1. Teil - Handbuch des öffentlichen Baurechts

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1. Teil - Handbuch des öffentlichen Baurechts

A I

1. Teil: Die formellen ZulÌssigkeitsvoraussetzungen

Gerhard Hornmann

Ûbersicht

Rn.

I. Einfˇhrung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1. Grundsatz der Baufreiheit . . . . . . . . . . . 1

2. Unterscheidung Bauplanungsrecht ^

Bauordnungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . 2

3. Musterbauordnung und Bauordnungen

der LÌnder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

4. Baugenehmigung und ihre Bedeutung . . 7

5. Genehmigungspflicht und Bauplanungsrecht

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

II. Genehmigungsfreie (verfahrensfreie) Vorhaben

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1. Katalog der genehmigungsfreien Vorhaben

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

2. Zusammentreffen genehmigungsfreier

und genehmigungsbedˇrftiger Vorhaben 14

3. Meinungsverschiedenheiten betreffend

die Genehmigungsfreiheit . . . . . . . . . . 15

4. Genehmigungsfreiheit und materielles

Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

5. Repressive bauaufsichtsbeh˛rdliche

Kontrolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

6. VerhÌltnis zu Ausnahme-, Befreiungsund

Abweichungsentscheidungen . . . . . 19

7. VerhÌltnis zu anderen Genehmigungen . 20

8. Rechtsschutz des Nachbarn . . . . . . . . . . 21

III. Genehmigungsfreistellung, Bauanzeige . . . 22

1. Bauanzeigeverfahren . . . . . . . . . . . . . . 23

2. Genehmigungsfreistellungsverfahren,

Kenntnisgabeverfahren . . . . . . . . . . . . . 25

3. Rechtsschutz des Nachbarn . . . . . . . . . . 28

IV. Baugenehmigungsverfahren . . . . . . . . . . . 29

1. Genehmigunfspflicht, genehmigungsbedˇrftige

Vorhaben . . . . . . . . . . . . . . . 29

a) Bauliche Anlagen . . . . . . . . . . . . . . 30

b) Errichtung, Anbringung . . . . . . . . . 31

c) Aufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

d) Ønderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

e) Abbruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

f) NutzungsÌnderung . . . . . . . . . . . . . 35

2. Baugenehmigung als eingeschlossener

Bestandteil einer anderweitigen Genehmigung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

3. Vorrang anderer Gestattungsverfahren . . 41

4. (Umfassendes/herk˛mmliches) Genehmigungsverfahren

. . . . . . . . . . . . . . . . 42

5. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren . . 44

6. Wahlrecht zwischen den Verfahren . . . . 48

7. Beteiligte des Baugenehmigungsverfahrens

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

a) Grundpflichten . . . . . . . . . . . . . . . 50

b) Bauherr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

c) Hilfspesonen des Bauherrn . . . . . . . 58

aa) Entwurfsverfasser . . . . . . . . . . . 60

Rn.

bb) Unternehmer . . . . . . . . . . . . . . 62

cc) Bauleiter . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

8. Bauantrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

b) Bedeutung des Bauantrags . . . . . . . . 65

c) Keine Baugenehmigung ohne Baugrundstˇck

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

d) Schriftform des Bauantrags . . . . . . . 73

e) Bauantrag in elektronischer Form . . 76

f) Vorlage der erforderlichen Bauvorlagen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

g) Bauvorlagenverordnung, Bauvorlagenerlass

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

h) Unterschriftserfordernisse . . . . . . . . 85

i) Darstellung der baulichen Anlage

auf dem Baugrundstˇck . . . . . . . . . 89

j) Beantragung von Abweichungen,

Ausnahmen und Befreiungen . . . . . 90

k) UmweltvertrÌglichkeitsprˇfung . . . . 91

l) Mangelhafte Bauvorlagen und die

Folgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

m) Verpflichtung zur Stellung eines

Bauantrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

n) Auslegung von Bauantrag und Bauvorlagen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

o) Ønderung des Bauantrages . . . . . . . 107

p) Nachtragsbauantrag . . . . . . . . . . . . 108

q) Wiederholter Bauantrag . . . . . . . . . 109

r) Rˇcknahme und Anfechtung des

Bauantrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

9. Beh˛rdenbeteiligung . . . . . . . . . . . . . . 112

a) Gemeindliches Einvernehmen . . . . . 113

aa) Bedeutung des gemeindlichen

Einvernehmens . . . . . . . . . . . . . 114

bb) Ersetzung des gemeindlichen

Einvernehmens . . . . . . . . . . . . . 120

cc) Einvernehmensfiktion . . . . . . . . 122

dd) Keine Bindung der Baugenehmigungsbeh˛rde

an das gemeindliche

Einvernehmen . . . . . . . . . . 123

ee) Gemeinde als Bauaufsichtsbeh˛rde

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

ff) Keine Bindung des Verwaltungsgerichts

an das versagte Einvernehmen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

