DCF - BBT GmbH

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avestrategy ®ANWENDERFORUM 201115. November 2011Der Discounted Cashflow –Wertermittlung und mehrDCF – Wertermittlung und mehr Seite 1Ein Produkt der BBT GmbH


AusgangssituationDas Wohnungsportfolio ist heterogen. Die Standorte und Objekte haben verschiedeneQualitäten. Wohnungsunternehmen sind selten aktive Marktteilnehmer beim An- und Verkaufvon Gebäuden.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 3Ein Produkt der BBT GmbH


Was ist wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit? (Beispiel)Die Gebäude wurden in den 30er Jahren indreigeschossiger traditioneller Mauerwerksbauweiseerrichtet.Die insgesamt 16 Gebäude sind unterkellert undwurden im Jahr 2000 vollständig saniert. DieMaßnahmen umfassten u.a. die Sanierung undWärmedämmung der Fassade, Treppenhäuser,Dachböden und Keller sowie eine Dachsanierung.In den Wohnungen wurden Küchen, Bäder,Fenster und elektrische Anlagen modernisiert.Weitere Merkmale der Objekte sind die Beheizungund Warmwasserversorgung über Gaszentralheizungensowie marktgerechte Wohnungsausstattungenund Grundrisse. 95% der Wohnungenverfügen über 2 oder 3 Zimmer.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 5Ein Produkt der BBT GmbH


Was ist wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit? (Beispiel)Kaufpreis (netto)Kaufpreis gesamt (netto) 3.375.000 €Kaufspreis je m² (netto) 600 €FinanzierungEigenkapitalquote 30%Fremdkapitalquote 70%Zinsatz 4,5%Tilgungssatz 2,0%KennzahlenNettomiete WE (IST)4,64 €/m²Flächenleerstand in % (gesamt) 3,1%Bruttoanfangsrendite (gif) 9,0%Nettoanfangsrendite (gif) 6,2%RoI (Cash Flow orientiert) 5,8%Ek-Rendite (Cash Flow orientiert) 9,5%Bruttofaktor 11,1Nettofaktor 16,1• Was ist die optimaleBewirtschaftungsstrategie?• Welche Potenziale stecken inInvestitions- undDesinvestitionsmaßnahmen?• Welche Kennzahl und vor allemwelche Ausprägung bestimmt fürSie die wirtschaftlicheVorteilhaftigkeit?Eine Immobilie ist wie ein Buch, siebraucht eine gute Story.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 6Ein Produkt der BBT GmbH


Discounted Cashflow (DCF)• Finanzmathematisches Konzept der Abzinsung (“discounting“) vonZahlungsströmen (dynamisches Investitionsrechenverfahren)• Ausgangsgrößen für Berechnung sind prognostizierte Ein- und Auszahlungen(Cashflows)• explizite Prognose erfolgt i.d.R. nicht über die gesamte Restnutzungsdauereiner Immobilie (Phase 1 und 2 i.d.R. 10 Jahre)• 1. Phase: detaillierte Betrachtung (vertraglich vereinbarte Mieten, erwarteteNachvermietungen, notwendige Reparaturen/Modernisierungen sind Basis)• 2. Phase: Durchschnittliche Zahlungen und durchschnittliche Wachstumsraten• 3. Phase: Zusammenfassung aller nachfolgenden Entwicklungen überRestwert (= letzte Einzahlung im Sinne eines Verkaufserlöses)• Ergebnis: Gegenwarts- bzw. Kapitalwert, welcher sich aus Abzinsung derCashflows ergibt• Diskontierungszins setzt sich auf folgenden Bestandteilen zusammen:• Basiszins (risikoloser Zinssatz)• Risikoprämie (spiegelt Markt- und Objektrisiken wider)DCF – Wertermittlung und mehr Seite 7Ein Produkt der BBT GmbH


Wertermittlung mit DCF - MethodikEinzahlungen Auszahlungenn∑ i =DCF = CF 1i(1 +p)−i+ Exit (1 +p)−nSollmiete./. Erlösschmälerung wegen Leerstand./. nicht umlegbare Betriebs- undHeizkosten./. laufende Instandhaltungskosten./. Instandsetzungskosten./. Modernisierungskosten./. Verwaltungskosten./. ZahlungsausfälleAbdiskontierung des RestwertesAbdiskontierung der CashflowsCashflow1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertBei Berücksichtigung von (Des-)Investitionen, z.B. Instandsetzung oderModernisierung, entspricht der DCF einem Investitionswert.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 8Ein Produkt der BBT GmbH


