Einzelhandels- und Zentrenkonzept - Hagen

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Einzelhandels- und Zentrenkonzept - Hagen

Entwicklungsspielräume

und Entwicklungsperspektiven

für den Einzelhandel

Einzelhandels- und Zentrenkonzept

für die Stadt Hagen

Im Auftrag der Stadt Hagen

Junker und Kruse

Stadtforschung � Planung

April 2009


Entwicklungsspielräume und

Entwicklungsperspektiven

für den Einzelhandel

Einzelhandels- und Zentrenkonzept

für die Stadt Hagen

Elisabeth Kopischke

Stefan Kruse

unter Mitarbeit von

Johanna Doepner, Stefan Rönnebeck, Karen Schulz, Eva Stubert

sowie Christina Bellendorf und Carina Kaufmann

Junker und Kruse

Stadtforschung � Planung

Markt 5 44137 Dortmund

Tel. 02 31-55 78 58-0 Fax 02 31-55 78 58-50

www.junker-kruse.de info@junker-kruse.de

April 2009


Inhalt

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung .................................... 9

2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im

Einzelhandel ........................................................................................... 13

3 Methodik ................................................................................................. 18

3.1 Angebotsanalyse .................................................................................................18

3.2 Nachfrageseite.....................................................................................................23

3.3 Expertengespräche..............................................................................................25

3.4 Städtebauliche Analyse........................................................................................26

3.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ...........................................27

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der

Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Hagen..................................... 30

5 Gesamtstädtische Einzelhandelssituation........................................... 35

5.1 Einzelhandelsangebot..........................................................................................35

5.2 Großflächiger Einzelhandel..................................................................................39

5.3 Die Grundversorgungssituation............................................................................41

5.4 Analyse der Nachfrageseite.................................................................................45

5.4.1 Einzugsgebiet ......................................................................................................46

5.4.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ................................................................47

5.4.3 Umsätze und Zentralität des Hagener Einzelhandels..........................................52

6 Einzelhandelsrelevante Standortprofile der Hagener

Stadtbezirke............................................................................................ 55

6.1 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Mitte........................55

6.1.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hagen-Mitte.....................................................59

6.1.2 Zentrale Bereiche.................................................................................................62

6.1.2.1 Die Hagener Innenstadt .......................................................................................62

6.1.2.2 Zentraler Bereich im Stadtteil Altenhagen............................................................78

6.1.2.3 Zentraler Bereich im Stadtteil Wehringhausen.....................................................81

6.1.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen ...................................................83

6.1.4 Der Stadtbezirk Mitte aus Sicht der Kunden ........................................................83

6.1.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Mitte .............................................................88

6.2 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Nord........................90

6.2.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Nord.................................................................93

6.2.2 Zentrale Bereiche.................................................................................................95

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.2.2.1 Zentraler Bereich Vorhalle ...................................................................................95

6.2.2.2 Zentraler Bereich Boele .......................................................................................97

6.2.2.3 Zentraler Bereich Helfe (zu Boele).......................................................................99

6.2.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen .................................................100

6.2.4 Hagen-Nord aus Sicht der Kunden ....................................................................101

6.2.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Hagen-Nord ...............................................103

6.3 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk

Hohenlimburg.....................................................................................................104

6.3.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hohenlimburg ................................................107

6.3.2 Zentrale Bereiche...............................................................................................109

6.3.2.1 Zentraler Bereich Hohenlimburg ........................................................................110

6.3.2.2 Zentraler Bereich Elsey......................................................................................112

6.3.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen .................................................114

6.3.4 Hohenlimburg aus Sicht der Kunden .................................................................114

6.3.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Hagen-Hohenlimburg.................................116

6.4 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Eilpe /

Dahl....................................................................................................................118

6.4.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Eilpe / Dahl ....................................................121

6.4.2 Zentrale Bereiche...............................................................................................123

6.4.2.1 Zentraler Bereich Eilpe.......................................................................................124

6.4.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen .................................................126

6.4.4 Eilpe / Dahl aus Sicht der Kunden .....................................................................126

6.4.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Eilpe / Dahl.................................................127

6.5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Haspe ...................129

6.5.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hagen-Haspe ................................................132

6.5.2 Zentrale Bereiche...............................................................................................134

6.5.2.1 Zentraler Bereich Haspe-Ost .............................................................................135

6.5.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen .................................................138

6.5.4 Haspe aus Sicht der Kunden .............................................................................138

6.5.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Haspe.........................................................140

7 Prognose der Verkaufsflächenpotenziale ..........................................142

8 Entwicklungsperspektiven und -leitlinien ..........................................149

8.1 Szenarien der Einzelhandels- und Stadtentwicklung .........................................149

8.2 Empfehlung: Räumlich-funktionale Gliederung..................................................155

9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen .................157

9.1 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung in Hagen...........................157

9.2 Zentrenhierarchie ...............................................................................................160

9.3 Zentrale Versorgungsbereiche...........................................................................165

9.3.1 Innenstadt (Hauptzentrum) ................................................................................169

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.3.2 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Boele.........................................................174

9.3.3 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Eilpe..........................................................177

9.3.4 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Haspe........................................................179

9.3.5 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Hohenlimburg............................................181

9.3.6 Standortprofil: Stadtteilzentrum Elsey................................................................183

9.3.7 Standortprofil: Stadtteilzentrum Wehringhausen................................................185

9.3.8 Standortprofil: Stadtteilzentrum Westerbauer ....................................................187

9.3.9 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Altenhagen .................................189

9.3.10 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Emst ...........................................191

9.3.11 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Helfe...........................................193

9.3.12 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Vorhalle ......................................195

9.4 Sicherung der Grund- und Nahversorgung in Hagen.........................................198

9.5 Sonderstandorte ................................................................................................200

9.5.1 Altenhagen, Eckeseyer Straße ..........................................................................201

9.5.2 Wehringhausen, Berliner Straße (Podi Markenpolster) .....................................202

9.5.3 Vorhalle, Weststraße..........................................................................................203

9.5.4 Boele-Bathey, Dortmunder Straße.....................................................................204

9.5.5 Boele, Schwerter Straße....................................................................................205

9.5.6 Boele-Helfe, Feldmühlenstraße .........................................................................206

9.5.7 Boele, Alexanderstraße (ehemals Walmart) ......................................................207

9.5.8 Haspe-Ost, Berliner Straße (Zack).....................................................................208

9.5.9 Haspe-Ost, Kölner Straße (ehemals Leeners, heute Maxi Polster) ...................209

9.5.10 Haspe-West, Enneper Straße (ehemals Möbel Frenzel) ...................................210

9.5.11 Hohenlimburg, Auf dem Lölfert ..........................................................................211

9.5.12 Hohenlimburg, Lennetal (Augsburg’s)................................................................212

9.5.13 Hohenlimburg-Lennetal, Elseyer Straße ............................................................213

9.6 Hagener Sortimentsliste.....................................................................................214

9.7 Herleitung der Hagener Sortimentsliste .............................................................217

9.8 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Hagen.................................223

9.8.1 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben ......................232

10 Potenzialflächen und potenzielle Vorhaben ...................................... 235

10.1 Einordnung als Grund- bzw. Nahversorgungsstandort ......................................236

10.2 Fachmarktstandorte (mit zentrenrelevantem oder nicht

zentrenrelevantem Einzelhandel).......................................................................240

11 Aktualisierung und Fortschreibung ................................................... 244

12 Schlusswort.......................................................................................... 247

Verzeichnisse.................................................................................................... 248

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7


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Anhang...............................................................................................................253

A1. Zeichenerklärung zu den Karten ........................................................................253

A1. Zeichenerklärung zu den Karten ........................................................................254

A1. Zeichenerklärung zu den Karten ........................................................................255

A2. Ergänzende Empfehlungen................................................................................256

A2. Ergänzende Empfehlungen................................................................................256

A3. Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung.....................................................259

A4. Fragebogen zur Haushaltsbefragung.................................................................261

A5. Glossar – Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe............................265

A6. Strukturprägende Lebensmittelmärkte in Hagen ab 300 m²

Verkaufsfläche ...................................................................................................271

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1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Expansionsbestrebungen einiger Konzerne und Betriebe wächst ungebrochen, was

sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und -strategien ausdrückt. Nicht

nur die immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung

des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen

Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden

Nachfragepotenzial zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in

einzelnen Fällen bereits „kannibalöse Ausmaße“ annimmt.

Dies bereitet nicht unerhebliche potenzielle Folgewirkungen für Städte und Gemeinden.

Denn für die raumbezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit

neuen Standortanforderungen und -mustern verbunden: integrierte, in der Regel den

Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt

und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt.

Die mögliche Folge: ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze werden zunehmend

grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein oder zumindest vorwiegend

autokundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-Pkw-mobile Menschen in ihrer Grundbzw.

Nahversorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt

werden. Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen.

Auch hier geht es um neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten,

ebenso wie um sich ändernde Betriebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer

größer werdenden Anteile in den sogenannten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck

kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung konzentrieren sich jedoch auf gewachsene

Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kunden- und somit Umsatzverluste

deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der gesamte Standortbereich

(Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann.

Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden

nach wie vor zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst

wird die Entwicklung einzelner Flächen mit i.d.R. großflächigem Einzelhandel ins Spiel

gebracht. Für eine gesamtstädtische Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach

wie vor eine fachlich fundierte Grundlage.

Auch der Stadt Hagen liegen zahlreiche Ansiedlungsanfragen für verschiedene Einzelhandelseinrichtungen

vor bzw. wurden in der jüngsten Vergangenheit an sie herangetragen.

Dabei werden insbesondere auch ehemalige Gewerbeflächen, die mögliche Potenziale

für großflächigen Einzelhandel bieten, immer wieder ins Spiel gebracht. Vor dem Hintergrund

der zu beobachtenden positiven städtebaulichen und einzelhandelrelevanten

Entwicklungen in der Innenstadt, ist künftig ein zielgerichteter Umgang mit Einzelhandels-

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

entwicklungen, vor allem auch mit Blick auf die Versorgung in den einzelnen Hagener

Stadtbezirken beabsichtigt. Daher wurde das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung

� Planung, Dortmund mit der Fortschreibung der vorliegenden Einzelhandelsstrukturuntersuchung

für die Stadt Hagen aus dem Jahre 1999 beauftragt. Diese Untersuchung

soll, unter Berücksichtigung sowohl der rechtlichen, demographischen und städtebaulichen

Rahmenbedingungen als auch betrieblicher Anforderungen sowie gesamtstädtischer

Interessen Entwicklungsspielräume, Entwicklungsperspektiven und Umsetzungsstrategien

für den Einzelhandel der Stadt Hagen aufzeigen. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept

soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaftlich getragene

Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Hagen

darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine zukunftsfähige

Positionierung der Stadt innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation. Eine Kompatibilität

der Zielaussagen des kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes mit denen des

Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet, an dem die Stadt Hagen

nunmehr im Rahmen einer ersten Fortschreibung beteiligt ist, ist dabei zu berücksichtigen.

Ziel ist, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Rechtsprechung, eine sachgerechte

und empirisch abgesicherte Bewertungsgrundlage für aktuell anstehende Bebauungsplanverfahren

und / oder Ansiedlungsanfragen zu liefern als auch mögliche Entwicklungsperspektiven

und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten

aufzuzeigen, so dass Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt

werden, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie

frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische

Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Gleichzeitig bildet ein solches städtebauliches

Entwicklungskonzept auch eine wichtige (Argumentations- und Rechts-) Grundlage

für eine Kommune, wenn es um die Abwehr geplanter Vorhaben in Nachbarkommunen

geht, die sich ggf. negativ auf die Verwirklichung ihrer eigenen städtebaulichen Zielvorstellungen

auswirken können (§ 2 (2) BauGB).

Die – auch insbesondere rechtliche – Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen

Umsetzung) der Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, das ein

städtebauliches Entwicklungskonzept i.S.v. § 1 (6) Nr. 11 BauGB darstellt, ist in jüngsten

Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn „erst solche konzeptionellen

Festlegungen, die dann gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (früher: § 1 Abs. 5 Satz 2

Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen

sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente

an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist.“ 1 Die Verbindlichkeit eines solchen Konzep-

tes ist dabei durch einen entsprechenden Ratsbeschluss unbedingt herbeizuführen.

Aber auch für die Steuerung in – bisher – unbeplanten Innenbereichen ist ein solches

Einzelhandelskonzept eine bedeutsame Grundlage. Denn nach der neuen Vorschrift des

§ 9 (2a) BauGB kann für „im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) [...] zur Erhaltung

oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen

Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan

festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2

zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder ausnahmsweise

zugelassen werden können; [...] Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches

Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu berücksichtigen,

das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche

der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält.“

Zudem gibt auch das novellierte, während der Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung

im Juni 2007 in Kraft getretene Landesentwicklungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen

(LEPro NRW) mit dem § 24a klare Zielvorgaben zur Ansiedlung des

großflächigen Einzelhandels. Danach sind zentrale Versorgungsbereiche von den „Gemeinden

als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional“

(§ 24 a (2) LEPro NRW) ebenso festzulegen wie zentren- und nahversorgungsrelevante

Sortimente unter Berücksichtigung von spezifischen zentrenrelevanten Leitsortimenten.

Angestrebt wird mit dem § 24a LEPro eine klare Steuerung des zentrenrelevanten und

nicht zentrenrelevanten Einzelhandels im Sinne einer geordneten Einzelhandelsstruktur

sowie zum Schutz gewachsener zentraler Versorgungsbereiche.

Mit Blick auf die Ausgangssituation und die untersuchungsrelevanten Fragestellungen

wurden folgende Arbeitsschritte bzw. -bausteine bearbeitet:

� Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenstruktur

in Hagen

Einzelhandelsrelevantes Standortprofil / Angebot und Nachfrage des Einzelhandels in

Hagen

� Entwicklungsperspektiven und -leitlinien

Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen mit dem künftigen Entwicklungsleitbild,

welches übergeordnete Ziele, ein räumliches Zentrenkonzept, Grundsätze

sowie ein ergänzendes bauplanungsrechtliches Instrumentarium beinhaltet

1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2006 - 7 D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts

auch OVG NRW, Urteil vom 28. August 2006 - 7 D 112/05.NE

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

11


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Wie die Erfahrung gerade in jüngster Vergangenheit zeigt, ist es mittlerweile nicht mehr

nur damit getan, ein gutes Konzept zu erarbeiten. Immer mehr muss auch die spätere

Umsetzung bedacht werden, und dies auch schon während der Bearbeitung. Aus diesem

Grund ist das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf der Basis eines breit

angelegten Kommunikations- und Beteiligungsprozesses erarbeitet worden. Insbesondere

fand eine Vorstellung und Diskussion einzelner Arbeitsschritte und Zwischenergebnisse

im Rahmen von Arbeitskreisen, dem Beirat Einzelhandel sowie mit den politischen Vertreter

der fünf Hagener Stadtbezirke statt.

Allen Mitwirkenden und Gesprächspartnern, die konstruktiv dazu beigetragen haben, dass

das Einzelhandelskonzept in der vorliegenden, komplexen Form zustande gekommen ist,

sei an dieser Stelle nachdrücklich gedankt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

12


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel

Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische

Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als

auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen

sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen

Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots-

und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen.

Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammengefasst dargestellt.

Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen:

� Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration.

� Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden

Flächenproduktivitäten und Rentabilitäten.

Abbildung 1: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Einzelhandels in Deutschland 1995-2010

Umsatz in Mrd. Euro

500

480

460

440

420

400

380

360

1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 192/193

118

390

Umsatz Verkaufsfläche

Prognose

� Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme.

� Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit

und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck - in Folge der Konzernstrategien

- auf inhabergeführte Geschäfte.

130

125

120

115

110

105

100

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

13

95

90

Verkaufsfläche in Mio. qm


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 2: Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebsformen

in Deutschland 1990-2005

30

20

10

0

2,9

2,7

5,4

Verkaufsfläche in Mio. qm

7,6 7,4 6,5

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

14

4,9

6,9

6,9

5,8

9,5

6,8

1990 2000 2005

Umsatz in Mrd. Euro

17 17 13

Übrige Supermärkte Discounter SB-Warenhäuser / Verbrauchermärkte

140

120

100

80

60

40

20

0

20

20

28

30

39

30

33

52

29

1990 2000 2005

Quelle: Eigene Darstellung nach EHI 2006, S. 228/230; Erläuterung der Betriebstypen siehe Glossar im Anhang

� Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen.

� Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen.

� Ein Wandel der Standortpräferenzen.

Abbildung 3: Entwicklung der räumlichen Verteilung der Verkaufsflächen in Deutschland (Angaben in %)

100

0

27

73

1990

Westdeutschland

29

71

1995

30

70

2000

Primäres Netz Sekundäres Netz

32

68

2010

100

0

6

94

1990

Ostdeutschland

47

53

1995

44

56

2000

Primäres Netz Sekundäres Netz

Quelle: Eigene Darstellung nach Concepta, IfHS, Metro

primäres Netz= zentrale und integrierte Lagen; sekundäres Netz = nicht integrierte Lagen

45

55

2010


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten:

� Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerungszahl mit erheblichen

regionalen Unterschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft.

� Eine Zunahme der Mobilitätsmöglichkeit und -bereitschaft.

� Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente „Erlebniskauf“ und „Versorgungs-

kauf“.

� Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon ins-

besondere discountorientierte Anbieter profitieren.

� Ein Wandel der Kunden hin zu multioptionalen Konsumenten mit nicht mehr klar für

den Einzelhandel nachzuvollziehenden Handlungsmustern und zunehmend individualisiertem

Konsum.

Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten

Aspekten, bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen.

Dazu zählen u.a.:

� Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust gewachsener, zentraler Bereiche,

der aufgrund der bestehenden Multifunktionalität nicht nur den Einzelhandel umfasst.

� Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung

der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten.

� Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität

der Städte.

� Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Einzelhandelsbetriebe

und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in

den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den regionalen

und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen,

die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen

durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende

Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufiger Neu- und Umnutzungen.

� Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden

Konkurrenzwettbewerb.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

15


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben vor allem in größeren bzw.

Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren.

� Eine zunehmende Regionalisierung von Einzelhandelsentwicklungen bei gleich-

zeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum.

� Einzelhandel zunehmend als scheinbar einzige Entwicklungsoption für einzelne

Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen.

� Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-

Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen.

� Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung.

Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Einzelhandelslandschaft haben

- im Falle einer „ungezügelten Entwicklung“ - aus Sicht der Kommunen zum Teil

schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur

sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Dabei lassen sich die folgenden, allgemein

zu beobachtenden Aspekte auch auf Hagen übertragen:

� Fehlende Chancengleichheit von (innerstädtischen) Zentren im Vergleich zu

nicht integrierten Standorten durch eine bedeutsame innerkommunale Standortkonkurrenz.

Diese äußert sich zunächst durch einen hohen Konkurrenzdruck auf die Zentren und

wird häufig in Form einer nach wie vor geringen Angebotsbreite des kernstädtischen

Einzelhandels und einem geringen Niveau im innerstädtischen Angebot durch uniforme,

kurzlebige Geschäftstypen manifestiert. Damit verbunden ist vor allem eine Ausweitung

zentrenrelevanter Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Standorten.

Die Situation wird durch die anhaltende Nachfrage nach Standorten außerhalb des

Zentrenkontextes weiter verschärft. Dabei sind es speziell die Vorhaben mit zentrenaber

insbesondere auch nahversorgungsrelevanten Warengruppen, die für die Funktionsfähigkeit

der Hagener Zentren Beeinträchtigungen mit sich bringen könnten. Durch

diese Tendenz ist sowohl die Gefahr einer möglichen Schwächung der Grundversorgungsfunktion

insbesondere in den Nahversorgungszentren, als auch der mittelzentralen

Leitbranchen u.a. auch im innerstädtischen Hauptzentrum deutlich zu erkennen. In

der Vergangenheit hat die Stadt Hagen ihre Stadtentwicklung auf eine positive einzelhandelsrelevante

und städtebauliche Innenstadtentwicklung ausgerichtet. Diese gilt es

unter Berücksichtigung der übrigen Zentren weiter zu stärken.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

16


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Zunehmende Flächenansprüche der Einzelhandelseinrichtungen, die nicht in

vorhandene Siedlungsstrukturen passen.

Durch die größtenteils kleinteiligen Bebauungsstrukturen sind die Geschäftsbereiche

besonders in den Nahversorgungszentren von diesem Problem betroffen. In den gewachsenen

Siedlungsstrukturen können die Flächenansprüche heutiger Betreiber nur

bedingt erfüllt werden. Perspektivisch wird der Vergrößerungsdruck insbesondere der

Lebensmittelanbieter weiter zunehmen.

� Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes im Wohnumfeld und die damit verbundene

Gefahr der abnehmenden wohnungsnahen Versorgung (Magnet Lebensmittelanbieter

„zieht es nach draußen“).

Auch die Möglichkeit, dass sich das Nahversorgungsnetz, also speziell das Netz der

Lebensmittelanbieter, insgesamt räumlich weiter ausdünnen könnte, kann letztlich für

Hagen nicht ausgeschlossen werden. Durch weitere Nahversorgungsangebote an

städtebaulich nicht geeigneten, nicht integrierten Standorten bzw. durch eine Überschreitung

von absatzwirtschaftlichen Spielräumen können sich auch Gefährdungen

für bestehende, gewachsene Versorgungsbereiche ergeben, mit der Folge eines insgesamt

grobmaschigeren Versorgungsnetzes. Darüber hinaus ist ein weiterer Aspekt,

der zu einer räumlichen Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes zukünftig verstärkt

beitragen kann, der Anspruch vieler Betreiber an die Größe der Verkaufsflächen. Heute

übliche Marktzutrittsgrößen strukturprägender Lebensmittelmärkte liegen zwischen

800 m² und 1.000 m² Verkaufsfläche (für Lebensmitteldiscounter) oder gar über 1.200

bis über 1.500 m² Verkaufsfläche (für Lebensmittelvollsortimenter).

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

17


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

3 Methodik

Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept stützt sich auf die Ergebnisse aus

sowohl primär- wie sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen

wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen im engeren Sinne 2

und der Leerstände im Hagener Stadtgebiet sowie der Dienstleistungsbetriebe in den

zentralen Bereichen durchgeführt. Ergänzend wurde eine Haushaltsbefragung sowie

Gespräche mit „Schlüsselpersonen“ durchgeführt.

Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Daten, Gutachten)

zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich

der für die Stadt Hagen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere

auch die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern aus dem Bereich der BBE Retails

Experts GmbH & Co. KG, Köln.

Zudem wurde eine auf einzelhandelsspezifische Aspekte ausgerichtete Erarbeitung und

Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte vorgenommen, die unter anderem

die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im

Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a), 34 (3) BauGB und § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW

darstellen und somit auch aus planungsrechtlicher Sicht zwingend erforderlich sind. Diese

städtebauliche Analyse ergänzt die quantitativen Bausteine, so dass sich in der Gesamtschau

ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in der Stadt Hagen ergibt.

3.1 Angebotsanalyse

Zur Analyse der Hagener Angebotsituation wurde im Oktober/November 2006 eine Vollerhebung

aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet durchgeführt.

Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger, lasergestützter

Erfassung und Kartierung des Einzelhandels flächendeckend vorgenommen. Bei der

Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben

sowie eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen.

Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf

dient; einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen

für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen (inkl. Wind-

2 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel

auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare

Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel, Tankstellen und Apotheken werden nicht dem

Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. Allerdings wurden aufgrund ihrer Einzelhandelsrelevanz Tankstellenshops

und der freiverkäufliche Anteil der Apotheken bei der Erhebung berücksichtigt und mit erhoben.

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18


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

fang), Bedienungstheken und die dahinter befindlichen Flächen, Schaufenster und

sonstige Flächen, die dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit

sie nicht nur vorübergehend genutzt werden 3 .

Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Bewertungsgrundlage

zwingend erforderlich. Insbesondere mit Blick auf die jüngere Rechtsprechung

zum Thema Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist eine sehr

dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente

erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrenprägende

Funktionen einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der

Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimente (auf

der Basis eines etwa 90 Sortimente umfassenden Erfassungsschlüssels) differenziert erfasst

und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt, soweit möglich bzw. vom

Geschäftsinhaber / Filialleiter zugelassen.

In der späteren Auswertung und Analyse der Erhebungsdaten wurden die Sortimentsgruppen

den der folgenden Tabelle zu entnehmenden 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet.

Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung

Hauptbranchen

Sortimente (Erhebungsgrundlage)

Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe:

1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)

Bäckerei-/Konditoreiwaren

Metzgerei-/Fleischereiwaren

Getränke

2. Blumen/Zoo Schnittblumen, Zoologischer Bedarf

3. Gesundheit und Körperpflege Drogerie, Körperpflegeart kel

Parfümeriewaren

Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel

Reform- und Biowaren

Apothekenwaren

4. Papier, Bürobedarf, Schreibwaren, Bücher.

Zeitungen, Zeitschriften

Bücher

Papier, Schre bwaren, Bürobedarf

Zeitungen/Zeitschriften

Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe:

5. Bekleidung/Wäsche Herren, Damen- und Kinderbekleidung

Bekleidung und Textilien allgemein

... Fortsetzung nächste Seite

Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren

3 Diese Definition der Verkaufsfläche wurde durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt (vgl. BVerwG 4

C 10.04 Beschluss vom 24. November 2005).

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19


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung in Hagen (Fortsetzung Tabelle 1)

6. Schuhe/Lederwaren Schuhe

Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)

7. Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren, Schneidwaren, Bestecke

Geschenkartikel

Glas, Porzellan, Keramik

Geschenkartikel

8. Spielwaren/Hobby/Basteln/Musikinstrumente Spielwaren

Musikinstrumente

Hobby- und Bastelbedarf

9. Sport und Freizeit Sportbekleidung

Sportschuhe

Sportartikel

Sportgeräte

Campingartikel

Fahrräder und Zubehör

Überwiegend langfristige Bedarfsstufe:

10. Wohnungseinrichtungsbedarf/Teppiche

11. Möbel

12. Elektrogeräte/Leuchten

13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik,

Telekommunikation

14. Medizinische und orthopädische Artikel

15. Uhren, Schmuck

16. Bau- und Gartenmarktsortimente

17. Sonstiges

Quelle: eigene Darstellung

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20

Wohn- und Einrichtungsbedarf

Haus- und Heimtextilien, Gardinen

Sicht- und Sonnenschutz

Teppiche (Einzelware)

Kunst, Bilder, Rahmen

Bettwaren, Matratzen

Haus-, Bett- und Tischwäsche

Badmöbel

Küchenmöbel

Büromöbel

Gartenmöbel

Möbel allgemein

Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware)

Elektrobedarf, Elektrohaushaltsgeräte, Leuchten

Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte,

Tonträger

Videokameras und –geräte, Fotoapparate und Zubehör

Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör

Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software

Augenoptik, Hörgeräte,

Sanitätsbedarf

Uhren/Schmuck

Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben,

Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen,

Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge,

Elektrogeräte und Zubehör)

Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf

Kfz-Zubehör

Aktionswaren, Erotikartikel, Kinderwagen

Daneben stellt die Einordnung nach Lagekategorien beispielsweise eine wichtige Grundlage

zur Erarbeitung der Hagener Sortimentsliste (vgl. dazu Kapitel 9.6) dar.


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Rahmen der Erhebung wurden die Einzelhandelsbetriebe folgenden Lagekategorien

zugeordnet. Hier handelt es sich auf der einen Seite um die Innenstadt und die untergeordneten

Zentren (Stadtbezirks, -Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren) sowie die

integrierten und nicht integrierten Lagen auf der anderen Seite.

� Integriert: Dazu zählen Einzelhandelsbetriebe, die sich in Lagen befinden, in denen

die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht um sie als Zentrum zu bezeichnen.

Sie befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen

die Nähe zu Wohnsiedlungsbereichen (z.B. Lebensmittelvollsortimenter in Dahl,

Mühlbachstraße).

� Nicht integriert: Die nicht integrierte Lage umfasst sämtliche Standorte, die nicht im

Zusammenhang mit der Wohnbebauung stehen, z.B. Einzelhandelsbetriebe an

Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen und autokundenorientierten Standorten

(z.B. das SB-Warenhaus Real in Boele, Kabeler Straße).

� Zentrum: Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien

aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ihr Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist

insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen

wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit.

Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der §§ 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB

sowie § 11 (3) BauNVO (wie beispielsweise der Einzelhandel im Hagener innerstädtischen

Hauptgeschäftsbereich).

Gleichzeitig wurde eine kleinräumige Zuordnung der Betriebe vorgenommen. Hierfür wurde

das Hagener Stadtgebiet auf Grundlage statistischer Einheiten in fünf übergeordnete

(Stadtbezirke) bzw. 13 untergeordnete (Stadtteile) Erhebungseinheiten eingeteilt (vgl.

Tabelle 2 und Karte 1).

Tabelle 2: Erhebungseinheiten in Hagen

Stadtbezirk Stadtteil

Mittelstadt

Altenhagen

Mitte

Hochschulviertel

Emst

Wehringhausen

Nord

Vorhalle

Boele

Hohenlimburg

Lennetal

Hohenlimburg

Eilpe/Dahl

Eilpe

Dahl

Haspe

Haspe-Ost

Haspe-West

Quelle: Eigene Darstellung

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 1: Erhebungseinheiten in Hagen

Quelle: Eigene Darstellung

Die durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Hagener Einzelhandels

im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung

der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt - im

Allgemeinen - dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen

Geschäftszentrums und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadtbezirken /

Stadtteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen,

insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten

Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise

im Hinblick auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erarbeitenden „Hagener Sortimentsliste“

zwingend geboten.

Die unter Berücksichtigung der vorstehend erläuterten Kriterien durchgeführte Vollerhebung

des Hagener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage

zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes

sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf Ebene einzelner Stadtbezirke, Stadtteile sowie

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortbereiche dar. Nicht nur aufgrund der Verkaufsflächen der Einzelhandelsbetriebe

innerhalb des Stadtgebietes sondern auch aufgrund der im Rahmen der städtebaulichen

Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien

können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die

zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen.

3.2 Nachfrageseite

Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation

dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten

und -präferenzen der Hagener Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots-

und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen. Eine empirische Grundlage

stellt daher die durchgeführte Haushaltsbefragung im Hagener Stadtgebiet dar.

Haushaltsbefragung

Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten

und die daraus resultierende Orientierung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

der Hagener Bevölkerung zu erhalten, wurde eine über das Stadtgebiet gewichtete, telefonische

Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich die für Hagen spezifischen

Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenngrößen dient

die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohnheiten

in der Hagener Innenstadt bzw. den umliegenden Einzelhandelsstandorten.

Die Haushaltsbefragung wurde im Zeitraum von Dienstag, den 19.09. bis Dienstag, den

26.09.2006 von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt (mcs GmbH) im

Auftrag des Büros Junker und Kruse, Stadtforschung � Planung, Dortmund durchgeführt.

Es wurden insgesamt 1.041 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert

etwa 0,5 % der Einwohner Hagens. Eine gleichmäßige Verteilung der Interviews entsprechend

der stadträumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung nach Stadtteilen wurde dabei

berücksichtigt (vgl. dazu Tabelle 3).

Die Befragung erfolgte mit Hilfe einer computergestützten Fragebogenmethodik (Computer-Assisted-Telephone-Interviewing

(CATI)), die es ermöglicht, bereits während der Interviewdurchführung

eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während

der Befragung in eine Datenbank). Um sicherzustellen, dass bereits während der Befragung

keine Fehler unterlaufen, erfolgt eine regelmäßige Evaluation der Ergebnisse.

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23


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Telefonnummern der Haushalte werden nach einem statistischen Zufallsprinzip aus

einer zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unterliegen zur zusätzlichen

Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen

und Postleitzahlen zulässt.

Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht übermäßig zu strapazieren und

die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten (auf 5 Interviews entfallen

i.d.R. etwa 4 Verweigerungen), ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden (vgl. im

Anhang: Bogen der Haushaltsbefragung). Adressat der Befragung ist jeweils das für den

Einkauf verantwortliche Haushaltsmitglied.

Die folgenden Tabellen verdeutlichen die räumliche Verteilung der Interviews sowie Alter

und Geschlecht der Befragten.

Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung

Stadtteil Einwohner Interviews

in %

Anzahl

Interviews

in % der

Einwohner

Mittelstadt 21.680 10,9 110 0,5

Altenhagen 18.794 9,5 101 0,5

Hochschulviertel 12.703 6,4 70 0,6

Emst 11.048 5,6 60 0,5

Wehringshausen 15.866 8,0 80 0,5

Vorhalle 11.029 5,6 60 0,5

Boele 27.744 14,0 140 0,5

Lennetal

Hohenlimburg

4.942

26.817

2,5

13,5

170 0,5

Eilpe 11.898 6,0 80 0,7

Dahl 5.460 2,7 30 0,6

Haspe (Ost und West) 30.512 15,4 160 0,5

Gesamt 198.493 100,0 1.041 0,5

Quelle: Eigene Zusammenstellung, Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung,

Planen und Wohnen, Stand August 2006; Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse,

Dortmund, September 2006

Tabelle 4: Geschlecht der Befragten

Geschlecht

Anzahl in %

männlich 289 28

weiblich 752 72

Gesamt 1.041 100,0

Quelle: Eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund,

September 2006

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24


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur

der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende

Repräsentativität vor. Auffällig ist die überdurchschnittliche Zahl weiblicher befragter Personen,

die die generell zu beobachtende Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für

den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung widerspiegelt, denn als Zielperson

wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt.

Sekundärstatistische Daten

Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten

und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend

abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen

statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial

zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft

durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen

Gesamtrechnung induziert werden. Entsprechende Werte werden u.a. jährlich

von der BBE, Retail Experts GmbH & Co KG Köln oder der GfK Gesellschaft für Konsum

und Absatzforschung Nürnberg herausgegeben. In der vorliegenden Untersuchung

wird auf Daten der BBE, Retail Experts GmbH & Co KG Köln zurückgegriffen, die in Teilen

modifiziert wurden und an den der Erhebung zugrunde gelegten Branchenschlüssel

(vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden.

Die sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht

werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im

Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem

Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz

niedrigeres Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet.

Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise

höheres Kaufkraftniveau vor (vgl. dazu auch Kapitel 4).

Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse,

sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und

Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige

Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung.

3.3 Expertengespräche

Zur Vervollständigung des durch die Analyse der Nachfrage- wie auch der Angebotsseite

gewonnenen Bildes der Einzelhandelssituation in Hagen wurden Gespräche mit Personen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

25


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

geführt, die einen Einblick in die lokale Situation unterschiedlicher Fachbereiche, wie Politik,

Stadtentwicklung, Einzelhandel sowie Stadtmarketing besitzen.

Im Rahmen von offenen Leitfadeninterviews wurden die Gesprächspartner gebeten, die

jetzige Einzelhandelsituation, mögliche Verbesserungsmaßnahmen sowie zukünftige Entwicklungen

aus ihrer Sicht zu beurteilen. Dabei wurde sowohl der Stadtbezirk Mitte mit

der Innenstadt als auch die übrigen Stadtbezirke in den Fokus der Betrachtungen genommen.

Ziel war es, die Erhebungsergebnisse zur Analyse der Hagener Einzelhandelssituation

abzurunden und die Meinungen und Anregungen der ortsansässigen Einzelhändler mit in

die planungsrelevante Bewertung einfließen lassen zu können.

3.4 Städtebauliche Analyse

Im Rahmen einer auf den Untersuchungsgegenstand ausgerichteten städtebaulichen

Analyse wurden einzelhandelsrelevante Funktionen des gesamten Stadtraumes, also das

innerstädtische Geschäftszentrum ebenso wie die Stadtbezirks-, Stadtteil- bzw. Quartiersversorgungszentren

sowie die für die Zentrenstruktur relevanten weiteren Einzelhandelsstandorte

bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen

Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen

Analyse:

� Lage der Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet / Lage von Magnetbetrieben

� Struktur und Ausdehnung von Einzelhandelslagen

� Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr

� Bebauungsstruktur

� Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation / Einkaufsatmosphäre

� räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten sowie

� Nutzungsmischung, insbesondere mit öffentlichen und privaten Dienstleistungs- und

Gastronomiebetrieben bzw. kulturellen / sozialen / kirchlichen Einrichtungen.

Zudem werden die in den Zentren vorhandenen Einzelhandelsdichten bestimmt. Die Einzelhandelsdichte

beschreibt den Anteil der Einzelhandelsbetriebe im Vergleich zu anderen

Nutzungsarten wie Gastronomie, Dienstleistungs- oder Wohnnutzungen. Hauptlagen

weisen in der Regel einen durchgehenden Einzelhandelsbesatz von ca. 90 bis 100 % auf.

Bei geringen Einzelhandelsdichten von 0 bis 25 % oder auch bei 25 bis 50 % ist demnach

eine Dominanz anderer Nutzungen vorhanden.

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26


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes

für die Stadt Hagen. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen

für die Zentren der Stadt. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt

notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche

im Sinne der §§ 2 (2) und 34 (3) BauGB und des § 11 (3) BauNVO und § 9

(2a) BauGB sowie § 24a LEPro NRW dar. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf

hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem

Hintergrund aktueller Rechtsprechung 4 keine planerische „Abgrenzungsübung“ sondern

ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen

im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten.

3.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur

Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie

folgt:

Abbildung 4: Untersuchungsaufbau

Begleitung des Arbeitsprozesses durch

Arbeitskreis, Beirat Einzelhandel, Beteiligung Bezirksvertretungen

Grunduntersuchung

Voruntersuchung

Rahmenbedingungen

Untersuchungsdesign

Quelle: Eigene Darstellung

4 Vgl. dazu u.a. Urteile des BVerwG vom 11.10.2007 (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom 25.10.2007 (AZ 7A

1059/06)

Analyse Auswertung

Aufnahme Einzelhandelsbestand

Haushaltsbefragung

Leitfadeninterviews

Städtebauliche

Analyse

Ziel:

Analyse der Empirie

Bewertung /

Einordnung

Verkaufsflächen-

Prognosen

Steuerungsmodelle

(Szenarien)

Empfehlung und

Umsetzung

Bewertung / Einordnung

Vorhaben

Einzelhandelsstruktur

Räumliches

Steuerungskonzept

Einzelhandel

Grundlagen und Handlungsempfehlungen für die zukünftige

Entwicklung des Einzelhandels

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27


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Prozessbegleitung

Neben einer umfassenden Analyse und Bewertung der Angebots- und Nachfragestruktur

bei der Konzepterstellung ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen

Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich

von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender

fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen

Diskussionsprozess – auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung – an. Nur wenn

dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die

Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung – nach

Abschluss der Untersuchung – gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden

ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet

werden.

Aus diesem Grund wurde die Untersuchung sowohl durch einen Arbeitskreis, den Beirat

Einzelhandel sowie Workshops mit den politischen Vertretern der Stadtbezirke begleitet.

Die Teilnehmer des Arbeitskreises bereiteten den Ablauf und die Inhalte des Prozesses

vor, diskutierten die dargestellten Ergebnisse und brachten ihren lokalen Sachverstand in

die Untersuchung ein. Somit konnte nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse

und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien

und Akteure beigetragen werden.

Im Beirat Einzelhandel wurden die einzelnen Schritte der Untersuchung ebenso wie die

Bausteine des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ausführlich diskutiert und insbesondere

im Hinblick auf die politische Akzeptanz einerseits und seine künftige Umsetzung

andererseits, konstruktiv begleitet. Bis Juni 2008 fanden fünf Sitzungen des Beirates statt,

in denen insbesondere die rechtliche Notwendigkeit des Einzelhandelskonzeptes und die

damit verbundene Ausgestaltung sowie die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche

diskutiert wurden.

Eine intensive Beteiligung der Bezirksvertretungen wurde darüber hinaus durch

Workshops zum kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzept erreicht. Im Rahmen

von fünf Veranstaltungen (jeweils eine pro Stadtbezirk im Zeitraum von Februar bis Mai

2008) wurden unter besonderer Berücksichtigung der einzelnen Stadtbezirke die Analyseergebnisse

und strategischen Bausteine des Einzelhandelskonzeptes vorgestellt bzw.

diskutiert. Anregungen wurden zur weiteren Abwägung bei der Erarbeitung des Konzeptes

aufgenommen. Ziel dieser Veranstaltungen war der Beschluss der vorliegenden Ergebnisse

(Bestandsanalyse, Leitbild) als Grundlage für die weitere Bearbeitung der strategischen

Bausteine des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes, insbesondere zentraler

Versorgungsbereiche. Bis Juni 2008 lagen schließlich alle entsprechende Beschlüsse vor.

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Folgende Institutionen / Personen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals

ausdrücklich gedankt wird, haben an den Sitzungen teilgenommen:

Tabelle 5: Sitzungsteilnehmer

Teilnehmer Arbeitskreis

Herr Bleja Stadt Hagen, Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Herr Dabringhaus Südwestfälische Industrie- und Handelskammer zu Hagen

Herr Ellinghaus Stadt Hagen, Servicezentrum Wirtschaft

Herr Grothe Stadt Hagen, Technischer Beigeordneter

Frau Jacobs Stadt Hagen, Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Herr Röhling Wirtschaftsförderung Hagen GmbH

Herr Schädel Stadt Hagen, Ressortleiter Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Herr Thomys Stadt Hagen, Amtsleiter Bauordnungsamt

Herr Willmers Einzelhandelsverband Südwestfalen

Teilnehmer Beirat Einzelhandel

Herr Asbeck Vorsitzender STEA

Herr Bleja Stadt Hagen, Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Herr Dabringhaus Südwestfälische Industrie- und Handelskammer zu Hagen

Herr Ellinghaus Stadt Hagen, Servicezentrum Wirtschaft

Frau Eicken Vertreterin für Verdi

Herr Grothe Stadt Hagen, Technischer Beigeordneter

Herr Glaeser Bezirksbürgermeister Hagen-Mitte

Herr Heimann Stadtmarketing Stadt Hagen

Herr Isenbeck Stadtmarketing Stadt Hagen

Frau Jacobs Stadt Hagen, Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Frau Kingreen Fraktionsvorsitzende Bündnis 90 die Grünen

Herr Kohaupt Bezirksbürgermeister Hagen-Nord

Herr Hulvershorn Bezirksbürgermeister Hohenlimburg

Herr Marscheider Fraktionsvorsitzender Bürger für Hagen

Herr Meier Fraktionsvorsitzender SPD, stellvertretender Vorsitzender STEA

Herr Röhling Wirtschaftsförderung Hagen GmbH

Herr Röspel Fraktionsvorsitzender CDU

Herr Schädel Stadt Hagen, Ressortleiter Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung

Herr Sondermeyer Fraktionsvorsitzender Die Linke Hagen

Herr Thielmann Fraktionsvorsitzender FDP

Herr Thomys Stadt Hagen, Amtsleiter Bauordnungsamt

Herr Weber Bezirksbürgermeister Haspe, Fraktionsvorsitzender SPD

Herr Willmers Einzelhandelsverband Südwestfalen

Herr Wölm Bezirksbürgermeister Eilpe / Dahl

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

29


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der

Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Hagen

Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt Hagen hinsichtlich der Einzelhandels- und städ-

tebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die

sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit

auch Prosperität des Einzelhandelsstandortes Hagen auswirken können.

Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung

Hagen (Westf.) ist eine kreisfreie Stadt im südöstlichen Ruhrgebiet im nordrheinwestfälischen

Regierungsbezirk Arnsberg an der Grenze zum Sauerland. Die Stadt zählt

rund 200.000 Einwohner. Hagen grenzt im Norden an die kreisfreie Stadt Dortmund, im

Nordosten an den Kreis Unna, im Westen an den Ennepe-Ruhr-Kreis sowie im Süden an

den Märkischen Kreis.

Die einst durch Schwerindustrie geprägte Stadt ist heute wirtschaftlich von metallverarbeitender

klein- und mittelständischer Industrie, sowie zunehmend vom Dienstleistungsgewerbe

geprägt. Bekannte Unternehmen, wie Varta (bis 2000, seitdem Hawker GmbH), die

Douglas Holding, Hussel, Stora Enso, Sinn Leffers und Brandt (seit Jahr 2002 keine Produktion

mehr in Hagen, nur noch Verwaltungssitz) haben ihren Unternehmenssitz in der

Stadt.

Hagen ist eingebettet in eine waldreiche Mittelgebirgslandschaft. Mit Ruhr, Lenne, Volme

und Ennepe kreuzen vier Flüsse die Stadt mit ihren zahlreichen Tälern und Höhen. Harkort-

und Hengsteysee sowie die Hasper Talsperre sind weitere attraktive Naherholungsgebiete.

In den dichtbesiedelten Tälern von Volme und Ennepe, sowie im Vorhaller Norden

entspricht das gewachsene Stadtbild der typischen Baugestalt der Ruhrgebietsstädte.

In den nach der Gebietsreform 1975 angegliederten südlichen Stadtgebieten (Dahl,

Rummenohl, Priorei), welche nur dünn besiedelt sind, zeigt sich ein Landschaftsbild, das

eher sauerländisch anmutet - mit Bergen und Tälern, Seen und Wäldern.

In der Landesplanung ist Hagen als Oberzentrum für die Märkische Region ausgewiesen.

Das nächstgelegene Oberzentrum ist das nördlich gelegene Dortmund. Vor dem Hintergrund

der oberzentralen Funktion hat Hagen neben den gesamtstädtischen auch überörtliche

Funktionen zu erfüllen. Dies impliziert nicht zuletzt auch eine regionale Bedeutung

als Einzelhandelsstandort.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick, wie sich die Stadt Hagen aus einzelhandelsrelevanter

Sicht im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch

sind Breckerfeld, Nachrodt-Wiblingwerde und Schalksmühle als Grundzentren eingestuft,

während Ennepetal, Gevelsberg, Herdecke, Iserlohn, Schwerte und Wetter als

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

30


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Mittelzentren eingeordnet sind. Dortmund ist das einzige Oberzentrum, das im Norden an

Hagen grenzt. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und der einzelhandelsrelevanten

Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale

für die einzelnen Kommunen. Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer

von 100,15 bewegt sich Hagen leicht unter dem Durchschnitt seiner Nachbarstädte,

jedoch über dem bundesdeutschen Indexwert von 100.

Tabelle 6: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft im regionalen Vergleich

Erhebungseinheit Einwohner EinzelhandelsrelevanteKaufkraftkennziffer

EinzelhandelsrelevantesKaufkraftpotenzial

5

in Mio. Euro

LandesplanerischeEinordnung

Hagen 198.780 6 100,15 946 Oberzentrum

Breckerfeld 9.343 103,25 49 Grundzentrum

Dortmund 588.680 97,74 2.939 Oberzentrum

Ennepetal 32.679 106,63 178 Mittelzentrum

Gevelsberg 32.857 104,25 175 Mittelzentrum

Herdecke 25.807 111,97 148 Mittelzentrum

Iserlohn 97.728 102,82 513 Mittelzentrum

Nachrodt-

Wiblingwerde

6.871 100,59 35 Grundzentrum

Schalksmühle 11.847 107,06 65 Grundzentrum

Schwerte 50.175 104,47 268 Mittelzentrum

Wetter 29.221 105,27 157 Mittelzentrum

Quelle: BBE Retail Experts GmbH Co. KG, Köln, 2006

Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt

von 5.108 Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Hagen in Abhängigkeit von

der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein einzelhandelsrelevantes

Kaufkraftpotenzial von rund 946 Mio. Euro (Stand 2006).

Die Stadt Hagen weist eine gute Anbindung an das überörtliche Straßennetz auf. Im Hagener

Stadtgebiet kreuzen sich die Autobahnen A 1 (Hansalinie, mit den Anschlüssen

Hagen-Nord und Hagen-West), A 45 (Sauerlandlinie, mit den Anschlüssen Autobahnkreuz

Hagen und Hagen-Süd) und A 46 (Hagen-Brilon mit den Anschlüssen Hagen-

Hohenlimburg und Hagen-Elsey). Des weiteren bestehen Verbindungen ins Umland über

die Bundesstraßen B7, B54 und B226. Das Schienennetz in Hagen ist an das ICE-Netz

angeschlossen. Vom Hagener Hauptbahnhof verkehren regelmäßig eine Reihe von Fern-,

5 Die ausgewiesenen Daten können sich im Einzelnen von denen der von BBE Retail Experts GmbH & Co. KG ausgewiesenen

unterscheiden, da sie in Teilen modifiziert wurden und dabei an die Untersuchungsmethod k sowie den

der Erhebung zugrunde gelegten Branchenschlüssel (vgl. dazu Tabelle 1) angepasst wurden.

6 Die Abweichung der von der BBE, Köln ausgewiesenen Anzahl der Einwohner für die Stadt Hagen von den Zahlen,

die von der Stadt Hagen (vgl. Tabelle 3) veröffentlicht werden, sind darauf zurückzuführen, dass die BBE ihre Berechnungen

auf Zahlen des jeweiligen Vorjahres ohne Berücksichtigung der Zweitwohnsitze anstellt.

