Immobilien 2013 - WMD Brokerchannel

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Immobilien 2013 - WMD Brokerchannel

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IMMOBILIEN

2013

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Deutsche

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EDITORIAL | IMMOBILIEN 2013

Editorial

Liebe Leserinnen

und Leser,

Deutsche setzen weiter auf Betongold, denn

die Bundesbürger besitzen Häuser und Eigentumswohnungen

im Wert von fast 6 Billionen

Euro. Das ist mehr als doppelt so viel wie noch

vor 20 Jahren, so das Institut der deutschen

Wirtschaft Köln. Nach dieser Studie sind Immobilien

nach wie vor die wichtigste Vermögensgrundlage

der privaten Haushalte. Denn

rund die Hälfte des materiellen privaten Vermögens

ist in Betongold investiert. Auch der

deutsche Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete

im 1. Quartal 2013 den besten Jahresstart

seit fünf Jahren. Insgesamt wurden nach

einer Studie von Savills 6,65 Mrd. Euro investiert,

was einem Plus von rund 21 Prozent

gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres

entspricht.

Auch im krisengeschüttelten Bereich der geschlossenen

Fonds sorgen Immobilienfonds

derzeit für die besten Umsätze aller Sparten.

Und in der Finanzierung sind für Baufinanzierer

goldene Zeiten angebrochen. Das historisch

niedrige Zinsniveau ermöglicht Kreditfinanzierungen

zu sehr günstigen Konditionen. So sind

Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung

für unter drei Prozent zu haben. Der langfristige

Durchschnittszins liegt bei mehr als dem

Doppelten. Also durchwegs positive Nachrichten!

Doch wie groß ist die Gefahr einer Immobilienblase?

Wie entwickeln sich die Preise für

Immobilien? Wo sind noch Schnäppchen für

Anleger zu finden? Mit welchen Angeboten

lassen sich derzeit die besten Renditen erzielen?

Diese und weitere interessante Themen

lesen Sie auf den folgenden Seiten des Immobilienmagazin

2013!

Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim Lesen!

Ihr Team vom wmd-brokerchannel

Täglich aktuelle Informationen, Fachartikel und Video-Interviews

unter www.wmd-brokerchannel.de

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IMMOBILIEN 2013 | Inhaltsverzeichnis

IMMOBILIENMARKT - Inland

6 Immobilienbesitz - Deutsche setzen auf

Betongold

18 Das Mietanpassungspotenzial der

deutschen Büromärkte ist in 2012

gewachsen

32 Bouwfonds-Studie identifiziert

Deutschlands 12 attraktivste Regionen

für Wohnungsbau

8 Eine Million neue Wohnungen bis 2016

11 Leitzinssenkung sorgt für Kauflaune am

Immobilienmarkt

12 NRW-Wohnungsbau kommt nur

langsam voran

12 Nürnberg: Preise für Eigentumswohnungen

steigen um bis zu 37 Prozent

14 Wohnungen in Leipzig werden deutlich

teurer:

Käufer zahlen im Schnitt 20 Prozent mehr

15 Preise für Eigentumswohnungen in

Köln steigen um 18 Prozent

16 Gebrauchtimmobilien 2012 rund

3 Prozent teurer als im Vorjahr

17 Mietbarometer: Preise stabilisieren sich

in vielen deutschen Großstädten

19 Aktuelle Mietpreise in den 80 deutschen

Großstädten: Münchner zahlen

150 Prozent mehr als Bremerhavener

20 Schutz durch Immobilien - aber nur

aktiv gemanagt

22 Wohnungsneubau bleibt im Aufwind

IMMOBILIENMARKT - Ausland

23 Europa - ein Haus mit vielen Appartements

GEWERBEIMMOBILIENMARKT

25 Savills zum Gewerbeinvestmentmarkt

Deutschland Q1 2013

27 Hahn Retail Report 2012/2013:

Investoren favorisieren Fachmarktzentren

30 Preise für Wohn- und Büroimmobilien

2012 deutlich gestiegen

31 Umfrage: Mieter und Makler sind unzufrieden

mit der Provisionsregelung

33 Real Estate Asset Management:

Problemimmobilien auch in

Deutschland im Fokus

OFFENE IMMOBILIENFONDS

35 Neue Scope Ratings

für Offene Immobilienfonds

36 Offene Immobilienfonds: Als Baustein

immer noch geeignet

GESCHLOSSENE IMMOBILIENFONDS

37 publity Performance Fonds:

Über 16 Millionen an die Anleger

ausgeschüttet

40 Attraktivität von Hotelinvestments

nimmt zu

41 PROJECT Investment Gruppe erhält A

42 Neuer Umsatzrekord im ersten Halbjahr

44 WealthCap erneut mit Feri EuroRating

Awards ausgezeichnet

45 Immobilienfonds mit moderaten Kreditquoten

46 Paribus Immobilienfonds investiert

in neue Imtech-Hauptniederlassung

München

48 Hesse Newman mit Feri-Award Immobilien

National ausgezeichnet

48 Real I.S. bereitet ersten Hotelfonds mit

Objekt in Hamburg vor

50 IMMAC - Pflegezentrum Velbert mit

AA- bewertet

51 Unabhängige CHECK-Unternehmensanalyse

52 Geschlossene Fonds: Immer weniger

Fonds mit Auslandsimmobilien

53 Seit 20 Jahren nachweislich Toprenditen:

Wo Privatanleger wirklich verdienen!

Quelle: © wmd Verlag GmbH

54 Neuer Handelsimmobilienfonds der ILG

nunmehr im Vertrieb

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Inhaltsverzeichnis | IMMOBILIEN 2013

55 Deutsche FondsResearch: Keine Preis-Blase

auf dem Immobilienfonds-Zweitmarkt

DIREKTE IMMOBILIENANLAGE

56 Kapitalanlage: Nicht jede Immobilie ist

geeignet

58 Vorsicht Kostenfalle:impulse warnt vor

Risiken beim Kauf denkmalgeschützter

Immobilien

59 DSK AG veröffentlicht Denkmalschutz

Leistungsbilanz 2012 für Vermietung

60 Immobilienbarometer

61 Ahnungslose Immobilienbesitzer

FINANZIERUNG

62 Alternative Finanzierungsquellen für

Immobilienhalter und Projektentwickler

49 Wölbern Invest startet Vertrieb seines

ersten Immobilie

63 Assetklasse Distressed Real Estate im deutschen

Immobilienmarkt angekommen

65 Für 750 Euro Kreditrate gibt es trotz

Zinstief keine Villa in Bestlage

67 Warum man dem Lockruf nach einem

Festzins auf historisch niedrigem Niveau

widerstehen sollte

68 Schneller tilgen spart viel Geld

69 Tausende Immobilienbesitzer mit

laufenden Krediten können durch

Zinstief sparen

BAUSPAREN

72 Badenia steigert Gewinn

73 Ab 1,5 Prozent ins eigene Zuhause

74 Bundesbürger finanzieren Wohneigentum

sehr solide

RECHT

75 Schrottimmobilien: Bundesrat schiebt

übereilten Kaufverträgen Riegel vor

76 Betriebskosten - Was gehört wirklich

dazu?

78 Räum- und Streupflichten: Was gilt?

78 Urteil: Angaben des Maklers nicht

bindend

INTERVIEW

38 Top-Renditen mit deutschen Immobilien

aus Bankenverwertung

mit Frederik Mehlitz, Geschäftsführer

der Kapitalverwaltungsgesellschaft publity

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IMPRESSUM

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Immobilienbesitz - Deutsche setzen auf Betongold

Die Bundesbürger besitzen Häuser und Eigentumswohnungen

im Wert von fast 6 Billionen Euro

Das ist mehr als doppelt so viel wie noch vor

20 Jahren. Das zeigt eine jetzt vorgelegte

Analyse des "Kompetenzfelds Immobilienökonomik"

beim Institut der deutschen Wirtschaft

Köln. Danach sind Immobilien nach wie vor

die wichtigste Vermögensgrundlage der privaten

Haushalte. Denn rund die Hälfte des materiellen

privaten Vermögens ist in Betongold investiert.

Insgesamt verfügen 18,8 Millionen Haushalte

(48 Prozent) über Haus- und Grundbesitz. In Ostdeutschland

liegt die Quote mit 39 Prozent deutlich

niedriger als im Westen (50 Prozent) Wer wie

viele Häuser und Grundstücke hat, hängt dabei

stark vom Einkommen ab. So verfügen gut 80 Prozent

der Haushalte mit mehr als 4.500 Euro netto

im Monat über Immobilienbesitz; bei Haushalten

mit weniger als 1.300 Euro netto monatlich sind

es hingegen nur 20 Prozent. Ein weiteres wichtiges

Kriterium ist die Haushaltsgröße: Je mehr Personen

in einem Haushalt leben, desto größer ist sowohl

der Anteil als auch die Höhe des Immobilienvermögens.

In der Gruppe der Rentner verfügen 60 Prozent

über Haus und Grund. Bei der Verteilung des

Immobilienvermögens hat sich in den vergangenen

Jahren kaum etwas geändert. Nach wie besitzt das

reichste Fünftel der Haushalte rund 75 Prozent des

gesamten Netto-Immobilienvermögens.

Immobilienpreise:

Kein Preisverfall wegen Demografie

Wo man damit rechnet, dass die Nachfrage nach

Wohnraum jährlich um 1 Prozent steigt, ist der Immobilienpreis

schon jetzt um etwa 18 Prozent pro

Quadratmeter höher als anderswo. Zu diesem Ergebnis

kommen Berechnungen des Instituts der

deutschen Wirtschaft Köln (IW) für 127 deutsche

Städte. Aus rein demografischen Gründen wird es

daher künftig weder einen Preisboom noch Preisverfall

geben. Allerdings werden sich die erwarteten

Quelle: © Thomas LAUNOIS - Fotolia.com

Nachfrageveränderungen auf die Mieten und Leerstände

auswirken. Die Wohnflächennachfrage folgt

nicht zwangsläufig der Bevölkerungs-entwicklung.

Denn auch dort, wo immer weniger Menschen leben,

sinkt die Nachfrage nach Wohnraum keineswegs

entsprechend, weil Singlehaushalte mehr Platz

brauchen und ältere Menschen ihre vier Wände auch

dann nicht räumen, wenn die Kinder flügge geworden

sind. Nach Berechnungen des IW Köln fällt die

Wohnflächennachfrage daher erst nach 2030 unter

den heutigen Wert und geht bis zum Jahr 2060 im

Durchschnitt nur um 15 Prozent zurück. In München

wird die Nachfrage nach Wohnraum allerdings

bis 2025 noch um einen zweistelligen Prozentwert

wachsen, in Frankfurt an der Oder aber um 20 Prozent

sinken.

Autor: Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW)

6


....hätte ich doch mal nachschauen sollen!

Verbraucherfinanzen.de

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Eine Million neue Wohnungen bis 2016

Jüngster Aufwärtstrend des Wohnungsbaus setzt

sich laut Studie von ifo-Experten in den kommenden

Jahren mit abgeschwächter Dynamik fort

Zahl fertiggestellter Wohnungen steigt im Zeitraum

2012 bis 2016 jährlich im Schnitt um

knapp sieben Prozent. Dies sorgt für Entspannung

an den teilweise überhitzten Wohnungsmärkten.

Regionale Unterschiede bei den Baufertigstellungen:

Ostdeutschland holt Baden-Württemberg

ein, Bayern bleibt Spitze.

Begünstigende Rahmenbedingungen bleiben

dennoch unverzichtbar.

Mieten und Kaufpreise steigen und steigen und das

Thema Wohnen ist in aller Munde. Doch die aktuelle

Diskussion leidet unter dem Mangel an verlässlichen

Marktdaten. Im Auftrag der Wüstenrot Bausparkasse

haben daher Bauexperten des ifo-Instituts,

Erich Gluch und Ludwig Dorffmeister, eine aktuelle

Wohnungsbauprognose bis zum Jahr 2016 erstellt.

Deren wichtigstes Ergebnis: Nach langen Jahren

schwacher Wohnbautä-tigkeit befindet sich der

Wohnungsbau in Deutschland in einem kräftigen

Aufschwung, der bis über das Jahr 2016 hinausreichen

und die vom Nachfrageüberhang bestimmte

Lage in manchen Regionen entspannen wird.

Die Erholung des deutschen Wohnungsbaus,

die seit 2010 zu beobachten ist, wird sich nach

Prognose der ifo-Experten in den nächsten vier

Jahren fortsetzen. Die hohe Wachstumsdynamik

von 2011 und 2012 – mit zweistelligen Steigerungsraten

bei den Wohnungsfertigstellungen in

neu errichteten Wohngebäuden wie auch bei den

Wohnungsfertigstellungen insgesamt – schwächt

sich dabei allerdings leicht auf durchschnittlich

knapp sieben Prozent im Zeitraum 2012 bis 2016

ab. Mit einer für 2016 prognostizierten Fertigstellungszahl

von rund 246.000 Wohnungen in neu

errichteten Wohngebäuden wird wieder ein Niveau

erreicht, wie es zuletzt in den Jahren 2002

bis 2004 bestand. Gegenüber dem Tiefpunkt

Quelle: © Tomasz Zajda - Fotolia.com

2009 mit knapp 136.000 Einheiten steigert sich

die Zahl der Fertigstellungen in sieben Jahren um

110.000 Einheiten.

Entspannung an den Wohnungsmärkten in Sicht

Rechnet man zu der Zahl der Fertigstellungen in

neuen Wohngebäuden noch die Zahl der fertig gestellten

Wohnungen in neu errichteten Nichtwohngebäuden

und in bestehenden Ge-bäuden hinzu,

so prognostizieren die ifo-Experten, ergibt sich für

das Jahr 2016 eine Fertig-stellungszahl von rund

277.000 Wohnungen. Im Zeitraum bis 2016 ist insgesamt

mit der Errichtung von rund einer Million

neuer Wohnungen zu rechnen. Dazu Bernd Hertweck,

Vorstand der Wüstenrot Bausparkasse: „Bei

dieser Größenordnung ist in den kommenden Jah-

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Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

ren mit einer deutlichen Entspannung an den Wohnungsmärkten

zu rechnen. Die rund eine Million

neue Wohneinheiten sind somit eine positive Nachricht

für Mieter und Käufer, die in einigen Regionen

schon seit längerem ausgeprägte Knappheitspreise

bezahlen müssen.“

Mehrfamilienhäuser mit stärkstem Zuwachs

Besonders interessant ist die Prognose in Bezug

auf die Errichtung von Mehrfamilienhäusern, für

die die größte relative Zunahme erwartet wird.

Mit rund 106.000 Fertigstellungen wird der Neubau

2016 um 65 Prozent höher liegen als 2011

und spürbar zur Entlastung des Marktes beitragen.

Denn unabhängig davon, ob es sich dabei um für

breite Schichten bezahlbare Mietwohnungen handelt

oder um hochpreisige Eigentumswohnungen

in großstädtischen Toplagen – die damit einhergehende

Angebotsausweitung wird auf direktem

oder indirektem Wege, über sog. Sickereffekte,

zu einer Entspannung der Mietwohnungsmärkte

führen. Die größten absoluten Steigerungen werden

jedoch die Wohnungsfertigstellungen in neu

er-richteten 1- und 2-Familienhäusern aufweisen:

Mit rund 140.000 fertig gestellten Wohnungen im

Jahr 2016 wird das Ergebnis des Jahres 2011 um

43.000 Einheiten übertroffen. Dies entspricht einer

Zunahme um 44 Prozent.

Schaffe, schaffe, Häusle bauen: Der Osten holt

Baden-Württemberg ein…

Nach den Vorhersagen der ifo-Experten dürfte

das deutlich erhöhte Angebot neuer Wohnungen

überwiegend dort realisiert werden, wo die Engpässe

heute bereits am deutlichsten spürbar sind.

Die Gefahr, dass am Bedarf „vorbeigebaut“ wird,

wie es teilweise im abschreibungsbedingten Boom

der 90er-Jahre geschah, dürfte in den kommenden

Jahren kaum bestehen. Die Wohnungsbaustudie

unterteilt Deutschland diesbezüglich in sechs

Großregionen: die Bundesländer Bayern, Baden-

Württemberg und Nordrhein-Westfalen, sowie die

Regionen Mitte (Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland),

Nord (Niedersachsen, Schleswig-Holstein,

Hamburg, Bremen) sowie Ost, die alle östlichen

Bundesländer und Berlin umfasst. Für alle Großregionen

sagen die ifo-Experten einen Aufwärtstrend

bei den Wohnungsfertigstellungen vor-aus. Allerdings

mit unterschiedlicher Dynamik. Die größte

relative Steigerung bei den Baufertigstellungszahlen

in neu errichteten Wohngebäuden wird

für die Großregion Ostdeutschland prognostiziert:

Hier sollten im Jahr 2016 etwa 75 Prozent mehr

Wohnungen erstellt werden als 2011. Hier wirkt

sich in erster Linie der Nachfragesog des Großraums

Berlin aus. Mit dann knapp 40.000 Wohnungsfertigstellungen

wird Ostdeutschland 2016

zu Baden-Württemberg aufschließen. Letztmalig

wurden 2004 in Ostdeutschland mehr Wohnungen

fertiggestellt als im Land der Häuslebauer.

… und Bayern bleibt Spitze

Die meisten Wohnungsfertigstellungen erfolgen

jedoch seit 2011 im Bundesland Bayern, nachdem

zuvor im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW

die größte Anzahl an Wohnungen errichtet wurde.

Diese Spitzenposition dürfte der Freistaat über

den gesamten Prognose-zeitraum behalten und

2016 rund 53.000 Wohnungsfertigstellungen erreichen

(NRW 2016: rund 44.000). In Bayern wird

damit für 2016 mit 4,2 fertig gestellten Wohnungen

je 1.000 Einwohnern auch relativ zur

Bevölkerung der Spitzenwert erreicht. In diesem

Vergleich wird Ostdeutschland trotz der hohen

Zunahme mit 2,3 fertig gestellten Wohnungen je

1.000 Einwohner die geringste Fertigstellungsrate

aller Großregionen aufweisen.

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Begünstigende Rahmenbedingungen bleiben

unverzichtbar

So positiv die Prognosen der ifo-Bauexperten für die

angespannten regionalen Wohnungsmärkte auch

sein mögen: Anlass zu ungetrübtem Optimismus

bieten die Schätzungen nach Ansicht von Wüstenrot

nicht.

Bernd Hertweck: „Die Aufwärtsentwicklung am

Wohnungsmarkt wird derzeit auch durch eine beinahe

einmalige Konstellation begünstigt. Sie besteht

in einer hohen Wohnungsnachfrage – unter

anderem bedingt durch eine erhöhte Zuwanderung

und die stabile Beschäftigungsentwicklung – die

auf ein gestiegenes Anlegerinteresse an Immobilien

trifft. Die Flucht der Anleger in Sachwerte ist wiederum

getrieben durch deren Verunsicherung vor dem

Hintergrund der Euro- und Staatsschuldenkrise. In

diesem Zusammenhang führt die Politik der EZB

noch zu einem historisch niedrigen Hypothekenzinsniveau.

Doch diese ideale Konstellation wird nicht

auf ewig bestehen.“ Daher ist es nach Auffassung

von Wüstenrot wichtig, auf Bundes-, Landes- und

kommunaler Ebene an Fördermaßnahmen für den

Wohnungsbau und das Immobiliensparen festzuhalten

und sie weiterzuentwickeln. Dazu zählt der

Fortbestand der Wohnungsbauprämie ebenso wie

der erfolgreich eingeführte Wohnriester, dessen gesetzliche

Regelungen derzeit weiter verbessert werden

und von dem ein längerfristiger, nachhaltiger

Beitrag für die Wohnungsbaukonjunktur zu erwarten

ist. Im Kontext nachgefragter städtischer Lagen

sind außerdem die Kommunen gefordert, durch

eine aktive Städtebaupolitik den knappheitsbedingt

steigenden Preisen möglichst entgegenzuwirken.

Um unter den gegebenen Rahmenbedingungen

auch einkommensschwächeren Familien die Eigentumsbildung

in der Stadt zu ermöglichen, sollte auf

Landes- und kommunaler Ebene wieder verstärkt

Quelle: © Kirill Seleznev - Fotolia.com

über geeignete Fördermodelle, wie z. B. die preisvergünstigte

Abgabe von Baulandkontingenten im

Rahmen bestimmter Einkommensgrenzen, nachgedacht

werden.

Wohnungspolitik ist auch Sozialpolitik

Hertweck weiter: „Die Prognose der ifo-Bauexperten

zur Entwicklung des Wohnungsbaus ist eine gute

Nachricht für alle Beteiligten und macht Hoffnung,

dass sich die in einzelnen Regionen bzw. Ballungszentren

angespannte Lage nicht noch weiter zuspitzt,

sondern im Gegenteil entspannt.“ Dennoch

bleibt nach Ansicht von Wüstenrot noch einiges zu

tun. „Übertriebene regulatorische Eingriffe in die

Marktmechanismen wären für den Wohnungsmarkt

ebenso Gift wie weitere Verschlechterungen der

Rahmenbedingungen des Immobilienerwerbs oder

ein Zurückfahren der staatlichen Förderung.“ Ganz

im Gegenteil: Zur Verstetigung einer ausreichenden

Wohnraumversorgung braucht es dauerhaft stabile

und unterstützende Rahmenbedingungen.

Denn Wohnungspolitik ist, insbesondere vor dem

aktuellen Hintergrund, immer auch Sozialpolitik.

„Jeder staatliche Euro, der die eigentumsbasierte

Wohnraumversorgung und den Kapitalaufbau potenzieller

Häuslebauer unterstützt, ist doppelt und

dreifach gut investiert“, so Hertweck.

Autor: Wüstenrot Direktion Partnervertrieb

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Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

Leitzinssenkung sorgt für Kauflaune

am Immobilienmarkt

Bundesbürger sehen steigende Gefahr einer

Immobilienblase

Immer mehr Deutsche wollen die Niedrigzinsphase

für die Verwirklichung ihrer Immobilienpläne

nutzen. Für mehr als die Hälfte der Deutschen

(59 Prozent) ist die Immobilie aktuell eine

attraktive Alternative zu Sparanlagen. Dennoch:

Vier von zehn Bürgern sehen eine gestiegene

Gefahr einer Immobilienblase. Die Europäische

Zentralbank (EZB) hat den Leitzins unlängst auf

ein Allzeit-Tief von 0,5 Prozent gesenkt. Darlehenszinsen

und Baugeld sind günstig wie nie zuvor

und sorgen für Kauflaune am deutschen Immobilienmarkt.

Laut einer aktuellen Umfrage von

TNS-Infratest im Auftrag der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe

(W&W) wollen 14 Prozent

der Bundesbürger die Niedrigzinsphase nutzen,

um ihre Immobilienwünsche umzusetzen. Noch

vor einem Jahr waren dies nur rund sechs Prozent.

Die aktuelle EZB-Geldpolitik sorgt für günstiges

Baugeld, aber auch für niedrige Guthabenzinsen.

Die Immobilie, das viel zitierte „Betongold“, erscheint

daher vielen Deutschen auch als attraktive

Anlageform. Laut Umfrage sehen 59 Prozent der

Bundesbürger in Immobilien eine gute Alternative

zu Sparanlagen. Bei dieser Einschätzung zeigt

sich ein deutliches West-Ost-Gefälle: Während

fast zwei Drittel (62 Prozent) der Westdeutschen

die Immobilie positiv als Anlageform bewerten,

sind nur rund 43 Prozent der Ostdeutschen dieser

Meinung.

Bundesbürger sehen steigende Gefahr einer

Immobilienblase

Quelle: © Wolfgang-S - Fotolia.com

Doch die jüngste Leitzinssenkung der EZB und deren

Folgen wie weiterhin günstige Immobilienfinanzierungen

werden auch kritisch gewertet. Rund

40 Prozent der Bundesbürger sehen angesichts der

Niedrigzinsphase eine steigende Gefahr für den

deutschen Immobilienmarkt durch eine Überbewertung

mit anschließendem Preisverfall. Eine solche

Immobilienblase hielt vor einem Jahr nur jeder

dritte Bundesbürger für möglich, wie eine entsprechende

Umfrage im Auftrag der W&W ergab. Die

Deutschen haben erkannt, dass die momentane

Niedrigzinsphase ein idealer Zeitpunkt für den Immobilienerwerb

ist - ob eigen genutzt oder als Anlageform.

Dennoch sollte die Entscheidung für den

Erwerb oder Bau einer Immobilie immer gut überlegt

sein. Rahmenbedingungen wie verfügbares

Eigenkapital, machbare monatliche Belastung und

langfristige Zinsentwicklung, aber auch mögliche

Instandhaltungskosten und die Marktlage vor Ort

sind dabei entscheidend. Eine qualifizierte Beratung

hilft, die Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs

gut abzuschätzen“, sagt Günter Schönfeld,

Mitglied der Geschäftsführung der Wüstenrot

Immobilien GmbH. Methodik: TNS Infratest hat im

Zeitraum von 8. Mai bis 10. Mai 2013 im Auftrag

der Wüstenrot & Württembergische AG 1.000 Personen

in Deutschland telefonisch befragt. Die Befragung

ist repräsentativ für die bundesdeutsche

Bevölkerung ab 14 Jahren.

www.wuerttembergische.de

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

NRW-Wohnungsbau kommt nur langsam voran

LBS: Keine Entspannung bei den Baugenehmigungen

In Nordrhein-Westfalen wurden im vergangenen

Jahr 37.242 Wohnungen neu gebaut,

acht Prozent mehr als im Vorjahr. Damit

war der Neubau weiterhin deutlich schwächer als

im gesamten Bundesgebiet, wo mit einer Steigerung

um 15 Prozent auf insgesamt 210.000 Wohnungen

gerechnet wird. Genaue Zahlen liegen

hier erst Mitte Juni vor. Die weitere Entwicklung

lässt sich an den 2012 erteilten Baugenehmigungen

ablesen, die erfahrungsgemäß bis Mitte

2014 realisiert werden. In NRW waren es 39.989

(+ 3 %), bundesweit 239.465 (+ 4,8 %). "Eine

deutliche Entspannung ist trotz vielerorts hohen

Wohnungsbedarfs derzeit nicht zu erkennen",

kommentierte LBS-Immobilienexperte Dr. Christian

Schröder.

Die LBS rechnet bis Ende des Jahres mit rund

38.000 neuen Wohnungen, viele davon entstehen

als Ersatz für abgerissene Gebäude. In der

Boomphase des Wohnungsbaus Mitte der 90er

Jahre wurden in NRW pro Jahr rund 100.000 neue

Wohnungen gebaut.

Autor: LBS Westdeutsche Landesbausparkasse

Nürnberg: Preise für Eigentumswohnungen

steigen um bis zu 37 Prozent

Wohnungen kosten in Nürnberg im Schnitt

2.107 Euro pro Quadratmeter

Eigentumswohnungen in Nürnberg werden erneut

deutlich teurer: Innerhalb eines Jahres

sind die Kaufpreise im Schnitt um 18 Prozent

auf 2.107 Euro gestiegen. Das zeigt der Marktbericht

Nürnberg von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Im Vergleich zum Jahr 2011 haben

sich die Wohnungspreise damit um 25 Prozent verteuert.

Hohe Neubautätigkeit im Nordwesten

Vor allem jüngere Käufer und Familien zieht es in

die Nordstadt und nach St. Johannis. Beide Stadtteile

punkten mit guter Infrastruktur, Grünflächen

sowie attraktiven Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten.

Jüngst abgeschlossene und zahlreiche

noch im Bau befindliche Neubauprojekte wie die

Johannis-Etagen, das Bieling-Carré oder die Nordstadtgärten

wirken sich dort zunehmend auf das

Preisniveau aus: Im einst günstigen Johannis zahlen

Käufer inzwischen rund 2.465 Euro pro Quadratmeter

und somit 13 Prozent mehr als noch vor

einem Jahr. Noch deutlicher fiel der Preisanstieg mit

einem Plus von 34 Prozent in der Nordstadt aus. Die

durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen hier

bei 2.355 Euro. Speziell in den Top-Lagen der Stadt

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Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

müssen Käufer tief in die Tasche greifen: In Thon

und Ziegelstein wird der Quadratmeter im Schnitt

für 2.700 Euro angeboten. Noch exklusiver geht es

in Erlenstegen zu, wo noble Villen mit großen Gärten

den Weg säumen. Hier sind die Preise innerhalb

eines Jahres um 37 Prozent auf durchschnittlich

3.131 Euro gestiegen.

Nachfrage erreicht bislang unbeachtete Stadtteile

Von dem Nachfragehoch profitieren auch Stadtteile,

die bisher nicht im Fokus der Käufer standen, wie etwa

Steinbühl (1.799 Euro, +22 Prozent) oder Gostenhof

(1.648 Euro, +24 Prozent). Auch das aufgrund seiner

vielen Hochhäuser lange verpönte Langwasser steigt

aufgrund des knappen Wohnungsangebots immer

mehr in der Gunst der Käufer, die Preise steigen um

14 Prozent auf 1.533 Euro.

Durchschnittsmiete steigt erstmals über 8 Euro

Die Mietpreise haben ihren Wachstumskurs fortgesetzt.

Wie bereits im Vorjahr stiegen sie 2013

um 4 Prozent und liegen aktuell bei 8,20 Euro

pro Quadratmeter. Der Bundesdurchschnitt liegt

bei 6,60 Euro. Die höchsten Mieten werden in der

Innenstadt (9,40 Euro) verlangt sowie im benachbarten

St. Peter (9,60 Euro), das lange zu den günstigsten

Nürnberger Stadtteilen gehörte. Auch in

der Nordstadt und in Langwasser ziehen die Mieten

deutlich an, sie steigen um durchschnittlich 10 Prozent

auf 8,50 Euro beziehungsweise 8,10 Euro pro

Quadratmeter.

