Nebenkosten und Abrechnung - Weltbild.de

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Nebenkosten und AbrechnungJedes Jahr die gleiche Prozedur: die Neben- und Heizkostenabrechnung.Für Vermieter ist sie eine lästige Pflicht und Mieter werden mitNachzahlungen konfrontiert, mit denen sie nicht gerechnet haben.Die Kosten für Heizung und Warmwasser stellen dabei den größtenTeil der Nebenkosten dar. Hauptgrund sind die in den letzten Jahrengestiegenen Heizkosten bedingt durch höhere Öl- und Gaspreise.Immer wieder schleichen sich aber auch Fehler in die Abrechnungenein. Die Folgen: zeitraubende Schriftwechsel und unerfreulicheRechtsstreitigkeiten.Dieser Ratgeber für Vermieter und Mieter beantwortet die wichtigstenFragen rund um das Thema Nebenkosten und hilft Ihnen, dieAbrechnung besser zu verstehen.RatgeberEuropas Nr. 1 im Rechtsschutz.Dieser Ratgeber ist Teil der ReiheD.A.S. Ratgeber Recht.Profitieren Sie von• wertvollen Expertentipps• Checklisten• Musterschreiben• zahlreichen Beispielen• weiterführenden Hinweisen• aktuellen Gesetzen und UrteilenWeitere Informationen zu zahlreichenrechtlichen Fragen finden Sie imD.A.S. Rechtsportal unter:www.das-rechtsportal.deRS 5.2 - 12/09 - (50054586)Anne Kronzucker • Ulf MatzenNebenkosten undAbrechnungRatgeber für Vermieter und Mieter


Nebenkosten und AbrechnungAnne KronzuckerUlf MatzenNebenkosten und AbrechnungRatgeber für Vermieter und MieterDezember 2009Es betreut Sie:Service-TelefonUnser D.A.S. Service ist rund um die Uhr –auch an Sonn- und Feiertagen – für Sie erreichbar.Tel. 0 18 05 / 170 170 (14 ct/Min.*)*abweichende Kosten aus Mobilfunknetzen möglichab 01.03.2010 max. 42 ct/Min.


Nebenkosten und AbrechnungLiebe Leserin, lieber Leser,Herausgeber:D.A.S.Deutscher Automobil Schutz AllgemeineRechtsschutz-Versicherungs-AGThomas-Dehler-Str. 281728 Münchenwww.das.deLayout: Stefan Schweizer, www.stefanschweizer.deDruck: Eberl Print, ImmenstadtRedaktionsschluss: Dezember 2009Copyright © 2009 by D.A.S.2. AuflageCopyrightAlle Inhalte dieses Ratgebers sind urheberrechtlich geschützt. Die Vervielfältigungund der Nachdruck sind ohne Genehmigung der D.A.S. untersagt. Alle Rechtebleiben vorbehalten.Hinweis:Der D.A.S. Ratgeber informiert über die juristischen Grundlagen und soll nicht derBeratung im Falle eines individuellen rechtlichen Anliegens dienen. Die Informationenin diesem Ratgeber sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung für die Richtigkeit,Aktualität und Vollständigkeit der Beiträge kann jedoch nicht übernommenwerden.„Jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch“, so oder ähnlich liestman viele Schlagzeilen. Diese Einschätzung mag stimmen oder auchnicht – fest steht, dass zahlreiche Abrechnungen formal oder inhaltlichfehlerhaft sind und dieses Thema mit den explodierendenKosten für Heizöl und Gas immer mehr an Brisanz gewinnt.Was oft im Eifer des Gefechts nicht realisiert wird: Mieter und Vermieterhaben das gleiche Problem. Denn im Regelfall erstellt nichtder Vermieter die Abrechnung, sondern ein Abrechnungsunternehmen.Oft entstehen so für beide Beteiligte unverständlicheZahlenkolonnen.Die Abrechnung wird auf Basis der Einzelabrechnungen zum Beispielvon Versorgungsunternehmen und Energielieferanten erstellt. Nichtselten ist auch deren Zahlenmaterial nicht über Zweifel erhaben –und oft verwenden alle diese „Zulieferer” auch noch unterschiedlicheAbrechnungszeiträume. Die vom Gesetzgeber geforderte Nachvollziehbarkeitder Nebenkostenabrechnung für Laien existiert nur inder Theorie.Umso wichtiger ist es für Mieter und Vermieter, im anderen Vertragspartnernicht sofort den Missetäter zu sehen, wenn Rechnungennicht nachvollziehbar sind oder zu hoch ausfallen. Vor einem Streit –gar einem Rechtsstreit – sollte immer zunächst eine gemeinsame,gütliche Einigung versucht werden.Die D.A.S. versteht sich als Rechtsdienstleister, der auch einen Beitragzur Schadenprävention durch Information und Beratung leistet.Ist aber einmal ein Rechtsproblem aufgetreten, steht Ihnen die D.A.S.mit Rat und Tat zur Seite.Ihre D.A.S.3


Nebenkosten und AbrechnungInhaltsverzeichnisWohnnebenkosten: Steigerungsraten der letzten Jahre . . . . . . . .6Nebenkosten (Betriebskosten) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11Der Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14Betriebs- und Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . .17Vorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32Das Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37Nebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39Die korrekte Abrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42Formalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46Abrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50Fristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55Der Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56Verteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60Lieferstopp: Wohnung kalt und dunkel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .84Sperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . . . . . . . . . . . . . .87Versorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94Versorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .94Unterbindung Zufuhr durch Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . .98Energieausweis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .100Sinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? . . . . . . . . . . . .104Inhalt des Energieausweises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106Die Autoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .108Abrechnung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .68Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .71Schätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .75Heizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76Heizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7845


Nebenkosten und AbrechnungWohnnebenkosten:Steigerungsraten derletzten JahreWelche Steigerungsraten beiden Wohnnebenkosten möglichsind, zeigte sich besonders imJahr 2008: Die Heizölpreise stiegennach Angaben des Institutsfür Städtebau, Wohnungswirtschaftund Bausparwesen (ifs)im Jahresdurchschnitt um32,4 Prozent, Gas um 9 Prozent.Strom wurde um6,9 Prozent teurer. Mieterwurden daher 2009 mithohen Nachzahlungenkonfrontiert. Im Rahmender Weltfinanzkrise kames 2009 zu einem Preisverfallinsbesondere beim Öl;im Jahr 2010 können Mieter daherauf geringere Heizkostennachzahlungenhoffen.Nicht nur die Weltmarktpreise,sondernauch die Preispolitikder Versorgungsunternehmenwirkensich auf die Wohnnebenkostenaus. MitAbflauen der Wirtschaftskrisewird derÖlpreis wieder steigen.Die Nebenkostensind in denletzten Jahren erheblichstärker gestiegen als dieallgemeinen Lebenshaltungskosten:So stellte das ifs zwischen2003 und 2008 eine durchschnittlicheSteigerung der Nebenkostenum 32,5 Prozent fest,bei den Lebenshaltungskostenwaren es nur 10,1 Prozent. DieMieten stiegen übrigens z. B. imJahresdurchschnitt 2008nur um 1,3 Prozent.67


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Begriff Nebenkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11Was Nebenkosten sindDer Mietvertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14Die vertraglichen GrundlagenBetriebs- und Heizkostenverordnung . . .17Die gesetzlichen GrundlagenVorauszahlung oder Pauschale . . . . . . . . . .32Wie Betriebskosten abgerechnet werdenDas Wirtschaftlichkeitsgebot . . . . . . . . . . . .37Kostenkontrolle durch den VermieterNebenkosten und Steuer . . . . . . . . . . . . . . . .39Wie Vermieter und Mieter Steuern sparen89


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Was kostet eigentlich Ihre Wohnung „warm”? Oder entrichten Sieeine „Teilinklusivmiete”? Was ist denn die „Kaltmiete”? Und die„warmen Betriebskosten”? In Mietverträgen und gesetzlichenBestimmungen geistern viele Fachausdrücke herum, die Vermieterund Mieter nicht richtig einordnen können.Dazu kommen auf beiden Seiten zahlreiche Unsicherheiten bei derAbrechnung der Nebenkosten: Welche Positionen können wie aufden Mieter umgelegt werden? Welche Fristen müssen eingehaltenwerden? Warum vereinbartman im Mietvertragnicht einfach eine Pauschale,mit der alleNebenkosten beglichensind? Eine Fülle von Urteilenist zu diesen Fragestellungenin den letztenJahren ergangen, gesetzlicheVorschriften wurdengeändert.Begriff NebenkostenWas Nebenkosten sindUnter Nebenkosten (Betriebskosten) versteht man alle Kosten, die füreine Mietwohnung zusätzlich zur eigentlichen Miete (auch „Kaltmiete”oder „Grundmiete”) anfallen. Nebenkosten sind zum BeispielKosten für Heizung und Warmwasser, Grundsteuer, Wasser, Abwasser,Müllbeseitigung, Straßenreinigung, bestimmte Versicherungen,Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Die Begriffe Nebenkostenund Betriebskosten werden gleichrangig nebeneinander verwendet.Im Wesentlichen muss man folgende Bestandteile einer Miete auseinanderhalten:- Grundmiete- Nebenkosten (Betriebskosten)Die Nebenkosten unterteilen sich in kalte und warme Betriebskosten,sodass sich die Miete für eine Wohnung in den meisten Fällen folgendermaßenzusammensetzt.MieteGrundmietekalte Betriebskostenwarme Betriebskosten- Grundsteuer- Müllbeseitigung- Wasser- Gartenpflege- Straßenreinigung- usw.- Heizung- Warmwasser- usw.1011


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)In der nachfolgenden Übersicht haben wir die üblichstenBezeichnungen zusammengestellt.Nebenkosten (Betriebskosten) muss ein Mieter nur bezahlen, wenndie nachfolgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind:BezeichnungGrundmiete (Kaltmiete)ErläuterungMiete nur für die Wohnungsüberlassung. Alle anfallendenNebenkosten inklusive Heiz- und Warmwasserkostenmüssen vom Mieter zusätzlich gezahlt werden.- Der Mietvertrag muss ausdrücklich vorsehen, dass die Betriebskostenvom Mieter zu zahlen sind (S. 14).- Es muss sich um umlagefähige Betriebskosten handeln. Nur die inder Betriebskostenverordnung (S. 17) genannten Kostenartenkönnen vom Vermieter dem Mieter in Rechnung gestellt werden.- Diese Kosten müssen auch tatsächlich angefallen sein.Kalte (allgemeine)BetriebskostenAlle Betriebskosten (Nebenkosten) ohne Heizung undWarmwasserWarme BetriebskostenKosten für Heizung und Warmwasser (bzw. alle Positionen,die mit Heizanlage und Warmwasserbereitungzusammenhängen)Warmmiete(Inklusivmiete)Bezeichnet die gesamte Miete, alle Neben- und Heizkostensind darin enthalten.TeilinklusivmieteEin Teil der Nebenkosten (Betriebskosten) ist in derMiete enthalten, der andere Teil, wie z. B. verbrauchsabhängigeWasser-, Abwasser-, Müllabfuhr- und Heizkosten,wird aber gesondert auf den Mieter umgelegt.VerbrauchsabhängigeNebenkostenKosten, deren Höhe mit dem Verbrauch unmittelbarzusammenhängt, wie z. B. Kosten für Kaltwasser undEntwässerung, Heizkosten, StromkostenVerbrauchsunabhängigeNebenkostenKosten, die unabhängig von der Verbrauchsmengeanfallen, wie die Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherung1213


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)GesetzDer MietvertragDie vertraglichen GrundlagenNeben der Miete müssen Nebenkosten (Betriebskosten) vom Mieternur dann bezahlt werden, wenn es im Mietvertrag so vereinbartwurde. Sonst gelten sie mit der Miete als abgegolten.Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 535Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.Festlegung im MietvertragSoll der Mieter, wie heute üblich, die Nebenkosten bezahlen, mussder Mietvertrag dies so vorsehen. Die Betonung liegt hier auf „imMietvertrag”. Nachträgliche Absprachen muss der Mieter nichtunterschreiben.Keine Nebenkosten – mit Ausnahme der Heizkosten – sind deshalb zubegleichen, wenn- es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt(Art der Absprache kann nicht bewiesen werden),- im Formularmietvertrag freie Felder über Betriebskosten nichtausgefüllt sind (Indiz dafür, dass keine Zahlung durch Mieterbeabsichtigt war),- der Mietvertrag zu den Betriebskosten ungenaue, missverständlicheoder gegen das Gesetz verstoßende Klauseln enthält (derMieter muss exakt bestimmen können, welche Kosten er zuerwarten hat).Als Vermieter sollte man die Regelung zu den Betriebskosten im Formularmietvertragbei Beginn des Mietverhältnisses sehr sorgfältigausfüllen. Vergisst man eine zulässige Kostenart, muss der Mieterdiese Kosten nicht bezahlen.Ausnahme: Die sogenannten „warmen Betriebskosten” – also HeizundWarmwasserkosten –, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden,kommen immer zur Miete dazu (S. 69).Als Mieter sollte man die Positionen der Nebenkostenabrechnungmit dem Mietvertrag vergleichen: Der Vermieter darf nur die Bezahlungsolcher Nebenkosten verlangen, die im Mietvertrag festgelegtsind (ggf. auch per Verweis auf die Betriebskostenverordnung) undbei denen eine Umlage nach der Betriebskostenverordnung zulässigist. Auch unter dem Punkt „Sonstige Betriebskosten” im Mietvertragdarf nicht einfach alles untergebracht werden, was der Vermietersonst nirgendwo gefunden hat. Nicht umlagefähige Kosten wie diejenigenfür eine Fassadenreinigung oder eine einmalige Baumfällaktiongehören hier zum Beispiel nicht hinein.Hat der Vermieter versehentlich einen zulässigen Einzelposten vergessen,hat er Pech und der Mieter Glück. Sind in einem Vertragsformularnur einzelne Nebenkosten angekreuzt, braucht der Mieterzusätzliche nicht angekreuzte Nebenkosten nicht zu bezahlen.Tipp!Tipp!1415


