09.07.2015 Aufrufe

Eigentümer- standort- gemeinschaften im Stadtumbau - Newsletter ...

Eigentümer- standort- gemeinschaften im Stadtumbau - Newsletter ...

Eigentümer- standort- gemeinschaften im Stadtumbau - Newsletter ...

MEHR ANZEIGEN
WENIGER ANZEIGEN

Kennen Sie das Geheimnis für kostenlosen Website-Traffic?

Mit diesem Trick steigern Sie die Anzahl neuer Interessenten.

Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauDas ForschungsfeldGebäuden, gemeinsame Materialbeschaffungund Beauftragung vonFirmen• abgestimmtes Bewirtschaftungsverhalten(Investitionen, Vermietungan bestimmte Gruppen, Vermietungvon Gewerberäumen)• Organisation von gemeinsamenMakler- und Hausverwaltungstätigkeiten(z.B. Unterstützung beider Vermietung mit gemeinsamerAnzeigenschaltung, gegenseitigeVermittlung von „guten“ Mietern,Übernahme von Wohnungsbesichtigungen,Unterstützung bei derKaufpreis- und Mietwerteinschätzung)• gemeinsame wirtschaftliche Betätigungder Eigentümer in der ESGdurch gemeinsame Finanzierungvon Maßnahmen bis hin zum gemeinsamenErwerb von Schlüsselimmobilien• Gründung eines lokalen Immobilienfonds,Poolung von Immobilien(Teilung von Risiken und Gewinnen)• Entwicklung von Nutzungskonzepten(auch Zwischennutzung)für wichtige Immobilien undBrachen• Tauschbörsen für Leistungen derEigentümer (z.B. Beratung zu Bewirtschaftung,handwerkliche Aufgaben,Erfahrungsaustausch zuSanierungsmaßnahmen)• Interessenvertretung gegenüberanderen Akteuren (z.B. Kommune,Energieversorgern, Eigentümernvon wichtigen Immobilien)• Marketing, Öffentlichkeitsarbeitund QuartiersfesteInwieweit sich bestimmte Aufgabenschwerpunktetatsächlich als relevantund vor allem als geeignet für die Arbeitvon ESG im Kontext der Innenstadtquartieremit Stadtumbauaufgabenerweisen, lässt sich erst nachVorliegen entsprechender Ergebnisseaus den Modellvorhaben beurteilen.Hierzu wird in einer weiteren Ausgabeder ExWoSt-Informationen berichtet.ForschungsleitfragenDie zentralen Leitfragen des Forschungsfeldessind:• Welchen Beitrag können EigentümerstandortgemeinschaftenimStadtumbaukontext für die Überwindungvon Entwicklungshemmnissenin innerstädtischen Quartierenleisten?• Welche Kooperationsformen eignensich für die jeweiligen städtebaulichenund wohnungswirtschaftlichenProblemlagen, Akteurskonstellationenund Entwicklungsziele?• Welche instrumentellen Lösungeneignen sich für die Arbeitder Eigentümerstandortgemeinschaften?• Wie sieht die Bildung vonEigentümerstandortgemeinschaftenund deren Arbeit in der Praxisaus, welche Rahmenbedingungenund Einzelschritte sind in der Praxishemmend oder förderlich undwelche Erfolgschancen haben dieseauf Dauer? Ist eine Anschubhilfeerforderlich? Wie können Prozessegestaltet und Konflikte moderiertwerden?• Welcher Grad des immobilienwirtschaftlichenProblemdrucksmuss vorliegen, um die erforderlicheMindestmotivation für dieSelbstorganisation zu erzeugen?• Wie verhalten sich koopera-tive Lösungen im Rahmen vonEigentümerstandortgemeinschaftenim Verhältnis und ggfs. imZusammenspiel zu quartiersübergreifendenAktivierungsstrategienund Beratungsangeboten?• Wie verhalten sich kooperativeLösungsansätze in innerstädtischenFördergebieten der Städtebauförderungzu vergleichbarenLösungen außerhalb von Fördergebieten?• Wie lassen sich bei EigentümerstandortgemeinschaftenMittel derStädtebauförderung – auch in Bündelung– sinnvoll einsetzen?• In welcher Weise eignen sichEigentümerstandortgemeinschaftenzur Erweiterung des städtebaulichenInstrumentariums in derPraxis?Struktur und Ablauf desForschungsfeldesDer Einrichtung des Forschungsfeldeswar zunächst eine intensive Vorbereitungs-und Qualifizierungsphasevorausgegangen. Ausgehend von derGrundkonzeption des BBSR (Forschungsfeldpapier)hatte eine vorbereitendeStudie (www.empirica-institut.de/kufa/empi175lb.pdf) die Aufgabe,die relevanten Fragestellungen imExWoSt-Forschungsfeld „Eigentümerstandortgemeinschaftenim Stadtumbau“herauszuarbeiten, den baulichräumlichenKontext (Quartierstypenund Eigentümerkonstellationen) zusystematisieren und aus der Synthesedieser beiden Aufgaben das Forschungsfeldzu strukturieren. Die Empfehlungenzum Aufbau des Forschungsfeldeswurden zudem in einemFachgespräch eingehend diskutiert.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 7


Das ForschungsfeldForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauZentrale Ergebnisse aus der Vorbereitungsphasewaren unter anderem dieklare Ausrichtung auf ESG, die dieAufwertung von Wohnstandorten zumGegenstand haben, wobei gewerblicheFunktionen nicht ausgeschlossensind. Eine weitere Ausrichtung lagauf innerstädtischen Quartieren ohneandere Gebietskulissen grundsätzlichauszuschließen und die Einbeziehungvon Klein- und Mittelstädtenin das Forschungsfelddesign. Um dieVerknüpfungsmöglichkeiten von ESGmit der Städtebauförderung untersuchenzu können, wurde empfohlen,nach Möglichkeit sowohl ESG in Fördergebietender Städtebauförderung(Stadtumbau, Soziale Stadt, Sanierungsgebiete),als auch außerhalb derGebietskulissen zu beachten. Weiterhinergab die Vorbereitungsphase,dass die Konstruktion der ESG vorrangigauf freiwillige, aber verbindlicheKooperationen abzielt und von denModellvorhaben eine entsprechendehinreichende Formalisierung (allerdingsohne weitere Vorgaben) erwartetwird. Ausdrücklich erwünscht istein Zusammenschluss verschiedenerEigentümergruppen in den ESG, sodass neben den in erster Linie adressiertenprivaten Einzeleigentümernauch Wohnungsunternehmen undandere Akteure gemeinsam arbeitenkönnen.Der Projektaufruf wurde im Sommer2008 veröffentlicht und erbrachteeinen hohen Rücklauf von 50 eingereichtenProjektskizzen. Es zeigtesich, dass fast alle Projektskizzen vonKommunen eingereicht wurden, ohnedass bisher schon eine Eigentümergemeinschaftexistierte. Letztlich wurdendie Projekte als Modellvorhabenausgewählt, die aufgrund bereitsvorhandener Eigentümerbeteiligung,gut durchdachter Konzepte und Verinnerlichungdes ESG-Grundgedankens(vgl. ESG-Charta) am Erfolg versprechendstensind.Mit der Auswertung des Projektaufrufswurde das eigentliche Forschungsfeldeingerichtet. empiricabetreut hierbei die Modellvorhabenals wissenschaftliche und organisatorischeForschungsassistenz. DasForschungsfeld umfasst insgesamtdrei Projektphasen: In der ersten Phasebis Februar 2009 wurden vor allemdie zu fördernden Modellvorhabenausgewählt und das Forschungsfeldweiter konkretisiert. In der zweitenProjektphase (März 2009 bis August2011) werden die Modellvorhabenkontinuierlich von der Forschungsassistenzwissenschaftlich begleitet.Parallel hierzu werden alle Modellvorhabenvon Experten vor Ort inhaltlichund organisatorisch unterstütztund beraten. Das Forschungsfeldist so konzipiert, dass im Idealfalldie ESG selbst Projektträger ist undmit den jeweiligen Kommunen kooperiert.Da sich viele ESG noch inder Aufbauphase befinden, haben dieKommunen – oder andere Akteure wiez.B. Haus&Grund, Sanierungsträger– die offizielle Projektträgerschaftübernommen. Es ist vorgesehen, dasssich jede ESG regelmäßig in Arbeitssitzungenund Workshops trifft, umgemeinsam über Ziele zu diskutieren,Handlungsfelder festzulegen und anschließenderste Maßnahmen umzusetzen.Zur Unterstützung dieseskomplexen Diskussionsprozesses innerhalbder ESG gibt es in jedem Modellvorhabeni.d.R. einen „externen“Moderator. Neben der Beratungsteht auch der Erfahrungsaustauschzwischen den Modellvorhaben imVordergrund, wozu unter anderemdrei Projektwerkstätten für die amForschungsfeld beteiligten Akteuredurchgeführt werden.In der dritten abschließenden Phasewerden die Modellvorhaben im Querschnittausgewertet und die Forschungsleitfragenbeantwortet. Daraufaufbauend werden schließlichEmpfehlungen für die Initiierungund Durchführung von Eigentümerstandortgemeinschaftenim Stadtumbauerarbeitet. Wichtige, über dieModellvorhaben hinausgehende Spezial-und Vertiefungsthemen werdendurch Sondergutachten bearbeitet(das Sondergutachten „Leitfadenzum Einsatz von Rechtsinstrumentenbeim Umgang mit verwahrlosten Immobilien(“Schrottimmobilien”) ist inder Reihe Werkstatt: Praxis Heft 65,Hrsg.: BMBVS/BBSR, Bonn 2009 erschienen,kostenfrei zu beziehen bei:forschung.wohnen@bbr.bund.de,Stichwort: Werkstatt: Praxis 65).Die Ergebnisse werden in einer Abschlussveranstaltungim Jahr 2011 derFachöffentlichkeit vorgestellt und diskutiert.ModellvorhabenInsgesamt umfasst das Forschungsfeld15 Modellvorhaben. Dabei werdendie Modellvorhaben Hamburg undBraunschweig als sogenannte Referenzprojektemit einer etwas geringerenFörder- und Maßnahmenintensitätbezeichnet.8ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauDas ForschungsfeldEigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau: Modellvorhaben (Quelle: BBSR)Die ausgewählten Modellvorhabenbefinden sich etwa zur Hälfte in denalten und neuen Bundesländern. Essind überwiegend Groß- und Mittelstädtemit innerstädtischen undinnenstadtnahen Quartieren ausgesuchtworden. Zwar liegt derSchwerpunkt auf gründerzeitlichenQuartieren, jedoch gibt es auchmehrere Modellvorhaben mit historischenAltstadtquartieren oder1950er- bis 1970er-Jahre-Bebauung.Die meisten Modellvorhaben liegeninnerhalb der Gebietskulisse derStädtebauförderung. Dabei handeltes sich überwiegend um Stadtumbaugebieteund Sanierungsgebiete.Die Modellvorhaben befinden sichaus immobilienwirtschaftlicherSicht in schwierigen Quartieren mitmittlerer bis schlechter Marktperspektiveund Stadtumbaubedarf.Im Frühjahr 2009 sind die Modellvorhabenan den Start gegangen underhalten, orientiert an den zu bewältigendenAufgaben, Zuwendungen desBundes. Die Endergebnisse aus den15 Modellvorhaben werden Ende2011 vorliegen.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 9


