Vorlesung 2. Teil - zivilrecht.jku.at
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Mietrecht<br />
Die mietrechtlichen Bestimmungen<br />
des ABGB und das Mietrechtsgesetz
Zweiter <strong>Teil</strong><br />
Das Mietrechtsgesetz:<br />
Sein Anwendungsbereich<br />
Allgemeine Rechte und Pflichten<br />
der Vertragspartner
Anwendungsbereich -<br />
Grundsätzliches<br />
Anwendungsschichten; Voll-, <strong>Teil</strong>anwendung<br />
Parameter für die Zuordnung eines Vertrags<br />
• Art des Bestandverhältnisses<br />
• Art der Mietsache<br />
• Alter des Gebäudes<br />
• Vertragszweck<br />
• öffentliche Förderung für die Gebäudeerrichtung<br />
• Zahl der Mietobjekte im Gebäude<br />
• D<strong>at</strong>um des Vertragsabschlusses<br />
grundsätzlich für die Miete von Wohnungen,<br />
Wohnungsteilen, Geschäftsräumlichkeiten<br />
• Abgrenzung nach Vertragszweck<br />
• gemischte Verwendung: grds. gelten Regeln für Wohnungen
Vollausnahmen vom MRG<br />
Vermietung im Rahmen des Betriebs bestimmter<br />
Unternehmen<br />
• Beherbergungsunternehmen<br />
• Garagierungsunternehmen<br />
• Verkehrsunternehmen<br />
• Lagerhausunternehmen ua<br />
Vermietung im Rahmen eines Heimes für<br />
• betagte Menschen<br />
• Lehrlinge<br />
• Studenten ua<br />
sozialpädagogisch betreutes Wohnen<br />
Dienstwohnungen
Weitere Vollausnahmen<br />
Halbjahresmietverträge über<br />
– Geschäftsräumlichkeiten<br />
– Zweitwohnungen der K<strong>at</strong>egorien A und B für<br />
Erwerbstätigkeit<br />
• „Philharmonikerwohnung“<br />
Freizeit- und Ferienwohnungen<br />
Ein- oder Zwei-Objekte-Häuser<br />
– früher Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
– nun auch zB Fabrikshalle oder Supermarktgebäude<br />
– für Mietverträge ab 1.1.2002
<strong>Teil</strong>ausnahmen vom MRG<br />
<strong>Teil</strong>anwendungsbereich umfasst zB nicht<br />
• Mietzinsregelungen, verbotene Ablösen<br />
– wohl aber Regelungen des § 16b MRG über die Kaution<br />
• Bestimmungen über Betriebskosten<br />
• Erhaltung und Verbesserung ua<br />
Mietobjekt in nicht gefördertem „Neubau“<br />
• Baubewilligung nach 30. Juni 1953<br />
• Was ist „Neuerrichtung“ Judik<strong>at</strong>ur zu Recht restriktiv<br />
• Rückzahlung der Förderung ändert an Vollanwendung nichts<br />
Dachbodenausbauten<br />
• Ausbau mit Baubewilligung nach dem 31.1<strong>2.</strong>2001<br />
• „Rohdachboden“ mit Ausbauvereinbarung<br />
• Wohnrechtsnovelle 2006: auch Gebäudeaufbauten<br />
Zubauten<br />
• horizontale Gebäudeerweiterungen<br />
• Baubewilligung nach dem 30.9.2006<br />
Problem<strong>at</strong>ik: Was gilt für „Mischobjekte“
Weitere <strong>Teil</strong>ausnahmen<br />
Wohnungseigentumsobjekt in Haus mit<br />
Baubewilligung nach 8. Mai 1945<br />
• WE-Begründung muss vor Abschluss des<br />
Mietvertrags geschehen sein<br />
• Förderung spielt hier keine Rolle<br />
Wirtschaftspark (§ 1 Abs 5 MRG)<br />
• nicht zu verwechseln mit Einkaufszentrum<br />
Intertemporaler Aspekt ist immer mitzuberücksichtigen<br />
!
