Planungsbericht Gestaltungsplan Seehof Ost vom ... - Stadt Rorschach

Stadt Rorschach
Seehof Ost
Planungsbericht
Auflage
St.Gallen, 14. Oktober 2013 1.042.1.020

Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 2
Ingress
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14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG

Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 3
Inhaltsverzeichnis
1 Vorgeschichte 4
1.1 Ausgangslage 4
1.2 Workshopverfahren – Städtebauliches Konzept 4
1.3 Verkehrsgutachten 5
2 Neuaufnahme Projekt 6
2.1 Allgemeines 6
2.2 Erschliessung 6
2.3 Städtebauliche Situation und Architektonischer Ausdruck 6
2.4 Umgebungsgestaltung 7
3 Projektbeschrieb 7
3.1 Städtebau 7
3.2 Erschliessung 7
3.3 Typologie/Nutzung 7
3.4 Materialisierung 8
3.5 Umgebungskonzept 8
4 Gestaltungsplan 9
4.1 Erschliessung und Parkierung 9
4.2 Überbauung 9
4.3 Gestaltung 10
4.4 Umgebung und Umwelt 10
5 Interessenabwägung 11
5.1 Ortsbauliche Situation – Schutzgegenstände 11
5.2 Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) 12
5.3 Strassenraumgestaltung Hauptstrasse 12
5.4 Parkhaussystem Rorschach 12
5.5 Hochwasser 12
5.6 Gewässerschutz 13
5.7 Versickerung 13
5.8 Archäologie 13
5.9 Altlasten
5.10 NIS-Verordnung
13
13
6 Information und Mitwirkung 13
7 Vorprüfung 14
8 Verfahren 15
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Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 4
1 Vorgeschichte
1.1 Ausgangslage
Das Seehofareal liegt zwischen Kirch- und Bellevuestrasse, Hauptstrasse und SBB-Linie nach
St.Gallen. Der östliche Teil, vis à vis des Stadtgartens, befindet sich gemäss rechtskräftigem
Zonenplan in der Kernzone. Er wird heute als öffentlicher Parkplatz genutzt. Der westliche Teil
(Hauptstrasse 21 – 25), vis à vis Kirche und Rathaus, liegt in der Kernzone Altstadt und gleichzeitig
im Ortsbildschutzgebiet. Die westlichen Gebäude bilden zusammen mit der gegenüberliegenden
Gebäudegruppe stadteinwärts eine Engstelle und damit den eigentlichen Stadteingang.
Beide Teilareale stehen in einem engen städtebaulichen Zusammenhang. Im Gebiet Seehof
West ist zurzeit das neue Gebäude der Raiffeisenbank Rorschach im Bau und für das Gebiet
Seehof Ost soll eine Wohnüberbauung realisiert werden. Da das Seehofareal in einem ortsbaulich
bedeutungsvollen Gebiet liegt, müssen Neubauten eine besonders hohe städtebauliche und
architektonische Qualität aufweisen.
Abb. 1: Ausschnitt Zonenplan, Gebiet Seehof Ost rot umkreist (ohne Massstab - Quelle: geoportal)
1.2 Workshopverfahren – Städtebauliches Konzept
Damit die Überbauungsabsichten und der damit verbundene Planungsprozess für die Gebiete
Ost und West aufeinander abgestimmt werden können, führte die Stadt Rorschach in den Jahren
2006/2007 ein Workshopverfahren durch, welches zusammen mit Vertretern der Stadt, des
kantonalen Hoch- und Tiefbauamtes, dem Amt für Raumentwicklung und Geoinformation, der
kantonalen Denkmalpflege sowie den Architekten und Investoren Rahmenbedingungen für die
Überbauung Seehof West (Raiffeisenbankgebäude) und Seehof Ost formulierte und im
Schlussbericht vom Februar 2007 festgehalten wurden. Die Resultate des Workshops dienten
als Grundlage für die Weiterprojektierung und den Gestaltungsplan Seehof West (Verfahren
abgeschlossen) sowie den vorliegenden Gestaltungsplan Seehof Ost.
Im Workshopverfahren wurden die städtebauliche Situation sowie die Lage und das Volumen
der Gebäude festgelegt. In der Weiterprojektierung fanden Absprachen mit den Architekten der
Überbauung der Raiffeisenbank statt, um die beiden Gebäude hinsichtlich ortsbaulicher
Situation, Höhen, Aussenraum sowie Erschliessung und Parkierung aufeinander abzustimmen.
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Um die Erschliessungssituation zu klären, wurde zudem ein Verkehrsgutachten erstellt
(Kap. 1.3).
