Begründung - Eitorf

GEMEINDE EITORF
Bebauungsplan Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“, 2. Änderung
(Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB)
BEGRÜNDUNG
Stand: Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Gemeinde Eitorf, Bebauungsplan Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“, 2. Änderung
Begründung, Stand 30.01.2013
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1. Planungsanlass
Der Anlass der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“ ist den derzeit
als Parkfläche genutzten Bereich im Kern der Gemeinde Eitorf einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung zuzuführen und an diesem Standort eine Seniorenwohnanlage sowie
das betreute Wohnen mit einem Ärztehaus zu etablieren.
Für den Geltungsbereich der 2. Änderung besteht der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 5
„Ortskern II, Teilplan E“. Der Bebauungsplan setzt für den zu ändernden Bereich Mischgebiet
(MI) mit überbaubaren Grundstücksflächen sowie das Maß der baulichen Nutzung fest. Für
den Änderungsbereich war ursprünglich eine Hotelnutzung vorgesehen. Die Festsetzungen
basieren auf der damaligen Gebäudekonzeption. Die damals geplante Hotelnutzung wurde
zwischenzeitlich aufgegeben. Der zentrumnahe Standort soll nun für den Neubau eines Seniorenstifts
und einer Seniorenwohnanlage entwickeln werden. Da sich die städtebauliche
Zielvorstellung für den Änderungsbereich geändert hat und die derzeitigen Festsetzungen
der neuen Planung entgegen stehen, wurde die Änderung des Bebauungsplanes erforderlich.
Durch die Reaktivierung einer innenstädtischen „Brachfläche“ soll schonend mit Grund und
Boden umgegangen und eine Erstversiegelung im Außenbereich vermieden werden. Die
Nutzung des Plangebietes für eine Seniorenwohnanlage ist an diesem Standort aufgrund der
Lage im Kernbereich, ausgebauter technischen und sozialen Infrastruktur sowie Lage am
Eipbach besonders geeignet.
2. Ziel der Planung
Ziel der 1. Änderung ist die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung einer
Seniorenwohnanlage zu schaffen. Im Änderungsbereich werden die überbaubaren Grundstücksflächen
geändert sowie das Maß der baulichen Nutzung an die Neuplanung angepasst.
Mit dieser Bebauungsplanänderung soll der heute durch eine „Zwischennetzung –
Parkplatz“ geprägter Bereich neu geordnet und durch eine sinnvolle städtebauliche Nutzung
ergänzt werden.
3. Planungsvorgaben
3.1. Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan stellt für den Änderungsbereich Mischbaufläche (M) dar. Der Bebauungsplan
ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

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Flächennutzungsplan Gemeinde Eitorf, Ausschnitt (ohne Maßstab)
Quelle: Gemeinde Eitorf
3.2. Bebauungsplan Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“ aus dem Jahr 1990 setzt für
den Änderungsbereich des Bebauungsplanes Mischgebiet (MI) fest.
Der Bebauungsplan trifft für den nördlichen und den südlichen Bereich des Geltungsbereiches
der 2. Änderung unterschiedliche Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung. Diese
Teilbereiche werden durch eine Verkehrsfläche bzw. dem Fuß- und Radweg zum Höhlchen
getrennt. Über den Eipbach führt eine Fußgängerbrücke.

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Rechtskräftiger Bebauungsplan Nr. 5 „Ortskern II, Teilplan E“ (ohne Maßstab)
Quelle: Gemeinde Eitorf