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31


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

RegionalExpress- und S-Bahn-Zügen. Darüber hinaus verfügt die Stadt Hagen über ein

ausgebautes Schienennetz mit überörtlichen Verbindungen in die Nachbarkommunen

Dortmund, Witten, Schwerte oder Gevelsberg.

Karte 2: Lage im Raum

Quelle: Eigene Darstellung

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32

Oberzentrum

Mittelzentrum

Grundzentrum


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Bevölkerung und Siedlungsstruktur

Das Stadtgebiet ist in fünf Stadtbezirke und 13 Stadtteile (vgl. Kapitel 3.1) gegliedert. Die

Topographie im Hagener Stadtgebiet hat die Entwicklung der Siedlungsstruktur und damit

auch z.T. die Entwicklung von Einzelhandelsstandorten beeinflusst. Während die geographische

Mitte von Hagen mit rund 3.480 Einwohnern / km² relativ dicht besiedelt ist, entwickelten

sich nach Osten, Süden und Westen relativ dünn besiedelte Siedlungsbänder

entlang der Flüsse Lenne, Volme und Ennepe. Der Hagener Süden und insbesondere der

Stadtbezirk Eilpe / Dahl weißt die geringste Siedlungsdichte im Stadtgebiet auf (rund 355

Einwohner / km²). Hier leben lediglich rund 17.400 (ca. 9%) der insgesamt rund 198.500

Einwohner der Stadt Hagen.

Karte 3: Siedlungsstruktur Hagen

Quelle: Eigene Darstellung

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33


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 7: Einwohner und Siedlungsdichte in den Hagener Stadtbezirken

Stadtbezirk Stadtteil Einwohnerzahl Fläche Einwohnerdichte

Quelle: Stadt Hagen Ressort Statist k und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung,

Planen und Wohnen, Stand August 2006; www.w kipedia.de

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34

in km² Einwohner / km²

Mitte 80.091 20,5 3.907

Mittelstadt 21.680 2,7 8.030

Altenhagen 18.794 4,4 4.271

Hochschulviertel 12.703 3,5 3.629

Emst 11.048 4,3 2.569

Wehringhausen 15.866 5,6 2.833

Nord 38.773 29,6 1.310

Vorhalle 11.029 12,5 882

Boele 27.744 17,1 1.622

Hohenlimburg 31.759 37,0 858

Hohenlimburg 26.817 22,7 1.181

Lennetal 4.942 14,3 346

Eilpe/Dahl 17.358 51,1 340

Eilpe 11.898 18,5 643

Dahl 5.460 32,6 167

Haspe 30.512 22,2 1.374

Haspe-Ost 17.722 14,7 1.206

Haspe-West 12.790 7,5 1.705


5 Gesamtstädtische Einzelhandelssituation

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Einzelhandelssituation in der Stadt Hagen wird zum einen durch die Angebotsseite

Verkaufsflächenausstattung und -verteilung im Stadtgebiet sowie durch nachfrageseitige

Komponenten wie lokales einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial sowie Einzelhandelsumsätze

bestimmt. Im Folgenden werden wesentliche gesamtstädtischen Rahmendaten

aufgezeigt.

5.1 Einzelhandelsangebot

In Hagen stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im Oktober / November 2006 gesamtstädtisch

folgendes Bild der Angebotssituation dar:

� Insgesamt bestehen rund 1.270 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks mit

einer Gesamtverkaufsfläche von rund 332.000 m² (ohne Leerstände).

� Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 260 m² und liegt damit

leicht über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m².

� Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 1,67 m² und rangiert

damit – losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen – über dem bundesdurchschnittlichen

Wert von ca. 1,4 m² pro Einwohner.

� Es bestehen (zum Zeitpunkt der Erhebung) im Stadtgebiet 232 Leerstände. Dies entspricht

einer relativ hohen Leerstandsquote von 18 %. 7 Ein solcher Wert kann als

Anzeichen für qualitative und strukturelle Probleme gewertet werden. Jedoch ist für

eine weitergehende Bewertung der Leerstandssituation eine differenzierte Betrachtung

zur Dauer der Leerstände, Flächengrößen, Lagen etc. notwendig (nicht Gegenstand

der Untersuchung).

Die Verteilung der Betriebe und der Verkaufsfläche differenziert nach den fünf Stadtbezirken

und deren Stadtteilen ist in Tabelle 8 dargestellt.

Die Betrachtung der Aufteilung der insgesamt rund 1.270 Betriebe und der entsprechenden

Verkaufsflächen auf die einzelnen Hagener Stadtbezirke bzw. Stadtteile zeigt, dass

der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt mit 689 Betrieben (ca. 54 % der Betriebe insgesamt)

und rund 147.800 m² Verkaufsfläche (ca. 45 % der Gesamtverkaufsfläche) im

Stadtbezirk Hagen-Mitte und somit in der Kernstadt angesiedelt ist.

7

Die Leerstandquote wird hier durch das Verhältnis der Anzahl der leerstehenden Betriebe zur Anzahl der Gesamtzahl

der Einzelhandelsbetriebe gebildet.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

35


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 8: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsflächen in den Hagener Stadtbezirken

Stadtbezirk Stadtteil Einwohner Anzahl

Betriebe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

36

Anteil der Betriebe

an gesamt

Verkaufsfläche

Anteil der

Verkaufsflächen

an gesamt

Durchschnittliche

Betriebsgröße

in % in m² in % in m²

Verkaufsfläche/

Einwohner

Mitte 80.091 689 54 147.800 45 215 1,85

Mittelstadt 21.680 464 37 86.000 26 185 3,97

Altenhagen 18.794 87 7 39.600 12 465 2,11

Hochschulviertel 12.703 21 2 2.700 1 129 0,21

Emst 11.048 32 3 4.700 1 147 0,43

Wehringhausen 15.866 85 7 12.800 4 151 0,81

Nord 38.773 166 13 70.900 21 427 1,83

Vorhalle 11.029 47 4 12.800 4 272 1,16

Boele 27.744 119 9 47.300 14 397 1,70

Hohenlimburg 31.759 170 13 56.500 17 332 1,78

Hohenlimburg 26.817 150 12 52.100 16 347 1,94

Lennetal 4.942 21 2 4.400 1 210 0,89

Eilpe / Dahl 17.358 71 6 19.200 6 270 1,11

Eilpe 11.898 59 5 17.500 5 297 1,47

Dahl 5.460 12 1 1.700 1 142 0,31

Haspe 30.512 171 13 37.600 11 220 1,23

Haspe-Ost 17.722 126 10 27.200 8 216 1,53

Haspe-West 12.790 45 4 10.400 3 231 0,81

Gesamt 198.493 1.267 100 332.000 100 262 1,67

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, ohne Leerstände


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Hier ist insbesondere der Stadtteil Mittelstadt zu erwähnen, der mit 88.050 m² Verkaufsfläche

die größte räumliche Konzentration des Einzelhandels darstellt. Allein 76.200 m²

Verkaufsfläche entfallen hierbei auf die im Stadtteil liegende Hagener Innenstadt.

Daneben trägt ein hoher Anteil großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Stadtbezirk zu der

hohen Verkaufsflächenausstattung bei.

Ein weiterer quantitativer Schwerpunkt liegt im Stadtbezirk Nord, dem Stadtbezirk mit der

zweithöchsten Einwohnerzahl nach Hagen-Mitte. Hier prägen vor allem einzelne großflächige

Betriebe die Einzelhandelsstruktur (u.a. POCO, Hellweg, Real).

In Hagen-Hohenlimburg liegt der dritthöchste räumliche Verkaufsflächenschwerpunkt

(56.500 m² Verkaufsfläche) mit einem Anteil von rund 17 % an der Gesamtverkaufsfläche.

Das Gros der Verkaufsfläche (52.100 m² Verkaufsfläche) entfällt dabei auf den Stadtteil

Hohenlimburg.

Deutlich geringere Verkaufsflächenanteile entfallen auf die Stadtbezirke Haspe (ca. 11 %

der Gesamtverkaufsfläche) und Eilpe / Dahl (ca. 6 % der Gesamtverkaufsfläche), dem

Stadtbezirk mit der geringsten Siedlungsdichte.

Insgesamt zeigt sich eine quantitativ ungleiche Verkaufsflächenausstattung zwischen dem

dicht besiedelten nördlichen und mittleren Stadtgebiet und den z.T. ländlich geprägten

Stadtteilen im Süden von Hagen, was nicht zuletzt auch durch die geringe Mantelbevölkerung

der einzelnen Stadtteile, also jenen Einwohnern, die im unmittelbaren Einzugsgebiet

bestehender oder potenzieller Einzelhandelsbetriebe liegen, zu begründen ist.

Die Differenzierung der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in Höhe von rund 332.000 m²

Verkaufsfläche nach Warengruppen wird in Tabelle 9 dargestellt.

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37


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 9: Anteil der Branchen an der Gesamtverkaufsfläche

Warengruppe Verkaufsfläche Anteil an Gesamtverkaufsfläche

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

38

in m² in %

Nahrungs- und Genussmittel 75.060 22,6

Blumen / Zoologischer Bedarf 5.940 1,8

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 12.550 3,8

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher /

Zeitungen / Zeitschriften

9.260

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 102.810 31,0

Bekleidung / Wäsche 46.700 14,1

Schuhe / Lederwaren 9.760 2,9

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren /

Geschenkartikel

10.410

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 8.020 2,4

Sportartikel / Fahrräder / Camping 6.250 1,9

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 81.140 24,4

Wohneinrichtungsbedarf 7.480 2,3

Möbel 31.190 9,4

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 10.040 3,0

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

2,8

3,1

10.870 3,3

Medizinische und orthopädische Artikel 2.190 0,7

Uhren / Schmuck 1.210 0,4

Bau- und Gartenmarktsortimente 81.850 24,7

Überwiegend langfristiger Bedarf 144.830 43,6

Sonstiges 3.240 1,0

Gesamt 332.020 100,0

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Berechnung

� Der höchste Anteil an der Gesamtverkaufsfläche ergibt sich im Bereich der Warengruppen

des überwiegend langfristigen Bedarfs mit 43,6 %. Auffällig ist ein besonders

hoher Anteil der warengruppenspezifischen Verkaufsfläche im Bereich der Bauund

Gartenmarktsortimente, nahezu ein Viertel der Gesamtverkaufsfläche entfällt auf

diese Warengruppen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich in den Warengruppen

Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Möbel erwartungsgemäß wegen der für die

entsprechenden Betriebstypen üblichen Großflächigkeit, aufgrund des Flächenbedarfes

für die Präsentation von überwiegend großformatigen Waren, hohe Verkaufsflächen

ergeben. Herausragende Werte sind darüber hinaus außerdem in den Waren-


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

gruppen Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten sowie Unterhaltungselektronik / Telekommunikation

/ Foto mit insgesamt rund 21.000 m² Verkaufsfläche zu verzeichnen.

� Im Sektor der überwiegend kurzfristigen Bedarfsdeckung bildet die Warengruppe

Nahrungs- und Genussmittel mit 22,6 % bzw. 75.060 m² Verkaufsfläche den

höchsten Anteil an der Gesamtverkaufsfläche. Dieser Sortimentsbereich stellt in der

Einzelhandelsstruktur insbesondere im Hinblick auf die Grund- und Nahversorgung

ein tragendes Element dar, welches unter quantitativen und qualitativen Aspekten

räumlich differenziert zu betrachten ist (vgl. dazu Kapitel 5.3).

� Etwa ein Viertel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entfällt auf die Warengruppen

der mittelfristigen Bedarfsdeckung. Dabei ragt erwartungsgemäß das typische,

zentrenprägende Sortiment Bekleidung besonders hervor. Auf diese Warengruppe

entfallen 46.700 m² Verkaufsfläche bzw. ein Anteil von 14 % an der gesamtstädtischen

Verkaufläche. Daneben ist auch in den übrigen Warengruppen dieses Bedarfsbereiches

wie Schuhe; Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren; Spiel- und Sportwaren

ein quantitativ ausgeprägtes Warenangebot vorhanden.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das Einzelhandelsangebot in der Stadt Hagen ein Spektrum

über alle Hauptwarengruppen umfasst, dass im Hinblick auf die Verteilung über alle

Warengruppen im Vergleich zu Städten ähnlicher Größenordnung und Versorgungsausrichtung

ein typisches Bild bietet. Zur weiteren Bewertung dieses quantitativen Angebotes

im Hinblick auf stadtentwicklungsrelevante Aspekte und Entwicklungsspielräume sind

darüber hinaus vor allem auch qualitative, strukturelle und räumliche Kriterien, wie beispielsweise

die Lage der entsprechenden Einzelhandelseinrichtungen in einem Zentrum,

dezentral oder nachfrageseitige Entwicklungen zu berücksichtigen. Diese werden, ausgerichtet

auf den Untersuchungsgegenstand, insbesondere auf Ebene der Stadtbezirke bzw.

Stadtteile näher untersucht (vgl. dazu u.a. Kapitel 6.3).

5.2 Großflächiger Einzelhandel

Wie die Ausführungen zur quantitativen Verkaufsflächenausstattung bereits gezeigt haben,

kommt den großflächigen Einzelhandelsbetrieben eine, je nach Betriebsform oder

Hauptwarengruppe, prägende Rolle in der Hagener Einzelhandelsstruktur zu. Mit rund

220.000 m² Verkaufsfläche (ohne Leerstände) entfällt in Hagen ein Anteil von 63 % der

Verkaufsfläche auf großflächige Einzelhandelsbetriebe, obwohl diese nur 5 % aller Anbieter

repräsentieren (55 Einzelhandelsbetrieben).

Diese sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige

Nutzungsart. Zu ihnen zählen u.a. Warenhäuser, SB-Warenhäuser, Kaufhäuser,

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

39


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verbrauchermärkte sowie Fachmärkte. Planungsrechtlich erfolgt die Einstufung als großflächiger

Betrieb nach § 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche von 800 m²; dies entspricht

einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². 8

Dem allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel folgend wird auch in Hagen die Einzelhandelsstruktur

zunehmend durch großflächige Betriebsformen geprägt. Derzeit werden

insbesondere aus der Lebensmittelbranche (Discounter), aber auch aus Bereichen typischer

zentrenprägender Warengruppen wie Unterhaltungselektronik oder Bekleidung Ansiedlungs-

und Erweiterungsanfragen an die Kommunen gerichtet. Grundsätzlich sind Betriebe

dieser Art wichtig für eine attraktive und umfassende Branchen- und Betriebsformenmischung.

Zu groß dimensionierte und / oder peripher – sowohl innerhalb des Stadtgebietes

als auch in Nachbarkommunen – angesiedelte Betriebe können jedoch negative

Folgewirkungen für die Zentrenfunktion des Hauptgeschäftsbereiches oder auch die übrigen

(zentralen) Versorgungsbereiche bzw. deren Entwicklungsperspektiven implizieren.

Der sortimentspezifische Schwerpunkt der großflächigen Betriebe liegt in den Warengruppen

Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Nahrungs- und Genussmittel, ferner

in den Warengruppe Bekleidung / Wäsche und Möbel und damit in jenen Bereichen, die

auch im gesamtstädtischen Einzelhandelsprofil quantitativ hervortreten.

Die größten Anbieter vor Ort im Bereich Bau- und Gartenmarktsortimente sind Bahr

(13.800 m² Verkaufsfläche) und Bauhaus 9 (12.000 m² Verkaufsfläche) an der Eckeseyer

Straße in Hagen Mitte, das Gartencenter Augsburg (12.000 m² Verkaufsfläche) in Hohenlimburg

sowie Hellweg an der Schwerter Straße (10.300 m² Verkaufsfläche) in Boele. Im

Möbelsektor gehören zum Zeitpunkt der Erhebung Möbel Leeners (5.000 m² Verkaufsfläche)

und Poco (7.400 m² Verkaufsfläche). In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

sind als größte Anbieter die SB-Warenhäuser Real (7.500 m² Verkaufsfläche, Kabeler

Straße sowie 4.000 m² Verkaufsfläche, Vollbrinkstraße) und Wal-Mart 10 (6.800 m² Verkaufsfläche,

Freiligrathstraße) im nördlichen Stadtgebiet sowie Kaufland (6.550 m² Verkaufsfläche)

in Hohenlimburg im Grenzgebiet zum Iserlohner Stadtgebiet zu nennen. Im

Bereich der zentrenrelevanten Sortimente befindet sich das Gros der Anbieter im innerstädtischen

Kontext. Zu den größten Betrieben mit einem Warenangebot aus dem Sortiment

Bekleidung zählen Kaufhof mit 7.600 m² Verkaufsfläche, P&C mit 4.700 m² Verkaufsfläche,

C&A mit 4.400 m² Verkaufsfläche und Sinn Leffers mit 3.000 m² Verkaufsflä-

8

Vgl. dazu auch: Bundesverwaltungsgericht Leipzig, Pressemitteilung: Entscheidung zum großflächigen Einzelhandel.

Demnach ist ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig einzuordnen, wenn er eine Verkaufsfläche von 800 m²

überschreitet (Urteile vom 24.11.2005: BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05)

9

Im Laufe der Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde eine Erweiterung des Bauhauses durch einen

Drive-in-Baumarkt genehmigt (Eröffnung Juli 2008).

10

Wal-Mart hat im Laufe der Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung den Standort aufgegeben.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

40


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

che. Großflächige Anbieter aus dem Bereich Elektrogeräte / Unterhaltungselektronik /

Kommunikationstechnik befinden sich in der Innenstadt mit Saturn (4.550 m² Verkaufsfläche,

Volme-Galerie) und in Hohenlimburg außerhalb des Zentrums mit Berlet (6.000 m²

Verkaufsfläche). Ein weiterer großflächiger Anbieter mit zentrenrelevantem Kernsortiment

(Spielwaren) befindet sich mit TOYS“R“US (2.700 m² Verkaufsfläche) in dezentraler, autokundenorientierter

Lage im nördlichen Stadtbezirk an der Weststraße, nordöstlich der

Anschlussstelle der A1 Hagen-West.

5.3 Die Grundversorgungssituation

Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur, aber auch im Rahmen

der kommunalen Daseinsvorsorge, nimmt die Nahversorgung ein. Unter Nahversorgung

beziehungsweise wohnungsnaher Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang

die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen)

Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden sollen.

Zu den Gütern des überwiegend kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs-

und Genussmittel / Gesundheit- und Körperpflegeartikel, Schreibwaren, Papier,

Bürobedarf sowie Schnittblumen / Zoologischer Bedarf gezählt. Ergänzt werden diese

Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote.

Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die

wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden:

Tabelle 10: Angebotsbausteine wohnungsnahe Grundversorgung

Mindestausstattung

Zusatzausstattung

Quelle: Eigene Zusammenstellung

Nahrungs- und Genussmittel

Brot und Backwaren

Fleisch und Wurstwaren

Getränke

Gesundheit- und Körperpflegeartikel

Apothekerwaren

Post, Bank

Ärzte, Friseur, Lotto

Spirituosen, Tabakwaren

Zeitungen, Zeitschriften

Schreibwaren, Papier, Bürobedarf

Schnittblumen / Zoologischer Bedarf

Café, Gaststätte

Reinigung, Reisebüro

In der Praxis wird als Indikator zur Bewertung der Nahversorgungssituation einer Kommune

insbesondere die Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel herangezogen. Neben

der rein quantitativen Betrachtung ist darüber hinaus auch die Analyse der räumli-

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

41


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

chen (Erreichbarkeit) und strukturellen (Betriebsformenmix) Aspekte unerlässlich (vgl. da-

zu auch Anhang A6. Strukturprägende Lebensmittelmärkte in Hagen).

Eine rein quantitative Einordnung geschieht über die Betrachtung der Ausstattung an

Lebensmittelverkaufsfläche pro Einwohner (vgl. dazu Tabelle 11). Gesamtstädtisch ergibt

sich für die Stadt Hagen aufgrund der ermittelten Verkaufsfläche für die Warengruppe Lebensmittel

ein Wert von 0,38 m² / Einwohner. Dieser liegt im Bundesdurchschnitt 0,35 –

0,38 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner und weist somit, in einer ersten, gesamtstädtischen

Einschätzung, auf eine gute quantitative Ausstattung der Stadt hin.

Tabelle 11: Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel pro Einwohner

Erhebungseinheit Einwohner Verkaufsfläche

Nahrungs- und

Genussmittel

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

42

Verkaufsflächenausstattung

Nahrungs-

und Genussmittel

in m² in m²/Einwohner

Hagen-Mitte 80.091 23.490 0,29

Hagen-Nord 38.773 19.850 0,51

Hohenlimburg 31.759 15.350 0,48

Eilpe/Dahl 17.358 5.940 0,34

Haspe 30.512 10.430 0,34

Gesamt 198.493 75.060 0,38

Quelle: eigene Berechnung; Einwohner nach Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung,

Planen und Wohnen, Stand August 2006

Bei einer stadtbezirksspezifischen Betrachtung wird deutlich, dass es im Hinblick auf die

Lebensmittelverkaufsflächenausstattung zum Teil erhebliche Unterschiede gibt. Diese

sind jedoch im Einzelnen immer auch zum Einen einer differenzierteren räumlichen und

strukturellen Analyse auf Ebene der Stadtteile bzw. Quartiere - ggf. auch die Grenzen der

jeweiligen statistischen Bezirke überschreitend – zu unterziehen sowie zum Anderen in

einen gesamtstädtischen Zusammenhang zu stellen (vgl. dazu Kapitel 6.3). Denn je nach

Lage und Größe können hier Einzelhandelsbetriebe (insbesondere auch Standortgemeinschaften)

innerhalb eines Erhebungsbezirkes durchaus auch eine Versorgungsfunktion für

benachbarte Stadtteile, die auf der einen Seite in einem entsprechenden räumlichen Kontext

liegen bzw. auf der anderen Seite selbst ein quantitatives Defizit aufweisen, übernehmen,

so dass sich einige Werte relativieren lassen.

Im Hinblick auf die Bewertung struktureller Aspekte der Grundversorgung werden fol-

gende strukturprägende Betriebstypen mit einem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel

unterschieden:


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 12: Strukturprägende Betriebstypen mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel

Begriff Erläuterung

Lebensmitteldiscounter Selbstbedienung, umschlagstarke Artikel, aggressive Niedrigpreispolitik,

z.B. Aldi, Penny, Lidl. Heutige Marktzutrittsgröße i.d.R. 800-

1.000 m² Verkaufsfläche.

SB-Warenhaus Einzelhandelsgroßbetrieb, Discount-Prinzip, Selbstbedienung, Verkaufsfläche

mind. 5.000 m², umfassendes Sortiment mit Schwerpunkt

Nahrungs- und Genussmittel / Standort häufig in Stadtrandlagen,

weiträumige Kundenparkplätze (z.B. Real, Wal-Mart, Kaufland).

Supermarkt Selbstbedienung, Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche

von mind. 400 m², Lebensmittel einschließlich Frischwaren,

Non-Food-Anteil nicht über 25 % der Gesamtverkaufsfläche.

Verbrauchermarkt Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, Verkaufsfläche mind. 1.500 m²,

Selbstbedienung, breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln

und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen

Bedarfs, häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik,

Standort meist autokundenorientiert.

Quelle: Eigene Zusammenstellung

Darüber hinaus ergänzen Lebensmittel-SB-Läden (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte

mit weniger als 200 m² Verkaufsfläche, Selbstbedienung), Lebensmittel-SB-

Märkte (kleine Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte mit 200 –400 m² Verkaufsfläche, auch

Frischwaren sowie integrierte Non-Food-Waren, Selbstbedienung), Fach- und Spezialgeschäfte

(z.B. Kaffee-, Tee- oder Süßwarenfachgeschäfte) sowie Lebensmittelhandwerksbetriebe

(Bäckereien, Fleischereien) das Grundversorgungsangebot. In Siedlungsbereichen

mit einer geringen Mantelbevölkerung können diese kleinflächigen Betriebe einen

wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung leisten. Sie unterliegen nicht den

bauplanerischen Steuerungsmöglichkeiten im Sinne des § 11 (3) BauNVO (großflächiger

Einzelhandel).

Der Betriebsformenmix im Bereich Nahrungs- und Genussmittel ist breit gefächert. Der

hohe Anteil sonstiger Betriebe ist auf die Berücksichtigung sämtlicher Fachgeschäfte, aber

auch Lebensmittelhandwerksbetriebe oder Kioske, in dieser Rubrik zurück zu führen.

Auffällig ist im Hinblick auf die gesamtstädtische Struktur eine deutliche Dominanz der

Lebensmitteldiscounter im Bereich der strukturprägenden Betriebsformen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

43


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 13: Betriebe mit Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel in den Hagener Stadtbezirken

Stadtbezirk Mitte Nord Hohenlimburg Eilpe /

Dahl

Haspe gesamt

Lebensmitteldiscounter 14 7 6 4 5 36

Lebensmittelsupermarkt 8 3 1 1 1 14

Verbrauchermarkt 1 1 0 1 2 5

SB-Warenhaus 0 2 1 0 0 3

sonstige 209 60 57 28 63 417

Gesamt 232 73 65 34 71 475

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Zur räumlichen Bewertung der Einzelhandelsstandorte wird die fußläufige Erreichbarkeit

von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche

Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis 1.000 m als

maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-

Wegschwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende

Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten.

In Karte 4 wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter (ab einer Verkaufsfläche

von 300 m²) im Hagener Stadtgebiet mit einem Luftlinienradius von 600 m dargestellt.

In einigen Bereichen des Stadtgebietes lassen sich mehrfache Überlappung dieser Radien

feststellen, die auf das teilweise hohe quantitative Angebot zurückzuführen sind.

Räumliche Versorgungsdefizite ergeben sich im Rahmen einer ersten Einschätzung vornehmlich

in Siedlungsrandbereichen bzw. in Wohnbereichen mit geringer Siedlungsdichte,

wie beispielsweise in Rummenohl oder Priorei im südlichen bzw. Berchum oder Halden

im nördlichen Stadtgebiet.

Bei der Bewertung der räumlichen Versorgungssituation sind aber vor allem auch übergeordnete

stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen heranzuziehen. Dabei sind Standorte

außerhalb zentraler Bereiche im Hinblick auf die Schaffung eines engmaschigen, flächendeckenden

Netzes bei der Versorgung mit Lebensmitteln notwendig. Jedoch sind im

Hinblick auf eine zentrenstärkende Stadtentwicklung nur jene Standorte sinnvoll, von denen

keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf bestehende Zentren oder deren

Entwicklungsmöglichkeiten ausgehen und denen eine Nahversorgungsfunktion für den

umliegenden Wohnbereich zukommt.

Eine differenzierte Betrachtung und Bewertung der Grundversorgung in den Hagener

Stadtbezirken geschieht in den entsprechenden Standortprofilen (vgl. dazu Kapitel 6.3).

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 4: Fußläufige Erreichbarkeit strukturprägender Lebensmittelmärkte (Darstellung von 600 m-Radien)

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

5.4 Analyse der Nachfrageseite

Sowohl für die Ermittlung möglicher absatzwirtschaftlicher Spielräume als auch für die

Bewertung der räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten sind neben der Kenntnis der relevanten

Einzelhandels- und Angebotsstrukturen in Hagen speziell auch die monetären Gegebenheiten

auf der Nachfrageseite von Bedeutung. Dazu wird auf unterschiedliche primärstatistische

und sekundärstatistische Quellen zurückgegriffen, die eine absatzwirt-

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45


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

schaftliche Einordnung des bestehenden Hagener Einzelhandels ermöglichen. Eine

Grundlage für diese Analyse stellt u.a. die in der Stadt Hagen in der Zeit vom 19. bis 26.

September 2006 durchgeführte Haushaltsbefragung dar. Wesentliche Aspekte bei der Betrachtung

der einzelhandelsrelevanten Nachfrageseite sind zum Einen das Einzugsgebiet

des Einzelhandels sowie zum Anderen das lokal vorhandene einzelhandelsrelevante

Kaufkraftpotenzial sowie Einzelhandelsumsätze, die in der Zusammenschau Aussagen

zur Ausstrahlungskraft und Prosperität des Hagener Einzelhandels zulassen.

5.4.1 Einzugsgebiet

Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere

mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen

zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender

Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände

sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme

und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen,

deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten

Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer

Stadt als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass

ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort)

die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere

Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Einfacher ausgedrückt

bedeutet dies, dass mit zunehmender Entfernung zum Angebotsstandort die Kundenbindung

immer weiter nachlässt. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert

schließlich ein Einzugsgebiet.

Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Ermittlung des externen

Nachfragepotenzials. Unter Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung

und Bewertung von Konkurrenzstandorten / -zentren lässt sich das Hagener Einzugsgebiet

wie folgt abgrenzen.

Kerneinzugsgebiet

Das Stadtgebiet Hagen mit einem Kundenpotenzial von rund 199.000 Einwohnern wird

als Kerneinzugsgebiet definiert. Der überwiegende Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes

stammt aus diesem Bereich.

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46


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Näheres Einzugsgebiet

Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter

Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen und noch eine starke Orientierung zum

Einkaufsstandort Hagen aufweisen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von rund

407.000 Einwohnern die Städte Herdecke, Wetter (Ruhr), Gevelsberg, Ennepetal, Breckerfeld,

Iserlohn und Schwerte sowie das südliche Stadtgebiet Dortmunds und die Gemeinden

Nachrodt-Wiblingwerde und Schalksmühle. Die nördlich gelegenen Ruhrgebietsstädte

stellen die wesentlichen Konkurrenzzentren des Hagener Einzelhandels dar. Es ist

daher davon auszugehen, dass die Anteile der von hier zufließenden einzelhandelsrelevanten

Kaufkraftströme vergleichsweise gering ausfallen.

Ferneinzugsgebiet und Streuumsätze

Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Hagener

Einzelhandel noch regelmäßig aufsuchen, jedoch zwischen verschiedenen Einzelhandelsstandorten

wählen können und demnach keine ausschließliche Ausrichtung auf

Hagen besitzen. Als sogenannte Streuumsätze des Hagener Einzelhandels werden

daneben „Zufallskäufe“ von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes

bezeichnet. Insgesamt umfasst dieser Kundenkreis rund 10 % des Hagener Kundenpotenzials.

Insgesamt ergibt sich somit für den Einzelhandel in Hagen ein Kundenpotenzial von rund

650.000 Einwohnern, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Anteile an dem damit verbundenen

Kaufkraftpotenzial, das durch den Hagener Einzelhandel abgeschöpft werden

könnte, sich mit zunehmender Entfernung von Hagen verringern.

5.4.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss

Zur Bestimmung der Situation und der Attraktivität eines Einkaufsstandortes ist die Kaufkraftbindung

bzw. der Kaufkraftabfluss eine wichtige Größe. Um das räumliche Nachfrageverhalten

der Konsumenten zu analysieren, wurden insgesamt 1.041 Hagener Haushalte

befragt.

Mit der Kaufkraftbindungsquote wird der Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft beschrieben,

der in Hagen verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird. Der

Kaufkraftanteil der Bevölkerung, der von anderen Einzelhandelsstandorten gebunden

wird, ist im Umkehrschluss der Kaufkraftabfluss.

Die ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen bilden für zukünftige Planungen und

Handlungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung eine hilfreiche Orientierungs-

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47


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

grundlage. Sie geben Aufschluss sowohl über die Kundenbindung der eigenen Bevölkerung

als auch über die relevanten Konkurrenzstandorte des Hagener Einzelhandels.

Zur Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten wurden die Hagener Haushalte befragt, wo

sie verschiedene Einkaufsartikel hauptsächlich erwerben. Die Ergebnisse sind in

Abbildung 5 dargestellt.

Abbildung 5: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in %

Backw aren/Fleischw aren

Lebensmittel, Getränke

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Schnittbumen / Zoo

Schreibw aren/Papier/Zeitungen/Zeitschriften

Bücher

Bekleidung/Texti ien

Schuhe/Lederw aren

Spielw aren/Hobby/Bastelbedarf

Sportartikel/Camping/Freizeit

Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel

Unterhaltungselektronik

Uhren/Schmuck

med., orthop. Artikel

Möbel

Wohnungseinrichtungsbedarf

Bau- und Heimw erkerbedarf

Gartenbedarf/Pflanzen

Elektrohaushaltsgeräte/Leuchten

27,8

55,4

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

48

68,4

79,4

75,8

80,6

84,1

82,5

86,6

83,6

88,9

96,5

96,3

95,7

96,1

95,9

92,0

91,8

81,2

68,7

38,6

24,3

3,4

16,6

20,0

7,3

15,6

6,3

15,4

17,1

12,5

6,6

7,3

7,1

9,1

6,1

7,5

3,4

3,3

3,5

4,0

4,6

4,2

3,6

3,5

7,4

3,4

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/2006

Kaufkraftbindung

Kaufkraftabfluss

Versand/Katalog/Internet

� In den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs belegen hohe Bindungsquoten

von 80,6 bis 96,5 % eine starke Einkaufsorientierung auf die Stadt. Dies korrespon-

diert mit der guten Verkaufsflächenausstattung des städtischen Einzelhandels in diesem

Bereich.

� Im Bereich des mittelfristigen Bedarfs liegen die Bindungsquoten im Schnitt

zwischen 70 und 80 %, wovon sich einige Werte positiv abheben (Spielwaren, Hobby,

Bastelbedarf und Glas, Porzellan, Keramik / Geschenkartikel). In der innerstädtischen

Leitbranche Bekleidung / Textilien liegt die niedrigste Bindungsquote vor. Das

begründet sich unter anderem an den z.T. starken Wettbewerbsstandorten im Hagener

Umland. Insbesondere in die nahegelegenen Oberzentren im Ruhrgebiet fließt ein

Teil der Kaufkraft ab. Als einzelhandelsrelevanter Konkurrenzstandort kann hierbei

insbesondere Dortmund festgehalten werden.


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Mit Ausnahme der Warengruppen Möbel und Wohneinrichtungsbedarf sind auch im

Bereich der langfristigen Bedarfsdeckung hohe Bindungsquoten von 84 bis 92 %

zu verzeichnen.

Das räumliche Einkaufsverhalten in der Sortimentsgruppe Möbel / Wohneinrichtungsbedarf

ist in Teilen dadurch gekennzeichnet, dass Kunden bestimmte Anbieter suchen

und in diesem Zusammenhang zunehmend bereit sind – auch bei einem guten Angebot

vor Ort – größere Distanzen für ihre Einkäufe zurück zu legen. Vor diesem Hintergrund

sind die Bindungsquoten zu relativieren.

� Das bundesdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabevolumen für

das Jahr 2006 beträgt rund 4.752 Euro 11 . Für das Oberzentrum Hagen weist die

BBE eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 100,15 für das Jahr

2006 aus. Dieser Wert liegt damit leicht über dem Indexwert von 100 für die Bundesrepublik

Deutschland und nimmt im regionalen Vergleich mit den Nachbarkommunen

einen Wert im Mittelfeld ein. Er impliziert ein durchschnittliches, einzelhandlesrelevantes

Ausgabevolumen von rund 4.757 Euro pro Kopf 12 der Hagener Bevölkerung.

Eine differenzierte Betrachtung der Kaufkraftverflechtungen wird im Folgenden für die Warengruppe

Nahrungs- und Genussmittel vorgenommen, die differenziert nach Stadtbezirken

ermittelt werden (vgl. nachfolgende Tabelle). Die einzelnen Kaufkraftbindungsquoten

(Nahrungs- und Genussmittel) in den Stadtbezirken bewegen sich zwischen 75 % in

Hagen-Mitte bis annähernd 91 % in Hohenlimburg. Bewohner des Stadtbezirks Hagen-

Mitte greifen außerhalb des eigenen Stadtbezirks hauptsächlich auf das Lebensmittelangebot

in Hagen-Nord (11,2 %) zurück, wohingegen rund 14 % der Bewohner des Hagener

Nordens angaben, ihre Lebensmittel im angrenzenden Bezirk Mitte zu beziehen. Auch die

Bewohner Haspes und des Stadtbezirks Eilpe / Dahl suchen zu nicht unerheblichen Anteilen

von 9,4 bzw. 8,7 % Anbieter im Stadtbezirk Mitte auf, dem Stadtbezirk mit der höchsten

stadtbezirksspezifischen Verkaufsfläche.

Insgesamt ist eine deutliche Einkaufsorientierung der Bewohner der drei an Hagen-Mitte

angrenzenden Stadtbezirke auf dort ansässige Betriebe festzustellen. Durch die sehr hohe

Kaufkraftbindungsquote in Hohenlimburg, was nicht zuletzt auch auf die siedlungsräumliche

Lage dieses Stadtbezirks zurückzuführen ist, sind hier nur marginale Abflüsse

in andere Stadtbezirke zu verzeichnen. Die höchste Abflussquote außerhalb Hagens

ist bei den Bewohnern der Stadtteile Eilpe und Dahl festzustellen.

11

12

nach BBE Köln 2006 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und

Apotheken

nach BBE Köln 2006 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und

Apotheken

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Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 14: Kaufkraftbindungen und -abflüsse, Lebensmittel, stadtbezirksspezifisch

Wohnort

der Befragten

Einkaufsort

der Befragen

Hagen-

Mitte

Hagen-

Nord

Hagen-

Hohenimburg

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

50

Haspe Eilpe/

Dahl

Abfluss

außerhalb

Hagen

Versand/

Katalog/

Internet

gesamt

in % in % in % in % in % in % in % in %

Hagen-Mitte 75,0 11,2 4,3 1,9 4,7 1,4 1,4 100

Hagen-Nord 14,4 77,4 1,9 0,1 2,7 2,0 1,5 100

Hagen-

Hohenlimburg

2,6 1,3 90,6 0,0 0,4 4,4 0,7 100

Haspe 9,4 1,6 0,6 83,2 0,0 4,7 0,6 100

Eilpe / Dahl 8,7 2,1 2,3 1,6 79,4 5,7 0,3 100

Quelle: Haushaltsbefragung in Hagen, September 2006, eigene Darstellung

Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf

sekundärstatistische Rahmendaten der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG, Köln zurückgegriffen.

Diese werden bundesweit ermittelt und jährlich fortgeschrieben. Anhand der

Bevölkerung und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet

vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen

ermitteln. Die einzelhandelsrelevanten Kennziffern der BBE Retail Experts

GmbH & Co. KG, Köln wurden dabei mit der Untersuchungssystematik kompatibel gemacht.

So ergeben sich in einzelnen Warenbereiche zum Teil geringfügige Unterschiede

der ausgewiesenen Werte, beispielsweise durch das herausnehmen von über den Einzelhandel

im engeren Sinne hinausgehende Warengruppen (wie rezeptpflichtige Sortimente

bei Apotheken) oder durch unterschiedliche Zuordnungen einzelner Sortimente zu einzelnen

Warengruppen.

Die Verbrauchsausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der

Bereich Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel mit rund 346 Mio. Euro am gesamten

einzelhandelsrelevanten Potential den höchsten Anteil (über ein Drittel) einnimmt. Erst mit

deutlichem Abstand folgen Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Bekleidung / Wäsche.

Weitere monetär bedeutsame Warengruppen sind Unterhaltungselektronik / Telekommunikation,

Gesundheits- und Körperpflegeartikel und Möbel.


Tabelle 15: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Stadt Hagen 2006

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Einzelhandelsrelevantes

Kaufkraftpotenzial

in Mio. Euro

Nahrungs- und Genussmittel 346,0

Blumen / Zoologischer Bedarf 15,1

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 63,0

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher / Zeitungen

/ Zeitschriften

39,2

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 463,3

Bekleidung / Wäsche 92,6

Schuhe / Lederwaren 21,1

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel

15,1

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 19,1

Sportartikel / Fahrräder / Camping 16,1

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 164,0

Wohneinrichtungsbedarf 24,4

Möbel 57,0

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 25,3

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation /

Fotoartikel

72,7

Medizinische und orthopädische Artikel 9,8

Uhren / Schmuck 10,0

Bau- und Gartenmarktsortimente 110,0

Überwiegend langfristiger Bedarf 308,7

Sonstiges 10,2

Gesamt 946,1

Quelle: BBE, Köln 2006

Mit Blick auf die Darstellung der absatzwirtschaftlichen Ausgangslage in Hagen gilt es an

dieser Stelle die Kaufkraftbindungen und -abflüsse unter monetären Gesichtspunkten zu

betrachten (vgl. Abbildung 6). Insbesondere lässt sich anhand dieser Werte ablesen, in

welchem Umfang die Kaufkraft der Hagener Bürger vom ortsansässigen Einzelhandel gebunden

wird.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

51


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 6: Monetäre, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftbindungen und -abflüsse (in Mio. Euro)

Nahrungs- und Genussmittel

Backwaren/Fleischwaren

Blumen/Zoo

Gesundheits- und Körperpflege

PBS/ Zeitungen / Zeitschriften

Bücher

Bekleidung / Wäsche

Schuhe (o. Sportschuhe), Lederwaren

GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikistr.

Sport und Freizeit

Wohneinrichtung

Möbel

Elektrogeräte / Leuchten

Unterhaltungselektronik etc.

Med. und orthop. Artikel

Uhren / Schmuck

Gartenbedarf (ohne Gartenmöbel)

Baumarktsortiment

-10,9

-1,8

-0,6

-2,7

-3,5

-3,4

-29,3

-4,3

-2,6

-2,1

-3,9

-10,9

-41,1

-4,8

-9,7

-0,4

-1,6

-1,3

-7,5

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

52

14,5

14,6

17,7

16,8

12,5

17,0

12,2

13,5

15,8

20,5

9,4

8,3

14,4

50,1

60,2

63,3

62,9

86,4

283,2

-100 -50 0 50 100 150 200 250 300

Kaufkraftabfluss Kaufkraftbindung

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 09/06, BBE Retail Experts

GmbH & Co KG, Köln 2006 (PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan, Keram k)

Die höchsten monetären einzelhandelsrelevanten Kaufkraftabflüsse sind analog zu den

relativen Abflussquoten in den Warengruppen Möbel (41,1 Mio. Euro) sowie Bekleidung

und Wäsche (29,3 Mio. Euro) zu verzeichnen.

Als Konkurrenzstandort des Hagener Einzelhandels ist vor allem das Oberzentrum Dortmund

zu nennen. Hier fließen Teile der lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft insbesondere

aus dem Bereich der zentren- bzw. innenstadtprägenden Sortimente (u.a. Bekleidung)

ab. In einigen Branchen (beispielsweise in der Sparte Bücher) kommt dem allgemeinen

Trend folgend der Einzelhandel über Versand / Katalog / Internet eine immer

größere Bedeutung zu.

5.4.3 Umsätze und Zentralität des Hagener Einzelhandels

Als weitere Ansatzpunkte zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels kann

der generierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kaufkraftbindung vor

Ort sowie den Zuflüssen von außerhalb des Stadtgebietes zusammensetzt, sowie die einzelhandelsrelevante

Zentralität herangezogen werden.

Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittliche Flächenproduktivitäten,

d. h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche differenziert für

einzelne Vertriebsformen angesetzt, die unter Berücksichtigung der lokalen Einzelhan-


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

delssituation modifiziert werden. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben

sich für die einzelnen Warengruppen die branchenspezifischen Umsätze in Hagen (vgl.

Tabelle 16). Dabei wurden z.T. Aggregationen vorgenommen, um eine Kompatibilität mit

den Angaben der BBE, Köln zu erzielen. Insgesamt setzt der Hagener Einzelhandel aktuell

ca. 1.010 Mio. Euro um.

Die Ausstrahlungskraft des Hagener Einzelhandels in die Nachbarkommunen wird durch

die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis

von Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) berechnet.

Ein Wert von 1 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das

lokal vorhandene Kaufkraftpotenzial, während Abweichungen über den Basiswert auf eine

Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des

Einzelhandels hinweisen können.

Stellt man den ermittelten Umsatz dem auf Grundlage der BBE-Kennziffern ermittelten einzelhandelsrelevanten

Kaufkraftpotenzial gegenüber (rund 946 Mio. Euro) ergibt sich daraus

die Zentralität von 1,07 über alle Warengruppen, d.h. per Saldo fließen 7 % Kaufkraft zu.

Es wird also mehr Einzelhandelsumsatz getätigt, als den Hagener Einwohnern zur Verfügung

steht. Dieser Wert ist im Vergleich zu anderen Städten dieser Größenordnung als gut

einzustufen.

Die Zentralitätskennziffern (vgl. dazu Tabelle 16) erreichen in den Warengruppen der kurzfristigen

Bedarfsdeckung einen durchschnittlichen Wert von 0,93, der mit der guten, wenn

auch in Teilen zumindest unter qualitativen Gesichtspunkten verbesserungswürdigen Angebotssituation,

korrespondiert.

Durchweg hohe Werte, die z.T. sehr deutlich über 1 hinausragen, sind in den Warengruppen

der mittelfristigen Bedarfsdeckung zu verzeichnen. Dies belegt eine hohe Ausstrahlungskraft

des Hagener Einzelhandels dieser Warengruppen in die Nachbarkommunen und

ist nicht zuletzt auch auf die Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandels zurückzuführen.

Gleiches gilt auch für einzelne Warengruppen im Bereich der langfristigen Bedarfsdeckung.

Wobei jedoch das Angebot in den Warengruppen Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel und Uhren / Schmuck, die zu den typischen zentrenprägenden

Sortimenten gehören, keine über Hagen hinausreichende Zentralität entwickeln.

Deutliche Schwächen zeigen sich darüber hinaus im Bereich Wohneinrichtungsbedarf /

Möbel 13 . Hier schlagen sowohl z.T. qualitative Defizite im Angebot als auch die regionale

Konkurrenzsituation deutlich zu Buche.

13

Aussagen basieren auf Daten zum Zeitpunkt der Erhebung, also ohne Berücksichtigung des Möbelmarktes Frenzel

in Haspe.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

53


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 16: Umsätze und Zentralitäten des Hagener Einzelhandels, branchenspezifisch

Warengruppe Einzelhandelsrelevanter

Umsatz

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

54

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft

in Mio. Euro in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevante

Zentralität

Nahrungs- und Genussmittel 322,7 346,0 0,93

Blumen / Zoologischer Bedarf 10,9 15,1 0,72

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 55,5 62,9 0,88

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Bücher

/ Zeitungen / Zeitschriften

42,6

39,2 1,09

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 431,7 463,3 0,93

Bekleidung / Wäsche 173,9 92,6 1,88

Schuhe / Lederwaren 37,3 21,1 1,77

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

32,3

15,1 2,13

28,8 19,1 1,51

Sportartikel / Fahrräder / Camping 20,7 16,1 1,28

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 293,0 164,0 1,79

Wohneinrichtungsbedarf 13,5 24,4 0,55

Möbel 46,9 56,9 0,82

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 28,1 25,3 1,11

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

55,2 72,7 0,76

Medizinische und orthopädische Artikel 12,2 9,8 1,25

Uhren / Schmuck 9,5 10,0 0,96

Bau- und Gartenmarktsortimente 114,0 109,7 1,04

Überwiegend langfristiger Bedarf 279,4 308,7 0,91

Sonstiges 5,5 10,2 0,54

Gesamt 1.009,6 946,1 1,07

Quelle: Eigene Berechnungen


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6 Einzelhandelsrelevante Standortprofile der Hagener Stadtbezirke

Die untersuchungsrelevante einzelhandelsbezogene und städtebauliche Situation in den

fünf Hagener Stadtbezirken wird im Folgenden unter Berücksichtigung der einzelnen

Stadtteile dargestellt. Wesentliche Aspekte bilden dabei die quantitative Verkaufsflächenausstattung

nach Warengruppen, die Grundversorgungssituation sowie die räumlichen

Entwicklungsschwerpunkte (zentrale Lagen, großflächige, dezentrale Standorte ab einer

Verkaufsfläche von 4.000 m²) (vgl. dazu Karte 5).

6.1 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Mitte

Der Stadtbezirk Mitte nimmt eine zentrale Lage im Stadtgebiet, im Siedlungsschwerpunkt

der Stadt Hagen ein. Insgesamt hat er rund 80.400 Einwohner 14 , die sich auf fünf Stadtteile

verteilen: Mittelstadt (21.800 Einwohner), Altenhagen (18.800 Einwohner), Hochschulviertel

(12.700 Einwohner), Emst (11.100 Einwohner) sowie Wehringhausen (16.000 Einwohner).

Die Einwohnerdichte beträgt rund 3.900 Einwohnern / km² (Hagen gesamt

1.250 Einwohner / km²) und ist damit die höchste im gesamten Stadtgebiet.

„Der Stadtbezirk ist durch eine überwiegend dichte, mehrgeschossige Bebauung geprägt.

Die Siedlungsbereiche gehen nahtlos über in die angrenzenden Stadtbezirke. Nur im

Westen (Phillipshöhe, Tücking), im Süden (Stadtwald) sowie im Osten (Haßley, Bissingheim)

verfügt der Stadtbezirk über größere Freiräume im Außenbereich. Ennepe und

Volme durchqueren das Gebiet des Stadtbezirks.

