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denkmalsallee 110 - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

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DENKMALSALLEE <strong>110</strong><br />

EHEMALIGE<br />

DER UNIVERSITÄT LEIPZIG<br />

AM FUSSE DES VÖLKERSCHLACHTDENKMALS<br />

IN LEIPZIG-STÖTTERITZ


Das Angebot 1<br />

Willkommen in Leipzig 2<br />

Das Angebot im Überblick 3<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong>, 04299 Leipzig 4<br />

Chancen und Risiken 5<br />

Der Standort 9<br />

Leipzig – pulsierende Stadt mit vielen Gesichtern 10<br />

Leipzigs Superlative 11<br />

Leipzig in Zahlen 13<br />

Stadtplan und Lage des Objektes 14<br />

Das Objekt 15<br />

Leipzig-Stötteritz 17<br />

Objektansichten 22<br />

Grundrisse der einzelnen Wohnungen 26<br />

TÜV-geprüft 36<br />

Preisliste Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> 36<br />

Baubeschreibung Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> 37<br />

Rechtliche Konzeption 42<br />

Die steuerlichen Auswirkungen 45<br />

Die Referenzen 49<br />

Nordstraße 55, Leipzig 50<br />

Goethestraße, Taucha 51<br />

Gottschedstraße 20, Leipzig 52<br />

Paul-Michael-Straße, Leipzig 54<br />

Ihre Vertragspartner 56<br />

Haftungs- und Angabenvorbehalte 57


DAS ANGEBOT<br />

1


Willkommen in Leipzig<br />

Mit diesem Prospekt möchten wir Ihr Interesse<br />

für eine überzeugende Immobilienanlage<br />

in einer der lebendigsten Städte<br />

Deutschlands wecken, die als Hauptpfeiler<br />

der langfristigen Vermögensbildung dienen<br />

kann. Leipzig ist die älteste Messestadt der<br />

Welt, herausragender Industriestandort in<br />

Mitteldeutschland und europäisches Logistikzentrum.<br />

Zugleich ist sie aber auch eine<br />

Stadt der Künste und Kultur, sowie ein bedeutender<br />

Bildungs- und Wissenschaftsstandort.<br />

Leipzig – eine Großstadt voller Potenzial<br />

und Lebensqualität. Südöstlich der Innenstadt,<br />

in Zentrumsnähe gelegen, befindet<br />

sich Stötteritz, eine der gefragtesten Wohngegenden<br />

der Stadt.<br />

Die Immobilie in der Kommandant-Prendel-<br />

Allee liegt in einer Seitenstraße, nur wenige<br />

Gehminuten vom Freizeitpark Südost entfernt.<br />

Zugleich lässt sich die City von Leipzig<br />

durch die Nähe zur zentralen Verkehrsader<br />

Prager Straße in kürzester Zeit erreichen.<br />

Das Wohngebäude selbst ist denkmalgeschützt<br />

und wird fachgerecht restauriert<br />

und behutsam modernisiert. Erwiesene Zuverlässigkeit,<br />

Solidität und Stilgefühl bei der<br />

liebevollen Rekonstruktion – speziell denkmalgeschützter<br />

Bauten – haben mittlerweile<br />

bei einer Vielzahl von uns durchgeführter<br />

Projekte zum Erfolg geführt. Für das Gelingen<br />

eines Projektes ist ein Team an eingespielten<br />

Partnern, die sich aus gemeinsamer Arbeit<br />

kennen und einander vertrauen, die unbedingte<br />

Voraussetzung. Alle Partner eint die<br />

gleiche Geschäftsethik, deren Inhalt und Ziel<br />

ist es, eine höchstmögliche Qualität, Vertrauenswürdigkeit<br />

und Kundenzufriedenheit<br />

zu erreichen.<br />

2


Das Angebot<br />

Das Angebot<br />

im Überblick<br />

Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot<br />

der Megaron Bauprojekt GmbH als Prospektherausgeber<br />

und der h & h Jump GmbH<br />

und Co. KG als Bauträger für die Sanierungsund<br />

Ausbaumaßnahmen für das 1923 in der<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> errichtete<br />

Mehrfamilienhaus.<br />

Im Zuge der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen<br />

entstehen 20 Wohnungen<br />

unterschiedlicher Größe.<br />

In diesem Projekt werden 10 Wohnungseinheiten<br />

angeboten.<br />

Das Angebot richtet sich an Investoren, die<br />

diese Wohnungseigentumseinheiten zum<br />

Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben<br />

wollen. Dieses Angebot ist daher nicht<br />

geeignet für Investoren, die lediglich kurzfristige<br />

Verrechnungsmöglichkeiten aufgrund<br />

eines Steuerstundungsmodells begehren<br />

oder eine kurze Anlagedauer mit einer feststehenden<br />

Verzinsung des Kapitals während<br />

des gesamten Anlagezeitraums und die<br />

Rückzahlung zu einem fest bestimmten<br />

Zeitpunkt wünschen und die nicht die im<br />

Prospekt genannten Risiken tragen wollen.<br />

Geeignet ist dieses Angebot jedoch für<br />

Investoren, die eine Kapitalanlegereigentumswohnung<br />

zum Zwecke der langfristigen<br />

sachwertunterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung<br />

unter Berücksichtigung der im<br />

Prospekt beschriebenen Chancen erwerben<br />

wollen.<br />

Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig<br />

bereit und wirtschaftlich in der Lage sein,<br />

die im Prospekt genannten und unbedingt<br />

zu beachtenden Risiken einzugehen und<br />

die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung<br />

ggf. ergebende Unterdeckung<br />

zwischen Einnahmen und Ausgaben zu<br />

finanzieren bzw. auszugleichen.<br />

3


Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

04299 Leipzig<br />

Verkäufer:<br />

Prospektherausgeber:<br />

Produkt:<br />

h & h jump Gmbh & Co.KG<br />

Megaron Bauprojekt GmbH<br />

Denkmal-Sanierungsobjekt<br />

Baujahr: 1923<br />

Anzahl WE:<br />

10 Wohneinheiten<br />

Wohnungsgrößen: ca. 72 bis 94 m 2<br />

Anzahl Wohnräume: 2 bis 3<br />

Kaufpreis pro m 2 :<br />

Kaufpreis pro WE:<br />

Denkmalabschreibung:<br />

Lineare Abschreibung:<br />

Nebenkosten:<br />

WEG-Verwaltung:<br />

SE-Verwaltung:<br />

Instandhaltung:<br />

Qualitätskontrolle:<br />

2.200 EUR<br />

ca. 157.432 EUR bis 207.856 EUR<br />

Erhöhte AfA nach § 7i EStG<br />

80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil)<br />

Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG<br />

2,5 % linear über 40 Jahre auf 10 % des Kaufpreises<br />

(Anteil Altbausubstanz)<br />

21,42 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat<br />

11,90 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat<br />

0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit<br />

Baubegleitend durch den TÜV Süd<br />

Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeber<br />

wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für die<br />

Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung<br />

sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben<br />

wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen<br />

Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Der Prospektherausgeber steht für die<br />

wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten<br />

Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann<br />

für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw.<br />

über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von<br />

dem Prospektherausgeber nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind.<br />

Der Prospektherausgeber überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des<br />

Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.<br />

4


Das Angebot<br />

Chancen<br />

und Risiken<br />

Aktuell in Immobilien zu investieren,<br />

bedeutet eine gute Chance Wertsteigerungen<br />

wahrzunehmen, da momentan<br />

– betrachtet auf einen 30-Jahres-<br />

Zeitraum – relativ niedrige Grundstückswerte,<br />

Baupreise und Zinsniveaus<br />

zu verzeichnen sind. Das angebotene<br />

Investment birgt jedoch – wie jede<br />

andere Kapitalanlage auch – nicht nur<br />

Chancen, sondern auch Risiken. Obwohl<br />

Immobilien im Vergleich zu anderen<br />

Kapitalanlagen bei langfristiger Betrachtung<br />

als überdurchschnittlich sicher<br />

gelten, will der Verkäufer mit diesem<br />

Kapitel den Käufer möglichst umfassend<br />

auch über oftmals sehr unwahrscheinliche,<br />

jedoch potenziell denkbare Risiken<br />

aufklären.<br />

Nachfolgend werden daher zehn der<br />

wichtigsten Faktoren zur Beurteilung<br />

der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen<br />

dargestellt. Essentiell<br />

für ein erfolgreiches Immobilieninvestment<br />

sind demnach zuverlässige Vertragspartner,<br />

eine rechtssichere Vertragsgestaltung,<br />

ein guter Standort, moderne<br />

und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen,<br />

ein durchdachtes Nutzungskonzept,<br />

eine ordentliche Verwaltung,<br />

eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungsund<br />

Instandhaltungsplanung, eine<br />

größtmögliche Kostentransparenz sowie<br />

eine solide Finanzierung und die optimale<br />

Ausnutzung von steuerlichen<br />

Vorteilen.<br />

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die<br />

entsprechende Beurteilung aktuell<br />

immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />

kann und zukünftige Betrachtungen<br />

zwangsläufig nur Prognosecharakter<br />

haben. Insbesondere ist dabei zu<br />

berücksichtigen, dass die dargestellten<br />

Chancen und Risiken auch kumuliert,<br />

das heißt gehäuft auftreten können.<br />

Konkret ist denkbar, dass ein Investor<br />

im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige<br />

Realisierung mehrerer Risiken in<br />

den persönlichen Vermögensverfall<br />

gerät, indem er beispielsweise bei hoher<br />

Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass<br />

die Einnahmen die Ausgaben einschließlich<br />

Zinsen und Tilgung nicht<br />

decken, nicht in der Lage ist, die so<br />

entstandene Unterdeckung durch sein<br />

persönliches, gegebenenfalls sich auch<br />

verschlechterndes Einkommen und/oder<br />

Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen.<br />

1. Vertragspartner<br />

Für eine Immobilieninvestition ist die<br />

Wahl des richtigen Partners von großer<br />

Bedeutung. Dies gilt sowohl für die<br />

Verkäufer als aber auch für die Käuferseite.<br />

Verkäufer ist die h & h jump GmbH &<br />

Co. KG mit Sitz in Magdeburg. Prospektherausgeber<br />

sind die h & h jump<br />

GmbH & Co. KG und die Megaron<br />

Bauprojekt GmbH mit Sitz in Leipzig.<br />

Die h & h jump GmbH & Co. KG (nachfolgend<br />

Verkäufer oder Prospektherausgeber)<br />

schließt und hält daher nur<br />

Verträge mit Käufern, bei denen die<br />

Annahme gerechtfertigt ist, dass die für<br />

die Investition erforderlichen Eigenmittel<br />

zur Verfügung stehen und auch etwa<br />

eingeplante Fremdmittel zugesagt sind.<br />

Umgekehrt offenbart die h & h jump<br />

GmbH & Co. KG ihre wirtschaftlichen<br />

Verhältnisse sowie ihre Leistungsfähigkeit<br />

unter anderem durch die in der Vergangenheit<br />

allein oder mit Kooperationspartnern<br />

realisierten Referenzprojekte,<br />

die zum Teil auch in diesem<br />

Prospekt abgedruckt sind. Eine persönliche<br />

oder wirtschaftliche Verflechtung<br />

zwischen dem Verkäufer und der zu<br />

beauftragenden Hausverwaltungsfirma<br />

BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong> mbH<br />

besteht nicht.<br />

Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers<br />

hat der Käufer nach Bildung des Wohnund<br />

Teileigentums sowie der Eintragung<br />

einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch<br />

die Sicherheit auf Übertragung<br />

des erworbenen Objektes. Er erhält<br />

jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf<br />

Fertigstellung der Baumaßnahmen und<br />

muss möglicherweise in Absprache mit<br />

den übrigen Investoren die Modernisierung<br />

beziehungsweise den Ausbau<br />

teilweise oder vollständig in eigener<br />

Verantwortung durchführen lassen. Die<br />

Kosten hierfür kann er im Wege des<br />

Schadenersatzes oder der Minderung<br />

verlangen beziehungsweise gegen den<br />

Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz<br />

des Bauträgers/Verkäufers kann dies<br />

jedoch dazu führen, dass die Restleistungen<br />

oder Mängel gerichtlich festgestellt<br />

werden müssen, um letztendlich<br />

lastenfreies Eigentum zu erhalten.<br />

Hierdurch kann es zu einer Erhöhung<br />

der Kosten durch Sachverständigengebühren,<br />

Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten<br />

und insgesamt des Modernisierungs-<br />

und Herstellungsaufwandes<br />

oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />

mit weiteren Investoren/Miteigentümern<br />

kommen. Dies kann weiter<br />

dazu führen, dass die Baumaßnahmen<br />

erheblich verspätet und im Extremfall<br />

überhaupt nicht durchgeführt werden,<br />

mit der Folge, dass der Investor die<br />

Zinsen und Tilgung für die anteilig<br />

bereits gegebenenfalls aufgenommene<br />

Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte<br />

Darlehenssumme (zurück) zu zahlen<br />

hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen.<br />

2. Vertragsgestaltung<br />

Mit dem vorliegenden Prospekt wird<br />

der Kauf von Wohnungseigentum im<br />

Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes<br />

(WEG) angeboten. Gleichzeitig wird ein<br />

Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum<br />

geschlossen, in welchen der<br />

Käufer eintritt (siehe hierzu „6. Verwaltung“).<br />

Der hier angebotene Erwerb von noch<br />

zu modernisierenden Bestandswohnungen<br />

erfolgt im Wege eines Kaufvertrages<br />

mit Modernisierungsverpflichtung<br />

beziehungsweise Ausbauverpflichtung<br />

zu einem Festpreis (Bauträgervertrag).<br />

Demnach erhält der Käufer eine<br />

schlüsselfertig modernisierte beziehungsweise<br />

hergestellte Wohnung, wobei<br />

das Risiko von Kostensteigerungen<br />

oder anderen Baurisiken der Verkäufer<br />

trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen<br />

unter Beachtung der Käufersicherung<br />

nach der Makler- und Bauträgerverordnung<br />

(MaBV). Dies bedeutet,<br />

dass der Käufer nur in der Höhe<br />

Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen<br />

durch den Verkäufer erbracht<br />

wurden.<br />

Der Verkäufer/Bauträger sieht die<br />

schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des<br />

Sondereigentums bis zum 30.04.2009<br />

vor. Dies gilt auch für die Gesamtfertigstellung.<br />

Nach der Abnahme gewährleistet<br />

der Verkäufer/Bauträger dem<br />

Käufer fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung<br />

auf seine Bauleistungen am<br />

Gebäude. Die ab Abnahme bestehenden<br />

Gewährleistungsansprüche können<br />

verloren gehen, wenn der Bauträger<br />

während dieser Zeit in Insolvenz gerät.<br />

Allgemein besteht das Risiko, wenn der<br />

Verkäufer/Bauträger leistungsunfähig<br />

wird, dass Herstellungsansprüche nur<br />

bedingt oder gar nicht gegen ihn durchgesetzt<br />

werden können. Bei der<br />

Sicherung der MaBV durch Zahlung des<br />

Kaufpreises nach Baufortschritt ist zu<br />

berücksichtigen, dass nur die Sicherheit<br />

besteht, dass Zahlungen von der<br />

Fertigstellung und der Beseitigung von<br />

Mängeln abhängig gemacht werden<br />

können. Sobald vollständig gezahlt wurde<br />

oder weitergehende Ansprüche gegen<br />

den Verkäufer entstehen (zum<br />

Beispiel Schadensersatz wegen der mit<br />

dem Ankauf verbundenen Nebenkosten,<br />

wegen eintretender Verzögerungsschäden,<br />

Miet- Nutzungsausfall, entgangener<br />

Steuervorteil oder wegen Mängel<br />

nach vorbehaltsloser Abnahme), trägt<br />

der Käufer das Risiko der fehlenden<br />

Leistungsfähigkeit des Verkäufers. Auch<br />

im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit<br />

kann sich die Baudurchführung<br />

verzögern, zum Beispiel bedingt durch<br />

Streik oder eine von der Berufsvertretung<br />

der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung<br />

im Betrieb des Bauträgers oder<br />

einen unmittelbar für ihn arbeitenden<br />

Bestrieb, durch höhere Gewalt, vom<br />

Arbeitsamt bzw. durch berufsständische<br />

Vereinigung bestimmte und anerkannte<br />

Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund<br />

öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher<br />

Entscheidungen.<br />

Eine Garantie für den Fall der Überschreitung<br />

des zugesicherten Bezugsfertigkeitstermins<br />

gibt der Verkäufer nicht ab.<br />

Er haftet nicht für Fristüberschreitungen,<br />

die er nicht schuldhaft zu vertreten<br />

hat, es sei denn, die Überschreitung ist<br />

dem Käufer unter Berücksichtigung der<br />

gesamten Umstände nicht mehr zumutbar.<br />

5


Die Baugenehmigung wurde noch nicht<br />

erteilt. Der Prospektherausgeber geht<br />

davon aus, dass bis auf kleinere Auflagen<br />

das Projekt wie im Prospekt beschrieben<br />

gebaut werden kann.<br />

Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung<br />

des Angebots wird auf die umfassenden<br />

Ausführungen in diesem Prospekt zum<br />

„Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage<br />

zu diesem Prospekt verwiesen.<br />

3. Standort<br />

Der Wert einer Immobilie hängt zum<br />

großen Teil vom Standort ab. Hierbei<br />

wird unterschieden zwischen Aktivräumen<br />

(es ziehen mehr Leute in die Gegend)<br />

und Passivräumen (es ziehen aus<br />

der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig<br />

ist weiter zu unterscheiden zwischen<br />

dem so genannten Makrostandort<br />

(Stadt, in welcher sich die Investition<br />

befindet) und dem so genannten<br />

Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in<br />

dem sich die Immobilie befindet).<br />

Bemerkenswert am vorliegenden<br />

Standort ist die Eigenschaft des Gebäudes<br />

in der Kommandant-Prendel-<br />

Allee <strong>110</strong> in Leipzig als Kulturdenkmal.<br />

Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich<br />

der Sanierungsaufwendungen die steuerlich<br />

interessanten Voraussetzungen<br />

für eine Anwendung des § 7 i EStG vorliegen<br />

(siehe hierzu insbesondere „Die<br />

steuerlichen Auswirkungen“). Demgegenüber<br />

stehen die öffentlich-rechtlichen<br />

Beschränkungen nach den Bestimmungen<br />

des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes,<br />

an die sich der<br />

Verkäufer und in der Folgezeit auch der<br />

Käufer zu halten haben. Soweit von<br />

diesen Beschränkungen das Projekt als<br />

solches betroffen ist, trägt das diesbezügliche<br />

Risiko vorrangig der Bauträger.<br />

Unter anderem sind die Auflagen<br />

des Denkmalschutzes im Zusammenhang<br />

mit der Sanierung und Modernisierung<br />

des Gebäudes zu beachten.<br />

Das Umfeld des Hauses, in der sich die<br />

erworbene Eigentumswohnung befindet,<br />

sowie die Entwicklung der Mieten<br />

und Immobilienpreise können sich (auch<br />

in Abhängigkeit von konjunkturellen<br />

Schwankungen) zum Vorteil, aber auch<br />

nachteilig verändern, was erhebliche<br />

Auswirkungen auf die Werthaltigkeit<br />

der Eigentumswohnung haben kann.<br />

Der angebotene Standort ist im Übrigen<br />

im Prospekt eingehend beschrieben.<br />

4. Qualität der Baumaßnahmen<br />

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich<br />

vom nachfrageorientierten und<br />

modernen Wohnverhältnissen angepassten<br />

Zuschnitt sowie den üblicherweise<br />

gewünschten Ausstattungsmerkmalen<br />

ab. Daneben ist selbstverständlich auch<br />

die Bauqualität für die Werthaltigkeit<br />

des Investments entscheidend.<br />

Vorliegend richtet sich die Bauqualität<br />

nach der vertragsgemäßen Umsetzung<br />

der im Vertrag enthaltenen und versprochenen<br />

Baubeschreibung sowie Ausstattung.<br />

Es ist nicht auszuschließen,<br />

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte<br />

Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten<br />

Altbaumodernisierung ist<br />

nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte<br />

negative Abweichungen<br />

von beispielsweise DIN-Soll-Normen für<br />

Neubauten zur tatsächlichen Ausführung<br />

auftreten (zum Beispiel hinsichtlich<br />

Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative<br />

Änderungen der Wohnfläche<br />

(+/- 3%) und der Raumaufteilung eintreten,<br />

haben diese nach der vertraglichen<br />

Gestaltung keinen Einfluss auf den<br />

Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt.<br />

Kaufpreisminderungen oder<br />

-erhöhungen sind demnach erst angezeigt,<br />

wenn diese Toleranzschwelle von<br />

3% überschritten ist.<br />

Zur individuellen Beschreibung des<br />

Anlageobjektes, den konkreten Plänen<br />

und Grundrissen, der Baubeschreibung<br />

und Ausstattung und der Abnahme wird<br />

auf die weiteren Ausführungen in diesem<br />

Prospekt verwiesen.<br />

5. Nutzungskonzept<br />

Die angebotenen Eigentumswohnungen<br />

eignen sich zusammen sowohl<br />

zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.<br />

Vermietete Eigentumswohnungen haben<br />

gegenüber der so genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung<br />

