Geschäftsbericht - HANSA Baugenossenschaft eG

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Geschäftsbericht - HANSA Baugenossenschaft eG

sicher und fair wohnen

Geschäftsbericht

2012


Kennzahlen

2012 2011

Wohnungen 9.649 9.581

Gewerbeeinheiten 74 76

Mitglieder 12.747 12.622

Bilanzsumme 396,2 Mio. € 376,0 Mio. €

Geschäftsguthaben 25,8 Mio. € 24,9 Mio. €

Rücklagen 84,6 Mio. € 77,8 Mio. €

Jahresüberschuss 7,8 Mio. € 5,7 Mio. €

Bilanzgewinn 1,0 Mio. € 0,9 Mio. €

Eigenkapital 111,5 Mio. € 103,6 Mio. €

Eigenkapitalquote 28,1 % 27,6 %

Rückstellungen 9,4 Mio. € 9,4 Mio. €

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 62,6 Mio. € 60,6 Mio. €

Fluktuation 6,4 % 7,5 %

Bau- und Instandhaltungsleistungen 33,8 Mio. € 42,3 Mio. €

Mitarbeiter 125 126

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Inhalt

Inhalt

Vorwort. .......................................................................... 04

Bericht des Vorstandes .............................................................. 08

Bericht des Aufsichtsrates ............................................................ 18

Lagebericht 2012 ................................................................... 24

Gewinnverwendungsvorschlag. ....................................................... 35

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2012 .............................................. 38

Wohnungsbestand .................................................................. 54

Impressum ........................................................................ 56

Abbildungsverzeichnis. .............................................................. 57

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 03


Vorwort

Deutschland geht es gut, Hamburg entwickelt

sich gut, so sagen uns die Ökonomen, und – so

wird hinzugefügt – die Konjunkturaussichten hellen

sich trotz der Krise im Euroraum weiter auf.

Das Wichtigste bleibt sicherlich der Arbeitsmarkt,

und der ist offensichtlich sehr robust. Für viele

lange erhofft, springt nun endlich der Wohnungsneubau

in Hamburg wieder an.

Wie erwartet, erhöhte sich auch im Jahr 2012 die

Einwohnerzahl von Hamburg. Die Hansestadt

zieht als wachsende Metropole viele Menschen

an, die hier arbeiten und wohnen wollen. Die Einwohnerzahl

stieg in den vergangenen fünf Jahren

um durchschnittlich fast 7.900 Menschen pro Jahr.

Die wichtigere Entwicklung zeigt sich allerdings

an der Anzahl der Haushalte, die in den vergangenen

zwei Jahren um insgesamt 18.000 zunahm.

Die Wohnungsnachfrage befindet sich folglich auf

sehr hohem Niveau, wobei diese nach Stadtteilen

stark differenziert ist. Die HANSA hatte im vergangenen

Jahr eine sehr geringe Fluktuation und so

gut wie keinen marktbedingten Leerstand. Dies

liegt sicherlich auch an den bei der HANSA immer

noch günstigen Mieten, die sich in der Regel

deutlich von den Mieten auf dem freien Markt

absetzen.

Der Wohnungsmarkt verändert sich aber auch

strukturell merklich. Mittlerweile sind fast 80 %

der Privathaushalte in Hamburg Ein- und Zweifamilienhaushalte.

Die klassische vierköpfige Familie

wird zur Randgröße. Umso mehr freuen wir

uns, dass unsere familiengerechten Neubauten in

Lokstedt und Barmbek eine so große Nachfrage

insbesondere bei jungen Familien finden.

Das zur Erhöhung des Wohnungsneubaues zwischen

Senat und Immobilienwirtschaft abgeschlossene

„Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ zeigt

erste Erfolge. Im Jahr 2012 überstieg die Anzahl

der fertiggestellten Wohnungen erstmals wieder

4.500 Einheiten und erreicht damit den höchsten

Stand seit 2001.

Bezahlbarer Wohnraum wird auch aus Sicht der

HANSA benötigt. Das durch den Senat gesetzte

Ziel von jährlich 2.000 neuen Mietwohnungen für

Haushalte mit kleinem und mittlerem Einkommen

wurde erfreulicherweise mit 2.120 geförderten

Wohnungen übertroffen.

Aber es gibt weiterhin Hemmnisse, die den Wohnungsneubau

erschweren: Aufwendige Planungsund

Genehmigungsverfahren und umfangreiche

Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren stehen

einer raschen Realisierung insbesondere von

Nachverdichtungsmaßnahmen im Wege.

Die HANSA hat im Jahr 2012 mit 70 neuen Wohnungen,

die im Sommer an die Mitglieder übergeben

werden konnten, ihren Beitrag im Rahmen

des Bündnisses vorbildlich geleistet.

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Auch in anderer Hinsicht war die HANSA erfolgreich.

In unserer Spareinrichtung konnten wir im

Jahr 2012 einen weiteren Anstieg der Spareinlagen

verzeichnen. Dies werten wir als ein Zeichen

des Vertrauens, denn die HANSA legt diese Gelder

gut und sicher im eigenen Wohnungsbestand

an und sorgt so für eine Stärkung der genossenschaftlichen

Idee.

Wir sind mit der Entwicklung unserer Genossenschaft

auf einem sehr guten Weg. Aber es gibt

in den kommenden Jahren auch noch große

Herausforderungen, denen wir uns stellen müssen.

Die demografische Entwicklung und der Preisanstieg

bei den Wohnnebenkosten, verursacht vor

allem durch die Steigerung der Heiz- und Betriebskosten,

sind dabei nur zwei Aspekte, die in Zukunft

mehr Beachtung finden werden.

Und etwas anderes wird immer wichtiger werden:

die Gemeinschaft. Nur in Zusammenarbeit mit

den genossenschaftlichen Gremien und unseren

Mitgliedern werden wir erfolgreich die Aufgaben

der Zukunft meistern und gemeinsam Räume

schaffen können, für künftige Generationen und

zu fairen Mieten.

Wir danken unseren Mitgliedern für ihr Vertrauen

in unser Unternehmen. Ebenfalls danken wir

den Vertretern und dem Aufsichtsrat, unseren Geschäftspartnern

und unseren Mitarbeitern. Dem

Einsatz aller Beteiligten ist es zu verdanken, dass

wir erneut auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken

können.

Jana Kilian Dirk Hinzpeter Dr. Rolf Lange

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 05


Ob Handarbeitsgruppe, Spieletreff, Tanztee oder ein Abend mit Seemannsliedern:

Der neue Nachbarschaftstreff am Hammer Steindamm schafft

Raum für nachbarschaftliches Miteinander. Die Räume stellt die HANSA

zur Verfügung, Mitglieder wie Petra Beyersdorf und Christel Hagelweid

füllen sie mit Leben. Die beiden und zehn weitere begeisterte Handarbeiterinnen

haben sich den „Stricklieseln“ angeschlossen. Gemeinsam

versorgen sie Hamburgs Frühgeborenen-Stationen mit Selbstgestricktem.

»Zwei rechts, zwei links und keine fallen lassen –

stricken und klönen gehen bei uns gut zusammen.

Jeden zweiten und vierten Donnerstag lassen wir

im Nachbarschaftstreff die Nadeln klappern und stricken

gemeinsam Mützen und Söckchen für Hamburgs Frühchen.

Das wärmt die Lütten und auch unsere Herzen.«

Christel Hagelweid

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Bericht des Vorstandes

Gemeinsam Räume schaffen

Unter diesem Motto zeigen wir im vorliegenden

Geschäfts- und Jahresbericht die Entwicklungen

unseres Unternehmens auf.

Den Bewohnern der rund 9.500 Wohnungen wird

weit mehr als nur ein Dach über dem Kopf geboten.

Sicheres und faires Wohnen – dieses Versprechen

gibt die HANSA ihren über 12.000 Mitgliedern

seit 87 Jahren.

Die Anforderungen an die Genossenschaft steigen.

Es genügt heute nicht mehr, unsere Mitglieder

mit Wohnraum zu angemessenen Nutzungsgebühren

zu versorgen. An diesem Ziel aus den

Gründertagen unserer Genossenschaft halten wir

zwar nach wie vor fest, unsere Aufgaben sind jedoch

weitaus vielfältiger geworden.

Mit hohem Verantwortungsbewusstsein für die

nachhaltige Entwicklung unserer Wohnquartiere

setzen wir auf ein differenziertes Wohnungsangebot

für alle Altersgruppen zu fairen Preisen. Ein

weiterer Anspruch besteht für uns darin, hohe

ökologische Bau- und Energiestandards zu setzen

sowie zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen, um

unsere Investitionen nachhaltig zu sichern.

Um diese Qualität zu garantieren, bedarf es Anstrengungen

in unterschiedlichsten Bereichen.

So sind die Abteilungen Planung und Technik

ebenso gefordert wie die Mieter-Service-Teams

und unsere Hauswarte. Die abteilungsübergreifende

Zusammenarbeit der Teams in unserem

Unternehmen ist eine Grundvoraussetzung für die

Gewährleistung modernen genossenschaftlichen

Wohnens im Sinne der HANSA-Mitglieder.

Räume schaffen

für Familien

Dies ist die Maxime bei unserem aktuellen Neubauprojekt

Lämmersieth 90 in Barmbek-Nord.

Derzeit entstehen hier 76 barrierearme, zum Teil

barrierefreie Wohnungen. Die Planer haben sich

beim Zuschnitt der Räume besonders an dem Bedarf

für Familien orientiert. Die nach Vermietungsstart

in kürzester Zeit erfolgte Vollvermietung

bestätigte uns, dass wir damit ein stark nachgefragtes

Segment bedienen. Etwa 175 Menschen,

davon rund 70 Kinder, beziehen im Frühsommer

2013 ihr neues Zuhause.

Einbauküchen, moderne Bäder mit Tageslicht,

Einbauschränke und Multimedia-Anschlüsse unterstreichen

das hohe Niveau der Innenausstattung.

In jedem Zimmer ist ein direkter Kabel-,

Telefon- und Internetzugang möglich. Bei den

Bodenbelägen überließ die HANSA den neuen

Mietern die Antwort auf die Frage: „Laminat oder

lieber Parkett“ Die Böden sind verlegefertig und

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


ieten so viel Spielraum für individuelle Gestaltungswünsche.

