Architektenrecht u. privates Baurecht, TU Dresden

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Architektenrecht u. privates Baurecht, TU Dresden

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Architektenrecht u. privates Baurecht

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Architektenrecht u. privates Baurecht, TU Dresden

öffentliches

Baurecht

Baurecht

Recht der Handwerker u.

Unternehmer

privates

Baurecht

Architektenrecht

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privates Baurecht

-Rechtsbeziehungen der am Bau Beteiligten

untereinander –

also: Bauherr

Bauherr

Bauherr

Bauherr

Bauherr

Generalunternehmer

Generalplaner

Hauptunternehmer

Projektsteuerer

Architekt

Sonderfachmann

Handwerker

Generalunternehmer

Subunternehmer

Subplaner

Nachunternehmer

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Bauherr

Rechtsbeziehungen „am Bau“

Architekt

Sonderfachmann

Handwerker

Handwerker

Subunternehmer

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Bauherr

Rechtsbeziehungen am Bau

Projektsteuerer

Architekt

Generalunternehmer

Subunternehmer Subunternehmer

Subunternehmer

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Rechtsbeziehungen am Bau

(Schlüsselfertigbau)

Bauherr Generalübernehmer

Architekt Unternehmer

Subunternehmer

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Auftraggeber (Bauherren)

- private Auftraggeber

- öffentliche Auftraggeber

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öffentliche Auftraggeber

- Bundesrepublik Deutschland

- Bundesländer

- Gemeinden

- Landkreise

- Gebietskörperschaften

- juristische Personen des öffentlichen Rechts

- öffentlich-rechtliche Verbände

- Stiftungen des öffentlichen Rechts

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müssen:

öffentliche Auftraggeber

- Bauaufträge nach VOB/A

- Architekten- u. Ingenieuraufträge nach VOF

- Verträge über Lieferungen u. Leistungen

nach VOL/A vergeben

bei Überschreiten der „Schwellenwerte“:

europaweite Ausschreibung erforderlich

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Die Rechtsnatur der Verträge

Planungs- u. Ausführungsverträge sind

Werkverträge gemäß § 631 ff BGB

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Grundsätzliche Rechte u. Pflichten beim

Werkvertrag:

-Erstellung des Werks (Herbeiführung des Erfolgs)

- Zahlung des Werklohns (Honorars)

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wichtig:

Bauwerk = Architektenwerk

(der Architekt stellt nicht das Bauwerk her)

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der Architekt

- plant

- schreibt aus

- hilft bei Vergabe mit

- überwacht Ausführung

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Folge:

- nicht jeder Mangel am Bauwerk ist Mangel

des Architektenwerks

- wenn Fehler des Architekten bereits zu

Baumangel geführt hat, kann Architekt

nicht nachbessern, sondern schuldet

Schadenersatz

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Grundsätze des Werkvertragsrechts

- Erfolgsbezogenheit

- freies Kündigungsrecht des AG

- Werkleistungen sind abzunehmen

- Mängelansprüche:

- Nacherfüllung (§ 635)

- Selbstbeseitigungsrecht (§ 637)

- Rücktritt (§§ 636, 323)

- Minderung (§ 638)

- Schadenersatz (§§ 636,280)

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- Individualverträge

- AGB - Verträge

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Anwendung des AGB-Rechts auf Planungsund

Bauverträge

- vorformulierte Vertragsbedingungen

- gedacht für mehrere Verträge

- von einer Partei der anderen gestellt

- nicht im Einzelnen ausgehandelt

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Die VOB

(Vergabe- u. Vertragsordnung für Bauleistungen)

3 Teile:

VOB/A (Ausschreibung)

VOB/B (Vertragsbedingungen)

VOB/C (technische Vorschriften)

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wichtig:

VOB gilt für Bauleistungen

- Architektenleistungen sind keine Bauleistungen!

� VOB findet auf Architektenverträge keine

Anwendung!

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Wesentliche Rechtsvorschriften für

Architekten:

- das Werkvertragsrecht des BGB

- die HOAI

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- reines Preisrecht!

Bedeutung der HOAI:

- HOAI regelt, für welche Leistungen der Architekt

welche Vergütung erhält

- HOAI begründet keine Rechte und Pflichten,

- HOAI ist kein Vertragsrecht

- aus der HOAI kann nicht entnommen werden,

was Architekt schuldet

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Rechte und Pflichten von Architekt und Auftraggeber

ergeben sich ausschließlich aus dem Inhalt des

konkreten Vertrages

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- aber: HOAI kann auf „Umwegen“Vertragsinhalt

beeinflussen:

- wenn im Vertrag vereinbart, dass Architekt

einzelne Leistungsphasen schuldet, dann sind

die Grundleistungen i.d.R. als selbständige

Leistungserfolge geschuldet.