Im Rahmen des Workshopverfahrens wurde das Seehofareal in einem grösseren städtebaulichen
Zusammenhang studiert und die bestehenden Strukturen analysiert. Die Gebiete Seehof
Ost und West unterscheiden sich in ihrer städtebaulichen Lage. Während der westliche Teil
noch innerhalb der körnigen Altstadtstruktur liegt, befindet sich der östliche Teil mit dem offenen
Vorland gegenüber dem See bereits ausserhalb des engeren Stadtkerns. In unmittelbarer Nähe
zum Planungsgebiet befinden sich historische Altstadtbauten sowie die bedeutenden Kulturobjekte
St.Kolumbanskirche und Seelenkapelle. Gegenüber diesen Gebäuden muss der nötige
Respekt gewahrt werden. In der ganzen Stadt sind immer wieder Durchstiche in Richtung See
vorhanden. Diese sollen auch in der zukünftigen Bebauung weitergeführt werden.
Das in den vier Workshops erarbeitete städtebauliche Konzept sieht eine die Hauptstrasse
begleitende Randüberbauung des Kirchbezirks mit einer baulichen Zäsur bei der Eingangspforte
zur Altstadt vor. Ein zentraler Punkt dabei ist die Schaffung eines qualitativ hochstehenden
Grünraums in Ergänzung zum Kirchengelände. Das östlich gelegene Gebäude entlang der
Hauptstrasse (Seehof Ost) soll 5 Vollgeschosse umfassen und als langgestreckter Riegel ausgebildet
und parallel zur Hauptstrasse gesetzt werden .
1.3 Verkehrsgutachten
Im Verkehrsgutachten der BR-P Broder Partner AG vom 11. August 2008 sind die Auswirkungen
der gesamten geplanten Überbauung auf die Verkehrssituation an der Hauptstrasse dargestellt.
Entsprechend dem damaligen Projektstand wurde mit 196 Parkplätzen gerechnet (176
Parkplätze für die Überbauung Seehof Ost, 20 Parkplätze für die Überbauung Seehof West).
Östlich des Planungsgebietes befindet sich ein Niveauübergang mit einer Bahnschranke. Bei
den Berechnungen musste insbesondere die durch die Schranke verursachte Rückstaulänge
berücksichtigt werden. Das Verkehrsgutachten kommt zum Schluss, dass eine Linksabbiegespur
von 24 m Länge für die Verkehrsbeziehung Hauptstrasse – Tiefgarage Seehof erforderlich
ist, um geordnete Verkehrsverhältnisse auch unter Berücksichtigung des Niveauübergangs zu
gewährleisten. Eine Einschränkung der Verkehrsbeziehungen der Buchstrasse ist nicht notwendig,
so lange in Bezug auf den motorisierten Verkehr nur der Zubringerdienst erlaubt ist und
sich auf Grund der Erfahrung nicht ein Linkseinbiegeverbot aus der Buchstrasse in die Hauptstrasse
als notwendig erweist. Zur Gewährleistung geordneter Verkehrsverhältnisse ist durch
eine geeignete tiefgarageninterne Verkehrsorganisation sicher zu stellen, dass die einfahrenden
Fahrzeuge nicht durch ausfahrende oder einparkende Fahrzeuge in relevantem Mass gestaut
werden.
Das Verkehrsgutachten wurde durch die Fachstellen Strassenkreisinspektorat St.Gallen und
Verkehrstechnik geprüft. Es wurden keine substantiellen Einwände gegen das Gutachten vorgebracht.
Im November 2012 erteilte die Bürgerschaft mit 76% Ja-Stimmen die Zustimmung zur Neugestaltung
der Hauptstrasse. Ein Linksabbieger für die Überbauung Seehof Ost ist nicht mehr
notwendig, da mit der Neugestaltung ein Merzweckstreifen auf der Hauptstrasse eingeführt
wird.
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2 Neuaufnahme Projekt
2.1 Allgemeines
Während das Verfahren für das Projekt Seehof West abgeschlossen wurde benötigte das Projekt
Seehof Ost etwas mehr Zeit. Eine neue Bauherrschaft (JUBAGIMMO und KIMO AG) mit
einem neuen Architekturbüro (Carlos Martinez Architekten) nahm die Projektentwicklung wieder
auf und beabsichtigt nun die Umsetzung des vorliegenden Projekts.