Zu den besonderen Highlights zählt die Ausstattung

des Badezimmers: Der Duschbereich ist geräumig

gestaltet und ohne Absatz insbesondere

für ältere und bewegungseingeschränkte Menschen

sehr gut zugänglich. Die Bäder sind zudem

variabel konzipiert, denn alternativ zur Dusche

kann nach Wunsch auch jederzeit und ohne großen

Aufwand eine Badewanne eingebaut werden.

Alle Wohnungen sind lichtdurchflutet mit bodentiefen

Fenstern sowie attraktiven und besonders

großen Balkonen, Loggien, Terrassen, Dachterrassen

oder Wintergärten ausgestattet.

Zusätzlich zu den privaten Kellern richten wir

Wäschetrockenräume sowie ausreichend Fahrradund

Kinderwagenabstellplätze ein. Die Aufzüge

führen direkt in die Tiefgarage, und neben den

üblichen Pkw-Stellplätzen werden Andockstationen

für Elektro-Autos installiert.

Räume schaffen

für Wohnvielfalt

Der neue Hamburger Stadtteil HafenCity wächst

kontinuierlich. Mittlerweile gibt es dort neben

Wohnungen und Büros auch Cafés, Einzelhandelsgeschäfte,

Schulen, Kitas und Parkanlagen und

die U-Bahn-Linie 4. Nachdem die Grundstücke

nicht mehr ausschließlich über Höchstpreisgebotsverfahren

vergeben werden, setzen sich vermehrt

Konzepte durch, die Wohnräume für vielfältige

Nutzungen ermöglichen.

Gemeinsam mit einer Baugemeinschaft und einer

Grundstücksgesellschaft werden wir zwischen

Sandtorpark und Grasbrook ein Gebäudeensemble

mit einer außergewöhnlichen Architektur und

attraktiven Nutzungsmöglichkeiten bauen. Das

Quartier liegt nördlich angrenzend am neu entstehenden

Grasbrookpark.

Die Besonderheit dieses Gemeinschaftsprojektes

besteht in der geplanten Wohnvielfalt. Angeboten

werden sowohl Eigentumswohnungen (nicht

HANSA!) als auch geförderte und sogenannte

preisgedämpfte Mietwohnungen. Dazu gehören

familienfreundliche Wohnungen und kleinere

Wohnformen, die grundsätzlich für Studenten und

für Ältere interessant sind. Zusätzlich sorgen im

Sockelgeschoss eine Kindertagesstätte, ein Biorestaurant

sowie Einzelhandelsflächen für eine

lebendige Mischung. Von insgesamt 138 Wohnungen

wird die HANSA ca. 60 Wohnungen bauen

und voraussichtlich bis Ende 2015 fertigstellen.

Das ungewöhnliche Format des lang gestreckten

Grundstücks mit 115 Meter Länge, aber nur 33

Meter Tiefe sorgte für einen spannenden inter-

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 09


Bericht des Vorstandes

nationalen Architekturwettbewerb mit einem gelungenen

Ergebnis, das aus der Feder des Architekturbüros

BKK-3 aus Wien stammt.

Die Ausrichtung auf den öffentlichen grünen

Spielpark ist besonders attraktiv. Der abwechslungsreiche,

baumbestandene Park mit vielen

Spielmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche

wird die hohe Wohnqualität unterstreichen. Die

Kinder der vorgesehenen Kindertagesstätte, die

ca. 85 Plätze bieten wird, werden den Park mit

dem dort entstehenden Spielhaus nutzen können.

Räume schaffen

für Orte der Begegnungen

Ebenso wie bei Neubauprojekten achten wir auch

bei der Modernisierung unserer Bestandswohnanlagen

auf großzügig angelegte Außenanlagen.

Im Zuge von Großmodernisierungen werden zum

Beispiel die Wege sowie Spielplätze erneuert.

Zum Teil werden moderne Außenbeleuchtungssysteme

installiert und, wenn möglich, neue

Bereiche zum Verweilen geschaffen, die als Treffpunkt

für jedermann genutzt werden können.

Wenn sich die Gelegenheit bietet, richten wir

auch mietereigene Gärten für Erdgeschosswohnungen

ein. So können wir dem heutigen Trend

„Wohnen über die vier Wände hinaus“ ein gutes

Stück entgegenkommen.

Generell ist es unser Ziel, Freiräume von hoher

Qualität mit vielen Spielgelegenheiten und Ruhezonen

zu schaffen, die auch Platz für Rückzugsmöglichkeiten

bieten. Gerade in einer Großstadt

sind attraktive und vielfältig nutzbare Außenanlagen

eine der wichtigsten Grundlagen für gute

nachbarschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten.

Hier treffen sich die Bewohner an schönen Tagen

zum gemeinsamen Spielen, zum Kaffeetrinken,

zum Grillen oder einfach nur zum Sich-Erholen.

Im Quartier Billstedter Hauptstraße/Am Schiffbeker

Berg kooperiert die HANSA mit den benachbarten

Genossenschaften und dem Bezirk Hamburg-Mitte,

um das Wohnumfeld zu verbessern

und die Attraktivität des Quartiers zu steigern.

Basierend auf einem Rahmenkonzept der Stadt

Hamburg, wurde im Berichtsjahr auch hier der

Startschuss für eine Neugestaltung der Freiraumanlagen

gegeben.

In diesem Jahr werden wir unter Beteiligung der

Anwohner Planungen für die Grünanlagen, Windfänge

sowie Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten

entwickeln, die den Bedürfnissen und Wünschen

der heutigen Bewohner entsprechen.

Auch in der Hamburger Großwohnsiedlung Steilshoop

engagieren sich die Wohnungsunternehmen

gemeinsam. Hier soll Europas erstes Wohninnovationsquartier

entstehen. Grundeigentümer, die

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Wohnungswirtschaft sowie die Stadt investieren

im Rahmen eines „Housing Improvement District“

(HID). Diesen Prozess begleiten wir von Beginn

an und freuen uns, dass der Wohnstandort Steilshoop

dadurch deutlich aufgewertet wird. Auch

hier wurde gemeinsam mit den Bewohnern und

unseren Mitgliedern geplant.

Räume schaffen

mit komfortabler, ökologischer

und nachhaltiger Technik

Standards setzen Neubau- und Modernisierungsprojekte

der HANSA auch bei der Energieversorgung

und dem ökologischen Fußabdruck.

Wir lassen uns von Fachfirmen begleiten, die

sowohl für Neubau- als auch für Bestandswohnungen

vorbildliche ökologische Standards entwickeln.

Mit dem Einsatz alternativer Energieversorgungssysteme

wie Pelletheizungsanlagen

oder unterstützend Solaranlagen halten wir die

Heizkosten niedrig. Umweltfreundliche Technologien

wie beispielsweise kontrollierte Wohnungsbe-

und -entlüftungen mit energiesparender

Wärmerückgewinnung ergänzen das Konzept und

schaffen ein angenehmes Raumklima.

So wird extra die in der ersten Jahreshälfte neu

bezogene Wohnanlage im Quartier Lokstedt 360°

über eine Holzpelletheizung mit Wärme versorgt.

Wie bereits bei unserem Projekt Flora-Neumann-

Straße, das im Jahr 2011 fertiggestellt wurde,

sind auch hier die Wohnräume mit kontrollierten

Raumlüftungsanlagen ausgestattet. Zusätzlich zu

dieser modernen Technik erzeugt für das Quartier

Lämmersieth 90 eine Solaranlage zukünftig Energie

für Heizung und Warmwasser, sodass hier die

Wärmeversorgung der Energieeffizienzhäuser 40

fast CO 2 -neutral sein wird.

Eine weitere Solaranlage zur Unterstützung der

Warmwasserbereitung wurde im Zuge der energetischen

Großmodernisierung einer Wohnanlage

in Billstedt installiert. Das Objekt am Kattensteert

mit 64 Wohnungen erhält neben der

hochwertigen energetischen Fassadenerneuerung

eine Wärmeschutzverglasung der bestehenden

Fenster.

In puncto Nachhaltigkeit ist es unser Ziel, ökologisch

verträgliche und ressourceneffiziente

Lösungen wirtschaftlich und mit möglichst viel

Lebensqualität für die Mitglieder umzusetzen. Für

Neubauten und Sanierungen bedeutet dies eine

komplexe synergetische Abstimmung der Bereiche

Energie, Baustoffauswahl, Nutzerfreundlichkeit,

Erscheinungsbild und Lebenszykluskosten.

Räume schaffen

für Mitgliederbeteiligung

Mitgliederbeteiligung steht mehr denn je im Fokus

unseres genossenschaftlichen Engagements.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 11


So haben wir im Anschluss an eine Befragung

nach dem mehrheitlichen Wunsch unserer Mitglieder

den Umbau zweier nicht mehr genutzter

Gewerbeeinheiten zu einem Gemeinschaftsraum

als Nachbarschaftstreff vorgenommen. Bei der

Programmgestaltung und auch zukünftigen Nutzung

des Treffs im Hammer Steindamm haben

die Mitglieder engagiert mitgearbeitet. Auf diese

Weise sind attraktive Freizeitangebote entstanden,

die von den Anwohnern nun in besonderer

Weise geschätzt, genutzt und gepflegt werden.

Für viele unserer Bestandsgebäude werden in

den nächsten Jahren größere Instandhaltungsund

Modernisierungsmaßnahmen unumgänglich

sein. Gemeinsam mit den Vertretern erörtern wir

Konzepte zur Gestaltung und beraten, welche

Maßnahmen getroffen werden können, um die

bestehenden Quartiere für genossenschaftliches

Wohnen zukunftsfähig zu machen.

Ob zum Frühjahrsputz bei der Aktion „Hamburg

räumt auf“, bei Sponsoring-Läufen oder bei einem

der zahlreichen Wohnanlagen-, Straßen- oder Stadtteilfeste:

Viele Mitglieder nutzten die Gelegenheit,

um zusammenzukommen und schöne Stunden

miteinander zu erleben.

Erneut sponserten wir mit 25.000 Blumen die

Frühlings-Pflanzaktion in unseren Wohnanlagen.