Marktwert versus Investitionswert (DCF)Marktwert(Verkehrswert)In den Marktwertgehen dieEinschätzungen undZukunftsprognosenaller Marktteilnehmerein.Investitionswert(innerer Wert)Im Investitionswertfinden subjektivePrämissen undZukunftsprognosendes einzelnenInvestorsBerücksichtigung.Marktwert ist einobjektiver WertInvestitionswert istein subjektiver WertInvestitionswerte sind als Grundlage für die Bewertung der wirtschaftlichenVorteilhaftigkeit von Handlungsalternativen (Normstrategien) geeignet.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 9Ein Produkt der BBT GmbH


Ableitung von Normstrategien mit Scoringmodell• Erarbeitung eines Kriterienkatalogs• Zusammenstellung von wert- bzw.ergebnisrelevanten Faktoren• qualitative Daten, bspw. Objekt- undStandortqualitäten• quantitative Daten, bspw. Objektleerstandund Cashflow• Objekte werden in den einzelnenMerkmalen zwischen 0 (schlecht) bis 100(gut) bewertet• Portfoliobewertung erfolgt über einScoringmodell mittels gewichtetemPunktesystemHinweis: siehe Vortrag Ester Meissner undThemeninsel Dr. Claudia WagnerDCF – Wertermittlung und mehr Seite 10Ein Produkt der BBT GmbH


