Modernisierung (mit Kostenverteilung), Musterbeschluss*

Modernisierung (mit Kostenverteilung), Musterbeschluss*
Mit doppelt qualifizierter Mehrheit können mit Inkrafttreten der WEG-Reform auch
"Modernisierungen entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs" oder
Maßnahmen zur "Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik"
beschlossen werden.
Hinsichtlich der formellen Anforderungen an einen Beschluss gemäß § 22 Abs. 2 Satz
1 WEG n. F. gilt wie zur abweichenden Verteilung von Sanierungs- oder
Modernisierungskosten gemäß § 16 Abs. 4 WEG die Mehrheit von drei Vierteln aller
Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip, wobei diese gleichzeitig die Mehrheit von
mehr als der Hälfte aller der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.
Nach der mietrechtlichen Bestimmung des § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die
Kosten von Modernisierungen unter bestimmten Voraussetzungen auf seine Mieter
umlegen.
Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme
• den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig erhöht bzw.
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert bzw.
• nachhaltig die Einsparung von Energie und Wasser bewirkt.
Im Rahmen derartiger Modernisierungsmaßnahmen erfasst die Mehrheitsmacht der
Wohnungseigentümer kleine, mittlere und größere Vorhaben, wie z. B. das Aufstellen
eines Fahrradständers, das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder
den Einbau eines Fahrstuhls.
Wichtig im Rahmen der Beschlussfassung über derartige Modernisierungsmaßnahmen
ist stets die Abgrenzung zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Abgrenzung zur modernisierenden
Instandsetzung. Denn Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums können gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 WEG stets mit
einfacher Mehrheit beschlossen werden. Gleiches gilt für Maßnahmen
modernisierender Instandsetzung.
Das Gesetz bringt in diesem Zusammenhang in § 22 Abs. 3 WEG n. F. nunmehr das
zum Ausdruck, was längst gängige Praxis in Rechtsprechung und herrschender
Meinung war, dass nämlich auch über Maßnahmen modernisierender Instandsetzung
stets mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.
Grobe Faustformel zur Abgrenzung der Modernisierung von Maßnahmen der
Instandhaltung bzw. (modernisierenden) Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
i. S. v. § 22 Abs. 2 WEG n. F. ist, dass sämtliche Maßnahmen der Instandhaltung und
Instandsetzung tatsächlichen Sanierungsbedarf aufweisen. Zwar muss der konkret
betroffene Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. die konkret betroffene
gemeinschaftliche Anlage noch nicht defekt sein, mit einem Defekt bzw. Schaden
muss aber nach dem normalen Lauf der Dinge in Kürze zu rechnen sein.
Anders ist dies bei Modernisierungsmaßnahmen oder solchen zur Anpassung des
gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik: Hier bedarf es gerade keines
Sanierungsbedarfs. Voraussetzung ist jedoch, dass ein vernünftiger und wirtschaftlich
denkender Hauseigentümer die konkret zur Beschlussfassung stehende
Modernisierungsmaßnahme durchführen würde und diese insbesondere ein
ausgewogenes Kosten-Nutzen-Verhältnis aufweist. Die Kosten der
Modernisierungsmaßnahmen müssen sich nämlich in einem überschaubaren Zeitraum
amortisieren - Anhaltspunkt 10 Jahre, korrespondierend mit der Rechtsprechung zur
modernisierenden Instandsetzung.
* Beschluss kann erst ab 1.7.2007 mit Inkrafttreten der WEG-Reform
verwendet werden!
Quelle: VerwalterPraxis
Copyright: Haufe Mediengruppe
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Modernisierung (mit Kostenverteilung), Musterbeschluss*
Die Gemeinschaft der Eigentümer fasste zu TOP _____ folgenden Beschluss:
Einbau einer Gegensprechanlage - Finanzierung durch Erhebung einer
Sonderumlage
Die Wohnanlage wird mit einer Gegensprechanlage ausgestattet. In diesem
Zusammenhang werden in die jeweiligen Sondereigentumseinheiten Sprechstellen
eingebaut, die jeweils mit der zentralen Sprechstelle am Hauseingang verbunden
werden. Vom Verwalter sind drei Vergleichsangebote einzuholen. Der Beirat wird
ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Verwalter den entsprechenden Auftrag zu
erteilen. Die Finanzierung erfolgt durch Erhebung einer sofort fälligen Sonderumlage in
Höhe von insgesamt __________________ EUR. Die Verteilung dieser Sonderumlage
auf die einzelnen Miteigentümer erfolgt nach Sondereigentumseinheiten. Die anteiligen
Beträge sind durch die einzelnen Wohnungseigentümer am Verrechnungstag
_______________ auf das gemeinschaftliche Girokonto zu zahlen.
Wohnungseigentümer, die dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilt haben,
haben zum Verrechnungstermin für eine ausreichende Kontodeckung zu sorgen.
Abstimmungsergebnis
Ja
Nein
Enthaltung
Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Der Versammlungsleiter machte die Eigentümer vor der Abstimmung darauf
aufmerksam, dass eine positive Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt
einer Mehrheit von drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen
Wohnungseigentümer bedarf, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der
Miteigentumsanteile repräsentieren muss.
Ergänzend hat der Verwalter die Eigentümer darauf hingewiesen, dass die
Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt gemäß § 16 Abs. 4 WEG und § 22
Abs. 2 WEG abweichend von dem in der Teilungserklärung in § ____ vereinbarten
Wertstimmrecht, nach dem gesetzlichen Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG zu
erfolgen hat.
* Beschluss kann erst ab 1.7.2007 mit Inkrafttreten der WEG-Reform
verwendet werden!
Quelle: VerwalterPraxis
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