Broschüre 06 Mitwirkung - Gemeinde Wollerau

Revision der Ortsplanung
Einladung zur Orientierungsversammlung
Mittwoch, 22. Februar 2006, 19.30 Uhr
Mehrzweck- und Gymnastikhalle Riedmatt
Weitere Informationsmöglichkeiten zu Zonenplan, Erschliessungsplan und Baureglement
Samstag, 4. März, 9–12 Uhr
Dienstag, 14. März, 17.30–21 Uhr
jeweils in der Gemeindeverwaltung Wächlen
www.wollerau.ch/ortsplanung2006

Geschätzte Wollerauerinnen und Wollerauer
Dass Wollerau als Wohngemeinde seit geraumer Zeit gefragt ist, haben wir in den vergangenen Jahren gespürt. Die
Landreserven sind deutlich kleiner geworden, die eingezonten Wohngebiete zu einem beträchtlichen Teil überbaut.
Von 1970 bis 2005 hat sich die Bevölkerung von Wollerau verdoppelt und ist auf über 6800 Einwohner angewachsen.
Diese rasante Entwicklung hat nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile in verschiedenen Bereichen mit sich gebracht.
Heute gilt es vor allem, die Wohn- und Lebensqualität zu erhalten und punktuell zu verbessern, aber auch hochwertige
Arbeitsplätze zu sichern.
Ziel des Gemeinderates ist es, dass Sie auch in Zukunft gerne in Wollerau wohnen und arbeiten. Darum sollen – der Entwicklungsstrategie
von 2004 folgend – das Wachstum in unserer Gemeinde beruhigt und keine grösseren Erweiterungen
der Bauzone vorgenommen werden. Umzonungen haben Vorrang. Auch werden wichtige Landschaftselemente wie
das Becki und das Studenbüel als Naherholungsgebiete aus der Siedlungsentwicklung ausgeklammert. Ein grosses
Anliegen des Gemeinderates ist es, die Verkehrsbelastung im und zum Dorfkern zu reduzieren. Dies ist die Basis für ein
längerfristig attraktives Dorfzentrum als Begegnungs- und Einkaufsort.
Die Gemeinde Wollerau sieht sich seit längerem mit der Tatsache konfrontiert, dass die Bevölkerung wächst, aber die
Zahl der Kinder und Jugendlichen nicht zunimmt. Wir sind uns bewusst, dass sich die Zusammensetzung der Bevölkerung
einer Gemeinde nur sehr schwer beeinflussen lässt. Trotzdem muss es im Bemühen der Gemeinde liegen, eine
ausgewogenere Bevölkerungsstruktur anzustreben. Darum soll im Rahmen der Zonenplanrevision in den Gebieten
Altenbach und Roos Wohnraum geschaffen werden, der qualitativ überzeugt, sich aber nicht im obersten Preissegment
bewegt und daher für Familien und jüngere Wollerauerinnen und Wollerauer, die Wohnraum suchen, attraktiv sein
kann.
Eine koordinierte und integrale Verkehrsplanung ist für die positive Entwicklung und die Zukunft der Gemeinde
Wollerau, aber auch des Bezirkes Höfe von grösster Bedeutung. Mit den vorgesehenen Massnahmen im Rahmen des
Masterplanes Höfe – in enger Zusammenarbeit mit dem Kanton und den Nachbargemeinden (Verschiebung Autobahnanschluss)
– sowie des kommunalen Erschliessungsplanes kann mittel- bis langfristig eine wesentliche Verbesserung
der zunehmend prekären Verkehrssituation im Dorfzentrum erreicht werden. Wir sind überzeugt, dass nur mit
einer nachhaltigen Entlastung im Zentrum und der Unterbindung von Durchgangsverkehr Richtung Kreisel die Wohnqualität
in weiten Teilen der Gemeinde längerfristig gesichert werden kann. Selbstverständlich werden von dieser
Verkehrsplanung nicht alle profitieren können.
Wir sind uns bewusst, dass für die Erreichung dieser hoch gesteckten Ziele noch viele Hindernisse zu bewältigen sind,
aber auch Überzeugungskraft und Tatkraft benötigt wird. Doch eines ist sicher: Wir haben die anstehenden raumplanerischen
Aufgaben jetzt anzupacken und nachhaltig zu lösen. Wir können es uns nicht leisten, sie wieder auf eine
nächste (Planungs-)Generation zu übertragen. Dann ist es vielleicht zu spät für nachhaltige Lösungen.
Gemeinderat Wollerau
Ortsplanung – eine Daueraufgabe
bei sich ständig verändernden Grundlagen
Gestützt auf die Bestimmungen der kantonalen
Raumplanungsgesetzgebung, namentlich § 15 des
Planungs- und Baugesetzes sowie § 18 der Vollzugsverordnung
zum Planungs- und Baugesetz,
sind die Zonen- und Erschliessungspläne periodisch
zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen.
In unserer Gemeinde haben sich die Verhältnisse
und Bedürfnisse wesentlich geändert, so dass sich
verschiedentlich Korrekturen aufdrängen.
Initiiert durch Planungen im Gebiet Altenbach,
welches gemäss rechtsgültigem Zonenplan der
Gewerbezone zugeteilt ist, hat der Gemeinderat
den Erschliessungsplan überprüft, Verkehrserhebungen
veranlasst und dabei festgestellt, dass
der Erschliessungsplan aus dem Jahr 1998,
welcher zur Hauptsache auf dem bestehenden
Strassennetz basierte, unzweckmässig ist. Der
Gemeinderat hat über das Gebiet Altenbach eine
Planungszone erlassen, mit dem Ziel, keine Planungen
zuzulassen oder zu bewilligen, welche
dem sich in Revision befindlichen neuen Erschliessungsplan
widersprechen.
Nach umfassender Orientierung der Bevölkerung
wurde 2003 der revidierte Erschliessungsplan aufgelegt.
Diesem lagen hauptsächlich Überlegungen
zugrunde, das Dorfzentrum mit seinen Engpässen
nachhaltig zu entlasten und für das Dorfleben attraktiver
zu machen. Mit den Spangen West und
Süd sollte der Verkehr aus den potenziellen baulichen
Entwicklungsgebieten Altenbach (Gewerbegebiet),
Fürti, Sihlegg und der Nachbargemeinde
Feusisberg direkt der Autobahn zugeführt werden,
ohne bestehende Wohnquartiere und das Zentrum
zu tangieren. Ausserordentlich viele Einsprachen
gegen den Erschliessungsplan haben den Gemeinderat
bewogen, diesen zu sistieren und auf die
2