Wir organisierten Ausfahrten für unsere 60+ Mit-

glieder und boten wieder drei Vorstellungen eines

Weihnachtsmärchens im Theater an der Marschnerstraße

für unsere Kleinsten.

Bei allen Veranstaltungen ist wahrzunehmen,

dass Menschen gern zusammenkommen und sich

nachbarschaftlich verbunden fühlen. Die Nachbarschaftstreffs,

die zum großen Teil von Ehrenamtlichen

eigenständig geleitet und organisiert

werden, haben sich längst etabliert. Ein Beispiel

sind die Veranstaltungen in den Waschhäusern

Kaltenbergen und Ernst-Scherling-Weg. Die seit

Jahren existierenden offenen Einrichtungen haben

mittlerweile Vorbildfunktion: Sport- und Kochgruppen

sowie Spiel- und Bastelnachmittage finden

regelmäßig statt. Sonderveranstaltungen wie

Weihnachtsfeiern oder Faschingsfeste erfreuen

sich alljährlich allgemeiner Beliebtheit.

Seit einem Jahr befindet sich eine von Mitgliedern

ins Leben gerufene wechselnde Bilderausstellung

im Waschhaus Kaltenbergen. Dort präsentieren

Quartiersbewohner ihre besten Fotos, die jeweils

über einen Wettbewerb prämiert werden.

Besonders erfreulich sind vor allem die Nachbarschaftsaktionen,

die spontan und eigeninitiativ

veranstaltet werden, wie beispielsweise das Weiße

Dinner in Billstedt oder das Public Viewing zur

Fußball-WM und der Adventszaubernachmittag

im neuen Quartier Lokstedt 360°.

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Bericht des Vorstandes

Räume schaffen

für Zusammenarbeit mit Vertretern

Zukunft gestalten und demokratisch mitbestimmen:

Mit der Vertreterwahl 2012 wurden die

Weichen neu gestellt. Im April wählten unsere

Mitglieder bei einer Wahlbeteiligung von 27,8 %

die Vertreter für die Legislaturperiode 2012–2017.

53 von insgesamt 136 Vertretern übernahmen

erstmals dieses Amt. Zum Start in die fünfjährige

Amtszeit informierte Prof. Dr. Jürgen Keßler das

neue Gremium über Rechte und Pflichten eines

Vertreters.

Es ist uns ein wichtiges Anliegen, mit den Vertretern

im Gespräch zu sein. Unsere Vertreter

laden wir daher alljährlich – zusätzlich zu den

satzungsgemäßen Versammlungen – zur Vertretergruppenbesprechung

und zu Rundfahrten und Besichtigungen

von Wohnanlagen ein. Auch in diesem

Jahr waren die Veranstaltungen gut besucht.

Neben Projektberichten über fertiggestellte und

geplante Maßnahmen werden alljährlich Fachvorträge

gehalten.

Räume schaffen

für Weiterentwicklung

Nach acht Jahren führten wir im Berichtsjahr erneut

eine repräsentative Mitgliederbefragung

zur Wohnzufriedenheit durch. Das ausgesprochen

gute Ergebnis hat uns sehr gefreut. Aber wir ruhen

uns nicht auf unseren Lorbeeren aus, denn es

gibt aus Sicht unserer Mitglieder zugleich Punkte,

die noch verbessert werden können.

Nach Ansicht unserer Mitglieder sind folgende

Aspekte des Wohnens für die Wohnzufriedenheit

von großer Bedeutung, denen wir uns auch zukünftig

intensiv widmen werden:

• Eine gute Nachbarschaft und ein angenehmes

soziales Umfeld

• Ein gepflegter Zustand der Wohnung

• Gute Serviceleistungen und gute Erreichbarkeit

der Genossenschaft

Eine Stärkung der Nachbarschaften werden wir

durch eine sukzessive Erweiterung unserer Gemeinschaftsräume

mit attraktiven Veranstaltungsangeboten

unterstützen.

Ebenso werden wir Schwerpunkte auf die Gestaltung

unserer Außenanlagen legen. Im Jahr 2012

stellten wir hierfür rund 255.000 € zur Verfügung;

für das laufende Geschäftsjahr sind Investitionen

in Höhe von über 730.000 € eingeplant.

Im Bereich der Bestandspflege wurde der

Schwerpunkt auf energetische Modernisierungen

gelegt. Dazu zählen Fassadensanierungen, Dämmung

von Dächern und Kellerdecken, Einbau von

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 13


Bericht des Vorstandes

Lüftungsanlagen und Fenstererneuerungen. Aber

auch Balkon- und Laubengangsanierungen, Treppenhaus-

und Aufzugserneuerungen sowie Strangsanierungen

wurden durchgeführt und zahlreiche

Bäder und Küchen modernisiert.

Für unsere Mitglieder in den Stadtgebieten Hamm

und Dulsberg verbesserten wir die Wohnqualität,

indem Vorstellbalkone installiert beziehungs weise

bestehende Balkone saniert wurden. In Teilbereichen

erfolgten umfassende Fassadendämmungen,

die dem steigenden Energieverbrauch entgegenwirken.

Zur Verbesserung unseres Service arbeiten wir

verstärkt an der Optimierung unserer Geschäftsabläufe.

Zu diesem Zweck wurde 2012 ein Projekt

mit der Bezeichnung „HANSA 2020“ unter Beteiligung

aller Unternehmensbereiche gestartet. Hierbei

wurden die organisatorische und strukturelle

Ausrichtung der HANSA analysiert, vor dem Hintergrund

der gewonnenen Erkenntnisse notwen-

dige Handlungsempfehlungen abgeleitet und mit

deren Umsetzung begonnen.

Die zunehmende Komplexität der Aufgabenstellungen

in der Wohnungsbewirtschaftung erfordert

ein hohes Maß an Kommunikation, Sachverhaltstransparenz

und abteilungsübergreifendem

Denken. Im Rahmen der Überarbeitung der Aufbau-

und Ablauforganisation gewinnt folgerichtig

die Geschäftsprozessorientierung bei der HANSA

mehr und mehr an Bedeutung. Intensive Workshops

in allen Bereichen des Unternehmens

schärfen die Wahrnehmung und das Handeln der

Mitarbeiter. Statt Abteilungsdenken fördern wir

die übergreifende Projektarbeit. Ziel ist es, die

HANSA für die Herausforderungen der Zukunft zu

stärken.

So nutzen wir alle Ressourcen, um Räume zu

schaffen: für zeitgemäßes Wohnen, zum Leben,

zum Wohle unsere Mitglieder, jetzt und in der Zukunft.

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 15


Hamburg braucht Wohnraum – die HANSA baut. Zum Beispiel am

Lämmersieth, wo dieses Jahr 76 hochwertige und bezahlbare Wohneinheiten

bezugsfertig werden. Mario Schultz und Dirk Dumke gehören

zu den Erstbeziehern. Wer die Geschichten von ihrer Wohnungssuche

hört, versteht ihre große Erleichterung, endlich ein erschwingliches

Zuhause gefunden zu haben. Statt mit hundert und mehr Bewerbern

für eine weitere Wohnungsbesichtigung anzustehen, beschäftigen

sie sich jetzt mit Fragen wie der passenden Teppichfarbe.

»Endetage, Neubau, zentrale Lage, großer Balkon:

Über ein Jahr suchten wir unsere Traumwohnung vergeblich

auf dem freien Markt – nicht bezahlbar für Normalverdiener.

Als uns die HANSA dann die perfekte Wohnung anbot, konnten

wir unser Glück kaum fassen. Dass wir als Genossenschaftler

keine Angst vor rasanten Mieterhöhungen oder Eigenbedarf

haben müssen, ist das Sahnehäubchen.«

Dirk Dumke

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Bericht des Aufsichtsrates

Die Zusammensetzung des Aufsichtsrates blieb

auch im Geschäftsjahr 2012 unverändert. Das Gre-

mium besteht aus den folgenden Mitgliedern mit

den genannten Aufgabenbereichen:

Thomas Müller

Bankkaufmann

(Vorsitzender)

Heike Dittwald

Bauingenieurin

Bauausschuss

Harald Schmidt

Technischer Kaufmann

Marianne Sties

Industriekauffrau

(stellvertretende Vorsitzende)

Bauausschuss,

Mitgliederausschuss

Silke Belgardt

Diplom-Verwaltungswirtin

(Schriftführerin)

Prüfungsausschuss

Bauausschuss,

Prüfungsausschuss

Jens-Peter Schwieger

Gewerbelehrer

Bauausschuss,

Mitgliederausschuss

Ilse Stiehl

Hausfrau

Jan Balcke

Diplom-Ökonom

Prüfungsausschuss

Mitgliederausschuss

Der Aufsichtsrat wurde im Berichtsjahr 2012 durch

den Vorstand laufend über die Geschäftstätigkeiten

der Genossenschaft informiert.

Enno Bruns

Bankkaufmann

Prüfungsausschuss,

Mitgliederausschuss

In insgesamt zehn gemeinsamen Sitzungen von

Vorstand und Aufsichtsrat berichtete der Vorstand

umfassend und mit aussagefähigen Unterlagen

über die Unternehmensentwicklung, die

wirtschaft lichen Verhältnisse, die Unternehmens-

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


planung und wichtige Geschäftsvorgänge. Darüber

hinaus hat der Aufsichtsrat in gesonderten

Sitzungen ohne Vorstand und in einer eigenen

Klausurtagung beraten.

Die Ausschüsse des Aufsichtsrates haben sich

mit Schwerpunktthemen auseinandergesetzt und

entsprechende Beschlüsse für die gemeinsamen

Sitzungen vorbereitet.

Wesentlicher Gegenstand der gemeinsamen Sitzungen

waren die Prüfung des Jahresabschlusses

und die Beratung über den Prüfungsbericht des

Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen

e. V. sowie die Entwicklung der Spareinrichtung.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat mit

der Fortschreibung des Wirtschafts- und Finanzplanes,

dem Bericht der Innenrevision und dem

Controlling sowie der Liquiditätsentwicklung beschäftigt.

Außerdem wurden mit dem Vorstand

die strategischen Zielsetzungen der Genossenschaft

diskutiert.

