Bayernfonds Australien 7 - Geschlossene Fonds

Bayernfonds Australien 7
A wie Australien: Mit dem Staat als Mieter
zentral in Adelaide investieren

A wie … Australien. Von allen OECD-Ländern hat Australien die Wirtschaftskrise
am besten und ohne Rezession überstanden. Aktuelle Wirtschaftsdaten
prognostizieren, dass das Wirtschaftswachstum auch in den
kommenden Jahren Wachstumsraten von über 3 Prozent erzielen kann.
Frühzeitig hat die Regierung ein Paket von Konjunkturmaßnahmen verabschiedet,
die dank der hohen Haushaltsüberschüsse nach einer langen
Wachstumsphase der vergangenen Jahre wirksam umgesetzt werden
können.
Quelle: Auswärtiges Amt, Wirtschaftsentwicklung, Stand: März 2011
2

Aussichtsreich investieren
Australien – Ihr Investmentziel mit stabilem
Ausblick
Stabil, flexibel und wachstumsstark präsentiert sich
Australiens Wirtschaft. Die hohe Wettbewerbsfähigkeit
des Landes, der Reichtum an natürlichen Rohstoffen
sowie ein solider öffentlicher Haushalt bilden
günstige Voraussetzungen, das hohe Wachstum der
Vergangenheit auch in der Zukunft fortzuführen. Diese
positiven Rahmenbedingungen spiegeln sich auch
im Finanzstatus wider: Die führende Ratingagentur
Standard & Poor’s bewertet die Bonität Australiens
mit einem hervorragenden „AAA, bei stabilem Ausblick“,
was der Bestnote entspricht.
AAA: Staatlicher Hauptmieter mit langfristigem
Mietvertrag
Rund 96,4 Prozent der vermietbaren Gesamtflächen
sind langfristig für zwölf Jahre mit einer Restlaufzeit
bis zum 31.12.2021 an das Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia vermietet. Das
Ministerium erfüllt mit seinen rd. 3.200 Mitarbeitern
ein weites Spektrum öffentlicher Aufgaben rund um
die Themen Transport, Energie und Infrastruktur.
Der Hauptmieter, der Bundesstaat South Australia,
verfügt über eine ausgezeichnete Bonität, u. a. das
bestmögliche AAA-Rating bei Standard & Poor’s.
A-Grade-Büroimmobilie mit Green Building Status
(im Zertifizierungsprozess) im Geschäftszentrum
von Adelaide
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um ein Green
Building (im Zertifizierungsprozess) mit hochwertiger
Ausstattung, das zentral im Central Business District
von Adelaide liegt. Das gut an den öffentlichen
Nahverkehr angebundene Fondsobjekt verfügt über
einen entsprechend hohen Ausbaustandard, der den
„A-Grade-Standard“ für hochwertige Büroflächen
erfüllt. Die nach Green Building-Standard modernisierte
Immobilie soll Umweltratings von 4,5 Sterne
NABERS und 4 Sterne Green Star Rating erhalten.
Attraktive jährliche Ausschüttungen / Entnahmen in
Höhe von 6,5 Prozent nach australischen Steuern 1)
prognostiziert
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag
des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung / Entnahme von
3
6,5 Prozent nach australischen Steuern 1) geplant.
Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen
Deutschland und Australien sind Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung des Fondsobjekts in
Australien zu versteuern und in Deutschland unter
Progressionsvorbehalt freigestellt. Zinseinnahmen
unterliegen in Deutschland der Abgeltungsteuer.
Das Angebot
Fondsobjekt Büroimmobilie,
77 Grenfell Street
Adelaide SA 5000
Prognostizierte
Ausschüttungen /
Entnahmen
6,5 % p. a. 1)
Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen 1)
130 %
120 %
110 %
100 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % 6,5 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Abgeltungsteuer in Deutschland
Vermietbare Fläche ca. 16.497 m²
Einkaufsfaktor rd. das 13,1-fache der
prognostizierten Jahresnettomiete
für 2012
Laufzeit Mietvertrag /
Hauptmieter
Vermietungsstand rd. 98 %
rd. 12 Jahre, Restlaufzeit
bis 31.12.2021 plus 5 Jahre
Verlängerungs option des
Hauptmieters
118,68 %
Prognostizierte Laufzeit Veräußerung nach Ablauf von
10 Jahren geplant
Gesamtinvestitionsvolumen
(inkl. 5 % Agio)
Eigenkapital
(inkl. 5 % Agio)
Empfohlene
Mindestbeteiligung
AUD 117.610.000
AUD 117.610.000
AUD 15.000 zzgl. 5 % Agio
1) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio ab 2012, nach australischen Steuern, jedoch ohne
Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland
auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Details
siehe Tz. 7 des Beteiligungsprospekts. Während der Platzierungsphase ggf.
zeitanteilige Ausschüttungen / Entnahmen auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft.

