31.12.2014 Aufrufe

Begründung - Fuerstenzell.de

Begründung - Fuerstenzell.de

Begründung - Fuerstenzell.de

MEHR ANZEIGEN
WENIGER ANZEIGEN

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.

Änderung des Bebauungsplanes

„SO Golfplatz Passau – Fürstenzell“

durch Deckblatt Nr. 1;

Ausweisung eines Ferienhaus-Gebietes

Markt Fürstenzell

Begründung zum Bebauungsplan (Entwurf)

Auftraggeber:

Krassler Egon

Architekt

Bromberg 1

94081 Fürstenzell

Tel.: +49(0)8502 – 917160

Fax.: +49(0)8502 – 917162

E-Mail: office@panorama-golf.info

Fürstenzell, 01. August 2013


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 3

1.1 Beschreibung und Anlass des Vorhabens 3

1.2 Planungsrechtliche Voraussetzungen 4

1.3 Beschluss des Marktgemeinderates 4

1.4 Geplante Nutzung 5

1.6 Begleitende Berichterstattung des Bayerischen Fernsehens 5

1.7 Auszug aus der Machbarkeitsanalyse 6

1.8 Arbeitsplätze 6

1.9 Investitionskosten 7

2 Treugast_DRAFT_Zusammenfassung_Ergänzung von Panorama Golf 7

2.1 Allgemeine Einschätzung 7

2.2 Ferienhausmarkt Deutschland 13

2.3 MICE-Markt Deutschland 15

2.4 Der Makrostandort Landkreis Passau / kreisfreie Stadt Passau 17

2.5 Der Mikrostandort Markt Fürstenzell 21

2.6 Der Projektstandort 26

2


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

1.2 Planungsrechtliche Voraussetzungen

Für den Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes wurde der Flächennutzungsplan

bereits mit Deckblatt Nr. 32 geändert. Im Bebauungsplan wurden bisher der Bau des

Golfplatzes, des sog. Bewegungszentrums, sowie eines Hotels mit max. 120 Betten, 10

Ferienwohnungen mit max. 80 m² Wohnfläche und max. 4 Dauerwohnungen (deren Belegung

vorgeschrieben ist) festgesetzt.

1.3 Beschluss des Marktgemeinderates

Der Marktgemeinderat beschloss in der entsprechenden Marktratssitzung gem. § 2 Abs. 1

BauGB die Änderung des Bebauungsplanes „Sondergebiet Golfplatz Passau-Fürstenzell“

durch Deckblatt Nr. 1 „Ausweisung eines Ferienhaus-Gebietes“ für die Grundstücke Fl.Nrn.

136/15, 136/20 und Teilflächen aus Fl.Nr. 136/17, Gemarktung Altenmarkt.

4


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

1.4 Geplante Nutzung - folgende Vorgaben wurden berücksichtigt:

Scoping 1 – zulässige Bebauung wurde am „Runden Tisch“ im Landratsamt Passau am

0.7.08.2012 festgelegt.

Sitzungszeit: Dienstag, 07.08.2012, Beginn 9.00 Uhr, Ende 10:30 Uhr

Sitzungsteilnehmer: Herr Froschhammer (Regierungsdirektor), Herr Lehner (Bürgermeister),

Herr Schultes (Abteilungsleiter Bauwesen, Landratsamt Passau) Herr Krassler (Projektträger),

Herr Prof. Reischl (Rechtsanwalt), Frau Hermann-Reichold (Rechtsanwältin)

Die Parteien sind nach Klärung des Sachverhalts sowie intensiver und konstruktiver Besprechung

übereinstimmend der Auffassung, dass zumindest eine bauplanungsrechtliche

Festsetzung nach § 10 Abs. 1 BauNVO im betroffenen Gebiet zulässig ist. Geplant werden

können daher Ferienhäuser, Themenhäuser und Ferienwohnungen. Darunter fallen gemäß

§ 10Abs. 4 BauNVO solche Gebäude, die aufgrund Ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung

und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind,

überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zu Erholung dienen. Im

Bebauungsplan kann die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen

Eigenart des Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt

werden.“

Der Bebauungsplan kann diesbezüglich zumindest in Teilen entsprechende Festsetzungen

vorsehen, z.B. hinsichtlich der Größe der Gebäude durch entsprechende Festsetzungen

zum Maß der baulichen Nutzung und hinsichtlich der Erschließung und Versorgung durch

Festsetzung zu den Erschließungsstraßen und zur Infrastruktur des Baugebiets.

Die Parteien verbleiben, dass das Bauplanungsverfahren für die Grundstücke mit der Flurnummer

136/15 der Gemarktung Altenburg durch die Marktgemeinde Fürstenzell mit oben

genannten Änderungen (reines Ferienhausgebiet) wieder aufgenommen werden soll.

1.5 Unterstützung des Landkreis Passau

Laut beiliegender Stellungnahme des Tourismusreferat des Landkreises Passau, vertreten

durch Referentin Edith Bottler

1.6 Begleitende Berichterstattung des Bayerischen Fernsehens

Das Bayerische Fernsehen hat in einer Life-Reportage am 16.05.2013 ausführlich über den

Feng Shui Golfanlage berichtet. Im Rahmen der Themen „Themen der Zukunft“ und

„Nachhaltigkeit“ wird auch weiterhin der BR das spannende Projekt mit diesem Alleinstellungsmerkmal

mit Reportagen begleiten.

5


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

1.7 Auszug aus der Machbarkeitsanalyse für den Panorama-Energie-Erlebnis-

Park mit Hotel-Feng-Shui-Resort und Zentrum für Bewegung, sowie Ferien haus

gebiet

Auftragserteilung

Die Panorama Golf Passau-Fürstenzell Bau- und Betriebs GmbH & Co. KG, vertreten durch

Herrn Egon Krassler, beabsichtigt die Weiterentwicklung des Feng Shui Panorama Golfplatzes

Passau-Fürstenzell zu einem Energie-Erlebnis-Park mit Hotel, Zentrum für Bewegung

und Persönlichkeitsbildung und Ferienhausgebiet.

Dementsprechend wurde TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH im Jahr

2010 mit der Untersuchung der Gegebenheiten vor Ort sowie der Analyse und Optimierung

des geplanten Konzeptes im Rahmen einer Machbarkeitsanalyse zu diesem Projektvorhaben

beauftragt. Vor dem Hintergrund eines nachhaltigen Planungs- und Realisierungsprozesses

für das Gesamtprojekt prüfte TREUGAST, unter welchen Voraussetzungen und mit

welchen Inhalten die grundsätzliche Machbarkeit und wirtschaftliche Tragfähigkeit der Gesamtanlage

am Standort langfristig gegeben ist. Auf Basis der erhobenen Markt- und

Rahmenbedingungen und des seitens TREUGAST empfohlenen Konzeptes (ohne Golfdorf),

wurde die zukünftige Wirtschaftlichkeit des geplanten Projektes ermittelt.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Planungen wurde TREUGAST im Dezember 2013 mit

der Aktualisierung des bestehenden Gutachtens beauftragt, sowie einer Aktualisierung der

Markt- und Wettbewerbsbetrachtung am Makro- und Mikrostandort und einer Recherche

und Ergänzung des Ferienhausmarktes.

Zielsetzung ist es in erster Linie, die Auftraggeberin bei der Entscheidungsfindung im Hinblick

auf die Realisierung eines dauerhaft wirtschaftlichen Urlaubs- und Gesundheits-

Resorts zu unterstützen. Die Ergebnisse der beschriebenen Analyse sind in dieser schriftlichen

Studie festgehalten.

