Geschäftsbericht 2011 - BVT

80 Jahre
Geschäftsbericht 2011
Bau- und Vermietungsgenossenschaft Trier eG
gegründet 1931

Vorstand
Dipl.-Kaufmann Albrecht Huber -Vorsitzender -
Dipl.-Ing. Bruno Isstas
RA. Dr. Marc Diekmann
Aufsichtsrat
Bankkaufmann Peter Kröber -Vorsitzender -
Kaufmann Wolfgang Petry -stellv. Vorsitzender -
Altenpflegerin Gertrud Könen
Bankkaufmann Manfred Hübner
Bauingenieur Hartmut Böhme
Steuerberater Marco Wolf
Prüfungsverband
VdW Rheinland Westfalen
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V.
Düsseldorf, Goltsteinstraße 29
Titelfoto: Maarstraße 127, Fertigstellung 1986 (2011 nach 25 Jahren renoviert)

Mitgliederversammlung 2011
Ehrung für 50 Jahre Mitgliedschaft bei der BVT
gemütliches Beisammensein nach der Mitgliederversammlung
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Bau- und Vermietungsgenossenschaft Trier eG
2011
Lagebericht
Gesamtwirtschaft
Auch im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise 2009 setzte sich der konjunkturelle Aufholprozess mit einem
Wachstum des Bruttoinlandsproduktes (BIP) in Höhe von 3%fort. Im Verlauf des Jahres 2011 wurde sogar das
Vorkrisenniveau wieder überschritten.
Die konjunkturellen Erwartungen für 2012 haben sich im letzten Halbjahr 2011 jedoch deutlich eingetrübt, so
dass vorerst nicht mit einer Fortsetzung des wirtschaftlichen Aufschwungs in dieser Höhe zu rechnen ist, der
die deutsche Wirtschaft noch im Geschäftsjahr 2011 geprägt hat. Nach der Prognose der führenden Wirtschaftsinstitute
rechnen die Experten inzwischen mit einem Anstieg des BIP in Deutschland inHöhe von nur
noch 0,9 %.
Der entscheidende Belastungsfaktor für das Wachstum ist die Schuldenkrise im Euroraum, die zunächst nur
Griechenland, dann Irland, Portugal und schließlich auch Spanien und Italien ergriffen hat. Die Hauptursache
sind die langjährigen Leistungsbilanzungleichgewichte im Euroraum, die bei den Defizitländernzueiner immer
höheren öffentlichen wie auch privaten Verschuldung führten, während sich die Überschussländer –allen voran
Deutschland –ineiner immer besseren Vermögensposition wähnten.
Die ausgelöste Vertrauenskrise hat mittlerweile den gesamten Eurowährungsraum erfasst. Die Kapitalmärkte
reagieren bei den hochverschuldeten Euroländern mit hohen Risikoprämien auf die Staatsanleihen. Um das
Vertrauen der Finanzmärkte zurückzugewinnen, haben die Regierungen im Euroraum teilweise massive
Sparprogramme verabschiedet, die die Konjunktur stark bremsen werden.
Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsbereichen ist die Wertschöpfung in der Immobilienwirtschaft in der vergangenen
Wirtschaftskrise wie auch in 2011 nicht gesunken und leistete durch ihre stabilisierende Funktion
einen erheblichen Beitrag zum Gesamtwachstum.
2

Regionaler Wohnungsmarkt
Demographische und wirtschaftliche Änderungsprozesse
haben dazu geführt, dass in Rheinland-Pfalz
die Nachfrage nach Wohnraum eine regional unterschiedliche
Entwicklung genommen hat.
In bestimmten Gebieten ist bereits heute eine Zunahme
an Wohnungsleerständen zu verzeichnen, während
in Ballungsräumen mit hoher Wirtschaftskraft
und in Wachstumsinseln, wie z.B. in der Grenzregion
zu Luxemburg eine stetig wachsende Nachfrage
nach Wohnungen festgestellt wird.
Dies gilt auch für den Wohnungsmarkt in Trier,der ein
zu niedriges Angebot an preiswerten, dennoch gut
ausgestatteten Wohnungen in guter Lage und mit
günstiger Energiebilanz aufweist. Da die Genossenschaft
fast ausschließlich indiesem Marktsegment
ihre Wohnungen anbietet, ist deren Vermietbarkeit
jederzeit gesichert. Durch eine ständige Zunahme der
Einpersonenhaushalte und auf Grund steigender
Studentenzahlen sowohl an der Universität als auch
an der Fachhochschule wird dieser Effekt noch verstärkt.
Saarbrücker Straße 25-27 nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen
3

Neubautätigkeit
Obwohl auch im Geschäftsjahr 2011 mehrereGrundstücksangebote
auf ihre Bebauungsmöglichkeiten
untersucht wurden, wurde letztendlich kein den Vorstellungen
der Genossenschaft entsprechendes
Objekt gefunden. Im Bereich des Konversionsgebietes
„Castelnau“ im Süden von Trier sowie auf Basis
der Rahmenplanung „Belvedere“auf dem Petrisberg
könnten sich zukünftig aber interessante Bebauungsmöglichkeiten
ergeben.