Weitere Themen waren die Modernisierung von

Gebäuden unter energetischen Aspekten am Beispiel

der Wohnanlage Kattensteert, die Umsetzung

von Instandhaltungsmaßnahmen und die

Überprüfung von Standards bei Einzelmodernisierungen.

Die Fertigstellung und der Bezug des Neubauvorhabens

in Lokstedt, in der Emil-Andresen-Straße,

sowie die Umsetzung des Neubauvorhabens in

Barmbek, im Lämmersieth, wurden vom Aufsichtsrat

begleitet. Den Planungen zum Grundstückserwerb

in der HafenCity am Grasbrookpark sowie in

Hohenfelde wurde grundsätzlich zugestimmt.

So hat sich der Prüfungsausschuss vorwiegend mit

dem Jahresabschluss und der Abschlussprüfung,

der laufenden Buchhaltung und der Wirtschaftsund

Finanzplanung beschäftigt. Weitere Themen

waren die Rentabilität von Neubauvorhaben nach

Fertigstellung sowie die Kostenentwicklungen

bei Einzel-, Teil- und Großmodernisierungen.

Der Bauausschuss verfolgte den Fortschritt der

Modernisierungsvorhaben und insbesondere die

Durchführung und Umsetzung von Einzelmodernisierungen.

Mit besonderem Interesse wurden

die Baufortschritte in Lokstedt und in Barmbek

durch regelmäßige Vor-Ort-Besichtigungen sowie

die umfangreichen Planungen zur Umsetzung von

energetischen Maßnahmen und die Planungen

von Neubauvorhaben begleitet.

Weiter informierte sich der Aufsichtsrat über die

Sicherstellung der Umsetzung von Verkehrssicherungspflichten,

den Umgang mit Gebäuden, die

unter Denkmalschutz stehen, sowie über den Einsatz

alternativer Heizformen, wie Pelletheizungen

und Solaranlagen bei Neubauvorhaben.

Der Mitgliederausschuss hat sich ausführlich mit

der Vertreterwahl 2012 beschäftigt. Die Vermitt-

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 19


Bericht des Aufsichtsrates

lung der Werte der Genossenschaft an neue Mitglieder

war ebenso ein Thema wie die Zukunft

des Kindergartens in der Möllner Landstraße. Mit

den Auswirkungen zur Änderung in der Trinkwasserverordnung

auf die Mitglieder und die Erfahrungen

mit der Mülltrennung hat sich der Mitgliederausschuss

ebenfalls auseinandergesetzt.

Der vorliegende Jahresabschluss 2012 mit Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang sowie

der Lagebericht des Vorstandes wurden vom Aufsichtsrat

geprüft. Dazu ergaben sich keinerlei Beanstandungen.

Der Aufsichtsrat stellt daher fest,

dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß

geführt hat.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat bei vielen Gelegenheiten

die vielfältige Arbeit der Genossenschaft

mit ihren gewählten Vertretern unterstützt.

Vertretergruppenbesprechungen, Quartiersbegehungen

und die Vertreterrundfahrt zur Besichtigung

von Wohnanlagen wurden vom Aufsichtsrat

begleitet.

Der Weiterbildungsverpflichtung kommen die Mitglieder

des Aufsichtsrates durch die Teilnahme an

den Tagungen und Fortbildungsveranstaltungen

des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen

e. V. in gewohnter Weise nach, dabei wird

auch der Erfahrungsaustausch mit anderen Wohnungsbaugenossenschaften

sichergestellt. Über

die seit August 2009 in § 36 Abs. 3 Kreditwesengesetz

(KWG) gesetzlich normierte Sachkunde für die

Tätigkeit im Aufsichtsrat verfügen alle Mitglieder.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung

einstimmig, den Jahresabschluss 2012 in

der vorliegenden Fassung festzustellen, dem Gewinnverteilungsvorschlag

für das Geschäftsjahr

2012 zuzustimmen und dem Vorstand für das Geschäftsjahr

2012 Entlastung zu erteilen.

Der Dank des Aufsichtsrates gilt dem Vorstand,

den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der HANSA

sowie den Vertreterinnen und Vertretern für die

engagierte und vertrauensvolle Arbeit im vergangenen

Jahr.

Hamburg, im April 2013

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat ist somit seinen gesetzlichen und

satzungsgemäßen Aufgaben und Pflichten in vollem

Umfang nachgekommen.

Thomas Müller

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Seit gut einem Jahr wohnt Familie Tegeler in der familienfreundlichen

Wohnanlage Emil-Andresen-Straße in Lokstedt. Ihre Zwillinge Hannah

und Sophie (6) sind zwei quicklebendige Mädels, die bei jedem Wetter

auf dem großen Spielplatz im Innenhof toben. Thomas und Stefanie

Tegeler schätzen es sehr, dass sie die beiden von der Wohnung aus im

Blick haben, statt wie früher täglich auf der Spielplatzbank sitzen zu

müssen. Die HANSA schafft Raum für Familien – drinnen und draußen.

»Hannah und ich haben jetzt drei Zimmer: Jeder eins

drinnen und dazu unser großes Spielzimmer draußen im Hof.

Das ist riesig, und wir können da fast bis in den Himmel klettern.

Toll ist, dass da immer auch andere Kinder zum Spielen sind.

Manchmal streiten Hannah und ich uns nämlich, aber nicht oft.«

Sophie Tegeler

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HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

Lagebericht 2012

(unter erstmaliger Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards 20)

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Das Geschäftsfeld der HANSA Baugenossenschaft eG mit Sitz in Hamburg liegt satzungsgemäß in der

Errichtung und Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes zur ausschließlichen Versorgung unserer

Mitglieder durch Wohnungen zu angemessenen Nutzungsgebühren. Weiterer Firmenzweck ist der

Betrieb einer Spareinrichtung für die Mitglieder der Genossenschaft und deren Angehörige.

Unsere Genossenschaft verfügte am 31.12.2012 über 9.649 eigene Wohnungen, 74 Gewerbeobjekte,

2 Betriebsgebäude sowie 2.710 Kfz-Stellplätze in Einzel- und Sammelgaragen.

Die Stadt Hamburg zählt als Wohn- und Arbeitsstandort zu den begehrtesten Standorten in Deutschland.

Die wachsende Metropole zieht weiterhin viele Menschen an. So ist die Einwohnerzahl Hamburgs in den

vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 7.900 Personen gestiegen.

Der Wohnungsmarkt ist für die Genossenschaft daher positiv zu beurteilen. Die Nachfrage nach unseren

Wohnungen – sowohl im Bestand als auch bei den Neubauten – ist hoch. Leerstände sind mit 0,47 % so

gut wie nicht vorhanden und resultieren im Wesentlichen aus Modernisierungen. Für die Zukunft werden

ebenfalls wenig Leerstände erwartet.

Durch gute Betreuung unserer Mitglieder und kompetente Beratung bei Mietzahlungsschwierigkeiten,

aber auch durch die konsequente Einforderung von Mietrückständen, sind nur geringe Mietausfälle in

Höhe von 0,1 Mio. € zu verzeichnen.

24

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

Die Fluktuationsrate hat sich im Vergleich zum Vorjahr um gut einen Prozentpunkt verringert und ist mit

6,40 % als gering zu betrachten. Gründe für eine Kündigung liegen unverändert überwiegend in einer

Veränderung der Haushaltsgröße und auch im Generationswechsel in den Wohnanlagen.

Auf Grundlage des im November 2011 vorgestellten Hamburger Mietenspiegels haben wir die Mieten

moderat erhöht. Die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten betrugen in 2012 im frei finanzierten Wohnungsbestand

6,16 €/qm nach 5,91 €/qm im Vorjahr und bei den öffentlich geförderten Wohnungen

5,47 €/qm nach 5,34 €/qm im Vorjahr. Einfluss auf die Erhöhung der Umsatzerlöse hat ab Mai des Geschäftsjahres

die Vollvermietung von 70 frei finanzierten neuen Wohnungen und 78 Tiefgaragenstellplätzen

in Lokstedt genommen.

Für rund 30 % unseres Wohnungsbestandes gelten noch Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen.

Nachfolgende Tabelle fasst die wesentlichen Kennzahlen unserer Unternehmensentwicklung zusammen.

Plan 2012

T€

Ist 2012

T€

Ist 2011

T€

Umsatzerlöse aus Mieten 45.560 46.069 44.104

Instandhaltungsaufwendungen 16.446 16.073 16.701

Zinsaufwendungen 11.128 10.696 10.740

Jahresüberschuss 5.278 7.809 5.683

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr

sehr vorsichtig geplant. Zu diesen Planzahlen haben sich aufgrund der sehr positiven Geschäftsentwicklung

Abweichungen ergeben. Die Sollmieten als auch die Erlösschmälerungen entwi-

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 25


Lagebericht 2012

ckelten sich besser als erwartet. Daneben führten vor allem auch die aktuelle Zinsentwicklung und

Zinsdegression, höhere Versicherungserstattungen durch Ausweitung des Versicherungsumfangs, Auflösungen

von Rückstellungen sowie eine nicht in diesem Jahr erwartete Schlusszahlung aus einer ehemaligen

Beteiligung zu dem sehr guten Jahresergebnis.

Instandhaltung

Für die Instandhaltung der bestehenden Wohnanlagen wurden 16,1 Mio. € aufgewendet. In einem großen

Teil der im Zuge der Fluktuation frei werdenden Wohnungen wurden Bäder, Küchen und Elektrik

vollständig erneuert, um die Wohnungen auf einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard zu bringen. Daneben

wurden in zahlreichen Wohnungen Teilmodernisierungen im bewohnten Zustand durchgeführt.

Die Höhe der Instandhaltungsaufwendungen zeigt die nachstehende Tabelle:

Instandhaltungsaufwand im Dreijahresvergleich

2010 2011 2012

Aufwand in T€ 18.226 16.701 16.073

Aufwand je Quadratmeter und Monat in € 2,44 2,22 2,11

Modernisierungen

Die Investitionen für nachträgliche Herstellungskosten vor allem in Form von energetischen Modernisierungen

an und in Gebäuden sowie unter anderem für neue Balkone betrugen rund 2,6 Mio. €. Diese

entfielen im Wesentlichen auf eine Wohnanlage in Billstedt mit 64 Wohnungen, in der zusätzlich noch

eine strangweise Sanierung der Bäder und teilweise auch der Küchen durchgeführt wurde.