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Nicht vereinbarte KostenpositionenEs gibt jedoch auch so etwas wie eine stillschweigende Vereinbarungüber die Nebenkostenzahlung: Zahlt der Mieter über mehrere Jahredie Abrechnung anstandslos, obwohl sie Positionen enthält, die imMietvertrag nicht genannt sind, so gibt er damit zu erkennen, dass ermit dieser Zahlung einverstanden ist – damit gilt der Vertrag gewissermaßenals geändert.Und das ohne schriftliche Festlegung!Auch der Bundesgerichtshofhat bestätigt (BGH,Az. VIII ZR 146/03), dass soetwas im Einzelfall möglich undrechtens ist. Über die Frage,welcher Zeitraum dafür verstrichensein muss, ist die Rechtsprechunguneinig (BGH, Az. VIIZR 35/00 – sechs Jahre; LG HeilbronnAz. 2 S 7/03 – drei Jahre).Betriebs- und HeizkostenverordnungDie gesetzlichen GrundlagenDie Betriebskostenverordnung (§ 1 BetrKV) definiert Betriebskosten so:Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigtendurch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstückoder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, derNebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufendentstehen.Laufend ist bei der Definition der Betriebskosten ein wichtiges Wort.Einmalig entstehende Kosten können meist nicht als Betriebskostenauf den Mieter umgelegt werden.Beispiel: Die Kosten für das regelmäßige Rasenmähen, Unkrautjätenund jährliche Schneiden von Bäumen und Sträuchern kann der Vermieterauf die Mieter abwälzen. Muss dagegen einmal ein alter, morscherBaum gefällt werden, sind dies keine umlagefähigen Kosten.GesetzDie Betriebskostenverordnung zählt alle Betriebskostenarten auf, dieein Vermieter auf seinen Mieter per Mietvertrag umlegen, diesemalso anteilig in Rechnung stellen darf. Die Heizkostenverordnung alsSpezialregelung gilt zudem für die Heiz- und Warmwasserkosten.1617


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnungsind:1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer, erhobenvon der Gemeinde).2. Kosten der Wasserversorgung (Grundgebühren, Wasserverbrauch,Miete von Wasserzählern, Eichkosten für Zähler, Kosten fürAbrechnung und Kostenaufteilung, Wartungskosten von Wassermengenreglern,Betriebskosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlageund einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlichder Aufbereitungsstoffe).3. Kosten der Entwässerung (Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung,die Kosten des Betriebs einer privaten Anlage unddes Betriebs einer Entwässerungspumpe).Anmerkung: Nicht umlagefähig sind Kanalanschlussgebühren undKosten der Beseitigung einer Abflussverstopfung!4. Heizkosten: Umlagefähig sind- Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlichder Abgasanlage einschließlich Kosten der verbrauchten Brennstoffeund ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten derBedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigenPrüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheiteinschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigungder Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungennach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietungvon Verbrauchszählern und Eichung sowie der Berechnungund Aufteilung, Verbrauchsanalyse der Heizkosten (seit 1.1.2009).- Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlageeinschließlich der Kosten der verbrauchten Brennstoffe, ihrer Lieferung,der Kosten des Betriebsstroms und der Überwachung sowieder Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.- Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auchaus zentralen Heizungsanlagen einschließlich des Entgelts für dieWärmelieferung und der Kosten des Betriebs der zugehörigenHausanlagen.- Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätteneinschließlich der Kosten der Beseitigung vonWasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheitund der damit zusammenhängenden Einstellung durcheine Fachkraft sowie der Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.Anmerkung: Kosten des Betriebsstroms sind z. B. die durch einenZwischenzähler ermittelten Stromkosten für die Umwälzpumpeund die Ölpumpe im Brenner. Miete oder Leasinggebühren für Zählersind umlagefähig – ebenso wie die Kosten der jährlichen Ablesungsowie der Abrechnung, Eichung und Überwachung der Verdunstungsröhrchendurch den Wärmemessdienst.5. Warmwasserkosten:- Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlageeinschließlich Kosten der Wasserversorgung, soweit nicht dortbereits berücksichtigt, und Kosten der Wassererwärmung über dieZentralheizungsanlage.1819


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser,auch aus zentralen Heizungsanlagen, einschließlich des Entgeltsfür die Lieferung des Warmwassers und der Kosten desBetriebs der zugehörigen Hausanlagen.- Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (auchKosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständenim Innern der Geräte und Kosten der regelmäßigenPrüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit undder damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft).6. Kosten verbundener Heizungs- undWarmwasserversorgungsanlagen:- Kosten von zentralen Heizungsanlagen, soweit nicht dort bereitsberücksichtigt.- Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme,soweit nicht dort bereits berücksichtigt.- Kosten verbundener Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen,soweit nicht dort bereits berücksichtigt.7. Aufzugskosten: Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugseinschließlich der Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung,der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, derregelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheiteinschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie dieKosten der Reinigung der Anlage.Anmerkung: Auch Personen, die Parterre wohnen, können mit denAufzugskosten belastet werden. Die Gerichte entscheiden hier unterschiedlich.Wurde ein „Vollwartungsvertrag” abgeschlossen, darf derVermieter den auf Reparaturen entfallenden Kostenteil nicht mit aufden Mieter umlegen.8. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Müllabfuhr,öffentliche und entsprechende private Maßnahmen), auch Kostendes Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagenund des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlichder Kosten der Berechnung und Aufteilung.9. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung:Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsamgenutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.Anmerkung: Kommt Personal dafür zum Einsatz, sind die Personalkostenumlagefähig.10. Kosten der Gartenpflege (Kosten der Pflege gärtnerisch angelegterFlächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung vonSand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die demnicht öffentlichen Verkehr dienen).Anmerkung: schließt die Kosten für den Kauf neuer Pflanzen oder fürdie Pflege von Spielplätzen ein, nicht aber die für den Erwerb vonGartengeräten.2021


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)11. Kosten der Beleuchtung (Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtungund die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsamgenutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,Waschküchen).Anmerkung: Hier sind nur die Stromkosten gemeint und nicht z. B.die Kosten für das Auswechseln von defekten Glühlampen im Treppenhaus.13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Versicherung desGebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden,Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude,den Öltank und den Aufzug).Anmerkung: nicht umlagefähig Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen.14. Kosten für den Hauswart (seine Vergütung, die Sozialbeiträge undalle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart fürseine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltungbetreffen; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfenKosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nichtangesetzt werden).12. Kosten der Schornsteinreinigung (Kehrgebühren nach der maßgebendenGebührenordnung, soweit sie nicht bereits unter denKosten der Heizanlage berücksichtigt sind).15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage(Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschafteinschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgeltfür eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlagesowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für dieKabelweitersendung entstehen) oder des Betriebs einer mit einemBreitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (wie oben,ferner laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse).Anmerkung: Beim Kabelanschluss kann die monatliche, an die Kabelgesellschaftzu zahlende Grundgebühr umgelegt werden, nicht aberdie einmalige Anschlussgebühr.2223


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)16. Wäsche: Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege(Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege undReinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrerBetriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten derWasserversorgung, soweit nicht dort bereits berücksichtigt).17. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von denNummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.Keine umlagefähigen Betriebskosten laut Betriebskostenverordnungsind:- Verwaltungskosten (die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudeserforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht,der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,die Kosten für diegesetzlichen oder freiwilligenPrüfungen des Jahresabschlussesund die Kosten fürdie Geschäftsführung).- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (die Kosten, die währendder Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigenGebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung,Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen odersonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, z. B. Renovierungsarbeiten,Reparaturkosten).Anmerkung: etwa für Schwimmbad und Sauna im Haus. Der Vermietermuss genau angeben, für welche Kosten er Geld verlangt. Esmuss sich um laufende Kosten handeln, die dem Vermieter durch dieNutzung des Hauses entstehen. Hier finden sich oft Fehler in denAbrechnungen!2425


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Keine Betriebskosten sind zum Beispiel auch:- Reparaturkosten- Wartungskosten und Überprüfungsarbeiten (nur selten als Nebenkostenumlagefähig, z. B. bei Fahrstuhl und Heizungsanlagen möglich)- Instandhaltungsrücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen)- Kontogebühren für das Mietkonto- Rechtsschutzversicherung des Vermieters- Mietausfallversicherung- Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen- Portokosten- Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen- Fassadenreinigung- Reparaturkostenversicherung- Wartungskosten der Klingelsprechanlage und der Türschließanlage- Zinsabschlagssteuer auf Instandhaltungsrücklagen- Kosten und Pflege einer Dachbegrünung- Bewachungskosten (außer bei speziellen Gebäuden, mit Nachweisdes Vermieters, dass Bewachung notwendig ist)- Erbbauzinsen- Anliegerbeiträge (z. B. Erschließungsbeiträge oder Straßenbaubeiträge)Kleines Nebenkosten-ABCEine abschließende Liste der Nebenkosten, die Vermieter auf ihreMieter umlegen dürfen, ist kaum zu erstellen. Zwar enthält§ 2 Betriebskostenverordnung eine gesetzliche Aufzählung der umlagefähigenKostenarten, immer wieder kommen durch Gerichtsentscheidungenaber neue Kostenarten dazu, die bisher nicht berücksichtigtworden sind. Folgende Nebenkosten sind nach jetzigemKenntnisstand umlagefähig:„Kalte” BetriebskostenAbwasserAufzug-BetriebskostenBeleuchtungDachrinnenreinigungGartenpflegeAnmerkungKanalgebühren, keine Kosten für Abflussreinigung!Strom, Reinigung, regelmäßige Inspektion und Wartungnur Stromkosten (Keller, Treppenhaus, Waschkücheusw.). Glühbirnen: neinwenn regelmäßigregelmäßige Kosten. Neue Pflanzen und Sträucher: ja,Gartengeräte: nein. Regelmäßiger Baumschnitt: ja. EinzelneBaumfällung: neinGemeinschaftsantenne/KabelanschlussHausmeisterHausreinigungBetriebs-, Strom- und Wartungskosten, Kabelgebühren:ja. Kabel-Anschlussgebühr: nein. Kosten private Breitband-Verteilanlage:jaPersonalkostenTreppenreinigung, auch Personalkosten2627


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)LeasinggebührenMehrwertsteuerMüllabfuhrfür Kaltwasserzähler, Heiz- und Warmwasserkostenverteiler,Antennen- und Breitbandkabelanlagenbei Gewerberaummiete unter weiteren Voraussetzungenöffentliche Gebühren, aber auch Betriebskostenz. B. für MüllschluckerTreppenhausreinigungUngezieferbekämpfungVersicherungenjaregelmäßige Vorbeugemaßnahmen: ja.Einmaliger Kakerlakenbefall: neinVermieterhaftpflicht, Gebäudeversicherung gegenFeuer, Sturm usw.: ja. Vermieter-Hausrat, Mietausfallversicherung:neinÖffentliche Lasten desGrundstücksSchneeräumenGrundsteuer: ja. Erschließungsbeiträge: nein... und StreuenWartungskostennur wenn durch § 2 Betriebskostenverordnung erlaubt.Ja: Aufzug, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne,Heizung, Kabelfernsehanlage, Gemeinschaftswaschmaschinen,Wasser- und Warmwasserversorgung.SchornsteinreinigungSonstige KostenKehrgebühren, ImmissionsmessungNur regelmäßig entstehende Kosten im Sinne derBetriebskostenverordnung und nur wenn gerichtlichanerkannt. Z. B. Betriebskosten für: Schwimmbad,Sauna, Fitnessraum, Rauchabzüge, Sprinkler, Dachrinnenreinigung,Kosten für gesetzlich vorgeschriebeneNotbeleuchtung, Rückstausicherung. Wartungfür Rauchmelder, Brandschutz, Feuerlöscher, Müllschlucker,Lüftungsanlage. Wartung und TÜV-Abnahme Blitzableiter.Waschmaschinen undTrocknerWasserStrom, Reinigung, Wartung von Gemeinschaftsmaschinenz. B. Wasserlieferung, Wasserzähler, WasseraufbereitungSperrmüllabfuhrnur wenn regelmäßige EinrichtungStraßenreinigungöffentliche Gebühren und private Kosten (Privatwege,Zufahrten)2829


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)„Warme” BetriebskostenAllgemein:Abrechnung der Heiz-/WarmwasserkostenBetriebsstrom der AnlageBrennstoffe (Öl, Gas ...)Eichkosten für ZählerEntkalkung der WarmwasseranlageAnmerkungHeizung und Warmwassererzeugungjajajaja (auch benötigte Entkalkungsmittel)Nicht umlagefähig sind übrigens auch Betriebskostenerhöhungen,die durch Schadensfälle oder Baumängel ausgelöst wurden – z. B.die Erhöhung einer Gebäudeversicherungsprämie aufgrund einesRohrbruchschadens.Mieter von Eigentumswohnungen müssen besonders genau daraufachten, dass keine unzulässigen Posten berechnet werden. Allzuleicht reichen Vermieter die Abrechnung der Hausverwaltung(„Hausgeld”) einfach an den Mieter weiter. Diese ist jedoch für denEigentümer erstellt und enthält immer Posten, die nicht auf den Mieterumgelegt werden dürfen – etwa Verwaltungskosten, Reparaturkostenund Instandhaltungsrücklagen.Tipp!Jahresablesung und Austauschvon VerdunstungsröhrchenKosten der VerbrauchsanalyseMiete Heizkostenverteiler + ZählerReinigungjaja. Abrechnungszeiträume, die nachdem 1.1.2009 beginnenja, auch LeasingAnlage und HeizungsraumHinweis: Die Kosten für den elektrischen Strom in der Mietwohnungzählen zwar ebenfalls zu den Nebenkosten der Mietwohnung. Üblicherweiserechnet der Mieter jedoch direkt mit dem Stromversorgerab. So hat in der Regel jede Mietwohnung ihren eigenen Stromzähler– jeder Mieter kann den Stromanbieter selbst wechseln. Über denVermieter wird jedoch der Betriebsstrom für die Haustechnik abgerechnet– zum Beispiel für die Heizanlage und den Aufzug.Überwachung der AnlagejaWartung und Einstellung der Anlageja (durch Fachbetrieb)Genaueres:siehe gesetzliche Liste in § 2 Betriebskostenverordnung3031


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Vorauszahlung oder PauschaleWie Betriebskosten abgerechnet werdenWurden die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt, könnensie auf zwei Arten erhoben werden.Entweder ...... durch Abrechnung und Umlage der tatsächlich entstandenenKosten. Meist sieht eine Klausel im Mietvertrag einen bestimmtenBetrag als monatliche Vorauszahlung vor. Diese werden am Endeeines Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenenBetriebskosten verrechnet. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder eineteilweise Erstattung für den Mieter.Oder ...... in Form einer Pauschale. Mit der Pauschale sind alle Ansprüchedes Vermieters auf Zahlung von Betriebskosten abgegolten. Sie istunabhängig von den tatsächlich entstandenen Kosten. Eine Abrechnungam Ende des Jahres findet nicht statt.Keine Pauschale für Heiz- und WarmwasserkostenEine Pauschale bezieht sich nur auf die kalten (allgemeinen)Betriebskosten. Die Heizkosten müssen dagegen genau abgerechnetwerden. Der Grund: Die Heizkostenverordnung schreibt für Heizkosteneine Verteilung auf die Mieter nach dem jeweiligen Verbrauchvor (S. 71).Typische Regelung in MustermietverträgenMiete1. Die monatliche Miete beträgt: EUR _________Nettomiete (ohne Nebenkosten) für Wohnung2. Zusätzlich zahlt der Mieter EUR _________als Vorauszahlung auf Heizungs- und Warmwasserkostenund für die übrigen BetriebskostenVorauszahlung auf die allgemeinen Betriebskosten(oder alternativ)Pauschale für die allgemeinen BetriebskostenGesamtbetrag zu VertragsbeginnEUR _________EUR _________Anpassung der VorauszahlungenÜblicherweise werden Nebenkosten für Mietwohnungen in Form einer Vorauszahlungerhoben.Nach der Abrechnung der Nebenkosten kann eine Anpassung der Vorauszahlungenfür die Zukunft gefordert werden – und zwar von beiden Vertragspartnern.Dies kann nicht per Mietvertrag anders geregelt werden.Bei preisgebundenem Wohnraum (Sozialwohnungen und öffentlichgeförderte Wohnungen) ist ebenfalls keine Pauschale zulässig.3233