Instandhaltung –Modernisierung
Im Geschäftsjahr 2011 wurde die umfassende Modernisierung
der Wohnanlagen Saarbrücker Straße
25-27 und Güterstraße 85-89 mit insgesamt 34 Wohnungen
durchgeführt.
Durch die Dämmung der Außenfassaden und Kellerdecken
sowie durch den Einbau von hochwertigen
IsolierfensterninVerbundbauweise (Holz-Aluminium)
und dichten Wohnungseingangstüren mit gleichzeitig
höherem Sicherheitsstandard wird die Energieeffizienz
von Niedrigenergiehäusern erreicht und
somit der Energiebedarf erheblich vermindert. Die
energieeinsparenden Maßnahmen wurden mit zinsgünstigen
Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) finanziert.
Auf Wunsch der Bewohner wurden außerdem innerhalb
der Wohnungen Modernisierungen beauftragt,
insbesondere Badmodernisierungen, Elektroverstärkungen
und der Einbau von neuen Gasetagenheizungen
als Brennwertthermen. Außerdem wurden
auch alle notwendigen Instandsetzungsarbeiten, ein
Neuanstrich der Treppenhäuser und der Balkone
sowie Aufwertungen im Außenbereich durchgeführt.
Teilweise erfolgte auch ein Ausbau der Dächer zu
Dachgeschosswohnungen.
Nach Abschluss der Maßnahmen in diesem Jahr wird
die Genossenschaft dafür rund zwei Millionen Euro
investiert haben.
In den Jahren 2012/2013 sind Modernisierungsprojekte
und Instandsetzungsmaßnahmen im Wohngebiet
„Am Weidengraben“ sowie der Wohnanlage
„Hohenzollernstraße 6-16“ im Umfang bis zu zwei
Millionen Euro geplant. Die Vorbereitungen laufen
bereits.
Töpferstraße 26-28 –Renovierung in 2011
4

Güterstraße 85-89 –nach Fertigstellung der Modernisierung einschließlich neuer Balkone
Die nachstehende Grafik zeigt die Höhe der in den letzten 10 Jahren für die Instandhaltung und Modernisierung
im eigenen Bestand aufgewandten Mittel:
T€
3500
3000
2500
2402
2574
3176
2314
2704
2371
2495
2498
2000
1792
1500
1359
1000
500
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
5

Vermietungssituation
Aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen und bedingt durch nicht vermietete Stellplätze waren geringfügige
Leerstände zu verzeichnen, die in Relation zum gesamten Mietaufkommen nicht ins Gewicht fallen.
Insgesamt betrugen die Mietausfälle und Erlösschmälerungen 26,8 T€ (Vorjahr 31,3 T€) oder 0,65 Prozent (Vorjahr
0,77 Prozent) der Jahressollmiete von 4.140 T€. Die Rückstände aus Mieten von 15,6 T€ sind etwas höher
als im Vorjahr mit 14,4 T€.
Die weiterhin gute Nachfrage nach den Wohnungen der BVT unterstreicht, dass auch in absehbarer Zeit keine
nennenswerten Leerstände zu erwarten sind.
Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2011 insgesamt 1.018 Mietwohnungen, 359 Garagen
bzw.Stellplätze, ein Kindergarten, ein Getränkemarkt, ein Café, zwei Lagerräume, ein vermietetes Büro(=ehemalige
Geschäftsstelle) und ein selbstgenutztes Geschäftsgebäude.
Davon befinden sich 484 Wohnungen im sogenannten Maarviertel, 271 Wohnungen in Trier-Süd, 104 Wohnungen
in Uni-Nähe (Tarforst), 81 Wohnungen in Trier-Feyen, 68 Wohnungen im Osten von Trier und lediglich
10 Einheiten in Trier-West.
Die Durchschnittsmiete der Mietwohnungen lag in 2011 bei knapp über 5,00 €/m² und damit unterhalbdes Mietspiegels
der Stadt Trier, indem als mittlere monatliche Nettomiete aller Wohnungen –unabhängig von Wohnfläche,
Baujahr und den sonstigen relevanten Merkmalenwie Ausstattung, Lage usw.5,75 €/m² angegeben ist.
Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften
AuchimBereich der Verwaltungstätigkeit für 16 Wohnungseigentümergemeinschaften und eine Tiefgarage mit
insgesamt 336 Wohnungen und 54 Garagen bzw. Stellplätzen werden laufend Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Dafür wurde allein im Jahr 2011 fast eine halbe Million Euro ausgegeben.
Neben der üblichen Verwaltertätigkeit werden gerade diese werterhaltenden Bestandspflegearbeiten von allen
Eigentümergemeinschaften sehr gelobt, so dass die bisher stets erfolgte Wiederbestellung der Genossenschaft
zum Verwalter nie in Frage stand.
