biedermann - DGG - Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG

Das Angebot
Chancen
und Risiken
Wenn sich Risiken realisieren, kann dies
zur Krise führen. Das chinesische Zeichen
für Krise bedeutet abergleichzeitig
Chance. Deutschland befindet sich nach
Durchschreiten der wirtschaftlichen
Talsohle im Aufwärtstrend. Dieser ist
gekennzeichnet durch Steigen des Wirtschaftswachstums,
der Nachfrage und
der Preise. Es ist lediglich eine Frage
der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei
der Immobilienpreisentwicklung fortsetzt.
Die Immobilienpreise haben sich
seit Jahren seitwärts bewegt. Derzeit
besteht daher die historische Chance,
bei einsetzender Konjunktur die sehr
selten gleichzeitig vorliegenden günstigen
Faktoren – niedriges Zinsniveau,
moderate Grundstückspreise und gleichbleibende
Baukosten – für einen Immobilienerwerb
zu nutzen.
Investitionen in Immobilien gelten seit
jeher bei langfristiger Betrachtung als
besonders krisen- und inflationssicher,
da sie ein hohes Maß an Wertbeständigkeit
gewährleisten. Daher sind Immobilien
seit Generationen eine der
beliebtesten Anlagen zur Altersvorsorge.
Wie bei Kapitalanlagen generell, handelt
es sich jedoch auch bei einer Immobilie
um eine risikobehaftete Anlage. Langfristig
besteht die gute Chance zur
Wertsteigerung. In jeder Phase der Investition
besteht jedoch auch das Risiko
von Wertverlusten. Nachfolgend werden
10 der wichtigsten Faktoren zur
Beurteilung der Chancen und Risiken
bei Immobilieninvestitionen dargestellt.
Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment
sind demnach zuverlässige
Vertragspartner, eine rechtssichere
Vertragsgestaltung, ein guter Standort,
moderne und qualitativ hochwertige
Baumaßnahmen, ein durchdachtes
Nutzungskonzept, eine ordentliche
Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-,
Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung,
eine größtmögliche Kostentransparenz
sowie eine solide Finanzierung
und die optimale Ausnutzung steuerlicher
Vorteile. Dabei ist zu berücksichtigen,
dass die entsprechende Beurteilung
aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme
darstellen kann und zukünftige
Betrachtungen zwangsläufig nur
Prognosecharakter haben. Insbesondere
ist dabei zu berücksichtigen, dass dargestellte
Chancen und Risiken auch
kumuliert, d. h. gehäuft auftreten können.
Konkret ist denkbar, dass ein Investor
im ungünstigsten Fall, durch die
gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken
in den persönlichen Vermögensverfall
gerät, indem er bspw. bei hoher
Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass
die Einnahmen die Ausgaben einschließlich
Zinsen und Tilgung nicht decken,
nicht in der Lage ist, die so entstandene
Unterdeckung durch sein persönliches
Einkommen und/oder Vermögen zu
finanzieren bzw. auszugleichen.
I. Vertragspartner
Für eine Immobilieninvestition ist die
Wahl des richtigen Partners von großer
Bedeutung.
Die Verkäuferin, die DGG Deutsche
Gesellschaft für Grundbesitz AG gehört
zur Megaron Firmengruppe. Letztere
ist seit 1994 im Immobiliengeschäft
tätig. Insgesamt wurden durch die Megaron
Firmengruppe bisher mehr als
1.000 Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten
mit einem Verkaufsvolumen von
über 112 Millionen Euro veräußert,
fertiggestellt und übergeben.
