CoHousing Cultures

JovisVerlag

978-3-86859-148-4

Idee Idea

Selbstorganisiert, gemeinschaftlich, nachhaltig

Self-organized, community-oriented, sustainable

Michael LaFond, Thomas Honeck and Christine Suckow | id22: Institute for Creative Sustainability

Politik und Kulturen gemeinschaftlichen, selbstorganisierten Wohnens in Europa –

Typologien, Orientierungen und Motive

Politics and cultures of community-oriented, self-organized housing in Europe –

typologies, orientation and motivations

Christiane Droste and Thomas Knorr-Siedow | UrbanPlus

Praxis Practice

Alte Schule Karlshorst

Berlin

Mehrgenerationenwohnen in Genossenschaften

Multigenerational housing cooperatives

id22: Institute for Creative Sustainability

Sabine Eyrich | Netzwerkagentur GenerationenWohnen

Bärenfelserstrasse 34

Basel

Nachbarschaftsentwicklung Neighborhood development

Urs Aeschbach, Leo Arnold, Ruedi Bachmann and Katharina Sommer | Bärenfelserstrasse 34

Ulrich Kriese | Stiftung Edith Maryon

Färdknäppen

Stockholm

Coplanning und CoHousing für die zweite Lebenshälfte

Coplanning and CoHousing for the second half of life

Monica William-Olsson and Kerstin Kärnekull | Färdknäppen | Kollektivhus NU

L’Espoir

Bruxelles

Ökologisches Bauen und bezahlbares Wohnen

Ecological building and affordable housing

Geert de Pauw and Donatiene Hermesse | Buurthuis Bonnevie – Maison de Quartier Bonnevie

Mühlenviertel

Tübingen

Quartiersentwicklung durch Baugemeinschaften

District development with building communities

Matthias Gütschow | Bundesverband Baugemeinschaften

Cord Soehlke | Baubürgermeister Stadt Tübingen

16

26

36

52

68

84

100


OstellOlinda

Milano

Integratives Wohnen für Menschen mit und ohne Behinderungen

Integrative housing for people with and without disabilities

Liat Rogel and Chiara Gambarana | Politecnico di Milano

[ro*sa] 22

Wien

Kooperation von Wohnungsbaugesellschaften, Bauträgern und Wohnprojekten

Cooperation between housing authorities, developers and housing projects

Petra Hendrich | Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen

Trudeslund

København

CoHousing: die erste Generation The first generation

Hans Thor Andersen | Byggeforskningsinstitut

Vrijburcht

AMSTERDAM

Erbbaurecht und kollektiver Selbstbau Long-term leases and collective self-build

Menno Vergunst and Johan Vlug | Stichting Vrijburcht/vlugp

116

132

148

164

Erkenntnisse Lessons learned

Gegenseitig von unseren Wohnformen lernen: eine inspirierende Vielfalt

Learning from each other‘s housing: an inspiring diversity

Michael LaFond | id22: Institute for Creative Sustainability

CoHousing-Manifest CoHousing Manifest

182

196

Aktiv werden! Becoming active!

Ressourcen und Kontakte Resources and Contacts

Abbildungsverzeichnis List of Figures

Impressum Imprint

200

206

207


Eine Berliner CoHousing-Geschichte

„… schon seit 1978 wohnen wir in der

Rykestraße 14. Nach einigen Jahren erfuhren

wir, dass die staatliche Baubehörde der

DDR plante, unsere Häuser abzureißen.

Unser schönes Stück Berlin war bedroht!

Das wollten wir nicht zulassen: Wir trafen

uns in unseren Wohnungen, um gemeinsam

zu überlegen, was wir machen konnten.

Nachbarn aus der nahegelegenen Oderberger

Straße, die in einer ähnlichen Situation

waren, empfahlen uns, kleine ehrenamtliche

Aufgaben im Kiez zu übernehmen und das

Vertrauen der Ämter zu gewinnen. Unsere

Gemeinschaft hielt fest zusammen und immer

mehr Nachbarn engagierten sich. Trotz

Überwachung und Drohungen organisierten

wir uns weiter und konnten die Behörden

vom Wert unserer alten Häuser überzeugen.

So stoppten wir die Abrisspläne schließlich.

Nie hätten wir damals gedacht, dass die

Mauer eines Tages fällt, aber 1989 war es

plötzlich so weit! In unserer starken Hausgemeinschaft

dachten wir wieder einmal über

die Zukunft des Gebäudes nach. Mit den

Selbsthilfeprogrammen unserer Stadt konnten

wir es schließlich kaufen und begannen

mit der behutsamen Sanierung. Dabei hatten

wir die Unterstützung von Freunden, die

kurz zuvor während der Internationalen

Bauausstellung in West-Berlin aktiv waren.

Schnell wurde klar, dass wir kein Eigentum

wollten. So entschlossen wir uns 1991, in

Selbstorganisation eine Genossenschaft zu

gründen. Freunde aus Paris und Kopenhagen

inspirierten uns mit neuen Ideen für das

gemeinschaftliche Wohnen. Unsere Genossenschaft

war bald soweit, weitere Häuser

aufzunehmen und zu unterstützen, mehr

und mehr Bewohnende setzten sich ein …“

Bernd Dombrowski, Denkmalpfleger und Künstler, erzählt aus seiner beeindruckenden Wohnbiografie im Prenzlauer Berg,

einem Ortsteil im ehemaligen Ost-Berlin. Er ist Mitbegründer der Mietergenossenschaft Selbstbau e.G., die auf CoHousing-

Projekte spezialisiert ist. In den Wohnungen der Berliner Genossenschaft leben heute rund 1000 Menschen.

14 Idee


A Berlin CoHousing story

“… we were already living in the Rykestraße

14 in 1978. After some years, we found out

that East Germany’s State Building Ministry

had plans to demolish our buildings. Our

beautiful part of Berlin was threatened! We

couldn’t accept this, and so we met in our

apartments to collectively think about what

to do.

Residents in the nearby Oderberger Straße

were in a similar situation, and they

suggested we voluntarily take on smaller

neighborhood responsibilities in order to

gain more trust from government officials.

Our community held together and more and

more neighbors became engaged. Despite

being followed and threatened, we continued

to organize and were able to convince the

government our old buildings had value. So

we were able to hold off the wrecking ball.

We never thought that one day the Berlin

Wall would be opened, but suddenly in 1989

this actually happened! We felt strong and

we thought again about the future of our

building. With the help of our city’s self-help

program, we were able to buy our building

and begin with its renewal. For this, we had

the help of friends who had recently been

active during West Berlin’s International

Building Exhibition (IBA). It quickly became

clear to us we were not interested in private

property, and so we agreed in 1991 to

organize a new cooperative. Friends from

Paris and Copenhagen inspired us with ideas

for community-oriented living. Our

cooperative was eventually in a position to

take on and support more buildings over the

years, and increasing numbers of residents

became active ...”

Bernd Dombrowski, building conservator and artist, describes his own impressive housing history in the Prenzlauer Berg

district of former East Berlin. He is a founder of the Mietergenossenschaft Selbstbau e.G. (cooperative), specializing in

CoHousing projects. About 1,000 people are currently living in this cooperative’s apartments.

Idea 15


selbstorganisiert, gemeinschaftlich, nachhaltig

Selbstorganisiert, gemeinschaftlich, nachhaltig

Michael LaFond, Thomas Honeck und Christine Suckow | id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit

CoHousing ideell definiert

Die Bewohnenden von CoHousing-Projekten gestalten Gemeinschaft, fördern

die nachbarschaftlichen Beziehungen über ihre eigenen vier Wände hinaus und

tragen so zur Entwicklung ihrer Städte bei. Sie experimentieren mit ökologischen

Bauweisen und verbrauchen durch Teilen weniger Ressourcen. Sie verbinden

Generationen, schaffen integrative Wohnräume und neue, attraktive Lebensqualitäten.

CoHousing betont eine gemeinschaftliche und selbstorganisierte soziale

Architektur. Bewohnende eint die Überzeugung miteinander leben zu wollen. Im

Zuge einer gemeinsamen Planung und Verwaltung des Projekts entwickelt sich

dabei eine Verbundenheit, die sich durch zusammen gelebten Alltag verstetigt.

Eine besondere räumliche Gestaltung und Gruppenaktivitäten fördern die hausinternen

Beziehungen und regen zur Interaktion mit dem Stadtteil an. Eigentumsstrukturen

sind nicht spekulativ und sichern eine langfristige Bezahlbarkeit.

CoHousing heute

Die europäische CoHousing-Landschaft wird jährlich vielfältiger und kreativer.

Wohnprojekte zeigen, dass Nachhaltigkeit keine abstrakte Idee ist, sondern bereits

angewandt und dargestellt wird. In europäischen Städten lebt gegenwärtig

noch ein kleiner Anteil von Menschen in gemeinschaftlich orientierten Wohnformen.

Dies reflektiert allerdings nicht den großen und zunehmenden Bedarf.

Der Ruf nach Nachhaltigkeit wird lauter, sodass Wohninitiativen als Teil einer

großen Bandbreite selbstorganisierter Stadtentwicklungsprojekte aus Bereichen

wie alternative Mobilität, erneuerbare Energien, urbane Gemeinschaftsgärten

und vielen mehr entstehen. Diese vielversprechenden Bewegungen werden für

unsere Städte besonders im Zusammenhang mit aktuellen ökonomischen Herausforderungen,

steigenden Wohnpreisen und alternden Gesellschaften immer

relevanter. CoHousing kann in Abhängigkeit von Eigentumsstrukturen und lokaler

Wohn-, Miet- und Bodenpolitik zwar zu Gentrifizierung beitragen, aber vor

allem auch ein Potenzial in Bezug auf Integration und Bezahlbarkeit darstellen.

16 Idee


Self-organized, community-oriented, sustainable

Michael LaFond, Thomas Honeck and Christine Suckow | id22: Institute for Creative Sustainability

Self-organized, community-oriented, sustainable

Ideally defined CoHousing

Residents are creating community and encouraging neighborhood engagement

beyond the borders of their projects and so are helping develop their cities. They

are experimenting with ecological building and sharing and thus are saving

energy and other resources. These initiatives are bringing together generations

and developing inclusive living environments and new, attractive qualities of

life. CoHousing emphasizes collaborative and self-managed social architectures.

Residents share a vision of community-oriented living, developed through

cooperative planning and management, and supported through common

daily experiences. Specially designed spaces and coordinated activities encourage

communication within housing projects and interaction with surrounding

neighborhoods. Ownership structures work against speculation and help secure

affordability over time.

CoHousing today

The European CoHousing landscape is becoming more diverse and creative

every year. Housing projects are showing us sustainability is not just an abstract

idea, but something already being practiced and demonstrated. Still, only a

small percentage of people are currently living in community-oriented housing

in European cities, not reflecting the large and increasing demand. Sustainability

is gaining support and housing initiatives are emerging along with a great

range of urban development projects dealing with alternative mobility, renewable

energy, community gardening and much more. These promising movements

are growing in relevance for our cities, especially with regards to current

economic challenges, rising rents and aging societies. CoHousing, depending

on ownership structures – but also on local housing, rent and land use policies

– can indeed feed gentrification, but above all else be a force for integration and

affordability.

Idea 17


selbstorganisiert, gemeinschaftlich, nachhaltig

Co H o u s i n g

Bofællesskab

Berlin

3.501.900 Bevölkerung Population

Basel

169.900 Bevölkerung Population

Stockholm

864.300 Bevölkerung Population

Bruxelles

1.119.100 Bevölkerung Population

Collectief

wonen

Habitat participati

Alloggiamento

Nachbarschaftliches Wohne

18 Idee


Self-organized, community-oriented, sustainable

Bofæl

f

Bau

Bo gemenskap

Kollektivhus

les skab

Genossen

schaft

gemeinschaft

Tübingen

88.100 Bevölkerung Population

Milano

1.341.800 Bevölkerung Population

Wien

1.714.100 Bevölkerung Population

n

Selbst bestimmtes

Wohnen

København

539.500 Bevölkerung Population

collaborativo

Abitazion collective

Amsterdam

789.300 Bevölkerung Population

Idea 19


Politik und Kulturen gemeinschaftlichen, selbstorganisierten Wohnens in Europa

Politik und Kulturen gemeinschaftlichen, selbstorganisierten

Wohnens in Europa – Typologien, Orientierungen und Motive

Christiane Droste und Thomas Knorr-Siedow | UrbanPlus

CoHousing-Typologien und ihre gesellschaftliche Bedeutung

Neue Baugemeinschaften, traditionelle und neue Wohngenossenschaften,

Landkommunen, legalisierte Instandbesetzungen, neue Squats, generationenübergreifende

Hausprojekte und Selbstbau-Wohn- und Arbeitsstätten: Damit ist

die typologische Vielfalt von CoHousing-Projekten, die sich inzwischen in fast

allen europäischen Ländern findet, noch kaum erfasst. Die ihnen zugeschriebene

Bedeutung unterscheidet sich von Region zu Region. Während generell anerkannt

wird, dass diese Projekte gesellschaftliche Entwicklungen richtungweisend

aufgreifen, werden bisher ihre stadt- und wohnungspolitischen Potenziale

seltener erkannt und kaum von Politik und Verwaltung in ihre strategischen

Überlegungen aufgenommen oder unterstützt.

