Unser Hobby - Neue Lübecker

Unser
Zuhause – Mein
Hobby
Geschäftsbericht 2004

Adressen
Hauptverwaltung
23564 Lübeck
Falkenstraße 9
Telefon: 04 51/ 14 05 0
Telefax: 04 51/ 14 05 299
Internet: www.neueluebecker.de
E-Mail: info@neueluebecker.de
Zweigstellen
22926 Ahrensburg
Hermann-Löns-Straße 40
Telefon: 0 41 02/ 6 67 00
Telefax: 0 41 02/ 6 67 019
25541 Brunsbüttel
Einsteinstraße 21
Telefon: 0 48 52/ 5 11 31
Telefax: 0 48 52/ 52 92 21
19089 Crivitz
Straße der Freundschaft 11
Telefon: 0 38 63/ 22 23 30
Telefax: 0 38 63/ 33 37 76
25336 Elmshorn
Westerstraße 5
Telefon: 0 41 21/ 6 10 11
Telefax: 0 41 21/ 6 31 12
24944 Flensburg
Breedlandweg 14
Telefon: 04 61/ 3 28 29
Telefax: 04 61/ 3 28 89
19230 Hagenow
Rosenweg 8
Telefon: 0 38 83/ 72 40 38
Telefax: 0 38 83/ 72 90 43
21493 Schwarzenbek
Frankfurter Straße 31
Telefon: 04 151/ 8 19 66
Telefon: 04 151/ 89 40 85
Telefax: 04 151/ 8 19 85
19059 Schwerin
Friesenstraße 2
Telefon: 03 85/ 7 85 15 84
Telefax: 03 85/ 73 44 70
Text und Konzept:
Ronald Wellach
DAS TEXTBÜRO
www.das-textbuero.de
Gestaltung und Konzept:
Karsten Schulz
Grafik Kontor Lübeck
www.grafikkontorluebeck.de
Fotos:
Nils Bergmann
www.bergmann-fotografie.de
Druck:
Schmidt-Römhild
www.schmidt-roemhild.de

Editorial
Unser
Zuhause – Mein
Hobby

Kennzahlen im Jahresvergleich
Das Wichtigste auf einen Blick
Sitz der Genossenschaft: Lübeck
Gründung: 14. November 1949
Eintragung: Amtsgericht Lübeck, Gen.-Reg. 207
Geschäftszweck:
„Förderung der Mitglieder vorrangig durch eine gute,
sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“
Anzahl der Mitglieder per 31.12.2004: 17.776
Die Kennzahlen im Jahresvergleich
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2004 2003
TE TE
Bilanzsumme 517.319 513.524
Liquide Mittel 8.487 8.632
Anlagevermögen 484.552 480.218
Eigenkapital 142.446 137.831
Umsatzerlöse 77.165 76.407
Jahresüberschuss 4.832 4.238
Cashflow 17.114 15.436
Eigener Wohnungsbestand (Whg.) 16.847 17.048
– davon öffentlich gefördert (Whg.) 6.545 7.062
Sollmieten 57.317 56.430
Bauinvestitionen 34.666 34.354
Instandhaltung 19.432 20.140
Instandhaltung (C/qm) 18,08 18,31
Personalbestand im Jahresdurchschnitt
(ohne Vorstand) 255 251
– davon ganztags tätig 125 120
– davon teilzeit- und nebenberuflich beschäftigt 130 131

Editorial
Liebe Leser,
haben Sie es gleich bemerkt? – Unser Geschäftsbericht sieht dieses Mal etwas
anders aus als in den vergangenen Jahren. Er wurde nicht nur im Layout noch
schöner gemacht, sondern bietet Ihnen jetzt auch inhaltlich etwas ganz Neues:
Neben einigen ausgewählten „Themen des Jahres“ im laufenden Berichtstext gibt
es am Anfang sechs unterhaltsame Lesegeschichten aus dem „Wirklich-Wahren-
Leben“ der Menschen in unserer Genossenschaft. Bei der NEUE LÜBECKER steht
der Mensch stets im Mittelpunkt aller Bemühungen. Das ist nicht nur ein guter
Vorsatz, sondern täglich gelebtes, eigenverantwortliches und gemeinschaftliches
Handeln.
Wir wollen in Zukunft in jedem Jahr solche Geschichten erzählen, Geschichten
über „Unser Zuhause“. In diesem Jahr haben wir uns das Leitthema „Mein Hobby“
ausgesucht. Mit staunenswertem Engagement und überraschenden Ergebnissen
widmen sich viele unserer Mitglieder und Mitarbeiter in ihrer Freizeit den verschiedensten
Tätigkeiten. Eine kleine Auswahl aus unserer NL-Welt stellen wir Ihnen
im ersten Teil dieses Berichtes vor.
Den dort Porträtierten danken wir für ihre Bereitschaft zum Mitmachen.
Wie gut das in der Vorbereitung geklappt hat, zeigt einmal mehr das besondere
Engagement unserer Mitglieder und Mitarbeiter für ihre Genossenschaft und
für ihr unmittelbares Lebensumfeld im Stadtviertel.
Als Vorstandsvorsitzender möchte ich an dieser Stelle allen Mitgliedern, Mitarbeitern,
ehrenamtlichen Mitgestaltern und externen Partnern persönlich danken, die
auch im Jahr 2004 dafür gesorgt haben, dass die NEUE LÜBECKER sich auf allen
Tätigkeitsfeldern so positiv entwickelt. Mein besonderer Dank geht an die Mitglieder
des Aufsichtsrates und der Vertreterversammlung.
Angenehme Lektüre wünschen Ihnen meine Kollegen
Karl Böck, Falk Böhm und
Thomas Köchig
Seite 5
Der Vorstandsvorsitzende
und sein Hobby: In seiner
Freizeit hat Thomas Köchig
schon hunderte von Zinnfiguren
gegossen und bemalt.

8
22
Inhalt
08 Unser Zuhause – Mein Hobby
10 Der Traum vom Fliegen
12 „Cooles Show-Outfit, oder?“
14 Ein Walross in Schwerin
16 Die drei Damen vom Laubengang
18 Junge Menschen sind sein Lebensinhalt
20 Die Quasselstrippen von der Bastelgruppe
24 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
27 Lagebericht 2004
27 Hausbewirtschaftung
27 Objektbestand, Grundstücksbestand
28 Vermietungssituation
29 Erlösschmälerungen, Mietforderungen
29 Leerstände und Fluktuation, Instandhaltung
30 Modernisierung, Abbruch und Neubau
30 Umweltschutz
31 Finanzierung, Personal
32 Organisation, Mitgliederwesen
32 Beteiligungen
33 Wirtschaftliche Lage
33 Vermögenslage
34 Finanzlage
35 Ertragslage
36 Risikobericht, Nachtragsbericht
37 Ausblick
Seite 6

Jahresabschluss 2004 38
Bilanz 40
Gewinn- und Verlustrechnung 42
Anhang 43
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 52
Gewinnverwendung 52
Bericht des Aufsichtsrates 53
Organe 54
Wohnungsbestand 58
Seite 7
38
50

Unser Zuhause – Mein Hobby
Seite 8

Unser Zuhause – Mein Hobby

Unser Zuhause – Mein Hobby
Wenn Männer Modellbau machen
DER TRAUM VOM FLIEGEN
„Der Große darf heute nach dem Winterschlaf das erste Mal
raus!“ Jens Homuth ist begeistert. Es ist Anfang April und die
Sonne lacht schon wie im Wonnemonat Mai vom Himmel
über Stockelsdorf-Cashagen. Mit seinem „Großen“ meint er
weder Kind noch Hund, auch nicht sich selbst, den immerhin
202 Zentimeter großen Mann mit Sonnenbrille und Windschutzweste
– sondern seinen selbst gebauten Riesen-Modellhubschrauber
mit 150 Zentimetern Spannweite und knapp
fünf Kilogramm Gewicht. Wenn dessen Rotor sich mit 1800
Umdrehungen pro Minute zum Abheben dreht, muss man als
ahnungsloser Besucher des hiesigen Modellflugplatzes zusehen,
dass man seinen Kopf aus der Gefahrenzone bringt.
Homuth ist der Chef hier, beim
MHC Cashagen, dem ersten
speziellen Modellhubschrauberklub
in Schleswig-Holstein.
Der heute 46-Jährige
hat den Verein 1991 gegründet
und ist nach wie vor der Erste
Vorsitzende der 32 Mitglieder.
Das Fliegen mit den verschiedensten,
verblüffend schnellen Modellen
(bis zu 300 km/h!) ist für ihn
längst mehr als ein Hobby. Der ausgebildete
Luftwaffen-Elektroniker und Zeitsoldat
verlor in den 80er Jahren seinen
Job bei der Bundeswehr. Nach und nach
hat er dann sein Hobby zum Beruf
gemacht. Heute handelt er mit Flugmodellen
und Einzelteilen. Und er betreibt
eine Modellflugschule, in der Flugschüler
aus der ganzen Bundesrepublik
im sicheren Fliegen ihrer Modelle ausgebildet
werden. „Viele nutzen ihren
Urlaub hier oben an der See, um sich in
einem Kompaktkurs in die Kunst des
Modellfliegens einweisen zu lassen“,
erzählt Homuth.
Billig ist dieses typische Männerhobby
nicht gerade. Der „Große“ Helikopter
hat schon an Materialkosten weit über
3000 Euro verschlungen, gibt der große
Junge Homuth lachend zu. „Aber meine
Frau versteht das. Und die hat ja immer
frei, wenn ich hier auf dem Platz oder
im Keller oder in der Werkstatt eines
Freundes bin.“
Seite 10
Und das hält offensichtlich eine Ehe
jung, wie ein anderes Paar aus Lübeck
beweist: Immerhin 51 Jahre sind Walter
und Elisabeth Czepalla jetzt schon verheiratet.
„Er verbringt fast den ganzen
Tag in seiner Kellerwerkstatt. Und das
ist gut so. Sonst stände er mir ja ständig
auf den Füßen rum!“ So sieht die
Ehefrau das aufwendige Modellbau-
Hobby ihres Mannes. Ein kreatives
Hobby, das fülle das Leben mit sinnvollen
Aufgaben, erklärt Walter Czepalla.
Jens Homuth
zeigt einen kleinen
Flitzer der Lüfte.
Zauberhafte Technik:
Die originalgetreue
DO 335 in
ihrem Hangar.

Der agile 74-Jährige ist seit 1988 Rentner,
was für ihn aber alles andere als
Ruhe bedeutet: „Ich bin noch immer
energiegeladen, wie die Schlesier eben
so sind!“
Also steht er jeden Morgen um sechs
Uhr auf, geht nach dem Frühstück in
den Keller und taucht oft erst abends
um sechs oder sieben Uhr zum Fernsehen
wieder auf. Meistens entstehen dort
unten Flugzeugmodelle aus Holz.
Besonders stolz ist der Maschinenschlosser
auf eine DO 335, für die er
gleich einen ganzen Hangar mitkonstruiert
und gebaut hat. Wie von Zauberhand
starten die Motoren im Modell,
wenn man eine Mini-Gangway wegzieht.
Zwei Jahre hat der Perfektionist
an diesem Modell gearbeitet, um es
dann seinem Sohn zum Ingenieursdiplom
zu schenken.
Ein ganz anderes Modell hat ihm nach
einem schwierigen Krankenhausaufenthalt
geholfen, wieder gesund zu werden:
Zwei Jahre lang beschäftigte Czepalla
sich mit dem Nachbau der
berühmten Titanic. „Ohne die ständige
Konzentration auf die Pinzette wäre ich
dieses Zittern in den Händen nie los
geworden“, glaubt der dankbare Modellbauer.
Das Acht-Kilo-Schiffsmodell
mit über einem Meter Länge steht jetzt
im Esszimmer der 80-Quadratmeter-
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Wohnung in der Lübecker Dieselstraße,
wo die Familie schon seit den 50er Jahren
lebt. Der rüstige Rentner kümmert
sich aber nicht nur um die Ausgestaltung
seiner eigenen Wohnung, sondern
auch um die NEUE LÜBECKER als
Gemeinschaft: Bereits seit 25 Jahren ist
er Mitglied in der Vertreterversammlung.
Dieses Engagement für die Genossenschaft
und das eigene Umfeld im
Haus und im Quartier verbindet auch
die beiden modellbauenden Männer
Homuth und Czepalla über ihr gemeinsames
Hobby hinaus. Seit 2004 ist Jens
Homuth, der Modellpilot aus der Mozartstraße
in Bad Schwartau, dort auch
noch als Teilzeit-Objektbetreuer für die
Genossenschaft tätig. Seine Motivation:
„Nur wenn man sich engagiert, kann
man Probleme in der eigenen Hausgemeinschaft
lösen und gut zusammen
leben.“
Jedes Teil mit eigener
Hand gefertigt.
Walter Czepalla ist stolz
auf sein Titanic-Modell.

