Real Estate: Immobilienmarkt Wien - Small is beautiful - Bank Austria

Real
Estate
Country Facts
„Immobilienmarkt
Wien
,Small is beautiful‘
04 2011
“

Impressum:
Real Estate
Country Facts
Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
http://www.bankaustria.at
Redaktion: Bank Austria Real Estate Research, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784
Produktion: www.horvath.co.at
Stand: 4. April 2011
Eine gemeinsame Publikation von Bank Austria Real Estate Research, Bank Austria Economics & Market Analyses und Immobilien
Rating GmbH (IRG)
Quellen:
Dieser Publikation liegen neben eigenen Erhebungen auch Auswertungen von Berichten verschiedener internationaler und nationaler
Quellen, Presseveröffentlichungen und statistische Daten zugrunde, die wir für verlässlich erachten.
Haftungsausschluss:
Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit oder Genauigkeit
übernommen werden. Diese Publikation ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung zu einem Angebot.
2 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
Offenlegung nach § 25 Mediengesetz:
Aufsichtsrat: Dr. Paolo Fiorentino, Vorsitzender des
Aufsichtsrats der UniCredit Bank Austria AG;
Dr. Erich Hampel, stv. Vorsitzender; Mitglieder: Sergio
Ermotti, Prof. Avv. Dr. Candido Fois, Karl Guha, MSc,
Dr. Roberto Nicastro, Dr. Vittorio Ogliengo, Franz Rauch,
Karl Samstag, Dr. Wolfgang Sprißler, Dr. Ernst Theimer.
Vom Betriebsrat entsendet: Wolfgang Heinzl, Vorsitzender
des Zentral betriebs rates, Mag. Adolf Lehner, 1. stv.
Vor sitzender des Zentral betriebs rates; Emmerich Perl,
2. stv. Vorsitzender des Zent ral betriebsrates; Dr. Barbara
Wiedernig, 3. stv. Vorsitzende des Zentral betriebs rates;
Mitglieder: Josef Reichl, Robert Traunwieser.
Vorstand: Willibald Cernko, Vorsitzender des Vorstands;
Gianni Franco Papa, stv. Vorsitzender des Vorstands
(CEE-Banking); Mitglieder: Mag. Helmut Bernkopf
(Corporate & Investment Banking), Jürgen Danzmayr
(Private Banking), Dr. Massimiliano Fossati (CRO Risk
Management), Francesco Giordano (CFO Finance),
Dr. Rainer Hauser (Family & SME Banking),
Mag. Doris Tomanek (Human Resources Austria & CEE).
Grundlegende Richtung des periodischen Mediums:
Zur Information des Kunden.

Österreichs Wirtschaft zurück
auf dem Wachstumspfad
Gut erholt
Real Estate
Country Facts
Die Erholung der Weltwirtschaft aus der tiefen Krise des Jahres
2009 ist in den vergangenen Monaten zügig vorangekommen und
hat einen überraschend stabilen Fortgang genommen. Der Aufschwung,
der im asiatischen Raum seinen Ausgang nahm, hat im
Verlauf des Jahres 2010 die österreichische Wirtschaft insbesondere
über die Zwischenstation Deutschland, das deutlich globaler
aufgestellt ist, spürbar erfasst.
Nutznießer des globalen Nachfrageaufwinds war in Österreich deshalb
vorrangig die exportorientierte (Zuliefer-)Industrie, die von einer
Verbesserung der Lohnstückkostenentwicklung im europäischen
Vergleich stark profitieren konnte. Nach dem deutlichen Einbruch
des BIP im Krisenjahr 2009 um fast 4 % hat auf Basis dieser Exporterfolge
die österreichische Wirtschaft mit einem realen Wachstum
von 2,0 % im Jahr 2010 ein beachtliches Comeback gegeben.
Der langjährige Wachstumsvorsprung gegenüber der Europäischen
Union wurde wieder erreicht und das Wohlstandsniveau weiter ausgebaut.
Österreich ist heute mit einem BIP pro Kopf zu Kaufkraftparitäten
von über 29.000 EUR die Nummer 4 in der EU und weltweit
unter den Top-10 Industrieländern.
Zu Jahresbeginn 2011 präsentierte sich die österreichische Wirtschaft
in einer sehr robusten Verfassung. Der Bank Austria Einkaufs-
ManagerIndex zeigte seit dem Jahreswechsel einen starken Anstieg
der Neuaufträge und ein rasantes Wachstum der Auftragspolster,
was auf ein Andauern der derzeit günstigen Export- und Industriekonjunktur
hinweist. Die heimische Industrie präsentierte sich folglich
in bester Stimmung. Die Geschäftserwartungen wurden zu Jahresbeginn
2011 so günstig wie zuletzt im Frühjahr 2007 eingeschätzt.
Auch der Optimismus der österreichischen Konsumenten hat sich
wieder verbessert und liegt weiterhin erheblich über dem langjährigen
Durchschnitt. Angesichts finanzieller Belastungen durch die
Budgetkonsolidierung ist mit einer dauerhaft ruhigeren Grundstim-
Überblick Wirtschaftsdaten Österreich
BIP pro Kopf zu Kaufkraftparitäten (EU-27=100)
Luxemburg
Niederlande
Irland
Österreich
Dänemark
Schweden
Belgien
Deutschland
Finnland
UK
Frankreich
Italien
Spanien
Zypern
Griechenland
Slowenien
Tschechien
Malta
Portugal
Slowakei
Ungarn
Estland
Polen
Litauen
Lettland
Rumänien
Bulgarien
270
0 25 50 75 100 125 150
Quelle: Eurostat, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
mung der heimischen Verbraucher und folglich einer leicht dämpfenden
Wirkung auf den privaten Konsum sowie den gesamtwirtschaft -
lichen Trend der kommenden Monate zu rechnen. Die gute Arbeitsmarktentwicklung
in den ersten Monaten des Jahres 2011 mit
einem stabilen Anstieg der Beschäftigung und einem deutlichen
Rückgang der Arbeitslosigkeit stärkt jedoch die Erwartung, dass sich
der Schwung aus dem Ausland im Verlauf des Jahres weiter auf die
Binnenwirtschaft überträgt und ein selbsttragendes, nachhaltiges
Wachstum ermöglichen wird. Dazu sollte insbesondere eine weitere
spürbare Belebung der Investitionstätigkeit beitragen.
Prognose
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 3,6 3,7 2,2 –3,9 2,0 2,3 2,0
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,8 0,7 0,5 1,3 1,0 0,8 1,3
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr) 1 1,8 3,9 4,1 – 8,8 – 1,3 3,5 3,3
Inflationsrate (Vdg. z. Vorjahr) 1,5 2,2 3,2 0,5 1,9 2,7 2,1
Arbeitslosenquote (nationale Definition) 6,8 6,2 5,9 7,2 6,9 6,8 6,7
Beschäftigung (Vdg. z. Vorjahr in %) 2 1,7 2,1 1,7 – 1,5 0,8 0,5 0,5
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) – 1,6 – 0,9 – 0,9 – 4,1 – 4,6 – 3,6 – 3,2
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
Quelle: Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 3

Real Estate
Country Facts
Die steigenden Rohstoffpreise (Erdöl, Metalle, Agrarrohstoffe), die zu
einem Inflationsauftrieb über die 2-Prozent-Marke seit dem Jahreswechsel
2010/2011 sorgten, werden in diesem vorteilhaften Konjunkturumfeld
kaum eine Gefahr für ein Anhalten der Wachstums -
dynamik sein. Aufgrund der weiterhin günstigen Exportaussichten
und insbesondere der verbesserten Investitionserwartungen ist für
2011 mit 2,3 % sogar ein etwas höheres Wirtschaftswachstum als
2010 in Reichweite. Damit zählt Österreich zu den wachstumsstärksten
Ländern des Euroraums.
Dienstleistungszentrum Wien mit Ambitionen zum
mitteleuropäischen Leader
Die Hauptstadt Wien ist nicht nur das wirtschaftliche Zentrum Österreichs,
sondern hat sich nach dem Umbruch in Europa auch als
wichtiges Zentrum des gesamten ost-mitteleuropäischen Wirtschaftsraums
etabliert und davon selbst profitiert. Wien ist heute
eine der wohlhabendsten Städte Europas. Das Wohlstandsniveau
erreicht 125 % des Österreichdurchschnitts, mehr als 180 % des
EU-Mittels und basiert vorwiegend auf der hohen Dienstleistungskompetenz.
Der Anteil des tertiären Sektors am BIP beträgt in Wien
über 80 %. Höherqualifizierte Dienste im Bereich der unternehmensnahen
Dienstleistungen (z. B. Finanzdienstleistungen, Marketing,
Rechtsberatung etc.) haben dabei eine besonders starke
Bedeutung. Hingegen sinkt als Folge von Standortverlagerungen ins
Umland der Stellenwert der Industrie. Nur noch 9 % der Beschäftigten
sind in der Sachgütererzeugung tätig, davon jedoch über 1/5 in
Hochtechnologie-Branchen. Damit ist Wien das Hochtechnologie-
Zentrum Österreichs, das z. B. für rund 70 % der österreichischen
IT-Exporte verantwortlich ist.
Wiener Anteil an der österr. Wertschöpfung (in %)
36
30
24
18
12
6
0
15,4
Prim. Bereich
13,0
Sachgüter
16,8
Bau
Wien hat sich als Nahtstelle zwischen „altem“ und „neuem“ Europa
und Brückenkopf in die neuen Wachstumsmärkte etabliert. Über
300 internationale Unternehmen haben in Wien bereits ihre Konzernzentrale
für Aktivitäten in der Region eingerichtet. Neben der
Nähe zu den Zielmärkten bietet eine funktionierende Logistik,
basierend auf zukunftssicherer Infrastruktur mit leistungsfähigen
Verkehrsträgern, einen idealen Rahmen.
4 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
17,8
Tourismus
36,0
30,2
Handel
Untern. DL
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Durchschnitt
31,5
Sonst. DL
Stadtwirtschaft nimmt langsam Fahrt auf
In der ab Mitte 2008 von der internationalen Konjunkturflaute geprägten
Situation profitierte Wien von seiner starken Dienstleistungsorientierung,
die in der Krise Stabilität verliehen hat. Zudem fokussiert
die Wiener Industrie stärker auf den krisenresistenteren Konsumgüterbereich,
wie z. B. Nahrungsmittel und Pharmaprodukte.
Im Jahr 2009 hat Wien daher besser abgeschnitten als die gesamtösterreichische
Wirtschaft. Allerdings musste auch die Stadtwirtschaft
2009 einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung hinnehmen.
Da die Konjunktur in Österreich in der mittlerweile laufenden
Erholung stark von der Auslandsnachfrage und damit von der in
Wien insgesamt nur wenig repräsentierten Industrie getragen wird,
bleibt die wirtschaftliche Dynamik in Wien seitdem wieder hinter dem
Österreichdurchschnitt zurück. Das Jahr 2010 brachte Wien mit
etwa 1,3 % den geringsten Anstieg der regionalen Wirtschaftsleistung
aller Bundesländer. Nicht nur die Industrie war von einer sehr
verhaltenen Entwicklung geprägt, auch die Beschäftigungsdynamik
im Dienstleistungsbereich als Indikator für den Gesamttrend im
Sektor blieb schwach. Die Bauwirtschaft verzeichnete 2010 einen
leichten Rückgang, konnte damit dennoch ein im Österreichvergleich
noch überdurchschnittlich günstiges Ergebnis einfahren.
Wirtschaftswachstum
jährliche reale Veränderung des Bruttoregionalprodukts in %
4
3
2
1
0
–1
–2
–3
–4
Wien
Österreich
2007 2008 2009 2010 2011 2000 – 2009
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Da die Industrie und damit nachfrageseitig betrachtet die Exporte
vorerst die treibenden Kräfte der österreichischen Wirtschaft bleiben,
bedeutet dies für weniger industrieorientierte Bundesländer wie Wien
auch für 2011 unterdurchschnittliche Wachstumserwartungen.
Da der Wachstumsschwerpunkt von Vorleistungen und Investitionsgütern
langsam in den Konsumgüterbereich übergehen wird, verbessern
sich allerdings die Aussichten. Wien wird 2011 zwar in Österreich
wieder das Schlusslicht bilden, jedoch nur unwesentlich hinter
dem durchschnittlichen Wachstum, das wir für Gesamtösterreich mit
2,3 % erwarten, zurückbleiben. Zwar haben die Konjunkturrisiken in
den vergangenen Wochen tendenziell zugenommen, die steigenden
Rohstoffpreise, Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Verschuldungskrise
in einigen Ländern der Eurozone oder die Folgen des
Erdbebens in Japan sollten den Aufschwung in Österreich jedoch
nicht in Gefahr bringen.

