Gemeinde

vlp.aspan.org

Gemeinde

Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

auf kantonaler und kommunaler Ebene

Öffentliche Veranstaltungen

der Zentralschweizer Vereinigung

für Raumplanung


ZVR-Tagung vom 15. November 2013

Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

auf kantonaler und kommunaler Ebene

Am 3. März 2013 wurde der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes zugestimmt. Für die Akteure auf dem

Boden-, Bau- und Liegenschaftsmarkt haben sich dadurch die Rahmenbedingungen geändert. Sie werden

Strategien entwickeln um ihre (privaten) Interessen unter den geänderten „Spielregeln“ bestmöglich zu wahren.

Ob die daraus resultierenden Verhaltensweisen den Zielsetzungen der RPG-Revision entsprechen oder mit

geschickten Umgehungsstrategien eher unterlaufen werden, wird sich weisen.

Den Kantonen und Gemeinden entsteht somit Handlungsbedarf, die Vorgaben des Bundes so umzusetzen,

dass dies zur beabsichtigten Verhaltensänderung auf dem Boden-, Bau- und Liegenschaftsmarkt führt. In den

Zentralschweizer Kantonen stehen dabei weniger die Fragen nach allfälligen Rückzonungen von überdimensionierten

Bauzonen im Vordergrund. Vielmehr liegen die Umsetzungs-Herausforderungen in den Bereichen

Baulandhortung, Mehrwertabschöpfung sowie einer griffigen aber (politisch) umsetzbaren gemeindeübergreifenden

Nutzungsplanung. Diesen Themen widmet sich die diesjährige ZVR-Tagung. Sie zeigt Wege auf, wie

die Kantone und Gemeinden auf die veränderten Rahmenbedingungen reagieren können und mit welchen

Anpassungsstrategien sie dabei seitens der Landbesitzer, der Bauwirtschaft und der Investoren zu rechnen

haben.

Tagungsthemen / Programm:

Tagungsleitung: Dr. iur. Sven-Erik Zeidler, Geschäftsführer ZVR

08.30 Begrüssungskaffee

09.00 Einführung in die Tagung

Frau Regierungsrätin Heidi Z’graggen, Präsidentin ZVR

09.10 Was löst die Teilrevision des RPG bei den Akteuren im Immobilienmarkt aus

– Eine politologische Annäherung

Prof. Dr. Fritz Sager, Kompetenzzentrum für Public Management, Universität Bern

Die (teilweise neuen) Vorgaben und Instrumente des revidierten RPG sollen dazu beitragen, das

knappe Gut Boden effizient und nachhaltig zu bewirtschaften. Für die Schlüsselakteure auf dem

Land-, Bau- und Immobilienmarkt haben sich die Rahmenbedingungen durch diese Gesetzesrevision

spürbar geändert. Wie werden sie darauf reagieren und welche Auswirkungen sind daraus

am „Markt für Bauland“ zu erwarten

In einem Einstiegsreferat wird aus politologischer Sicht aufgezeigt, welche Reaktionen und Verhaltensweisen

seitens der betroffenen Akteure zu erwarten sind und welche „erwünschten oder

unerwünschten Nebenwirkungen“ mit dem revidierten RPG verbunden sein könnten.

Strategien und Instrumente gegen die Baulandhortung

09.35 Welche Massnahmen und Instrumente haben die Gemeinden bisher angewendet

und mit welchem Erfolg

– Eine kritische Betrachtung zur bisherigen Praxis

Roger Michelon, Geschäftsführer Planteam S

Viele Gemeinden haben in den letzten Jahren versucht, im Rahmen ihrer Ortsplanungen Einfluss

auf das Verhalten von Grundeigentümern zu nehmen, deren Land neu ein- oder umgezont werden

sollte. Weit verbreitet ist beispielsweise die Praxis, vom Grundeigentümer vorgängig ein konkretes

Überbauungskonzept zu verlangen oder mit dem Baulandeigentümer eine Frist zu vereinbaren,

innert der das Land überbaut werden muss. Darüber hinaus haben einzelne Gemeinden

auch „kreative“ Ansätze irgendwo im Bereich zwischen Infrastrukturbeiträgen für das „Gemeinwohl“

und vorweggenommener Mehrwertabschöpfung ausprobiert. Welche Ansätze und Instrumente

haben sich dabei bewährt Wo ergaben sich in der Praxis Umsetzungs- bzw. Durchsetzungsprobleme

Welche Erfahrungen können und sollen unter dem neuen RPG weiter geführt

und ausgebaut werden

Die ZVR ist eine Sektion der

Schweizerische Vereinigung für Landesplanung

Association suisse pour l’aménagement national

Associazione svizzera per la pianificazone nazionale


10.00 Welche Regelungsmöglichkeiten bestehen für die Kantone – Eine Auslegeordnung

und empfehlenswerte Möglichkeiten der Ausgestaltung

Lukas Bühlmann, Direktor VLP-ASPAN

Das revidierte RPG verlangt von den Kantonen, dass sie Massnahmen zur Verfügbarkeit des

Baulands vorsehen. Dabei geht es vor allem um die Bekämpfung der Baulandhortung. Welche

Vorgaben und Instrumente stehen dabei im Vordergrund Auf welche Punkte ist bei der konkreten

Umsetzungspraxis besonders zu achten Macht es einen Unterschied, ob es sich um bestehende

oder neue Bauzonen handelt Sind entsprechende Regelungen auch für bereits überbaute, aber

nur schlecht genutzte Grundstücke denkbar

10.25 Kaffeepause

Regionale bzw. überkommunale Abstimmung, Festsetzung und Erweiterung

der Bauzonen

11.00 Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der Kantonalen

Richtplanung

Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung, Bundesamt für Raumentwicklung

ARE

Eines der „Kernelemente“ des revidierten RPG betrifft die verbindliche Vorgabe, die Bauzonen

künftig überkommunal bzw. regional abzustimmen. Was sich im Gesetzestext einfach und nachvollziehbar

liest, beinhaltet in der praktischen Umsetzung ein paar Stolpersteine. Die Kantone

sind gefordert in ihren Richtplänen griffige und „umsetzbare“ Vorgaben zu verankern. Dabei wird

man mehr oder weniger stark in die Planungshoheit der einzelnen Gemeinden eingreifen müssen.

Welche Vorgaben und Koordinationsmassnahmen können die Kantone konkret im Richtplan festlegen

Mit welchen Instrumenten und Indikatoren werden die künftigen (regionalen und kommunalen)

Entwicklungsspielräume vorgegeben und begrenzt

11.25 Vorgehensweisen und Umsetzungsspielräume aus der Sicht eines Regionalen

Entwicklungsträgers

Beat Lichtsteiner, Geschäftsführer Regionaler Entwicklungsträger Sursee-Mittelland

Es ist davon auszugehen, dass die Kantone in ihren Richtplänen bestimmte Anordnungsspielräume

vorsehen, welche auf überkommunaler bzw. regionaler Stufe umzusetzen sein werden. Die

regionale Bauzonenabstimmung setzt eine entsprechende „Sichtweise“ der betroffenen Gemeinden

voraus. Damit regionale Differenzierungen und Prioritäten bei der Bauzonenausscheidung

festgelegt werden können, müssen politisch mehrheitsfähige Umsetzungssysteme erarbeitet werden.