Portfolio – Objekt-Ranking und Scoring-Ampel *NormstrategienSubmodell Submodell Reduzierte Submodell Stilllegung vor Submodell Intensivierte SubmodellSubmodell Repairs Submodell Abriss Submodell Stilllegung Submodell Teilstilllegung Submodell Umnutzung SubmodellSubmodellSubmodell Submodell Hochw ertige Submodell Verkauf Submodell Privatisierung Submodell FortführungLeerstandsabbau laufende Instandhaltung end of period laufende geplante Leerstandsprogramm komplettnach end of periodWE/GE u.u. Modernisierung (Dach, Modernisierung (Dach, Einzelmaßnahme Herrichtung aller WEInstandhaltungFach, WE)Fach)BalkonanbauRank Wert Rank Wert RankRank Wert Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank Wert Rank WertWIE-Nr. PLZ / Ort StraßeTV29SDIC2 Wilhelminenhofstr. 1, 1 A, 2, 3 21342,72 42512459 Berlin 92 40,10 37,40 451 21,13 315 30,11 137 40,24 365 28,87 428 24,17 136 33,89 168 20,00 276 32,50 148 47,44 165 43,51 78 56,73 443 1,14 292 31,51 409 44,00TV474SDIC2 27404 Zeven 93 40,08 33,37 249 30,83 42 40,75 443 18,20 221 30,65 238 32,11 158 31,45 168 20,00 186 44,20 54 59,16 197 40,61 385 23,43 350 5,50 345 22,00 266 63,53Erlenw eg 1, 3, 5, 7, 8, 10, 12, 14 266 65,41 354TV420SDIC2 18055 Rostock 94 39,25 37,98 132 45,01 106 74,73 104 50,10 119 49,11 158 49,50 351 17,68 210 3,02 276 32,50 237 41,30 196 41,03 10 80,11 116 51,93 183 41,93 79 85,42Grüner Weg 9 20159,10 22TV75SDIC2 9111 Chemnitz 95 39,18 32,31 90 49,04 198 47,79 246 34,96 103 49,79 104 55,92 393 13,92 213 0,00 293 30,33 203 44,11 204 39,90 150 43,73 63 56,13 60 57,50 56 88,82Zeißstr. 7 275 49,40 285Rang (je Normstrategie)Credestr. 10, 12, 14 34748,23 126TV326SDIC2 4179 Leipzig 96 39,09 10,00 43 53,98 214 55,10 405 22,64 32 52,42 30 72,56 19 73,50 213 0,00 311 24,38 261 38,13 341 32,33 335 27,31 148 41,24 150 45,33 50 89,38Emmerichstr. 75/76 347 32,96 430TV227SDIC2 2826 Görlitz 97 39,01 10,00 78 49,82 402 29,59 438 18,85 147 45,57 75 58,49 154 31,84 213 0,00 302 27,08 300 35,87 387 27,30 340 27,26 144 42,36 348 20,00 187 69,94Viersener Str. 8, 10, 12 23736,45 261TV289SDIC2 47805 Krefeld 98 38,90 35,68 394 25,62 368 49,35 281 33,58 362 28,89 372 27,12 259 23,26 212 3,00 131 51,14 294 36,26 435 18,53 339 27,26 413 3,33 336 25,50 162 73,93TV333Laura 4177 Leipzig Erich-Köhn-Str. 94 99 38,90 347 10,00 22 56,06 445 27,23 10657,28 412 21,75 13 53,71 9 89,51 98 41,03 213 0,00 332 19,48 313 34,48 88 47,52 390 21,25 8 77,80 337 25,00 48 89,61TV307SDIC2 4299 Leipzig Papiermühlstr. 8 100 38,84 34710,00 2 75,48 444 28,12 15953,78 415 21,62 3 87,10 7 90,52 69 45,70 213 0,00 213 39,08 346 29,61 179 42,52 350 26,88 1 90,00 340 23,75 168 72,81TV271Laura 40721 Hilden Beethovenstr. 31-33 101 38,78 166 45,65 250 30,79 314 42,75 12155,68 326 30,63 333 29,33 306 29,47 239 25,17 147 23,17 6 74,25 74 56,18 393 26,86 52 60,01 367 4,70 173 43,20 326 56,38Kurt-Schumacher-Str. 27-39 (ungerade)TV408SDIC2 33102 Paderborn 102 38,76 18839,29 340 28,05 325 41,45 21451,56 223 35,57 254 30,05 265 30,66 47 54,88 192 16,50 215 38,92 49 59,61 436 18,14 172 41,25 363 4,96 316 28,67 126 78,03/ Dietrich-Bonhoeffer-Str.TV391Laura 80686 München Fürstenrieder Str. 143 103 38,71 132 50,00 405 23,73 153 53,02 20651,92 28 75,31 450 22,37 485 17,28 374 16,44 42 43,34 108 51,73 279 36,85 425 19,20 298 32,15 430 1,83 34 62,68 270 63,16TV454SDIC2 91717 Wassertrüdingen Am Weiher 1-24 104 38,70 3500,00 32 55,14 19 69,90 45724,10 474 5,00 19 53,26 4 91,91 14 76,00 213 0,00 239 36,92 153 46,92 401 25,07 360 26,59 212 30,00 133 48,38 31 93,29TV165SDIC2 40211 Düsseldorf Kölner Str. 14 105 38,70 140 48,25 240 31,02 332 40,69 21751,41 44 71,21 435 26,13 425 24,24 261 22,90 145 23,18 161 47,18 168 45,55 408 23,20 404 16,35 399 3,66 230 37,65 374 50,44TV335Laura 4229 Leipzig Schnorrstr. 29 106 38,60 34710,00 97 48,78 443 28,56 16253,77 407 22,51 57 51,42 90 56,85 200 27,10 213 0,00 165 45,80 291 36,34 71 50,01 200 38,38 71 55,36 293 31,42 43 90,00TV252Laura 6122 Halle Carl-Zeiß-Str. 1-7 107 38,56 347 10,00 49 53,46 107 58,72 27448,51 355 28,54 82 50,45 20 81,20 28 66,83 213 0,00 271 33,20 327 33,58 412 22,45 403 16,48 303 24,49 288 31,67 213 68,50TV336Laura 4299 Leipzig Schönbachstr. 85 108 38,56 3500,00 54 52,92 61 63,40 42929,80 381 23,82 100 49,91 12 86,80 296 19,90 168 20,00 214 39,03 365 24,57 463 12,50 390 21,25 7 79,18 213 39,17 61 88,47TV304SDIC2 4177 Leipzig Angerstr. 21 109 38,44 347 10,00 93 48,97 90 61,03 16053,78 147 38,43 124 48,91 59 60,67 15 75,85 213 0,00 327 21,81 395 7,50 336 32,52 390 21,25 26 65,98 258 35,00 76 86,07TV84Laura 9131 Chemnitz Emilienstr. 