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Der rechtskräftige Bebauungsplan trifft für den nördlichen Änderungsbereich folgende Festsetzungen:
- MI
- GRZ 0,55
- GFZ 1,0
- geschlossene Bauweise
- Dachneigung 40° - 45°
- den Baufeldern werden verschieden Geschossigkeiten von I-IV zugeordnet
- Firstrichtung an der Leienbergstraße
Für den südlichen Bereich trifft der rechtskräftige Bebauungsplan folgende Festsetzungen:
- MI
- Zwingend II Geschosse
- GRZ 0,4
- GFZ 0,8
- offene Bauweise
- Dachneigung von 40° - 45°
4. Städtebauliches Konzept
Der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 “Ortskern II, Teilplan E“ liegt ein konkretes
Planvorhaben zu Grunde. Geplant ist der Neubau eines Seniorenstifts und einer Seniorenwohnanlage
mit zwei Pflegeheimen und einem Ärztehaus inklusive einer Wohnanlage.
Im nördlichen Bereich ist das Pflegeheim I mit insgesamt ca. 80 Pflegeplätzen mit einem
100% Anteil von Einzelzimmern und einer Cafeteria im Erdgeschoss vorgesehen. Die Cafeteria
soll nicht nur für die Bewohner der Anlage, sondern auch für die Öffentlichkeit zugänglich
sein. Die nach der BauO NRW erforderlichen Stellplätze werden auf dem Grundstück
nachgewiesen. Insgesamt sind 31 oberirdische Stellplätze vorgesehen.
Im Osten des Plangebietes ist eine Einrichtung für betreutes Wohnen vorgesehen. Es handelt
es sich um ein zwei- bzw. dreigeschossiges Gebäude für ein Wohngruppenkonzept für
ca. 20 Bewohner sowie Räumlichkeiten für einen mobilen Pflegedienst, der Versorgung und
der Verwaltung.
Im südlichen Bereich des Plangebietes ist ein Ärztehaus im Erdgeschoss sowie Wohnungen
von ca. 60-80 qm auf zwei weiteren Geschossen vorgesehen. Die erforderlichen Stellplätze
werden auf dem Grundstück nachgewiesen.
In der Mitte des Plangebietes ist eine öffentliche Erschließung angrenzend mit Geh-, Fahrund
Leitungsrechten als Verbindung zwischen der Leienbergstraße und Cäcilienstraße vorgesehen.
Diese Erschließung stellt gleichzeitig eine Fuß- und Radwegeverbindung zwischen
der Leienbergstraße und der Cäcilienstraße dar.

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städtebauliches Konzept (ohne Maßstab)
Quelle: SIAG Ingenieur- und Architektengesellschaft mbH

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5. Bestand, städtebauliche Situation
Ein großer Teil des Plangebietes wird von einem unbefestigten Parkplatz eingenommen. Der
nördliche Bereich ist mit Pioniergehölzen bewachsen.
Zwei Gebäude befinden sich im südlichen Abschnitt des Plangebietes, davon wird eines zu
Wohnzwecken, das andere zu Wohn- und Gewebezwecken genutzt. Die Flächen südlich des
größeren Gebäudes liegen brach. Der an das Plangebiet angrenzend fließende Eipbach ist
begradigt und beidseitig mit Mauern gefasst.
6. Verfahren gemäß § 13a BauGB- Bebauungsplan der Innenentwicklung
Da das Plangebiet dem Innenbereich zuzurechnen ist (rechtskräftiger B-Plan), der Geltungsbereich
ca. 0,68 ha groß ist und keine UVP- pflichtigen Vorhaben betroffen sind, soll die Bebauungsplanänderung
gemäß § 13a BauGB ( Bebauungspläne der Innenentwicklung) im
„beschleunigten Verfahren“ aufgestellt werden.
Bebauungspläne der Innenentwicklung können gemäß § 13a BauGB im „beschleunigten
Verfahren“ aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19
Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt
wird von insgesamt weniger als 20.000 qm. Dies ist im vorliegenden Planungsfall gegeben.
Bei einer Größe des Geltungsbereichs von ca. 0,68 ha wird bei einer angenommenen
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 die maximale Grundfläche von 20.000 qm deutlich unterkönnen
die Verfahrenserleichterungen des § 13 BauGB in An-
schritten.
Im beschleunigten Verfahren
spruch genommen werden.
Im vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 Abs. 2 BauGB:
• von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1
BauGB abgesehen werden,
• der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener
Frist gegeben oder wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB
durchgeführt werden,
• den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit
zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder wahlweise die
Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden.
Da die Voraussetzungen des § 13a BauGB vorliegen, wird der Bebauungsplan im beschleunigten
Verfahren aufgestellt. Außerdem wird von der Erstellung eines Umweltberichtes ab-
gesehen.
7. Begründung der Planinhalte
7.1. Art der baulichen Nutzung
Gemäß der planerischen Zielsetzung sowie dem Flächennutzungsplan entsprechend wird
als Art der baulichen Nutzung Mischgebiet (MI) festgesetzt.
Die allgemein zulässigen Nutzungen sonstige Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a (3) Nr. 2 BauGB sowie die ausnahmsweise
zulässigen Vergnügungsstätten sind in dem Mischgebiet nicht zulässig. Der Ausschluss
erfolgt, da die Nutzungen dem zu entwickelnden Gebietscharakter nicht entsprechen und im
Gemeindegebiet ausreichend Flächen für diese Nutzungen zur Verfügung stehen.

