Lagebericht 2012/2013 - IMW Immobilien SE

IMW Immobilien SE,
Berlin
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012/2013
1. Struktur und Geschäftstätigkeit
Die börsennotierte IMW Immobilien SE mit Sitz in Berlin ist ein Immobilienunternehmen
mit Fokus auf der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Sie ist die Konzernobergesellschaft
der IMW-Gruppe, die zum Berichtsstichtag 25 Gesellschaften umfasst.
Durch Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung am 21. März 2011 wurde die
Gesellschaft in eine Europäische Gesellschaft (SE) mit monistischer Struktur (Verwaltungsrat)
umgewandelt. Die Eintragung in das Handelsregister erfolgte am 11. August
2011.
Der IMW-Konzern hält zum Ende des Berichtsjahres Wohn- und Gewerbeimmobilien in
Berlin, Hamburg, Hannover und Woking (Großraum London) mit ca. 330.000 m² vermietbare
Fläche, wovon rund 289.000 m² auf Wohn- und etwa 41.000 m² auf Gewerbeflächen
entfallen. Der Immobilienbestand umfasst insgesamt 4.347 Einheiten (davon 4.245
Wohneinheiten und rund 100 Gewerbeeinheiten). Der Marktwert des Immobilienbesitzes
des Konzerns (ohne die Vorratsimmobilie) wird zum 31. März 2013 auf rund € 311,5 Mio.
taxiert. Im Vergleich zum Berichtszeitpunkt des Vorjahres ergibt sich eine Erhöhung um
€ 64,5 Mio.
Der Immobilienbesitz der IMW-Gruppe wurde jeweils in separate Gesellschaften eingelegt,
die als Special Purpose Vehicel (SPV) strukturiert sind. Entsprechend den Vorschriften
des internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS 8 wird bei der Berichterstattung
auf die Geschäftssegmente abgestellt, die der Unternehmenssteuerung dienen. Diese
erfolgt im IMW-Konzern auf der Ebene der einzelnen Immobilienportfolien. Im Berichtszeitraum
1. April 2012 - 31. März 2013 waren dies
Austerlitz (Hamburg)
Falcon Crest Hannover
Valbonne 3 (Gropiusstadt, Berlin)
Dukes Court (Woking/ Großraum London)
Rund 70 % der Miet- und Pachterlöse der IMW-Gruppe stammen zum Bilanzstichtag aus
der Vermietung von Wohnimmobilien, ca. 25 % der Mieterlöse resultieren aus der Vermietung
und Verpachtung von Gewerbeimmobilien und der Rest entfällt auf Stellplätze
und sonstige Flächen.
Das Tätigkeitsfeld der IMW Immobilien SE und ihrer Servicegesellschaften erstreckt sich
auf:
(1) Portfoliomanagement: Hier liegt der Schwerpunkt auf dem Erwerb von Immobilien
mit Wertschöpfungspotenzial, wobei diese in den Bestand des IMW-Konzerns integriert
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und durch die Nutzung von Know how und Synergieeffekten prosperierende Portfolien
gebildet werden.
(2) Asset- und Property-Management: Ziel ist es, durch ein effektives Management und
der Konzentration auf die Werttreiber den market value der erworbenen Immobilien langfristig
zu steigern.
(3) Allgemeine Immobiliendienstleistungen: Die Verwaltung der Bestände, die technische
Betreuung oder das Forderungsmanagement werden bis auf die Immobilie Dukes
Court durch eigene Tochtergesellschaften durchgeführt. Die Dienstleistungen werden
auch anderen Marktteilnehmern angeboten.
(4) Vermietung eigener Immobilienbestände: Ein zunächst auf eigene Immobilienbestände
konzentrierter Vermittlungsservice sichert dem IMW-Konzern die notwendigen
Mieterträge. Daneben wird dieser Service auch anderen Immobilieninvestoren angeboten.
Die IMW-Gruppe ist in attraktiven Standorten tätig. Dabei konzentriert sie sich auf die
Städte Berlin, Hamburg, Hannover und den Großraum London. Die Bundeshauptstadt ist
bislang der zentrale Wirtschafts- und Investitionsschwerpunkt der Gruppe; derzeit befinden
sich etwa 72 % des Immobilienvermögens an diesem Standort.
Die IMW-Gruppe ist schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien investiert. Dies hat sich gerade
in kritischen Wirtschaftsphasen als stabilisierend erwiesen. Die Portfoliozusammensetzung
ist eine Folge der Erwerbsstruktur. Als börsennotiertes Unternehmen konnte
die IMW SE den Erwerb großer Immobilienportfolien im Zuge von Sachkapitalerhöhungen
durch Ausgabe von Aktien darstellen und konnte so das Volumen liquider Mittel, die für
den Erwerb derartiger Immobilienportfolien notwendig gewesen wäre, vergleichsweise
gering halten. Diese Erwerbsstruktur richtete sich speziell an internationale Investoren,
die an der erfolgreichen Verwaltung und Betreuung eigener Immobilienbestände interessiert
sind und gleichzeitig an der Prosperität einer börsennotierten Immobiliengesellschaft
teilhaben wollen.
2. Allgemeine wirtschaftliche Lage
Die wirtschaftliche Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland zeigte auch im Jahr 2012
eine positive Tendenz. Der Anstieg des Bruttoinlandsprodukts wird vom Statistischen Bundesamt
preisbereinigt mit 0,7 % angegeben. Nach 3,0 % im Vorjahr zeigt sich damit einmal
mehr die robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft und die beachtliche Stabilität in einem
zunehmend schwieriger werdenden Umfeld, welches durch die Staatsschuldenkrise
determiniert wird.
Allerdings ließ die Wirtschaftsdynamik in Deutschland in der zweiten Jahreshälfte 2012 deutlich
nach; im 4. Quartal musste sogar ein Rückgang von – 0,5 % verkraftet werden. Im ersten
Quartal 2013 konnte nur ein leichter Anstieg von 0,1 % verzeichnet werden.
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Die Wachstumsimpulse 2012 kamen nach Einschätzung des statistischen Bundesamtes aus
dem privaten Konsum (0,6 %) und dem Export (3,7 %). Dagegen gingen die Maschinen –
und Geräteinvestitionen um 4,8 % und die Bauaktivitäten um 1,5 % zurück.
Die positive wirtschaftliche Entwicklung spiegelt sich auch in der Zunahme der Zahl der Erwerbstätigen
wider. Ende 2012 lag die Zahl der Erwerbstätigen in der Bundesrepublik
Deutschland bei 41,8 Millionen Personen und erreichte damit einen Höchststand seit der
Wiedervereinigung. Die Erwerbslosenquote stieg dagegen wieder von 5,5% seit Ende 2011
auf 6,1 % an.
Die Europäische Zentralbank versucht mit einer Niedrigzinspolitik dem wirtschaftlichen Abschwung
in der Eurozone gegen zu steuern. Dies führt dazu, dass weltweit Staatsanleihen
als Investmentanlage weitgehend unattraktiv geworden sind. Dagegen steigen die Aktienund
Sachwerte. Insbesondere profitiert der Immobiliensektor in Deutschland von der Politik
des billigen Geldes. Neben steigenden Immobilienpreisen führen auch die niedrigen Finanzierungskosten
zu einer Belebung. Hinzu kommt die bisherige Krisenresistenz der deutschen
Wirtschaft und das große Vertrauen, das Investoren in die Attraktivität des Standorts
Deutschland setzen.
So stieg das Immobilientransaktionsvolumen in Deutschland im Jahr 2012 laut dem Trendbarometer
von Ernst & Young auf € 36,0 Mrd. (in 2011: € 27,8 Mrd.). Dabei bewies sich insbesondere
der Bereich der Wohnimmobilien als attraktiv. Mit € 11,0 Mrd. (Vorjahr € 6,0 Mrd.)
entfielen etwa 30 % des Transaktionsvolumens auf Wohnimmobilien.
Vor allem internationale Investoren schätzen die Assetklasse Wohnimmobilien, die aufgrund
des geringeren Risikos und der beständigen Mieterträge eine attraktive Alternative
zu risikobehafteteren Gewerbeimmobilien darstellt. In Folge dessen haben auch die Preise
auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.
Laut Bundesbank sind die Preise im Jahr 2012 um 5 % gestiegen.
