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JAHRBUCH des vwbf 2009d e sv w b f 2 0 0 9


Jahrbuch desvwbf 2009


InhaltsverzeichnisImpressum:Produktion: echomedia verlag ges.m.b.h.A-1070 Wien, Schottenfeldgasse 24Alle Rechte vorbehaltenProduktion: Ilse HelmreichProduktionsassistenz: Brigitte LangLayout: Elisabeth Waidhofer1 WIEN und PARIS – Stadtentwicklung, Wohnungswesen 4und Wohnungspolitik im Vergleich2 Die Immobilienkrise 192.1 Vorgeschichte 202.2 Vom Brandherd zum Flächenbrand 282.3 Zur Situation in Europa – Auswirkungen derUS-Finanzkrise und hausgemachte Immobilienkrisen 312.4 Krisenresistenter österreichischer Wohnungsmarkt 333 NEUBAU anstatt SANIERUNG – „Reconstructing“ 394 Mehr als ein Passivhaus – Beispiel Schellenseegasse :Halbierung des Passivhauslimits 444.1 Fallbeispiel Wien – Schellenseegasse 5 und 5a 454.1.1 Städtebauliche Situation 464.1.2 Architektur 464.1.3 Energiekonzept 474.1.3.1 Wärmebewahrung 474.1.3.2 Wärmeerzeugung 504.1.3.3 Wärmeverteilung 514.1.3.4 Erdwärme/-kühle 524.1.3.5 Restwärmebedarf 524.1.3.6 Elektrischer Strom 524.1.3.7 Energiebedarf (Passivhausberechnungspaket) 534.1.4 Baukosten 534.1.5 Kenndaten 544.1.6 Pläne 555 Facility Management 606 Salzburg-Lehen: Ein Stadtteil im Umbruch 657 Wohnungsgenossenschaft „Familie“ aus Linz startetWohnoffensive in Andorf 747.1 Miteinander leben in einer modernen Wohnanlage 747.2 Werkstätten – der Arbeitsplatz in der Nähe 757.3 Nächstes Bauvorhaben in Pinsdorf 778 Leben und Wohnen im Alter:Wohnen für und in Generationen 78


Problembereiche und Lösungsansätzeim sozialen Wohnbau:VWBF-Studienreise nach Paris1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HLiberalismus in beiden Städten verwiesen, deren Funktion im Laufe derGeschichte einem steten Wandel unterworfen war.Wien und Paris: Schlaglichter auf unterschiedliche Bedingungenfür die StadtentwicklungWIEN und PARISStadtentwicklung, Wohnungswesenund Wohnungspolitik im VergleichMag. Eva Bauer, Österreichischer Verband gemeinnütziger BauvereinigungenZur Einleitung: Vergleiche, Vergleichbarkeit und ihre Grenzen 1Städtevergleiche sind nicht nur ein interessantes Unterfangen, sondernkönnen auch als Basis für die Beurteilung vergangener und künftigerwohnungspolitischer sowie raumplanerischer Konzepte herangezogenwerden. Bei Schlussfolgerungen ist allerdings besondere Sorgfalt geboten:Aufgrund von Unterschieden bei historischen und räumlichen Gegebenheitengibt es häufig auch starke Abweichungen bei den Rahmenbedingungen;aufgrund der Langlebigkeit des Wohnungsbestandes undstädtischer Strukturen haben politische, wirtschaftliche und soziale Konzeptedauerhafte Nachwirkungen, auch wenn sie sich von aktuellen starkunterscheiden. Zur Illustration dessen sei nur auf den heute noch hohenAnteil an Gründerzeitwohnungen aus der Ära des wohnungspolitischen1Das Datenmaterial für diesen Artikel ist folgenden Quellen entnommen: STATISTIK AUSTRIA,Häuser- und Wohnungszählungen, Mikrozensus; INSEE; L’Enquête sur le Parc Locatif Social enÎle-de-France 2007; INSEE, Les Conditions de Logement en Île-de-France en 2002Eigene BerechnungenWien und Paris sind beides europäische Metropolen, die in der zweitenHälfte des 19. Jahrhunderts ein gewaltiges Wachstum erlebt haben undnach wie vor als nationale Hauptstädte fungieren. Die Rahmenbedingungenfür die Entwicklungen in Wien sind aber stärker von historischenBrüchen geprägt als in Paris, wobei der Zerfall der Donaumonarchie anerster Stelle zu nennen ist.Paris ist heute auf einer Fläche von rd. 105 km² von rd. 2,16 MillionenEinwohnern (2006) bewohnt und ist Kernzone einer städtischenAgglomeration (Unité Urbaine) mit rd. 10 Millionen Bewohnern innerhalbder Region Île-de-France mit 11,5 Millionen Einwohnern. DieFläche Wiens ist etwa viermal so groß (415 km²), die Zahl der Einwohnerliegt bei rd. 1,67 Millionen (2008), in den Umlandbezirken derWiener Stadtregionen finden sich weitere 400.000 Einwohner. Damitsind bereits wesentliche strukturelle Unterschiede angesprochen: DieStadt Paris stellt ein dicht verbautes Gebiet dar, in dem die mittlereDichte mit mehr als 20.000 Einwohnern pro km² etwa jener des achtenWiener Gemeindebezirks entspricht, während die mittlere Einwohnerdichtein Wien bei 3.700 liegt. Selbst in den die „Petite Couronne“bildenden an Paris angrenzenden Departements (zusammen: 657 km²)ist die Einwohnerdichte mit 5.000 – 8.000 Personen/km² höher als imWiener Durchschnitt. Die Ursachen dafür sind einerseits in geographischräumlichen Strukturen zu suchen, sind aber sehr wesentlich aufdie Eingemeindungspolitik der Vergangenheit zurückzuführen. In Wienwurde um die Jahrhundertwende mit einem Anstieg der Einwohnerzahlvon damals rd. 2 Millionen auf 4 Millionen im Jahr 1950 gerechnet,4 5


1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C H1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HBereitstellung von leistbaren Wohnungen durch private HBM-Unternehmenbezog, im Jahr 1912 folgte ein solches für die Einrichtung vonöffentlichen Körperschaften („Offices Publics d’Habitation à Bon Marché“)in den größeren Städten; im Jahr 1914 erfolgte dann die Gründungeiner solchen Körperschaft für Paris 5 .Diese Körperschaften waren – und sind es bis heute – aber nicht mitkommunalen Gesellschaften gleichzusetzen. In ihrer organisatorischenStruktur waren sie an den privaten HBM-Unternehmen orientiert 6 ,ein Verwaltungsrat stand bzw. steht auch heute noch an der Spitze desUnternehmens und wird zu je einem Drittel von Vertretern der nationalenRegierung, der Pariser Stadtverwaltung sowie von Angehörigender Wirtschafts- und Arbeiterkammern und heute auch Mieterorganisationenbeschickt 7 . Die zentralstaatliche Dominanz des französischenpolitischen Systems prägt also auch das Wohnungswesen.ringere Rolle spielen. Allerdings wiesen die größeren „alten“ österreichischenGenossenschaften eine starke Verbindung zu privaten Betriebenauf – hier sind an erster Stelle die damals privaten Eisenbahngesellschaftenzu nennen –, was wieder als Parallele zu den Ursprüngen des Sozialwohnungswesensin Frankreich angesehen werden kann.In Wien blieb die Bautätigkeit des gemeinnützigen bzw. gefördertenWohnbaus am Beginn relativ schwach, etwas stärker war sie in Frankreichbzw. Paris ausgeprägt, was vermutlich auch mit der stärkeren Finanzkraftder privaten HBM-Unternehmen in Zusammenhang steht;bzw. auch mit der stärkeren Begünstigung der öffentlichen HBM-Unternehmen.Mit der Begründung des kommunalen Wohnbaus in Wien hatjedoch der entscheidende „Take-off“ gegenüber Paris eingesetzt: DieBauleistung der Gemeinde war deutlich intensiver als jene der „OPACs“(öffentliche Körperschaften) in Paris.In der historischen Entwicklung lassen sich in Österreich durchaus paralleleVerläufe ausmachen: Ebenfalls bereits im letzten Jahrzehnts des19. Jhdts. bzw. knapp nach der Jahrhundertwende wurden die erstenGesetze zur steuerlichen Begünstigung des Arbeiterwohnbaus verabschiedet.In den Jahren 1908 bzw. 1910 wurden die ersten Wohnbauförderungsgesetzeerlassen, wobei mit dem „Wohnungsfürsorgefonds 1910“die Definition der Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen vorgenommenwurde und es in der Folge der Gesetze zur Gründung zahlreichergemeinnütziger Wohnungsunternehmen – fast ausschließlich Genossenschaften– kam. Dies stellt ein wesentliches Unterscheidungskriteriumzum Wohnungswesen in Frankreich dar, wo Genossenschaften eine ge-5Vgl. Ariès, Philippe/Duby, Georges (Hrsg.): Geschichte des privaten Lebens, Bd. 4, Frankfurt/Main 1992, S. 369 ff6Ebenda, S. 4087Vgl. www.parishabitatoph.fr/OPAC/OfficePUBLIC/HistoireDie starken Unterschiede im Bestand sozialer Mietwohnungen im VergleichWien – Paris sind also zunächst auch auf die eingangs erwähntenstrukturellen Gegebenheiten zurückzuführen: Paris war beim Einsetzendes sozialen Wohnbaus bereits stark verbaut, die Neubauten der Nachkriegszeitbefinden sich hauptsächlich in der Peripherie der Stadt. Insgesamthat aber in der gesamten Region der Île-de-France der sozialeWohnbau einen geringeren Anteil als in Wien.Die institutionellen Gegebenheiten haben sich in Paris in den vergangenenbeinahe 100 Jahren wenig verändert. In der jüngsten Vergangenheitwurden die öffentlichen Wohnbau-Körperschaften dem Privatrecht unterworfen,nach wie vor ist aber die oben dargestellte „Drittelparität“ inder Unternehmensführung gegeben.Was die Finanzierung anbelangt, gibt es sowohl in Frankreich als auch inÖsterreich Förderungsmittel; die öffentlichen Ausgaben für den Wohn-10 11


1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C H1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HRahmenbedingungen für den Wohnbau und Wohnungsbedarf:Einwohnerentwicklung in Paris und WienAbbildung 1-3: Anteil Sozialwohnungen Paris/Wienbau lagen zuletzt in Frankreich bei 1,5 Prozent des Bruttoinlandsproduktes,in Österreich bei rd. 1,3 Prozent. In Frankreich erfolgte bereitsvor mehreren Jahren eine Verlagerung von der Objekt- auf die Subjektförderung.Während in Frankreich rd. 20 – 25 Prozent aller HaushalteEmpfänger von Wohnbeihilfen sind, sind es in Österreich nur 4 – 5 Prozent(zu den Daten für Paris bzw. Wien siehe weiter unten).Allerdings ist einschränkend anzumerken, dass in der Darstellung fürFrankreich eine Unschärfe gegeben ist: In Frankreich spielen Darlehenvon Wohnbaubanken-ähnlichen Konstrukten eine große Rolle; diesewerden aber nicht als Förderung gewertet – obwohl sie funktional eine„objektförderungsähnliche“ Wirkung haben und auch durch öffentliche– indirekte – Begünstigungen gekennzeichnet sind.Die Einwohnerentwicklung in den vergangenen 100 Jahren stellt ebenfallsein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen den beiden Städtendar – sie ist aber zum Teil auf die bereits angesprochenen Unterschiedein der Entwicklung zurückzuführen; jedenfalls konstituiert sie auch sehrwesentliche Eckpfeiler der Rahmenbedingungen für die Wohnungspolitik:Paris hat seit dem Einwohnermaximum um 1910 zunächst langsam anEinwohnern und in den 1960er und 1970er Jahren massiv zugunsten desWachstums an der Peripherie verloren, während die Bevölkerungszahl inWien zunächst von einem starken Einbruch mit dem Ersten Weltkrieg unddem Zerfall der Monarchie geprägt war, sich danach durch einen kontinuierlichenRückgang ausgezeichnet hat, seit den 1990er Jahren aber wiederzunimmt und – wenn die aktuellen Prognosen zutreffend sind – weiterzunehmen wird. Zuletzt ist aber auch für Paris eine leichte Trendumkehrin Richtung Einwohnerzuwachs zu verzeichnen gewesen 8 . Allerdings: Aufgrundder fehlenden inneren Stadterweiterungsflächen sind einem Zuwachsgrößerer Dimension innerhalb der kommunalen Grenzen von Paris engereGrenzen gesetzt als in Wien. Wenn Paris im Jahr 1999 nur 75 Prozentder Einwohnerzahl von 1954 aufwies, entspricht das etwa der durchschnittlichenEntwicklung der dicht verbauten (Gründerzeit-)Viertel in Wien (imDiagramm ist dies für die Bezirke 1 – 9 plus 13 –20 dargestellt)Für den Bevölkerungszuwachs in Wien verantwortlich war in den letztenJahren vor allem die Zuwanderung aus dem Ausland; der Binnenwanderungssaldoist in Wien seit Jahrzehnten negativ, ebenso wie der Geburten-8Ergänzend ist dem hinzuzufügen, dass die Einwohnerzahl alleine nicht bestimmend ist für denWohnungsbedarf, da dieser wesentlich vom Zuwachs an Haushalten geprägt ist, der in beidenStädten aufgrund der Verringerung der Haushaltsgröße über jenem der Einwohnerzahl gelegen istund weiter liegt.12 13