Unser Zuhause – Mein Hobby
NL-Kauffrau auf Rollschuhen
„COOLES SHOW-
OUTFIT, ODER?“
Kaum wieder zu erkennen, diese junge Frau
da im schwarz-orangen Rollkunstlauf-Kostüm.
Gestern noch ganz seriös an ihrem Auszubildenden-Schreibtisch,
heute mit großem Auftritt hier
auf der Show-Bühne vor 1000 begeisterten
Zuschauern in der Lübecker Hansehalle. Kauffrau
der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
werden dort, Rollkunst-Schaulaufen in der Formation
hier – wie passt das zusammen?
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„Man muss halt alle Seiten
seiner Persönlichkeit
ausleben“, lacht
Sonja Contreras im
Gespräch nach einer
„Gänsehaut-
Show“, wie sie
das Gefühl des
gelingenden Auftritts
beschreibt. Als
angehende Kauffrau weiß die
24-Jährige die Berechenbarkeit der
wohnungswirtschaftlichen Zahlen
durchaus zu schätzen. Wichtiger aber sind ihr die
Menschen im Team und die Kunden am Telefon oder
bei einer Wohnungsübergabe. „Das ist schon ein bisschen
wie beim Schaulaufen auf Rollschuhen“, findet
die freundliche Individualistin. „Es tut gut, wenn man
für seine Leistung von den Menschen etwas zurückbekommt.
Dann machen Job und Hobby am meisten
Spaß.“
Kennzahl 7,4
Genau 7,4 Stunden verbringt die Auszubildende laut
Vertrag täglich in der Hauptverwaltung der NL in der
Lübecker Falkenstraße. In ihrer dreijährigen Ausbildungszeit
hat sie sämtliche Aspekte ihres Berufes
kennen gelernt, alles gesehen und mitgestaltet, was
beim Entwickeln und Umsetzen großer Bauvorhaben
zu tun ist. „Das ist das Schöne bei einem großen und
engagierten Unternehmen wie der NEUE LÜBECKER:
Man kriegt einen echten Überblick und kann auch
mal selbstständig an großen Projekten mitarbeiten“,
freut sich die junge Dame, die kurz vor den Abschlussprüfungen
steht. Aber auch in diesen stressigen
Wochen nimmt sie sich die Zeit zum Training
beim REV Lübeck, einem von zwei Lübecker Rollkunstlaufvereinen.
Seit ihrem neunten Lebensjahr
steht sie hier auf den vier bzw. acht Rollen, die ihr
eine kleine Welt bedeuten. Auf ihre persönliche Stunden-Kennzahl
von 7,4 kommt sie meistens auch hier –
natürlich pro Woche.
Erfolgreich in einer Randsportart
Die Zeit reicht gerade aus, um weiterhin im „Team
Supreme“ mitlaufen zu können. Hinter dem englisch
auszusprechenden Namen verbirgt sich die bei Weltund
Europameisterschaften erfolgreiche Schleswig-
Holstein-Formation der Rollkunstläufer. Seit vier Jahren
ist Sonja dabei. Und sie hat mehr erreicht als die
meisten es sich von ihrem Hobby erhoffen können:
Zweite bei den Europameisterschaften 2003 ist sie
gewesen, bei den Weltmeisterschaften 2001 und 2002
hat es zweimal zu einem dritten Platz gereicht. „Und
2005 fahren wir zur Olympiade der so genannten
Randsportarten“, erklärt die Künstlerin auf Rollen, die
mit diesem Höhepunkt ihre aktive Laufbahn wohl
beenden wird. Denn der Aufwand an Zeit und Geld
muss irgendwann dann doch einmal begrenzt werden,
wie die kreative Kauffrau nur zu gut weiß. Rollkunstlauf
sei ja eigentlich mindestens so attraktiv wie
das Eiskunstlaufen, schimpft Contreras, aber im Fernsehen
leider nie zu sehen. Weshalb es mit den Sponsoren-Geldern
auch nicht so weit her sei. Sogar die
Reisen zu den Weltmeisterschaften nach Italien und
Argentinien mussten die Rollen-Künstlerinnen zum
größten Teil selber tragen.
Nicht ohne meine Familie
„Das geht nur, wenn man wenigstens seinen ganz
persönlichen Familien-Sponsor hat“, grinst die pfiffige
Sonja und zeigt mit dem Finger auf eine Dame
in Lila hinter ihr. „Das ist meine Mama! Die meisten
unserer Kostüme entwirft und näht sie für unsere
Formation, für unsere Kindergruppe und für meinen
Bruder.“
Offenbar mischt die ganze Familie erfolgreich in
dieser Sportart mit: Bruder Marco Contreras hat es
mit seinen 20 Jahren auch schon zum Deutschen
Meister im Rolltanz 2004 gebracht. Und die Kindergruppe?
– „Ja, da liegt sozusagen meine Zukunft als
Trainerin“, erläutert Sonja – und lässt sich noch
schnell mit ihren Kleinen im Löwenkostüm fotografieren.
Diesen sechs- bis zehnjährigen Mädchen
macht es sichtlich Freude, mit ihrer Trainerin zu
posieren. Vielleicht folgt ja eine von ihnen ihrem
Vorbild bald erfolgreich nach auf die großen Bühnen
des Lebens in Beruf und Show. Möglich wär’s –
oder um es mit Sonja Contreras zu sagen: „Engagement
macht einfach Spaß. Und Spaß führt zum
Erfolg. Nun aber los!“
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Unser Zuhause – Mein Hobby
Ernst Tippelt schwört auf kaltes Wasser
EIN WALROSS IN SCHWERIN
„Es ist jedes Mal aufs Neue eine Überwindung“, sagt Ernst Tippelt, 69 Jahre alt
und Mieter der NEUE LÜBECKER in Schwerin. Er pflegt ein ungewöhnliches Hobby:
Er springt regelmäßig ins eiskalte Nass des Lankower Sees.
Jeden Sonntag, wenn andere Menschen
zum Bäcker gehen, treffen sich in „Tippelts
Baude“ die Schweriner Winterschwimmer.
Für sie heizt der rüstige
Rentner mit Tiroler Hut den ehemaligen
Wohnzimmerofen in der Gartenlaube
kräftig ein. Denn die Hauptregel Nummer
1 lautet: Den Schwimmern muss
es warm sein. Mit einem Handtuch bewaffnet
geht’s ab zum nahe gelegenen
See. Alle legen ein Stückchen rasengrünen
Teppich vor sich hin, nur der Meister,
der hat einen bunten. Dann ziehen
sie sich aus und laufen einer nach dem
anderen ins Wasser – mit oder ohne Badehose,
das bleibt jedem selbst überlassen.
Nach höchstens ein, zwei Minuten
kommen sie heraus, frottieren die knallrote
Haut ab und laufen gleich wieder
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hinein. „Sektbaden“ nennen sie das,
zweimal kurz hintereinander, „das perlt
und prickelt so schön“, wie in Sekt
baden eben. Nach dieser Blitzaktion sitzen
sie noch eine Weile gemütlich am
Ofen und wärmen sich auf.
Tippelt ist der „Chef“ und der Gründer
der „Schweriner Walrosse“. Sie treffen
sich seit 20 Jahren, jedoch nur in der
kalten Jahreszeit, von Mitte Oktober
bis Ende April. Nach dem Abbaden, das
auch mal in Warnemünde oder Rostock
mit den dortigen Winterschwimmerklubs
stattfinden kann, trennen sich
ihre Wege. Den Sommer über badet
jeder allein. Seit Tippelt in den letzten
Jahren so viel in den Medien war –
sogar der Hamburger N3 hat über ihn

erichtet – wächst seine Gruppe ständig.
Den meisten Einzelbadern fällt es
leichter, den inneren Schweinehund
gemeinsam zu überwinden. Kaltbaden
soll ja extrem gesund sein, das wussten
sogar schon die alten Griechen. Viel
besser für den Kreislauf und die
gesamte Durchblutung des Körpers als
heiße Bäder. Seit dem 17. Jahrhundert
hat sich mit Sigmund Hahn und später
Kneipp ein eigenständiger Zweig der
Naturheilkunde entwickelt: die Wassertherapie.
Und dass es dem Körper
gut bekommt, das denkt auch Tippelts
Gruppe.
„Sport hält jung“, meint Ernst Tippelt.
Deswegen steigt er mit Langlaufskiern
auf die Berge, geht Wandern und
macht Nordic-Walking. Gute Voraussetzungen,
um 90 Jahre und 2 Tage alt
zu werden. Moment Mal – zwei Tage?
Na ja, den 90sten wolle er schon noch
richtig feiern, aber danach würde es
dann auch reichen. Altern mit Alzheimer,
das sei nichts für ihn. Letztes Jahr
bei einer Gletscherwanderung in den
Alpen, da sei er plötzlich an seine
Grenzen gestoßen: heftige Atemnot,
Stiche in der Brust. Der Arzt habe
gemeint, das käme von seiner Staublunge
als Ofensetzer.
Wie ist er überhaupt auf die Idee gekommen,
im Winter in diese eisigen
Gewässer zu steigen? Tippelt grinst
verschmitzt. Ja, das habe schon einen
gewissen Grund, deutet er geheimnisvoll
an. Er habe sich wiederholt das
Rauchen abgewöhnen wollen. Allerdings
ohne Erfolg. Sobald die Zigarre
weg war, habe ihm etwas gefehlt: „Da
musste ich etwas Extremes dagegensetzen.“
Und so hat er sich überwunden
und damit begonnen, im Winter
baden zu gehen. Die Axt immer dabei,
um das Eis aufzuhacken und in das
knapp über Null Grad kalte Wasser zu
steigen. Fünf Jahre lang hat er das
allein gemacht, bevor er 1985 der erste
Sektionsleiter der Winterschwimmer
wurde, finanziell gefördert von der
Betriebssportgruppe „Motor Schwerin“.
Das Geld, erzählt er, hätten sie damals
gut gebrauchen können, um Partnerschaften
wie die mit der Osterburger
Kindergruppe zu pflegen oder um mal
nach Berlin zum Faschingsbaden zu
fahren.
Seine zweite Frau sei zwar auf die Ausflüge
mitgekommen, aber nicht ins
Wasser gestiegen. Und von den insgesamt
sechs Kindern auch keines.
Nur eine Enkelin, die habe immerhin
drei Jahre lang mitgebadet. Seit seine
Frau gestorben ist, scheint die Winterschwimmertruppe
seine zweite Familie
zu sein. „Das Rauchen ist schon lange
kein Thema mehr“, freut sich Tippelt.
Dafür aber das Schwimmen und die
regelmäßigen Treffen der Walrosse.
Zusammen hat man halt mehr Mut.
So wird’s auch für die 90 Jahre reichen.
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In „Tippelts Baude” muss
es gemütlich warm sein.
Im Sommer blühen im Garten
die Sonnenblumen.
Die Stimmung ist wie
immer gut – auch bei
knapp über Null.

Gute Laune auf dem Laubengang
im ersten Stock.
Unser Zuhause – Mein Hobby
Mensch, ärgere dich nicht!
DIE DREI DAMEN
VOM LAUBENGANG
„Das ist ja Beschiss hier!“
„Nee, Glückssache!“
Ja, sind wir denn hier in Las Vegas? Keineswegs.
Es ist schon von Norddeutschland
die Rede, genauer: von Schleswig-Holstein,
vom tiefen Süden des Herzogtums Lauenburg.
Noch genauer: vom Rande der
17000-Einwohner-Stadt Schwarzenbek. In
der Frankfurter Straße liegt das frisch renovierte
NL-Gebäude mit den schönen, bunten
Balkon- und Fassaden-Verkleidungen.
Hier haben die drei Damen vom Laubengang
im ersten Stock heute ihren Spiele-
Nachmittag. Ihr Spiel: Mensch ärgere dich
nicht. Mit im Spiel: Ehrgeiz, gute Laune und
jede Menge Lebenserfahrung. Man hört’s.
Wie eine Spielhalle sieht das Wohnzimmer
von Edith Dobke nicht gerade aus.
Dafür sind Stimmung und Kaffee viel
besser hier. „Im Alter haben wir es
schön“, sagen die drei Damen, die von
ihrem Spielbrett aufblicken, wie aus
einem Munde. Na, ja, „Alter“! Man ist
so jung, wie man sich fühlt. Auf diesem
Laubengang und in dieser Spielrunde ist
keine unter 80, aber zusammen machen
die drei Grazien mehr los als die coolen
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Abhänger in so manchem Jugendklub.
„Eigentlich werden die Leute hier alle
recht alt“, wundert sich Johanna Bräuner
und schüttelt den Kopf. Sie ist mit
ihren 80 Jahren die Jüngste am Spieltisch.
Ihre Nachbarin Minna „Mimmy“
Mohr bringt es auf 90 erlebnisreiche
Lenze. Gastgeberin Dobke liegt mit
ihren 84 Jahren im Mittelfeld. Dennoch
wird sie von den beiden Spielpartnerinnen
als „die Mutter der Kompanie“ bezeichnet.
„Das kommt daher, dass ich immer
irgendwas im Sinn habe – und weil ich
mich kümmere, wenn zum Beispiel eine
meiner Nachbarinnen hier krank ist“,
klärt die rüstige Rentnerin auf. Und
noch etwas zeichnet sie aus, auch wenn
sie es damit ihren Freundinnen nicht
immer leicht macht: „Meine Gedanken
wandern immer so schnell und sprunghaft
voran.“ Das merkt man auch beim
Brettspiel: Wenn es ihr nicht schnell
genug vorwärts geht, setzt Edith Dobke
schon mal die Figur der Mitspielerin an
deren statt. Und die eine oder andere
Anweisung ist zwischendurch immer
drin: „Sie müssen jetzt erst aus dem
Haus raus, Frau Bräuner!" Nicht zu vergessen
die schon legendären Spielkommentare
der Gastgeberin: „Oh, oh, oh,
nu' aber nich' immer `rausschmeißen!"
Aber eine Sekunde später: „Ich mach'
jetzt `ne Zwei, dann fliegt Frau Mohr
raus ..."
Was können Sie zu Ihrer Rechtfertigung
vorbringen, Frau Dobke? – „Na, ja, Spaß
muss sein und die Schadenfreude
gehört zum Spiel.“ Zum Glück kommt
es dennoch selten dazu, dass eine der
Mitspielerinnen gleich das ganze Spielbrett
umwirft, weil sie ständig herausgeworfen
wird. Jedenfalls erzählt Edith
Dobke das so. Zwei Dinge sind es vor
allem, die unsere Damen vom Lauben-

gang eng verbinden: Jede von ihnen
hat ein bewegtes Flüchtlingsschicksal
am Ende des zweiten Weltkriegs und
direkt danach hinter sich. Und alle sind
seit Jahrzehnten Mieter und Mitglieder
der NEUE LÜBECKER. Was durchaus
miteinander zu tun hat. Die Genossenschaft
wurde ja nach dem Krieg von
Flüchtlingen gegründet, um Wohnraum
für die vielen Tausend Menschen aus
dem Osten zu schaffen, die hier in
Schleswig-Holstein einen Neuanfang
suchten.
„Damals waren wir froh über ein
Barackendach über dem Kopf. Heute ist
unser Haus nach der Modernisierung so
schön und vornehm geworden, dass wir
uns hier schon mit ‚Sie’ anreden müssen!“
Originalton Johanna Bräuner. In
Wahrheit gehört das höfliche „Sie“
natürlich einfach zur Grundausstattung
dieser Generation, auch wenn man
schon über viele Jahre eine gute Nachbarschaft
pflegt. Nur eines hat die Laubengang-Mutter
Dobke bis heute nicht
geschafft: Ihre Nachbarinnen zum
Rommee-Spielen zu überreden. „Aber
ich arbeite daran", grinst die Unermüdliche,
die stets nach neuen, gemeinsamen
Aktivitäten sucht, weil sie einfach
nicht so gern allein ist. „Mensch ärgere
dich nicht" sei ja als humorvolles Lebensmotto
ganz schön. Aber anspruchsvolle
Kartenspiele hätten doch einen
höheren Reiz. Schlitzohr Mimmy Mohr
lässt da durchaus mit sich reden, „wenn
der Einsatz stimmt." Ihre Reiz-Währung
sei der Cent. Johanna Bräuner dagegen
ist noch nicht bereit für die Karten. „Na,
ja, wir haben halt alle so unsern Ticker",
meint Edith Dobke lachend dazu.
Seite 17
Mimmy Mohr, Johanna
Bräuner und Edith Dobke
(von links) mit voller Konzentration
auf das Spiel.

Unser Zuhause – Mein Hobby
Holger Kempe, Lübeck
JUNGE MENSCHEN
SIND SEIN LEBENSINHALT
Holger Kempe ist ein Mann mit einem großen Herzen.
Und dieses Herz hat er an junge Menschen verschenkt.
„Ich habe immer schon irgendwie etwas mit Jugendlichen
gemacht. Früher war es das Herumschrauben an ihren
Mofas. Das war dann mehr unbewusst.“ Heute ist der
44-Jährige Bezugsperson, Manager eines Internet-Radios
für Jugendliche und Betreuer eines Computer-Treffs in einem.
Kempe betreut seit November 2003 ehrenamtlich das
Internet-Radio RMNcool, das als Jugendradio von
und für Jugendliche dem kommerziellen RMN-Radio
angeschlossen ist. „Als Projektleiter des Jugendradios
kümmere ich mich um das Casting und Einstellen
neuer Moderatoren und die Programm- und Sendeplanung.
Das geht überwiegend per Internet und
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Telefon.“ Auch der Chat und ein fest eingerichtetes
Forum sind wichtige Kommunikationsmittel
zwischen Projektleiter und Jugendlichen. Neue
Moderatoren müssen zunächst eine Probesendung
gestalten, die nur einige Leute hören. Läuft
alles gut und die Probesendung kommt an, kann
der neue Moderator praktisch von heute auf
morgen mit der ersten Sendung „on air“ gehen.
Kempe koordiniert die verschiedenen Programmteile
und sorgt dafür, dass die Moderatoren
ihre Sendungen zu den Sendezeiten auch
präsentieren.

