denkmalsallee 110 - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG
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DENKMALSALLEE <strong>110</strong><br />
EHEMALIGE<br />
DER UNIVERSITÄT LEIPZIG<br />
AM FUSSE DES VÖLKERSCHLACHTDENKMALS<br />
IN LEIPZIG-STÖTTERITZ
Das Angebot 1<br />
Willkommen in Leipzig 2<br />
Das Angebot im Überblick 3<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong>, 04299 Leipzig 4<br />
Chancen und Risiken 5<br />
Der Standort 9<br />
Leipzig – pulsierende Stadt mit vielen Gesichtern 10<br />
Leipzigs Superlative 11<br />
Leipzig in Zahlen 13<br />
Stadtplan und Lage des Objektes 14<br />
Das Objekt 15<br />
Leipzig-Stötteritz 17<br />
Objektansichten 22<br />
Grundrisse der einzelnen Wohnungen 26<br />
TÜV-geprüft 36<br />
Preisliste Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> 36<br />
Baubeschreibung Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> 37<br />
Rechtliche Konzeption 42<br />
Die steuerlichen Auswirkungen 45<br />
Die Referenzen 49<br />
Nordstraße 55, Leipzig 50<br />
Goethestraße, Taucha 51<br />
Gottschedstraße 20, Leipzig 52<br />
Paul-Michael-Straße, Leipzig 54<br />
Ihre Vertragspartner 56<br />
Haftungs- und Angabenvorbehalte 57
DAS ANGEBOT<br />
1
Willkommen in Leipzig<br />
Mit diesem Prospekt möchten wir Ihr Interesse<br />
für eine überzeugende Immobilienanlage<br />
in einer der lebendigsten Städte<br />
Deutschlands wecken, die als Hauptpfeiler<br />
der langfristigen Vermögensbildung dienen<br />
kann. Leipzig ist die älteste Messestadt der<br />
Welt, herausragender Industriestandort in<br />
Mitteldeutschland und europäisches Logistikzentrum.<br />
Zugleich ist sie aber auch eine<br />
Stadt der Künste und Kultur, sowie ein bedeutender<br />
Bildungs- und Wissenschaftsstandort.<br />
Leipzig – eine Großstadt voller Potenzial<br />
und Lebensqualität. Südöstlich der Innenstadt,<br />
in Zentrumsnähe gelegen, befindet<br />
sich Stötteritz, eine der gefragtesten Wohngegenden<br />
der Stadt.<br />
Die Immobilie in der Kommandant-Prendel-<br />
Allee liegt in einer Seitenstraße, nur wenige<br />
Gehminuten vom Freizeitpark Südost entfernt.<br />
Zugleich lässt sich die City von Leipzig<br />
durch die Nähe zur zentralen Verkehrsader<br />
Prager Straße in kürzester Zeit erreichen.<br />
Das Wohngebäude selbst ist denkmalgeschützt<br />
und wird fachgerecht restauriert<br />
und behutsam modernisiert. Erwiesene Zuverlässigkeit,<br />
Solidität und Stilgefühl bei der<br />
liebevollen Rekonstruktion – speziell denkmalgeschützter<br />
Bauten – haben mittlerweile<br />
bei einer Vielzahl von uns durchgeführter<br />
Projekte zum Erfolg geführt. Für das Gelingen<br />
eines Projektes ist ein Team an eingespielten<br />
Partnern, die sich aus gemeinsamer Arbeit<br />
kennen und einander vertrauen, die unbedingte<br />
Voraussetzung. Alle Partner eint die<br />
gleiche Geschäftsethik, deren Inhalt und Ziel<br />
ist es, eine höchstmögliche Qualität, Vertrauenswürdigkeit<br />
und Kundenzufriedenheit<br />
zu erreichen.<br />
2
Das Angebot<br />
Das Angebot<br />
im Überblick<br />
Gegenstand dieses Prospektes ist ein Angebot<br />
der Megaron Bauprojekt GmbH als Prospektherausgeber<br />
und der h & h Jump GmbH<br />
und Co. KG als Bauträger für die Sanierungsund<br />
Ausbaumaßnahmen für das 1923 in der<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong> errichtete<br />
Mehrfamilienhaus.<br />
Im Zuge der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen<br />
entstehen 20 Wohnungen<br />
unterschiedlicher Größe.<br />
In diesem Projekt werden 10 Wohnungseinheiten<br />
angeboten.<br />
Das Angebot richtet sich an Investoren, die<br />
diese Wohnungseigentumseinheiten zum<br />
Zwecke der langfristigen Vermietung erwerben<br />
wollen. Dieses Angebot ist daher nicht<br />
geeignet für Investoren, die lediglich kurzfristige<br />
Verrechnungsmöglichkeiten aufgrund<br />
eines Steuerstundungsmodells begehren<br />
oder eine kurze Anlagedauer mit einer feststehenden<br />
Verzinsung des Kapitals während<br />
des gesamten Anlagezeitraums und die<br />
Rückzahlung zu einem fest bestimmten<br />
Zeitpunkt wünschen und die nicht die im<br />
Prospekt genannten Risiken tragen wollen.<br />
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für<br />
Investoren, die eine Kapitalanlegereigentumswohnung<br />
zum Zwecke der langfristigen<br />
sachwertunterlegten Zukunfts- bzw. Altersversorgung<br />
unter Berücksichtigung der im<br />
Prospekt beschriebenen Chancen erwerben<br />
wollen.<br />
Sie müssen aber in jedem Fall nachhaltig<br />
bereit und wirtschaftlich in der Lage sein,<br />
die im Prospekt genannten und unbedingt<br />
zu beachtenden Risiken einzugehen und<br />
die sich bei entsprechender Höhe der Fremdfinanzierung<br />
ggf. ergebende Unterdeckung<br />
zwischen Einnahmen und Ausgaben zu<br />
finanzieren bzw. auszugleichen.<br />
3
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
04299 Leipzig<br />
Verkäufer:<br />
Prospektherausgeber:<br />
Produkt:<br />
h & h jump Gmbh & Co.KG<br />
Megaron Bauprojekt GmbH<br />
Denkmal-Sanierungsobjekt<br />
Baujahr: 1923<br />
Anzahl WE:<br />
10 Wohneinheiten<br />
Wohnungsgrößen: ca. 72 bis 94 m 2<br />
Anzahl Wohnräume: 2 bis 3<br />
Kaufpreis pro m 2 :<br />
Kaufpreis pro WE:<br />
Denkmalabschreibung:<br />
Lineare Abschreibung:<br />
Nebenkosten:<br />
WEG-Verwaltung:<br />
SE-Verwaltung:<br />
Instandhaltung:<br />
Qualitätskontrolle:<br />
2.200 EUR<br />
ca. 157.432 EUR bis 207.856 EUR<br />
Erhöhte AfA nach § 7i EStG<br />
80 % des Kaufpreises (Sanierungsanteil)<br />
Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG<br />
2,5 % linear über 40 Jahre auf 10 % des Kaufpreises<br />
(Anteil Altbausubstanz)<br />
21,42 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat<br />
11,90 EUR inkl. MwSt. pro Wohneinheit und Monat<br />
0,40 EUR pro m 2 und Monat für die Wohneinheit<br />
Baubegleitend durch den TÜV Süd<br />
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach Überzeugung der Prospektherausgeber<br />
wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die für die<br />
Entscheidung des Investors über die angebotene Investition von wesentlicher Bedeutung<br />
sind oder sein können. Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben<br />
wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Investoren zu einzelnen<br />
Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Der Prospektherausgeber steht für die<br />
wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung entsprechender Fragen interessierten<br />
Investoren bzw. deren Beratern jederzeit gern zur Verfügung. Keine Verantwortung kann<br />
für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen bzw.<br />
über den Prospekt hinausgehenden Zusicherungen übernommen werden, da diese von<br />
dem Prospektherausgeber nicht geprüft wurden bzw. dieser i.d.R. nicht bekannt sind.<br />
Der Prospektherausgeber überprüft auch nicht, ob die Investitionsentscheidung des<br />
Investors im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist.<br />
4
Das Angebot<br />
Chancen<br />
und Risiken<br />
Aktuell in Immobilien zu investieren,<br />
bedeutet eine gute Chance Wertsteigerungen<br />
wahrzunehmen, da momentan<br />
– betrachtet auf einen 30-Jahres-<br />
Zeitraum – relativ niedrige Grundstückswerte,<br />
Baupreise und Zinsniveaus<br />
zu verzeichnen sind. Das angebotene<br />
Investment birgt jedoch – wie jede<br />
andere Kapitalanlage auch – nicht nur<br />
Chancen, sondern auch Risiken. Obwohl<br />
Immobilien im Vergleich zu anderen<br />
Kapitalanlagen bei langfristiger Betrachtung<br />
als überdurchschnittlich sicher<br />
gelten, will der Verkäufer mit diesem<br />
Kapitel den Käufer möglichst umfassend<br />
auch über oftmals sehr unwahrscheinliche,<br />
jedoch potenziell denkbare Risiken<br />
aufklären.<br />
Nachfolgend werden daher zehn der<br />
wichtigsten Faktoren zur Beurteilung<br />
der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen<br />
dargestellt. Essentiell<br />
für ein erfolgreiches Immobilieninvestment<br />
sind demnach zuverlässige Vertragspartner,<br />
eine rechtssichere Vertragsgestaltung,<br />
ein guter Standort, moderne<br />
und qualitativ hochwertige Baumaßnahmen,<br />
ein durchdachtes Nutzungskonzept,<br />
eine ordentliche Verwaltung,<br />
eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungsund<br />
Instandhaltungsplanung, eine<br />
größtmögliche Kostentransparenz sowie<br />
eine solide Finanzierung und die optimale<br />
Ausnutzung von steuerlichen<br />
Vorteilen.<br />
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die<br />
entsprechende Beurteilung aktuell<br />
immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />
kann und zukünftige Betrachtungen<br />
zwangsläufig nur Prognosecharakter<br />
haben. Insbesondere ist dabei zu<br />
berücksichtigen, dass die dargestellten<br />
Chancen und Risiken auch kumuliert,<br />
das heißt gehäuft auftreten können.<br />
Konkret ist denkbar, dass ein Investor<br />
im ungünstigsten Fall durch die gleichzeitige<br />
Realisierung mehrerer Risiken in<br />
den persönlichen Vermögensverfall<br />
gerät, indem er beispielsweise bei hoher<br />
Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass<br />
die Einnahmen die Ausgaben einschließlich<br />
Zinsen und Tilgung nicht<br />
decken, nicht in der Lage ist, die so<br />
entstandene Unterdeckung durch sein<br />
persönliches, gegebenenfalls sich auch<br />
verschlechterndes Einkommen und/oder<br />
Vermögen, zu finanzieren bzw. auszugleichen.<br />
1. Vertragspartner<br />
Für eine Immobilieninvestition ist die<br />
Wahl des richtigen Partners von großer<br />
Bedeutung. Dies gilt sowohl für die<br />
Verkäufer als aber auch für die Käuferseite.<br />
Verkäufer ist die h & h jump GmbH &<br />
Co. KG mit Sitz in Magdeburg. Prospektherausgeber<br />
sind die h & h jump<br />
GmbH & Co. KG und die Megaron<br />
Bauprojekt GmbH mit Sitz in Leipzig.<br />
Die h & h jump GmbH & Co. KG (nachfolgend<br />
Verkäufer oder Prospektherausgeber)<br />
schließt und hält daher nur<br />
Verträge mit Käufern, bei denen die<br />
Annahme gerechtfertigt ist, dass die für<br />
die Investition erforderlichen Eigenmittel<br />
zur Verfügung stehen und auch etwa<br />
eingeplante Fremdmittel zugesagt sind.<br />
Umgekehrt offenbart die h & h jump<br />
GmbH & Co. KG ihre wirtschaftlichen<br />
Verhältnisse sowie ihre Leistungsfähigkeit<br />
unter anderem durch die in der Vergangenheit<br />
allein oder mit Kooperationspartnern<br />
realisierten Referenzprojekte,<br />
die zum Teil auch in diesem<br />
Prospekt abgedruckt sind. Eine persönliche<br />
oder wirtschaftliche Verflechtung<br />
zwischen dem Verkäufer und der zu<br />
beauftragenden Hausverwaltungsfirma<br />
BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong> mbH<br />
besteht nicht.<br />
Bei Insolvenz des Bauträgers/Verkäufers<br />
hat der Käufer nach Bildung des Wohnund<br />
Teileigentums sowie der Eintragung<br />
einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch<br />
die Sicherheit auf Übertragung<br />
des erworbenen Objektes. Er erhält<br />
jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf<br />
Fertigstellung der Baumaßnahmen und<br />
muss möglicherweise in Absprache mit<br />
den übrigen Investoren die Modernisierung<br />
beziehungsweise den Ausbau<br />
teilweise oder vollständig in eigener<br />
Verantwortung durchführen lassen. Die<br />
Kosten hierfür kann er im Wege des<br />
Schadenersatzes oder der Minderung<br />
verlangen beziehungsweise gegen den<br />
Kaufpreis stellen. Im Falle der Insolvenz<br />
des Bauträgers/Verkäufers kann dies<br />
jedoch dazu führen, dass die Restleistungen<br />
oder Mängel gerichtlich festgestellt<br />
werden müssen, um letztendlich<br />
lastenfreies Eigentum zu erhalten.<br />
Hierdurch kann es zu einer Erhöhung<br />
der Kosten durch Sachverständigengebühren,<br />
Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten<br />
und insgesamt des Modernisierungs-<br />
und Herstellungsaufwandes<br />
oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />
mit weiteren Investoren/Miteigentümern<br />
kommen. Dies kann weiter<br />
dazu führen, dass die Baumaßnahmen<br />
erheblich verspätet und im Extremfall<br />
überhaupt nicht durchgeführt werden,<br />
mit der Folge, dass der Investor die<br />
Zinsen und Tilgung für die anteilig<br />
bereits gegebenenfalls aufgenommene<br />
Kaufpreisfinanzierung bzw. die gesamte<br />
Darlehenssumme (zurück) zu zahlen<br />
hat, ohne dass Mieteinnahmen fließen.<br />
2. Vertragsgestaltung<br />
Mit dem vorliegenden Prospekt wird<br />
der Kauf von Wohnungseigentum im<br />
Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes<br />
(WEG) angeboten. Gleichzeitig wird ein<br />
Verwaltervertrag für das Gemeinschaftseigentum<br />
geschlossen, in welchen der<br />
Käufer eintritt (siehe hierzu „6. Verwaltung“).<br />
Der hier angebotene Erwerb von noch<br />
zu modernisierenden Bestandswohnungen<br />
erfolgt im Wege eines Kaufvertrages<br />
mit Modernisierungsverpflichtung<br />
beziehungsweise Ausbauverpflichtung<br />
zu einem Festpreis (Bauträgervertrag).<br />
Demnach erhält der Käufer eine<br />
schlüsselfertig modernisierte beziehungsweise<br />
hergestellte Wohnung, wobei<br />
das Risiko von Kostensteigerungen<br />
oder anderen Baurisiken der Verkäufer<br />
trägt. Zahlungen an den Verkäufer erfolgen<br />
unter Beachtung der Käufersicherung<br />
nach der Makler- und Bauträgerverordnung<br />
(MaBV). Dies bedeutet,<br />
dass der Käufer nur in der Höhe<br />
Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen<br />
durch den Verkäufer erbracht<br />
wurden.<br />
Der Verkäufer/Bauträger sieht die<br />
schlüsselfertige Bezugsfertigkeit des<br />
Sondereigentums bis zum 30.04.2009<br />
vor. Dies gilt auch für die Gesamtfertigstellung.<br />
Nach der Abnahme gewährleistet<br />
der Verkäufer/Bauträger dem<br />
Käufer fünf Jahre ordentliche Mängelbeseitigung<br />
auf seine Bauleistungen am<br />
Gebäude. Die ab Abnahme bestehenden<br />
Gewährleistungsansprüche können<br />
verloren gehen, wenn der Bauträger<br />
während dieser Zeit in Insolvenz gerät.<br />
Allgemein besteht das Risiko, wenn der<br />
Verkäufer/Bauträger leistungsunfähig<br />
wird, dass Herstellungsansprüche nur<br />
bedingt oder gar nicht gegen ihn durchgesetzt<br />
werden können. Bei der<br />
Sicherung der MaBV durch Zahlung des<br />
Kaufpreises nach Baufortschritt ist zu<br />
berücksichtigen, dass nur die Sicherheit<br />
besteht, dass Zahlungen von der<br />
Fertigstellung und der Beseitigung von<br />
Mängeln abhängig gemacht werden<br />
können. Sobald vollständig gezahlt wurde<br />
oder weitergehende Ansprüche gegen<br />
den Verkäufer entstehen (zum<br />
Beispiel Schadensersatz wegen der mit<br />
dem Ankauf verbundenen Nebenkosten,<br />
wegen eintretender Verzögerungsschäden,<br />
Miet- Nutzungsausfall, entgangener<br />
Steuervorteil oder wegen Mängel<br />
nach vorbehaltsloser Abnahme), trägt<br />
der Käufer das Risiko der fehlenden<br />
Leistungsfähigkeit des Verkäufers. Auch<br />
im Falle der Zusicherung der Bezugsfertigkeit<br />
kann sich die Baudurchführung<br />
verzögern, zum Beispiel bedingt durch<br />
Streik oder eine von der Berufsvertretung<br />
der Arbeitgeber angeordnete Aussperrung<br />
im Betrieb des Bauträgers oder<br />
einen unmittelbar für ihn arbeitenden<br />
Bestrieb, durch höhere Gewalt, vom<br />
Arbeitsamt bzw. durch berufsständische<br />
Vereinigung bestimmte und anerkannte<br />
Schlechtwettertage, Baueinstellung aufgrund<br />
öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher<br />
Entscheidungen.<br />
Eine Garantie für den Fall der Überschreitung<br />
des zugesicherten Bezugsfertigkeitstermins<br />
gibt der Verkäufer nicht ab.<br />
Er haftet nicht für Fristüberschreitungen,<br />
die er nicht schuldhaft zu vertreten<br />
hat, es sei denn, die Überschreitung ist<br />
dem Käufer unter Berücksichtigung der<br />
gesamten Umstände nicht mehr zumutbar.<br />
5
Die Baugenehmigung wurde noch nicht<br />
erteilt. Der Prospektherausgeber geht<br />
davon aus, dass bis auf kleinere Auflagen<br />
das Projekt wie im Prospekt beschrieben<br />
gebaut werden kann.<br />
Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung<br />
des Angebots wird auf die umfassenden<br />
Ausführungen in diesem Prospekt zum<br />
„Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage<br />
zu diesem Prospekt verwiesen.<br />
3. Standort<br />
Der Wert einer Immobilie hängt zum<br />
großen Teil vom Standort ab. Hierbei<br />
wird unterschieden zwischen Aktivräumen<br />
(es ziehen mehr Leute in die Gegend)<br />
und Passivräumen (es ziehen aus<br />
der Gegend mehr Leute weg). Gleichzeitig<br />
ist weiter zu unterscheiden zwischen<br />
dem so genannten Makrostandort<br />
(Stadt, in welcher sich die Investition<br />
befindet) und dem so genannten<br />
Mikrostandort (Stadtteil/Gegend, in<br />
dem sich die Immobilie befindet).<br />
Bemerkenswert am vorliegenden<br />
Standort ist die Eigenschaft des Gebäudes<br />
in der Kommandant-Prendel-<br />
Allee <strong>110</strong> in Leipzig als Kulturdenkmal.<br />
Vorteilhaft hieran ist, dass hinsichtlich<br />
der Sanierungsaufwendungen die steuerlich<br />
interessanten Voraussetzungen<br />
für eine Anwendung des § 7 i EStG vorliegen<br />
(siehe hierzu insbesondere „Die<br />
steuerlichen Auswirkungen“). Demgegenüber<br />
stehen die öffentlich-rechtlichen<br />
Beschränkungen nach den Bestimmungen<br />
des Sächsischen Denkmalschutzgesetzes,<br />
an die sich der<br />
Verkäufer und in der Folgezeit auch der<br />
Käufer zu halten haben. Soweit von<br />
diesen Beschränkungen das Projekt als<br />
solches betroffen ist, trägt das diesbezügliche<br />
Risiko vorrangig der Bauträger.<br />
Unter anderem sind die Auflagen<br />
des Denkmalschutzes im Zusammenhang<br />
mit der Sanierung und Modernisierung<br />
des Gebäudes zu beachten.<br />
Das Umfeld des Hauses, in der sich die<br />
erworbene Eigentumswohnung befindet,<br />
sowie die Entwicklung der Mieten<br />
und Immobilienpreise können sich (auch<br />
in Abhängigkeit von konjunkturellen<br />
Schwankungen) zum Vorteil, aber auch<br />
nachteilig verändern, was erhebliche<br />
Auswirkungen auf die Werthaltigkeit<br />
der Eigentumswohnung haben kann.<br />
Der angebotene Standort ist im Übrigen<br />
im Prospekt eingehend beschrieben.<br />
4. Qualität der Baumaßnahmen<br />
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich<br />
vom nachfrageorientierten und<br />
modernen Wohnverhältnissen angepassten<br />
Zuschnitt sowie den üblicherweise<br />
gewünschten Ausstattungsmerkmalen<br />
ab. Daneben ist selbstverständlich auch<br />
die Bauqualität für die Werthaltigkeit<br />
des Investments entscheidend.<br />
Vorliegend richtet sich die Bauqualität<br />
nach der vertragsgemäßen Umsetzung<br />
der im Vertrag enthaltenen und versprochenen<br />
Baubeschreibung sowie Ausstattung.<br />
Es ist nicht auszuschließen,<br />
dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte<br />
Mängel auftreten. Bei der beabsichtigten<br />
Altbaumodernisierung ist<br />
nicht auszuschließen, dass konstruktionsbedingte<br />