26

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

Neubau

In Lokstedt erfolgte im April und Mai 2012 der Bezug von 70 neu errichteten Wohnungen und 78 Tiefgaragenstellplätzen.

Die Gesamtkosten belaufen sich auf rund 18,7 Mio. €.

In Barmbek errichtet die HANSA zurzeit auf einem 2011 erworbenen Grundstück 76 Wohnungen mit rd.

6.700 qm Wohnfläche und 80 Tiefgaragenstellplätzen. Der Bezug der Wohnungen erfolgt zum 01.05. bzw.

01.06.2013. Die Gesamtkosten belaufen sich auf rd. 16,6 Mio. €.

Zusammen mit zwei weiteren Investoren ist der HANSA das Grundstück „Am Grasbrookpark“ in der

HafenCity an Hand gegeben worden. Es ist die Errichtung von Wohnungen für Familien, Studenten und

Senioren sowie einer Kindertagesstätte und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss vorgesehen. Wir gehen

von einem Baubeginn im 3. Quartal 2013 und Gesamtkosten für die Genossenschaft von ca. 15 Mio. € aus.

Anfang April 2013 erfolgte die Unterzeichnung des Kaufvertrags für ein Grundstück in Hohenfelde. Dort

ist der Neubau von ca. 105 Wohnungen und einer Tiefgarage geplant. Das Investitionsvolumen beläuft

sich auf ca. 22 Mio. €. Der Baubeginn ist für das 3. Quartal 2013 vorgesehen.

Insgesamt beurteilen wir den Verlauf des Geschäftsjahres für unsere Genossenschaft positiv, da wir unseren

Wohnungsbestand durch Neubaufertigstellungen erweitert haben, unsere Zielmieten realisieren

konnten und nur sehr geringe Wohnungsleerstände verzeichneten. Auch die Instandhaltung und Modernisierung

des Hausbesitzes wurden planmäßig fortgesetzt. Die Ertragslage der Genossenschaft wurde

dadurch nachhaltig gestärkt.

Spareinrichtung

Der Spareinlagenbestand lag Ende 2012 mit 31,6 Mio. € noch einmal rd. 4 Mio. € über dem Ende 2011

erreichten Bestand in Höhe von 27,5 Mio. €. Dies entspricht einem Anstieg um 14,6 %. Die eingebrachten

Spareinlagen sind zum überwiegenden Teil im eigenen Hausbesitz der Genossenschaft angelegt.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 27


Lagebericht 2012

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

2.1 Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am 31.12.2012 im Vergleich zum Vorjahr

wie folgt dar:

31.12.2012 31.12.2011 Veränderung

T€ % T€ % T€

Vermögensstruktur

Anlagevermögen 362.231,0 91,4 353.674,1 94,0 +8.556,9

Umlaufvermögen 33.993,2 8,6 22.426,5 6,0 +11.566,7

Gesamtvermögen 396.224,2 100,0 376.100,6 100,0 +20.123,6

Kapitalstruktur

Eigenkapital 111.480,0 28,1 103.648,3 27,6 +7.831,7

Fremdkapital

langfristige Rückstellungen 7.019,3 1,8 7.057,5 1,9 -38,2

langfristige Spareinlagen 28.405,7 7,2 24.792,3 6,6 +3.613,4

langfristige Darlehen 223.315,8 56,4 216.125,5 57,5 +7.190,3

langfristiges Fremdkapital insgesamt 258.740,8 65,4 247.975,3 66,0 +10.765,5

kurzfristige Rückstellungen 2.370,6 0,6 2.329,9 0,6 +40,7

andere kurzfristige Verbindlichkeiten

und Rechnungsabgrenzungsposten 23.632,8 5,9 22.147,1 5,8 +1.485,7

kurzfristiges Fremdkapital insgesamt 26.003,4 6,5 24.477,0 6,4 +1.526,4

Gesamtkapital 396.224,2 100,0 376.100,6 100,0 +20.123,6

Das Anlagevermögen beträgt 91 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige

Fremdmittel gedeckt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 5,4 %. Auf der Vermögensseite ist diese Erhöhung

im Wesentlichen auf Investitionen für Neubauten und Modernisierungen sowie auf eine gleich-

28

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

zeitige Erhöhung des Umlaufvermögens und hier insbesondere der liquiden Mittel zurückzuführen. Mindernd

wirkten sich die planmäßigen Abschreibungen auf das Anlagevermögen aus.

Das Eigenkapital nahm um 7,8 Mio. € zu. Dies ist auf den Jahresüberschuss 2012 in Höhe von 7,8 Mio. €

und die Erhöhung der Geschäftsguthaben von 0,9 Mio. €, abzüglich der Dividenden für das Vorjahr von

0,9 Mio. €, zurückzuführen. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital ist von 27,6 % im Vorjahr auf

28,1 % Ende 2012 angestiegen.

Für das Jahr 2013 ist gemäß unseren Planungen von einer leicht steigenden Eigenkapitalquote auszugehen.

Das langfristige Fremdkapital hat sich aufgrund von Neuvalutierungen zur Finanzierung unserer Investitionen

erhöht. Dem standen planmäßige Tilgungen und vorzeitige Rückzahlungen mindernd gegenüber.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.

2.2 Finanzlage

Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen

aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken und unseren

Sparern termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten,

dass neben einer von den Mitgliedern als angemessen angesehenen Dividende von 4 % weitere

Liquidität geschöpft wird. Ziel ist, ausreichende Eigenmittel für Investitionen in die Modernisierung des

Hausbesitzes und den Neubau von Wohnungen zur Verfügung zu stellen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote

beeinträchtigt wird.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung. Währungsrisiken bestehen somit

nicht. Derivative Finanzierungsmittel werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung

des Anlagevermögens hereingenommenen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige

Annuitätendarlehen mit Zinsbindungen bis maximal zum Jahr 2026. Die durchschnittliche Zinsbelastung

für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 4,30 % nach 4,32 % im Vorjahr.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 29


Lagebericht 2012

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung

nach DVFA/SG 1) :

Kapitalflussrechnung 2012 2011

T€ T€

I. Laufende Geschäftstätigkeit:

Jahresüberschuss 7.809,1 5.682,6

Abschreibungen auf das Anlagevermögen 8.474,1 8.151,9

Zu-/Abnahme langfristiger Rückstellungen und zahlungswirksame Erträge -138,2 -399,1

Cashflow nach DVFA/SG 1) 16.145,0 13.435,4

Buchgewinne/-verluste aus Abgang von Anlagegegenständen 0,0 2,1

Veränderung kurzfristiger Aktiva, Passiva u. a. 291,3 -150,1

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 16.436,3 13.287,4

planmäßige Tilgungen (ohne Sparmittel) -7.128,5 -7.027,9

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen 9.307,8 6.259,5

II. Investitionsbereich:

Auszahlungen für Investitionen 2) -17.810,5 -25.655,5

Einzahlungen auf die Bausparverträge -21,7 -2.164,3

Veränderung der Finanzanlagen -122,0 0,0

Erlöse aus Abgang von Anlagegegenständen 59,7 14,7

Cashflow aus Investitionstätigkeit -17.894,5 -27.805,1

III. Finanzierungsbereich:

Einzahlung aus Valutierung von Darlehen 37.071,1 9.937,0

Darlehensrückzahlungen und -umschuldungen -22.652,3 -1.038,9

Erhöhung der Geschäftsguthaben 948,3 830,2

Dividende für das Vorjahr -925,7 -905,2

Veränderung langfristiger Sparmittel 3.613,4 -27,6

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 18.054,8 8.795,5

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 9.468,1 -12.750,1

IV. Finanzmittelfonds:

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 9.468,1 -12.750,1

Finanzmittelbestand am 31.12. des Vorjahres 3.450,1 16.200,2

Finanzmittelbestand am 31.12. des Geschäftsjahres 12.918,2 3.450,1

darin enthaltenes Festgeld mit mindestens drei Monaten Kündigungsfrist -2.005,4 0,0

1) Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

2) abweichend zum Anlagengitter noch nicht fällige Zuschüsse (841,8 T€)

10.912,8 3.450,1

30

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2012 aus, um die planmäßigen Tilgungsleistungen

zu erbringen und die vorgesehene Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Nach

Abfluss der Dividende verblieb ein Cashflow von 8,4 Mio. €, der als Eigengeldeinsatz bei Investitionen

zur Verfügung steht.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist wesentlich beeinflusst durch die Ausgaben für die Neubauten

in Barmbek (9,3 Mio. €) und in Lokstedt (5,5 Mio. €), aber auch durch Ausgaben für energetische

Modernisierungen (2,3 Mio. €).

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich durch die 2012 vorgenommenen Umfinanzierungen

in Höhe von 19,8 Mio. € bestimmt. Diese betreffen Umschuldungen und die Ablösung öffentlicher

Mittel mit freien Kapitalmarktdarlehen. Außerdem erfolgten Valutierungen zur Finanzierung der

Neubauten in Barmbek (8,3 Mio. €) und Lokstedt (9,0 Mio. €).

Mit Ausnahme der Finanzierungsmittel für Neubauten und Modernisierungen sind keine zusätzlichen

Darlehen vorgesehen. Für eventuelle Liquiditätsengpässe stehen Kreditlinien in Höhe von 17,5 Mio. €

zur Verfügung, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht in Anspruch genommen waren.