(...) Innerhalb des Stadtbezirks Mitte liegt die Kernstadt mit den zentralen Einrichtungen

des Einzelhandels, Dienstleistung und Verwaltung. Gleichzeitig ist hier der Verkehrsknotenpunkt

für den Individualverkehr (Innenstadtring, B7 und B54, Autobahnzubringer) als

auch des öffentlichen Personennahverkehrs (Hauptbahnhof, ZOB).“ (vgl. dazu Stadt Hagen:

Neuaufstellung Flächennutzungsplan, Stadtbezirkskonzept Mitte, März 2006)

Brachgefallene und auch absehbar brachfallende Gewerbe- und Industrieflächen entlang

der Volme bzw. B7 kennzeichnen altindustrialisierte Korridore des Stadtbezirkes. Ungesteuerte

Umnutzungen zu (großflächigen) Einzelhandelsstandorten sind hier festzustellen.

Die Verkaufsfläche im Stadtbezirk beträgt rund 147.000 m² (vgl. Tabelle 17), was einem

Anteil von 44 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht.

14 Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung, Planen und Wohnen, Stand

August 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

55


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 5: Standortprofil – Status Quo

Bathey (SB-Warenhaus, u.a.)

Schwerter Straße (Bau- und Gartenmarktsort.)

Berliner Straße (Baumarkt)

Boele (Zentrum)

Weststraße (Möbel/Spielwaren)

Haspe-Ost (Zentrum)

Kölner Straße (Möbel)

Kölner Straße (Möbel)

Westerbauer

Vorhalle (Zentrum)

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

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56

Haspe

Wehringhausen, Bodelschwinghplatz

Wehringhausen, Wilhelmplatz (Zentrum)

Boele

Eckeseyer Straße (Bau- und

Gartenmarktsort.)

Innenstadt (Zentrum)

Altenhagen (Zentrum)

Mitte

Emst

Hohenlimburg

Eilpe / Dahl

Lennetal (Gartenmarktsort.)

Elseyer Straße (u.a. Möbel,

Unterhaltungselektronik)

Elsey (Zentrum

Auf dem Lölfert (SB-Warenhaus, u.a.)

Hohenlimburg (Zentrum)

Delsterner Straße (Baumarktsort.)

Eilpe (Zentrum)

Legende

Innenstadt

Zentrum

Zentrenansatz, defizitär

großflächiger Einzelhandel,

ab 4.000 m² Verkaufsfläche,

dezentrale Lage


Karte 6: Einzelhandel im Stadtbezirk Mitte

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

57


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 17: Verkaufsfläche im Stadtbezirk Mitte nach Warengruppen und Stadtteilen

Mittelstadt Altenhagen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

58

Hochschulviertel

Emst Wehringhausen

Mitte

(Stadtbezirk)

Anteil an

Gesamtstadt

Hauptwarengruppe in m² in m² in m² in m² in m² in m² in %

Nahrungs- und

Genussmittel

10.120 4.350 1.940 3.020 4.060 23.490 31

Blumen / Zoo 620 450 110 260 370 1.810 31

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Papier, Bürobedarf,

Schreibwaren / Zeitungen/

Zeitschriften / Bücher

Überwiegend kurzfristiger

Bedarf

4.360 700 110 390 290 5.850 46

5.210 160 70 80 460 5.980 64

19.790 5.530 2.220 3.650 5.280 36.470 36

Bekleidung / Wäsche 33.690 220 20 80 440 34.450 74

Schuhe / Lederwaren 5.490 70 - - 90 5.650 58

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren / Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln

/ Musikinstrumente

Sportartikel / Fahrräder /

Camping

Überwiegend mittelfristiger

Bedarf

4.520 380 60 120 120 5.200 50

3.790 150 - 20 520 4.480 56

3.640 140 - 30 10 3.820 62

51.130 960 80 250 1.170 53.590 66

Wohneinrichtung 3.180 650 - - 270 4.100 55

Möbel 2.140 890 - - 5.160 8.190 26

Elektro / Leuchten /

Haushaltsgeräte

Unterhaltungselektronik /

Musik / Video / IT / Kommunikation

Medizinische und orthopädische

Artikel

3.950 1.450 20 100 80 5.600 56

3.640 1.130 10 90 320 5.190 48

890 200 - - 60 1.150 52

Uhren /Schmuck 960 - - - 40 1.000 83

Bau- und Gartenmarktsortimente

Überwiegend langfristiger

Bedarf

1.620 27.410 370 480 240 30.120 37

16.390 31.730 390 670 6.160 55.340 38

Sonstiges 220 1.220 - - 40 1.480 46

Gesamt 87.530 39.430 2.690 4.570 12.640 146.860 44

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006


6.1.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hagen-Mitte

Karte 7: Grundversorgung im Stadtbezirk Hagen-Mitte

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

59


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 18: Kennwerte zur Grundversorgung in Hagen Mitte

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

60

Mittelstadt Altenhagen Hochschulviertel Emst Wehringhausen Stadtbezirk Mitte

Einwohnerzahl 21.680 18.794 12.703 11.048 15.866 80.091

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

Lebensmittelverkaufsfläche nach Lagen in %

10.100 4.300 1.900 3.000 4.100 23.400

0,47 0,23 0,15 0,27 0,26 0,29

Integriert 56 59 100 85 81 68

Nicht integriert 0 16 0 1 0 3

Zentren 44 25 0 14 18 28

gesamt 100 100 100 100 100 100

Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment Lebensmittel

Lebensmitteldiscounter 4 5 1 2 2 14

Supermarkt 4 1 2 1 0 8

Verbrauchermarkt 0 0 0 0 1 1

SB-Warenhaus 0 0 0 0 0 0

sonstige 117 30 13 14 35 209

gesamt 125 36 16 17 38 232

Anteil Lebensmittelverkaufsfläche der strukturprägenden Betriebe in %

52 78 79 45 73 62

Fußläufige Erreichbarkeit gut gut Defizite im

Randbereich

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Defizite im

Randbereich

gut Gut, einzelne Defizite

in Randbereichen


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Kennwerte zur Situation der Grundversorgung im Stadtbezirk Mitte sind in Tabelle 18

dargestellt. Folgende Aspekte sind fest zu halten:

� Quantitativ: Die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Stadtbezirk ist sowohl im

Hinblick auf die gesamtstädtische Ausstattung (0,38 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner) als auch den bundesdurchschnittlichen Wert (0,35-0,40 m²

Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) unterdurchschnittlich. Dabei

ragt der Wert für den Stadtteil Mittelstadt mit 0,47 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner besonders hervor. Hier ist jedoch besonders zu berücksichtigen,

dass in diesem Stadtteil die Innenstadt liegt, die insbesondere auch im Hinblick

auf die Ausstattung mit Fach- und Spezialgeschäften eine besondere Stellung im gesamtstädtischen

Zusammenhang einnimmt, was dadurch deutlich wird, dass nur rund

50 % der hier zu Grunde gelegten Verkaufsfläche auf strukturprägende Lebensmittelmärkte

entfällt.

� Strukturell: Bei der Betrachtung des Betriebsformenmixes der strukturprägenden Lebensmittelmärkte

ist eine Dominanz von Lebensmitteldiscountern festzustellen. Großdimensionierte

Märkte wie Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser sind im Stadtbezirk

Mitte mit Ausnahme eines Marktes (Kaufpark, Minervastraße 2.150 m² Verkaufsfläche)

in Wehringhausen nicht vertreten. Kleinteilige Anbieter ergänzen das Angebot

an Nahrungs- und Genussmitteln insbesondere auch in der Innenstadt.

Im Hinblick auf Entwicklungsmöglichkeiten und Standortrahmenbedingungen besteht

ein erheblicher Wettbewerb zwischen Standorten in zentralen Bereichen (z.B. Plus,

Wehringhausen) und dezentralen, insbesondere nicht integrierten, autokundenorientierten

Standorten (Aldi, Wehringhauser Straße). Die Möglichkeit der Öffnung immer

wieder neuer Standorte außerhalb bestehender Zentren hat in diesem Zusammenhang

Funktionsverluste gewachsener Zentren zur Quartiers- oder Stadtteilversorgung

forciert. Ein extremes Beispiel ist hierfür das verlassene Zentrum am Bodelschwinghplatz.

Durch Aufgabe des Einzelhandels und flankierender Nutzungen sind hier negative

städtebauliche Auswirkungen nicht mehr zu übersehen. Der Handlungsdruck auf

bestehende Märkte an städtebaulich sinnvollen Standorten steigt damit zusehends an.

� Räumlich: Die räumliche Versorgung im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit in einem

600 m Radius um die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Stadtbezirk Mitte

ist bis auf einige Defizite in den Randbereichen der Stadtteile Wehringhausen, Hochschulviertel

und Emst gut.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

61


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Das Verkaufsflächenangebot im Bereich Nahrungs- und Genussmittel befindet sich zu

nahezu drei Vierteln der entsprechenden Verkaufsflächen in diesem Sortimentsbereich

außerhalb zentraler Lagen 15 . Insbesondere in Altenhagen und Wehringhausen ist dabei

festzustellen, dass der Nahbereich einzelner Standorte von Lebensmittelmärkten durch

gewerbliche Nutzungen geprägt ist, das heißt nicht eindeutig einem Wohnsiedlungsbereich

zugeordnet ist und dass zum Teil Überlappungen der Versorgungsbereiche (Radien

fußläufiger Erreichbarkeit) dieser Standorte mit in Wohnsiedlungsbereiche integrierten

bzw. zentralen Standorten zu verzeichnen sind.

6.1.2 Zentrale Bereiche

Im Folgenden werden die sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten

abzeichnenden zentralen Bereiche im Stadtbezirk Mitte analysiert, dabei

handelt es sich um

1. die Hagener Innenstadt

2. den zentralen Bereich in Altenhagen, Friedensplatz

3. den zentralen Bereich in Wehringhausen, Wilhelmplatz

6.1.2.1 Die Hagener Innenstadt

Den zentralen Einzelhandelstandort in Hagen bildet die Innenstadt. Sie ist in weiten Teilen

neu und architektonisch ansprechend gestaltet und erweckt insgesamt ein positives Gesamterscheinungsbild.

Durch zahlreiche gestalterische Maßnahmen wurde die Hagener

Innenstadt in den letzten Jahren erheblich aufgewertet; insbesondere die Volme-Galerie

und die neuen Platzgestaltungen mit großzügigen Raumstrukturen (Friedrich-Ebert-Platz,

Theaterplatz, Berliner Platz) sind als wichtige Impulsgeber und Schlüsselprojekte für die

Innenstadt- und Einzelhandelsentwicklung zu nennen. Ein breites Gastronomie- und

Kulturangebot sorgt für eine zusätzliche Belebung der innerstädtischen Räume und rundet

das quantitativ und qualitativ umfassende Einzelhandelsangebot in der Innenstadt ab.

Eine qualitative Einordnung des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes lässt sich u.a.

über die Profilierung der in der Innenstadt angesiedelten Filialbetriebe ausgewählter

Branchen vornehmen. Abbildung 7 gibt einen Überblick über die am Standort Innenstadt

vorhandenen filialisierten Betriebe und deren Bekanntheit und Qualität des Angebotes in

15

Dabei wurde der potenzielle zentrale Versorgungsbereich in Emst (vergleiche dazu Konzeptteil, zentrale Versorgungsbereiche)

bereits berücksichtigt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

62


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

den innerstädtischen Leitbranchen Textil, Schuhe und Lederwaren. Die rot hinterlegten

Betriebe finden sich jeweils im Geschäftszentrum von Hagen wieder. Insgesamt wird

deutlich, dass sich der Großteil der Anbieter im Standard-Segment bewegt und es kaum

höherwertige oder exklusive Anbieter in den Leitbranchen gibt. Der Bekanntheitsgrad der

Filialisten bewegt sich in einer Spanne von wenig bekannt bis gut eingeführt, wobei der

größte Teil der vorhandenen Betriebe einen mittel bis hohen Bekanntheitsgrad hat.

Grundsätzlich zeigt sich eine gute Bandbreite.

Abbildung 7: Profilierung des Einzelhandels in den innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung / Wäsche und

Lederwaren

niedrig

Quelle: eigene Darstellung

hoch

Städtebauliche Einordnung und Einzelhandelsstruktur des Hauptgeschäftsbereiches

Mit 322 Einzelhandelsbetrieben entfällt insgesamt rund ein Viertel der Einzelhandelsbetriebe

bzw. rund ein Viertel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche (76.200 m² Verkaufsfläche)

auf das innerstädtische Geschäftszentrum, was etwa 23 % der Gesamtverkaufsfläche

in Hagen entspricht. Somit liegt eine hohe Konzentration des gesamtstädtischen

Einzelhandelsangebots auf die Hagener Innenstadt vor. Die Betrachtung des

nach Warengruppen differenzierten Verkaufsflächenangebotes erfolgt in der nachfolgenden

Tabelle 19.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

63


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 19: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von Hagen, 2006

Warengruppe Verkaufsfläche

Anteil an Gesamtverkaufsfläche

in m² in %

Nahrungs- und Genussmittel 5.800 7,6

Blumen / Zoologischer Bedarf 300 0,4

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 3.600 4,7

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren /

Zeitungen / Zeitschriften, Bücher

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Berechnung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

64

4.700 6,2

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 14.400 18,9

Bekleidung / Wäsche 33.200 43,6

Schuhe / Lederwaren 5.300 6,9

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

4.000 5,2

3.600 4,7

Sportartikel / Fahrräder / Camping 2.800 3,7

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 48.900 64,2

Wohneinrichtungsbedarf 3.000 3,9

Möbel 1.800 2,4

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 3.000 3,9

Unterhaltungselektronik / IT /

Telekommunikation / Fotoartikel

Medizinische und orthopädische

Artikel

3.100 4,1

700 0,9

Uhren / Schmuck 900 1,2

Bau- und Gartenmarktsortimente 300 0,4

Überwiegend langfristiger Bedarf 12.800 16,8

Sonstiges 100 0,1

Gesamt 76.200 100,0


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Mit deutlichem Abstand zu den übrigen Warengruppen liegt der quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt

in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche, die mit knapp 44 % der im

Geschäftszentrum vorhandenen Verkaufsfläche eine Leitbranche des innenstädtischen

Einzelhandels darstellt. Weitere quantitative Schwerpunkte liegen in den Warengruppen

Nahrungs- und Genussmittel (5.800 m² Verkaufsfläche), Schuhe / Lederwaren (5.300 m²

Verkaufsfläche) sowie ferner in den Bereichen Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften / Bücher (4.700 m² Verkaufsfläche), Glas / Porzellan/ Keramik,

Haushaltswaren, Geschenkartikel (4.000 m² Verkaufsfläche) und Spielwaren / Hobbyartikel

/ Musikinstrumente (3.600 m² Verkaufsfläche). Daneben existiert ein über alle Warengruppen

gehendes Einzelhandelsangebot, innerhalb dessen die typischen innenstadtbzw.

zentrenrelevanten Sortimente der mittel- und z.T. langfristigen Bedarfsdeckung wie

u.a. Uhren / Schmuck (900 m² Verkaufsfläche) sowie Unterhaltungselektronik (3.100 m²

Verkaufsfläche) und Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten (3.000 m² Verkaufsfläche) ihren

Angebotsschwerpunkt gesamtstädtisch betrachtet im innerstädtischen Geschäftszentrum

besitzen. Insgesamt überwiegen flächenmäßig die Warengruppen der mittelfristigen Bedarfsstufe

mit typisch zentrenprägenden Sortimenten, die mit ca. 48.900 m² Verkaufsfläche

einen Anteil von rund 64 % am Gesamtbestand in den entsprechenden Warengruppen

ausmachen. Auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel entfällt 7,6 % des

Verkaufsflächenangebotes angesiedelt im innerstädtischen Geschäftsbereich. Die größten

Lebensmittelanbieter im Innenstadtkontext stellen dabei zwei Lebensmittelvollsortimenter

(Edeka, 1.000 m² Verkaufsfläche und Kaufpark, 670 m² Verkaufsfläche) sowie ein

Biosupermarkt (Basic – Bio für alle, 740 m² Verkaufsfläche) dar. Daneben befinden sich in

den Randbereichen zum Erhebungszeitpunkt zwei Lebensmitteldiscounter in den Ergänzungsbereichen

(Graf-von-Galen-Carrée und Frankfurter Straße; Aldi, 690 m² und 590 m²

Verkaufsfläche). Der Markt im Bereich Frankfurter Straße hat während der Bearbeitung

des Konzeptes den Standort verlassen.

Insgesamt existiert ein über alle Warengruppen reichendes breites und tiefes Einzelhandelsangebot,

welches die Versorgungsfunktion Hagens als Oberzentrum unterstreicht.

Der hohe Anteil an Waren der mittelfristigen Bedarfsstufe impliziert die herausragende

Bedeutung des innerstädtischen Zentrums innerhalb der Einzelhandelsstruktur Hagens.

Anhand räumlich-struktureller Gesichtspunkte lässt sich die Innenstadt in vier Bereiche

gliedern (vgl. Karte 8), die insgesamt eine vornehmlich bandartige Geschäftsstruktur

mit einer beträchtlichen Länge von rund 1.300 m besitzt. Geringe Vernetzungsansätzen

finden sich um den Friedrich-Ebert-Platz.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

65


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Teilbereich „östliche Elberfelder Straße“ und „Friedrich-Ebert-Platz“ umfasst im

Kernbereich den Friedrich-Ebert-Platz mit den sich anschließenden Straßenzügen,

dabei handelt es sich im Wesentlichen um Hohenzollernstraße, Kampstraße, Rathausstraße,

Mittelstraße. Dieser Bereich ist als Fußgängerzone ausgestaltet und weist

die höchsten Einzelhandelsdichten im Hauptgeschäftsbereich und innenstadttypische

Magnetbetriebe wie das Shopping-Center Volme-Galerie bzw. Textilkaufhäuser wie

Sinn Leffers, C&A, Kaufhof und Peek und Cloppenburg auf.

� Teilbereich „westliche Elberfelder Straße“ besitzt einen deutlich geringeren Einzelhandelsbesatz

mit spürbar nachlassendem Preisniveau der angebotenen Waren und

einfacher Warenpräsentation. Es gibt nur wenige Ausnahmen höherwertiger Geschäfte,

wie Olbrich Wohnen. Dieser Bereich ist für den Kfz-Verkehr geöffnet und verfügt

z.T. über straßenbegleitende Stellplätze.

� Als funktionaler Ergänzungsbereich stellt sich das „Graf-von-Galen-Carrée“ am Hagener

Bahnhof sowie

� der Teilbereich Frankfurter Straße dar, die aus Sicht des innerstädtischen Einzelhandels

eine eher untergeordnete Rolle spielen.

Im Folgenden wird eine differenzierte Betrachtung dieser vier Teilbereiche der Innenstadt

unter Berücksichtigung untersuchungsrelevanter städtebaulicher und einzelhandelsrelevanter

Aspekte vorgenommen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

66


Karte 8: Geschäftsstruktur im Hagener Zentrum

Ergänzungsbereich

„Graf-von-Galen-

Carrée“

Quelle: Eigene Darstellung

Teilbereich

„westliche Elberfelder

Straße“

Teilbereich

„östliche Elberfelder Straße“

und „Friedrich-Ebert-Platz“

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Ergänzungsbereich

„Frankfurter Straße“

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

67


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Teilbereich östliche Eberfelder Straße und Friedrich-Ebert-Platz

Der Teilbereich östliche Elberfelder Straße und Friedrich-Ebert-Platz weist den höchsten

Anteil an der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche bzw. die höchste Einzelhandelsdichte

(90-100% im Kernbereich) auf. Mit rund 87 % des Verkaufsflächenangebotes

im innerstädtischen Geschäftsbereich (66.200 m² Verkaufsfläche) ist dieser zentrale Abschnitt

als die bedeutendste Einkaufslage innerhalb der Innenstadt einzustufen, insbesondere

auch deshalb, weil hier zahlreiche großflächige Magnetbetriebe ihren Standort

haben (Volme-Galerie u.a. mit Saturn und H+M sowie im Weiteren C&A, Kaufhof, Peek

und Cloppenburg und Sinn Leffers). Der Sortimentsschwerpunkt liegt dabei vor allem im

Bereich der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung. Zum Erhebungszeitpunkt waren in

diesem Teilbereich 15 Leerstände zu verzeichnen. Diese befanden sich vornehmlich in

den Seitenstraßen und im östlichen Teil der Mittelstraße, wo neben abnehmenden Einzelhandelsdichten

auch städtebauliche Defizite im öffentlichen (u.a. Pavillons) wie im privaten

(u.a. Außendarstellung der Gebäude) Raum festzustellen sind.

Karte 9: Teilbereich östliche Elberfelder Straße und Friedrich-Ebert-Platz

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen,

Oktober/November 2006, eigene Berechnung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

68


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der neu gestaltete Friedrich-Ebert-Platz vor der Volme-Galerie mit zeitgemäßer Pflasterung

und Grünelementen lädt zum Verweilen (Außengastronomie, Veranstaltungen) und

Bummeln ein. Durch die ansprechende architektonische Gesamterscheinung dieses Teilbereichs

mit dem Mataré-Brunnen als Wahrzeichen entsteht eine hohe Aufenthaltsqualität.

In Kombination mit der Volme-Galerie und dem Rathauskomplex ist hier ein Schlüsselprojekt

für die positiven städtebaulichen Entwicklungen der Hagener Innenstadt entstanden.

Der Einzelhandelsbesatz der Volme-Galerie weist zahlreiche Filialisten mit einem Standard-Angebotsniveau

und einem hohen Bekanntheitsgrad auf. Das rund 18.600 m² Verkaufsfläche

umfassende Shopping-Center ist sowohl räumlich als auch funktional sehr gut

in die Geschäftstruktur der Innenstadt integriert und bildet mit seinen sortimentsspezifischen

Schwerpunkten in den Bereichen Bekleidung, Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik,

Schuhe, Sportartikel sowie Spielwaren ergänzt durch gastronomische Angebote einen

attraktiven Baustein des innerstädtischen Geschäftsbereiches.

Der nordwestlich an den Friedrich-Ebert-Platz angrenzende Neubau, das Sparkassen

Karree an der Körnerstasse, bildet nicht zuletzt auch mit einer aufwändigen Platzgestaltung

mit Licht- und Wasserinstallationen ein weiteres städtebaulich attraktives Element.

Das architektonisch ansprechende Gebäude mit integrierten kleinen Geschäften im Erdgeschoss

in einheitlicher Gestaltung weist vornehmlich dienstleistungsgeprägte Nutzungen

auf. Vorgelagert und damit in unmittelbarer Nähe zum einzelhandelsrelevanten Kernbereich

der Innenstadt ist ein ÖPNV-Knotenpunkt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

69


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 20: Angebotssituation östliche Eberfelder Straße – Friedrich-Ebert-Platz, 2006

Warengruppe Anzahl Betriebe Verkaufsfläche

Nahrungs- und Genussmittel 41 3.700

Blumen / Zoo 6 300

Gesundheits- und Körperpflegeartikel 17 2.600

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften / Bücher

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

70

in m²

16 4.400

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 80 11.000

Bekleidung / Wäsche 73 31.200

Schuhe / Lederwaren 18 4.800

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln / Musikinstrumente

13 3.100

5 2.400

Sportartikel / Fahrräder / Camping 5 2.700

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 114 44.200

Wohneinrichtung 7 2.700

Möbel 4 1.000

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte 2 2.800

Unterhaltungselektronik / Musik / Video /

IT / Kommunikation

14 2.800

Medizinische und orthopädische Artikel 10 600

Uhren / Schmuck 17 800

Bau- und Gartenmarktsortimente 3 200

Überwiegend langfristiger Bedarf 57 10.900

Sonstiges 3 100

Gesamt 254 66.200

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Den traditionellen Einkaufsbereich der Hagener Innenstadt bildet die östliche Elberfelder

Straße bis zum Theaterplatz. Die attraktive Einkaufsstraße, geprägt durch die Einzelhandelsmagneten

P&C (ca. 4.650 m² Verkaufsfläche), C&A (rd. 4.370 m² Verkaufsfläche)

und Kaufhof mit ca. 7.600 m² Verkaufsfläche, weist einen durchgehend hohen Einzelhandelsbesatz

von 90-100 % und zahlreiche Filialisten (rund 60 %) auf. Der sortimentsspezifische

Angebotsschwerpunkt liegt hier im Bereich der Bekleidung und Schuhe.


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der großzügig angelegte Theaterplatz liegt mit seiner qualitätsvollen Gestaltung und dem

architektonisch modern gestalteten, dienstleistungsgeprägten Theaterkarre am Eingang

des Hauptgeschäftsbereiches. Jedoch wirkt der Platz wenig belebt und untergenutzt. In

Richtung Bahnhof geht das Niveau von Gestaltung, Nutzung und Architektur in einfachere

Formen über, was die Aufenthaltsqualität entsprechend mindert. Zudem ist das Theatergebäude

sanierungsbedürftig.

Die Kampstraße, übernimmt als Querachse zwischen Elberfelder Straße und Friedrich-

Ebert-Platz eine wichtige Verbindungsfunktion. Trotz ihrer zentralen Lage, neu gestalteter

Straßenoberfläche und modernen Lichtelementen entsprechen die Betriebe in der Kampstraße

einem eher einfachen Standard. Im nördlichen Abschnitt, zwischen der Elberfelder

Straße und dem Friedrich-Ebert-Platz ist eine hohe Einzelhandelsdichte gegeben, die jedoch

im Verlauf nach Süden hin abnimmt.

Am westlichen und östlichen Endpunkt der Fußgängerzone nimmt die einzelhandelsrelevante

Attraktivität und Dichte deutlich ab. Während die Karl-Marx-Straße im Teilbereich

der östlichen Elberfelder Straße und Friedrich-Ebert-Platz das Ende der Fußgängerzone

markiert bildet die Mittelstraße den östlichen Abschluss. Vorherrschend ist hier ein

Mix aus inhabergeführten kleinteiligen Fachgeschäften und großen, zum Teil discountorientierten,

Filialbetrieben. Zusätzlich verhindern die unattraktiv wirkenden Pavillonbauten,

im Übergang zwischen der Elberfelder Straße und der Mittelstraße, die Sicht in die Elberfelder

Straße. Der dortige Platz erweckt einen provisorischen Eindruck.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

71


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Teilbereich westliche Elberfelder Straße

Der Teilbereich westliche Elberfelder Straße weist mit 8 % einen deutlich geringeren

Verkaufsflächenanteil an der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche auf. Im Gegensatz

zum östlichen Abschnitt der Elberfelder Straße ist die Einzelhandelsdichte geringer.

Mit insgesamt 17 Leerständen und erkennbaren Trading-down-Tendenzen zeigt sich ein

Qualitätsabfall innerhalb der Innenstadt. Einzelne Betriebe, wie beispielsweise Olbrich

Wohnen und Schaukelpferdchen 16 , fallen jedoch im Hinblick auf ihre gute Qualität positiv

ins Auge und werten diesen Teilbereich, in Kombination mit der städtebaulichen Neugestaltung,

entsprechend auf. Ein eindeutiger quantitativer Sortimentsschwerpunkt ist für diesen

Teilbereich nicht auszumachen.

Karte 10: Teilbereich westliche Elberfelder Straße

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen,

Oktober/November 2006, eigene Berechnung

16 Hat im Laufe der Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung seinen Standort in der Elberfelder Straße östlich des

Theaters verlagert. Zur Zeit (Juli 2008) besteht hier ein Leerstand.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

72


Tabelle 21: Angebotssituation westliche Eberfelder Straße, 2006

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Warengruppe Anzahl Betriebe Verkaufsfläche

in m²

Nahrungs- und Genussmittel 20 800

Blumen / Zoo 1


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Ergänzungsbereich Frankfurter Straße

Der Ergänzungsbereich Frankfurter Straße, östlich des Hauptgeschäftsbereiches, spielt

mit einem Anteil von 3 % an der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche und sechs

leerstehenden Ladenlokalen aus Sicht des Einzelhandels eine eher untergeordnete Rolle.

Der Märkische Ring bewirkt eine klare Trennwirkung zum Hauptgeschäftsbereich. Prägend

sind ein lockerer Einzelhandelsbesatz, mit Einzelhandelsdichten zwischen 50-75 % -

welcher im Verlauf der Straße ausläuft - und ein einfaches Angebotsniveau, überwiegend

bestehend aus Anbietern aus dem Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung. Als Ankernutzungen

und Magnetbetriebe fungierten zum Zeitpunkt der Erhebung der Lebensmitteldiscounter

Aldi (600 m² Verkaufsfläche), der jedoch im Laufe der Bearbeitung der vorliegenden

Untersuchung den Standort verlassen hat, sowie die Fachdiscounter Rossmann

(590 m² Verkaufsfläche) und Kik (960 m² Verkaufsfläche).

Karte 11: Ergänzungsbereich Frankfurter Straße

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen,

Oktober/November 2006, eigene Berechnung

Darüber hinaus sind das Kinocenter Cinestar sowie die Elbershallen, die sich südlich an

den Marktplatz anschließen funktional prägende Nutzungen für diesen Bereich.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

74


Tabelle 22: Angebotssituation Ergänzungsbereich Frankfurter Straße, 2006

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Warengruppe Anzahl Betriebe Verkaufsfläche

in m²

Nahrungs- und Genussmittel 8 800

Blumen / Zoo -


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Ergänzungsbereich Graf-von-Galen-Carrée

Der westliche Ergänzungsbereich der Innenstadt am Bahnhof ist aus Sicht des Einzelhandels

mit einem Anteil von 2 % an der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche ebenso

wie der östliche Ergänzungsbereich von eher untergeordneter Bedeutung. Als Magnetbetriebe

fungieren hier Aldi (ca. 690 m² Verkaufsfläche) und Kik (rd. 400 m² Verkaufsfläche).

Der Standort, durch den Graf-von-Galen-Ring von der Innenstadt getrennt, ist durch

ein umfangreiches Stellplatzangebot im direkten Umfeld geprägt und kann somit gezielt

von Autokunden angefahren werden. Wesentliche Nutzungen dieses Teilbereiches sind

der Hauptbahnhof, Busbahnhof sowie das Technische Rathaus und die Post. Durch die

städtebauliche Neugestaltung insbesondere des Rathauskomplexes sowie des Bahnhofsvorplatzes

hat dieser Abschnitt in jüngster Zeit eine Aufwertung erfahren.

Karte 12: Ergänzungsbereich Graf-von-Galen-Carrée

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen,

Oktober/November 2006, eigene Berechnung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

76


Tabelle 23: Angebotssituation Ergänzungsbereich Graf-von-Galen-Carrée, 2006

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Warengruppe Anzahl Betriebe Verkaufsfläche

in m²

Nahrungs- und Genussmittel 1 600

Blumen / Zoo -


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� 76.200 m² und damit rund 23 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots

liegen im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich. 87 % davon im Kernbereich östliche

Elberfelder Straße / Friedrich-Ebert-Platz.

� Wichtige großflächige Magnetbetriebe und Frequenzbringer sind im Kernbereich integriert.

� Das Warenangebot ist über alle innenstadttypischen Warengruppen gefächert und

findet eine besondere Breite und Tiefe in der Warengruppe Bekleidung.

� Positive städtebauliche und einzelhandelsrelevante Entwicklungen in der jüngsten

Vergangenheit stellen wichtige Impulsgeber für die innerstädtische Entwicklung

dar und sind somit auch ein wichtiges Aushängeschild für die Stadt Hagen. Schlüsselprojekte

waren neben anderen kleineren Maßnahmen in diesem Zusammenhang insbesondere:

der Rathausumbau, die Errichtung der Volme-Galerie bzw. der Umbau

Kaufhof, der Neubau der Sparkasse, die Neuordnung des ÖPNV (Herausnahme aus

der Kampstraße), Platzgestaltungen (Friedrich-Ebert-Platz, Sparkassenkarre) sowie

die Umgestaltung des Bahnhofsvorplatzes.

� Dennoch fällt die Attraktivität insbesondere in den Randbereichen und Nebenstraßen

merklich ab. Geringe Einzelhandelsdichten, Leerstände, niedriges Qualitäts- und

Preisniveau sowie betriebliche Defizite (u.a. Außendarstellung, Warenpräsentation)

gehen einher mit einzelnen städtebaulichen Defiziten im öffentlichen Raum (z.B. Pavillons

in der Mittelstraße / Platzgestaltung).

� Während der Teilbereich östliche Elberfelder Straße / Friedrich-Ebert-Platz den Kernbereich

des innerstädtischen Geschäftsbereiches markiert, fehlt dem westlichen Bereich

der Elberfelder Straße zwischen Graf-von-Galen-Carrée und Theater ein klarer

funktionaler oder einzelhandelsrelevanter Schwerpunkt / Frequenzbringer.

6.1.2.2 Zentraler Bereich im Stadtteil Altenhagen

Im Stadtteil Altenhagen nördlich der Hagener Innenstadt liegt im Bereich des Friedensplatzes

ein aus einzelhandelrelevanter und städtebaulicher Sicht zentraler Bereich. Der

Friedensplatz macht einen freundlichen und einladenden Eindruck mit einer gastronomischen

Nutzung im dortigen Pavillon sowie seiner relativ neuen Gestaltung in Form einer

einheitliche Pflasterung.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

78


Karte 13: Zentraler Bereich Altenhagen

Quelle: eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Insgesamt sind in diesem Bereich rund 1.700 m² Verkaufsfläche (sieben Betriebe) angesiedelt,

was einem Anteil von lediglich rund 4 % der im Stadtteil vorhandenen Gesamtverkaufsflächen

ausmacht. Der sortimentsspezifische Schwerpunkt liegt im Sektor der kurzfristigen

Bedarfsdeckung (insbesondere in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel).

Größte Anbieter und Frequenzbringer für diesen Standort sind die Lebensmitteldiscounter

Aldi und Plus mit je rund 600 m² Verkaufsfläche sowie der Drogeriemarkt Rossmann.

Die, nördlich des Friedensplatzes liegende, Boeler Straße verzeichnet kleine Betriebseinheiten

mit Dienstleistungsbetrieben und teilweise Leerstände. Synergien zwischen diesen

beiden Bereichen sind kaum ausgeprägt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

79


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 24: Angebotssituation im zentralen Bereich Altenhagen

Warengruppe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

80

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Altenhagen

Verkaufsfläche im Stadtteil

Altenhagen

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 1070 4.350

Blumen / Zoologischer Bedarf 10 450

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 410 700

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

20 160

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.520 5.660

Bekleidung / Wäsche 30 220

Schuhe / Lederwaren - 70

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

10 380

- 150

Sportartikel / Fahrräder / Camping - 140

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 40 960

Wohneinrichtungsbedarf - 650

Möbel - 890

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 60 1.450

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

Medizinische und orthopädische Artikel

30 1.130

Uhren / Schmuck - -

Bau- und Gartenmarktsortimente 50 27.410

Überwiegend langfristiger Bedarf 140 31.730

Sonstiges - 1.220

Gesamt 1.690 39.560

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Insgesamt ist festzuhalten, dass dem zentralen Bereich im Stadtteil Altenhagen aufgrund

seines Einzelhandelsbesatzes eine Grund- bzw. Nahversorgungsfunktion für das umliegende

Quartier zukommt. Die Verkaufsflächen der Lebensmittelmärkte liegen unterhalb

heutiger Marktzutrittgrößen für Lebensmitteldiscounter, welche sich im Bereich zwischen

800 und 1.000 m² Verkaufsfläche bewegen. Mit Blick auf die Wettbewerbssituation im übrigen

Stadtgebiet zeichnet sich hierin Handlungsbedarf zur Sicherung der Versorgungsfunktion

ab.

-

200


6.1.2.3 Zentraler Bereich im Stadtteil Wehringhausen

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der zentrale Bereich im westlich der Innenstadt gelegenen Stadtteil Wehringhausen erstreckt

sich entlang der Lange Straße und um den Wilhelmplatz, welcher das städtebauliche

Zentrum bildet.

Die Topographie steigt von Nordwesten nach Südosten erheblich an. Die Bebauungsstruktur

ist hoch verdichtet, die Stellplatzsituation beengt. Auf dem Wilhelmsplatz, der z.T.

als Aufenthaltsfläche und Parkplatz genutzt wird, findet regelmäßig ein Wochenmarkt

statt, der als wichtiger Frequenzbringer für diesen zentralen Bereich und die umliegenden

Nutzungen fungiert.

Karte 14: Zentraler Bereich Wehringhausen

Quelle: eigene Darstellung

Wie Tabelle 25 zeigt, entfallen rund 2.700 m² Verkaufsfläche auf 27 Betriebe. Dies entspricht

ca. 21 % der im Stadtteil vorhandenen Verkaufsflächen. Ein Durchschnittswert von

100 m² Verkaufsfläche / Betrieb weist auf kleinteilige Strukturen hin. Neben dem überwiegend

kleinteiligen Einzelhandel bildet der Lebensmitteldiscounter Plus, welcher mit ca.

400 m² Verkaufsfläche unterhalb heute üblicher Marktzutrittsgrößen für Lebensmitteldiscounter

liegt, einen wichtigen Ankerpunkt im Hinblick auf die Versorgungsfunktion dieses

zentralen Bereiches für den Stadtteil. Ein betriebliches Defizit ist darüber hinaus die beengte

Stellplatzsituation und erschwerte Anlieferung für den Lebensmitteldiscounter.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

81


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 25: Angebotssituation im zentralen Bereich Wehringhausen

Warengruppe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

82

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Wehringhausen

Verkaufsfläche im Stadtteil

Wehringhausen

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 750 4.060

Blumen / Zoologischer Bedarf 60 370

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 290 550

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

170 460

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.270 5.450

Bekleidung / Wäsche 180 440

Schuhe / Lederwaren 10 90

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

30 120

10 520

Sportartikel / Fahrräder / Camping - 10

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 220 1.170

Wohneinrichtungsbedarf 90 270

Möbel 1.000 5.160

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 80

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

10 320

Medizinische und orthopädische Artikel 40 60

Uhren / Schmuck 40 40

Bau- und Gartenmarktsortimente 40 240

Überwiegend langfristiger Bedarf 1.210 6.160

Sonstiges 40 40

Gesamt 2.730 12.810

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Insgesamt ist die Versorgungsfunktion des zentralen Bereiches im Stadtteil Wehringhausen

deutlich auf die Grundversorgung ausgerichtet. Kleinteilige Strukturen und hoch verdichtete

Bebauungsstrukturen beeinflussen hier deutlich die Entwicklungsmöglichkeiten

bestehender Strukturen. Im Hinblick auf die Grundversorgung im Stadtteil Wehringhausen

übernimmt der Verbrauchermarkt in der Minervastraße (Kaufpark, 2.150 m² Verkaufsfläche)

eine bedeutende Ergänzungsfunktion.


6.1.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Sonderstandort Altenhagen Eckeseyer Straße

Im Stadtteil Altenhagen befindet sich an der Eckeseyer Straße, unmittelbar westlich des

zentralen Bereichs Altenhagen ein Fachmarktstandort in nicht integrierter Lage. Er ist

westlich sowie östlich durch Bahnlinien eingegrenzt und verkehrlich an die Bundesstraße

B54 angebunden. Die Gesamtverkaufsfläche von rd. 26.950 m² setzt sich ausschließlich

aus nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zusammen. Neben den beiden größten Betrieben,

den Baumärkten Bahr mit ca. 13.800 m² und Bauhaus mit rd. 11.900 m² Verkaufsfläche,

sind des weiteren Fressnapf (360 m² Verkaufsfläche) und Teppichland (rd. 890 m²

Verkaufsfläche) dort ansässig. Ein Drive-in-Baumarkt wurde im Juli 2008 an diesem

Standort zusätzlich eröffnet.

Sonderstandort Wehringhausen Berliner Straße

In Wehringhausen nördlich der Berliner Straße (B 7) liegt ein Fachmarkt für Polstermöbel

(Podi, 4.000 m² Verkaufsfläche) und hat damit ein nicht zentrenrelevantes Kernsortiment.

6.1.4 Der Stadtbezirk Mitte aus Sicht der Kunden

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Interviewpartner mit dem Wohnort in Hagen-Mitte

nach der Beurteilung ihres Stadtbezirkes bzw. nach dem Stadtbezirk, den sie

am besten kennen, gefragt. Dabei handelt es sich um subjektive Einschätzungen der Befragten,

die im Verlauf der Untersuchung in einen gesamtstädtischen quantitativen und

qualitativen Zusammenhang zu stellen sind. Die Ergebnisse für den Stadtbezirk Mitte

werden im Folgenden dargestellt:

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

83


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 8: Wodurch könnte Hagen-Mitte für Sie und ihre Familie noch attraktiver werden?

Städtebau

9%

Einzelhandel

6%

Verkehr

8%

Mehr Sauberkeit

12%

Sonstige Nennungen unter

5%

8%

Keine Angabe

14%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=348 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Wie in Abbildung 8 dargestellt, schätzen bei der Frage nach einer möglichen Attraktivitätssteigerung

des Stadtbezirks Mitte nur 6 % der Befragten in Hagen-Mitte die Einzelhandelssituation

im Stadtbezirk als verbesserungswürdig ein. Dieses Ergebnis bestätigt

die gute Verkaufsflächenausstattung des Stadtbezirks Hagen-Mitte, der mit einem

Anteil von rund 46 % an den Verkaufsflächen der Gesamtstadt und 55 % der Betriebe

den Einzelhandelsschwerpunkt in Hagen bildet. Insbesondere das breite und

tiefe Angebot in der Innenstadt trägt zu diesem Meinungsbild bei. 17 % der Antworten

entfallen auf den Kulturbereich, der durch entsprechende Maßnahmen die Attraktivität

des Stadtbezirkes für die Befragten und ihre Familie steigern könnte. Darüber hinaus

wurden vor allem städtebaulich-gestalterische Verbesserungsvorschläge genannt um

die Attraktivität des Stadtbezirkes Mitte zu steigern. Der Wunsch nach mehr Sauberkeit

zählte mit 12 % zu den häufigsten Nennungen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

84

Weiß nicht / keine

Meinung

26%

Kultur

17%


Abbildung 9: Welche Sortimente vermissen Sie im Stadtbezirk Hagen-Mitte?

Sonstige Nennungen

34%

Gesundheits- und

Körperpflegeartikel

5%

Backwaren

6%

Discounter

9%

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Lebensmittel

22%

Fleischwaren

13%

Bekleidung / Textilien

11%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=128 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Rund 53 % der Befragten im Stadtbezirk-Mitte vermissen bestimmte Sortimente. Wie

in Abbildung 9 dargestellt, gibt es ein stark differenziertes Meinungsbild zu der Frage

welche Sortimente im Stadtbezirk Hagen-Mitte vermisst werden. Die häufigsten Nennungen

entfallen dabei auf den Bereich der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln.

Insbesondere die Befragten mit Wohnort in den Stadtteilen Wehringhausen,

Emst und dem Hochschulviertel wünschen sich eine Verbesserung ihrer Versorgungssituation.

Neben den Sortimenten der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

werden weiterhin Bekleidung / Textilien von 11 % der Befragten im Stadtbezirk

vermisst, bei dieser Warengruppe ist häufig der Wunsch nach einem noch breiteren

Angebot, als heute schon vorhanden. Lediglich 5 % der Befragten würden eine Erweiterung

des Sortiments der Gesundheits- und Körperpflegeartikel im Stadtbezirk Hagen

Mitte positiv beurteilen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

85


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Fragen zur Innenstadt

Die innenstadtspezifischen Fragen wurden an alle Teilnehmer der Haushaltsbefragung

gerichtet. Folgende Ergebnisse sind festzuhalten:

Abbildung 10: Wodurch könnte die Innenstadt für Sie und ihre Familie noch attraktiver werden?

Städtebau

9%

Verkehr

9%

Sonstige Nennungen

mit je unter 5%

5%

Gastronomie

7%

Keine Angabe

12%

Kultur

14%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=1.264 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Auf die Frage, wie die Innenstadt für die Befragten und ihre Familien noch attraktiver

gestaltet werden kann, konnte die Mehrheit (29 %) keine Antwort geben bzw. hatte

keine Meinung dazu. Wie in Abbildung 10 ersichtlich nannte der größte Teil der Befragten

(15 %), die Verbesserung des Einzelhandelsangebots als Möglichkeit der Attraktivitätssteigerung

für die Hagener Innenstadt. Darüber hinaus besteht nach Ergebnissen

der Haushaltsbefragung ein Mangel an kulturellen Angeboten (14 %) in der

Hagener Innenstadt, die zu einer Attraktivitätssteigerung beitragen könnte. Von jeweils

9 % der Befragten wurde der Aspekt der verkehrlichen (u.a. die Stellplatzsituation)

sowie der städtebaulichen Situation bemängelt. Die Gastronomieangebote wurden

von lediglich 7 % der Befragten als verbesserungswürdig angesehen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

86

Weiß nicht / keine

Meinung

29%

Einzelhandel

15%


Abbildung 11: Welche Sortimente vermissen Sie in der Hagener Innenstadt?

sonstige

Nennungen

45%

Kaufhaus/

Einkaufscenter

7%

Bekleidung/

Textilien

26%

Lebensmittel

11%

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Hausrat / Glas /

Porzellan /

Geschenkartikel

11%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=561 (Antworten); Mehrfachantworten möglich

� Auf die Frage, ob bestimmte Sortimente oder Betriebsformen in der Hagener Innenstadt

vermisst werden antworteten rund 40 % der 1.041 Befragten mit ja und 60 % mit

nein. Welche vermissten Sortimente bzw. Betriebsformen am häufigsten genannt

wurden wird in Abbildung 11 dargestellt. Dabei entfielen auf die innerstädtische Leitbranche

Bekleidung / Textilien 26 % der Antworten. Allerdings diesbezüglich festzuhalten,

dass auch im Rahmen anderer, vergleichbarer Befragungen der Wunsch nach

einem differenzierteren Angebot in der Warengruppe Bekleidung auch bei einer hohen

quantitativen Ausstattung wie sie in der Hagener Innenstadt vorliegt vornehmlich an

erster Stelle genannt wird. Von jeweils 11 % der Befragten werden die Sortimente

Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel sowie Lebensmittel in

der Hagener Innenstadt vermisst. Nach dem Ergebnis der Haushaltbefragung würden

darüber hinaus 7 % der Befragten ein zusätzliches Angebot aus dem Bereich Kaufhaus

oder Einkaufscenter in der Innenstadt von Hagen begrüßen.

Neben der Frage nach den fehlenden Sortimenten kann auch die Zufriedenheit mit den

vorhandenen Ladenöffnungszeiten in der Innenstadt ausschlaggebend für das Attraktivitätsempfinden

der Innenstadt von der Hagener Bevölkerung sein.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

87


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 12: Sind Sie zufrieden mit den Ladenöffnungszeiten der Geschäfte in der Innenstadt in den

Abendstunden?

Ja

88,4%

Nein

11,6%

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

88

Bis 22.00 Uhr

62,8%

Länger als 22.00Uhr

17,4%

Keine Angabe

19,8%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06, eigene Darstellung

n=1.041 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Die Mehrheit der Befragten (88,4 %) ist mit den Ladenöffnungszeiten der Geschäfte in

der Innenstadt in den Abendstunden zufrieden. Die unzufriedenen Kunden (11,6 %

bzw. 121 der Befragten) betrachten dabei hauptsächlich (62,8 %) eine Ladenöffnungszeit

von 22 Uhr als optimal, länger als bis 22 Uhr wollen nur 17,4 % der Befragten

in der Innenstadt einkaufen. 19,8 % der Befragten machten keine Angaben zu

möglichen Verbesserungswünschen. Auf Rückfrage, welche Verbesserungsvorschläge

zu den Ladenöffnungszeiten gemacht werden entfielen die häufigsten Nennungen

auf die Wünsche nach einheitlichen Öffnungszeiten.

6.1.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Mitte

Der Stadtbezirk Mitte wird hinsichtlich seines Einzelhandelsangebotes in einem hohen

Maße von demjenigen der Innenstadt, in der rd. 23% des gesamten Einzelhandelsangebotes

der Stadt Hagen angesiedelt sind, geprägt. Darüber hinaus liegen Einzelhandelsschwerpunkte

in den zentralen Bereichen der Stadtteile Altenhagen und Wehringhausen.

In den Stadtteilen Hochschulviertel und Emst lassen sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten

Gesichtpunkten keine zentralen Bereiche herausstellen.

Einzelhandelsangebote an dezentralen Standorten im Stadtbezirk Mitte umfassen nicht

zentrenrelevante Kernsortimente. Sie liegen im Bereich Eckeseyer Straße (Schwerpunkt

Bau- und Gartenmarktsortimente) sowie in Wehringhausen an der B7 Berliner Straße

(Polstermöbel).

Im Hinblick auf die zukünftige, arbeitsteilige Versorgungsfunktion der zentralen Bereiche

und der sonstigen (Sonder-)Standorte besteht im Bezirk Mitte - abgesehen von der Stärkung

der Innenstadt - vor allem Handlungsbedarf hinsichtlich des Erhalts bzw. der Stärkung

des Zentrennetzes der Grundversorgung.


