2. Darlehen, insbesondere Hypothekendarlehen

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2. Darlehen, insbesondere Hypothekendarlehen

Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Prof. Dr. D.-A. Möller – Fakultät Architektur – TU Dresden 06.11.2006

2. Darlehen, insbesondere Hypothekendarlehen

2.1 Darlehensformen

2.1.1 Festdarlehen

2.1.2 Tilgungsdarlehen

- mit konstanter Tilgung

- mit konstanter Annuität

- mit steigender Annuität (z.B. Tilgungsaussetzung)

2.2 Ausgestaltung des Darlehensvertrages

2.2.1 Nominaldarlehen, Auszahlungsbetrag, Restdarlehen

2.2.2 Nominalzins

2.2.3 Zinsfestschreibungsdauer

2.2.4 (Anfangs-)Tilgung und Laufzeit

2.2.5 Bearbeitungsgebühr und Disagio

2.2.6 Effektivzins

2.3 Erststellige Tilgungsdarlehen (Hypothekendarlehen)

2.3.1 Pfandbriefe als Refinanzierungsmittel

2.3.2 Sicherung und Beleihungsraum

2.3.3 Aktuelle Konditionen

#L32_2007_Gliederung_LV2.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen -Fakultät Architektur - TU Dresden 14.04.2009

Tilgungsdarlehen

Restdarlehen, Zinsen und Tilgung bei konstanter Tilgung

Nachschüssiges Darlehen mit jährlicher Tilgungsverrechnung

Restdarlehen (€)

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35

Zeit (Jahre)

12.000

10.000

Annuität (€)

8.000

6.000

4.000

2.000

Tilgung

Zinsen

0

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35

Zeit (Jahre)


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen -Fakultät Architektur - TU Dresden 14.04.2009

Tilgungsdarlehen

Restdarlehen, Zinsen und Tilgung bei konstanter Annuität

Nachschüssiges Darlehen mit jährlicher Tilgungsverrechnung

120.000

Restdarlehen (€)

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45

6.000

5.000

Annuität (€)

4.000

3.000

2.000

Tilgung

Zinsen

1.000

0

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43

Zeit (Jahre)


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen -Fakultät Architektur - TU Dresden 14.04.2009

Tilgungsdarlehen

Restdarlehen, Zinsen und Tilgung mit Tilgungsaussetzung

Nachschüssiges Darlehen mit jährlicher Tilgungsverrechnung

Restdarlehen (€)

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49

Zeit (Jahre)

6.000

5.000

Annuität (€)

4.000

3.000

2.000

1.000

Tilgung

Zinsen

0

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49

Zeit (Jahre)


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen - Prof. Dr. D.-A. Möller - Fakultät Architektur - TU Dresden 24.04.2012

FESTDARLEHEN

Restdarlehen und Zinsen sowie Ansparverlauf zur abschließenden Tilgung

Restdarlehen (EUR)

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Jahre

5.000

0

Zinsen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Jahre

Ansparen (4,96% des Darlehens mit 3% p.a.verzinst)

120000

100000

Sparguthaben (EUR)

80000

60000

40000

20000

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 Jahre


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 24.04.2012

Ausgestaltung des Darlehensvertrages

Darlehen

Hingabe von Geld ... mit der Vereinbarung, daß der Empfänger

den gleichen Betrag zurückzugeben habe

(siehe § 488 BGB)

Nominaldarlehen

vertraglich vereinbarter Darlehensbetrag, der zurückzuzahlen ist

Auszahlung(-sbetrag)

zur Auszahlung kommender Darlehensbetrag, der sich ggf. nach

Einbehaltung einer Bearbeitungsgebühr u.a. ergibt

Restdarlehen

Schuldenstand zu einem bestimmten Zeitpunkt, z.B. nach Ablauf

der Zinsfestschreibungsdauer

Nominalzins

vertraglich vereinbarter Zinssatz p.a., der der Zinsberechnung in

dem jeweiligen Gültigkeitszeitraum zugrunde gelegt wird

Zinsanpassung

Anpassung an die Kapitalmarktentwicklung

jederzeit möglich: variabler Zinssatz

mit Obergrenze: Cap-Darlehen

bei Ablauf der

Zinsfestschreibungsdauer: befristeter Festzins

nicht möglich: unbefristeter Festzins

(Anfangs-)Tilgung und Laufzeit

Forward-Darlehen

Vorzeitige Vereinbarung über Anschlußdarlehen

(Y100011-Darlehensvertrag.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen - Prof. Dr. D.-A. Möller - Fakultät Architektur - TU Dresden 21.04.2012