1.8 Arbeitsplätze

Mit der Realisierung des Projektes werden folgende Dauerarbeitsplätze geschaffen: Bisher

sind für die Golfanlage, Clubhaus und Restaurant, sowie die Platzpflege 15 Vollzeitstellen

und zusätzlich zwei Teilzeitstellen entstanden.

Zusätzlich für das Hotel- und Liferesort

65 Vollzeit-, 10 Teilzeit-, 5 Azubistellen

6


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Für das Bewegungszentrum

10 Vollzeit-, 2 Ausbildungsstellen, sowie externe Kursleiter und Referenten für Seminare

und Veranstaltungen

Für das Ferienhausgebiet

3-5 Vollzeitstellen

1.9 Investitionskosten

Für das Hotel- und Liferesort 12 – 15 Mio. €

Für Bewegungszentrum 3,5 Mio. €

Für die Ferienhäuser 160.000 € - 180.00 € pro Haus

Für Ferienwohnungen im Mittel 100.000 € - 120.000 € pro Wohnung

Im Hinblick auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit bzw. Renditeaspekte ist die Förderfähigkeit

der Gesamtanlage aus EU-Mitteln darüber hinaus als relevanter Aspekt zu berücksichtigen.

2.0 Treugast_DRAFT_Zusammenfassung_Ergänzung von Panorama Golf

2.1 Allgemeine Einschätzung

Basierend auf den Ergebnissen der Markt- und Wettbewerbsanalyse sowie unter Beachtung

der Standortgegebenheiten unterstuẗzt TREUGAST die von der

Auftraggeberin geplante Erweiterung des Feng Shui Panorama Golfplatzes

Fürstenzell. Die Berater empfehlen die Etablierung einer Resort-Anlage mit der

Positionierung als 4-Sterne Panorama Energie-Erlebnis-Park

mit 95 Hotelzimmern, Ferienwohnungen, einem Hotelrestaurantbetrieb sowie einem Zentrum

für Bewegung und Persönlichkeitsbildung und angeschlossenem Seminar- und Veranstaltungsbereich.

Die Zielgruppenfokussierung liegt dabei auf

_ Golf-, Gesundheits- und Individualreisenden und

_ Seminar-, Incentive- und Veranstaltungsgästen.

Die Umsetzung des Resortgedanken sowie die Entwicklung eines ganzheitlichen und auf

Feng Shui basierten Konzepts ist dabei ein wesentlicher Schlüssel zum Erfolg des Vorhabens.

Durch die erweiterte Angebotspalette mit Golfplatz, Therapie- und Behandlungsmethoden

im Zentrum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung sowie Seminaren, Veranstaltungen

und Incentives mit Fokus auf fernöstliche Lehren bietet das Resort dem Gast einen

umfangreichen Mehrwert. Unter der Prämisse einer zielgruppenorientierten Vermarktung

7


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

und der Schaffung zusätzlicher Freizeitangebote insbesondere für Familien (regionale Anbieterkooperationen,

Kletterwald etc.) erachten die Berater die Realisierung eines Ferienhaus-Gebietes

für sinnvoll.

Die Ferienhäuser sind in einem eigens dafür vorgesehenen Bereich des Resorts geplant,

was im Hinblick auf eine gewisse Separierung der Zielgruppen befürwortet wird. Die Bereitstellung

eines eigenen Electrocarts zu jeder Ferienwohnung erhöht die Mobilität der

Gäste auf dem Gesamtareal und stellt einen Verkaufsvorteil dar.

Die Ferienwohnungen sind grundsätzlich in zwei Zimmerbereiche aufzuteilen, so dass

entweder großzügig gestaltete Wohn- und Schlafbereiche oder entsprechende Arbeitsräume

abgetrennt sind. Grundsätzlich sollten alle Zimmer technisch sowie hinsichtlich

aller Bequemlichkeitsfaktoren insbesondere auf die Bedürfnisse von Familien und Golfreisenden

ausgerichtet werden. Insbesondere die Gestaltung einer wohnlichen und behaglichen

Atmosphäre sollte im Rahmen der Raumgestaltung im Mittelpunkt stehen. Entsprechend

der Zielgruppenbedürfnisse sollten die Zimmer über eine Kitchenette sowie diverse

Haushaltsutensilien verfügen. Weiterhin sollten Leistungen wie Reinigungs- oder ein Wäscheservice

als optionale Zusatzdienste angeboten werden.

Die Betreibung der Ferienhäuser kann auf Basis unterschiedlicher Konstellationen erfolgen.

Neben der Investition und Betreibung in Eigenregie ist der Verkauf der Häuser an Privatinvestoren

denkbar, die diese unter Berücksichtigung einer Eigennutzungszeit zur Vermarktung

an externe Gäste zur Verfügung stellen. Mit dem Ziel in eine inflationssichere Anlage

zu investieren nahm die Zahl der Käufe von Ferienwohnungen innerhalb der vergangenen

zehn Jahre im Inland deutlich zu und verdeutlicht somit die grundsätzlich vorhandene

Nachfrage. Im Hinblick auf eine solche Lösung ist es entscheidend, dass die Vermarktung

gegenüber Externen aus einer Hand erfolgt und somit nicht mit zusätzlichem Aufwand für

die Besucher verbunden ist. Zur Gewährleistung eines einheitlichen Qualitätsstandards

wird die „löffelfertige“ Einrichtung der Häuser empfohlen.

Die Makrolage in der bayerischen Golf- und Thermenregion, in einer der bekanntesten Ferienregionen

Deutschlands, spricht grundsätzlich für ein erhöhtes touristisches Potenzial.

Für Urlaubsreisende aus Deutschland und Österreich, aber auch internationale Gäste, Naturliebhaber

sowie die Städtetouristen aus Passau gilt die Region als beliebtes Reiseziel.

Grundsätzlich profitiert der Mikrostandort Fürstenzell von den Vorzügen einer besonders

idyllischen und naturnahen Lage. Die Gemeinde verfügt jedoch nicht über das Renommee

wie vergleichbare Orte im Bäderdreieck Bad Füssing, Bad Birnbach und Bad Griesbach. In

den vergangenen Jahren konnten jedoch deutliche Nachfragezuwächse verzeichnet werden,

die nach Einschätzung der Verfasser auf die Eröffnung des Golfplatzes zurückzufuḧren

sind und somit einen Rückschluss auf noch vorhandene Nachfragepotenziale zulassen.

Auf Grund eines bis dato geringen Angebotsstandards, der sich auf einfache Übernach-

8


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

tungsmöglichkeiten im unteren Preissegment beschränkt, gilt Fürstenzell jedoch bislang als

wenig profilierte Destination. Die geplante Hotelentwicklung muss daher die vorhandenen

Standortpotenziale durch den direkten Anschluss an den Feng Shui Panorama Golfplatz im

Rahmen der Angebotsgestaltung und –vermarktung zielgruppenwirksam nutzen. Dabei ist

es für die erfolgreiche Etablierung der Gesamtanlage unumgänglich, eigenakquisitorische

Potenziale auf Grund der fokussierten Ausrichtung auf fernöstliche Lehren zu

nutzen und diese unter dem Leitbild eines Reiseziels mit destinativem Charakter zu kommunizieren,

um die zielgruppenorientierte Vermarktung der projektierten Gesamtanlage zu

gewährleisten sowie die touristische Anziehungskraft zu steigern.

Fokus der Eigen-Akquisition:

Allgegenwärtiger und zunehmender Stress ist heutzutage der größte Energie-Räuber.