1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C H1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HFür Paris lässt sich für das Jahr 1999 eine direkt vergleichbare Relationangeben: Der Anteil der Bewohner, deren Geburtsort außerhalbFrankreichs lag, betrug 21,7 Prozent und liegt damit unter dem Wert fürdie Zuwanderer der 1. Generation für Wien im Jahr 2008.Der Anteil der BewohnerInnen mit Migrationshintergrund scheintalso in beiden Städten heute sehr hoch zu sein. Für Wien zeigt sich auchdeutlich, dass es die Zuwanderung war, die einen Einwohnerrückgangverhindert hat. In Paris war der Rückgang trotz Zuwanderung gegeben –wobei aufgrund des historisch-politischen Hintergrundes von FrankreichZuwanderung ein schon lange bestehendes Phänomen darstellt,während sich eine solche in Wien erst mit der Arbeitsmigration ab den1960er Jahren wieder entwickelt hat.Abbildung 1-4: Einwohnerentwicklung Paris/WienParis und Wien: Eckdaten der Wohnversorgungsaldo. Letzteres hat sich aber aufgrund der durch die Zuwanderung herbeigeführtenVerjüngung der Einwohnerschaft bereits geändert.In Frankreich bzw. Paris geht allgemein eine stärkere Dynamik vonder höheren Fruchtbarkeit (Kinderanzahl) aus. Die deutlich höhere Kinderanzahl(1,9 in Frankreich, 1,4 in Österreich) wird allgemein nicht aufdie Wohnungs-, sondern auf die Familienpolitik zurückgeführt (Kleinkinderbetreuung,ganztägige Schulen).Zur Migration in Wien bzw. Paris: Langfristig vergleichbares Datenmaterialsteht nur bedingt zur Verfügung. Für Wien zeigen neueste Daten derStatistik Austria, dass sich im Jahr 2008 für Zuwanderer der 1. Generation(eigener Geburtsort im Ausland) ein Anteil von 26,6 Prozent und für Zuwandererder 2. Generation (Geburtsort der Eltern im Ausland) einer von8,4 Prozent ergibt – zusammen macht das einen Anteil von 35 Prozent.Der Anteil an Personen mit nicht österreichischer Staatsbürgerschaft –dieser lässt sich langfristig darstellen – beträgt 19,8 Prozent (2001: 16,1).In Paris ist die Relation zwischen Bewohnern und vorhandenem Wohnraumauf den ersten Blick günstiger: In Paris gab es im Jahr 2002622 Wohnungen pro 1.000 Einwohner, in Wien im Jahr 2001 585. Aber:Die Wohnungen in Paris sind älter, kleiner und teurer als in Wien, wobeidie Unterschiede stark ausgeprägt sind.Der Anteil an Sozialmietwohnungen (von Gemeinden und gemeinnützigenTrägern) – bezogen auf alle Hauptwohnsitze – ist in Wien höherals in Paris (43 gegenüber 20 Prozent), wo es einen deutlich höherenAnteil an Wohnungseigentümern gibt (32 gegenüber 20 Prozent unterEinschluss der Einfamilienhaus-Besitzer). Die Anteile an „privaten“Mietwohnungen liegen relativ nahe beisammen.Die durchschnittliche Miete ist in Paris mit 10,5 Euro/m² mehr als doppeltso hoch wie in Wien mit 3,8 Euro/m² (jeweils ohne Betriebskosten). Stärkerausgeprägt ist der Unterschied bei privaten Mietwohnungen (12,7 Euro/m²Paris, 4,1 Euro/m² Wien) – ein Hinweis auf den unterschiedlichen Grad14 15


1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C H1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HWas die Wohnungsqualität anbelangt, fanden sich in beiden Städtenin der Vergangenheit hohe Anteile an Substandardwohnungen, die heuteweitgehend beseitigt sind: Paris im Jahr 2006 noch 4,4 Prozent, Wien7,1 Prozent.Die mittleren Haushaltseinkommen betrugen im Jahr 2002 in Paris3.000 Euro brutto (Petite Couronne: 2.675).PARIS – und WIEN: Neubautätigkeit, aktuelle PolitikAbbildung 1-5: Mieten und Beihilfebezieher Paris/Wienan Regulierungsmechanismen im privaten Bereich, aber auch auf unterschiedlicheRelationen zwischen Angebot und Nachfrage. Zwischen nichtgeförderten und geförderten Mietwohnungen ist in Paris auch ein wesentlichstärkeres Gefälle (fast 2:1) gegeben als in Wien. Die Gesamtbelastungfür die Mieter in Paris fällt im Schnitt nicht so stark aus, wie sich aus denWerten der Quadratmeter-Mieten erwarten ließe, da die Wohnungen imSchnitt um 14 m² kleiner sind (53 m² in Paris, 67 m² in Wien)!Trotzdem – die Leistbarkeit ist in Paris ein Problem: 21,5 Prozentaller Pariser Mieter-Haushalte beziehen eine Wohnbeihilfe (Petite Couronne:26 Prozent), in Wien sind es nur 9 Prozent. Allerdings: Die Höheder Beihilfe ist in Paris in Relation zu den Mieten relativ gering, sie decktetwa 9 Prozent der gesamten Mietenleistung ab; während diese Quote inWien – bei deutlich weniger Beziehern – 4,6 Prozent beträgt.Das höhere Alter des Pariser Wohnungsbestandes – 67 Prozent derPariser Wohnungen wurden vor 1945 errichtet, in Wien sind es nur47 Prozent – verdankt sich dem bereits erwähnten Umstand, dass die„Pariser“ Neubaugebiete außerhalb der Stadtgrenze liegen.Bereits oben wurde dargestellt, dass in Wien der Anteil der in der Nachkriegszeiterrichteten Wohnungen deutlich höher ist als in Paris. Auchdas ist hauptsächlich mit den fehlenden inneren Stadterweiterungszonenin Paris zu begründen. In den 1990er Jahren wurden in Wien jährlichrd. 7.100 später als Hauptwohnsitz genutzte Wohnungen errichtet – imgrößeren Paris waren es im selben Zeitraum lediglich rd. 4.000 pro Jahr!Im Gegenzug war in den umliegenden Regionen ein enormer Zuwachsan Wohnungen zu verzeichnen, der fast das 10-Fache jenes in derKernzone erreichte.In den letzten Jahren wurden einige Programme zur Vergrößerung desAngebotes an Sozialwohnungen in Frankreich bzw. Paris entwickelt.Eine zu geringe Wohnbauleistung der vorangegangenen Jahre undv. a. ein Mangel an leistbarem Wohnraum auch für mittlere Einkommensbezieherv. a. in den städtischen Agglomerationen sind der Hintergrundfür diese Programme. Diese haben aber nicht nur die Versorgungmit preisgünstigem Wohnraum zum Ziel, sondern verfolgen auch eineStrategie der „Sozialen Kohäsion“ 9 . In den kommenden Jahren soll inParis der Anteil an sozialen Mietwohnungen auf 20 Prozent gesteigertwerden. Zu realisieren ist das nicht alleine über den Neubau, sondern9Rapports Nationaux Réguliers sur les Èvolutions en Matière de Politique du Logement dans lesPays Européens (DGUHC/Annee-Marie Fribourg), Paris 2006, S. 716 17


1 W I E N U N D PA R I S – S TA DT E N T W I C K L U N G , W O H N U N G S W E S E NU N D W O H N U N G S P O L I T I K I M V E R G L E I C HAbbildung 1-6: Neubau Paris/Wiendie Umsetzung erfolgt auch über den Ankauf privater Bestände durchHLM-Organisationen, wobei die Zahl der angekauften Wohnungen inden letzten fünf Jahren dasselbe Niveau erreichte wie jenes der neu errichtetenWohnungen.In Frankreich existieren differenzierte Förderungsmodelle, die aufunterschiedliche Einkommensschichten abzielen. In Paris fand in denletzten Jahren eine Ausweitung auf die Schiene für die sozial Schwächstenstatt, wobei aber die Wohnungen unterschiedlicher Förderungsintensitätinnerhalb der Gebäude gemischt werden.Hinzuweisen bleibt auch darauf, dass in Frankreich bzw. Paris der Abbruchvon bestehenden Sozialwohnungen öfter auf der Tagesordnungsteht als in Wien bzw. Österreich, was u. a. auf die Qualität der Wohnungsbeständezurückgeführt werden kann.18


Aktuelle Entwicklungen in derösterreichischen WohnungswirtschaftDie ImmobilienkriseUrsache, Entstehung, Wirkung und Auswirkungenauf den österreichischen WohnungsmarktMag. Artur Streimelweger, Österreichischer Verbandgemeinnütziger BauvereinigungenEinleitungEin Weltfinanzgipfel beschließt Maßnahmen zur Regulierung der Finanzmärkte.Regierungen erarbeiten in aller Eile Rettungspakete fürKreditinstitute. Banken werden verstaatlicht. Investment- und Hypothekenbankenmelden Insolvenz an. Staaten droht der Bankrott. Konjunkturprogrammefür den ins Stottern geratenen Wirtschaftsmotor werdenaufgelegt. Notenbanken senken in einer Feuerwehraktion ihre Leitzinsen.Kurseinbrüche an den Börsen von historischem Ausmaß. Geschätzte1,4 Billionen US-Dollar Verluste des Finanzsektors. 1 Und vielerorts wirddas Ende des „ungezügelten Kapitalismus“ 2 verkündet.Einer der Grundsteine der internationalen Finanzmarktkrise wurde aufdem US-amerikanischen Immobilienmarkt gelegt. Ihr ging eine Immobi-Der Autor bedankt sich bei Mag. Eva Bauer, Leiterin des wohnwirtschaftlichen Referates imVerband gemeinnütziger Bauvereinigungen, für ihre wertvollen Hinweise und Ratschläge.1Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Jahresgutachten2008/09. Die Finanzkrise meistern – Wachstumskräfte stärken, Reutlingen 2008, S. 262Der Spiegel, 42/200819


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S Elienkrise voraus. Deren Ursache, Entstehung und Wirkung soll im Folgendennäher beleuchtet werden. Im Anschluss daran wird den Auswirkungender Immobilienkrise auf die österreichische Wohnungswirtschaft nachgegangen.Ist das österreichische Wohnungssystem eine „Insel der Seligen“oder neigt der Wohnungsmarkt ähnlich wie in einigen EU-Mitgliedsländernzur Krisenanfälligkeit? Diese Frage wird unter Berücksichtigung desWohnbaufinanzierungssystems, institutioneller Strukturen auf dem Wohnungsmarktund wohnungspolitischer Prinzipien zu beantworten versucht.2.1 VorgeschichteAbbildung 2-1: Baubeginn und -bewilligungen (in 1.000)Quelle: US Bureau of the Census2000 platzte die New-Economy-Blase. Eine Rezession der US-amerikanischenWirtschaft im darauf folgenden Jahr war die Folge. Als Antwortsenkte die Federal Reserve Bank den Leitzinssatz zwischen 2000 und2004 in mehreren Schritten von 6,5 % auf 1 %. Da die Inflation währenddieses Zeitraums für mehr als dreieinhalb Jahre unter dem Zinsniveaulag, kam es zu einer erheblichen Expansion des Kreditvolumens. Amstärksten schlug sich die Kreditausweitung im Bereich der Hypothekarkreditenieder. Sinkende Zinsen machten den Kauf von Häusern attraktiv.Zwischen 2000 und 2005 stieg die Aufnahme der Hypothekardarlehender Haushalte von 385,7 Mrd. US-Dollar auf 1.030,3 Mrd. US-Dollar.Insgesamt nahm das Kreditvolumen im selben Zeitraum beinahe um dasDreifache von 864,8 Mrd. US-Dollar auf 2.319,4 Mrd. US-Dollar zu. 3Die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus günstigen Finanzierungskostenließen die Nachfrage nach Eigenheimen stark ansteigen. Dies schlug sichin einer erhöhten Bautätigkeit nieder. Wurde im Jahr 2000 mit dem Bauvon rd. 1,2 Mio. Eigenheimen begonnen, waren es 2005 mit 1,7 Mio.Einheiten um fast 40 % mehr (Abb. 1).Trotz der Zunahme der Eigenheime auf dem Wohnungsmarkt kam eszu einem starken Schub der seit Mitte der 1990er Jahre stetig steigendenImmobilienpreise. Während sie sich im Jahr 2002 noch um 8 % erhöhthatten, lag der Anstieg in den Folgejahren im zweistelligen Prozentbereich.Der Höhepunkt wurde 2005 erreicht, als die Häuserpreise umrd. 16 % gegenüber dem Vorjahr anstiegen. Insgesamt lässt sich gemäßdem S&P/Case Shiller US National Home Price Index zwischen 2000und 2006 mit einem Plus von fast 90 % nahezu eine Verdoppelung derHäuserpreise feststellen (Abb. 2) 4 .Die Immobilienpreishausse war Transmissionsriemen und Motor desUS-amerikanischen Wirtschaftswachstums zugleich. Aufgrund niedrigerZinssätze gingen die Haushalte nicht nur zur Umschuldung ihrer Hypothekenüber, viele betrachteten ihre Häuser gleichsam als Kreditkartenund nutzten die Wertsteigerung der Eigenheime für Zusatzdarlehen, umeinerseits alte Hypotheken zu begleichen und andererseits den verblie-3Board of Governors of the Federal Reserve System: Flows of Funds Accounts of theUnited States, Tabel D2, S. 7, in: www.federalreserve.gov (Abrufdatum: 25. 11. 2008)4S&P/Case Shiller US National Home Price Index, in: www.macromarkets.com(Abrufdatum: 26. 11. 2008)2021


