Prime Tower - SVKG
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<strong>SVKG</strong> Sommertagung 2013<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong> – Wert als ganzheitlicher Ansatz<br />
1
Swiss <strong>Prime</strong> Site AG<br />
Landmarks & Fair Value<br />
…innerhalb von 12<br />
Jahren in den SLI 2<br />
Fair Values in Mrd. CHF<br />
10.0<br />
9.0<br />
8.0<br />
7.0<br />
6.0<br />
Citiport<br />
(Zürich)<br />
Messeturm<br />
(Basel)<br />
Opus<br />
(Zug)<br />
Sihlcity 1<br />
(Zürich)<br />
PostFinance<br />
Arena (Bern)<br />
8.1 8.0<br />
8.2<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
(Zürich)<br />
8.6<br />
5.0<br />
4.0<br />
3.0<br />
2.0<br />
Swisscom<br />
Immobilien<br />
Akquisition<br />
1.7<br />
2.0<br />
2.2<br />
Maag<br />
Akquisition<br />
3.3 3.3<br />
3.5<br />
3.7 3.8<br />
Jelmoli<br />
Akquisition<br />
Wincasa<br />
Akquisition<br />
1.0<br />
0.5<br />
0.8<br />
0.0<br />
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />
1<br />
SPS Anteil von 24.2%<br />
2<br />
SLI: Swiss Leader Index – enthält die 30 liquidesten und grössten Titel des Schweizer Aktienmarktes<br />
SPS AG, 2013<br />
2
Vorgeschichte<br />
Die wichtigsten Meilensteine bis zum Bau des <strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong>s<br />
1995 • Maag Holding trennt Immobilienbesitz ab<br />
1996-1999 • Stadt und Eigentümer suchen Ideen<br />
1999-2001 • Städtebaulicher Wettbewerb<br />
2002-2004<br />
• Entwicklungsstudien für <strong>Prime</strong><br />
<strong>Tower</strong><br />
2004<br />
• Architekturwettbewerb<br />
• SPS kauft Maag Immobilien<br />
2005<br />
• SPS überarbeitet Projekt, stellt<br />
Baugesuch & macht Ausschreibung<br />
2008-2011 • Bauarbeiten<br />
2011<br />
• Fertigstellung, Einzug der<br />
Mieter<br />
SPS AG, 2013<br />
3
Landmarken setzen<br />
Schlüsselfaktoren für erfolgreiche Entwicklungen<br />
1 Areal<br />
Quartier, Infrastruktur, Verkehr, Altbauten<br />
2 Vermietbarkeit<br />
Mietermarkt, Erfahrung, Markterfolg, Qualität<br />
3 Wirtschaftlichkeit Flächeneffizienz, Anlage- und Betriebskosten, Rendite<br />
4 Stadtbild<br />
Silhouette, Architektur, Image, Baubewilligung<br />
5 Innovation<br />
Neuste Technologien<br />
SPS AG, 2013<br />
4
Was braucht es für ein Projekt wie den <strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
Realisierung<br />
Kontrolle<br />
6<br />
1<br />
Vision<br />
Vermietung<br />
Bewirtschaftung<br />
5<br />
2<br />
Marktstudie/<br />
Projektstudie<br />
Projektierung 4<br />
3<br />
Unternehmergeist<br />
SPS AG, 2013 5
50%-Vermietung<br />
Vorprogrammierter Erfolg<br />
50%<br />
Prämisse:<br />
• Kein Bau auf Halde<br />
• Anforderung des Verwaltungsrats<br />
der SPS AG, dass vor<br />
Baubeginn eine 50%ige<br />
Vermietung erreicht ist<br />
• Gewinnung von Homburger<br />
und Ernst & Young als<br />
Ankermieter<br />
• Etwa 20 bis 24 Monate<br />
35<br />
34<br />
33<br />
32<br />
31<br />
30<br />
29<br />
28<br />
27<br />
26<br />
25<br />
24<br />
23<br />
22<br />
21<br />
20<br />
19<br />
18<br />
17<br />
16<br />
15<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
EG<br />
50%<br />
• Hohe Publizität durch die<br />
Gewinnung bedeutender Mieter<br />
(Homburger und E&Y)<br />
• Deutsche Bank als<br />
Dammbrecher<br />
• Etwa 10 bis 12 Monate<br />
SPS AG, 2013<br />
6
Kunde = Mieter<br />
Mehr als reine Mietfläche<br />
Anforderungen<br />
• Repräsentatives Gebäude<br />
• State-of-the-Art<br />
Büroräumlichkeiten (Qualität)<br />
