PDF, 4,3 MB - BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH

beg.nrw.de

PDF, 4,3 MB - BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH

Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Daten und Fakten zur Umsetzung des ersten Paketes


Welche Flächen sind im Pool

rund 1.000 ha nicht mehr betriebsnotwendiger Liegenschaften

10,99%

2,09%

86,91%

DB Holding AG

DB Netz AG

DB Station & Service AG


Städtebauliche Bedeutung

der Standorte

57

23

14

33

Absolute Anzahl der Kommunen mit

37

großem Potential im Umfeld Bahnhof

kleineren Flächen im Umfeld Bahnhof

größeren Flächen im Zentrum

Flächen in Ortsteilen

aufgegebener Bahntrasse


Ersteinschätzung des Pakets (qm)

1.890.566

994.221

1.004.315

3.028.622

2.454.378

GE W MI SO

Trasse Land/Forst Garten/Grün Restfläche

58.369

1.040

169.887


Stand Eröffnungsgespräche

5

95

geführt nicht erforderlich


Konsensvereinbarung - neue Offenheit

K O N S E N S V E R E I N B A R U N G

Die BahnflächenEntwicklungsGesellschaft Nordrhein-Westfalen

– nachstehend BEG genannt –

und

die Gemeinde/ Stadt xxxx

schließen auf Grundlage der „Rahmenvereinbarung BahnflächenPool NRW“ (Anlage) folgende Konsensvereinbarung:

Präambel

Die entbehrlichen Bahnflächen der Deutsche Bahn AG (DB AG) in xxxx sind Bestandteil des ersten Liegenschaftspaketes im BahnflächenPool

Nordrhein-Westfalen.

Die Rahmenvereinbarung hebt die Bedeutung der Kommunen als Träger der Planungshoheit legen.

hervor und stellt heraus, dass vor allem den

Kommunen des Landes die Umsetzung einer Vielzahl von Liegenschaftspaketen und eine erfolgreiche Arbeit der BEG zugute

kommen soll.

Bei informellen Planungen bietet die die

BEG der Gemeinde/ Stadt an, an, Hand in in

Hand vorzugehen.

Die BEG wird alle Schritte … mit der Kommune

abstimmen und die die jeweiligen Ergebnisse offen

§ 2

Kooperationsbereitschaft der BEG

Die BEG sichert der Gemeinde/ Stadt xxxx eine enge Kooperation bei der Entwicklung und

Vermarktung von entbehrlichen Bahnflächen auf ihrem Gemeinde-/Stadtgebiet

zu. Sie wird alle Schritte, die zur Klärung der Entwicklungsfähi gkeit der

Grundstücke und zu ihrer Veräußerung notwendig sind, mit der Kommune

abstimmen und die jeweiligen Ergebnisse offen legen.

Die BEG wird für die einzelnen Bahnliegenschaften Nutzungsperspektiven erarbeiten. Sie wird hierbei die in den Kommunen des Landes

anerkannten verkehrspolitischen und städtebaulichen Ziele wie

die Stärkung der Innenstädte und Nebenzentren als Handels-, Einkaufs- und Lebensstandort,

die Reduzierung des Freiflächenverbrauchs durch eine konsequente Innenentwicklung der Städte,

die Verzahnung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung durch Wohnungsbau an Haltepunkten der Schiene

die Begrenzung der Stadtflucht durch Schaffung attraktiver Wohn- und Arbeitsquartiere in den Zentren,

die Stärkung des ÖPNV, insbesondere durch die intelligente Verknüpfung der Verkehre auf der Straße und der Schiene und

die Bewahrung des Historischen Erbes

berücksichtigen.

ausgeschlossen.

Im Bereich städtebaulicher Planungen bietet die BEG der Gemeinde/ Stadt xxxx bei ausgeschlossen.

informellen Planungen an, Hand in Hand vorzugehen.

Dieses umfasst insbesondere die gemeinsame

Festlegung von Planungszielen

Auswahl geeigneter Planungsbüros

Wahrnehmung von Zwischenterminen und

Bewertung der Ergebnisse.

Eine Veräußerung von Grundstücken ohne vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt xxxx ist ausgeschlossen.

Bekundet die Gemeinde/ Stadt xxxx Interesse am Erwerb einer entbehrlichen Bahnliegenschaft, hat sie das Recht des ersten Zugriffs zu

marktgerechten Konditionen. Ist ein Gutachten erforderlich, erfolgt die Auswahl eines qualifizierten Gutachters in Abstimmung

mit der Kommune.

Die Gemeinde/ Stadt hat das Recht des

ersten Zugriffs zu zu marktgerechten

Konditionen.

Eine Veräußerung von Grundstücken ohne

vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt ist ist

§ 3

Kooperationsbereitschaft der Gemeinde/ Stadt xxxx

Die Gemeinde/ Stadt xxxx übernimmt auf Basis der Rahmenvereinbarung Mitverantwortung für die Entwicklung und Vermarktung aller

Bahnliegenschaften des ersten Liegenschaftspaketes. Unter Berücksichtigung von § 2 Ziffer 2 der Rahmenvereinbarung ist sie

hierzu bereit, auf möglichst vielen Grundstücken wertsteigernde Nutzungen auszuweisen, sofern dies städtebaulich und

verkehrspolitisch sachgerecht ist.

Die Gemeinde/ Stadt xxxx wird bei ihren Verhandlungspositionen berücksichtigen, dass es ein wesentliches Ziel der BEG ist, die


Zusammenarbeit mit den Gemeinden - Konsens erreicht

K O N S E N S V E R E I N B A R U N G

Die Gemeinde/ Stadt räumt … der Wiedernutzung von

Die Gemeinde/ Stadt räumt … der Wiedernutzung von

entbehrlichen Bahnflächen Vorrang gegenüber der

Entwicklung von neuen Baugebieten im im Freiraum ein.