Im Rahmen von drei Sitzungen mit der Stadtbildkommission Rorschach, Vertretern des Kantons,
den Investoren, den Architekten und den Planern wurde das neue Projekt nochmals auf
die Erschliessung, die städtbauliche Situation, den architektonischen Ausdruck sowie die Umgebungsgestaltung
intensiv diskutiert. Dabei zeigte sich, dass die vorliegende Überbauung nicht
komplett neu erfunden, sondern aus dem bestehenden Projekt heraus weiterentwickelt wurde
und im Einklang mit dem städtebaulichen Konzept steht. Im folgenden die wichtigsten Punkte
aus den Diskussionen, welche in das Projekt sowie den Gestaltungsplan eingeflossen sind:
2.2 Erschliessung
• Die Tiefgaragenzufahrt muss so konzipiert sein, dass einerseits kein Rückstau auf die
Hauptstrasse entsteht und andererseits die Fussgängerführung entlang der Hauptstrasse
unter Berücksichtigung der Sichtbermen einwandrei funktioniert.
• Die Sichtbermen bei Tiefgarageneinfahrt und Bereich Buchstrasse sind einzuhalten; es
gelten die VSS Norm 640 273a sowie die Vorgaben der Stadt Rorschach.
2.3 Städtebauliche Situation und Architektonischer Ausdruck
• Das Erdgeschoss soll die Flucht der Häuser im Osten übernehmen und parallel zur Strasse
verlaufen.
• Das Erdgeschoss ist optisch möglichst durchlässig auszubilden. Die Eingangshallen und
Treppenhäuser sollen grosszügig und einladend wirken.
• Die Obergeschosse sollen im Osten die Flucht der bestehenden Häuserzeile übernehmen;
im Westen soll sich die Flucht dem Raiffeisen-Neubau annähern. Diese Wirkung soll mittels
Erker, welche teilweise auch in den Strassenraum hinausragen, umgesetzt werden. Die Erker
sollen in unregelmässigen Abständen platziert und gegen Westen verdichtet werden.
• Die Fassaden sollen einen muralen Charakter aufweisen und möglichst gut auf das Raiffeisenbankgebäude
reagieren. Verglasungen der Wohnungsfenster sind fassadenbündig zu
gestalten.
• Eine Höhenstaffelung des Gebäudekörpers ist nicht erwünscht; es soll die Höhe des Raiffeisenbankgebäudes
übernommen werden.
• Da das Gebäude vom See gut sichtbar ist, sind Dachaufbauten möglichst zu minimieren,
bzw. in einem Baukörper zusammenzufassen, von der Fassade zurückzuversetzen und
und einzuhausen. Das Flachdach ist retentionsfähig auszugestalten.
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2.4 Umgebungsgestaltung
• Die Umgebung soll in Abstimmung auf die jeweilige Nutzung differenziert (Garten privat,
Parkbereich halböffentlich, Durchgangs- und Platzbereich öffentlich) gestaltet werden.
• Ein Kinderspielplatz ist zwingend; bei Nutzungskonflikten kann der halböffentliche Bereich
durch einen Zaun abgegrenzt werden.
• Die Verbindung im Süden der Überbauung zwischen Buch- und Hauptstrasse ist mit einem
öffentlichen Fussweg sicherzustellen
3 Projektbeschrieb
3.1 Städtebau
Das vorliegende Projekt von Carlos Martinez Architekten nimmt die städtebauliche Setzung aus
dem Workshopverfahren auf. Es beschreibt einen langgestreckten Riegel, der sich parallel zur
Hauptstrasse erstreckt; von der Buchstrasse im Osten, bis zum neu erstellten Raiffeisenbankgebäude
im Westen. Gegen Süden entsteht auf diese Weise ein grosszügiger Freiraum, welcher
als halböffentlicher sowie als privater Grünraum genutzt wird. Es erinnert an die einstige
Situation, welche mit dem ehemaligen Hotel Seehof und weiteren Häusern bestand.
Analog zum Abschnitt der Hauptstrasse in der Innenstadt, welcher durch eine Vielfalt von Erkern
besticht, wird die Nordfassade durch eine Reihe von Erkern geprägt. Diese sind unregelmässig
angeordnet, erstrecken sich teilweise über zwei oder drei Geschosse und verdichten
sich gegen Westen. Zusätzlich vergrössert sich die Auskragung, um sich der vorspringenden
Kante des westlichen Gebäudes anzunähern. Die Fassade selbst übernimmt die Flucht der
östlichen Häuserzeile.
3.2 Erschliessung
Das Gebäude setzt sich aus einer zweigeschossigen Tiefgarage und vier Wohngeschossen
zusammen. Das Erdgeschoss dient als Erschliessungszone für beide Bereiche. Vier grosszügige
Eingangshallen bieten Zugang zum Lift oder den Treppen zu den einzelnen Wohngeschossen.
Die Tiefgarage ist über je einen Personenzugang im Osten und im Westen sowie einer
Zufahrt in der Mitte erschlossen.