47 / 49 110 38,38 3500,00 113 47,50 418 31,60 33642,50 474 5,00 74 50,77 92 56,79 83 44,05 213 0,00 324 22,51 334 32,44 203 39,93 390 21,25 194 30,90 359 15,00 161 74,02TV481Laura 8056 Zw ickau Casparistr. 2 111 38,37 347 10,00 16 56,46 257 46,57 1376,25 343 29,49 26 52,80 38 66,73 188 27,79 213 0,00 221 38,37 368 23,90 264 37,51 300 32,03 40 61,53 315 28,74 224 67,32Rellinghauser Str. 110, 112, Isenbergstr.TV202SDIC2 45128 Essen 112 38,19 3967,43 238 31,26 450 25,49 13554,69 249 34,90 259 30,00 286 29,88 291 20,24 182 17,80 18 66,31 17 66,83 359 29,50 16 74,31 228 29,41 41 61,25 362 51,761, 3,TV315SDIC2 4347 Leipzig Löbauer Str. 45 113 38,10 347 10,00 131 45,08 305 43,25 44028,77 138 40,14 146 45,81 99 56,41 140 33,44 168 20,00 327 21,81 393 12,50 246 37,51 390 21,25 149 40,57 348 20,00 86 84,80TV415SDIC2 1589 Riesa Hauptstr. 11 114 37,99 33821,49 119 46,75 486 13,32 36040,00 453 16,68 46 51,87 88 57,02 156 31,66 108 35,00 278 32,01 388 17,70 352 30,00 390 21,25 79 55,09 348 20,00 373 50,58Straße der Völkerfreundschaft 56-57-TV434SDIC2 39418 Staßfurt 115 37,87 350 0,00 23 56,02 456 23,25 31644,17 425 19,74 6 54,68 17 82,75 1 95,97 213 0,00 321 23,35 340 31,03 469 7,68 413 11,25 305 21,85 288 31,67 188 69,8358TV92SDIC2 4680 Colditz Johann-David-Köhler-Str. 1, 3, 5, 7 116 37,77 34710,00 41 54,25 248 46,84 2773,51 339 29,91 42 52,00 26 74,91 5 85,60 213 0,00 142 50,35 143 48,63 446 15,00 329 27,61 309 18,38 307 30,39 190 69,79TV443SDIC2 18439 Stralsund Andershofer Dorfstr. 24 117 37,76 294 30,00 485 17,14 321 41,86 46023,67 244 35,00 413 27,14 481 20,57 60 50,17 201 13,00 276 32,50 148 47,44 79 48,81 137 44,76 456 0,00 35 62,63 398 46,41TV133Laura 44143 Dortmund Klönnestr.60-70 118 37,58 27032,68 156 37,88 316 42,67 40833,23 401 22,80 200 31,00 144 51,04 74 45,36 193 16,40 83 54,94 105 52,62 89 47,49 414 10,00 308 19,38 295 31,25 291 60,02TV354SDIC2 27612 Loxstedt Alma-Rogge-Str. 21 119 37,56 199 38,16 427 22,33 311 42,95 33043,04 225 35,51 285 29,77 401 25,19 436 9,82 205 10,00 276 32,50 225 42,46 191 41,81 76 57,03 292 26,10 4 73,68 179 70,99TV291SDIC2 47798 Krefeld Ostw all 251, Moerser Str. 2, 4 120 37,55 21737,35 332 28,27 120 57,28 30446,04 232 35,40 343 29,29 330 28,66 232 25,45 213 0,00 153 49,17 315 34,30 175 42,60 277 33,36 380 4,14 207 39,63 12 96,61TV224SDIC2 2826 Görlitz Jakobstr. 4 121 37,21 347 10,00 102 48,27 408 32,19 15853,79 306 32,32 138 48,18 51 62,15 77 45,11 168 20,00 294 29,97 391 15,50 227 37,53 390 21,25 22 67,75 359 15,00 366 51,14TV232SDIC2 1558 Großenhain (Sachs) Gustav-Schuberth-Str. 19, 19a 122 37,18 30228,17 460 19,96 474 21,45 33342,95 460 11,37 264 29,96 434 23,95 425 10,59 168 20,00 299 28,50 229 42,26 311 34,38 58 59,56 135 50,00 42 61,10 434 31,26TV441SDIC2 18439 Stralsund Rotdornw eg 105-135 (ungerade) 123 37,16 294 30,00 484 17,51 419 31,53 47219,75 244 35,00 401 27,51 479 21,01 225 25,69 201 13,00 301 27,50 227 42,44 27 57,81 140 44,36 302 25,00 238 36,77 424 39,80TV239SDIC2 58091 Hagen Eilper Str. 111 124 37,13 27132,66 29 55,38 289 44,79 2872,98 290 33,25 51 51,60 65 59,46 369 16,96 213 0,00 138 50,72 289 36,42 451 12,52 246 34,65 53 57,15 334 25,83 173 72,10TV225SDIC2 2826 Görlitz Biesnitzer Str. 70 125 37,07 350 0,00 120 46,74 251 46,71 14554,26 176 37,07 139 47,97 105 55,90 115 37,78 213 0,00 295 29,96 391 15,50 465 12,50 390 21,25 35 63,25 337 25,00 257 64,24TV136Laura 44143 Dortmund Heimbaustr. 1-43 126 37,03 27632,27 171 36,27 416 31,84 43229,36 393 22,96 297 29,64 170 45,80 21 72,21 193 16,40 31 59,90 174 45,03 234 37,52 414 10,00 310 16,68 346 21,25 404 45,00TV130Laura 44145 Dortmund Mallinckrodtstr. 51-53 127 37,01 248 34,88 63 51,50 267 46,25 16353,77 379 23,86 109 49,50 95 56,66 93 42,10 193 16,40 182 44,44 111 52,10 110 45,18 390 21,25 336 6,94 295 31,25 185 70,00TV319SDIC2 4178 Leipzig Heinrich-Heine-Str. 20 / Moltkestr. 45 128 36,89 34710,00 50 53,39 360 36,89 44826,28 416 21,50 61 51,33 21 79,91 323 18,81 213 0,00 218 38,75 348 29,44 33 56,11 390 21,25 138 47,73 359 15,00 40 90,94TV407SDIC2 38835 Osterw ieck Teichdamm 14, 14 a+b 129 36,81 347 10,00 203 33,80 378 35,39 45823,88 426 19,63 183 31,31 190 37,17 68 46,24 213 0,00 253 36,00 23 63,72 275 36,85 222 36,55 162 33,69 290 31,62 245 65,44Joachim-Quantz-Str. 17, 17 a-d,TV378SDIC2 6217 Merseburg 130 36,78 19338,59 447 21,36 160 52,32 35041,36 83 56,28 369 28,80 429 24,15 48 54,18 213 0,00 279 32,00 152 46,96 202 40,03 110 49,20 441 1,19 24 64,64 321 56,89Ottow eg 21-29 (ungerade)TV406SDIC2 38835 Osterw ieck Florian-Geyer-Str. 4 a-d 131 36,63 282 31,98 121 46,46 381 34,90 27048,88 228 35,47 81 50,48 110 55,16 8 78,63 213 0,00 335 19,00 