Energiemangel führt zu Phänomenen, die wir alle kennen: schlapp, müde, lustlos bis hin

zu Burn-out und Depressionen, die zu weiteren chronischen Krankheiten führen können.

Gemäß der chinesischen Medizin ist die Ursache aller Krankheiten ein Mangel an Qi

(Energie, Lebenskraft).

Hier bietet Panorama Golf - einzigartig durch das durchgängige Feng Shui- und

Geomantie-Konzept – Prävention und Problemlösung für die Gäste:

Der Panorama Energie-Erlebnis-Park - mit Feng Shui Golfplatz, Zentrum für Bewegung und

Persönlichkeitsbildung, Hotel und Golf-Dorf – wird zur Gesundheits-Destination. Bereits

ein mehrstündiger Aufenthalt auf dem Gelände trägt dazu bei, dass das gesunde Energieniveau

des Menschen und damit eine körperlich-geistige Fitness erhalten bleiben – bis ins

hohe Alter. Bei Mangelzuständen (sich schlapp und müde fühlen) wird neue Lebens-

Energie durch bewusstes Verweilen auf den Power-Spots der gesamten Anlage und durch

Bewegung (Golf, Qi Gong, Tai Chi, etc.) generiert.

Panorama Energie-Erlebnis-Park:

• Leben ist Energie: physikalische, kinetische Energie, Lebens-Energie

• alle genannten Energieformen sind auf dem Golfplatz, im Hotel, Golf-Dorf und Zent

rum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung zu finden

• Energie-Tankstelle: Energie wird durch Verweilen auf den Kraftplätzen und durch

Bewegung generiert

• Entspannung allein reicht nicht, Bewegung generiert Energie

• Golf spielen und ganzheitliche Bewegungsarten wirken nach, sind spürbar

• Gesundheitsvorsorge pur

Ökologischer Anziehungspunkte:

• Clubhaus, baubiologisch nach Feng Shui Prinzipien gebaut

• die gesamte Anlage liegt auf einem geomantischen Energiefeld

• zukünftig: Zentrum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung, Hotel und Golf-Dorf

ebenfalls nach Feng Shui

9


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Energiegebende Kunstwerke:

• Zen-Garten

• Foyer Clubhaus

• Brunnen vor dem Eingang

• Skulpturen drinnen und draußen

• Power-Spots auf dem Gelände mit kraftspendenden Findlingen

Erholungs- und Erlebnisgebiet für Ihre Vitalität:

• ein geomantisches Leitsystem (Kraftlinien und Power-Spots) erschließt das gesamte

Gelände

• wie beim menschlichen Körper existieren auch draußen in der Natur Meridiane und

Akupunkturpunkte

• Kraftpunkte und Energieströme wurden aktiviert und durch Findlinge markiert

• unter jedem Findling: Bergkristalle zu Verstärkung des Energieflusses

• Energieniveau der Gäste wird angehoben, Stress und Hektik verringern sich

• Kräfte des Feng Shui und der Geomantie beleben und öffnen

• positiver Einfluss auf unsere Vitalität, Wahrnehmung und Bewusstsein

• Lebens-Energie wird so erlebbar gemacht

• Panorama genießen, Qi Gong Übungen praktizieren, Energie tanken

• durch aktive Teilnahme (z.B. Qi Gong Übungen) wird Neues generiert

• kinetische Energie und die eigene Lebens-Energie werden zum Erlebnis

• Prävention wird zur Freude

Prävention – Gesundheitstourismus:

• gesundheitliche Probleme entstehen durch Stress, Bewegungsmangel, ungesunde

Ernährung, durch falsche innere Einstellungen und ungünstige Lebensumstände

• Primäre Prävention für gesunde Menschen

• Sekundäre Prävention bei gesundheitlichen Herausforderungen

• Bewusstsein und Lebensstil verändern und beeinflussen Gesundheit positiv

• Information, Bewegungsprogramme und Betreuung

• exzellentes Personal des Zentrums für Bewegung und Persönlichkeitsbildung

Auch das touristische Potenzial, welches auf Grund von Übernachtungsgästen in den umliegenden

Orten generiert wird, spielt eine Rolle bei der Anzahl der möglichen Besucher

des Zentrums für Bewegung und Persönlichkeitsbildung. Laut CIMA lässt sich ein um die

Altersstruktur, die Aufenthaltsart und Urlaubsbegleitung bereinigtes touristisches Potenzial

von rund 140.000 Ankünften im Bäderdreieck Bad Füssing, Bad Birnbach und Bad Griesbach

festlegen.

Die Berater merken an dieser Stelle an, dass sich diese Werte auf die bestehenden Potenziale

beziehen und das Zentrum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung durch Vermarktungsmaßnahmen

und eine positive Strahlkraft im Laufe seines Bestehens selbst eine eigene

touristische Nachfrage und damit zusätzliches Besucherpotenzial generieren wird.

Weiteres Besucherpotenzial kann auch durch eine gezielte Vermarktung im Bereich für

gesundheitliche Bewegungstherapien und Präventionsmaßnahmen generiert werden. Im

Rahmen des § 20 SGB V wird den Krankenkassen auferlegt, Leistungen zur Primärpräven-

10


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

tion in Hinsicht auf eine Verbesserung des allgemeinen Gesundheitszustandes der Versicherten

vorzusehen. Der individuelle Ansatz umfasst dabei Kurs- und Seminarangebote

und ist auf das Gesundheitsverhalten der Versicherten ausgerichtet. Dabei fördern die

deutschen

Krankenkassen vor allem Leistungen aus den Bereichen

Bewegungsgewohnheiten, Ernährung, Stressbewältigung / Entspannung und Reduktion

von Suchtmittelkonsum. Grundsätzliche Voraussetzung für die Förderfähigkeit entsprechender

Angebote ist zum einen, dass die Angebote durch einen professionellen Trainer

auf der Grundlage wissenschaftlich belegter

Konzepte erbracht werden. Zum anderen sollten die Kurse im Rahmen von Gruppenveranstaltungen

durchgeführt werden und alltagsrelevante Inhalte vermitteln.

In der Regel fördern die Krankenkassen pro Jahr mindestens einen Kurs je Versicherungsnehmer,

wobei kein Rechtsanspruch geltend gemacht werden kann. Im Jahr 2010 wurde

durch die Krankenkassen zudem beschlossen die Förderung auf maximal zwei Kurse pro

Jahr / Versichertem zu beschränken. Die Kursgebühren werden zumeist in einer Höhe von

€ 75,00 bis € 100,00 durch die Kasse bezuschusst. Viele Kassen fördern heute sowohl Kurse

im Umfang von acht bis zwölf Sitzungen am Wohnort sowie Angebote in kompakter

Form während eines Urlaubsaufenthalts. Nach Angaben des Präventionsberichts 2012 für

das Berichtsjahr 2011 der gesetzlichen Krankenkassen nutzten im Jahr 2011 ca. 1,7 Mio.

Versicherte bundesweit Kursangebote zur Gesundheitsprävention. Somit musste wie bereits

im Jahr 2010 ein Nachfragerückgang verzeichnet werden, der laut Präventionsbericht

mit der Beschränkung der Förderung auf zwei Kurse pro Jahr begründet wird.

Eine Betrachtung im Jahresvergleich zeigt deutlich, dass nach wie vor besonders Präventionsmaßnahmen

aus dem Bereich Bewegung auf großes Nachfragepotenzial stoßen und

besonders häufig in Anspruch genommen werden.