Eigentlich wollte Kempe selbst Moderator
werden. „Im Internet stieß ich auf
RMN und fühlte mich dort gleich gut
aufgehoben. Das ist wie eine große
Familie und da bin ich sofort aufgenommen
worden.“ Das war im Jahr
2002. Zunächst arbeitete er dort als
Operator für den Chat, dann als DJ.
Doch mit dem Moderatorenjob wurde es
nichts. „Die wollen da lieber Profis
haben. Aber von der Geschäftsführung
wurde ich im November 2003 angesprochen,
ob ich ehrenamtlich als Projektleiter
des neu zu gründenden
Jugendradios arbeiten möchte. Am 1.
Dezember 2003 gingen wir mit zwei
Moderatoren und einem DJ auf Sendung.
Das war ganz schön eng, innerhalb
eines Monats das Ganze nur per
Telefon und Chat auf die Beine zu stellen.“
Mittlerweile hat RMNcool neun
Moderatoren und eine Moderatorin, „da
lege ich Wert drauf.“ Die Sendezeit ist
auch angewachsen, auf sechs beziehungsweise
acht Stunden.
„Mit Jugendlichen zu arbeiten ist toll.
Ob Berufsorientierung oder das Arbeiten
mit ihnen am Computer – es macht
einfach Spaß.“ Mittlerweile ist das
Hobby Teil seines Berufes geworden.
Seit Oktober 2004 macht er eine Ausbildung
zum kirchlich anerkannten Heimerzieher.
Sein eigener Lebensweg ist
wahrscheinlich eine gute Voraussetzung
für die Arbeit mit den jungen
Menschen in einem Stadtteil Lübecks,
in dem manche von ihnen in ihrer Freizeit
nichts mit sich anzufangen wissen.
Kempe lebt und arbeitet seit 1984 im
Hudekamp im Lübecker Stadtteil Buntekuh.
Er selbst hat keine Berufsausbildung,
„weil man mir keine Chance dazu
gegeben hat“, wie er sagt. Stattdessen
hat er sich mit vielen Gelegenheitsjobs
über Wasser gehalten, bis ihn die
Arbeitslosigkeit traf. „16 Jahre war ich
arbeitslos, als ich 1996 von heute auf
morgen vom Sozialamt kein Geld mehr
bekam.“ Zum Glück begann die NEUE
LÜBECKER dort damals mit der Jugendarbeit
und baute einen Computertreff
auf. „Bis heute tut die Genossenschaft
viel für Kinder und Jugendliche. Hier
bekam ich eine Chance. Und ich konnte
als lebendes Beispiel dafür dienen, dass
man als Arbeitsloser nicht den Kopf in
den Sand stecken muss.“
Seine Familie steht voll hinter ihm,
auch wenn die Computerarbeit, die
Ausbildung und das Internetradio viel
Zeit in Anspruch nehmen. „Meine
Frau arbeitet selbst gern mit dem
Computer und meine neun- und
zehnjährigen Söhne führe ich
langsam an den Computer
heran. Auch bei der Ausbildung
unterstützt mich
meine Familie voll. Und
ich kann die Jugendlichen
jetzt besser
verstehen, seit ich
nach 28 Jahren das
erste Mal wieder
eine Klausur geschrieben
habe.“
Wenn Kempe in
drei Jahren seine
pädagogische
Ausbildung beendet
hat, möchte er gern im
Quartier bleiben und dort in
Richtung Straßensozialarbeit tätig
werden. Erfahrung hat er ja
schon genug. Sogar ein Hip-Hop-
Projekt über zwei Jahre in Zusammenarbeit
mit professionellen Rappern
und dem Offenen Kanal Lübeck
hat es gegeben. „Das trägt auch Früchte,
die jungen Leute bringen anderen
jetzt ihr Wissen bei.“ Ein schöner
Erfolg.
Seite 19
Bei seiner Arbeit im Computertreff
trägt Holger Kempe
gern sein RMN-Shirt.

Konzentriert, aber keineswegs
schweigsam: Gertrud Lehwald,
Brigitte Jauch, Sabine Klatt,
Brigitte Tenschert (großes Foto
oben von links).
Unser Zuhause – Mein Hobby
Schneiden und Kleben im Mietertreff Dieselstraße
DIE QUASSELSTRIPPEN
VON DER BASTELGRUPPE
Eigentlich sind die Damen ja zum Basteln da. Aber wer sagt, dass es dabei ruhig zugehen
muss? „Wir kommen schließlich her, um Spaß zu haben“, erklärt Brigitte Tenschert ohne
einen Anflug von Zweifel daran, dass Konzentration und Plauderei locker zusammengehen.
„Und bekanntlich macht es uns Frauen ja am meisten Spaß, über Gott und die Welt
zu quatschen“, bekennt ihre Bastelfreundin Gertrud Lehwald freimütig.
Entsprechend fröhlich und vielstimmig geht es zu, hier im Mietertreff Dieselstraße
der NEUE LÜBECKER an jedem Freitagnachmittag, wenn die selbst ernannten
„Quasselstrippen vom Bastelklub“ sich treffen. Ein Mann verirrt sich selten hierher,
„obwohl wir es immer gut finden, wenn auch mal Männer und jüngere Frauen
vorbeischauen“, beteuert die 62-jährige Gertrud Lehwald, „aber die interessieren
sich halt meist nicht so für das Thema Basteln.“ Aha, darum soll es also doch
hauptsächlich gehen: ums Basteln. Die heute anwesenden vier Damen am Basteltisch
stehen ja auch kurz vor einem ihrer Jahreshöhepunkte. Bis zum diesjährigen
Osterbasar in zwei Wochen hier im Treff müssen noch allerhand Dekorationsstücke
fertig werden. Man will ja schließlich nicht nach einer halben Stunde
schon „leer gekauft“ sein.
Seite 20

Kleine Kunstwerke
Sabine Klatt (65) kommt deshalb
extra mit dem Auto aus dem zwei
Kilometer entfernten Kaufhof-
Viertel hierher, weil sie die Bastelgruppe
und die Räumlichkeiten so
angenehm und kreativ findet.
„Man muss eben ein bisschen Fantasie
haben“, lacht die Rentnerin,
die als ihre Lieblingsbastelarbeit
forsch „Alles“ angibt und zu Hause
in ihrer NL-Wohnung ein eigenes
Bastelzimmer eingerichtet hat.
3D- und andere Karten: Die kleine
Kunst, die den Alltag schöner macht.
Für den anstehenden Basar arbeitet
sie heute das erste Mal an so
genannten „3D-Ostereiern“ aus
nach Musterbögen exakt geschnittenen
und dann unsichtbar verklebten
Pappringen. Überhaupt
scheint im Augenblick „3D" ganz
groß in Mode zu sein. Jedenfalls
ringt neben ihr Brigitte Tenschert
(65) mit den Tücken von sehr
kleinteiligen „3D-Grußkarten". Die
Perfektionistin leidet nach eige-
nem Bekunden körperlich unter
jedem kleinen Fehler, der ihr dabei
unterläuft. Dafür hat sie von zu
Hause ein sehr überzeugendes
„Serviettenbild" mit Osterhasen
mitgebracht und erntet dafür
bewundernde Anerkennung der
Bastel-Kolleginnen.
Verkauft werden all die kleinen
Kunstwerke praktisch zum Selbstkostenpreis.
„Wir müssen bei solchen
Basaren ja bloß unsere Materialkosten
wieder einspielen, damit
wir neues Material einkaufen können",
erklärt Organisatorin Lehwald
die Strategie des Bastelklubs.
„Es soll ja ein schönes Hobby und
ein unterhaltsamer Anlass zum
Plaudern bleiben, kein Geschäft."
Ein gemeinsames Hobby, zu dem
sie selbst heute österliche Fensterbilder
(„Window Color") beiträgt.
Die Vierte im Bunde ist heute Brigitte
Jauch – „nicht verwandt mit
Günther", wie sie zu sagen pflegt.
Sie ist begeisterte Stickerin und
hat die Nadel schon wieder in der
Hand – nicht nur für den Basar.
„Alle unsere Arbeiten sind sehr
gut als ganz persönliche Geschenke
geeignet. Unsere Familien und
Freunde freuen sich immer darüber",
erzählt sie.
Grund zum Feiern
Heute gibt es für Brigitte Jauch
noch eine besondere Überraschung:
Sabine Klatt schenkt ihr
nachträglich zum Geburtstag eine
neue Stickdecke. 52 Jahre ist sie
gerade alt geworden und damit
„unser Nesthäkchen“, wie Gertrud
Lehwald bemerkt. Morgen wird sie
ihren Geburtstag noch
ein bisschen feiern,
und zwar an gleicher
Stelle. „Toll, dass wir jetzt
diese Räume hier kostenlos bekommen
können, um eine solche
Feierei zu veranstalten“, freut sich
Jauch über das neue Angebot der
NL an ihre Mieter. Die Damen vom
Bastelklub sind ohnehin eng mit
der NEUE LÜBECKER verbunden.
Allesamt sind schon 30 Jahre und
mehr Mitglieder und Mieter. Und
meistens zufrieden, wie sie übereinstimmend
sagen.
Es sieht ganz so aus, als würde
diese Damenrunde auch zukünftig
den Mietertreff Dieselstraße mit
Leben, Bastelei und Plauderei erfüllen.
Zuwachs nicht ausgeschlossen.
Platz ist ja genug da.
Die Idee, die Brigitte Tenschert
und Gertrud Lehwald beim Sommerfest
zur Eröffnung des Treffs
2004 gemeinsam entwickelt haben,
scheint sich durchzusetzen:
Mehr Austausch und gemeinsame
Aktivitäten in der Nachbarschaft
statt immer nur allein zu Hause
fernzusehen.
Seite 21

Unser Zuhause – Mein Hobby
Seite 22

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Lagebericht 2004

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Im Jahr 2004 hat sich das deutsche
Bruttoinlandsprodukt im Vergleich
zum Vorjahr um 1,7 Prozent erhöht.
Dies ist der stärkste Anstieg seit dem
Jahr 2000. Er resultiert wesentlich aus
dem Exportgeschäft der deutschen
Industrie. Die Binnennachfrage bleibt
dagegen weiterhin eher schwach, unter
anderem weil die Konsumenten durch
zahlreiche Reformen und Reformdiskussionen
verunsichert sind.
Diese Nachfrageschwäche kennzeichnet
auch die allgemeine Situation auf dem
Bau- und Wohnungsmarkt. Das Baugewerbe
hatte einen weiteren Rückgang
der Wertschöpfung um 2,5 Prozent zu
verzeichnen. Mit einer Unterbrechung
im Jahre 1999 (+0,1 %) nahm die Wirtschaftsleistung
dieser Branche seit 1995
kontinuierlich ab. Laut dem Institut für
Städtebau, Wohnungswirtschaft und
Bausparwesen (ifs) wurden 2004 nur
noch etwa 250.000 Wohnungsbauge-
Seite 24
nehmigungen erteilt, davon 210.000 in
Westdeutschland und 40.000 in Ostdeutschland.
Auf die Wohnungsnachfrage wirkten sich
mehrere Faktoren negativ aus:
- stark segmentierte Märkte mit
teilweise deutlichen Angebotsüberhängen,
- Schwäche der Kaufkraft,
- stagnierende Konsumausgaben,
- steigende öffentliche Abgaben
und Kosten aus Reformen,
- wachsende Arbeitslosigkeit und
die persönliche Angst vor der
Erwerbslosigkeit.
Die Lage auf dem Arbeitsmarkt hat sich
in 2004 nicht verbessert. Im Jahresdurchschnitt
2004 verzeichnete die Statistik
der Bundesagentur für Arbeit
4,381 Millionen Arbeitslose. Die Erwerbslosenquote
lag mit 10,5 Prozent
auf dem Niveau des Jahres 2003. Die

Zahl der Erwerbstätigen lag nach Angaben
des Statistischen Bundesamtes mit
38,44 Millionen im Jahresdurchschnitt
um 128.000 oder 0,3 Prozent über der
des Vorjahres. Dennoch kam es durch
die Neugliederung der Arbeitslosenstatistik
im Rahmen von „Hartz IV“ mit
Beginn des Jahres 2005 zu einem
sprunghaften Anstieg der Arbeitslosenzahl
auf 5,037 Millionen.
Nach endgültigen Berechnungen des
Statistischen Bundesamtes ist der Verbraucherpreisindex
für Deutschland im
Jahresdurchschnitt 2004 gegenüber
dem Jahr 2003 um 1,6 Prozent gestiegen.
Ein weiterhin niedriges Hypothekenzinsniveau
setzte dagegen positive Rahmenbedingungen
für die Wohnungswirtschaft.
Die Hypothekenzinsen für
Finanzierungen mit zehnjährigen Laufzeiten
lagen Ende 2004 mit effektiv
4,13 Prozent erneut unter dem Wert
Ende 2003 von effektiv 4,80 Prozent.
Wohnungsmärkte
Wohnungsunternehmen und Wohnungspolitik
stehen heute vor
neuen Herausforderungen:
- Die Wohnbedürfnisse verändern sich.
- Angebots- und Nachfragesituationen
sind zunehmend regional und
sektoral sehr unterschiedlich.
- Die Wohnungsmärkte in Ost und
West stagnieren oder schrumpfen.
In dieser Situation kommt es darauf an,
zuverlässige Informationen und Analysen
zur aktuellen Situation und weiteren
Entwicklung der Wohnungsmärkte
zu gewinnen, um unternehmerisches
Handeln und neue Konzepte daran ausrichten
zu können. Die NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG
hat sich deshalb gemeinsam mit anderen
Unternehmen in Elmshorn, Flensburg
und Lübeck an Wohnungsmarktbedarfsanalysen
beteiligt. In Elmshorn
wurde eine Mieterbefragung durchge-
führt. Die Ergebnisse werden dazu beitragen,
das Wohnungs- und Serviceangebot
noch stärker auf den jeweiligen
regionalen Markt und die konkreten
Mitgliederbedürfnisse auszurichten.
Die wichtigsten Handlungsfelder einer
modernen Wohnungswirtschaft sind:
- konsequente Orientierung an den
Mieterbedürfnissen,
- wirtschaftliche Optimierung der
Wohnungsbestände,
- nachhaltige Verbesserung des
Wohnumfeldes,
- gezieltes Quartiersmanagement.
Speziell die Angebote im Bereich der
Jugend-, Sozial- und Seniorenbetreuung
werden gerade bei genossenschaftlichen
Wohnungsunternehmen zum
festen Bestandteil des Leistungsspektrums.
Nachbarschafts- und Jugendtreffs
werden immer häufiger im Rahmen
von Stadtentwicklungsplänen errichtet
und gemeinsam betrieben.
Neben den traditionellen Hauptleistungen
von Bau und Vermietung werden
zukünftig die Dienstleistungen eine wesentliche
Rolle in Umsatz und Bilanz
spielen.
Der Abriss von leer stehenden Wohnungen
hat in Westdeutschland an Bedeutung
gewonnen: Bestimmte Wohnformen
werden nicht (mehr) gewünscht,
bestimmte Standorte nicht (mehr) angenommen,
weil das Wohnumfeld nicht
(mehr) funktioniert. Zunehmend wichtig
wird der Ersatz alter Bausubstanz
insbesondere der 50er und 60er Jahre
durch Neubauten. Ganze Stadtteile erhalten
ein neues Erscheinungsbild. Die
Wohnungsunternehmen stehen verstärkt
in der Pflicht, diesen Quartierswandel
sozial ausgewogen zu gestalten
und die Identität der Stadtteile durch
flankierende Maßnahmen zu erhalten.
Die Finanzprobleme der Städte und
Gemeinden führen vermehrt zu Privatisierungen
der kommunalen Wohnungsbestände.
Erwerber sind oft ausländi-
Seite 25