Welche Konzepte und Instrumente sind erfolgversprechend Wie geht man mit Gemeinden

um, welche künftig zu Gunsten von räumlich besser positionierten Gemeinden in ihrer räumlichen

Entwicklung etwas zurückstehen müssen Wie packt man das Thema im Gebiet Sursee-

Mittelland an

12.00 Mittagessen

14.00 Gemeindeübergreifende Nutzungsplanung – Eine kritische Würdigung bisheriger

Modellvorhaben in der Schweiz

Jürg Inderbitzin, Dozent am Institut für Betriebswirtschaft und Regionalökonomie IBR

Die gemeindeübergreifende Nutzungsplanung ist das „pièce de résistance“ in der gemeindeübergreifenden

Zusammenarbeit. Ein- oder Umzonungen haben für die Gemeinden nicht nur

räumliche, sondern meist auch finanzielle Konsequenzen (erwartete Veränderung der Steuererträge).

Die Bereitschaft, zu Gunsten einer regionalen Sichtweise auf Einzonungen in der eigenen

Gemeinde zu verzichten ist damit eher klein. Eine entsprechende „Opferbereitschaft“ könnte positiv

beeinflusst werden, wenn es gelänge einen regionalen Nutzen- und Lastenausgleich herbeizuführen.

Das Bundesamt für Raumentwicklung unterstützte im Rahmen seiner Modellvorhaben

acht Gemeindegruppen, welche diese Möglichkeit austesteten. Was kann aus diesen Erfahrungen

für die gemeindeübergreifende Zusammenarbeit in der Nutzungsplanung gelernt werden


Wirkungen und Umsetzungswege der Mehrwertabgabe

14.25 Auswirkungen der Mehrwertabschöpfung auf den Bau- und Immobilienmarkt

Patrik Schellenbauer, avenir suisse

Im Vorfeld der Abstimmung zum revidierten RPG gab es sehr kontroverse Aussagen zu den Auswirkungen

der Mehrwertabschöpfung. Sie betrafen Fragen einer allfälligen Verknappung von Bauland,

Fragen zu den Auswirkungen auf Land- und Mietpreise wie auch Fragen zur Legitimation

dieser zusätzlichen Besteuerung. Welche Effekte sind von der Einführung einer Mehrwertabschöpfung

effektiv zu erwarten In welchen Situationen wird diese Abgabe erhoben Wer wird

davon in welcher Weise betroffen sein und welche Ausweichstrategien oder Reaktionen sind seitens

der Betroffenen zu erwarten

14.50 Zur Verankerung und Ausgestaltung der Mehrwertabgabe in der kantonalen

Gesetzgebung

Thomas Buchmann, Stellvertretender Departementssekretär BUWD

Das neue RPG regelt gewisse Mindestvorgaben, welche die Kantone umzusetzen haben. Welcher

Handlungsspielraum steht den Kantonen bei der Einführung des Systems des Mehrwertausgleichs

offen Welche Umsetzungsmöglichkeiten gibt es In welcher Beziehung steht die Mehrwertabgabe

zum Kantonalen Finanzausgleich und zur Grundstückgewinnsteuer Gibt es andere

Sektorial-Politikbereiche, welche bei der Umsetzung und Verankerung der Mehrwertabschöpfung

zu beachten sein werden

15.15 Podiumsdiskussion –

Die Auswirkungen des revidierten RPG in der Praxis – Der Handlungsbedarf

aus der Sicht der Betroffenen

Podiumsleitung und Moderation: Sven-Erik Zeidler, Geschäftsführer ZVR

Podiumsteilnehmer:

- Regierungsrat Robert Küng, Vorsteher BUWD Kanton Luzern

- Lukas Bühlmann, Direktor VLP-ASPAN

- Claudia Guggisberg, Bundesamt für Raumentwicklung are

- Thomas Huwyler, Kantonsplaner Kanton Schwyz

- Irene Keller Gemeindeamtfrau Vitznau und Vorstandsmitglied Verband Luzerner Gemeinden

VLG

16.30 Fazit / Tagungsschluss

Regierungsrätin Heidi Z’graggen, Präsidentin ZVR

Veranstaltungsort

GERSAG

Kultur und Kongresszentrum

Rüeggisingerstrasse 20a

6020 Emmenbrücke

www.gersag.ch

Öffentlicher Verkehr

Der Regionalzug bringt Sie in sieben Minuten ab Bahnhof

Luzern direkt vors Haus. Die Halte-stelle Gersag ist nur

150 Meter entfernt

Busverbindungen

VBL-Linienbus Nummer 2 ab Bahnhof Luzern bis Emmenbrücke

Sonnenplatz. Nur zwei Minuten vom Gersag

entfernt.

Mit dem Auto

Wenige Fahrminuten von der A2/A14 Autobahnausfahrt

„Emmen Süd“ und der A2 Ausfahrt „Emmen Nord“ entfernt.

Signalisation Gersag folgen.


Was löst die Teilrevision des RPG bei

den Akteuren im Immobilienmarkt aus

Eine politologische Annäherung

Prof. Dr. Fritz Sager

Kompetenzzentrum für Public Management

Universität Bern

Referat anlässlich der

ZVR-Tagung vom 15. November 2013

Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

auf kantonaler und kommunaler Ebene

Hoffnungen und Ängste

2


Ursachen aus politikwissenschaftlicher

Sicht

> Unterscheidung zwischen Politikadressaten und

Politikbegünstigte

> Politikadressaten: Diejenigen, die ein gesellschaftliches

Problem verursachen und deren Verhalten durch eine Policy

geändert werden soll

> Politikbegünstigte: Diejenigen, die von einem

gesellschaftlichen Problem betroffen sind

> In der Regel ändern Politikadressaten ihr Verhalten nicht

freiwillig

> -> rechtliche Normen

3

Wirkungsmodell einer öffentlichen

Politik

Intervention der öffentlichen

Politik

Interventionshypothese

Politikadressaten

=

Problemverursacher

Problemursachen

Problemursachenhypothese

Gesellschaftliches Problem

Problembetroffene

=

Politikbegünstigte

4


Wirkungsmodell Teilrevision RPG

Teilrevision des Raumplanungsgesetzes

- Rückzonung

- Überbauungsverpflichtung

- Mehrwertabgabe

Interventionshypothese

Zu grosse Bauzonen, Bau von neuen Gebäuden

weitab von den Ortszentren, Zersiedlung

Landbesitzer

Bauwirtschaft

Investoren

Problemursachenhypothese

Bevölkerung und

Gesellschaft

Landverschleiss,

Bodenspekulation, Zersiedlung

Das Gut Boden wird ineffizient und nicht

nachhaltig bewirtschaftet

5

Wirkungshypothesen Teilrevision RPG

Problemursachenhypothese

• Verringerung von Bodenspekulationen

-> Siedlungsentwicklung nach innen

• Verdichtung des Siedlungsraumes

-> effizienterer Umgang mit dem

knappen Gut Boden

• Bessere Nutzung des knappen Gutes

Boden -> Steigerung der Lebensqualität

der Bevölkerung

Interventionshypothese

• Rückzonung -> weniger Spekulation

• Überbauungsverpflichtung -> weniger

Baulandhortung

• «Mehrwertabgabe» von 20 Prozent des

Gewinns bei einem Verkauf oder einer

Überbauung

-> weniger Bodenspekulationen, da

weniger rentabel

6


Abstimmungssonntag

Quelle: SRF

7

Ursachen aus politikwissenschaftlicher

Sicht: Das Wallis als Politikadressat

> 61,4 Prozent aller Walliser Haushalte besitzen ein eigenes

Haus oder eine Eigentumswohnung

> Über 80 Prozent der Bevölkerung sind laut Schätzungen

Besitzer von Grundeigentum

> Die Baulandreserven sind im Wallis sind drei- bis viermal

grösser als der für die nächsten 15 Jahre ausgewiesene

Bedarf

> Muss der gesetzliche Zustand wieder hergestellt werden, hat

dies die Rückzonung eines grossen Teils des Bodens zur

Folge.