Australische Wirtschaftskraft
Australien – Commonwealth of Australia
Fläche 1) 7,71 Mio. km²
Bevölkerung 1) 22,3 Mio. (2010)
Bevölkerungsdichte 2,9 Einwohner pro km²
Hauptstadt Canberra
Währung Australischer Dollar (AUD)
Bruttoinlands produkt
pro Kopf 2)
Änderung zum Vorjahr in %
USD 54.869 (2010)
Wirtschaftswachstum 2009: 1,2 %
2010: 3,3 % (prognostiziert)
2011: 3,6 % (prognostiziert) 3)
Inflationsrate 2009: 1,8 %
2010: 2,9 % (prognostiziert)
2011: 2,8 % (prognostiziert) 4)
Arbeitslosenquote 2009: 5,6 %
2010: 5,2 % (prognostiziert)
2011: 4,9 % (prognostiziert) 4)
Landessprache Englisch
Regierungsform Parlamentarisch-demokratische
Monarchie im Commonwealth
of Nations
Australien – BIP
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
1) -Wachstum 1992 – 20112) 1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
4
Wachstumsstärke und solide Staatsfinanzen
Von allen OECD-Ländern hat Australien die Wirtschaftskrise
am besten und ohne Rezession überstanden.
Solide Staatsfinanzen, große Rohstoffvorkommen
und die Nähe zu den asiatischen
Wachstumsmärkten sind ausschlaggebend für die
Nachhaltigkeit, Dynamik und Stabilität Australiens.
Australien gelang es, als eine der wenigen hoch entwickelten
Industrienationen im Krisenjahr 2009 ein
positives Wirtschaftswachstum zu erzielen.
Die Tatsache, dass Australien die Finanzkrise praktisch
unbeschadet überstanden hat, ist nicht nur auf
die Stabilität des Bankensystems, sondern auch auf
das im internationalen Vergleich überdurchschnittlich
große und rasch in Kraft gesetzte staatliche
Konjunkturpaket zurückzuführen. Aufgrund solider
Staatsfinanzen mit einer Verschuldungsquote von
rd. 20 Prozent konnte dieses problemlos finanziert
werden. 5)
1) Germany Trade & Invest, Wirtschaftsdaten kompakt: Australien, November 2010
2) Auswärtiges Amt
3) OECD Economic Outlook No. 89, Veröffentlichung 25. Mai 2011
4) OECD Economic Outlook 88 database, Nov. 2010
5) Quelle: DekaBank, Immobilien Research und Länderanalyse Australien, April 2010,
IMF Country Report No. 10/331 Okt 2010, Seite 3 ff.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 2)
2011 2)
1) BIP = Bruttoinlandsprodukt
2) Daten 2010 – 2011 Prognose
Quelle: IMF Country Report No. 10/331 Okt 2010

EUR
0,82
0,80
0,79
0,78
0,76
0,74
0,72
0,70
0,68
0,66
0,64
0,62
0,60
0,58
0,56
0,54
0,52
0,50
0,48
0,46
Währungsentwicklung AUD / EUR
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: BayernLB
AUD im Verhältnis zu EUR
Zukunftssektor Dienstleistung
Australiens Wirtschaft wird vom Dienstleistungssektor
dominiert (knapp 80 Prozent des Bruttoinlandsprodukts).
Größte Einzelbereiche sind Finanz-,
Immobilien- und Unternehmensdienstleistungen.
Der Landwirtschafts- und Bergbauanteil am Bruttoinlandsprodukt
liegt bei rd. 10 Prozent; der Anteil dieser
beiden Sektoren an Australiens Exporten beträgt
allein rd. 70 Prozent. 2)
Stabiler Arbeitsmarkt
Der Arbeitsmarkt ist Beleg dafür, wie erfolgreich die
Wirtschaftspolitik in Australien funktioniert:
5
Die Arbeitslosenquote stieg ausgehend von einem
sehr niedrigen Niveau während der Finanzmarktkrise
kurzfristig um etwa zwei Prozentpunkte auf knapp
6 Prozent an, ist aber seitdem deutlich zurückgegangen
und liegt im Bereich des von der Regierung
als Vollbeschäftigung definierten Korridors von
rd. 5 Prozent; Tendenz weiter fallend. 4)
Attraktive Währung
Der australische Dollar gehört zu den meistgehandelten
Währungen weltweit. Wesentliche Währungsfaktoren
sind u. a. die Energie- und Rohstoffvorkommen
des Kontinents. Der australische Dollar spiegelt die
Stärke der wirtschaftlichen Entwicklung wider.