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
sche Investorengruppen. Die Geschäftsstrategie
dieser Investoren zielt überwiegend
nicht auf die dauerhafte
Bestandsverwaltung und das kontinuierliche
Vermietungsgeschäft, sondern
auf Renditemaximierung durch den
Handel mit Wohnungen. Die (ehemals)
öffentlichen Träger sind daher oft nicht
mehr in der Lage, die Grundversorgung
mit Wohnungen sicherzustellen. Die
verbleibenden Marktteilnehmer und
hier insbesondere die Genossenschaften
müssen auf diese neue Situation durch
klare Angebotsprofile und mitgliederorientierte
Konzepte reagieren.
Mietmärkte
Der Anstieg der (Nettokalt-)Mieten
hat sich in der Bundesrepublik
Deutschland im Jahr 2004 erneut verlangsamt:
Mit 0,9 Prozent lag die Teuerungsrate
hier deutlich unter dem
durchschnittlichen Anstieg der Lebenshaltungskosten
von 1,6 Prozent.
Die Wohnnebenkosten haben sich dagegen
im vergangenen Jahr um 2,3
Prozent verteuert. Die so genannte
„Zweite Miete“ liegt damit wiederum
deutlich über der Steigerung der „Ersten
(Kalt-)Miete“. Kostentreiber bei den
Nebenkosten waren die Preise für Heizöl
mit einer Erhöhung von 12,0 Pro-
Seite 26
zent, für Strom mit einer Erhöhung um
4,0 Prozent, für Abwasser mit 2,9 Prozent
und für Wasser mit 2,7 Prozent. Die
Müllabfuhrgebühren wurden um 1,5
Prozent teurer und entwickelten sich
damit im Einklang mit der durchschnittlichen
Steigerungsrate der Lebenshaltungskosten.
In nächster Zeit werden staatliche Eingriffe
und neue Gesetze voraussichtlich
zu einer weiteren Erhöhung der Nebenkosten
führen: Gefordert wird zurzeit
der Einbau von individuellen Wasserzählern
und von Brandmeldern. Die
Einführung eines Energiepasses wird
vermutlich ebenso kostenträchtig werden
wie weitere zu erwartende Maßnahmen
im Zusammenhang mit der Energie-Einsparverordnung.
Deshalb ist proaktives Nebenkostenmanagement
heute und morgen besonders
wichtig. Wohnungsbaugenossenschaften
haben dabei die Chance, die vorhandene
Mitwirkungs- und Mitarbeitsbereitschaft
ihrer Mitglieder zu nutzen,
um im Interesse der Gemeinschaft eine
nachhaltige Senkung der Nebenkosten
zu erreichen. Zusätzlich hat die Bündelung
der Nachfrage über die Verbände
der Wohnungswirtschaft in Großabnehmer-Verträgen
bereits jetzt erste Erfolge
in Form geringerer Preissteigerungen
gebracht.

Lagebericht 2004
Lagebericht Hausbewirtschaftung
Der Lagebericht wurde in diesem Jahr an die Anforderungen
des Bilanzrechtsreformgesetzes (BilReG) angepasst.
Objektbestand
Im Bestand der Genossenschaft waren
am 31.12.2004 16.847 Wohnungen
mit einer Wohnfläche von 1.016.155
qm sowie 123 Gewerbeeinheiten mit
einer Nutzfläche von 14.453 qm. Ferner
waren 2.601 Garagen, Tiefgaragenplätze,
Carports und 1.692 nicht überdachte
Stellplätze im Eigentum der Genossenschaft.
Gegenüber dem Vorjahr hat sich die
Wohnungsanzahl damit um 201 Wohnungen
verringert, was vor allem durch
den Abriss von 85 Wohnungen im
Lübecker „Philosophenviertel“ sowie
den Verkauf von 58 Wohnungen in
Lübeck, Eckernförde und Berkenthin
begründet ist. Ferner wurden 41 Wohnungen
durch Zusammenlegung aus
dem Bestand genommen. Durch
Ankäufe in Elmshorn und Reinfeld
wurden 8 Wohnungen, in Kaltenkirchen
1 Wohnung erworben.
Grundstücksbestand
Im Bestand der Genossenschaft waren
Ende 2004 eigene Grundstücksflächen
mit insgesamt 2.173.267 qm (Ende
2003: 2.163.849 qm). Davon waren
Ende 2004 112.797 qm unbebaut (Ende
2003: 116.752 qm).
Ende August 2004 wurde der Vertrag
über den Verkauf eines unbebauten
Grundstücks in Lübeck mit einer Fläche
von 5.760 qm geschlossen. Dessen
Wirksamkeit steht unter Auflage einer
behördlichen Genehmigung hinsichtlich
der Nachnutzung.
Die unbebauten Grundstücke werden
für eine spätere Bebauung vorgehalten.
In Ausnahmefällen strebt die Genossenschaft
auch eine Verwertung durch Verkauf
an.
Der Grundstücksbestand an Flächen mit
Erbbaurechten umfasst 146.193 qm (im
Vorjahr: 154.802 qm).
THEMEN DES JAHRES 2004
Themen des Jahres 2004
Die NEUE LÜBECKER ist eine starke Gemeinschaft.
Als moderne, leistungsfähige Wohnungsbaugenossenschaft
steht für uns stets der Mensch im Zentrum
unserer Arbeit.
Das Jahr 2004 war in besonderem Maße gekennzeichnet
von unserer Ausrichtung auf die Wünsche
und Bedürfnisse unserer Mitglieder und Mieter. Mehr
denn je versteht die NEUE LÜBECKER sich heute als
aktive Dienstleistungsgemeinschaft auf der sicheren
Basis wirtschaftlicher Stärke und Unabhängigkeit.
Auch deshalb haben die ausgewählten fünf Höhepunkte
unseres Jahres 2004 genau wie die vorangestellten
„Hobby“-Geschichten fast alle mit den Menschen
in unserer Gemeinschaft zu tun.
Seite 27

Hausbewirtschaftung
Lagebericht 2004
Vermietungssituation
Die Genossenschaft verzeichnet eine
erhöhte Nachfrage im Hamburger
Umland. In Mecklenburg-Vorpommern
stagniert die Nachfrage. Sie ist dort an
einigen Standorten auch durch einen
Rückgang gekennzeichnet. In Schleswig-Holstein
liegt eine insgesamt ausgeglichene
Vermietungssituation vor. An
einzelnen Standorten gibt es auch kleinere
Leerstände.
Seite 28
Die gesamten Umsatzerlöse der Genossenschaft
von 77.165 TC (im Vorjahr:
76.407 TC ) bestehen in der Hauptsache
aus Mieterlösen.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
der Genossenschaft einschließlich
Umlagen, Pachten, Zuschüssen
und Gebühren sind im Jahr
2004 um 777 TC auf 77.051 TC gestiegen.
2004 2003 Veränderung
TC TC TC
Sollmieten 57.317 56.430 887
– davon Wohnungsmieten 55.246 54.382 864
Erlösschmälerungen -1.966 -1.746 -220
Heizkostenumlage 7.838 7.738 100
Umlage anderer Betriebskosten 13.830 13.814 16
Zuschüsse und Gebühren 32 38 -6
Die Vorjahreszahlen der vorstehenden
Tabelle wurden der neuen Darstellung
angepasst. Die Sollmieten erhöhten
sich im Geschäftsjahr trotz Abnahme
des Objektbestandes um 887 TC. Der
Anstieg ist vor allem die Folge der
Anpassung der Nutzungsgebühren bei
Neuvermietung sowie der Mietanglei-
77.051 76.274 777
chungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
nach Einzel- oder Komplettmodernisierung
und einer höheren
kalkulatorischen Miete bei leerstehenden
Wohnungen.
Die Wohnungsmieten, gegliedert nach
Standorten, setzen sich im Geschäftsjahr
wie folgt zusammen:
Wohnungen Wohnungsmieten Kaltmiete
in TC je qm/Monat
Lübeck 3.335 11.071 4,78 C
Elmshorn 1.939 6.255 4,49 C
Ahrensburg 1.417 4.936 4,84 C
Schwerin 989 3.479 4,96 C
Flensburg 979 2.787 3,89 C
Schwarzenbek 882 2.769 4,32 C
Andere Standorte 7.306 23.949 4,43 C
16.847 55.246

Erlösschmälerungen
Die Erlösschmälerungen haben sich
trotz geringerer Leerstände gegenüber
dem Vorjahr um 220 TC auf 1.966 TC
erhöht, weil seit dem Jahre 2004 bei
Leerstandswohnungen der Mietausfall
anhand des Nutzungsentgeltes des Vormieters
ermittelt wird. Im Vorjahr
wurde der Ausfall noch auf Basis der in
den meisten Fällen geringeren kalkulatorischen
kostendeckenden Miete ermittelt.
Mietforderungen
Mietforderungen mussten in Höhe
von 391 TC (im Vorjahr: 455 TC)
wertberichtigt bzw. abgeschrieben werden.
Das entspricht 0,5 Prozent (im Vorjahr:
0,6 Prozent) der Umsatzerlöse aus
der Hausbewirtschaftung.
Leerstände und Fluktuation
Die Anzahl der zum 31.12. leer stehenden
Wohnungen hat sich um
80 Wohnungen auf 649 verringert. Die
Leerstandsquote betrug 3,9 Prozent (im
Vorjahr: 4,3 Prozent). Der Leerstand ist
im Wesentlichen baubedingt. Nach wie
vor nutzt die Genossenschaft bei älteren,
nicht mehr bedarfsgerechten
Wohnungen die Fluktuation dazu, die
frei gewordenen Wohnungen zu modernisieren
oder umzubauen. Die Leerstandsquote
der marktbedingten Leerstände
betrug zum Jahresende unverändert
0,7 Prozent und lag damit
wieder deutlich unter der durchschnittlichen
Leerstandsrate im gesamten
Verbreitungsgebiet der Genossenschaft.
Die Fluktuationsquote für den gesamten
Wohnungsbestand der Genossenschaft
ist mit 11,6 Prozent (im Vorjahr: 11,7
Prozent) nahezu unverändert geblieben.
Die NEUE LÜBECKER rechnet damit,
dass die zahlreichen Maßnahmen zur
Wohnumfeldverbesserung auch in Zukunft
dazu beitragen werden, die Leerstandsquote
niedrig zu halten. Hierzu
zählen etwa Nachbarschaftsbüros und
Mietertreffs, aber auch Mieterbefragungen
und ausführliche Diskussionen der
Ergebnisse vor Ort, wie sie für 2005 an
mehreren Standorten vorgesehen sind.
Instandhaltung
Auch im Jahr 2004 investierte die
Genossenschaft wieder erheblich in
Instandhaltungsmaßnahmen, um die
angestrebten Qualitätsziele und Markterfolge
erreichen zu können. Es wurden
Instandhaltungsmaßnahmen im Umfang
von 19.432 TC (im Vorjahr: 20.140 TC)
durchgeführt.
Davon entfielen auf laufende Instandhaltung
insgesamt 6.376 TC, auf Großinstandhaltung
und wertverbessernde
Maßnahmen 10.072 TC. Im Rahmen von
Großmodernisierungsmaßnahmen wurden
Instandhaltungsanteile von 1.904 TC
aufgewendet. Die Personal- und Sachkosten
für eigene Handwerker und
Hauswarte beliefen sich in diesem Bereich
insgesamt auf 1.080 TC.
Auf die Wohn- und Nutzfläche bezogen,
bedeutet dies im Jahr 2004 einen durchschnittlichen
Instandhaltungsaufwand
von 18,08 C (im Vorjahr: 18,31 C) pro
Quadratmeter.
Seite 29
Hausbewirtschaftung

Lagebericht 2004
Hausbewirtschaftung Modernisierung
Die marktorientierte Modernisierung
der Bestände ist weiterhin ein
Schwerpunkt der Tätigkeit der NEUE
LÜBECKER. Zur Wertverbesserung des
Bestandes wurden in 2004 11.059 TC
investiert (im Vorjahr: 11.035 TC), die
aktivierungsfähig sind. Besonderer
Wert wurde dabei auf Energieeinsparung
durch Einbau ökologisch vorteilhafter
Fenster, Heizungen, Dämmfassaden
und Dachdämmungen gelegt.
Abbruch und Neubau
Nicht modernisierungsfähige Wohngebäude
in Lübeck mit insgesamt
85 Wohnungen wurden abgerissen. Die
entstandenen Flächen wurden und werden
mit marktgerechten Wohnungen
neu bebaut.
Seite 30
Für Maßnahmen zur Bestandserweiterung
durch Neubautätigkeit wurden in
2004 4.175 TC (im Vorjahr: 3.179 TC)
investiert. Im Bau waren 52 Wohnungen
im Wohnquartier „Philosophenviertel“
in Lübeck sowie 24 Wohnungen
in Bad Schwartau. Die Fertigstellung
ist für das Jahr 2005 geplant.
Umweltschutz
Zur Förderung des Umwelt- und Ressourcenschutzes
wurden umfassende
Maßnahmen im Bereich der Energieeinsparung
und Abfallbeseitigung ergriffen
und bei allen Modernisierungsund
Neubaumaßnahmen konsequent
ausgeführt. Die in der Energieeinsparverordnung
2002 vorgegebenen Ziele
zur Erneuerung von Heizungsanlagen
werden entsprechend den gesetzlichen
Vorgaben bis 2006 umgesetzt.
BAUEN FÜR DIE ZUKUNFT
Das Beispiel „Barrierefrei
Wohnen“ in Bad Schwartau
Immer mehr Menschen suchen nach Wohnraum, der so
flexibel ist, dass er auch im Alter oder bei Bewegungsbeeinträchtigungen
durch Krankheit noch gut genutzt
werden kann. Die NEUE LÜBECKER hat sich bereits auf
diesen Zukunftsbedarf eingestellt.
So wurde im Oktober 2004 in Bad Schwartau nach
rekordverdächtiger, nur halbjähriger Planungszeit der
Grundstein gelegt für zwei Wohngebäude mit je zwölf
weitgehend barrierefreien Wohnungen. Die familienfreundlichen
Grundrisse der Zwei- bis Vier-Zimmer-
Wohnungen erfüllen die Bedürfnisse der Mieter in allen
Altersgruppen und in allen Lebenssituationen.
Die behindertengerechten Erdgeschosswohnungen
bieten älteren und bewegungsbeeinträchtigten Mietern
ein schönes neues Zuhause. Die Nachfrage ist entsprechend
groß.