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S EDer US-amerikanische ImmobilienmarktAbbildung 2-2: S&P/Case Shiller US National Home Price Indexbenen Betrag in den Konsum zu investieren. Die verstärkte Inanspruchnahmevon Hypotheken bewirkte auf der einen Seite einen Anstieg desKonsums, während auf der anderen Seite die Privatverschuldung derHaushalte zwischen 1997 und 2007 von 66,1 % auf 99,9 % des BIP zunahm5 . Der durch die Kreditexpansion auf dem Hypothekarmarkt angekurbeltePrivatkonsum trug so wesentlich zur konjunkturellen Belebungder US-amerikanischen Wirtschaft ab dem Jahr 2002 bei.Ideologisch untermauert und gefördert wurde das Streben nach Immobilieneigentumdurch die programmatische Idee einer Ownership Society.Gemäß der von US-Präsident Bush propagierten Gesellschaftskonzeptionsollte dem Einzelnen durch den Rückzug des Staates und die Privatisierungder sozialen Sicherungssysteme mehr Eigenverantwortungübertragen werden. Ein wesentlicher Stützpfeiler dieser neoliberalen Gesellschaftsversionsollte dabei der Vermögensbesitz der Individuen, dersich nicht zuletzt in Gestalt von Immobilieneigentum abbildet, sein. 65Blackburn, Robin: The Subprime Crisis, in: New Left Review, March/April 2008, S. 666Shiller, Robert J.: Wie denken Eigenheimkäufer?, in: www.project-syndicate.org(Abrufdatum: 26. 11. 2008)Quelle: US Bureau of the CensusAls eine wesentliche strukturelle Voraussetzung für den Boom wie auch dienachfolgende Krise auf dem Immobilienmarkt in den USA lässt sich derhohe Eigentumsanteil am Wohnungsmarkt festmachen. 2007 nahmen dieEigenheime rd. 68 % des gesamten Wohnungsbestands ein. Zusammen mitden Eigentumswohnungen belief sich der Anteil auf insgesamt 75 %. DerMietwohnungssektor ist mit einem Anteil von fast einem Viertel nicht nurdeutlich geringer repräsentiert, im Vergleich zu den Eigenheimen wächster auch wesentlich langsamer. Während Ersterer zwischen 1981 und 2007nur um 7 % auf rd. 31 Mio. Wohneinheiten zunahm, erhöhte sich Letztererum 45 % oder rd. 27 Mio. Einheiten auf insgesamt rd. 88 Mio. Eigenheime.Auch der Anstieg des Wohnungsbestands in den Jahren 2001 bis 2007 um8 % auf 123 Mio. Wohneinheiten geht im überwiegenden Maße auf dieZunahme des individuellen Haus- und Wohnungseigentums zurück. 92 %oder 8,4 Mio. der insgesamt rd. 9 Mio. zwischen 2001 und 2007 neu errichtetenEinheiten sind Eigenheime und Eigentumswohnungen. Der Bau vonAbbildung 2-3: Strukturelle Entwicklung des US-amerikanischen Wohnungsbestandes(in 1.000 Einheiten)Quelle: US Department of Housing and Urban Development/USDepartment of Commerce: American Housing Survey for the UnitedStates: 1981, 1991, 1997, 2001, 200722 23


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S EMiet- und Genossenschaftswohnungen spielt demgegenüber mit 6 %bzw. 2 % am zwischen 2001 und 2007 hinzugekommenen Wohnungsbestandeine eher untergeordnete Rolle (Abb. 3).Wohnbau in den Vereinigten Staaten ist somit vor allem eigentumsfokussierterWohnbau. Das System der Wohneigentumsfinanzierung selbsthat indes in den letzten Jahren einen tiefgreifenden Wandel erfahren. DieVeränderung, deren Ursache in der Deregulierung des Finanzmarktes zusuchen ist, vollzog sich auf zweierlei Ebenen: Zum einen vergrößertesich die Produktpalette der Hypothekenformen und zum anderen geselltensich zu den Wohnbaufinanzierungsanbietern neue Akteure hinzu.ses Mitte der 1990er Jahre entstandenen Subprime-Hypothekenmarktesgehörten Haushalte, die bislang aufgrund zu geringer Einkommen undschlechter Kreditvergangenheit nicht in den Genuss von Hypothekengekommen waren. Neben dieser abschätzig bezeichneten NINA-Klientel(No income, no assets) fanden die Hypotheken bei Haushalten Nachfrage,die Immobilien nicht aus Wohnbedarf, sondern vor dem Hintergrundsteigender Häuserpreise als Spekulationsobjekte erwarben. Nacheiner verhältnismäßig kurzen Behaltezeit wurde danach getrachtet, dieZweit- oder Dritthäuser mit Gewinn verkaufen zu können. 2005, in derHochphase des Immobilienbooms, belief sich der Anteil spekulativerInvestitionen am US-amerikanischen Häusermarkt auf 25 %. 8Waren Hypothekarkredite ursprünglich durch fixe Zinssätze und eineEigenkapitalbeteiligung sowie einen für die Tilgung des Kredites notwendigenEinkommensnachweis des Kunden gekennzeichnet, gingenviele Hypothekarinstitute nach Abschaffung der Zinsgrenzen zu einerflexiblen und riskanteren Vergabe von Krediten über. Während etwa dasstaatlich geschützte Kreditprogramm der Federal Housing Administration7 fast ausschließlich feste Zinssätze mit langfristigen Laufzeitenkennt und eine Eigenkapitalbeteiligung vorsieht, verzichteten nichtstaatliche Finanzierungsgesellschaften – befördert durch scheinbar unbegrenztsteigende Immobilienpreise – auf ein Minimum an Eigenmittelausstattungder Kreditnehmer, finanzierten zur Gänze den Kaufpreis derImmobilie und sahen darüber hinaus in vielen Fällen von einer Bonitätsprüfungab. Hinzu kamen variabel verzinste Hypotheken (AdjustableRate Mortgages – ARM) zu anfänglich sehr niedrigen Zinssätzen, dienach wenigen Jahren jedoch stark anstiegen. Zu den Hauptkunden die-Im darauf folgenden Jahr 2006 erreichte die Vergabe von Subprime-Hypotheken ihren Höhepunkt. Mit 516 Milliarden US-Dollar wardas Kreditvolumen um 51 % größer als im Vorjahr. 9 Die Kredite der„subprime borrowers“ waren es, die gemeinsam mit anderen Darlehengebündelt und verbrieft auf dem Sekundärmarkt als Anleihe auf demKapitalmarkt verkauft wurden. Die Vergabe solcher hypothekarisch besichertenWertpapiere (Mortgage Backed Securities – MBS) war in denUSA seit geraumer Zeit gängige Praxis. Neu in Quantität wie Qualitätwar hingegen, dass nun nicht nur Hypothekarkredite mit hoher Bonitätverbrieft wurden, sondern auch Hypotheken von Haushalten mit niedrigerBonität Aufnahme in das Portfolio der Mortgage Backed Securitiesfanden. Das Geschäftsfeld teilten sich staatliche und private Verbriefungsinstitute.Während sich staatlich kontrollierte Institute (Agencies)wie Fannie Mae und Freddie Mac auf die Verbriefung von erstklassigenKrediten konzentrierten, emittierten private Verbriefungsgesellschaften(Non-Agencies) auch Subprime-Hypotheken.7Die Federal Housing Administration wurde 1934 gegründet und ist seit Mitte der 1960er Jahreim Ministerium für Wohnen und Stadtentwicklung angesiedelt. Seit ihrem Bestehen hat dieBundeswohnungsbehörde an 34 Mio. US-Haushalte Hypothekarkredite vergeben.8Vgl. Reiner, Christian: Das Platzen der US-Immobilienblase, in: Arbeit & Wirtschaft, 11/20079International Monetary Fund (MF): Global Financial Stability Report, Oktober 200824 25


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S EDurch die Verbriefung der Hypotheken erreichte der Kreditgeber nichtnur, dass das Kreditrisiko auf den Käufer des hypothekarisch besichertenWertpapiers überging, er vermied so auch, dass sich die Forderungenin den Bilanzen wiederfanden und eine Unterlegung des Darlehens mitEigenkapital notwendig wurde. Zusätzlich zur Auslagerung des Kreditrisikoswurden neue Techniken zur Prüfung der Kreditwürdigkeit derKunden angewandt. Insbesondere die im Gegensatz zu Agencies mitvariablen Zinssätzen operierenden privaten Finanzierungsgesellschaftenprüften nun nicht mehr die individuelle Eignung der Kreditnehmer, sondernverließen sich zunehmend auf statistische Prognoseverfahren zurAusfallwahrscheinlichkeit von Hypothekenkrediten. 10Die Deregulierung des Kreditvergabestandards und das Auftreten neuerFinanzierungsinstitute führten zu einem starken Anstieg des MortgageBacked Security-Marktes. Laut Internationalem Währungsfonds betrugdas Gesamtvolumen der US-amerikanischen Hypothekenverbriefungenzu Beginn des Jahres 2007 5,8 Billionen US-Dollar. 798 Milliarden US-Dollar entfielen davon auf Subprime-Kredite. 11Hypothekenbesicherte Anleihen, die auf mit niedriger Bonität ausgestattetenSubprime-Hypotheken basierten, wurden auf dem Kapitalmarktaufgrund des hohen Kreditrisikos nur mit niedrigen Ratings bewertet.Um die Handelbarkeit zu erhöhen, ging man schließlich dazu über, dieverbrieften Portfolios der Immobilienkredite zu sogenannten CollateralizedDebt Obligations (CDO) zusammenzusetzen. Neu an diesem Finanzinstrumentwar, dass den minderwertigen Subprime-Hypothekennun Kredittranchen mit hoher Bonität, Anleihen und anderen Vermö-genswerten beigemischt wurden. Dadurch stieg das Rating des Wertpapiersund in weiterer Folge der Absatz desselben. 2006 betrug dasGesamtvolumen hypothekenbasierter CDOs 166 Milliarden US-Dollar.Das ist gegenüber dem Jahr 2004 eine Erhöhung um mehr als dasDreieinhalbfache. 12 In dieses Finanzierungssystem sind nach und nachinternational tätige Großbanken, Hedgefonds, Pensionsfonds und Versicherungeneingestiegen. Um die Eigenkapitalunterlegungspflichten zuumgehen, gründeten vor allem Bankkonzerne und InvestmentbankenZweckgesellschaften (Structured Investment Vehicles – SIVs) an steuerlichprivilegierten Standorten. Damit mussten die Geschäfte mit forderungsbesichertenWertpapieren in der Bilanz der Muttergesellschaftnicht angeführt werden. Die SIVs kauften u. a. die mit einer hohen Verzinsungversehenen verbrieften Subprime-Wertpapiere und refinanziertensich über die Ausgabe von kurzfristig laufenden Anleihen (CommercialPaper). Rd. 400 Milliarden US-Dollar machte das Volumen der vonden Zweckgesellschaften verwalteten Vermögenswerte aus. 13Mit der Zunahme der Kreditverbriefungsformen wurde das Risiko vonZahlungsausfällen auf eine größere Anzahl von Parteien ausgeweitet.Je mehr es zu einer Streuung des Kreditrisikos komme, so die damalsherrschende Auffassung, desto krisenresistenter werde das Finanzsysteminsgesamt. Diese Einschätzung sollte durch die weitere Entwicklungnicht bestätigt werden. Vielmehr zeigte sich, dass das durch die Kreditverbriefungbewirkte Auseinanderfallen von Kreditvergabe und Krediteintreibungund die damit zusammenhängende breitere Risikostreuungzum Kern der Krise auf den Immobilien- und Finanzmärkten wurden.10Vgl. Frankel, Allen: Erstklassig oder auch nicht: Finanzierung von Wohneigentum in den USAim neuen Jahrhundert, in: BIZ-Quartalsbericht, März 200611IMF: Global Financial Stability Report, April 2007, S. 412IMF: Global Financial Stability Report, Oktober 2007, S. 1313IMF: Global Financial Stability Report, März 2008, S. 7126 27