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Mit der Änderung des Bebauungsplanes werden die brachliegenden Flächen im Innenbeeinem
schonenden Umgang mit Grund und Boden
reich der Gemeinde Eitorf entwickelt, das
beiträgt und die Flächeninanspruchnahme im Außenbereich begrenzt.
7.2. Maß der baulichen Nutzung
Als Maß der baulichen Nutzung werden unterschiedliche Geschossigkeiten von (I-IV), eine
GRZ von 0,6, GFZ von 1,2 für den südlichen und 1,6 für den nördlichen Bereich sowie maximale
Gebäudehöhen (GH), Firsthöhen (FH) und Traufhöhen (TH) über den Bezugpunkten
BP 1 (91,44 ü. NHN) und BP 2 (92,20 ü. NHN) festgesetzt.
Dabei orientieren sich die festgesetzten Höhen und Vollgeschosse der geplanten Gebäude
an dem ursprünglichen Bebauungsplan und der Umgebung des Plangebietes und verhindern
dadurch schädliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild.
Die GRZ orientiert sich an den Obergrenzen des § 17 BauNVO, um eine ausreichende Baudichte
und damit einen schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen. Die an-
im Außenbereich vermieden werden. Die Realisierung einer Senioren-
gemessene Ausnutzung des Grundstückes trägt wesentlich zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit
dieser Baumaßnahme bei und ist damit Voraussetzung für die erfolgreiche Vermarktung.
Ökologische oder gestalterische Beeinträchtigungen sind nicht zu befürchten.
Die Festsetzung der GFZ von 1,6 für den nördlichen Bereich überschreitet die Obergrenzen
des § 17 Abs. 1 BauNVO von 1,2. Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen
des Abs. 1 überschritten werden, wenn die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 1-3 erfüllt
werden. Die besonderen städtebaulichen Gründe (gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) ergeben
sich aus der örtlichen Situation, bzw. der Lage des Plangebietes im Kernbereich der
Gemeinde, der bereits jetzt durch eine höhere Ausnutzung gekennzeichnet ist. Das geplante
Vorhaben bzw. die Ansiedlung einer Seniorenwohnanlage ist an diesem zentralen Standort
aufgrund der zentralen Lage, der ausgebauten technischen und sozialen Infrastruktur sowie
Erreichbarkeit und der „kurzen Wege“ für die potenzielle Zielgruppe besonders geeignet. Um
das geplante Projekt wirtschaftlich betreiben zu können ist eine Überschreitung der gesetzlich
geregelten Obergrenzen unumgänglich. Durch die Wiedernutzung einer zentral gelegenen
Brachfläche soll schonend und sparsam mit Grund und Boden umgegangen und eine
Erstversiegelung
wohnanlage, betreutes Wohnen sowie eines Ärztehauses steht in einem besonderen öffentlichen
Interesse und ergänzt sinnvoll die bestehende Nutzung im Kernbereich der Gemeinde
Eitorf.
Trotz der Überschreitung der GFZ können die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet
werden, nachteilige Auswirkungen sind nicht zu erkennen. Durch die viergeschossige
Bauweise für den Hauptbaukörper können noch ausreichende Freiflächen frei
gehalten werden. Durch die erforderlichen Stellplätze, die verhältnismäßig (z. B. im Vergleich
zur Büronutzung) eher geringer ausfallen, stehen ausreichende Freiflächen zur Verfügung,
die durch die festgesetzten Pflanzmaßnahmen zur Aufenthaltsqualität beitragen. Nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Die Bedürfnisse des Verkehrs können
aufgrund der bestehenden ausgebauten Erschließung befriedigt werden.
Sonstige öffentliche Belange stehen der Überschreitung der Obergrenzen der BauNVO für
die GFZ im nördlichen Bereich des Bebauungsplanes nicht entgegen.
Die Überschreitungsregel zu den Dachaufbauten für untergeordnete Bauteile wie Antennen,
Kamine, Lüftungseinrichtungen und Oberlichter ist notwendig, um diese evt. notwendigen
Bauteile planungsrechtlich zu ermöglichen. Durch die Begrenzung der Höhe auf 1,5 m ist
nicht
mit nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen zu rechnen.