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)GesetzBürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kannjede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textformeine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeitzu beachten.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.Pauschale für kalte („allgemeine”) BetriebskostenBei einer Pauschale sind die Nebenkosten mit diesem Pauschalbetragabgegolten. Nachzahlungen oder Auszahlungen von Guthabensind damit ausgeschlossen, eine jährliche Abrechnung findet nichtstatt. Haben Mieter hohe verbrauchsabhängige Nebenkosten, profitierensie von einer solchen Vereinbarung. Lebt ein allein stehenderMieter in einem Haus voller Familien und haben alle die gleiche Pauschale,wird dieser Mieter erheblich höhere Nebenkosten bezahlenals beim Vorauszahlungsmodell. Für den Vermieter bedeutet die Vereinbarungeiner Pauschale eine nicht zu unterschätzende Vereinfachungder Verwaltungsarbeit, aber auch ein Kostenrisiko.Anpassung der NebenkostenpauschaleBei der Pauschale kann eine Anpassung der monatlichen Zahlungdurch den Vermieter dann vorgenommen werden, wenn der Mietvertragdazu eine eindeutige Vereinbarung enthält. Fehlt eine Regelungim Mietvertrag, bleibt es für die Dauer des Mietverhältnisses bei derfixen Pauschale.Beispiel für eine Regelung im Mustermietvertrag„Werden allgemeine Betriebskosten pauschal bezahlt, erfolgt keineNachzahlung bezüglich dieser Betriebskosten. Der Vermieter kanndie Pauschale erhöhen, wenn sie zur Deckung der Betriebskostennicht mehr ausreicht. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist dieBetriebskostenpauschale herabzusetzen.”Die Erhöhungserklärung selbst muss begründet und die Begründungerläutert werden. Auch eine Verringerung der Betriebskosten mussder Vermieter zum Anlass nehmen, die Pauschale anzupassen.3435


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)GesetzBürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 560(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt,Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textformanteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertragvereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr derGrund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mitBeginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskostenrückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhungder Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn desder Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern derVermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisvon der Erhöhung abgibt.(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschalevom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen.Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.Das WirtschaftlichkeitsgebotKostenkontrolle durch den VermieterVermieter müssen sich am Wirtschaftlichkeitsgebot orientieren. Dasbedeutet: Sie dürfen keine unwirtschaftlich hohen oder unnötigeBetriebskosten auf die Mieter umlegen. Dies ist in § 556 Abs. 3 BGBgeregelt. Natürlich kann langedarüber gestritten werden, wasnun unwirtschaftlich ist. Dahersteht dem Vermieter ein gewisserErmessensspielraum zu.Erst wenn dieser überschrittenist, wird es ernst: Dann ist derVermieter nicht mehr zur Umlageüberhöhter Betriebskostenberechtigt. Die Unwirtschaftlichkeitvon Betriebskostenkann sich sowohl auf dieKostenart als auch auf dieKostenhöhe beziehen.Beispiel: Der Vermieter beschließt, einen Vertrag mit einem Breitbandkabelanbieterabzuschließen, um die Versorgung der Mieter mitKommunikationsmöglichkeiten und Unterhaltungsmedien zu verbessern.Dadurch fallen zusätzliche Kosten an. Solange sich die Kabelgebührenhalbwegs im üblichen Rahmen bewegen, bleibt das Wirtschaftlichkeitsgebotgewahrt – obwohl vielleicht eine Gemeinschafts-Satellitenantenne billiger wäre.3637


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Beispiel: Der Vermieter beschließt, den Zugangsweg zur Haustür unddie Garageneinfahrt mit elektrischen Heizschleifen zu versehen,damit im Winter niemand stürzt. Leider verdreifachen sich die Stromkosten.In diesem Fall wäre das Wirtschaftlichkeitsgebot nichtgewahrt, da hier durch eine unübliche Installation unverhältnismäßighohe zusätzliche Kosten verursacht werden. Anders kann dies allerdingsim Einzelfall z. B. bei einer Seniorenwohnanlage gehobenenNiveaus sein.Beispiel: Der Vermieter lässt den Hausgarten pflegen. Er beauftragtdamit einen exklusiven Landschaftsdesigner, der viermal im Jahr für200 EUR die Stunde den Rasen mäht. Auch hier wird das Wirtschaftlichkeitsgebotmissachtet.Hinweis: Der Vermieter muss im Übrigen auch den Wettbewerb derLeistungsanbieter nutzen, um einen möglichst günstigen Preis zuerzielen. Insbesondere von Vermietern mit großem Wohnungsbestandkann erwartet werden, dass sie nicht ohne zu vergleichen denteuersten Anbieter wählen, sondern nach den Prinzipien vernünftigenWirtschaftens einen Preisvergleich anstellen.Nebenkosten und SteuerWie Vermieter und Mieter Steuern sparenEigentümer und Mieter können Aufwendungen für Arbeiten in Hausoder Wohnung steuerlich absetzen. Dies gilt auch für Arbeiten, dienicht selbst in Auftrag gegeben wurden: Auch Lohnkosten, die überdie Neben- und Heizkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden,zum Beispiel für Hausmeister, Schornsteinfeger oder Wartungdes Aufzugs sowie Gartenpflege, werden steuerlich begünstigt.Mietnebenkosten absetzenEin Mieter kann nicht nur die Rechnung eines von ihm beauftragtenHandwerkers in seiner Steuererklärung berücksichtigen, sondernauch die von ihm über die Nebenkostenabrechnung bezahltenArbeitskosten.20 Prozent der anfallenden Arbeitskosten können direkt von der Steuerschuldabgezogen werden (Einkommenssteuergesetz § 35 a).Beispiel: Würde der Arbeitskostenanteil der Nebenkostenabrechnungfür Gartenpflege, Hausreinigung, Hauswartstätigkeiten,Schornsteinfeger und Aufzugswartung 400 EUR jährlich betragen,könnte der Mieter 80 EUR von seiner Steuerschuld abziehen.Aber: Die Steuervergünstigung bekommt nur, wer auch Lohn- bzw.Einkommenssteuer zahlt.3839


Nebenkosten und AbrechnungNebenkosten(Betriebskosten)Nebenkosten(Betriebskosten)Nicht die MaterialkostenDas Finanzamt akzeptiert nur die reinen Arbeits- und Fahrtkosten.Nicht begünstigt sind die Kosten für das Material.Der Vermieter ist verpflichtet, die Lohnkostenanteile in der Betriebskostenabrechnunggetrennt auszuweisen bzw. eine entsprechendeseparate Bescheinigung zu erstellen und dabei eine Reihe von Vorgabenzu beachten. Dies ist nicht unproblematisch, da einige Versorgungsunternehmenund Abrechnungsdienste die Arbeitskosten nachwie vor nicht getrennt ausweisen.Gesetzliche GrundlagenSchon seit 2003 können haushaltsnahe Dienstleistungen einschließlichHandwerkerleistungen im Haushalt steuerlich geltend gemachtwerden (§ 35 a des Einkommenssteuergesetzes). Seit 2006 bestehtdiese Möglichkeit auchbei den Arbeitskostenanteilender Nebenkostenabrechnungunabhängigvom Auftraggeber.Es gibt jedoch Grenzen:Der Steuerabzug ist nurbis zu einer gewissenHöchstsumme der Aufwendungenpro Jahrmöglich.Hier eine Übersicht der ab 1.1.2009 geltenden Grenzen:- Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse (Haushaltshilfe, Pflege):Bei Aufwendungen bis zu 20 000 EUR können 20 Prozent abgesetztwerden – höchstens 4 000 EUR.- Geringfügig beschäftigte Haushaltshilfen:Es können bei Aufwendungenbis 2 550 EUR 20 Prozent abgesetztwerden, höchstens 510 EUR.- Handwerkerleistungen für Renovierungs-,Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:Hier könnenhöchstens 20 Prozent des Arbeitslohnsbis zu einer Höchstgrenze derAufwendungen von 6 000 EUR (abVeranlagungszeitraum 2009) abgesetztwerden. Dies ergibt eineSteuervergünstigung von bis zu1 200 EUR im Jahr.Voraussetzung: Der Steuerpflichtige kann die Originalrechnung desHandwerksbetriebs mit aufgeschlüsselten Arbeitskosten sowie denBankauszug mit der entsprechenden Abbuchung vorlegen.Mieter müssen eine Nebenkostenabrechnung mit entsprechenderAufschlüsselung der Kosten bzw. eine Bescheinigung des Vermieterssowie Zahlungsbelege über Nebenkosten und ggf. Nachzahlungenvorweisen können.4041


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekte AbrechnungFormalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46Häufige Fehler vermeidenAbrechnungsfrist Vermieter . . . . . . . . . . . . .5012-Monats-Frist und FristüberschreitungFristen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55Zeit für EinwändeDer Umlageschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .56Wohnfläche, Personenzahl, VerbrauchVerteilung in Sonderfällen . . . . . . . . . . . . . . .60Fallstricke in der Abrechnung4243


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungDie Nebenkostenabrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten.Maßgeblich ist die sogenannte Textform. Das heißt: Der Vermieterdarf auch per Fax oder E-Mail ohne persönliche Unterschrift abrechnen.Ist die Abrechnung nichtübersichtlich oder sind Positionenunverständlich oderunzulässig, muss der Mietereine Nachzahlung nichtbegleichen. Der Mieter solltein diesem Fall der Abrechnungwidersprechen und denVermieter auffordern, ihmeine nachvollziehbare Berechnungder Kosten vorzulegen.Problem: In der Praxis wirddie Abrechnung meist vonAbrechnungsfirmen erstellt,deren Zahlenwerke oft auch der Vermieter nicht mehr versteht. Trotzdemist Ansprechpartner des Mieters bei Unklarheiten immer derVermieter bzw. der Verwalter – nicht jedoch die vom Vermieter beauftragteAbrechnungsfirma.Einsicht in die OriginalbelegeDer Mieter hat das Recht, die Originalbelege einzusehen – also dieRechnungen, die der Vermieter selbst zum Beispiel von den Versorgungsunternehmenerhalten hat. Der Mieter darf sich auch – aufeigene Kosten – Kopien davon machen.Nicht in jedem Fall gefordert werden kann deren Zusendung. DieGerichte gehen davon aus, dass der Mieter sich schon ins Büro desVermieters begeben muss, um Zweifel aufzuklären. Ein Anspruchbesteht jedoch dann, wenn sich der Vermieter in einer weiter entferntenStadt befindet. Der Vermieter darf für die Einsichtnahme inKostenbelege keine Gebühren, Stundensätze oder Ähnliches verlangen.Zusendung von RechnungskopienDer Mieter kann von seinem in der gleichen Stadt ansässigen Vermieternicht die Zusendung der Kopien aller für die Nebenkostenabrechnungrelevanten Abrechnungsbelege fordern. Dieses Rechthaben nur Mieter von preisgebundenen Wohnungen – alle anderenmüssen im Büro des Vermieters Einsicht nehmen.Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 8.3.2006UrteilHinweis: Gibt es keine berechtigten Einwendungen gegen dieAbrechnung, muss der Mieter in der Regel innerhalb von vierWochen die Nachzahlung leisten, sonst kann ihn der Vermieter aufZahlung verklagen.4445


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnung- Es wird ein anderer Verteilerschlüssel verwendet als im Mietvertragvereinbart (z. B. nach Personenzahl statt nach QuadratmeternWohnfläche).- Bei leer stehenden Wohnungen trägt der Vermieter die anteiligenBetriebskosten nicht selbst.- Die Vorauszahlungen werden nicht angerechnet.UrteilHausmeisterkosten aufschlüsselnDer Vermieter darf in der Abrechnung bei den Hausmeisterkostenkeinen pauschalen Kostenabzug für nicht umlagefähigeVerwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vornehmen,die durch Hausmeistertätigkeiten entstanden sind. Widersprichtder Mieter einer solchen Abrechnung, muss der Vermieter dieKosten nachvollziehbar so aufschlüsseln, dass die nicht umlagefähigenKosten genau herausgerechnet werden können.BGH, Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.2.20084849


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungAbrechnungsfrist Vermieter12-Monats-Frist und FristüberschreitungDie Abrechnung über die Nebenkosten muss der Vermieter dem Mieterspätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Beendigungdes Abrechnungszeitraums schriftlich, per Fax oder E-Mailzukommen lassen.Beispiel: Ist Abrechnungszeitraum 1. Juli 2008 bis 30. Juni 2009,muss der Vermieter die Abrechnung bis zum 30. Juni 2010 vorlegen.Verspätete AbrechnungRechnet der Vermieter erst nach Ablauf der zwölf Monate ab, darf derMieter Nachzahlungen verweigern.Es gibt jedoch Ausnahmefälle, in denen der Vermieter die Abrechnungsfristohne Konsequenzen überschreiten darf: nämlich dann,wenn er nicht selbst Schuld an der Verspätung trägt, diese also nichtzu vertreten hat. So ist es denkbar, dass er noch mit Lieferanten überderen Abrechnungen streitet, dass der Grundsteuerbescheid derGemeinde noch nicht eingetroffen ist oder die Hausverwaltung dieAbrechnung noch nicht fertiggestellt hat. Im letzten Fall muss derVermieter jedoch eine Anmahnung der Abrechnung bei der Hausverwaltungnachweisen.Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556 BGB Vereinbarung überBetriebskosten(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf deszwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderungdurch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, derVermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.Ausschlussfrist und AnerkenntnisErstellt oder berichtigt der Vermieter eine Abrechnung erst nachEnde der Abrechnungsfrist, obwohl der Mieter noch während derAbrechnungsfrist versprochen hat, die Nachzahlung zu bezahlen,ändert dies nichts an der Verspätung. Die Abrechnungsfrist ist abgelaufen,es kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden – egal wasder Mieter zugesagt hat.BGH, Az. VIII ZR 84/07, Urteil vom 9.4.2008Vorauszahlungen: wann der Mieter zurückfordern kannFür den Mieter stellt sich die Frage, ob er Nebenkosten-Vorauszahlungenzurückfordern kann, wenn die 12-Monats-Frist abgelaufenist, ohne dass eine Abrechnung stattgefunden hat.GesetzUrteil5051