Real Estate
Country Facts
Steigende Investitionen in kommerzielle Immobilien
Die wirtschaftliche Erholung fiel in Österreich und damit in Wien stärker
aus als ursprünglich erwartet. Damit haben sich auch die Rahmenbedingungen
für den kommerziellen Immobilienmarkt Wien verbessert.
Steigende Investitionen spiegeln diese Entwicklung wider.
Im Gesamtjahr 2010 wurde ein Zuwachs der Investitionen in kommerzielle
Immobilien in Österreich um gut 20 % auf 1,6 Mrd. EUR
verzeichnet. Besonders gut fiel das zweite Quartal 2010 mit einem
Volumen von 800 Mio. EUR aus. In dieses Quartal fällt u. a. einer der
größten Deals des vergangenen Jahres, der Verkauf des IZD Towers
um rund 200 Mio. EUR.
Dennoch blieb die Dynamik am Wiener Markt hinter der Entwicklung
in Europa zurück. Das gesamteuropäische Investitionsvolumen stieg
2010 um gut 50 % auf rund 105 Mrd. EUR, wobei die Aktivität in
Deutschland besonders dynamisch war. Deutschland profitierte von
der Nachfrage der Investoren nach Core-Immobilien in gut ent -
wickelten Märkten relevanter Größe, ein Trend der sich auch in den
ersten Monaten des Jahres 2011 fortsetzte.
Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien in Mrd. EUR
Europa CEE Deutschland Italien Österreich
2005 141,7 5,8 20,0 5,0 1,9
2006 227,0 12,7 51,0 8,5 2,4
2007 246,0 14,2 57,5 10,0 2,8
2008 120,0 9,8 19,7 8,0 2,1
2009 69,7 2,5 10,5 5,1 1,3
2010 105,1 5,0 19,1 4,3 1,6
Q1 2008 40,5 2,9 7,5 2,5 0,1
Q2 2008 29,0 3,1 4,6 1,9 0,8
Q3 2008 30,0 3,1 3,8 0,9 0,4
Q4 2008 20,5 0,7 3,8 2,6 0,7
Q1 2009 11,6 0,3 1,7 0,7 0,7
Q2 2009 14,2 0,2 1,6 1,4 0,2
Q3 2009 18,3 0,7 2,7 1,3 0,1
Q4 2009 25,7 1,3 4,4 1,7 0,5
Q1 2010 20,5 0,7 4,7 0,5 0,2
Q2 2010 24,6 1,0 4,0 1,3 0,8
Q3 2010 24,2 1,6 3,7 1,1 0,3
Q4 2010
Quelle: IRG, CBRE
35,8 1,7 6,8 1,3 0,3
Small is beautiful
Der österreichische Markt ist ob seiner Kleinheit für internationale
Investoren relativ gesehen weniger interessant. Das hat jedoch
durchaus Vorteile: Höhenflüge werden nur in geringerem Umfang
mitgemacht, dafür fallen Abschwungsphasen auch moderater aus.
Der Anteil des österreichischen Marktes am europäischen Gesamtmarkt
gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle Immo-
bilien ging 2010 auf 1,5 % von 1,9 % 2009 zurück. Prognosen für
den österreichischen Markt sind schwierig, da einige wenige Großtransaktionen
das Ergebnis stark beeinflussen. Ein tendenziell
weiterer Anstieg wird jedoch bei dem prognostizierten soliden Wirtschaftswachstum
erwartet.
Relative Marktgröße 2010
(gemessen am Investitionsvolumen in kommerzielle Immobilien)
Quelle: IRG, CBRE
Österreich 1,6 %
Italien 4,3 %
Deutschland 19,1 %
CEE 5 %
Resteuropa 75,2 %
Zyklische Überlegungen
sprechen für den Wiener Immobilienmarkt
Laut unserer zyklischen Immobilienuhr 2011 für die europäischen
Büromärkte ist der Wiener Immobilienmarkt für Investoren nach
wie vor sehr interessant. Wien liegt gemeinsam mit den meisten
CEE/SEE-Hauptstädten im geringen zyklischen Risikobereich. Ein
Faktum, dass unserer Einschätzung nach für ein weiteres Ansteigen
der Investitionen spricht.
Zyklische Immobilienuhr
(Büro, 2011)
Moskau
London
Warschau
Quelle: BA Real Estate
München
Frankfurt
Sofia, Bukarest
Budapest
Wien
Zagreb, Belgrad
Prag
Bratislava
Paris
Sehr geringes zykl.Risiko
Geringes zyklisches Risiko
Steigendes zykl. Risiko
Hohes zykl.Risiko
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 5

Real Estate
Country Facts
Banken vergeben mehr Kredite
Die österreichischen Banken haben ihre Kreditvergabe im Lauf des
vergangenen Jahres wieder ausgeweitet. Die durch die Krise deutlich
konservativer gewordenen Finanzierungsparameter wurden
wieder etwas gelockert. Nachdem die EZB in ihrer Ratsitzung Anfang
März einen ersten raschen Zinserhöhungsschritt mehr oder
weniger angekündigt hat, ist der 3M-Euribor wieder deutlich über
1 % gestiegen. Auch am langen Ende haben sich die Renditen von
den Tiefstständen wegbewegt. In unserem Basisszenario werden
weitere Zinsanstiege erwartet.
Zinsentwicklung Österreich
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0
Aktienkurse österreichischer Immotitel erholen sich
Österreichische börsennotierte Unternehmen haben vom freundlichen
Umfeld profitiert. Die Kurse haben sich wieder befestigt. Dies ist auch
auf die Erholung in den CEE-Immobilienmärkten, insbesondere in
Polen und Russland, zurückzuführen. Ebenfalls positiv auf die Kurse
Aktienkursentwicklung österr. Immotitel
30
25
20
15
10
09 2003
5
0
09 2003
03 2004
03 2004
09 2004
Quelle: Datastream
Immofinanz
09 2004
Quelle: Bloomberg
03 2005
03 2005
09 2005
09 2005
03 2006
3M-Euribor
03 2006
09 2006
S Immo
09 2006
6 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
03 2007
03 2007
09 2007
09 2007
10-jährige Staatsanleihrendite
03 2008
Conwert Im. Invest
03 2008
09 2008
09 2008
03 2009
03 2009
09 2009
09 2009
03 2010
03 2010
09 2010
CA Immo
09 2010
03 2011
03 2011
wirkte sich der Konsolidierungsprozess am österreichischen Immobilienmarkt
aus. So fusionierte die CA Immo Anlagen mit ihrer Tochter
CA Immo International. Immofinanz fusionierte mit ihrer Tochter
Immoeast und Conwert übernahm fast komplett Eco Business. Als
nächstes steht die Aufnahme von Immofinanz, CA Immo und Conwert
in den österreichischen ATX auf der Tagesordnung. Damit wird den
hohen Umsätzen, die diese Unternehmen an der Börse generieren,
Rechnung getragen. Auch große internationale Institutionelle zeigen
Interesse an österreichischen Immobilienaktien, und damit jene Investorengruppe,
die für die starke Kursperformance dieser Aktien vor der
Krise mitverantwortlich war.
Die Risiken für unser
positives Basisszenario sind gestiegen
Obwohl aktuelle Wirtschaftsindikatoren, wie z. B. der Bank Austria
Einkaufsmanagerindex, ein Bild einer sich beschleunigenden Konjunktur
zeichnen, mit dementsprechend positiven Auswirkungen für
den Immobilienmarkt, sind die Risiken durch die steigenden Rohstoffpreise,
Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Verschuldungskrise
in einigen Ländern der Eurozone oder die Folgen des
Erdbebens in Japan gestiegen.
Neuerliche Ratingverschlechterungen der EUR-Peripheriestaaten
lösten einen weiteren kräftigen Anstieg von Staatsanleiherenditen
und CDS Spreads aus. Die 10-jährigen Staatsanleiherenditen erreichten
neue Hochs. Solange die Krise auf die kleineren Volkswirtschaften
der Eurozone begrenzt bleibt, sind ihre Auswirkungen auf
die gesamteuropäische Konjunktur relativ gering. Ein weiteres
entschlossenes Vorgehen der europäischen Staatengemeinde ist
jedoch gefordert, um ein Ausweiten der Krise zu verhindern.
Wir gehen weiter davon aus, dass unser Basisszenario für die
Konjunktur hält. Damit sind die Aussichten für eine weitere positive
Entwicklung des österreichischen Immobilienmarktes sehr gut.
Eine verstärkte Unsicherheit könnte uns jedoch noch über einige
Zeit begleiten.
5-jährige CDS Spread-Entwicklung
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Portugal
Griechenland
Irland Spanien
01 2008
03 2008
05 2008
07 2008
09 2008
11 2008
01 2009
03 2009
05 2009
07 2009
09 2009
11 2009
01 2010
03 2010
05 2010
07 2010
09 2010
11 2010
01 2011
03 2011
Quelle: Bloomberg