320 33,94 350 30,19 307 30,25 364 4,93 177 42,50 333 55,20TV248SDIC2 6124 Halle Daniel-Pöppelmann-Str. 3, 5, 7, 9 132 36,52 3500,00 14 56,74 202 49,08 43129,54 448 17,34 52 51,53 8 89,83 6 85,26 108 35,00 269 33,48 316 34,29 471 7,52 416 0,00 212 30,00 359 15,00 292 60,00TV109Laura 27751 Delmenhorst Nordenhamer Str. 229, 231, 233 133 36,50 190 38,86 440 21,77 390 34,20 18552,96 25 76,89 344 29,21 423 24,33 336 18,47 205 10,00 276 32,50 147 47,46 102 45,39 71 57,33 449 0,95 63 57,31 264 63,81TV411Laura 45661 Recklinghausen Bochumer Str. 213-215a 134 36,40 3500,00 11 58,02 279 45,54 33642,50 476 0,00 44 51,89 37 67,67 16 74,74 197 14,00 93 52,34 265 37,47 352 30,00 390 21,25 315 13,05 348 20,00 115 80,00TV255SDIC2 22113 Hamburg Billbrookdeich 191, 193, 195 135 36,35 142 47,93 251 30,78 410 32,06 31943,95 331 30,28 407 27,33 357 27,87 164 30,61 213 0,00 121 51,42 110 52,17 76 49,41 39 62,11 204 30,30 287 31,71 339 54,80TV231SDIC2 1558 Großenhain (Sachs) Herrmannstr. 20 136 36,24 21637,36 150 39,76 477 19,87 8260,25 432 19,23 105 49,76 165 47,71 379 15,75 213 0,00 330 21,00 345 29,80 373 28,80 124 45,33 135 50,00 131 48,56 430 33,35TV135Laura 44147 Dortmund Herderstraße 72-86 137 36,24 347 10,00 180 35,37 392 33,86 27948,00 297 32,84 202 30,96 184 40,16 43 56,13 193 16,40 34 59,62 56 59,02 222 37,53 347 26,93 321 11,26 358 16,25 368 51,00TV324SDIC2 4179 Leipzig Voigtstr. 3, 5, 7 138 36,22 31027,23 431 22,17 164 52,00 47319,55 382 23,81 305 29,57 397 25,31 328 18,66 213 0,00 339 12,50 360 26,25 382 27,58 203 37,90 287 26,37 25 64,17 113 80,43TV302SDIC2 4318 Leipzig Zum Kleingartenpark 41 139 36,07 289 31,40 242 30,98 129 56,45 41830,99 389 23,21 174 31,50 204 35,24 151 32,10 213 0,00 313 24,11 262 37,90 86 47,69 313 28,63 54 57,08 127 48,89 122 79,39TV416SDIC2 1587 Riesa Goethestr. 87 140 36,06 29729,49 129 45,26 334 40,55 6463,05 21 80,82 37 52,16 133 52,31 233 25,43 213 0,00 330 21,00 312 34,80 399 26,17 185 39,09 290 26,29 90 53,50 359 52,25TV363SDIC2 39108 Magdeburg Westring 9 141 35,86 320 26,36 255 30,58 149 53,92 34741,88 204 36,19 245 30,22 234 32,39 222 25,80 168 20,00 233 37,47 123 51,24 273 36,93 125 45,32 189 31,09 59 57,72 73 86,92TV404SDIC2 38835 Osterw ieck Am langen Kamp 18 142 35,77 25334,78 410 23,50 182 50,96 47021,65 439 18,64 219 30,72 367 27,47 244 25,06 213 0,00 314 24,00 259 38,93 16 60,99 155 43,43 279 26,96 363 12,50 282 61,62TV330Laura 4317 Leipzig Volckmarstr. 7 143 35,73 337 21,51 98 48,50 342 39,34 40134,13 378 23,88 97 49,97 96 56,62 356 17,52 213 0,00 315 23,99 263 37,78 323 33,44 315 28,40 59 56,49 112 51,00 120 79,49TV450SDIC2 26316 Varel (Jadebusen) Arngaster Str. 11-21 (ungerade) 143 35,73 31526,87 337 28,15 255 46,61 32043,89 182 36,87 179 31,42 274 30,43 67 46,40 157 23,03 193 43,76 88 53,72 124 44,69 163 42,07 403 3,55 66 56,74 106 81,94TV451SDIC2 26316 Varel (Jadebusen) Arngaster Str. 23-33 (ungerade) 143 35,73 307 27,29 343 27,96 194 49,82 32743,54 188 36,72 188 31,23 289 29,78 163 30,80 168 20,00 193 43,76 88 53,72 333 32,83 138 44,64 415 3,23 53 58,55 74 86,36TV21SDIC2 13583 Berlin An der Kappe 135 - 135 A 144 35,72 18740,00 468 19,43 359 36,93 40533,82 23 79,79 406 27,36 475 21,71 403 12,58 213 0,00 276 32,50 224 42,46 357 29,61 194 38,69 299 25,66 84 54,01 426 36,83TV320SDIC2 4157 Leipzig Rückertstr. 4 145 35,71 187 40,00 461 19,89 287 45,10 36139,99 51 69,62 407 27,33 471 22,07 478 7,85 213 0,00 331 20,00 309 34,96 91 46,50 112 48,57 297 25,96 27 63,86 156 74,48TV25SDIC2 12459 Berlin Goethestr. 48/50 146 35,62 19838,17 402 24,04 209 48,42 20851,83 107 49,73 374 28,67 410 24,92 129 35,19 151 23,11 169 45,11 61 58,44 166 43,40 239 35,61 429 1,89 296 31,13 408 44,14TV219Laura 45896 Gelsenkirchen Feldhauser Str. 139-145 147 35,35 236 35,80 277 30,06 185 50,58 18153,32 346 29,42 197 31,08 236 32,28 90 42,61 203 11,00 246 36,55 156 46,49 362 29,35 276 33,43 355 5,24 119 50,00 111 80,97TV317SDIC2 4179 Leipzig Lützner Str. 188 148 35,16 34710,00 100 48,34 193 49,89 11855,79 154 38,15 126 48,86 76 58,10 161 31,18 168 20,00 339 12,50 358 26,28 327 33,08 94 53,03 32 64,10 277 33,00 278 62,31TV379SDIC2 32427 Minden Lortzingstr. 7 a-c, 9 a-c 149 35,15 336 21,54 239 31,23 148 54,06 44528,17 371 24,49 159 32,25 195 36,23 61 50,01 213 0,00 257 35,55 126 50,51 184 42,44 393 18,02 334 7,15 186 41,67 88 84,23TV380SDIC2 32427 Minden Lortzingstr. 3 a-b, 5 a-b 149 35,15 33521,67 77 49,88 389 34,20 46322,79 474 5,00 71 50,90 77 58,09 55 51,69 213 0,00 257 35,55 125 50,51 394 26,73 393 18,02 338 6,76 288 31,67 105 82,31DCF – Wertermittlung und mehr Seite 11Ein Produkt der BBT GmbH