inzwischen in Angriff genommene Überprüfung
des Zonenplanes abzustimmen.
Entwicklungsstrategie wegweisend
Anlässlich einer öffentlichen Veranstaltung im
Februar 2003 wurde die Meinung der Bevölkerung
in Erfahrung gebracht. Auf dieser Basis wurde eine
Entwicklungsstrategie erarbeitet, welche nach
Gutheissung durch den Gemeinderat der Arbeit
der Zonenplankommission als Leitplanke diente.
Grundtenor aus der Bevölkerung war, dass das
Wachstum in Wollerau gebremst werden soll sowie
Naherholungsgebiete und Landschaft nachhaltig
zu schützen sind.
Allgemeinen raumplanerischen Grundsätzen folgend,
soll die bauliche Entwicklung hauptsächlich
in den aus heutiger Sicht unzweckmässigen Zonen
erfolgen. Als solche wurden die Industriezone
Roos (ehemals Färberei Gebr. Frey AG) und die Gewerbezone
Altenbach erachtet. Unter Mitwirkung
der Grundeigentümer und der Gemeinde wurden
Überbauungsstudien erarbeitet, anhand derer geprüft
wurde, ob sich die Gebiete – unter Berücksichtigung
eines guten Lärmschutzes – zu Wohnzwecken
eignen. Die Planungen haben ergeben,
dass in beiden Gebieten Wohnbauten unter bestimmten
Bedingungen möglich sind. Die Planungen
im Gebiet Roos konnten zeitlich früher abgeschlossen
werden, so dass sich der Gemeinderat
entschlossen hat, dieses Gebiet losgelöst von der
Gesamtrevision der Zonen- und Erschliessungsplanung
zu behandeln. Die Bevölkerung wurde am
19. Oktober 2005 orientiert. Der Teilzonenplan
Roos liegt zurzeit zur Vorprüfung beim Kanton.
Zonenplanung und Erschliessungsplanung
aufeinander abgestimmt
Gestützt auf das Strategiepapier und der Feststellung,
dass das Wachstums- und Entwicklungspotenzial
für die nächste Planungsperiode von
15 Jahren mit der Umzonung der Gebiete Roos und
Altenbach abgedeckt wird, hat sich die Zonenplankommission
auf die Überprüfung der Zweckmässigkeit
der übrigen Zoneneinteilung konzentriert.
Entsprechend den Leitsätzen im Strategiepapier
wurde festgehalten, dass das Becki in seinem heutigen
Umfang nachhaltig geschützt werden soll.
Deshalb wurden verschiedene Begehren, die Bauzone
am Becki bergwärts auszudehnen, nicht berücksichtigt.
Des Weitern soll der Studenbüelhügel
als landschaftsprägendes Element von weiteren
Bauten frei gehalten und der Öffentlichkeit
mit einem durchgehenden Fussweg zugänglich gemacht
werden. Deshalb soll der östliche, heute
noch in der Bauzone liegende Teil ausgezont werden.
Auch der Zugang zum Naherholungsgebiet
Itlimoos soll für künftige Generationen frei von
weiteren Bauten bleiben, weshalb die Samstagernstrasse
als harte Siedlungsgrenze gelten soll.
Kleinere Korrekturen wurden bei der öffentlichen
Zone im Erlenmoos vorgenommen, damit Erweiterungen
der Sportanlagen ermöglicht werden
können. Mit weiteren Umzonungen im Gebiet
Etzelstrasse und Roos soll eine zweckmässigere
Nutzung unter Abstimmung auf die bauliche
Umgebung ermöglicht werden. In der Kernzone
wurden verschiedene Objekte einer anderen Klassierung
zugeordnet. Zudem wurden drei Liegenschaften
an der unteren Felsenstrasse und die
Liegenschaften mit und um das Gmuret Huus der
Kernzone zugewiesen.
Die Reservezonen Felsen und Hergisroos sollen
weiterhin in der Reservezone belassen werden, da
die Landeigentümer einstweilen nicht gedenken,
das Land überbauen zu lassen und dieses landwirtschaftlich
nutzen. Bevor in einer nächsten
Planungsperiode die Siedlungsgrenze weiter in die
Landschaft verlegt wird, dürfte die Einzonung
dieser Reservegebiete zur Diskussion stehen.
Ein attraktiveres Dorfzentrum ein Ziel
der Revision!
Die Bevölkerung hat sich dafür ausgesprochen,
das Dorfzentrum von Wollerau attraktiver zu gestalten.
Ohne entsprechende Massnahmen wird
das Zentrum in wenigen Jahren zu Stosszeiten im
Verkehr ertrinken. Zum selben Schluss sind die
kantonalen Instanzen gekommen, die mit den
Höfner Gemeinden den Masterplan Höfe ausgearbeitet
haben. Diese Erkenntnisse sind bei der Erarbeitung
des Erschliessungsplanes wegweisend
gewesen. Um das Ziel einer längerfristigen Entlastung
des Wollerauer Dorfkerns zu erreichen, werden
die bereits in der Erschliessungsplanung 2003
aufgelegten Elemente Spange Süd und West nötig
sein. Als weiteres Element ist die Verbindung
Felsenstrasse–Hauptstrasse gedacht.
Auf den folgenden Seiten finden Sie detaillierte
Informationen zu den einzelnen Planungsinstrumenten.
3

Zonenplan – das sind die wichtigsten Änderungen!
• Das Industriegebiet Roos wird in eine Wohn- und Gewerbezone umgezont (Teilzonenplan Roos).
• Die Gewerbezone Altenbach wird in die Wohnzone Altenbach umgezont. Eine Überbauung ist an ein
Gesamtkonzept (Richtprojekt) gebunden.
• Drei östlich an die Schulanlage Dorf angrenzende Grundstücke werden in die Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen umgezont.
• Die Gewerbezone 1 an der Etzelstrasse wird in eine Wohn- und Gewerbezone 3 und 4 umgezont.
• Zur Erhaltung des Hügelzuges Studenbüel wird der östliche Teil der Krete von der Wohnzone 2 in die
Landwirtschaftszone ausgezont.
• Das Quartier Färberstrasse wird von der Wohn- und Gewerbezone 4 in eine Wohnzone Färberstrasse
umgezont.
• Zwischen der Studenbühlstrasse und der Hermannsweidstrasse wird neu eine Wohnzone 2a mit
reduzierten Gebäude- und Firsthöhen geschaffen.
Die Zonenplanrevision – zahlenmässig wenige,
aber weitreichende Änderungen
Die Zonenplankommission hat vor dem Hintergrund
der Entwicklungsstrategie – und der einleitend
formulierten Gedanken – rund 50 schriftlich
vorliegende Begehren von Grundeigentümern und
aus der Bevölkerung beurteilt und weitere Anliegen,
die sich aus Workshop und Entwicklungsstrategie
ergeben haben, geprüft. Mehrere Begehren
auf Einzonung von teilweise grösseren Flächen
wurden abgelehnt. Ebenso wurden nicht alle kleineren
Begehren berücksichtigt. Der nun vorliegende
revidierte Zonenplan, der vom Gemeinderat
genehmigt wurde, ist das Ergebnis der Beratungen.
Es sind zahlenmässig wenige, dafür weitreichende
Änderungen. Sie sind aus dem Plan S. 7
ersichtlich und mit Referenznummern versehen.
Die gewichtigsten Punkte dieser Zonenplanrevision
stellen die Umzonung der Gebiete Roos (Nr. 1)
und Altenbach (Nr. 2) dar. Für das Gebiet Roos
liegt bereits ein Teilzonenplan mit Gestaltungsplan
vor. Er wurde im Oktober 2005 vorgestellt und befindet
sich nach dem Mitwirkungsverfahren in der
kantonalen Vorprüfung. Auch für das Gebiet Altenbach
ist mit den Grundeigentümern im Rahmen
eines zweistufigen Wettbewerbs ein Richtprojekt
erarbeitet worden, das einerseits aufgezeigt hat,
dass eine Umzonung der Gewerbezone in eine
Wohnzone unter Einhaltung der Lärmgrenzwerte
möglich ist, und andererseits dazu gedient hat, die
Rahmenbedingungen der Wohnzone Altenbach im
Baureglement zu definieren (Art. 63 Baureglement;
vgl. auch S. 10–12 dieser Broschüre).
Um eine allfällige Erweiterung der Schulanlage
Dorf zu ermöglichen, sollen die drei östlich an die
Schulanlagen angrenzenden Grundstücke in die
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umgezont
werden (Nr. 7). Die südlichste Parzelle gehört
der Gemeinde Wollerau. Der Gemeinderat ist im
Gespräch mit den beiden anderen Grundeigentümern.
Ein möglicher Erwerb der Grundstücke ist
im Finanzplan berücksichtigt.
Eine weitere Umzonung ist in der Gewerbezone
Etzelstrasse vorgesehen (Nr. 3). Die heute in der
Gewerbezone 1 liegenden Parzellen werden im
nördlichen Teil in eine Wohn- und Gewerbezone 4
und im südlichen Teil in eine Wohn- und Gewerbezone
3 umgezont. Das Gebiet liegt nahe des Dorfzentrums
und ist von reinen Wohnzonen sowie
nördlich von einer Wohn- und Gewerbezone 4
umgeben. Die Umwandlung in eine Wohn- und
Gewerbezone wird als sinnvoll erachtet.
Mit der Formulierung einer harten Siedlungsbegrenzung
auf dem Becki wie im Studenbüel sollen
die beiden markanten Hügelzüge geschützt und
von Bauten befreit bleiben. In Konsequenz dieser
4