Wer für den Quadratmeter weniger als 8 Euro zahlen

will, muss sich auf den südlichen Stadtrand zubewegen

- nach Worzeldorf, Katzwang oder Reichelsdorf.

Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise

in Nürnberg waren 5.500 auf immowelt.

de inserierte Angebote. Verglichen wurde jeweils

das erste Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum.

Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei Neuvermietung,

die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise.

Autor: Immowelt AG

Quelle: © photo 5000 - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Wohnungen in Leipzig werden deutlich teurer:

Käufer zahlen im Schnitt 20 Prozent mehr

Top-Objekte liegen im westlichen Zentrum

Wohnungspreise in Leipzig steigen innerhalb

eines Jahres um 20 Prozent / Pro Quadratmeter

zahlen Käufer 1.379 Euro, das zeigt

der Marktbericht Leipzig von immowelt.de, eines

der führenden Immobilienportale / Mieten verteuern

sich um 8 Prozent auf 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Wer sich in Leipzig eine Wohnung kaufen

möchte, muss aktuell deutlich mehr investieren als

noch vor einem Jahr: Die Wohnungspreise steigen

im Schnitt um 20 Prozent auf 1.379 Euro pro Quadratmeter.

Das ergibt der Marktbericht Leipzig von

immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Die Wohnungspreise in Leipzig liegen damit

allerdings deutlich unter dem Bundesdurchschnitt

(1.905 Euro) und in einem günstigen Verhältnis zur

Kaufkraft der Einwohner. Reichlich Wohnraum zu

bezahlbaren Preisen - das ist ein Standortvorteil, der

die Stadt gerade für junge Zuwanderer und ihre Familien

attraktiv macht.

Die Top-Objekte liegen im westlichen Zentrum

Begehrt bei Käufern sind vor allem die sanierten

Altbauwohnungen im Gründerzeitgürtel der Kernstadt.

Die Spitzenpreise werden in Zentrum-West

mit seinem exquisiten Waldstraßenviertel gezahlt:

2.453 Euro (+28 Prozent) kostet der Quadratmeter

hier. Im angrenzenden Zentrum-Süd liegen die

Durchschnittspreise noch bei 1.851 Euro. Wer allerdings

ins Musikviertel will oder eine Neubau-

Luxuswohnung am Johannapark beziehen möchte,

muss deutlich drauflegen. Quirliger und bunter

geht es in Plagwitz-Schleußig zu, das durch seine

lebendige Kunstszene und seine fantastischen Lagen

am Karl-Heine-Kanal immer mehr Beachtung

findet. Der Quadratmeter kostet hier 1.496 Euro

(+15 Prozent).

Reudnitz und Stötteritz: Altbau für 1.000 Euro

Nicht unbedingt als Trendbezirke werden Reudnitz-Crottendorf

und Stötteritz-Sellerhausen im

Osten der Stadt gehandelt. Wenn das Flair hier

bisweilen auch etwas rauer und nicht jedes Haus

in einem Top-Zustand ist: Käufer finden zentrumsnahe,

verkehrstechnisch gut angebundene Lagen

und sanierte Altbauwohnungen zu durchschnittlich

1.000 Euro pro Quadratmeter. Die Preise sind

in beiden Bezirken seit 2012 um mehr als 20 Prozent

gestiegen.

Mietpreise: Von 4,30 Euro bis 6,90 Euro

Zugelegt haben in Leipzig auch die Mietpreise.

Mit 5,50 Euro pro Quadratmeter liegt die durchschnittliche

Angebotsmiete derzeit 8 Prozent über

dem Niveau des Vorjahres. Das Preisspektrum

reicht damit von 6,90 Euro in Zentrum-West bis

4,30 Euro in Grünau-West.

Erhöhter Nachfragedruck entsteht vor allem in

den Altbaugebieten westlich und östlich des

Zentrums, wo sich die wachsende Zahl der Neu-

Leipziger am liebsten niederlässt. Am stärksten

gestiegen sind die Mieten im angesagten Plagwitz-Schleußig

(6,20 Euro, +15 Prozent). Das benachbarte

Lindenau spürt den Aufwind, bleibt

jedoch mit 5,20 Euro (+9 Prozent) deutlich günstiger.

Unter 5 Euro wird man in Leipzig lediglich

in Schönefeld-Volkmarsdorf oder in den Plattenbauquartieren

Grünaus am westlichen Stadtrand

fündig. Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise

in Leipzig waren 11.500 auf immowelt.de

inserierte Angebote. Verglichen wurde

jeweils das erste Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum.

Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei

Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-,

keine Abschlusspreise.

Autor: Immowelt AG

14


Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

Preise für Eigentumswohnungen in Köln

steigen um 18 Prozent

Durchschnittlich 2.217 Euro pro Quadratmeter

Die Preise für Wohneigentum in Köln stiegen

zwischen 2012 und 2013 um 18 Prozent auf

durchschnittlich 2.217 Euro pro Quadratmeter.

Das zeigt der Marktbericht Köln von immowelt.

de, eines der führenden Immobilienportale. Im Vergleich

mit anderen Millionenstädten* sind die Preise

moderat.

Preisexplosion in Ehrenfeld, Chorweiler und

der Neustadt

Der größte Preissprung lässt sich in Ehrenfeld beobachten.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis

steigt um fast ein Drittel auf 2.295 Euro. Der Bezirk

mit dem gleichnamigen In-Viertel befindet sich im

kulturellen und wirtschaftlichen Aufschwung und

verzeichnet den größten Bevölkerungszuwachs im

Stadtgebiet. Während hier im Vorjahr noch relativ

günstiger Wohnraum angeboten wurde, rückt der

modernisierte Stadtteil damit ins preisliche Mittelfeld

auf. Chorweiler am nördlichen Stadtrand

Kölns war im Vorjahr noch das günstigste Gebiet.

Es verzeichnet die zweitgrößte Steigerungsrate von

27 Prozent, der Quadratmeter kostet inzwischen

im Schnitt 1.817 Euro. Am günstigsten ist Wohnraum

nun in den rechts vom Rhein gelegenen Bezirken

Kalk (1.609 Euro) und Porz (1.542 Euro). Das

teuerste Wohngebiet der Stadt ist nicht mehr die

Altstadt, sondern die benachbarte Neustadt. Dort

steigen die Preise um 26 Prozent auf 3.579 Euro,

in der Altstadt liegen sie bei 3.253 Euro. Auf Platz

drei liegt Lindenthal. Der Quadratmeter Wohnfläche

kostet hier 2.532 Euro - 700 Euro weniger als in der

Altstadt.

Mietpreise bleiben stabil

Die Mietpreise in Köln steigen im Schnitt um lediglich

1 Prozent auf 9,60 Euro pro Quadratmeter und

gelten damit als stabil. Die teuersten Gegenden sind

Quelle: © Thorsten Schier - Fotolia.com

nach wie vor die Neustadt (11,70 Euro pro Quadratmeter)

und die Altstadt (11,50 Euro). Am günstigsten

sind die Mieten im nördlichsten Stadtbezirk

Chorweiler (8,10 Euro) und im direkt am Flughafen

gelegenen Porz auf der rechten Rheinseite (8,00

Euro). Diese Zahlen liegen deutlich über dem durchschnittlichen

Quadratmeterpreis von 6,60 Euro in

Deutschland. Datenbasis für die Berechnung der

Durchschnittspreise in Köln waren 3.300 auf immowelt.de

inserierte Angebote. Verglichen wurde

jeweils das erste Quartal 2013 mit dem Vorjahreszeitraum.

Die Mietpreise sind Nettokaltmieten bei

Neuvermietung, die Kaufpreise sind Angebots-, keine

Abschlusspreise.

* Durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter im

ersten Quartal 2012: München 4.369 Euro, Hamburg

3.115 Euro, Berlin 2.156 Euro.

Autor: Immowelt AG

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Gebrauchtimmobilien 2012 rund 3 Prozent

teurer als im Vorjahr

LBS: Wohnungsnachfrage holt weiter auf

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland ist

nach Angaben der Immobilienmakler von LBS

und Sparkassen weiter lebhaft, aber nicht

zu stürmisch. In ihrem wichtigsten Vermittlungsbereich,

bei gebrauchten Objekten, lässt sich dies

an der Preisentwicklung klar ablesen: Im Vergleich

zum Vorjahr kosteten Eigenheime und Eigentumswohnungen

aus dem Bestand 2012 durchschnittlich

rund drei Prozent mehr. "Damit ist der Anstieg aber

nicht mehr so hoch wie 2011", so LBS-Verbandsdirektor

Hartwig Hamm. "Und die Gebrauchtimmobilienpreise

sind heute immer noch etwas niedriger als

im Jahre 2000."

Diese Daten sind nach Angaben des Verbandssprechers

in hohem Maße repräsentativ, basieren sie

doch auf rund 35.000 Immobilien-Vermittlungen im

Wert von 5,7 Milliarden Euro, die von den Maklergesellschaften,

an denen die Landesbausparkassen

beteiligt sind (neun regionale LBS-Immobiliengesellschaften

und die Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH

in Bayern), im abgelaufenen Jahr getätigt

wurden. Der Löwenanteil entfiel dabei auf

über 15.000 Einfamilienhäuser und gut 12.000 Eigentumswohnungen,

darunter weit überwiegend

Objekte aus dem Gebäudebestand. Die anhaltend

hohe Attraktivität der Gebrauchtobjekte hat nach

Hamms Worten klare Gründe: "Trotz aller Belebung

im Neubau - was dort auf den Markt kommt, ist

einfach noch viel zu wenig, um die aktuelle Nachfrage

zu decken". Außerdem böten Neubauten zwar

meist sehr gute Qualität, gerade auch in energetischer

Hinsicht. Aber das ginge auch in die Preise.

So kosteten neue Eigenheime bei den Vermittlern

von LBS und Sparkassen im Jahre 2012 im Durchschnitt

gut 325.000 Euro.

Demgegenüber wurden Gebrauchtimmobilien im

Schnitt für lediglich 161.000 Euro gekauft. "Auch

wenn man zusätzlich den Instandsetzungs- und Sanierungsaufwand

berücksichtigt: Breite Erwerberschichten

finden hier günstige Einstiegspreise für

Wohneigentum", so Hamm.

Quelle: © Marco2811 - Fotolia.com

Bei Eigentumswohnungen ist der Abstand ähnlich

groß, denn hier stehen im Schnitt 106.000 Euro

für Gebrauchtobjekte mehr als 220.000 Euro für

neue Eigentumswohnungen gegenüber. Gerade

auch beim Wohneigentum auf der Etage müsse

aber - wie generell bei der Diskussion über Immobilienpreise

- im Vergleich genau hingeschaut

werden. "Denn Neubauten sind auch deswegen

im Schnitt teurer, weil sie immer stärker in den

großen Ballungsräumen entstehen", so der LBS-

Sprecher. Hamm sprach sich vor diesem Hintergrund

gegen jede Dramatisierung von Entwicklungen

auf dem Wohnungsmarkt aus. Seit vielen

Jahren sei von anderer Seite vor negativen Nachfrageperspektiven

gewarnt worden, und lange

Zeit seien die Preise vielerorts absolut stabil, teils

sogar leicht rückläufig gewesen. Mittlerweile sei

die Wirtschaftslage erfreulich positiv, die Beschäftigung

nehme zu und führe auch wieder zum

Zuzug von Menschen, und schließlich würden

gerade die Ballungszentren, die zuvor über Abwanderung

geklagt hätten, auch als Wohnstandort

attraktiver. "Wir sind deshalb eher noch mitten

drin in einer gesunden Aufholentwicklung",

machte Hamm deutlich. Ob die Immobilienpreise

heute die nötige "Bodenhaftung" hätten, müsse

sicher immer individuell genau geprüft werden.

"Wenn alles in allem die Preise hierzulande aber

noch immer unter denen des Jahres 2000 liegen,

wenn zugleich auch noch die Zinsen niedriger

sind als je zuvor und die Finanzierung nicht oder

nur wenig mehr kostet als eine vergleichbare Miete,

dann ist das auch für Durchschnittsverdiener,

die sich für eigene vier Wände interessieren, ein

ganz starkes Kaufsignal", so Hamm.

Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle

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Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

Mietbarometer: Preise stabilisieren sich in vielen

deutschen Großstädten

Berliner Mieten steigen in 2 Jahren um 20 Prozent

Mit durchschnittlich 14,20 Euro (+7 Prozent)

pro Quadratmeter zahlen die Münchner

Deutschlands höchste Mietpreise / Platz 2

bis 5 belegen Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und

Düsseldorf, das zeigt das Mietbarometer von immowelt.de,

eines der führenden Immobilienportale

/ Den größten Preissprung verzeichnet Berlin - die

Mieten steigen innerhalb von 2 Jahren um 20 Prozent

auf 8,40 Euro. Immer mehr Deutsche zieht es

zum Leben und Arbeiten in die Großstadt, auch

wenn sie dafür hohe Mietkosten in Kauf nehmen

müssen. In München zahlen Mieter im Schnitt 14,20

Euro pro Quadratmeter und damit deutlich mehr als

in jeder anderen deutschen Großstadt. Das ergibt

das Mietbarometer von immowelt.de, eines der

führenden Immobilienportale. Das Mietbarometer

vergleicht die Angebotsmieten des 1. Quartals 2013

mit denen des Vorjahreszeitraumes. Die Rangliste

der fünf teuersten deutschen Großstädte ist demnach

zum letzten Jahr unverändert: München auf

Platz 1 vor Frankfurt/Main (12,80 Euro), dann Hamburg

(10,90 Euro), Stuttgart (10,70 Euro) und Düsseldorf

(9,70 Euro).

Berlin im Mittelfeld, Leipzig Schlusslicht

Wirtschaftskraft, Zuwanderungsquote, Wohnungsbestand

- ein Mix aus vielen Faktoren spielt in die Preisbildung

am Mietmarkt. Gemessen am Bundesdurchschnitt

von 6,60 Euro müssen die Großstädter fast

überall tiefer in die Tasche greifen. Berlin etwa liegt

mit 8,40 Euro im Mittelfeld vor Nürnberg (8,20 Euro),

in Hannover oder Bremen kostet der Quadratmeter

7 Euro. Günstiger geht es im Ruhrgebiet: Wer nach

Essen oder Dortmund zieht, zahlt unterbundesdurchschnittliche

Mietpreise. Das Schlusslicht der Rangliste

bildet Leipzig mit 5,50 Euro pro Quadratmeter.

Mieten steigen langsamer als im Vorjahr

Während das Mietbarometer im Vorjahr für fast alle

Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern deutliche

bis zweistellige Mietsteigerungen ermittelte,

sieht es in diesem Jahr deutlich moderater aus. Die

Mieten steigen in Frankfurt, Stuttgart oder Köln zwischen

0 und 4 Prozent. Auch in Hamburg (10,90

Euro, -1 Prozent) scheint der Markt die hohe Mietsteigerung

des Vorjahres von 11 Prozent erst einmal

zu absorbieren. Anders liegen die Dinge in Berlin: Die

verhältnismäßig niedrigen Ausgangsmieten scheinen

weiterhin Spielraum nach oben zu lassen. Seit

2012 sind die Mietpreise hier um 11 Prozent gestiegen,

in den letzten 2 Jahren insgesamt um ein Fünftel.

In Berlin-Mitte zahlen Mieter im Schnitt ohnehin

längst Quadratmeterpreise wie in Frankfurt. Für das

Mietbarometer wurden die Mieten in den 14 deutschen

Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern

untersucht. Datenbasis für die Berechnung der

Durchschnittspreise waren insgesamt 45.000 auf immowelt.de

inserierte Angebote. Die Mietpreise sind

Nettokaltmieten bei Neuvermietung. Verglichen wurden

die Mietpreise des 1. Quartals 2012 und des 1.

Quartals 2013. Der deutsche Durchschnittspreis errechnet

sich aus allen auf immowelt.de zum Kauf angebotenen

Wohnungen im Untersuchungszeitraum.

www.immowelt.de

Die Mietpreise für Wohnungen in den

14 größten deutschen Städten im Überblick:

Platz 1: München 14,20 Euro (+7 Prozent)

Platz 2: Frankfurt/M. 12,80 Euro (+4 Prozent)

Platz 3: Hamburg 10,90 Euro (-1 Prozent)

Platz 4: Stuttgart 10,70 Euro (+2 Prozent)

Platz 5: Düsseldorf 9,70 Euro (+/-0 Prozent)

Platz 6: Köln 9,60 Euro (+1 Prozent)

Platz 7: Berlin 8,40 Euro (+11 Prozent)

Platz 8: Nürnberg 8,20 Euro (+4 Prozent)

Platz 9: Hannover 7,00 Euro (+3 Prozent)

Platz 10: Bremen 7,00 Euro (+6 Prozent)

Platz 11: Dresden 6,90 Euro (+7 Prozent)

Platz 12: Essen 6,30 Euro (-1 Prozent)

Platz 13: Dortmund 5,80 Euro (+4 Prozent)

Platz 14: Leipzig 5,50 Euro (+8 Prozent)

Deutschland gesamt: 6,60 Euro (+5 Prozent)

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Das Mietanpassungspotenzial der deutschen

Büromärkte ist in 2012 gewachsen

Aktuelle Ergebnisse

des Deutschen Büro Mietpotential Index

18

Quelle: © Dream-Emotion - Fotolia.com

Die aktuellen Ergebnisse des Deutschen Büro

Mietpotential Index (DMX), jährlich veröffentlicht

von IPD und gesponsert von der alstria

office REIT-AG, zeigen für das Jahr 2013 ein positives

Mietanpassungspotenzial. Nachdem im vergangenen

Jahr nur ein schwach positives Potenzial

von 0,3% ermittelt wurde, liegt der aktuelle Wert

zum Mai 2013 bei 2,5%. Damit weist das Verhältnis

zwischen der derzeitigen durchschnittlichen

Vertragsmiete und dem marktüblichen Rohertrag

zurzeit eine potenzielle Mietsteigerung auf - angetrieben

durch ein Wachstum der nachhaltigen

Marktmieten um 3,7%, im Vergleich zu einem moderaten

Wachstum bei den Bestandsmieten von

1,5%. Während die derzeitige durchschnittliche

Vertragsmiete (Bestandsmiete) für bestehende Mietverträge

bei einem Wert von 13,05 EUR/m²/Monat

liegt, bewegen sich die marktüblichen Roherträge

für diese Verträge bei 13,37 EUR/m²/Monat. Daniel

Piazolo, Geschäftsführer IPD Investment Property

Databank GmbH, erläuterte, „Obgleich im letzten

Jahr breitgefächerte Mietanpassungspotenziale in

den jeweiligen deutschen Standorten festzustellen

waren, fallen diese im aktuellen Jahr deutlich homogener

aus. Nur zwei von acht Standorten weisen

aktuell einen Anpassungsdruck auf“. Das höchste

positive Mietanpassungspotenzial weist Hamburg

mit einem Wert von 8,4% auf, gefolgt von Frankfurt

am Main mit 5,6%, Berlin mit 3,8%, Köln mit

3,6% und München mit 1,2%. Der stärkste Anpassungsdruck

wird im Mai 2013 in Düsseldorf mit

-7,5% gemessen, gefolgt von Stuttgart mit -4,1%.

Die B-Städte weisen mit einem Mietanpassungspotenzial

von 2,5% eine potenzielle Mietsteigerung

der Bestandsmieten im Vergleich zu den marktüblichen

Roherträgen aus.

Das hohe Potenzial für Hamburg ist vornehmlich

dem starken Wachstum von 5,3% der marktüblichen

Roherträge geschuldet, obgleich die Bestandsmieten

in Hamburg im gleichen Zeitraum nur

um 3,3% anzogen. Demzufolge erhöhte sich die

Differenz zwischen Bestandsmieten und marktüblichen

Roherträgen und führte zu einem größeren

Mietsteigerungspotenzial. Piazolo fügte hinzu, „Die

gegenwärtigen Bestandsmieten der von uns erfassten

Büromieten folgten bisher nicht der starken

Wachstumsentwicklung der marktüblichen Roherträge.

Nur Frankfurt am Main weist eine recht hohe

Zuwachsrate von 6,4% bei den Bestandsmieten

auf. An manchen Standorten, wie Berlin und Köln,

sind sogar leicht fallende Bestandsmieten bei stabilen

bzw. steigenden marktüblichen Roherträgen

zu beobachten“. Der Index und die regionalen Sub-

Indizes zeigen das theoretische Mietanpassungspotenzial

der Bestandsmieten von Büromietverträgen

gegenüber den in den Bewertungsgutachten angesetzten

marktüblichen Roherträgen für Büroflächen

in Deutschland. Die Ergebnisse des DMX basieren

auf einer umfangreichen Datenbank von Primärinformationen,

die aus 18.865 Mietverträgen mit

einem monatlichen Mietwert von ca. 259 Mio. EUR

berechnet wird.

Autor: IPD Investment Property Datenbank GmbH


Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

Aktuelle Mietpreise

in den 80 deutschen Großstädten:

Münchner zahlen 150 Prozent mehr als Bremerhavener

München ist mit Abstand Mietpreis-Spitzenreiter

der deutschen Städte mit mehr als

100.000 Einwohnern, in denen fast ein

Drittel der Bevölkerung lebt. Am preiswertesten

wohnen die Mieter in Bremerhaven. Zu diesem Ergebnis

kommt ein aktuelles Mietpreis-Ranking von

ImmobilienScout24. Grundlagen sind die Angebotsmieten

aus dem 4. Quartal 2012. Die Münchner

wohnen bundesweit am teuersten: Sie bezahlen bei

einer Neuvermietung im Schnitt 12,20 Euro Kaltmiete

für einen Quadratmeter. Damit geben die Einwohner

der bayrischen Landeshauptstadt über 150

Prozent mehr für das Wohnen aus als die Mieter in

Bremerhaven. Die einzige deutsche Großstadt direkt

an der Nordsee ist mit nur durchschnittlich 4,80

Euro Miete pro Quadratmeter die preisgünstigste

der 80 Metropolen Deutschlands. Den Münchnern

folgen die Frankfurter mit 10,40 Euro. Aber auch

Stuttgarter, Freiburger, Heidelberger, Wiesbadener,

Düsseldorfer und Mainzer Mieter müssen tief in die

Tasche greifen und mehr als 9 Euro im Durchschnitt

für den Quadratmeter berappen. Am günstigsten

wohnt man in Bremerhaven zur Miete. Aber auch in

Chemnitz (4,90 Euro) und Cottbus (5,00 Euro) ist es

preiswert. Nur knapp über der 5-Euro-Marke liegen

Hildesheim (5,00 Euro), Salzgitter (5,20 Euro) und

Göttingen (5,30 Euro). In 40 Prozent der Großstädte

liegt der Mietpreis für den Quadratmeter über dem

für alle ermittelten Durchschnittswert von 6,90 Euro.

Großstadt-Rekorde

Die nördlichste Großstadt ist Kiel (6,30 Euro), die

südlichste Freiburg im Breisgau (9,50 Euro), die östlichste

Cottbus und die westlichste Aachen (7,40

Euro). Dem geografischen Mittelpunkt Deutschlands

kommt Erfurt (6,70 Euro) am nächsten. Die

flächengrößte Metropole ist Berlin und die kleinste

Offenbach am Main (7,60 Euro). Die höchstgelegene

Großstadt ist München, die am nächsten dem

NN-Punkt liegende Kiel. Die meisten Sonnenstunden

bietet Freiburg im Breisgau, die wenigsten Bremerhaven.

Der meiste Regen fällt in Wuppertal (5,80

Euro), der wenigste in Magdeburg (5,40 Euro). Die

kinderreichste Stadt ist Hamm (5,60 Euro), die mit

dem niedrigsten Durchschnittsalter seiner Bewohner

ist Freiburg im Breisgau. Hannover (6,90 Euro)

ist die grünste Stadt und Hamburg verfügt die meisten

Brücken. Berlin ist der älteste und Ingolstadt

der jüngste Großstadt-Titelträger.

Top-5 der höchsten Mieten der 80 Großstädte

im 4. Quartal 2012

1. München: 12,19 Euro

2. Frankfurt am Main: 10,41 Euro

3. Stuttgart: 9,68 Euro

4. Freiburg im Breisgau: 9,49 Euro

5. Heidelberg: 9,40 Euro

Top-5 der niedrigsten Mieten der 80 Großstädte

im 4. Quartal 2012

1. Bremerhaven: 4,83 Euro

2. Chemnitz: 4,88 Euro

3. Cottbus: 4,97 Euro

4. Hildesheim: 5,03 Euro

5. Salzgitter: 5,16 Euro

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

Quelle: © The Photos - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Schutz durch Immobilien

- aber nur aktiv gemanagt

Immobilienmanagement

als Teil der gesamten Finanzplanung

Die jüngst veröffentlichte Untersuchung der

Deutschen Bundesbank bringt es ans Licht:

Das Sparbuch ist der am weitesten verbreitete

Vermögensgegenstand in deutschen Haushalten.

78 Prozent besitzen ein Sparguthaben. Mit Abstand

folgen kapitalbildende Lebensversicherungen (40

Prozent) und Bausparverträge (36 Prozent). Zwar

ist der größte Aktivposten deutscher Haushalte die

selbst genutzte Immobilie, im Anlageportfolio aber

spielen Immobilien ebenso wie Aktien kaum eine

Rolle. Dabei können Immobilieninvestments, professionell

ausgewählt und aktiv gemanagt, einen

Schutz gegen Krisen und einen Anstieg der Inflationsrate

bieten.

Quelle: © beermedia - Fotolia.com

Bei der Umsetzung einer entsprechenden Strategie

können unabhängige CERTIFIED FINANCI-

AL PLANNER® (CFP®-Zertifikatsträger) Anlegern

helfen. Gute Zeiten für Zinsanlagen sehen anders

aus. Wer derzeit knapp zwei Prozent bekommt,

bekommt viel. Ein Ertrag, der aber durch Inflation

und Steuern praktisch aufgezehrt wird. Schlimmer

noch: Zinsanlagen führen zu realer Geldvernichtung.

Wie das wirkt, zeigt ein einfaches Beispiel:

Wer 10.000 € anlegt und dafür eine jährliche Verzinsung

von 1,5 Prozent bekommt, muss bei einer

Inflationsrate von zwei Prozent nach zehn Jahren

einen Kaufkraftverlust von fast fünf Prozent auf

das Anfangskapital zu erleiden. „Viele Sparer in

Deutschland sind sich dieser Tatsache, die sich

aus dem aktuellen Niedrigzinsumfeld ergibt, noch

nicht bewusst“, sagt Prof. Dr. Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender

des Financial Planning Standards

Board Deutschland e.V. (FPSB Deutschland)

und Inhaber des Stiftungslehrstuhls für Private

Finance & Wealth Management an der EBS Business

School, Wiesbaden. Dabei wäre die Lösung

einfach: „Sparer sollten stattdessen breiter investieren

und auch Sachwerte wie Aktien oder Immobilien,

die die Chance auf realen Kapitalerhalt

in diesem Umfeld bieten, bei ihrer Geldanlage berücksichtigen.“

Doch das tun bislang nur wenige. Gerade elf Prozent

der deutschen Haushalte, so ein weiteres

Ergebnis der Erhebung der Deutschen Bundesbank,

halten Aktien. Aber auch Immobilienanlagen

jenseits der eigengenutzten Immobilie spielen

in den Portfolios der Deutschen kaum eine Rolle.

Zwar haben zumindest 44 Prozent der Haushalte

eine selbst genutzte Immobilie. Doch im internationalen

Vergleich hinkt Deutschland auch hier

hinterher. Denn in Frankreich besitzen 58 Prozent

der Menschen ein Eigenheim, in Spanien sogar

fast 83 Prozent. Noch schlimmer: „Häuslebauer

hierzulande nutzen noch nicht einmal alle Finanzierungsmöglichkeiten,

die ihnen zur Verfügung

stehen. Mit der Folge, dass das Eigenheim oftmals

nicht optimal finanziert sind“, erläutert Prof.

Tilmes. In der jüngsten Vergangenheit, stark beeinflusst

durch die Verwerfungen der Staatsschuldenkrise

und begünstigt durch das niedrige Zinsumfeld,

nimmt das Interesse an Immobilien als

eigenständige Anlageklasse zu. Jedoch anstelle

einer systematischen und ganzheitlichen Asset

Allocation werden jetzt Immobilien – fast schon

20


Immobilienmarkt - Inland | IMMOBILIEN 2013

blind – als reiner Inflationsschutz gekauft. Risikound

Ertragsgesichtspunkte oder ein umfassendes

Immobilienmanagement werden oft vernachlässigt.

Dazu kommt, dass viele Investoren die Renditemöglichkeiten,

die mit Investments in diesem Sektor

möglich sind, gar nicht nutzen. „Dabei“, sagt

Prof. Tilmes, „kann der Werthebel, vor allem bei

größeren Immobilienbeständen, höher sein, als im

liquiden Wertpapiermanagement.“ So kann der

Ertrag von Zinshäusern durch ein professionelles

Mietermanagement deutlich gesteigert werden.

Allerdings ist es für Investoren auch nicht ganz

leicht, geeignete Immobilien, die ein gutes Ertrags-/Risikoverhältnis

bieten, zu finden. Dieses

gilt umso mehr, da an einigen Standorten die

Preise schon stark gestiegen und die Mietrenditen

kaum noch attraktiv erscheinen. Investoren,

die ihren Immobilienanteil im Portfolio ausbauen

wollen, müssen deshalb bei der Auswahl möglicher

Zielobjekte sehr genau hinsehen. Es gilt, Immobilien

zu entwickeln und nicht Luxus-sanierte

Objekte mit wenig Wertsteigerungspotential zu

erwerben.