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungUrteilWurde in einem bestehenden Mietverhältnis nicht fristgerecht abgerechnet,kann der Mieter die im Abrechnungszeitraum geleistetenVorauszahlungen nicht zurückverlangen (BGH, VIII ZR 191/05, Urteilvom 29.3.2006). Als Druckmittel kann er jedoch weitere Vorauszahlungenvorläufig zurückhalten.Findet innerhalb der 12-monatigenFrist keine Abrechnung statt, hat derMieter ein Zurückbehaltungsrechthinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen.Hier ist jedoch Vorsichtgeboten: „Zurückbehalten” istnicht das Gleiche wie „behaltenkönnen”. Die Vorauszahlungen darfder Mieter nur vorläufig einbehalten– eben solange keine Abrechnungstattfindet. Führt der Vermieter dieAbrechnung durch, hat der Mieteralle ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungenzu bezahlen.Das Zurückbehaltungsrecht kann der Mieter jedoch nur geltendmachen, solange der Mietvertrag noch läuft. Nach Ende des Vertragesleistet er schließlich auch keine Betriebskostenvorauszahlungenmehr. Dies führt dazu, dass ehemaligen Mietern durch die Gerichtedas Recht zugestanden wird, nach ergebnislosem Ablauf der12-monatigen Abrechnungsfrist alle Betriebskostenvorauszahlungenfür den jeweiligen Abrechnungszeitraum zurückzuverlangen.Ansonsten müsste der Mieter nämlich zuerst auf Abrechnung klagenund dann nach Erhalt der Abrechnung ein weiteres Mal vor Gerichtgehen, um nun das Guthaben laut Abrechnung einzufordern. Ein derartumständliches Vorgehen halten die Gerichte für den Mieter (undihren eigenen Terminplan) für unzumutbar.Nebenkostenabrechnung: Anspruch des MietersViele Vermieter unterliegen einem Irrtum, was die Verjährung derBetriebskostenabrechnung angeht: Sie verwechseln die 12-monatigeFrist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat,mit einer Verjährungsfrist. Dies führt bei Vermietern zu der Überzeugung,dass der Mieter nach Fristablauf keine Nebenkostenabrechnungmehr verlangen kann.§ 556 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, innerhalb von zwölfMonaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnunganzufertigen. Diese zwölf Monate sind keine Verjährungsfrist.Das heißt: Der Mieter kann auch nach Ablauf dieses Zeitraumes nochdie Abrechnung fordern – und gegebenenfalls auch die Überweisungeines Guthabens.5253


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungIst die Frist ohne Abrechnung abgelaufen, hat dies für den Vermieterzwei Konsequenzen:1. Er kann keine Nachzahlung mehr fordern.2. Er muss damit rechnen, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrechtan den laufenden Vorauszahlungen geltend macht.Die eigentliche Verjährungsfrist des Anspruches auf Abrechnungbeträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Jahreszu laufen, in dem die Forderung entstanden und damit fällig gewordenist (§ 199 Abs. 1 BGB).Beispiel: Der Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2008. Abgerechnetwerden muss bis zum 31.12.2009. Am 1.1.2010 ist die Leistung(die Abrechnung) fällig: Der Mieter kann ihre Durchführung jetztgerichtlich verlangen. Die Verjährungsfrist fängt mit dem Jahresende2010 an zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB). Sie läuft drei Jahre und dauertbis Ende 2013. Erst nach dem 31.12.2013 hat der Vermieter also dieMöglichkeit, sich auf Verjährung zu berufen und die Abrechnung für2008 endgültig zu verweigern. Aber: Eine Verjährung kann auchunterbrochen werden – z. B. durch eine gerichtliche Klage desMieters.Fristen für den MieterZeit für EinwändePrüfung der AbrechnungNach Eingang der jährlichen Nebenkostenabrechnung beim Mieterhat dieser ca. vier Wochen Zeit, um die Betriebskostenabrechnungnach Art und Höhe zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss erNachzahlungen nach dieser Frist begleichen.Gesetzliche AusschlussfristZweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eineEinwendungsfrist von zwölf Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kanner Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät(§ 556 Abs. 3 BGB).Aber: Diese Ausschlussfrist darf nicht so verstanden werden, dassder Mieter grundsätzlich ein Jahr Zeit hat, bis er die Nachzahlung zuentrichten hat. Wie schon angesprochen, wird von den Gerichtenmeist für die Prüfung eine Zeit von vier Wochen als ausreichenderachtet.Hinweis: Ist die Abrechnung erst einmal vorbehaltlos akzeptiert –zum Beispiel durch die Entrichtung der Nachzahlung –, kann der Mieterin der Regel keine Korrekturen für offensichtliche und von ihmselbst erkennbare Fehler mehr verlangen (z. B. OLG Hamburg, Az. 4U 66/89). Bei versteckten oder nur für Fachleute erkennbaren Fehlernist dies anders.5455


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungTipp!Der UmlageschlüsselWohnfläche, Personenzahl, VerbrauchHat der Vermieter die Nebenkosten des gesamten Hauses ermittelt,muss er sie auf die Mieter verteilen. Der Umlageschlüssel (Verteilerschlüssel)ist also der Maßstab, nach welchem die für das gesamteGebäude anfallenden Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungenaufgeteilt („umgelegt”) werden.Umgelegt werden kann nach:- Wohnfläche,- Personenzahl,- Wohneinheiten,- Miteigentumsanteilen (Eigentumswohnungen),- Kubikmetern (m 3 ) umbautem Raum,- Verbrauch.In der Regel ergibt sich aus dem Mietvertrag, welcher Aufteilungsmaßstabvereinbart ist.Findet sich im Mietvertrag keine Regelung, sind die Nebenkostennach dem Anteil der Wohnfläche zu verteilen (d. h. Anteil der Wohnflächeder einzelnen Wohnung in m 2 an der Gesamtwohnfläche desGebäudes).Um sich unnötige Arbeit mit Umrechnungen zu ersparen, sollten Vermietervon Eigentumswohnungen den gleichen Umlageschlüssel imMietvertrag vereinbaren, wie er in ihrer Hausgeldabrechnung verwendetwird.Wasser, Abwasser, MüllabfuhrVerbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr)sollen nach dem Willen des Gesetzgebers möglichst verbrauchsabhängigabgerechnet werden. Sie müssen verbrauchsabhängigabgerechnet werden, wenn entsprechende Messeinrichtungenvorhanden sind. Denn warum soll ein Single ebenso viel fürWasser bezahlen wie die Familie mit sieben Kindern? Sind in allenWohnungen des Hausesoder an allen ZapfstellenKaltwasserzähler installiert,muss der Vermieterdie Zählerstände bei derAbrechnung berücksichtigen.Das bedeutet alsonicht, dass der Vermieterjetzt überall Wasseruhreneinbauen lassen muss.Trifft er diese Entscheidungzur Anschaffungnicht, kann er weiterhinnach den oben dargestelltenAufteilungsmaßstäbenabrechnen.Für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gelten wiederumSonderregelungen. Über diese informieren wir Sie unter Heizungund Warmwasser (S. 69).5657


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungGesetzBürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556a BGB Abrechnungsmaßstabfür Betriebskosten(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind dieBetriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach demAnteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einemerfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch dieMieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der demunterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen VerursachungRechnung trägt.(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann derVermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass dieBetriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarungganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werdendürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oderder erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumszulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so istdiese entsprechend herabzusetzen.(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarungist unwirksam.Änderung des UmlageschlüsselsDer Umlageschlüssel kann unter bestimmten Bedingungen auchwährend des Mietverhältnisses für zukünftige Abrechnungsperiodengeändert werden – niemals jedoch rückwirkend (OLG Frankfurt, Az. 7U 50/02).Wurde von den Vertragspartnern ein bestimmter Umlageschlüsselvereinbart, kann der Vermieter ihn durch eine Erklärung in Textform(schriftlich, aber auch ohne eigenhändige Unterschrift per Fax oderE-Mail) einseitig abändern. Er kann festlegen, dass die Betriebskostenkünftig nach einem verbrauchs- oder verursachungsabhängigenMaßstab umgelegt werden dürfen. Dies darf er aber nur vor Beginndes Abrechnungszeitraums tun.Umlage von VorjahreskostenEine weitere Streitfrage ist, ob ein Vermieter bei den verbrauchsabhängigenBetriebskosten nur abrechnen darf, was tatsächlich imAbrechnungszeitraum durch den Mieter verbraucht wurde(Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), oder ob er die Beträgeabrechnen darf, die er selbst an die Versorgungsbetriebe zu zahlenhatte (Abflussprinzip). Beides muss sich nicht unbedingt decken. Sokönnen ihm zum Beispiel Kosten für den Verbrauch im vorherigenAbrechnungszeitraum im aktuellen Abrechnungszeitraum in Rechnunggestellt werden. Oft kommt es zu diesem Problem, wenn derVermieter nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmenjedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum benutzt.In der Praxis hat es der Vermieter meist mit mehreren Versorgungsbetriebenzu tun, die im ungünstigsten Fall alle unterschiedlicheAbrechnungszeiträume verwenden.Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Problem entschieden, dassVermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Der imProzess betroffene Vermieter durfte die Kosten für den im Jahr 2004angefallenen Verbrauch seiner Mieter von Kaltwasser und Abwasserberechnen und ihnen zusätzlich Verbrauchskosten für 2003 in Rechnungstellen, die der Versorger ihm selbst erst 2004 berechnet hatte.Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass es für denVermieter ein unzumutbarer Aufwand sei, aus den Abrechnungendes Versorgungsbetriebes mit einem vom Kalenderjahr abweichendenAbrechnungszeitraum die auf die jeweiligen Kalenderjahre entfallendenBeträge herauszurechnen (BGH, Urteil vom 20.2.2008,Az. VIII ZR 49/07 und Az. VIII ZR 27/07).5859


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungVerteilung in SonderfällenFallstricke in der AbrechnungVerteilung neu entstandener NebenkostenOft entsteht Streit darüber, ob der Vermieter während des Mietverhältnissesneu entstandene Kostenpositionen auf den Mieter umlegendarf. Dies ist der Fall, setzt aber eine genaue vertragliche Vereinbarungvoraus. Der Mietvertrag muss die Regelung enthalten, dassneu entstehende Nebenkosten umlegbar sind, und es muss sich umumlagefähige Betriebskosten handeln. Dies entschied der Bundesgerichtshofbezüglich einer vom Vermieter neu abgeschlossenen SachundHaftpflichtversicherung für das Mietobjekt (BGH, Az. VIII ZR80/06).Zulässige Regelung in MustermietverträgenSofern Betriebskosten während der Mietdauer neu entstehen oderöffentliche Abgaben neu eingeführt werden, können diese vom Vermieterim Rahmen der gesetzlichen Regelungen umgelegt und dafürangemessene Vorauszahlungen angesetzt werden.Verteilung von Kosten leer stehender WohnungenStehen in einem Mehrfamilienhaus eine oder mehrere Wohnungenleer, darf der Vermieter nicht einfach die Nebenkosten der leer stehendenWohnungen mit auf die verbliebenen Mieter umlegen. Ermuss diese Nebenkosten grundsätzlich selbst tragen.Umlage bei LeerstandDer Bundesgerichtshof hatte 2006 die Frage zu entscheiden, ob derVermieter eines Mehrfamilienhauses mit 35 Parteien die Betriebskostenleer stehender Wohnungen umlegen darf. Vereinbarungsgemäßsollten die „kalten” Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächeder Mietwohnungen zur Gesamtwohnfläche umgelegt werden.Der Vermieter wollte nun erreichen, dass einige Nebenkostenarten(Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) der leerstehenden Wohnungen mit auf die Nebenkosten der anderen Wohnungenverteilt werden.Die Entscheidung: Der Vermieter hat das Leerstandsrisiko grundsätzlichselbst zu tragen. Dies gilt für verbrauchsunabhängige Nebenkostenebenso wie für verbrauchsabhängige, die mangels Messgeräten(Kaltwasserzähler) nicht in den einzelnen Wohnungen erfasst werdenkönnen.Nur im Einzelfall gibt es dazu Ausnahmen. So kann der VermieterAnspruch auf eine Vertragsänderung wegen einer „Störung derGeschäftsgrundlage” haben, wenn die Abrechnung nach der Wohnflächeaufgrund erheblicher Leerstände für ihn unzumutbar ist. Dadie Änderung des Umlageschlüssels aber eine dauerhafte Sache ist,muss dazu schon nachweislich ein ständiger Leerstand in erheblichemMaße vorliegen. Ein oder zwei Wohnungen von 35 reichennicht aus.Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.5.2006Urteil6061


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie korrekteAbrechnungVerteilung bei abweichender WohnflächeIn manchen Fällen ergibt sich nach Abschluss des Mietvertrages,dass die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner ist als die imMietvertrag angegebene.Wird die Wohnfläche für dieBerechnung der Betriebskostenals Umlageschlüssel herangezogen,kann dies Problemebereiten. Nach dem Bundesgerichtshofist nach dervereinbarten Fläche abzurechnen,wenn die Abweichungzehn Prozent nicht überschreitet(BGH, Az. VIII ZR 261/06).Verteilung von Kosten eines Gewerbeobjekts im HausFür Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sorgen manchmalauch Gewerbeeinheiten in einem Wohnhaus. Befindet sich zumBeispiel im Erdgeschoss ein Ladengeschäft oder eine Gaststätte odergibt es gar mehrere Gewerbebetriebe, kann dies zu einer ungerechtenVerteilung der Betriebskosten führen. Generell gilt, dass der Vermieterdie Kosten für einzelne Gewerbeeinheiten nicht in jedem Fallvor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Wohneinheitenherausrechnen muss. Handelt es sich aber um Betriebe, durchderen Eigenarten typischerweise besonders hohe Nebenkostenanfallen, kann eine unverhältnismäßige Benachteiligung der Wohnungsmietervorliegen. In diesem Fall müssen zumindest die verbrauchsabhängigenNebenkosten des Gewerbebetriebes aus derGesamtabrechnung im Vorweg herausgenommen werden.Gewerbeobjekte im HausDas Amtsgericht Neukölln hat ein entsprechendes Urteil gefällt, beidem es um ein Mehrfamilienhaus ging, in dem zusätzlich zu denWohnungen eine Pizzeria, ein Blumengeschäft und ein thailändischerLebensmittelladen untergebracht waren. Das Gericht setzte bei Pizzeriaund Blumengeschäft einen gegenüber den Wohnungen unverhältnismäßigerhöhten Wasserverbrauch und beim Lebensmittelladenein erhöhtes Abfallaufkommen voraus. Die entsprechendenBetriebskosten musste der Vermieter daher aus der Abrechnung heraushalten.AG Neukölln, Az. 15 C 111/01, Urteil vom 12.6.2001Nach einem Urteil des Landgerichts Aachen sind die Mehrkosteneiner Gewerbeeinheit dann als erheblich anzusehen, wenn sie dreiProzent der Gesamtkosten übersteigen.LG Aachen, Az. 5 S 68/06, Urteil vom 11.8.2006UrteilUrteil6263


