Vorlesung 2. Teil - zivilrecht.jku.at

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Mietrecht

Die mietrechtlichen Bestimmungen

des ABGB und das Mietrechtsgesetz


Zweiter Teil

Das Mietrechtsgesetz:

Sein Anwendungsbereich

Allgemeine Rechte und Pflichten

der Vertragspartner


Anwendungsbereich -

Grundsätzliches

Anwendungsschichten; Voll-, Teilanwendung

Parameter für die Zuordnung eines Vertrags

• Art des Bestandverhältnisses

• Art der Mietsache

• Alter des Gebäudes

• Vertragszweck

• öffentliche Förderung für die Gebäudeerrichtung

• Zahl der Mietobjekte im Gebäude

• Datum des Vertragsabschlusses

grundsätzlich für die Miete von Wohnungen,

Wohnungsteilen, Geschäftsräumlichkeiten

• Abgrenzung nach Vertragszweck

• gemischte Verwendung: grds. gelten Regeln für Wohnungen


Vollausnahmen vom MRG

Vermietung im Rahmen des Betriebs bestimmter

Unternehmen

• Beherbergungsunternehmen

• Garagierungsunternehmen

• Verkehrsunternehmen

• Lagerhausunternehmen ua

Vermietung im Rahmen eines Heimes für

• betagte Menschen

• Lehrlinge

• Studenten ua

sozialpädagogisch betreutes Wohnen

Dienstwohnungen


Weitere Vollausnahmen

Halbjahresmietverträge über

– Geschäftsräumlichkeiten

– Zweitwohnungen der Kategorien A und B für

Erwerbstätigkeit

• „Philharmonikerwohnung“

Freizeit- und Ferienwohnungen

Ein- oder Zwei-Objekte-Häuser

– früher Ein- und Zweifamilienhäuser

– nun auch zB Fabrikshalle oder Supermarktgebäude

– für Mietverträge ab 1.1.2002


Teilausnahmen vom MRG

Teilanwendungsbereich umfasst zB nicht

• Mietzinsregelungen, verbotene Ablösen

– wohl aber Regelungen des § 16b MRG über die Kaution

• Bestimmungen über Betriebskosten

• Erhaltung und Verbesserung ua

Mietobjekt in nicht gefördertem „Neubau“

• Baubewilligung nach 30. Juni 1953

• Was ist „Neuerrichtung“ Judikatur zu Recht restriktiv

• Rückzahlung der Förderung ändert an Vollanwendung nichts

Dachbodenausbauten

• Ausbau mit Baubewilligung nach dem 31.12.2001

• „Rohdachboden“ mit Ausbauvereinbarung

• Wohnrechtsnovelle 2006: auch Gebäudeaufbauten

Zubauten

• horizontale Gebäudeerweiterungen

• Baubewilligung nach dem 30.9.2006

Problematik: Was gilt für „Mischobjekte“


Weitere Teilausnahmen

Wohnungseigentumsobjekt in Haus mit

Baubewilligung nach 8. Mai 1945

• WE-Begründung muss vor Abschluss des

Mietvertrags geschehen sein

• Förderung spielt hier keine Rolle

Wirtschaftspark (§ 1 Abs 5 MRG)

• nicht zu verwechseln mit Einkaufszentrum

Intertemporaler Aspekt ist immer mitzuberücksichtigen

!


Abgrenzung zwischen

Haupt- und Untermiete

Bedeutung: vieles gilt für Untermiete nicht

Kriterium: Wer hat auf Vermieterseite

kontrahiert

• Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft

• Generalmieter oder Generalpächter

• Wohnungseigentümer

• Wohnungseigentumsbewerber

Anerkennung des „Scheinuntermieters“ als

Hauptmieter

• bei Umgehungsabsicht

• Beweiserleichterung durch prima-facie-Beweis über konkrete

Anhaltspunkte

• zwei Beispiele im Gesetz


Bindung des Rechtsnachfolgers

des Vermieters

Bindung an Hauptmietvertrag auch ohne

Eintragung im Grundbuch

• Kündigungsmöglichkeit des Rechtsnachfolgers nach

§ 1120 wird also für das MRG ausgeschlossen

ungewöhnliche Nebenabreden

• Bindung nur bei Kenntnis oder Kennenmüssen

• Rspr großzügig: bestimmte Kündigungsverzichte

oder Weitergaberecht nicht ungewöhnlich

• ebenso bei hoher Kaution


Erhaltungspflicht

gegenüber § 1096 ABGB sehr reduziert

– allgemeine Teile des Hauses

• Gebäudehülle, Allgemeinflächen

• Gemeinschaftsanlagen

– im Objekt:

• ernste Schäden des Hauses (zB Gasleitung, undichter Radiator)

• erhebliche Gesundheitsgefährdung (zB Bleirohre, ungeerdete

Elektroinstallation)

„Klausel-Entscheidungen“: Gilt § 1096 subsidiär

Klarstellung durch E 5 Ob 17/09z: Im MRG-Vollanwendungsbereich

gilt die Erhaltungspflicht nach § 1096 nicht

– im Teilanwendungsbereich schon; dort zwar nur dispositiv, aber

KSchG !

fiktive Erhaltungsarbeiten

• auf Grund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen

• Energiesparmaßnahmen

• Kaltwasserverbrauchszähler


Weiteres zur Erhaltungspflicht

dynamischer Erhaltungsbegriff

Sonderregel zur Durchsetzbarkeit bei erheblichen

Gesundheitsgefährdungen (§ 6 Abs 1a MRG)

Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen

„privilegierte“ Erhaltungsmaßnahmen

gerichtlicher Auftrag zur Vornahme der Arbeiten

Sind Vertragsklauseln, die dem Mieter Erhaltung des

Inneren auferlegen, zulässig

– im Vollanwendungsbereich des MRG:

• ja, soweit keine ernsten Schäden usw (vgl 5 Ob 17/09z)

– im Teilanwendungsbereich des MRG:

• im B2C-Verhältnis wohl nein: § 9 Abs 1 KSchG

• außerhalb dessen ja: 3 Ob 20/09a

Erhaltungspflicht des Mieters


Nützliche Verbesserung

durch bautechnische Maßnahmen (§ 4)

• Erneuerung von Leitungen

• Lifteinbau oder weitere Ausgestaltung des Liftes

• Schallschutzmaßnahmen (zB Fenster, Decken)

• Fernwärmeanschluss

• Kategorieanhebungen

Voraussetzungen

• Zweckmäßigkeit

• Finanzierbarkeit (Mietzinsreserven, Vereinbarung)


Wiederherstellungspflicht

§ 7 MRG: Sonderregel zu § 1104 ABGB

Voraussetzungen

– baurechtliche Zulässigkeit

– bautechnische Möglichkeit

– ausreichende Versicherungsleistung

• keine Versicherungspflicht


Benützungsrecht und

Duldungspflicht des Mieters

Gebrauchsrecht nach Vertrag und Verkehrssitte

Wartungs- und beschränkte Erhaltungspflicht

Anzeigepflicht

Duldungspflichten

– Betreten des Mietgegenstandes

– Inanspruchnahme und Veränderung des Mietobjekts für

Arbeiten zur Erhaltung oder Verbesserung

möglichste Schonung

angemessene Entschädigung

– Eingriffshaftung

– bei grober Fahrlässigkeit auch ideelle Schäden


Veränderung des Mietobjekts

wesentliche Veränderung

– betrifft Substanz der Mietsache

– gewisser Aufwand für Rückgängigmachung

Verständigungspflicht des Mieters

Zustimmungsfiktion bei zweimonatigem

Schweigen des Vermieters

gerichtliche Ersetzung der Zustimmung

Ersetzungskriterien (§ 9 Abs 1 MRG)

– Stand der Technik, einwandfreie Ausführung

– Verkehrsübung, wichtiges Interesse

• „privilegierte“ Arbeiten, siehe nächste Folie!

– Kostentragung

– schutzwürdige Interessen, keine Schädigung, Sicherheit


Privilegierte Arbeiten

unwiderlegliche Vermutung für Verkehrsübung

und wichtiges Interesse

keine Wiederherstellungspflicht

Auflistung in § 9 Abs 2 MRG:

– Versorgungsleitungen, Sanitäranlagen (zB Bad)

– Energiesparmaßnahmen

– geförderte Verbesserungen

– Telefonanschluss

– Antennen


Investitionsersatz

Ostermayer, Investitionsersatz im Mietrecht

(Manz 1998)

§ 10 MRG: nur für Hauptmieter einer Wohnung

nicht dispositiv

sonst § 1097 ABGB

vertragliche Vereinbarung zwischen Vormieter

und Nachmieter

• zB auf Grund eines Weitergaberechts


Voraussetzungen für den Anspruch

nach § 10 MRG

wesentliche Verbesserung, maximal 20 Jahre zurück

über die Mietdauer hinaus von Nutzen

keine berechtigte Zustimmungsverweigerung oder

Wiederherstellungspflicht

ersatzfähige Aufwendung (§ 10 Abs 3)

• siehe nächste Folie!

Restnutzen nach Abschreibung

• Abschreibungsdauer siehe übernächste Folie!

fristgerechte Geltendmachung

Rechnungsvorlage

• bei Fehlen Verbesserungsaufforderung des Vermieters

Nachmieter oder sonstige Verwertung der Wohnung


Ersatzfähige Aufwendungen

Versorgungsleitungen, Beheizungs- und

Sanitäranlagen

Erneuerung einer defekt gewordenen Heiztherme

(oder Boiler)

Wohnungsvereinigung

Erneuerung des Fußbodens

gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere

geförderte (zB Schallschutzfenster)

nicht aber Telefonanschluss, Antennen, Wandverkleidung

oder Ausmalen


Abschreibungsdauer

10 Jahre:

– Versorgungsleitungen, Beheizungs- und

Sanitäranlagen

– Heizthermentausch

– Erneuerung des Fußbodens

Förderungsdauer:

– bei geförderten Aufwendungen

20 Jahre:

– in allen anderen Fällen

bei kürzerer Förderung 10 Jahre Mindestdauer


Geltendmachung

des Ersatzanspruchs

schriftliche Anzeige spätestens bis

• 14 Tage ab Auflösung oder Aufkündigung

• zwei Monate ab Räumungstitel

• Zurückstellung

Vorlage von Rechnungen

bei mangelhafter Anzeige Rügeobliegenheit

des Vermieters (§ 10 Abs 4a MRG)

Geltendmachung im Außerstreitverfahren

für Aufwendungen vor dem 1.3.1991 noch

alte Rechtslage


Untermietverbote

wirksam nur bei wichtigem Grund

demonstrative Auflistung

– gänzliche Untervermietung

– unverhältnismäßig hoher Untermietzins

– mehr Bewohner als Wohnräume

– Störung des Friedens der Hausgemeinschaft

bei Verstoß Unterlassungsklage, allenfalls

Kündigungsgrund

Ausnahme für gemeinnützige Bauvereinigungen


Ausblick

Am 21. November 2013, 12 Uhr, setzen wir

mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes

fort.

Hörsaal 3

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