Leben im Taut-Denkmal 12 2013 - Haufe.de

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Leben im Taut-Denkmal 12 2013 - Haufe.de

Mat.-Nr. D6504-514612201366. Jahrgang C 3188GENERATIONENWECHSEL IN DER WALDSIEDLUNGLeben imTaut-Denkmal22STÄDTEBAU + STADTENTWICKLUNGNutzen des Quartiersmanagements –Soziale Stadt weiterentwickeln!12ENERGIE + TECHNIKProduktentwicklung – im Dialogzur richtigen Lüftungslösung44MARKT + MANAGEMENTKommunikation und Markting –Ziele, Kanäle, Medien52


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EDITORIALUlrike SilberbergChefredakteurinChancen sehen, nicht RisikenKommunikation fällt nicht immer leicht – und oftmals sogarschwer. In Zeiten schneller digitaler Kanäle wird „richtige”Kommunikation immer wichtiger. Sie kann und muss nur wesentlichpräziser eingesetzt werden. Es gibt zudem grundsätzlicheUnterschiede ob ich auf Papier lese, auf Twitter kommentiere, aufFacebook Follower bin oder mir über QR-Codes aus zuverlässigenQuellen – wie der DW – einen Kommentar und Hintergrundinformationenbesorge, die dann auch längere Texte erlauben.In Zukunft werden die Möglichkeiten der „Big Data“ auch Emotionenin die Be- und Auswertung des Nutzerverhaltens einbeziehenund damit neue Dimensionen erschliessen. In den USA hat eingroßes nationales Maklerbüro durch eine Schnittstelle zu einerSocial Media Plattform Zugang zu Daten, die das Exposé individuellauf die suchende Person konfigurieren.Beispiel: der Interessent kocht gerne – dann zeigt der Maklernicht die beeindruckende Fassade des Hauses, sondern die Küchemit dem frei stehenden Herd als sog. Auftaktfoto.Zukunftsmusik ist das gar nicht mehr so sehr. Kennen Sie dasauch: Sie buchen einen Flug z. B. nach Genf und erhalten aufallen digitalen Kanälen die nächsten Tage nur noch Hotelwerbung,Restauranttipps und Ausflugziele für Genfer „Locations“.Ärgerlich!!!Kommunikation soll Orientierung schaffen – nutzen Sie dieseChance. Kein Unternehmen kann es sich heute noch leisten,nichts zu machen. Zudem: nicht kommunizieren geht faktischnicht; auch keine Verlautbarungen oder Presseerklärungen sindAussagen! Und die Kommunikations- und Informationsbedürfnissebestehen ja sowieso.Wir widmen uns dem Thema „Kommunikation und Marketing” indieser Ausgabe daher aus unterschiedlichen Perspektiven: InterneKommunikation (Seite 58 und 60), externe Kommunikation(Seite 62), rechtliche Fallstricke (Seite 65) und Praxisbeispiele(Seiten 54 und 56).Es wird immer Treiber und Getriebene geben. Sven Prangeschrieb Anfang November so schön im Handelsblatt: „Die Männer,die sich aufmachten, 1969 den Mond zu erreichen, hättennüchtern betrachtet angesichts der Dimension kapitulierenmüssen.(…) Hätten sie im heutigen Deutschland gelebt, wäreihre Expedition schon daran gescheitert, dass es für das Betretendes Mondes keine Hausordnung gab.“Seien Sie Treiber und nutzen Sie aktiv die bestehenden und neuenMöglichkeiten der Kommunikation und des Marketings!HerzlichstIhreUlrike SilberbergDas Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen DEED:Investitionen bis zu 24 Jahre unter 2% p.a.* finanzieren.Das Finanzierungsmodell bietet niedrige Zinssätze selbst bei hoher Beleihung.DEED-Konditionen bei einer Gesamtlaufzeit von rund 24 Jahren:Mehr Beratungist mehr wert!• Modernisierungsprojekte für ca. 1,71% p.a.*• Neubauprojekte für 2,74% p.a.**DEED-Zinssatz (Dr. Klein-EnergieEffizienzDarlehen-Zinssatz), Kombination KfW-Darlehenund Bauspar-Darlehen. Vergleichszinssatz eines Annuitätendarlehens mit gleicher Laufzeitund Zahlungsströmen. Stand: 28.10.2013Ihr AnsprechpartnerDr. Klein & Co. AG • Hansestraße 14 • 23558 LübeckTel.: 04 51 / 14 08 80 00 • www.drklein.de/DEED.htmlEin 3-minütiges Produktvideo findenSie unter: www.drklein.de/DEED.html


TITEL STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNG NEUBAU UND SANIERUNG22 618Quelle: Deutsche Wohnen AG, Foto: Anja SteinmannQuelle: : Stadtteilbüro LenzsiedlungQuelle: BerolinaWohnen im DenkmalWohnen in Siedlungen der klassischen Modernemit ihrer speziellen Ästethik hat ein besonderenReiz - ein Beispiel unserer Serie aus Berlin.Grün macht gesundErholungs-, Fitness- und Spielmöglichkeitenwerden zunehmend wohnungsnah gesucht.Erkenntnisse und Ergebnisse für die Praxis.Innerstädtischer NeubauAuf dem ehemaligen Mauerstreifen Berlinsentstehen fast 100 bezahlbare und energieeffizienteWohnungen. Ein Bericht.12 | 2013STÄDTEBAUUND STADTENTWICKLUNG4 MeldungenTHEMA DES MONATS: KOMMUNIKATION UND MARKETINGDie Themen, mit denen sich Wohnungsunternehmenauseinanderzusetzen haben, werden immer vielfältiger– das betrifft auch die Kommunikationsbedürfnisseund -anforderungen. Die DW geht dasThema aus unterschiedlichen Perspektiven an – undbetrachtet Kommunikationsstrategien, -kanäle und-medien, blickt auf Chancen und Riskiken.6 Grün macht gesundFreiraumentwicklung und Gesundheit10 Das Schweitzer Eck – ein frischesPflänzchen pflegen und erhaltenPreis Soziale Stadt 201212 Soziale Stadt weiterentwickelnNutzen des QuartiersmanagementsFotos: Büro Roman LorenzAxel-Gedaschko, Heike Tiedemann, Ulrike Silberberg, Frank Völkel, Dr. Carsten Thies und Olaf Berger (v. r.) stoßen auf den 65. Geburtstag der DW an,der auf der Expo Real am Stand der BID mit einer Diskussionsrunde zum Thema „Transparenz durch Kommunikation” gefeiert wurde2 12 | 2013


ENERGIE UND TECHNIKMARKT UND MANAGEMENT38 72Quelle: DEO Berlin, Foto: Svea PietschmannQuelle: GESOBAUNullemissionshausEin ein siebengeschossiges, CO 2 -neutralesWohnhaus zu Gesamtbaukosten von unter2.500 €/m 2 ? Unser Artikel erklärt wie das geht.Unternehmensstrategie NachhaltigkeitNachhaltigkeit macht irgendwie jeder. Klardefinitierte Nachhaltigkeitsdimensionen und-ziele sind nötig. Das zeigt die GESOBAU.NEUBAU UND SANIERUNG16 Meldungen18 Innerstädtischer Neubau „Myrica”Genossenschaftlicher Ansatz bei Bauund Mitgliederkommunikation22 Generationenwechsel:Waldsiedlung lockt Familien anWohnen im Denkmal26 Balkon als WohnraumerweiterungSteigerung der Wohnqualität30 Mehrgeschossiges Holzgebäude„Via Cenni“ in MailandGrenzenloses EuropaENERGIE UND TECHNIK32 Meldungen34 Betriebslosten aktuell38 300 Euro Energiekosten pro JahrPassivhaus der neuen Generation41 Mehrfamilienhaus mit KomplettlösungSanierung von Heiz- und Lüftungstechnik44 Mix aus Wärmerückgewinnungund LüftungDialogische Produktentwicklung46 Aufzüge erleichtern VermarktungBarrierearmer Neubau48 Produkte und DienstleistungenMARKT UND MANAGEMENT49 Meldungen52 Professioneller KommuniziereneThema des Monats:Kommunikation und Marketing54 Aus dem Häuschen mit der richtigenStrategieThema des Monats: Kundenansprache56 Quartiershomepage als neues InstrumentThema des Monats: Wenn der Treppenaushangan seine Grenzen kommt58 Interne KommunikationThema des Monats: Professionelle Gestaltungdurch Führungskräfte erforderlich60 In der Cloud wird Reise- zu ArbeitszeitThema des Monats:Besprechungen „verschlanken“62 „webWohnen” in DetmoldThema des Monats:Kommunikation und Kundenbindung65 Rechtliche Fallstricke im Web 2.0Thema des Monats: Social Media68 „Die Wohnungswirtschaft lässt sicheine Riesenchance entgehen“Thema des Monats: Marketinginterview70 Ein Zuhause für mobile ArbeitskräfteWohnen auf Zeit72 Heute schon wie morgen wohnenNachhaltigkeit als Unternehmensstrategie76 Wohnungsunternehmenals Energieerzeuger – Teil 1Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles ausden Prüfungsorganisationen des GdW80 StellenmarktRECHT85 Mietrecht, 87 WEG-RechtLETZTE SEITE88 Impressum12 | 20133


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGUrban Farming stärkt QuartiersidentitätHonig von der GeWoSüdKonversionWohnen am HafencampusLindenhof-Kinder mit Bioland-Imker Sebastian SeusingQuelle: urbanPR – MilzkottVertreter von Bezirksamt, IBA, Baufirmen, Bauherr, Projektentwickler beim RichtfestQuelle: Lorenz + Partner Projektentwicklung GmbH/Nicole MalonnekDie GeWoSüd Genossenschaftliches Wohnen Berlin-Süd eG geht neueWege: Lindenblütenhonig aus dem genossenschaftlichen Quartier Lindenhofist ihr neuestes Produkt. In diesem Sommer wurde in der ab 1918gebauten Gartenstadt im Stadtteil Schöneberg eine besondere Variantedes „Urban Farming“ ausprobiert und die Identifikation der Bewohnermit ihrem Kiez gesteigert: die Produktion von Honig. 650.000 Bienenin dreizehn Völkern hatte Bioland-Imker Sebastian Seusing von MitteJuni bis zum Ende des Sommers auf dem Flachdach einer Wäschereiim Lindenhof platziert. Die späte Blüte der großen Lindenbäume, dieAkazien und Robinien an Park und Weiher boten den Bienen Nahrungim Überfluss. In der Imkerei in Niederschönhausen wurden die Wabengeschleudert. Der aus der Zentrifuge fließende Honig wurde cremiggerührt und in 250-Gramm-Gläser abgefüllt. Bevor die Honigproduktiondieses Sommers bei der GeWoSüd an Genossenschaftsvorstand NorbertReinelt überreicht wurde, erklärte Imker Sebastian Seusing 24 Kindernder Lindenhof-Grundschule, wie Honig entsteht.Was der Honig mit der Umwelt und dem Wohnort Lindenhof zu tun hat,erklärte der Film „More than Honey”. Die preisgekrönte Dokumentationdes Schweizers Markus Imhoof geht dem weltweiten Bienensterben nach.Sie zeigt auf, dass mehr als ein Drittel unserer Nahrungsmittel ohne dasBestäuben durch Bienen nicht gedeihen würde.Weitere Informationen:www.gewosued.deAuf dem ehemaligen Güterbahnhof im Binnenhafen von Hamburg-Harburgentsteht ein neues Wohnquartier. Als erstes Gebäude wird derzeitdas Projekt Wohnen am Hafencampus realisiert. Zwischen Schellerdammund Östlichem Bahnhofskanal ist der L-förmige Bau bereits weit gehendfertig gestellt. Das 5-geschossige Eckgebäude wird mit seiner klassischenZiegelsteinfassade, dem aufgesetzten Staffelgeschoss und den weißenBalkonen das Straßenbild prägen. Die 63 Wohnungen – alle haben Balkon,Garten- oder Dachterrasse – zwischen 46 und 117 m 2 Größe mit meistzwei oder drei Zimmern sind stufenlos erreichbar. Im Erdgeschoss an derPlanstraße ist eine rund 280 m 2 große Gewerbefläche geplant. Das als Effizienzhaus70 geplante Gebäude wird mit einer kontrollierten Belüftungmit Wärmerückgewinnung sowie mit einer Fußbodenheizung ausgestattet.Der Energiebedarf liegt rund 30 % unter der gültigen Energieeinsparverordungund erfüllt die Auflagen für Neubauvorhaben im Rahmen derInternationalen Bauausstellung Hamburg (IBA). Neben der HarburgerSchlossinsel ist der Bereich zwischen Lotsekanal und Buxtehuder Straßeein Schwerpunktgebiet der IBA im Harburger Binnenhafen, der einenStrukturwandel durchläuft und sich zu einem attraktiven gemischtenWohn- und Gewerbegebiet mit maritimem Flair entwickelt.Am 18. Oktober feierte der Bauherr gemeinsam mit der IBA und denzukünftigen Bewohnern Richtfest.Weitere Informationen:www.iba-hamburg.de/harburger-binnenhafenDifu-SeminarBildung und integrierte StadtentwicklungBildung entscheidet sich vor Ort in den Stadtteilen und Wohnquartieren.Ein bedarfsgerechtes Bildungsangebot und eine zeitgemäße Infrastruktursind nicht nur ein maßgeblicher Faktor für individuelle Teilhabe undBildungserfolg, sondern auch mitentscheidend für Standortentscheidungenvon Unternehmen. Die Kommunen sind gefordert, Strategien derBildungsförderung zu erarbeiten und umzusetzen. Deshalb veranstaltetdas Deutsche Institut für Urbanistik, Difu, zusammen mit dem DeutschenWeitere Informationen:www.difu.de/veranstaltungenStädtetag am 5. bis 6. Dezember 2013 in Berlin das Seminar „Bildung imRahmen integrierter Stadtentwicklung – Chancen und Grenzen integrierterKonzepte“. Erörtert werden soll, welche Aspekte für die Zusammenarbeitvon Stadt-/Quartiersentwicklung und Bildungsplanung vonBedeutung sind, welche Datenbasis dafür erforderlich ist, was andereKommunen aus guten Praxisbeispielen lernen können und welche Parameterangewendet werden sollen, um den größtmöglichen Nutzen aus derbundesweiten „Bildungsoffensive” mit den erheblichen Investitionen inden Bildungsbereich ziehen zu können.4 12 | 2013


Ausstellung mit StadtspaziergangSiedlungs- und Architektur geschichte OpladenQuelle: Karl-F. HesemannDie Entwicklung der Stadt Opladen in den letztenhundert Jahren, ihre Siedlungs- und Architekturgeschichte,wurde maßgeblich durch den BauvereinOpladen mitgeprägt. Deshalb hat der Bauvereinzusammen mit dem Geschichtsverein, der Denkmalbehördesowie dem Archiv der Stadt Leverkusen(deren Stadtteil Opladen heute ist) eine Ausstellungüber Opladens Architektur, Siedlungen und herausragendeGebäude ins Leben gerufen. Der Kern derDie Birkenbergstraße 93 ist heute das älteste Ausstellung ist in der Villa Römer, Haus der Stadtgeschichte,bis Ende Januar 2014 zu sehen. Zusätz-Gebäude im Bestand des Bauverein Opladenlich laden die Veranstalter Bürger und Gäste zu Stadtspaziergängen ein. Dafür wurden Siedlungen undbesondere Gebäude mit Tafeln bestückt, auf denen die wichtigsten Informationen über das Gebäudezusammengestellt sind. Um auch jüngere Menschen für diese Geschichte zu interessieren, hat sich dasProjektteam für mobile Internetangebote entschieden, die langfristig zur Verfügung stehen werden.Dafür wurden QR-Codes eingesetzt, die per Smartphone auf die Website des Gebäudes leiten. DieAusstellung steht unter der Schirmherrschaft des Leverkusener Oberbürgermeisters.Weitere Informationen:www.bauverein-opladen.deGute TatenstattWeihnachtskartenEBZ Business SchoolZuschlag für Forschungsprojekt„Urban Quarters“Die EBZ Business School in Bochum hat den Zuschlag für das Forschungsprojekt „Urban Quarters“erhalten, welches die „Relevanz der Quartiere im sozialen, ökonomischen und ökologischen Wandel“untersucht. Anlass der Untersuchung ist die notwendige Anpassung der Wohnungs- und Immobilienbeständean sich verändernde Rahmenbedingungen, damit Bestände auf Dauer erfolgreicham Markt gehalten und Quartiere weiterentwickelt werden können. Forschungsschwerpunkte sinddie demografiesensible Wohnungs- und Gebäudeausstattung, die quartiersbezogene Wohn- undStandortqualität sowie Strategien und Akteure für die Umsetzung im Quartier. Die Fördersumme insechsstelliger Höhe wird der Hochschule ab Januar 2014 zur Verfügung stehen. Zwischen 2014 und2017 werden sich die verschiedenen Lehrstühle am EBZ in die Forschungsarbeit einbringen.Weitere Informationen:www.e-b-z.deBUCHTIPPNeu aufgelegt: Die Raumstadt1949 veröffentlichte Walter Schwagenscheidt mit seinem Planungsbuch „Die Raumstadt“ einen wichtigenBeitrag zur Auseinandersetzung um den Wiederaufbau Deutschlands. „Die Raumstadt” ist nunbeim Universitätsverlag der Bauhaus-Universität Weimar als Faksimileausgabe neu verlegt worden.Zusätzlich zur Originalausgabe in Deutscher Schulschrift gibt es einen Begleitband mit übertragenemText, frühen Schriften, Bibliografie und Rezensionen. Er entstand im Austausch mit dem FrankfurterArchitekten Tassilo Sittmann, einem ehemaligen Mitarbeiter von Schwagenscheidt. Gemeinsam habensie in den 1960er Jahren mit der Frankfurter Nordweststadt Ideen der „Raumstadt“ realisiert.In diesem Jahr haben wir beschlossen,das Geld, das wir bisher für Weihnachtspostausgegeben haben, einem gutenZweck zukommenzu lassen. Da AndréHartmann beimCalCon Forum fürso gute Stimmunggesorgt hat, spendenwir für das vonihm initiierte Schulprojekt der NepalhilfeStarnberg e.V.So machen wir zu Weihnachten imNamen unserer Kunden etwa200 Kinder glücklich!Sicherlich haben auch Sie Freude andieser Aktion und an der kleinenmusikalischenÜberraschung, diesich hinter demQR-Code verbirgt.Wir wünschen einfrohes Fest undeinen guten Start ins neue Jahr.nepalhilfe-starnberg.deDie Raumstadt; Ulrich Wieler (Hrsg.), Universitätsverlag der Bauhaus-Universität Weimar 2013,192 S., 24 € (beide Bände), ISBN (beide Bände): 978-3-86068-505-1


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGFreiraumentwicklung und Gesundheit„Grün macht gesund“Seit geraumer Zeit rückt das Thema „Freiraumplanung und Gesundheit” wieder in den Mittelpunkt vonStadtentwicklung. Zunehmend werden Park- und Grünanlagen aufgesucht, um sich gesund und fit zuhalten. Bewegung, Stressabbau, Erholung sind zentrale Motive für die Nutzung. Dies wird zunehmendwohnungsnah und im unmittelbaren Wohnumfeld gesucht. Mit Blick auf gesundheitsbelastende Umweltbedingungenhaben Freiräume wichtige kompensatorische Funktionen. Erkenntnisse aus Forschungsarbeitenund Beispiele aus der Praxis.Christa BöhmeArbeitsbereich Stadtentwicklung,Recht und SozialesDeutsches Institut für UrbanistikBerlin„Grün macht gesund“ – das ist keine neue Erkenntnis.Bereits Anfang des 20. Jahrhunderts warendie Verbesserung der hygienischen VerhältnisseThomas PreußArbeitsbereich UmweltDeutsches Institut für UrbanistikBerlinund die Schaffung von Bewegungs-, Spiel- undErholungsräumen Hauptmotiv für die in vielendeutschen Städten angelegten Volksparks, undder Stadtplaner und Architekt Martin Wagner wies1915 in seiner Dissertation „Das sanitäre Grün derStädte“ schon auf den fördernden Einfluss vonGrünanlagen auf die Gesundheit des Menschenhin. Nach dem Zweiten Weltkrieg geriet der Zusammenhangvon Grün und Gesundheit jedoch ausdem Blick der Grünplanung; und infolge der in den1970er Jahren einsetzenden Umweltbewegungstanden in der Freiraumplanung lange Zeit eherÖkologie und Naturschutz als der Mensch und seineGesundheit im Vordergrund. Seit einigen Jahrenaber rückt das Thema „Freiraumplanung und Gesundheit“nicht zuletzt vor dem Hintergrund derSchaffung innerstädtischer Lebensqualitäten undder alternden Gesellschaft wieder stärker in denMittelpunkt von Stadtentwicklung.Die Leitfragen betreffen dabei sowohl die kommunaleStadt- und Freiraumplanung als auchdie Gestaltungsmöglichkeiten von Wohnungsunternehmenim Hinblick auf das Wohnumfeldihrer Siedlungen. Sie lauten dabei: Welche neuenNutzungsanforderungen bestehen an Freiräumein der Stadt im Kontext von Gesundheit? Welcheneuen Anforderungen stellt die alternde Stadtgesellschaftan Funktionalität, Gestaltung und Ausstattungvon Grün- und Freiflächen? Inwieweitwerden bestehende Flächen sich veränderndenNutzungsanforderungen gerecht? Welche Anpassungsbedarfebestehen? Welche Ansätze gibtes in der kommunalen Planung? Wie können Verfügbarkeitund Zugang zur Gesundheitsressource„Grün- und Freiflächen” sozialräumlich gerechtgestaltet werden? Welche Schnittstellen in Bezugauf gesundheitsfördernde Freiraumnutzung be-Spielplatz in der Lenzsiedlung in Hamburg-EimsbüttelQuelle: Stadttteilbüro Lenzsiedlungstehen zwischen Freizeit/Erholung, Spiel/Sport,Mobilität, Naturschutz und Urban Gardening?Gesundheitsfördernde Wirkungenvon Grün in der StadtGrün in der Stadt umfasst ein breites Spektrumprivater (z. B. Haus- und Mietergärten), halböffentlicher(z. B. begrünte Innenhöfe, Abstandsgrün,Außenanlagen von Schulen und Kitas) undöffentlicher (z. B. Parks, Spielplätze, Grünzüge,Friedhöfe, Stadtwälder) Flächen und Räume.Grünräume in der Stadt haben mit Blick auf gesundheitsbelastendeUmweltbedingungen wieklimatische Belastungen, Luftverschmutzungund Lärm wichtige kompensatorische Funktionen.Insbesondere ihr positiver Beitrag zur Reduzierungvon Luftschadstoffen und zum klimatischenAusgleich (Senkung der Temperatur, Erhöhungvon Transpiration und Schattenwurf) ist durchzahlreiche Untersuchungen belegt (vgl. Claßen/Heiler/Brei 2012, mit vielen Nachweisen). Zudemdienen Grünflächen der Stadtbevölkerung als Bewegungs-und Sportraum und werden zunehmendaufgesucht, um sich gesund und fit zu halten. Bewegung,Stressabbau und Erholung sind zentraleMotive für die Nutzung von Park- und Grünanlagenund sportliche Aktivitäten werden immerhäufiger von den normierten Sportflächen in Parksverlegt. Schließlich sind öffentlich zugänglicheGrünräume Orte der Begegnung und Kommunikationund wirken sich damit positiv auf das sozialeWohlbefinden aus. Besonders stark ausgeprägtegesundheitsförderliche Potenziale zur Förderungder Gesundheit besitzt dabei das Grün im unmittelbarenalltäglichen Lebens- und Wohnumfeld.So weisen mehrere repräsentative Studien einepositive Wechselbeziehung zwischen der Gesund-6 12 | 2013


Quelle: Thomas PreußGemeinschaftsgarten auf dem Tempelhofer Feld in Berlinheit der Bevölkerung und dem Grünflächenanteilim Wohnumfeld nach. Besonders hoch ist dieseKorrelation bei Bevölkerungsgruppen, die in ihremMobilitätsverhalten stark an das Wohnumfeldgebunden sind, wie z. B. Kinder, alte Menschen,sozial Benachteiligte (vgl. Finke 2009).Grüne und gesunde Orteim Wohnumfeld: Vielfalt und PraxisDie Vielfalt möglicher gesundheitsfördernderGrünstrukturen im unmittelbaren Wohnumfeldist groß und reicht von Quartierparks, Quartiersplätzen,Spiel- und Bolzplätzen über Mietergärten,Nachbarschaftsgärten, interkulturelle Gärten,begrünte Innenhöfe bis zu grünen Fuß- und Radwegeverbindungen,Dach- und Fassadenbegrünungen.Ein Beispiel für gesundheitsförderliche Freiraumentwicklungin einer innerstädtischen Großwohnsiedlungist das Projekt „BewegungsräumeLenzsiedlung“ in Hamburg-Eimsbüttel. Die Lenzsiedlungwurde in den 1970er Jahren im Rahmendes sozialen Wohnungsbaus mit bis zu 14-geschossigenWohngebäuden errichtet. Die Siedlungweist mit ca. 3.000 Einwohnern auf 7,6 haFläche eine der höchsten Bevölkerungsdichtenin Hamburg auf. Der Anteil von Kindern und Jugendlichenund von Migranten ist mit jeweils 40 %außerordentlich hoch. Die wenigen Freiflächenim Gebiet konnten der hohen Bevölkerungsdichteund dem großen Anteil von Kindern und Jugendlichenund deren Bedürfnissen nach Bewegung undSpielraum nicht gerecht werden. Mit dem Ziel, dieFreiraumausstattung der Lenzsiedlung sowie derangrenzenden Wohngebiete insbesondere für Kinderund Jugendliche zu verbessern, wurde daherdas Projekt „Bewegungsräume Lenzsiedlung” insLeben gerufen. Zur Entwicklung und Umsetzungbildete sich eine Projektgruppe mit Vertreternvon Sportvereinen, dem Verein Lenzsiedlunge. V., dem Wohnungsunternehmen SAGA GWG,dem Bezirksamt sowie dem Quartiersmanagementund einem Landschaftsplanungsbüro als Anwaltsplaner.Gemeinsam mit den Bewohnerinnen undBewohnern wurde ein Freiraumkonzept erarbeitetund umgesetzt. Im Ergebnis entstanden eineDreifelder-Beachvolleyball-Anlage, ein Bolzplatz,eine Skaterbahn, ein Streetballplatz, Spielplätze,ein grünes Fuß- und Radwegesystem sowie neugestaltetebegrünte Innenhöfe. Heute stellt sich dieLenzsiedlung als „spiel- und bewegungsfreundlichesQuartier“ dar (Böhme 2010).Für die ebenfalls in den 1970er Jahren im Rahmendes sozialen Wohnungsbaus entstandeneGeschosswohnsiedlung Marburg-Richtsberg warenhohe Fluktuation, Anonymität und eintöniggestaltetes Grün lange Zeit kennzeichnend. ZurBelebung der Nachbarschaft und Verbesserungdes sozialen Wohlbefindens wurde im Jahr 2009ein interkultureller Garten angelegt. 30 Familienaus unterschiedlichen Kulturkreisen bewirtschaftenseitdem auf einem 5.000 m 2 großen Grundstückjeweils eine kleine Parzelle. Darüber hinauswird der größte Teil des Gartens gemeinschaftlichgestaltet. In einem eigens dafür vorgesehenen Bereichgestalten Kinder gemeinsam naturnahe Beeteund Spielflächen. Innerhalb kurzer Zeit hat sichso ein Stadtteilgarten als ein Ort der Begegnungund Kommunikation entwickelt. An der Verwirklichungdes interkulturellen Gartens waren u. a.die Stadt Marburg, die städtische Wohnungsbaugesellschaftund die Stiftung Interkultur beteiligt(vgl. Deutsche Umwelthilfe e. V. 2011).Die „Bewegungsräume Lenzsiedlung“ und der interkulturelleGarten in Marburg-Richtsberg stehenstellvertretend für viele andere Projekte, beidenen sich Wohnungsunternehmen gemeinsammit weiteren Akteuren für gesundheitsförderndeFreiräume im direkten Wohnumfeld engagieren.Essentials gesundheitsförderlicherFreiraumentwicklungFür eine effektive gesundheitsförderliche Freiraumentwicklungim Wohnumfeld haben sich12 | 20137


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGSkateranlage in der Lenzsiedlung in Hamburg-EimsbüttelQuelle: Stadttteilbüro Lenzsiedlungjedoch aufgrund knapper Haushaltskassen häufigvor Probleme. Soweit das Nutzungsprofilvon Grün- und Freiflächen dies zulässt, könnenextensive Pflegekonzepte eine Handlungsoptionsein. Darüber hinaus ist insbesondere fürWohnungsunternehmen die Einbindung privatenEngagements in Pflege und Unterhaltung,u. a. in Form gemeinschaftlich genutzter odereinzelner Mietergärten, eine Alternative.• Fachübergreifende Kooperation: Sport, Bewegung,Spiel und Erholung in multifunktional genutztenGrün- und Freiräumen für verschiedeneNutzergruppen zu ermöglichen, erfordert einZusammenwirken zum einen zahlreicher Ressortsin der Verwaltung (Stadtplanung, Grünflächen,Umwelt, Wohnen, Jugend, Soziales,Sport, Gesundheit) und zum anderen von Verwaltung,Sportvereinen, Schulen, Kitas, Bürgerinnenund Bürgern sowie – nicht zuletzt – derWohnungswirtschaft.LITERATURBöhme, Christa (2010): BenachteiligteQuartiere. Gesundheitsförderung durchFreiraumentwicklung in Städten. In:Landschaftsarchitekten, H. 4, S. 8-9.Erholung, Spielen und Kommunikation auf dem Quartiersplatz fördern die Gesundheitunter anderen folgende Faktoren als ausschlaggebendherausgestellt:Wohnungsnahe Grün- und Freiräume müssen• Zielgruppengerechte Gestaltung und Angebote:• Sozialraumorientierung: Verschiedene Studienbelegen, dass sich gesundheitsrelevante licher sozialer, ethnischer und Altersgruppenauf die verschiedenen Bedürfnisse unterschied-Umweltbelastungen (Lärm, Luftschadstoffe) zugeschnitten sein und auch geschlechterspezifischeAneignungsformen berücksichtigen.und eine defizitäre Ausstattung mit wohnungsnahemGrün (Versorgungsgrad, Qualität, Zugänglichkeit,Nutzbarkeit) häufig in sozial be-können sich insbesondere dann positiv auf die• Beteiligung: Grünflächen und ihre Angebotenachteiligten Quartieren konzentrieren (vgl. Gesundheit auswirken, wenn sich die zukünftigenNutzerinnen und Nutzer frühzeitig mit ihrenu. a. Klimeczek 2012: 208). Gleichzeitig gehendie sozioökonomischen Benachteiligungen Wünschen und Vorstellungen in die Planung undder Bevölkerung oftmals mit gesundheitlichen später aktiv in den Umsetzungsprozess einbringenkönnen.Problemen einher (Böhme 2010). GesundheitsförderlicheFreiraumentwicklung sollte daher • Pflege und Unterhaltung: Wesentlicher Erfolgsfaktorfür eine nachhaltige Freiraumentwick-sozialraumorientiert ausgerichtet sein undinsbesondere benachteiligte Quartiere in den lung sind Pflege und Unterhaltung der Grünflächen.Ihre Finanzierung stellt die Blick nehmen.KommunenQuelle: Wolf-Christian Strauss, BerlinClaßen, Thomas, Angela Heiler und BjörnBrei (2012): Urbane Grünräume undgesundheitliche Chancengleichheit –längst nicht alles im „grünen Bereich“.In: Bolte, Gabriele, Christiane Bunge,Claudia Hornberg, Heike Köckler undAndreas Mielck (Hrsg.): Umweltgerechtigkeit.Chancengleichheit bei Umweltund Gesundheit: Konzepte, Datenlage undHandlungsperspektiven. Bern. S. 113-123.Deutsche Umwelthilfe e. V. (2011) (Hrsg.):Umweltgerechtigkeit & Biodiversität,Radolfzell.Finke, Roland (2009): Grünflächen undGesundheit. Erkenntnisse über Zusammenhängeaus internationaler empirischerForschung. In: Stadt+Grün, H. 2, S. 27-32.Klimeczek, Heinz-Josef (2012): Umweltgerechtigkeitdurch Chancengleichheitbei Umwelt und Gesundheit – Strategienauf Landesebene. In: Bolte, Gabriele,Christiane Bunge, Claudia Hornberg,Heike Köckler und Andreas Mielck (Hrsg.):Umweltgerechtigkeit. Chancengleichheitbei Umwelt und Gesundheit: Konzepte,Datenlage und Handlungsperspektiven.Bern. S. 205-218.8 12 | 2013


Der Marktführer wirdam intensivsten genutzt.Im ersten Halbjahr 2013 haben im Durchschnitt 13,6 Mio.Besucher pro Monat die Kategorie Immobilien (Real Estate)für die Suche nach ihrer Traumimmobilie genutzt.63 % der Nutzungszeit pro Monat verbrachten die Suchendenbei ImmobilienScout24. Damit liegt ImmobilienScout24 mitgroßem Abstand vor vergleichbaren Marktplätzen.63 %Quelle: comScore Media Metrix, Deutschland Home & Work,monatliche Durchschnittswerte Januar bis Juni 2013PROFITIEREN SIE VONDER INTENSIVSTENNUTZUNG!Immonet10 %Immowelt13 %Sonstige14 %Der Marktführerwww.immobilienscout24.deDer Marktführer:Die Nr. 1 rund um Immobilien


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGQuelle: WISDer Dschungelspielplatz am Kindertreff wird intensiv genutztPreis Soziale Stadt 2012Das Schweitzer Eck –ein frisches Pflänzchen pflegen und erhaltenDie kommunale WIS Wohnungsbaugesellschaft im Spreewald aus Lübbenau ist als aktiver Akteur der Stadtentwicklungbekannt. So betreibt sie die lange dem Verfall preisgegebene Bahnstation mit Reise center,Restaurant und Übernachtungsmöglichkeiten, sanierte bedeutsame Gebäude im historischenStadtkern und übernimmt den Neubau der örtlichen Rettungswache. So verwundert es auch nicht, dass dieWIS für ihr Kindertreff im Schweitzer Eck eine Anerkennung beim Preis Soziale Stadt erhielt.Der Kindertreff ist in einem ehemaligen Waschhausin der Dr.-Albert-Schweitzer-Straße 57 untergebrachtAuch Mieterfeste sind dazu da, um das Quartierals kinderfreundlichen Ort zu etablieren10 12 | 2013


