Flächen(rück)widmung - Schoenherr

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Flächen(rück)widmung - Schoenherr

FACHZEITSCHRIFT FÜR

WIRTSCHAFTSRECHT

M A I 2 0 1 1

05

www.ecolex.at

381– 488

Flächen(rück)widmung

Zulässiger Eigentumseingriff?

Enteignungsentschädigung

Anlegerschaden

Naturalherstellung oder rechnerischer Schaden?

Verfahrenshilfe für

Juristische Personen

Stiftungsvorstand

Abberufung nach BBG 2011

Lohn- und Sozialdumping-

Bekämpfungsgesetz

Gebührenpflicht für

Vertragsabschluss per E-Mail

Beihilfe?

Sonderkonditionen für Airlines


384 ecolex 2011SCHWERPUNKT

Dr. Georg Adler ist Rechtsanwaltsanwärter der Schönherr Rechtsanwälte

GmbH und Lektor an der Wirtschaftsuniversität Wien.

1) Zuverlässige Daten existieren erst seit dem Jahr 2001.

2) Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen, Regionalinformation der

Grundstücksdatenbank, Stand: 1. 1. des jeweiligen Jahres; Haberl et

al, Die Kolonisierung der Landschaft – Indikatoren für nachhaltige

Landnutzung (2001); beide zitiert in BMLFUW (Hrsg), (Bau)Land

in Sicht – gute Gründe für die Verwertung industrieller und gewerblicher

Brachflächen (2007) 3.

3) Amt der Tir LReg (Hrsg), Mobilisierung von Bauland in der ARGE

ALP (2000) 6.

4) Hollmann, Tiroler Raumordnungsgesetz (2006) 1.

5) VfSlg 2674/1954, BGBl 1954/162.

6) Insb auf den Gebieten des Eisenbahnwesens, des Bergwesens, des

Forstwesens und des Wasserrechts.

7) Insb auf den Gebieten des Bauwesens, des Naturschutzes und der Landesstraßen.

FLÄCHEN(RÜCK)-

WIDMUNG

Staatliche Grundlagen und

Instrumente zur Baulandmobilisierung

Die Hortung von Bauland untergräbt die Erreichung

der Ziele sowie die Einhaltung der Grundsätze der

Raumordnung und führt dazu, dass der steigende Bedarf an Bauland nicht befriedigt werden

kann. Der Staat versucht, dieser Entwicklung entgegenzuwirken, indem er Eigentümer dazu

anhält, ihre Grundstücke innerhalb eines bestimmten Zeitraums widmungsgemäß zu

verwenden.

A. Verknappung der Nutzflächen

Wenngleich eine zuverlässige Darstellung der Entwicklung

des Flächenverbrauchs in Österreich aufgrund

des Mangels an langfristigen Aufzeichnungen

kaum möglich erscheint, 1 ) lassen doch zahlreiche

Quellen auf eine Verknappung von Nutzflächen, insb

von Bauland, schließen. Das Bevölkerungswachstum

betrug seit den 1950er-Jahren etwa 20%, der Flächenverbrauch

stieg um rund 150% an, nämlich

von etwa 200 m 2 auf ca 500 m 2 pro Kopf, wobei der

Großteil des Neuverbrauchs auf den Konsum von

Bauland zurückzuführen ist. 2 )

B. Baulandmobilisierung

Bei der Baulandmobilisierung geht es darum, Flächen,

die für eine Bebauung vorgesehen und geeignet

sind, der geplanten Nutzung auch tatsächlich zuzuführen.

3 ) Bei bestehendem Bauland soll einerseits

schlecht ausgenutztes sowie nicht mehr genutztes

Bauland einer optimalen Verwendung zugeführt werden,

andererseits sollen nicht genutzte Flächen widmungsentsprechend

genutzt werden. Der vorliegende

Beitrag setzt sich mit Fragen auseinander, die iZm der

letztgenannten Kategorie der nicht genutzten Areale

entstehen. Die Zielsetzung der folgenden Ausführungen

über staatliche Grundlagen und Instrumente zur

Baulandmobilisierung kann aufgrund der zahlreichen

und heterogenen gesetzlichen Regelungen lediglich in

einem Überblick sowie der Aufzählung einiger repräsentativer

Beispiele bestehen – eine umfassende Darstellung

ist aufgrund des vorgegebenen Umfangs weder

möglich noch intendiert.