im Verkaufsfall<br />

den Nachteil, dass diese – wenn sie<br />

nicht wieder entmietet sind – für die<br />

Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel<br />

ausfallen. Deshalb kommen vermietete<br />

Eigentumswohnungen in erster Linie<br />

für andere Kapitalanleger in Betracht,<br />

die dann einen Rentabilitäts-vergleich<br />

mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,<br />

was bei nicht ausreichend langer<br />

Haltedauer zur deutlichen Ab-senkung<br />

des erzielbaren Verkaufspreises<br />

gegenüber der investierten Gesamtsumme<br />

(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten<br />

etc.) führen kann. Eine<br />

vermietete Eigentumswohnung ist deshalb<br />

als so genannte Generationeninvestition<br />

ein vor allem langfristig zu<br />

betrachtendes Engagement, weil im<br />

Gesamtkaufpreis unter anderem auch<br />

Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten<br />

sind, die neben der dann erneut<br />

fällig werdenden Grunderwerbsteuer<br />

sowie der Notargebühren etc. bei einem<br />

Weiterverkauf unter Umständen nicht<br />

realisiert werden können beziehungsweise<br />

wieder anfielen und dadurch den<br />

Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilität<br />

schmälern.<br />

5.1 Selbstnutzung<br />

Sofern der Käufer beabsichtigt die<br />

Wohnung selbst zu nutzen, ist zu beachten,<br />

dass der Käufer nicht selten<br />

Sonderwünsche bei der Raumaufteilung<br />

oder der Ausstattung seiner Wohnung<br />

hat. Diese müssen so früh als möglich<br />

beim Bauträger angemeldet und mit<br />

diesem abgesprochen werden, da<br />

anderenfalls eine Berücksichtigung aufgrund<br />

des geplanten zügigen Baufortschritts<br />

nicht oder nur schwer möglich<br />

ist. Sonderwünsche können gegebenenfalls<br />

zu Kostenerhöhungen und<br />

einer Bauzeitverlängerung führen, für<br />

die der Käufer haftet. Da die Kosten der<br />

Mietgarantie im Kaufpreis enthalten ist,<br />

sollte sich der Käufer bei Vertragsunterzeichnung<br />

mit dem Verkäufer absprechen,<br />

ob die Mietgarantie entfallen<br />

kann, wenn eine Selbstnutzung beabsichtigt<br />

ist.<br />

5.2 Vermietung<br />

Entscheidet sich der Käufer dagegen<br />

für die Vermietung, kommt es für seine<br />

Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />

beziehungsweise den<br />

Mietertrag der Eigentumswohnung an.<br />

Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen<br />

sowie der Architektur geht<br />

der Prospektherausgeber von einer potenziell<br />

guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen<br />

aus. Die Verkäuferin<br />

übernimmt für eine Laufzeit von 12 Monaten<br />

eine Mietgarantie für die erworbene<br />

Einheit. Die Mietgarantie erfasst<br />

nicht die Bewirtschaftungskosten und<br />

Nebenkosten. Der Erwerber trägt deshalb<br />

das Risiko, dass er trotz Mietgarantie<br />

Kosten hat, mit denen er nicht<br />

rechnet.<br />

Zum Beispiel können unerwartete Kosten<br />

durch außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen<br />

entstehen, die durch<br />

die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt<br />

sind.<br />

Betriebskostenumlagen können bei<br />

Mietern nicht realisiert werden.<br />

Die tatsächlichen Mieterträge in den<br />

verschiedenen Wohneinheiten sind unterschiedlich.<br />

Die vorgesehene Mietgarantie<br />

liegt zum Teil über den tatsächlich<br />

aktuellen vereinbarten Mieten<br />

und kann auch über der Miethöhe liegen,<br />

die in absehbarer Zeit durch Mieterhöhungen<br />

erzielt werden kann. Eine<br />

Gewähr für die Bonität des aktuellen<br />

und eventuell eines neu einziehenden<br />

Mieters kann nicht übernommen werden.<br />

Der Erwerber trägt deshalb das<br />

Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie<br />

nicht die erwarteten Mieteinnahmen<br />

erzielt. Die zu beanspruchende<br />

Miete kann geringer sein als die Mietgarantie.<br />

Mieter können zahlungsunwillig<br />

oder zahlungsunfähig sein.<br />

Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber<br />

anzuraten, auch ein gewisses Leerstandsund<br />

damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren.<br />

Nach Ablauf der Garantie trägt<br />

der Erwerber das Risiko für die Übernahme<br />

und die Begleichung der Miete<br />

und der Betriebskosten durch den<br />

Mieter. Er trägt deshalb das Risiko, mit<br />

Miteinnahmen auszufallen. Außerdem<br />

trägt der Erwerber das Risiko, auf eigene<br />

Kosten, für eine Neuvermietung sorgen<br />

zu müssen und die Kosten tragen zu<br />

6


Das Angebot<br />

müssen, um seine Rechte gegenüber<br />

den Mietern durchzusetzen. Bei Nichtzahlung<br />

der Miete muss er die Kosten<br />

und die Risiken einer Räumungs- und<br />

Zahlungsklage oder eine Vollstreckung<br />

gegenüber dem Mieter tragen.<br />

Der Erwerber muss außerdem damit<br />

rechnen, dass es nicht möglich ist, die<br />

gegenwärtig vereinbarten Mieten, die<br />

unter der Mietgarantie liegen können,<br />

in der Zukunft in nennenswertem Umfang<br />

erhöhen zu können. Der Erwerber<br />

ist bei Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung<br />

an die ortsübliche Vergleichsmiete<br />

auf die ortsüblichen Vergleichsmieten<br />

beschränkt. Mieterhöhungsverlangen<br />

sind nur nach Ablauf bestimmter<br />

Fristen seit der letzten Mieterhöhung<br />

möglich und in der Höhe nach auf eine<br />

Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber<br />

trägt deshalb das Risiko, nur in<br />

eingeschränktem Umfang eine Erhöhung<br />

und Anpassung der Miete verlangen<br />

zu können.<br />

Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt<br />

schließlich auch von der Leistungsfähigkeit<br />

des Mietgaranten ab. Wenn der<br />

Mietgarant zahlungsunfähig wird oder<br />

aus anderen Gründen die Mietgarantieleistungen<br />

nicht erbringt, trifft den<br />

Erwerber das Risiko die vorhergesehenen<br />

Mindereinnahmen nicht zu realisieren.<br />

Die BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong><br />

GmbH, die zugleich Verwalter nach<br />

dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)<br />

ist, bietet die Übernahme von Mietverwaltungsleistungen<br />

für derzeit 11,90<br />

Euro/Monat/Wohnung (inklusive Mehrwertsteuer)<br />

an. Falls sich der Käufer<br />

nicht für den Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />

entscheidet,<br />

muss er selbst alle Aufgaben<br />

übernehmen, die sich im Zusammenhang<br />

mit der Vermietung ergeben, wie<br />

zum Beispiel:<br />

– gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche<br />

– Abschluss der Mietverträge<br />

– Überwachung der Mieteingänge<br />

– Einforderung rückständiger Mieten<br />

– Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen<br />

und<br />

– Durchführung der Anschlussvermietungen.<br />

Dazu kommt der Besuch der jährlich<br />

stattfindenden Eigentümerversammlung<br />

zur Wahrung der Interessen gegenüber<br />

den anderen Wohnungseigentümern<br />

in der Hausgemeinschaft. Der Käufer<br />

trägt das Mietausfallrisiko sowie gegebenenfalls<br />

entstehende Kosten der Neuvermietung<br />

(Makler) und gegebenenfalls<br />

erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung<br />

etc. gegenüber dem Mieter.<br />

Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung<br />

berücksichtigen.<br />

Zur näheren Ausgestaltung des angebotenen<br />

Mietverwaltervertrages wird<br />

auf die Ausführungen zum „Rechtlichen<br />

Konzept“ in diesem Prospekt verwiesen.<br />

6. Verwaltung<br />

Eine Immobilie muss verwaltet werden.<br />

Die Qualität der Verwaltung entscheidet<br />

wesentlich über die Werthaltigkeit einer<br />

Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung<br />

für eine mögliche Wertsteigerung.<br />

Zur Verwaltung einer Immobilie<br />

gehören im Wesentlichen die Verwaltung<br />

des Gemeinschaftseigentums sowie<br />

des Sondereigentums.<br />

Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters<br />

nach dem WEG (WEG-Verwalter)<br />

für das Gemeinschaftseigentum und<br />

des Mietverwalters (im Fall der Beauftragung<br />

eines Mietverwalters) wird auf<br />

die Ausführungen zum „Rechtlichen<br />

Konzept“ verwiesen. Durch die Tätigkeit<br />

des Verwalters können sich der Gesamtzustand<br />

der Wohnanlage wie auch<br />

die Mieterstruktur positiv oder negativ<br />

verändern. So entscheidet z.B. der<br />

eingesetzte Mietverwalter durch die<br />

Auswahl der Mieter (Bonität/soziales<br />

Verhalten) maßgeblich über den Erfolg<br />

der Immobilieninvestition. Er entscheidet<br />

regelmäßig über die Höhe des abzuschließenden<br />

Mietvertrages und der<br />

von den Mietern zu entrichteten Umlagen,<br />

indem er zum Beispiel wirtschaftlich<br />

eigenständig entscheiden muss, ob<br />

er in einer eher schlechten Vermietungsphase<br />

die Mieten senkt, um eine<br />

Vermietung zu realisieren. Ungeachtet<br />

dessen kann selbstverständlich kein<br />

Verwalter garantieren, ob beispielsweise<br />

nach Ablauf einer bestimmten Zeit die<br />

Wohnung tatsächlich vermietet ist beziehungsweise<br />

der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen<br />

nachkommen<br />

kann beziehungsweise nachkommt.<br />

Bei nachlässiger Verwaltung einer<br />

Immobilie besteht die Gefahr der Wertminderung,<br />

eingeschränkter Vermietbarkeit<br />

sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.<br />

Zu einer gewissenhaften<br />

Verwaltung gehört zum Beispiel<br />

auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen.<br />

Ein guter WEG-Verwalter<br />

schafft es darüber hinaus, die von ihm<br />

vertretene Eigentümergemeinschaft „an<br />

einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />

bei wichtigen Entscheidungen<br />

in Eigentümerversammlungen<br />

zum Beispiel zu beschließen der Sonderumlagen,<br />

der Durchsetzung von<br />

Gewährleistungsansprüchen oder dem<br />

Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen<br />

Miteigentümern.<br />

Neben der Sondereigentumsverwaltung<br />

beziehungsweise der Mietverwaltung<br />

benötigen alle Käufer als Mitglieder der<br />

Eigentümergemeinschaft einen Verwalter<br />

für das Gemeinschaftseigentum. Im<br />

vorliegenden Objekt wird zum ersten<br />

Verwalter die BTV <strong>Gesellschaft</strong> für<br />

<strong>Grundbesitz</strong> mbH bestellt. Die monatlich<br />

hierfür entstehenden Kosten in<br />

Höhe von 21,42 Euro je Wohnung inkl.<br />

der gesetzlichen Mehrwertsteuer trägt<br />

ebenfalls von Anfang an der Käufer und<br />

sind von diesem in seine Rentabilitätsberechnung<br />

einzustellen.<br />

Kosten der Verwaltung können üblicherweise<br />

nicht auf die Mieter umgelegt<br />

werden. Zu weiteren Gebühren für<br />

besondere Leistungen der Verwalterin<br />

und den Bewirtschaftungskosten wird<br />

auf die Angaben im Angebot nebst<br />

Anlagen zum Prospekt verwiesen. Das<br />

rechtliche Konzept der Verträge ist in<br />

diesem Prospekt gesondert erläutert.<br />

7. Pflege-, Erhaltungs- und<br />

Instandhaltungsplanung<br />

Wer sich für eine Investition in eine<br />

Immobilie entscheidet, ist gehalten,<br />

langfristig zu denken. Zur langfristigen<br />

Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge<br />

für zukünftig notwendig werdende<br />

Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />

Nach der diesem Angebot zugrunde<br />

liegenden Teilungserklärung ist demnach<br />

die regelmäßige Einzahlung einer<br />

Instandhaltungsrücklage vorgesehen.<br />

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage<br />

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

im Rahmen der Eigentümerversammlung<br />

festgelegt. Sie kann<br />

sich aufgrund eines Beschlusses der<br />

Eigentümerversammlung erhöhen, aber<br />

auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage<br />

wird gebildet, damit anfallende<br />

Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum<br />

(zum Beispiel Dach, Fassade,<br />

Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von<br />

der Eigentümergemeinschaft gezahlt<br />

werden können. Erfahrungsgemäß fallen<br />

vor allem in den Anfangsjahren geringere<br />

Ausgaben als die vorgesehene<br />

Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage<br />

erhöht sich somit<br />

sukzessive und steht in späteren Jahren<br />

bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen<br />

zur Verfügung. Erzielt die<br />

Eigentümergemeinschaft durch das<br />

Anlegen der Instandhaltungsrücklage<br />

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer<br />

einbehalten.<br />

Als Kalkulationsgrundlage werden im<br />

hier vorliegenden Angebot die anfänglichen<br />

monatlichen Einzahlungen der<br />

Käufer in die Instandhaltungsrücklage<br />

mit pauschal 0,40 Euro/m 2 /Monat festgelegt.<br />

Da dieser Betrag nicht auf der<br />

Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile<br />

ermittelt wurde und nicht<br />

der in § 28 Abs. 2 BV (beziehungsweise<br />

der Betriebskostenverordnung) genannten<br />

Instandhaltungskostenpauschale<br />

entspricht, ist die Instandhaltungsrücklage<br />

langfristig gegebenenfalls zu<br />

gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage<br />

nicht ausreicht, um<br />

die Instandhaltungskosten der Immobilie<br />

zu tragen, sind etwaige zusätzliche<br />

Kosten vom Wohnungseigentümer zu<br />

tragen (Sonderumlagen). Es ist davon<br />

auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus<br />

von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende<br />

Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich<br />

sein kann. Bedingt wird diese<br />

Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile<br />

und die Anpassung an<br />

7


geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich,<br />

dass bereits ab dem 15. Jahr beziehungsweise<br />

früher erhebliche zusätzliche<br />

finanzielle Mittel für die Modernisierung<br />

und Instandhaltung der Immobilie zur<br />

Verfügung gestellt werden müssen. Zum<br />

heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen<br />

quantitativen und qualitativen<br />

Aussagen möglich.<br />

Auch bei einer umfassenden Sanierung<br />

und Modernisierung sowie einem<br />

durchdachten Ausbau können während<br />

der Restnutzungsdauer der Einheiten<br />

sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten<br />

weitere Anpassungen an die<br />

künftigen Bedürfnisse und Wünsche der<br />

Mieter erforderlich werden (zum Beispiel<br />

bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,<br />

Multimedia und Ähnliches).<br />

Die Kosten für solche Maßnahmen sind<br />

durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage<br />

regelmäßig nicht abgedeckt.<br />

Zu berücksichtigen ist auch, dass der<br />

Käufer die Kosten etwaiger Reparaturen<br />

an seinem Sondereigentum selbst zu<br />

tragen hat, soweit er vom Mieter oder<br />

Dritten keinen Ersatz verlangen kann.<br />

Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür<br />

von Anfang an Rücklagen zu bilden und<br />

diese gegebenenfalls in die Rentabilitätsberechnung<br />

einzustellen.<br />

8. Kosten und Finanzierung<br />

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt<br />

in der Regel aus Eigenkapital und Fremdmitteln.<br />

Hierbei ist zu berücksichtigen,<br />

dass der Investor neben dem Kaufpreis<br />

üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten<br />

(Notar- und Grundbuchkosten<br />

sowie Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls<br />

entstehende Zwischenfinanzierungskosten<br />

(für die Zeit der ersten<br />

Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn bis<br />

hin zur Vermietung) zu bezahlen hat,<br />

die in das Gesamtinvestitionsvolumen<br />

mit einzurechnen sind.<br />

Die genannten Kaufpreise beinhalten<br />

bereits die Gegenleistung des Käufers<br />

für sämtliche Projektierungs-, Marketingund<br />

Vertriebskosten, welche über der<br />

gewöhnlichen Maklercourtage liegen.<br />

Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner<br />

und Vertriebsstand unterschiedlich<br />

hoch sind, können diese bei Interesse<br />

bei dem Verkäufer abgefragt werden.<br />

Die auf den Grundstücksanteil entfallenden<br />

Anschaffungskosten sind im Kaufvertrag<br />

bezeichnet und wurden von<br />

dem Verkäufer ermittelt. Die abschließende<br />

Prüfung und Anerkennung obliegt<br />

dem zuständigen Finanzamt. Dies<br />

kann zu einer Veränderung der steuerlichen<br />

Annahmen führen, wofür der<br />

Verkäufer jedoch keine Haftung übernehmen<br />

kann. Gleiches gilt für sonstige<br />

Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle<br />

etc.<br />

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken<br />

etc.) ist zu berücksichtigen, dass die<br />

Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich<br />

befristet sind und das Objekt in der<br />

Zukunft deswegen gegebenenfalls nachfinanziert<br />

werden muss. Nach Ablauf<br />

der Finanzierung hat sich der Investor<br />

demnach um eine Anschlussfinanzierung<br />