• Zentrale Lage<br />
• Sehr gute Anbindung an den<br />
öffentlichen Verkehr<br />
• Interaktion zu kommerziell<br />
verwandten Branchen/<br />
Dienstleistern ermöglichen<br />
• Off-the-Job Angebote bieten<br />
(Gastronomie, Sport,<br />
Entspannung)<br />
35<br />
34<br />
33<br />
32<br />
31<br />
30<br />
29<br />
28<br />
27<br />
26<br />
25<br />
24<br />
23<br />
22<br />
21<br />
20<br />
19<br />
18<br />
17<br />
16<br />
15<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
EG<br />
Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge<br />
Swiss <strong>Prime</strong> Site AG, Clouds Conference Center<br />
Deutsche Bank (Schweiz) AG<br />
Homburger AG (Wirtschaftskanzlei)<br />
Swiss & Global Asset Management AG<br />
Guido Schilling AG / Schilling Partners AG<br />
Access + Perform AG / Capsidus AG / Klingler Consultants AG<br />
Transammonia / Trammochem / TA Bulk Carriers<br />
Deutsche Bank Private Wealth Management<br />
14. Deutsche Asset Management / DWS Investments<br />
13. Jones Lang LaSalle AG<br />
Korn / Ferry International<br />
Citi<br />
Infosys<br />
Repower / Ernst & Young AG<br />
Zürcher Kantonalbank<br />
EG: Hotel Rivington & Sons<br />
• Aktualität und Interaktion mit der<br />
Öffentlichkeit/Medien<br />
SPS AG, 2013<br />
7
Mieterstruktur Maag-Areal<br />
Prozentuale Verteilung über die Gebäude <strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong>, Diagonal & Platform<br />
Executive Search Consultants<br />
Diverse<br />
Gastronomie und Retail<br />
Chemie- und<br />
Technologieunternehmen<br />
5.0% 6.0% Wirtschaftsprüfungs-<br />
44.0%<br />
Mieter-<br />
und Beratungsfirmen,<br />
Mix<br />
Wirtschaftsanwaltskanzleien<br />
Finanzdienstleistungsunternehmen<br />
5.0%<br />
7.0%<br />
33.0%<br />
SPS AG, 2013 8
Liegenschaftsqualität<br />
Schlecht Gut<br />
Bewertungsbericht <strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
Ausschnitte aus dem Wüest & Partner Bewertungsbericht<br />
Qualitätsprofil<br />
Marktmatrix<br />
Makrolage<br />
1.0<br />
2.0<br />
1=sehr gut, … 5=schlecht<br />
III<br />
II<br />
I<br />
I<br />
Topliegenschaft<br />
3.0<br />
III<br />
Fragezeichen<br />
Zustand<br />
4.0<br />
5.0<br />
Mikrolage<br />
VI<br />
V<br />
IV<br />
VII<br />
Liegenschaft mit<br />
Handicap<br />
IX<br />
VIII<br />
VII<br />
IX<br />
Problemliegenschaft<br />
Standard<br />
Nutzbarkeit<br />
Schlecht<br />
Standortqualität<br />
Gut<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
Standortqualität<br />
(Mikro- und Makrolage)<br />
1.5 Marktkoeffizient 1.5<br />
Liegenschaftsqualität 1.4<br />
Weitere Bewertungs-<br />
KPIs<br />
Mietzinseinahmen 1 4.25 %<br />
Nettorendite<br />
CHF 21.9 Mio. p.a.<br />
SPS AG, 2013<br />
9<br />
1<br />
inkl. Konzernmiete
Mehrwert geschaffen (im Baufeld 1, vier Liegenschaften)<br />
Attraktive Wertgenerierung durch erfolgreiche Entwicklung<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong> Platform Total<br />
+33% +50% +37%<br />
131<br />
36<br />
621<br />
89 27 467<br />
454<br />
351<br />
103 42<br />
9 154<br />
Höhe<br />
AK<br />
Gewinn<br />
2011<br />
Anzahl Geschosse<br />
Mietfläche total<br />
Gewinn<br />
2012<br />
Fair<br />
Value<br />
2012<br />
AK<br />
Gewinn<br />
2011<br />
Höhe<br />
126m<br />
40’000m 2 Mietfläche total<br />
36 Anzahl Geschosse<br />
Gewinn<br />
2012<br />
Fair<br />
Value<br />
2012<br />
25m<br />
7<br />
20’900m 2<br />
AK<br />
Gewinn<br />
2011<br />
Gewinn<br />
2012<br />
Fair<br />
Value<br />
2012<br />