Tabelle 26: Steckbrief Stadtbezirk Mitte

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Kriterium Hagen gesamt Stadtbezirk Mitte Anteil Mitte an / bzw.

Einstufung zur Gesamtstadt

Einwohner 198.500 80.090 40%

Einwohnerdichte in

Einwohner / km²

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

3.480 3.910 überdurchschnittlich

332.000 147.800 45%

Anzahl der Betriebe 1.267 689 54%

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevanter

Umsatz in Mio. Euro

946 382 40%

1.010 498 49%

Einzelhandelszentralität 1,1 1,3 unterdurchschnittlich

Verkaufsfläche in m² /

Einwohner

Verkaufsfläche / Betrieb

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

1,7 1,8 überdurchschnittlich

262 215 unterdurchschnittlich

75.100 23.480 31%

0,38 0,29

unterdurchschnittlich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Berechnung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

89


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.2 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Nord

Der Stadtbezirk Nord liegt im nördlichen Stadtgebiet. Er wird im Norden im Wesentlichen

durch den Hengstey- sowie den Harkortsee begrenzt. Es schließen sich die Stadtgebiete

von Wetter, Herdecke, Dortmund und Schwerte an. Südlich liegt der Stadtbezirk Mitte.

Insgesamt hat der Stadtbezirk rd. 38.800 Einwohner 17 , die sich auf zwei Stadtteile verteilen:

Vorhalle (11.000 Einwohner) sowie Boele (27.700 Einwohner). Die Einwohnerdichte

beträgt rund 1.300 Einwohner / km² (Hagen gesamt 1.250 Einwohner / km²), ist damit etwas

höher als der gesamtstädtische Durchschnitt und vergleichbar mit Haspe.

„Der Hagener Norden ist städtebaulich keine Einheit, sondern zerfällt in unterschiedliche

Teilräume, die teilweise durch Autobahn, Bahnlinien oder Fluss deutlich voneinander getrennt

sind. So gehören das noch immer dörflich geprägte Garenfeld genauso zum Stadtbezirk

Nord wie die dicht bebauten Bereiche von Boele, Vorhalle und Eckesey. Der Bereich

Helfe mit der als Gartenstadt geplanten Großsiedlung bildet wiederum eine eigenständige

Einheit mit einem eigenen Versorgungsbereich. Das Industriegebiet Lennetal

umrahmt den Siedlungsbereich im Osten und Norden. ...“ (vgl. dazu Stadt Hagen: Neuaufstellung

Flächennutzungsplan, Stadtbezirkskonzept Nord, Dezember 2005)

Die Verkaufsfläche beträgt rund 70.900 m² (vgl. Tabelle 27), was einem Anteil von 21 %

an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht.

17 Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung, Planen und Wohnen, Stand

August 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

90


Karte 15: Einzelhandel im Stadtbezirk Nord

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

91


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 27: Verkaufsfläche im Stadtbezirk Nord nach Warengruppen und Stadtteilen

Vorhalle Boele Nord

(Stadtbezirk)

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

92

Anteil an

Gesamtstadt

Warengruppe in m² in m² in m² in %

Nahrungs- und Genussmittel 4.490 15.360 19.850 26

Blumen / Zoo 1.180 880 2.060 35

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren

/ Zeitungen / Zeitschriften /

Bücher

210 420 630 5

800 500 1.300 14

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6.840 18.480 25.320 25

Bekleidung / Wäsche 490 4.170 4.660 10

Schuhe / Lederwaren 20 1.1.90 1.210 12

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln /

Musikinstrumente

Sportartikel / Fahrräder / Camping

Überwiegend mittelfristiger Bedarf

760 970 1.730 17

1.770 750 2.520 32

170 510 680 11

3.210 7.580 10.790 13

Wohneinrichtung 350 1.460 1.810 24

Möbel 8.220 4.960 13.180 42

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte

Unterhaltungselektronik / Musik /

Video / IT / Kommunikation

Medizinische und orthopädische

Artikel

280 980 1.260 13

620 1.050 1.670 15

40 300 340 15

Uhren / Schmuck - 10 10 1

Bau- und Gartenmarktsortimente 3.400 11.420 14.820 18

Überwiegend langfristiger Bedarf 12.910 20.170 33.080 23

Sonstiges 580 840 1.420 44

Gesamt 23.520 47.070 70.590 21

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006


6.2.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Nord

Karte 16: Grundversorgung im Stadtbezirk Nord

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

93


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 28: Kennwerte zur Grundversorgung in Nord

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Die Kennwerte zur Situation der Grundversorgung im Stadtbezirk Nord sind in Tabelle 28

dargestellt. Folgende Aspekte sind fest zu halten:

� Quantitativ: Die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Stadtbezirk ist sowohl im

Hinblick auf die gesamtstädtische Ausstattung (0,38 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner) als auch den bundesdurchschnittlichen Wert (0,35-0,40 m²

Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) deutlich überdurchschnittlich.

� Strukturell: Bei der Betrachtung des Betriebsformenmixes der strukturprägenden Lebensmittelmärkte

ist eine Dominanz von Lebensmitteldiscountern festzustellen. Auch

großdimensionierte Märkte wie das SB-Warenhaus Real in Bathey sind in Boele vertreten.

Drei Viertel der Gesamtverkaufsfläche im Bereich Nahrungs- und Genussmittel

entfällt auf strukturprägende Märkte.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

94

Vorhalle Boele Gesamt

Einwohnerzahl 11.029 27.744 38.773

Lebensmittelverkaufsfläche in m² 4.500 15.400 19.900

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

Lebensmittelverkaufsfläche nach Lagen in %

0,41 0,55 0,51

Integriert 79 32 43

Nicht integriert 19 57 49

Zentrum 2 11 9

gesamt 100 100 100

Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment Lebensmittel

Lebensmitteldiscounter 2 5 7

Supermarkt 0 3 3

Verbrauchermarkt 1 0 1

SB-Warenhaus 0 2 2

sonstige 20 40 60

gesamt 23 50 73

Anteil Lebensmittelverkaufsfläche der strukturprägenden Betriebe in %

63 78 75

Fußläufige Erreichbarkeit

Defizite im Randbereich

Defizite im Randbereich

und kleineren

Siedlungsbereichen,

wie Fley, Garenfeld

Defizite im Randbereich

und kleineren

Siedlungsbereichen,

wie Fley, Garenfeld


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Räumlich: Die räumliche Versorgung im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit in ei-

nem 600 m Radius um die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Stadtbezirk Nord

ist bis auf einige Defizite in den Randbereichen der Ortsteile Fley und Garenfeld als

gut zu bezeichnen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Mantelbevölkerung in Garenfeld

zur Ansiedlung eines strukturprägenden Lebensmittelmarktes nicht ausreicht

und zudem aufgrund der hohen Verkaufsflächenausstattung im Stadtbezirk sowie der

solitären Lage des Siedlungsbereiches Garenfeld die Ansiedlung eines zusätzlichen

Marktes aus einzelbetrieblicher Sicht schwer umsetzbar erscheint.

Etwa die Hälfte des Verkaufsflächenangebotes im Bereich Nahrungs- und Genussmittel

befindet sich im Stadtbezirk Boele in nicht integrierten Lagen. In Vorhalle liegen nur 2 %,

in Boele rund 11 % der Lebensmittelverkaufsfläche in gewachsenen Zentrenstrukturen.

Großflächige Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wie das faktische

Sondergebiet mit dem SB-Warenhaus in Bathey, Kabeler Straße oder die perlenschnurartige

Aufreihung von Discountern (Aldi, Lidl, Plus, Penny) an der Schwerter Straße haben

zu einer Schieflage in der Grundversorgungssituation zu Gunsten dezentraler autokundenorientierter

und zu Lasten der wohnungsnahen, fußläufig erreichbaren Standorte geführt.

Ein Gegensteuern zu diesen Entwicklungen der Vergangenheit, die mit Funktionsverlusten

für die Zentren einhergingen, ist im Rahmen der Sicherung und Stärkung des

Zentrums in Boele zu erkennen.

6.2.2 Zentrale Bereiche

Im Folgenden werden die sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten

abzeichnenden zentralen Bereiche im Stadtbezirk Nord analysiert, dabei

handelt es sich um

1. den zentralen Bereich in Vorhalle sowie

2. den zentralen Bereich in Boele.

6.2.2.1 Zentraler Bereich Vorhalle

Der im Stadtbezirk Hagen-Nord liegende Zentrale Bereich des Stadtteils Vorhalle erstreckt

sich in bandartiger Struktur entlang der Vorhaller Straße. Auffallend ist der hohe

Anteil an Dienstleistungsbetrieben und der im Gegensatz dazu schwache Einzelhandelsbesatz.

Städtebaulich abwertend wirkt das große, leerstehende Ladenlokal (ehemals Rewe).

Vorzüge bietet der zentrale Bereich aufgrund ausreichend vorhandener Stellplätze

beidseitig entlang der Vorhaller Straße und der breiten Gehwege.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

95


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 17: Zentraler Bereich Vorhalle

Quelle: eigene Darstellung

Der insgesamt schwache Einzelhandelsbesatz beinhaltet zehn Betriebe mit nur rund

1.200 m² Gesamtverkaufsfläche. Wobei zu berücksichtigen ist, dass nur etwa ein Drittel

dieser Verkaufsfläche dem Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung zuzurechnen ist,

welche eigentlich prägend für ein Zentrum dieser Größenordnung sein sollte. Der größte

Betrieb in diesem zentralen Bereich besitzt ein nicht zentrenrelevantes Kernsortiment

(Teppichland, 700 m² Verkaufsfläche). Dabei sind die wesentlichen Lebensmittelmärkte

zur Grundversorgung im Stadtteil (Aldi mit 715 m² und Plus mit 545 m² Verkaufsfläche)

außerhalb der zentralen Lage angesiedelt. Folglich fehlt ein Ankerbetrieb zur Gewährleistung

der Versorgungsfunktion des zentralen Bereiches.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

96


Tabelle 29: Angebotssituation im zentralen Bereich Vorhalle

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Vorhalle

Verkaufsfläche im Stadtteil

Vorhalle

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 80 4.490

Blumen / Zoologischer Bedarf 10 1.180

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 210 420

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

60 800

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 370 6.890

Bekleidung / Wäsche 100 490

Schuhe / Lederwaren - 20

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

40 760

- 1.770

Sportartikel / Fahrräder / Camping - 170

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 140 3.210

Wohneinrichtungsbedarf - 350

Möbel - 8.220

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 280

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

- 620

Medizinische und orthopädische Artikel 40 40

Uhren / Schmuck - -

Bau- und Gartenmarktsortimente 660 3.400

Überwiegend langfristiger Bedarf 740 12.910

Sonstiges - 580

Gesamt 1.250 23.570

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Insgesamt ist die Versorgungsfunktion dieses zentralen Versorgungsbereiches für den

Stadtteil aus Einzelhandelssicht deutlich eingeschränkt. Die umliegenden Märkte übernehmen

daher eine entsprechende Ergänzungsfunktion im Rahmen der Grundversorgung.

6.2.2.2 Zentraler Bereich Boele

Rund um den Boeler Kirchplatz zeichnet sich ein städtebaulich ansprechendes Zentrum

mit einem aufgelockerten Einzelhandelsbesatz ab. Entlang der Schwerter Straße, welche

nordwestlich der Kirche verläuft, nimmt die Qualität der städtebaulichen Gestaltung (zum

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

97


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Zeitpunkt der Erhebung) deutlich ab 18 . Die dortigen Betriebe, u.a. Edeka und Rossmann,

sind in Ladenzeilen entlang der Straße angeordnet sowie die Stellplätze befinden sich

seitlich des Straßenraums, welcher eine hohe Verkehrsbelastung aufweist.

Karte 18: Zentraler Bereich Boele

Quelle: eigene Darstellung

Mit derzeit insgesamt 17 Betrieben und einer Gesamtverkaufsfläche von rund 1.300 m² ,

schwerpunktmäßig im Bereich der Waren des täglichen Bedarfs, ist dieses Zentrum im

Hinblick auf die ihm zugedachte Versorgungsfunktion (FNP: Stadtbezirkszentrum) vergleichsweise

schwach aufgestellt. Dabei steht der Einzelhandel im zentralen Bereich in

einer Wettbewerbssituation mit den „perlenschnurartig“ an der Schwerter Straße angesiedelten

Lebensmitteldiscountern Aldi, Lidl und Plus.

18 Durch die Gestaltungsmaßnahmen im nordwestlichen Quadranten des Kreuzungsbereiches Schwerter Straße /

Dortmunder Straße / Denkmalstraße und der Verlagerung / Erweiterung des Edekamarktes auf 1.600 m² Verkaufsfläche

zeichnen sich positive Entwicklungen ab. Die Verkaufsfläche im zentralen Bereich erhöht sich dadurch auf

rund 2.900 m², der Altstandort des Edeka wird derzeit durch einen Textildiscounter folgegenutzt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

98


Tabelle 19: Angebotssituation im zentralen Bereich Boele

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Boele

Verkaufsfläche im Stadtteil

Boele

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 680 15.360

Blumen / Zoologischer Bedarf 10 880

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 290 1.940

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 19: Zentraler Bereich Helfe

Quelle: eigene Darstellung

Der Angebotsschwerpunkt liegt im Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung. Größter der

insgesamt sieben Anbieter und gleichzeitiger Magnetbetrieb ist der Supermarkt Edeka mit

ca. 940 m² Verkaufsfläche. Dieser wird ergänzt durch kleinteiligen Einzelhandel (u.a. Apotheke,

Kiosk, Getränkemarkt) des kurzfristigen Bedarfs, Dienstleistungsbetriebe und Gastronomie

sowie einen Wochenmarkt.

Dieser zentrale Bereich übernimmt eine Grundversorgungsfunktion für das umliegende

Quartier.

6.2.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen

Sonderstandort Boele-Bathey

Nördlich des zentralen Bereichs Boele liegt der nicht integrierte Fachmarktstandort an der

Kabeler Straße - mit insgesamt rund 12.700 m² Verkaufsfläche - im Stadtbezirk Nord, optimal

angeschlossen an das überregionale Verkehrsnetz über die Autobahn A1. Das dort

ansässige SB-Warenhaus Real verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 7.500 m²,

welche ca. 4.000 m² Verkaufsfläche aus dem Bereich der Warengruppe Nahrungs- und

Genussmittel enthält. Neben dem Magnetbetrieb Real sind der Credo Baumarkt mit rd.

1.400 m² Verkaufsfläche, ein Schuhmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche, Takko

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

100


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

(ca. 760 m² Verkaufsfläche) und der Lebensmitteldiscounter Aldi mit rd. 670 m² Verkaufsfläche

zu nennen. Es zeigt sich zuzüglich der nicht zentrenrelevanten ein hoher Anteil

zentrenrelevanter bzw. nahversorgungsrelevanter Kernsortimente.

Boele Schwerter Straße

Nordöstlich des zentralen Bereiches im Stadtteil Boele ist in integrierter, autokundenorientierter

Lage an der Schwerter Straße ein Baumarkt (Hellweg, 10.800 m² Verkaufsfläche)

angesiedelt.

Sonderstandort Vorhalle Weststraße

Der Fachmarktstandort an der Weststraße im Stadtbezirk Boele, in nicht integrierter Lage,

verfügt über einen direkten Anschluss an die Autobahn A1 und die Bundesstraße B54. Als

Magnetbetriebe fungieren der Fachmarkt Poco mit rund 7.400 m² Verkaufsfläche sowie

TOYS“R“US (ca. 2.700 m²). Daneben besteht ein Leerstand mit einer Verkaufsfläche von

rund 2.700 m². Insgesamt ergibt sich eine Verkaufsfläche von rd. 13.000 m² mit einem

hohen Anteil an zentrenrelevantem Kernsortiment.

6.2.4 Hagen-Nord aus Sicht der Kunden

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Interviewpartner mit dem Wohnort in Hagen-Nord

nach der Beurteilung ihres Stadtbezirkes bzw. nach dem Stadtbezirk, den sie

am besten kennen, gefragt. Dabei handelt es sich um subjektive Einschätzungen der Befragten,

die im Verlauf der Untersuchung in einen gesamtstädtischen quantitativen und

qualitativen Zusammenhang zu stellen sind. Die Ergebnisse für den Stadtbezirk Hagen-

Nord werden im Folgenden dargestellt:

Abbildung 13: Wodurch könnte der Stadtbezirk Hagen-Nord für Sie und ihre Familie noch attraktiver werden?

Gastronomie

8%

Städtebau

5%

Verkehr

10%

Bin zufrieden

5%

Sonstige Nennungen unter

Einzelhandel

13%

5%

7%

Weiß nicht / keine

Meinung

22%

Keine Angabe

17%

Kultur

13%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=231 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

101


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Auf die Frage, wie man den Stadtbezirk Nord attraktiver gestalten kann, haben mehr

als ein Drittel der befragten Personen keine Meinung geäußert. Lediglich 5 % der Befragten

sagten sie seien zufrieden mit der Situation in ihrem Stadtbezirk. 13 % der

Nennungen entfielen auf Verbesserungen des Einzelhandels, 10 % auf verkehrliche

Aspekte. Daneben wurden vor allem auch Verbesserungen im Bereich Kultur und

Gastronomie genannt, die zu einer Attraktivitätssteigerung des Stadtbezirkes beitragen

können.

Abbildung 14: Welche Sortimente vermissen Sie im Stadtbezirk Nord?

Sonstige Nennungen

27%

Schnittblumen / Zoo

6%

Discounter

7%

Schuhe / Lederwaren

8%

Fleischwaren

8%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=130 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Die Frage, ob bestimmte Sortimente in ihrem Stadtbezirk vermisst werden, wurde von

53 % der Befragten bejaht. Dabei handelt es sich in erster Linie um Sortimente aus

dem Bereich Nahrungs- und Genussmittel (rund ein Drittel der Antworten) bzw. Lebensmitteldiscounter,

die diese als Kernsortiment führen. Darüber hinaus werden Bekleidung

/ Textilien sowie Schuhe / Lederwaren und das Angebot eines Kaufhauses /

Einkaufscenters vermisst, was Defizite in zentrenprägenden Sortimentsbereichen impliziert.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

102

Lebensmittel

20%

Bekleidung / Textilien

12%

Kaufhaus /

Einkaufscenter

12%


6.2.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Hagen-Nord

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der Stadtbezirk Hagen-Nord umfasst rund 21 % gesamten Einzelhandelsangebotes der

Stadt Hagen. Rund zwei Drittel der Verkaufsfläche ist im östlichen Stadtteil Boele angesiedelt.

Die zentralen Bereiche in Vorhalle und Boele bzw. Helfe stehen in erheblicher

Konkurrenz zu den Standorten an denen neben nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten

(Baumarkt, Schwerter Straße oder Möbelmarkt, Weststraße) vor allem auch zentrenrelevante

bzw. nahversorgungsrelevante Sortimente angeboten werden (Lebensmitteldiscounter

an der Weststraße, Fachmarktstandort u.a. mit SB-Warenhaus in Bathey, Spielwarenfachmarkt

an der Weststraße).

Im Hinblick auf die bestehenden Angebotsstrukturen ist im Bezirk Hagen-Nord zukünftig

bei Erweiterungen und Neuansiedlungen in einem besonderen Maße auf den lagebezogen

"richtigen" Standort zu achten. Dies gilt insbesondere hinsichtlich nahversorgungsrelevanter

und zentrenrelevanter Sortimente an den dezentralen Standorten, vor dem Hintergrund

einer Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion zentraler Bereiche.

Tabelle 30: Steckbrief Hagen-Nord

Kriterium

Hagen gesamt Stadtbezirk Nord Anteil Nord an /

bzw. Einstufung

zur Gesamtstadt

Einwohner 198.500 38.800 20%

Einwohnerdichte in

Einwohner / km²

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

3.480 1.310 unterdurchschnittlich

332.000 70.900 21%

Anzahl der Betriebe 1.267 166 13%

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevanter

Umsatz in Mio. Euro

946 185 20%

1.010 206 20%

Einzelhandelszentralität 1,1 1,1 unterdurchschnittlich

Verkaufsfläche

in m² / Einwohner

Verkaufsfläche / Betrieb

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

1,7 1,8

262 427

überdurchschnittlich

überdurchschnittlich

75.100 19.850 26%

0,38 0,51 überdurchschnittlich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Berechnung

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103


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.3 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Hohenlimburg

Der Stadtbezirk Hohenlimburg – bis zur Eingemeindung 1975 eine selbstständige Stadt -

liegt im östlichen Stadtgebiet. Östlich geht der Hohenlimburger Siedlungsbereich in das

Stadtgebiet von Iserlohn mit dem Stadtteil Letmathe über, im Norden grenzt das Stadtgebiet

der Stadt Schwerte und im Westen die Stadtbezirke Mitte und Eilpe / Dahl an Hohenlimburg.

Insgesamt hat der Stadtbezirk rund 31.800 Einwohner 19 , die sich auf zwei Stadtteile

verteilen: Lennetal (4.900 Einwohner) sowie Hohenlimburg (26.800 Einwohner). Die

Einwohnerdichte beträgt rund 870 Einwohnern / km², und liegt damit deutlich unter dem

gesamtstädtische Durchschnitt (Hagen gesamt 1.250 Einwohner / km²). Dabei ist zu berücksichtigen,

dass es z.T. sowohl hoch verdichtete, mehrgeschossige Strukturen als

auch dörfliche Strukturen im Stadtbezirk gibt.

„Die Hauptsiedlungsbereiche von Hohenlimburg grenzen im Osten des Stadtgebietes

nahtlos an den Siedlungsbereich Letmathe an. Im Westen wächst der Stadtbezirk auch

städtebaulich durch das Industriegebiet Lennetal mit dem Stadtbezirk Nord zusammen.

Hohenlimburg hat eine relativ große Nord-Süd-Ausdehnung mit einem hohen Anteil an

Waldflächen im Norden und Süden des Bezirks. Die Lenne durchfließt den Stadtbezirk

und bildet eine räumliche Barriere für die Siedlungsentwicklung. Die Kernstadt Hohenlimburg

befindet sich südlich der Lenne und etwas abseits der Bevölkerungsschwerpunkte

nördlich und südlich der A46, die eine weitere Zäsur darstellt.“ (vgl. dazu Stadt Hagen:

Neuaufstellung Flächennutzungsplan, Stadtbezirkskonzept Hohenlimburg, Dezember

2004). Die Verkaufsfläche beträgt rund 56.500 m² (vgl. Tabelle 31).

19 Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung, Planen und Wohnen, Stand

August 2006

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104


Karte 20: Einzelhandel im Stadtbezirk Hohenlimburg

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

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105


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 31: Verkaufsfläche im Stadtbezirk Hohenlimburg nach Warengruppen und Stadtteilen

Lennetal Hohenlimburg Hohenlimburg

(Stadtbezirk)

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106

Anteil an Gesamtstadt

Warengruppe in m² in m² in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel

940 14.410 15.350 20

Blumen / Zoo 330 840 1.170 20

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren

/ Zeitungen / Zeitschriften

/ Bücher

Überwiegend kurzfristiger

Bedarf

- 910 910 7

30 1.160 1.190 13

1.320 17.700 19.020 19

Bekleidung / Wäsche 70 4.670 4.740 10

Schuhe / Lederwaren 50 4.670 1.200 112

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren / Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln

/ Musikinstrumente

Sportartikel / Fahrräder /

Camping

Überwiegend mittelfristiger

Bedarf

20 1.330 1.350 13

- 370 370 5

- 740 740 12

140 8.260 8.400 10

Wohneinrichtung - 700 700 9

Möbel 730 2.990 3.720 12

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte

Unterhaltungselektronik /

Musik / Video / IT / Kommunikation

Medizinische und orthopädische

Artikel

160 2.130 2.290 23

- 3.560 3.560 33

- 330 330 15

Uhren/Schmuck - 80 80 7

Bau- und Gartenmarktsortimente

Überwiegend langfristiger

Bedarf

2.080 16.180 18.260 22

2.969 25.960 28.920 20

Sonstiges - 50 50 2

Gesamt 4.420 51.980 56.400 17

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Es ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der Methodik der Untersuchung Bau- und Gartenmarktsortimente

zusammengefasst dargestellt werden. Das Gros der Verkaufsfläche

mit rund 12.000 m² entfällt auf das Gartencenter Augsburg. Großflächige Anbieter aus

dem Bereich Baumarktsortimente verfügen über ein in erster Linie auf Baustoffe ausgerichtetes,

schmales Sortiment (Bau-King, 1.400 m² Verkaufsfläche; Hofnagel-Bade, 3.700

m² Verkauffläche), das nicht dem eines typischen Baumarktes entspricht. Ergänzt wird

dieses Angebot darüber hinaus durch wenige kleine Anbieter.

6.3.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hohenlimburg

Karte 21: Grundversorgung im Stadtbezirk Hohenlimburg

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

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107


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 32: Kennwerte zur Grundversorgung in Hohenlimburg

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

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108

Lennetal Hohenlimburg Gesamt

Einwohnerzahl 4.942 26.817 31.759

Lebensmittelverkaufsfläche in m² 900 14.400 15.300

Lebensmittelverkaufsfläche in m² / Einwohner 0,19 0,54 0,48

Lebensmittelverkaufsfläche nach Lagen in %

Integriert 56 74 73

Nicht integriert 44 11 13

Zentrum 0 15 14

gesamt 100 100 100

Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment Lebensmittel

Lebensmitteldiscounter 0 6 6

Supermarkt 0 1 1

Verbrauchermarkt 0 0 0

SB-Warenhaus 0 1 1

sonstige 7 50 57

gesamt 7 58 65

Anteil Lebensmittelverkaufsfläche der strukturprägenden Betriebe in %

Fußläufige Erreichbarkeit

Defizite im Randbereichen und

kleinen Siedlungsbereichen, wie

Berchum, Halden

0 67 63

Defizite in Randbereichen und

kleinen Siedlungsbereichen,

wie Oege

Defizite in Randbereichen und

kleinen Siedlungsbereichen, wie

Berchum, Halden, Oege


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Kennwerte zur Situation der Grundversorgung im Stadtbezirk Hohenlimburg sind in

Tabelle 32 dargestellt. Folgende Aspekte sind fest zu halten:

� Quantitativ: Die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Stadtbezirk ist sowohl im

Hinblick auf die gesamtstädtische Ausstattung (0,38 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner) als auch den bundesdurchschnittlichen Wert (0,35-0,40 m²

Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) überdurchschnittlich. Im

Siedlungsschwerpunkt Hohenlimburg beträgt die quantitative Ausstattung sogar

0,54 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner. Der überwiegend gewerblich geprägte

Stadtteil Lennetal verfügt im Gegensatz dazu nur über eine Lebensmittelverkaufsflächenausstattung

von 0,19 m² / Einwohner, jedoch wohnen hier auch weniger

als 5.000 Einwohner, verteilt auf die beiden Siedlungsbereiche Halden und Berchum,

was die Ansieldung strukturprägender Lebensmittelmärkte ausschließt.

� Strukturell: Bei der Betrachtung des Betriebsformenmixes der strukturprägenden Lebensmittelmärkte

ist wie auch in der gesamten Stadt eine Dominanz von Lebensmitteldiscountern

festzustellen.

� Räumlich: Die räumliche Versorgung im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit in einem

600 m Radius um die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Stadtbezirk Hohenlimburg

ist bis auf einzelne Defizite in den Randbereichen mit geringer Mantelbevölkerung

in Berchum, Halden und Oege gut.

Im Stadtteil Hohenlimburg befinden sich 15 % der Lebensmittelverkaufsfläche in zentralen

Lagen. Die übrigen Angebote befinden sich an dezentralen Standorten. Ein Verkaufsflächen

Schwerpunkt befindet sich dabei im Bereich des Sonderstandortes Auf dem Löffert

an der Grenze zur Nachbarstadt Iserlohn. Darüber hinaus ist eine Häufung von Lebensmitteldiscountern

in nordwestlicher Richtung des zentralen Bereiches Elsey festzustellen,

deren Versorgungsbereiche sich untereinander und mit dem des zentralen Bereiches Elsey

deutlich überlappen. Von einer verschärften Konkurrenzsituation in diesem Bereich ist

auszugehen. 20

6.3.2 Zentrale Bereiche

Im Folgenden werden die sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten

abzeichnenden zentralen Bereiche im Stadtbezirk Hohenlimburg analysiert,

dabei handelt es sich um

1. den zentralen Bereich in Hohenlimburg sowie

2. den zentralen Bereich in Elsey.

20 Im Laufe der Bearbeitung der vorliegenden Untersuchung wurde für einen weiteren Lebensmitteldiscounter in diesem

Bereich (westlich des Kreuzungsbereiches Esserstraße / Möllerstraße) eine Baugenehmigung erteilt.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

109


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.3.2.1 Zentraler Bereich Hohenlimburg

Der zentrale Bereich Hohenlimburg spannt sich auf zwischen der nördlich verlaufenden

Lenne, der Bahnstraße im Osten, der Bahnlinie im Süden und der Stennertstraße im Westen.

Vorherrschend ist eine städtebaulich attraktive Altstadtatmosphäre, welche neben

Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungsbetrieben durch eine Gastronomie am Marktplatz,

die zum Verweilen einlädt, geprägt ist. Die einheitlich gestaltete und vernetzte Fußgängerzone

stellt ein wesentliches gestalterisches Element des Hohenlimburger Zentrums

dar. Die umliegenden Stellplätze gewährleisten eine gute Erreichbarkeit der zentralen Einrichtungen.

Zum Erhebungszeitraum befinden sich insgesamt sechs Leerstände, vor allem

im Altstadtbereich, bei denen es sich augenscheinlich um ehemalig gastronomisch

genutzte Lokalitäten handelt.

Karte 22: Zentraler Bereich Hohenlimburg

Quelle: eigene Darstellung

Mit rund 4.900 m² Verkaufsfläche ist der zentrale Bereich Hohenlimburgs das drittgrößte

Nebenzentrum Hagens nach Haspe und Eilpe. Der Angebotsschwerpunkt liegt in den Warengruppen

des mittelfristigen Bedarfs, insbesondere in den Warengruppen Bekleidung

und Schuhe. Die grundversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel

die mit entsprechenden Strukturprägenden Anbietern einen wesentlichen Frequenzbringer

für das Zentrum darstellen kann / sollte ist nur in zu geringem Umfang vertreten. Der Lebensmittelvollsortimenter

Kaisers weist mit ca. 370 m² Verkaufsfläche im Hinblick auf heutige

Marktzutrittgrößen eine deutlich unterdurchschnittliche Betriebsgröße auf. Neben überwiegend

kleinteiligen Strukturen und Einzelhandelsbetrieben ist das Kaufhaus Lano

mit rd. 950 m² Verkaufsfläche der größte Betrieb dieses Zentrums.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

110


Tabelle 33: Angebotssituation im zentralen Bereich Hohenlimburg

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Hohenlimburg

Verkaufsfläche im Stadtteil

Hohenlimburg

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 700 14.410

Blumen / Zoologischer Bedarf 50 840

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 530 1.420

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

590 1.160

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.860 17.840

Bekleidung / Wäsche 1.360 4.670

Schuhe / Lederwaren 420 1.150

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

410 1.330

50 370

Sportartikel / Fahrräder / Camping 240 740

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2.490 8.260

Wohneinrichtungsbedarf 140 700

Möbel 20 2.990

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 120 2.130

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

30 3.560

Medizinische und orthopädische Artikel 160 330

Uhren / Schmuck 60 80

Bau- und Gartenmarktsortimente


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.3.2.2 Zentraler Bereich Elsey

Entlang der Möllerstraße zwischen Esserstraße und Lindenbergstraße verläuft linear mit

einem z.T. lockeren Einzelhandelsbesatz durch Dienstleistungen ergänzt der zentrale Bereich

Elsey im Stadtbezirk Hohenlimburg. Im westlichen Bereich befinden sich zwei Lebensmittelanbieter:

der Lebensmittelvollsortimenter Rewe 21 (ca. 980 m² Verkaufsfläche)

sowie der Lebensmitteldiscounter Plus (650 m² Verkaufsfläche).

Karte 23: Zentraler Bereich Elsey

Quelle: eigene Darstellung

Insgesamt umfasst dieser Standortbereich rund 2.700 m² Verkaufsfläche bzw. 26 Anbieter.

Der Angebotsschwerpunkt liegt in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere

im Bereich der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Diese beiden

strukturprägenden Lebensmittelanbieter werden dabei durch kleinteilige Fachgeschäfte

aus dem Bereich der kurz- und mittelfristigen Bedarfsdeckung (u.a. Apotheke, Lebensmittelhandwerk,

Bekleidung, Schuhe) ergänzt.

21 Der Lebensmittelvollsortimenter Rewe wird seinen Standort in den östlichen Teil des zentralen Bereiches (östlich

Lindenbergstraße) verlagern.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

112


Tabelle 34: Angebotssituation im zentralen Bereich Elsey

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Elsey

Verkaufsfläche im Stadtteil

Hohenlimburg

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 1.540 14.410

Blumen / Zoologischer Bedarf 30 840

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 380 1.420

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

140 1.160

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.080 17.840

Bekleidung / Wäsche 130 4.670

Schuhe / Lederwaren 170 1.150

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

90 1.330

20 370

Sportartikel / Fahrräder / Camping - 740

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 410 8.260

Wohneinrichtungsbedarf 20 700

Möbel - 2.990

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten - 2.130

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

30 3.560

Medizinische und orthopädische Artikel 170 330

Uhren / Schmuck - 80

Bau- und Gartenmarktsortimente 30 16.180

Überwiegend langfristiger Bedarf 250 25.960

Sonstiges - 50

Gesamt 2.740 52.120

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Der zentrale Bereich Elsey übernimmt im Wesentlichen eine Grundversorgungsfunktion

für den umliegenden Siedlungsbereich. Dieser ist gekennzeichnet durch einen stabilen

Einzelhandelsbaustein (Lebensmittelvollsortimenter / Lebensmitteldiscounter) und wird

durch ergänzende kleinteilige Angebote aus dem Einzelhandels- und Dienstleitungsbereich

erweitert.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

113


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.3.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen

Sonderstandort Auf dem Löffert

Der Einzelhandelsstandort Auf dem Löffert liegt im Stadtbezirk Hohenlimburg im Grenzbereich

zum Iserlohner Stadtteil Letmathe unweit der Anschlussstelle Letmathe Markenfeld

der A46 (Hagen-Hemer). Am Standort sind rund 10.500 m² Verkaufsfläche angesiedelt.

Neben dem SB-Warenhaus Kaufland (6.550 m² Verkaufsfläche + Getränkemarkt 900 m²

Verkaufsfläche) mit einem Kernsortiment im Bereich Nahrungs- und Genussmittel befinden

sich am Standort Fachmärkte aus den Bereichen Bekleidung (Kress, 1.600 m² Verkaufsfläche),

1-Euro-Shop (Tedi, 340 m² Verkaufsfläche), Schuhe (Deichmann, 210 m²

Verkaufsfläche) sowie ein Lebensmitteldiscounter (Aldi, 650 m² Verkaufsfläche). Das Einzelhandelsangebot

hat eine deutlich über die Nahversorgung hinausgehende Funktion.

Sonderstandort Gartencenter Augsburg

Der Sonderstandort liegt im überwiegend gewerblich geprägten Lennetal. Er umfasst eine

Gesamtverkaufsfläche von 12.000 m² mit typischen Gartenmarktsortimenten wie Blumen,

Pflanzen, Erden, Pflanzgefäßen sowie Gartengeräten und -möbel.

Sonderstandort Elseyer Straße

Der großflächige Elektronikfachmarkt Berlet (rund 6.000 m² Verkaufsfläche) liegt im Stadtteil

Hohenlimburg an der Elseyer Straße. Im Zusammenhang mit den umliegenden Nutzungen

wie Möbel Stein (rund 2.000 m² Verkaufsfläche), insbesondere im Bereich des

Gotenweges (u.a. Lidl, 900 m² Verkaufläche; Kik 530 m² Verkaufsfläche), handelt es sich

hier um ein faktisches Sondergebiet, dass mit seinem u.a. zentrenrelevanten Einzelhandelsangebot

im Wettbewerb mit zentralen Lagen im Stadtbezirk steht.

6.3.4 Hohenlimburg aus Sicht der Kunden

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Interviewpartner mit dem Wohnort in Hohenlimburg

nach der Beurteilung ihres Stadtbezirkes bzw. nach dem Stadtbezirk, den sie

am besten kennen, gefragt. Dabei handelt es sich um subjektive Einschätzungen der Befragten,

die im Verlauf der Untersuchung in einen gesamtstädtischen quantitativen und

qualitativen Zusammenhang zu stellen sind. Die Ergebnisse für den Stadtbezirk Hohenlimburg

werden im Folgenden dargestellt:

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

114


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 15: Wodurch könnte der Stadtbezirk Hohenlimburg für Sie und ihre Familie noch attraktiver

werden?

Verkehr

5%

Einzelhandel

17%

Städtebau

5%

Sonstige Nennungen

unter 5%

8%

Weiß nicht / keine

Meinung

30%

Kultur

35%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=222 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Auf die Frage, wie der Stadtbezirk Hohenlimburg für die Befragten und ihre Familien

attraktiver gestaltet werden kann, entfiel über ein Drittel der Antworten (35 %) auf den

Bereich Kultur. Ein weiteres Drittel der befragten Haushalte im Stadtbezirk Hohenlimburg

hatte keine Meinung zu diesem Thema. 17 % der Antworten entfielen auf den

Bereich Einzelhandel, dessen strukturelle Verbesserung als Maßnahme zur Attraktivitätssteigerung

angesehen wird. Jeweils 5 % der Antworten betrafen Verbesserungswünsche

im Bereich Städtebau und Verkehr.

Abbildung 16: Welche Sortimente vermissen Sie im Stadtbezirk Hohenlimburg?

Sonstige Nennungen

von unter 5%

28%

Kaufhaus /

Einkaufscenter

6%

Lebensmittel

10%

Hausrat / Glas /

Porzellan /

Geschenkartikel

16%

Bekleidung / Textilien

20%

Bau- und

Heimwerkerartikel

20%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=97 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

115


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Rund 53 % der Befragten im Stadtbezirk Hohenlimburg vermissten bestimmte Sorti-

mente oder Betriebsformen in ihrem Stadtbezirk.

Auf Nachfrage, was vermisst wird, entfiel etwa jeweils ein Fünftel der Antworten auf

die Sortimentsbereiche Bekleidung / Textilien und Bau- und Heimwerkerartikel im

Stadtbezirk Hohenlimburg. Die Nennung des Sortimentsbereiches Bau- und Heimwerkerartikel

korrespondiert mit dem in der Stadt Hagen vorherrschenden räumlichen Defizit

im östlichen Stadtgebiet, aus quantitativer Sicht – bezogen auf die Gesamtstadt –

ist dieses nicht zu bestätigen. 16 % der Antworten betrafen die Warengruppe Glas /

Porzellan / Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel, die als unterrepräsentiert in

Hagen-Hohenlimburg angesehen werden. Darüber hinaus werden Angebotslücken im

Bereich der Lebensmittel gesehen sowie ein Kaufhaus oder Einkaufscenter in Hohenlimburg

vermisst.

6.3.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Hagen-Hohenlimburg

Der Stadtbezirk Hagen-Hohenlimburg umfasst rund 17 % des gesamten Einzelhandelsangebotes

der Stadt Hagen. Während das Lennetal überwiegend gewerblich / industriell

geprägt ist findet sich das Gros der Verkaufsfläche im Stadtteil Hohenlimburg.

Neben den zentralen Bereichen in Hohenlimburg und Elsey befinden sich Einzelhandelsschwerpunkte

an dezentralen Standorten. Dabei handelt es sich um Anbieter mit zentrenrelevanten

und nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten wie einem SB-Warenhaus mit ergänzenden

Einzelhandelsbetrieben im östlichen Bereich des Stadtbezirks in unmittelbarer

Nähe zur Grenze nach Iserlohn, einem Gartenfachmarkt im Lennetal sowie einem Elektronikfachmarkt,

einem Möbelmarkt, Lebensmitteldiscounter und Schuh- und Bekleidungsfachmärkten

an der Elseyer Straße bzw. deren Umfeld.

In Hohenlimburg befindet sich ein hoher Anteil der Anbieter von Lebensmitteln außerhalb

der Zentren. Nordwestlich des zentralen Bereiches Elsey ist eine Häufung von drei Lebensmitteldiscountern

zu verzeichnen, deren Versorgungsbereiche sich untereinander

und mit dem des zentralen Bereiches Elsey deutlich überlappen. Von einer verschärften

Konkurrenzsituation ist daher auszugehen.

Im Hinblick auf die bestehenden Angebotsstrukturen im Bezirk Hagen-Hohenlimburg ist

vor allem die Sicherung und Stärkung der zentralen Bereiche zu verfolgen. Daher ist zukünftig

bei Erweiterungen und Neuansiedlungen in einem besonderen Maße auf den lagebezogen

"richtigen" Standort zu achten. Dies gilt insbesondere hinsichtlich nahversorgungsrelevanter

und zentrenrelevanter Sortimente an den dezentralen Standorten.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

116


Tabelle 35: Steckbrief Hagen-Hohenlimburg

Kriterium

Hagen gesamt Stadtbezirk

Hohenlimburg

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006,

eigene Berechnung

Anteil Hohenlimburg

an / bzw. Einstufung zur

Gesamtstadt

Einwohner 198.500 31.800 16%

Einwohnerdichte

in Einwohner / km²

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

3.480 858 unterdurchschnittlich

332.000 56.500 17%

Anzahl der Betriebe 1.267 170 13%

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevanter

Umsatz in Mio. Euro

946 152 16%

1.010 161 16%

Einzelhandelszentralität 1,1 1,1 unterdurchschnittlich

Verkaufsfläche

in m² / Einwohner

Verkaufsfläche / Betrieb

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

1,7 1,8 überdurchschnittlich

262 332 überdurchschnittlich

75.100 15.350 20%

0,38 0,48 überdurchschnittlich

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

117


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.4 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Eilpe / Dahl

Der Stadtbezirk Eilpe / Dahl ist der flächenmäßig größte, aber einwohnerbezogen kleinste

Stadtbezirk. Er liegt im südlichen Stadtgebiet. Insgesamt hat der Stadtbezirk rd. 17.400

Einwohner 22 , die sich auf zwei Stadtteile verteilen: Eilpe (11.900 Einwohner) sowie Dahl

(5.500 Einwohner). Die Einwohnerdichte beträgt rund 340 Einwohner / km² (Hagen gesamt

1.250 Einwohner / km²).

Während sich der Siedlungsbereich von Eilpe südlich an den Hauptsiedlungskörper des

Stadtbezirkes Mitte anschließt, ist der übrige „Hagener Süden eher ländlich geprägt, mit

einem hohen Anteil an Waldflächen und einem überwiegend schmalen Siedlungsband

entlang der B54. Aufgrund der bewegten Topographie kommen für weitere Siedlungsentwicklungen

nur wenige Flächen in Frage.“ (vgl. dazu Stadt Hagen: Neuaufstellung Flächennutzungsplan,

Stadtbezirkskonzept Eilpe / Dahl, Oktober 2006)

Die Verkaufsfläche beträgt rund 19.200 m² (vgl. Tabelle 36), was einem Anteil von 6 % an

der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht und den geringsten stadtbezirksspezifischen

Wert darstellt.

22 Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung, Planen und Wohnen, Stand

August 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

118


Karte 24: Einzelhandel im Stadtbezirk Eilpe/Dahl

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

119


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 36: Verkaufsfläche im Stadtbezirk Eilpe / Dahl nach Warengruppen und Stadtteilen

Eilpe Dahl Eilpe / Dahl

(Stadtbezirk)

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

120

Anteil an

Gesamtstadt

Warengruppe in m² in m² in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel

4.960 980 5.940 8

Blumen / Zoo 300 30 330 6

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Papier, Bürobedarf,

Schreibwaren / Zeitungen /

Zeitschriften / Bücher

Überwiegend kurzfristiger

Bedarf

260 400 660 5

150 20 170 2

5.740 1.400 7.140 7

Bekleidung / Wäsche 270 40 310 1

Schuhe / Lederwaren 1.240 - 1.240 13

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren / Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln

/ Musikinstrumente

Sportartikel / Fahrräder /

Camping

Überwiegend mittelfristiger

Bedarf

310 40 350 3

190 - 190 2

350 150 500 8

2.360 230 2.590 3

Wohneinrichtung 60 50 110 1

Möbel - - - -

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte

Unterhaltungselektronik /

Musik / Video / IT / Kommunikation

Medizinische und orthopädische

Artikel

30 - 30 0

130 10 140 1

30 - 30 1

Uhren/Schmuck 10 - 10 1

Bau- und Gartenmarktsortimente

Überwiegend langfristiger

Bedarf

8.970 10 8.980 11

9.220 60 9.280 6

Sonstiges 20 - 20 1

Gesamt 17.330 1.700 19.030 6

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Es ist zu berücksichtigen, dass aufgrund der Methodik der Untersuchung Bau- und Gartenmarktsortimente

zusammengefasst dargestellt werden. Das Gros der Verkaufsfläche

mit rund 7.850 m² entfällt auf den Holzfachmarkt Kempen, der nur ein schmales Sortiment

aus dem Baumarktbereich anbietet. Ergänzt wird dieses Angebot darüber hinaus durch

wenige kleine Anbieter. Einen typischen Baumarkt oder ein Gartencenter gibt es in Eilpe /

Dahl nicht.

6.4.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Eilpe / Dahl

Karte 25: Grundversorgung im Stadtbezirk Eilpe / Dahl

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

121


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 37: Kennwerte zur Grundversorgung in Eilpe / Dahl

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

122

Eilpe Dahl Stadtbezirk

Einwohnerzahl 11.898 5.460 17.358

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

Lebensmittelverkaufsfläche nach Lagen in %

4.900 1.000 5.900

0,42 0,18 0,34

Integriert 26 100 38

Nicht integriert 1 0 0

Zentrum 74 0 61

gesamt 100 100 100

Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment Lebensmittel

Lebensmitteldiscounter 4 0 4

Supermarkt 0 1 1

Verbrauchermarkt 1 0 1

SB-Warenhaus 0 0 0

sonstige 23 5 28

gesamt 28 6 34

Anteil Lebensmittelverkaufsfläche der strukturprägenden Betriebe in %

92 55 86

Fußläufige Erreichbarkeit Defizite in Randbereichen

und kleinenSiedlungsbereichen,

wie Selbecke

Defizite in Randbereichen

und kleinen Siedlungsbereichen,

wie Priorei,

Rummenohl

Defizite in Randbereichen

und kleinen

Siedlungsbereichen,

wie Selbecke, Priorei,

Rummenohl


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Kennwerte zur Situation der Grundversorgung im Stadtbezirk Eilpe / Dahl sind in

Tabelle 37 dargestellt. Folgende Aspekte sind fest zu halten:

� Quantitativ: Die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Stadtbezirk ist sowohl im

Hinblick auf die gesamtstädtische Ausstattung (0,38 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner) als auch den bundesdurchschnittlichen Wert (0,35-0,40 m²

Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) leicht unterdurchschnittlich.

Jedoch stellt sich die Versorgungssituation in den beiden Stadtteilen deutlich unterschiedlich

dar. Der Verkaufsflächenausstattungskoeffizient liegt in Eilpe bei 0,42 m²

Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner, während er in Dahl nur einen Wert von

0,18 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner erreicht. Der niedrige Ausstattungswert

für den Stadtteil Dahl ist vor allem auf die siedlungsstrukturellen und topographischen

Gegebenheit in diesem Teil des Hagener Stadtgebiets zurückzuführen (Tallage,

lineare, dünne Siedlungsstruktur, hohe Anteil forstwirtschaftlicher Flächen).

� Strukturell: Das Angebot im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln im Stadtbezirk

wird durch strukturprägende Märkte bestimmt (86 % der Verkaufsfläche Lebensmittel

entfallen auf strukturprägende Betriebe), dabei liegt wie auch im übrigen Stadtgebiet

ein Schwerpunkt im Bereich der Lebensmitteldiscounter.

� Räumlich: Die räumliche Versorgung im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit in einem

600 m Radius um die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Stadtbezirk Eilpe

Dahl weist einzelne Defizite in den Randbereichen mit geringer Mantelbevölkerung

wie Selbecke, Priorei oder Rummenohl auf.

Im Stadtteil Eilpe / Dahl befindet sich das Gros der Verkaufsfläche aus der Warengruppe

Nahrungs- und Genussmittel im zentralen Bereich Eilpe. In Dahl liegt der Lebensmittelmarkt

in integrierter Lage und ist dem Hauptsiedlungsbereich in Dahl zugeordnet.