> D.h. für die Grundeigentümer, dass ihr Land an Wert verliert.

8


Herausforderung: Akzeptanz bei

Adressaten

> Verbindlichkeit der Umsetzung

— Erwartungssicherheit fördert Akzeptanz

> Adäquate Umsetzungsstruktur

— Grossräumige Gültigkeitsperimeter

— Interkommunale Koordination

> Information

— Sensibilisierung der Adressaten

— Unterstützung durch Interessengruppen

> Commitment der Umsetzungsbehörden

— Unterstützung von politischen Entscheidbehörden

(Wallis-Problem)

9


Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung:

Welche Massnahmen und Instrumente haben die Gemeinden

bisher angewendet und mit welchem Erfolg

Eine kritische Betrachtung zur bisherigen Praxis

Roger Michelon, Geschäftsführer Planteam S AG

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Die drei Ausgangslagen

Bestehende Bauzonen Auf-/Umzonungen Einzonungen

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Bestehende Bauzonen

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Bestehende Bauzonen: Motivieren

Gemeinderat motiviert die Grundeigentümer, ihr

Bauland zu überbauen

Gemeinderat unterstützt Grundeigentümer bei der

Planung, beim Verkauf, bei …

Aber …

• Keine Gewähr für Erfolg

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Bestehende Bauzonen: „Klagen“

• Klagen in der Öffentlichkeit (Veranstaltungen,

Gemeindeversammlung, Presse) erzeugt «sanften»

politischen Druck

• Steter Tropfen höhlt den Stein

Aber …

• politisch korrekt

• zu persönlich

• Keine Gewähr für Erfolg

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Bestehende Bauzonen: Fragebogen

• Grundeigentümer mit periodischen Befragungen zur

Überbauungsabsicht «auf Trab halten»

• Möglichkeit, jeweils auf die rechtlichen Gegebenheiten

(Art. 15 RPG, …) aufmerksam zu machen

• «Sanfter» politischer Druck

Aber …

• aufwändig

Grund-

• Keine Gewähr für Erfolg

besitzer Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Bestehende Bauzonen: Baulandbörse

• Die unüberbauten Bauzonen werden – unabhängig vom

Verkaufswillen der Grundeigentümer – in einem

öffentlich zugänglichen Kataster präsentiert

• «Sanfter» politischer Druck

Aber …

• Datenschutz

• Nachfrager haben keine Gewähr, dass Parzelle zur

Verfügung steht

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Bestehende Bauzonen: Sondernutzungsplan

• Pflicht zu Sondernutzungsplan zwingt zu gemeinsamem,

Planen, bevor gebaut werden kann => alle sitzen «im

gleichen Boot»

• Planungszone oder Zonenplanverfahren

• «Unsanfter» politischer Druck

Aber …

• kann Blockade auslösen

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Bestehende Bauzonen: Übersicht kommunal

Gemeinden

• Motivieren

• politischer Druck

• «Klagen»

Befragung zu Bauwilligkeit

Baulandbörse

• Sondernutzungsplan («Im gleichen Boot»)

• …

Bund und Kanton

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Bestehende Bauzonen: Übersicht kantonal

Bund / Kantone

• neues RPG

• gesetzliches Kaufrecht (Luzern, Obwalden)

• Baulandumlegung

• fiskalische Massnahmen, zum Beispiel: Verkehrswertbesteuerung

• Mehrwertabschöpfung

• Aktivierung von Brachen

• …

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Kanton: Stolpersteine

• Durchführung auf Stufe Gemeinde

• erst nach längerer Frist (z.B. 10 Jahre)

• Rechtsweg («öffentliches» Interesse)

• Behörden mit Rückgrat

• Kredit an Gemeindeversammlung / Urne

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Gemeinde: Stolpersteine

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Gemeinde: Stolpersteine

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Gemeinde: Stolpersteine

auch in Ihrer Gemeinde hat es Federer‘s und Blatter‘s….

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Auf- und Umzonungen

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Auf- / Umzonungen: Anreize schaffen

• Wirtschaftliche Anreize schaffen

• Aufzonung (z.B. W3 in W4)

• Umzonung Arbeitszone, Zone für öffentliche Zwecke

Aber …

• Erpressbarkeit (wenn ihr nicht, dann ich nicht…)

• Gefahr der Blockade

• Keine Gewähr für Überbauung ohne Entwicklungsdruck

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Auf- / Umzonungen: Konzept vor Umzonung

• Auf- oder Umzonung erfolgt nur, wenn vorgängig

zusammen mit der Gemeinde ein Bebauungskonzept

erarbeitet wird

• Direktauftrag oder Konkurrenzverfahren

• Tatbeweis durch Investition Planung

Aber …

• Keine Gewähr für Überbauung ohne Entwicklungsdruck

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Auf- / Umzonungen: Verträge (mit Kaufrecht)

• Auf- oder Umzonung erfolgt nur, wenn vertraglich die

rechtzeitige Überbauung des Areals gesichert wird

• z.B. privatrechtliches Kaufrecht zu Gunsten Gemeinde

• Voraussetzung: Hohes Interesse der Grundbesitzer

Aber …

• Erpressbarkeit (wenn ihr nicht, dann ich nicht…), Gefahr

der Blockade

• Kaufkredit muss durch Stimmberechtigte beschlossen

werden

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Auf- / Umzonungen: Fazit kommunal

• Voraussetzung: Hohes Interesse der Grundbesitzer

• Voraussetzung: Entwicklungsdruck

Bund und Kanton

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Auf- / Umzonungen:

mögliche Aufgaben Kanton

• Öffentliches Kaufrecht bei Brachen

• «Entwicklungszonen» mit Enteignungsrecht (SG)

• Mehrwertabschöpfung

• …

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Einzonungen

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Einzonungen: Konzept vor Umzonung

• Einzonung erfolgt nur, wenn vorgängig zusammen mit

der Gemeinde ein Bebauungskonzept erarbeitet wird

• Direktauftrag oder Konkurrenzverfahren

• Tatbeweis durch Investition Planung

Aber …

• Keine Gewähr für Überbauung ohne Entwicklungsdruck

Grundbesitzer

Gemeinde

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Einzonungen: Verträge vor der Einzonung

• Auf- oder Umzonung erfolgt nur, wenn vertraglich die

rechtzeitige Überbauung des Areals gesichert wird

• z.B. privatrechtliches Kaufrecht zu Gunsten Gemeinde

oder Auszonung ohne Schadensersatzforderung

• Voraussetzung: Hohes Interesse der Grundbesitzer

Aber …

• Erpressbarkeit (wenn ihr nicht, dann ich nicht…), Gefahr

der Blockade

• Kaufkredit muss durch Stimmberechtigte beschlossen

werden

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Einzonungen: befristete Einzonung (Aargau)

• Einzonung erfolgt nur unter Vorbehalt, dass innert

gesetzter Frist auch tatsächlich überbaut wird.

• Ohne Überbauung fällt die Bauzone ohne zusätzliches

Verfahren in die Landwirtschaftszone zurück

Aber …

• Falls Gemeinde an Einzonung interessiert ist, muss die

Fläche erneut eingezont werden

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Auszug aus dem Baugesetz Kanton AG

§ 15a Bedingte Einzonungen und Umzonungen

1

Zur Realisierung von Bauvorhaben von übergeordnetem Interesse sind

bedingte Einzonungen und Umzonungen zulässig, wenn sie auf die besondere

Eignung des Standorts angewiesen sind.