Überlegung wird zur Erhaltung der Krete Studenbüel
der östliche Teil der Krete von der Wohnzone 2
in die Landwirtschaftszone ausgezont (Nr. 4).
An der Färberstrasse, zwischen der heutigen
Industriezone Roos und dem Quartier Roosweidstrasse,
liegt ein Ensemble von Liegenschaften,
das in seiner Lage und Körnigkeit erhaltenswert ist
(Nr. 5). Diese Liegenschaften befinden sich wie das
markante, geschützte Haus am Roosweidweg in
der Wohn- und Gewerbezone 4. Diese Zone ist der
Struktur dieses Ensembles nicht angebracht, würde
es doch Bauten wie an der Roosstrasse 39–45
oder in der neuen Wohn- und Gewerbezone Roos
zulassen. Deshalb wird das Ensemble einer neu
formulierten Wohnzone Färberstrasse zugewiesen,
im Rahmen derer weiterhin Wohn- und Gewerbebauten
möglich sind, aber eine Überbauungsziffer
zur Anwendung gelangt und kürzere
Gebäudelängen sowie tiefere Gebäude- und Firsthöhen
definiert werden.
Reduzierte Gebäude- und Firsthöhen weist auch
die neue Wohnzone 2a zwischen der Studenbühlund
der Hermannsweidstrasse auf (Nr. 6). Damit
wird der aktuell gültige Zustand, der bei den meisten
Parzellen in diesem Gebiet auf privatrechtlichen
Vereinbarungen fusst, mit der Zustimmung
einer Mehrzahl der betroffenen Grundeigentümer
öffentlich-rechtlich festgelegt. Auf eine Pflanzbeschränkung
wird hingegen verzichtet. Zonenplankommission
und Gemeinderat sind der Ansicht,
dass mit der Definition dieser Wohnzone 2a
den Anliegen nach einem einheitlichen Quartierbild
und der Berücksichtigung der privatrechtlichen
Höhenbeschränkung am nachhaltigsten
Rechnung getragen werden kann.
Im Areal Erlenmoos wird die Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen um etwas mehr als den bis
anhin dem Reservegebiet zugewiesenen Teil ergänzt
(Nr. 12). Damit kann weiterer Raum für allfällige
Bedürfnisse von Sport und Freizeit geschaffen
und die bisherige Zonengrenze – sie folgt dem alten
Bachlauf – einer zweckmässigeren Linienführung
angepasst werden.
An der Kantonsstrasse im Gebiet Fürti befinden
sich Restflächen zwischen Strasse und Wald (Nr. 16
und 17). Die Zuweisung zur Landschafts- und Gewässerschutzzone
ist nicht adäquat. Sie werden
neu der Landwirtschaftszone zugeteilt. Für den
Schutz der Wegkapelle an der Kreuzung Erlenstrasse/Samstagernstrasse
(Nr. 18) ist die Landschafts-
und Gewässerschutzzone nicht die zweckmässige
Form. Sie wird entsprechend angepasst.
Im Gebiet Hirz erfolgt aus erschliessungstechnischen
Gründen eine Verschiebung der Zone W2
(Nr. 13). Zwischen Felsen- und Hauptstrasse spiegelt
die Zonengrenze immer noch die alte Linienführung
der Felsenstrasse wider, was für die Bauplanung
nicht zweckmässig ist. Dies soll korrigiert
und die bisherige Wohn- und Gewerbezone 3 in eine
Wohnzone 2 – analog der Situation auf der anderen
Seite der Felsenstrasse – umgezont werden
(Nr. 14).
An der Seestrasse soll durchgehend eine Bautiefe
der Zone W3 zugeteilt werden. Die Grundstücke
zwischen Bächer- und Seestrasse sollen deshalb
von der Zone W2 in die Zone W3 umgezont werden
(Nr. 15).
Eine Arrondierung der Bauzone erfolgt oberhalb
der Samstagernstrasse 48, in dem eine Parzelle
der Zone W 1 zugewiesen wird (Nr. 8).
Ausgehend vom effektiven Umfang des schützenswerten
Ortsbildes wird die Kernzone um das
Ensemble Restaurant Gmuret Hus / Café Holzofe
ergänzt (Nr. 9) sowie um die Liegenschaften Felsenstrasse
10, 12 und 14 erweitert (Nr. 10). Bei
der Liegenschaft Erlenstrasse 2 wird die Kernzonengrenze
in Übereinstimmung mit der Grundstücksgrenze
gebracht (Nr. 11, vgl. auch die Seiten
8 und 9).
5

Gültiger Zonenplan Siedlung
6

Zonenplan Siedlung 2005 Änderungen
7

Der Dorfkern – Begegnungs- und Einkaufsort
in attraktiver Umgebung
Der Kernzonenplan als Bestandteil des Zonenplans
Wollerau ist 1988 von den Wollerauer Stimmbürgern
gutgeheissen worden. Im neuen Baureglement
widmen sich die Artikel 43 bis 59 im
Speziellen der Kernzone. Zonenplankommission
und Gemeinderat sind der Ansicht, dass sich das
Instrument bewährt hat. Am Grundsatz, dass in
der Kernzone nicht die Parzellengrösse, sondern
die gewachsene Struktur für die Festsetzung
der Gebäudevolumen massgebend ist, wird festgehalten.
Der Erhaltung und Stärkung der gewachsenen
Strukturen soll inskünftig im Kern jedoch grössere
Bedeutung eingeräumt werden – vor allem dort,
wo das Dorf Wollerau noch prägende Elemente der
älteren Strukturen zeigt. Umbauten, Ersatz- und
Neubauten haben sich in Form und Erscheinungsbild
ins Ortsbild einzuordnen (vgl. ergänzter
Art. 43 Baureglement).
Zugleich soll der Dorfkern als Begegnungs- und
Einkaufsort aufgewertet werden. Diesem Ziel
bringt uns einerseits die mittel- bis längerfristige
Verlagerung des Durchgangsverkehrs aus dem
Dorfzentrum näher. Der Gemeinderat gibt sich andererseits
den Auftrag, für wichtige öffentliche
Räume – Strassen, Plätze, Wegverbindungen – ein
Konzept auszuarbeiten, das die Grundlage für Gestaltungsprojekte
im öffentlichen Raum darstellt
und im Rahmen von Baubewilligungsverfahren
richtungsweisende Bedeutung hat (Art. 59). Der
Gemeinderat erhält zudem die Möglichkeit, zur
Unterstützung und Förderung der Ortsbildspflege
Beiträge an private ortsbildgerechte bauliche
Massnahmen leisten zu können.
Zonenplankommission und Gemeinderat haben
in der Kernzone folgende Änderungen vorgesehen:
• Das Ensemble Restaurant Gmuret Hus und
Café Holzofen wird der Kernzone zugewiesen.
• Die Wohnhäuser Felsenstrasse 10, 12 und 14
werden in die Kernzone integriert.
• Die Wohnhäuser Hauptstrasse 36 und 38,
welche zusamen mit den bereits geschützten
Bauten Pfarrhaus, Friedheim und Hirschen als
schützenswerter Strassenzug betrachtet
werden und der Hauptstrasse ihre Prägung
geben, werden neu A-klassiert (verbindlich
bezüglich Gebäudeprofil). Das Wohnhaus
Strählgasse 8 und 10 wird als ortsbildprägend
beurteilt und ebenfalls der Klasse A zugeteilt.
• Im Blattquartier werden drei Wohnhäuser neu
der Klassierung B (verbindlich bezüglich
Grundabmessung) statt der Klassierung C
(verbindlich bezüglich Grundfläche) zugewiesen.
Auch hier sollen die gewachsenen Strukturen
erhalten bleiben.
Daneben erfolgen kleinere Anpassungen.
In Art. 58 werden die Anforderungen an Gestaltungspläne
in der Kernzone und die Voraussetzungen
für die Gewährung von Ausnahmen konkretisiert.
Es bedarf neu eines detaillierten Richtprojektes,
welches Aufschluss über die Einfügung ins
Ortsbild, die kubische und architektonische Gestaltung,
die Freiräume sowie Wegverbindungen
gibt und eine für das Ortsbild bessere Lösung ermöglicht.
Die Aufwertung des Dorfkerns ist ein Postulat,
das von den Bürgerinnen und Bürgern schon im
Leitbild 1999 formuliert worden ist. Der Gemeinderat
ist sich bewusst, dass die Stärkung des Dorfkerns
als Einkaufs- und vor allem als Begegnungsort
nicht innerhalb kurzer Zeit erreicht wird – und
stark vom Verkehrsaufkommen respektive dessen
Reduktion abhängig ist. Mit den Möglichkeiten, die
das revidierte Baureglement bietet, sollen heute
schon aktiv Bestrebungen von Privaten zur Attraktivitätssteigerung
unterstützt werden können.
8