6.4.2 Zentrale Bereiche

Im Stadtbezirk Eilpe / Dahl zeichnet sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten

Gesichtspunkten nur in Eilpe ein zentraler Bereich ab, der im Folgenden dargestellt

wird.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

123


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.4.2.1 Zentraler Bereich Eilpe

Das ehemalige, historisch gewachsene Zentrum des Stadtteils Eilpe an der Selbecker

Straße weist kaum Einzelhandelsbesatz auf. Daneben bildet vor allem der Fachmarktstandort

nördlich der Eilper Straße zwischen Hasselstraße und Selbecker Straße mit seinen

großformatigen Betrieben einen wesentlichen Einzelhandelsbaustein im zentralen Bereich

Eilpes. Durch die Lage des Standortes an der Eilper Straße, die eine wesentliche

Verkehrsverbindung zwischen der Stadtmitte und dem südlichen Stadtgebiet darstellt sowie

der unmittelbaren Nähe zur Bundesstraße B54 ist eine gute Erreichbarkeit für Autokunden

gegeben. Entsprechend der typischen Gestaltung eines Fachmarktzentrums ist

auch hier eine hohe Zahl an Stellplätzen gegeben.

Karte 26: Zentraler Bereich Eilpe

Quelle: eigene Darstellung Legende

Mit rund 5.900 m² Gesamtverkaufsfläche ist der zentrale Bereich Eilpe das zweitgrößte

Zentrum in Hagen, allerdings wird es dabei von wenigen großflächigen Anbietern geprägt.

Der Angebotsschwerpunkt liegt in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere

der Nahrungs- und Genussmittel. Die großflächigen Anbieter, darunter Kaufpark

(ca. 2.500 m² Verkaufsfläche), Aldi mit ca. 600 m² Verkaufsfläche, Lidl mit rd. 1.000 m²

Verkaufsfläche, bilden dabei die Magnetbetriebe des zentralen Bereichs. Ergänzt wird das

Angebot durch den Schuhfachmarkt Siemes (1.260 m² Verkaufsfläche) und kleine Fachgeschäfte

bzw. Dienstleistungsbetriebe auf der südlichen Eilper Straße.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

124


Tabelle 38: Angebotssituation im zentralen Bereich Eilpe

Warengruppe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Eilpe

Verkaufsfläche im Stadtteil

Eilpe

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 3.650 4.960

Blumen / Zoologischer Bedarf 170 300

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 260 460

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

60 150

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 4.140 5.880

Bekleidung / Wäsche 140 270

Schuhe / Lederwaren 1.240 1.240

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

220 310

10 190

Sportartikel / Fahrräder / Camping 10 350

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.620 2.360

Wohneinrichtungsbedarf - 60

Möbel - -

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 30 30

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

80 130

Medizinische und orthopädische Artikel 30 30

Uhren / Schmuck - 10

Bau- und Gartenmarktsortimente 20 8.970

Überwiegend langfristiger Bedarf 150 9.220

Sonstiges - 20

Gesamt 5.910 17.470

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Insgesamt besitzt dieser Standortbereich eine erweiterte Grundversorgungssituation und

ist im Wesentlichen funktional ausgerichtet. Das städtebauliche und einzelhandelsrelevante

Zentrum weisen keine nennenswerten Synergien auf.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

125


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.4.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen

Eilpe

Der Sonderstandort befindet sich nordöstlich des zentralen Bereichs Eilpes, in integrierter

Lage, an der Delstener Straße. Dort ansässig sind Holz Kempen mit rd. 7.900 m² und ein

Teppichbodenmarkt mit ca. 700 m² Verkaufsfläche. Diese Betriebe sind mit ihren schmalen

Kernsortimenten der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente zuzuordnen und

dafür verantwortlich, dass sich für diesen Bereich eine vergleichsweise hohe Verkaufsfläche

ergibt, obwohl im Stadtbezirk kein typischer Baumarkt (mit entsprechendem Sortiment,

vgl. dazu Tabelle 1) vorhanden ist.

6.4.4 Eilpe / Dahl aus Sicht der Kunden

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Interviewpartner mit dem Wohnort in Eilpe

/ Dahl nach der Beurteilung ihrer Stadtbezirkes bzw. nach dem Stadtbezirk, den sie am

besten kennen, gefragt. Dabei handelt es sich um subjektive Einschätzungen der Befragten,

die im Verlauf der Untersuchung in einen gesamtstädtischen quantitativen und qualitativen

Zusammenhang zu stellen sind. Die Ergebnisse für den Stadtbezirk Eilpe / Dahl

werden im Folgenden dargestellt:

Abbildung 17: Wodurch könnte der Stadtbezirk Eilpe / Dahl für Sie und ihre Familie noch attraktiver werden?

Sonstige Nennungen unter

5%

15%

Kultur

5%

Einzelhandel

9%

Verkehr

13%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=91 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Auf die Frage, wie man den Stadtbezirk Eilpe / Dahl attraktiver gestalten kann, haben

über die Hälfte der befragten Personen (58 %) keine Meinung geäußert. 13 % der Befragten

stufen die verkehrliche Situation als verbesserungswürdig ein. Nur 9 % der Befragten

nannten zusätzliche Angebote im Einzelhandel zur Verbesserung der Situation

in Eilpe / Dahl, 5 % halten eine Erweiterung der kulturellen Angebote für wünschenswert.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

126

Weiß nicht / keine

Meinung

58%


Abbildung 18: Welche Sortimente vermissen Sie im Stadtbezirk Eilpe / Dahl?

Sonstige Nennungen

24%

Bekleidung / Textiien

16%

Lebensmittel

24%

Bau- und Heimw erkerartikel

36%

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=49 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Auf die Frage, welche Sortimente im Stadtbezirk Eilpe /Dahl von den Bewohnern vermisst

werden entfielen über ein Drittel der Antworten (35 %) auf das Sortiment Bauund

Heimwerkerartikel. Der Stadtbezirk Eilpe / Dahl besitzt zwar eine warengruppespezifische

Verkaufsfläche von rund 9.000 m², jedoch handelt es sich dabei um zwei

Anbieter mit einem schmalen Sortiment aus den Bereichen Holz und Teppiche. 24 %

der befragten Haushalte sehen das Sortiment Lebensmittel im Stadtbezirk unterrepräsentiert,

was vor allem auf das defizitäre Angebot im südlichen Stadtbezirk Dahl / Priorei

/ Rummenohl zurückzuführen ist. Darüber hinaus werden auch Angebote im Bereich

Bekleidung vermisst, was jedoch unabhängig von einem quantitativen Angebot

eine typische Antwort auf diese Frage ist.

6.4.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Eilpe / Dahl

Der Stadtbezirk Eilpe / Dahl umfasst nur rund 8 % des gesamten Einzelhandelsangebotes

der Stadt Hagen. Seine Einwohnerdichte ist die geringste im gesamtstädtischen Vergleich.

Neben der zentralen Geschäftslage in Eilpe befindet sich ein Angebotsschwerpunkt im

Bereich der Delsterner Straße mit einem im Wesentlichen auf einen Holzfachmarkt sowie

einen Teppichbodenmarkt beschränkten Angebot aus dem Bereich der Baumarksortimente.

Die Grundversorgung im südlichen Bereich des Stadtbezirkes wird vor allem durch einen

Lebensmittelmarkt in Dahl geprägt.

Im Hinblick auf die bestehenden Angebotsstrukturen ist im Bezirk Eilpe / Dahl vor allem

die Sicherung und Stärkung der Grundversorgung vor dem Hintergrund der siedlungsräumlichen

Strukturen zu gewährleisten.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

127


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 39: Steckbrief Hagen-Eilpe / Dahl

Kriterium

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006,

eigene Berechnung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

128

Hagen gesamt Stadtbezirk Eilpe /

Dahl

Anteil Eilpe / Dahl

an / bzw. Einstufung

zur Gesamtstadt

Einwohner 198.500 17.400 9%

Einwohnerdichte

in Einwohner /km²

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

3.480 340 unterdurchschnittlich

332.000 19.200 6%

Anzahl der Betriebe 1.267 71 6%

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevanter

Umsatz in Mio. Euro

946 83 9%

1.010 50 5%

Einzelhandelszentralität 1,1 0,6 unterdurchschnittlich

Verkaufsfläche

in m² / Einwohner

Verkaufsfläche / Betrieb

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

1,7 1,1 unterdurchschnittlich

262 270 überdurchschnittlich

75.100 5.940 8%

0,38 0,34 unterdurchschnittlich


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil für den Stadtbezirk Haspe

Der Stadtbezirk Haspe liegt im westlichen Stadtgebiet. Sein Siedlungsbereich geht im

Westen über in das Stadtgebiet von Gevelsberg und im Osten in den Hauptsiedlungsbereich

des Stadtbezirks Mitte. Insgesamt hat der Stadtbezirk rd. 30.500 Einwohner 23 , die

sich auf zwei Stadtteile verteilen: Haspe-West (12.800 Einwohner) sowie Haspe-Ost

(17.700 Einwohner). Mit rund 1.400 Einwohnern / km² ist die Einwohnerdichte überdurchschnittlich

im Hinblick auf die Gesamtstadt (vergleichbar mit dem Hagener Norden) (Hagen

gesamt 1.250 Einwohner / km²).

„Die Siedlungsstruktur ist geprägt durch das Nebeneinander von Gewerbe, Industrie und

Verkehr (B7 und Schiene) im Tal,“ wobei z.Zt. für einen nicht unerheblichen Teil gewerblicher

Brachflächen ein Umnutzungsdruck zu beobachten ist, „während sich die Wohngebiete

im Wesentlichen nördlich und südlich dieses Gewerbebandes an den Hängen entwickelten.“

(vgl. dazu Stadt Hagen: Neuaufstellung Flächennutzungsplan, Stadtbezirkskonzept

Haspe, April 2005)

Die Verkaufsfläche beträgt rund 37.600 m² (vgl. Tabelle 40), was einem Anteil von 11 %

an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht.

23 Stadt Hagen Ressort Statistik und Stadtforschung im Fachbereich Stadtentwicklung, Planen und Wohnen, Stand

August 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

129


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 27: Einzelhandel im Stadtbezirk Haspe

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Darstellung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

130


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 40: Verkaufsfläche im Stadtbezirk Haspe nach Warengruppen und Stadtteilen

Haspe-Ost Haspe-West Haspe (Stadtbezirk)

Anteil an Gesamtstadt

Warengruppe in m² in m² in m² in %

Nahrungs- und Genussmittel 6.880 3.550 10.430 14

Blumen / Zoo 380 180 560 9

Gesundheits- und Körperpflegeartikel

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren

/ Zeitungen / Zeitschriften /

Bücher

Überwiegend kurzfristiger Bedarf

1.430 50 1.480 12

480 130 610 7

8.870 4.130 13.000 13

Bekleidung / Wäsche 1.440 1.110 2.550 5

Schuhe / Lederwaren 440 20 460 5

Glas, Porzellan, Keramik /

Haushaltswaren / Geschenkartikel

Spielwaren / Hobby / Basteln /

Musikinstrumente

Sportartikel / Fahrräder / Camping

Überwiegend mittelfristiger Bedarf

1.590 210 1.800 17

430 30 460 6

460 50 510 8

4.360 1.430 5.790 7

Wohneinrichtung 730 30 760 10

Möbel 5.160 950 6.110 20

Elektro / Leuchten / Haushaltsgeräte

Unterhaltungselektronik / Musik

/ Video / IT / Kommunikation

Medizinische und orthopädische

Artikel

870 - 870 9

260 50 310 3

360 - 360 16

Uhren / Schmuck 80 20 100 8

Bau- und Gartenmarktsortimente

Überwiegend langfristiger Bedarf

6.170 3.510 9.680 12

13.620 4.560 18.180 13

Sonstiges 70 210 280 9

Gesamt 26.930 10.330 37.260 11

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

131


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.5.1 Grundversorgung im Stadtbezirk Hagen-Haspe

Karte 28: Grundversorgung im Stadtbezirk Haspe

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

132


Tabelle 41: Kennwerte zur Grundversorgung in Haspe

Haspe-Ost Haspe-West Gesamt

Einwohnerzahl 17.722 12.790 30.512

Lebensmittelverkaufsfläche in m² 6.900 3.500 10.400

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

Lebensmittelverkaufsfläche nach Lagen in %

0,39 0,28 0,34

Integriert 20 52 36

Nicht integriert 9 0 6

Zentrum 62 48 58

gesamt 100 100 100

Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment Lebensmittel

Lebensmitteldiscounter 3 2 5

Supermarkt 1 0 1

Verbrauchermarkt 1 1 2

SB-Warenhaus 0 0 0

sonstige 47 16 63

gesamt 52 19 71

Anteil Lebensmittelverkaufsfläche der strukturprägenden Betriebe

62 65 63

Fußläufige Erreichbarkeit Defizite in Randbereichen und

kleinen Siedlungsbereichen,

wie Kuhlerkamp, Hestert

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Defizite in Randbereichen

und kleinen Siedlungsbereichen,

wie Baukloh

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Defizite in Randbereichen und

kleinen Siedlungsbereichen, wie

Kuhlerkamp, Hestert, Baukloh

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

133


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Kennwerte zur Situation der Grundversorgung im Stadtbezirk Haspe sind in Tabelle 41

dargestellt. Folgende Aspekte sind festzuhalten:

� Quantitativ: Die Verkaufsflächenausstattung im gesamten Stadtbezirk ist sowohl im

Hinblick auf die gesamtstädtische Ausstattung (0,38 m² Verkaufsfläche Nahrungs- und

Genussmittel / Einwohner) als auch den bundesdurchschnittlichen Wert (0,35-0,40 m²

Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel / Einwohner) sehr leicht unterdurchschnittlich.

Jedoch stellt sich die Versorgungssituation in den beiden Stadtteil Haspe-West und -

Ost deutlich unterschiedlich dar. Der Verkaufsflächenausstattungskoeffizient liegt in Haspe-Ost

bei 0,39 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner, während er in Haspe-West

nur einen Wert von 0,29 m² Lebensmittelverkaufsfläche / Einwohner erreicht.

� Strukturell: Das strukturelle Angebot im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln im

Stadtbezirk wird, wie auch im übrigen Stadtgebiet, durch einen Schwerpunkt im Bereich

der Lebensmitteldiscounter geprägt. Darüber hinaus ist aber auch ein breit gefächerter

Betriebsformenmix über nahezu alle Betriebsformen vorhanden.

� Räumlich: Die räumliche Versorgung im Sinne einer fußläufigen Erreichbarkeit in einem

600 m Radius um die strukturprägenden Lebensmittelmärkte im Stadtbezirk Haspe weist

einzelne Defizite in den Randbereichen mit z.T. geringer Mantelbevölkerung wie Kuhlerkamp,

Hestert und Baukloh auf.

Im Stadtteil Haspe befindet sich das Gros der Verkaufsfläche aus der Warengruppe Nahrungs-

und Genussmittel im zentralen Bereich Haspe-Ost. Im westlichen Stadtbezirk befinden

sich Einzelstandorte, die jedoch nicht in unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten

Gesichtspunkten ablesbare Zentren integriert sind. Dabei ist insbesondere der

Standortbereich Westerbauer (östlich der Gewerbebrache Brandt) hervorzuheben, der Ansätze

eines zentralen Versorgungsbereiches zeigt, jedoch auch über erhebliche städtebauliche

Mängel verfügt.

6.5.2 Zentrale Bereiche

Im Stadtbezirk Haspe zeichnet sich unter städtebaulichen und einzelhandelsrelevanten Gesichtspunkten

in Haspe-Ost ein zentraler Bereich ab, der im Folgenden dargestellt wird.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

134


6.5.2.1 Zentraler Bereich Haspe-Ost

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der zentrale Bereich Haspe (-Ost), welcher als Stadtbezirkszentrum Haspes fungiert, lässt

sich in vier Bereiche unterteilen:

� Die Fußgängerzone in der Voerder Straße ist durch den Magnetbetrieb Woolworth mit rd.

1.300 m² Verkaufsfläche und einen Einzelhandelsanteil von 75 - 90 % geprägt.

� Der Einzelhandelsbesatz im zweiten Teil, entlang der Berliner und der Kölner Straße

weist eine kleinteilige Geschäftsstruktur auf und schafft einen lebendigen Gesamteindruck

trotz des bestehenden Durchgangsverkehrs.

� Im Haspe Center, dem südöstlichen, dritten Bereich sind Real und der Textildiscounter

Zeeman verortet. Der vierte Teilbereich beinhaltet den Geschäftsbesatz in der Umgebung

des Hüttenplatzes.

� Während die südöstlich des Platzes verlaufende Vollbrinkstraße über einen Einzelhandelsbesatz

verfügt, dominieren im rückwärtigen Bereich jedoch, in Richtung Hüttenplatz,

Leerstände und Dienstleistungsbetriebe. Der Hüttenplatz an sich wirkt dabei eher überdimensioniert

und wenig belebt.

Karte 29: Zentraler Bereich Haspe

Quelle: eigene Darstellung, Hinweis: Plus hat den Standort zwischenzeitlich aufgegeben

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135


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Insgesamt ist das Zentrum mit rund 10.600 m² und 67 Betrieben das größte Zentrum nach

der Innenstadt in Hagen. Hohe Einzelhandelsdichten sind entlang der als Fußgängerzone

ausgestalteten Voerder Straße vorzufinden. Es ist ein Einzelhandelsangebot über nahezu alle

Warengruppen vorhanden. Sortimentsspezifische Schwerpunkte liegen dabei im Bereich

des kurzfristigen Bedarfs (insbesondere in der Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel)

sowie in der zentrenprägenden Warengruppe Bekleidung. Als Magnetbetriebe und wesentliche

Frequenzbringer sind Real im Haspe Center mit rd. 4.000 m² Verkaufsfläche sowie

das Warenhaus Woolworth mit ca. 1.300 m² Verkaufsfläche in der Fußgängerzone zu verzeichnen.

Der Lebensmitteldiscounter Plus, der über einzelbetriebliche Defizite verfügte, hat

zwischenzeitlich den Standort verlassen. Das Angebot befindet sich überwiegend auf einem

niedrigpreisigen Niveau mit entsprechenden Filialisten.

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136


Tabelle 42: Angebotssituation im zentralen Bereich Haspe

Warengruppe

Verkaufsfläche im zentralen

Bereich Haspe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Verkaufsfläche im Stadtteil

Haspe-Ost

in m² in m²

Nahrungs- und Genussmittel 4.300 6.880

Blumen / Zoologischer Bedarf 230 380

Gesundheits- u. Körperpflegeartikel 1.090 1.430

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren / Zeitungen

/ Zeitschriften, Bücher

390 480

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 6.000 9.170

Bekleidung / Wäsche 1.380 1.440

Schuhe / Lederwaren 390 440

Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren

/ Geschenkartikel

Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente

510 1.590

400 430

Sportartikel / Fahrräder / Camping 210 460

Überwiegend mittelfristiger Bedarf 2.890 4.360

Wohneinrichtungsbedarf 270 730

Möbel - 5.160

Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 690 870

Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation

/ Fotoartikel

240 260

Medizinische und orthopädische Artikel 230 360

Uhren / Schmuck 60 80

Bau- und Gartenmarktsortimente 160 6.170

Überwiegend langfristiger Bedarf 1.650 13.620

Sonstiges 70 70

Gesamt 10.600 27.230

Quelle: Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006

Es ist festzuhalten, dass im Zentrum Haspe ein breitgefächertes Einzelhandelsangebot vorhanden

ist, dass deutlich über die Grundversorgung hinaus geht. Einzelbetriebliche Defizite

(Betriebsgrößen, Außendarstellung etc.) sowie die Aufwertung der städtebaulichen Gestaltung

beinhalten künftigen Handlungsbedarf für diesen Bereich.

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137


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.5.3 Standorte außerhalb zentraler Geschäftslagen

Im Stadtteil Haspe-Ost befinden sich zum Zeitpunkt der Erhebung (Oktober / November

2006) entlang der B7 zum einen an der Berliner Straße in nicht integrierter Lage der Fachmarkt

Zack (Schwerpunkt Baumarktsortiment) mit ca. 7.000 m² Gesamtverkaufsfläche sowie

weiter östlich der Möbelmarkt Leeners Einrichtungen (heute: Maxi Polster) an der Kölner

Straße mit einer Verkaufsfläche von ca. 5.000 m². Nördlich der Enneper Straße in einem

Zwickel zwischen Gleiskörper und Ennepe westlich der Straße An der Kohlenbahn liegt ein

weiter großflächiger, dezentraler Standort dessen Warenangebot dem Bereich Möbel zuzurechnen

ist (Möbel Frenzel, 8.000 m² Verkaufsfläche – zum Zeitpunkt der Erhebung stand

dieser Betrieb leer.) Im Hinblick auf sein z.T. zentrenrelevantes Warenangebot an dezentralem

Standort sei hier auch auf den Babyfachmarkt an der Enneper Straße (Babykorb,

1.000 m² Verkaufsfläche) hingewiesen.

6.5.4 Haspe aus Sicht der Kunden

Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurden die Interviewpartner mit dem Wohnort in Haspe

nach der Beurteilung ihres Stadtbezirkes bzw. nach dem Stadtbezirk, den sie am besten

kennen, gefragt. Dabei handelt es sich um subjektive Einschätzungen der Befragten, die im

Verlauf der Untersuchung in einen gesamtstädtischen quantitativen und qualitativen Zusammenhang

zu stellen sind. Die Ergebnisse für den Stadtbezirk Haspe werden im Folgenden

dargestellt:

Abbildung 19: Wodurch könnte der Stadtbezirk Haspe für Sie und ihre Familie noch attraktiver werden?

Mehr Sauberkeit

5%

Verkehr

7%

Städtebau

7%

Sonstige Nennungen

unter 5%

17%

Einzelhandel

10%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=184 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

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138

Kultur

17%

Weiß nicht / keine

Meinung

37%


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Ein Drittel der Befragten (37 %) hat auf die Frage, wie man den Stadtbezirk Haspe allgemein

attraktiver gestalten kann keine Meinung geäußert. 17 % der befragten Haushalte

haben den Bereich Kultur als adäquates Mittel zur Attraktivitätssteigerung genannt.

Die Stärkung der Attraktivität in Hagen Haspe durch eine Verbesserung des Einzelhandelsbesatzes

sehen nur 10 % der Befragten. Die städtebauliche und verkehrliche Situation

im Stadtbezirk Haspe haben jeweils 7 % der Befragten bemängelt. Für mehr Sauberkeit

im Stadtbezirk sprachen sich 5 % in der Haushaltsbefragung aus.

Abbildung 20: Welche Sortimente vermissen Sie im Stadtbezirk Haspe?

Hobby- / Bastelbedarf

5%

Sonstige Nennungen

38%

Unterhaltungselektronik

etc.

6%

Bekleidung / Textilien

34%

Lebensmittel

10%

Schuhe / Lederwaren

7%

Quelle: Haushaltsbefragung Hagen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 09/06,

eigene Darstellung, n=121 (Antworten), Mehrfachnennungen möglich

� Über ein Drittel der Befragten (34 %) gaben an, Angebote im Sortiment Bekleidung / Textilien

im Stadtbezirk Haspe zu vermissen. Derzeit werden in Haspe nur 2.500 m² Verkaufsfläche

in diesem Sortiment angeboten, das sind nur rund 5 % des gesamtstädtischen

Angebots, dabei ist das Warenangebot insbesondere auf ein niedrigpreisiges und

Standardniveau beschränkt. Als zweithäufigste Antwort wurde das Sortiment Lebensmittel

genannt. Diese Angaben spiegeln die defizitäre Ausstattung insbesondere im westlichen

Stadtbezirk wider. 7 % der Befragten vermissen Einkaufsmöglichkeiten in der Warengruppe

Schuhe / Lederwaren, 6 % Angebote im Bereich der Unterhaltungselektronik

und 5 % der Befragten wünschen sich eine Angebotsausweitung im Bereich Hobby- /

Bastelbedarf im Stadtbezirk Haspe.

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139


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

6.5.5 Fazit zur Analyse des Stadtbezirks Haspe

Der Stadtbezirk Hagen-Haspe umfasst nur rund 11 % des gesamten Einzelhandelsangebotes

der Stadt Hagen. Mit 72 % der stadtbezirksspezifischen Verkaufsfläche ist das Gros im

östlichen Stadtbezirk angesiedelt. Hier bildet das Stadtbezirkszentrum Haspe den größten

Angebotsschwerpunkt.

Die städtebaulichen und siedlungsräumlichen Strukturen sind insbesondere in den Tallagen

(entlang der B7) durch gewerbliche Nutzungen bzw. Brachflächen geprägt. Hier besteht ein

erheblicher Umnutzungsdruck verbunden mit der Behebung von städtebaulichen Missständen.

In diesen Zusammenhang ist auch die defizitäre Grundversorgungssituation im westlichen

Teil des Stadtbezirks, insbesondere Westerbauer, zu stellen.

Großflächige, dezentrale Standorte liegen verstreut im Stadtteil Haspe-Ost und umfassen

nicht zentrenrelevante Kernsortimente, dazu zählen insbesondere ein Baumarkt und zwei

Möbelmärkte.

Im Hinblick auf die bestehenden Angebotsstrukturen ist im Bezirk Hagen-Haspe zukünftig bei

Erweiterungen und Neuansiedlungen in einem besonderen Maße auf den lagebezogen "richtigen"

Standort zu achten. Dies gilt insbesondere hinsichtlich nahversorgungsrelevanter und

zentrenrelevanter Sortimente an dezentralen Standorten, vor dem Hintergrund eines Aufund

Ausbaus zentraler Bereiche bzw. der Stärkung ihrer Versorgungsfunktion. Dabei ist zu

berücksichtigen, dass sich zur Zeit aufgrund eines hohen Anteils von Brachflächen (ehemaligen

gewerblichen Nutzungen) ein hoher Handlungsdruck im Hinblick auf Folgenutzungen

abzeichnet, die im Falle einer Ausrichtung auf Einzelhandel mit den Zielen und Grundsätzen

des Einzelhandelskonzeptes zu vereinbaren sein sollten. Vor allem sollten zentrenschädliche

Entwicklungen ausgeschlossen werden.

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140


Tabelle 43: Steckbrief Hagen-Haspe

Kriterium

Hagen gesamt Stadtbezirk

Haspe

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Anteil Haspe an / bzw.

Einstufung zur Gesamtstadt

Einwohner 198.500 30.500 15%

Einwohnerdichte

in Einwohner / km²

Verkaufsfläche in m²

(gerundet)

3.480 1.370 unterdurchschnittlich

332.000 37.600 11%

Anzahl der Betriebe 1.267 171 13%

Einzelhandelsrelevante

Kaufkraft in Mio. Euro

Einzelhandelsrelevanter

Umsatz in Mio. Euro

946 145 15%

1.010 106 10%

Einzelhandelszentralität 1,1 0,7 unterdurchschnittlich

Verkaufsfläche

in m² / Einwohner

Verkaufsfläche / Betrieb

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m²

Lebensmittelverkaufsfläche

in m² / Einwohner

1,7 1,2 unterdurchschnittlich

262 220 unterdurchschnittlich

75.100 10.430 14%

0,38 0,34 unterdurchschnittlich

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Unternehmenserhebung Hagen, Oktober/November 2006, eigene Berechnung

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141


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

7 Prognose der Verkaufsflächenpotenziale

Neben den städtebaulichen, qualitativen und strukturellen Anforderungen sind vor allem

auch die quantitativen Entwicklungsspielräume wichtig bei der Erarbeitung künftiger Entwicklungsperspektiven

für die Stadt Hagen. Im Rahmen der Verkaufsflächenpotenzialermittlung

geht es darum, den zusätzlichen Verkaufsflächenbedarf darzustellen, der vom Einzelhandel

unter absatzwirtschaftlicher und städtebaulicher Gesamtbetrachtung realisiert werden kann.

Die Ermittlung der Verkaufsflächenpotenziale dient grundsätzlich der rechnerischen Orientierung

des bis zum Zeitraum 2015 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in

Hagen. Dabei wird davon ausgegangen, dass in den nächsten 10 Jahren Kaufkraft- und Umsatzveränderungen

eintreten werden, die sowohl angebotsseitig als auch nachfrageseitig

Auswirkungen auf die erforderliche Verkaufsfläche haben werden.

Auf die Prognose des Verkaufsflächenbedarfs wirken eine Reihe von Faktoren ein, für die

entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden

dabei folgende Kriterien zugrunde gelegt:

� Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation

� Bevölkerungsentwicklung

� Haushaltseinkommen

� Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern

� Kaufkraftentwicklung und einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern

� Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch

� Natürliche Verkaufsflächenentwicklung

� Flächenproduktivitäten

Zur Ermittlung des aus dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Verkaufsflächenbedarfes

ist zum allgemeinen Verständnis folgendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz

und Kaufkraftpotenzial bedingen sich weitestgehend und entwickeln sich

damit parallel, woraus folgt, dass die Prognose der Verkaufsflächenpotenziale sich überwiegend

aus einer Nachfrageentwicklung ableitet, gleichwohl durch die Angebotsentwicklung

unter spezifischen Voraussetzungen aber auch zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf entstehen

kann. Das bedeutet schließlich, dass zur Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs

auf eine Verbindung von Status-Quo-Werten und von Zielgrößen - angebots- wie nachfrageseitig

- zurückgegriffen wird.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

142


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die einzelnen Kriterien der Verkaufsflächenprognose stellen sich wie folgt dar:

Zur Darstellung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation wurde eine umfassende

Analyse für die Stadt Hagen angestellt (vgl. dazu Kapitel 5). Insbesondere der

branchenspezifische Verkaufsflächenbestand sowie die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten

(Zentralitäten) fließen in die Berechnungen zu künftigen Entwicklungsspielräumen ein.

Als Grundlage für die Modellrechnung dienten die Angaben zur Neuaufstellung des FNP

2015. Danach wird die Bevölkerungsentwicklung in Hagen rückgängig angenommen. Bezogen

auf einen Zeitraum von 2002 bis 2015 und dem FNP zugrunde gelegten Prognoserechnungen

wird die Hagener Bevölkerung auf 92 % sinken, nach der sogenannten Klemmerstudie

24 ist im selben Zeitraum von einem Rückgang um 11,5 % auszugehen. Für die

Ermittlung der künftigen Entwicklungspotenziale (in Verkaufsflächen) wurden davon zwei Varianten

(A+B) abgeleitet, so dass entsprechend eine Spannweite möglicher Potenziale betrachtet

wird.

Ein weiterer Einflussfaktor für die Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Nachfrage bis

2020 ist die Veränderung der branchenspezifischen einzelhandelsrelevanten

Verbrauchsausgaben. Die Entwicklung ist grundlegend von zwei Faktoren abhängig, zum

einen vom privaten Einkommen bzw. des daraus resultierenden privaten Verbrauchs, zum

anderen von dem Anteil dieser Ausgaben im Einzelhandel bzw. für spezifische Einzelhandelsprodukte

(Ausgabenanteile nach Warengruppen). Folgende Entwicklungen sind bis 2015

zu berücksichtigen:

� Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 15 Jahren

um jährlich rd. 0,5 bis 1 % gestiegen. 25

� Gleichzeitig ist der Anteil der Einzelhandelsausgaben am privaten Verbrauch seit 1990

rückläufig (1990 bis 2005 minus 13 %-Punkte), die Tendenz ist anhaltend. 26

� In der Summe stagnieren somit die einzelhandelsrelevanten Ausgaben. Diese Tendenz

zeigt sich auch am gesamtdeutschen Einzelhandelsumsatz, der seit einigen Jahren bei

geschätzten 380 bis 390 Mrd. Euro pro Jahr stagniert. 27

24 Klemmer, Kersting, Werbeck: Wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen für die Südwestfälische IHK zu

Hagen, Gutachten im Auftrag der SIHK zu Hagen; Bochum – Wittnau, 2004

25 EHI: Einzelhandel Aktuell 2005/06, Köln 2005; KMPG-Studie 2005

26 ebenda

27 ebenda

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143


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Dieser Trend kann für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden. Das bedeutet, dass

zwar insgesamt nicht mit einer Zunahme der dem Einzelhandel zur Verfügung stehenden

realen 28 Kaufkraft zu rechnen ist, jedoch müssen spezifische Entwicklungen in den einzelnen

Warengruppen berücksichtigt werden, d.h. es muss eine Prognose erfolgen, die

verändernde Ausgabenanteile für einzelne Warengruppen berücksichtigt. Die Trends

sind in der Tabelle 44 dargestellt. Es zeigt sich, dass in den Warengruppen Gesundheitsund

Körperpflege, Unterhaltungselektronik sowie Foto / Optik (besonders Digitalfotografie)

weitere Wachstumsimpulse zu erwarten sind. Die Ausgabenanteile und somit das

warengruppenspezifische Kaufkraftvolumen wird zwischen 2 % und 4 % bis 2015 steigen.

In den übrigen Warengruppen wird das zur Verfügung stehende reale Kaufkraftvolumen

stagnieren bzw. sinken.

Tabelle 44: Ausgabenanteile für verschiedene Warengruppen im Einzelhandel –

Trendaussagen 2015

Branche Ausgabenanteile

Lebensmittel, Nahrungs- und Genussmittel

Gesundheits- und Körperpflege

Schreibwaren/Papier

Bücher

Bekleidung

Schuhe

Lederwaren

Hobby-/Bastelbedarf

Spielwaren

Sportbekleidung/Sportschuhe, Sportartikel/Campingartikel

Hausrat, Glas, Porzellan

Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation

Foto/Optik

Leuchten

Elektrogeräte

Uhren/Schmuck

Wohneinrichtungsbedarf, Möbel, Teppiche

Baumarktsortiment, Gartenbedarf

Sonstiges inkl. Aktionswaren

Gesamt

Quelle: EHI: Einzelhandel Aktuell 2005/06, KMPG-Studie 2005

28 Es muss zwischen einer nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft unterschieden

werden. Da die nominale Entwicklung die Inflation nicht berücksichtigt, lassen sich aus der Entwicklung keine Rückschlüsse

auf zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähige Verkaufsflächenpotenziale ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte

Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschre ben.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

144

Erläuterung

Ausgabenanteile sind bezogen auf den

Prognosehorizont 2015 einzustufen als

tendenziell

steigend

stagnierend

sinkend


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Es wird davon ausgegangen, dass es nur zu einem geringen nominalen Umsatzwachstum

im Hagener Einzelhandel kommen wird. Überwiegend wird von einem leichten Rückgang der

branchenspezifischen Umsätze ausgegangen. Nur in einzelnen Branchen wie z.B. der Unterhaltungselektronik

oder im Wellnessbereich wird aufgrund des Rückgewinns von Kaufkraft

und zusätzlicher Abschöpfung aus dem Umland in Abhängigkeit von attraktivitätserhöhenden

Maßnahmen der Umsatz leicht ansteigen.

Die zugrundegelegten Flächenproduktivitäten werden in Form von Spannweiten in die Berechnung

eingestellt, um somit ein Qualitätsspektrum potenzieller Anbieter und einen gewissen

Entwicklungsspielraum abzubilden.

In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung im

Bereich der Grundversorgung eine idealtypische Kaufkraftbindungsquote von 100 % angenommen.

Diesen Annahmen liegen Überlegungen zur stärkeren Eigenbindung der Kaufkraft

aufgrund einer besseren quantitativen Ausstattung zugrunde.

Hinsichtlich der mittel- bis langfristigen Warengruppen werden in einzelnen, defizitären,

innenstadtrelevanten Branchen durchschnittliche Zielzentralitäten von bis zu 120 % angesetzt.

Dabei wird eine Erhöhung der Ausstrahlungskraft des Einzelhandels in Hagen angenommen,

die der Funktion eines Oberzentrums entspricht. Gleichzeitig wird die Existenz der

„starken“ Konkurrenzzentren berücksichtigt, so dass im Endeffekt ein landesplanerisch sinnvoller

Wert in Einklang mit einem realistisch zu erreichenden Wert dargestellt wird.

Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass durch den prognostizierten Verkaufsflächenbedarf

rechnerisch ermittelte Verkaufsflächen dargestellt werden, denen lediglich ein „Orientierungscharakter“

zukommt. Erst durch die Abwägung der ermittelten Verkaufsflächenpotenziale

mit der jeweiligen Veranschlagung der potenziellen Verkaufsfläche eines konkreten

Planvorhabens nach

� Art (Betriebsform und -konzept),

� Lage (Standort: Lage im Stadt- und Zentrenkontext) und

� Umfang (teilweiser oder gesamter Marktzugang des ermittelten Verkaufsflächenpotenzials)

kann die absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit eines

Vorhabens abgeschätzt werden. So bleibt bereits an dieser Stelle festzuhalten, dass bei einer

kurzfristigen und einmaligen Realisierung des prognostizierten Verkaufsflächenbedarfs

nicht auszuschließen ist, dass es durch die zusätzliche Konkurrenz zu spürbaren Umsatzumverteilungen

und in deren Folge zur Verdrängung bestehender Einzelhandelseinrichtungen

kommen kann. Dies ist aber wiederum abhängig von Art, Lage und Umfang der zusätzlichen

Konkurrenz. Daneben sind einer zügellos über die ermittelten Potenziale hinausgehenden

Ausweitung der Verkaufsflächen Grenzen gesetzt, da zusätzliche Kaufkraft grundsätz-

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

145


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

lich nur bis zu einem bestimmten Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden

kann. Werden darüber hinaus Einzelhandelsvorhaben realisiert, führt dies ebenso zu Umsatzumverteilungen

innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft und somit zu Umsatzverlusten

bzw. einer Marktverdrängung bestehender Betriebe jeweils in Abhängigkeit der Relevanz

eines Vorhabens. Dies trifft insbesondere auch auf den Lebensmittelbereich zu.

Schließlich wird dieser Sortimentsbereich in erster Linie am Wohnstandort nachgefragt, so

dass sich eine Überversorgung auch vorrangig auf die entsprechenden Wohnsiedlungsbereiche

auswirkt. In der Folge kann es zu Funktionsverlusten zentraler Geschäftsbereiche

bzw. der Nahversorgungsstandorte sowie zu negativen städtebaulichen Auswirkungen kommen.

Im Umkehrschluss können Vorhaben an innerstädtischen Standorten aber auch zu einer

Schwächung städtebaulich nicht integrierter Standorte beitragen und dem Ziel einer geordneten

und nachhaltigen Stadtentwicklung Vorschub leisten.

Bereits diese Erläuterungen zeigen die Vielschichtigkeit der Prognose der Verkaufsflächenpotenziale

auf und machen deutlich, dass die Einordnung der Berechnungswerte in einen

städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Kontext unabdingbar ist.

Insgesamt ergeben sich absatzwirtschaftlich tragfähige und städtebaulich verträgliche Verkaufsflächenpotenziale

im Rahmen von rund 22.400 bis zu 33.400 m², die sich auf die

einzelnen Warengruppen wie folgt verteilen:

Tabelle 45: Rechnerische Verkaufsflächenpotenziale

Hauptbranche

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

146

Verkaufsflächenpotenziale in m²

Variante A Variante B

Nahrungs- und Genussmittel 1.000

Blumen / Zoo 1.400 1.800

Gesundheit und Körperpflege 200 900

Überwiegend kurzfristiger Bedarf 1.600 3.700

Wohneinrichtung 7.000 7.800

Möbel 9.500 12.000

Elektro / Leuchten 200

Unterhaltungselektronik 1.500 2.200

Uhren / Schmuck 100 200

Bau- und Gartenmarktsortimente 2.700 7.300

Überwiegend langfristiger Bedarf 20.800 29.700

Summe 22.400 33.400

Quelle: eigene Berechnung auf Grundlagen der Bestandsdaten zum Erhebungszeitpunkt Oktober/November

2006; Die Varianten A und B beruhen auf den variierenden Prognosen zur Bevö kerungsentwicklung

in der Stadt Hagen (vgl. dazu S. 145).


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

In der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zeigen sich rechnerische Verkaufsflä-

chenpotenziale von bis zu 1.000 m² Verkaufsfläche. Dieses Verkaufsflächenpotenzial ist im

Hinblick auf die Schließung / Folgenutzung des Walmart in Boele, die Verlagerung / Erweiterung

des Edeka an der Schwerter Straße in Boele, der geplanten Verlagerung des Rewe in

Elsey sowie der dortigen Neuansiedlung eines Aldi und ggf. weiterer bereits genehmigter

Vorhaben zu relativieren. Grundsätzlich ermöglicht es die Ansiedlung neuer, strukturprägender

Märkte in Hagen. Dabei sollte das Ziel der Sicherung und Stärkung der Grundversorgung

sowie der künftigen Zentrenstruktur im Vordergrund stehen, das heißt entsprechende bestehende

räumliche, quantitative und strukturelle (z.B. in Emst oder in Westerbauer) Defizite

sollten durch eine Steuerung der Potenziale an geeignete Standorte ausgeglichen werden.

Die Größenordnung der Verkaufsflächenpotenziale erlaubt auf der einen Seite die Neuansiedlung

an einzelnen defizitären Standorten, sollte auf der anderen Seite insbesondere aber

auch für die Standortsicherung / Erweiterung bestehender Betriebe, deren Größe beispielsweise

unterhalb heutiger Marktzutrittsgrößen liegt, genutzt werden. Weitere Verkaufsflächenpotenziale

des kurzfristigen Bedarfs sind den Warengruppen Blumen / Zoo sowie zu einem

geringen Anteil der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege zuzurechnen. Während

sich das Potenzial im Bereich Blumen / Zoo zur Ansiedlung eines zusätzlichen Marktes eignet,

dienen die Verkaufsflächenpotenziale in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege

in erster Linie zur Abrundung des Bestandes.

In der Warengruppe der mittelfristigen Bedarfsdeckung sind korrespondierend mit den hohen

Zentralitäten keine rechnerischen Verkaufsflächenpotenziale zu verzeichnen.

In den Warengruppen des überwiegend langfristigen Bedarfs ergeben sich rechnerische

Verkaufsflächepotenziale von insgesamt 22.400 bis zu rund 33.400 m². Dabei entfällt der

größte Anteil auf die Warengruppen Wohneinrichtungsbedarf und Möbel, durch die Wiedereröffnung

des Möbelmarktes Möbel Frenzel relativiert sich dieser rechnerische Wert jedoch.

Ebenso verhält es sich mit den ermittelten Verkaufsflächenpotenzialen im Bereich der Bauund

Gartenmarktsortimente, die sich durch die Erweiterung des Bauhauses an der Eckeseyer

Straße deutlich reduzieren. Mögliche Umsetzungen in diesen Warengruppen sind jedoch

immer vor dem Hintergrund der regionalen Angebots- bzw. Wettbewerbssituation zu betrachten.

Darüber hinaus werden im Bereich Unterhaltungselektronik Verkaufsflächenpotenziale in

Höhe bis zu 2.000 m² ausgewiesen. Diese sollten im Hinblick auf die Zielsetzung der Stärkung

und Sicherung gewachsener Zentrenstrukturen, vorzugsweise in der Innenstadt umgesetzt

werden.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

147


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Für diejenigen Branchen, die nicht explizit ausgewiesen werden, konnten keine zusätzlichen

Potenziale ermittelt werden. Hierbei handelt es sich v.a. um die Sortimente des

mittelfristigen Bedarfs, die bereits heute eine sehr hohe Zentralität aufweisen. Das ist aber

nicht gleichbedeutend damit, dass jedem Ansiedlungsvorhaben, das qualitativen Ansprüchen

genügt und auf einen städtebaulich sinnvollen Standort ausgerichtet ist, zu widersprechen

ist. Entsprechend gilt, dass die ermittelten Entwicklungsspielräume für Verkaufsflächen auch

überschritten werden können, wenn sich das Ansiedlungsvorhaben als städtebaulich sinnvoll

erweist. In diesen Fällen sind Einzelfallentscheidungen notwendig.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

148


8 Entwicklungsperspektiven und -leitlinien

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Vor allem für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der

Standortentwicklung sowie der Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung

mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung. Zum Prognosezeitraum

lassen sich im Allgemeinen auf unterschiedlichen Trendfortschreibungen basierende Annahmen

zur Standortentwicklung treffen. In die Betrachtungen zu einem Einzelhandels- und

Zentrenkonzept für die Stadt Hagen sind dabei die Entwicklungspotenziale für die unterschiedlichen

Hauptbranchen einzubeziehen (vgl. Kapitel 7). Dabei wurden zwar in einigen

Branchen (z.B. Nahrungs- und Genussmittel oder Möbel) größere, in anderen Branchen allerdings

nur marginale quantitative Verkaufsflächenpotenziale ermittelt, so dass diese teilweise

geringen absatzwirtschaftlichen Spielräume den Erweiterungs- bzw. Ansiedlungsmöglichkeiten

von Einzelhandelsbetrieben Grenzen setzen bzw. die nur unter klaren Ziel- und

Rahmenvorgaben ermöglicht werden sollten.

8.1 Szenarien der Einzelhandels- und Stadtentwicklung

Welche Entwicklung die Stadt Hagen in Bezug auf die zukünftige Stadt- und Einzelhandelsentwicklung

nehmen wird, hängt – neben den politisch motivierten Stadtentwicklungsvorstellungen

– von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums

ab. Die folgenden Szenarien zeigen die Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen

mit Blick auf die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf. An dieser Stelle

muss darauf hingewiesen werden, dass die Szenarien bewusst überzeichnete Denkmodelle

darstellen, die aufgrund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung

mögliche Entwicklungsperspektiven für ein abstraktes Stadtgebiet aufzeigen. Querbezüge

zur Stadt Hagen werden dabei an einzelnen Stellen fiktiv vorgenommen.

Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte

Trotz der aktuell bereits in einigen Branchen guten Ausstattung und der teilweise begrenzten

absatzwirtschaftlichen Spielräume ist die Entwicklung von Einzelhandelsansiedlungen in diesem

Szenario durch eine geringe Steuerungsaktivität gekennzeichnet. Es findet eine Abkehr

von der bisherigen Konzentration und starken Ausrichtung auf die Innenstadt statt, wobei

insbesondere dem Ansiedlungsdruck auf nicht integrierte Lagen bzw. teil-integrierte Lagen

(z.B. Bathey, Berliner Straße / Kölner Straße - B7; Elseyer Straße) stattgegeben wird. Ansiedlungsvorhaben,

Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden

ohne eine ordnende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet dies, dass

zahlreiche neue Einzelhandelsstandorte geöffnet werden können, was die Wahrscheinlichkeit

von negativen Auswirkungen auf bereits bestehende, insbesondere gewachsene Zentren-

und Versorgungsstrukturen (z.B. innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich, Stadtbezirks-,

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

149


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren) durch Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender

Einzelhandelsstandorte erhöht. Zudem wäre die bestehende wohnortnahe Grundversorgung

zum Teil stark gefährdet, da der Verdrängungswettbewerb deutlich zunehmen

würde. Folgen dieser Entwicklung wären unter anderem Betriebsaufgaben und die Frage,

wie zukünftig die Folgenutzung an verlassenen Standorten aussehen könnte.

Karte 30: Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte in der Stadt- und Einzelhandelsentwicklung

+

Potenzielle

Investitionen

-

-

Beispiel-Darstellung, fiktive Entwicklung

Quelle: eigene Darstellung

Für die Stadt Hagen könnte dies bedeuten, dass die autokundenorientierten Standorte, beispielsweise

in Bathey, an der Berliner Straße / Kölner Straße - B7 oder Elseyer Straße,

durch den weiteren Ausbau von Einzelhandelsnutzungen an Bedeutung zunehmen. Insbesondere

der Druck auf Gewerbebrachen im Hinblick auf Folgenutzungen aus dem Bereich

Einzelhandel würde erheblich zunehmen. Bestehende, gewachsene Versorgungsstrukturen

wie die Innenstadt aber auch die untergeordneten Zentren in den Stadtbezirken wären akut

gefährdet und würden deutlich an Attraktivität verlieren. Die Akteure aus Politik und Verwaltung

würden sich somit von bestehenden Planungskonzeptionen abwenden. Politik und

Stadtplanung würden sich so zum „Investorenspielball“ machen und könnten lediglich auf

Impulse von Außen reagieren anstatt zu agieren. Auf der rechtlichen Seite bleibt festzuhalten,

dass die Stadt ihre Planungshoheit zu großen Teilen aufgäbe. Es ist zudem nicht auszu-

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

150

-

-

+

Potenzielle

Investitionen

+

-

Gefährdung der

Nahversorgung

Attraktivitätsverluste

Standortverlagerungen

Ruinöser

Wettbewerb

Status Quo

+ Ansiedlungsdruck,

+ potenzielle Standorte

(fiktiv)

Ansiedlungsdruck,

potenzielle Standorte

(fiktiv)

+ Ausbau bestehender

+ Standorte

Ausbau bestehender

Standorte

- Bedeutungsverlust - bestehender Standorte

Bedeutungsverlust

bestehender Standorte


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

schließen, dass es auch zu regionalen Klagen aufgrund negativer städtebaulicher Auswirkungen

auf die Nachbarkommunen kommen könnte.

Bewertung

Dadurch, dass Politik und Verwaltung ihre Planungsvorhaben aufgäben, würden sie zum „Investorenspielball“.