Die BahnflächenEntwicklungsGesellschaft Nordrhein-Westfalen

– nachstehend BEG genannt –

und

die Gemeinde/ Stadt xxxx

schließen auf Grundlage der „Rahmenvereinbarung BahnflächenPool NRW“ (Anlage) folgende Konsensvereinbarung:

Präambel

Die entbehrlichen Bahnflächen der Deutsche Bahn AG (DB AG) in xxxx sind Bestandteil des ersten Liegenschaftspaketes im BahnflächenPool

Nordrhein-Westfalen.

Die Rahmenvereinbarung hebt die Bedeutung der Kommunen als Träger der Planungshoheit hervor und stellt heraus, dass vor allem den

Kommunen des Landes die Umsetzung einer Vielzahl von Liegenschaftspaketen und eine erfolgreiche Arbeit der BEG zugute

kommen soll.

Deshalb wird die die Gemeinde/ Stadt im im Rahmen ihrer

Bauland-politik berücksichtigen, dass zu zu gemeinsam

festgelegten Nutzungszielen …

§ 2

Kooperationsbereitschaft der BEG

Die BEG sichert der Gemeinde/ Stadt xxxx eine enge Kooperation bei der Entwicklung und

Vermarktung von entbehrlichen Bahnflächen auf ihrem Gemeinde-/Stadtgebiet

zu. Sie wird alle Schritte, die zur Klärung der Entwicklungsfähi gkeit der

Grundstücke und zu ihrer Veräußerung notwendig sind, mit der Kommune

abstimmen und die jeweiligen Ergebnisse offen legen.

Die BEG wird für die einzelnen Bahnliegenschaften Nutzungsperspektiven erarbeiten. Sie wird hierbei die in den Kommunen des Landes

anerkannten verkehrspolitischen und städtebaulichen Ziele wie

die Stärkung der Innenstädte und Nebenzentren als Handels-, Einkaufs- und Lebensstandort,

die Reduzierung des Freiflächenverbrauchs durch eine konsequente Innenentwicklung der Städte,

die Verzahnung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung durch Wohnungsbau an Haltepunkten der Schiene

die Begrenzung der Stadtflucht durch Schaffung attraktiver Wohn- und Arbeitsquartiere in den Zentren,

die Stärkung des ÖPNV, insbesondere durch die intelligente Verknüpfung der Verkehre auf der Straße und der Schiene und

die Bewahrung des Historischen Erbes

berücksichtigen.

Im Bereich städtebaulicher Planungen bietet die BEG der Gemeinde/ Stadt xxxx bei informellen Planungen an, Hand in Hand vorzugehen.

Dieses umfasst insbesondere die gemeinsame

Festlegung von Planungszielen

Auswahl geeigneter Planungsbüros

Wahrnehmung von Zwischenterminen und

Bewertung der Ergebnisse.

Eine Veräußerung von Grundstücken ohne vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt xxxx ist ausgeschlossen.

Bekundet die Gemeinde/ Stadt xxxx Interesse am Erwerb einer entbehrlichen Bahnliegenschaft, hat sie das Recht des ersten Zugriffs zu

marktgerechten Konditionen. Ist ein Gutachten erforderlich, erfolgt die Auswahl eines qualifizierten Gutachters in Abstimmung

mit der Kommune.

bezogen auf den gemeinsam prognostizierten Zeitpunkt der Vermarktung

der Bahnliegenschaften --die die Ausweisung von weiteren Baugebieten

im im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu zu einem

die die Nachfrage deutlich übersteigenden Baulandangebot führt und

der Zeitpunkt der Erschließung von Bauland in in Händen der

Kommune oder ihrer Tochtergesellschaften unter Berücksichtigung

einer erfolg-reichen Vermarktung der nicht mehr

betriebsnotwendigen Bahnliegen-schaften festgelegt wird.

§ 3

Kooperationsbereitschaft der Gemeinde/ Stadt xxxx

Die Gemeinde/ Stadt xxxx übernimmt auf Basis der Rahmenvereinbarung Mitverantwortung für die Entwicklung und Vermarktung aller

Bahnliegenschaften des ersten Liegenschaftspaketes. Unter Berücksichtigung von § 2 Ziffer 2 der Rahmenvereinbarung ist sie

hierzu bereit, auf möglichst vielen Grundstücken wertsteigernde Nutzungen auszuweisen, sofern dies städtebaulich und

verkehrspolitisch sachgerecht ist.

Die Gemeinde/ Stadt xxxx wird bei ihren Verhandlungspositionen berücksichtigen, dass es ein wesentliches Ziel der BEG ist, die ….


Ökonomische Chancengleichheit nicht gegeben

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

1

Erhaltung Baudenkmäler

Baugrundaufbereitung

Fundamentbeseitigung

oberirdische Abbruchmaßnahmen

Abfallbeseitung

Beseitigung umweltgefährdender Stoffe

Sanierungsuntersuchungen

Gefährdungsabschätzung

ggf. Anteile soziele Infrastruktur

Ausgleichsmaßnahmen

innere Erschließung

äußere Erschließung

Vermessung/ Planungen/ Baurecht

Zwischenfinanzierung Grunderwerb


Vorbereitung Konsensvereinbarung

Ersteinschätzung aller Flächen durch Ortsbesichtigung

(heißt nicht: Warten auf abgeschlossene Nutzungskonzepte!!)

Protokollnotizen/ Anlagen zur Konsensvereinbarung

Kündigungsmöglichkeit der Kommunen

Klarstellung zu bestimmten Baugebieten

Präsentationen der BEG (Rat, Ausschuss, Fraktionen)


Stand Konsensvereinbarung

36

14

unterzeichnet in Bearbeitung nicht erforderlich

50


Umsetzung Konsensvereinbarung

Kommunaler Grunderwerb funktioniert

(z.B. Komplettverkauf Neuenrade, Menden…)

Zustimmungen der Gemeinden zum Verkauf an Dritte

(z.B. Wetter, Lünen…)

Prioritäten der Kommunen beim Verkauf an Dritte berücksichtigt

Kaufinteressenten „vertröstet“ bis Gemeinde sich entschieden hat

(z.B. Lüdenscheid, Iserlohn…)