Regional entwickeln sich die Immobilienpreise sehr unterschiedlich. Dabei stiegen die Preise
für Miete/Wohnimmobilien in verschieden Ballungsräumen wie Hamburg oder Berlin
sehr stark, während sie in strukturschwachen Regionen sogar rückläufig sind.
Die IMW Immobilien SE konzentriert ihr Wohnimmobilienvermögen auf das Land Berlin,
das sich zu einem bedeutenden Wissenschafts- und Forschungsstandort entwickelt hat.
Aber auch Kunst, Medien und Kreativwirtschaft sind stark vertreten. Nach einer Untersuchung
des schweizerischen Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos zählt Berlin bei Kommunikations-
und Medienunternehmen zu den wichtigsten Standorten in Deutschland. Für
langfristig orientierte Immobilienbesitzer sind Wachstumspotenziale gerade in Zukunftssparten
von großer Bedeutung, denn der Wert von Immobilien wird insbesondere auch von
den langfristigen wirtschaftlichen Aussichten des jeweiligen Standortes bestimmt.
Die positiven Aspekte für Berlin spiegeln sich auch in der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt
wider. So stiegen laut Wohnungsmarktbericht 2012 der Investitionsbank Berlin
(IBB) die Anzahl der Einwohner und die Anzahl der Haushalte in Berlin stärker als die Zahl
der Wohnungen . Die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen hat mit 4.491 Einheiten um 3,9
% zugelegt. Auch die Baugenehmigungen sind auf über 7.300 Wohneinheiten gestiegen.
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Gleichwohl reichen diese Zahlen nicht aus, um den Wohnbedarf zu decken. Dies lässt sich
auch an der Leerstandsquote ablesen, die der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
(BBU) für seine 143 Berliner-Wohnungsunternehmen mit 2,3 % angibt.
In manchen Bezirken liege der Leerstand bei 1,2 bis 1,6 %. Vergleichsweise moderat stiegen
die Mieten im Bestand um 2,4 % auf € 5,15 je qm Wohnfläche netto kalt. Die Durchschnittsmiete
bei Neuabschlüssen hat sich lt. IBB deutlich im Mittel um 14% auf € 7,40 je
qm erhöht.
3. Schwerpunkte der operativen Tätigkeit
Im Berichtsjahr 2012/2013 hat die IMW Immobilien SE ihre Portfoliostruktur internationalisiert.
Im Juli 2012 wurden drei britischen Gesellschaften erworben, die eine Büroimmobilie in
Woking (Großraum London) besitzen. Diese Liegenschaft, Dukes Court, verfügt über eine
vermietbare Fläche von ca. 20.500 qm.
Anfang September 2012 wurden drei gewerblich genutzte Immobilien mit einer Vermietungsfläche
von rund 10.700 qm aus dem Portfolio Falcon Crest (Hannover) an den bisherigen
Pächter veräußert. In diesem Portfolio befindet sich nunmehr nur noch eine Gewerbeimmobilie
mit über 6.800 qm Vermietungsfläche, die langfristig an ein Telekommunikationsunternehmen
vermietet ist.
Zum 31. März 2013 verfügt die IMW-Gruppe außerdem noch über die Portfolien in Berlin-
Gropiusstadt (Valbonne 3) und Hamburg (Austerlitz). Insgesamt umfasst der Immobilienbestand
4.245 Wohneinheiten und rund 100 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtvermietungsfläche
von ca. 330.000 qm. Die Jahresnettokaltmiete für die vermieteten Flächen des Immobilienbestandes
liegt bei rund € 21,7 Mio. am Bilanzstichtag.
Das Immobilienvermögen der IMW-Gruppe beträgt zum 31. März 2013 € 311,6 Mio. (Vergleichswert
zum Bilanzstichtag des Vorjahres: € 247,1 Mio.).
Durch effektive Verwaltung und Bewirtschaftung des Immobilienbestandes ist es gelungen,
die Mieterträge (ohne Pachterlöse) im Geschäftsjahr 2012/2013 um 2,1 % auf € 18,1
Mio. zu steigern. Hinzu kommen Pachterlöse von € 0,1 Mio. und Mieterlöse, die die Liegenschaft
Dukes Court beisteuert, so dass die gesamten Konzernmieterlöse bei € 22,4
Mio. liegen.
Bei den Wohnimmobilien liegt der Mietertrag durchschnittlich bei € 4,43 je qm. Dieser
vergleichsweise niedrige Wert beruht auf Mietpreisbindungen für die Wohnimmobilien in
der Gropiusstadt, die Ende 2013 bzw. Ende 2014 auslaufen. Im Gewerbebereich lag der
Focus auf der Vermietung von Leerflächen in Hamburg, die u.a. durch eine Insolvenz
eines Mieters entstanden waren. Auch im Objekt Dukes Court hat es eine unerwartete Insolvenz
gegeben, die zu einer Reduzierung der Mieteinnahmen führte.
Die Leerstandsquote ist stichtagsbedingt ohne die verkauften und neu erworbenen Objekte
bezogen auf die Fläche von 2,1% auf 3,4% angestiegen. Die Leerstandsquote im Portfolio
Dukes Court liegt am Bilanzstichtag bei 11,8%. Insgesamt ergibt sich dadurch eine
Leerstandsquote von 3,9%.
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Die Steuerung der Objektgesellschaften erfolgt über wertorientierte Cash-Flow Ergebnisse,
die monatlich ermittelt werden. Auf der Ebene der Immobilienportfolios wird jeweils das
Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen gebildet (EBITDA). Als
Vergleichsmaßstab für die einzelnen Portfolien dient die EBITDA-Marge (EBITDA in Relation
zu Mieterlösen), wobei insbesondere die Entwicklung im Zeitablauf und der Abgleich
mit den Planwerten beachtet werden. Die Zielgröße dabei ist 75 %, die in nahezu allen
Portfolien erreicht wurde. Daneben sind Kreditvergabekriterien (sog. Covenants) wichtige
Kennzahlen, die laufend ermittelt und verfolgt werden. Das Ziel ist es, in allen Portfolien
den Zins- und Tilgungsdienst sicherzustellen.
4. Ertragslage
Die nachstehende Darstellung der Ertragslage für die beiden letzten Geschäftsjahre gestattet
einen Einblick in die Entwicklung der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2012/2013:
2012/13 2011/12 Veränderung
TEUR TEUR TEUR %
Umsatzerlöse 463 246 217 88,2
Verminderung des Bestandes an unfertigen
Leistungen -532 -229 -303 132,3
Sonstige betriebliche Erträge 5.033 11.839 -6.806 -57,5
Personalaufwand -766 -633 -133 21,0
Abschreibungen -14 -18 4 -22,2
Sonstige betriebliche Aufwendungen und
sonstige Steuern -2.273 -2.944 671 -22,8
Zinsergebnis 415 670 -255 -38,1
Abschreibungen auf Finanzanlagen -6.216 -1.400 -4.816 344,0
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
-3.890 7.531 -11.421 -151,7
Außerordentliches Ergebnis 0 3.417 -3.417 -100,0
Ertragsteuern -200 0 -200
Jahresergebnis -4.090 10.948 -15.038 -137,4
Der Konzernabschluss wird gemäß den internationalen Rechnungslegungsvorschriften
(IFRS) erstellt. Der Jahresabschluss der IMW Immobilien SE folgt den deutschen Rechnungslegungsvorschriften
(HGB).
Die Erlöse der IMW SE betrugen im Berichtszeitraum € 0,5 Mio. (Vorjahr: € 0,2 Mio.) und
entfallen im Wesentlichen auf Erträge aus weiterberechneten Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
der angewachsenen Tochtergesellschaften. Im gleichen Zuge haben sich die
unfertigen Leistungen in Folge der Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten um € 0,5 Mio.
(Vorjahr: € 0,2 Mio.) vermindert.
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In den sonstigen betrieblichen Erträgen werden die Zuschreibungen aus der Bewertung der
Anteile von € 3,3 Mio. (Vorjahr: € 9,3 Mio.) gezeigt. Weiterhin haben Erträge in Höhe von
€ 1,2 Mio. (Vorjahr: € 2,1 Mio.) aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen
gegen verbundene Unternehmen und sonstigen Forderungen den Wert erhöht. Des Weiteren
hat die Gesellschaft Erträge aus Beratungs- und Geschäftsbesorgungsleistungen an
ihre Tochtergesellschaften in Höhe von € 0,2 Mio. (Vorjahr: € 0,2 Mio.) und Erträge aus
Wechselkursänderungen von € 0,2 Mio (Vorjahr: € 0,0 Mio.) erzielt.