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7.3. Bauweise, überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen
Im nördlichen MI soll auf eine Festsetzung der Bauweise verzichtet werden, im südlichen MI
ist eine offene Bauweise festgesetzt.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert.
Die Überschreitungsregelung für Bauteile bis zu 1,0 m über die Baugrenze soll Gebäudeteile,
wie Balkone, Erker usw. planungsrechtlich ermöglichen.
Die Nebenanlagen sind hauptsächlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig,
ausnahmsweise können Nebenanlagen bis zu einer Größe von 30 cbm außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Mit dieser Regelung soll vermieden
werden, dass die Freiflächen durch die Nebenanlagen zusätzlich unangemessen beansprucht
werden.
Nördlich der Verkehrsfläche zum Höhlchen soll das bestehende Wohnhaus planungsrechtlich
gesichert werden. Im rechtskräftigen Bebauungsplan ist in diesem Bereich nicht über-
Grundstücksfläche festgesetzt. Die in der 2. Änderung festgesetzten Baugrenzen
baubare
sichern das bestehende Wohngebäude und können als Erweiterungsflächen für das geplante
Vorhaben genutzt werden.
7.4. Gestalterische Festsetzungen
Im Plangebiet werden als Dachformen Flachdach (FD) und Walmdach mit einer Dachnei-
Die festgesetzte Dachform wurde ebenfalls an
gung 5-40° festgesetzt (siehe Planzeichnung).
die bestehende Bebauung angepasst und orientiert sich an dem städtebaulichen Konzept.
7.5. Erschließung und Stellplätze
Die Erschließung des Plangebietes erfolgt zum Teil über die bestehende Erschließungsstraßen
(Leienbergstraße) und zum Teil über die Erweiterung des Fuß- und Radweges mit Geh-,
Fahr- und Leitungsrechten in der Mitte des Plangebietes. Im Anschluss an die öffentliche
Verkehrsfläche wird ein Fuß- und Radweg an der westlichen Grenze des Plangebietes gesichert.
Insgesamt ist eine Aufwertung des Fuß- und Radweges geplant.
Die nach der BauO NRW erforderlichen Stellplätze werden auf den jeweiligen Grundstücken
nachgewiesen. Es wird geregelt, dass die Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flä-
zulässig sind. Dadurch werden die Stellplät-
chen und in den hierfür festgesetzten Bereichen
ze gebündelt und die sonstigen Freiflächen freigehalten; dies soll zur Steigerung der Frei-
raumqualität beitragen.
7.6. Technische Infrastruktur
Die Versorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser und Strom ist über vorhandene Anlagen
gesichert.
Es besteht keine Pflicht zur Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers nach § 51a
Landeswassergesetz (LWG), da das Plangebiet durch den bestehenden Bebauungsplan
bereits vor 01.01.1996 als bebaut gilt. Das anfallende Regenwasser wird in die Kanalisation
eingeleitet.
7.7. Hochwasserschutz
Teilbereiche des Plangebietes sind als gesetzliche Überschwemmungsgebiete ausgewiesen.
Im Rahmen eines Gutachtens (siehe Hydrotec Ingenieurgesellschaft für Wasser und Umwelt
mbH, Hydraulische 2D-Berechnung Eipbach –Neubau eines Seniorenstifts und einer Seniorenwohnanlage
am Leienberg in Eitorf an der Sieg, Juni 2012, Aachen) wurde untersucht, ob
durch die Baumaßnahme Retentionsvolumen verloren geht und ggf. ein Nachweis zum Ausgleich
durch geeignete Maßnahmen geführt werden.
Die Ergebnisse zeigen, dass die Simulation des Plan-Zustandes im hydraulischen 2D-Modell
im Vergleich zum Ist-Zustand in keinem Bereich des Planungsgebietes zu einem Anstieg des