Geschichte und Entwicklungspfade

Gemeinschaftsprojekte des frühen 19. Jahrhunderts, die auf die Verbesserung

der Wohn-, Arbeits- und Lebensbedingungen der arbeitenden Bevölkerung

ausgerichtet waren, wie Robert Owens in den Grundzügen bis heute funktionierendes

„industrial village“ im schottischen New Lanark, werden vielfach als

Urzellen heutiger CoHousing-Projekte betrachtet. Sie bauten in der Regel eher

auf philanthropischem Engagement Einzelner als auf der Selbstorganisation der

Nutzenden auf.

Das änderte sich im frühen 20. Jahrhundert, als kommunitäre Wohnprojekte

international entstanden: Für den ländlichen Bereich stehen russische Landkommunen

im Geiste Tolstois oder auch die Obstbausiedlung Eden nahe Berlin,

in denen Lebensreform, Arbeiten und Wohnen zusammengeführt wurden. In

Stockholm, Berlin, Kopenhagen, Wien und anderswo entstehen zur gleichen Zeit

städtische gemeinschaftliche Wohnprojekte in genossenschaftlichem Eigentum,

zur Miete oder in Eigentumsgemeinschaften, als innerstädtische Wohnblöcke

ebenso wie als Gartenstadtsiedlungen. Die Erleichterung des Alltagslebens in

der Industriegesellschaft durch gemeinschaftlich organisierte Dienstleistungen,

Bildungsangebote und soziale Unterstützung waren ein zentrales Anliegen. Die

breite gesellschaftliche Beachtung dieser Modelle wird in der Jahrhundertausstellung

von 1929 in Breslau deutlich, wo kommunitäre Wohnformen ihre derzeit

26 Idee


Politics and cultures of community-oriented, self-organized housing in Europe

Politics and cultures of community-oriented, self-organized

housing in Europe – typologies, orientation and motivations

Christiane Droste and Thomas Knorr-Siedow | UrbanPlus

CoHousing typologies and their societal significance

New building communities, traditional and new cooperatives, rural communes,

legal and illegal squats, intergenerational housing projects and self-build

live-work centers – this is only a small sampling of the typological diversity of

CoHousing projects, which are emerging in virtually all European countries. Their

perceived significance varies from region to region, and it is generally recognized

that these projects are responding in pioneering ways to major societal trends.

But it is rare that politicians and bureaucrats support and integrate them into

their strategies, and appreciate their potentials regarding housing and land use

policy.

History and development paths

Collaborative projects of the early nineteenth century, conceived to improve

the housing, working and living conditions of workers, can be understood as

precursors of current CoHousing projects. An example of such an archetype was

Robert Owen’s Scottish New Lanark, an “industrial village” that is basically still

functioning today. Usually these early models were based on the engagement

of philanthropic individuals, and had less to do with the self-organization of the

users.

This changed in the early twentieth century, as communitarian projects

were developing internationally. Rural communes – such as Tolstoy-inspired

groups in Russia or the Eden fruit plantation outside of Berlin – worked to reform

lifestyles as well as housing and working models. At the same time in Stockholm,

Berlin, Copenhagen, Vienna and elsewhere, urban community-oriented housing

projects were being created with cooperative, rental and private ownership

structures, as part of inner-city blocks as well as in garden city settlements. A

major objective was reducing the burdens of industrial society through collectively

organized services, educational offers and social welfare. The broad social

acknowledgement of these models became clear in the 1929 Breslau Centennial

Exhibition, where the most modern communitarian housing forms were presented

with community apartment buildings and Hans Scharoun’s Einküchenhaus

(One Kitchen Building).

Idea 27


Politik und Kulturen gemeinschaftlichen, selbstorganisierten Wohnens in Europa

kaum Kooperationen zwischen CoHousing-Projekten und der öffentlichen Politik

zu finden. Dagegen wurden insbesondere in Deutschland und Skandinavien in

komplexen Arrangements auf der kommunalen und regionalen Ebene Vereinbarungen

zwischen Trägern einer sozial orientierten Bau- und Bodenpolitik

und CoHousing-Initiativen getroffen. Hier konnten dann soziale Mischungen in

den Projekten aus eigentumsorientiertem Mittelstand und sozial Schwächeren

entstehen – zum Gewinn von selbstorganisierten Gruppen, Menschen mit einem

spezifischen Wohnungsbedarf und Kommunen. Inzwischen haben einige Städte

CoHousing als ein Grundprinzip der Bodenvergabe und Wohnungsbauförderung

in ihre Planungen aufgenommen. Beispiele wie Freiburg, Tübingen und Amsterdam

weisen auf das Potenzial hin, durch die soziale und bauliche Förderung von

CoHousing die Nachhaltigkeit von Wohnquartieren zu sichern.

Selbstorganisierte Infrastrukturen der CoHousing-Bewegung spielen jedoch

inzwischen eine ebenso wichtige Rolle für das Gelingen. Gemeinsame Foren und

der Austausch über Modelle, Methoden und Verfahren machen artikulationsfähig

gegenüber Politik, öffentlicher Verwaltung und Banken. Erst in wenigen Ländern

existieren für den Zugang zum Bau- und Bodenmarkt essenzielle Institutionen

wie die CoHousing-Bewegung unterstützende Banken und Stiftungen, die

zum Teil in skandinavischen Ländern, in Deutschland und der Schweiz wichtige

Finanzierungspartner sind. Bisher fehlt auch eine europäische Interessenvertretung,

die diesem wichtigen Marktsektor eine Stimme gibt, zumal die kommende

EU-Förderperiode ab 2014 gemeinschaftsbasierten lokalen Entwicklungsprojekten

einen eigenen Stellenwert einräumen wird.

Ein Ausblick?

Der Blick in die Geschichte macht deutlich, dass selbstorganisiertes Wohnen oft

in Zeiten von wirtschaftlicher Krise und sozialen Umbrüchen eine besondere Rolle

gespielt hat. CoHousing hat aufgrund der baulichen und sozialen Qualitäten

dann oft weit über den eigenen Horizont in andere Sektoren des Wohnungswesens

ausgestrahlt. Wann also, wenn nicht jetzt, wo neue Lebensstile neue Wohnund

Siedlungsformen benötigt, sollte CoHousing eine Chance haben?

32 Idee


Politics and cultures of community-oriented, self-organized housing in Europe

it has been possible to enable social mixes in projects, for example bringing

together an ownership-oriented middle class and the socially disadvantaged.

Through this, self-organized groups have profited, as have cities and people with

particular housing needs. Meanwhile, some cities have adopted CoHousing as a

main principle of their land allocation and housing construction programs. Cities

like Freiburg, Tübingen and Amsterdam demonstrate the potentials for developing

sustainable districts, where CoHousing is supported both with its social and

architectural objectives.

Self-organized networks are playing a key role in the success of such projects.

Public discussions and platforms concerning models, methods and processes are

making it possible for politicians, government officials and financial experts to

discuss and work with CoHousing. Institutions, for example banks and foundations

supporting these housing models, are often essential for providing access

to financing, land and construction markets, but are only found in a few countries,

including Germany and Switzerland as well as in Scandinavia. Until now,

a European level network has been missing, which would be able to lobby and

provide this important market segment with a clear voice. This will become more

significant as the coming EU funding period, as of 2014, will place an emphasis

on local, community-oriented development projects.

Perspectives?

A look into the past makes it clear that self-organized housing has gained importance

in times of economic crisis and social upheaval. Over the years, CoHousing

has often had an influence on other housing sectors way beyond its own

horizon, due to attractive architectural and social qualities. When, if not now,

when new lifestyles are demanding new housing and settlement forms, should

CoHousing have a chance?

Idea 33


Alte Schule Karlshorst

Mehrgenerationenwohnen in Genossenschaften

Multigenerational housing cooperatives

Berlin

Profil Profile

Besonderheiten Special features

Rechts- und Eigentumsform

Legal form and ownership

GebäUDETYP Type of building

ProJEKTENTWICKLUNG

ProJECT development

Integratives Mehrgenerationenwohnen zur Miete; mindestens 1/3 der

Wohnungen für ältere, behinderte oder pflegebedürftige Menschen;

Grundstück und 2/3 der Wohnungen barrierefrei; Kinderhaus mit 10

Kindern; Wohnberechtigungsschein erforderlich

Integrative multigenerational rental housing; at least 1/3 of the units

reserved for seniors, disabled or people in need of care; building site

and 2/3 of units barrier-free; children’s house with 10 children; lowincome

certification needed

Mietwohnungen; Grundstück Eigentum der gemeinnützigen Stiftung

trias; Erbbaurechtsvertrag mit Mietergenossenschaft SelbstBau e.G. bis

2106; Gebäude Eigentum der Genossenschaft; selbstverwaltet durch

Hausgemeinschaft

Rental flats; building site property of nonprofit foundation Stiftung

trias; long-term lease agreement with rental cooperative

SelbstBau e.G. until 2106; building property of cooperative; selfmanaged

by building resident‘s group

Umnutzung eines Schulgebäudes zu Mehrfamilienhaus

Reuse of school building as multifamily building

2006–2008


Bewohnende Residents

Gemeinschaftsflächen

Community spaces

60 (0–80 Jahre Years old)

z.B. Familien, Alleinstehende, SeniorInnen e.g., families, singles,

seniors

Gemeinschaftshaus Common house: 40 m²

Fahrrad- und Abstellraum Bike and storage room: 40 m²

Garten und Spielplatz Gardens and playground: 3000 m²

Sonstige Flächen Other spaces Kinderhaus Children’s house: 245 m²

Gewerbe Business: 270 m²

GrundstücksgröSSe BUILDING site 5000 m²

Gesamtwohnfläche ToTAL living area 1982 m²

Wohnungen FLATS

Mietpreise Rental costs (2010)

Gesamte Projektkosten

ToTAL proJECT costs

21 (55–155 m²)

Abgeschlossene Wohnungen; Wohngemeinschaft

Individual apartments; apartment group

4,65–7,50 €/m² per Monat month

Genossenschaftseinlage Cooperative deposit: 500 €

inkl. Gemeinschaftsflächenanteile incl. shares of community spaces

3.300.000 €


Alte Schule Karlshorst

Mehrgenerationenwohnen in Genossenschaften

Sabine Eyrich | Netzwerkagentur GenerationenWohnen

In Berlin ist die Vielfalt gemeinschaftlichen, selbstorganisierten Bauens und

Wohnens im Vergleich zu anderen deutschen Städten stark ausgeprägt. Kostengünstige

Mehrgenerationenwohnprojekte unter dem Dach einer bestehenden

Genossenschaft sind in hohem Maße nachgefragt – obgleich sie schwieriger

realisierbar sind als eigentums- bzw. genossenschaftlich orientierte Baugemeinschaften.

Die Quote der Singlehaushalte liegt bereits bei über 50 Prozent mit steigender

Tendenz. Während die Anzahl der jüngeren Menschen in Berlin kontinuierlich

sinkt, wird in der Altersgruppe ab 65 Jahren mit dem größten Zuwachs gerechnet.

Für die auftretenden Folgen des demografischen Wandels wie Altersarmut

und Einsamkeit gilt es frühzeitig zukunftsorientierte Lösungen zu finden und

neue Formen von gemeinschaftlichem Wohnen und Leben zu entwickeln und

zu unterstützen. Mit knapp 87 Prozent ist der Anteil der Mietwohnungen am

gesamten Wohnungsbestand in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Städten

außerordentlich hoch. Demnach sind sämtliche Wohnungsunternehmen –

darunter zirka 100 Genossenschaften mit 188.500 Wohnungen – aufgrund ihres

großen Anteils von rund 10 Prozent am Wohnungsmarkt wichtige Kooperationspartner

bei der kostengünstigen Realisierung von Wohnprojekten im Bestand.