Der Personalaufwand der Berichtsperiode fiel im Vergleich zum Vorjahr höher aus, da Herr
Schäfer erst zum 01. September 2011 in die IMW SE als geschäftsführender Direktor eingetreten
ist und im Berichtsjahr daher seine vollen Jahresbezüge enthalten sind.
Per 31. März 2013 umfasst die Belegschaft der IMW SE 8 Personen (Vorj. 8 Beschäftigte)
jeweils incl. 3 geschäftsführende Direktoren. Im Konzern sind zum gleichen Zeitpunkt 51
Personen (Vorj. 51 Mitarbeiter) tätig.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen und sonstigen Steuern von € 2,2 Mio. (Vorj.
€ 2,9 Mio.) umfassen überwiegend Rechts- und Beratungskosten incl. Bewertungsgutachten
von € 0,7 Mio. (Vorj. € 1,0 Mio.), Zuführung zu Rückstellungen für Betriebsprüfungen
von € 0,5 Mio., Mietaufwendungen von € 0,4 Mio. (Vorj. € 0,3 Mio.), Wertberichtungen auf
Forderungen gegen verbundene Unternehmen von € 0,1 Mio. (Vorj. € 0,2 Mio.) und Prüfungsleistungen
von € 0,1 Mio. (Vorj. € 0,1 Mio.). Der Rückgang der Aufwendungen resultiert
überwiegend aus im Vorjahr erfassten einmaligen Kosten für Garantieleistungen im
Zusammenhang mit dem PRIMA-Verkauf von € 0,3 Mio. und Kosten aus der Ablösung des
Swaps der angewachsenen FIF 1 Asset KG in Höhe von € 0,5 Mio.
Der Rückgang des Zinsergebnisses um € 0,3 Mio. auf € 0,4 Mio. ist durch zwei Effekte bedingt.
Zum einen sind die Zinsaufwendungen durch die Zinsen auf den Kaufpreis aus dem
Ankauf des Portfolios Dukes Court von € 0,2 Mio. gestiegen.
Zum anderen sind die Zinseinnahmen um € 0,1 Mio. auf € 0,6 Mio. gesunken, was auf
niedrigere Zinseinkünfte aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen zurückzuführen
ist, die während des vorherigen Geschäftsjahres aufgrund von Tilgungen durch die
Tochtergesellschaften deutlich zurückgeführt wurden. Ein Teil der der IMW SE zur Verfügung
gestellten Mittel wurde und wird an Tochterunternehmen als Darlehen weitergereicht,
damit diese die jeweiligen Immobilienerwerbe oder andere Investitionsmaßnahmen durchführen
können. Die hierfür angesetzten Zinssätze orientieren sich an der aktuellen Marktentwicklung.
Die Gewinn- und Verlustrechnung der IMW Immobilien SE wurde im Vorjahr beeinflusst
durch die Erträge und Aufwendungen von Tochtergesellschaften, die nach dem Verkauf
ihrer Immobilien zum 1. Januar bzw. 1. März 2012 an die IMW Immobilien SE durch Ausscheiden
des Komplementärs angewachsen sind. Das Ergebnis aus der Anwachsung der
Vermögensgegenstände und Schulden abzüglich des Beteiligungsansatzes betrug € 3,4
Mio. und wurde als außerordentliches Ergebnis dargestellt.
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Zum 31. März 2013 wurde der Wert der Immobilien des Konzerns durch unabhängige
Sachverständige (Savills Immobilien Beratungs-GmbH, Berlin, bzw. DTZ London) überprüft.
Saldiert ergab sich eine Zunahme von € 0,5 Mio. (Vorjahr: € 6,5 Mio.).
Im Vorjahr wie auch im Berichtsjahr entwickelten sich die Immobilienpreise aufgrund der
beschriebenen Marktentwicklung in Deutschland, den eigenen Bewirtschaftungserfolgen
und der Erhöhung der Mietpreise recht erfreulich. Dies schlägt sich auch im Bewertungsergebnis
für die deutschen Immobilien nieder. Insgesamt belaufen sich die Werterhöhungen
auf € 10,9 Mio. (im Vorj. € 6,6 Mio.).
Dagegen sind Wertverluste von € 10,4 Mio. hinzunehmen, die vor allem auf die Liegenschaft
Dukes Court entfallen. Dies beruht unter anderem auf einer überraschenden Insolvenz
eines Mieters, an den etwas mehr als 10 % der Fläche der Immobilie vermietet waren.
Die Wertermittlungen folgen den Bewertungsvorschriften gemäß IFRS. Sie können aber
indirekt aufgrund der Bilanzierungsvorschriften des HGBs zu einer Korrektur des Beteiligungsansatzes
der jeweiligen SPVs in der Handelsbilanz der IMW SE führen. Diese Bewertung
und die Gewinne der Tochtergesellschaften führten in diesem Jahr zu Erhöhungen
der Beteiligungsansätze um € 3,3 Mio. (Vorj. € 9,3 Mio.) sowie der Auflösung von Wertberichtigungen
auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen von € 1,1 Mio. (Vorj. € 2,1
Mio.). Dahingegen waren Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von € 6,2 Mio. (Vorj.
€ 1,4 Mio.) vorzunehmen.
Mit einem Jahresfehlbetrag von € -4,1 Mio. (Vorj. € 10,9 Mio.) fiel das Jahresergebnis deutlich
schwächer aus. Dies ist vor allem durch das im Vorjahr bessere Ergebnis aus Beteiligungsauf-
und abwertungen und das außerordentliche Ergebnis aus der Anwachsung von
€ 3,4 Mio. bedingt.
Der Bilanzgewinn sinkt dadurch auf € 6,9 Mio. (Vorjahr: € 10,9 Mio).
Für die nächsten Jahre sind umfangreiche Investitionen und Sanierungsmaßnahmen geplant.
Daher wird der Verwaltungsrat der Hauptversammlung eine Dividendenausschüttung
nur in Höhe von € 0,04 je Aktie vorschlagen.
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5. Finanzlage
Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zeigt die Cash-Flows der Gesellschaft im Vergleich
zum Vorjahr:
2012/2013 2011/2012
T€ T€
Jahresergebnis -4.090 10.948
Abschreibungen auf das Anlagevermögen 6.230 1.419
Zuschreibungen auf das Anlagevermögen -3.317 -9.250
Zunahme der Rückstellungen 633 203
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Finanzanlagevermögen 0 -3.150
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge -1.168 -1.848
Cash-Flow -1.712 -1.678
Abnahme/Zunahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind -593 19.332
Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind -370 -3.876
Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit -2.675 13.778
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen
sowie immaterielle Vermögensgegenstände -3 -1
Einzahlungen aus Abgängen des Finanzanlagevermögens 19.285 2.863
Auszahlungen durch Darlehensvergabe an Dritte -25 -2.800
Auszahlungen für den Erwerb von Beteiligungen -6.180 -3.000
Gewährung von Krediten an verbundene Unternehmen -4.163 0
Einzahlungen aus der Rückzahlung von Krediten durch verbundene
Unternehmen 0 12.717
Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit 8.914 9.779
Einzahlungen aus dem Verkauf eigener Anteile 274 6
Rückzahlung von Darlehen gegenüber Dritten 0 -12.935
Aufnahme von Krediten von verbundenen Unternehmen 0 208
Tilgung von Krediten von verbundenen Unternehmen -6.809 0
Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit -6.535 -12.721
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds -296 10.836
Wechselkursbedingte Veränderung des Finanzmittelfonds 111 0
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 13.821 2.985
Finanzmittelfonds am Ende der Periode 13.636 13.821
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Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in der IMW SE beträgt € -2,7 Mio. (Vorj.:
€ 13,8 Mio.), der Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit liegt bei € 8,9 Mio. (Vorj. € 9,8
Mio.) und der aus der Finanzierungstätigkeit beläuft sich auf € -6,5 Mio. (Vorj. € -12,7 Mio.).
