mietspiegel herne

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MIETSPIEGEL HERNEStand: 1. Januar 2005Herausgeber:- Stadt Herne - Fachbereich Vermessung und Kataster,Richard-Wagner-Straße 10, 44651 Herne, Tel.: 02323/164609,Fax: 164634, E-Mail: fb-vermessung-und-kataster@herne.de- Arbeitsgemeinschaft der Wohnungswirtschaft Emscher-Lippe,Wohnungsverein Herne e.g., Bochumer Str. 72, 44623 Herne,Tel.: 02323/99491-0, Fax: 02323/460873,Internet: www.wohnungsverein-herne.de,E-Mail: info@www.wohnungsverein-herne.de- Gemeinnützige Wohnstättengenossenschaft Wanne-Eickel e.G.Stöckstraße 22, 44649 Herne, Tel.: 02325/95280, Fax: 952828,E-Mail: gwg@wohnstaetten.de- Herner Gemeinnützige Wohnungsbau GmbH,Kirchhofstraße 5, 44623 Herne, Tel.: 02323/1909-0, Fax: 1909-99- Mieterverein Wanne-Eickel e.V., Hauptstraße 264,44649 Herne, Tel.: 02325/71539 u. 02323/50078, Fax:02325/795504,Internet: www.mieterverein-herne.de- Mieterschutzverein Stadtkreis Herne e.V.,Eschstraße 35, 44629 Herne, Tel.: 02323/51746,E-Mail: info@mieterschutz-herne.de,Internet: www.mieterschutz-herne.de- Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein e.V.,Overhofstraße 17, 44649 Herne, Tel.: 02325/70997, Fax: 71911,E-Mail: hwg-herne@t-online.de- Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Herne e.V. von 1988,Schaeferstraße 18, 44623 Herne, Tel.: 02323/55041, Fax: 02323/55731- Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Herne Sodingen e.V.,Kantstraße 2, 44627 Herne, Tel.: 02323/6551- Mieterschutzbund e.V., Kaiserwall 37, 45657 Recklinghausen,Tel.: 02361/24077, Fax: 02362/179371.1.11.21.3Allgemeine AngabenDieser Mietspiegel für nicht preisgebundenenWohnraum in Mehrfamilienhäusern soll denMietvertragspartnern den Überblick über dieMietentgelte erleichtern und zur Versachlichungbei der eigenverantwortlichen Vereinbarung vonMieten beitragen.Die Angaben in der Tabelle stellen eine"Übersicht über die üblichen Entgelte" im Sinnevon §§ 558, 558c und 558d BGB dar undenthalten Mietwerte je Quadratmeter Wohnflächeund Monat, gestaffelt nach Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit(Baujahr), Größe und Ausstattung derWohnungen.Der Berechnung der Wohnfläche sind dieWohnflächenverordnung (WoFlV) sowie §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV.)zugrunde zu legen.1.52.2.12.22.3Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichenGrundsätzen erstellt und von derStadt Herne sowie den vorgenannten Interessenvertreternanerkannt. Er genügt denAnforderungen, die an einen qualifiziertenMietspiegel gem. § 558d BGB gestellt werden.Ausgenommen davon sind die mit einem *gekennzeichneten Tabellenfelder.Begriff der üblichen Entgelte in HerneDie aufgeführten Mietwerte in der Tabellebeziehen sich auf die jeweils angegebeneGrundausstattung der Wohnungen. Dabeihandelt es sich um statistische Mittelwerte,deren normale Streuung nach oben und untenmit ca. 10 % angenommen werden kann. Darauslassen sich bei Bedarf Mietspannen ableiten. DieMietwerte sind in /m 2 angegeben. Dieangegebenen Werte stellen Schwerpunkte desWohnungsmarktes für Wohnungen von 40 m 2 bis130 m 2 Wohnfläche dar (Zu- bzw. Abschläge fürkleinere bzw. größere Wohnungen s. Ziffer 3).Neben dem Entgelt für die Nutzung der Wohnungbeinhaltet die ortsübliche Miete (Nettokaltmiete)in der Tabelle hierbei nur den Betrag für die nichtumlagefähigen Bewirtschaftungskosten im Sinnevon § 24 der II. BV. (Verwaltungskosten,Mietausfallwagnis und Kosten der Instandhaltungmit Ausnahme der Schönheitsreparaturen).Nicht enthalten ist das Entgelt für die durchden bestimmungsgemäßen Gebrauch einerWohnung laufend entstehenden anteiligenBetriebskosten im Sinne von § 27 II. BV.. Diessind: Grundsteuer, Kosten für Müllabfuhr,Straßenreinigung, Entwässerung, Schornsteinreinigung,Sach- und Haftpflichtversicherung,Wasser-, Strom- und Gasverbrauch, allgemeineBeleuchtung, Gemeinschaftsantenne oderKabelfernsehen, Heizung und Warmwasserversorgungeinschließlich Wartung, Hausreinigung,Betrieb eines Aufzuges, Hauswart,Gartenpflege, maschinelle Wascheinrichtung unddergleichen.Mietvertragliche Vereinbarungen hinsichtlich derUmlage von Betriebskosten werden durch denMietspiegel nicht geändert.3.3.13.23.3Zu- und AbschlägeAbschläge von den Mietwerten sind berechtigt,– wenn der allgemeine Zustand des Mietobjektesüber einen längeren Zeitpunkt hinweg, z.B.infolge mangelnder Reparaturen, wesentlichunter dem Normalzustand liegt,– wenn z.B. die Grundrissgestaltung wesentlichvom Normalfall abweicht, Nebenraumflächenfehlen oder nicht im angemessenen Verhältniszur gesamten Wohnfläche stehen,– wenn z.B. Belichtung und Belüftung augenfälligeMängel aufweisen,– wenn z.B. Wohnungen im Dachgeschoss bzw.im Untergeschoss oder Keller liegen,– bei Wohnungen über 130 m 2 Wohnflächeu.a.m..Zuschläge zu den Mietwerten ergeben sich bei– besserer Grundausstattung wie zusätzlichesanitäre Einrichtungen und besondererAusführung von Fenstern, Türen, Fußböden,Wänden etc.,– zusätzlichen Einrichtungen wie Sauna,Schwimmbad, Hobbyräume, Terrasse etc.,– alters- und behindertengerechter Ausführung(barrierefreies Wohnen)– Kleinwohnungen bis ca. 40 m 2 Wohnflächeu.a.m..Die Mietwerte in der Tabelle beziehen sich aufeine normale Wohnlage, die für den überausgrößten Teil des Stadtgebietes gegeben ist.Abweichungen zur normalen Wohnlage, z.B.bei guten oder einfachen Wohnlagen sind in dernormalen Streuung enthalten.Gute Wohnlagen liegen u.a. vor bei:Wohnungen in Gebieten mit aufgelockerterBebauung und guter Durchgrünung, günstigerVerkehrslage ohne Durchgangsverkehr, gutenEinkaufsmöglichkeiten und günstigen Verbindungenzum öffentlichen Nahverkehr.Eine einfache Wohnlage ist u.a. gegeben bei:Wohnungen in Lagen ohne wesentlicheBegrünung, Beeinträchtigung des Wohnensdurch Gewerbe, Verkehr, Lärm-, Staub- oderGeruchsbelästigung oder erhebliche Entfernungenzu den öffentlichen Nahverkehrsmittelnbzw. zu Einkaufsmöglichkeiten.4.4.14.24.35.5.15.2Erläuterungen zur GrundausstattungToiletten in der Wohnung müssen in einemseparaten Raum mit Außen- oder entsprechenderInnenlüftung installiert sein, der vom Wohnungsfluroder der Diele aus unmittelbar erreichbar ist.Unter Heizung wird eine Beheizungsartverstanden, die von einer zentralen Stelle aus imHaus oder in der Etage gespeist wird einschließlichder Elektrospeicherheizung.Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mieträumeversehen hat (z.B. Heizung, Bad, Teppicheu.a.), bleiben, abgesehen von anderen Vereinbarungender Vertragspartner, bei der Bemessungder Miete außer Betracht.Modernisierung / WohnwertverbesserungenDer Mietspiegel weist für umfassend modernisierteWohnungen der Baualtersklassen bis1948 (Gruppe II) und 1949 - 1965 (Gruppe V)eigene Werte aus.Eine Wohnung ist nur dann modernisiert,wenn sich der Wohnwert nach Abschluss derMaßnahmen in Bezug auf Ausstattung undbaulichen Zustand wesentlich und nachhaltigverbessert hat. Zur Modernisierung gehört einBündel der nachstehend beispielhaft aufgeführtenMaßnahmen: Heizungseinbau, Verbesserung dersanitären Ausstattung, Einbau höherwertigerFenster, Verbesserung der elektrischen Anlagen(z.B. Verstärkung der Elektrosteigeleitungen imGebäude), Wärme- und Schallschutz, tlw.Neugestaltung des Grundrisses und Änderungdes Innenausbaus (z.B. Decken, Fußböden).Bei Wohnwertverbesserungen außer den GruppenII und V sind entsprechende Zuschläge zuden Mietwerten anzubringen.1.4Der Mietspiegel wird im Abstand von zwei Jahrender Marktentwicklung angepasst bzw. er wirdseitens der Herausgeber mindestens alle vierJahre neu erstellt.