SPS AG, 2013<br />
10
Betriebskosten<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
Entsorgung<br />
2.8%<br />
Steuerungsprozesse<br />
3.3%<br />
Wartungsverträge<br />
3.8%<br />
Umgebung<br />
2.7%<br />
Wasser/Abwasser<br />
2.1% Warmwasser<br />
2.0%<br />
Reinigung &<br />
Pflege<br />
13.6%<br />
Kennzahlen in CHF<br />
1 Betriebskosten Total p.a.<br />
3.1 Mio.<br />
2 Ø Kosten pro m² 72.9<br />
Aufzüge<br />
3.8%<br />
Betrieb und<br />
Instandhaltung<br />
4.5%<br />
Lüftung<br />
4.6%<br />
Verwaltungskosten<br />
4.6%<br />
Kälte<br />
5.4%<br />
Heizkosten<br />
6.4%<br />
Allgemeinstrom<br />
7.8%<br />
Hauswart<br />
7.8%<br />
Sicherheit inkl. 24h<br />
Backoffice-Besetzung<br />
12.3%<br />
Empfang<br />
9.4%<br />
Kostentreiber Top 10<br />
1. Reinigung & Pflege<br />
2. Sicherheit<br />
3. Empfang<br />
4. Hauswart<br />
5. Allgemeinstrom<br />
6. Heizkosten<br />
7. Kälte<br />
8. Verwaltungskosten<br />
9. Lüftung<br />
10. Betrieb und Instandhaltung<br />
Nicht aufgeführte Betriebskostenpositionen: Schliessmanagement 0.95%; Transporte 0.65%; Help-Desk/Pikett 0.40%; Energiecontrolling 0.35%;<br />
Sicherheitsanlagen/Alarmübermittlungen 0.26%; Verbrauchsmaterial, Einricht. Anlieferung (BK alle Häuser) 0.26%; TV-Gebühren 0.15%; Sprinkler 0.03%<br />
SPS AG, 2013<br />
11
Intelligente Nutzung der knappen Ressource Raum<br />
Flächeneffizienz<br />
Historischer Aufbau<br />
Innovativer Aufbau<br />
• Unter Druck durch:<br />
Effizienzdefizite<br />
Nachfrage nach Lage und Fläche<br />
Preismechanismen<br />
technologische Anforderungen<br />
• Gefordert weil:<br />
Einbezug von Nachhaltigkeit und Effizienz<br />
Lage und Fläche entwickelt analog Nachfrage<br />
Optimiertes Preis-/Leistungsverhältnis<br />
Optimierte Infrastruktur<br />
SPS AG, 2013<br />
12
Dichte/Ausnutzungsziffer<br />
Schritte zum Erfolg<br />
Phasen Ausnutzungsdichte Erläuterungen Visuals<br />
Phase I<br />
Wettbewerb<br />
Ausnutzung: 360%<br />
• Städtebaulicher Wettbewerb (1999-2000) zur<br />
Bestimmung der Ausnutzungsdichte des<br />
Maag-Areals (Finalisierung 01/2001)<br />
Pic folgt<br />
+60%<br />
Phase II<br />
<strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong><br />
Ausnutzung: 420%<br />
• Erleichterung Hochhausbau durch die Stadt<br />
Zürich zur Steigerung der Ausnutzungsdichte<br />
– Förderung der wirtschaftlichen Attraktivität<br />
Phase III<br />
Platform<br />
+60%<br />
Ausnutzung: 480%<br />
• Für den endgültigen Erfolg der Maag-Areal<br />
Entwicklung werden aus den Teilgebieten 2 &<br />
3 Ausnutzungen in das Teilgebiet 1 («Golden<br />
Corner») transferiert<br />
• Anforderung um die E&Y Nachfrage zu<br />
bedienen<br />
SPS AG, 2013 13
Lage/ÖV<br />
Zürich-West im Aufwind<br />
► umgesetzte<br />
Massnahmen<br />
• Fertigstellung der Sanierung Hardbrücke im Herbst 2011<br />
• Eröffnung neue Tramlinie Zürich-West am 11. Dezember 2011<br />
• Hauptbahnhof<br />
4 Min.<br />
• Autobahn A1<br />
3 Min.<br />
• Flughafen<br />
9 Min.<br />
► geplante<br />
Massnahmen<br />
• Ab 2015 soll die neue Tramlinie über die Hardbrücke realisiert werden<br />
• Bahnhof Hardbrücke: Projekt von Gigon/Guyer zur langfristigen Aufwertung<br />
SPS AG, 2013<br />
14
Wahrnehmung<br />
Keine verbotene Stadt<br />
Prämissen:<br />
• Erlebbarkeit<br />
• Öffnung zur<br />
Allgemeinheit<br />
«Garantie für<br />
himmlisches<br />
Wohlbehagen»Sonntagszeitung<br />
35<br />
34<br />
33<br />
32<br />
31<br />
30<br />
29<br />
28<br />
27<br />
26<br />
25<br />
24<br />
23<br />
