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Anne Kronzucker

Ulf Matzen

Nebenkosten und Abrechnung

Ratgeber für Vermieter und Mieter

Europas Nr. 1 im Rechtsschutz.


Anne Kronzucker

Ulf Matzen

Nebenkosten und Abrechnung

Ratgeber für Vermieter und Mieter

Februar 2009

3


Nebenkosten und Abrechnung

4

Herausgeber:

D.A.S.

Deutscher Automobil Schutz Allgemeine

Rechtsschutz-Versicherungs-AG

Thomas-Dehler-Str. 2

81728 München

Layout: Stefan Schweizer, www.stefanschweizer.de

Druck: Alfred Aumaier GmbH, Unterhaching

Redaktionsschluss: Februar 2009

Copyright © 2009 by D.A.S.

1. Auflage

Copyright

Alle Inhalte dieses Ratgebers sind urheberrechtlich geschützt. Die Vervielfältigung

und der Nachdruck ist ohne Genehmigung der D.A.S. untersagt. Alle Rechte bleiben

vorbehalten.

Hinweis:

Der D.A.S. Ratgeber informiert über die juristischen Grundlagen und soll nicht der

Beratung im Falle eines individuellen rechtlichen Anliegens dienen. Die Informationen

in diesem Ratgeber sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Richtigkeit,

Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommen

werden.


Liebe Leserin, lieber Leser,

„Jede zweite Nebenkostenabrechung falsch“, so oder ähnlich liest

man viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auch

nicht – fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhaltlich

fehlerhaft sind und dieses Thema mit den explodierenden

Kosten für Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt.

Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Vermieter

haben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nicht

der Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunternehmen.

Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständliche

Zahlenkolonnen.

Die Abrechnung wird auf Basis der Einzelabrechnungen zum Beispiel

von Versorgungsunternehmen und Energielieferanten erstellt. Nicht

selten ist auch deren Zahlenmaterial nicht über Zweifel erhaben –

und oft verwenden alle diese „Zulieferer” auch noch unterschiedliche

Abrechnungszeiträume. Die vom Gesetzgeber geforderte Nachvollziehbarkeit

der Nebenkostenabrechnung für Laien existiert nur in

der Theorie.

Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter, im anderen Vertragspartner

nicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungen

nicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen. Vor einem Streit –

gar einem Rechtsstreit – sollte immer zunächst eine gemeinsame,

gütliche Einigung versucht werden.

Die D.A.S. versteht sich als Rechtsdienstleister, der auch einen Beitrag

zur Schadenprävention durch Information und Beratung leistet.

Ist aber einmal ein Rechtsproblem aufgetreten, steht Ihnen die D.A.S.

mit Rat und Tat zur Seite.

Ihre D.A.S.

5


Nebenkosten und Abrechnung

Inhaltsverzeichnis

6

Wohnnebenkosten: Steigerungsraten der letzten Jahre . . . . . . . .8

Nebenkosten (Betriebskosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10

Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16

Betriebs- und Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . .19

Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34

Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39

Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41

Die korrekte Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44

Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48

Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .52

Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57

Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .62

Abrechnung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .70

Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73

Schätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .77

Heizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78

Heizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80


Lieferstopp: Wohnung kalt und dunkel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86

Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . . . . . . . . . . . . . .89

Versorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96

Versorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .96

Unterbindung Zufuhr durch Vermieter . . . . . . . . . . . . . . .100

Energieausweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102

Sinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .105

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? . . . . . . . . . . . .106

Inhalt des Energieausweises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108

Die Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

7


Nebenkosten und Abrechnung

8

Wohnnebenkosten:

Steigerungsraten der

letzten Jahre

Im Jahr 2008 sind die Heizölpreise

regelrecht explodiert. Sie

stiegen nach Angaben des Instituts

für Städtebau, Wohnungswirtschaft

und Bausparwesen

(ifs) im Jahresdurchschnitt um

32,4 Prozent, Gas um 9 Prozent.

Auch Strom wurde um

6,9 Prozent teurer. Mieter

müssen deshalb mit

hohen Nachzahlungen

bei den Wohnnebenkosten

rechnen. Die sinkenden

Preise für Heizöl

in der Heizperiode 2009

werden erst im kommenden

Jahr für Entlastung der

Mieter sorgen. Vermieter sollten sich

auf zahlreiche Nachfragen zur Abrechnung

einstellen.


Die durchschnittliche Steigerung

der Nebenkosten

lag laut ifs im Jahr 2007

bei 2,7 Prozent, im Jahr

2008 schon bei 7,6 Prozent

gegenüber den jeweiligen

Vorjahreszahlen. Im

Vergleich mit dem Jahr 2003

lässt sich sogar ein Anstieg

um 32,5 Prozent feststellen.

Die Lebenshaltungskosten

jedoch sind in den

letzten fünf Jahren lediglich

um 10,1 Prozent gestiegen.

Nur wenig ins Gewicht fielen Wasserversorgung

und Entwässerung: Hier

gab es im Jahr 2008 Preisanstiege

um 0,9 Prozent und 1,5 Prozent

gegenüber 2007.

Die gute Nachricht

kommt von der Abfallentsorgung:

Die Müllabfuhrgebühren

sind um

0,5 Prozent gesunken.

Übrigens zogen die Mieten im Jahresdurchschnitt

2008 um nur 1,3 Prozent an.

9


Nebenkosten und Abrechnung

10


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

Was Nebenkosten sind

Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16

Die vertraglichen Grundlagen

Betriebs- und Heizkostenverordnung . . . .19

Die gesetzlichen Grundlagen

Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . .34

Wie Betriebskosten abgerechnet werden

Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . .39

Kostenkontrolle durch den Vermieter

Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . .41

Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen

11


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

12

Was kostet eigentlich Ihre Wohnung „warm”? Oder entrichten Sie

eine „Teilinklusivmiete”? Was ist denn die „Kaltmiete”? Und die

„warmen Betriebskosten”? In Mietverträgen und gesetzlichen

Bestimmungen geistern viele Fachausdrücke herum, die Vermieter

und Mieter nicht richtig einordnen können.

Dazu kommen auf beiden Seiten zahlreiche Unsicherheiten bei der

Abrechnung der Nebenkosten: Welche Positionen können wie auf

den Mieter umgelegt werden? Welche Fristen müssen eingehalten

werden? Warum vereinbart

man im Mietvertrag

nicht einfach eine Pauschale,

mit der alle

Nebenkosten beglichen

sind? Eine Fülle von Urteilen

ist zu diesen Fragestellungen

in den letzten

Jahren ergangen, gesetzliche

Vorschriften wurden

geändert.


Begriff Nebenkosten

Was Nebenkosten sind

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Unter Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man alle Kosten, die für

eine Mietwohnung zusätzlich zur eigentlichen Miete (auch „Kaltmiete”

oder „Grundmiete”) anfallen. Nebenkosten sind zum Beispiel

Kosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwasser,

Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen,

Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Die Begriffe Nebenkosten

und Betriebskosten werden gleichrangig nebeneinander verwendet.

Im Wesentlichen muss man folgende Bestandteile einer Miete auseinanderhalten:

- Grundmiete

- Nebenkosten (Betriebskosten)

Die Nebenkosten unterteilen sich in kalte und warme Betriebskosten,

so dass sich die Miete für eine Wohnung in den meisten Fällen folgendermaßen

zusammensetzt.

Miete

Grundmiete kalte Betriebskosten warme Betriebskosten

- Grundsteuer

- Müllbeseitigung

- Wasser

- Gartenpflege

- Straßenreinigung

- usw.

- Heizung

- Warmwasser

- usw.

13


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

14

In der nachfolgenden Übersicht haben wir die üblichsten

Bezeichnungen zusammengestellt.

Bezeichnung

Grundmiete (Kaltmiete)

Kalte (allgemeine)

Betriebskosten

Warme Betriebskosten

Warmmiete

(Inklusivmiete)

Teilinklusivmiete

Verbrauchsabhängige

Nebenkosten

Verbrauchsunabhängige

Nebenkosten

Erläuterung

Miete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallenden

Nebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasserkosten

müssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden.

Alle Betriebskosten (Nebenkosten) ohne Heizung und

Warmwasser

Kosten für Heizung und Warmwasser (bzw. alle Positionen

die mit Heizanlage und Warmwasserbereitung

zusammenhängen)

Bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heizkosten

sind darin enthalten.

Ein Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in der

Miete enthalten, der andere Teil, wie z. B. verbrauchsabhängige

Wasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heizkosten,

wird aber gesondert auf den Mieter umgelegt.

Kosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbar

zusammenhängt, wie z. B. Kosten für Kaltwasser und

Entwässerung, Heizkosten, Stromkosten.

Kosten, die unabhängig von der Verbrauchsmenge

anfallen, wie die Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung.


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Nebenkosten (Betriebskosten) muss ein Mieter nur bezahlen, wenn

die nachfolgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind:

- Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebskosten

vom Mieter zu zahlen sind (S. 16).

- Es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die in

der Betriebskostenverordnung (S. 19) genannten Kostenarten

können vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

- Diese Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein.

15


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Gesetz

16

Der Mietvertrag

Die vertraglichen Grundlagen

Neben der Miete müssen Nebenkosten (Betriebskosten) vom Mieter

nur dann bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so vereinbart

wurde. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535

Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Kosten zu tragen.

Festlegung im Mietvertrag

Soll der Mieter, wie heute üblich, die Nebenkosten bezahlen, muss

der Mietvertrag dies so vorsehen. Die Betonung liegt hier auf „im

Mietvertrag”. Nachträgliche Absprachen muss der Mieter nicht

unterschreiben.

Keine Nebenkosten – mit Ausnahme der Heizkosten – sind deshalb zu

begleichen, wenn

- es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt

(Art der Absprache kann nicht bewiesen werden),

- im Formularmietvertrag freie Felder über Betriebskosten nicht

ausgefüllt sind (Indiz dafür, dass keine Zahlung durch Mieter

beabsichtigt war),

- der Mietvertrag zu den Betriebskosten ungenaue, missverständliche

oder gegen das Gesetz verstoßende Klauseln enthält (der

Mieter muss exakt bestimmen können, welche Kosten er zu

erwarten hat).


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Als Vermieter sollte man die Regelung zu den Betriebskosten im Formularmietvertrag

bei Beginn des Mietverhältnisses sehr sorgfältig

ausfüllen. Vergisst man eine zulässige Kostenart, muss der Mieter

diese Kosten nicht bezahlen.

Ausnahme: Die so genannten „warmen Betriebskosten” – also Heizund

Warmwasserkosten –, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden,

kommen immer zur Miete dazu (S. 71).

Als Mieter sollte man die Positionen der Nebenkostenabrechnung

mit dem Mietvertrag vergleichen: Der Vermieter darf nur die Bezahlung

solcher Nebenkosten verlangen, die im Mietvertrag festgelegt

sind (ggf. auch per Verweis auf die Betriebskostenverordnung) und

bei denen eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässig

ist. Auch unter dem Punkt „Sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag

darf nicht einfach alles untergebracht werden, was der Vermieter

sonst nirgendwo gefunden hat. Nicht umlagefähige Kosten wie diejenigen

für eine Fassadenreinigung oder eine einmalige Baumfällaktion

gehören hier zum Beispiel nicht hinein.

Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten vergessen,

hat er Pech und der Mieter Glück. Sind in einem Vertragsformular

nur einzelne Nebenkosten angekreuzt, braucht der Mieter

zusätzliche nicht angekreuzte Nebenkosten nicht zu bezahlen.

Tipp!

Tipp!

17


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

18

Nicht vereinbarte Kostenpositionen

Es gibt jedoch auch so etwas wie eine stillschweigende Vereinbarung

über die Nebenkostenzahlung: Zahlt der Mieter über mehrere Jahre

die Abrechnung anstandslos, obwohl sie Positionen enthält, die im

Mietvertrag nicht genannt sind, so gibt er damit zu erkennen, dass er

mit dieser Zahlung einverstanden ist – damit gilt der Vertrag gewissermaßen

als geändert.

Und das ohne schriftliche Festlegung!

Auch der Bundesgerichtshof

hat bestätigt (BGH,

Az. VIII ZR 146/03), dass so

etwas im Einzelfall möglich und

rechtens ist. Über die Frage,

welcher Zeitraum dafür verstrichen

sein muss, ist die Rechtsprechung

uneinig (BGH, Az.VII

ZR 35/00 - sechs Jahre; LG Heilbronn

Az. 2 S 7/03 - drei Jahre).