Real Estate
Country Facts
Steigender Wohnungsbedarf in Wien
Solider Wohnungsneubau in Österreich
In Österreich wurden in den vergangenen drei Jahrzehnten im
Durchschnitt 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr neu errichtet,
davon in Wien rund 7.000. Die Bauleistung schwankte über den gesamten
Zeitraum beträchtlich. In den 80er Jahren kam es sowohl
am österreichischen als auch am Wiener Wohnungsmarkt zu einem
hohen Nachfrageüberhang, als rückläufige Neubauraten und die zunehmende
Zahl von Sanierungen und Wohnungszusammenlegungen
auf geburtenstarke Jahrgänge und den beginnenden Trend zu
Single-Haushalten trafen. Dem folgte in den 90er Jahren, nicht zuletzt
dank hoher Fördervolumina, ein veritabler Wohnbauboom, der
in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts mit durchschnittlich 58.000
Einheiten pro Jahr mit Neubaurekorden endete. Die jährliche Neubauleistung
sank bis 2002 auf 42.000 Einheiten, und bewegte sich
seitdem eng um diesen Wert – soweit die, seit 2003 lückenhafte,
Erhebung erkennen lässt.
Für die Baubewilligungen stehen auch nur lückenhafte und unvollständige
Daten zur Verfügung (seit 2005 fehlen die Bewilligungen
von Wohnungen aus Zu- und Umbauten und vor allem geprüfte
Wiener Ergebnisse). Laut aktuellen Schätzungen ist die Zahl der bewilligten
neuen Wohnungen in Österreich insgesamt seit 2006 fast
kontinuierlich gesunken, von 47.400 Einheiten auf 39.100 im Jahr
2010 (Quelle: WIFO 2011).
Gemeinnützige Bauvereinigungen dominieren und
stabilisieren den Neubau in Wien
Über einen längeren Zeitraum betrachtet, entwickelt sich der Wohnbau
in Wien etwa im selben Tempo und in dieselbe Richtung wie im
Bundesdurchschnitt. Wien stellt aber als einzige Millionenstadt
Österreichs andere Anforderungen an den Wohnbau als weniger
dicht bebaute Regionen, mit der Konsequenz, dass die Veränderungen
der Wohnungsnachfrage wie die Neubauraten wesentlich volatiler
sind. Beispielsweise ist die Zahl der neu errichteten Wohnungen
in Wien zwischen 1975 und 1990 um durchschnittlich 3,6 % im
Jahr gesunken, in Österreich ohne Wien um 1,6 % p. a.; von 1990
bis 2002 stieg die Neubaurate in Wien wieder um 2,7 % p. a., im
Rest des Landes um 0,9 %.
Einen wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung des Wohnungs -
angebots in Wien leistet das umfangreiche Wohnbaufördersystem
zusammen mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV).
Die grundsätzlich bedarfsorientierten Unternehmen errichten in
Wien im langfristigen Durchschnitt fast zwei Drittel aller neuen
Wohnungen im Bundesdurchschnitt knapp ein Drittel und gleichen
oft kurzfristige Angebotslücken im privaten Wohnbau aus. Zuletzt
wurde der Rückgang im Wohnungsneubau im Krisenjahr 2009
durch die forcierte Bauleistung im gemeinnützigen Sektor zumindest
gedämpft. In Summe sorgt das System für ein vorhersehbares,
kontinuierlich wachsendes Wohnungsangebot und dämpft damit
auch die Preisentwicklung am Wiener Wohnungsmarkt.
In Summe bewährt sich das Wohnbausystem in Wien als stark
marktverzerrende Nachfrageüberhänge bisher über einen längeren
Zeitraum vermieden werden konnten. Zwar haben sich auch am
Wiener Wohnungsmarkt, wie in den meisten Großstädten, hohe
lokale Preisunterschiede gebildet; allerdings sind die Immobilienpreise
im internationalen Vergleich moderat geblieben. Langfristig
folgte das Preisniveau am Wiener Wohnungsmarkt in etwa dem
Tempo im Österreichdurchschnitt.
Wohnungsmarkt Wien gerät aus der Balance
Kurzfristige Marktstörungen waren nicht zu vermeiden, wie in den
letzten Jahren, als die Wohnbautätigkeit sukzessive an Schwung
verloren hat, während die Zahl der Haushalte und damit der Wohnungsbedarf
in Wien weiter gestiegen sind. Die Immobilienpreise in
Wien reagieren auf die Entwicklung, indem sie sich seit rund fünf
Jahren sukzessive vom Österreichdurchschnitt abkoppeln. Seit
2006 steigen die Preise fast doppelt so rasch wie im Rest Österreichs,
zuletzt um 6 % (2009) und um 8 % (2010; vgl. Grafik).
Die Preisentwicklung ist ein klarer Hinweis auf das knapper werdende
Wohnungsangebot am Markt. Ein anderer Indikator, der ebenso eine
wachsende Anspannung am Wiener Wohnungsmarkt vermuten lässt,
ist der Vergleich der Entwicklung der Wohnungsaufwendungen. Demnach
sind die Belastungen von Wohnungseigentümern und Mietern in
Wien in den letzten Jahren etwa doppelt so rasch wie im Bundesdurchschnitt
gestiegen (der durchschnittliche Wohnungsaufwand pro
Quadratmeter erhöhte sich in Wien von 2006 bis 2010 um 2,9 % im
Jahr auf 5,8 EUR, im Österreichdurchschnitt inklusive Wien um 1,5 %
jährlich auf 5,5 EUR; Quelle: Statistik Austria).
Anhaltend schwache Neubautätigkeit in Wien
Trotz ihrer Lücken zeigt die Wohnbaustatistik klar, dass die Neubauraten
in Wien seit einigen Jahren stärker als im Bundesdurchschnitt
gesunken sind. In den letzten zwei Jahren wurden in Österreich insgesamt
pro Jahr um durchschnittlich 4 % weniger neue Wohnungen
gebaut, in Wien aber um 6 % weniger; laut einer Schätzung der GBV
im Jahr 2010 nur mehr rund 6.000 Einheiten (auch die gemeinnützigen
Bauvereinigungen haben in den zwei Jahren ihre Wohnbauleistung
in Wien um knapp 1 % im Jahr auf rund 3.700 Wohnungen
2010 reduziert).
Die Aussichten für den Wiener Wohnbau 2011 sind uneindeutig.
Zum einen haben sich die Baubewilligungen 2010 auf tiefem
Niveau stabilisiert und lagen wieder deutlich über ihren Werten von
2008 und 2009. Zum anderen wurden nur etwa 4.000 Neubauten
bewilligt (ohne die Neuwohnungen aus Zu- und Umbauten) und
damit noch immer erheblich weniger als im langfristigen Durchschnitt
mit 6.000 bis 7.000 Bewilligungen pro Jahr.
Grundsätzlich leidet der Wohnbau unter der unsicheren Einkommens-
und der Arbeitsmarktentwicklung, vor diesem Hintergrund
bleiben die Haushalte in ihren Ausgabenplänen und ihrer Verschul-
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 7

Real Estate
Country Facts
dungsbereitschaft vorsichtig (die individuelle Nachfrage nach neuem
Wohnraum hängt aufgrund der langen Realisierungs- und Bindungsfristen
stärker an den Zukunftserwartungen als an den aktuellen
Einkommen und Finanzierungskosten). Zudem bremsen die angespannte
Finanzlage der Länder beziehungsweise die restriktive Vergabe
von Wohnbauförderungen die Bauleistung.
Unter diesen Vorgaben ist es ist unwahrscheinlich, dass der Nachfrageüberhang
im Neubausegment, der sich nach der Osterweiterung
aufgebaut hat, rasch abgebaut werden kann. Immerhin ist die Zahl
der Ein-Personenhaushalte in der Stadt zwischen 2004 und 2007 um
knapp 2 % im Jahr gestiegen und damit doppelt so rasch wie in den
dreißig Jahren davor.
Steigende Haushaltszahlen erhöhen den
Wohnungsbedarf
Die Trends, die den Wohnungsbedarf in Wien in Zukunft bestimmen,
sind vorgeben: weiter steigende Haushaltszahlen und deutlich mehr
Single-Haushalte. Das heißt auch, dass ohne eine rasche stärkere
Ausweitung der Neubauleistung der Nachfrageüberhang am Wiener
Wohnungsmarkt vermutlich noch kurzfristig kräftig zulegen wird.
Immobilienpreise
2.000 = 100
160
140
120
100
80
60
40
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
8 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
Baukosten Immobilienpreise Wien
Immobilienpreise Österreich exkl. Wien*
*) Daten sind erst ab 2000 verfügbar
Quelle: OeNB, Statistik Austria; Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
Zumindest ein Teil des Marktungleichgewichts kann mit der Umsetzung
der jüngst angekündigten Wohnbauoffensive der Stadt Wien
bereinigt werden. Wird das Finanzierungsvolumen vollständig ausgeschöpft,
können damit ab 2013 zusätzlich etwa 7.500 neue
Wohnungen errichtet werden.
Langfristig steigt der Bedarf an neuen Wohnungen wieder in einem
durchschnittlichen Tempo, auf der Grundlage des prognostizierten
Zuwachses der Ein-Personenhaushalte von 1 % im Jahr in der
Periode 2010 bis 2030. Hintergrund der Entwicklung ist der anhaltende
Strom von Zuwanderern aus dem Ausland. In den letzten
zehn Jahren sind nach Abzug der Abwanderungen jährlich
rund 15.000 Menschen aus dem Ausland nach Wien gezogen;
2030 werden es laut aktueller Prognose noch immer mehr als
10.000 Personen sein. Zudem steigt der Geburtenüberschuss in
der Stadt seit 2004; 2010 wurden in Wien 916 Kinder mehr geboren,
als Menschen verstorben sind. Die Geburtenbilanz verbessert
sich in den nächsten Jahren kontinuierlich und der Überschuss soll
erst 2025 mit plus 4.500 seinen Höhepunkt erreichen.
Bevölkerung und Haushalte in Wien
Ø jährliche Veränderungen
in %
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
–0,5
1971–2001 2001–2010 2010–2030
Bevölkerung Haushalte gesamt Einpersonenhaushalte
Quelle: Statistik Austria Haushaltsprognose 2008; Bank Austria Economics & Market Analysis