Adelaide – Metropole mit Lebensqualität
Internationaler Top-Standort
Die Hauptstadt von South Australia hat rd. 1,2 Mio.
Einwohner, was etwa 75 Prozent der Bevölkerung
des gesamten Bundesstaates entspricht. Nach
Melbourne belegt Adelaide den zweiten Platz der
kosteneffizientesten Standorte in der Region Asia-
Pazifik. 1)
Australisches Weinzentrum
In Adelaide ist auch das National Wine Centre of
Australia beheimatet. Im Umkreis der Stadt werden
sechs der zehn besten Weine Australiens hergestellt.
Gemäß Economist Intelligence Unit 2010 liegt
Adelaide im Ranking der lebenswertesten Städte der
Welt auf Platz 8.
Henley Beach Rd
Hauptstadt im Bundesstaat der Rohstoffe
Ein erheblicher Teil der australischen Rohstoffe liegt
im Süden Australiens: Im Fraser Institute Ranking der
zukunftsreichsten Rohstoffabbaugebiete der Welt ist
der Bundesstaat South Australia auf Platz 15 aufgerückt.
Ein kontinuierliches Wirtschaftswachstum in
South Australia und solide Staatsfinanzen sind Folge
der positiven Rahmenbedingungen und werden
durch ein AAA-Rating von Standard & Poor’s untermauert.
2)
1) www.competitivealternatives.com
2) www.southaustralia.biz
Port Rd
Glover Ave
6
Fondsobjekt im zentralen Teilmarkt
Der Gesamtmarkt von Adelaide ist in drei Teilmärkte
unterteilt. Der „Core“-Bereich, in dem sich das
Fondsobjekt befindet, ist davon der größte Teilmarkt
für Büroimmobilien und aus Investitionsgesichtspunkten
am interessantesten. Der Gesamtbestand an
Büroflächen im Central Business District (CBD) von
Adelaide, dem zentralen Geschäftsviertel, beträgt rd.
1,3 Mio. m².
Mikrostandort Core-CBD
Port Rd
Kingston
Gardens
West Tce
Morphett Rd
Morphett St
Sir Donald Bradman Drive Grote St Wakefield Rd
Keswick
Terminal
Anzac Hwy Anzac Hwy
400 m
A21
Goodwood Rd
Lundie Gardens
A
Sir Lewis Cohen Ave
River Torrens
King William St
King William St King William St Peacock Rd
South Tce
Frome Rd
Currie St Grenfell St
Light
Square
ADELAIDE CORE
H
Whitmore
Square
Veale Gardens
North Tce Botanic Rd
Pulteney St Unley Rd
Hindmarsh
Square
Hurtle
Square
East Tce
Hutt St George St
Glen Osmond Rd
Fondsobjekt, 77 Grenfell Street, Adelaide
Bus | Straßenbahn | Restaurant | Shopping
A Mercury Cinema B Parliament House C Art Gallery of South Australia
D University of Adelaide E University Senior College F Tandanya Gallery
G Adelaide A21 Town Hall H Central Greenhill Market Rd I Adelaide Arts Theatre A21
B
G
I
C
D
E
F
Hackney Rd
Bartels Rd