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Nutzungsgebühren wird bei sorgfältiger Vergabe

von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit der HANSA jederzeit gegeben bleiben.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 31


Lagebericht 2012

2.3 Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2012 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

2012

T€

2011

T€

Veränderung

T€

Hausbewirtschaftung 8.441,8 6.420,1 2.021,7

Spareinrichtung 47,7 273,9 -226,2

Bautätigkeit/Modernisierung -302,8 -345,7 42,9

Sonstiger Geschäftsbetrieb

(einschließlich Steuern)

-738,5 -874,6 136,1

Neutrales Ergebnis 360,9 208,9 152,0

Jahresüberschuss 7.809,1 5.682,6 2.126,5

Die Ertragslage wird unverändert geprägt durch das gute Ergebnis der Hausbewirtschaftung mit um

2,0 Mio. € gestiegenen Mieteinnahmen. Diese resultieren insbesondere aus Mietanpassungen gemäß

§ 558 BGB und Neuvermietungen sowie nach Modernisierungen (zusammen +0,7 Mio. €), aus dem

Erstbezug der Wohnungen in Lokstedt (+0,6 Mio. €) und aus der Vollauswirkung von Veränderungen

im Jahr 2011 (+0,7 Mio. €). Die Erlösschmälerungen in Höhe von 0,4 Mio. € bewegen sich auf einem

niedrigen Niveau. Die im Vergleich zum Vorjahr etwas geringeren Instandhaltungsaufwendungen

(-0,6 Mio. €) wirken ebenfalls ergebniserhöhend.

Das verminderte Ergebnis der Spareinrichtung beruht vor allem auf einer geringeren Differenz zwischen

gezahlten Zinsen und zurechenbaren Zinserträgen.

Das Ergebnis der Bautätigkeit ist beeinflusst durch nicht aktivierte Verwaltungskosten.

Das neutrale Ergebnis ist geprägt durch die Schlusszahlung aus einer ehemaligen Beteiligung (0,4 Mio. €),

die Auflösung von Pensionsrückstellungen (0,2 Mio. €) und einen zu leistenden Ausgleichsbetrag nach

§ 154 BauGB (0,4 Mio. €).

32

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Lagebericht 2012

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind,

haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ereignet.

4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Ein wesentlicher Bestandteil unserer Unternehmenssteuerung und -planung bildet das Risikomanagementsystem.

Es basiert auf einer integrierten Finanzplanung zur Abbildung kurz- und langfristiger

wirtschaftlicher Entwicklungen, einem Kennzahlensystem, dem monatlichen Controlling und dem

Bestandsportfoliomanagement. Die Innenrevision prüft darüber hinaus ausgewählte Sachverhalte und

Geschäftsprozesse auf Basis eines mehrjährigen Prüfungsplans.

Mittels einer regelmäßig zu überprüfenden Geschäfts- und Risikostrategie wird das Risikomanagement

kontinuierlich auf den Prüfstand gestellt und die Risikotragfähigkeit geprüft. Wesentliche Risiken sind

nicht erkennbar. Die vorhandenen Methoden, Systeme und Prozesse entsprechen dem Umfang und der

Art der Geschäftstätigkeit und insbesondere auch dem Betrieb einer Spareinrichtung.

Aus den von führenden Marktforschungsinstituten prognostizierten Daten zur wirtschaftlichen und demografischen

Entwicklung Hamburgs lässt sich für die nächsten Jahre ein recht sicheres Marktumfeld

für die Wohnungswirtschaft ableiten. Wir erwarten eine weiterhin günstige Vermietungssituation mit

tendenziell steigenden Mieten. Mit nennenswerten Leerständen oder umfangreichen Mietausfällen

rechnen wir nicht. Liquiditätsengpässe oder -risiken sind aufgrund dieser Einschätzung und der Dauernutzungsverträge

akut und auch langfristig nicht zu erwarten. Chancen sehen wir im Neubau, der weiterhin

moderat betrieben werden soll, soweit sich eine Wirtschaftlichkeit für die Objekte ergibt.

Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Durch die Inanspruchnahme von Forward-Darlehen haben

wir bis Ende des Jahres 2016 keinen Prolongationsbedarf. Die Zinsentwicklung wird laufend beobachtet

und das Darlehensportfolio aktiv gesteuert. Risiken aus Zinsänderungen sind aufgrund einer gleichmäßigen

Verteilung von Zinsbindungsfristen weitgehend minimiert.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 33


Lagebericht 2012

Für die zukünftige Investitionstätigkeit verfügt das Unternehmen über ausreichende Liquidität und Beleihungsreserven.

Der Wohnungsbestand wird planmäßig durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen

verbessert und mit umfangreichen Instandhaltungsmaßnahmen kontinuierlich auf heutige Wohnstandards

gebracht.

Bei planmäßiger Fortführung der Instandhaltung im Jahr 2013 mit einem geplanten Budget von

15,5 Mio. € und einem Modernisierungsbudget von 0,5 Mio. € sowie kalkulierten Zinsaufwendungen von

10,4 Mio. € bei gering ansteigendem Zinsniveau rechnen wir bei Mieterträgen von 47,3 Mio. € mit einem

Jahresüberschuss von 8,1 Mio. €. Damit wird unser Eigenkapital weiter gestärkt und die finanzielle Basis

für künftige Investitionen weiter verbessert.

Der Vorstand Hamburg, den 05.04.2013

Jana Kilian Dirk Hinzpeter Dr. Rolf Lange

34

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Gewinnverwendungsvorschlag

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2012 beträgt 965.711,59 €. Er soll nach dem Verhältnis der Geschäftsguthaben

bei Beginn des Geschäftsjahres wie folgt verteilt werden:

4 % Dividende auf berechtigte Guthaben 960.071,65 €

Vortrag auf neue Rechnung 5.639,94 €

965.711,59 €

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 35


100 Meter lang, zwölf Meter tief, an der rückwärtigen Front ein Parkhaus:

Das Baugrundstück an der Flora-Neumann-Straße im Karo-Viertel war

alles andere als einfach zu bebauen. Lange lag die ehemalige Gewerbefläche

brach. Die HANSA hat darauf 42 Wohn(t)räume realisiert, mit

ungewöhnlichen Grundrissen und tollen Details. Claudia Wüstenhagen

und Jens Lubbadeh schätzen besonders ihre Loggia. Von März bis

Oktober ist sie definitiv das Lieblingszimmer der beiden begeisterten

Hobby-Köche.

»Im Winter beobachten wir hier die Vögel am Futterhäuschen,

im Sommer ist unsere Loggia fast so etwas wie ein Baumhaus –

und das mitten im Karoviertel. Wir essen hier, spielen Gitarre, lesen

Zeitung und genießen das Grün unserer Straßenbäume. Unser Plan

für diesen Sommer: ein kleiner Gemüsegarten in Kübeln.«

Claudia Wüstenhagen

36

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

1. Bilanz zum 31.12.2012

Aktivseite

Vorjahr

€ € €

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände 33.418,29 38.061,96

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten 344.666.289,61 332.387.066,75

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 4.099.699,85 4.228.352,35

Grundstücke ohne Bauten 17.098,93 18.048,93

Maschinen 41.680,59 26.121,06

Betriebs- und Geschäftsausstattung 397.935,45 416.024,26

Anlagen im Bau 12.725.560,81 3.391.068,98

Bauvorbereitungskosten 123.290,87 0,00

Geleistete Anzahlungen 0,00 362.071.556,11 13.165.246,94

Finanzanlagen

Beteiligungen 122.562,42 562,42

Andere Finanzanlagen 3.500,00 126.062,42 3.500,00

Anlagevermögen insgesamt 362.231.036,82 353.674.053,65

Umlaufvermögen

Andere Vorräte

Unfertige Leistungen 15.848.009,72 14.745.006,51

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung 252.032,28 237.471,79

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen

ein Beteiligungsverhältnis besteht 88.050,78 0,00

Sonstige Vermögensgegenstände 2.700.953,07 3.041.036,13 1.829.668,66

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 12.918.187,89 3.450.063,96

Bausparguthaben 2.185.955,29 15.104.143,18 2.164.336,09

Bilanzsumme 396.224.225,85 376.100.600,66

38

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Passivseite

Vorjahr

€ € €

Eigenkapital

Geschäftsguthaben

der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 771.750,00 778.850,00

der verbleibenden Mitglieder 25.000.113,53 24.043.590,67

aus gekündigten Geschäftsanteilen 57.250,00 25.829.113,53 58.360,00

Rückständige fällige Einzahlungen auf

Geschäftsanteile 123.113,92 €

Vorjahr 80.655,21 €

Ergebnisrücklagen

Gesetzliche Rücklage 10.825.000,00 10.025.000,00

Andere Ergebnisrücklagen 73.860.221,91 84.685.221,91 67.812.221,91

Bilanzgewinn

Gewinnvortrag 4.658,61 7.756,75

Jahresüberschuss 7.809.052,98 5.682.554,69

Einstellungen in Ergebnisrücklagen -6.848.000,00 965.711,59 -4.760.000,00

Eigenkapital insgesamt 111.480.047,03 103.648.334,02

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 7.019.309,00 7.057.543,00

Steuerrückstellungen 0,00 2.500,00

Sonstige Rückstellungen 2.370.597,69 9.389.906,69 2.329.897,39

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 172.370.862,10 176.812.543,86

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 50.944.912,49 39.312.937,56

Spareinlagen 31.561.891,29 27.546.974,24

Erhaltene Anzahlungen 16.265.160,68 15.904.955,01

Verbindlichkeiten aus Vermietung 136.341,19 165.675,73

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.545.477,36 2.764.206,15

Sonstige Verbindlichkeiten 264.559,03 275.089.204,14 218.266,01

davon aus Steuern:

Geschäftsjahr 93.474,64 €

Vorjahr 86.389,49 €

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:

Geschäftsjahr 11.954,94 €

Vorjahr 24.101,83 €

Rechnungsabgrenzungsposten 265.067,99 336.767,69

Bilanzsumme 396.224.225,85 376.100.600,66

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 39


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2012 bis 31.12.2012

Vorjahr

€ € €

Umsatzerlöse

a) aus der Hausbewirtschaftung 62.586.508,75 60.560.281,73

b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 23.312,33 62.609.821,08 24.463,69

Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen 1.103.003,21 133.750,59

Andere aktivierte Eigenleistungen 164.788,20 166.639,40

Sonstige betriebliche Erträge 1.714.689,46 1.343.155,63

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 27.353.737,41 27.169.989,11

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 22.544,80 27.376.282,21 23.776,90

Rohergebnis 38.216.019,74 35.034.525,03

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 5.430.800,52 5.317.259,45

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für

Altersversorgung und Unterstützung 1.371.124,07 6.801.924,59 1.239.628,71

davon für Altersversorgung:

Geschäftsjahr 345.194,83 €

Vorjahr 223.692,86 €

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen 8.474.117,26 8.151.867,74

Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.589.427,04 1.932.477,39

Erträge aus Beteiligungen 152.180,48 44.119,93

Erträge aus anderen Finanzanlagen 207,77 199,31

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 124.483,09 276.871,34 89.504,88

davon aus Auf-/Abzinsung:

Geschäftsjahr 0,00 €

Vorjahr 6.309,02 €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 10.695.676,87 10.740.336,41

davon aus Aufzinsung:

Geschäftsjahr 371.347,31 €

Vorjahr 664.106,91 €

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 9.931.745,32 7.786.779,45

Steuern vom Einkommen und Ertrag -2.749,61 2.139,35

Sonstige Steuern 2.125.441,95 2.102.085,41

Jahresüberschuss 7.809.052,98 5.682.554,69

Gewinnvortrag 4.658,61 7.756,75

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 6.848.000,00 4.760.000,00

Bilanzgewinn 965.711,59 930.311,44

40

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Jahresabschluss zum 31.12.2012

3. Anhang

A

Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches

(HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und

die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses

für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.09.2009 (FormblattVO) beachtet.