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2.2 Vom Brandherd zum FlächenbrandAb Mitte 2004 erhöhte die Federal Reserve den Leitzinssatz innerhalbvon nur zwei Jahren kontinuierlich auf über 5 %. Das höhere Zinsniveauließ die Finanzierungskosten der Immobilienveranlagungen steigen. DieZinsbelastung vor allem der variabel verzinsten Subprime-Hypotheken,die von einer Eingangsphase niedriger in die Phase einer viel höherenVerzinsung übergingen, nahm zu. 2006 kam es zu steigenden Zahlungsausfällenund in weiterer Folge zu Zwangsvollstreckungen im Subprime-Segment. Ende 2007 lag die Ausfallsquote von Subprime-Krediten mitvariablen Zinssätzen bei 19 % und war damit um sieben Prozentpunktehöher als im 1. Quartal 2006. Bei 39 % der Subprime-Hypothekenwurden Ende 2007 Zwangsvollstreckungen eingeleitet. 14 Das Center forResponsible Lending schätzt, dass rd. 2,2 Millionen Kreditnehmer ihrEigenheim verlieren werden. 15 Die verschuldeten Immobilienbesitzerwaren aber nicht nur mit einem steigenden Zinsniveau konfrontiert, zusätzlichmussten sie auch mit ansehen, wie der Wert ihrer Häuser ab Anfang2006 zu sinken begann. Zwischen jeweils dem dritten Quartal 2007und 2008 fiel der Preis der Eigenheime um 10 % auf durchschnittlichrd. 200.000 US-Dollar. Letztlich führte das Platzen der Immobilienblasezu einem Rückgang der Hauskäufe und der Bautätigkeit. Während sichdie Zahl der zwischen 2005 und 2007 gekauften Eigenheime um ein Viertelauf 4,9 Mio. reduzierte, verringerten sich die Baubeginne im selbenZeitraum um 64 % auf 1,05 Mio. Einfamilienhäuser. 1614Für die Mortgage Bankers Association tritt Zahlungsausfall dann ein, wenn ein Haushalt 30 Tageoder mehr in Zahlungsverzug ist. Vgl. www.mortgagebankers.org (Abrufdatum: 30. 11. 2008)15Center for Responsible Lending: Updated Projections of Subprime Foreclosures in the UnitedStates and their Impact on Home Values and Communities, in: www.responsiblelending.org(Abrufdatum: 30. 11. 2008)16Vgl. www.nahb.org (Abrufdatum: 28. 11. 2008)Bis zum Herbst 2007 wurde die Vergabe von Subprime-Hypotheken imWesentlichen eingestellt 17 . Die steigenden Ausfälle von Immobilienkreditenmit nicht erstklassiger Bonität und der Rückgang der Preise fürWohnimmobilien führten die Unsicherheit solcher Anlageformen vorAugen. Als Reaktion darauf nahmen die Renditeaufschläge und Ratingherabstufungender verbrieften Hypothekenkredite zu. Entscheidendzur Verschärfung der Krise trugen schließlich Bewertungsunsicherheiteneiniger Hedgefonds, die massiv in Immobilienkredite investiert hatten,bei. Da die Kreditfinanzierung der von den Banken gegründetenStructured Investment Vehicles zusammenbrach, mussten diese in dieBilanzen der Muttergesellschaften überführt werden. Der Markt fürstrukturierte Hypothekenprodukte brach zusammen, Investoren zogensich aus der Veranlagung in forderungsunterlegte Wertpapiere zurückund auf dem Interbankenmarkt entstand durch die aufgrund des Misstrauens,welches Bankinstitut wie viele „faule“ Kredite in seinen Büchernführt, erfolgte Zinssatzanhebung ein Liquiditätsengpass. Die Krise, dieim Subprime-Hypothekenmarkt ihren Ausgang genommen hatte, hattedas Finanzsystem erreicht. 18Zu einer kurzfristigen Entspannung der Lage kam es, als die Zentralbankendem Interbankenmarkt mehrere hundert Milliarden DollarLiquidität zur Verfügung stellten. Bereits im Frühjahr 2008 wurden dieHypothekenbank IndyMac und die Investmentbank Bear Stearns zahlungsunfähigund mussten staatliche Hilfe in Anspruch nehmen. In Europawar der viertgrößte britische Hypothekenfinanzierer Northern Rockauf die Hilfe der britischen Regierung angewiesen. Mit Fannie Mae undFreddie Mac meldeten im Sommer 2008 die beiden weltweit größtenHypothekengarantieinstitute Insolvenz an. Beide wurden ebenso ver-17Bank for International Settlement (BIS): Quarterly Review, December 2007, S. 418BIS: 78th Annual Report 2007/8, S. 528 29


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S Estaatlicht wie wenig später der weltgrößte Versicherungskonzern AIG(American International Group). Die größte amerikanische Sparkasse,die Washington Mutual, brach aufgrund ihres Engagements auf demSubprime-Hypothekenmarkt zusammen und wurde von einer Großbankübernommen. Als es die US-Behörden unterließen, die zahlungsunfähigeInvestmentbank Lehman Brothers zu retten, beschleunigte sich dieFinanzkrise. Die Insolvenz von Lehman Brothers beschädigte das Vertrauenin die Stabilität von Banken und Versicherung nachhaltig. DieKreditbeziehungen nicht nur zwischen den Finanzinstituten sondernauch zu den Unternehmen und Haushalten drohten zum Erliegen zukommen. Um einen Zusammenbruch des gesamten Finanzsystems zuverhindern, intervenierten die Regierungen der USA und der EU mitHilfe von Garantien, Kapitalzufuhren und temporären Verstaatlichungenim Rahmen von umfassenden Maßnahmenpaketen. 19 Ein Übergreifenauf die Realwirtschaft konnte durch das konzertierte Einschreitennicht verhindert werden. Seit Herbst befindet sich die Weltwirtschaft imAbschwung. Für die Vereinigten Staaten wird 2009 eine Rezession prognostiziert.In der Europäischen Union erwarten Wirtschaftsforscher fürdasselbe Jahr ebenfalls einen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Gleichzeitigwird sich der Konjunktureinbruch in einem erheblichen Anstiegder Arbeitslosigkeit in den USA und in der EU niederschlagen. 202.3 Zur Situation in Europa – Auswirkungen derUS-Finanzkrise und hausgemachte ImmobilienkrisenDie europäischen Volkswirtschaften sind von den weltwirtschaftlichenTurbulenzen nicht verschont geblieben. Hinsichtlich der Auswirkungenzeigen sich allerdings Unterschiede. In Österreich wird sich dasWirtschaftswachstum 2009 auf 0,6 % verlangsamen und die Arbeitslosigkeitauf 4,2 % ansteigen. 2010 erwartet die Europäische Kommission inihrer Herbst-Prognose eine leichte Erholung des BIP-Wachstums um1,3 %. Die Arbeitslosenquote steigt demgegenüber auf 4,5 %. Im Vergleichzu anderen Mitgliedsländern der Europäischen Union zeigt sich,dass der Konjunktureinbruch in Österreich damit weniger stark ausfällt(siehe Abb. 4). 21 Während für Spanien, Großbritannien und Irland imJahr 2009 eine Rezession samt eines starken Anstiegs der Arbeitslosig-Quelle: European Commission: Economic Forecast,Autumn 2008Abbildung 2-4: Entwicklung Bruttoinlandsprodukt/Arbeitslosenquote 2008–2010:19Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: Jahresgutachten2008/09. Die Finanzkrise meistern – Wachstumskräfte stärken, Reutlingen 2008, S. 3720OECD Economic Outlook Nr. 84, November 2008. Die Weltbank und der InternationaleWährungsfonds prognostizieren jeweils einen stärkeren Wirtschaftseinbruch. Vgl. Worldbank:Global Economic Prospects 2009; IMF: World Economic Outlook Update, November 200821Die Oesterreichische Nationalbank hat in ihrer Wirtschaftsprognose für Österreich die Wachstumserwartungfür die Jahre 2009 und 2010 markant zurückgenommen. 2009 rechnet man miteinem Rückgang des BIP um 0,3 %, 2010 erholt das BIP sich leicht und nimmt um 0,8 % zu.Vgl. Oesterreichische Nationalbank: Gesamtwirtschaftliche Prognose der OeNB für Österreich2008 bis 2010, Dezember 200830 31


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S Ekeit vorausgesagt wird, kommt es in Österreich zu einem vergleichsweisegeringeren Rückgang des Wirtschaftswachstums. Auch die Arbeitslosenratesteigt weniger stark als in diesen drei EU-Ländern.Dass sich die österreichische Wirtschaft krisenresistenter erweist, kannu. a. auf die spezifische Struktur des Wohnungsmarktes zurückgeführtwerden. 22 In Spanien, Großbritannien und Irland wurde das Ausmaß desKonjunktureinbruchs wesentlich durch Krisen auf deren Immobilienmärktenbeeinflusst. 23 Dort führte der von Spekulation getragene Bauboomvon Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu einer markantenÜberbewertung der Immobilien. Die realen Preise für Wohnimmobilienerhöhten sich in den drei europäischen Ländern stärker als in den USA.In Spanien stiegen sie zwischen 2000 und 2005 jährlich um mehr als 12 %,in Großbritannien um nahezu 10 % und in Irland um fast 8 %. 24 Zu einersolchen Entwicklung ist es auf dem österreichischen Wohnungsmarktnicht gekommen. Mangels verfügbaren statistischen Materials lassensich hierzu zwar keine konkreten vergleichbaren Aussagen treffen, dieim Immobilienpreisspiegel des Fachverbandes der Immobilientreuhänderpublizierten Daten zeugen jedoch von einem moderaten Anstieg derPreise von Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Die Entwicklungdes Immobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank bestätigtdiese Einschätzung. Er ist zwischen 2000 und 2007 um 13 % gestiegen. 25Von einer Immobilienpreisblase auf dem österreichischen Wohnungsmarktkann somit keine Rede sein. Das Fehlen einer solchen verhindertelaut Herbst-Gutachten 2008 der Europäischen Kommission einen schärferenAbschwung der Wirtschaft. In EU-Mitgliedsländern wie Spanien,Großbritannien und Irland verschärfen die Immobilienkrisen den Konjunktureinbruchhingegen zusätzlich. 262.4 Krisenresistenter österreichischer WohnungsmarktWelche Faktoren waren es, die das Entstehen einer Immobilienkriseauf dem österreichischen Wohnungsmarkt unmöglich machten? Nebenwohnungspolitischen Prinzipien sind hier das Wohnbaufinanzierungssystemund institutionelle Strukturen der Wohnbau-Trägerschaft zunennen. Was die Struktur des Immobilienmarktes anbelangt, so zeigtsich, dass die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise in Ländernmit einem hohen Anteil an individuellem Haus- und Wohnungseigentumschwerwiegender sind als in Ländern mit einem größeren sozialenMietwohnungsbestand (siehe Abb. 5).Der österreichische Wohnungsmarkt weist im internationalen Vergleichmit 51 % eine geringe Eigentümerquote auf. In Spanien beträgt derQuelle: CECODHAS: Housing Europe 2007/Ministry ofInfrastructure of the Italian Republic: Housing Statisticsin the European Union 2005/200622Vgl. European Commission: Economic Forecast, Autumn 2008Abbildung 2-5: Struktur ausgewählter Wohnungsmärkte23Vgl. Oesterreichische Nationalbank: Gesamtwirtschaftliche Prognose 2008 bis 2010,Dezember 2008, S. 824OECD Economic Outlook Nr. 84, November 2008, S. 3125Vgl. www.oenb.at (Abrufdatum: 09. 12. 2008)26European Commission, Economic Forecast, Autumn 2008, S. 9932 33