Annuitätendarlehen

Effektivverzinsung in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf und der

Zinsfestschreibungsdauer

Quelle: www.baufi24.de/tagesaktuelle-hypothekenzunsen/ - Stand: 21.04.2012

variable

Zinsfestschreibungsdauer

Beleihungsauslauf Zinsen 5 Jahre 10 Jahre 20 Jahre

bis 50% 2,27% 2,82% 3,29%

bis 80% 2,28% 2,49% 2,98% 3,41%

ab 90% 2,97% 3,51% 4,08%

Forward-Darlehen

Effektivverzinsung in Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf und der Länge der

Forward-Periode (10 Jahre Zinsfestschreibung)

Quelle: www.drklein.de/forward-darlehen-rechner_html / - Stand: 21.04.2012

Forward-Periode

Beleihungsauslauf 12 Monate 24 Monate 36 Monate

50% 3,05% 3,42% 3,79%

80% 3,10% 3,47% 3,85%

100% 3,36% 3,73% 4,11%

Cap-Darlehen

Effektivverzinsung in Abhängigkeit von der Zinsobergrenze und der Cap- und

Bearbeitungsgebühr (Cap- und Bearbeitungsgebühr / Effektivzins)

Quelle: www.fmw-finanzberatung.de --> Baufinanzierung --> Konditionen (Stand: 25.03.2011)

Sollzins 5,71%

Zinsfestschreibung 6,25% Zinsobergrenze

6,75% 7,25%

3 Jahre 1,87% / 6,60% 1,57% / 6,48% -

5 Jahre 2,47% / 6,48% 1,99% / 6,36% -

10 Jahre - 3,30% / 6,33% 2,66% / 6,24%


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 98 10 13

Darlehenslaufzeit

Laufzeit eines nachschüssigen Darlehens mit jährlicher

Tilgungsverrechnung

80

70

60

Anfänglicher

Tilgungssatz

Darlehenslaufzeit (Jahre)

50

40

30

1%

2%

4%

6%

8%

10%

20

10

0

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

Zinssatz p.a.

(Y130007_Darlehenslaufzeit.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Prof. Dr. D.-A. Möller – Fakultät Architektur – TU Dresden 24.04.2012

Zinsentwicklung bei 10-jähriger Zinsfestschreibungsdauer

Quelle: http://dynamisch.drklein.de/vergleich/drklein/baufinanzierung/zinsbarometer?Laufzeit=10&Zeitdauer=7200

Zinsbarometer.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen - Fakultät Architektur - TU Dresden 20.04.2010

350.000 €

350.000 €

300.000 €

300.000 250.000 € €

Kapitalentwicklung bei Einmalzahlung

und Ratensparen (p = 4 %)

und Ratensparen (p = 4 %)

Kapitalentwicklung bei Einmalzahlung

200.000 €

250.000 €

150.000 €

200.000 100.000 € €

50.000 €

150.000 €

0 €

100.000 €

0 5 10 15 20 25 30

Jahre

30 J. 4%

Ratensparen

50.000 €

0 €

0 5 10 15 20 25 30

Jahre

30 J. 4%

30 J. 3%

30 J. 2%

Ratensparen


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 10.05.2011

EFFEKTIVZINS

Definition und preisbestimmende Faktoren

Effektiver Jahreszinssatz

„Bei Krediten sind als Preis die Gesamtkosten als jährlicher Vomhundertsatz

anzugeben.“ Preisangabenverordnung § 6

Kredite, bei denen die Konditionen für die gesamte Laufzeit festgeschrieben

sind:

effektiver Jahreszinssatz

Kredite, bei denen eine Änderung der Konditionen während der Laufzeit

vorbehalten ist:

anfänglicher effektiver Jahreszinssatz

preisbestimmende Faktoren:

Nominalzinssatz

Bearbeitungsgebühren

Auszahlungskurs

Tilgungssatz und -beginn

Zins- und Tilgungsverrechnungstermine

im Effektivzins nicht enthaltene Kosten:

Schätzgebühren

Bereitstellungszinsen

Teilauszahlungszuschläge

Kontoführungsgebühren

Quelle: http://www.baugeld-vergleich.de/baugeld-lexikon/Effektivzins.htm

(Y100013-Effektivzins-Definition.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen - Prof. Dr. D.-A. Möller - Fakultät Architektur - TU Dresden

