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Der Kauf von Immobilien, TU Dresden

Der Kauf von Immobilien

- Kaufverträge über unbebaute Grundstücke

- Kaufverträge über Wohn- und Geschäftshäuser

- Kaufverträge über Eigentumswohnungen

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Der Kauf von Immobilien, TU Dresden

Kaufverträge über unbebaute Grundstücke

Verträge über die Veräußerung und den Erwerb von Grundbesitz

bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB).

Das bei der Beurkundung zu beachtende formelle Verfahren ist im

Beurkundungsgesetz geregelt.

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Der Kauf von Immobilien, TU Dresden

Der Zweck des Beurkundungserfordernisses

- Beweisfunktion (eindeutige Niederlegung der Erklärungen der

Verfahrensbeteiligten)

- Gültigkeitsgewähr (Gewährleistung der Wirksamkeit der

getroffenen Vereinbarungen)

- Übereilungsschutz (Schutz vor unüberlegtem Vertragsschluss)

- Warnfunktion (Hinweis auf die besondere Bedeutung des

Rechtsgeschäfts)

- Schutzfunktion (Belehrung über rechtliche Bedeutung und

Tragweite)

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Der Kauf von Immobilien, TU Dresden

Der Umfang der Beurkundungspflicht

Beurkundungspflichtig sind alle wesentlichen Vereinbarungen, aus

denen sich die Verpflichtung ergibt.

Beurkundungspflichtig sind auch Vereinbarungen, die die Leistungspflichten

der Vertragsbeteiligten näher beschreiben und konkretisieren.

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Verbundene Rechtsgeschäfte (Beispiel: Abschluss Bauvertrag)

sind ebenfalls beurkundungspflichtig.

Voraussetzung:

rechtliche Einheit

bei Nichtbeachtung der Formvorschrift:

Rechtsgeschäft ist nichtig

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Auch die unvollständige Beurkundung führt zur Nichtigkeit der

Vereinbarung.

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Vertrag kommt zustande durch Angebot und Annahme.

Regelfall:

Niederlegung in einer Urkunde

möglich:

getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme

(vgl. Projektentwicklung)

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Besondere Vertragsarten:

Vorvertrag:

begründet das Recht, den Abschluss eines

Hauptvertrages zu verlangen

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Optionsvertrag:

einseitige Bindung des Verkäufers (Ankaufsrecht) oder des Käufers

(Verkaufsrecht)

Vorkaufs- oder Widerkaufsrecht

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Eigentumserwerb erfolgt durch:

- dingliche Einigung (Auflassung)

- Eintragung im Grundbuch

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Dingliche Einigung ist:

bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Vertragsparteien vor dem Notar zu

erklären.

Auflassung darf nicht unter einer Bedingung oder einer Befristung

abgegeben werden.

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Auflassung kann bereits im Kaufvertrag erklärt werden.

Dann:

Notar legt Urkunde erst dem Grundbuch zum Vollzug vor, wenn die

Kaufpreiszahlung erfolgt ist.

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Möglich auch die getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und

Auflassung.

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Verstoß gegen Formvorschriften führt zur Nichtigkeit des

Rechtsgeschäfts (§ 125 BGB).

Formunwirksamer Vertrag wird aber mit Auflassung und Eintragung im

Grundbuch wirksam (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB).

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Auch nachträgliche Änderungen und Ergänzungen eines

Kaufvertrages sind formbedürftig.

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Auch die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages bedarf der

notariellen Beurkundung.

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Bebaubarkeit des Grundstücks:

wenn als Baugrundstück verkauft:

Sachmangel, wenn aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht

bebaubar.

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Kaufverträge über Wohn- und Geschäftshäuser

Kaufvertrag über Grundstück erstreckt sich auch auf

- die mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen

(Bauwerk)

- wesentliche Bestandteile des Gebäudes („die zur Herstellung

des Gebäudes eingefügten Sachen“, Beispiel: Antennen,

Heizungsanlagen, Sonnenschutzmarkisen, Teppichböden)

- Zubehör (bewegliche Sachen, die zwar nicht Bestandteile sind,

aber dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen,

Beispiel: Raumteiler, Beleuchtungskörper)

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Sachmängelhaftung beim Kauf über bestehende

Wohn- und Geschäftshäuser

- Gebäude ist ohne erforderliche behördliche Genehmigung

errichtet

- jeglicher Sachmangel

- Haftungsausschlussklauseln bei gebrauchten Immobilien:

„ohne Gewähr für den Zustand der Gebäude

- „gekauft wie es liegt und steht“

aber:

Haftung dafür, dass keine bekannten Mängel verschwiegen

werden

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Miet- und Pachtverhältnisse:

Durch Verkauf und Eigentumswechsel erlöschen Miet- und

Pachtverhältnisse am Grundbesitz nicht.

Erwerber tritt anstelle des früheren Eigentümers in Rechte und

Pflichten aus dem Mietvertrag bzw. Pachtvertrag ein.

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Kaufvertrag über Eigentumswohnungen

- getrennte Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

- häufig Verwalterzustimmung erforderlich

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Amtspflichten des Notars

- allgemeine Amtspflichten (Unparteilichkeit)

- besondere Amtspflichten

- Willenserforschung und Sachverhaltsermittlung

- Prüfung der Wirksamkeit der abgegebenen Erklärungen

- Formulierungspflicht

- Belehrungspflicht

- Schutzpflicht

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