2

Die bedingten Einzonungen und Umzonungen fallen entschädigungslos dahin,

wenn die Bauten und Anlagen nicht innert der festgelegten Frist fertiggestellt

werden. Der Gemeinderat kann die Sicherstellung der Kosten für die

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

3

Der Gemeinderat erlässt einen Feststellungsentscheid über das Dahinfallen der

Zonenplanänderung und publiziert diesen.

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Die drei Ausgangslagen

Bestehende Bauzonen Auf-/Umzonungen Einzonungen

Gemeinde

Entwicklungsdruck

Bund und Kanton

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Aufforderung

Aus …

„Probieren geht über studieren“

wird ….

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


Aufforderung

Probieren mit studieren!

Kreativität

Mut

Rückgrat

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

| ZVR: Kommunale Instrumente gegen die Baulandhortung – 15. November 2013


STRATEGIEN UND INSTRUMENTE

GEGEN DIE BAULANDHORTUNG

Regelungsmöglichkeiten der Kantone

Tagung der Zentralschweizerische Vereinigung für Raumplanung,

15. November 2013, Emmen

Lukas Bühlmann, Direktor Schweiz. Vereinigung für Landesplanung

Das Problem der Baulandhortung

Baulandhortung ist der hauptsächliche Grund für die

Nichtüberbauung von Grundstücken, vor allem im

ländlichen Raum!

Beispiel Kanton St. Gallen

Knapp ein Drittel der Reservefläche von

Baulandhortung betroffen (rund 500 ha).

überwiegend kleinere Flächen mit weniger

als 2‘000 m 2 Grundfläche.

Gehortete Grundstücke liegen mehrheitlich innerhalb

des bestehenden Siedlungsgebiets, das heisst da, wo

das raumplanerische Interesse an einer Überbauung

am grössten ist.

Flächenpotenzialanalyse Kanton St. Gallen 2011


Die Folgen der Hortung

Weil kein Bauland verfügbar ist, wird am Siedlungsrand

neu eingezont.

Die unüberbauten Flächen im bestehenden Baugebiet

bleiben erhalten.

Es entsteht ein Flickenteppich mit einer teuren,

ineffizienten Erschliessung.

… eine Hauptursache

für die Zersiedelung!

Revidiertes RPG gibt Gegensteuer

Art. 15a Abs. 2 RPG

Verpflichtung zum Bauen

Kantone müssen Sanktionsmöglichkeiten vorsehen,

wenn Grundstücke innert einer bestimmten Frist nicht

überbaut werden.


Der Gesetzeswortlaut

Förderung der Verfügbarkeit von Bauland

Art. 15a Abs. 2 RPG revidiert

1 (…)

2 Das kantonale Recht sieht vor, dass, wenn das

öffentliche Interesse es rechtfertigt, die zuständige

Behörde eine Frist für die Überbauung eines

Grundstücks setzen und, wenn die Frist unbenützt

verstreicht, bestimmte Massnahmen anordnen kann.

Baulandhortung

ist nicht immer negativ

Die Sicherung von Land für Betriebserweiterungen kann

gerechtfertigt sein und im öffentlichen Interesse liegen.


Mögliche Massnahmen

gegen die Baulandhortung

Vertragliche Lösungen



Einzonung mit der vertraglichen Verpflichtung der

Überbauung innert einer bestimmten Frist.

Vereinbarung eines Kaufrechts des Gemeinwesens im

Fall der Nichtüberbauung.

Verträge sind nur bei

Neueinzonungen möglich!

Was macht man mit der

Hortung im bereits eingezonten

Baugebiet


Übersicht über

gesetzliche / hoheitliche Lösungen

Gesetzliche Regelungen können sich auch auf das

bestehende Baugebiet erstrecken.

Bisher haben vor allem ländliche Kantone

Massnahmen gegen die Baulandhortung getroffen;

ein weiteres Indiz, dass im ländlichen Raum das

Problem besonders gross ist!

Einräumung eines Kaufrechts

an die Gemeinde

Baugesetz des Kantons Obwalden

Art. 11a BauG

Sicherstellen oder Steigern der Baulandverfügbarkeit

1

Der Bauzone zugewiesene Grundstücke sind innerhalb von

zehn Jahren nach realisierter Groberschliessung zu überbauen,

sofern keine andern längerfristigen Entwicklungsziele im Sinne

von Art. 11 Abs. 2 dieses Gesetzes vorliegen. (…)

2

Werden die Grundstücke innerhalb der in Absatz 1 festgelegten

Frist nicht überbaut, so kann die Gemeinde jederzeit das

gesetzliche Kaufrecht zum Verkehrswert geltend machen, sofern

das öffentliche Interesse die entgegenstehenden privaten

Interessen überwiegt. (…)


Enteignung bei Baulandhortung

Art. 86 ff. LCAT- NE

Eine entsprechende Regelung enthielt bereits das 1976 abgelehnte RPG!

Enteignungsrecht, wenn Nutzungsplan nicht

umgesetzt werden kann und der Grundeigentümer

keine berechtigten Gründe zur Baulandhortung z.B.

persönliche oder familiäre Bedürfnisse nachweisen kann.

Kanton hat Enteignungsrecht noch nie angewandt.

Mögliche Gründe:

Politische Hemmungen, Enteignungsrecht auszuüben.

Es war bisher einfacher bei Baulandbedarf am

Siedlungsrand einzuzonen statt ein

Enteignungsverfahren in die Wege zu leiten.

Auszonungsautomatismus bei

fehlender Überbauung Art. 56 BauG-AR





Pflicht zur Überbauung des Grundstücks innert

10 Jahren für neue und bestehende Bauzonen

Sanktion: Automatische und entschädigungslose

Auszonung

Rechtlich problematisch

Gutachten Prof. Alain Griffel in Raum & Umwelt, November 2006 (Teil 2)




ungenügende Interessenabwägung bei automatischer/gesetzlicher

Auszonung,

veränderte rechtliche und tatsächliche Gegebenheiten

berücksichtigen,

Rechtsschutz der Betroffenen sicherstellen.

Anpassung der heutigen Regelung ist in die Wege

geleitet.


Interessenabwägung bei Auszonungen

Auszonung von Grundstücken am Siedlungsrand kann planerisch

sinnvoll sein, nicht aber im weitegehend überbauten Gebiet.

Entschädigungslose Auszonung

bei fehlender Überbauung





Der Grundeigentümer muss mit einer Anpassung der

Bau- und Zonenordnung rechnen.

Mit der Befristung wird neben der Art und Intensität

der Nutzung der zeitliche Rahmen der Überbauung

definiert.

Dies ist eine entschädigungslos hinzunehmende

«Inhaltsbestimmung» des Eigentums und kein

schwerer, enteignungsähnlicher und damit

entschädigungspflichtiger Eigentumseingriff.

Der Rechtsschutz des Grundeigentümers im

Zeitpunkt der Auszonung muss jedoch sichergestellt

sein.


Gelungene Kombination

Verbindung von

von vertraglicher und gesetzlich-hoheitlicher Regelung

von Kaufrechts- oder Auszonungsmöglichkeit

Planungs- und Baugesetz PBG

§ 38 Verfügbarkeit von Bauland

1

Bauzonen sind mit bodenrechtlichen Massnahmen wie

Landumlegungen und anderen geeigneten Massnahmen

ihrer Bestimmung zuzuführen.