North Tce
Dequetteville Tce
Rundle St
Greenhill Rd
Glen Osmond Rd
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Büroflächenangebot Adelaide in 1.000 m²
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*
Core Frame Fringe Suburban
* Zwei wesentliche Projekte mit einer Gesamtfläche von rd. 49.000 m² sollen bis 2013 im Bereich „Core“ entstehen, wobei
ein Großteil dieser Flächen nicht spekulativ gebaut wird, sondern umfangreich vorvermietet (z. B. an die Adelaide Bank) ist.
Quelle: Seite 62 im Beteiligungsprospekt, CB Richard Ellis (Valuation & Advisory Services), Adelaide, Wertgutachten vom 28.04.2011
Mietwachstum im Premium-Segment
Aufgrund des limitierten zusätzlichen Flächenangebots
in den kommenden Jahren gehen Experten
kurzfristig bis Juli 2011 von einem Rückgang der
Leerstandsrate von derzeit rd. 8,25 Prozent auf unter
7,5 Prozent und mittelfristig bis Juli 2012 auf unter
6,0 Prozent aus; dieser Trend wird voraussichtlich bis
mindestens 2013 anhalten. In den letzten zwölf Monaten
bis Februar 2011 sind die Brutto-Spitzenmieten
im CBD in den Segmenten Premium, A- und B-Grade
um durchschnittlich 4,0 Prozent gestiegen.
Geringeres Flächenangebot 1)
Fullarton Rd
Im Teilmarkt Core-Central Business District (Core-
CBD), dem Standort des Fondsobjekts, ist ein
Rückgang der Leerstandsraten im Bereich A-Grade
von Juli 2010 bis Januar 2011 auf rd. 4,6 Prozent zu
7
Prognose
verzeichnen. Derzeit gehen die lokalen Experten
davon aus, dass der Büroimmobilienmarkt im CBD
auch in Zukunft eine der niedrigsten Leerstandsraten
des Landes aufweisen wird. Ferner ist gemäß den
aktuellen Marktberichten mit einer zunehmenden
Nachfrage nach geeigneten Mietflächen zu rechnen,
was zu weiterem Mietwachstum führen wird.
Positives Investitionsklima 1)
Die zuletzt veröffentlichten Marktberichte der international
renommierten Immobilienmakler prognostizierten
ein anhaltend positives Investmentklima
und damit einhergehend sinkende Ankaufsrenditen.
Demnach sind die Vorzeichen für die Marktentwicklung
langfristig positiv gestellt.
1) Colliers, Research & Forecast Adelaide CBD Office Market Report, Q1 2011

A wie … AAA-Rating: Staatlicher Hauptmieter mit langfristigem Mietvertrag
ist das Department for Transport, Energy and Infrastructure, das
Ministerium für Infrastruktur des Bundesstaates South Australia. Der Mieter
verfügt über ein AAA-Rating von Standard & Poor’s und damit über die
höchste Bonitätsbewertung. Das Ministerium erfüllt mit seinen rd. 3.200
Mitarbeitern ein weites Spektrum öffentlicher Aufgaben der Bundesregierung
rund um die Themen Transport, Energie und Infrastruktur. Zu den
Verantwortungsbereichen des Ministeriums gehört u. a. die Metro von
Adelaide sowie die mit ca. zwölf Kilometer weltweit längste und schnellste
Strecke einer „O-Bahn“. Dabei handelt es sich um so genannte Spurbusse,
die auf Schienen geführt werden.
Quelle: Adelaide Metro, Mai 2011; Auswärtiges Amt, Mai 2011
8

