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Der Maklervertrag, TU Dresden

Der Maklervertrag

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Der Maklervertrag ist durch zwei wesentliche Elemente

gekennzeichnet:

- das Zustandebringen eines Vertrages

- die dadurch ausgelöste Provisionspflicht

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Beispiel für eine Maklervertragsvereinbarung

„Die Fa. A-Immobilien (= Makler) wird von B (Auftraggeber)

beauftragt, ihm einen Kaufinteressenten nachzuweisen oder

einen Kaufvertrag mit einem Kaufinteressenten zu vermitteln für

folgendes Objekt ................. zu einem Kaufpreis von etwa €

.........................

B verpflichtet sich, am Tage des Abschlusses eines notariellen

Kaufvertrages der Fa. A-Immobilien eine Provision in Höhe von

.... % aus dem Gesamtkaufpreis zzgl. der gesetzlichen

Mehrwertsteuer zu zahlen.“

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Gesetzliche Grundlage des Maklervertrages ist

§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB:

„Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss

eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages

einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes

nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises

oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Maklervertragsrecht ist vom Erfolgsprinzip beherrscht.

Maklervertrag ist ein erfolgsbedingter Vertrag.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Beispiel:

Makler weist Kaufgelegenheit über Grundstück nach, das

dem AG schon bekannt war. Makler hat keine

Provisionspflicht verdient, da Erfolg nicht ursächlich von

ihm herbeigeführt wurde (AG hatte Vorkenntnis).

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Den Makler trifft weder eine gesetzliche noch vertragliche

Tätigkeitspflicht.

Makler ist ausschließlich durch die in Aussicht gestellte

Provision zur Tätigkeit motiviert.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Die Abschluss- und Entschließungsfreiheit des

Auftraggebers wird durch den Maklervertrag nicht

eingeschränkt.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Besondere Vertragsform:

der sog. „Alleinauftrag“

AG verpflichtet sich, für eine bestimmte Zeit dem

beauftragten Makler keinen anderen Makler einzuschalten.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Beispiel:

Alleinauftrag:

Die Fa. A-Immobilien wird von Herrn B beauftragt, ihm

einen Kaufinteressenten für das Objekt ............... bei einem

Preis von ca. € ............. nachzuweisen oder einen

Kaufvertrag mit einem Interessenten zu vermitteln. Der

Makler verpflichtet sich zu intensiven Nachweis- und

Vermittlungsbemühungen. Der AG verpflichtet sich, keine

anderen Makler mit dem Verkauf des Objekts zu

beauftragen. Es wird eine Provision in Höhe von ..... % des

erzielten Kaufpreises vereinbart. Der Makleralleinauftrag

hat eine Laufzeit von 6 Monaten.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Auch beim Alleinauftrag gilt:

- Provision nur im Erfolgsfall

- möglich durch sog. Individualvereinbarung:

Vergütung für jeweils geleistete Dienste

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Abschluss des Maklervertrages

- Formfreiheit (schriftlich oder mündlich)

- Beurkundungspflicht, wenn Entschließungsfreiheit

durch Maklervertrag eingeschränkt wird:

AG verpflichtet sich, mit dem nachgewiesenen

Interessenten einen Grundstückskaufvertrag

abzuschließen

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Der Maklervertrag, TU Dresden

In AGB unwirksam ist eine Einschränkung der

Entschließungsfreiheit.

Beispiel:

- Vertragsstrafe

- übermäßige Beratungs- und Bearbeitungsgebühr

- hohe Aufwendungsersatzpauschale

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Provisionspflicht setzt Maklervertrag voraus.

- „Sichgefallenlassen“ von Maklerleistungen

begründet noch keinen Vertrag

- dies gilt auch beim gleichzeitigem

Maklervertragsangebot und -nachweis

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Stillschweigend vereinbarte Provision

(§ 653 Abs. 1 BGB):

„Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die

dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach

nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist.“

aber:

Vorher muss ein Vertrag geschlossen sein.

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Laufzeit und Beendigung eines Maklervertrages

- bei Abschluss auf unbestimmte Zeit:

Kündigung jederzeit möglich

- ansonsten:

Beendigung mit Zeitablauf

- außerordentliches Kündigungsrecht aus

wichtigem Grund (Unzumutbarkeit)

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Gegenseitige Sorgfalts- und Aufklärungspflichten

- Treuepflicht des Maklers (ggf. Hinweis auf Mängel

bei Nachfrage)

- Treuepflicht des Auftraggebers

- Informationserteilung

- Vertraulichkeit (keine Weitergabe an Dritte)

- Mitteilung über Aufgabe der Geschäftsabsicht

- Auskunftspflicht

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Doppeltätigkeit bei Immobilienvermittlung grundsätzlich

erlaubt.

- Makler wird für beide künftige Vertragspartner tätig

oberstes Gebot aber:

strenge Unparteilichkeit

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Provisionsvereinbarungen

- fällig bei Abschluss des Hauptvertrages

- Provisionshöhe abhängig von der Höhe des Preises

des Hauptvertrages

- „Mehrerlösvereinbarungen“ grundsätzlich zulässig

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Abwälzen der Provision auf Vertragspartner grundsätzlich

zulässig (Verkäufer, Käufer und Makler vereinbaren, dass

der Käufer die an sich vom Verkäufer geschuldete

Provision übernimmt).

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Besondere Vertragsklauseln:

- Vorkenntnisklausel

Der Auftraggeber verpflichtet sich, den Makler binnen 7

Tagen nach Zugang des Nachweise darüber zu

unterrichten, wenn ihm die Abschlussmöglichkeit bereits

bekannt ist. Unterlässt der Auftraggeber die fristgerechte

Mitteilung, kann er sich auf eine Vorkenntnis nicht mehr

berufen, gilt die Vertragsgelegenheit als bisher unbekannt.“

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Rechtliche Bedeutung der Vorkenntnisklausel:

widerlegbare Vermutung

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Der Maklervertrag, TU Dresden

in AGB:

unwirksam

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Der Maklervertrag, TU Dresden

Reservierungsvereinbarungen:

Der Makler wird das Objekt für zwei Wochen nach

Unterzeichnung dieser Vereinbarung nicht anderweitig

anbieten oder sonstwie vermarkten.“

Reservierungsgebühr:

Beispiel:

10 % der Provision

Unangemessen hohe Reservierungsgebühr ist unwirksam.

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