Betriebs- und Heizkostenverordnung

Die gesetzlichen Grundlagen

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Die Betriebskostenverordnung (§ 1 BetrKV) definiert Betriebskosten so:

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten

durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück

oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der

Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend

entstehen.

Laufend ist bei der Definition der Betriebskosten ein wichtiges Wort.

Einmalig entstehende Kosten können meist nicht als Betriebskosten

auf den Mieter umgelegt werden.

Beispiel: Die Kosten für das regelmäßige Rasenmähen, Unkrautjäten

und jährliche Schneiden von Bäumen und Sträuchern kann der Vermieter

auf die Mieter abwälzen. Muss dagegen einmal ein alter, morscher

Baum gefällt werden, sind dies keine umlagefähigen Kosten.

Die Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, die

ein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesem

also anteilig in Rechnung stellen darf. Die Heizkostenverordnung als

Spezialregelung gilt zudem für die Heiz- und Warmwasserkosten.

Gesetz

19


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Gesetz

20

Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung

sind:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, erhoben

von der Gemeinde).

2. Kosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Wasserverbrauch,

Miete von Wasserzählern, Eichkosten für Zähler, Kosten für

Abrechnung und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wassermengenreglern,

Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage

und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich

der Aufbereitungsstoffe).

3. Kosten der Entwässerung (Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung,

die Kosten des Betriebs einer privaten Anlage und

des Betriebs einer Entwässerungspumpe).

Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren und

Kosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung!

4. Heizkosten: Umlagefähig sind

- Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich

der Abgasanlage, einschließlich Kosten der verbrauchten Brennstoffe

und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten der

Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen

Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit

einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung

der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen

nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung

von Verbrauchszählern und Eichung sowie der Berechnung

und Aufteilung, Verbrauchsanalyse der Heizkosten (seit 1.1.2009).


Nebenkosten

(Betriebskosten)

- Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

einschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe, ihrer Lieferung,

der Kosten des Betriebsstroms und der Überwachung sowie

der Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.

- Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch

aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Entgelts für die

Wärmelieferung und der Kosten des Betriebs der zugehörigen

Hausanlagen.

- Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

einschließlich der Kosten der Beseitigung von

Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,

der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit

und der damit zusammenhängenden Einstellung durch

eine Fachkraft sowie der Kosten der Messungen nach dem Bundes-

Immissionsschutzgesetz.

Anmerkung: Kosten des Betriebsstroms sind z. B. die durch einen

Zwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpe

und die Ölpumpe im Brenner. Miete oder Leasinggebühren für Zähler

sind umlagefähig – ebenso wie die Kosten der jährlichen Ablesung

sowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Verdunstungsröhrchen

durch den Wärmemessdienst.

5. Warmwasserkosten:

- Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

einschließlich Kosten der Wasserversorgung soweit nicht dort

bereits berücksichtigt und Kosten der Wassererwärmung über die

Zentralheizungsanlage.

21


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

22

- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser,

auch aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Entgelts

für die Lieferung des Warmwassers und der Kosten des

Betriebs der zugehörigen Hausanlagen.

- Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (auch

Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen

im Innern der Geräte und Kosten der regelmäßigen

Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und

der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft).

6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen:

- Kosten von zentralen Heizungsanlagen soweit nicht dort bereits

berücksichtigt.

- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme

soweit nicht dort bereits berücksichtigt.

- Kosten verbundener Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen

soweit nicht dort bereits berücksichtigt.

7. Aufzugskosten: Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

einschließlich der Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung,

der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der

regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit

einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die

Kosten der Reinigung der Anlage.


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Anmerkung: Auch Personen, die Parterre wohnen, können mit den

Aufzugskosten belastet werden. Die Gerichte entscheiden hier unterschiedlich.

Wurde ein „Vollwartungsvertrag” abgeschlossen, darf der

Vermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit auf

den Mieter umlegen.

8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Müllabfuhr,

öffentliche und entsprechende private Maßnahmen), auch Kosten

des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen

und des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich

der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung:

Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam

genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,

Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

Anmerkung: Kommt Personal dafür zum Einsatz, sind die Personalkosten

umlagefähig.

10. Kosten der Gartenpflege (Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter

Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,

der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von

Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem

nicht öffentlichen Verkehr dienen).

Anmerkung: Schließt die Kosten für den Kauf neuer Pflanzen oder für

die Pflege von Spielplätzen ein, nicht aber die für den Erwerb von

Gartengeräten.

23


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

24

11. Kosten der Beleuchtung (Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung

und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam

genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,

Waschküchen).

Anmerkung: Hier sind nur die Stromkosten gemeint und nicht z. B.

die Kosten für das Auswechseln von defekten Glühlampen im Treppenhaus.

12. Kosten der Schornsteinreinigung (Kehrgebühren nach der maßgebenden

Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits unter den

Kosten der Heizanlage berücksichtigt sind).


Nebenkosten

(Betriebskosten)

13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Versicherung des

Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden,

Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude,

den Öltank und den Aufzug).

Anmerkung: Nicht umlagefähig Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen.

14. Kosten für den Hauswart (seine Vergütung, die Sozialbeiträge

und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart

für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung,

Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung

betreffen; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt

werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2

bis 10 und 16 nicht angesetzt werden).

15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage

(Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft

einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt

für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage

sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die

Kabelweitersendung entstehen) oder des Betriebs einer mit einem

Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (wie oben,

ferner laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse).

Anmerkung: Beim Kabelanschluss kann die monatliche, an die Kabelgesellschaft

zu zahlende Grundgebühr umgelegt werden, nicht aber

die einmalige Anschlussgebühr.

25


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

26

16. Wäsche: Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

(Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und

Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer

Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der

Wasserversorgung soweit nicht dort bereits berücksichtigt).

17. sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den

Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermieter

muss genau angeben, für welche Kosten er Geld verlangt. Es

muss sich um laufende Kosten handeln, die dem Vermieter durch die

Nutzung des Hauses entstehen. Hier finden sich oft Fehler in den

Abrechnungen!


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Keine umlagefähigen Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung

sind:

- Verwaltungskosten (die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes

erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,

der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,

die Kosten für die

gesetzlichen oder freiwilligen

Prüfungen des Jahresabschlusses

und die Kosten für

die Geschäftsführung).

- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (die Kosten, die während

der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen

Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung,

Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder

sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, z. B. Renovierungsarbeiten,

Reparaturkosten).

Gesetz

27


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

28

Keine Betriebskosten sind zum Beispiel auch:

- Reparaturkosten

- Wartungskosten und Überprüfungsarbeiten (nur selten als Nebenkosten

umlagefähig, z. B. bei Fahrstuhl und Heizungsanlagen möglich)

- Instandhaltungsrücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen)

- Kontogebühren für das Mietkonto

- Rechtsschutzversicherung des Vermieters

- Mietausfallversicherung

- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen

- Portokosten

- Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen

- Fassadenreinigung

- Reparaturkostenversicherung

- Wartungskosten der Klingelsprechanlage und der Türschließanlage

- Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen

- Kosten und Pflege einer Dachbegrünung

- Bewachungskosten (außer bei speziellen Gebäuden, mit Nachweis

des Vermieters, dass Bewachung notwendig ist)

- Erbbauzinsen

- Anliegerbeiträge (z. B. Erschließungsbeiträge oder Straßenbaubeiträge)


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Kleines Nebenkosten-ABC

Eine abschließende Liste der Nebenkosten, die Vermieter auf ihre

Mieter umlegen dürfen, ist kaum zu erstellen. Zwar enthält

§ 2 Betriebskostenverordnung eine gesetzliche Aufzählung der umlagefähigen

Kostenarten, immer wieder kommen durch Gerichtsentscheidungen

aber neue Kostenarten dazu, die bisher nicht berücksichtigt

worden sind. Folgende Nebenkosten sind nach jetzigem

Kenntnisstand umlagefähig:

„Kalte” Betriebskosten

Abwasser

Aufzug-Betriebskosten

Beleuchtung

Dachrinnenreinigung

Gartenpflege

Gemeinschaftsantenne/

Kabelanschluss

Hausmeister

Hausreinigung

Anmerkung

Kanalgebühren, keine Kosten für Abflussreinigung!

Strom, Reinigung, regelmäßige Inspektion und Wartung

Nur Stromkosten (Keller, Treppenhaus, Waschküche

usw.). Glühbirnen: nein

Wenn regelmäßig

Regelmäßige Kosten. Neue Pflanzen und Sträucher: ja,

Gartengeräte: nein. Regelmäßiger Baumschnitt: ja. Einzelne

Baumfällung: nein

Betriebs-, Strom- und Wartungskosten, Kabelgebühren:

ja. Kabel-Anschlussgebühr: nein. Kosten private Breitband-Verteilanlage:

ja

Personalkosten

Treppenreinigung, auch Personalkosten

29


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

30

Leasinggebühren

Mehrwertsteuer

Müllabfuhr

Öffentliche Lasten des

Grundstücks

Schneeräumen

Schornsteinreinigung

Sonstige Kosten

Sperrmüllabfuhr

Straßenreinigung

Für Kaltwasserzähler, Heiz- und Warmwasserkostenverteiler,

Antennen- und Breitbandkabelanlagen

Bei Gewerberaummiete unter weiteren Voraussetzungen

Öffentliche Gebühren, aber auch Betriebskosten

z. B. für Müllschlucker

Grundsteuer: ja. Erschließungsbeiträge: nein

... und Streuen

Kehrgebühren, Immissionsmessung

Nur im Sinne der Betriebskostenverordnung und nur

wenn gerichtlich anerkannt. Z. B. Betriebskosten für:

Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Rauchmelder,

Rauchabzüge, Sprinkler; Brandschutzwartung, Dachrinnenreinigung,

Feuerlöscher-Wartung, Müllschlucker-Wartung,

Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Notbeleuchtung,

Rückstausicherung, Strom für Dachrinnenheizung,

Wartung Lüftungsanlage, Wartung und TÜV-Abnahme

Blitzableiter

Nur wenn regelmäßige Einrichtung

Öffentliche Gebühren und private Kosten (Privatwege,

Zufahrten)


Treppenhausreinigung

Ungezieferbekämpfung

Versicherungen

Wartungskosten

Waschmaschinen und

Trockner

Wasser

Ja

Regelmäßige Vorbeugemaßnahmen: ja

Einmaliger Kakerlakenbefall: nein

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Vermieterhaftpflicht, Gebäudeversicherung gegen

Feuer, Sturm usw.: ja. Vermieter-Hausrat, Mietausfallversicherung:

nein

Nur wenn durch § 2 Betriebskostenverordnung erlaubt.

Ja: Aufzug, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne, Heizung,

Kabelfernsehanlage, Gemeinschaftswaschmaschinen,

Wasser- und Warmwasserversorgung.

Strom, Reinigung, Wartung von Gemeinschaftsmaschinen

Z. B. Wasserlieferung, Wasserzähler, Wasseraufbereitung

31


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

32

„Warme” Betriebskosten

Allgemein:

Abrechnung der Heiz-/

Warmwasserkosten

Betriebsstrom der Anlage

Brennstoffe (Öl, Gas...)

Eichkosten für Zähler

Entkalkung der Warmwasseranlage

Jahreablesung und Austausch

von Verdunstungsröhrchen

Kosten der Verbrauchsanalyse

Miete Heizkostenverteiler + Zähler

Reinigung

Überwachung der Anlage

Wartung und Einstellung der Anlage

Genaueres:

Anmerkung

Heizung und Warmwassererzeugung

Ja

Ja

Ja

Ja (auch benötigte Entkalkungsmittel)

Ja

Ja. Abrechnungszeiträume, die nach

dem 01.01.2009 beginnen

Ja: auch Leasing

Anlage und Heizungsraum

Ja

Ja (durch Fachbetrieb)

Siehe gesetzliche Liste in § 2 Betriebskostenverordnung


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Nicht umlagefähig sind übrigens auch Betriebskostenerhöhungen,

die durch Schadensfälle oder Baumängel ausgelöst wurden – z. B.

die Erhöhung einer Gebäudeversicherungsprämie aufgrund eines

Rohrbruchschadens.