Kernzonenplan 2005 inkl. Änderungen
9

Wohnzone Altenbach – die wichtigsten Fakten
• Mit der heutigen Gewerbezone Altenbach sind zahlreiche Ungewissheiten verbunden: Bauten bis
13 Metern Höhe und ein Arbeitsplatzvolumen von bis zu 1500 Arbeitsplätzen wären möglich. Mit der
Umzonung in eine Wohnzone wird das Bauvolumen (200–250 Wohneinheiten) und das Verkehrsaufkommen
reduziert und eine der Umgebung besser angepasste Überbauung ermöglicht.
• Die Grundeigentümer haben sich entschieden, gemeinsam mit der Gemeinde einen Wettbewerb
durchzuführen und ihn zu finanzieren.
• Das siegreiche Projekt des Wettbewerbs überzeugt bezüglich Lärmschutz, Gebäudehöhen, Volumen
und Quartierbild – und belegt, dass eine Umzonung möglich ist.
• Mit Art. 63 des Baureglements (Wohnzone Altenbach) wird ein Gestaltungsplan vorausgesetzt, der
gestützt auf die Erfahrungen aus dem Wettbewerb an klare Vorgaben gebunden ist.
• Die Erschliessung der Wohnzone Altenbach ist über die Spange West vorgesehen. Eine vorläufige
Erschliessung von Teilen der Wohnzone Altenbach über die Mühlebachstrasse ist möglich, solange
die Spange West nicht erstellt ist. Die Mühlebachstrasse soll nach dem Bau der Spange West nur
noch als Zubringer für den Langsamverkehr und den ÖV dienen.
Die Wohnzone Altenbach
Das seit der Zonenplanung 1975 in der Gewerbezone
liegende Gebiet Altenbach hat den Gemeinderat
Wollerau seit längerem beschäftigt. Aufgrund
von konkreten Planungen hat der Gemeinderat
Verkehrserhebungen veranlasst und festgestellt,
dass die heute vorgesehene Erschliessung
für das Gebiet über die Mühlebachstrasse für ein
Gewerbegebiet von 56 000 m 2 , in dem bis zu 1500
Arbeitsplätze möglich sind, nicht ausreichend ist.
Um die Erschliessungsfragen zu klären, wurde
eine Planungszone erlassen.
Bereits in der Phase der Erarbeitung der Entwicklungsstrategie
hat sich zudem gezeigt, dass die
Gewerbezone Altenbach als nicht mehr zweckmässig
angesehen wird. Deshalb hat die Zonenplankommission
die Forderung einer Umzonung in eine
Wohn- und Gewerbezone oder gar in eine Wohnzone
ins Strategiepapier aufgenommen.
Eine Umzonung setzt voraus, dass das Gebiet
den Anforderungen der Lärmschutzverordnung genügt.
Für die Zonenplankommission war es zudem
wichtig aufzuzeigen, wie sich das Gebiet
dereinst präsentieren könnte und welches Verkehrsaufkommen
zu erwarten ist. Deshalb war
mit einem Studienauftrag die Machbarkeit nachzuweisen.
Nach intensiven Verhandlungen mit den Grundeigentümern
des Gebietes Altenbach konnte ein
Studienauftrag initiiert werden. Ein Kriterienraster
zu Fragen des Lärmschutzes, der Zone, der Nutzungen,
der Baudichte und der Erschliessung – als
Anschlusspunkte der internen Erschliessung wurden
die Unterführung Mühlebachstrasse und der
Bahnübergang Junker als Verbindung zur Spange
West definiert – setzte den Rahmen.
Angesichts der Komplexität der Fragestellung
wurde namentlich das kantonale Amt für Umweltschutz,
das für Lärmschutzfragen zuständig ist, in
die Beurteilung mit einbezogen. Das siegreiche
Projekt belegt, dass eine Umzonung in eine Wohnzone
unter Beachtung des hinreichenden Lärmschutzes
möglich ist. Das Projekt geht von 200 bis
250 Wohneinheiten aus. Durch die geschickte
Grundrissorganisation der Gebäude entlang der
A3 wird auf die anspruchsvolle Situation von Aussicht,
Lärm und Besonnung reagiert. Der vorgelagerte
Erdwall entlang der Autobahn – er wird aus
dem Aushubmaterial gebildet – erlaubt einen wirksamen
Lärmschutz für den autobahnseitigen
Aussenraum und trägt mit den Gebäuden zu einer
verbesserten Lärmsituation für das ganze Erlenquartier
bei.
Die während des Studienauftrags und aus dem
siegreichen Projekt gewonnenen Erkenntnisse
sind in den Art. 63 im revidierten Baureglement
eingeflossen. Er setzt den Rahmen für eine Wohnüberbauung
im Gebiet Altenbach unter Beachtung
des hinreichenden Lärmschutzes. Im Rahmen der
10

Richtprojekt Altenbach
11

Wohnüberbauung sollen auch nichtstörende
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe (Arzt,
Büros) zugelassen sein, wobei der Anteil nicht
mehr als 20% der Nutzung betragen darf.
Eine maximale Bruttogeschossfläche von 30 500
m 2 ist ebenso festgelegt wie die Geschossigkeit
der Überbauung und die Lärmschutzgrenze (Empfindlichkeitsstufe
II).
Für die konkrete Überbauung ist ein Gestaltungsplan
nötig. So hat ein Gestaltungsplan auch Antworten
auf eine Etappierung der Überbauung zu
geben. Die weiteren Rahmenbedingungen eines
Gestaltungsplanes sind ebenfalls in Art. 63 festgehalten.
Festgehalten wird auch, dass die interne
Erschliessung sich an den Punkten Unterführung
Mühlebachstrasse und Bahnquerung Junker orientieren
muss. Es ist vorgesehen, den motorisierten
Individualverkehr über die Spange West nach
Süden zu führen und die Mühlebachstrasse abzuklassieren
und für den öffentlichen Verkehr (Bus)
sowie den Langsamverkehr (Radfahrer, Fussgänger)
zu reservieren. Falls die Spange West nach
einer Umzonung noch nicht realisiert ist, kann eine
vorläufige Erschliessung von Teilen der Wohnzone
Altenbach über die Mühlebachstrasse erfolgen.
Genauere Auskunft hinsichtlich Etappierung hat
der Gestaltungsplan zu liefern. Dies ändert nichts
an der Absicht des Gemeinderates, auch das
reduzierte Verkehrsaufkommen aus dem Gebiet
Altenbach über die Spange West zu führen.
Die Zonenplankommission wie der Gemeinderat
sind nach den intensiven Abklärungen überzeugt,
dass im Gebiet Altenbach eine Wohnüberbauung
entstehen kann, die trotz der nicht einfachen Lage
an der Autobahn A3 qualitativ guten Wohnraum in
einer spannenden Umgebung bietet. Der Wettbewerb
hat ein Richtprojekt hervorgebracht, das eine
gute Lösung aufzeigt. Wie im Areal Roos kann sich
hier die Chance ergeben, Wohnraum für Familien
zu schaffen, die sich nicht im höchsten Preissegment
bewegen. Mit einer Etappierung soll wie im
Gebiet Roos ein für die Gemeindeinfrastrukturen
verträgliches Wachstum ermöglicht werden.
Die Wohnzone Altenbach im Baureglement (Art. 63)
1 Die Wohnzone Altenbach dient der Realisierung einer Wohnüberbauung mit hoher Wohnqualität im Rahmen eines
Gesamtkonzepts und unter Beachtung des hinreichenden Lärmschutzes.
2 In der Wohnzone Altenbach sollen ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden. Es sind nur nichtstörende
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe ohne grossen Publikumsverkehr zugelassen. Der Anteil der gewerblichen
Nutzung darf nicht mehr als 20% der gesamten zulässigen Nutzung betragen.
3 Die zulässige Bruttogeschossfläche beträgt maximal 30 500 m 2 .
4 Im Rahmen der zulässigen Gebäudehöhe ist die Geschossigkeit der Überbauung wie folgt zu gestalten:
Südlicher Teil
Nördlicher Teil
sichtbare Geschosse bergseitig: 2 3
sichtbare Geschosse talseitig: 3 4
5 Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II (ES II) gemäss Lärmschutzverordnung. Für Strassenverkehrslärm gelten für
Wohnen folgende Belastungsgrenzwerte: Tag 55 dB(A), Nacht 45 dB(A).
6 Der Gestaltungsplan hat sich auf ein Gesamtkonzept (Richtprojekt) abzustützen, das in einem wettbewerbsartigen
Verfahren zu erarbeiten ist.
7 Der Gestaltungsplan hat zu enthalten:
• Realisierungsetappen samt den jeweiligen Voraussetzungen für den hinreichenden Lärmschutz und die
hinreichende Erschliessung;
• Baubereiche mit Grundrissnachweis, Nutzungen (Wohnen/Arbeiten) und Dichtevorgaben;
• Parkierung, Anzahl Abstellplätze;
• Umgebungsgestaltung und Bepflanzung, Terrainveränderungen;
• Tendenzielle Freihaltung des westlichen Gebietsteils durch Nutzungsumlagerung im Rahmen des Gesamtkonzepts;
• Herausbildung eines Bereichs für potenzielle zentrale Funktionen;
• Fussweg- und Fahrwegnetz;
• Interne Erschliessung zwischen Unterführung Mühlebachstrasse und Bahnquerung Junker;
• Das Richtprojekt hat die qualitätsvolle Umsetzung richtungsweisend aufzuzeigen.
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Erschliessungsplanung auf Zonenplan und
Masterplan abgestimmt
Die Bevölkerung hat sich dafür ausgesprochen,
das Dorfzentrum von Wollerau attraktiver zu gestalten.
Um dieses Ziel zu erreichen, sind wirkungsvolle
Massnahmen zur Verkehrsentlastung
nötig. Denn ohne entsprechende Massnahmen
wird das Zentrum in wenigen Jahren zu gewissen
Zeiten den Verkehr aus den Quartieren in den Dorfkern
sowie den Durchgangsverkehr nicht mehr
bewältigen können. Zum selben Schluss sind die
kantonalen Instanzen gekommen, welche die
Anliegen der Wollerauer Behörden aufgenommen
und zusammen mit den Nachbargemeinden Freienbach
und Feusisberg den Masterplan Höfe ausgearbeitet
haben. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse
sind bei der Erarbeitung des Erschliessungsplanes
wegweisend gewesen. Um das Ziel einer
längerfristigen Entlastung des Wollerauer Dorfkerns
zu erreichen, werden die bereits in der Erschliessungsplanung
2003 aufgelegten Elemente
Spange Süd und West nötig sein. Ein weiteres
Element ist die Verbindung Felsenstrasse–Hauptstrasse,
mit der ein Einbahnregime auf der Felsenstrasse
und damit eine weitere Entlastung des
Kerns erreicht werden soll.
Spange West ist Erschliessungsstrasse
Nachdem auch bei einer Umzonung des Gewerbegebietes
Altenbach in eine Wohnzone mit Gewerbeanteil
die Groberschliessung gesichert werden
muss, soll an der Spange West festgehalten werden.
Der Verkehr aus den Gebieten Altenbach
(200–250 Wohneinheiten) und Untere Erlen (ca. 50
Wohneinheiten) soll über die Samstagernstrasse
und die Spange Süd zur Autobahn geführt werden.
Gegenüber dem Erschliessungsplan 2003 haben
sich die Verhältnisse insofern geändert, als die
Spange West nicht mehr der Erschliessung eines
reinen Gewerbegebietes dient und mit einem
Höchstanteil von 20% gewerblicher Nutzung nur
noch mit geringem gewerblichem Verkehr zu
rechnen ist. Weiter haben die Abklärungen im
Zusammenhang mit dem Verkehrssystem bzw.
Masterplan Höfe ergeben, dass ein Autobahnhalbanschluss
West nicht erforderlich und ausser
Diskussion ist. Der Spange West kommt somit die
Funktion einer reinen Erschliessungsstrasse zu,
die eine Fahrbahnbreite von 6 Metern aufweist.
Projektstudien gehen von einer Trennung von
Ein Kreisel soll die Verkehrsströme zwischen Samstagernstrasse, Erlenstrasse und
geplanter Spange West lenken (Visualisierung).
13

