Büroflächenstudie - Wirtschaftsförderung Wuppertal

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Büroflächenstudie - Wirtschaftsförderung Wuppertal

BÜROFLÄCHENSTUDIE WUPPERTAL 2013


Seite | 1InhaltsverzeichnisAbbildungsverzeichnis 21. Einleitung 32. Methodisches Vorgehen 43. Aktualisierung des Büroflächenbestandes 74. Ermittlung des Büroflächenumsatzes 2012 105. Bestimmung des Leerstandes 2013 12Literaturverzeichnis 14


AbbildungsverzeichnisSeite | 2Abb. 1: Ablauf des Projektes 4Abb. 2: Resonanz der Befragung 5Abb. 3: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die WuppertalerStadtbezirkeAbb. 4: Veränderung des Büroflächenbestandes in m² Nutzfläche zwischen2008 und 201377Abb. 5: Neubauprojekt Ohligsmühle 8Abb. 6: Neubauprojekt Raben Logistics 8Abb. 7: Regionaler Standortvergleich zum Thema Büroflächenumsatz 10Abb. 8: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes 11Abb. 9: Regionaler Standortvergleich zum Thema Leerstand 12Abb. 10: Leerstände (in m²) und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken 13


2 Methodisches VorgehenSeite | 4In einem ersten Schritt wurde die Kennzahl zum Bestand an Büroflächen im WuppertalerStadtgebiet, die mit Hilfe der Vollerhebung 2008 und der ersten Aktualisierung2011 ermittelt wurde, auf den neusten Stand gebracht. Darüber hinaus wurde dieaktuelle Leerstandsituation untersucht und eine neue Leerstandquote berechnet.Den dritten Arbeitsblock bildete die Ermittlung des Jahres-Flächenumsatzes für dasJahr 2012.InternetrechercheErmittlung AngebotsleerstandGrundlage: 2011aktualisierte BestandsdatenbankStatistikauswertungBautätigkeitsstatistikAkteursbefragungBüroflächenumsätzeAktueller Leerstandin Bezug gesetztzum aktuellen BüroflächenbestandLeerstandsquote2013Bestand 2011 ergänzt/bereinigt um Bauzugänge,-abgänge undUmwidmungenBüroimmobilienbestand2013Gemeldete Flächenumsätzeundgemeldete NeubautätigkeitFlächenumsatz2012Abbildung 1: Ablauf des Projektes (Quelle: Eigene Darstellung)Im Folgenden werden die drei Arbeitsblöcke bezüglich des methodischen Vorgehensim Detail vorgestellt:BestandsaktualisierungAus Effizienzgründen erfolgte die Aktualisierung nur in Form einer Erfassung der Veränderungenund nicht in Form einer kompletten Neuerhebung. Als wichtigste Informationsquellefür die Erfassung der Veränderungen wurden die amtlichen Bautätigkeitsstatistikenherangezogen. Die genaue Erhebung der Neubautätigkeiten, Bauabgängeund genehmigungspflichtigen Umnutzungen erfolgte über die Auswertung derEinzeldaten aus der Baufertigstellungs- und der Bauabgangsstatistik.Diese Daten stellte die Statistikstelle der Stadt Wuppertal für diese Zwecke mit Adress-angabe(Straße und Hausnummer), Nutzfläche und Gebäudetyp zur Verfügung.Der von der Statistikstelle übermittelte Datensatz umfasste 115 Nichtwohngebäudeund gemischt genutzte Gebäude, die seit 2011 im Wuppertaler Stadtgebiet neu fertiggestelltwurden oder in denen im gleichen Zeitraum genehmigungspflichtige Umbau-oder Erweiterungsmaßnahmen stattgefunden haben. Zusätzlich wurde eineListe der Bauabgänge seit 2011 zur Verfügung gestellt, diese umfasst 32 Objekte.Diejenigen Objekte aus der Liste der Baufertigstellungen, bei denen aufgrund desangegebenen Nutzungsschwerpunktes von Büroflächenbeständen auszugehen ist,