Gemeinschaftliches und generationenübergreifendes Wohnen zur Miete hat bei

Genossenschaften eine besondere Bedeutung, nicht nur weil gemeinschaftliches

Wohnen und Handeln dem genossenschaftlichen Prinzip entspricht, sondern

auch weil sie Gewähr für auf Dauer bezahlbaren Wohnraum bieten können.

Das gemeinschaftsorientierte Bauen und Wohnen wird in Berlin auf verschiedene

Art unterstützt. Die seit 2003 jährlich stattfindenden EXPERIMENTDAYS,

eine Messe für gemeinschaftliche Wohnprojekte, werden öffentlich gefördert. Im

Internet bietet das WOHNPORTAL Berlin seit 2007 eine Plattform für Projektsuchende

und -bietende. Seit 2008 finanziert das Land Berlin die Beratungsstelle

„Netzwerkagentur GenerationenWohnen Berlin“. Im Auftrag der Senatsverwaltung

für Stadtentwicklung und Umwelt unterstützt die Netzwerkagentur

kostenfrei Ratsuchende und vernetzt gleichsam vorhandenes Know-how und

relevante AkteurInnen rund um das Thema Mehrgenerationenwohnen. Weitere

Hilfe erhalten Baugemeinschaften über das Festpreisverfahren für landeseigene

Grundstücke.

48 Praxis: Berlin


Multigenerational housing cooperatives

Sabine Eyrich | Netzwerkagentur GenerationenWohnen

The variety of community-oriented, self-organized building and housing projects

in Berlin is much greater than in other German cities. And while affordable, intergenerational

housing projects under the umbrella of an existing cooperative are

highly in demand, these projects are more difficult to implement than building

communities (Baugemeinschaften), either with an ownership or a cooperative

orientation.

The proportion of one-person households is already more than 50% and

rising. While the number of young people in Berlin decreases continuously, the

age group over sixty-five years is expected to have the largest increase. Due to

the arising consequences of demographic change, such as poverty among the

elderly and loneliness, the time has come for finding sustainable solutions and to

develop and support new forms of community-oriented housing and living.

At about 87%, the percentage of rental apartments in Berlin’s total housing

stock is extremely high compared to other German cities. Accordingly, all housing

companies – including about one hundred cooperatives with 188,500 apartments

– are important partners in the realization of low-cost housing projects in existing

buildings because of their large share of about 10% of the housing market.

Community-oriented and intergenerational rental housing has a special significance

for cooperatives, not only because collaborative housing and living fits in

with cooperative principles, but also because cooperatives can offer a guarantee

for long-term affordable housing.

Berlin’s community-oriented housing initiatives are supported in a variety of

ways. The annual EXPERIMENTDAYS, established in 2003 as a fair for collaborative

housing projects, receives some public funding. Since 2007, the privately

organized WOHNPORTAL Berlin has been in existence: an internet platform for

individuals seeking and offering space in housing projects. Since 2008, Berlin has

supported community-oriented, multigenerational building and housing through

the agency Netzwerkagentur GenerationenWohnen Berlin. On behalf of the Senate

Department for Urban Development and the Environment, the Netzwerkagentur

supports those seeking advice free of charge and links existing know-how

with relevant stakeholders concerning multigenerational housing. Building

communities (Baugemeinschaften) also receive further assistance through access

to state-owned properties at fixed prices.

Practice: Berlin 49


BärenfelserstraSSe 34

Nachbarschaftsentwicklung

Neighborhood development

Basel


Profil Profile

Besonderheiten Special features

Rechts- und Eigentumsform

Legal form and ownership

Ausgeprägte Beziehung zwischen Projekt und Nachbarschaftsentwicklung;

Bärenfelserstrasse ist die älteste Wohnstraße der Schweiz

Strong relationship between project and neighborhood development;

Bärenfelserstrasse is Switzerland’s oldest “shared space” street

Mietwohnungen; Eigentum der gemeinnützigen Stiftung Edith

Maryon; selbstverwaltet durch Hausgemeinschaft

Rental flats; property of Edith Maryon Foundation; self-managed by

building residents’ group

GebäUDETYP Type of building

ProJEKTENTWICKLUNG

ProJECT development

Mehrfamilienhaus Multifamily building

1984 Kauf des Hauses durch Privatperson; 2010 verkaufte Eigentümerin

die Liegenschaft an Stiftung zum Preis von 1984

1984 building bought by private person; 2010 owner sold property to

foundation for 1984 price

Bewohnende Residents

Gemeinschaftsflächen

Community spaces

GründstücksgröSSe BUILDING site 646 m²

Gesamtwohnfläche ToTAL living area 1235 m²

Wohnungen FLATS

Mietpreise Rental costs (2010)

Gesamte Projektkosten

ToTAL proJECT costs

24 Erwachsene, 10 Kinder

z.B. Berufstätige, StudentInnen, Familien, SeniorInnen, Alleinstehende

24 adults, 10 children

e.g., professionals, students, families, seniors, singles

Gemeinschaftsraum Community room: 26 m²

Garten Garden: ca. 211 m²

17 (35–141 m²)

Abgeschlossene Wohnungen Individual apartments

inkl. Gemeinschaftsflächenanteile incl. shares of community spaces

ca. 9,20–13,30 €/m² per Monat month

Kaufpreis Purchase price: ca. 2.000.000 €

Sanierungskosten Renovation costs (1984–2011): ca. 330.000 €


BärenfelserstraSSe 34

Die ersten zwei Jahre lebte ich glücklich

auf der sogenannten Frauenetage zwischen

Anita und Brigitt, bevor ich die Wohnung

aufgab, um mit meinem Lebensgefährten

Urs in eine zum Garten gerichtete Wohnung

einzuziehen. Der eingeschossige Riegel,

schon fast ein Gartenpavillon, schließt an

den ebenerdigen Hinterhofgarten an und

besteht aus drei zusammengelegten Einzimmerwohnungen.

Der Zugang zum Hinterhofgarten war früher

nur umständlich über die Kellertreppe

möglich. Durch die Umnutzung einer im

Erdgeschoss gelegenen Einzimmerwohnung

in einen Allzweckraum mit direktem

Ausgang zum Garten ist der Hinterhof

deutlich aufgewertet worden. Seitdem sind

dort wesentlich mehr Menschen unterwegs

– sei es nur für den Gang zum Kompost und

zum Wäscheständer. Der Kompost wird rege

genutzt, sogar von Leuten, die nicht im Haus

wohnen. Das beschert uns gute Erde für

die Blumenbeete und den Nachbarn eigene

Balkonerde. Der Garten wird nicht nur von

und reger Teilhabe am Nachbarschaftsleben. Darunter befinden sich hauptsächlich

einfache Gesellschaften sowie rechtlich unselbstständige Hausgemeinschaften

mit aufgeschlossenen Vermietenden. Des Weiteren gibt es einige Mehrgenerationenhäuser,

die im Besitz von jeweils einer Familie sind und auch von dieser

bewohnt werden. Hinzu kommen eine Aktiengesellschaft, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft

sowie neben drei COHABITAT-Häusern ein Haus im Besitz

einer anderen Genossenschaft. 1978 wurde die Bärenfelserstrasse nach niederländischem

Vorbild mit öffentlichen und privaten Mitteln als erste Wohnstraße in

der Schweiz eingerichtet.

Als WohnstraSSe, heute offiziell „Begegnungszone“, wird in

der Schweiz eine oft besonders gestaltete und möblierte Mischverkehrsfläche

bezeichnet, die von allen Verkehrsteilnehmern benutzt

werden kann, wobei Fußgänger und spielende Kinder Vorrang

genießen.

60 Praxis: Basel


For the first two years, I lived happily on the

so-called women’s floor between Anita and

Brigitt, before I gave up that apartment to

move with my partner Urs into an apartment

facing the garden. This one-story apartment,

like a garden pavilion, opens out to the

ground-level courtyard garden and consists

of three one-room apartments merged

together.

Access to the courtyard garden was

previously only possible with difficulty

through the basement staircase. Due to the

conversion of a ground floor, one-room

apartment into a common room with direct

access to the courtyard, the garden’s value

has been significantly increased. Since then,

there have been many more people enjoying

the space – if only for a trip to the compost

or laundry drying rack. The compost is well

used, even by people who don’t live in the

house. It provides us with good soil for our

flower beds and the neighbors with soil for

their balcony plants. The garden is not only

maintained by us, but also by the caretaker

projects, a building owned by another cooperative. In 1978, with the help of

public and private funds, the Bärenfelserstrasse was the first street in Switzerland

to be set up as a “shared-space” street according to the Dutch model.

SHAred SpACE (Wohnstraße)

A residential, traffic-calmed street in Switzerland is often specially

designed and furnished as a mixed traffic area that can be shared

by all road users, with pedestrians and playing children enjoying

priority.

Practice: Basel 61


BärenfelserstraSSe 34

Nachbarschaftsentwicklung

Ruedi Bachmann | Genossenschaften ARCHICO und COHABITAT und Bewohner der Bärenfelserstrasse

Ulrich Kriese | Stiftung Edith Maryon

Zahlreiche gemeinschaftliche Wohnprojekte und lebendige Nachbarschaften in

Basel lassen sich auf einen Wertewandel im Umgang mit Altbauten zurückführen.

Anfang der 1970er Jahre waren viele dieser Häuser heruntergekommen, dem

Leerstand ausgesetzt und davon bedroht, durch höhergeschossige Neubauten

ersetzt zu werden. Ausgehend von der Bärenfelserstrasse im traditionell vernachlässigten

Stadtteil Kleinbasel formierte sich eine Gegenbewegung. Bewohnerschaft,

ArchitektInnen sowie Heimat- und Denkmalschützende begannen,

alte Häuser aufzukaufen oder Selbstverwaltungsstrukturen zu initiieren. Damit

bereiteten sie den Boden für eine neue Wertschätzung alter Bausubstanz. Die

Kantonsregierung versuchte ab Mitte der 1970er Jahre angesichts rückläufiger

Bevölkerungszahlen verstärkt Steuerzahlende in Basel zu halten, etwa durch

Subventionen für Altbausanierungen.

Die Basler Erfahrung zeigt, dass für erfolgreiche Nachbarschaftsprojekte nicht

nur bezahlbare Gebäude bedeutend sind, sondern auch Gemeinschaftsflächen

im Innen- und Außenbereich nützlich und zugänglich sein müssen. Ebenso wichtig

sind tragfähige Kommunikations- und Organisationsstrukturen, wie die Basler

Quartiervereine und -büros. Soweit soziale Treffpunkte betreut und offen sind,

können sie von der Kantonsregierung mitfinanziert werden. Mit einer Mischung

aus öffentlichen und privaten Angeboten fördern sie die soziale Integration und

Zufriedenheit der Bewohnerschaft. An solchen neutralen Orten entstehen – oft

informell und spontan – viele Gemeinschaftsinitiativen. Das Basler Quartiermanagement

entwickelte sich in Kleinbasel; in den 1970er Jahren zuerst in Form

selbstorganisierter und kooperierender Basisgruppen, später zeitweise mitfinanziert

von verschiedenen (auch staatlichen) Institutionen. Dank neuer kantonaler

Förderung konnte im Jahr 2000 das Pilotprojekt Quartiersekretariat Unteres

Kleinbasel eingerichtet und das Konzept fünf Jahre später auf ganz Kleinbasel

ausgeweitet werden.

Die Nachbarschaftsinitiative in der Bärenfelserstrasse geht – zunächst in Form

einer „wilden“ Wohnstraße – auf die Ansässigen zurück. Die Entwicklung verlief

hier hauptsächlich über selbstständige, untereinander kooperierende Hausgemeinschaften.

Erst nach vielen Jahren nachbarschaftlichen Engagements inklusive

Anfechtung von sechs Neubauprojekten kaufte die Pensionskasse Stiftung

64 Praxis: Basel


Neighborhood Development

Ruedi Bachmann | Cooperatives ARCHICO and COHABITAT and Bärenfelserstrasse residents

Ulrich Kriese | Edith Maryon Foundation

Many collaborative housing projects and liveable neighborhoods in Basel can be

attributed to a shift in values concerning older buildings. In the early nineteenseventies

many buildings were rundown, suffering from vacancy and threatened

with demolition and replacement by newer and larger ones. A counter-movement

thus emerged to save many of these structures, starting with the Bärenfelserstrasse

in the traditionally neglected area of Kleinbasel. Residents, architects

and historical building activists began buying up old buildings or initiating

self-management groups. In doing so, they prepared the groundwork for a new

appreciation of historical urban architecture. Facing declining population numbers

in the mid-nineteen-seventies, the cantonal government tried increasingly

to keep taxpayers in Basel, implementing strategies, including subsidies for the

restoration of older buildings.