Real Estate
Country Facts
Zinshaus – Nachfrage bleibt hoch
Krise und das Wiener Zinshaus*
Die Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009 hat sich auf den Wiener
Zinshausmarkt nicht negativ ausgewirkt, ganz im Gegenteil. Die Entwicklung
der Durchschnittspreise der Zinshäuser seit dem Jahr 1995
zeigt, dass Immobilienwerte in Krisenzeiten sehr resistent sind.
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m² | HVPI 1995–2010
260,0
240,0
220,0
200,0
180,0
160,0
140,0
120,0
100,0
Dotcom Krise
Zinshaus Preisindex Ø Kaufpreis/m²
Harmonisierter Verbraucherpreisindex HVPI
Golfkrieg II
9/11
Int. Finanzkrise
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Quelle: Studie, Preisentwicklung der Wiener Zinshäuser, Arbeiterkammer Wien, 2008;
Statistik Austria, eigene Berechnungen IRG
Alleine in den letzten 15 Jahren erhöhte sich der durchschnittliche
Preis für Zinshäuser um rund 140 % und überdauerte damit wesent -
liche Großereignisse auf den Finanzmärkten (Dotcom Krise; 9/11;
Golfkrieg II, Finanzkrise 08/09) ohne wertmäßige Einbußen, wobei ‘
gerade in Krisenzeiten die höchsten Steigerungsraten verzeichnet
wurden. Auch mit Beginn der konjunkturellen Erholung 2010 bleibt
die Nachfrage nach den Gründerzeithäusern weiter hoch und das
Angebot an Top-Objekten wird aufgrund des nicht vermehrbaren Produktes
immer knapper.
Zinshausanteil von 40 % im siebenten Bezirk
In Wien gibt es rund 15.530 Zinshäuser. Dies entspricht einem prozentuellen
Anteil in Höhe von 9,2 % am gesamten Gebäudebestand.
Mit rund 40 % weist der 7. Bezirk den höchsten Zinshausanteil auf.
Die Bezirke 1 sowie 4 – 9 kommen alle jeweils auf einen prozentuellen
Anteil von über 30 %.
*) Unsere Kriterien für ein „Wiener Zinshaus“ lauten: Baujahr zwischen 1848 und 1914
(während der Gründerzeit) im Stil des Historismus (umfasst Stile wie Neugotik, Neorenaissance
und Neubarock), z. B. gegliederte Fassaden, große Raumhöhe, Stuckverzierungen. Sie unterliegen
den Schutzbestimmungen des Mietrechts und wurden zum Zwecke der Erwirtschaftung
von Mieterträgen errichtet. Die Kriterien umfassen sowohl Standardmietzinshäuser (Kategorie
A – C) als auch Substandard-Zinshäuser (Kategorie D). Entscheidend ist, dass es sich dabei um
reine Zinshäuser handeln muss, dass heißt Miethäuser ohne Teile von Wohnungseigentum (z. B.
gemischte Zinshäuser).
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in % nach Bezirken
Anteile Zinshäuser an Gebäuden in %
Quelle: IRG
14
Nachfrage auch 2010 hoch
Das Transaktionsvolumen für Zinshäuser ist zwar 2010 gegenüber
dem Vorjahr um rund 12 % gesunken, erreichte aber ein nach wie
vor hohes Niveau von rund 969 Mio. EUR. Der Grund für den Rückgang
beim Transaktionsvolumen liegt vor allem in den gesunkenen
Großtransaktionen. Waren 2009 die Transaktionen über 10 Mio.
EUR noch für einen Umsatz von 290 Mio. EUR (26 % Anteil am Gesamtvolumen)
verantwortlich, schrumpften diese 2010 um 43 % auf
rund 165 Mio. EUR (17 % Anteil am Gesamtvolumen).
Die Anzahl der Transaktionen ist hingegen 2010 mit 655 Kaufvorgängen
in etwa auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr (670 Transaktionen)
geblieben. Im Ergebnis ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen
pro Kauf um rund 10 % von rund 1,64 Mio. EUR auf
1,48 Mio. EUR gesunken. Neben der geringeren Anzahl an Großtrans-
Transaktionsvolumen in Mio. EUR
Anzahl der Transaktionen | 2007–2010
348
13
465
784 793
ZH Total Volumen
1.101
ZH Total Menge
969
670 655
2007 2008 2009 2010
Quelle: IRG, Immounited
19
21
20
17 18
9
16 8 1
2
7
15 6 4 3
5
12
10
23
11
22
0 – 5
6 – 10
11 – 15
16 – 20
21 – 25
26 – 30
31 – 35
36 – 40
41 – 45
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 9

Real Estate
Country Facts
aktionen spielt auch die Tatsache, dass das Angebot an Zinshäusern in
bester oder sehr guter Lage innerhalb des Gürtels immer knapper und
immer teurer wird, eine wesentliche Rolle. Viele Käufer weichen aus
wirtschaftlichen Gründen und/oder mangels Angebot auf weniger
hochpreisige Objekte in guten oder durchschnittlichen Lagen aus.
Kaufmotive sind unterschiedlich
Die Nachfrage nach Zinshäusern wird am Markt von unterschiedlichen
Investoren und Motiven bestimmt. Eine große Gruppe stellen die privaten
Käufer von Zinshäusern dar, die mit dem Kauf der Immobilie versuchen,
ihr Vermögen möglichst wertgesichert und langfristig anzulegen.
Zu dieser Gruppe zählen auch die Privatstiftungen. Ab und zu kommt
es bei privaten Käufern vor, dass sie bei Abschluss des Kaufvertrages
bereits einen weiteren Interessenten bzw. Abnehmer für die erworbene
Immobilie im Hintergrund haben und das Zinshaus noch im selben
Jahr wieder seinen Besitzer wechselt.
Des Weiteren befinden sich immobilien-affine Entwickler und institutionelle
Investoren am Markt. Sie haben zumeist das Ziel, ein
Zinshaus zu sanieren und es dann wieder auf den Markt zu bringen.
In einigen Fällen sind die Preise für Zinshäuser so hoch, dass sich
diese Verwertungsmöglichkeit wirtschaftlich nicht rechnet und der
Investor nicht an einem langfristigen Halten der Immobilie interessiert
ist. Oft kommt es dann zu einer Parifizierung der Immobilie und
zu einem Abverkauf von Wohnungseigentum. Dabei zu beachten ist,
dass die Immobilie danach nicht mehr als „reines Zinshaus“ zu betrachten
ist und sich ein späterer Wiederverkauf als schwieriger und
auch wertgemindert herausstellt.
Nach wie vor hat sich die Anlagestrategie bei privaten Investoren
gegenüber dem Vorjahr nicht geändert. Der Schock der Finanzkrise
und die damit verbundene Unsicherheit der Vermögensveranlagung
bzw. -sicherung wird in dieser Gruppe noch länger nachwirken.
Renditeerwartungen treten weiterhin in den Hintergrund und auch
Entwicklungspotenziale wie beispielsweise Mieten mit Potenzial
nach oben, Ausbaumöglichkeiten usw. haben keine vorrangige
Priorität und werden nur als zusätzliches Asset der Immobilie – das
gerne mitgenommen wird – gesehen. An oberster Stelle bei der
Entscheidungsfindung stehen der sehr gute Standort, das gesamte
Erscheinungsbild inklusive Außenansicht, Struktur der Fassade,
Bauzustand etc. und der Bewirtschaftungsaufwand der Immobilie.
Auf der Angebotsseite herrscht Knappheit und es wird nur verkauft,
wenn der Preis entsprechend attraktiv ist. Bei den Stiftungen könnte
es mit der konjunkturellen Erholung schneller wieder zu einem stärkeren
Vertrauen in alternative Veranlagungsmöglichkeiten (z. B.
Fonds, Aktien, Gewerbeimmobilien u. ä.) kommen. Ein Anzeichen
dafür sind die am Markt gegenüber dem Vorjahr feststellbaren verminderten
Aktivitäten dieser Gruppe.
Private Investoren legen zu –
Stiftungen verlieren Anteile
Privatanleger dominierten 2010 auf der Käuferseite mit mehr als der
Hälfte aller Transaktionen. Von den 655 durchgeführten Verkäufen
von Zinshäusern waren Private für 356 Verkäufe verantwortlich. Sie
bauten ihre mengenmäßigen Anteile damit um 2,5 Prozentpunkte
auf 54,4 % aus. Pro Transaktion wurden ähnlich wie 2009 im Durch-
10 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
schnitt rund 1 Mio. EUR umgesetzt. Im Ergebnis stieg auch ihr wertmäßiger
Marktanteil auf 35,3 % an.
Stiftungen zählten 2010 zu den Anteilsverlierern. Ihr Anteil an den
Transaktionen schrumpfte gegenüber dem Vorjahr um 6,1 % auf
4,6 %. Wurde 2010 noch beinahe jeder fünfte Euro von einer Stiftung
investiert, ist ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen um
mehr als die Hälfte von 17,8 % auf 8,1 % zurückgegangen. Das
durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Transaktion hat sich ebenfalls
2010 gegenüber dem Vorjahr auf rund 2,5 Mio. EUR halbiert.
Bemerkenswert ist die Entwicklung bei den institutionellen und
immobilien-affinen Unternehmen (Immobilenvermittler, -entwickler,
-verwertungen, -investoren u. ä.). Bereits zu Beginn des Jahres 2010
hat sich abgezeichnet, dass diese Gruppe zu den besonders aktiven
am Markt zählt. Bei der Anzahl der Transaktionen verbuchte man gegenüber
dem Vorjahr zwar einen absoluten Rückgang um 20 Käufe,
der wertmäßige Anteil am Transaktionsvolumen ist aber um 11,1 Prozentpunkte
auf fast 40 % angestiegen. Grund ist vor allem, dass die
institutionellen und immobilien-affinen Unternehmen verstärktes In -
teresse an höherpreisigen Zinshäusern in innerstädtischen Lagen
zeigten, um sie an private Interessenten weiterzuverkaufen, Woh-
Transaktionsvolumen in % | Anzahl der Transaktionen in %
9,8
4,8
40,4
6,5
38,5
10,6
11,2
28,4
17,8
32,0
Sonstige Finanz Immo Stiftung
2008 2009 2010 2008 2009 2010
Quelle: IRG, Immounited
8,0
9,1
39,5
8,1
35,3
Privat
nungseigentum zu begründen oder damit einfach ihr Immobilien-Portfolio
weiter auszubauen. Ihre durchschnittliche Transaktionsgröße
stieg in 2010 im Vergleich zum Vorjahr um rund 600 Tsd. EUR von
1,5 Mio. EUR auf ein Niveau von rund 2,1 Mio. EUR pro Transaktion an.
10,1
1,0
Druck auf Renditen hält an
Die Preise für Zinshäuser steigen in sehr guten und guten Lagen
aufgrund der hohen Nachfrage weiter an. Zurzeit sind am Markt
Renditen zwischen 1,7 % und 7,2 % möglich.
Obige Renditen sind als Richtwerte über die Zeit zu sehen. Bei den
meisten Objekten kommen zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren
(Lage, baulicher Zustand, Miethöhe, Leerflächen, Ausbaumöglichkeiten,
Laufzeit der Mietverträge, Parifizierung etc.) zum Tragen.
Ihre Bedeutung bei der Entscheidungsfindung wird im nachfolgenden
Teil analysiert.
31,9
3,9
53,1
8,5
3,3
30,1
6,1
51,9
9,6
3,9
27,5
4,6
54,4