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenCottbus: Eigentümerstandort gemeinschaft OstrowIndustriebrache in Ostrow(Foto: DSK GmbH/RB Cottbus)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Cottbus (100.000 Einwohner)Ostrower PlatzBrandenburgInnenstadtgründerzeitliche Stadterweiterungheterogene Quartiersstruktur, BrachflächenStadtumbau Ost (nicht aktiv), Vorranggebiet Wohnennoch keine Formalisierung erfolgtAusgangssituationInfolge des wirtschaftlichen und demographischenWandels nach derWiedervereinigung unterliegt derWohnungsmarkt in der Stadt Cottbusenormen Anpassungsprozessen.In vielen innerstädtischen Gebietenwurden in der Vergangenheit auchdurch den Einsatz von Städtebaufördermittelndeutliche Aufwertungsprozesseinitiiert.Im Quartier Ostrow, einer gründerzeitlichenStadterweiterung miteinem hohen Anteil von Industriebrachenund einer sehr heterogenenBebauungs- und Nutzungsstruktur,gab es dagegen seit der Wende wenigplanerische und konzeptionelle Entwicklungsimpulse.Die Entwicklungim Quartier stagniert und die Entwicklungsrückständesind im Vergleich zuanderen Teilräumen der CottbuserInnenstadt groß. Die Gründe dafürliegen z.B. in unzureichenden Investitionenin den öffentlichen Raum undgroßen Instandhaltungsdefiziten beiehemaligen privaten Fabrikarealen.Der Ostrower Platz als ehemaligerDorfanger bietet jedoch Ansatzpunktefür die Stärkung der gemeinsamenIdentität und bildet den Kern des fürdie ESG ausgewählten Quartiers.ZielePrimäres Ziel der Gründung derEigentümerstandortgemeinschaft istdie Durchbrechung der Stagnation imQuartier und in der Folge die Quartiersstabilisierungbzw. -aufwertung. Da derEinsatz von Städtebaufördermittelnin absehbarer Zeit nicht in größeremUmfang auf Ostrow verlagert werdenkann, kann dieses Ziel nur durch dieBündelung von Eigentümerinitiativenim Sinne einer gemeinsamenStandortstrategieerreicht werden. Gemeinsamesund abgestimmtesHandeln der Eigentümersollen dem Wertverlustdes Einzeleigentums sowiedem Imageverlust desQuartiers entgegenwirkenund Lösungsansätze fürdie Brachflächen- undLeerstandsproblematikentwickeln.MaßnahmenIm Mittelpunkt der Arbeit der ESGsteht eine Konzepterarbeitung für dieAufwertung des öffentlichen Raumes(Ordnung und Sauberkeit im Quartier;Mitwirkung an der Konzepterstellungzum Ostrower Platz), Aktivierung derBrachflächen im Quartier (z.B. durchZwischennutzungen) und die Erarbeitungund Umsetzung einer Marketing-und Kommunikationsstrategie,um das „negative“ Image des vergessenenStadtteils abzulegen.Einen zweiten Schwerpunkt des gemeinsamenHandelns bildet dieEntwicklung und Umsetzung einerStandortstrategie. Hier möchte dieESG mit Partnern wie z.B. der BTUCottbus zusammenarbeiten.Unattraktives Wohnumfeld(Foto: DSK GmbH/RB Cottbus)Struktur und aktueller Projektstandder ESGDie ESG-Aktivitäten in Cottbus begannenim Frühjahr 2009. In der erstenJahreshälfte fanden mehrereEigentümertreffen mit allen achtGroßeigentümern statt, um die Ausgangssituationund die Ziele zu diskutieren.Kerninhalte waren dabeidie Konkretisierung von Handlungsfeldernund Maßnahmen sowie insbesonderedie Abstimmungen zu denkommunalen Zielen und Planungenfür das Quartier. Diese wurdendurch verschiedenste Fachbereicheder Stadt Cottbus und der DeutschenStadt- und GrundstücksentwicklungsgesellschaftmbH (DSK) in einergemeinsamen Gesprächsrunde vorgestellt.Zudem fanden themenspezifischkleinere Arbeitskreise mit bis zudrei Eigentümern, jeweils ergänzt umVertreter der Stadt und DSK, statt.Aufgrund einer lange Zeit ungeklärtenProjektträgerschaft stockte der Arbeitsprozess,so dass sich die ESGCottbus immer noch in der AnfangsundAnalysephase befindet.Ansprechpartner:DSK GmbHAnja SchlensogTel: 0355/7800217Email: anja.schlensog@dsk-gmbh.deESG CottbusJoachim SchultkaTel: 0355/7528152Email: aschultka@gwg-cottbus.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 11


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauDresden: ESG Dresden-Friedrichstadt – Ideen sehen im Quartier 2!Zentrale Achse im Quartier(Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Dresden (507.000 Einwohner)FriedrichstadtSachsenheterogene Struktur, NutzungsmischungBrachenInnenstadtSanierungsgebiete.V.AusgangssituationDas Quartier 2 in Dresden-Friedrichstadtist geprägt durch eine heterogeneund perforierte Struktur. Nebender vorhandenen Nutzungsmischungfallen vor allem die großen Brachflächenauf. Massive Vernachlässigungenzu DDR-Zeiten sowie Umweltbelastungendurch Industrie undVerkehr haben ein negatives Imagebewirkt. Weitere Entwicklungshemmnissesind die Lage des Quartiers imÜberschwemmungsgebiet der Elbeund zahlreiche Flächen mit Altlastenverdacht.Die unmittelbar angrenzendeAltstadt, die barockenBaustrukturen und die Nähe zur Elbebieten jedoch gute Ansatzpunkte zurAufwertung des Quartiers.Brachfläche im Quartier 2 (Foto: Orangequadrat)Derzeit umfasst das Quartier nur zehnEigentümer. Es ist aber angedacht, dasQuartier um weitere gründerzeitlichbebaute Straßenzüge auszuweiten.ZieleAls oberste Ziele stehen die Schaffungeiner wahrnehmbaren Quartiersidentitätund die generelle Aufwertungdes Quartiers im Vordergrund. Ausschlaggebendhierfür sind die Wiedernutzungder großen Brachflächenz.B. mit Einfamilienhäusern und an-deren Wohnformen oder kleinteiligenEinzelhandelsnutzungen sowieeine bessere Anbindung des Quartiersan die Elbe und das Stadtzentrum.Gleichzeitig sollen die großen institutionellenEigentümer zum (Teil-)Verkauf von Grundstücken bewegtwerden, um mehr private Eigentümerund Investoren anzuziehen, ohneSpekulationseffekte zu verstärken.MaßnahmenDas Arbeitsprogramm der nächstendrei Jahre umfasst bspw. Ausstellungen,historische Stadtteilführungenund Kunstprojekte zur Förderungeiner Quartiersidentität, eine Konzepterstellungzur inneren Quartierserschließung(z.B. Wegeverbindungenzur Elbe, Nahmobilität,Parkkonzept etc.) und dieEntwicklung von Bebauungs-und Nutzungsvariantensowie damit verbundendie Ansprache vonneuen privaten Investoren.Alle Maßnahmen werdendurch Öffentlichkeitsarbeitund Werbemaßnahmenbegleitet.Struktur und aktueller Projektstandder ESGSeit Anfang 2009 finden insbesondereauf Initiative einer Bauherrengemeinschaftin unregelmäßigen AbständenEigentümertreffen statt. Sukzessivewurden in Einzelgesprächen weitereEigentümer einbezogen. Die Interessengemeinschafthat mittlerweile denVerein Quartier Friedrichstadt e.V.gegründet. Aktuell ist noch unklar,ob dem Verein die Gemeinnützigkeitanerkannt wird.In der ersten Phase des Netzwerkaufbausfanden in den letzten Monatenmehrere Treffen mit verschiedenenAbteilungen der Dresdner Stadtverwaltung,einem Kommunalpolitiker,einer potenziellen Investorin, Diplomandender Universität Dresden undeiner Künstlergruppe, die ebenfalls imQuartier wohnt und an einer Imageverbesserungdes Stadtteils arbeitet,statt. Folgende Projekte werdend derzeitverfolgt:• Die ESG hat mit finanzieller Unterstützungder TLG ImmobilienGmbH (Eigentümer) einen verwildertenZufahrtsbereich entmülltund revitalisiert. Aktuell wird übereine weitere Zwischennutzung derFläche (z.B. Sitzgelegenheiten) verhandelt.• Ein Verkehrsplanungsbüro wurdebeauftragt, Ideen zur Wegeführungund Anbindung im Quartier zu entwickeln.• Die ESG steht in Verhandlungenmit einem Eigentümer, statt einemriesigen Parkplatz auf seinemGrundstück eine Mischnutzung ausStellplätzen, Grün- und Veranstaltungsflächenzu realisieren.• Die ESG unterstützt potenzielle Investorenbeim Ankauf von Brachflächenim Quartier, um die Entwicklungvoranzutreiben.Ansprechpartner:Orangequadrat Nikol | Umbreit |Langer GbrTom UmbreitTel: 0351/4943420Email: info@orangequadrat.dewww.exwost-friedrichstadt.de(mit Wiki-Ereignisblog)12ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenDuisburg: Eigentümerstandortgemeinschaft Duisburg Eigenstraße/GerokstraßeBlick in die Eigenstraße(Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Duisburg (497.000 Einwohner)HochfeldNordrhein-WestfalenAltbauquartier (Gründerzeit)BlockrandbebauunginnenstadtnahSanierungsgebiete.V.AusgangssituationHochfeld liegt am Rande der Innenstadtvon Duisburg und entlang derindustriell geprägten Rheinfront. Aufgrunddes Niedergangs der Schwerindustriekam es zu einem Downgrading-Prozessdes ehemaligen Arbeiter-und Facharbeiterstadtteils.Heute ist Hochfeld und damit auchdas ausgewählte Quartier durch hoheAnteile unsanierter Altbausubstanzaus der Gründerzeit und sozial benachteiligterBevölkerungsgruppengekennzeichnet. Das Quartier selbstbesteht aus zwei „T-förmig“ angeordnetenStraßenzügen mit überwiegenderWohnnutzung.ZieleDas übergeordnete Ziel der ESG istes, engagierte Bürger im Stadtteil zuhalten und neue, sozial stabilere Bevölkerungsgruppenzu gewinnen. Dazusollen das Lebens- und Wohnumfeldattraktiver gestaltet werden undder Verantwortungssinn von Eigentümernund Mietern gestärkt werden.Auf den Markt kommende Immobiliensollen an verantwortungsvolle Käuferbzw. Mieter vermittelt werden.MaßnahmenDie ESG plant in ihrem Schwerpunktdie Umsetzung eines sog. „Quartiersmaklerkonzeptes“.Darunter sindsämtliche Maßnahmen zur Auseinandersetzungmit den Marktperspektivenfür verschiedene Teilmärkte,zur Vermarktung von Immobilien,Imageaufwertung des Quartiers, Ansprachebestimmter Zielgruppen undeiner Vielzahl von Nachbarschaftshilfenzu verstehen. Gegenseitige Leistungenvon Eigentümern für Eigentümersollen zum einen über einen fairenGründerzeitliche Bebauung in derGerokstraße (Foto: empirica)finanziellen Ausgleich und zum anderenauch über eine Art Quartierstauschbörseabgeglichen werden.In diesem Zusammenhang soll auchein Beratungsangebot zur Konzeptionund Umsetzung von Aufwertungsmaßnahmender Wohnungsbeständeaufgebaut werden. Hinzukommen Maßnahmen zur Aufwertungdes öffentlichen Raums und zurEinbeziehung der Hinterhöfe in dasunmittelbare Wohnumfeld. Auf derNachfrageseite soll ferner durch eineWerbestrategie das Augenmerk derMietsuchenden auf das Quartier gerichtetwerden. Insgesamt ist indiesem Modellvorhaben die ImageundÖffentlichkeitsarbeit ein überdurchschnittlichwichtiges Element.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDas Modellvorhaben Duisburg nahmAnfang Mai 2009 seine Arbeit auf.Es finden regelmäßig informelleEigentümertreffen in kleiner Runde(ca. fünf bis zehn Eigentümer) statt.Die Duisburger ESG kann bereits auflangjährige persönliche Kontakte undNetzwerke zwischen Eigentümernund Bewohnern in Duisburg-Hochfeldzurückgreifen (z.B. EigentümerinitiativeKlüngel-Klub Hochfeld undFörderverein Zukunftsstadtteil e.V.), sodass auch die jetzigen Eigentümertreffenin einem bekannten Eigentümerkreisund häufig kurzfristig, z.T. auchim Rahmen von anderen Netzwerkaktivitäten,stattfinden. Mit weiterenEigentümern wurden Einzelgesprächezum kennen lernen geführt. AnfangAugust fand die erste Hinterhofpartymit Eigentümern und Bewohnern imQuartier statt. Derzeit werden einekonkrete Arbeitsstruktur und dasQuartiersmaklerkonzept vorbereitet.In Kürze wird eine Bestandsanalysezum Quartier erarbeitet und weitereEigentümer angesprochen.Aktuell in Sanierung/Modernisierungbefindliche Objekte im ESG-Quartierwerden im Sinne einer „Musterbaustelle“mit Vorschlägen zur Umgestaltungfür (neue) Nutzer entwickelt unddokumentiert.Logo der ESG Duisburg(Quelle: Zukunftsstadtteil e.V.)Ansprechpartner:Zukunftsstadtteil e.V.Dr. Michael WillhardtTel: 0203/75999999Email: exwost@eigenstrasse.dewww.esg.zukunftsstadtteil.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 13