Anja Steinbuchfreie JournalistinHamburgdern alltägliche Dinge beizubringen: Dazu gehörtWäsche waschen, preisgünstig einkaufen, Knöpfeannähen, putzen. Ziel ist es, sie früh an ein selbstständigesLeben heranzuführen.Kinderbetreuung und das regelmäßige Kontrollierenund Reparieren der Spielgeräte.” Das alles mussauf lange Sicht finanziert werden. Hier engagiertsich die Stadt Lübbenau maßgeblich.Mit dem Leitspruch Albert Schweitzers: „Ehrfurchtvor dem Leben” gingen die Stadt Lübbenau,soziale Träger, Schulen, Kitas sowie die Einwohnerder Großwohnsiedlung Lübbenau-Neustadt gemeinsammit der WIS Wohnungsbaugesellschaftim Spreewald mbH an die Arbeit und gestaltetendas Wohnquartier „Schweitzer Eck” in den vergangenenJahren um. Der Geist des Tropenarztesund Friedensnobelpreisträgers, der da forderte,Familien und Kinder zu stärken, umweht die Gebäudeheute noch ein bisschen mehr als vor 50Jahren. Grund dafür ist nicht nur der neue Dschungelspielplatz.Neues Leben einhauchenIn der Albert-Schweitzer-Straße sah es nicht immerfröhlich und bunt aus. Da, wo heute tropischeTiere und Blumen sowie das Konterfei AlbertSchweitzers die Häuserfassaden zieren, bröckelteeinst der Putz. Schon vor 17 Jahren nahm die WISin der Lübbenauer Neustadt Geld in die Hand undsanierte. Doch nur teilweise. Jetzt wurde weitergemachtund, so sagen Beobachter, abgerundet,was damals angefangen wurde.„Es war nicht nur der Straßenname, der unsererSiedlung mit sechs Wohnhäusern, vielen Familienmit rund 160 Kindern, neues Leben einhauchte.”Michael Jakobs, WIS-Geschäftsführer schildert dieGeburt des Kindertreffs im Schweitzer Eck: „Eshandelte sich um das kinderreichste Quartier derGroßwohnsiedlung. Viele alleinerziehende Elternteilwohnen außerdem hier.” Eine Leerstandsquotevon 8 % ließ das Wohnungsunternehmen reagieren.„Vor 17 Jahren haben wir die sechs Mehrfamilienhäuserkomplett saniert.” Doch das solltenicht alles sein.„Wir haben eigentlich noch nie etwas explizit nurfür die Kinder getan”, erinnerte sich Jakobs. Thematischorientierte man sich an dem prominentenStraßenpaten. Ein ehemaliger Wäschestützpunkt,der schon lange leer stand, wurde zum Kindertreffumgebaut. Auf einer Brachfläche entstand einDschungelspielplatz, auf dem man sich mit Palmenschwingenvon A nach B bewegen kann. ImKindertreff können rund 50 Kinder gleichzeitig aufgenommenwerden. Zwei Erzieher stehen täglichfür Kids von sechs bis zwölf Jahren zur Verfügung.Auf dem Programm stehen Kochtraining, Fußballturniere,Theateraufführungen, Bewegungsspiele,Ausflüge. Im Vordergrund steht dabei, den Kin-Hoher Mehrwert –Endogene Effekteaber Schrumpfung als HypothekUnbezahlbar sei der positive Effekt, der dadurchDer Umbau der einstigen Wäscherei verschlang erreicht wurde. WIS-Geschäftsführer Jakobs: „Fürallein 370.000 €. Auch die laufenden Kosten trägt die Familien ist das ein verlässliches Angebot.”die Wohnungsbaugesellschaft. Das Jugendamt Von Montag bis Freitag von 13 bis 18 Uhr könnenKinder auch gemeinsam mit ihren Eltern imbezuschusst die Personalkosten. Die Stadt Lübbenauist mit ihrer sozialen Initiative „Lübbenaubrücke”in vielerlei Hinsicht am Schweitzer Eck der Siedlung ist das komplett kostenfrei. „Wo gibtSchweitzer Eck Zeit verbringen. Für die Bewohnerbeteiligt.es das sonst noch?”, fragt Jakobs. Toll sei auch,Die Stadtväter wissen, dass der demografische dass sich viele Eltern engagieren und mithelfen,Wandel auch vor der Spreewaldstadt nicht Halt Events zu organisieren, wie z. B. eine Jugend discomacht. Bis 2030 prognostiziert das Amt für StatistikBerlin-Brandenburg einen Rückgang der Bevölsammen”,resümiert Jakobs.am Samstagabend. „Das bringt die Menschen zukerungLübbenaus um weitere 4.000 Einwohner Es ist nicht nur das Konterfei des Tropenarztesauf letztlich 12.790. Noch immer hält die Bevölkerungsschrumpfungan (Überschuss an Sterbefäl-stilisierten Wildtiere auf den Fassaden. Deutlichund Theologen Albert Schweitzer, noch sind es dielen und Fortzügen). Damit einhergehend wird der wird: Eine Philosophie, eine Haltung gegenüberWohnungsleerstand der Stadt wieder ansteigen, den Familien – also den Bewohnern – schwingt inwenn dem nicht mit einer Fortschreibung des IntegriertenStadtentwicklungskonzeptes (INSEK) Hier wurden für Kinder im Wohngebiet vielfältigeder Planung und Ausführung des Kindertreffs mit.Die Kinder werden nicht nur betreut, sondern lernen im Kindertreff auch viel Sinnvollesder Stadt Lübbenau/Spreewald entgegengewirkt Betreuungsangebote geschaffen. Dieser Gedankewerden würde.basiere auf den Ideen Albert Schweitzers, Familienzu begleiten, zu begeistern, zu fordern undFür Peter Brandt, Bereichsleiter beim StadtplanungsamtLübbenau, ist der Kindertreff im zu fördern, so der WIS-Geschäftsführer. Denn dieSchweitzer Eck ein elementarer Baustein für ein Jüngsten blieben in sozial benachteiligten Quartierenmeist auf der Strecke.nachhaltiges Stadtentwicklungskonzept: „Umdas Wegziehen junger Menschen zu verhindern, Das befand auch die Jury des Wettbewerbes „Preiskönnen wir nur auf soziale Maßnahmen und die Soziale Stadt 2012” und verlieh der WIS eine Anerkennung.Sie überzeugte außerdem die Einbezie-Verbesserung der Wohnqualität setzen.” Mit Sloganswie „Wohnen, wo andere Urlaub machen” hat hung der Eltern in den Planungs- und Gestaltungsprozess.Dies sei ein Grund für die hohe AkzeptanzLübbenau bereits einen Trumpf der Region ausgespielt.Jetzt gelte es, „das frische Pflänzchen, der Maßnahmen. Tatsächlich ist der Kindertreffdas mit dem Kindertreff gesetzt wurde, zu pflegen seit der Eröffnung komplett ausgelastet. Noch einund zu erhalten”, gibt Brandt zu bedenken: „Dazu positiver Nebeneffekt: Die Leerstandsquote sankgehört der Einsatz von geschultem Personal für die von 8 auf 2 %.12 | 201311


STÄDTEBAU UND STADTENTWICKLUNGSolidarische Stadtentwicklung – Nutzen des QuartiermanagementsSoziale Stadt weiterentwickeln!Soziale Desintegration ist in vielen Städten ein Problem, und der sozialen Segregation entgegenzuwirken,eine große Herausforderung. Das Quartiersmanagement hat sich als ein probates Mittel herausgestellt,Stabilisierungsprozesse, Struktur- und Verhaltensänderungen in Quartieren anzustoßen. Anhanddes vor rund 15 Jahren ins Leben gerufenen Berliner Quartiersmanagements werden Kernelemente,Wirkungsweisen und die Rolle der Wohnungswirtschaft dargelegt.Philipp MühlbergGruppenleiter Referat Soziale StadtSenatsverwaltung fürStadtentwicklung und UmweltBerlinSoll die Fragestellung der armutssegregiertenStadtteile aus sich heraus beantwortet werden,wird das Problem sozialer Desintegration nichtzu lösen sein. Städte und Gemeinden müssenden Ursachen von Segregation entgegenwirkenund auf gleichwertige Entwicklungschancen allerQuartiere drängen. Quartiersmanagement (QM)wird gelegentlich als Sozialklimbim abgetan, alsalternative Finanzierungsmöglichkeit migrantischerBauchtanzprojekte etc. Anhand der Kernelementedes Berliner QM und der Beschreibung ihrerWirkungsweise wird verdeutlicht, wie QM Strukturanpassungenhervorruft, die Veränderungen immassenhaften Verhalten von Bewohnern zeitigen,also der herrschenden Verhältnisse in einem Quartier.Die Wohnungswirtschaft stellt im QM nichtnur einen starken Partner dar, sondern ist einer derHauptprofiteure dieses Stabilisierungsprozesses.Ihr Engagement ist maßgeblich für den Erfolg.Wofür brauchen wir QM?Das Berliner QM ist eine Interventionsstrategie, dievom gemeinsamen Engagement des Landes, derBezirke sowie der Stadtteile lebt und in Gebietendurchgeführt wird, in denen soziale Benachteiligungden Alltag prägt. Mit ihr werden Prozesseorganisiert, die Nachbarschaft entstehen lassen,damit den Stadtteil stabilisieren und eine umfassendepräventive Wirkung entfalten. Eine hoheDichte sozialer Probleme kann in einem Stadtteildazu führen, dass sich im Alltag die Standards desZusammenlebens nicht mehr von allein reproduzierenund das Leben zunehmend parallelen Gesetzenfolgt. Die Struktur und das Regelangebotkommunaler Daseinsvorsorge reicht nicht mehraus. Es bedarf besonderer Unterstützung, um einegleichwertige Entwicklung der Stadtteile und derdort lebenden Menschen gewährleisten zu können.Nur mit zusätzlichen Unterstützungssystemen wirddie sich selbst beschleunigende Entstehung vonArmutsinseln – mit der Tendenz zur gesellschaftlichenExklave – vermieden. Aus einem anonymenNebeneinander oder gar schon Gegeneinander wirdmit der Interventionsstrategie des QM ein neuesMiteinander. Das neu geschaffene, solidarische Zusammenlebenhilft dabei, schwierige individuelleLebenslagen zu überwinden. Soziales Kapital hilft,die mangelnde Verfügbarkeit an ökonomischemKapital zu kompensieren.Im Kern geht es um Hilfe zur Selbsthilfe, alsoEmpowerment eines Stadtteils einschließlich seinerInstitutionen und der Kommunalverwaltung,dem Leben im Quartier wieder eine gesellschaftskonformeRichtung zu geben. Im Rahmen des QMwerden vielfältige Netzwerke etabliert, die dasGrundgerüst autonomer Gemeinwesenarbeit bilden.Es geht um den Schulterschluss zwischenVerwaltung, Politik und den Institutionen einesStadtteils – von der Schule bis zur Polizei und denReligionsgemeinschaften, um einen solidarischenStadtteil entstehen zu lassen. Dies gelingt, wenninnerhalb der Verwaltung eine fachübergreifendeZusammenarbeit geschaffen wird. Eine stabileKooperation zwischen unterschiedlichen Fachpolitiken:vom Jugendamt über das Sozialamtbis hin zum Hoch- oder Tiefbauamt. In diesemSinne steht QM als Verwaltungsreformansatz.Fachübergreifende Kooperation wird im Rahmendes QM eingeübt und dabei zum grundlegendenBestandteil des Verwaltungshandelns.„Auch wir sind Soziale Stadt!” Das Quartiersmanagement vernetzt erfolgreich verschiedene Akteure in Viertel,die oft nur als Problemquartiere wahrgenommenen werden – stabile Strukturen entstehen12 12 | 2013


Beispiel BerlinFür die Entstehung sozial benachteiligter Gebietein Berlin sind zwei gesellschaftliche Entwicklungenverantwortlich. Der Zusammenbruch der Wirtschaftsstrukturnach dem Mauerfall: Allein im produktionsgeprägtenBereich verloren ca. 350.000Beschäftigte ad hoc ihren Job. Betroffen war vorallem die migrantische Arbeiterschaft, meist ohnejede berufliche Qualifikation. Daraus resultierteeine besondere Benachteiligung am Arbeitsmarkt,die ethnisch eingefärbt erscheint, jedoch eigentlichsoziale Ursachen hat. Für die urbane Entwicklungbestimmend war in den 1990er Jahren derVerlust eigenständiger Erwerbstätigkeit, verbundenmit massenhafter Verarmung besonderer Bevölkerungsgruppen.Als weiterer relevanter Prozesssind die großen Bauinvestitionen zu nennen:In den zurückliegenden 20 Jahren entstanden ca.240.000 zusätzliche Wohnungen in Berlin und demUmland. Der neue, einheitliche Wohnungsmarktund das zusätzliche Wohnungsangebot führten zusteigender Fluktuation, in deren Folge es zu einerdeutlichen Ausdifferenzierung der Wohnmilieuskam. Die, die es sich leisten konnten, gaben ihrWohnquartier auf und zogen fort. Zurück bliebendie sogenannten A-Gruppen: Ausländer, Arbeitsloseund Arme. Die gesellschaftliche Spaltung schlugsich zunehmend im Stadtraum nieder – eine für dasNachkriegsberlin neue Situation. Verarmung undFluktuation führten zu Stadtteilen, in denen dieGefahr wuchs, dass das Leben in ihnen zunehmenddurch soziale Erosionsprozesse geprägt war.Kernbestandteile des Berliner QMSeit 1999 unterstützt Berlin armutssegregierteStadtteile mit dem Maßnahmenkonzept BerlinerQM, das sich aus den Erfahrungen und Finanzierungsmöglichkeitendes europäischen urban-Programmes und des Bundesprogrammes SozialeStadt speist. Das Konzept lässt sich mit demDreiklang partizipativ, fachübergreifend und lokalzusammenfassen und macht sich an den folgendenKernbestandteilen fest:• An 1. Stelle steht die lebensweltliche Abgrenzungdes Interventionsgebietes. Eine Gebietsabgrenzung,die die Möglichkeit bietet, auseinem Stadtteil an sich einen Stadtteil für sichentstehen zu lassen. Eine optimale Gebietsgrößeliegt zwischen 10.000 und 15.000 Einwohnernund bedarf einer städtebaulichen Struktur,die die Ausprägung lokaler Identität fördert.• Als 2. Baustein ist die verwaltungsexterneGebietsbetreuung durch ein multi-ethnischesTeam als zentralen Ansprechpartner und Organisatorder Stabilisierungsstrategie im Quartierzu nennen. Die Teams arbeiten konzeptionellund konzentrieren sich auf die Aktivierung derKein Sozialklimbim! Um endogene Potenziale der Nachbarschaften zu heben, benötigt man Kümmerer. Das QM hilftz. B. bei Kiezfesten, Open-air-Galerien im Quartier, Veranstaltungen der Stadtteilmütter oder BürgerwerkstättenBewohnerschaft – das Empowerment und dieVernetzung der lokalen Institutionen.• Der 3. Verfahrensbaustein besteht in der verbindlichen,ämterübergreifenden Zusammenarbeitinnerhalb der Kommunalverwaltung. Ineiner Kooperationsvereinbarung zwischen demLand und dem jeweiligen Bezirk sind Ziele undStruktur des Verfahrens niedergelegt. Dabeisind für jedes einzelne Gebiet die konkretenArbeitsstrukturen vorgegeben.• Der 4. Baustein ist ein fortzuschreibendes,integriertes Handlungs- und Entwicklungskonzeptals Arbeitsgrundlage. Es enthält eineSchwächen- und Stärkenanalyse und führt Meilensteineder Gebietsentwicklung auf. Fernerwerden die starken Partner des Verfahrens undzusätzliche Ressourcen benannt. Das Konzeptwird vom Team erarbeitet und mit Bewohnernund Verwaltung abgestimmt. Schon die Erarbeitungdes Konzeptes trägt dazu bei, dassProbleme aus unterschiedlichen Perspektiventhematisiert werden und nach gemeinsamenLösungsansätzen in neuen Kommunikationsstrukturengesucht wird.WAS BRINGT QM? – THESEN AUS 14 JAHREN ERFAHRUNGENQM ist Strukturanpassung: QM ist ein umfassender Ansatz, der vom ersten Tag an Spuren imVerwaltungshandeln und im Stadtteil hinterlässt. Im Laufe des Verfahrens entwickeln sich darausprägende Handlungsmaximen, die nachhaltig wirken und die Standards des Zusammenlebensneu ausrichten.QM lebt von Kommunikation: QM ist ein kommunikatives Programm, das neue Formen derZusammenarbeit und des Zusammenlebens im Stadtteil, innerhalb der Verwaltung und zwischenbeiden anregt und zu etablieren hilft. Zivilgesellschaftliche Netzwerke entstehen, die dem Lebenim Quartier eine neue Richtung geben.QM braucht einen lebensweltlichen Ansatz: QM integriert sinnvoll unterschiedliches Verwaltungshandelnund unterschiedliche Ressourcen, es entfalltet seine Wirksamkeit nur mit einemintegrativen Förderansatz, der sowohl investive als auch investitionssichernde, soziointegrativeMaßnahmen zu einer ganzheitlichen Intervention verknüpft.QM ist Verwaltungsreform: QM erweitert die kommunale Handlungsfähigkeit, „empowert“Verwaltung, eine gleichwertige Entwicklung von Stadtteilen gewährleisten zu können, indemsich authentische Kompetenzen eines Stadtteils und Ressortkompetenz in einer Stabilisierungsstrategieergänzen. QM arbeitet neue Aufgaben kommunaler Daseinsvorsorge heraus, entwirftdafür innovative Strategien, die in Regelaufgaben der Daseinsvorsorge überführt werden müssen,um dem sozialen und ethnischen Integrationserfordernis gerecht zu werden.Ökonomisches und soziales Kapital sind gleichrangig: Netzwerke und Geld sind im Verfahrengleichwertig. Die Förderung des zivilgesellschaftlichen Miteinanders, die Stärkung des Gemeinwesenshilft bei die Etablierung von Strukturen im Stadtteil, die Verantwortung übernehmen.QM ist notwendig für Integrationsstadtteile: QM ist als temporäre Strategie gestartet, gleichwohlsind in bestimmten Stadtteilen die sozialen Integrationsaufgaben nicht abschließend zuleisten – besonders in transitorischen Quartieren. Sie müssen aufgrund hoher Bevölkerungsfluktuationimmer wieder zusätzliche soziale Integrationsleistungen für die Gesamtstadt erbringen.Diese Quartiere bedürfen langfristig einer besonderen öffentlichen Zuwendung. Für sie ist dasModell QM zu entfristen.Verelendung ist kein Automatismus: QM beeinflusst mittelbar kaum die sozioökonomischenParameter eines Stadtteils, den Zusammenfall von Verarmung und Entsolidarisierung vermages jedoch zu vermeiden.12 | 201313


Woran …?Die Straßen und Plätze sind belebter geworden,laden zum Verweilen ein und ermöglichen es,miteinander ins Gespräch zu kommen. Das Quartiersmanagementlegte nichts Geringeres als dieGrundlagen für solidarische Stadtteile. Trotzschwieriger sozial-ökonomischer Bedingungen,wie Arbeitslosigkeit und mangelnder Ausbildung,ist die Gefahr einer gesellschaftlichen Ausgrenzungdieser Stadtteile gebannt, vielleicht sogarabgewandt. Von diesem Erfolg haben nicht nur dieeinzelnen Quartiere der Stadt etwas, sondern dieStadt als Ganzes: Geht es den einzelnen Stadtteilengut, dann ist das auch gut für Berlin!Und was muss die Bundespolitik aus BerlinerSicht nun tun?Die Soziale Stadt ist das Leitprogramm der Städtebauförderung.Es gilt mehr als je, das Programmnach der folgenden Maßgabe weiterzuentwickeln:Wenn wir die Probleme der Soziale-Stadt-Gebietelösen wollen, dürfen wir uns nicht nur auf dieprekären Stadtbereiche konzentrieren, sondernmüssen bereits den Ursachen von Segregationentgegenwirken. Demnach sind alle Programmeder Städtebauförderung in ihrer Wirkung auf densozialen Ausgleich auszurichten. Nur so kann eineganzheitliche Stadtentwicklungspolitik ihrem sozialenAnspruch gerecht werden.Die Soziale Stadt muss mit 150 Mio. € p. a. verlässlichausgestattet werden. In das Programm SozialeStadt muss der breite, integrative Förderansatzwieder aufgegriffen werden, der sowohl investiveals auch investitionssichernde, soziointegrativeMaßnahmen zu einer ganzheitlichen Interventionverknüpft. Die neue Bundesregierung wird sichdaran messen lassen müssen.Müssen nicht auch die Menschen vor Ort „mitgenommen“werden? Was ist dort wichtig?Wir müssen mehr lokale Demokratie wagen! Partizipationist eine unterschätzte gesellschaftlicheEntwicklungsressource. Deshalb gilt es, Bürgerbeteiligungund -aktivierung auch in anderenFörderprogrammen der Städtebauförderung zuverankern. Es geht darum, möglichst viel Verantwortungdirekt an die Menschen in den Stadtteilenzu übertragen. Darüber schaffen wir Anlässe fürein aktives Gemeinwesen, das dadurch gestärktwird und vitale Verantwortung für die Investitionder Städtebauförderung übernimmt.Was heißt das für die Stadt, die lokale Politik?Weitere Fachpolitiken sind in den erfolgreichen Ansatzder Sozialen Stadt einzubinden. Es geht umVernetzung und Kombination mit weiteren Unterstützungssystemen.Deshalb soll die Festlegungnach § 171e BauGB – Gebiete der Sozialen Stadt– Voraussetzung von ergänzender fachpolitischerFörderung (von Arbeitsmarkt bis Integration undBildung) werden. Die Soziale Stadt hat sich in derPraxis bewährt. Sie ist eine Erfolgsgeschichte, dieein passendes Modell für viele gesellschaftspolitischeHerausforderungen darstellt. Herausforderungen,die jedoch nur als Gemeinschaftsaufgabe vonBund, Ländern und Gemeinden zu bewältigen sind.Vielen Dank für das Interview.Das Gespräch führte Olaf Berger.Gute Beispiele unter:http://www.quartiersmanagement-berlin.de/Projektbeispiele.4473.0.htmlcSichtbar algenfreiOhne biozide FilmkonservierungDie neuen AquaBalance-Fassadenputze* gilt für AquaBalance-Fassadenputze in den WDV-Systemen A 100 undA 200 ab einer Dämmstärke von 140 mm | ** für pastöse AquaBalance-Fassadenputze im WDV-System weber.therm A 200Ausgeglichener Schutz für FassadenAquaBalance-Produkte schützen Fassaden effektiv und dauerhaft vor AlgenundPilzbewuchs. Die intelligente Rezeptur schont Grundwasser und Umwelt.sg-weber.de/AquaBalance


NEUBAU UND SANIERUNGModerne MietwohnungenHOWOGE erwirbt NeubauprojektBUCHTIPPStadt statt LärmVisualisierung des Neubauprojekts in Berlin Alt-Hohenschönhausenmit fünf BaukörpernIm Rahmen ihrer Neubauoffensive erwirbt die HOWOGE WohnungsbaugesellschaftmbH ein Neubauprojekt in Berlin Alt-Hohenschönhausen.Bis Anfang 2015 entstehen auf dem 7.860 m 2 großen Gelände zwischenKonrad-Wolf-Straße und Mittelstraße 157 neue Mietwohnungen. DieZwei- bis Fünfzimmerwohnungen umfassen zwischen 37 und 107 m 2Wohnfläche und verteilen sich auf fünf Gebäude. Alle Wohnungen erhalteneinen Balkon oder eine Terrasse und sind barrierearm erschlossen. In denErdgeschosswohnungen werden bodengleiche Duschen eingebaut und alleGebäude bekommen Aufzüge. Für die neuen Bewohner wird es 48 oberirdischePKW-Stellplätze geben. Die Mieten bewegen sich im mittlerenPreissegment. Für den Entwurf ist das Berliner Architekturbüro Ellwardt& Lattermann verantwortlich. Mit dem Bau wurde die Firma Zechbaubeauftragt, die bereits mit den Arbeiten begonnen hat. Verkäufer ist dieTownscape One-Gruppe, ein Projektentwickler für Wohnimmobilien.Weitere Informationen:www.howoge.deQuelle: TownscapeLärm ist nicht nur lästig, sondern einUmwelt- und Gesundheitsproblem. DennLärm löst krankmachenden Stress aus.Entsprechend sind ambitionierte Lärmminderungskonzeptedringend notwendig;weniger Lärm bedeutet mehr Gesundheitsschutz,mehr Lebensqualität, geringerevolkswirtschaftliche Kosten. Aufgabeder Stadt-, Verkehrs- und Bauleitplanungmuss es daher sein, Maßnahmen zurVorbeugung und zum Schutz gegen Lärm zu entwickeln und umzusetzen.In der Praxis ist die Lärmminderung jedoch noch kein leitender Planungsgedanke.Eine neue Ausgabe der „Informationen zur Raumentwicklung“,Herausgeber ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung,geht sowohl auf die Lärmsituation in den deutschen Großstädten als auchauf die gesundheitlichen Folgen von Lärm ein. Im Mittelpunkt stehen Ansätzefür eine wirksame Lärmminderung, wie sie etwa in der Umsetzung derEU-Umgebungslärmrichtlinie zum Tragen kommen. Neben Lösungsmöglichkeitenfür die Stadt- und Bauleitplanung geben die Beiträge Denkanstößefür politische Entscheidungsträger sowie Fachleute in Verwaltung undPrivatwirtschaft. Zur Sprache kommen aber auch die Hemmnisse, die einerwirksamen Lärmminderung entgegenstehen.Stadt statt Lärm, Informationen zur Raumentwicklung, Heft 3/2013;Hrsg.: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR); Franz SteinerVerlag, 2013, 19 €; ISSN: 0303-2493Buchbestellung unter:service@steiner-verlag.deDeutscher Fassadenpreis 2013Wildauer Wohnungsbaugesellschaft ausgezeichnetIm September wurden die besten Fassadengestaltungen des Jahresmit dem Deutschen Fassadenpreis 2013 ausgezeichnet. Die WildauerBlickfang: Dreidimensional bemalte „Villa 34“ in WildauWeitere Informationen:www.fassadenpreis.de und www.wiwo-wildau.deQuelle: Wiwo WildauWohnungsbaugesellschaft erhielt für ihre „Villa 34“ im HückelhovenerRing 34 den zweiten Preis in der Kategorie „Kunst und Design am Bau“.Hier machte eine Illusionsmalerei am Ortseingang von Wildau aus einemschlichten Anbau einen Blickfang. Eine dreidimensionale Malerei inGrautönen, wenig Hellblau und Dunkelocker bezieht die realen Fensterin eine irreale Bildwelt der Illusionsmalerei ein. Es entsteht der Eindruck,dass die Fassade aus gigantischen, versetzten Blöcken zusammengesetztist. Mit dem Preis honorierte die Jury nicht nur den künstlerischenEntwurf von Erik Mahnkopf von GRACO Agentur für Kommunikation ausBerlin, sondern auch die Experimentierfreude der Bauherrin.300 Arbeiten waren für den zum 22. Mal ausgeschriebenen Fassadenpreiseingereicht worden. 22 von ihnen wurden von einer Fachjury unter Vorsitzvon Prof. Jürgen Braun ausgewählt und mit Preisgeldern in Höhe von insgesamtüber 20.000 € prämiert. „Die Freude an vollendeter Fassadengestaltungscheint im selben Maß zu steigen wie die Qualität der Ausführungdurch die Fachleute, die sie intelligent planen und handwerklich perfektumsetzen“, fasste Prof. Braun den Eindruck der Jury zusammen.16 12 | 2013


Quelle: Thüs Farnschläder Arch. BDARichtfestSAGA GWG baut Wohnungen für Jung und AltSo soll das Gebäude Legienstraße 45 aussehenHamburg größter Vermieter, die kommunaleSAGA GWG, baut in Hamburg-Horn Wohnraumfür Jung und Alt. In der Legienstraße 45, 65 und109b entstehen insgesamt 122 neue Wohnungenfür Familien und Singles, darunter auch einemoderne Seniorenwohnanlage mit 88 Wohneinheiten.Das grüne Quartier in Hamburg-Hornwird durch den modernen und günstigen Wohnraumdeutlich aufgewertet. Die Nettokaltmietebeträgt 5,80 €/m 2 . Lage und Form der Häuserwurden so geplant, dass der vorhandene alteBaumbestand behutsam integriert wird. Am28. Oktober 2013 wurde Richtfest gefeiert.WS 170Komfort-Wohnungslüftungmit WärmerückgewinnungWeitere Informationen:www.saga-gwg.deSanierung in SchlosschemnitzVerjüngungskur für alten ZiegelbauIm Oktober 2013 hat das kommunale ChemnitzerWohnungsunternehmen Grundstücks- undGebäudewirtschafts-Gesellschaft m.b.H. (GGG)mit den Sanierungsarbeiten in der AltendorferStraße 36 bis 38 im Stadtteil Schlosschemnitzbegonnen. Für rund 600.000 € lässt die GGG denim Jahr 1910 errichteten Ziegelbau komplettmodernisieren.Im Zuge der Sanierung werden Grundrissegeändert, so dass familiengerechte Drei- bisBei dem Bau aus den 1910er Jahren in der Altendorfer Fünfzimmerwohnungen zwischen 70 und 126 m 2Straße haben die Arbeiten begonnenentstehen. Die komplette Haustechnik wirderneuert, die Fassade erhält eine Wärmedämmung. Alle Wohnungen bekommen mindestens einenBalkon. Im Mai 2014 sollen die Arbeiten abgeschlossen sein.Quelle: Erik EscherLEISESTARKENERGIEEFFIZIENTWeitere Informationen:www.ggg.deEnergieeffizient und schallgeschütztModernes Wohnen im MertonviertelDas Mertonviertel entstand auf einer 100 ha großen ehemaligen Industriefläche im FrankfurterStadtteil Heddernheim. Die Merton Wohnprojekt GmbH, Tochter der ABG Frankfurt Holdingund der GEA Real Estate GmbH, schuf dort hochwertigen Wohnraum. Für 5 Mio. € entstanden inMassivbauweise 24 Wohneinheiten mit 84 und 125 m 2 Wohnfläche und drei bis fünf Zimmern. DieGebäude haben drei Geschosse plus Staffelgeschoss, eine kompakte Gebäudeform, sind nach Südenausgerichtet. Sie erreichen dank einer hochwärmedämmende Gebäudehülle aus verfüllten Poroton-Ziegeln KfW-Effizienzhaus-Standard 70 sowie einen hohen Schallschutz. Es werden keine fossilenBrennstoffe benötigt, da Geothermie die Heizung und Fermwärem das Warmwasser versorgt.Weitere Informationen:www.abg-fh.comMADE IN GERMANYBY MAICOVENTILATORENwww.maico-ventilatoren.com


NEUBAU UND SANIERUNGGenossenschaftlicher Ansatz bei Bau und MitgliederkommunikationWarten auf „Myrica” – ein innerstädtischer Neubau entstehtDie Berliner Genossenschaft Berolina setzt derzeit ihr größtes Neubauprojekt seit rund 40 Jahren um.Auf dem ehemaligen Mauerstreifen entstehen fast 100 bezahlbare und energieeffiziente innerstädtischeWohnungen. Das Projekt schließt nicht nur eine Baulücke, sondern steht auch für das städtebaulicheZusammenwachsen der Stadtteile Mitte und Kreuzberg.Kristin MüllerVorstandsreferentinWohnungsbaugenossenschaft„Berolina” eGBerlinIn den vergangenen 13 Jahren hat die Wohnungsbaugenossenschaft„Berolina” eG insgesamt siebenNeubauvorhaben realisiert – sechs davon inBerlin-Mitte. In der Regel handelte es sich dabeium bauliche Nachverdichtungen der Genossenschaftssiedlungim Heinrich-Heine-Viertel.Während bislang in den einzelnen Bauvorhabenzwischen 20 und 40 Wohnungen in ein oder zweiHäusern errichtet wurden, setzt die Berolina aktuelldas größte Neubauprojekt seit den 1970erJahren um. Auf ehemaligen Mauergrundstückenin Berlin-Mitte entstehen fünf Wohnhäuser mitinsgesamt 95 Wohnungen; eine Tiefgarage bietetmehr als 80 Parkplätze für den ruhenden Verkehr.Der Neubau heißt Myrica. Dies ist die historischeBezeichnung für einen Teil der späteren Luisenstadt(heute Berlin-Mitte und -Kreuzberg) undgleichzeitig der Name einer immergrünen Pflanze.Damit spiegelt „Myrica“ gleich zwei wesentlicheStandortmerkmale wider: Dies ist zum einen dieLage des Neubaus im Zentrum der Hauptstadt,zum anderen symbolisiert der Name das grüneQuartier der Genossenschaftssiedlung.Planung kostet ZeitVom Grundstückserwerb bis zur Grundsteinlegungvergingen insgesamt zwölf Jahre. Zwargehörte ein kleiner Teil des Baufeldes bereits seitden 1950er Jahren zur Wohnungsbaugenossen-Quelle: BerolinaVisualisierung des Küchenbereiches einer 5-Zimmer-Wohnung18 12 | 2013


Die Neubauten entstehen zwischen Sebastianstraße und Heinrich-Heine-Straße, unmittelbar an der ehemaligen Berliner Mauerschaft, der überwiegende Teil wurde allerdingserst ab 2000 erworben. Da die Eigentumsverhältnissegerade bei den Mauergrundstücken kompliziertsind, musste die Berolina mit dem Bundund einer großen Eigentümergemeinschaft verhandeln.Schrittweise wuchs das Baugrundstückauf insgesamt fast 10.000 m 2 an. Um an diesemzentralen Standort besonderen Einfluss auf dasBaugeschehen zu haben, erließ das Land Berlinbereits früh einen B-Plan, auf dessen Basis intensiveAbstimmungen zur städtebaulichen Figur mitdem Stadtplanungsamt stattfanden. Der gesamteAbstimmungsprozess für die Anordnung und dieKubatur der Neubauten nahm insgesamt drei Jahrein Anspruch. Im Ergebnis fügt sich „Myrica“ sowohlbehutsam in das städtebauliche Umfeld einund knüpft mit ihren bewusst geplanten Freiräumean den Charakter der bestehenden Genossenschaftssiedlungan.Nachhaltigkeit – immer auf der AgendaImmobilien werden in Deutschland in der Regelfür eine sehr langfristige Nutzung errichtet undwerden 100 Jahre oder sogar länger bewohnt. InAnbetracht dieser Nutzungszeiträume ist es ausSicht der Berolina wichtig, einen guten und zeitgemäßenStandard zu realisieren – z. B. bei den Wohnungsgrößen,den Balkonen, den Aufzügen, aberauch bei der technischen Wohnungsausstattung.Vor dem Hintergrund sich kontinuierlich entwickelnderEnergiepreise sowie eines steigendenökologischen Bewusstseins stellen Mieter zudemhöhere Anforderungen an das energetische Niveauder Wohnhäuser. Mit „Myrica“ errichtet die Berolinadeshalb erstmals besonders energieeffizienteHäuser im KfW-55-Standard. Zu den ökologischenAnforderungen einer Stadt im 21. Jahrhundert gehörtneben der energetischen Effizienz der Gebäudeauch die Planung ausreichender Grünflächen undFreiräume. Dies gilt besonders für die Stadtzentren,die in vergangenen Jahrhunderten oftmalsHaus 1 an der Sebastianstraßeim Sommer 2013stark verdichtet entwickelt wurden. Gleichzeitigstehen die Stadtzentren vor der Herausforderung,den Anforderungen des motorisierten Individualverkehrsgerecht zu werden, der auch Stadtbewohnernoch für viele Jahrzehnte begleiten wird. Ausdiesem Grund gehört der Bau einer Tiefgarage zumKonzept der Wohnanlage. Die Tiefgarage entspanntnicht nur die Parksituation am Standort, sondernermöglicht es gleichzeitig, einen möglichst großenFrei- und Grünflächenanteil zu realisieren. Auf dieseWeise wird die ökologische Qualität der Genossenschaftssiedlungerhalten.Nachhaltige Entwicklungund darstellbare Miete – ein Gegensatz?Während höhere Ausstattungsstandards der Wohnungen,gemessen an den Gesamtkosten des Neubaus,nur einen geringen Anteil ausmachen, sinddie Energieeffizienz und der Bau der Tiefgarageerhebliche Kostenfaktoren. Für beide Maßnahmengilt aber auch: jetzt oder nie, da die Nachrüstungdes KfW-55-Standards in einem Bestandsgebäudenicht darstellbar wäre und der rückwirkende Einbaueiner Tiefgarage technisch nicht umgesetztwerden kann. Finanziell ist dadurch die Belastungaktuell höher, in die Zukunft projiziert aberrechnen sich die Mehrausgaben. Die umfassendenMaßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienzwie auch das hohe Qualitäts- und Ausstattungsniveausowie die Tiefgarage tragen dazu bei, dassdie Berolina ein ökologisch, ökonomisch und sozialnachhaltiges Projekt umsetzen kannDie Berolina investiert langfristig und damit ingroßem Umfang in die Nachhaltigkeit des Projektes.Mit „Myrica“ realisiert sie trotzdem einenWohnungsneubau mit moderatem Mietniveau: DieNettokaltmiete wird durchschnittlich mit 10 € m 2kalkuliert. Im Mietenkonzept wurden allerdingsalle Wohnungen differenziert betrachtet. Ziel wares, eine ausgewogene Mietenstruktur zu entwickeln,von der z. B. große Familienwohnungenprofitieren.Kommunikation entscheidendfür Vermietung95 Wohnungen zu vermieten, heißt für die Berolina,50 % der durchschnittlichen Jahresvermietungsleistungzusätzlich zu erbringen. Ausdiesem Grund war es erforderlich, möglichstfrühzeitig mit der Vermietung zu beginnen, umso den Vermietungsprozess über einen längerenZeitraum zu strecken und auf diese Weise auchden (personellen) Aufwand besser dosieren zukönnen. Eine Zielsetzung dabei war auch, bereits1,5 Jahre vor der Fertigstellung des Vorhabenserste rechtsverbindliche Mietverträge abzuschließen,um den Vermarktungsprozess besser planenzu können. Die künftigen Bewohner von12 | 201319