Immobilienmanagement als Teil der gesamten

Finanzplanung

„Ein professionelles Immobilienmanagement muss

deshalb genauso wie ein professionelles Wertpapiermanagement

Teil der privaten Finanzplanung

sein“, erläutert Prof. Tilmes. Nur so lassen sich bei

der Langfristanlage „Immobilien“ Klumpenrisiken

im Portfolio vermeiden, Ertragshebel realisieren

und Liquiditäts- und Steueraspekte mit den anderen

Vermögensbestandteilen synchronisieren. Die

vom FPSB Deutschland zertifizierten CERTIFIED

FINANCIAL PLANNER (CFP®-Zertifikatsträger)

können Anlegern aufzeigen, wo Risiken beim Immobilienerwerb

liegen und wie sie Immobilien,

Quelle: © Gajus - Fotolia.com

ihren individuellen Verhältnissen und ihrer Risikoneigung

entsprechend, in ihre Finanzplanung

integrieren. Sie bewerten den Immobilienbestand

ihrer Kunden, beurteilen die Anlagen unter Ertrags-,

Risiko-, steuerlichen und Liquiditätsgesichtspunkten

und können helfen, den Ertrag aus

einer Immobilie durch professionelles und aktives

Immobilienmanagement sowie die Finanzierung

beim Erwerb eines Objektes zu optimieren. CER-

TIFIED FINANCIAL PLANNER sorgen so dafür, dass

Immobilien in die ganzheitliche Finanzplanung

integriert werden und diese damit auch wirklich

Schutz vor Krisen oder einem Anstieg der Inflationsrate

bieten können.

Autor: Financial Planning Standards Board Deutschland e.V

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IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Inland

Wohnungsneubau bleibt im Aufwind

KfW: Steigendes Angebot kann Wohnraumbedarf

nicht decken

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Quelle: © elxeneize - Fotolia.com

Der Wohnungsneubau in Deutschland bleibt

auf Expansionskurs: Gegenüber dem Vorjahresmonat

legt der KfW-Indikator Eigenheimbau

im März um 2 Prozentpunkte zu. Trotz

eines leichten Rückgangs am aktuellen Rand (-1,2

Prozentpunke ggü. Vormonat) signalisiert der Indikator,

neben weiteren Frühindikatoren, einen anhaltenden

Aufwärtstrend. Dieser wird von den günstigen

Rahmenbedingungen gestützt. Nach wie vor

bieten niedrige Zinsen, steigende Einkommen, ein

robuster Arbeitsmarkt und eine hohe Anlegerpräferenz

für Sachwerte ein optimales Umfeld für die

Neubautätigkeit. Die Zahl neugebauter Wohnungen

dürfte 2013 daher bei leicht über 200.000 Einheiten

liegen. Bereits 2012 hatte die Neubautätigkeit zugelegt,

während die gesamten realen Bauinvestitionen

gegenüber dem Vorjahr um 1,5 % gesunken waren.

Der Rückgang beschränkte sich auf den Nichtwohnungsbau,

der um fast 5 % gegenüber 2011 verlor.

Wesentliche Ursache hierfür war der deutliche

Rückgang der öffentlichen Bauinvestitionen nach

dem Auslaufen der Konjunkturpakete. Im Gegensatz

dazu stiegen die Wohnungsbauinvestitionen

insgesamt im letzten Jahr real um knapp 1 % gegenüber

dem Vorjahr.

"Auch im Jahr 2013 wird der Wohnungsbau insgesamt

und damit auch der Neubau der Wachstumsmotor

des Baugewerbes bleiben", sagt Dr. Jörg

Zeuner, Chefvolkswirt der KfW Bankengruppe.

"Wir rechnen mit insgesamt rund 204.000 neuen

Wohneinheiten".

Trotz dieser erfreulichen Entwicklung mahnt Zeuner:

"Um den zukünftig benötigten Bedarf an Wohnraum

in Ballungsräumen zu decken, müssten noch

mehr Wohnungen pro Jahr neu gebaut bzw. fertig

gestellt werden." Die Tendenz zu kleineren

Haushalten, steigende Haushaltszahlen und eine

zunehmende Wohnfläche pro Haushalt verursachten

neben der Zuwanderung in die Städte einen

wachsenden Wohnraumbedarf. "Auch das aktuelle

Neubauniveau ist nicht ausreichend, um den

Preisanstieg für Wohnimmobilien gerade in Ballungsgebieten

abzudämpfen", so Zeuner. Die KfW

berechnet den Indikator Eigenheimbau exklusiv für

die Wirtschaftswoche. Eine ausführliche Analyse

mit Datentabelle und Grafiken ist abrufbar unter:

www.kfw.de/eigenheimbauindikator

Autor: KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau

Quelle: © Scanrail - Fotolia.com


Immobilienmarkt - Ausland | IMMOBILIEN 2013

Europa - ein Haus mit vielen Appartements

Deloitte-Report zur Wohnsituation in Europa zeigt:

Wohnraum in Deutschland noch erschwinglich

Der Deloitte "Property Index - Overview of

European Residential Markets" zeigt, dass

Deutschland im europäischen Vergleich 2011

die wenigsten Häuser und Wohnungen gebaut hat.

Die Preise für private Immobilien bzw. Wohnraum

liegen im europäischen Mittelfeld, allerdings bei

einem signifikant höheren Pro-Kopf-Einkommen.

Aber gleichzeitig verzeichnet Deutschland einen der

deutlichsten Preisanstiege. Die Stadt mit dem teuersten

Wohnraum ist Paris, die günstigste Budapest.

Auch hier liegen die ausgewählten deutschen Städte

im Mittelfeld. Dänemark und Frankreich sind die

Länder mit den höchsten Wohnkosten insgesamt,

Ungarn mit den niedrigsten.

"Wie wohnen die Europäer und was kostet es

in Europa?

Das herauszufinden hat sich unser neuer Report

zum Ziel gesetzt und sich in seiner Erstausgabe auf

Eigenheimkosten in zwölf ausgewählten europäischen

Ländern fokussiert", kommentiert Michael

Müller, Partner und Leiter Real Estate bei Deloitte.

Regionale Unterschiede bei Neubauten

Häuserbau bzw. neuer Wohnraum gestaltet sich

in den untersuchten Ländern sehr unterschiedlich

Deutschland ist im Vergleich zu den zwölf

untersuchten europäischen Ländern Schlusslicht

im Verhältnis ´Anzahl fertiggestellter Wohnungen

pro 1.000 Einwohner`. Unterschiedlich ist die

Entwicklung in den jeweiligen Ländern zwischen

2008 und 2011. Während beispielsweise in Italien

und Belgien die Neubauintensität zunahm, hat sie

in Dänemark und Spanien deutlich abgenommen.

Spanien verzeichnet den stärksten Neubaurückgang:

Noch 2008 lag die Zahl bei 10,1 Fertigstellungen

pro 1.000 Einwohner - in 2011 nur noch

bei 6,5.

Spanien hat die meisten Wohnungen

Der Wohnraumbestand in Europa liegt im Durchschnitt

bei 474 Appartements pro 1.000 Einwohner.

Deutschland liegt hier hinter Spanien und Frankreich

- und findet sich auch bei großen Appartements

mit fünf oder mehr Räumen zusammen mit Großbritannien

und Spanien in der Spitzengruppe. Den

höchsten Anteil kleiner Wohnungen haben Ungarn,

Polen und Tschechien. Polen weist zudem mit 355

Appartements pro 1.000 Einwohner den geringsten

verfügbaren Gesamtwohnraum auf.

Gesamthaushaltskosten in Deutschland hoch

Im gesamteuropäischen Durchschnitt müssen

3.200 Euro pro Einwohner und 5.800 Euro pro

Haushalt für Wohnraum, wie Miete oder Instandhaltung,

aufgebracht werden. Deutschland steht

dabei hinter Dänemark, Frankreich und Österreich

an vierter Stelle, am Ende der Skala finden sich Polen

und Ungarn. Generell liegt Osteuropa bei den

Kosten deutlich hinter dem Westen, allerdings ist

in diesen Ländern zukünftig - aufgrund des hohen

Sanierungsbedarfs im Bestand - ein Anstieg der

Kosten zu erwarten. Die überraschenden Verkaufspreise

spiegeln die Heterogenität des deutschen

Immobilienmarktes wieder: Angebot und Nachfrage

treffen selten in einem regionalen Markt zusammen.

So zeigt sich im Durchschnitt, dass trotz eines

deutlich höheren Preisniveaus und Lebensstandards

die Quadratmeterpreise im Durchschnitt im

hinteren europäischen Mittelfeld liegen - und das

trotz Preissprung von vier Prozent zwischen 2010

und 2011. Die teuerste Stadt in den ausgewählten

Ländern ist Paris. Mit deutlichem Abstand befinden

sich in der Verfolgergruppe London, Mailand,

Marseille und Rom. In Ungarn und Tschechien waren

in der Untersuchung die günstigsten Städte zu

finden.

23


IMMOBILIEN 2013 | Immobilienmarkt - Ausland

Wie viel kostet Wohnraum in den Ländern?

Ein Däne (Basis: durchschnittlicher Monats-/Jahreslohn)

muss 2,43 Jahre für 70 Quadratmeter Neubau

arbeiten, ein Franzose hingegen 9,1 Jahre. Insgesamt

liegen nur Dänemark, Deutschland und Belgien

unter dem europäischen Schnitt von sechs bis

neun Jahren.

Deutsche im Vergleich mäßig verschuldet

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, verschuldet

sich. Indikator für den Verschuldungsgrad ist das Ver-

hältnis des Schuldengesamtvolumens zum Bruttosozialprodukt.

Der Europa-Schnitt liegt hier bei 52 Prozent.

Am unteren Ende der Skala ist Tschechien mit

13 Prozent, oben stehen die Dänen und Niederländer

mit jeweils über 100 Prozent. Deutschland liegt mit

47 Prozent im Mittelfeld. "Die Gesamthaushaltskosten

für Wohnen liegen in Deutschland über dem

europäischen Durchschnitt. Die gute Nachricht dieser

Untersuchung für den deutschen Wohnungsmarkt

ist aber, dass hinsichtlich der Erschwinglichkeit von

Wohnraum Deutschland im europäischen Vergleich

an zweiter Stelle steht", schließt Michael Müller.

Autor: Deloitte Consulting (Braxton)

Quelle: © pixarno - Fotolia.com

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Quelle: © jamesdavidphoto - Fotolia.com

Quelle: © Scanrail - Fotolia.com


GewerbeImmobilienmarkt | IMMOBILIEN 2013

Savills zum Gewerbeinvestmentmarkt

Deutschland Q1 2013

Transaktionsvolumen von knapp 6,7 Mrd. Euro

Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete

im 1. Quartal 2013 den besten

Jahresstart seit fünf Jahren. Insgesamt wurden

6,65 Mrd. Euro investiert, was einem Plus von

rund 21 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des

Vorjahres entspricht. 'Eine hohe Zahl verkaufter Projektentwicklungen

sowie einige großvolumige Portfoliotransaktionen

haben für einen außerordentlich

umsatzstarken Jahresbeginn am Investmentmarkt

gesorgt', resümiert Marcus Lemli, Deutschlandchef

und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft

in Europa. Die größte Einzeltransaktion in den

ersten drei Monaten war der Verkauf der Projektentwicklung

'Kö-Bogen' in Düsseldorf für rund 400 Mio.

Euro. Im Segment der Portfoliotransaktionen erwarb

unter anderem ein Spezialfonds der IVG das sogenannte

Prime Portfolio für rund 500 Mio. Euro sowie

Dundee ein Portfolio aus elf Büroimmobilien von SEB

für rund 420 Mio. Euro. Nicht zuletzt durch diesen

Deal waren Büroimmobilien im 1. Quartal auch die

dominierende Nutzungsart. Mit mehr als 2,4 Mrd.

Euro entfielen gut 36 % des gesamten Transaktionsvolumens

auf dieses Segment. Gegenüber dem

Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Plus von

mehr als 62 %. Investitionen in das Einzelhandelssegment

gingen abermals leicht zurück (- 9 %) und

summierten sich auf rund 1,9 Mrd. Euro. Mit einem

Plus von mehr als 150 % verzeichneten Investments

in Hotelimmobilien den größten Zuwachs. Das Volumen

erhöhte sich insbesondere durch den Verkauf

eines 300 Mio. Euro schweren Portfolios von 20 Hotels,

das die israelische Fattal-Gruppe von Goldman

Sachs erwarb, auf knapp 800 Mio. Euro. In das Segment

der Logistik- und Industrieimmobilien wurden

im vergangenen Quartal gut 450 Mio. Euro investiert

(+ 36 %) und auf Entwicklungsgrundstücke

entfielen etwa 360 Mio. Euro (- 22 %).

Der Anteil des Transaktionsvolumens, der auf Käufer

aus dem Ausland entfiel, lag im 1. Quartal 2013

Quelle: © lassedesignen - Fotolia.com

bei 40 % (2,7 Mrd. Euro) und damit zwar über dem

Wert des Vorjahresquartals (34 %), aber niedriger

als im Gesamtjahr 2012 (46 %). Die Nachfrage ausländischer

Investoren nach deutschen Gewerbeimmobilien

ist aber nach wie vor hoch. Investoren

aus Europa (ohne Großbritannien) sowie aus Nordamerika

haben Käufe im Volumen von 1,0 rd. Euro

bzw. 0,9 Mrd. Euro getätigt. Letztere kauften vornehmlich

außerhalb des Core-Segments ein. Mehr

als die Hälfte (57 %) des Transaktionsvolumens

entfiel dabei auf REITs. Betrachtet man sowohl

ausländische als auch inländische Investoren, dann

waren Immobilienspezialfonds mit Käufen in Höhe

von rund 1,9 Mrd. Euro die mit Abstand aktivsten

Käufer. Dem stehen Verkäufe in Höhe von 0,5 Mrd.

Euro gegenüber, was zu einem Nettoinvestitionsvolumen

von 1,4 Mrd. Euro führt.

25


IMMOBILIEN 2013 | GewerbeImmobilienmarkt

von 12,9 Mrd. Euro aus dem vergangenen Jahr

nochmals übertroffen wird.

Dazu trägt auch eine steigende Zahl verkaufter

Projektentwicklungen bei. Im gesamten vergangenen

Jahr wurden 62 Objekte in einem Volumen

von 2,3 Mrd. Euro bereits vor Fertigstellung

verkauft. Im 1. Quartal dieses Jahres wechselten

bereits 18 Projektentwicklungen mit einem Gesamtvolumen

von 950 Mio. Euro den Besitzer. Ursächlich

für diesen Anstieg ist jedoch nicht nur die

gestiegene Anzahl an Projektentwicklungen. 'Die

Investoren sind zunehmend bereit, Objekte vor

Fertigstellung zu erwerben, um höhere Anfangsrenditen

zu erzielen', nennt Matthias Pink, bei Savills

verantwortlich für das Research in Deutschland,

einen weiteren Grund.

Quelle: © cristovao31- Fotolia.com

Kapitalgeber der Fonds waren dabei vor allem Versorgungswerke,

so auch bei den beiden größten

Akquisitionen dieser Käufergruppe, dem Prime-

Portfolio sowie dem Kö-Bogen. Als nächstgrößere

Nettoinvestoren folgten sonstige Asset-Manager

mit 0,5 Mrd. Euro sowie Immobilien AGs und

REITs (0,4 Mrd. Euro).

Der bereits vergangenes Jahr beobachtete Trend

der stärkeren Fokussierung auf die Top-6-Standorte

setzte sich auch im 1. Quartal 2013 fort. Das

Investitionsvolumen stieg in allen sechs Standorten

gegenüber dem Vorjahresquartal an. Folglich

wurden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,

Köln und München insgesamt knapp 3,7

Mrd. Euro investiert und damit 46 % mehr als im

Vorjahreszeitraum. Da mit einer weiter hohen Aktivität

ausländischer Investoren und einer damit

verbundenen Nachfrage nach Immobilien in den

Top-Standorten zu rechnen ist, kann man für das

Gesamtjahr davon ausgehen, dass der hohe Wert

'Die im 1. Quartal hohe Dynamik am Investmentmarkt

wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen',

gibt Lemli einen Ausblick auf das Gesamtjahr.

In Anbetracht einiger weiterer großvolumiger

Deals, die im Laufe des Jahres abgeschlossen werden

dürften, ist für 2013 mindestens von einem

Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahrs

(25 Mrd. Euro) auszugehen.

Autor: Savills Immobilien Beratungs-GmbH

Quelle: © mercan1299 - Fotolia.com

26


GewerbeImmobilienmarkt | IMMOBILIEN 2013

Hahn Retail Report 2012/2013:

Investoren favorisieren Fachmarktzentren

Nachfrage nach Handelsimmobilien

mit rund 47 Prozent hoch

Eine Update-Umfrage zum Hahn Retail Real

Estate Reports 2012/2013 zeigt: Die Nachfrage

nach Fachmarktzentren nimmt weiter

zu. Rund 79 Prozent der befragten Investoren legen

ihren Investitionsfokus auf diesen Objekttyp

(2012: 67 Prozent). 'Deutsche Fachmarktzentren

bieten attraktive Renditen bei einem vergleichsweise

niedrigem Leerstandsrisiko und stabilem

Cashflow', erklärt Thomas Kuhlmann, Mitglied des

Vorstandes der Hahn Gruppe. Generell bleibt die

Nachfrage am Markt für Einzelhandelsimmobilien

nach wie vor hoch. 47 Prozent der Immobilien-Investoren

wollen in den nächsten zwölf Monaten

am deutschen Handelsimmobilienmarkt zukaufen.

Allerdings ist dies ein Rückgang gegenüber dem

Vorjahr (2012: 68 Prozent). 20 Prozent der Befragten

planen sogar Verkäufe. 'Die geringeren

Investmentaktivitäten bei Einzelhandelsimmobilien

sind insbesondere auf das geringe Angebot und die

restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen',

so Thomas Kuhlmann. Dies bestätigen die

Investoren auch für den Transaktionsmarkt 2012.

70 Prozent der Investoren führen den Rückgang

Quelle: © styleuneed - Fotolia.com

am Transaktionsmarkt auf das begrenzte neue Angebot

in diesem Marktsegment zurück. Auch die

Finanzierungsbedingungen gelten mit 43 Prozent

aus Sicht der Investoren als Hinderungsgrund.

Dies sind Ergebnisse der Expertenbefragung von

Immobilieninvestoren und Einzelhändlern als Update

zum jährlich erscheinenden Hahn Retail Real

Estate Report. Der Hahn Retail Real Estate Report

wurde zuletzt im September 2012 veröffentlicht

und fasst jährlich die wesentlichen Researchergebnisse

sowie Marktbeobachtungen der Hahn Gruppe

und ihrer Partner CB Richard Ellis und GfK Geo

Marketing zusammen.

Gründe für das zurückhaltende Transaktionsjahr

2012

Wo sehen Sie die Gründe für die verhaltene Entwicklung am Transaktionsmarkt 2012?

Gesamt Immobilienfonds Immobilien AG Private Equity Immobilienbank

Geringes Angebot 70% 67% 80% 71% 67%

Restriktive Bankenfinanzierung 43% 40% 40% 57% 33%

Hohes Preisniveau 30% 33% 40% 29% 0%

Geringe Nachfrage 13% 20% 0% 14% 0%

Erhöhung GrEwSt. 10% 7% 20% 14% 0%

27


IMMOBILIEN 2013 | GewerbeImmobilienmarkt

Renditen bleiben stabil - Fachmarktzentren im

Fokus

Aus Sicht der Investoren bleiben die Renditen bei

Einzelhandelsimmobilien stabil. Rund 77 Prozent

der Befragten rechnen auch künftig damit (2012:

65 Prozent). Beliebtester Objekttyp sind wie schon

2012 Fachmarktzentren - vor allem in Regionalzentren

und Mittelstädten: Rund 79 Prozent richten ihr

Interesse auf Fachmarktzentren - und damit rund

zwölf Prozent mehr als noch im vergangenen Jahr.

Mit Abstand folgen Shopping-Center und Geschäftshäuser

bzw. High-Street-Objekte als bevorzugte Objekttypen

(beide 43 Prozent; Mehrfachnennungen

möglich). SB-Warenhäuser stehen künftig verstärkt

im Fokus der Investoren: 36 Prozent der befragten

Investoren gaben an, bevorzugt in SB-Warenhäuser

investieren zu wollen. Im Vorjahreszeitraum gaben

dies lediglich 14 Prozent an.

Objekte mit Revitalisierungsbedarf sind gefragt

Bei den Zukäufen setzen 50 Prozent der befragten

Investoren zunehmend auf Value-Add-Immobilien,

also solche Objekte mit Revitalisierungsbedarf.

Neue, langfristig vermietete Objekte (Core-Objekte)

bieten für 50 Prozent der Befragten die besten Investitionschancen.

Etablierte Objekte mit kurzen

bis mittleren Laufzeiten sind für 40 Prozent der Befragten

die erste Wahl. Projektentwicklungen werden

dagegen als weniger aussichtsreich eingestuft:

Nur 23 Prozent der Befragten sehen hier die besten

Investitionschancen.

• Demographischer Wandel und Online-Handel

bestimmend in der Zukunft

• Die Konkurrenz durch den E-Commerce und

der demographischen Wandel werden für Investoren

auch künftig eine wichtige Rolle bei der

Investitionsentscheidung spielen. So sehen je

60 Prozent der Befragten diese Faktoren als die

bedeutendsten Themen in den nächsten Jahren

an. Aus Investorensicht haben vor allem baurechtliche

Restriktionen in ihrer Bedeutung für

Investitionen mit 53,3 Prozent gegenüber dem

Vorjahr (40 Prozent) zugenommen.

Aktuelle Themen für Investoren

Was sind aktuell aus Ihrer Sicht die bedeutendsten

Themen für die Handelsimmobilie?

2013 2012

Demographischer Wandel 60% 64,5%

Konkurrenz durch Online-Handel 60% -

Baurechtliche Restriktionen 53,3% 32,3%

Entwicklung des Konsums 43,3% 32,3%

Flächenentwicklung & Wettbewerb 23,3% 35,5%

Finanzierungsthemen 23,3% 38,7%

Klimaschutz & Energieeffizienz 13,3% 16,1%

Konzentrationstendenzen im Einzelhandel 13,3% 16,1%

Umsatzerwartungen im Einzelhandel optimistisch

Die Umsatzerwartungen bei den Einzelhändlern

sind optimistisch, wenn auch etwas gedämpfter als

noch im Vorjahr: 45 Prozent aller Umfrageteilnehmer

rechnen für das aktuelle Geschäftsjahr mit steigenden

Umsätzen (2012: 50 Prozent). Den größten

28


GewerbeImmobilienmarkt | IMMOBILIEN 2013

Optimismus zeigen Drogerie- sowie Lebensmittelhändler:

In diesen Branchen rechnen alle bzw. rund

zwei Drittel der Befragten mit einem Umsatzanstieg.

Online-Handel: Lebensmittelbereich erwartet

kaum Auswirkungen

Der Online-Handel wirkt sich nicht in allen Einzelhandelssegmenten

gleichermaßen aus. Im Lebensmittelbereich

gehen 69 Prozent der Befragten an,

dass der Online-Handel keine nennenswerten Auswirkungen

hat. Thomas Kuhlmann: 'Der Einkauf

von Lebensmitteln via Internet hat sich bislang nicht

durchgesetzt.' Auch im Drogeriesegment und bei

Baumärkten wird die Bedeutung als gering eingestuft.

Im Textilsegment ist dies jedoch anders. Rund

54 Prozent erwarten neue Anforderungen an Immobilien

und Flächen.

Flächennachfrage hoch, Mietsteigerung erwartet

Die Folge der weiterhin positiven Geschäftserwartungen

ist eine unverändert hohe Flächennachfrage.

Fast alle befragten Händler rechnen mit einer

stabilen bis steigenden Flächennachfrage. Am

stärksten expandieren wollen Drogerie- und Textilhändler:

alle bzw. 61,5 Prozent der Befragten erwarten

einen Anstieg der Flächennachfrage. Rund

63 Prozent (2012: 68 Prozent) der Einzelhändler

rechnen mit anziehenden Mietpreisen, 30 Prozent

rechnen mit einer stabilen Mietpreisentwicklung

(2012: 33 Prozent).

Zur Expertenbefragung

Die Hahn Gruppe veröffentlicht seit 2006 einmal

jährlich den Hahn Retail Real Estate Report, der auch

eine große Expertenbefragung bei Expansionsverantwortlichen

des großflächigen Einzelhandels und

bedeutenden Immobilieninvestoren beinhaltet. Das

Quelle: © Sergey Nivens - Fotolia.com

Update zum Report 2011/13 ist eine Aktualisierung

dieser Expertenbefragung, um die Stimmungslage

im Handel und bei institutionellen Immobilieninvestoren

noch präziser erfassen zu können. Befragt

wurden 40 Expansionsverantwortliche des großflächigen

Einzelhandels sowie 30 Entscheidungsträger

von institutionellen Immobilieninvestoren, darunter

Immobilienfonds, Private Equity-Gesellschaften und

Vermögensverwalter sowie Banken. Das verwaltete

Immobilienvermögen lag bei 50 Prozent der Investoren

zum Zeitpunkt der Befragung bei jeweils

mehr als drei Milliarden Euro. Die Zusammenfassung

der Umfrageergebnisse des Updates zum Hahn Retail

Real Estate Report ist ab sofort unter:

www.hahnag.de/uploads/update04042013.pdf abrufbar.

Autor: HAHN Immobilien-Beteiligungs AG

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IMMOBILIEN 2013 | GewerbeImmobilienmarkt

Preise für Wohn- und Büroimmobilien 2012

deutlich gestiegen

vdp-Immobilienindizes:

Wohnimmobilienpreise legten 2012 um 4 Prozent zu,

Büroimmobilien um 4,5 Prozent

30

Die Preise sowohl für Wohn- als auch für Büroimmobilien

sind 2012 weiter gestiegen.

Der vdp-Gesamtindex Wohnen erreichte

im vierten Quartal 2012 mit 113,6 Punkten den

höchsten Wert seit Beginn der Messung im ersten

Quartal 2003; im Jahresvergleich entspricht

dies einem Zuwachs von 4 %. Dabei sind insbesondere

die Preise für Eigentumswohnungen im

vergangenen Jahr überdurchschnittlich stark gestiegen.

Sie erhöhten sich im Jahresvergleich um

5,8 %, der Index erreichte 117,7 Punkte. Etwas

schwächer entwickelten sich die Preise für Einund

Zweifamilienhäuser, welche im Jahresvergleich

um 2,6 % zulegten und im vierten Quartal

2012 einen Indexstand von 113,9 Punkten aufweisen.

Zunehmend geraten auch Mehrfamilienhäuser

ins Blickfeld von Anlegern. Hier hat sich der

Kapitalwertindex um 4,7 % auf einen Indexstand

von 112,4 Punkten erhöht. Der Anstieg speist sich

vor allem aus der Entwicklung der Neuvertragsmieten,

die im Jahresvergleich ein Plus von 4,0 %

verbuchten, der betreffende Index liegt aktuell bei

114,4 Punkten. Gleichzeitig sank der Index der

Quelle: © Roman Sigaev - Fotolia.com

empirischen Liegenschaftszinsen für Mehrfamilienhäuser

um 0,6 % auf nun 101,8 Punkte. "Die

Nachfrage nach Wohneigentum ist angesichts der

stabilen Konjunktur und der nach wie vor günstigen

Finanzierungsbedingungen ungebrochen

hoch. Trotz leicht belebter Neubautätigkeit ist

insbesondere in den Groß- und Universitätsstädten

ein Nachfrageüberhang auszumachen. Der

insgesamt deutliche Preisanstieg ist nach wie vor

fundamental begründet. Die akute Gefahr einer

den Gesamtmarkt betreffenden Blasenbildung am

Wohnimmobilienmarkt schätzen wir daher derzeit

noch als gering ein", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer

des vdp.

Die Märkte für Büroimmobilien haben sich im abgelaufenen

Jahr ebenfalls positiv entwickelt. Der Kapitalwertindex

für Büroimmobilien lag bei 120 Punkten

und erhöhte sich in den letzten zwölf Monaten

um 4,5 %. Die Jahresergebnisse für 2012 zeigen im

Wesentlichen zwar leicht rückläufige Flächenumsätze,

die Büroflächenleerstände konnten jedoch

angesichts der sehr geringen Neubautätigkeit

bundesweit reduziert werden. Bei modernen Büroflächen

zeichnen sich bereits Angebotsengpässe

ab. In der Folge sind die Neuvertragsmieten im

Vergleich zum Vorjahresquartal um 2,9 Prozent

auf einen Indexstand von nun 103,2 Punkten

gestiegen. Gleichzeitig sank der Index der empirischen

Liegenschaftszinsen für Büroimmobilien

im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,6 Prozent

auf 86 Punkte, was auf ein deutlich gestiegenes

Interesse an Büroimmobilieninvestments schließen

lässt. "Der Arbeitsmarkt ist eine entscheidende

Determinante für die Büroflächennachfrage.

Entsprechend hat die vergleichsweise gute

Arbeitsmarktentwicklung 2012 den Leerstand an

Büroflächen leicht reduziert und die Neuvertragsmieten

steigen lassen", so Tolckmitt abschließend.

Autor: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V.


GewerbeImmobilienmarkt | IMMOBILIEN 2013

Umfrage: Mieter und Makler sind unzufrieden mit

der Provisionsregelung

Weder Mieter noch Immobilienmakler sind zufrieden

mit der Regelung, dass bei der Vermietung von Wohnraum

in aller Regel der Mieter die Maklerprovision zahlt

Dies ergab eine Umfrage der Immobilien Zeitung

(Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag), an der

knapp 1.600 Personen teilgenommen haben. In

der Regel beauftragt der Wohnungseigentümer bzw.