Bauvolumen
Für Instandhaltung und Modernisierung wurden in 2011 insgesamt 2.989 T€ ausgegeben, davon 2.498 T€
für den Mietwohnungsbestand (Vorjahr 1.359 T€) und 491 T€ für die verwalteten Eigentumswohnungen
(Vorjahr 397 T€).
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Vermögens- und Finanzlage
Die Bilanz zum 31.12.2011 enthält mit 36.980 T€ langfristig gebundenes Vermögen, insbesondere die Grundstücke
des Anlagevermögens. Dieses Vermögen war zum Bilanzstichtag 31.12.2011 fristgerecht mit Eigenkapital
(24.491 T€) und langfristigem Fremdkapital (13.123 T€) finanziert. Auch die Investitionen für die in Durchführung
und Planung befindlichenBau- und Modernisierungsmaßnahmen werden fristgerecht durch Eigenmittel
aus dem geldrechnungsmäßigen Überschuss und bei Bedarf durch langfristige Fremdmittel finanziert. Die
Finanzlage und die Zahlungsbereitschaft sind auch in Zukunft gesichert.
Ertragslage
Die Umsatzerlöse stiegen in 2011 von 5.154 T€ auf 5.307 T€. Während sich die Mieten gegenüber dem Vorjahr
aufgrund von Modernisierungen und Anpassungen an den Mietspiegel der Stadt Trier erhöhten, verminderten
sich die Energiekosten geringfügig. Dagegen stiegen die Instandhaltungskosten von 826 T€ auf 893 T€.
Der in 2011 erzielte Bilanzgewinn verteilt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt:
2011 2010
T € T €
Hausbewirtschaftung + 1.199,0 +1.301,4
Betreuungstätigkeit + 1,5 + 2,8
Kapitaldisposition + 18,8 + 15,4
Sonstiger Bereich + 264,4 + 72,5
Jahresüberschuss + 1.483,7 +1.392,1
Einstellung in die Rücklagen ./. 1.350,0 ./.1.240,0
Bilanzgewinn 133,7 152,1
Kennzahlen
1. Bewirtschafteter Bestand
2011 2010
a) Eigentum
Mietwohnungen Anzahl 1.018 1.021
davon preisgebunden Anzahl 258 258
Gewerbeeinheiten Anzahl 7 7
Garagen/Stellplätze Anzahl 359 359
Wohn-/Nutzfläche m 2 66.022,00 66.207,39
b) Verwaltung
Wohnungen Anzahl 336 333
Garagen Anzahl 54 54
Summe der bewirtschafteten Einheiten 1.774 1.774
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2. Jahresabschlusskennzahlen
2011 2010
Bilanzsumme T€ 39.302 38.627
Sachanlagevermögen T€ 36.973 36.302
Investitionen in Sachanlagen T€ 1.606 533
Eigenkapital T€ 24.491 23.061
Eigenkapitalquote % 62,3 59,7
Fremdkapital T€ 13.123 13.918
Fremdkapitalquote % 33,4 36,0
Umsatzerlöse T€ 5.307 5.154
Jahresüberschuss T€ 1.484 1.392
Eigenkapitalrentabilität % 6,1 6,0
Gesamtkapitalrentabilität % 5,3 5,1
durchschnittl. Miete/Monat €/m² 5,03 5,10
Instandhaltungskosten/Jahr €/m² 13,5 12,5
Modernisierungskosten/Jahr €/m² 24,2 8,0
Fluktuationsquote % 8,5 9,4
Leerstandsquote % 0,6 0,5
davon modernisierungsbedingt % 0,5 0,4
Wesentliche Chancen und Risiken
der zukünftigen Entwicklung nach §289 HGB
Aus heutiger Sicht sind keine wesentlichen und insbesondere keine bestandsgefährdenden Risiken, die die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage nachhaltig negativ beeinflussen könnten, erkennbar.
Die Genossenschaft hat in Übereinstimmung mit dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmen
(KonTraG) ein Risikomanagementsystem installiert. Dieses System ermöglicht das frühzeitige Erkennen von
Risikopotentialen und erleichtert gegebenenfalls das rechtzeitige Gegensteuern. Das im Unternehmen eingerichtete
Risikomanagement ist darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das
Eigenkapital zu stärken. In diesem Zusammenhang werden insbesondere alle Indikatoren regelmäßig
beobachtet, die zu einer Störung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten.
Die weiterhin anhaltende gute Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt spiegelt sich wider in einer sehr geringen
Leerstandsquote. Auch im kommenden Geschäftsjahr werden wir durch umfangreiche Instandhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen die Attraktivität unseres Bestandes steigern, auch um den negativen demographischen
Prognosen Rechnung zu tragen.
BesondereFinanzinstrumente und insbesondereSicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Das Anlagevermögen
ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige
Annuitätsdarlehenmit Laufzeiten zwischen 5und 10 Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile halten
sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres
Risikomanagements beobachtet. Gegebenenfalls werden zur Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen
Prolongationen im Voraus abgeschlossen (Forward-Darlehen). Wir erwarten für das kommende Geschäftsjahr
eine Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung der letzten Jahre.