Inhalt und Module:

Gesundheitscheck und individuelle Gesundheitstrainingsprogramme

Veranstaltungen und Seminare:

• körperliche Fitness durch Bewegung (Walking, Joggen, Golf, etc.)

• Stressabbau/Entspannung und Persönlichkeitsentwicklung durch Wahrnehmung und

Bewusstheit (Yoga, Qi Gong, Atem, Meditation)

• Persönlichkeitsentwicklung durch Bildungsangebote (Stress-Management, Life Ba

lance, Kreativkurse, Malerei, Musik, Literatur, Naturkunde)

• Ernährungsberatung, Kochkurse - auch nach den 5 Elementen (TCM)

• berufliche Weiterbildung und Firmen-Incentives mit mehreren Modulen

• betriebliches Gesundheitsmanagement

• Golfbezogene Weiterbildung

• ganzheitlicher gesunder Life Style – Balance von Yin und Yang

angenehmes Ambiente (räumlich und atmosphärisch)

Vernetzung mit ähnlichen Institutionen der Region möglich! (Synergie-Effekt)

11


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Fazit:

Der Panorama Energie-Erlebnis-Park

ein einzigartiges Gesamtangebot - unverwechselbar

eine Quelle für die Lebenskraft

Gesundheits-Destination

auch für die größer werdende Gruppe der über 60jährigen, der „Fit Ager“

und für die betriebliche Gesundheitsförderung

So können Arbeitgeber krankheitsbedingte Fehlzeiten reduzieren und gleichzeitg zur Motivation

von Beschäftigten beitragen.

Durch den direkten Anschluss an den Feng Shui Panorama Golfplatz bietet in erster Linie

der Markt für Golfreisen ein erhöhtes Übernachtungspotenzial.

Individualreisende mit Fokus auf gesundheitliche, präventive und persönlichkeitsbildende

Interessen werden durch das Angebot im Zentrum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung

angesprochen. Mittels die Ergänzung des Hotelangebots durch modern gestaltete und

großzügig dimensionierte Ferienwohnungen werden nicht nur Golftouristen differenzierte

Übernachtungsmöglichkeiten geboten, sondern besonders auch Familien innerhalb der

Zielgruppenansprache berücksichtigt. Der Empfehlung, das Zielgruppenspektrum auf Seminar-,

Veranstaltungs- und Incentivereisende auszuweiten, um die Auslastung der Gesamtanlage

zu optimieren, kann durch die Erweiterung des Zentrums für Bewegung und

Persönlichkeitsbildung Rechnung getragen werden. Der zunehmende Aufschwung im MICE-

Segment lässt auf eine zukünftig positive Entwicklung dieses Marktes schließen. Die

Charaktertistik der konzeptionellen Besonderheit des Panorama Energie-Erlebnis-Parks mit

einem Arrangement aus Tagung, Gesundheit und Freizeit ist, nach Überzeugung der Berater,

als gewinnbringendes und zukunftsfähiges Alleinstellungsmerkmal in diesem Markt

aufzufassen.

Insgesamt erkennen die Berater somit Potenzial einer Erweiterung des Feng Shui Panorama

Golfplatzes zu einer Resort-Anlage mit Übernachtungs-, Seminar- und Veranstaltungsbereichen.

Die stringente Ausrichtung und Positionierung trägt zur Schaffung eines eigenen

Mikrokosmos bei, durch welchen der Panorama Energie- Erlebnis-Park eine

überregionale Strahlkraft aufbauen kann.

Kennziffern der Wirtschaftlichkeits-Vorausschau-Rechnung

Bei stringenter Umsetzung der vorgeschlagenen Positionierung sowie einer

konsequenten Fokussierung auf die empfohlenen Zielgruppen ergibt sich für das Gesamtresort

ohne Golfplatz ein Gesamtertrag im Normaljahr in Höhe von ca. € 4,8 Mio (5,8 Mio.

mit Golf).

Der REVPAR des Panorama Energie-Erlebnis-Parks in Höhe von rund € 54 , der sich aus

einer Average Room Rate von ca. € 95 und einer Occupancy von rund 56 % ergibt, fuḧrt

im Normaljahr zu einem Überschuss (BE II) von ca. 21 % (21 % mit Golf) bzw. absolut

von ca. T€ 982 (€ 1,2 Mio. mit Golf).

12


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Hieraus resultiert ein monatlicher Cashflow pro Zimmer in Höhe von rund € 750 (€ 932 mit

Golf). Die Berater sehen damit die Wirtschaftlichkeit des Projektes bei Umsetzung

des vorgeschlagenen Konzepts als grundsätzlich gegeben an.

2.2 Ferienhausmarkt Deutschland

Die Ferienhaus-Urlaubsanalyse wird jährlich von HomeAway FeWo-direkt mittels Umfrage

bei Ferienhausurlaubern erhoben und beschäftigt sich mit dem Reise-und Buchungsverhalten

von deutschen Ferienhausurlaubern sowie den Merkmalen und Einstellungen dieser

Zielgruppe. Basierend auf dieser jährlich erscheinenden Publikation lassen sich folgende

allgemeine Fakten und Daten festhalten:

Zielgruppen

• Der Altersschwerpunkt liegt bei einkommensstarken 40- bis 49-Jährigen (38,2 %).

• Rund 74 % der Ferienhausurlauber verfügen über ein

Haushaltsnettoeinkommen zwischen € 1.000 und € 4.000.

• Der Anteil an Haushalten die über € 3.000 verdienen nimmt jährlich zu (2011:

41,8 %).

• Zugehörigkeit zur stabilen Einkommensschicht:82,0 % der

Ferienhausurlauber gaben an, dass sich ihre wirtschaftliche Lage im Vorjahresver

gleich nicht verändert habe.

• Kernzielgruppe sind Familien, die Ferienhäuser mit 54,7 % ebenfalls am häufigsten

buchen.

• Ferienwohnungen gelten zunehmend als Alternative zum Hotel.

• Im Jahr 2011 wurden 12,6 % Neubucher von Ferienhäusern verzeichnet, was die

Wachstumspotenziale des Segments verdeutlicht.

Gründe für Ferienhäuser gegenüber Hotels

Aus der Sicht der Urlauber weisen Ferienhäuser gegenüber einer Hotelbuchung die folgenden

Vorteile auf:

• Flexibilitätsvorteile bei der Tagesgestaltung

• höhere Privatsphäre

• Ungezwungenheit (Platz und Freiraum)

13


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Ausgaben

• Die Ausgabenbereitschaft der Urlauber stieg insbesondere im höherpreisigen Segment

weiter an. (Mietausgaben bis € 500 -6,6 %; Ausgaben über € 1.000,

+3,3 %)

• Die durchschnittlichen Gesamtausgaben einer vierköpfigen Familie lag bei € 504,00

p. P. / Woche und damit 12,2 % über dem Vorjahreswert.

• Ebenfalls die durchschnittliche Miete eines Objekts stieg um 9,5 % geg. VJ auf €

735,00 pro Woche.

Reisezeit

• Die beliebtesten Ferienmonate sind Juli, August und September; der Buchungshöhepunkt

lag im August.

• Buchungen: Hauptsaison 55,9 %, Nebensaison 44,1 %

• Die geplante Urlaubsdauer liegt durchschnittlich bei 11,9 Tagen.

• Die Tendenz zum Frühbuchen ist in 2011 weiter gestiegen: 66,3 % der Buchungen

erfolgten mindestens drei Monate vor Reiseantritt

Buchungsprozess

• Freundlichkeit und Schnelligkeit des Vermieters sind entscheidend.