The experience in Basel shows that for neighborhood projects to be successful,

not just affordable buildings are essential, but that appropriate exterior and

interior common areas need to be made available. Equally important are viable

communication and organizational structures. In Basel, neighborhood associations

and neighborhood offices play important roles. As long as social meeting

places are cared for and kept open, they have the chance to be funded by the

cantonal government. Together with a mix of private and public offerings, these

offices work for social integration and serve resident interests. Such neutral areas

are incubators for many community initiatives, in informal and spontaneous

ways. Basel’s neighborhood management program was also originally developed

in Kleinbasel in the nineteen-seventies, at first, in the form of self-organized

and cooperating local groups, and in later phases co-financed by various (also

governmental) institutions. Thanks to new cantonal support in 2000, a Kleinbasel

pilot project was set up and expanded five years later to include all of Kleinbasel.

The Bärenfelserstrasse neigborhood initiatives began their long development

path as locally engaged citizens decided by themselves to declare their

street a pedestrian street. Neighborhood development mainly happened here

via self-managed but cooperating housing groups. After many years of neighborhood

involvement, including campaigns against six new building projects,

the Abendrot Foundation Pension Fund bought the long unoccupied house in

Practice: Basel 65


Färdknäppen

Färdknäppen (Einen für den Weg)

Monica William-Olsson | Färdknäppen

Im Jahr 1987 saßen wir, eine Handvoll 50 bis 60-Jähriger, um einen Küchentisch

und machten uns Gedanken über unsere Zukunft und das Wohnen für Ältere.

Freunde, Verwandte und Kollegen schlossen sich der rasch wachsenden Gruppe

an. 1988 gründeten wir dann einen Interessenverein und beschäftigten uns mit

den folgenden Fragen:

Wie können Menschen mittleren Alters und Ältere sich gegenseitig unterstützen, um

eine bessere Lebensqualität zu erlangen und die Abhängigkeit von Sozialeinrichtungen

zu verringern?

Können im Alter abnehmende Familien- und Arbeitsbeziehungen durch CoHousing

ersetzt werden?

Wie kann Wohnen so gestaltet werden, dass es Menschen dazu animiert, das „leere Nest“

zu verlassen, nachdem die Kinder ausgezogen sind, und so größere Wohnungen für

junge Familien mit Kindern zugänglich zu machen?

Antworten darauf findet man im Kollektivprojekt Färdknäppen. 1989 bot

die öffentliche Wohnungsbaugesellschaft Familjebostäder dem damals neu

gegründeten gemeinnützigen Verein

an, ein Gebäude auf dem Gelände des

Stockholmer Södra-Bahnhofs zu bauen.

Die zukünftigen Bewohnenden mussten

weder eine Kaution zahlen noch Anteile

Fatbursgatan

der Baukosten übernehmen. Wie damals

fast alle Mietneubauten in Schweden,

wurde auch Färdknäppen teilweise staatlich

subventioniert. Nachdem erste diesbezügliche

Vereinbarungen getroffen

worden waren, begann die Gruppe einen

intensiven Dialog mit Familjebostäder,

ArchitektInnen und Bauträgern über die

Gestaltung und Planung. Durch jahrelange

Diskussionen entwickelte sich eine

Gemeinschaft, die 1993 endlich einzog. Gemeinschaftsflächen Common spaces Innen Indoor Außen Outdoor

70 Praxis: Stockholm

Architekt Architect: Jan Lundqvist Arkitekter AB


Färdknäppen (One for the road)

Monica William-Olsson | Färdknäppen

In 1987, we were a handful of fifty to sixty

year-olds, sitting around a kitchen table worrying

about the future and housing for seniors.

Friends, relatives and colleagues joined us and

the group rapidly expanded. By 1988, we had

formed an organization, and were asking ourselves

the following questions:

How can middle-aged and elderly people help

each other achieve a better quality of life and

reduce dependency on social services?

Can family and workplace relationships, which

decrease with age, be replaced with CoHousing?

How can housing be designed that induces people to leave their “empty nest”

after the kids have flown out, which would make larger living quarters available for new

families with children?

Answers can be found in the collective project Färdknäppen. In 1989, the

municipally owned housing company, Familjebostäder, offered to construct

a building for this new nonprofit organization on a site at Stockholm’s Södra

Station. Future residents didn´t have to pay deposits or help with building costs.

Färdknäppen was partly state subsidized, like almost all new rental housing in

Sweden in those days. Relevant agreements were made and the group began

an intensive dialog with Familjebostäder, architects and builders concerning

design and planning. Through years of discussions the community developed

and finally moved in in 1993.

Färdknäppen’s self-managed residents have regular house meetings, and

while some decisions are delegated to the board of the association, the house

meeting is in principle the highest decision-making body. Bylaws state that it

is obligatory for all residents to participate in cooking and cleaning according

to “their own ability,” which varies greatly between a fifty year-old and a ninety

year-old. There are also many voluntary tasks, and although the younger, still

working residents have the most energy, they are also the ones with the least

Practice: Stockholm 71

Südfassade South façade


Färdknäppen

Coplanning und CoHousing für die zweite Lebenshälfte

Kerstin Kärnekull | Kollektivhus NU

Färdknäppen ist das erste schwedische kollektive Wohnprojekt mit einem Fokus

auf die „zweite Lebenshälfte”. Im Rahmen des Konzepts „intermediate housing“

ermöglicht es Mietpreise unterhalb des Marktniveaus. Färdknäppen war ebenso

das letzte Projekt, das sich in den 1980er Jahren für mehr kollektives Wohnen

einsetzte. Damals führte die starke Unterstützung von Stockholms Stadtverwaltung

vermehrt zu gemeinschaftlichen Wohninitiativen. Zwischen 1983 und 1993

entstanden so über 1000 Wohneinheiten in 19 meist noch immer erfolgreich

bestehenden Projekten. In Schweden orientiert sich kollektives Wohnen seit

1980 am „Schwedischen Modell“, das heißt, die Bewohnenden kochen und essen

zusammen an einem bis fünf Tagen in der Woche. Davor waren die meisten

kollektiven Wohnprojekte mit einem Restaurant und Personal ausgestattet, um

Frauen von der Hausarbeit zu entlasten und ihnen so zu ermöglichen, einer

bezahlten Arbeit außerhalb des Hauses nachzugehen.

Das politische Interesse an CoHousing nahm in den 1990er Jahren ab,

woraufhin solche Projekte zwangsläufig meist privat initiiert wurden. Nur fünf

Gebäude mit 200 Wohnungen entstanden seit 1994. Davon sind drei Projekte für

Menschen in der zweiten Lebenshälfte angelegt: Sockenstugan (1999), Sjöfarten

(2008) und Dunderbacken (2012). Allesamt wurden, wie Färdknäppen, von

der öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft Familjebostäder gebaut und sind in

deren Besitz.

Nach 19 Jahren ist klar, dass Färdknäppen ein Erfolg ist. Das Projekt ermöglicht

älteren Menschen, sich zu unterstützen und gemeinsam Verantwortung

für ein besseres Leben zu übernehmen. Färdknäppen hat viele internationale

Besuchende und die Mitglieder sind selbst für ihre Öffentlichkeitsarbeit verantwortlich.

Viele kommen als Gäste nach Färdknäppen, doch nur wenige können

dort einziehen. Jährlich werden nur eine oder zwei Wohnungen frei, da alle so

lang wie möglich bleiben. Im Jahr 2001 gründete Färdknäppen den Verein Framtiden

(Zukunft), um in Zusammenarbeit mit Familjebostäder neue Projekte für

alle Altersgruppen zu entwickeln.

Kollektivhus NU (Schwedischer CoHousing-Verband JETZT) fördert seit 1981

gemeinschaftliches Wohnen, informiert öffentliche sowie private Bauträger

und betreibt Lobbyarbeit. 2010 organisierte Kollektivhus NU eine internationale

Konferenz zu CoHousing. Regelmäßig wird der Newsletter Bo Tillsammans

80 Praxis: Stockholm


Coplanning and CoHousing for the second half of life

Kerstin Kärnekull | Kollektivhus NU

Färdknäppen is the first Swedish collective housing project focusing on the

“second half of life.” This relates to what is known as “intermediate housing,” as

rents are below market level. It was also the last project in an ambitious effort for

more collective housing during the nineteen-eighties. At that time, strong support

from Stockholm’s municipal board resulted in a collective housing initiative.

Between 1983 and 1993 this generated more than 1,000 apartments in nineteen

different buildings, most of which are still successful. Swedish collective housing

from 1980 onwards has been influenced by the “Swedish model” – i.e., the inhabitants

cook and eat together one to five days a week. Before that, most collective

housing projects included a restaurant with employed staff, to relieve women

from housework and enable paid employment outside the home.

Political interest decreased in the nineteen-nineties, and since then such

projects have necessarily been privately initiated. Only five buildings, with 200

apartments, have been realized since 1994. This includes three projects for the

second half of life: Sockenstugan (1999), Sjöfarten (2008) and Dunderbacken

(2010). All three are, like Färdknäppen, built and owned by the municipal housing

company Familjebostäder.

After nineteen years, it is clear that Färdknäppen has been successful, as it

enables older people to cooperate and take joint responsibility for a better life.

The project has many international visitors, and it is the residents themselves

who are active in public relations. Many people visit Färdknäppen, but few get

the opportunity to move in. Only one or two apartments become vacant each

year, as residents stay there as long as possible. Färdknäppen initiated the organization

Framtiden (Future) in 2001 to develop further buildings, which is now

cooperating with Familjebostäder in new projects for all ages.

Kollektivhus NU (Swedish National CoHousing Association NOW) has worked

since 1981 to promote collaborative housing, informing the public and private

developers as well as lobbying authorities. Kollektivhus NU organized an international

conference on collaborative housing in Stockholm in 2010, and regularly

publishes a newsletter, Bo Tillsammans (Live Together), with information about

Sweden and other countries.

Stockholm’s private housing companies show no interest in collective buildings.

Smaller, self-initiated projects find it difficult to get into the city‘s

Practice: Stockholm 81


L’Espoir

L´Espoir (Hoffnung)

Geert de Pauw und Donatienne Hermesse | Buurthuis Bonnevie – Maison de Quartier Bonnevie

Seit 2000 haben sich die Wohnungspreise in Brüssel mehr als verdoppelt,

neue Sozialbauwohnungen werden seither jedoch kaum

gebaut. Diese Wohnungsmarktkrise war der Ausgangspunkt

des Projekts L’Espoir. Zwei Organisationen, eine sozialorientierte

Baugesellschaft, 14 Familien aus benachteiligten

Wohnverhältnissen sowie ein Architekt fanden sich

zusammen, um gemeinsam nach einer Lösung zu

suchen. Die ungewöhnliche Kooperation führte

dazu, dass ausgetretene Pfade der Planung

verlassen wurden und das Projekt stattdessen

ein Laboratorium für Innovationen

geworden ist.

Buurthuis Bonnevie, ein Nachbarschaftszentrum,

aus dem L’Espoir hervorging,

ist im Zentrum von Sint-Jans-Molenbeek in

Südfassade South façade

einer der ärmsten Gegenden Belgiens ansässig. Der Schwerpunkt der Arbeit des

Zentrums liegt auf einer Verbesserung der Wohnqualität und der öffentlichen

Räume. Als sich zum Ende der 1990er Jahre die Wohnungskrise bemerkbar

machte, stellten die Mitarbeitenden des Nachbarschaftshauses fest, dass große

Immigrantenfamilien am stärksten davon betroffen waren. In Brüssel sind nur

wenige Sozialbauwohnungen verfügbar und von diesen ist so gut wie keine an

die Bedürfnisse großer Familien angepasst. Auch auf dem privaten Wohnungsmarkt

ist es nahezu unmöglich, bezahlbare und ansprechende Wohnungen zu

finden. Für Gruppen mit geringerem Einkommen waren subventionierte Darlehen

früher eine gute Möglichkeit zur Beschaffung von Wohnraum. Mit dem

starken Anstieg der Verkaufspreise besteht diese Möglichkeit nun praktisch

nicht mehr.