Finanzierung
Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen
wurden langfristige
Darlehen von 10.724 TC (im Vorjahr:
11.084 TC) aufgenommen.
Personal
Der Personalbestand der Genossenschaft
ist im Vergleich zum Vorjahr
leicht angestiegen. Die personelle Verstärkung
in den operativen Unternehmensbereichen
wurde erforderlich, um
Mietern und Mitgliedern eine qualifizierte
und weiter verbesserte Serviceund
Beratungsleistung bereitstellen zu
können.
Die Zahl der im Geschäftsjahr in der
Genossenschaft durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer (ohne Berücksichtigung
der Mitglieder des Vorstandes)
betrug:
SOZIALPOLITISCHES ENGAGEMENT
Von Ausbildung bis Hartz IV
Die NEUE LÜBECKER übernimmt Verantwortung: für ihre Mitglieder und Mieter,
für ihre Mitarbeiter und nicht zuletzt für die Standorte, an denen die Genossenschaft
tätig ist. Für den Bereich der Mieterbetreuung konnte in 2004 ein hauptamtlicher
Mitarbeiter eingestellt werden.
Aber neben der Arbeit in konkreten sozialen Projekten vor Ort gehört zu dieser
Verantwortung auch das regionale, fach- und sozialpolitische Engagement in
Gremien und Öffentlichkeit.
Deshalb entsendet die Genossenschaft, die natürlich auch selbst ausbildet, engagierte
Vertreter in Ausbildungsausschüsse und Verbandsgremien. Deshalb knüpft
und pflegt das Unternehmen eine Vielzahl von Kontakten zu Partnerunternehmen
und Schulen, übernimmt seit Dezember 2004 auch umfangreiche Patenschaften
für einzelne Lübecker Schulen im Rahmen des
„PISA-für-Lübeck“-Projektes. Und deshalb meldet
der Vorstand sich seit Anfang 2004 auch
öffentlich verstärkt zu Wort, wenn es um politische
Themen geht, die direkt oder indirekt
das Unternehmen und das Leben der Mieter
berühren. Dies betraf in 2004 unter anderem
die kritischen Themen „Ausbildungsplatzabgabe“,
„Antidiskriminierungsgesetz“ und
„Hartz IV“, deren weitere Umsetzung bzw.
Auswirkungen abzuwarten bleiben.
Voll- Teilzeit- und nebenbeschäftigte
beruflich Beschäftigte Gesamt
Kaufmännische Mitarbeiter 49 21 70
Technische Mitarbeiter 30 8 38
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc. 46 101 147
Außerdem wurden durchschnittlich
neun Auszubildende beschäftigt.
Der gesamte Personalaufwand betrug im
Berichtsjahr 7.724 TC (Vorjahr 7.474 TC).
Die Erhöhung des Aufwandes ist mit
250 TC im Wesentlichen auf die personelle
Verstärkung zurückzuführen.
125 130 255
Für Pensionszusagen, die Mitarbeitern
bis zum 01.04.1980 erteilt wurden, hat
die Genossenschaft Pensionsrückstellungen
bilanziert. Seit dem Jahr 2002
besteht die Möglichkeit, an der betrieblichen
Altersversorgung durch Entgeltumwandlung
in Form einer rückgedeckten
überbetrieblichen Unterstützungskasse
teilzunehmen.
Seite 31

Hausbewirtschaftung
Lagebericht 2004
Organisation
Die verstärkte Ausrichtung der Genossenschaft
an den Bedürfnissen
der Menschen vor Ort schlug sich in
2004 an verschiedenen Standorten
sichtbar nieder.
So wurde in Ahrensburg eine neue Geschäftsstelle
eröffnet. Der Service für
Kunden und Mitglieder konnte durch
gute Erreichbarkeit und kurze Wege verbessert
werden.
In Lübeck sind zwei Mietertreffs – in der
Dieselstraße und am Westpreußenring –
Mitgliederwesen
Die Zahl der Mitglieder und die Geschäftsguthaben
haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
Seite 32
Mitglieder Geschäftsguthaben in TD
Bestand am 01.01.2004 17.809 13.961
Zugänge 1.656 1.433
Abgänge 1.689 1.143
Bestand am 31.12.2004 17.776 14.251
Beteiligungen
Die Genossenschaft ist alleinige Gesellschafterin
der Immobilien-Anlagegesellschaft
NEUE LÜBECKER mit beschränkter
Haftung. Sitz der Gesell-
Satzungsgemäß fanden am 30. April 2004 die
Neuwahlen zur NL-Vertreterversammlung statt.
In 52 Wahlbezirken wurden insgesamt 139 Vertreter
und 54 Ersatzvertreter durch Briefwahl
gewählt. 100 der gewählten Vertreter gehörten
bereits der alten Vertreterversammlung an. Der
Vorstand dankt allen Kandidaten und Vertretern
für ihr besonderes Engagement in der Gemein-
eingeweiht worden. Die Räumlichkeiten
stehen den Mitgliedern nach Absprache
zur kostenfreien Nutzung zur Verfügung.
In Neustadt und Neumünster wurden die
Hauswartbüros modernisiert und dem
neuesten technischen Standard angepasst.
In Lauenburg haben entsprechende
Umbaumaßnahmen bereits begonnen.
Die Geschäftsstelle in Schwarzenbek
wurde erweitert. Die verantwortliche
technische Gebietsbetreuerin ist jetzt
direkt vor Ort ansässig und erreichbar.
Zu- und Abgänge sind zumeist Folge der zahlreichen Wohnungswechsel.
schaft ist Lübeck. Das Stammkapital
beträgt 1.500 TC. Im Jahr 2004 zahlte
unsere Tochtergesellschaft an die Genossenschaft
eine Dividende von 60 TC.
SIE HABEN GEWÄHLT
Die Vertreterversammlung
schaft. Die Listen mit den neu gewählten Vertretern
und Ersatzvertretern hängen wie gewohnt in
den NL-Gebäuden aus.
Die ordentliche Vertreterversammlung hat am
25. Juni 2004 dann alle notwendigen gesetzlichen
und satzungsrechtlichen Beschlüsse gefasst.
Ellen Kayser und Arnold Riesewell wurden für drei
weitere Jahre in den Aufsichtsrat gewählt.

Vermögenslage
Ausgehend von den Zahlen des Jahresabschlusses
ergeben die Vermögens-
und Kapitalverhältnisse für 2004
folgendes Gesamtbild:
2004 2003 Veränderung
TD Prozent TD Prozent TD
Anlagevermögen
Umlaufvermögen
484.552 93,7 480.218 93,5 4.334
– unfertige Leistungen
Sonstiges Umlaufvermögen und
21.674 4,2 21.999 4,3 -325
Rechnungsabgrenzungsposten 11.093 2,1 11.307 2,2 -214
517.319 100,0 513.524 100,0 3.795
Eigenkapital 142.446 27,5 137.831 26,8 4.615
Langfristiges Fremdkapital
– Pensionsrückstellungen 6.993 1,3 6.985 1,4 8
– Sonstige Rückstellungen 1.326 0,3 933 0,2 393
– Verbindlichkeiten 334.996 64,8 337.176 65,7 -2.180
Kurz- und mittelfristiges Fremdkapital,
andere Rückstellungen und
Rechnungsabgrenzungsposten 31.558 6,1 30.599 5,9 959
Die Vermögenslage des Unternehmens
ist damit insgesamt durch Solidität gekennzeichnet.
Das Anlagevermögen ist
ausschließlich durch Eigen- und langfristiges
Fremdkapital finanziert. Die kontinuierliche
Stärkung der Eigenkapitalbasis
des Unternehmens hat sich auch
im Berichtsjahr fortgesetzt. Die Eigenkapitalquote
erhöhte sich um 0,7 Prozentpunkte
auf 27,5 Prozent (im Vorjahr:
26,8 Prozent).
517.319 100,0 513.524 100,0 3.795
ENGAGEMENT UND SERVICE VOR ORT
Das Beispiel Roter Hahn
in Lübeck-Kücknitz
In Kücknitz hat sich 2004 viel getan. Zum Beispiel gab es im
August ein Quartiersfest mit Hunderten von Besuchern aller Altersgruppen.
Unsere Mitglieder hatten dort zwei Anlässe zum Feiern:
Der neue Mietertreff samt Hausmeisterbüro konnte eröffnet werden.
Und die Modernisierungsarbeiten am Hochhaus am Ostpreußenring
konnten weitgehend abgeschlossen werden, ebenso die Balkonanbauten
am Westpreußenring.
Die Schüler der Grund- und Hauptschule Roter Hahn erfreuen sich
ständiger NL-Unterstützung: 2004 gestalteten einige von ihnen
gemeinsam mit NL-Mitarbeitern einen Teil des großen Kinderprogramms
zum Deutschen Seeschifffahrtstag im Mai auf dem
Lübecker Jakobi-Kirchhof. Im Frühjahr wurden einige Siebtklässler
zu Streitschlichtern ausgebildet.
Und im Rahmen der „PISA-für-
Lübeck“-Initiative („Patenschaftsinitiative
Schule und Arbeitswelt
für Lübeck“) bereiten die Schüler
Aktionen vor Ort vor. So leiten
vier junge Damen ein Computer-
Café für Senioren – das ist gelebtes
Miteinander im Stadtteil.
Seite 33
Wirtschaftliche
Lage

Wirtschaftliche
Lage
Lagebericht 2004
Finanzlage
Die folgende Kapitalflussrechnung gibt einen Überblick
über die Geldmittelzu- und -abflüsse der Genossenschaft:
Kapitalflussrechnung
I. Laufende Geschäftstätigkeit
Seite 34
2004 2003
TD TD
Jahresüberschuss 4.832 4.238
Abschreibungen Anlagevermögen 11.832 11.183
Zunahme langfristiger Rückstellungen 401 14
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen 49 1
Cashflow nach DVFA/SG 1) 17.114 15.436
Zu- und Abnahme kurzfristiger Aktiva 394 -107
Zu- und Abnahme kurzfristiger Passiva 962 -1.476
Gewinn aus Anlageverkäufen -612 -561
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 17.858 13.292
Planmäßige Tilgungen -12.770 -12.792
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen 5.088 500
II. Investitionsbereich
Einzahlungen Anlagenverkäufe 974 701
Ausgaben Investitionen -16.592 -14.281
Cashflow aus Investitionstätigkeit -15.618 -13.580
III. Finanzierungsbereich
Aufnahme von Darlehen 11.786 11.710
Rückzahlung von Darlehen -1.175 -383
Zunahme der Geschäftsguthaben 281 108
Auszahlung Dividende -507 -494
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 10.385 10.941
Zahlungswirksame Veränderung
des Finanzmittelbestands - 145 -2.139
IV. Finanzmittelfonds 31.12.2004 31.12.2003
Schecks, Kassenbestand und Guthaben
TD TD
bei Kreditinstituten 6.057 5.976
Wertpapiere des Umlaufvermögens 2.430 2.656
8.487 8.632
Veränderung zum Vorjahr -145 -2.139
1) Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V.
Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft e.V.

Aus dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
konnten die planmäßigen
Tilgungen gedeckt werden. Darüber
hinaus konnte ein Beitrag zur Finanzierung
der Investitionen geleistet werden.
Die Genossenschaft war im Geschäftsjahr
jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen
nachzukommen.
Dafür standen dem Unternehmen zu-
Ertragslage
sätzlich zu den im Umlaufvermögen
gehaltenen Wertpapieren Bankguthaben
in Höhe von durchschnittlich
7.716 TC (Vorjahr 5.936 TC) zur Verfügung.
Es war deshalb nicht nötig, in
der laufenden Bau- und ModernisierungstätigkeitZwischenfinanzierungsmittel
einzusetzen.
Der Jahresüberschuss 2004 beträgt 4.832 TC. Die Anteile der einzelnen
Unternehmensbereiche am Jahresergebnis sehen wie folgt aus:
2004 2003 Veränderung
TD TD TD
Hausbewirtschaftung 5.018 4.428 590
Betreuungstätigkeit 14 2 12
Neubau/Modernisierung -532 -130 -402
Grundstücksbevorratung -51 -37 -14
Verkaufstätigkeit 434 456 -22
Sonstiges 6 -167 173
4.889 4.552 337
Steuern von Einkommen und Ertrag -57 -314 257
Jahresüberschuss 4.832 4.238 594
Am Jahresüberschuss im Geschäftsjahr
2004 hat wie im Vorjahr das Ergebnis
der Hausbewirtschaftung entscheidenden
Anteil. Höhere Erlöse konnten vor
allem durch gestiegene Mieten bei Neuvermietung
erzielt werden. Ein weiterer
wichtiger Einflussfaktor war der geringere
Aufwand für Instandhaltung.
Im Ergebnisbereich Hausbewirtschaftung
wurden außerplanmäßige Abschreibungen
von insgesamt 980 TC
vorgenommen (im Vorjahr: 1.252 TC).
Im Ergebnisbereich Neubau/Modernisierung
waren Abschreibungen auf Bauvorbereitungskosten
von 252 TC notwendig,
was ein unbebautes und ein
bebautes Grundstück betraf, die ursprünglich
zur Neubebauung bzw. zur
Modernisierung vorgesehen waren.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag
betreffen mit 213 TC das Geschäftsjahr
(im Vorjahr: 168 TC) und mit 156 TC
Erträge aus früheren Jahren (im Vorjahr:
Aufwendungen von 146 TC).
Seite 35
Wirtschaftliche
Lage

Wirtschaftliche
Lage
Lagebericht 2004
Risikobericht
Die NEUE LÜBECKER verwendet zur
Sicherung von Vermögen und
dauerhafter Zahlungsfähigkeit ein Risikofrüherkennungssystem.
Im Rahmen
einer jährlich durchgeführten Risikoanalyse
werden wesentliche Risiken
von den Abteilungen ermittelt und
nach Schadensrelevanz sowie Eintrittswahrscheinlichkeit
untersucht. Die Entwicklung
der ergebnisrelevanten Risiken
wird durch das Controlling des
Unternehmens überwacht.
Im Geschäftsjahr 2004 wurde dazu ein
Standardberichtswesen eingerichtet.
Schwerpunkt ist dabei die Analyse der
Mieten und Leerstände sowie der Bautätigkeit.
Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen
werden von einem Investitionskoordinierungsausschusserarbeitet,
der sich aus Mitarbeitern verschiedener
Abteilungen zusammensetzt. Dabei
kommt das neue Portfolio-Steuerungssystem
zum Einsatz. Die Wirtschaftsplanansätze
werden im Verlauf des Jahres
regelmäßig im Rahmen der Aufstellung
Die NEUE LÜBECKER steht als moderne und
marktorientierte Genossenschaft für hohe
Wohn- und Lebensqualität und mieternahen
Service zu bezahlbaren Preisen. Diese anspruchsvolle
Zielsetzung verfolgten sowohl
die umfangreichen Abriss-, Neubau-, Instandhaltungs-
und Modernisierungstätigkeiten in
2004 als auch die zahlreichen sozialen und
sozialpolitischen Aktivitäten der NL in den
einzelnen Quartieren und Standorten.
Zum Beispiel Balkon-Anbauten:
Im Jahr 2004 hat die Genossenschaft ein
„Balkonprogramm“ umgesetzt. Über 160
Wohnungen an 6 Standorten wurden mit zusätzlichen
Balkonen ausgerüstet. Die Mieter
freuen sich an der gestiegenen Wohnqualität.
Seite 36
von Zwischenabschlüssen mit den Ist-
Werten verglichen und analysiert.
Risiken aufgrund von Verpflichtungen
aus Termingeschäften bestehen nicht.
Weiterhin werden keine Derivate eingesetzt.
Preisänderungs- und Liquiditätsrisiken
sind aufgrund der Dauernutzungsverträge
und langfristiger Darlehenskonditionen
auch zukünftig nicht zu
erwarten.
Das Risikomanagementsystem der
NEUE LÜBECKER hat keine Risiken erkennbar
werden lassen, die sich in den
nächsten Jahren wesentlich auf die Vermögens-,
Finanz- oder Ertragslage des
Unternehmens auswirken könnten.
Nachtragsbericht
Nach Ablauf des Geschäftsjahres
lagen bei der NEUE LÜBECKER
keine Vorgänge vor, die für die Wirtschafts-
und Ertragslage von besonderer
Bedeutung wären.
OFFENSIV FÜR WOHN- UND LEBENSQUALITÄT
Die Beispiele Balkonprogramm und
Nebenkostenmanagement
Zum Beispiel Nebenkostenmanagement:
Große Investitionen dienten der systematischen
Senkung der Nebenkosten. Hierzu
zählen unter anderem Fassadensanierungen
und -modernisierungen und neue Heizungsanlagen
in vielen Gebäuden an allen Standorten.
So können die Nebenkosten auch in
Zeiten steigender Energiepreise in Grenzen
gehalten werden.
Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von
über 34 Millionen Euro für die gesamten
baulichen Maßnahmen erwies sich die
NEUE LÜBECKER auch im Jahr 2004 als ein
wichtiger Auftraggeber der regionalen Bauwirtschaft.