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauGörlitz: In der ESG gemeinsam Handeln in der Görlitzer GründerzeitStadt:Görlitz (56.000 Einwohner)Quartier:Landeskronstraße - Löbauer Straße - Krölstraße -BahnhofstraßeBundesland: SachsenQuartierstyp: Gründerzeitlicher BaublockInnenstadt, BlockrandbebauungWohnnutzung, z.T. leer stehendes GewerbeFördergebiet: Stadtumbau Ost, teilweise SanierungsgebietBlockinnenbereich ESG GörlitzESG-Status: e.V.(Foto: Görlitzer Gründerzeitquartier e.V.)AusgangssituationDer Baublock mit überwiegenderWohnnutzung und leer stehendenGeschäften in den Erdgeschossenstellt einen Teil der umfangreichengeschlossenen Stadterweiterung dar.Rund die Hälfte der Gebäude imQuartier wurde bereits saniert. SeitEnde der 1990er Jahre ist die Sanierungjedoch nahezu zum Stillstandgekommen. Der Leerstand beträgt rd.45%. Hinzu kommt ein unattraktivesErscheinungsbild im Blockinnenbereichmit Resten gewerblicher Bautenund ungeordneten Freiflächen. Dasschlechte Gesamterscheinungsbildund der Sanierungsstillstand wirkensich negativ auf das Image und dieMietnachfrage im Quartier aus.ZieleDas oberste Ziel der Eigentümergemeinschaftist die Verbesserungder Wohnsituation und des Imagesdes Quartiers. Die angestrebteQuartiersentwicklung soll unter demLeitbild „Wiederbelebung einer normalenStadtgesellschaft mit guterNachbarschaft in einem funktionierendenWohnumfeld zum Wohlfühlen,Art der Nutzungder ErdgeschosseDienstleistungDienstleistung/leerHandwerk/GewerbeGewerbe/leerGastronomieÖffentliche Nutzungkeine gewerbliche Nutzungim BestandGrenze Sanierungsgebietvon uns in Eigeninitiative selbst organisiert“stehen.Konkret stellt sich die ESG folgendeZiele:1. Es muss sich lohnen, in dem Quartiereine Immobilie zu besitzen, diewirtschaftlich unterhalten werdenkann und Raum für die Freude amEigentum bieten muss!2. Es muss sich lohnen, in dem Quartierzu wohnen und zu mieten, weilhier die Potenziale eines innerstädtischenQuartiers besser genutztwerden als in anderen Wohnlagenund weil es sich in guter Nachbarschaftgut leben lässt!3. Der Innenraum des Quartiers sollals lebendig gestalteter Freizeitbereichzum Nutzen der Bewohnerentwickelt werden!4. In dem Quartier werden neue energetischeKonzepte umgesetzt, die zueiner Unterbietung der ortsüblichenWohnnebenkosten zugunsten derBewohner und Eigentümer führen!MaßnahmenDrei konkrete Maßnahmen stehen imMittelpunkt der Bearbeitung: Erstensist vorgesehen einBewirtschaftungsundFinanzierungskonzeptfür gemeinschaftlichgenutzteFreiräumezu erarbeiten (z.B.Freizeitflächen fürMieter, Anwohner-GründerzeitlicherBaublock als ESG-Quartier (Quelle:Görlitzer Gründerzeitquartiere.V.)stellflächen für Pkw). Zweitenswerden Konzepte zur energetischenSanierung von denkmalgeschütztenGebäuden erarbeitet und beispielhaftGrundrissstrukturen für alters- undsozialdifferenzierte Mieteranforderungenentwickelt. Drittens wird eine Vermarktungsstrategiefür Brachflächen,Gewerbeobjekte und Wohngebäudeerarbeitet.Struktur und aktueller Projektstandder ESGIm Mai 2009 fand auf Basis vorhandenerNetzwerkstrukturen die offizielleAuftaktveranstaltung zum Modellvorhabenstatt. Im Anschluss darandiskutierten die Eigentümer über dieVor- und Nachteile unterschiedlicherRechtsformen, so dass bereits im Juni2009 die Vereinsgründung mit 14 Mitgliedernstattfand. Dazu wurde die ESGvon einem Rechtsanwalt beraten, derauch die Satzung vorbereitete. Im Junifand ein „Tag der offenen Sanierungstür“im Quartier statt, der sehr gutangenommen wurde. Aktuell erfolgteeine Eigentümer- und Bewohnerbefragung.Die Vereinssitzungen finden einmalpro Monat statt. Momentan wirddas Handlungskonzept der ESG diskutiert.Erste investive Maßnahmen (z.B.öffentlich genutzte Quartiersdurchwegungüber private Grundstücke,gemeinschaftlich genutzte Freiräumeund Parkplätze) werden vorbereitet. ImDezember 2009 wird die Webseite derESG online gehen.Ansprechpartner:Görlitzer Gründerzeit-Projekt GmbHAndreas LauerTel: 03581/307049Email: immolauergr@gmx.de14ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenHalle (Saale): ESG zur Aufwertung und Trendumkehr in Halle-GlauchaStraßensituation in Glaucha(Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Halle (Saale) (234.000 Einwohner)GlauchaSachsen-AnhaltAltbauquartier (Gründerzeit)BlockrandbebauungInnenstadtStadtumbau Oste.V.AusgangssituationDas Gründerzeitquartier Glauchagrenzt unmittelbar an die historischeAltstadt von Halle. In Glaucha konzentrierensich soziale und städtebaulicheProbleme. Der Wohnungsleerstandliegt bei ca. 25%. Fast zwei Drittel derWohnungen sind noch un- bzw. teilsaniert.Bislang konnte Glaucha nicht vonden Aufwertungstendenzen und demleichten Nachfragewachstum im halleschenInnenstadtgürtel profitieren.Private Kleineigentümer verfügen inGlaucha über weit mehr als die Hälfteder Wohnungen. Das kommunale Wohnungsunternehmenhält die restlichen30%, von denen zurzeit viele Immobilienveräußert werden.Das ausgewählte Quartier umfassteinen größeren Teil des Stadtteils,jedoch gibt es maßnahmenbezogenkleinere räumliche Einheiten, wie z.B.einzelne Höfe und einen Straßenzug.Blick auf das ESG-Quartier(Foto: BBSR)ZieleZiel der ESG Halle ist die Erarbeitungund Umsetzung von Quartiers- undSicherungsstrategien zur Aufwertungdes Viertels, zur Steigerung desWohnwertes für unterschiedlicheZielgruppen (insb. Studenten, jungeFamilien, Senioren) und zur Identitätsstiftung.Im Mittelpunkt desProzesses steht der städtebaulicheErneuerungsprozess mit dem Ziel derSanierung des Wohnungsbestandesund der Leerstandsreduktion. DiesesZiel geht über die Gebäudesanierunghinaus bis hin zu konkreten Vermarktungsstrategien.Hiermit wird dasZiel eines Imagewandels für Glauchaverfolgt, der langfristig zu einer Nachfragesteigerungführen soll.Dabei soll strategisch eine dualeStruktur aus einer „Groß-ESG“ Glauchaentwickelt werden, die sich aufMitglieder im ganzen KernraumGlaucha erstreckt und zunächst mitdem gegründeten Verein als Ganzemgleichgesetzt werden kann, undaus „Maßnahme-ESG“, die sich sehrspezifisch aus den Anforderungen geplanterMaßnahmen ergeben.MaßnahmenDie konkreten Arbeitsschritte der ESGwerden sich auf eine gemeinsam zu entwickelndeQuartiersstrategie stützenund neben Öffentlichkeitsarbeit undMarketingmaßnahmen (z.B. Imagekampagneund Vermarktungskonzept) vorallem auch erste investive Maßnahmenvorbereiten. Hierzu zählt die Umgestaltungund gemeinsame Bewirtschaftungder Gemeinschaftshöfe oder die Wiederbelebungder Schwetschkestraßeals repräsentativer Straßenraum. InDiskussion sind ferner die gemeinsameBeauftragung eines Quartiershausmeistersund -maklers, die Etablierungdes Musikfestivals „Fête de la Musique“in Glaucha, die Pacht von brach liegendenFlächen, die Neugestaltungvon Vorgärten und eines Platzes sowieSicherungsmaßnahmen an problembehaftetenGebäuden zum Erhalt dergründerzeitlichen Blockstruktur.Struktur und aktueller Projektstandder ESGAuf Basis der IBA-Projekte „SozialraumstudieGlaucha“ und „Eigentümermoderator“lagen bereits gutestatistische Grundlagen und Kontaktezu den Eigentümern vor, so dass inHalle schnell in die Erarbeitung derZiele und Maßnahmen eingestiegenwerden konnte. Nach einem intensivenDiskussionsprozess zu den VorundNachteilen einzelner Rechtsformenhat sich die ESG nun als Vereingegründet. Die Gründungsphase verläuftsehr erfolgreich. Der eingetrageneVerein ist bereits auf 27 Mitgliederangewachsen. Der ESG gehören13 private Eigentümer, eineWohnungsgesellschaft, Bewohner undAkteure im Quartier (z.B. Künstlerhaus,Mehrgenerationenhaus, VereinPostkult) an, die sehr gut miteinandervernetzt sind. Erste umgesetzte Maßnahmensind die Durchführung eines„Gründertags“ in Verbindung miteinem Musikfestival, eine AufräumundSperrmüllaktion, Führungendurch das Quartier, ein Kinderfestsowie die Entwicklung eines Kommunikationskonzeptes(Logo, Webseite,Visitenkarten, Briefpapier…).Ansprechpartner:Stadt Halle (Saale)StadtplanungsamtDr. Steffen FliegnerTel: 0345/221 4741Email: steffen.fliegner@halle.deStandortgemeinschaft Glaucha e.V.Alexander HempelTel: 0160/99187754Email: Alexander.Hempel@gmx.netwww.standortgemeinschaft-glaucha.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 15


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauHelmstedt: Forum Kybitzstraße/SchuhstraßeHistorische Altstadt Helmstedt(Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Helmstedt (25.000 Einwohner)AltstadtNiedersachsenhistorische AltstadtBlockrandbebauungCitySanierungsgebiete.V.AusgangssituationDer Handlungsraum der ESG befindetsich in einem Baublock unmittelbar inder größtenteils sanierten Altstadt vonHelmstedt angrenzend an den Marktplatzmit zahlreichen historischen Gebäuden.Das Quartier ist derzeit durchüberdurchschnittlich hohe Instandsetzungs-und Ausstattungsdefizite inZusammenhang mit einer schlechtenWohnumfeldqualität im Blockinnenbereichgekennzeichnet. Viele Gebäudestehen zumindest partiell leer,Hinterhöfe sind dicht bebaut und ungeordnet,viele Wohnungen entsprechennicht mehr den heutigen Anforderungen.Der Baublock ist mit rd.20 Eigentümern sehr überschaubar.ZieleDie zukünftige Eigentümerstandortgemeinschaft„Forum Kybitzstraße“verfolgt das Ziel, das Wohnquartiergestalterisch, funktionell und bezogenauf dessen Wahrnehmung von außenaufzuwerten. Ziel des Projektes ist, dieEigentümer in die Lage zu versetzen,gemeinsam eine kritische Bestandsaufnahmeder Situation im Quartiervorzunehmen und an den Potenzialenorientiert eine gemeinsam getrageneStrategie für die Aufwertungzu formulieren. Über gemeinsameSanierungsstrategien sollen Leerständeverringert und die Vermarktungschancenerhöht werden.MaßnahmenDie ESG plant die Durchführungeiner Vortragsreihe zur Informationüber zentrale Themen und Handlungsfelder.Aufbauend auf einer Bestandsanalyseund Entwicklung einerQuartiersperspektive sollen vorrangigdie Handlungsfelder „GebäudeübergreifendeNutzungsmöglichkeiten“,„Grundstücksübergreifende Freiraumnutzung“und „Gemeinsame Vermarktung“angegangen werden. Danebenstellen Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeiteinen wichtigen Bausteindar.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDer neutrale Eigentümermoderatorhat zu Beginn des Projektes mit allenEigentümern Einzelgesprächegeführt mit der Zielsetzung, den aktuellenSanierungsstand der Gebäudesowie die jeweiligen persönlichenErwartungen und Zielvorstellungen(u.a. Umbau, Entkernung, Modernisierung,neue Nutzungen etc.) abzufragen.Bisher sind sechs der zehnEigentümer in der ESG engagiert undtreffen sich in regelmäßig stattfindendenSitzungen. Die Eigentümer habenmittlerweile einen Verein gegründet,der allen Eigentümern und Bewohnernoffen steht (Mitgliedsbeitrag30 Euro/Jahr). Parallel hierzu erfolgteine Aufnahme und Berechnung derNutzflächen im Baublock. Auf dieserBasis werden verschiedene Nutzungsvariantenund Finanzierungskonzeptefür die Sanierung der Gebäude undeine Konzeption für die Innenbebauungdes Blocks erarbeitet.Ansprechpartner:Stadt HelmstedtFB Planen und BauenAndreas BittnerTel: 05351/173110Email:Andreas.bittner@stadt-helmstedt.deESG-Quartier mit Details zur Situation von Denkmalpflege und zum baulichenBestand (Quelle: Stadt Helmstedt)Forum Kybitzstraße/Schuhstraße e.V.Günter HertelTel: 05351/40186Email: hertel@iap-netz.de16ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenHildesheim: Eigentümer. Standort. Gemeinschaft! Michaelisviertel1950er-Jahre-Bestände imMichaelisviertel (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Hildesheim (104.000 Einwohner)MichaelisviertelNiedersachsen1950er-Jahre-QuartierBlockrandbebauungInnenstadtStadtumbau West, UNESCO-WelterbestättenGbRAusgangssituationDas Michaelisviertel ist ein nachgefragtesund aufgrund der innerstädtischenLage günstig gelegenesWohnquartier mit der speziellenStruktur geschlossener 1950er-Jahre-Wohnungsbestände. Beim Wohnungsbestandbesteht allerdings ein grundsätzlicherModernisierungsbedarf, dertendenziell zunimmt. Das aktuelleWohnungsangebot im Michaelisviertelentspricht aufgrund der Wohnungsgrößenund -zuschnitte nur begrenzt denNachfragepräferenzen der gewünschtenZielgruppen. Insbesondere fürFamilien und Komfort orientierte ältereMenschen fehlen Angebote. ErsteLeerstände im Quartier sind sichtbar.Zunächst bezieht die ESG ihre Arbeitnur auf einen Teilbereich einesgrößeren Baublocks, eine Erweiterungbzw. Übertragung des Ansatzes aufweitere Baublöcke ist aber geplant.ZieleGemeinsam mit den Grundeigentümernsoll die Wohnqualität imdirekten Umfeld des WeltkulturerbesSt. Michaelis weiter verbessert unddas Wohnungsangebot an zukünftigeZielgruppen angepasst werden, umdie Wohnungen angemessen vermietenzu können und dauerhafte Leerständezu vermeiden. Insgesamt gehtes auch darum, dem Quartier einidentitätsstiftendes Image zu geben.MaßnahmenDie ESG beginnt mit der Neuordnungund Neugestaltung eines Blockinnenbereichs.Geplante Maßnahmen sinddie koordinierte Durchführung vonAbriss und Neubau eines Wohnhauses,die bessere Vermarktung eines Mehrfamilienhauses,Umnutzung einesHinterhofgebäudes für Wohnzwecke,gemeinsame Verbesserung desstädtischen Spielplatzes und der Stellplatzsituation,gestalterische Verbesserungder straßenseitigen Gebäudeteileund des Straßenraumes etc.Letztlich wird es ein Maßnahmen-Mixsein aus Maßnahmen an der eigenenImmobilie und im öffentlichen Raum,die durch die Beratung von in Immobilienfragenunerfahrenen Eigentümernrealisiert werden sollen.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDas aktuelle Projekt stellt eine Weiterentwicklungdes bisherigen Modellvorhabensim Rahmen des auslaufendenExWoSt-Forschungsfeldes„Kommunale Konzepte: Wohnen“dar. Es wurden bereits mehrere Blockwerkstättendurchgeführt. Zusammenmit einer Kerngruppe von sechsEigentümern wurde ein Entwurffür die Neugestaltung des Blockteilbereichserstellt und diskutiert. ErsteMaßnahmen einzelner Eigentümersollen in Kürze begonnen werden.Im Juni 2009 wurde eine verbindlicheKooperationsvereinbarung alsGbR – verbunden mit einer jährlichenfinanziellen Beteiligung – zwischenden ersten Eigentümern des Baublocksunterschrieben. Derzeit werdenweitere Eigentümer im Quartierangesprochen, eine Webseite derESG und ein Flyer vorbereitet und dievorhandene Bestandsanalyse aktualisiert.Ansprechpartner:Idee für ein BlockinnenbereichskonzeptESG-QuartierMichaelisviertel(Quelle: CONVENTMensing beraten,planen, umsetzen,ELBBERG Stadt-Planung-Gestaltung)Stadt HildesheimFB Stadtplanung und StadtentwicklungChristine SöhlkeTel: 05121/301829Email: c.soehlke@stadt-hildesheim.deESG MichaelisviertelDr. Armin EhlertTel: 05121/919666Email:armin.ehlert@ehlert-immobilien.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 17