Mieter von Eigentumswohnungen müssen besonders genau darauf

achten, dass keine unzulässigen Posten berechnet werden. Allzu

leicht reichen Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung

(„Hausgeld”) einfach an den Mieter weiter. Diese ist jedoch für den

Eigentümer erstellt und enthält immer Posten, die nicht auf den Mieter

umgelegt werden dürfen – etwa Verwaltungskosten, Reparaturkosten

und Instandhaltungsrücklagen.

Hinweis: Die Kosten für den elektrischen Strom in der Mietwohnung

zählen zwar ebenfalls zu den Nebenkosten der Mietwohnung. Üblicherweise

rechnet der Mieter jedoch direkt mit dem Stromversorger

ab. So hat in der Regel jede Mietwohnung ihren eigenen Stromzähler

– jeder Mieter kann den Stromanbieter selbst wechseln. Über den

Vermieter wird jedoch der Betriebsstrom für die Haustechnik abgerechnet

– zum Beispiel für die Heizanlage und den Aufzug.

Tipp!

33


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

34

Vorauszahlung oder Pauschale

Wie Betriebskosten abgerechnet werden

Wurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, können

sie auf zwei Arten erhoben werden.

Entweder ...

... durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenen

Kosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmten

Betrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese werden am Ende

eines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen

Betriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eine

teilweise Erstattung für den Mieter.

Oder ...

... in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüche

des Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie ist

unabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnung

am Ende des Jahres findet nicht statt.

Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten

Eine Pauschale bezieht sich nur auf die kalten (allgemeinen)

Betriebskosten. Die Heizkosten müssen dagegen genau abgerechnet

werden. Der Grund: Die Heizkostenverordnung schreibt für Heizkosten

eine Verteilung auf die Mieter nach dem jeweiligen Verbrauch

vor (S. 73).

Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen und öffentlich

geförderte Wohnungen) ist ebenfalls keine Pauschale zulässig.


Typische Regelung in Mustermietverträgen

Miete

Nebenkosten

(Betriebskosten)

1. Die monatliche Miete beträgt: EUR _________

Nettomiete (ohne Nebenkosten) für Wohnung

2. Zusätzlich zahlt der Mieter EUR _________

als Vorauszahlung auf Heizungs- und Warmwasserkosten

und für die übrigen Betriebskosten EUR _________

Vorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten

(oder alternativ)

Pauschale für die allgemeinen Betriebskosten

Gesamtbetrag zu Vertragsbeginn EUR _________

Anpassung der Vorauszahlungen

Üblicherweise werden Nebenkosten für Mietwohnungen in Form einer Vorauszahlung

erhoben.

Nach der Abrechnung der Nebenkosten kann eine Anpassung der Vorauszahlungen

für die Zukunft gefordert werden – und zwar von beiden Vertragspartnern.

Dies kann nicht per Mietvertrag anders geregelt werden.

35


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Gesetz

36

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann

jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform

eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

zu beachten.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist

unwirksam.


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Pauschale für kalte („allgemeine”) Betriebskosten

Bei einer Pauschale sind die Nebenkosten mit diesem Pauschalbetrag

abgegolten. Nachzahlungen oder Auszahlungen von Guthaben

sind damit ausgeschlossen, eine jährliche Abrechnung findet nicht

statt. Haben Mieter hohe verbrauchsabhängige Nebenkosten, profitieren

sie von einer solchen Vereinbarung. Lebt ein allein stehender

Mieter in einem Haus voller Familien und haben alle die gleiche Pauschale,

wird dieser Mieter erheblich höhere Nebenkosten bezahlen

als beim Vorauszahlungsmodell. Für den Vermieter bedeutet die Vereinbarung

einer Pauschale eine nicht zu unterschätzende Vereinfachung

der Verwaltungsarbeit, aber auch ein Kostenrisiko.

Anpassung der Nebenkostenkostenpauschale

Bei der Pauschale kann eine Anpassung der monatlichen Zahlung

durch den Vermieter dann vorgenommen werden, wenn der Mietvertrag

dazu eine eindeutige Vereinbarung enthält. Fehlt eine Regelung

im Mietvertrag, bleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei der

fixen Pauschale.

Beispiel für eine Regelung im Mustermietvertrag

„Werden allgemeine Betriebskosten pauschal bezahlt, erfolgt keine

Nachzahlung bezüglich dieser Betriebskosten. Der Vermieter kann

die Pauschale erhöhen, wenn sie zur Deckung der Betriebskosten

nicht mehr ausreicht. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist die

Betriebskostenpauschale herabzusetzen.”

Die Erhöhungserklärung selbst muss begründet und die Begründung

erläutert werden. Auch eine Verringerung der Betriebskosten muss

der Vermieter zum Anlass nehmen, die Pauschale anzupassen.

37


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Gesetz

38

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt,

Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig

auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage

bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit

Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten

rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung

der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung

vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter

die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der

Erhöhung abgibt.

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale

vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.

Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.


Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Kostenkontrolle durch den Vermieter

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Vermieter müssen sich am Wirtschaftlichkeitsgebot orientieren. Das

bedeutet: Sie dürfen keine unwirtschaftlich hohen oder unnötige

Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dies ist in § 556 Abs. 3 BGB

geregelt. Natürlich kann lange

darüber gestritten werden, was

nun unwirtschaftlich ist. Daher

steht dem Vermieter ein gewisser

Ermessensspielraum zu.

Erst wenn dieser überschritten

ist, wird es ernst: Dann ist der

Vermieter nicht mehr zur Umlage

überhöhter Betriebskosten

berechtigt. Die Unwirtschaftlichkeit

von Betriebskosten

kann sich sowohl auf die

Kostenart als auch auf die

Kostenhöhe beziehen.

Beispiel: Der Vermieter beschließt, einen Vertrag mit einem Breitbandkabelanbieter

abzuschließen, um die Versorgung der Mieter mit

Kommunikationsmöglichkeiten und Unterhaltungsmedien zu verbessern.

Dadurch fallen zusätzliche Kosten an. Solange sich die Kabelgebühren

halbwegs im üblichen Rahmen bewegen, bleibt das Wirtschaftlichkeitsgebot

gewahrt – obwohl vielleicht eine Gemeinschafts-

Satellitenantenne billiger wäre.

39


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

40

Beispiel: Der Vermieter beschließt, den Zugangsweg zur Haustür und

die Garageneinfahrt mit elektrischen Heizschleifen zu versehen,

damit im Winter niemand stürzt. Leider verdreifachen sich die Stromkosten.

In diesem Fall wäre das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht

gewahrt, da hier durch eine unübliche Installation unverhältnismäßig

hohe zusätzliche Kosten verursacht werden. Anders kann dies allerdings

im Einzelfall z. B. bei einer Seniorenwohnanlage gehobenen

Niveaus sein.

Beispiel: Der Vermieter lässt den Hausgarten pflegen. Er beauftragt

damit einen exklusiven Landschaftsdesigner, der viermal im Jahr für

200 EUR die Stunde den Rasen mäht. Auch hier wird das Wirtschaftlichkeitsgebot

missachtet.

Hinweis: Der Vermieter muss im Übrigen auch den Wettbewerb der

Leistungsanbieter nutzen, um einen möglichst günstigen Preis zu

erzielen. Insbesondere von Vermietern mit großem Wohnungsbestand

kann erwartet werden, dass sie nicht ohne zu vergleichen den

teuersten Anbieter wählen, sondern nach den Prinzipien vernünftigen

Wirtschaftens einen Preisvergleich anstellen.


Nebenkosten und Steuer

Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen

Nebenkosten

(Betriebskosten)

Eigentümer und Mieter können Aufwendungen für Arbeiten in Haus

oder Wohnung steuerlich absetzen. Dies gilt auch für Arbeiten, die

nicht selbst in Auftrag gegeben wurden: Auch Lohnkosten, die über

die Neben- und Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden,

zum Beispiel für Hausmeister, Schornsteinfeger oder Wartung

des Aufzugs sowie Gartenpflege, werden steuerlich begünstigt.

Mietnebenkosten absetzen

Ein Mieter kann nicht nur die Rechnung eines von ihm beauftragten

Handwerkers in seiner Steuererklärung berücksichtigen, sondern

auch die von ihm über die Nebenkostenabrechnung bezahlten

Arbeitskosten.

20 Prozent der anfallenden Arbeitskosten können direkt von der Steuerschuld

abgezogen werden (Einkommenssteuergesetz § 35 a).

Beispiel: Würde der Arbeitskostenanteil der Nebenkostenabrechnung

für Gartenpflege, Hausreinigung, Hauswartstätigkeiten,

Schornsteinfeger und Aufzugswartung 400 EUR jährlich betragen,

könnte der Mieter 80 EUR von seiner Steuerschuld abziehen.

Aber: Die Steuervergünstigung bekommt nur, wer auch Lohn- bzw.

Einkommenssteuer zahlt.

41


Nebenkosten und Abrechnung

Nebenkosten

(Betriebskosten)

42

Nicht die Materialkosten

Das Finanzamt akzeptiert nur die reinen Arbeits- und Fahrtkosten.

Nicht begünstigt sind die Kosten für das Material.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Betriebskostenabrechnung

getrennt auszuweisen bzw. eine entsprechende

separate Bescheinigung zu erstellen und dabei eine Reihe von Vorgaben

zu beachten. Dies ist nicht unproblematisch, da einige Versorgungsunternehmen

und Abrechnungsdienste die Arbeitskosten nach

wie vor nicht getrennt ausweisen.

Gesetzliche Grundlagen

Schon seit 2003 können haushaltsnahe Dienstleistungen einschließlich

Handwerkerleistungen im Haushalt steuerlich geltend gemacht

werden (§ 35 a des Einkommensteuergesetzes). Seit 2006 besteht

diese Möglichkeit auch

bei den Arbeitskostenanteilen

der Nebenkostenabrechnung

unabhängig

vom Auftraggeber.

Es gibt jedoch Grenzen:

Der Steuerabzug ist nur

bis zu einer gewissen

Höchstsumme der Aufwendungen

pro Jahr

möglich.


Nebenkosten

(Betriebskosten)

Hier eine Übersicht der ab 1.1.2009 geltenden Grenzen:

- Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltshilfe, Pflege):

Bei Aufwendungen bis zu 20 000 EUR können 20 Prozent abgesetzt

werden – höchstens 4 000 EUR.

- Geringfügig beschäftigte Haushaltshilfen:

Es können bei Aufwendungen

bis 2 550 EUR 20 Prozent abgesetzt

werden, höchstens 510 EUR.

- Handwerkerleistungen für Renovierungs-,

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:

Hier können

höchstens 20 Prozent des Arbeitslohns

bis zu einer Höchstgrenze der

Aufwendungen von 6 000 EUR (ab

Veranlagungszeitraum 2009) abgesetzt

werden. Dies ergibt eine

Steuervergünstigung von bis zu

1 200 EUR im Jahr.

Voraussetzung: Der Steuerpflichtige kann die Originalrechnung des

Handwerksbetriebs mit aufgeschlüsselten Arbeitskosten sowie den

Bankauszug mit der entsprechenden Abbuchung vorlegen.

Mieter müssen eine Nebenkostenabrechnung mit entsprechender

Aufschlüsselung der Kosten bzw. eine Bescheinigung des Vermieters

sowie Zahlungsbelege über Nebenkosten und ggf. Nachzahlungen

vorweisen können.

43


Nebenkosten und Abrechnung

44


Die korrekte Abrechnung

Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48

Häufige Fehler vermeiden

Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . .52

12-Monats-Frist und Fristüberschreitung

Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .57

Zeit für Einwände

Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .58

Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch

Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . .62

Fallstricke in der Abrechnung

45


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

46

Die Nebenkostenabrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten.

Maßgeblich ist die sogenannte Textform. Das heißt: Der Vermieter

darf auch per Fax oder E-Mail ohne persönliche Unterschrift abrechnen.

Ist die Abrechnung nicht

übersichtlich oder sind Positionen

unverständlich oder

unzulässig, muss der Mieter

eine Nachzahlung nicht

begleichen. Der Mieter sollte

in diesem Fall der Abrechnung

widersprechen und den

Vermieter auffordern, ihm

eine nachvollziehbare Berechnung

der Kosten vorzulegen.