• Social Media als Buchungs- und Informationskanal ist bis dato kaum relevant.

Nachfragekriterien bei Objekten

• Die Lage bildet weiterhin die oberste Priorität: ruhig bei gleichzeitiger Nähe zu

städtischem Leben bevorzugt.

• Das Reiseziel, der Mietpreis sowie die Anzahl der Schlafzimmer gelten als wichtige

Prüfungskriterien.

• Die Optik der Ferienunterkunft ist ein wichtiger Faktor.

• Ferienwohnungen und Ferienhäuser stoßen auf eine annähernd gleiche Beliebtheit

(48,8 % / 51,2 %).

• Größere Wohnflächen sind zunehmend gefragt.

• Eine moderne Ausstattung (Fernseher, Mikrowelle, Geschirrspüler etc.) sowie Zu

satzleistungen (Parkplatz, Endreinigung) werden immer wichtiger.

14


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Aktivitäten der Ferienhausurlauber

• Der Wunsch nach Zeit für Familie und Erholung steigt weiterhin an.

• Ruhigere Aktivitäten sind sehr gefragt: Spazierengehen, Joggen, Nordic Walking,

Schwimmen, Radfahren, Wellness-Anwendungen

• Die Zahl der Restaurantbesuche, Besuche von Sehenswürdigkeiten und Shopping

touren nehmen zu.

Zufriedenheit

• 96,5 % der Ferienhausurlauber bezeichnen sich als rundum zufrieden.

• Die Erwartungen wurden häufig übertroffen.

• Ein hoher Anteil der Befragten (42,7 %) hat bereits den nächsten Ferienhausurlaub

geplant, was für eine hohe Nachfragestabilität spricht.

Bezogen auf die geplante Entwicklung eines Ferienhausdorfes am Standort Fürstenzell

bleibt somit festzuhalten, dass sich aus der Kombination moderner, großzügig geschnittener

Ferienhäuser / Ferienwohnungen in Verbindung mit dem angeschlossenen Golfplatz

und Bewegungszentrum gute Nachfragepotenziale ergeben. Ebenfalls durch die Bereitstellung

umfassender Serviceleistungen (Reinigungs- und Wäscheservice, gastronomische

Angebote etc.) ergeben sich gute Chancen eine anspruchsvolle, solvente Klientel anzusprechen.

2.3 MICE-Markt Deutschland

Deutschland erfreut sich als Tagungs- und Kongressdestination im europäischen Vergleich

äußerster Beliebtheit. Dies belegt der 1. Platz im Europaranking der International Congress

& Convention Association (ICCA) den das Land mittlerweile zum siebten Mal in Folge

innehat. Deutschland hat mit insgesamt 577 internationalen Verbandskongressen weiterhin

einen deutlichen Vorsprung vor dem zweitplatzierten Spanien (463 Kongresse). Im

weltweiten Vergleich muss man sich in dieser Hinsicht nur den USA (759 Kongresse) geschlagen

geben. Im Ranking der International Meeting Statistics 2011 belegt Deutschland

mit 4,1 % der weltweit abgehaltenen Veranstaltungen den siebten Platz. Spitzenreiter ist

Singapur, gefolgt von den USA und Japan.

Das Meeting- & Eventbarometer veröffentlicht ein jährliches Ranking der bevorzugten Veranstaltungsdestination

weltweit. Im Messewesen ist Deutschland nach wie vor Weltmarktführer

und laut aktuellem Meeting- & Eventbarometer 2012 Europas Tagungs- und Kon-

15


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

gressland Nummer eins. Zentrale Gründe für die positive Beurteilung sind das sehr gute

Preis-Leistungsverhältnis und die große Angebotspalette an hochwertiger Hardware. Ein

weiterer Grund ist die hohe Innovationskraft der Anbieter, die in den Bereichen Green

Meetings und Nachhaltigkeit führend sind. Sowohl die Hardware (Infrastruktur, Qualität

der Veranstaltungsorte, Sehenswürdigkeiten), als auch die Software (Sicherheit, Komplexitätsbewältigung

im Service, Sprachkenntnisse) werden europaweit mit gut bis sehr gut

bewertet. Innerhalb Deutschlands dominiert Berlin sowohl im Ranking der verschiedenen

Metropolregionen als auch im Städteranking; jeweils gefolgt von München und Frankfurt.

Der Veranstaltungsmarkt im Großraum Passau profitiert vor allem vom regionalen Schwerpunkt

der Golf- und Freizeitwirtschaft, aus der sich Nachfragepotenziale im Rahmen von

Incentives und Meetings mit ansprechenden Rahmenprogrammen erschließen lassen.

Angebots- und Nachfrageentwicklung

Angebotsseitig konnte der MICE-Markt in Deutschland in den vergangenen Jahren deutliche

Zuwächse verzeichnen. Insgesamt nahm die Zahl der Veranstaltungsstätten (Kongress-

und Veranstaltungszentren, Tagungshotels und Eventlocations) um 13 % zu. Sogar

im Krisenjahr 2009 konnten insgesamt leichte

Steigerungen erzielt werden. Im Folgejahr der Krise stagnierte die Angebotsentwicklung

(2010: +0,1 %). Innerhalb der Veranstaltungsstätten stellt die Tagungshotellerie mit

3.266 Betrieben (2011) die größten Kapazitäten. Die deutlichen Zunahmen an

Eventlocations deuten auf eine zunehmende „Eventisierung“ der Veranstaltungen hin. Die

Entwicklung der Nachfrage zeigt sich ähnlich dynamisch. Innerhalb der letzten sechs Jahre

stieg die Teilnehmeranzahl um 16,0 % auf rund 338 Millionen. Besonders auffällig ist die

deutliche Zunahme der ausländischen Teilnehmer (2011: +20,4 % ggü. 2006), welche die

Beliebtheit des deutschen MICE-Marktes im Ausland belegt. Lediglich im Krisenjahr 2009

wurden Rückgänge verzeichnet (Veranstaltungen: -10,9 % ggü. Vj., Teilnehmer: - 5,0 %

ggü. Vj.).

16


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

2.4. Der Makrostandort Landkreis Passau / Kreisfreie Stadt Passau

Der Landkreis Passau, im Regierungsbezirk Niederbayern, liegt im Südosten der Bundesrepublik

und wird durch den Landkreis Freyung-Grafenau, die Staatsgrenze nach Österreich,

den Landkreis Rottal-Inn sowie den Kreis Deggendorf begrenzt. Die kreisfreie Stadt Passau,

als wirtschaftlicher und geografischer Mittelpunkt, wird vom Landkreis teilweise umschlossen.

Quelle: www.landkreis-passau.de, www.passau.de; * Bevölkerungszahl Stand Dezember 2011

Quelle: www.justiz.bayern.de; eigene Beschriftung

Bevölkerungsdichte

Gebiet Fläche in km 2 Bevölkerung Einwohner / km 2

Deutschland 357.121 81.903.000 229

Landkreis Passau* 1.530 187.610 123

Kreisfreie Stadt Passau 70 50.486 726

17


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Verkehrsanbindung

Der Landkreis Passau verfügt besonders auf Grund der durch den Landkreis führenden

Bundesautobahn A 3 über eine gute Verkehrsanbindung via Pkw. Der nächste Passagierflughafen

ist der ca. 160 km entfernt gelegene Münchner Flughafen Franz-Josef-Strauß, so

dass die Anbindung an das deutsche und internationale Flugnetz als mäßig zu bewerten

ist. Der Hauptbahnhof ist ICE-Haltestelle und bietet gute Verbindungen in das nationale

wie internationale Schienenwegenetz.