Insgesamt sind 149 Parkplätze geplant. Im Erdgeschoss werden 72 öffentliche Parkplätze und
im 1. Untergeschoss 31 Parkplätze für Hausbewohner und 46 Parkplätze für Dauermieter platziert.
Hier befindet sich auch die Durchfahrt zur Raiffeisentiefgarage, welche in Zukunft über die
geplante Tiefgarage erschlossen wird.
Für die Bewohner befinden sich im 1. Obergeschoss vier direkte Zugänge zum Gartenbereich,
welcher sich über der Tiefgarage befindet.
3.3 Typologie/Nutzung
Jedes der vier Wohngeschosse verfügt über einen Mix aus verschieden grossen Wohnungen.
Von der 2 ½-, bis zur 5 ½-Zimmerwohnung sind alle Varianten vertreten. Alle Grundrisse weisen
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einen grosszügigen Wohn-/ Essbereich aus, der sich über die ganze Gebäudetiefe erstreckt.
Gegen Norden bietet eine raumhohe Verglasung -teilweise auch als Erker ausgebildet- einen
direkten Blick auf den Bodensee. Auf der Südseite verfügt jede Wohnung in den oberen Geschossen,
über einen eigenen, geräumigen Balkon. Im ersten Obergeschoss ist ein direkter
Zugang zu einem privaten Gartenbereich möglich.
Es wurde darauf geachtet, dass insbesondere die 5 ½ Zimmerwohnungen, die jeweils an den
Stirnseiten angeordnet sind, sowie die Gartenwohnungen, eine hohe Wohnqualität für Familien
bieten.
3.4 Materialisierung
Bei der Fassadengestaltung wurde zwischen einer Strassen- und einer Hofseite unterschieden.
Gegen Norden, sowie an den Stirnseiten ist eine murale, städtische Fassade mit einem hochwertigen
Verputz geplant. Die Fenster sind fassadenbündig angeschlagen. Die verschiedenen
Erker sind allseitig verglast, um homogene, auskragende Quader zu erzielen.
Damit der Gebäudekörper selbst möglichst gleichmässig und kompakt wirkt, wurde auf eine
spezielle materielle Ausgestaltung des Sockelgeschosses bewusst verzichtet. Durch die vier
grossen, verglasten Eingangshallen, den zwei Personenzugängen und der Tiefgaragenzufahrt
wird das Erdgeschoss immer wieder aufgebrochen. So wird sichergestellt, dass auch das Erdgeschoss
einladend auf Passanten wirkt.
An der südlich gelegenen Hofseite erstrecken sich über die ganze Gebäudelänge die Balkone,
welche als filigrane Metallkonstruktion den Wohnungen vorgelagert sind.
3.5 Umgebungskonzept
Auf der Südseite des Gebäudes entsteht ein grosszügiger Grünraum, der in private, halbprivate
und öffentliche Bereiche aufgeteilt ist. Zwischen den einzelnen Bereichen werden vertikale
Elemente eingefügt, die als Filterschicht dienen und so die nötige Privatsphäre schaffen.
Jede Wohnung im ersten Obergeschoss verfügt über einen direkten Zugang zu einem privaten
Gartenteil. Dieser wird gegen Süden durch eine zugehörige Remise abgegrenzt. Zwischen den
verschiedenen Wohneinheiten bieten Hecken den nötigen Sichtschutz.
Ein grosser halbprivater Parkbereich mit Spielwiese und Spielplatz schliesst südlich der Remisen
an. Dieser ist durch Ausgänge auf der Südseite erschlossen und steht den Bewohnern
offen. Zur Förderung der Biodiversität wird diese Fläche als Magerwiese angelegt. Durch einzelne
Heckenstreifen parallel zum Gebäude, werden grössere und kleinere Räume abgegrenzt
und laden so zusätzlich zum Verweilen bzw. Spielen ein.
Das Element der Hecke wurde gewählt, um die Weiträumigkeit der Freifläche zu unterstreichen
und nicht durch hochstämmige Bäume zu stören. Die Wildhecken werden mit einheimischen
Gehölzen angelegt. Dornensträucher bieten Ruhe- und Nistplätze für Singvögel. Mit ihren Beeren
und Früchten sind sie auch wertvolle Futterstandorte im Winter. Geeignete Heckenarten
sind Holunder, Hundsrose, Heckenkirsche, Schneeball, Weiss- oder Schwarzdorn.
Ein öffentlicher Fussweg, welcher zugleich auch Zufahrt zur Parzelle 444 ist, bildet den südlichen
Abschluss des Parkbereichs. Entlang der bestehenden Friedhofsmauer läuft dieser Weg
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weiter Richtung Norden und mündet im Durchgang zwischen Raiffeisenbankgebäude und geplantem
Projekt, in die Hauptstrasse.