NEUBAU UND SANIERUNGLageplan des Neubaustungsbeginn bis zur Fertigstellung an das Vorhabenund die Genossenschaft gebunden werden, indem regelmäßig über das Bauvorhaben und dieGenossenschaft berichtet wurde. Auch der Standdes Bauvorhabens, Hintergründe zum Städtebauund zur Architektur sowie zur Beauftragung derBauunternehmen wurden transparent gemacht.Innerhalb von sechs Monaten wuchs die Zahl derBezieher des Newsletters auf mehr als 500 an.Eine wichtige Aufgabe kam zudem dem Online-Exposé zu. Über dieses sollten noch vor einemersten persönlichen Informations- und Beratungsgesprächmöglichst viele Fragen beantwortetwerden. Das Exposé stellte sowohl den Meso- alsauch den Mikrostandort der fünf Wohnhäuser darund zeigte für jede Wohnung neben den Grundrissendie Lage innerhalb des Gebäudes an. Auchauf welchen Etagen sich die mehr als 20 Grundrissvariantenbefinden, verdeutlichte es. Fernerwurden Informationen zum Wohnumfeld sowie zuden Nutzungsentgelten bereitgestellt.Als wichtig erachtete die Berolina darüber hinaus,die Interessenten darüber zu informieren,wie sie Myrica-Bewohner werden können. AlleInformationsmaterialien enthielten immer auchumfassende Informationen zur Berolina, da vieleInteressenten Fragen zu den Besonderheiten dergenossenschaftlichen Wohnform haben.Grundrissvarianten für eine 3- und eine 4-ZimmerwohnungMYRICA zu überzeugen, obwohl gerade erst mit tionen, wie den Standort, die Wohnungsanzahlden Bauarbeiten begonnen wurde, war natürlich und -größen, das Energieniveau und die Zielgruppen.Die daraus folgenden Veröffentlichungeneine Herausforderung.Die Berolina wählte eine mehrstufige Vermarktungs-und Kommunikationsstrategie, die u.a. Interessenten zu. Über den QR-Code konntenin den Medien führten der Genossenschaft erstedas Vertrauen der Interessenten und zukünftigen sich die Interessenten für einen Newsletter zumBewohner gewinnen sollte. Noch vor Erteilung Bauvorhaben anmelden und sich gleichzeitig alsder Baugenehmigung veröffentlichte die Berolinaeine Pressemitteilung zum Bauvorhaben mit Durch den Newsletter sollen die InteressiertenInteressent registrieren.einem Überblick über die wichtigsten Informa-über den mehrjährigen Zeitraum vom Vermark-Visualisierung des Wohnbereiches einer FamilienwohnungBausteine greifen ineinanderSchon elf Wochen nach Vermietungsbeginn warenmehr als 50 % der Wohnungen an die registriertenInteressenten vermietet, ohne in der Vermarktungauf die internetbasierten Immobilienportalezurückgegriffen zu haben. 80 % der künftigenBewohner sind Neumieter. Die Berolina konntesomit ihren Mitgliederkreis erweitern. Die Kommunikationim Vorfeld verringerte auch den Beratungsaufwandfür das Vermietungsteam. VieleInteressenten hatten bereits einen sehr gutenÜberblick über die Genossenschaft und das Bauvorhaben,so dass recht lange und ausführlicheBeratungsgespräche oft nicht mehr notwendigwaren. Aktuell beginnt die Vermarktung überdie Immobilienportale im Internet – dann wirdder Beratungsaufwand möglicherweise etwassteigen. Dank digitaler Technologien bleibt dasOnline-Exposé flexibel, sodass häufig gestellteFragestellungen laufend ergänzt und auch dieWohnungsübersicht bei fortschreitender Vermietungkomfortabel angepasst werden kann.Verschieden Bausteine – vom Standort, über dasBau-, Freiflächen-, Ausstattungs-, Mieten- undenergetische Konzept fügen sich gut ineinander.Die Kommunikations- und Vermarktungsstrategiepasst hierzu perfekt – auch das ist ein Aspekt vonNachhaltigkeit.20 12 | 2013


Die norddeutsche Art.Wo ist die Wohnungswirtschaft zu Hause?www.q-gmbh.comChancen nutzen:Das Management der Passiva zählt zuden strategischen Erfolgsfaktoren jedesWohnungsunternehmens. Ein optimiertesDarlehens- und Sicherheiten portfoliosowie nachhaltige Hausbankbeziehungensind dabei von zentraler Bedeutung.Wir haben die passenden Dienstleistungs-und Kreditprodukte, zahlreicheReferenzen und ein Geschäftsmodell, indem die Wohnungswirtschaft auch inZukunft fest verankert ist.Interessiert? Ich bin für Sie da:Jens ZillmannLeiter Firmenkunden WohnungswirtschaftTelefon: 0391 589-1539jens.zillmann@nordlb.deKeine Frage: Gute Adressen der Branche bauen auf uns. Denn wenn es darumgeht, die Chancen eines Wohnungsportfolios zu erkennen, sie optimal zunutzen und Risiken zu vermeiden, sind wir seit über 20 Jahren der kompetente,strategische Partner. Und das für Finanzierung, Geldanlage undRisikomanagement. Darüber hinaus beraten wir Sie fundiert zu Standortanalyse,Konzeptentwicklung und Stadtumbauprozessen. Wir kennen dieAnforderungen und Trends der regionalen Wohnungsmärkte und Ihre speziellenBedürfnisse als Unternehmen der Branche – ohne Frage. Mehr unterwww.nordlb.de/wohnungswirtschaft.www.nordlb.de


NEUBAU UND SANIERUNGDie Waldsiedlung Zehlendorf trägt ihren Namen nicht ohne Grund: Zahlreiche Kiefern geben der Wohnanlage ihr GeprägeWohnen im DenkmalGenerationenwechsel in der Waldsiedlung:Das Taut-Denkmal lockt Familien anZu den sechs Berliner Siedlungen der Moderne auf der UNESCO-Welterbeliste gehört sie nicht. Trotzdemerfreut sich die vom berühmten Architekten Bruno Taut geplante Waldsiedlung Zehlendorf großerBeliebtheit. Auch die Deutsche Wohnen AG als Eigentümerin ist stolz auf ihr Schmuckstück – und saniert esderzeit so, dass sich das Äußere der Siedlung wieder seinem Originalzustand annähert.Christian Hunzikerfreier ImmobilienjournalistBerlinMan sieht es der Erdgeschosswohnung in der Riemeisterstraßein Berlin-Zehlendorf an, dass sie seitJahrzehnten nicht mehr gründlich saniert wordenist. Die beste Zeit der Tapeten liegt lange zurück,das Bad dürfte aus den siebziger Jahren stammen,und am liebsten würde man sofort sämtliche Fensteraufreißen. Und doch ist nicht zu übersehen,welche Wohnqualität die rund 70 m 2 große Dreizimmerwohnungeigentlich bietet: effizienterGrundriss, Balkon, ruhige Lage in der Nähe einesU-Bahnhofs – mehr kann man vom Wohnen in derStadt kaum erwarten. Hinzu kommt die Traditionder Wohnanlage, zu der die Einheit in der Riemeisterstraßegehört. Die Waldsiedlung Zehlendorfwurde zwischen 1926 und 1932 nach Plänen vonBruno Taut, Otto Rudolf Salvisberg und HugoHäring errichtet. Über 1.900 Einheiten – etwa1.100 Geschosswohnungen und 800 Reihenhäuser– entstanden damals im Umfeld des U-BahnhofsOnkel Toms Hütte. Die denkmalgeschützteSiedlung heißt deshalb auch Onkel-Tom-Siedlungoder (bezogen auf den nördlichen Teil mit den Reihenhäusern)Papageiensiedlung. Dieser Begriff22 12 | 2013


Quelle: Deutsche Wohnen AG, Foto: Anja Steinmannleitet sich von den auffälligen Farben her, die Tautfür die von ihm entworfenen Gebäude wählte. DieRekonstruktion der ursprünglichen Farbigkeit isteine der Aufgaben, die sich die Deutsche WohnenAG im Rahmen der derzeit laufenden Sanierungvorgenommen hat. Dabei frischt sie nicht nur dieFassaden auf, sondern auch die Treppenhäuser. Einesder neu gestalteten Treppenhäuser führt EikePetersen vor, die als Architektin bei der DeutscheWohnen AG die Sanierung der Siedlung betreut: Inzarten Blautönen erstrahlt das Treppenhaus, dasvorher einen „Kunststoffputz in schäbigem Grau“(Petersen) aufwies.Begehrt bei FamilienPetersen kennt die Siedlung nicht nur als Architektin,sondern auch als Bewohnerin – seit 13Jahren wohnt sie nämlich in der Waldsiedlung.Und sie ist ganz begeistert von der Qualität dermittlerweile über 80 Jahre alten Wohnungen:„Die Grundrisse sind optimiert und die Räumemindestens 2,70 m hoch, und alle Wohnungensind hell.“ Zudem schätzt sie, dass viele Detailsin den Wohnungen erhalten geblieben sind. „Ineinigen Wohnungen gibt es sogar noch die originalenEinbauküchen von Bruno Taut“, sagt Petersen.„Überhaupt hatten die Wohnungen damals einetolle Ausstattung.“Diese Qualitäten werden auch heute noch geschätzt.„Leerstand gibt es in der Waldsiedlungso gut wie nicht“, stellt Julian Pinnig von der Unternehmenskommunikationder Deutsche WohnenAG fest. Nachdem lange vor allem ältere Menschenin der Siedlung gewohnt haben, zieht es mittlerweileauch viele jüngere Familien nach Zehlendorf.„Es findet gerade ein Generationenwechsel statt“,konstatiert Eike Petersen.Das hat die für die Eigentümergesellschaft erfreulicheFolge, dass sie die Miete in der Waldsiedlungkräftig steigern kann. Die Durchschnittsmietebeziffert Julian Pinnig auf 6,95 €/m 2 ; die Neuvertragsmietehingegen liegt um über ein Viertelhöher und beträgt 8,83 €/m 2 – wobei zu berücksichtigenist, dass die zur Vermietung stehendenWohnungen im Rahmen der laufenden Sanierungauf einen höheren Standard gebracht werden.Insgesamt gehören der Deutsche Wohnen AG inder Waldsiedlung 789 Geschosswohnungen. DieReihenhäuser nördlich der U-Bahn-Trasse wurdenschon vor vielen Jahren einzeln an Eigennutzerverkauft.Neue AnforderungenDie Ansprüche der neuen Bewohner stellen denVermieter allerdings auch vor neue Aufgaben.Denn die ursprünglichen Grundrisse der Wohnungenentsprechen nur sehr bedingt den Ansprüchenheutiger Familien. Taut, Salvisberg undHäring planten im Wesentlichen Zweieinhalbzimmerwohnungenmit rund 55 m 2 und Dreizimmerwohnungenmit rund 70 m 2 . Um auch Familienmit mehr Platzbedarf ein Angebot unterbreitenzu können, legt die Deutsche Wohnen AG jetzt inder Riemeisterstraße übereinanderliegende Dreizimmerwohnungenzu Maisonette-Einheiten mitdann rund 140 m 2 Wohnfläche zusammen – mitgroßem Erfolg: „Die Nachfrage durch Familien istenorm“, sagt Petersen.Eine weitere Herausforderung stellt der Umgangmit den Gewerbeflächen dar. Auch hier findensich kreative Lösungen. In der Riemeisterstraßebeispielsweise sticht eine Einheit ins Auge, auf derin Großbuchstaben der Schriftzug „Frisierkunst“steht. Sie ist wieder vermietet, erzählt Eike Petersen– aber nicht etwa an einen Friseur, sondernan einen Architekten, der ganz begeistert ist vomSchriftzug. Eine andere Gewerbeeinheit wird jetztvon einer zweisprachigen Kindertagesstätte genutzt.Keine Wärmedämmung möglichInsgesamt investiert die Deutsche Wohnenzwischen 2011 und 2013 knapp 9 Mio. € in dieSanierung der Waldsiedlung; dies entspricht12 | 201323


NEUBAU UND SANIERUNGUm die filigrane Fassadengestaltung des Baudenkmals nicht zu gefährden,kommt eine Außendämmung nicht in Frage387 €/m 2 Wohnfläche. Mit diesem Geld lässt siez. B. die originalen Holzkasten-Doppelfensteraufarbeiten; lediglich in den Badezimmern darfsie neue Fenster einsetzen. Außerdem werdendie Kellerdecken und Dachböden gedämmt, neueBäder eingebaut und in den Leerwohnungen dieDielen abgeschliffen.Eine Außendämmung verbietet sich hingegen,da diese die filigrane Fassadengestaltung beeinträchtigenwürde. Trotzdem verbessert sich dieEnergiebilanz, da die Gasetagenheizungen einerVersorgung mit Fernwärme weichen. Das allerdingswar anfangs mit erheblichen Problemenverbunden: In einem ersten Sanierungsabschnitt,der 2007 von der kurz danach von der DeutscheWohnen AG übernommenen Gehag in die Wegegeleitet worden war, wehrte sich eine Mieterin mitallen juristischen Mitteln gegen die Umstellungauf Fernwärme. Der Bundesgerichtshof entschiedjedoch, das Vorgehen der Eigentümergesellschaftsei rechtmäßig.Konflikte rund um den DenkmalschutzAuch wenn viele Mieter die Qualitäten der Waldsiedlungschätzen, so kommt es doch durchauszu Konflikten zwischen den Anforderungen desDenkmalschutzes und den Wünschen der Bewohner.Nicht alle Mieter sind beispielsweise erfreutEin Wohnhaus und eine Gewerbeeinheit in der Riemeisterstraße im Zustand vor der Sanierung. Die Gewerbeeinheitwird nach der Sanierung von einem Architekten genutzt – doch der Schriftzug „Frisierkunst” bleibt erhaltendarüber, dass sie keine pflegeleichten Fenster ausKunststoff erhalten. Und der eine oder andereNutzer geht nicht so sorgsam mit seiner Wohnungum, wie es sich der Vermieter wünschen würde.„Manche Mieter haben auf die Originaltüren in derWohnung eine Beschichtung aufbringen lassen“,bedauert Eike Petersen „Andere haben Balkonfliesenverlegt.“ Und in den siebziger Jahren hättenMieter auf eigene Faust sogar Panoramafenstereingebaut, die so gar nicht zum Baustil der Modernepassen und jetzt bei einem Mieterwechselrückgebaut werden.Ein weiteres Beispiel für die Diskrepanz zwischenMieterwunsch und Denkmalschutz hängt mit demreichen Baumbestand zusammen. Der Name Waldsiedlungist nämlich kein Marketinggag, sonderndurch zahlreiche Kiefern gerechtfertigt, die dasArchitektenteam um Taut in seine Planung einbezog.Leider aber verlieren Kiefern ihre Nadeln– und damit diese nicht auf den Balkonen landen,brachten nicht wenige Mieter Markisen an, ohnesich um den Gesamteindruck der Siedlung zukümmern. Hier fanden die Deutsche Wohnen AGund die Denkmalbehörden eine einvernehmlicheLösung: Sie einigten sich auf einen einheitlichenMarkisentyp, den die Mieter auf eigene Kostenanbringen dürfen.Ein Vorteil für das UnternehmenTrotz dieser gelegentlichen Auseinandersetzungensteht die Deutsche Wohnen AG aus vollerÜberzeugung zu ihren denkmalgeschütztenWohnsiedlungen. Von diesen hat sie eine ganzeMenge in ihrem Portfolio: Von den sechs BerlinerSiedlungen der Moderne, die seit 2008 zumUNESCO-Welterbe zählen, sind deren vier ganzoder teilweise in ihrem Besitz (HufeisensiedlungBritz, Weiße Stadt, Wohnsiedlung Carl Legien,Ringsiedlung Siemensstadt). Durch die Übernahmeder Baubecon im vergangenen Jahr ist die börsennotierteGesellschaft zudem Eigentümerin derebenfalls von Bruno Taut entworfenen SiedlungCracau in Magdeburg geworden. „Wir haben besondersviele Taut-Siedlungen“, sagt Julian Pinnigvon der Unternehmenskommunikation nicht ohneStolz. „Die denkmalgeschützten Siedlungen sindganz wichtig für die Identität unseres Unternehmens.Und sie sind bei den Mietern sehr gefragt.“Derweil steht Architektin Eike Petersen auf demKiefernhof, einer großzügigen Grünfläche in derStraße Im Gestell. „Hier finden viele Feste statt“,berichtet sie. Ganz zufrieden mit der Gestaltungdes Hofs ist sie aber nicht: Unter die Kiefern habensich nämlich unerlaubterweise auch Tannen undKoniferen gemischt – und die haben im Kiefernhofnichts zu suchen. Denkmalschutz verpflichteteben.24 12 | 2013


„Unsere Fantasie ist unbegrenzt.Die Möglichkeiten,sie in die Tat umzusetzen, auch.“UNStudio Amsterdam und ASPLAN Kaiserslautern, ArchitektenZentrum für Virtuelles Engineering – Fraunhofer IAO StuttgartDie Antwort auf die Frage nach Individualität und Energieeffizienz: SchücoSystemlösungen bieten Freiheit und Sicherheit in der Planung und ermöglichenes Ihnen, den Ansprüchen von heute gerecht zu werden und Standards fürmorgen zu setzen. schueco.de/antwortFenster. Türen. Fassaden.


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: SolarluxIm Rahmen der Sanierung wurde die Fassade inklusive der Balkonbrüstungen gedämmt.Mit den Glas-Faltwänden als Balkonverglasungen entstand zusätzlicher WohnraumSteigerung der WohnqualitätBalkon als WohnraumerweiterungIm Kölner Stadtteil Zollstock entstanden seit Beginn des 20. Jahrhunderts zahlreichebaugenossenschaftliche Mehrfamilienhaussiedlungen, die noch heute stark das Ortsbild prägen.Auf die gegenwärtige Wettbewerbssituation und die gestiegenen Ansprüche der Mieter mussteseitens der Wohnungsbaugenossenschaft „Am Vorgebirgspark eG“ reagiert werden.Johanna Jörnfreie JournalistinBerlinUm 1980 wurde das achtgeschossiges Mehrfamilienhausmit 53 Wohneinheiten direkt amVorgebirgspark errichtet. Das Doppelhaus in derSchwalbacher Straße ist mit seiner Lochfassadeaus Klinkern und eingeschnittenen, offenen Balkonennach Süden ausgerichtet.Bauzeittypische Wärmebrücken im Bereich derDeckenanschlüsse zu Balkonplatten sowie unzureichendeWärmedämmung im Fassadenbereichentsprachen nicht mehr den heutigen Anforderungender Energieeinsparverordnung (EnEV).Das Architekturbüro Architektei mit Hauptsitz inKöln gab dem Mehrfamilienhaus durch eine ganzheitlicheSanierung der Gebäudehülle ein neues,freundliches Gesicht. Auf die Fassade wurde einWärmedämmverbundsystem aufgebracht und dieLochfenster-Elemente ausgetauscht. Zusätzlichwurden Balkonverglasungen in Form von Glas-Faltwänden mit einem hohen Wärmedämmwerteingesetzt. Der Wohnraum wurde dadurch umdie Fläche des ehemaligen Balkons erweitert. DieGlas-Faltwände ermöglichen die flexible Nutzungdes zusätzlich geschaffenen Wohnraumes26 12 | 2013


im komplett offenen und geschlossenen Zustand.Er kann ganzjährig und zu jeder Witterung genutztwerden, wodurch eine neue Qualität des Raumesgeschaffen wurde.Bestehende Wärmebrücken durch einbetonierteBetonplatten ohne thermische Trennung sindumgangen worden, indem die Brüstungen der Balkonegedämmt und die Loggien mit den isolierverglastenFaltwänden geschlossen wurden. Diethermische Fassadenebene ist so vorgezogen unddie Bausubstanz duch die Einhausung geschützt.Kosten für herkömmliche Sanierungsmaßnahmen– das großflächige Dämmen innerhalb der Balkone,das aufwendige Erneuern von Abdichtungen deroffen bewitterten Balkone und der Austausch derVerglasung inklusive Balkontür – wurden durch dieEinhausung der Balkone eingespart.Transparente FaltwandsystemeDie verwendete Glas-Faltwand ist ein Aluminiumprofilsystemmit Hohlkammerprofil und Schaumkern,welches mit 59 mm Bautiefe und 130 mmFlügelstoßbreite sehr schlanke Profilansichten gewährleistet.Es erzielt eine hohe Transparenz undeinen nahtlosen Übergang zwischen Innen- undAußenraum. Die Wärmedämmung des Systemsträgt zu einem angenehmen Wohnkomfort bei.Die 45 insgesamt ca. 3,5 m breiten und vollständigauffaltbaren Glas-Faltwände wurden auf Wunschder Architekten mit fünf Elementen und einemDrei-Scheiben-Wärmefunktions-Isolierglas miteinem Ug-Wert von 0,6 W/ m 2 K ausgeführt.Die oben angeordneten Laufwagen sind in Edelstahlschienenkugelgelagert und besitzen leiseLaufflächen, die die Leichtigkeit während ihrerBedienung dauerhaft sichern.Ein hoher Grad an Luft-, Regen- und Winddichtewird durch das Abdichten mit EPDM-Dichtungenin zwei Ebenen und die umlaufenden Anschlagprofilean den Rahmen erreicht. Es werden keineLauf- oder Führungsschienen sichtbar oder offenbewittert, denn alle Beschlagteile sind verdecktliegend in den Profilen angeordnet. Die dauerhafteWertbeständigkeit der Glas-Faltwand ist durchden Einsatz von hochwertigen Beschlagteilen gewährleistet.Durch die Verriegelung der Elementeuntereinander wird ein hohes Maß an Einbruchsschutzund Dichtigkeit erreicht.Technische Skizze der Balkonsituation vor und nach der SanierungUm den geforderten Feuchtigkeitsgrad der Raumluftnach Energieeinsparverordnung einzuhalten, Fassadenbereich wird dadurch bauphysikalischEinsatz von Wärmedämmverbundsystemen imwurden im oberen Bereich wärmegedämmte Verbreiterungsprofileentwickelt, in die Dauerlüfter Bei diesem Mehrfamilienhaus galt es zudem, dieentgegengewirkt.integriert wurden, um auch im geschlossenen erhöhten Lasten der fünfteiligen Glas-FaltwändeZustand der Verglasung eine Frischluftzufuhr mit Dreifachverglasung durch einen zusätzlichenzu ermöglichen. Der drohenden Problematik des Reinigungsbeschlag, der speziell für dieses Projektgehemmten Feuchtigkeitsaustauschs durch den entwickelt wurde, abzufangen.Der Hersteller als Begleiter der Auftraggebenden GenossenschaftKurz vor Fertigstellung wünschte sich die Wohnungsbaugenossenschafteinen zusätzlichen,optisch hochwertigen inneren Abschluss derGlas-Faltwand. Der Hersteller Solarlux reagiertemit dem Einbau einer innenseitigen Fensterbank(siehe das nachfolgende Interview auf S. 28).In den Erdgeschosswohnungen wurdenraumhohe Glas-Faltwände verbaut12 | 201327


NEUBAU UND SANIERUNGInterview mit Thomas Meißner„Energetische Sanierung –die Chance zur technischen undästhetischen Aufwertung”Quelle: Wohnungsgenossenschaft am Vorgebirgspark eGThomas Meißner ist geschäftsführendes Vorstandsmitglied der Wohnungsgenossenschaftam Vorgebirgspark eG. Die Genossenschaft besitzt derzeit 844 Wohnungen und hat 900 Mitglieder.In diesem Interview geht er auf die Sanierung mit Glas-Faltwänden ein (siehe S. 26).Was hat Sie zu den Sanierungsmaßnahmenbewogen?Ausschlaggebend für die Sanierung waren die fürdie 1980er Jahre typischen technischen Mängel ander Gebäudehülle. Das unzureichend gedämmteFlachdach übertrug Spannungen in die Außenwände,was immer wieder zu Rissbildungen führte.Thermografieaufnahmen des Gebäudes ergaben,dass die gesamte Gebäudehülle nicht den energetischenAnforderungen genügte. Die Wohnungenwaren nur noch bis maximal 19° heizbar.Vor der Sanierung: Das Mehrfamilienhaus in KölnZollstock entsprach nicht den heutigen energetischenund ästhetischen AnforderungenWarum haben Sie sich im Speziellen für eineWohnraumerweiterung entschieden?Die konventionelle Alternative zur Wohnraumerweiterungwäre das Dämmen umlaufend innerhalbder Balkone mit 20 cm Dämmstärke gewesen. Dieshätte die Fläche der Balkone sehr stark verkleinert.Durch die Lösung, dem Schließen der Balkone mitGlas-Faltwänden, haben wir vermietbare Flächedazugewonnen.Wie entstand die Idee, Glas-Faltwändeeinzusetzen?Auf Besuchen von Messen kamen erste Kontakte zueinem marktführenden Hersteller von Balkonverglasungenzustande. Weiterhin überzeugten Veröffentlichungenvon Objekten, bei denen im Zugevon Sanierungsmaßnahmen Balkonverglasungeneingesetzt wurden. Der Vorteil der Flexibilität vonGlas-Faltwänden ermöglicht die Nutzung der Balkoneim offenen oder im geschlossenen Zustand.Wie hat sich die Sanierungsmaßnahme aufdie Mieterzufriedenheit ausgewirkt?Nun, nach Abschluss der Arbeiten, sind alle sehrzufrieden. Das Gebäude hat einen ganz anderenCharakter mit einer sehr positiven Ausstrahlungerhalten. Die energetische Aufwertung der Fassadenflächenist für die Mieter deutlich spürbar.Höhere Raumlufttemperaturen sind nach der Sanierungumsetzbar bei gleichzeitiger Reduzierungder Energiekosten.Wie finanzieren Sie einesolche Sanierungsmaßnahme?Mit dem Einhalten der EnEV 2009 und der Umsetzungdes KfW-Effizienzhauses 100 konntenKfW-Mittel beansprucht werden. Wir haben nur25 % dieser Maßnahme als Modernisierungszuschlaggerechnet, der Rest wurde durch die Genossenschaftunter anderem mit einem Großteilder Instandhaltungsrücklagen finanziert.Haben Sie Mietminderungsansprüchewährend der Bauzeit erhalten?Die Mieter als Mitglieder unserer Wohnungsgenossenschaftwurden von Anfang an in denSanierungsprozess mit eingebunden. Wir habenuns mit den Mietern im Vorfeld darauf geeinigt:Wenn unsere Wohnungsgenossenschaft in diesemhohen Maße die Sanierung bezuschusst, ist vonMietminderungsansprüchen abzusehen. Durchdiese Regelung hatten beide Parteien, Mieter undGenossenschaft, ihre Vorteile.Werden Sie weitere Ihrer Wohnungsbautensanieren?Diese Sanierungsmaßnahmen in der SchwalbacherStraße waren durch die hohe Anzahl der Wohnungensehr umfangreich. Der neu gewonneneWohnraum und die gestalterische Qualität habendie Attraktivität sehr stark erhöht. Eine Vermietungsquotevon 100 % ist längerfristig garantiert.Wir sind aus dieser positiven Erfahrung heraus nundabei, unsere Bestände in Zukunft entsprechendweiter zu sanieren.Vielen Dank für das Interview.Das Interview führte Johanna Jörn, Berlin.28 12 | 2013


Ein Unternehmen der Aareal Bank GruppeNicht verpassen:Wodis Sigma Forum 2013Ein gutes Gefühl, wenn allesWillkommen bei Europas führendem Beratungs-Auf unsere langjährige Branchenkenntnis und unser wegweisendes


NEUBAU UND SANIERUNGQuelle: Architekt Fabrizio Rossi Prodi, Florenz / ROSSIPRODI ASSOCIATI SRLProjektierte Holzbau-Wohnsiedlung mit vier neungeschossigen Tü rmen in Mailand, ComputerannimationGrenzenloses EuropaMehrgeschossiges Holzgebäude „Via Cenni“ –ein Leuchtturmprojekt in MailandDer mehrgeschossige Holzbau erlebt derzeit einen regelrechten Boom. Nicht nur in Deutschland, derSchweiz und Österreich, sondern auch in Italien. Dort wird derzeit „Via Cenni“, das größte WohnbauprojektEuropas, fertiggestellt. Es ist das erste Mal, dass in Italien in so großem Stil mit Holz gebaut wird.Gabriele Kunzfreie JournalistinHamburgNoch vor wenigen Jahren beschränkte sich derHolzbau meist auf Wohnbauten mit wenigenGeschossen. Inzwischen wird immer höher gebaut– vor allem in Städten. Das liegt nicht alleindaran, dass Holz ein nachhaltiger Baustoff ist: In1 m 3 Holz ist immerhin 1 t CO 2 gespeichert. Derhohe Vorfertigungsgrad erlaubt auch eine kurzeBauzeit. Außerdem hat Holz ein gutes Dämmungsverhalten.Als ein in seiner Dimension bislang einzigartigesProjekt in Europa gilt „Via Cenni“ in Mailand. Dortentstand in nur sechzehn Monaten eine Wohnsiedlungmit vier neungeschossigen Türmen. „Via Cenni“befindet sich im Westen Mailands – unweit desbekannten „Stadio San Siro“, der Heimstätte derbeiden Mailänder Fußballclubs AC Mailand undInter Mailand. Die rund 17.000 m 2 große Siedlungliegt an der Grenze zwischen Stadtzentrum undPeripherie und hat sehr unterschiedliche „Nachbarn“.Im Nordosten befindet sich das Depot desATM, dem öffentlichen NahverkehrsunternehmenMailands, südwestlich eine Kaserne, nordwestlichein alter Bauernhof und südöstlich eine Kleingar-30 12 | 2013


tensiedlung. Den Menschen, die dort leben undarbeiten, fehlen Möglichkeiten der Begegnung.Deshalb soll der große, rund 1.000 m 2 große Parkrund um die Holztürme nicht nur den Bewohnern,sondern allen Mailändern offenstehen. So dasKonzept des Architekten Fabrizio Rossi Prodi ausFlorenz, der als Sieger aus dem internationalenArchitekturwettbewerb hervorging.Günstige Wohnungen„Via Cenni“ umfasst 124 Wohnungen zwischen50 und 100 m 2 Größe, Gemeinschaftsräume,Mietergärten und den Park. Die Erdgeschosse desKomplexes bieten Platz für Geschäfte und Gemeinschaftseinrichtungen.Die Miete der Wohnungenist günstig: Sie liegt bei 7 €/m 2 ohne Nebenkosten.Ein Teil der Wohnungen kann später von den Mieternzu einem Vorzugspreis gekauft werden. AlleWohnungen verfügen über Fußbodenheizungenund Lüftungsanlagen. Das Gebäude wurde mit derEnergieeffizienzklasse A klassifiziert, das heißt,das Gebäude wird weniger als 30 kWh/m 2 /a verbrauchen.Im Juni 2012 wurde mit den Bauarbeitenbegonnen; fertiggestellt wurde das Projekt imSeptember dieses Jahres. Ab Oktober ziehen dieersten Bewohner ein.Das Bauvorhaben wurde im Rahmen des regionalenImmobilienfonds „Fondo Federale di Lombardia“realisiert – umgesetzt durch die „PolarisInvestment Italia SGR SPA“. In diesem Private-Public-Partnership-Modell sind Banken, Unternehmenund die Region beteiligt. Auftrag desFonds ist es, Wohnraum vor allem für wirtschaftlichbenachteiligte Familien oder Einzelpersonenin der Lombardei zu schaffen. Das Projekt richtetsich in erster Linie an ein junges Publikum: großeund kleine Familien, Singles, junge Paare und behinderteMenschen.Tragwerk aus Brettsperrholz„Via Cenni“ sieht neben den vier neungeschossigenTürmen auch vier zweigeschossige Bauten vor, diedie Türme miteinander verbinden. Gebaut wird inHolz-Massivbauweise mit großflächigen Brettsperrholzelementen(BSP-Platten). Das Holz dafürkommt hauptsächlich aus Österreich, aus demSägewerk der finnisch-schwedischen Firma StoraEnso in Bad St. Leonhard im Kärntner Lavanttal.Verbaut wurden rund 6.100 m 3 Brettsperrholz,die mit rund 140 Lkw-Ladungen aus Kärnten angeliefertwurden.Beim Projekt an der „Via Cenni“ wurden keineSpeziallösungen getestet, sondern alle derzeitverfügbaren Techniken optimal genutzt, erklärtAndrea Bernasconi, Professor für Holzbau an derFachhochschule Yverdon in der Schweiz und Leiterdes für die BSP-Bauweise verantwortlichenIngenieurbüros Borlini & Zanini. Das Tragwerkder Gebäude besteht aus BSP-Platten und wurdegeschossweise erstellt. Vorgefertigte Wände undDecken bilden ein so genanntes Kastentragwerk.Es ist auf einem Untergeschoss aus Stahlbeton verankert.Innen ist die Holzkonstruktion mit Gipskartonplattenverkleidet. Auf die Gebäudehüllewurde eine Putzfassade aufgebracht.Jeder der vier Türme ist 27 m hoch und misst13,5 x 19 m im Grundriss. Äußerlich sind sich dieTürme sehr ähnlich. Dennoch wurde jeder einzelnberechnet. Auf diese Weise soll die Regelmäßigkeitin der tragenden Struktur gewährleistet werden.Diese Regelmäßigkeit ist nicht nur beim Grundriss,sondern auch von Stockwerk zu Stockwerk strikteinzuhalten, so Bernasconi. Die Wandstärken variierenvon Stockwerk zu Stockwerk, innerhalbeines Stockwerks sind sie jedoch identisch. Für dieWände im Erdgeschoss wurde 20 cm dickes Brettsperrholzverwendet. Nach oben hin abnehmendsind es im zweiten, dritten und vierten Stock nurnoch 18 cm und im Dachgeschoss 12 cm dickeElemente. Sämtliche Wandelemente bestehen aus5-schichtigen BSP-Platten. Die Decken sind in jedemStockwerk unterschiedlich angeordnet. Aufdiese Weise sind die Lasten recht homogen auf dieWände verteilt. Die Decken weisen unterschiedlicheSpannweiten auf. Für Spannweiten bis 5,8 mwurde 20 cm starkes Brettsperrholz eingesetzt,für solche bis 6,7 m 23 cm dicke Elemente.Das Tragwerk muss sämtliche Anforderungen anerdbebensicheres Bauen erfüllen, denn Mailandgilt wie ganz Italien als Erdbebenzone. Für dieKonstruktion war daher eine Sondergenehmigungder obersten Zentralbehörde für das Bauwesenin Rom erforderlich. Um die Sicherheit bei einemErdbeben zu gewährleisten, entwickelten Bernasconiund sein Team eine neue Verbindungstechnik:kompakte T-Profile aus Stahl. Sie ersetzen dieherkömmlichen einzeln gesetzten Winkelprofile.Treppen und Liftschächte aus HolzIn der „Via Cenni“ sind auch die Treppenhäuserund Liftschächte aus Brettsperrholz, denn in Italiengibt es keine Sonderbestimmungen für denBrandschutz bei Holzbauten. Die vorgeschriebeneBrandschutzklasse von 60 Minuten wurde durchdie Doppelbeplankung mit GipskartonplattenWiderstandsklasse RE60 erreicht. In Deutschlandund Österreich, wo die Brandvorschriften strengersind, werden Treppenhäuser und Liftschächtemeist mit mineralischen Baustoffen ausgeführt.So bestehen Treppenraum und Aufzugsschachtim „Holz 8“, dem mit acht Geschossen höchstenHolzhaus Deutschlands in Bad Aibling aus Betonfertigteilen.Auch im derzeit höchsten HolzhausÖsterreichs, einem siebengeschossigen WohnbauVia Cenni ist derzeit der größte mehrgeschossigeWohnungsbau aus Holz in Europa, Bild der Bauphasein der Wagramer Straße in Wien, wurden die Treppenhauskerneaus Stahlbeton gefertigt.Hoch hinausDass ausgerechnet in Italien ein so hohes Holzhausgebaut worden ist, ist kein Zufall. In der Planungsphasewar noch eine Sondergenehmigungder obersten Baubehörde Italiens erforderlich, daüber vier Stockwerke hinaus gebaut wurde. Dochim Dezember 2011 wurden unter Präsident MarioMonti die Höhenbeschränkungen für Holzbautenaufgehoben. Italien ist nicht das einzige Land, indem die Bauhöhe keiner Beschränkung unterliegt.Das Gleiche gilt auch für Großbritannien – egal mitwelchem Material gebaut wird. Es ist daher nichtverwunderlich, dass der derzeit höchste Holzbaumit neun Stockwerken in London steht. Das 2009gebaute Stadthaus Murray Grove ist 30 m hoch;seine acht Stockwerke aus Brettsperrholz sind aufeinem Sockelgeschoss aus Stahlbeton verankert.Selbst die zentral gelegenen Treppenhäuser undAufzugsschächte sind aus Holz. 2011 wurde mitdem Bridport House ein weiterer Achtgeschosserin der britischen Metropole fertiggestellt. Erstmalswurde hier auch das Erdgeschoss in Holzausgeführt.Bauen mit Holz ist nicht billig. Oft liegen die Baukostenüber denen der herkömmlichen Bauweise.Bei der „Via Cenni“ konnte jedoch der vorgegebeneKostenrahmen eingehalten werden. Laut ArchitekturbüroRossi Prodi wird die Siedlung rund16 Mio. € oder 1.100 bis 1.200 €/m 2 kosten.Auch aus diesem Grund ist „Via Cenni“ zweifellosein weiterer Höhepunkt in einer ganzen Reihe vonmehrgeschossigen Holzwohnbauten in europäischenMetropolen.Quelle: Architekturbüro Rossi Prodi, Florenz; Foto: Riccardo Ronchi12 | 201331