gegebenenfalls nach Vereinbarung<br />

neuer Konditionen und unter<br />

Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren<br />

etc. zu kümmern. Bei<br />

der Anschlussfinanzierung ist zu beachten,<br />

dass der dann gültige Zinssatz<br />

höher oder niedriger sein kann als zu<br />

Beginn der Investition, wodurch sich<br />

eine liquiditätsmäßige Verschlechterung<br />

oder Verbesserung im Verhältnis zu den<br />

Mieteinnahmen ergeben kann. Die<br />

Finanzierung ist ausschließlich Sache<br />

des Käufers.<br />

Bei der Entscheidung zum Investment<br />

sind neben den behandelten objektspezifischen<br />

Chancen und Risiken auch die<br />

persönlichen und individuellen Verhältnisse<br />

des Käufers (wie zum Beispiel Alter,<br />

Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit<br />

etc.) zu berücksichtigen. Soweit der<br />

Investor den Erwerb seiner Wohneinheit<br />

durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet<br />

er persönlich für die fristgerechte Bedienung<br />

von Zinsen und die Tilgung<br />

seines Darlehens, unabhängig vom<br />

Vermietungsstand seiner Wohneinheit.<br />

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle<br />

mit mannigfaltigen Chancen<br />

und Risiken, die individuell auf die<br />

Bedürfnisse des Investors zugeschnitten<br />

werden können. Der Investor sollte sich<br />

hierzu mehrere Angebote einholen beziehungsweise<br />

sich beispielsweise von<br />

seinem Vertriebspartner eingehend informieren<br />

und aufklären lassen.<br />

Zu den Investitionskosten wird auf die<br />

Angaben im Angebot verwiesen.<br />

9. Steuerliche Aspekte<br />

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung, falls er die<br />

erworbene Wohnung nicht selbst nutzt.<br />

Die steuerlichen Ergebnisse aus der<br />

Investition führen in der Regel zunächst<br />

zu einer Senkung des zu versteuernden<br />

Einkommens des Investors. Eine Eintragung<br />

der steuerlichen Auswirkungen<br />

auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens<br />

im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen.<br />

Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zur<br />

Zeit der Prospektherausgabe geltenden<br />

Steuergesetze und Verordnungen sowie<br />

die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis<br />

in unveränderter Form fortbestehen<br />

bleiben.<br />

Die in diesem Prospekt enthaltenen<br />

Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen<br />

– auf welche ausdrücklich verwiesen<br />

wird – geben die Beurteilung<br />

von Fachleuten sowie deren Interpretation<br />

der derzeitigen Rechtslage<br />

wieder. Abweichende Interpretationen<br />

durch die Finanzbehörden können nicht<br />

ausgeschlossen werden.<br />

Die Erläuterungen der steuerlichen<br />

Behandlung der Investition in diesem<br />

Prospekt spiegeln nur grundsätzlich<br />

denkbare Rahmenbedingungen wider<br />

und ersetzen in keinem Fall die persönliche<br />

und individuell auf den<br />

Käufer abgestimmte Steuerberatung.<br />

Für das Erreichen vom Investor verfolgter<br />

steuerlicher Ziele kann daher<br />

weder vom Prospektherausgeber<br />

noch einem Vermittler eine Haftung<br />

übernommen werden. Der Prospektherausgeber<br />

haftet insbesondere<br />

nicht dafür, dass der Käufer Sonderabschreibungen<br />

nach § 7 i EStG in<br />

Anspruch nehmen kann.<br />

10. Kumulation von Chancen<br />

und Risiken<br />

Das vorliegende Angebot enthält die<br />

Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition,<br />

wobei die Risiken abgewogen<br />

werden müssen.<br />

Im Extremfall können die beschriebenen<br />

Risiken auch gehäuft auftreten<br />

(z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten<br />

bei steigenden Zinsen oder teurer<br />

Anschlussfinanzierung und erforderlich<br />

werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)<br />

und<br />

je nach Vermögenslage im schlimmsten<br />

Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten<br />

des Investors führen.<br />

Die vorstehende Darstellung der<br />

Chancen und Risiken kann nicht<br />

abschließend sein und enthält nur<br />

die nach Auffassung der Prospektherausgeber<br />

wichtigsten Aspekte.<br />

Weitergehende Auseinandersetzungen<br />

würden den Rahmen der gebotenen<br />

übersichtlichen Darstellung<br />

übersteigen.<br />

Da der Prospekt einen komplexen<br />

Sachverhalt und zum Teil komplizierte<br />

Rechtsmaterien beschreibt, welche<br />

zudem im Laufe der Zeit Veränderungen<br />

unterliegen, kann nicht ausgeschlossen<br />

werden, dass Angaben<br />

oder Umstände unerwähnt bleiben,<br />

welche für die Anlageentscheidung<br />

des Investors beziehungsweise dessen<br />

Risikoabwägung gegebenenfalls von<br />

Bedeutung sind oder werden. Insofern<br />

steht der Prospektherausgeber<br />

einem interessierten Käufer jederzeit<br />

zur vollständigen und richtigen Beantwortung<br />

gegebenenfalls ergänzend<br />

auftretender Fragen zur Verfügung.<br />

Weil auch die individuellen Bedürfnisse<br />

und Möglichkeiten eines Investors<br />

zwangsläufig in einem Prospekt<br />

nicht ganzheitlich berücksichtigt werden<br />

können, ist in jedem Fall die individuelle<br />

Prüfung, Information, Aufklärung,<br />

Beratung und Empfehlung<br />

durch eine fachkundige Person Ihres<br />

Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt<br />

oder Steuerberater) anzuraten.<br />

8


DER STANDORT<br />

9


Leipzig – pulsierende Stadt<br />

mit vielen Gesichtern<br />

Leipzig ist die Stadt, von der seit jeher reiche<br />

Impulse für das europäische Wirtschaftsund<br />

Geistesleben ausgehen – eine Messeund<br />

Kulturstadt, die mit Massendemonstrationen<br />

im Herbst 1989 den Schritt zur friedlichen<br />

Revolution wagte und damit den<br />

Weg zur deutschen Wiedervereinigung ebnete.<br />

Schon immer war Leipzig eine Stadt,<br />

die aus der Symbiose von Tradition und<br />

Innovation gelebt hat. In den letzten Jahren<br />

ist die Metropole außerdem zum Inbegriff<br />

des ostdeutschen Aufschwungs geworden<br />

und nimmt eine bedeutende Stellung sowohl<br />

im deutschen als auch im gesamteuropäischen<br />

Kontext ein.<br />

Leipzig ist eine wahre Kulturoase. Als Bach-<br />

Stadt ist sie international bekannt und zieht<br />

mit dem Bach-Archiv, dem Bach-Museum<br />

und natürlich der Thomaskirche als einstiger<br />

Wirkungsstätte des bedeutenden Musikers<br />

Johann Sebastian Bach viele Touristen an.<br />

Der Thomanerchor, das Ensemble der Oper<br />

Leipzig, das Gewandhausorchester und das<br />

MDR Sinfonie Orchester sind in der internationalen<br />

Musikszene bekannte und etablierte<br />

Namen. Daneben besitzt besonders auch<br />

die erste Musikhochschule Deutschlands<br />

weltweites Renommee. Ihr Begründer und<br />

Namensgeber Felix Mendelssohn-Bartholdy<br />

wirkte am Gewandhaus und hat der Nachwelt<br />

viele einflussreiche Musikwerke hinterlassen.<br />

Im Mendelssohn-Haus, das als Museum<br />

dient, wird dem Komponisten heute<br />

gedacht.<br />

Die Messestadt verfügt außerdem über<br />

mehrere bedeutende Kunstsammlungen.<br />

Diese befinden sich im neu erbauten Museum<br />

für Bildende Künste, dem Grassimuseum<br />

sowie der Galerie für Zeitgenössische Kunst.<br />

Das Stadtbild der Metropole ist geprägt<br />

von einer Vielzahl architektonisch hochwertiger<br />

Bauwerke, wie beispielsweise dem Alten<br />

Rathaus, dem Neuen Rathaus, dem MDR-<br />

Hochhaus und dem Völkerschlachtdenkmal.<br />

Vor allem die traditionsreichen Hochschulen<br />

prägen das Bild von Leipzig als Stadt der<br />

Wissenschaft und Bildung. Neben der zweitältesten<br />

Universität Deutschlands gehören<br />

dazu die Hochschule für Technik, Wirtschaft<br />

und Kultur, die Hochschule für Grafik und<br />

Buchkunst, die Hochschule für Musik und<br />

Theater und die älteste Wirtschaftshochschule<br />

Deutschlands. Aber auch die zahlreichen<br />

Forschungsinstitute der Leibnitz-,<br />

Fraunhofer- und Max-Planck-<strong>Gesellschaft</strong><br />

begründen den Wissensstandort.<br />

Wenn es darum geht, auf internationalen<br />

Märkten erfolgreich zu sein, stützt sich<br />

Leipzig auf zukunftsträchtige Technologien<br />

in den Bereichen Automobil- und Zulieferungsindustrie,<br />

Medien/Kommunikationstechnik/IT,<br />

Gesundheit/Biotechnologie/Medizintechnik/Life-Sciences,<br />

Energie- und<br />

Umwelttechnik und Dienstleistungen.<br />

So hat das umsatzstärkste ostdeutsche Unternehmen,<br />

die Verbundnetz Gas <strong>AG</strong>, hier<br />

ihren Sitz. Darüber hinaus konnte Leipzig<br />

in den letzten Jahren große Unternehmen<br />

ansiedeln, wie beispielsweise Siemens, die<br />

<strong>Deutsche</strong> Telekom, Porsche, BMW und Amazon.<br />

Leipzig entwickelt sich außerdem zum globalen<br />

Dreh- und Angelpunkt für Güter und<br />

Waren, die rund um den Globus verschickt<br />

werden. Die Leipziger Neue Messe, der Flughafen<br />

Leipzig/Halle, die Versandzentren von<br />

Quelle, DHL und Amazon stärken die Stadt<br />

dabei als internationalen Logistikstandort.<br />

Die Messemetropole diente schon in den<br />

vergangenen Jahrhunderten, bedingt durch<br />

die verkehrsgünstige Lage, als Handelsstadt.<br />

Auch heute zeichnet sich Leipzig durch eine<br />

hervorragende infrastrukturelle Erschließung<br />

aus. So liegt die Stadt zum einen an den<br />

großen deutschen und europäischen Verkehrsachsen,<br />

die in alle Himmelsrichtungen<br />

10


Der Standort<br />

Leipzigs Superlative<br />

führen. Zum anderen binden der Flughafen<br />

und der größte Kopfbahnhof Europas, der<br />

durch den Bau des Citytunnels noch optimiert<br />

wird, die Stadt optimal an Luft und<br />

Schiene an.<br />

Durch das Angebot an ÖPNV, mit dem<br />

umfangreichsten Straßenbahnnetz Deutschlands,<br />

den zahlreichen Buslinien und der S-<br />

Bahn lässt sich die Stadt problemlos mit<br />

öffentlichen Verkehrsmitteln durchqueren,<br />

ohne dass auf die eigenen vier Räder zurückgegriffen<br />

werden muss.<br />

Für die hohe Lebensqualität in Leipzig sorgen<br />

neben den vielseitigen Möglichkeiten<br />

für Kultur und Sport die zahlreichen Kneipen,<br />

Cafés und Restaurants. Daneben gibt es in<br />

und um Leipzig viele Erholungsgebiete und<br />

Freizeithochburgen, wie das Zentralstadion,<br />

die Arena Leipzig, der Zoo und den Vergnügungspark<br />

Belantis.<br />

Das Neuseenland, eine durch die Rekultivierung<br />

und Renaturierung des ehemaligen<br />

Braunkohletagebaus entstandene und entstehende,<br />

wunderschöne Seenlandschaft,<br />

ist mit den Badeseen, dem großen Wassersportangebot<br />

und natürlich dem großflächigen<br />

Auwaldgebiet sowohl für Einwohner als<br />

auch für Gäste der Messestadt eine willkommene<br />

Stätte zum Abschalten vom Alltagsstress.<br />

Der Aktivitäten der Leipziger sind keine<br />

Grenzen gesetzt: Natur- und Cityliebhaber,<br />

jung und alt, Erlebnishungrige und Ruheliebende<br />

kommen hier, zwischen Pleiße, Parthe<br />

und Weißer Elster, auf ihre Kosten.<br />

Eingebettet in einen grünen Promenadenring<br />

befindet sich das pulsierende Herz der<br />

Stadt, das historische Zentrum. Seine ganz<br />

besondere Architektur, mit den vielen Läden,<br />

Restaurants und Cafés um und in den berühmten<br />

Leipziger Passagen, wie Mädlerpassage,<br />

Specks Hof und Barthels Hof laden zum<br />

gemütlichen Flanieren und Verweilen ein.<br />

Aus dem bekannten Handelszentrum wurde<br />

im Jahre 1497 die Messestadt Leipzig. Das<br />

durch Kaiser Maximilian I. verliehene und<br />

1507 erneut bestätigte Reichsmesseprivileg<br />

machte Leipzig zur ältesten Messestadt der<br />

Welt und zu einem international renommierten<br />

Anziehungspunkt für Händler und Besucher.<br />

Noch heute prägen die aus dieser<br />

Zeit stammenden Kaufmanns- und Handelshöfe<br />

das Stadtbild.<br />

In Leipzig wurde<br />

die <strong>Deutsche</strong> Bücherei gegründet!<br />

1913 wurde in Leipzig die <strong>Deutsche</strong> Bücherei<br />

als Gesamtarchiv des deutschen Schrifttums<br />

gegründet. Nach 1990 vereinigte sich<br />

das Archiv, in dem alle in deutscher Sprache<br />

erschienenen Publikationen gesammelt wurden,<br />

mit der 1947 in Frankfurt/Main gegründeten<br />

<strong>Deutsche</strong>n Bibliothek. Beide teilen<br />

sich seither die Archivierung von Neuerscheinungen.<br />

In Leipzig erschien vor 350 Jahren<br />

die erste Tageszeitung!<br />

Im Juli 1650 erschien in der Messestadt die<br />

erste Tageszeitung der Welt, die der Drucker<br />

Timotheus Ritzsch sechsmal wöchentlich<br />

unter dem Titel „Die Einkommenden<br />

Zeitungen“ herausgab. Das Blatt hatte 4<br />

Seiten im A5-Format, die mit politischen<br />

Meldungen gefüllt waren.<br />

Leipzig verfügt über das älteste bürgerliche<br />

Konzertorchester Europas!<br />

Das im Jahre 1809 gegründete Leipziger<br />

Gewandhaus Quartett ist das älteste bürgerliche<br />

Streichquartett der Welt. Mit dem<br />

„Großen Concert“, das aus 16 Musikern<br />

bestand und von Leipziger Bürgern 1743<br />

gegründet wurde, begann die Geschichte<br />

11


des Gewandhauses. Heute ist das Gewandhausorchester<br />

weltberühmt. Fast 200 Musiker<br />

tragen zum Erfolg des Ensembles bei.<br />

Leipzig besitzt das<br />

monumentalste Denkmal Europas!<br />

Das Leipziger Völkerschlachtdenkmal, 1913<br />

zum 100-jährigen Gedenken an die Völkerschlacht<br />

bei Leipzig als Mahnmal des Friedens<br />

eingeweiht, ist der größte Denkmalsbau<br />

Europas. Reizvoll ist der Aufstieg von<br />

der Krypta zur Aussichtsplattform über 364<br />

Stufen in 91 m Höhe. 61 Pfeiler stützen den<br />

300.000 t schweren Steinkoloss.<br />

Leipzig besitzt den<br />

größten Kopfbahnhof Europas!<br />

Wenig bekannt ist, dass Leipzig in Deutschland<br />

Ausgangspunkt des neuzeitlichen Fernverkehrs<br />

auf der Schiene war. 1915 entstand<br />

der Hauptbahnhof als größter Kopfbahnhof<br />

Europas. Nach seiner Restaurierung präsentiert<br />

sich nun das Bauwerk mit seiner gigantischen<br />

Querhalle (267 m lang, 32 m breit<br />

und 18 m hoch) und 30.000 m 2 Verkaufsfläche<br />

wieder auf der Höhe der Zeit.<br />

Leipzig besitzt<br />

ein einzigartiges Affenhaus!<br />

Die Leipziger Menschenaffenanlage im Zoo,<br />

die im Jahre 2001 eingeweiht wurde, ist<br />

weltweit einmalig. Internationale Wissenschaftler<br />

(Max-Planck-Institut) betreiben in<br />

dieser mit 30.000 m 2 umfangreichsten Primatenanlage<br />

der Welt Verhaltensforschung.<br />

Leipzig besitzt ein einzigartiges<br />

System an Passagen!<br />

Zur Poesie der Stadt gehört das einzigartige<br />

System der Passagen und Durchgangshöfe.<br />

Nur Leipzig verfügt über ein so geschlossenes<br />

System innerstädtischer Passagen. Der<br />

Besucher kann die historischen Formen wie<br />

in einer Bauausstellung durchwandern. Am<br />

bekanntesten ist die Mädlerpassage.<br />

Leipzig besitzt<br />

Deutschlands größten Stadtplatz!<br />

Mit seinen 40.000 m 2 ist der Leipziger<br />

Augustusplatz der größte Stadtplatz in<br />

Deutschland. Als man 1834 mit der Anlage<br />

begann, befanden sich hier noch Gärten.<br />

Bedeutung erlangte der Platz vor allem<br />

während der Friedlichen Revolution ‘89, als<br />

sich dort bis zu 300.000 Demonstranten<br />

versammelten.<br />

Leipzig ist deutschlandweit<br />

die drittgrünste Stadt!<br />

In und um Leipzig befindet sich der Auenwald,<br />

mit ca. 1800 ha holztragender Fläche<br />

einer der größten zusammenhängenden<br />

Auenwälder – ein europaweit einzigartiger<br />

grüner Gürtel mitten in der Großstadt. Das<br />

Gebiet dient zur Naherholung und unterliegt<br />

strengen Naturschutzauflagen. Ausgedehnte<br />

Parks wie das Rosental und der Clara-Zetkin-<br />

Park tragen dazu bei, dass Leipzig die<br />

drittgrünste Stadt in Deutschland ist.<br />

Leipzig besitzt europaweit den<br />

zweitältesten Botanischen Garten!<br />

Die Ursprünge des Botanischen Gartens<br />

reichen bis in das Jahr 1542 zurück, in dem<br />

er als „Hortus medicus“ (Arzneigarten) angelegt<br />

wurde. Heute gehört er zur Universität<br />

und dient wegen seines geringen Umfangs<br />

von 2,7 ha in erster Linie Forschungszwecken.<br />

Copyright: Leipziger Tourist-Service<br />

12


Der Standort<br />

Leipzig in Zahlen<br />

Einwohner: 510.000 (Stand: 1/2008)<br />

Fläche:<br />

40% landwirtschaftliche Nutzfläche, 15% Wald- und Erholungsfläche,<br />

2,5% Wasserfläche<br />

Kindertagesstätten: 192 mit 17.278 Plätzen (15.448 davon sind belegt)<br />

Schulen:<br />

141, darunter Schulen freier Träger (Waldorf, Montessori, Kreativ,<br />

Internationale, u.a.)<br />

Wirtschaft:<br />

34.058 Unternehmen<br />

Messen: 41 mit insgesamt 1.383.421 Besuchern im Jahr 2007<br />

Sportvereine:<br />

350, 71.953 Mitglieder, 71 Plätze und 128 Hallen<br />

<strong>Deutsche</strong> Bücherei: mit fast 14 Mio. Bänden<br />

Zoo-Besucher: 1,77 Mio.<br />

Übernachtungen: 1,84 Mio.<br />

Flughafen:<br />

ca. 51.000 Flugbewegungen und 2,7 Mio Passagiere<br />

Bevölkerungsbewegung: positive Zuzugsquote (23.969 Zuzüge und 19.030 Fortzüge)<br />