Bei Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers
hat der Käufer nach Bildung des Wohnund
Teileigentums sowie der Eintragung
einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
die Sicherheit auf Übertragung
des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch
keinen rechtlichen Anspruch auf
Fertigstellung der Baumaßnahmen und
muss möglicherweise in Absprache mit
den übrigen Investoren die Sanierung
teilweise oder vollständig in eigener
Verantwortung durchführen lassen. Die
Kosten hierfür kann er im Wege des
Schadenersatzes oder der Minderung
gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle
der Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers
kann dies jedoch dazu führen, dass
die Restleistungen oder Mängel gerichtlich
festgestellt werden müssen, um
letztendlich lastenfreies Eigentum zu
erhalten. Hierdurch kann es zu einer
Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren,
Ersatzvornahmen,
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des
Modernisierungsaufwandes oder sogar
zu Abstimmungsschwierigkeiten mit
weiteren Investoren/Miteigentümern
kommen. Dies kann weiter dazu führen,
dass die Baumaßnahmen erheblich
verspätet und im Extremfall überhaupt
nicht durchgeführt werden, mit der
Folge, dass der Investor die Zin-sen
und Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene
Kaufpreisfinanzierung zu
zahlen hat, ohne dass ihm Mieteinnahmen
zufließen.
II. Vertragsgestaltung
Mit dem vorliegenden Prospekt wird
der Kauf von Teil- und Wohnungseigentum
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG) angeboten. Gleichzeitig
wird ein Verwaltungsvertrag für das
Wohnungseigentum geschlossen. Optional
wird die Sondereigentumsverwaltung
durch die WEG-Verwalterin angeboten,
wobei der Vertragsabschluss in
Verbindung mit der ebenfalls angebotenen
Erstvermietungsgarantie zwingend
ist.
Der hier angebotene Erwerb einer noch
zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt
im Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung
zu einem Festpreis.
Lediglich eine etwaige Erhöhung der
Mehrwertsteuer wird an den Käufer
weiterberechnet. Demnach erhält der
Erwerber eine schlüsselfertig sanierte
Wohnung, wobei das Risiko von Kostensteigerungen
oder anderer Baurisiken
der Veräußerer trägt. Zahlungen
an den Verkäufer erfolgen unter Beachtung
der Erwerbersicherung nach der
Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber
nur in der Höhe Zahlungen zu
leisten hat, wie auch Bauleistungen
durch den Verkäufer erbracht wurden.
Kontrolliert werden die Bauleistungen
bereits baubegleitend durch den TÜV.
Bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung
kann der Erwerber für den
von ihm gezahlten Kaufpreis durch eine
selbstschuldnerische Bankbürgschaft
gesichert werden. Zu berücksichtigen
ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich
der geschuldeten Zahlungen der
Zwangsvollstreckung unterwirft, zur
Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen
daher unter Umständen kein gesondertes
Gerichtsverfahren notwendig ist.
Das Vorhaben wird in zwei Bauabschnitten
realisiert. Der Verkäufer / Bauträger
stellt die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit
für Bauabschnitt I (Hildebrandstraße
28 und Biedermannstraße 79) bis zum
31.12.2007, und den Bauabschnitt II
(Biedermannstraße 81) bis zum 31.12.
2008 in Aussicht. Der genaue Fertigstellungstermin
kann bei der Prospektherausgeberin
erfragt werden. Demgegenüber
steht das Risiko, wenn der
Verkäufer / Bauträger leistungsunfähig
wird, dass Herstellungsansprüche nur
bedingt oder gar nicht gegen ihn
durchgesetzt werden können.
Bei der Überzahlungssicherung der
MaBV ist zu berücksichtigen, dass hierdurch
nur der Kaufpreis abgesichert ist,
nicht aber die mit dem Ankauf verbundenen
Nebenkosten oder eintretende
Verzögerungsschäden. Diese kann der
Erwerber im Fall der Rückabwicklung
nicht ersetzt erhalten. Auch im Falle
der Zusicherung der Bezugsfertigkeit
kann sich die Baudurchführung verzögern,
bedingt durch Streik, durch höhere
Gewalt, vom Arbeitsamt bzw.
durch berufsständische Vereinigung
bestimmte und anerkannte Schlechtwetterlage,
Baueinstellung aufgrund
öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher
Entscheidungen etc., d. h. die Bauzeit
verlängern.
Nach Abnahme gewährleistet der Verkäufer/Bauträger
dem Erwerber 5 Jahre
ordentliche Mängelbeseitigung, jedoch
nur, wenn Sanierungsleistungen betroffen
sind.
Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche
können verloren
gehen, wenn der Bauträger während
dieser Zeit in Insolvenz gerät. Zur konkreten
rechtlichen Ausgestaltung des
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