Nebenkosten und AbrechnungDie korrekteAbrechnungDie NutzerwechselgebührManche Energielieferanten verlangen beim Auszug eines Mieterseine sogenannte Nutzerwechselgebühr. Diese kann 30 bis 40 EURbetragen.Diese Gebühr muss der Vermieter als Vertragspartner des Versorgungsunternehmenstragen. Sie kann nicht auf den Mieter umgelegtwerden, da sie keine „wiederkehrende Aufwendung”, sondern eineeinmalige Angelegenheit darstellt. Dies entschied der Bundesgerichtshof(BGH, Az. VIII ZR 19/07).Danach können Kosten für die Verbrauchserfassung und die Erstellungder Nebenkostenabrechnung im Falle eines Mieterwechselsinnerhalb des Abrechnungszeitraumes nicht auf den Mieter umgelegtwerden.Im Mietvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass der Mieter dieseKosten trägt.Zulässige Regelung in MustermietverträgenDie Kosten einer durch den Auszug veranlassten Zwischenablesungträgt der Mieter.6465


Nebenkosten und Abrechnung6667


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnung der HeizkostenHeizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . .71Drei VariantenSchätzung der Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . .75Ausnahmen bei fehlgeschlagener AblesungHeizkostenverordnung 2009 . . . . . . . . . . . . .76Neue RegelungenHeizkosten sparen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .78Wie kann ich die Kosten reduzieren?6869


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder HeizkostenBei den Heizkosten – zu denen auch Betriebsstrom, Wartungs- undMesskosten gehören – muss es besonders gerecht zugehen. Der Vermieterdarf sie nicht einfach durch Wohnfläche oder Personenzahlteilen, sondern hat sie am tatsächlichen Verbrauch zu orientieren.Wer in der Mitte eines Hauses wohnt,hat Vorteile: Seine Nachbarn obenund unten heizen ebenfalls und somitverbraucht er weniger Energie als derMieter im Parterre, der unter sich nurden kalten Keller hat. Dachgeschossmieterhaben häufig einen erhöhtenVerbrauch – oft lässt die Dachisolierungzu wünschen übrig. Der Betriebeiner Heizung verursacht jedoch auchFixkosten, die nicht exakt einem Mieterzugeordnet werden können.HeizkostenverordnungDrei VariantenDie Heizkostenverordnung sieht ganz unterschiedliche Arten derKostenverteilung vor für drei verschiedene Fälle:- reine Heizanlage/Wärmeversorgung,- reine Anlage der Warmwasserversorgung,- kombinierte Anlage,die beides leistet.Die korrekte AbrechnungWie bei der Nebenkostenabrechnung muss der Mieter der Heizkostenabrechnungentnehmen können:- den Abrechnungszeitraum,- den zu verteilenden Gesamtverbrauch mit Anfangs- und Endstand,- den Anteil der Gesamtkosten, der verbrauchsabhängig umgelegtwerden soll,- die genaue Aufschlüsselung der Kosten für seine Wohnung,- die Aufstellung der Vorauszahlungen und deren Anrechnung,- den Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag.WärmeversorgungNach der Heizkostenverordnung sind nicht die gesamten Heizkosten,sondern mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent nachdem exakten Verbrauch zu berechnen. Der Rest wird als Festkostenanteilnach der Wohnfläche in m 2 oder dem umbauten Raum in m 3aufgeteilt.Ein Beispiel finden Sie auf Seite 82.7071


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder HeizkostenSeit 1.1.2009 gibt es eine aktualisierte Fassung der Heizkostenverordnung.Sie schreibt vor, dass bei bestimmten Gebäuden zwingend70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch zu berechnensind. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009beginnen.Betroffen sind Häuser, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnungvom 16.8.1994 nicht erfüllen, die eine Öl- oder Gasheizunghaben und in denen die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilungüberwiegend gedämmt sind. Alle drei Voraussetzungen müssenerfüllt sein. Sind die Leitungen nicht gedämmt, kann der Wärmeverbrauchauch anderweitig nach anerkannten Regeln der Technikbestimmt werden und wird dann als erfasster Wärmeverbrauchbehandelt.WarmwasserFür die Warmwasserkosten gelten andere Regeln als für Heizkosten.Sind die Anlagen zur Heizung des Gebäudes und zur Wassererwärmunggetrennt, müssen die Warmwasserkosten zu 50–70 Prozentnach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzflächeaufgeteilt werden.Verbundanlagen: Wärme und WarmwasserErzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser, sind die einheitlichenKosten ihres Betriebs aufzuteilen.Anteile an einheitlich entstandenen Kosten werden bei Anlagen mitHeizkessel nach den Anteilen am Brennstoff- oder Energieverbrauch,bei Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauchbestimmt.Tipp!Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl er esmüsste, darf der Mieter 15 Prozent von seinen Heizkosten abziehen(§ 12 Heizkostenverordnung).Anteile an nicht einheitlich entstandenen Kosten müssen zu den einheitlichenKosten hinzuaddiert werden. Der Anteil der zentralen Wärmeversorgungergibt sich aus dem Gesamtverbrauch nach Abzugdes Verbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. WerdenAnlagen weder durch Heizkessel noch durch eigenständigegewerbliche Wärmelieferung versorgt, sind auch andere anerkannteRegeln der Technik zur Kostenaufteilung anwendbar. Der Anteil derzentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärmeverbrauch istwiederum nach den Formeln in § 9 Abs. 2 sowie der am Brennstoffverbrauchnach § 9 Absatz 3 HeizKV zu berechnen. Letztere Berechnungberücksichtigt auch die verschiedenen Brennwerte unterschiedlicherBrennstoffe wie Heizöl oder z. B. Holzpellets.7273


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder HeizkostenAusnahmen von der HeizkostenverordnungGrundsätzlich geht die Heizkostenverordnung vertraglichen Vereinbarungenvor.Ausnahme: Abweichende vertragliche Regelungen dürfen getroffenwerden, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungenhandelt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.Nach der Heizkostenverordnung 2009 gelten die §§ 3–7 HeizKV (u. a.Pflicht zur Verbrauchserfassung, Ausstattung mit Zählern zur Verbrauchserfassung,Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung,Verteilung der Kosten der Wärmeversorgung) für Heizwärmebzw. Warmwasser nicht,- wenn das Gebäude einen Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m 2und Jahr hat,- wenn die Verbrauchserfassung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich(keine Amortisation innerhalb von zehn Jahren) ist,- wenn das Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig geworden istund der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann,- wenn es sich um ein Alters- und Pflegeheim, Studentenwohnheimoder Lehrlingsheim handelt,- bei ähnlichen Gebäuden, mit deren Bewohnern üblicherweisekeine normalen Mietverträge abgeschlossen werden,- wenn die Räume mit speziellen Heizanlagen beheizt werden(Wärmerückgewinnung, Wärmepumpe, Solarthermie, Kraft-Wärme-Kopplung).Schätzung der HeizkostenAusnahmen bei fehlgeschlagener AblesungDer Verbrauch an Heizenergie kann im Ausnahmefall auch durch denVermieter geschätzt werden. Dies ermöglicht eine Vorschrift der Heizkostenverordnung.Danach kann eine Schätzung stattfinden, wenneine genaue Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder ausanderen zwingenden Gründen nicht möglich oder nicht erfolgt ist. Zuden anderen zwingenden Gründen gehört es auch, wenn der Mietertrotz rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung dreimal in Folge denMitarbeiter des Ablesedienstes nicht in die Wohnung lässt.Nach § 9a Absatz 1 der Heizkostenverordnung sind drei Schätzverfahrenzulässig:- Schätzung anhand des Verbrauchs in früheren Abrechnungszeiträumen,- Schätzung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume im Hausim gleichen Abrechnungszeitraum,- Schätzung anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudesoder der Nutzergruppe (Neuregelung § 9a Heizkostenverordnung).Maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes dürfengeschätzt werden. Übersteigt die Fläche, für die keine Verbrauchserfassungmöglich ist, diesen Wert, sind die Heizkosten nach derWohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum aufzuteilen.7475


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder HeizkostenHeizkostenverordnung 2009Neue RegelungenFür alle Abrechnungszeiträume, die ab 1.1.2009 beginnen, gilt eineNeufassung der Heizkostenverordnung. Hier die wichtigsten Neuerungen:- Der Warmwasserverbrauch wird künftig nicht mehr durch Messungder Warmwassermenge bestimmt. Ab 31.12.2013 hat jeder VermieterWärmezähler einzubauen, die den auf die Wassererwärmungentfallenden Anteil der Energiekosten genau messen.Ausnahme: Der Zählereinbau würde unverhältnismäßig hohen Aufwandverursachen.- Den Nutzern muss das Ergebnis einer Ablesung innerhalb einesMonats mitgeteilt werden. Dies gilt nicht, wenn sie das Ergebnisselbst am Zähler ablesen können. Auch das Selbstaufschreibenlassender Werte durch den Mieter bei der Ablesung gilt als Mitteilung.- Bei Vorliegen sachgerechter Gründe kann der Verteilerschlüsselnun nicht mehr nur innerhalb der ersten drei Jahre einmal, sonderngenerell und wiederholt geändert werden. Sachgerechte Gründesind z. B. der Einbau einer neuen Heizung oder Wärmedämmung,aber keine vom Mieter empfundene Ungerechtigkeit.- Bei Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnungvom 16.8.1994 erfüllen und die per Öl- oder Gasheizungversorgt werden und in denen die frei liegenden Leitungen derWärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozentder Gesamtheizkosten nach erfasstem Verbrauch umgelegtwerden. Sind die Leitungen ungedämmt, kann der Wärmeverbrauchnach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.- Künftig sind auch die Kosten einer Verbrauchsanalyse (neu) und dieKosten der Eichung von Zählern (bisher nur in der Betriebskostenverordnunggeregelt) auf den Mieter umlagefähig.- Passivhäuser, die weniger als 15 kWh pro m 2 und Jahr an Wärmeverbrauchen, werden von der verbrauchsabhängigen Verteilungder Heizkosten befreit.- Veraltete Zähler wie Warmwasserkostenverteiler sind bis zum31.12.2013 auszurangieren und durch zeitgemäße Zähler zu ersetzen.7677


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder HeizkostenHeizkosten sparenWie kann ich die Kosten reduzieren?Etwa 90 Prozent des Energieverbrauchs im Haus entfallen auf Heizungund Wassererwärmung. Ein unnötig hoher Heizenergieverbrauchbelastet sowohl den Geldbeutel als auch die Umwelt. Hiereinige Tipps zum Energie- und Kostensparen.Benutzung über den Tag die Temperatur programmiert werden.Mieter sollten ggf. ihren Vermieter auf den Austausch der Ventileansprechen.- Bei der Wohnungssuche: Mieter sollten darauf achten, was für eineHeizanlage im Haus verbaut ist. Eine neue, zeitgemäße Heizanlageverbraucht ca. 30 bis 40 Prozent weniger Energie als eine alte Anlage.Anlagen, die älter als 15 Jahre sind, sollten demnächst ausgetauschtwerden. Die Neuanschaffung rentiert sich innerhalb wenigerJahre.- Kein Heizen mit Strom: Nachtspeicherheizungen sind Stromfresser.Vielerorts sind die günstigen Nachttarife für Strom entfallen. ImEinsatz sind immer noch veraltete oder gar mit Asbest belasteteGeräte. Derartige Technik ist unzeitgemäß. Die Energieeinsparverordnung2009 sieht die Außerbetriebnahme der meisten Nachtspeicherheizungenbis 2019 vor. Abzuraten ist auch vom Dauerbetriebelektrischer Heizlüfter.- Ein Grad Temperatursenkung kann bis zu sechs Prozent Heizkosteneinsparen. Hier ist – je nach persönlichem Wohlbefinden – eineTemperaturabsenkung per Thermostat zu empfehlen. Ungenaue,schlecht regelbare oder gar defekte Thermostatventile sollten ausgetauschtwerden. Wer im Eigenheim wohnt, kann programmierbareelektronische Thermostatventile in Betracht ziehen. Diese sinderheblich teurer als normale, hier kann aber für jeden Raum je nach- Heizen nach Bedarf. Wenn die Wohnung leer steht, sollten die Heizkörperabgedreht bzw. in Frostschutzeinstellung gedreht werden.Wer dies jeden Tag vor dem Aufbruch zur Arbeit und auch vor demUrlaub berücksichtigt, kann eine Menge Heizenergie sparen. Ebensokönnen die Heizkörper in Räumen, in denen man sich einigeStunden nicht aufhält, heruntergeregelt werden.7879


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnungder HeizkostenAbrechnungder Heizkosten- Viel Energie kann durch richtiges Lüften gespart werden. Tabu seinsollte stundenlanges Lüften mit Fenstern in Kippstellung: Hier wirddie freie Natur geheizt. Zu empfehlen ist kurzes Stoßlüften dergesamten Wohnung mit ganz geöffneten Fenstern mehrmals täglich.Ganz auskühlen lassen sollte man die Räume dabei nicht(Gefahr der Schimmelbildung).- Heizkörper dürfen nicht zugestellt oder verdeckt werden: Sie müssendie Wärme frei in den Raum abgeben können. Schränke oderZierblenden gehören nicht vor den Heizkörper. Bei modernen Flachheizkörpernkommt die warme Luft oben aus dem Heizkörper heraus– es sollte also auch nichts daraufgestellt werden. An Außenmauernist eine zusätzliche Dämmung zwischen Wand und Heizkörperempfehlenswert.- Die Warmwassertemperatur sollte nicht höher als 60 °C sein. Dieskann nur an der Zentralheizung selbst eingestellt werden.- Sämtliche Warmwasserleitungen im Keller des Hauses sollten wärmegedämmtsein. Ansonsten geht zu viel Wärme verloren – zumSchaden aller Bewohner.- Rollläden und Vorhänge sollten nachts geschlossen werden. Rollladenkästenkönnen zusätzlich wärmegedämmt werden. ModerneFenster verfügen über eine Wärmeschutzverglasung. Mieter solltenschon beim Einzug auf derartige Details achten. Später haben siekeinen Anspruch auf eine Modernisierung.- Gluckert es in den Heizkörpern, sollten diese entlüftet werden. Halbmit Luft gefüllte Heizkörper arbeiten nicht mehr effektiv und es wirdEnergie verschwendet. Die Entlüftung kann jeder Mieter selbstdurchführen – ggf. mit einem Entlüftungsschlüssel aus dem Baumarkt.8081