Die Bereitschaft, an der Befragung zur Ermittlung des Flächenumsatzes teilzunehmenwar sehr hoch.Seite | 6Lediglich in sechs Fällen wurde eine Auskunft verweigert, in vier Fällen konnte derGesprächspartner trotz mehrmaliger Anrufversuche nicht erreicht werden. 47 Immobilienmarktakteurehaben hingegen Flächenumsätze gemeldet, 58 Gesprächspartnerkonnten keine Zahlen übermitteln, da bei ihnen 2012 keine Flächenumsätze im Büromarktsegmentgetätigt wurden.Durch die Befragung der relevanten Marktakteure wurden vor allem die Neuvermietungenund nur in relativ wenigen Fällen die Verkäufe an Selbstnutzer erfasst. Umdiese vollständig mit zu berücksichtigen, wurden vom Wuppertaler Gutachterausschussbereitgestellte Informationen zu denjenigen Verkaufsfällen aus dem Jahr 2012ausgewertet, die für die in der Büroflächendatenbank erfassten Adressen registriertsind. Diese wurden durch Recherchen hinsichtlich der Art des Verkaufsfalls untersucht.Verkäufe an Eigennutzer wurden - falls noch nicht durch die telefonische Befragungerfasst – dem Flächenumsatz hinzugerechnet. Ergänzend dazu wurde überprüft,ob die laut Bautätigkeitsstatistik im Jahr 2012 durch Baufertigstellungen oderUmwidmungen neu im Wuppertaler Büroimmobilienmarkt platzierten Objekte überdie anderen Methoden erfasst wurden.Insgesamt ist aufgrund des Einbeziehens unterschiedlicher Quellen und Methodensowie aufgrund der hohen Teilnahmebereitschaft der befragten Akteure von einersehr hohen Erfassungsquote auszugehen, weshalb methodisch auf die Hinzurechnungeines Aufschlagfaktors verzichtet werden konnte und lediglich eine Aufrundungdurchgeführt wurde.


3 Aktualisierung des BüroflächenbestandesSeite | 7Die Aktualisierung des Büroflächenbestandes erfolgte über die Auswertung der Einzeldatenaus der Baufertigstellungs- und der Bauabgangsstatistik zur Neubautätigkeit,den Bauabgängen sowie genehmigungspflichtigen Umnutzungen.Seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen 2010 ist ein deutlicher Anstieg desBestandes an Büroflächen in Wuppertal festzustellen. Der Büroflächenbestand inWuppertal erhöhte sich von 1.584.580 m² Nutzfläche in 2010 auf inzwischen1.617.853 m² Nutzfläche (Stand: Frühjahr 2013).2008:1.589.645 m²2011:1.584580 m²2013:1.617.853 m²Abbildung 3: Veränderung des Büroflächenbestandes in m² Nutzfläche zwischen 2008 und 2013Über 30.000 m² Bürofläche sind demnach in dem betrachteten Zeitraum in Wuppertalhinzugekommen. Die vorhandene Bruttogeschossfläche wuchs auf über 2 Mio. m²(von 1.980.724m² auf 2.022.441 m²).Der Büroflächenbestand verteilt sich folgendermaßen auf die Wuppertaler Stadtbezirke:Anteil in %40353025201510502008 2013Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke (Stand: Frühjahr2013)Erwartungsgemäß hat sich die Verteilung des Bestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirkeseit der Vollerhebung im Jahr 2008 nur minimal verändert. Elberfeld bleibt


vor Barmen der wichtigste Büroflächenstandort. Bestandszuwächse durch größereNeubau- und Umbauprojekte in den Bezirken wurden durch Herausnahme ehemaligerBüroobjekte aufgrund von Abriss- und Umbauplanungen (z.B. Bundesbahndirektion)in großen Teilen ausgeglichen.Seite | 8Der Anstieg des Büroflächenbestandes seit der letzten Bestandaktualisierung ist aufeinige größere sowie vor allem eine Vielzahl kleinerer Neubau, Umbau-, Umnutzungs-und Erweiterungsprojekte zurückzuführen. Als größtes Neubaubauprojekt istdie Errichtung einer neuen Immobilie mit schwerpunktmäßiger Büronutzung amStandort Ohligsmühle zu nennen. Hier sind knapp 15.000 m² moderne Büronutzflächeneu entstanden.Abbildung 5: Neubauprojekt Ohligsmühle (Quelle: Bema Gruppe)Weitere größere Neubauprojekte waren der Errichtung der Europazentrale der FirmaColumbus McKinnon mit einem 2.500 m² großen Verwaltungsgebäude im neu erschlossenenGewerbegebiet Mittelstandspark VohRang sowie der Büro- und Logistikneubauder Firma Raben Logistik im Engeneering Park. Daneben sind im EngeneeringPark sowie an anderen Standorten im Stadtgebiet einige weitere kleinere Büroeinheitenneu entstanden.Abbildung 6: Neubauprojekt Raben Logistics (Quelle: Architekturbüro Frücht)


