eMagazin BEST PRACTICE IN REAL ESTATE

BEST PRACTICE IN REAL ESTATE / Seite 14
Die Krux mit den Lebenszykluskosten
Eine kritische Betrachtung über Potenziale und Herausforderungen
Für die Prognose der Instandsetzungskosten
werden in der Regel die theoretischen
Lebensdauern der objektspezifischen
Bauteile und die ursprünglichen
Erstellungskosten als Basis verwendet.
Auch hier bestehen erhebliche
Unschärfen hinsichtlich Zeit und Kosten.
Veränderungen
Selbst wenn der Betrachtungszeitraum
im Durchschnitt von 20.0 Rp./kWh auf
17.6 Rp./kWh [11] sinken würde.
Solche Preisänderungen lassen sich
nicht einfach fortschreiben. Die Ungewissheit
bezüglich der zukünftigen Entwicklung
der bestimmenden Faktoren
lässt sich nicht eliminieren. Ihr Einfluss
auf die Lebenszykluskosten kann nur
abgeschätzt und mittels kritischer Sensitivitätsanalysen
simuliert werden.
Bild 1: Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten von Schulbauten pro Jahr in CHF / m 2 Geschossfläche
LUKRETIA: Mittelwert der kalkulierten Kosten von 3 realen Objekten in der Stadt Zürich, nur Total [5]
IFMA: Kalkulierte Kosten gem. IFMA Kalkulationsmethode, Version 2009 [6]
FMM: Mittelwert von 80 realen Objekten in der Schweiz [7]
IG BM: Mittelwert von 67 realen Objekten in der Schweiz [8]
Am besten wären eigene Erfahrungswerte
von ähnlichen Bauten mit gleicher
Nutzung. Derzeit sind jedoch nur die
wenigsten Immobilieneigentümer in der
Lage, eindeutig definierte Kennzahlen
zur Verfügung zu stellen, da die entsprechenden
Grundlagen und Erhebungsmethoden
nicht standardisiert sind. Wohin
allgemeine Vergleichszahlen führen, soll
am Beispiel von öffentlichen Schulhäusern
illustriert werden (vgl. Bild 1).
Die Gegenüberstellung der Verwaltungsund
Betriebskosten von Schulbauten aus
verschiedenen, öffentlich zugänglichen
Quellen zeigt bei den einzelnen Kostenarten,
aber auch insgesamt, eine erhebliche
Bandbreite. Sie beruht im
Wesentlichen auf unterschiedlichen Definitionen
der Kostenarten und Verfahren
zur Kostenermittlung. So werden die
Werte nach LUKRETIA und IFMA als
Langzeitmittelwerte theoretisch berechnet,
wogegen die Werte des FM Monitors
von pom+ und diejenigen der IG BM die
effektiven Aufwände der erhobenen
Stichprobe im Bezugsjahr darstellen.
auf vernünftige 40 bis 50 Jahre reduziert
wird, bleibt die Prognoseungewissheit
gross. Zahlreiche Einflussfaktoren können
sich über den Zeitraum von mehreren
Jahrzehnten erheblich verändern,
und niemand kann das Ausmass vorhersagen.
Wer hätte gedacht, dass in der
Schweiz in den letzten 12 Jahren (2001
– 2013) der Zins für eine 10-jährige
Festhypothek für Wohnen von 5% auf
2% [9] einbrechen, der Heizölpreis (6‘ –
9‘000 l) im Jahresdurchschnitt in derselben
Periode von 45.54 CHF/100 l auf
99.25 CHF/100 l [10] klettern und der
Strompreis für Gewerbe und Dienstleistungen
(150‘000 kWh Niederspannung)
Fazit
Welche Schlüsse
lassen sich aus diesen
Überlegungen
ziehen? Sechs
Feststellungen stehen
im Vordergrund:
o Die Lebenszykluskosten
einer
Immobilie sollten
sämtliche Kosten
inkl. Grundstückerwerb
beinhalten,
d.h. die Verwaltungs-,
Betriebs-,
Instandsetzungs-,
Liquidations- und
Kapitalkosten inkl.
Wertberichtigungen.
Nur so ist eine
betriebswirtschaftlich
korrekte und
aussagekräftige
Kostenrechnung
gewährleistet.
o Lebenszykluskosten-Analysen sind
nur dann sinnvoll, wenn für die relevanten
Kostenarten fallspezifisch zuverlässige
und völlig transparent
hergeleitete Daten vorliegen. Bei
allgemeinen, objektunabhängigen
Richtwerten ist dies nicht der Fall.
o Bauvorhaben und die einzelnen
Komponenten sind frühestens auf der
Stufe Bauprojekt ausreichend genau
spezifiziert. Damit machen Lebenszykluskosten-Analysen
im Rahmen
von Architekturwettbewerben oder
beim Vergleich von Vorprojektvarianten
keinen Sinn.
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