Nebenkosten und AbrechnungAbrechnung für Heizung und WarmwasserMusterbeispiel mit ErläuterungenAbsender:1Rosa und Walter WagnerSchlo ss allee 293300 HalberstadtHerrn / FrauLiegenschafts-Nr.: N-25-6Bernhard BergerLiegenschafts-Anschrift:Burgstr. 35Burgstr. 35, 85630 Neukirchen85630 Neukirchen Nutzer-Nr.: 38Abrechnung vom: 02.03.20092Abrechnungszeitraum: 01.01.2008 -31.12.20083Zahlungen bitte nur an den Vermieter.Ein Guthaben wird ggf. überwiesenauf Konto Nr. 12345678bei Geldinstitut: Stadtsparkasse NeukirchenBLZ: 10010010Abrechnung erstellt durch: 4Name / Firma: Heiß & Kalt GmbHAnschrift: Marktstr. 2, 93300 Halberstadtim Auftrag / nach Angaben von: 5R. u. W. WagnerGesamtkosten6Brennstoffkosten Datum Liter Öl Betrag Heiznebenkosten Datum Betrag7 (EUR)(EUR)Rest aus Vorjahr 3000 1.423,02 Betriebsstrom 31.12.08 146,02Rechnung vom 23 .01.08 2004 1.336,05 Wartung 18.09.08 143,48Rechnung vom 01.03 .08 3000 1.563,20 Immissionsmessung 31.05.08 59,40Rechnung vom 20.12.08 3004 1.509,13 Kaminkehrer 20.06.08 62,60abzüglich Endbestand - 3002 - 1.504,00 Gebühren fürVerbrauchserfassung 31.12.08 211,10Summen:Brennstoffverbrauch: 8006Brennstoffkosten: 4 . 327.40 Summe Heiznebenkosten 622.60SummeBrennstoffkosten undHeiznebenkosten 4 . 950Gesamtkosten Liegenschaft 8 4 . 950Erläuterungen zur Heizkostenabrechnung11 Adresse des Vermieters,ggf. Hausverwaltung2 Datum der Abrechnung3 Zeitraum, in dem die hierberechneten Kosten entstanden sind4 Adresse der Abrechnungsfirma5 Vermieter/Hausverwaltung6 In dieser Aufstellung werden die fürdas gesamte Gebäude entstandenenHeizkosten errechnet. Auf der linken Seitefindet sich die Höhe der Brennstoffkostenmit Anfangsbestand (= Endbestand desVorjahres) und Endbestand, rechts werdendie Nebenkosten für den Betrieb derHeizanlage aufgelistet (Betriebsstrom,Wartungskosten, Messkosten etc.)7 Anstelle „Liter Öl“ könnte hier ggf.auch stehen „kwh Fernwärme“8 Summe beider Spalten, gesamte Heizkostenfür das gesamte Gebäude8283


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelSperre durch Versorgungsbetriebe . . . . . . .87Rechnung offen, keine EnergieVersorgungsbetriebe – Mieter . . . . . . . . . . . .94Mieter in ZahlungsverzugVersorgungsbetriebe – Vermieter . . . . . . . . .94Vermieter in ZahlungsverzugUnterbindung Zufuhr durch Vermieter . . .98Mieter mit Mietzahlungen in Verzug8485


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkel86Kaltes Wasser zum Duschen, eine ungeheizte,dunkle Wohnung – eine unangenehmeVorstellung. Und dennoch ist dieserZustand Jahr für Jahr in zahlreichen HaushaltenRealität, wenn Strom, Wasser, Gasoder Fernwärme wegen unbezahlter Rechnungengekappt werden. Die entsprechendenVersorgungsunternehmen stellen daraufhindie Lieferung ein oder Vermieterunterbinden die Zufuhr im Haus.Dabei muss der Leidtragende nicht der Vertragspartner und Schuldnerdes Versorgungsunternehmens sein.Folgende drei Fälle sind zu unterscheiden:1) Der Mieter ist direkter Vertragspartner des Versorgungsunternehmensund zahlt seine Rechnung nicht.2) Der Vermieter kommt mit der Bezahlung der Strom- und Gasrechnungbeim Versorgungsbetrieb in Verzug. Den Mieter trifft dieLiefersperre.3) Der Mieter kommt mit seinen (Miet-)Zahlungen beim Vermieter inVerzug. Der Vermieter will die Versorgung unterbrechen, damit ernicht auf den Kosten für Heizung, Strom und Wasser sitzen bleibt.Nicht immer ist ein Versorgungsstopp zulässig. Durch eine einstweiligeVerfügung können unberechtigte Liefersperren wieder aufgehobenwerden.Sperre durch VersorgungsbetriebeRechnung offen, keine EnergieZwischen dem Versorgungsbetrieb (z. B. Stadtwerke, Wasserwerke)und dem Kunden bestehen Verträge über den Bezug von Wasser,Strom, Gas oder Fernwärme. Zahlt der Kunde den vereinbarten Preisnicht, kann das Energieversorgungsunternehmen nach seinen allgemeinenGeschäftsbedingungen (Versorgungsbedingungen) die Energielieferungeinstellen.Ein Lieferstopp darf jedoch nicht ohne Vorwarnung erfolgen.Gas- und StromversorgungFolgende Voraussetzungen müssen in der Regel erfüllt sein, bevordas Energieversorgungsunternehmen die Gas- und Stromversorgungunterbindet (Grundversorgungsverordnungen für Stromund Gas, abgekürzt als GasGVV und StromGVV):- Mahnung: Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorgerdem Mieter eine Mahnung zukommen lassen.- Sperrandrohung: Die Unterbrechung der Lieferungen muss angekündigtwerden. Diese Androhung kann mit der Mahnung verbundensein.- Vier Wochen Frist: Der Kunde zahlt innerhalb einer Frist von vierWochen (so bei Strom und Gas) nach Zugang der Sperrandrohungimmer noch nicht.- 100 EUR: Der Rückstand muss bei Strom mindestens 100 EURbetragen.- Unterbrechungsankündigung: Die Liefersperre muss nochmalsmindestens drei Werktage im Voraus angekündigt werden.- Verhältnismäßigkeit: Zudem ist das Verhältnismäßigkeitsgebot zubeachten. So sind vor jeder Liefersperre die Folgen für den betroffenenKunden zu berücksichtigen.87


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelTipp!In jedem Fall sollte der betroffene Mieter bei einer drohenden Liefersperresofort reagieren und Kontakt mit dem Versorgungsunternehmenaufnehmen.Die Versorgung darf in der Regel nicht unterbrochen werden, wenn- der Kunde darlegen kann, dass die Folgen der Liefersperre unverhältnismäßigsind, oder- der Kunde direkt bezahlt oder eine Stundungs- und Ratenzahlungsvereinbarungtrifft oder- eine hinreichende Zahlungsaussicht besteht. ZahlungsunfähigeMieter sollten sofort Hilfe beim Sozialamt suchen. Besteht einehinreichende Aussicht auf eine Übernahme der Energieschulden,ist eine Versorgungssperre ebenfalls unzulässig.Lieferstopp durch StromversorgerPressemeldung des AG MünchenIst der Stromkunde mit seinen Zahlungen im Rückstand, darf trotzdemdie Stromzufuhr nicht unterbrochen werden, wenn hinreichendAussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nachkommenwird.Der Fall:Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung, die von der Klägerin mitStrom versorgt wird. Allerdings hatte er die Wohnung bis zum Juli2004 untervermietet. Ab August 2004 bewohnte er sie selbst. Im März2006 forderte das Stromunternehmen vom späteren Beklagten fürden Zeitraum März 2003 bis Juli 2004 1 900 EUR. Im Juli 2006 fordertees für den Zeitraum Juli 2005 bis Juli 2006 644 EUR. Im Juli 2007forderte es für den Zeitraum Juli 2006 bis Juni 2007 209 EUR. Diekünftigen monatlichen Vorauszahlungen wurden mit 16 EUR festgesetzt.Der spätere Beklagte zahlte bis Mitte Juni 2007 450 EUR an dasStromversorgungsunternehmen und überwies von da an 50 EURmonatlich. Gegen die erste Rechnung vom März 2006 wandte er sichallerdings. Schließlich sei die Wohnung zu diesem Zeitpunkt nichtvon ihm bewohnt gewesen.UrteilDem Stromversorgungsunternehmen waren diese Zahlungen zuwenig. Es wandte sich an das Amtsgericht München, um eineBerechtigung zum Einstellen der Stromversorgung zu erreichen.Das Urteil:Der zuständige Richter des Amtsgerichts München wies die Klagejedoch ab:Das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien über den Bezug vonStrom bestimme sich nach der Verordnung über allgemeine Bedin-8889


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelgungen für die Grundversorgung von Haushaltskunden und dieErsatzversorgung mit Elektrizität aus dem Niederspannungsnetz(Grundversorgungsverordnung – Strom GVV) vom 7.11.06. DieseVerordnung finde auch Anwendung auf ältere Vertragsbeziehungen.Gemäß § 19 Absatz 2 StromGVV sei der Grundversorger bei derNichterfüllung einer Zahlungspflicht durch den Kunden nicht berechtigt,die Versorgung zu unterbrechen, wenn der Kunde darlege, dassausreichend Aussicht bestehe, dass er seiner Verpflichtung nachkomme.Bei der Berechnung der rückständigen Forderung müsstenzudem diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht bleiben,die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründetbeanstandet habe.Daher sei die Jahresrechnung vom März 2006 nicht mitheranzuziehen,da der Beklagte zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nicht selbstbewohnte. Ziehe man von der übrig bleibenden Forderung in Höhevon 853 EUR (644 EUR plus 209 EUR) die gezahlten 450 EUR ab,berücksichtige man darüber hinaus, dass die Vorauszahlungen jetztnur noch 16 EUR betragen und dass der Beklagte 50 EUR monatlichbezahle, sei davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand innerhalbangemessener Zeit getilgt sein werde.Die Grundversorgung mit Strom dürfe daher nicht versagt werden.AG München, Az. 242 C 4590/07, Urteil vom 19.9.2007Stromversorgungsverordnung (StromGVV)§ 19 Abs. 2–4 Unterbrechung der Versorgung(2) ... bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnungist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgungvier Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und denzuständigen Netzbetreiber nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungsanschlussverordnungmit der Unterbrechung der Grundversorgungzu beauftragen. Dies gilt nicht, wenn die Folgen der Unterbrechungaußer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehenoder der Kunde darlegt, dass hinreichende Aussicht besteht,dass er seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Grundversorgerkann mit der Mahnung zugleich die Unterbrechung der Grundversorgungandrohen, sofern dies nicht außer Verhältnis zur Schwereder Zuwiderhandlung steht. Wegen Zahlungsverzuges darf derGrundversorger eine Unterbrechung unter den in den Sätzen 1 bis3 genannten Voraussetzungen nur durchführen lassen, wenn derKunde nach Abzug etwaiger Anzahlungen mit Zahlungsverpflichtungenvon mindestens 100 EUR in Verzug ist. Bei der Berechnungder Höhe des Betrages nach Satz 4 bleiben diejenigen nicht tituliertenForderungen außer Betracht, die der Kunde form- und fristgerechtsowie schlüssig begründet beanstandet hat. Ferner bleibendiejenigen Rückstände außer Betracht, die wegen einer Vereinbarungzwischen Versorger und Kunde noch nicht fällig sindoder die aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig entschiedenenPreiserhöhung des Grundversorgers resultieren.Gesetz(3) Der Beginn der Unterbrechung der Grundversorgung ist demKunden drei Werktage im Voraus anzukündigen.9091


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkel(4) Der Grundversorger hat die Grundversorgung unverzüglich wiederherstellenzu lassen, sobald die Gründe für ihre Unterbrechungentfallen sind und der Kunde die Kosten der Unterbrechung undWiederherstellung der Belieferung ersetzt hat. Die Kosten könnenfür strukturell vergleichbare Fälle pauschal berechnet werden; diepauschale Berechnung muss einfach nachvollziehbar sein. DiePauschale darf die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zuerwartenden Kosten nicht übersteigen. Auf Verlangen des Kundenist die Berechnungsgrundlage nachzuweisen. Der Nachweisgeringerer Kosten ist dem Kunden zu gestatten.Hinweis: Die GasGVV und StromGVV gelten nach dem Wortlaut nurfür Grundversorger (das sind die Versorgungsunternehmen, die diemeisten Haushaltskunden in einem Netzgebiet beliefern). Viele Energieversorgungsunternehmenverweisen jedoch in ihren AllgemeinenGeschäftsbedingungen (AGB) auf die Vorschriften GasGVV undStromGVV oder übernehmen den Inhalt.Wasser und FernwärmeFür Wasser und Fernwärme gelten derzeit noch die Allgemeinen VersorgungsbedingungenAVB WasserV beziehungsweise AVB FernwärmeV.Danach müssen folgende Voraussetzungen für die Liefersperre vorliegen:- Vor der Einstellung der Versorgung muss der Versorger dem Mietereine Mahnung zukommen lassen.- Die Unterbrechung der Lieferungen muss angekündigt werden.- Zahlt der Kunde dann innerhalb einer zweiwöchigen Frist immernoch nicht, kann der Versorger ihm „den Hahn zudrehen”.- Dabei ist allerdings das Verhältnismäßigkeitsgebot zu beachten.So darf wegen geringfügiger Zahlungsrückstände nicht im Winterdie Heizung abgedreht werden, auch die Umstände des Einzelfallessind zu berücksichtigen.Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mitWasser (AVB WasserV)Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mitFernwärme (AVB FernwärmeV)Auszüge § 33 Abs. 2 und 3 Einstellung der Versorgung(2) ... bei Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnungist das Wasserversorgungsunternehmen berechtigt, die Versorgungzwei Wochen nach Androhung einzustellen. Dies gilt nicht,wenn der Kunde darlegt, dass die Folgen der Einstellung außerVerhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen und hinreichendeAussicht besteht, dass der Kunde seinen Verpflichtungennachkommt. Das Wasserversorgungsunternehmen kann mit derMahnung zugleich die Einstellung der Versorgung androhen.(3) Das Unternehmen hat die Versorgung unverzüglich wiederaufzunehmen,sobald die Gründe für ihre Einstellung entfallen sind undder Kunde die Kosten der Einstellung und Wiederaufnahme derVersorgung ersetzt hat. Die Kosten können pauschal berechnetwerden.Gesetz9293


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelVersorgungsbetriebe – MieterMieter in ZahlungsverzugViele Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsbetrieb(z. B. Stadtwerke) über die Lieferung von Strom oder Gas. Kannder Mieter seine Rechnung nicht bezahlen, kann es unter den bereitsgeschilderten Voraussetzungen zu einer Liefersperre kommen.Versorgungsbetriebe – VermieterVermieter in Zahlungsverzug- Es besteht auch die Möglichkeit, sich mit dem Versorger in Verbindungzu setzen und die zurückbehaltene Vorauszahlung direkt anden Versorgungsbetrieb zu zahlen, solange der Vermieter die Zahlungennicht weiterleitet.Insbesondere bei Insolvenz des Vermieters bietet es sich als Mieteran, eine direkte Zahlung der Mieter an die Versorgungsbetriebe in dieWege zu leiten. Die Miete selbst ist weiterhin an den Vermieter bzw.dessen Insolvenzverwalter zu bezahlen.Tipp!Ist der Vermieter Vertragspartner der Versorgungsbetriebe undkommt er seinen Zahlungsverpflichtungen für Wasser, Gas, Stromoder Fernwärme nicht nach, können die jeweiligen Versorgungsbetriebenach Meinung vieler Gerichte ebenfalls ihre Lieferungen einstellen.Das ist bitter für die Mieter: Sie haben zwar die Nebenkostenvorauszahlungenan den Vermieter pünktlich überwiesen, sitzen nun aberfrierend im Dunkeln.In diesem Fall bestehen für Mieter folgende Möglichkeiten:- Sie können den Mietvertrag fristlos außerordentlich kündigen(LG Saarbrücken, Az. 13 BS 58/94).- Sie können die Miete um bis zu 100 Prozent mindern, wenn dieWohnung wegen Unterbrechung der Wasserzufuhr und Wärmeversorgungnicht mehr nutzbar ist – insbesondere im Winter(LG Berlin, Az. 65 S 70/92).- Sie haben ein Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten. Dasheißt: Sie können weitere Nebenkostenvorauszahlungen so langezurückhalten, bis wieder Heizwärme geliefert wird.9495