Problem: In der Praxis wird

die Abrechnung meist von

Abrechnungsfirmen erstellt,

deren Zahlenwerke oft auch der Vermieter nicht mehr versteht. Trotzdem

ist Ansprechpartner des Mieters bei Unklarheiten immer der

Vermieter bzw. der Verwalter - nicht jedoch die vom Vermieter beauftragte

Abrechnungsfirma.

Hinweis: Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen die

Abrechnung, muss der Mieter in der Regel innerhalb von vier

Wochen die Nachzahlung leisten, sonst kann ihn der Vermieter auf

Zahlung verklagen.


Einsicht in die Originalbelege

Der Mieter hat das Recht, die Originalbelege einzusehen – also die

Rechnungen, die der Vermieter selbst zum Beispiel von den Versorgungsunternehmen

erhalten hat. Der Mieter darf sich auch – auf

eigene Kosten – Kopien davon machen.

Nicht in jedem Fall gefordert werden kann deren Zusendung. Die

Gerichte gehen davon aus, dass der Mieter sich schon ins Büro des

Vermieters begeben muss, um Zweifel aufzuklären. Ein Anspruch

besteht jedoch dann, wenn sich der Vermieter in einer weiter entfernten

Stadt befindet. Der Vermieter darf für die Einsichtnahme in

Kostenbelege keine Gebühren, Stundensätze oder Ähnliches verlangen.

Zusendung von Rechnungskopien

Der Mieter kann von seinem in der gleichen Stadt ansässigen Vermieter

nicht die Zusendung der Kopien aller für die Nebenkostenabrechnung

relevanten Abrechnungsbelege fordern. Dieses Recht

haben nur Mieter von preisgebundenen Wohnungen – alle anderen

müssen im Büro des Vermieters Einsicht nehmen.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 8.3.2006

Die korrekte

Abrechnung

Urteil

47


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

48

Formalien

Häufige Fehler vermeiden

Eine korrekte Betriebskostenabrechnung enthält:

- eine Angabe des Abrechnungszeitraums,

- eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten,

- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten

Verteilerschlüssels,

- die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden

Betriebskostenanteile,

- eine Aufstellung der vom Mieter vorgenommenen

Vorauszahlungen.

Ein Beispiel finden Sie auf Seite 67.


Abrechnungszeitraum

Darunter versteht man den Zeitraum, über den abgerechnet wird. Bei

Wohnraum beträgt er immer ein Jahr, nicht notwendigerweise

jedoch das Kalenderjahr.

Beispiel: Ein Abrechnungszeitraum von 1. Juli bis zum 30. Juni ist

möglich.

Die häufigsten Abrechnungsfehler

Wir haben in einer Liste zusammengestellt, wo die häufigsten

Abrechnungsfehler liegen.

Hier einige Beispiele:

- Die Abrechnung ist nicht übersichtlich und für den Mieter nicht

nachvollziehbar.

- Es werden Kosten auf den Mieter umgelegt, die im Mietvertrag

nicht vereinbart wurden (vgl. S. 16).

- Es werden Kosten umgelegt, die keine gesetzlichen Betriebskosten

sind, wie zum Beispiel Reparaturkosten und Verwaltungskosten

(vgl. S. 27).

- Bei den gesetzlich umlegbaren Positionen sind Aufwendungen

enthalten, die der Vermieter selbst tragen muss (z. B. die Position

Wartung Heizung enthält versteckte Reparaturkosten, die Hausmeisterkosten

enthalten auch Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten).

- Es werden einzelne Nebenkosten doppelt berücksichtigt. So tauchen

Schornsteinfegerkosten zum Teil in der Betriebskostenabrechnung

und dann erneut in der Heizkostenabrechnung auf.

Die korrekte

Abrechnung

49


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

Urteil

50

- Es wird ein anderer Verteilerschlüssel verwendet als im Mietvertrag

vereinbart (z. B. nach Personenzahl statt nach Quadratmetern

Wohnfläche).

- Bei leer stehenden Wohnungen trägt der Vermieter die anteiligen

Betriebskosten nicht selbst.

- Die Vorauszahlungen werden nicht angerechnet.

Hausmeisterkosten aufschlüsseln

Der Vermieter darf in der Abrechnung bei den Hausmeisterkosten

keinen pauschalen Kostenabzug für nicht umlagefähige

Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vornehmen,

die durch Hausmeistertätigkeiten entstanden sind. Widerspricht

der Mieter einer solchen Abrechnung, muss der Vermieter die

Kosten nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen

Kosten genau herausgerechnet werden können.

BGH, Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.2.2008


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

52

Abrechnungsfrist Vermieter

12-Monats-Frist und Fristüberschreitung

Die Abrechnung über die Nebenkosten muss der Vermieter dem Mieter

spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendigung

des Abrechnungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mail

zukommen lassen.

Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1. Juli 2008 bis 30. Juni 2009,

muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 30. Juni 2010 vorlegen.

Verspätete Abrechnung

Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der zwölf Monate ab, darf der

Mieter Nachzahlungen verweigern.

Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Abrechnungsfrist

ohne Konsequenzen überschreiten darf: nämlich dann,

wenn er nicht selbst Schuld an der Verspätung trägt, diese also nicht

zu vertreten hat. So ist es denkbar, dass er noch mit Lieferanten über

deren Abrechnungen streitet, dass der Grundsteuerbescheid der

Gemeinde noch nicht eingetroffen ist oder die Hausverwaltung die

Abrechnung noch nicht fertiggestellt hat. Im letzten Fall muss der

Vermieter jedoch eine Anmahnung der Abrechnung bei der Hausverwaltung

nachweisen.


Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556 BGB Vereinbarung über

Betriebskosten

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;

dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften

Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach

Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung

durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat

die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Ausschlussfrist und Anerkenntnis

Erstellt oder berichtigt der Vermieter eine Abrechnung erst nach

Ende der Abrechnungsfrist, obwohl der Mieter noch während der

Abrechnungsfrist versprochen hat, die Nachzahlung zu bezahlen,

ändert dies nichts an der Verspätung. Die Abrechnungsfrist ist abgelaufen,

es kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden – egal was

der Mieter zugesagt hat.

BGH, Az. VIII ZR 84/07, Urteil vom 9.4.2008

Vorauszahlungen: wann der Mieter zurückfordern kann

Für den Mieter stellt sich die Frage, ob er Nebenkosten-Vorauszahlungen

zurückfordern kann, wenn die 12-Monats-Frist abgelaufen

ist, ohne dass eine Abrechnung stattgefunden hat.

Die korrekte

Abrechnung

Gesetz

Urteil

53


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

Urteil Wurde in einem bestehenden Mietverhältnis nicht fristgerecht abgerechnet,

kann der Mieter die im Abrechnungszeitraum geleisteten

Vorauszahlungen nicht zurückverlangen (BGH, VIII ZR 191/05, Urteil

vom 29.3.2006). Als Druckmittel kann er jedoch weitere Vorauszahlungen

vorläufig zurückhalten.

54

Findet innerhalb der 12-monatigen

Frist keine Abrechnung statt, hat der

Mieter ein Zurückbehaltungsrecht

hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen.

Hier ist jedoch Vorsicht

geboten: „Zurückbehalten” ist

nicht das Gleiche wie „behalten

können”. Die Vorauszahlungen darf

der Mieter nur vorläufig einbehalten

– eben solange keine Abrechnung

stattfindet. Führt der Vermieter die

Abrechnung durch, hat der Mieter

alle ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen

zu bezahlen.


Das Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter jedoch nur geltend

machen, solange der Mietvertrag noch läuft. Nach Ende des Vertrages

leistet er schließlich auch keine Betriebskostenvorauszahlungen

mehr. Dies führt dazu, dass ehemaligen Mietern durch die Gerichte

das Recht zugestanden wird, nach ergebnislosem Ablauf der

12-monatigen Abrechnungsfrist alle Betriebskostenvorauszahlungen

für den jeweiligen Abrechnungszeitraum zurückzuverlangen. Ansonsten

müsste der Mieter nämlich zuerst auf Abrechnung klagen und

dann nach Erhalt der Abrechnung ein weiteres Mal vor Gericht

gehen, um nun das Guthaben laut Abrechnung einzufordern. Ein derart

umständliches Vorgehen halten die Gerichte für den Mieter (und

ihren eigenen Terminplan) für unzumutbar.

Nebenkostenabrechnung: Anspruch des Mieters

Viele Vermieter unterliegen einem Irrtum, was die Verjährung der

Betriebskostenabrechnung angeht: Sie verwechseln die 12-monatige

Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat,

mit einer Verjährungsfrist. Dies führt bei Vermietern zu der Überzeugung,

dass der Mieter nach Fristablauf keine Nebenkostenabrechnung

mehr verlangen kann.

§ 556 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, innerhalb von zwölf

Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung

anzufertigen. Diese zwölf Monate sind keine Verjährungsfrist.

Das heißt: Der Mieter kann auch nach Ablauf dieses Zeitraumes noch

die Abrechnung fordern – und gegebenenfalls auch die Überweisung

eines Guthabens.

Die korrekte

Abrechnung

55


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

56

Ist die Frist ohne Abrechnung abgelaufen, hat dies für den Vermieter

zwei Konsequenzen:

1. Er kann keine Nachzahlung mehr fordern.

2. Er muss damit rechnen, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht

an den laufenden Vorauszahlungen geltend macht.

Die eigentliche Verjährungsfrist des Anspruches auf Abrechnung

beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahres

zu laufen, in dem die Forderung entstanden und damit fällig geworden

ist (§ 199 Abs. 1 BGB).

Beispiel: Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2008. Abgerechnet

werden muss bis zum 31.12.2009. Am 1.1.2010 ist die Leistung

(die Abrechnung) fällig: Der Mieter kann ihre Durchführung

jetzt gerichtlich verlangen. Die Verjährungsfrist fängt mit dem Jahresende

2010 an zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB). Sie läuft drei Jahre und

dauert bis Ende 2013. Erst nach dem 31.12.2013 hat der Vermieter

also die Möglichkeit, sich auf Verjährung zu berufen und die Abrechnung

für 2008 endgültig zu verweigern. Aber: Eine Verjährung kann

auch unterbrochen werden – z. B. durch eine gerichtliche Klage des

Mieters.


Fristen für den Mieter

Zeit für Einwände

Prüfung der Abrechnung

Nach Eingang der jährlichen Nebenkostenabrechnung beim Mieter

hat dieser ca. vier Wochen Zeit, um die Betriebskostenabrechnung

nach Art und Höhe zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss er

Nachzahlungen nach dieser Frist begleichen.

Gesetzliche Ausschlussfrist

Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eine

Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kann

er Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät

(§ 556 Abs.3 BGB).

Aber: Diese Ausschlussfrist darf nicht so verstanden werden, dass

der Mieter grundsätzlich ein Jahr Zeit hat, bis er die Nachzahlung zu

entrichten hat. Wie schon angesprochen, wird von den Gerichten

meist für die Prüfung eine Zeit von vier Wochen als ausreichend

erachtet.

Hinweis: Ist die Abrechnung erst einmal vorbehaltlos akzeptiert –

zum Beispiel durch die Entrichtung der Nachzahlung-, kann der Mieter

in der Regel keine Korrekturen für offensichtliche und von ihm

selbst erkennbare Fehler mehr verlangen (z. B. OLG Hamburg, Az. 4

U 66/89). Bei versteckten oder nur für Fachleute erkennbaren Fehlern

ist dies anders.

Die korrekte

Abrechnung

57


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

Tipp!

58

Der Umlageschlüssel

Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch

Hat der Vermieter die Nebenkosten des gesamten Hauses ermittelt,

muss er sie auf die Mieter verteilen. Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel)

ist also der Maßstab, nach welchem die für das gesamte

Gebäude anfallenden Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen

aufgeteilt („umgelegt”) werden.

Umgelegt werden kann nach:

- Wohnfläche,

- Personenzahl,

- Wohneinheiten,

- Miteigentumsanteilen (Eigentumswohnungen),

- Kubikmetern (m 3 ) umbautem Raum,

- Verbrauch.

In der Regel ergibt sich aus dem Mietvertrag, welcher Aufteilungsmaßstab

vereinbart ist.

Findet sich im Mietvertrag keine Regelung, sind die Nebenkosten

nach dem Anteil der Wohnfläche zu verteilen (d.h. Anteil der Wohnfläche

der einzelnen Wohnung in m 2 an der Gesamtwohnfläche des

Gebäudes).