ENERGIE UND TECHNIKRegenerative EnergienHeizen mit Eis in RostockEnergetische SanierungAbwasser heizt WohnungenQuelle: WIROQuelle: gewoge AGIm Nordwesten Rostocks entstehen 39 Wohnungen mit neuem EnergiekonzeptIn Rostock hat die kommnale WIRO Wohnen in Rostock WohnungsgesellschaftGmbH am Mitte September 2013 den ersten Spatenstich für 39neue Mietwohnungen gesetzt. Das Besondere: Die Räume werden überFußbodenheizungen erwärmt – mit dem Energieträger Eis. Die Physikmacht’s möglich: In einem 130 m 2 großen Tank gefriert Wasser durchWärmeentzug zu Eis, dabei entsteht Wärme. Eine Wärmepumpe überträgtdie Wärme auf das Wasser der Heizung im Gebäude. Das im Tank zu Eisgefrorene Wasser wird von Sonnenkollektoren auf dem Dach und der denSpeicher umgebenden Erdwärme geschmolzen, dann beginnt der Kreislaufvon neuem. Die Baukosten für die Anlage betragen rund 340.000 €.Eine Investition, die sich rechnet: Die Heizkosten für Mieter sinken mitdieser Technologie um rund 25 bis 30 % jährlich. Ab Herbst 2014 werdendie Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit 52 bis 92 m 2 für unter 7 €/m 2Kaltmiete vermietet. Die Wohnungen sind barrierefrei, verfügen überBalkone, Aufzüge, gut belichtete Küchen und Bäder sowie einen PKW-Stellplatz. Die WIRO investiert rund 1.800 €/m 2 in das Projekt.Weitere Informationen:www.wiro.deDie Stadt Aachen, gewoge und STAWAG stellen das Programm vorAachens heiße Quellen werden künftig die Energiebilanz von rund 400Wohnungen im Bereich Jülicher Straße und Joseph-von-Görres-Straßeverbessern. Bei der energetischen Sanierung von Wohnungen der Stadtund der gewoge AG soll die Wärme eines großvolumigen Abwasserkanalszur Energiegewinnung genutzt werden. Abwässer haben dort eineTemperatur von rund 20° C statt der üblichen 12° C. Die hohe Temperaturstammt von Thermalabwässern sowie ansässigen Produktionsbetriebenund ist besonderes für die Arbeit von dezentralen Wärmepumpen geeignet.Der Wirkungsgrad beträgt eins zu fünf, d. h. mit 1 KW eingesetztemStrom wird eine Leistung von 5 KWh erreicht. Die umfassende Sanierung– zum Paket gehören neben der innovativen Wärmeversorgung neue Bäderund Fenster, Lüftungsanlagen und eine Fassadendämmung – wird mitFördermitteln aus dem EU-Programm EU-Gugle („European cities servingas Green Urban Gate towards Leadership in sustainable Energy”) zurenergetischen Gebäudesanierung gefördert; für Aachen belaufen sie sichin fünf Jahren auf 2,8 Mio. €.Weitere Informationen:www.gewoge-aachen.deFachform zum Bauen in HamburgKostentreiber im WohnungsbauMichael Sachs, Staatsrat der Behördefür Stadtentwicklung und UmweltQuelle: Hagebau„Wohnen in Hamburg wird immerteurer – eine Frage der Bauweise“?Auf dem Fachforum Bauen in derAltonaer Hanse Villa diskutierten60 Gäste aus Politik, Wirtschaft undder Baubranche über die Kostentreiberim Wohnungsbau. Sie wareneiner Einladung der Baustoff-HändlerKrüger & Scharnberg und HagebauHandelsgesellschaft gefolgt. „Beliebtsind zentrumsnahe Viertel und dorttreibt der Bedarf die Kosten in dieHöhe“, sagte Michael Sachs, Staatsratder Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Krüger & Scharnberg-GeschäftsführerFelix Wendland brachte einen anderen Aspekt ins Gespräch:„Ich sehe ein großes Problem in der mangelhaften Vernetzung all derer,die am Bau beteiligt sind. Würden sie ein besseres Baustellenmanagementbetreiben, könnte man durchaus die Kosten senken.” Baustoffe seien einweiterer wichtiger Aspekt. In Zukunft würden Immobilienbesitzer undHäuslebauer viel Geld für energetische Maßnahmen zahlen müssen, sagteWendland. Ebenso würden Brandschutz- und Denkmalschutzbestimmungendas Wohnen teurer machen. Christoph Dorn, Mitglied der Geschäftsführungder Knauf Gips KG, wies darauf hin, dass die Anforderungen an Wohnraumin Zukunft immer differenzierter werden: Man benötige leichte und flexibleBauweisen, um unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht zu werden. Das seiz. B. möglich, wenn lebenslaufbegleitend bzw. altersgerecht gebaut werde.Weitere Informationen:Fachforum-Bauen@fischerappelt.de32 12 | 2013


Hamburger Energie- und UmwelttagungEnergiewende gestaltenBei der 5. Hamburger Energie- und Umwelttagung, veranstaltet von Sager & DeusEnergie- und Umwelttechnik und B.A.U.M. Consult AG , am 22. Oktober 2013 stand dieEnergiewende im Mittelstand im Fokus. Es ging vor allem um die dezentrale regenerativeEnergieversorgung in Hamburg, wobei insbesondere praxisorientierte und niedriginvestiveMaßnahmen Interesse bei den über 200 Gästen und Ausstellern aus der mittelständischenImmobilien- und Energiewirtschaft fanden. Prof. Hans Joachim Schellnhuber,Direktor des Potsdam-Instituts für Klimafolgenforschung, verdeutlichte die Herausforderungenbei den internationalen Klimaschutzbemühungen.Weitere Informationen:www.sager-deus.de und www.baumgroup.deTerminverschiebungZukunft LebensräumeDie Messe Frankfurt gab bekannt, die neue interdisziplinäre Kongressmesse ZukunftLebensräume vom 29. + 30. Oktober 2013 auf den 2. + 3. April 2014 zu verschieben. DerGrund liegt in den zahlreichen Veranstaltungen im Oktober sowie neuen Kooperationsmöglichkeitenmit wichtigen Verbänden. Durch die terminliche Verschiebung entsteht auch eineSynergie zu Ausstellern und Besuchern der dann parallel stattfindenden Light+Building.Weitere Informationen:www.zukunft-lebensraeume.messefrankfurt.comIBB STARTET ENERGIEBERATUNGZuschüsse bis 2.000 €Die Investitionsbank des Landes Berlin (IBB) hat inKooperation mit der Berliner Energieagentur die EnergieberatungENEO gestartet. Damit wird die Erstellungvon Gutachten zur energetischen Gebäudemodernisierungmit bis zu 2.000 € unterstützt. Dadurch lassensich in der Regel ca. 50 % der Kosten finanzieren. Denvollen Zuschuss erhält der Kunde allerdings nur, wenner mindestens eine der empfohlenen Modernisierungsmaßnahmenauch umsetzt, sonst muss er sich mit derHälfte begnügen. Für schnell Entschlossene bietet dieENEO in einer bis zum 31. Dezember 2013 befristetenSonderaktion eine Zuschusserhöhung von 50 % fürGebäude bis 30 Wohneinheiten an. Der BBU VerbandBerlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmene. V. begrüßt das Vorhaben. Die BBU-Mitgliedsunternehmenhätten in ihrem Berliner Bestand, ca. 700.000Wohnungen, im Vergleich zum Basisjahr des Kyoto-Klimaschutzprotokolls 1991, die CO 2 -Emissionen ummehr als 40 % reduziert.Weitere Informationen:www.eneo-berlin.deBei unseren Funk-Rauchwarnmeldern muss zur Inspektion niemand mehr in die Wohnung.Funktions- und Umfeldkontrollen übernehmen unsere Funk-Rauchwarnmelder automatisch. Alle relevanten Daten werden per Funkübertragen – den Aufwand für Vor-Ort-Termine können Sie somit abhaken. Setzen Sie mit Techem auf eine sichere und effizienteLösung, basierend auf technisch hochwertigen Geräten. Hier erfahren Sie mehr:Telefon: 08 00/2 50 80 50 (kostenfrei)www.techem.de/rauchwarnmelder


ENERGIE UND TECHNIKBetriebskosten aktuellHerausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.Ausgabe 4 · Dezember 2013Betriebskosten aktuell onlineSämtliche seit 2004 erschienenen Ausgaben„Betriebskosten aktuell“ unterwww.vnw.de/publikationen/betriebskosten-aktuellabrufbar.Arbeitskreis „Geislinger Konvention“Kostentreiber Grundsteuer undVerkehrssicherungsvorschriftenFinanznot der Kommunen als WohnkostentreiberWelle vonGrundsteuererhöhungen drohtIm vergangenen Jahr hatte fast jede zweite deutsche Kommune einHaushaltsdefizit, für 2013 rechnen sogar 59 % mit höheren Ausgaben alsEinnahmen. Der Schuldenberg der deutschen Kommunen lag 2012 bei135 Mrd. €, jede zweite Kommune erwartet einen weiteren Anstieg ihrerSchulden. Vor diesem Hintergrund erklären drei Viertel der Kommunen, in2013/2014 Steuern und Gebühren erhöhen zu wollen. Das sind Ergebnisseeiner Studie der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young,die auf einer Umfrage unter 300 deutschen Kommunen und einer Analyseder Verschuldungssituation von Kommunen mit mindestens 20.000Einwohnern beruht. Angesichts ihrer düsteren finanziellen Perspektivenverstärken viele Kommunen ihre Sparanstrengungen und drehen weiterim großen Stil an der Gebührenschraube: Nachdem bereits im vergangenenJahr 22 % der Kommunen ihren Grundsteuerhebesatz erhöht hatten,wollen hiervon in diesem oder im kommenden Jahr 28 % der Städte undGemeinden Gebrauch machen. Steuer- und Gebührenerhöhungen derKommunen werden demnach auch in Zukunft die Wohnkosten für Eigentümerund Mietern nach oben treiben.Die Vertreter des Arbeitskreises trafen sich im November beim VNW in HamburgAm 4. November 2013 tagte der Arbeitskreis „Geislinger Konvention“unter Leitung seines Vorsitzenden Prof. Dr. Hansjörg Bach in Hamburg,um unter anderem die Berichte der drei Betriebskostenbenchmarking-Plattformen (DomData, TREUREAL, WohnCom) zu erörtern und Weiterentwicklungsmöglichkeitender Geislinger Konvention zu diskutieren.Mittlerweile betreuen die Plattformen Wohnungsunternehmen mit rund4 Mio. Wohnungen beim Betriebskostenbenchmarking auf Basis derGeislinger Konvention. Rund 10 % nutzen das von den Plattformen vergebeneSiegel, mit dem bestätigt wird, dass die Betriebskosten nach denGrundsätzen der Geislinger Konvention erfasst, verbucht und abgerechnetwerden. Weiter verfolgen wird der Arbeitskreis die Integration einerPreisdatenbank und die Einbeziehung von Nachhaltigkeitsaspekten indie Geislinger Konvention. Mit großer Sorge betrachtet der Arbeitskreisden durch kommunale Haushaltszwänge aber auch durch Wertfortschreibungennach umfassenden Modernisierungen bedingten Anstieg derGrundsteuerbelastung. Auch die immer höheren energetischen Anforderungenund Verkehrssicherungsvorschriften werden vom Arbeitskreisals Wohnkosten-Treiber kritisiert. Prof. Dr. Hansjörg Bach: „Es zeigt sich,dass gerade in diesem Bereich nach wie vor ein Riesen-Potenzial für dieProfessionalität unserer Branche liegt!“Foto: Henke, VNWGeprüfter Betriebskostenmanagernach Geislinger KonventionZweiter Lehrgang startetLange Zeit führten Betriebskostenabrechner einSchattendasein im Wohnungsunternehmen. Das hatsich in den letzten Jahren grundsätzlich geändert.Das Betriebskostenmanagement steht heuteim Mittelpunkt der Bemühungen um Effizienzfür Ökologie und Ökonomie für Mieter undVermieter und damit auch für den Unternehmenserfolg.Wer die Entwicklung der Betriebskosten steuern will,kommt am Prinzip des Betriebskostenbenchmarking nicht vorbei. Mitder „Geislinger Konvention“ können kostenintensive Schwachstellen inden Betriebskosten erkannt und Einsparpotenziale aufgedeckt werden.Dazu braucht es Betriebskosten-Manager, die mit diesem Steuerungsinstrumentariumumgehen können. Die BBA Akademie der Immobilienwirtschafte. V. Berlin und die Hochschule für Wirtschaft und UmweltNürtingen-Geislingen haben deshalb einen entsprechenden Lehrgang„Geprüfter Betriebskostenmanager nach Geislinger Konvention (HfWU/BBA)“ entwickelt, in dem ausgewiesene Experten und Akademiker mitumfangreichen Praxis- und Lehrerfahrungen ihr Wissen in Präsenzunterrichtund Fernlehre vermitteln. Nach dem erfolgreichen Abschluss desersten Lehrgangs in diesem Jahr startet der zweite Lehrgang am21. Februar 2014 sowohl in Berlin als auch in Nürtingen.Dazu Ingo Kühl, GSW Berlin, erfolgreicher Teilnehmer des ersten Lehrgangs:„In diesem Lehrgang wurde die komplexe Materie sehr praxisnahvermittelt. In kurzer Zeit habe ich mir so eine sehr gute fachliche Basis fürdas Reporting, Benchmarking und die Optimierung von Betriebskosten inmeiner Tätigkeit als Betriebskostenmanager aneignen können.“Weitere Informationen:www.geislinger-konvention.deWeitere Informationen und Anmeldung unter:www.bba-campus.de und www.hfwu.de34 12 | 2013


9 % Heizkostenanstieg in 2012Auch für 2013 keine EntspannungDie Heizkosten sind im vergangenen Jahr um durchschnittlich 9 % gestiegen.Das ergibt eine Analyse von co2online auf Basis von knapp 100.000 zentralbeheizten Wohngebäuden aus dem ganzen Bundesgebiet.Am Beispiel einer durchschnittlichen 70-m 2 -Wohnung in einem 500 bis1.000 m 2 großen Gebäude werden die Mehrbelastungen eines Haushaltsgegenüber 2011 deutlich: Für Heizöl fielen Jahreskosten von 990 € an(+ 11,2 % gegenüber 2011), 770 € mussten für Erdgas ausgegeben werden(+ 7,7 %) und 860 € für Fernwärme (+ 9,6 %).Da die Temperaturen im ersten Quartal 2013 noch einmal um 12 % niedrigerwaren als im vergleichbaren Vorjahresquartal prognostiziert co2online für2013 keine Entspannung bei den Heizkosten (www.co2online.de).Kein Datenschutzfür Verbrauchsdaten anderer MieterVermieter mussEinsichtnahme gewährenOftmals sind Vermieter verunsichert, wenn Mieter zur Überprüfungihrer Betriebskostenabrechnung Einsichtnahme in Verträgemit Dritten verlangen. Insbesondere bei den Heizkostenabrechnungender Mitmieter stellen viele Vermieter sich die Frage, obder Einsichtnahme in diese Unterlagen nicht Datenschutzaspekteentgegenstehen.Klar ist, dass der Mieter Betriebskosten-Nachforderungen zurückbehaltendarf, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung derAbrechnung ermöglicht. Dazu zählen z. B. auch Verträge des Vermietersmit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachge_rechtenÜberprüfung der Betriebskostenabrechnung und zur Vorbereitungetwaiger Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGBerforderlich ist. Das hat der BGH zuletzt mit Beschluss vom22. November 2011 – VIII ZR 38/11 – entschieden. Dabei ging esum die Einsichtnahme in einen Wärmelieferungsvertrag.Entwicklung der Heizkosten in DeutschlandDatenschutzrechtlich relevante Daten ggf. abdeckenFür das Landgericht Berlin ist mit diesem BGH-Beschluss auch dieEinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mieter gedeckt. Eshat deshalb geurteilt, dass ein Vermieter eine Einsichtnahme inUnterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieterergibt, auch nicht aus datenschutzrechtlichen Gründen verwehrendarf (LG Berlin, Urteil vom 12. Juli 2013 – 65 S 141/12).Dem Vermieter empfahl das Gericht, datenschutzrechtlich relevanteDaten für die Einsichtnahme gegebenenfalls abzudecken oderunkenntlich zu machen.PETER KAY – AUFGESPIESST„Energiewende braucht neue Kursbestimmung”Die im Energiekonzept der Bundesregierungbei Wohngebäuden vorgeseheneSenkung des Primärenergieverbrauchsbis 2050 um 80 % wird nacheiner Studie des Fraunhofer Instituts fürBautechnik Investitionskosten in einerGrößenordnung von rund 2,1 Bio. € nachsich ziehen.Und: Ende 2012 konnten 465.000Menschen in Deutschland nicht von ihrerAltersrente leben – Tendenz steigend.Was beide Aussagen miteinander zu tun haben?Das Fraunhofer Institut beziffert die mit den energetischen Sanierungsmaßnahmeneinhergehende Verteuerung des Wohnens in Mehrfamilienhäusernje Wohnung mit 100 bis 140 € monatlich und stellt – wenigüberraschend – fest, dass davon einkommensschwache Haushalte überproportionalstark belastet werden. Wobei wir wieder bei den armenAlten aber auch bei den ganz normalen Durchschnittsrentnern wären.Für sie wird die Frage der Bezahlbarkeit des Wohnens zur Existenzfrage:„Von der Altersarmut zur Energiearmut!“ Die neue Bundesregierungsollte deshalb bei der Energiewende die „Reset-Taste“ drücken, denKurs neu bestimmen und das Thema Klimaschutz und Bezahlbarkeit neujustieren. In diesem Zusammenhang gehören auch die völlig aus demRuder gelaufene EEG-Umlage und die Frage, ob der Staat über die volleMehrwertsteuer hierauf kräftig mitkassieren muss, auf den Prüfstand.Wir können und wollen sektoral unseren Beitrag zur Energiewendedurch Investitionen in Energieeffizienz, erneuerbare Energien undneue Technologien leisten. Das aber muss wirtschaftlich und technischsinnvoll unter Berücksichtigung sozialer Aspekte sowie der jeweiligenwohnungsmarktspezifischen Gegebenheiten erfolgen. Dazu bedarf eskeiner pauschalen Vorgaben durch die Politik, sondern Rahmen- undFörderbedingungen, die der Vielfalt und den unterschiedlichen Bedingungenvor Ort Raum lassen. Überzogene und falsche Vorgaben dürfenjedenfalls nicht dazu führen, dass immer weniger Haushalte sich eineangemessene Wohnung leisten können.12 | 201335


ENERGIE UND TECHNIKBetriebskosten aktuellHerausgegeben vom VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.Ausgabe 4 · Dezember 2013Smart MeteringFlächendeckender Einbaunicht zu empfehlenEine im Auftrag des Bundesministeriumsfür Wirtschaft und Technologie(BMWi) von Ernst & Youngerstellte Studie kommt zu demErgebnis, dass der flächendeckendeEinbau von intelligenten Stromzählernfür Deutschland nicht zu empfehlenist. Grundsätzlich sollen 80 %aller Haushalte in der EuropäischenUnion (EU) bis zum Jahr 2022 mitintelligenten Strom-Messsystemenausgestattet werden. Alternativdazu können die Mitgliedsstaatenauf Basis durchgeführter Kosten-Nutzen-Analysen eigene Strategienentwickeln. Diese Kosten-Nutzen-Analyse liegt nunmehr vor. Sie zeigt unteranderem auf, dass insbesondere bei Letztverbrauchern mit geringemJahresverbrauch die Kosten für ein intelligentes Messsystem deutlich diedurchschnittlich zu erzielenden jährlichen Energieeinsparmöglichkeitenübersteigen. Ein verpflichtender Einbau wäre somit unverhältnismäßigund wirtschaftlich unzumutbar.Die Gutachter unterstreichen auch die besondere Bedeutung vonDatenschutz und Datensicherheit bei diesem Thema. Die intelligentenMesssysteme zeigen nicht nur an, wie viel Strom verbraucht wird, sonderngeben Auskunft über die Nutzungszeit und ermöglichen eine Kommunikationvon Energieverbräuchen, die mithilfe eines Schutzprofils geschütztwerden soll. Damit sollen sie die Voraussetzung für einen effizienterenEnergieeinsatz schaffen und der Herstellung von Verbrauchstransparenzdienen.Laut BMWi zeigen die Ergebnisse der Studie, dass der Ausbau intelligenterMesssysteme und Zähler gezielt und Energiewende-konform ausgestaltetwerden muss. Die Bezahlbarkeit von Energie für den Verbraucher sei dabeioberste Leitlinie. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- undImmobilienunternehmen sieht sich in seiner kritischen Haltung gegenübereinem verpflichtenden Einbau von Smart Metern bestätigt. Er kritisiertdarüber hinaus, dass in der Ernst & Young-Studie wichtige wohnungswirtschaftlicheAspekte, die für Smart Metering sprechen könnten, nicht betrachtetwurden. So könnten sich durch die Einführung von intelligentenMesssystemen für die Wohnungswirtschaft auch Chancen ergeben, andereVerbräuche wie Wärme und Wasser zu messen oder andere Dienstleistungenüber dieses Messsystem abzuwickeln. Hieraus könnten sich andereWirtschaftlichkeitsszenarien ergeben.Quelle: E.ON HanseDie Studie ist abrufbar unter www.bmwi.de/DE/Presse/Pressemitteilungen,did=586954.htmlProjekt „Bewusst heizen, Kosten sparen“Mit EnergiedatenmanagementNutzerverhalten steuernDie Wohnungswirtschaft hat stets darauf hingewiesen, wie wichtig dasNutzerverhalten für den Erfolg energetischer Ertüchtigungsmaßnahmenan ihren Gebäuden ist. Die Erfahrung zeigt, dass neben der energetischenSanierung und dem Einsatz innovativer Techniken das Nutzerverhaltenausschlaggebend für die erzielbare Energieeinsparung ist. Durch geändertesbzw. bewussteres Nutzerverhalten lassen sich ohne Einschränkung desNutzungskomforts bis zu 15 % des Energieverbrauchs einsparen. Alleindie regelmäßigen Informationen zum richtigen Heizen und Lüften reichenoffenkundig nicht aus, dieses Einsparpotenzial bei den Mietern zu heben.Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) hat deshalb ein Modellvorhaben„Bewusst heizen, Kosten sparen“ gestartet, mit dem durch Einsatzeines Energiedatenmanagement-Systems das Nutzerverhalten optimiertwerden soll. Projektpartner sind die ista Deutschland GmbH und dreiWohnungsunternehmen mit 60 Gebäuden in Berlin, Essen und München.Bei rund 200 Haushalten in diesen Gebäuden wird in den kommendendrei Heizperioden 2014 bis 2016 der individuelle Wärme- und Warmwasserverbrauchüber Funkzähler erfasst und digital an die Rechner vonista übermittelt. Die teilnehmenden Mieter erhalten über ein WebportalZugang zu ihren Verbrauchsdaten und können auf ihrem PC, Tablet oderSmartphone ihre Verbrauchsdaten jederzeit einsehen. Die Daten werdenklimabereinigt dargestellt und monatlich aktualisiert. Neben der Angabeder verbrauchten Kilowattstunden werden den Mietern auch Prognosenüber ihre Kosten auf dem Webportal ausgewiesen. Dahinter steht die Idee,dass das Mieterverhalten grundlegend nur geändert werden kann, wennsie wissen, wann sie wie viel Energie zu welchen Kosten verbrauchen.Ista beziffert die Kosten der Dienstleistung „Energiedatenmanagement“mit rund 15 € pro Wohnung und Jahr. Als Kosten der Verbrauchsanalysegemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung sind diese umlegbar. Tritt dererhoffte Effekt ein, werden die verhaltensbedingten Einsparungen derMieter deutlich höher sein als die Kosten für die neue Dienstleistung.Verbrauchsdaten direkt vom TabletQuelle: ista36 12 | 2013


Quelle: VattenfallStrom ist Preistreiber Nummer 1Weitere Belastungen durch EEG-UmlageStrom ist bei den Betriebskosten der Preistreiber Nummer 1. Das belegtunter anderem auch die Preisdatenbank 2013 des Verbands Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen (BBU). Zwischen 2011 und 2013sind die Stromkosten in Berlin und Brandenburg um rund 20 % gestiegen,allein in 2013 lag der Anstieg bei 13 bzw. 14 %. Die Steigerungen beiden anderen Betriebskostenpositionen waren dagegen vergleichsweisemoderat.Ähnlich ist die Entwicklung im übrigen Bundesgebiet. Besorgniserregenddabei ist, dass ein Durchschnitts-Mieterhaushalt mit einem Jahresverbrauchvon 2.500 Kilowattstunden zwischenzeitlich mehr für seinenStrom als für Heizung und Warmwasser zahlen muss. Ein Ende dieserEntwicklung ist nicht in Sicht. Die jüngst verkündete Erhöhung der EEG-Umlage von 5,27 auf 6,24 Cent je Kilowattstunde ab 2014 wird diesenDurchschnittshaushalt um weitere rund 29 € im Jahr zusätzlich belasten.„Gegen diese Strompreisentwicklung kann auch die weitere Modernisierungvon Wohnungen nichts ausrichten“, so Maren Kern, Vorstand desBBU. Nach Schätzungen beschert der Anstieg der EEG-Umlage dem Staatwegen der höheren Mehrwertsteuer Zusatzeinnahmen von ca. 250 Mio. €.Auch vor diesem Hintergrund fordert der BBU für die Energiekosten vonPrivathaushalten eine Ermäßigung des Mehrwertsteuersatzes auf 7 %.DER PRAXIS-TIPP§ 35a EStG: Abwasserdichtheitsprüfung begünstigt –Finanzgericht Köln hat entschiedenIn seinem Anwendungsschreiben vom 15. Februar 2010 (BStBl 2010I Seite 140) hat das Bundesfinanzministerium (BMF) unter anderemausgeführt, dass Aufwendungen für Überprüfungsarbeiten gleichwelcher Art (Mess- und Überprüfungsarbeiten, technische Prüfdienste,Gutachtertätigkeiten) nicht zu den nach § 35a Abs. 3 EStG begünstigtenHandwerkerleistungen zählen. Mit Hinweis hierauf hat das BMF ineinem Schreiben vom 14. November 2012 die Kosten der Legionellenprüfunggemäß Trinkwasserverordnung als nicht nach § 35a Abs. 3EStG begünstigte Kosten bezeichnet. Einschränkend verwies es dabeiauf die verbindliche Entscheidung des zuständigen Finanzamts. Da dieFrage der Anerkennung von Überprüfungskosten als begünstigte Kostendurchaus umstritten ist, macht diese Einschränkung des BMF Sinn. Sohat z. B. das Finanzgericht Köln am 18. Oktober 2012 entschieden, dassdie Kosten für die Prüfung der Abwasseranlage mit einer Rohrleitungskamera(Abwasserdichtheitsprüfung) gemäß § 35a Abs. 3 EStG zu denbegünstigten Aufwendungen zählen (Az.: 14 K 215/12 und VI R 1/13).Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, die Frage ob begünstigteLeistungen vorliegen, nicht vorschnell negativ zu beantworten.ImpressumEin Sonderteil der DW Die WohnungswirtschaftVerantwortlich:Michael PistoriusVNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.Tel.: 040 52011-229Fax: 040 52011-201E-Mail: info@vnw.deHerstellung:Haufe-Lexware GmbH & Co. KGStandort Hamburg12 | 201337


ENERGIE UND TECHNIKPassivhaus der neuen Generation300 Euro Energiekosten pro JahrDas Nullemissionshaus Boyenstraße, ein siebengeschossiges Wohnhaus in Berlin-Mitte, ist CO 2 -neutral undwar mit Gesamtbaukosten von 2.487 €/m 2 erstaunlich günstig in der Erstellung. Doch auch die laufendenKosten sind recht überschaubar – ein Modell für den gemeinnützigen Wohnungsbau?Frank Peter JägerArchikontextBerlinPassivhäuser sind energetisch hocheffizient, jedochin den Beständen von Wohnungsunternehmenund Genossenschaften bisher noch die großeAusnahme. Vielfach besteht gegenüber Passivhäusern,die anstelle einer Heizung mit einer komplexenLüftungsanlage klimatisiert werden, nochimmer eine gewisse Skepsis. Warum eigentlich?Bisher ließen die gegenüber einem konventionellenBau etwas höheren Investitionskosten diesenTypus wenig massentauglich erscheinen. Doch dasin Berlin-Mitte fertig gestellte „NullemissionshausBoyenstraße“ liegt mit seinem Gesamtkosten jeQuadratmeter an der Untergrenze der aktuellenNeubaupreise in der Hauptstadt (siehe Projektdaten).Kontrollierter LuftaustauschDas Grundprinzip des Passivhauses ist einfach:Sein Herzstück ist eine Lüftungsanlage mit Wärmetauscher:Der auf diese Weise kontrollierteLuftaustausch führt dazu, dass die vorhandeneWärme und die Wärmeeinträge der Nutzer optimalgenutzt werden, eine optimal gedämmteGebäudehülle mit leistungsfähigen Isolierfensternminimiert die Transmissionswärmeverluste.Dieses Passivhausprinzip haben die ArchitektenDeimel Oelschläger für ihr jüngst fertig gestelltesBaugruppenprojekt in der Boyenstraße 34 weiteroptimiert: Laut Berechnung der Architekten ist dasGebäude als eines der ersten Mehrfamilienwohnhäuserim Betrieb klimaneutral und erzeugt im Jahresmittelkein CO 2 , emittiert also keine schädlichenTreibhausgase. Erreicht wird dies zum einen durchein wärmegeführtes Blockheizkraftwerk (BHKW),dessen Strom im Haus verbraucht wird. ÜberschüssigerStrom wird ins Netz eingespeist. Zum anderenverfügt das Haus über eine Photovoltaikanlage.Ergebnis ist, dass das Haus in der Gesamtbilanzgenauso viel Energie erzeugt, wie es selber verbraucht.In dieser energetischen Bilanz wird auchder private Haushaltsstrom berücksichtigt.Quelle: DEO Berlin, Foto: Andrea KrothWohnen in großen, offenen und modernen Rämen – und zwar energetisch hocheffizient. Das Nullemissionshaus einer Baugruppe in derBerliner Boysenstraße ist nicht nur – was die Kosten für Heizung und Warmwasser betrifft – sehr sparsam, sondern erzeugt auch kein CO 238 12 | 2013