A-Grade: Green Building (im Zertifizierungsprozess)
im Geschäftszentrum von Adelaide
Top-Lage im Herzen von Adelaide
Die Büroimmobilie befindet sich zentral in absoluter
Top-Lage im Central Business District, dem kommerziellen
Herzen von Adelaide. Das Gebäude liegt in der
Grenfell Street, die zum Großteil parallel zur Rundle
Mall, der Haupteinkaufsmeile und Fußgängerzone,
verläuft. Die rückwärtigen Eingänge des Gebäudes
liegen gegenüber den zahlreichen Arkaden der Einkaufsstraße.
Die unmittelbare Nachbarschaft weist
die höchste Dichte an Premium-Büroimmobilien der
Stadt auf. Die Immobilie ist gut an den öffentlichen
Nahverkehr angebunden: Unmittelbar vor dem
Gebäude befindet sich eine Bushaltestelle, und die
zentrale Trambahnlinie der Stadt befindet sich in
Laufnähe zum Fondsobjekt. Die Adelaide Railway
Station, der zentrale Endbahnhof des Schienennetzes
der Adelaide Metro, liegt fußläufig rd. 600 Meter in
nordwestlicher Richtung.
Hohe Drittverwendungsfähigkeit
Die vermietbare Fläche des 24-geschossigen Fondsobjekts
umfasst insgesamt rd. 16.497 m² sowie 40
Tiefgaragenstellplätze. Die Erschließung des Gebäudes
ist durch einen zentralen Erschließungskern gewährleistet.
Die strukturellen Gegebenheiten ermöglichen
eine flexible getrennte kleinteilige Nutzung
und gewährleisten damit auch eine gute Drittverwendungsfähigkeit.
Das Fondsobjekt verfügt durch das
erst kürzlich durchgeführte umfangreiche Modernisierungsprojekt
über modernste Spezifikationen und
über einen entsprechend hohen Ausbaustandard, der
den „A-Grade-Standard“ für hochwertige Büroflächen
gemäß den australischen Vorschriften des Property
Council of Australia, der Interessenvertretung der
Immobilienbranche, erfüllt.
Modernisiert als „Green Building“
(im Zertifizierungsprozess)
Als „Green Building“ (im Zertifizierungsprozess) ist
das Fondsobjekt nach der jüngst erfolgten durchgreifenden
Modernisierung energiesparend und umweltfreundlich
gebaut. Von den in Australien üblichen
Umweltratings soll das Gebäude gemäß den strukturellen
verbrauchsunabhängigen Spezifikationen der
Revitalisierung den Standard des so genannten Green
Star Rating mit 4 Sternen erfüllen. Das Gebäude wurde
für die Zertifizierung nach 4,5 Sterne NABERS revitalisiert.
Dieses Umweltrating wird nach Ablauf der vorgeschriebenen
Nutzungsfristen sowie nach Erfüllung
der hierfür erforderlichen Kriterien angestrebt. 1)
9
Staatlicher Hauptmieter mit langfristigem Mietvertrag
Der Mietvertrag mit dem Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia wurde für eine
Grundmietzeit von zwölf Jahren bis zum 31.12.2021
abgeschlossen. Die Bruttomiete für das Kalenderjahr
2012 beträgt rd. AUD 7,58 Mio. Darüber hinaus zahlt
der Hauptmieter für die Nutzung des exklusiv ausgestatteten
Foyers, das für seine alleinige Nutzung
vorgesehen ist, eine jährliche Miete. Zum Ankaufszeitpunkt
liegt diese bei AUD 78.000. Während
der Grundmietzeit ist grundsätzlich eine jährliche
Mietanpassung für alle Flächen von 4 Prozent vereinbart.
In den Jahren 2014 und 2018, d. h. vier und
acht Jahre nach Mietbeginn, wird die Miete an die
Marktmiete angepasst, sofern diese höher sein sollte,
jedoch um mindestens 4 Prozent im Vergleich zur
Vorjahresmiete. Nach Ablauf der Grundmietzeit am
31.12.2021 hat der Hauptmieter eine Verlängerungsoption
von weiteren fünf Jahren.
Mieter trägt Erhöhung der Betriebskosten
Bei dem Mietvertrag mit dem Hauptmieter handelt es
sich um einen so genannten „Semi-Gross-Lease“, d. h.
die verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten sowie
die anteiligen Kostenerhöhungen oberhalb eines
vereinbarten Schwellenwerts („Base Year“) für die
sonstigen Betriebs- und Bewirtschaftungskosten des
Fondsobjekts sind vom Mieter zu tragen.
Weitere renommierte Mieter
Bei den verbleibenden rd. 3,6 Prozent der vermietbaren
Gesamtfläche handelt es sich um drei Einzelhandelsflächen
von insgesamt ca. 590 m² im Erdgeschoss
des Fondsobjekts. Hiervon ist eine Fläche
von ca. 151 m² an die Rural Bank Limited vermietet,
ein Tochterunternehmen der Bendigo und Adelaide
Bank mit rd. 400 Standorten. Eine weitere Fläche von
ca. 115 m² ist an den Betreiber eines Coffee Shops
der landesweiten Franchise-Kette „The Perfect Cup“
vermietet. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
sind eine weitere Fläche von 323 m² sowie drei
Parkplätze in der Vermietung. Der Verkäufer gewährt
dem Käufer eine dreijährige Mietgarantie, so dass
auch für diese noch zu vermietende Fläche bzw. die
Parkplätze die Einnahmen für zumindest drei Jahre
gesichert sind.
1) Das NABERS-Bewertungssystem wurde im Jahr 1999 eingeführt, um sowohl
die Energieeffizienz als auch die Umweltbelastung australischer Gebäude
einheitlich beurteilen zu können. Die Ergebnisse werden auf einer Skala von
eins bis fünf Sternen abgebildet, wobei eine Bewertung von fünf die niedrigsten
Emissionswerte ausweist.