20.04.2011

Disagio und Effektivzins

Effektivzins

Nominalzins

Jahre

Tilgung


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 29.10.07

Effektivzins in Abhängigkeit vom Nominalzins und Auszahlungskurs

Dauer * Nominal- Auszahlungskurs (%)

zins (%) 95 96 97 98 99 100

5 3,00 4,15 3,91 3,68 3,45 3,22 3,00

4,00 5,18 4,94 4,70 4,46 4,23 4,00

5,00 6,22 5,97 5,72 5,48 5,24 5,00

6,00 7,25 7,00 6,74 6,49 6,24 6,00

7,00 8,29 8,02 7,76 7,50 7,25 7,00

8,00 9,32 9,05 8,78 8,52 8,26 8,00

9,00 10,36 10,08 9,80 9,53 9,26 9,00

10,00 11,39 11,11 10,82 10,55 10,27 10,00

8 3,00 3,76 3,61 3,45 3,30 3,15 3,00

4,00 4,80 4,63 4,47 4,31 4,15 4,00

5,00 5,83 5,66 5,49 5,33 5,16 5,00

6,00 6,86 6,69 6,51 6,34 6,17 6,00

7,00 7,90 7,71 7,53 7,35 7,17 7,00

8,00 8,93 8,74 8,55 8,37 8,18 8,00

9,00 9,97 9,77 9,57 9,38 9,19 9,00

10,00 11,01 10,80 10,60 10,39 10,20 10,00

10 3,00 3,63 3,50 3,38 3,25 3,12 3,00

4,00 4,67 4,53 4,40 4,26 4,13 4,00

5,00 5,70 5,56 5,42 5,28 5,14 5,00

6,00 6,74 6,59 6,44 6,29 6,14 6,00

7,00 7,77 7,61 7,46 7,30 7,15 7,00

8,00 8,81 8,64 8,48 8,32 8,16 8,00

9,00 9,85 9,67 9,50 9,33 9,16 9,00

10,00 10,89 10,70 10,52 10,35 10,17 10,00

* Dauer der Zinsfestschreibung (in Jahren)

Tilgungssatz 1 % p. a., Zahlungsweise: jährlich nachschüssig

Quelle: D.-A. Möller: Planungs- und Bauökonomie, Band 1: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung,

München 2007, S. 203

(Y10_Effektivzins.doc 1/1


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 09.04.2009

HYPOTHEKENDARLEHEN

Pfandbriefe als Refinanzierungsmittel

Pfandbriefe

= festverzinsliche Wertpapiere, die den Pfandbriefbanken zur

Refinanzierung der Hypothekendarlehen dienen.

Rückzahlung des Nennwertes am Ende der vereinbarten Laufzeit

(z.T. gestaffelte Auszahlung mit Auslosung der Rückzahlungsreihenfolge)

Elemente der Pfandbriefsicherung:

Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

Deckungskongruenz

Deckung der umlaufenden Pfandbriefe in Höhe des Nennwertes

durch Werte von mindestens gleicher Höhe und mindestens

gleichem Zinsertrag sowie Deckung nach dem Barwert

(§ 4 PfandBG)

Beleihungsgrenze

bis zu 60% des vorsichtig ermittelten Beleihungswertes

(§ 14 PfandBG)

Versicherungspflicht

Mindestens in Höhe des Bauwertes gegen die nach Art und Lage

des Objektes erheblichen Risiken (§ 15 PfandBG)

Befriedigungsvorrecht

der Pfandbriefgläubiger im Konkursfall der Pfandbriefbank (§ 30

(1) PfandBG)

Durch das Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts (PfandBG) vom 22. Mai

2005 abgeschafft:

Spezialprinzip

nur Hypothekenbanken und einige öffentlich-rechtliche Banken

dürfen Pfandbriefe herausgeben

Umlaufgrenze

Begrenzung des Umlaufvolumens von Pfandbriefen und

Kommunalschuldverschreibungen auf das 60-fache des haftenden

Eigenkapitals

(Y130008-Hypothekendarlehen-Pfandbriefe.doc 1/2


Lehrstuhl für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen – Fakultät Architektur – TU Dresden 25.03.2011

HYPOTHEKENDARLEHEN

Pfandbriefe als Refinanzierungsmittel - Beispiel

(Y130008-Hypothekendarlehen-Pfandbriefe_2011_Seite_2.doc 1/1

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