Als größere Umnutzungs- und Umbauprojekte sind vor allem die Projekte der KüpperGruppe „ELBA Brückenschlag“ sowie „ELBA Hofterrassen“ aber auch das Projekt „Pasche-Haus“zu nennen. Ein Großteil der Umnutzungs-, Umbau- undErweiterungsproekte entfällt jedoch auf kleine Projekte mit weniger als 250 m² Flächenzuwachs.Seite | 9Neben der Umnutzung ehemals nicht für Bürozwecke genutzter Flächen zu Büroflächensind auch Umnutzungsprojekte zu beobachten, die zu einem Verlust an Büroflächenführten. Zu nennen ist beispielsweise der Umbau eines ehemals schwerpunktmäßigfür Bürozwecke genutzten Objektes in der Ritterstraße 80-82 zu einem hochwertigenWohnobjekt.


4 Ermittlung des Büroflächenumsatzes 2012Seite | 10Im Vergleich zum Jahr der letzten Umsatzbestimmung 2010 ist der Flächenumsatz2012 deutlich angestiegen. Nach knapp 40.000 m² im Jahr 2010 wurde für 2012 einFlächenumsatz in Höhe von ca. 46.000 m² ermittelt. Vor dem Hintergrund, dass dieVermietung des größten Neubauprojektes der letzten Jahre, der Ohligsmühle, größtenteilsbereits im Jahr 2011 erfolgte und das Berichtjahr 2012 deshalb wenig durch„Sondereffekte“ im Zuge großer Neuvermietungen geprägt ist, ist das ein sehr gutesErgebnis.Vergleicht man den ermittelten Büroflächenumsatz mit den Umsatzzahlen andererStandorte im regionalen Umfeld, so zeigt sich, dass Wuppertal einen höheren Büroflächenumsatzpro Einwohner als Bochum und Duisburg hat – Dortmund sowie vorallem der A-Standort Düsseldorf schneiden hier jedoch noch besser ab. Im Jahr 2010lag Wuppertal bezüglich dieses Indikators noch hinter Duisburg und Bochum. Im Vergleichmit den benachbarten C-Standorten ähnlicher Größe hat sich der WuppertalerBüroflächenumsatz also überdurchschnittlich positiv entwickelt.Düsseldorf Dortmund Wuppertal Bochum DuisburgBüroflächenumsatz2012Umsatz pro Einwohner346.000 m² 105.500 m² 46.000 m² 45. 500 m² 49.000 m²0,58 0,18 0,13 0,12 0,10Abb. 7: Büroflächenumsatz im regionalen Standortvergleich (Quelle: Büromarktbericht der Kommune(BO), CUBION (DO, DU), BNP Paribas (D), eigene Darstellung)Wie bereits 2010 festgestellt, ist der Wuppertaler Büroimmobilienmarkt vor allemdurch kleinteilige Transaktionen (Vermietungen und Verkäufe an Selbstnutzer) geprägt.Ein Großteil der relevanten Transaktionen umfassen weniger als 500 m² Bürofläche.Nur in 6 % der Fälle werden Miet- bzw. Kaufverträge über mehr als 1.000 m²Bürofläche abgeschlossen. Allerdings machen diese größeren Transaktionen knapp20 % des Flächenumsatzes aus.Vom gesamten Büroflächenumsatz konnten ca. 39.000 m² (ca. 85 %) räumlich genauzugeordnet werden. Erwartungsgemäß sind die umfangreichsten Flächenumsätzeden beiden Zentren Elberfeld und Barmen zuzuordnen, die ca. 21.200 m² des erfasstenTransaktionsvolumens auf sich vereinen. Große Flächenumsätze sind vor allemim Bezirk Elberfeld-West festzustellen. Das überdurchschnittliche Transaktionsvolumenin diesem Bezirk zeigt sich besonders, wenn man den flächenmäßigen Anteil derTransaktionen an dem Gesamtbestand an Büroflächen im Bezirk betrachtet. NebenElberfeld-West zeichnet sich auch der Bezirk Vohwinkel durch ein im Verhältnis zumGesamtbestand hohes Transaktionsvolumen aus.