C. Rechtliche Einordnung

1. Verfassungsrechtliche Bezüge

Bei der Untersuchung staatlicher Maßnahmen zur

Baulandmobilisierung ist zunächst zu klären, wer

zur Ergreifung derartiger Schritte befugt ist, maW

welche Gebietskörperschaften gemäß der verfassungsrechtlichen

Kompetenzverteilung in Gesetzgebung

und Vollziehung tätig werden dürfen.

Kompetenzrechtlich fallen Maßnahmen der Baulandmobilisierung

unter den Regelungsgegenstand

GEORG ADLER

der Raumordnung. Der VfGH hat in den 1950er-

Jahren ein auf Art 138 Abs 2 B-VG gestütztes Erk

über die Kompetenzfeststellung getroffen, welches

bis heute sämtlichen raumordnungsrechtlichen Regelungen

in Österreich zugrunde liegt. 4 ) Das HöchstG

umschrieb den Terminus der Raumordnung als

„planmäßige und vorausschauende Gesamtgestaltung

eines bestimmten Gebietes in bezug auf seine Verbauung,

insbesondere für Wohn- und Industriezwecke

einerseits und für die Erhaltung von im wesentlichen

unbebauten Flächen andererseits“. 5 ) Da für diese Materie

im B-VG weder eine Definition noch eine explizite

gesetzgeberische Zuweisung besteht, ist die

Raumordnungskompetenz grds aufgrund der Generalklausel

des Art 15 Abs 1 B-VG in Gesetzgebung

und Vollziehung insoweit dem Zuständigkeitsbereich

der Länder vorbehalten, als nicht etwa einzelne dieser

planenden Maßnahmen aufgrund verschiedener

Fachplanungskompetenzen dem Bund 6 ) (gem den

Art 10 bis 12 B-VG) oder den Ländern 7 ) (wie bei

der Raumplanung gem Art 15 B-VG) zugewiesen

sind. Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG ordnet die Vollziehung

der „örtlichen Raumplanung“ dem eigenen

Wirkungsbereich der Gemeinden zu.

Bei der Raumordnung handelt es sich somit um

ein typisches Beispiel einer „Querschnittmaterie“,

weil dieser Aufgabenbereich kompetenzrechtlich sowohl

vom Bund (Fachplanungskompetenz als Teil einer

Bundeskompetenz gem Art 10 bis 12 B-VG) als

auch von den Ländern (Raumplanungskompetenz


und Fachplanungskompetenzen als Landeskompetenz

gem Art 15 B-VG) wahrgenommen wird.

2. Einfachgesetzliche Bezüge

Auf Bundesebene beschränkt sich die Kompetenz auf

den Bereich der Fachplanung, die iZm den entsprechenden

Kompetenztatbeständen der Art 10 bis 12

B-VG wahrzunehmen ist.

Auf Landesebene ist zwischen der überörtlichen

und der örtlichen Raumplanung zu unterscheiden.

Zunächst werden für den Bereich der überörtlichen

Raumplanung verschiedene Grundsätze und Ziele

in den Raumplanungsgesetzen der Länder festgelegt.