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenMagdeburg: Magdeburger Eigentümerstandortgemeinschaften im WettbewerbGnadauer Straße(Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Magdeburg (230.000 Einwohner)Buckau: Gnadauer Carré und Klosterbergestraße-CarréSachsen-AnhaltAltbau (Gründerzeit)Blockrandbebauung, z.T. RayonhäuserinnenstadtnahStadtumbau Ost und Sanierungsgebietnoch keine Formalisierung erfolgtAusgangssituationDer Stadtteil Buckau ist ein zumeistin der Gründerzeit errichteter Stadtteil,der unmittelbar an das Zentrumund die Elbe grenzt und viele Brachflächenaufweist. Es herrscht einhoher Leerstand und eine instabileSozialstruktur vor. Als Besonderheitwurden hier zwei Quartiere für einenWettbewerbsansatz ausgewählt, umdie Motivation und das Engagementder Eigentümer in den beiden ESG zuerhöhen.Das Quartier Gnadauer Carré liegtperipher am Rand von Buckau undgrenzt an Bahnanlagen. Die Mehrzahlder 12 Wohngebäude ist unsaniert.Neben dem hohen Leerstand beeinträchtigtvor allem der Lärm der Bahnanlagendas Quartier negativ.Das Flächendenkmal „Klosterbergestraße-Carré“liegt etwas zentraler inBuckau. Hier wurden bereits viele Gebäudesaniert. Einzelne unattraktiveGebäude, mangelhafte Sauberkeitund die angrenzende IndustriebracheKlosterbergestraße (Foto: empirica)tragen zum negativen Image bei. DieSozialstruktur ist schwierig, aber entwicklungsfähig(Studenten).ZieleZiel des Projektes ist die Entwicklungeiner gemeinsamen Bewirtschaftungsstrategie(Sauberkeit im Quartier,Abbau von Leerständen, Freiflächenund Parkraumkonzept, Bewirtschaftungvon Brachflächen) zurGewährleistung nachhaltiger Investitionenin die Wohnungsbestände. Diessoll durch eine Wettbewerbssituationzwischen den beiden Quartierenerreicht werden.MaßnahmenIm Quartier Gnadauer Carré stehtdie Entwicklung einer gemeinsamenHinterhof- und Vorgartengestaltungim Vordergrund. Im Klosterbergestraße-Carrésollen die leerstehenden Ladengeschäfte in denErdgeschossen revitalisiert („Kunstbaustelle“und Ein-Euro-Läden) undein Parkkonzept auf der angrenzendenBrachfläche entwickelt werden.Darüber hinaus istgeplant, Einkaufsgemeinschaftenzugründen, so dassdurch eine gezielteKoordinierung undgemeinsame Ausschreibungvon Leistungenan Einzelgebäudenprivater Eigentümerdie Kostenim Materialeinkaufund bei Handwerkerfirmengesenktwerden können.Struktur und aktueller Projektstandder ESGInitiator und zentraler Akteur desModellvorhabens ist Haus&GrundMagdeburg e.V. Derzeit wird eineEigentümer-Datenbank mit Informationenzu den Objekten, Leerständenund Eigentümern in den beiden Quartierenaufgebaut. Erste Vorbereitungenfür Einkaufsgemeinschaften laufen.Daneben wurde die Quartierszeitung„Buckauer Quartiersjournal“ bereitsdreimal herausgegeben. Im Juli 2009fand das Straßenfest „Bizarres in derKlosterbergestraße“ statt, das aufgroße Resonanz gestoßen ist.Im ESG-Quartier Klosterbergestraße-Carré ist ein Konzept zur Wiederbelebungder Ladenlokale in den Erdgeschossbereichenentwickelt worden.Die leer stehenden Ladenlokalewerden aktuell von Design-Studentenals Atelier und Ausstellungsräume genutzt.Ein Konzept für einen Jugendfotowettbewerbist derzeit in Planung.Ziel dieser Maßnahmen ist die Erhöhungder Attraktivität des Quartiersfür die Mieterzielgruppe Studentenund Künstler. Des Weiteren habenfünf Eigentümer aus dem Klosterbergestraße-Carrégemeinsam einenTeil einer Brachfläche aufgekauft, umdort rd. 90 Stellplätze für ihre Mieterzu realisieren.Ansprechpartner:Haus&Grund Magdeburg e. V.Dr. Holger NeumannTel: 0391/7316834Email: hugmma@gmx.dewww.md-buckau.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 19


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauMeiningen: ESG Schwabenberg/TöpfemarktNebeneinander historischer Gebäudeund Brachflächen (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Meiningen (21.000 Einwohner)Schwabenberg/TöpfemarktThüringenhistorische Altstadtperforiertes QuartierCityStadtumbau Ost, Sanierungsgebietverbindliche Kooperation unter dem Dach desTöpfemarktvereinsAusgangssituationDas Quartier Schwabenberg/Töpfemarktzeigt als Ergebnis jahrzehntelangenSanierungsstaus ein überwiegendperforiertes und von Verfallgekennzeichnetes Gesamtbild eineseinstigen Wohn- und Gewerbeviertelsim Kernbereich der Altstadt. Nebenden vielfältigen städtebaulichenund funktionalen Defiziten im Gebietbestehen aber auch charakteristischeund zukunftsfähige Potenziale:moderne und historische Objekte,erhaltene und sanierungsbedürftigeSubstanz, abwechslungsreiche Gastronomie,frei gestaltbare Flächen.ZieleDas übergeordnete Ziel der ESGist, die Entwicklung des QuartiersSchwabenberg/Töpfemarkt zu einemzeitgemäßen Altstadtquartier mit historischemHintergrund voranzutreibenund zukunftsfähig zu machen.Es soll sowohl ein Imagewandel eingeleitetund eine bessere Außenwirkungerzielt werden als auch demdemographischen Wandel entgegengewirktwerden.MaßnahmenIm Rahmen des Modellvorhabenswerden insbesondere die zahlreichennoch ungenutzten Brachflächen-und Freiraumpotenzialesowie die historischen Gebäude alskonkrete Ansatzpunkte für ein gemeinsamesund koordiniertes Handelnder Eigentümer in Abstimmungmit der Stadt Meiningen genutzt.Vor allem die die Quartiersentwicklunghemmenden leer stehendenGebäude, ungenutzten Gewerbeeinheitenund maroden Freiflächensollen überwunden werden. GeplantDer Töpfemarkt als zentraler Platzim Quartier (Foto: KOBEG)sind u.a. die Entsiegelung privaterFreiflächen, die Neugestaltung vonHinterhöfen, die Entwicklung einesFreiflächenkonzepts, die Lösungder Verkehrsprobleme (Parkplätze,Durchgangsverkehr) und die Beratungder Eigentümer in Bezug aufSanierungsmaßnahmen.Struktur und aktueller Projektstandder ESGIn Meiningen treffen sich etwa allevier bis sechs Wochen rd. 15 bis 20Eigentümer, die in der Eigentümerstandortgemeinschaftorganisiertsind. Auf einer ersten IdeenwerkstattEnde April 2009 wurden die Stärkenund Schwächen des Quartiers zusammengetragenund anschließend Zieleund konkrete Projektideen formuliert.In der darauf folgenden Sitzungwurden zwei Arbeitsgruppen zu denThemen Verkehr sowie Ordnung,Sauberkeit und Freiräume gebildet.Die Eigentümer haben daraufhindas Quartier analysiert und erste Lösungsvorschlägeentwickelt. Anhandder Ideen der Eigentümer wurde einMaßnahmen- und Forderungskatalogerstellt, der in der Folge mit demBürgermeister, den Fachverwaltungenund im Bauausschuss besprochenwurde.17 Eigentümer haben mittlerweileihre Mitwirkungsbereitschaft ander ESG per Unterschrift bekundet.Die ESG nutzt als Dachorganisationdie Interessengemeinschaft Töpfermarkte.V., die sich seit vielen Jahrenfür das Altstadtquartier engagiert.Als nächste Arbeitsschritte stehendie Umsetzung konkreter Projekte(z.B. Verkehrs-/Parkierungskonzept,Prüfung einer Quartiersgarage, „AktionBühnenbilder“ zur Lenkung deröffentlichen Aufmerksamkeit aufBrachflächen und leer stehende Gebäude)sowie eine verstärkte Öffentlichkeitsarbeitan. Die ESG wird vonder kommunalen Wohnungsbaugesellschaft(WBG), deren Tochter fürdie Sanierungsbetreuung (KOBEG)und der Stadt unterstützt.Ansprechpartner:Interessengemeinschaft Töpfemarkt e.V.Rolf BaumannTel: 03693/41014Email: sekretariat@nat-mgn.deWohnungsbaugesellschaft mbHMeiningenGudrun KölscheTel: 03693/815217Email:gudrun.koelsche@wbg-meiningen.de20ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenSt. Wendel: ESG – Wir sind die BrühlstraßeEinzelhandel und Wohnen in derBrühlstraße (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:St. Wendel (26.500 Einwohner)Innenstadt, BrühlstraßeSaarlandGründerzeit und 1950/60er-Jahre-BebauungEinkaufsstraßeCitySanierungsgebiete.V.AusgangssituationDas Quartier Brühlstraße ist eineEinkaufsstraße mit Wohnnutzung inNebenlage der St. Wendeler Innenstadt.Das ausgewählte Quartier besteht auseinem Straßenzug und den rückwärtigenHofflächen. Aufgrund von Funktionslücken,Mindernutzungen, Leerständen,hoher Fluktuation und einergeringen Passantenfrequenz stellt sichdie Brühlstraße heute als klassischeNebenlage mit Attraktivitätsverlustund Imageschwäche für die StadtSt. Wendel dar. Die Einzelhandelsnutzungverliert zunehmend an Bedeutung.ZieleZiel des Projektes ist die Umnutzungder ehemals vom Handel geprägtenBrühlstraße zu einer attraktivenMischung aus Wohnen und Dienstleistung.Der Abwärtsprozess sollumgekehrt und städtebauliche Missständeund Leerstände beseitigt werden.Gleichzeitig stehen die Imageverbesserungund die Stärkung derFunktionsvielfalt der Innenstadt imVordergrund.MaßnahmenGeplant ist die Schaffung eines abgestimmtenAngebotes von marktgerechtenInnenstadtwohnungen undwohnungsnahen, barrierefreien Ergänzungsnutzungendurch Umbauvon Ladenlokalen. Als mögliches Instrumentist die Entwicklung einesBrühlstraßen-Fonds z.B. zum gemeinsamfinanzierten Rückbau von Schlüsselobjektenangedacht. Über dieKonzeptionierung einer städtebaulichenPlanung sind auch Maßnahmenzur Gestaltung des öffentlichenRaumes, Marketing und Werbung,Prof. Eva Hartnack (Schule fürArchitektur Saarland an der HTWSaarbrücken) bei der Vorstellungder studentischen Entwürfe zurFassadengestaltung vor der Koordinierungsgruppe(Foto: Kernplan)Kultur und Veranstaltungen sowieSicherheit und Sauberkeit geplant.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDie Initiative zur ESG kam von Seitender Stadt, so dass die Hauptaufgabe inder Anfangsphase darin bestand, Kontaktmit allen Eigentümern aufzunehmenund diese über die Idee einerESG zu informieren. Seitdem wurdenmit allen Eigentümern sowohl Einzelgesprächegeführt als auch mehrereTreffen in einer Koordinierungsgruppesowie drei Workshops organisiert. Umdas Interesse bzw. die Motivation derEigentümer zu wecken, wurden kleineProjekte/Maßnahmen unmittelbarnach der gemeinsamen Abstimmungumgesetzt (z.B. Homepage, Newsletter,Schaukasten-Brühlstraße, Pflanzmaßnahmen).Eine Koordinierungsgruppetrifft die Entscheidungen inregelmäßigen Treffen. Die Gesamtheitder Eigentümer wird punktuell inWorkshops und Eigentümerversammlungeneinbezogen, auf denen grundsätzlicheZiele und Maßnahmen dis-kutiert werden. Nachdem zunächstdie Stärken und Schwächen der Brühlstraßeund die daraus resultierendenEntwicklungsmöglichkeiten diskutiertwurden, entwickelten zwei Arbeitsgruppenkonkrete Projektideen:z.B. einen „Leerstandskoordinator“,ein Studentenprojekt zum Thema Fassadengestaltungbzw. ein temporäresBepflanzungskonzept des Straßenraumes.Bis Ende des Jahres 2009 ist esdas Ziel von Eigentümern, Gewerbetreibendenund der Stadt St. Wendel,gemeinsam ein Maßnahmenhandbuchund eine städtebauliche Rahmenplanungfür das Projektgebiet zuentwickeln. Beide Instrumente dienenals „Programm“ für die zukünftigeArbeit der ESG.Die zahlreichen kleinen – aber in hohemMaße öffentlichkeitswirksamen– Aktionen haben mittlerweile dazugeführt, dass zwei Objekte von auswärtigenEigentümern an Eigentümervor Ort verkauft werden konnten.Hierdurch wird die Identifikation mitder Brühlstraße, aber auch die Pflegeder Objekte deutlich erhöht. Für zweiweitere Schlüsselimmobilien (leerstehendes altes Kino) laufen derzeitVerhandlungen mit einem Projektentwickler.Ansprechpartner:Kreisstadt St. WendelStadtbauamtHans-Peter RuppTel: 06851/809300Email: hprupp@sankt-wendel.deESG - Wir sind die Brühlstraße e.V.Werner OstTel: 06851/81290www.brühlstraße.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 21