Um sich unnötige Arbeit mit Umrechnungen zu ersparen, sollten Vermieter

von Eigentumswohnungen den gleichen Umlageschlüssel im

Mietvertrag vereinbaren, wie er in ihrer Hausgeldabrechnung verwendet

wird.


Wasser, Abwasser, Müllabfuhr

Verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr)

sollen nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst verbrauchsabhängig

abgerechnet werden. Sie müssen verbrauchsabhängig

abgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtungen

vorhanden sind. Denn warum soll ein Single ebenso viel für

Wasser bezahlen, wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allen

Wohnungen des Hauses

oder an allen Zapfstellen

Kaltwasserzähler installiert,

muss der Vermieter

die Zählerstände bei der

Abrechnung berücksichtigen.

Das bedeutet also

nicht, dass der Vermieter

jetzt überall Wasseruhren

einbauen lassen muss.

Trifft er diese Entscheidung

zur Anschaffung

nicht, kann er weiterhin

nach den oben dargestelltenAufteilungsmaßstäben

abrechnen.

Für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gelten wiederum

Sonderregelungen. Über diese informieren wir Sie unter Heizung

und Warmwasser (S. 71).

Die korrekte

Abrechnung

59


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

Gesetz Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556a BGB Abrechnungsmaßstab

für Betriebskosten

60

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die

Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem

Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem

erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die

Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem

unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung

Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der

Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten

zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz

oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der

dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen

Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor

Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang

in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung

ist unwirksam.

Änderung des Umlageschlüssels

Der Umlageschlüssel kann unter bestimmten Bedingungen auch

während des Mietverhältnisses für zukünftige Abrechnungsperioden

geändert werden – niemals jedoch rückwirkend (OLG Frankfurt, Az. 7

U 50/02).

Wurde von den Vertragspartnern ein bestimmter Umlageschlüssel

vereinbart, kann der Vermieter ihn durch eine Erklärung in Textform

(schriftlich, aber auch ohne eigenhändige Unterschrift per Fax oder


E-Mail) einseitig abändern. Er kann festlegen, dass die Betriebskosten

künftig nach einem verbrauchs- oder verursachungsabhängigen

Maßstab umgelegt werden dürfen. Dies darf er aber nur vor Beginn

des Abrechnungszeitraums tun.

Umlage von Vorjahreskosten

Eine weitere Streitfrage ist, ob ein Vermieter bei den verbrauchsabhängigen

Betriebskosten nur abrechnen darf, was tatsächlich im

Abrechnungszeitraum durch den Mieter verbraucht wurde

(Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder ob er die Beträge

abrechnen darf, die er selbst an die Versorgungsbetriebe zu zahlen

hatte (Abflussprinzip). Beides muss sich nicht unbedingt decken. So

können ihm zum Beispiel Kosten für den Verbrauch im vorherigen

Abrechnungszeitraum im aktuellen Abrechnungszeitraum in Rechnung

gestellt werden. Oft kommt es zu diesem Problem, wenn der

Vermieter nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmen

jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum benutzt.

In der Praxis hat es der Vermieter meist mit mehreren Versorgungsbetrieben

zu tun, die im ungünstigsten Fall alle unterschiedliche

Abrechnungszeiträume verwenden.

Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Problem entschieden, dass

Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Der im

Prozess betroffene Vermieter durfte die Kosten für den im Jahr 2004

angefallenen Verbrauch seiner Mieter von Kaltwasser und Abwasser

berechnen und ihnen zusätzlich Verbrauchskosten für 2003 in Rechnung

stellen, die der Versorger ihm selbst erst 2004 berechnet hatte.

Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es für den

Vermieter ein unzumutbarer Aufwand sei, aus den Abrechnungen

des Versorgungsbetriebes mit einem vom Kalenderjahr abweichenden

Abrechnungszeitraum die auf die jeweiligen Kalenderjahre entfallenden

Beträge herauszurechnen (BGH, Urteil vom 20.2.2008,

Az. VIII ZR 49/07 und Az. VIII ZR 27/07).

Die korrekte

Abrechnung

61


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

62

Verteilung in Sonderfällen

Fallstricke in der Abrechnung

Verteilung neu entstandener Nebenkosten

Oft entsteht Streit darüber, ob der Vermieter während des Mietverhältnisses

neu entstandene Kostenpositionen auf den Mieter umlegen

darf. Dies ist der Fall, setzt aber eine genaue vertragliche Vereinbarung

voraus. Der Mietvertrag muss die Regelung enthalten, dass

neu entstehende Nebenkosten umlegbar sind, und es muss sich um

umlagefähige Betriebskosten handeln. Dies entschied der Bundesgerichtshof

bezüglich einer vom Vermieter neu abgeschlossenen Sachund

Haftpflichtversicherung für das Mietobjekt (BGH, Az. VIII ZR

80/06).

Zulässige Regelung in Mustermietverträgen

Sofern Betriebskosten während der Mietdauer neu entstehen oder

öffentliche Abgaben neu eingeführt werden, können diese vom Vermieter

im Rahmen der gesetzlichen Regelungen umgelegt und dafür

angemessene Vorauszahlungen angesetzt werden.

Verteilung von Kosten leer stehender Wohnungen

Stehen in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungen

leer, darf der Vermieter nicht einfach die Nebenkosten der leer stehenden

Wohnungen mit auf die verbliebenen Mieter umlegen. Er

muss diese Nebenkosten grundsätzlich selbst tragen.


Umlage bei Leerstand

Der Bundesgerichtshof hatte 2006 die Frage zu entscheiden, ob der

Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 35 Parteien die Betriebskosten

leer stehender Wohnungen umlegen darf. Vereinbarungsgemäß

sollten die „kalten” Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche

der Mietwohnungen zur Gesamtwohnfläche umgelegt werden.

Der Vermieter wollte nun erreichen, dass einige Nebenkostenarten

(Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) der leer

stehenden Wohnungen mit auf die Nebenkosten der anderen Wohnungen

verteilt würden.

Die Entscheidung: Der Vermieter hat das Leerstandsrisiko grundsätzlich

selbst zu tragen. Dies gilt für verbrauchsunabhängige Nebenkosten

ebenso wie für verbrauchsabhängige, die mangels Messgeräten

(Kaltwasserzähler) nicht in den einzelnen Wohnungen erfasst werden

können.

Nur im Einzelfall gibt es dazu Ausnahmen. So kann der Vermieter

Anspruch auf eine Vertragsänderung wegen einer „Störung der

Geschäftsgrundlage” haben, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche

aufgrund erheblicher Leerstände für ihn unzumutbar ist. Da

die Änderung des Umlageschlüssels aber eine dauerhafte Sache ist,

muss dazu schon nachweislich ein ständiger Leerstand in erheblichem

Maße vorliegen. Ein oder zwei Wohnungen von 35 reichen

nicht aus.

Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.5.2006

Die korrekte

Abrechnung

Urteil

63


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

64

Verteilung bei abweichender Wohnfläche

In manchen Fällen ergibt sich nach Abschluss des Mietvertrages,

dass die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner ist als die im

Mietvertrag angegebene.

Wird die Wohnfläche für die

Berechnung der Betriebskosten

als Umlageschlüssel herangezogen,

kann dies Probleme

bereiten. Nach dem Bundesgerichtshof

ist nach der

vereinbarten Fläche abzurechnen,

wenn die Abweichung

zehn Prozent nicht überschreitet

(BGH, Az. VIII ZR 261/06).

Verteilung von Kosten eines Gewerbeobjekts im Haus

Für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sorgen manchmal

auch Gewerbeeinheiten in einem Wohnhaus. Befindet sich zum

Beispiel im Erdgeschoss ein Ladengeschäft oder eine Gaststätte oder

gibt es gar mehrere Gewerbebetriebe, kann dies zu einer ungerechten

Verteilung der Betriebskosten führen. Generell gilt, dass der Vermieter

die Kosten für einzelne Gewerbeeinheiten nicht in jedem Fall

vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohneinheiten

herausrechnen muss. Handelt es sich aber um Betriebe, durch

deren Eigenarten typischerweise besonders hohe Nebenkosten

anfallen, kann eine unverhältnismäßige Benachteiligung der Wohnungsmieter

vorliegen. In diesem Fall müssen zumindest die verbrauchsabhängigen

Nebenkosten des Gewerbebetriebes aus der

Gesamtabrechnung im Vorweg herausgenommen werden.


Gewerbeobjekte im Haus

Das Amtsgericht Neukölln hat ein entsprechendes Urteil gefällt, bei

dem es um ein Mehrfamilienhaus ging, in dem zusätzlich zu den

Wohnungen eine Pizzeria, ein Blumengeschäft und ein thailändischer

Lebensmittelladen untergebracht waren. Das Gericht setzte bei Pizzeria

und Blumengeschäft einen gegenüber den Wohnungen unverhältnismäßig

erhöhten Wasserverbrauch und beim Lebensmittelladen

ein erhöhtes Abfallaufkommen voraus. Die entsprechenden

Betriebskosten musste der Vermieter daher aus der Abrechnung heraushalten.

AG Neukölln, Az. 15 C 111/01, Urteil vom 12.6.2001.

Nach einem Urteil des Landgerichts Aachen sind die Mehrkosten

einer Gewerbeeinheit dann als erheblich anzusehen, wenn sie drei

Prozent der Gesamtkosten übersteigen.

LG Aachen, Az. 5 S 68/06, Urteil vom 11.8.2006.

Die korrekte

Abrechnung

Urteil

Urteil

65


Nebenkosten und Abrechnung

Die korrekte

Abrechnung

66

Die Nutzerwechselgebühr

Manche Energielieferanten verlangen beim Auszug eines Mieters

eine sogenannte Nutzerwechselgebühr. Diese kann 30 bis 40 EUR

betragen.

Diese Gebühr muss der Vermieter als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens

tragen. Sie kann nicht auf den Mieter umgelegt

werden, da sie keine „wiederkehrende Aufwendung” sondern eine

einmalige Angelegenheit darstellt. Dies entschied der Bundesgerichtshof

(BGH, Az. VIII ZR 19/07).

Danach können Kosten für die Verbrauchserfassung und die Erstellung

der Nebenkostenabrechnung im Falle eines Mieterwechsels

innerhalb des Abrechnungszeitraumes nicht auf den Mieter umgelegt

werden.

Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter diese

Kosten trägt.

Zulässige Regelung in Mustermietverträgen

Die Kosten einer durch den Auszug veranlassten Zwischenablesung

trägt der Mieter.


Nebenkosten und Abrechnung

68


Nebenkosten und Abrechnung

70


Abrechnung der Heizkosten

Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . .73

Drei Varianten

Schätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . .77

Ausnahmen bei fehlgeschlagener Ablesung

Heizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . .78

Neue Regelungen

Heizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .80

Wie kann ich die Kosten reduzieren?

71


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

72

Bei den Heizkosten – zu denen auch Betriebsstrom, Wartungs- und

Messkosten gehören – muss es besonders gerecht zugehen. Der Vermieter

darf sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahl

teilen, sondern hat sie am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren.

Wer in der Mitte eines Hauses wohnt,

hat Vorteile: Seine Nachbarn oben

und unten heizen ebenfalls und somit

verbraucht er weniger Energie als der

Mieter im Parterre, der unter sich nur

den kalten Keller hat. Dachgeschossmieter

haben häufig einen erhöhten

Verbrauch – oft lässt die Dachisolierung

zu wünschen übrig. Der Betrieb

einer Heizung verursacht jedoch auch

Fixkosten, die nicht exakt einem Mieter

zugeordnet werden können.

Die korrekte Abrechnung

Wie bei der Nebenkostenabrechnung muss der Mieter der Heizkostenabrechnung

entnehmen können:

- den Abrechnungszeitraum,

- den zu verteilenden Gesamtverbrauch mit Anfangs- und Endstand,

- den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegt

werden soll,

- die genaue Aufschlüsselung der Kosten für seine Wohnung,

- die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung,

- den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.

Ein Beispiel finden Sie auf Seite 84.


Heizkostenverordnung

Drei Varianten

Die Heizkostenverordnung sieht ganz unterschiedliche Arten der

Kostenverteilung vor für drei verschiedene Fälle:

- Reine Heizanlage/

Wärmeversorgung

- Reine Anlage der Warmwasserversorgung

- Kombinierte Anlage,

die beides leistet.