Grundsätzlich wäre nur eine geringe bzw. einseitige Akzeptanz dieses

Szenarios zu erwarten. Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit gehen verloren. Gewachsene

städtebauliche Strukturen könnten in ihrer aktuellen Struktur nicht beibehalten

werden. Die Folge wäre eine Verunsicherung aller Akteure, da die Politik der Stadt Hagen

kein verlässlicher Partner mehr für „alte“ und „neue“ Investoren wäre.

Szenario 2: Restriktionen

Die Einzelhandelsentwicklung im Rahmen dieses Szenarios ist durch eine sehr restriktive

Steuerungspraxis charakterisiert, die den Focus auf die „Bewahrung“ der vorhandenen

Strukturen setzt und somit keine weiteren Einzelhandelsansiedlungen zulässt. Die bisher

verfolgte Planungs- und Steuerungspraxis mit Konzentration auf die Innenstadt in Hagen

wird in einer deutlich verschärften Form weitergeführt, was dazu führt, dass nahezu keine

weiteren Einzelhandelsansiedlungen (insbesondere außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche)

ermöglicht werden. Nicht integrierte Lagen werden auf den Status Quo festgeschrieben.

Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben

finden somit nur durch eine stark begrenzende Steuerung statt. Für Einzelhandel und Städtebau

hätte dies zur Folge, dass der Druck auf das gewachsene Zentrum stark zunimmt, um

den Bestand an zeitgemäße Angebotsformen anzupassen. Aufgrund der städtebaulichen

Rahmenbedingungen stellen sich Investitionen in diesem Bereich als sehr schwierig dar. Die

Folgen wären unter anderem Betriebsaufgaben und eine Abnahme der Einkaufsattraktivität.

Andere Standorte und Nachbarkommunen würden dagegen an Attraktivität gewinnen, was

wiederum zu starken Kaufkraftverlusten führte. Diese „Käseglockenpolitik“ stellt somit einen

starken Eingriff ins Marktgeschehen dar und verhindert notwendige Impulse für eine zeitgemäße

und nachfragegerechte Entwicklung des Einzelhandelsangebotes.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

151


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 31: Szenario 2: Restriktionen

Beispiel-Darstellung, fiktive Entwicklung

Quelle: eigene Darstellung

Für die Stadt Hagen könnte dies zu einem Attraktivitätsverlust der Innenstadt und vor allem

auch zu einer Schwächung der Versorgungsstrukturen in den übrigen Stadtteilen führen. Die

Entwicklung zusätzlicher Standorte zur Schaffung einer gleichberechtigten Grundversorgungssituation

im gesamten Stadtgebiet wäre ausgeschlossen. Die Bevölkerung würde sich

stärker als bisher in Richtung Nachbarkommunen orientieren, was in jedem Fall zu weiteren

Kaufkraftverlusten führen würde. Die Akteure aus Politik und Verwaltung behalten ihre aktive

Rolle und schaffen Planungssicherheit, die allerdings durch einen Stillstand gekennzeichnet

wäre.

Auf der rechtlichen Seite würden die umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten

vollständig ausgeschöpft. Anfragen und Veränderungsanliegen könnten ggf.

nur noch gerichtlich geklärt werden.

Bewertung

Das Szenario ist zwar in sich konsequent, führt allerdings insgesamt nicht zu positiven Effekten

im Rahmen der Stadtentwicklung, da Innovationen und Investitionen massiv erschwert

werden.

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152


Szenario 3: Steuerung mit Ausnahmen

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Diesem Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass die Einzelhandelsentwicklung zwar

grundsätzlich gezielt von Politik und Verwaltung gesteuert wird, in Einzelfällen allerdings

Ausnahmen formuliert werden, die den zuvor abgestimmten Zielen und Grundsätzen der

Einzelhandelsentwicklung widersprechen. Somit wären, wenn dies im Einzelfall so beschlossen

würde, in Hagen im gesamten Stadtgebiet Einzelhandelsansiedlungen möglich, was

auch zu einer Einzelhandelsentwicklung in nicht integrierten Lagen führen kann. Eine Investitionssicherheit

wäre aufgrund der unsicheren und vor allem untransparenten Planungs- und

Entscheidungspraxis weder für bereits ansässige Betriebe noch für ansiedlungsinteressierte

Einzelhandelsbetriebe gegeben.

Karte 32: Szenario 3: Steuerung mit Ausnahmen

+

Potenzielle

Investitionen

Beispiel-Darstellung, fiktive Entwicklung

Quelle: eigene Darstellung

+

- +

+ +

Potenzielle

Investitionen

+

+

Verprellung von Investoren,

Standortverlagerungen

Übermäßiger Angebotsausbau

im Bereich der zentrenrelevanten

Sortimente

Verdrängungswettbewerb

Status Quo

+ Ansiedlungsdruck,

+ potenzielle Standorte

(fiktiv)

Ansiedlungsdruck,

potenzielle Standorte

(fiktiv)

+ Ausbau bestehender

+ Standorte

Ausbau bestehender

Standorte

- Bedeutungsverlust - bestehender Standorte

Bedeutungsverlust

bestehender Standorte

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153


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Aus ökonomischer Sicht ist aufgrund der in einigen Branchen bestehenden geringen absatzwirtschaftlichen

Entwicklungsspielräume von einem verstärkten Verdrängungswettbewerb

auszugehen. Ein vermindertes Investitions- und Ansiedlungsinteresse in den bestehenden

städtebaulich-integrierten Zentren würde zu sinkenden Steuereinnahmen führen. Es

käme zu absehbaren Kaufkraftverlusten in der Stadt durch fehlende wirtschaftliche Impulse.

Aus politischer und planerischer Sicht kommt es zu einem Widerspruch durch Inkonsequenz

in den Entscheidungen. Ein freies Spiel des Marktes in Teilbereichen bzw. Einzelfällen steht

einer ansonsten konsequenten Steuerung gegenüber, wodurch keine verlässliche politische

Steuerung gegeben ist. Diese (für ausgewählte Investoren) freundliche Steuerungspraxis

ermöglicht den Ausbau einzelner Einzelhandelsstandorte, bei dem die Gefahr besteht, die

Zentrenentwicklung zu unterwandern und dadurch einen Attraktivitätsverlust des innerstädtischen

Hauptgeschäftsbereiches bzw. der Versorgungsstrukturen in den Stadtbezirken und

Stadtteilen und somit eine Ausdünnung der Grundversorgung zu bewirken. Investorenwünsche

an anderen Standorten, die aber nicht über die gleichen „Proteges“ verfügen, wären an

dieser Stelle argumentativ nicht zu widerlegen, was ein Messen mit zweierlei Maß bedeuten

würde.

Aus rechtlicher Sicht entstehen dadurch eine Vielzahl von Problemen wie beispielsweise die

Einschränkung der rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten. Zudem besteht die Gefahr kommunaler

oder auch regionaler Klagen. Die kommunale Planungshoheit wird nicht ausgeschöpft

und Anfragen an anderen Orten sind nur schwer zu verhindern.

Bewertung

Das Szenario ist insgesamt inkonsequent und gefährdet die Einzelhandels-, Zentren- und

Stadtstrukturen. Zudem kann es zu einer Verunsicherung oder sogar Verprellung von Betreibern

und Investoren kommen.

Fazit Szenarien

Die beschriebenen Szenarien stellen – bewusst in Form überzogener Modelle – extreme

Gegenpole der Einzelhandels- und letztendlich auch der Stadtentwicklung dar, die allerdings

so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen diskutiert werden bzw. in der Realität auch existieren

(insbesondere die „Steuerung mit Ausnahmen“ ist gängige Praxis in vielen Kommunen).

Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist unwahrscheinlich und nicht

zu empfehlen.

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154


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Laufe des Arbeitsprozesses und insbesondere auch aufbauend auf die Diskussionen im

Beirat wurde eine künftige Steuerung der Einzelhandelsentwicklung für notwendig erachtet.

Dabei sollten in Einzelfällen Ausnahmen möglich sein, für deren Zulässigkeit jedoch klare,

gesamtstädtisch gültige Kriterien zu definieren sind und somit nicht willkürlich (wie im Szenario

3 darstellt) vorgenommen werden können. Die folgende Empfehlung, greift daher eine

räumlich-funktionale Gliederung der Einzelhandelsentwicklung auf und verfolgt die allgemeinen

Ziele der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Hagen im Hinblick auf den Aufbau

bzw. die Sicherung einer funktionsfähigen Versorgungsstruktur.

Dieses somit entwickelte und im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes mit dem

Arbeitskreis abgestimmte „Leitbild“ stellt eine Orientierung für die zukünftige Planungs- und

Steuerungspraxis der Stadt Hagen dar. Als vorrangige Aufgaben hat es sowohl die Stärkung

der zentralen Versorgungsbereiche als auch die Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung

zum Ziel und entspricht somit den neuen landesplanerischen Zielvorgaben (§24a

LEPro NRW) zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in Nordrhein-Westfalen auf

der einen Seite sowie den gesetzlichen Rahmenbedingung gemäß Baugesetzbuch bzw.

Baunutzungsverordnung.

8.2 Empfehlung: Räumlich-funktionale Gliederung

Es wird eine stadtentwicklungspolitische Strategie empfohlen, die im Hinblick auf die

künftige Einzelhandelsentwicklung durch eine stringente Planungspraxis gekennzeichnet

ist. Einzelhandel wird danach in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen

sowie den zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen in gegenseitiger

funktionaler Ergänzung auf bestimmte Standorte im Stadtgebiet Hagens konzentriert.

Der Schwerpunkt der Planungen und damit das Ziel mit der obersten Priorität liegt dabei

auf dem Erhalt des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches und der Stadtbezirks-,

Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren. Integrierte Ergänzungsstandorte sind allerdings

ebenfalls möglich, soweit davon keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die übrige

Zentren- bzw. Versorgungsstruktur ausgehen. Für Einzelhandel und Städtebau bedeutet

dies, dass das Investitions- und Ansiedlungsinteresse in den zentralen Versorgungsbereichen

erhalten bleibt, was zu einer Sicherung dieser Einzelhandelsstandorte führt. Ein ruinöser

Wettbewerb kann dadurch verhindert und „Verwerfungen“ können reduziert werden. Im

Sinne einer verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung können in den zentralen Versorgungsbereichen

nicht realisierbare Angebote an Ergänzungsstandorten verwirklicht werden,

ohne die zentralen Versorgungsbereiche jedoch zu schwächen bzw. zu gefährden.

Die Stadt Hagen kann auf diesem Weg durch eine stringente Planungs- und Steuerungspraxis

gezielt Entwicklungsimpulse setzen und die Einzelhandelsentwicklung steuern.

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155


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Akteure aus Politik und Verwaltung erhalten ihre aktive Rolle und schaffen Planungssicherheit.

Es werden im Hinblick auf Investoren positive Signale nach Innen und Außen gesetzt.

Einzelinteressen der Stadtentwicklung werden nachgeordnet betrachtet, so dass es im

Einzelfall zur „Verprellung“ von Ansiedlungswilligen kommen kann.

Rechtlich bedeutet dies, dass Planungs- und Rechtssicherheit gegeben werden. Umfangreiche

gesetzliche Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten werden vollständig ausgeschöpft.

Das Leitbild der räumlich-funktionalen Gliederung ist in sich konsequent und zeigt klare

räumliche Zuordnungen für den Einzelhandel unter Berücksichtigung der neuen landesplanerischen

Zielvorgaben (§ 24a LEPro NRW) auf. Gleichzeitig ist eine direkte und stringente Ansprache

von Betreibern und Investoren unter Beibehaltung der Planungshoheit möglich.

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156


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen

Die vorangegangenen Analysen, Betrachtungen zu Entwicklungsspielräumen und Szenarien

sowie die bisherigen stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen entsprechend der Einzelhandelsstrukturuntersuchung

für die Stadt Hagen aus dem Jahre 1999 stellen die Basis für

die im folgenden dargestellten allgemeinen und konkreten Handlungsempfehlungen dar.

Diese verfolgen das Ziel, den Einzelhandelsstandort Hagen zu sichern und zu stärken. Dabei

gilt es vor allem, die räumliche Angebotsstruktur mit Konzentration auf die Zentren (Hauptzentrum

– Innenstadt, Stadtbezirks-, Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren) zu bewahren

und weiter zu profilieren, die Grundversorgung zu sichern und zu stärken und funktionale

Ergänzungsstandorte zu ermöglichen.

Dazu dient das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Hagen mit

� seinen übergeordneten Zielen,

� der Zentrenhierarchie.

� der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte.

� seinen Grundsätzen zur Umsetzung und

� den planungsrechtlichen Empfehlungen (insbesondere Hagener Sortimentsliste).

9.1 Übergeordnete Ziele zur Einzelhandelsentwicklung in Hagen

Die übergeordneten zukünftigen Ziele zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in Hagen

leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation der Gesamtstadt, den daraus resultierenden

Bewertungen sowie allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.B. Bevölkerungsentwicklung

und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) ab. Sie stellen eine

Fortführung der Empfehlungen zur Hagener Einzelhandelentwicklung dar (vgl. dazu Einzelhandelsstrukturuntersuchung

für die Stadt Hagen, 1999). Auf dieser Grundlage sind Ziele

und Maßnahmen für die einzelnen Bereiche der Stadt zu definieren, die eine positive, zukunftsorientierte

Stadtentwicklung gewährleisten sollen. An dieser Stelle muss explizit darauf

hingewiesen werden, dass es bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen nicht darum

geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen

auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch

bestehende Betriebe – unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon

profitieren.

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157


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Hagen

Die Attraktivität eines Einkaufsstandortes bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität

des Einzelhandelsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche) und seine

qualitative Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen

und -konzepte sowie Betriebsgrößenzuordnungen). Nur durch ein Miteinander dieser

beiden Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Hagen attraktiv zu

gestalten und auch längerfristig zu erhalten. Ziel muss daher sein, eine Vielfalt (im oben

genannten Sinne) für die Stadt Hagen zu erlangen bzw. zu sichern. Dies hat zwangsläufig

zur Folge, dass die Entwicklung in den einzelnen Bereichen gemäß der ihnen zuerkannten

Versorgungsfunktion gelenkt wird. So bekommt das Hauptzentrum nicht nur eine

zentrale Bedeutung für den Einzelhandel, sondern für alle weiteren innerstädtischen

Funktionen wie Kultur, Verwaltung, Gastronomie etc.. Die Entwicklung der Stadtbezirks-,

Stadteil- und Quartiersversorgungszentren ist entsprechend der ihnen zuerkannten Versorgungsaufgabe

zu lenken. Daneben ist es Aufgabe der Sonder- bzw. Ergänzungsstandorte,

die Angebotssituation in den zentralen Versorgungsbereichen funktional zu

ergänzen.

� Sicherung der landesplanerischen Funktion der Stadt Hagen

Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches

Gliederungssystem, eingeordnet. Als Oberzentrum kommt der Stadt Hagen

dabei – neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung – auch die Aufgabe zu, verschiedene

Versorgungsfunktionen für das Umland mit zu übernehmen. Maßnahmen zur

Einzelhandelsentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen und regionalen Kontext

– auf diese Funktion Rücksicht nehmen, um so eine Sicherung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes

Hagen zu gewährleisten.

� Sicherung und Ausbau einer attraktiven Innenstadt in Hagen

Der Hauptgeschäftsbereich stellt den historisch, siedlungsräumlich und städtebaulich

wichtigsten Einzelhandelsstandort innerhalb Hagens dar, der sich, im Vergleich zu anderen

ebenfalls quantitativ bedeutsamen Einzelhandelsstandorten, insbesondere durch

seine Multifunktionalität (Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen,

Verwaltung etc.) auszeichnet. Auch zukünftig soll der Focus der Einzelhandelsentwicklung

(insbesondere der Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten

Kernsortimenten) auf den innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich gesetzt werden.

Dieser Standort genießt als zentraler Versorgungsbereich hohe Priorität innerhalb der

Hagener Zentrenstruktur, dem sich alle weiteren Standorte und Ziele im Rahmen einer

hierarchischen Gliederung unterordnen.

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158


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebotes im gesamten

Stadtgebiet

Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot

ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil

eines zukunftsfähigen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes; häufig bilden Lebensmittelanbieter

in kleineren Orten eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen

(Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie

gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche

Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments

haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes

Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung

dieses Zieles erschweren. Daher muss unbedingt darauf geachtet werden, eine

räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte

und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im Hagener Stadtgebiet zu schaffen

bzw. zu erhalten.

� Sicherung und Stärkung der funktional gegliederten Versorgungsstruktur

Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische

Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Dabei liegt die

Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in

der räumlichen Dichte und Vielfalt des Einzelhandels- und Nutzungsangebotes, die seiner

jeweiligen Versorgungsfunktion entspricht. Die einzelnen Zentren der Stadt Hagen

sind dabei in eine hierarchische Ordnung gemäß ihrer Versorgungsaufgabe einzuordnen.

Eine Öffnung neuer oder Stärkung vorhandener (in der Regel autokundenorientierter)

Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Strukturen, in denen insbesondere

zentrenrelevante (über die Entwicklungspotenziale hinausgehende) Sortimente angeboten

werden, führt in der Regel zu einer Schwächung der bestehenden Einzelhandelsstruktur

und hat einen ruinösen Wettbewerb zur Folge.

� Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe

Großflächige Einzelhandelsstandorte bzw. -standortgemeinschaften, die sich außerhalb

des gewachsenen Zentrums befinden, sind – im Sinne einer Arbeitsteilung – ausschließlich

als Ergänzungsstandorte aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass bei Neuansiedlung

(Eröffnung neuer Standorte) bzw. Umnutzung und Erweiterung bestehender

Betriebe eine Verträglichkeitsanalyse – auf der Grundlage der formulierten gesamtstädtischen

Ziele und Empfehlungen – durchzuführen ist. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen,

dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort“ nur sehr

schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit

der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden

kann.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

159


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel

Bei der Diskussion um neue Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der bestehende

Einzelhandel nach wie vor zu oft nur unzureichend in die entsprechenden Überlegungen

und Entwicklungsvorstellungen mit einbezogen. Dabei ist es der vorhandene

Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Einkaufsstandortes nicht

unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für den bestehenden

Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestandspflege

auf der einen wie auf der anderen Seite bei zukünftigen Planungen die bestehenden

Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussionen mit einzubeziehen

sind.

� Verhinderung konterkarierender Planungen

Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene

Planungen, die den Zielvorstellungen des Einzelhandelskonzeptes entgegenstehen,

ausgeschlossen werden.

� Sicherung einer „nachhaltigen“ Stadtentwicklung, d.h. langfristig angelegten Entwicklung

des Einzelhandels

Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen

vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung erfolgen. Dafür ist eine verbesserte

Funktionsteilung der Einzelhandelsbereiche notwendig, die keine direkte Konkurrenz,

sondern eine Ergänzung der Angebote anstrebt.

9.2 Zentrenhierarchie

Auf Grundlage der durchgeführten Analyse und des bestehenden Entwicklungsleitbildes

(Funktionale Gliederung, vgl. dazu Kapitel 8.2) für die Stadt Hagen sowie unter Berücksichtigung

bestehender stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen bzw. den Aussagen des in

Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplans der Stadt Hagen wurde das künftige räumlich-funktionale

Zentrenkonzept entwickelt. Dabei wurden die zentralen Versorgungsbereiche

Hagens unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten in ein arbeitsteiliges, hierarchisches

Zentrenmodell mit dem Schwerpunkt Einzelhandel eingeordnet.

Als Grundgerüst dient dabei eine vierstufige Gliederung der Zentren. Diese sollen sich vor

allem hinsichtlich ihres Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots dahingehend unterscheiden,

dass die Innenstadt für die gesamte Stadt (und auch die Region) von Bedeutung

ist, die Stadtbezirkszentren auf Ebene des Stadtbezirks und ggf. noch darüber hinaus wirken,

Stadtteilzentren auf Ebene des Stadtteils und die Quartiersversorgungszentren der

wohnortnahen Versorgung des täglichen Bedarfs dienen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

160


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Zentrums in eine Zentrenhierarchie hat das

vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie die städtebauliche Gestalt

des Zentrums. Hierbei fließen als Kriterien u.a. der Verkaufsflächenbestand und die Anzahl

von Einzelhandelsbetrieben sowie die städtebauliche Gestaltung in die Beurteilung ein.

Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt zur Einordnung ist die städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante

Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Zentrum verbunden sein soll. Dazu

zählt zum Beispiel auch die Zielvorstellung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung,

die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen

zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann. Ferner ist eine räumlich ausgewogene

Verteilung der unterschiedlichen Zentrentypen zwischen den Stadtbezirken berücksichtigt.

Ausgehend von diesen übergeordneten Bewertungskriterien lassen sich für die Typisierung

der einzelnen Zentren folgende weitere Kriterien definieren:

Innenstadt

Art und Umfang des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots sind im Vergleich zu den

anderen Zentrentypen deutlich größer.

Das Einzelhandelsangebot des innerstädtischen Hauptgeschäftszentrums liegt hinsichtlich

Gesamtverkaufsfläche und Umsatz deutlich vor den anderen Zentren Hagens. Vor allem die

Angebote der Sortimente des mittelfristigen Bedarfs weisen relevante Bindungsquoten für

die Gesamtstadt und darüber hinaus auf. Das Einzelhandelsangebot umfasst sämtliche zentrenrelevante

Sortimente, teils in großer Sortimentsbreite und -tiefe. Ebenso ist die Anzahl

und Vielfalt der Dienstleistungen im Stadtgebiet im Vergleich zu den anderen Zentren führend.

Die städtebauliche Gestalt des Hauptgeschäftszentrums erfährt zudem Impulse durch

umfangreiche realisierte und in Realisierung befindliche Maßnahmen (Volme-Galerie, Sparkassenkarre,

Friedrich-Ebert-Platz, Bahnhofsvorplatz). Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch

folgende Merkmale aus:

� Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich -

mit Wettbewerbssituationen,

� Breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes

Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

161


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Stadtbezirkszentren

Dem Hauptgeschäftszentrum nachgeordnet sind die Stadtbezirkszentren. Im Gegensatz zum

Hauptzentrum Innenstadt haben diese eine geringere Bedeutung und einen kleineren Einzugsbereich.

Angebotsart und -umfang sind geringer. Die Zentren dieses Typs erfüllen keine

gesamtstädtische Funktion, dennoch verfügen sie über eine hohe Angebotsrelevanz bis auf

Stadtbezirksebene. Sie kennzeichnen sich vor allem durch folgende Merkmale:

� Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich - mit Wettbewerbssituation,

� Vollständige Einzelhandelsangebote im mittel-/ langfristigen Bedarfsbereich – teilweise

mit Wettbewerbssituation,

� breit gefächertes, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot

(z.B. Reisebüros, Gastronomie etc.).

In diesen Zentren werden sämtliche Sortimentsgruppen angeboten, die in Art und Umfang

hauptsächlich der Versorgung im Stadtbezirk dienen. Der Schwerpunkt der Einzelhandelsangebote

liegt überwiegend im mittelfristigen Bedarfsbereich und ist in der Regel geprägt

von einem starken und ausdifferenzierten Nahversorgungsangebot.

Stadtteilzentren

Stadtteilzentren weisen gegenüber den vorher beschriebenen Zentrentypen ein deutlich geringeres

Angebot an Einzelhandel und Dienstleistungen auf. Allerdings noch mit nennenswerter

Bedeutung auf Ebene des jeweiligen Stadtteils. Sie sollten demnach folgende Kriterien

erfüllen:

� Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich – teilweise mit Wettbewerbssituation,

� I.d.R. unvollständige Einzelhandelsangebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich,

Wettbewerbssituation fehlt überwiegend,

� Differenziertes einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot (Reisebüros, Gastronomie

etc.), Wettbewerbssituation teilweise gegeben.

Quartiersversorgungszentren

Es handelt sich um lokale Versorgungszentren, die ganz überwiegend der wohnortnahen

Nahversorgung dienen. Vorrangig dienen diese Zentren der täglichen Versorgung für die

unmittelbar umliegenden Wohnsiedlungsbereiche und weisen ein deutlich auf die Grundversorgung

ausgerichtetes Einzelhandelsangebot auf. Quartiersversorgungszentren zeichnen

sich aus durch:

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162


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� ein weitgehend vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich - mit

nur teilweise vorliegender Wettbewerbssituation in diesem Bereich,

� vereinzelte Angebote im mittel-/langfristigen Bedarfsbereich mit nur wenigen Hauptwarengruppen

(nicht selten als Rand- oder Nebensortimente) und

� einzelne, zentrenprägende Dienstleistungsangebote, in der Regel aus der Gruppe der

einzelhandelsnahen Dienstleistungen, allerdings mit sehr geringer Wettbewerbssituation.

Häufig bestehen diese Nahversorgungszentren aus wenigen Einzelhandelsbetrieben, die

sich im räumlichen Zusammenhang zu einem Magnetbetrieb, dessen Hauptangebotssegment

im kurzfristigen Bedarfsbereich liegt, angesiedelt haben. Nur einige wenige Dienstleistungsbetriebe

ergänzen das Bild eines Zentrums dieser Kategorie.

Ausgehend von dieser Typisierung und Definition der einzelnen Kriterien ergibt sich unter

Berücksichtigung stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellung für die Stadt Hagen nachfolgende

Zentrenhierarchie.

Tabelle 46: Zukünftige Zentrenhierarchie der Stadt Hagen

Zentrentyp Zentren

Innenstadt (Hauptzentrum) Hagener innerstädtisches Hauptgeschäftszentrum

Stadtbezirkszentren Boele, Eilpe, Haspe, Hohenlimburg

Stadtteilzentren Elsey, Wehringhausen, Westerbauer

Quartiersversorgungszentren Altenhagen, Emst, Helfe, Vorhalle

Quelle: Einzelhandelserhebung und -befragung August bis Oktober 2004

Abbildung 21 zeigt schematisch, dass neben den, u.a. i.S.v. § 2 (2) BauGB, § 9 (2a) BauGB

und § 34 (3) BauGB, § 11 (3) BauNVO sowie § 24a LEPro NRW schützenswerten, zentralen

Versorgungsbereichen (Innenstadt, Stadtbezirks-, Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren)

solitäre Nahversorgungsstandorte und Sonderstandorte wesentliche Bestandteile des

Zentrenkonzepts darstellen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

163


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 21: Modell der Zentrenhierarchie Stadt Hagen

Sonderstandorte des Einzelhandels

großflächige Ergänzungsstandorte,

lokale und regionale Ausstrahlung

Quelle: eigene Darstellung

Ein räumliches Bild der künftigen Zentrenstruktur gibt die folgende Karte:

Karte 33: Standortstruktur der Stadt Hagen - Konzeptvorschlag

Quelle: eigene Darstellung

Zentrum

innerstädtischer,

Hauptgeschäftsbereich,

lokale + regionale

Bedeutung

Stadtbezirkszentren

erweiterte Grundversorgung, lokale

Bedeutung insbes. für den Stadtbezirk

Stadtteilzentren

erweiterte Grundversorgung,

lokale Bedeutung insbes. für den Stadtteil

Quartiersversorgungszentren

Grundversorgung, lokale Bedeutung für

umliegenden Siedlungsbereich

Solitäre Einzelhandelsstandorte

Betriebe in Solitärlagen (städtebaulich integriert oder nicht

intergeriert) funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

164

Schützenswerte, zentrale

Versorgungsbereiche

u.a. im Sinne von

§ 2 (2) BauGB,

§ 9 (2a) BauGB,

§ 34 (3) BauGB),

§ 11 (3) BauNVO und

§ 24a LEPro NRW

Legende

Innenstadt

Stadtbezirkszentrum

Stadtteilzentrum

Quartiersversorgungszentrum

Solitäre Nahversorgungsstandorte

Sonderstandorte


9.3 Zentrale Versorgungsbereiche

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die zentralen Versorgungsbereiche stellen die künftigen Entwicklungsbereiche insbesondere

für den nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Einzelhandel dar.

Die Abgrenzung sowie funktionale Definition zentraler Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung

möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

für die Stadt Hagen dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des

Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung /

Entwicklung einer funktional gegliederten Zentrenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung

(städtischer) gewachsener Zentrenstrukturen.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechtsgrundlage

(u.a. i.S.v. § 2 (2) BauGB, § 9 (2a) BauGB und § 34 (3) BauGB sowie § 24a

LEPro NRW) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als schützenswerte Bereiche einzustufen

sind. Sonderstandorte und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören nicht zu den

schützenswerten Bereichen im Sinne der Gesetzgebung.

Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht als

planerische „Abgrenzungsübung“ zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Vorraussetzungen

für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität

zu schaffen. Dabei ist die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung

funktionaler und städtebaulicher Kriterien vorzunehmen.

Funktionale Kriterien

Einzelhandelsdichte

� Passantenfrequenz

� Verkehrliche Erreichbarkeit (ÖPNV, Pkw, Radfahrer, Fußgänger)

� Multifunktionalität (öffentliche und private Dienstleistungen, Gastronomieanbieter)

Städtebauliche Kriterien

� Städtebauliche Einheit

� Bebauungsstruktur

� Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur

� Barrieren (Straße, Bahnlinie)

� Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung, etc.)

� Ladengestaltung und -präsentation

Die räumliche Abgrenzung der künftigen zentralen Versorgungsbereiche einer Kommune

geschieht unter Berücksichtigung der o.g. Kriterien in drei Arbeitsschritten. Diese werden anhand

eines fiktiven Beispiels (nicht aus dem Hagener Stadtgebiet) erläutert.

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165


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

1. Arbeitsschritt

Auf Grundlage der Bestandssituation wird anhand der oben dargestellten funktionalen und

städtebaulichen Kriterien eine Abgrenzung vorgenommen. Das in Karte 34 dargestellte Beispiel

gibt eine möglichst parzellenscharfe Abgrenzung wider.

Karte 34: Beispiel 1. Arbeitsschritt (Orientierung am Bestand)

Quelle: eigene Darstellung

2. Arbeitsschritt

Aufgrund der aktuellen Gesetzgebung und Rechtsprechung sind bei der Abgrenzung der

zentralen Versorgungsbereiche künftige Entwicklungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender

Flächen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) zu berücksichtigen. Im Beispiel in der

Karte 35 ist neben der auf dem Bestand beruhenden Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches

eine angrenzende Potenzialfläche dargestellt. Auf dieser Fläche ist eine

künftige Ansiedlung von Einzelhandel im Sinne der funktionalen Ausrichtung des zentralen

Versorgungsbereiches möglich.

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Karte 35: Beispiel 2. Arbeitsschritt (Entwicklungsperspektiven und Bestand)

Quelle: eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

3. Arbeitsschritt

Unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven ergibt sich die folgende räumliche

Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in dem gewählten Beispiel. Dabei

wurde im Einzelnen von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewichen. Bei der Abgrenzung

des zentralen Versorgungsbereiches ist vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen

zur Erschließungsachse hin ausschlaggebend. Das vorliegende Beispiel beschreibt dabei eine

nicht vernetzte Struktur. Durch die Generalisierung soll deutlich werden, dass das Entwicklungsziel

darin besteht eine Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Ausrichtung zu

erlangen, nicht aber weiter in die Tiefe („zweite Reihe“ oder Erschließung von „hinten“).

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

167


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 36: Beispiel 3. Arbeitsschritt (künftiger zentraler Versorgungsbereich)

Quelle: eigene Darstellung

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168


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Nachfolgend werden nun die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Hagen

im Detail vorgestellt.

9.3.1 Innenstadt (Hauptzentrum)

Die Innenstadt Hagen liegt im Hauptsiedlungsbereich im Stadtbezirk Mitte. Der hier angesiedelte

Einzelhandel dient der gesamtstädtischen und z.T. auch stadtübergreifenden Versorgung.

Im Bereich vom Hagener Hauptbahnhof bis zur Frankfurter Straße, der eine beträchtliche

lineare Ausdehnung von 1.300 m aufweist, dominieren im Kernbereich Einzelhandelsnutzungen.

Insgesamt sind hier rund 76.200 m² Verkaufsfläche angesiedelt, was einem gesamtstädtischen

Anteil von rund 23 % entspricht. Davon befinden sich 87 % im Kernbereich

östliche Elberfelder Straße / Friedrich-Ebert-Platz (vgl. dazu Kapitel 6.1.2.1). Wichtige Magnetbetriebe

und Frequenzbringer mit zentrenprägenden Warenangeboten sowie ergänzend

öffentliche und private Dienstleistungen sowie gastronomische Einrichtungen sind in den

Kernbereich integriert.

Funktionale Ergänzungen bilden die angrenzenden Bereiche Graf-von-Galen-Ring / Bahnhofsbereich

sowie Frankfurter Straße. Die hier angesiedelten Einzelhandelsbetriebe übernehmen

eine weniger prägende Rolle im Hinblick auf die übrigen Nutzungen (Bahnhof, Busbahnhof,

Kinocenter, Elbershallen). Als Zäsuren zwischen dem Hauptgeschäftsbereich und

den funktionalen Ergänzungsbereichen wirken der Graf-von-Galen-Ring und der Märkische

Ring hervorzuheben (vgl. dazu Karte 37).

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

169


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 37: Geschäftsbereich der Hagener Innenstadt mit funktionalen Ergänzungsbereichen

Funktionaler

Ergänzungsbereich

Bahnhof

Quelle: eigene Darstellung

Der Hauptgeschäftsbereich im Bereich der Elberfelder Straße / Friedrich-Ebert-Platz / Mittelstraße

nimmt als Knotenpunkt wirtschaftlicher und sozialer Beziehungen eine zentrale Rolle

ein. Insbesondere der dort ansässige Einzelhandel stellt einen wichtigen Baustein dar, da

er vor allem für eine ausreichende Besucherfrequenz sorgt. Eine dauerhafte und hohe Frequenz

erzeugt die gewünschte Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attraktivität eines Zentrums.

Aus diesem Grund ist es für die Hagener Innenstadt von besonders großer Bedeutung, die

ansprechende Struktur der Haupt- und Nebenlagen und die städtebauliche und architektonische

Attraktivität des historisch gewachsenen Hauptgeschäftsbereiches zu bewahren bzw.

auszubauen. Übergeordnetes Ziel ist dabei der Aufbau von Synergieeffekten zwischen Einzelhandel,

Dienstleistung, Gastronomie und sonstigen zentralen Einrichtungen.

So haben insbesondere die einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Entwicklungen der

jüngsten Vergangenheit positive Impulse für die Innenstadtentwicklung mit sich gebracht.

Schlüsselprojekte waren neben anderen kleineren Maßnahmen in diesem Zusammenhang

insbesondere: der Rathausumbau, die Errichtung der Volme-Galerie bzw. der Umbau Kaufhof,

der Neubau der Sparkasse, die Neuordnung des ÖPNV (Herausnahme aus der Kampstraße),

Platzgestaltungen (Friedrich-Ebert-Platz, Sparkassenkarre) sowie die Umgestaltung

des Bahnhofsvorplatzes. Ergänzt werden diese durch eine positive Arbeit im Bereich des Citymanagements.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

170

Funktionaler

Ergänzungsbereich

Nahversorgung /

Entertainment


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Vor dem Hintergrund der bestehenden städtebaulichen Situation und den eingeschränkten

quantitativen Entwicklungspotenzialen (vgl. dazu auch Kapitel 7) - nicht zuletzt auch aufgrund

des prognostizierten Bevölkerungsrückgangs der Stadt Hagen – ist der zentrale Versorgungsbereich

für die Stadt Hagen abzugrenzen.

Entscheidend für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches, der damit als

schützenswerter Bereich im Sinne von u.a. der §§ 2 (2), 9 (2a), 34(3) BauGB, § 11 (3)

BauNVO sowie § 24a LEPro NRW definiert wird, ist vor allem das Bilden einer funktionalen

und städtebaulichen Einheit, die neben dem Einkaufen auch weitere zentrenprägende Nutzungen

umfassen kann. Somit wird das Profil des zentralen Versorgungsbereiches der Hagener

Innenstadt im Wesentlichen von der räumlichen Verteilung der Einzelhandels- und

Dienstleistungsbetriebe bestimmt (vgl. dazu Karte 38).

Karte 38: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

Quelle: eigene Darstellung

Neben der aktuellen Situation werden auch zukünftige Entwicklungsperspektiven des Hagener

Hauptgeschäftsbereiches berücksichtigt, um weitere Entwicklungen im Zentrum zu ermöglichen,

aber vor allem auch den vorhandenen Einzelhandelsbestand zu sichern und zu

stärken.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

171


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Folgende Entwicklungsziele und Handlungsempfehlungen sind festzuhalten:

� Die kommunale und z.T. überörtliche Versorgungsfunktion und Zentralität der Innenstadt

soll künftig gestärkt und gesichert werden.

� In Zeiten von Schrumpfung (u.a. Bevölkerungsrückgang) sollte künftig auf Kompaktheit

gesetzt werden, dies impliziert die Sicherung und Schaffung von Nutzungsdichte insbesondere

im Kernbereich (Multifunktionalität).

� Durch die Formulierung klarer städtebaulicher Zielvorstellung im Sinne der Zielsetzungen

des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes (vgl. dazu Ziele und Grundsätze)

und nicht zuletzt auch der konsequenten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiches

Innenstadt wird Planungs- und Investitionssicherheit für die beteiligten Akteure geschaffen.

� Flächenpotenziale im Hauptgeschäftsbereich sollten genutzt werden. Dazu zählt insbesondere

der leerstehende Verbrauchermarkt im westlichen Teil der Elberfelder Straße

sowie die Fläche hinter dem Textilkaufhaus Sinn-Leffers. Qualität steht vor Quantität bei

künftigen (Um-)Nutzungen.

� Künftige (großflächige) zentrenrelevante Einzelhandelsentwicklungen sind in den innerstädtischen

zentralen Versorgungsbereich zu lenken. Die Bereiche Graf-von-Galen-Ring

und Frankfurter Straße ergänzen den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich mit

dem Hauptgeschäftsbereich funktional zum einen durch die Nutzungen im Bahnhofsumfeld

(Anschluss an öffentlichen regionalen und kommunalen Verkehr) sowie im Bereich

Frankfurter Straße durch Einrichtungen zum Entertainment (Kinocenter, Elbershallen).

Großflächige Einzelhandelsansiedlungen, insbesondere mit zentrenrelevanten Kernsortimenten

sollten hier künftig ausgeschlossen werden. Eine Ausnahme könnte sich – bei

nachgewiesenem Versorgungsdefizit – ggf. für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes

zur Nahversorgung in dem hier angrenzenden Wohngebiet ergeben.

� Mit dem Umbau des Bahnhofsvorplatzes haben erste Verbesserungen der städtebaulichen

Situation im Bahnhofsumfeld stattgefunden. Weitere Maßnahmen sowohl im öffentlichen

wie privaten Raum sollten folgen.

� Im Gegensatz zum neu gestalteten Bereich um den Friedrich Ebert-Platz bzw. dem östliche

Teil der Elberfelder Straße fällt insbesondere in den Randbereichen die städtebauliche

Qualität ab. In einzelnen Seitenstraßen lassen sich Trading-down-Tendenzen erkennen

(Leerstände, Mindernutzungen). Folgende Bereiche sollten Aufwertungsmaßnahmen

unterzogen werden:

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

172


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Mittelstraße, Pavillons machen einen unwirtschaftlichen Eindruck; Passantenfrequenz

nimmt nach Osten deutlich ab

� Theater und Theaterplatz sollte besser in Szene gesetzt werden

� Fußgängerzone sollte familienfreundlicher gestaltet werden (Mobiliar, Spielgeräte

etc.)

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

173


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.3.2 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Boele

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

174

� nördliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Boele

� Kreuzungsbereich Schwerter Straße / Hagener Straße / Dortmunder

Straße; Kirchplatz

� 6 km nördlich der Innenstadt

� 2 km bis zum Sonderstandort Hagen-Bathey (u.a. SB-Warenhaus)

� 3 Lebensmitteldiscounter östlich entlang der Schwerter Straße (300

– 900 m)

� Boele (Stadtteil): rund 27.700 Einwohner

� 1.270 m² (Oktober / November 2006), aktuell: zuzüglich 1.600 m²

Verkaufsfläche durch Verlagerung / Erweiterung Edeka

� Anteil an Verkaufsfläche im Stadtteil: 3% (aktuell: 6%)

� Stadtbezirk Boele: 0,51 m²/Einwohner (aktuell: 0,55 m²/Einwohner)

� Stadtteil Boele: 0,55 m²/Einwohner (aktuell: 0,60m²/Einwohner)

� Nahrungs- und Genussmittel 54% der Verkaufsfläche im Zentrum

(aktuell: 71%)

� Frequenzerzeuger: Lebensmittelvollsortimenter, Drogeriefachmarkt

� Dominanz des Kreuzungsbereiches

� Stellplatzsituation eingeschränkt, straßenbegleitend (Verbesserung

durch Neugestaltung Lebensmittelvollsortimenter)

� gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Eingeschränkte Aufenthaltsqualität, Dominanz der Kfz-Verkehrs

� Geringe Synergien zwischen städtebaulichem Zentrum und Geschäftslagen

� städtebauliches Zentrum am Kirchplatz mit geringem Besatz an

kleinteiligem Einzelhandel, reicht im Osten bis zum alten Stadtbad.

Dieser Bereich besitzt aus einzelhandelsrelevanter Sicht keine prägende

Funktion für den zentralen Bereich und nimmt somit eine Ergänzungsfunktion

ein (siehe Karte 39).

� Hinweis: Ergänzungsbereich dient als (funktionale) Ergänzung des

zentralen Versorgungsbereiches. Keine Ansiedlung großflächigen

insbesondere zentrenrelevanten Einzelhandels im Ergänzungsbereich.

(Bestandsschutz)


Versorgungsfunktion

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Karte 39: Ergänzungsbereich des Stadtbezirkszentrums Boele am Kirchplatz

Quelle: eigene Darstellung

� aus Einzelhandelssicht und im Hinblick auf die zugedachte Versorgungsaufgabe

schwach aufgestelltes Zentrum, leidet unter Wettbewerbssituation

im Stadtbezirk /-teil

� defizitäres Angebot insbesondere im Bereich der mittelfristigen Bedarfsdeckung

� Komplementärnutzungen stützen die Versorgungsfunktion (u.a.

Dienstleister, Hallenbad, Krankenhaus, Bezirksrathaus)

� Grundversorgung bezogen auf den Stadtteil Boele

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

175


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Boele (Fortsetzung)

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele /

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

176

� Wettbewerbssituation aufgrund der perlenschnurartigen Einzelhandelsansiedlungen

entlang der Schwerter Straße

� kleinteilige Strukturen um den Kirchplatz

� Entwicklungsmaßnahmen im Kreuzungsbereich Schwerter Straße /

Denkmalstraße geben positiven Impuls

Karte 40: Zentraler Versorgungsbereich Stadtbezirkszentrum Boele

Handlungsempfehlungen

Quelle: eigene Darstellung

� Künftige Einzelhandelsansiedlungen sind in den zentralen Versorgungsbereich

zu lenken.

� Stärkung der Versorgungsfunktion durch Ergänzungen im zentrenrelevanten

Angebot möglich

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.


9.3.3 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Eilpe

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

� südliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Eilpe / Dahl

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Eilper Straße zwischen Hasselstraße und Selbecker Straße;

Bleichplatz

� Geht siedlungsräumlich in Siedlungsstruktur der Mittelstadt über

� 2 km südöstlich der Innenstadt

� Lebensmitteldiscounter Plus, Selbecker Straße

(ca. 1 km)

� Lebensmittelvollsortimenter Edeka, Dahl (ca. 6 km)

� Eilpe (Stadtteil): rund 11.900 Einwohner

� 5.910 m² (33 % der Verkaufsfläche im Stadtteil Eilpe)

� Stadtbezirk Eilpe / Dahl: 0,34 m² / Einwohner

� Stadtteil Eilpe: 0,42 m² / Einwohner

� Nahrungs- und Genussmittel (62 % der Verkaufsfläche im Zentrum);

Schuhe (21 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: 2 Lebensmitteldiscounter, Lebensmittelvollsortimenter,

Schuhfachmarkt

� Dominanz der Eilper Straße

� Gute Stellplatzsituation im Bereich der Fachmärkte

� Gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge (B54)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Fachmarktstandort, großformatige Baukörper

� Einfache, zweckmäßige Gestaltung

� städtebauliches Zentrum am Bleichplatz ohne Einzelhandel

� Erweiterte Grundversorgung bezogen auf den Stadtbezirk Eilpe /

Dahl wird nur teilweise erfüllt

� Dienstleistungen und Gastronomie ergänzen das Angebot

� Stark eingeschränktes ergänzende, kleinteiliges Einzelhandelsangebot,

aus dem Bereich der mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

177


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Eilpe (Fortsetzung)

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Karte 41: Zentraler Versorgungsbereich Stadtbezirkszentrum Eilpe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

178

Quelle: eigene Darstellung

� geringe Aufenthaltsqualität

� einfacher, funktionaler Standard

� Zäsur zwischen autokundenorientiertem Fachmarktstandort und

historischem Kern (südlich der Eilper Straße)

� größere Frequenzbringer sind in den zentralen Bereich integriert

und sichern dessen Versorgungsfunktion

� Sicherung des zentralen Versorgungsbereiches

� Stärkung der Versorgungsfunktion durch Ergänzungen im zentrenrelevanten

Angebot

� Kein Ausbau des Einzelhandelsangebotes in Form von strukturprägenden

Lebensmittelanbietern

� qualitative Aufwertung, Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch gestalterische

Maßnahmen (z.B. Modernisierung der Bausubstanz,

Schaufenstergestaltung, fußgängerfreundliche Gestaltung)

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches


9.3.4 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Haspe

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� westliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Haspe, östlicher Stadtteil

� Östlich der Kreuzung Kölner Straße / Kurt-Schmacher-Ring (Umgehungsstraße);

wesentliche Straßenzüge: Kölner Straße, Voerder

Straße, Vollbrinkstraße, Hüttenplatz

� 5 km westlich der Innenstadt

� 2 km jeweils östlich bzw. westlich zum nächsten Lebensmitteldiscounter

entlang der B7 (Preußerstraße bzw. Enneper Straße)

� Stadtbezirk Haspe: rund 30.500 Einwohner

� Stadtteil Haspe-Ost: rund 17.700 Einwohner

� 10.600 m² (39 % der Verkaufsfläche im Stadtteil Haspe-Ost)

� Stadtbezirk Haspe: 0,34 m² / Einwohner

� Stadtteil Haspe-Ost: 0,39 m² / Einwohner

� Nahrungs- und Genussmittel (41 % der Verkaufsfläche im Zentrum);

Bekleidung (13 % der Verkaufsfläche im Zentrum), Gesundheitsund

Körperpflegeartikel (10 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Umfassendes Angebot im Bereich aller Warengruppen (Ausnahme

Möbel), überwiegend niedrigpreisig bis Standard

� Frequenzerzeuger: SB-Warenhaus, 2 Lebensmitteldiscounter,

Kaufhaus

� Lebensmitteldiscounter Kölner Straße (geringe Betriebsgröße)

� Fußgängerzone im Bereich Voerder Straße, Hüttenplatz

� Stellplätze am SB-Warenhaus, straßenbegleitend in den Nebenstraßen

� Gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge (B7)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Überwiegend einfache Gestaltung

� Gebäude z.T. renovierungsbedürftig

� Hüttenplatz ist weit dimensioniert, hat keine Einzelhandelsfunktion

� Erweiterte Grundversorgung bezogen auf den Stadtbezirk Haspe

� Komplementärnutzungen wie Dienstleistungen und Gastronomie

runden das Angebot ab

� Mischung von kleinteiligen Einzelhandelsbetrieben und größeren /

Großflächigen Anbietern

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

179


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Haspe (Fortsetzung)

Quelle: eigene Darstellung

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

180

Karte 42: Zentraler Versorgungsbereich Stadtbezirkszentrum Haspe

� „Ausfransen“ der zentrenrelevanten Nutzungen an den Rändern.

� kleinteilige Strukturen versus Erweiterungsspielraum

� Integration von größeren Frequenzbringern, u.a. SB-Warenhaus

� Fußgängerzone als prägendes städtebauliches Element mit Aufenthaltsfunktion

� Hüttenplatz ist zu wenig in Szene gesetzt

� Sicherung der Versorgungsfunktion des Stadtbezirkszentrums:

� Künftige Einzelhandelsansiedlungen sind in den zentralen Versorgungsbereich

zu lenken und

� Entwicklungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches –

auch kleinteilige - (zentrenrelevante / nahversorgungsrelevante Einzelhandelsansiedlungen,

für die negative städtebauliche Auswirkungen

auf das Zentrum nicht ausgeschlossen werden können) sind

konsequent auszuschließen.

� Begleitende Maßnahmen sollten zur Aufwertung des privaten und

öffentlichen Raumes beitragen.