Verkäufe

Rest

TV

KV

Münster Detmold

Arnsberg

Düsseldorf

Köln

Ahaus

Altenbeken

Altenberge

Arnsberg

Ascheberg

Bad D riburg

Bad Münstereifel

Bad Sassendorf

Balve

Bedburg H au

Bestwig

Billerbeck

Borken

Brakel

Brilon

Bünde

Dorsten

Emmerich

Erftstadt

Erwitte

Eschweiler

Eslohe

Espelkamp

Euskirchen

Finnentrop

Fröndenberg

Geldern

Gevelsberg

Goch

Grevenbroich

Gronau

Halver

Havixbeck

Heek

Heiligenhaus

Hemer

Hennef

Herdecke

Hiddenhausen

Holzwickede

Höxter

Hürth

Iserlohn

Jüchen

Kerken

Kevelaer

Kierspe

Kirchhundem

Kirchlengern

Kleve

Legden

Lennestadt

Lippstadt

Lübbecke

Lüdenscheid

Lüdinghausen

Lünen

Marsberg

Mechernich

Meinerzhagen

Menden

Meschede

Metelen

Moers

Nettetal

Neuenrade

Nordkirchen

Nordwalde

Nottuln

Ochtrup

Oer-Erkenschwick

Olpe

Plettenberg

Rahden

Reken

Rhede

Rommerskirchen

Rosendahl

Salzkotten

Schalksmühle

Schmallenberg

Schwelm

Schwerte

Senden

Soest

Steinfurt

Südlohn

Unna

Velen

Viersen

Waltrop

Weeze

Weilerswist

Wenden

Werl

Wesel

Wetter

Winterberg

Witten

Wülfrath


Stand Verkäufe

8.248.283

199.883

Notariell beurkundet (qm)

Verkaufsplanung in 2003 (qm)

Verkaufsplanung Rest (qm)

1.153.232


Spielregeln Grundstücksverkauf

Zustimmung Bahn erforderlich (4 Wochen Frist)

„Lastflächen“ – Verkauf vorab zulässig

(betrifft Acker-, Forst- und Grünflächen, Kleingartenanlagen, Bahntrassen)

„Potentialflächen“ – Verkauf vorab nur zulässig, wenn…

Konsensvereinbarung vorliegt,

Bahn + Stadt dem Teilverkauf zustimmen

nicht nur Rest-, Böschungs- und Trassenflächen verbleiben

und

das Abspringen eines vorhandenen Investors droht

oder

Fördermittel gefährdet werden (z.B. Städtebauförderung und GVFG)


Gebühren + Entgelte

Marketingmaßnahmen

Erschließungs- und städtebauliche Verträge

Sanierungsgutachten Gebäude

Wertgutachten

Altlasten und Baugrunduntersuchung

Verkehrsgutachten

Gutachten bahnbetriebliche Anpassungskosten

Immissionsgutachten

Lärmgutachten

Erschließungskonzept

Nutzungskonzept

Moderation

Bebauungsplanentwurf

Bauvoranfragen

Städtebaulicher Wettbewerb

Städtebauliche Rahmenplanug + Strukturkonzepte

Vermessung

Planerstellung

Bestandsaufnahme

Grundlagenermittlung

Entwicklungsleistungen BEG

Stand Juni 2003

0 5 10 15 20 25

Anzahl


Beispiel Ascheberg

Gestaltungsdefizite Lagerhalle

Bushaltestelle am Empfangsgebäude


Beispiel Ascheberg

Nutzungsdruck durch Park+Ride

Brachliegendes Umland


Beispiel Ascheberg Leerstand im Bahnhofsgebäude

Stillgelegter Gleiskörper


Beispiel Ascheberg:

Umgestaltung des Bahnhofsgeländes

Wolters Partner, Entwurf 2002


Beispiel Ascheberg:


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Aufbereitung von Bahnflächen – Strategien und Szenarien


Verunreinigungen durch bahntypische und

sonstige Fremdnutzungen


Verunreinigungen durch bahntypische und

sonstige Fremdnutzungen


Verunreinigungen durch bahntypische und

sonstige Fremdnutzungen

Tankstellen

Auffüllungen

Gaswerke

Werkstätten, Lokschuppen

Schrottplätze, Lagerplätze


Exkurs: Begriffe im Sprachgebrauch der DB AG

4 Stufen-Programm Bodensanierung

Historische Erkundung HE, Orientierende Untersuchung OU, Detailuntersuchung DU

Altlastenverdachtsflächen AL VF

Verdachtskategorien

Stark (S) bis Gering (G), Beweisniveau der HE

Handlungskategorien

HK 0 (Altlastenverdacht nicht bestätigt) bis HK 3 (akute Gefährdung), Beweisniveau OU

Gefahrenklassen

GK 0 (Altlastenverdacht nicht bestätigt) bis GK 3 (akute Gefahr), Beweisniveau DU

Zuordnungswert gemäß LAGA

Z 0 (uneingeschränkter Einbau) bis Z 5 (Einbau Deponie)


Aufgaben BEG

Aufgabe der BEG ist es, die Kosten für die Freilegung,

Aufbereitung und Erschließung der Bahnliegenschaften

zu ermitteln, soweit erforderlich, auch im Wege eines

Gutachtens (§ 4 Abs. 2 der Konsensvereinbarung zu „Leistungen der

BEG“)

Nicht Aufgabe der BEG ist es, Grundstücke

freizulegen, aufzubereiten und zu erschließen

(§ 4 Abs. 5 der Konsensvereinbarung zu „Leistungen der BEG“)


Erstellung Bodenfolgekostenanalyse („BOFA“)

Darstellung der Liegenschafts- bzw. Investitionsrisiken und des

Inanspruchnahmerisikos

Monetäre Bewertung

Aufzeigen von Informationsdefiziten

Aussagen zu den Themenfeldern Altlasten, Abfall/Boden,

Baugrund, Rückbau, Kanal und Kampfmittel (soweit

vorhanden)


Projektdienstleister Altlasten/Herrichtung

EU-Präqualifikationsverfahrens

Leistungsbild u.a.