Bahn:

Der Passauer Hbf ist Grenzbahnhof und die Verbindung zwischen den Netzen der deutschen

und österreichischen Bundesbahnen. Die Hauplinie führt von Linz nach Nürnberg / München.

Der Bahnhof ist ICE-Haltepunkt.

Pkw: A 3 (Ost-West-Richtung) und über die Innkreisautobahn nach Oberösterreich

A 94 wird nach Fertigstellung (voraussichtlich 2018) eine direkte Verbindung nach München

ermöglichen.

Flugzeug:

Schiff:

Am Verkehrslandeplatz Vilshofen lediglich privater Luftverkehr und Rundflüge.

Der Main-Donau-Kanal ist eine 171 Kilometer lange Bundeswasserstraße in Bayern, die den

Main bei Bamberg mit der Donau bei Kelheim verbindet. Seit 1993 wird der Kanal durchgängig

befahren und jährlich ca. 6,75 Mio. Tonnen Güter befördert. Der Kanal ist Teil der europ.

Schifffahrtlinie von Rotterdam zum Schwarzen Meer. Der Bayernhafen Passau ist zudem seit

2007/2008 internationaler Großhafen für Binnenschifffahrt.

Quelle: www.passau.de; www.landkreis-passau.de

Entfernungsangaben ausgehend von Passau:

Quelle: maps.google.de; www.bahn.de

Entfernung von Passau Fahrzeit Fahrzeit Bahn

Linz 78 km 1:15 h 1:30 h

Regensburg 120 km 1:15 h 1:30 h

Salzburg 120 km 1:25 h 2:20 h

München 190 km 1:50 h 2:00 h

Ingolstadt 210 km 2:00 h 2:30 h

Nürnberg 220 km 2:10 h 2:00 h

Wien 290 km 2:50 h 3:00 h

Würzburg 330 km 3:00 h 3:00 h

Frankfurt 440 km 4:00 h 4:10 h

Hinsichtlich der Entwicklung des Gesamtvorhabens ist besonders die gute Erreichbarkeit

deutscher sowie österreichischer Großstädte als vorteilhaft zu bewerten. Für die Anreise zu

Seminar- und Tagungsveranstaltungen werden häufig Fahrzeiten von rund zwei Stunden in

Kauf genommen, somit liegen u. a. Metropolen wie München, Nürnberg und Salzburg im

Einzugsgebiet des Makrostandorts.

18


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Standortprofil Makrostandort

Allgemeiner Überblick

Der Landkreis Passau zeichnet sich besonders durch seine landschaftlichen Reize mit dem

Bayerischen Wald, Deutschlands ältestem Nationalpark, im Norden und der Hügellandschaft

zwischen Donau, Inn, Rott- und Vilstal im Süden aus.

Wirtschaftsstandort

Der Landkreis Passau verfügt im Bundesvergleich über ein gering ausgeprägtes Dienstleitungsgewerbe.

Demgegenüber ist in der kreisfreien Stadt Passau dieser Bereich mit rund

78 % aller Beschäftigten besonders stark repräsentiert. Die für den Landkreis bedeutendsten

Branchen sind u. a. der Maschinen- und Fahrzeugbau, die Elektrotechnik, das Druckgewerbe

und traditionell die granit- und holzverarbeitende Industrie.

Erwerbstätige nach

Deutschland

Landkreis Passau

Kreisfreie Stadt Passau

Wirtschaftszweigen Jahr 2010

in 1.000 Anteil in 1.000 Anteil in 1.000

Anteil

Insgesamt 40.553,0100,0 % 79,4 100,0 % 47,2 100,0 %

Land- und Forstwirtschaft 648,0 1,6 % 4,2 5,3 % 0,1 0,2 %

Produzierendes Gewerbe 9.941,0 24,5 % 27,6 34,8 % 9,8 20,8 %

Dienstleistungen darunter

29.964,0 73,9 % 47,5 59,8 % 37,3 79,0 %

Handel, Gastgewerbe, Verkehr 10.584,0 35,3 % 20,5 43,2 % 12,9 34,6 %

Quelle: www.destatis.de/erwerbstätigenrechnung

Der Landkreis Passau ebenso wie die Stadt Passau gelten im Bundesvergleich als solide

Wirtschaftsstandorte. Mit einer Arbeitslosenquote von 4,1 % im Landkreis (Bund 2011: 7,1

%), einer pro Kopf Kaufkraft von 18.721 / 20.091 (Bund 2011: 18.957) sowie einem BIP

von 61.003 / 59.524 (Bund 2009: 59.524) wird diese Einschätzung bestätigt.

19


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Folgende Auflistung gibt einen Überblick über Unternehmen im Landkreis sowie in der

Stadt Passau.

Unternehmen Eterna Mode GmbH

Standort 94036 Passau Branche

Verlagsgruppe Passau Funkhaus Passau 94036 Passau

Textilunternehmen

Zeitungsverlage

800

650* 6 km

Euro-Druckservice Passavia Druckservice GmbH & Co. KG94036 Passau Druckereien k.A. 7 km

Zentrale Röhr 94036 Passau Autohändler k.A. 7 km

Zentrale Franz Hofbauer Automobile 94036 Passau Autohändler k.A. 7 km

Zentrale Klinikum Passau 94032 Passau Kliniken 1.500 10 km

Verlagsgruppe Passau Donau-Wald-Presse-GmbH 94032 Passau Zeitungsverlage 650* 10 km

Zentrale Hacklberg 94034 Passau Brauereien k.A. 12 km

Zentrale Sparkasse Passau 94032 Passau Sparkassen 738 12 km

Zentrale Wurm & Köck 94032 Passau Schiffstouristik k.A. 13 km

ZF Passau GmbH 94036 Passau Antriebstechnick 3.462 16 km

Zentrale Hatz 94099 Ruhstorf a.d. Rott Maschinenbauer 1.362* 20 km

Zentrale Hartl Life Resort 94086 Bad Griesbach Hotels 700* 22 km

Asklepios Klinik Bad Griesbach 94086 Bad Griesbach Kliniken k.A. 23 km

Zentrale Sumida 94130 Obernzell Elektrotechnik 2.860* 24 km

Knorr Bremse Standort Adlersbach 94501 Adlersbach Eisenbahntechnik 3.000* 25 km

Zentrale Kaiser 94529 Aicha v. Wald Autozulieferer 770 27 km

Zentrale Penninger 94051 Hauzenberg Spirituosen k.A. 30 km

Heyco Werk Tittling 94104 Tittling Autozulieferer 902* 31 km

Edscha Werk Hauzenberg 94051 Hauzenberg Autozulieferer 2.300* 31 km

Zentrale Heber 94094 Rotthalmünster Komponenten 2.423* 32 km

Servicebund Xaver Troiber e. K. 94544 Hofkirchen GV 1.750* 37 km

Quelle: www.wer-zu-wem.de/region/niederbayern; * Anzahl der Beschäftigten deutschlandweit

BeschäftigteEntfernung

vom

Projektstandort

Messe

Ca. 5 km südwestlich der Passauer Innenstadt befindet sich das Passauer Messe-und Veranstaltungsgelände

mit folgenden räumlichen Kapazitäten.