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelUrteilSperre der FernwärmeversorgungPressemeldung des OLG BrandenburgDie Stadtwerke dürfen die Fernwärmeversorgung für ein Haus sperren,wenn der Vermieter wegen einer seiner Auffassung nach unbilligenPreiserhöhung die Rechnungen nicht vollständig bezahlt hat.Die Einstellung der Fernwärmeversorgung kann zwar für die betroffenenMieter eine unzumutbare Härte darstellen. Hierauf müssen dieStadtwerke aber keine Rücksicht nehmen, weil ihr Vertragspartnerallein der Vermieter ist.Der Fall:Bei der Antragsgegnerin handelt es sich um die örtlichen Stadtwerke,die mehrere Mietshäuser der Antragstellerin mit Fernwärmebeliefern. Die Antragstellerin hielt die Preiserhöhungen der Antragsgegnerinseit dem 1.10.2005 für unbillig und bezahlte daher die Jahresabrechnung2006 und die Abschlagszahlungen für die MonateMärz bis Juni 2007 nicht vollständig. Hierdurch entstand ein Zahlungsrückstandvon 10 000 EUR.Die Antragsgegnerin drohte zunächst ohne Erfolg die Versorgungseinstellungan und sperrte sodann die Fernwärmeversorgung. Derhiergegen gerichtete Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügunghatte keinen Erfolg.ermessensabhängige Preiserhöhung stattgefunden hat, da sie mitder Antragsgegnerin eine automatische Preisanpassungsklausel vereinbarthat. Gegen eine unbillige Preiserhöhung spricht zudem, dassdie Antragsgegnerin ihre Preise zum 1.10.2005 um weniger als fünfProzent angehoben hat, während gleichzeitig die Preise für Erdgas,woraus die Fernwärme teilweise erzeugt wird, um zehn Prozentgestiegen sind. Die Sperre der Fernwärmeversorgung stellt für dieAntragstellerin auch keine unzumutbare Härte dar. Anders ist dieszwar für die unmittelbar von der Sperre betroffenen Mieter zu beurteilen.Hierauf muss die Antragsgegnerin aber keine Rücksicht nehmen,da ihre Vertragspartnerin allein die Antragstellerin ist.OLG Brandenburg, Az. 7 W 82/07, Beschluss vom 27.8.2007Einstellung der Versorgung in MehrfamilienhausEnergieversorgungsunternehmen können die Gas- und Stromversorgungfür die Mieter unterbrechen, wenn ein erheblicher Zahlungsrückstanddes Vermieters besteht.LG Frankfurt (Oder), Az. 6 a S 75/01, Urteil vom 1.1.2002UrteilDie Begründung:Die Antragsgegnerin war angesichts der hartnäckigen Zahlungsverweigerungder Antragstellerin zur Sperre der Fernwärmeversorgungberechtigt.Im Streitfall kann dahinstehen, ob Kunden bei unbilligen Preiserhöhungender Stadtwerke zur Kürzung ihrer Zahlungen berechtigt sind.Denn die Antragstellerin hat nicht bewiesen, dass überhaupt eine9697


Nebenkosten und AbrechnungLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelLieferstopp:Wohnung kalt und dunkelUnterbindung Zufuhr durch VermieterMieter mit Mietzahlungen in VerzugDarf der Vermieter wegen ausstehender Miet- und Nebenkostenzahlungendem Mieter die Heizung abdrehen?Der Vermieter ist im laufenden Mietverhältnis nach Meinung vielerGerichte nicht berechtigt, bei Zahlungsrückständen den Mietern beiden Energie- und Versorgungsleistungen – z. B. Strom, Heizung,Wasser – „den Hahn zuzudrehen”. Er darf die Weiterleitung der vonihm bezogenen Leistungen also in der Regel nicht unterbinden.Dies geht unter anderem aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts(Urteil vom 29.8.2005, Az. 8 U 70/05) hervor. Ein „Zurückbehaltungsrechtbei Versorgungsleistungen” wegen Mietrückständen gibtes nicht. Das Gericht sah das Handeln des Vermieters als eine Besitzstörungdes Mieters und als verbotene Eigenmacht an. In dem Urteilging es um Gewerberäume, die jedoch teilweise auch zum Wohnenvermietet waren. Gerade bei Wohnräumen ist nach Meinung desGerichts eine Sperrung der Versorgungsleistungen als Druckmittelunzulässig.In einem anderen Fall des Berliner Kammergerichts (Urteil vom8.7.2004, Az. 12 W 21/04) wurde eine Sperrung der Versorgungsleistungenals Druckmittel wegen Mietrückständen zugelassen und einZurückbehaltungsrecht für möglich gehalten.Was war der Unterschied? Im zweiten Fall hatte der Vermieter denMietvertrag bereits vorher wegen aufgelaufener Mietrückständefristlos gekündigt – berechtigterweise. Da kein Mietvertrag mehrbestand, hatte der Mieter auch kein Recht mehr, die Räume zu nutzenund dafür notwendige Versorgungsleistungen zu beziehen. Es gingdabei um ein reines Gewerbeobjekt und allein um die Sperrung derWasserversorgung.(Ähnlich für Wohnräume: Amtsgericht Höhenschönhausen, Urteilvom 10.7.2007, Az. 9 C 120/07; Landgericht Berlin, Urteil vom28.11.2006, Az. 65 S 220/06).Hinweis: Die Rechtslage ist sehr strittig und die Gerichte urteilen sehrunterschiedlich. In keinem Fall ist die Unterbindung der Stromzufuhrdurch den Vermieter zulässig (beispielsweise das Herausschraubender Sicherung), wenn der Mieter einen eigenständigen Vertrag mitdem Versorgungsunternehmen hat (Landgericht München I, Az. 15 T19143/05).9899


Nebenkosten und AbrechnungEnergieausweisSinn und Zweck . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103Sanfter Druck zum EnergiesparenVerbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? . . . .104Der Ausweis in zwei VariantenInhalt des Energieausweises . . . . . . . . . . . . . . . . . . .106Mehr Transparenz bei den Heizkosten100101


Nebenkosten und AbrechnungEnergieausweisEnergieausweisAlle Eigentümer, die ihr Haus oder eine Wohnung neu vermietenoder verkaufen wollen, müssen seit 1.1.2009 einen Energieausweisvorlegen können.Dieser Energieausweis gibt Wohnungssuchendendarüber Auskunft,mit welchen Kosten für Heizung,Warmwasser und Strom sie als Mieterrechnen müssen. Anhand einerfarbigen Skala können sie abschätzen,ob ein Haus geringe oder hoheEnergiekosten verursacht.Was für Kühl- und Gefriergeräte,Waschmaschinen, Wäschetrocknerund Spülmaschinen sowie Neubautenschon länger gilt, ist damit auchfür Wohnhäuser Realität geworden:Ein Zertifikat gibt über den Energieverbrauchbzw. -bedarf Auskunft.In der Fachsprache ist hier von der Energieeffizienz von Gebäudendie Rede – was streng genommen nicht nur den reinen Verbrauchbetrifft, sondern die möglichst effiziente Nutzung der erzeugten Heizenergieohne Verluste z. B. durch schlechte Wärmedämmung.Ist ein Haus bereits vermietet, kann der derzeitige Mieter weder dieVorlage eines Energieausweises verlangen noch wegen schlechterEnergieeffizienzwerte eine Mietminderung vornehmen. Nur bei einerNeuvermietung besteht die Pflicht zur Vorlage.Sinn und ZweckSanfter Druck zum EnergiesparenEingeführt wurde der Energieausweis, um das Klima zu schonen undin Zeiten steigender Heizkosten zum Energiesparen anzuregen. DieEnergieeinsparverordnung (EnEV) bildet die Rechtsgrundlage dafür.Mieter sollen in die Lage versetzt werden, sich vor dem Vertragsabschlusszunächst ein Bild von der Energieeffizienz der zukünftigenWohnung zu machen.Sie können ihre Entscheidungdamit auch von den zu erwartendenEnergiekosten abhängigmachen – eine nicht zuunterschätzende Entscheidungshilfe.Durch den sanftenDruck des Marktes sollenHauseigentümer schließlichdazu gebracht werden, ihreGebäude auf den energiespartechnischaktuellen Standzu bringen.Nachdem Strom, Gas und Öl immer teurer werden, werden sichzukünftig viele Mietinteressenten dieses Zertifikat bei der Hausbesichtigungvorlegen lassen. Schlecht gedämmte alte Häuser könnendann nur noch zu schlechteren Bedingungen vermietet werden.102103


Nebenkosten und AbrechnungEnergieausweisEnergieausweisVerbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?Der Ausweis in zwei VariantenMan unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: den auf Basisdes Energieverbrauchs und den auf Basis des Energiebedarfs.Eine Übersicht:Bei Neubauten, erheblichen Modernisierungen, Erweiterungen derbeheizten/gekühlten Nutzfläche um mehr als 50 Prozent ist derBEDARFSAUSWEIS vorgeschrieben.Der Verbrauchsausweis wird mithilfe der bisherigen Betriebskostenabrechnungenerstellt und bildet hauptsächlich das Heizverhalten(also den Verbrauch) der Vormieter ab. Dieser Ausweis ist bereits ab25 EUR zu bekommen.Der teurere Bedarfsausweis basiert auf dem rechnerisch ermitteltentheoretischen Energiebedarf. Fachleute halten ihn für genauer, da dieBauteile des Hauses und die Heizanlage miteinbezogen werden.Seine Erstellung ist aufwendiger, kann aber auch ohne Besuch einesFachmanns vor Ort erfolgen.Welchen Ausweis benötigt der Vermieter?Eigentümer größerer Wohngebäude (mit mehr als vier Wohneinheiten)können zwischen beiden Modellen wählen. Bei Wohngebäudenmit bis zu vier Wohnungen besteht das Wahlrecht nur, wenn dasHaus nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung vom1. August 1977 gebaut oder später dementsprechend modernisiertwurde. Ansonsten muss ein Bedarfsausweis angefertigt werden. DieGeltungsdauer dieser Ausweise beträgt zehn Jahre.Bei bestehenden Wohngebäuden,- die mehr als vier Wohnungen haben oder- deren Bauantrag ab dem 1.11.1977 gestellt wurde oder- die nachträglich durch Sanierung auf den Standard der Wärmeschutzverordnungvom 11.8.1977 gebracht worden sind, bestehtein Wahlrecht zwischen VERBRAUCHS- und BEDARFSAUSWEIS.Bei bestehenden Wohngebäuden- mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977gestellt wurde und die nicht durch Sanierung auf den Standardder 1977er-Wärmeschutzverordnung gebracht wurden, ist einBEDARFSAUSWEIS erforderlich.Ausnahmeregelungen gibt es für kleine Gebäude bis 50 m 2 Wohnfläche,unter Denkmalschutz stehende und nur zeitweilig bewohnteHäuser.104105


Nebenkosten und AbrechnungEnergieausweisEnergieausweisInhalt des EnergieausweisesMehr Transparenz bei den HeizkostenDen Inhalt der Energieausweise gibt die Energieeinsparverordnungvor. Ihre Anlagen enthalten verbindliche Muster, denen jeder Energieausweisinhaltlich zu entsprechen hat. Der Energieausweis fürWohngebäude umfasst vier Seiten und nennt zunächst die Grunddatendes Gebäudes: Anschrift, Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten,Alter der Gebäudetechnik. Im Energieausweis werden Angaben zumEnergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes gemacht. Der sogenannteJahres-Primärenergiebedarf gibt die Gesamtenergieeffizienzdes Gebäudes an. Zur Veranschaulichung enthält der Ausweis eineVergleichsskala mit den Durchschnittswerten unterschiedlicher Haustypen.Auf einer farbigen Skala kann der Energieverbrauchskennwertabgelesen werden. Auch die Art der für das Heizen verwendetenBrennstoffe wird genannt.Neuregelung für 2012 erwartetZur Mitte des Jahres 2010 rechnet man mit Inkrafttreten einer neuenEU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. Diese mussbis 2012 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dementsprechendwird für 2012 eine Neufassung der Energieeinsparverordnung(EnEV 2012) erwartet. Geplant ist eine erneute Verschärfung derenergetischen Anforderungen an Gebäude z. B. hinsichtlich der Wärmedämmung.Auch für den Energieausweis werden Neuerungenerwartet. Dazu gehört, dass in Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermietung)zukünftig immer der energetische Kennwert des Hauses lautEnergieausweis genannt werden muss. Beim Abschluss eines KaufoderMietvertrages sollen Verkäufer und Vermieter dazu verpflichtetwerden, dem Vertragspartner eine Kopie des Energieausweises auszuhändigen.106107


Nebenkosten und AbrechnungDie AutorenD.A.S. Rat&Recht-LeistungsserviceAnne KronzuckerNach mehrjähriger Tätigkeit als Anwältin ineiner Wirtschaftskanzlei ist Anne Kronzuckerseit sieben Jahren für die D.A.S. Rechtsschutzversicherungtätig. Sie verfasst Rechtsartikelfür Zeitungen und Zeitschriften sowie RadioundFernsehbeiträge zu verbraucherrechtlichenThemen und ist mitverantwortlich fürdas D.A.S. Rechtsportal im Internet.Sie haben eine Rechtsschutzversicherung beider D.A.S. – Europas Nr. 1 im Rechtsschutz.Die Nummer für den richtigen Rechtsrat:0 18 01 / 327 327**3,9 ct/Min., abweichende Kosten aus dt. Mobilfunknetzen möglich;ab 01.03.2010 max. 42 ct/Min.Ulf MatzenUlf Matzen ist Jurist und freier Fachjournalist.Er befasst sich schwerpunktmäßig mit demImmobilienrecht und schreibt für Fachverlage,Online-Veröffentlichungen und Anwaltsnachrichtendienste.Ulf Matzen ist Mitautor desLexikons „Immobilien-Fachwissen von A – Z”und Verfasser der Broschüre „Immobilienkaufin Griechenland”.Egal, um welchen Rat oder rechtliche Unterstützung es geht,rufen Sie uns an!Die D.A.S. leistet mehrMit einem Anruf bei der D.A.S. erhalten Sie einen umfassenden Beratungs-und Leistungsservice. Sie können von Anfang an das richtigeVorgehen mit kompetenten Juristen telefonisch abstimmen. Geradedann, wenn Sie sich einfach nur über eine rechtliche Situation vorsorglichinformieren möchten. Eine wertvolle Hilfestellung, um diefür Sie richtige Entscheidung zu treffen.Dichtes Netz von spezialisierten RechtsanwältenMit über 400 000 Rechtsschutzfällen im Jahr und über 20 dezentralenD.A.S. Rat&Recht Servicestellen kennen wir wie kaum ein andererdie in Deutschland tätigen Anwälte, ihre Spezialisierungen und Stärken,aber auch ihre Servicequalität und ihr Engagement für den Mandanten.Ein dichtes Netzwerk von Vertrauensanwälten steht Ihnenjederzeit zur Verfügung. Wenn es hart auf hart kommt, dann vermittelnwir Ihnen auf Wunsch den passenden qualifizierten Rechtsanwaltoder Fachanwalt, der sich auf Ihr Thema spezialisiert hat.108