Bildung Gutachterpool

Durcharbeiten vorhandener Informationen, Abstimmung des

Untersuchungsumfangs und der Ergebnisse mit Behörden/Beteiligten

Erstellung von Leistungsverzeichnissen, Einholung Angebote, Vergabevorschlag

Prüfung des Gutachtens, ggf. „second opinion“

Beratung der bzw. Abstimmung mit den Fachplanern bzgl. zu

berücksichtigender Restriktionen


Verfahren und Maßstab Untersuchungen

Grundsätzlich Abstimmung mit dem

jeweiligen Kreis als Genehmigungsbehörde

Genehmigungsbehörde

BEG

DB AG (FRS) Kommune / privater Investor

Aufwand für Untersuchung und Aufbereitung

in Relation zur Folgenutzung


Aufgabenverteilung im BahnflächenPool

Untersuchungsziel der DB AG (FRS-W)

Aufgabe der BEG

Klärung des Risikos einer ordnungsrechtlichen

Inanspruchnahme

Verwertungsentscheidung

Schaffung von Transparenz

Ermittlung zu berücksichtigender Kosten


Regelungen im Grundstückskaufvertrag

Beteiligung an Gefahrenabwehrmaßnahmen

Altlasten im Sinne des BBodSchG

Bestandskräftige Anordnung, öffentlich-rechtlicher Vertrag, rechtskräftiges

Urteil zur Altlastensanierung

Verunreinigung vor Besitzübergang, Maßnahmen zum Zwecke der

vorgesehenen Nutzung erforderlich und verhältnismäßig

Beteiligung an baubedingten Entsorgungskosten

Verunreinigtes Bodenmaterial weist Belastungen gemäß LAGA > Z 2 auf

Verkäufer wird in die Erarbeitung des Entsorgungskonzeptes und Auswahl des

Entsorgungsunternehmens einbezogen

Verunreinigung vor Besitzübergang, Maßnahmen zum Zwecke der

vorgesehenen Nutzung erforderlich und verhältnismäßig


Beispiel Projektfläche am Niederrhein


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Entbehrlichkeit und Restriktionen Bahntechnik

– Vorgehen und Lösungsansätze


Entbehrlichkeitsprüfung (EP)

Feststellung der

betrieblichen Restriktionen

technischen Restriktionen

rechtlichen Restriktionen

ökonomischen Restriktionen

um ein Grundstück verfügbar zu machen


Entwidmung

Entbehrlichkeitsprüfung ist

die Grundvoraussetzung für

die Entwidmung


Beteiligte EP

Wer wird beteiligt im Bahnkonzern

Alle Bahntochtergesellschaften,

die Auflagen machen könnten.

4 – 15 Gesellschaften und Organisationseinheiten

Einzelfallentscheidung DBSImm


Verfahrensdauer EP

Wie lange dauert das?

Deutsche Bundesbahn: 12-36 Monate

Deutsche Bahn AG: 6-18 Monate

BEG: 6 Monate

Nr. Vorgangsname Anfang Ende

1 EP Bundesbahn Mi 01.01.03 Sa 31.12.05

2 EP DBAG Mi 01.01.03 Mi 30.06.04

3 EP BEG Mi 01.01.03 Mo 30.06.03

1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte

1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl


Ergebnis EP

Wie sieht das Soll-Ergebnis aus

Vollständigkeit der bahnbetrieblichen Einrichtungen

Kostenschätzungen Bahninfrastruktur

Kostenschätzungen sonstige Anlagen

Ergebnisse der Altlastenuntersuchungen

Rechte Dritter


Ergebnis EP

Wie sieht das Ist-Ergebnis aus

Bahnanlagen auf nicht aktualisierten Plangrundlagen

verlässliche Kostenschätzungen fehlen i.d.R.

Altlastenrisiko oftmals monetär nicht bewertet

Rechte Dritter sind häufig unvollständig


Abweichung Ist zu Soll

Welche Gründe liegen vor

Fehlende personelle Kapazitäten

Häufige Änderungen der örtlichen, personellen und

fachlichen Zuständigkeiten

Planungskapazitäten richten sich an betrieblichen und

verkehrlichen Erfordernissen aus


Lösungsansätze

Was kann man tun:

Problem: Wer finanziert?

Untersuchungs- und Planungsaufträge

gegen Entgelt erteilen

Eigentümer DBAG: nur bei hochrentierlicher Verwertung

Kommune: evtl. im Einzelfall bei großem

städtebaulichen Interesse

Andere: nur bei hochrentierlicher Verwertung


Strategie BEG zur Unterstützung EP

1. Lösungsansatz NRW „Aufklärungsoffensive“

BEG beauftragt qualifizierte externe Ingenieurbüros zur

Ermittlung von Verlegungskosten

Keine Belastung kommunaler Haushalte

Unabhängigkeit von DBAG-Prioritäten

Belastbare Zahlen in planbaren Zeiträumen

Kostentransparenz durch Offenlegung der Ergebnisse


Strategie BEG

2. Lösungsansatz NRW „Neue Wege“

Verkauf „ohne“ Entbehrlichkeitsprüfung

Flexibler Umgang mit Einfriedigungspflichten

Inhalte Präsidialverfügung des EBA aufnehmen

Prüfung: Entbehrlichkeitsprüfung mit externer

Unterstützung


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Aufgegebene Bahntrassen – Chancen für die Zukunft


Aufgegebene Bahntrassen – Chancen für die Zukunft


Begriffsdefinition

Betrieb eingestellt bedeutet noch nicht stillgelegt nach § 11 AEG

Antrag auf Stilllegung beim EBA

Übernahmeangebote an Dritte gescheitert

Entscheidung auf Stilllegung durch EBA innerhalb von 3

Monaten

Stillgelegt bedeutet noch nicht vermarktungs-/entwidmungsfähig

Trassensicherungsvertrag (ISV)

Antrag auf vorzeitige Herausnahme aus ISV


Anlage 1 des ISV – betroffene Pool-Kommunen

Strecken/Streckenabschnitte bei denen die Streckeninfrastruktur stillgelegt ist

Nr.

1.

5.

8.

10.

11.