TabelleMietrichtwerte je Quadratmeter Wohnfläche o h n e Betriebskosten (s. Ziffer 2.2) für nichtpreisgebundene Wohnungen in Herne in normaler Wohnlage in ¤/m 2Gruppe I Gruppe II Gruppe III Gruppe IV Gruppe V Gruppe VI Gruppe VII Gruppe VIIIWohnungen Modernisierte Wohnungen Wohnungen Modernisierte Wohnungen Wohnungen Wohnungendie bis 1948 Wohnungen die von 1949 die von 1957 Wohnungen die von 1966 die von 1979 die von 1991bezugsfertig der Gruppe I bis 1956 bis 1965 der Gruppen bis 1978 bis 1990 bis 2002wurden bezugsfertig bezugsfertig III und IV bezugsfertig bezugsfertig bezugsfertigwurden wurden wurden wurden wurdenAWohnungen von 40 bis unter 60 m 2 Größea) ohne Heizung ohne Bad,WC im Treppenhaus2,20*b) ohne Heizung ohne Bad,WC in der Wohnung2,70*c) ohne Heizung mit Bad/WCoder mit Heizung ohne Bad3,30*4,00*4,00*d) mit Heizung, Bad/WC3,954,854,404,405,355,055,205,35BWohnungen von 60 bis unter 90 m 2 Größea) ohne Heizung ohne Bad,WC im Treppenhausb) ohne Heizung ohne Bad,WC in der Wohnung2,70*c) ohne Heizung mit Bad/WCoder mit Heizung ohne Bad3,20*d) mit Heizung, Bad/WC3,704,704,304,355,204,954,955,75CWohnungen von 90 bis unter 130 m 2 Größea) ohne Heizung ohne Bad,WC im Treppenhausb) ohne Heizung ohne Bad,WC in der Wohnungc) ohne Heizung mit Bad/WCoder mit Heizung ohne Bad2,95*d) mit Heizung, Bad/WC3,704,654,00*4,25*5,00*4,90*4,95*5,65Die mit einem * gekennzeichneten Mietwerte entsprechen nicht den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels

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