8

Gewinnverwendung
Für das Geschäftsjahr 2011 konnte nach Einstellung von 150.000,00 €indie gesetzliche Rücklage und von
1.200.000,00 €indie Bauerneuerungsrücklage ein Bilanzgewinn von 133.682,52 €ausgewiesen werden. Der
Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat an die Mitgliederversammlung zur Verwendung des Bilanzgewinnes
lautet wie folgt:
1. Ausschüttung einer Dividende von 4% auf die für
das Geschäftsjahr 2011 dividendenberechtigten
Geschäftsguthaben von 932.700,00 €
37.308,00 €
2. Zuweisung zur freien Rücklage (Andere Ergebnisrücklagen)
96.374,52 €
133.682,52 €
Der Vorstand:
Huber Isstas Dr. Diekmann
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Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
1. Bilanz zum 31. Dezember 2011
2011
AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr
ANLAGEVERMÖGEN........................................................ € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände....................... 6.142,53 8.043,49
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten................................................. 36.598.553,99 35.916.227,41
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten ... 306.786,81 311.417,19
Technische Anlagen und Maschinen......................... 1.468,02 1.971,39
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung ............................................... 56.759,52 72.391,68
Bauvorbereitungskosten..................................................... 9.896,04 36.973.464,38 —,—
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT ........................ 36.979.606,91 36.310.051,16
UMLAUFVERMÖGEN
ZUM VERKAUF BESTIMMTE GRUNDSTÜCKE
UND ANDERE VORRÄTE
Unfertige Leistungen................................................. 1.056.183,48 1.163.407,82
Andere Vorräte.......................................................... 17.691,15 1.073.874,63 13.436,80
FORDERUNGEN UND SONSTIGE
VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
Forderungen aus Vermietung.................................... 15.627,44 14.403,10
Forderungen aus Betreuungstätigkeit....................... 236,05 824,41
Sonstige Vermögensgegenstände ............................ 15.964,77 31.828,26 45.707,73
FLÜSSIGE MITTEL
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten... 1.197.645,26 1.052.003,46
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Geldbeschaffungskosten........................................... 13.682,20 17.102,76
Andere Rechnungsabgrenzungsposten.................... 5.404,07 19.086,27 9.727,32
BILANZSUMME ........................................................ 39.302.041,33 38.626.664,56
10

2011
PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
1. Bilanz zum 31. Dezember 2011
EIGENKAPITAL
GESCHÄFTSGUTHABEN € € €
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder ..................................... 39.000,— 48.600,—
der verbleibenden Mitglieder..................................... 926.100,— 965.100,— 932.700,—
Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäfts-...
anteile: € —,—.......................................................... —,—
ERGEBNISRÜCKLAGEN
Gesetzliche Rücklage ............................................... 3.090.609,16 2.940.609,16
Bauerneuerungsrücklage.......................................... 15.668.640,85 14.468.640,85
Andere Ergebnisrücklagen ....................................... 4.633.081,52 23.392.331,53 4.518.817,18
BILANZGEWINN
Jahresüberschuss .................................................... 1.483.682,52 1.392.100,34
Einstellung in die Ergebnisrücklagen ......................... 1.350.000,— 133.682,52 1.240.000,—
EIGENKAPITAL INSGESAMT .................................. 24.491.114,05 23.061.467,53
RÜCKSTELLUNGEN
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen ......................................................... 74.742,— 76.852,—
Sonstige Rückstellungen........................................... 31.000,— 105.742,00 31.000,—
VERBINDLICHKEITEN
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten............ 13.122.995,35 13.918.453,63
ErhalteneAnzahlungen............................................. 1.162.558,31 1.226.882,91
Verbindlichkeiten aus Vermietung............................. 3.128,21 3.597,12
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit ................ 1,48 1,48
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen... 366.628,87 257.046,03
Sonstige Verbindlichkeiten........................................ 42.306,68 14.697.618,90 42.604,75
davon aus Steuern: 10.833,51 € .............................. (8.670,91)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 99,93 €..... (2.619,29)
Rechnungsabgrenzungsposten ................................ 7.566,38 8.759,11
BILANZSUMME................................................................. 39.302.041,33 38.626.664,56
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Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1.1. 2011 bis 31.12. 2011
2011
........................................................................ Geschäftsjahr VorjahrM
Umsatzerlöse ............................................................ € € €DM
a) aus der Hausbewirtschaftung........................................... 5.206.541,53 5.054.819,44
b) aus Betreuungstätigkeit.................................................... 100.016,96 5.306.558,49 99.322,50
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an unfertigen 48.391,18 ./. 85.626,99
Leistungen ............................................................................ ./. 107.224,34 9.214,37
Sonstige betriebliche Erträge ................................................ 264.367,16 72.530,25