Flächenumsätze in m²140001200010000800060004000200007,006,005,004,003,002,001,000,00Anteil am Büroflächenbestand in %lSeite | 11Flächenumsätze Anteil der Transaktionen (in m²) am Büroflächenbestand in %Abb. 8: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes (Quelle: eigene Darstellung)


5 Ermittlung des LeerstandesSeite | 12Informationen zum Leerstand wurden durch Recherchen in digitalen Immobiliendatenbankensowie durch die Befragung von Akteuren des Wuppertaler Immobilienmarkteserhoben.Der ermittelte Leerstand zum Zeitpunkt April 2013 beträgt 100.816 m² Büromietfläche(definiert nach gif). Daraus ergibt sich eine Leerstandsquote von 6,23 % in Bezugauf den Gesamtbestand an Büroflächen in Wuppertal. Im Vergleich zum Jahr 2010hat der Büroflächenleerstand geringfügig zugenommen.Im regionalen Vergleich liegt die Leerstandquote leicht über der durchschnittlichenLeerstandquote der betrachteten Städte. Zieht man für den Vergleich lediglich Städteim regionalen Umfeld Düsseldorfs heran, so verfügt Wuppertal über eine vergleichsweisegeringe Leerstandsquote (zum Vergleich: Ratingen 12,5 %; Neuss 11,8%, Quelle: IVG 2013). Auch im Vergleich mit der durchschnittlichen Leerstandsquotein den von der IVG (2013) ermittelten 20 bedeutendsten Regionalzentren in Deutschland(6,4 %) liegt Wuppertal leicht unter dem Durchschnitt.Düsseldorf Dortmund Wuppertal Bochum DuisburgLeerstandsquote2012/1310,9 - 11,3 % 5,3 - 6,3 % 6,2 % 5,8 % 3,0 - 3,8 %Abb. 9: Leerstand im regionalen Standortvergleich. Die teilweise angegebenen Spannen ergeben sichaus abweichenden Angaben in den verwendeten Quellen (Quelle: IVG 2013 (D, DO, W, BO, DU), Cubion2013 (D, DO, DU), Stadt Bochum 2013)Zu beachten ist zudem, dass der leichte Anstieg des Leerstandes zwischen 2011 und2013 teilweise auf die angewachsene Mieterfluktuation im Zuge der Fertigstellungdes neuen Büroobjektes „Ohligsmühle“ zurückzuführen ist und damit in Teilen ehervon temporärer Natur sein wird.Bei Betrachtung der Leerstände differenziert nach Stadtbezirken zeigt sich, dassüberdurchschnittliche Leerstandsquoten von ca. 10 % in den Bezirken Elberfeld undElberfeld-West zu finden sind, während die Leerstandsquote in allen anderen Bezirkeneinschließlich Barmen weniger als 5 % beträgt. Ein Grund für die hohe Leerstandquotein den Bezirken Elberfeld und Elberfeld-West liegt in der dort in den letztenJahren festzustellenden umfangreichen Neubau- und Umbautätigkeit, die eineerhöhte Mieterfluktuation mit sich bringt.


6000012,0Seite | 13Leerstand in m²5000040000300002000010000010,08,06,04,02,00,0Leerstandsquote in %Leerstand in m²LeerstandsquoteAbb. 10: Leerstände (in m²) und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken


LiteraturverzeichnisSeite | 14Gif – Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (Hrsg.) 2008: Definitionssammlungzum Büromarkt, 2. Auflage, WiesbadenIVG Immobilien AG 2013: Marktreport Deutschland 2013, BonnCubion Immobilien 2013: Büromarkt Ruhrgebiet 2013, MühlheimStadt Bochum 2013: Büromarktbericht 2013, Bochum

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