Fläche

Dreiländerhalle Eishalle X-Point Halle Messeplatz

4.500 m 2 fläche auf 2.600 m 2

1.250 m2 30.000 m 2

überdachte Eislauf-

Freigelände mit

3.500 Sitzplätze

Kapazität oder 7.000

Quelle: www.passau-event.de

1.500 Zuschauerplätze

(Steh- und

Sitzplätze)

800 Sitzplätze

oder 1.200

Stehplätze

k. A.

Das Messegelände profitiert in erster Linie durch die günstige Lage im Dreiländereck

Tschechien, Österreich und Deutschland. Hinsichtlich der geplanten Entwicklung kann das

Messegelände bzw. die am Standort Passau durchgeführten Veranstaltungen nur sehr eingeschränkt

als Belegungsgenerator berücksichtigt werden. Die Bedeutung der Messe wird

durch die Berater als regional eingestuft.

20


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Zudem sprechen die überwiegend eintägigen Veranstaltungen für eine geringe durch die

Messe generierte Übernachtungsnachfrage.

2.5 Der Mikrostandort Markt Fürstenzell

Lage

Der niederbayerische Markt Fürstenzell im Landkreis Passau liegt südlich der Donau und

westlich des Inn im bayerischen Hügelland inmitten des Klosterwinkels und des Neuburger

Waldes und ist in 124 Ortsteile gegliedert.

Gebiet Fläche in km 2 Bevölkerung Einwohner / km 2

Bevölkerungsdichte

Deutschland 357.121 81.903.000 229

Landkreis Passau* 1.530 187.610 123

Kreisfreie Stadt Passau 70 50.486 726

Markt Fürstenzell 79 7.704 97

Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Stand: 31.12.2012

21


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Verkehrsanbindung

Der Markt Fürstenzell verfügt über eine gute Erreichbarkeit via Pkw, da er in nur wenigen

Fahrminuten von der A 3 (ca. 6 km) Autobahnausfahrt Passau Mitte oder Passau Süd erreicht

werden kann. Die Anbindung an das Schienennetz der Deutschen Bahn kann jedoch

nur als mäßig bewertet werden. Der Fürstenzeller Bahnhof liegt einen Kilometer vom Ortskern

entfernt und verbindet Passau mit Fürstenzell innerhalb von 23 Minuten.

Quelle: www.fuerstenzell.de, eigene Darstellung

Bahn:

Regionalzugverbindungen:

Regionalbahn von Passau nach Mühldorf (stündlich)

Pkw:

Flugzeug:

A 3 (Ausfahrten Passau Mitte & Passau Süd)

Der Flugplatz Fürstenzell befindet sich bei

Oberreisching und ist nur für Kleinflugzeuge nutzbar.

Bus

VLP (Verkehrsgemeinschaft Landkreis Passau)

Wochentags ca. 20 Busse nach Passau und in die

Gegenrichtung nach Bad Griesbach

Durch die direkte Anbindung an die A 3 und damit an eine der wichtigsten deutschen Autobahnen,

ist eine effiziente Verbindung zu mehreren Großstädten vom Mikrostandort aus

gewährleistet.

Entfernung von Fürstenzell

Fahrzeit Fahrzeit

Pkw ca. Bahn ca.

Passau 16 km 0:19 h 0:23 h

Linz 118 km 1:13 h 1:45 h

Regensburg 126 km 1:17 h 2:00 h

Salzburg 197 km 1:54 h 2:58 h

München 200 km 1:55 h 3:05 h

Ingolstadt 215 km 2:00 h 3:20 h

Nürnberg 229 km 2:14 h 2:53 h

Wien 281km 2:44 h 3:51 h

Würzburg 337 km 3:06 h 3:54 h

Frankfurt 446 km 4:06 h 5:05 h

Quelle: maps.google.de; www.bahn.de; eigene Darstellung

22


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Standortprofil Fürstenzell

Allgemeiner Überblick

Inmitten des Klosterwinkels, der die Gemeinden Aidenbach, Aldersbach, Fürstenzell,

Haarbach und Ortenburg umschließt, ist der kleinstrukturierte Markt Fürstenzell primär

durch seine idyllische, waldreiche Hügellandschaft im Bäderdreieck zwischen Donau und

Inn gekennzeichnet. Außerdem finden sich in Fürstenzell einige historische Bauten, wie

z.B. das Zisterzienser-Kloster mit Rokokobibliothek und die Wallfahrtsstätte "Heiligenbrunn"

mit Quelle, welche allerdings nur in eingeschränktem Maße zur touristischen Profilierung

des Mikrostandorts beitragen.

Wirtschaftsstandort

Die Wirtschaft im Markt Fürstenzell ist durch klein- und mittelgroße Betriebe geprägt und

hat ihren strukturellen Schwerpunkt in den Bereichen Landwirtschaft, Dienstleistung und

Einzelhandel sowie im Gesundheitswesen mit folgenden Einrichtungen: Ärzte und Fachärzte,

Tagesklinik mit unfallchirurgischer Praxis, Alten- und Pflegeheim, Physiotherapeuten,

Schwefel- und Moorbad, Gesundheitsamt.

Tourismusstandort

Fürstenzell profitiert in erster Linie vom Einfluss des touristischen Gesamtbilds der landschaftlich

reizvollen Umgebung, welche auch die nahegelegene Golf- und Thermenregion

der benachbarten Gemeinden Bad Füssing, Bad Griesbach und Bad Birnbach einschließt.

Im direkten Vergleich zu umliegenden Destinationen fehlt es dem Markt jedoch an touristischer

Profilierung als Ferien- und Reiseort. Bezogen auf die angestrebte Entwicklung ist

daher zum einen die Vermarktung des bestehenden Golfplatzes sowie zum anderen die

Schaffung zusätzlicher Freizeiteinrichtungen als entscheidend zu bewerten, um ein ausreichend

hohes eigenakquisitorisches Potenzial zu schaffen.

23


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Entwicklung des Beherbergungsangebotes in Fürstenzell

Fürstenzell hat im betrachteten Zeitraum zwar eine rückläufige Betriebsanzahl verzeichnet,

weist jedoch seit dem Jahr 2005 eine nahezu konstante Anzahl an geöffneten Hotelbetrieben

auf. Der Beherbergungsmarkt ist allgemein kleinstrukturiert (im Durchschnitt rund 18

Betten pro Beherbergungseinheit). Die deutlich positive Auslastungsentwicklung der vergangenen

Jahre kann nach Einschätzung der Verfasser auf die positive Nachfragewirkung

des Feng Shui Golfplatzes zurückgeführt werden. Im Bundesvergleich liegt die Auslastung

somit nur noch knapp unterhalb des Bundesdurschnitts und spricht, ein adäquates Beherbergungsangebot

vorausgesetzt, für weitere Steigerungspotenziale.

Fürstenzell 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Prognose

Betriebe (geöffnet) 10 9 9 7 8 7 7 7 8 7

Betten (angeboten) 216 203 182 111 129 111 132 132 141 154

ø-Bettenauslastung 19,4 % 19,9 % 20,0 % 15,8 % 16,8 % 14,5 % 14,4 % 18,7 % 24,0 % 33,3 %

180,0

Angebotsentwicklung Beherbergungsmarkt Fürstenzell

(Index 2002)

160,0

140,0

120,0

100,0

8 0 , 0

6 0 , 0

4 0 , 0

2 0 , 0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Betriebe (geöffnet) Betten (angeboten) ø-Bettenauslastung

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung

24


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Entwicklung der Beherbergungsnachfrage in Fürstenzell

Nach einer kontinuierlich rückläufigen Entwicklung der Gästeankünfte und -

übernachtungen bis zum Jahr 2008, konnten seither deutliche Zuwachsraten verzeichnet

werden, die nach Einschätzung von TREUGAST mit der Eröffnung des Golfplatzes zu erklären

sind. Nach Auskunft der Auftraggeberin ist das bis dato fehelende Beherbergungsangebot

als Hemmnis für eine weiter positive Entwicklung des Golfplatzes zu bewerten. Die

Eröffnung nachfragegerechter Beherbergungsangebote wird nach Einschätzung der Verfasser

daher einen weiteren Anstieg der Übernachtungszahlen am Standort ermöglichen.