Bedingt durch die Topografie, ist eine Terrassierungen des Freiraumbereichs notwendig. Dies
geschieht mit hochwertig gestalteten Mauern, welche die Struktur der näheren Umgebung
übernehmen. Sowohl die Kirche, als auch der Friedhof sind mit Stützmauern abgegrenzt. Mit
Kratzbeton oder einem entsprechenden Verputz, wird die Oberfläche der neuen Mauern, dem
Bestand angeglichen.
In der südwestlichen Ecke der Parzelle stehen zwei grössere Rosskastanien, die den Bezug
zum reichhaltigen Baumbestand im dahinterliegenden Friedhofspark schaffen. Da die beiden
Rosskastanien beim Bau des Seehof Ost kaputt gehen, sind sie durch zwei gleichwertige Bäume
zu ersetzen.
4 Gestaltungsplan
4.1 Erschliessung und Parkierung
Die verkehrsmässige Erschliessung des Planungsgebietes hat von der Hauptstrasse zu erfolgen
und ist über die Zu- und Wegfahrt Tiefgarage in der Mitte des Gebäudes festgelegt. Allfällige
Anlieferungen haben über diese Zu- und Wegfahrt oder ab der Buchstrasse zu erfolgen.
Entlang der Kantonsstrasse ist keine Anlieferung zulässig. Die erforderliche Fläche für das
Linksabbiegen ist im bestehenden Kantonsstrassenprojekt „Neugestaltung Hauptstrasse Rorschach“,
welches vom 25. März bis am 25. April 2013 aufgelegen ist, enthalten.
Die Verbindung im ersten UG zum Raiffeisenbankgebäude ist mit dem im Plan bezeichneten
Verbindungspfeil gewährleistet. Eine Tiefgaragenverbindung zum östlichen Quartier ist ebenfalls
möglich und im Plan als Option eingetragen. Für die Realisierung einer solchen Verbindung
ist ein Verkehrsgutachten erforderlich.
Mit den bezeichneten Ein- und Ausgängen Tiefgarage Fussgänger (Stadt / See) sind die beiden
Fussgängerverbindungen von der Tiefgarage zur Stadt bzw. zum See sichergestellt. Die Hauszugänge
sind entlang der Hauptstrasse auf Erdgeschossniveau anzuordnen.
Zwischen den Richtungspunkten ist ein öffentlicher Fussweg zu erstellen, welcher die Verbindung
zwischen der Buch- und der Hauptstrasse im Süden der Überbauung sicherstellt. Die
Zufahrt zur Parzelle 444 bildet zugleich den südlichen Abschluss des Parkbereichs. Der öffentlichen
Fussweg ist zu gegebenem Zeitpunkt mittels Teilstrassenplan bzw. Dienstbarkeit sicherzustellen.
Die gesamte Parkierung für Motorfahrzeuge erfolgt unterirdisch. Die Anzahl Abstellplätze für
Motorfahrzeuge und Velos ist gemäss dem Reglement der Stadt Rorschach über die Erstellung
von Autoabstell- und Kinderspielplätzen bzw. gemäss Art. 35 Baureglement festzulegen.
4.2 Überbauung
Das Volumen des Neubaus wurde in der Stadtbildkommission im Detail diskutiert. Im Gestaltungsplan
wird Lage und Stellung sowie horizontale Ausdehnung des Gebäudes mittels der
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„Grundfläche Hauptbaute“ festgelegt. Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird mittels der im
Plan bezeichneten Höhenkoten auf 414.0 m.ü.M beschränkt. Diese Gebäudehöhe ist auf das
Raiffeisenbankgebäude abgestimmt und liegt unter der maximal zulässigen Gebäudehöhe in
der Kernzone von 16.0 m.
Die Höhe Dachaufbaute ist mit 416.0 m.ü.M festgelegt. Sämtliche Dachaufbauten sind innerhalb
dieses Bereichs anzuordnen und einzuhausen. Ausnahme bilden Kamine und Solarkollektoren.
Erstere dürfen über die festgelegte Maximalkote hinausführen und letztere können im südlichen
Bereich zwischen dem Flachdach Hauptbaute und der Dachaufbaute platziert werden.
Die Anzahl und Anordnung der Erker an der Nordfassade sind innerhalb des Baubereichs Vorbaute
Erker mit 6 bis 12 Stück in unregelmässigen Abständen zu platzieren und über 1-3 Geschosse
zu verteilen.
Auf der Südfassaden können innerhalb des Baubereichs Vorbaute Balkone offene oder verglaste
Balkone in einheitlicher Gestaltung erstellt werden. Für den Vogelschutz sind flächige Markierungen
oder transluzente Materialien zu verwenden.