Ausblick
Die konjunkturelle Situation wird
sich in 2005 nach Ansicht der
großen Wirtschaftsforschungsinstitute
nur leicht verbessern. Wichtige Indikatoren
wie die Exportüberschüsse und
die Auftragseingänge im verarbeitenden
Gewerbe zeigen positive Signale für
die zukünftige Entwicklung. Die Bundesregierung
rechnet mit einer Wachstumsrate
von 1,6 Prozent für das Jahr
2005. Entscheidend für die weitere ökonomische
und sozialpolitische Entwicklung
wird die Wirksamkeit der begonnenen
Reformen und insbesondere des
so genannten „Hartz IV“-Paketes sein.
Die Binnennachfrage ist bisher nicht
belebt worden und drückt weiterhin auf
die Wirtschaftsentwicklung. Eine zusätzliche
Gefahr für die Konjunkturerholung
stellt der erwartete weitere Anstieg
der Ölpreise dar. Im Bereich der
Wohnungsimmobilien ist nicht mit
wachsenden Märkten zu rechnen.
Der Schwerpunkt der künftigen Investitionen
der NEUE LÜBECKER wird deshalb
erneut auf der Qualitätserhöhung
des Wohnungsbestandes liegen. Dies
entspricht ebenso den Ergebnissen der
im Jahr 2003 eingeführten und im Jahr
2004 fortgesetzten Portfoliountersuchungen
wie den Wünschen der
Mieter und Mitglieder.
Der Ersatz alter Bausubstanz durch selektiven
Neubau ist zum festen Baustein
des Investitionsprogramms der NEUE
LÜBECKER geworden. Verstärkt werden
in Zukunft Angebote im Segment
alters- und behindertengerechter Wohnungen
geplant und umgesetzt.
Weiterhin wird es in den kommenden
Jahren darum gehen, das Dienstleistungsangebot
des Unternehmens auszubauen
und den genossenschaftlichen
Gedanken weiter zu stärken. Dazu gehört
nicht zuletzt auch eine noch stärkere
Einbeziehung der Mitglieder.
Der Vorstand geht davon aus, dass im
Jahr 2005 eine weitere, nachhaltige
Stabilisierung der Wirtschaftlichkeit des
Unternehmens erreicht wird. Dazu tragen
die erfolgten Modernisierungsanstrengungen
ebenso bei wie eine Vielzahl
neuer und intensiver Akquisitions-,
Marketing- und Kommunikationsaktivitäten.
Angesichts der gegebenen Rahmenbedingungen
und der vorliegenden Wirtschafts-
und Finanzplanung rechnet der
Vorstand auch weiterhin mit einer
guten Vermietung des Wohnungsbestandes
und mit zufrieden stellenden
Ergebnissen in den nächsten Jahren.
Lübeck, den 25.04.2005
NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG
Köchig Böck Böhm
Seite 37
Wirtschaftliche
Lage

Unser Zuhause – Mein Hobby
Seite 38

Jahresabschluss 2004

Bilanz zum
31. Dezember
2004
Jahresabschluss 2004
Aktivseite
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Seite 40
Geschäftsjahr Vorjahr
D D D
37.548,11 49.540,29
Rechte mit Wohnbauten 467.254.148,14 467.445.628,11
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 8.686.662,47 8.344.786,42
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten 1.975.342,11 2.291.048,73
Maschinen 115.587,12 118.727,69
Betriebs- und Geschäftsausstattung 436.063,99 456.842,58
Anlagen im Bau 4.714.080,54 0,00
Bauvorbereitungskosten 47.511,80 228.143,18
Geleistete Anzahlungen 0,00 100,00
Finanzanlagen
483.229.396,17 478.885.276,71
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.278.229,70 1.278.229,70
Sonstige Ausleihungen 2.112,04 0,00
Andere Finanzanlagen 5.070,00 5.070,00
1.285.411,74 1.283.299,70
Anlagevermögen insgesamt 484.552.356,02 480.218.116,70
Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen 21.674.208,46 21.999.255,26
Andere Vorräte 776.758,63 1.057.391,54
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
22.450.967,09 23.056.646,80
Forderungen aus Vermietung 439.409,72 454.722,74
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 273.879,66 596,51
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 162,82 0,00
Sonstige Vermögensgegenstände 765.342,09 795.868,58
1.478.794,29 1.251.187,83
Wertpapiere 2.429.481,15 2.655.411,25
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 6.056.751,69 5.975.734,46
Umlaufvermögen insgesamt 32.415.994,22 32.938.980,34
Rechnungsabgrenzungsposten 350.260,96 366.438,74
Bilanzsumme 517.318.611,20 513.523.535,78
Treuhandvermögen: 516.433,65 521.240,59

Passivseite
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
Geschäftsjahr Vorjahr
D D D
ausgeschiedenen Mitglieder 1.104.208,30 1.078.780,00
der verbleibenden Mitglieder 13.146.077,45 12.874.401,03
aus gekündigten Geschäftsanteilen 1.076,26 8.050,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile: D 16.322,55 (43.448,97)
Ergebnisrücklagen
14.251.362,01 13.961.231,03
Gesetzliche Rücklage 23.720.000,00 23.230.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: D 490.000,00 (430.000,00)
Andere Ergebnisrücklagen 103.960.000,00 100.100.000,00
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt: D 3.860.000,00 (3.300.000,00)
Bilanzgewinn
127.680.000,00 123.330.000,00
Gewinnvortrag 32.903,71 31.718,62
Jahresüberschuss 4.832.199,23 4.237.747,34
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 4.350.000,00 3.730.000,00
515.102,94 539.465,96
Eigenkapital insgesamt 142.446.464,95 137.830.696,99
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und
ähnliche Verpflichtungen 6.993.495,00 6.985.452,00
Steuerrückstellungen 7.003,09 88.241,00
Sonstige Rückstellungen 3.815.816,74 2.597.550,43
Verbindlichkeiten
10.816.314,83 9.671.243,43
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 295.785.781,01 295.541.300,06
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 39.177.970,63 41.616.644,59
Erhaltene Anzahlungen 24.060.717,65 24.234.851,05
Verbindlichkeiten aus Vermietung 72.765,23 80.719,71
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.542.529,75 4.110.767,39
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 1.884,28 1.987,27
Sonstige Verbindlichkeiten 229.945,32 213.163,59
davon aus Steuern: D 21.616,88 (0,00)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: D 5.560,16 (1.484,40)
363.871.593,87 365.799.433,66
Rechnungsabgrenzungsposten 184.237,55 222.161,70
Bilanzsumme 517.318.611,20 513.523.535,78
Treuhandverbindlichkeiten: 516.433,65 521.240,59
Seite 41
Bilanz zum
31. Dezember
2004

Gewinn- und
Verlustrechnung
01.01. – 31.12.2004
Jahresabschluss 2004
Umsatzerlöse
Seite 42
Geschäftsjahr Vorjahr
D D D
a) aus der Hausbewirtschaftung 77.051.311,67 76.274.483,02
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 113.397,38 132.092,69
Erhöhung oder Verminderung (-) des Bestandes
77.164.709,05 76.406.575,71
an unfertigen Leistungen -325.046,80 262.608,85
Andere aktivierte Eigenleistungen 1.418.772,76 1.243.237,60
Sonstige betriebliche Erträge 2.510.768,34 1.955.870,95
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 39.944.947,61 40.591.773,35
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 82.185,17 88.223,34
40.027.132,78 40.679.996,69
Rohertrag 40.742.070,57 39.188.296,42
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.027.504,84 5.901.067,84
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung 1.696.154,92 1.573.410,49
davon für Altersversorgung: D 467.054,15 (350.177,64)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
7.723.659,76 7.474.478,33
des Anlagevermögens und Sachanlagen 11.831.369,48 11.182.945,41
Sonstige betriebliche Aufwendungen 3.286.273,58 2.818.255,42
Erträge aus Beteiligungen 60.000,00 60.000,00
davon aus verbundenen Unternehmen: D 60.000,00 (60.000,00)
Erträge aus anderen Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens 269,55 269,55
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 351.073,00 357.857,02
411.342,55 418.126,57
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 11.484.198,07 11.670.147,09
11.484.198,07 11.670.147,09
Überschuss aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 6.827.912,23 6.460.596,74
Steuern vom Einkommen und Ertrag 57.229,21 313.674,13
Sonstige Steuern 1.938.483,79 1.909.175,27
Jahresüberschuss 4.832.199,23 4.237.747,34
Gewinnvortrag 32.903,71 31.718,62
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 4.350.000,00 3.730.000,00
Bilanzgewinn 515.102,94 539.465,96

Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz sowie der
Gewinn- und Verlustrechnung entspricht
den Bestimmungen der Verordnung
über Formblätter für die Gliederung
des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung
wird unverändert das Gesamtkostenverfahren
angewendet.
Bilanzierungsmethoden
Grundstückszugänge und -abgänge
werden bei Übergang des wirtschaftlichen
Eigentums in der Bilanz
erfasst. In Ausübung des für Geldbeschaffungskosten
bestehenden Bilanzierungswahlrechtes
wurde auch im
Jahre 2004 auf eine Aktivierung des
Unterschiedsbetrages gemäß § 250 Abs.
3 HGB verzichtet.
Bewertungsmethoden
Anlagevermögen
Bei den immateriellen Vermögensgegenständen
handelt es sich um Anschaffungskosten
für Anwender-Software
der eigenen EDV-Anlage. Der zugehörige
Abschreibungsplan basiert auf
einer Nutzungsdauer von 3 Jahren.
Die Gegenstände des Sachanlagevermögens
sind mit den Anschaffungsoder
Herstellungskosten, vermindert
um planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen sowie erhaltene Zuschüsse
und Investitionszulagen, bewertet.
Den Wohnbauten wird allgemein
eine Gesamtnutzungsdauer von
80 Jahren beigemessen. Abweichend
hiervon wird der Abschreibung bei
Altbauten (Baujahr 1938 und älter)
eine Gesamtnutzungsdauer von 70
Jahren zugrunde gelegt. Für zwei
Objekte (Großquartiere) in Wittenburg
und Lübeck wurde die bisherige Restnutzungsdauer
wegen einer ungünsti-
geren Einschätzung des örtlichen Umfeldes
von 58 auf 30 Jahre bzw. von 48
auf 15 Jahre verkürzt. Dadurch erhöhen
sich die planmäßigen Abschreibungen
vom Geschäftsjahr an um 329 TC.
Die Abschreibung durch Kauf erworbener
Gebäude erfolgt über die individuell
eingeschätzte Restnutzungsdauer. Seit
dem 01.01.1999 zugegangene Außenanlagen
werden über 10 Jahre abgeschrieben.
Soweit im Rahmen partieller
Steuerpflicht geltend gemachte Absetzungen
für Abnutzung über den vorgenannten
Regelsätzen liegen, wurde bei
den betreffenden Objekten die handelsrechtliche
Abschreibung an den steuerlichen
Wert angepasst. Im Geschäftsjahr
wurde für den Gesamtbestand eine differenzierte
Überprüfung der Bewertung
der Wohngebäude im Anlagevermögen
vorgenommen. Bei einem Objekt in
Wittenburg, bei dem der Ertragswert
aufgrund veränderter wirtschaftlicher
Verhältnisse unter dem Buchwert lag,
wurden insgesamt 886 TC außerplanmäßig
abgeschrieben. Ferner waren bei
einem zum Abbruch vorgesehenen
Objekt außerplanmäßige Abschreibungen
von 94 TC vorzunehmen. Aufgrund
des Verkaufes eines unbebauten
und bebauten Grundstücks, welche
ursprünglich zur Neubebauung bzw. zur
Modernisierung vorgesehen waren,
wurden im Geschäftsjahr und davor
aktivierte Bauvorbereitungskosten von
252 TC abgeschrieben. Insgesamt beeinflussen
außerplanmäßige Abschreibungen
die Ertrags- und Vermögenslage
2004 um 1.232 TC.
Geschäftsbauten werden über eine Gesamtnutzungsdauer
von 25 bis 81 Jahren
abgeschrieben. Maschinen werden
linear über 5 bis 10 Jahre, EDV-Hardware
über 3 Jahre abgeschrieben, und
für Gegenstände der übrigen Betriebsund
Geschäftsausstattung wird eine
Gesamtnutzungsdauer über 5 bis 14
Jahre angesetzt. Geringwertige Vermögensgegenstände
werden im Jahre der
Anschaffung voll abgeschrieben und
in der Entwicklung des Anlagevermögens
als Abgang ausgewiesen.
Seite 43
Anhang

Jahresabschluss 2004
Entwicklung des Anlagevermögens
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücks-
Seite 44
Bruttowerte
Anschaffungs-/ Anschaffungs-/
Herstellungkosten Umbuchungen Herstellungs-
01.01.2004 Zugänge Abgänge (+/-) kosten 31.12.2004
D D D D D
483.233,10 16.182,29 0,00 0,00 499.415,39
gleiche Rechte mit Wohnbauten 650.244.854,82 12.135.146,90 2.211.078,42 -867.047,54 659.301.875,76
Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten 11.179.433,57 19.688,90 1.428,04 564.610,59 11.762.305,02
Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte ohne Bauten 2.556.544,15 726,16 7.358,34 -314.052,20 2.235.859,77
Maschinen 717.258,61 32.415,35 7.276,40 0,00 742.397,56
Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.411.000,92 225.572,48 209.177,76 0,00 2.427.395,64
Anlagen im Bau 0,00 4.091.738,03 10.354,26 632.696,77 4.714.080,54
Bauvorbereitungskosten 290.411,61 87.241,98 254.421,41 -16.107,62 107.124,56
Geleistete Anzahlungen 100,00 0,00 0,00 -100,00 0,00
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen
Anhang Grundlage für die Bemessung der Nutzungsdauer
der Maschinen sowie der
Betriebs- und Geschäftsausstattung
sind die amtlichen AfA-Tabellen der
Finanzverwaltung. Die Zugänge werden
entsprechend einer steuerlichen
Neuregelung ab dem Jahre 2004 monatsgenau
abgeschrieben.
Die Herstellungskosten der Gebäude
beinhalten eigene Bauingenieur-, Architekten-
und Verwaltungsleistungen.
667.399.603,68 16.592.529,80 2.701.094,63 0,00 681.291.038,85
Unternehmen 1.278.229,70 0,00 0,00 0,00 1.278.229,70
Sonstige Ausleihungen 0,00 3.000,00 887,96 0,00 2.112,04
Andere Finanzanlagen 5.070,00 0,00 0,00 0,00 5.070,00
1.283.299,70 3.000,00 887,96 0,00 1.285.411,74
Anlagevermögen insgesamt 669.166.136,48 16.611.712,09 2.701.982,59 0,00 683.075.865,98