Vermieter einen Makler damit, Interessenten für Haus

oder Wohnung zu finden. Die Provision hingegen wird

in diesen Fällen in aller Regel vom künftigen Mieter gezahlt.

Dies ist rechtens, denn das Wohneigentumsvermittlungsgesetz

regelt lediglich die Provisionshöhe, lässt

aber offen, wer zu zahlen hat. Dennoch regt sich in einigen

Bundesländern wie Hamburg, Baden-Württemberg

und Nordrhein-Westfalen Widerstand gegen diese

als ungerecht empfundene Gepflogenheit. Angestrebt

wird eine Gesetzesregelung, nach der grundsätzlich

das so genannte Bestellerprinzip gelten soll: Derjenige,

der den Vermittler beauftragt hat, soll am Ende auch

die Leistung des Maklers entlohnen. In einer Umfrage

der Immobilien Zeitung zeigt sich nun, dass auch die

Immobilienmakler mit der derzeit geltenden Regelung

unzufrieden sind. Lediglich knapp 17 % der Makler - sie

stellen mit etwa 30 % der Befragten die größte Teilnehmergruppe

- gaben an, dass der Mieter bei der Vermietung

von Wohnimmobilien die Provision übernehmen

sollte. 11 % nannten den Vermieter. Immerhin 21 %

sprachen sich für das Bestellerprinzip als die gerechteste

Lösung aus. Favorit ist jedoch die hälftige Aufteilung der

Provision auf Mieter und Vermieter: 45 % der Makler

wünschen sich eine solche Regelung.

Dieses Ergebnis kann man bei der Interessenvertretung

der Immobilienmakler, dem IVD Immobilienverband,

nicht teilen. "Eine 50:50-Regelung greift unserer Ansicht

nach zu sehr in den Markt ein", sagt Sue Jensch,

Bundesgeschäftsführerin des IVD. Dann müsse nämlich

gegen alle Marktgesetze auch in Regionen, wo großer

Leerstand herrsche, der Mieter den Makler mit entlohnen.

Bislang sei dies dort aber meist nicht der Fall. Der

IVD plädiert für eine Beibehaltung der bisherigen Regelungen.

Sie stellten, wenn überhaupt, nur bei 30 %

der Vermietungen - nämlich dort, wo die Nachfrage viel

größer als das Angebot ist - ein Problem dar. Bei den

Mietern stößt die Halbe-halbe-Variante anders als bei

den an der Umfrage beteiligten Immobilienmaklern

auf wenig Gegenliebe: Nur 14 % können sich damit

anfreunden. Auch die Alternativen, nach denen der

Mieter (10 %) oder Vermieter (14 %) jeweils alleine für

die Entlohnung zuständig sein soll, fallen durch. Mit

gut 57 % liegt das Bestellerprinzip weit vor allen anderen

Lösungen. Auch der Deutsche Mieterbund (DMB)

plädiert klar für das Bestellerprinzip. "Wer den Auftrag

gibt, der muss auch bezahlen - und das ist realistischerweise

der Vermieter", erklärt Ulrich Ropertz gegenüber

der Immobilien Zeitung. Für den Pressesprecher

des DMB ist die Halbe-halbe-Regelung lediglich "ein

fauler Kompromiss" und berücksichtige nicht, dass

vor allem der Vermieter dem Makler gegenüber in der

stärkeren Position sei: "Der Vermieter hat die Möglichkeit,

über die Provision zu verhandeln und zu sagen:

,Zwei Monatsmieten zahle ich nicht, ich gebe Dir nur

eine', das kann der Mieter nicht." Überhaupt keinen

Handlungsbedarf in Sachen Provision sieht Alexander

Wiech, Sprecher der Eigentümerschutz-Gemeinschaft

Haus und Grund. Zwar seien gerade in den Ballungszentren

die Wohnkosten zu hoch, aber statt der Maklerentlohnung

sollte sich der Staat lieber um die ständig

steigenden Nebenkosten kümmern.

Die Provision soll niedriger sein

Uneinigkeit herrscht naturgemäß auch bei der Frage

nach der Höhe der Maklercourtage. Während knapp

72 % der befragten Wohnimmobilienmakler die im

Wohnraumvermittlungsgesetz genannten Höchstbeträge

von zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen

Umsatzsteuer für angemessen halten, finden dies nur

knapp 38 % der übrigen Umfrageteilnehmer. 12 % sagen,

dass anderthalb Monatsmieten ausreichen sollten,

weitere knapp 34 % sehen die Grenze bereits bei einer

Monatsmiete.

Autor: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft mbH

31


IMMOBILIEN 2013 | GewerbeImmobilienmarkt

Bouwfonds-Studie identifiziert Deutschlands 12

attraktivste Regionen für Wohnungsbau

Studie Wohnungsmärkte im Vergleich

untersucht Situation in Deutschland, Frankreich und

den Niederlanden

Im Rahmen einer Studie zur Entwicklung des

Wohnungsbaus in Deutschland, Frankreich und

den Niederlanden hat der Immobilienentwickler

Bouwfonds in den drei Ländern 229 Regionen

untersucht. Die Studie zeigt 22 Ballungsräume in

den drei Ländern auf, in denen Bevölkerung und

Wirtschaft in den nächsten Jahren weiter wachsen

werden und die damit auch für Investitionen in den

Wohnungsbau attraktiv sind.

In Deutschland wurden in der Bouwfonds-Studie

zwölf aussichtsreiche Regionen identifiziert, die

sich in Größe und Struktur deutlich unterscheiden.

So zählen Großstädte mit Umland (Berlin/Potsdam,

Düsseldorf, Hamburg, Köln/Bonn, Nürnberg/Erlangen,

München und Stuttgart) ebenso dazu, wie zwei

Ballungsräume mit mehreren Kerngebieten (Rhein-

Main-Gebiet und Rhein-Neckar-Gebiet) und auch

drei kleinere städtische Regionen (Bodenseekreis/

Konstanz, Regensburg und Münster/Osnabrück).

"Attraktiv sind für Investoren und Wohnungskäufer

überwiegend große Städte oder dynamische Regionen,

dadurch nimmt die Nachfrage in Ballungsräumen

stark zu, während in ländlichen Regionen

Nachfrage und Preise überwiegend rückläufig sind.

Dabei gibt es aber auch regional starke Unterschiede

bei den bevorzugten Wohnungstypen. So

bestand die Bauproduktion in München, Frankfurt

und Stuttgart in den letzten fünf Jahren zu 85% aus

Eigentumswohnungen. In Berlin (65%), Münster

und Bonn (50%) sowie Nürnberg (60%) wurden

hingegen verstärkt Reihen- und Doppelhäuser gebaut",

erklärt Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer

Bouwfonds Immobilienentwicklung Deutschland.

Klarer Trend bei dem gewünschten Lebensumfeld:

39% der Befragten bevorzugen eine Großstadt mit

mehr als 500.000 Einwohnern, 30% eine Stadt

mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern, nur 21%

zieht es in eine Kleinstadt und 9% wollen in einem

Dorf wohnen. "Mit dem Wirtschaftswachstum ist

Quelle: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

in Deutschland auch die Lust auf Wohnen in den

eigenen vier Wänden gestiegen. Dabei geht der

Trend zurück in die Stadt, Urbanität wird wieder

stark geschätzt", ergänzt Lickteig. Beim Kauf von

Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis

bei 2.440 EURO pro Quadratmeter, deutlich höhere

Preise werden in Hamburg mit 2.880 EURO hingenommen.

In München ist die Hälfte der Wohnungssuchenden

bereit, mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter

zu zahlen, 20% akzeptieren an der Isar sogar

mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter. Für den

Erwerb von Häusern liegt der Durchschnittspreis in

den von der Bouwfonds-Studie präferierten Regionen

bei rund 346.000 Euro. In München müssen

die Käufer durchschnittlich 429.000 EURO zahlen,

in Köln, Bonn und Düsseldorf aber nur 315.000

EURO. Dreiviertel der Befragten sind bereit für ein

Energiesparhaus oder eine energetisch optimierte

Wohnung mehr zu zahlen.

Autor: Bouwfonds Real Estate Investment Management ,

Deutschland GmbH

32


GewerbeImmobilienmarkt | IMMOBILIEN 2013

Real Estate Asset Management:

Problemimmobilien auch in Deutschland im Fokus

Real Estate Asset Management Studie 2012

Bislang hielt sich die Zahl problembehafteter

Gewerbeimmobilien in Deutschland in Grenzen.

Folglich schien auch der Bedarf an hierauf

spezialisierten Asset Managern überschaubar. Dies

könnte sich nun ändern, wie eine Studie der Ernst

& Young Real Estate GmbH zeigt. "Es entwickelt

sich auch in Deutschland ein immer stärkeres Bewusstsein

für Immobilien in Krisensituationen", sagt

Dietmar Fischer, Partner bei der Ernst & Young Real

Estate GmbH und Autor der Studie, für die mehr

als 50 Immobilienbestandshalter und Asset Manager

befragt wurden. Rund 80 Prozent der Befragten

gehen hierzulande von einer zunehmenden Nachfrage

nach Asset-Management-Leistungen aus, die

auf Problemimmobilien und die dahinterliegenden

Kredite zugeschnitten sind. "Die Asset Manager

scheinen diese Entwicklung etwas früher erwartet

zu haben als die Eigentümer", interpretiert Fischer

die Ergebnisse der Studie. Denn während rund drei

Viertel der befragten Bestandshalter noch keine Spezialisierung

auf Problemimmobilien inklusive möglicher

Problemkredite aufweisen, zeigt sich bei den

befragten Asset Managern ein umgekehrtes Bild.

Mehr als die Hälfte der Unternehmen beschäftigt

bereits einzelne Mitarbeiter, die entsprechend spezialisiert

sind. Immerhin 15 Prozent der befragten Asset-Management-Unternehmen

legen sogar schon

jetzt ihren Fokus auf das Segment "Distressed Real

Estate", also auf jene Immobilien mit Handlungsbedarf

auf Objektund/oder Finanzierungsebene.

Quelle: © carsten jacobs - Fotolia.com

"Insgesamt schätzen die Asset Manager den zukünftigen

Bedarf augenscheinlich weitgehend

marktgerecht ein", so Fischer. Teilweise gehen die

Vorstellungen jedoch auch auseinander. "Das Objektmanagement

beispielsweise scheint für Eigentümer

wichtiger zu sein als dies die Asset Manager

vermuten", meint Fischer. Denn rund 60 Prozent der

befragten Bestandshalter erbringen diese Leistung

bereits nicht mehr intern und von den Bestandshaltern,

die das Objektmanagement noch in Eigenleistung

erbringen, könnten sich weitere 15 Prozent

eine Auslagerung vorstellen. Eine deutliche Fokussierung

auf diese Leistung wird jedoch lediglich von

jedem siebten Anbieter angestrebt. Bei der Auswahl

der Asset Manager legen die Bestandshalter besonderen

Wert auf die geografische Nähe zu den

betreuten Objekten wie auch auf die Qualität der

Leistungen. Entsprechendes gilt für die Qualifikation

des Personals. Eine gute Leistung werde unter

anderem an der Flexibilität des Asset Managers in

der täglichen Arbeit festgemacht. Eine ebenfalls

große Bedeutung hat das Thema Datenmanagement.

Nachrangige Bedeutung hingegen rechnen

die befragten Asset Manager der sektoralen Allokation

zu: "Etwas überrascht hat mich, dass die

Asset Manager die Bedeutung einer Spezialisierung

auf bestimmte Nutzungsarten nicht höchst prioritär

erachten. Dabei steht außer Frage, dass beispielsweise

der Umgang mit einem Shopping Center in

Schieflage anders aussehen muss als der mit einer

problembehafteten Büroimmobilie", mahnt Fischer.

Bereits die Themen Mietverträge und Nebenkosten

seien so unterschiedlich, dass Erfahrungen aus dem

einen Bereich nur sehr bedingt auf den anderen

übertragen werden könnten.

So sehr das Distressed-Real-Estate-Segment auch an

Bedeutung gewinnt und damit den Markt für spezialisierte

Asset Manager beflügeln mag – bestimmte

Leistungen möchten die Eigentümer weiterhin intern

erbracht wissen. So geben sämtliche Eigentümer

an, die strategische Planung bislang in Eigenregie

zu organisieren und diese Aufgaben auch künftig

33


IMMOBILIEN 2013 | GewerbeImmobilienmarkt

nicht für eine Auslagerung an Asset Manager vorzusehen.

Auch Geschäftsplanung, Budgetierung und

Controlling sehen die Eigentümer häufig in ihrer eigenen

Verantwortung: Bei 85 Prozent der Befragten

sind sie inhouse angesiedelt und sollen dort auch

weiterhin verbleiben. "Potenziale für zusätzliche

Auslagerungen gibt es hingegen bei der Auswahl

und der Steuerung von Dienstleistern, im Reporting

sowie im bereits erwähnten Objekt- und Datenmanagement",

kommentiert Fischer die Umfrage. Die

Neigung, die gegenwärtigen Auslagerungsmodelle

zu verändern, sei jedoch insgesamt eher gering.

"Das könnte unter anderem daran liegen, dass die

befragten Bestandshalter mit ihrem derzeitigen Asset

Manager meist recht zufrieden sind." Nur bei

der Qualifikation des Personals scheint es noch Potenzial

zu geben: Hier zeigten sich lediglich 40 Prozent

der Befragten zufrieden.

Ebenfalls wenig Veränderung scheint es im Begriffsverständnis

darüber zu geben, was Asset Management

für Immobilien überhaupt ist und was es

konkret leisten soll. "Ein Problem, das den Markt

seit Jahren begleitet. Immer wieder prallen hier unterschiedliche

Sichtweisen aufein ander", meint Fischer.

So zeigt auch die Umfrage: Rund 60 Prozent

der Eigentümer favorisieren ein Begriffsverständnis,

dem eine Portfolioperspektive zugrunde liegt. Die

Asset Manager jedoch favorisieren mehrheitlich

eine Sichtweise, die auf strategische und operative

Managementaspekte fokussiert. Ein möglicher

Konsens sei eine von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche

Forschung (gif e. V.) erarbeitete

kapitalanlageorientierte Definition. "Der Befragung

zufolge wird sie sowohl von Asset Managern

als auch von Bestandshaltern mitgetragen. Des

Weiteren trägt auch die von der RICS vorangetriebene

Initiative zur Standardisierung der Leistungsverzeichnisse

zunehmend zu einem gemeinsamen

Verständnis bei", schließt Fischer.

Über die Studie

Die Real-Estate-Asset-Management-Studie von

Ernst & Young Real Estate wird seit 2007 jährlich

veröffentlicht. An der aktuellen Umfrage haben

sich rund 50 Eigentümer und Asset Manager beteiligt,

die insgesamt ein Immobilienvermögen von

rund 140 Milliarden Euro betreuen.

Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Quelle: © victoria p. - Fotolia.com

34


Offene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Neue Scope Ratings für Offene Immobilienfonds

Vermietungssituation ist größte Herausforderung

für Fondsmanager

Scope bewertet alle relevanten Offenen Immobilienfonds

in Deutschland und hat heute die

neuen Ratings für 15 Offene Immobilienfonds

veröffentlicht. Im Vergleich zum Vorjahr konnten

sechs Fonds ein besseres Rating-Ergebnis erzielen.

Bei drei Fonds verschlechterte sich das Rating, vier

Fonds-Ratings blieben unverändert. Zwei Fonds –

KanAm Spezial grundinvest Fonds und Wertgrund

WohnSelect D – wurden in diesem Jahr zum ersten

Mal bewertet. Eine vollständige Rating-Übersicht befindet

sich am Ende dieser Pressemitteilung. Der beste

Europa-Fonds für Privatanleger ist in diesem Jahr

der grundbesitz europa mit AA-. Der Fonds schnitt

vor allem bei der Bewertung des Immobilienportfolios

sehr gut ab. Insbesondere bei den Kriterien Objektalter,

Länderrisiko und Fondsmanagement konnte

der Fonds die Scope Analysten überzeugen. Der

beste global investierende Fonds für Privatinvestoren

ist der Deka-ImmobilienGlobal mit A-. Insbesondere

die hohe Vermietungsquote wurde positiv bewertet.

Auch beim Länderrisiko und bei den Objektgrößen

erzielte der Fonds überdurchschnittliche Ergebnisse.

Der beste Fonds für institutionelle Investoren ist

mit einem AA Rating der WestInvest ImmoValue.

Bei den Vermietungsparametern (Mietvertragslaufzeiten,

Single-Tenant, Overrent-Risiko, Vermietungsquote)

erzielte der Fonds das zweitbeste Ergebnis

überhaupt. Scope berücksichtigt bei der Analyse

alle Risikofaktoren Offener Immobilienfonds. Den

größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die

aus dem Immobilienportfolio resultieren - zum Beispiel:

Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken.

Daneben werden die Finanzstruktur und die

Liquidität der Fonds analysiert.

Nachhaltigkeit als neuer Rating-Bestandteil

Scope hat in diesem Jahr zum ersten Mal ein eigenes

Rating-Panel für Nachhaltigkeitsaspekte eingeführt.

Es fließt mit einer Gewichtung von zehn Prozent in

die Gesamtwertung ein. Die Scope Analysten bewerten

neben der Nachhaltigkeitsstrategie und ihrer

organisatorischen Verankerung vor allem die Ausrichtung

des Immobilienportfolios. Die Fonds, die im

Nachhaltigkeits-Panel am besten abschneiden, sind

der WestInvest ImmoValue, der WestInvest InterSelect

und der grundbesitz global.

Vermietungsquoten im Durchschnitt stabil

Die Vermietungsquote ist eine der wichtigsten Kennzahlen

Offener Immobilienfonds. Der gewichtete

Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt

bei 92,4 Prozent. Das Spektrum reicht von 98,4 Prozent

(WestInvest ImmoValue) bis 83,8 Prozent (UBS

(D) Euroinvest Immobilien). Die größte Verbesserung

gegenüber dem Vorjahr konnte der UniImmo: Global

erreichen. Er steigerte seine Vermietungsquote

um 1,2 Prozentpunkte. Aufgrund weiterhin schwieriger

Vermietungsmärkte in zahlreichen Metropolen

und nur geringem Wirtschaftswachstum vor allem

in Europa erwartet Scope mittelfristig nur stabile bis

leicht sinkende Vermietungsquoten.

Liquidität auf hohem Niveau

Quelle: © Eisenhans - Fotolia.com

Die Liquiditätsquoten der aktiven offenen Immobilienfonds

befinden sich auf hohem Niveau. Der

gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten

Fonds liegt bei 21,6 Prozent. Das Spektrum

(Stichtag 31.12.2012) reicht von 5,2 Prozent (SEB

ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 33,8 Prozent

(grundbesitz europa). Nach Ansicht der Scope Analysten

werden die Fonds im Durchschnitt dieses Ni-

35


IMMOBILIEN 2013 | Offene Immobilienfonds

veau mittelfristig halten. Wesentliche Gründe dafür

sind die weiterhin vergleichsweise hohen Netto-Mittelzuflüsse

und der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten.

Kreditquoten sinken aufgrund regulatorischer

Vorgaben

Die Kreditquoten Offener Immobilienfonds nehmen

konstant ab. Der gewichtete Durchschnitt der von

Scope bewerteten Fonds liegt bei 21,5 Prozent (Stand

31.12.2012). Das Spektrum reicht dabei von 48,0 Prozent

(SEB ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 12,2

Prozent (UniImmo: Deutschland). Scope erwartet ein

weiteres Absinken der Kreditquoten. Der Grund: Bis

2015 müssen alle Fonds eine maximale Kreditquote

von 30 Prozent einhalten. Derzeit liegen noch sechs

der betrachteten Fonds über dieser Grenze.

Asset Management Ratings

Eine weitere wesentliche Einflussgröße für das

Rating ist die Bewertung der Asset Management

Qualität. Diese Bewertung erfolgt in Form eines

eigenständigen Asset Management Ratings. Die

Qualitätsbewertung bezieht sich auf die Investition,

Bewirtschaftung und Transaktion von Immobilien

über die gesamte Produktpalette von Asset

Managern.

Die Top-5- Asset Management Bewertungen:

• Deutsche Asset & Wealth Management (AAA)

• Union Investment Real Estate (AA+)

• DekaBank Geschäftsfeld Immobilien (AA+)

• Commerz Real (AA-)

• KanAm Grund (A+)

Autor: Scope Group

Offene Immobilienfonds:

Als Baustein immer noch geeignet

Analyse der Zeitschrift Finanztest

Offene Immobilienfonds sind trotz der zahlreichen

Auflösungen weiterhin als Geldanlage

für private Anleger geeignet. Sie bieten

eine gute Ergänzung zu Aktien und Anleihen

und können das Vermögen vor Inflation schützen.

Laut einer Analyse der Zeitschrift Finanztest hat der

beste Fonds im Test, der grundbesitz europa der

Deutschen Bank- Tochter REEFF seit Ende 2006 eine

Rendite von 5,7 Prozent pro Jahr erzielt. Der Zweitplatzierte,

hausinvest der Commerzbank-Tochter

Commerz Real AG, brachte es auf 4,3 Prozent jährlich.

Die nächsten sechs Fonds in der Rangliste kommen

immer noch auf Renditen von über 3 Prozent.

Obwohl mit den großen Fonds SEB ImmoInvest und

CS Euroreal mittlerweile acht Immobilienfonds vor

dem Aus stehen, gibt es noch Fonds, die sich als

stabile Bausteine fürs Depot eignen, so die Zeitschrift

Finanztest in ihrer Juli-Ausgabe. Die acht sind

an ihrem Liquiditätsmanagement gescheitert, weil

sie nicht ausreichend flüssige Mittel vorgehalten

hatten, um Anleger jederzeit auszahlen zu können.

Übrig bleiben vor allem die Immobilienfonds von

Deka, Union Investment, Commerzbank und Deutscher

Bank, allesamt Anbieter mit jahrzehntelanger

Erfahrung und starkem Vertrieb. Immobilien gelten

als eigene Vermögensklasse, weil sie sich anders verhalten

als Aktien oder Zinsanlagen. Als Sachwerte

können Immobilien das Vermögen außerdem vor

Inflation schützen. Gegenüber dem Kauf einzelner

Immobilien haben Fonds den Vorteil, dass man sie

schon für wenig Geld bekommen kann. Sie bieten

außerdem eine breite Streuung über viele Immobilien.

Dennoch sollte man nie sein ganzes Vermögen

in die Fonds stecken und es bei einem Anteil von

rund 10 Prozent belassen. Die Stiftung Warentest

rät außerdem, nicht nur einen Fonds zu kaufen,

sondern sein Geld auf mehrere zu verteilen.

Autor: Stiftung Warentest

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

publity Performance Fonds:

Über 16 Millionen an die Anleger ausgeschüttet

Fonds befinden in einer andauernden guten

Erlössituation durch die Verwertung der Anlageobjekte

Christoph Blacha, Geschäftsführer der publity Investor

GmbH, zieht eine positive Bilanz über

die laufenden Fonds für das 1. Halbjahr und

gibt einen Ausblick auf die zu erwartenden Entwicklungen

bis Ende 2013. Das Emissionshaus, die

publity Investor GmbH, hat in diesem Jahr ihren

ersten Fonds neun Monate früher als geplant erfolgreich

abschließen können. Für die publity Finanzgruppe

zählt in erster Linie die Zufriedenheit

der Anleger. An die Anleger des Fonds Nr. 1 wurden

insgesamt 9.008.390 Euro ausgezahlt. Dies

entspricht einer Rendite nach IRR von 11,2 % p.

a. Bis heute summieren sich die Ausschüttungen

an die Anleger auf 16.895.198 Euro. Für die Fonds

Nr. 2 und Fonds Nr. 3 wurden Ausschüttungen i.

H. v. jeweils 10 % auf das eingeworbene Kapital

prognostiziert. Bei Anlagesummen des Fonds Nr. 2

i. H. v. 24.765.000 Euro und für den Fonds Nr. 3

i. H. v. 22.525.000 Euro entspricht dies insgesamt

4.729.000 Euro, die laut Prognose zum 15.12.2013

ausgeschüttet werden sollen. Die Fonds befinden

in einer andauernden guten Erlössituation durch

die Verwertung der Anlageobjekte. Der Schlüssel

dieses Erfolgs liegt in der Qualität der erworbenen

Portfolios und der professionellen Bearbeitung.

Für diese Immobilien besteht derzeit eine große

Nachfrage am Markt. Dies ermöglicht eine schnelle

und profitable Verwertung. Darüber hinaus hat

sich bewährt, dass bei allen Fonds das eingeworbene

Kommanditkapital bereits während der Emissionsphase

auch in den Erwerb kleinerer Portfolios

investiert wurde, sodass mit der Bearbeitung der

Portfolios frühzeitig begonnen werden konnte. Die

eingehenden Gelder werden zeitnah an die betreffenden

Anleger ausgeschüttet. Die hierzu erforderlichen

Umlaufbeschlüsse werden derzeit von der

Treuhandkommanditistin vorbereitet und sollen

noch im Juni 2013 den Gesellschaftern zur Entscheidung

vorgelegt werden. Das Fondsmanagement

Quelle: © Alexandr Mitiuc - Fotolia.com

geht derzeit davon aus, noch in diesem Jahr an die

Anleger des Fonds Nr. 2 und Fonds Nr. 3 jeweils 2

Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 20 Millionen

Euro vornehmen zu können. Der publity Performance

Fonds Nr. 4 hat insgesamt 7 Portfolios zu

einem Gesamtkaufpreis von 28,4 Mio. Euro erworben.

Dies entspricht zum heutigen Tage einer Investitionsquote

von 84 %. Der aktuell noch in der

Emissionsphase befindliche publity Performance

Fonds Nr. 5 hat aktuell über 15 Mio. Euro Kommanditkapital

eingeworben und bis heute 9 Mio.

Euro in den Erwerb von zwei Kreditportfolios investiert.

Aktuell laufen Verhandlungen mit Portfolioverkäufern/

Banken, um sicherzustellen, dass das

bis zum Ende der Emissionsphase eingeworbenen

Kommanditkapital in voller Höhe und pünktlich vor

dem 22.07.2013 investiert werden kann. Aktuell

ist geplant, zeitnah zu den Investitionen des publity

Performance Fonds Nr. 5 einen ausführlichen zweiten

Transparenzbericht zu erstellen, um Anleger

und Vertriebspartner mit „glasklarer Transparenz“

über die Entwicklung aller von der publity Investor

GmbH aufgelegten Fondsgesellschaften zu informieren.

Autor: publity AG

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Top-Renditen mit deutschen Immobilien

aus Bankenverwertung

Interview mit Frederik Mehlitz,

Geschäftsführer der Kapitalverwaltungsgesellschaft

publity Performance GmbH

publity bietet in der neuen Fondsgeneration

die Beteiligung an Immobilien aus Bankenverwertung.

Wie stellt sich die derzeitige Einkaufssituation

für Sie dar?

Der publity Performance Fonds Nr. 6 investiert ausschließlich

in die angesprochenen Immobilien aus

Bankenverwertung. Durch die anhaltende internationale

Finanzkrise und den daraus resultierenden

Problemen deutscher Banken, steht der

publity Finanzgruppe ein qualitativ und quantitativ

äußerst attraktives Immobilienangebot zur

Verfügung. Eine aktuelle Studie spricht von einem

Immobilienbestand von mehreren Hundert Milliarden

Euro, die deutsche Banken belasten und

veräußert werden müssen.

Durch unsere langjährige Erfahrung und durch die

hervorragende Vernetzung mit deutschen Banken

haben wir auch einen exklusiven Zugang zu den

Finanzinstituten, die aktuell eine Verwertung der

Immobilien fokussieren.

Welche Expertise hat publity im Immobilienbereich?

Die publity ist seit dem Jahr 2016 im Immobilienmarkt

aktiv. Seither wurden über 500 Objekte durch

das aktive Asset Management der publity Finanzgruppe

bearbeitet – alles Immobilien, die ursprünglich

im Bestand von Banken oder Finanzinvestoren

zu finden waren.

Wir profitieren insbesondere von unseren Fähigkeiten

entwicklungsstarke Objekte zu erkennen und

die regionalen Immobilienmärkte sachlich und präzise

zu beurteilen.

Auch die Nähe zu Groß- und Ankermietern verschaffen

uns einen Vorteil in der Bewirtschaftung

und Verwertung unserer Objekte.

Unterstützt werden wir auch durch starke und erfahrene

Partner, wie beispielsweise Gutachter und

Analysten für die Wertbeurteilung einer Immobilie

oder unser Netzwerk etablierter internationaler

Makler für langfristige Vermietungsergebnisse.

Wie lange hält publity die Immobilien im

Bestand, wann und wie werden die Objekte

weiterveräußert?

Quelle: © frank peters - Fotolia.com

Alle Immobilien werden durch uns maximal fünf

Jahre im Bestand gehalten. Bei extremer Veränderung

des Immobilienmarktes oder bei lukrativen

Angeboten von Erwerbern kann die Veräußerung

natürlich auch deutlich früher erfolgen.

38


Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Angeboten und verkauft werden die Objekte über

unser großes Maklernetzwerk sowie an globale Investoren,

Versicherungen und Pensionskassen.

Welche Immobilien-Objekte kauft publity?

publity erwirbt ausschließlich deutsche Immobilien

aus Bankenverwertung. Der Fokus liegt dabei auf

Gewerbeimmobilien mit Entwicklungspotential;

Objekte mit Leerstandsquoten von 25 bis 30 Prozent

und ab 8.000 Quadratmetern Gewerbefläche.