8 ) Sie sind rechtsverbindlich und binden alle weiteren

konkretisierenden Verwaltungsakte (auf überörtlicher

Ebene die Landesentwicklungs- bzw Raumordnungsprogramme,

auf örtlicher Ebene insb die

Flächenwidmungspläne und die Bebauungspläne),

was auch im Rechtsweg geltend gemacht werden

kann (zB im Verordnungsprüfungsverfahren gem

Art 139 B-VG). 9 ) Zwar wird die örtliche Raumplanung

durch die überörtliche determiniert, allerdings

dürfen planerische Maßnahmen nicht dazu führen,

dass die Gemeinde nicht das ihr verfassungsgesetzlich

eingeräumte Selbstbestimmungsrecht gem Art 116

Abs 1 iVm Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG wahrnehmen

kann. 10 )

Die im eigenen Wirkungsbereich zur Vollziehung

der „örtlichen Raumplanung“ zuständigen Gemeinden

agieren zunächst mithilfe des räumlichen Entwicklungskonzepts

und in weiterer Folge des Flächenwidmungsplans

und des Bebauungsplans, welche allesamt

in der Regel als Verordnungen erlassen werden.

11 )

D. Instrumente

1. Enteignung

Im Rahmen der Sicherstellung einer widmungsgemäßen

Nutzung von Bauland stellt die Enteignung zweifelsohne

die gravierendste Form des Eingriffs dar, weil

dabei nicht nur die Ausübung des Eigentums eingeschränkt,

sondern das Vollrecht an einer Liegenschaft

durch einen hoheitlichen Akt gänzlich entzogen und

auf jemand anderen (den Staat) übertragen wird.

Gem § 43 Abs 1 BauO Wien dürfen unbebaute

oder nicht entsprechend 12 ) bebaute Liegenschaften

enteignet werden, sofern dadurch die plangemäße Bebauung

dieser Flächen erreicht wird. An der umgehenden

Erfüllung des Bebauungsplans infolge der örtlichen

Lage des Grundstücks und der mit ihrer Bebauung

verbundenen Verbesserung der Stadtstruktur

muss ein besonderes öffentliches Interesse bestehen –

das bloße Interesse an der Realisierung des Bebauungsplans

reicht also nicht aus. 13 ) Ferner hat die Baubehörde

den Liegenschaftseigentümer vor der Einleitung

eines allfälligen Enteignungsverfahrens aufzufordern,

den gesetzmäßigen Zustand binnen bestimmter

Fristen herbeizuführen.

Die Aufforderung ergeht in Bescheidform und hat

keine dingliche Wirkung, 14 ) dh, im Fall eines Eigentümerwechsels

ist gegenüber dem neuen Grundeigentümer

wiederum ein Bescheid zu erlassen, um die formale

Voraussetzung vor einem Enteignungsverfahren

zu erfüllen.

2. Vorbehaltsflächen für öffentliche Zwecke

Ein weiteres Mittel zur Baulandmobilisierung ist die

Widmung von Flächen zur Errichtung von Bauten

und Anlagen für öffentliche Zwecke. Diese Grundstücke

werden als Vorbehaltsflächen bezeichnet und

dienen der Errichtung von Amtsgebäuden, Seelsorgeeinrichtungen,

Schulen, Kindergärten, Sportstätten

udgl. 15 ) Es kann darin ein „erster bescheidener

Schritt“ gesehen werden, auch privatrechtliche Instrumente

zur Umsetzung von Raumordnungszielen zu

verwenden. 16 )

Sobald ein Grundstück als Vorbehaltsfläche für

öffentliche Zwecke gewidmet ist, sind die Nutzungsmöglichkeiten

durch den Grundstückseigentümer

sehr eingeschränkt. Insb darf die Fläche nicht oder zumindest

nicht ohne Bewilligung dem Vorbehaltszweck

widersprechend genutzt werden; 17 ) tw werden

darüber hinaus auch Maßnahmen untersagt, die zu

einer wesentlichen Wertsteigerung des Grundstücks

führen könnten, selbst wenn diese mit dem Vorbehaltszweck

grds vereinbar wären. 18 ) Es liegt auf der

Hand, dass die Widmung als Vorbehaltsfläche für öffentliche

Zwecke damit der Möglichkeit der Vornahme

von Aufwertungen für Grundstücke praktisch

entgegensteht.