Allgemeine Objektdaten:
77 Grenfell Street, Adelaide, South Australia
Anschrift 77 Grenfell Street
Adelaide SA 5000
Nutzung Untergeschoss:
Parkplätze und Lagerflächen
Erdgeschoss:
Eingangshalle / Lobby,
Gastronomie, Ladeneinheiten
1. – 18. Obergeschoss:
Büroflächen
Dachgeschoss (4 Ebenen):
Gebäudetechnik / Technikaufbauten
Zeitraum der
Fertigstellung
Baujahr 1991
Modernisierung 2009 – 2010
Stockwerke 1 Untergeschoss
1 Erdgeschoss
18 Obergeschosse
4 Dachgeschosse
Grundstücksfläche 2.421 m²
Mietflächen
Bürofläche
Lagerfläche
Einzelhandelsflächen
Gesamt
15.888 m²
20 m²
589 m²
16.497 m²
Pkw-Tiefgaragenstellplätze 40
(Umbau und Nutzung eines Stellplatzes als Lagerfläche)
Vermietungsstand rd. 98 %
Kaufpreis Fondsobjekt rd. AUD 91,7 Mio.
Verkehrswert gemäß
Bewertungsgutachten
AUD 94,5 Mio.
10

Attraktive jährliche Ausschüttungen /
Entnahmen in Höhe von 6,5 Prozent nach
australischen Steuern 1) prognostiziert
Ertragsorientierte Beteiligung
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag
des Anlegers (ohne Agio) wird für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung / Entnahme
von 6,5 Prozent nach australischen Steuern 1) angestrebt.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch
Kapitalrückzahlungen. Der Ausschüttungsanspruch
besteht dabei zeitanteilig ab dem Ersten des auf die
vertragsgemäße Einzahlung des Beteiligungsbetrags
nebst Agio folgenden Monats. Die prognostizierten
Ausschüttungen / Entnahmen sind nicht garantiert.
Steuerliche Behandlung
Die Beteiligung an der vermögensverwaltend ausgestalteten
Fondsgesellschaft vermittelt den Anlegern
laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung
einer in Australien belegenen Immobilie sowie
ggf. Einkünfte aus der Veräußerung der Immobilie
zum Ende der Fondslaufzeit. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen
zwischen Deutschland und
Australien in der derzeit geltenden Fassung werden
laufende Einkünfte aus der Vermietung der Fondsimmobilie
nur in Australien mit einer Quellenbesteuerung
von 7,5 Prozent besteuert. In Deutschland
sind die laufenden Einkünfte aus der Vermietung
und Verpachtung von der Besteuerung freigestellt,
werden aber im Rahmen des Progressionsvorbehalts
berücksichtigt.
Prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen 1)
nach australischen Steuern
120 %
110 %
100 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
6,5 %
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Abgeltungsteuer in Deutschland
118,68 %
12
Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung der
Fonds immobilie unterliegen in Australien gemäß dem
angestrebten Fondskonzept ebenfalls der Quellensteuer
von derzeit 7,5 Prozent, wobei der Veräußerungsgewinn
und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage
für diese Besteuerung nach den anwendbaren australischen
Vorschriften zu ermitteln ist.
In Deutschland sind die Einkünfte aus der Veräußerung
der Fondsimmobilie konzeptionsgemäß
bzw. für Anleger der Zielgruppe nicht steuerpflichtig,
sofern die Veräußerung nach Ablauf von zehn
Jahren seit dem Erwerb der Rechte an der Immobilie
und dem Beitritt des jeweiligen Anlegers erfolgt
(Spekulations frist) (siehe hierzu die Hinweise in
Tz. 3.4 ab Seite 44 des alleinverbindlichen Beteiligungsprospekts).
Zinseinnahmen im Rahmen der Beteiligung unterliegen
in Deutschland der Abgeltungsteuer.
Die Anleger selbst sind nach derzeitigem australischem
Steuerrecht aufgrund der Beteiligung an der
Fondsgesellschaft nicht zur Abgabe einer persönlichen
Steuererklärung in Australien verpflichtet.
Details: zu den steuerlichen Grundlagen siehe Tz. 11
des alleinverbindlichen Beteiligungsprospekts,
Hinweise zu steuerlichen Risiken siehe Tz. 3.4 des
alleinverbindlichen Beteiligungsprospekts.
Auswirkungen von unterschiedlichen
Währungskursen auf die laufenden
Ausschüttungen/Entnahmen 1)
Die prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen von 6,5 %
p. a. in AUD entsprechen in EUR bei dem jeweiligen Kurs2) :
1) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital ohne Agio ab 2012, nach australischen Steuern, jedoch ohne Berücksichtigung
der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Ausschüttungen /
Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Details siehe Tz. 7 des Beteiligungsprospekts. Während der Platzierungsphase ggf. zeitanteilige Ausschüttungen /
Entnahmen auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen der Fondsgesellschaft.
2) Unterstellt: Beteiligung zum Kurs von AUD 1 / EUR 0,70; Ergebnisse gerundet
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %
7,43 %
AUD 1 / EUR 0,80
6,50 %
AUD 1 / EUR 0,70
5,57 %
AUD 1 / EUR 0,60