2

Die Gemeinde schliesst mit interessierten

Grundeigentümern Verträge ab über die Sicherung der

Verfügbarkeit von Bauland, die Etappierung und die

Realisierung von neuen Baugebieten und die Folgen der

nicht zeitgerechten Realisierung.

Kombinationslösung

Planungs- und Baugesetz PBG

§ 38 Verfügbarkeit von Bauland

1

(….).

2

(….).

3

Kommt keine vertragliche Einigung zustande, kann die

Gemeinde, wenn das öffentliche Interesse es rechtfertigt,

nach acht Jahren seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung

[…] oder seit Rechtskraft späterer Einzonungen ein

Kaufrecht zum Verkehrswert ausüben. Über die Höhe des

Verkehrswertes entscheidet im Streitfall die

Schätzungskommission. Die Gemeinde räumt den

Grundeigentümern vorgängig mit Entscheid eine Frist von

mindestens zwei Jahren zur bestimmungsgemässen

Nutzung der Bauzone ein..


Kombinationslösung

Planungs- und Baugesetz PBG

§ 38 Verfügbarkeit von Bauland

1

(….).

2

(….).

3

(….).

4

Auf diesem Weg erworbenes Land ist so bald als möglich,

in der Regel in einem ausschreibungsähnlichen Verfahren,

seiner Bestimmung zuzuführen.

5

Erweist sich die Bauzone nicht mehr als recht- oder

zweckmässig, kann die Gemeinde anstelle der Ausübung

des Kaufrechts gemäss Absatz 3 das Verfahren für eine

Auszonung in die Wege leiten.

6

Der Regierungsrat kann Ausführungsvorschriften erlassen.

Aktive Boden- und Baulandpolitik

Art. 19 Boden-und Baulandpolitik KRG-GR

1

Die Gemeinden fördern die Verwirklichung ihrer Planungen durch eine

den örtlichen Verhältnissen angepasste aktive Boden- und

Baulandpolitik.

2

Die Gemeinden treffen insbesondere bei Einzonungen und

Umzonungen die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der

Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten Zonenzweck.

3

Führen planerische Massnahmen zu erheblichen Vor- oder

Nachteilen, können die Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich

einen angemessenen Ausgleich festlegen.

Art. 49 Boden- und Baulandpolitik BauG-AI


Arbeitshilfe zur Baulandmobilisierung

aus dem Kanton Graubünden

www.bvr.ch

Automatische Rückzonung von

Spezialzonen im Nichtbaugebiet

§ 15a Bedingte Einzonung BauG-AG

1 Zur Realisierung von Bauvorhaben von übergeordnetem Interesse

sind bedingte Einzonungen oder Umzonungen zulässig, wenn sie auf

die besondere Eignung des Standorts angewiesen sind.

2 Die bedingten Einzonungen und Umzonungen fallen

entschädigungslos dahin, wenn die Bauten und Anlagen nicht innert

der festgelegten Frist fertig gestellt werden. (…)

3 Der Gemeinderat erlässt einen Feststellungsentscheid über das

Dahinfallen der Zonenplanänderung und publiziert diesen.

Art. 45 Einzonung zur Verwirklichung eines

Grossprojekts RBG-FR


Bedingte Einzonung

Beispiel

Driving Center Schafisheim

BGE 1A.230/2005

ähnlich auch der Fall Galmiz!

Besteuerung unüberbauter

Grundstücke in der Bauzone

Grundsatz: Ertragswertbesteuerung von

landwirtschaftlich genutzten Grundstücken

Art. 14 Abs. 2 StHG

Kantone können Verkehrswertbesteuerung von

eingezonten, unüberbauten Grundstücken

vorsehen.

Nur wenige Kantone tun dies, zum Beispiel der

Kanton Schwyz:

§ 42 Abs. 2 StG-SZ

Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden mit Einschluss der

erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet. Unüberbaute Grundstücke in der

Bauzone werden ungeachtet einer allfälligen landwirtschaftlichen Nutzung unter

Berücksichtigung ihres Erschliessungszustandes besteuert.


Landwirtschaftliche Direktzahlungen

für die Bewirtschaftung von unüberbautem Bauland

Verzicht auf Direktzahlungen DZ wäre ein Beitrag zur

Baulandverflüssigung und er würde Rückzonungen

vereinfachen!

Ab 1.1.2014: Keine DZ mehr für neu eingezontes Land.

Erschliessungsbeiträge

Art. 1 Verordnung zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz

Die Gesamtheit der Grundeigentümer muss wenigstens tragen:

30% der Kosten der Groberschliessung

70 % der Kosten der Feinerschliessung

Fälligkeit der Beiträge:

Erstellung der Anlage

Überbauung des

Grundstücks

Die Beteiligung der

Grundeigentümer an den

Erschliessungskosten im

Zeitpunkt der Erstellung der

Anlagen erhöht den Druck

zur Überbauung.


Herausforderung

Nachverdichtung

…abhängig von

Eigentümerstruktur

Nachverdichtung

und Eigentumsgarantie

Blockierung der baulichen Entwicklung an

strategisch wichtigen Lagen durch einzelne

Eigentümer…Was tun

Verhandlung

Nutzung eines günstigen Zeitfensters

Gesetzlicher Druck


Entwicklungszonen mit

Enteignungsrecht Vorschlag

Art. 17 E-BauG Entwicklungszonen, Grundsätze

1 Entwicklungszonen ermöglichen die Neuüberbauung

von unternutzten oder in Umstrukturierung befindlichen

Siedlungsgebieten.

2 (…)

Art. 18 E-BauG Entwicklungszonen, Enteignung

1 Die politische Gemeinde kann im Rahmennutzungsplan

ein Enteignungsrecht für Flächen vorsehen, deren

Verfügbarkeit für die Erreichung der Entwicklungsziele

unerlässlich ist.

2 (…)

Flächentausch

Abtausch von Nutzungen

Verlagerung Recycling-Sortierwerk

→ erfordert aktive

Bodenpolitik der

Gemeinde


Aktive Bodenpolitik

Gemeindeeigenes Land, allenfalls Bodenerwerb über

Erträge aus der Mehrwertabgabe.

Handlungsspielraum für die raumplanerisch sinnvolle

Zuweisung von Parzellen. Abtausch von Flächen.

Allenfalls Landabgabe im Baurecht: Jährliche Erträge

aus Baurechtszinsen, grosse Einflussmöglichkeiten

auf die Nutzung und Gestaltung der Grundstücke.

VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT


Eidgenössisches Departement für

Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK

Bundesamt für Raumentwicklung ARE

Regionale / überkommunale Abstimmung:

Vorgaben im kantonalen Richtplan

Urs Wehrli, 2002: Kunst aufräumen

ZVR-Tagung 15. November 2013: Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

Themen

1. Revidiertes RPG

2. Inhalte des kantonalen Richtplans zur regionalen /

überkommunalen Abstimmung

3. Ausblick

- Kantonale Raumentwicklungsstrategie

- Festlegung des Siedlungsgebiets

- Sicherstellung der Bauzonendimensionierung

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

2


Abstimmung vom 3. März 2013:

Chance und Herausforderung

Le Temps, 4.3.2013

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

3

Für die Fragestellung relevante

Änderungen RPG

1. Keine Änderung der Kompetenzen Bund – Kantone

2. Kantone kommen noch stärker in Verantwortung

3. Stärkung kantonaler Richtplan im Siedlungsbereich

4. Lage und Grösse der Bauzonen sind über die

Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen.