Planungsprämissen zur Berechnung des DCFNeuvertragsmieteMarktmieteModernisierungsumlageLeerstandKapitalisierungszinsFluktuationHeizkostenlaufendeInstandhaltungskostenVerwaltungskostenInstandsetzungskostenDCF – Wertermittlung und mehr Seite 12Ein Produkt der BBT GmbH


Berücksichtigung von Normstrategien (Optionen)Prämissen DCF-BerechnungMiete Leerstand Bewirt. lfd. Instandh. Instandsetzung ZinsenZustandStrategie Name aktuell Trend Ziel Abbau BK/HK Verw. ungepl. gepl. Flukt. Capex 2-5 6-10 D K Extra Gebäude WEH1 → → → → → → → → → → → → → → → → →H2 → → ↘ ↓ → → → → ↑ → → → → → → → ↑Halten/OptimierenH3 → → → → → → ↓ ↘ ↘ → → ↗ → → → ↘ ↘H4 → → ↘ ↘ → → ↘ ↘ ↗ → → → → → ↘ → ↗H5 ↗ → ↘ ↘ → → → ↑ → → ↓ → ↘ ↘ → ↗ →I1 ↑ ↗ ↓ ↑ ↘ → ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↘ ↘ → ↑ ↑I2 ↗ ↗ ↘ ↘ ↘ → ↘ ↘ ↘ ↓ ↓ ↓ ↘ ↘ → ↑ →I3 ↗ → ↘ ↘ → → → → ↘ → → → → → → → →InvestitionI4 ↑ ↗ ↓ ↓ ↘ ↘ ↘ ↘ ↓ → → → ↘ ↘ → → ↑I5 ↗ → ↓ ↓ → → → ↘ ↑ → ↘ ↘ ↘ ↘ → ↗ ↗I6 ↗ ↗ ↘ ↘ ↘ ↘ ↘ ↘ → → ↑ ↑ ↘ ↓ → ↗ →D1 → → → → → → → ↓ → → ↓ ↓ → → → → →D2 → → ↗ ↗ → → → → ↓ → ↓ ↓ → → ↑ → →D3 → → ↑ ↓ → ↗ ↓ ↓ ↓ → ↓ ↓ → → → ↓ ↓DesinvestitionD4 → → ↓ ↘ → → ↓ ↓ ↘ ↘ ↘ ↘ → → → ↓ ↓D5 → → ↑ ↓ → ↗ ↓ ↓ ↓ → ↓ ↓ → → → ↓ ↓D6 → → ↗ ↓ → → ↘ ↓ ↓ → ↓ ↓ ↗ ↗ → ↓ ↓→ keine Veränderung ↗ ↘ leicht positive Veränderung ↑ ↓ stark positive Veränderung↗ ↘ leicht negative Veränderung ↓ ↑stark negative VeränderungDCF – Wertermittlung und mehr Seite 13Ein Produkt der BBT GmbH