06/2012VerbraucherinformationLaufzeit: Es gilt die vereinbarte Vertragsdauer. Nach deren Ablauf verlängertsich der Vertrag stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn nicht spätestensdrei Monate vor Ablauf des jeweiligen Versicherungsjahres eine Kündigungzugegangen ist.Einwilligungserklärung nach dem Bundesdatenschutzgesetz: Ich willige ein,dass der Versicherer im erforderlichen Umfang Daten, die sich aus den Antragsunterlagenoder der Vertragsdurchführung (Beiträge, Versicherungsfälle,Risiko-/Vertragsänderungen) ergeben, an Rückversicherer zur Beurteilung desRisikos und zur Abwicklung der Rückversicherung sowie zur Beurteilung desRisikos und der Ansprüche an andere Versicherer und/oder an den Gesamtverbandder Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) zur Weitergabedieser Daten an andere Versicherer übermittelt. Diese Einwilligung gilt auchunabhängig vom Zustandekommen des Vertrages sowie für entsprechendePrüfungen bei anderweitig beantragten (Versicherungs-) Verträgen und beikünftigen Anträgen.Ich willige ferner ein, dass meine personenbezogenen Daten durch die ERGOVersicherungsgruppe AG als zentraler Dienstleister der ERGO-Gruppe erhoben,verarbeitet und genutzt werden, die Unternehmen der ERGO-Gruppemeine allgemeinen Antrags-, Vertrags- und Leistungsdaten in gemeinsamenDaten sammlungen führen und an den/die für mich zuständigen Vermittlerweitergeben, soweit dies der ordnungsgemäßen Durchführung meinerVersicherungs- angelegenheiten dient.Einwilligungserklärung zur Bonitätsprüfung: Ich willige ferner ein, dass derVersicherer bei Vertragsabschluss, im Rahmen der Vertragsabwicklung sowiebei Zahlungsverzug Informationen über mein allgemeines Zahlungsverhaltenselbst oder von einer Auskunftei einholt und nutzt. Ebenso willige ich ein,dass zum gleichen Zweck vom Versicherer unter Verwendung von Anschriftendateneine auf der Grundlage mathematisch-statistischer Verfahrenerzeugte Einschätzung meiner Zahlungsfähigkeit genutzt wird. Gleiches giltfür eine von einer Auskunftei eingeholte Einschätzung.Ich kann meine Einwilligung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.Außerdem ist der Versicherer verpflichtet, mir Auskunft zu geben über die zumeiner Person gespeicherten Daten, deren Herkunft und Empfänger sowieden Zweck der Speicherung. Zur Überprüfung meiner dort gespeichertenDaten kann ich mich auch direkt mit den Auskunft gebenden Unternehmen inVerbindung setzen. Die Adressen dieser Firmen sowie weitere Informationenfinden sich insgesamt in der Information zur Bonitätsprüfung.Bitte mit 55 Centfrankieren, fallsMarke zur HandWeltbild Vorsorge-Plusc/o D.A.S. RechtsschutzAbteilung Kundenservice VBK-DirektThomas-Dehler-Str. 281728 MünchenDieser D.A.S. Rechtsschutz ist flexibel!Den Umfang Ihres Rechtsschutzes können Sie ganznach Ihren Bedürfnissen festlegen.Finden Sie für Ihre individuelle Situation die richtigeLösung!Aktion bis zum 30. 9. 2012Rechtsschutz■ Versicherungssumme 1 Mio EUR■ 24 Stunden Anwaltsnotruf■ Bei monatlicher Zahlweise keinRatenzahlungszuschlagSo einfach geht’s:Unsere EmpfehlungD.A.S. RECHTSSCHUTZ,EUROPAS NR. 1Unabhängig von der vereinbarten Zahlungsweise ist der Beitrag im Voraus zuentrichten. Daneben wird kein zusätzlicher Ratenzahlungszuschlag erhoben.Der Beitrag enthält die vom Versicherungsnehmer zu entrichtende Versicherungssteuerin der seit 1. 1. 2007 gültigen Höhe (19%).Die D.A.S. ist Mitglied im Verein „Versicherungsombudsmann e.V.“, LeipzigerStr. 121, 10117 Berlin. Soweit private Risiken betroffen sind, können Sie dortdas kostenlose, außergerichtliche Beschwerdeverfahren in Anspruch nehmen.Ihre Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten, bleibt hiervon unberührt.Sie können das kostenlose, außergerichtliche Beschwerdeverfahren bei derBundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Graurheindorfer Str.108, 53117 Bonn in Anspruch nehmen.D.A.S. Deutscher Automobil SchutzAllgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AGThomas-Dehler-Straße 2, 81737 MünchenSitz: München – Handelsregister:Amtsgericht München, HRB 41053USt.-Id.-Nr. DE 813475954Vorsitzender des Aufsichtsrats:Christian DiedrichVorstand: Rainer Tögel, SprecherUdo Hau, Rainer HuberUniCredit BankBLZ 700 202 70Konto-Nr. 201 390Getestet und für gut befunden.1. Wählen Sie Ihr gewünschtesRechtsschutz-Angebot und füllen Sieden anhängenden Antrag vollständig aus.2. Senden Sie uns Ihren Antrag per Postoder per Fax (089/6275-1765) zu.Oder:Sichern Sie sich diese günstigen Konditionenund rufen Sie uns an:089/6275-1820Weitere Informationen zu unseren Rechtsschutz-Angebotensowie die Antragsunterlagenerhalten Sie auch im Internet unter:www.weltbild.de/rechtsschutzBitte den Antrag verschließen oder in einen Briefumschlag legen!DAS_Weltbild_Folder_8Seiter+Antrag 6-12.indd 119.06.2012 11:55:28 Uhr


1)Die Angabe ist freiwillig.Zum Verschließen hier anfeuchten!Empfehlung Nr. 1:D.A.S. Rechtsschutz individuellDas Leben steckt voller Risiken. Oft verzichten Menschenauf ihr gutes Recht, weil sie Kosten und Mühen einesVerfahrens fürchten. Zum Beispiel bei Ärger infolge einesKaufvertrages oder nach einem Unfall.Die Versicherung für Sie und/oder die ganze FamilieGilt für den Versicherungsnehmer, seinen Lebenspartnersowie die minderjährigen und volljährigen Kinder inAusbildung.Wichtige Leistungen auf einen Blick■ Arbeits-Rechtsschutz■ Immobilien-Rechtsschutz■ Schadenersatz-Rechtsschutz■ Ordnungswidrigkeiten-Rechtsschutz■ Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten■ Beratungs-Rechtsschutz im Familien- und Erbrecht■ Sozial-Rechtsschutz vor Gerichten■ Rechtsschutz im Vertrags- und Sachenrecht(auch im Internet)InklusiveTelefonberatung und Anwaltsempfehlung!D.A.S. 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Rechtsschutz für NichtselbstständigeEs gelten die allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung (ARB 2011)Bei Rücksendung per Fax an: 0 89/6275-1765GeburtsdatumVor- und Zuname des AntragstellersTelefon 1)Straße und Haus-Nr.BD-Agt.: 801-0915Auto o. Krad – gleiche PrämieKeine RatenzahlungszuschlägeE-Mail 1)PLZ WohnortBitte schließen Sie meine/-n Lebenspartner/-in in meine Versicherung mit ein. (Ihr Ehepartner bzw. eingetragener Partner ist automatisch mitversichert.)Vertrag beginnt 1 Tag nach Antragstellung 0 Uhr wenn kein Datum genannt wurde.Bitte ausfüllen, wenn späterer Versicherungsbeginn gewünscht.Der D.A.S. Rechtsschutzgilt für ein Jahr.Vor- und ZunameVertragsbeginnAlle im Antrag genanntenBeiträge sind inklusiveVersicherungssteuer vonderzeit 19%.Bitte antworten Sie unbedingt zutreffend und vollständig, da wir sonst vom Vertrag zurücktreten oder den Vertragvorzeitig kündigen können und Sie dann ihren Versicherungsschutz verlieren. Bei welcher/n Gesellschaft/en warenoder sind Sie bzw. war oder ist Ihr Ehepartner/(eingetragene/-r) Partner/-in rechtsschutzversichert?Gesellschaft VertragsnummerWurde der Vertrag von der Gesellschaft gekündigt? Ja Nein Keine VorversicherungEMPFEHLUNG NR. 2EMPFEHLUNG NR. 1Premium RechtsschutzPrivat- und Berufs-RechtsschutzImmobilien-RechtsschutzVerkehrs-Rechtsschutz+ ZusatzleistungenPrivat- und Berufs-Rechtsschutz (§ 25 B Abs. 5 ARB 2011) 13,26 EUR *Immobilien-Rechtsschutz (§ 29 ARB 2011) 4,27 EUR *für eine selbstgenutzte WohneinheitIch bin Eigentümer Mieter einer Wohnung eines Einfamilienhauses29,84 EUR *Verkehrs-Rechtsschutz (§ 21 C ARB 2011) 5,66 EUR *je FahrzeugMeinFahrzeugart: PKW Motorrad Kfz-Kennzeichen:*keine Ratenzahlungszuschläge, 150 EUR Selbstbeteiligung Interesse am Premium-Rechtsschutz? Bitte 0 89/6275-18 20 anrufen.Jährlich Monatliche Zahlweise nur möglich bei LastschrifteinzugsermächtigungZahlungsweise MonatlichName und Ort des Geldinstituts BankleitzahlKontonummerVor- und Zuname des Kontoinhabers (wenn nicht mit Antragsteller identisch) UnterschriftAlle Antragsfragen sind vollständig und wahrheitsgemäß schriftlich zu beantworten. Jede Vereinbarung bedarf der Schriftform. An den Antrag bin ich einen Monat gebunden.Hiermit ermächtige ich bis aufWiderruf die D.A.S. Rechtsschutz-Versicherungs-AG, meine Beiträgefür alle bei dieser laufendenVerträge im Lastschriftverfahreneinzuziehen, und verzichte für dieseFälle auf gesonderte Rechnungen.Datenschutz: In die Verarbeitung meiner persönlichen Daten willige ich nach Maßgabe umseitiger Erklärung nach dem Bundesdatenschutzgesetz ein. Bonitätsprüfung: Gleichzeitig willige ich nach Maßgabe um sei tiger Erklärung zur Bonitäts -prüfung ein, daß der Versicherer Informationen über mein Zahlungsverhalten und meine Zahlungsfähigkeit einholt.rungsschutz vor dem Ende der Widerrufsfrist beginnt. Den Teil des Beitrags, der auf die Zeit bis zum Zugang des Widerrufsentfällt, dürfen wir in diesem Fall einbehalten. Dabei handelt es sich in Abhängigkeit der vereinbarten Zahlungsweise(siehe An trag) um einen Betrag in Höhe von 1/360 des Jahresbeitrags bei jährlicher Zahlungsweise bzw. 1/180 des Halb -jahres beitrags bei halbjährlicher Zahlungsweise, 1/90 des Vierteljahresbeitrags bei vierteljährlicher Zahlungsweise oder1/30 des Monats beitrags bei monatlicher Zahlungsweise, multipliziert mit der Anzahl der Tage, an denen Versicherungs -schutz bestanden hat. Die Erstattung zurückzuzahlender Beträge erfolgt unverzüglich, spätestens 30 Tage nach Zugang desWider rufs. Beginnt der Versicherungsschutz nicht vor dem Ende der Widerrufsfrist, hat der wirksame Widerruf zur Folge,dass empfangene Leistungen zurückzugewähren und gezogene Nutzungen (z. B. Zinsen) herauszugeben sind.Besondere Hinweise: Ihr Widerrufsrecht erlischt, wenn der Vertrag auf Ihren ausdrücklichen Wunsch sowohl von Ihnenals auch von uns vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. – Ende der Widerrufsbelehrung –WiderrufsbelehrungWiderrufsrecht: Sie können Ihre Vertragserklärung(en) innerhalb von 30 Tagen ohne An ga be von Gründen in Textform(z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt, nachdem Sie den Versicherungs schein, die Vertragsbestimmun -gen einschließlich der Allgemeinen Versicherungsbedingungen, die weiteren Informa tio nen nach § 7 Abs. 1 und 2 desVersiche rungsvertragsgesetzes in Verbindung mit den §§ 1 bis 4 der VVG-Informations pflichten ver ordnung und dieseBelehrung jeweils in Textform erhalten haben. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung desWider rufs. Der Widerruf ist zu richten an: Rechtsschutz, D.A.S. Deutscher Automobil Schutz, Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungs-AG, Thomas-Dehler-Str. 2, 81737 MünchenWiderrufsfolgen: Im Falle eines wirksamen Widerrufs endet der Versicherungsschutz und wir erstatten Ihnen den aufdie Zeit nach Zugang des Widerrufs entfallenden Teil des Beitrags, wenn Sie zugestimmt haben, dass der Versiche -Datum Unterschrift des AntragstellersMein 30-tägiges Widerrufsrecht nach Erhalt dieser Unterlagen bleibt davon unberührt. Die Versicherungsunterlagenkönnen vorher eingesehen werden. Die Hinweise dazu auf der Rückseite habe ich zur Kenntnis genommen.Ich möchte die Vorteile sofort genießen und übermittle gleichzeitig den beigefügten Antrag. Ich bin damit einverstanden,die Allgemeinen Bedingungen sowie die weiteren Informationen zusammen mit dem Versicherungsschein zu erhalten.Die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutzversicherung der D.A.S. (ARB 2011) samt Anlagen können unterwww.weltbild.de/rechtsschutz eingesehen werden.Zum Verschließen hier anfeuchten!DAS_Weltbild_Folder_8Seiter+Antrag 6-12.indd 219.06.2012 11:55:38 Uhr

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