b) Beteiligung der Gemeinde in

sonstigen FÌllen . . . . . . . . . . . . . . . 127

c) Beteiligung der h˛herenVerwaltungsbeh˛rde

. . . . . . . . . . . . . . . . . 129

d) Beteiligung der Fachbeh˛rden . . . . . 130

aa) Konstitutive Mitwirung der

Fachbeh˛rden . . . . . . . . . . . . . . 131

bb) Anh˛rung der Fachbeh˛rden . . . 133

EL 33 Hornmann 1


A I

ZulÌssigkeit v. Vorhaben nach Bauplanungs- u. Bauordnungsrecht

Rn.

cc) VerhÌltnis der Baugenehmigung

zu anderweitig erforderlichen beh˛rdlichen

Entscheidungen . . . . 137

10. Nachbarbeteilugung . . . . . . . . . . . . . . 138

a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

b) Begriff ,,Nachbar‘‘ . . . . . . . . . . . . . 140

c) Beteiligung bei Abweichungen,

Ausnahmen und Befreiungen . . . . . 147

d) Beteiligung nach den Verwaltungsverfahrensgesetzen

. . . . . . . . . . . . . 149

e) Unterbliebene Beteiligung, Einwendungen

des Nachbarn . . . . . . . . . . . 151

f) Verzicht auf nachbarliche Abwehrrechte

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

g) Verwirkung der nachbarlichen Abwehrrechte

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

aa) Verwirkung der verfahrensrechtlichen

Position . . . . . . . . . . . . . 160

bb) Verwirkung des materiellen Abwehrrechts

. . . . . . . . . . . . . . . . 162

h) Rechtsmissbrauch . . . . . . . . . . . . . . 166

11. Prˇfung des Bauantrags (Verfahrensabschluss)

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

a) Prˇfungsumfang . . . . . . . . . . . . . . 168

aa) Schlusspunkttheorie, Abkehr von

der Schlusspunkttheorie . . . . . . . 169

bb) MaÞgebliche Regelungen ˇber

den Prˇfungsumfang in den

Bauordnungen . . . . . . . . . . . . . 173

cc) Baugenehmigung als gebundene

Entscheidung . . . . . . . . . . . . . . 176

b) MaÞgeblicher Zeitpunkt fˇr die Beurteilung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

12. Ablehnung des Bauantrags . . . . . . . . . . 184

a) Verfahrensfragen . . . . . . . . . . . . . . 185

b) Sachbescheidungsinteresse . . . . . . . . 187

c) Inhalt der Ablehnung, Rechtsschutz . 196

13. Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . . . 198

a) Genehmigungsvoraussetzungen . . . . 199

b) Rechtsnatur der Baugenehmigung . . 208

c) Aufnahme von Nebenbestimmungen 214

aa) Auflage . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

bb) Bedingung . . . . . . . . . . . . . . . . 229

cc) Grˇneintrag; Grˇnvermerk . . . . 237

dd) Modifizierende Auflage . . . . . . . 239

ee) Befristung . . . . . . . . . . . . . . . . 243

ff) Sicherheitsleistung . . . . . . . . . . 246

gg) Widerrufsvorbehalt . . . . . . . . . . 248

hh) Auflagenvorbehalt . . . . . . . . . . . 249

ii) Hinweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

jj) Nebenbestimmungen und

Rechtsanspruch auf Baugenehmigung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

kk) Rechtsschutz gegen Nebenbestimmungen

. . . . . . . . . . . . . 253

d) Unbeschadet der privaten Rechte

Dritter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

e) Schriftform . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

f) Begrˇndung . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

g) Bekanntgabe . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

h) Baugenehmigung und Rechtsnachfolge

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

i) Widerruf der Baugenehmigung . . . . 275

j) Rˇcknahme der Baugenehmigung . . 276

k) Geltungsdauer der Baugenehmigung 286

Rn.

aa) Geltungsdauer (Erl˛schenstatbestÌnde)