Im Jahr 2003 begann das Team von Bonnevie mit der Suche nach Alternativen

zum individuellen Erwerb und befasste sich mit den Möglichkeiten des kollektiven

Ankaufens und Bauens. Es kam zu dem Schluss, dass es möglich sein

müsste, durch kreative Nutzung öffentlicher Instrumente, mit denen ursprünglich

Familien der Mittelschicht nach Brüssel gelockt werden sollten, bezahlbaren

Wohnraum für ihre Zielgruppe zu schaffen. Um wirklich erfolgreich zu sein,

86 Praxis: Bruxelles


L´Espoir (Hope)

Geert de Pauw and Donatienne Hermesse | Buurthuis Bonnevie – Maison de Quartier Bonnevie

Since 2000, housing prices in Brussels have more than doubled, while very little

new social housing has been built. This housing crisis provided a context for the

inception of L‘Espoir. Two associations along with a social construction company,

fourteen families living in poor housing conditions and an architect have

come together to jointly find a solution. This unusual collaboration has ensured

that customary development formulas would be abandoned and the project

would instead be a laboratory for innovation.

Buurthuis Bonnevie, a neighborhood center in which L’Espoir has its origin,

is located in the center of Sint-Jans-Molenbeek, one of Belgium’s poorest areas.

Its work is focused on improving the quality of housing and public spaces.

When the housing crisis became apparent at the end of the nineteen-nineties,

center managers saw that large immigrant families were hardest hit. There are

few social housing projects with apartments available in Brussels, of which

hardly any are adapted to the needs of large families, and on the private housing

market, it is almost impossible to find affordable and decent apartments.

Buying a home with a subsidized loan has for years been a successful strategy for

lower income groups, but due to large increases in selling prices, this possibilty

no longer exists.

In 2003, the Bonnevie team began

looking for alternatives to individual

purchase and explored the possibilities

of collective buying and building. They

came to the conclusion that it must be

possible to build affordable housing for

their target group through the creative

use of government instruments, which

were actually meant to lure middleclass

families to Brussels. To really be

successful, they thought residents

should be involved from the beginning,

and partners having experience with

large construction projects had to be

Gemeinschaftsgärten Common gardens Private Gärten Private gardens found. The Brussels Woningfond

Rue Fin

Architekten Architects: Atelier d’architecture Carnoy-Crayon

Practice: Brussels 87


L’Espoir

Ökologisches Bauen und bezahlbares Wohnen

Geert de Pauw | Buurthuis Bonnevie

BelgierInnen sagen häufig, dass sie mit einem Backstein im Magen geboren werden.

Sie möchten sich so schnell wie möglich ein Eigenheim zulegen, am Besten

ein Einfamilienhaus außerhalb der Stadt. Dementsprechend ist Belgien kein

Vorreiter auf dem Gebiet von CoHousing und gemeinschaftlichem Wohnen. Dennoch

sorgen die ökonomischen und ökologischen Herausforderungen, denen wir

heutzutage gegenüberstehen, dafür, dass solche Ideen zunehmend in Betracht

gezogen werden. Steigende Immobilienpreise und demografischer Wandel zwingen

die Brüsseler Regierung und Bürger zur Suche nach Alternativen. In Brüssel,

wo die Grünen seit Langem Teil der Regierung sind, gibt es ein gesteigertes

Interesse beispielsweise an nachhaltigem Bauen und politische Fortschritte in den

Bereichen des energieeffizienten und ökologischen Neubaus und des Sanierens.

Als Folge von steigenden Mieten teilen Menschen heute ihre Wohnungen

öfter mit anderen als je zuvor. Außerdem finden sich zunehmend Gruppen

zusammen, um gemeinsam ein Gebäude zu erwerben und selbst Wohnraum zu

gestalten. Häufig geschieht dies aus finanziellen Gründen, zunehmend ist aber

auch der Wunsch nach Nachbarschaft und Gemeinschaft eine Motivation. Gleichzeitig

sind in Brüssel Gruppen auf der Suche nach neuen Wohnformen, in denen

Benachteiligte wie Immigranten ihren Platz finden können. CIRE, ein gemeinnütziger

Verein, der mit Flüchtlingen arbeitet, gründete mehrere Spargruppen

(spaargroepen), durch die weniger privilegierte Familien sich gegenseitig beim

Wohnungskauf unterstützen können. Dabei wird erspartes Geld durch einen

revolvierenden Fond dazu genutzt, eine Anzahlung für den Wohnungskauf zu

leisten. Bei den zweimonatlich stattfindenden Treffen gibt es für Mitglieder die

Möglichkeit, sich über ihre Erfahrungen bei der Wohnungssuche auszutauschen.

Einige dieser Bottom-up-Initiativen haben in den letzten Jahren mit dem Aufbau

des Brüsseler Community Land Trusts begonnen. Es handelt sich dabei um

eine nicht-spekulative Wohnungsbaugesellschaft, die bezahlbare Wohnungen

auf Grundstücken realisiert, die dem Trust gehören und dauerhaft in dessen Besitz

bleiben. Seit 2011 finanziert die Brüsseler Verwaltung eine Machbarkeitsstudie,

welche die Umsetzungspotenziale des Community Land Trusts untersucht.

In Berichten der Verwaltung tauchen vermehrt Begriffe wie CoHousing auf und

Solidarität und Selbsthilfe werden zunehmend betont. Trotzdem ist die Unterstützung

seitens der Regierung für alternative Formen des Zusammenlebens

96 Praxis: Bruxelles


Ecological building and affordable housing

Geert de Pauw | Buurthuis Bonnevie

Belgians often say they are born with a brick in their stomach. They want to

purchase homes for themselves as quickly as possible, preferably a single-family

house outside of town. And so Belgium is not a pioneer in the field of CoHousing

and community living. However, today’s economic and environmental challenges

ensure that such ideas are increasingly receiving attention. Rising property

prices and demographic changes are forcing Brussel’s government and citizens

to search for alternatives. There is more interest for example in sustainable

construction, and there is progress with policies focusing on energy-efficient,

ecological building and renovation in Brussels, where the Green Party has long

been part of the governing coalition.

As a result of increasing rents, people are sharing their homes with others

much more than they used to. Furthermore, groups of people often join together

to buy a building and create apartments for themselves. Sometimes this is done

for purely financial reasons, but more often this expresses a desire for neighborhood

and community. At the same time in Brussels, there are also groups searching

for new forms of housing in which people who are less fortunate can find

their place – such as underprivileged immigrants. CIRE, a nonprofit working with

refugees, has established several savings associations (spaargroepen) through

which socially disadvantaged families help each other in buying a home. Money

is collected and, through a revolving fund, used to finance a down payment for

new home purchases. During bimonthly meetings, members have opportunities

to share their experiences in finding housing. Some of these grassroots initiatives

have been working together in recent years in the establishment of a Brussels

Community Land Trust. This is a non-speculative housing association, designed

for building affordable apartments on land belonging to the Trust and remaining

permanently in its possession. Since 2011, Brussels has been funding a study for

the creation of such a Land Trust. Government reports inceasingly emphasize

solidarity as well as self-help. Nevertheless, government support for alternative

housing forms is still weak. Every time initiators wish to create a new project,

they must start from scratch with a search for appropriate legal forms, mortgages

and subsidies. Experiences must be collected, reviewed and used to inform new

regulations and laws. Then it will be possible to realize more significant and

constructive changes regarding CoHousing in Brussels.

Practice: Brussels 97


Mühlenviertel

Baugemeinschaft elementar

„Die Antwort auf unsere Energiefrage liegt

acht Lichtminuten entfernt“ – so das Motto

dieses Projektes mit zehn Wohnungen,

das als Nullenergiehaus bezogen auf die

Primärenergie keine Energiekosten verursacht.

Entwickelt wurde die Projektidee vom

Architektenteam und der Projektsteuerung

mit dem Ziel, nicht „nur“ ein Passivhaus zu

bauen, sondern einen Schritt weiterzugehen.

Sehr schnell wurden nach dem Vermarktungsstart

der Wohnungen Interessenten

gefunden, mit denen das Projekt in

Verbindung mit der Wohnungsplanung

weiterentwickelt wurde. Das Planungsziel

Nullenergiehaus wurde im Gesellschaftsvertrag

der Baugemeinschaft fixiert, mit dem

Zusatz, die Erreichung des Ziels immer auch

im wirtschaftlichen Kontext zu sehen und

gegebenenfalls zu hinterfragen.

Nachdem die Baugemeinschaft im Optionsverfahren

ein ideales, an der Süd- und

Westfassade unverschattetes Grundstück

erhalten hatte, wurden vom Planungsteam

etliche Varianten der Verteilung von Photovoltaik-

und thermischen Solarmodulen

auf Dach und Fassaden untersucht. Mit dem

Zwischenergebnis, der Deckung des Primärenergiebedarfs

zu 93 Prozent, wollte sich

die Baugemeinschaft nicht zufrieden geben.

Es wurde weiter optimiert, bis am Ende mit

vertretbaren Mehrkosten eine Deckung von

103 Prozent erreicht wurde. Es war der Gestaltungswunsch,

kein „High-tech“-Gebäude

zu realisieren, sondern die notwendigen

technischen Elemente in eine freundliche

und ökologische Holzfassade zu integrieren.

Generell wurde bei den Bauteilen aber Wert

auf Ökologie und Nachhaltigkeit gelegt und

die Verwendung von zum Beispiel Holzfenstern,

Zellulosedämmung und Holz- oder

Linoleumböden in die Baubeschreibung

aufgenommen. Im Kostenergebnis liegt das

Gebäude im Mittelfeld der Projekte und

hat damit den Beweis erbracht, dass ein

Nullenergiehaus zu angemessenen Kosten

realisiert werden kann.“


Building community elementar

elementar Fassade mit Solarzellen elementar façade with photovoltaic cells

“The answer to our

energy question is

eight light minutes

away” – this is the

motto of this project

with ten apartments,

which was created as

a zero-energy home,

meaning no primary

energy costs. The

concept was

developed by the

architects and project

management with the goal to not “just” build

a passive house, but go one step further.

Interested parties were found soon after the

apartments’ marketing, with whom the

project was further developed in conjunction

with the design of flats. The planning goal of

a zero-energy house was fixed in the building

community’s partnership agreement, with

the qualification that this goal was to be seen

in an economic context and possibly open to

review.

Once the building community received an

option on an ideal site, with the future south

and west façades not being shaded, the

planning team examined several variations

for the distribution of photovoltaic and

thermal solar panels on the roof and façades.

The building community was not satisfied

with the intermediate result of 93% coverage

of primary energy needs. It was further

optimized until finally achieving coverage of

103 percent at a reasonable extra cost. There

was no desire to design and construct a

“high-tech” building, but to integrate the

necessary technical elements in a friendly

and ecological wood façade. Sustainable

building materials were selected, such as

wooden window frames, cellulose insulation

and wood or linoleum floors. Still, building

costs are comparable to other projects. We

see a zero-energy house can be affordably

built.”

Mühlenviertel Fassaden Mill district façades

Practice: Tübingen 109


Mühlenviertel

Quartiersentwicklung mit Baugemeinschaften

Cord Soehlke | Baubürgermeister Stadt Tübingen

Loretto, Französisches Viertel, Königsberger Straße, Mühlenviertel, Alexanderpark,

Alte Weberei: Tübingens Entwicklung der letzten anderthalb Jahrzehnte

hängt eng mit den Baugemeinschaften zusammen. Dies hat viel mit den Herausforderungen

zu tun, vor denen Tübingen in der letzten Zeit stand und die sich

kaum von denen anderer städtischer Wachstumsregionen unterscheiden. Dabei

sind vor allem drei wesentliche Aspekte zu nennen:

Innenentwicklung ist von der planerischen Absicht zur prägenden Entwicklungslinie

geworden: Nicht nur aus ökologischen, sondern auch aus strukturellen

und wirtschaftlichen Gründen werden die Projekte auf der grünen Wiese seltener.

Auf Brachen und Baulücken findet nun Stadtreparatur statt, die für Familien

und Stadtrückkehrer, Singles, SeniorInnen attraktiv sein muss. Sie hat nur dann

eine Chance, wenn sie lokale AkteurInnen einbindet und Möglichkeiten zur

Partizipation anbietet.

Mit dieser Entwicklung steigen aber auch die Ansprüche an die neuen

Stadtbausteine: Statt charakterarmer Bauten sind Quartiere gefragt, die sich

durch Vielfalt, Mischung und Lebendigkeit auszeichnen. Innenentwicklung kann

dauerhaft nur gelingen, wenn der neue Stadtbaustein einen Mehrwert mit sich

bringt, von dem auch das Umfeld profitiert.