In kombinierter Stahlbeton-Holz-Bauweise entstandein siebengeschossiges Gebäude mit 21Wohnungen zwischen 60 und 140 m 2 Größe imAuftrag von ebenso vielen privaten Bauherren.Konstruktion und Dämmung als EinheitBei der vorgehängten, hinterlüfteten Fassade bildenKonstruktion und Dämmung an Vorder- undRückseite des Gebäudes eine Einheit. Die Fassadenmodulein Holzrahmenbauweise, aus denendie Fassade zusammengesetzt wird, verfügenüber Hohlräume, in die nach der Montage eineZellulosedämmung eingeblasen wird. Die Profileder in ihrer Wärmedurchlässigkeit minimierten,dreifach wärmeschutzverglasten Fenster fallenzwar etwas klobiger aus als konventionelle Rahmen,dafür sind die Profile vollständig thermischgetrennt und verfügen über einen beachtlichenU-Wert von im Mittel 0,8 W/m 2 K.Dass energetisch optimiertes Bauen heute kostengünstigsein kann, hat zum einen mit der Entwicklungder Baustoffe und Bauteile zu tun. So weisendie Fenster verglichen mit dem Vorgängerprojektin der Schönholzer Straße deutlich verbesserteDämmwerte auf und waren dennoch günstiger.Zum anderen sind dergestalt niedrige Kosten nurdurch Einzelvergabe und Vermeidung von Schnittstellenzu erzielen. So können der direkte Einflussauf das Baugeschehen und die Baukosten und dieentsprechende Qualität bei der Umsetzung gewahrtbleiben.Die Gartenseite des Gebäudes ist geprägt durch hölzerne Faltläden, die ein variantenreiches Bild ergebenDie Straßenfassade variiert das Motiv des Erkers. Die Bewohner profitieren neben den günstigenInnerhalb der mit sandfarbenen Faserzementplattenverkleideten Straßenfassade treten Kuten:Die Kosten für Warmwasser und HeizungBaukosten von dauerhaft niedrigen Energiekosbenunterschiedlich weit aus der Fassadenebene einer 100-m 2 -Wohnung liegen laut Prognose derhervor – und widerlegen damit die Vorstellung, Architekten bei rund 300 € jährlich.Passivhäuser schränkten wegen ihrer perfektioniertenDämmung die architektonischen Gestaltungsspielräumeein. An den Balkonen der Garten-Technisches Kernstück des Gebäudes ist die Kli-Lüftungszentrale mit Wärmetauscherfassade tragen geschosshohe hölzerne Faltläden mazentrale: Folgt man Architekt Christoph Deimelmit ihrem Wechsel geschlossener und geöffneter in den Keller des Hauses, steht man vor einer leiseSegmente zur Belebung der Fassade bei.summenden, etwa 3 m breiten und 1,5 m ho-Quelle: DEO Berlin, Foto: Svea Pietschmann12 | 201339


ENERGIE UND TECHNIKhen Anlage, von der breite stählerne Luftkanäle indie oberen Etagen führen. Hier, in der Lüftungszentralemit dem Wärmetauscher, wird die LuftundWärmezirkulation des gesamten Gebäudesgesteuert. Da es sich um eine sogenannte semizentraleAnlage handelt, können die gewünschteWohnraumtemperatur und der Luftwechsel(Menge des Luftaustausches) für jede Wohnungindividuell gewählt werden. Die Anlage bestehtaus zwei Komponenten: Die Lüftungszentraleim Keller des Gebäudes, wo im WärmetauscherKalt- und Warmluftströme nur von dünnen Aluminiumlamellengetrennt aneinander vorbei fließen.Durch ein Erdregister, d. h. einen unterirdischenLuftkanal, wird die aus dem Garten angesaugteLuft vortemperiert bzw. im Sommer vorgekühlt.Denn durch einen eingebauten „Bypass” kann dieLüftungsanlage im Sommer auch zur Kühlung genutztwerden.Die zweite Komponente sind die Nachheizregister,die die nötige Restwärme erzeugen. Sie befindensich in den Wohnungen und können individuellvon den Bewohnern geregelt werden. Im Vergleichzu einer dezentralen Anlage (jede Wohnung erhältein eigenes Lüftungsgerät) verringern sichdie Wartungskosten bei dieser semizentralenLösung deutlich. Der Wirkungsgrad der Wärmerückgewinnungist mit rund 85 % um gut 10 %geringer als bei einer dezentralen Anlage. Jedochsind die Lösung des Erdregisters und die KühlungMit sandfarbenen Faserzementplatten verkleideteFassade, unterschiedlich weit hervortretende Erkerbeleben die Straßenseitedurch den Bypass nur in einer zentralen Anlagerealisierbar. Mit Ausnahme der Bäder kann in denWohnungen auf Heizkörper und Fußbodenheizungverzichtet werden.Zur Wärmeerzeugung verfügt das Gebäude überein BHKW mit Kraftwärmekopplung, ausgelegtQuelle: DEO Berlin, Foto: Svea Pietschmannfür die Abdeckung von Spitzenlasten. Auf demDach trägt eine Photovoltaikanlage zur Stromgewinnungbei. Die überschüssige Energie kann insöffentliche Netz eingespeist werden und führt inder Gesamtbilanzierung des Gebäudes zum Nullemissionsstandard.Was nach einer teuren Hightech-Ausstattungklingt, war für die Bauherren durchaus erschwinglich:Inklusive Grundstückskauf liegendie Herstellungskosten pro m 2 Wohnfläche beirund 2.487 €, die reinen Baukosten sogar nurbei 1.775 €. Ein Kostenaufwand, der nicht übernormal gedämmte Neubauten hinausgeht – jedochermöglichte es die hohe Energieeffizienzden Bauherren, für das Projekt die Effizienzhaus-40-Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau(KfW) zu erhalten. Den Zeitraum für die Reinvestitionder Anlagekosten geben die Architektenmit rund zehn Jahren an.Umfassende EmissionsbilanzierungDer errechnete Primärenergiebedarf des Gebäudeswird mit rund 16 kWh/m 2 /a um 60 % unterhalbder Vorgabewerte der geltenden EnEV2009 liegen. Zum Vergleich: Ein schlecht isolierterBerliner Altbau verbraucht pro Jahr biszu 300 kWh/m 2 /a. „Hinsichtlich der Emissionsbilanzierungsind wir noch einen Schritt weiterals andere gegangen“, sagt Christoph Deimel.„Wir berechnen nicht nur den Anlagestrom, alsodie Kosten für den eigentlichen Gebäudebetrieb,sondern auch den Stromverbrauch aller Haushalte– das ist nicht vorgeschrieben und bei anderenbekannten Plus- oder Nullenergiehäusern nichtBestandteil der Berechnung.“ Selbst nach Berücksichtigungdes Haushaltsstroms ergibt sichrein rechnerisch für das Gebäude unter demStrich ein kleines positives Energiesaldo. DasKonzept wurde kürzlich mit dem Preis „Klima-SchutzPartner des Jahres“ ausgezeichnet: „Daszeigt, dass die neuen Technologien tatsächlichenormes Potenzial beinhalten, das wir auch künftigweiter ausschöpfen möchten.“Wesentliches Projektziel war es, energetische wiesoziale Nachhaltigkeit praktisch umzusetzen – dieBaugruppe versteht sich nicht als bloße Zweckgemeinschaft,vielmehr ermöglichen der Gemeinschaftsraumim Erdgeschoss, die Dachterrasse mitPanoramablick über Berlin-Mitte und der Gartenein anregendes nachbarschaftliches Miteinander.Die Familienwohnungen können geteilt werdenund lassen sich damit an die je nach Lebensphaseveränderten Bedürfnisse ihrer Bewohner anpassen.AusblickEnergiepolitisch können einzelne Stadthäuserin Passivhaus-Bauweise nur ein Tropfen auf denheißen Stein sein, meint Architekt Christoph Deimel.Geringer verdichtete Lagen am Rande derKernstädte böten dagegen großzügigere undgünstigere Bauplätze und zugleich mehr Platzzur Anbringung von Solarpaneelen. „Will man ingrößeren Dimensionen Energie einsparen, bietenStadtrandlagen deutlich größere Potenziale“, soDeimel.Deshalb plant er derzeit im südlichen BerlinerStadtteil Adlershof, nahe dem dortigen Technologie-Campus,mit zwei weiteren Büros eine ganzePlus-Energie-Siedlung – 100 Eigentumswohnungenfür Baugruppen. „Langfristiges Ziel muss essein, dass Neubauten aktiv Energie erzeugen, undzwar mehr, als sie verbrauchen“, sagt ChristophDeimel. Nach derzeitigem Stand allerdings lässtsich dies bei der Umsetzung von Bauvorhabenin großer Zahl allerdings noch nicht gesetzlichverankern: Grund ist die Abhängigkeit von derNutzung erneuerbarer Energien. Die nötigenMehraufwendungen für die Entwicklung hin zuGebäuden, die aktiv Energie erzeugen, werdenmaßgeblich von der Möglichkeit bestimmt, dieselbsterzeugte Energie zu nutzen. Je nach Projektgilt es deshalb, die unterschiedlichen Faktorenindividuell gegeneinander abzuwägen. Der künftigePlusenergiestandard wird eine positive Bilanzsowohl bei der Primärenergie als auch bei der Endenergieanstreben – bezogen auf alle anfallendenEnergiemengen.PROJEKTDATENProjekt: Passivhaus Boyenstraße 34,Berlin-MitteArchitekten: Deimel OelschlägerArchitekten PartnerschaftBauherr: Baugruppe LUU GbRBoyenstraße, BerlinHerstellungskosten/m 2 : 2.487 €Reine Baukosten/m 2 (300er/400er-Kosten): 1.775 €Herstellungskosten: 5,93 Mio. €Projektkosten (inkl. Grunderwerbsteuern,Notarkosten, Makler, Sonderausstattungen):6.3 Mio. €Bruttogeschossfläche: 3.040 m 2Wohnfläche: 2.384 m 2Primärenergiebedarf: 16 kWh/m 2 /aU-Wert Umfassungswände:0,245 KW/m 2 KReinvestition der Anlagekosten:ca. 10 JahreWeitere Informationen:www.deo-berlin.de undwww.boyenstrasse.de40 12 | 2013


Quelle: Glen Dimplex Deutschland GmbH, KulmbachBei der Vollsanierung in der Hemer Siemensstraße wurden Fassade, Fenster, Dach, Balkone erneuertSanierung von Heiz- und LüftungstechnikMehrfamilienhaus mit Komplettlösung für Beheizung,Lüftung und WarmwasserbereitungNeben hohem Wohnkomfort achten zukünftige Mieter bei der Wohnungssuche auch auf die anfallendenHeizkosten und bevorzugen Angebote mit moderner Heiz- und Lüftungstechnik. So auch im sauerländischenHemer, hier wurde 2011 ein Mehrfamilienhaus der Gemeinnützigen WohnungsbaugenossenschaftHemer eG umfangreich saniert.Heinz-Peter NiklausGlen Dimplex Deutschland GmbHKulmbachDie Gemeinnützige WohnungsbaugenossenschaftHemer eG (GeWoGe) sanierte in einem erstenBauabschnitt das Wohngebäude in der HemeranerSiemensstraße mit insgesamt rund 616 m 2Wohnfläche. „Das 1952 erbaute Haus entsprachnicht mehr dem Standard. Halb leergezogen botes uns keinen Vermietungsspielraum“, so PeterMeyer, Vorstandssprecher der GeWoGe. „Deshalberfolgte 2011 die Vollsanierung mit Entkernungund Neuaufbau der Treppenhäuser.“ In diesemZuge wurde auch die Heiz- und Lüftungstechnikkomplett erneuert. Die alten Durchlauferhitzerund die Gas-Brennwerttechnik wurden gegen einemoderne Luft/Wasser-Wärmepumpe mit zentralerFußbodenheizung und neun dezentrale Lüftungswärmepumpenfür die individuelle Warmwasserbereitungund die kontrollierte Wohnraumlüftungausgetauscht. Und die Investition in die Systemlösungvon Dimplex hat sich gelohnt. „Die zwischen50 und 100 m 2 großen Wohnungen sind seit demersten ‚Spatenstich’ des Projektes wieder vollvermietet.Zudem fühlen sich die Mieter, auch durchdas gute Raumklima, sehr wohl in ihrem neuenHeim“, freut sich Peter Meyer.Durch die steigenden Anforderungen an die Luftdichtheitund den Wärmeschutz der Gebäude-12 | 201341


ENERGIE UND TECHNIKerzeugt aus der gewonnenen Abwärme auchdas Warmwasser. Die Vorteile der kompaktenWarmwasser-Lüftungsanlage: Es mussten keineneuen Warmwasserleitungen kreuz und querdurch das gesamte Gebäude gelegt werden, sondernAufbereitung und Entnahme befinden sichjeweils innerhalb einer Wohnung. Wodurch zudemStillstands- und Zirkulationsverluste starkreduziert werden. Die „kurzen Wege“ erübrigtenauch die Installation von Zirkulationsleitungen,wie sie zur Sicherstellung der Hygiene in großenTrinkwarmwasseranlagen in Mehrfamilienhäusernnotwendig sind.Auf der Rückseite entstanden zwei neue Treppen- und Aufzugstürme, um die bis zu 100 m 2 großen Wohnungenauch altersgerecht erschließen zu können. Dazwischen aufgestellt die Luft/Wasser-Wärmepumpe, die die Fußbodenheizungin den Wohnungen mit Heizungswasser speisthülle spielt insbesondere im mehrgeschossigenWohnungsbau das Raumklima eine tragende Rolle.Neue Wärmedämmverbundsysteme, luftdichteFenster und gedämmte Dächer sorgen für eineerhöhte Luftfeuchtigkeit in den Räumen – eineunzureichende Be- und Entlüftung begünstigtdann die Schimmelbildung. Denn meist sindMieter bestrebt, Heizkosten niedrig zu haltenbzw. es kommt durch mangelnde Information,Nichtanwesenheit oder Zugluftempfindlichkeitzu unzureichender Lüftung. Die kontrollierteWohnraumlüftung bietet hier eine Vielzahl interessanterLösungen zum Lüften, Heizen undWarmwasserbereiten.Geringer Installationsaufwanddurch kompakte BauweiseSo auch beim Sanierungsprojekt in Hemer, woin jeder Wohnung ein Lüftungsgerät installiertwurde. Dieses ist mit einer kleinen Warmwasser-Wärmepumpeausgestattet und übernimmtsomit nicht nur die Wohnraumlüftung, sondernInnovative und hygienischeWarmwasserbereitungWeiterer Pluspunkt für den Mieter und Wohnungsbetreiber:Die Warmwassertemperatur indem 200 l fassenden Speicher kann individuellgeregelt werden. Auch 60°C und damit die thermischeDesinfektion sind problemlos möglich. „Nachder Feinjustierung durch den Fachmann laufen dieAnlagen in unserem Objekt ohne Probleme undauch die Mieter sind äußerst zufrieden“, bestätigtVermieter Peter Meyer. Für das steckerfertigeWarmwasser-Lüftungsgerät, mit den kompaktenAbmessungen von 60 cm Durchmesser und einerHöhe von 1,70 m, wurde der vorhandene Abstellraumin den Wohnungen halbiert und so fast unmerklichfür die Bewohner auf knapp einem Quadratmetergenügend Aufstellfläche geschaffen. Einzusätzlicher Stromanschluss war nicht notwendig.Einfach ist auch die Abrechnung von Energie- undWarmwasserverbrauch – diese werden über denHaushaltsstromzähler und über den Kaltwasserzählerpro Wohnung individuell abgerechnet.FUNKTIONSSCHEMA LÜFTUNGS-WÄRMEPUMPE MIT WARMWASSERBEREITUNG70 % der Wärmeenergiestammen aus der UmweltDas Luftkanalsystem wurde inder Dämmschicht unter demneuen Estrich installiert. Insgesamtwaren für die Einrichtungder Lüftungstechnik pro Wohnungzwei Monteure knapp zweiWerktage im Einsatz. In Wohneinheitenbis 110 m 2 saugt dasLüftungsgerät aus den Räumenmit starker Belastung, wie Kücheund Bad, verbrauchte Raumluftab. Die dreistufig regelbarenVentilatoren erzeugen einen Volumenstromvon 60, 100 oder140 m 3 /h. Dieser Luftstromwird durch den Wärmetauscherder Wärmepumpe geleitet. Biszu 70 % der benötigten Energie42 12 | 2013


zur Warmwasserbereitung können so kostenlosallein aus der Abluft generiert werden und diegespeicherten 200 l Wasser auf Temperaturenzwischen 23°C und 60°C erwärmen. Die abgekühlteAbluft wird als Fortluft über die Außenwanddurch ein Lüftungsgitter oder mittels einerDachhaube über das Dach abgeführt. Gleichzeitigströmt dezentral über einstellbare, mit Filtern verseheneAußenwand-Zuluftdüsen Frischluft in dieWohn- und Schlafräume nach. Dabei arbeiten dieZulufteinheiten so fein, dass keine Zuglufterscheinungenauftreten und ein angenehmes Raumklimaentsteht.Geheizt wird kostengünstigund effizient mit LuftDas gehobene Niveau der Sanierung spiegelt sichauch in der zentralen Heizungsanlage wider, hierverteilt die moderne Luft/Wasser-Wärmepumpedas Heizwasser über die Fußbodenheizung in denWohnungen. Durch das bereits dezentral in denWohnungen bereitgestellte Warmwasser kanndie Heizungs-Wärmepumpe mit einer niedrigenVorlauftemperatur von nur 35°C betriebenIn jeder Wohnung stellt eine Lüftungs-Wärmepumpedie kontrollierte Wohnraumlüftung sicher und erzeugtgleichzeitig aus der warmen Abluft aus den Räumendas Warmwasserwerden und ist damit verhältnismäßig klein dimensioniert.Durch die niedrigen Vorlauftemperaturenerreicht die Wärmepumpe sehr guteJahresarbeitszahlen und verursacht dadurch nursehr niedrige Betriebskosten. Die ca. 1,75 m breiteund 2 m hohe Wärmepumpe wurde auf demrückwertigen Teil des Grundstücks zwischen denneuen Aufzugs- und Treppentürmen aufgestelltund ist zwischen minus 25 und plus 35°C Außentemperaturbetriebsbereit. Anders als z. B. Sole/Wasser-Wärmepumpen benötigen außen aufgestellteLuft/Wasser-Wärmepumpen kaum Stellflächeim Gebäude und verursachen nur geringeKosten für die Erschließung der Wärmequelle, dakeine Kosten für Genehmigungen und Bohrunternehmenanfallen.Die zur Wärmepumpenanlage gehörende Technikwurde im Hausanschlussraum untergebracht.Dazu gehören ein Pufferspeicher, ein Verteilerund ein wandmontierter Wärmepumpenmanager.Letzterer ist für die intelligente Regelungder Heizungs-Wärmepumpe zuständig und kannper Smartphone oder PC mit Internetanbindunggesteuert werden.Optimal für die Wohnungswirtschaft!Endlich ein Wärmezähler für alles– MULTICAL ® 302NEUDas große Anwendungsspektrum und seine Montagemöglichkeiten machen MULTICAL ® 302einzigartig in der Haustechnik.• Präzise Energiemessung für eine faire Heizkostenabrechnung• Selbstablesung per Funk• 6 oder 12 Jahre Batterie• Historische Werte abrufbarMehr Informationen auf www.haustechnik.kamstrup.de• Kombinierter Wärmemengenzähler undKältezähler• Kompakt: nur 59 mm Einbauradius• Ein rundum-sorglos WärmezählerKamstrup A/S · Werderstraße 23-25 · D-68165 Mannheim · Tel: (+49) 621 321 689 60 · info@kamstrup.de · www.kamstrup.de


ENERGIE UND TECHNIKDialogische ProduktentwicklungMix aus Wärmerückgewinnung und LüftungOft genug stehen die Mieter einer Modernisierungsmaßnahme skeptisch gegenüber, da sie diedann notwendigen Mieterhöhungen fürchten. Bei der Wohnungsgenossenschaft imKreis Südsauerland Olpe eG (WG Olpe) lagen die Dinge anders: Auf ausdrücklichen Wunschder Bewohner setzte die Genossenschaft ein wegweisendes Projekt um, bei dem Solar,Wärmerückgewinnung und Lüftung ineinandergreifen.Andreas Winklerfreier AutorBochumFolker Naumann, Vorstand der WG Olpe, ist keinüberzeugter Verfechter der aktuellen Dämmungsvorschriftenund hält damit auch nicht hinter demBerg: „Was sich der Gesetzgeber da ausgedachthat, ist nicht realitätsgerecht. Dass man mitAnlagenoptimierung und weiteren Maßnahmenviel mehr aus einem Gebäude herausholen kannals durch das stumpfe Vorschreiben von Dämmwerten,ist den meisten Praktikern doch längstbekannt. Deswegen haben wir uns für einen Maßnahmenmixentschieden, um das Objekt zukunftsgerechtzu modernisieren.“Bewohnerwunsch energetische SanierungBei dem genannten Objekt handelte es sich umein Doppelhaus mit zwei mal sechs Wohneinheiten,welches die Wohnungsgenossenschaft in den1960er Jahren erbaut hatte. Die Bewohner desGebäudes waren selbst aktiv geworden und hattenNaumann gegenüber den Wunsch nach energetischerModernisierung geäußert. Im Dialog mit ihnenwurde eine transparente Wirtschaftlichkeitsberechnungerstellt. Folker Naumann erklärt: „Miteiner Mieterhöhung waren alle einverstanden,aber natürlich musste sie innerhalb eines gewissenRahmens bleiben. Wir haben uns schließlichfür Maßnahmen entschieden, die eine Erhöhungvon 4,20 € auf 5,60 € rechtfertigen.“Die Synergie, die man in Olpe mit verschiedenenineinandergreifenden Maßnahmen erreicht hat, istbeachtlich: Kellerdecke, Dach und Sockel wurdenneu gedämmt. Im Keller fand ein BlockheizkraftwerkPlatz, das Wärme im Bereich von 5 kW bereitstelltund darüber hinaus 1 kW an elektrischerEnergie erzeugt. Mit dieser Elektrizität wiederumwerden Lüftungsanlagen betrieben, die als Schlüsselementder Modernisierungsmaßnahme fungierenund erwärmte Frischluft in alle Wohnungenbringen. Die Investitionssumme für die gesamteMaßnahme beläuft sich auf 750.000 €.Am Ende des Jahres 2011 war die Modernisierungabgeschlossen. Zum Winter 2012/13 liegt FolkerNaumann nun eine ausführliche Auswertung derNebenkosten vor: Die durchschnittlichen Heizkostenliegen nun bei 222 € im Jahr. Vorher beliefensie sich auf rund 900 € sowie 80 € jährlich für dieWartung der Gasetagenheizung.Modifikation auf Wunschder GenossenschaftMöglich werden die massiven Einsparungen unteranderem, weil die Wohnungsgenossenschaft aufeine zentrale Steuerung der verwendeten Lüftungsanlagenvon Vallox setzt: Auf ihren Betriebkönnen die Mieter keinen Einfluss nehmen. FolkerNaumann steht zu der Entscheidung, weil erinsbesondere im Mieterverhalten eines der größtenHemmnisse für mehr Energieeffizienz vonWohngebäuden sieht. „Die verwendeten Anlagensind hochwertig und spielen im Effizienzkonzeptdes Gebäudes eine tragende Rolle. Würde manaber die Steuerung den Mietern überlassen, dannhätten wir mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeitwieder massive Kostenschwankungenvon Wohnung zu Wohnung. Erst durchdie Steuerung über unsere Leittechnik werdendie berechneten Einspareffekte auch tatsächlichverwirklicht.“Quelle: WG OlpeModern, freundlich und hell, so zeigen sich die Gebäude in der Ewiger Straße 3-4 im sauerländischen Attendornnach der energetischen Sanierung44 12 | 2013


Interview mit Folker Naumann„Wer in diese Diskussion einsteigt,kann nur gewinnen“Quelle: WG OlpeFolker Naumann, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft im Kreis Südsauerland Olpe eG, hatte klareVorstellungen von der Technik, die er im Bestand einsetzen wollte. Allein das Problem: Die Geräte, so wie ersie benötigte, existierten noch gar nicht. Naumann führte in Finnland persönlich Gespräche mit der FirmaVallox, erläuterte seinen Bedarf – und erhielt schließlich das, was er brauchte.Sie verwenden nun Lüftungsanlagen, die es sovorher noch gar nicht gab. Wie kam es dazu?Für unser Modernisierungsvorhaben waren Lüftungsanlagender finnischen Firma Vallox gutgeeignet. Es gab jedoch zwei Probleme: Erstensstammt das Mehrfamilienhaus, das wir modernisierenwollten, aus den 1960er Jahren. Die Deckenhöhebeläuft sich auf weniger als 2,50 m unddie Geräte waren rund 32 cm hoch. Die Lüftungenhätten bis zur Oberkante der Türrahmen vorgeragt.Zweites Hindernis: Die Geräte verfügen abWerk über keine Schnittstelle, mit der wir sie anunsere Leittechnik hätten anschließen können.Genau dies war uns jedoch sehr wichtig, weil wirdie Steuerung der Lüftungsanlagen nicht alleinden Mietern überlassen wollten. Die meistenKollegen aus anderen Unternehmen haben wohlähnliche Erfahrungen gemacht wie ich: selbstdie beste Technik für mehr kann Energieeffizienzdurch das Mieterverhalten unterlaufen werden.Deshalb wollten wir zwingend die zentrale Steuerungüber unser eigenes Leitsystem abwickeln.Sie stiegen in den Dialog mit dem Hersteller ein.Ich wollte nicht, dass wir der Diskussion ausweichenund uns für die zweit- oder drittbeste Lösungentscheiden. Wenn das jeder tut, kommen wir imDialog mit den Technikanbietern niemals weiter.Wie kam Ihre Reise nach Finnland zustande?Wir haben ein vertrauensvolles Verhältnis zur FirmaHeinemann, die in Deutschland die Vallox-Gerätevertreibt. Ich habe die Problematik geschildert undbin dort auf offene Ohren gestoßen. Unser Feedbackwar sehr erwünscht und wurde dankbar aufgenommen.Auf einer finnischen Baumesse konnteich die Verantwortlichen treffen und wir führtenein sehr angenehmes und konstruktives Gespräch.Vallox brachte die Geräte auf eine Höhe von 22 cmund baute auch die benötigte Schnittstelle ein.Empfehlen Sie einen solchen Dialog mit denTechnikanbietern auch Ihren Kollegen?Jeder muss entscheiden, wie viel Zeit oderAufwand er investieren möchte. Auch die wohnungswirtschaftlichenVerbände wirken ja alsSprachrohr der Branche. Es muss also nicht jederals Einzelkämpfer auftreten. Aber ich glaube insgesamtschon, dass beide Seiten davon profitieren,wenn wir unsere besonderen Bedarfe besser erklären.Das Resultat können Produkte sein, die besserauf unsere Bedürfnisse zugeschnitten sind. Wer indiese Diskussion einsteigt, kann nur gewinnen.Vielen Dank für dieses Gespräch.Die Fragen stellte Andreas Winkler.Kautionsmanagement für Fortgeschrittene.Nutzen Sie die sichere und systemneutrale Kombination aus ElectronicBanking und Kautionsverwaltung, speziell auf Ihre Abläufe zugeschnitten.Die Plug &Play-Lösung bietet vom ersten Moment an alle wichtigenOptionen des modernen Kautionenmanagements. Vollelektronisch undausgereift ergänzt die Profi-Anwendung des Spezialisten für wohnungswirtschaftlicheBankdienstleistungen Ihre Bestandssysteme perfekt.www.aareal-account-kautionen.com90YEARS12 | 201345


ENERGIE UND TECHNIKBarrierearmer NeubauAufzüge erleichtern VermarktungBeim Bau und Verkauf von neuen Eigentumswohnungen setzt das Berliner WohnungsunternehmenDegewo auf die Vorteile von Aufzügen. Die Anlagen ermöglichen ein generationenübergreifendesWohnen – und beugen somit auch langfristig Leerständen vor.Jan SteegerSchindler DeutschlandBerlinBerlin ist nicht nur ein internationaler Kultur-Hotspot, sondern gleichzeitig die neue Wunschheimatvieler Menschen. Das zeigt sich auch aufdem Wohnungsmarkt: Bezahlbarer Lebensraumwird knapp, Miet- und Kaufpreise entsprechenlängst nicht mehr dem „Arm-aber-sexy“-Image.Das Berliner Wohnungsunternehmen Degewoinvestiert in Neubauprojekte, mit denen bestehendeViertel in der Hauptstadt zukunftsfähigweiterentwickelt werden. „Wir arbeiten an einergezielten Quartiersentwicklung. Dabei ist wirtschaftlichesHandeln mit einem sozialen Augenmaßfür uns Programm“, erklärt Lutz Ackermann,Degewo-Pressesprecher. Der Investor legt denSchwerpunkt auf bezahlbare Preise und einebarrierearme Ausführung mit Aufzügen in jedemGebäude. Die Anlagen stellen neben einemgehobenen Wohnkomfort auch die langfristigeVermarktung sicher.Günstig wohnen zwischen Cityund ErholungsgebietBis 2020 wird die Degewo insgesamt 3.500 neueWohnungen in der Hauptstadt errichten. Bereitsim Dezember 2012 wurde ein erstes Objekt in derBruno-Wille-Straße im Stadtteil Friedrichshagenfertiggestellt. Nach der 14-monatigen Bauphaseentstanden auf einem ehemaligen Garagenhof15 familienfreundliche Eigentumswohnungenmit Flächen zwischen 109 und 154 m 2 . Bei Quadratmeterpreisenum 2.400 € handelt es sich fürBerliner Verhältnisse um ein erschwingliches Angebot– besonders in Anbetracht der vorteilhaftenLage zwischen gut sanierten Altbauten in einemgrünen Umfeld. Zudem profitieren die Bewohnervon einem hohen Freizeit- und Erholungswert,der einerseits durch die Anbindung zur Stadt undandererseits durch das nahegelegene ErholungsgebietMüggelsee gewährleistet wird.Das fünfgeschossige Mehrfamilienhaus von RüthnickArchitekten gliedert sich in drei Baukörper,die von zwei Treppenhäusern getrennt werden.Durch ein geschicktes Farbkonzept und einemoderne, klare Architektur mit Flachdächern,Staffelgeschossen, aufgelockerten Fassaden undgroßzügigen Balkonen passt sich der Neubau demumliegenden Altbaubestand an. Um energetischhochwertigen Standards zu entsprechen, verfügtdas Gebäude zudem über einen baulichen Wärmeschutzund ein hauseigenes Blockheizkraftwerk.Auch in puncto barrierearmes Wohnen hegte dasBerliner Wohnungsunternehmen hohe Ansprüche:„Bei der Planung haben wir dem demografischenEinen wesentlichen Beitrag zu einem barrierearmen Umfeld leisten großzügig dimensionierte Aufzugsanlagen46 12 | 2013


Fotos: Stefan Meyer, BerlinModern, klar und behutsam in den Bestand eingepasst zeigen sich die Mehrfamilienhäuser in der Bruno-Wille-Straße in Berlin-FriedrichshagenWandel eine große Beachtung geschenkt. DieWohnungen müssen in ihrer technischen Beschaffenheitund Grundrissen auf die Bedürfnisse allerMenschen ausgerichtet sein. Nur so ist generationenübergreifendesWohnen möglich“, sagt Ackermann.Doch nicht nur ältere Bewohner sollen vonden modernen Baumaßnahmen profitieren: „Einbarrierearmes Umfeld bedeutet in erster LinieWohnkomfort. Nicht nur im Alter, sondern auchim Alltag mit Kinderwagen oder Einkaufstasche.“Zwei Aufzüge erschließen 15 WohnungenSo verfügen die Wohnungen unter anderem überbodengleiche Duschen oder schwellenlose Zugänge.Mit den Aufzügen gelangen die Bewohnerwahlweise vom Eingang oder aus der Tiefgaragedirekt in ihre Etage. Die 15 Wohnungen wurdenmit jeweils einer Anlage in den beiden Treppenhäusernerschlossen. Nach einer öffentlichenAusschreibung entschied sich die Degewo fürdas Modell Schindler 3300. „Die Kombinationaus Wirtschaftlichkeit, geringem Raumverlust undhoher Laufruhe hat uns letztendlich überzeugt.“sagt Ackermann.Die Aufzüge sind auf 15 Personen beziehungsweise1.125 kg Traglast ausgelegt. Sie nutzenden vorhandenen Raum aus, da auf einen Maschinenraumverzichtet wird. Stattdessen ist derAntrieb aufgrund seiner geringen Größe direkt imSchacht angeordnet. Ebenso wenig ist ein separaterSteuerschrank erforderlich. Die Steuerungist im Türrahmen untergebracht, was wertvolleNutzfläche einspart. So kann dank des niedrigenSchachtkopfes zusätzlich auf störende Dachaufbautenverzichtet werden. Das klar gestalteteFlachdach wird nicht beeinträchtigt und die Gebäudeoptikeingehalten.Die moderne Aufzugsmaschine arbeitet getriebelos.Hinzu kommen kunststoffummantelteTragriemen, die statt der bekannten Stahlseileeingebaut werden. Zusammen mit einer Mikroprozesssteuerungsorgen sie für eine ruhige Fahrt.Darüber hinaus ist das Modell auf einen energieeffizientenBetrieb ausgelegt. Durch die frequenzgeregelteAntriebstechnologie wird eine direkteKraftübertragung ohne Energieverluste gewährleistet.Das mit LED betriebene Kabinenlicht sowieVentilator und Türantrieb schalten sich bei Nichtbenutzungautomatisch in den Standby-Modus.Auch das Bedientableau und die Etagenanzeigersind mit energiesparenden LEDs ausgerüstet.Überdies legten die Berliner Wert auf eine ansprechendeGestaltung: Die Anlagen sollten nicht nurals Transportmittel dienen, sondern die Gebäudeoptikinsgesamt aufwerten. Die Aufzugsseriebietet ein hohes Maß an Gestaltungsvariationen.In der Bruno-Wille-Straße entschied man sich füreine reduzierte Edelstahlkabine mit einer verspiegeltenRückwand und einen Boden, der demWerksteinbelag des Treppenhauses angepasst ist.Zudem sorgen eine indirekte Beleuchtung und einberührungssensitives Tableau aus weiß hinterdrucktemGlas für eine angenehme Atmosphäre.Unterstützung bei der VermarktungInsgesamt beliefen sich die Baukosten für dasFriedrichshagener Objekt auf 3,3 Mio. €. DerVerkauf der 15 Wohneinheiten ist äußerst positivverlaufen. Nicht zuletzt dürfte die vertikaleErschließung aller Etagen über die Aufzüge fürdie langfristige Kundenbindung eine große Rollespielen: Während die Aufzüge für junge Käufereventuell nur ein Komfortargument darstellen,leisten sie in späteren Jahren einen großen Beitragzu dem allseits angestrebten barrierearmenWohnraum. So können Bewohner bis ins hohe Alterdie Vorzüge einer geräumigen Eigentumswohnunggenießen. Investoren und Wohnungsunternehmenbeugen wiederum den Auswirkungen des demografischenWandels vor und müssen keine Leerständebefürchten.12 | 201347