negative Abweichungen<br />
von beispielsweise DIN-Soll-Normen für<br />
Neubauten zur tatsächlichen Ausführung<br />
auftreten (zum Beispiel hinsichtlich<br />
Schall- und Wärmeschutz). Sofern quantitative<br />
Änderungen der Wohnfläche<br />
(+/- 3%) und der Raumaufteilung eintreten,<br />
haben diese nach der vertraglichen<br />
Gestaltung keinen Einfluss auf den<br />
Preis und auf den sonstigen Vertragsinhalt.<br />
Kaufpreisminderungen oder<br />
-erhöhungen sind demnach erst angezeigt,<br />
wenn diese Toleranzschwelle von<br />
3% überschritten ist.<br />
Zur individuellen Beschreibung des<br />
Anlageobjektes, den konkreten Plänen<br />
und Grundrissen, der Baubeschreibung<br />
und Ausstattung und der Abnahme wird<br />
auf die weiteren Ausführungen in diesem<br />
Prospekt verwiesen.<br />
5. Nutzungskonzept<br />
Die angebotenen Eigentumswohnungen<br />
eignen sich zusammen sowohl<br />
zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung.<br />
Vermietete Eigentumswohnungen haben<br />
gegenüber der so genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung<br />
im Verkaufsfall<br />
den Nachteil, dass diese – wenn sie<br />
nicht wieder entmietet sind – für die<br />
Käufergruppe Selbstnutzer in der Regel<br />
ausfallen. Deshalb kommen vermietete<br />
Eigentumswohnungen in erster Linie<br />
für andere Kapitalanleger in Betracht,<br />
die dann einen Rentabilitäts-vergleich<br />
mit alternativen Kapitalanlagen anstellen,<br />
was bei nicht ausreichend langer<br />
Haltedauer zur deutlichen Ab-senkung<br />
des erzielbaren Verkaufspreises<br />
gegenüber der investierten Gesamtsumme<br />
(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten<br />
etc.) führen kann. Eine<br />
vermietete Eigentumswohnung ist deshalb<br />
als so genannte Generationeninvestition<br />
ein vor allem langfristig zu<br />
betrachtendes Engagement, weil im<br />
Gesamtkaufpreis unter anderem auch<br />
Kosten für Vertrieb und Marketing enthalten<br />
sind, die neben der dann erneut<br />
fällig werdenden Grunderwerbsteuer<br />
sowie der Notargebühren etc. bei einem<br />
Weiterverkauf unter Umständen nicht<br />
realisiert werden können beziehungsweise<br />
wieder anfielen und dadurch den<br />
Verkaufspreis und somit die Gesamtrentabilität<br />
schmälern.<br />
5.1 Selbstnutzung<br />
Sofern der Käufer beabsichtigt die<br />
Wohnung selbst zu nutzen, ist zu beachten,<br />
dass der Käufer nicht selten<br />
Sonderwünsche bei der Raumaufteilung<br />
oder der Ausstattung seiner Wohnung<br />
hat. Diese müssen so früh als möglich<br />
beim Bauträger angemeldet und mit<br />
diesem abgesprochen werden, da<br />
anderenfalls eine Berücksichtigung aufgrund<br />
des geplanten zügigen Baufortschritts<br />
nicht oder nur schwer möglich<br />
ist. Sonderwünsche können gegebenenfalls<br />
zu Kostenerhöhungen und<br />
einer Bauzeitverlängerung führen, für<br />
die der Käufer haftet. Da die Kosten der<br />
Mietgarantie im Kaufpreis enthalten ist,<br />
sollte sich der Käufer bei Vertragsunterzeichnung<br />
mit dem Verkäufer absprechen,<br />
ob die Mietgarantie entfallen<br />
kann, wenn eine Selbstnutzung beabsichtigt<br />
ist.<br />
5.2 Vermietung<br />
Entscheidet sich der Käufer dagegen<br />
für die Vermietung, kommt es für seine<br />
Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />
beziehungsweise den<br />
Mietertrag der Eigentumswohnung an.<br />
Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen<br />
sowie der Architektur geht<br />
der Prospektherausgeber von einer potenziell<br />
guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnungen<br />
aus. Die Verkäuferin<br />
übernimmt für eine Laufzeit von 12 Monaten<br />
eine Mietgarantie für die erworbene<br />
Einheit. Die Mietgarantie erfasst<br />
nicht die Bewirtschaftungskosten und<br />
Nebenkosten. Der Erwerber trägt deshalb<br />
das Risiko, dass er trotz Mietgarantie<br />
Kosten hat, mit denen er nicht<br />
rechnet.<br />
Zum Beispiel können unerwartete Kosten<br />
durch außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen<br />
entstehen, die durch<br />
die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt<br />
sind.<br />
Betriebskostenumlagen können bei<br />
Mietern nicht realisiert werden.<br />
Die tatsächlichen Mieterträge in den<br />
verschiedenen Wohneinheiten sind unterschiedlich.<br />
Die vorgesehene Mietgarantie<br />
liegt zum Teil über den tatsächlich<br />
aktuellen vereinbarten Mieten<br />
und kann auch über der Miethöhe liegen,<br />
die in absehbarer Zeit durch Mieterhöhungen<br />
erzielt werden kann. Eine<br />
Gewähr für die Bonität des aktuellen<br />
und eventuell eines neu einziehenden<br />
Mieters kann nicht übernommen werden.<br />
Der Erwerber trägt deshalb das<br />
Risiko, dass er nach Ablauf der Mietgarantie<br />
nicht die erwarteten Mieteinnahmen<br />
erzielt. Die zu beanspruchende<br />
Miete kann geringer sein als die Mietgarantie.<br />
Mieter können zahlungsunwillig<br />
oder zahlungsunfähig sein.<br />
Trotz der Mietgarantie ist dem Erwerber<br />
anzuraten, auch ein gewisses Leerstandsund<br />
damit Mietausfallrisiko einzukalkulieren.<br />
Nach Ablauf der Garantie trägt<br />
der Erwerber das Risiko für die Übernahme<br />
und die Begleichung der Miete<br />
und der Betriebskosten durch den<br />
Mieter. Er trägt deshalb das Risiko, mit<br />
Miteinnahmen auszufallen. Außerdem<br />
trägt der Erwerber das Risiko, auf eigene<br />
Kosten, für eine Neuvermietung sorgen<br />
zu müssen und die Kosten tragen zu<br />
6
Das Angebot<br />
müssen, um seine Rechte gegenüber<br />
den Mietern durchzusetzen. Bei Nichtzahlung<br />
der Miete muss er die Kosten<br />
und die Risiken einer Räumungs- und<br />
Zahlungsklage oder eine Vollstreckung<br />
gegenüber dem Mieter tragen.<br />
Der Erwerber muss außerdem damit<br />
rechnen, dass es nicht möglich ist, die<br />
gegenwärtig vereinbarten Mieten, die<br />
unter der Mietgarantie liegen können,<br />
in der Zukunft in nennenswertem Umfang<br />
erhöhen zu können. Der Erwerber<br />
ist bei Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung<br />
an die ortsübliche Vergleichsmiete<br />
auf die ortsüblichen Vergleichsmieten<br />
beschränkt. Mieterhöhungsverlangen<br />
sind nur nach Ablauf bestimmter<br />
Fristen seit der letzten Mieterhöhung<br />
möglich und in der Höhe nach auf eine<br />
Kappungsgrenze beschränkt. Der Erwerber<br />
trägt deshalb das Risiko, nur in<br />
eingeschränktem Umfang eine Erhöhung<br />
und Anpassung der Miete verlangen<br />
zu können.<br />
Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt<br />
schließlich auch von der Leistungsfähigkeit<br />
des Mietgaranten ab. Wenn der<br />
Mietgarant zahlungsunfähig wird oder<br />
aus anderen Gründen die Mietgarantieleistungen<br />
nicht erbringt, trifft den<br />
Erwerber das Risiko die vorhergesehenen<br />
Mindereinnahmen nicht zu realisieren.<br />
Die BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong><br />
GmbH, die zugleich Verwalter nach<br />
dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)<br />
ist, bietet die Übernahme von Mietverwaltungsleistungen<br />
für derzeit 11,90<br />
Euro/Monat/Wohnung (inklusive Mehrwertsteuer)<br />
an. Falls sich der Käufer<br />
nicht für den Abschluss eines Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />
entscheidet,<br />
muss er selbst alle Aufgaben<br />
übernehmen, die sich im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung ergeben, wie<br />
zum Beispiel:<br />
– gegebenenfalls kostenpflichtige Mietersuche<br />
– Abschluss der Mietverträge<br />
– Überwachung der Mieteingänge<br />
– Einforderung rückständiger Mieten<br />
– Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen<br />
und<br />
– Durchführung der Anschlussvermietungen.<br />
Dazu kommt der Besuch der jährlich<br />
stattfindenden Eigentümerversammlung<br />
zur Wahrung der Interessen gegenüber<br />
den anderen Wohnungseigentümern<br />
in der Hausgemeinschaft. Der Käufer<br />
trägt das Mietausfallrisiko sowie gegebenenfalls<br />
entstehende Kosten der Neuvermietung<br />
(Makler) und gegebenenfalls<br />
erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung<br />
etc. gegenüber dem Mieter.<br />
Dies sollte er bei seiner Rentabilitätsberechnung<br />
berücksichtigen.<br />
Zur näheren Ausgestaltung des angebotenen<br />
Mietverwaltervertrages wird<br />
auf die Ausführungen zum „Rechtlichen<br />
Konzept“ in diesem Prospekt verwiesen.<br />
6. Verwaltung<br />
Eine Immobilie muss verwaltet werden.<br />
Die Qualität der Verwaltung entscheidet<br />
wesentlich über die Werthaltigkeit einer<br />
Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung<br />
für eine mögliche Wertsteigerung.<br />
Zur Verwaltung einer Immobilie<br />
gehören im Wesentlichen die Verwaltung<br />
des Gemeinschaftseigentums sowie<br />
des Sondereigentums.<br />
Zu den Aufgaben und Pflichten des Verwalters<br />
nach dem WEG (WEG-Verwalter)<br />
für das Gemeinschaftseigentum und<br />
des Mietverwalters (im Fall der Beauftragung<br />
eines Mietverwalters) wird auf<br />
die Ausführungen zum „Rechtlichen<br />
Konzept“ verwiesen. Durch die Tätigkeit<br />
des Verwalters können sich der Gesamtzustand<br />
der Wohnanlage wie auch<br />
die Mieterstruktur positiv oder negativ<br />
verändern. So entscheidet z.B. der<br />
eingesetzte Mietverwalter durch die<br />
Auswahl der Mieter (Bonität/soziales<br />
Verhalten) maßgeblich über den Erfolg<br />
der Immobilieninvestition. Er entscheidet<br />
regelmäßig über die Höhe des abzuschließenden<br />
Mietvertrages und der<br />
von den Mietern zu entrichteten Umlagen,<br />
indem er zum Beispiel wirtschaftlich<br />
eigenständig entscheiden muss, ob<br />
er in einer eher schlechten Vermietungsphase<br />
die Mieten senkt, um eine<br />
Vermietung zu realisieren. Ungeachtet<br />
dessen kann selbstverständlich kein<br />
Verwalter garantieren, ob beispielsweise<br />
nach Ablauf einer bestimmten Zeit die<br />
Wohnung tatsächlich vermietet ist beziehungsweise<br />
der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen<br />
nachkommen<br />
kann beziehungsweise nachkommt.<br />
Bei nachlässiger Verwaltung einer<br />
Immobilie besteht die Gefahr der Wertminderung,<br />
eingeschränkter Vermietbarkeit<br />
sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen.<br />
Zu einer gewissenhaften<br />
Verwaltung gehört zum Beispiel<br />
auch die sorgfältige Pflege der Außenanlagen.<br />
Ein guter WEG-Verwalter<br />
schafft es darüber hinaus, die von ihm<br />
vertretene Eigentümergemeinschaft „an<br />
einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />
bei wichtigen Entscheidungen<br />
in Eigentümerversammlungen<br />
zum Beispiel zu beschließen der Sonderumlagen,<br />
der Durchsetzung von<br />
Gewährleistungsansprüchen oder dem<br />
Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen<br />
Miteigentümern.<br />
Neben der Sondereigentumsverwaltung<br />
beziehungsweise der Mietverwaltung<br />
benötigen alle Käufer als Mitglieder der<br />
Eigentümergemeinschaft einen Verwalter<br />
für das Gemeinschaftseigentum. Im<br />
vorliegenden Objekt wird zum ersten<br />
Verwalter die BTV <strong>Gesellschaft</strong> für<br />
<strong>Grundbesitz</strong> mbH bestellt. Die monatlich<br />
hierfür entstehenden Kosten in<br />
Höhe von 21,42 Euro je Wohnung inkl.<br />
der gesetzlichen Mehrwertsteuer trägt<br />
ebenfalls von Anfang an der Käufer und<br />
sind von diesem in seine Rentabilitätsberechnung<br />
einzustellen.<br />
Kosten der Verwaltung können üblicherweise<br />
nicht auf die Mieter umgelegt<br />
werden. Zu weiteren Gebühren für<br />
besondere Leistungen der Verwalterin<br />
und den Bewirtschaftungskosten wird<br />
auf die Angaben im Angebot nebst<br />
Anlagen zum Prospekt verwiesen. Das<br />
rechtliche Konzept der Verträge ist in<br />
diesem Prospekt gesondert erläutert.<br />
7. Pflege-, Erhaltungs- und<br />
Instandhaltungsplanung<br />
Wer sich für eine Investition in eine<br />
Immobilie entscheidet, ist gehalten,<br />
langfristig zu denken. Zur langfristigen<br />
Planung gehört die rechtzeitige Vorsorge<br />
für zukünftig notwendig werdende<br />
Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />
Nach der diesem Angebot zugrunde<br />
liegenden Teilungserklärung ist demnach<br />
die regelmäßige Einzahlung einer<br />
Instandhaltungsrücklage vorgesehen.<br />
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage<br />
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
im Rahmen der Eigentümerversammlung<br />
festgelegt. Sie kann<br />
sich aufgrund eines Beschlusses der<br />
Eigentümerversammlung erhöhen, aber<br />
auch ermäßigen. Die Instandhaltungsrücklage<br />
wird gebildet, damit anfallende<br />
Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum<br />
(zum Beispiel Dach, Fassade,<br />
Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von<br />
der Eigentümergemeinschaft gezahlt<br />
werden können. Erfahrungsgemäß fallen<br />
vor allem in den Anfangsjahren geringere<br />
Ausgaben als die vorgesehene<br />
Instandhaltungsrücklage an. Die Instandhaltungsrücklage<br />
erhöht sich somit<br />
sukzessive und steht in späteren Jahren<br />
bei erhöhten Instandhaltungsaufwendungen<br />
zur Verfügung. Erzielt die<br />
Eigentümergemeinschaft durch das<br />
Anlegen der Instandhaltungsrücklage<br />
Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer<br />
einbehalten.<br />
Als Kalkulationsgrundlage werden im<br />
hier vorliegenden Angebot die anfänglichen<br />
monatlichen Einzahlungen der<br />
Käufer in die Instandhaltungsrücklage<br />
mit pauschal 0,40 Euro/m 2 /Monat festgelegt.<br />
Da dieser Betrag nicht auf der<br />
Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile<br />
ermittelt wurde und nicht<br />
der in § 28 Abs. 2 BV (beziehungsweise<br />
der Betriebskostenverordnung) genannten<br />
Instandhaltungskostenpauschale<br />
entspricht, ist die Instandhaltungsrücklage<br />
langfristig gegebenenfalls zu<br />
gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage<br />
nicht ausreicht, um<br />
die Instandhaltungskosten der Immobilie<br />
zu tragen, sind etwaige zusätzliche<br />
Kosten vom Wohnungseigentümer zu<br />
tragen (Sonderumlagen). Es ist davon<br />
auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus<br />
von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende<br />
Erneuerung des Wohngebäudes erforderlich<br />
sein kann. Bedingt wird diese<br />
Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile<br />
und die Anpassung an<br />
7
geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist möglich,<br />
dass bereits ab dem 15. Jahr beziehungsweise<br />
früher erhebliche zusätzliche<br />
finanzielle Mittel für die Modernisierung<br />
und Instandhaltung der Immobilie zur<br />
Verfügung gestellt werden müssen. Zum<br />
heutigen Stand sind hierüber keine eindeutigen<br />
quantitativen und qualitativen<br />
Aussagen möglich.<br />
Auch bei einer umfassenden Sanierung<br />
und Modernisierung sowie einem<br />
durchdachten Ausbau können während<br />
der Restnutzungsdauer der Einheiten<br />
sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten<br />
weitere Anpassungen an die<br />
künftigen Bedürfnisse und Wünsche der<br />
Mieter erforderlich werden (zum Beispiel<br />
bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse,<br />
Multimedia und Ähnliches).<br />
Die Kosten für solche Maßnahmen sind<br />
durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage<br />
regelmäßig nicht abgedeckt.<br />
Zu berücksichtigen ist auch, dass der<br />
Käufer die Kosten etwaiger Reparaturen<br />
an seinem Sondereigentum selbst zu<br />
tragen hat, soweit er vom Mieter oder<br />
Dritten keinen Ersatz verlangen kann.<br />
Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür<br />
von Anfang an Rücklagen zu bilden und<br />
diese gegebenenfalls in die Rentabilitätsberechnung<br />
einzustellen.<br />
8. Kosten und Finanzierung<br />
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt<br />
in der Regel aus Eigenkapital und Fremdmitteln.<br />
Hierbei ist zu berücksichtigen,<br />
dass der Investor neben dem Kaufpreis<br />
üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten<br />
(Notar- und Grundbuchkosten<br />
sowie Grunderwerbssteuer) sowie gegebenenfalls<br />
entstehende Zwischenfinanzierungskosten<br />
(für die Zeit der ersten<br />
Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn bis<br />
hin zur Vermietung) zu bezahlen hat,<br />
die in das Gesamtinvestitionsvolumen<br />
mit einzurechnen sind.<br />
Die genannten Kaufpreise beinhalten<br />
bereits die Gegenleistung des Käufers<br />
für sämtliche Projektierungs-, Marketingund<br />
Vertriebskosten, welche über der<br />
gewöhnlichen Maklercourtage liegen.<br />
Da die Vertriebskosten je nach Vertriebspartner<br />
und Vertriebsstand unterschiedlich<br />
hoch sind, können diese bei Interesse<br />
bei dem Verkäufer abgefragt werden.<br />
Die auf den Grundstücksanteil entfallenden<br />
Anschaffungskosten sind im Kaufvertrag<br />
bezeichnet und wurden von<br />
dem Verkäufer ermittelt. Die abschließende<br />
Prüfung und Anerkennung obliegt<br />
dem zuständigen Finanzamt. Dies<br />
kann zu einer Veränderung der steuerlichen<br />
Annahmen führen, wofür der<br />
Verkäufer jedoch keine Haftung übernehmen<br />
kann. Gleiches gilt für sonstige<br />
Prognosen, wie z. B. Berechnungsmodelle<br />
etc.<br />
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken<br />
etc.) ist zu berücksichtigen, dass die<br />
Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich<br />
befristet sind und das Objekt in der<br />
Zukunft deswegen gegebenenfalls nachfinanziert<br />
werden muss. Nach Ablauf<br />
der Finanzierung hat sich der Investor<br />
demnach um eine Anschlussfinanzierung<br />
gegebenenfalls nach Vereinbarung<br />
neuer Konditionen und unter<br />
Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren<br />
etc. zu kümmern. Bei<br />
der Anschlussfinanzierung ist zu beachten,<br />
dass der dann gültige Zinssatz<br />
höher oder niedriger sein kann als zu<br />
Beginn der Investition, wodurch sich<br />
eine liquiditätsmäßige Verschlechterung<br />
oder Verbesserung im Verhältnis zu den<br />
Mieteinnahmen ergeben kann. Die<br />
Finanzierung ist ausschließlich Sache<br />
des Käufers.<br />
Bei der Entscheidung zum Investment<br />
sind neben den behandelten objektspezifischen<br />
Chancen und Risiken auch die<br />
persönlichen und individuellen Verhältnisse<br />
des Käufers (wie zum Beispiel Alter,<br />
Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit<br />
etc.) zu berücksichtigen. Soweit der<br />
Investor den Erwerb seiner Wohneinheit<br />
durch ein Bankdarlehen finanziert, haftet<br />
er persönlich für die fristgerechte Bedienung<br />
von Zinsen und die Tilgung<br />
seines Darlehens, unabhängig vom<br />
Vermietungsstand seiner Wohneinheit.<br />
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle<br />
mit mannigfaltigen Chancen<br />
und Risiken, die individuell auf die<br />
Bedürfnisse des Investors zugeschnitten<br />
werden können. Der Investor sollte sich<br />
hierzu mehrere Angebote einholen beziehungsweise<br />