Die Kapitalflussrechnung ist insbesondere durch die Freigabe von auf den Treuhandkonten
hinterlegten Geldern aus dem Verkauf der PRIMA von netto € 13,7 Mio. (nach Abzug von
Garantieauszahlungen) und den Zugängen an liquiden Mitteln aus der Anwachsung von
einer Tochtergesellschaft von € 5,6 Mio. geprägt. Die daraus entstandenen Mittelzuflüsse
wurden zum einen für Investitionen in den Erwerb von Tochtergesellschaften im Umfang
von € 6,2 Mio. und die Gewährung von Darlehen an verbundene Unternehmen von netto
€ 4,2 Mio. eingesetzt.
Der danach verbliebene positive Cashflow aus Investitionstätigkeit von € 8,9 Mio. wurde
zur Finanzierung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit und zur Begleichung von
Darlehensverbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen von insgesamt € 6,8 Mio. verwendet.
In dem Tilgungsbetrag sind im Wesentlichen von der angewachsenen Tochtergesellschaft
übernommene Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen von
€ 6,5 Mio. enthalten.
Der Finanzmittelfonds hat sich nur leicht um € 0,2 Mio. auf € 13,6 Mio. verringert.
Die Steuerung der Finanzierung erfolgt durch die zentrale Finanzabteilung gemäß den vom
Verwaltungsrat verabschiedeten Richtlinien. Dabei erfolgt die Darlehensgewährung für den
Erwerb von Immobilien meist auf non recourse-Basis, um Haftungsrisiken für die IMW SE
zu minimieren. Um Zinserhöhungsrisiken zu begegnen, wurden bei langfristigen Darlehen
der Tochtergesellschaften entsprechende Zinssicherungsgeschäfte eingegangen. Durch
Cashpools werden die Zahlungsvorgänge optimiert. Neben dem Ziel der Verbesserung der
Effizienz ermöglicht das übergreifende Finanzmanagement auch die Sicherung der Liquidität,
über deren Entwicklung regelmäßig informiert wird.
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6. Vermögenslage
Die nachfolgende Übersicht zeigt die gegenüber dem Vorjahr eingetretenen Veränderungen
im Vermögensaufbau:
31.03.2013 31.03.2012
Veränderung
TEUR % TEUR % TEUR
Vermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 0 0,00 0 0,0 0
Sachanlagen 63 0,00 73 0,1 -10
Finanzanlagen 81.667 67,50 59.449 51,7 22.218
Sonstige langfristige Aktiva 1.000 0,80 9.200 8,0 -8.200
Langfristiges Vermögen 82.730 68,30 68.722 59,8 14.008
Unfertige Leistungen 0 0,00 532 0,5 -532
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 61 0,00 55 0,1 6
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 20.935 17,30 20.366 17,7 569
Übrige kurzfristige Aktiva 3.694 3,10 11.401 9,9 -7.707
Liquide Mittel 13.636 11,30 13.821 12,0 -185
Kurzfristiges Vermögen 38.326 31,70 46.175 40,2 -7.849
121.056 100,00 114.897 100,0 6.159
Kapital
Gezeichnetes Kapital abzüglich eigene Anteile 16.467 13,6 16.467 14,3 0
Kapitalrücklage 85.593 70,7 85.593 74,5 0
Gewinnrücklage 233 0,2 233 0,2 0
Bilanzgewinn/-verlust 6.857 5,7 10.947 9,5 -4.090
Eigenkapital 109.150 90,2 113.240 98,5 -4.090
Kaufpreisverbindlichkeit Dukes Court 5.328 4,4 0 0,0 5.328
mittel- und langfristiges Fremdkapital 5.328 4,4 0 0,0 5.328
Rückstellungen 1.221 1,0 696 0,6 525
Erhaltene Anzahlungen 0 0,0 443 0,4 -443
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen 64 0,0 43 0,0 21
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen 130 0,1 396 0,4 -266
Übrige kurzfristige Passiva 5.163 4,3 79 0,1 5.084
Kurzfristiges Fremdkapital 6.578 5,4 1.657 1,5 4.921
121.056 100,0 114.897 100,0 6.159
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Die Bilanzsumme der IMW SE zum 31. März 2013 erhöhte sich auf € 121,1 Mio. (Vorj.
€ 114,9 Mio.). Dies ist vor allem auf die Zunahme der Beteiligungswerte durch den Erwerb
von drei britischen Gesellschaften mit dem Portfolio Dukes Court und den noch nicht vollständig
beglichenen Kaufpreis zurückzuführen. Der Kaufpreis inklusive Anschaffungskosten
betrug umgerechnet € 19,6 Mio.
Neben dem Ankauf von Dukes Court haben sich die Finanzanlagen durch Ausleihungen an
Unternehmen von € 5,5 Mio. erhöht. Gegenläufig wirkt sich die Erhöhung der vorhandenen
Abschreibungen auf Finanzanlagen von netto € 2,9 Mio. aus, so dass die Finanzanlagen
um insgesamt € 22,2 Mio. auf € 81,7 Mio. angestiegen sind.
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen sind leicht auf € 20,9 Mio. (Vorj. €
20,4 Mio.) angestiegen. Die sonstigen Vermögensgegenstände sind um € 15,9 Mio. (davon
€ 8,2 Mio. langfristig) auf € 4,7 Mio. zurückgegangen. Dazu hat die teilweise vorzeitige
Auskehrung von Hinterlegungsbeträgen von insgesamt € 13,9 Mio. aus dem Verkauf der
Prima GmbH beigetragen, da von keiner weiteren Inanspruchnahme der Garantien mehr
ausgegangen wird. Weitere € 3,0 Mio. betreffen die Umbuchung einer Kaufpreisanzahlung
für Dukes Court. Dahingegen wurde aufgrund des Abschlusses von Devisentermingeschäften
zur Absicherung von Währungsänderungsrisiken bezüglich der Kaufpreisverbindlichkeit
für Dukes Court € 1 Mio. als Sicherheit bei der Bank hinterlegt, auf die die Gesellschaft erst
wieder im Mai 2014 als Zahlungsmittel sicher zurückgreifen kann.
Unter den kurzfristigen Aktiva wird vor allem noch eine Darlehensforderung gegen die
Vermar GmbH in Höhe von € 2,8 Mio. ausgewiesen.
Das Eigenkapital ist um € 4,1 Mio. auf € 109,1 Mio. gesunken. Das Grundkapital beträgt
seit der Kapitalerhöhung im April 2009 € 16.466.666,00 eingeteilt in 16.466.666 ohne
Nennwert auf den Namen lautende Stückaktien. Die Eigenkapitalquote ist vor allem aufgrund
des noch nicht vollständig bezahlten Kaufpreises für Dukes Court auf 90,2 % (Vorj.
98,5 %) zurückgegangen.
Die Zunahme der sonstigen Verbindlichkeiten um € 10,4 Mio. ist auf die restlichen Kaufpreisraten
für den Beteiligungserwerb Dukes Court von € 10,4 Mio. zurückzuführen, von denen €
5,3 Mio. erst mittelfristig zu bezahlen sind.
7. Nachtragsbericht
Aufgrund der aktuellen Zins- und Kursentwicklung wurde eine Tranche der Kaufpreiszahlung
für das Portfolio Dukes Court in Höhe von ca. € 2,5 Mio. um rund 18 Monate vorgezogen.
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8. Risikobericht
Der Vorstand einer börsennotierten Aktiengesellschaft ist gemäß § 91 AktG verpflichtet, ein
Risikomanagementsystem zu installieren und ständig der laufenden Entwicklung anzupassen.
Diese Vorschrift gilt auch für eine Europäische Gesellschaft. Daher stand die Überarbeitung
des eingerichteten Risikofrüherkennungssystems unter dem Aspekt der Anpassung
an die neuen gesellschaftsrechtlichen Strukturen.
Jede unternehmerische Tätigkeit ist mit Risiken und Chancen verbunden. Unter Risiko wird
allgemein die Möglichkeit ungünstiger zukünftiger Entwicklungen verstanden, durch die das
tatsächliche Resultat einer unternehmerischen Aktivität von dem erwarteten Ergebnis abweicht.
Normale Risiken beinhalten Schadensgefahren, bei denen das Vermögen unmittelbar
gemindert wird. Das spekulative Risiko umfasst dagegen diejenigen Ereignisse, die
sich durch unternehmerisches Handeln vermögensmindernd oder vermögensmehrend
(Chancen) auswirken.