13


Stadtplan und Lage<br />

des Objektes Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Objekt<br />

Kommandant-<br />

Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Objekt<br />

Kommandant-<br />

Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

14


DAS OBJEKT<br />

15


Das Objekt<br />

Leipzig-Stötteritz –<br />

Bürgerliches Wohnen in grüner Umgebung<br />

Etwa vier Kilometer südöstlich vom Leipziger<br />

Stadtzentrum liegt der ruhige, gut durchgrünte<br />

Stadtteil Stötteritz. Seine Straßenzüge<br />

erinnern an die Zeit des Aufbruchs im<br />

19. Jahrhundert: Viele Gründerzeitvillen und<br />

Jugendstilhäuser spiegeln den Charme dieser<br />

Epoche wider und verleihen Stötteritz seinen<br />

typischen Charakter als gutbürgerliches<br />

Wohnviertel. Daneben verdankt der Stadtteil<br />

seine Attraktivität vor allem mehreren Kleinsiedlungen<br />

und modernen Wohnanlagen,<br />

die für eine vielseitige Mischung der Wohnformen<br />

sorgen.<br />

Zugleich trägt der Ortsteil in Leipzigs Südosten<br />

zu Recht den Titel einer grünen Wohngegend.<br />

So laden mehreren Parks, Grünflächen<br />

und Alleen an warmen Tagen<br />

zum Ausflug ins Freie ein. Vor allem das<br />

Stötteritzer Wäldchen dient als kleine<br />

natürliche Oase inmitten der Stadt. Am<br />

Rande von Stötteritz grenzt zudem das<br />

riesige Areal des Südfriedhofs an – eine der<br />

schönsten und größten Friedhofsanlagen<br />

in Deutschland. Das markanteste Objekt,<br />

welches das Bild des Stadtteils prägt, ist<br />

ohne Zweifel das Völkerschlachtdenkmal.<br />

Das 91 Meter hohe, monumentale Denkmal<br />

zeugt von den geschichtsträchtigen Ereignissen<br />

der Völkerschlacht 1813.<br />

Gerade junge Familien schätzen Stötteritz<br />

wegen der angenehmen Wohnlage und der<br />

außerordentlich hohen Anzahl von Kindertagesstätten<br />

und Spielplätzen. Dazu ist der<br />

Stadtteil sehr gut an den öffentlichen<br />

Personennahverkehr angeschlossen. Eine<br />

Bahnlinie und mehrere Buslinien durchkreuzen<br />

das Gebiet, so dass sich die Leipziger<br />

Innenstadt in 10 Minuten mit dem ÖPNV<br />

erreichen lässt. Nicht zuletzt wird die<br />

Wohngegend durch ein Einkaufszentrum<br />

und viele kleinere Dienstleistungsangebote<br />

bereichert.<br />

Kreativ im Grünen<br />

Wissenschaft braucht ein kreatives Umfeld.<br />

Das wussten auch die Entscheider der Universität<br />

Leipzig in den 1920ern. Entsprechend<br />

ließen sie im schönen, grünen<br />

Stötteritz Quartiere für die geistigen Köpfe<br />

der Zeit bauen. So entstand die Denkmalsallee<br />

im Jahr 1922. Sie sollte den Professoren<br />

und Beamten der Universität Leipzig<br />

komfortables Wohnen ermöglichen. Zu<br />

diesem Zweck wurden neben geräumigen<br />

Quartieren große, stilvoll begrünte Gärten<br />

angelegt. In diesen konnten die Angehörigen<br />

der Hochschule entspannt in der Natur<br />

spazieren oder auf Bänken unter schattigem<br />

Blattwerk verweilen.<br />

17


Das Objekt<br />

Die Völkerschlacht bei Leipzig –<br />

Europas Schicksalswende<br />

Nein, eine Niederlage hatte Napoleon nicht<br />

einkalkuliert. Lange Zeit waren seine Heere<br />

siegreich und ungeschlagen auf dem Eroberungsfeldzug<br />

durch ganz Europa gezogen.<br />

Auch bei der Schlacht bei Leipzig war<br />

der französische Feldherr zuversichtlich.<br />

Doch es kam anders. Napoleon musste sich<br />

der Übermacht seiner Gegner geschlagen<br />

geben. Ungeordnet und stockend verlief<br />

der Rückzug am 18. Oktober 1813. Viele<br />

Menschen starben bei der hektischen Flucht,<br />

viele gerieten in Gefangenschaft. Mit Schrecken<br />

ging damit eine Ära zu Ende und<br />

Europa erlebte eine entscheidende politische<br />

Wende. So hatte der Kontinent mit der Völkerschlacht<br />

bei Leipzig seine erste Massenschlacht<br />

zu verkraften. Bis zum ersten Weltkrieg<br />

blieb sie die größte kämpferische<br />

Auseinandersetzung der Menschheit, in der<br />

rund 100.000 Menschen den Tod fanden.<br />

Zugleich hatte sich das Schicksal Europas<br />

gedreht – statt Napoleon mit seiner Fremdherrschaft<br />

bestimmten nun andere politische<br />

Akteure wie Preußen, Österreich und Russland<br />

das Geschehen. Gestellt wurden diese<br />

Weichen auf den Schlachtfeldern im Süden<br />

Leipzigs, wo auch heute noch den großen<br />

Taten der damaligen Zeit gedacht wird.<br />

Schlachtverlauf<br />

Seit dem Jahr 1805 drängte Napoleon mit<br />

seinen Heeren nach Europa. Ob in der<br />

„Dreikaiserschlacht“ in Austerlitz oder der<br />

Doppelschlacht von Jena/Auerstedt – niemand<br />

schien den französischen Kaiser aufhalten<br />

zu können. Doch ab 1812 bekam<br />

Napoleon den Widerstand aus Europa zu<br />

spüren. Nachdem seine Armee enorm geschwächt<br />

aus dem Russlandfeldzug (1812)<br />

zurückgekehrt war, erklärte Friedrich Wilhelm<br />

III. von Preußen dem französischen<br />

Kaiser den Krieg. Leipzig, das zu den Verbündeten<br />

Napoleons zählte, wurde in der<br />

Folge von russischen und preußischen Truppen<br />

belagert. Vorübergehend konnte der<br />

französische Feldherr die Stadt zurückerobern<br />

und bezog am 14. Oktober 1813<br />

dort Stellung. In den nächsten Tagen lieferten<br />

sich in dieser Gegend die Großmächte<br />

Europas die Entscheidungsschlacht um die<br />

kontinentale Vorherrschaft. So kämpften<br />

auf der Seite der „Befreier“ 310.000 Soldaten<br />

aus Österreich unter Fürst zu Schwarzenberg,<br />

aus Preußen (unter Friedrich Wilhelm<br />

III.), aus Russland (Alexander I.) und<br />

aus Schweden (Karl Johann). Auf der Gegenseite<br />

zogen mit insgesamt 210.000<br />

Mann Napoleon (Frankreich), Józef Poniatowski<br />

(Herzogtum Warschau) und Friedrich<br />

August I. (Sachsen) zusammen mit einigen<br />

Rheinbundstaaten in den Kampf.<br />

Am 15. Oktober positionierte Napoleon<br />

seine Truppen um Leipzig, den größten Teil<br />

davon im Süden der Stadt. Er konnte die<br />

Armeen der verbündeten europäischen<br />

Mächte bei Wachau-Liebertwolkwitz an diesem<br />

Tag stark unter Druck setzen, woraufhin<br />

er verfrüht die Siegesglocken läuten ließ.<br />

Der 16. Oktober ist mit der Schlacht bei<br />

Möckern als der Tag mit den blutigsten<br />

Kämpfen in die Geschichte eingegangen.<br />

So lieferte sich die Verstärkung Napoleons<br />

in dem heutigen Leipziger Stadtteil einen<br />

heftigen Kampf mit der Schlesischen Armee.<br />

Auch um Markkleeberg spitzte sich das<br />

Geschehen zu. Viermal konnten die Preußen<br />

die Ortschaft gewinnen, viermal mussten<br />

sie diese wieder abtreten. Mit großer Anstrengung<br />

konnten sie sich beim fünften<br />

Versuch gegen die Polen und die Franzosen<br />

behaupten. In Wachau selbst, wo Napoleon<br />

Stellung bezogen hatte, tobte die Schlacht<br />

ebenfalls mit ganzer Wucht. Zunächst gelang<br />

den Verbündeten ein Durchbruch,<br />

anschließend mussten sie der Gewalt der<br />

19


französischen Artillerie wieder weichen. Im<br />

Gegenzug versuchte Napoleon nun, das<br />

Zentrum der Verbündeten bei Wachau zu<br />

durchbrechen, wurde aber gestoppt. Mit<br />

dem Einbruch der Nacht endete die Schlacht<br />

für diesen Tag mit einer Pattsituation.<br />

Am nächsten Morgen versuchte Napoleon<br />

einen Waffenstillstand mit den Verbündeten<br />

auszuhandeln. Dieser Versuch scheiterte<br />

jedoch und so wurde der französische Kaiser<br />

zur Entscheidungsschlacht gezwungen. Er<br />

ließ vorbeugend die Rückzugsstraße über<br />

Lindenau sichern und positionierte sich<br />

dann an der Quandschen Tabaksmühle.<br />

Am 18. Oktober fiel schließlich die Entscheidung<br />

über den Ausgang der Schlacht. So<br />

musste sich Napoleon im Laufe des Tages<br />

immer weiter zurückziehen, auch wenn er<br />

die Stellung bei Stötteritz hartnäckig verteidigte.<br />

Zur Deckung des Rückzuges wurden<br />

vor allem Truppen aus Polen und der Rheinbundstaaten<br />

eingesetzt. In der Folge entbrannten<br />

erbitterte Kämpfe um die Stadttore<br />

von Leipzig. Als die ersten russischen Jäger<br />

auftauchten, wurde die Elsterbrücke zu früh<br />

gesprengt, weshalb für 20.000 napoleonische<br />

Soldaten der Rückweg versperrt war.<br />

Gegen Mittag zogen die Truppen der Verbündeten<br />

in Leipzig ein. Damit endete die<br />

Völkerschlacht.<br />

Folgen der Schlacht<br />

Auf beiden Seiten hat die Völkerschlacht<br />

erhebliche Verluste gefordert. So hatten<br />

Napoleon und seine Anhänger 38.000 Tote,<br />

23.000 Verwundete und 15.000 Gefangene<br />

zu beklagen. Auf Seiten der Verbündeten<br />

waren 54.000 Menschen ums Leben gekommen<br />

oder verwundet. Bei den Einwohnern<br />

der Stadt Leipzig, in der damals gerade<br />

einmal 30.000 Menschen lebten, war das<br />

Entsetzen groß.<br />

Die Völkerschlacht beendete das Vormachtsstreben<br />

von Napoleon, auch wenn der<br />

französische Kaiser mit seinen Truppen entkommen<br />

konnte. Europa war damit bis zum<br />

Rhein befreit. Zugleich wurden viele Reformen,<br />

die unter der französischen Besatzung<br />

eingeführt worden waren, wieder zurückgenommen.<br />

Mit dem Wiener Kongress im Jahr<br />

1815 wurde Europa in den Zustand vor der<br />

Eroberungen versetzt.<br />

Victor Anton Franz von Prendel<br />

(1766–1852)<br />

Der österreichische Offizier Victor Prendel<br />

wurde 1766 in Südtirol geboren. Im Jahr<br />

1804 trat er in die Dienste des russischen<br />

Heeres ein. In dieser Armee nahm Prendel<br />

1813 an der Völkerschlacht bei Leipzig teil.<br />

Nach dem Ende dieser Schlacht wurde er<br />

in Leipzig Stadtkommandant. Dort stand<br />

der Offizier vor gewaltigen Aufgaben: Es<br />

mussten Quartiere für 20.000 Gefangene<br />

organisiert werden und es galt, 51.000<br />

Verwundete medizinisch zu versorgen. Mit<br />

seiner volkstümlichen Rauheit und seinem<br />

unbürokratischen Vorgaben bewältigte er<br />

diese Herausforderungen und gewann<br />

außerdem die Sympathie der Leipziger. So<br />

wurde Prendel 1814 die Ehrenbürgerwürde<br />

verliehen. Seit 1945 ist außerdem nach ihm<br />

die Kommandant-Prendel-Allee in Stötteritz<br />

benannt.<br />

20


Das Objekt<br />

21


22<br />

Objektansicht


Das Objekt<br />

23


24<br />

Objektansicht


Das Objekt<br />

25


WE 2<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Erdgeschoss<br />

Wohnung 02<br />

Erdgeschoss<br />

Balkon<br />

2,30 qm<br />

Küche<br />

13,11 qm<br />

Bad<br />

7,64 qm<br />

Wohnung 02<br />

ca. 71,56 qm<br />

Flur<br />

9,31 qm<br />

Wohnen<br />

20,94 qm<br />

Schlafen<br />

18,26 qm<br />

26


Das Objekt<br />

WE 3<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Souterrain und Erdgeschoss<br />

Wohnung 03<br />

Souterrain<br />

Wohnung 03<br />

Erdgeschoss<br />

Terrasse<br />

5,09 qm<br />

Bad<br />

7,30 qm<br />

Flur<br />

7,23 qm<br />

Küche<br />

10,47 qm<br />

Flur<br />

6,95 qm<br />

Wohnung 03<br />

ca. 77,69 qm<br />

Wohnen/Essen<br />

19,41 qm<br />

WC<br />

3,81 qm<br />

Abstell<br />

1,48 qm<br />

Schlafen<br />

15,95 qm<br />

27


WE 6<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Erdgeschoss<br />

Wohnung 06<br />

Erdgeschoss<br />

Bad<br />

10,86 qm<br />

Küche<br />

13,24 qm<br />

Wohnung 06<br />

ca. 70,32 qm<br />

Flur<br />

5,13 qm<br />

Wohnen<br />

22,69 qm<br />

Wintergarten<br />

3,54 qm<br />

Schlafen<br />

14,87 qm<br />

28


Das Objekt<br />

WE 8<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss 1. Obergeschoss<br />

Wohnung 08<br />

1. Obergeschoss<br />

Balkon<br />

2,23 qm<br />

Küche<br />

13,11 qm<br />

Bad<br />

7,53 qm<br />

Wohnung 08<br />

ca. 73,30 qm<br />

Flur<br />

9,31 qm<br />

Wohnen<br />

21,34 qm<br />

Schlafen<br />

19,02 qm<br />

29


WE 11<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss 1. Obergeschoss<br />

Wohnung 11<br />

1. Obergeschoss<br />

Balkon<br />

2,23 qm<br />

Bad<br />

7,75 qm<br />

Küche<br />

13,09 qm<br />

Flur<br />

10,09 qm<br />

Wohnung 11<br />

ca. 73,72 qm<br />

Schlafen<br />

19,07 qm<br />

Wohnen<br />

21,48 qm<br />

30


Das Objekt<br />

WE 14<br />

Komanndant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss 2. Obergeschoss<br />

Wohnung 14<br />

2. Obergeschoss<br />

Balkon<br />

2,23 qm<br />

Küche<br />

12,93 qm<br />

Bad<br />

8,01 qm<br />

Kind<br />

11,41 qm<br />

Wohnung 14<br />

ca. 94,48 qm<br />

Flur<br />

15,16 qm<br />

Abstell<br />

4,23 qm<br />

Schlafen<br />

19,02 qm<br />

Wohnen<br />

21,53 qm<br />

31


WE 15<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss 2. Obergeschoss<br />

Wohnung 15<br />

2. Obergeschoss<br />

Balkon<br />

2,23 qm<br />

Kind<br />

11,45 qm<br />

Bad<br />

7,96 qm<br />

Küche<br />

12,93 qm<br />

Abstell<br />

4,18 qm<br />

Flur<br />

15,22 qm<br />

Wohnung 15<br />

ca. 94,56 qm<br />

Wohnen<br />

21,44 qm<br />

Schlafen<br />

19,07 qm<br />

32


Das Objekt<br />

WE 17<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Dachgeschoss<br />

Wohnung 17<br />

Dachgeschoss<br />

Küche<br />

9,09 qm<br />

Bad<br />

9,83 qm<br />

Flur<br />

6,65 qm<br />

Wohnung 17<br />

ca. 81,03 qm<br />

Balkon<br />

3,47 qm<br />

Schlafen<br />

20,64 qm<br />

Wohnen<br />

31,36 qm<br />

33


WE 18<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Dachgeschoss<br />

Wohnung 18<br />

Dachgeschoss<br />

Loggia<br />

2,38 qm<br />

Küche/Essen<br />

12,06 qm<br />

Bad<br />

7,50 qm<br />

Abstell<br />

3,59 qm<br />

Flur<br />

10,93 qm<br />

Wohnung 18<br />

ca. 76,96 qm<br />

Schlafen<br />

19,10 qm<br />

Wohnen<br />

21,39 qm<br />

34


Das Objekt<br />

WE 19<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

Grundriss Dachgeschoss<br />

Wohnung 19<br />

Dachgeschoss<br />

Loggia<br />

2,39 qm<br />

Bad<br />

7,71 qm<br />

Küche/Essen<br />

11,97 qm<br />

Wohnung 19<br />

ca. 77,15 qm<br />

Flur<br />

10,99 qm<br />

Abstell<br />

3,61 qm<br />

Wohnen<br />

21,39 qm<br />

Schlafen<br />

19,10 qm<br />

35


Objektlageplan<br />

Preisliste<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />

WE Lage Anzahl Wohn- Balkon/ kalkulierte Kaufpreis 1 Anteil Anteil Sanierungs-<br />

Nr. Räume fläche Terrasse/ Miete WE Grundstück 2 Altbausubs. 2 anteil 2<br />

qm Winter- mtl. EUR EUR EUR EUR<br />

ca. garten EUR<br />

2 EG 2 71,56 B 415,00 157.432,00 15.743,00 15.743,00 125.946,00<br />

3 EG 2 77,69 T/M 451,00 170.918,00 17.092,00 17.092,00 136.734,00<br />

6 EG 2 70,32 W 408,00 154.704,00 15.470,00 15.470,00 123.763,00<br />

8 1. OG 2 73,30 B 425,00 161.260,00 16.126,00 16.126,00 129.008,00<br />

11 1.OG 2 73,72 B 428,00 162.184,00 16.218,00 16.218,00 129.747,00<br />

14 2. OG 3,5 94,48 W 548,00 207.856,00 20.786,00 20.786,00 166.285,00<br />

15 2.OG 3 94,56 B 548,00 208.032,00 20.803,00 20.803,00 166.426,00<br />

17 DG 2 81,03 B 470,00 178.266,00 17.827,00 17.827,00 142.613,00<br />

18 DG 2 76,96 L 446,00 169.312,00 16.931,00 16.931,00 135.450,00<br />

19 DG 2 77,15 L 447,00 169.730,00 16.973,00 16.973,00 135.784,00<br />

1 Der Kaufpreis versteht sich zzgl. der Erwerbsnebenkosten.<br />

2 Die Aufteilung des Kaufpreises in die Anteile Grundstück, Altbau sowie Sanierung beruht auf Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Gewähr.<br />