Den Einschränkungen des Grundstückseigentümers

auf der einen Seite steht andererseits dessen –

in den meisten Raumordnungsgesetzen vorgesehenes

– Recht gegenüber, nach einer bestimmten Zeit von

der Gemeinde die Einlösung des Grundstücks zu begehren.

19 ) Der entsprechende Antrag ist bei der Gemeinde

20 ) zu stellen, welche aufgrund der meisten

8) Vgl zB § 2 Ktn ROG, § 1 NÖ ROG, § 2 OÖ ROG, § 2 Sbg ROG

oder § 1 Tir ROG.

9) Lienbacher in Bachmann et al (Hrsg), Besonderes Verwaltungsrecht 7

(2008) 363.

10) Folglich sind planerische Festlegungen nur dann mit den verfassungsrechtlichen

Vorgaben vereinbar, wenn ein überörtliches Interesse daran

besteht, vgl ua VfSlg 15.233/1998 und 11.626/1988.

11) Das räumliche Entwicklungskonzept wird in manchen Bundesländern

als Verordnung der Gemeinde (zB Tir, OÖ), in anderen als Gemeinderatsbeschluss

ohne unmittelbare Bindungswirkung (zB Sbg, Vbg)

erlassen.

12) Als „nicht entsprechend bebaut“ gilt eine Liegenschaft gem § 43 Abs 2

BauO Wien ua dann, „wenn die darauf befindlichen Baulichkeiten

den im Bebauungsplan festgesetzten Widmungen (…) nicht entsprechen“.

13) Moritz, BauO für Wien 3 (2006) Anm zu § 43 Abs 3.

14) VwSlg 5807 A/1962.

15) Vgl zB § 20 Abs 1 NÖ ROG, § 19 Abs 1 OÖ ROG, § 41 Abs 1 Sbg

ROG, § 52 Abs 1 lit a Tir ROG.

16) Kleewein, Vertragsraumordnung – zugleich ein Beitrag zum Einsatz

privatrechtlicher Verträge im Verwaltungsrecht (2003) 40.

17) Vgl zB § 20 Abs 3 NÖ ROG, § 41 Abs 3 Sbg ROG, § 37 Abs 1 Stmk

ROG, § 52 Abs 2 Tir ROG.

18) § 41 Abs 3 Sbg ROG.

19) § 19 Abs 1 OÖ ROG, § 41 Abs 4 Sbg ROG, § 37 Abs 7 Stmk ROG,

§ 52 Abs 5 Tir ROG; vgl dazu auch Pauger, Die Enteignung im Verwaltungsverfahrensrecht,

in Korinek/Pauger/Rummel (Hrsg), Handbuch

des Enteignungsrechts (1994) 49, 162 ff.

20) § 19 Abs 1 OÖ ROG; für den Fall, dass die Gemeinde Antragsberechtigter

ist, ist der Antrag bei der LReg zu stellen, vgl § 20 Abs 2 NÖ

ROG.

FLÄCHEN(RÜCK)-

WIDMUNG

SCHWERPUNKT

ecolex 2011 385


FLÄCHEN(RÜCK)-

WIDMUNG

SCHWERPUNKT

386 ecolex 2011

Raumordnungsgesetze verpflichtet ist, den Vertrag

abzuschließen. 21 ) Der Kontrahierungszwang der Gemeinde

bezieht sich dabei nur auf den Abschluss

des Vertrags, die Festlegung der Höhe des Preises

wird in den verschiedenen Landesgesetzen unterschiedlich

geregelt. 22 )

Unabhängig davon sehen die Raumordnungsgesetze

der Länder für den Fall, dass binnen einer bestimmten

Frist kein Erwerb durch die Gemeinde oder

einen Dritten (den Bauträger) erfolgt, die Antragsmöglichkeit

des Grundstückseigentümers vor, die

Widmung als Vorbehaltsfläche aufheben und die vorher

bestandene Widmung wieder festlegen zu lassen.