Damit ist auch die dritte Herausforderung der Stadtentwicklung verbunden:

Innenentwicklung kann auch zur Chance werden, wieder eine integrativere

Stadtentwicklungspolitik zu betreiben und sozialräumliche Grenzen aufzuweichen.

Während das Einfamilienhausgebiet oder die Trabantensiedlung von

ihrer Grundstruktur eher sozial gleichförmig sind, bieten städtische Quartiere

Rahmenbedingungen für Heterogenität und Vielfalt.

Unterm Strich steht also die Frage: Wie kann es gelingen, die Brachen und

Lücken im städtischen Gewebe zu lebendigen Orten umzubauen, die für eine

große Bandbreite von Personen attraktiv sind, die einen Mehrwert für ihre

Umgebung produzieren, die vielfältig und sozial gemischt sind und die nicht von

oben verordnet, sondern bürgerschaftlich entwickelt werden?

Baugemeinschaften sind – bei starker Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt –

wichtig, um auch für geringe und mittlere Einkommen Wohneigentum bezahlbar

zu machen. Sie ermöglichen Wohnungspreise, die nicht alleine durch den

Markt definiert werden, sondern sich an den realen Herstellungskosten

112 Praxis: Tübingen


District development with building communities

Cord Soehlke | City of Tübingen Planning and Building Mayor

Loretto, Französisches Viertel, Königsberger Straße, Mühlenviertel, Alexanderpark,

Alte Weberei: Tübingen’s development over the last decade and a half has

been closely associated with housing projects known as building communities

(Baugemeinschaften). This has a lot to do with the recent challenges faced in

Tübingen, which are almost indistinguishable from those of other urban growth

areas. The following three main aspects are most important:

Inner-city development has become very formative for planning purposes:

projects are less frequently located on greenfield sites not only for environmental,

but also infrastructural and economic reasons. Urban design repairs are now

taking place on vacant lots and in building gaps, which need to be attractive to

families, people moving back into the city, singles and seniors. The projects only

have a chance if they integrate local stakeholders and offer opportunities for

participation.

With this development, demands on the new urban structures also increase:

instead of buildings lacking in character, neighborhoods are sought after which

are distinguished by diversity, mixture and vitality. Densifying developments can

only be sustainable if new construction brings with it an added value, which also

benefits the surroundings.

The third challenge of urban development is also connected with the others:

such inner-city development may also have the chance to promote a more

integrated urban development policy and weaken sociospatial boundaries.

While neighborhoods with single-family homes or suburban settlements are

more socially uniform in their basic structure, urban districts offer a framework

for heterogeneity and diversity.

So the main question is: how can we succeed in converting vacant lots and

gaps in the urban fabric into living places, which are attractive for a wide range

of people, benefit their surroundings, are socially diverse and are not top-down

developments but created using civic engagement?

Building communities are – when housing market demand is high – important

for making home ownership affordable, even for people with low or middle

incomes. They facilitate housing prices that are not only market defined, but

based on actual production costs. At the same time they make apartments more

attractive to the wealthier: in Tübingen’s projects, it is increasingly common that

Practice: Tübingen 113


OstelLoLINDA

OstellOlinda (Olinda Hostel)

Liat Rogel und Chiara Gambarana | Politecnico di Milano

OstellOlinda ist ein CoHousing-Projekt

für Menschen mit und ohne psychische

Beeinträchtigungen, in dem

gewohnt und gearbeitet, das aber auch

von vielen besucht wird. Das Hostel

befindet sich im Park Paolo Pini, einer

ehemaligen geschlossenen psychiatrischen

Anstalt aus den 1930er Jahren.

In den 1960ern lebten dort rund 1200

Menschen in völliger Isolation von der

Außenwelt. Das Krankenhaus begann

seine Tore in den 1970ern zu öffnen.

Im Jahr 1999 wurde der Betrieb offiziell

eingestellt. Heute arbeiten verschiedene

Organisationen wie die Genossenschaft La fabrica di Olinda im Park und

Vorderfassade Front façade

bieten soziale Dienstleistungen und kulturelle Aktivitäten an.

OstellOlinda ist die wohl interessanteste Initiative auf dem Parkgelände.

Während der Schließungsphase der Psychiatrie durften einige Gäste im ehemaligen

Schwesternwohnheim bleiben, in dem auch einige PatientInnen von Paolo

Pini gemeinsam mit europäischen Freiwilligen, die sich für die Projekte der

Organisation Olinda interessierten, wohnten. Die Kombination aus Unterkunft

für Outsider und Insider funktionierte gut und überzeugte die Koordinatoren,

die Schlafstätte in ein Hostel umzuwandeln, das kurz nach Ende des Krankenhausbetriebes

eröffnet wurde.

Das Gebäude steht wie alle im Park Paolo Pini unter Denkmalschutz. Es

besteht ein Nutzungsvertrag ohne Mietkosten zwischen der Stadt Mailand

und der sozialen Genossenschaft. Mit Hilfe von Fördergeldern der Europäischen

Union und der Fondazione Cariplo renovierte diese das Gebäude und

schuf die Strukturen des OstellOlinda. Im Jahre 2011 nahm der Hostelbetrieb

schon 120.000 Euro ein – genug also, um die Unterhaltskosten zu decken. Das

Hostel plant, seine Übereinkunft mit dem ansässigen Niguarda-Krankenhaus

fortzuführen, das für die Lebenshaltungskosten und die Miete der Bewohnenden

aufkommt. Die Stadt Mailand prüft alle vier Jahre ihren Vertrag mit der

118 Praxis: Milano


OstellOlinda (Olinda Hostel)

Liat Rogel and Chiara Gambarana | Politecnico di Milano

OstellOlinda is a CoHousing project for people with and without mental health

problems, where people live and work and where many others visit. The hostel

is located in Milan’s Paolo Pini Park, which was created as a closed psychiatric

campus in the nineteen-thirties. In the nineteen-sixties about 1,200 patients

were living here, completely isolated from the outside world. The campus began

to open its gates in the nineteen-seventies and the hospital was officially closed

in 1999. Today, various organizations such as the social cooperative La fabbrica di

Olinda are working in the park offering social services and cultural activities.

OstellOlinda is the park’s most interesting initiative. While the psychiatric

hospital was being closed, guests were allowed to stay in the former nurses

dormitory, where some Paolo Pini patients were living together with European

volunteers. This combination of providing accommodation for both outsiders

and insiders worked well and convinced coordinators to transform the dormitory

into a hostel, which was created shortly after the hospital’s closing. The hostel

building is a historical landmark, as are all Paolo Pini buildings, and for this a use

agreement asking for no rent was signed between the City of Milan and Olinda.

Thanks to funding from the

European Union and Fondazione

Cariplo, the cooperative gradually

renovated the building and further developed

the hostel. In 2011, the hostel

took in about 120,000 euros in fees,

sufficient to cover hostel expenses. The

hostel has an agreement with Niguarda

Hospital, which provides money to

pay for residents’ living expenses and

rent. Milan City reviews its contract

with the cooperative every four years,

which makes it difficult for Olinda to

make long-term investments and major

renovations.

OstellOlinda CoHousing is transforming

spaces and social roles: Gemeinschaftsflächen Common spaces Innen Indoor Außen Outdoor

from

Via Ippocrate

Practice: Milan 119


OstelLOlinda

CoHousing und Integration

Liat Rogel und Chiara Gambarana | Politecnico di Milano

Wie in ganz Italien herrscht auch in Mailand eine große Nachfrage nach bezahlbarem

und geeignetem Wohnen. Seit der Wohnungsmarkt dereguliert wurde,

sind die Mieten enorm angestiegen. Im Vergleich mit dem Jahr 2000 haben sich

die Mietpreise fast überall verdoppelt (Venedig +140 Prozent, Mailand und Rom

+90 Prozent). Tatsächlich gibt es keine Alternative zu diesem teuren Mietmarkt,

da öffentlich gefördertes Wohnen seit 1980 um 90 Prozent gekürzt wurde. Heute

macht der Anteil des sozialen Wohnungsbaus in Italien 4 Prozent aus, während

er in den Niederlanden bei 36 Prozent, in Großbritannien bei 22 Prozent und

im europäischen Durchschnitt bei 20 Prozent liegt. Die wenigen verbleibenden

sozial geförderten Gebäude sind geringer Fluktuation ausgesetzt, weil es für

Stadtverwaltungen unmöglich wurde, Menschen dazu zu bewegen, die einzige

Wohnung, die sie sich leisten können, zu verlassen. Die öffentlich subventionierten

Gebäude sind alt und vernachlässigt. Die große Nachfrage nach geförderten

Wohnungen kommt nicht nur von Gruppen mit geringem Einkommen, sondern

auch von jenen mit besonderen Bedürfnissen, körperlichen oder geistigen

Behinderungen oder ImmigrantInnen und großen Familien. All diese Menschen

sind nicht nur auf der Suche nach einer Wohnung, sondern auch nach Umgebungen,

die sich für ihre spezielle Situation eignen und ihnen bezüglich ihrer

Unsicherheiten und Behinderungen entgegenkommen.

Besonders seit den 1990ern arbeiteten einige Mailänder Bottom-up-

Initiativen daran, Wohnlösungen für Bedürftige zu entwickeln. Gemeinnützige

Organisationen, zu denen auch einige Genossenschaften gehören, animieren

den öffentlichen Sektor, innovative Wohnformen zu entwickeln und neue

Kooperationen mit privaten Initiativen einzugehen. Da Menschen mit Wohnproblemen

häufig diskriminiert werden, liegt ein Schwerpunkt der Arbeit auf

inklusiven Wohnformen. Gemeinschaftliche, integrative Wohnmodelle werden

entwickelt, die soziale Mischungen zulassen und zu denen Dienste gehören, die

oft von Bewohnenden selbst gestaltet und verwaltet werden. OstellOlinda ist ein

Beispiel für diesen Ansatz. Es bietet Menschen mit geistigen Erkrankungen nicht

nur einen Ort zum Leben, sondern auch viele Möglichkeiten, am gesellschaftlichen

Leben teilzuhaben, beispielsweise durch eine Arbeitsstelle und „normalen“

Kontakt mit Menschen. Vergleichbar damit ist das von der Genossenschaft Il

posto delle fragole verwaltete Hostel Tritone in Trieste, in dem Menschen mit

128 Praxis: Milano


CoHousing and integration

Liat Rogel and Chiara Gambarana | Politecnico di Milano

In Milan, as everywhere in Italy, there is a great demand for affordable and suitable

housing. Since the housing market was deregulated, rents have skyrocketed.

Apartment rental costs have doubled almost everywhere since the year

2000 (Venice +140%, Milan and Rome +90%). There is really no alternative to this

expensive rental market, as public housing has been cut back since 1980 by 90%.

Italy’s public housing is only about 4% of its total housing, while in the Netherlands

it is 36%, in the UK 22% and the European average is 20%. The few public

housing buildings remaining have almost no turnover because it has become

impossible for the municipalities to make people leave their flats and abandon

the only apartment they can afford. These public buildings tend to be old and

neglected. The big demand for social housing relates not only to lower- income

groups, but also to those with special needs and disabilities, as well as immigrants

and extended families. All of these groups are looking for a flat, but more

than that to find housing environments appropriate to their specific situations,

and to assist them with their instabilities and disabilities.

Since the nineteen-nineties, a number of bottom-up Milan initiatives have

been working to offer housing solutions for those in need. Nonprofits, including

cooperatives, have been encouraging the public sector to develop innovative

housing forms, and to engage in new collaborations with private groups. As

people with housing problems are often also dealing with social exclusion, an

emphasis has been placed on inclusionary residential projects. Collaborative,

integrative housing models are being created, which enable social mixing and

include services, often designed and managed by residents themselves. Ostell-

Olinda demonstrates this approach, where people with mental diseases not only

have a place to live, but where they are also given many opportunities to be

included in society, for example having a job and “normal” contact with people.