36


Das Objekt<br />

Baubeschreibung<br />

Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong>, 04299 Leipzig<br />

1. ALLGEMEINE ANGABEN<br />

1.1 Angaben zum Gebäudetyp<br />

Das Gebäude ist in massiver Ziegelbauweise<br />

errichtet. Es handelt sich um ein<br />

mehrgeschossiges Wohngebäude mit<br />

Dachgeschoss, das vollständig unterkellert<br />

ist.<br />

Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung<br />

bzw. Renovierung sind<br />

die allgemein anerkannten Regeln der<br />

Technik, die behördlichen Bestimmungen<br />

der Verwaltungs- und Bauaufsichtbehörden,<br />

die einschlägigen Gesetze<br />

sowie die für das Bauvorhaben maßgeblichen<br />

Bauvorschriften und Verordnungen.<br />

Soweit die gültigen DIN-Normen oder<br />

die anerkannten Regeln der Technik<br />

aufgrund der Besonderheiten des historischen<br />

Bauwerks nicht eingehalten<br />

werden können, stellt dies keinen Mangel<br />

dar. Die Bauausführungen haben<br />

allerdings so zu erfolgen, dass sie vorstehend<br />

genannten Regelungen möglichst<br />

nahe kommen.<br />

Grundsätzlich gilt, dass „Sollbruchrisse“<br />

zwischen Trockenbau und massiven<br />

Bauteilen keine Mängel darstellen, da<br />

sie nicht vermeidbar sind, es sei denn,<br />

der Riss wird im Einzelfall als Mangel<br />

bestätigt. Altbaubedingte Unebenheiten<br />

in Böden, Wänden und Decken stellen<br />

ebenfalls keinen Mangel dar.<br />

Neu ausgeführte Bauleistungen am<br />

Gebäude entsprechen den anerkannten<br />

Regeln der Technik. Für vorhandene<br />

Bauteile in die während der Sanierung<br />

nicht eingegriffen wird, sgelten die<br />

Bestimmungen der gültigen DIN-Vorschriften<br />

bzw. die anerkannten Regeln<br />

der Technik nicht.<br />

Der Bauträger kann die Baubeschreibung<br />

ohne Zustimmung des Käufers<br />

ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher<br />

oder rechtlicher Gegebenheiten<br />

notwendig wird und sich für den Käufer<br />

keine den Wert oder die Tauglichkeit<br />

des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende<br />

Abweichung ergibt. Dieses<br />

gilt auch für Abstandsflächen von Sanitärobjekten<br />

in Bad oder WC-Bereich.<br />

Von der Planung abweichende Grundrissänderungen<br />

bleiben vorbehalten,<br />

soweit sie aus technischen Gründen<br />

erforderlich sind.<br />

1.2 Flächenberechnungen<br />

Die Flächenberechnung für Wohnungen<br />

nach DIN wird nach der Betriebskosten-<br />

und Wohnflächenverordnung<br />

(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage<br />

eines digital erstellten Aufmasses mittels<br />

CAD-Programm erstellt.<br />

1.3 Gutachten<br />

Holzschutzgutachten<br />

Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung<br />

zur Ermittlung von biotischen<br />

Schäden durch holzzerstörende<br />

Pilze und Insekten durchgeführt. Die<br />

Untersuchung erfolgt durch einen geprüften<br />

Fachmann (Sachverständiger)<br />

für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden<br />

verbauter Hölzer im Hochbau auf<br />

der Grundlage der DIN 68 800, Teil<br />

2–4, welcher die fachgerechte Sanierung<br />

überwacht und die Abnahme dieser<br />

Sanierungsarbeiten durchführt.<br />

Bei längerer Zeit leer stehenden Gebäuden<br />

kann ein Hausschwammbefall nicht<br />

ausgeschlossen werden. Sollte dieser<br />

festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte<br />

Beseitigung nach den Vorgaben<br />

und unter Überwachung des Sachverständigen<br />

für Holzschutz.<br />

Gutachten durch vereidigten<br />

Sachverständigen für Brandschutz,<br />

Standsicherheit und<br />

Wärmeschutz<br />

Der jeweils erforderliche Nachweis über<br />

Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer<br />

der tragenden Bauteile,<br />

Schall-, Wärme- und vorbeugenden<br />

baulichen Brandschutz werden von<br />

einem Tragwerksplaner erstellt. Diese<br />

Unterlagen werden durch staatlich anerkannte<br />

Sachverständige oder eine<br />

sachverständige Stelle gemäß § 82 (4)<br />

SächsBO geprüft. Die ergangenen<br />

Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt<br />

vorgelegt.<br />

Wärmeschutznachweis<br />

für Gebäude<br />

Die Bauausführungen erfolgen, soweit<br />

dies möglich ist, nach den gültigen<br />

DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung<br />

unter Maßgabe der behördlichen<br />

Auflagen (Denkmalschutz)<br />

sowie der zulässigen Abweichung für<br />

Altbausanierung.<br />

TÜV – Baubegleitendes<br />

Qualitätscontrolling<br />

Der TÜV SÜD führt während der Sanierung<br />

ein „Baubegleitendes Qualitätscontrolling“<br />

durch.<br />

Auftrag der Baustellenkontrollen ist es,<br />

die Bauleistung der jeweils wesentlichen<br />

bautechnischen Schwerpunkte und deren<br />

Grundlagen zu überprüfen und das<br />

Ergebnis zu dokumentieren. Die wesentlichen<br />

bautechnischen Schwerpunkte<br />

der Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan<br />

des BC-Vertrages<br />

festgelegt.<br />

Nach jeder Begehung wird vom TÜV<br />

ein schriftlicher Bericht erstellt; sofern<br />

es der Baufortschritt zulässt, wird die<br />

Beseitigung der vom TÜV festgestellten<br />

Mängel im Zuge der nächsten Begehung<br />

kontrolliert und dokumentiert.<br />

TÜV – Technische Abnahme<br />

Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung<br />

des Bauvorhabens erfolgt durch den<br />

TÜV SÜD die technische Abnahme der<br />

Wohneinheiten (Sondereigentum). Der<br />

TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung.<br />

Hierfür werden Mängelprotokolle<br />

im Sinne von VOB Teil B § 12 Abs.<br />

4 erstellt.<br />

2. Technische Anlagen<br />

Hausanschluss und Haustechnik<br />

2.1 Hausanschlüsse<br />

Heizungsanlage<br />

Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung<br />

mit Brennwertechnik) ist außentemperaturgeführt<br />

und wird als Zweirohrsystem<br />

errichtet. Die Installation des<br />

Heizkessels erfolgt in einer Heizzentrale<br />

im Keller.<br />

Der Anschluss erfolgt über das vorhandene<br />

Gasnetz der Stadt Leipzig. Änderungen<br />

durch behördliche Auflagen<br />

oder baulicher Gegebenheiten müssen<br />

berücksichtigt werden und können zu<br />

Planungsänderungen führen.<br />

Wasseranschluß<br />

und -aufbereitung<br />

Das Warmwasser wird zentral aufbereitet,<br />

die Größe des Warmwasserbehälters<br />

ergibt sich aus den Berechnungen des<br />

Fachingenieurs. Die Kalt- und Warmwasserleitungen<br />

sowie die Zirkulationsleitungen<br />

werden aus Edelstahlrohren oder<br />

glw. hergestellt und in den dafür vorgesehenen<br />

Installationsschächten verlegt.<br />

Die Trinkwasserversorgung erfolgt über<br />

das vorhandene Trinkwassernetz der<br />

Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss<br />

wird überprüft und<br />

ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen<br />

werden demontiert und entsorgt.<br />

Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter<br />

installiert, der rückspülbar ist.<br />

Wärmemengenund<br />

Wasserzähler<br />

Wärmemengen- und Wasserzähler werden<br />

bei einer entsprechenden Fachfirma<br />

über die Hausverwaltung gemietet.<br />

Regenwasser<br />

Alte Entwässerungsleitungen werden<br />

demontiert und entsorgt. Die Entwäs-<br />

37


serung der Dachrinne erfolgt über die<br />

außenliegenden Fallrohre mit Einbindung<br />

über Standrohre in die vorhandene<br />

Grundleitung.<br />

Die Entwässerung der Terrassen und<br />

Balkone erfolgt durch Einbindung an<br />

die Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen,<br />

Fallrohre und Verkleidungen im Dachbereich<br />

werden mit Titanzinkblech<br />

ausgeführt.<br />

Abwassergrundleitungen<br />

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert<br />

und entsorgt. Die Grundleitungen<br />

werden geprüft und ggf. fachgerecht<br />

erneuert. Der Anschluss erfolgt<br />

an das öffentliche Abwassernetz.<br />

Strom / Telefon<br />

Die Elektroanlage wird gemäß den<br />

Richtlinien der Leipziger Stadtwerke<br />

zentralisiert. In diesen E-Räumen werden<br />

die zentralen Zähleranlagen angelegt.<br />

Der elektrische Hausanschluss wird nach<br />

Beurteilung des Versorgungsträgers der<br />

Stadtwerke Leipzig entsprechend der<br />

geltenden Nutzungsverordnung erneuert.<br />

Alle Wohnungen werden zum Anschluss<br />

von Telefon und Kabelfernsehen<br />

vorbereitet und mit entsprechenden<br />

Anschlussdosen ausgestattet.<br />

Die Leitungsführung erfolgt unter Putz<br />

bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank)<br />

im Keller. Die Nutzung erfolgt<br />

über Einzelverträge der Nutzer (Mieter)<br />

mit den Versorgern.<br />

2.2 Heizungsanlage<br />

Heizkörper<br />

Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung<br />

zu den Einzelheizkörpern<br />

werden verdeckt geführt. Die Wohnungen<br />

werden in allen zu beheizenden<br />

Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern,<br />

profiliert als Ventil-Heizkörper,<br />

in den Raumwärmebedarf angepassten<br />

Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung<br />

ausgestattet.<br />

(Handtuchwärmetrockner optional als<br />

Zusatzleistung, da diese allein für die<br />

Wärmeversorgung nicht ausreichend<br />

sind.)<br />

Steigleitungen<br />

Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen<br />

bestehen aus Kupfer oder<br />

gleichwertigem Material. Es erfolgt eine<br />

alukaschierte Rohrdämmung.<br />

2.3 Sanitär<br />

Frischwasserleitungen<br />

Alte Versorgungsleitungen werden demontiert<br />

und entsorgt. Es werden neue<br />

Kalt- und Warmwasserleitungen sowie<br />

Zirkulationsleitungen aus Kunststoffrohren<br />

hergestellt.<br />

Abwasserleitungen<br />

Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in<br />

den Installationsschächten) werden aus<br />

heißwasserbeständigem, schallgedämmtem<br />

Abwasserrohren in erforderlicher<br />

Größe installiert, die waagerechten<br />

Abflussleitungen in den Wohnungen<br />

bestehen aus HT-Rohren.<br />

Sanitärobjekte, Armaturen<br />

Küche:<br />

Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss<br />

für den Anschluss der Spüle, 2 Eckventile<br />

(1 Doppeleckventil für Spülmaschine).<br />

Die Montage der Zu- und Abflussleitung<br />

erfolgt im Aufstellungsbereich der Spüle<br />

auf der Wand.<br />

Bad:<br />

Kalt- und Warmwasseranschluss für die<br />

Badewanne / Dusche und Waschbecken.<br />

Das Toilettenbecken erhält einen<br />

Kaltwasseranschluss. Grundsätzlich<br />

kommen in der Bad- und Sanitärausstattung<br />

deutsche Markenfabrikate zum<br />

Einsatz.<br />

Badewannenanlage bestehend aus:<br />

– körpergeformten Badewanne in unterschiedlichen<br />

Maßen<br />

– Wannenab- und Überlaufgarnitur mit<br />

Drehgriff und Siphon<br />

– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie<br />

in verchromter Ausführung, mit<br />

Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf<br />

– Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes,<br />

Metallschlauch Länge ca.<br />

1.600 mm<br />

– Badetuchhalter<br />

Duschwannenanlage bestehend aus:<br />

– einer Duschwanne in flacher Form<br />

inkl. Ablaufgarnitur<br />

– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie<br />

mit Handbrause in verchromter<br />

Ausführung<br />

– Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes,<br />

Metallschlauch Länge ca.<br />

1.600 mm<br />

– standardisierte Kunststoffduschtrennwand<br />

WC-Anlage bestehend aus:<br />

– Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend<br />

mit eingebautem Spülkasten,<br />

Sparspülung<br />

– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel<br />

– Papierhalter verchromt<br />

Waschtischanlage:<br />

– Breite ca. 600 mm<br />

– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur<br />

verchromt, Wandspiegel<br />

– Handtuchhalter als Ring oder 2-armig<br />

Anschluss für Spüle<br />

und Waschmaschine<br />

Jede Wohnung erhält einen Wasch- und<br />

Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss<br />

der Spüle und Spülmaschine erfolgt in<br />

der Küche über Eckventil mit Schubrosette.<br />

Der Anschluss für die Waschmaschine<br />

erfolgt, soweit möglich, im Bad<br />

(bei Abstandsproblemen in der Küche).<br />

Lüftung Innenbäder /<br />

Innen-WC<br />

Die Raumentlüftung der innenliegenden<br />

Bäder und WC‘s erfolgt über Einzellüfter<br />

mittels geräuscharmen Abluftventilatoren.<br />

Die Schaltung, zeitverzögerte<br />

Nachlaufrelais mit einstellbarer Nachlaufzeit<br />

von 2–30 min, ist mit dem<br />

Lichtschalter kombiniert. Die Entlüftung<br />

erfolgt verdeckt in entsprechenden<br />

Versorgungsschächten über Dach.<br />

2.4 Elektroinstallation<br />

Ausstattung nach<br />

DIN 18015/VDE Bestimmungen<br />

Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche<br />

Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung<br />

einschließlich der Verdrahtung<br />

gemäß den entsprechenden<br />

Richtlinien und Verordnungen geliefert<br />

und eingebaut. Der Sicherungskasten/<br />

Unterverteilung wird jeweils im Flur<br />

installiert.<br />

Der Ausstattungsgrad erfolgt gem. DIN<br />

18015 Teil 2 (Mindestausstattung). Im<br />

Einzelnen erfolgt die Bestückung wie<br />

nachfolgend beschrieben.<br />

Anforderungen<br />

an die Ausstattung<br />

Es erfolgt eine komplette Neuinstallation<br />

der Elektroanlagen in den Wohnungen,<br />

im Treppenhaus und in den Kellern.<br />

Die Stromversorgung erfolgt über den<br />

Stromkreis der einzelnen Wohnung.<br />

Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage<br />

(Beleuchtung, Heizung) sowie der<br />

Zugänge zu den Mieterkellerräumen.<br />

Die Kellerräume, die den einzelnen<br />

Wohnungen zugeordnet werden, erhalten<br />

jeweils einen Beleuchtungskörper<br />

(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine<br />

Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume,<br />

Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie<br />

Außen- und Treppenhausbeleuchtung<br />

werden vom Gemeinschaftszähler versorgt.<br />

Die Zählermontage erfolgt ausschließlich<br />

durch die Energieversorger. Wenn<br />

bei der Wohnungsabnahme der Nutzer<br />

noch nicht bekannt ist, erfolgt die Über-<br />

38


Das Objekt<br />

gabe der Wohnung an den Käufer ohne<br />

Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen<br />

Zählerplatzes und eines zentralen<br />

Potentialausgleiches.<br />

Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage<br />

in jeder Wohneinheit mit elektrischer<br />

Türöffnung der Hauseingangstür<br />

eingebaut.<br />

Die Treppenhausbeleuchtung erhält<br />

eine Zeitschaltautomatik mit Warnfunktion.<br />

Weiterhin wird ein zentraler Anschluss<br />

für alle Wohneinheiten für Telekom<br />

und TV-Anlage geschaffen.<br />

Bäder<br />

1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich<br />

Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer<br />

Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass,<br />

1 Steckdose jeweils für<br />

Waschmaschine und Trockner (bzw. in<br />

der Küche, falls Aufstellfläche im Bad<br />

nicht gegeben), 1 Antennen- / Kabelanschlussdose<br />

WC<br />

1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich<br />

Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer<br />

Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass<br />

Küchen<br />

2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der<br />

Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose,<br />

1 Steckdose für Dunstabzugshaube,<br />

1 Steckdose für Einbauküche<br />

(Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdose für<br />

Spül-maschine, 1 Steckdose jeweils<br />

Waschmaschine und Trockner (falls<br />

Aufstellfläche im Bad nicht gegeben),<br />

1 Deckenauslass, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose<br />

Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:<br />

1 Lichtschalter als Kombination mit<br />

Steckdose, mind. 1 Deckenauslass,<br />

3 Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/<br />

Kabelanschlussdose, 1 Telefonanschlussdose<br />

kombiniert mit Einfachsteckdose<br />

Flur<br />

2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als<br />

Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose<br />

kombiniert mit Einfachsteckdose, mind.<br />

1 Deckenauslass<br />

Abstellraum<br />

1 Lichtschalter in Kombination mit<br />

Enfachsteckdose, 1 Deckenauslass<br />

Keller<br />

Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen<br />

in den Kellern. Die Stromversorgung<br />

erfolgt über den Stromkreis<br />

der einzelnen Wohnung. Die Kellerräume,<br />

die den einzelnen Wohnungen<br />

zugeordnet werden, erhalten jeweils<br />

einen Beleuchtungskörper (Schiffsarmaturen<br />

mit Schalter und eine Steckdose).<br />

Balkon/Terrasse<br />

1 Steckdose (schaltbar von innen), 1<br />

Außenleuchte (schaltbar von innen)<br />

Treppenhaus/Außenanlagen<br />

Die Beleuchtung erfolgt über Wandbzw.<br />

Deckenleuchten in Stil und Farbe<br />

dem Treppenhaus angepasst. An einer<br />

Stelle wird eine abschaltbare Steckdose<br />

für die Treppenreinigung angebracht.<br />

Die Treppenhausbeleuchtung wird über<br />

ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung<br />

geregelt. Jede Etage erhält eine<br />

Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der<br />

Eingangsbereich sowie der Hof (1<br />

Außenleuchte mit Dämmerungsschalter<br />

und Bewegungsmelder).<br />

Entsprechend der örtlichen Gegebenheiten<br />

und Raumgrößen kann die angegebene<br />

Elektroausstattung variieren.<br />

3. Bauwerk<br />

3.1 Dach<br />

Dachausbau<br />

Der Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses<br />

erfolgt in Trockenbauweise<br />

gemäß den Anforderungen an den<br />

Brand- und Schallschutz. Dies betrifft<br />

sämtliche Wände, Decken, Stützen und<br />

Verbände sowie die Dachschrägen. Die<br />

vorhandene Dachform bleibt erhalten.<br />

Bei Ausbau des Dachgeschosses werden<br />

die sich aus der Planung ergebenden<br />

statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen<br />

Anforderungen<br />

berücksichtigt und umgesetzt. Stützen,<br />

Kehlbalken und andere statische Bauteile<br />

werden nach Möglichkeit in den<br />

Ausbau integriert. Die vorhandenen<br />

Sparren müssen aus diesem Grund im<br />

erforderlichen Maß verstärkt werden.<br />

Aus statischen Gründen müssen ggf.<br />

Verstärkungen des Dachverbandes aus<br />

Stahl vorgenommen werden. Die Fallstränge<br />

der Entwässerungsleitungen<br />

erhalten eine durch das Dach nach<br />

außen geführte Entlüftung. Vorhandene<br />

Schornsteine werden teilweise bis unter<br />

Kellerdecke abgebrochen bzw. für die<br />

neu errichtete Heizungsanlage zur Abgasführung<br />

saniert und genutzt.<br />

Um den erforderlichen Wärmeschutz<br />

im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist<br />

der Einbau einer Wärmedämmung<br />

(Sparrenzwischendämmung) entsprechend<br />

der geltenden Energieeinsparverordnung<br />

(EnEV) vorgesehen.<br />

Die Innenverkleidung des Dachraumes<br />

erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton).<br />

Zur Belichtung werden in Abstimmung<br />

mit dem Denkmalschutz Gaupen<br />

und Loggien eingebaut.<br />

Die Dacheindeckung erfolgt mit roten<br />

Biberschwanzziegeln in Abstimmung<br />

mit dem Denkmalschutz. Die Dachterrassen<br />

und Flachdachbereiche werden<br />

mit Bitumen- oder Kunststoffabdichtun-<br />

gen gemäß Flachdachrichtlinie abgedichtet.<br />

Dachklempnerarbeiten<br />

Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre,<br />

Standrohr (mit Reinigungsöffnung),<br />

Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,<br />

Schneefanggitter etc.<br />

werden mit Titanzinkblech ausgeführt.<br />

3.2 Straßen- und Hoffassade<br />

Die Sanierung der historischen Fassade<br />

und Sockel erfolgt unter Maßgabe der<br />

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />

Die Fassade darf nicht mit einem<br />

Wärmedämmverbundsystem gedämmt<br />

werden, die Fassade wird nach historischem<br />

Vorbild detailgetreu restauriert<br />

und wiederhergestellt.<br />

3.3 Fenster- und Balkontüren<br />

Historisch vorhandene Kastenfenster<br />

werden nach Denkmalauflagen restauriert.<br />

Neue Fenster werden als Holz-<br />

Isolierglasfenster mit Dreh-/Kippflügelflügel<br />

unter Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />

Genehmigung ersetzt.<br />

Fensterbänke<br />

innen: Fensterbänke aus Kalkstein Jura<br />

oder Werzalit (weiß)<br />

außen: Fensterbänke außen erhalten<br />

eine Abdeckung nach Maßgabe der<br />

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung<br />

3.4 Hauseingangstüren<br />

Die vorhandenen Hauseingangstüren<br />

werden fachgerecht aufgearbeitet oder<br />

durch neue Holztüren nach Maßgabe<br />

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung<br />

ersetzt.<br />

3.5 Balkone<br />

Die Ausführung der vorhandenen und<br />

aufzuarbeitenden Balkone erfolgt als<br />