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S EAnteil des Haus- und Wohnungseigentums am Gesamtbestand 82 %,in Irland sind es 79 % und in Großbritannien beläuft er sich auf 69 %.Im Verhältnis dazu spielt der soziale Mietwohnungsbau in den drei erwähntenEU-Ländern wie auch in der Europäischen Union insgesamtmit einer Quote von 13 % nur eine untergeordnete Rolle. Nicht so inÖsterreich: Hier umfasst er einen Anteil von 21 % des gesamten Wohnungsbestandes.Dieser hohe Bestand an sozialen Mietwohnungen verleihtdem österreichischen Wohnungsmarkt jene Stabilität, die Länder,deren Wohnraumversorgung überwiegend über individuelles Eigentumerfolgt, in der aktuellen Wirtschaftskrise vermissen lassen. 27Hinzu kommt, dass die Wohnbaufinanzierung der österreichischenHaushalte im Gegensatz etwa zu den Vereinigten Staaten oder Großbritanniennicht über den Finanzmarkt erfolgt. Während in einigenMitgliedsländern der Europäischen Union Verbriefungen von Hypothekarkreditenzu Mortgage Backed Securities an Terrain gewonnen haben,dominiert in Österreich nach wie vor die Vergabe von Wohnbaukrediten.Gemessen an der Gesamtverschuldung der österreichischen Haushaltevon 145 Mrd. Euro nahmen die Hypothekardarlehen 2006 und 2007einen Anteil von rd. 61 % ein. Die Nachfrage nach Wohnbaukrediten isttrotz der restriktiven Kreditvergabe der Banken und erhöhter Zinssätzeebenso angestiegen wie das Volumen der Bauspardarlehen – Letztere um6 % auf rd. 11 Mrd. Euro. 28Das Vorhaben der EU, die unterschiedlichen nationalen Wohnbaufinanzierungssystemezu harmonisieren und im Zuge dessen Mortgage BackedSecurities EU-weit als Instrument zur Wohnraumfinanzierung zu implantieren,muss angesichts der Verwerfungen auf den Immobilien- und27Vgl. Bauer, Eva: Immobilienkrisen und Wohnversorgung, in: Besser Wohnen, 9/2008, S. 4828Oesterreichische Nationalbank: Statistiken. Daten & Analysen, Q 4/2008, D 99Finanzmärkten mit Skepsis betrachtet werden. 29 War doch die Vergabevon verbrieften Hypothekarkrediten mit niedriger Bonität eine der Ursachenfür die Immobilien- und Finanzmarktkrise. Springler kommt darüberhinaus zur Auffassung, dass die Bestrebung der EU, die Wohnbaufinanzierungsmärktezu harmonisieren, einer „mittelbaren Systemänderungsozialstaatlicher Ziele“ gleichkomme und den sozialpolitischen Zielsetzungender USA und Großbritannien eines hohen Eigentumsanteilsentspreche. Eine Wohnraumfinanzierung auf dem Sekundärmarkt kommenur dann in Frage, wenn keine leistbaren Mietwohnungen auf demWohnungsmarkt zur Verfügung stünden. Das hätte wiederum zur Folge,dass der Eigentumserwerb auch für untere Einkommensschichten notwendigwerde. 30 Wie oben darzustellen versucht wurde, zeigen sich abergerade Länder mit hohen Eigentumsquoten und geringerem Mietwohnungsbestandwenig krisenresistent.In Ländern wie etwa Großbritannien oder die USA wird der Wohn-und Immobiliensektor im überwiegenden Maße durch marktbasierteFinanzierungssysteme bestimmt. Die Entwicklung der Zinssätze unddie Wohnungspreise beeinflussen dabei maßgeblich die Wohnbautätigkeit.Diese vermögensorientierten Wohnimmobilienmärkte neigen zurBildung von Immobilienpreisblasen. Vom österreichischen Wohnbaufinanzierungssystemgeht indes eine stabilisierende Wirkung für denWohnbau im Speziellen und die Gesamtwirtschaft im Allgemeinen aus. 31Dies gilt insbesondere für die öffentliche Wohnbauförderung. Sie unterscheidetsich von jenen anderer, vergleichbarer Länder durch eine hohe29Vgl. Commission of the European Communities: Green Paper Mortgage Credit in the EU,COM (2005) 327 final, Brussels 19. 07. 200530Vgl. Springler, Elisabeth: Wohnbaufinanzierung aus volkswirtschaftlicher Sicht, in: Lugger,Klaus/Holoubek, Michael (Hg.): Die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit. Ein österreichischesErfolgsmodell, Wien 2008, S. 28831Vgl. Czerny, Margarete/Weingärtler, Michael: Wohnbau und Wohnhaussanierung alsKonjunkturmotor, Wien 2007, S. 24 ff34 35


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S E2 D I E I M M O B I L I E N K R I S EKonzentration auf die direkte Objektförderung. 78 % der 2,8 Mrd. Euroöffentliche Ausgaben für Wohnbauförderung wurden 2007 zur Errichtungvon Wohnraum und für die Wohnhaussanierung aufgewendet. DieFörderungsquote liegt bei 76 % der gesamten Neubauleistung. Rund30 % der Neubauförderung werden von gemeinnützigen Bauvereinigungenzur Errichtung von Wohneinheiten verwendet; im Jahr 2007 warenes 16.000. Im Unterschied zu subjektorientierten öffentlichen Förderungssystemenwie jenes in Großbritannien, das zu 88 % auf Beihilfenfür Personen abstellt, kommt der österreichischen Wohnbauförderungdamit nicht nur eine entscheidende Bedeutung bei der Wohnbaufinanzierungzu, sie übt darüber hinaus auch ein erheblichen Einfluss auf dieWohnbauproduktion insgesamt aus. Anders als in Ländern mit marktgesteuertenWohnbaufinanzierungssystemen besitzt die österreichischeWohnbauförderung eine lenkende Funktion in der Wohnbauentwicklung.Davon ausgehend, den Wohnungsmarkt nicht dem freien Spiel derMarktkräfte zu überlassen, sollen öffentliche Förderungsmittel eine adäquateVersorgung mit leistbarem Wohnraum gewährleisten.Vergangene wirtschaftliche Schwächeperioden haben gezeigt, dass vonvon öffentlichen Förderungsmitteln getragenen Wohnbauinvestitioneneine stabilisierende Wirkung ausgeht. Verstärkte Investitionen in denWohnbau lösen positive Beschäftigungseffekte aus und dämpfen den wirtschaftlichenAbschwung. „Die Wohnbauförderung“, schreiben Czerny undWeingärtler in einer Studie zum Wohnbau und zur Wohnhaussanierung,„könnte deshalb in Zukunft verstärkt als wirtschaftspolitisches Steuerinstrumentbei schwacher Konjunktur eingesetzt werden.“ 32 Es ist absehbar, dasssich der freifinanzierte Wohnbau angesichts des wirtschaftlichen Abschwungsmit Investitionsentscheidungen zurückhalten wird. Ein aktivesGegensteuern kann, wie schon in der Vergangenheit, daher nur vomgeörderten Wohnbau kommen.Gemeinnützige Bauträger spielen in der Umsetzung hierbei eine wichtigeRolle. Im Lichte der aktuellen Wirtschaftskrise stellt die gemeinnützigeWohnungswirtschaft schon jetzt ein stabilisierendes Elementfür die gesamtwirtschaftliche Entwicklung dar. Mit ihren 550.000 MietundGenossenschaftswohnungen sind gemeinnützige Bauvereinigungenstarke Konkurrenten renditeorientierter Immobilienunternehmen undFinanzinvestoren. Gemeinnützige Mietwohnungen nehmen 16 % desgesamten österreichischen Wohnungsbestandes ein. Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzschreibt ein deutlich unter der Marktmiete liegendesangemessenes Entgelt vor. Entsprechend dem Kostendeckungsprinzipdarf es „nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt“ werden,als zur Deckung der Aufwendungen der Herstellung bzw. Bewirtschaftungder Wohngebäude erforderlich. Durch die starke Marktpositionwirken gemeinnützige Bauträger auf dem gesamten Wohnungsmarktnicht nur mietpreisdämpfend, sondern behindern auch die Gewinn- undAnlagemöglichkeiten privater Immobilieninvestoren. Mit dem Vermögensbindungsprinzipist garantiert, dass Erlöse, die unter Inanspruchnahmevon gemeinnützigkeitsrechtlicher Steuer- und Förderungsvorteileim Geschäftsbetrieb der Bauvereinigungen erwirtschaftet wurden,nicht aus dem System abfließen und zur Eigenkapitalbildung für BauundGrundstücksinvestitionen herangezogen werden. Nicht zuletzt diebeschränkte Gewinnentnahme macht ein Engagement bei gemeinnützigenBauvereinigungen für börsennotierte Immobilienunternehmen oder-fonds nicht lukrativ. 3332Ebenda, S. 2833Köppl, Franz: Aspekte der besonderen Gestion gemeinnütziger Bauvereinigungen, in: Lugger/Holoubek: Die österreichische Wohnungsgemeinnützigkeit, S. 317 ff.36 37


2 D I E I M M O B I L I E N K R I S ELässt sich Österreich nun als eine wohnpolitische „Insel der Seligen“einstufen? Eine Antwort muss zwiespältig ausfallen. Ein hoher sozialerMietwohnungsbestand, eine langfristig orientierte gemeinnützige Wohnungswirtschaftmit einem hohen Output an Neubauwohnungen undpreisgünstigen Mieten sowie ein bankenbasiertes Wohnbaufinanzierungssystemund eine objektgestützte Wohnbauförderung haben dazubeigetragen, dass in Österreich nicht nur keine Immobilienblase entstehenkonnte, sondern auch die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskriseauf die österreichische Volkswirtschaft abgefedert wurden.Gleichwohl bekommt die österreichische Immobilienwirtschaft die Auswirkungender internationalen Finanzmarktkrise zu spüren. Dies äußertsich vor allem in einer restriktiven Kreditvergabepolitik der Banken undin steigenden Finanzierungskosten aufgrund von Zinsaufschlägen infolgeder auf dem Finanzmarktsektor bestehenden Unsicherheiten. DieOesterreichische Nationalbank rechnet damit, dass dadurch die Investitionstätigkeitauf dem Wohnbausektor 2009 nur mehr um 0,7 % steigenwird und im darauf folgenden Jahr sogar um 0,5 % zurückgehen wird. 3434Oesterreichische Nationalbank: Gesamtwirtschaftliche Prognose, 2008, S. 1338


Innovationen im WohnbauNEUBAU anstatt SANIERUNG –„Reconstructing“Gemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Kärntenreg. Genossenschaft m.b.H. „FORTSCHRITT“Kinoplatz 6/I, 9020 KlagenfurtDie Beweggründe, einen Neubau der Sanierung eines Wohnhausesvorzuziehen, sind vielfältig. Im sozialen Wohnbau beschränken sichdie Sanierungsmaßnahmen insbesondere auf die Wärmedämmung derFassade, obersten Geschossdecken, Kellerdecken sowie den Austauschvon Fenstern. Eine nachhaltige Sanierung, d. h. die Verbesserung derSchalldämmung bei Wohnungstrennwänden, Geschossdecken und auchdie Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallationen, ist praktisch unmöglichund verbessert keinesfalls die Bausubstanz. Die bereits zitierteneingeschränkten Sanierungsmaßnahmen werden vornehmlich unterVerwendung von Dämmmaterial aus Kunststoff durchgeführt. Damitbeschäftigt man die Kunststoffindustrie, jedoch nicht das breitgefächereSpektrum der Gewerbebetriebe. Um einen Neubau der Sanierung vorzuziehen,ist zu beurteilen, ob es sich bei dem Gebäude um ein erhaltungswürdigesObjekt handelt oder ein Abbruchbescheid erlassen werdenkann. Wesentlich erscheint aus der Sicht des Eigentümers, d. h.einer gemeinnützigen Bauvereinigung, auch der Umstand, dass das Gebäudebereits voll abgeschrieben sein muss, um nicht durch Ausbuchung39