Blick auf die Spange West Richtung Samstagernstrasse (Visualisierung).
Blick auf die Spange West unterhalb des Oswäldliquartiers (Visualisierung).
14

Fahrbahn und Trottoir aus (vgl. Bilder S. 14).
Anschlusspunkt für die Spange West an die Wohnzone
Altenbach ist der heute bestehende Bahnübergang.
Abklärungen bei der Südostbahn haben ergeben,
dass eine Über- oder Unterführung der Bahnlinie
nicht nötig ist.
Mühlebachstrasse für ÖV und
Langsamverkehr
Die Mühlebachstrasse ist heute die rechtsgültige
Erschliessung des Gewerbegebietes Altenbach.
Mit dem neuen Erschliessungsplan soll nach dem
Bau der Spange West die Mühlebachstrasse abklassiert
und für den öffentlichen Busverkehr sowie
den Langsamverkehr (Radfahrer, Fussgänger)
reserviert werden.
Falls die Spange West nach einer Umzonung noch
nicht realisiert ist, kann eine vorläufige Erschliessung
von Teilen der Wohnzone Altenbach über die
Mühlebachstrasse erfolgen. Genauere Auskunft
hinsichtlich Etappierung und hinreichender Erschliessung
hat der Gestaltungsplan zu liefern.
Dies ändert nichts am Willen des Gemeinderates,
Fusswegnetz definiert
Als orientierender Bestandteil des Erschliessungsplanes
gibt der Plan «Basiserschliessung
Langsamverkehr» mit Radrouten und Fussgängerverbindungen
Auskunft über bestehende
und projektierte Wege auf dem Gemeindegebiet
von Wollerau (vgl. S. 18). Das bestehende
Wegnetz basiert zur Hauptsache auf Wegen,
die im Wegrodel aufgeführt sind und auch Basis
des kantonalen Wanderwegnetzes bilden. Zu
den projektierten Wegen gehören:
• Wegverbindung entlang des südlichen Ufers
des Krebsbaches;
• Weg auf der Studenbüelkrete;
• Wegverbindung zwischen Hergisroos und
Runggelmatt;
• Wegverbindung zwischen Riedgutsch- und
Felsenstrasse;
• Wegverbindung von der Seestrasse–
Unter Hafen–Heiniweidstrasse–Schwyzerstrasse–Frohburgstrasse
ins Dorfzentrum.
auch das reduzierte Verkehrsaufkommen aus dem
Gebiet Altenbach über die Spange West zu führen.
Spange Süd
Die Spange Süd, die den Verkehr von der Hauptstrasse
über die Roosstrasse direkter zum Autobahnanschluss
Wollerau führen soll, kann wesentlich
dazu beitragen, den Verkehr im Zentrum zu
reduzieren. Im Rahmen des Teilzonenplans Roos
wird die Spange Süd planerisch und rechtlich
gesichert und der Lärmschutz für das Quartier von
Beginn an gewährleistet. In ihren Dimensionen
entspricht sie den Anforderungen an eine Hauptstrasse.
Bei einer Annahme der Teilzonenplanvorlage
erhält die Gemeinde die Möglichkeit, das
für den Bau der Spange Süd benötigte Land zu
erwerben. Der Landerwerb kann vollzogen werden,
wenn der Bürger der Spange Süd im Rahmen
der Erschliessungsplanung zustimmt.
Felsenstrasse vom Durchgangsverkehr
entlasten
Als weitere Massnahme soll eine Verbindung Felsenstrasse–Hauptstrasse
erstellt werden. Damit
kann das Teilstück Schollenmatt–Felsenstrasse
Nr. 71 als Einbahnstrasse gestaltet und eine weitere
Verbesserung der Verkehrssituation erreicht
werden. Verhandlungen mit dem Grundeigentümer
sind im Gange.
Verenastrasse
Zur ordentlichen Erschliessung des Quartiers
Verenastrasse sind in den vergangenen Jahren
diverse Varianten überprüft worden. Mit dem geplanten
Autobahnanschluss Öltrotte hat sich die
Ausgangslage grundlegend verändert – und zur
Folge, dass das Quartier erst ordnungsgemäss
erschlossen werden kann, wenn der Autobahnanschluss
verlegt ist. Deshalb finden sich im
Erschliessungsplan keine entsprechenden Massnahmen.
Entlastung vieler auf Kosten der Mehrbelastung
einiger Liegenschaften
Unter all diesen Gesichtspunkten ergeben sich mit
dem Erschliessungskonzept klare Verbesserungen
für eine grosse Mehrheit bestehender Liegenschaf-
15

ten. Richtung Dorfzentrum würde nur noch jener
Verkehr zirkulieren, welcher dieses zum Ziel hat.
Dass einige Wohnliegenschaften Mehrverkehr hinzunehmen
haben, ist eine Folge dieser Strategie.
Das bis anhin an der Siedlungsgrenze liegende
Quartier Oswäldli wird vom Verkehr auf der Spange
West aber kaum beeinträchtigt. Diese soll in die
Topographie eingebettet und ansprechend gestaltet
werden. Die zu erwartenden Lärmimmissionen
liegen unter der störenden Grenze. Die Samstagernstrasse
bildet bereits heute die Verbindungsstrasse
Fürti–Samstagern. Diese verfügt über
grosszügige Ausbaubreiten und bietet sich deshalb
als Sammelstrasse an. Die bestehenden
Wohnliegenschaften können, wo erforderlich,
mit entsprechenden Massnahmen vor Lärm geschützt
werden. Auch an der Roosstrasse, südlich
der heutigen Autobahneinfahrt, werden bestehende
Liegenschaften Mehrverkehr hinzunehmen haben.
Im neuen Quartier Roos wurde die Überbauung
so konzipiert, dass die Bebauung sich selber
gegenüber dem Strassenlärm schützt. Bei den bestehenden
Liegenschaften werden lärmtechnische
Massnahmen ergriffen, so dass auch hier die entsprechenden
Grenzwerte eingehalten werden. Im
Gegenzug werden jedoch viele Wohnliegenschaften
an der Hauptstrasse und im Zentrum weniger
Lärm und Verkehr zu spüren bekommen. Die
Hauptstrasse kann nach der Realisierung der
Spange Süd durch Abklassierung in eine Gemeindestrasse
und entsprechender Umgestaltung zu einem
attraktiven Dorfbild und Dorfleben beitragen.
Sicht auf die Färberstrasse im Gebiet des Teilzonenplans Roos (Visualisierung).
Spange Süd weit
Die Möglichkeit einer Spange Süd weit, die von der Hauptstrasse im Bereich Fürti direkt zum geplanten
Autobahnanschluss Öltrotte führen würde, wurde geprüft und für technisch machbar erachtet. Die
Kosten dieser Variante von ca. 40 Mio. Fr. übersteigen jedoch die Möglichkeiten unserer Gemeinde.
Zudem käme diese auf Gebiete der Nachbargemeinden Feusisberg und Freienbach zu liegen. Eine
Spange Süd weit ist deshalb Sache des Kantons. Im Zusammenhang mit der Prüfung der einzelnen
Elemente im Masterplan Höfe ist der Spange Süd weit aufgrund eines schlechten Kosten/Nutzen-
Verhältnisses eine Bedeutung in weiterer Zukunft zugewiesen worden. Sie ist als längerfristige Option
über den Masterplan (vgl. S. 19) in den kantonalen Richtplan eingeflossen, so dass die Spange Süd
weit dann gebaut werden kann, wenn die Verhältnisse dies erfordern.
16