23 ) Für den Fall, dass eine Übereignung an die Gemeinde

schon vorgenommen wurde, ist die nicht

widmungsgemäß genutzte Fläche nach der Rückwidmung

in das Eigentum des Grundstückseigentümers

rückzuüberstellen bzw der Einlösungsvertrag aufzulösen

und sodann rückzuwickeln. 24 )

3. Befristete Baulandwidmung und

Bebauungsfristen

Die meisten Länder sehen in ihren Raumordnungsgesetzen

befristete Baulandwidmungen oder Bebauungsfristen

vor. Grundeigentümer erhalten einen

Zeitraum, innerhalb dessen sie den widmungsgemäßen

Nutzungszustand herstellen sollen. Kommen sie

dieser Verpflichtung nicht nach, kann als Sanktion

eine Umwidmung erfolgen. Dadurch soll Investoren

der Anreiz genommen werden, Grundstücke über

Jahre zu horten.

Sowohl das Bgld als auch NÖ erlauben den Gemeinden

als Maßnahmen aktiver Bodenpolitik, dass

diese bei der Widmung von Flächen als Bauland eine

Befristung zwischen fünf und zehn Jahren bzw bis zu

fünf Jahren vornehmen können. 25 ) Die Befristung ist

im jeweiligen Flächenwidmungsplan ersichtlich zu

machen. Nach Ablauf der Frist hat die Gemeinde

ein Jahr Zeit, die Widmung zu ändern. Die Leistung

von für Fälle der (Teil-)Enteignung generell vorgesehenen

Entschädigungen wird dabei explizit ausgeschlossen.

26 )

In der Stmk ist die Festlegung einer Bebauungsfrist

durch die Gemeinde für die Dauer einer Planungsperiode

vorgesehen. 27 ) Allerdings müssen neben

der Widmung als Bauland noch weitere Voraussetzungen

erfüllt sein: Zunächst muss es sich bei dem

Grundstück um eine zusammenhängende Fläche von

zumindest 3000 m 2 und um ein vollwertiges Bauland

oder Aufschließungsgebiet handeln. Ferner darf für

das infrage stehende Grundstück noch keine privatwirtschaftliche

Vereinbarung abgeschlossen worden

sein oder eine Festlegung als Vorbehaltsfläche stattgefunden

haben.

Im Gegensatz zum eben beschriebenen bgld bzw

nö Ansatz, wo den Gemeinden nach Ablauf der Frist

die Entscheidungsmöglichkeit über die Widmungsänderung

zukommt, müssen die Gemeinden in der

Stmk vorab festlegen, ob eine entschädigungslose

Rückwidmung in Freiland oder eine Nachfolgenutzungsfestlegung

im Rahmen einer Sondernutzung

im Freiland stattfinden oder ob die Festlegung der

Zahlung einer sog Investitionsabgabe vorgeschrieben

wird. 28 )

4. Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag

Die meisten Bundesländer (ua NÖ, OÖ und Stmk)

schreiben dem Grundstückseigentümer die Entrichtung

von Infrastrukturabgaben vor. Darunter versteht

man Gebühren, die für den Anschluss an die örtlichen

Ver- bzw Entsorgungsleitungen zu entrichten

sind (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Fernwärme etc).

Die Nutzung als Instrument der Baulandmobilisierung

besteht in der Vorschreibung dieser Beiträge

für unbebaute Flächen. Der Gemeinde entsteht dadurch

ein doppelter Nutzen: Einerseits vermeidet

sie das Risiko einer vergeblichen Investition in die

Aufschließungsleistungen eines Grundstücks ohne

dessen widmungsgemäße Verwendung. Auf der anderen

Seite erzeugt diese Maßnahme einen faktischen

Druck auf den Grundstückseigentümer, dem der

wirtschaftliche Anreiz am Brachliegenlassen eines

Grundstücks (zumindest tw) genommen wird.

IdS normieren die §§ 25 ff OÖ ROG die Entrichtung

eines „Aufschließungsbeitrags im Bauland“.

Dieser wird, je nach Aufschließung des Grundstücks,

für die Errichtung gemeindeeigener Abwasserentsorgungsanlagen,

gemeindeeigener Wasserversorgungsanlagen

29 ) sowie öffentlicher Verkehrsflächen der Gemeinde

eingehoben. Der Aufschließungsbeitrag wird

bescheidmäßig durch die Gemeinde vorgeschrieben

und in fünf jährlichen Raten zu je 20% fällig. Ab

dem fünften Jahr – also nach Einhebung des gesamten

Aufschließungsbeitrags – kann die Gemeinde

jährlich einen Erhaltungsbeitrag vorschreiben. 30 )

Manche Autoren messen dieser Abgabepflicht einen

pönalen Charakter bei. 31 ) Dies ist jedoch bei näherer

Betrachtung zu verneinen, weil die geleistete

Abgabe bei der Bebauung des Grundstücks in vollem

Umfang anzurechnen und gem § 25 Abs 5 und 7

OÖ ROG ein zu hoch eingehobener Betrag binnen

vier Wochen ab Rechtswirksamkeit des Entfalls der

Beitragsverpflichtung zurückzuerstatten ist. 32 )

21) Kleewein, Vertragsraumordnung – zugleich ein Beitrag zum Einsatz

privatrechtlicher Verträge im Verwaltungsrecht (2003) 39.

22) § 19 Abs 2 OÖ ROG normiert die Einlösung zum ortsüblichen Preis,

§ 41 Abs 4 Sbg ROG verweist auf die sinngemäße Anwendung des

Salzburger Landesstraßengesetzes, gem § 37 Abs 4 Stmk ROG sind

die Bestimmungen des Eisenbahn-Enteignungsentschädigungsgesetzes

sinngemäß anzuwenden, § 52 Abs 5 Tir ROG bestimmt, dass

die Normen des Tiroler Straßengesetzes sinngemäß anzuwenden sind.

23) ZB § 41 Abs 5 Sbg ROG, § 52 Abs 6 Tir ROG.

24) § 20 Abs 14 f NÖ ROG.

25) § 11 a Abs 1 Bgld RPG, § 16 a Abs 1 NÖ ROG.

26) § 11 a Abs 2 Bgld RPG, § 24 NÖ ROG.

27) § 36 Abs 1 Stmk ROG.

28) § 36 Abs 2 Stmk ROG.

29) § 1 Abs 1 OÖ Interessentenbeiträge-Gesetz.

30) Dieser orientiert sich wiederum am Grad der Aufschließung des

Grundstücks durch eine gemeindeeigene Abwasserentsorgungsanlage

oder eine gemeindeeigene Wasserversorgungsanlage.

31) Fellner, Das neue oberösterreichische Raumordnungsgesetz ab

1. 1. 1994 – Verhaltener Applaus für den OÖ Landesgesetzgeber,

NZ 1994, 100.

32) So auch Kleewein, Vertragsraumordnung – zugleich ein Beitrag zum

Einsatz privatrechtlicher Verträge im Verwaltungsrecht (2003) 44.


Im Vergleich zur oben (für Wien) verneinten

dinglichen Wirkung von Enteignungsbescheiden erscheint

bemerkenswert, dass bei Aufschließungsbeiträgen

gem § 25 Abs 6 OÖ ROG allen behördlichen

Akten insofern dingliche Wirkung zukommt, „als daraus

erwachsende Rechte auch vom Rechtsnachfolger

des Grundstückseigentümers geltend gemacht werden

können und daraus erwachsende Pflichten auch

von diesem Rechtsnachfolger zu erfüllen sind. Der

Rechtsvorgänger ist verpflichtet, dem Rechtsnachfolger

alle erforderlichen Auskünfte zu erteilen und die

entsprechenden Unterlagen auszuhändigen.“ Ein

nicht über die Vorschreibung ordnungsgemäß unterrichteter

Grundstückserwerber tritt also vollumfänglich

in die Rechte und Pflichten seines Vorgängers

ein und ist zur Entrichtung der vorgeschriebenen Abgabe

verpflichtet – allenfalls kommt ihm ein Schadenersatzanspruch

gegenüber dem vormaligen Grundstückseigentümer

zu.