(Art. 15 Abs. 3 R-RPG)

5. Richtplan legt fest, wie die Erweiterung der

Siedlungsfläche regional abgestimmt wird.

(Art. 8a Abs. 1 Bst. a R-RPG)

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

4


Mindestinhalte kantonaler Richtplan

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

5

Bauzonengrösse Kanton

Median Flächenbeanspruchung

pro Gemeindetyp

Bauzonenflächen

Wohn-, Misch-, und

Zentrumszonen

(überbaut / nicht

überbaut)

Einwohner/innen +

Beschäftigte in diesen

Zonen

22 Gemeindetypen BFS

Bauzonenflächen

Wohn-, Misch-, und

Zentrumszonen

(überbaut / nicht

überbaut)

Massgebliche

Bauzonenflächenbeanspruchung

Gewähltes

Bevölkerungsszenario

„Langzeit“-

Reserven

in

überbauten

Bauzonen

Aktuelle Zahl

Einwohner/innen +

Beschäftigte in diesen

Zonen

Kantonale

Kapazität

Erwartete

Einwohner/innen +

Beschäftigte in 15 Jahren

in diesen Zonen

Kantonale

Auslastung

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

6


Kantonaler Rahmen Bauzonen

kantonale

Einwohner /

kantonale Auslastung

Kanton Nr. Kanton Kapazität Beschäftigte 2027 in Prozent (gerundet)

1 ZH 1'899'257 2'003'354 105

2 BE 1'067'860 1'066'104 100

3 LU 427'894 451'058 105

4 UR 36'975 36'293 98

5 SZ 165'015 166'938 101

6 OW 34'705 38'063 110

7 NW 44'210 46'182 104

8 GL 47'230 45'291 96

9 ZG 159'170 153'767 97

10 FR 343'594 335'524 98

11 SO 314'938 315'070 100

12 BS 261'814 286'231 109

13 BL 310'256 324'381 105

14 SH 99'771 92'709 93

15 AR 49'249 50'137 102

16 AI 15'564 15'667 101

17 SG 555'879 566'209 102

18 GR 250'050 240'918 96

19 AG 748'331 792'826 106

20 TG 310'504 316'190 102

21 TI 449'809 428'313 95

22 VD 938'468 964'911 103

23 VS 499'355 400'833 80

24 NE 225'424 212'165 94

25 GE 719'817 768'766 107

26 JU 95'511 82'938 87

CH 10‘070‘651 10‘200‘838 101

Einzonungen mit

Kompensation

= Umlagerung Bauzonen

Schwerpunkte der

Siedlungsentwicklung

Siedlungsgebiet und

Einzonungskriterien

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

7

Regionale / überkommunale

Abstimmung

Urs Wehrli, 2002: Kunst aufräumen

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

8


Kantonale Raumentwicklungsstrategie

Die kantonale Raumentwicklungsstrategie

• ist eine Gesamtschau / -strategie zur erwünschten

räumlichen Entwicklung

• bildet den Rahmen für die Siedlungsentwicklung

• ist Teil des Richtplans und behördenverbindlich

Raumordnungskonzept für die Kantone im erweiterten Metropolitanraum Zürich, 2013

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

9

Raumtypen definieren

Die kantonale Raumentwicklungsstrategie

• unterscheidet verschiedene Raumtypen, z.B.

Raumtypen

Funktionale Räume / Regionen

Entwicklungsschwerpunkte und –achsen

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

10


Raumtypen definieren

Die kantonale Raumentwicklungsstrategie

• macht grobe Aussagen zur räumlichen Verteilung

der erwarteten Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung

innerhalb des Kantons, z.B.



Raumtypen mit unterschiedlich starker

Zunahme oder Halten der Bevölkerung

Absolute oder prozentuale Aufteilung des

Wachstums auf Raumtypen / Regionen /

Gemeinden

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

11

Lage und Umfang Siedlungsgebiet

• Zeithorizont 25 - 30 Jahre

( 15 Jahre für Bauzonen)

• Rahmen für Bauzonen, insb. Lage

künftiger Bauzonen

• Kanton in Zusammenarbeit mit Regionen

und Gemeinden; braucht Zeit

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

12


Festlegung des Siedlungsgebiets

• Drei Varianten sind zur Festlegung des

Siedlungsgebiets gemäss Leitfaden möglich:

Varianten A und B mit Text und Karte


Variante C mit Text (quantitative

Umschreibung)

• Stellen das zukünftig benötigte Siedlungsgebiet

im Kanton dar

• Nehmen Bezug zur kantonalen

Raumentwicklungsstrategie

• Geben Vorgaben/Kriterien zur späteren

Anpassung des Siedlungsgebiets

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

13

Festlegung des Siedlungsgebiets (2)

• Variante A: Abschliessend umgrenzter Perimeter des

Siedlungsgebiets

• Variante B: Bauzonen und symbolische Darstellung der wesentlichen

Siedlungsentwicklung

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

14


Sicherstellung Bauzonendimensionierung

• Kriterien für Neueinzonungen, z.B.

Erschliessungsgüte MIV/öV/LV

grösstmögliche • Zeithorizont Schonung 25 FFF - 30 Jahre

Verdichtungspotenzial ( 15 Jahre ist für zu x% Bauzonen)

ausgeschöpft, • Rahmen usw. für Bauzonen, insb. Lage

im Rahmen Raumentwicklungsstrategie

künftiger Bauzonen

und Siedlungsgebiet

• Kanton in Zusammenarbeit mit Regionen

• Massnahmen zur und Umlagerung Gemeinden; von braucht Zeit

Bauzonen

• Massnahmen zur Verdichtung in

bestehenden Bauzonen

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

15

Vorgehen für die überkommunale

Abstimmung festlegen

• Bezeichnung von „Zusammenarbeitsräumen“

oder • Mandat Zeithorizont an bestehende 25 - 30 Jahre

Regionen ( 15 Jahre für Bauzonen)

• Nutzen-Lasten-Ausgleichssysteme

• Rahmen für Bauzonen, insb. Lage

( Modellvorhaben) künftiger Bauzonen

• Kanton in Zusammenarbeit mit Regionen

und Gemeinden; braucht Zeit

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

16


Das Ganze ist mehr als die Summe

seiner Teile Aristoteles

Urs Wehrli, 2011: Die Kunst, aufzuräumen

Handlungsbedarf, Vorgaben und Umsetzungsinstrumente in der kantonalen Richtplanung

ZVR-Tagung, 15.11.2013 Claudia Guggisberg, Sektionschefin Richtplanung im ARE

17


Vorgehensweise und Umsetzungsspielräume aus der Sicht eines

Regionalen Entwicklungsträgers

Ein Werkstattbericht aus der Region Sursee-Mittelland

Beat Lichtsteiner, Geschäftsführer RET Sursee-Mittelland

Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

ZVR-Tagung, Freitag, 15. November 2013

Rahmenbedingungen und Spielräume – Organisation

Räumliche Entwicklung in der Region

Wirkung erzielen im politischen Umfeld

Kritische Erfolgsfaktoren

Fazit


Kantonaler Richtplan Luzern 2009

Rahmenbedingungen für die

Schaffung von Entwicklungsträgern

Raumentwicklungsstrategie des Kantons


RET Sursee-Mittelland

Gemeindeverband

Gründung 2009

17 Gemeinden

60’000 Einwohner

Starker Wirtschaftsraum

Hohe Lagegunst

Unterschiedliche Raumpotenziale

Vertrauenskultur stärken – Konsens finden

Der RET ist keine Staatsebene...