9.3.5 Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Hohenlimburg

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� östliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Hohenlimburg

� Südlich der Lenne, östlich Stennertstraße, nördlich Bahnstraße

� Südlich des Bevölkerungsschwerpunktes Elsey

� 10 km westlich der Innenstadt

� 2 km bis zum Stadtteilzentrum Elsey

� 2,5 km Sonderstandort Auf dem Lölfert (u.a. SB-Warenhaus)

� Hohenlimburg (Stadtteil): rund 26.800 Einwohner

� Zum Vergleich: Wesselbach rund 3.700 Einwohner, Oege / Nahmer

rund 5.300 Einwohner, Elsey (südlich A46) rund 10.000 Einwohner

� 4.890 m² (9 % Anteil an Verkaufsfläche im Stadtteil)

� Stadtbezirk Hohenlimburg: 0,48 m² / Einwohner

� Stadtteil Hohenlimburg: 0,54 m² / Einwohner

� Bekleidung (28 % der Verkaufsfläche im Zentrum), Nahrungs- und

Genussmittel (14 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: Lebensmittelvollsortimenter, Kaufhaus

� Fußgängerzone

� Stellplätze umliegend, Parkhaus im östlichen Bereich, straßenbegleitend

� Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge über Iserlohner Straße (B7)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Fußgängerzone

� Kleinteilige, historische Strukturen

� In Teilen ansprechende städtebauliche Gestaltung, die zum Verweilen

einlädt

� Vereinzelt Präsentation des Einzelhandels bzw. der Gebäude nicht

zeitgemäß

� Multifunktionalität durch Nutzungsmischung, Gastronomie, Dienstleistungen,

Einzelhandel

� Erweiterte Grundversorgung bezogen auf den Stadtbezirk Hohenlimburg

� Überwiegend kleinteilige Betriebe, zentrenrelevante Kernsortimente

aus dem Bereich der mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

181


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtbezirkszentrum Hohenlimburg (Fortsetzung)

Karte 43: Zentraler Versorgungsbereich Stadtbezirkszentrum Hohenlimburg

Quelle: eigene Darstellung

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele /

Handlungsempfehlungen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

182

� nur ein Lebensmittelvollsortimenter mit unterdurchschnittlicher Betriebsgröße

� kleinteilige Strukturen entsprechen oftmals nicht den Anforderungen

von Betreibern, damit sind die Entwicklungsspielräume des

Einzelhandels z.T. erschwert oder gar begrenzt

� kompakter, z.T. historischer Kern

� Fußgängerzone, teilweise gute Aufenthaltsqualität

� Künftige Einzelhandelsansiedlungen sind in den zentralen Versorgungsbereich

zu lenken.

� Sicherung bzw. Stärkung der Grundversorgung durch einen (zusätzlichen)

Lebensmittelmarkt (Potenzialfläche Parkhaus).

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten,

großflächigen) Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen

Versorgungsbereiches

� Stärkung der Aufenthaltsfunktion, Nutzung des historischen Potenzials,

z.B. durch Ausbau der Gastronomie / kulturelle Einrichtungen

� Langfristig städtebauliche Entwicklungen in Richtung Osten (Pfeildarstellung

in Karte) denkbar, Prämisse dabei jedoch: Entwicklung

des Bereiches Parkhauses vor der Entwicklung sich daran anschließenden

Flächen nach Osten, so dass kein zusätzlicher Entwicklungspol

– losgelöst vom übrigen Zentrum – entsteht.. Dabei

behutsamer, zentrenverträgliche Umgang mit zusätzlichen Einzelhandelsflächen.


9.3.6 Standortprofil: Stadtteilzentrum Elsey

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� östliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Hohenlimburg

� Möllerstraße zwischen Esserstraße und Lindenbergstraße

� Lage im Bevölkerungsschwerpunkt des Stadtbezirks

� 9 km südöstlich der Innenstadt

� 1,5 km bis zum Stadtbezirkszentrum Hohenlimburg

� 3 Lebensmitteldiscounter im Bereich der Elseyer Straße / Gotenweg

bzw. in Reh (ca. 1-2 km)

� Hohenlimburg (Stadtteil): rund 26.800 Einwohner

� Zum Vergleich: Wesselbach rund 3.700 Einwohner, Oege / Nahmer

rund 5.300 Einwohner, Elsey (südlich A46) rund 10.000 Einwohner

� 2.740 m² (5 % der Verkaufsfläche im Stadtteil)

� Stadtbezirk Hohenlimburg: 0,48 m² / Einwohner

� Stadtteil Hohenlimburg: 0,54 m² / Einwohner

� Nahrungs- und Genussmittel (56 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: 1 Lebensmitteldiscounter (1 weiterer geplant),

Lebensmittelvollsortimenter

� Ergänzend kleinteiliger Einzelhandel aus dem Bereich der kurzund

langfristigen Bedarfsdeckung, keine besondere Angebotstiefe

� Verkehr belebt die Möllerstraße

� Stellplätze im Platzbereich südwestlich der Möllerstraße und straßenbegleitend

� gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Lineare Struktur

� Ergänzende kleinteilige Struktur

� Prägung durch Kfz-Verkehr

� Überwiegend einfache, zweckmäßige Gestaltung

� Komplementärnutzungen (Dienstleister, Gastronomie) tragen zur

Nutzungsdichte bei

� Erweiterte Grundversorgung bezogen auf den Stadtteil Elsey

� Neben strukturprägenden Lebensmittelmärkten kleinteiliger Einzelhandel

und komplementäre Dienstleistungen, eingeschränktes Angebot

aus dem Bereich der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

183


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtteilzentrum Elsey (Fortsetzung)

Karte 44: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Elsey

Quelle: eigene Darstellung

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

184

� Kfz-Verkehr beeinflusst Aufenthaltsqualität für Fußgänger

Einzelhandelsbaustein Lebensmittelvollsortimenter und Lebensmitteldiscounter

� Potenzialfläche östlich des Kreuzungsbereiches Lindenbergstraße /

Möllerstraße

� Künftige Einzelhandelsansiedlungen sind in den zentralen Versorgungsbereich

zu lenken.

� Sicherung und Stärkung der Grundversorgung durch Verlagerung /

Erweiterung Lebensmittelvollsortimenter sowie Neuansieldung Lebensmitteldiscounter

westlich der Esserstraße

� Künftige Entwicklungen werden zu einer Verschärfung der Wettbewerbssituation

zu Standorten außerhalb des Zentrums führen.

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.


9.3.7 Standortprofil: Stadtteilzentrum Wehringhausen

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Lage � Stadtbezirk Mitte

� Bereich Lange Straße, Wilhelmplatz

� Hoch verdichtete Wohnsiedlungsstruktur

� z.T. Hanglage

� durch Lenne und gewerblich genutzte Flächen 2 getrennte Siedlungsbereiche

Wettbewerbssituation � 1-2 km westlich der Innenstadt

� 3,5 km bis zum Stadtbezirkszentrum Haspe

� 700 m zum Lebensmitteldiscounter an der Wehringhauser Straße

(B7) – bergab, autokundenorientiert

� 800 m bis zum Verbrauchermarkt an der Minervastraße

Einwohner im Einzugsgebiet � Wehringhausen: rund 15.900 Einwohner

� davon Kuhlerkamp rund 4.700 Einwohner

Verkaufsfläche � 2.730 m² (21 % der Verkaufsfläche im Stadtteil)

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

� Stadtbezirk Mitte: 0,29 m² / Einwohner

� Stadtteil Wehringhausen: 0,26 m² / Einwohner

Einzelhandelsstruktur � Nahrungs- und Genussmittel (27 % der Verkaufsfläche im Zentrum);

Gesundheits- und Körperpflegeartikel (11 % der Verkaufsfläche

im Zentrum), Möbel (37 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: Lebensmitteldiscounter, differenziertes Angebot

an Fachgeschäften aus dem Bereich der kurzfristigen Bedarfsdeckung

Verkehrliche Einordnung � Kein Durchgangsverkehr

� Beengte Stellplatzsituation

� Parken auf dem Wilhelmplatz (durch Wochenmarkt teilweise eingeschränkt)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

Städtebauliche Situation � Zentrum ist gut in Wohnsiedlungsbereich integriert

� Aufenthaltsqualität auf dem Wilhelmplatz ist z.T. eingeschränkt

(Parkplatz, Wochenmarkt)

� Keine absehbaren Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der hohen

Siedlungsdichte

Versorgungsfunktion � Grundversorgung mit differenziertem Angebot im Bereich der kurzfristigen

Bedarfsdeckung vornehmlich für den südlich der B7 gelegenen

Siedlungsbereich des Stadtteils Wehringhausen,

� Verbrauchermarkt Minervastraße übernimmt Ergänzungsfunktion

als großflächiger Lebensmittelmarkt im Wohnsiedlungsbereich

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

185


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtteilzentrum Wehringhausen (Fortsetzung)

Karte 45: Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Wehringhausen

Quelle: eigene Darstellung

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

186

� Kfz-Verkehr beeinflusst die Aufenthaltsqualität für Fußgänger

� Belastung des engen Straßenraumes durch ruhenden und fließenden

Verkehr

� Erweiterungsbedarf des Lebensmitteldiscounters zeichnet sich ab:

Kleinteiligkeit versus Erweiterungsspielraum

� umfangreiches grundversorgungsrelevantes Angebot

� Künftige städtebauliche und einzelhandelsrelevante Entwicklungen

sind auf die Sicherung der Versorgungsfunktion des Zentrums in

Wehringhausen auszurichten

� Erweiterungsmöglichkeiten für Lebensmitteldiscounter prüfen.

� Keine Einzelhandelsentwicklungen (insbesondere zentrenrelevante

/ nahversorgungsrelevante, großflächige wie kleinflächige), die negative

städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich

erwarten lassen


9.3.8 Standortprofil: Stadtteilzentrum Westerbauer

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Lage � westliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Haspe

� Enneper Straße (B7) zwischen Nordstraße bis einschließlich ehemals

Gummi Mayer

� einzelnen Siedlungsbereiche (Baukloh, Quambusch, Westerbauer

nördlich und südlich der B7)

Wettbewerbssituation � 6 km westlich der Innenstadt

� 2,5 westlich des Stadtbezirkszentrums Haspe

� ca. 1 km bis zum Lebensmitteldiscounter (Enneper Straße, B7)

� 5 km bis zum Zentrum Gevelsberg

Einwohner im Einzugsgebiet � Stadtbezirk Haspe: rund 30.500 Einwohner

� Stadtteil Haspe West: rund 12.800 Einwohner

� Davon rund 5.500 in Westerbauer Nord (Quambusch und Baukloh)

Verkaufsfläche � 2.100 m² (20 % der Verkaufsfläche im Stadtteil Haspe-West

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

� Stadtbezirk Haspe: 0,34 m² / Einwohner

� Stadtteil Haspe-West: 0,28 m² / Einwohner

Einzelhandelsstruktur � Nahrungs- und Genussmittel (88 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: Lebensmittelvollsortimenter

Verkehrliche Einordnung � Dominanz der B7 (Enneper Straße)

� Stellplätze den Magnetbetrieben zugeordnet und straßenbegleitend

� gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge (B7)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

Städtebauliche Situation � Städtebauliche Defizite sowohl im privaten wie im öffentlichen

Raum

� Gebäude zum großen Teil renovierungsbedürftig

� Abriss Gummi Becker bis dato abgeschlossen

Versorgungsfunktion � Grundversorgung bezogen auf den Stadtteil Westerbauer

� Kurzfristige Bedarfsdeckung

Stärken - Schwächen � wird seiner Zentrenfunktion insbesondere auch aufgrund städtebaulicher

Defizite heute nicht gerecht

� einzelhandelsrelevante (einzelbetriebliche, qualitative) Defizite

� Dominanz der B7

� Potenzialflächen vorhanden

� westlich anschließende Gewerbebrache

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

187


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Stadtteilzentrum Westerbauer (Fortsetzung)

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Karte 46: Zentraler Versorgungsbereich Quartiersversorgungszentrum Westerbauer

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

188

Quelle: eigene Darstellung

� Stärkung und Sicherung der Grundversorgungssituation

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.

� Flankierende städtebauliche Maßnahmen im privaten und öffentlichen

Raum notwendig, Modernisierung der Strukturen

� Abriss Gummi Becker als Impuls, bei neuer Bebauung auf städtebauliche

Qualität achten.


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.3.9 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Altenhagen

Lage � Stadtbezirk Mitte, nördlich der Innenstadt

� Boeler Straße, Friedensplatz

� Siedlungsbereich zerfällt in Teilbereiche entlang der Boeler Straße

und der Altenhagener Straße (geht über in Mittelstadt)

Wettbewerbssituation � 2 km nördlich der Innenstadt

� Lebensmitteldiscounter und Lebensmittelvollsortimenter an der

Boeler Straße (500-1.000m)

� 1 km zum Lebensmitteldiscounter an der Alexanderstraße (und

ehemaliger Wal-Mart Standort)

Einwohner im Einzugsgebiet � Altenhagen: rund 18.800 Einwohner

Verkaufsfläche � 1.690 m² (4 % der Verkaufsfläche im Stadtteil)

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

� Stadtbezirk Mitte: 0,29 m² / Einwohner

� Stadtteil Altenhagen: 0,23 m² / Einwohner

Einzelhandelsstruktur � Nahrungs- und Genussmittel (60 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: 2 Lebensmitteldiscounter, Drogeriemarkt

Verkehrliche Einordnung � Erreichbarkeit über Boeler Straße

� Stellplätze nur z.T. den Betrieben zugeordnet und straßenbegleitend

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

Städtebauliche Situation � Groß dimensionierter Friedensplatz ohne durchgehende Einzelhandelsnutzung

an zwei Seiten, übrige Randnutzung Wohnen,

Parken

� Wenig belebt, kleiner Gastronomiebetrieb

� Ungeordnete städtebauliche Situation nördlich des Friedensplatzes

(Garagenanlage)

� Überwiegend einfache, zweckmäßige Gestaltung

Versorgungsfunktion � Grundversorgung bezogen auf den Stadtteil Altenhagen,

� Kurzfristige Bedarfsdeckung, geringe komplementäre Nutzungen

wie Dienstleistung und Gastronomie

� discountorientiert

Stärken - Schwächen � städtebauliche Gestaltung insbesondere im Bereich Brüderstraße /

Friedensstraße nördlich des Friedensplatzes (Garagen etc.)

� Funktionsverlust des Einzelhandels an der Boeler Straße

� Keine absehbaren Entwicklungsmöglichkeiten des Zentrums im

Bereich um den Friedensplatz

� Potenzialfläche an der Altenhagener Straße

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

189


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Altenhagen

(Fortsetzung)

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Karte 47: Zentraler Versorgungsbereich Quartiersversorgungszentrum Altenhagen

Ergänzungsstandort

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

190

Quelle: eigene Darstellung

� Stärkung und Sicherung der Grundversorgungssituation

� Ergänzung von Komplementärnutzungen (Dienstleistungen, Gastronomie)

� Eine Überplanung der städtebaulich ungeordneten Flächen nördlich

des Friedensplatzes ist sinnvoll. Hier besteht ein Potenzial für

die Verlagerung / Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes zur Abrundung

des Einzelhandelsangebotes.

� Sollte eine Verfügbarkeit dieser Flächen mittelfristig nicht gegeben

sein, besteht eine Potenzialfläche an der Altenhagener Straße (vgl.

dazu Kapitel 10 Punkt 2), die als Ergänzungsfläche für den zentralen

Versorgungsbereich dienen kann. Die Dimensionierung von

Einzelhandelsbetrieben auf dieser Fläche sollte auf die Versorgungsfunktion

des Quartiersversorgungszentrums sowie auf die

übrigen Nutzungen im zentralen Versorgungsbereich Rücksicht

nehmen.

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches

bzw. des Ergänzungsbereiches.


9.3.10 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Emst

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

Stärken - Schwächen

� Stadtbezirk Mitte, südöstlicher Stadtteil

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� an der Haßleyer Straße, Karl-Ernst-Osthaus-Straße

� peripher zum Siedlungsbereich

� 4 km östlich der Innenstadt

� je ein Lebensmitteldiscounter im Wasserlosen Tal und an der Eppenhauser

Straße in 1,5 km-2 km

� 5 km südlich liegt das Stadtbezirkszentrum Eilpe

� Emst: rund 11.000 Einwohner

� 490 m² (14 % der Verkaufsfläche im Stadtteil)

� Stadtbezirk Mitte: 0,29 m² / Einwohner

� Stadtteil Emst: 0,27 m² / Einwohner

� Nahrungs- und Genussmittel

� Frequenzerzeuger: Lebensmittelvollsortimenter

� Erschließung über Haßleyer Straße

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

� Kleines funktionales Zentrum

� Geringe Aufenthaltsqualität

� Einfache, zweckmäßige Gestaltung

� Grundversorgung bezogen auf den Stadtteil Emst

� Kurzfristige Bedarfsdeckung

� Eingeschränkte Komplementärnutzung

� Zentrum ist z.Zt. nicht funktionsfähig ausgebildet

� Lebensmittelmarkt hat geringe Verkaufsfläche, eingeschränkte

Stellplatzsituation

� Quantitatives Versorgungsdefizit im Stadtteil

� Streuung von zentrentypischen Nutzungen im Stadtteil, z.B.

Emster Straße (Einzelhandel und Dienstleistungen)

� Potenzialfläche an der Haßleyer Straße

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

191


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Emst

(Fortsetzung)

Entwicklungsziele / Handlungs-

empfehlungen

Karte 48: Zentraler Versorgungsbereich Quartiersversorgungszentrum Emst

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

192

Quelle: eigene Darstellung

� Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches

� Ziel: Bündelung künftiger Einzelhandelsentwicklungen, Nutzung

von zentrenbildenden Synergieeffekten, keine weitere Streuung

zentrenprägender Nutzungen im Stadtteil

� Aus gutachterlicher Sicht empfohlen wird als Potenzialfläche für die

Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes die östlich angrenzende

Fläche. Synergien sowie eine städtebauliche Verknüpfung mit bestehenden

Nutzungen erscheinen hier leichter umsetzbar, als zu

den nördlich gelegenen Freiflächen, die durch die Haßleyer Straße

vom Bestand getrennt werden. Der Fußweg aus dem Wohngebiet

zu einem Standort nördlich der Haßleyer Straße würde diese kreuzen.

Im Hinblick auf die Entfernung zu den Wohnstandorten oder

möglicher absatzwirtschaftlicher Auswirkungen auf bestehende

Nutzungen weisen die Flächen südlich oder nördlich der Haßleyer

Straße voraussichtlich keine Unterschiede auf (vgl. dazu Kapitel 10

Punkt 3).

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches


9.3.11 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Helfe

Lage

Wettbewerbssituation

Einwohner im Einzugsgebiet

Verkaufsfläche

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

Einzelhandelsstruktur

Verkehrliche Einordnung

Städtebauliche Situation

Versorgungsfunktion

Stärken – Schwächen

� nördliches Stadtgebiet

� Stadtbezirk Boele

� Westlich des Gewerbegebietes Lennetal

� Gartenvorstadt – Wohnnutzung

� 5 km nordöstlich der Innenstadt

� Stadtbezirkszentrum Boele in rund 1,5 km

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Schwerter Straße (Lebensmitteldiscounter in rund 2 km

� Bathey (SB-Warenhaus u.a.) in rund 3 km

� Stadtbezirk Boele: rund 27.700 Einwohner

� Stadtteil Boele: rund 38.800 Einwohner

� Helfe: rund 6.000 Einwohner

� 1.220 m² (3 % der Verkaufsfläche im Stadtteil Boele)

� Stadtbezirk Boele: 0,51 m² / Einwohner

� Stadtteil Boele: 0,55 m² / Einwohner

� Nahrungs- und Genussmittel (80 % der Verkaufsfläche im Zentrum)

� Frequenzerzeuger: Lebensmittelvollsortimenter

� Kein Durchgangsverkehr

� Marktplatz Fußgängerzone

� Stellplätze umliegend

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs über Helfestraße

und Pappelstraße gegeben

� Gartenvorstadt im Stil der 60er Jahre

� Introvertiert

� Ladenzeile mit kleinteiligen Betrieben (Einzelhandel, Dienstleitung,

Gastronomie)

� Nahversorgung bezogen auf das Quartier Helfe

� Kurzfristige Bedarfsdeckung

� kompakte Struktur, Marktplatz

� Gestaltung entspricht nur unzureichend modernem Standard

� Frequenzbringer integriert in fußläufiger Erreichbarkeit

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

193


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Helfe (Fortsetzung)

Entwicklungsziele / Hand-

lungsempfehlungen

Karte 49: Zentraler Versorgungsbereich Quartiersversorgungszentrum Helfe

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

194

Quelle: eigene Darstellung

� Sicherung der Grundversorgung (vorrangig Nahrungs- und Genussmittel)

im Quartier Helfe.

� Stärkung durch ergänzende Dienstleistungen und Gastronomie

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten,

großflächigen) Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen

Versorgungsbereiches.

� Flankierende städtebauliche Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung

der Aufenthaltsqualität im öffentlichen wie privaten Raum.


9.3.12 Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Vorhalle

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Lage � nördliches Stadtgebiet

� westlicher Stadtteil Vorhalle im Stadtbezirk Boele

� Vorhaller Straße zwischen Kirchbergstraße und Hartmannstraße, parallel

zur B226 (Weststraße) in Richtung Wetter; Europaplatz und

Marktplatz

� Weststraße bildet Zäsur im Siedlungsbereich Vorhalle

Wettbewerbssituation � 5 km nördlich der Innenstadt

� 6 km bis zum Sonderstandort Boele-Bathey (u.a. SB-Warenhaus)

� 4-5 km bis zur Schwerter Straße (Lebensmitteldiscounter)

� 2 Lebensmitteldiscounter in unmittelbarer Nähe (Ophauser Straße,

Wörtherbruchstraße)

� 2 km bis Lebensmittelvollsortimenter Kaufpark (Schwerter Straße)

Einwohner im Einzugsgebiet � Vorhalle (Stadtteil): rund 11.000 Einwohner

Verkaufsfläche � 1.250 m² (5 % der Verkaufsfläche im Stadtteil)

Lebensmittelverkaufsfläche /

Einwohner

� Stadtbezirk Boele: 0,51 m²/ Einwohner

� Stadtteil Vorhalle: 0,41 m² / Einwohner

Einzelhandelsstruktur � Baumarktspezifisches Sortiment (Teppiche), 53 % der Verkaufsfläche

im Zentrum)

� Drogerie- und Körperpflegeartikel, 17 % der Verkaufsfläche im Zentrum

� Kleinteilige Betriebsstruktur

� Kein strukturprägender Lebensmittelmarkt, (Leerstand)

Verkehrliche Einordnung � Stellplätze straßenbegleitend

� Gute Erreichbarkeit für Kraftfahrzeuge (B54)

� Anschluss an Netz des öffentlichen Nahverkehrs gegeben

Städtebauliche Situation � Unscheinbares Zentrum parallel zur B226 (Weststraße)

� Kein Durchgangsverkehr, geringe Belebung durch Zielverkehr

� Überwiegend einfache Gestaltung

� Groß dimensionierte Platzsituation, modernes Bürgerinformationsbüro

im westlichen Bereich. Hier spielt der Einzelhandel als funktionaler

Bestandteil des zentralen Versorgungsbereiches keine Rolle, daher ist

dieser Teil als funktionaler Ergänzungsbereich einzustufen.

� Hinweis: Der Ergänzungsbereich dient als funktionale Ergänzung des

zentralen Versorgungsbereiches. Keine Ansiedlung großflächigen insbesondere

zentrenrelevanten Einzelhandels im Ergänzungsbereich.

(Bestandsschutz)

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

195


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

196

Karte 50: Ergänzungsbereich des Quartiersversorgungszentrums Vorhalle

Quelle: eigene Darstellung

Versorgungsfunktion � Grundversorgung bezogen auf den Stadtbezirk Vorhalle

� aus Einzelhandelssicht schwach aufgestelltes Zentrum wird seiner

Versorgungsaufgabe nicht gerecht

� defizitäres Angebot insbesondere im Bereich der kurzfristigen und mittelfristigen

Bedarfsdeckung, Frequenzbringer fehlt

� wenige Komplementärnutzungen stützen die Versorgungsfunktion

(u.a. Bürgerinformation)


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Standortprofil: Quartiersversorgungszentrum Vorhalle (Fortsetzung)

Stärken - Schwächen

Entwicklungsziele / Handlungsempfehlungen

Karte 51: Zentraler Versorgungsbereich Quartiersversorgungszentrum Vorhalle

Quelle: eigene Darstellung

� keine grundversorgungsrelevanten Magnetbetriebe innerhalb des

zentralen Versorgungsbereiches

� zahlreiche Konkurrenzstandorte außerhalb des Zentrums

� kleinteiliger Einzelhandel, Leerstand

� weitläufiger Marktplatz

� Bürgerbüro stützt Versorgungsfunktion

� Aufenthaltsqualität des Europaplatzes ist aufgrund der Weitläufigkeit

eingeschränkt

� Bipolare Struktur des zentralen Versorgungsbereiches

� Vorhaller Straße mit kleinteiligen Strukturen, Ergänzungsstandort

an der Ophauser Straße (Sonderstandort mit Teilfunktion Nahversorgung)

dient als Standort für großflächige Lebensmittelanbieter

(vgl. dazu Kapitel 10 Punkt 3)

� im Hinblick auf die hohe quantitative Ausstattung im Bereich der

Lebensmittelversorgung im Stadtteil / -bezirk sind weniger quantitative

Entwicklungen (Neuansiedlungen) als viel mehr qualitative

Verbesserung (ggf. Verlagerung einzelner Betriebe an den aus

städtebaulicher Sicht wünschenswerten Standort) angezeigt

� Sicherung der Grundversorgung

� Keine weiteren (zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten)

Einzelhandelsansiedlungen außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

197


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.4 Sicherung der Grund- und Nahversorgung in Hagen

Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, kleinmaschigen Nahversorgung in allen

Hagener Stadtteilen ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Hagen und

rechtfertigt die räumliche Lenkung der entsprechenden Investitionen an die städtebaulich

geeigneten Standorte. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote

mit Waren des täglichen Bedarfs (v.a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften)

und ergänzende Dienstleistungen (z.B. Post, Bank, Reinigung) so dezentral

und wohnortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst alle

Einwohner möglich und zumutbar ist. Voraussetzung für die Sicherstellung einer tragfähigen

Nahversorgungsinfrastruktur ist jedoch, dass

� das Kaufkraftpotenzial der Bevölkerung für den täglichen Bedarf nicht von zentralisierten

Anbietern des großflächigen Einzelhandels in einem Maß gebunden wird, dass das

Betreiben kleinerer Einheiten zur Nahversorgung nicht mehr rentabel ist,

� die Stadt Hagen städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen schafft, die einen

gewünschten Nahversorgungsstandort auch aus Betreibersicht mit den wichtigsten

Standortfaktoren ausstattet,

� Betreibern und Konzepten Vorrang eingeräumt wird, die aktiv mit den Herausforderungen

der im Wandel befindlichen Einzelhandelslandschaft umgehen wollen und können.

Für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Hagen lassen sich folgende Empfehlungen

ableiten.

� Lokale Versorgungslücken identifizieren und beseitigen:

Durch die restriktive Formulierung der Standortanforderungen an strukturprägende Lebensmittelmärkte

(SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Supermärkte und Lebensmitteldiscounter)

bietet sich auch Anbietern mit Verkaufsflächen unterhalb der Großflächigkeit

und damit nicht zuletzt auch Kleinflächenkonzepten in kleineren (unterversorgten)

Siedlungsbereichen eine Chance, als dezentrale Nahversorger zu funktionieren. Es sollte

daher möglich sein, dass auch Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

umgesetzt werden können, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen (vgl.

Kapitel 9.6). Wichtiger Bestandteil sollte daher die Entwicklung praktikabler Lösungen

zur Erreichung dieses Ziels sein. Dazu zählen insbesondere die aktive Erschließung

und Vermarktung geeigneter Grundstücke, die regelmäßige Erfassung

von Angebots- und Nachfragestrukturen auf Stadtteilebene und die Hilfestellung

für Inhaber bei Investitionsentscheidungen und Nachfolgeregelungen. Grundsätzlich

ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der genannten Kriterien durchzuführen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

198


� Erreichbarkeit verbessern:

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Auch Anbieter, die ihren Standort in Siedlungsschwerpunkten haben und von zahlreichen

Kunden zu Fuß oder mit dem Fahrrad aufgesucht werden, können auf Pkw-Kunden nicht

verzichten. Nur wenn genügend Stellplätze vorhanden sind und An- und Abfahrt auch

während der Spitzenzeiten weitgehend reibungslos verlaufen, bleibt ein Anbieter attraktiv

und kann im Wettbewerb bestehen. Im Dialog mit den Inhabern oder Betreibern sollten

daher praktikable Lösungen zur Sicherstellung der bequemen Erreichbarkeit gefunden

werden.

Einzelhandelsbetriebe zu Nahversorgungszentren ausbauen:

Die Integration zusätzlicher Funktionen und Dienstleistungen in bestehende Betriebe erhöht

die Attraktivität und sichert damit die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbieters. Die Ergänzung

von Einzelhandelsbetrieben mit kommunalen Angeboten (z.B. Bürgerbüro) oder

Dienstleistungen (z.B. Post, Bank) zu Nahversorgungszentren erzeugt Synergie und verbessert

die Standortqualität oft entscheidend. Möglich ist dabei auch die Kombination mit

anderen frequenzerzeugenden Einrichtungen wie Tankstellen oder Systemgastronomie

(Fast Food / Imbiss). Während discountorientierte Filialisten diese Chancen in der Regel

selbst erkennen und die Initiative ergreifen, fehlen bei inhabergeführten Geschäften oft

Bereitschaft und Know-how zum Wandel, so dass von kommunaler Seite aktiv der Dialog

gesucht und Hilfestellung angeboten werden sollte.

� Märkte unterstützen:

Wochenmärkte mit Schwerpunkt auf Frischwaren haben in der Region Tradition und profitieren

von der Nähe zu Produzenten (v.a. Münsterland, Bergisches Land, Raum Unna /

Soest). Abgesehen von ihrer Bedeutung für die hochwertige Nahversorgung der Bevölkerung,

eignen sie sich hervorragend zur Steigerung der Kundenfrequenz.

Sicherung einer flächendeckenden Nahversorgung

Der Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel drückt sich insbesondere in einer deutlich

sinkenden Zahl von Betriebsstätten sowie in einem tendenziellen Rückzug insbesondere

größerer Lebensmittelgeschäfte, wie Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, aus den

Zentren und Wohngebieten aus. Als Folge werden zwar die Knoten des Nahversorgungsnetzes

dicker, seine Maschen jedoch größer und damit die Versorgung mit Gütern des täglichen

Bedarfs für unmotorisierte Haushalte schwieriger. Ziel der Stadt Hagen ist deshalb die

nachhaltige Sicherung einer flächendeckenden Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet,

die sich auf die bestehenden Stadtbezirks- und Stadtteilzentren, die Quartierversorgungszentren

sowie die integrierten Nahversorgungsstandorte stützt. Die vorhandene

Nahversorgungsstruktur ist nur in Teilbereichen noch funktionierend. Das Einzelhandels-

und Zentrenkonzept für die Stadt Hagen dient der Umsetzung dieses Ziels.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

199


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5 Sonderstandorte

Dieser Standorttyp ist durch zumeist großflächige Betriebe mit überwiegend nicht zentrenrelevantem

Einzelhandel (u.a. Baumärkte, Gartencenter, Möbelhäuser) geprägt. Diese befinden

sich entweder in Einzellagen (z.B. das Gartencenter Augsburg, Hohenlimburg) oder in

Form von Standortgemeinschaften (z.B. Fachmarktstandort Bathey). Die im Rahmen des

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen relevanten Standorte dieser Kategorie

werden im Folgenden dargestellt.

Grundsätzlich gilt für diese Standorte innerhalb des Hagener Stadtgebiets:

� Die Sonderstandorte dienen als Ergänzungs- und Vorrangstandorts für nicht zentrenrelevanten

Einzelhandel.

� Die Konzentrationstendenzen zu zusammenhängenden Einzelhandelsstandorten sind

nach Möglichkeit zu fördern, um die Standorte so strukturell aufzuwerten und zu attraktivieren.

� Im Sinne der Verhinderung einer verschärften Wettbewerbssituation zum zentralen Versorgungsbereich

der Innenstadt aber auch der übrigen zentralen Versorgungsbereiche

sowie unter Berücksichtigung der landesplanerischen Regelungen des §24a LEPro NRW

ist ein (weiterer) Ausbau des zentrenrelevanten Angebots jedoch grundsätzlich restriktiv

zu behandeln.

� Stattdessen sind die Standorte als Vorrangstandorte für die Ansiedlung nicht zentrenprägender

Einzelhandelssortimente in funktionaler Ergänzung zu den zentralen

Versorgungsbereichen zu betrachten.

� Die vorhandenen Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment genießen dabei Bestandsschutz,

ebenso wie die planungsrechtlich genehmigten Verkaufsflächen. Eine

weitere Ansiedlung oder Erweiterung zentrenrelevanten Einzelhandels (über den genehmigten

Bestand hinaus), insbesondere in Form großflächiger Betriebe, ist zukünftig

planungsrechtlich auszuschließen.

� Eine abschließende Bewertung im Hinblick auf zusätzliche Einzelhandelsentwicklungen /

-ansiedlungen (mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten) an diesen Standorten (über

den Bestandsschutz hinaus) sollte im gesamtstädtischen Zusammenhang sowie auch

unter Berücksichtigung stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen zu in der Diskussion

befindlichen Flächenpotenzialen vorgenommen werden.

� Schließlich werden die Einordnungen der Standorte im Regionalplan 29 aufgezeigt. Dabei

ist zu berücksichtigen, dass im Sinne des § 24a LEPro NRW

29 Vgl. dazu Gebietsentwicklungsplan Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitte Bochum und Hagen, Stand 1999

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

200


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

“Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten

Kernsortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden,

wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches

liegt und der Umfang der zentrenrelevanten- und nahversorgungsrelevanten

Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche jedoch nicht mehr als 2.500 m²

beträgt.“ (§ 24a Abs. 3 LEPro NRW)

“Vorhandene Standorte für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb zentraler

Versorgungsbereich dürfen ... unter Beschränkung auf den Bestand als Sondegebiete

ausgewiesen werden.“ (§ 24a Abs. 5 LEPro NRW)

Nicht zuletzt kann sich vor diesem Hintergrund schließlich ein Planerfordernis auch für

die Bauleitplanung ergeben.

9.5.1 Altenhagen, Eckeseyer Straße

Der Sonderstandort Eckeseyer Straße liegt im Stadtbezirk Mitte im Stadtteil Altenhagen.

Karte 52: Sonderstandort Altenhagen, Eckeseyer Straße

Quelle: eigene Darstellung

Hier sind insgesamt rund 27.000 m² Verkaufsfläche angesiedelt (ohne Berücksichtigung des

im Juli eröffneten Drive-in-Baumarktes). Das Einzelhandelsangebot umfasst dabei im Wesentlichen

ein nicht zentrenrelevantes Kernsortiment.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

201


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das östliche Ruhrgebiet ist dieser

Standort – als einziger in Hagen – als regional bedeutsamer Ergänzungsstandort eingestuft.

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Sicherung des Standortes als Sonderstandort

9.5.2 Wehringhausen, Berliner Straße (Podi Markenpolster)

Der Sonderstandort des Fachmarktes Podi Markenpolster liegt in Wehringhausen an der

Berliner Straße (B7) und umfasst ca. 4.000 m² Verkaufsfläche. Das Kernsortiment ist schmal

und nicht zentrenrelevant. Der Betrieb liegt in einem Gewebegebiet.

Karte 53: Sonderstandort Wehringhausen, Berliner Straße (Podi Markenpolster)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Steuerung im Sinne der Grundsätze und Ziele des Konzeptes

� Bestandssicherung

� Es wird darauf hingewiesen, dass im Planungsfall eine Überprüfung der Gewerbegebietsfestsetzung

auch im Umfeld des Standortes als sinnvoll erachtet wird.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

202


9.5.3 Vorhalle, Weststraße

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im nördlichen Stadtgebiet nordwestlich bzw. westlich der Anschlussstelle Hagen-West sind

großflächige Betriebe mit z.T. zentrenrelevanten Kernsortiment angesiedelt (TOYS“R“US -

Spielwaren, 2.700 m² Verkaufsfläche; Poco – Möbel, 7.400 m² Verkaufsfläche. Es besteht

ein großflächiger Leerstand (2.700 m²).

Karte 54: Sonderstandort Vorhalle, Weststraße

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Steuerung / Überplanung durch Sondergebietsfestsetzung

� Künftige Nutzungen nur mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

203


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.4 Boele-Bathey, Dortmunder Straße

In Boele-Bathey an der Dortmunder Straße befindet sich der Standort eines SB-

Warenhauses, in seinem Umfeld befinden sich weitere Einzelhandelsbetriebe. Insgesamt

umfasst der Standort, der sich als faktisches Sondergebiet darstellt eine Verkaufsfläche von

12.700 m². Neben nicht zentrenrelevanten Sortimenten werden hier vor allem auch nahversorgungsrelevante

und zentrenrelevante Sortimente angeboten.

Karte 55: Sonderstandort Boele-Bathey, Dortmunder Straße

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Kein weiterer Ausbau von zentrenrelevantem und nahversorgungsrelevantem Einzelhandel

� Möglichkeiten der Überplanung des Bereiches im Sinne der Ziele und Grundsätze des

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen prüfen

� Sondergebietsfestsetzung / Gewerbegebiet mit Ausschluss Einzelhandel / Fremdkörperfestsetzung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

204


9.5.5 Boele, Schwerter Straße

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Östlich des Stadtbezirkszentrums Boele, an der Schwerter Straße befindet sich der Standort

eines Bau- und Gartenmarktes mit einer Verkaufsfläche von 10.800 m² mit nicht zentrenrele-

vanten Kernsortimenten.

Karte 56: Sonderstandort Boele, Schwerter Straße

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Es wird darauf hingewiesen, dass im Verlauf der Schwerter Straße keine weitere Ver-

dichtung durch Einzelhandelsnutzungen vorgenommen werden sollte.

� Eine entsprechende Überprüfung der Bebauungspläne in diesem Bereich im Sinne der

Grundsätze und Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen wird

empfohlen.

Junker und Kruse Stadtforschung ���� Planung, Dortmund

205


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.6 Boele-Helfe, Feldmühlenstraße

Zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment liegen

im Gewerbegebiet an der Feldmühlenstraße.

Karte 57: Boele-Helfe, Feldmühlenstraße

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus.

Als mittel- bis langfristiges Ziel ist Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsät-

ze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung als Fremdkörper im Gewerbegebiet

� Bei rechtsicherer Aufgabe der Standorte ist eine Rückführung in Richtung gewerbliche

Nutzung zu forcieren.

Junker und Kruse Stadtforschung ���� Planung, Dortmund

206


9.5.7 Boele, Alexanderstraße (ehemals Walmart)

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

An diesem Standort befindet sich das ehemalige SB-Warenhaus Walmart mit einer Verkaufsfläche

von rund 6.800 m².

Karte 58: Boele, Alexanderstraße (ehemals Walmart)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bauplanungsrechtlich ist an diesem Standort ein SB-Warenhaus zulässig, der im Sinne

des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes als solitärer Einzelhandelsstandort einzustufen

ist.

� Kein weiterer Ausbau des Standortes, insbesondere nicht mit nahversorgungsrelevanten

und zentrenrelevanten Sortimenten

� Möglichkeiten der Überplanung des Bereiches und insbesondere auch des Umfeldes im

Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen

prüfen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

207


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.8 Haspe-Ost, Berliner Straße (Zack)

Im Stadtbezirk Haspe südlich des Standortes des Polsterfachmarktes in Wehringhausen befindet

sich ein Baumarkt (7.000 m² Verkaufsfläche, nicht zentrenrelevantes Kernsortiment.

Karte 59: Sonderstandort Haspe-Ost, Berliner Straße (Zack)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier eine gewerbliche Fläche auf (GIB).

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Eine Überprüfung der Bebauungspläne entlang der Berliner Straße (B7), die einen hohen

Anteil gewerblicher Flächen umfasst, ist im Sinne der Grundsätze und Ziele des Einzelhandels-

und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen dringend zu empfehlen, ggf. Ausschluss

Einzelhandel zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche in Wehringhausen und

Haspe prüfen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

208


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.9 Haspe-Ost, Kölner Straße (ehemals Leeners, heute Maxi Polster)

An der B7 Kölner Straße befindet sich im Stadtteil Haspe-Ost ein Möbelmarkt (ehemals

Leeners, heute Maxi Polster) mit einer Verkaufsfläche von rund 5.000 m² (nicht zentrenrelevantes

Kernsortiment).

Karte 60: Sonderstandort Haspe-Ost, Kölner Straße (ehemals Leeners)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Eine Überprüfung der Bebauungspläne entlang der Berliner Straße (B7), die einen hohen

Anteil gewerblicher Flächen umfasst, ist im Sinne der Grundsätze und Ziele des Einzelhandels-

und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen dringend zu empfehlen, ggf. Ausschluss

Einzelhandel zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche in Wehringhausen und

Haspe prüfen.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

209


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.10 Haspe-West, Enneper Straße (ehemals Möbel Frenzel)

Der Standort des Möbelmarktes Frenzel ist nur schwer einsehbar, er liegt nördlich der B7

(Enneper Straße) zwischen Ennepe und der Bahntrasse. Der Betrieb umfasst eine Verkaufsfläche

von rund 8.000 m² .

Karte 61: Sonderstandort Haspe-West, Enneper Straße (ehemals Möbel Frenzel)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

210


9.5.11 Hohenlimburg, Auf dem Lölfert

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Stadtbezirk Hohenlimburg, in unmittelbarer Nähe zur Stadtgrenze nach Iserlohn liegt der

Sonderstandort Auf dem Lölfert. Hier sind insgesamt rund 10.450 m² Verkaufsfläche angesiedelt,

die im Wesentlichen auf nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Kernsortimente

entfallen.

Karte 62: Sonderstandort Hohenlimburg, Auf dem Lölfert

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Kein weiterer Ausbau des Standortes, insbesondere nicht mit nahversorgungsrelevanten

und zentrenrelevanten Sortimenten

� Möglichkeiten der Überplanung des Bereiches im Sinne der Ziele und Grundsätze des

Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen prüfen

� Sondergebietsfestsetzung

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

211


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.5.12 Hohenlimburg, Lennetal (Augsburg’s)

In solitärer Lage befindet sich das Gartencenter Augsburg mit einer Verkaufsfläche von rund

12.000 m².

Karte 63: Sonderstandort Hohenlimburg, Lennetal (Augsburg’s)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier einen Freiraum- und Agrarbereich aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Keine Ausweitung zentrenrelevanter Sortimente

� Steuerung über Sondergebiet Einzelhandel prüfen

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

212


9.5.13 Hohenlimburg-Lennetal, Elseyer Straße

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

An diesem Sandortbereich werden sowohl zentrenrelevante wie auch nicht zentrenrelevante

Sortimente auf einer Verkaufsfläche von rund 13.900 m² angeboten. Dabei stellt sich der Bereich

um den Elektronikfachmarkt Berlet u.a. mit ergänzenden Fachmärkten als faktisches

Sondergebiet dar. Südlich befindet sich ein Möbelmarkt und westlich in Streulagen weitere

Einzelhandelsbetriebe mit z.T. zentrenrelevanten Sortimenten (Lebensmitteldiscounter).

Karte 64: Hohenlimburg-Lennetal, Elseyer Straße (Berlet)

Quelle: eigene Darstellung

Der Regionalplan weist hier in Teilbereichen einen Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) sowie

gewerbliche Flächen (GIB) aus.

Empfehlung zum Umgang gemäß der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und

Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen:

� Bestandssicherung

� Keine weitere Verdichtung der Einzelhandelsnutzungen, insbesondere nicht mit nahversorgungsrelevanten

und zentrenrelevanten Sortimenten

� Eine Überprüfung der Bebauungspläne im gesamten Bereich im Sinne der Grundsätze

und Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen ist dringend zu

empfehlen, Ausschluss Einzelhandel zum Schutz vor allem zentraler Versorgungsbereiche

in Hohenlimburg prüfen

� Sondergebietsfestsetzung für Berlet und umliegende Fachmärkte

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

213


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.6 Hagener Sortimentsliste

Ausgangssituation

Eine Sortimentsliste ist als Steuerungsinstrument des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung

richterlich anerkannt. Dabei steht in der Praxis die Zuordnung des sortimentsspezifischen

Einzelhandels zu räumlich und funktional bestimmten zentralen Versorgungsbereichen

(gemäß §§ 2 Absatz 2, 34 Absatz 3, 9 Absatz 2a BauGB, § 11 Absatz 3 BauNVO) sowie

die Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben im Vordergrund der Betrachtungen.

In der Bauleitplanung ist die Sortimentsliste für Sortimentsbindungen bei der Festsetzung

von Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel (insbesondere mit nicht zentrenrelevanten

Hauptsortimenten) und bei der Zulässigkeit, dem Ausschluss bzw. der ausnahmsweisen

Zulässigkeit des sortimentsspezifischen Einzelhandels in unterschiedlichen Baugebieten

nach §§ 1-11 BauNVO unter Bezugnahme auf § 1 Absatz 5 und Absatz 9 BauNVO relevant.

Nur durch eine konsequente Ausschöpfung des Bauplanungsrechts kann mit Hilfe der Sortimentslisten

beispielsweise in Misch- und Gewerbegebieten durch Bebauungsplanfestsetzungen

gemäß § 1 Absatz 9 BauNVO nahversorgungs- und zentrenrelevanter Einzelhandel

ausgeschlossen und dadurch das Zentrengefüge geschützt werden 30 . Denn für die Zentrenstruktur

einer Kommune können nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe oder Einkaufszentren

außerhalb der dafür bestimmten zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch der

nicht großflächige Einzelhandel (bis zu 800 m² Verkaufsfläche) mit nahversorgungs- und

zentrenrelevanten Sortimenten negative städtebauliche Auswirkungen haben. Dies gilt insbesondere

im Zusammenhang mit der Ansiedlung von Lebensmitteldiscountern oder Fachmärkten

mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten. Diese operieren oft bewusst knapp unterhalb

der Großflächigkeitsgrenze, um nicht gemäß § 11 Absatz 3 BauNVO sowie § 24a LEPro

NRW kern- oder sondergebietspflichtig zu werden.

Bei der Steuerung des Einzelhandels ist immer auf eine gemeindespezifische Sortimentsliste

abzustellen, die einen Bezug zu den örtlichen Verhältnissen aber auch zu den Entwicklungsperspektiven

einer Kommune besitzt. Ein Rückgriff auf allgemeingültige Auflistungen zentren-

und nahversorgungsrelevanter Sortimente, wie beispielsweise in der Anlage 1 des Einzelhandelserlasses

Brandenburg 2007 oder auch der Verweis auf andere Listen (z.B. Kölner

Liste) im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung reicht nicht aus und ist rechtsfehlerhaft

31 .

30 Vgl. dazu Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom 25.10.2007 (OVG 7 A 1059/06)

31 Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster 2004 und 2005.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

214


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Sortimentslisten stellen einen wichtigen Bestandteil eines kommunalen Einzelhandelskon-

zeptes dar, wobei eine Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten

und zur Vermeidung späterer Auseinandersetzungen auch nicht zentrenrelevanter Sortimente

empfohlen wird 32 .

Begriffsdefinition

Im Hinblick auf die in der Praxis übliche Differenzierung nach nahversorgungsrelevanten,

zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten bestimmen die rechtlichen Rahmenbedingungen,

der Standort an dem die Sortimente angeboten werden sowie eine mögliche

Zielformulierung die Zuordnung zu einer der genannten Gruppen. Vorab wird zur Erläuterung

der Begriffe zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente eine Zuordnung

der unterschiedlichen Merkmale nach folgendem Kriterienkatalog vorgenommen:

Kriterium

Städtebauliche und

Einzelhandelsstruktur

Besucherfrequenz

Integrationsfähigkeit

Einzelhandelszentralität

Kopplungsaffinität

Transportfähigkeit

Merkmale

Zentrenrelevanter Sortimente Nicht zentrenrelevanter Sortimente

notwendig für einen attraktiven Branchenmix

hoher Anteil der Verkaufsfläche in den

zentralen Versorgungsbereichen (insbesondere

Haupt- und Nebenzentren)

erzeugen und benötigen hohe Besucherfrequenzen,

insbesondere auch im Zusammenhang

mit der Kopplung von Aktivitäten

vergleichsweise geringer Flächenanspruch

hohe Ausstrahlungskraft, teilweise auch

Seltenheit

werden im Zusammenhang mit anderen

Nutzungen im Zentrum aufgesucht (Einzelhandel,

Gastronomie, Dienstleistungen

etc.)