Die Ausdehnung der Tiefgarage ist mit der im Plan eingetragenen Umgrenzungslinie festgelegt.
Die Tiefgarage ist mit mind. 50 cm vegetationsfähigem Material zu überdecken. Der Übergang
der Tiefgaragenüberdeckung zum gewachsenem Terrain ist gut zu gestalten. Die Tiefgarage im
Erdgeschoss darf mit Ausnahme des östlichen Bereichs gegenüber der Buchstrasse und des
westlichen Bereichs gegenüber dem Durchgangsbereich nicht in Erscheinung treten.
4.3 Gestaltung
Eine gute Integration der Überbauung ins Stadtbild ist von höchster Priorität. Die Fassaden
haben einen muralen Charakter aufzuweisen und sind ohne Sockel zu gestalten. Die Verglasungen
der Wohnungsfenster müssen fassadenbündig sein. Das Erdgeschoss auf der Nordseite
ist gegen die Hauptstrasse mindestens teilweise zu verglasen, damit dieses hell und einladend
wirkt.
Im Baubewilligungsverfahren sind Material- und Farbkonzepte aufzuzeigen und Bemusterungen
durchzuführen. Das Dach des Gebäudes ist mit einem retentionsfähigen Flachdach abzudecken.
4.4 Umgebung und Umwelt
Trottoir- und Umgebungsbereich
Die Gestaltung des Trottoirs entlang der Hauptstrasse muss in Abstimmung mit dem Konzept
zur Neugestaltung der Hauptstrasse erfolgen.
Der Durchgangs- und Platzbereich ist über die Fusswegverbindung direkt von der Hauptstrasse
sowie von der Buchstrasse öffentlich zugänglich. Nebst der Fusswegverbindung, der Zufahrtsstrasse
zur Parz. 444 und der Tiefgarage sind hier auch Sitzbänke zulässig.
Der Parkbereich steht den Bewohnern der oberen Geschosse als Aussenraum zur Verfügung.
Er enthält die für die Überbauung erforderlichen Spielflächen. Oberirdische Bauten sind mit
Ausnahme von eingeschossigen Nebenbauten nicht zulässig; Anlagen, die dem Nutzungszweck
dienen (z.B. Pergolas) hingegen schon.
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Der Gartenbereich dient den Erdgeschosswohnungen als privater Aussenraum. Zwischen dem
Hauptbau und dem Parkbereich sind Verbindungen für die Bewohner zu erstellen. Oberirdische
Bauten und Anlagen sind nicht zulässig. Ausnahmen bilden Spielplätze und Anlagen, die vor
Wind und Regen sowie der Einsicht des Nachbars schützen.
Mit dem Baugesuch ist ein Gestaltungskonzept für die Umgebung einzureichen. Es soll die
detaillierte Gestaltung aller Aussenbereiche (Trottoirbereich, Durchgangs- und Platzbereich,
Parkbereich sowie Gartenbereich) aufzeigen.
Kirchenmauer
Die historische Kirchenmauer muss erhalten werden. Während der Bauarbeiten muss sie bestmöglich
geschützt werden.
Lärmschutz
Das Planungsgebiet ist der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen. Die Immissionsgrenzwerte
(IGW) gemäss Lärmschutzverordnung (LSV) können mit dem gewählten Baukonzept weitgehend
eingehalten werden. Ausnahme bildet die Nordfassade des 1. OG’s, wo aufgrund des
Betriebs an der Hauptstrasse der Immissionsgrenzwert (IGW) am Tag bei einigen Lüftungsfenstern
leicht überschritten wird. Da die möglichen primären Immissionsschutzmassnahmen ausgeschöpft
wurden, kann gemäss dem Amt für Umwelt und Energie für die Lüftungsfenster mit
überschrittenem IGW eine kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden. Bei IGW-
Überschreitung sind gemäss Art. 32 Abs. 2 LSV die erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung
der Aussenbauteile gemäss SIA-Norm 181 zu erfüllen.
Detaillierte Ausführungen sind dem Beilagedokument „Lärmnachweis“ der Firma IEP Ingenieure
AG vom 18. Juni 2013 zu entnehmen.
Energie
Die gesamte Überbauung wird nach energieeffizienten Kriterien geplant. Im Baubewilligungsverfahren
ist ein Energiekonzept einzureichen.
Aufhebung des bestehenden Baulinienplans
Entlang der Hauptstrasse besteht ein Baulinienplan aus dem Jahr 1911. Aufgrund der veränderten
Verhältnisse wird die bestehende Baulinie innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplans
aufgehoben.