PRODUKTE UND DIENSTLEISTUNGENPhotovoltaikanlagenÜberwachung, Service, WartungAuf Dachflächen von Wohngebäuden werden zunehmend Photovoltaikanlageninstalliert. Dabei macht es Sinn, dieses Investment genau soprofessionell zu bewirtschaften, wie das übrige Gebäude. Genügt beiden meisten Aufgaben rund um die Wohngebäude eine Kontrolle in regelmäßigenAbständen von einigen Tagen bis hin zu mehreren Monaten,ist es ratsam Solarstromanlagen täglich zu überwachen.Die Ensibo GmbH hat seit sieben Jahren Erfahrungen in diesem Bereichund bietet Überwachung, Service und Wartung von PV-Anlagenan. Dafür werden die Daten aller Anlagen permanent abgefragt undausgewertet. Störungen an Modulsträngen, Wechselrichtern undÜbergabestationen werden innerhalb weniger Stunden erkannt undunter wirtschaftlichen Aspekten instand gesetzt. Ensibo übernimmt dieVerantwortung für den Anlagenbetrieb und alle dazugehörigen Arbeitenund Schnittstellen zu Installateuren, Netzbetreibern und Versicherungender Wohnungsunternehmen. Über relevante Vorkommnisse undErträge wird monatlich ein individuell angepasster Bericht erstellt. Aufdem firmeneigenen Webportal können sich ferner der Anlageneigentümer,seine Investoren oder die Mieter über den Betrieb der Anlageninformieren. Ensibo koordiniert alle Arbeiten rund um die Instandsetzungund Wartung vor Ort. Zum Service gehört auch, dass Mietern malerklärt wird, das ein Gerüst vor den Fenstern errichtet werden muss,damit Arbeiten an den Modulen sicher und schnell durchgeführt werdenkönnen.Weitere Informationen:www.ensibo.dePflastersteineNeue VerlegetechnikDas neue Verlegesystem Ecostone überträgt Belastungen horizontalstatt vertikal. Die Verlegetechnik der Steinzeit Natursteinhandel GmbHbasiert auf der Kombination eines Schienensystems mit Fräsungen in denSteinflanken. Horizontale Kräfte werden über Schienen von Stein zu Steinübertragen und im Oberbau kompensiert, ohne dass die Fugen belastetwerden. Dies sorgt für gleichbleibende Fugenbreiten und eine langfristigstabile Fläche. Die schnelle und unkomplizierte Verarbeitung machen dasVerfahren kostengünstig: Nach dem Abziehen der Bettung werden dieSchienen ausgelegt, die Steine aufgesetzt, die Fugen eingeschlämmt unddie Fläche gerüttelt. Die Technik ermöglicht es außerdem, dünnere Steineoder Platten zu verwenden und diese ungebunden zu verbauen. Das Produktist auch für Bereiche mit starkem Verkehrsaufkommen geeignet.Weitere Informationen:www.steinzeit.deWassertechnikAutomatische RückspülfilterAuf den langen Wegen von den Wasserwerkenin die Wohngebäude könnensich partikuläre Verunreinigungen vonden Rohren in das Trinkwasser ablösen,langfristige Schäden an den Installationenhervorrufen und einen Nährbodenfür Bakterien bilden. Der automatischeRückspülfilter permaster automatik vonperma-trade Wassertechnik beruht aufder Umkehr der Fließrichtung. Dadurchentsteht Wasserdruck, der die angesammeltenSchmutzpartikel vom Filtersieblöst und in den Abwasseranschluss spült.Während einer Rückspülung benötigt derFilter ca. 10 W Strom, im Stand-by-Modus gerade einmal 0,1 W.Pro Rückspülung werden 3 l Wasser verbraucht. Außerdem verfügt dasSystem über eine Zwei-Phasen-Rotationstechnik, dabei schalten sich imZuge des Rückspülvorgangs rotierende Bürsten ein, die die Klarsichttasseund das Edelstahl-Filtersieb reinigen. Die Rückspülintervalle sind vonsechs Stunden bis 60 Tage einstellbar.Weitere Informationen:www.perma-trade.deAbdichtung und Fliesenkleber in einemMineralisches System bringtSicherheit und ZeitgewinnEine Neuentwicklung von Saint-Gobain Weber vereint Abdichtung undFliesenkleber in einem Produkt. Das mineralische Dicht- und Klebesystemweber.xerm 844 ist wasserdicht und zugleich flexibel. Es kann alsReaktivabdichtung unter Fliesen bzw. Platten sowie als Fliesenklebereingesetzt werden. Es bietet mehrere Verarbeitungsvorteile: Die geprüfte,kennzeichnungsfreie Lösung ist für Beläge mit hoher Wasserbelastunggeeignet und reduziert das Risiko von Ausblühungen. Die wasserdichteKonstruktion ist nach DIN EN 12004 als C1 E/S2 klassifiziert.Das System ist im Wand- und Bodenbereich sowie innen und außeneinsetzbar. Besonders eignet es sich für die Verlegung auf Balkonenund Terrassen, da das Material auch bei kühleren Temperaturen schnellabbindet und unabhängig von der Witterung auch unter Luftabschlussdurchtrocknet. Das neue System bringt Zeitvorteile mit sich: So muss imIdealfall mit dem eigens entwickelten Abdicht- und Verlegeglätter nureine Schicht aufgebracht werden, die als Verbundabdichtung und gleichzeitigals Verlegemörtel dient. Die Fliesen werden direkt eingelegt, amfolgenden Tag kann bereits verfugt werden. Ein kompletter Arbeitsgangund die entsprechende Wartezeit können entfallen.Weitere Informationen:www.sg-weber.de48 12 | 2013


MARKT UND MANAGEMENTKOLUMNE FINANZMARKTBERICHTDie EZB alsBanken-OberaufseherDie EZB wird ab November 2014 die Aufsicht über die größten bzw. systemrelevantenBanken im gesamten Euroraum übernehmen. Wahrscheinlichwerden nach aktuellem Stand 124 Banken hiervon betroffen sein.Damit wird die EZB die Kontrolle von ca. 85 % des europäischen Banksystemsübernehmen. Aus Deutschland gehören ganze 24 Banken, welche„nur“ 65 % des deutschen Marktes abdecken, zu dem „erlauchten“ Kreis.Die konkrete Liste der betroffenen Kreditinstitute soll aber erst 2014veröffentlicht werden. Klar ist, dass neben den klassischen Großbanken,wie Deutsche Bank und Commerzbank, auch die Landesbanken zu dieserGruppe gehören werden. Auch die Mehrheit der klassischen Immobilienfinanziererin Deutschland, wie Aarealbank, Berlin Hyp, DG Hyp, MünchnerHyp, WL-Bank, wird wohl unter die EZB-Aufsicht fallen. Schließlich ist dieGrenze bei der Bilanzsumme als entscheidendes Kriterium mit 30 Mrd. €vergleichsweise niedrig angesetzt.Die betroffenen Banken müssen neben den verschärften EigenkapitalundLiquiditätsregeln nach Basel III vor allem auch eine Reihe organisatorischerMaßnahmen umsetzen und strenge Berichtspflichten erfüllen.Dieser bürokratische Aufwand wird nicht nur viel Geld kosten, sondernauch erhebliche Kapazitäten im Unternehmen binden, die somit für dasnormale Tagesgeschäft nicht mehr zur Verfügung stehen. In unseren regelmäßigenBankgesprächen wurde uns berichtet, dass diese Maßnahmenmit erheblichen Umstellungen bspw. bei der EDV verbunden sind. Manbefürchtet, für einen nicht absehbaren Zeitraum nur noch eingeschränkthandlungsfähig zu sein, worunter das Neugeschäft mit Sicherheit leidenwird. Auch kann spekuliert werden, ob bestimmte Kreditinstitute ihrBilanzvolumen zurückfahren, um perspektivisch die 30-Mrd.-€-Grenzezu unterschreiten und somit der EZB-Aufsicht zu entgehen.Generell ist unserer Ansicht nach eine geordnete Aufsicht und strengereKontrolle wirklich systemrelevanter Kreditinstitute zu begrüßen.Allerdings sollten nicht gerade die klassischen Immobilienfinanziererbestraft werden, die aufgrund ihres Geschäftsmodells und derRefinanzierung über Pfandbriefe als die sprichwörtlich „sichere Bank“gelten.Was die EZB als neuen „Oberaufseher“ der Banken anbetrifft, bleibt abzuwarten,ob sie diese Aufgabe – auch zur Zufriedenheit der betroffenenBanken – erfüllen kann. Schließlich hat die EZB weder bei der Präventionder letzten großen Krise noch bei der Vorbereitung und Durchführung desletzten Stresstestes eine ruhmreiche Rolle gespielt.Wir hoffen, dass die EZB-Aufsicht und die in diesem Zusammenhang anstehendenVeränderungen nicht zu einem Rückgang der Finanzierungsbereitschaftoder zu einer weiteren Ausdünnung bei den Immobilienfinanzierernführen werden.Sven Rudolph (li.) und Kay SchorschBBT GmbH, BerlinWILLKOMMEN AUF DER NEUENDEUBAUKOM IN ESSENBesuchen Sie unsere neuen KOMpetenzzentrenund KOMmunizieren Sie mit KOMpetenten Partnernaus Architektur und Ingenieurkunst, Wohnungswirtschaft,Baugewerbe und Industriebau.Mehr erfahren unter www.deubaukom.deMEHR WOHNBAUMEHR KOMPETENZMEHR KOMMUNIKATIONMESSE ESSEN 15.–18. JANUAR 2014Veranstaltungen zur DEUBAUKOM15. – 17. Januar 2014 15. – 18. Januar 2014Aktuelle Zinskonditionen und weitere Informationen unterwww.bbt-gmbh.net/financial-news.htmlTiefbaumesse InfraTech15 - 16 - 17. Januar 2014Messe Essen, NRWLebenplusKomfortWeitere Informationen unter www.deubaukom.de


MARKT UND MANAGEMENTBranchen-Regatta„Freja“ und „Majuti“siegen im OlympiarevierEttlinger SchlosstagungDie Wohnungswirtschaftnach der WahlArchitekt Rainer Görge startete auch in diesem Jahr mit seiner schnellen10,40-m-Yacht „Freja“ als Favorit in der NoIRAuch im vierten Jahr seit der Premiere befindet sich die NorddeutscheImmobilien-Regatta (NoIR) weiter im Aufwind. 16 Yachten und 100Teilnehmer, darunter Regattakönner ebenso wie Neueinsteiger, kreuztenAnfang September vor Kiel gemeinsam zum Branchen-Gipfel unter Segelnauf. Manager, Makler und Experten, Architekten, Stadtplaner und Juristenaus der Immobilienwirtschaft nehmen seit 2010 einmal jährlich Kurs aufdas ehemalige Olympiarevier, um sich dort an Land auszutauschen undauf dem Wasser ihre Regatta auszutragen. Erfahrene Gastgeber sind traditionelldie Aareon AG, der BFW Landesverband Nord e. V. und die AarealBank Filiale Hamburg.Während sich die Teilnehmer an Land über aktuelle Branchenentwicklungen,Trends und Neuigkeiten austauschten, schenkten sie sich aufdem Wasser keinen Meter. „Bei der NoIR bekommt man geschenkt, vieleKollegen aus der Branche kennenlernen zu dürfen. Das macht einen sehrgroßen Teil ihres Reizes aus. Man lernt Leute auf einem Boot ganz anderskennen als an Land“, sagt Carsten Jeschka von Kabel Deutschland, der dieVeranstaltung mit Meerwert einst mit aus der Taufe gehoben hatte undjedes Jahr gerne als Mitsegler am Start ist. Und so soll es in die Zukunftgehen: Die nächste NoIR findet am 4. und 5. September 2014 statt undfeiert dann mit der fünften Auflage schon ihr erstes kleines Jubiläum.Weitere Informationen:http://noir.aareon.comStatistisches BundesamtZahl der Hilfebezieher gestiegenWie das Statistische Bundesamt im Oktober meldete, ist im Jahr 2012die Zahl der Empfänger von Grundsicherung im Alter um 6,6 % gestiegen.Damit bezogen am Jahresende in Deutschland knapp 465.000 Personenüber 65 Jahre Leistungen der Grundsicherung im Alter. Rund 343.000Personen erhielten Ende 2012 Hilfe zum Lebensunterhalt (Sozialhilfe). ImVergleich zum Vorjahr stiegt die Zahl der Hilfebezieher um 3,3 %.Quelle: Christian Beeck/Aareon AGPreisträger des Thomas-Aschenbrenner-Preises 2013, samt Vertretern des GdW,des vbw, des Siedlungswerks Baden und der HfWUDie Ettlinger Schlosstagung wird alle zwei Jahre vom SiedlungswerkBaden e. V. ausgerichtet, ein Verbund 24 selbständiger Genossenschaften.Die Tagung bietet Verantwortlichen in den Genossenschaften die Gelegenheitzu Begegnung und Austausch. Den Festvortrag „Die Wohnungswirtschaftnach der Wahl“ hielt bei der diesjährigen Tagung am 23. Oktober2013 Axel Gedaschko. Der GdW-Präsident charakterisierte dieWohnungswirtschaft im Jahr 2013, leitete daraus aktuelle und künftigeAnforderungen ab und nannte die Kernforderungen an die Politik. Im Rahmender Tagung übergab das Siedlungswerk Baden einen Spendenscheckin Höhe von 42.000 € an die DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe fürsoziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Unterstützt wird ein Projektzum Bau von 80 Wohnhäusern für Kleinbauern in Jinotepe in Nicaragua.Ebenfalls verliehen wurde der Thomas-Aschenbrenner-Preis mit einemPreisgeld von 1.000 €. Er ging an die Arbeitsgruppe „Ethik“ an der Hochschulefür Wirtschaft und Umwelt in Nürtingen/Geislingen.Weitere Informationen:www.siedlungswerk-baden-ev.deEuropäischer Dachverband25 Jahre CECODHASCECODHAS Housing Europe ist ein europäischer Verband, in dem seit 25Jahren alle wohnungswirtschaftlichen Verbände der EU-Mitgliedstaatenmit einer Stimme sprechen. Die Organisation umfasst ein Netzwerk von45 nationalen und regionalen Verbänden, die zusammen über 41.400öffentliche, privatwirtschaftliche und genossenschaftliche Wohnungen in19 Ländern anbieten. Die Organisation ist in allen Politikbereichen, die fürdie Wohnungswirtschaft relevant sind, auf europäischer Ebene aktiv unddamit ein bedeutender Gesprächspartner der Europäischen Kommission.Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmenist Gründungsmitglied und hat aktuell die Vizepräsidentschaftim CECODHAS Housing Europe. „Die europäische Interessenvertretungder Wohnungswirtschaft ist stark aufgestellt und hat mit dem GdW fürDeutschland einen verlässlichen Partner”, erklärte Axel Gedaschko,Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen,zum 25-jährigen Bestehen des Verbandes.Quelle: Siedlungswerk BadenWeitere Informationen:www.destatis.deWeitere Informationen:www.gdw.de50 12 | 2013


EBZ-FernstudiumBeirat für Bayern formiertZu Beginn dieses Jahres wurde an der EBZ Business School der FernstudiengangB. A. Real Estate (Distance Learning) eingeführt. Auf der ImmobilienmesseExpo Real hat sich nun Anfang Oktober der Beirat „FernstudiumBayern“ formiert, der das Studienangebot der Immobilien-Hochschulebesonders fördern will. Mitglieder sind die Verbände BFW Bayern, VdWBayern sowie Haus und Grund Bayern und als Partner von der Unternehmensseitedie Stadtbau Würzburg GmbH sowie die GWG Städtische WohnungsgesellschaftMünchen mbH. Sie erklären anlässlich der Beiratsgründung:„Die Kooperationspartner betrachten die EBZ Business School alseine wertvolle Unterstützung der bayerischen Wohnungs- und Immobilienunternehmenbei der Qualifizierung von Fach- und Führungskräften.“Weitere Informationen:www.e-b-z.deGründungsmitglieder des Beirats „Fernstudium Bayern“ und Vertreter der EBZQuelle: EBZFluthilfeUnterstützung vom VSWG angekommenZu Beginn der Hochwasserkatastrophe im Sommer dieses Jahres richteteder Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) einFluthilfekonto ein. Insgesamt wurden 143.607,50 Euro auf das Kontoeingezahlt. Nachdem im Oktober zuerst die WohnungsgenossenschaftRiesa eG 10.000 € erhalten hatte (siehe DW 11/2013, S. 48), erhieltenim Laufe des Monats neun weitere betroffene WohnungsgenossenschaftenSchecks in Höhe von 1.000 € bis 50.000 €. Dr. Axel Viehweger,Vorstand des VSWG, überreichte sie. Die Genossenschaften reparierendamit Schäden, die durch Überflutung bzw. aufsteigendes Grundwasserentstanden sind. Die Versicherungen übernehmen zumeist nur Teileder Schäden. Benötigt werden neue Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagensowie neue Haus- und Gebäudetechnik, ferner müssenKellerräume und Erdgeschosswohnungen saniert werden. Bei derWohnungsgenossenschaft Neustadt/Sachsen eG sind z. B. 16 Erdgeschosswohnungensowie 70 Kellerräume, Außenanlagen und Fassaden zuerneuern. Die Schadenhöhe beträgt nach Schätzungen 700.000 €. „Wirdanken allen, die auf das Fluthilfekonto des VSWG eingezahlt haben,für diese großartige Unterstützung und besonders unserem Verband fürdiese Aktion“, sagte Vorstand Michael Schweizer stellvertretend für alleHilfeempfänger.Einen Scheck in Höhe von 50.000 € nahm Hartmut Trübenbach, Vorstandder Gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft Heidenau eG, dankbarentgegen. Insgesamt waren fast 20 % des gesamten Bestandes derGenossenschaft vom Hochwasser betroffen, ein Schaden von vermutlich1,2 Mio. €. „In Erinnerung werden vor allem die vielen persönlichenSchicksale bleiben und der individuelle Umgang mit diesen. Wir freuenuns sehr, dass wir Geld aus dem Fluthilfekonto zur Schadensbeseitigungerhalten“, sagte Trübenbach. Er hofft, dass Stadt, LandestalsperrenverwaltungSachsen und betroffene Grundstückseigentümer eine Lösung mitvertretbarem finanziellen Aufwand finden, um künftig ihre Grundstückewirksam vor Überschwemmungen der Dimension von 2002 und 2013 zuschützen.Weitere Informationen:www.vswg.deAufräumarbeiten in DöbelnEMPFÄNGER VON SPENDEN AUS DEM FLUTHILFEKONTOGemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Heidenau eG 50.000 €Wohnungsgenossenschaft Neustadt/Sachsen eG 20.000 €Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Döbeln eG 20.000 €Wohnungsbaugenossenschaft eG Pirna 10.000 €Wohnungsgenossenschaft eG „Einheit” Elsterberg 10.000 €Wohnungsgenossenschaft Riesa eG 10.000 €Wohnungsgenossenschaft Eilenburg eG 5.000 €Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Radebeul eG 10.000 €Wohnungsgenossenschaft „Fortschritt” Döbeln eG 2.000 €Wohnungsgenossenschaft eG Schmiedeberg 1.000 €Quelle: GWG Döbeln12 | 201351


MARKT UND MANAGEMENTFotos: Büro Roman LorenzDiskussionsrunde zum Thema „Transparenz durch Kommunikation” während der Expo Real. Auf dem BID-Stand hob Oliver Nöthen (Zivilarena)den praktischen Nutzen neuer Medien für die Einbeziehung der Öffentlichkeit bei Bau- und Planungsprozessen hervorTHEMA DES MONATSKommunikation und MarketingProfessioneller KommunizierenIn der gegenwärtigen mobilen, vernetzten, digitalen Gesellschaft ist Kommunikation das Öl im Getriebe.Gute Kommunikation kann als Mittel gegen Vertrauensverlust dienen, cleveres Marketing die Geschäftsentwicklungpositiv begleiten. Aber worum geht es dabei? Wer spricht wen an? Wer kommuniziert was mitwem? Geht es um Transparenz, um Marketing, um Kundenbindung oder die Information der Mitarbeiter?(OB) Auf der Expo Real – anlässlich des 65-jährigenBestehens der DW – fand Anfang Oktober2013 eine Expertenrunde zum Thema „Transparenzdurch Kommunikation“ statt, die die DWmoderierte. Unser „Thema des Monats” vertieftdiese Thematik in diesem Heft nun bezogen aufdie Praxis bei Wohnungs- und Immobilienunternehmen.Neue Medien eröffnen Möglichkeiten,bringen aber auch Herausforderungen mit sich.Neue Digitale Kommunikationswerkzeuge gestattenes, andere Wege zu gehen, neue Kunden undZielgruppen anzusprechen, breiter zu informierenund sogar Konflikte zu moderieren. ErweiterteKommunikationskanäle erfordern aber auch neueKommunikationsstrukturen sowie -strategien –und die alten Kanäle und Medien sind deshalb nochlange nicht obsolet.Diskussion am Expo-Real-Stand der BIDWen adressiert man? Wer sendet? Wer bewertetdie Qualität der Informationen? Und vor allem:Was wird kommuniziert und was nicht? Welcheund wessen Daten sind dabei erforderlich, wiewerden diese gespeichert, was wird daraus gewonnenund wem zugänglich gemacht …? Einenicht erst seit den Daten- und Schnüffelskandalenamerikanischer Geheimdienste wichtige Frage!Allenthalben fordert die Öffentlichkeit ihr Rechtauf Information ein, erwartet mehr Mitbestimmungbei der Gestaltung des Arbeits-, Wohn- undLebensumfelds. Dem kann sich auch die Immobilienwirtschaftnicht verschließen. Dabei gehtes auch um Markttransparenz. Wie lässt sich einehöhere Transparenz in der Branche erreichen undwelche Anforderungen stellt das an die Kommunikation.Die Diskussion am Expo Real-Stand der BIDzeigt auf, wie aus unterschiedlichen Perspektivenmit diesem Wandel von Wirtschaft, Gesellschaftund Technik umgegangen wird.Prof. Heinz Rehkugler, wissenschaftlicher Leiterdes CRES Center for Real Estate Studies, sieht denDrang nach mehr Transparenz positiv. „Der Marktbraucht möglichst umfassende Transparenz, alsonicht nur von bestimmten Unternehmen, die ihreZahlen und Situation gut kommunizieren“, sagteer. Die Wissenschaft könne nachweisen, dassTransparenz und gute Kommunikation sich auszahleund zu niedrigeren Kapitalkosten führe. DiesesZiel sei jedoch nicht von selbst zu erreichen, soRehkugler. Vielmehr bedürfe es einer durchdachtenVorgehensweise: Kommunikation wirke nichtautomatisch, sondern müsse die Bedürfnisse der52 12 | 2013


seien eine gute Möglichkeit, professionelle Bürgerbeteiligungbei Immobilien- und Stadtentwicklungsprojektenzu begleiten. Selbstverständlichsei es aber noch immer notwendig, Online-Beteiligungauch mit Offline-Maßnahmen zu begleiten.Die Bedeutung von Bürgerbeteiligung in allen Phasender Projektentwicklung werde an Bedeutunggewinnen. Bürger forderten zu Recht, frühzeitigerund stärker in Projekte eingebunden zu werden.Davon könnten beide Seiten profitieren: Projektentwicklerkönnen in einer frühen Projektphasevon den Ideen und unterschiedlichen Sichtweisender Bürger profitieren und mit Hilfe professionellerBürgerbeteiligung langwierige Bürgerprotestein der Endphase ihres Projekts vermeiden.Die Bürger müssten von Anfang an und kontinuierlichin die Planungsprozesse einbezogenwerden, und nicht erst zu einem solch spätenZeitpunkt, dass die Planungen schon sehr weitfortgeschritten sind, forderte auch GdW-PräsidentAxel Gedaschko. Denn sonst seien große öffentlicheProteste programmiert. „Die Bürger müssensystematisch beteiligt und über den ganzenProzessverlauf eingebunden werden. Hier gibt esz. B. auch im Bereich der IT-gestützten Hilfsmittelviel Potenzial, das man noch heben muss”, sagteer. Gedaschko hatte dabei auch ein weitergehendesZiel im Blick: Um Investitionssicherheit beigroßen Bauprojekten sicherzustellen, bräuchte esinsbesondere eine realistische Kostenbestimmungsowie Planungssicherheit. Bei hochkomplexen Angelegenheitenwie Bauvorhaben seien Transparenzund Ehrlichkeit das oberste Gebot.Frank Völkel (New Times) erläutert, welche Vorteile Wohnungsunternehmen haben, wenn sie in der Kundenkommunikationstärker auf Lösungen setzen, die auch auf mobilen Endgeräten lesbar sindMarktteilnehmer treffen. Marktdaten erleichternalso Entscheidungen für Transaktionen, Eigentümerund Käufer erhalten ein besseres Gefühlfür die Marktsituation, Bestandshalter könnenbessere Investitionsentscheidungen treffen unddie Politik kann mittels mehr Marktinformationendie richtigen Weichen stellen … Wichtig ist, dassMarktdaten öffentlich sind.(Markt-)Transparenz lasse sich heute leichter erreichen,als dies in der Vergangenheit der Fall war,meinte auch Mark Stilke, CEO und Sprecher derGeschäftsführung bei Immobilien Scout24: DasInternet und die ständige mobile Erreichbarkeitermöglichten es, wirtschaftliche Entwicklungenund Veröffentlichungen von Unternehmen inEchtzeit zu verfolgen. Die Digitalisierung machedie Welt transparenter, egal ob man mit Streetviewkünftige Reiseorte erkunde oder Bewertungenauf Vergleichsportalen lese. Auch Portalewie ImmobilienScout24 schafften ein digitalesAbbild des Immobilienmarktes. „Wir sind seinGradmesser, da wir Angebot und Nachfrage beinahein Echtzeit dokumentieren und öffentlichmachen”, so Stilke.Angesichts dieser Entwicklung stellt sich die Frage,ob die Immobilienwirtschaft mit der Entwicklungder Kommunikationskanäle schritt hält. FrankVölkel, Geschäftsführer der New Times CorporateCommunications GmbH meint, die Kommunikationin der Wohnungswirtschaft müsse mobiler werden.Zum einen bei der Ausrichtung auf digitaleFormate und zum anderen auf die Bedürfnisse derZielgruppen sie hier noch Luft nach oben.Heute und in Zukunft?Derzeit stehen oft die Herausforderungen neuerKommunikationskanäle im Fokus (z. B: Datensicherheit),die Chancen sollten jedoch nicht vergessenwerden.Die Kommunikationsmedien und -kanäle werdenzwar vielfältiger und ausdifferenzierter, dieInformationsbedürfnisse aber auch. Die DW DieWohnungswirtschaft stellt als Branchenblattnur einen Kanal der Kommunikation von und fürWohnungsunternehmen dar – die Fachinformationbzw. B2B-Kommunikation. Wohnungsunternehmenkommunizieren jedoch auch mit ihrenMietern und Mitgliedern, in die Stadtteile ihrerBestände „hinein“ sowie in Richtung lokaler Politikund Öffentlichkeit. Aber auch Mitarbeiter wollenund müssen angesprochen werden, sind sie dochdie besten und wichtigsten (Werbe)Botschafterund Multiplikatoren der vielfältigen Aufgaben, dieWohnungsunternehmen für Quartiere, Städte unddas Gemeinwesen übernehmen. Diese Liste ließesich fortsetzen. Sie macht jedoch bereits deutlich,dass die Kommunikationsbedürfnisse und -aufgabenvon Wohnungsunternehmen zu vielseitigund die Gruppe der Rezipienten zu vielfältig ist,als dass sie mit einer 08/15-Strategie bewältigtwerden könnten.Bürger einbindenBesonderen praktischen Nutzen haben die neuenMedien, wenn es gilt, die Menschen in der Planungs-und Entstehungsphase neuer Bauprojekteeinzubeziehen, meint Oliver Nöthen, Geschäftsführerder Zivilarena GmbH: InternetplattformenDie DW feierte auf der Expo Real ihr 65-jähriges Bestehen. Das DW-Team, eingerahmt von GdW-PräsidentGedaschko und Teilnehmern der Diskussionsrunde, freut sich über den Erfolg der Zeitschrift12 | 201353


MARKT UND MANAGEMENTQuelle: Counterpart/GAGMietermagazine sind einer der klassischen Kanäle der Kundenkommunikation für WohnungsunternehmenTHEMA DES MONATSPersönlich, emotional und transparent: Kundenansprache als SchlüsselAus dem Häuschen mit der richtigen StrategieDeutschland ist das Land der Mieter. Nirgendwo sonst in Europa ist die Eigentümerquote so gering wie inDeutschland – hier leben rund die Hälfte der Menschen zur Miete. Eine riesige Zielgruppe also. Ein Großteildavon sind Kunden von Wohnungsunternehmen. Diese strategisch zu binden und für die eigenen Projektezu gewinnen ist unabdingbar, um Mietobjekte nachhaltig zu bewirtschaften. Ein wichtiger Schlüssel dazuist eine zielgruppengerechte Unternehmenskommunikation.Judith DobnerGeschäftsführungCounterpart GroupKölnMieter möchten ein gutes Gefühl haben, wenn siean ihr Zuhause denken. Und sie wollen, stärkerals häufig von den Verantwortlichen vermutet,in die Planungen und Projekte ihres Vermieters,die ihr Heim betreffen, involviert werden. FürVermieter – vom Privatvermieter, Verwalter bishin zum professionellen Wohnungsunternehmen– heißt das: transparenter werden, nah amKunden sein und Serviceleistungen ansprechend,übersichtlich und aktiv kommunizieren. GroßeImmobiliengesellschaften, wie die GAG Köln, lösendies mit einer ganzheitlichen emotionalenund persönlichen Ansprache – von der klassischenWerbung bis hin zum Mietermagazin, das jederBewohner in seinen Briefkasten erhält. Hier findetsich jeder GAG-Mieter mit seinem Objekt imjeweiligen Stadtteil wieder. Denn nicht nur inKöln wird die so genannte „Veedel-Philosophie”großgeschrieben. Das Interesse an Neuigkeitenaus dem häuslichen Umfeld ist groß! Vom Hausmeisterserviceüber die Berichterstattung zuMieterfesten, Qualitätsansprüche des Unternehmensbeim Denkmalschutz oder spezielle Projektewie das Generationenhaus – Wohnungsunternehmensollten über ihre Aktivitäten sprechen,und zwar ganzheitlich.54 12 | 2013


Quelle: Counterpart/HochtiefRichtig gemacht sind Mietermagazine ein gutes Mittel der Kundenbindung und IdentifikationssteigerungNeben Kunden wollen Partner und Stakeholderangesprochen werden. Je nach Zweck und Ausrichtungbieten sich hier z. B. Webpräsentationen anÜber die richtigen Medienmit dem Mieter im DialogDabei geht es vorwiegend darum, einen Dialog mitden Bewohnern zu starten und aktiv über die Themenzu informieren, die das Objekt betreffen undsich vor der Haustür der Mieter abspielen. Wohnungsunternehmenmüssen diese Inhalte identifizierenund die Hintergründe zielgruppengerchterklären. Das fängt bei Themen wie der Sanierungdes Spielplatzes an und endet bei Neuigkeiten wieder Erhöhung der Nebenkosten. Wichtige Kontaktpunktefür diese Kommunikation sind heute eineinhaltlich starke, serviceorientierte Website undetwa ein Mietermagazin, das echten Mehrwertbietet. Auch professionell gestaltete Infoflyer undBroschüren können mehr zu einer Identifikationmit dem Mietobjekt beitragen als ein Handzettelim Briefkasten.Die Wohnung ist der Mittelpunkt des privatenLebens. Dies gilt es mit emotionaler und authentischerKommunikation klarzumachen unddas Wir-Gefühl der Mieter zu fördern. Auf dieseWeise werden Nähe und Verständnis erzeugt, wasletztendlich zu dem positiven Image beiträgt,das sich Immobilienbetreiber wünschen. Nichtzuletzt ist es wichtig, zu prüfen, inwieweit dieseObjekt- und Unternehmenskommunikation mitweiteren Onlinemaßnahmen und einem Auftrittin den sozialen Netzwerken verzahnt werden kann,um einen ganzheitlichen Auftritt perfekt zumachen. Professionelle Immobilienkommunikationist dahermehr als reine Werbung – hiergeht es um individuelle undemotionale Kommunikationsstrategien(siehe hierzu auch DW8/2013, S. 48)!Form. Dabei ist ein zeitgemäßer Internetauftrittselbstverständlich. Im B2B-Bereich zählt darüberhinaus auch eine innovative, ansprechende Präsentationstechnik,um das eigene Unternehmenund dessen Kompetenzen vorzustellenund so Sympathiewertezu erzielen.Die Firma Hochtief hat dasz. B. erkannt und ist einenneuen Weg gegangen: Füreines ihrer Prestigeobjekte,das maxCologne, haben dieBei aller Strategie und Medienauswahlmuss jedoch klarsam mit ihrer Kreativ-Verantwortlichen gemeinsein:Die Voraussetzung, dassbei unsAusgabe 2 / Juni 2013 sicher undfair wohnenAgentur eine Immobilienpräsentationdie Bindung der Mieter funktioniert,in FormWOHNEN MIT HAMBURGER GENOSSENSCHAFTENist die Beschaffenheitdes Objektes und des Services.Zu beanstandende Mängellassen sich nicht „wegkommunizieren“,ebenso wenigeines iBooks entwickelt.Die auf Tablet-PC angepassteObjektpräsentation dientHochtief nicht nur dazu, die Immobilieansprechend zu präsentieren,HANSA in derHafenCity 03Gut angelaufen!Nachbarschaftstreffein nichtkundenorientiertessondern sich gleichzeitigHammer Steindamm 05Vertretergruppenbesprechung– Was tut sichbei der HANSA? 07Auftreten der Mitarbeiter.von den Wettbewerbern abzugrenzen.Themen wieHier hilft, wie bisher, nur der SONNIGES IMAGEFÜR GENOSSENSCHAFTENHandwerker bzw. eine Schulungsmaßnahme.Kompetenz, Leistungund Innovation lassensich mit dieser TechnikNeue Präsentationtechniken:Imageförderung im B2B-BereichDoch nicht nur in der Kundenkommunikationgeht es darum, Emotionenzu wecken. Auch im Dialogmit Geschäftspartnern ist einguter Eindruck entscheidend.Die eigene Unternehmenspräsentationspielt dabei eineemotional sowie amPuls der Zeit kommunizieren.Präsentationen für mobileEndgeräte sind ein attraktivesBeispiel, von dem vieleWohnungsunternehmensicherlich lernen können –auch wenn sie keine Millionenobjektewichtige Rolle, denn hier gehtes neben den Inhalten um dieMietermagazineadressieren oft alle Menschenim Quartier, Beispiel aus Hamburg im Luxussegmentvermarkten.bei unsAusgabe 1 / März 2013WOHNEN MIT HAMBURGER GENOSSENSCHAFTENNeue Hausordnung:altoba bedankt sichmit einer Verlosung 03Übergabe derWohnung 08UNSER PFLANZFESTGEHT IN DIE ZWEITE RUNDEdd 1 30.10.13 14:54Quelle: Haufe-Hammonia12 | 201355