sich beispielsweise von<br />
seinem Vertriebspartner eingehend informieren<br />
und aufklären lassen.<br />
Zu den Investitionskosten wird auf die<br />
Angaben im Angebot verwiesen.<br />
9. Steuerliche Aspekte<br />
Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung, falls er die<br />
erworbene Wohnung nicht selbst nutzt.<br />
Die steuerlichen Ergebnisse aus der<br />
Investition führen in der Regel zunächst<br />
zu einer Senkung des zu versteuernden<br />
Einkommens des Investors. Eine Eintragung<br />
der steuerlichen Auswirkungen<br />
auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens<br />
im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen.<br />
Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zur<br />
Zeit der Prospektherausgabe geltenden<br />
Steuergesetze und Verordnungen sowie<br />
die Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis<br />
in unveränderter Form fortbestehen<br />
bleiben.<br />
Die in diesem Prospekt enthaltenen<br />
Angaben zu den steuerlichen Auswirkungen<br />
– auf welche ausdrücklich verwiesen<br />
wird – geben die Beurteilung<br />
von Fachleuten sowie deren Interpretation<br />
der derzeitigen Rechtslage<br />
wieder. Abweichende Interpretationen<br />
durch die Finanzbehörden können nicht<br />
ausgeschlossen werden.<br />
Die Erläuterungen der steuerlichen<br />
Behandlung der Investition in diesem<br />
Prospekt spiegeln nur grundsätzlich<br />
denkbare Rahmenbedingungen wider<br />
und ersetzen in keinem Fall die persönliche<br />
und individuell auf den<br />
Käufer abgestimmte Steuerberatung.<br />
Für das Erreichen vom Investor verfolgter<br />
steuerlicher Ziele kann daher<br />
weder vom Prospektherausgeber<br />
noch einem Vermittler eine Haftung<br />
übernommen werden. Der Prospektherausgeber<br />
haftet insbesondere<br />
nicht dafür, dass der Käufer Sonderabschreibungen<br />
nach § 7 i EStG in<br />
Anspruch nehmen kann.<br />
10. Kumulation von Chancen<br />
und Risiken<br />
Das vorliegende Angebot enthält die<br />
Chance zur werthaltigen Immobilieninvestition,<br />
wobei die Risiken abgewogen<br />
werden müssen.<br />
Im Extremfall können die beschriebenen<br />
Risiken auch gehäuft auftreten<br />
(z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten<br />
bei steigenden Zinsen oder teurer<br />
Anschlussfinanzierung und erforderlich<br />
werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)<br />
und<br />
je nach Vermögenslage im schlimmsten<br />
Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten<br />
des Investors führen.<br />
Die vorstehende Darstellung der<br />
Chancen und Risiken kann nicht<br />
abschließend sein und enthält nur<br />
die nach Auffassung der Prospektherausgeber<br />
wichtigsten Aspekte.<br />
Weitergehende Auseinandersetzungen<br />
würden den Rahmen der gebotenen<br />
übersichtlichen Darstellung<br />
übersteigen.<br />
Da der Prospekt einen komplexen<br />
Sachverhalt und zum Teil komplizierte<br />
Rechtsmaterien beschreibt, welche<br />
zudem im Laufe der Zeit Veränderungen<br />
unterliegen, kann nicht ausgeschlossen<br />
werden, dass Angaben<br />
oder Umstände unerwähnt bleiben,<br />
welche für die Anlageentscheidung<br />
des Investors beziehungsweise dessen<br />
Risikoabwägung gegebenenfalls von<br />
Bedeutung sind oder werden. Insofern<br />
steht der Prospektherausgeber<br />
einem interessierten Käufer jederzeit<br />
zur vollständigen und richtigen Beantwortung<br />
gegebenenfalls ergänzend<br />
auftretender Fragen zur Verfügung.<br />
Weil auch die individuellen Bedürfnisse<br />
und Möglichkeiten eines Investors<br />
zwangsläufig in einem Prospekt<br />
nicht ganzheitlich berücksichtigt werden<br />
können, ist in jedem Fall die individuelle<br />
Prüfung, Information, Aufklärung,<br />
Beratung und Empfehlung<br />
durch eine fachkundige Person Ihres<br />
Vertrauens (beispielsweise Rechtsanwalt<br />
oder Steuerberater) anzuraten.<br />
8
DER STANDORT<br />
9
Leipzig – pulsierende Stadt<br />
mit vielen Gesichtern<br />
Leipzig ist die Stadt, von der seit jeher reiche<br />
Impulse für das europäische Wirtschaftsund<br />
Geistesleben ausgehen – eine Messeund<br />
Kulturstadt, die mit Massendemonstrationen<br />
im Herbst 1989 den Schritt zur friedlichen<br />
Revolution wagte und damit den<br />
Weg zur deutschen Wiedervereinigung ebnete.<br />
Schon immer war Leipzig eine Stadt,<br />
die aus der Symbiose von Tradition und<br />
Innovation gelebt hat. In den letzten Jahren<br />
ist die Metropole außerdem zum Inbegriff<br />
des ostdeutschen Aufschwungs geworden<br />
und nimmt eine bedeutende Stellung sowohl<br />
im deutschen als auch im gesamteuropäischen<br />
Kontext ein.<br />
Leipzig ist eine wahre Kulturoase. Als Bach-<br />
Stadt ist sie international bekannt und zieht<br />
mit dem Bach-Archiv, dem Bach-Museum<br />
und natürlich der Thomaskirche als einstiger<br />
Wirkungsstätte des bedeutenden Musikers<br />
Johann Sebastian Bach viele Touristen an.<br />
Der Thomanerchor, das Ensemble der Oper<br />
Leipzig, das Gewandhausorchester und das<br />
MDR Sinfonie Orchester sind in der internationalen<br />
Musikszene bekannte und etablierte<br />
Namen. Daneben besitzt besonders auch<br />
die erste Musikhochschule Deutschlands<br />
weltweites Renommee. Ihr Begründer und<br />
Namensgeber Felix Mendelssohn-Bartholdy<br />
wirkte am Gewandhaus und hat der Nachwelt<br />
viele einflussreiche Musikwerke hinterlassen.<br />
Im Mendelssohn-Haus, das als Museum<br />
dient, wird dem Komponisten heute<br />
gedacht.<br />
Die Messestadt verfügt außerdem über<br />
mehrere bedeutende Kunstsammlungen.<br />
Diese befinden sich im neu erbauten Museum<br />
für Bildende Künste, dem Grassimuseum<br />
sowie der Galerie für Zeitgenössische Kunst.<br />
Das Stadtbild der Metropole ist geprägt<br />
von einer Vielzahl architektonisch hochwertiger<br />
Bauwerke, wie beispielsweise dem Alten<br />
Rathaus, dem Neuen Rathaus, dem MDR-<br />
Hochhaus und dem Völkerschlachtdenkmal.<br />
Vor allem die traditionsreichen Hochschulen<br />
prägen das Bild von Leipzig als Stadt der<br />
Wissenschaft und Bildung. Neben der zweitältesten<br />
Universität Deutschlands gehören<br />
dazu die Hochschule für Technik, Wirtschaft<br />
und Kultur, die Hochschule für Grafik und<br />
Buchkunst, die Hochschule für Musik und<br />
Theater und die älteste Wirtschaftshochschule<br />
Deutschlands. Aber auch die zahlreichen<br />
Forschungsinstitute der Leibnitz-,<br />
Fraunhofer- und Max-Planck-<strong>Gesellschaft</strong><br />
begründen den Wissensstandort.<br />
Wenn es darum geht, auf internationalen<br />
Märkten erfolgreich zu sein, stützt sich<br />
Leipzig auf zukunftsträchtige Technologien<br />
in den Bereichen Automobil- und Zulieferungsindustrie,<br />
Medien/Kommunikationstechnik/IT,<br />
Gesundheit/Biotechnologie/Medizintechnik/Life-Sciences,<br />
Energie- und<br />
Umwelttechnik und Dienstleistungen.<br />
So hat das umsatzstärkste ostdeutsche Unternehmen,<br />
die Verbundnetz Gas <strong>AG</strong>, hier<br />
ihren Sitz. Darüber hinaus konnte Leipzig<br />
in den letzten Jahren große Unternehmen<br />
ansiedeln, wie beispielsweise Siemens, die<br />
<strong>Deutsche</strong> Telekom, Porsche, BMW und Amazon.<br />
Leipzig entwickelt sich außerdem zum globalen<br />
Dreh- und Angelpunkt für Güter und<br />
Waren, die rund um den Globus verschickt<br />
werden. Die Leipziger Neue Messe, der Flughafen<br />
Leipzig/Halle, die Versandzentren von<br />
Quelle, DHL und Amazon stärken die Stadt<br />
dabei als internationalen Logistikstandort.<br />
Die Messemetropole diente schon in den<br />
vergangenen Jahrhunderten, bedingt durch<br />
die verkehrsgünstige Lage, als Handelsstadt.<br />
Auch heute zeichnet sich Leipzig durch eine<br />
hervorragende infrastrukturelle Erschließung<br />
aus. So liegt die Stadt zum einen an den<br />
großen deutschen und europäischen Verkehrsachsen,<br />
die in alle Himmelsrichtungen<br />
10
Der Standort<br />
Leipzigs Superlative<br />
führen. Zum anderen binden der Flughafen<br />
und der größte Kopfbahnhof Europas, der<br />
durch den Bau des Citytunnels noch optimiert<br />
wird, die Stadt optimal an Luft und<br />
Schiene an.<br />
Durch das Angebot an ÖPNV, mit dem<br />
umfangreichsten Straßenbahnnetz Deutschlands,<br />
den zahlreichen Buslinien und der S-<br />
Bahn lässt sich die Stadt problemlos mit<br />
öffentlichen Verkehrsmitteln durchqueren,<br />
ohne dass auf die eigenen vier Räder zurückgegriffen<br />
werden muss.<br />
Für die hohe Lebensqualität in Leipzig sorgen<br />
neben den vielseitigen Möglichkeiten<br />
für Kultur und Sport die zahlreichen Kneipen,<br />
Cafés und Restaurants. Daneben gibt es in<br />
und um Leipzig viele Erholungsgebiete und<br />
Freizeithochburgen, wie das Zentralstadion,<br />
die Arena Leipzig, der Zoo und den Vergnügungspark<br />
Belantis.<br />
Das Neuseenland, eine durch die Rekultivierung<br />
und Renaturierung des ehemaligen<br />
Braunkohletagebaus entstandene und entstehende,<br />
wunderschöne Seenlandschaft,<br />
ist mit den Badeseen, dem großen Wassersportangebot<br />
und natürlich dem großflächigen<br />
Auwaldgebiet sowohl für Einwohner als<br />
auch für Gäste der Messestadt eine willkommene<br />
Stätte zum Abschalten vom Alltagsstress.<br />
Der Aktivitäten der Leipziger sind keine<br />
Grenzen gesetzt: Natur- und Cityliebhaber,<br />
jung und alt, Erlebnishungrige und Ruheliebende<br />
kommen hier, zwischen Pleiße, Parthe<br />
und Weißer Elster, auf ihre Kosten.<br />
Eingebettet in einen grünen Promenadenring<br />
befindet sich das pulsierende Herz der<br />
Stadt, das historische Zentrum. Seine ganz<br />
besondere Architektur, mit den vielen Läden,<br />
Restaurants und Cafés um und in den berühmten<br />
Leipziger Passagen, wie Mädlerpassage,<br />
Specks Hof und Barthels Hof laden zum<br />
gemütlichen Flanieren und Verweilen ein.<br />
Aus dem bekannten Handelszentrum wurde<br />
im Jahre 1497 die Messestadt Leipzig. Das<br />
durch Kaiser Maximilian I. verliehene und<br />
1507 erneut bestätigte Reichsmesseprivileg<br />
machte Leipzig zur ältesten Messestadt der<br />
Welt und zu einem international renommierten<br />
Anziehungspunkt für Händler und Besucher.<br />
Noch heute prägen die aus dieser<br />
Zeit stammenden Kaufmanns- und Handelshöfe<br />
das Stadtbild.<br />
In Leipzig wurde<br />
die <strong>Deutsche</strong> Bücherei gegründet!<br />
1913 wurde in Leipzig die <strong>Deutsche</strong> Bücherei<br />
als Gesamtarchiv des deutschen Schrifttums<br />
gegründet. Nach 1990 vereinigte sich<br />
das Archiv, in dem alle in deutscher Sprache<br />
erschienenen Publikationen gesammelt wurden,<br />
mit der 1947 in Frankfurt/Main gegründeten<br />
<strong>Deutsche</strong>n Bibliothek. Beide teilen<br />
sich seither die Archivierung von Neuerscheinungen.<br />
In Leipzig erschien vor 350 Jahren<br />
die erste Tageszeitung!<br />
Im Juli 1650 erschien in der Messestadt die<br />
erste Tageszeitung der Welt, die der Drucker<br />
Timotheus Ritzsch sechsmal wöchentlich<br />
unter dem Titel „Die Einkommenden<br />
Zeitungen“ herausgab. Das Blatt hatte 4<br />
Seiten im A5-Format, die mit politischen<br />
Meldungen gefüllt waren.<br />
Leipzig verfügt über das älteste bürgerliche<br />
Konzertorchester Europas!<br />
Das im Jahre 1809 gegründete Leipziger<br />
Gewandhaus Quartett ist das älteste bürgerliche<br />
Streichquartett der Welt. Mit dem<br />
„Großen Concert“, das aus 16 Musikern<br />
bestand und von Leipziger Bürgern 1743<br />
gegründet wurde, begann die Geschichte<br />
11
des Gewandhauses. Heute ist das Gewandhausorchester<br />
weltberühmt. Fast 200 Musiker<br />
tragen zum Erfolg des Ensembles bei.<br />
Leipzig besitzt das<br />
monumentalste Denkmal Europas!<br />
Das Leipziger Völkerschlachtdenkmal, 1913<br />
zum 100-jährigen Gedenken an die Völkerschlacht<br />
bei Leipzig als Mahnmal des Friedens<br />
eingeweiht, ist der größte Denkmalsbau<br />
Europas. Reizvoll ist der Aufstieg von<br />
der Krypta zur Aussichtsplattform über 364<br />
Stufen in 91 m Höhe. 61 Pfeiler stützen den<br />
300.000 t schweren Steinkoloss.<br />
Leipzig besitzt den<br />
größten Kopfbahnhof Europas!<br />
Wenig bekannt ist, dass Leipzig in Deutschland<br />
Ausgangspunkt des neuzeitlichen Fernverkehrs<br />
auf der Schiene war. 1915 entstand<br />
der Hauptbahnhof als größter Kopfbahnhof<br />
Europas. Nach seiner Restaurierung präsentiert<br />
sich nun das Bauwerk mit seiner gigantischen<br />
Querhalle (267 m lang, 32 m breit<br />
und 18 m hoch) und 30.000 m 2 Verkaufsfläche<br />
wieder auf der Höhe der Zeit.<br />
Leipzig besitzt<br />
ein einzigartiges Affenhaus!<br />
Die Leipziger Menschenaffenanlage im Zoo,<br />
die im Jahre 2001 eingeweiht wurde, ist<br />
weltweit einmalig. Internationale Wissenschaftler<br />
(Max-Planck-Institut) betreiben in<br />
dieser mit 30.000 m 2 umfangreichsten Primatenanlage<br />
der Welt Verhaltensforschung.<br />
Leipzig besitzt ein einzigartiges<br />
System an Passagen!<br />
Zur Poesie der Stadt gehört das einzigartige<br />
System der Passagen und Durchgangshöfe.<br />
Nur Leipzig verfügt über ein so geschlossenes<br />
System innerstädtischer Passagen. Der<br />
Besucher kann die historischen Formen wie<br />
in einer Bauausstellung durchwandern. Am<br />
bekanntesten ist die Mädlerpassage.<br />
Leipzig besitzt<br />
Deutschlands größten Stadtplatz!<br />
Mit seinen 40.000 m 2 ist der Leipziger<br />
Augustusplatz der größte Stadtplatz in<br />
Deutschland. Als man 1834 mit der Anlage<br />
begann, befanden sich hier noch Gärten.<br />
Bedeutung erlangte der Platz vor allem<br />
während der Friedlichen Revolution ‘89, als<br />
sich dort bis zu 300.000 Demonstranten<br />
versammelten.<br />
Leipzig ist deutschlandweit<br />
die drittgrünste Stadt!<br />
In und um Leipzig befindet sich der Auenwald,<br />
mit ca. 1800 ha holztragender Fläche<br />
einer der größten zusammenhängenden<br />
Auenwälder – ein europaweit einzigartiger<br />
grüner Gürtel mitten in der Großstadt. Das<br />
Gebiet dient zur Naherholung und unterliegt<br />
strengen Naturschutzauflagen. Ausgedehnte<br />
Parks wie das Rosental und der Clara-Zetkin-<br />
Park tragen dazu bei, dass Leipzig die<br />
drittgrünste Stadt in Deutschland ist.<br />
Leipzig besitzt europaweit den<br />
zweitältesten Botanischen Garten!<br />
Die Ursprünge des Botanischen Gartens<br />
reichen bis in das Jahr 1542 zurück, in dem<br />
er als „Hortus medicus“ (Arzneigarten) angelegt<br />
wurde. Heute gehört er zur Universität<br />
und dient wegen seines geringen Umfangs<br />
von 2,7 ha in erster Linie Forschungszwecken.<br />
Copyright: Leipziger Tourist-Service<br />
12
Der Standort<br />
Leipzig in Zahlen<br />
Einwohner: 510.000 (Stand: 1/2008)<br />
Fläche:<br />
40% landwirtschaftliche Nutzfläche, 15% Wald- und Erholungsfläche,<br />
2,5% Wasserfläche<br />
Kindertagesstätten: 192 mit 17.278 Plätzen (15.448 davon sind belegt)<br />
Schulen:<br />
141, darunter Schulen freier Träger (Waldorf, Montessori, Kreativ,<br />
Internationale, u.a.)<br />
Wirtschaft:<br />
34.058 Unternehmen<br />
Messen: 41 mit insgesamt 1.383.421 Besuchern im Jahr 2007<br />
Sportvereine:<br />
350, 71.953 Mitglieder, 71 Plätze und 128 Hallen<br />
<strong>Deutsche</strong> Bücherei: mit fast 14 Mio. Bänden<br />
Zoo-Besucher: 1,77 Mio.<br />
Übernachtungen: 1,84 Mio.<br />
Flughafen:<br />
ca. 51.000 Flugbewegungen und 2,7 Mio Passagiere<br />
Bevölkerungsbewegung: positive Zuzugsquote (23.969 Zuzüge und 19.030 Fortzüge)<br />
13
Stadtplan und Lage<br />
des Objektes Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Objekt<br />
Kommandant-<br />
Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Objekt<br />
Kommandant-<br />
Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
14
DAS OBJEKT<br />
15
Das Objekt<br />
Leipzig-Stötteritz –<br />
Bürgerliches Wohnen in grüner Umgebung<br />
Etwa vier Kilometer südöstlich vom Leipziger<br />
Stadtzentrum liegt der ruhige, gut durchgrünte<br />
Stadtteil Stötteritz. Seine Straßenzüge<br />
erinnern an die Zeit des Aufbruchs im<br />
19. Jahrhundert: Viele Gründerzeitvillen und<br />
Jugendstilhäuser spiegeln den Charme dieser<br />
Epoche wider und verleihen Stötteritz seinen<br />
typischen Charakter als gutbürgerliches<br />
Wohnviertel. Daneben verdankt der Stadtteil<br />
seine Attraktivität vor allem mehreren Kleinsiedlungen<br />
und modernen Wohnanlagen,<br />
die für eine vielseitige Mischung der Wohnformen<br />
sorgen.<br />
Zugleich trägt der Ortsteil in Leipzigs Südosten<br />
zu Recht den Titel einer grünen Wohngegend.<br />
So laden mehreren Parks, Grünflächen<br />
und Alleen an warmen Tagen<br />
zum Ausflug ins Freie ein. Vor allem das<br />
Stötteritzer Wäldchen dient als kleine<br />
natürliche Oase inmitten der Stadt. Am<br />
Rande von Stötteritz grenzt zudem das<br />
riesige Areal des Südfriedhofs an – eine der<br />
schönsten und größten Friedhofsanlagen<br />
in Deutschland. Das markanteste Objekt,<br />
welches das Bild des Stadtteils prägt, ist<br />
ohne Zweifel das Völkerschlachtdenkmal.<br />
Das 91 Meter hohe, monumentale Denkmal<br />
zeugt von den geschichtsträchtigen Ereignissen<br />
der Völkerschlacht 1813.<br />
Gerade junge Familien schätzen Stötteritz<br />
wegen der angenehmen Wohnlage und der<br />
außerordentlich hohen Anzahl von Kindertagesstätten<br />
und Spielplätzen. Dazu ist der<br />
Stadtteil sehr gut an den öffentlichen<br />
Personennahverkehr angeschlossen. Eine<br />
Bahnlinie und mehrere Buslinien durchkreuzen<br />
das Gebiet, so dass sich die Leipziger<br />
Innenstadt in 10 Minuten mit dem ÖPNV<br />
erreichen lässt. Nicht zuletzt wird die<br />
Wohngegend durch ein Einkaufszentrum<br />
und viele kleinere Dienstleistungsangebote<br />
bereichert.<br />
Kreativ im Grünen<br />
Wissenschaft braucht ein kreatives Umfeld.<br />
Das wussten auch die Entscheider der Universität<br />
Leipzig in den 1920ern. Entsprechend<br />
ließen sie im schönen, grünen<br />
Stötteritz Quartiere für die geistigen Köpfe<br />
der Zeit bauen. So entstand die Denkmalsallee<br />
im Jahr 1922. Sie sollte den Professoren<br />
und Beamten der Universität Leipzig<br />
komfortables Wohnen ermöglichen. Zu<br />
diesem Zweck wurden neben geräumigen<br />
Quartieren große, stilvoll begrünte Gärten<br />
angelegt. In diesen konnten die Angehörigen<br />
der Hochschule entspannt in der Natur<br />
spazieren oder auf Bänken unter schattigem<br />
Blattwerk verweilen.<br />
17
Das Objekt<br />
Die Völkerschlacht bei Leipzig –<br />
Europas Schicksalswende<br />
Nein, eine Niederlage hatte Napoleon nicht<br />
einkalkuliert. Lange Zeit waren seine Heere<br />
siegreich und ungeschlagen auf dem Eroberungsfeldzug<br />
durch ganz Europa gezogen.<br />
Auch bei der Schlacht bei Leipzig war<br />
der französische Feldherr zuversichtlich.<br />
Doch es kam anders. Napoleon musste sich<br />
der Übermacht seiner Gegner geschlagen<br />
geben. Ungeordnet und stockend verlief<br />
der Rückzug am 18. Oktober 1813. Viele<br />
Menschen starben bei der hektischen Flucht,<br />
viele gerieten in Gefangenschaft. Mit Schrecken<br />
ging damit eine Ära zu Ende und<br />