A wie … Australien-Kompetenz. Diese Markterfahrung steckt in bislang
sechs Australien-Investments, die das Investmenthaus Real I.S. seit 2005
platzieren konnte. Mit dem Verkauf der Büro immobilie in Melbourne,
dem Fondsobjekt des „Bayernfonds Australien 1“, war die Real I.S.
nicht nur der erste deutsche Fondsinitiator auf dem australischen Markt,
sondern auch der erste Fondsmanager, der einen Investmentzyklus im Rahmen
eines geschlossenen Fonds für Privatanleger erfolgreich abschließen
konnte. Die Anleger profitierten davon mit einem Gesamtrückfluss von rd.
147 Prozent 1) . Das Gesamtinvestitionsvolumen der Real I.S. in Australien
beträgt AUD 1,2 Mrd.
1) Bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio, nach Steuern in Australien und vor Progressionsvor behalt
und deutschen Steuern auf Zinserträge.
Quelle: Real I.S. AG
13

A
A
A
Anlage mit nachhaltiger Konzeption
Drei gute Gründe für eine Beteiligung
AAA-Rating: Staatlicher Hauptmieter mit lang -
fris tigem Mietvertrag
Rund 96,4 Prozent der vermietbaren Gesamtflächen
sind langfristig für zwölf Jahre mit einer Restlaufzeit
bis zum 31.12.2021 an das Ministerium für Infrastruktur
des Bundesstaates South Australia vermietet.
Der Hauptmieter verfügt über eine ausgezeichnete
Bonität, u. a. ein AAA-Rating bei Standard & Poor’s.
A-Grade-Büroimmobilie mit Green Building Status
(im Zertifizierungsprozess) im Geschäfts zentrum
von Adelaide
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um ein Green
Building (im Zertifizierungsprozess) mit hochwertiger
Ausstattung, das zentral im Central Business District
von Adelaide liegt.
Attraktive jährliche Ausschüttungen / Entnahmen
in Höhe von 6,5 Prozent nach australischen
Steuern 1) prognostiziert
Bezogen auf den gesamten Beteiligungsbetrag des
Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum
eine jährliche Ausschüttung / Entnahme von 6,5 Prozent
nach australischen Steuern 1) geplant.
1) Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital
ohne Agio ab 2012, nach australischen Steuern, jedoch ohne
Berücksichtigung der Effekte des Progressionsvorbehalts und der in Deutschland
auf Anlegerebene zu versteuernden Zinsen aus der Anlage der Liquiditätsreserve.
Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. Details
siehe Tz. 7 des Beteiligungsprospekts. Während der Platzierungsphase ggf.
zeitanteilige Ausschüttungen / Entnahmen auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen
Bestimmungen der Fondsgesellschaft.
14
Risiken der Beteiligung (Auszug)
Negative Abweichungen von der Prognose, z. B.
geringerer Verkaufserlös der Immobilie, geringere
Einnahmen
Währungsrisiko für Anleger, deren finanzielle
Verhältnisse durch andere Währungen als
AUD geprägt sind
Höhere Kosten
Vertragspartner- und Ausfallrisiko
Vollständiger Verlust des Beteiligungsbetrags
inkl. Agio (Totalverlustrisiko)
Eingeschränkte Fungibilität / Handelbarkeit
Risiko der Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen
und Nichtanerkennung der steuerlichen
Konzeption
Die ausführlichen Risikohinweise finden Sie im
Beteiligungs prospekt, Kapitel „Risikohinweise“ (Tz. 3).