Real Estate
Country Facts
Nach Regionen können in Lagen innerhalb des Gürtels – mit Ausnahme
des ersten Bezirkes – Renditen zwischen 2,5 und 4,4 % erwirtschaftet
werden. Außerhalb werden bei 90 % aller Transaktionen
Renditen zwischen 4,0 und 6,5 % erzielt.
Renditen und Preise in den Bezirken, 2010
Preisspanne je
m2 Region Bezirk Rendite in %
Nutzfläche
in EUR
Region 1 1. 1,7 – 3,7 3.200 – 5.100
Region 2 2. 3,3 – 5,1 880 – 2.200
Region 3 3. /4. 2,5 – 4,2 950 – 2.400
Region 4 5. / 6. / 7. 2,8 – 4,3 800 – 2.530
Region 5 8. / 9.. 2,7 – 4,4 950 – 2.300
Region 6 10. / 11. 4,8 – 7,2 400 – 900
Region 7 12. / 14. / 23. 4,2 – 6 500 – 1.200
Region 8 15. 4,4 – 6,5 500 – 1.100
Region 9 16. / 17. 4,4 – 5,7 550 – 1.250
Region 10 13. / 18. / 19. 3,2 – 4,7 900 – 2.100
Region 11 20. 4 – 6 450 – 1.250
Region 12 21. / 22. 4,8 – 7 350 – 850
Quelle: Zinshausbericht, Otto Immobilien, Herbst 2010
Renditeentwicklung Zinshaus | tief – hoch | 2001 – 2010
in % Renditen ZH hoch Renditen ZH tief
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Quelle: Zinshausbericht, Otto Immobilien Herbst 2010
Standort der Immobilie auf Platz 1
Bei privaten Käufern steht an oberster Stelle bei der Entscheidungsfindung
wie auch vor rund drei Jahren der Standort der Immobilie.
Viele private Investoren, die ihr Vermögen in Zinshäuser anlegen,
wollen eine Immobilie zum „Ansehen und Vorbeifahren“.
Hierzu muss neben der guten Lage vor allem auch die Außenansicht
bzw. Struktur der Fassade als gesamtes Erscheinungsbild stimmen.
Danach folgt im Ranking der gute aktuelle Bauzustand der Immobilie.
Der private Käufer will so wenig Ärger wie möglich mit der Immobilie
haben. Am besten ist die Immobilie voll vermietet und hat keinen weiteren
Ausbau oder größeren Umbau notwendig. Die aktuell erzielbare
Rendite ist gegenüber dem Jahr 2007 deutlich in den Hintergrund
getreten. Auch Entwicklungspotenziale (z. B. Mieten mit Potenzial etc.)
stehen bei der Entscheidungsfindung nicht an oberster Stelle.
Diese Aussagen gelten vor allem für Zinshäuser in innerstädtischen
Lagen und sehr guten Lagen mit entsprechender Infrastruktur. Die innerstädtischen
Standorte brauchen ein weniger großes Entwicklungspotenzial,
um wirtschaftlich sinnvoll zu sein, als Lagen außerhalb des
Gürtels, wo der Fokus auf dem Entwicklungspotenzial liegt.
Resümee und Ausblick 2011
Ein wesentlicher Treiber für die hohe Nachfrage nach Zinshäusern war
auch 2010 unverändert die vorherrschende Unsicherheit für Veranlagungen
auf den Finanzmärkten. Mit der Besserung der Konjunktur
kann es 2011 vor allem von den institutionellen Anlegern und auch
Privatstiftungen zu Verschiebungen der Geldmittel in alternative und
Wichtigkeit verschiedener Kriterien beim
privaten Ankauf eines Zinshauses
0 = gar nicht wichtig; 5 = sehr wichtig 2007 2010
Rendite
Gute Standortqualität
Guter aktueller
Bauzustand des Gebäudes
Guter aktueller
Zustand der Wohnungen
Hohes Alter der Mieter
und Eintrittsberechtigten
Geringer Anteil
unbefristeter Altverträge
Entwicklungspotenzial
für Ausbau, Aufstockung
Ausmietungskosten
Gute erwartbare
Rendite bei Parifizierung
1,0
1,0
0 1 2 3 4 5
riskantere Veranlagungsformen am Kapitalmarkt kommen. Bei den
privaten Investoren wird die Rückgewinnung des Vertrauens in Fonds,
Aktien u. ä. Anlageprodukte noch länger dauern. Für diese Gruppe wird
das Zinshaus auch im Jahr 2011 weiter hoch im Kurs stehen.
Verkäufer sind zur Zeit vor allem institutionelle Anleger, die über
die letzten Jahre billig gekauft haben und jetzt Gewinne realisieren.
Immobilien verkauften auch Private, die Geld brauchen oder Erben,
die statt einer Immobilie lieber Bares auf der Hand schätzen. Im Falle
von mehreren Miteigentümern eines Zinshauses kann es auch zu
unterschiedlichen Fortführungsplänen und damit zum Verkauf der
Immobilie kommen. Bei den Preisen für Zinshäuser ist aufgrund des
derzeit schon knappen Angebots in naher Zukunft kein Rückgang zu
erwarten. Es ist eher damit zu rechnen, dass die hohe Nachfrage
einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Zinshäusern zu nicht
nachhaltigen Preisen hervorbringt.
2,6
3,5
4,4
4,9
4,6
Quelle: Befragung von Käufern am Wiener Zinshausmarkt durch das SRZ, Wien 2010
1,8
1,8
2,0
2,2
2,7
3,5
3,3
3,7
3,7
4,6
4,5
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 11

Real Estate
Country Facts
Einzelhandel Wien – Stabiler, aber gesättigter Markt
Wien ist eine hochentwickelte Einkaufsstadt
Wien verfügt über rund 1,4 Mio. m 2 an Verkaufsflächen, davon entfallen
630.000 m 2 auf Einkaufszentren, rund 450.000 m 2 auf
Fachmarktagglomerationen und ca. 330.000 m 2 auf die Wiener
Einkaufsstraßen.
Bedeutung der einzelnen Segmente
gemessen an der Verkaufsfläche
23%
32%
45%
Quelle: RegioPlan, Standort+Markt, EHL
Hohe Konzentration von Einkaufszentren in Wien
Ganz Österreich hat nach einer Untersuchung von „Standort +
Markt“ rund 2,5 Mio. m2 Gesamtverkaufsflächen, davon sind rund
1,8 Mio. m2 in klassischen Einkaufszentren. Rund 40 % der Verkaufsflächen
befinden sich im Raum Wien. Mit der Shopping City Süd, dem
größten Einkaufszentrum Österreichs südlich von Wien, verfügt Wien
insgesamt über 26 Shopping Center mit vermietbaren Flächen von
rund 780.000 m2, davon rund 630.000 m2 reine Verkaufsflächen.
Daraus ergeben sich aktuell 456 m 2 vermietbare Fläche je 1.000
Wiener. Im europäischen Vergleich weist Österreich mit insgesamt
Einkaufszentrumsflächen in Europa
Vermietbare Fläche in m² pro 1.000 Einwohner
700
600
500
400
300
200
100
0
Norwegen
Schweden
Irland
Luxemburg
Niederlande
Österreich
Frankreich
12 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
EU-27-Ø
Italien
Quelle: Cushman & Wakefield, Stand September 2010
Tsech. Rep.
Deutschland
Einkaufszentren
Fachmarktagglomeration
Einkaufsstraßen
Ungarn
Russland
Türkei
Bulgarien
Serbien
310 m 2 vermietbare Fläche pro 1.000 Einwohner die sechsthöchste
Flächendichte auf. Die Hälfte aller Einkaufszentren in Wien hat
weniger als 20.000 m 2 vermietbare Fläche. Die Stadt hat nur drei
Einkaufszentren mit über 50.000 m 2 vermietbarer Fläche.
Anzahl der Einkaufszentren nach Größenklassen
Anzahl Vermietbare Fläche (GLA)
13 bis zu 20.000 m2 10 20.000 m2 – 50.000 m2 3 mehr als 50.000 m2 Quelle: IRG
Top-5 Einkaufszentren in Wien und Umgebung
Name Vermietbare Fläche (GLA)
Shopping City Süd 173.000 m2 Donau Zentrum 130.000 m2 Millennium City 51.000 m2 Huma Einkaufspark 44.000 m2 Lugner City 38.000 m2 Quelle: RegioPlan, IRG
Die Wiener Einkaufszentren sind für fast 2 Mio. Menschen innerhalb
von 30 Minuten erreichbar. Zum erweiterten Einzugsgebiet zählen
auch weite Teile Niederösterreichs sowie die Slowakei. 2010 wurde
in Wien nur ein Einkaufszentrum eröffnet. Dieses Einkaufszentrum
„Riverside“ befindet sich im Süden der Stadt und umfasst
21.000 m 2 vermietbare Fläche.
Den größten Zuwachs an vermietbarer Fläche verzeichnete vergangenes
Jahr allerdings das Einkaufszentrum „Donau Zentrum“. Durch
einen Umbau wurde die vermietbare Fläche um 28.000 m 2 auf nunmehr
130.000 m 2 Fläche erweitert. Die Neuflächen in den beiden
oben genannten Einkaufszentren wurden fast vollständig vermietet.
In den nächsten Jahren kommen im Großraum Wien rund
130.000 m2 zusätzliche Einkaufszentrenflächen in den neu gestalteten
Bahnhöfen und durch das neue Einkaufszentrum „G3 Resort
Gerasdorf“ hinzu. Die neuen Bahnhofsflächen kommen dem Trend
entgegen, wieder in innerstädtischer Lage einkaufen zu gehen.
Bereits 2011 soll der Westbahnhof fertiggestellt sein. Die hohe
Passantenfrequenz in den Bahnhöfen macht die Lagen für Händler
attraktiv.
Flächenerwartung für die nächsten Jahre
Status,
Einkaufszentrum Verkaufsflächen in m 2 geplante Fertigstellung
Westbahnhof 17.000 in Bau, Eröffnung 2011
G3 Resort Gerasdorf 70.000 in Bau, Eröffnung 2012
Wien Mitte 28.000 in Bau, Eröffnung 2012
Hauptbahnhof
Quelle: IRG
20.000 in Bau, Eröffnung 2013/2014