Europa erlebte eine entscheidende politische<br />
Wende. So hatte der Kontinent mit der Völkerschlacht<br />
bei Leipzig seine erste Massenschlacht<br />
zu verkraften. Bis zum ersten Weltkrieg<br />
blieb sie die größte kämpferische<br />
Auseinandersetzung der Menschheit, in der<br />
rund 100.000 Menschen den Tod fanden.<br />
Zugleich hatte sich das Schicksal Europas<br />
gedreht – statt Napoleon mit seiner Fremdherrschaft<br />
bestimmten nun andere politische<br />
Akteure wie Preußen, Österreich und Russland<br />
das Geschehen. Gestellt wurden diese<br />
Weichen auf den Schlachtfeldern im Süden<br />
Leipzigs, wo auch heute noch den großen<br />
Taten der damaligen Zeit gedacht wird.<br />
Schlachtverlauf<br />
Seit dem Jahr 1805 drängte Napoleon mit<br />
seinen Heeren nach Europa. Ob in der<br />
„Dreikaiserschlacht“ in Austerlitz oder der<br />
Doppelschlacht von Jena/Auerstedt – niemand<br />
schien den französischen Kaiser aufhalten<br />
zu können. Doch ab 1812 bekam<br />
Napoleon den Widerstand aus Europa zu<br />
spüren. Nachdem seine Armee enorm geschwächt<br />
aus dem Russlandfeldzug (1812)<br />
zurückgekehrt war, erklärte Friedrich Wilhelm<br />
III. von Preußen dem französischen<br />
Kaiser den Krieg. Leipzig, das zu den Verbündeten<br />
Napoleons zählte, wurde in der<br />
Folge von russischen und preußischen Truppen<br />
belagert. Vorübergehend konnte der<br />
französische Feldherr die Stadt zurückerobern<br />
und bezog am 14. Oktober 1813<br />
dort Stellung. In den nächsten Tagen lieferten<br />
sich in dieser Gegend die Großmächte<br />
Europas die Entscheidungsschlacht um die<br />
kontinentale Vorherrschaft. So kämpften<br />
auf der Seite der „Befreier“ 310.000 Soldaten<br />
aus Österreich unter Fürst zu Schwarzenberg,<br />
aus Preußen (unter Friedrich Wilhelm<br />
III.), aus Russland (Alexander I.) und<br />
aus Schweden (Karl Johann). Auf der Gegenseite<br />
zogen mit insgesamt 210.000<br />
Mann Napoleon (Frankreich), Józef Poniatowski<br />
(Herzogtum Warschau) und Friedrich<br />
August I. (Sachsen) zusammen mit einigen<br />
Rheinbundstaaten in den Kampf.<br />
Am 15. Oktober positionierte Napoleon<br />
seine Truppen um Leipzig, den größten Teil<br />
davon im Süden der Stadt. Er konnte die<br />
Armeen der verbündeten europäischen<br />
Mächte bei Wachau-Liebertwolkwitz an diesem<br />
Tag stark unter Druck setzen, woraufhin<br />
er verfrüht die Siegesglocken läuten ließ.<br />
Der 16. Oktober ist mit der Schlacht bei<br />
Möckern als der Tag mit den blutigsten<br />
Kämpfen in die Geschichte eingegangen.<br />
So lieferte sich die Verstärkung Napoleons<br />
in dem heutigen Leipziger Stadtteil einen<br />
heftigen Kampf mit der Schlesischen Armee.<br />
Auch um Markkleeberg spitzte sich das<br />
Geschehen zu. Viermal konnten die Preußen<br />
die Ortschaft gewinnen, viermal mussten<br />
sie diese wieder abtreten. Mit großer Anstrengung<br />
konnten sie sich beim fünften<br />
Versuch gegen die Polen und die Franzosen<br />
behaupten. In Wachau selbst, wo Napoleon<br />
Stellung bezogen hatte, tobte die Schlacht<br />
ebenfalls mit ganzer Wucht. Zunächst gelang<br />
den Verbündeten ein Durchbruch,<br />
anschließend mussten sie der Gewalt der<br />
19
französischen Artillerie wieder weichen. Im<br />
Gegenzug versuchte Napoleon nun, das<br />
Zentrum der Verbündeten bei Wachau zu<br />
durchbrechen, wurde aber gestoppt. Mit<br />
dem Einbruch der Nacht endete die Schlacht<br />
für diesen Tag mit einer Pattsituation.<br />
Am nächsten Morgen versuchte Napoleon<br />
einen Waffenstillstand mit den Verbündeten<br />
auszuhandeln. Dieser Versuch scheiterte<br />
jedoch und so wurde der französische Kaiser<br />
zur Entscheidungsschlacht gezwungen. Er<br />
ließ vorbeugend die Rückzugsstraße über<br />
Lindenau sichern und positionierte sich<br />
dann an der Quandschen Tabaksmühle.<br />
Am 18. Oktober fiel schließlich die Entscheidung<br />
über den Ausgang der Schlacht. So<br />
musste sich Napoleon im Laufe des Tages<br />
immer weiter zurückziehen, auch wenn er<br />
die Stellung bei Stötteritz hartnäckig verteidigte.<br />
Zur Deckung des Rückzuges wurden<br />
vor allem Truppen aus Polen und der Rheinbundstaaten<br />
eingesetzt. In der Folge entbrannten<br />
erbitterte Kämpfe um die Stadttore<br />
von Leipzig. Als die ersten russischen Jäger<br />
auftauchten, wurde die Elsterbrücke zu früh<br />
gesprengt, weshalb für 20.000 napoleonische<br />
Soldaten der Rückweg versperrt war.<br />
Gegen Mittag zogen die Truppen der Verbündeten<br />
in Leipzig ein. Damit endete die<br />
Völkerschlacht.<br />
Folgen der Schlacht<br />
Auf beiden Seiten hat die Völkerschlacht<br />
erhebliche Verluste gefordert. So hatten<br />
Napoleon und seine Anhänger 38.000 Tote,<br />
23.000 Verwundete und 15.000 Gefangene<br />
zu beklagen. Auf Seiten der Verbündeten<br />
waren 54.000 Menschen ums Leben gekommen<br />
oder verwundet. Bei den Einwohnern<br />
der Stadt Leipzig, in der damals gerade<br />
einmal 30.000 Menschen lebten, war das<br />
Entsetzen groß.<br />
Die Völkerschlacht beendete das Vormachtsstreben<br />
von Napoleon, auch wenn der<br />
französische Kaiser mit seinen Truppen entkommen<br />
konnte. Europa war damit bis zum<br />
Rhein befreit. Zugleich wurden viele Reformen,<br />
die unter der französischen Besatzung<br />
eingeführt worden waren, wieder zurückgenommen.<br />
Mit dem Wiener Kongress im Jahr<br />
1815 wurde Europa in den Zustand vor der<br />
Eroberungen versetzt.<br />
Victor Anton Franz von Prendel<br />
(1766–1852)<br />
Der österreichische Offizier Victor Prendel<br />
wurde 1766 in Südtirol geboren. Im Jahr<br />
1804 trat er in die Dienste des russischen<br />
Heeres ein. In dieser Armee nahm Prendel<br />
1813 an der Völkerschlacht bei Leipzig teil.<br />
Nach dem Ende dieser Schlacht wurde er<br />
in Leipzig Stadtkommandant. Dort stand<br />
der Offizier vor gewaltigen Aufgaben: Es<br />
mussten Quartiere für 20.000 Gefangene<br />
organisiert werden und es galt, 51.000<br />
Verwundete medizinisch zu versorgen. Mit<br />
seiner volkstümlichen Rauheit und seinem<br />
unbürokratischen Vorgaben bewältigte er<br />
diese Herausforderungen und gewann<br />
außerdem die Sympathie der Leipziger. So<br />
wurde Prendel 1814 die Ehrenbürgerwürde<br />
verliehen. Seit 1945 ist außerdem nach ihm<br />
die Kommandant-Prendel-Allee in Stötteritz<br />
benannt.<br />
20
Das Objekt<br />
21
22<br />
Objektansicht
Das Objekt<br />
23
24<br />
Objektansicht
Das Objekt<br />
25
WE 2<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Erdgeschoss<br />
Wohnung 02<br />
Erdgeschoss<br />
Balkon<br />
2,30 qm<br />
Küche<br />
13,11 qm<br />
Bad<br />
7,64 qm<br />
Wohnung 02<br />
ca. 71,56 qm<br />
Flur<br />
9,31 qm<br />
Wohnen<br />
20,94 qm<br />
Schlafen<br />
18,26 qm<br />
26
Das Objekt<br />
WE 3<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Souterrain und Erdgeschoss<br />
Wohnung 03<br />
Souterrain<br />
Wohnung 03<br />
Erdgeschoss<br />
Terrasse<br />
5,09 qm<br />
Bad<br />
7,30 qm<br />
Flur<br />
7,23 qm<br />
Küche<br />
10,47 qm<br />
Flur<br />
6,95 qm<br />
Wohnung 03<br />
ca. 77,69 qm<br />
Wohnen/Essen<br />
19,41 qm<br />
WC<br />
3,81 qm<br />
Abstell<br />
1,48 qm<br />
Schlafen<br />
15,95 qm<br />
27
WE 6<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Erdgeschoss<br />
Wohnung 06<br />
Erdgeschoss<br />
Bad<br />
10,86 qm<br />
Küche<br />
13,24 qm<br />
Wohnung 06<br />
ca. 70,32 qm<br />
Flur<br />
5,13 qm<br />
Wohnen<br />
22,69 qm<br />
Wintergarten<br />
3,54 qm<br />
Schlafen<br />
14,87 qm<br />
28
Das Objekt<br />
WE 8<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss 1. Obergeschoss<br />
Wohnung 08<br />
1. Obergeschoss<br />
Balkon<br />
2,23 qm<br />
Küche<br />
13,11 qm<br />
Bad<br />
7,53 qm<br />
Wohnung 08<br />
ca. 73,30 qm<br />
Flur<br />
9,31 qm<br />
Wohnen<br />
21,34 qm<br />
Schlafen<br />
19,02 qm<br />
29
WE 11<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss 1. Obergeschoss<br />
Wohnung 11<br />
1. Obergeschoss<br />
Balkon<br />
2,23 qm<br />
Bad<br />
7,75 qm<br />
Küche<br />
13,09 qm<br />
Flur<br />
10,09 qm<br />
Wohnung 11<br />
ca. 73,72 qm<br />
Schlafen<br />
19,07 qm<br />
Wohnen<br />
21,48 qm<br />
30
Das Objekt<br />
WE 14<br />
Komanndant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss 2. Obergeschoss<br />
Wohnung 14<br />
2. Obergeschoss<br />
Balkon<br />
2,23 qm<br />
Küche<br />
12,93 qm<br />
Bad<br />
8,01 qm<br />
Kind<br />
11,41 qm<br />
Wohnung 14<br />
ca. 94,48 qm<br />
Flur<br />
15,16 qm<br />
Abstell<br />
4,23 qm<br />
Schlafen<br />
19,02 qm<br />
Wohnen<br />
21,53 qm<br />
31
WE 15<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss 2. Obergeschoss<br />
Wohnung 15<br />
2. Obergeschoss<br />
Balkon<br />
2,23 qm<br />
Kind<br />
11,45 qm<br />
Bad<br />
7,96 qm<br />
Küche<br />
12,93 qm<br />
Abstell<br />
4,18 qm<br />
Flur<br />
15,22 qm<br />
Wohnung 15<br />
ca. 94,56 qm<br />
Wohnen<br />
21,44 qm<br />
Schlafen<br />
19,07 qm<br />
32
Das Objekt<br />
WE 17<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Dachgeschoss<br />
Wohnung 17<br />
Dachgeschoss<br />
Küche<br />
9,09 qm<br />
Bad<br />
9,83 qm<br />
Flur<br />
6,65 qm<br />
Wohnung 17<br />
ca. 81,03 qm<br />
Balkon<br />
3,47 qm<br />
Schlafen<br />
20,64 qm<br />
Wohnen<br />
31,36 qm<br />
33
WE 18<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Dachgeschoss<br />
Wohnung 18<br />
Dachgeschoss<br />
Loggia<br />
2,38 qm<br />
Küche/Essen<br />
12,06 qm<br />
Bad<br />
7,50 qm<br />
Abstell<br />
3,59 qm<br />
Flur<br />
10,93 qm<br />
Wohnung 18<br />
ca. 76,96 qm<br />
Schlafen<br />
19,10 qm<br />
Wohnen<br />
21,39 qm<br />
34
Das Objekt<br />
WE 19<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
Grundriss Dachgeschoss<br />
Wohnung 19<br />
Dachgeschoss<br />
Loggia<br />
2,39 qm<br />
Bad<br />
7,71 qm<br />
Küche/Essen<br />
11,97 qm<br />
Wohnung 19<br />
ca. 77,15 qm<br />
Flur<br />
10,99 qm<br />
Abstell<br />
3,61 qm<br />
Wohnen<br />
21,39 qm<br />
Schlafen<br />
19,10 qm<br />
35
Objektlageplan<br />
Preisliste<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong><br />
WE Lage Anzahl Wohn- Balkon/ kalkulierte Kaufpreis 1 Anteil Anteil Sanierungs-<br />
Nr. Räume fläche Terrasse/ Miete WE Grundstück 2 Altbausubs. 2 anteil 2<br />
qm Winter- mtl. EUR EUR EUR EUR<br />
ca. garten EUR<br />
2 EG 2 71,56 B 415,00 157.432,00 15.743,00 15.743,00 125.946,00<br />
3 EG 2 77,69 T/M 451,00 170.918,00 17.092,00 17.092,00 136.734,00<br />
6 EG 2 70,32 W 408,00 154.704,00 15.470,00 15.470,00 123.763,00<br />
8 1. OG 2 73,30 B 425,00 161.260,00 16.126,00 16.126,00 129.008,00<br />
11 1.OG 2 73,72 B 428,00 162.184,00 16.218,00 16.218,00 129.747,00<br />
14 2. OG 3,5 94,48 W 548,00 207.856,00 20.786,00 20.786,00 166.285,00<br />
15 2.OG 3 94,56 B 548,00 208.032,00 20.803,00 20.803,00 166.426,00<br />
17 DG 2 81,03 B 470,00 178.266,00 17.827,00 17.827,00 142.613,00<br />
18 DG 2 76,96 L 446,00 169.312,00 16.931,00 16.931,00 135.450,00<br />
19 DG 2 77,15 L 447,00 169.730,00 16.973,00 16.973,00 135.784,00<br />
1 Der Kaufpreis versteht sich zzgl. der Erwerbsnebenkosten.<br />
2 Die Aufteilung des Kaufpreises in die Anteile Grundstück, Altbau sowie Sanierung beruht auf Erfahrungswerten ohne Übernahme einer Gewähr.<br />
36
Das Objekt<br />
Baubeschreibung<br />
Kommandant-Prendel-Allee <strong>110</strong>, 04299 Leipzig<br />
1. ALLGEMEINE ANGABEN<br />
1.1 Angaben zum Gebäudetyp<br />
Das Gebäude ist in massiver Ziegelbauweise<br />
errichtet. Es handelt sich um ein<br />
mehrgeschossiges Wohngebäude mit<br />
Dachgeschoss, das vollständig unterkellert<br />
ist.<br />
Grundlagen der Ausführung der Instandsetzung<br />
bzw. Renovierung sind<br />
die allgemein anerkannten Regeln der<br />
Technik, die behördlichen Bestimmungen<br />
der Verwaltungs- und Bauaufsichtbehörden,<br />
die einschlägigen Gesetze<br />
sowie die für das Bauvorhaben maßgeblichen<br />
Bauvorschriften und Verordnungen.<br />
Soweit die gültigen DIN-Normen oder<br />
die anerkannten Regeln der Technik<br />
aufgrund der Besonderheiten des historischen<br />
Bauwerks nicht eingehalten<br />
werden können, stellt dies keinen Mangel<br />
dar. Die Bauausführungen haben<br />
allerdings so zu erfolgen, dass sie vorstehend<br />
genannten Regelungen möglichst<br />
nahe kommen.<br />
Grundsätzlich gilt, dass „Sollbruchrisse“<br />
zwischen Trockenbau und massiven<br />
Bauteilen keine Mängel darstellen, da<br />
sie nicht vermeidbar sind, es sei denn,<br />
der Riss wird im Einzelfall als Mangel<br />
bestätigt. Altbaubedingte Unebenheiten<br />
in Böden, Wänden und Decken stellen<br />
ebenfalls keinen Mangel dar.<br />
Neu ausgeführte Bauleistungen am<br />
Gebäude entsprechen den anerkannten<br />
Regeln der Technik. Für vorhandene<br />
Bauteile in die während der Sanierung<br />
nicht eingegriffen wird, sgelten die<br />
Bestimmungen der gültigen DIN-Vorschriften<br />
bzw. die anerkannten Regeln<br />
der Technik nicht.<br />
Der Bauträger kann die Baubeschreibung<br />
ohne Zustimmung des Käufers<br />
ändern, wenn dies aufgrund tatsächlicher<br />
oder rechtlicher Gegebenheiten<br />
notwendig wird und sich für den Käufer<br />
keine den Wert oder die Tauglichkeit<br />
des Vertragsgegenstandes negativ beeinflussende<br />
Abweichung ergibt. Dieses<br />
gilt auch für Abstandsflächen von Sanitärobjekten<br />
in Bad oder WC-Bereich.<br />
Von der Planung abweichende Grundrissänderungen<br />
bleiben vorbehalten,<br />
soweit sie aus technischen Gründen<br />
erforderlich sind.<br />
1.2 Flächenberechnungen<br />
Die Flächenberechnung für Wohnungen<br />
nach DIN wird nach der Betriebskosten-<br />
und Wohnflächenverordnung<br />
(WoFlV) seit 7/2004 auf der Grundlage<br />
eines digital erstellten Aufmasses mittels<br />
CAD-Programm erstellt.<br />
1.3 Gutachten<br />
Holzschutzgutachten<br />
Es wird eine holzschutztechnische Untersuchung<br />
zur Ermittlung von biotischen<br />
Schäden durch holzzerstörende<br />
Pilze und Insekten durchgeführt. Die<br />
Untersuchung erfolgt durch einen geprüften<br />
Fachmann (Sachverständiger)<br />
für Holzschutz, Pilz- und Insektenschäden<br />
verbauter Hölzer im Hochbau auf<br />
der Grundlage der DIN 68 800, Teil<br />
2–4, welcher die fachgerechte Sanierung<br />
überwacht und die Abnahme dieser<br />
Sanierungsarbeiten durchführt.<br />
Bei längerer Zeit leer stehenden Gebäuden<br />
kann ein Hausschwammbefall nicht<br />
ausgeschlossen werden. Sollte dieser<br />
festgestellt werden, erfolgt eine fachgerechte<br />
Beseitigung nach den Vorgaben<br />
und unter Überwachung des Sachverständigen<br />
für Holzschutz.<br />
Gutachten durch vereidigten<br />
Sachverständigen für Brandschutz,<br />
Standsicherheit und<br />
Wärmeschutz<br />
Der jeweils erforderliche Nachweis über<br />
Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer<br />
der tragenden Bauteile,<br />
Schall-, Wärme- und vorbeugenden<br />
baulichen Brandschutz werden von<br />
einem Tragwerksplaner erstellt. Diese<br />
Unterlagen werden durch staatlich anerkannte<br />
Sachverständige oder eine<br />
sachverständige Stelle gemäß § 82 (4)<br />
SächsBO geprüft. Die ergangenen<br />
Prüfberichte werden dem Bauordnungsamt<br />
vorgelegt.<br />
Wärmeschutznachweis<br />
für Gebäude<br />
Die Bauausführungen erfolgen, soweit<br />
dies möglich ist, nach den gültigen<br />
DIN-Normen sowie der Energieeinsparverordnung<br />
unter Maßgabe der behördlichen<br />
Auflagen (Denkmalschutz)<br />
sowie der zulässigen Abweichung für<br />
Altbausanierung.<br />
TÜV – Baubegleitendes<br />
Qualitätscontrolling<br />
Der TÜV SÜD führt während der Sanierung<br />
ein „Baubegleitendes Qualitätscontrolling“<br />
durch.<br />
Auftrag der Baustellenkontrollen ist es,<br />
die Bauleistung der jeweils wesentlichen<br />
bautechnischen Schwerpunkte und deren<br />
Grundlagen zu überprüfen und das<br />
Ergebnis zu dokumentieren. Die wesentlichen<br />
bautechnischen Schwerpunkte<br />
der Baumaßnahme sind im Baustellenkontrollplan<br />
des BC-Vertrages<br />
festgelegt.<br />
Nach jeder Begehung wird vom TÜV<br />
ein schriftlicher Bericht erstellt; sofern<br />
es der Baufortschritt zulässt, wird die<br />
Beseitigung der vom TÜV festgestellten<br />
Mängel im Zuge der nächsten Begehung<br />
kontrolliert und dokumentiert.<br />
TÜV – Technische Abnahme<br />
Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung<br />
des Bauvorhabens erfolgt durch den<br />
TÜV SÜD die technische Abnahme der<br />
Wohneinheiten (Sondereigentum). Der<br />
TÜV SÜD überwacht die Mängelbeseitigung.<br />
Hierfür werden Mängelprotokolle<br />
im Sinne von VOB Teil B § 12 Abs.<br />
4 erstellt.<br />
2. Technische Anlagen<br />
Hausanschluss und Haustechnik<br />
2.1 Hausanschlüsse<br />
Heizungsanlage<br />
Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung<br />
mit Brennwertechnik) ist außentemperaturgeführt<br />
und wird als Zweirohrsystem<br />
errichtet. Die Installation des<br />
Heizkessels erfolgt in einer Heizzentrale<br />
im Keller.<br />
Der Anschluss erfolgt über das vorhandene<br />
Gasnetz der Stadt Leipzig. Änderungen<br />
durch behördliche Auflagen<br />
oder baulicher Gegebenheiten müssen<br />
berücksichtigt werden und können zu<br />
Planungsänderungen führen.<br />
Wasseranschluß<br />
und -aufbereitung<br />
Das Warmwasser wird zentral aufbereitet,<br />
die Größe des Warmwasserbehälters<br />
ergibt sich aus den Berechnungen des<br />
Fachingenieurs. Die Kalt- und Warmwasserleitungen<br />
sowie die Zirkulationsleitungen<br />
werden aus Edelstahlrohren oder<br />
glw. hergestellt und in den dafür vorgesehenen<br />
Installationsschächten verlegt.<br />
Die Trinkwasserversorgung erfolgt über<br />
das vorhandene Trinkwassernetz der<br />
Stadt Leipzig. Der vorhandene Trinkwasseranschluss<br />
wird überprüft und<br />
ggf. erneuert. Alte Versorgungsleitungen<br />
werden demontiert und entsorgt.<br />
Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter<br />
installiert, der rückspülbar ist.<br />
Wärmemengenund<br />
Wasserzähler<br />
Wärmemengen- und Wasserzähler werden<br />
bei einer entsprechenden Fachfirma<br />
über die Hausverwaltung gemietet.<br />
Regenwasser<br />
Alte Entwässerungsleitungen werden<br />
demontiert und entsorgt. Die Entwäs-<br />
37
serung der Dachrinne erfolgt über die<br />
außenliegenden Fallrohre mit Einbindung<br />
über Standrohre in die vorhandene<br />
Grundleitung.<br />
Die Entwässerung der Terrassen und<br />
Balkone erfolgt durch Einbindung an<br />
die Fallrohre. Sämtliche Regenrinnen,<br />
Fallrohre und Verkleidungen im Dachbereich<br />
werden mit Titanzinkblech<br />
ausgeführt.<br />
Abwassergrundleitungen<br />
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert<br />
und entsorgt. Die Grundleitungen<br />
werden geprüft und ggf. fachgerecht<br />
erneuert. Der Anschluss erfolgt<br />
an das öffentliche Abwassernetz.<br />
Strom / Telefon<br />
Die Elektroanlage wird gemäß den<br />
Richtlinien der Leipziger Stadtwerke<br />
zentralisiert. In diesen E-Räumen werden<br />
die zentralen Zähleranlagen angelegt.<br />
Der elektrische Hausanschluss wird nach<br />