22<br />
21<br />
20<br />
19<br />
18<br />
17<br />
16<br />
15<br />
14<br />
13<br />
12<br />
11<br />
10<br />
9<br />
8<br />
7<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
EG<br />
Clouds: Restaurant, Bistro/Bar, Cocktailbar/Lounge<br />
• Besucher 2012 389’786<br />
• Besucher pro Tag 2012 1’068<br />
SPS AG, 2013<br />
15
Nachhaltigkeit<br />
Öko-Labels im <strong>Prime</strong> <strong>Tower</strong> = Green Building<br />
LEED<br />
GreenProperty<br />
Minergie<br />
Vergabe<br />
U.S. Green Building Council (USGBC)<br />
Credit Suisse Real Estate Asset Mgmt.<br />
Minergie Verein<br />
Seit<br />
1998<br />
2009<br />
1998<br />
Kriterien<br />
• Nachhaltiger Standort<br />
• Wasserwirksamkeit<br />
• Energie & Atmosphäre<br />
• Materialien & Ressourcen<br />
• Raumluftqualität<br />
• Innovationen im Entwurf<br />
• Nutzung<br />
• Infrastruktur<br />
• Energie<br />
• Materialien<br />
• Lebenszyklus<br />
• dichte Gebäudehülle<br />
• effizientes Heizsystem<br />
• Komfortlüftung<br />
• Luftdichtheit der Gebäudehülle<br />
• Effizienz der Haushaltgeräte<br />
• gesunde, ökologische Bauweise<br />
<strong>Prime</strong><br />
<strong>Tower</strong><br />
• Gold-Standard • greenproperty Gold • MINERGIE-Standard<br />
SPS AG, 2013 16
Fazit<br />
1<br />
• Die richtigen (kritischen) Fragen vor einer Entwicklung stellen und beantworten<br />
2<br />
• Lage entwickeln und vorantreiben<br />
3<br />
• Innovative und effiziente Mietfläche schaffen<br />
4<br />
• Effektive Nachfrage bedienen<br />
5<br />
• Nachhaltigkeit langfristig etablieren<br />
SPS AG, 2013 17
Swiss <strong>Prime</strong> Site AG, Olten<br />
Peter Lehmann, Chief Investment Officer<br />
18
Disclaimer<br />
Bei den abgebildeten Finanzdaten und der übrigen Berichterstattung in dieser Präsentation handelt es sich um ausgewählte<br />
Informationen. Einen vollständigen Jahres- bzw. Halbjahresbericht können Sie bei der Gesellschaft schriftlich oder telefonisch beziehen.<br />
Diese Informationen sind weder ein Angebot noch eine Empfehlung zum Halten, Kauf oder Verkauf von Aktien der Swiss <strong>Prime</strong> Site AG.<br />
Sie dürfen in keinen Rechtsordnungen (insbesondere nicht in den USA, Japan oder Kanada) verbreitet werden, wo dies gegen geltendes<br />
Recht oder Vorschriften verstösst. Diese Präsentation ist kein Prospekt im Sinne des Artikels 652a oder des Artikels 1156 des<br />
Schweizerischen Obligationenrechts oder ein Prospekt im Sinne des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange.<br />
Diese Präsentation enthält bestimmte in die Zukunft gerichtete Aussagen, z.B. Angaben unter Verwendung der Worte "glaubt", "geht<br />
davon aus", "erwartet" oder Formulierungen ähnlicher Art. Solche in die Zukunft gerichtete Aussagen unterliegen bekannten und<br />
unbekannten Risiken, Ungewissheiten und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die tatsächlichen Ergebnisse, die<br />
Finanzlage, die Entwicklung oder die Performance von Swiss <strong>Prime</strong> Site AG wesentlich von denjenigen abweichen, die in diesen<br />
Aussagen ausdrücklich oder implizit angenommen werden. Vor dem Hintergrund dieser Ungewissheiten darf man sich nicht auf solche in<br />
die Zukunft gerichtete Aussagen verlassen. Swiss <strong>Prime</strong> Site AG übernimmt keinerlei Verpflichtung, solche zukunftsgerichteten Aussagen<br />
zu aktualisieren oder an zukünftige Ereignisse oder Entwicklungen anzupassen.<br />
SPS AG, 2013 19
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