3 N E U B A U A N S TAT T S A N I E R U N G – „ R E C O N S T R U C T I N G “3 N E U B A U A N S TAT T S A N I E R U N G – „ R E C O N S T R U C T I N G “eines Restbuchwertes hohe finanzielle Belastungen in der Bilanz tragenzu müssen. Das Pilotprojekt der gemeinnützigen Bau-, Wohnungs- undSiedlungsgenossenschaft für Kärnten „Fortschritt“ erfüllte diese Voraussetzungen,wobei auch noch zu berücksichtigen war, dass betagte Mieterdie gewohnte Umgebung während der Bauausführung nicht verlassenmüssen. – Das im Jahr 1952 von damals jungen Leuten bezogene Hauswurde mit Materialien aus Bombenschutt errichtet, d. h. man hat denMörtel von den gebrannten Ziegeln entfernt und für den Neubau verwendet.In den Nachkriegsjahren waren viele erfreut darüber, ein Dachüber dem Kopf zu haben, auch wenn die Wohnungen nach dem damaligenStand der Technik ausgestattet wurden. Für die Raumheizungstanden Öfen für den Betrieb mit Holz und Kohle zur Verfügung. DasWarmwasser wurde über Elektroboiler aufbereitet. Die Geschossdeckenauf Tippelbaumträgern, also Tramdecken aus Holz, waren in der Zwischenzeitangemorscht, d. h., es bestand Gefahr in Verzug.Im Jahr 2001 wurde den Wohnungsinhabern erklärt, dass zeitgemäßeWohnungen mit entsprechender Ausstattung errichtet werden sollen unddie einzelnen Wohnungsinhaber keine finanziellen Mehrbelastungen zuAbbildung 3-2: Bild 2 Reconstructing © „Fortschritt“tragen hätten. Es müssten lediglich die Kosten des Transports der Einrichtungsgegenständein die neue Wohnung übernommen werden. Die Grundstücksflächewurde mit einer Neuplanung überdeckt und in der erstenBauphase wurden bestehende Freiflächen des gleichen Grundstückes fürden Neubau verwendet. Die neue Wohnhausanlage wird mit Personenlift,Zentralheizung und auch mit den bauphysikalischen Vorkehrungen, d. h.insbesondere erhöhter Schall- und Wärmedämmung, ausgestattet sein.Abbildung 3-1: Bild 1 Reconstructing © „Fortschritt“Die Zustimmung zum Neubau erfolgte bis auf drei Skeptiker vollständig.Mit diesem Votum wurde der Baubehörde das Ansuchen um Abbruchbewilligungund für den Neubau vorgelegt. Anlässlich der Bauverhandlungsind gegen das Bauvorhaben von den Anrainern vehementEinwendungen erhoben worden, und zwar mit der Begründung, dassdie Aussicht auf das Nachbargrundstück nicht mehr wie bisher gegebensein werde. Finanzielle Forderungen der Anrainer für das Erlangen derZustimmung wurden von unserer gemeinnützigen Bauvereinigung kategorischabgelehnt. – Nach zweijähriger Verzögerung wird die AbbruchundBaubewilligung erteilt und mit dem Bau im Juni 2006 begonnen.Mit Unterstützung der Wohnbauförderung wird das Bauvorhaben in4041


3 N E U B A U A N S TAT T S A N I E R U N G – „ R E C O N S T R U C T I N G “3 N E U B A U A N S TAT T S A N I E R U N G – „ R E C O N S T R U C T I N G “vier Bauetappen errichtet. Anstelle der früheren 54 Wohnungen werden70 neue Wohnungen errichtet. Die am Bau beschäftigten Fachfirmenmüssen im Einvernehmen mit der Bauleitung eine logistische Meisterleistungerbringen, weil nämlich alle Zu- und Abflussleitungen für diealten Häuser bestehen bleiben müssen und keine Pläne für bestehendeVersorgungs- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind. Die Leitungstrassenmüssen erst gesucht werden. Auf engstem Raum muss der AnundAbtransport von Materialien durchgeplant sein, damit es zu keinenunnötigen Wartezeiten und Kollisionen der einzelnen Fachfirmenkommt. So enge Baustellen sind nicht alltäglich.Abbildung 3-4: Bild 4 Reconstructing © „Fortschritt“Abbildung 3-3: Bild 3 Reconstructing © „Fortschritt“Der erste Bauteil wurde bereits fertiggestellt und die Wohnungen wurdenan die Nutzungsberechtigten übergeben. Der neue Komfort überraschteviele Wohnungsinhaber, die sich das neue Heim nicht mit einemderartigen Komfort hatten vorstellen können. Die Freude überdas gelungene Werk bestätigt die ursprüngliche Überlegung, alte, nichterhaltungswürdige Bauten nicht unendlich zu sanieren, sondern durcheinen Neubau zu ersetzen. Das Reconstructing hat Zukunft und würdeauch einen wesentlichen Teil zu Vollbeschäftigung beitragen.Als Resümee kann man die Vorteile des Reconstructings wie folgt bezeichnen:➤ Die Wohnungsmieter erhalten zeitgemäße Wohnungen mit entsprechenderAusstattung;➤ es müssen keine neuen, teureren Grundstücke angekauft werden;➤ das monatliche Entgelt für die bisherigen Mieter bleibt unverändert;➤ die Grundstücke können in der Regel dichter verbaut werden alsbisher;➤ das Problem prekärer Parkplatzsituation ist lösbar;➤ wesentlicher Beitrag zur Stadterneuerung;➤ Entfall hoher Sanierungskosten;➤ Vorsorge für bauphysikalische Gegebenheiten, wie verbesserter Wärme-und Schallschutz;➤ Vollbeschäftigung des Baugewerbes und Baunebengewerbes.Natürlich nicht zu vernachlässigen sind die Nachteile, wie z. B. hoheDeponiekosten für Bauschutt und Beeinträchtigung des Wohnkomfortswährend der Bauzeit durch die nahe Baustelle. Die Gesamtfertigstellungdes Neubaus ist für Ende 2009 vorgesehen.42 43


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T Slich der wichtigste Energieverbrauchsfaktor. Beim Passivhaus aber kannder Heizwärmeverbrauch geringer als der Energieverbrauch für dasWarmwasser und auch geringer als derjenige für den Stromverbrauch(wenn man dessen höheren Primärenergieaufwand zur Produktion mitberücksichtigt)werden.Mehr als ein Passivhaus –Beispiel Schellenseegasse:Halbierung des PassivhauslimitsGESIBA: Gemeinnützige Siedlungs- und Bauaktiengesellschaft,Eßlinggasse 8–10, 1013 Wien /Architekturbüro Reinberg ZT GmbH, Lindengasse 39/10, 1070 WienEinleitungDie Passivhauslimits beziehen sich heute nicht nur auf den spezifischenHeizwärmebedarf (15 kWh/m²a) und die Heizlast (10 W/m²), sondernauch auf den Endenergiebedarf (Gesamtenergie, die dem Haus zugeführtwird) und den Primärenergiebedarf (gesamte Energie, die nötigist, um die Energie herzustellen, die das Haus benötigt). Dieser Primärenergiebedarfist jener, der für unsere Umwelt tatsächlich relevant ist. Erist für das Passivhaus relativ hoch angesetzt (120 kWh/m²a) und bleibtbei vielen Passivhauskriterien wie z. B. bei denen der Wiener oder niederösterreichischenWohnbauförderung völlig unberücksichtigt.Die Entwicklung des „Passivhauses“ nach Prof. Dr. Feist bezog sich zunächst(in den 90er Jahren) auf die Reduzierung des Heizwärmebedarfs.Die Idee bestand darin, dass gegenüber einem Niedrigenergiehaus (besteWärmebewahrung über die Gebäudehülle) der Heizwärmebedarf nur mehrüber die Wärmerückgewinnung aus der Abluft sinnvoll reduziert werdenkonnte. Um dabei die konventionelle Heizung einzusparen, verbesserteman die Gebäudehülle so gut, dass auch eine Beheizung über das Lüftungssystemmöglich wurde (mit einer begrenzten Heizlast von 10 W/m²).Vor allem dank der Initiative des Passivhausinstituts sind das System undder Markt nun so weit entwickelt, dass „das Passivhaus“ heute als technischerStandard für energiebewusstes Bauen gesehen werden kann.Bei den Wohnbauten des vorigen Jahrhunderts war der Heizwärmeverbrauch(der ca. 60 – 70 % des Gesamtverbrauchs ausmachte) tatsäch-4.1 Fallbeispiel Wien – Schellenseegasse 5 und 5aDie üblichen Passivhauskriterien (wie ein Heizwärmebedarf, der unter15 kWh/m²a und eine Heizlast, die unter 10 W/m² liegt) sind ohnewirkliche Relevanz für die Umwelt und nur Standards, um Gebäude vergleichbarzu machen bzw. nur Kriterien, um gute Chancen auf umweltfreundlichesBauen zu schaffen. Deshalb richtet sich das Konzept für dieSchellenseegasse nicht nur nach diesen Werten. Vielmehr orientiert essich am Passivhauslimit für den Primärenergiebedarf. Dieses Limit istvon echter Umweltrelevanz. Mit einem Bedarf von 66 kWh/m²a konntedas Passivhauslimit von 120 kWh/m²a fast halbiert werden, und zwarohne Mehrkosten gegenüber den in Wien üblichen Kosten im sozialenWohnbau und ohne zusätzliche Forschungs- oder sonstige Mittel. Die inder Wiener Wohnbauförderung heute gewährten Passivhauszuschüssewaren bei Förderungszusage zu diesem Projekt noch nicht möglich und44 45


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T Sdie üblichen Erhöhungssätze mit begrenzten Gesamtrahmen wurden indiesem Fall bereits mit Förderungen für Kleinbaustellen, wasserdichtemKellergeschoss und dergleichen voll ausgeschöpft.4.1.3 Energiekonzept4.1.1 Städtebauliche SituationDas Grundstück liegt im südlichen Randbereich von Wien im 23. Bezirk.Die nahe Ketzergasse bietet gute Versorgungseinrichtungen. Ebenfallsin Fußwegdistanz liegt eine U-Bahn-Station. Auch Grünräume sindfußläufig. Das längliche Grundstück liegt westlich an der Schellenseegasseund östlich an einem nur sehr gering bebaubaren Grünraum. DieBebauungsbestimmungen definieren den Baukörper fast vollständig.4.1.2 ArchitekturStraßenseitig betonen zwei Stiegenhäuser die Zugänge. Auf dieser Seitebeginnt – entsprechend den Bebauungsbestimmungen – über dem zweitenGeschoss die Dachschräge. Nach Süden öffnet sich das Gebäude stärker.Hier ist das zweite Dachgeschoss als Staffelgeschoss zurückgesetztund ermöglicht so eine größere Terrasse über dem dritten Geschoss.Die schmale, besonnte Südseite dient dem gemeinschaftlichen Solargewinnund die besondere Oberfläche ermöglicht eine selbstbewussteDarstellung des besonderen Energiekonzepts. Den Wohnungen sindebenerdig private Gärten vorgelagert. Alle Wohnungen haben Freiflächen(Garten/Balkon/Terrasse). Entsprechend dem Energiekonzeptist die Baukörperform einfach gehalten, nur im Stiegenhausbereich (geringesTemperaturniveau) sind Erker ausgebildet.Abbildung 4-1: Haustechnikschema © Architekturbüro Reinberg4.1.3.1 WärmebewahrungDämmung der opaken BauteileDas Grundstück bietet entsprechend den Bebauungsbestimmungen fürein Passivhaus sehr ungünstige Voraussetzungen (schlechtes Volumen-Oberflächen-Verhältnis und eine nur sehr schmale Südseite). DieserUmstand musste durch noch höhere Wärmedämmung als üblich kompensiertwerden. Dies betrifft insbesondere die Dachwohnungen, diejede einzeln – entsprechend den Wiener Bestimmungen für ein Passivhaus– den Passivhauswert erreichen mussten (um z. B. die Notkamineeinsparen zu können). Um das Volumen-Oberflächen-Verhältnis nichtnoch weiter zu verschlechtern, wurde auf die baurechtlich möglichenErker und Gaupen verzichtet. Dies hätte einen Verlust von Wohnnutzflächebedeutet, der aber teilweise dadurch kompensiert werden konnte,46 47


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T Sdass die Baubehörde einen Volumsausgleich über ein Staffelgeschoss imOsten (anstelle der auch dort vorgeschriebenen Dachschräge) akzeptierte.Die Dämmstärken betragen in den vertikalen Flächen 24 cm (bzw.32 cm im 2. Dachgeschoss), in der Dachschräge 40 cm und am Dach62,5 cm im Mittel (Pultdach).LüftungswärmerückgewinnungEine zentrale Lüftungsanlage versorgt die Wohnungen über die Stiegenhäuser(leichtere Zugänglichkeit). Das Lüftungsgerät befindet sichim Kellergeschoss.Dämmung der transparenten BauteileDie eingesetzten Fenster (Holzfenster mit außenseitiger Aluabdeckung)sind 3-fach verglast (U-Wert des Glases: ug = 0,7, Fenster gesamt:uw = 0,85 im eingebauten Zustand). Die luftdichte Einbindung in dasMauerwerk erfolgt durch eine dampfdiffusionsdichte Butylfolie.LuftdichtheitDie Messungen ergaben 0,24 – 0,51 h-1.(3 Wohnungen wurden gemessen.)DetailsUm ein Abfließen der Wärme über die Wände in den unbeheizten Kellerzu verhindert, wurden das obere Drittel des Kellergeschosses unddas Erdgeschoss aus Leichtbeton (geringere Wärmeleitfähigkeit) ausgeführt.Sämtliche außen liegenden Bauteile sind vom warmen Baukörpergetrennt, alle sonstigen Anschlüsse erfolgen über Dämmelemente.Die Zuluft wird mittels Abluft (über Wärmetauscher) und Fundamentabsorbervorgewärmt. Die restliche Erwärmung der Luft erfolgt zimmerweisein den Wohnungen.Abbildung 4-3: Lüftungszentrale© Architekturbüro ReinbergAbbildung 4-4: Lüftungsleitungen im Stiegenhaus© Architekturbüro ReinbergAbbildung 4-2: Terrasse, BefestigungStahlwinkel auf Rohdecke, thermischgetrennt © Architekturbüro Reinberg48 49