Beurteilung des Versorgungsträgers der<br />
Stadtwerke Leipzig entsprechend der<br />
geltenden Nutzungsverordnung erneuert.<br />
Alle Wohnungen werden zum Anschluss<br />
von Telefon und Kabelfernsehen<br />
vorbereitet und mit entsprechenden<br />
Anschlussdosen ausgestattet.<br />
Die Leitungsführung erfolgt unter Putz<br />
bis zur zentralen Übergabe (Verteilerschrank)<br />
im Keller. Die Nutzung erfolgt<br />
über Einzelverträge der Nutzer (Mieter)<br />
mit den Versorgern.<br />
2.2 Heizungsanlage<br />
Heizkörper<br />
Sämtliche Zuleitungen der Wohnungsverteilung<br />
zu den Einzelheizkörpern<br />
werden verdeckt geführt. Die Wohnungen<br />
werden in allen zu beheizenden<br />
Räumen mit endlackierten Flächenheizkörpern,<br />
profiliert als Ventil-Heizkörper,<br />
in den Raumwärmebedarf angepassten<br />
Typen und Größen gemäß der Wärmebedarfsberechnung<br />
ausgestattet.<br />
(Handtuchwärmetrockner optional als<br />
Zusatzleistung, da diese allein für die<br />
Wärmeversorgung nicht ausreichend<br />
sind.)<br />
Steigleitungen<br />
Die Steig- sowie Wohnungsverteilungsleitungen<br />
bestehen aus Kupfer oder<br />
gleichwertigem Material. Es erfolgt eine<br />
alukaschierte Rohrdämmung.<br />
2.3 Sanitär<br />
Frischwasserleitungen<br />
Alte Versorgungsleitungen werden demontiert<br />
und entsorgt. Es werden neue<br />
Kalt- und Warmwasserleitungen sowie<br />
Zirkulationsleitungen aus Kunststoffrohren<br />
hergestellt.<br />
Abwasserleitungen<br />
Neue Abwasserleitungen (Fallrohre in<br />
den Installationsschächten) werden aus<br />
heißwasserbeständigem, schallgedämmtem<br />
Abwasserrohren in erforderlicher<br />
Größe installiert, die waagerechten<br />
Abflussleitungen in den Wohnungen<br />
bestehen aus HT-Rohren.<br />
Sanitärobjekte, Armaturen<br />
Küche:<br />
Kalt- und Warmwasseranschluss, Abfluss<br />
für den Anschluss der Spüle, 2 Eckventile<br />
(1 Doppeleckventil für Spülmaschine).<br />
Die Montage der Zu- und Abflussleitung<br />
erfolgt im Aufstellungsbereich der Spüle<br />
auf der Wand.<br />
Bad:<br />
Kalt- und Warmwasseranschluss für die<br />
Badewanne / Dusche und Waschbecken.<br />
Das Toilettenbecken erhält einen<br />
Kaltwasseranschluss. Grundsätzlich<br />
kommen in der Bad- und Sanitärausstattung<br />
deutsche Markenfabrikate zum<br />
Einsatz.<br />
Badewannenanlage bestehend aus:<br />
– körpergeformten Badewanne in unterschiedlichen<br />
Maßen<br />
– Wannenab- und Überlaufgarnitur mit<br />
Drehgriff und Siphon<br />
– Badewannen-Einhand-Aufputzbatterie<br />
in verchromter Ausführung, mit<br />
Umstellung auf Brause und Wanneneinlauf<br />
– Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes,<br />
Metallschlauch Länge ca.<br />
1.600 mm<br />
– Badetuchhalter<br />
Duschwannenanlage bestehend aus:<br />
– einer Duschwanne in flacher Form<br />
inkl. Ablaufgarnitur<br />
– Aufputzbrause, Einhebelmischbatterie<br />
mit Handbrause in verchromter<br />
Ausführung<br />
– Gleitstange zur Aufnahme des Brausekopfes,<br />
Metallschlauch Länge ca.<br />
1.600 mm<br />
– standardisierte Kunststoffduschtrennwand<br />
WC-Anlage bestehend aus:<br />
– Tiefspülklosett aus Porzellan wandhängend<br />
mit eingebautem Spülkasten,<br />
Sparspülung<br />
– WC-Sitz aus Kunststoff, mit Deckel<br />
– Papierhalter verchromt<br />
Waschtischanlage:<br />
– Breite ca. 600 mm<br />
– Einhebelmischbatterie mit Zugknopfablaufgarnitur<br />
verchromt, Wandspiegel<br />
– Handtuchhalter als Ring oder 2-armig<br />
Anschluss für Spüle<br />
und Waschmaschine<br />
Jede Wohnung erhält einen Wasch- und<br />
Spülmaschinenanschluss. Der Anschluss<br />
der Spüle und Spülmaschine erfolgt in<br />
der Küche über Eckventil mit Schubrosette.<br />
Der Anschluss für die Waschmaschine<br />
erfolgt, soweit möglich, im Bad<br />
(bei Abstandsproblemen in der Küche).<br />
Lüftung Innenbäder /<br />
Innen-WC<br />
Die Raumentlüftung der innenliegenden<br />
Bäder und WC‘s erfolgt über Einzellüfter<br />
mittels geräuscharmen Abluftventilatoren.<br />
Die Schaltung, zeitverzögerte<br />
Nachlaufrelais mit einstellbarer Nachlaufzeit<br />
von 2–30 min, ist mit dem<br />
Lichtschalter kombiniert. Die Entlüftung<br />
erfolgt verdeckt in entsprechenden<br />
Versorgungsschächten über Dach.<br />
2.4 Elektroinstallation<br />
Ausstattung nach<br />
DIN 18015/VDE Bestimmungen<br />
Alle Dosen, Schalter etc. sind deutsche<br />
Markenfabrikate. Sie werden in Unterputzausführung<br />
einschließlich der Verdrahtung<br />
gemäß den entsprechenden<br />
Richtlinien und Verordnungen geliefert<br />
und eingebaut. Der Sicherungskasten/<br />
Unterverteilung wird jeweils im Flur<br />
installiert.<br />
Der Ausstattungsgrad erfolgt gem. DIN<br />
18015 Teil 2 (Mindestausstattung). Im<br />
Einzelnen erfolgt die Bestückung wie<br />
nachfolgend beschrieben.<br />
Anforderungen<br />
an die Ausstattung<br />
Es erfolgt eine komplette Neuinstallation<br />
der Elektroanlagen in den Wohnungen,<br />
im Treppenhaus und in den Kellern.<br />
Die Stromversorgung erfolgt über den<br />
Stromkreis der einzelnen Wohnung.<br />
Neuinstallation der Gemeinschaftsanlage<br />
(Beleuchtung, Heizung) sowie der<br />
Zugänge zu den Mieterkellerräumen.<br />
Die Kellerräume, die den einzelnen<br />
Wohnungen zugeordnet werden, erhalten<br />
jeweils einen Beleuchtungskörper<br />
(Schiffsarmaturen mit Schalter und eine<br />
Steckdose). Kellerflure, Allgemeinräume,<br />
Heizungs- und Lüftungsanlagen, sowie<br />
Außen- und Treppenhausbeleuchtung<br />
werden vom Gemeinschaftszähler versorgt.<br />
Die Zählermontage erfolgt ausschließlich<br />
durch die Energieversorger. Wenn<br />
bei der Wohnungsabnahme der Nutzer<br />
noch nicht bekannt ist, erfolgt die Über-<br />
38
Das Objekt<br />
gabe der Wohnung an den Käufer ohne<br />
Zähleinrichtung. Schaffung eines zentralen<br />
Zählerplatzes und eines zentralen<br />
Potentialausgleiches.<br />
Es wird eine Klingel-Wechselsprechanlage<br />
in jeder Wohneinheit mit elektrischer<br />
Türöffnung der Hauseingangstür<br />
eingebaut.<br />
Die Treppenhausbeleuchtung erhält<br />
eine Zeitschaltautomatik mit Warnfunktion.<br />
Weiterhin wird ein zentraler Anschluss<br />
für alle Wohneinheiten für Telekom<br />
und TV-Anlage geschaffen.<br />
Bäder<br />
1 Lichtschalter, 2 Steckdosen im Bereich<br />
Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer<br />
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass,<br />
1 Steckdose jeweils für<br />
Waschmaschine und Trockner (bzw. in<br />
der Küche, falls Aufstellfläche im Bad<br />
nicht gegeben), 1 Antennen- / Kabelanschlussdose<br />
WC<br />
1 Lichtschalter, 1 Steckdose im Bereich<br />
Spiegel/Waschbecken, 1 schaltbarer<br />
Wandauslass im Spiegelbereich, 1 Deckenauslass<br />
Küchen<br />
2 Doppel-Steckdosen (im Bereich der<br />
Küchenarbeitsfläche), 1 Herdanschlussdose,<br />
1 Steckdose für Dunstabzugshaube,<br />
1 Steckdose für Einbauküche<br />
(Kühl-/Gefriergerät), 1 Steckdose für<br />
Spül-maschine, 1 Steckdose jeweils<br />
Waschmaschine und Trockner (falls<br />
Aufstellfläche im Bad nicht gegeben),<br />
1 Deckenauslass, 1 Antennen-/Kabelanschlussdose<br />
Wohnzimmer, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:<br />
1 Lichtschalter als Kombination mit<br />
Steckdose, mind. 1 Deckenauslass,<br />
3 Doppelsteckdosen, 1 Antennen-/<br />
Kabelanschlussdose, 1 Telefonanschlussdose<br />
kombiniert mit Einfachsteckdose<br />
Flur<br />
2 Einfachsteckdosen, 2 Lichtschalter als<br />
Wechselschalter, 1 Telefonanschlussdose<br />
kombiniert mit Einfachsteckdose, mind.<br />
1 Deckenauslass<br />
Abstellraum<br />
1 Lichtschalter in Kombination mit<br />
Enfachsteckdose, 1 Deckenauslass<br />
Keller<br />
Komplette Neuinstallation der Elektroanlagen<br />
in den Kellern. Die Stromversorgung<br />
erfolgt über den Stromkreis<br />
der einzelnen Wohnung. Die Kellerräume,<br />
die den einzelnen Wohnungen<br />
zugeordnet werden, erhalten jeweils<br />
einen Beleuchtungskörper (Schiffsarmaturen<br />
mit Schalter und eine Steckdose).<br />
Balkon/Terrasse<br />
1 Steckdose (schaltbar von innen), 1<br />
Außenleuchte (schaltbar von innen)<br />
Treppenhaus/Außenanlagen<br />
Die Beleuchtung erfolgt über Wandbzw.<br />
Deckenleuchten in Stil und Farbe<br />
dem Treppenhaus angepasst. An einer<br />
Stelle wird eine abschaltbare Steckdose<br />
für die Treppenreinigung angebracht.<br />
Die Treppenhausbeleuchtung wird über<br />
ein Zeitschaltrelais mit Ausschaltvorwarnung<br />
geregelt. Jede Etage erhält eine<br />
Leuchte, ebenso der Kellerzugang, der<br />
Eingangsbereich sowie der Hof (1<br />
Außenleuchte mit Dämmerungsschalter<br />
und Bewegungsmelder).<br />
Entsprechend der örtlichen Gegebenheiten<br />
und Raumgrößen kann die angegebene<br />
Elektroausstattung variieren.<br />
3. Bauwerk<br />
3.1 Dach<br />
Dachausbau<br />
Der Ausbau des vorhandenen Dachgeschosses<br />
erfolgt in Trockenbauweise<br />
gemäß den Anforderungen an den<br />
Brand- und Schallschutz. Dies betrifft<br />
sämtliche Wände, Decken, Stützen und<br />
Verbände sowie die Dachschrägen. Die<br />
vorhandene Dachform bleibt erhalten.<br />
Bei Ausbau des Dachgeschosses werden<br />
die sich aus der Planung ergebenden<br />
statischen, schallschutz- und brandschutztechnischen<br />
Anforderungen<br />
berücksichtigt und umgesetzt. Stützen,<br />
Kehlbalken und andere statische Bauteile<br />
werden nach Möglichkeit in den<br />
Ausbau integriert. Die vorhandenen<br />
Sparren müssen aus diesem Grund im<br />
erforderlichen Maß verstärkt werden.<br />
Aus statischen Gründen müssen ggf.<br />
Verstärkungen des Dachverbandes aus<br />
Stahl vorgenommen werden. Die Fallstränge<br />
der Entwässerungsleitungen<br />
erhalten eine durch das Dach nach<br />
außen geführte Entlüftung. Vorhandene<br />
Schornsteine werden teilweise bis unter<br />
Kellerdecke abgebrochen bzw. für die<br />
neu errichtete Heizungsanlage zur Abgasführung<br />
saniert und genutzt.<br />
Um den erforderlichen Wärmeschutz<br />
im Dachgeschoss zu gewährleisten, ist<br />
der Einbau einer Wärmedämmung<br />
(Sparrenzwischendämmung) entsprechend<br />
der geltenden Energieeinsparverordnung<br />
(EnEV) vorgesehen.<br />
Die Innenverkleidung des Dachraumes<br />
erfolgt in Trockenbauweise (Gipskarton).<br />
Zur Belichtung werden in Abstimmung<br />
mit dem Denkmalschutz Gaupen<br />
und Loggien eingebaut.<br />
Die Dacheindeckung erfolgt mit roten<br />
Biberschwanzziegeln in Abstimmung<br />
mit dem Denkmalschutz. Die Dachterrassen<br />
und Flachdachbereiche werden<br />
mit Bitumen- oder Kunststoffabdichtun-<br />
gen gemäß Flachdachrichtlinie abgedichtet.<br />
Dachklempnerarbeiten<br />
Sämtliche Dachrinnen und Fallrohre,<br />
Standrohr (mit Reinigungsöffnung),<br />
Brandmauerabdeckungen, Schornsteineinfassungen,<br />
Schneefanggitter etc.<br />
werden mit Titanzinkblech ausgeführt.<br />
3.2 Straßen- und Hoffassade<br />
Die Sanierung der historischen Fassade<br />
und Sockel erfolgt unter Maßgabe der<br />
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />
Die Fassade darf nicht mit einem<br />
Wärmedämmverbundsystem gedämmt<br />
werden, die Fassade wird nach historischem<br />
Vorbild detailgetreu restauriert<br />
und wiederhergestellt.<br />
3.3 Fenster- und Balkontüren<br />
Historisch vorhandene Kastenfenster<br />
werden nach Denkmalauflagen restauriert.<br />
Neue Fenster werden als Holz-<br />
Isolierglasfenster mit Dreh-/Kippflügelflügel<br />
unter Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />
Genehmigung ersetzt.<br />
Fensterbänke<br />
innen: Fensterbänke aus Kalkstein Jura<br />
oder Werzalit (weiß)<br />
außen: Fensterbänke außen erhalten<br />
eine Abdeckung nach Maßgabe der<br />
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung<br />
3.4 Hauseingangstüren<br />
Die vorhandenen Hauseingangstüren<br />
werden fachgerecht aufgearbeitet oder<br />
durch neue Holztüren nach Maßgabe<br />
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung<br />
ersetzt.<br />
3.5 Balkone<br />
Die Ausführung der vorhandenen und<br />
aufzuarbeitenden Balkone erfolgt als<br />
Stahlkonstruktion nach Maßgabe der<br />
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />
Die Balkonplatte besteht aus<br />
Beton, Material, Farbe, Form der Brüstung<br />
usw. ist mit der Denkmalpflege<br />
abzustimmen. Vorhandene Balkonanlage<br />
wird überarbeitet. Im EG werden<br />
die Balkone nach dem Vorbild der Obergeschosse<br />
ergänzt. Die Sanierung erfolgt<br />
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />
Genehmigung.<br />
3.6 Treppenhaus<br />
Das Treppenhaus wird nach einer Befunduntersuchung<br />
durch einen Restaurator<br />
sowie nach Maßgaben der denk-<br />
39
malschutzrechtlichen Auflagen komplett<br />
saniert.<br />
Die Treppenanlage aus Holz sowie vorhandene<br />
Bodenfliesen werden entsprechend<br />
überarbeitet und wenn erforderlich,<br />
ergänzt.<br />
Vorhandene Wohnungseingangstüren<br />
und ehemalige WC-Türen werden fachgerecht<br />
unter Berücksichtigung der<br />
Verbesserung des Brand-, Schall- und<br />
Einbruchschutzes restauriert und ertüchtigt<br />
oder durch neue Wohnungseingangstüren<br />
(Holztüren) stilgerecht ersetzt.<br />
Die Treppenhausfenster werden in einer<br />
dem historischen Bestand entsprechenden<br />
Gliederung komplett erneuert.<br />
Die Wände werden vollflächig gespachtelt<br />
und verschliffen. Es erfolgt ein<br />
Farbanstrich auf Grundlage der Befunduntersuchung<br />
des Restaurators sowie<br />
der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung.<br />
Briefkästen werden im Treppenhaus<br />
gem. der Anzahl der Wohneinheiten<br />
installiert.<br />
3.7 Keller<br />
Die einzelnen Kellerabteile werden aus<br />
einer luftzirkulationsfördernden, offenen<br />
und verzinkten Metallkonstruktion ausgeführt.<br />
Der Einbau von Türen (T30) erfolgt<br />
nach den Erfordernissen der derzeit<br />
geltenden Brandschutzbestimmungen.<br />
Sämtliche Kellerfenster werden in Holz<br />
nach Maßgabe der denkmalschutzrechtlichen<br />
Genehmigung erneuert.<br />
Kellerdecke<br />
Die vorhandene Kellerdecke liegt circa<br />
0,80 cm über Oberkante Terrain und<br />
besteht aus einer Ziegelfüllkörperdecke<br />
auf der Hofseite und aus einem Ziegelgewölbe<br />
straßenseitig.<br />
Kellerfußboden<br />
Der vorhandene Kellerfußboden wird<br />
auf Schäden untersucht. Ist seine Funktion<br />
nicht gestört, bleibt er weitestgehend<br />
erhalten. Unebenheiten werden<br />
in Teilbereichen ausgebessert.<br />
Kellerwände<br />
Die Kellerwände werden von schadhaften<br />
Putz befreit, sandgestrahlt und als<br />
sichtbares Mauerwerk belassen. Größere<br />
Fehlstellen im Mauerwerk werden<br />
mit gleichem Material ausgebessert.<br />
Die Kellerwände werden so abgedichtet,<br />
dass aufsteigende Nässe weitestgehend<br />
verhindert wird. Es erfolgt eine<br />
vertikal und horizontale Abdichtung<br />
der Kelleraußenwände in den Wohnbereichen.<br />
Bei den Kellerräumen handelt<br />
es sich jedoch um untergeordnete Neben-<br />
und Abstellflächen. Eine bestehend<br />
bleibende Erd- oder Restfeuchte stellt<br />
keinen Mangel dar.<br />
3.8 Wohneinheiten<br />
Wohnungstrennwände<br />
Bestand:<br />
Massive Wohnungstrennwände in Stärken<br />
von 15 bis 24 cm. Bei zu geringen<br />
Wandstärken werden die Wohnungstrennwände<br />
brand- und schallschutztechnisch<br />
ertüchtigt (Gipskarton-<br />
Vorsatzschale).<br />
neu:<br />
Soweit Wände in den Wohnungen neu<br />
hinzukommen oder erneuert werden<br />
müssen, werden diese Wände als Trockenbauwände<br />
gemäß den Anforderungen<br />
an den Brand- und Schallschutz<br />
errichtet (beidseitige Doppelbeplankung).<br />
Neue tragende Wände werden<br />
in Ziegelbauweise erstellt und beidseitig<br />
verputzt.<br />
Wand- und Deckenbeläge<br />
An allen Innenwänden und Decken<br />
wird die alte Tapete entfernt. Schadhafte<br />
Putzstellen werden ausgebessert.<br />
Soweit keine Neuaufteilung der Wohnungen<br />
erfolgt, unterliegen alle Wände<br />
dem Bestandsschutz. Bad und Küchenbereiche<br />
erhalten eine Trockenbau-<br />
Unterhangdecke.<br />
In den Wohneinheiten werden die Wände<br />
mit einer putzartigen Oberflächenbeschichtung<br />
sowie einem zweifachen<br />
deckenden Dispersionsanstrich versehen.<br />
Die Wände der Bäder erhalten einen<br />
zeitgemäßen hochwertigen großformatigen<br />
Fliesenbelag. Die exakte Höhe<br />
des Fliesenbelages ergibt sich aus der<br />
Höhe der vorhandenen Gegebenheiten,<br />
z. B. Vorwandkonstruktion, sowie den<br />
Abmessungen der Fliesen. Die Wandfliesen<br />
werden im Dünnbettverfahren<br />
inkl. erforderlicher Abdichtungen im<br />
Spritzwasserbereich verlegt. Oberhalb<br />
der Fliesen werden die Wände gespachtelt<br />
und deckend gestrichen.<br />
Fußbodenaufbau/<br />
Bodenbelag<br />
Die Böden in den Wohnungen erhalten<br />
einen Zementestrich mit Trittschalldämmung.<br />
Die Türbereiche innerhalb der<br />
Wohnungen werden nach Möglichkeit<br />
schwellenlos ausgeführt. Eine Schwelle<br />
vom Treppenhaus in die Wohnung ergibt<br />
sich aus denkmalschutzrechtlichen<br />
Vorgaben, die Veränderungen im Treppenhaus<br />
nicht zulassen.<br />
Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer:<br />
Die Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer sowie<br />
der Flur erhalten ein Massivparkett<br />
(Mosaikparkett 8 mm Nutzschicht) aus<br />
Eiche mit umlaufenden Sockelleisten.<br />
Küche:<br />
Für Küchen ist ein Fliesenbelag (Materialpreis<br />
ca. 30 Euro/m 2 ) vorgesehen.<br />
Optional kann, bei Einigung vor Baubeginn<br />
kostenneutral, auch hier die<br />
Verlegung von Massivparkett (Mosaikparkett<br />
8 mm Nutzschicht) vereinbart<br />
werden.<br />
Bad:<br />
Die Böden im Bad erhalten einen Fliesenbelag<br />
(Materialpreis ca. 30 Euro/m 2 )<br />
inkl. der erforderlichen Abdichtung<br />
sowie einer elektrischen Begleitheizung.<br />
Wohnungsinnentüren<br />
Sämtliche Innentüren werden, sofern<br />
vom Denkmalschutz nicht anders gefordert,<br />
erneuert. Es werden neue<br />
Zimmertüren eingebaut. Die Türbeschläge<br />
werden in Edelstahl ausgeführt.<br />
Schließanlage in der<br />
Wohnungseingangstür<br />
Es wird eine Schließanlage mit Hauptund<br />
Gruppensperre GPI, serienmäßig<br />
mit Aufbohr- und Abtastsicherung eingebaut.<br />
Die Übergabe erfolgt inklusive<br />
eines Schließplanes an die Hausverwaltung.<br />
4. Sonstige Ausstattung<br />
Küchen<br />
Der Einbau einer Einbauküche kann auf<br />
Wunsch nach gemeinsamer Abstimmung<br />
vor Baubeginn optional gegen<br />
Aufpreis erfolgen.<br />
Außenanlagengestaltung<br />
Die gesamte Außenanlage wird unter<br />
Maßgabe der zuständigen Ämter (Denkmalschutz,<br />
Grünflächenamt) gestaltet.<br />
Historische Beläge im Gehwegbereich<br />
werden erhalten bzw. neu verlegt. Es<br />
werden zentrale Müllcontainerstellplätze<br />
in ausreichender Anzahl hergestellt. Die<br />
Restfläche wird mit Rasen und Sträuchern<br />
lt. Planungsunterlagen begrünt.<br />
5. Planungsänderungen<br />
Änderungen in der Planung, an vorgesehenen<br />
Materialien und bei Einrichtungsgegenständen<br />
sind vorbehalten,<br />
soweit sie aus technischen Gründen<br />
oder aus Gründen der Materialbeschaffung<br />