Die nach der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen vorgeschriebene Gliederung der Bilanz

und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde für Abschlusszwecke um den Posten Spareinlagen auf der

Passivseite der Bilanz ergänzt.

B

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Geschäftsjahr nicht vorgenommen.

Bei Vermögensgegenständen, die abzuzinsen sind, wurde – soweit der Zugang im Geschäftsjahr 2012

erfolgte – von der Nettomethode Gebrauch gemacht.

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu – um planmäßige Abschreibungen geminderte

– Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden. Es wurde eine Nutzungsdauer

von fünf Jahren zugrunde gelegt.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 41


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs-

bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten wurden nicht in die Anschaffungs-

und Herstellungskosten des Jahres 2012 einbezogen, Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauern wurden zugrunde gelegt:

Wohngebäude im Wesentlichen

Neubauten mit Fertigstellung ab 2011

Andere Bauten

Außenanlagen

Bolzplatz (Grundstücke ohne Bauten)

Maschinelle Wascheinrichtungen

Betriebs- und Geschäftsausstattung

70 Jahre

50 Jahre

50 Jahre

10 Jahre

15 Jahre

5 Jahre

2 bis 10 Jahre

Die beweglichen geringwertigen Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 410 € netto sind im Anschaffungsjahr

voll abgeschrieben und im Anlagengitter als Abgang erfasst worden.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Beim Umlaufvermögen wurden die Unfertigen Leistungen zu Anschaffungskosten bewertet. Das Niederstwertprinzip

wurde beachtet.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus sich in späteren Jahren ausgleichenden Bewertungsunterschieden

zwischen der Handels- und der Steuerbilanz.

42

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgte mit dem aktuellen Steuersatz für die Körperschaftsteuer

von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag (insgesamt 15,825 %) und einem Gewerbesteuersatz von

16,45 %.

Die zu aktiven latenten Steuern führenden Differenzen beruhen auf Bewertungsunterschieden bei den

„Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten“ sowie den „Grundstücken mit Geschäfts-

und anderen Bauten“.

Es ergibt sich ein Aktivüberhang, der nicht aktiviert wurde.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde auf der Grundlage

der Richttafeln 2005 G von Dr. Klaus Heubeck berechnet. Für die laufenden Pensionen und für unverfallbare

Anwartschaften Ausgeschiedener sowie für andere Anwartschaften wurde der modifizierte Teilwert

als Ansatz für die Bewertung genommen. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn-,

Gehalts- und Rentensteigerung, die wir mit 2,5 % p. a. angesetzt haben, sowie der von der Deutschen

Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von

5,05 % zum 30.11.2012 zugrunde gelegt.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten.

Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der

Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe

der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt auch für die Rückstellungen für Jubiläen.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 43


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

C

Erläuterungen zur Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:

Immaterielle Vermögensgegenstände

Sachanlagen

Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschrei- Buchwert Abschreibungen

Herstellungs- des Geschäfts- des Geschäfts- bungen am des

kosten jahres jahres (kumuliert) 31.12.2012 Geschäftsjahres

€ € € € € € €

503.703,92 8.800,05 0,00 0,00 479.085,68 33.418,29 13.443,72

Grundstücke und

grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten

510.259.241,39 2.567.128,97 59.698,12 17.865.133,32 185.965.515,95 344.666.289,61 8.093.341,31

Grundstücke mit

Geschäfts- und

anderen Bauten 8.237.598,58 42.807,88 0,00 0,00 4.180.706,61 4.099.699,85 171.460,38

Grundstücke ohne

Bauten 34.555,44 0,00 0,00 0,00 17.456,51 17.098,93 950,00

Bauten auf fremden

Grundstücken 48.059,04 0,00 0,00 0,00 48.059,04 0,00 0,00

Maschinen 542.555,95 28.820,88 24.468,62 0,00 505.227,62 41.680,59 13.261,35

Betriebs- und Geschäftsausstattung

2.049.798,02 163.571,69 48.956,09 0,00 1.766.478,17 397.935,45 181.660,50

Anlagen im Bau 3.391.068,98 9.334.491,83 0,00 0,00 0,00 12.725.560,81 0,00

Bauvorbereitungskosten

0,00 123.290,87 0,00 0,00 0,00 123.290,87 0,00

Geleistete

Anzahlungen 13.165.246,94 4.699.886,38 0,00 -17.865.133,32 0,00 0,00 0,00

Finanzanlagen

537.728.124,34 16.959.998,50 133.122,83 0,00 192.483.443,90 362.071.556,11 8.460.673,54

Beteiligungen 562,42 122.000,00 0,00 0,00 0,00 122.562,42 0,00

Andere Finanzanlagen 3.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.500,00 0,00

4.062,42 122.000,00 0,00 0,00 0,00 126.062,42 0,00

Anlagevermögen

insgesamt 538.235.890,68 17.090.798,55 133.122,83 0,00 192.962.529,58 362.231.036,82 8.474.117,26

44

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Die Zugänge bei den Grundstücken mit Wohnbauten betreffen im Wesentlichen nachträgliche Herstellungskosten.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau betreffen die im Geschäftsjahr angefallenen Herstellungskosten

für einen Neubau mit 76 Wohnungen.

Die Zugänge bei den geleisteten Anzahlungen betreffen die Abschlagszahlungen für einen Neubau von

70 Wohnungen.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten in voller Höhe noch

nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden wie folgt:

Forderungen insgesamt davon mit einer Restlaufzeit

(Vorjahresangaben in Klammern)

von über 1 Jahr

€ €

Forderungen aus Vermietung 252.032,28 66.868,67

(237.471,79) (37.469,64)

Forderungen gegen Unternehmen,

mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 88.050,78 0,00

(0,00) (0,00)

Sonstige Vermögensgegenstände 2.700.953,07 1.924.054,26

(1.829.668,66) (1.330.901,66)

Gesamtbetrag 3.041.036,13 1.990.922,93

(2.067.140,45) (1.368.371,30)

Bestehenden Risiken wurde durch eine Wertberichtigung Rechnung getragen.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag

rechtlich entstehen.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 45


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

(Vorjahreszuführungen in Klammern) Gesetzliche Rücklage Andere Ergebnisrücklagen

€ €

01.01.2012 10.025.000,00 67.812.221,91

Einstellung aus dem Jahresüberschuss

des Geschäftsjahres 800.000,00 6.048.000,00

(600.000,00) (4.160.000,00)

31.12.2012 10.825.000,00 73.860.221,91

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang

enthalten:

Rückstellungen für: T€

Nachrüstungsverpflichtungen 825

abgezinsten Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB 375

Hausbewirtschaftung 315

Jubiläen der Mitarbeiter 296

Verwaltungskosten u. a. 226

Urlaubsabgrenzungen 143

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem folgenden Verbindlichkeitenspiegel, aus

dem sich auch die Art und Form der Sicherheiten ergeben.

46

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Posten: insgesamt davon mit einer Restlaufzeit von gesichert Art der

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahren über 5 Jahren Sicherung

€ € € € €

Verbindlichkeiten

gegenüber

Kreditinstituten 172.370.862,10 5.783.604,90 28.266.533,43 138.320.723,77 172.370.862,10 GPR *)

Vorjahr 176.812.543,86 7.625.281,81 31.631.060,29 137.556.201,76 176.786.756,24 GPR *)

Verbindlichkeiten

gegenüber anderen

Kreditgebern 50.944.912,49 2.496.047,07 7.723.346,10 40.725.519,32 50.944.912,49 GPR *)

Vorjahr 39.312.937,56 1.999.724,41 7.564.174,38 29.749.038,77 39.312.937,56 GPR *)

Erhaltene Anzahlungen 16.265.160,68 16.265.160,68 0,00 0,00 0,00

Vorjahr 15.904.955,01 15.904.955,01 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten

aus Vermietung 136.341,19 136.341,19 0,00 0,00 0,00

Vorjahr 165.675,73 165.675,73 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten aus

Lieferungen

und Leistungen 3.545.477,36 3.545.477,36 0,00 0,00 0,00

Vorjahr 2.764.206,15 2.764.206,15 0,00 0,00 0,00

Sonstige

Verbindlichkeiten 264.559,03 264.559,03 0,00 0,00 0,00

Vorjahr 218.266,01 206.311,07 11.954,94 0,00 0,00

Gesamtbetrag 243.527.312,85 28.491.190,23 35.989.879,53 179.046.243,09 223.315.774,59

Vorjahr 235.178.584,32 28.666.154,18 39.207.189,61 167.305.240,53 216.099.693,80

*) GPR = Grundpfandrechte

Bei den grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen handelt es sich im Wesentlichen der Form nach um

Briefgrundschulden.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 47


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Die Fristigkeit der Spareinlagen gliedert sich wie folgt:

Geschäftsjahr

Vorjahr

a) Spareinlagen mit vereinbarter Kündigungsfrist von 3 Monaten 3.142.476,88 € 3.420.421,62 €

b) Spareinlagen mit anderen vereinbarten Kündigungsfristen 28.419.414,41 € 24.126.552,62 €

Gesamt 31.561.891,29 € 27.546.974,24 €

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten Objektfinanzierungsmittel für das Anlagevermögen.