Erschliessungsplan 2005
17

Radrouten und Fussgängerverbindungen (orientierend)
18

Der Masterplan als gemeindeübergreifendes,
koordinierendes Element
Masterplan Höfe
"Wollerau"
Die Verkehrs- und Erschliessungsplanung in unserer
Gemeinde mit der Vision «Paradies» hat massgeblich
dazu beigetragen, dass unter Federführung
des Kantons das Verkehrssystem Höfe und
anschliessend der Masterplan Höfe initiiert wurden.
Im Masterplan Höfe werden nach umfassender
Prüfung verschiedenster Varianten jene
Verkehrsmassnahmen aufgezeichnet, mit welchen
nachhaltige Verbesserungen bezüglich Funktionalität
der Autobahn A3 wie auch bezüglich des
kantonalen und kommunalen Strassennetzes im
ganzen Bezirk Höfe erreicht werden können. Für
unsere Gemeinde von zentraler Bedeutung ist die
Verlegung des Autobahnanschlusses Wollerau in
den Bereich Öltrotte auf dem Gemeindegebiet
Freienbach. Bestandteil dieser Massnahme sind
neue Zubringer. Einerseits von der Wilenstrasse
her mit dem Fällmistunnel, andererseits mit einem
südlichen Zubringer via Spange Süd–Färberstrasse–Roosstrasse–Verenastrasse
und dann entlang
der Autobahn bis zum neuen Autobahnanschluss.
Da die Autobahn dem Bund untersteht, wird dieser
den Zeitpunkt der Inangriffnahme der Massnahmen
bestimmen. Das Bundesamt für Strassenbau
(ASTRA) hat die Zweckmässigkeit der einzelnen
Massnahmen grundsätzlich bestätigt, verlangt jedoch
weitere Abklärungen.
Die Massnahmen im Masterplan bedingen die
Anpassung und Ergänzung des kantonalen Richtplanes.
In diesem sind Aussagen über die anzustrebende
Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung
zu machen, wobei bei der Siedlungsentwicklung
räumliche Grenzen festzulegen sind. Die
Angaben zur Siedlungsentwicklung wurden auf
der Basis des neuen Zonenplanes ermittelt. Weiter
enthält der Richtplan Aussagen über den Öffentlichen
Verkehr sowie über den Langsamverkehr.
Das Mitwirkungsverfahren zum kantonalen Richtplan
wird aller Voraussicht nach im Sommer 2006
eröffnet.
Durch die bauliche Entwicklung wird das Angebot
beim örtlichen Busnetz zu erweitern sein. So ist
vorgesehen, die Gebiete Altenbach und Fällmis in
Wilen an das Busnetz anzuschliessen.
0
100
200
19

Erwartete Einwohner- und Arbeitsplatzentwicklung
Einwohner
Arbeitsplätze
Stand 1.1.2006 6842 ca. 2350
Wohnzone Altenbach und Wohn- und
Gewerbezone Roos
Übrige nicht überbaute Bauzonen
+ ca. 900
+ ca. 400
+ ca. 200
+ ca. 250
Ausdünnung in schon überbauten
Gebieten
– ca. 400
Prognose 2020 ca. 7’700 ca. 2’800
Bevölkerungsentwicklung 1980–2020
Bev ölk erungsentwicklung
1980 1985 1990 1995 2000 2005 Prognose
2020
Wollerau 3’878 4’436 4’952 5’780 6’074 6842 7’700
Zunahm e pro J ahr
(% im Mittel)
2.9%/J. 2.3%/J. 3.3%/J. 1%/J. 2.5%/J. 0.9%/J.
Welche Aufwendungen sind mit dem revidierten Zonenplan in den
nächsten Jahren zu erwarten
Was Kostenträg er Massnahm en
Feinerschliessung
Grundeigentümer
Groberschliessung
Basiserschliessung Spange
Süd
Gemeindeanteil 100% (5.9 Mio. Fr.)
Basiserschliessung Spange
West
Gemeindeanteil 100% (5.25 Mio. Fr.)
Basiserschliessung V erbindung
Felsenstrasse – Hauptstrasse
Gemeindeanteil 100% (0.46 Mio. Fr.)
Groberschliessungsstrasse
Mühlebachstrasse
20% Gemeinde /
80% Grundeigentümer
(bestehender Erschliessungsplan)
Ö f fentlicher V erkehr
Gemeinde Wollerau
Wasser
Korporation Wollerau
Kanalisation
Gemeinde Wollerau
(Spezialfinanzierung)
Energie / T V
EW Höfe
Entsorgung
Gemeinde Wollerau
(Spezialfinanzierung)
• Kommunale Vorteilsabgabe im
Baubewilligungsverfahren
• Kommunale Vorteilsabgabe im
Baubewilligungsverfahren
• Kommunale Vorteilsabgabe im
Baubewilligungsverfahren
• Anschluss des Gebietes Altenbach ans Busnetz
• Evtl. zusätzliche Buslinie in Zusammenarbeit mit
Freienbach (Fällmis / Wilen)
• Die Korporation Wollerau hat für die geplante
Bevölkerungszunahme genügend Kapazitäten
(Konzessionsvertrag).
• Anschlussgebühren im Baubewilligungsverfahren
gemäss kommunalen Kanalisationsreglement. Die
ARA Freienbach hat für die geplante Bevölkerungszunahme
genügend Kapazitäten.
• Konzessionsvertrag
• Die KVA Niederurnen hat für die geplante
Bevölkerungszunahme genügend Kapazitäten.
20

Infrastruktur
(I n ve s titio ne n )
Bildung Schulraum
Gemeinde / Bezirk
Infrastruktur für Alters- und
Pflegeplätze
Gemeinde
• Aufgrund der zu erwartenden Schülerentwicklung
(unter Berücksichtigung der Privatschulen und der
soziodemographischen Entwicklung) als auch der
Etappierung der Wohnbautätigkeit in den Gebieten
Roos und Altenbach sollte kein weitere Schulhausbau
notwendig werden.
• Als Überbrückung könnte ein Pavillon (oder evtl.
dezentrale Kindergärten) kurzfristig die Raumbedürfnisse
abdecken.
• Die Gemeinde besitzt für allfällige weitere
Bedürfnisse (Tagesschule u.a.) Landreserven
beim Schulhaus Riedmatt und beabsichtigt
die Erweiterung der Zone ÖBA beim Schulhaus
Runggelmatt.
• Unsere Alterkommission ist bis Mitte 2006 am
Erarbeiten des kommunalen Altersleitbildes.
• Die Gemeinde hat mit der Gebr. Frey AG im Gebiet
des Teilzonenplanes Roos eine Option über den
käuflichen Erwerb von über 3000 m 2 Land zu
Fr. 500.–/m 2 ausgehandelt. Dies könnte ein
möglicher Standort für ein Alters- und Pflegeheim
sein. Die Option kann jedoch erst nach erfolgter
rechtsgültiger Umzonung eingelöst werden. Ein
Projektierungskredit als auch der Kauf der beiden
Grundstücke sind im Finanzplan 2007–2009
berücksichtigt.
• Keine oder unwesentliche
Schadenwehr
Gemeinde (Spezialfinanzierung)
Kultur & Freizeit
• Pendent; unabhängig von Zonenplanrevision
Gemeindesaal
Friedhof
• Keine oder unwesentliche
Gemeinde
Inv estitionen Wir gehen davon aus, dass die grossen Investitionen in den Jahren 1990–2005
• Gemeindeverwaltungsgebäude Wächlen
• Parkhaus Dorf
• Schadenwehrgebäude Etzelstrasse
• Werkhof Fürti
• Begegnungszentrum Verenahof
• Bibliothek Friedheim
• Sportplatz Roos
• Doppelturnhalle und Aufstockung Schulhaus Runggelmatt
• Umbau Mehrzweckgebäude
• Sanierung Schulhaus Dorf
• Diverse Strassen
im Umfang von über 80 Mio. Fr. auch für die geplante Bevölkerungsentwicklung ausreichen
werden. Die geplanten Investitionen (ausser Gemeindesaal und Massnahmen Altersleitbild)
sind im Finanzplan 2007–2009 der Gemeinde berücksichtigt.
Laufende
Aufwen d u nge n
Einnahm en
Die laufenden Aufwendungen (insbesondere Allgemeine Verwaltung, soziale Wohlfahrt,
öffentliche Sicherheit, Kultur und Freizeit, Gesundheit etc.) werden sich voraussichtlich linear zur
Bevölkerung entwickeln. Mehraufwendungen sind aufgrund der demografischen Entwicklung
längerfristig in der Altersbetreuung zu erwarten.
Das durch die Bevölkerungszunahme erwartete zusätzliche Steuersubstrat ist schwierig
abzuschätzen. Wir gehen davon aus, dass unsere Gemeinde mit dem heutigen Steuersystem
und den geplanten Investitionen auch längerfristig zu den finanziell attraktivsten der Schweiz
gehören wird.
21