Strecke/Streckenabschnitt

Rhede -Bocholt

Wennemen – Gla Bergerhammer -

Eslohe

Kleve - Kranenburg - Bundesgrenze

Velbert Hbf – Heiligenhaus

Wülfrath – Velbert Hbf

Bemerkungen

ÖPNV-Ausbauplan

GV-Konzept

Betuwe-Linie

nur bis zum 31.12.2002

Vertragsgegenstand

nur bis zum 31.12.2002

Vertragsgegenstand

Strecken Nr.

2265

2861

2610

2724

2724

Stand 10.06.2002


Anlage 2 des ISV – betroffene Pool-Kommunen

Strecken/Streckenabschnitte bei denen DB Netz die Abgabe der Infrastruktur an

einen anderen Betreiber untersucht bzw. eine solche Untersuchung

abgeschlossen hat und auf Grund der erfolglosen Verhandlungen ggf. beim

EBA Antrag auf Stillegung gem. § 11 AEG stellen wird

Nr.

3.

9.

Strecke/Streckenabschnitt

Marienheide – Meinerzhagen

Zülpich - Euskirchen

Bemerkungen

ÖPNV-Ausbauplan

Nur bis zum 31.12.2002

Vertragsgegenstand

Strecken

Nr.

2810

2585

Stand 10.06.02


Pool-Kommunen mit

stillgelegten Trassen

mehr als 300 ha

Goch

Kleve

Weeze

Nettetal

Geldern

Eschweiler

Emmerich

Kerken

Bedburg Hau

Kevelaer

Düsseldorf

Jüchen

Mechernich

Viersen

Wesel

Erftstadt

Rhede

Moers

Grevenbroich

Köln

Ahaus

Südlohn

Altenberge

Münster Havixbeck

Detmold

Borken Bad Driburg Brakel

Lüdinghausen

Ascheberg

Altenbeken

Dorsten

Rommerskirchen

Gronau

Heiligenhaus

Hürth

Weilerswist

Euskirchen

Legden

Bad Münstereifel

Velen

Heek

Ochtrup

Oer-Erkenschwick

Wülfrath

Reken

Metelen

Rosendahl

Billerbeck

Nottuln

Wetter

Witten

Schwelm

Hennef

Waltrop

Gevelsberg

Halver

Steinfurt

Holzwickede

Schwerte

Herdecke

Schalksmühle

Kierspe

Nordwalde

Senden

Nordkirchen

Lünen

Unna

Iserlohn

Lüdenscheid

Meinerzhagen

Hemer

Plettenberg

Werl

Fröndenberg

Balve

Bad Sassendorf

Arnsberg

Menden Meschede

Neuenrade Finnentrop Eslohe

Arnsberg

Olpe

Wenden

Soest

Lennestadt

Kirchhundem

Bünde

Lippstadt

Lübbecke

Erwitte

Bestwig

Schmallenberg

Rahden

Hiddenhausen

Brilon

Winterberg

Espelkamp

Kirchlengern

Salzkotten

Marsberg

ohne Trassen

Trassen

Höxter

Trassenverkauf in 2003


Restriktionen

Rückbaukosten des Gleisaufbaus

i. d. Regel kostenneutral, da erzielte Erträge aus Verkauf der Rohstoffe

die Kosten für Abtragung u. Abtransport decken

Abhängig von Qualität und Art der Materialen (Holz-, Beton-

oder Eisenschwellen)

Rückbau des Schotterbettes und Rekultivierung

Abtragen des Schotters und Auffüllung mit Mutterboden stehen in

keinem Verhältnis zum Bodenwertniveau für land- und

forstwirtschaftliche Flächen.

Abtragen von Böschungen wirtschaftlich nicht darstellbar


Restriktionen

Kunstbauwerke

Abrisskosten / Instandsetzung

Unterhaltung


Chancen für Brücken

Begutachtung der Kunstbauwerke

Ermittlung der Instandsetzungs-/ Abrisskosten

Enge Kooperation zwischen Kommune, DB Netz AG und BEG

Beauftragung externer Ingenieurbüros durch BEG

Wirtschaftlicher Ausgleich bei Trassenverkäufen (gem. Gutachten)

Faire einzelfallbezogene Entschädigungszahlung

Entschädigung gemäß der geplanten Umnutzung der Trasse

Maßnahme nach Eisenbahnkreuzungsgesetz (EKrG) ?


Chancen für „Lebenslinien“

Potenzial als …

BEG lässt derzeit die

ökologische Wertigkeit von

Trassen ermitteln

…ökologisch aufwertungsfähige

Kompensationsfläche

…Bestandteil eines Ausgleichspools

bzw. Ökokontos


Chancen für Freizeit und Tourismus

BEG lässt unabhängige

Verkehrswertgutachten

erstellen

Potenzial als …

… Rad-/Skater-/Wanderweg

… Draisinenbahn

… Bestandsschutz für ein zukünftiges

(schienengebundenes) zusammen-

hängendes Verkehrsband


Chancen für regenerative Energien

Potenzial für Windkraftanlagen

wirtschaftlich lukrative Nutzungsentgelte

mindestens 8 Anlagen über ca. 25 Nutzungsjahre

Unterfahrung möglich / Infrastrukturband bleibt erhalten

BEG hat Standortgutachten erstellen lassen


Aufgegebene Bahntrassen – Chancen jetzt nutzen !

Bahntrassen als geschlossenes Liegenschaftsband für zukünftige

Generationen sichern !

Außerhalb BahnflächenPool: Teilflächenveräußerung möglich


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Kleingartenanlagen – wie geht es weiter?


Kleingartenanlagen – wie geht es weiter ?


Warum gibt es im BahnflächenPool NRW Kleingartenflächen?

DB AG hat einen Generalpachtvertrag mit der Bahn-

Landwirtschaft, Hauptverband e.V

Wer ist die Bahn-Landwirtschaft ?

Betriebliche Sozialeinrichtung des Bundeseisenbahnvermögen,

der DB AG und der Mannesmann Arcor AG & Co.

Mitarbeiter des Bundeseisenbahnvermögen und

ehrenamtliche Mitarbeiter

Bahn-Landwirtschaft gliedert sich in Hauptverband

(Frankfurt/Main), Bezirk (Essen, Köln) und Unterbezirk

(Stadt/Gemeinde)


Was macht die Bahn-Landwirtschaft?