zweckmäßig sind und den geschilderten<br />
Standard nicht mindern.<br />
40
Das Objekt<br />
Änderungen in der Baugenehmigung<br />
oder aufgrund behördlicher Auflagen<br />
oder geänderter gesetzlicher Bestimmungen<br />
können zu Planungsänderungen<br />
führen und bleiben vorbehalten.<br />
6. Sonderwünsche<br />
Änderungswünsche (Planung, Ausstattung)<br />
eines Käufers bezüglich des Sondereigentums<br />
sind möglich, soweit es<br />
der Bautenstand zulässt, sie technisch<br />
durchführbar sind und diese Änderungswünsche<br />
nicht gegen die Interessen<br />
der Gemeinschaft gerichtet sind.<br />
Die Änderungen sind mit dem Bauherrn<br />
bzw. Bauträger (Grundstücksverkäufer)<br />
im Einzelnen vorab zu besprechen. Dieser<br />
untersucht die Durchführungsmöglichkeit<br />
und veranlasst ggf. eine Kostenkalkulation<br />
durch den Generalunternehmer<br />
bzw. die Handwerksfirmen. Auf<br />
Grundlage dieser Kostenkalkulation<br />
wird ein Zusatzvertrag zwischen dem<br />
Käufer und dem Generalunternehmer<br />
bzw. den Handwerksfirmen über den<br />
Bauherrn bzw. Bauträger geschlossen.<br />
Die Leistungen sind darin direkt mit<br />
dem Generalunternehmer bzw. den<br />
Handwerksfirmen abzurechnen. Dasselbe<br />
Prinzip gilt auch bei der Abwahl<br />
einer Leistung. Mündliche Auskünfte<br />
bedürfen zu ihrer Gültigkeit immer der<br />
Schriftform.<br />
7. Angabenvorbehalt<br />
Alle Angaben sind vom Ersteller der<br />
Baubeschreibung sorgfältig geprüft und<br />
zusammengestellt worden. Die in den<br />
Grundrissen enthaltenen Möblierungen<br />
sind Gestaltungsvorschläge, dienen der<br />
Veranschaulichung und sind nicht Vertragsgegenstand.<br />
Kein Vermittler, Anlageberater oder<br />
sonstiger Dritter ist berechtigt, Auskünfte<br />
zu erteilen oder Zusicherungen zu<br />
machen, die von diesen Angaben abweichen<br />
oder über sie hinausgehen.<br />
Solche Auskünfte und Zusicherungen<br />
sind im Übrigen nur wirksam, wenn sie<br />
schriftlich durch die Ersteller der Baubeschreibung<br />
erfolgen.<br />
Sämtliche Angaben entsprechen dem<br />
Stand der Planung im Mai 2008. Sie<br />
stehen unter dem Vorbehalt grundsätzlich<br />
unveränderter Planungs- und<br />
gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse<br />
der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs-<br />
und Finanzbehörden.<br />
Stand: Mai 2008<br />
h & h Jump GmbH & Co.KG<br />
41<br />
37
Rechtliche<br />
Konzeption<br />
Das hier angebotene Immobilieninvestment<br />
ist mit dem Abschluss mehrerer<br />
Verträge verbunden. Bei den Verträgen<br />
handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot<br />
und Grundlagenurkunden des<br />
Notars Dr. Friedrich Jung-Heiliger mit<br />
Amtssitz in Leipzig. Ferner tritt der<br />
Erwerber als künftiges Mitglied in einen<br />
bereits abgeschlossenen WEG-<br />
Verwaltervertrag mit der BTV <strong>Gesellschaft</strong><br />
für <strong>Grundbesitz</strong> mbH, Haeckelstraße<br />
9 A, 39104 Magdeburg, ein.<br />
Optional kann ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag<br />
geschlossen werden.<br />
Der Abschluss des Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />
ist zwingend<br />
in Verbindung mit der nachfolgenden<br />
Garantie. Daneben wird dem Erwerber<br />
ein Mietgarantievertrag angeboten,<br />
dessen Kosten bereits im Kaufpreis enthalten<br />
sind. In den Grundlagenurkunden<br />
sind die Teilungserklärung gem.<br />
§ 8 WEG, die Nachträge zur Teilungserklärung,<br />
die Pläne, die Baubeschreibung<br />
und die Miteigentumsordnung enthalten.<br />
I. KAUFVERTR<strong>AG</strong><br />
1. Angebot<br />
Der Investor unterbreitet der Verkäuferin,<br />
der h & h jump GmbH & Co. KG,<br />
Mittelstraße 12, 39114 Magdeburg,<br />
ein notarielles Angebot zum Abschluss<br />
des im folgenden beschriebenen Kaufvertrages<br />
über eine noch zu sanierende<br />
Altbauwohnung. An dieses Angebot ist<br />
der Investor mit einer noch zu vereinbarenden<br />
Frist gebunden. Die Annahme<br />
des Angebots muss bis zum vereinbarten<br />
Fristablauf zur Urkunde eines<br />
Notars erklärt sei, während es auf den<br />
Zeitpunkt des Eingangs der Annahmeerklärung<br />
des Annehmenden an den<br />
Anbietenden nicht ankommt.<br />
2. INHALT<br />
a) Grundstück<br />
Die Verkäuferin wird Eigentümerin des<br />
im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig<br />
von Probstheida, Blatt 3340 verzeichneten<br />
<strong>Grundbesitz</strong>es, Flurstück 203/23,<br />
Größe ca. 1.701 qm, gelegen in Leipzig-Stötteritz.<br />
Das Grundeigentum ist<br />
in der Abteilung III wie folgt belastet:<br />
Grundschuld ohne Brief zu 450.000,00<br />
für die <strong>Deutsche</strong> Kreditbank Aktiengesellschaft<br />
Darüber hinaus wird eine Grundschuld<br />
ohne Brief zum Betrag von<br />
1.950.000,00 Euro für die <strong>Deutsche</strong><br />
Kreditbank <strong>AG</strong> zur Vorfinanzierung der<br />
Baukosten eingetragen, was der Käufer<br />
ausdrücklich gestattet und duldet. Der<br />
Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung<br />
aufgrund dieses Vertrages<br />
bleibt unberührt. Ferner hat die Verkäuferin<br />
das Recht, vom Käufer zu übernehmende<br />
Dienstbarkeiten oder Baulasten<br />
für Wege-, Leitungs-, Antennen- und<br />
Überbaurechte zu begründen und dinglich<br />
zu sichern.<br />
b) WEG-Teilung<br />
und Kaufgegenstand<br />
Die Verkäuferin verpflichtet sich, den<br />
Kaufgegenstand nach Maßgabe der<br />
Grundlagenurkunde herzustellen und<br />
auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung<br />
wurde erteilt. Die Anlegung<br />
der Wohnungsgrundbücher ist<br />
demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag<br />
hat deshalb den Kauf einer noch<br />
zu sanierenden bzw. noch auszubauenden<br />
Sondereigentumseinheit/Teileigentumseinheit<br />
einschließlich Kellerraum<br />
nebst Miteigentumsanteil am<br />
Grundstück zum Inhalt. Der Kaufgegenstand<br />
wird dazu im Kaufvertrag exakt<br />
bezeichnet.<br />
c) Kaufpreis und Wohnfläche<br />
Die Immobilie einschließlich Sanierung<br />
wird zum Festpreis verkauft, wobei der<br />
Festpreis auf Grund und Boden, die<br />
Altbausubstanz, sowie die Sanierungsund<br />
Renovierungsarbeiten nach Erfahrungswerten<br />
ohne Übernahme einer<br />
Gewähr und vorbehaltlich der Zustimmung<br />
der Behörden aufgeteilt ist. Der<br />
Festpreis kann sich im selben Verhältnis<br />
erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer.<br />
Die angegebene Wohnfläche<br />
wurde nach der 2. Berechnungsordnung<br />
berechnet. Balkone und Terrassen<br />
werden mit 50% ihrer Flächen berücksichtigt.<br />
Geringfügige Änderungen<br />
der Wohnfläche (+/- 3%) haben keinen<br />
Einfluss auf die Höhe der Werklohnvergütung<br />
und den sonstigen Vertragsinhalt.<br />
Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten<br />
der Projektierung, des Marketings, des<br />
Vertriebes und der Mietgarantie. Hierzu<br />
zählt insbesondere auch die Innenprovision,<br />
die der Veräußerer an den Kapitalanlagenvertrieb<br />
bezahlt und die unter<br />
Umständen über dem Niveau der gewöhnlichen<br />
Maklercourtage liegen<br />
kann. Die Höhe kann je nach Wohnung<br />
unterschiedlich sein und bei Interesse<br />
bei der Verkäuferin erfragt werden. Im<br />
Kaufpreis nicht enthalten sind die Kosten<br />
von im Vertrag nicht vereinbarten<br />
Sonderwünschen, sowie Notar- und<br />
Grundbuchgebühren, die notwendigen<br />
Kosten des Vertragsvollzuges, die vom<br />
Erwerber ggf. an einen Vermittler zu<br />
zahlende Außenprovision, die Kosten<br />
von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte<br />
des Käufers, die<br />
Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer,<br />
die Gebühren und Beiträge nach Über-<br />
gang von Lasten und Gefahren sowie<br />
alle Erschließungsbeiträge im Sinne des<br />
Baugesetzbuches für Erschließungsanlagen,<br />
die nicht zur Fertigstellung<br />
des Vertragsobjektes erforderlich sind.<br />
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5%<br />
des Kaufpreises.<br />
Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt<br />
zu zahlen, wobei sich die Raten<br />
an den Vorgaben der erwerberschützenden<br />
Makler- und Bauträgerverordnung<br />
(MaBV) orientieren und im<br />
einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu<br />
entnehmen sind. Eine Aufrechnung des<br />
Erwerbers gegenüber den Ansprüchen<br />
der Verkäuferin auf Kaufpreiszahlung<br />
ist genauso wie die Geltendmachung<br />
eines Zurückbehaltungsrechts weitgehend<br />
ausgeschlossen. Da die Kaufpreisansprüche<br />
an die zwischenfinanzierende<br />
Bank der Verkäuferin abgetreten sind,<br />
kann der Kaufpreis nur an diese mit<br />
schuldbefreiender Wirkung gezahlt werden.<br />
d) Mitwirkung an der<br />
Kaufpreisfinanzierung<br />
Die Verkäuferin verpflichtet sich, die<br />
zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen<br />
Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung<br />
erforderlichen dingliche<br />
Rechte (insbesondere Grundschulden)<br />
zu bestellen. Entsprechende Belastungsvollmachten<br />
werden wechselseitig erteilt.<br />
Damit verbundene Kosten übernimmt<br />
der Käufer. Zur Sicherung der<br />
Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht<br />
mit Bedingungen und Auflagen<br />
verbunden, die den Zweck haben, das<br />
Auszahlungen der finanzierenden Bank<br />
ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen.<br />
Im übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung<br />
ausschließlich Sache des Erwerbers.<br />
e) Sanierungsverpflichtung<br />
und Fertigstellung<br />
Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung<br />
ergibt sich aus der Grundlagenurkunde<br />
entsprechend der im<br />
Prospekt enthaltenen Baubeschreibung<br />
und den Plänen. Die Baubeschreibung<br />
wird damit zum Gegenstand des<br />
Grundstückskaufvertrages gemacht.<br />
Änderungen in der Planung und Ausführungsart<br />
des Bauvorhabens, den<br />
vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen<br />
behält sich die<br />
Verkäuferin von, soweit sie sich technisch<br />
als zweckmäßig oder notwendig<br />
erweisen oder auf behördlichen Auflagen<br />
beruhen. Sie dürfen sich jedoch<br />
nicht wert- und gebrauchsmindernd<br />
auf den Kaufgegenstand auswirken und<br />
müssen dem Käufer zumutbar sein. Die<br />
Werklohnvergütung ändert sich dadurch<br />
nicht.<br />
Die Verkäuferin steht für die Bezugsfer-<br />
42
Das Objekt<br />
tigkeit des Sondereigentums, vorbehaltlich<br />
einer Verzögerung durch Schlechtwetter,<br />
höhere Gewalt, Streik etc.,<br />
Sonderwünsche oder Verzug des Erwerbers<br />
mit der Kaufpreiszahlung zum<br />
30.04.2009 ein. Aus einer Überschreitung<br />
dieser Frist um maximal 14 Tage<br />
können keine Ansprüche hergeleitet<br />
werden.<br />
Sonderwünsche können nur berücksichtigt<br />
werden, wenn sie bautechnisch<br />
zu verwirklichen sind, in den zeitlichen<br />
Bauablauf integriert werden können<br />
und die Verkäuferin den Veränderungen<br />
zustimmt sowie der Käufer die Vergütung<br />
schriftlich übernimmt. Von der<br />
Verkäuferin genehmigte Eigenleistungen<br />
hat der Käufer nach Aufforderung<br />
durch die Verkäuferin entsprechend<br />
dem Baufortschritt aufzunehmen und<br />
fertigzustellen.<br />
f) Abnahme des Sonderund<br />
Gemeinschaftseigentums<br />
Die Abnahme des Sondereigentums<br />
erfolgt bei Bezugsfertigkeit. Die Übergabe<br />
kann nach erfolgter Abnahme<br />
verlangt werden, wenn der Käufer alle<br />
bis zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen<br />
geleistet hat oder Zug um Zug<br />
gegen Übergabe leistet.<br />
Die Verkäuferin ist verpflichtet, den vorgesehenen<br />
Abnahmetermin, bei dem<br />
eine förmliche Abnahme durchgeführt<br />
wird, mindestens 14 Tage vorher<br />
gegenüber dem Käufer anzukündigen.<br />
Bei der Abnahme wird ein Abnahmeprotokoll<br />
gefertigt, in welches Restarbeiten<br />
oder Mängel aufgenommen<br />
werden. Erscheint der Käufer beim Abnahmetermin<br />
nicht, gilt das Vertragsobjekt<br />
nach einer weiteren von der Verkäuferin<br />
zu setzenden Frist von mindestens<br />
12 Tagen als abgenommen, sofern<br />
innerhalb der Nachfrist keine förmliche<br />
Abnahme zustande kommt. Der Käufer<br />
ist bei Setzung der Nachfrist auf die<br />
vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens<br />
besonders hinzuweisen.<br />
Die Abnahmen der Außenanlagen und<br />
die Abnahme des Gemeinschaftseigentums<br />
erfolgt nach denselben Regeln<br />
wie die Abnahme des Sondereigentums.<br />
g) Übergang des Vertragsbesitzes<br />
sowie der Rechte und Pflichten<br />
Besitz und Nutzen am Wohnhaus sowie<br />
Lasten, Steuern, Abgaben und Gefahren,<br />
die den Kaufgegenstand betreffen,<br />
gehen mit dem Tag der Abnahme auf<br />
den Käufer über. Damit erhält der Investor<br />
auch alle Rechte und Pflichten<br />
innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft,<br />
die sich nach der Teilungserklärung,<br />
der Gemeinschaftsordnung<br />
und dem im folgenden noch<br />
beschriebenen WEG-Verwaltungsvertrag<br />
bestimmen.<br />
h) Gewährleistung<br />
Hinsichtlich der Gewährleistung wird<br />
im Vertrag unterschieden. Hinsichtlich<br />
des Grund und Bodens und der<br />
Grundstücksgröße haftet der Verkäufer<br />
nicht. Für Mängel am Bauwerk gelten<br />
die Bestimmungen des Bürgerlichen<br />
Gesetzbuches (BGB). Der Investor kann<br />
folglich bei baulichen Mängeln einen<br />
Anspruch auf Nacherfüllung oder Minderungsrechte<br />
geltend machen und<br />
bei wesentlichen Mängeln vom Vertrag<br />
zurücktreten oder Schadenersatz verlangen.<br />
Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen.<br />
Sicherungshalber tritt<br />
die Verkäuferin die ihr gegen die am<br />
Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker,<br />
Zulieferer und sonst mit dem<br />
Bau befassten Dritten zustehenden<br />
Erfüllungs-, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche<br />
an den Käufer ab.<br />
Die Ansprüche des Käufers gegen die<br />
Verkäuferin werden von der Abtretung<br />
nicht berührt. Wegen der Einzelheiten<br />
zur bedingten Wirksamkeit der Abtretung<br />
und zum fortbestehenden Recht<br />
des Verkäufers, die abgetretenen Ansprüche<br />
im eigenen Namen durchzusetzen,<br />
wird auf den Grundstückskaufvertrag<br />
verwiesen.<br />
i) Vollmachten<br />
Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten<br />
enthalten. Zunächst werden die<br />
Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung<br />
nötigen Umfang bevollmächtigt.<br />
Dazu gehört insbesondere<br />
die Vollmacht, den Kaufgegenstand<br />
mit Grundpfandrechten zum Zwecke<br />
der Finanzierung des Kaufpreises zu<br />
belasten, die Vormerkung zur Sicherung<br />
des Anspruches des Käufers auf Eigentumsübertragung<br />
eintragen zu lassen<br />
und die Eigentumsumschreibung nach<br />
den vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen<br />
zu veranlassen.<br />
j) Rücktritt<br />
Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nachdem<br />
die Verkäuferin das unterbreitete Angebot<br />
des Investors angenommen hat,<br />
nur aus den gesetzlich vorgesehenen<br />
Gründen möglich. Grundsätzlich ist der<br />
hierfür gegebene Raum äußerst beschränkt<br />
und ist nur bei gravierenden<br />
Gründen gegeben. Generell gilt die<br />
Rechtsregel, dass einmal geschlossene<br />
Verträge von beiden Parteien eingehalten<br />
werden müssen.<br />
k) Voraussetzungen und Folgen<br />
der Eigentumsübertragung<br />
Eigentum erwirbt der Investor erst mit<br />
seiner Eintragung im Grundbuch u. a.<br />
nach dem Vollzug der Teilungserklärung<br />
sowie der vollständigen Zahlung der<br />
Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises.<br />
Zur Sicherung dieses Anspruchs<br />
wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung<br />
eingetragen, welche mit<br />
der Eintragung des Erwerbers als<br />
Eigentümer gelöscht wird. Der Notar<br />
ist angewiesen, die Eigentumsumschreibung<br />
erst zu veranlassen, wenn der<br />
Verkäufer die Kaufpreiszahlung bestätigt<br />
oder der Käufer eine entsprechende<br />
Bankbestätigung über die Kaufpreiszahlung<br />
vorlegt.<br />
II.<br />
Mitgliedschaft in der<br />
Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
Mit dem Übergang von Besitz/Nutzen<br />
und Lasten tritt der Erwerber in die<br />
Wohnungseigentümergemeinschaft des<br />
Anwesens Kommandant-Prendel-Allee<br />
<strong>110</strong> ein. Die Rechte und Pflichten des<br />
Erwerbers als Wohnungseigentümer<br />
richten sich nach den Vorschriften des<br />
Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)<br />
und der Gemeinschaftsordnung, die<br />
als Anlage 2 Gegenstand der Teilungserklärung<br />
vom 15.08.2007 ist. Wegen<br />
der Einzelheiten wird auf die Gemeinschaftsordnung<br />
verwiesen. Im einzelnen<br />
sind folgende Gesichtspunkte hervorzuheben.<br />
Jeder Miteigentümer darf nach der<br />
Gemeinschaftsordnung seine Wohnung<br />
zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Änderung<br />
der Nutzung, insbesondere die<br />
Nutzung der Wohnung/Teileigentumseinheit<br />
zur Ausübung eines Gewerbes<br />
oder eines Berufes mit Parteienverkehr<br />
in der Wohnung/Teileigentumseinheit<br />
bedarf der Zustimmung des<br />
Verwalters.<br />
Die Veräußerung des Wohnungseigentums<br />
erfordert außerdem die Zustimmung<br />
des Verwalters. Der Käufer ist<br />
verpflichtet, bei der Veräußerung seines<br />
Wohnungseigentums dem Erwerber<br />
alle Verpflichtungen aufzuerlegen, die<br />
er selbst übernommen hat. Der Erwerber<br />
haftet zusammen mit dem Veräußerer<br />
für etwaige Wohngeld-(Hausgeld)<br />
Rückstände des Veräußerers oder Nachzahlungen,<br />
auch wenn diese vor Eigentumsumschreibung<br />
fällig geworden<br />
sind.<br />
III.<br />
Verwaltungsvertrag für<br />
das Gemeinschaftseigentum<br />
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums<br />
wurde die BTV <strong>Gesellschaft</strong><br />
für <strong>Grundbesitz</strong> mbH bestellt, beauftragt<br />
und bevollmächtigt. Die Bestellung<br />
erfolgte in der Gemeinschaftsordnung<br />
zunächst für die Dauer von drei<br />
Jahren. Mit der BTV <strong>Gesellschaft</strong> für<br />
<strong>Grundbesitz</strong> mbH wurde ein Verwaltervertrag<br />
abgeschlossen. In diesen Vertrag<br />
tritt der Erwerber mit Übergang vom<br />
Besitz/Nutzen und Lasten, spätestens<br />
mit Eintragung als Eigentümer im Woh-<br />
43
nungsgrundbuch nach den Regelungen<br />
des WEG ein. Die einzelnen Aufgaben<br />
und Befugnisse des Verwalters ergeben<br />
sich aus dem Verwaltervertrag und der<br />
Gemeinschaftsordnung. Insbesondere<br />
hat jeder Miteigentümer im Falle der<br />
Veräußerung seines Mieteigentums und<br />
Sondereigentums dem Erwerber zum<br />
Eintritt in den mit dem jeweiligen Verwalter<br />
geschlossenen Vertrag zu verpflichten.<br />
Die Vergütung des Verwalters<br />
beträgt je Wohnungseigentumseinheit<br />
gegenwärtig EUR 21,42/Wohnung/<br />
Monat (inklusive Mehrwertsteuer). Zusatzleistungen<br />