„Handtaschensortimente“, können leicht

transportiert werden, d.h. es ist nicht regelmäßig

ein privates Kfz erforderlich

nicht prägend für zentrale Versorgungsbereiche

Lage vornehmlich außerhalb von Zentren,

städtebaulich integriert und nicht integriert

erzeugen eigene Besucherfrequenz

sehr hoher Flächenanspruch (z.B. Möbel)

autokundenorientiert

i.d.R. hohe kommunale und z.T. auch

regionale Ausstrahlungskraft

werden i.d.R. gezielt angefahren, geringe

bis keine Koppelungen mit anderen

Aktivitäten

können aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit

nur eingeschränkt transportiert

werden, i.d.R. Kfz notwendig

Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen der kurzfristigen bzw. täglichen Bedarfsdeckung.

Auf sie treffen i.d.R. die Merkmale der zentrenrelevanten Sortimente zu. Insbesondere

in Klein- und Mittelstädten oder Neben- und Grundversorgungszentren nehmen sie zentrenprägende

Funktion ein. Eine Ansiedlung an Einzelstandorten außerhalb zentraler Versorgungsbereiche

kann im Sinne einer wohnungsnahen Grundversorgung sinnvoll sein. Sie sind

32 vgl. dazu U. Kuschnerus: Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd.Nr. 485

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

215


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

somit nicht stets, sondern i.d.R. als zentrenrelevant einzustufen. Unter Berücksichtung des

Einzelfalls sind daher hier sachgerechte Standortentscheidungen mit dem Ziel, eine möglichst

verbrauchernahe Versorgung mit Lebensmitteln zu gewährleisten und den Regelungsinhalten

des § 11 Absatz 3 BauNVO sowie betriebsbedingter Anforderungen zu entsprechen,

zu treffen.

Landesentwicklungsprogramm NRW

Bei der Aufstellung von Sortimentslisten sind die auf Landesebene vorgegebenen Zielaussagen

beispielsweise durch Landesentwicklungsprogramme oder Einzelhandelserlasse zu berücksichtigen.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es „eine Legaldefinition dafür, welche Warensortimente

zentrenrelevant sind“ nicht gibt, auch nimmt der Einzelhandelserlass 1996

nicht für sich in Anspruch „die Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen abschließend

festzulegen.“ Somit bedarf es „regelmäßig einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen

Situation, wenn zum Schutz etwa des Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente

an nicht integrierten Standorten ausgeschlossen werden sollen“. 33

In Nordrhein-Westfalen bilden das Landesentwicklungsprogramm – LEPro NRW (i.d.F. vom

19.06.2007) sowie der Einzelhandelserlass NRW – EHE NRW (i.d.F. vom 20.09.2008) eine

bedeutende Grundlage für die Erstellung und die Inhalte von Sortimentslisten. Gemäß §

24a (2) LEPro NRW bzw. Nr. 2.5 EHE NRW sind die zentren- und nahversorgungsrelevanten

Sortimente von der Gemeinde festzulegen. Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente

sind die in der Anlage 1 des LEPro NRW aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente

zu beachten, diese sind als stets zentrenrelevant einzustufen.

Die zentrenrelevanten Leitsortimente (gemäß Anlage 1 des LEPro NRW) sind im Folgenden

aufgeführt:

� Bücher/Zeitschriften/Papier/Schreibwaren

� Bekleidung, Lederwaren, Schuhe

� Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik/Computer, Elektrohaushaltswaren

(Kleingeräte)

� Foto/Optik

� Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel)

� Uhren/Schmuck

� Spielwaren/Sportartikel

33 Kuschnerus 2007, Rd.Nr. 528 sowie Urteil des OVG NRW vom 03.06.2002 (AZ 7 a D 92/00.NE)

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216


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

In der kommunalen Planungspraxis ergeben sich aufgrund der Definition der zentrenrelevanten

Leitsortimente Zuordnungsfragen zu einzelnen Sortimenten, da die gebräuchlichen Sortimentslisten

i.d.R. stärker differenziert sind. Der EHE NRW, 2008 zeigt in diesem Zusammenhang

auf, dass die Gemeinden bei der Aufstellung ihrer ortsspezifischen Sortimentsliste

die zu beachtenden Leitsortimente konkretisieren. Am Beispiel des Leitsortiments „Einrichtungszubehör

(ohne Möbel)“ wird die Möglichkeit folgende Untergruppen zu bilden, verdeutlicht:

� Teppiche (Rollwaren und Einzelware)

� Lampen/Leuchten/Leuchtmittel

� Matratzen/Bettwaren

� Bilder/Bilderrahmen/Spiegel

� Tapeten

Diese können als zentrenrelevant gelten, während eine andere Gemeinde beispielsweise

Matratzen oder Lampen/Leuchten/Leuchtmittel als nicht zentrenrelevant einstuft. Es ist davon

auszugehen, dass diese aufgezeigte Differenzierung in Untergruppen damit auch auf

andere unspezifizierte Sortimentsgruppen der Liste der zentrenrelevanten Leitsortimente,

wie beispielsweise Sportartikel, zu übertragen ist.

Im Rahmen der Aufstellung der Hagener Sortimentsliste wurden insbesondere auch bei diesen

Sortimenten die lokale Situation sowie die städtebaulichen Zielvorstellungen näher betrachtet.

Insgesamt ist aber dennoch festzuhalten, dass im Hinblick auf die im Landesentwicklungsprogramm

NRW (Anlage 1) definierten Leitsortimente nur ein begrenzter Spielraum

bleibt, um örtliche Differenzierungen vorzunehmen.

9.7 Herleitung der Hagener Sortimentsliste

Die Sortimentsliste stellt einen wichtigen instrumentellen Baustein zur Sicherung der städtebaulichen

Leitvorstellungen dar. Kuschnerus 34 stellt im Sinne der Rechtssicherheit folgende

Vorgehensweise als sachgerecht bei der Erstellung von Sortimentslisten dar:

Im Rahmen der Aufstellung eines gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes werden die tatsächlich

vorhandenen, typischerweise als zentrenrelevant angesehenen Warensortimente in

den zentralen Versorgungsbereichen, die durch die Bauleitplanung geschützt und gesichert

werden sollen, nach ihrem Umfang ermittelt (Sortimente, Verkaufsflächen).

34 Vgl. Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 2007, Rd. Nr. 530

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

217


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Der Aufnahme dieser Sortimente in die Liste der zentrenrelevanten Sortimente unterliegen

regelmäßig keinen Bedenken, auch wenn dieselben Sortimente ggf. an anderen – solitären,

städtebaulich nicht integrierten Standorten – angeboten werden, wenn entsprechende städtebauliche

Zielvorstellungen im Gesamtkonzept formuliert werden, die ein weiteres Angebot

dieser Sortimente im zentralen Versorgungsbereich begründen.

In der Rechtsprechung ist darüber hinaus anerkannt, sogenannte „zentrumsbildende“ Nutzungsarten,

die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten

mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung

oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen. Diese Sortimente können als

zentrenrelevant in die gemeindespezifische Liste aufgenommen werden (Begründung im

Rahmen eines städtebaulichen Konzeptes/Einzelhandelskonzept notwendig).

Eine gemeindespezifische Liste kann durchaus mit generellen Auflistungen übereinstimmen,

sie kann aber auch zu gewissen Abweichungen gelangen. Entscheidend ist, dass die konkrete

Ausgestaltung der gemeindespezifischen Liste auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmt

und im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden konkreten städtebaulichen Erfordernisse

motiviert ist.

Das Vorgehen bei der Bestimmung der Zentrenrelevanz der Sortimente im Hagener Stadtgebiet

ist in dem folgenden Schaubild dargestellt:

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

218


Abbildung 22: Bestimmung der Zentrenrelevanz von Sortimenten

Analyse

Lage

zentrenrelevantes

Leitsortiment nach

LEPro NRW

Übereinstimmung

mit städtebaulichen

Zielvorstellungen

Einordnung

Quelle: eigene Darstellung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Aufnahme der einzelhandelsrelevanten und

städtebaulichen Situation (sortimentsspezifische

Verkaufsfläche, Lagen)

Lage des überwiegenden Anteils der

sortimentsspezifischen Verkaufsfläche an

der Gesamtverkaufsfläche

in zentralen

Versorgungsbereichen

ja

ja

zentrenrelevant

außerhalb zentraler

Versorgungsbereiche

Basierend auf der differenzierten, sortiments- und lagespezifischen Analyse des Einzelhandels

in Hagen sowie unter Berücksichtigung der im Hinblick auf die Methodik bei der Erstellung

von Sortimentslisten dargelegten Kriterien werden die einzelnen Sortimente zunächst

aufgrund ihres überwiegenden, zum Zeitpunkt der Erhebung bestehenden Verkaufsflächenanteils

in den Lagen innerhalb bzw. außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche

in Hagen aufgeteilt. Unter Berücksichtigung der Leitsortimente nach LEPro NRW sowie

künftiger stadtentwicklungspolitischer Zielvorstellungen zur Stärkung der gewachsenen

zentralen Strukturen in Hagen ergibt sich die im Folgenden dargestellte Hagener Sortimentsliste,

mit einer Differenzierung von nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht

zentrenrelevanten Sortimenten.

nein

nein

Differenzierung nach Teilsortimenten möglich

nicht zentrenrelevant

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

219

ja


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Tabelle 47: Hagener Sortimentsliste

Hagener Sortimentsliste

Zentrenrelevante Sortimente

nahversorgungsrelevante Sortimente

Drogeriewaren, Wasch- und Putzmittel

Getränke

Nahrungs- und Genussmittel

Parfümerie- und Kosmetikartikel

Pharmazeutika, Reformwaren

Schnittblumen

Zeitungen / Zeitschriften

Antiquariat

Babyartikel

Bekleidung

Bilder / Bilderrahmen

Bücher

Büromaschinen

Computer und Zubehör

Elektrokleingeräte

Erotikartikel

Foto

Gardinen und Zubehör

Geschenkartikel

Glas/Porzellan/Keramik

Handarbeitsbedarf/Kurzwaren/Meterware

Stoffe / Wolle

Haushaltswaren (Küchenartikel und -

geräte - ohne Elektrokleingeräte;

Messer, Scheren, Besteck, Eimer,

Wäscheständer, -körbe, Besen,

Kunststoffbehälter, -schüsseln)

Hagener Sortimentsliste

Nicht zentrenrelevante Sortimente

Bad, Sanitäreinrichtungen und -zubehör

Bauelemente, Baustoffe

Bettwaren/Matratzen

Bodenbeläge, Teppiche (Auslegware)

Campingartikel

Eisenwaren / Beschläge

Elektrogroßgeräte

Elektroinstallationsmaterial

Erde, Torf

Fahrräder und Zubehör

Farben/Lacke

Fliesen

Gartenbedarf/-geräte (auch Terrakotta,

Gartenhäuser)

Gartenmöbel

Heizungen

Installationsmaterial

Quelle: eigene Darstellung u.a. auf Grundlage der Einzelhandelserhebung Mai/Juni 2007

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

220

Heimtextilien, Dekostoffe, Haus- und

Tischwäsche

Hörgeräte

Kunstgewerbe

Lederwaren/Taschen/Koffer/Regenschirme

Musikinstrumente und Zubehör

Optik, Augenoptik

Papier, Bürobedarf, Schreibwaren

Sanitätswaren

Schuhe

Spielwaren

Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte)

Telekommunikation und Zubehör

Teppiche (Einzelware)

Uhren/Schmuck

Unterhaltungselektronik und Zubehör

Kamine/Kachelöfen

KFZ- und Motorradzubehör

Kinderwagen

Lampen, Leuchten, Leuchtmittel

Maschinen/Werkzeuge (auch Gartenmaschinen

wie Rasenmäher, Wasserpumpen)

Möbel (einschl. Büro, Küchen- und Gartenmöbel)

Pflanzen/Samen

Pflanzgefäße

Rollläden/Markisen

Reitsport, Waffen, Angler- und Jagdbedarf

Sanitärbedarf

Sportgroßgeräte

Tapeten

Zoologischer Bedarf, Tiere


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Bei der Einordnung nach nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten

Sortimenten ergeben sich für einzelne Sortimente Abweichungen von der Bestandssituation.

Dabei lassen sich grundsätzlich drei Kategorien beschreiben:

1. Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes nicht zentrenrelevant

sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche im zentralen

Versorgungsbereich < 55 %) und in der Hagener Sortimentsliste nahversorgungsrelevant

bzw. ggf. zentrenrelevant eingestuft sind.

Nahversorgungsrelevante Sortimente übernehmen in den zentralen Versorgungsbereichen,

insbesondere in den Nahversorgungszentren der Stadt Hagen eine prägende

Funktion im Rahmen der kurzfristigen Bedarfsdeckung. Im Bestand liegt das Gros der

Verkaufsfläche in den entsprechenden Warensortimenten Getränke (Verkaufsflächenanteil

97 % außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen), Nahrungs- und Genussmittel

(Verkaufsflächenanteil 71 % außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen),

Zeitungen / Zeitschriften (Verkaufsflächenanteil 73 % außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen)

außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche (vgl. dazu

Kapitel 9.3). Im Sinne der Zielvorstellungen zur künftigen Stadtentwicklung und Einzelhandelssteuerung

in der Stadt Hagen (insbesondere Sicherung und Stärkung der

Nahversorgungszentren) sind diese Sortimente als nahversorgungsrelevant bzw. ggf.

zentrenrelevant einzustufen. Ausnahmen sind bei quantitativen, strukturellen und

räumlichen Versorgungsdefiziten im Sinne des § 11 (3) BauNVO zulässig.

2. Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die hinsichtlich des Bestandes nicht zentrenrelevant

(Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche außerhalb des

zentralen Versorgungsbereiches > 55 %) und in der Hagener Sortimentsliste aufgrund

der definierten Leitsortimente nach LEPro NRW bzw. stadtentwicklungspolitischer

Zielvorstellungen zentrenrelevant eingestuft sind.

Aufgrund der bisherigen Planungs- und Ansiedlungspraxis in der Stadt Hagen sind eine

Reihe von Sortimenten bzw. Sortimentsgruppen außerhalb der Zentren angesiedelt,

welche künftig unter Bezug auf die gesetzlichen Grundlagen (LEPro NRW) sowie städtebauliche

Zielvorstellungen als zentrenrelevant einzustufen sind. Dabei handelt es

sich auch um Sortimente aus jener Sortimentsgruppe, die der im LEPro NRW mit

Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) überschriebenen

Warengruppe zuzuordnen sind. Eine gesetzliche Konkretisierung dieses

weitgehend unbestimmten Oberbegriffs liegt nicht vor. Aus gutachterlicher Sicht gliedert

sich die Warengruppe Einrichtungsbedarf (ohne Möbel) in die Untergruppen

Wohneinrichtungsbedarf (Bilderrahmen, Bilder / Kunstgewerbe, Heimtextilen, Dekostoffe,

Haus- und Tischwäsche, Gardinen, Rollläden / Markisen, Teppiche (Einzelwaren)

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

221


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

und Bettwaren (Bettwaren, Matratzen, Bettwäsche) und wird ergänzt durch das Sortiment

Lampen und Leuchten, welches der Warengruppe Elektrogeräte und Leuchten

angehört. Was den Sortimentsbereich Haushaltswaren angeht, so ist auch hier eine

nähere Bestimmung notwendig, vorliegend werden dazu Küchenartikel und -geräte

(ohne Elektrokleingeräte), Messer, Scheren, Besteck, Eimer, Wäscheständer, -körbe,

Besen u.ä., Kunststoffbehälter, -schüsseln gezählt. Der verwandte Sortimentsbereich

Glas / Porzellan / Keramik nimmt eine eigene Warengruppe ein und ist somit aus gutachterlicher

Sicht nicht in die Warengruppe Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren,

Einrichtungszubehör (ohne Möbel) einzubeziehen, sondern separat zu betrachten.

Aufgrund der Bestandssituation liegt dabei der überwiegende Teil folgender Sortimente

außerhalb der abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche: Gardinen (76 % außerhalb

der zentralen Versorgungsbereiche), Kunstgewerbe / Bilder (64 % außerhalb der

zentralen Versorgungsbereiche) sowie Haushaltswaren (55 % außerhalb der zentralen

Versorgungsbereiche).Diese Sortimente werden im Sinne der stadtentwicklungspolitischen

Zielvorstellungen der Stadt Hagen als zentrenrelevant eingestuft. (Hinweis:

Lampen und Leuchten sowie Bettwaren / Matratzen werden als entsprechend der Bestandssituation

als nicht zentrenrelevant eingestuft.)

Auch ein großer Anteil der Verkaufsflächen der Warengruppe Unterhaltungselektronik /

Musik / Video / PC / Drucker / Kommunikation / Foto, nämlich die Sortimente Unterhaltungselektronik

und Zubehör (84 % außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche),

Computer und Zubehör (74 % außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) sind heute

außerhalb der Zentren angesiedelt. Gleiches gilt für Telekommunikation und Zubehör

(66 % außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche). Diese Sortimente sind aufgrund

der Definition der zentrenrelevanten Leitsortimente nach LEPro NRW künftig als

zentrenrelevant einzustufen.

Hervorzuheben sind außerdem die nach LEPro NRW als zentrenrelevantes Leitsortiment

definierten Warengruppen Spielwaren und Sportartikel. Während der Sortimentsbereich

Spielwaren einen Verkaufsflächenanteil von rund 55 % außerhalb der Zentren

aufweist, wird auch der überwiegende Anteil des Teilsortiments aus der Gruppe Sportartikel

an Standorten außerhalb von Zentren angeboten. Während Spielwaren als zentrenrelevantes

Leitsortiment auch in der Hagener Sortimentsliste als zentrenrelevant

eingeordnet werden, werden Sportartikel differenziert betrachtet. Kleinere Sportartikel,

Sportbekleidung und –schuhe gehören zu den zentrenrelevanten Sortimenten. Wohingegen

jene Artikel, die eine besondere Typik aufweisen bzw. einen erhöhten Flächenbedarf

besitzen, wie Sportgroßgeräte, Reitsport, Angel- und Jagdbedarf, in die Gruppe

der nicht zentrenrelevanten Sortimente aufgenommen werden.

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

222


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Zuletzt sei das Sortiment Musikinstrumente und Zubehör erwähnt, welches hinsichtlich

der beabsichtigten künftigen Stärkung der Zentrenstrukturen als zentrenrelevantes Sortiment

eingeordnet wird, obwohl es heute mit nahezu 85 % überwiegend außerhalb

zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt ist und im LEPro NRW nicht explizit als

zentrenrelevantes Leitsortiment erwähnt wird.

3. Sortimente bzw. Sortimentsgruppen, die aufgrund des Bestandes zentrenrelevant

sind (Anteil der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche im zentralen Versorgungsbereich

> 55 %) und in der Hagener Sortimentsliste als nicht zentrenrelevant

eingestuft sind.

In dieser Kategorie gibt es keine nennenswerten Sortimente in der Stadt Hagen, die

laut LEPro NRW als nicht zentrenrelevant einzustufen sind.

9.8 Grundsätze der Entwicklung des Einzelhandels in Hagen

Bevölkerungsrückgang und geringe absatzwirtschaftliche Spielräume implizieren, dass weniger

ein quantitativer Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation

die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Hagen sicherstellen können. Für Hagen

bedeutet dies, dass neue oder sich vergrößernde Anbieter nur bewusst mit Blick auf die

Gesamtentwicklung als Konkurrenz „gesetzt“ werden sollen. Dies setzt eine eingehende Prüfung

sowohl des Angebotsschwerpunktes als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter

voraus. Mögliche Ausnahmen müssen im Detail geprüft werden. Diese Ausnahmen können

dann sinnvoll sein, wenn sie die angestrebte räumlich-strukturelle Entwicklung des Einzelhandels

in Hagen forcieren können. So ist eine Neuansiedlung oder Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben

(auch bei Überschreitung der absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume)

z.B. dann sinnvoll, wenn Sie zur Stärkung insbesondere des Hauptzentrums bzw. der

Stadtbezirks-, Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren, der räumlichen Konzentration des

nicht zentrenrelevanten Einzelhandels an den Sonderstandorten oder zur Sicherung wichtiger

Grund- und Nahversorgungsstandorte in den Siedlungsbereichen beitragen.

Im Hinblick auf eine langfristige Sicherung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der

Stadt Hagen sollten für die zukünftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche

Strategien entwickelt werden. Vor dem Hintergrund der o.g. Ziele und unter Berücksichtigung

der Bewertung der Ausgangssituation einerseits sowie der zukünftigen entwicklungsbestimmenden

Faktoren andererseits sollen für Hagen die folgenden Grundsätze zur räumlichen

Einzelhandels- und Zentrenentwicklung gelten und durch entsprechende politische Beschlüsse

untermauert werden. So können sowohl intern (Selbstbindung; zukünftige Bauleitplanverfahren)

als auch extern (für vorhandene Gewerbetreibende und potenzielle zukünftige

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

223


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Investoren) wichtige Signale gesetzt werden. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen

Beteiligten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Grundsatz 1:

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten sind

zukünftig nur noch in zentralen Versorgungsbereichen zulässig.

Ziel:

Gewährleistung und Herstellung einer attraktiven, möglichst flächendeckenden wohnungsnahen

Grundversorgung im Stadtgebiet durch Sicherung und Entwicklung von funktionsfähigen

Zentren.

Erläuterung:

Vor dem Hintergrund der formulierten Zielsetzung einer hierarchisch gegliederten Zentrenstruktur

sowie dem Ausbau bzw. der Sicherung einer möglichst flächendeckenden wohnortnahen

Grundversorgung sollen Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem

Hauptsortiment (ab einer strukturprägenden Größenordnung von mehr als 400 m²

Verkaufsfläche, vgl. Grundsatz 2) zukünftig ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen

der Stadt Hagen zulässig sein. Um die Kompatibilität der einzelnen zentralen

Versorgungsbereiche mit ihrer funktionalen Zuordnung (Hauptgeschäftsbereich, Stadtbezirks-,

Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren) zu gewährleisten und das Zentrengefüge

innerhalb der Stadt Hagen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und zielführend

die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevantem

Hauptsortiment in Abhängigkeit von der Zentrenkategorie zu beschränken. Neuansiedlungen

sowie Erweiterungen bestehender Betriebe mit dem Angebotsschwerpunkt im

nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich sollen vor dem Hintergrund geschehen, die

wohnortnahe Grund- und Nahversorgung auch zukünftig zu sichern. Zusätzliche Angebote

dürfen die wohnortnahe Grundversorgung im Stadtgebiet nicht im Bestand gefährden bzw.

gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen. Eine für die Hagener Zentrenstruktur verträgliche

Größenordnung solcher Entwicklungen ist dabei abhängig von der Versorgungsfunktion

des jeweiligen zentralen Versorgungsbereiches. Die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen

eines zusätzlichen Lebensmittelangebotes müssen dabei räumlich beschränkt sein.

Während für den Hauptgeschäftsbereich im Stadtkern lediglich die regionale Verträglichkeit

eines Vorhabens zu beachten ist, sollten Entwicklungen in den Stadtbezirks-, Stadtteilund

Quartiersversorgungszentren derzeit übliche Betriebsgrößenordnungen für der

Nahversorgung dienende Lebensmittelanbieter zwischen 800 – 1.000 m² Verkaufsfläche

(Lebensmitteldiscounter) und bis zu maximal 1.200 m² Verkaufsfläche (Lebensmittelvollsortimenter)

nicht überschreiten. Die Verträglichkeit einer solchen Entwicklung in-

Junker und Kruse Stadtforschung � Planung, Dortmund

224


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

nerhalb der zentralen Versorgungsbereiche für die Hagener Zentrenstruktur ist somit grundsätzlich

anzunehmen, solange die oben genannte Größendimensionierung nicht überschritten

wird. Größere Betriebseinheiten sollten jedoch insbesondere in den Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren

nicht ermöglicht werden, da diese Verkaufsflächengrößenordnung

zur Versorgung der Bevölkerung in den Stadtteilen / Quartieren ausreichen.

Ausnahme:

� An solitären Standorten außerhalb der räumlich definierten zentralen Versorgungsbereiche

können Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten

dann sinnvoll und zulässig sein, wenn sie der Nahversorgung der im unmittelbaren

Umfeld vorhandenen Wohnbevölkerung dienen und keine Auswirkungen auf die zentralen

Versorgungsbereiche erwarten lassen. Dies ist dann der Fall, wenn die sortimentsspezifische

Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens in einem 600 m Radius eine Quote

von 35 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (Nahrungs- und Genussmittel) nicht überschreitet

und keine mehr als unwesentliche (>10 %) Überschneidung des 600 m Radius

mit dem 600 m Radius der / des nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche/s besteht.

Diese Ausnahmeregelung gilt ausdrücklich nicht für Standorte innerhalb von Gewerbeund

Industriegebieten (vgl. dazu Grundsatz 4).

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225


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 23: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben großflächiger Lebensmittelmärkte (ab 800 m² Verkaufsfläche)

Lebensmittelmarkt ab 800 m² VK

zulässig i.S.d. EHK

Einzelfallprüfung

städtebauliche Wirkungsanalyse

Überprüfung B-Plan

Lage im zentralen Versorgungsbereich?

ja nein

Quelle: eigene Darstellung

VK= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept

Abbildung 24: Prüfschema für Ansiedlungsvorhaben kleinflächiger Lebensmittelmärkte (


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Grundsatz 2:

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind zukünftig

nur noch im Hauptzentrum Innenstadt und eingeschränkt in den Stadtbezirks-

und Stadtteilzentren zulässig.

Ziel:

Erhalt und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion und der regionalen Ausstrahlung

des Hagener Hauptzentrums als bedeutendster Einzelhandelsstandort durch Sicherung und

Entwicklung der Einzelhandelszentralität, der Funktionsvielfalt und der Identifikationsmöglichkeiten

sowie Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion der Stadtbezirks- und

Stadtteilzentren.

Erläuterung:

Um die Zukunftsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt mit seiner funktionalen

Zuordnung als Hauptgeschäftsbereich der Stadt zu gewährleisten und so das Zentrengefüge

innerhalb der Stadt Hagen attraktiv und zukunftsfähig zu gestalten, ist es sinnvoll und

zielführend die Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel räumlich zu steuern. Einzelhandelsbetriebe

mit zentrenrelevantem Hauptsortiment sollen demnach zukünftig nur noch

im Hauptgeschäftsbereich des Hagener Hauptzentrums zulässig sein, um diesen Standort in

seiner Versorgungsbedeutung zu sichern und weiterzuentwickeln sowie einen ruinösen absatzwirtschaftlichen

Wettbewerb der verschiedenen Einzelhandelsstandorte untereinander

zu vermeiden.

Um die Kompatibilität der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche mit ihrer funktionalen

Zuordnung zu gewährleisten und das Zentrengefüge innerhalb der Stadt Hagen attraktiv und

zukunftsfähig zu gestalten, sind Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment in Stadtbezirkszentren

in Abhängigkeit von ihrem Versorgungsbereich (Stadtbezirk) zu dimensionieren.

In den Stadtteil- und Quartiersversorgungszentren sollten Betriebe mit zentrenrelevantem

Kernsortiment bis zur Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) nur dann angesiedelt werden,

wenn sie der Versorgung im Stadtteil bzw. Nahbereich dienen und negative städtebauliche

Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur ausgeschlossen werden können.

Ausnahmen:

� Außerhalb der positiv definierten Ansiedlungs- und Entwicklungsräume der zentralen

Versorgungsbereiche können Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten

ausnahmsweise zugelassen werden, sofern von ihnen keine Negativauswirkungen

auf die Versorgungsstruktur und die zentralen Versorgungsbereiche zu

erwarten sind. Diese sind in der Regel dann nicht anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe

mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten eine strukturprägende Größenordnung

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227


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

von 400 m² Verkaufsfläche 35 nicht überschreiten und der ergänzenden Versorgung

der Bevölkerung im unmittelbaren Einzugs- bzw. Nahbereich dieser Läden dienen (Integration

in Wohnsiedlungsbereiche).

Diese Ausnahmereglung betrifft einzelne Betriebe, d.h. auch Agglomerationen von

mehreren Einzelhandelsbetrieben der genannten Größenordnung zu einem insgesamt

größeren (und somit wesentlich bedeutsameren) Standortbereich sind konsequent zu

vermeiden.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten (vgl. Grundsatz

3) führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während

von nicht zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die

Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ausgeht, sind bei zentrenrelevanten

Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf

die zentralen Versorgungsbereiche möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten

Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelskonzepts widerspricht,

wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen

Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten

Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur

dann, wenn ein direkter funktionaler Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, zulässig

sein. Bisher hat sich eine Begrenzung auf rd. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max.

800 m² Verkaufsfläche) als praktikabel erwiesen. Unabhängig von der Größe der für

zentrenrelevante Randsortimente insgesamt zulässigen Fläche sollte dabei sichergestellt

werden, dass diese nicht von einem einzigen Sortiment belegt werden kann. D.h., dass

weiterhin angegeben sein sollte, wie groß die Fläche für ein einzelnes Sortiment maximal

sein darf. Gleichzeitig ist darauf zu achten, dass eine solche Regelung nicht zur Einrichtung

eines Shop-in-Shop-Systems genutzt wird, denn dieses käme einem Einkaufszentrum

gleich.

� In Gewerbe- und Industriegebieten ist die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben

mit zentrenrelevanten Hauptsortimenten unabhängig von der Größenordnung

generell auszuschließen. Eine Ausnahme bildet hier lediglich das sogenannte

„Handwerkerprivileg“ (vgl. dazu Grundsatz 4)

35 Diese Schwelle ist in der Fachwelt als Mindestgröße für derzeit marktübliche Fachmärkte im zentrenrelevantem Sortimentsbereich

allgemein anerkannt und auch in der einzelhandelsrelevanten Rechtsprechung als maximale Verkaufsflächengröße

für sog. „Convenience-Stores“ zur Ergänzung der wohnortnahen Grundversorgung definiert. Sie sollte als Indikator

bzw. Orientierungsgröße für künftige Entscheidungen im Einzelfall dienen.

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228


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Abbildung 25: Prüfschema für ein Ansiedlungsvorhaben eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit

zentrenrelevantem Kernsortiment

Hinweis: Der Zentrentyp Nebenzentrum im Sinne des § 24a LEPro NRW ist in Hagen in Form von Stadtbezirks-

und Stadtteilzentren vertreten.

VK= Verkaufsfläche, EZH= Einzelhandel, EHK= Einzelhandelskonzept

Quelle: eigene Darstellung

Grundsatz 3:

Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten werden zukünftig

vorrangig im Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt und an den dafür vorgesehenen,

bestehenden Sonderstandorten angesiedelt.

Ziel:

Einzelhandelsbetrieb mit zentrenrelevantem Kernsortiment ab 800 m² Verkaufsfläche

Lage im zentralen Versorgungsbereich (Hauptzentrum/Nebenzentrum i.S.v. LEPro NRW § 24a)?

zulässig i.S.d. EHK

bed. zulässig i.S.d. EHK

Einzelfallprüfung §11(3) BauNVO

städtebauliche Wirkungsanalyse

Überprüfung B-Plan

ja nein

Prüfung der Versorgungsfunktion

des zentralen Versorgungsbereiches

Innenstadt

Nebenzentrum

Nahversorgungszentrum

unzulässig i.S.d. EHK

Räumliche Konzentration auch des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrele-

vanten Hauptsortimenten auf dafür festgesetzte Sonderstandorte und Sicherung einer zu-

kunftsfähigen Arbeitsteilung zwischen Hauptzentrum (Innenstadt) und Nahversorgungs-

zentren sowie den Sonderstandorten zur Sicherung und zum Ausbau einer quantitativ und

qualitativ guten Versorgung der Bevölkerung.

Erläuterung:

Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel (bis zur Schwelle der Großflächigkeit) kann – aus baurechtlicher

Sicht – zwar grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist,

zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung des Zielsystems zur Einzelhandels-

und Zentrenentwicklung für die Stadt Hagen als auch unter betriebswirtschaftlichen

Gesichtspunkten (Synergieeffekte durch kumulierte Einzugsbereiche) sollten jedoch auch

Ansiedlungen nicht zentrenrelevanter Sortimente (groß- und kleinflächig) räumlich gelenkt

werden.

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229


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Bereich der typischen, nicht zentrenrelevanten Sortimente (Bau- und Gartenmarktsorti-

mente und Möbel) wurden im Rahmen der Potenzialbetrachtungen Entwicklungsspielräume

ermittelt, die durch die Eröffnung von Betrieben im Laufe der Bearbeitung zu relativieren

sind. Eine Ausweisung neuer spezieller Sondergebiete für nicht-zentrenrelevante Einzelhandelsansiedlungen

ist daher vor dem Hintergrund gesamtstädtischer Zielsetzungen abzuwägen.

Insbesondere im Bereich Möbel ist eine starke Streuung von Einzelstandorten festzustellen.

Demzufolge gelten bestehende Sonderstandorte bzw. in räumlichem Zusammenhang

liegende Flächen als Vorrangstandorte für entsprechende Ansiedlungsvorhaben.

Die Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten

Hauptsortimenten könnte zu einer städtebaulich bedenklichen Verschärfung des Wettbewerbs

führen und einschlägige Betriebe zur Aufgabe zwingen. Bei derartigen Betriebsaufgaben

besteht die Gefahr, dass dann die Sortimentsstruktur geändert und (weitere) zentrenrelevante

Warengruppen an diesen Standorten zu Lasten der Innenstadtentwicklung angeboten

werden. Wird dieses gemäß der konzeptionellen Zielsetzung verhindert, entwickelt sich

dann zumeist ein Leerstand, der zu einem Imageverlust einzelner Standortbereiche wie auch

der Stadt Hagen insgesamt als Einkaufsstandort oder auch zu anderen städtebaulichen

Problemen führen kann. Die Entwicklung vorhandener – stadtstrukturell sinnvoller – Flächenreserven

an den bestehenden Sonderstandorten ist daher der Ausweisung neuer Sonderstandorte

vorzuziehen.

In bestehenden Gewerbe- und Industriegebieten (ohne Einzelhandelsvorprägung) ist auch

der Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit

durch entsprechende Ausschluss- und Beschränkungsfestsetzungen auszuschließen.

Zum Einen können solche Vorhaben die Vorrangstandorte gefährden, zum Anderen

hat die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in Gewerbegebieten oftmals eine drastische

Erhöhung der Bodenpreise im betroffenen Gebiet und somit einen Wettbewerbsnachteil

insbesondere für mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe zur Folge. Angebote

zentrenrelevanter Sortimente sollen darüber hinaus generell nicht in Gewerbegebieten verortet

werden, wobei der Problematik von Randsortimenten eine besondere Bedeutung zukommt

(siehe Grundsatz 2).

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230


Grundsatz 4:

Handwerkerprivileg und Bestandssicherung

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Ziel:

Gewerbe- und Industriegebiete sollen künftig für entsprechende Nutzungen vorgehalten

werden, um so entsprechend die Charakteristik dieser Baugebiete zu erhalten. Dabei soll folgende

Ausnahme gelten:

Grundsatz 4.1:

Handwerkerprivileg

� Verkaufsstätten mit zentrenrelevanten- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten von

produzierenden, reparierenden und weiterverarbeitenden oder Handwerksbetrieben können

in Gewerbe- und Industriegebieten 36 zugelassen werden, wenn die Verkaufsfläche

� dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet ist,

� in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist,

� dem Hauptbetrieb flächenmäßig und umsatzmäßig deutlich untergeordnet ist.

Grundsatz 4.2:

Bestandssicherung

� Bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten außerhalb

der Innenstadt und der Sonderstandorte, können ihre Verkaufsfläche erweitern,

wenn dies der langfristigen Sicherung ihres Standortes dient und sich diese Erweiterung

nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw.

deren Entwicklungsperspektiven auswirkt. Dies ist in der Regel dann anzunehmen, wenn

die Verkaufsflächenerweiterung ausschließlich durch nicht-zentrenrelevante Sortimente

erfolgt, die Erweiterungsfläche einen Anteil von maximal 10 % der vorhandenen Gesamtverkaufsfläche

des jeweiligen Betriebes nicht überschreitet und sich diese Erweiterung

nicht negativ auf die zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte bzw. deren

Entwicklungsperspektiven auswirkt.

36 Formulierung ist nicht gleichzusetzen mit bauplanungsrechtlicher Festsetzung. Hier sind ggf. differenzierte Vorgaben

(u.a. zu Verkaufsflächenobergrenzen), unter Berücksichtigung der örtlichen Situation, erforderlich.

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231


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

9.8.1 Prüfschema zur ersten Einordnung von Einzelhandelsvorhaben

Das folgende Prüfschema dient zur ersten Bewertung von neuen Planvorhaben im Hinblick

auf ihre Kompatibilität mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept und der darin formulierten

übergeordneten Entwicklungsstrategie mit ihren Zielen, dem künftigen Standortprofil sowie

den Grundsätzen zur Umsetzung.

Den übergeordneten Zielen folgend sind Einzelhandelsvorhaben hinsichtlich ihrer Bedeutung

für die Versorgungsstruktur für die Stadt Hagen zu hinterfragen. Grundsätzlich wird darauf

hingewiesen, dass dieses Prüfschema nur eine erste Einordnung ermöglichen soll und z.B.

die Prüfung der bestehenden landesplanerischen, bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen

Rahmenbedingungen oder – die im Einzelfall erforderliche – konkrete landesplanerische

und städtebauliche Wirkungsanalyse in keiner Weise ersetzen kann.

Erläuterungen zur Tabelle 48:

+ zulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

für die Stadt Hagen

- unzulässig im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

für die Stadt Hagen

* Im Sinne der Grundsätze sollte vor der Öffnung neuer Standorte für nicht zentrenrelevanten

Einzelhandel die Option einer Konzentration an bestehenden Standorten geprüft

werden.

** Ergänzungs- und Vorrangstandort für großflächige Betriebe mit nicht zentrenrelevantem

Kernsortiment, insbesondere Berücksichtigung der landesplanerischen Vorgaben

(§ 24 a LEPro NRW), Konzentration fördern, Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente

verträglich gestalten.

ZVB= zentraler Versorgungsbereich

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232


Einzelhandelskonzept für die Stadt Hagen

Tabelle 48: Prüfschema zur Einordnung von Einzelhandelsvorhaben nach Lage und Größe

entsprechend der Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen

Einzelhandelsbetrieb Lage

Kernsortiment Verkaufsfläche Beispiel ZVB außerhalb ZVB SO (Ergänzungs-

nahversorgungsrelevant

unter 800 m²

ab 800 m²

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233

Supermarkt, Lebensmitteldiscounter,Fachgeschäfte,

z.B. Obst und

Gemüse, Spezialgeschäfte;

z.B. Süßwaren;

Lebensmittelhandwerksbetriebe

(Bäckerei,

Metzgerei)

SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt,

Supermarkt,

Lebensmitteldiscounter

+

+

Einzelhandelsbetriebe bis 400 m²

Verkaufsfläche (Orientierungsgröße)

sollen der Nahversorgung

dienen / negative Auswirkungen

auf zentrale Versorgungsbereiche

sollten dabei nicht zu erwarten

sein; Betriebe ab 400 m²

Verkaufsfläche sollten nur im

Ausnahmefall angesiedelt werden,

wenn sie der Nahversorgung

dienen und keine negativen

Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

zu erwarten

sind: Einzelfallprüfung (insb. in

MI/WA/§ 34-Gebieten), dabei

auch Ausschluss von Einzelhandel

prüfen

Einzelfallprüfung:

Nahversorgungsfunktion, Zentrenverträglichkeit

standort)

-

Sonderfälle / Ausnahme:

definierte

Ergänzungsstandorte

mit Teilfunktion

Nahversorgung

in Altenhagen und

Vorhalle

GE / GI

Einzelfallprüfung:

Handwerkerprivileg

- -


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Einzelhandelsbetrieb Lage

Kernsortiment Verkaufsfläche Beispiel ZVB außerhalb ZVB SO (Ergänzungs-

zentren-

relevant

nicht

zentrenrelevant

Quelle: eigene Darstellung

unter 800 m²

ab 800 m²

unter 800 m²

ab 800 m²

Textildiscounter, Schuhfachmarkt,Musikfachgeschäft

Textilkaufhaus, Schuhfachmarkt,

Elektronikfachmarkt,

Sportfachmarkt

Reitsportgeschäft, Sanitärfachgeschäft,Teppichbodenfachmarkt

Möbelhaus, Küchenstudio,

Baumarkt, Gartencenter,

Zoofachmarkt, Fahrradfachmarkt

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234

+

Einzelfallprüfung (insb. in

MI/WA/§ 34-Gebieten):

Nahversorgungsfunktion, Zent-

renverträglichkeit,

ggf. auch Ausschluss von Ein-

zelhandel prüfen

standort)

-

GE / GI

Einzelfallprüfung:

Handwerkerprivileg

+ - - -

+ + +

Einzelfallprüfung:

Handwerkerprivileg

Kfz-Handel

+ +* +** -


10 Potenzialflächen und potenzielle Vorhaben

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Mit der Analyse der städtebaulichen Einzelhandelssituation sowie den konzeptionellen

Bausteinen des vorliegenden Einzelhandel- und Zentrenkonzeptes wird der Stadt Hagen

ein Orientierungsrahmen zur Abwägung künftiger Einzelhandelsvorhaben gegeben. Zur

Zeit liegen der Stadt verschiedene Anfragen vor. Darüber hinaus sind auch einzelne Flächen,

auf denen ein deutlicher Ansiedlungs- oder Erweiterungsdruck lastet oder möglicherweise

zu erwarten ist, in der Diskussion.

Diese Fälle wurden benannt und werden vor dem Hintergrund der Ziele und Grundsätze

des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes einer kurzen Bewertung unterzogen. Grundsätzlich

sind dabei die diskutierten Potenzialflächen im Hinblick auf ihre künftige Funktion

1. als Grund- bzw. Nahversorgungsstandort oder

2. Fachmarktstandort (mit zentrenrelevantem oder nicht zentrenrelevantem Einzelhandel)

zu unterscheiden.

Die Analyse der Potenzialflächen wird auf mikro- bzw. makroräumlicher Ebene durch die

Bearbeitung der folgenden Kriterien bzw. die Beantwortung der damit verbundenen Fragen

vorgenommen:

� Lage/Umgebung:

Wo liegt der Standort im Gemeindegebiet und was sind die umgebenden Nutzungen

und Gebäude?

� Derzeitige Nutzung/Zustand:

Wie wird die Fläche momentan genutzt (z.B. als Brache, Parkplatz, Gewerbe)? Wie

stellt sich der derzeitige Zustand dar (vorhandene Gebäude, Altlasten, Topografie,

Zuschnitt etc.) und ergeben sich daraus Umsetzungsschwierigkeiten?

� Lage zu zentralen Versorgungsbereichen:

Besitzt der Standort aktuell Anschluss an den bestehenden zentralen Versorgungsbereich

bzw. ist eine zukünftige Anbindung realistisch?

� Lage zu Wohnstandorten:

Ist der Standort in Wohnbereiche eingebunden und kann er vor diesem Hintergrund

als Nahversorgungsstandort fungieren?

� Verkehrliche Rahmenbedingungen:

Wie sind die verkehrlichen Rahmenbedingungen zu bewerten (Anbindung motorisierter

Individualverkehr, öffentlicher Personennahverkehr, ruhender Verkehr)?

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235


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

� Städtebauliche Verträglichkeit:

Kann sich die Fläche in vorhandene städtebauliche Strukturen bzw. in die Umgebung

einpassen oder stellt sie einen Fremdkörper dar?

Einzelhandelsspezifische Einordnung:

Welche einzelhandelsrelevante Eignung weist die Fläche vor allem im Hinblick auf die

Zielsetzung des Konzeptes auf?

� Fazit

Einordnung entsprechend der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

für die Stadt Hagen.

10.1 Einordnung als Grund- bzw. Nahversorgungsstandort

1. Boele-Vorhalle, Ophauser Straße

Die Fläche liegt im

Stadtteil Vorhalle

am östlichen Rand

des Wohnsiedlungsbereiches.

Östlich schließen

sich vornehmlich

gewerblich genutzt

Flächen an. Nordwestlich

liegt in unmittelbarer

Nähe

des Quartiersversorgungszentrum

Vorhalle (ca. 500 m). Eine Erschließung ist über die Weststraße

bzw. Ophauser Straße gegeben. Heute befindet sich am Standort ein

Lebensmitteldiscounter sowie ein leerstehender Einzelhandelsbetrieb (Altstandort

Lebensmitteldiscounter).

Der Standort ist im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes als Ergänzungsstandort

für großflächige Einzelhandelsbetriebe eingestuft, die aufgrund

der kleinteiligen Strukturen im zentralen Versorgungsbereich nicht zu realisieren

sind. Im Sinne einer funktionalen Ergänzung sollte der Einzelhandelsbesatz

dieses Standortes auf die Versorgung mit Lebensmitteln im Stadtteil

Vorhalle ausgerichtet sein. Die Dimensionierung ist im Einzelfall zu prüfen.

Eine Kompatibilität mit dem Regionalplan ist dabei herzustellen, da dieser Bereich

als gewerbliche Fläche (GIB) ausgewiesen ist (Planerfordernis).

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236


2. Mitte-Altenhagen, Altenhagener Straße

Die Fläche liegt im Stadtteil Altenhagen

westlich des Wohnsiedlungsbereiches.

Das sich westlich

anschließende Umfeld ist durch

eine Mischnutzung geprägt, in der

neben dem Güterbahnhof, gewerbliche

Flächen bzw. Brachen

dominieren. Eine Erschließung ist

über die Altenhagener bzw. Boeler

Straße gegeben. Das QuartiersversorgungszentrumAltenhagen

liegt in unmittelbarer Nähe,

ca. 150 m östlich des Standortes.

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Im Regionalplan ist dieser Standortbereich als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)

ausgewiesen. Der Standort ist im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

als Ergänzungsstandort für großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgewiesen, die aufgrund

der kleinteiligen Strukturen im zentralen Versorgungsbereich nicht zu realisieren

sind. Im Sinne einer funktionalen Ergänzung sollte der Einzelhandelsbesatz dieses

Standortes auf die Versorgung mit Lebensmitteln im Stadtteil Altenhagen ausgerichtet

sein. Die Dimensionierung ist im Einzelfall zu prüfen.

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237


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

3. Mitte-Emst, Haßleyer Straße

In diesem Fall handelt es sich um zwei Flächen, die alternativ zu betrachten

sind. Die eine liegt im Stadtteil Emst nördlich und die andere südlich der Haßleyer

Straße südlich des Einmündungsbereiches zur Karl-Ernst-Osthaus-

Straße. Es handelt sich dabei um eine periphere Lage zu dem sich westlich

anschließenden Wohnsiedlungsbereiches des Stadtteils Emst.

Im Regionalplan ist die südliche Fläche als Allgemeiner Siedlungsbereich

(ASB) und der nördliche Standortbereich als Freiraum dargestellt. Im Planungsfall

wäre hier für die nördliche Fläche ggf. eine Kompatibilität mit dem

Regionalplan herzustellen.

Im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes wird anknüpfend an den

Bestand die Entwicklung eines Quartiersversorgungszentrums empfohlen. Als

Potenzialfläche für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes wird die südlich

der Haßleyer Straße liegende Fläche priorisiert. Synergien sowie eine städtebauliche

Verknüpfung mit bestehenden Nutzungen erscheinen hier leichter

umsetzbar, als zu den nördlich gelegenen Freiflächen, die durch die Haßleyer

Straße vom Bestand getrennt werden. Der Fußweg aus dem Wohngebiet zu

einem Standort nördlich der Haßleyer Straße würde diese kreuzen. Im Hinblick

auf die Entfernung zu den Wohnstandorten oder mögliche absatzwirtschaftliche

Auswirkungen auf bestehende Nutzungen weisen die Flächen südlich oder

nördlich der Haßleyer Straße voraussichtlich keine Unterschiede auf.

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4. Mitte, Märkischer Ring (Bettermann)

Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

Die Fläche liegt in der Mittelstadt, östlich des Märkischen Rings / Ecke Rembergstraße.

Sie wird z.Zt. als Parkplatz genutzt. Wohnnutzungen schließen

sich vornehmlich in Richtung Norden an. Westlich der Fläche getrennt durch

den Märkischen Ring liegt der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt.

Im Regionalplan ist dieser Standortbereich als Allgemeiner Siedlungsbereich

(ASB) ausgewiesen.

Im Sinne der Ziele und Grundsätze des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes

ist an diesem Standort zentrenrelevanter und nahversorgungsrelevanter Einzelhandel

nicht zulässig. Eine Ausnahme ist möglich für die Ansiedlung eines

Lebensmittelmarktes zur Nahversorgung des umliegenden Wohnsieldungsbereiches

bei entsprechendem Nachweis, dass der mögliche Lebensmittelmarkt

der Nahversorgung dient. (vgl. dazu Grundsatz 1).

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239


Stadt HagenEinzelhandels- und Zentrenkonzept

10.2 Fachmarktstandorte (mit zentrenrelevantem oder nicht zentrenrelevantem

Einzelhandel)

Im Hinblick auf die eingeschränkten rechnerischen Verkaufsflächenpotenziale auf der einen

Seite und die unterschiedlichen Potenzialflächen von nicht unbeachtlichen Größenordnungen