33) § 16 a Abs 2 NÖ ROG, § 16 OÖ ROG, § 18 Sbg ROG, § 35 Stmk

ROG.

34) Vgl VfSlg 15.625/1999 zur Salzburger Vertragsraumordnung.

35) § 16 Abs 2 OÖ ROG, § 35 Abs 2 Stmk ROG.

36) Der Begriff des Staats ist in diesem Zusammenhang weit zu verstehen;

dazu zählen nicht nur die Gebietskörperschaften, sondern auch Selbstverwaltungsträger

sowie andere selbständige, aber öffentliche Aufgaben

besorgende Rechtsträger; vgl dazu Öhlinger, Verfassungsrecht 8

(2009) Rz 737.

37) Vgl OGH 18. 12. 1992, 6 Ob 563/92 VfSlg 13.975/1994.

5. Zivilrechtliche Vereinbarungen

Als jüngstes Instrument sehen die meisten Raumordnungsgesetze

die Möglichkeit zivilrechtlicher Vereinbarungen

vor, wodurch Gemeinden im Rahmen des

ihnen übertragenen Wirkungsbereichs privatrechtliche

Vereinbarungen über die Verpflichtung zur Bebauung

von Bauland innerhalb einer gewissen Frist

treffen können. 33 ) Dieses Mittel bringt mitunter

grundrechtlich bedenkliche Ausgestaltungen mit sich.

Dies stellte der VfGH iZm der Sbg Vertragsraumordnung

fest. Er erkannte dabei auf zahlreiche verfassungsrechtliche

Verletzungen, ua des Legalitätsprinzips

(zwingende Voraussetzung einer privatwirtschaftlichen

Vereinbarung mit den Grundeigentümern für

eine zukünftige Flächenwidmung), des Rechtsstaatsgebots

(Fehlen ausreichenden Rechtsschutzes des

Grundeigentümers), des Gleichheitssatzes und des Eigentumsschutzes.

34 )

In manchen Raumordnungen wird insb auf die

Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes hingewiesen.

35 ) Dies dient lediglich der Klarstellung, weil

die Sicherung der zweckgemäßen Nutzung von gewidmeten

Flächen eine „typisch staatliche“ Aufgabe

ist und der Staat 36 ) auch dann an die Einhaltung

der Grundrechte gebunden ist, wenn er privatwirtschaftlich

tätig wird und dabei typisch staatliche („öffentliche“)

Aufgaben besorgt. 37 ) Umgekehrt ist es

Aufgabe der ordentlichen Gerichte, in diesem Zusammenhang

auch andere Grundrechte als das explizit erwähnte

Gleichbehandlungsgebot in ihrer Rsp zu berücksichtigen.

Dieser deklaratorische Hinweis auf den Gleichbehandlungsgrundsatz

wird durch die in den meisten

Raumordnungsgesetzen enthaltenen Determinierungen

über den Inhalt solcher Verträge ergänzt. Bspw

sieht § 35 Abs 2 Stmk ROG vor, dass in „den Vereinbarungen

(…) einerseits deren Einhaltung durch den

Grundeigentümer und seine Rechtsnachfolger und

andererseits sicherzustellen [ist], dass eine Weitergabe

der so erhaltenen Grundstücke innerhalb von 20 Jahren

ohne Gewinn erfolgt“.

SCHLUSSSTRICH

In den Raumordnungsgesetzen der Länder sind Instrumente

enthalten, welche der widmungsgemäßen

Verwendung von Grundstücken dienen sollen.

Je nach Eingriffsintensität lassen sich insbesondere

Enteignung, Vorbehaltsflächen für öffentliche

Zwecke, befristete Baulandwidmung und Bebauungsfristen,

Aufschließungs- und Erhaltungsbeitrag

und zivilrechtliche Vereinbarungen unterscheiden.

FLÄCHEN(RÜCK)-

WIDMUNG

SCHWERPUNKT

ecolex 2011 387

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