. . . . . . . . . . . . . . . . . 286

bb) VerlÌngerungsm˛glichkeit . . . . . 294

l) Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

aa) Rechtsschutz des Bauhernn . . . . 300

bb) Rechtsschutz des Nachbarn . . . . 302

cc) Rechtsschutz der Gemeinde . . . . 305

m) Nichtigkeit der Baugenehmigung . . 307

14. Fiktive Baugenehmigung . . . . . . . . . . . 308

a) VollstÌndigkeit des Bauantrags . . . . . 309

b) Ablauf der Bearbeitungsfrist . . . . . . 310

c) BestÌtigung des Eintritts der Genehmigungsfiktion

. . . . . . . . . . . . . 313

d) Rechtsnatur der fiktiven Baugenehmigung

. . . . . . . . . . . . . . . . 314

e) Fiktiver Bauvorbescheid . . . . . . . . . 315

f) Rˇcknahme und Widerruf . . . . . . . 316

15. Baufreigabe und Baubeginn . . . . . . . . . 318

a) Baufreigabe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

b) Baubeginn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

aa) Baubeginnsanzeige . . . . . . . . . . 322

bb) Vorhalten von Baugenehmigung

und bautechnischen Nachweisen 323

cc) Absteckung, Absteckungsbescheinigung

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

dd) Baustellenschild . . . . . . . . . . . . 326

16. Bestandsschutz (des genehmigungsgemÌÞ

ausgefˇhrtenVorhabens) . . . . . . . . 328

a) Begriff des Bestandsschutzes . . . . . . 328

aa) Geschˇtzter Bestand . . . . . . . . . 332

bb) Notwendiger Zeitraum . . . . . . . 335

b) Rechtsfolgen des Bestandsschutzes . . 338

aa) Erhaltung und Instandhaltung . . 338

bb) NutzungsÌnderung . . . . . . . . . . 341

c) Keine Genehmigungsanspruch aus

Bestandsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . 344

d) Erl˛schen des Bestandsschutzes . . . . 345

aa) Befristete Baugenehmigung . . . . 345

bb) Nutzungsaufgabe . . . . . . . . . . . 346

V. Ausnahmen, Befreiungen, Abweichungen . 349

1. Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349

2. Antragserfordernis . . . . . . . . . . . . . . . 350

3. Anwendungsbereich fˇr Ausnahmen

und Befreiungen . . . . . . . . . . . . . . . . . 354

4. Ausnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360

a) Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360

b) Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . 363

c) Ermessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

5. Befreiungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

a) Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366

b) Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . 367

aa) Nachbarliche Belange . . . . . . . . 368

bb) Vereinbarkeit mit ˛ffentlichen

Belangen . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

cc) UnzulÌssigeit der Umgehung einer

erforderlichen PlanÌnderung . . . 371

dd) Wohl der Allgemeinheit . . . . . . 373

ee) StÌdtebauliche Vetretbarkeit . . . . 374

ff) Offenbar nicht beansichtigte

HÌrte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

c) Ermessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376

d) Baudispensvertrag . . . . . . . . . . . . . 377

6. Abweichungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379

a) Bedeutung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 379

b) Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . 381

2 Hornmann EL 33


Formelle ZulÌssigkeitsvoraussetzungen

Rn.

aa) Berˇcksichtigung der jeweiligen

Anforderungen . . . . . . . . . . . . . 382

bb) Vereinbarkeit mit ˛ffentlichen

Belangen . . . . . . . . . . . . . . . . . 383

cc) Wˇrdigung nachbarlicher Interessen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

dd) Absolute Schranke . . . . . . . . . . . 386

c) Ermessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387

d) Anspruch auf Abweichung . . . . . . . 388

7. Ausnahmen und Befreiungen vom

Bauordnungsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . 389

8. Zulassungsentscheidung, Rechtsschutz . . 391

a) Zulassungsentscheidung . . . . . . . . . 391

b) Isolierte Zulassungsentscheidung . . . 396

c) Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . 397

VI. Besondere Formen baurechtlicher Genehmigungen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

1. Bauvorbescheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

a) Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

b) Rechtsnatur und Rechtswirkungen

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405

c) Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409

d) Anwendngsbereich . . . . . . . . . . . . . 410

e) AnwendungsfÌlle . . . . . . . . . . . . . . 413

f) Rechtsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . 417

g) Bindungswirkung . . . . . . . . . . . . . 422

h) Rechtsschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . 428

A I

Rn.

2. Teilbaugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . 436

a) Wesen der Teilbaugenehmigung . . . . 436

b) Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . 438

c) Ermessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

d) ZusÌtzliche Anforderungen in der

Baugenehmigung . . . . . . . . . . . . . . 442

e) Bindungswirkung . . . . . . . . . . . . . 443

3. Typengenehmigung,Typenprˇfung . . . . 447

a) Typengenehmigung . . . . . . . . . . . . 447

b) Typenprˇfung . . . . . . . . . . . . . . . . 451

4. Genehmigung Fliegender Bauten . . . . . 455

5. Zustimmung zu baulichen Anlagen des

Bundes und der LÌnder . . . . . . . . . . . . 462

VII. Baulast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

1. Begriff,VerhÌltnis zum Prvatrecht . . . . . 465

2. RechtsverhÌltnisse zwischen den Beteiligten

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

a) RechtsverhÌltnis Belasteter ^ Bauaufsichtsbeh˛rde

. . . . . . . . . . . . . . . 470

b) RechtsverhÌltnis Begˇnstigter ^

Bauaufsichtsbeh˛rde . . . . . . . . . . . . 471

c) RechtsverhÌltnis Belasteter ^ Begˇnstigter

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

3. Baulast und Bauvorhaben . . . . . . . . . . . 474

4. Bestimmtheit der ErklÌrung, Eintragung,Verzicht

. . . . . . . . . . . . . . . . . 475

5. Vereinigungsbaulast . . . . . . . . . . . . . . . 479

Schrifttum: Achterberg/Pˇttner/Wˇrtenberger (Hrsg.), Besonderes Verwaltungsrecht Bd. I, 2. Auflage