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung............................... 1.773.961,25 1.727.545,20
Rohergebnis .......................................................................... 3.689.740,06 3.508.341,36
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter ......................................................... 431.699,32 422.482,59
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersb)
versorgung und Unterstützung......................................... 90.717,40 522.416,72 89.472,77
b) davon für Altersversorgung: 13.009,09 € ....................... (27.013,41) (16.176,58 (13.658,82)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen 922.129,06 852.388,66
Sonstige betriebliche Aufwendungen .................................... 164.729,70 160.797,28
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge .................................. 18.844,77 15.394,28
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
(davon Zuführung zur Pensionsrückstellung: 3.950,– €) ..... 499.051,50 485.418,41
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ..................... 1.600.257,85 1.513.175,93
Außerordentliche Aufwendungen.......................................... –,– 4.420,—
Steuern vom Einkommen ...................................................... —,— 13.103,85
Sonstige Steuern................................................................... 116.575,33 116.655,59
Jahresüberschuss ................................................................ 1.483.682,52 1.392.100,34
Entnahme aus Ergebnisrücklagen ........................................ —,— 562.421,07
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 1.350.000,— 1.240.000,—
—,—
Bilanzgewinn ......................................................................... 133.682,52 152.100,34
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3. Anhang des Jahresabschlusses
(Genossenschaften)
2011
A. Allgemeine Angaben
1. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung
entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
(Formblatt VO), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren
Anwendung findet.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
1. Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden angewandt:
Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen
bewertet. Hierbei sind für die bereits am 31.12.1986 vorhandenen Vermögensgegenstände grundsätzlich die
ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw.die Euro-EB-Werte als kumulierte Anschaffungsbzw.
Herstellungskosten ausgewiesen. Für die bereits am 31.12. vorhandenen Gegenstände wurden in
Übereinstimmung mit Artikel 24 EHGB die in der Bilanz zum 31.12.1986 berücksichtigten aufgelaufenen
Abschreibungen als kumulierte Abschreibung zum 01.01.2011 vorgetragen.
Für Sachanlagenzugänge sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt.
Zinsen für Fremdkapital i. S. vom §255 Abs. 3HGB, also Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit, wurden
nicht aktiviert.
Immaterielle Vermögensgegenstände (Software und entgeltlich erworbene Lizenzen) werden mit 20% abgeschrieben.
Wohnbauten wurden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von regelmäßig 80 Jahren planmäßig
abgeschrieben,die Abschreibungen auf ein Gewerbeobjekt (Supermarkt und Café) betragen 3% der HK. Garagen
wurden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben. Die Restnutzungsdauer
der Wohnanlagen Ludwig-Simon-Str. 1, Stauffenbergstr. 25-29, Zeughausstr. 27, 28,
Kloschinskystr. 89-100, Güterstr. 85-89 und Saarbrücker Str. 25-27 wurde nach jeweils aufwendiger Modernisierung
(KfW-Energiesparhaus) um 19, 20 bzw. 25Jahre verlängert. Technische Anlagen und Maschinen
werden über einen Zeitraum von 5Jahren abgeschrieben. Die Herstellungskosten der neuen Geschäftsstelle
Benediktinerstraße 44 werden ebenfalls mit 3% abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden voll abgeschrieben, die
Kosten der übrigen Gegenstände entsprechend der Nutzung auf 3-7 Jahre(EDV-Anlage, Büromaschinen) bzw.
8-13 Jahre (Büroeinrichtung, technische Geräte).
Zuschreibungen wurden aufgrund des Beibehaltungswahlrechts für Genossenschaften nicht vorgenommen.
Niedrigere Wertsätze aufgrund von in Vorjahren vorgenommenen Abschreibungen nach §253 Abs. 4HGB in
der bis zum 28.Mai 2009 geltenden Fassung werden unter Anwendung der für sie geltenden Vorschriften des
HGB fortgeführt.
Aktiv abgegrenzt wurde eine Leasingsonderzahlung.
13

Rückstellungen wurden entsprechend §249 Abs. 1HGB gebildet. Aufwandsrückstellungen im Sinne von §249
Abs. 2HGB sind nicht gebildet; für Bauinstandhaltung besteht eine Rücklage.
Pensionsrückstellungen wurden nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen
Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden die Richttafeln 2005 von Prof. Dr.Klaus Heubeck und ein Abzinsungssatz
von 5,14% zugrunde gelegt.
Aus der Anwendung der Bewertungsvorschriften des BilMoG ergibt sich eine Auflösung in Höhe von
2.110,00 €(Saldo von 3.950,00 als Zinsaufwand und 6.060,00 €als Reduzierung des Personalaufwandes).
Verluste aus schwebenden Geschäften, Aufwendungen für innerhalb von 3Monaten nachzuholende Instandhaltung
und Aufwendungen aus Gewährleistung ohne rechtliche Verpflichtung waren am 31.12.2011 nicht zu
erwarten.
Für unterlassene Instandhaltung, die innerhalb des 4. bis 12. Monat nach dem Bilanzstichtag nachgeholt wird,
sind Rückstellungen aufgrund des Wahlrechts nicht gebildet worden. Sonstige Rückstellungen wurden in Höhe
des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Sonstige
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden nicht gebildet.
Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen passiviert.
Passiv abgegrenzt sind vorausgezahlte Mieten.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
EUR
Zugänge
EUR
Abgänge
EUR
Umbuchungen
(+/-)
EUR
Abschreibungen
(kumulierte)
EUR
Buchwert am
31.12.2011
EUR
Abschreibungen
d. Geschäftsjahres
EUR
IMMATERIELLE
VERMÖGENSGEGENSTÄNDE ....
SACHANLAGEN
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten ………
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten …………………………
Technische Anlagen und
Maschinen ………………………………
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung ……………………
47.648,59 —,— —,— —,— 41.506,06 6.142,53 1.900,96
50.821.864,63 1.595.018,94 32.641,10 —,— 15.785.688,48 36.598.553,99 898.102,52
615.740,48 —,— —,— —,— 308.953,67 306.786,81 4.630,38
24.649,55 —,— —,— —,— 23.181,53 1.468,02 503,37
244.857,15 1.359,67 4.495,51 —,— 184.961,79 56.759,52 16.991,83
Bauvorbereitungskosten…………………
—,— 9.896,04 —,— —,— —,— 9.896,04 —,—
51.707.111,81 1.606.274,65 37.136,61 —,— 16.302.785,47 36.973.464,38 920.228,10
Anlagevermögen insgesamt ……………
51.754.760,40 1.606.274,65 37.136,61 —,— 16.344.291,53 36.979.606,91 922.129,06
2. In der Position „Unfertige Leistungen“ sind EUR 1.056.183,48 (Vorjahr EUR 1.163.407,82) noch nicht abgerechnete
Betriebskosten enthalten.
3. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst
nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
14

4. Eine aktive Steuerabgrenzung nach §274 Abs. 2HGB wurde nicht vorgenommen
5. Rücklagenspiegel:
Bestand am
Ende des
Vorjahres
EUR
Einstellung
aus dem
Bilanzgewinn
des Vorjahres
EUR
Einstellung aus
dem Jahresüberschuss
des
Geschäftsjahres
EUR
Entnahme
für das
Geschäftsjahr
EUR
Bestand am
Ende des
Geschäftsjahres
EUR
Ergebnisrücklagen
(1) gesetzliche Rücklage 2.940.609,16 —,— 150.000,– —,— 3.090.609,16
(2) Bauerneuerungsrücklage 14.468.640,85 —,— 1.200.000,– —,— 15.668.640,85
(3) Andere Ergebnisrücklagen 4.518.817,18 114.264,34 —,— —,— 4.633.081,52
6. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang
enthalten:
Jahresabschluss- und Prüfungskosten 19.000,00 €
Kosten der Generalversammlung 7.000,00 €
Kosten der Steuerbilanz 2.500,00 €
Kosten der Verwaltungsberufsgenossenschaft 2.500,00 €
31.000,00 €
7. Für Verpflichtungen aus vor dem 1. Januar 1987 zugesagten Pensionen und Betriebsrenten wurden Rückstellungen
in vollem Umfang gebildet.
8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag
rechtlich entstehen.
9. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1Jahr:
Forderungen
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Forderungen aus Vermietung ................................................
Sonstige Vermögensgegenstände ............................................
Gesamtbetrag.............................................................................
2.058,06 2.925,46
1.366,71 700,47
3.424,77 3.625,93
15

13. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
Verbindlichkeiten
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ...............................
Erhaltene Anzahlungen ..................................................................
Verbindlichkeiten aus Vermietung ..................................................
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit....................................
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.....................
Sonstige Verbindlichkeiten ...........................................................
Gesamtbetrag ..............................................................................
1.730.056,83 1.494.474,25
1.162.558,31 1.226.882,91
3.128,21 3.597,12
1,48 1,48
363.728,87 254.146,03
12.554,95 12.765,51
3.272.028,65 2.991.867,30
14. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich
wie folgt dar:
Verbindlichkeiten insgesamt Davon
Restlaufzeit
gesichert
EUR
bis zu 1Jahr
EUR
zwischen 1u.5Jahre
EUR
über 5Jahre
EUR
EUR
Art
der
Sicherung
1)
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten ........................................ 13.122.995,35 1.730.056,83 5.225.995,04 6.166.943,48 13.122.995,35 GPR
Erhaltene Anzahlungen............................ 1.162.558,31 1.162.558,31 —,— —,— —,—
Verbindlichkeiten aus Vermietung............ 3.128,21 3.128,21 —,— —,— —,—
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1,48 1,48 —,— —,— —,—
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen ........................................ 366.628,87 363.728,87 2.900,00 —,— —,—
Sonstige Verbindlichkeiten ...................... 42.306,68 12.554,95 1.819,68 27.932,05 —,—
Gesamtbetrag.......................................... 14.697.618,90 3.272.028,65 5.230.714,72 6.194.875,53 13.122.995,35
1) GPR =Grundpfandrecht
II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. In den außerordentlichen Erträgen und Aufwendungen sind keine Beträge enthalten, die für die Ertragslage von
nicht untergeordneter Bedeutung im Sinne von §277 Abs. 4HGB sind.
2. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen
enthalten.
3. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind EUR __________________ —,— (Vorjahr EUR _________________ —,— )
Erträge aus der Auflösung von Sonderposten mit Rücklageanteil enthalten.
4. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind EUR _________________(Vorjahr —,— EUR ______________ —,— )
Einstellung in Sonderposten mit Rücklageanteil enthalten.
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D. Sonstige Angaben
1. Es bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne der §§ 251, 268 Abs. 7HGB.
2. Es bestanden keine, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung
der Finanzlage von Bedeutung sind (z.B. Miet-, Pacht-, Leasingverpflichtungen, aus laufenden Bauvorhaben,
Besserungsscheinverpflichtungen).
Das Bestellobligo für vergebene Neubau- und Modernisierungsaufträge ist durch Eigen- oder Fremdmittel
gedeckt. Zukünftige Bauinstandhaltungen können mit Eigenmitteln finanziert werden. Zukünftige Neubau- und
Modernisierungsmaßnahmen werden branchenüblich eigen- oder fremdfinanziert.
Aufgrund eines gemeinsamen Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat hat die Genossenschaft gem. §34Abs.
16 KSTG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2008 die weitere Anwendung der §§ 38 und 40 KSTG in der
Fassung vor Verkündung des Jahressteuergesetzes 2008 beantragt. Der Antrag wurde vom Finanzamt Trier
genehmigt. Eine Verpflichtung zur Anwendung der Abgeltungssteuer auf den EK 02 -Bestand entfällt somit.
3. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20%ananderen Unternehmen.
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
..................................................................................................... Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter ............................................................ 5 2
Technische Mitarbeiter ................................................................... — —
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte, etc.................................. 1 —
Außerdem wurde durchschnittlich 1Auszubildender beschäftigt
5. Mitgliederbewegung
Anfang 2011 ……………………………………………………………………………………… 1.499
Zugang 2011 ……………………………………………………………………………………… 80
Abgang 2011 ……………………………………………………………………………………… 91
Ende 2011 ……………………………………………………………………………………… 1.488
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich
im Geschäftsjahr vermindert um ……………………………………………………………EUR 6.600,—
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr vermindert um …………………………EUR 6.600,—
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf ……………………………………EUR 926.100,—
6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V.,Düsseldorf, Goltsteinstraße 29
7. Mitglieder des Vorstandes (Vor- und Zuname) 1) : Dipl.-Kaufmann Albrecht Huber
Dipl.-Ingenieur Bruno Isstas
RA. Dr. Marc Diekmann
8. Mitglieder des Aufsichtsrates (Vor- und Zuname) 1) 2) : Bankkaufmann Peter Kröber -Vorsitzender -
Kaufmann Wolfgang Petry -stellv. Vorsitzender -
Altenpflegerin Gertrud Könen
Bankkaufmann Manfred Hübner
Bauingenieur Hartmut Böhme
Steuerberater Marco Wolf
9. Am Bilanzstichtag betragen die Forderungen an:
Mitglieder des Vorstandes……………………………………………………………………
—,— EUR
Mitglieder des Aufsichtsrates ………………………………………………………………EUR
Der Vorstand
Huber Isstas Dr. Diekmann
1) Einschließlich im Geschäftsjahr oder später ausgeschiedener Mitglieder 2) Unter gesonderter Bezeichnung des Aufsichtsratsvorsitzenden
17

Gesetzliche Prüfung
Die gemäß §53Genossenschaftsgesetz (GenG) vorgeschriebene Prüfung wurde vom Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. als gesetzlicher Prüfungsverband in der Zeit vom 30. August bis
26. September 2011 durchgeführt.
Der Prüfungsverband formulierte folgendes zusammenfassende Ergebnis:
„Unsere Prüfung umfasst die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft
einschließlich der Führung der Mitgliederliste zu prüfen. Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse haben wir
den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Lagebericht einbezogen.
Gegenstand des Unternehmens ist insbesonderedie Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes. Am Bilanzstichtag
wurden 121 Häuser mit 1.021 Wohnungen, 6gewerbliche Einheiten und ein Kindergarten sowie 359 Garagen
und Stellplätze bewirtschaftet.
Der Gegenstand des Unternehmens entspricht dem satzungsgemäßen Auftrag der Genossenschaft. Im Rahmen der
Prüfung ergaben sich keine Hinweise darauf, dass die Einrichtungen der Genossenschaft nicht dem Fördergedanken
gemäß §1GenG entsprechen.
Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Bestimmungen.
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010 wurde ordnungsgemäß aus den Büchern der Genossenschaft entwickelt.
Er entspricht den gesetzlichen Vorschriften sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.