Baureglement – das sind die wichtigsten Änderungen!
• Die Ausnützungsziffer wird beibehalten – aber neu definiert (Art. 27, Art. 69).
• An Gestaltungspläne werden erhöhte Anforderungen gestellt (Art. 79–82).
• Die Dimensionierung von Terrassenhäusern wird neu definiert und reduziert (Art. 19).
• Für Konsum- und Freizeitanlagen über 1000 m 2 oder mit mehr als 80 Parkplätzen ist ein Verkehrsgutachten
nötig. Konsum- und Freizeitanlagen mit mehr als 1500 Fahrten pro Tag an 100 Tagen im Jahr
sind nicht zulässig (Art. 65).
• Die Errichtung von Mobilfunkantennen wird geregelt und in der Kern- sowie in den Schutzzonen nicht
zugelassen (Art. 11).
• Überschneidungen mit dem kantonalen Planungs- und Baugesetz PBG sind entfernt worden. Neu
wird das Sachregister über die Inhalte des PBG und des Baureglements Auskunft geben.
Das neue Baureglement – schlanker und präziser
Eine Arbeitsgruppe der Zonenplankommission
und des Bauamtes hat sich intensiv mit der Revision
des Baureglements befasst. Die Überprüfung
des Reglements fällt in eine Zeit, in der auf interkantonaler
Ebene an der Harmonisierung der Baubegriffe
sowie im Kanton Schwyz an der Revision
des Planungs- und Baugesetzes (PBG) – eine Vorlage
wird 2007 erwartet – gearbeitet wird. Soweit
möglich, ist diesen Bemühungen Rechnung getragen
worden, beziehungsweise war man bestrebt,
dort keine Neuerungen einzuführen, wo im Rahmen
der übergeordneten Verfahren wieder Widersprüche
entstehen könnten. Die Arbeitsgruppe hat
im Weiteren auch ortsansässige Architekten gebeten,
ihre Vorstellungen zu formulieren.
Eines der Hauptanliegen dieser Revision war,
Doppelspurigkeiten mit dem kantonalen Planungs-
und Baugesetz zu eliminieren. Zudem war
man bemüht, Bestimmungen, die bisher Probleme
im Vollzug verursacht haben, so zu fassen, dass
der Sachverhalt der Bestimmung und die Rechtsanwendung
klarer umsetzbar sind. Dies hat zu
Anpassungen bei einigen Artikeln geführt.
Mit der Korrektur von Begriffen – aus der Einfamilienzone
WE wird die Zone W1 – oder der Aufhebung
von Zonen – mit der Revision der Zonenplanung
gibt es keine Industriezone mehr in Wollerau
– ist das Baureglement zudem in Einklang mit dem
Zonenplan gebracht worden.
Mit Blick auf die bauliche Entwicklung in der Gemeinde
Wollerau, die bautechnischen Veränderungen
oder neu zu regelnde Fälle (Mobilfunkantennen)
werden zudem folgende gewichtigere Änderungen
vorgeschlagen:
• Ausnützungsziffer
Intensiv wurde über die Ausnützungsziffer diskutiert
und andere Berechnungsmethoden geprüft.
Dabei wurden die überkantonalen Harmonisierungsbemühungen
beachtet. Nach sorgfältigem
Abwägen kam die Zonenplankommission zum
Schluss, an der Ausnützungsziffer festzuhalten,
sie jedoch neu zu definieren (vgl. Art. 26 und 27).
Neu wird auf die Anrechnung der Aussenwände
zur Bruttogeschossfläche verzichtet – und damit
Bauherren nicht mehr bestraft, die energetisch
vorteilhaftere Lösungen mit dickerem Mauerwerk
oder Isolation anstreben. Zugleich sind die nicht
anrechenbaren Flächen überarbeitet und der
Dachgeschossbonus gestrichen worden. Dies hat
zu neuen Ausnützungsziffern geführt (Art. 69). Sie
sind so berechnet, dass die bisher möglichen
Wohn- und Arbeitsflächen durch das neue Baureglement
nicht reduziert werden.
• Gestaltungspläne
Mit dem neuen Baureglement sollen erhöhte
Anforderungen an Gestaltungspläne (Art. 79–82)
gestellt werden. Abweichungen von Bauvorschriften
des Kantons und der Gemeinde, darunter
auch die Erhöhung der Ausnützungsziffer, sind
22

nur zu gewähren, wenn ein Gestaltungsplan
Mehrleistungen erbringt – so durch die grosszügige
und zweckmässige Anlage von Frei-, Erholungsund
Abstellflächen, die gute Gestaltung des
Fuss- und Fahrverkehrs, ein wirtschaftliches und
umweltfreundliches Energiekonzept und andere
Vorteile.
Die bis anhin in Art. 69 pro Zone definierte Erhöhung
der Ausnützungsziffer wird relativiert. Ein
Gestaltungsplanbonus wird nur nach Massgabe
der Mehrleistungen, die der Allgemeinheit zugute
kommen, festgelegt und beträgt maximal 15% der
Ausnützungsziffer einer Zone.
In der Kernzone wird mit dem neuen Art. 58 die
Möglichkeit eröffnet, mit einem Gestaltungsplan
von Regelungen für die Bauten der Klassierung B
und C abzuweichen, wenn sich anhand eines verbindlichen,
detaillierten Richtprojektes eine für
das Ortsbild bessere Lösung ergibt.
Für Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht – das
Gebiet Roos, das Gebiet Untere Erlen, das Gebiet
Felsenstrasse Ost und das Gebiet Untere Bächerstrasse
– sind Richtlinien formuliert worden, an
denen sich die Gestaltungspläne zu orientieren
haben (vgl. Anhang 1 des Baureglements). Für die
Wohnzone Altenbach sind die Richtvorgaben in
den speziellen Zonenvorschriften enthalten.
• Terrassenhäuser
Die Bestimmungen für Wohnbauten an Hanglagen
erfahren diverse Anpassungen, vorab bei den
Terrassenhäusern. Zonenplankommission wie Gemeinderat
sind zur Ansicht gelangt, dass Terrassenhäuser
weiterhin in allen Wohnzonen zuzulassen,
ihre Dimensionen aber zu reduzieren und
nach W1 und W2/3 unterschiedlich festzusetzen
sind. In Art. 19 werden die maximalen Grundmasse
(Höhe des Gebäudes, Anzahl Stufen, Anzahl sichtbare
Geschosse, Gesamtlänge in Richtung und
quer zur Hangneigung) präzise formuliert.
• Verkehrsgutachten in WG- und
Gewerbezonen
Um Fragen über die Dimensionierung, die Auswirkungen
und die Rechtmässigkeit von Einrichtungen
mit Publikumsverkehr in den Wohn/Gewerbeund
Gewerbezonen auszuschliessen, sind inskünftig
für Konsum- und Freizeitanlagen, die
Nutzflächen von mehr als 1000 m 2 oder mehr als
80 Motorfahrzeugabstellplätze vorsehen, mit dem
Baugesuch ein Verkehrsgutachten einzureichen
(Art. 65).
Die im Masterplan Höfe formulierte Absicht,
Konsum- und Freizeitanlagen, welche an 100 Tagen
pro Jahr mehr als 1500 Fahrten pro Tag erzeugen,
nicht zuzulassen, wird im Art. 65 ins Baureglement
aufgenommen.
• Mobilfunkantennen
Das Baureglement verlangt eine Koordination
unter den Anbietern von Mobilfunkanlagen (Art. 11).
Zugleich sind diese Anlagen in das Landschaftsund
Ortsbild einzupassen, wobei sie in der Kernzone
und in den Schutzzonen nicht zulässig sind.
• Ortsübliche Bepflanzung vorzuziehen
Regelmässig müssen Pflanzenarten, die Träger
von Schadenerregern für landwirtschaftliche Kulturen
sind, aufwendig beseitigt werden. Zugleich
verdrängen gebietsfremde Pflanzenarten viele für
unseren Lebensraum charakteristische Pflanzen.
Solche invasiven Arten respektieren keinen Gartenzaun.
Sie sollten deshalb nicht gepflanzt
werden.
Auch im Sinne des Orts- und Landschaftsbildes
legt das Baureglement neu den Grundsatz fest,
dass bei Neupflanzungen ortsübliche standortgerechte
Pflanzenarten vorzuziehen sind (Art. 5).
Eine Pflanzenliste für den Hausgarten wird
inskünftig als Empfehlung den Baubewilligungen
beigelegt.
Komplettes Baureglement unter www.wollerau.ch
Um die Änderungen gegenüber dem gültigen Baureglement nachvollziehen zu können, liegt das Baureglement
für das Mitwirkungsverfahren in synoptischer Darstellung vor. Es ist unter www.wollerau.ch/
ortsplanung2006/baureglement.pdf auf dem Internet zu finden. Es wird ebenfalls auf dem Bauamt der
Gemeinde Wollerau kostenlos in gedruckter Form abgegeben.
23