Unternehmerische Risiken können nicht vermieden werden, sie sollen allerdings frühzeitig
erkannt und überwacht werden. Art und Umfang des Risikomanagements definieren sich
dabei durch die Größe und Komplexität des Unternehmens sowie den branchenspezifischen
Risikopotentialen, denen die Gesellschaft ausgesetzt ist.
Im Jahr 2004 wurde ein Risikomanagementhandbuch erarbeitet und darin die Ziele und
Methoden festgelegt. In den Folgejahren wurde dieses Handbuch ständig auf die jeweiligen
Erfordernisse ausgerichtet. Risikorelevante Kennzahlen werden laufend überprüft und die
Grenz- bzw. Schwellenwerte für geänderte Unternehmensbedingungen neu definiert. Darüber
hinaus wird ständig die Liste der Einzelrisiken analysiert und um neu identifizierte
Risiken ergänzt. Im Geschäftsjahr 2012/2013 wurde das Risikomanagementsystem erneut
auf seine Funktionalität überprüft und den veränderten Gegebenheiten insbesondere nach
Erwerb der Liegenschaft Dukes Court angepasst.
Markt- und branchenspezifische Risiken.
Die Geschäftstätigkeit der IMW-Gruppe konzentriert sich auf den Erwerb und die anschließende
Vermietung, Verwaltung und Verwertung von Immobilien bzw. Immobilienportfolien.
Das Geschäftsmodell hängt daher von der Möglichkeit ab, geeignete Immobilien mit Wertschöpfungspotential
zu erwerben. Somit kommt es hinsichtlich der Objekte auf die bauliche
Substanz, die Entwicklungsfähigkeit und weitere, wertbeeinflussende Faktoren wie z.B.
erzielbare Mieterlöse, Lage, Standortqualität sowie Bonität des Mieters an.
Weiterhin gibt es eine Reihe von der IMW-Gruppe nicht beeinflussbarer, vorherrschender
Marktbedingungen (Wirtschaftswachstum, Inflation, Zinsniveau). Diese nehmen erheblichen
Einfluss auf Erwerbsmöglichkeiten, -zeitpunkte und erzielbare Preise. Dies ist deshalb
von Bedeutung, da attraktive Renditen meist nur bei antizyklischem Investitionsverhalten
erzielbar sind.
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Hinzu kommt der verstärkte Wettbewerb durch in- und ausländische Investoren, der vor
allem das Preisniveau für Immobilien beeinflusst. Dies ist für den Verkauf sicherlich von
Vorteil, jedoch eher ungünstig einzuschätzen, wenn ein Portfolio aufzubauen ist.
Die IMW SE benötigt umfangreiche finanzielle Mittel, die sie für den Erwerb von Immobilien
verwendet. Mit steigendem Zinsniveau erhöhen sich die Finanzierungskosten. Dagegen
lassen sich die Mieteinnahmen nicht in gleicher Weise steigern. Zur Reduzierung des Zinssteigerungsrisikos
werden laufzeitkongruente Sicherungsmechanismen, wie Swaps oder
Caps abgeschlossen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass die vorgesehenen
Sicherungsinstrumente nur teilweise greifen und die Verlängerung bzw. der Neuabschluss
auslaufender Finanzierungen zu deutlich ungünstigeren Konditionen erfolgen müssen.
Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird jeweils zum Bilanzstichtag
bewertet. Der Wert dieses Immobilienbestandes hängt wesentlich von der Entwicklung des
Immobilienmarktes, dem Wettbewerb zwischen den Investoren, den Finanzierungsbedingungen
und der konjunkturellen Lage ab. Darüber hinaus kann sich auch die Änderung der
Sozialstruktur eines Stadtviertels unvorteilhaft auswirken.
Als Bestandshalter von Wohnimmobilien muss die demographische Entwicklung, die Entwicklung
der Anzahl der Haushalte und die Änderungen des Wohnverhaltens der Mieter
beobachtet werden.
Risiken der Geschäftstätigkeit
Häufig sind Immobilien haltende Gesellschaften verpflichtet, neben Zins- und Tilgungsleistungen
weitere Verpflichtungen gegenüber den Kreditgebern einzugehen. Beispielsweise
sollen der Wert der beliehenen Immobilien und die Darlehensvaluta in einem bestimmten
Verhältnis (LTV) stehen. Sobald derartige Kennzahlen nicht eingehalten werden, eröffnen
die Kreditverträge den Kreditgebern die Möglichkeit, zu Anpassungen oder zur Kündigung
der gewährten Darlehen. Deshalb bedarf es eines umfassenden Systems, die entsprechenden
Kriterien aufzubereiten und deren Entwicklung in naher und ferner Zukunft aufzuzeigen,
um gegebenenfalls rechtzeitig reagieren zu können. Diese Maßnahmen können
sich auf die Erhöhung der Mieteinnahmen oder die Reduzierung des Leerstands erstrecken;
aber auch der Wert der Immobilien ist von großer Bedeutung, der durch Modernisierungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen beeinflusst werden kann.
Für die angestrebte Wertschöpfung ist die effiziente Verwaltung des Immobilienbestandes
ein entscheidender Faktor. Unter Beachtung mietrechtlicher Beschränkungen kommt der
Verringerung des Leerstandes und der Steigerung der Mieteinnahmen eine große Bedeutung
zu. Dabei müssen marktgerechte Wohnungen, Marketing- und Werbemaßnahmen
sowie ein auf Mietinteressenten zugeschnittenes Angebot eine günstige Nachfrage erzeugen.
Bestehende Mietverhältnisse müssen gepflegt und die Mieterbindung verstärkt werden.
Die Flächen des IMW-Konzerns sind zu rund 70 % an Wohnungsmieter vermietet. Dabei ist
bereits eine erhebliche Risikostreuung gegeben, da der einzelne Mietvertrag - gemessen
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am Gesamtvolumen - nur einen geringen Anteil hat. Der Zahlungsausfall einzelner Mieter
wirkt sich somit nicht gravierend auf das Gesamtergebnis aus. Allerdings hat sich durch
den gestiegenen Anteil an größeren Gewerbemietern das Zahlungsausfallrisiko erhöht.
Dem wird durch umfangreichere Bonitätsprüfungen und die Einholung von Kautionen entgegengewirkt.
Die geplanten Investitions- und Sanierungsmaßnahmen in den Immobilienbeständen binden
finanzielle, sachliche und personelle Ressourcen und können während der Bauphase
zu Mieteinnahmeverlusten führen. Durch eine umfassende und detaillierte Planung, das
Einholen von mehreren Vergleichsangeboten und eine permanente Überwachung der
Durchführung der Baumaßnahmen ist sicher gestellt, die Kosten der Baumaßnahmen in
dem geplanten Umfang zu halten.
In einer eigenen Vermietungsgesellschaft werden alle Maßnahmen koordiniert, die dazu
beitragen sollen, leer stehende Wohnungen zügig wieder zu vermieten. Dabei setzen die
Maßnahmen sehr früh ein; in aller Regel werden bereits bei dem Erhalt der Kündigung
durch den aktuellen Mieter geeignete Vermietungsaktivitäten gestartet.
Dies gilt im gleichen Maße für den Bereich der gewerblichen Mieter. Hinzu kommt, dass
durch ein konsequentes Forderungsmanagement einer Erhöhung der Mietaußenstände
entgegengewirkt werden kann und Reaktionsmaßnahmen rechtzeitig eingeleitet werden.
Kauf und Verkauf von Immobilien bzw. Portfolien
Naturgemäß besteht für den Geschäftsbetrieb der IMW SE bzw. ihrer Tochtergesellschaften
ein wesentliches Risiko im Erwerb neuer Immobilien. Diese können sich durch den
Standort, spezifische Objekteigenschaften, technische und wirtschaftliche Risiken ergeben.
Standortrisiken können aus der Nähe zu Gefährdungspotenzialen, Auflagen der Bebauungspläne
und verkehrstechnischen Erschließungen resultieren. Spezifische Objekteigenschaften
können aus der Baugenehmigung, der vorhandenen Bausubstanz oder Ausstattung
abgeleitet werden. Aber auch der aktuelle Vermietungsstand, die Mieterstruktur
und -fluktuation, Miethöhe etc. sind wichtige Parameter.