Stahlkonstruktion nach Maßgabe der<br />

denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />

Die Balkonplatte besteht aus<br />

Beton, Material, Farbe, Form der Brüstung<br />

usw. ist mit der Denkmalpflege<br />

abzustimmen. Vorhandene Balkonanlage<br />

wird überarbeitet. Im EG werden<br />

die Balkone nach dem Vorbild der Obergeschosse<br />

ergänzt. Die Sanierung erfolgt<br />

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />

Genehmigung.<br />

3.6 Treppenhaus<br />

Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung<br />

durch einen Restaurator<br />

sowie nach Maßgaben der denk-<br />

39


malschutzrechtlichen Auflagen komplett<br />

saniert.<br />

Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene<br />

Bodenfliesen werden entsprechend<br />

überarbeitet und wenn erforderlich,<br />

ergänzt.<br />

Vorhandene Wohnungseingangstüren<br />

und ehemalige WC-Türen werden fachgerecht<br />

unter Berücksichtigung der<br />

Verbesserung des Brand-, Schall- und<br />

Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt<br />

oder durch neue Wohnungseingangstüren<br />

(Holztüren) stilgerecht ersetzt.<br />

Die Treppenhausfenster werden in einer<br />

dem historischen Bestand entsprechenden<br />

Gliederung komplett erneuert.<br />

Die Wände werden vollflächig gespachtelt<br />

und verschliffen. Es erfolgt ein<br />

Farbanstrich auf Grundlage der Befunduntersuchung<br />

des Restaurators sowie<br />

der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />

Briefkästen werden im Treppenhaus<br />

gem. der Anzahl der Wohneinheiten<br />

installiert.<br />

3.7 Keller<br />

Die einzelnen Kellerabteile werden aus<br />

einer luftzirkulationsfördernden, offenen<br />

und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.<br />

Der Einbau von Türen (T30) erfolgt<br />

nach den Erfordernissen der derzeit<br />

geltenden Brandschutzbestimmungen.<br />

Sämtliche Kellerfenster werden in Holz<br />

nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />

Genehmigung erneuert.<br />

Kellerdecke<br />

Die vorhandene Kellerdecke liegt circa<br />

0,80 cm über Oberkante Terrain und<br />

besteht aus einer Ziegelfüllkörperdecke<br />

auf der Hofseite und aus einem Ziegelgewölbe<br />

straßenseitig.<br />

Kellerfußboden<br />

Der vorhandene Kellerfußboden wird<br />

auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion<br />

nicht gestört, bleibt er weitestgehend<br />

erhalten. Unebenheiten werden<br />

in Teilbereichen ausgebessert.<br />

Kellerwände<br />

Die Kellerwände werden von schadhaften<br />

Putz befreit, sandgestrahlt und als<br />

sichtbares Mauerwerk belassen. Größere<br />

Fehlstellen im Mauerwerk werden<br />

mit gleichem Material ausgebessert.<br />

Die Kellerwände werden so abgedichtet,<br />

dass aufsteigende Nässe weitestgehend<br />

verhindert wird. Es erfolgt eine<br />

vertikal und horizontale Abdichtung<br />

der Kelleraußenwände in den Wohnbereichen.<br />

Bei den Kellerräumen handelt<br />

es sich jedoch um untergeordnete Neben-<br />

und Abstellflächen. Eine bestehend<br />

bleibende Erd- oder Restfeuchte stellt<br />

keinen Mangel dar.<br />

3.8 Wohneinheiten<br />

Wohnungstrennwände<br />

Bestand:<br />

Massive Wohnungstrennwände in Stärken<br />

von 15 bis 24 cm. Bei zu geringen<br />

Wandstärken werden die Wohnungstrennwände<br />

brand- und schallschutztechnisch<br />

ertüchtigt (Gipskarton-<br />

Vorsatzschale).<br />

neu:<br />

Soweit Wände in den Wohnungen neu<br />

hinzukommen oder erneuert werden<br />

müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände<br />

gemäß den Anforderungen<br />

an den Brand- und Schallschutz<br />

errichtet (beidseitige Doppelbeplankung).<br />

Neue tragende Wände werden<br />

in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig<br />

verputzt.<br />

Wand- und Deckenbeläge<br />

An allen Innenwänden und Decken<br />

wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte<br />

Putzstellen werden ausgebessert.<br />

Soweit keine Neuaufteilung der Wohnungen<br />

erfolgt, unterliegen alle Wände<br />

dem Bestandsschutz. Bad und Küchenbereiche<br />

erhalten eine Trockenbau-<br />

Unterhangdecke.<br />

In den Wohneinheiten werden die Wände<br />

mit einer putzartigen Oberflächenbeschichtung<br />

sowie einem zweifachen<br />

deckenden Dispersionsanstrich versehen.<br />

Die Wände der Bäder erhalten einen<br />

zeitgemäßen hochwertigen großformatigen<br />

Fliesenbelag. Die exakte Höhe<br />

des Fliesenbelages ergibt sich aus der<br />

Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,<br />

z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den<br />

Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen<br />

werden im Dünnbettverfahren<br />

inkl. erforderlicher Abdichtungen im<br />

Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb<br />

der Fliesen werden die Wände gespachtelt<br />

und deckend gestrichen.<br />

Fußbodenaufbau/<br />

Bodenbelag<br />

Die Böden in den Wohnungen erhalten<br />

einen Zementestrich mit Trittschalldämmung.<br />

Die Türbereiche innerhalb der<br />

Wohnungen werden nach Möglichkeit<br />

schwellenlos ausgeführt. Eine Schwelle<br />

vom Treppenhaus in die Wohnung ergibt<br />

sich aus denkmalschutzrechtlichen<br />

Vorgaben, die Veränderungen im Treppenhaus<br />

nicht zulassen.<br />

Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:<br />

Die Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer sowie<br />

der Flur erhalten ein Massivparkett<br />

(Mosaikparkett 8 mm Nutzschicht) aus<br />

Eiche mit umlaufenden Sockelleisten.<br />

Küche:<br />

Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis<br />

ca. 30 Euro/m 2 ) vorgesehen.<br />

Optional kann, bei Einigung vor Baubeginn<br />

kostenneutral, auch hier die<br />

Verlegung von Massivparkett (Mosaikparkett<br />

8 mm Nutzschicht) vereinbart<br />

werden.<br />

Bad:<br />

Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag<br />

(Materialpreis ca. 30 Euro/m 2 )<br />

inkl. der erforderlichen Abdichtung<br />

sowie einer elektrischen Begleitheizung.<br />

Wohnungsinnentüren<br />

Sämtliche Innentüren werden, sofern<br />

vom Denkmalschutz nicht anders gefordert,<br />

erneuert. Es werden neue<br />

Zimmertüren eingebaut. Die Türbeschläge<br />

werden in Edelstahl ausgeführt.<br />

Schließanlage in der<br />

Wohnungseingangstür<br />

Es wird eine Schließanlage mit Hauptund<br />

Gruppensperre GPI, serienmäßig<br />

mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut.<br />

Die Übergabe erfolgt inklusive<br />

eines Schließplanes an die Hausverwaltung.<br />

4. Sonstige Ausstattung<br />

Küchen<br />

Der Einbau einer Einbauküche kann auf<br />

Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung<br />

vor Baubeginn optional gegen<br />

Aufpreis erfolgen.<br />

Außenanlagengestaltung<br />

Die gesamte Außenanlage wird unter<br />

Maßgabe der zuständigen Ämter (Denkmalschutz,<br />

Grünflächenamt) gestaltet.<br />

Historische Beläge im Gehwegbereich<br />

werden erhalten bzw. neu verlegt. Es<br />

werden zentrale Müllcontainerstellplätze<br />

in ausreichender Anzahl hergestellt. Die<br />

Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern<br />

lt. Planungsunterlagen begrünt.<br />

5. Planungsänderungen<br />

Änderungen in der Planung, an vorgesehenen<br />

Materialien und bei Einrichtungsgegenständen<br />

sind vorbehalten,<br />

soweit sie aus technischen Gründen<br />

oder aus Gründen der Materialbeschaffung<br />

zweckmäßig sind und den geschilderten<br />

Standard nicht mindern.<br />

40


Das Objekt<br />

Änderungen in der Baugenehmigung<br />

oder aufgrund behördlicher Auflagen<br />

oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen<br />

können zu Planungsänderungen<br />

führen und bleiben vorbehalten.<br />

6. Sonderwünsche<br />

Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)<br />

eines Käufers bezüglich des Sondereigentums<br />

sind möglich, soweit es<br />

der Bautenstand zulässt, sie technisch<br />

durchführbar sind und diese Änderungswünsche<br />

nicht gegen die Interessen<br />

der Gemeinschaft gerichtet sind.<br />

Die Änderungen sind mit dem Bauherrn<br />

bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer)<br />

im Einzelnen vorab zu besprechen. Dieser<br />

untersucht die Durchführungsmöglichkeit<br />

und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation<br />

durch den Generalunternehmer<br />

bzw. die Handwerksfirmen. Auf<br />

Grundlage dieser Kostenkalkulation<br />

wird ein Zusatzvertrag zwischen dem<br />

Käufer und dem Generalunternehmer<br />

bzw. den Handwerksfirmen über den<br />

Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen.<br />

Die Leistungen sind darin direkt mit<br />

dem Generalunternehmer bzw. den<br />

Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe<br />

Prinzip gilt auch bei der Abwahl<br />

einer Leistung. Mündliche Auskünfte<br />

bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer der<br />

Schriftform.<br />

7. Angabenvorbehalt<br />

Alle Angaben sind vom Ersteller der<br />

Baubeschreibung sorgfältig geprüft und<br />

zusammengestellt worden. Die in den<br />

Grundrissen enthaltenen Möblierungen<br />

sind Gestaltungsvorschläge, dienen der<br />

Veranschaulichung und sind nicht Vertragsgegenstand.<br />

Kein Vermittler, Anlageberater oder<br />

sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte<br />

zu erteilen oder Zusicherungen zu<br />

machen, die von diesen Angaben abweichen<br />

oder über sie hinausgehen.<br />

Solche Auskünfte und Zusicherungen<br />

sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie<br />

schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung<br />

erfolgen.<br />

Sämtliche Angaben entsprechen dem<br />

Stand der Planung im Mai 2008. Sie<br />

stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich<br />

unveränderter Planungs- und<br />

gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse<br />

der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs-<br />

und Finanzbehörden.<br />

Stand: Mai 2008<br />

h & h Jump GmbH & Co.KG<br />

41<br />

37


Rechtliche<br />

Konzeption<br />

Das hier angebotene Immobilieninvestment<br />

ist mit dem Abschluss mehrerer<br />

Verträge verbunden. Bei den Verträgen<br />

handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot<br />

und Grundlagenurkunden des<br />

Notars Dr. Friedrich Jung-Heiliger mit<br />

Amtssitz in Leipzig. Ferner tritt der<br />

Erwerber als künftiges Mitglied in einen<br />

bereits abgeschlossenen WEG-<br />

Verwaltervertrag mit der BTV <strong>Gesellschaft</strong><br />

für <strong>Grundbesitz</strong> mbH, Haeckelstraße<br />

9 A, 39104 Magdeburg, ein.<br />

Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />

geschlossen werden.<br />

Der Abschluss des Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />

ist zwingend<br />

in Verbindung mit der nachfolgenden<br />

Garantie. Daneben wird dem Erwerber<br />

ein Mietgarantievertrag angeboten,<br />

dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten<br />

sind. In den Grundlagenurkunden<br />

sind die Teilungserklärung gem.<br />

§ 8 WEG, die Nachträge zur Teilungserklärung,<br />

die Pläne, die Baubeschreibung<br />

und die Miteigentumsordnung enthalten.<br />

I. KAUFVERTR<strong>AG</strong><br />

1. Angebot<br />

Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,<br />

der h & h jump GmbH & Co. KG,<br />

Mittelstraße 12, 39114 Magdeburg,<br />

ein notarielles Angebot zum Abschluss<br />

des im folgenden beschriebenen Kaufvertrages<br />

über eine noch zu sanierende<br />

Altbauwohnung. An dieses Angebot ist<br />

der Investor mit einer noch zu vereinbarenden<br />

Frist gebunden. Die Annahme<br />

des Angebots muss bis zum vereinbarten<br />

Fristablauf zur Urkunde eines<br />

Notars erklärt sei, während es auf den<br />

Zeitpunkt des Eingangs der Annahmeerklärung<br />

des Annehmenden an den<br />

Anbietenden nicht ankommt.<br />

2. INHALT<br />

a) Grundstück<br />

Die Verkäuferin wird Eigentümerin des<br />

im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig<br />

von Probstheida, Blatt 3340 verzeichneten<br />

<strong>Grundbesitz</strong>es, Flurstück 203/23,<br />

Größe ca. 1.701 qm, gelegen in Leipzig-Stötteritz.<br />

Das Grundeigentum ist<br />

in der Abteilung III wie folgt belastet:<br />

Grundschuld ohne Brief zu 450.000,00<br />

für die <strong>Deutsche</strong> Kreditbank Aktiengesellschaft<br />

Darüber hinaus wird eine Grundschuld<br />

ohne Brief zum Betrag von<br />

1.950.000,00 Euro für die <strong>Deutsche</strong><br />

Kreditbank <strong>AG</strong> zur Vorfinanzierung der<br />

Baukosten eingetragen, was der Käufer<br />

ausdrücklich gestattet und duldet. Der<br />

Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung<br />

aufgrund dieses Vertrages<br />

bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin<br />

das Recht, vom Käufer zu übernehmende<br />

Dienstbarkeiten oder Baulasten<br />

für Wege-, Leitungs-, Antennen- und<br />

Überbaurechte zu begründen und dinglich<br />

zu sichern.<br />

b) WEG-Teilung<br />

und Kaufgegenstand<br />

Die Verkäuferin verpflichtet sich, den<br />

Kaufgegenstand nach Maßgabe der<br />

Grundlagenurkunde herzustellen und<br />

auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />

wurde erteilt. Die Anlegung<br />

der Wohnungsgrundbücher ist<br />

demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag<br />

hat deshalb den Kauf einer noch<br />

zu sanierenden bzw. noch auszubauenden<br />

Sondereigentumseinheit/Teileigentumseinheit<br />

einschließlich Kellerraum<br />

nebst Miteigentumsanteil am<br />

Grundstück zum Inhalt. Der Kaufgegenstand<br />

wird dazu im Kaufvertrag exakt<br />

bezeichnet.<br />

c) Kaufpreis und Wohnfläche<br />

Die Immobilie einschließlich Sanierung<br />

wird zum Festpreis verkauft, wobei der<br />

Festpreis auf Grund und Boden, die<br />

Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund<br />

Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten<br />

ohne Übernahme einer<br />

Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung<br />

der Behörden aufgeteilt ist. Der<br />

Festpreis kann sich im selben Verhältnis<br />

erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.<br />

Die angegebene Wohnfläche<br />

wurde nach der 2. Berechnungsordnung<br />

berechnet. Balkone und Terrassen<br />

werden mit 50% ihrer Flächen berücksichtigt.<br />

Geringfügige Änderungen<br />

der Wohnfläche (+/- 3%) haben keinen<br />

Einfluss auf die Höhe der Werklohnvergütung<br />

und den sonstigen Vertragsinhalt.<br />

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten<br />

der Projektierung, des Marketings, des<br />

Vertriebes und der Mietgarantie. Hierzu<br />

zählt insbesondere auch die Innenprovision,<br />

die der Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb<br />

bezahlt und die unter<br />

Umständen über dem Niveau der gewöhnlichen<br />

Maklercourtage liegen<br />

kann. Die Höhe kann je nach Wohnung<br />

unterschiedlich sein und bei Interesse<br />

bei der Verkäuferin erfragt werden. Im<br />

Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten<br />

von im Vertrag nicht vereinbarten<br />

Sonderwünschen, sowie Notar- und<br />

Grundbuchgebühren, die notwendigen<br />

Kosten des Vertragsvollzuges, die vom<br />

Erwerber ggf. an einen Vermittler zu<br />

zahlende Außenprovision, die Kosten<br />

von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte<br />

des Käufers, die<br />

Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer,<br />

die Gebühren und Beiträge nach Über-<br />

gang von Lasten und Gefahren sowie<br />

alle Erschließungsbeiträge im Sinne des<br />

Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen,<br />

die nicht zur Fertigstellung<br />

des Vertragsobjektes erforderlich sind.<br />

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5%<br />

des Kaufpreises.<br />

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt<br />

zu zahlen, wobei sich die Raten<br />

an den Vorgaben der erwerberschützenden<br />

Makler- und Bauträgerverordnung<br />

(MaBV) orientieren und im<br />

einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu<br />

entnehmen sind. Eine Aufrechnung des<br />

Erwerbers gegenüber den Ansprüchen<br />

der Verkäuferin auf Kaufpreiszahlung<br />

ist genauso wie die Geltendmachung<br />

eines Zurückbehaltungsrechts weitgehend<br />

ausgeschlossen. Da die Kaufpreisansprüche<br />

an die zwischenfinanzierende<br />

Bank der Verkäuferin abgetreten sind,<br />

kann der Kaufpreis nur an diese mit<br />

schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden.<br />

d) Mitwirkung an der<br />

Kaufpreisfinanzierung<br />

Die Verkäuferin verpflichtet sich, die<br />

zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen<br />

Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung<br />

erforderlichen dingliche<br />

Rechte (insbesondere Grundschulden)<br />

zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten<br />

werden wechselseitig erteilt.<br />

Damit verbundene Kosten übernimmt<br />

der Käufer. Zur Sicherung der<br />

Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht<br />

mit Bedingungen und Auflagen<br />

verbunden, die den Zweck haben, das<br />

Auszahlungen der finanzierenden Bank<br />

ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen.<br />

Im übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung<br />

ausschließlich Sache des Erwerbers.<br />

e) Sanierungsverpflichtung<br />

und Fertigstellung<br />

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung<br />

ergibt sich aus der Grundlagenurkunde<br />

entsprechend der im<br />

Prospekt enthaltenen Baubeschreibung<br />

und den Plänen. Die Baubeschreibung<br />

wird damit zum Gegenstand des<br />

Grundstückskaufvertrages gemacht.<br />

Änderungen in der Planung und Ausführungsart<br />

des Bauvorhabens, den<br />

vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen<br />

behält sich die<br />

Verkäuferin von, soweit sie sich technisch<br />

als zweckmäßig oder notwendig<br />

erweisen oder auf behördlichen Auflagen<br />

beruhen. Sie dürfen sich jedoch<br />

nicht wert- und gebrauchsmindernd<br />

auf den Kaufgegenstand auswirken und<br />

müssen dem Käufer zumutbar sein. Die<br />

Werklohnvergütung ändert sich dadurch<br />

nicht.<br />

Die Verkäuferin steht für die Bezugsfer-<br />

42


Das Objekt<br />

tigkeit des Sondereigentums, vorbehaltlich<br />

einer Verzögerung durch Schlechtwetter,<br />

höhere Gewalt, Streik etc.,<br />

Sonderwünsche oder Verzug des Erwerbers<br />

mit der Kaufpreiszahlung zum<br />

30.04.2009 ein. Aus einer Überschreitung<br />

dieser Frist um maximal 14 Tage<br />

können keine Ansprüche hergeleitet<br />

werden.<br />

Sonderwünsche können nur berücksichtigt<br />

werden, wenn sie bautechnisch<br />

zu verwirklichen sind, in den zeitlichen<br />

Bauablauf integriert werden können<br />

und die Verkäuferin den Veränderungen<br />

zustimmt sowie der Käufer die Vergütung<br />

schriftlich übernimmt. Von der<br />

Verkäuferin genehmigte Eigenleistungen<br />

hat der Käufer nach Aufforderung<br />

durch die Verkäuferin entsprechend<br />

dem Baufortschritt aufzunehmen und<br />

fertigzustellen.<br />

f) Abnahme des Sonderund<br />

Gemeinschaftseigentums<br />

Die Abnahme des Sondereigentums<br />

erfolgt bei Bezugsfertigkeit. Die Übergabe<br />

kann nach erfolgter Abnahme<br />

verlangt werden, wenn der Käufer alle<br />

bis zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen<br />

geleistet hat oder Zug um Zug<br />

gegen Übergabe leistet.<br />

Die Verkäuferin ist verpflichtet, den vorgesehenen<br />

Abnahmetermin, bei dem<br />

eine förmliche Abnahme durchgeführt<br />

wird, mindestens 14 Tage vorher<br />

gegenüber dem Käufer anzukündigen.<br />

Bei der Abnahme wird ein Abnahmeprotokoll<br />

gefertigt, in welches Restarbeiten<br />

oder Mängel aufgenommen<br />

werden. Erscheint der Käufer beim Abnahmetermin<br />

nicht, gilt das Vertragsobjekt<br />

nach einer weiteren von der Verkäuferin<br />

zu setzenden Frist von mindestens<br />

12 Tagen als abgenommen, sofern<br />

innerhalb der Nachfrist keine förmliche<br />

Abnahme zustande kommt. Der Käufer<br />

ist bei Setzung der Nachfrist auf die<br />

vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens<br />

besonders hinzuweisen.<br />

Die Abnahmen der Außenanlagen und<br />

die Abnahme des Gemeinschaftseigentums<br />

erfolgt nach denselben Regeln<br />

wie die Abnahme des Sondereigentums.<br />

g) Übergang des Vertragsbesitzes<br />

sowie der Rechte und Pflichten<br />

Besitz und Nutzen am Wohnhaus sowie<br />

Lasten, Steuern, Abgaben und Gefahren,<br />

die den Kaufgegenstand betreffen,<br />

gehen mit dem Tag der Abnahme auf<br />

den Käufer über. Damit erhält der Investor<br />

auch alle Rechte und Pflichten<br />

innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,<br />

die sich nach der Teilungserklärung,<br />

der Gemeinschaftsordnung<br />

und dem im folgenden noch<br />