sind entsprechend dem<br />
Verwaltervertrag gesondert zu vergüten.<br />
Der Verwalter hat die Aufgaben,<br />
Beschlüsse der Eigentümer durchzuführen,<br />
Wirtschaftspläne zu erstellen,<br />
gemeinschaftliche Gelder zu verwalten,<br />
jährliche Abrechnungen zu erstellen,<br />
erforderliche Maßnahmen für die<br />
ordnungsgemäße Instandhaltung und<br />
Instandsetzung zu treffen, für die<br />
Eigentümergemeinschaft notwendige<br />
Verträge für Ver- und Entsorgung<br />
abzuschließen, die Eigentümerversammlung<br />
einzuberufen, protokollarische<br />
Wohnungsübergaben durchzuführen<br />
und weitere Leistungen durchzuführen<br />
.<br />
Der Verwalter ist insbesondere befugt,<br />
in eigenem Namen zu Lasten der Eigentümer/-gemeinschaft<br />
die Gesamtinteressen<br />
gerichtlich geltend zu machen,<br />
wenn Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung<br />
zur Zahlung von Lasten- und<br />
Kostenbeträgen nicht nachkommen.<br />
IV.<br />
Sondereigentumsverwaltung<br />
Grundsätzlich kann der Investor wählen,<br />
ob er seine Sondereigentumseinheit<br />
selbst verwaltet oder hiermit eine Hausverwaltung<br />
beauftragt. In Verbindung<br />
mit der unter V. beschriebenen Mietgarantie<br />
ist die Beauftragung allerdings<br />
zwingend notwendig. Für den Fall, dass<br />
der Investor die bereits mit der Gemeinschaftseigentumsverwaltung<br />
beauftragte<br />
Hausverwaltung beauftragt, seine<br />
Sondereigentumseinheit zu verwalten,<br />
so hat der Verwalter die Aufgaben,<br />
Mieterhöhungen durchzuführen, Kündigungen<br />
auszusprechen oder entgegenzunehmen,<br />
das Mietinkasso und die<br />
Erstellung von Betriebskostenabrechnungen.<br />
Die Kosten der Sondereigentumsverwaltung<br />
betragen gegenwärtig<br />
EUR 11,90/Wohnung/Monat (inklusive<br />
Mehrwertsteuer). Die Laufzeit der Verträge<br />
über die Sondereigentumsverwaltung<br />
soll zwei Jahre betragen.<br />
V. Mietgarantie<br />
Der Verkäufer bietet die Übernahme<br />
einer Mietgarantie an, deren Kosten im<br />
Grundstückskaufpreis einkalkuliert sind.<br />
Der Mietgarantievertrag macht für den<br />
Erwerber aber nur Sinn, wenn er seine<br />
Eigentumseinheit vermietet, d.h. nicht<br />
selbst nutzen will. Voraussetzung für<br />
die Garantieleistung ist darüber hinaus,<br />
dass sich der Erwerber und Veräußerer<br />
wechselseitig vertragstreu verhalten<br />
und keine in ihrer Sphäre liegenden<br />
Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit<br />
begründen, die zu Lasten der Vermietbarkeit<br />
gehen. Dies trifft insbesondere<br />
auch auf die für die Vermietung zwingend<br />
erforderliche enge und reibungslose<br />
Zusammenarbeit bei üblicherweise<br />
während des Beginns und der Laufzeit<br />
des Mietgarantievertrages auftretenden<br />
Nachbesserungs- und Gewährleistungsarbeiten<br />
zu, da diese einen direkten<br />
Einfluss auf den Vermietungserfolg<br />
haben.<br />
Mit dem Mietgarantievertrag garantiert<br />
die Garantiegeberin für insgesamt 12<br />
Monate einen Kaltmietzins in prospektierter<br />
Höhe gemäß den vertraglichen<br />
Bedingungen, beginnend mit dem dritten<br />
Monat, nachdem Besitz/Nutzen<br />
und Lasten auf den Erwerber übergegangen<br />
sind. Der Garantiegeber zahlt<br />
dabei die Differenz zwischen der für<br />
die Einheit tatsächlich erzielten Kaltmiete<br />
zur prospektierten Gesamtmiete,<br />
jedoch höchstens für die Dauer von 12<br />
Monaten. Erfolgt die Erstvermietung<br />
zu einer Miete, welche über der garantierten<br />
Miete liegt, steht die Differenz<br />
für eine Laufzeit von bis zu 12 Monaten<br />
dem Garantiegeber zu. Daneben trägt<br />
während der Garantiezeit der Mietgarant<br />
die Vermietungskosten.<br />
Als Voraussetzung für die Durchführung<br />
des Garantievertrages beauftragt der<br />
Erwerber die eingesetzte Hausverwaltung<br />
(BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong><br />
mbH) obligatorisch mit der Verwaltung<br />
des Sondereigentums und erteilt der<br />
Erwerber der Garantiegeberin eine Vollmacht<br />
zur Vermietung in seinem Namen<br />
sowie zum Mietinkasso. Erzielte<br />
Minder- oder Mehreinnahmen aus der<br />
Vermietung gehen zu Lasten oder zu<br />
Gunsten der Garantiegeberin.<br />
Daneben bleibt der Investor verpflichtet,<br />
Betriebs- und Nebenkosten sowie die<br />
Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld<br />
an den Verwalter zu zahlen.<br />
Der Garantievertrag endet entweder<br />
nach 12 Monaten oder wenn eine der<br />
Parteien aus wichtigem Grund den<br />
Vertrag kündigt.<br />
44
Das Objekt<br />
Die steuerlichen<br />
Auswirkungen<br />
Nachfolgend werden die grundlegenden<br />
steuerlichen Auswirkungen im Zusammenhang<br />
mit Immobilienerwerben<br />
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage<br />
(Stand 01.01.2008) dargestellt. Das<br />
unter Denkmalschutz stehende Gebäude<br />
soll bis spätestens 30.04.2009<br />
vollständig saniert werden.<br />
A. IMMOBILIENERWERB<br />
ZUR FREMDVERMIETUNG<br />
1. Voraussetzungen für die<br />
steuerliche Berücksichtigung<br />
Der Erwerb und die Nutzung einer<br />
Immobilie zur Fremdvermietung kann<br />
einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt<br />
werden, wenn es sich um<br />
keine Liebhaberei handelt, sondern die<br />
Absicht besteht, auf Dauer gesehen<br />
nachhaltig Überschüsse zu erzielen.<br />
Von dieser Absicht wird nach ständiger<br />
Rechtsprechung bei einer auf Dauer<br />
angelegten Vermietung ausgegangen<br />
(Schreiben des Bundesministeriums der<br />
Finanzen vom 08.10.2004). Sollte die<br />
Finanzverwaltung daran Zweifel haben,<br />
trägt der Steuerpflichtige die objektive<br />
Beweislast. Hierfür kann eine Prognose<br />
erstellt werden, in der sich in dem<br />
ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss<br />
aus den voraussichtlichen<br />
Einnahmen abzüglich der kalkulierten<br />
Werbungskosten ergibt. Der Prognosezeitraum<br />
orientiert sich laut dem Schreiben<br />
des Bundesministeriums für Finanzen<br />
vom 23.07.1992 an der „voraussichtlichen<br />
Vermögensnutzung“, die<br />
bei Gebäuden 100 Jahre betragen soll.<br />
Der Bundesfinanzhof hält dagegen in<br />
jüngeren Urteilen eine Kalkulation von<br />
über 50 Jahre für nicht angemessen,<br />
da diese spekulative Komponenten<br />
enthält.<br />
Darüber hinaus wird nach neuerer<br />
Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht<br />
in Abhängigkeit von der<br />
Höhe der Mietzinsen beurteilt (Urteil<br />
des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002).<br />
Beträgt demnach bei einer langfristigen<br />
Vermietung der Mietzins mindestens<br />
75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist<br />
grundsätzlich vom Vorliegen einer<br />
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.<br />
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen<br />
56 % und 75 % der ortsüblichen Mieten,<br />
ist die Einkünfteerzielungsabsicht<br />
anhand einer Überschussprognose zu<br />
überprüfen. Bei einer positiven Prognose<br />
ist das Vorliegen einer solchen Absicht<br />
zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit<br />
in einen entgeltlichen<br />
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.<br />
Der unentgeltliche Teil ist steuerlich<br />
nicht relevant. Die entsprechenden<br />
anteiligen Werbungskosten können<br />
insoweit nicht abgezogen werden. Gleiches<br />
gilt, wenn der Mietzins unabhängig<br />
von der Überschussprognose weniger<br />
als 56% der ortsüblichen Mieten<br />
beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag<br />
mit Zustimmung des Bundesrates das<br />
Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs<br />
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen<br />
beschlossen. Damit<br />
wurde unter anderem ein § 15 b ins<br />
Einkommensteuergesetz eingeführt.<br />
Dieser neue Paragraph gilt für Verluste<br />
aus Steuerstundungsmodellen, denen<br />
ein Steuerpflichtiger nach dem<br />
10.11.2005 beitritt oder für die nach<br />
dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb<br />
begonnen wurde. Bestandteil<br />
dieser Gesetzesänderung ist eine Regelung,<br />
nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen<br />
weder mit anderen<br />
positiven Einkünften verrechnet<br />
noch nach § 10 d EStG abgezogen<br />
werden dürfen. Diese Verluste mindern<br />
jedoch die Einkünfte, die der Steuerpflichtige<br />
in den folgenden Jahren aus<br />
derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein<br />
Steuerstundungsmodell liegt nach dieser<br />
Vorschrift vor, wenn aufgrund einer<br />
modellhaften Gestaltung steuerliche<br />
Vorteile in Form von negativen Einkünften<br />
erzielt werden sollen. Diese<br />
Regelung soll jedoch nur Anwendung<br />
finden, wenn innerhalb der Verlustphase<br />
das Verhältnis der Summe der prognostizierten<br />
Verluste zur Höhe des gezeichneten<br />
und nach dem Konzept auch<br />
aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen<br />
des eingesetzten Eigenkapitals<br />
zehn vom Hundert übersteigt.<br />
Betroffen von dieser neuen Regelung<br />
sind insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen,<br />
geschlossene Immobilienfonds<br />
und ähnliche Konstruktionen.<br />
Nicht abschließend geklärt ist die Frage,<br />
ob auch Fälle, in denen ein Bauträger<br />
Objekte mit Modernisierungszusage an<br />
Anleger veräußert, vom § 15 b EStG<br />
erfasst werden. Teilweise wird die Ansicht<br />
vertreten, dass in solchen Fällen<br />
aufgrund der vom Anbieter vorformulierten<br />
und prospektierten Verträge eine<br />
Modellhaftigkeit anzunehmen sei und<br />
es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung<br />
nach § 15 b EStG komme. Überwiegend<br />
wird diese Rechtsauffassung<br />
jedoch abgelehnt (vgl. bspw. Beck in<br />
DStR 06, 61 ff.). In der Gesetzesbegründung<br />
zu § 21 Abs. I Satz 1 EStG<br />
(der § 15 b EStG auch für die Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung für<br />
anwendbar erklärt)s heißt es, dass von<br />
der Neuregelung „Bauträgergestaltungen,<br />
in denen ein Bauträger ein<br />
Objekt in einem Sanierungsgebiet oder<br />
ein Denkmal saniert, für die Sonderabschreibungen<br />
geltend gemacht werden<br />
können und bei denen vor Beginn der<br />
Sanierung die Grundstücke oder Eigentumswohnungen<br />
an Erwerber außerhalb<br />
einer Fondskonstruktion veräußert<br />
werden“, nicht betroffen seien. Zum<br />
gleichen Ergebnis gelangt ein Anwendungsschreiben<br />
des Bundesministeriums<br />
der Finanzen vom 17.07.2007,<br />
worin klargestellt wird, dass es zu einer<br />
Modellhaftigkeit einer solchen Gestaltung<br />
nur dann kommt, wenn der Erwerber<br />
neben dem „reinen“ Erwerb<br />
der Eigentumswohnung (hierzu ist auch<br />
noch der eventuell anfallende Sanierungsaufwand<br />
zu rechnen) auch modellhafte<br />
Zusatz- oder Nebenleistungen<br />
vom Bauträger (selbst, von dem Bauträger<br />
nahe stehenden Personen, von<br />
<strong>Gesellschaft</strong>en, an denen der Bauträger<br />
selbst oder diesem nahe stehende Personen<br />
beteiligt sind oder auf Vermittlung<br />
des Bauträgers von Dritten) in<br />
Anspruch nimmt und wenn die Zusatzund<br />
Nebenleistungen einen Steuerstundungseffekt<br />
ermöglichen sollen.<br />
Voraussetzung für die Anwendbarkeit<br />
des § 15 b EStG ist also, dass für die<br />
Zusatz- und Nebenleistungen ein gesondertes<br />
Entgelt berechnet wird, denn<br />
anderenfalls würden sie den Steuerstundungseffekt<br />
nicht ermöglichen. Dabei<br />
reicht bereits die Inanspruchnahme<br />
einer einzigen modellhaften Zusatzleistung<br />
zur Annahme der Modellhaftigkeit<br />
der Anlage aus. Nicht zu den „schädlichen“<br />
Zusatz- und Nebenleistungen<br />
gehören die Vereinbarungen über Leistungen,<br />
die die Bewirtschaftung und<br />
Verwaltung betreffen. Hierzu gehören<br />
vor allem die Aufwendungen für die<br />
Hausverwaltung und die Tätigkeit des<br />
WEG-Verwalters. Auch der Abschluss<br />
eines sog. Mietpools wird seitens des<br />
Finanzministeriums als unschädlich angesehen.<br />
Voraussetzung für die Unschädlichkeit<br />
ist jedoch, dass es sich<br />
nicht um Vorauszahlungen für mehr<br />
als zwölf Monate handelt. Zu den<br />
„schädlichen“ Nebenleistungen gehören<br />
grundsätzlich auch Mietgarantien<br />
oder Bürgschaften für die Endfinanzierung.<br />
Voraussetzung für die Annahme<br />
einer schädlichen Nebenleistung ist<br />
jedoch auch hier, dass diese gegen ein<br />
besonderes Entgelt gewährt werden.<br />
Im Umkehrschluss folgt hieraus, dass<br />
es nicht zur Modellhaftigkeit der Anlage<br />
kommt, wenn die Nebenleistung lediglich<br />
Bestandteil des (einheitlichen)<br />
Kaufpreises der Eigentumswohnung ist.<br />
Zur Problematik, dass das BMF-Schreiben<br />
vom 17.07.2007 die pauschale<br />
Aussage enthält, dass die Vermarktung<br />
mittels Prospekt immer ein Indiz für die<br />
Modellhaftigkeit und damit für die Anwendung<br />
von § 15 b EStG ist, ist festzuhalten,<br />
dass es sich bei einem Bauträgerprojekt<br />
nach der wohl herrschenden<br />
Meinung hierbei nur um ein abstraktes<br />
Indiz handelt. Um zur Anwendung von<br />
45
§ 15 b EStG zu kommen, bedarf es im<br />
Bereich des Erwerbs einer Eigentumswohnung<br />
vom Bauträger konkret der<br />
Inanspruchnahme von „schädlichen“<br />
Nebenleistungen (s. zum Vorstehenden<br />
den Aufsatz von Gragert „Verlustverrechnungsbeschränkung<br />
für Steuerstundungsmodelle“<br />
in NWB Nr. 39 vom<br />
24.09.2007).<br />
Da zum § 15 b EStG bisher weder<br />
Rechtsprechung noch längerfristige Anwendungspraxis<br />
der Finanzverwaltung<br />
bekannt ist, besteht bezüglich dieser<br />
Rechtsauffassung noch keine abschließende<br />
Rechtssicherheit.<br />
2. Abgrenzung zwischen<br />
Vermögensverwaltung<br />
und Gewerbebetrieb<br />
Ist die Fremdvermietung nach den<br />
Ausführungen unter A.1. steuerrelevant,<br />
ist ferner zu prüfen, ob es sich um Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung<br />
(§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt.<br />
Eine private Vermögensverwaltung liegt<br />
dann vor, wenn der Investor eine Immobilie<br />
dauerhaft an Fremde zur Nutzung<br />
vermietet (Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung). Die Grenze<br />
der privaten Vermögensverwaltung<br />
wird in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich<br />
der Fremdvermietung neben<br />
der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen<br />
Dienstleistungen erbracht<br />
werden.<br />
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr<br />
als 3 Objekte veräußert, geht die Finanzverwaltung<br />
davon aus, dass die<br />
Grenze der privaten Vermögensverwaltung<br />
überschritten wird (sog. Drei-<br />
Objekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,<br />
sondern die Substanzwertsteigerung<br />
in den Vordergrund<br />
getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher<br />
Grundstückshandel begründet.<br />
Gewinne und Veräußerungsgewinne<br />
werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
umqualifiziert. In Sonderfällen<br />
kann sich die Frist von 5 Jahren auf 10<br />
Jahre verlängern. Durch neuere Urteile<br />
des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung<br />
zur Drei-Objekt-Grenze relativiert,<br />
so dass bezüglich des gewerblichen<br />
Grundstückshandels zur Zeit<br />
keine eindeutige Rechtsicherheit besteht.<br />
Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
handelt, unterliegen diese<br />
neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer<br />
und zwar unabhängig von<br />
der Behaltensdauer.<br />
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung unterliegt<br />
ein etwaiger Veräußerungsgewinn als<br />
sog. privates Veräußerungsgeschäft<br />
nach der derzeitigen Rechtslage nur<br />
dann der Einkommensteuer, wenn zwischen<br />
Anschaffung und Veräußerung<br />
der Immobilien nicht mehr als 10 Jahre<br />
liegen. Als Veräußerungsgewinn wird<br />
grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses<br />
über den um die vorgenommenen<br />
Abschreibungen reduzierten<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
und den Veräußerungskosten<br />
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien,<br />
die im Zeitraum zwischen Anschaffung<br />
oder Fertigstellung und<br />
Veräußerung ausschließlich zu eigenen<br />
Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung<br />
und in den beiden vorangegangenen<br />
Jahren zu eigenen Wohnzwecken<br />
genutzt wurden.<br />
In der Koalitionsvereinbarung vom<br />
11.11.2005 zwischen CDU/CSU und<br />
SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht<br />
für solche privaten Veräußerungsgeschäfte<br />
vorgesehen. So wurde<br />
unter anderem diskutiert, zum 01.<br />
Januar 2007 auch über die oben genannte<br />
10 Jahresfrist hinaus eine pauschale<br />
Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen<br />
mit 20 % vorzunehmen.<br />
Aussagen zur genauen Ausgestaltung<br />
dieser geplanten Gesetzesänderung<br />
lassen sich derzeit nicht machen.<br />
Es muss damit gerechnet werden,<br />
dass die o. g. derzeitige gesetzliche<br />
Regelung nur zeitlich begrenzt fortbesteht.<br />
3. Überschussermittlung<br />
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im<br />
Rahmen der Vermögensverwaltung<br />
ausüben, erzielt er Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung im Sinne<br />
des § 21 Einkommensteuergesetz.<br />
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung erfolgt durch<br />
die Gegenüberstellung der (Miet)Einnahmen<br />
und der im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten<br />
(Überschussermittlung).<br />
Steuerliche Vorteile können dann eintreten,<br />
wenn sich ein Überhang von<br />
Werbungskosten ergibt und dieser mit<br />
anderen positiven Einkünften des Investors<br />
mit steuerlicher Wirkung verrechnet<br />
werden kann.<br />
4. Verlustverrechnung<br />
Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr,<br />
in dem der Verlust entstanden<br />
ist, ist betragsmäßig ab dem Veranlagungsjahr<br />
2004 wieder unbegrenzt<br />
möglich.<br />
Im Veranlagungszeitraum können nicht<br />
verrechnete Verluste, bis zu einem Betrag<br />
von Euro 511.500 in das Vorjahr<br />
zurückgetragen werden, oder sie werden<br />
in die Folgejahre unbegrenzt vorgetragen.<br />
Bei Ehegatten, welche zusammenveranlagt<br />
werden, erhöht sich<br />
der Verlustrücktrag auf bis zu Euro<br />
1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag<br />
ist in den folgenden Veranlagungsjahren<br />
bis zu Euro 1 Mio. des<br />
Gesamtbetrages der Einkünfte und der<br />
darüber hinausgehende Anteil bis zu<br />
60% des Gesamtbetrages der Einkünfte<br />
abzugsfähig (§ 10d Einkommensteuergesetz).<br />
Nicht verrechnete Verluste<br />
werden vorgetragen. Bei zusammenveranlagten<br />
Ehegatten erhöht sich der<br />
Betrag auf 2 Mio.<br />
5. Werbungskosten<br />
bei Vermietung<br />
und Verpachtung<br />
5.1 Allgemeines<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz<br />
sind Werbungskosten alle Aufwendungen<br />