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4.1.3.2 Wärmeerzeugung4.1.3.3 WärmeverteilungPassive GewinneDiese spielen fast keine Rolle. Da nur drei Wohnungen über eine Südfassadeverfügen, wird diese nur zu geringen Teilen zur passiven Solargewinnungverwendet.Die Wärmeverteilung aus dem zentralen Speicher erfolgt über einenHeizungsvor- und Rücklauf. Diese wird wohnungsweise mit nur einemMesszähler gemessen.Aktive thermische GewinneDie auf der südlichen Fassade möglichen Gewinne werden über thermischeKollektoren allen Wohnungen zur Verfügung gestellt. 100 m²vertikale thermische Kollektoren liefern die Wärme in einen zentralenSpeicher (4.000 Liter).Die vertikalen Kollektoren ermöglichen, dass deren Dämmunggleichzeitig auch Dämmung für das Gebäude ist. Sie sind direkt auf dieDämmung des Gebäudes montiert. Sämtliche Leitungen liegen innerhalbder Wärmedämmebene und sind so gut gedämmt und vor Verwitterunggeschützt.Abbildung 4-6: Wohnungsstation© Architekturbüro ReinbergDiese eine Leitung erwärmt sowohl die Luft mittels kleiner Heizkörperüber den Zimmertüren als auch das Wasser über einen Wärmetauscher.Die Legionellenproblematik für das Warmwasser ist ausgeschlossen. DieBeheizung der einzelnen Räumeist individuell regelbar (bessererKomfort).Abbildung 4-5: Südfassade mitKollektoren © ArchitekturbüroReinbergAbbildung 4-7: Heizkörper über denTüren © Architekturbüro ReinbergDie Fenster verfügen über Kontaktfühler, die beim Öffnen die Heizungabschalten.50 51


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4.1.3.4 Erdwärme/-kühleDas Gebäude verfügt unterhalb der Tiefgarage über einen Fundamentabsorber,der mit einem Wasser-Glykol-Gemisch gefüllt ist. Dieser ermöglichtdie Frostfreihaltung des Lüftungsgerätes und eine (geringe)Sommerkühlung.4.1.3.5 RestwärmebedarfAbbildung 4-9: Photovoltaik-Elementeauf dem Dach © ArchitekturbüroReinbergDen Restwärmebedarf deckt ein Gasbrennwertkessel mit einer Leistungvon 40 kW. Auch er liefert seine Wärme in den zentralen Speicher.4.1.3.7 Energiebedarf (Passivhausberechnungspaket)Spezifischer Heizwärmebedarf, gesamter Durchschnitt:10,0 kWh/m²a(Passivhauslimit: 15 kWh/m²a)beste Wohnung:5,1 kWh/m²aschlechteste Wohnung:14,9 kWh/m²a4.1.3.6 Elektrischer StromAuf dem Dach der Anlage befinden sich 93 m² aufgeständerte und dahergut belüftete Photovoltaik-Elemente mit einer Leistung von 11,55 kWp,gefördert aus Mitteln des Ökostromfonds für Wien. Der Ertrag kannalle gemeinschaftlichen elektrischen Einrichtungen (Beleuchtungen,Ventilatoren, Pumpen etc.) versorgen. Die Einträge werden ins Netzeingespeist.Abbildung 4-8: Technikraum mitSpeicher und Gasbrennwertkessel© Architekturbüro ReinbergHeizlast:8,3 W/m²(Passivhauslimit: 10 W/m²)Spezifischer Gesamtendenergiebedarf:21,1 kWh/m²a(Passivhauslimit: 42 kWh/m²a)Spezifischer Gesamtprimärenergiebedarf: 66 kWh/m²a(Passivhauslimit: 120 kWh/m²a)4.1.4 BaukostenDie erwarteten Nettobaukosten (lt. ÖNORM B1801-1) betragen je m²geförderte Nutzfläche ca. € 1.450,–.52 53


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T SUmbauter Raum10.072,61 m³ inkl. Loggien4.1.5 KenndatenArchitektGeorg W. ReinbergA-1070 Wien, Lindengasse 39/10Tel: (+43) 01/524 82 80-0Fax: (+43) 01/524 82 80-15architekt@reinberg.nethttp://www.reinberg.netMitarbeiterMargit Böck, Rudolf LesnakAdresse1230 Wien, Schellenseegasse 5 und 5aBauherrGESIBA, WienStatik und BauphysikStehno & Ertl, WienHaustechnikPlanungsteam E-Plus, Team GMIPlanungsbeginn/-ende 12. 2003 – 04. 2006Ausführung 04. 2006 – 04. 2008Grundstücksgröße 1.552,72 m²Überbaute Fläche 655,91 m²Wohnnutzfläche22 WE, 1.942,66 m² inkl. Loggien5455


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T SAbbildung 4-10: Südfassade mit Solarkollektoren © Architekturbüro Reinberg56 57


4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T S4 M E H R A L S E I N PA S S I V H A U S – B E I S P I E L S C H E L L E N S E E G A S S E :H A L B I E R U N G D E S PA S S I V H A U S L I M I T SAbbildung 4-11: Straßenansicht © Architekturbüro ReinbergAbbildung 4-13: Eingang Stiege 2 © Architekturbüro ReinbergAbbildung 4-12: Ansicht Süd/Ost © Architekturbüro ReinbergAbbildung 4-14: Mietergärten © Architekturbüro Reinberg58 59


5 FA C I L I T Y M A N A G E M E N TFacility ManagementGemeinnützige Bau-, Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft für Kärntenreg Genossenschaft m.b.H. „FORTSCHRITT“Kinoplatz 6/I, 9020 KlagenfurtDie Anforderungen an Hausverwaltungen werden immer umfangreicherund können nur mit hohem persönlichem Einsatz bewältigt werden. DieBeschäftigung eines Hausbesorgers allein gewährleistet noch kein einwandfreiesFunktionieren sämtlicher technischer Einrichtungen einesWohngebäudes. Mit einem EDV-unterstützten Überwachungssystemkönnen alle Messeinheiten in einem Wohnhaus (Wasser, Strom, Fernwärmeund sonstige messbare Einheiten wie z. B. Haus- und Garagentore)kontrolliert und auch der Verbrauch in der Zentrale des Büros abgelesenwerden. Um die Reaktionszeiten zur Behebung von Mängelnbzw. Schäden kurz zu halten, besteht eine direkte Verbindung zu beauftragtenWartungsfirmen, welche rund um die Uhr in Bereitschaft stehen.Die Hausverwaltung hat unmittelbar keine Überwachungsaufgaben,sondern muss lediglich prüfen, ob ein auf dem Bildschirm gekennzeichneterMangel behoben wurde oder nicht.Nach einer 5-jährigen Testphase mittels Sensortechnik wurde im Jahr2002 die Fernüberwachung auf ein elektronisches Messsystem, das bisAbbildung 5-1: Facility Management 1 © „Fortschritt“heute fehlerfrei im Einsatz ist, umgestellt. Mit Inbetriebnahme derFernüberwachung, deren Einsparungspotenzial noch nicht vollständiggenutzt wird, ergaben sich wesentliche Vorteile für die Hausverwaltungund auch für Wohnungsinhaber. Nicht nur dass der Wohnkomforterhöht wurde, ergab sich für die Bewohner eine monatliche Ersparnisvon ca. € 0,20 pro m². Mitteilungen über Fehlfunktionen, Wasserrohrbrücheetc. werden unmittelbar auf dem Bildschirm der Hausverwaltungersichtlich gemacht. Funktionsstörungen werden klar definiert und anFachfirmen zur Schadensbehebung weitergeleitet. Der Hausverwalterist nicht mehr veranlasst, zeitraubende Fahrtstrecken zu bewältigen, nurum festzustellen, dass z. B. eine Pumpe der Druckverstärkungsanlageausgefallen ist.60 61


5 FA C I L I T Y M A N A G E M E N T 5 FA C I L I T Y M A N A G E M E N TAbbildung 5-2: Facility Management 2 © „Fortschritt“Abbildung 5-3: Facility Management 3 © „Fortschritt“Auch dem Sicherheitsaspekt wird hohe Bedeutung zugeordnet, weil manüber das Fernüberwachungssystem auch offene Haustore, Garagentoreetc. feststellen kann. Dieses System dient nicht nur der Fernüberwachung,sondern auch der Steuerung. So werden z. B. sowohl die Einschaltzeitender Zentralheizung als auch die Vor- und Rücklauftemperaturen vomBüro aus geregelt.Nach Jahren praktischer Erfahrung dient dieses System allen Beteiligten,d. h. sowohl dem Wohnungsinhaber als auch der Verwaltung. ImNeubau sind die Installationskosten für das Fernüberwachungssystemunbedeutend. Bei der Nachrüstung gilt als erschwerend, dass man Verbindungsleitungenzu den einzelnen Objekten schaffen muss.62 63


5 FA C I L I T Y M A N A G E M E N TAbbildung 5-4: Facility Management 4 © „Fortschritt“64


6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C H6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C HDurchzugsverkehr, geändertes Kaufverhalten – verschiedene neue Einkaufszentrenam Rande der Stadt lösten die Ignaz-Harrer-Straße alsEinkaufsstraße ab. Zahlreiche leer stehende Geschäftslokale waren dieFolge. Hinzukommende soziale Probleme trugen zu einer weiterenImageverschlechterung des Stadtteils bei.Interessant ist dabei die Feststellung, dass der Stadtteil von der LehenerBevölkerung nach wie vor großteils positiv gesehen wird. Bewohneranderer Stadtteile nehmen ihn aber aufgrund der stark frequentiertenIgnaz-Harrer-Straße nur als Durchzugsgebiet wahr.Aufgrund der starken Bautätigkeit in den 50er und 60er Jahren desletzten Jahrhunderts liegt in Lehen heute das Durchschnittsalter der Bevölkerungdeutlich über dem anderer Stadtteile. Zudem lebt in diesemBezirk ein hoher Anteil an Migranten.Seitens der Stadtpolitik wurde richtig erkannt, dass Lehen neue Impulse benötigt,um einerseits die Kaufkraft des Stadtteiles wieder zu stärken und andererseitsdie verschiedenen Bevölkerungsschichten zusammenzuführen.Dazu wurden ganzheitliche Konzepte entwickelt. Die Verbesserungder Verkehrssituation, wie zwei neue S-Bahn-Anschlüsse, und der Ausbauvon verkehrsberuhigten Zonen waren ein Teil davon, die Stärkungverschiedener sozialer Einrichtungen ein anderer.Zusätzliche Chancen entstanden durch die Absiedelung des LehenerFußballstadions und der Mercedes-Werkstätten, durch das Freiwerdendes „Stadtwerke-Areals“ sowie durch die Verfügbarkeit verschiedenerBrachflächen abgesiedelter Gewerbebetriebe (z. B. des ehemaligenSAMTC-Gebäudes an der Esshaverstraße oder der ehemaligen Fallnhauser-Liegenschaftan der Ignaz-Harrer-Straße).In Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Bauvereinigungen wurdenfür diese Areale intelligente Nutzungskonzepte entwickelt. Die GemeinnützigeWohn- und Siedlungsgenossenschaft „Salzburg“, selbst ein LehenerBetrieb, realisierte bzw. realisiert einige dieser Projekte.Dabei wird von ihr nicht einfach nur weiterer Wohnraum geschaffen.Durch Architekturwettbewerbe mit anspruchsvollen Modellen wird gewährleistet,dass das Image als aufstrebender, moderner und urbanerStadtteil wieder nach Lehen zurückkehrt. Zudem wird genügend Raumfür infrastrukturelle Projekte gelassen.Das erste einer Reihe von Projekten, welche für die Aufbruchsituationin Lehen stehen, ist die Neubebauung des Fallnhauser-Areals: eines ehemaligenBetriebsgeländes direkt an der Ignaz-Harrer-Straße, welchesnun in zentraler Lage und hoher Qualität Wohnungen mit einem BüroundDienstleistungszentrum kombiniert.Abbildung 6 1 Halle 1 Fallnhauser Areal Bild 1 © „Salzburg“Abbildung 6-1: Halle 1, Fallnhauser-Areal, Bild 1 © „Salzburg“6667