Beteiligungsangebot
Die Vermögensanlage besteht in einem mittelbar
über einen Treuhandkommanditisten gehaltenen
Kommanditanteil an der Bayernfonds Immobilienverwaltung
GmbH & Co. Australien 7 KG, mit Sitz in
München (Fondsgesellschaft).
Platzierungsfrist und Platzierungsgarantie
Das öffentliche Angebot beginnt frühestens einen
Tag nach Veröffentlichung des Beteiligungsprospekts
und endet bei Vollplatzierung des Kommanditkapitals,
spätestens jedoch mit Ablauf der vorgesehenen
Platzierungsfrist zum 31.12.2012. Der geschäftsführende
Kommanditist ist berechtigt, die Platzierungsfrist
bis zum 31.12.2013 zu verlängern.
Die Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie für das zur
Durchführung der Investition erforderliche Eigenkapital
übernommen.
Zielgruppe
Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich an
natürliche Personen,
die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz
oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und
in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig
sind, ihre Beteiligung im steuerlichen
Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren,
die langfristig in eine professionell verwaltete
gewerbliche Immobilie in Adelaide (Australien),
unter Berücksichtigung der damit zusammenhängenden
Schwankungen des Wechselkurses
und des lokalen Immobilienmarkts, investieren
möchten und
die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung,
die, aufgrund ihrer Größenordnung,
üblicherweise nur institutionellen Investoren
vorbehalten ist, auf Grundlage eines fundierten
Fondskonzepts an den möglichen Erträgen
und am Wertsteigerungspotenzial einer Sachwertanlage
teilhaben möchten.
15
Mindestzeichnungssumme
Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden
Anlegers soll mindestens AUD 15.000 betragen;
höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000
ohne Rest teilbar sein (Erwerbspreis). Auf den Beteiligungsbetrag
künftig beitretender Anleger wird ein
Agio von 5 Prozent erhoben.
Der Initiator Real I.S.
Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement,
eine 100-prozentige Tochtergesellschaft
der Bayerischen Landesbank mit Sitz in München,
zählt zu den großen bankgebundenen Initiatoren
auf dem deutschen Kapitalanlagemarkt. Das Unternehmen
verfügt im Bereich komplexer immobilienbasierter
Kapitalanlageprodukte für private und
institutionelle Investoren über die Erfahrung aus der
Platzierung von über EUR 7,6 Mrd. Assetvolumen und
betreut ca. 65.000 Anleger.
Mitglied VGF
Die Real I.S. ist Gründungsmitglied
des Verbands Geschlossene Fonds
e. V., der sich im Dialog mit
Gesetzgeber, Verwaltung und
interessierter Öffentlichkeit für die
Belange dieser Vermögensanlage
einsetzt. Bezogen auf den Gesamtmarkt in Deutschland
mit einem Fondsvolumen von ca. EUR 23 Mrd.
repräsentiert der VGF ein Marktvolumen von annähernd
EUR 16 Mrd. Damit vertritt der VGF mehr als
zwei Drittel des Markts der Anbieter geschlossener
Fonds.
Die Real I.S. ist mit einem ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem
DIN EN ISO 9001:2008
des TÜV Süddeutschland zertifiziert.

Wichtige Hinweise
© Real I.S. AG, Stand: Mai 2011
Die in diesem Dokument enthaltenen Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar, sondern
geben lediglich eine zusammenfassende Kurzdarstellung der beschriebenen unternehmerischen Beteiligung.
Weitere Informationen insbesondere zur Struktur und den Risiken enthält der alleinverbindliche Beteiligungsprospekt.
Dieser ist kostenfrei bei Ihrem Berater oder der Real I.S. AG erhältlich. Soweit die im Dokument
enthaltenen Daten erkennbar von Dritten stammen (z. B. bei Quellenangaben), wird für die Richtigkeit und Vollständigkeit
dieser Daten keine Gewähr übernommen. Soweit der Anbieter die Beteiligung ganz oder teilweise
im Internet veröffentlicht, sind diese Angaben nicht geprüft worden. Für die Richtig keit und Vollständigkeit der
Angaben wird keine Gewähr übernommen. Aus der (Wert-) Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf
zukünftige Entwicklungen / Ergebnisse geschlossen werden. Das Beteiligungs angebot richtet sich an natürliche
Personen, die in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Dem Beteiligungsprospekt ist zu entnehmen,
inwieweit der Vertrieb des Produktes unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen für bestimmte
Rechtsordnungen oder ausländische Personen).
Real I.S. AG
Gesellschaft für
Immobilien Assetmanagement
Innere Wiener Straße 17
81667 München
www.realisag.de
Dachcom