5 Interessenabwägung
5.1 Ortsbauliche Situation – Schutzgegenstände
Das Planungsgebiet befindet sich am östlichen Ortsteingang von Rorschach. Der Neubau übernimmt
im Westen die Flucht der geplanten Raiffeisenbank und fasst als Längsbaukörper den
Strassenraum entlang der Hauptstrasse. Bei der Raiffeisenbank wurde aufgrund ihrer städtebaulichen
Lage inmitten der historischen Altstadtstruktur, die Dimensionen der umliegenden
Gebäude übernommen. Die Situation des Gebäudes Seehof Ost vis à vis Stadtgarten und See
lässt hingegen ein grösseres Volumen zu.
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Die Tiefgarage wird in ihrer Erscheinung im Süden begrenzt und die Kirchenmauer wird in ihrer
Substanz erhalten. Südlich der Überbauung entsteht ein grosszügiger Grünraum als Ergänzung
zum bestehenden Kirchhof.
5.2 Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West (Raiffeisenbankgebäude)
Mit dem Gestaltungsplan wird die Abstimmung mit dem Gestaltungsplan Seehof West hinsichtlich
Erschliessung sowie städtebaulicher Einfügung gewährleistet. Die beiden Tiefgaragen sind
unterirdisch verbunden. Eine weitere Tiefgaragenverbindung zum östlichen Quartier ist möglich.
Auch die Gebäudehöhen und die Gebäudeflucht der beiden Neubauten sind aufeinander abgestimmt.
5.3 Strassenraumgestaltung Hauptstrasse
Im November 2012 erteilte die Bürgerschaft mit 76% Ja-Stimmen die Zustimmung zur Neugestaltung
der Hauptstrasse. Das Projekt von Carlos Martinez Architekten ist in allen wesentlichen
Punkten auf diese Neugestaltung abgestimmt. Die Lage und Stellung der Hauptbaute wurden in
der Stadtbildkommission diskutiert und entsprechend festgelegt. Die vom Kanton geforderten
2.0 m Trottoirbreite für Fussgänger ist gewährleistet.
Auch ist die Tiefgaragenein- und ausfahrt so festgelegt, dass einerseits kein Rückstau auf die
Hauptstrasse entsteht und andererseits die Fussgängerführung entlang der Hauptstrasse unter
Berücksichtigung der Sichtbermen einwandrei funktioniert.
5.4 Parkhaussystem Rorschach
Innerhalb des Planungsgebiets befinden sich heute 60 oberirdische Parkplätze. Diese Parkplätze
sollen durch die Tiefgarage ersetzt werden. Da mehr als dreissig öffentlich genutzte Parkplätze
erstellt werden, sind diese am städtischen Parkleitsystem (PLS) anzuschliessen.
5.5 Hochwasser
Innerhalb des Planungsgebietes besteht nur eine Restgefahr durch Hochwasser (hellgelb).
Allfällige Massnahmen im Sinne des Objektschutzes sind im Baubewilligungsverfahren aufzuzeigen
und festzulegen.
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Abb. 2: Ausschnitt kant. Naturgefahrenkarte (ohne Massstab - Quelle: geoportal)
5.6 Gewässerschutz
Nach der Gewässerschutzkarte liegt das Planungsgebiet im Gewässerschutzbereich Au überlagert
mit dem Gewässerschutzbereich Ao und damit nach Art. 29 Gewässerschutzverordnung in
einem besonders gefährdeten Bereich. Auf Grund der gegenwärtigen Kenntnisse sind keine im
öffentlichen Interesse liegenden Quell- oder Grundwasserfassungen unmittelbar betroffen.
5.7 Versickerung
Die Dachflächen müssen mit einem retentionsfähigen Flachdach abgedeckt werden. Die Tiefgarage
ist mit mindestens 50 cm zu überdecken, damit die notwendige Retention sichergestellt ist.
5.8 Archäologie
Das Planungsgebiet liegt im Bereich eines archäologischen Verdachtsgebietes. Die Kantonsarchäologie
ist deshalb frühzeitig vor Grabungsbeginn beizuziehen.
5.9 Altlasten
Das Gebiet Seehof Ost befindet sich nicht im Verdachtsflächenkataster des Kantons St.Gallen.
5.10 NIS-Verordnung
Südlich des Planungsgebietes verläuft die SBB-Linie nach St.Gallen. Das Planungsgebiet ist
über 40 m von der Fahrleitung entfernt und damit nicht von Strahlung betroffen.
6 Information und Mitwirkung
Die Bevölkerung wurde regelmässig über die Absichten im Gebiet Seehof mittels Stadtapéro
und städtischem Newsletter informiert. Gespräche mit den betroffenen Nachbarn wurden bereits
geführt.