Real Estate
Country Facts
Für einige kleinere und ältere Einkaufszentren werden in den kommenden
Jahren Sanierungen und Modernisierungen notwendig, um
der Konkurrenz und den Kundenanforderungen gewachsen zu sein.
Dabei rücken der Faktor Betriebskosten und damit auch das Thema
Nachhaltigkeit immer mehr in den Fokus. Eine der wichtigsten Modernisierungen
und Umbauten wird bis 2013 in der SCS stattfinden,
diese sollen auch verkehrsplanerische Elemente umfassen.
Trotz der Krise blieben die Mieten in innerstädtischen Einkaufszentren
mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität und ausgewogenem Branchenmix
stabil. Leer stehende Geschäfte sind dort kaum vorhanden.
Einkaufszentren-Mieten
Bandbreite in EUR / m2 / Monat
Ankermieter 7 – 12
Shops 12 – 70
Quelle: IRG
Die weniger erfolgreichen Einkaufszentren, vor allem jene mit nicht
so günstiger Verkehrsanbindung, werden ihre Strategien (z. B. Vergrößern/Verkleinern,
Mietermix etc.) angesichts zunehmenden
Drucks auf die Mieten neu überdenken müssen.
Die Spitzenrendite im Shopping-Center-Bereich lag Anfang 2011
bei ca. 6,0 %. Ein leichtes Sinken der Spitzenrendite für das rest -
liche Jahr wird erwartet.
Umsatzplus für den Handel 2010
Die gute Wirtschaftslage und ein Rekordumsatz zu Weihnachten
2010 haben dem Handel vergangenes Jahr erstmals seit Jahren
wieder ein reales Umsatzplus gebracht. Die größten Gewinner
Einkaufszentren Wien und Umgebung
10
21
13
20
11
24
12
22
27
4
14
2
1
30
6
29
26
5
23
16 25
17
15
3
9
8
waren 2010 der Schuhhandel, die Elektronikbranche sowie der
Sportartikelhandel. Die Erträge im Einzelhandel gingen aber aufgrund
des immer stärkeren Preiskampfes zurück.
Zwischen einem Viertel und einem Drittel der Verkaufsflächen in Einkaufszentren
sind durch Bekleidungsgeschäfte belegt. Die meisten
Filialen haben lt. „Standort + Markt“ die Modeketten C&A, Bonita,
New Yorker und Charles Vögele. 2010 kamen nur wenige neue internationale
Retailer auf den Markt, wie z. B. Bershka, Desigual, Quicksilver
und Bench.
Um höhere Mieteinnahmen zu generieren, versuchen Einkaufszentren
Mieter mit großem Flächenaufwand, aber geringeren Quadratmeterumsätzen
abzusiedeln. Für die freiwerdenden Flächen suchen sie neue
Mieter, die wesentlich höhere Quadratmeterumsätze generieren. Die
Großmieter siedeln sich in modernen Stand-alone-Plätzen an. Von dieser
Entwicklung profitieren beide Parteien: die Shopping-Center-Betreiber
können bei gleicher Fläche höhere Umsätze erreichen und Großmieter
die Geschäftsflächen nach den Kundenbedürfnissen ausrichten.
Als Beispiel für diese Strategie kann die Entwicklung in der Shopping
City Süd herangezogen werden. Auf dem neu revitalisierten Gebiet des
SCS-Parks, der ehemaligen Sale City Süd, haben sich die Fachmärkte
Elektro Haas, Wein & Co und Baby One angesiedelt. Die Möbelfirma
Leiner hat auf dem benachbarten Grundstück ein Möbelhaus gebaut.
Wien mit Fachmärkten gesättigt
Die Wiener Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen verfügen
insgesamt über rund 450.000 m2 Verkaufsfläche. Die Standorte
sind vorwiegend am Stadtrand bzw. in den Außenbezirken angesiedelt.
Mehr als 80 % aller Fachmarktzentrenflächen findet man
im 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk.
19
18
28
7
LEGENDE
Bestehende EKZ,
Vermietbare Fläche in m²
Einkaufszentren
> 50.000 m²
1 Ringstraßen-Gallerien
2 Steffl
20.001 – 50.000 m²
3 Stadion Center
< 20.000 m²
4 La Stafa
EKZ in Bau,
5 Hanssonzentrum
Vermietbare Fläche in m²
6 Columbus Center
7 HUMA Einkaufspark
> 50.000 m²
8 Zentrum Simmering
20.001 – 50.000 m²
9 Gasometer City
10 Auhofcenter
< 20.000 m²
11 BZ Meiselmarkt
12 Lugner City
13 Interspar EKZ Ottakring
14 Q19
15 Millennium City
16 Shopping Center Nord
17 EZS Floridsdorfer Spitz
18 Ekazent Großfeldzentrum
19 Donau Zentrum
20 Kaufpark Alt-Erlaa
21 Riverside
22 Gerngross City Center
23 Trillerpark
24 SCS
25 EKZ Lutz – Floridsdorf
26 Galleria
27 Westbahnhof
28 G3 Resort Gerasdorf
29 Wien Mitte
30 Hauptbahnhof
Erstellt am: 15.03.2011 Quelle: IRG, ESRI
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 13

Real Estate
Country Facts
Beim Einzugsgebiet ist die Größe des Fachmarktes entscheidend.
Je kleiner das Fachmarktzentrum, desto kleinräumiger ist das Einzugsgebiet.
Aufgrund des geringen Mietniveaus siedeln sich in Fachmarktzentren
vor allem Händler aus dem unteren bis mittleren Preissegment an.
Diese Diskontorientierung ist auch ein wesentlicher Erfolgsfaktor für
die Fachmarktzentren. Die am häufigsten anzutreffenden Betriebe
in Fachmarktagglomerationen sind nach einer Untersuchung von
„Standort+Markt“ Hofer, Kik, dm, Takko und Vögele Mode.
Das große Marktanteilswachstum bei den Diskontern ist allerdings
vorbei. Vor allem in der Lebensmittelbranche stellen sich auch Supermärkte
dem Preiskampf, wodurch die Strategie der Preisführerschaft
der Diskonter bekämpft wird.
Restriktiveres Handeln bei der Verteilung von Baugenehmigungen für
Fachmarktzentren hat zu einem starken Rückgang bei Projekten geführt.
Dennoch wird es für die bestehenden Fachmarktzentren erforderlich
sein, Investitionsstaus zu verhindern und die Modernisierungen
voranzutreiben, um gegenüber Einkaufszentren konkurrenzfähig sein
zu können.
Das derzeit größte in Bau befindliche Fachmarktzentrum-Projekt entsteht
am nordöstlichen Stadtrand Wiens in Gerasdorf. Dort kommen bis
2011 neben dem bereits erwähnten Einkaufszentrum von 58.000 m 2
auch ein Fachmarktzentrum mit rund 12.000 m 2 Verkaufsfläche auf
den Markt.
Die Miete in den Fachmärkten beträgt 6 bis 13 EUR / m 2 Verkaufsfläche
pro Monat.
Wiens Top-Lagen sind heißbegehrt
An einem Samstag sind auf Wiens Einkaufsstraßen rund 765.000
Menschen (Passantenzählung der Wiener Wirtschaftskammer, Oktober
2010) unterwegs. Begünstigt durch die Zentrumslage profitieren
die Einkaufsstraßen nicht nur von heimischen Kunden, sondern auch
von den Städtetouristen.
Die Top-Einkaufsstraßen in Wien sind der Graben, die Kärntner Straße
und der Kohlmarkt. Diese Straßen zählen zu den teuersten und exquisitesten
Teilen der Wiener Innenstadt und werden auch das „Goldene U“
genannt. Viele internationale Ketten und namhafte Designer haben hier
ihre Standorte bzw. ihre Flagship-Stores. Der Bekleidungsanteil in diesen
Top-Lagen beträgt rund 50 %. Heuer wird der neue Flagship-Store
von Peek & Cloppenburg auf dem 18.000 m2 großen Areal des ehemaligen
Finanzministeriums auf der Kärntner Straße eröffnet. Auch die
US-Jugendmarke Forever 21 wird ihren ersten Flagship-Store in der
Kärntner Straße und seinen zweiten Store in der Mariahilfer Straße
eröffnen. Für 2012 ist die Eröffnung des neuen Shoppingcenter Tuchlauben
mit rund 10.000 m 2 Verkaufsflächen für Nobelmarken geplant.
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen im „Goldenen U“ ist sehr hoch.
Viele internationale Ketten bevorzugen nur 1A-Lagen und sind auch
bereit, höhere Preise zu zahlen. Allerdings ist das Angebot an modernen
und größeren Flächen im „Goldenen U“ kaum vorhanden. Marken
14 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
wie Abercrombie & Fitch sowie T.K. Maxx wollen in Österreich Fuß
fassen.
Die größte Einkaufsstraße mit fast 180.000 m 2 Verkaufsfläche ist die
Wiener Mariahilfer Straße. Auf der beliebten Einkaufsstraße findet
man viele internationale Ketten, allerdings ist das Angebot nicht so
luxuriös wie im „Goldenen U“. Durch die große Nachfrage und das
limitierte Angebot an Verkaufsflächen werden in den sogenannten
1A-Lagen durchschnittlich Nettomieten von 150 EUR / m 2 / Monat
bezahlt. Für kleine Geschäftslokale im sogenannten „Goldenen U“
(Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt) sind Spitzenmieten bis zu
330 EUR / m 2 / Monat möglich.
Allerdings treiben internationale Ketten die Mieten in die Höhe und erschweren
ein Überleben der kleinen Händler. Dennoch sind die Mieten
in Wien im internationalen Vergleich recht moderat. Viele der zu mietenden
Objekte unterliegen dem Denkmalschutz, wodurch die Zusammenlegung
der bestehenden Struktur auf große Flächen oft scheitert.
Somit ist fast ausschließlich die Anmietung von kleineren Geschäftsflächen
möglich. Trotzdem steigt der Filialisierungsgrad durch internationale
Ketten in den Wiener Einkaufsstraßen kontinuierlich an.
Die große anhaltende Nachfrage nach Prestigelagen und das geringe
Angebot könnten die Mietpreise im Laufe des Jahres noch
steigen lassen. In den Top-Einkaufsstraßen ist praktisch kein Leerstand
vorhanden. Die Spitzenrendite liegt derzeit bei ca. 4,5 %.
Durch die Standortkonzentrierung auf 1A-Lagen ist der Druck auf die
Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen (Meidlinger Hauptstraße, Favoritenstraße,
Landstraßer Hauptstraße) gestiegen. Die Nachfrage nach
Geschäftsflächen dort ist weiterhin gering und die Leerstände steigen.
Durch das niedrige Mietniveau werden diese Einkaufsstraßen
vor allem für Diskonter interessant.
Zusammenfassung
� Der Zuwachs an Einkaufszentren wird sich bis auf das
„G3 Gerasdorf“ auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen
beschränken. Der Wiener Markt ist mit Einkaufszentren gut
abgedeckt. Aufgrund des fortgeschrittenen Alters vieler
Einkaufszentren werden diese in den nächsten Jahren
modernisiert und revitalisiert. Dies ist wichtig, um dem
immer stärker werdenden Verdrängungswettwerb standhalten
zu können.
� In den nächsten Jahren wird es auch bei den Fachmarkt -
zentren eingeschränktes Flächenwachstum geben. Aufgrund
des Preiswettbewerbs haben Diskonter nicht mehr so
große Wachstumsraten wie in den vergangenen Jahren.
� Einkaufsstraßen in sogenannten 1A-Lagen, wie z. B. Kärntnerstraße,
Graben, Kohlmarkt und Mariahilfer Straße
bleiben weiterhin erfolgreiche Geschäftsstraßen. Hingegen
finden Einkaufsstraßen in B- und C-Lagen immer schwerer
Mieter. Viele Geschäfte bleiben leer.