Abgrenzung zwischen<br />
Haupt- und Untermiete<br />
Bedeutung: vieles gilt für Untermiete nicht<br />
Kriterium: Wer h<strong>at</strong> auf Vermieterseite<br />
kontrahiert<br />
• Eigentümer oder Fruchtnießer der Liegenschaft<br />
• Generalmieter oder Generalpächter<br />
• Wohnungseigentümer<br />
• Wohnungseigentumsbewerber<br />
Anerkennung des „Scheinuntermieters“ als<br />
Hauptmieter<br />
• bei Umgehungsabsicht<br />
• Beweiserleichterung durch prima-facie-Beweis über konkrete<br />
Anhaltspunkte<br />
• zwei Beispiele im Gesetz
Bindung des Rechtsnachfolgers<br />
des Vermieters<br />
Bindung an Hauptmietvertrag auch ohne<br />
Eintragung im Grundbuch<br />
• Kündigungsmöglichkeit des Rechtsnachfolgers nach<br />
§ 1120 wird also für das MRG ausgeschlossen<br />
ungewöhnliche Nebenabreden<br />
• Bindung nur bei Kenntnis oder Kennenmüssen<br />
• Rspr großzügig: bestimmte Kündigungsverzichte<br />
oder Weitergaberecht nicht ungewöhnlich<br />
• ebenso bei hoher Kaution
Erhaltungspflicht<br />
gegenüber § 1096 ABGB sehr reduziert<br />
– allgemeine <strong>Teil</strong>e des Hauses<br />
• Gebäudehülle, Allgemeinflächen<br />
• Gemeinschaftsanlagen<br />
– im Objekt:<br />
• ernste Schäden des Hauses (zB Gasleitung, undichter Radi<strong>at</strong>or)<br />
• erhebliche Gesundheitsgefährdung (zB Bleirohre, ungeerdete<br />
Elektroinstall<strong>at</strong>ion)<br />
„Klausel-Entscheidungen“: Gilt § 1096 subsidiär<br />
Klarstellung durch E 5 Ob 17/09z: Im MRG-Vollanwendungsbereich<br />
gilt die Erhaltungspflicht nach § 1096 nicht<br />
– im <strong>Teil</strong>anwendungsbereich schon; dort zwar nur dispositiv, aber<br />
KSchG !<br />
fiktive Erhaltungsarbeiten<br />
• auf Grund öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen<br />
• Energiesparmaßnahmen<br />
• Kaltwasserverbrauchszähler
Weiteres zur Erhaltungspflicht<br />
dynamischer Erhaltungsbegriff<br />
Sonderregel zur Durchsetzbarkeit bei erheblichen<br />
Gesundheitsgefährdungen (§ 6 Abs 1a MRG)<br />
Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen<br />
„privilegierte“ Erhaltungsmaßnahmen<br />
gerichtlicher Auftrag zur Vornahme der Arbeiten<br />
Sind Vertragsklauseln, die dem Mieter Erhaltung des<br />
Inneren auferlegen, zulässig<br />
– im Vollanwendungsbereich des MRG:<br />
• ja, soweit keine ernsten Schäden usw (vgl 5 Ob 17/09z)<br />
– im <strong>Teil</strong>anwendungsbereich des MRG:<br />
• im B2C-Verhältnis wohl nein: § 9 Abs 1 KSchG<br />
• außerhalb dessen ja: 3 Ob 20/09a<br />
Erhaltungspflicht des Mieters
Nützliche Verbesserung<br />
durch bautechnische Maßnahmen (§ 4)<br />
• Erneuerung von Leitungen<br />
• Lifteinbau oder weitere Ausgestaltung des Liftes<br />
• Schallschutzmaßnahmen (zB Fenster, Decken)<br />
• Fernwärmeanschluss<br />
• K<strong>at</strong>egorieanhebungen<br />
Voraussetzungen<br />
• Zweckmäßigkeit<br />
• Finanzierbarkeit (Mietzinsreserven, Vereinbarung)
Wiederherstellungspflicht<br />
§ 7 MRG: Sonderregel zu § 1104 ABGB<br />
Voraussetzungen<br />
– baurechtliche Zulässigkeit<br />
– bautechnische Möglichkeit<br />
– ausreichende Versicherungsleistung<br />
• keine Versicherungspflicht
Benützungsrecht und<br />
Duldungspflicht des Mieters<br />
Gebrauchsrecht nach Vertrag und Verkehrssitte<br />
Wartungs- und beschränkte Erhaltungspflicht<br />
Anzeigepflicht<br />
Duldungspflichten<br />
– Betreten des Mietgegenstandes<br />
– Inanspruchnahme und Veränderung des Mietobjekts für<br />
Arbeiten zur Erhaltung oder Verbesserung<br />
möglichste Schonung<br />
angemessene Entschädigung<br />
– Eingriffshaftung<br />
– bei grober Fahrlässigkeit auch ideelle Schäden