Wärmeversorgung

Nach der Heizkostenverordnung sind nicht die gesamten Heizkosten,

sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nach

dem exakten Verbrauch zu berechnen. Der Rest wird als Festkostenanteil

nach der Wohnfläche in m 2 oder dem umbauten Raum in m 3

aufgeteilt.

Abrechnung

der Heizkosten

73


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

Tipp!

74

Seit 1.1.2009 gibt es eine aktualisierte Fassung der Heizkostenverordnung.

Sie schreibt vor, dass bei bestimmten Gebäuden zwingend

70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berechnen

sind. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009

beginnen.

Betroffen sind Häuser, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung

vom 16.8.1994 nicht erfüllen, die eine Öl- oder Gasheizung

haben und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung

überwiegend gedämmt sind. Alle drei Voraussetzungen müssen

erfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauch

auch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technik

bestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauch

behandelt.

Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er es

müsste, darf der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen

(§ 12 Heizkostenverordnung).


Warmwasser

Für die Warmwasserkosten gelten andere Regeln als für Heizkosten.

Sind die Anlagen zur Heizung des Gebäudes und zur Wassererwärmung

getrennt, müssen die Warmwasserkosten zu 50–70 Prozent

nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche

aufgeteilt werden.

Verbundanlagen: Wärme und Warmwasser

Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser, sind die einheitlichen

Kosten ihres Betriebs aufzuteilen.

Anteile an einheitlich entstandenen Kosten werden bei Anlagen mit

Heizkessel nach den Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch,

bei Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch

bestimmt.

Anteile an nicht einheitlich entstandenen Kosten müssen zu den einheitlichen

Kosten hinzuaddiert werden. Der Anteil der zentralen Wärmeversorgung

ergibt sich aus dem Gesamtverbrauch nach Abzug

des Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Werden

Anlagen weder durch Heizkessel noch durch eigenständige

gewerbliche Wärmelieferung versorgt, sind auch andere anerkannte

Regeln der Technik zur Kostenaufteilung anwendbar. Der Anteil der

zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch ist

wiederum nach den Formeln in § 9 Abs. 2 sowie der am Brennstoffverbrauch

nach § 9 Absatz 3 HeizKV zu berechnen. Letztere Berechnung

berücksichtigt auch die verschiedenen Brennwerte unterschiedlicher

Brennstoffe wie Heizöl oder z. B. Holzpellets.

Abrechnung

der Heizkosten

75


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

76

Ausnahmen von der Heizkostenverordnung

Grundsätzlich geht die Heizkostenverordnung vertraglichen Vereinbarungen

vor.

Ausnahme: Abweichende vertragliche Regelungen dürfen getroffen

werden, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen

handelt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Nach der Heizkostenverordnung 2009 gelten die §§ 3-7 HeizKV (u.a.

Pflicht zur Verbrauchserfassung, Ausstattung mit Zählern zur Verbrauchserfassung,

Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung,

Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung) für Heizwärme

bzw. Warmwasser nicht,

- wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m 2

und Jahr hat,

- wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder

unwirtschaftlich (keine Amortisation innerhalb von 10 Jahren) ist,

- wenn das Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden ist

und der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann,

- wenn es sich um ein Alters- und Pflegeheim, Studentenwohnheim

oder Lehrlingsheim handelt,

- bei ähnlichen Gebäuden, mit deren Bewohnern üblicherweise

keine normalen Mietverträge abgeschlossen werden,

- wenn die Räume mit speziellen Heizanlagen beheizt werden

(Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft-

Wärme-Kopplung).


Schätzung der Heizkosten

Ausnahmen bei fehlgeschlagener Ablesung

Der Verbrauch an Heizenergie kann im Ausnahmefall auch durch den

Vermieter geschätzt werden. Dies ermöglicht eine Vorschrift der Heizkostenverordnung.

Danach kann eine Schätzung stattfinden, wenn

eine genaue Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus

anderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist. Zu

den anderen zwingenden Gründen gehört es auch, wenn der Mieter

trotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung dreimal in Folge den

Mitarbeiter des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt.

Nach § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind drei Schätzverfahren

zulässig:

- Schätzung anhand des Verbrauchs in früheren Abrechnungszeiträumen,

- Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume im Haus

im gleichen Abrechnungszeitraum,

- Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes

oder der Nutzergruppe (Neuregelung § 9a Heizkostenverordnung).

Maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes dürfen

geschätzt werden. Übersteigt die Fläche, für die keine Verbrauchserfassung

möglich ist, diesen Wert, sind die Heizkosten nach der

Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum aufzuteilen.

Abrechnung

der Heizkosten

77


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

78

Heizkostenverordnung 2009

Neue Regelungen

Für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009 beginnen, gilt eine

Neufassung der Heizkostenverordnung. Hier die wichtigsten Neuerungen:

- Den Nutzern muss das Ergebnis einer Ablesung innerhalb eines

Monats mitgeteilt werden. Dies gilt nicht, wenn sie das Ergebnis

selbst am Zähler ablesen können. Auch das Selbstaufschreibenlassen

der Werte durch den Mieter bei der Ablesung gilt als Mitteilung.

- Bei Vorliegen sachgerechter Gründe kann der Verteilerschlüssel

nun nicht mehr nur innerhalb der ersten drei Jahre einmal, sondern

generell und wiederholt geändert werden. Sachgerechte Gründe

sind z. B. der Einbau einer neuen Heizung oder Wärmedämmung,

aber keine vom Mieter empfundene Ungerechtigkeit.

- Bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung

vom 16.8.1994 erfüllen und die per Öl- oder Gasheizung

versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung

überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozent der

Gesamtheizkosten nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden.

Sind die Leitungen ungedämmt, kann der Wärmeverbrauch nach

anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

- Künftig sind auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse (neu) und die

Kosten der Eichung von Zählern (bisher nur in der Betriebskostenverordnung

geregelt) auf den Mieter umlagefähig.


- Der Warmwasserverbrauch wird künftig nicht mehr durch Messung

der Warmwassermenge bestimmt. Ab 31.12.2013 hat jeder Vermieter

Wärmezähler einzubauen, die den auf die Wassererwärmung

entfallenden Anteil der Energiekosten genau messen.

Ausnahme: Der Zählereinbau würde unverhältnismäßig hohen Aufwand

verursachen.

- Passivhäuser, die weniger als 15 kWh pro m 2 und Jahr an Wärme

verbrauchen, werden von der verbrauchsabhängigen Verteilung

der Heizkosten befreit.

- Veraltete Zähler wie Warmwasserkostenverteiler sind bis zum

31.12.2013 auszurangieren und durch zeitgemäße Zähler zu ersetzen.

Abrechnung

der Heizkosten

79


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

80

Heizkosten sparen

Wie kann ich die Kosten reduzieren?

Etwa 90 Prozent des Energieverbrauchs im Haus entfallen auf Heizung

und Wassererwärmung. Ein unnötig hoher Heizenergieverbrauch

belastet sowohl den Geldbeutel als auch die Umwelt. Hier

einige Tipps zum Energie- und Kostensparen.

- Bei der Wohnungssuche: Mieter sollten darauf achten, was für eine

Heizanlage im Haus verbaut ist. Eine neue, zeitgemäße Heizanlage

verbraucht ca. 30 bis 40 Prozent weniger Energie als eine alte Anlage.

Anlagen, die älter als 15 Jahre sind, sollten demnächst ausgetauscht

werden. Die Neuanschaffung rentiert sich innerhalb weniger

Jahre.

- Kein Heizen mit Strom: Nachtspeicherheizungen sind Stromfresser

und produzieren erhebliche Kosten. Auch sind vielerorts die günstigen

Nachttarife für Strom entfallen. Im Einsatz sind immer noch

viele veraltete, uneffektive oder gar mit Asbest belastete Geräte.

Derartige Heiztechnik ist nicht mehr zeitgemäß. Dies gilt auch für

den Dauerbetrieb elektrischer Heizlüfter.

- Ein Grad Temperatursenkung kann bis zu sechs Prozent Heizkosten

einsparen. Hier ist – je nach persönlichem Wohlbefinden – eine

Temperaturabsenkung per Thermostat zu empfehlen. Ungenaue,

schlecht regelbare oder gar defekte Thermostatventile sollten ausgetauscht

werden. Wer im Eigenheim wohnt, kann programmierbare

elektronische Thermostatventile in Betracht ziehen. Diese sind

erheblich teurer als normale, hier kann aber für jeden Raum je nach


Benutzung über den Tag die Temperatur programmiert werden.

Mieter sollten ggf. ihren Vermieter auf den Austausch der Ventile

ansprechen.

- Heizen nach Bedarf. Wenn die Wohnung leer steht, sollten die Heizkörper

abgedreht bzw. in Frostschutzeinstellung gedreht werden.

Wer dies jeden Tag vor dem Aufbruch zur Arbeit und auch vor dem

Urlaub berücksichtigt, kann eine Menge Heizenergie sparen. Ebenso

können die Heizkörper in Räumen, in denen man sich einige

Stunden nicht aufhält, heruntergeregelt werden.

Abrechnung

der Heizkosten

81


Nebenkosten und Abrechnung

Abrechnung

der Heizkosten

82

- Viel Energie kann durch richtiges Lüften gespart werden. Tabu sein

sollte stundenlanges Lüften mit Fenstern in Kippstellung: Hier wird

die freie Natur geheizt. Zu empfehlen ist kurzes Stoßlüften der

gesamten Wohnung mit ganz geöffneten Fenstern mehrmals täglich.

Ganz auskühlen lassen sollte man die Räume dabei nicht

(Gefahr der Schimmelbildung).


- Heizkörper dürfen nicht zugestellt oder verdeckt werden: Sie müssen

die Wärme frei in den Raum abgeben können. Schränke oder

Zierblenden gehören nicht vor den Heizkörper. Bei modernen Flachheizkörpern

kommt die warme Luft oben aus dem Heizkörper heraus

– es sollte also auch nichts daraufgestellt werden. An Außenmauern

ist eine zusätzliche Dämmung zwischen Wand und Heizkörper

empfehlenswert.

- Die Warmwassertemperatur sollte nicht höher als 60°C sein. Dies

kann nur an der Zentralheizung selbst eingestellt werden.

- Sämtliche Warmwasserleitungen im Keller des Hauses sollten wärmegedämmt

sein. Ansonsten geht zu viel Wärme verloren – zum

Schaden aller Bewohner.

- Rollläden und Vorhänge sollten nachts geschlossen werden. Rollladenkästen

können zusätzlich wärmegedämmt werden. Moderne

Fenster verfügen über eine Wärmeschutzverglasung. Mieter sollten

schon beim Einzug auf derartige Details achten. Später haben sie

keinen Anspruch auf eine Modernisierung.

- Gluckert es in den Heizkörpern, sollten diese entlüftet werden. Halb

mit Luft gefüllte Heizkörper arbeiten nicht mehr effektiv und es wird

Energie verschwendet. Die Entlüftung kann jeder Mieter selbst

durchführen – ggf. mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem Baumarkt.

Abrechnung

der Heizkosten

83


Nebenkosten und Abrechnung

84

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Nebenkosten und Abrechnung

86


Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . . .89

Rechnung offen, keine Energie

Versorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . . .96

Mieter in Zahlungsverzug

Versorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . .96

Vermieter in Zahlungsverzug

Unterbindung Zufuhr durch Vermieter . . .100

Mieter mit Mietzahlungen in Verzug

87


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

88

Kaltes Wasser zum Duschen, eine ungeheizte,

dunkle Wohnung – eine unangenehme

Vorstellung. Und dennoch ist dieser

Zustand Jahr für Jahr in zahlreichen Haushalten

Realität, wenn Strom, Wasser, Gas

oder Fernwärme wegen unbezahlter Rechnungen

gekappt werden. Die entsprechenden

Versorgungsunternehmen stellen daraufhin

die Lieferung ein oder Vermieter

unterbinden die Zufuhr im Haus.

Dabei muss der Leidtragende nicht der Vertragspartner und Schuldner

des Versorgungsunternehmens sein.

Folgende drei Fälle sind zu unterscheiden:

1) Der Mieter ist direkter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens

und zahlt seine Rechnung nicht.