MARKT UND MANAGEMENTTHEMA DES MONATSWenn der Treppenaushang an seine Grenzen kommtDie Quartiershomepageals neues KommunikationsinstrumentDie Baugenossenschaft freier Gewerkschafter in Hamburg hat zwei Quartiershomepages entwickelt,die gemeinsam mit den Bewohnern und Kooperationspartnern gefüllt werden. Damit hat sie einenWeg gefunden, die Mitglieder im Quartier schnell und umfassend zu informieren, und erfüllt auchderen Erwartung nach mehr Beteiligung. Noch haben Quartiershomepages, die von Genossenschafteneingerichtet werden, Seltenheitswert. Doch es ist zu erwarten, dass sie langfristig zum Standard gehörenund sich neben den bekannten Mieterzeitungen und Treppenaushängen etablieren werden.Vicky GumprechtLeitung SozialmanagementBGFG, HamburgDie beiden Quartiershomepages der Baugenossenschaftfreier Gewerkschafter in Hamburg (BGFG)sind Teil der BGFG- Strategie in der Quartiersentwicklungund sollen einen neuen Weg der Nachbarschaftskommunikationeröffnen. Die 1922gegründete Wohnungsbaugenossenschaft zähltmit rund 7.500 Wohnungen zu den größerenWohnungsgenossenschaften in Hamburg. Sie hatihren Wohnungsbestand in sozial unterschiedlichstrukturierten Quartieren. Für zwei Viertel, imOsterbrookviertel im „Arbeiterstadtteil“ Hamm-Süd und im eher bürgerlichen Stadtteil Niendorf,hat die BGFG eigene Quartiershomepageseingerichtet(www.elbschloss-an-der-bille.de undwww.niendorfer-nachbarn.de).Über diese Homepages kommuniziert die BGFG,gemeinsam mit etlichen Institutionen, nicht nurmit ihren Mitgliedern, sondern auch mit den Bewohnernder Viertel. Die Akteure und Bewohneraus dem Quartier bringen sich wiederum in dieRedaktionsgruppe ein, teils mit eigenen Beiträgen.Diese neue Form der Kommunikation ist für dieBGFG ein Bestandteil der genossenschaftlichenMitgliederförderung. Sie ist dazu eine weitereMöglichkeit, gezielt das ehrenamtliche Engagementzu stützen. Elf Nachbarschaftstreffs betreibtdie BGFG insgesamt, rund 130 Freiwillige enga-Bärbel Wegnerfreie JournalistinHamburggieren sich in den zum Teil entwicklungsbedürftigenQuartieren. 2.260 Veranstaltungen fandenin diesem Rahmen 2012 statt.Entstehung und FinanzierungMit der Frage, wie man sein Angebot für die Menschenim Quartier am besten darstellen kann, hatsich nicht nur die BGFG beschäftigt. So hat dieRheinisch-Westfälische Technische HochschuleAachen vor Jahren erste Modelle für Quartiershomepagesentwickelt, an denen die BGFGsich orientiert hat. Anfangs gab es auch technischeUnterstützung seitens der Hochschule, inzwischenbetreuen Mitarbeiterinnen des Sozialmanagementsdie Seiten.Wie funktionieren diese neuen Plattformen? Dieaktuellen Inhalte der Homepages werden einmalim Monat von einem Redaktionsteam zusammengestellt,zu dem neben BGFG-Mitarbeitern undQuartiersbewohnern auch Vertreter von sozialenEinrichtungen, Schulen und Projekten gehören.Letztere nutzen dieses neue Medium bislang füreigene Beiträge allerdings noch sehr spärlich.Neben Veranstaltungshinweisen und Informationenüber Aktivitäten im Quartier bieten die Seiten denMitgliedern die Möglichkeit, geschlossene Gruppenzu bilden. So kommuniziert in Niendorf eine Gartengruppe,die sich über die Quartiershomepagegefunden hat, per E-Mail und nutzt die Veranstaltungshinweise.Auf einer Fotoseite werden Veranstaltungenund Feste dokumentiert. Hier könnenMitglieder auch eigene Fotos posten.Anders als erwartet, werden Kommentarfunktionen,Foren sowie Kontakt-und Tauschbörsenkaum genutzt. Auch zeigt sich, dass diese Rubrikeneinen besonderen Arbeitsaufwand erfordernund sorgfältig kontrolliert werden müssen, damitBeiträge mit obskuren Inhalten sofort gelöschtwerden können.Die Seiten laden ausdrücklich zum Mitmachen ein,sowohl bei der Redaktion als auch mit eigenen redaktionellenBeiträgen. Die Möglichkeiten, solcheBeiträge zu redigieren, was in der Regel notwendigist, oder Bilder und Filme nachträglich zu bearbeiten,sind aus Kostengründen allerdings begrenzt.Andererseits dürfen solche Beiträge auch nicht zuperfekt sein, da die Bewohner sich hier wiederfindensollen. Eine Gratwanderung, die Fingerspitzengefühlerfordert. Notwendig, so die Erfahrung,ist eine klare Leitung der Redaktion. Die ProjektleiterinVicky Gumprecht hat die Redaktionsleitungund trägt die Presseverantwortung.Für den Betrieb der ersten Quartiershomepage fürdas Osterbrookviertel (www.elbschloss-an-derbille.de)erhielt die BGFG öffentliche Fördermittel.Heute liegt der Aufwand für die Betreuung der beidenHomepages bei etwa 15 bis 20 Arbeitsstundenim Monat. Die Zugriffe auf die Homepages erhöhensich regelmäßig nach größeren Veranstaltungen.Ansonsten liegen sie stabil im zweistelligenBereich. Auch wenn die BGFG sich mehr Zugriffe56 12 | 2013


wünscht, ist sie doch zufrieden und betrachtet die und vielen Ehrenamtlichen getragen. Bei diesemQuartiershomepages als geeignetes Mittel für den mittlerweile mehrfach ausgezeichneten ProjektEinstieg in die Kommunikation mit jüngeren Leuten,denen das Internet vertraut ist. Noch stecken Städtebau des Bundes) war die Einbindung derdes ExWoSt (Experimenteller Wohnungs- unddie Quartiershomepages in ihren Kinderschuhen, Bewohner von Beginn an starkes Merkmal. Dasdoch sie sind in jeder Hinsicht ausbaufähig. sollte auch nach außen deutlich werden. Da dasHaus von Anfang an, das gilt bis heute, nicht nurDie Homepage des Osterbrookviertelsden Mitgliedern der Genossenschaft, sondern allenQuartiersbewohnern offenstand, musste einDie Quartiershomepage im Osterbrookviertel wurdebereits 2009 eingerichtet. Das Osterbrookviertel,einst ein isoliertes, von Gewerbe umgebenes chen. Die Mitgliederzeitschrift und Aushänge imWeg gefunden werden, auch diese medial zu errei-Quartier mit Nachkriegsarchitektur, wurde von Treppenhaus reichten nicht aus. Doch wie bringtder BGFG durch innovative Neubauten am Wasser man ein so vielschichtiges Projekt in die Öffentlichkeitund begeistert zugleich die Bewohner desund eine nachhaltige Quartiersentwicklung aufgewertetund mit einer neuen Identität versehen. Viertels zum Mitmachen? Ein eigener Auftritt imNeuer kultureller Mittelpunkt des Viertels ist das Internet war die schlüssige Antwort. Und das Projekthat Erfolg: Bewohner beteiligen sich, Akteureals Mehrgenerationenhaus gegründete heutigeNachbarschaftszentrum, „Elbschloss an der Bille“, im Haupt- und Nebenamt begegnen sich in dendas der Homepage ihren Namen gegeben hat. Seit Redaktionssitzungen – auf Augenhöhe, denn auch2007 wird das Elbschloss unter der Leitung der die Institutionen werden mit der UnterstützungBGFG von einer Kooperation von Stadtteilakteuren von Freiwilligen repräsentiert.DAS ELBSCHLOSS AN DER BILLE IM INTERNETHomepage Niendorfer NachbarnIm Herbst 2012 ging eine zweite Quartiershomepageim Stadtteil Niendorf ans Netz. Zuvor wardie Idee auf einer gut besuchten Informationsveranstaltungvorgestellt worden. Aufgrundder Erfahrungen, die man mit der Homepageim Osterbrookviertel gemacht hatte, wurde dasursprünglich große Angebot an Rubriken hierreduziert – auch wenn die beiden Stadtteile inihrer sozialen Struktur nur schwer miteinanderzu vergleichen sind.Rund 30 Teilnehmer, darunter Vertreter von Institutionenebenso wie Stadtteilbewohner, ließensich Aussehen und Struktur der Seite sowie die„Arbeitsbedingungen“ des Projektes erklären.Besonderheit: Die Teilnehmer der Veranstaltungkonnten sich in die Gestaltung der Webseite einbringen.Im Stadtteil Niendorf waren bereits vorEinrichtung der Quartiershomepage viele Ehrenamtlicheaktiv. Schnell fanden sich 12 „Homepager“,die mittun wollten. Auch hier sitzenhaupt- und ehrenamtliche Kräfte gemeinsam amTisch.Die Redaktionsrunde wirft alle Vorschläge in einenTopf. Je konkreter, desto besser. Dazu zählen Informationenüber die Rückkehr der Krähen ebensowie die Sommerpause der Elternberatung. WolfgangSchwarz, 80 Jahre alt und Bewohner der erstenStunde im Niendorfer Wohnquartier der BGFG,schreibt regelmäßig Beiträge und findet, dass esgut funktioniere mit der Quartiershomepage. Sieseien zwar keine Profis in der Redaktion, aber dieTreffen verliefen gut: „Wir trinken nicht nur Kaffee,wir versuchen, die Sache voranzubringen.“ Erhofft, dass auch die jüngeren Leute, die nach undnach in das Quartier ziehen, sich die Homepageanschauen.Was findet statt in Ihrer Nachbarschaft? Welche Aktionen starten in nächster Zeit, an denenman sich beteiligen kann? Gibt es Informationsveranstaltungen, die einen interessieren? Aufder Homepage für das Osterbrookviertel kann sich jeder über Angebote der Elbschloss-Kooperationspartnerinformieren.Die Partner sind: BGFG, Alida Schmidt-Stiftung, AWO, Dankeskirche, Vereinigung HamburgerKindertagesstätten, Elisabeth-Kleber-Stiftung und AQtivus. Die gesamten Angebote im Elbschlossund in der Umgebung findet man links in der Navigation unter Regelmäßiges von A-Zsowie rechts im Terminkalender.Und wer noch eine schöne Idee hat und sich vielleicht sogar ehrenamtlich engagieren möchte,kann sich gerne mit Angeboten oder Anregungen an das Redaktionsteam und die Kooperationspartnerwenden. Dieses Angebot gilt selbstverständlich auch für Bewohner des Quartiers, dienicht Mitglieder der Genossenschaft sind.Litfaßsäule oder News?Die Quartiershomepage hat nun bei der BGFG alseines von mehreren Instrumenten der Kommunikationeinen festen Platz. Sie ist zeitgemäß, aberder Erfolg ist abhängig von den Personen, die sicheinbringen, von den aktuellen Themen und denGegebenheiten vor Ort. Wie zuvor bei der Entwicklungder Nachbarschaftstreffs fragten sichdie Mitarbeiter der BGFG, was die Menschen vorOrt benötigen.Dazu Vorstandsmitglied Ingo Theel: „In diesemFall lautete die Frage zugespitzt: Litfaßsäuleoder News im Internet? Wir möchten Menschenunterstützen, in ihrer Nachbarschaft zusammenzukommenund gemeinsam etwas zu bewegen. DieQuartiershomepage steht zwar im Netz. Aber siebringt Menschen in der Redaktion zusammen undberichtet über Ereignisse aus der Nachbarschaft.Nicht bei Facebook, sondern Face to Face.”12 | 201357


MARKT UND MANAGEMENTTHEMA DES MONATSProfessionelle Gestaltung durch Führungskräfte erforderlichInterne Kommunikation in WohnungsunternehmenWährend die Kommunikation mit Kunden, Geschäftspartnern und Öffentlichkeit in den meistenWohnungsunternehmen professionell ausgerichtet und aufgestellt ist, werden die Kommunikationsprozesse,die ins Unternehmen wirken, vielfach irgendwie miterledigt. Welchen Beitrag eine gutfunktionierende interne Kommunikation für den Unternehmenserfolg leisten kann und was dafürerforderlich ist, erläutert unserer Autor, Vorsitzender des Fachausschusses „Kommunikation undMarketing“ des Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. (VNW).Dr. Matthias RaschGeschäftsführerGrundstücks-Gesellschaft„Trave“ mbHLübeckEine professionell organisierte und geführteKommunikation mit Kunden, Geschäftspartnernund der Öffentlichkeit gehört heute zumSelbstverständnis einer erfolgreichen Unternehmensführungin der Wohnungswirtschaft. Keingewerblicher Vermieter wird es sich erlauben, inder Öffentlichkeit nur passiv stattzufinden und dieKommunikation mit seinen Kunden der Auslegungund Tagesform seiner Mitarbeiter zu überlassen.Die Kommunikationsabteilungen in den großenUnternehmen sind mittlerweile mit Fachprofis wieJournalisten besetzt. In kleineren Unternehmen,die unter ca. 10.000 Wohnungen bewirtschaften– also der deutlichen Mehrzahl in Deutschland –,sind meist Stabsstellen für die externe Kommunikationverantwortlich, die auch andere Aufgabenim Unternehmen wahrnehmen. Häufig erledigenderen Mitarbeiter die Organisation der internenKommunikation in irgendeiner Form mit, obwohlderen Ziele und Prozesse nur in den wenigstenUnternehmen strukturiert und verbindlich definiertsind. Dies dürfte sich kurzfristig ändern, derBeitrag einer gut funktionierenden internen Kommunikationfür den Unternehmenserfolg wird vonimmer mehr Geschäftsführungen und Vorständenauch in der Wohnungswirtschaft erkannt.Die wachsende Komplexität des Arbeitsalltagesin Wohnungsunternehmen erfordert nicht nurein immer breiteres Fachverständnis der einzelnenMitarbeiter, sondern auch eine optimaleOrganisation des Informationsflusses über alleEbenen. Unvermeidliche Schnittstellen, wie siegerade zwischen den Bereichen Vermietung,Technik und Rechnungswesen bestehen, müssenvon persönlichen Blockaden befreit und für denkonstruktiven Austausch genutzt werden. Einepositive Kommunikationskultur wirkt dabei wiedas Schmiermittel des Unternehmensmotors. Diesgilt nicht nur für die formelle, also die in ihrer Formund ihren Wegen vorgegebene Kommunikation,sondern auch für die informelle Kommunikation,den nicht gesteuerten Austausch zwischenMitarbeitern. Der sog. Flurfunk lebt zwar auchvon Klatsch und Tratsch, transportiert aber ganzüberwiegend Arbeitsbezogenes. Und er prägt ganzerheblich das soziale Klima im Unternehmen unddamit die Motivation.Kommunikation intern oder extern –am besten integriert!Interne und externe Kommunikation sind nichttrennscharf voneinander abzugrenzen. Sie basierenauf einer gemeinsamen, unternehmensindividuellenKommunikationskultur und auchihre Inhalte sind oft durchaus identisch. Zu unterscheidensind dagegen die Adressaten unddie anzuwendenden geeigneten Instrumente. Sowird z. B. ein neues Wohnungsbauprojekt auch dienicht direkt mit der Baurealisierung beschäftigtenMitarbeiter interessieren, wenn sie diese z. B. beiFertigstellung vermieten sollen, sie müssen ihreInformationen aber auf einem anderen Weg undfrühzeitiger als die Öffentlichkeit erhalten.VNW-ENTSCHEIDUNGSHILFE 34 „INTERNE KOMMUNIKATION“Die Mitglieder des Fachausschusses „Kommunikation und Marketing”des Verbandes Norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.(VNW) haben sich intensiv mit dem Thema interne Kommunikationbefasst und dazu gemeinsam einen Leitfaden für Wohnungsunternehmenerarbeitet. Er bietet unter anderem konkrete Beispielefür Kommunikationslösungen aus der wohnungswirtschaftlichenPraxis. Der Leitfaden ist als VNW-Entscheidungshilfe 34 „InterneKommunikation“ im Haufe Verlag erschienen und kann beim VNWbezogen werden.Bestellmöglichkeit unter:www.vnw.de bzw. haase@vnw.deInterne Kommunikationals Führungsinstrument begreifenInterne Kommunikation ist ein wichtiges Führungsinstrument– sie kann effektiv organisiertund geführt gewinnbringend wirken oder beiVernachlässigung die Motivation und die Abläufean Schnittstellen behindern und zu einerechten Gefahr für das Unternehmen und seinerFührungskräfte werden. Denn unzweifelhaft findetinterne Kommunikation in irgendeiner Formimmer statt – nur ungestaltet kann sie destruktiveKräfte entfalten. Mitarbeiter wollen in derRegel gut informiert sein und die Strategie der58 12 | 2013


Unternehmensführung nachvollziehen können.Gerade bei einem umfangreicheren Wandel im Unternehmen(Change-Management) bedarf es einereingeübten Kommunikationskultur, damit dieGründe und Ziele auf allen hierarchischen Ebenenglaubhaft vermittelt werden können und eine kognitiveund emotionale Akzeptanz entsteht. Einepositiv gelebte interne Kommunikation vermitteltWertschätzung und befördert auch in schwierigenSituationen ein „Wir-Gefühl“, das inspirieren, kreativesPotenzial erschließen und die Arbeitsergebnisseverbessern kann. Führungskräfte erhöhenihre Wirksamkeit daher gezielt durch den Ausbauihrer individuellen Kommunikationskompetenzund -instrumente.Beispiele für Instrumente,die den Informationsfluss verbessernInterne Kommunikation ist vielfältig und genausovielfältig sind die Instrumente, mit denen Wohnungsunternehmenihre interne Kommunikationorganisieren und gestalten können. Dabei gibt esInstrumente, die eher einen Top-down-Charakterhaben, und andere, die vorrangig den Dialog organisierenund befördern. Welche InstrumenteAnwendung finden, sollte abhängig sein von derinternen Zielgruppe, dem Anlass, der Art und demKonkretisierungsgrad der Informationen und derNotwendigkeit eines Dialoges oder zumindesteines Feedbacks. Zu beachten ist, dass bereitsdie Wahl des Instruments ein beabsichtigtes oderunterschwelliges Signal an die Zielgruppe sendenkann. Im Folgenden werden vier Instrumente kurzbewertet:Mitarbeiterzeitschrift/Newsletter/RundschreibenKlassische Instrumente der Mitarbeiterinformation,die je nach Unternehmensgröße in Umfang undFrequenz individuell gestaltet werden können. DieMitarbeiterzeitschrift schafft sicher die stärksteBindung, erfordert aber auch den höchsten Personal-und Kapitaleinsatz. Rundschreiben wirkenoft etwas verstaubt und bürokratisch, können aberschnell erstellt und verteilt werden (ggf. als Rundmail).Letztlich erreichen alle drei Instrumentenur mit sinnvollen und glaubwürdigen Inhalten(hier zählt die Perspektive des Adressaten!) ihrInformationsziel.Intranet/digitaler InformationspoolEher unpersönliches und relativ aufwendig einzuführendesKommunikationsinstrument, das beiverbindlich vorgegebener Nutzung und sorgfältigerDatenpflege aber sehr effektiv ist. Das Intraneteignet sich als „Unternehmens-Wikipedia“,Bestandsdatenbank und tagesaktuelles Informationsmedium,das ortsunabhängig zugängigist und in seiner Nutzung zielgruppenspezifischeingeschränkt und dokumentiert werden kann.Im besten Fall finden Mitarbeiter im Intranet auchdas Unternehmensleitbild sowie eine Beschreibungvon Arbeitsprozessen, Organigramme undZuständigkeiten sowie unternehmsintern zugänglichePersonalinformationen (nur intern bekannteTelefonnummern, Geburtstage, Personalzu- undabgänge).BesprechungskulturEine effektive Besprechungskultur muss erarbeitetund eingeübt werden, sie entsteht nur in denseltensten Fällen von selbst. Dazu gehören sowohlauf allen Ebenen und in allen Bereichen Festlegungenüber verbindliche, regelmäßig wiederkehrendeAbstimmungen sowie über deren Teilnehmerals auch ein verbindliches Regelwerk fürden Ablauf und das Verhalten in Besprechungen.Nur so wird sichergestellt, dass alle erforderlichenInformationen fließen und ihre Adressatenauch erreichen. Durch einen Terminplan wird derZeiteinsatz für Besprechungen sinnvoll begrenztund transparent, der Arbeitstag für die Teilnehmerdamit besser planbar.ProjektfahrpläneIm Projektmamangement der Bauwirtschaft istdieses Instrument seit langem unerlässlich, in derWohnungswirtschaft wird die erweiterte Form erstlangsam zum Standard. Projektfahrpläne sammelnalle jeweils vorliegenden Informationen zu einemBau- oder einem anderen Projekt an zentraler Stelle.Bestandteile können z. B. ein Projektsteckbrief,ein Zeitplan, Zuständigkeiten oder eine Kostenkalkulationsein, aber auch Architekturentwürfe,geplante Grundrisse oder Materialkataloge. DerZugang kann individuell oder nach Unternehmensbereicheneingerichtet werden, die Aktualisierungsollte nur mit besonderen Zugriffsrechten möglichsein. Projektfahrpläne haben einen einheitlichenInformationsstand zum Ziel und können sowohlfür die interne als auch die externe Kommunikationgenutzt werden.EmpfehlungenFür die interne Kommunikation (nicht nur) in Wohnungsunternehmenlassen sich (in Anlehnung andie VNW-Entscheidungshilfe 34 „Interne Kommunikation“,S. 78, siehe Kasten) folgende Empfehlungenformulieren:• Schaffen Sie feste organisatorische und personelleStrukturen für die interne Kommunikation,ohne dass diese abschließend seinmüssen. Testen und implementieren Sie neueInstrumente und nutzen die jeweils aktuellentechnischen Möglichkeiten für Informationen,den Austausch und die Dokumentation.• Schaffen und pflegen Sie eine positive Kulturder internen Kommunikation, die die formelleKommunikation effektiv und für jeden nachvollziehbarund verpflichtend regelt und die derinformellen Kommunikation ihren berechtigtenRaum lässt. Jedes Unternehmen muss hier seinenindividuellen Weg finden.• Stimmen Sie externe und interne Kommunikationin ihren Inhalten, Abläufen und Zuständigkeitenaufeinander ab. Nehmen Sie beideFormen und ihre Zielgruppen gleichermaßenernst und wählen Sie die Zeitpunkte von Informationenund die geeigneten Verbreitungsinstrumentesorgfältig aus. Eine erfolgreich geübteintegrierte Kommunikation schafft langfristigeine hohe Glaubwürdigkeit in der Öffentlichkeitund bei Ihren Mitarbeitern.• Die interne Kommunikationskultur lebt vonVorbildern. Vor allen anderen müssen Führungskräftediese Kultur prägen, ihre Mitarbeiterinformieren und den konstruktiven Dialogmiteinander einfordern und Kommunikationskompetenzvorleben. Wertschätzung schafft dieBasis für Identifikation und Motivation, die innicht zu unterschätzender Weise zum Unternehmenserfolgbeitragen.sambiaDESWOSSelbsthilfeDafina macht Druck. Mit einerZiegelpresse. Sie möchte SELBERBAUEN und Ziegel verkaufen.Die DESWOS hilft ihr!Deutsche Entwicklungshilfe für sozialesWohnungs- und Siedlungswesen e.V.deswos.deDESWOS-SpendenkontoIBAN: DE87 3705 0198 0006 6022 2112 | 201359


MARKT UND MANAGEMENTTHEMA DES MONATSBesprechungen „verschlanken“In der Cloud wird Reisezeit zu ArbeitszeitWettbewerbs- und Kostendruck in der Wohnungswirtschaft nehmen stetig zu. Mit Software aus derCloud reduzieren Firmen ihre IT-Ausgaben und arbeiten flexibler. Meetings etwa können genausogut in der Cloud statt vor Ort stattfinden. So verwandeln Unternehmen Reisezeit in Arbeitszeit.Das Beispiel einer Baufirma zeigt, wie die Datenwolke beim Sparen hilft.Riccarda Dreierfreie IT-JournalistinKölnSteigende Nachfrage nach Wohnraum, höhererBedarf an altersgerechten Wohnungen, energetischeSanierungen – Wohnungsunternehmen inDeutschland haben viel zu tun, gleichzeitig nimmtder Wettbewerb zu. Um sich zu behaupten, müssenFirmen kosteneffizient arbeiten und Arbeitszeitsinnvoll nutzen. Dabei kann Software helfen – z. B.um Projekte besser zu managen, einfacher zusammenzuarbeitenoder die Buchhaltung schnellerzu erledigen.Doch Software kostet Geld, für jeden Arbeitsplatzwerden Lizenzgebühren und regelmäßige Updatesfällig. Damit die Ausgaben nicht gleich das Jahresbudgetsprengen, können Firmen auf Softwareaus der Cloud zurückgreifen.Das Prinzip der Datenwolke: Firmen mieten Anwendungennach aktuellem Bedarf von einem IT-Dienstleister zum Festpreis. Der Anbieter stellt sieüber das Internet bereit. Die Daten selbst liegen insicheren Rechenzentren – und nicht mehr auf demFirmenserver oder der Festplatte des Mitarbeiters.Investitionen in Soft- und Hardware können sichUnternehmen so sparen. Um die Wartung kümmertsich der Dienstleister. Er spielt Updates aufund sorgt dafür, dass die Services rund um die Uhrzur Verfügung stehen. Und zwar nicht nur auf demRechner im Büro, sondern die Nutzer greifen vonüberall und mit jedem internetfähigen Gerät daraufzu. Sind die Mitarbeiter etwa auf der Baustelleunterwegs, können sie mobil Daten abfragen – dasspart Zeit und den Kunden freut es, wenn seineAnfrage schneller bearbeitet wird.Besprechungen in der CloudBesonders aufwendig sind i.d.R. Besprechungen.Zum einen sind viele Personen beteiligt, also Mitarbeiter,Partner und Kunden. Sie verteilen sichzum anderen häufig auch über mehrere Standorte.Doch wer hat schon die Zeit und das Geld,regelmäßig vor Ort zu fahren, um Entscheidungenmit allen Beteiligten zu besprechen und sich einenEindruck vom Baufortschritt zu machen. Warumnicht stattdessen mit Kollegen und Kunden in derCloud treffen? Z. B. im Online-Meetingraum iMeet.Hier können sich bis zu 15 Personen in Audio- undVideokonferenzen austauschen – egal, wo sie geradesind.Das heißt, wenn sich beispielsweise der Leitereines Sanierungsprojekts persönlich ein Bild vonder Situation vor Ort machen möchte, muss ernicht erst zur Baustelle fahren und einen Stau inKauf nehmen. Er wählt sich stattdessen an seinemPC im Büro über den Webbrowser direkt inseinen persönlichen Besprechungsraum ein undsieht Livebilder von der Baustelle. Die kommenbeispielsweise von seinem Kollegen, der vor Ortmit der Smartphone-Kamera filmt. Die iMeet-Konferenz spart eine Fahrt zur Baustelle und derBauleiter hat Zeit, andere Termine wahrzunehmenoder dringende Anfragen zu erledigen.Livebilder von der Baustelle: Mit dem Smartphone dokumentieren die Mitarbeiter den Baustatus –die Kollegen im Online-Meetingraum iMeet schauen zuDokumente im virtuellenBesprechungsraum abstimmenPersonen werden per E-Mail eingeladen undgelangen über einen Link direkt in ihren virtuellenKonferenzraum – ohne die Software selbstgebucht haben zu müssen. Alle Teilnehmer sindübersichtlich in eigenen Fenstern auf dem Bildschirmoder Display zu sehen. Außerdem habendie Nutzer die Gesprächspartner im Blick, die perTelefon zugeschaltet oder noch nicht anwesendsind. Wer spricht, wird farblich hervorgehoben.Für eine Videoverbindung reicht eine Webcamaus, wie sie in vielen PCs, Tablets und Smartphonesbereits integriert ist. Wenn es nach einerVideovorführung noch Fragen gibt, lassen sichauch weitere Kollegen oder externe Experten60 12 | 2013


Quelle: DREISECHSNULL/Deutsche TelekomDie Kölner D.ING-Gruppe renoviert ungenutzte Immobilien in Nordrhein-WestfalenAugen sieht“, sagt Till Mundorf, Geschäftsführer nahmen und -besprechungen immer virtuell vorder D.ING-Gruppe. „Da zwischen den Baustellen Ort – und gewinnen damit viel Arbeitszeit. „Beiaber bis zu 90 km liegen, schaffen wir es gar nicht, jeder virtuellen Konferenz, an der ich vom Büroan jeder Besprechung persönlich teilzunehmen“, aus teilnehme, spare ich allein für die Fahrten undso Mundorf. Der Online-Besprechungsraum hat bis wir alle zusammen am Tisch sitzen um mit demden Geschäftsführer vor allem wegen der einfachenund flexiblen Handhabung überzeugt. „Über Besprechungen im Monat summiert sich das ganzMeeting beginnen rund zwei Stunden. Bei bis zu 15die intuitiv nutzbare Oberfläche können meine schön“, rechnet Till Mundorf vor. Die nächstenMitarbeiter jederzeit adhoc Videomeetings durchführen“,sagt Till Mundorf. So sind sie bei Bauab-der Chef ist überall in der CloudSanierungsprojekte können also ruhig kommen –dabei.Der KIRCHHOF PROWOH®Till Mundorf, Geschäftsführer der D.ING-GruppeSoftware-Arbeitskreis Nord21.11.2013 – Büdelsdorfzum Meeting hinzuschalten. Diese können Informationenwie Dokumente oder Präsentationendann auch direkt hochladen und über einenDownload zur Verfügung stellen. So können dieTeilnehmer Unterlagen gemeinsam online diskutieren.Und der Gesprächsmoderator, der zur Onlinekonferenzeingeladen hat, bestimmt selbst,welche Dateien im virtuellen Meetingraum veröffentlichwerden.Zeitersparnis im PraxiseinsatzEiner der ersten Anwender aus der Baubranche istdie Kölner D.ING-Gruppe. Sie vereint vier eigenständigeFirmen unter einem Dach und ist daraufspezialisiert, ungenutzte Immobilien zu findenund aufzuwerten. Rund 300 Wohnungen bautdie Firma jedes Jahr in ganz Nordrhein-Westfalenum. Die Ingenieure und Architekten sanierenetwa Hochhäuser, renovieren denkmalgeschützteGründerzeithäuser und konzipieren moderne Appartements.Bei dieser Menge an Projekten sindpermanent Besprechungen und Baustellenbesuchenotwendig. Mindestens einmal pro Wochefindet daher eine Baubesprechung mit mehrerenTeilnehmern statt. „Natürlich lassen sich Situationenbesser einschätzen, wenn man sie mit eigenenG. Kirchhof GmbHEDV-BeratungGraf-Adolf-Str. 2540212 DüsseldorfE-Mail info@kirchhof.deTelefon 0211 38467 - 888Telefax 0211 38467 - 88412 | 201361


MARKT UND MANAGEMENTWohnbau Detmold eGExklusivnur bei uns!Wohnungmieten –Tabletkriegen!Quelle: Wohnbau Detmold eGRufen Sie uns an: 0 52 31 / 97 97 00www.wohnbau-detmold.deMit dem Alleinstellungsmerkmal Wohnung plus Tablet-PC wirbt dieWohnbau Detmold um neue Kunden und bessert ihr Image aufWebWohnen_Anzeige_LZ_RZ.indd 119.02.2013 16:50:01 UhrTHEMA DES MONATSKommunikation und Kundenbindung„webWohnen“ bei der Wohnbau Detmold eGBei Kommunikation und Kundenbindung geht die Detmolder Genossenschaft einen ganz eigenen Weg.Sie setzt auf die digitale Vernetzung mit ihren Mietern und Mitgliedern. Um Zugangsgleichheitherzustellen, verschenkt sie an jeden Haushalt einen Tablet-PC und den Internetzugang. Das Projekt„webWohnen“ soll Mieter und Genossenschaft fit für zukünftige Services und Kommunikationsmöglichkeitenmachen und zudem Einspareffekte erzielen. Ein Erfahrungsbericht.Uwe PetratVorstandsvorsitzenderWohnbau Detmold eGEine Alltagssituation: Ein Sonntag im August,meine Frau, unsere 24-jährige Tochter und ichsitzen am Frühstückstisch – eine der für Familienseltenen und wichtigen Gelegenheiten, sichzu sehen und auszutauschen. Unsere 15-jährigeTochter fehlt. Sie hatte über Nacht Besuch voneiner Freundin und beide schlafen noch. Auf unseremHandy erreicht uns folgende Kurznachricht:„Guten Morgen zusammen. Wir schlafen noch undkommen nicht zum Frühstück.“ Vor nicht allzu langerZeit hätte ich mich darüber aufgeregt. Meineim selben Haus befindliche Tochter schickt eineSMS, anstatt direkt mit uns zu sprechen. „Das istdie neue Generation Smartphone“, würde meineältere Tochter dazu amüsiert sagen.Auch wenn es manchmal für uns Ältere nochschwer zu akzeptieren ist, müssen wir uns daraufeinrichten, dass in Zukunft die Kommunikationüber Smartphones und Computer in allen Lebensbereichenrasant zunehmen wird. Warum nichtheute schon darauf reagieren?Strategische EntscheidungDie Wohnbau Detmold eG entschloss sich schon vorknapp zwei Jahren, diesen gesellschaftlichen Wandelaktiv mit zu gestalten. Vorstand und Aufsichts-62 12 | 2013


at waren sich einig, dass man die Entwicklungenfür unser Unternehmen nutzen sollte. Nach fasteineinhalbjähriger Vorbereitungs- und Entwicklungszeitentstand daraus das Projekt „webWohnen“.Gemeinsam mit einem Softwareentwicklerwurde eine internetbasierte Plattform geschaffen,die zum einen zur Kommunikation der Mieter untereinander,aber auch der Kommunikation mitder Genossenschaft dient. Ferner beinhaltet diePlattform die Möglichkeit, auf ausgewählte Dienstleisterund deren Angebote zuzugreifen. Zugangzu dieser neu geschaffenen Internet-Communityerhalten alle 1.400 Mieterhaushalte und die gut2.800 Mitglieder der Genossenschaft. Entwederüber eine App oder über das Internet. Seit Beginndes Projektes im Dezember 2012 wird jedem neuenMieter mit dem Einzug in seine neue Wohnung einTablet-PC von der Genossenschaft zur Verfügunggestellt, ebenso ein Modem für den Internetzugangund eine Basisflatrate.KundenfreundlichDie Übergabe der Tablet-PCs erfolgt grundsätzlichbei der Wohnungsübergabe. Damit verbunden istdas Angebot, den Mietern den Umgang mit demTablet-PC und der webWohnen-App zu erklären.Auch die Installation des Internetanschlussesübernimmt die Wohnbau bei Bedarf – selbstverständlichkostenlos. Werden nur Informationenzur App, zur Nutzung des Tablets oder allgemeinzum Umgang mit dem Internet gewünscht, könnensich Mieter und Mitglieder in der Geschäftsstelleinformieren, wo jeden Donnerstag von 14:00 bis18:00 Uhr im „Tablet-Café“ Beratungsstundenangeboten werden. Sie können entweder nachWOHNBAU DETMOLD EGGegründet: 1947Mitglieder: 2.950Bestände in: Detmold, Horn-Bad Meinberg,Schlangen, Blomberg, Steinheim,Lage, Schieder-Schwalenberg, Augustdorfund HöxterEigene WE: ca. 1.400davon in Detmold: ca. 1.000 WEBilanzsumme 31.12.2011: ca. 63 Mio. €Weitere Informationen:www.wohnbau-detmold.devorheriger Terminvereinbarung oder spontankommen. Bei Bedarf werden die Mieter auch vorOrt in der Wohnung besucht, Modem und Routerinstalliert oder der Zugang zum Internet eingerichtet.Selbstverständlich wird auch bei allenanderen Fragen rund ums Internet geholfen, wiez. B. beim Einrichten einer E-Mail-Adresse.Vorgehen schrittweise –Einspareffekte geballtBestandsmieter können über einen MietaufschlagDas Projekt wird als wichtig für die Zukunftsfähigkeit des Unternehmens erachtet und soll dazubeitragen, dass neue Formen der Kommunikation und Nachbarschaft unter den Mitgliedern entstehen. DieMieter sollen gerüstet sein, um an den vielfältigen Möglichkeiten des Internets teilhaben zu könnenvon 6 €/Monat ebenfalls einen Tablet-PC mit Internetanschlussbekommen. Mit dieser Vorgehensweisesoll erreicht werden, dass in fünf bissechs Jahren alle Mieter in der Lage sind, auf dasInternet zuzugreifen.Davon verspricht sich die Wohnbau erhebliche Einspareffekte,insbesondere im Bereich der schriftlichenKommunikation – z. B. durch den Wegfalldes jährlichen Postversands der Betriebskostenabrechnung,der spätestens in fünf Jahren nur nochper E-Mail verschickt werden soll. Auch andereSchreiben an die Mieter oder Winterdienst- undTreppenhausreinigungspläne können dann problemlosportofrei und elektronisch an alle Haushalteverschickt werden.Die ökonomischen Effekte sind aber nur ein Teil dererwarteten positiven Auswirkungen des Tablet-Projekts. Es hat auch erhebliche Bedeutung im Bereichdes Marketings: Für eine kleine, im ländlichenBereich NRWs angesiedelte Wohnungsgenossenschaftlässt sich damit der Imagewandel, weg vonder eher konservativen Wohnungsgenossenschaft,hin zu einem modernen und kundenorientiertenWohnungsdienstleister, sehr gut transportieren.Nebenbei verleiht es der Wohnbau am Markt einAlleinstellungsmerkmal, das von den Mitbewerbernnicht einfach und in kurzer Zeit kopiert werdenkann, aber besonders gut hilft, die bisher eher unterrepräsentierteAltersgruppe der „jungen Nachfrager“besser zu erreichen. Wohnungsleerständeabzubauen bzw. niedrig zu halten, ist somit einNebenziel von „webWohnen“.Soziale AspekteAllerdings wurde das Projekt nicht wegen der ökonomischenEffekte ins Leben gerufen. Sein Ausgangspunktliegt in der Beschäftigung mit demThemenfeld „lebenslanges Wohnen“. Es soll dieMöglichkeit geschaffen werden, dass die Mietermiteinander kommunizieren können, auch wennsie nicht in direkter Nachbarschaft zueinanderwohnen. Mit Hilfe des „webWohnens“ sollen Barrierenabgebaut werden und eine neue Kultur derKommunikation entstehen. Die Wohnbau möchtedadurch die Nachbarschaftshilfe wieder auf einebreitere Basis stellen.Die Vernetzung der Wohnungen, die Einrichtungdes Extranets und die Bereitstellung der Tablet-PCs erreicht, generationenübergreifend und unabhängigvom sozialen Status, dass die Nutzung desInternets für alle Mieter so selbstverständlich istwie heute die Nutzung von Fernseher und Telefon.Mit dem Projekt sollen darüber hinaus Grundlagengeschaffen werden, die es ermöglichen, künftigalle Wohnungen mit Hilfs-(Dienst)leistungen zuversorgen. Die Wohnbau will weg von Insel- undgruppenspezifischen Lösungen. Sie ist fest davonüberzeugt, dass in spätestens zehn Jahren vielfältigeAnwendungsmöglichkeiten aus den BereichenHealth-Care und altersgerechte Assistenzsystemeüber das Internet möglich sind. Um diese dannaber auch nutzen zu können, müssen folgendeVoraussetzungen gegeben sein:1. Ein (schneller) Internetanschluss sowie2. ein portables Gerät zur Nutzung des Internetsmüssen vorhanden sein und12 | 201363