Fürstenzell 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Prognose

Gästeankünfte 4.708 4.204 4.325 2.486 2.737 1.571 1.552 2.681 3.613 5.116

Gästeübernachtungen 14.509 13.699 12.249 6.918 7.614 5.514 5.707 8.318 11.941 17.293

ø-Aufenthaltsdauer in Tagen 3,1 3,3 2,8 2,8 2,8 3,5 3,7 3,1 3,3 3,4

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung

180,0

Nachfrageentwicklung Beherbergungsmarkt Fürstenzell

(Index 2002)

160,0

140,0

120,0

100,0

8 0 , 0

6 0 , 0

4 0 , 0

2 0 , 0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gästeankünfte Gästeübernachtungen ø-Aufenthaltsdauer in Tagen

Ferienhausmarkt Fürstenzell

Die Marktgemeinde Fürstenzell weist für den Zeitraum von 2002 bis 2011 durchgehend

drei Ferienhäuser auf. Diese konnten entgegen dem regionalen Trend im Zeitraum 2005

bis 2011 einen leichten Anstieg der Auslastung um 4,1 Prozentpunkte auf 26 % verzeichnen.

25


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

2.6. Der Projektstandort

Der Standort eines Beherbergungsbetriebs ist von entscheidender Bedeutung für seine

Attraktivität und hat erheblichen Einfluss auf die Wahl der Gäste für ein bestimmtes Haus.

Daher wurden die Eigenschaften des Standorts am Bromberg 1 untersucht und die Qualität

der Lage, Erreichbarkeit, Sichtbarkeit sowie die Nähe zu potentiellen Nachfragegeneratoren

beurteilt.

Der Feng Shui Panorama Golfplatz mit 18 Spielbahnen liegt im Nordosten von Fürstenzell

und ist rund 5 km vom Ortskern entfernt.

Quelle: maps.google.de, eigene Darstellung

Der Bromberg 1 befindet sich auf einem künstlich angelegten Plateau, auf welchem auch

das Clubhaus errichtet wurde. Der Golfplatz selbst ist etwas tiefer gelegen und kann von

der Terrasse des Clubhauses aus gut überblickt werden. Des Weiteren bietet sich bei klarer

Witterung ein von östlich vom Großen Briel nach Südwesten reichendes Alpenpanorama,

das durch eine landschaftlich reizvolle Umgebung gekennzeichnet ist. Das geplante Hotel

und Golfdorf sowie das Zentrum für Bewegung und Persönlichkeitsbildung sind auf dem

Plateau, auf welchem sich auch das Clubhaus befindet, geplant und sollen sich direkt in die

Golfanlage einfügen.

26


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Die Nähe zu Passau und die gute Verkehrsanbindung an die A 3 gewährleisten eine ausgezeichnete

Erreichbarkeit des Projektstandorts per automobilem Privatverkehr. Über die

Landstraßen Kleingern und Fürstenzeller Straße kann die Anschlussstelle Passau Süd innerhalb

weniger Minuten (ca. 6 km) angefahren werden. Allerdings ist die Anbindung an

das öffentliche Verkehrsnetz nur bedingt gegeben. Der nächste Bahnhof liegt einen Kilometer

vom Ortskern Fürstenzell entfernt und ist vom Projektstandort aus nicht fußläufig zu

erreichen.

In Hinblick auf die Sichtbarkeit des Projektstandortes ist festzustellen, dass sich das Areal

des Projektstandortes zwar über eine weite Fläche erstreckt, sich allerdings in der Peripherie

befindet. Die Berater weisen daher darauf hin, dass eine ausreichende Beschilderung

unentbehrlich ist, um die abgeschiedene Lage vom Ortskern auszugleichen. Unmittelbar

nach den Autobahnausfahrten Passau Süd und Passau Mitte muss eine entsprechende

Wegweisung bis zum Projektstandort gewährleistet sein, welcher als eigenständiges Zentrum

und Destination hervorgehoben werden muss.

Allerdings profitiert der Projektstandort nur geringfügig von der Anbindung an den Markt

Fürstenzell und damit an eine in Bezug auf vorhandene Sehenswürdigkeiten insgesamt

touristisch wenig attraktive Umgebung, wohingegen eine touristische Weiterentwicklung

dem Mikrostandort nachhaltig zu Gute kommen würde. Aus diesen Standortgegebenheiten

resultiert folglich die Notwendigkeit, mit effektiver Öffentlichkeitsarbeit sowie der Schaffung

zusätzlicher Freizeitangebote bzw. in Kooperation mit Anbietern vor Ort (Reiten, Radfahren,

Sightseeing Passau etc.) das eigenakquisitorische Potenzial des Projektstandortes

zu stärken und eine individuell ansprechende Destination zu kreieren.

Insgesamt kennzeichnen den Projektstandort die sehr ruhige Lage mit landschaftlich reizvollem

Blick, die konzeptionelle Besonderheit und deutschlandweite Einmaligkeit des nach

der Lehre des Feng Shui erbauten Panorama Golfplatzes sowie eine gute Erreichbarkeit mit

dem Pkw über die A 3. Die ungünstige Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfordert

den Einsatz eines Shuttle-Services, um eine Erreichbarkeit des Projektstandortes von

Bahn-und Busstationen zu gewährleisten. Im Hinblick auf ein Angebot attraktiver Rahmenprogramme

ist zudem ein Shuttle-Service in die Thermalbäder zu gewährleisten.

27


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

Tourismusstandort

Allgemeiner Überblick

Über touristische Anziehungskraft verfügt der Landkreis Passau insbesondere durch seine

landschaftlichen Reize (diverse Natur- und Landschaftsschutzgebiete), eine ausgeprägte

Schlösser- und Burgenlandschaft sowie die Strahlkraft des Bäderdreiecks um Bad Griesbach

im Rottal, Bad Füssing und Bad Birnbach. Die Region ist somit weitgehend freizeittouristisch

geprägt, was auch in einer überdurchschnittlich hohen Aufenthaltsdauer der Gäste zum

Ausdruck kommt.

Die kreisfreie Stadt Passau profitiert neben dem touristisch attraktiven Stadtkern besonders

von einer grenznahen Lage und fungiert mithin als Transit- und Stop-Over-Stadt im

Dreiländer-Eck.

Touristisches Potenzial

Die Festspiele „Europäische Wochen Passau“ als größtes Kulturereignis der Region sowie

die Golf- und Thermenregion mit den Gemeinden Bad Füssing, Bad Griesbach sowie

Kirchham als größtes Kurbad Europas verfügen über eine ausgeprägte touristische Attraktivität

und sprechen nationale und internationale Besuchergruppen an.

28


Golfplatz Passau – Fürstenzell, SO Ferienhausgebiet

Begründung zum Bebauungsplan

29

Hurra! Ihre Datei wurde hochgeladen und ist bereit für die Veröffentlichung.

Erfolgreich gespeichert!

Leider ist etwas schief gelaufen!