...aber gut vernetzt

Arbeiten mit Netzwerken

Raumentwicklung

Wirtschaft

Kultur Bildung Sport

Natur Umwelt Energie

Politik

Formale Struktur


Räumliche Entwicklung

Zwei Projektperimeter mit verschobenen Zeitplänen

Stadtregion

Sursee Plus

Gesamtregion Sursee-Mittelland

Stadtregion Sursee Plus

20’000 Einwohner

6 Gemeinden

Hohe Lagegunst

Starker Wirtschaftsraum


Gesamtregion Sursee-Mittelland

60’000 Einwohner

17 Gemeinden

Hohe Lagegunst

Unterschiedliche Raumpotenziale

Sursee Plus

Konzept für die koordinierte räumliche Entwicklung

Ziel:

Überkommunal koordinierte Stadt- und Siedlungsentwicklung


Sursee Plus

Konzept für die koordinierte räumliche Entwicklung

Stand:

Politischer Findungsprozess geführt

Konzept verabschiedet

Vereinbarungen unterzeichnet

11 Umsetzungsprojekte definiert

6 Projekte priorisiert und per 1.1.2013 gestartet

Sursee Plus

Priorisierte Umsetzungsprojekte

Entwicklung Bahnhofsgebiet

Entwicklung Arbeitszone Süd

Entwicklung Arbeitszone Nord

Teilrichtplan Verkehr

Aufwertung Surenraum

Überkommunales Flächenmanagement

Mandat Zentrumsentwickler


Sursee-Mittelland

Konzept für die räumliche Entwicklung

Ziele:

Regional koordinierte räumliche Entwicklung

Gemeindeübergreifende Nutzungsplanung

Abstimmung von Siedlung und Verkehr

Stärkung der Regionalen Entwicklungsschwerpunkte

Erarbeitung einer Regionalen Mobilitätsstrategie

Sursee-Mittelland

Konzept für die räumliche Entwicklung

Stand:

Kleinagglomeration Multipolare Region Korridorentwicklung


Wirkung und Verbindlichkeiten erzielen im politischen Raum

Grundlage für Erfolg ist in jedem Fall der Konsens

Starke prozessorientierte Arbeitsweise

Kommunikation ist nicht was man ausspricht, sondern wie man

verstanden wird.


Die unterschiedlichen Bedürfnisse, Ängste und Erwartungen

der Akteure kennen

Vertrauen schaffen

Perspektiven und Chancen aufzeigen

(Wachstum Vor- und Nachteile – Sprungfixkosten)

Begleitprojekt Chancenausgleich (Machbarkeitsstufe)

Konsensfindung als festes Projektelement einbauen


Verbindlichkeiten schaffen

Technische Instrumente für den RET Sursee-Mittelland

Vereinbarungen

Konzepte

Teilrichtpläne

Projekte

Regionale Zukunftskonferenz


Stadt und Land – gemeinsam stark

Räumliche Entwicklung


Netzwerk Politik

Region besucht Region – voneinander lernen


Erfolgsfaktoren und Stolpersteine – Erkenntnisse

Allianzen bilden – Arbeiten mit Netzwerken schafft Vertrauen

und bildet eine solide Basis für tragfähige Projekte

Umgang mit Top-down und Bottom-up

Prozessorientiertes Arbeiten

Sorgfältige Projektentwicklung

Wettbewerb unter den Gemeinden

Stadt und Land – Nutzen und Lasten

Struktur- und Chancenängste

Fazit

Erfolg und Wirkung im politischen Raum aktiv begünstigen

Sorgfältige Projektentwicklung – Vorprojektphase

Einbezug der Akteure

Gezielte Massnahmen im Policy Bereich

Einbezug von weiteren Akteuren

Nicht output sondern outcom produzieren durch

prozessorientierte Arbeitsweise und Konsensfindung

Räumliche Entwicklung nicht als reines Raumplanungsprojekt

designen sondern als Entwicklungsprojekt mit starker

politischer Akzentuierung


Am gleichen Strick ziehen...

...und dabei möglichst in die selbe Richtung


ZVR-Tagung

Gemeindeübergreifende Nutzungsplanung

(GNP)

Eine kritische Würdigung bisheriger Modellvorhaben

in der Schweiz

Jürg Inderbitzn, IBR

Luzern 3. November 2013

Inhaltlicher Aufbau

1. Die Dringlichkeit gemeindeübergreifender

Nutzungsplanung

2. Erfahrungen aus den Modellvorhaben des ARE

3. Zwei konkrete Beispiele

4. Die Bedeutung eines Nutzen-Lasten Ausgleichsystems

für die GNP

5. Kritische Betrachtungen zum Lastenausgleich

6. Empfehlungen

Folie


Die Dringlichkeit gemeindeübergreifender

Nutzungsplanungen

• Die gemeindeübergreifende Nutzungsplanung

ist schon seit den 80er Jahren ein Thema der

Raumplanung

• Je grösser der Perimeter, desto mehr Spielräume

bestehen für zweckmässigen

Flächenzuweisungen

• Die absehbar restriktiver werdende Praxis bei

Neueinzonungen verlangt nach überkommunalen

Lösungen

Folie 3, 3. November 2013

Erfahrungen aus den Modellvorhaben

des ARE (1)

• Zwischen 2007 und 2011 unterstützte das ARE

8 Projekte, in welchen Erfahrungen zur gemeindeübergreifenden

Nutzungsplanung (GNP)

mit Nutzen-Lastenausgleich gewonnen wurden

• Bei einem der 8 Projekte resultierte eine

überkommunale Lösung auf der Ebene der

Nutzungsplanung

Folie 4, 3. November 2013


Erfahrungen aus den Modellvorhaben

des ARE (2)

Folie 5, 3. November 2013

Erfahrungen aus den Modellvorhaben

des ARE (3)

Folie 6, 3. November 2013


Erfahrungen aus den Modellvorhaben

des ARE (4)

• Ohne Not oder Zwang ist der politische Wille zur

GNP gering

• Viele Projekte sind auf die Ebene der

Richtplanung ausgewichen

• Im Bereich „Arbeiten“ ist eine GNP einfacher

realisierbar als im Bereich „Wohnen“

• Je kleiner der Zahl der beteiligten Partner, desto

eher lässt sich GNP realisieren

• Es braucht den Mut zu einfachen Lösungen

Folie 7, 3. November 2013

Beispiel

Regionale Arbeitsplatz-Zone Thal (1)

Folie


Beispiel

Vallon du Nozon (VOTERR)

Folie

Die Bedeutung eines Nutzen- Lasten-

Ausgleichs bei GNP - Lösungen

• Ohne das „Sicherheitsventil“ eines NLA wird der

Wille, sich auf GNP Diskussionen einzulassen,

nicht gegeben sein

• Der grösste Nutzen von NLA-Systemen liegt in

deren Ankündigung

• NLA als eine notwendige, aber nicht hinreichende

Voraussetzung

• Die Diskussion um einen allfälligen

Lastenausgleich verliert im Projektverlauf an

Bedeutung

Folie 10, 3. November 2013


Kritische Betrachtungen zum Lastenausgleich

• Fragen zur Verhältnismässigkeit des auszugleichenden

Nachteils

• Wenn die Last in Form von zusätzlich anfallenden

Kosten entsteht, ist ein Ausgleich unproblematisch

• Problematisch ist der Ausgleich von Lasten in Form

von Beeinträchtigungen der Standortattraktivität

• Wie reell ist die Last, welche durch einen Verzicht

auf Entwicklungspotenziale entsteht

• Rückwirkungen von NLA- Systemen auf den

innerkantonalen Finanzausgleich

Folie

Folgerungen / Empfehlungen (1)