2) Der Vermieter kommt mit der Bezahlung der Strom- und Gasrechnung

beim Versorgungsbetrieb in Verzug. Den Mieter trifft die

Liefersperre.

3) Der Mieter kommt mit seinen (Miet-)Zahlungen beim Vermieter in

Verzug. Der Vermieter will die Versorgung unterbrechen, damit er

nicht auf den Kosten für Heizung, Strom und Wasser sitzen bleibt.

Nicht immer ist ein Versorgungsstopp zulässig. Durch eine einstweilige

Verfügung können unberechtigte Liefersperren wieder aufgehoben

werden.


Sperre durch Versorgungsbetriebe

Rechnung offen, keine Energie

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

Zwischen dem Versorgungsbetrieb (z. B. Stadtwerke, Wasserwerke)

und dem Kunden bestehen Verträge über den Bezug von Wasser,

Strom, Gas oder Fernwärme. Zahlt der Kunde den vereinbarten Preis

nicht, kann das Energieversorgungsunternehmen nach seinen allgemeinen

Geschäftsbedingungen (Versorgungsbedingungen) die Energielieferung

einstellen.

Ein Lieferstopp darf jedoch nicht ohne Vorwarnung erfolgen.

Gas- und Stromversorgung

Folgende Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, bevor

das Energieversorgungsunternehmen die Gas und Stromversorgung

unterbindet (Grundversorgungsverordnungen für Strom und Gas,

abgekürzt als GasGVV und StromGVV):

- Mahnung: Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger

dem Mieter eine Mahnung zukommen lassen.

- Sperrandrohung: Die Unterbrechung der Lieferungen muss

ankündigt werden. Diese Androhung kann mit der Mahnung verbunden

sein.

- Vier Wochen Frist: Der Kunde zahlt innerhalb einer Frist von vier

Wochen (so bei Strom und Gas) nach Zugang der Sperrandrohung

immer noch nicht.

- 100 EUR: Der Rückstand muss bei Strom mindestens 100 EUR

betragen.

- Unterbrechungsankündigung: Die Liefersperre muss nochmals

mindestens drei Werktage im Voraus angekündigt werden.

- Verhältnismäßigkeit: Zudem ist das Verhältnismäßigkeitsgebot zu

beachten. So sind vor jeder Liefersperre die Folgen für den betroffenen

Kunden zu berücksichtigen.

89


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

Tipp! In jedem Fall sollte der betroffene Mieter bei einer drohenden Liefersperre

sofort reagieren und Kontakt mit dem Versorgungsunternehmen

aufnehmen.

90

Die Versorgung darf in der Regel nicht unterbrochen werden, wenn

- der Kunde darlegen kann, dass die Folgen der Liefersperre unverhältnismäßig

sind oder

- der Kunde direkt bezahlt oder eine Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarung

trifft oder

- eine hinreichende Zahlungsaussicht besteht. Zahlungsunfähige

Mieter sollten sofort Hilfe beim Sozialamt suchen. Besteht eine

hinreichende Aussicht auf eine Übernahme der Energieschulden,

ist eine Versorgungssperre ebenfalls unzulässig.


Lieferstopp durch Stromversorger

Pressemeldung des AG München

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

Ist der Stromkunde mit seinen Zahlungen im Rückstand, darf trotzdem

die Stromzufuhr nicht unterbrochen werden, wenn hinreichend

Aussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommen

wird.

Der Fall:

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, die von der Klägerin mit

Strom versorgt wird. Allerdings hatte er die Wohnung bis zum Juli

2004 untervermietet. Ab August 2004 bewohnte er sie selbst. Im März

2006 forderte das Stromunternehmen vom späteren Beklagten für

den Zeitraum März 2003 bis Juli 2004 1 900 EUR. Im Juli 2006 forderte

es für den Zeitraum Juli 2005 bis Juli 2006 644 EUR. Im Juli 2007

forderte es für den Zeitraum Juli 2006 bis Juni 2007 209 EUR. Die

künftigen monatlichen Vorauszahlungen wurden mit 16 EUR festgesetzt.

Der spätere Beklagte zahlte bis Mitte Juni 2007 450 EUR an das

Stromversorgungsunternehmen und überwies von da an 50 EUR

monatlich. Gegen die erste Rechnung vom März 2006 wandte er sich

allerdings. Schließlich sei die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nicht

von ihm bewohnt gewesen.

Dem Stromversorgungsunternehmen waren diese Zahlungen zu

wenig. Es wandte sich an das Amtsgericht München, um eine

Berechtigung zum Einstellen der Stromversorgung zu erreichen.

Das Urteil:

Der zuständige Richter des Amtsgerichts München wies die Klage

jedoch ab:

Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien über den Bezug von

Strom bestimme sich nach der Verordnung über allgemeine Bedin-

Urteil

91


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

92

gungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und die

Ersatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz

(Stromgrundversorgungsverordnung-Strom GVV) vom 7.11.06.

Diese Verordnung finde auch Anwendung auf ältere Vertragsbeziehungen.

Gemäß § 19 Absatz 2 StromGVV sei der Grundversorger bei der

Nichterfüllung einer Zahlungspflicht durch den Kunden nicht berechtigt,

die Versorgung zu unterbrechen, wenn der Kunde darlege, dass

ausreichend Aussicht bestehe, dass er seiner Verpflichtung nachkomme.

Bei der Berechnung der rückständigen Forderung müssten

zudem diejenigen nichttitulierten Forderungen außer Betracht bleiben,

die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet

beanstandet habe.

Daher sei die Jahresrechnung vom März 2006 nicht mit heran zu ziehen,

da der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht selbst

bewohnte. Ziehe man von der übrigbleibenden Forderung in Höhe

von 853 EUR (644 EUR plus 209 EUR) die gezahlten 450 EUR ab,

berücksichtige man darüber hinaus, dass die Vorauszahlungen jetzt

nur noch 16 EUR betragen und dass der Beklagte 50 EUR monatlich

bezahle, sei davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand innerhalb

angemessener Zeit getilgt sein werde.

Die Grundversorgung mit Strom dürfe daher nicht versagt werden.

AG München, Az. 242 C 4590/07, Urteil vom 19.9.2007


Stromversorgungsverordnung (StromGVV)

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

§ 19 Abs. 2–4 Unterbrechung der Versorgung

(2) ... bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung,

ist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgung vier

Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und den zuständigen

Netzbetreiber nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungsanschlussverordnung

mit der Unterbrechung der Grundversorgung zu beauftragen.

Dies gilt nicht, wenn die Folgen der Unterbrechung außer

Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen oder der Kunde

darlegt, dass hinreichende Aussicht besteht, dass er seinen Verpflichtungen

nachkommt. Der Grundversorger kann mit der Mahnung

zugleich die Unterbrechung der Grundversorgung androhen, sofern

dies nicht außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung steht.

Wegen Zahlungsverzuges darf der Grundversorger eine Unterbrechung

unter den in den Sätzen 1 bis 3 genannten Voraussetzungen

nur durchführen lassen, wenn der Kunde nach Abzug etwaiger

Anzahlungen mit Zahlungsverpflichtungen von mindestens 100 EUR

in Verzug ist. Bei der Berechnung der Höhe des Betrages nach Satz 4

bleiben diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht, die

der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet beanstandet

hat. Ferner bleiben diejenigen Rückstände außer Betracht,

die wegen einer Vereinbarung zwischen Versorger und Kunde noch

nicht fällig sind oder die aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig

entschiedenen Preiserhöhung des Grundversorgers resultieren.

(3) Der Beginn der Unterbrechung der Grundversorgung ist dem

Kunden drei Werktage im Voraus anzukündigen.

Gesetz

93


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

94

(4) Der Grundversorger hat die Grundversorgung unverzüglich wiederherstellen

zu lassen, sobald die Gründe für ihre Unterbrechung

entfallen sind und der Kunde die Kosten der Unterbrechung und

Wiederherstellung der Belieferung ersetzt hat. Die Kosten können für

strukturell vergleichbare Fälle pauschal berechnet werden; die pauschale

Berechnung muss einfach nachvollziehbar sein. Die Pauschale

darf die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden

Kosten nicht übersteigen. Auf Verlangen des Kunden ist die Berechnungsgrundlage

nachzuweisen. Der Nachweis geringerer Kosten ist

dem Kunden zu gestatten.

Hinweis: Die GasGVV und StromGVV gelten nach dem Wortlaut nur

für Grundversorger (das sind die Versorgungsunternehmen, die die

meisten Haushaltskunden in einem Netzgebiet beliefert). Viele Energieversorgungsunternehmen

verweisen jedoch in ihren Allgemeinen

Geschäftsbedinungen (AGB) auf die Vorschriften GasGVV und

StromGVV oder übernehmen den Inhalt.

Wasser und Fernwärme

Für Wasser und Fernwärme gelten derzeit noch die Allgemeinen Versorgungsbedingungen

AVBWasserV beziehungsweise AVBFernwärmeV.

Danach müssen folgende Voraussetzungen für die Liefersperre vorliegen:

- Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger dem Mieter

eine Mahnung zukommen lassen.


-DieUnterbrechung der Lieferungen muss angekündigt werden..

- Zahlt der Kunde dann innerhalb einer zweiwöchigen Frist immer

noch nicht, kann der Versorger ihm „den Hahn zudrehen”.

- Dabei ist allerdings das Verhältnismäßigkeitsgebot zu beachten.

So darf wegen geringfügiger Zahlungsrückstände nicht im Winter

die Heizung abgedreht werden, auch die Umstände des Einzelfalles

sind zu berücksichtigen.

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit

Wasser (AVB WasserV)

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit

Fernwärme (AVB FernwärmeV)

Auszüge § 33 Abs.2 und 3 Einstellung der Versorgung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

(2) ... bei Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung

ist das Wasserversorgungsunternehmen berechtigt, die Versorgung

zwei Wochen nach Androhung einzustellen. Dies gilt nicht, wenn der

Kunde darlegt, dass die Folgen der Einstellung außer Verhältnis zur

Schwere der Zuwiderhandlung stehen und hinreichende Aussicht

besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommt. Das

Wasserversorgungsunternehmen kann mit der Mahnung zugleich

die Einstellung der Versorgung androhen.

(3) Das Unternehmen hat die Versorgung unverzüglich wieder aufzunehmen,

sobald die Gründe für ihre Einstellung entfallen sind und

der Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme der Versorgung

ersetzt hat. Die Kosten können pauschal berechnet werden.

Gesetz

95


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

96

Versorgungsbetriebe – Mieter

Mieter in Zahlungsverzug

Viele Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsbetrieb

(z. B. Stadtwerke) über die Lieferung von Strom oder Gas. Kann

der Mieter seine Rechnung nicht bezahlen, kann es unter den bereits

geschilderten Voraussetzungen zu einer Liefersperre kommen.

Versorgungsbetriebe – Vermieter

Vermieter in Zahlungsverzug

Ist der Vermieter Vertragspartner der Versorgungsbetriebe und

kommt er seinen Zahlungsverpflichtungen für Wasser, Gas, Strom

oder Fernwärme nicht nach, können die jeweiligen Versorgungsbetriebe

nach Meinung vieler Gerichte ebenfalls ihre Lieferungen einstellen.

Das ist bitter für die Mieter: Sie haben zwar die Nebenkostenvorauszahlungen

an den Vermieter pünktlich überwiesen, sitzen nun aber

frierend im Dunkeln.

In diesem Fall bestehen für Mieter folgende Möglichkeiten:

- Sie können den Mietvertrag fristlos außerordentlich kündigen

(LG Saarbrücken, Az. 13 BS 58/94).

- Sie können die Miete um bis zu 100 Prozent mindern, wenn die

Wohnung wegen Unterbrechung der Wasserzufuhr und Wärmeversorgung

nicht mehr nutzbar ist – insbesondere im Winter

(LG Berlin, Az. 65 S 70/92).

- Sie haben ein Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten. Das

heißt: Sie können weitere Nebenkostenvorauszahlungen so lange

zurückhalten, bis wieder Heizwärme geliefert wird.


Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

- Es besteht auch die Möglichkeit, sich mit dem Versorger in Verbindung

zu setzen und die zurückbehaltene Vorauszahlung direkt an

den Versorgungsbetrieb zu zahlen, solange der Vermieter die Zahlungen

nicht weiterleitet.