Real Estate
Country Facts
Langsame Erholung des Wiener Büromarktes
Der Büromarkt in Wien ist nach wie vor einer der stabilsten Büromärkte
in Europa. Auch während der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise
zeigte er sich vergleichsweise solide und beständig,
wobei es durchaus auch zu Rückgängen bei den Mieten und einem
Anstieg der Renditen kam. Jedoch fielen diese Effekte weniger drastisch
aus als in vielen anderen europäischen Groß- und Hauptstädten.
Relativ starke Auswirkungen zeigte die Krise auf die Neubautätigkeit
in Wien. So ist seit 2008 ein stetiger Rückgang bei der Neuproduktion
von Büroflächen zu verzeichnen. Auch war die Neuvermietung
in den letzten Jahren rückläufig.
Bürofläche in m² pro Einwohner 2010
Megacities < 3 Mio. EW < 1 Mio. EW
7
6
5
4
3
2
1
0
Moskau
Quelle: IRG
Istanbul
Wien
Prag
Warschau
Budapest
Bukarest
Sofia
Kiev
Belgrad
Bratislava
Zagreb
Tallinn
Vilnius
Astana
Riga
Trotz einer Stabilisierung im vergangenen Jahr waren die Büromieten
außerhalb der Wiener City noch weiter unter Druck. Die erwartete
leichte Belebung der Nachfrage wird nicht ausreichen, diesen
Trend umzudrehen.
In Wien gibt es derzeit einen Bestand an hochwertigen Büroflächen
von rd. 10,3 Millionen m2. Ein Vergleich der Bürofläche pro Einwohner
verschiedener Hauptstädte im CEE-Raum mit Wien verdeutlicht
die relativ hohe Büroflächendichte der österreichischen Hauptstadt
bzw. das Wachstumspotenzial in CEE.
Im westeuropäischen Vergleich zählt Wien nicht zu den absoluten
Spitzenreitern. Hier weisen Städte wie Frankfurt (rd. 18 m 2/EW),
München, Genf oder Zürich z.T. weit höhere Flächenwerte auf.
Vermietungsleistung und Neuflächenproduktion
2010 nochmals gesunken
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien ging im Jahr 2010 gegenüber
den Vorjahren noch einmal zurück. Waren es lt. CBRE
2008 noch ca. 250.000 m2 gewesen, so kamen 2009 nur mehr
etwas unter 200.000 m 2 Büroflächen neu hinzu. Im vergangenen
Jahr lag die Zahl der neu gebauten Büroflächen nochmals darunter
und erreichte ca. 165.000 m 2. Für das Jahr 2011 wird eine nur
leicht höhere Neuproduktion erwartet als im Vorjahr. Generell werden
neue Projekte nur mehr bei einem hohen Grad an Vorvermietung realisiert.
Dies könnte auf die Neuproduktion der kommenden Jahre
einen dämpfenden Einfluss haben.
Auch der Take-up von Büroflächen ist in den letzen Jahren deutlich
zurückgegangen. Lag die Vermietungsleistung lt. CBRE im Jahr 2008
noch bei ca. 400.000 m 2, so sank sie im Jahr 2009 auf 265.000 m 2
Neuproduktion und Vermietungsleistung
Büroflächen Wien 2001 – 2011e
500.000
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
Quelle: CBRE
2001
Vermietungsleistung in m 2 Neuflächenproduktion in m 2
2002
2003
2004
2005
und erreichte mit 275.000 m 2 im Jahr 2010 einen unwesentlich
höheren Wert. Die Neuvermietung könnte lt. CBRE im Jahr 2011
leicht ansteigen, die Prognosen schwanken zwischen 280.000 und
300.000 m 2. Es bleibt abzuwarten, ob Firmen schon wieder bereit sind,
größere Flächen neu anzumieten. Derzeit ist noch ein Großteil der Neuvermietungsleistung
auf Umzüge zurückzuführen, große und zusammenhängende
Büroflächen werden dagegen eher selten angefragt.
Rivergate: Das Top-Projekt im Jahr 2010
Die größten 2010 in Wien fertiggestellten Bürogebäude waren das
„Rivergate“ in Wien-Brigittenau mit über 45.000 m2, gefolgt von den
beiden eigengenutzten Projekten „Siemens-City“ in Wien-Floridsdorf
(34.500 m2) und dem Neubau der ÖVAG-Zentrale in Wien-Alsergrund
(25.000 m2). Büroprojekte 2011
Zu den wichtigsten Projekten, die 2011 fertiggestellt werden, gehört
unter anderem das „Media Quarter St. Marx“ in Wien-Landstraße
mit ca. 25.000 m2. Ebenfalls im 3. Bezirk fertiggestellt werden die
„Company Buildings“ (CB 08 – 10) mit knapp 20.000 m2 in „Town
2006
2007
2008
2009
2010
2011e
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 15

Real Estate
Country Facts
Town“. Weitere Fertigstellungen werden das „Green Worx“ in der
Lassallestraße (rd. 19.000 m 2) sowie die „BahnhofCity Wien West“
im 15. Bezirk mit ca. 15.000 m 2 Bürofläche sein.
Flächenerwartung für 2011 (Auswahl)
Büroprojekt Büronutzfläche in m2 Status
Media Quarter St. Marx 25.000 in Bau
TownTown Company Buildings CB 08 – 10 20.000 in Bau
ÖBB-Infrastruktur Headquarter 20.000 in Bau
Green Worx 19.000 in Bau
BahnhofCity Wien West
Quelle: IRG
15.000 in Bau
Spitzenmiete für
Wiener Büros 2010 weitgehend stabil
Die Spitzenmieten bei Büroflächen in Wien sind lt. CBRE bis Ende
des vergangenen Jahres etwas angestiegen und lagen Ende Q4
2010 bei ca. 23 EUR pro m2 / Monat, für einzelne Topobjekte auch
darüber. Insgesamt ist nach den leichten Rückgängen der Spitzenmieten
v.a. 2009 und der Stabilisierung im vergangenen Jahr im
Laufe des Jahres 2011 sogar wieder mit einer leichten Aufwärtsbewegung
zu rechnen. Spitzenobjekte vor allem in der Innenstadt
werden weiterhin nachgefragt, wobei der Bestand durch Umwidmung
von Büroflächen in Wohnraum rückläufig ist. Ebenfalls sehr
gefragt sind lt. EHL Flächen im mittleren Preissegment, die zudem
eine hohe Flächeneffizienz und geringe Betriebskosten aufweisen.
In durchschnittlichen Lagen setzt sich hingegen der Preisrückgang
fort. Dieser Trend wird auch 2011 nicht umgedreht werden können.
Zukünftiges Highlight und
neues Wahrzeichen Wiens: Der DC Tower 1
Bei den für die Jahre 2012 und 2013 geplanten Bürofertigstellungen
ragen neben dem Raiffeisenbürogebäude in der Oberen Donaustraße
mit rd. 20.000 m2 Bürofläche und dem Komplex Bahnhof
Wien Mitte mit über 60.000 m2 neuen Büroflächen besonders der
„Erste Campus“ und der „DC Tower 1“ hervor.
Noch vor der Fertigstellung aller Bahninfrastrukturgebäude wird auf
dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofes der sog. „Erste Campus“
gebaut werden, das neue Headquarter der Erste Group. Der
„Erste Campus“ mit ca. 132.000 m2 Bruttogeschossfläche wird ergänzt
durch Serviceeinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten. Eine
zweite Bauphase mit weiteren 70.000 m 2 Büroflächen soll voraussichtlich
2013 starten. Der „DC Tower 1“, der in der Wiener Donaucity
errichtet und dessen Fertigstellung voraussichtlich Anfang 2013
erfolgen wird, ist mit 220 Metern das höchste Gebäude Österreichs
und wird ca. 44.000 m 2 Bürofläche umfassen. Er soll eine Leed
Gold Zertifizierung erhalten. Ein zweiter Turm, der „DC Tower 2“ ist
in Planung. Ein Baustart dieses Projektes wird nicht vor Fertigstellung
des „DC Tower 1“ erfolgen.
16 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
Flächenerwartung für 2012/13 (Auswahl)
Büroprojekt Büronutzfläche in m2 Status
Erste Campus 132.000 in Bau
Bahnhof Wien Mitte 61.700 in Bau
DC Tower 1 44.000 in Bau
Raiffeisen-Holding NÖ-Wien Bürogbäude 20.000 in Bau
Star Office Inzersdorf
Quelle: IRG
8.800 in Bau
Leerstandsrate im Bürobereich auch weiterhin
weitgehend stabil
Im europäischen Vergleich weist Wien nach wie vor eine der niedrigsten
Leerstandsraten auf. Der Leerstand im Bürosektor liegt aktuell bei
ca. 5 – 6 % und sollte durch weiter zurückgehende Neubautätigkeit
relativ stabil bleiben. Ein deutlicher Rückgang der Leerstandsrate ist
2011 nicht zu erwarten, da trotz niedrigem Neubauvolumen auch die
erwarteten Neuvermietungen eher moderat ausfallen werden. Nach
wie vor fällt ein Hauptteil der Neuvermietung auf Umzüge.
Leerstand Büroflächen Europa Q4 2010
25
20
15
10
5
0
Amsterdam
Berlin
Brüssel
Budapest
Bukarest
Dublin
Helsinki
Istanbul
Quellen: IRG, DTZ, King Sturge
Kopenhagen
London City
Madrid
Moskau
Oslo
Paris
Prag
Leerstandsrate in %
Stockholm
Warschau
Wien
Spitzenrenditen 2010 gesunken
Bis Jahresende 2010 sanken die Spitzenrenditen für Bürogebäude in
Wien verglichen mit dem Vorjahr leicht und lagen (je nach Objekt) in
einem Bereich von ca. 5,25 %. Die Spitzenrenditen könnten noch einmal
etwas nachgeben, da Topobjekte nach wie vor sehr gefragt sind.
Wir rechnen damit, dass Investoren in Zukunft wieder bereit sein werden,
für eine höhere Rendite auch mehr Risiko in Kauf zu nehmen,
und nach und nach wieder Objekte außerhalb des Core-Segments ins
Auge fassen. Sanierungsbedürftige Büroobjekte, Büros außerhalb der
nachgefragten Büroachsen in mittleren und schlechten Lagen sowie
Bürogebäude mit schlechtem Vermietungsgrad sind und bleiben allerdings
auch weiterhin unter Druck. Eine weitere Wertminderung kann
bei derartigen Objekten nicht ausgeschlossen werden, während bei
neugebauten Objekten und modernen Gebäuden in guten Lagen im
Großen und Ganzen keine größeren Veränderungen erwartet werden.