Prognose der Planungsprämissen„Künftige Entwicklungen […] sind zuberücksichtigen, wenn sie mit hinreichenderSicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zuerwarten sind.“ (§ 2 Satz 2 ImmoWertV)• Transparenz/Nachvollziehbarkeit für Dritte• Strukturiertes und einheitliches Bewertungsmodell• Know-how, viel Erfahrung und Marktkenntnis erforderlich• Dynamische Anpassung der Prämissen notwendig• Systematisches Research von Marktdaten entscheidend• Konflikt: Excel versus Spezial-Software„Nur ein Gärtner weiß imvoraus, was ihm blüht.“(Autor unbekannt)Sicherstellung einer sachverständigen Ableitung und Einschätzung aller wertrelevantenPrämissen.Beachtung der Modellkonsistenz aller Prämissen für die verschiedenen Optionen.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 14Ein Produkt der BBT GmbH


Sensitivität der EinflussgrößenRestwertTornado-Diagramm zur SensitivitätsanalyseAuswirkung von Änderungen der Eingangsgrößen auf den DCFMarktmiete (aktuell)DiskontierungszinsMietprognoseInstandsetzung (Jahr 1-5)InstandhaltungskostenVerwaltungskosten(Ziel-) Leerstand• - 10 %• + 10 %-10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10DCF – Wertermittlung und mehr Seite 15Ein Produkt der BBT GmbH


Werthebel und kritische Punkte (Beispiel Miete)Prognose der Sollnettokaltmiete:• Basis sind Mieteinnahmen anhand existierender Verträge• Bestandsmieter: ortsübliches Entgelt (Mietspiegelmiete) ansetzen[diese ist ggf. zuvor objekt- oder mieteinheitsspezifisch zu ermitteln!]• Neuvermietung (Fluktuation, Leerstandsabbau): Marktmiete ansetzen[diese ist ggf. zuvor objekt- oder mieteinheitsspezifisch zu ermitteln!]• Entwicklung der Nettokaltmiete während der Mietvertragslaufzeit(Mietspiegel, Marktmiete, Instandsetzungs- oderModernisierungsmaßnahmen): Mietsteigerung herleitenDeterminanten: aktuelle Miete, Markt- und Vergleichsmiete, Fluktuation, Inflation.Zusammenführung in ein Mietprognosemodell, das mietwirksame Maßnahmen undderen zeitlichen Anfall berücksichtigt.Mietalgorithmus muss Bestands- und Neumieter erfassen.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 16Ein Produkt der BBT GmbH


Werthebel und kritische Punkte (Beispiel Miete)• Basis sind Mieteinnahmen anhandexistierender VerträgeNettokaltmiete (Ist): von 3,44 bis 7,50 €/m²7,503,44 5,65 leer• Bestandsmieter: ortsübliches Entgelt(Mietspiegelmiete, aktueller Zustand) ansetzenMietspiegelmiete: von 4,40 bis 5,30 €/m²• Neuvermietung (Fluktuation, Leerstandsabbau):Marktmiete ansetzenMarktmiete: von 5,50 bis 7,90 €/m²5,10(alle Angaben in €/m² monatlich)4,75• Entwicklung der Nettokaltmiete während derMietvertragslaufzeit (Mietspiegel, Marktmiete,Instandsetzungs- oderModernisierungsmaßnahmen): Mietsteigerungherleiten:Mietsteigerung 2,6% p.a.Große Spanne der aktuellen Mieten im Objekt und auf dem Markt.Beachtung der relevanten Prämissen für die gewählte Normstrategie (Option).DCF – Wertermittlung und mehr Seite 17Ein Produkt der BBT GmbH