Fremdkapitalzinsen während des Herstellungszeitraumes
werden nicht aktiviert.
Das Finanzanlagevermögen wird mit
Anschaffungskosten ausgewiesen.
Abschreibungen Buchwerte
Kumulierte Abschreibungen Abschreibungen Kumulierte
Abschreibungen des Geschäfts- Abschreibungen auf Umbuchungen Abschreibungen Buchwerte Buchwerte
01.01.2004 jahres auf Abgänge (+/-) 31.12.2004 am 01.01.2004 am 31.12.2004
D D D D D D D
433.692,81 28.174,47 0,00 0,00 461.867,28 49.540,29 37.548,11
182.799.226,71 11.046.582,79 1.796.987,93 -1.093,95 192.047.727,62 467.445.628,11 467.254.148,14
2.834.647,15 240.708,49 807,04 1.093,95 3.075.642,55 8.344.786,42 8.686.662,47
265.495,42 0,00 4.977,76 0,00 260.517,66 2.291.048,73 1.975.342,11
598.530,92 35.555,92 7.276,40 0,00 626.810,44 118.727,69 115.587,12
1.954.158,34 228.585,07 191.411,76 0,00 1.991.331,65 456.842,58 436.063,99
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.714.080,54
62.268,43 251.762,74 254.418,41 0,00 59.612,76 228.143,18 47.511,80
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00
188.514.326,97 11.803.195,01 2.255.879,30 0,00 198.061.642,68 478.885.276,71 483.229.396,17
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.278.229,70 1.278.229,70
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.112,04
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5.070,00 5.070,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.283.299,70 1.285.411,74
188.948.019,78 11.831.369,48 2.255.879,30 0,00 198.523.509,96 480.218.116,70 484.552.356,02
Seite 45
Anhang

Jahresabschluss 2004
Anhang Bewertungsmethoden
Umlaufvermögen
Bei den anderen Vorräten handelt es
sich um Heizöl, das zu Einstandspreisen
der letzten Lieferungen bewertet
ist.
Erkennbaren Risiken bei Mietforderungen
wurde im Wege der Einzelbewertung
Rechnung getragen. Außerdem
besteht eine Pauschalwertberichtigung
zu den Forderungen aus Vermietung.
Bei den Wertpapieren des Umlaufvermögens
werden Rentenpapiere und
Investmentfonds ausgewiesen. Die Bewertung
erfolgte zu Anschaffungskosten
bzw. zum beibehaltenen niedrigeren
Wertansatz eines früheren Bilanzstichtages.
Bewertungsmethoden
Rückstellungen
Die Rückstellungen wurden nach
vernünftiger kaufmännischer Beurteilung
bemessen.
Die Pensionsverpflichtungen wurden
auf Basis eines versicherungsmathematischen
Gutachtens ermittelt. Rechnungsgrundlagen
sind die Richttafeln
von Prof. Heubeck aus dem Jahre 1998
und ein Rechnungszinssatz von 6 Prozent.
Die Rückstellung für unterlassene Instandhaltungsaufwendungen,
die innerhalb
der ersten drei Monate des Folgejahres
nachgeholt werden, wurde auf
Grundlage der zum Jahresstichtag bereits
fest erteilten Aufträge gebildet.
Bewertungsmethoden
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit den
Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
Aufwendungsdarlehen (§ 88 II. WoBau G)
sind in voller Höhe passiviert.
Seite 46
Weitere Erläuterungen
zur Bilanz
Die Position „Unfertige Leistungen“
umfasst abrechnungsfähige Betriebskosten.
Von diesen Leistungen werden im
Folgejahr 21.598 TC mit den Mietern
unserer Wohn- und Gewerbeobjekte abgerechnet,
während 76 TC im Umlageverfahren
von Dritten – überwiegend für den
Bezug von Wärme – erhoben werden.
In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
sind Forderungen
aus Vermietung von 58 TC sowie sonstige
Vermögensgegenstände von 2 TC mit einer
Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
enthalten. Bei allen anderen Forderungen
liegen die Restlaufzeiten innerhalb eines
Jahres.
Die Sonstigen Rückstellungen sind gebildet
für:
TE
Bauwertschätzung 1.118
Zu erwartender Verpflichtungsüberschuss
aus der Vermietung eines Großwohnquartiers 380
Erbbauzins für landwirtschaftlich genutztes
Gelände, das wegen fehlender Bebaubarkeit
auf unbestimmte Zeit eine Unausgeglichenheit
von Aufwand und Ertrag aufweist 623
Verpflichtung zur Umsetzung
der Energieeinsparverordnung 461
Unterlassene Instandhaltung 175
Schönheitsreparaturen, zu deren Übernahme
die Genossenschaft im Rahmen vertraglicher
Vereinbarungen verpflichtet ist 323
Andere Verbindlichkeiten für Hausbewirtschaftung
- Servicegebühren 312
Jahresabschlussaufstellung 172
Andere Rückstellungen
für ungewisse Verbindlichkeiten 252
3.816

Die Rückstellung für Bauwertschätzung
von 1.118 TC betrifft ausstehende Zahlungsverpflichtungen
für bis zum Bilanzstichtag
erhaltene Bauleistungen,
bei denen bis Mitte Januar noch kein
Rechnungseingang zu verzeichnen war.
Ferner besteht eine Rückstellung von
461 TC aufgrund der Verpflichtung für
das Nachrüsten von energiesparendem
Wärmeschutz und energiesparender An-
lagentechnik gemäß Energieeinsparverordnung
(EnEV) und von 175 TC eine
Rückstellung für unterlassene Instandhaltung,
die innerhalb der ersten drei
Monate nach Ablauf des Geschäftsjahres
nachgeholt wird.
Die Restlaufzeit der Verbindlichkeiten
sowie deren Sicherheiten stellen sich
wie folgt dar:
Seite 47
Anhang
davon Restlaufzeit Sicherheiten
Verbindlichkeiten insgesamt unter 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre Grundpfandrechte
Verbindlichkeiten gegenüber
D D D D D
Kreditinstituten 295.785.781,01 10.913.070,00 38.994.325,54 245.878.385,47 294.301.327,79
Verbindlichkeiten gegenüber
(295.541.300,06) (11.306.871,39)
anderen Kreditgebern 39.177.970,63 1.751.788,09 6.895.993,56 30.530.188,98 38.241.859,69
(41.616.644,59) (1.821.300,64)
Erhaltene Anzahlungen 24.060.717,65 24.060.717,65
Verbindlichkeiten aus
(24.234.851,05) (24.234.851,05)
Vermietung 72.765,23 72.765,23
Verbindlichkeiten aus
(80.719,71) (80.719,71)
Lieferungen und Leistungen 4.542.529,75 3.806.380,74 736.149,01
Verbindlichkeiten gegenüber
(4.110.767,39) (3.633.882,16)
verbundenen Unternehmen 1.884,28 1.884,28
(1.987,27) (1.987,27)
Sonstige Verbindlichkeiten 229.945,32 95.244,25 59.867,14 74.833,93
(213.163,59) (79.311,74)
363.871.593,87 40.701.850,24 46.686.335,25 276.483.408,38 332.543.187,48
(365.799.433,66) (41.158.923,96)
Bei den in der vorstehenden Übersicht
enthaltenen Restlaufzeitvermerken bis zu
einem Jahr und von einem Jahr bis zu
fünf Jahren zu den Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten und anderen
Verbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen
um objektgebundene Finanzierungsmittel,
deren laufende planmäßige
Tilgung durch die Mieteinnahmen
gedeckt werden.
Vorjahreswerte in Klammern

Jahresabschluss 2004
Anhang Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Buchgewinne aus der Veräußerung
von Vermögensgegenständen des Sachanlagevermögens von 615 TC
(Vorjahr: 573 TC) und Erträge aus der Auflösung freigewordener Rückstellungen
von 320 TC (Vorjahr: 171 TC).
Sonstige Angaben
Nachrichtlich zur Bilanz unter dem Strich ausgewiesene Vorgänge aus treuhänderischer
Verwaltung ergaben sich aus vertragsgemäß hereingenommenen
Kautionen im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnungen und Gewerbeobjekten
(511 TC) sowie aus Sicherheiten, die gemäß Bauverträgen durch Hinterlegung
von Geld zu leisten waren (5 TC).
Die Genossenschaft hat keine Verpflichtungen aus Termingeschäften und setzt
keine derivativen Finanzinstrumente ein.
Die planmäßige Abwicklung der im Jahre 2004 fertig gestellten und der bis Anfang
März 2005 begonnenen Neubau-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen wird
nach dem 31.12.2004 über den Bilanzansatz hinaus mit folgenden finanziellen Auswirkungen
verbunden sein:
Grundlegende Modernisierung
Seite 48
Anfallende Eingang objektbe-
Herstellungskosten zogener Fremdmittel
TE TE
von Wohnanlagen und Garagen 5.691 4.750
Die Genossenschaft ist alleinige Gesellschafterin der Immobilien-Anlagegesellschaft
NEUE LÜBECKER mbH (NLI), Lübeck. Das Eigenkapital dieser Gesellschaft
belief sich zum 31.12.2004 auf 2.015 TC, das gezeichnete Kapital auf 1.500 TC.
Im Jahre 2004 erzielte diese Gesellschaft einen Jahresüberschuss von 132 TC.
Mit der NLI besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft.

Die Zahl der im Geschäftsjahr in der Genossenschaft durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer (ohne Berücksichtigung der Mitglieder des Vorstandes)
betrug:
Außerdem wurden durchschnittlich neun Auszubildende beschäftigt.
Mitglieder des Aufsichtsrates: Volker Kaske (Vorsitzender), Arnold Riewesell
(stellv. Vorsitzender), Andrea Schroeder (stellv. Vorsitzende), Jörn Alwes,
Ellen Kayser, Günther Kloss, Ingrid Merkelbach, Max Stich, Michael Voigt,
Heinz Borchert (Ehrenmitglied † 15. Juni 2004)
Mitglieder des Vorstandes: Thomas Köchig, Karl Böck, Falk Böhm
Lübeck, den 25.04.2005
NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG
Köchig Böck Böhm
Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 49 21
Technische Mitarbeiter 30 8
Mitarbeiter im Regiebetrieb,
Hauswarte etc. 46 101
Mitgliederbewegung:
125 130
Bestand 01.01.2004 17.809
Zugang 2004 1.656
Abgang 2004 1.689
Bestand 31.12.2004 17.776
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Jahre 2004 um
272 TC erhöht. Mit der Zeichnung von Geschäftsanteilen ist – unverändert gegenüber
dem Vorjahr – keine zusätzliche Haftsumme verbunden.
Gesetzlicher Prüfungsverband für unsere Genossenschaft ist der Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern –
Schleswig-Holstein Gesetzlicher Prüfungsverband, Tangstedter Landstr. 83, 22415
Hamburg.
Seite 49
Anhang

Unser Zuhause – Mein Hobby
Seite 50

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Gewinnverwendung
Bericht des Aufsichtsrates
Organe
Wohnungsbestand

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und den Lagebericht der
NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG,
Lübeck
für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember
2004 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung
von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen
handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden
Regelungen in der Satzung liegen in der Verantwortung
des Vorstands der Genossenschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss
unter Einbeziehung der Buchführung und
über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich
auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit
und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen
über mögliche Fehler berücksichtigt.
Gewinnverwendung
Im Geschäftsjahr 2004 wurde ein Jahresüberschuss
von 4.832.199,23 C erwirtschaftet. Unter Berücksichtigung
des Gewinnvortrages aus 2003 (32.903,71 C)
und Einstellungen von insgesamt 4.350.000,00 C in
die Ergebnisrücklagen wird ein Bilanzgewinn von
515.102,94 C ausgewiesen. Der Vorstand empfiehlt,
diesen Bilanzgewinn wie folgt zu verteilen:
Seite 52
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems
sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend
auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die
Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
des Vorstands sowie die Würdigung der
Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des
Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Überzeugung vermittelt der Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen
entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund
Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht
gibt insgesamt eine zutreffende Vorstellung von der
Lage der Genossenschaft und stellt die Risiken der
künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 26.04.2005
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern
– Schleswig-Holstein
Direktor für den Prüfungsdienst
gez. Petersen
Wirtschaftsprüfer
Ausschüttung einer Dividende
von 4 Prozent auf Geschäftsguthaben 512.872,04
von 12.821.801,00 D
Vortrag auf neue Rechnung 2.230,90
Bilanzgewinn 515.102,94
D

Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2004
laufend über die Geschäftsentwicklung und die
wirtschaftliche Situation der Genossenschaft unterrichtet.
In 6 gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand im
Geschäftsjahr 2004 befasste sich der Aufsichtsrat insbesondere
mit den geschäftspolitischen Zielen und
Aufgaben der Genossenschaft für die Jahre 2004 und
2005, ersten Ergebnissen der Portfoliosteuerung, den
Investitionsprogrammen, der Neubau- und Modernisierungsplanung,
mit dem Wirtschafts- und Finanzplan
2005 (mit Ausblick auf die Jahre 2006 bis 2009),
dem Jahresabschluss und dem Lagebericht 2003.
Die Unterstützung der Vertreterwahl und die Information
über den Ablauf und Ergebnisse der Wahl zur
Vertreterversammlung bildeten einen Schwerpunkt in
der Arbeit des Aufsichtsrates.
Im Rahmen der diesjährigen Exkursion nach Elmshorn
hat sich der Aufsichtsrat insbesondere über die Planungen
zum Quartier Reeperbahn/Schleusengraben
informiert.
Auf zahlreichen Vorortterminen, Richtfesten, Mitgliedertreffen
und regionalen Vertreterversammlungen ist
der Aufsichtsrat in einen intensiven Dialog mit den
Mitgliedern eingetreten, um deren Wünsche noch
aktiver in die Arbeit des Kontrollgremiums einzubeziehen
und so das Angebots- und Serviceniveau der
NEUE LÜBECKER weiter zu erhöhen.
Der Prüfungsausschuss behandelte in 4 Sitzungen
weitere wesentliche Vorgänge der Geschäftstätigkeit
(u.a. Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, Fluktuation,
Erlösschmälerungen, Wirtschaftlichkeit der Gewerbeobjekte).
Der Prüfungsausschuss beriet erstmalig
über Struktur und Aussagen eines neuentwickelten
Standardberichtes der NEUE LÜBECKER.
Der Bericht umfasst alle relevanten Bereiche und
Daten des Betrachtungszeitraums und stellt diese in
den Gesamtkontext der Unternehmensentwicklung.
Dieser Standardbericht wird mindestens halbjährlich
in aktualisierter Form dem Aufsichtsrat zur Kenntnis
gegeben.
Durch mündliche Berichte des Vorstands hat sich der
Aufsichtsratsvorsitzende zeitnah auch außerhalb der
Sitzungen über die Geschäftsentwicklung und aktuelle
Themen unterrichten lassen.
Der Aufsichtsrat hat alle übrigen ihm durch Gesetz
und Satzung zugewiesenen Aufgaben wahrgenommen.
Er hat sich davon überzeugt, dass die Geschäfte
der Genossenschaft vom Vorstand ordnungsgemäß
geführt worden sind.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss zum
31.12.2004 und der Lagebericht für das Geschäftsjahr
2004 wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Der Aufsichtsrat
billigt den Jahresabschluss und stimmt dem Lagebericht
zu. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Verwendung
des Bilanzgewinnes, der den Bestimmungen der
Satzung entspricht, schließt sich der Aufsichtsrat an.
Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss
und den Lagebericht für das Jahr 2004 sowie
den Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns zu
beschließen und dem Vorstand Entlastung zu erteilen.
Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen
e.V. hat im Frühjahr 2005 gemäß § 53 Genossenschaftsgesetz
den Jahresabschluss zum 31.12.2004
unter Einbeziehung der Buchführung, des Lageberichts
und der Geschäftsführung geprüft und der
Genossenschaft den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
erteilt.
Der Aufsichtsrat hat die schriftlichen Prüfungsberichte
über das Geschäftsjahr 2004 erörtert und keine Einwendungen
gegen die Prüfungsergebnisse erhoben.
Er empfiehlt der Vertreterversammlung, den Berichten
über die gesetzliche Prüfung über das Geschäftsjahr
2004 zuzustimmen.
Der Aufsichtsrat spricht dem gesamten Vorstand und
allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der NEUE
LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eG für
die im Geschäftsjahr 2004 geleistete Arbeit Dank und
Anerkennung aus.
Lübeck, den 30. Mai 2005
Der Aufsichtsrat
Volker Kaske
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Seite 53