Standort und Lage sind immer ein wichtiger Faktor

in der Kaufentscheidung. Wir schätzen ein, dass insbesondere

Objekte in München und Frankfurt/Main

– aber auch Berlin, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf

– die besten Ausschichten für eine erfolgreiche

Entwicklung und Verwertung bieten und investieren

vorzugsweise in diese Ballungsräume.

Wie hoch ist die Rendite für den Anleger kalkuliert?

Die Anleger, die sich an dem publity Performance

Fonds Nr. 6 bis zum 31.12.2013 beteiligen erhalten

jährliche Auszahlungen im Jahr 2014 in Höhe von 5%

und für die Jahre 2015 bis 2018 in Höhe von 10% bezogen

auf die Beteiligung der Anleger. Mit der Schlussauszahlung

sind dies insgesamt 148 Prozent. Das entspricht

einer Rendite von 8 Prozent nach IRR.

Quelle: © carsten jacobs - Fotolia.com

Zur Person:

Frederik Mehlitz

Frederik Mehlitz wurde 1965 in Saarbrücken geboren. Nach seinem Wirtschaftsingenieurstudium in Karlsruhe arbeitete er in

Führungspositionen für verschiedene nationale und internationale Großbanken und kann heute eine über 20-jährige Kenntnis

der Banken- und Finanzwelt vorweisen. Seit 2011 ist Frederik Mehlitz bei der publity AG verantwortlich für alle Transaktionen

mit Banken und Finanzinvestoren sowie Geschäftsführer der publity Kapitalverwaltungsgesellschaft publity Performance GmbH.

39


IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Attraktivität von Hotelinvestments nimmt zu

Analysemitteilung von Scope Analysis

40

Die stark ansteigende Zahl an Übernachtungen

in Deutschland erhöht die Attraktivität von

Hotelinvestments. Geschlossene Fonds investieren

derzeit jedoch nur in sehr geringem Umfang

in Hotelimmobilien – im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds.

Der Anteil der Hotelfonds am platzierten

Eigenkapital geschlossener Immobilienfonds

lag im vergangenen Jahr deutlich unter 1 Prozent.

In den Jahren 2010 bis 2012 wurden mit geschlossenen

Hotelfonds insgesamt weniger als 100 Millionen

EUR Eigenkapital platziert. Im vergangenen

Jahr wurde mit 16,6 Millionen Euro so wenig Eigenkapital

mit Hotelfonds platziert wie seit Beginn der

Erhebung durch den VGF im Jahr 2008.

Zum Vergleich: Offene Immobilienfonds sind deutlich

umfangreicher im Hotelsegment investiert. In

den Portfolien der von Scope analysierten offenen

Quelle: © MASP - Fotolia.com

Quelle: © pab_map - Fotolia.com

Immobilienfonds befinden sich gegenwärtig international

diversifizierte Hotelinvestments im Wert

von rund 3,4 Milliarden EUR. Das entspricht aktuell

einem Anteil von 5,5 Prozent am Immobilienvermögen

der Fonds. Ein Grund für das vergleichsweise

geringe Investitionsvolumen geschlossener Fonds

ist die hohe Einkaufskonkurrenz von Seiten anderer

Investoren. Hinzu kommen die vergleichsweise

hohen Kaufpreisvolumina für Hotelinvestments.

Das durchschnittliche Fondsvolumen geschlossener

Immobilienfonds mit Fokus Deutschland betrug im

vergangenen Jahr nur rund 50 Millionen EUR. Hotelinvestments

erfordern häufig höhere Investitionssummen.

Hotelinvestments in Deutschland erfreuen

sich nach einem Einbruch in den Jahren 2008/2009

seit einigen Jahren wieder einer ansteigenden Nachfrage.

Hintergrund ist eine stark ansteigende Zahl

an Übernachtungen in Deutschland, die seit 2010

sowohl zu einer höheren durchschnittlichen Auslastung

als auch zu ansteigenden Zimmerpreisen geführt

hat. Die steigende Investitionsnachfrage hat

bereits zu einem Rückgang der Rendite geführt. Die

Spitzenrendite beträgt gegenwärtig rund 5,75 Prozent

pro Jahr. Von Investoren werden insbesondere

Objekte nachgefragt, die über langfristige Pachtverträge

mit umsatzstarken, international etablierten

Hotelgesellschaften verfügen, da diese dem Investor

langfristige Einnahmesicherheit bieten. Die Nachfrage

nach Hotelimmobilien wird tendenziell weiter

zunehmen. Ein Grund dafür ist auch die Knappheit

an verfügbaren Core-Objekten im Bürosegment und

der damit verbundene Renditedruck.

Autor: Scope Group


Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

PROJECT Investment Gruppe erhält A

Scope bewertet die Management Qualität

der PROJECT Investment Gruppe mit A.

Der Rating Outlook ist stabil.

Scope hat heute ein Erstrating von A für die

PROJECT Investment Gruppe erteilt. Ausschlaggebend

für das Ratingergebnis sind

insbesondere die sehr hohe Qualität und Transparenz

des Immobilien Asset Managements im

Segment Wohnimmobilien sowie die langjährige

Branchenerfahrung und das sehr hohe Branchen-

Know-how. Die insgesamt noch junge Emissionshistorie

der aktuellen Fondskonzeptionen, ein mittelstandspezifisches

Personenrisiko und teilweise

noch ausstehende Performancenachweise auf

Fondsseite sind aus Sicht von Scope die wesentlichen

Schwächen, die in die Gesamtbewertung

des Management Ratings eingeflossen sind. Aufgrund

der aktuellen Geschäfts- und Einnahmeentwicklung

der PROJECT Investment Gruppe ist der

Rating Outlook stabil.

Rating rationale

Das mittelständische Unternehmen ist seit 1998 als

Emissionshaus für geschlossene Immobilienfonds

aktiv und konnte sich erfolgreich im Segment Immobilienprojektentwicklungen

im deutschen Markt

etablieren. Hervorzuheben ist, dass in Verbindung

mit der PROJECT Immobilien Gruppe die gesamte

Wertschöpfungskette in diesem Bereich inhouse und

in sehr hoher Qualität abgedeckt wird. Positiv bewertet

Scope, dass die Geschäftsbereiche Konzeption

und Vertrieb sowie Immobilien Asset Management

einerseits organisatorisch klar getrennt und andererseits

durch detailliert und umfassend gestaltete

Schnittstellen sinnvoll miteinander verzahnt sind.

Auf diese Weise werden Steuerung und Controlling

effektiv im Sinne der Projekt- und Beteiligungsgesellschaften

gewährleistet. Die PROJECT Investment

Gruppe insgesamt hat aus Sicht von Scope eine hohe

Konzeptionsqualität und Innovationskraft unter Beweis

gestellt und verfügt über klar strukturierte und

transparente Investitionsprozesse. Um Fehlentscheidungen

entgegenzuwirken, sind bei sämtlichen Investitionsprozessen

umfangreiche Kontrollmechanismen

(Anlageausschuss, Investitionskomitee etc.)

installiert, so dass Gefahren für die Stabilität der

Investments frühzeitig erkannt und entsprechende

Gegenmaßnahmen eingeleitet werden können. Die

Investitionen werden grundsätzlich auf vollständiger

Eigenkapitalbasis durchgeführt. Dies senkt das Risikoprofil

der Projektentwicklungen deutlich. Eine hinreichende

Risikostreuung sowie eine Exitstrategie, die

primär auf kleinteiligen Verkauf an Eigennutzer zielt,

tragen nach Meinung von Scope hierzu entscheidend

bei. Bislang wurden die Zielsetzungen bei bereits abgeschlossenen

Projektentwicklungen stets mindestens

erreicht.

Wie bei zahlreichen mittelständischen und inhabergeführten

Unternehmen sieht Scope auch bei der

PROJECT Investment Gruppe ein Schlüsselpersonenrisiko,

das an die Person Wolfgang Dippold gebunden

ist. Ein Ausscheiden von Wolfgang Dippold aus dem

Unternehmen könnte sich nach Ansicht von Scope

nachteilig auf die weitere Entwicklung des Unternehmens

auswirken. Dieses Schlüsselpersonenrisiko wurde

in den letzten Jahren jedoch durch zahlreiche Maßnahmen

reduziert. Die leitenden Angestellten zum

Beispiel verfügen über entsprechende Entscheidungsgewalt

in ihrem jeweiligen Ressort. Eine Aussage zur

Auszahlungsperformance ist aufgrund der Gewinnthesaurierung

bei drei Fonds nur für neun laufende

Fonds möglich. Die Auszahlungen liegen mit Ausnahme

der ersten beiden Fonds im Rahmen der prospektierten

Werte. Die ersten beiden Fonds entwickeln sich

nicht planmäßig. Kritisch sieht Scope, dass bei diesen

zwei Fonds weniger Kapital an die Anleger zurückgeflossen

ist als ursprünglich geplant. Positiv ist jedoch

zu erwähnen, dass die PROJECT Investment Gruppe

aufgrund ihrer Krisenmanagementfähigkeit den Schaden

für Anleger begrenzen konnte. Beide Fonds sind

nunmehr wirtschaftlich stabil und können geringe

Ausschüttungen leisten. Die Transparenz der Performance

der weiteren drei Fonds ist insbesondere aufgrund

der Reinvestitionsstrategie bei der Darstellung

der Fondsergebnisse eingeschränkt. Dies ist in Bezug

auf die Leistungsbilanzdokumentation anzumerken.

Autor: Scope Group

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Neuer Umsatzrekord im ersten Halbjahr

Zum 30.06.2013 summierte sich der Umsatz auf rund

103 Millionen Euro

Während die Branche für Geschlossene Fonds

mit dramatischen Umsatzrückgängen zu

kämpfen hat, kann die fairvesta Unternehmensgruppe

das beste Halbjahr ihrer Firmengeschichte

feiern. Zum 30.06.2013 summierte sich der

Umsatz auf rund 103 Millionen Euro. Das entspricht

im Vergleich zum ersten Halbjahr 2012 mit einem

Umsatz von rund 68 Millionen Euro einem Plus von

ca. 51 Prozent.

Die Branche für Geschlossene Fonds ist aufgrund

sich ändernder gesetzlicher Rahmenbedingungen

im Umbruch. Die Platzierungszahlen des Verbands

Geschlossener Fonds (VGF / BSI) für das erste Quartal

2013 offenbarten einen Einbruch bei den Platzierungsergebnissen

gegenüber dem Vorjahreszeitraum

um knapp 50 Prozent. Selbst im zuletzt stabilen

Segment der Immobilienfonds Deutschland mussten

die Verbandsmitglieder einen Rückgang von über

60 Prozent hinnehmen. Experten bescheinigen ähnlich

schwache Umsätze für das zweite Quartal 2013.

Damit zeigt sich bereits im ersten Halbjahr, dass sich

die Branche in einer Neuordnung befindet. Einige

Produktgeber haben sich bereits von Produktneuerungen

verabschiedet. Nur wenige Anbieter können

überhaupt signifikante Umsätze vorweisen.

Dazu gehört fairvesta. Mit dem mittlerweile geschlossenen

Immobilienhandelsfonds Mercatus X

und dem aktuellen Fonds Mercatus XI hat es die Unternehmensgruppe

geschafft, ihren Umsatz in einem

schwierigen Umfeld nochmals deutlich zu steigern.

Die Platzierungsleistung zum Stichtag 30.06. stieg

im Vergleich zum Betrachtungszeitraum des vorigen

Jahres von 68 auf 103 Millionen Euro. Das entspricht

einem Umsatzplus von ca. 51 Prozent. Während

der Absatz zum Jahresanfang traditionell eher

schleppend verlief, zog die Beteiligungsleistung zur

Jahresmitte stark an.

Grund dafür ist die nach wie vor am Markt einzigartige

Investitionsstrategie von fairvesta, die

einen aktiven Immobilienhandel mit Qualitätsund

Renditeimmobilien in Deutschland aus Bankverwertungen,

Erbauseinandersetzungen und

Zwangsversteigerungen seit mehr als elf Jahren für

Fondsanleger praktiziert. Das sorgt für mehr Rendite

als bei herkömmlichen Bestandhaltungsfonds,

die sich auf das Halten und Verwalten von Objekten

beschränkt.

Quelle: © PANORAMO - Fotolia.com

Zusätzlich haben viele Anleger von ihrem Bucheinsichtsrecht

Gebrauch gemacht und sich von der

Qualität der Immobilien sowie der Einhaltung der

strengen Investitionskriterien selbst überzeugt. Das

42


Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Quelle: © pressmaster - Fotolia.com

gestiegene Vertrauen führte zu vielen Neuzeichnungen

bereits bestehender Kunden. Historisch

betrachtet haben sich mehr als 20,8 Prozent aller

Kunden mehrfach an einem oder mehreren fairvesta-

Fonds beteiligt.

„Bei uns erhält jeder Anleger uneingeschränkten

Zugang zu allen Originaldokumenten seines Fonds.

Neben den Gesellschafterversammlungen veranstalten

wir auch regelmäßig Anlegerinformationsabende

in ganz Europa, um unsere Kunden direkt

über ihre Kapitalanlage auf den neusten Stand zu

bringen. Wir sind damit nach innen absolut transparent.

Dritten bzw. Externen gegenüber greifen teilweise

weitgehende Verschwiegenheitserklärungen,

die wir bei Verhandlungen mit Banken selbst unterzeichnen

müssen. Das mag für einige wie das sprichwörtliche

Haar in der Suppe aussehen. Es möchte

jedoch niemand, der in einer wirtschaftlich schwierigen

Situation ist, in der Zeitung oder im Internet

lesen, zu welch günstigen Einkaufskonditionen wir

das Objekt von ihm erwerben konnten. Zu den

Verkäufern zählen Banken, offene und geschlossene

Immobilienfonds, Versicherungen und andere

Institutionen. Zu den Käufern gehören neben den

vermögenden Privatinvestoren insbesondere Pensions-

und Rentenkassen sowie institutionelle Großanleger

und Family Offices. Ohne Verschwiegenheit

könnten wir den Wettbewerbsvorteil beim Einkauf

und hohe Gewinne beim Verkauf niemals realisieren,“

erläutert Otmar Knoll, Leiter des Immobilien-

Asset-Managements bei fairvesta.

„Wir sehen uns in unserer Investitionsstrategie bestätigt.

Mit aktivem Immobilienhandel lässt sich die

Rendite deutlich steigern. Das erkennen auch immer

mehr Anleger und Vermittler, was sich in unserem

starken Umsatzplus bemerkbar macht. Wir möchten

uns bei allen Kunden und Partnern für das uns entgegen

gebrachte Vertrauen bedanken und versprechen,

auch in Zukunft für viel Freude bei der Kapitalanlage

mit Immobilienfonds zu sorgen,“ kündigt Hermann

Geiger, Vorstand der fairvesta Group AG, an.

Autor: fairvesta Group AG

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

WealthCap erneut mit Feri EuroRating Awards

ausgezeichnet

Top-Anbieter in der Kategorie Immobilien National

Bereits zum vierten Mal in Folge wurde

WealthCap von der Rating Agentur Feri mit

dem Feri EuroRating Award ausgezeichnet.

Feri kürte WealthCap in der Anlageklasse Immobilien

national zum Top-Drei Initiator in Deutschland.

Die Experten von Feri unterzogen WealthCap einer

intensiven Prüfung und bewerteten die Kontinuität

als Initiator sowie die Produkte nach quantitativen

und qualitativen Kriterien. Zu diesen Kriterien zählen

unter anderem Vertragsgestaltung, Garantien,

Rechts- und Steuerkonstruktion sowie der Investitionsplan.

Als besonders überzeugend bewertete Feri die

Prognoserechnung der WealthCap, die eine überdurchschnittlich

ausführliche Darstellung der Sensitivitäten

beinhaltet. In der Assetklasse Immobilien

stehen Core und Core Plus Objekte an den führenden

Immobilienstandorten im Fokus der Ankaufsaktivitäten

des Münchner Sachwertanbieters. „Immobilien

sind eine unserer Kernanlageklassen und

ein wichtiger Baustein im Anlegerportfolio. Die

Auszeichnung bestätigt unserer Strategie am deutschen

Immobilienmarkt und würdigt unsere nachhaltige

Ausrichtung der Fondskonzeption“, sagt

Gabriele Volz, WealthCap Geschäftsführerin Marketing,

Vertrieb und Produktmanagement. „In den

vergangenen zwei Jahren haben wir rund 800 Millionen

Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert.

Nun in einer der wichtigsten Anlageklassen

zu den besten Initiatoren der Branche zu gehören,

freut uns natürlich besonders“, ergänzt Volz. Mit

den Ten Towers und dem KPMG-Gebäude ist es

WealthCap gelungen, im Jahr 2012 zwei zentralgelegene

Objekte in München anzubinden. Damit

gehörte der Münchner Sachwertanbieter zu den

größten Immobilienkäufern der bayerischen Landeshauptstadt.

Der Immobilienfonds WealthCap

Immobilien Deutschland 35 mit den Ten Towers

ist seit Mitte April im Vertrieb. Zum Vertriebsstart

konnten bereits rund 56 Millionen Euro Eigenkapital

platziert werden. In der zweiten Jahreshälfte ist

der Vertriebsstart des nächsten deutschen Immobilienfonds

mit der KPMG-Zentrale auf der Münchner

Theresienhöhe geplant. „Jeder kann sich über

unseren Deutschland Fonds sein Stück München

sichern und so in nachhaltige Werte investieren.

Parallel arbeiten wir an der Anbindung weiterer

Objekte und sind zuversichtlich auch im Jahr 2014

interessante Investitionsmöglichkeiten für deutsche

Privatanleger anbieten zu können“, resümiert Volz.

Autor: Wealth Management Capital Holding GmbH

Quelle: © froxx - Fotolia.com

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Geschlossene Fonds:

Immobilienfonds mit moderaten Kreditquoten

Analysemitteilung von Scope Analysis

Die Umsetzung der AIFM-Richtlinie begrenzt

die Fremdkapitalquote geschlossener Fonds

auf 60 Prozent. Scope hat die in Emission

befindlichen Immobilienfonds betrachtet. Ergebnis:

Der Großteil der Beteiligungen erfüllt die Vorgabe

bereits. Ab Juli dürfen bei neu aufgelegten geschlossenen

Fonds die Kredite 60 Prozent des Fondsobjektwertes

nicht übersteigen. Scope hat eine repräsentative

Auswahl von 24 in Emission befindlichen

Immobilienfonds betrachtet. Davon erfüllen 15 bereits

heute diese Vorgabe. Bei den verbleibenden 9

Fonds liegt die Fremdkapitalquote nur geringfügig

darüber. Ein Hauptgrund für die bereits heute moderaten

Kreditquoten ist die zurückhaltende Kreditvergabepraxis

der Banken. Die Fremdfinanzierungsquote

der betrachteten Fondsangebote beträgt

durchschnittlich rund 51 Prozent bezogen auf das

Fondsvolumen und rund 58 Prozent bezogen auf

die Anschaffungskosten der jeweiligen Immobilie.

Da im Fondsvolumen neben der Investitionssumme

auch Kosten enthalten sind, die grundsätzlich nicht

langfristig durch Darlehen finanziert werden können

(z. B. Konzeptions- und Vertriebskosten), ist der

Fremdfinanzierungsanteil eines Fonds bezogen auf

das Gesamtvolumen des Fonds geringer als bezogen

auf die Objektinvestition. Für die Regulierungsvorgabe

ausschlaggebend ist jedoch die Relation

Fremdkapital / Objektwert. Mit der Begrenzung des

Fremdkapitals wird eine tendenzielle Risikoreduzierung

des Investments angestrebt. Aufgrund des im

historischen Vergleich zurzeit sehr niedrigen Zinsniveaus

reduziert diese Begrenzung allerdings auch

den möglichen Einfluss eines positiven Leverage-

Effektes und kann sich daher auf einzelne Fondsangebote

renditemindernd auswirken. Aufgrund

der heute bereits vergleichsweise konservativen Finanzierungsstruktur

der betrachteten Fonds erwartet

Scope für geschlossene Immobilienfonds keine

signifikante Veränderung des Investitionsverhaltens.

Autor: Scope Group

Quelle: © emanon - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Paribus Immobilienfonds investiert

in neue Imtech-Hauptniederlassung München

Platzierungsstart Paribus Renditefonds XXI GmbH & Co. KG

Das Hamburger Emissionshaus Paribus Capital

GmbH (Paribus Capital) startet die Platzierung

seines neuen geschlossenen Immobilienfonds

Paribus Imtech- Hauptniederlassung München (Paribus

Renditefonds XXI GmbH & Co. KG). Die Bundesanstalt

für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin)

hat die Gestattung erteilt. Der Fonds investiert mittelbar

in die neue Hauptniederlassung München

der Imtech Deutschland GmbH & Co. KG (Imtech

Deutschland).

Die moderne Büroimmobilie wird derzeit in Planegg

bei München errichtet und steht im insbesondere

bei technikaffinen Unternehmen gefragten Gewerbegebiet

Martinsried. Zusammen mit einem langfristigen

Mietvertrag über 20 Jahre zuzüglich einer Verlängerungsoption

von zweimal fünf Jahren seitens

des Mieters sorgt diese Lage für ein hohes Maß an

Ertragssicherheit.„Die Energieeffizienz ist eines der

großen Themen der Gegenwart und noch mehr in

der Zukunft – auch im neuen Immobilienfonds von

Paribus Capital. Mit der Imtech-Hauptniederlassung

München entsteht ein modernes Gebäude, das die

Anforderungen an einen effizienten und verantwortungsvollen

Umgang mit unseren Energieressourcen

erfüllt. Als Mieter zieht mit der Imtech Deutschland

eines der führenden Unternehmen im Bereich der

modernen Energie- und Gebäudetechnik ein“, sagt

Thomas Böcher, Geschäftsführer der Paribus Capital

GmbH. Über den neuen Fonds investieren Anleger

mittelbar in die neue Imtech-Hauptniederlassung

München. Diese wird derzeit in Planegg bei München

gebaut und voraussichtlich Ende 2013 fertiggestellt.

Nach Fertigstellung wird das vollständig

an Imtech Deutschland vermietete Gebäude zum

Festpreis übernommen. Der Mietvertrag mit dem

Unternehmen hat eine Laufzeit von 20 Jahren und

beinhaltet zusätzlich eine Verlängerungsoption des

Mieters von zweimal fünf Jahren. Zudem ist eine vollständige

jährliche Anpassung der Mietzahlungen an

Quelle: © buchachon - Fotolia.com

die Inflationsrate vereinbart. „Die zahlreichen Kontingentanfragen

nach der ersten Ankündigung unseres

neuen Immobilienfonds bestätigen uns, dass

eine solide kalkulierte Sachwerteanlage auf großes

Interesse bei Vertriebspartnern und deren Kunden

trifft. Der langfristige Mietvertrag und der Mieter

Imtech Deutschland überzeugen“, zeigt sich Böcher

erfreut.

Innovativer Mieter mit über 150-jähriger-Firmengeschichte

Imtech Deutschland kann auf eine über 150-jährige

Firmengeschichte verweisen. „Der Name Imtech ist

eng mit innovativen und maßgeschneiderten Lösungen

im Bereich der Energie- und Gebäudetechnik

verbunden, auch wenn wir diesen im Alltag häufig

nur unbewusst begegnen – so beispielsweise in

Flughäfen oder Bürogebäuden“, erklärt Böcher. Die

nachhaltige Minimierung des Energieverbrauches

von Gebäuden und Liegenschaften ist das zentrale

Unternehmensziel der Imtech Deutschland – ein

Ziel, das sich als zukunftsträchtiges Geschäftsmodell

erweist. Bundesweit verfügt Imtech Deutschland

über 60 Standorte sowie weitere Niederlassungen

im europäischen Ausland. „Der Standort in Plan-

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

egg bei München ist fester Bestandteil der Erfolgsgeschichte

der Imtech Deutschland. Mit dem Bau

der neuen Hauptniederlassung München haben wir

eine bewusste Entscheidung für eine Region getroffen,

die uns durch ihre personellen Ressourcen

und ihre ausgezeichnete Infrastruktur bereits überzeugt

hat. Seit 1988 sind wir an diesem Standort

ansässig“, so Jos Graauwmans, Geschäftsführer der

Imtech Deutschland GmbH & Co. KG.

Der Standort Planegg liegt nur rund zehn Kilometer

Luftlinie vom Stadtzentrum Münchens entfernt und

ist direkt an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs

in der Metropolregion angebunden.

Flughafen, Hauptbahnhof und Autobahn sind

von hier aus verkehrsgünstig zu erreichen. Die

moderne Fondsimmobilie mit einer Mietfläche

von 13.841 m² und 295 Pkw-Stellplätzen (davon

283 in Seite 2 von 3 zweigeschossiger Tiefgarage)

steht auf einem 6.704 m² großen Grundstück.

Mit rund 2.690 Euro je Quadratmeter Mietfläche

bewegt sich der Substanzpreis der Immobilie inklusive

Grundstückskosten auf einem marktgerechten

Einstiegsniveau. Auch im Hinblick auf

die Nutzungsmöglichkeiten erweist sich das neue

Gebäude als zukunftsweisend. Bei Bedarf ist eine

kleinteiligere Aufteilung problemlos gegeben.

„Als Initiator war es uns wichtig, ein Gebäude anzubinden,

das einerseits genau auf die speziellen

Bedürfnisse des Mieters abgestimmt ist, gleichzeitig

aber auch alle Voraussetzungen für eine optimale

Drittvermietbarkeit erfüllt“, weist Böcher

auf ein Kriterium hin, das beim Verkauf der Immobilie

eine Rolle spielen kann.

Hoher Eigenkapitalanteil, langfristig gesicherter

Zins für Fremdkapital

Der Verkauf der Fondsimmobilie ist für Ende des

Jahres 2024 geplant. Der Fonds hat ein Gesamtinvestitionsvolumen

von 48,1 Millionen Euro inkl.

Agio und zeichnet sich durch einen hohen Eigenkapitalanteil

von rund 50 Prozent aus. Insgesamt

22,98 Millionen Euro zzgl. Agio sollen bei Anlegern

platziert werden. Für das Fremdkapital in Höhe von

23 Millionen Euro wurde ein langfristig gesicherter

Zinssatz vereinbart. Die geplanten jährlichen Auszahlungen

beginnen ab dem Jahr 2014 mit sechs

Prozent des eingezahlten Nominalkapitals und sollen

ab dem Jahr 2022 auf sieben Prozent steigen.

Die erwarteten kontinuierlichen Mieteinnahmen ermöglichen

dem Fonds dabei halbjährliche Auszahlungen

an die Anleger. Für 2024 ist eine Auszahlung

in Höhe von 108,42 Prozent des eingezahlten

Nominalkapitals geplant, die den Verkaufserlös

mit einschließt. Die Mindestanlagesumme beträgt

10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Anleger, die

bis zum 31. Dezember 2013 einzahlen, haben Anspruch

auf einen Frühzeichnerbonus, der mit dem

Veräußerungserlös zur Auszahlung kommt.

Paribus Imtech-Hauptniederlassung München

• Fondsname Paribus Imtech-Hauptniederlassung München

• (Paribus Renditefonds XXI GmbH & Co. KG)

• Geplantes Investitionsvolumen Rund 48,1 Millionen

Euro inkl. Agio

• Einzuwerbendes Eigenkapital 22,98 Millionen Euro

zzgl. Agio

• Geplante Laufzeit Bis Ende 2024

• Geplante Auszahlungen pro Jahr 6,0 % p. a. ab

2014, ansteigend auf 7,0 % p. a. ab dem Jahr 2022,

zuzüglich 108,42 % im Jahr 2024 (Veräußerungserlös

inkl. Auszahlung für das Jahr 2024, vor Steuern

ohne Agio),

• Auszahlungen halbjährlich nachschüssig

• Erwarteter Kapitalrückfluss 170,42 % vor Steuern

• Mindestzeichnungssumme 10.000 Euro zzgl. 5 % Agio

Autor: Paribus Capital GmbH

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Hesse Newman mit Feri-Award Immobilien National

ausgezeichnet

Ausgezeichnet wurden die vier besten Fondsinitiatoren

des Jahres 2012 in vier Anlageklassen

Das Hamburger Emissionshaus Hesse Newman

Capital ist mit dem Feri EuroRating Award

in der Kategorie 'Immobilien National' ausgezeichnet

worden. Den begehrten Preis hat Hesse

Newman-Vorstand Marc Drießen im Rahmen

der feierlichen Award-Verleihung in Frankfurt am

Main entgegen nehmen dürfen. 'Die Feri EuroRating

Awards sind ein Qualitätssiegel. Es erlaubt den

Anlegern, diejenigen Initiatoren zu identifizieren,

die 2012 besonders attraktive Fonds aufgelegt und

die Herausforderungen des vergangenen Jahres am

besten bewältigt haben', sagt Dr. Tobias Schmidt,

Sprecher des Vorstands der Feri EuroRating Services

AG. Die besten Fondsinitiatoren wurden mit Hilfe

eines objektiven und nachprüfbaren Bewertungsverfahrens

in der jeweiligen Anlagekategorie ermittelt.

Dabei wurden insbesondere die Leistungsbilanz

und die Asset-Management-Kompetenz der Initiatoren

ausführlich analysiert. Bereits zum vierten Mal

haben die Ratingagentur Feri EuroRating Services

und der Nachrichtensender n-tv Awards im Bereich

der geschlossenen Fonds vergeben. Ausgezeichnet

wurden dabei die vier besten Fondsinitiatoren des

Jahres 2012 in vier Anlageklassen.