Veränderung des Mietobjekts<br />
wesentliche Veränderung<br />
– betrifft Substanz der Mietsache<br />
– gewisser Aufwand für Rückgängigmachung<br />
Verständigungspflicht des Mieters<br />
Zustimmungsfiktion bei zweimon<strong>at</strong>igem<br />
Schweigen des Vermieters<br />
gerichtliche Ersetzung der Zustimmung<br />
Ersetzungskriterien (§ 9 Abs 1 MRG)<br />
– Stand der Technik, einwandfreie Ausführung<br />
– Verkehrsübung, wichtiges Interesse<br />
• „privilegierte“ Arbeiten, siehe nächste Folie!<br />
– Kostentragung<br />
– schutzwürdige Interessen, keine Schädigung, Sicherheit
Privilegierte Arbeiten<br />
unwiderlegliche Vermutung für Verkehrsübung<br />
und wichtiges Interesse<br />
keine Wiederherstellungspflicht<br />
Auflistung in § 9 Abs 2 MRG:<br />
– Versorgungsleitungen, Sanitäranlagen (zB Bad)<br />
– Energiesparmaßnahmen<br />
– geförderte Verbesserungen<br />
– Telefonanschluss<br />
– Antennen
Investitionsers<strong>at</strong>z<br />
Ostermayer, Investitionsers<strong>at</strong>z im Mietrecht<br />
(Manz 1998)<br />
§ 10 MRG: nur für Hauptmieter einer Wohnung<br />
nicht dispositiv<br />
sonst § 1097 ABGB<br />
vertragliche Vereinbarung zwischen Vormieter<br />
und Nachmieter<br />
• zB auf Grund eines Weitergaberechts
Voraussetzungen für den Anspruch<br />
nach § 10 MRG<br />
wesentliche Verbesserung, maximal 20 Jahre zurück<br />
über die Mietdauer hinaus von Nutzen<br />
keine berechtigte Zustimmungsverweigerung oder<br />
Wiederherstellungspflicht<br />
ers<strong>at</strong>zfähige Aufwendung (§ 10 Abs 3)<br />
• siehe nächste Folie!<br />
Restnutzen nach Abschreibung<br />
• Abschreibungsdauer siehe übernächste Folie!<br />
fristgerechte Geltendmachung<br />
Rechnungsvorlage<br />
• bei Fehlen Verbesserungsaufforderung des Vermieters<br />
Nachmieter oder sonstige Verwertung der Wohnung
Ers<strong>at</strong>zfähige Aufwendungen<br />
Versorgungsleitungen, Beheizungs- und<br />
Sanitäranlagen<br />
Erneuerung einer defekt gewordenen Heiztherme<br />
(oder Boiler)<br />
Wohnungsvereinigung<br />
Erneuerung des Fußbodens<br />
gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere<br />
geförderte (zB Schallschutzfenster)<br />
nicht aber Telefonanschluss, Antennen, Wandverkleidung<br />
oder Ausmalen
Abschreibungsdauer<br />
10 Jahre:<br />
– Versorgungsleitungen, Beheizungs- und<br />
Sanitäranlagen<br />
– Heizthermentausch<br />
– Erneuerung des Fußbodens<br />
Förderungsdauer:<br />
– bei geförderten Aufwendungen<br />
20 Jahre:<br />
– in allen anderen Fällen<br />
bei kürzerer Förderung 10 Jahre Mindestdauer
Geltendmachung<br />
des Ers<strong>at</strong>zanspruchs<br />
schriftliche Anzeige spätestens bis<br />
• 14 Tage ab Auflösung oder Aufkündigung<br />
• zwei Mon<strong>at</strong>e ab Räumungstitel<br />
• Zurückstellung<br />
Vorlage von Rechnungen<br />
bei mangelhafter Anzeige Rügeobliegenheit<br />
des Vermieters (§ 10 Abs 4a MRG)<br />
Geltendmachung im Außerstreitverfahren<br />
für Aufwendungen vor dem 1.3.1991 noch<br />
alte Rechtslage
Untermietverbote<br />
wirksam nur bei wichtigem Grund<br />
demonstr<strong>at</strong>ive Auflistung<br />
– gänzliche Untervermietung<br />
– unverhältnismäßig hoher Untermietzins<br />
– mehr Bewohner als Wohnräume<br />
– Störung des Friedens der Hausgemeinschaft<br />
bei Verstoß Unterlassungsklage, allenfalls<br />
Kündigungsgrund<br />
Ausnahme für gemeinnützige Bauvereinigungen
Ausblick<br />
Am 21. November 2013, 12 Uhr, setzen wir<br />
mit der Besprechung des Mietrechtsgesetzes<br />
fort.<br />
Hörsaal 3
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