Der NL-Aufsichtsrat:
Ingrid Merkelbach, Ellen Kayser,
Michael Voigt, Volker Kaske,
Günther Kloss, Arnold Riewesell,
Andrea Schroeder und Jörn Alwes
(auf dem Foto fehlt Max Stich).
Aufsichtsrat
Vorstand
Organe
Volker Kaske Senator a. D., Lübeck
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Arnold Riewesell Sparkassendirektor i.R., Elmshorn
stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender
Andrea Schroeder Dipl.-Kfm., Mölln
stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende
Jörn Alwes Hauptabteilungsleiter i.R.
beim Landesförderinstitut
Mecklenburg-Vorpommern, Schwerin
Ellen Kayser Einzelhandelskaufmann, Lübeck
Günther Kloss Leiter des Kataster- und Vermessungsamtes
i.R., Hagenow
Ingrid Merkelbach Verwaltungsangestellte, Elmshorn
Max Stich Geschäftsführer, Flensburg
Michael Voigt Geschäftsführer, Ahrensburg
Heinz Borchert Direktor a.D., Mölln (Ehrenmitglied)
(† 15. Juni 2004)
Thomas Köchig Betriebswirt (BA), Lübeck (Vorsitzender)
Karl Böck Dipl.-Betriebswirt, Lübeck
Falk Böhm Dipl.-Ing., Architekt, Lübeck
Seite 54

✝
Wir trauern um den langjährigen Vorstandsvorsitzenden,
das Ehrenmitglied unseres Aufsichtsrates
Herrn Heinz Borchert
der am 15. Juni 2004 im 85. Lebensjahr verstorben ist.
Herr Borchert gehörte seit 1953 unserem Unternehmen in verschiedenen
Funktionen an. Von 1965 bis 1991 war er Mitglied im Vorstand, davon
10 Jahre als Vorsitzender. Heinz Borchert hat die Entwicklung der NEUE
LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eG über 51 Jahre lang mit
seinem großen Engagement maßgeblich mitgestaltet.
Vor und nach seiner Tätigkeit als Vorstandsmitglied unterstützte er mit
seinem Fachwissen den Aufsichtsrat und seine Gremien. Sein besonderes
Augenmerk galt stets der Versorgung der Mitglieder mit Wohnraum
und der positiven Entwicklung der Genossenschaft auf allen Geschäftsfeldern.
In Anerkennung seines berufsständischen und kommunalpolitischen
Einsatzes wurde Herrn Borchert das Bundesverdienstkreuz am Bande des
Verdienstordens der Bundesrepublik Deutschland verliehen. Sein tatkräftiger
jahrzehntelanger Einsatz für die Ziele der Wohnungswirtschaft
in den Gremien des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen
sowie seine Verdienste um die Sicherung und Stärkung des genossenschaftlichen
Wohnens wurden mit der Ehrenmedaille der Gemeinnützigen
Wohnungswirtschaft in Gold gewürdigt.
Wir nehmen Abschied von einem hoch geschätzten Menschen, der sich
große Verdienste um unsere Genossenschaft erworben hat. Sein Wirken
für unser Unternehmen, das geprägt war von seiner starken Persönlichkeit,
werden wir in dankbarer Erinnerung behalten.
NEUE LÜBECKER
Norddeutsche Baugenossenschaft eG
Aufsichtsrat, Vorstand, Mitarbeiter
Seite 55

Mitglieder der
Vertreterversammlung
Stand 31.12.2004
Organe
Wahlbezirk 1
Volker Fliegner, Lübeck
Joachim Wendt, Lübeck
Wahlbezirk 2
Hans Dieter Fischer, Lübeck
Udo Leuchtmann, Lübeck
Erich Ohrmundt, Lübeck
Oliver Stieglitz, Lübeck
Wahlbezirk 3
Walter Czepalla, Lübeck
Meta Möller, Lübeck
Winfried Schmidt, Lübeck
Wahlbezirk 4
Margret Richter, Lübeck
Horst Trense, Lübeck
Wahlbezirk 5
Horst Günther, Lübeck
Sven-Christian Timm, Lübeck
Wahlbezirk 6
Klaus Rohn, Lübeck
Wahlbezirk 7
Erika Mecker, Lübeck
Dieter Mertens, Lübeck
Claus Röhl, Lübeck
Wahlbezirk 8
Eva Hansen, Lübeck
Wahlbezirk 9
Stefan Harder, Lübeck
Ursula Karow, Lübeck
Otto Siewert, Lübeck
Wahlbezirk 10
Ulrich Süchting, Bad Schwartau
Wahlbezirk 11
Brigitte Garstecki, Lübeck
Hans-Joachim Suck, Lübeck
Wahlbezirk 12
Dieter Höppner, Lübeck
Manfred Keller, Lübeck
Helmut Pschierer, Lübeck
Seite 56
Wahlbezirk 13
Hans-Harald Grotzky, Lübeck
Carsten Thiemann, Lübeck
Eckhard Weiß, Lübeck
Wahlbezirk 14
Adolf Borchert, Ratzeburg
Gerhard Zander, Ratzeburg
Wahlbezirk 15
Hans Zylau, Büchen
Wahlbezirk 16
Degenhard Christen, Lauenburg
Rainer Müller, Lauenburg
Wahlbezirk 17
Karl-Heinz Buck, Schwarzenbek
Rainer Dekarski, Schwarzenbek
Alfred Gnosa, Schwarzenbek
Botho Grabbe, Schwarzenbek
Wahlbezirk 18
Manfred Fett, Schwarzenbek
Hartmut Kroh, Schwarzenbek
Walter Zimmermann, Schwarzenbek
Wahlbezirk 19
Rainer Jacobs, Wentorf
Hans-Günther Trilk, Wentorf
Rolf Zimmermann, Wentorf
Wahlbezirk 20
Gerhard Mint, Börnsen
Rotraud Platz, Börnsen
Wahlbezirk 21
Rüdiger Au, Geesthacht
Hendrick Baldin, Geesthacht
Jürgen Rabe, Geesthacht
Wahlbezirk 22
Brigitte Beck, Reinfeld
Wahlbezirk 23
Gretel Both, Bad Oldesloe
Horst Fabritz, Bad Oldesloe
Friedrich-K. Kümmel, Bad Oldesloe
Karl-Heinz Witt, Bad Oldesloe
Aus dem Kreise unserer
Vertreterversammlung
verloren wir durch Tod
Heinz Hocke,
Brunsbüttel
Wir werden dem Verstorbenen
ein ehrendes
Andenken bewahren.

Wahlbezirk 24
Horst Beuchling, Bargteheide
Heinz Bork, Bargteheide
Wahlbezirk 25
Herbert Bertolatus, Ahrensburg
Achim Böhnke, Ahrensburg
Hermann Faak, Ahrensburg
Erika Herzberg, Ahrensburg
Eckhard Langmann, Hamburg
Gisela Thiele, Ahrensburg
Wahlbezirk 26
Marlies Clausen, Ahrensburg
Walter Klimt, Ahrensburg
Wahlbezirk 27
Gerhard Jaeger, Ahrensburg
Horst Nissen, Ahrensburg
Karl-Otto Pankow, Ahrensburg
Gerhard Tetzlaff, Ahrensburg
Wahlbezirk 28
Sven Jung, Großhansdorf
Gerd Koschke, Großhansdorf
Thomas Mohr, Großhansdorf
Wahlbezirk 29
Hans-Joachim Rücklies, Trittau
Alfred Wilke, Trittau
Erika Winterberg, Trittau
Wahlbezirk 30
Karin Grantz, Neustadt
Jürgen Heyden, Neustadt
Gabriele Walter, Neustadt
Horst Wichmann, Neustadt
Wahlbezirk 31
Jürgen Bahr, Neumünster
Aurora Bernhardt, Neumünster
Hans-Ulrich Thiel, Neumünster
Helmut Tietz, Neumünster
Wahlbezirk 32
Holger Matthiesen, Flensburg
Heide Pechau, Flensburg
Dieter Peters, Flensburg
Wahlbezirk 33
Karl Arend, Flensburg
Dieter Bock, Flensburg
Otto Frank, Flensburg
Karl-Heinz Langer, Flensburg
Wahlbezirk 34
Dieter Everding, Flensburg
Hans-Martin Loock, Flensburg
Wahlbezirk 35
Peter Friedrichsen, Harrislee
Wahlbezirk 36
Lothar Knoll, Husum
Wahlbezirk 37
Egon Bock, Brunsbüttel
Alfred Böttjer, Brunsbüttel
Heinz Hocke, Brunsbüttel †
Wahlbezirk 38
Heinz Asmus, Elmshorn
Bärbel Brosch, Elmshorn
Peter Grube, Elmshorn
Cornelia Neubauer, Elmshorn
Wahlbezirk 39
Richard Kahl, Elmshorn
Robert Sonnleitner, Elmshorn
Wahlbezirk 40
Hans Böckmann, Elmshorn
Klaus Butenschön, Elmshorn
Hans H. Gertz, Elmshorn
Hans-J. Werner, Elmshorn
Wahlbezirk 41
Friedrich-W. Donau, Elmshorn
Wilfried Giering, Elmshorn
Wahlbezirk 42
Willy Lukas, Elmshorn
Klaus Dieter Rohr, Elmshorn
Günther Völsch, Elmshorn
Hans-Peter Voß, Elmshorn
Wahlbezirk 43
Josef Joschko, Norderstedt
Walter Steenwerth, Norderstedt
Hartmut Wilcke, Norderstedt
Wahlbezirk 44
Herbert Ely, Crivitz
Manfred Kleist, Crivitz
August Schmidt, Crivitz
Wahlbezirk 45
Gerd Winkelmann, Warin
Wahlbezirk 46
Günter Busch, Hagenow
Jörg Scharf, Hagenow
Annette Schomann, Hagenow
Hans Wulsdorf, Hagenow
Wahlbezirk 47
Erwin Elsner, Wittenburg
Christiane Schult, Wittenburg
Wahlbezirk 48
Siegfried Blömker, Schwerin
Rudolf Drabner, Schwerin
Horst Feige, Schwerin
Roland Hagemann, Schwerin
Werner Hagemann, Schwerin
Alfred Meschutt, Schwerin
Manfred Strauß, Schwerin
Günter Zess, Schwerin
Wahlbezirk 49
Manfred Rieck, Boltenhagen
Wahlbezirk 50
Joseph Goerres, Bad Segeberg
Wahlbezirk 51
Dieter Amtmann, Kaltenkirchen
Gerhard Haß, Kaltenkirchen
Wahlbezirk 52
Walter Poschadel, Grevesmühlen
Seite 57

Jahresabschluss 2004
SCHLESWIG-HOLSTEIN
Harrislee
143
Husum
287
Brunsbüttel
365
Die Wohnungen der
NEUE LÜBECKER auf einen Blick
Glücksburg
44
Flensburg
979
Seite 58
Eckernförde
63
Standorte mit mehr als 200 Wohnungen
Standorte mit weniger als 200 Wohnungen
Eutin
15 Neustadt
Neumünster
510
Kellinghusen 489
Bad Schwartau
26
Bad Segeberg
121
93
Boltenhagen
Bad Bramstedt
141
30
Reinfeld
113
Kaltenkirchen
Lübeck
Bad Oldesloe
Grevesmühlen
200
3.335
472
Groß Grönau
139
Warin
Barmstedt
Bargteheide 14
113
39 Tangstedt
Elmshorn 18 234 Ratzeburg
Lübstorf
1.939 Norderstedt Großhansdorf 244
57
291
280
Ahrensburg
Breitenfelde
Demen
Schwerin
1.417
Trittau 12 Mölln
10
989
Hamburg Reinbek 299 Basthorst 20
Crivitz
12
Wentorf
8
Zarrentin
260
279
Schwarzenbek 24
Wittenburg
Börnsen 882
226
Büchen
148
129
Geesthacht Lauenburg
Hagenow
401
316
549
Neuhaus
72
MECKLENBURG-
V ORPOMMERN

Wohnungsbestand am 31.12.2004
Ort WE Stadt bzw. Kreis WE
Lübeck 3.335 Hansestadt Lübeck 3.335
Bad Schwartau 93
Neustadt 510
Eutin 15 Ostholstein 618
Schwarzenbek 882
Geesthacht 401
Wentorf 279
Lauenburg 316
Ratzeburg 244
Büchen 129
Börnsen 226
Groß Grönau 14
Mölln 20
Breitenfelde 12
Basthorst 12 Herzogtum Lauenburg 2.535
Ahrensburg 1.417
Bad Oldesloe 472
Großhansdorf 280
Trittau 299
Bargteheide 234
Reinfeld 113
Reinbek 8
Tangstedt 18 Stormarn 2.841
Brunsbüttel 365 Dithmarschen 365
Elmshorn 1.939
Barmstedt 39 Pinneberg 1.978
Ort WE Stadt bzw. Kreis WE
Harrislee 143
Glücksburg 44 Schleswig-Flensburg 187
Flensburg 979 Stadt Flensburg 979
Norderstedt 291
Kaltenkirchen 200
Bad Bramstedt 30
Bad Segeberg 121 Segeberg 642
Husum 287 Nordfriesland 287
Neumünster 489 Stadt Neumünster 489
Eckernförde 63 Rendsburg-Eckernförde 63
Kellinghusen 26 Steinburg 26
Schwerin 989 Stadt Schwerin 989
Hagenow 549
Wittenburg 148
Zarrentin 24 Ludwigslust 721
Crivitz 260
Demen 10 Parchim 270
Warin 113
Lübstorf 57
Boltenhagen 141
Grevesmühlen 139 Nordwestmecklenburg 450
Neuhaus 72 Lüneburg-Land 72