Der Bezirk schließt den Pachtvertrag ab

Der Bezirk überwacht den Zahlungseingang

Der Bezirk führt den Pachtzins an den Hauptverband ab

Pachtzins

70 % 30 %

Bahnlandwirtschaft

Der Unterbezirk überwacht die Vertragsbedingungen


Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?

Landwirtschaftliche Fläche

Verkauf an den Pächter

oder Grundstücks-

nachbarn

Verkauf an Dritte

(Ausgleichspotential)

Kündigung des

Pachtvertrages

Entschädigung für

Ernteausfall und

nachgewiesene

Feldbestellungs-

aufwendungen


Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?

Grabeland hinter Einfamilienhäusern

Verkauf an die Nutzer

(Grundstücksnachbarn)

Verkauf an Dritte

Kündigung des

Pachtvertrages

Entschädigung für

Aufwuchs und

genehmigte Aufbauten

und Anlagen


Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?

Kleingartenflächen

Gemeinschaftlicher Weg

„Ein Kleingarten ist ein

Garten, der in einer Anlage

liegt, in der mehrere

Einzelgärten mit

gemeinschaftlichen

Einrichtungen, z.B. Wegen,

Spielflächen und

Vereinhäusern

zusammengefasst sind

(Kleingartenanlage)“

§ 1 Ziffer 1 Abs. 2

Bundeskleingartengesetz (BKleingG)


Kleingartenanlage Verkauf an Dritte möglich wenn,

- Höherwertige Folgenutzung

- Kündigung

- Kündigungsentschädigung


Kleingartenanlage Verkauf an Dritte möglich

langfristig Nutzungsänderung:

Stadt/Gemeinde, Investor

Nutzungserhalt:

Pächter, Verein, Genossenschaft

Bedingung: Erwerber tritt in den Generalpachtvertrag ein


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

PlanerPool BEG – Stand und Ausblick


Was ist der PlanerPool BEG?

Die BEG wird zukünftig mit einer Auswahl von qualifizierten

Planungsbüros zusammenarbeiten.

Die Büros müssen über Erfahrungen auf Bahnflächen verfügen.

Für die Auswahl dieser Büros wird ein

kooperativer Ideenwettbewerb durchgeführt.

Die Anzahl der Büros wird sich auf 6-8 belaufen.

Mit den ausgelobten Büros wird die BEG Rahmenverträge schließen.


Das Wettbewerbsverfahren

Offener, europaweiter Ideenwettbewerb nach RAW als

kooperatives Verfahren in 2 Bearbeitungsphasen

Es handelt sich um ein Mischverfahren

1. Phase: offen und anonym

2. Phase: anonym bis zum 2. Tag des Preisgerichts

(Präsentation der Entwurfsarbeiten, Rückfragen)

6-8 Arbeitsgemeinschaften (Architekten/Stadtplaner und

Landschaftsarchitekten)


Ablauf des Wettbewerbsverfahrens

1. Bearbeitungsphase

• Rückfragen bis 1.04.2003

• Abgabe Unterlagen bis 17.04.2003

• Auswahlgremium am 30.04.2003

2. Bearbeitungsphase

• Versand ergänzender

Unterlagen bis 02.05.2003

• Rückfragen bis 15.05.2003

• Abgabe Unterlagen bis 12.06.2003

• Auswahlgremium

(inkl. Präsentation und Rückfragenkolloquium)

am 3./4.07.2003


Aufgabe des Ideenwettbewerbs

Nutzungskonzept für die 10,5 ha

Kernpunkt: Verknüpfungspunkt

planen

Erhaltung Bahnhofsgebäude

prüfen

eisenbahnrechtliche

Restriktionen beachten

Erschließungskonzept

erarbeiten

Wirtschaftlichkeit darstellen

Baustufenkonzept entwickeln

Fragebogen bearbeiten


Fragebogen (1.Phase) - Auszug

Welches Kriterium spielte die wesentliche Rolle bei Ihrer Entscheidung,

das Empfangsgebäude am Bahnhof Finnentrop zu

erhalten/zu beseitigen?

Im Falle der Erhaltung des Empfangsgebäudes. Sehen Sie eisenbahnrechtliche

Restriktionen für neue Nutzungen im Gebäude?

Die Erhaltung welcher bahnbetriebsnotwendigen Anlagen der

Deutschen Bahn AG haben Sie Ihrem Entwurf als (weitere) Bindung

gesehen? Warum haben Sie sich dafür entschieden?

Welches sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Restriktionen und

Hemmnisse bei der Entwicklung der Bahnfläche Finnentrop?

Welchem Kostenfaktor messen Sie - ggf. getrennt nach West- und

Ostseite - die größte Bedeutung bei der Entwicklung der Bahnfläche

bei? Wie haben Sie diesen in Ihrer Planung berücksichtigt?


Aufgaben des PlanerPools

Ideenskizzen

Machbarkeitsstudien

Städtebauliche Rahmenplanung, städtebauliche Entwürfe

Verkehrsplanungen ( Verknüpfungspunkte, Erschließungskonzepte)

Bebauungspläne

Freiraumplanungen

Vorbereitung/ Steuerung Wettbewerbsverfahren


Vorteile des PlanerPools

Nur qualifizierte Büros verfügen über notwendige Erfahrungen bei

der Planung auf Bahnflächen.

Vereinfachung und Beschleunigung von Planungsprozessen

Einhaltung vergaberechtlicher Bestimmungen

Wettbewerb als Chance auch für junge, kreative Büros

Nicht dem Vorwurf ausgesetzt zu sein, immer mit den gleichen Büros

zusammen zu arbeiten.


Ausblick

Auswahl von 6-8 Planungsbüros im Preisgericht am 3./4.07.2003

Schließen von Rahmenverträgen

BEG und FSW erarbeiten Exposé mit Firmenprofil aller Büros

des PlanerPools für Kommunen bzw. Dritte

Beauftragung von Büros für städtebauliche und

freiraumplanerische Leistungen.


Beauftragung des PlanerPools

Kommunen bzw. Dritte können 3 Büros des PlanerPools für

Planungsverfahren auswählen.