Similar to this Milan hostel is the Hotel Tritone in Trieste, managed by the Cooperative

Il posto delle fragole, where people with social or health problems are

hosting guests. The Social Housing Foundation (FHS), a public-private partnership,

is one of the most important Italian social housing institutions. Especially in

Milan, FHS builds and renovates flats to produce low-rent housing. Important for

FHS is the particular social mix of people living in a building, as well as common

spaces, resident participation and inclusionary services. An example is the new

Practice: Milan 129


[ro*sa] 22

Wien

Kooperation von Wohnungsbaugesellschaften, Bauträgern

und Wohnprojekten

Cooperation between housing authorities, developers

and housing projects

Profil Profile

Besonderheiten Special features

Rechts- und Eigentumsform

Legal form and ownership

Enge Kooperation von Bewohnenden, Architekturbüro, lokaler

Wohnungsbaugesellschaft und Stadt Wien ermöglichte das Projekt;

Wohnbedürfnisse von Frauen werden besonders berücksichtigt

Strong cooperation of inhabitants, architects, nonprofit housing

developer and City of Vienna made project feasible;

special orientation on women’s housing needs

Geförderte Mietwohnungen (Kaufoption nach 10 Jahren); Grundstück

und Gebäude Eigentum von Bauträger WPV-GPA

Subsidized rental flats (option to buy after 10 years); land and building

property of building developer WPV-GPA

GebäUDETYP Type of building

ProJEKTENTWICKLUNG

ProJECT development

Neubau; Mehrfamilienhaus New multifamily building

2002–2009


Bewohnende Residents

Gemeinschaftsflächen

Community spaces

GrundstücksgröSSe Building site 1505 m²

Gesamtwohnfläche ToTAL living area 3326 m²

Wohnungen FLATS

Mietpreis Rental costs (2010)

Gesamte Projektkosten

ToTAL proJECT costs

100 (0–70 Jahre Years old)

z.B. Alleinerziehende, AkademikerInnen, Arbeitslose

e.g., single parents, professionals, unemployed

Insgesamt Total: 699 m²

Gemeinschaftsraum mit Küche, Werkstatt, Bibliothek, Kinderwagenraum,

Fahrradraum, Gemeinschaftsdachterrasse mit Sauna

und Ruheraum sowie Waschküche, breite Erschließungsgänge als

Kommunikationsräume; Garten

Community kitchen, workshop, library, rooms for baby buggies and

bicycles, community roof terrace with sauna and relaxation room as

well as laundry, broad corridors as communication spaces; garden

41 (30–127 m²)

Abgeschlossene Wohnungen Individual apartments

6,14 €/m² per Monat month

Einlage Deposit: ca. 432 €/m²

inkl. Gemeinschaftsflächenanteile incl. shares of community spaces

6.660.000 €


[ro*sa] 22

Kooperation von Wohnungsbaugesellschaften, Bauträgern

und Wohnprojekten

Petra Hendrich | Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen

In Wien kam es in den letzten Jahren im Bereich des gemeinschaftlichen Bauens

und Wohnens zu einigen Veränderungen. Die Zahl der Projekte hat aus verschiedenen

Gründen zugenommen. Einer davon ist die Gründung des Vereins

„Initiative für gemeinschaftliches Bauen und Wohnen“ im Jahre 2009, der Interessierten

eine Plattform bietet und das Ziel hat, die Rahmenbedingungen für

Gemeinschaftsprojekte zu verbessern. Seitdem rückt das Thema wieder stärker

in das öffentliche Bewusstsein und die Stadt Wien steht vor der Herausforderung,

mit dem Wunsch nach selbstbestimmtem Wohnen umzugehen.

Ein anderer Grund sind die nun vorhandenen Raumressourcen für gemeinschaftliche

Wohnprojekte. In der Seestadt aspern, einem Entwicklungsgebiet am

Stadtrand, wurden Grundstücke erstmals direkt an Projektgruppen vergeben.

Diese haben so eine gute Position gegenüber ihren Partnern, etwa Banken oder

Bauträgern. Durch den selbstbestimmten Bau- und Planungsprozess sind bei

fünf Gemeinschaften verschiedene Modelle entstanden, an denen sich künftige

Vorhaben orientieren werden. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen

Projekten, die in eigener Trägerschaft entwickelt werden und solchen, die von

Bauträgern initiiert werden.

In der Seestadt aspern werden drei Projekte in eigener Trägerschaft errichtet.

Neben einem eigentumsbasierten Modell mieten die Mitglieder in den anderen

beiden ihre Wohnungen vom Trägerverein, der wiederum mit den Einnahmen

Darlehen abzahlt. Zusätzlich bringen die Bewohnenden zu Beginn einen Eigenmittelanteil

ein. Zwei weitere Projekte werden mit Bauträgern realisiert. Eines

wird ähnlich wie [ro*sa] 22 mit individuellen Mietverträgen umgesetzt und die

Bewohnenden organisieren sich intern mittels einer Vereinsstruktur. Im anderen

tritt der Bewohnerverein als Generalmieter gegenüber dem Bauträger auf und

hat später eine Kaufoption auf das gesamte Gebäude. Dies gewährt der Gruppe

mehr Einfluss auf die unterschiedlichen Eigenmittel- und Mietbeiträge, sodass

die finanziellen Möglichkeiten der Mitglieder berücksichtigt werden können.

Aufgrund der Stadtrandlage asperns müssen sich Projekte dort besonders

um ihre Mitglieder bemühen. Ein Altbau in der Innenstadt ist für die Mehrzahl

der Interessierten das ideale Objekt für ein eigenes Wohnprojekt. Wie in den

meisten europäischen Städten sind diese Gebäude allerdings auch in Wien

144 Praxis: Wien


Cooperation between housing authorities, developers

and housing projects

Petra Hendrich | Initiative for Collaborative Building and Housing

In Vienna, a few changes have come in recent years regarding communityoriented

building and housing. The number of projects has been increasing for

several reasons, one of which is the founding of the Initiative for Collaborative

Building and Housing in 2009, which has organized a platform of relevant actors

to improve conditions for such projects. Since then, these topics have been gaining

public attention and now the City of Vienna is faced with the challenge of

dealing with growing demand for self-organized housing.

Another reason for the increase in projects is the now available land and

property for collaborative housing. In the development area on the outskirts of

Vienna called Seestadt aspern, properties have been made available directly to

such project groups for the first time. These groups have thus gained a very good

position with respect to their partners, such as banks and property developers.

Through the self-determined planning and construction processes, five different

housing projects with their respective models have emerged, which will

offer some orientation for future projects. Fundamentally, there is a distinction

between projects that are truly self-managed and those which initiated by

developers.

In the Seestadt aspern area, three projects are being realized that are self-organized.

Along with one private-ownership based model, members of the other

two projects will rent their flats from a housing developer, which will use this

money to pay off construction loans. In addition, these residents are expected to

pay an initial deposit. Two other projects are being built with developers. One of

these is similar to [ro*sa] 22 , in that residents will have individual rental contracts,

and will be organized among themselves in an independent organization. In the

other, the residents‘ organization acts as a general tenant for the developers and

in the future will have the option to purchase the entire building. This provides

the building group with more influence on the distribution of the various individual

loans and rental payments, meaning the differing financial resources of

the residents can be considered.

Due to the suburban location, projects to be built here must make special

efforts to recruit their members. For the majority of those looking for such a

project, a historical building in the city center is the ideal. However, as in most

Practice: Vienna 145


Trudeslund

Trudeslund (Gertrudenhain)

Hans Thor Andersen | Byggeforskningsinstitut

In den 1970er Jahren geplant, ist

Trudeslund eines der ersten modernen

dänischen Bofællesskab. Das Projekt

wurde häufig untersucht und inspirierte

so zahlreiche internationale CoHousing-

Projekte. Heute blickt die Pioniergeneration

gemeinsam mit ihren Architekt-

Innen auf viele Jahre des learning by

doing zurück. Dabei fanden sie nicht die

perfekte Lösung, aber eine Kombination

aus sozialer Organisation und räumlicher

Gestaltung, die über die letzten Jahrzehnte

erfolgreich

funktionierte. Die

Bewohnenden von

Veranda am autofreien Weg Porch on the car-free lane Trudeslund teilen sich

einige alltägliche Aufgaben und kombinieren gemeinschaftliche

und private Flächen, um Belastungen zu reduzieren und

umgekehrt potenzielle Freizeit zu mehren. Durch ausgeprägte

Nachbarschaft und vielfältige Dienste und Aktivitäten wird

die Lebensqualität verbessert.

Die Geschichte von Trudeslund begann 1978, als die

GründerInnen ein attraktives und teures Grundstück mit

Bahnanbindung, Wäldern und Seen in der Umgebung

außerhalb Kopenhagens kauften. Sie organisierten einen

Architekturwettbewerb und es kam zur Zusammenarbeit

mit dem Büro Vandkunsten Architects. Es gelang ihnen, den

lokalen Flächennutzungsplan, der Einfamilienhäuser vorsah,

zu modifizieren und eine höhere Baudichte durchzusetzen.

Die ArchitektInnen regten zunächst kleine private Häuser und

dafür große Gemeinschaftsflächen an. Allerdings stimmte die

planende Bewohnendengruppe für attraktive und große

Privathäuser. Über zahllose demokratisch organisierte

Ludwig Jensens Vej

150 Praxis: København

Gemeinschaftsfläche Common space

Private Gärten Private gardens

innen


Trudeslund (Gertrude’s Grove)

Hans Thor Andersen | Byggeforskningsinstitut

Planned in the nineteen-seventies, Trudeslund is one of the first of the modern

Danish Bofællesskab. This project has often been studied, inspiring CoHousing

projects internationally. Now the pioneer generation of residents, along with

their architects, can look back on many years together of learning by doing. They

did not find perfect results, but a combination of social organization and spatial

design that has worked well for a few decades. Trudeslund residents share some

of the daily obligations and combine private and common facilities to reduce

burdens and increase potential free time. Quality of life is improved through an

emphasis on neighborhood and the range of organized services and activities.

Trudeslund’s history began in 1978, when its founders were able to buy

an attractive, expensive site, close to a train station outside of Copenhagen,

with forests and lakes nearby. They organized an architectural competition and

through this developed a cooperation with Vandkunsten

Architects, managing then to change the local zoning

from single-family to allow their new, higher density

neighborhood. The architects pushed for smaller private

homes and larger community spaces, while the planning

group wanted more attractive and larger private homes.

Through countless, democratically organized discussions,

compromises were made.

What is fundamental here, as with other CoHousing

projects, is that the residents are in control. Decisions are

made at monthly meetings where all adult residents are

expected to participate. Organized as a homeowner association,

the residents collectively manage the common

facilities. Elected by residents, a board represents the

community and takes care of maintenance, cleaning and

general financial matters.

Trudeslund can best be described as a communicative

neighborhood in which interaction is made easy.The

Gemeinschaftsflächen Common spaces community’s open spaces and paths between the buildings,

even the laundries, are designed for social purposes

Innen Indoor Außen Outdoor

Private Gärten Private gardens and nice for conversations. Generally, cars are kept to the

Trudeslund

Manenvei

indoor

außen outdoor

ArchitektInnen Architects: Tegnestuen Vandkunsten

Practice: Copenhagen 151


Vrijburcht

Erbbaurecht und kollektiver Selbstbau

Menno Vergunst und Johan Vlug | Stichting Vrijburcht/VLUGP

Mit 52 Wohnungen ist Vrijburcht eines der größten fertiggestellten kollektiven

Selbstbau-Wohnprojekte in Amsterdam und sogar den Niederlanden. Andere

Beispiele für niederländische Selbstbau-Projekte sind EVA-Lanxmeer in Culemborg,

Kersentuin in Utrecht/Leidsche Rjin oder BO1 in Amsterdam. Vrijburcht

wird von der Stadt Amsterdam als großer Erfolg gewertet und mehrere ähnliche

Projekte werden zurzeit in der Umgebung umgesetzt. Dazu gehören einige private

Selbstbau-Wohnhäuser wie auch kleinere Selbstbau-Kollektivprojekte. Die

große Vielfalt der Entwicklungen trägt dazu bei, dass Steigereiland zu einer gelungenen

neuen Wohnumgebung wird. Die Stadtverwaltung wurde durch diese

erfolgreichen Experimente inspiriert und sieht private und kollektive Initiativen

als wichtige Größen bei der Schaffung von Wohnraum in Amsterdam. Zahlreiche

rund um das Stadtgebiet gelegene Grundstücke werden nun zur selbstorganisierten

Entwicklung angeboten. So nimmt Amsterdam eine Pionierrolle in den

Niederlanden ein und arbeitet proaktiv mit partizipativen Wohninitiativen als

grundsätzliche Bausteine ihrer nachhaltigen Entwicklungsstrategie.