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der Abschluss des Architektenvertrags

- Angebot und Annahme

- mündlich

- schriftlich

- „konkludent“

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Schriftform ausnahmsweise erforderlich:

- bei öffentlichen Auftraggebern (GemO,

LandkreisO)

- bei kirchlichen Auftraggebern

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Vorsicht:

Wenn HOAI Schriftform vorschreibt führt

Nichtbeauftragung nicht zur Unwirksamkeit

des Vertrages!

Bsp: § 7 Abs. 1, § 14 Abs. 3 HOAI

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Zustandekommen eines Vertrages durch

„stillschweigende Beauftragung“

- wenn AG Pläne verwertet

- Änderungswünsche vorbringt

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unterscheide:

stillschweigende Beauftragung / honorarfreie

Akquisition

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wenn Auftrag, dann gilt § 632 BGB

-> in der Regel ist Tätigkeit zu vergüten

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„Unverbindlicher“Auftrag

- unverbindlich ist nicht kostenlos!

- in der Regel: AG will sich nicht weiter binden

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Arbeiten „auf eigenes Risiko“

- zulässig,

- es wird vereinbart, dass A nur Honorar erhält,

wenn ...

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Häufige Probleme bei nur mündlich

geschlossenen Verträgen:

- unklar wer Vertragspartner

- Umfang des Auftrags unklar

- Honorarvereinbarungen sind unwirksam

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Die Besonderheit des Architektenvertrages:

- „Zielfindungsvertrag“

-„Erfolg“steht in der Regel bei Vertragsabschluss

noch nicht fest

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Vereinbarung unter Vergütung muss nicht

getroffen werden:

Ob: BGB (§ 632)

Wieviel: HOAI

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- Vorvertrag

- Rahmenvertrag

Besondere Vertragsarten:

- stufenweise Beauftragung

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Die vorzeitige Beendigung des Vertrages

Kündigung ohne besonderen Grund: nur AG

Kündung aus wichtigem Grund: AG, A

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Kündigung durch AG ohne besonderen Grund:

§ 649 BGB

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§ 649 BGB:

Besteller kann bis zur Vollendung des Werks jederzeit

den Vertrag kündigen.

Aber: (S. 2): Kündigt Besteller, ist Unternehmer

berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen

(abzügl. ersparter Aufwendungen)

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Kündigung aus wichtigem Grund

- für AG und AN möglich

- bei Kdgg durch AG:

AN erhält Vergütung für erbrachte Leistungen, keine

Vergütung für nicht erbrachte Leistungen

- bei Kdgg durch AN:

wird gestellt wie bei ordentlicher Kdgg durch AG

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Wichtige Kündigungsgründe für AG:

Generell: Wenn Fortsetzung des Vertragsverhältnisses

unzumutbar

- A arbeitet grob fahrlässig

- erhebliche Baukostenüberschreitung

- A nimmt Provisionen an

- A beleidigt den AG schwer

- Durchführung des BV wird unmöglich

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Finanzielle Folgen:

a) A hat Kdgg durch AG zu vertreten:

Erhält nur Honorar für erbrachte Leistungen,

soweit brauchbar

b) A hat Kdgg nicht zu vertreten:

Wie ordentliche Kdgg durch AG, d.h. Vergütung

für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen

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Wichtige Kündigungsgründe für A

- AG weigert sich Teilzahlungen zu leisten

- AG fordert A auf ohne Baugenehmigung zu bauen

- AG verlangt Abweichung der Bauausführung von

genehmigten Plänen

- schwere Beleidigung

- Beauftragung offensichtlich unzuverlässiger AN

- A erkrankt schwer und kann Auftrag nicht mehr

ausführen

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Finanzielle Folgen

a) hat AG Grund nicht zu vertreten:

A hat Honoraranspruch nur für erbrachte

Leistungen

b) hat AG Grund zu vertreten:

A hat Honoraransprüche für erbrachte und nicht

erbrachte Leistungen

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Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Grundsätzlich: wie ordentliche Kündigung

Aber: entscheidend die Hintergründe für

Vertragsauflösung

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Die Unwirksamkeit von Architektenverträgen

- durch Anfechtung

- Irrtum (Bsp. fehlende Architekteneigenschaft)