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauViersen: ESG MondhöfchenHistorische Bausubstanz im QuartierMondhöfchen (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Viersen (76.000 Einwohner)DülkenNordrhein-Westfalenhistorische AltstadtBaublock mit halböffentlichem InnenhofCityaktive Stadt- und Ortsteilzentrennoch keine Formalisierung erfolgtAusgangssituationDie Region am linken Niederrheinbefindet sich zwar nicht in einem rasantenSchrumpfungsprozess, ist aberdennoch von einer Entwicklungsschwächebetroffen, die auch zu einerSchwächung der Nachfrage und derInvestitionstätigkeit führt. Der StadtteilDülken steht unter einem hohenWettbewerbsdruck zu seinen benachbartenKommunen. Die historischeBausubstanz und die Enge der Altstadthaben zwar einen pittoreskenCharme, finden aber derzeit keineausreichende Akzeptanz bei den Wohnungsnachfragern.Die Investitionstätigkeit erlahmt, weildie Chancen auf eine Refinanzierungder Investitionen auch angesichts derschon sichtbaren Vermarktungsproblemeskeptisch beurteilt werden. ImErgebnis dieser Investitionszurückhaltungentstehen Instandhaltungsmängelund in der Folge auch Negativimages.Das Quartier Mondhöfchen ist einkleiner innerstädtischer Baublock mitca. 20 Objekten, vorwiegend Wohnnutzung,innerhalb der historischenAltstadt. Der Blockinnenbereich istderzeit von leer stehender Gewerbebebauung,von seinem öffentlichenCharakter mit uneinsehbaren Bereichenund dementsprechend durchden Aufenthalt von Problemgruppenbeeinträchtigt.ZieleAuf der Ebene der Altstadt Dülkengeht es darum, den feststellbarenAttentismus der Eigentümer undInvestoren auf der Basis eines Stimmungswandelszu durchbrechen,um so die Qualitäten der Altstadt alsWohnstandort als Ergebnis kleinteiligerund sensibel auf den historischenGebäudebestand abgestimmterInvestitionsprozesse wieder stärker inErscheinung treten zu lassen.Die Altstadt ist angesichts derkleinteilig verzahnten Grundstückeund Immobilien bei einem insgesamthohen Überbauungsgrad an vielenStellen nur als Ergebnis einer intensivenKooperation und eines damitverbundenen Interessenausgleichsder jeweils benachbarten Eigentümeraufzuwerten. Insofern ist das QuartierMondhöfchen für die Stadt Viersenauch als Pionierfall eines länger anhaltendenund in der Folge an mehrerenStellen ansetzenden Stadtumbaus anzusehen.Das Quartier Mondhöfchenselbst soll in seiner Wohnqualitätverbessert und letztlich in seiner Wertentwicklungstabilisiert werden.MaßnahmenDas zentrale Anliegen der ESG istes, den Blockinnenbereich umzugestaltenund dabei nach Möglichkeitunterschiedliche Bedürfnissezu berücksichtigen und den öffentlichenCharakter aufzuheben, sodass die zur Verfügung stehendenFlächen wieder von den Bewohnerndes Blocks genutzt werden können.Ferner geht es um eine Verbesserungder Blickbeziehung durch Beseitigungvon heruntergekommenerund nicht mehr genutzter Bausubstanzund anschließender Begrünung.Soweit wie möglich werdenauch die Stellplatzbedarfe und dieMöglichkeiten der rückwärtigen Erschließungder Grundstücke berücksichtigt.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDie ESG nahm im April 2009 die Arbeitauf. Seitdem wurden mehrereEigentümertreffen durchgeführt, imSchnitt mit zehn Personen. Daserste Treffen diente dem kennenlernen, der Sensibilisierung undMobilisierung. Auf dem zweitenTreffen wurde basierend auf einemKurzfragebogen (u.a. Einschätzungenzur Wertentwicklung und Investitionsabsichtenfür die eigeneImmobilie) eine Diskussion zu Qualitätenund Defiziten des Baublocksdurchgeführt. Darauf aufbauendwurden erste Ziele und Maßnahmendiskutiert. Das dritte Eigentümertreffenwidmete sich der systematischenDiskussion von drei verschiedenenLösungsansätzen zum Umbau desBaublocks, wobei sich ein eindeutigesVotum für eine gemeinschaftlicheNutzung des Blockinnenbereichsabzeichnet. Durch den Erwerbvon Teilgrundstücken durch die DülkenEntwicklungs AG, eine bürgerschaftlichverankerte, stadtteilorientierteEntwicklungsgesellschaft, undderen Bereitschaft zur Kooperationergibt sich hier die Chance für einevergleichsweise umfassende Umgestaltung.Im nächsten Arbeitsschrittentwickelt ein Architekt alternativeEntwürfe/Gestaltungskonzepte alsGrundlage für die weitere Diskussion.Ansprechpartnerin:Stadt ViersenFB StadtentwicklungKaren KrätschmerTel. 02162/101 284Email: karen.kraetschmer@viersen.de22ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauModellvorhabenBraunschweig: ESG AltstadtEingangssituation zum Quartier(Foto: Stadt Braunschweig)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Braunschweig (246.000 Einwohner)AltstadtNiedersachsen1950er bis 1970er JahreBlockrandbebauungCityrandkein Fördergebiete.V.AusgangssituationIm Vergleich zu vielen anderen Modellvorhabenist das Quartier durcheine (noch) relativ stabile Ausgangssituationgekennzeichnet. Die Entwicklungdes Quartiers stagniert jedochseit längerem. Modernisierungsdefiziteund Entwicklungsrückständeaufgrund fehlender Investitionen derEigentümer sind offenkundig. Dasam Rande der Innenstadt gelegeneQuartier „Altstadt“ wurde nach demZweiten Weltkrieg auf historischemStadtgrundriss (z.B. Tweten), aber mitschlichter Nachkriegsbebauung wiederaufgebaut. Die Nutzung ist vorallem durch Wohnen geprägt, durchsetztmit inhabergeführten Einzelhandelsgeschäftenund bürogebundenenDienstleistungen.ZieleDie ESG Braunschweig strebt die Entwicklungeines modellhaften Vorgehenszur Eigentümer getragenenESG-Quartier in der Braunschweiger Altstadt(Quelle: Stadt Braunschweig, Abt. Geoinformation)strukturellen und gestalterischen Aufwertungdes Quartiers an. Es soll einequartiersbezogene EntwicklungsundUmbauperspektive erarbeitetwerden. In diesem Zusammenhangwerden real umsetzbare Vorschlägefür die sukzessive Beseitigung vonDefiziten im Wohnungsbestand undBlockinnenbereichen entwickelt, umdie Wohnqualität zu verbessern. DieAkteure streben an, sich stärker ander gegenwärtigen und zukünftigenNachfrage zu orientieren und sowohlein positiveres Image des Quartiersals auch eine stärkere Identität derBewohner zu befördern. Das Quartiersoll in seiner Lagequalität stabilisiertwerden und wieder Anschluss an dieQualität und Entwicklungsdynamikder übrigen Innenstadt finden.MaßnahmenAufbauend auf einer Leitbild- undKonzepterarbeitung werden verschiedeneWorkshops zu Stadtumbau undAufwertung vonBaublöcken stattfinden.In diesemRahmen könnenMaßnahmen zurModernisierung derGebäudesubstanzund Anpassung desWohnungsangebotesan die zukünftigeNachfrage entwickeltwerden.Weiterhin soll derInnenbereich einesnoch auszuwählendenBaublocks neugeordnetund attraktivergestaltetwerden. Flankiertmit Öffentlichkeitsmaßnahmen,wie z.B. quartiersspezifischeVeranstaltungen (z.B. Twetenfest)und Pressearbeit, soll der an denRahmenbedingungen und Möglichkeitender Eigentümer orientierteStadtumbauprozess die Identifikationder Bewohner und Akteure mit ihremQuartier erhöhen.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDie ESG hat sich bereits im November2008 als Verein formell gegründet undseitdem regelmäßig getroffen. Allerdingskam es aufgrund unklarer Projektfinanzierungzu längeren Verzögerungen.Nachdem die offenenFragen geklärt werden konnten, wirdBraunschweig nun im Herbst 2009auch offiziell als Modellvorhabenmit Status eines Referenzprojektes indas Forschungsfeld aufgenommen.Kurzfristig stehen die Fortsetzung derZiel- und Maßnahmendiskussion unddie Festlegung von Handlungsprioritätenan.Ansprechpartner:Stadt BraunschweigReferat Stadtentwicklung und StatistikHermann KleinTel: 0531/4704100Email:stadtentwicklung@braunschweig.de„Die Altstadt Braunschweig e.V.“Frank PapeTel: 0531/2809744Email: pape@magnikueche.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 23


ModellvorhabenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauHamburg: Innovationsquartier SteilshoopZentrale Fußgängerachse imQuartier (Foto: empirica)Stadt:Quartier:Bundesland:Quartierstyp:Fördergebiet:ESG-Status:Hamburg (1.774.000 Einwohner)SteilshoopHamburgGroßwohnsiedlung (Baujahr 1969 bis 1975)innenstadtnahSenatsprogramm „Aktive Stadtteilentwicklung“(Soziale Stadt)Einrichtung eines Innovationsquartiers (sog. HousingImprovement District) in VorbereitungAusgangssituationBei Steilshoop handelt es sich um einenordöstlich der Innenstadt gelegeneGroßwohnsiedlung mit rd. 15.000Einwohnern. Städtebaulich bestehtdie Siedlung aus weitgehend gleichförmigenWohnringen, welche sichentlang einer zentralen Fußgängerachseaufreihen. Die rd. 6.400 Wohneinheitenbefinden sich im Besitzvon ca. 50 Grundeigentümern, v.a.größeren Wohnungsunternehmen.Nach Abschluss des Sanierungsgebietesim Jahr 2000 wurde in den letztenJahren nach und nach wieder einAbwärtstrend sichtbar: Steilshoophat weiter ein schlechtes Image. DasShopping-Center hat strukturelleProbleme, es treten vereinzelt wiederAnzeichen sichtbarer Verwahrlosungauf und die die autofreie Siedlungerschließende zentrale Fußgängerachseerfüllt nicht ausreichend ihreFunktion.ZieleDieses Modellvorhaben zielt auf dieVerbesserung des öffentlichen Raumsund eine Imagesteigerung, um die ursprünglichhohe Familienfreundlichkeitdes Quartiers wieder zu stärkenund ins Bewusstsein der Bevölkerungzu rücken. Darüber hinaus soll der inden letzten Jahren wieder einsetzendeAbwärtstrend gestoppt und die langfristigeVermarktbarkeit des Wohnungsbestandssichergestellt werden.MaßnahmenDas Besondere am ReferenzprojektHamburg ist die geplante Anwendungdes „Gesetzes zur Stärkung von Wohnquartierendurch private Initiativen“und die Einrichtung eines sog. „HousingImprovement Districts (HID)“.Mit der Beantragung eines HID durchdie Eigentümer kann über eine durchSenatsbeschluss erlassene Rechtsverordnungeine für alle Eigentümerim Quartier verbindliche Umlage zurFinanzierung der gemeinsamen Maßnahmeneingeführt werden. Als Maßnahmensind angedacht: die Aufwertungder zentralen Fußgängerachsein Steilshoop, die Koordinierung derReinigungs-/Pflegeleistungen der FreiundGrünflächen im Quartier, die Einführungeines Orientierungskonzeptesfür Steilshoop und die Erarbeitungund Umsetzung eines Stadtteilmarketingkonzeptes.Struktur und aktueller Projektstandder ESGDas Projekt „InnovationsquartierSteilshoop“ läuft bereits seit rd.zweieinhalb Jahren und war bereitsModellvorhaben im ExWoSt-Forschungsfeld„Kommunale Konzepte:Wohnen“. Seit Februar 2007 hat sichdie Eigentümergruppe in einem Lenkungsausschussrund 30-mal getroffen.In den letzten Monaten wurdedie Umgestaltung der Mittelachsegeplant, am Maßnahmen- und Finanzierungs-konzeptgearbeitet, dieAntragstellung auf Erlass der Rechtsverordnungvorbereitet und ein Kriterienkatalogfür die Auswahl einesAufgabenträgers erstellt. Die nächstenArbeitsschritte sind die Auswahldes Aufgabenträgers und die Fertigstellungdes Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts.Ansprechpartner:Innovationsquartier Steilshoop nach Eigentumsverhältnissen(Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt, Hamburg)Freie und Hansestadt HamburgBehörde für Stadtentwicklung undUmweltFrithjof BüttnerTel. 040/42 840 8020Email:Frithjof.Buettner@bsu.hamburg.de24ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauInitiierungInitiierung vonEigentümerstandortgemeinschaftenDie Initiierung von Eigentümerstandortgemeinschaften hängt von derErkenntnis ab, dass ohne eine aktive Zusammenarbeit von Eigentümerndie Attraktivität der Quartiere und damit die Vermietungssituation unddie Immobilienwerte im Quartier nicht zufrieden stellend sind bzw. sichsogar weiter verschlechtern.Private Kleineigentümer haben allerdings wenig Erfahrung in immobilienwirtschaftlichenZusammenhängen, so dass die Initiative für eineESG in den seltesten Fällen von den Eigentümern selbst ausgeht. Häufigaktivieren Kommunen, Wohnungsunternehmen oder sonstige Akteurewie z.B. Haus&Grund-Ortsvereine Eigentümer für eine ESG. Auch in denModellvorhaben zeigen sich unterschiedliche Wege der Initiierung.Die Gründung einer Eigentümerstandortgemeinschaftsetzt zunächstdie Erkenntnis voraus, nur durch gemeinsamesHandeln bestimmte Herausforderungenund Problemlagenim Wohnquartier lösen zu können.Neben dem gemeinsamen Problembewusstseinstößt die Selbstorganisationschon in der Anfangsphase aufganz praktische Hemmnisse. Initiatorenmüssen vorhanden sein, die alsImpulsgeber fungieren, die benachbarteImmobilieneigentümer ausfindigmachen und einen Erstkontaktherstellen. Allein diese organisatorischenArbeiten der Anfangsphasesind mit einem erheblichen Aufwandverbunden und kommen von dahernicht ohne weiteres in Gang. Für dieImmobilieneigentümer ist es vielfachnoch ungewohnt, sich zu organisieren.Auch die Stadtverwaltungen sindnoch nicht darin geübt, mit solchermaßenorganisierten Eigentümern alsPartner in der Stadtentwicklung umzugehen.Diese nicht einfache Ausgangslagezeigte sich auch in der Vorbereitungs-und Qualifizierungsphase desForschungsfeldes: Da es bislang inDeutschland nur sehr wenige etablierteEigentümerstandortgemeinschaftengibt, fehlen entsprechendeVorbilder, an denen sich die potenziellenModellvorhaben orientierenkonnten. Um wesentliche Forschungsfragenvertiefend zu untersuchen,kamen als Modellvorhaben aber nurQuartiere in Frage, deren Eigentümersich zwar noch nicht im Rahmen einerformalen Kooperation zusammengefundenhatten, in denen gleichzeitigaber schon Kontakte zwischen bzw.zu den Eigentümern bestanden.Insgesamt spiegelt das Forschungsfeldeine recht große Bandbreitemöglicher Initiativen zur Kooperationvon Eigentümern wider:Initiative von privaten Kleineigentümern:Im Idealfall findensich die Eigentümer aufgrund einesgemeinsamen Problemdrucks selbstzusammen. Häufig kennen sie sich untereinanderschon vorher und habenbereits ein erstes Vertrauensverhältnisdurch gemeinsame vergangene Aktivitätenaufgebaut. Dies ist z.B. in denModellvorhaben Dresden (ausgehendvon einer Bauherrengemeinschaft)und Duisburg (bestehende Stadtteilvereine)der Fall. Damit einher geheneine starke Identifizierung mit derESG und eine hohe Motivation.Initiative von Wohnungsunternehmen:Auch ein vor Ort ansässigesWohnungsunternehmen kann dieInitiative zur Gründung einer ESGergreifen (Bsp. Meinigen). Dies hatden Vorteil, dass ein Wohnungsunternehmenprofessionelles Know-howsowie personelle und materielle Ressourceneinbringen und damit die zugründende ESG in kurzer Zeit schnellvoranbringen kann. Hierbei gilt es jedoch,die privaten Eigentümer gleichwertigeinzubeziehen und gemeinsameZiele zu entwickeln.Initiative von Kommunen: AuchKommunen haben ein öffentlichesInteresse am Zustandekommen vonEigentümerstandortgemeinschaften,weil die Chance besteht, dass sie denplanerisch erforderlichen, aber oftmalsschwierigen Interessenausgleichim Quartier teilweise selbst organisierenund mit ihrem Engagement diegewünschte Reaktivierung eines Gebietesunterstützen. ESG bieten auchMöglichkeiten für Gebiete mit unklarerPerspektive, die aus unterschiedlichenGründen nicht im Zentrum kommunalenHandelns stehen oder derenerwünschte Entwicklung mit kommunalerInitiative und durch Förderungalleine nicht mehr zu erzielen ist.Insofern können ESG aktiv an derErreichung stadtentwicklungspolitischerZielvorstellungen gerade auchin solchen Gebieten mitwirken (z.B.lang laufende Sanierungsgebiete mitnoch nicht gelösten oder wieder neuauftretenden Problemlagen, wie inBremerhaven, Helmstedt und Magdeburg).Geht die Initiative zur Gründungeiner ESG von der Stadt (z.B. Viersen,St. Wendel, Halle, Bremerhaven,Helmstedt) aus, so besteht anfangs dieSchwierigkeit, die häufig bestehendenVorbehalte privater Eigentümer gegenüberder Stadtverwaltung zu überwinden,die Eigentümer von der Ideeder Zusammenarbeit zu überzeugenund sie zu aktivem Engagement zu mobilisieren.Der Unterschied zu den z.T.bekannten üblichen Beteiligungsverfahrenmuss verdeutlicht werden, d.h.den Eigentümern muss klar sein, dasssie nicht nur den Prozess passiv begleiten,sondern aktiv mit gestalten.Initiative von sonstigen externenAkteuren: Schließlich können auchandere Akteure (z.B. der OrtsvereinHaus&Grund e.V. in Magdeburg, Sanierungsträgerin Cottbus) versuchen, gemeinsammit den Eigentümern eineESG zu initiieren. Dies hat den Vorteil,dass dritte Akteure i.d.R. neutral bis positivbei den Eigentümern besetzt sindund dass immobilienwirtschaftlichesKnow-how eingebracht werden kann.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 25


HerausforderungenForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauHerausforderungenfür dieESG in derGründungsphaseDie 15 Eigentümerstandortgemeinschaften befinden sich derzeit in derersten Projektphase, in der es im Wesentlichen um die Kontaktaufnahmezu den Eigentümern, die Etablierung von Arbeitsstruktur und Organisationsformsowie die Erarbeitung von Handlungskonzepten geht. DiesePhase ist entscheidend für den Erfolg einer ESG. Hier zeigt sich, ob sichgenügend engagierte Eigentümer zusammenfinden, sich auf gemeinsameZiele einigen können und ob sie bereit sind, die ESG aktiv mitzugestalten.Dementsprechend ergeben sich in der Gründungsphase auch spezifischeHerausforderungen.Die Initiatoren einer ESG stehen inder ersten Projektphase vor verschiedenenHerausforderungen und damitauch typischen (Anfangs-)Schwierigkeiten:Kontaktaufnahme und Ansprachevon Eigentümern: Am einfachstengestaltet sich die Ansprache von imQuartier ansässigen und bereits in irgendeinerForm aktiven Eigentümern.Eine besondere Vorgehensweise erfordernauswärts lebende Eigentümeroder solche mit Migrationshintergrund.Diese Eigentümergruppen sind– entgegen einer häufig geäußertenEinschätzung – eher der Normalfall alsdie Ausnahme. Eigentümer von starkvernachlässigten Immobilien sindhäufig schwer zu mobilisieren, gleichzeitigaber von zentraler Bedeutungfür die Quartiersentwicklung. Dabeiist zu unterscheiden zwischen handlungsunfähigenEigentümern (z.B.aufgrund von Alter, Krankheit oderfinanziellen Gründen) und Eigentümern,die aus rationalen Gründenderzeit keine Investitionen in ihreImmobilien vornehmen. Inwiefern estatsächlich auch handlungsunwilligeEigentümer gibt, ist im Forschungsfeldzu untersuchen.Dauerhafte Motivation der Eigentümer:Nahmen die Eigentümer bereitsan ersten Treffen teil, so kommtes darauf an, sie dauerhaft zu einerMitarbeit zu motivieren und einverbindliches Engagement zu erreichen.Viele Modellvorhaben habenjedoch die Erfahrung gemacht,dass Eigentümer passiv bleiben odernach einem Erstkontakt kein weiteresInteresse haben. Auch das begrenzteZeitbudget der Eigentümerstellt sich als Hemmnis heraus. Dieersten Erfahrungen aus den Modellvorhabenzeigen, dass hier ein„langer Atem“ der Initiatoren undModeratoren und die Bereitschaftder Kerngruppe, trotz der häufigenRückschläge weiter an der ESG festzuhalten,von existenzieller Bedeutungsind.Überwindung alter Rollenmuster:Bestehende Kontakte der Initiatorenzu Eigentümern im Quartier erleichterneinerseits den Projektstart deutlich,ebenso wie Vorläuferprojekte(z.B. ExWoSt „Stadtumbau West“ inBremerhaven oder ExWoSt „KommunaleKonzepte: Wohnen“ Hamburgund Hildesheim). Andererseits istdies auch gleichzeitig eine Herausforderung:Im Gegensatz zu der bishersteuernden Rolle der Kommuneoder eines Moderators erfordert dieArbeit in einer ESG eine aktivere Rolleder Eigentümer und ggf. den Einsatzeigener finanzieller Mittel.Gewinnung weiterer Eigentümer:Im weiteren Projektverlauf kommtes je nach Quartiersgröße und Maßnahmentyp(projektspezifische Maßnahme,die nur einen kleinen Teilan Eigentümern betrifft, z.B. Hinterhofgestaltung,oder themenbezogeneProjekte, wie z.B. Imagemaßnahmenfür das gesamte Quartier) darauf an,zum richtigen Zeitpunkt weitere engagierteEigentümer für die ESG undzur Umsetzung einzelner Maßnahmenzu gewinnen.Einbindung von professionellenEigentümern (z.B. Wohnungsgesellschaften):Die Herausforderung fürdie Modellvorhaben besteht darin,auch professionelle Eigentümer inden Diskussions- und Arbeitsprozesseinzubeziehen, ohne dass diesedie Arbeit der ESG dominieren undein Engagement von unerfahrenenprivaten Eigentümern damit verhindertwird. Eine besondere Situationbesteht in den neuen Bundesländern,in denen die kommunalenWohnungsgesellschaften nicht seltenan einer Verwertung ihrer gründerzeitlichenBestände interessiert sind,die Privateigentümer dagegen vor allemdie Zielsetzung einer Aufwertungverfolgen. Wichtig erscheint es dabei,trotz unterschiedlicher Ausgangslagegemeinsame Ziele und Interessenlagenzwischen den Eigentümern zudefinieren.Einbindung externer Akteure undderen Bedeutung: Die Modellvorhabenwerden von unterschiedlichenexternen Akteuren (z.B. Kommune,Moderator, Haus&Grund, Sanierungsträger)begleitet. Die Herausforderungfür die ESG besteht darin,möglichst selbstverantwortlich zuhandeln, dabei aber, wenn nötig dieHilfe und Unterstützung von externenAkteuren zu nutzen und gezielt einzusetzen.Im Forschungsfeld gilt es zubeobachten, ob es den externen Akteurengelingt, sich langfristig zurückzuziehen,oder ob ohne die Unterstützungvon externen Akteuren dieArbeiten in den ESG zum Stillstandkommen.Interessen verschiedener Akteure:Sowohl unter den Eigentümern alsauch zwischen Eigentümern und Stadtoder zwischen weiteren Akteuren könnenunterschiedliche Interessenlagenin Bezug auf das ausgewählte Quartier26ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauHerausforderungenvorhanden sein (z.B. BeibehaltungEinzelhandelsstandort versus Verlagerungzu mehr Wohnen, Schaffungvon Parkplätzen auf Brachen versusSpiel- und Grünflächen). Eine wesentlicheHerausforderung für die Arbeitin den ESG besteht darin, zunächsteinmal mit begrenzten Mitteln und ineinem überschaubaren Zeitraum einekonsensfähige Analyse der Situationim Quartier in Bezug auf verschiedeneHandlungsfelder zu erzielen. Indiesem Zusammenhang wird dannauch deutlich, welche grundlegendenund konkreten Interessenlagen eigentlichexistieren und ob und in welcherWeise diese für die Arbeit der ESG relevantsind. In einem weiteren Schrittgilt es dann, diese Interessen produktivzu mobilisieren und daraus Energiefür die Arbeit der ESG zu gewinnen(Beispiel Leipzig: Eine Wohnungsgesellschaftmöchte ihre Wohnungsbeständeim Quartier verkaufen, dieprivaten Eigentümer dagegen in ihrQuartier investieren. Von einer gemeinsamabgestimmten Strategiekönnten beide Seiten profitieren).Eine wichtige Aufgabe besteht darin,sich einerseits im Sinne einer kooperativen,vertrauensvollen Zusammenarbeitauf gemeinsame Ziele zu einigenund andererseits die zentrale Ideedes Forschungsfeldes des autonomenHandelns der ESG nicht aus den Augenzu verlieren. Dabei kommen denAkteuren unterschiedliche, z.T. neuzu erlernende Rollen zu: Während dieEigentümer selbst im Mittelpunkt stehenund aktiv und selbstbestimmt ihreZiele verfolgen, begleiten die anderenAkteure (wie z.B. Stadt, Moderator,Experten, Sanierungsträger…) sie unterstützend,ohne selbst allzu großenEinfluss zu nehmen.Materielle und personelle Ressourcenfür die Arbeit der ESG: ESGsind immer auf ein gewisses Budgetan frei verfügbaren Finanzmittelnund personellen Ressourcen angewiesen(z.B. Eigenleistungen, Mitgliedsbeiträge).Am Anfang eines Projektes– wenn der konkrete Nutzen für jedenEinzelnen noch nicht feststeht undsich das Vertrauen zwischen den ESG-Mitgliedern noch nicht gefestigt hat– scheuen die meisten Eigentümerverständlicherweise vor größeren finanziellenZusagen zurück. Bereitsin der ersten Projektphase werden jedochschon finanzielle Mittel benötigt(Einladungsschreiben, fachliche Beratungetc.). Gleichzeitig hängen diein dieser Phase geplanten Ziele undMaßnahmen von der Zusage derEigentümer ab, sich in Zukunft ander Umsetzung z.T. kostenintensiverMaßnahmen zu beteiligen.Organisationsform und Formalisierungder ESG: Für die Zusammenarbeitvon Eigentümern kann es sinnvollsein – in diesem Forschungsfeld istes sogar Voraussetzung –, sich als juristische,geschäftsfähige Person, z.B.Verein (e.V.), Gesellschaft bürgerlichenRechts (GbR), Unternehmergesellschaft(UG), zusammenzuschließen.Dies ist beispielsweise zur Erreichungeiner höheren Verbindlichkeit unterden Eigentümern und zur Umsetzungvon Maßnahmen (insbesondere mitfinanziellem Aufwand) notwendig.Viele Eigentümer scheuen jedochdiese Verbindlichkeit und die ggf.damit einhergehenden Verpflichtungenoder gar Haftungen („Vereinsmeierei“).Auch die Wahl der ambesten geeigneten Rechtsform istnicht immer einfach. Darüber hinausist bei der Formalisierung der ESGauch der richtige Zeitpunkt von Bedeutung:Mit einer zu frühen Formalisierungkönnen Eigentümer überfordertund ggf. abgeschreckt werden.Zu spät sollte es aber auch nicht sein,da eine Formalisierung sowohl dieAußenwirkung einer ESG verbessertals auch unter den Eigentümern einehöhere Verbindlichkeit zur aktivenMitarbeit erzeugt. Spätestens bei derUmsetzung von konkreten Maßnahmen(z.B. Ankauf von Immobilien,Grundstücken)ist eine Formalisierungnotwendig, so dass der „passende“Augenblick gemeinsam gefundenwerden sollte.Hinzu kommen weitere Herausforderungen,wie z.B. die für vieleEigentümer ungewohnte Arbeitsweisein – meist moderierten – Diskussionsrundenoder das Findengeeigneter Formen der Kommunikationund Information. So sind etwaältere Menschen oft nicht per E-Mailerreichbar; Eigentümer mit Migrationshintergrundverstehen oft unzureichendDeutsch und haben Hemmungenan Treffen teilzunehmen; ingroßen Quartieren sind persönlicheGespräche mit allen Eigentümern unmöglichund postalische Anschreibenkostenintensiv.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 27


LösungsansätzeForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauErste Lösungsansätzeaus demForschungsfeldMit der vorliegenden Ausgabe der ExWoSt-Informationen werden die erstenErfahrungen aus dem Forschungsfeld aus dieser ersten Projektphasevorgestellt: Überblick über erste Lösungsansätze zur Gründung einer ESGund Ansätze für eine langfristige erfolgreiche Zusammenarbeit.Die 15 Modellvorhaben im ExWoSt-Forschungsfeld stehen noch am Anfangihrer Eigentümerzusammenarbeit.In den vergangenen Monatenstand vor allem die Mobilisierungder Eigentümer und die gemeinsameZiel- und Maßnahmendiskussionim Vordergrund. Für die zuvorangesprochenen Herausforderungenkönnen noch keine abschließendenLösungsansätze präsentiert werden,dennoch wurden in den einzelnenModellvorhaben unterschiedlicheMöglichkeiten zum Umgang mit den(Anfangs-)Schwierigkeiten entwickelt.Trotz der nach wie vor erheblichenProbleme im Einzelnen konnten sichin den weitaus meisten Modellvorhabenaber bereits die ESG gründen,hinreichend formalisieren (zumeist alse.V.) und verbindliche und belastbareArbeitsstrukturen aufbauen.Nachfolgend werden die wichtigstenErkenntnisse der ersten Projektphasezusammengefasst.Kontaktaufnahme undMobilisierung von EigentümernHäufig entscheidet sich am Erstkontakt,ob die Eigentümer Interessehaben, sich die Zeit für ein erstesEigentümertreffen zu nehmen. Jenach Ausgangssituation bieten sichunterschiedliche Wege der Kommunikationzu Eigentümern an. Oftwerden auch mehrere Vorgehensweisenmiteinander kombiniert:• Persönliche Einzelgespräche mitden Eigentümern gehören zu denam meisten Erfolg versprechendenKontaktaufnahmemöglichkeiten(angewendet z.B. in St. Wendel,Helmstedt, Dresden, Duisburg undHalle). Da häufig Vorurteile seitensder Eigentümer gegenüber der Stadtbestehen, bietet sich die Kontaktaufnahmedurch einen neutralenModerator, Haus&Grund oder bereitsengagierte Eigentümer, an.• Die schriftliche Information undEinladung ist besonders für großeQuartiere als Erstkontakt (z.B.Bremerhaven, Meiningen) oderin Kombination mit persönlichenEinzelgesprächen (z.B. Dresden,St. Wendel, Magdeburg) geeignet.Eine rein postalische Ansprachezeigt allerdings eine vergleichsweisegeringe Resonanz. Aus Datenschutzgründen(Adressen derEigentümer) ist die ESG auf dieHilfe der Stadt angewiesen.• Die Schneeball- bzw. Netzwerkmethodeist insbesondere geeignet,wenn erste Kontakte zu bzw.zwischen Eigentümern bestehen.Hierbei informieren bereits bekannteEigentümer andere Nachbareigentümerbzw. vorhandeneNetzwerke im Quartier, so dass sichdie Arbeit der ESG im Quartier herumspricht(z.B. Bremerhaven, Cottbus).• Eine zusätzliche telefonische Kontaktaufnahme– insbesondere beiauswärts lebenden Eigentümern –erhöht die Teilnahmebereitschaft(z.B. Meiningen, Halle). Auch hierempfiehlt sich die Kontaktaufnahmedurch neutrale Personen.Erste Erfahrungen einzelner Modellvorhabenzeigen, dass es insbesonderein größeren Quartieren nicht daraufankommt, möglichst viele Eigentümerzu mobilisieren. Vielmehr sollte eineKerngruppe von wirklich engagiertenEigentümern gefunden werden, dieals kleine Initiativgruppe eine gewisseVorarbeit leistet und anschließenddie Überzeugungsarbeit bei anderenEigentümern übernimmt. Die Einbeziehungweiterer Eigentümer bietetsich erst zu einem Zeitpunkt an,wenn bereits konkrete Ziele und Maßnahmenvorbereitet sind. Ansonstenbesteht die Gefahr, dass die Motivationvieler Eigentümer nicht aufrechterhaltenwerden kann oder sich dieESG zu lange an der Analyse der Problemsituationaufhält.Für das Forschungsfeld ist von besonderemInteresse herauszufinden,welche Projekte die Eigentümer zurBeteiligung an einer ESG bzw. zu mehrEngagement motivieren. Da in dieserersten Projektphase viele Maßnahmenbislang nur andiskutiert wurden, wirddiese Frage im Mittelpunkt der nächstenExWoSt-Informationen stehen.Aktivierung von Eigentümern über Aktionen in St. WendelIn St. Wendel konnte mit zahlreichen kleineren Aktionen (wie Presseberichte,Homepage, Straßenbanner, Wettbewerb zur Fassadengestaltung,„Schaukasten“ im Schaufenster leer stehender Objekte, Pflanzmaßnahmen)die Aufmerksamkeit und das Engagement der Eigentümer gewecktwerden. Diese kleinen Aktionen haben sogar dazu geführt, dass zwei bislanguntergenutzte Schlüsselimmobilien von auswärtigen Eigentümern anengagierte Eigentümer aus der Brühlstraße verkauft wurden.28ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauLösungsansätzeMobilisierung von auswärts lebenden Eigentümern am Beispiel HalleFür auswärtige Eigentümer – Normalfall in den meisten innerstädtischenQuartieren in West- wie in Ostdeutschland – hat das Modellvorhaben Halleeinen Erfolg versprechenden Lösungsansatz entwickelt: Nachdem der zurAktivierung der Eigentümer eingesetzte „Eigentümermoderator“ anfangsauf verhärtete Fronten zwischen Stadtverwaltung und einigen auswärtigenEigentümern stieß, ließ er sich zum besseren Verständnis der Ausgangssituationzunächst von der Stadt zu jedem einzelnen Eigentümer alle Objektunterlagenund den Schriftverkehr vorlegen. Anschließend nahm er telefonischenKontakt zu den Eigentümern auf und versuchte über ein persönlichesGespräch, Vertrauen aufzubauen. Gleichzeitig bat er sie, ihm weitere Objektinformationenzu schicken. Anschließend wurde ein gemeinsamer Besichtigungsterminder Immobilie vereinbart, zu dem die Eigentümer auch vonweiter her anreisten. Über dieses persönliche Kennenlernen und Wissenum die spezifische Objektsituation konnte schließlich eine Kommunikationsbasisgeschaffen und die Eigentümer für die Arbeit der ESG interessiertwerden. Positiv wirkte in diesem Zusammenhang, dass der Beauftragteselbst in der Altbausanierung alsArchitekt und Bausachverständigertätig ist und in dieser neutralenRolle eine erste Beratung für dieEigentümer anbieten konnte.Zum jetzigen Zeitpunkt zeigen sichallerdings gute Erfolge mit kleinerenMaßnahmen im Bereich Öffentlichkeitsarbeitund Imageaufwertung.Dauerhafte Motivation derEigentümerSchlüsselobjekt mit Leerstand inHalle (Foto: Stadt Halle)Zur Umsetzung der gemeinsamenZiele müssen die Eigentümer möglichstaktiv, regelmäßig und konstruktiv mitarbeitenund selbst Aufgaben übernehmen.Die Selbstverantwortung derEigentümer sollte als durchgängigesPrinzip oder Leitbild der Zusammenarbeitverankert werden (vgl. „ESG-Charta“). Weiter fortgeschrittene Modellvorhabenhaben zur dauerhaftenMotivation und Aktivierung bereitsIdeen und Arbeitsweisen entwickelt:• Klar definierte Ziele durch dieEigentümer selbst: Die Ziele derESG müssen klar herausgearbeitetwerden und für jeden Eigentümermuss der (erwartete) Nutzendeutlich werden. Nur wenn dieZiele der ESG auch den Zielen derEigentümer entsprechen, werdensich diese beteiligen und den Prozessals ihren eigenen annehmen.• Projektspezifische ESG-Gruppen:Die Bildung von projektspezifischenArbeitsgruppen mit denEigentümern ist sinnvoll, um dieZiele bis auf die kleinste räumlicheEbene herunterzubrechenund konkrete Projektideen auszuarbeiten.Über diese Konkretisierungkönnen die Eigentümer je nachihren persönlichen Interessen anüberschaubaren Projekten mitarbeitenund selbst den Vorteil ausder Zusammenarbeit mit anderenEigentümern erkennen (z.B. Halle:Quartiers- und Maßnahmen-ESG).• Übertragung von Verantwortungauf einzelne Eigentümer: DieÜbertragung der Leitung z.B. einerArbeitsgruppe oder konkreter Aufgabenan einen oder mehrere derbeteiligten Eigentümer erhöht dieIdentifikation mit der ESG und dieSelbstverantwortung (z.B. Bremerhaven:ESG-Sprecher benannt).• Einbindung unterschiedlicherEigentümergruppen: Die Integrationunterschiedlicher Eigentümergruppen(z.B. Selbstnutzer,private (Klein-)Vermieter, kleine institutionelleVermieter, Wohnungsgesellschaften)und insbesonderedie Begegnung aller Eigentümerauf gleicher Augenhöhe sollte nichtnur zur Motivation der Eigentümerselbstverständlich sein. Dies gilt vorallem auch gegenüber Migrantensowie zwischen Wohnungsgesellschaftenund privaten Eigentümern(z.B. Einbeziehung der Wohnungsgesellschaftenin den Diskussionsprozessin Meiningen, Leipzig, Halle).Wichtig ist darüber hinaus auch dieEinbindung von Kritikern, da deren„Besänftigung“ weniger aufwendigist als der ansonsten durch sie verur-ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 29


LösungsansätzeForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbausachte Schaden infolge negativerBeeinflussung anderer Eigentümer.• Identifikationsmerkmale für dieESG: Wesentlich zur Motivation derEigentümer tragen ferner auch Anreizeund Symbole bzw. Identifikationsmerkmalebei (z.B. ESG-Logozur Befestigung an den Häusernteilnehmender Eigentümer inDuisburg). Dadurch kann die ESGbekannt gemacht und über eineGruppendynamik können neueEigentümer ermutigt werden, inder ESG mitzuarbeiten.• Modernisierungsstammtisch: Einregelmäßig stattfindender Stammtischfördert das Kennenlernen derEigentümer untereinander unddamit deren Vertrauen und Motivation.In Bremerhaven wird dieser„Modernisierungsstammtisch“ miteinem Coachingmodell verbunden,über das die Eigentümer an eineoperative Haltung herangeführtwerden sollen. Parallel hierzu istbeabsichtigt, Rentner mit fachlicherBerufserfahrung zu werben, die dieEigentümer ehrenamtlich beratenund begleiten.Darüber hinaus können, wie im folgendenAbschnitt dargestellt, auchdie Kommune selbst oder ein neutralerModerator zur Motivation derEigentümer beitragen.• Moderator: Seine Aufgaben liegenim Projektmanagement, in derKontaktpflege zu allen Mitgliedern,in der Vorbereitung, Durchführung,Moderation und Protokollerstellungvon Eigentümertreffen undidealerweise auch in einem fachlichenInput. Der Moderator hatüber sein Auftreten und über seineOrganisations- und Problemlösungskompetenzeinen entscheidendenEinfluss auf die Motivationder Eigentümer. Das Vertrauen derEigentümer kann am ehesten durcheine neutrale Person aufgebautwerden, die sich als Mittler zwischenverschiedenen Eigentümernund Stadt versteht.• Kommune: In fast allen Modellvorhabennimmt ein kommunalerVertreter an den Eigentümertreffenteil, beantwortet Fragen derEigentümer oder gibt sie auf kurzemWeg an die Verwaltung weiter. VonSeiten der Kommune bietet es sichan, einen festen Ansprechpartnerfür die ESG zu benennen, der alsKoordinator und partiell auch alseine Art „Verbündeter“ der ESGagiert. Dieser Ansprechpartnersollte nicht steuernd in die Arbeitder ESG eingreifen, sondern eineSchnittstellenfunktion zwischenESG und Kommune einnehmen.Auf die Moderatorenrolle sollte dieKommune i.d.R. verzichten, da sievon den Eigentümern meist nichtals neutral angesehen wird. Gleichzeitigist der politische Rückhaltdurch die Kommune von großer Bedeutungfür die ESG; die Anhörungund Unterstützung der Anliegender ESG durch den Bürgermeisteroder einen Dezernenten fördert dieEinbindung von und Unterstützungdurch externe AkteureDie Erfahrung aus den bereits existierendenEigentümerstandortgemeinschaftenzeigt, dass ESG zumindestin der Anfangsphase Unterstützungund Beratung durch externe Akteurebenötigen (Anschubhilfe):ESG-Arbeitsgruppensitzung mit Eigentümern, Stadt, Wohnungsbaugesellschaftund Sanierungsbetreuer in Meiningen (Foto: FIRU mbH)30ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009


Forschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauLösungsansätzeMotivation der Eigentümer. Die Bereitstellungvon Räumlichkeiten fürEigentümertreffen und -veranstaltungendurch die Kommune stelltebenfalls eine wichtige Hilfe fürESG dar. ESG können eine Kommunalverwaltungaber auch herausfordern,indem sie als „starke Gemeinschaft“eine hohe öffentlicheDienstleistungs- und Infrastrukturqualitäteinfordern.• Professionelle Eigentümer: Aufgrundihrer meist größeren Anzahlan Wohnungen im Quartierkann die Quartiersentwicklungnicht ohne sie erfolgen. Wohnungsunternehmenkönnen ESG sowohlorganisatorisch wie auch fachlichunterstützen und die Arbeit der ESGaufgrund ihrer finanziellen und personellenKapazitäten vorantreiben.• Fachliche Berater: Diese könnenfür Spezialfragen, wie z.B. Beratungzu Förderprogrammen oder dergeeigneten Rechtsform, hinzugezogenwerden. Auch Haus&Grundals Hauseigentümerverband (z.B.in Magdeburg und Leipzig) oderSanierungsträger (z.B. in Meiningenund Cottbus) sind geeignetePartner und Berater von ESG.• Vorhandene Arbeitsstrukturen:Die ESG-Quartiere haben oftmalseine Historie unterschiedlicherProgramme und Bemühungen hintersich, aus denen diverse Arbeitsstrukturenwie Bürgerbeteiligungenim Rahmen von anderen Planungsverfahrenoder KommunaleKonzepte Wohnen in Hildesheimentstanden sind. Des Weiteren bietenvorhandene Arbeitsstrukturenwie z.B. Bürgervereine und -initiativen(Duisburg, Meiningen) weitereAnknüpfungspunkte. Die z.T.ganz anderen Arbeitsweisen sindnicht immer mit dem Eigentümerengagementim Rahmen einer ESGzu verknüpfen. Dies gilt insbesonderein Bezug auf ein finanziellesEngagement der Beteiligten, sodass in einer ESG genau abgewogenwerden sollte, welche vorhandenenArbeitsstrukturen eingebundenwerden sollten und welche den Gesamtprozesseher erschweren.• Mieter und Einzelhändler: Die Einbindungvon weiteren Akteuren imStadtteil steht ESG zwar als Optionoffen, allerdings sind die Interessender Eigentümer meist andere alsvon Mietern oder Einzelhändlern.Beispiel Mietzahlungen: WährendEigentümer ihre Investitionen undKosten im Rahmen der ESG aufdie Mieten umlegen wollen, sindMieter an möglichst niedrigenMieten interessiert. Insofern stehenbei ESG eindeutig die Immobilieneigentümerim Mittelpunkt;Mieter sind dabei die Zielgruppeder Eigentümer. Punktuell kann esallerdings sinnvoll sein, Mieter ausdem ESG-Quartier einzubeziehen(z.B. als Fördermitglieder in einemVerein oder bei Maßnahmen zurImageaufwertung der Quartiere).AusblickDie ersten Erfahrungen aus den Modellvorhabenzeigen, dass die Gründungund Verfestigung von ESG langwierigeProzesse sind. Im weiterenVerlauf des Forschungsfeldes stehendie ESG vor der Herausforderung,die Gruppe zu stabilisieren, je nachBedarf auch um weitere Eigentümerzu erweitern und kontinuierliche Arbeitsstrukturenaufzubauen. Für dieweitere Arbeit in den Modellvorhabenwird es auch darauf ankommen,genauer zu analysieren, ob es bestimmteTypen von Eigentümern gibt,die eher an einer Mitarbeit interessiertsind und sich intensiver an demProzess beteiligen als andere Eigentümer.Die Mehrheit der ESG haben sich mittlerweileformalisiert, so dass sich inden Modellvorhaben nun noch zeigenmuss, welche Art von Formalisierungsich für welchen Maßnahmentyp alsam sinnvollsten erweist. Die Konkretisierungdes Handlungskonzeptesund die Umsetzung von Ideen undgemeinsamen Projekten sind dieZiele der nächsten Projektphase. Bislangwurden in den ESG noch wenige„harte“ immobilienwirtschaftlicheAktivitäten durchgeführt, so dass sichnoch herausstellen wird, welche Maßnahmeneine ESG bewältigen kannund wo sie an ihre Grenzen stößt. Indiesem Zusammenhang spielt es aucheine Rolle, durch welche Maßnahmendie Eigentümer besonders motiviertwerden.Die Ergebnisse dieser weiteren Projektphasewerden in einer weiterenAusgabe der ExWoSt-Informationen(voraussichtlich im Herbst 2010) dokumentiert.ExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009 31


ImpressumForschungsfeld 37: Eigentümerstandortgemeinschaften im StadtumbauBegleitforschungBundesinstitut für Bau-, StadtundRaumforschung (BBSR)im Bundesamt für Bauwesenund Raumordnung (BBR)Deichmanns Aue 31–3753179 BonnMathias MetzmacherReferat II 12 „Wohnen undGesellschaft, Soziale Absicherung“Tel.: (0228) 99 401-1422mathias.metzmacher@bbr.bund.deMichaela HirschleReferat II 12 „Wohnen undGesellschaft, Soziale Absicherung“Tel.: (0228) 99 401-2213michaela.hirschle@bbr.bund.deDas Bundesinstitut für Bau-, StadtundRaumforschung (BBSR) imBundesamt für Bauwesen undRaumordnung (BBR) ist eineRessortforschungseinrichtung imGeschäftsbereich des Bundesministeriumsfür Verkehr, Bau undStadtentwicklung (BMVBS).ForschungsassistenzempiricaQualitative Marktforschung, StadtundStrukturforschung GmbHKaiserstraße 2953113 BonnLudger BabaTel.: (030) 884 795-85Fax: (030) 884 795-17baba@empirica-institut.dewww.empirica-institut.deHerausgeber, Herstellung,Selbstverlag und VertriebBundesinstitut für Bau-, StadtundRaumforschung (BBSR) imBundesamt für Bauwesen undRaumordnung (BBR)SchriftleitungProf. Elke Pahl-WeberDr. Hans-Peter GatzweilerDr. Robert KaltenbrunnerBearbeitungMathias Metzmacher, BBSRMichaela Hirschle, BBSRLudger Baba, empiricaIris Fryczewski, empiricaKatrin Wilbert, empiricaGestaltung und SatzCosima Aschinger, empiricaDruckBundesamt für Bauwesenund Raumordnung, BonnBildnachweisempirica außerS. 9, 15: BBSRS. 10: ESG Lehe, Stadt BremerhavenS. 11: DSK GmbH/RB CottbusS. 12: OrangequadratS. 13: Zukunftsstadtteil e.V.S. 14: GörlitzerGründerzeitquartier e.V.S. 16: Stadt HelmstedtS. 17: CONVENT Mensing beraten,planen, umsetzen, ELBBERGStadt-Planung-GestaltungS. 18: Stadt LeipzigS. 20: KOBEGS. 21: KernplanS. 23: Stadt BraunschweigS. 24: Behörde für Stadtentwicklungund Umwelt, HamburgS. 29: Stadt HalleS. 30: FIRU mbHZitierweiseBundesinstitut für Bau-, StadtundRaumforschung (Hrsg.),ExWoSt-Informationen„Eigentümerstandortgemeinschaftenim Stadtumbau“ 37/1 - 11/2009Nachdruck nur mit genauer Quellenangabegestattet. Es wird um Zusendungvon zwei Belegexemplarengebeten.Alle Rechte vorbehalten© BBSR Bonn 2009ISSN 0937 - 166432Weitere Informationenwww.bbsr.bund.deExWoSt-Informationen 37/1 - 11/2009

Hurra! Ihre Datei wurde hochgeladen und ist bereit für die Veröffentlichung.

Erfolgreich gespeichert!

Leider ist etwas schief gelaufen!