Selbstbau bedeutet eine weitgehende Selbstorganisation während der

Initiierungs-, Planungs- und Entwicklungsphase von Wohngebäuden. Weiterhin

meint dies gewöhnlich auch eine Selbstverwaltung der Bewohnenden nach

ihrem Einzug. Entstehende Wohnformen können eigentumsorientiert, genauso

jedoch genossenschaftlich und gemeinnützig sein. ArchitektInnen sowie

andere Wohnfachleute spielen wichtige Rollen bei der Gestaltung und Planung

von Wohnraum und notwendigen Strukturen. Von den späteren Bewohnenden

wird keineswegs verlangt, dass sie selbst den Hammer schwingen! Dennoch

gehört es häufig dazu, dass sie Gartenarbeiten, das Streichen oder Fliesenlegen

selbst übernehmen. Da es der Stadtverwaltung immer weniger möglich ist, die

Schaffung von Wohnraum direkt zu finanzieren, entstand dieser selbstverwaltete

Ansatz. Selbstbau-Gebäude können Einfamilien-, aber auch große Mehrfamilienhäuser

sein. Zweitere werden manchmal als gemeinschaftliche Selbstbau-

Initiativen bezeichnet, besonders dann, wenn ein hoher Stellenwert auf Nachbarschafts-

und Gemeinschaftsentwicklung liegt. In den Niederlanden werden

Gruppen aus privaten Einzelpersonen und Familien, die gemeinschaftlich die

Wohnhäuser planen‚ collectief particulier opdrachtgeverschap (kollektive, private

Auftragsgemeinschaft) genannt.

176 Praxis: AMSTERDAM


Long-term leases and collective self-build

Menno Vergunst and Johan Vlug | Stichting Vrijburcht/VLUGP

With its fifty-two dwellings, Vrijburcht is one of the largest completed collective

self-build residential developments in Amsterdam, and even in the Netherlands.

Other such projects include: EVA-Lanxmeer in Culemborg, Kersentuin in

Utrecht/Leidsche Rijn and BO1 in Amsterdam. The Vrijburcht project is regarded

by the City of Amsterdam as a model project, and many similar developments

are located in its vicinity, including private dwellings and a number of somewhat

smaller collective projects. This collection of diverse self-organized residential

buildings helps to make Steigereiland a successful new residential environment.

Amsterdam City has drawn inspiration from these pioneering experiments and

has earmarked private and collective initiatives to be spearheads of Amsterdam’s

housing production. A larger number of self-build sites distributed around

the city are now being offered for development. Accordingly, Amsterdam is

taking the lead in the Netherlands, and it is proactively working with participatory

housing initiatives as building blocks in its sustainable development

strategy.

Self-build means a large degree of self-organization in the initiation, planning

and development phases of residential buildings. This usually also suggests

a self-administration after people have moved into their homes. Such housing

can be created to allow private ownership, but also cooperative and nonprofit

orientations are possible. Architects and other housing experts play important

roles in the designing and specification of dwellings and necessary structures.

In any case, future residents are usually not expected to actually be swinging

the hammer themselves! But this often does involve residents doing some of

the some painting, tilework and gardening. As the government is less and less

able to directly finance the production of housing, more and more such selfmanaged

approaches are emerging. Self-build dwellings can include everything

from single family homes up to larger multifamily projects, which are sometimes

referred to as community self-build initiatives, when an emphasis is placed

on neighborhood and community development. In the Netherlands the term

“collective private commissioning” (collectief particulier opdrachtgeverschap) is

used to describe the legal structures developed to bring private individuals and

families together for a collaborative planning and building of dwellings they

together design for their own use.

Practice: AMSTERDAM 177


Gegenseitig von unseren Wohnformen lernen: eine inspirierende Vielfalt

Gegenseitig von unseren Wohnformen lernen:

eine inspirierende Vielfalt

Michael LaFond | id22: Institut für kreative Nachhaltigkeit

Dieses Buch beschreibt derzeit bedeutende CoHousing-Beispiele und Aspekte

dieser Wohnformen in europäischen Städten: nicht als Suche nach dem perfekten

Projekt, sondern eher als eine Erkundung der Vielfalt.

CoHousing entfaltet sich in den letzten Jahrzehnten in zahlreichen Ländern

und unterschiedlichen Regionen Europas als Reaktion auf eine Vielzahl sozialer,

ökonomischer und kultureller Entwicklungen. Diese Wohnformen liefern Antworten

auf gegenwärtige internationale Herausforderungen und reagieren auf

den Wunsch vieler Menschen, ein nachhaltiges Leben zu führen. Die wachsende

CoHousing-Landschaft besteht nicht mehr nur aus einzelnen Häusern, sondern

es hat sich ein Netzwerk von engagierten und vermehrt zusammenarbeitenden

Bewohnenden, WohnexpertInnen und Aktiven aus Architektur, Verwaltung

und Wohnungsbau entwickelt. Im Sinne eines Open-source-Urbanismus sind

CoHousing-Projekte zunehmend wichtige Feldforschungslabore, die potenziell

zur nötigen Entwicklung von Gemeinschaft beitragen können.

Internationale Aufgaben, regionale Ressourcen, persönliche Interessen

Eine Finanz- und Bankenkrise brodelt, Wirtschaften stagnieren und Kürzungen

öffentlicher Ausgaben bedrohen den traditionellen sozialen Wohnungsbau und

erzwingen die Suche nach Innovationen für Wohnraumproduktion und -verwaltung.

Demografische Trends, wie alternde Bevölkerungen und kleiner werdende

Haushalte, spiegeln sich in veränderten Wohnbedürfnissen wider. Sorge über

den Klimawandel trifft auf steigende Energiekosten und treibt Initiativen für

energieffiezientes Wohnen und Sanieren an. Investoren setzen auf Immobilien,

Miet- und Grundstückspreise steigen, viele Nachbarschaften werden gentrifiziert

und Bevölkerungsgruppen ausgegrenzt. Diese Situation macht es äußerst

schwierig, aber umso wichtiger, bezahlbare Wohnprojekte zu schaffen und

erhalten.

Wie jede Art der Wohnraumproduktion steht CoHousing vor der Herausforderung,

kreative, integrierte Lösungen für eine wachsende Zahl von Problemen

zu finden. Regionale Möglichkeiten und Einschränkungen beeinflussen die

Quantitäten und Qualitäten des Wohnens erheblich. Zudem hängen CoHousing-

Modelle in hohem Maße von lokalen Kulturen, Traditionen, Rechtsstrukturen und

182 Erkenntnisse


Learning from each other’s housing: an inspiring diversity

Learning from each other’s housing: an inspiring diversity

Michael LaFond | id22: Institute for Creative Sustainability

This book illustrates some of the significant CoHousing examples and topics currently

found in European cities: not as a casting for the perfect project, but rather

as a survey of diversity.

CoHousing has been emerging in recent decades in Europe’s various regions

in response to a range of social, economic and cultural factors. Such housing is

now providing responses to both current international challenges and people’s

dreams of their own sustainable ways of living. This growing CoHousing landscape

is no longer just a scattering of isolated buildings, but rather a developing

network of engaged residents, housing experts, activists, architects and government

officials who are increasingly working together. In the sense of an opensource

urbanism, CoHousing projects are progressively seen as significant field

research labs, contributing to much needed community development.

International challenges, regional resources and personal interests

A finance and banking crisis is looming, economies are stagnating and cuts in

public spending are threatening traditional social and public housing, forcing a

search for innovation in housing production and management. Demographic

trends including aging populations and decreasing household sizes are reflected

in changing housing demands. Concerns about climate change combined with

increasing energy costs are driving initiatives for energy-efficient housing and

building renovation. As investors are pumping money into real estate, urban

neighborhoods are facing gentrification, meaning rising rents and land values

excluding much of the population. This makes affordable housing projects extremely

difficult to build and maintain – but all the more necessary.

CoHousing, as with all housing production, is challenged to deal in creative,

integrated ways with the growing lists of problems. Regional possibilities and

limitations greatly influence both quantities and qualities of housing, and Co-

Housing models depend to a great extent on locally specific cultures, particular

traditions, legal frameworks and financial opportunities. In Berlin for example,

a great diversity of projects has in recent decades been possible due to a large

supply of relatively affordable and available land and buildings. Now, with

increasing real estate costs, Berlin’s traditions of cooperatives and do-it-yourself

projects continue to inspire further generations of shared housing. In Vienna,

Lessons learned 183


CoHousing-manifest

CoHousing-Manifest

In Europa genießt man das „Recht auf Stadt” sowie das „Recht auf Wohnen”.

Menschen verstehen darunter zunehmend Demokratisierungsprozesse, die es

ermöglichen, angemessene und gewünschte Wohnformen selbst zu entwickeln

und zu erhalten. Unter anderem erwächst daraus eine CoHousing-Bewegung von

gemeinschaftlichen und genossenschaftlichen Wohnprojekten, welche idealerweise

inklusiv und nicht spekulativ sind. Damit CoHousing sich weiter entfaltet,

die Gesellschaft bestmöglichst profitiert und ein Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung

geleistet wird, sollte die Unterstützung verstärkt werden für:

1

2

3

4

5

6

7

8

9

neue Wohnmöglichkeiten, die sich den Trends sozialer Isolation entgegensetzen und

individuelle Ausdrucksmöglichkeiten für diversere und engagiertere Stadtbevölkerungen

bieten.

Projekte, die einfallsreich und effektiv auf veränderte gesellschaftliche Bedürfnisse reagieren,

erfolgreiche Strategien für selbstgeplantes und -verwaltetes Wohnen umsetzen

und so einen Beitrag zu fortschreitender Demokratisierung von Stadtplanung und

-entwicklung leisten.

Initiativen, die soziale Inklusion und Gendergerechtigkeit, insbesondere für Geringverdienende

und ImmigrantInnen in gemeinschaftlichen Wohnprojekten stärken.

die Arbeit in Richtung offener und kommunikativer Nachbarschaften und gegen Gated

Communities.

Wohn- und Bodeneigentumsstrategien wie Land Trusts und Erbbaurechtsverträge, die auf

Bezahlbarkeit ausgelegt sind und Gentrifizierung und Spekulation entgegenwirken.

Wohnformen, die Umwelttechnologien nutzen und Energieeffizienz umsetzen.

neue Kooperationsformen zwischen Zivilgesellschaft, Verwaltung und Wirtschaft, um

gemeinschaftliches Wohnen effektiver zu unterstützen.

soziale Politik, die Genossenschafts-, Eigentums- und Mietmodelle fördert, welche unerlässlich

für die Verwirklichung und den Erhalt gemeinschaftlicher Wohnprojekte sind.

die Entwicklung von Netzwerken und den Austausch von Kommunikationsstrategien

zum Thema Wohnen, wie Datenbanken, Publikationen, Messen und weitere Events.

die Erforschung und Veröffentlichung der Vielfalt selbstorganisierter, gemeinschaftlicher

Wohnformen und die Entwicklung eines Bewusstseins für regionale Sprach- und

10

Kulturunterschiede im Bereich Wohnen.

196 Erkenntnisse


Cohousing Manifest

CoHousing Manifest

European urban populations enjoy both “rights to the city” and “rights to housing.”

Increasingly, people understand this to mean democratization processes,

which also enable them to directly develop and maintain needed and desired

housing forms. This has, among other things, been leading to a CoHousing

movement, including cooperative, collaborative, collective and communityoriented

housing projects, that are ideally inclusive and non-speculative. For

CoHousing to thrive, society to profit in the best way possible, and a contribution

be made to sustainable urban development, support needs to be increased for:

1

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6

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10

new housing options for increasingly diverse and engaged urban populations, working

against trends towards societal isolation and for individual expression.

projects effectively meeting emerging societal needs and demonstrating successful

strategies for the self-design and management of housing, contributing to further

democratizations of urban planning and development.

initiatives increasing social inclusion and gender equality, especially concerning lowerincome

groups and immigrant populations in collaborative housing projects.

work for open and communicative neighborhoods and against gated communities.

housing and ground ownership strategies such as land trusts and long-term lease

agreements working for affordability and against gentrification and speculation.

experimental housing using environmental technologies and demonstrating energy

efficiency.

new forms of cooperation among civil society, government and business, in order to

more effectively support collaborative housing.

political and social policies necessary to enable and maintain shared-housing projects,

including a wide range of cooperative, ownership and rental models.

the development of housing networks and the exchange of communications strategies,

including online databases, publications, fairs and other events.

studying and publicizing the great diversity of self-organized, community-oriented

dwelling forms, and developing awareness of regional housing languages and cultures.

Lessons learned 197


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