Mithilfe von Checklisten, Expertisen und Cashflow-Analysen werden mögliche Risikoquellen
aufgespürt und bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Zudem werden professionelle
Berater, Sachverständige und Immobilienspezialisten beauftragt, die jeweiligen Bestände
sorgfältig zu untersuchen. Ohne entsprechende Analysen wird kein Erwerb getätigt.
Nachdem alle Fakten zusammengetragen wurden, erfolgt eine wirtschaftliche Analyse.
Diese ermittelt aus erwarteten Mieteinnahmen und Nebenkosten, dem Investitionsbedarf
sowie den Zins- und Tilgungsleistungen eine monatliche/jährliche Cash-Flow-Darstellung.
Diese führt zu einem Renditewert, der den Ertragskennziffervorstellungen entsprechen
muss.
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Im Geschäftsjahr 2012/13 kam durch den Erwerb einer ausländischen Immobilie hinzu,
dass neben den Standort und immobilienspezifischen Bedingungen auch die zu erwartende
Kursentwicklung analysiert werden muss. Eine Eingrenzung erfolgt, da alle relevanten
Verträge (Mietverträge, externe Darlehensverträge, Investitionen) in der lokalen Währung
abgeschlossen werden. Das mit dem Ankauf von Dukes Court verfolgte Ziel, das Investitionsrisiko
aufgrund der gegenwärtigen Schuldenkrise im EURO-Raum zu reduzieren, hat
kurzfristig zwar aufgrund eines seit dem Ankauf stärker werdenden Euros zu Währungskursverlusten
aus der Umrechnung der Tochtergesellschaften geführt. Jedoch gehen wir
davon aus, dass sich mittel- bis langfristig die Währungskursentwicklung zwischen dem
EURO und dem Britischen Pfund ändert und zu einem positiven Erfolg dieser Investition
beiträgt.
Beim Verkauf von Immobilien ist darauf zu achten, dass Zusicherungen und Garantien
wirtschaftlich erfüllbar und vertretbar sind. Mögliche steuerliche und wirtschaftliche Risiken,
die sich ergeben können, werden durch Hinterlegung entsprechender Beträge abgesichert.
Aus dem Verkauf des PRIMA Portfolios ergaben sich bisher angezeigte Garantieverstöße
von € 0,2 Mio. Es werden aus dem Verkauf sowie dem Verkauf des Portfolios Falcon Crest
Berlin keine weiteren bzw. keine Garantieverstöße erwartet.
Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken
Besondere Risiken können sich aus der Finanzierungsstruktur der Portfolien ergeben. In
allen Portfolien wurden im Berichtsjahr die vereinbarten Kredit-Covenants voll eingehalten,
so dass hieraus keine Risiken zu erwarten sind. Allerdings läuft die Finanzierungsfacilität, für
das Portfolio Valbonne 3, eine CMBS-Transaktion; im Juni 2014 aus, so dass hierfür Refinanzierungsmöglichkeiten
eruiert und gefunden werden müssen. Derzeit werden die Kreditkonditionen
mit diversen Finanzinstituten diskutiert. Die geschäftsführenden Direktoren sind
zuversichtlich, die erforderliche Refinanzierung umzusetzen.
Die Kreditvereinbarungen im Portfolio Dukes Court laufen im Mai 2015 aus. Die Refinanzierung
erscheint aus heutiger Sicht vergleichsweise unproblematisch, da das Volumen der
zur Ablösung benötigten Darlehen nur rund GBP 30 Mio. betragen wird und das Portfolio
ausreichende Mieteinnahmen generiert, die ab dem Jahr 2016 deutlich zulegen werden.
Für beide Refinanzierungsvorhaben gilt, dass eine vorzeitige Ablösung der derzeit vereinbarten
Darlehen aufgrund der Swap-Absicherung relativ kostspielig wäre.
Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen
Der deutsche Immobilienmarkt ist von einer ständigen Veränderung der gesetzlichen, insbesondere
der mietrechtlichen, steuerrechtlichen und umweltrechtlichen Rahmenbedingungen
geprägt. Diese bewirken häufig eine Änderung der Entscheidungsparameter der
Marktteilnehmer. So können sich durch die steuerrechtliche Behandlung der Vermietung
von Wohn- und Gewerbeimmobilien, die Zinsschranke und durch Änderungen in den ge-
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werbesteuerrechtlichen Hinzurechnungs- und Kürzungstatbeständen negative Auswirkungen
ergeben.
Bei den verwendeten Mietvertragstexten und der Verwaltung der Mietverhältnisse wird nur
ein geringes Risikopotenzial gesehen, da die Formulierungen und Vertragsinhalte ständig
an einer gefestigten Rechtsprechung ausgerichtet wird. Die Überprüfung der Vereinbarungen
obliegt den mit der Verwaltung der Bestände beauftragten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter,
die in regelmäßigen Abständen geschult werden. Beim Abschluss von Gewerbemietverträgen
für die Immobilie Dukes Court werden grundsätzlich Rechtsanwälte einbezogen,
da die mietvertraglichen Strukturen individueller und komplexer sind.
Insbesondere die steuerlichen Risiken aus der Einführung der Zinsschranke nach § 4h
EStG dürften den Immobilienunternehmen erhebliche Kopfzerbrechen bereiten. Danach ist
ein negativer Saldo aus Zinserträgen und -aufwendungen steuerlich nur bis zu 30 % des
Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen abziehbar. Da die Voraussetzungen pro
Betrieb geprüft werden, war die Gruppe durch die Aufteilung der Portfolien auf vormals 11
Immobilien haltende Gesellschaften sowie die Inanspruchnahme von unterschiedlichen
Ausnahmeregelungen davon nicht so stark betroffen. Die Regelungen erfordern dennoch
einen beachtlichen Strukturierungsaufwand, um möglicherweise entstehende Steuerrisiken
zu minimieren. Derzeit bestehen 4 Immobilien haltende Gesellschaften.
Weitere Risiken können sich aus der Verletzung von behördlichen Auflagen, den Anforderungen
für öffentliche Fördermittel oder der Energieeinsparverordnung, der Verletzung von
Bestimmungen zum Schutz von Kundendaten oder Daten von Geschäftspartnern ergeben.
Aus der Begrenzung der Mieterhöhungen auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren
werden keine signifikanten Nachteile erwartet.
Allgemeine Risiken
Die IMW-Gruppe trägt das Risiko, dass die in Ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke
und Gebäude mit Altlasten, Bodenverunreinigungen oder anderen schädlichen Substanzen
belastet sein können und dass deren Beseitigung erhebliche Kosten verursachen kann.
Auch wertbeeinflussende Auswirkungen oder immaterielle Schäden können entstehen.
Signifikante Umweltrisiken in den bestehenden Portfolien konnten im Rahmen der zahlreichen
Untersuchungen und Begutachtungen nicht festgestellt werden. Durch entsprechende
technische Gutachten sowie vertragliche Regelungen beim Ankauf von Immobilien werden
Risiken aus diesem Bereich soweit wie möglich vermieden. Anzeichen von bislang unbekannten
Risiken haben sich im Berichtszeitraum nicht ergeben.
Der Erfolg des IMW-Konzerns hängt wesentlich von dem Einsatz und dem Wissen Ihrer
Mitarbeiter und Führungskräfte ab. Sollten einige Mitarbeiter ausscheiden, so hätte dies
einen entsprechenden Abfluss von Know-how sowie den Verlust von Kontakten zur Folge.
Durch intensive Weiterbildung und eine attraktive Arbeitsplatzgestaltung versucht die IMW-
Gruppe, Mitarbeiter langfristig an das Unternehmen zu binden.
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Die klassischen Risiken, die in Zusammenhang mit der Nutzung und Vermietung von Immobilien
stehen, werden in angemessenem Umfang durch entsprechende Versicherungen
(z. B. Feuer, Wasser, Sturm, Haftpflicht, Umweltgefahren) abgedeckt. Weiterhin wurde eine
D+O Versicherung und Betriebshaftpflichtversicherungen abgeschlossen, so dass der Versicherungsschutz
als ausreichend angesehen wird. Im Vorjahr wurde die gesamte Versicherungsstruktur
einer umfassenden Revision durch eine neutrale Gesellschaft unterzogen.
Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems
Die IMW Immobilien SE hat ein rechnungslegungsbezogenes internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
eingerichtet. Es ist Bestandteil des Risikomanagements des IMW-
Konzerns. Die für die Richtigkeit der rechnungslegungsbezogenen Daten relevanten wesentlichen
Risiken werden überwacht und quartalsweise identifiziert, dokumentiert und beurteilt.
Geeignete Maßnahmen zum Monitoring sowie zur Risikooptimierung von wesentlichen
rechnungslegungsbezogenen Risiken sind durch das Risikomanagement des IMW
Konzerns definiert. Es wurden Maßnahmen eingeleitet, welche die ordnungsmäßige EDVgestützte
Verarbeitung von rechnungslegungsbezogenen Sachverhalten und Daten sicherstellt.
Die rechnungslegungsbezogenen Kontrollen werden durch den Verwaltungsrat, den Leiter
Rechnungswesen sowie die Controlling-Abteilung durchgeführt. Alle Posten und wesentlichen
Konten der Gewinn- und Verlustrechnungen, der Bilanzen des Konzernabschlusses
und der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden in regelmäßigen
Abständen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft. In Abhängigkeit davon, wie die rechnungslegungsbezogenen
Daten durch das Rechnungswesen erstellt werden, erfolgen die
Kontrollen monatlich oder quartalsweise.
9. Prognosebericht
Die Krise der europäischen Gemeinschaftswährung sowie die weiter zunehmende Verschuldung
etlicher europäischer aber auch internationaler Staaten verursachte einige Turbulenzen
und birgt auch weiterhin erhebliche Gefahren für die Wirtschaftsentwicklung in
Europa und der Welt. In diesem Zusammenhang hat die Stabilität der konjunkturellen Lage
in der Bundesrepublik Deutschland viele Marktteilnehmer beeindruckt.
Die Anerkennung der wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands schlägt sich auch im Immobilienbereich
nieder, was in einem wachsenden Transaktionsvolumen, steigenden Bewertungen
und einer allgemeinen positiven Stimmung zum Ausdruck kommt. Aber es gibt auch
einige kritische Punkte im Immobiliensektor. So sind einige Offene Immobilienfonds geschlossen
und mehrere große offene Immobilienfonds müssen abgewickelt werden. Der
Verkaufszwang könnte sich preissenkend vor allem auf die Immobilienwerte von Büro-,
Handels- und Gewerbeimmobilien auswirken. Der Anteil von Wohnimmobilien bei den großen
offenen Immobilienfonds liegt nur bei etwa 1%.
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Gerade in Zeiten volatiler Aktienmärkte und niedriger Renditen bei Staatsanleihen sowie
historisch niedriger Geldmarktsätze wurde und wird die vorhandene Liquidität in Immobilien
investiert. Dabei werden Objekte bevorzugt, die einen breiten Mietermix, hervorragende
infrastrukturelle Anbindung und einen langjährig gesicherten Cashflow sowie ein geringes
Risikopotenzial ausweisen. Da Wohnimmobilien wesentlich risikoärmer sind und konstante
Einnahmen aufweisen, richten immer mehr nationale wie internationale Investoren ihr Augenmerk
auf diese Assetklasse. Außerdem setzte sich im deutschen Wohnungssektor das
steigende Niveau bei Miete und Kaufpreisen fort, was die Fantasie der Immobilieninvestoren
weiter beflügeln wird.
Auch auf dem Berliner Wohnungsmarkt hat die positive Entwicklung an Dynamik zugelegt.
Es wird auch in den nächsten Jahren mit einem Anstieg des Bedarfs an Wohnungen gerechnet.
Dies ist zum einen auf einen Zuwachs der Bevölkerung als auch auf eine Zunahme
der Haushalte zurückzuführen. Die zunehmende Zahl der Haushalte ist vor allem durch
Senioren und junge Leute geprägt, so dass zukünftig vor allem auch preiswertere Wohnungen
nachgefragt werden.
Die IMW-Gruppe ist im preiswerten Segment gut vertreten. So liegt der durchschnittliche
Mietpreis für ihre rund 4.245 Wohnungen in Berlin bei etwa € 4,43 je qm und Monat. Dieser
Wert liegt aktuell deutlich unter dem Marktdurchschnitt und hält somit in der Zukunft noch
erhebliches Entwicklungspotential bereit. Die IMW-Gruppe ist an einem attraktiven Standort
vertreten, der durch seine grüne Wohnlage, gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur,
seine Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und ausgewogenen Mietermix zukünftig noch an
Bedeutung gewinnen wird.
Gerade in diesem Portfolio sollen in den nächsten 5 Jahren Sanierungsmaßnahmen im Gesamtvolumen
von rund € 35 Mio. durchgeführt werden, die diesen Standort weiter stärken
und auf diese Weise die zukünftige Entwicklung der Unternehmensgruppe prägen sollen.
Ein beachtlicher Teil der Investitionen wird im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten als
Modernisierungsumlage zu weiteren Mieteinnahmen führen.
Aufgrund der beim Erwerb gewählten Finanzierungsstruktur (Verbriefung) musste die Geschäftsführung
aus zahlreichen Finanzierungsgesprächen erkennen, dass weitere Darlehensaufnahmen
nur durch zusätzliche Sicherheiten der IMW Immobilien SE oder anderer
Gesellschaften möglich sind. Die bisherigen erforderlichen Finanzmittel wurden über die
IMW Immobilien SE beschafft, die zum überwiegenden Teil durch die Veräußerung des
Teilportfolios Falcon Crest Berlin bereitgestellt wurden. Aufgrund der positiven Marktstimmung
im Immobiliensektor hat sich die Unternehmensleitung dafür ausgesprochen, einen
Verkauf weiterer Immobilien bzw. einzelner Portfolien in Betracht zu ziehen.
Des Weiteren soll die Integration des neu erworbenen Portfolios Dukes Court in die Betreuungs-
und Berichtsstruktur des IMW-Konzerns abgeschlossen werden. Im Vordergrund
steht zudem die Vermietung der im letzten halben Jahr entstandenen Leerstandsflächen in
den Portfolien Austerlitz und Dukes Court und die Reduzierung des durchschnitllichen
Leerstandsniveaus für den IMW Konzern auf insgesamt unter 3% der Mietfläche. Durch den
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Abbau des kurzfristig entstandenen Leerstands im Portfolio Dukes Court, sollen die Bedingungen
geschaffen werden, um eine günstige Refinanzierung des Portfolios anschließend
umzusetzen.
Gegen Beschlüsse der Hauptversammlung im September 2011 wurden einige Anfechtungsklagen
erhoben. Das Landgericht Berlin folgte den Argumenten der IMW SE und hat zwischenzeitlich
die Klagen abgewiesen. Zu einem Streitpunkt (Ort der Hauptversammlung)
jedoch erfolgte ein Berufungsverfahren, dessen Ausgang noch abgewartet werden muss.
Die IMW SE sieht sich darüber hinaus mit Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse der Hauptversammlung
2012 konfrontiert. Da es bei der Klagezustellung zu erheblichen Zeitverzögerungen
kam, liegen derzeit nur erste schriftliche Stellungnahmen der Klageparteien vor; eine
Gerichtsverhandlung wurde noch nicht terminiert.
Die Geschäftsführung erwartet im laufenden Geschäftsjahr eine Fortsetzung der positiven
Unternehmensentwicklung und eine weitere Verbesserung der Unternehmensergebnisse
ohne Berücksichtigung der Effekte aus der Bewertung der Immobilien und Derivate. Neben
einer Steigerung der Mieterlöse durch Auslaufen von Mietbindungsfristen und Ausnutzung
von Mieterhöhungspotenzialen werden die Kostenstrukturen weiter optimiert. Außerdem
werden im Rahmen des Asset-Managements Optimierungsmöglichkeiten für den Immobilienbestand
und die Erschließung weiterer Geschäftsfelder untersucht, um der Unternehmensgruppe
neues Entwicklungspotenzial zu erschließen.
Für die gesamte Gruppe wird mit steigenden Erlösen aus der Vermietung und Verpachtung
von Immobilien von ca. € 22,5 Mio. – auf der Basis des derzeitigen Immobilienvermögens -
bei weiter sinkenden Zinsaufwendungen gerechnet. Für den Einzelabschluss der IMW
Immobilien SE erwarten die geschäftsführenden Direktoren in den nächsten zwei Jahren
ein leicht negatives Jahresergebnis zwischen € Null und € -1,0 Mio. ohne Berücksichtigung
von Bewertungs- und sonstigen außergewöhnlichen Einflüssen.