Real Estate
Country Facts
Wiener Büroachsen
Besonders beliebte Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die Innenstadt
und die inneren Bezirke. Ein Bürostandort im ersten Bezirk
ist für viele Unternehmen als repräsentativer Firmensitz ein Muss.
Hier sind Neubauten aufgrund des großen Bestands an historischen
Gebäuden selten, zudem werden mittlerweile aufgrund der hohen
Nachfrage ehemalige Büroflächen in klassischen Altbauten wieder
in Wohnungen rückgebaut, wodurch die Büroflächenknappheit der
Inneren Stadt noch brisanter wird.
Anschließend an den ersten Bezirk finden sich viele attraktive Bürostandorte
auch im Gebiet der erweiterten Innenstadt von Wien, also
im Gebiet innerhalb des Gürtels. Ein weiterer wichtiger Bürostandort
in Wien ist die Büroachse Handelskai/Wiener Messe sowie das Gebiet
um den ehemaligen Nord- bzw. Nordwestbahnhof. Gerade letzterer
Standort zählt zu den größten innerstädtischen Entwicklungszonen
Mieten – Renditen – Leerstandsraten
Büromarkt in Wien 2001 – 2011e
25
24
23
22
21
20
19
18
2001
Quelle: CBRE
2002
Spitzenmieten in €/m Leerstandsrate in %
Bruttoanfangsrendite in %
2/Monat
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011e
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
Wiens, wo neben einer großen Anzahl an Wohnungen auch Bürosowie
Handelsflächen und Dienstleistungsbetriebe errichtet werden.
U.a. wird dort bis 2016 auch das neue Headquarter der UniCredit
Bank Austria entstehen.
Ebenfalls ein wichtiger Bürostandort Wiens ist das Areal Erdberg/St.
Marx/Gasometer mit Büroneubauten wie der Marxbox, dem Marximum
sowie dem etappenweise ausgebauten Projekt TownTown.
Im Süden Wiens schließlich befindet sich die interessante Bürolage
Wienerberg, hier wird bei bestehenden Objekten wie z.B. dem EURO
PLAZA an einen weiteren Ausbau gedacht.
Nicht vergessen darf man die Vienna DC Donaucity, einen von Bürotürmen
dominierten Standort, der gerade mit der Errichtung von
Wiens höchstem Büroturm, dem DC Tower 1, wieder von sich reden
macht.
Grüne Zukunft des Büromarktes?
Wie erwähnt waren die durch die Krise hervorgerufenen Effekte auf
den Wiener Büromarkt vergleichsweise moderat. Allerdings tut sich
der Büromarkt im Augenblick noch etwas schwer, wieder richtig in
Schwung zu kommen. Zudem kann man beobachten, dass gerade
ältere Bürotürme mit teils hohen Leerstandsraten zu kämpfen
haben und klimatechnisch und damit auch von den Betriebskosten
her mit dem mittlerweile immer häufiger anzutreffenden Green
Building-Standard nicht mehr mithalten können. Alte Büros in suboptimalen
Lagen, die bereits jetzt nur mehr schwierig zu vermieten
sind, werden in diesem Anpassungsprozess möglicherweise ganz
auf der Strecke bleiben.
Auch in Wien werden die Themen Green Building, Energieeffizienz
und Nachhaltigkeit immer wichtiger. In Zukunft wird der Vermietungserfolg
von Bürogebäuden noch wesentlich stärker von „grünen“
Faktoren abhängig sein.
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 17

Real Estate
Country Facts
Zusammenfassung
� Österreichs Wirtschaft erholte sich im vergangenen Jahr
kräftiger als ursprünglich erwartet. Aktuelle Wirtschaftsindikatoren
wie der Bank Austria EinkaufsManagerIndex
weisen auf ein Anhalten der derzeit günstigen Exportund
Industriekonjunktur hin. Damit ist in Österreich 2011
mit prognostizierten 2,3 % sogar ein etwas höheres Wirtschaftswachstum
als 2010 in Reichweite. Die Wiener Wirtschaft
wird aufgrund der starken Dienstleistungsorientierung
etwas weniger kräftig wachsen.
� Durch die steigenden Rohstoffpreise, Unsicherheiten im
Zusammenhang mit der Verschuldungskrise in einigen
Ländern der Eurozone oder die Folgen des Erdebebens in
Japan sind die Risiken für die Weltkonjunktur gestiegen.
Noch zeichnet sich keine Gefahr für den Aufschwung in
Österreich ab.
� Die wirtschaftliche Erholung stützt den Immobilienmarkt.
2010 wurde ein Zuwachs der Investitionen in kommerzielle
Immobilien um gut 20 % auf 1,6 Mrd. EUR verzeichnet.
Der österreichische Markt ist ob seiner Kleinheit für
internationale Investoren relativ weniger interessant. Das
hat jedoch durchaus Vorteile: Höhenflüge des Marktes
werden nur in geringerem Umfang mitgemacht, während
Abschwungphasen auch moderater ausfallen.
� Die Stadt Wien hat steigenden Wohnungsbedarf. Gemeinnützige
Bauvereinigungen dominieren und stabilisieren
den Markt. Stark verzerrende Nachfrageüberhänge konn-
18 | Real Estate Country Facts 04 / 2011
ten dadurch über einen längeren Zeitpunkt vermieden werden.
Allerdings ist der Markt in den letzten Jahren etwas
aus der Balance geraten. Die Preise sind in den letzten
fünf Jahren in Wien fast doppelt so rasch wie im Rest
Österreichs gestiegen. Eine neue Wohnbauoffensive der
Stadt Wien soll hier gegensteuern.
� Eine Spezialität des Wiener Marktes ist der Zinshausmarkt.
In der Krise ist die Nachfrage nach sicheren Werten
und damit auch nach Zinshäusern weiter gestiegen.
Die Spitzenrenditen sind bei sehr knappem Angebot von
attraktivem Material teilweise auf unter 2 % gefallen.
� Wien ist eine hochentwickelte Einkaufsstadt. Der Zuwachs
an Einkaufszentren wird sich bis auf das „G3 Gerasdorf“,
auf die innerstädtischen Bahnhofsflächen beschränken. Eine
Reihe von Einkaufszentren wird aufgrund des fortgeschrittenen
Alters in den nächsten Jahren modernisiert und revitalisiert
werden. Der Wettbewerb wird sich weiter verschärfen:
Toplagen profitieren, B + C Lagen verlieren.
� Der Büromarkt Wien gehört zu den stabilsten in Europa.
Im Lauf des vergangenen Jahres haben sich die Spitzenmieten
stabilisiert, die Spitzenrenditen sind wieder leicht
zurückgekommen. Durch die Krise hat sich die Neubautätigkeit
abgeschwächt. Dies stützt die Leerstandsrate, die
mit 5 –6 % eine der niedrigsten in Europa ist. Die Themen
Green Building, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
werden auch in Wien immer wichtiger.

Ansprechpartner:
Real Estate
Country Facts
Bank Austria
Real Estate Consulting and Investment
Karin Schmidt-Mitscher
Tel.: + 43 (0)50505-54941
karin.schmidt-mitscher@unicreditgroup.at
Franz Unger
Tel.: + 43 (0)50505-56381
franz.unger@unicreditgroup.at
Subsidised and SME Real Estate
Karl Ecker
Tel.: + 43 (0)50505-52348
karl.ecker@unicreditgroup.at
Günther Neuwirth
Tel.: + 43 (0)50505-53263
guenther.neuwirth@unicreditgroup.at
Die Autoren dieser Ausgabe:
Bank Austria
Real Estate Research
Karla Schestauber
Tel.: + 43 (0)50505-54784
karla.schestauber@unicreditgroup.at
Economics & Market Analysis
Walter Pudschedl
Tel.: + 43 (0)50505-41957
walter.pudschedl@unicreditgroup.at
Günter Wolf
Tel.: + 43 (0)50505-41954
guenter.wolf@unicreditgroup.at
Commercial Real Estate
Günter Hofbauer
Tel.: + 43 (0)50505-57488
guenter.hofbauer@unicreditgroup.at
Werner Zimmel
Tel.: + 43 (0)50505-62600
werner.zimmel@unicreditgroup.at
Immobilien Rating GmbH (IRG)
Market Research
Doris Tomschizek
Tel.: + 43 (0)50601-51871
doris.tomschizek@immobilienrating.at
Alexander Stögbauer
Tel.: + 43 (0)50601-51904
alexander.stoegbauer@immobilienrating.at
Helmut Schneider
Tel.: + 43 (0)50601-51863
helmut.schneider@immobilienrating.at
UniCredit
Alexander Hodosi
Tel.: + 43 (0)50505-82359
alexander.hodosi@unicreditgroup.eu
Real Estate Country Facts 04 / 2011 | 19