- arglistige Täuschung

- Verstoß gegen Koppelungsverbot

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Koppelungsverbot

Architekten- und Ingenieurverträge sind unwirksam,

wenn Erwerber eines Grundstücks sich „im

Zusammenhang“mit Erwerb verpflichtet, einen

bestimmten Architekten oder Ingenieur zu beauftragen

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Folgen des Verstoßes gegen

Koppelungsverbot

- Architektenvertrag ist unwirksam

- Kaufvertrag bleibt wirksam

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Die Abnahme von Architektenleistungen

- erforderlich, da Werkvertrag (§ 640 BGB)

- gegebenenfalls Fristsetzung zur Abnahme

(§ 640 Abs. 1 S .3 BGB )

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Wirkung der Abnahme

u. a. Beginn des Laufs der Mängelhaftungsfrist

(5 Jahre)

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Der Inhalt von Architektenverträgen

- Beschaffenheitsvereinbarungen

- genaue Beschreibung der Planungs- und Bauaufgabe

- Vereinbarungen zu Kosten

- Vereinbarungen zur Ausstattung

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Änderung des Planungsauftrags

- ist AG zur Änderung berechtigt?

- Änderung kann zur Folge haben, dass bereits

erbrachte, abgeschlossene Leistungen erneut

erbracht werden müssen!

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- Klare Vergütungsregelungen erforderlich

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Wichtige Vertragspunkte:

- Vergütung (Regelbauzeit, Regelplanungszeit)

- Zahlungsmodalitäten (Bsp.: Abschlagszahlungen in

Lph. 8)

- Urheberrechte

- Vollmacht

- Haftungsregelungen

(Beschränkung auf Höchstbetrag bzw.

Versicherungsleistung)

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Die Vollmacht des Architekten

Keine Befugnis: - Zusatzaufträge zu erteilen

- Verträge mit zu ändern

- Stundenlohnarbeiten zu

vereinbaren

- Generell: Keine Befugnis, soweit finanzielle Folgen

- zur Kündigung von Bauverträgen

Befugnis für: - technische Anweisungen

- typ. Bauleiteraufgaben:

Mängelrüge, Inverzugsetzung

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- die ausdrückliche Vollmacht

- die Duldungsvollmacht

- die Anscheinsvollmacht

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Folgen vollmachtlosen Handelns

- A haftet selbst auf Erfüllung oder Schadensersatz

- außer: Vertragspartner kannte Mangel der Vollmacht

oder musste kennen

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Die Haftung der Architekten und Ingenieure

Mängelrechte des Auftraggebers:

- Nacherfüllung (§§ 634 Nr. 1, 635 BGB)

- Selbstvornahme und Kostenersatz (§§ 634Nr. 2, 637)

- Minderung (§§ 634 Nr. 3, 638)

- Rücktritt (§§ 634 Nr. 3, 636, 323 Abs. 1, 326 Abs. 5)

- Schadensersatz (§§ 634 Nr. 4, 280, 281)

- Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§§ 634 Nr. 4, 284)

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Der Sachmangelbegriff des

Werkvertragsrechts:

Das Werk ist frei von Sachmängeln,

1. wenn es sich für die nach dem Vertrag

vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst

2. wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung

eignet und übliche Beschaffenheit aufweist

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Der Architekt als Sachwalter:

- Aufklärungspflichten

- Berechtigungspflichten

- Auskunftspflichten

- Verschwiegenheitspflichten

- Prüfungspflichten

- Obhutspflichten

- Pflicht zur Herausgabe von Unterlagen

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Zur Sachwalterpflicht gehört auch:

Offenbarung eigener Fehlleistungen

Problem: sog. Sekundärhaftung

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Mögliche Fehler:

- Verletzung der Sachwalterpflichten

- Mängel im technischen Leistungsbereich

- Mängel im wirtschaftlichen Leistungsbereich

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- Prüfung des Baugrundes

Planungsfehler

- Prüfung der Grundwasserverhältnisse

- Anregung der Beauftragung von Sonderfachleuten

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Planungsfehler

Architekt schuldet dauerhaft genehmigungsfähige

Planung

- A haftet auch dann, wenn zunächst

Baugenehmigung erteilt wird

- Vorsicht bei „riskanter Planung“

- A muss den „sicheren Weg“gehen

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Fehler bei Ausschreibung und Vergabe

- sorgfältige Mengenermittlung

- vollständige Ausschreibung

- sorgfältige Prüfung, ob AN geeignet

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Fehler bei Objektüberwachung

- A schuldet als Erfolg das Entstehenlassen eines

mangelfreien Bauwerks

- Intensität der Überwachung hängt von

Umständen ab:

- von der Schwierigkeit und Gefahrträchtigkeit der

Bauaufgabe

- von der Zuverlässigkeit der Unternehmer

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