MARKT UND MANAGEMENTBegeisterte Mitarbeiter und Mitglieder: die Tablet-PCs helfen, im Internet und bei den Services der WohnbauDetmold Neues zu entdecken. Mittel- und langfristig sollen Gebühren externer Dienstleister und ersparteAufwendungen Anschaffungs-/Ersatzbeschaffungs- der Tablets sowie im Projekt entstehende Kosten decken3. die Mieter müssen in der Lage sein, das Internetauch nutzen zu können.Für die Mieter der Wohnbau Detmold eG werdendiese Anforderungen in absehbarer Zeit erfülltsein. Die folgenden technischen Innovationensind dann relativ problemlos ein- und umzusetzen.Denn, wenn die heute 60-Jährigen mit demInternet und einem Tablet-PC vertraut sind, kannman davon ausgehen, dass sie in zehn Jahren alsdann 70-Jährige kein Problem haben werden, z. B.eine Notruf-App zu verstehen.ihnen wird ein kostenloser Workshop zum ThemaInternet, Tablet-PC und webWohnen-Plattform angeboten.Es zeigte sich nämlich, dass hier ein relativgroßer Bedarf besteht – und erstaunlicherweisenicht nur bei den Älteren. Auch bei den jüngerenMietern sind die Internetkenntnisse zum Teil nur aufsehr wenige Anwendungen beschränkt, die meist imBereich Social Media angesiedelt sind.Für die Workshops, aber auch zur weiteren Evaluierungdes Projektes, wurde mit dem KompetenzzentrumTechnik-Diversity-Chancengleichheite. V. in Bielefeld eine Kooperationsvereinbarunggeschlossen. Dadurch soll u. a. erreicht werden,dass die Medienkompetenz von bisher im Internetunterrepräsentierten Bevölkerungsgruppengesteigert wird. Außerdem wird ein Unterstützungsnetzwerkmit Internetpatinnen und -patenin unserer Genossenschaft etabliert werden.Über allem steht aber ein Gedanke: Wieder mehrmiteinander zu sprechen und wieder mehr aufeinanderzuzugehen. Das hört sich zwar zunächstwidersprüchlich an, weil viele Menschen daranzweifeln, dass durch die Nutzung von elektronischenMedien mehr Kommunikation entstehenkann. Es funktioniert bei der Wohnbau Detmoldaber hervorragend, denn das Internet, die Tablet-PCsund die webWohnen-App sind Themen,die über alle Altersgrenzen und sozialen Unterschiedehinweg Gesprächsstoff bieten. Auchder Vorstand hatte in den letzten Monaten vieleGespräche mit Mietern und Mitgliedern, dieohne das Projekt nicht stattgefunden hätten. Beidiesen Gesprächen wird dann natürlich nicht nurüber das Internet gesprochen, sondern auch überalltägliche Anliegen und eventuell vorhandeneProbleme. Dasselbe passiert natürlich auch,wenn die Wohnbau-Mitarbeiter in einer Wohnungeinen Router oder ein Modem einrichten.Leichter kommt man mit seinen Mietern nichtins Gespräch! Und schon allein dafür hat es sichgelohnt, das Projekt anzugehen.Erste Erfahrungen, weitere ZieleInzwischen sind seit dem Projektstart rund 12Monate vergangen. Insgesamt ist die Resonanzbei Mietern und Öffentlichkeit sehr gut. Verteiltüber alle Altersgruppen hinweg stößt die Wohnbauauf positives Interesse. Innerhalb der ersten zehnMonate wurden 128 Tablet-PCs an neue Mieterausgehändigt. Von den Bestandsmietern habenbisher rund 40 das Angebot angenommen undein Tablet angefordert. Damit sind inzwischenca. 12 % der Mieterhaushalte mit einem Tablet-PC ausgestattet. Zum webWohnen-Portal habensich in diesem Zeitraum über 250 Mieter und Mitgliederangemeldet. Im Durchschnitt nutzen 50unterschiedliche Benutzer pro Monat das Portalund es gibt ca. 2.700 Seitenaufrufe.Die Einführungsphase ist relativ problemlos über dieBühne gegangen. In den zurückliegenden Monatenwurde auch eine gewisse Sicherheit im Umgang mitder technischen Seite des Projektes erreicht, sodassin der nächsten Projektphase nun die Erweiterungdes Benutzerkreises und der Ausbau der Dienstleistungsangeboteim Mittelpunkt stehen werden.Nach und nach werden alle Mieter kontaktiert undDAS WEBWOHNEN-PORTAL – EIN BLICK IN DIE ZUKUNFTMit dem Projekt hat sich die Wohnbau Detmold zum Ziel gesetzt, eine Online-Communityinnerhalb der Wohnungsgenossenschaft aufzubauen.Mitglieder und Mieter können sich via Internet im „webWohnen-Portal“ begegnen, um sichdort auszutauschen. Jedes Mitglied der Gemeinschaft kann auf der Plattform ein persönlichesProfil anlegen, Interessen und Hobbys angeben, Kontakte knüpfen und Gleichgesinnte finden.Über einen gemeinsamen Marktplatz besteht die Möglichkeit, Waren, Hilfs- und Dienstleistungenanzubieten – entgeltlich, unentgeltlich oder zum Tausch. Hauptziel ist es, aus dem bisheroftmals gelebten Nebeneinander wieder mehr ein personalisiertes Miteinander entstehen zulassen. Das „Nachbarschaftsportal“ soll Hilfe zur Selbsthilfe bieten.Über das „Serviceportal“ soll unter anderem die Kommunikation zwischen den Mietern undder Genossenschaft verbessert und ausgebaut werden. Es soll mittelfristig die wichtigste Säuleder Unternehmenskommunikation werden. Dazu gehört unter anderem, dass jeder Mieterzukünftig auf alle ihn betreffenden Unterlagen über das Extranet zugreifen kann – z. B. aufden Mietvertrag, Winterdienstplan, Hausgeldabrechnungen oder aktuelle Informationen rundums Wohnen. Darüber hinaus dient es als Plattform für ein umfassendes Angebot an Warenund Dienstleistungen, die durch externe, professionelle Anbieter abgedeckt werden. EineSonderstellung soll dabei der Bereich Gesundheit und Pflege einnehmen. Partnerunternehmenstellen ein umfassendes Angebot zur Verfügung – vom Essen auf Rädern über Fitnessangebotebis zur Kurzzeitpflege etc.Die jetzt geschaffene Plattform soll in den nächsten Jahren systematisch erweitert werden,z. B. durch ein internetbasiertes Notrufsystem oder später Anwendungen aus dem Bereichaltersgerechter Assistenzsysteme.64 12 | 2013


THEMA DES MONATSSocial Media in der WohnungswirtschaftRechtliche Fallstricke im Web 2.0Social Media steht im Fokus des öffentlichen Interesses. Längst haben Angebote des sog. „Web 2.0“Eingang in die Unternehmenspraxis gefunden. Fast keine Marketingstrategie ohne Facebook-Auftritt, keineWebpräsenz ohne interaktives Forum, keine Werbeaktion ohne „Gefällt mir“-Button. Einige Unternehmender Wohnungswirtschaft nutzen soziale Medien bereits, andere grübeln noch über Chancen und Risiken.Die Lust, den neuen Kommunikationskanal auszuprobieren, ist da. Doch nur wer auch die rechtlichenSpielregeln kennt, wird auf Dauer Spaß an seinem neuen Marketing- und Vertriebstool haben.RA Marcus M. HotzeFachanwalt für Urheber- undMedienrechtHeussen RechtsanwaltsgesellschaftmbH, BerlinSoziale Medien fördern Interaktivität, Vernetzungund Kommunikation. Ihre Nutzer sind adressierbarund bereit, Botschaften und Inhalte mit anderen zuteilen. Und so wird munter gepostet, gechatted,gerated und geshared. Die Zielgruppe ist technologieaffin,tendenziell jung und unter kommerziellenGesichtspunkten interessant. Argumente genugauch für die Wohnungswirtschaft, diese Kommunikationsplattformfür sich zu nutzen – sei es zurMitgliederbindung, zur Imagepflege oder gar zurAnbahnung von Vermietungen (siehe DW 11/2012,S. 70). In der Praxis erfolgt die Umsetzung derzeithöchst unterschiedlich: Erschöpft sich bei einigenWohnungsunternehmen die Aktivität in der Registrierungeines Accounts, spiegeln andere nur ihreInternetauftritte und wundern sich über eine maueResonanz. Andere wiederum gehen, oft mit Agenturunterstützung,das Projekt soziale Medien mitnennenswertem Budget an. Sie verfügen meist übergefällige Auftritte, die einen Mehrwert bieten. Docheine Methode zur Messbarkeit ihres Erfolges habenauch sie (noch) nicht.Mit welcher Motivation auch immer ein Unternehmender Wohnungswirtschaft soziale Mediennutzt: Die Aktivitäten wollen vorausschauend geplantund regelmäßig betreut sein – nicht zuletztaus rechtlichen Gründen. Social Media ist kein„Larifari-Medium“, das nur mit halber Sorgfaltoder lediglich bis zum Tag des „Going Live“ gepflegtwerden will. Es bedarf der strukturiertenBeobachtung, Hege und Weiterentwicklung.Social Media wird auch in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft immer stärker genutzt – z. B. für Umfragenunter den Mitgliedern des Arbeitskreises Stuttgarter WohnungsbaugenossenschaftenWelche rechtlichen Implikationen der Einsatz sozialerMedien in der Unternehmenspraxis habenkann, ist den Beteiligten oft unklar. Gerade beitechnologischen Innovationen sind noch keine abschließendenAntworten auf alle Rechtsfragen zuerwarten. Aber das deutsche Recht ist in der Lage,flexibel auf neue Herausforderungen zu reagieren.Deshalb ist es auch heute schon möglich, die wichtigstenRahmenbedingungen für rechtssicheresAgieren in sozialen Netzwerken zu kennen.Der Mythos vom „rechtsfreien Raum“Spätestens mit der Erkenntnis, dass illegale Downloadsurheberrechtlich geschützter Werke in derPraxis tatsächlich verfolgt werden, sollte der Mythosvom Internet als rechtsfreier Raum bröckeln.Mag auch die Durchsetzung von Ansprüchen bisweilenschwierig sein, etwa aufgrund anonymerNutzungsmöglichkeiten, so gilt dessen ungeachtet:Natürlich haben deutsche Unternehmen beiihrem Social-Media-Engagement wie bei anderenWerbemitteln auch zumindest deutsches Rechtzu beachten.Aufgrund des weltweiten Austauschs von digitalenInhalten besteht nicht nur das höhere Risikoeiner Verletzung etwa von Urheberrechten – wegender immer besseren Suchmaschinen ist es auchwahrscheinlicher, dass Verstöße identifiziertQuelle: New Times12 | 201365


MARKT UND MANAGEMENTwerden. Neben Urheberrechts- und Persönlichkeitsbeeinträchtigungensind bei unternehmerischenAuftritten insbesondere Verletzungen desMarken- und Wettbewerbsrechts Gegenstand vonAuseinandersetzungen. Das Bewusstsein für einfrühzeitiges Rechte-Clearing ist ebenso unverzichtbarwie belastbare Nutzungsrechtsvereinbarungenmit Agenturen oder Kreativen. Hier erspart – wieschon im herkömmlichen „Offline“-Wirken – einevorausschauende Sorgfalt erhebliche Folgekosten.Oftmals übersehen Unternehmen, dass neben dengesetzlichen Anforderungen noch andere Rahmenbedingungenzu beachten sind. Private Anbieter wieetwa Facebook oder YouTube legen autonom dieSpielregeln für eine unternehmerische Präsenz fest.So ist es bisweilen erstaunlich, mit welcher Selbstverständlichkeitsich Unternehmen einem ausländischenRecht oder einem Gerichtsstand in denUSA unterwerfen. Zwar ist dies in der Praxis kaumzu vermeiden, wenn ein Auftritt auf einer solchenPlattform gewünscht ist, doch sollte dieser Aspektzumindest diskutiert worden sein. In einigen Fällenzeigen sich Plattformanbieter nach Ansprachedurchaus offen für individualvertragliche Abreden,etwa in Form eines „Side Letter“.Zu prüfen ist in diesem Zusammenhang insbesondere,ob den eigenen Vorhaben die Spielregeln derAnbieter entgegenstehen. Tatsächlich kennen nurwenige Unternehmen wirklich die Bedingungen fürkommerzielle Präsenzen. Die Veranstaltung vonGewinnspielen bei Facebook unterliegt zum Beispielbesonderen Bedingungen – was ein frühzeitigerBlick in die entsprechenden AGB von Facebookzeigen würde. Missachtet man diese Vorgaben, drohenentsprechende Abmahnungen durch Facebookoder sogar die Löschung des Accounts. Ärgerlich,wenn ein solcher Auftritt mit hohem Kostenaufwandproduziert und beworben wurde.Anforderungen an Anbieterauf fremden PlattformenEine der ältesten Diskussionen um rechtskonformeInternetauftritte rankt sich um das Impressum.Obwohl § 5 Telemediengesetz (TMG) durchausverständlich die inhaltlichen und formalen Anforderungenan die Anbieterkennzeichnung beschreibt,scheitern Unternehmen an dieser Hürde.Vergessen wird vor allem, dass werbliche Auftritteauf Facebook und anderen Plattformen ebenfallsder Impressumspflicht unterliegen (siehe aktuell:LG Regensburg, Urteil vom 31. Januar 2013, Az.1 HK O 1884/12). Dies gilt insbesondere auchfür alle mobilen Versionen dieser Angebote, wasaufgrund systemseitig teils nur unzureichend vorgegebenerGestaltungsmöglichkeiten technischeKreativität erforderlich macht. In gleicher Weisewie das Impressum sollten auch die nach § 13 TMGerforderliche Datenschutzbelehrung und etwaigeeigene Nutzungsbedingungen (etwa in Form einerverständlich formulierten „Netiquette“) dort bereitgestelltwerden.Auf fremden Angeboten agierende Unternehmen,die ihren Auftritt teils auch mit Inhalten Dritter odermit sog. „User Generated Content“ füllen, werdenselbst zum Plattformbetreiber. Dies kann zu einemerhöhten Haftungsrisiko führen. Grundsätzlich gilt,dass jeder Nutzer für von ihm eingestellte Inhalteselbst verantwortlich ist. Daher sind alle Veröffentlichungenin sozialen Medien ebenso wie die fürdieses Medium erworbenen Nutzungsrechte vorabsorgfältig zu prüfen. Bietet ein Wohnungsunternehmenetwa Mietern oder „Fans“ die Möglichkeit desEinstellens von Inhalten, besteht das Risiko, dasssolche Einträge Rechte Dritter verletzen. In diesemFalle besteht die Notwendigkeit, ab Kenntnis derSOCIAL MEDIA – WAS IST DAS?Unter „sozialen Medien“ werden digitaleMedien und Plattformen verstanden, diees den Nutzern ermöglichen, Inhalte zugestalten, zu empfangen, zu kommentierenoder miteinander auszutauschen. BekanntesteBeispiele sind Plattformen wie Facebook,YouTube, Flickr oder Twitter. EinigeWohnungsunternehmen sind hier bereitspräsent. Aber auch zahlreiche Homepageswerden derzeit um Elemente „sozialer Medien“ergänzt – sei es um regelmäßige Blogsetwa zur Entwicklung des Wohnungsbestandes,um Diskussionsforen zu beabsichtigtenRenovierungs- und Modernisierungsmaßnahmenoder um interaktive Fotogalerien,bei denen Nutzer die schönsten Hausgestaltungenprämieren können.Kommuniziert wird vor allem via Text,Bild, Audio oder Video. Das nutzerveranlassteErstellen, Bearbeiten und Verteilenvon Inhalten, ergänzt durch interaktiveAnwendungen, ist Kernbestandteil des sog.„Web 2.0“.Quelle: BBU/1892 eGViele Wohnungsunternehmennutzen dasWeb 2.0. Wichtig istdabei, die Zielgruppe imFokus zu haben sowiedie Mitarbeiter mittelsverabredeter KommunikationszielesowieSocial Media Guidelineszu unterstützenrechtswidrigen Inhalte unverzüglich zu reagieren.Nach derzeitiger Rechtslage sind Forenbetreibernämlich zumindest ab diesem Zeitpunkt verpflichtet,Rechtsverletzungen etwa durch Löschung zuunterbinden. Die gute Nachricht: Lassen Betroffenedem Anbieter bis dahin unbekannte RechtsverletzungenDritter abmahnen, sind in diesem Zusammenhangentstandene Anwaltskosten im Regelfallnicht zu erstatten.Vorsicht ist im Hinblick auf Fremdinhalte auchbei der impulsiven Nutzung von Social-MediatypischenKommunikationsmitteln wie etwa dem„Gefällt mir!“-Button oder einem „Teilen“ geboten.Darin kann im Einzelfall ein Zueigenmachen fremderInhalte erblickt werden, so dass im schlimmstenFall eine Haftung wie für eigene Inhalte besteht.So haben zum Beispiel Arbeitsrechte bereitsdie mit einem unüberlegten „Like“ versehene Beleidigungdes Arbeitgebers durch einen Dritten füreine Kündigung ausreichen lassen.Zur Vermeidung von Streitigkeiten ist zu empfehlen,sich bereits in den Nutzungsbedingungendas Recht zur Entfernung von Beiträgen vorzubehaltenund im Zweifel eher zu löschen, alsdas Risiko einer Auseinandersetzung in Kauf zunehmen. Für Foren – in denen Mitarbeiter einesWohnungsunternehmens oder die Gepflogenheitender Nachbarn bewertet werden können, unddie daher als besonders gefahrgeneigt gelten –kann es zudem sachgerecht sein, im Falle bereitsvorgekommener Rechtsverletzungen bestmöglichdarauf zu achten, dass gleichgelagerte Verletzungenunterbleiben.Facebook als FakebookViele Unternehmen, die über ein Engagement insozialen Medien nachdenken, sind dort zu ihrereigenen Überraschung längst präsent. Vor demHintergrund fehlender allgemeingültiger Vergaberegelungenfür Accounts gilt das Prinzip „Firstcome, first served“. Das heißt: Derjenige, der alsErster einen Account für sich beansprucht, erhältdiesen auch.66 12 | 2013


Oft sind unternehmensbezogene Accounts daherbereits besetzt. Dies führt dann zu der Frage, obetwa namens-, marken- und wettbewerbsrechtlicheAnsprüche gegen einen Accountinhaberbestehen. In der Praxis hat sich als hilfreich erwiesen,den jeweiligen Plattformbetreiber voneiner Rechtsverletzung in Kenntnis zu setzenund die Löschung des entsprechenden Accountszu verlangen. Dies empfiehlt sich gerade auch imHinblick darauf, dass über Fake-Accounts oft Botschaftenverbreitet werden, die in der Communityoder sogar bei Medien dem falschen Veranlasserzugerechnet werden.So wundert es nicht, dass das Thema „Social MediaMonitoring“ an Bedeutung gewinnt. Hierbeiversuchen Unternehmen selbst oder spezialisierteDienstleister, das Internet zielgerichtet zu screenen,um zu prüfen, ob und inwieweit Dritte Botschaftenmit Bezug auf ein Unternehmen verbreiten.Die schafft die Voraussetzungen dafür, vonetwaigen Rechtverletzungen zu erfahren und dieerforderlichen Maßnahmen ergreifen zu können.Rechtskonforme Nutzungvon User Generated ContentViele Wohnungsunternehmen haben es als Mittelzur Aufwertung des Social-Media-Auftritts identifiziert,ihre Nutzer zur Einsendung von (urheberrechtlichschutzfähigen) Inhalten aufzufordern.Meist wird dies verbunden mit einem Gewinnspiel.Die Nutzung von „User Generated Content“ kanneine identitätsstiftende und kreative Möglichkeitsein, Nutzer an ein Angebot zu binden. Andererseitsbegibt sich das Unternehmen in das Risiko,mit urheberrechtlich geschütztem Material (etwaFotos, Videos etc.) versorgt zu werden, an denenNIEMALS OHNE: INFORMATIONSPFLICHTEN AUCH IN SOCIAL MEDIAder Einsender gar keine Rechte hat. Ob aber RechteDritter verletzt werden, kann ein Unternehmenkaum feststellen. Um sich zumindest im Innenverhältniszu dem jeweiligen Einsender ausreichendabzusichern, ist es in diesen Fällen sachgerecht,eindeutige Teilnahmebedingungen zu formulieren.In diesen Bedingungen sollte der Nutzerzusichern, Inhaber des eingesandten MaterialsModerne Webangebote – ggf. für mobile Endgeräte angepasst – können Kunden an Wohnungsunternehmen bindenund über die vielfältigen Services informieren. Wichtig ist jedoch, die rechtlichen Fallstricke zu beachtenAuf der eigenen Homepage beachtet die rechtliche Pflicht zur Anbieterkennzeichnung mittlerweile(fast) jeder, aber auch für Social-Media-Auftritte auf fremden Plattformen gilt: Nach § 5Telemediengesetz haben kommerzielle Anbieter spezifische Unternehmensinformationen aufihrem Facebook-Auftritt oder vergleichbaren Präsenzen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbarund ständig verfügbar zu halten. Gleiches sollte auch für die Datenschutzerklärung nach§ 13 TMG gelten. Keine Pflicht, aber durchaus empfehlenswert: eigene Nutzungsbedingungen,etwa in Form einer „Netiquette“ – das fördert das Verständnis der Nutzer für redaktionelleMaßnahmen wie das Löschen oder Verschieben von Inhalten.zu sein und über die Inhalte verfügen zu können.Er sollte das Unternehmen auch von AnsprüchenDritter freistellen, so dass im Verletzungsfalle zumindestim Innenverhältnis ein Regress gegen denjeweiligen Nutzer möglich wäre. Denn, das solltenDER TREND GEHT ZU SOCIAL MEDIA GUIDELINESQuelle: New TimesUnternehmen bedenken, im Außenverhältnis kannbei einer Urheberrechtsverletzung jeder Verletzteunmittelbar auch gegen den Nutzer vorgehen.Einen gutgläubigen Erwerb von Nutzungsrechtengibt es nämlich nicht.Soziale Medien bieten für Unternehmen derWohnungswirtschaft erhebliches Potenzial. Dierechtlichen Themen scheinen komplex, sind abergrundsätzlich mit vorhandenen Bordmittelnund einer gewissen journalistischen Sorgfalt zubewältigen. Erfüllt ein Social Media Auftritt dieAnforderungen an Informationspflichten, ist eingroßes Hindernis bereits genommen. Erfolgt vordem Einstellen eigener Inhalte eine Prüfung aufpotenzielle Urheberrechts- oder Persönlichkeitsrechtsverletzungen,können schwerwiegendeKonsequenzen vermieden werden. Zumindestsollte stets frühzeitig gegenüber Nutzern undbeteiligten Agenturen im Innenverhältnis dafürgesorgt werden, dass im Schadensfall die Haftungnicht allein beim Anbieter verbleibt. Soweit derAnbieter Nutzern die Möglichkeit gibt, eigene Inhalteeinzustellen, sollte ein Betrieb organisiertwerden, der Beanstandungen zeitnah zur Kenntnisnimmt und bearbeiten lässt.Viele noch offene Einzelfragen im Zusammenhangmit sozialen Medien wird die Rechtsprechungin den kommenden Jahren beantworten.Bis dahin wäre es fatal, aus Rechtsgründen aufdie unternehmerischen Chancen zu verzichten,die Social Media bietet. Aber eine Kenntnis derSpielregeln ist nicht zuletzt unternehmerisch geboten– und bietet Schutz vor einem vorzeitigenPlatzverweis.Aktivitäten von Mitarbeitern in sozialen Medien können durch die zunehmende Verschmelzungvon beruflicher und privater Nutzung nachhaltige Auswirkungen auf das Unternehmen haben.Teils werden (zumeist unbewusst) Rechte des Unternehmens geschädigt (etwa durch versehentlichePreisgabe vertraulicher Informationen oder die Veröffentlichung von Aufnahmenaus geschützten Bereichen), teils haben Postings sogar arbeitsrechtliche Konsequenzen. Alsprobates Mittel der frühzeitigen Aufklärung haben sich sog. „Social Media Guidelines“ erwiesen.Rechtlich können diese je nach gewünschter Regelungsdichte unterschiedlich ausgestaltetwerden. In der Praxis hat sich zumindest bewährt, Mitarbeiter frühzeitig durch nachvollziehbareVerhaltensleitlinien zu sensibilisieren.12 | 201367


MARKT UND MANAGEMENTTHEMA DES MONATSInterview mit Dr. Arnd Zschiesche„Die Wohnungswirtschaft lässt sicheine Riesenchance entgehen“Quelle: Büro für MarkenentwicklungImmer lauter, immer schriller – das scheint das Motto vieler Werbemaßnahmen zu sein. Doch dieser Wegführt in die Irre, sagt Dr. Arnd Zschiesche, Geschäftsführer des Büros für Markenentwicklung in Hamburg.Der renommierte Markenexperte empfiehlt der Wohnungswirtschaft, nicht auf Krawall zu setzen, sondernauf Grundlage der spezifischen Leistungen des jeweiligen Unternehmens eine Marke zu entwickeln.Herr Dr. Zschiesche, braucht eine MarkeKrawall, um erfolgreich zu sein?Nein. Leider wird in der Werbung oft Aufmerksamkeitim Sinne von Krawall mit Markenstärkeverwechselt. Wir leben in einer Zeit, in der alleschreien, und der Werbung fällt nichts anderes ein,als den Schrei noch eine Oktave höher anzusetzen.Wenn aber 400 Leute schreien, dann kommt nurnoch ein großes Rauschen an. Genau das erleben wirheute vielfach in der Werbung. Und das ist ein groberFehler. Millionen Euro werden aus dem Fenstergeworfen – Geld, das man sinnvoller in die Verbesserungder eigenen Leistung investiert hätte. Denneine Marke lebt ausschließlich von sozialer Dichte.WENN WOHNUNGSUNTERNEHMEN ZU MARKEN WERDEN ...Wohnungsunternehmen, die erfolgreich am Markt bestehen wollen, beschränken sich heutenicht mehr darauf, einfach Wohnungen zu vermieten. Angesichts harter Konkurrenz um die„richtigen“ Mieter (oder aber Mitarbeiter) und neuer Kommunikationswege setzen immermehr Unternehmen darauf, sich als Marke zu positionieren und sich so von den Wettbewerbernabzuheben. Wie eine Marke weiterentwickelt und im wohnungswirtschaftlichen Alltag nutzbargemacht werden kann, war Thema der Marketingtagung „Neue Wege in der Immobilienwirtschaft“,die die BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft e. V., im September 2013 in Berlindurchfü hrte. Die Teilnehmer erhielten einen Einblick in aktuelle Fragen des Marketings. Sowurde erlä utert, wie sich eine Marke bilden lä sst – schließlich hat erfolgreiche Markenführungviel mit Nähe zum Produkt und zum realen Leben zu tun. Eine Podiumsdiskussion, die sich mitden Chancen von Social Media in der Kundenkommunikation befasste, Vorträge, die hervorhoben,dass sich auch in der Unternehmens- und Standortgeschichte wertvolle Ansätze fü r dasMarketing finden lassen, Tipps zum Umgang mit Immobilienportalen oder zur Bedeutung desStadtteil-marketing rundeten die Marketingtagung ab.Weitere Informationen unter:www.bba-campus.deWas bedeutet das?Es bedeutet, dass viele Menschen positiv über eineUnternehmensleistung reden. Das ist ein entscheidenderPunkt: Marke ist ein soziales Phänomen,kein betriebswirtschaftliches. Marke managenheißt soziale Energien managen.Wie kann man denn Aufmerksamkeit impositiven Sinn erzeugen?Zunächst muss man untersuchen, von welcher ArtAufmerksamkeit die Marke, um die es geht, lebt.Was genau ist typisch für meine Marke? Andersformuliert: Der Ansatz für die Kommunikation einerMarke liegt immer in der Marke selber. Bevorich mir überlege, ob oder wie laut ich schreie, mussich mir meine spezifischen Leistungen angucken.Und dann geht es darum, diese Leistungen in derWerbung nach vorne zu bringen. Das gilt für Anbietervon Waschmaschinen genauso wie für Anbietervon Wohnungen.Für Wohnungsunternehmen stellt das ThemaMarke aber eine besondere Herausforderungdar. In Metropolen wie Hamburg, Münchenund Berlin müssen sich Vermieter docheigentlich gar nicht als Marke positionieren,weil ihnen eine ordentliche Wohnung sowiesoaus den Händen gerissen wird. Warumsollte sich also ein Wohnungsunternehmen68 12 | 2013


VERANSTALTUNGSHINWEISQuelle: BBAWohnen kommunizieren – Herausforderungenimmobilienwirtschaftlicher ÖffentlichkeitsarbeitWie können Wohnungsunternehmen ihre Öffentlichkeitsarbeit erfolgreichgestalten? Dieser zentralen Frage widmet sich die BBA-Tagung„Wohnen kommunizieren“ am 20. Februar 2014 in Berlin. Die von 9:00bis 16:30 Uhr angesetzte Tagung bietet dabei Lösungen für häufigeFragestellungen der immobilienwirtschaftlichen Presse- und Öffentlichkeitsarbeit.Dabei informiert sie nicht nur über den aktuellen Status Quo,sondern auch über die aktuellen Trends aus anderen Branchen. RenommierteExperten und relevante Praxisbeispiele vermitteln Anregungenund Ideen zur Optimierung der eigenen Kommunikationsstrategie.Weitere Informationen und Anmeldung unter:www.bba-campus.dedie Mühe geben, eine Marke zu entwickeln?Das ist eine sehr gute Frage, weil ich glaube, dassein Großteil der Wohnungswirtschaft sich hier eineRiesenchance entgehen lässt. Es ist ein enormerVorteil, wenn Sie gezielt ein positives Vorurteilwecken und sich einen guten Ruf erarbeiten. JederUnternehmer, der langfristig denkt, schafft eineMarke, weil nur eine Marke es ihm ermöglicht,langfristig erfolgreich zu wirtschaften. Denn derWind kann auch einmal drehen und der Branche insGesicht blasen. Warum so wenige Unternehmeneinen vernünftigen Markenaufbau betreiben, istmir deshalb ein Rätsel.Sie sagen, dass gute Werbung das Alleinstellungsmerkmaldes beworbenen Produktstransportieren soll. Nun haben aber vieleWohnungen kein Alleinstellungsmerkmal,sondern sind einfach nur normale Wohnungen.Wie kann man aus einem Allerweltsprodukteine Marke machen?Jede Marke der Welt besitzt Alleinstellungsmerkmale,und die Vermittlung einer Wohnung ist niemalseine Allerweltsleistung. Ich bin begeistertesMitglied einer Hamburger Wohnungsgenossenschaft.Und der Kern einer Genossenschaft ist esnicht, Luxuswohnungen bereitzustellen, sondernes „normalen“ Menschen zu ermöglichen, in schönenWohnungen zu leben. Eine einmalige Leistung.Das gilt nicht nur für meine Genossenschaft: JedesWohnungsunternehmen erbringt ganz spezifischeLeistungen. