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Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG 1/2013
Wesentliche Änderungen des Mietrechts ab
01.05.2013
Seit dem 01.05.2013 ist das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) in Kraft. Weitere Regelungen zum
Contracting sollen zum 01.07.2013 folgen.
Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz sollten vier Hauptkomplexe geregelt werden:
1. Die energetische Modernisierung von Wohnraum. Damit soll ein Beitrag zur Energiewende
und zum Klimaschutz geleistet werden.
2. Die Förderung des Contracting.
3. Die Bekämpfung des Mietnomadentums.
4. Die Räumung gekündigter Wohnungen soll erleichtert werden.
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Die Änderungen wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Die Änderungen des Gesetzes
betreffen die praktische Arbeit unserer Genossenschaft allerdings nur in geringem Umfang.
Neu ist, dass nach § 555 a Abs. 2 BGB Erhaltungsmaßnahmen angekündigt werden müssen. Die Regelung
fordert eine rechtzeitige Ankündigung. Dabei sind Fristen und Form nicht vorgegeben. Unerhebliche Einwirkungen
auf die Mietsache oder Notmaßnahmen sind von der Ankündigungspflicht ausgenommen. Für
die praktische Arbeit unserer Genossenschaft folgt daraus nichts Neues. Erhaltungsmaßnahmen werden
in unserer Genossenschaft grundsätzlich angekündigt. Je nach Art und Umfang der Maßnahmen erfolgt
die Ankündigung durch Mitglieder- und Mieterversammlung, im Zuge von Begehungen, durch Hausaushang
und/oder persönliches Anschreiben. Auch die Fristen der Ankündigung richten sich nach der Art der
Maßnahme. Sie können zwischen mehreren Monaten und drei Tagen liegen.
Sehr kontrovers wurde die Regelung zur Höhe der Mietumlage bei Modernisierungen diskutiert. Im Ergebnis
ist es bei den derzeitigen gesetzlichen Regelungen geblieben. Das heißt, bei Modernisierungen
können nach wie vor bis zu 11 % der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die bisher unter eine
Modernisierung fallenden Maßnahmen bleiben unverändert und finden sich jetzt im § 555 b BGB Abs. 3
bis 7 (bisher §§ 554 und 559) wieder. Hierzu gehören bauliche Veränderungen, die den Wasserverbrauch
nachhaltig reduzieren, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse
auf Dauer verbessern, Maßnahmen, die durch den Vermieter nicht zu vertreten sind und die
Schaffung von neuem Wohnraum.
Die Definition, was unter einer energetischen Sanierung zu verstehen ist, wurde in § 555 b BGB Abs. 1
und 2 neu aufgenommen. Unter einer energetischen Sanierung werden bauliche Veränderungen verstanden,
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird bzw. durch die nicht erneuerbare
Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Diese baulichen
Veränderungen beziehen sich im Sinne des Gesetzes sowohl auf Veränderungen der Gebäudesubstanz
als auch der Anlagentechnik.
Die Grenze zur Mietanhebung nach § 558 BGB in Höhe von 20 % innerhalb von drei Jahren bleibt ebenfalls
unverändert. Mit § 558 Abs. 3 BGB wurde erstmals geregelt, dass Bundesländer für Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % innerhalb von drei Jahren absenken können.
Ebenfalls unverändert bleibt das uneingeschränkte Mietminderungsrecht bei nichtenergetischen Modernisierungen,
soweit eine vollständige Aufhebung der Gebrauchsfähigkeit der Wohnung gegeben ist.
Neu aufgenommen wurden im § 536 Abs. 1 BGB ein Minderungsausschluss bei energetischen Modernisierungen.
Hiernach wird bei energetischen Sanierungen für drei Monate das Minderungsrecht ausgeschlossen,
soweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt wird. Bei vollständiger Gebrauchsunfähigkeit
der Mietsache bleibt das Minderungsrecht allerdings erhalten.
Mit den Regelungen des § 555 c BGB Abs. 1 und 3 werden die formalen Anforderungen an eine Modernisierung
gelockert. So muss die Ankündigung zwar weiter in Textform spätestens drei Monate vor Beginn
erfolgen, jedoch müssen die Art und der voraussichtliche Umfang nur noch in den wesentlichen Zügen
angegeben werden. Neu ist, dass neben dem Betrag der künftigen Mietanhebung für die Modernisierung
auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angegeben werden müssen. Für energetische Modernisierungen
besteht eine Darlegungspflicht darüber, dass die Maßnahme zur Energieeinsparung führt.
Diese Erläuterungen bzw. Nachweise haben wir bei unseren bisherigen Modernisierungsankündigungen
für energetische Sanierungen bereits erfüllt. Entsprechend § 555 c Abs. 2 BGB ist mit der Modernisierungsankündigung
auch auf die Härtefallregelung hinzuweisen. Für Contractingmodelle wurde im Gesetz
aufgenommen, dass eine Betriebskostenumlage nur bei Kostenneutralität erfolgen darf.