(2000), Bauordnungsrecht, bearbeitet von Schenke; Bischopink/Arnold, Zur Auslegung des § 35

Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 lit. d) BauGB, BauR 2009, 65; Battis/Krautzberger/L˛hr, Baugesetzbuch ^ BauGB ^,

Kommentar, 11. Aufl. (2009); Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung fˇr das Land Nordrhein-Westfalen,

Loseblattsammlung, Stand: Dezember 2008; Decker, Das Gesetz zur Ønderung der BayBO,

BauR 2008, 443; Drews/Wacke/Vogel/Martens, Gefahrenabwehr, Allgemeines Polizeirecht (Ordnungsrecht)

des Bundes und der LÌnder, 9. Aufl. (1986); Erbguth, Úffentliches Baurecht, 5. Aufl. (2009); Finkelnburg/Ortloff,

Úffentliches Baurecht, Bd. II Bauordnungsrecht, Nachbarschutz, Rechtsschutz,

6. Aufl. (2010); Fischer, Formelle und materielle IllegalitÌt? NVwZ 2004, 1057; GÌdtke/Temme/Heintz/

Czepuck, Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen, Kommentar, 11. Auflage 2008; Grosse-Suchsdorf/

Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NiedersÌchsische Bauordnung, Kommentar, 8. Aufl. (2006); Hoppe/B˛nker/

Grotefels, Úffentliches Baurecht, 4. Aufl. (2010); Hornmann, Hessische Bauordnung (HBO), Kommentar,

2. Aufl. (2011); ders., Hessische Bauordnung 2011, NVwZ 2011, 212; ders., Sachbescheidungsinteresse

^ Normierung in der Hessischen Bauordnung 2011, LKRZ 2011, 213; ders., Der baurechtliche

Eilrechtsschutz des Nachbarn nach Aufgabe der Schlusspunkttheorie, Festschrift 20 Jahre VG GieÞen,

S. 469; JÌde u.a., Schwerpunkte des neuen Bauordnungsrechts, BayVBl. 1994, 321; ders., Nochmals ^

Abschied von der Baugenehmigung ^ Beginn beschleunigten Bauens? NVwZ 1995, 672; ders.,

Rechtseinheit im Bauordnungsrecht?, NvWZ 2001, 982; ders., Musterbauordnung 2002 ^ ein Ûberblick,

NVwZ 2003, 668; ders., Grundlinien der Musterbauordnung 2002, ZfBR 2003, 221; ders., Gemeinde

und Baugesuch, 3. Auflage (2009); ders., Zur aktuellen Entwicklung des Bauordnungsrechts,

ZfBR 2008, 538; ders., Bestandsschutz im Bauplanungsrecht, BayVBl. 2007, 641; Kau, Nichtprivilegierte

Bauvorhaben im AuÞenbereich ^ § 35 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB unter verfassungs- und verwaltungsrechtlichem

Blickwinkel, ZfBR 2009, 120; Kopp/Ramsauer, Verwaltungsverfahrensgesetz,

12. Auflage (2011); Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar, 17. Aufl. (2011); Lisken/

Denninger (Hrsg.), Handbuch des Polizeirechts, 4. Aufl. (2007); Kuchler/Erhard, Bauvorbescheid bei

freigestellten Vorhaben ^ Zugleich ein Beitrag zum Anwendungsbereich des Art. 70 Abs. 3 BayBO,

BayVBl. 2004, 652; Mampel, Baugenehmigung ^ SchluÞ mit der SchluÞpunkttheorie?, BauR 2002,

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von der Baugenehmigung ^ Beginn beschleunigten Bauens?, NVwZ 1995, 112; Ortloff/Rapp, Genehmigungsfreies

Bauen ^ Neue Haftungsrisiken fˇr Bauherren und Architekten, NJW 1996, 2346;

Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht (2004); Schmidt-AÞmann/Schoch (Hrsg.), Besonderes Verwaltungsrecht

14. Aufl. (2008), Baurecht, bearbeitet von Krebs; Schulte, AbstÌnde und AbstandsflÌchen

EL 33 Hornmann 3

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