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Wasserspiegels führt, benachbarte Gebäude außerhalb sind entsprechend keiner zusätzlichen
Gefährdung ausgeliefert.
Durch Absenken der Geländehöhen im Bebauungsplanbereich kommt es zu einer größeren
Ausdehnung des Überschwemmungsgebietes und trotz Wegnahme von Fläche durch Bau
dreier Gebäudekomplexe zu einem Anstieg des Retentionsvolumens gegenüber dem Ist-
Zustand von ca. 180 m³.
Eine Variantenuntersuchung zum Nachweis einer erforderlichen Kompensierung des Retentionsraumverlustes
ist nicht erforderlich.
Als Beitrag zum Schutz vor möglichen Hochwasserereignissen wurde bei der Planung der
Gebäude auf Kellergeschosse verzichtet. Des Weiteren liegen die Gebäude im Bereich des
Eipbaches zwischen 0,6 m und bis zu 1,30 m über dem vorhandenen Gelände. Mit diesen
Maßnahmen kann der Hochwasserschutz gewährleistet werden.
7.8. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Im Plangebiet werden Begrünungsmaßahmen festgesetzt. Es wird geregelt, dass alle 250
qm ein Baum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten ist. Dadurch soll der Freiraum- und Aufenthaltsflächen
beigetragen werden.
8. Auswirkungen der Planung
8.1. Artenschutz
Im Februar 2012 wurde eine Artenschutzprüfung (Stufe I: Vorprüfung) durch den Biologen
Herrn Dr. Schöpwinkel vorgenommen. Durch das Vorhaben sind keine planungsrelevanten
Arten betroffen. Für die potenziell im Plangebiet vorkommenden planungsrelevanten Vogelund
Fledermausarten besitzt das Gebiet allenfalls Bedeutung als Jagdhabitat. Jagdhabitate
(z.B. für Fledermäuse und Greifvögel) sind nur geschützt, wenn sie von essentieller Bedeutung
für die lokalen Populationen sind (was hier aufgrund der Ausweichmöglichkeiten im Umfeld
auszuschließen ist).
Um Beeinträchtigungen von Fischarten des Anhangs II der FFH-Richtlinie (z. B. Groppe)
durch das geplante Vorhaben zu vermeiden, ist eine Abspülung von Sedimenten in den Eipunbedingt
durch geeignete Maßnahmen zu vermeiden. Durch
bach und damit in die Sieg
eine Bauzeitenbeschränkung können die Verbotstatbestände gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetzes
vermieden werden.
8.2. Klimaschutz
Durch die Wiedernutzung einer innenstädtischen Brachfläche soll sparsam mit Grund und
Boden umgegangen und keine weiteren Flächen im Außenbereich in Anspruch genommen
werden. Mit den Festsetzungen zu den Pflanzmaßnahmen und Flächenversiegelung wird
auch dem allgemeinen Klimaschutz und Klimawandel Rechnung getragen.
9. Umweltprüfung – Umweltbericht
Im Rahmen der Anwendung des § 13a BauGB ist eine förmliche Umweltprüfung nicht erforderlich.
Entsprechend der Vorschrift des § 13a Absatz 2 Nummer 1 BauGB in Verbindung
mit § 13 Absatz 3 Satz 1 BauGB bedarf es im Verfahren gemäß § 13a BauGB keines Um-
im Sinne des § 2a BauGB. Die Umweltbelange wurden im Rahmen eines Gut-
weltberichtes
achtens untersucht und bewertet (siehe Belange des Umweltschutzes und Auswirkungen der
Planung
auf relevante Schutzgüter, Dipl.-Ing. G. Kursawe, Februar 2012, Nümbrecht).

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10. Gutachten
Folge nde Gutachten wurden im Rahmen des Verfahrens erarbeitet:
- Artenschutzprüfung Stufe I: Vorprüfung, Dr. Ralph Schöpwinkel, 14. Februar 2012,
Nümbrecht
- Belange des Umweltschutzes und Auswirkungen der Planung auf relevante Schutzgüter,
Dipl.-Ing. G. Kursawe, Februar 2012, Nümbrecht
- Hydraulische 2D-Berechnung Eipbach –Neubau eines Seniorenstifts und einer Senio-
an der Sieg, Hydrotec Ingenieurgesellschaft
renwohnanlage am Leienberg in Eitorf
für Wasser und Umwelt mbH, Juni 2012, Aachen
Stand: 30.01.2013