Autor: HESSE NEWMAN CAPITAL AG

Real I.S. bereitet ersten Hotelfonds

mit Objekt in Hamburg vor

Bonitätsstarker Mieter: Hotelkette Motel One

Die Real I.S. AG bereitet den Bayernfonds

Deutschland 25 vor, der bereits im März in

den Vertrieb gehen soll. Der Fonds investiert

in einen 21-geschossigen Hotelturm im Hamburger

Stadtteil St. Georg. Das Objekt ist langfristig an

die Hotelkette „Motel One“ vermietet. „Hamburg

zählt zu den attraktivsten Tourismuszielen Deutschlands“,

erläutert Andreas Heibrock, Mitglied der

Geschäftsleitung der Real I.S. „Mit dem Motel One

haben wir eine der größten deutschen Hotelketten

im Bereich der Budget-Hotellerie als Mieter für

unser neues Fondsobjekt. Die zentrale Lage der

Immobilie und der langfristige Mietvertrag runden

das Angebot für unsere Privatkunden ab.“

Tourismus in Hamburg Impulsgeber für die

Wirtschaft

Hamburg ist mit rund 1,8 Millionen Einwohnern

die zweitgrößte Stadt Deutschlands und eine der

bedeutendsten Wirtschafts-, Kultur- und Verkehrszentren

des Landes. Allein zehn der 100 umsatzstärksten

Unternehmen Deutschlands haben ihren

Firmensitz in der Hansestadt – mehr als in jeder an-

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

deren deutschen Stadt. Zudem hat sich der Tourismus

in Hamburg in den vergangenen Jahren zu

einem wichtigen Impulsgeber für die Wirtschaft

entwickelt. Die Anzahl der Übernachtungen ist

im Zeitraum von 2001 bis 2011 jährlich um rund

7,2 Prozent gestiegen. Die Zahl der Hotelbetten

wuchs im selben Zeitraum lediglich um rund 5,2 Prozent.

Neben Freizeittouristen zieht es vor allem auch

viele Geschäftsreisende nach Hamburg.

Bonitätsstarker langfristiger Mieter

Die 2010 fertiggestellte Hotelimmobilie liegt am

Steindamm 102 in unmittelbarer Nähe zur Hamburger

Alster und verfügt über 464 Zimmer. An dem

modernen Hotel- und Bürostandort sind zahlreiche

namhafte Unternehmen wie Siemens, E.ON, IBM

oder Philipps angesiedelt. In wenigen Gehminuten

sind der Hauptbahnhof sowie die Außenalter erreichbar.

Eine U-Bahnstation befindet sich unmittelbar

vor dem Objekt. Der Mietvertrag mit Motel One

wurde mit einer Festlaufzeit bis 2030 abgeschlossen

und kann vom Mieter zwei Mal um jeweils fünf

Jahre verlängert werden. Zu Beginn des Jahres gab

es insgesamt 42 Motel One Hotels mit über 9.000

Zimmern in Deutschland. Damit hat sich das Unternehmen

zu einem der größten Anbieter im Segment

der Budget-Hotellerie entwickelt und verfügt über

eine sehr gute Bonität.

Eckdaten des Fonds

Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds beträgt

rund 37 Millionen Euro inklusive 5 Prozent Agio,

davon etwa 19 Millionen Euro als Eigenkapital. Der

Fonds prognostiziert mit einer Laufzeit bis 2015

und kalkuliert mit einer jährlichen Ausschüttung

von 6,2 Prozent pro Jahr. Eine Beteiligung ist ab

15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio möglich.

Autor: REAL I.S. AG, Immobilien Assetmanagement

Quelle: © Mikhail Markovskiy - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

IMMAC - Pflegezentrum Velbert mit AA- bewertet

Analysemitteilung von Scope Analysis

Die Fondsgesellschaft investiert in eine Bestandspflegeeinrichtung

in Nordrhein-Westfalen.

Der nichtinstitutionelle Initiator ist

Spezialist in diesem Segment. Die wesentlichen

Parameter des Fonds sind langfristig sichergestellt.

Die Einnahmesicherheit ist durch Pachtverträge mit

20-jähriger Laufzeit hoch. Die Zinsen der Fremdfinanzierung

sind für zehn Jahre festgeschrieben. Positiv

wird von Scope die Anzahl der Zimmer (über

100, davon zukünftig 80% Einzelzimmer) und die

Größe der Zimmer zwischen 22 und 30 Quadratmetern

bewertet. Einrichtungen mit 100 und mehr Plätzen

sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht vorteilhaft

und Einrichtungen mit hohem Einzelzimmeranteil

haben im Wettbewerb um Heimbewohner deutliche

Vorteile im Vergleich zu Objekten mit Mehrbettzimmern.

Die Pächterin ist eine Tochtergesellschaft der

Quelle: © Jenny Strum - Fotolia.com

Alloheim Unternehmensgruppe, dem größten privaten

Betreiber von Pflegeeinrichtungen in Deutschland.

Grundsätzlich besteht jedoch das Risiko eines

Ausfalls der Pächterin. Für den Fall eines Ausfalls hat

sich die Fondsgesellschaft die Forderungen auf das

Heimentgelt abtreten lassen. Für die Nutzungsart typisch

besteht nur eine eingeschränkte Indexierung

der Pachteinnahmen. Die Immobilie ist als Pflegeeinrichtung

konzipiert und nur schwer anders nutzbar;

die Drittverwendungsfähigkeit ist eingeschränkt. Im

Zusammenhang mit dem Verkauf der Fondsimmobilie

ist zu berücksichtigen, dass für solche Immobilien

nur ein eingeschränkter potenzieller Erwerberkreis

besteht. Die Scope-Analysten stufen die

Investmentqualität des Fonds als sehr gut ein, was

einem Investment-Rating von AA- entspricht. Im

Rahmen der Sensitivitätsanalyse wurden eine Renditeerwartung

(n. St.)

von 5,07 Prozent (Mid-

Case) und eine Volatilität

von 0,96 Prozent

ermittelt. In der

Risikoklassifizierung

Geschlossene Fonds

wurde der Fonds in die

Risikoklasse 3 – mittleres

Risiko - eingestuft.

Die Hinweise zu

Risiken Geschlossener

Fonds sind zu beachten,

insbesondere das

generelle Totalverlustrisiko.

Im Management

Rating Segment

Immobilien vergaben

die Scope-Analysten

die Gesamtnote AA+,

was einer sehr hohen

Qualität entspricht.

Autor: Scope Group

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Unabhängige CHECK-Unternehmensanalyse:

fairvesta Mercatus X ist der beste

Geschlossene Immobilienfonds Deutschlands

Die CHECK-Analyse rund um den Finanzexperten

Stephan Appel führte im März 2013 eine

umfassende Studie zu Geschlossenen Immobilienfonds

durch. Im Report 3/13 wurden 58 Fonds

nach harten Kriterien wie z.B. dem Eigenkapitalanteil

und dem Vorhandensein von konkreten Investitionskriterien

bewertet. Für jeden Fonds wurde so

eine eigene Chance-Risiko-Struktur entwickelt.

Das Ergebnis: Mercatus X von fairvesta ist der mit

Abstand beste aller am Markt befindlichen Deutschen

Immobilienfonds. Mercatus X erhielt seit

Vertriebsstart im Februar 2012 zahlreiche Auszeichnungen.

Branchengrößen wie GUB, CHECK

Einzelanalyse und kmi vergaben Bestnoten in ihren

jeweiligen Einzelanalysen des Fonds. Die jetzt

erschienene CHECK-Analyse hat jeden Fonds nach

strengen Kriterien überprüft und anhand der einzelnen

Ergebnisse Qualitätsstufen sowie ein aussagekräftiges

Ranking erstellt. Nur fünf der insgesamt

58 getesteten Fonds erreichten die höchste

Bewertungsstufe „Premiumstufe“. Mercatus hat

die Anforderungen der Experten nicht nur erfüllt,

sondern bei weitem übertroffen. Gemessen an der

erzielten Gesamtpunktezahl, die die Qualität des

Fonds zusammenfasst, ist Mercatus X der unangefochtene

Spitzenreiter. Der Abstand zum zweitplatzierten

Fonds beträgt über 30 Prozent. Der Fonds

überzeugt vor allem mit dem Verzicht auf jegliches

Fremdkapital. Damit werden Abhängigkeiten von

Dritten wie z.B. Banken gänzlich ausgeschlossen.

Das Fondsmanagement erwirbt nur Qualitäts- und

Renditeimmobilien in Deutschland – und das anhand

fest definierter Investitionskriterien. Das Kapital

wird über eine Vielzahl an Objekten unterschiedlichster

Standorte und Nutzungsarten gestreut, um

das Anlagerisiko zusätzlich zu minimieren. Die unabhängige

Mittelverwendungskontrolle stellt den

sicheren Einsatz der Anlegergelder während der

gesamten Laufzeit sicher. Auch die Rendite kommt

Quelle: © yurolaitsalbert - Fotolia.com

bei Mercatus X nicht zu kurz: Der Fonds kauft nur

aus Sondersituationen wie Bankverwertungen und

Zwangsversteigerungen. Das legt den Grundstein

für den späteren Gewinn. Stephan Appel hält fest:

„Der Fondsmanager verfügt hierbei für den Verkauf

über einen beachtlichen Verhandlungsspielraum

[…], so dass ein frühzeitiger Exit (und damit eine

hohe Fondsrendite) plausibel erscheint.“

„Wir freuen uns sehr über das Ergebnis. Es bestätigt,

dass unser Geschäftsmodell, das so am Markt

einzigartig ist, sich für unsere Kunden auszahlt.

fairvesta ist Sinnbild für die optimale Kombination

aus der Sicherheit durch Sachwerte und der renditestarken

Strategie des Immobilienhandels“, sagt

Otmar Knoll, Leiter des Immobilien-Assetmanagements

bei fairvesta. Das detaillierte Resultat der Studie

ist auf der Website www.fairvesta.de im Bereich

„Startseite / Auszeichnungen“ hinterlegt.

Autor: fairvesta Holding AG

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Fonds:

Immer weniger Fonds mit Auslandsimmobilien

Rating- und Analysemitteilung von Scope Analysis

Die Anzahl der geschlossenen Immobilienfonds

mit ausländischen Objekten ist 2012

deutlich zurückgegangen. Scope Ratings

erwartet auch für 2013 keine wesentliche Änderung

dieses Trends. Im vergangenen Jahr wurde

der Beteiligungsmarkt sehr stark von Deutschlandfonds

geprägt. 2012 hat Scope Ratings insgesamt

73 Immobilienfonds erfasst. Davon investieren

nur 9 Fonds im Ausland. Zum Vergleich:

2011 betrug die Anzahl der emittierten Fonds 76.

Davon investierten 17 im Ausland. Der Anteil der

Fonds mit ausländischen Objekten verringerte sich

demnach von 29% im Jahr 2011 auf 12% im Jahr

2012. Schwerpunkt der Investitionen waren im

vergangenen Jahr Holland (3 Fonds) und Österreich

(2 Fonds). Die restlichen Fonds investierten in

die Zielmärkte Polen, Frankreich und Australien.

Das größte Eigenkapitalvolumen entfiel insgesamt

auf Australien. Zwar wurde nur ein Australien-

Fonds emittiert. Mit umgerechnet rund 90 Millionen

Euro war das emittierte Eigenkapital jedoch

größer als bei den 3 Holland-Fonds zusammen.

Hintergründe für das insgesamt niedrige Emissionsvolumen

von Auslands-Immobilienfonds sind

vielfältig. Investitionen im Ausland haben derzeit

eine vergleichsweise geringe Akzeptanz bei deutschen

Anlegern. Ein Grund dafür ist, dass einige

bisher klassische Investitionsmärkte deutscher

Fonds – zum Beispiel die Niederlande – sich nach

wie vor in der Krise befinden. Auf anderen Märkten

hingegen – wie zum Beispiel London – haben

sich die Preise für Core-Objekte bereits stark

erhöht und bieten kaum noch attraktive Renditen.

Für das Jahr 2013 erwartet Scope keine wesentliche

Änderung dieses Trends. Entsprechend

der gegenwärtigen Investorennachfrage dürften

weiterhin Immobilienfonds mit dem Standort

Deutschland den Markt deutlich dominieren.

Autor: Scope Group

Quelle: © Sergey Nivens - Fotolia.com

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Seit 20 Jahren nachweislich Toprenditen:

Wo Privatanleger wirklich verdienen!

Erfolgreich mit US-Immobilieninvestments:

TSO - The Simpson Organization im Videoportrait

Mit US-Immobilien besonders erfolgreich zu

sein, dass hat TSO The Simpson Organization

aus Atlanta Georgia in den letzten

20 Jahren bewiesen. Die Aussage des Unternehmens:

In 20 Jahren wurde bei keinem Investment

Geld verloren. Und dies bei einer Durchschnittsrendite

von über 29% p.a. Wie das funktioniert?

Die 1988 von Allen Boyd Simpson gegründete

TSO betätigt sich als Investor für Gewerbeimmobilienanlagen

im Südosten der USA. Deutsche Anleger

können seit einigen Jahren über Geschlossenen

Fonds an dem bisher sehr erfolgreichen

Geschäftsmodell partizipieren. Erst kürzlich wurde

das Unternehmen von der renommierten Ratingagentur

Scope für ihre Managementleistung

mit einem Award ausgezeichnet. Weitere Informationen

für interessierte Vertriebspartner oder

Anleger zum aktuellen Fondsangebot erhalten Sie

unter: www.dnl-invest.com

Sehen Sie dazu das aktuelle Videoportrait:

Bitte klicken Sie für das Video auf das Bild.

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IMMOBILIEN 2013 | Geschlossene Immobilienfonds

Neuer Handelsimmobilienfonds der ILG nunmehr

im Vertrieb

Ebersberg bei München und Pattensen bei Hannover

sind die Standorte der Handelsimmobilien

des neuen ILG Fonds Nr. 39

ILG feierte vor kurzem ihren 33. Geburtstag und

bringt nun den ILG Fonds Nr. 39, einen weiteren

Einzelhandelsimmobilienfonds auf den Markt.

Das Unternehmen legt seit fast 30 Jahren Fonds mit

Einzelhandelsimmobilien auf. Die Erfahrung und das

Netzwerk im Handel sind entsprechend gut. Dies

gilt auch für den Zuspruch der Berater und Anleger.

In den letzten Jahren konnte ILG ihre Fonds stets

sehr zügig platzieren. "Wir setzen nicht auf modische

Trends, diese kommen, aber sie gehen auch

wieder. Krisenfeste Grundbedürfnisse, wie Essen

und Trinken, Kleidung, Schuhe brauchen die Menschen

immer," sagt Uwe Hauch, geschäftsführender

Gesellschafter der ILG. "Immerwährende Nachfrage

bei einem begrenzten Angebot an großen, wie wir

sagen, strategischen Handelsimmobilien an guten

Standorten ist die beste Grundlage für erfolgreiche

Fonds; wenn auch langweiliger, als manch spannende

neue Investitionsidee" ergänzt Hauch. Der

neue Fonds investiert in ein Fachmarktzentrum in

Pattensen (Region Hannover) und in das Einkaufszentrum

E-EinZ in Ebersberg (Großraum München).

"Die Streuung über zwei Standorte, über 40 Mietverträge

und dementsprechend viele Sortimente,

bedeutet ein hohes Maß an Risikodiversifizierung.

Durchschnittliche Mietvertragslaufzeiten von ca.

12 Jahren ergeben bei den bekannten guten Mieterbonitäten

im Handel weitere Sicherheit", betont

Hauch. Der Fremdkapitalanteil valutiert in Euro und

beträgt nur rund 40 %. Trotz der attraktiven Zinskonditionen

verzichtet die ILG auf einen höheren

Fremdkapitalanteil. Sie verzichtet aber nicht auf eine

hohe Dotierung der Instandhaltungs- und Revitalisierungsrücklagen.

Mit rd. € 11/m2 p.a. kalkuliert

sie besonders vorsichtig. Die Verwaltungsgebühr für

die ILG fällt mit 3 % p.a. der vereinnahmten Miete,

das entspricht anfänglich etwa 0,3 % des Eigenkapitals,

dagegen vergleichsweise niedrig aus. Durch

deren Abhängigkeit von den tatsächlich vereinnahmten

Mieten belegt die ILG ihre Bemühungen, interessenkonform

mit den Anlegern zu agieren. Der

Treuhänder kommt nicht aus dem Firmenverbund

der ILG oder deren Gesellschafter. Der unabhängige

Treuhänder hat kein eigenes Stimmrecht, d.h.

er ist ausschließlich an die Weisung des Treugebers

gebunden. Enthaltungen wachsen nicht als Stimmrecht

dem Treuhänder zu. Ein Mietausfallwagnis von

2 % p.a. rundet das Sicherheitskonzept ab. Die Ausschüttung

von 6 % p.a. ab 01.01.2014, vorher 3 %

p.a., wird wie üblich bei der ILG monatlich, sofort

beginnend, ausgeschüttet.

Das Fachmarktzentrum in Pattensen befindet sich

auf einem 46.700 m² großen Grundstück. Es verfügt

über 14.450 m² Handelsfläche und eine Jet-Tankstelle.

Magnetmieter sind REWE, Aldi, Rossmann, Siemes-Schuhe,

Deichmann und Tchibo-Prozente. Zum

Objekt gehören 525 ebenerdige Parkplätze. Das

Einkaufszentrum E-EinZ in Ebersberg steht auf einem

8.394 m² große Grundstück. Dieses befindet sich

im Zentrum der Kreisstadt Ebersberg zwischen S-

Bahn-Station und Marktplatz. Als Mietfläche stehen

10.700 m² zur Verfügung. Zum E-EinZ gehören

283 Stellplätze, wovon sich über 200 in einer

Tiefgarage befinden. Das Objekt verfügt über Magnetmieter

wie REWE, Lidl, Müller Drogerie und C&A.

"Die ILG ist im 34. Jahr als unabhängiger Initiator von

geschlossenen Immobilienfonds tätig und hat in dieser

Zeit über € 900 Mio. investiert. Neben der Spezialisierung

auf Handels- und Pflegeimmobilien konnte

man sich insbesondere durch das "sicher beteiligt" -

Konzept, welches Sicherheitskriterien für den Anleger

besonders hoch gewichtet, einen Namen machen.

Man verzichtet dabei z.B. auf Fremdwährungsdarlehen

und erwirbt nur Objekte mit sehr guten Mietern

und langfristigen Mietverträgen. Somit ergeben sich

für den Anleger weit überdurchschnittliche Sicherheitsreserven

und das gleichwohl bei attraktiven Ausschüttungen.

Neben der Emissionstätigkeit verwaltet

die ILG auch sämtliche Fondsobjekte.

Autor: Planungsgesellschaft, für Industrie- und Leasingfinanzierungen mbH

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Geschlossene Immobilienfonds | IMMOBILIEN 2013

Deutsche FondsResearch: Keine Preis-Blase auf

dem Immobilienfonds-Zweitmarkt

Geschlossene Immobilienfonds

auf dem Zweitmarkt wertstabil

Nachdem in den ersten europäischen Ländern

die Immobilienblasen geplatzt sind, steigt

auch in Deutschland die Angst vor einem

überbewerteten Immobilienmarkt. Die Deutsche

FondsResearch initiierte eine Analyse des Zweitmarkts

für Immobilienfonds – einem bewährten

Indikator für Markttendenzen auf dem Immobiliensektor.

Die Ergebnisse zeigen, dass die Mechanismen

auf dem Zweitmarkt nach wie vor funktionieren:

Den hohen Preisen steht ein entsprechender Wert

des Fonds gegenüber. Derzeit droht Anlegern keine

Parallele zur schlechten Schiffsfonds-Situation.

Geschlossene Immobilienfonds auf dem Zweitmarkt

wertstabil

Niedrigzinspolitik und steigende Immobilienpreise

sind zwei wesentlich Indizien, die Experten heranziehen,

wenn sie über eine Preis-Blase auf dem

Immobilienmarkt diskutieren. Wie sich die Preise

auf dem Immobilienfonds-Zweitmarkt entwickelt

haben und ob die dahinterstehenden Werte mit

ihnen übereinstimmen, hat die Deutsche Fonds-

Research in einer aktuellen Analyse untersucht.

Dazu verglich das Hamburger Analysehaus die

Aktivitäten auf den Zweitmarktbörsen mit den jeweiligen

Fondsbewertungen. Im vergangenen Jahr

wurden 2.600 Transaktionen mit dazugehörigen

Handelskursen auf dem Zweitmarkt registriert. Im

Fokus standen die TOP-gehandelten Immobilienfonds.

Die Ergebnisse sind im aktuellen DFR Real

Estate Research Newsletter veröffentlicht. Dabei

zeigt sich, dass wirtschaftlich solide Fonds eine

gute oder sehr gute Bewertung erhalten und auch

auf dem Zweitmarkt entsprechend hohe Kurse erzielen.

Die Schlussfolgerung: Hohen Preisen steht

nach wie vor ein entsprechender Wert entgegen

– eine Überbewertung lässt sich auf dem Zweitmarkt

für Immobilienfonds nicht erkennen. Derzeit

droht Anlegern keine Parallele zur Situation bei

den Schiffsfonds.

Regionale Immobilienmärkte entwickeln sich

unterschiedlich

Die Gesamttendenz des Immobilienmarktes in

Deutschland ist stabil – entwickelte sich im Jahr

2012 aber je nach Region doch unterschiedlich.

Eine regionale Differenz bei der Entwicklung lässt

sich vor allem für die Städte Hamburg, Frankfurt am

Main, Stuttgart, München und Berlin nachzeichnen.

Der Vermietungsumsatz im Bereich Einzelhandel ist

in vier der fünf Städte gesunken. In München hat

er sich sogar nahezu halbiert. Die einzige Stadt mit

steigendem Vermietungsumsatz (plus 12 Prozent)

war im vergangenen Jahr Berlin. Auch im Bereich

der Büroimmobilien verlief das Jahr 2012 für Berlin

erfolgreich, die Leerstandsquote ist mit sieben

Quelle: © m.schuckart - Fotolia.com

Prozent geringer als in Hamburg (7,4 Prozent) oder

Frankfurt a.M. (11,9 Prozent). Das Transaktionsvolumen

der Städte Hamburg, Berlin, Frankfurt a.M.,

Stuttgart und München betrachtet, ist erneut Berlin

Spitzenreiter des Jahres 2012. Grund dafür ist ein

enormer Zuwachs im 4. Quartal. Allein das KaDeWe

macht dabei einen Anteil von 500 Mio. Euro aus.

Die größte Steigerungsrate konnte der Transaktionsmarkt

in Stuttgart erzielen. Mit einer Spitzenrendite

von 5,05 Prozent liegt die Rendite in der badenwürttembergischen

Landeshauptstadt damit noch

vor Berlin (4,9 Prozent).

Autor: Deutsche Fondsresearch GmbH

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IMMOBILIEN 2013 | Direkte Immobilienanlage

Kapitalanlage: Nicht jede Immobilie ist geeignet

Worauf Investoren und Immobilienverkäufer achten

sollten

Aus Sorge vor einer Inflation investieren viele

Bundesbürger ihr Vermögen in vermietete

Wohnimmobilien. Doch nicht jedes Objekt

eignet sich als Kapitalanlage. Der bundesweit tätige

Immobiliendienstleister PlanetHome AG hat zusammengestellt,

worauf Investoren und Immobilienverkäufer

achten sollten.

Seniorentauglichkeit

Die Menschen in Deutschland werden weniger, die

Gesellschaft wird älter: Laut Statistischem Bundesamt

ist im Jahr 2060 jeder Dritte mindestens 65 Jahre

und jeder Siebente mindestens 80 Jahre alt. Das

wird sich mittel- bis langfristig auf den Wohnimmobilienmarkt

auswirken. Dachgeschosswohnungen

ohne Lift, kleine Bäder, enge Türen, viele Treppen:

All das sind Kriterien, die die Vermietbarkeit in Zukunft

erschweren werden. "Die Nachfrage nach

barrierefreien und seniorentauglichen Immobilien

wird steigen - einfach weil es irgendwann viel mehr

ältere als jüngere Menschen gibt", sagt Ludwig

Wiesbauer, Bereichsvorstand Immobilienvermittlung

bei der PlanetHome AG. "Je mehr die Immobilie

nutzen können, desto größer der potentielle Mieterkreis."

Das bedeute nicht, gleich alles komplett umzurüsten.

"Aber man sollte sich schon mal langsam

an den Gedanken gewöhnen, dass sich die Anforderungen

an Immobilien mit dem demografischen

Wandel ändern werden."

Zustand

Der bauliche Zustand des Objekts ist ein entscheidendes

Kriterium für die langfristige Ertragssicherung.

In welcher Beschaffenheit Dach, Fassade, Fenster

und sanitäre Einrichtungen sind, hat maßgeblich

Einfluss auf Vermietbarkeit sowie auf zukünftige Investitionskosten.

Die wiederum schmälern die Rendite.

"Je besser der bauliche Zustand der Immobilie,

desto weniger muss man hohe Reparatur- und Sanierungskosten

fürchten", so Wiesbauer. Allerdings

gebe es auch Mängel wie Schädlingsbefall, Schimmel

in der Wand oder alte Wasserrohre, die der Laie

nicht auf den ersten Blick erkenne. Deshalb sei es

wichtig, vor einem Kauf einen Experten hinzuzuziehen.

"Dies gilt übrigens auch für Verkäufer", erläutert

der Experte. "Denn wenn Eigentümer schon

im Vorfeld die potenziellen Mängel ihrer Immobilie

kennen, stehen sie bei Verkaufsverhandlungen eindeutig

besser da."

Lage

Einer der wichtigsten Punkte, die es zu beachten

gilt, ist die Lage des Objektes. Denn die ist nicht

veränderbar. Beim Kauf sollte man deshalb nicht

nur auf eine gute Infrastruktur in der Umgebung,

sondern zudem auf das Entwicklungspotenzial des

Standortes achten. "Bestimmte Städte werden sich

eines großen Zuzugs erfreuen, während einige Landstriche

ausgedünnt werden. Dies hat Einfluss auf die

langfristige Vermietbarkeit." Wiesbauer geht davon

Quelle: © julien tromeur - Fotolia.com

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Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2013

aus, dass nicht nur die ohnehin beliebten Metropolen

wie Hamburg, München oder Berlin zu den Gewinnern

der demographischen Entwicklung gehören,

sondern auch kleinere Städte im weiteren Umkreis

der großen Metropolen. Denn wenn die Preise steigen,

werden sich viele dort nach bezahlbarem Wohnraum

umsehen. Je höher die Wahrscheinlichkeit eines

Bevölkerungswachstums, desto größer die Chance,

immer wieder gute Mieter zu finden. "Wer in einer

eher strukturschwachen Gegend lebt, sollte deshalb

mit einem Verkauf nicht zu lange warten, sondern

lieber den derzeitigen Boom nutzen", rät Immobilienexperte

Wiesbauer.

Objektart

Zwar eignen sich Eigentumswohnungen und Häuser

gleichermaßen als Kapitalanlagen, beides hat jedoch

Vor- und Nachteile, die es vor einem Kauf individuell

abzuwägen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft,

ist damit automatisch einer Wohnungseigentümergemeinschaft

verpflichtet. Maßgebliche Änderungen

wie beispielsweise die Erneuerung der Fenster können

immer nur kollektiv entschieden werden. "Das

kann sehr mühsam sein", sagt Wiesbauer. Allerdings:

Reparaturen finanzieren sich aus der Instandhaltungsrücklage.

Ein Hausbesitzer ist zwar autark - aber für

ihn wird ein marodes Dach schnell viel teurer als für

eine Eigentümergemeinschaft, die monatliche Rücklagen

bildet. Anleger sollten bei beiden Objektarten

vor dem Kauf das Rendite-Risiko-Profil zumindest

grob kalkulieren.

Immobilienbesitzern rät Wiesbauer, alle relevanten

Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baubeschreibung,

Grundrisse, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der

Eigentümerversammlung, Teilungserklärungen, vor

allem aber Reparaturbelege zu sammeln. "Nicht jeder

Eigentümer hat dies bei einem Verkauf vollständig zur

Hand. Unsere Makler sind bei der Beschaffung dieser

Dokumente deshalb gerne behilflich."

www.planethome.de

Quelle: © mast3r - Fotolia.com

57


IMMOBILIEN 2013 | Direkte Immobilienanlage

Vorsicht Kostenfalle:

impulse warnt vor Risiken beim Kauf

denkmalgeschützter Immobilien

Investition nur für sehr gut verdienende Anleger lukrativ

/ Erst bei Jahreseinkommen ab 150.000 Euro kann

zum Spitzensteuersatz abgeschrieben werden /

Immobilienpreise vielerorts bereits völlig überhöht

/ Faustregel: 14- bis 18-fache Jahresnettokaltmiete

gilt als angemessener Kaufpreis / Genehmigungspflicht

für alle Modernisierungsarbeiten kann Kosten

nach dem Kauf schnell in die Höhe treiben

Quelle: © DOC RABE Media - Fotolia.com

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie als

Wertanlage ist nur für sehr gut verdienende Privatanleger

lukrativ. Darauf weist das Wirtschaftsmagazin

'impulse' hin und berichtet, dass eine solche

Investition erst ab einem Einzel-Jahreseinkommen

von rund 150.000 Euro wirklich interessant wird.

Erst dann können nämlich die mit den Kosten für

Kauf und Renovierung der Immobilie verbundenen

steuerlichen Abschreibungen zum Spitzensteuersatz

geltend gemacht werden. "Bei Anlegern mit

Spitzensteuersatz zahlt das Finanzamt praktisch die

Hälfte der Sanierungskosten mit", sagte die Kasseler

Steuerberaterin Annette Schaefer gegenüber 'impulse'.