beschriebenen WEG-Verwaltungsvertrag<br />

bestimmen.<br />

h) Gewährleistung<br />

Hinsichtlich der Gewährleistung wird<br />

im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich<br />

des Grund und Bodens und der<br />

Grundstücksgröße haftet der Verkäufer<br />

nicht. Für Mängel am Bauwerk gelten<br />

die Bestimmungen des Bürgerlichen<br />

Gesetzbuches (BGB). Der Investor kann<br />

folglich bei baulichen Mängeln einen<br />

Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte<br />

geltend machen und<br />

bei wesentlichen Mängeln vom Vertrag<br />

zurücktreten oder Schadenersatz verlangen.<br />

Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen.<br />

Sicherungshalber tritt<br />

die Verkäuferin die ihr gegen die am<br />

Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker,<br />

Zulieferer und sonst mit dem<br />

Bau befassten Dritten zustehenden<br />

Erfüllungs-, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche<br />

an den Käufer ab.<br />

Die Ansprüche des Käufers gegen die<br />

Verkäuferin werden von der Abtretung<br />

nicht berührt. Wegen der Einzelheiten<br />

zur bedingten Wirksamkeit der Abtretung<br />

und zum fortbestehenden Recht<br />

des Verkäufers, die abgetretenen Ansprüche<br />

im eigenen Namen durchzusetzen,<br />

wird auf den Grundstückskaufvertrag<br />

verwiesen.<br />

i) Vollmachten<br />

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten<br />

enthalten. Zunächst werden die<br />

Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung<br />

nötigen Umfang bevollmächtigt.<br />

Dazu gehört insbesondere<br />

die Vollmacht, den Kaufgegenstand<br />

mit Grundpfandrechten zum Zwecke<br />

der Finanzierung des Kaufpreises zu<br />

belasten, die Vormerkung zur Sicherung<br />

des Anspruches des Käufers auf Eigentumsübertragung<br />

eintragen zu lassen<br />

und die Eigentumsumschreibung nach<br />

den vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen<br />

zu veranlassen.<br />

j) Rücktritt<br />

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem<br />

die Verkäuferin das unterbreitete Angebot<br />

des Investors angenommen hat,<br />

nur aus den gesetzlich vorgesehenen<br />

Gründen möglich. Grundsätzlich ist der<br />

hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt<br />

und ist nur bei gravierenden<br />

Gründen gegeben. Generell gilt die<br />

Rechtsregel, dass einmal geschlossene<br />

Verträge von beiden Parteien eingehalten<br />

werden müssen.<br />

k) Voraussetzungen und Folgen<br />

der Eigentumsübertragung<br />

Eigentum erwirbt der Investor erst mit<br />

seiner Eintragung im Grundbuch u. a.<br />

nach dem Vollzug der Teilungserklärung<br />

sowie der vollständigen Zahlung der<br />

Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises.<br />

Zur Sicherung dieses Anspruchs<br />

wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung<br />

eingetragen, welche mit<br />

der Eintragung des Erwerbers als<br />

Eigentümer gelöscht wird. Der Notar<br />

ist angewiesen, die Eigentumsumschreibung<br />

erst zu veranlassen, wenn der<br />

Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigt<br />

oder der Käufer eine entsprechende<br />

Bankbestätigung über die Kaufpreiszahlung<br />

vorlegt.<br />

II.<br />

Mitgliedschaft in der<br />

Wohnungseigentümergemeinschaft<br />

Mit dem Übergang von Besitz/Nutzen<br />

und Lasten tritt der Erwerber in die<br />

Wohnungseigentümergemeinschaft des<br />

Anwesens Kommandant-Prendel-Allee<br />

<strong>110</strong> ein. Die Rechte und Pflichten des<br />

Erwerbers als Wohnungseigentümer<br />

richten sich nach den Vorschriften des<br />

Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)<br />

und der Gemeinschaftsordnung, die<br />

als Anlage 2 Gegenstand der Teilungserklärung<br />

vom 15.08.2007 ist. Wegen<br />

der Einzelheiten wird auf die Gemeinschaftsordnung<br />

verwiesen. Im einzelnen<br />

sind folgende Gesichtspunkte hervorzuheben.<br />

Jeder Miteigentümer darf nach der<br />

Gemeinschaftsordnung seine Wohnung<br />

zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Änderung<br />

der Nutzung, insbesondere die<br />

Nutzung der Wohnung/Teileigentumseinheit<br />

zur Ausübung eines Gewerbes<br />

oder eines Berufes mit Parteienverkehr<br />

in der Wohnung/Teileigentumseinheit<br />

bedarf der Zustimmung des<br />

Verwalters.<br />

Die Veräußerung des Wohnungseigentums<br />

erfordert außerdem die Zustimmung<br />

des Verwalters. Der Käufer ist<br />

verpflichtet, bei der Veräußerung seines<br />

Wohnungseigentums dem Erwerber<br />

alle Verpflichtungen aufzuerlegen, die<br />

er selbst übernommen hat. Der Erwerber<br />

haftet zusammen mit dem Veräußerer<br />

für etwaige Wohngeld-(Hausgeld)<br />

Rückstände des Veräußerers oder Nachzahlungen,<br />

auch wenn diese vor Eigentumsumschreibung<br />

fällig geworden<br />

sind.<br />

III.<br />

Verwaltungsvertrag für<br />

das Gemeinschaftseigentum<br />

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums<br />

wurde die BTV <strong>Gesellschaft</strong><br />

für <strong>Grundbesitz</strong> mbH bestellt, beauftragt<br />

und bevollmächtigt. Die Bestellung<br />

erfolgte in der Gemeinschaftsordnung<br />

zunächst für die Dauer von drei<br />

Jahren. Mit der BTV <strong>Gesellschaft</strong> für<br />

<strong>Grundbesitz</strong> mbH wurde ein Verwaltervertrag<br />

abgeschlossen. In diesen Vertrag<br />

tritt der Erwerber mit Übergang vom<br />

Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens<br />

mit Eintragung als Eigentümer im Woh-<br />

43


nungsgrundbuch nach den Regelungen<br />

des WEG ein. Die einzelnen Aufgaben<br />

und Befugnisse des Verwalters ergeben<br />

sich aus dem Verwaltervertrag und der<br />

Gemeinschaftsordnung. Insbesondere<br />

hat jeder Miteigentümer im Falle der<br />

Veräußerung seines Mieteigentums und<br />

Sondereigentums dem Erwerber zum<br />

Eintritt in den mit dem jeweiligen Verwalter<br />

geschlossenen Vertrag zu verpflichten.<br />

Die Vergütung des Verwalters<br />

beträgt je Wohnungseigentumseinheit<br />

gegenwärtig EUR 21,42/Wohnung/<br />

Monat (inklusive Mehrwertsteuer). Zusatzleistungen<br />

sind entsprechend dem<br />

Verwaltervertrag gesondert zu vergüten.<br />

Der Verwalter hat die Aufgaben,<br />

Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen,<br />

Wirtschaftspläne zu erstellen,<br />

gemeinschaftliche Gelder zu verwalten,<br />

jährliche Abrechnungen zu erstellen,<br />

erforderliche Maßnahmen für die<br />

ordnungsgemäße Instandhaltung und<br />

Instandsetzung zu treffen, für die<br />

Eigentümergemeinschaft notwendige<br />

Verträge für Ver- und Entsorgung<br />

abzuschließen, die Eigentümerversammlung<br />

einzuberufen, protokollarische<br />

Wohnungsübergaben durchzuführen<br />

und weitere Leistungen durchzuführen<br />

.<br />

Der Verwalter ist insbesondere befugt,<br />

in eigenem Namen zu Lasten der Eigentümer/-gemeinschaft<br />

die Gesamtinteressen<br />

gerichtlich geltend zu machen,<br />

wenn Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung<br />

zur Zahlung von Lasten- und<br />

Kostenbeträgen nicht nachkommen.<br />

IV.<br />

Sondereigentumsverwaltung<br />

Grundsätzlich kann der Investor wählen,<br />

ob er seine Sondereigentumseinheit<br />

selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung<br />

beauftragt. In Verbindung<br />

mit der unter V. beschriebenen Mietgarantie<br />

ist die Beauftragung allerdings<br />

zwingend notwendig. Für den Fall, dass<br />

der Investor die bereits mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung<br />

beauftragte<br />

Hausverwaltung beauftragt, seine<br />

Sondereigentumseinheit zu verwalten,<br />

so hat der Verwalter die Aufgaben,<br />

Mieterhöhungen durchzuführen, Kündigungen<br />

auszusprechen oder entgegenzunehmen,<br />

das Mietinkasso und die<br />

Erstellung von Betriebskostenabrechnungen.<br />

Die Kosten der Sondereigentumsverwaltung<br />

betragen gegenwärtig<br />

EUR 11,90/Wohnung/Monat (inklusive<br />

Mehrwertsteuer). Die Laufzeit der Verträge<br />

über die Sondereigentumsverwaltung<br />

soll zwei Jahre betragen.<br />

V. Mietgarantie<br />

Der Verkäufer bietet die Übernahme<br />

einer Mietgarantie an, deren Kosten im<br />

Grundstückskaufpreis einkalkuliert sind.<br />

Der Mietgarantievertrag macht für den<br />

Erwerber aber nur Sinn, wenn er seine<br />

Eigentumseinheit vermietet, d.h. nicht<br />

selbst nutzen will. Voraussetzung für<br />

die Garantieleistung ist darüber hinaus,<br />

dass sich der Erwerber und Veräußerer<br />

wechselseitig vertragstreu verhalten<br />

und keine in ihrer Sphäre liegenden<br />

Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit<br />

begründen, die zu Lasten der Vermietbarkeit<br />

gehen. Dies trifft insbesondere<br />

auch auf die für die Vermietung zwingend<br />

erforderliche enge und reibungslose<br />

Zusammenarbeit bei üblicherweise<br />

während des Beginns und der Laufzeit<br />

des Mietgarantievertrages auftretenden<br />

Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten<br />

zu, da diese einen direkten<br />

Einfluss auf den Vermietungserfolg<br />

haben.<br />

Mit dem Mietgarantievertrag garantiert<br />

die Garantiegeberin für insgesamt 12<br />

Monate einen Kaltmietzins in prospektierter<br />

Höhe gemäß den vertraglichen<br />

Bedingungen, beginnend mit dem dritten<br />

Monat, nachdem Besitz/Nutzen<br />

und Lasten auf den Erwerber übergegangen<br />

sind. Der Garantiegeber zahlt<br />

dabei die Differenz zwischen der für<br />

die Einheit tatsächlich erzielten Kaltmiete<br />

zur prospektierten Gesamtmiete,<br />

jedoch höchstens für die Dauer von 12<br />

Monaten. Erfolgt die Erstvermietung<br />

zu einer Miete, welche über der garantierten<br />

Miete liegt, steht die Differenz<br />

für eine Laufzeit von bis zu 12 Monaten<br />

dem Garantiegeber zu. Daneben trägt<br />

während der Garantiezeit der Mietgarant<br />

die Vermietungskosten.<br />

Als Voraussetzung für die Durchführung<br />

des Garantievertrages beauftragt der<br />

Erwerber die eingesetzte Hausverwaltung<br />

(BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong><br />

mbH) obligatorisch mit der Verwaltung<br />

des Sondereigentums und erteilt der<br />

Erwerber der Garantiegeberin eine Vollmacht<br />

zur Vermietung in seinem Namen<br />

sowie zum Mietinkasso. Erzielte<br />

Minder- oder Mehreinnahmen aus der<br />

Vermietung gehen zu Lasten oder zu<br />

Gunsten der Garantiegeberin.<br />

Daneben bleibt der Investor verpflichtet,<br />

Betriebs- und Nebenkosten sowie die<br />

Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld<br />

an den Verwalter zu zahlen.<br />

Der Garantievertrag endet entweder<br />

nach 12 Monaten oder wenn eine der<br />

Parteien aus wichtigem Grund den<br />

Vertrag kündigt.<br />

44


Das Objekt<br />

Die steuerlichen<br />

Auswirkungen<br />

Nachfolgend werden die grundlegenden<br />

steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang<br />

mit Immobilienerwerben<br />

nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage<br />

(Stand 01.01.2008) dargestellt. Das<br />

unter Denkmalschutz stehende Gebäude<br />

soll bis spätestens 30.04.2009<br />

vollständig saniert werden.<br />

A. IMMOBILIENERWERB<br />

ZUR FREMDVERMIETUNG<br />

1. Voraussetzungen für die<br />

steuerliche Berücksichtigung<br />

Der Erwerb und die Nutzung einer<br />

Immobilie zur Fremdvermietung kann<br />

einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt<br />

werden, wenn es sich um<br />

keine Liebhaberei handelt, sondern die<br />

Absicht besteht, auf Dauer gesehen<br />

nachhaltig Überschüsse zu erzielen.<br />

Von dieser Absicht wird nach ständiger<br />

Rechtsprechung bei einer auf Dauer<br />

angelegten Vermietung ausgegangen<br />

(Schreiben des Bundesministeriums der<br />

Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die<br />

Finanzverwaltung daran Zweifel haben,<br />

trägt der Steuerpflichtige die objektive<br />

Beweislast. Hierfür kann eine Prognose<br />

erstellt werden, in der sich in dem<br />

ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss<br />

aus den voraussichtlichen<br />

Einnahmen abzüglich der kalkulierten<br />

Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum<br />

orientiert sich laut dem Schreiben<br />

des Bundesministeriums für Finanzen<br />

vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen<br />

Vermögensnutzung“, die<br />

bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll.<br />

Der Bundesfinanzhof hält dagegen in<br />

jüngeren Urteilen eine Kalkulation von<br />

über 50 Jahre für nicht angemessen,<br />

da diese spekulative Komponenten<br />

enthält.<br />

Darüber hinaus wird nach neuerer<br />

Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht<br />

in Abhängigkeit von der<br />

Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil<br />

des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002).<br />

Beträgt demnach bei einer langfristigen<br />

Vermietung der Mietzins mindestens<br />

75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist<br />

grundsätzlich vom Vorliegen einer<br />

Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.<br />

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen<br />

56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten,<br />

ist die Einkünfteerzielungsabsicht<br />

anhand einer Überschussprognose zu<br />

überprüfen. Bei einer positiven Prognose<br />

ist das Vorliegen einer solchen Absicht<br />

zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit<br />

in einen entgeltlichen<br />

und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.<br />

Der unentgeltliche Teil ist steuerlich<br />

nicht relevant. Die entsprechenden<br />

anteiligen Werbungskosten können<br />

insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches<br />

gilt, wenn der Mietzins unabhängig<br />

von der Überschussprognose weniger<br />

als 56% der ortsüblichen Mieten<br />

beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />

Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag<br />

mit Zustimmung des Bundesrates das<br />

Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs<br />

im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen<br />

beschlossen. Damit<br />

wurde unter anderem ein § 15 b ins<br />

Einkommensteuergesetz eingeführt.<br />

Dieser neue Paragraph gilt für Verluste<br />

aus Steuerstundungsmodellen, denen<br />

ein Steuerpflichtiger nach dem<br />

10.11.2005 beitritt oder für die nach<br />

dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb<br />

begonnen wurde. Bestandteil<br />

dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung,<br />

nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen<br />

weder mit anderen<br />

positiven Einkünften verrechnet<br />

noch nach § 10 d EStG abgezogen<br />

werden dürfen. Diese Verluste mindern<br />

jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige<br />

in den folgenden Jahren aus<br />

derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein<br />

Steuerstundungsmodell liegt nach dieser<br />

Vorschrift vor, wenn aufgrund einer<br />

modellhaften Gestaltung steuerliche<br />

Vorteile in Form von negativen Einkünften<br />

erzielt werden sollen. Diese<br />

Regelung soll jedoch nur Anwendung<br />

finden, wenn innerhalb der Verlustphase<br />

das Verhältnis der Summe der prognostizierten<br />

Verluste zur Höhe des gezeichneten<br />

und nach dem Konzept auch<br />

aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen<br />

des eingesetzten Eigenkapitals<br />

zehn vom Hundert übersteigt.<br />

Betroffen von dieser neuen Regelung<br />

sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen,<br />

geschlossene Immobilienfonds<br />

und ähnliche Konstruktionen.<br />

Nicht abschließend geklärt ist die Frage,<br />

ob auch Fälle, in denen ein Bauträger<br />

Objekte mit Modernisierungszusage an<br />

Anleger veräußert, vom § 15 b EStG<br />

erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht<br />

vertreten, dass in solchen Fällen<br />

aufgrund der vom Anbieter vorformulierten<br />

und prospektierten Verträge eine<br />

Modellhaftigkeit anzunehmen sei und<br />

es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung<br />

nach § 15 b EStG komme. Überwiegend<br />

wird diese Rechtsauffassung<br />

jedoch abgelehnt (vgl. bspw. Beck in<br />

DStR 06, 61 ff.). In der Gesetzesbegründung<br />

zu § 21 Abs. I Satz 1 EStG<br />

(der § 15 b EStG auch für die Einkünfte<br />

aus Vermietung und Verpachtung für<br />

anwendbar erklärt)s heißt es, dass von<br />

der Neuregelung „Bauträgergestaltungen,<br />

in denen ein Bauträger ein<br />

Objekt in einem Sanierungsgebiet oder<br />

ein Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen<br />

geltend gemacht werden<br />

können und bei denen vor Beginn der<br />

Sanierung die Grundstücke oder Eigentumswohnungen<br />

an Erwerber außerhalb<br />

einer Fondskonstruktion veräußert<br />

werden“, nicht betroffen seien. Zum<br />

gleichen Ergebnis gelangt ein Anwendungsschreiben<br />

des Bundesministeriums<br />

der Finanzen vom 17.07.2007,<br />

worin klargestellt wird, dass es zu einer<br />

Modellhaftigkeit einer solchen Gestaltung<br />

nur dann kommt, wenn der Erwerber<br />

neben dem „reinen“ Erwerb<br />

der Eigentumswohnung (hierzu ist auch<br />

noch der eventuell anfallende Sanierungsaufwand<br />

zu rechnen) auch modellhafte<br />

Zusatz- oder Nebenleistungen<br />

vom Bauträger (selbst, von dem Bauträger<br />

nahe stehenden Personen, von<br />

<strong>Gesellschaft</strong>en, an denen der Bauträger<br />

selbst oder diesem nahe stehende Personen<br />

beteiligt sind oder auf Vermittlung<br />

des Bauträgers von Dritten) in<br />

Anspruch nimmt und wenn die Zusatzund<br />

Nebenleistungen einen Steuerstundungseffekt<br />

ermöglichen sollen.<br />

Voraussetzung für die Anwendbarkeit<br />

des § 15 b EStG ist also, dass für die<br />

Zusatz- und Nebenleistungen ein gesondertes<br />

Entgelt berechnet wird, denn<br />

anderenfalls würden sie den Steuerstundungseffekt<br />

nicht ermöglichen. Dabei<br />

reicht bereits die Inanspruchnahme<br />

einer einzigen modellhaften Zusatzleistung<br />

zur Annahme der Modellhaftigkeit<br />

der Anlage aus. Nicht zu den „schädlichen“<br />

Zusatz- und Nebenleistungen<br />

gehören die Vereinbarungen über Leistungen,<br />

die die Bewirtschaftung und<br />

Verwaltung betreffen. Hierzu gehören<br />

vor allem die Aufwendungen für die<br />

Hausverwaltung und die Tätigkeit des<br />

WEG-Verwalters. Auch der Abschluss<br />

eines sog. Mietpools wird seitens des<br />

Finanzministeriums als unschädlich angesehen.<br />

Voraussetzung für die Unschädlichkeit<br />

ist jedoch, dass es sich<br />

nicht um Vorauszahlungen für mehr<br />

als zwölf Monate handelt. Zu den<br />

„schädlichen“ Nebenleistungen gehören<br />

grundsätzlich auch Mietgarantien<br />

oder Bürgschaften für die Endfinanzierung.<br />

Voraussetzung für die Annahme<br />

einer schädlichen Nebenleistung ist<br />

jedoch auch hier, dass diese gegen ein<br />

besonderes Entgelt gewährt werden.<br />

Im Umkehrschluss folgt hieraus, dass<br />

es nicht zur Modellhaftigkeit der Anlage<br />

kommt, wenn die Nebenleistung lediglich<br />

Bestandteil des (einheitlichen)<br />

Kaufpreises der Eigentumswohnung ist.<br />

Zur Problematik, dass das BMF-Schreiben<br />

vom 17.07.2007 die pauschale<br />

Aussage enthält, dass die Vermarktung<br />

mittels Prospekt immer ein Indiz für die<br />

Modellhaftigkeit und damit für die Anwendung<br />

von § 15 b EStG ist, ist festzuhalten,<br />

dass es sich bei einem Bauträgerprojekt<br />

nach der wohl herrschenden<br />

Meinung hierbei nur um ein abstraktes<br />

Indiz handelt. Um zur Anwendung von<br />

45


§ 15 b EStG zu kommen, bedarf es im<br />

Bereich des Erwerbs einer Eigentumswohnung<br />

vom Bauträger konkret der<br />

Inanspruchnahme von „schädlichen“<br />

Nebenleistungen (s. zum Vorstehenden<br />

den Aufsatz von Gragert „Verlustverrechnungsbeschränkung<br />

für Steuerstundungsmodelle“<br />

in NWB Nr. 39 vom<br />

24.09.2007).<br />

Da zum § 15 b EStG bisher weder<br />

Rechtsprechung noch längerfristige Anwendungspraxis<br />

der Finanzverwaltung<br />

bekannt ist, besteht bezüglich dieser<br />

Rechtsauffassung noch keine abschließende<br />

Rechtssicherheit.<br />

2. Abgrenzung zwischen<br />

Vermögensverwaltung<br />

und Gewerbebetrieb<br />

Ist die Fremdvermietung nach den<br />

Ausführungen unter A.1. steuerrelevant,<br />

ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte<br />

aus Vermietung und Verpachtung<br />

(§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />

oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />

(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt.<br />

Eine private Vermögensverwaltung liegt<br />

dann vor, wenn der Investor eine Immobilie<br />

dauerhaft an Fremde zur Nutzung<br />

vermietet (Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung). Die Grenze<br />