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7 Vorprüfung
Aufgrund der Ergebnisse der ersten kantonalen Vorprüfung vom 26. April 2013 und dem Gespräch
mit Vertretern des Kantons vom 30. Mai 2013 wurden die Planunterlagen in folgenden
Punkten bereinigt:
Gestaltungsplan:
• Baubereich Vorbaute Erker (West): Verringerung Auskragung auf Hinterkante bestehendes
Trottoir
• Planungsperimeter: Anpassung entlang Hauptstrasse auf Hinterkante bestehendes Trottoir
Besondere Vorschriften:
• Art. 1, Abs. 2: Sämtliche Planunterlagen haben eine neues Datum: 3. Juli 2013
• Erschliessung, Art. 3, Abs. 2 neu: Allfällige Anlieferungen haben über die Zu- und Wegfahrt
der Tiefgarage oder ab der Buchstrasse zu erfolgen. Entlang der Kantonsstrasse ist keine
Anlieferung zulässig.
• Entsorgung, Art. 5: Im zweiten Satz wurde der Bereich für die Entsorgung präzisiert (entlang
der Hauptstrasse wurde gestrichen).
• Lärmschutz, Art. 17: Abs. 1 wurde ergänzt, Abs. 2 und 3 neu gemäss Absprache mit Kanton
Planungsbericht:
• Erschliessung, Kap. 3.2: Die Gesamtzahl der Parkplätze wurde von 152 Parkplätzen auf 149
Parkplätze vermindert; davon sind neu 72 PP öffentlich, 31 PP für Hausbewohner und 46 PP
für Dauermieter.
• Erschliessung und Parkierung, Kap. 4.1: Der erste Absatz wurde in Bezug auf die Anlieferung
(keine Anlieferung entlang der Kantonsstrasse) sowie die erforderliche Fläche für das Linksabbiegen
(mit Verweis auf das Kantonsstrassenprojekt „Neugestaltung Hauptstrasse“) ergänzt.
Dass für eine allfällige Tiefgaragenerweiterung Ost ein Verkehrsgutachten verlangt
wird, wurde ebenfalls in diesem Kapitel erwähnt.
• Lärmschutz, Kap. 4.4: Aufgrund der Ergebnisse der Sitzung mit Vertretern des Kantons am
30. Mai 2013 wurden dieses Kapitel sowie der Lärmnachweis im Anhang dahingehend angepasst.
Beilagepläne:
• Erker West: Verringerung Auskragung um 11cm auf Hinterkante bestehendes Trottoir
• Aufhebung von drei Parkplätzen im Erdgeschoss (Nr. 15-17); Anpassung der Parkplatznummerierung
• Anpassung der Bezeichnung Gehbehinderten-PP im Erdgeschoss von Feld 1 auf Feld 2
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Stadt Rorschach; Gestaltungsplan Seehof Ost - Planungsbericht Seite 15
Nach der Bereinigung der Planunterlagen wurde das Dossier dem Kanton zur 2. Vorprüfung
zugestellt. Aufgrund der Ergebnisse wurden noch einige geringfügige Anpassungen, insbesondere
die Präzisierung des Art. 20 der Besonderen Vorschrift bezüglich Archäologie, vorgenommen.
In Bezug auf den Städtebau wurden keine Änderungen vorgenommen. Die Architektur des
Neubaus Seehof Ost wird von der Stadtbildkommission als ein städtebaulich vorzügliches Projekt
beurteilt. Durch die Festlegung von bestimmten Vorschriften wie Fassadengestaltung oder
Materialisierung wird der murale Charakter der Überbauung sichergestellt. Im Weiteren ist zu
erwähnen, dass die Stadt Rorschach an dieser Lage explizit keine zentrumsbildenden Nutzungen
wünscht. Damit das Erdgeschoss entlang der Hauptstrasse dennoch einladend wirkt, wird
es teilweise verglast und mit grosszügigen Eingangshallen ausgestaltet.
Punkto Tiefgarage ist anzumerken, dass die von der Kantonspolizei als zu gering bemessene
Fahrgassenbreite von 5.0 m durch die über der Norm liegende Parkfeldbreite kompensiert wird.
8 Verfahren
Juli 2006 – November 2008
Januar - Dezember 2012
Februar 2013
Workshopverfahren / Weiterentwicklung Vorprojekt
Neues Projekt (Carlos Martinez Architekten)
Einreichung Gestaltungsplan zur 1. Vorprüfung
Anfang Juli 2013 Einreichung Gestaltungsplan zur 2. Vorprüfung (vgl. Kap. 7)
Herbst 2013
Öffentliche Planauflage
14. Oktober 2013 ERR Raumplaner AG