Für Anleger mit geringerem Jahreseinkommen

und niedrigerem Steuersatz macht eine solche

Investition hingegen kaum Sinn und kann unter

Umständen sogar erhebliche finanzielle Nachteile

mit sich bringen. Außerdem weist 'impulse' darauf

hin, dass Kaufwillige vorab unbedingt den Kaufpreis

der Wunschimmobilie genau prüfen sollten. So hat

das wachsende Interesse an privatem Immobilienbesitz

den Markt vielerorts bereits überhitzt. Nicht

selten schlagen Bauträger und Objektanbieter den

steuerlichen Entlastungsbetrag, der über das Abschreibungsmodell

normalerweise dem Käufer zustehen

würde, auf den eigentlichen Kaufpreis auf.

Die Folge: Viele Immobilien sind, gemessen an ihren

Mieterträgen, völlig überteuert. "Das ist vom Gesetzgeber

so nicht vorgesehen", betonte der Anwalt

Marcus Hoffmann von der Nürnberger Kanzlei

Hoffmann & Partner gegenüber 'impulse'. Um einen

Überblick über marktübliche Immobilienpreise

zu bekommen, sollten Anleger daher vor dem Kauf

den regionalen Mietspiegel genau studieren. Als

Faustregel für einen angemessenen Kaufpreis gilt

das 14- bis 18-Fache der Jahresnettokaltmiete. Wer

ganz sicher gehen möchte, sollte das Wunschobjekt

zudem auf eigene Rechnung durch einen Gutachter

schätzen lassen. Haben Anleger eine Immobilie gekauft,

müssen alle Modernisierungsarbeiten vorab

vom Denkmalschutzamt genehmigt werden. Laut

'impulse' treibt vor allem diese Auflage die Renovierungskosten

schnell in die Höhe. War die Investition

jedoch vorab gut durchdacht, kann die damit verbundene

Steuerersparnis ein attraktiver Ausgleich

sein.

Autor: Impulse, G+J WirtschaftsPresse Online GmbH

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Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2013

DSK AG veröffentlicht Denkmalschutz

Leistungsbilanz 2012 für Vermietung

Ergebnis 9,73 Prozent über Plan

Die Deutsche Sachwert Kontor AG veröffentlicht

Ihre Denkmalschutz-Leistungsbilanz für

das Jahr 2012 mit dem Fazit: 9,73 Prozent

über dem geplanten Ergebnis. Eine optimierte Planung,

der Vertrieb und die letztendliche Nutzung

von denkmalgeschützten Immobilien ist ein Prozess,

der Zeit in Anspruch nimmt. Fundiertes Wissen und

ein hohes Maß an Erfahrung sind die Basis, um diesen

Prozess entsprechend den Erwartungen abzuschließen.

Die Deutsche Sachwert Kontor AG ist ein

Unternehmen, welches diese Erfahrungswerte umzusetzen

weiß. Die aktuelle Leistungsbilanz für alle

bisher platzierten Denkmalschutz-Immobilien macht

dies deutlich. Sie zeigt einen Soll/Ist-Vergleich von

14 Denkmal-Objekten, die seit dem Jahr 2006 platziert

worden sind.

Das Ergebnis überzeugt durch klare Fakten. "Alle

denkmalgeschützten Wohneinheiten waren am

31.12.2012, dem Stichtag der Bilanz, vermietet.",

so Curt-Rudolf Christof, Vorstand der DSK AG. "Im

Durchschnitt sind die Gründerzeit-Wohnungen und

luxuriösen Denkmal-Lofts, inklusive versprochener

Mietsteigerungen um 9,73 Prozent besser vermietet,

als dem Anleger bei Erwerb versprochen wurde.",

erklärt der Experte für Denkmalschutz-Immobilien

weiter. Grund dafür sind die hohe Produktqualität

bei der Sanierung und ein faires Preis-/Leistungsverhältnis

in Verbindung mit der Marktkenntnis

und der Professionalität des Unternehmens und

seinen Kooperationspartnern vor Ort. Dabei ist

diese Entwicklung keines Falles selbstverständlich.

Gerade der Leipziger Immobilienmarkt war in der

Vergangenheit wegen vieler Leerstände immer wieder

in der Diskussion. Mittlerweile lässt sich jedoch

auch hier eine positive Entwicklung erkennen.

Aktuell meldet das Unternehmen, dass sich laut einer

Stichprobenschätzung des Leipziger Wohnungsmarktberichts

der Leerstand aus dem Jahr 2000 von

einst 69.000 Wohnungen zwischenzeitlich mehr als

halbiert hat. Dies entspricht einem Leerstand von nur

noch rund 10 Prozent. Laut der Deutschen Sachwert

Kontor AG zeichnen sich in mehreren Stadteilen bereits

erste Wohnungsengpässe ab. Diese Tendenz

und die positive Bilanz bewegen das Unternehmen

sich jetzt auch im Bereich Neubau-Immobilien stärker

zu etablieren. Gerade der süddeutsche Raum

bietet dafür einzigartige Chancen. Aktuell sind dafür

luxuriöse Liegenschaften am Bodensee geplant.

Die Deutsche Sachwert Kontor AG entwickelt sich

weiter und ist dabei immer bestrebt das entgegengebrachte

Vertrauen durch überdurchschnittliche

Ergebnisse zu bestätigen.

Autor: Deutsche Sachwert Kontor AG

Quelle: © Odua Images - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Direkte Immobilienanlage

Immobilienbarometer:

Energieausweis fällt bei mehr als zwei Drittel aller

Immobilienkäufer durch 70 Prozent

der Immobilienkäufer fühlen sich durch den Energieausweis

gar nicht oder nur teilweise informiert

Der Energieausweis soll in 2013 für jede Immobilie

verpflichtend werden und so Orientierung

bei der Einschätzung der Energiebilanz

einer Immobilie bieten. Doch nur jeder zehnte Käufer

fühlt sich durch den Energieausweis gut informiert.

Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Immobilienbarometer

von Interhyp und ImmobilienScout24,

für das im November 2.025 Kaufinteressenten befragt

wurden. Steigende Energiekosten werden

zunehmend zu einer Belastung für Immobilienbesitzer.

Kein Wunder also, dass die Energiebilanz eines

Objektes die Kaufentscheidung maßgeblich beeinflusst.

Laut aktuellem Immobilienbarometer achten

rund 84 Prozent der Käufer auf den energetischen

Zustand einer Immobilie. Aufschluss soll der Energieausweis

geben, der nach EU-Vorgabe vom Verkäufer

zukünftig unaufgefordert vorgezeigt werden

soll. Eine entsprechende Verordnung soll 2013 in

Deutschland beschlossen werden.

Doch die aktuelle Umfrage zeigt: Ein Großteil der

Käufer stellt dem Energieausweis ein schlechtes

Zeugnis aus. 70 Prozent der Immobilienkäufer fühlen

sich durch den Energieausweis gar nicht oder

nur teilweise informiert. Über ein Drittel (36 Prozent)

kritisiert, dass der Energieausweis nur über

den Energieverbrauch, nicht aber über den energetischen

Zustand eines Kaufobjektes informiert. Fazit

der Umfrage von ImmobilienScout24 und Interhyp

ist, dass nur jeder zehnte befragte Käufer den Energieausweis

für informativ und hilfreich hält. Dabei

lohnt es sich, vor dem Kauf gut informiert zu sein.

Denn so lassen sich hohe Folgekosten durch energetische

Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

vermeiden.

Quelle: © chagpa - Fotolia.com

Doch worauf achten Interessenten, bevor sie sich für

oder gegen einen Kauf entscheiden? Das Einsparpotenzial

durch moderne Heizungsanlagen, doppelt

verglaste Fenster oder eine gute Außendämmung

ist groß. Entsprechend geben rund 72 Prozent der

Befragten an, dass ihr Hauptaugenmerk auf der Heizungsanlage

liegt. Rund 70 Prozent stufen Fenster

mit Doppelverglasung als sehr wichtig ein. Für 63

Prozent ist die Dämmung der Außenwände kaufentscheidend.

Schlusslicht – trotz wachsenden Umweltbewusstseins

– sind Solarthermieanlagen (rund

8 Prozent) und Photovoltaikanlagen (4,5 Prozent).

„Dass nur wenige Kaufinteressenten den Energieausweis

als hilfreich einstufen, ist bedenklich“, so

Marc Stilke, CEO von ImmobilienScout24. „Schließlich

soll er Immobilienkäufer dabei unterstützen,

die Energiebilanz ihres Wahlobjektes richtig einzuschätzen.“

Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der

Interhyp AG, ergänzt: „Die Umfrage zeigt, dass der

energetische Zustand oft über den Kauf mitentscheidet.

Was viele nicht wissen: Für den Kauf frisch

sanierter Wohnungen gibt es staatliche Förderdarlehen

und Modernisierungskredite sind derzeit besonders

günstig.“

Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer

60


Direkte Immobilienanlage | IMMOBILIEN 2013

Ahnungslose Immobilienbesitzer:

Jeder Zweite weiß nicht, was sein Eigenheim wert ist

Immobilien sind für viele Menschen die größte

Investition des Lebens. Häufig dienen sie der

privaten Altersvorsorge und Wertanlage. Umso

überraschender ist es, dass die meisten Immobilienbesitzer

in Deutschland nicht genau wissen, wie viel

ihr Haus wert ist. Zu diesem Ergebnis kommt eine

aktuelle repräsentative Umfrage von ImmobilienScout24

unter 1.030 privaten Immobilienbesitzern

in Deutschland. Während sich etwa 43 Prozent der

deutschen Haus- und Wohnungsbesitzer über den

genauen Wert ihrer Immobilie bewusst sind, geben

47 Prozent der Befragten an, diesen nur ungefähr

einschätzen zu können. Und sogar jeder zehnte Immobilienbesitzer

hat überhaupt keine Ahnung, wie

viel die eigene Immobilie wert ist. 50 Prozent der

"Ahnungslosen" sind der Meinung, dass eine Immobilien-Wertermittlung

für sie bisher nicht nötig

war, da sie weder den Verkauf noch die Aufnahme

einer Hypothek planen. Doch aus Sicht der Experten

ist es zu jeder Zeit wichtig, über den Wert der eigenen

Immobilie informiert zu sein.

"Immobilien sind immer eine große und langfristige

Investition. Bei den meisten Immobilienbesitzern

stellen sie den Großteil des Vermögens dar", erläutert

Michael Kiefer, öffentlich bestellter Sachverständiger

und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24.

Insbesondere nach Baumaßnahmen

sollte der Wert der Immobilie erneut überprüft werden,

um den Versicherungsschutz gegebenenfalls

anpassen zu können. Die Umfrage zeigt jedoch,

dass 71 Prozent der befragten Immobilienbesitzer

eine solche Überprüfung versäumen. Ein Versäumnis,

welches Eigentümer im Schadensfall der Immobilie,

um den vollen Versicherungsanspruch bringen

kann. Auch im Falle von Erbschaft oder Schenkung,

einer Scheidung oder Vermögensaufstellung ist die

Kenntnis des genauen Immobilienwertes unerlässlich.

Andere Immobilienbesitzer, die den Wert ihrer

Immobilie nicht benennen können, haben sich

bis dato schlichtweg noch nicht mit der Thematik

befasst (33 Prozent) oder wissen nicht, wie sie einen

solchen ermitteln können (29 Prozent). Die beliebteste

Möglichkeit der Wertermittlung unter den

bereits informierten Eigentümern ist der Vergleich

der eigenen Immobilie mit anderen Angeboten im

Internet (33 Prozent). Jeder fünfte kundige Hausund

Wohnungseigentümer hat zudem seine Bank

mit einer Immobilienbewertung beauftragt, während

etwa 14 Prozent den Wert der Immobilie vom

Vorbesitzer erfahren haben.

Fragt man die unwissenden Immobilienbesitzer

nach denkbaren Optionen der Wertermittlung ihres

Betongoldes, so erscheint neben der Beauftragung

eines Gutachters (50 Prozent) oder Maklers (23 Prozent)

auch eine Immobilienbewertung im Internet

für jeden Fünften reizvoll. Eine solche Online-Wertermittlung

bietet auch ImmobilienScout24 unter

www.immobilienscout24.de/de/immobilienbewertung

an. In wenigen

Schritten

verschafft das Bew

e r t u n g s p o r t a l

nicht nur einen

schnellen Überblick

über den Wert der

Immobilie, sondern

Quelle: © pab_map - Fotolia.com

ist mit 29,90 Euro auch eine äußerst kostengünstige

Alternative zu Bank, Makler oder Gutachter. Der Bewertungsservice

von ImmobilienScout24 basiert auf

der größten Immobilien-Datenbank Deutschlands

und wurde von einem Expertenteam für Objektbewertung

entwickelt. Für die aktuelle Studie befragte

das Marktforschungsinstitut Innofact im Auftrag

von ImmobilienScout24 1.030 private Immobilienbesitzer.

Die Befragung wurde im Juli 2012 durchgeführt

und ist repräsentativ hinsichtlich Alter und

Geschlecht der Umfrageteilnehmer.

Autor: ImmobilienScout 24 GmbH

61


IMMOBILIEN 2013 | Finanzierung

Alternative Finanzierungsquellen

für Immobilienhalter und Projektentwickler

Banken ziehen sich immer weiter aus

dem Finanzierungsgeschäft zurück

Die DGR Grundstücksverwaltung GmbH bietet

Immobilienhaltern Alternativen zur klassischen

Bankfinanzierung. Das Unternehmen

geht davon aus, dass Banken Kredite für institutionelle

Immobilienfinanzierungen zukünftig deutlich

restriktiver zur Verfügung stellen werden. Der

Immobilienfinanzierungsindex vom Zentrum für

europäische Wirtschaftsforschung erreichte im dritten

Quartal 2012 mit -26,7 Punkten einen neuen

historischen Tiefstand. Der Index drückt aus, wie

die Immobilienwirtschaft die Lage an den Finanzierungsmärkten

einschätzt. „Viele Immobilienhalter –

zum Beispiel Wohnungsbaugesellschaften - haben

einen hohen Modernisierungs- und Renovierungsbedarf,

aber kaum freies Kapital“, sagt Klaus Secker,

Geschäftsführer der DGR. „Die Anwendung moderner

Erbbaurechtskonzepte kann hier die nötige

Liquidität generieren.“ Auch Fondsgesellschaften

können in Zeiten sinkender Fremdkapitalquoten

partizipieren, wenn sie bei der Objektfinanzierung

das Grundstück im Erbbaurecht vergeben. Die DGR

Quelle: © alphaspirit - Fotolia.com

hat sich auf die Konzeption von Erbbaugrundstück-

Investments, sowie die Akquisition und die Verwaltung

von Erbbaugrundstücken spezialisiert.

Durch eine Erbbaurechtsbestellung werden Immobilien

rechtlich in das Grundstück einerseits und das

Gebäude andererseits getrennt und können danach

vollkommen unabhängig voneinander vermarktet

werden. Die DGR erwirbt dabei immer das Grundstück

und führt mit der Kaufpreiszahlung dem Eigentümer

freie Liquidität zu. „Der Immobilienhalter

bleibt weiterhin Eigentümer des Gebäudes und

kann es unverändert nutzen“, so Secker weiter. „Bei

allen Anfragen und Projekten stellen wir uns auf die

individuellen Bedürfnisse und Situationen unserer

Partner ein und erarbeiten gemeinsam maßgeschneiderte

Lösungen.“

Erbbaugrundstücke – die unbekannte Kapitalanlage

Das Erbbaurechtsmodell ist nicht nur für Immobilienhalter

interessant, sondern bietet auch Kapitalanlegern

eine attraktive Sachwertinvestition. „In den

letzten Jahrhunderten haben vor allem Kirchen ihre

Grundstücke im Erbbaurecht vergeben und sind

damit bis heute gut gefahren“, weiß Secker zu berichten.

Die DGR strukturiert diesen beständigen,

äußerst stabilen und rentablen Sachwert nach individuellen

Kriterien für Stiftungen, Vermögensverwalter

und Versicherungen und verwaltet diese

Portfolien. Anleger investieren in einen Sachwert

ohne klassische Immobilienrisiken wie Mietausfall

oder Instandhaltungskosten. Es besteht ein echter

Inflationsschutz, weil die Erbbauzinsen laufend indexiert

werden. Die Gesellschaft hat im laufenden

Geschäftsjahr bereits einen ersten Fonds mit einem

diversifizierten Portfolio und einem Investitionsvolumen

von zehn Millionen Euro platziert.

Autor: DGR Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH

62


Finanzierung | IMMOBILIEN 2013

Assetklasse Distressed Real Estate im deutschen

Immobilienmarkt angekommen

Ernst&Young Studie:

Der deutsche Markt für Problemimmobilien und

-kredite

Signifikanter Zuwachs der Distressed-Real-

Estate-Transaktionen im Jahr 2013 erwartet /

Vertragsbrüche bis zu 20 Prozent der gewerblichen

Immobilienfinanzierungen / Büroimmobilien

im Fokus von Distressed Real Estate/ Bereitschaft

zum Kapitalverzicht bei Banken / Insolvenz als möglicher

Restrukturierungsansatz

Finanzierungsquoten, sinkende Marktwerte der Immobilien

und eine verbesserungswürdige Qualität

im Asset Management sind die Hauptgründe für diese

Vertragsbrüche in Deutschland. Auch wenn die

Situation nicht mit der in den USA vergleichbar sei,

so Janetschek, würden Distressed-Real-Estate-Transaktionen

doch eine immer größere Rolle spielen.

„Als Gründe sehen wir den zunehmenden regulatorischen

Druck seitens der Gesetzgeber und eine

gleichzeitige, wenn auch langsame Annäherung der

Preisvorstellung von Anbietern und Nachfragern.“

Deutlicher Anstieg der Transaktionen erst 2013

Quelle: © djama - Fotolia.com

Rund 70 Prozent, also die klare Mehrheit der Studienteilnehmer

gehen davon aus, dass die Zahl der

Transaktionen im Distressed-Real-Estate-Bereich um

10 bis 50 Prozent ansteigen wird. Dies zeigt eine

Studie der Ernst & Young Real Estate GmbH und

KÜBLER (Rechtsanwälte, Insolvenzverwalter, Wirtschaftsprüfer,

Steuerberater). 50 deutsche und internationale

Marktteilnehmer, die aus immobilien- und

finanzwirtschaftlicher Perspektive mit dem Themenkreis

„Distressed Real Estate“ befasst sind, haben

sich an der Umfrage beteiligt. „Obwohl der deutsche

Markt bisher weitestgehend davon verschont

geblieben ist, ist Distressed Real Estate kein Nischenthema

mehr“, sagt Michael Janetschek, Partner bei

der Ernst & Young Real Estate GmbH und einer der

Autoren der Studie. Circa 40 Prozent der Befragten

erwarten, dass der Anteil der Covenant Breaches

(Vertragsbrüche) bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen

bis zu 20 Prozent betragen wird. Zu hohe

Mehr als die Hälfte der zur Jahresmitte 2012 Befragten

erwartet vermehrte Distressed-Real-Estate-

Transaktionen erst ab 2013. „Eine genaue Prognose

scheint den Teilnehmern der Studie aufgrund der

vielen, aktuell in der Praxis vorgenommenen kurzfristigen

Kreditprolongationen schwergefallen zu

sein“, so Dr. Thilo Hild, Rechtsanwalt, Insolvenzverwalter

und Partner bei KÜBLER und ebenfalls Autor

der Studie. Es könne sogar noch bis 2014 dauern,

bis sich der Markt richtig entwickeln kann. Bei

den Transaktionen, die stattfinden werden, gehen

rund drei Viertel der Teilnehmer davon aus, dass der

Markt in den kommenden Jahren vor allem aus dem

Erwerb notleidender Immobilienfinanzierungen

bestehen wird. „Auch Verkäufe aus der Insolvenz

werden zunehmend eine Rolle spielen, da sie eine

praktikable Lösungsalternative für die Gläubiger

darstellen“, ergänzt der Insolvenzexperte Hild.

Büroimmobilien im Fokus

Fast 90 Prozent der Befragten sehen den zukünftigen

Schwerpunkt des Marktes für Distressed Real

Estate bei Büroimmobilien. Wohnimmobilien gelten

immer noch als sicherer Hafen. Dementsprechend

rechnen die Studienteilnehmer bei Wohnimmobili-

63


IMMOBILIEN 2013 | Finanzierung

Nachfrager die attraktiven Renditemöglichkeit entdecken“,

so Janetschek weiter. Das Verständnis für

dieses Marktsegment und die damit verbundenen

Chancen und Risiken müsste sich jedoch weiter vertiefen.

Gläubiger halten noch still

Quelle: © 21051968 - Fotolia.com

en auch weiterhin mit steigenden Preisen, während

bei Büro-, Logistik- und Hotelimmobilien fallende

oder zumindest stagnierende Preise prognostiziert

werden. „Mit Blick auf die derzeitige wirtschaftliche

Entwicklung und die demografische Situation

wird der regionale Schwerpunkt des Distressed-Real-Estate-Marktes

wahrscheinlich insbesondere im

Osten und im hohen Norden der Republik liegen“,

erläutert Janetschek. Drei Viertel der Befragten würden

dies so erwarten. Als Akteure auf dem Markt

werden den Befragten zufolge vor allem opportunistische

Investoren wie internationale Opportunity-

und Private-Equity-Fonds sowie Family Offices

erwartet. „Während sich das Angebot notleidender

Immobilien und der dahinter liegenden Kredite ausweiten

wird, werden auch immer mehr potenzielle

Im Vorfeld von Distressed-Real-Estate-Transaktionen

suchen nach Auffassung der Befragten fast alle Finanzierer

nach möglichst einfachen Lösungsansätzen,

wie beispielsweise einem Entgegenkommen in

Form von vorläufigen Verzichtserklärungen, Stillhaltevereinbarungen

oder einer klassischen Nachbesicherung.

Rund drei Viertel der Studienteilnehmer

sehen einen weiteren Lösungsansatz in restriktiveren

Reportingvorgaben. „Grundsätzlich wünschen sich

die Gläubiger vor allem mehr Transparenz und möglichst

einfach umzusetzende und kostenschonende

Maßnahmen von ihren Schuldnern“, fasst Achim

Langrehr, Partner in der Transaktionsberatung bei

der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

und ebenfalls Mitverfasser der Studie, zusammen.

Die Zwangsverwaltung ist für nur vier Prozent

der Befragten eine gängige Lösung der Probleme.

Die Bereitschaft der Banken zu Kapitalverzicht wird

im Gegenzug höher eingeschätzt. Mehr als die Hälfte

der Befragten sieht eine wachsende Akzeptanz,

Abschläge von 0 bis 20 Prozent auf den Forderungsbetrag

in Kauf zu nehmen. “Vielfach sind über SPV-

Strukturen „Non-recourse“-Finanzierungen, also Finanzierungen,

bei denen der Gläubiger nur auf die

Immobilie, nicht aber auf das Vermögen des Schuldners

zurückgreifen kann, vereinbart worden“, so

Langrehr weiter. Außerdem sei häufig ein externes

Asset Management tätig. Vor diesem Hintergrund

haben sich für die Finanzierer die Anforderungen

an den Umgang mit den Kreditengagements in den

vergangenen Jahren verändert.

Autor: Ernst & Young AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

64


Finanzierung | IMMOBILIEN 2013

Für 750 Euro Kreditrate gibt es trotz Zinstief keine

Villa in Bestlage

Interhyp rät Kreditnehmern

bei Immobilienfinanzierung zu solider Kalkulation

Die Zinsen für Immobilienkredite haben im Mai

einen neuen Tiefststand erreicht. Für eine

Monatsrate von 750 Euro lässt sich ein Darlehen

über 220.000 Euro aufnehmen (Effektivzins 2,1

Prozent, 2 Prozent Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung),

berichtet Interhyp, Deutschlands größter Vermittler

für private Baufinanzierungen. "Ob die Kreditrate

und das gewünschte Darlehensvolumen jedoch

wirklich die finanzielle Kragenweite eines Kreditnehmers

sind, sollte sorgfältig kalkuliert werden",

rät Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp

AG. Zur ersten Orientierung sind laut Interhyp

einige Faustformeln hilfreich.

Höhere Zinsbelastung einkalkulieren

Grundsätzlich sollten Immobilienkäufer laut Interhyp

nachrechnen, ob sie finanziell in der Lage sind,

in Zukunft auch eine höhere Kreditrate zu tragen.

Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung könnten die

Marktzinsen gestiegen sein. Als Faustformel ist eine

monatliche Gesamtzinsbelastung aus Kreditzins und

Tilgung von mindestens 6 Prozent ein hilfreicher Indikator

- so hoch lagen die Zinsen in etwa im langfristigen

historischen Mittel. Ein Beispiel: Wer also

220.000 Euro Kredit zu einem Zins von 2,1 Prozent

pro Jahr und zwei Prozent anfänglicher Tilgung über

zehn Jahre Laufzeit aufnimmt, hat nach zehn Jahren

noch eine Restschuld von 171.000 Euro. Sind dann

die Marktzinsen auf 6 Prozent gestiegen, kostet ein

Anschlussdarlehen mit zwei Prozent Tilgung rund

1.150 Euro - also 400 Euro mehr als zuvor. Darlehensnehmer

sollten überlegen, ob sie sich zutrauen,

in Zukunft auch eine solche Belastung zu tragen -

etwa mit Gehaltssteigerungen, Ersparnissen oder

einem Zusatzgehalt, zum Beispiel wenn ein Partner

wieder mehr arbeiten kann, wenn die Kinder größer

sind. Michiel Goris empfiehlt: "Wer sich gegen das

Risiko eines zukünftigen Zinsanstiegs möglichst gut

absichern will, kann zum Beispiel langfristige Zinsbindungen

von fünfzehn oder zwanzig Jahren wählen.

Größtmögliche Sicherheit bieten Volltilgerdarlehen,

die am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt

sind."

Solider Kassensturz und Pauschalen

Um zuvor herauszufinden, wie viel Geld im Monat

für eine Kreditrate vorhanden ist, kommen Kreditnehmer

um einen Kassensturz nicht herum. Ein

guter Überblick über die Haushaltsführung lässt

sich mit den meisten Online-Konten verschaffen.

Kreditnehmer sollten sämtliche Einnahmen von

mindestens einem Jahr auflisten und alle Ausgaben

subtrahieren. Der Betrag, der übrig bleibt, kann für

die Immobilienfinanzierung herangezogen werden.

Natürlich darf die Kaltmiete hinzugerechnet werden.

"Ein gutes Korrektiv sind die Lebenshaltungskosten",

erklärt Goris. Hier sollten rund 40 Prozent

des Haushaltseinkommens veranschlagt werden.

Laut Interhyp sind dies aber etwa mindestens 600

bis 800 Euro für die erste Person und 150 bis 200

Euro für jede weitere Person. Das bedeutet: Wer in

einem Haushalt mit vier Personen von einem Haushaltsnettoeinkommen

von 2.000 Euro lebt, der kann

monatlich davon nicht 1.000 Euro für die Kreditrate

aufbringen.

Kaufnebenkosten und laufende Kosten kalkulieren

Dass beim Immobilienkauf je nach Bundesland und

Art des Objektkaufes zwischen 8 und 15 Prozent für

Makler, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten

zu kalkulieren sind, merken Kreditnehmer

spätestens bei ihrem ersten Bankbesuch. Denn:

Diese Kaufnebenkosten fließen in den Gesamtkaufbetrag

ein und müssen bezahlt werden. Zusätzlich

zu diesen einmaligen Nebenkosten sollten zum Beispiel

auch Bewirtschaftungskosten wie Strom, Was-

65


IMMOBILIEN 2013 | Finanzierung

Quelle: © Benjaminet - Fotolia.com

ser oder Heizung berücksichtigt werden. Banken

berechnen dafür in der Regel zwei bis drei Euro pro

Quadratmeter Wohnfläche. Das sind bei 100 Quadratmeter

Wohnfläche circa 300 Euro im Monat.

Interhyp erhält Zins-Award 2013

Auszeichnung für Top-Konditionen und Top-Service

Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen

Interhyp wurde bei der erstmaligen

Verleihung des Zins-Award gleich in zwei

Kategorien als Sieger ausgezeichnet: als "Bester

Hypothekenvermittler" und "Bester Vermittler Forward-Darlehen".

Der Nachrichtensender n-tv, die

FMH-Finanzberatung und das Deutsche Institut für

Service-Qualität (DISQ) ehren mit diesem Preis Top-

Finanzunternehmen. "Wir freuen uns, dass Interhyp

die Prüfer sowohl mit guten Konditionen als auch

mit einem Top-Service überzeugt hat", sagte Michiel

Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG

anlässlich der Preisverleihung gestern in der Berliner

Bertelsmann-Repräsentanz. Insgesamt wurden

39 Preisträger aus 17 Produktkategorien in vier Be-

reichen ausgezeichnet. Im Bereich Baufinanzierung

erhielten insgesamt fünf Anbieter einen Award. Die

Analyse unterschied dabei zwischen Angeboten von

Vermittlern und den Produkten von Banken und

Versicherern. Darüber hinaus wurden Hypotheken

und Forward-Darlehen betrachtet und verschiedene

Sollzinsbindungen sowie unterschiedliche Tilgungsmodalitäten

analysiert. Die besten Anbieter wurden

zudem einem Servicetest unterzogen. Dabei analysierte

das Deutsche Institut für Service-Qualität die

Internetseiten der Unternehmen und untersuchte

Telefon-Beratungen und Auskünfte per E-Mail. Interhyp

überzeugte in den Produktkategorien "Bester

Hypothekenvermittler (80% Beleihung / 10 Jahre fest

/ 2% Tilgung und Volltilgung)" und "Bester Vermittler

Forward-Darlehen (60% Beleihung / 10 Jahre fest

/ Vorlaufzeit 24 und 36 Monate / 2% Tilgung und

Volltilgung)". Baufinanzierungsexperte Michiel Goris:

"Gerade in Niedrigzinsphasen ist es sinnvoll, die

günstigen Zinsen festzuschreiben und möglichst von

Anfang an hoch zu tilgen, um die Weichen für die

spätere Schuldenfreiheit zu stellen."

Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer

66


Finanzierung | IMMOBILIEN 2013

Warum man dem Lockruf nach einem Festzins auf

historisch niedrigem Niveau widerstehen sollte

Aktueller Neuwirth Finance Zins-Kommentar

von Ralf Haase

Seit geraumer Zeit kann man sich den aufdringlichen

Werbebotschaften der Banken und Hypothekenvermittler

kaum entziehen. An jeder

Ecke prangen Slogans wie: "Nach dem Allzeittief:

Jetzt Zinsen sichern!" Nun sind wir aber bereits seit

mindestens 2008 in einer "Allzeit-Tiefzins-Situation",

was die genannten Institute auch nie versäumt

haben, lautstark zu betonen. Die Realität ist, dass

man sich immer nur relativ hohe Zinsen langfristig

gesichert hat und ohnmächtig zusehen musste, wie

diese kontinuierlich weiter fielen. Immer wieder

wird behauptet, dass die Zinsen ja schließlich nicht

noch weiter fallen könnten - aber diese konnten das

sehr wohl! In der Tat ist der Spielraum nach unten

bei einem derzeitigen 3-Monats-Euribor von 0,2%

kaum noch vorhanden, wenn man mal von einem

Negativzins-Szenario absieht, was aber auch nicht

unmöglich erscheint. Was sollte in dieser Situation

noch von einem Festlegen der Zinsen abhalten?

Zwei gewichtige Argumente sind:

1. Festzinsen kosten 1,50% und mehr Aufschlag

auf den kurzfristigen Zins und nehmen so die

Möglichkeit einer höheren Tilgung, sowie...

2. die Gefahr, nach der Zinsbindung in eine Hochzinsphase

zu geraten und aufgrund der höheren

Kosten für den Festzins noch sehr wenig getilgt

zu haben, ist extrem hoch.

Selbst die Interhyp, die die Vermittlung von langfristigen

Festzins-Krediten zu ihrem Geschäftsmodell

erhoben hat, schreibt in ihrem letzten Zinskommentar

davon, dass die Zinsen wohl erst in 5 bis 10 Jahren

wieder steigen werden.

Aber wenn die Zinsen erst in 5 oder 10 Jahren wieder

steigen - warum sollte man denn dann bereits jetzt

für die Absicherung dagegen bezahlen!? Daneben

ist es auch fatal, dass eine langfristige Zinsbindung

Quelle: © Nicole Effinger - Fotolia.com

nur dann risikolos wäre, wenn die Anschlussfinanzierung

mit gleichen oder günstigeren Zinsen fortgeführt

werden kann. Sie ist also eine Wette, die

mit hoher Wahrscheinlichkeit schief geht. Besser ist

es doch, erst dann eine Zinssicherung einzubauen,

wenn die Zinsen tatsächlich wieder steigen! Grundlage

dafür ist ein auf die Laufzeit der Immobilienfinanzierung

angepasstes, langfristiges Darlehen mit

kurzfristiger Zinsbindung (i.d.R. 3 Monate). Bei der

Verhandlung mit der Bank darüber hilft die Neuwirth

Finance gern - beim Erkennen der Zinswende

ebenfalls!

Autor: Neuwirth Finance GmbH

67


IMMOBILIEN 2013 | Finanzierung

Schneller tilgen spart viel Geld

Früher oft übliche Anfangstilgung

von einem Prozent führt bei niedrigen Zinsen zu

recht langen Kreditlaufzeiten

Für Baufinanzierer sind goldene Zeiten angebrochen.

Das historisch niedrige Zinsniveau

ermöglicht Kreditfinanzierungen zu sehr günstigen

Konditionen. So sind Hypothekendarlehen

mit zehnjähriger Zinsbindung für unter drei Prozent

zu haben. Der langfristige Durchschnittszins liegt

bei mehr als dem Doppelten. Wer einen Kredit aufnehmen

möchte, darf aber nicht nur die Zinskonditionen

im Blick haben, sondern muss auch festlegen,

wie hoch die Tilgungsrate sein soll.

Die früher oft übliche Anfangstilgung von einem

Prozent führt bei niedrigen Zinsen zu recht langen

Kreditlaufzeiten. Wer es sich leisten kann, sollte

einen höheren Tilgungssatz wählen, auch wenn

dadurch die monatliche Rate steigt. So ist man

nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spart

auch viel Geld. Wer beispielsweise ein Darlehen

von 100.000 Euro zu einem Sollzinssatz von drei

Prozent aufnimmt, der hat seine Schulden bei einer

anfänglichen Tilgungsrate von einem Prozent erst

nach etwa 46 Jahren getilgt. In dieser Zeit zahlt er

an Zinskosten insgesamt rund 85.000 Euro. Entscheidet

sich der Kreditnehmer stattdessen für eine

Anfangstilgung von drei Prozent, so ist er bereits

nach etwa 23 Jahren schuldenfrei. Die Zinskosten

belaufen sich in diesem Fall nur auf ca. 39.000 Euro.

Das ist weniger als halb so viel. Bei einem anfänglichen

Tilgungssatz von fünf Prozent würde sich die

Laufzeit sogar auf knapp 16 Jahre reduzieren,

und die Zinskosten summierten sich auf knapp

26.000 Euro.

Autor: undesverband deutscher Banken e.V. (BdB)

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Finanzierung | IMMOBILIEN 2013

Tausende Immobilienbesitzer

mit laufenden Krediten können durch Zinstief sparen

Forward-Kredite rechnen sich nicht nur

für Sicherheitssuchende

Wer im Jahr 2003 oder 2004 einen Immobilienkredit

mit zehnjähriger Zinsbindung

aufgenommen hat, kann seinen Kreditzins

durch eine Umschuldung oft um etwa zwei Prozentpunkte

senken. Nach Berechnungen von Interhyp,

Deutschlands größtem Vermittler für private Baufinanzierungen,

ergibt sich bei einem Anschlusskredit

in Höhe von 100.000 Euro ein Einsparpotenzial von

rund 15.000 bis 20.000 Euro.„Immobilienkäufer

aus den Jahren 2003 und 2004 zahlen oft 4,5 bis

5 Prozent Zinsen für ihre Darlehen, deren Zinsbindungsfristen

in den nächsten Wochen und Monaten

enden“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender

der Interhyp AG. „Aktuell liegen die Konditionen

für Anschlusskredite oft bei unter 2,5 Prozent für

zehnjährige Darlehen.

Für Immobilienbesitzer eröffnet sich ein enormes

Einsparpotenzial, wenn sie eine Umschuldung vornehmen.“

Goris rät, durch die Zinsersparnis nicht die

Monatsrate zum Beispiel um rund 100 bis 150 Euro

zu senken. Besser sollte die Kreditrate beibehalten

und dadurch die Tilgungsgeschwindigkeit erhöht

werden. Dies spart Kreditkosten. Ähnlich verhält es

sich laut Interhyp mit Immobilienkäufern und Häuslebauern,

die sich in den Jahren 2008 und 2009 für

Kredite mit kurzen Zinsbindungen entschieden haben.

Wer 2008 einen Kredit mit fünfjähriger Zinsbindung

aufgenommen hat, zahlt dafür aktuell zwischen

4 und 5 Prozent. Wer 2009 gekauft hat, muss

meist zwischen 3 und 4 Prozent zahlen. Auch für

diese fünfjährigen Darlehen endet in den nächsten

Wochen und Monaten die Zinsfestschreibung, spätestens

jedoch im Jahr 2014. Wichtig zu wissen: Kreditnehmer

sollten nicht bis zu dem Zeitpunkt warten,

an dem sich die Zinsbindung tatsächlich ändert.

Viele Institute bieten bereitstellungszinsfreie Zeiten

von bis zu zwölf Monaten an. Auf diese Weise kann

schon heute ein Anschlusskredit für ein Darlehen

vorgenommen werden, dessen Zinsbindungsfrist eigentlich

erst im Mai 2014 endet. Wessen künftige

Finanzierung in noch weiterer Ferne liegt, der sollte

laut Interhyp Forward-Darlehen prüfen. Möglich ist

dies bis zu 66 Monate im Voraus, bei Zinsaufschlägen

zwischen rund 0,02 und 0,04 Prozentpunkten

pro Monat, die meist ab dem siebten Monat zu zahlen

sind. Ein Forward-Kredit für April 2016 kostet

demnach oft unter 3 Prozent. Selbst hier ergibt sich

gegenüber dem Erstkredit noch ein Zinsvorteil.

Autor: Interhyp AG, Immobilienfinanzierer

Quelle: © julien tromeur - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Bausparen

Badenia steigert Gewinn

Geschäftsausblick auch dank neuem Tarif positiv

Trotz weiterhin rückläufiger Zinsen am Kapitalmarkt

konnte die Deutsche Bausparkasse

Badenia AG im Jahr 2012 ihren Bilanzgewinn

auf 15,1 Mio. Euro (Vj: 13,4 Mio. Euro; + 12,0 Prozent)

steigern. "Unter den schwierigen aktuellen

Marktbedingungen sind wir mit diesen Ergebnissen

zufrieden. Besonders freut uns, dass unser langjähriger

Partner, die Deutsche Vermögensberatung AG

(DVAG), wiederum mehr als zwei Mrd. Euro eingelöstes

Neugeschäft vermittelt hat", so Dr. Jochen

Petin, Vorstandsvorsitzender der Badenia. Insgesamt

ist das Bausparneugeschäft jedoch um 5,1 Prozent

rückläufig, was maßgeblich dem Wegfall des Vertriebspartners

Santander Bank geschuldet ist. Es

wurden insgesamt 136.766 Verträge mit einer

Bausparsumme von 2.444,9 Mio. Euro (Vj: 2.575,3

Mio. Euro) eingelöst. Das beantragte Bausparneugeschäft

erreichte nach Summe 2.723,4 Mio. Euro (Vj:

2.811,4 Mio. Euro; - 3,1 Prozent) und nach Stückzahl

148.552 Verträge (Vj: 152.092; - 2,3 Prozent).

Auch das Finanzierungsneugeschäft war rückläufig.

So ging die Auszahlung neuer Baudarlehen von

607,5 Mio. Euro auf 536,5 Mio. Euro zurück (- 11,7

Prozent). Der Vertragsbestand nach Bausparsumme

betrug 24.703,8 Mio. Euro (Vj: 24.892,3 Mio. Euro;

- 0,8 Prozent). Die Bilanzsumme wuchs auf 5.215,6

Mio. Euro (Vj: 5.162,0 Mio. Euro; + 1,0 Prozent). Der

Bestand an Baudarlehen lag mit 3.379,2 Mio. Euro

leicht unter Vorjahresniveau (3.421,1 Mio. Euro; -

1,2 Prozent), die Bauspardarlehen hatten daran einen

Anteil von 1.158,6 Mio. Euro (Vj: 1.271,0 Mio.

Euro; - 8,8 Prozent). Die Bauspareinlagen überschritten

mit 4.316,5 Mio. Euro den Wert des Vorjahres

(4.203,8 Mio. Euro) um 2,7 Prozent.

Gewinn gesteigert

Das Teilbetriebsergebnis als Saldo aus Zins- und

Provisionsergebnis, verrechnet mit den allgemeinen

Verwaltungsaufwendungen und den

Abschreibungen auf Sachanlagen, betrug 33,3

Mio. Euro (Vj: 32,9 Mio. Euro; + 1,2 Prozent).

Der Bilanzgewinn konnte auf 15,1 Mio. Euro

(Vj: 13,4 Mio. Euro; + 12,0 Prozent) gesteigert

werden.

Vertriebsservices erweitert

Im Jahr 2012 hat die Deutsche Bausparkasse Badenia

diejenigen Services erneut weiterentwickelt,

die es dem Vermögensberater oder dem

Vermittler ermöglichen, die Kundenberatung und

Betreuung schnell, transparent und umfassend

zu gestalten. Befragungen zeigen, dass die hohe

Zufriedenheit der Partner im Vertrieb der Badenia

weiter gestiegen ist.

Kundenservice ausgezeichnet

Auch die Kundenzufriedenheit konnte im dritten

Jahr in Folge weiter gesteigert werden. Sie hat sich

damit besser als der Marktdurchschnitt entwickelt.

Nachdem die Kundenservices bereits in den Vorjahren

mit Top-Werten ausgezeichnet worden waren,

erhielt die Badenia im Jahr 2012 das KUBUS-Gütesiegel

"Hervorragend" für den Telefonkontakt.

Dr. Petin sieht dies als "sichtbares Ergebnis der unternehmensweiten

konsequenten Ausrichtung auf

den Service für den Kunden".

Neuer Tarif eingeführt

Am 6. Februar 2013 hat die Badenia ihren neuen

Tarif Via Badenia 500 am Markt eingeführt. Dr.

Petin zu den Gründen für die Einführung: "Mit

der Entwicklung des neuen Tarifs hat die Badenia

auf das weiterhin niedrige Zinsniveau am Kapitalmarkt

reagiert. Die Konditionen des neuen Tarifs

sind marktgerechter; dennoch zeichnet sich der Via

Badenia 500 weiterhin durch Schnelligkeit in der

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Bausparen | IMMOBILIEN 2013

Zuteilung und Flexibilität in der Inanspruchnahme

aus." Eine neue Website www.das-richtige-für-jeden.de

präsentiert auf unterhaltsame und informative

Weise die Vorteile des neuen Tarifs.

Positive Geschäftsentwicklung erwartet

Der wachsende Anteil von Modernisierungen an

den Bauinvestitionen - eine Domäne im Finanzierungsgeschäft

der Bausparkassen - und die langfristige

Sicherheit des Vorsorgemodells Bausparen

stellen zusammen mit dem neuen Bauspartarif

günstige Rahmenbedingungen für eine positive

Geschäftsentwicklung der Badenia dar. Dr. Petin:

"Dank attraktiver Produkte und leistungsfähiger

Vertriebe wird die Badenia Impulse im Neugeschäft

setzen können." So wird sie die Zusammenarbeit

mit der DVAG - insbesondere im Kreditgeschäft -

weiter ausbauen.

Autor: Deutsche Bausparkasse Badenia AG

Ab 1,5 Prozent ins eigene Zuhause

LBS West verbessert Finanzierungstarife

Mit den neuen "Zuhause"-Tarifen der LBS

West können sich Bausparer ihren Traum

von den eigenen vier Wänden noch kostengünstiger

und schneller verwirklichen. Hauptmerkmale

der ab heute gültigen Tarifgeneration: eine höhere

Flexibilität und sehr niedrige Darlehenszinsen

ab 1,5 Prozent. Ganz gleich, ob für Sparer, Modernisierer

oder all diejenigen, die den Weg ins eigene

Zuhause ganz flexibel vorbereiten möchten: Die

neuen Tarife der LBS West bieten für jeden Wunsch

die passende Lösung: Der Tarif "Zuhause Spar" gewährt

Guthabenzinsen von 1 Prozent in der Sparphase

und hält gleichzeitig einen interessanten

Darlehenszins von 3,3 Prozent bereit. Für Modernisierer,

die schnell tilgen wollen, bietet der "Zuhause

Plus" mit 1,5 Prozent einen Top-Darlehenszins. Der

"Zuhause Flex" zeichnet sich durch Variantenreichtum

und Gestaltungsspielraum aus. Er steht in verschiedenen

Ausprägungen zur Verfügung, die sich

im Wesentlichen durch die Tilgungsrate und Darlehenslaufzeit

unterscheiden. Hausbauer bekommen

ihre Immobilienfinanzierung bei der LBS West

im "Zuhause Flex" ab 2,3 Prozent Zinsen. Welche

Quelle: © Günter Menzl - Fotolia.com

Ausführung des "Zuhause Flex" optimal ist, hängt

insbesondere vom gesteckten Ziel, vom Zeitpunkt

des Geldbedarfs sowie der monatlich zu leistenden

Rate bei der Darlehensaufnahme ab. Sollten

sich die Ziele und Bedürfnisse in der Sparphase bis

zum Erreichen der Mindestansparung ändern, kann

die Tarifvariante und damit die Tilgungsrate jederzeit

problemlos angepasst werden. Der Guthabenzins

ist bei allen "Zuhause Flex"-Optionen gleich.

Die neuen "Zuhause"-Tarife gibt es auch mit der

attraktiven Wohn-Riester-Förderung. Der Staat unterstützt

damit Immobilienfinanzierer auf dem Weg

in das selbstgenutzte Eigenheim in der Spar- und

Darlehensphase mit einem Finanzierungsvorteil von

insgesamt bis zu 50.000 Euro.

Autor: LBS Westdeutsche Landesbausparkasse

73


IMMOBILIEN 2013 | Bausparen

Bundesbürger

finanzieren Wohneigentum sehr solide

Bauherren und Immobilienkäufer in Deutschland

bringen hohe Eigenkapitalanteile

in ihre Finanzierung ein

- im Schnitt 43 Prozent der Objektkosten

Das zeigt eine Untersuchung von TNS Infratest.

Die beliebtesten Sparformen zum Einstieg in

den Eigentumserwerb sind Bausparverträge,

gefolgt von Sparguthaben sowie Tages- und

Festgeld. Rund zwei Drittel aller Wohneigentümer

sparen gezielt für die Anschaffung der eigenen

vier Wände. Im Mittel bringen die Erwerber

rund 88.000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung

ein - das entspricht 42,9 Prozent der Kaufsumme

von durchschnittlich 205.000 Euro. Die wichtigste

Eigenkapitalkomponente stellen Ersparnisse, etwa

auf Sparkonten, dar.

Auf sie greifen 84 Prozent der Käufer zurück.

Bausparguthaben bilden mit circa 40 Prozent den

zweitwichtigsten Baustein, vor geschenktem oder

geerbtem Vermögen mit 22 Prozent. Für die Untersuchung

hat TNS Infratest im Auftrag verschiedener

Finanzierungsinstitute, unter anderem der

Landesbausparkassen, und des Bundesministeriums

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Erwerbsfälle

der Jahre 2008 bis 2011 ausgewertet. Daraus geht

hervor, dass Ersterwerber 38 Prozent der Kaufsumme

aus eigenen Mitteln bestreiten. Wer bereits eine

Immobilie besitzt und eine neue erwirbt, bringt sogar

59 Prozent selbst auf: Hier fließt in der Regel der

Verkaufserlös des bisherigen Domizils in die Finanzierung

ein. Bei Neubauten und Gebrauchtimmobilien

ist der Eigenkapitalanteil mit 41 bzw. 45 Prozent

dagegen fast gleich hoch - und dass, obwohl

Bestandsimmobilien im Schnitt deutlich günstiger

sind. "Den Menschen ist eine solide Finanzierung

mit ausreichend Eigenkapital wichtig. Sie muss langfristig

tragbar sein", sagt Gregor Schneider von der

LBS. Das gilt auch in der aktuellen Niedrigzinsphase.

"Das günstige Zinsniveau sollten Bauherren und

Käufer für eine höhere Tilgungsrate nutzen, damit

die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist möglichst

gering ist", rät Schneider.

Autor: LBS Bundesgeschäftsstelle

Quelle: © alphaspirit - Fotolia.com

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Recht | IMMOBILIEN 2013

Schrottimmobilien: Bundesrat schiebt übereilten

Kaufverträgen Riegel vor

Mehr Bedenkzeit für Immobilienkäufer

Der Bundesrat hat am 7.6.2013 strengere Regeln

für Notare beschlossen. Sie sollen Verbraucher

davor bewahren, zu vorschnellen

Unterschriften unter Immobilienkaufverträge gedrängt

zu werden. „Es ist gut, dass bei Nacht und

Nebel abgewickelte Verkäufe von Ramsch-Immobilien

endlich der Vergangenheit angehören“,

sagt Gerd Billen, Vorstand des Verbraucherzentrale

Bundesverbands (vzbv). Kurz vor Mitternacht

noch schnell den Kauf einer angeblich lukrativen

Immobilie notariell beurkunden, bevor sie weg

ist – so gerieten Verbraucher in den vergangenen

Jahren an Schrottimmobilien, die manchen in den

finanziellen Ruin trieben. Auf Initiative des Berliner

Senators für Justiz und Verbraucherschutz,

Thomas Heilmann, beschloss der Bundesrat heute

das Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im

notariellen Beurkundungsverfahren. Künftig müssen

zwischen dem Termin der Beurkundung und der

Übermittlung des Kaufvertrags mindestens 14 Tage

liegen, um dem Käufer Bedenk- und Prüfzeit einzuräumen.

Nur noch ein Notar und nicht mehr der

Verkäufer selbst kann den Vertragstext an den Käufer

leiten. „Gerade in Zeiten, in denen die Immobilie

wieder zum begehrten Anlageobjekt wird, muss

das Geschäftsmodell mit Schrottimmobilien trocken

gelegt werden. Die neuen Beurkundungsregeln sind

dafür ein wichtiger Schritt", so Billen.

Der Bundesrat befasst sich heute noch mit zahlreichen

weiteren verbraucherrelevanten Gesetzentwürfen

und Initiativen. Darunter Regeln für die

honorarbasierte Finanzberatung, für die Verwalter

alternativer Investmentfonds, ein Antrag zur gesetzlichen

Regelung eines Rechts auf ein Guthabenkonto,

diverse energiepolitische Regelungen und ein

Antrag zur Reduzierung von Stromsperren.

www.vzbv.de

Quelle: © Tobif82 - Fotolia.com

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IMMOBILIEN 2013 | Recht

Betriebskosten - Was gehört wirklich dazu?

Recht auf Rechnungskopien

Weihnachten und Neujahr sind gut überstanden,

haben aber einiges an Geld gekostet.

Viele jährliche oder halbjährliche

Zahlungen werden zudem jetzt fällig. Zusätzlich

zur Ebbe im Portmonee stehen bei vielen Mietern

nun auch noch die Nachzahlungen für Betriebskosten

an. Doch was viele nicht wissen, etliche

Nebenkosten-Abrechnungen für Mietwohnungen

sind nach Einschätzung der ARAG Experten falsch.

Das mag daran liegen, dass sich die meisten aller

deutschen Mietwohnungen in den Händen von

Privatleuten befinden, von denen nur wenige eine

professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Dabei

macht die so genannte zweite Miete derzeit

durchschnittlich 34 Prozent der Gesamtmiete aus –

Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen

des Vermieters ist also durchaus lohnenswert.

Was wirklich in die Abrechnung gehört

Die neue Betriebskostenverordnung kennt so genannte

„warme“ und „kalte“ Nebenkosten. Während

unter den ersten Punkt Heizung, Warmwasser

sowie die damit verbundenen Kosten etwa

für Wartung, Reinigung oder Messungen fallen,

umfasst die Liste der kalten Nebenkosten viele

Punkte – beispielsweise von der Grundsteuer über

die Wasserversorgung und Straßenreinigung bis

hin zu Kosten für einen Hausmeister oder eine Gemeinschaftsantenne

(die umfassende Liste steht

unter www.bundesrecht.juris.de/betrkv zur Verfügung).

Diese Nebenkosten werden nach einem

bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des

Hauses umgelegt, entweder nach Kopfzahl oder

nach Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien

nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten

grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche

umgelegt. Betriebskosten, die verbrauchsabhängig

sind, sind nach einem Maßstab umzulegen,

der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung

trägt. Für Verwaltungs- und Reparaturkosten hingegen

kommt grundsätzlich der Vermieter auf.

Quelle: © Marius Graf - Fotolia.com

Verträge prüfen

76

Quelle: © Ingo Bartussek - Fotolia.com

ARAG Experten raten, Mietverträge im Hinblick auf

die Nebenkostenregelung genau zu prüfen. Insbesondere

in älteren Verträgen sind häufig Nebenkostenpauschalen

oder Inklusivmieten vereinbart.

Damit sind alle zusätzlichen Betriebskosten abgegolten.

Vorsicht heißt es auch bei schwammigen

Formulierungen wie ‚plus die üblichen Betriebsko-


Recht | IMMOBILIEN 2013

sten’, denn was ist schon üblich? Idealerweise enthält

der Mietvertrag den Hinweis auf Paragraf zwei

der Betriebskostenverordnung, in dem alle Betriebskosten

genau aufgelistet sind. Aufwendungen, die

über die dort enthaltenen Punkte hinaus gehen –

wie z.B. Aufwendungen für die Reinigung der Dachrinne

oder die Wartung des Blitzableiters – müssen

explizit im Vertrag erwähnt werden, sonst ist der

Mieter nicht verpflichtet, dafür zu zahlen

Recht auf Rechnungskopien

ARAG Experten weisen auch darauf hin, dass Mieter

auf Verlangen einen Anspruch auf Fotokopien der

Nebenkostenabrechnung haben. Es reicht also nicht

aus, dass der Vermieter die Rechnungen zur Einsicht

und Prüfung bereit hält, sie müssen dem Mieter auf

Wunsch geliefert werden (LG Duisburg, AZ: 13 S

208/01). Für die Kopien und seinen Aufwand darf

er allerdings Kostenerstattung verlangen.

Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er

mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten

vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen

Kosten nicht nur geringfügig, sondern

auch deutlich unterschreiten. So hat der Bundesgerichtshof

entschieden (BGH, AZ: VIII ZR 195/03). Besondere

Umstände können danach zu bejahen sein,

wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss

die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich

zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen

hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen

Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese

Weise zum Abschluss des Mietvertrages zu veranlassen.

Autor: ARAG Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG

Formale Abrechnungs-Vorgaben

Vermieter haben sich bei der Nebenkostenabrechnung

an einige formale Vorgaben zu halten. Formfehler

können sogar dazu führen, dass der Vermieter

am Ende auf den Kosten sitzen bleibt. Grundsätzlich

muss die Abrechnung für jeden verständlich sein –

und zwar ohne, dass man ein BWL-Studium absolviert

hat. Dabei gilt: Je detaillierter die Abrechnung,

desto besser ist sie. Wichtig ist zudem auch das Datum

der Abrechnung: Sie ist dem Mieter spätestens

zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des

Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Vorauszahlungen

Zwar ist es verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen

festzulegen. Liegen jedoch keine besonderen

Umstände vor, begeht der Vermieter keine

Quelle: © fotogestoeber - Fotolia.com

77


IMMOBILIEN 2013 | Recht

Räum- und Streupflichten: Was gilt?

Vermieter kann Räum- und Streuarbeiten

auf Mieter übertragen

Der Winter hält Einzug – und mit Schnee und Eis

glatte Gehwege und Straßen. Immer wieder führen

Räum- und Streupflichten dann zu Streitigkeiten

zwischen Hauseigentümern und Mietern. Was

gilt, erklärt ROLAND-Partneranwalt Markus Kaczenski

von der Limburger Kanzlei MHC Dr. Hilb & Collegen.

Grundstückseigentümer haftet für Unfälle auf

nicht gestreuten Wegen

Für Unfälle auf nicht gestreuten Wegen haftet in der

Regel der Grundstückseigentümer. Er muss dafür sorgen,

dass die Wege in der Zeit des Publikumsverkehrs,

etwa zwischen 7.00 und 20.00 Uhr, von Schnee und

Eis befreit werden. Hat ein Eigentümer einen Hausmeisterdienst

verpflichtet, die Wege zu räumen oder

zu streuen, muss er diese Dienste beaufsichtigen und

kontrollieren. Er sollte sich unbedingt davon überzeugen,

dass der Dienstleister professionell arbeitet und

bereit sein, dafür tiefer in die Tasche zu greifen. „Das

‚Mehr an Sicherheit’ eines zuverlässigen Anbieters

sollten sich Hausbesitzer leisten“, betont Markus Kaczenski.

Denn: Wer nicht ausreichend vorgesorgt hat,

haftet für entstandene Schäden.

Vermieter kann Räum- und Streuarbeiten auf

Mieter übertragen

Durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag

kann der Vermieter die Winterpflichten auf die Mieter

übertragen. Die Räum- und Streupflicht kann auch

formularmäßig in der Hausordnung auf den Mieter

übergehen, wenn die Hausordnung Bestandteil des

Mietvertrages ist. Dann haben die Mietparteien diese

Verpflichtung übernommen. Allerdings darf eine

Hausordnung nicht nachträglich geändert werden. Ist

eine Räum- und Streupflicht in der Hausordnung enthalten,

muss der Vermieter auch in diesem Fall kontrollieren,

ob die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt

werden. „Kommt der Mieter seiner Pflicht, den

Winterdienst zu verrichten, nicht nach, muss er mit

einer Abmahnung rechnen“, erklärt der ROLAND-

Partneranwalt. „Der Eigentümer wird ihn zudem darauf

hinweisen, dass er andernfalls ein externes Unternehmen

mit dem Winterdienst beauftragt, dessen

Kosten der Mieter zu tragen hat.“

Autor:Roland Rechtsschutz-Versicherungs-AG

Urteil: Angaben des Maklers nicht bindend

AG Frankfurt a.M., Az.: 33 C 3082/12

Laut Internet-Annonce des Maklers hatte

eine Wohnung eine Fläche von 74 Quadratmetern

– 12 Quadratmeter größer als tatsächlich.

Die Mieter kürzten daraufhin die Miete

von 920 Euro. Der Wohnungseigentümer berief

sich vor Gericht jedoch mit Erfolg auf den Mietvertrag,

in dem keine konkrete Größe der Wohnung

vereinbart worden war. Die alleinige Angabe

der Wohnfläche in einer Annonce genügt

nicht, wenn im Mietvertrag kein Hinweis auf die

Wohnungsgröße enthalten ist, so das Gericht.

Die Mieter mussten laut ARAG Experten die einbehaltene

Miete nun nachzahlen.

Autor: ARAG Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG

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