zum Erwerb, zur Sicherung<br />
und Erhaltung von Einnahmen.<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten<br />
können im Rahmen der Überschussermittlung<br />
nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />
berücksichtigt werden.<br />
Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen,<br />
sonstige Finanzierungskosten,<br />
Betriebskosten, Verwaltungskosten,<br />
Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare<br />
Werbungskosten im Veranlagungsjahr<br />
der Zahlung berücksichtigungsfähig.<br />
Aufwendungen für Instandsetzungs-<br />
und Modernisierungsmaßnahmen,<br />
die innerhalb von drei Jahren<br />
nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt<br />
werden und 15 % der Anschaffungskosten<br />
übersteigen, zählen zu den<br />
Herstellungskosten (anschaffungsnahe<br />
Herstellungskosten), ansonsten i. d. R.<br />
zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.<br />
5.2 Disagio und Damnum<br />
Disagio ist die Differenz<br />
zwischen dem Ausgabebetrag<br />
und dem Nennbetrag eines<br />
Darlehens.<br />
Bei den Einkünften aus Vermietung und<br />
Verpachtung darf ein (marktübliches)<br />
Disagio – unter weiteren Voraussetzungen<br />
– im Zeitpunkt der Zahlung als<br />
Werbungskosten abgezogen werden.<br />
Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen<br />
steuerlichen Verlusten, da<br />
hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert<br />
werden. Dies gilt nur, solange<br />
das vereinbarte Disagio marktüblichen<br />
Vereinbarungen entspricht. Das Bundesfinanzministerium<br />
(BMF) legt mit<br />
46
Das Objekt<br />
Schreiben vom 20.10.2003 fest, dass<br />
von einer Marktüblichkeit des Disagios<br />
auszugehen ist, wenn für ein Darlehen<br />
mit einem Zinsfestschreibungszeitraum<br />
von mindestens fünf Jahren ein Disagio<br />
in Höhe von bis zu 5% vereinbart worden<br />
ist. Diese Regelung ist erstmals für<br />
Darlehensverträge anzuwenden, die<br />
nach dem 31.12.2003 abgeschlossen<br />
wurden.<br />
Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz<br />
ändert das Einkommenssteuergesetz in<br />
der Form, dass geleistete Vorauszahlungen<br />
für eine Nutzungsüberlassung von<br />
mehr als fünf Jahren insgesamt auf den<br />
Zeitraum gleichmäßig zu verteilen sind,<br />
für den sie geleistet werden (§ 11 Abs.<br />
2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz).<br />
Nach dem Gesetzeswortlaut ist auch<br />
ein Disagio betroffen. Das o. g. BMF-<br />
Schreiben steht demnach im Widerspruch<br />
zum Gesetzeswortlaut. Während<br />
der Beratungen zur Gesetzgebung sollte<br />
das Disagio jedoch nicht in diese Gesetzesregelung<br />
einbezogen werden.<br />
Mit Schreiben vom 05.04.2005 wurde<br />
daher vom Bundesministerium der Finanzen<br />
im Vorgriff auf eine gesetzliche<br />
Klarstellung bestimmt, dass es von der<br />
Finanzverwaltung nicht beanstandet<br />
wird, wenn die Neuregelung des § 11<br />
Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz<br />
nicht auf ein Disagio angewendet wird,<br />
das vor dem 01.01.2006 abgeflossen<br />
ist. Mit Schreiben des Bundesministeriums<br />
der Finanzen vom 15.12.2005<br />
wurde diese Verwaltungsanweisung<br />
auch über den 31.12.2005 hinaus verlängert.<br />
Damit bleibt es bei der bisherigen<br />
Verwaltungspraxis für entsprechende<br />
Disagios.<br />
Die beschriebenen Regelungen gelten<br />
entsprechend auch für ein Damnum.<br />
5.3 Normale Abschreibungen<br />
Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung<br />
beträgt grundsätzlich 2 % der<br />
Anschaffungs- oder Herstellungskosten,<br />
soweit sie auf das Gebäude entfallen.<br />
Wurde das Gebäude vor dem<br />
01.01.1925 fertig gestellt, erhöht sich<br />
der jährliche Abschreibungssatz auf<br />
2,5%.<br />
Die Anschaffungskosten für eine Einbauküche<br />
können linear (gleichmäßig)<br />
über die Nutzungsdauer abgeschrieben<br />
werden.<br />
Bei Neubauten, soweit sie Wohnzwecken<br />
dienen, konnte bisher ggf. eine<br />
erhöhte degressive Abschreibung nach<br />
§ 7 Abs. 5 Nr. 3 Einkommensteuergesetz<br />
vorgenommen werden. Im Gesetz<br />
zum Einstieg in ein steuerliches Sofortprogramm<br />
wurde die Möglichkeit<br />
der degressiven Abschreibung zum<br />
01.01.2006 abgeschafft. Die bisherige<br />
Regelung ist nur noch für Objekte anzuwenden,<br />
die auf Grund eines nach<br />
dem 31.12.2003 und vor dem<br />
01.01.2006 gestellten Bauantrags hergestellt<br />
oder auf Grund eines nach dem<br />
31.12.2003 und vor dem 01.01.2006<br />
rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen<br />
Vertrags angeschafft worden<br />
sind.<br />
5.4 Erhöhte Abschreibungen<br />
nach § 7i Einkommensteuergesetz<br />
Bei einem im Inland gelegenen Gebäude,<br />
das nach den jeweiligen landesrechtlichen<br />
Vorschriften ein Baudenkmal<br />
ist, können erhöhte Abschreibungen<br />
vorgenommen werden. Beim Erwerb<br />
von Eigentumswohnungen betragen<br />
diese erhöhten Abschreibungen für den<br />
Teil der Anschaffungskosten, der auf<br />
die Herstellungskosten für Baumaßnahmen<br />
entfällt, die nach Art und Umfang<br />
der Erhaltung des Gebäudes als<br />
Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen<br />
Nutzung erforderlich sind, im Jahr der<br />
Herstellung und in den folgenden sieben<br />
Jahren jeweils bis zu 9 % und in<br />
den folgenden vier Jahren jeweils bis<br />
zu 7 % alternativ zur linearen Abschreibung<br />
von 2 % bzw. 2,5 % (§ 7i Einkommensteuergesetz,<br />
sog. Denkmal-<br />
AfA). Erhaltene Zuschüsse mindern die<br />
o. g. Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage.<br />
Die Abschreibung<br />
erfolgt im Jahr des Abschlusses<br />
der Baumaßnahme und in den elf<br />
darauf folgenden Jahren. Nicht in Anspruch<br />
genommene erhöhte Abschreibungen<br />
können in späteren Veranlagungszeiträumen<br />
nicht nachgeholt<br />
werden. Die Baumaßnahmen sind nur<br />
begünstigt, soweit sie nach Abschluss<br />
des notariellen Kaufvertrages durchgeführt<br />
werden.<br />
Die erhöhten Abschreibungen können<br />
nur in Anspruch genommen werden,<br />
wenn eine entsprechende Bescheinigung<br />
der nach Landesrecht zuständigen<br />
Stelle über die denkmalrechtlichen Voraussetzungen<br />
und die Erforderlichkeit<br />
der Aufwendungen vorliegt. Zweckmäßigerweise<br />
wird vor Beginn der<br />
Baumaßnahme eine vorläufige Bescheinigung<br />
eingeholt.<br />
Da das Finanzamt nach Maßgabe der<br />
Einkommensteuerrichtlinien 2005 (R 7i<br />
Absatz 3) in der Regel die Aufteilung<br />
der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz<br />
bzw. auf die begünstigten<br />
Sanierungsaufwendungen überprüft,<br />
können sich gegebenenfalls zwischen<br />
den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen<br />
und den steuerlich<br />
begünstigten Aufwendungen Abweichungen<br />
ergeben.<br />
6. Einkommensteuervorauszahlung<br />
bzw. Eintragung<br />
eines Lohnsteuerfreibetrages<br />
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen<br />
Verluste können bereits im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren<br />
(§ 37<br />
Einkommensteuergesetz) oder in Form<br />
eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte<br />
(§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)<br />
berücksichtigt werden.<br />
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,<br />
die nach der Fertigstellung oder der<br />
Anschaffung der Immobilie beginnen.<br />
Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr<br />
seiner Fertigstellung angeschafft, tritt<br />
an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung<br />
(§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9<br />
Einkommensteuergesetz).<br />
Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren<br />
ist ein amtlich vorgeschriebener<br />
Vordruck zu verwenden. Der Antrag<br />
muss spätestens bis zum 30.11. des<br />
Kalenderjahres gestellt werden, für das<br />
die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2<br />
Satz 3 Einkommensteuergesetz).<br />
B. IMMOBILIENERWERB<br />
ZUR EIGENNUTZUNG<br />
1. Eigenheimzulage<br />
Sofern der Erwerber die Immobilie zu<br />
eigenen Wohnzwecken nutzt, konnten<br />
bisher die Begünstigungen nach dem<br />
Eigenheimzulagengesetz in Anspruch<br />
genommen werden. Im Gesetz zur<br />
Abschaffung der Eigenheimzulage wurden<br />
diese Vergünstigungen zum<br />
01.01.2006 abgeschafft. Die bisherigen<br />
Regelungen sind nur noch anzuwenden,<br />
wenn der Anspruchsberechtigte<br />
im Fall der Herstellung vor dem<br />
01.01.2006 mit der Herstellung des<br />
Objekts begonnen oder im Fall der<br />
Anschaffung die Wohnung auf Grund<br />
eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam<br />
abgeschlossenen obligatorischen<br />
Vertrags oder eines gleichstehenden<br />
Rechtsakts angeschafft hat.<br />
2. Sonderausgaben<br />
Bei einem Gebäude, das nach den jeweiligen<br />
landesrechtlichen Vorschriften<br />
ein Baudenkmal ist, kann der Eigennutzer<br />
nach § 10f Einkommensteuergesetz<br />
die Aufwendungen für begünstigte<br />
Baumaßnahmen im Kalenderjahr des<br />
Abschlusses der Maßnahme und in den<br />
neun folgenden Kalenderjahren jeweils<br />
bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen<br />
(§ 10f Abs. 1 Einkommensteuergesetz),<br />
wenn alle Voraussetzungen des<br />
§ 7i Einkommensteuergesetz erfüllt sind<br />
(u. a. Vorliegen einer entsprechenden<br />
Bescheinigung der zuständigen Behörde,<br />
vgl. Ausführungen zum § 7i EStG<br />
unter A.5.4).<br />
47
Diese Regelung ist bei Eigentumswohnungen<br />
entsprechend anzuwenden (§<br />
10f Abs. 5 Einkommensteuergesetz).<br />
Der Abzugsbetrag wird nur gewährt,<br />
soweit mit den begünstigten Baumaßnahmen<br />
nach dem Abschluss des notariellen<br />
Kaufvertrages begonnen wird.<br />
Eine Nachholung von nicht ausgenutzten<br />
Abzugsbeträgen in späteren Perioden<br />
ist nicht möglich.<br />
Der Sonderausgabenabzug wird nur<br />
insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen<br />
Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen<br />
Wohnzwecken genutzt wird (§ 10f Abs.<br />
1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). Die<br />
Steuervergünstigung nach § 10 f Einkommensteuergesetz<br />
kann nur für ein<br />
begünstigtes Objekt gewährt werden.<br />
Bei Ehegatten können diese Abzugsbeträge<br />
insgesamt für zwei Objekte in<br />
Anspruch genommen werden.<br />
3. Einkommensteuervorauszahlung<br />
bzw. Eintragung<br />
eines Lohnsteuerfreibetrages<br />
Hier gelten die Ausführungen unter<br />
A.6. entsprechend.<br />
C. Sonstige steuerliche<br />
Auswirkungen<br />
Nach Zustandekommen des notariellen<br />
Kaufvertrages fällt zu der in Leipzig<br />
gelegenen Immobilie Grunderwerbsteuer<br />
in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises<br />
an. Die Grunderwerbsteuer entsteht<br />
auch bei der Veräußerung des Objekts.<br />
In der Regel hat der Erwerber diese<br />
Grunderwerbsteuer zu zahlen, wobei<br />
der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt<br />
neben dem Käufer gesamtschuldnerisch<br />
haftet. Darüber hinaus fällt<br />
laufend Grundsteuer an. Wird das Objekt<br />
vermietet, kann diese jedoch im<br />
Rahmen der Nebenkostenabrechnung<br />
auf den Mieter umgelegt werden.<br />
D. Berücksichtigung individueller<br />
steuerlicher Rahmenbedingungen<br />
eines Investors<br />
Die steuerlichen Konsequenzen aus der<br />
Entscheidung zum Kauf einer Immobilie<br />
und ggf. auch später anstehende Entscheidungen,<br />
wie die Anpassung der<br />
vertraglichen Rahmenbedingungen an<br />
veränderte Marktstrukturen oder die<br />
Veräußerung bzw. Nutzungsänderungen<br />
der Immobilie und die sich daraus ergebenen<br />
steuerlichen Folgen, lassen sich<br />
verbindlich nur unter Berücksichtigung<br />
der individuellen Rahmenbedingungen<br />
des jeweiligen Investors ableiten. Der<br />
Prospektherausgeber empfiehlt daher<br />
jedem Erwerber vor dem Abschluss eines<br />
Kaufvertrages einen Steuerberater seines<br />
Vertrauens zu Rate zu ziehen.<br />
Baubegleitende Qualitätskontrolle<br />
und Abnahme durch den TÜV<br />
Mit der TÜV Süd Industrie Service GmbH<br />
wird für das Bauvorhaben eine qualitätssichernde<br />
Baubegleitung vereinbart und in<br />
Auftrag gegeben. Im Rahmen dieser baubegleitenden<br />
Qualitätssicherung begehen<br />
Mitarbeiter des TÜV turnusgemäß die Baustelle,<br />
um auftretende Mängel rechtzeitig<br />
zu erkennen und Abhilfe zu empfehlen.<br />
Vorgesehen sind 8 bis 10 Baustellenbesuche.<br />
Ferner begleitet die TÜV Süd Industrie Service<br />
GmbH den Verwalter bei der Schlussabnahme<br />
des Gemeinschaftseigentums und<br />
erstellt einen entsprechenden Abnahmebericht.<br />
Der Prüfumfang der TÜV Süd Industrie<br />
Service GmbH beinhaltet die Mängelerfassung<br />
und stellt im Schlussbericht fest, dass:<br />
1. das Objekt nach der vorliegenden, vereinbarten<br />
Baubeschreibung gebaut wurde,<br />
dass die in der Baubeschreibung<br />
aufgeführten Vorschriften eingehalten<br />
wurden, wobei darauf hinzuweisen ist,<br />
dass eine Überprüfung nur stichpunkthaltig<br />
erfolgen kann;<br />
2. die anerkannten Regeln der Technik<br />
eingehalten wurden und dass die VDE-<br />
Vorschriften und sonstige Sondervorschriften<br />
berücksichtigt wurden. Bei<br />
Altbauten gilt dies, soweit es die baulichen<br />
Gegebenheiten zulassen;<br />
3. keine erkennbaren Mängel vorhanden<br />
sind.<br />
48
DIE REFERENZEN<br />
49
50<br />
Nordstraße 55<br />
Leipzig
Die Referenzen<br />
Goethestraße<br />
Taucha<br />
51
52<br />
Gottschedstraße 20<br />
Leipzig
Die Referenzen<br />
53
Die Referenzen<br />
Paul-Michael-Straße<br />
Leipzig<br />
55
Ihre Vertragspartner<br />
Verkäufer<br />
h & h jump GmbH & Co.KG<br />
Mittelstraße 12<br />
39144 Magdeburg<br />
HRA 22930, <strong>AG</strong> Stendal<br />
Prospektherausgeber<br />
Megaron Bauprojekt GmbH<br />
Jordanstraße 1<br />
04177 Leipzig<br />
HRB 10 284, <strong>AG</strong> Leipzig<br />
WEG-Verwalter<br />
SE-Verwalter<br />
BTV <strong>Gesellschaft</strong> für <strong>Grundbesitz</strong> mbH<br />
Häckelstraße 9a<br />
39104 Magdeburg<br />
HRB 113103, <strong>AG</strong> Stendal<br />
TÜV-geprüftes Wohneigentum<br />
Qualitätskontrolle<br />
TÜV Süd Industrie Service GmbH · Leipzig<br />
Wiesenring 2<br />
04159 Leipzig<br />
HRB 109326, <strong>AG</strong> München<br />
56
Haftungs- und<br />
Angabenvorbehalte<br />
Mit diesem Prospekt werden ausschließlich<br />
Auskünfte zu der angebotenen Immobilie erteilt.<br />
Seitens des Initiators, Prospektherausgebers und<br />
Verkäufers wird keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-,<br />
Kapitalanlage- oder Wirtschaftsberatung<br />
erbracht. Eine Haftung für den Eintritt von Kosten,<br />
Ertrags- und Steuerprognosen sowie für<br />
die zukünftige Entwicklung der Finanzierungsund<br />
Bewirtschaftungskosten, insbesondere auch<br />
für ggf. von dritter Seite erstellte Berechnungsbeispiele<br />
etc. kann nicht übernommen werden.<br />
Für den Inhalt dieses Prospektes sind nur die<br />
bis zum Prospekterstellungszeitpunkt bekannten<br />
oder erkennbaren Sachverhalte maßgebend.<br />
Planungs- und Berechnungsgrundlagen stehen<br />
unter dem Vorbehalt der jederzeit potenziell<br />
möglichen Veränderung. Die derzeitige Bau-,<br />
Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis sowie<br />
Rechtsprechung kann sich verändern. Eventuell<br />
im Prospekt enthaltene Illustrationen und<br />
Fotos sind zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe<br />
und Muster zu verstehen und nicht als<br />
wesentliche Elemente im Sinne der Baubeschreibung.<br />
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung<br />
kann hiervon abweichen. Die Realisierung<br />
von Planungen steht unter dem Vorbehalt<br />
der Genehmigungsfähigkeit seitens der<br />
entsprechenden Behörden. Gültigkeit haben<br />
ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.<br />
Die Namensnennung der gesetzlichen<br />
Vertreter der <strong>Gesellschaft</strong>en erfolgt ausschließlich<br />
zur Information der Vertretungsverhältnisse.<br />
Eine persönliche Vertrauenswerbung mit den<br />
genannten Personen wird damit nicht bezweckt.<br />
Gleiches gilt für die beauftragten Vertragspartner.<br />
Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende<br />
Angaben darf und kann nur die Prospektherausgeberin<br />
machen. Dritte Personen,<br />
insbesondere mit dem Vertrieb und der Vermittlung<br />
befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert.<br />
Kaufinteressenten wird zur Aufklärung<br />
ein Prospekt zu den konkret angebotenen Wohnungen,<br />
mithin Daten, Fakten und Risiken und<br />
einen Prospektteil mit weitergehenden Informationen<br />
u.a. zum Standort und dem Objekt<br />
sowie mit z.T. unverbindlichen Vertragsmustern<br />
(Entwürfen) ausgehändigt. Der Prospekt ist nur<br />
im Zusammenhang mit sämtlichen Prospektteilen<br />
sowie der Anlage vollständig. Da auch<br />
die abzuschließenden Verträge Veränderungen<br />
in sachlicher und rechtlicher Hinsicht unterliegen<br />
können, besitzen nur die letztendlich wechsel-<br />
seitig abgeschlossenen Verträge Gültigkeit. Die<br />
in einem eventuell ausgehändigten Exposé<br />
enthaltenen Angaben und Angebote sind demnach<br />
unverbindlich.<br />
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich<br />
geschützt. Der Prospektaufbau und Inhalt<br />
orientiert sich am IDW-S 4 Standard der<br />
Wirtschaftsprüfer (Stand 18.05.2006), ohne<br />
dass hieraus Ansprüche gegenüber der Prospektherausgeberin<br />
hergeleitet werden können.<br />
Aufgrund des unten angegebenen frühen Prospekterstellungszeitpunktes<br />
und des daraus resultierenden<br />
Umstandes, dass zu diesem Zeitpunkt<br />
noch nicht sämtliche im Prospekt wiedergegebenen<br />
Daten, Fakten und Zahlen des<br />
Projektes feststanden und der Erwerber bei<br />
Interesse hierzu von den Projektbeteiligten<br />
jederzeit über den jüngsten Stand der Dinge<br />
informiert werden kann, akzeptiert er, dass<br />
Ansprüche aus diesem Prospekt – soweit<br />
überhaupt gegeben – binnen sechs Monaten<br />
ab Kenntnis, spätestens jedoch zwei Jahre ab<br />
dem angegebenen Herausgabedatum verjähren,<br />
es sei denn, die Prospektherausgeberin hat<br />
im Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig<br />
Falschangaben gemacht. Die Prospektherausgeberin<br />
versichert dazu, dass sie nach bestem<br />
Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung<br />
wesentlichen Umstände im Prospekt<br />
vollständig und richtig aufgeklärt hat.<br />
Trotz gewissenhaftester Prüfung und sorgfältigster<br />
Erarbeitung können Irrtümer jedoch<br />
nicht ausgeschlossen werden.<br />
Der Prospekt wurde im Juni 2008 erstellt und<br />
herausgegeben.<br />
Die Bilder des Völkerschlachtdenkmals wurden mit freundlicher<br />
Genehmigung vom Stadtgeschichtlichen Museum Leipzig zur<br />
Verfügung gestellt. Alle Rechte vorbehalten.<br />
Überreicht durch:<br />
57
Megaron Bauprojekt GmbH<br />
Jordanstraße 1 · 04177 Leipzig<br />
Telefon: 0341 / 2252 560<br />
www.megaron-bauprojekt.de