Werthebel und kritische Punkte (Beispiel Miete)MarktresearchAnalyse von Angeboten:- Immobilien-Portale- Marktberichte (HVB etc.)- Wettbewerber- Mietdatenbank BBTVerdichtung zuReferenzmietenMINMitteMAXObjektkonkreteSollmieteMietenalgorithmusPortfolioanalyse- Objektqualität- Standortqualität- Sozialstruktur- Marktsituationje Option!Ableitung einerobjektkonkretenMarktmieteüber ein ZuundAbschlagssystemje Option!Ansatz derMarktmietesachverständigePrüfungMarktmieteOption 1MarktmieteOption 2DCF – Wertermittlung und mehr Seite 18Ein Produkt der BBT GmbH


Werthebel und kritische Punkte (Beispiel Zins)Bestimmung des Diskontierungszinssatzes:• Diskontierungszins dient der Abzinsung zum Bewertungsstichtag und spiegelt dieErwartung an eine Rendite unter Risikogesichtspunkten wider• Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse des Grundstücksmarktes und desBewertungsobjektes• Zusammensetzung aus Basiszins und Risikoprämie (Opportunitätskostenansatz)• Basiszins (risikofreier Zinssatz) unter Berücksichtigung der Laufzeit=bspw. EURIBOR• objekt- und immobilienwirtschaftliche RisikozuschlägeDiskontierungszinssätze werden nicht veröffentlicht, sie müssen selbständig (gutachterlich)ermittelt werden.Für die Ermittlung werden verschiedene Modelle verwendet.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 19Ein Produkt der BBT GmbH


Werthebel und kritische Punkte (Beispiel Zins)Diskontierungszins• BBT-Zinsmodell lehnt sich u. a. an Risikozuschlagsmodell der HypZert GmbH an• Festlegung von Risikopunkten auf der Basis der qualitativen Bewertung(Scoringmodell) Ableitung von Zuschlägen, die u.a. Objekt-, Lagekriterien,Mietentwicklungen, Marktpotentiale berücksichtigen• Wichtung der Kriterien entsprechend MarktrelevanzObjektStandortMakroSozialMarktDCF – Wertermittlung und mehr Seite 20Ein Produkt der BBT GmbH


Wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit prüfenAbdiskontierung des RestwertesAbdiskontierung des RestwertesAbdiskontierung des RestwertesDCF: 566 €/m² DCF: 535 €/m² DCF: 577 €/m²Abdiskontierung der CashflowsAbdiskontierung der CashflowsAbdiskontierung der Cashflows1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertFortführung: 25,0 Pkt.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertred. lfd. Inst.: 33,2 Pkt.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertint. lfd. Inst.: 37,5 Pkt.Abdiskontierung des RestwertesDCF: 669 €/m²Abdiskontierung der CashflowsAbdiskontierung des RestwertesDCF: 618 €/m²Abdiskontierung der CashflowsAbdiskontierung des RestwertesDCF: 720 €/m²Abdiskontierung der Cashflows1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertMod. Dach+Fach: 70,6 Pkt.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertMod. hochwert.: 71,4 Pkt.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10JahreCashflows des 10jährigen BusinessplansRestwertMod. komplett: 82,7 Pkt.Der höchste DCF zeigt die (relative) wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit der Normstrategie.Die geprüften Normstrategien sind nur eine repräsentative Stichprobe (Auswahl) dermöglichen Optionen.DCF – Wertermittlung und mehr Seite 21Ein Produkt der BBT GmbH


DCF kann mehr …• Zeitpunkt und exakten Umfang von Maßnahmenberücksichtigen• Dynamische Anpassung aller Werttreiber modellieren• Alle möglichen Normstrategien abbilden• Alternativen vergleichen• Wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit prüfenDCF liefert einen Marktwert (Verkehrswert) für die Normstrategie „Fortführung“(Going Concern) und (Des-) Investitionswerte durch dynamische Anpassungder Planungsprämissen je Normstrategie (Option).DCF ermöglicht die Definition der bestmöglichen Bewirtschaftung bzw.Verwertung des Objektes (Best Use).DCF – Wertermittlung und mehr Seite 22Ein Produkt der BBT GmbH


KontaktUnternehmenBBT GmbHBernburger Straße 30/3110963 Berlinwww.bbt-group.dewww.avestrategy.comwww.bbt-transaction.deAndreas GrunowProkuristBereichsleiterImmobilienwirtschaftliche BeratungTelefon: 030 26 006 201andreas.grunow@bbt-group.deMathias GroßBBT Transaction & Valuation GmbHGeschäftsführerTelefon: 030 44 318 9952mathias.gross@bbt-transaction.deDCF – Wertermittlung und mehr Seite 23Ein Produkt der BBT GmbH

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