Unsere Prüfung hat ergeben, dass §264 Abs. 2HGB beachtet wurde und der Jahresabschluss insgesamt, d. h. im
Zusammenwirken von Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Genossenschaft vermittelt.
Der Lagebericht entspricht §289 HGB und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss und den bei unserer Prüfung
gewonnenen Erkenntnissen. Der Bericht vermittelt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der Lage der
Genossenschaft und stellt die wesentlichen Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Die Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft ist geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist gegeben.
Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 1.392. Das Ergebnis resultiert hauptsächlich
aus dem Hausbewirtschaftungsbereich. Nach dem Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2011 wird ein Jahresüberschuss
von T€ 1.270 erwartet.
Nach dem Ergebnis unserer Prüfung wurden die Geschäfte der Genossenschaft in der Berichtszeit ordnungsgemäß
im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt. Vorstand und Aufsichtsrat sind den ihnen nach Gesetz und Satzung
obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen.
Die Mitgliederliste enthält die nach §30GenG erforderlichen Angaben.“
Düsseldorf, den 26. September 2011
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland-Westfalen e.V.
Schiffers
Wirtschaftsprüfer
Meier
Wirtschaftsprüfer
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Bericht des Aufsichtsrates für
das Geschäftsjahr 2011
Die 80. ordentliche Mitgliederversammlung fand am 27.06.2011 statt.
Turnusgemäß schieden die Herren Petry und Böhme aus dem Aufsichtsrat aus. Beide AR-Mitglieder waren zu einer
Fortsetzung ihrer Tätigkeit bereit und wurden in getrennten Wahlgängen auf Vorschlag des Aufsichtsrates wiedergewählt.
In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurden der Vorsitzende, Herr Kröber und der stellvertretende
Vorsitzende, Herr Petry, erneut in ihren Ämtern bestätigt. Der Schriftführer, sein Stellvertreter, die Mitglieder der
Prüfungskommission, des Bauausschusses und des Personalausschusses wurden ebenfalls wiedergewählt.
Der Aufsichtsrat ist nach Gesetz und Satzung für die Kontrolle und Überwachung des Vorstandes zuständig. Dieser
Aufgabe kamen wir in überwiegend gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand nach. Außerdem wurden Kontrollen und
Besprechungen in den Ausschüssen durchgeführt.
Die Prüfungskommissionhat das Rechnungswesen der Genossenschaft stichprobenweise geprüft. Ferner wurden sämtliche
Belege im Zusammenhang mit den Baumaßnahmen imJahr 2011 kontrolliert.
Selbstverständlich erfolgte auch eine Überprüfung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung. Beanstandungen
hat es dabei nicht gegeben. Dem Vorstand möchten wir an dieser Stelle eine gute Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat
bescheinigen.
Im Jahr 2011 wurden aufwendige Modernisierungen der Häuser Saarbrücker Straße 25-27 und Güterstraße 85-89 mit
insgesamt 34 Wohnungen durchgeführt. Die Finanzierung erfolgte durch die Aufnahme zinsgünstiger Kredite der
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Da die Energiekosten weiter steigen werden, müssen wir das Ziel einer Energieeffizienz
weiter in den Mittelpunkt unserer Betrachtungen und Beschlüsse stellen. Es hat daher auch wiederholt gemeinsame
Sitzungen mit ausgewiesenen Energieberatern gegeben.
Der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland-Westfalen e.V. hat nach der Prüfung des Geschäftsjahres
2010 der BVT –wie in der Vergangenheit –ein uneingeschränktes Testat erteilt. In der vorausgehenden Schlussbesprechung
mit dem Verbandsprüfer wurde das Prüfungsergebnis, welches erneut zu unserer vollsten Zufriedenheit
ausgefallen ist, ausführlich erörtert.
Es konnte erneut ein sehr gutes Betriebsergebnis erzielt werden. Dank und Anerkennung zollen wir unseren engagierten
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und unserem erfolgreichen Vorstand.
Der Aufsichtsrat schlägt der Generalversammlung vor,den Jahresabschlusszugenehmigen und den Bilanzgewinn –wie
vom Vorstand vorgeschlagen –zuverteilen. Wir empfehlen die Entlastung des Vorstandes.
Trier, imMai 2012
Für den Aufsichtsrat
-Kröber -
Vorsitzender des Aufsichtsrates
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Gemütliches Beisammensein nach der Mitgliederversammlung
Auszubildender ab dem 1. August 2011
20

Geschäftsstelle:
Benediktinerstr. 44, 54292 Trier
Sprechstunden:
Dienstag und Donnerstag von 9-12 Uhr
Telefon: 06 51/1 47 65-0
Fax: 06 51/1 47 65-20
Internet:
e-mail:
www.bvt-trier.de
info@bvt-trier.de
Arbeitszeit:
Montag, Dienstag und Donnerstag von 7.30 -12.30 Uhr und 13.30 -16.30 Uhr
Mittwoch
von 7.30 -12.30 Uhr und 13.30 -18.00 Uhr
Freitag
von 7.30 -12.30 Uhr