Beschlussvorlage als Begründung - Stadt Schwabach

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Beschlussvorlage als Begründung - Stadt Schwabach

BESCHLUSSVORLAGE

- öffentlich - A.41/261/2012

Sachvortragende/r

Stadtbaurat Ricus Kerckhoff

Amt / Geschäftszeichen

Amt für Stadtplanung und Bauordnung

Sachbearbeiter/in:

Claudia Wöpke

Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan S-113-12 "Weingäßchen II"

Anlagen:

1. Geltungsbereich

2. Ausschnitt Strukturplan

3. Planungskonzept

4. Erklärung zur Kostenübernahme und Flächenverteilung Sparkasse

Beratungsfolge Termin Status Beschlussart

Planungs- und Bauausschuss

19.11.2012 nicht öffentlich Beschlussvorschlag

Stadtrat 30.11.2012 öffentlich Beschluss

Beschlussvorschlag:

Der Bebauungsplan S-113-12 „Weingäßchen II“ wird gemäß §2 Abs.1 BauGB für den in Anlage

1 gekennzeichneten Bereich aufgestellt.

Finanzielle Auswirkungen X Ja Nein

Es fallen die anteilsmäßigen Planungskosten in Form von Personalkosten

(ca. 2.500 €) für den städtischen Flächeanteil an

Kosten lt. Beschlussvorschlag

sowie Personalkosten für die Vermessung.

Gesamtkosten der Maßnahme

davon für die Stadt

Haushaltsmittel vorhanden?

Folgekosten?

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I. Zusammenfassung

Der Bebauungsplan für den Bereich nördlich des Baugebietes „Weingäßchen I“ (nördlich der

Bebauung Am Rebstock) soll aufgestellt werden. Ziel ist es, dort 8 neue Wohnbaugrundstücke

und eine öffentliche Grünfläche zu schaffen.

II. Sachvortrag

1. Geltungsbereich

Der vorgesehene Planbereich hat eine Größe von ca. 1,2 ha.

Das Plangebiet betrifft einen Teil des Grundstücks Nr. 897/6 (Sparkasse) und das städtische

Grundstück Nr. 897/4. Begrenzt wird das Gebiet im Süden von der Bebauung Am Rebstock,

im Westen von Teilen der unbebauten Grundstücke Nr. 915/1 und 903, im Norden setzt sich

das unbebaute Grundstück Nr. 897/6 fort und im Osten grenzt das ebenfalls unbebaute

Grundstück Nr. 897 an.

2. Plangrundlagen

Im rechtswirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Schwabach ist diese Fläche bereits als

Wohnbaufläche dargestellt.

Die Fläche befindet sich innerhalb des Gebietes der Strukturplanung für den Entwicklungsbereich

Regelsbacher Straße/ Weingäßchen vom November 2011 (siehe Anlage 2). Im Planungs-

und Bauausschuss am 13.12.2011 wurde der Strukturplanung zugestimmt.

Innerhalb der Strukturplanung wurden Entwicklungsabschnitte in einer bestimmten Reihenfolge

ausgewiesen. Dabei rangiert die aktuelle Baufläche erst an einer der letzten Stellen.

Die gesamte Bebauung südlich der Regelsbacher Straße wird als langfristig eingeschätzt.

Aufgrund der noch zu schaffenden notwendigen Erschließung aus Richtung Regelsbacher

Straße können die südlichen und westlichen Bereiche erst erschlossen werden, wenn die

Anbindung an die Regelsbacher Straße möglich ist. Zur Erschließung der gesamten Baugebiete

ist die Verlängerung der Ansbacher Straße und der Ausbau des Kreuzungsbereichs mit

der Regelsbacher Straße (Kreisel) im Vorfeld erforderlich, um das erhöhte Verkehrsaufkommen

aufzunehmen. Auch muss mittels Bebauungsplanverfahren und Umlegung die Bebaubarkeit

der Flächen ermöglicht werden. Erst dann kann, wie geplant, die Anbindung der Baugebiete

zwischen Regelsbacher Straße und Weingäßchen an die Regelsbacher Straße erfolgen.

Eine Anbindung weiterer neuer Baugebiete an das bestehende Weingäßchen ist grundsätzlich

nicht vorgesehen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes S-100-04 „Weingäßchen

I“ wurde damals festgelegt, dass maximal nur noch 10 weitere Grundstücke über

das Weingäßchen erschlossen werden können. Die vorhandene Wohnbebauung am Weingäßchen

und Am Rebstock sollen vor einem zu hohen Verkehrsaufkommen geschützt werden.

Auch sind Badbrücke und Weingäßchen nicht entsprechend dimensioniert.

3. Planungsziel

Es besteht momentan eine große Nachfrage nach geeigneten Bauplätzen in Schwabach. Die

bereits ausgewiesenen Wohngebiete werden stark nachgefragt und sind teilweise bereits

bebaut bzw. verkauft.

Hier besteht die Möglichkeit, dass eine vorgezogene Entwicklung dieser Fläche zeitnah vorangebracht

wird und 8 Wohnbaugrundstücke entstehen. Die Planung entspricht inhaltlich

den Zielen der Strukturplanung (Art und Maß der Nutzung, Baustruktur und Erschließung)

und das Gebiet ist relativ klein, so dass das Verkehrsaufkommen gering sein wird und die

Bebauung sich verträglich einfügen kann.

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4. Umsetzung des Planungsziels

4.1 Planungsgerechtigkeit

Innerhalb des Strukturplangebietes ist zur Umsetzung der Planung für die gesamten potentiellen

Bauflächen eine Baulandumlegung erforderlich, da die Grundstücke überwiegend

nicht im Besitz der Stadt sind. Im Rahmen der Umlegung müssen sich alle Eigentümer mit

entsprechenden Flächenanteilen an den öffentlichen Flächen (Verkehrsflächen, Grünflächen)

beteiligen. Im Sinne einer gerechten Verteilung der Lasten ist für das vorgezogene

Bauvorhaben auch eine anteilsmäßige Beteiligung an den Allgemeinkosten zu fordern und

zu regeln.

Zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die Grundstücke der Sparkasse bebaut sind, ist eine

Einbeziehung in die Umlegung nicht mehr möglich. Da die angrenzende städtische Fläche

ohnehin entsprechend des Strukturplanes als öffentliche Grünfläche entwickelt werden soll,

bietet sich an, diese bereits jetzt mit einzubeziehen.

4.2 Informelle Umlegung

Im großen Strukturplangebiet beträgt der Anteil der öffentlichen Grün- und Verkehrsflächenflächen,

an denen sich die Flächeneigentümer bei einer Umlegung anteilsmäßig beteiligen

müssten, etwa 36%.

Das Baugebiet der Sparkasse soll deshalb auch zusammen mit der Entwicklung der öffentlichen

Verkehrs- und Grünflächen betrachtet werden. Der Umgriff des Bebauungsplanes S-

113-12 schließt daher das städtische Grundstück Nr. 897/4 mit ein. Hier soll eine öffentliche

Grünfläche mit hergestellt werden und die Sparkasse soll sich anteilsmäßig an den Herstellungskosten

beteiligen. Es ist vorgesehen, dass die Grünfläche im Rahmen der Erschließung

des Baugebietes mit angelegt wird und die Kosten für den später herzustellenden Spielplatz

für das Gesamtgebiet anteilsmäßig, bezogen auf das Gesamtgebiet, von der Sparkasse abgelöst

wird.

Weiterhin ergibt sich aus dieser informellen Umlegung, dass entsprechend der eingeworfenen

Flächenanteile (Sparkasse 69%, Stadt 31%) der Stadt Schwabach auch 31% der Baufläche

zustehen, das entspricht etwa 2,5 Grundstücke der 8 geplanten Baugrundstücke (siehe

Anlage 3).

Diese Vorgehensweise wurde im Vorfeld mit der Sparkasse besprochen und es besteht

grundsätzliches Einverständnis (siehe Anlage 4).

Bei einer späteren Umlegung für das gesamte Strukturplangebiet südlich der Regelsbacher

Straße werden die neuen Baugrundstücke nicht mehr mit einbezogen.

4.3 Erschließung des Plangebietes

4.3.1 Verkehrserschließung

Die Strukturplanung sieht die grundsätzliche verkehrliche Erschließung aller zukünftigen

Bauflächen zwischen Regelsbacher Straße und Weingäßchen von der Regelsbacher Straße

aus vor. Dies ist im Moment noch nicht möglich und wird erst langfristig umsetzbar sein.

Aus diesem Grund werden die geplanten 8 Baugrundstücke vorerst über die Straßen Am

Rebstock und Weingäßchen erschlossen. Die Verbindungsstraße zur späteren Anbindung

an die Regelsbacher Straße wird bereits im Bebauungsplan S-113-12 im westlichen Bereich

mit festgesetzt.

Es soll zu keinem Zeitpunkt die Möglichkeit für Durchgangsverkehr zwischen Weingäßchen

und Regelsbacher Straße geschaffen werden. Wenn der Anschluss zur Regelsbacher Straße

geschaffen wurde, soll die Anbindung Richtung Weingäßchen unterbunden werden. (z.B.

Poller).

4.3.2 Abwasserentsorgung

Die Entsorgung des Abwassers ist durch die Anbindung an die bestehende Kanalisation des

Wohngebiets „Weingäßchen I“ über die öffentliche Grünfläche im Osten des Gebietes grundsätzlich

möglich.

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4.3.3 Baustellenzufahrt

Der Baustellenverkehr während der Bauphase soll über die jetzige Baustraße zur Regelsbacher

Straße hin erfolgen. Wenn das Baugebiet „Weingäßchen I“ überwiegend bebaut ist und

die Brücke in der Badstraße fertig gestellt sein wird, könnte die bestehende Baustraße zurückgebaut

werden. Es soll nur ein Teilrückbau erfolgen und in einem neuen städtebaulichen

Vertrag muss die Weiternutzung der Baustraße geregelt werden.

4.5. Naturschutz

Nach ersten Einschätzungen ist aus Sicht der unteren Naturschutzbehörde eine strukturelle

artenschutzrechtliche Prüfung (saP) nicht erforderlich. Im Plangebiet befindet sich ein Baum,

der nach Möglichkeit innerhalb der öffentlichen Grünfläche erhalten werden soll.

5. Weiteres Vorgehen

Mit der Sparkasse ist eine Kostenübernahmevereinbarung über die anteilmäßige Übernahme

von Planungskosten zu schließen. Darin beinhaltet sind auch notwendige Vermessungskosten.

Über den Bau der Erschließungsanlagen wird zu einem späteren Zeitpunkt mit der Sparkasse

ein städtebaulicher Vertrag/ Erschließungsvertrag geschlossen. Darin ebenfalls geregelt

werden soll die Herstellung der öff. Grünfläche, die Beteiligung an der späteren Anlage eines

Spielplatzes, die Weiternutzung der Baustraße sowie die Erbringung des ökologischen Ausgleichs.

III. Kosten

Es fallen die anteilsmäßigen Planungskosten und Kosten für die Vermessung in Form von

Personalkosten für den städtischen Flächeanteil an.

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