BEG wird Empfehlung(en) aussprechen.

BEG wird alle 3 Büros zur Abgabe eines Angebotes

auffordern.

Das Büro mit dem günstigsten Angebot erhält den Auftrag.


Ausnahmen vom Verfahren

Beispiel 1: Auf einer Bahnfläche ist bzw. war bereits ein konkretes

Planungsbüro tätig.

Beispiel 2: Ein Investor möchte mit einem konkreten Planungsbzw.

Architekturbüro zusammenarbeiten.

Das Planungsbüro und zwei weitere Büros aus

dem Planerpool werden durch die BEG zur

Abgabe eines Angebotes aufgefordert.


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

1. Empfangsgebäudepaket NRW

– Vorrang für Pool-Kommunen!


1. Empfangsgebäudepaket NRW

99 Empfangsgebäude, davon 43 in Kommunen der BEG


1. Empfangsgebäudepaket NRW

Konzept überzeugt BEG Kommunen

9%

91%

Anmeldung zum 1. Empfangsgebäudepaket NRW

Kein Interesse der Kommune


Havixbeck

Havixbeck

Gronau

Gronau

Lennestadt

Grevenbrück

Goch

Goch

Geldern

Geldern

Fröndenberg

Fröndenberg

Finnentrop

Finnentrop

Espelkamp

Espelkamp

Eschweiler

Eschweiler Hbf

Schwerte

Ergste

Dorsten

Dorsten

Ascheberg

Davensberg

Steinfurt

Burgsteinfurt

Brilon

Brilon Wald

Brakel

Brakel

Steinfurt

Borghorst

Bedburg-Hau

Bedburg-Hau

Bad Sassendorf

Bad Sassendorf

Bad Driburg

Bad Driburg

Ascheberg

Ascheberg

Arnsberg

Arnsberg

Lennestadt

Altenhundem

Kommune

Empfangsgebäude

Winterberg

Winterberg

Wetter

Wetter

Viersen

Viersen

Unna

Unna

Winterberg

Siedlinghausen

Mechernich)

(Satzvey

Rahden

Rahden

Plettenberg

Plettenberg

Olpe

Olpe

Iserlohn

Nachrodt

Moers

Moers

Marsberg

Marsberg

Borken)

(Marbeck-Heiden

Lüdenscheid

Lüdenscheid

Lübbecke)

(Lübbecke

Euskirchen)

(Kuchenheim

Kevelaer

Kevelaer

Nettetal

Kaldenkirchen

Hürth

Hürth-Kalscheuren

Höxter

Höxter Rathaus

Jüchen

Hochneukirch

Kommune

Empfangsgebäude


1. Empfangsgebäudepaket NRW

Was bisher geschah(oder auch nicht…..)

BEG KOMMUNEN

Freigabe Fördermittel

durch MSWKS

Beauftragung Gutachter

durch Forum

Organisation durch BEG

Erster Technik Termin:

Vorlage der Mehrzahl der

Gutachten bis:

7. Mai 2003

Mitte Mai 2003

11. Juni 2003

Mitte September 2003

Auftaktveranstaltung

1. 1. Empfangsgebäudepaket NRW

Abstimmung der

Wertermittlungssystematik

Laufende konzerninterne Abstimmung

der Rahmenvertragsentwürfe

November

2002

7. Mai 2003

Seit Januar

2003

Zeitpunkt

Entscheidung ?


1. Empfangsgebäudepaket NRW

7

18

Zügige Durchführung

der Technik-Termine

seit 11. Juni 2003 Juli 2003 bis 15. August 2003

14


Aufklärungsoffensive - Technik Termin vor Ort

Konkretisierung und Aktualisierung der Entbehrlichkeitsprüfung

Transparentes

Verfahren

Feststellung

bahnbetriebsnotwendiger

Einrichtungen

Protokollierung

Ergebnisse in

Grundriss- und

Lageplänen


1. Empfangsgebäudepaket NRW

- Vorteile Wertermittlungsverfahren –

Prüfungs- und revisionssicheres Verfahren auf Basis WertV

Transparente Erarbeitung von präzisen Grundlagen:

Protokoll Technik-Termin als EP - Aktualisierung

Aktuelle Grundrisspläne (u.a. mit

bahnbetrieblichen Anlagen und Restriktionen)

Orientierendes Bau- und Sanierungsgutachten

Gemeinsamer Begehungstermin vor Ort

Kommune / BEG

Deutsche Bahn AG

Baugutachter / Wertermittler des Forums

Bau- und Sanierungsgutachter und Wertermittler


1. Empfangsgebäudepaket NRW

- Elemente des Wertermittlungsverfahrens -

Basis der Wertermittlung: vorhandene Entwicklungspotenziale

Erfassung und Berücksichtigung baulicher Mängel und Schäden

Pauschale Abschläge für Leitungsrechte

Berücksichtung wertmindernder Faktoren in Bezug auf

bahnbetriebliche Einrichtungen sowie Zugangs- und Wegerechte

Darstellung von Varianten, u.U. Liquidationsverfahrens

Plausibilitätsprüfung durch Kommune und Deutsche Bahn AG


1. Empfangsgebäudepaket NRW

- Weiteres Vorgehen

Durchführung aller Technik Termine bis 15. August 2003

Durchführung aller Wertermittlungen bis 16. August 2003

Übergabe der Gutachten an die Kommunen zwischen Juli 2003

und September 2003

In der Mehrzahl: rechtsverbindliche Kaufentscheidung bis Mitte

Oktober 2003

dadurch Chance: Förderung Zwischenerwerbskosten

„Last Order“: Kaufentscheidung bis Ende April 2004

alle anderen Objekte fallen an die DB AG zurück


Empfgangsgebäude im ländlichen Raum:

Gefahren bei Verkauf in Paketen an Dritte oder

Verbleib in DB-Eigentum

Stillstand

und

Verfall


Perspektive bei Verkauf an

unzuverlässige Dritte

Beispiel: Veräußerung vor

Jahren an Dritten für 120.000 €

• Kein Invest

• Leerstand

Spekulationsobjekt

• Hohe Bauschäden

• Stadt „musste“ in

2002 kaufen

PREIS: 240.000 €


Perspektive bei Verkauf an

unzuverlässige Dritte

Beispiel: Veräußerung als Anlageobjekt

• Kein Invest

• Leerstand

Stillstand

durch

Investoren

poker

• Hohe Bauschäden

• Spekulation

• Verkehrliche und

städtebauliche

Missstände


Perspektive bei Verkauf an

unzuverlässige Dritte

Stillstand

durch

Eigentümer

blockade

• Leerstand und

Verfall

• Ersatzvornahmen

durch die Stadt

• Enteignung

• Städtebauliche

und verkehrliche

Missstände


Förderung des Zwischenerwerbs

Förderfähige Kosten: Zwischenfinanzierungskosten (Zinsen)

in Höhe von maximal 7% der Kaufsumme für max. 5 Jahre

Grundlage: Wertgutachten des Bahnhofspakets !!!

Förderung zum kommunalen Fördersatz

ANTRAGSFRIST: Ende Oktober 2003

Beispielrechnung:

• Kaufpreis (inkl.Grunderwerbssteuer u. Notar) 100.000 €

• abzgl. Reinertrag 0 €

• Zins max. 7% auf max. 5 Jahre 35.000 €

• Eigenanteil der Kommune 10.500 €

bei 70% Regelfördersatz


1. Empfangsgebäudepaket NRW

Weitere Unterstützung durch BEG und Forum

AKTIONSPROGRAMM 100 BAHNHÖFE IN NRW

Kosten- und Finanzierungsrechner Bahnhofsgebäude

Erwerb, Bau- und Sanierungskosten 550.000 €

- Sanierung Außenhülle 250.000 €

Denkmalbedingter Mehraufwand Fassade 150.000 €

Fördersatz der Kommune 80,00% 120.000 €

- Innenausbau 250.000 € 62.500 €

Förderung 182.500 €

Eigenanteil der Kommune 367.500 €

Entspricht einer Förderquote von... 33%

Mieteeinnahmen (Nettokaltmiete)

€/qm Gesamt/Monat

Mietfläche 1 250,00 qm 8,00 € 2.000 €

Mietfläche 2 250,00 qm 5,00 € 1.250 €

Mietfläche 3 qm 0 €

Mietfläche 4 qm 0 €

Mietfläche 5 qm

500,00

0 €

Jahresmiete 39.000 €

abzgl. 15% Nebenkosten 5.850 €

Reinertrag 33.150 €

Tilgungszins im 1. Jahr 18.375 €

Tilgungszeitraum 16,6 Jahre

Tilgung 5 Jahre Rohertrag 84.883,24 € Reinertrag pro Jahr 99.863 € 16,64 €/qm

Tilgung 10 Jahre Rohertrag 47.592,93 € Reinertrag pro Jahr 55.992 € 9,33 €/qm

Tilgung 15 Jahre Rohertrag 35.405,79 € Reinertrag pro Jahr 41.654 € 6,94 €/qm

Tilgung 20 Jahre Rohertrag 29.489,15 € Reinertrag pro Jahr 34.693 € 5,78 €/qm

Tilgung 30 Jahre Rohertrag 23.906,40 € Reinertrag pro Jahr 28.125 € 4,69 €/qm


1. Empfangsgebäudepaket NRW

Fazit:

Nachvollziehbares und transparentes Angebot

Geringe laufende Folgekosten durch Zwischenerwerbsförderung

und Mieteinnahmen, ggfls. Förderung der Gebäudesicherung

Zeitfenster zur eigenen Konzeptentwicklung

Kommune steuert und entscheidet Entwicklung

Strategischer Erwerb sichert Handlungsmöglichkeiten


Zwischenstand und Strategie

25. Juni 2003

Präsidialverfügung EBA

– kommende Veränderungen beim Widmungsrecht !


ENTWURF Präsidialverfügung EBA ENTWURF

kommende Veränderungen zum Widmungsrecht

BahnflächenPool

NRW

Forum

Bahnflächen


Ausgangslage (Regelfall)

Privilligierte Fachplanung

Fachplanungshoheit §§ 18 AEG, § 38 BauGB

Zuständig Widmung

Kommunale Planungshoheit Art. 28 II GG,

Allgemeine Planungshoheit

Zuständig Kommune vorher Entwidmung

Planung Rückbau Entwidmung BPlan


Praxis: Querfeldrückbau (Soest)


Praxis: Leitungsrückbau (Soest)


Varianten Lennestadt Meggen

B1

B2

B3

B4

Fläche (NBL): 12600qm

Kosten/qm: 58 €

Fläche (NBL): 12600qm

Kosten/qm: 108 €

Fläche (NBL): 7750qm

Kosten/qm: 90 €

Fläche (NBL): 9550qm

Kosten/qm: 74 €


Nachteile des bisherigen Verfahrens

Zeitliche Verzögerung

Zuständigkeitsunklarheit

Wirtschaftliche Unmöglichkeit der Umnutzung

Vorfinanzierungskosten

Rückbaukosten übersteigen Ertrag / Erlös

Fehlen der Planungssicherheit für Investoren


Kommunale Planungshoheit

Konfliktfreie Überlagerung möglich

(BVerwGE 88, 111 ff.)

Präsidialverfügung / Leitfaden als verlässliche

Regeln für konfliktfreie Planungen

Fachplanungshoheit

Initiative: Forum Bahnflächen (AK Durchführung)

Zusammenarbeit BMVBW, MSWKS, EBA, BEG

Abstimmung DB AG

Ausblick: Veröffentlichung Präsidialverfügung EBA

Veröffentlichung Leitfaden des Forums


Präsidialverfügung EBA (Flächen)

Unterirdische Leitungen

Oberirdische Stromleitungen

Bahntechnische Anlagen

Integration in öffentliche Verkehrsflächen

Integration in öffentliche Grünflächen

Integration in private Freiflächen


Ausblick

Veröffentlichung EBA / Forum

Infoveranstaltung Forum

Infoveranstaltung VHW


Bauland an der Schiene – Chancen nutzen !

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