Diese verminderten sich im Wesentlichen durch die planmäßigen Tilgungen und Rückzahlungen

(T€ 7.740), denen die Valutierung eines Darlehens zur Finanzierung eines Neubaus (T€ 3.800)

erhöhend gegenüberstand.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern umfassen ebenfalls Objektfinanzierungsmittel

für das Anlagevermögen. Diese erhöhten sich im Wesentlichen durch Valutierungen zur Finanzierung

von Neubauten (T€ 13.500), denen planmäßige Tilgungen und Rückzahlungen in Höhe von T€ 2.270

mindernd gegenüberstanden.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen – wie im Vorjahr –

nicht.

D

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen auch T€ 14.897 an abgerechneten Betriebs- und

Heizkosten.

Die Anderen aktivierten Eigenleistungen enthalten ausschließlich Kosten für eigene Architektenleistungen.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen die Schlusszahlung aus einer ehemaligen

Beteiligung in Höhe von T€ 364, T€ 261 aus der Auflösung von Rückstellungen, T€ 171 für zu

erstattende Kosten für Miet- und Räumungsklagen sowie T€ 573 aus Versicherungsentschädigungen.

48

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch T€ 13.927 Instandhaltungsaufwendungen.

E

Sonstige Angaben

Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

Geschäftsjahr

Vorjahr

Garantieversprechen für

„Selbsthilfeeinrichtung der Wohnungswirtschaft zur Sicherung von Einlagen“ 155.416,19 € 141.627,33 €

Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da wirtschaftliche und finanzielle Schwierigkeiten von

anderen Mitgliedern der Selbsthilfeeinrichtung derzeit nicht bekannt sind.

Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen aus

erteilten Aufträgen für Bauvorhaben:

Auftragsvolumen T€ 4.211

Diese Verpflichtungen sind vollständig durch zugesagte Darlehen gedeckt.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug (Vorjahresangaben

in Klammern):

Vollzeitbeschäftigte

Teilzeitbeschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter 30,25 (34,25) 10,50 (9,00)

Technische Mitarbeiter 10,50 (10,00) 1,25 (1,00)

Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte u. a. 56,00 (55,50) 16,50 (16,00)

Gesamt 96,75 (99,75) 28,25 (26,00)

Außerdem wurden unverändert durchschnittlich sieben Auszubildende beschäftigt.

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 49


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Mitgliederbewegung

Mitglieder

01.01.2012 12.622

Zugang 2012 649

Abgang 2012 524

31.12.2012 12.747

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder

haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um 956.522,86 €.

Beteiligungen

Die Genossenschaft ist an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts „Wohnvielfalt am Grasbrookpark GbR“

mit Sitz in Schenefeld beteiligt.

Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an die Mitglieder des Vorstandes und die Mitglieder

des Aufsichtsrates.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein

Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

50

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Jahresabschluss

für das Geschäftsjahr 2012

Mitglieder des Vorstandes:

Jana Kilian

Dirk Hinzpeter

Dr. Rolf Lange

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Thomas Müller (Vorsitzender)

Marianne Sties (stellvertretende Vorsitzende)

Jan Balcke

Silke Belgardt

Enno Bruns

Heike Dittwald

Harald Schmidt

Jens-Peter Schwieger

Ilse Stiehl

Hamburg, den 26.03.2013

HANSA Baugenossenschaft eG

Der Vorstand

Jana Kilian Dirk Hinzpeter Dr. Rolf Lange

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 51


Auf ein schönes Zuhause legt Gisela Schröder viel Wert. Ganz in Weiß und

mit viel Liebe zum Detail hat sie ihre Wohnung am Billstedter Kattensteert

eingerichtet. Die HANSA sorgt mit regelmäßiger Modernisierung und Instandsetzung

für den richtigen Rahmen: mit dem Einbau eines schmucken Bades

ebenso wie mit der energetischen Sanierung des gesamten Gebäudes. Eine

Besonderheit im Kattensteert: Hier wurde erstmals in einem älteren Gebäude

nachträglich eine Solaranlage zur Warmwasserversorgung aufs Dach montiert.

Die HANSA schafft Raum für klimafreundliche Technik – unabhängig vom Baujahr.

»Der perfekte Ort zum Entspannen ist für mich die Badewanne.

Deshalb habe ich mich so gefreut, dass die HANSA auch mein Bad

komplett erneuert hat, als bei uns die Strangsanierung anstand –

und zwar ganz nach meinem Geschmack. Meine kleine Wellness-

Oase begeistert mich jeden Tag aufs Neue.«

Gisela Schröder

52

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Wohnungsbestand

Elmshorn

156 Wohnungen

Hamburg

9.493 Wohnungen

Wandsbek

Altona

Osdorf

Eimsbüttel

Lokstedt

Altona

Ottensen

Nord

Mümmelmannsberg

Winterhude

St. Georg

St. Pauli

Altstadt

Steilshoop

Wandsbek

Dulsberg

Jenfeld

Barmbek Marienthal

Eilbek

Horn

Hamm

Rothenburgsort

Mitte

Bramfeld

Billstedt

Rahlstedt

Lohbrügge

Harburg

Bergedorf

Bergedorf

Neuallermöhe

54

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Wohnungsbestand Dezember 2012

Altona

Mitte

Altona

249 Wohnungen

Altstadt

25 Wohnungen

Osdorf

54 Wohnungen

Billstedt

1.978 Wohnungen

Ottensen

197 Wohnungen

Hamm

796 Wohnungen

Eimsbüttel/Nord

Horn

Mümmelmannsberg

998 Wohnungen

205 Wohnungen

Barmbek

614 Wohnungen

Rothenburgsort

343 Wohnungen

Dulsberg

734 Wohnungen

St. Georg

56 Wohnungen

Lokstedt

128 Wohnungen

St. Pauli

162 Wohnungen

Winterhude

187 Wohnungen

Bergedorf

Wandsbek

Bergedorf

104 Wohnungen

Bramfeld

130 Wohnungen

Lohbrügge

402 Wohnungen

Eilbek

104 Wohnungen

Neuallermöhe

401 Wohnungen

Jenfeld

Marienthal

230 Wohnungen

483 Wohnungen

Elmshorn

Rahlstedt

480 Wohnungen

Elmshorn

156 Wohnungen

Steilshoop

100 Wohnungen

Wandsbek

333 Wohnungen

Gesamt:

9.649 Wohnungen

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 55


Impressum

HANSA

Baugenossenschaft eG

Lämmersieth 49

22305 Hamburg

Postfach 60 63 65

22255 Hamburg

Tel. 040 69201-0

Fax 040 69201-140

info@hansa-baugenossenschaft.de

www.hansa-baugenossenschaft.de

Gegründet am 06.10.1925

Im Genossenschaftsregister eingetragen am 30.01.1926

beim Amtsgericht Hamburg,

Genossenschaftsregister Nr. 469

Als Wohnungsunternehmen mit Spareinrichtung

anerkannt durch Bescheid der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

(BAFin), Berlin, Gesch.-Nr. III

19-31 (958) vom 13.05.1974

Interviews und Zitate:

Kerstin Domscheit, www.elbgold.biz

Gestaltung:

www.eigenart.biz

Geschäftssitz: Hamburg

Prüfungsverband:

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.

Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein

Fotografie:

Steven Haberland (Titel, Seiten 5, 6, 7,

10, 16, 17, 18, 22, 23, 36, 37, 52, 53, 57a)

COIDO und APB-Architekten (Seite 9);

BKK3 Architekten/Wien (Seite 19)

alle weiteren HANSA

Mitglied in der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von

Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften

Mitglied im Ring der Wohnungsbaugenossenschaften

Diesen Geschäftsbericht erhalten alle Mitglieder ver tre ter/

-innen der Genossenschaft, die Mitarbeiter/-innen, Unternehmen

der Wohnungs- und Bauwirtschaft, Finanzierungsinstitute,

Behörden, Verbände, die Fraktionen der

Hamburger Bürgerschaft und der Hamburger Bezirks versammlungen

sowie die Tages- und Fachpresse.

56

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012


Abbildungsverzeichnis

Seite Wohnanlage/Veranstaltung

2 Grundsteinlegung Lämmersieth 90

3 Bekkamp

Emil-Andresen-Straße

9 Parkquartier Hohenfelde

Emil-Andresen-Straße

11 Emil-Andresen-Straße

12 Nachbarschaftstreff Hammer Steindamm

Azubi-Projektgruppe

13 Eröffnung Nachbarschaftstreff

15 von links oben nach rechts unten:

HSH-Nordbank Run

Grundsteinlegung Lämmersieth 90

Richtfest Lämmersieth 90

Eröffnung Nachbarschaftstreff

Hammer Steindamm

Besichtigungsfahrt des Aufsichtsrates

Hamburg räumt auf

BilleVue

Emil-Andresen-Straße

Weihnachtsmärchen

Vertreterversammlung

Arbeiten auf der Baustelle Lämmersieth

Public Viewing Emil-Andresen-Straße

Nachbarschaftsfest Kaltenbergen

Vertreterwahl 2013

Straßenfest Barmbek

19 Wohnvielfalt am Grasbrookpark

Bauschild Lämmersieth 90

20 Vertreterversammlung 2012

21 von links oben nach rechts unten:

Griesstraße

Horner Landstraße/Pagenfelder Straße

Emil-Andresen-Straße

Ausschläger Allee/Marckmannstraße

Spielplatz Rahewinkel

Mittelkamp

Rauchstraße

Horner Brückenweg/Letzter Heller

Möllner Landstraße/Dudenweg

Schulenbeksweg

Flora-Neumann-Straße

Dringsheide

Bernhard-Nocht-Straße

Horner Landstraße

Sievekingsallee

54 Blumenpflanzaktion

55 Schreyerring

Richtfest Lämmersieth

56 HANSA Geschäftsstelle Lämmersieth

75 HANSA Kogge Launitzweg

HANSA Baugenossenschaft eG – Geschäftsbericht 2012 57


Gemeinsam Räume schaffen …

HANSA

Baugenossenschaft eG

Lämmersieth 49 · 22305 Hamburg

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