der privaten Vermögensverwaltung<br />

wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich<br />

der Fremdvermietung neben<br />

der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen<br />

Dienstleistungen erbracht<br />

werden.<br />

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr<br />

als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung<br />

davon aus, dass die<br />

Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />

überschritten wird (sog. Drei-<br />

Objekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,<br />

sondern die Substanzwertsteigerung<br />

in den Vordergrund<br />

getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher<br />

Grundstückshandel begründet.<br />

Gewinne und Veräußerungsgewinne<br />

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />

umqualifiziert. In Sonderfällen<br />

kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10<br />

Jahre verlängern. Durch neuere Urteile<br />

des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung<br />

zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,<br />

so dass bezüglich des gewerblichen<br />

Grundstückshandels zur Zeit<br />

keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.<br />

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />

handelt, unterliegen diese<br />

neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer<br />

und zwar unabhängig von<br />

der Behaltensdauer.<br />

Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung unterliegt<br />

ein etwaiger Veräußerungsgewinn als<br />

sog. privates Veräußerungsgeschäft<br />

nach der derzeitigen Rechtslage nur<br />

dann der Einkommensteuer, wenn zwischen<br />

Anschaffung und Veräußerung<br />

der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre<br />

liegen. Als Veräußerungsgewinn wird<br />

grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses<br />

über den um die vorgenommenen<br />

Abschreibungen reduzierten<br />

Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />

und den Veräußerungskosten<br />

angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien,<br />

die im Zeitraum zwischen Anschaffung<br />

oder Fertigstellung und<br />

Veräußerung ausschließlich zu eigenen<br />

Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung<br />

und in den beiden vorangegangenen<br />

Jahren zu eigenen Wohnzwecken<br />

genutzt wurden.<br />

In der Koalitionsvereinbarung vom<br />

11.11.2005 zwischen CDU/CSU und<br />

SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht<br />

für solche privaten Veräußerungsgeschäfte<br />

vorgesehen. So wurde<br />

unter anderem diskutiert, zum 01.<br />

Januar 2007 auch über die oben genannte<br />

10 Jahresfrist hinaus eine pauschale<br />

Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen<br />

mit 20 % vorzunehmen.<br />

Aussagen zur genauen Ausgestaltung<br />

dieser geplanten Gesetzesänderung<br />

lassen sich derzeit nicht machen.<br />

Es muss damit gerechnet werden,<br />

dass die o. g. derzeitige gesetzliche<br />

Regelung nur zeitlich begrenzt fortbesteht.<br />

3. Überschussermittlung<br />

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im<br />

Rahmen der Vermögensverwaltung<br />

ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung im Sinne<br />

des § 21 Einkommensteuergesetz.<br />

Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung<br />

und Verpachtung erfolgt durch<br />

die Gegenüberstellung der (Miet)Einnahmen<br />

und der im Zusammenhang<br />

mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten<br />

(Überschussermittlung).<br />

Steuerliche Vorteile können dann eintreten,<br />

wenn sich ein Überhang von<br />

Werbungskosten ergibt und dieser mit<br />

anderen positiven Einkünften des Investors<br />

mit steuerlicher Wirkung verrechnet<br />

werden kann.<br />

4. Verlustverrechnung<br />

Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr,<br />

in dem der Verlust entstanden<br />

ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungsjahr<br />

2004 wieder unbegrenzt<br />

möglich.<br />

Im Veranlagungszeitraum können nicht<br />

verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag<br />

von Euro 511.500 in das Vorjahr<br />

zurückgetragen werden, oder sie werden<br />

in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.<br />

Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt<br />

werden, erhöht sich<br />

der Verlustrücktrag auf bis zu Euro<br />

1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag<br />

ist in den folgenden Veranlagungsjahren<br />

bis zu Euro 1 Mio. des<br />

Gesamtbetrages der Einkünfte und der<br />

darüber hinausgehende Anteil bis zu<br />

60% des Gesamtbetrages der Einkünfte<br />

abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz).<br />

Nicht verrechnete Verluste<br />

werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten<br />

Ehegatten erhöht sich der<br />

Betrag auf 2 Mio.<br />

5. Werbungskosten<br />

bei Vermietung<br />

und Verpachtung<br />

5.1 Allgemeines<br />

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz<br />

sind Werbungskosten alle Aufwendungen<br />

zum Erwerb, zur Sicherung<br />

und Erhaltung von Einnahmen.<br />

Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />

können im Rahmen der Überschussermittlung<br />

nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />

berücksichtigt werden.<br />

Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,<br />

sonstige Finanzierungskosten,<br />

Betriebskosten, Verwaltungskosten,<br />

Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare<br />

Werbungskosten im Veranlagungsjahr<br />

der Zahlung berücksichtigungsfähig.<br />

Aufwendungen für Instandsetzungs-<br />

und Modernisierungsmaßnahmen,<br />

die innerhalb von drei Jahren<br />

nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt<br />

werden und 15 % der Anschaffungskosten<br />

übersteigen, zählen zu den<br />

Herstellungskosten (anschaffungsnahe<br />

Herstellungskosten), ansonsten i. d. R.<br />

zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.<br />

5.2 Disagio und Damnum<br />

Disagio ist die Differenz<br />

zwischen dem Ausgabebetrag<br />

und dem Nennbetrag eines<br />

Darlehens.<br />

Bei den Einkünften aus Vermietung und<br />

Verpachtung darf ein (marktübliches)<br />

Disagio – unter weiteren Voraussetzungen<br />

– im Zeitpunkt der Zahlung als<br />

Werbungskosten abgezogen werden.<br />

Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen<br />

steuerlichen Verlusten, da<br />

hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert<br />

werden. Dies gilt nur, solange<br />

das vereinbarte Disagio marktüblichen<br />

Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium<br />

(BMF) legt mit<br />

46


Das Objekt<br />

Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass<br />

von einer Marktüblichkeit des Disagios<br />

auszugehen ist, wenn für ein Darlehen<br />

mit einem Zinsfestschreibungszeitraum<br />

von mindestens fünf Jahren ein Disagio<br />

in Höhe von bis zu 5% vereinbart worden<br />

ist. Diese Regelung ist erstmals für<br />

Darlehensverträge anzuwenden, die<br />

nach dem 31.12.2003 abgeschlossen<br />

wurden.<br />

Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz<br />

ändert das Einkommenssteuergesetz in<br />

der Form, dass geleistete Vorauszahlungen<br />

für eine Nutzungsüberlassung von<br />

mehr als fünf Jahren insgesamt auf den<br />

Zeitraum gleichmäßig zu verteilen sind,<br />

für den sie geleistet werden (§ 11 Abs.<br />

2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz).<br />

Nach dem Gesetzeswortlaut ist auch<br />

ein Disagio betroffen. Das o. g. BMF-<br />

Schreiben steht demnach im Widerspruch<br />

zum Gesetzeswortlaut. Während<br />

der Beratungen zur Gesetzgebung sollte<br />

das Disagio jedoch nicht in diese Gesetzesregelung<br />

einbezogen werden.<br />

Mit Schreiben vom 05.04.2005 wurde<br />

daher vom Bundesministerium der Finanzen<br />

im Vorgriff auf eine gesetzliche<br />

Klarstellung bestimmt, dass es von der<br />

Finanzverwaltung nicht beanstandet<br />

wird, wenn die Neuregelung des § 11<br />

Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz<br />

nicht auf ein Disagio angewendet wird,<br />

das vor dem 01.01.2006 abgeflossen<br />

ist. Mit Schreiben des Bundesministeriums<br />

der Finanzen vom 15.12.2005<br />

wurde diese Verwaltungsanweisung<br />

auch über den 31.12.2005 hinaus verlängert.<br />

Damit bleibt es bei der bisherigen<br />

Verwaltungspraxis für entsprechende<br />

Disagios.<br />

Die beschriebenen Regelungen gelten<br />

entsprechend auch für ein Damnum.<br />

5.3 Normale Abschreibungen<br />

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung<br />

beträgt grundsätzlich 2 % der<br />

Anschaffungs- oder Herstellungskosten,<br />

soweit sie auf das Gebäude entfallen.<br />

Wurde das Gebäude vor dem<br />

01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich<br />

der jährliche Abschreibungssatz auf<br />

2,5%.<br />

Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche<br />

können linear (gleichmäßig)<br />

über die Nutzungsdauer abgeschrieben<br />

werden.<br />

Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken<br />

dienen, konnte bisher ggf. eine<br />

erhöhte degressive Abschreibung nach<br />

§ 7 Abs. 5 Nr. 3 Einkommensteuergesetz<br />

vorgenommen werden. Im Gesetz<br />

zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm<br />

wurde die Möglichkeit<br />

der degressiven Abschreibung zum<br />

01.01.2006 abgeschafft. Die bisherige<br />

Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,<br />

die auf Grund eines nach<br />

dem 31.12.2003 und vor dem<br />

01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt<br />

oder auf Grund eines nach dem<br />

31.12.2003 und vor dem 01.01.2006<br />

rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen<br />

Vertrags angeschafft worden<br />

sind.<br />

5.4 Erhöhte Abschreibungen<br />

nach § 7i Einkommensteuergesetz<br />

Bei einem im Inland gelegenen Gebäude,<br />

das nach den jeweiligen landesrechtlichen<br />

Vorschriften ein Baudenkmal<br />

ist, können erhöhte Abschreibungen<br />

vorgenommen werden. Beim Erwerb<br />

von Eigentumswohnungen betragen<br />

diese erhöhten Abschreibungen für den<br />

Teil der Anschaffungskosten, der auf<br />

die Herstellungskosten für Baumaßnahmen<br />

entfällt, die nach Art und Umfang<br />

der Erhaltung des Gebäudes als<br />

Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen<br />

Nutzung erforderlich sind, im Jahr der<br />

Herstellung und in den folgenden sieben<br />

Jahren jeweils bis zu 9 % und in<br />

den folgenden vier Jahren jeweils bis<br />

zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung<br />

von 2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz,<br />

sog. Denkmal-<br />

AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die<br />

o. g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.<br />

Die Abschreibung<br />

erfolgt im Jahr des Abschlusses<br />

der Baumaßnahme und in den elf<br />

darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch<br />

genommene erhöhte Abschreibungen<br />

können in späteren Veranlagungszeiträumen<br />

nicht nachgeholt<br />

werden. Die Baumaßnahmen sind nur<br />

begünstigt, soweit sie nach Abschluss<br />

des notariellen Kaufvertrages durchgeführt<br />

werden.<br />

Die erhöhten Abschreibungen können<br />

nur in Anspruch genommen werden,<br />

wenn eine entsprechende Bescheinigung<br />

der nach Landesrecht zuständigen<br />

Stelle über die denkmalrechtlichen Voraussetzungen<br />

und die Erforderlichkeit<br />

der Aufwendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise<br />

wird vor Beginn der<br />

Baumaßnahme eine vorläufige Bescheinigung<br />

eingeholt.<br />

Da das Finanzamt nach Maßgabe der<br />

Einkommensteuerrichtlinien 2005 (R 7i<br />

Absatz 3) in der Regel die Aufteilung<br />

der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz<br />

bzw. auf die begünstigten<br />

Sanierungsaufwendungen überprüft,<br />

können sich gegebenenfalls zwischen<br />

den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen<br />

und den steuerlich<br />

begünstigten Aufwendungen Abweichungen<br />

ergeben.<br />

6. Einkommensteuervorauszahlung<br />

bzw. Eintragung<br />

eines Lohnsteuerfreibetrages<br />

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen<br />

Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren<br />

(§ 37<br />

Einkommensteuergesetz) oder in Form<br />

eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte<br />

(§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)<br />

berücksichtigt werden.<br />

Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,<br />

die nach der Fertigstellung oder der<br />

Anschaffung der Immobilie beginnen.<br />

Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr<br />

seiner Fertigstellung angeschafft, tritt<br />

an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung<br />

(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9<br />

Einkommensteuergesetz).<br />

Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren<br />

ist ein amtlich vorgeschriebener<br />

Vordruck zu verwenden. Der Antrag<br />

muss spätestens bis zum 30.11. des<br />

Kalenderjahres gestellt werden, für das<br />

die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2<br />

Satz 3 Einkommensteuergesetz).<br />

B. IMMOBILIENERWERB<br />

ZUR EIGENNUTZUNG<br />

1. Eigenheimzulage<br />

Sofern der Erwerber die Immobilie zu<br />

eigenen Wohnzwecken nutzt, konnten<br />

bisher die Begünstigungen nach dem<br />

Eigenheimzulagengesetz in Anspruch<br />

genommen werden. Im Gesetz zur<br />

Abschaffung der Eigenheimzulage wurden<br />

diese Vergünstigungen zum<br />

01.01.2006 abgeschafft. Die bisherigen<br />

Regelungen sind nur noch anzuwenden,<br />

wenn der Anspruchsberechtigte<br />

im Fall der Herstellung vor dem<br />

01.01.2006 mit der Herstellung des<br />

Objekts begonnen oder im Fall der<br />

Anschaffung die Wohnung auf Grund<br />

eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam<br />

abgeschlossenen obligatorischen<br />

Vertrags oder eines gleichstehenden<br />

Rechtsakts angeschafft hat.<br />

2. Sonderausgaben<br />

Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen<br />

landesrechtlichen Vorschriften<br />

ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer<br />

nach § 10f Einkommensteuergesetz<br />

die Aufwendungen für begünstigte<br />

Baumaßnahmen im Kalenderjahr des<br />

Abschlusses der Maßnahme und in den<br />

neun folgenden Kalenderjahren jeweils<br />

bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen<br />

(§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz),<br />

wenn alle Voraussetzungen des<br />

§ 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind<br />

(u. a. Vorliegen einer entsprechenden<br />

Bescheinigung der zuständigen Behörde,<br />

vgl. Ausführungen zum § 7i EStG<br />

unter A.5.4).<br />

47


Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen<br />

entsprechend anzuwenden (§<br />

10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).<br />

Der Abzugsbetrag wird nur gewährt,<br />

soweit mit den begünstigten Baumaßnahmen<br />

nach dem Abschluss des notariellen<br />

Kaufvertrages begonnen wird.<br />

Eine Nachholung von nicht ausgenutzten<br />

Abzugsbeträgen in späteren Perioden<br />

ist nicht möglich.<br />

Der Sonderausgabenabzug wird nur<br />

insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen<br />

Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen<br />

Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs.<br />

1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Die<br />

Steuervergünstigung nach § 10 f Einkommensteuergesetz<br />

kann nur für ein<br />

begünstigtes Objekt gewährt werden.<br />

Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge<br />

insgesamt für zwei Objekte in<br />

Anspruch genommen werden.<br />

3. Einkommensteuervorauszahlung<br />

bzw. Eintragung<br />

eines Lohnsteuerfreibetrages<br />

Hier gelten die Ausführungen unter<br />

A.6. entsprechend.<br />

C. Sonstige steuerliche<br />

Auswirkungen<br />

Nach Zustandekommen des notariellen<br />

Kaufvertrages fällt zu der in Leipzig<br />

gelegenen Immobilie Grunderwerbsteuer<br />

in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises<br />

an. Die Grunderwerbsteuer entsteht<br />

auch bei der Veräußerung des Objekts.<br />

In der Regel hat der Erwerber diese<br />

Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei<br />

der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt<br />

neben dem Käufer gesamtschuldnerisch<br />

haftet. Darüber hinaus fällt<br />

laufend Grundsteuer an. Wird das Objekt<br />

vermietet, kann diese jedoch im<br />

Rahmen der Nebenkostenabrechnung<br />

auf den Mieter umgelegt werden.<br />

D. Berücksichtigung individueller<br />

steuerlicher Rahmenbedingungen<br />

eines Investors<br />

Die steuerlichen Konsequenzen aus der<br />

Entscheidung zum Kauf einer Immobilie<br />

und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,<br />

wie die Anpassung der<br />

vertraglichen Rahmenbedingungen an<br />

veränderte Marktstrukturen oder die<br />

Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen<br />

der Immobilie und die sich daraus ergebenen<br />

steuerlichen Folgen, lassen sich<br />

verbindlich nur unter Berücksichtigung<br />

der individuellen Rahmenbedingungen<br />

des jeweiligen Investors ableiten. Der<br />

Prospektherausgeber empfiehlt daher<br />

jedem Erwerber vor dem Abschluss eines<br />

Kaufvertrages einen Steuerberater seines<br />

Vertrauens zu Rate zu ziehen.<br />

Baubegleitende Qualitätskontrolle<br />

und Abnahme durch den TÜV<br />

Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH<br />

wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde<br />

Baubegleitung vereinbart und in<br />

Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden<br />

Qualitätssicherung begehen<br />

Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle,<br />

um auftretende Mängel rechtzeitig<br />

zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen.<br />

Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche.<br />

Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service<br />

GmbH den Verwalter bei der Schlussabnahme<br />

des Gemeinschaftseigentums und<br />

erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.<br />

Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie<br />

Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung<br />

und stellt im Schlussbericht fest, dass:<br />

1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten<br />

Baubeschreibung gebaut wurde,<br />

dass die in der Baubeschreibung<br />

aufgeführten Vorschriften eingehalten<br />

wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,<br />

dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig<br />

erfolgen kann;<br />

2. die anerkannten Regeln der Technik<br />

eingehalten wurden und dass die VDE-<br />

Vorschriften und sonstige Sondervorschriften<br />

berücksichtigt wurden. Bei<br />

Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen<br />

Gegebenheiten zulassen;<br />

3. keine erkennbaren Mängel vorhanden<br />

sind.<br />

48


DIE REFERENZEN<br />

49


50<br />

Nordstraße 55<br />

Leipzig


Die Referenzen<br />

Goethestraße<br />

Taucha<br />

51


52<br />

Gottschedstraße 20<br />

Leipzig


Die Referenzen<br />

53


Die Referenzen<br />

Paul-Michael-Straße<br />

Leipzig<br />

55


Ihre Vertragspartner<br />

Verkäufer<br />

h & h jump GmbH & Co.KG<br />

Mittelstraße 12<br />

39144 Magdeburg<br />

HRA 22930, <strong>AG</strong> Stendal<br />

Prospektherausgeber<br />

Megaron Bauprojekt GmbH<br />

Jordanstraße 1<br />

04177 Leipzig<br />

HRB 10 284, <strong>AG</strong> Leipzig<br />

WEG-Verwalter<br />

SE-Verwalter<br />

BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong> mbH<br />

Häckelstraße 9a<br />

39104 Magdeburg<br />

HRB 113103, <strong>AG</strong> Stendal<br />

TÜV-geprüftes Wohneigentum<br />

Qualitätskontrolle<br />

TÜV Süd Industrie Service GmbH · Leipzig<br />

Wiesenring 2<br />

04159 Leipzig<br />

HRB 109326, <strong>AG</strong> München<br />

56


Haftungs- und<br />

Angabenvorbehalte<br />

Mit diesem Prospekt werden ausschließlich<br />

Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt.<br />

Seitens des Initiators, Prospektherausgebers und<br />

Verkäufers wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-,<br />

Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung<br />

erbracht. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten,<br />

Ertrags- und Steuerprognosen sowie für<br />

die zukünftige Entwicklung der Finanzierungsund<br />

Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch<br />

für ggf. von dritter Seite erstellte Berechnungsbeispiele<br />

etc. kann nicht übernommen werden.<br />

Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die<br />

bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten<br />

oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend.<br />

Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen<br />

unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell<br />

möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-,<br />

Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie<br />

Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell<br />

im Prospekt enthaltene Illustrationen und<br />

Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe<br />

und Muster zu verstehen und nicht als<br />

wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.<br />

Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung<br />

kann hiervon abweichen. Die Realisierung<br />

von Planungen steht unter dem Vorbehalt<br />

der Genehmigungsfähigkeit seitens der<br />

entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben<br />

ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.<br />

Die Namensnennung der gesetzlichen<br />

Vertreter der <strong>Gesellschaft</strong>en erfolgt ausschließlich<br />

zur Information der Vertretungsverhältnisse.<br />

Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den<br />

genannten Personen wird damit nicht bezweckt.<br />

Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.<br />

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende<br />

Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin<br />

machen. Dritte Personen,<br />

insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung<br />

befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert.<br />

Kaufinteressenten wird zur Aufklärung<br />

ein Prospekt zu den konkret angebotenen Wohnungen,<br />

mithin Daten, Fakten und Risiken und<br />

einen Prospektteil mit weitergehenden Informationen<br />

u.a. zum Standort und dem Objekt<br />

sowie mit z.T. unverbindlichen Vertragsmustern<br />

(Entwürfen) ausgehändigt. Der Prospekt ist nur<br />

im Zusammenhang mit sämtlichen Prospektteilen<br />

sowie der Anlage vollständig. Da auch<br />

die abzuschließenden Verträge Veränderungen<br />

in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen<br />

können, besitzen nur die letztendlich wechsel-<br />

seitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die<br />

in einem eventuell ausgehändigten Exposé<br />

enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach<br />

unverbindlich.<br />

Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich<br />

geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt<br />

orientiert sich am IDW-S 4 Standard der<br />

Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne<br />

dass hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin<br />

hergeleitet werden können.<br />

Aufgrund des unten angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes<br />

und des daraus resultierenden<br />

Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt<br />

noch nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen<br />

Daten, Fakten und Zahlen des<br />

Projektes feststanden und der Erwerber bei<br />

Interesse hierzu von den Projektbeteiligten<br />

jederzeit über den jüngsten Stand der Dinge<br />

informiert werden kann, akzeptiert er, dass<br />

Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit<br />

überhaupt gegeben – binnen sechs Monaten<br />

ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab<br />

dem angegebenen Herausgabedatum verjähren,<br />

es sei denn, die Prospektherausgeberin hat<br />

im Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />

Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin<br />

versichert dazu, dass sie nach bestem<br />

Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung<br />

wesentlichen Umstände im Prospekt<br />

vollständig und richtig aufgeklärt hat.<br />

Trotz gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster<br />

Erarbeitung können Irrtümer jedoch<br />

nicht ausgeschlossen werden.<br />

Der Prospekt wurde im Juni 2008 erstellt und<br />

herausgegeben.<br />

Die Bilder des Völkerschlachtdenkmals wurden mit freundlicher<br />

Genehmigung vom Stadtgeschichtlichen Museum Leipzig zur<br />

Verfügung gestellt. Alle Rechte vorbehalten.<br />

Überreicht durch:<br />

57


Megaron Bauprojekt GmbH<br />

Jordanstraße 1 · 04177 Leipzig<br />

Telefon: 0341 / 2252 560<br />

www.megaron-bauprojekt.de

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