Insbesondere bei Insolvenz des Vermieters bietet es sich als Mieter

an, eine direkte Zahlung der Mieter an die Versorgungsbetriebe in die

Wege zu leiten. Die Miete selbst ist weiterhin an den Vermieter bzw.

dessen Insolvenzverwalter zu bezahlen.

Tipp!

97


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

Urteil Sperre der Fernwärmeversorgung

Pressemeldung des OLG Brandenburg

98

Die Stadtwerke dürfen die Fernwärmeversorgung für ein Haus sperren,

wenn der Vermieter wegen einer seiner Auffassung nach unbilligen

Preiserhöhung die Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat.

Die Einstellung der Fernwärmeversorgung kann zwar für die betroffenen

Mieter eine unzumutbare Härte darstellen. Hierauf müssen die

Stadtwerke aber keine Rücksicht nehmen, weil ihr Vertragspartner

allein der Vermieter ist.

Der Fall:

Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um die örtlichen Stadtwerke,

die mehrere Mietshäuser der Antragsgegnerin mit Fernwärme

beliefern. Die Antragstellerin hielt die Preiserhöhungen der Antragsgegnerin

seit dem 1.10.2005 für unbillig und bezahlte daher die Jahresabrechnung

2006 und die Abschlagszahlungen für die Monate

März bis Juni 2007 nicht vollständig. Hierdurch entstand ein Zahlungsrückstand

von 10 000 EUR.

Die Antragsgegnerin drohte zunächst ohne Erfolg die Versorgungseinstellung

an und sperrte sodann die Fernwärmeversorgung. Der

hiergegen gerichtete Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung

hatte keinen Erfolg.

Die Begründung:

Die Antragsgegnerin war angesichts der hartnäckigen Zahlungsverweigerung

der Antragstellerin zur Sperre der Fernwärmeversorgung

berechtigt.

Im Streitfall kann dahinstehen, ob Kunden bei unbilligen Preiserhöhungen

der Stadtwerke zur Kürzung ihrer Zahlungen berechtigt sind.

Denn die Antragstellerin hat nicht bewiesen, dass überhaupt eine


Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

ermessensabhängige Preiserhöhung stattgefunden hat, da sie mit

der Antragsgegnerin eine automatische Preisanpassungsklausel vereinbart

hat. Gegen eine unbillige Preiserhöhung spricht zudem, dass

die Antragsgegnerin ihre Preise zum 1.10.2005 um weniger als fünf

Prozent angehoben hat, während gleichzeitig die Preise für Erdgas,

woraus die Fernwärme teilweise erzeugt wird, um zehn Prozent

gestiegen sind. Die Sperre der Fernwärmeversorgung stellt für die

Antragstellerin auch keine unzumutbare Härte dar. Anders ist dies

zwar für die unmittelbar von der Sperre betroffenen Mieter zu beurteilen.

Hierauf muss die Antragsgegnerin aber keine Rücksicht nehmen,

da ihre Vertragspartnerin allein die Antragstellerin ist.

OLG Brandenburg, Az. 7 W 82/07, Beschluss vom 27.8.2007

Einstellung der Versorgung in Mehrfamilienhaus

Energieversorgungsunternehmen können die Gas- und Stromversorgung

für die Mieter unterbrechen, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstand

des Vermieters besteht

LG Frankfurt (Oder), Az. 6 a S 75/01, Urteil vom 1.1.2002

Urteil

99


Nebenkosten und Abrechnung

Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

100

Unterbindung Zufuhr durch Vermieter

Mieter mit Mietzahlungen in Verzug

Darf der Vermieter wegen ausstehender Miet- und Nebenkostenzahlungen

dem Mieter die Heizung abdrehen?

Der Vermieter ist im laufenden Mietverhältnis nach Meinung vieler

Gerichte nicht berechtigt, bei Zahlungsrückständen den Mietern bei

den Energie- und Versorgungsleistungen – z. B. Strom, Heizung,

Wasser - „den Hahn zuzudrehen”. Er darf die Weiterleitung der von

ihm bezogenen Leistungen also in der Regel nicht unterbinden.

Dies geht unter anderem aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts

(Urteil vom 29.8.2005, Az. 8 U 70/05) hervor. Ein „Zurückbehaltungsrecht

bei Versorgungsleistungen” wegen Mietrückständen gibt

es nicht. Das Gericht sah das Handeln des Vermieters als eine Besitzstörung

des Mieters und als verbotene Eigenmacht an. In dem Urteil

ging es um Gewerberäume, die jedoch teilweise auch zum Wohnen

vermietet waren. Gerade bei Wohnräumen ist nach Meinung des

Gerichts eine Sperrung der Versorgungsleistungen als Druckmittel

unzulässig.


Lieferstopp:

Wohnung kalt und dunkel

In einem anderen Fall des Berliner Kammergerichts (Urteil vom

8.7.2004, Az. 12 W 21/04) wurde eine Sperrung der Versorgungsleistungen

als Druckmittel wegen Mietrückständen zugelassen und ein

Zurückbehaltungsrecht für möglich gehalten.

Was war der Unterschied? Im zweiten Fall hatte der Vermieter den

Mietvertrag bereits vorher wegen aufgelaufener Mietrückstände

fristlos gekündigt – berechtigterweise. Da kein Mietvertrag mehr

bestand, hatte der Mieter auch kein Recht mehr, die Räume zu nutzen

und dafür notwendige Versorgungsleistungen zu beziehen. Es ging

dabei um ein reines Gewerbeobjekt und allein um die Sperrung der

Wasserversorgung.

(Ähnlich für Wohnräume: Amtsgericht Höhenschönhausen, Urteil

vom 10.07.2007, Az. 9 C 120/07; Landgericht Berlin, Urteil vom

28.11.2006, Az.: 65 S 220/06).

Hinweis: Die Rechtslage ist sehr strittig und die Gerichte urteilen sehr

unterschiedlich. In keinem Fall ist die Unterbindung der Stromzufuhr

durch den Vermieter zulässig (beispielsweise das Herausschrauben

der Sicherung), wenn der Mieter einen eigenständigen Vertrag mit

dem Versorgungsunternehmen hat (Landgericht München I, Az. 15 T

19143/05).

101


Heiz- und Nebenkosten Energieausweis

96

Sinn und Zweck

Sanfter Druck zum Energiesparen

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Ausweis in zwei Varianten

Inhalt des Energieausweises

Mehr Transparenz bei den Heizkosten

97


Heiz- und Nebenkosten

Energieausweis

98

Alle Eigentümer, die ihr Haus oder eine Wohnung neu vermieten

oder verkaufen wollen, müssen seit 1.1.2009 einen Energieausweis

vorlegen können.

Dieser Energieausweis gibt Wohnungssuchenden

darüber Auskunft,

mit welchen Kosten für Heizung,

Warmwasser und Strom sie als Mieter

rechnen müssen. Anhand einer farbigen

Skala können sie abschätzen, ob

ein Haus geringe oder hohe Energiekosten

verursacht.

Was für Kühl- und Gefriergeräte,

Waschmaschinen, Wäschetrockner

und Spülmaschinen sowie Neubauten

schon länger gilt, ist damit auch für

Wohnhäuser Realität geworden: Ein

Zertifikat gibt über den Energieverbrauch

bzw. -bedarf Auskunft.

In der Fachsprache ist hier von der Energieeffizienz von Gebäuden

die Rede – was streng genommen nicht nur den reinen Verbrauch

betrifft, sondern die möglichst effiziente Nutzung der erzeugten Heizenergie

ohne Verluste z. B. durch schlechte Wärmedämmung.

Ist ein Haus bereits vermietet, kann der derzeitige Mieter weder die

Vorlage eines Energieausweises verlangen, noch wegen schlechter

Energieeffizienzwerte eine Mietminderung vornehmen. Nur bei einer

Neuvermietung besteht die Pflicht zur Vorlage.

Sinn und Zweck

Sanfter Druck zum Energiesparen

Energieausweis

Eingeführt wurde der Energieausweis, um das Klima zu schonen und

in Zeiten steigender Heizkosten zum Energiesparen anzuregen. Die

Energieeinsparverordnung (EnEV) bildet die Rechtsgrundlage dafür.

Mieter sollen in die Lage versetzt werden, sich vor dem Vertragsabschluss

zunächst ein Bild von der Energieeffizienz des zukünftigen

Wohngebäudes zu machen.

Sie können ihre Entscheidung

damit auch von den zu erwartenden

Energiekosten abhängig

machen – eine nicht zu

unterschätzende Entscheidungshilfe.

Durch den sanften

Druck des Marktes sollen

Hauseigentümer schließlich

dazu gebracht werden, ihre

Gebäude auf den energiespartechnisch

aktuellen Stand

zu bringen.

Nachdem Strom, Gas und Öl immer teurer werden, werden sich

zukünftig viele Mietinteressenten dieses Zertifikat bei der Hausbesichtigung

vorlegen lassen. Schlecht gedämmte alte Häuser können

dann nur noch zu schlechteren Bedingungen vermietet werden.

99


Heiz- und Nebenkosten

Energieausweis Energieausweis

100

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Der Ausweis in zwei Varianten

Man unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: den auf Basis

des Energieverbrauchs und den auf Basis des Energiebedarfs.

Der Verbrauchsausweis wird mithilfe der bisherigen Betriebskostenabrechnungen

erstellt und bildet hauptsächlich das Heizverhalten

(also den Verbrauch) der Vormieter ab. Dieser Ausweis ist bereits ab

25 EUR zu bekommen.

Der teurere Bedarfsausweis basiert auf dem rechnerisch ermittelten

theoretischen Energiebedarf. Fachleute halten ihn für genauer, da die

Bauteile des Hauses und die Heizanlage mit einbezogen werden.

Seine Erstellung ist aufwändiger, kann aber auch ohne Besuch eines

Fachmanns vor Ort erfolgen.

Welchen Ausweis benötigt der Vermieter

Eigentümer größerer Wohngebäude (mit mehr als vier Wohneinheiten)

können zwischen beiden Modellen wählen. Bei Wohngebäuden

mit bis zu vier Wohnungen besteht das Wahlrecht nur, wenn das

Haus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom

1. August 1977 gebaut oder später dementsprechend modernisiert

wurde. Ansonsten muss ein Bedarfsausweis angefertigt werden. Die

Geltungsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre.

Eine Übersicht:

Bei Neubauten, erheblichen Modernisierungen, Erweiterungen der

beheizten/gekühlten Nutzfläche um mehr als 50 Prozent ist der

BEDARFSAUSWEIS vorgeschrieben.

Bei bestehenden Wohngebäuden,

- die mehr als vier Wohnungen haben oder

- deren Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt wurde oder

- die nachträglich durch Sanierung auf den Standard der Wärmeschutzverordnung

vom 11.8.1977 gebracht worden sind, besteht

ein Wahlrecht zwischen VERBRAUCHS- und BEDARFSAUSWEIS.

Bei bestehenden Wohngebäuden

- mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977

gestellt wurde und die nicht durch Sanierung auf den Standard

der 1977er-Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist ein

BEDARFSAUSWEIS erforderlich.

Ausnahmeregelungen gibt es für kleine Gebäude bis 50 m 2 Wohnfläche,

unter Denkmalschutz stehende und nur zeitweilig bewohnte

Häuser.

101


Heiz- und Nebenkosten

Energieausweis

102

Inhalt des Energieausweises

Mehr Transparenz bei den Heizkosten

Den Inhalt der Energieausweise gibt die Energieeinsparverordnung

vor. Ihre Anlagen enthalten verbindliche Muster, denen jeder Energieausweis

zu entsprechen hat. Der Energieausweis für Wohngebäude

umfasst vier Seiten und nennt zunächst die Grunddaten des

Gebäudes: Anschrift, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten, Alter der

Gebäudetechnik. Im Energieausweis werden Angaben zum Energiebedarf

oder -verbrauch des Gebäudes gemacht. Der sogenannte Jahres-Primärenergiebedarf

gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes

an. Zur Veranschaulichung enthält der Ausweis eine Vergleichsskala

mit den Durchschnittswerten unterschiedlicher Haustypen. Auf

einer farbigen Skala kann der Energieverbrauchskennwert abgelesen

werden. Auch die Art der für das Heizen verwendeten Brennstoffe

und die verbrauchte Brennstoffmenge werden genannt.

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