• Eine regional optimierte Nutzungsplanung kann

nicht alleine auf freiwilliger Basis zwischen den

Gemeinden vereinbart werden. Es braucht klare und

verbindliche Eckwerte auf übergeordneter Ebene

• Die Begründung hierfür liegt nicht nur beim Willen,

sondern auch beim damit verbundenen Aufwand

bezüglich Prozess und Vereinbarungen

• Mit GNP können im Einzelfall punktuelle Optimierungen

erreicht werden

• Hierzu sind einfache Lösungen mit wenigen Partnern

und pauschalisierten Abgeltungen anzustreben

Folie


Folgerungen / Empfehlungen (1)

• Ein gerechter Nutzen- Lasten Ausgleich ist von

Beginn weg in Aussicht zu stellen, auch wenn sich

seine Bedeutung im Projektverlauf verflüchtigen

kann

• Die Bedeutung der ungleichen Nutzen- und

Lastenverteilung wird in politischen Diskussionen

eher überschätzt

Folie


Die Mehrwertabgabe

aus ökonomischer Sicht


Ökonomische Sicht auf die Mehrwertabgabe






ZVR

PS/15.11.13


Asymmetrische Anreize untergraben die Raumplanung





ZVR

PS/15.11.13


Die Bodenrente wird durch die Nachfrage bestimmt





ZVR

PS/15.11.13


Angebot wird nur wenig tangiert









ZVR

PS/15.11.13


Grösste Herausforderung: Fehlallokation der Bauzonen












ZVR

PS/15.11.13


Fehlplatzierte Bauzonenreserve

ZVR

PS/15.11.13


Wie sich die Kosten der Auszonung eingrenzen lassen











ZVR

PS/15.11.13


Knackpunkt Umsetzung







ZVR

PS/15.11.13


Zielkonflikt: Nur zwei der Ziele sind erreichbar

ZVR

PS/15.11.13


Strategien zur Umsetzung der RPG-Teilrevision

Zur Verankerung und Ausgestaltung

der Mehrwertabgabe

in der kantonalen Gesetzgebung

ZVR-Veranstaltung 15. November 2013

1

Agenda

1. Mehrwertabgabe im Bundesrecht

2. Bundesrechtlicher Rahmen

Mindestvorgaben

Fristen

3. Gestaltungsspielraum Kantone

4. Ausblick

2


Mehrwertabgabe im Bundesrecht



Bundesrat

Teilrevision

Beschränkung auf Siedlungsentwicklung

keine Regelungen zur Mehrwertabgabe

Parlament

Beratung während rund 2½ Jahre

Ständerat als Estat Erstrat

1. Beschluss Ständerat (28. September 2010)

Mehrwertabgabe, Mindestsatz 25% auf Einzonungen

(Auffang)Regelung Bundesrecht, wenn Kantone

innert 2 Jahren keine eigene Normierung

3

Mehrwertabgabe im Bundesrecht

1. Beschluss Nationalrat (29. September 2011)

Streichung Mehrwertabgabe

2. Beschluss Ständerat (15. Dezember 2011)

Mehrwertabgabe, Mindestsatz 20% auf Einzonungen

Anrechnung an Grundstückgewinnsteuer

5-Jahresfrist für Regelung durch Kantone, bei

ungenutztem tem Ablauf keine neuen en Bauzonen

2. Beschluss Nationalrat (1. März 2012)

Änderung Mehrwertabgabe

Kürzung bei Erwerb Ersatzliegenschaft

(landwirtschaftlich, gewerblich, industriell)

4


Mehrwertabgabe im Bundesrecht

3. Beschluss Ständerat (30. Mai 2012)

Änderung Mehrwertabgabe

Kürzung nur bei Erwerb einer landwirtschaftlichen

Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung

3. Beschluss Nationalrat (31. Mai 2012)

Zustimmung

5

Bundesrechtlicher Rahmen


Mindestvorgaben

Ausgleich Planungsvorteile bei Einzonungen

(neu und dauerhaft Bauzone)

Abgabesatz von minimal 20%

Fälligkeit it bei Überbauung b oder Veräusserung

Verwendung der Einnahmen

(Finanzierung Auszonungen und weitere

Massnahmen der Raumplanung)

Kürzung bei Erwerb einer landwirtschaftlichen

Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung

Gewinnabzug bei Grundstückgewinnsteuer

6


Bundesrechtlicher Rahmen


Fristen

5 Jahre ab Inkrafttreten der RPG-Änderung

(Frühling 2019)

danach:

Verbot Ausscheidung neuer Bauzonen, bis

Mehrwertausgleich geregelt

7

Gestaltungsspielraum Kantone



Abgabesatz bei Einzonungen

20% oder mehr

Bedarfsklärung, namentlich mit Blick auf

Finanzierung von Auszonungen

Vermeidung der Hortung

Zusammenhang mit Einnahmenverwendung

Abstimmung auf allfällige Abgabe für Um- und

Aufzonungen

Abgabetatbestände

nur Einzonungen oder auch Um- und Aufzonungen

keine Fehlanreize

Zusammenhang mit Einnahmenverwendung

8


Gestaltungsspielraum Kantone



Abgabesatz bei Um- und Aufzonungen

Abstimmung auf Abgabe für Einzonungen

Zusammenhang mit Einnahmenverwendung und

Ertragszufluss

keine Fehlanreize

Spielraum Gemeinden

Fälligkeit

Veräusserung: Wenig Spielraum

Überbauung: Baueingabe, Baubewilligung,

Rechtskraft, Bauabnahme, Bezug

Abgabeerhebung nicht vor Geldzufluss

9

Gestaltungsspielraum Kantone



Einnahmenverwendung

Finanzierung Auszonungen

weitere Massnahmen der Raumplanung:

Aufwertung öffentlicher Raum, Pärke und

Grünanlagen, Infrastrukturanlagen,

Bodenkartierung und -aufwertung (FFF),

gemeinnütziger Wohnungsbau usw.

Ertragszufluss

Kanton und/oder Gemeinden

Zusammenhang mit Abgabesatz,

Abgabetatbeständen und Einnahmenverwendung

Ausgleich über Gemeinden hinweg bei Auszonungen

(-> Ausgleichs- oder Spezialfinanzierungsfonds )

10


Gestaltungsspielraum Kantone



Anrechung

Grundstückgewinnsteuer: Abzug beim

Grundstückgewinn

Einkommenssteuer: Gleichbehandlung

Vermögenssteuer, Finanzausgleich

Kosten landwirtschaftliche Ersatzbaute

Abgabenbefreiung

Subjekt: Kanton, Gemeinden, weitere

Freigrenze: Missverhältnis (30'000, 50'000 oder

100'000 Franken)

11

Gestaltungsspielraum Kantone



Verfahren

Veranlagungsbehörde

g

einfache Veranlagung (Ermittlung Mehrwert,

Abzüge usw.)

Rechtsschutz

Fristen

Ausschöpfung Übergangsfrist

Abstimmung mit anderen Kantonen

(inhaltlich und zeitlich)

12


Ausblick




Versachlichung erforderlich

Planungswert = "Rente"

kein Allheilmittel

Vermeidung falscher Anreize

Bund: Mindestvorgaben statt Auffangregelung

Spielraum Kantone trotz Vorgaben Bund

erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten

kontroverse Auffassungen

erheblicher Aufwand

13

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