6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C H6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C HEin weiteres, im Herbst 2008 fertiggestelltes Objekt befindet sich ebenfallsauf einem ehemaligen Betriebsgelände, und zwar an der Esshaverstraße.Es ist zudem das erste fertiggestellte Wohnhaus im Rahmen desEU-Projektes „Green Solar Cities“ des „Concerto II“-Programms. DiesesEU-Programm hat die Optimierung der Energiesysteme durch Einsatzmoderner Techniken zur Effizienzsteigerung sowie die Verwendung erneuerbarerEnergien in klar definierten Stadtteilen zum Ziel und wirdvon der EU mit einem Gesamtvolumen von 2,3 Mio. Euro gefördert. DasLand Salzburg hat dieses EU-Programm zum Modellwohnbau erklärt, eserhält zusätzliche Unterstützung unter dem Titel „Wohnbauforschung“.Abbildung 6-3: Projekt Esshaverstraße © „Salzburg“Auf dem ehemaligen Stadion-Areal entstanden in den letzten beidenJahren unter dem Projektnamen „Neue-Mitte-Lehen“ nicht nur 48 neueWohnungen, sondern auch ein neues Geschäftszentrum, ein Seniorenzentrum,ein Veranstaltungssaal, ein Arbeitsintegrationsprojekt der Diakoniesowie die neue Stadtbibliothek der Stadt Salzburg.Abbildung 6-2: Halle 1, Fallnhauser-Areal, Bild 2 © „Salzburg“68 69


6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C H6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C HAbbildung 6-4: Halle 1, „Neue-Mitte-Lehen“ © „Salzburg“Abbildung 6-6: „Neue-Mitte-Lehen“, Bild 2 © „Salzburg“Abbildung 6-5: „Neue-Mitte-Lehen“, Bild 1 © „Salzburg“Abbildung 6-7: „Neue-Mitte-Lehen“, Bild 3 © „Salzburg“70 71


6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C H6 S A L Z B U R G - L E H E N : E I N S TA DT T E I L I M U M B R U C HDas vierte Projekt, für das die gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgenossenschaft„Salzburg“ verantwortlich ist, entsteht ab 2009 auf demAreal der ehemaligen Mercedes-Werkstätten. Dabei wird ein qualitativhochwertiges Siegerprojekt eines Europan-Wettbewerbs realisiert. BesondererWert wird bei diesem Bauvorhaben auf die Versorgung der älterenLehener Bevölkerung gelegt. Neben 51 geförderten Wohnungenwerden 37 betreubare Wohnungen sowie ein Seniorenwohnheim für 90Bewohner mit angeschlossenem Tageszentrum errichtet.Neben diesen Projekten wird das ehemalige „Stadtwerke-Areal“ in dennächsten beiden Jahren einer neuen Nutzung zugeführt. Auch hier sindgemeinnützige Bauvereinigungen federführend tätig.Für die drei Umnutzungsprojekte – Lehener Stadion, Mercedes-Werkstättenund Stadtwerke-Gelände – wurde 2008 den beteiligten gemeinnützigenBauträgern der „Otto Wagner Städtebaupreis“ verliehen. DieJury-Begründung lautete dabei wie folgt:„Die städtebauliche Erneuerungsstrategie des Stadtteils Lehen inSalzburg wird von der Jury in ihrer außerordentlichen Vielschichtigkeitgewürdigt. Durch Aneignung latent vorhandener Strukturpotenzialewird in mehreren Teilprojekten versucht, „neue urbane Intensität“ zuentwickeln. Die eingereichten Projekte bergen in ihrer Vernetztheit undUmwertung lokaler Qualitäten ein hohes Maß an Erneuerungspotenzial.Gerade dieser vernetzte Ansatz wird von der Jury als besonderer Beitragzum Städtebau hervorgehoben.“Gemeinnützige Wohnbauunternehmen, also dem Gemeinwohl verpflichteteUnternehmen, verstehen sich seit jeher als starker Partner vonKommunen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben. Das Beispiel Salzburg-Lehen zeigt anschaulich diese für alle Beteiligten positive Symbiose. Nurdurch gemeinsames und strukturiertes Vorgehen war es möglich, diesemAbbildung 6-8: Der Otto Wagner Städtebaupreis © „Salzburg“Stadtteil wieder neuen Schub und die nötigen Impulse hin zu einem modernenund urbanen Zentrum zu geben.72 73


7 W O H N U N G S G E N O S S E N S C H A F T „ FA M I L I E “ A U S L I N ZS TA RT E T W O H N O F F E N S I V E I N A N D O R FWohnungsgenossenschaft„Familie“ aus Linz startetWohnoffensive in AndorfGemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft „Familie“ in Linz,eingetr. GenmbH, Hasnerstraße 31, 4020 LinzStammwohnungen, die aus jeweils sechs Kleinwohnungen und Gemeinschaftsräumenbestehen, ist intensive Betreuung möglich. Zusätzlichgibt es acht Einzelwohnungen für weitgehend selbstständige Personen,die nur punktuelle Unterstützung im Alltag benötigen.Die Anlage komplettieren 19 Mietwohnungen zwischen 50 und108 m², alle mit Loggia und sogar Eigengärten im Falle der Erdgeschosswohnungen.„Die persönliche Entwicklung und der soziale Zusammenhalt werdenin einem Wohnoffensiveprojekt wie in Andorf besonders gut sichtbar.Die Gesellschaft darf Menschen, die beeinträchtigt sind, nicht ausgrenzen,sondern sie soll ihnen die Hand reichen und signalisieren, dass sieals wertvolle Mitglieder unserer Gesellschaft gesehen werden“, betonteLandesrat Dr. Kepplinger anlässlich der Übergabe.Menschen mit und ohne Beeinträchtigung leben in der neuen Wohnanlagein Andorf mit- und nebeneinander. Nach intensiver Vorbereitungsphaseund einjähriger Bauzeit war es am 15. April 2008 so weit.Im Rahmen einer schönen Feier wurden die Schlüssel an die Bewohnerinnenund Bewohner übergeben. Landesrat Dr. Kepplinger, die Geschäftsführerinder Caritas Mag. a Sumereder, Bürgermeister Pichler undder Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Familie“ Dipl.-Ing. Hellyfreuten sich über die äußerst gelungene Zusammenarbeit.7.2 Werkstätten – der Arbeitsplatz in der NäheZu dem Konzept der Wohnoffensive gehört auch eine Werkstätte, dennauch auf Sozialkontakte wird sehr großer Wert gelegt. Die Arbeitswelt7.1 Miteinander leben in einer modernen WohnanlageDie Anlage liegt mitten im Zentrum von Andorf und ist charakterisiertdurch helle und freundliche Wohnungen, die alle barrierefrei ausgeführtund mit dem Lift leicht erreichbar sind. Die Idee hinter der Wohnoffensiveist, in einem Gebäude ein Netzwerk von unterschiedlichenWohnformen anzubieten, um so den verschiedenen Bedürfnissen undBetreuungsintensitäten gerecht zu werden. In den zwei sogenanntenAbbildung 7-1: Wohnoffensive Andorf, Bild 1 © „Familie“74 75


7 W O H N U N G S G E N O S S E N S C H A F T „ FA M I L I E “ A U S L I N ZS TA RT E T W O H N O F F E N S I V E I N A N D O R F7 W O H N U N G S G E N O S S E N S C H A F T „ FA M I L I E “ A U S L I N ZS TA RT E T W O H N O F F E N S I V E I N A N D O R Fbefindet sich in der Nähe, ist aber bewussträumlich vom Wohnen getrennt;dadurch erhalten die Menschen – wiewir alle auch – die Erfahrung zweierLebenswelten.7.3 Nächstes Bauvorhaben in PinsdorfDie Erfahrungen mit der Wohnoffensive sind sehr, sehr positiv. Die„Familie“ freut es besonders, dass im Herbst 2008 mit der Wohnoffensivein Pinsdorf begonnen wurde. Dort werden eine Stammwohnung mitfünf Einzelwohnungen sowie 29 Mietwohnungen gebaut.Abbildung 7-2: Wohnoffensive Andorf, Bild 2© „Familie“Abbildung 7-3: Schlüsselübergabe © „Familie“76 77


8 L E B E N U N D W O H N E N I M A LT E R : W O H N E N F Ü R U N D I N G E N E R AT I O N E NLeben und Wohnen im Alter:Wohnen für und in GenerationenGemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft „Wien-Süd“,eingetragene Genossenschaft mit beschränkter HaftungUntere Aquäduktgasse 7, 1230 WienDie Gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft „Wien-Süd“eGenmbH hat diesen Umstand bereits früh erkannt und in den Jahren2001 bis 2003 – in Zusammenarbeit mit dem Kuratorium Fortuna – dieSeniorenresidenz „Schlosspark Fortuna“ in 1120 Wien errichtet. Neben215 komfortablen, seniorengerechten Appartements wurden ein Wellnessbereichmit Hallenbad, Sauna und Dampfbad sowie ein Gymnastikraumerrichtet. Ein Restaurant, ein Internetraum, eine Cafeteria, eineBibliothek und ein Friseur befinden sich ebenfalls im Gebäudekomplex.Bezüglich Wäschedienst, Hilfestellungen im Umgang mit Behörden undÄmtern oder im Falle von Soforteinsätzen bei kleineren technischen Gebrechenim Appartement stehen ebenfalls vor Ort Ansprechpersonen zurVerfügung.Als eine der Konsequenzen der Auflösung der traditionellen Familienstrukturenauf der einen und der Zunahme von älteren Menschen in unsererGesellschaft auf der anderen Seite suchen viele nach einer Alternative zuden bisher üblichen Wohnformen. Sie erwarten mehr als nur eine „Wohnung“,sie machen sich Gedanken über das Wohnumfeld, die altersmäßigeStrukturierung der Bewohner eines Hauses und über nachbarschaftlicheBeziehungen, die das Leben bereichern und erleichtern können.Eine der Lösungen, die sich bei der Suche nach neuen Wohnformenanbietet, scheint das „All-Generationen-Wohnen“ zu sein. Eines scheintdabei klar: Senioren haben selbstverständlich andere Bedürfnisse im Zusammenhangmit Wohnen als Jungfamilien oder Singles – und wohnendoch gerne mit ihnen zusammen. Bei der Vielfalt von Kompetenzen undInteressen kann es, wenn vernünftige Modelle des Zusammenlebens angebotenwerden, zu angenehmen Synergieeffekten kommen, die überdas eigentliche Wohnprojekt hinaus auch positive Auswirkungen auf dasstädtische Umfeld haben.Mit dem Projekt „Wohnen in Generationen“ in 1030 Wien, Baumgasse22 – 24/Rabengasse 11 wird seitens „Wien-Süd“ – wiederum in Zusammenarbeitmit dem Kuratorium Fortuna – ein völlig neues Wohnkonzeptrealisiert, das es in dieser Form noch nicht gegeben hat. DasAngebot reicht, über das sogenannte Mehrgenerationen-Wohnen hinausgehend,von Pflegebereichen über seniorengerechtes Wohnen bis hinzu modernen Single- und Familienwohnungen – und das auf höchstemNiveau zu erschwinglichen Preisen. Der Wohnteil der „Wien-Süd“ umfasst34 Wohnungen, die zwischen ca. 50 m² und ca. 121 m² groß undbezugsfertig ausgeführt sind.Ergänzt wird das Wohnangebot durch eine Reihe von infrastrukturellenMöglichkeiten, wozu nicht nur verschiedene Kommunikationsbereiche– wie beispielsweise ein überdachtes Atrium-Stiegenhaus, eine großeGemeinschaftsterrasse auf dem Dach und auch eine Geschäftszone miteinem Supermarkt, einem Friseur und einem Kaffeehaus – zählen: DieWohnhausanlage ist hervorragend an das öffentliche Straßen- und Verkehrsnetzangebunden – sowohl eine Bus- bzw. Straßenbahnhaltestelleals auch eine U-Bahn-Station befinden sich in unmittelbarer Nähe.78 79


8 L E B E N U N D W O H N E N I M A LT E R : W O H N E N F Ü R U N D I N G E N E R AT I O N E NDurch die Verwendung hochwertiger Baumaterialien und einenkompakten, energiesparenden Baukörper wird bei dieser „Wien-Süd“-Wohnhausanlage in besonderer Weise auf den Schutz der Umwelt undauf niedrige Energiekosten geachtet. Dazu trägt auch die umweltfreundlicheVersorgung mit Wärmeenergie durch den Anschluss an das WienerFernwärmenetz bei.Abbildung 8-1: Visualisierung „Wohnen in Generationen“ © „Wien-Süd“80

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