10. Abhängigkeitsbericht
Die IMW Immobilien SE hat gemäß § 312 AktG über die Geschäftsbeziehungen mit den
herrschenden Unternehmen oder einem mit ihm verbundenen Unternehmen einen Abhängigkeitsbericht
zu erstellen.
Als Unternehmen mit beherrschendem Einfluss galt bis zum Geschäftsjahr 2007/08 die
Watermark CH AG, Zug, Schweiz, die zum 18. August 2003 Aktien im Volumen von
94,73 % des Grundkapitals der IMW Immobilien SE erwarb. Im Rahmen von Sachkapitalerhöhungen
ist der Anteil im Kalenderjahr 2007 auf 44,3% zurückgegangen. Durch die im
April 2009 erfolgte Barkapitalerhöhung sank der Anteil weiter auf 40,9% ehe die Anteile im
Berichtsjahr 2009/10 auf deren Muttergesellschaft, die Watermark Holding Ltd, St. Helier,
Jersey, übertragen wurden. Durch Zukäufe hatte sich der Anteil der Watermark Holding
Ltd. auf 45,14% erhöht. Dieser Gesellschaft war neben der direkten Beteiligung an der
IMW Immobilien SE zudem der direkte und indirekte Stimmrechtsanteil der OFM Immobilienbeteiligungen
GmbH, Berlin, in Höhe von 4,94 % zuzurechnen, so dass der Anteil der
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Watermark Holding Ltd. bei 50,08 % liegt. Die Watermark Holding Ltd. ist wiederum eine
100% Tochtergesellschaft der Warwick Square Ltd, St. Helier, Jersey. An dieser hält der
Warwick Square Trust, St. Helier, Jersey, eine Beteiligung von über 95 %.
Zum 21. September 2012 veräußerte die Watermark Holdings Ltd. 23,89 % der an der IMW
Immobilien SE gehaltenenen Aktien an die Valbonne Stiftung, Liechtenstein, bzw. 21,26 %
an die Flowmotion Foundation, Liechtenstein, so dass ab dem genannten Zeitpunkt kein
Aktionär bzw. Aktionärsgruppe über 30 % der Anteile an der IMW Immobilien SE hält.
Somit bestand bis zum 21. September 2012 ein Abhängigkeitsverhältnis zu der Watermark
Holdings Ltd. bzw. zu deren diese beherrschende Unternehmen Warwick Square Ltd./
Warwick Square Trust. Daher umfasst der Abhängigkeitsbericht alle Rechtsgeschäfte, welche
die IMW SE im vergangenen Geschäftsjahr bis zum 21. September 2012 mit dem beherrschenden
Unternehmen, der Watermark Holdings Ltd., oder mit einem ihr verbundenen
Unternehmen oder auf Veranlassung oder im Interesse der Watermark Holdings Ltd. vorgenommen
hat, und alle anderen Maßnahmen, die sie auf Veranlassung oder im Interesse dieses
Unternehmens im vergangenen Geschäftsjahr getroffen oder unterlassen hat.
Darüber hinaus umfasst der Abhängigkeitsbericht auch alle Rechtsgeschäfte unserer Tochtergesellschaften,
wie z. B. der IMW Asset Management GmbH, IMW Prima GmbH,
Comecon GmbH sowie weiterer Tochtergesellschaften, mit der Watermark Holdings Ltd.
bzw. mit deren verbundene Unternehmen. Alle Vereinbarungen wurden zu marktüblichen
Konditionen getroffen und durchgeführt.
Die Schlusserklärung dieses Berichts lautet:
„Die geschäftsführenden Direktoren erklären, dass die IMW Immobilien SE, Berlin, nach
den Umständen, die ihnen in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die jeweiligen Rechtsgeschäfte
vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem
Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt und dadurch, dass die Maßnahmen
getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt wurde.“
11. Berichterstattung nach § 289 Abs. 4 HGB
Gemäß dem Übernahmerichtlinie-Umsetzungsgesetz ist im Lagebericht bzw. im Konzernlagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. April 2012 bis zum 31. März 2013 folgendes zu
berichten:
Das Grundkapital der IMW Immobilien SE beträgt zum 31. März 2013 € 16.466.666,00 und
ist eingeteilt in 16.466.666 Namenaktien (Aktien ohne Nennbetrag), so dass sich rechnerisch
ein Nennwert pro Aktie von € 1,00 ergibt. Sämtliche Aktien sind vollständig eingezahlt.
Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bestanden,
soweit dem Verwaltungsrat der Gesellschaft bekannt ist, zum 31. März 2013 nicht.
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Am Kapital sind direkt oder indirekt mit mehr als 10 % der Stimmrechte beteiligt die Warwick
Square Foundation, St. Helier, Jersey, die Valbonne Real Estate AG, Eschen, Lichtenstein,
an der die Valbonne Stiftung, Vaduz, Liechtenstein, mehrheitlich beteiligt ist, Herr
Th. J. Moeskops, Eindhoven, Niederlande, Herr H.P.C.M. van de Moesdijk, Eindhoven,
Niederlande, sowie die swisspartners Investment Network AG, Zürich, Schweiz, an der die
Liechtensteinische Landesbank AG und das Fürstentum Liechtenstein mehrheitlich beteiligt
sind.
Auf der Hauptversammlung vom 1. Juli 2004 wurde die Umstellung auf Namensaktien beschlossen.
Mit der Umwandlung in eine SE (Eintragung ins Handelsregister am 11. August 2011) wurde
eine monistische Struktur (Verwaltungsrat) geschaffen. In der Satzung der IMW Immobilien
SE ist eine Aktie enthalten, der das Recht eingeräumt wird, ein Mitglied des Verwaltungsrats
zu bestimmen. Diese Aktie wird derzeit von Herrn Marcus S. Wisskirchen, London
gehalten. Weitere Aktien mit Sonderrechten sind nicht ausgegeben worden.
Stimmbindungsvereinbarungen zwischen Arbeitnehmer-Aktionären sind nicht vereinbart
worden. Auch andere Stimmrechtskontrollen von Arbeitnehmern, die am Kapital beteiligt
sind, bestehen nicht.
Die geschäftsführenden Direktoren sind entsprechend den Regelungen der Satzung i.V.m.
§§ 84, 85 Aktiengesetz zu bestellen und abzuberufen. Änderungen der Satzung erfolgen
gemäß §§ 133, 179 Aktiengesetz.
Der Verwaltungsrat ist befugt, in Höhe des genehmigten Kapitals neue 8.233.333 Aktien
auszugeben. Auf die Erläuterungen im Anhang zum Eigenkapital wird verwiesen.
Einige Darlehensverträge sehen vor, dass Change of Control Vorgänge sowohl auf der
Ebene der unmittelbar betroffenen Tochtergesellschaften als auch bei der Muttergesellschaft
den finanzierenden Instituten angezeigt werden müssen.
12. Berichterstattung über die Grundzüge des Vergütungssystems der Gesellschaft
gemäß § 289 Abs. 2 Nr. 5 HGB
Die geschäftsführenden Direktoren erhalten für ihre Tätigkeit ein Grundgehalt sowie Sachbezüge
in Form von Überlassung von Kraftfahrzeugen oder Altersvorsorgeleistungen und
anteilige Erstattung von Krankenkassenbeiträgen.
Daneben erhalten die geschäftsführenden Direktoren eine variable Vergütung nach Maßgabe
eines vom Verwaltungsrat festzulegenden Zielkatalogs in Höhe bis zu € 25.000.
Außerdem wurden an die ehemaligen Vorstandsmitglieder in den Jahren 2005 und 2006
440.000 Aktienoptionen ausgegeben, die im vorherigen Geschäftsjahr vollständig verfallen
sind.
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13. Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB
Die Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289a HGB wird vom Verwaltungsrat abgegeben
und auf der Internetseite der IMW Immobilien SE veröffentlicht (www.imwse.de/dokumente/diverses/ErklaerungzurUnternehmensfuehrung.pdf).
Sie wird damit den
Aktionären zugänglich gemacht.
Berlin, 7. Juni 2013
IMW Immobilien SE
Die Geschäftsführenden Direktoren
Marcus S. Wisskirchen Roland Pöhlmann Maic Schäfer
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