Grundmasse im neuen Baureglement (Art. 69)
Zone Vollgeschosszahl
Ausnützungsziffer
Regelbauweise Mit Gestal-
Überbauungsziffetungsplan
2)
Minimaler
abstand
Grenz-
Freiflächenziffer
Mehrlängenzuschlag
Maximale
Gebäudelänge
Maximale
Gebäudehöhe
Maximale
Firsthöhe
Klein Gross
Offen Geschlossen
Kernzone K Geschosszahl, Grundmasse, Abstände und Bauweise für Neu- und Umbauten gemäss den Bestimmungen zur Kernzone
Zentrumszone Z gemäss Art. 60 - -
50% der
Gebäudehöhe,
mind. 3 m
- - 10.5 15 x x
-
-
Wohnzone W1 1 0.35 x 20 6.5 9.5 x
2
-
-
Wohnzone W2 0.4 x 30 7.5 10.5 x
Wohnzone W2
mit Reiheneinfamilienhäusern
2 - -
x 35 7.5 10. 5
x
1)
Wohnzone W2a 0.4 - -
30 7. 5
3)
7.5
3)
x
Wohnzone W3 0.55 - -
x 40 10 13 x
Wohnzone W4 4 0.65 - -
x 50 13 16 x
Wohngewerbezone
WG3
- ohne
Gewerbe
- mit Gewerbe
Wohngewerbezone
WG4
- ohne
Gewerbe
2
3
0.55
0.65
-
-
x
x
-
-
- mit Gewerbe
Wohnzone Färberstrasse
WF - - - 0.3 - x 30 7.5 10.5 x
40
40
10
10
13
13
x
x
3
3
4
4
0.65
0.75
Erhöhung
um bis 15%
-
-
-
-
60%
der Gebäudehöhe,
jedoch
mindestens
4.0 m
100%
der Gebäudehöhe,
jedoch
mindestens
8.0 m
x
x
x
50
50
13
13
16
16
x
x
Gewerbezone
G1
- - - 0.45 0.15 5 5 - - 13 16 x x
Gewerbezone
G2
- - - 0.45 0.15 5 5 - - 10 13 x x
Wohnzone
Altenbach WA
Nach Massgabe der Zonenvorschriften in Art. 63
1)
Als Reiheneinfamilienhäuser gelten mind. 3 aneinander gebaute Reihenhäuser sowie Terrassenbauten mit mind. 3 Wohneinheiten.
2)
Mindestfläche für Gestaltungspläne: Kernzone: mind. 1500 m 2 / Übrige Zonen: mind. 3000 m 2 .
3)
Die Höhe von 7.5 m über dem ausgemittelten gewachsenen Terrain darf durch keinen Bauteil inklusive Dachaufbauten übertroffen werden;
ausgenommen sind Heizungs- und Lüftungskamine.
x = Kommt zur Anwendung
- = Kommt nicht zur Anwendung
24

Wie geht es weiter
Mitwirkungsverfahren
Die Bevölkerung hat im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens Gelegenheit, sich bis am 31. März 2006 zum
Zonenplan mit Kernzonenplan, zum Erschliessungsplan und Baureglement zu äussern. Die Eingaben sind nicht
als Einsprache zu betrachten. Sie dienen der Meinungsbildung und allfällig sich aufdrängenden Korrekturen.
Vorprüfung
Zonenplan, Erschliessungsplan und Baureglement werden nach dem Mitwirkungsverfahren zusammen mit
den Eingaben dem Justizdepartement zur Vorprüfung eingereicht.
Nach dieser Vorprüfung werden die Zonenplankommission und der Gemeinderat die Planungsinstrumente
noch einmal beurteilen.
Öffentliche Auflage mit Einsprachemöglichkeit
Sobald der Vorprüfungsbericht vorliegt und allfällige Korrekturen und Ergänzungen vorgenommen wurden,
können Zonenplan, Erschliessungsplan und das Baureglement öffentlich aufgelegt werden. Während
der Auflagefrist von 30 Tagen kann jedermann beim Gemeinderat dagegen Einsprache erheben.
Können die Einsprachen durch Verhandlung nicht erledigt werden, entscheidet der Gemeinderat über
diese gleichzeitig mit dem Erlass der Zonenplanung. Gegen den Entscheid des Gemeinderates kann
Beschwerde beim Regierungsrat erhoben werden. Sobald alle Einsprachen rechtsgenüglich erledigt sind,
können Zonenplan, Erschliessungsplan und Baureglement den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern
unterbreitet werden. Sollten sich bei einem Planungsinstrument innert nützlicher Frist keine Lösungen
ergeben, können unbestrittene Elemente vorgezogen oder abgetrennt werden.
Wo können Sie sich informieren
Der Gemeinderat Wollerau ist an einer umfassenden
und transparenten Orientierung zur Ortsplanungsrevision
Wollerau interessiert. Deshalb sind
Sie herzlich eingeladen, sich im Rahmen der Orientierungsversammlung
oder anlässlich der beiden
Informationstage zu orientieren.
Mittwoch, 22. Februar 2006, 19.30 Uhr, Mehrzweck-
und Gymnastikhalle Riedmatt: Orientierungsversammlung
von Gemeinderat und Zonenplankommission
zur Revision der Ortsplanung
Samstag, 4. März 2006, 9–12 Uhr
Gemeindeverwaltung Wächlen
Dienstag, 14. März 2006, 17.30–21 Uhr
Gemeindeverwaltung Wächlen
Information zur Ortsplanungsrevision mit Aushang
von Zonenplan, Erschliessungsplan und der
Auflage des Baureglements sowie der Möglichkeit
zum Gespräch mit den Mitgliedern der Zonenplankommission
und des Gemeinderates.
22. Februar bis 31. März 2006:
Öffentliche Mitwirkung zur Ortsplanungsrevision.
Alle Unterlagen sind auf dem Internet unter
www.wollerau.ch/ortsplanung2006 zu finden und
liegen im Bauamt Wollerau zur Einsicht auf.
Die Mitglieder der
Zonenplankommission
Kurt Baumgart
Alois Beeler
Markus Feusi
Jürg Gabathuler
Markus Hauenstein
Ursula Kiraly
Andreas Meyerhans, Präsident
Eduard Ramp
Beat Suter
Hansueli Remund, Büro Remund und Kuster
Paul Hertig, Büro Remund und Kuster
Hansruedi Göldi, Bauamt
Christian Nägeli, Bauamt
Urs Gassmann, Hochbaupräsident,
Mitglied der Arbeitsgruppe Baureglement
der Zonenplankommission
25

Ihre Meinung interessiert uns
Die Bevölkerung hat im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens Gelegenheit, sich bis am 31. März 2006 zum
Zonenplan mit Kernzonenplan, zum Erschliessungsplan und zum Baureglement zu äussern.
Ihre Eingaben werden nicht als Einsprache betrachtet. Sie dienen der Meinungsbildung und allfällig sich
aufdrängenden Korrekturen.
Können Ihrer Meinung nach die Erläuterungen nachvollzogen werden
Ist Ihrer Meinung nach die Planung ausreichend transparent
Genügen Ihnen die Informationen, um sich Ihre Meinung bilden zu können
Wurde Ihrer Meinung nach die Entwicklungsstrategie ausreichend umgesetzt
Sind Ihrer Meinung nach die getroffenen Massnahmen zielgerichtet und
zweckmässig
Kommentar:
Name:
Adresse:
Bitte senden Sie Ihre Eingabe bis spätestens Ende März an:
Gemeinde Wollerau
Revision der Ortsplanung
Postfach
8832 Wollerau
Fax 043 888 12 21
oder mailen Sie Ihre Stellungnahme an: bauamt@wollerau.ch
26

Gemeinde Wollerau
Hauptstrasse 15
Postfach 101
8832 Wollerau
Telefon 043 888 12 88
Fax 043 888 12 89
E-Mail: info@wollerau.ch
Homepage: www.wollerau.ch
Theiler Druck AG, Wollerau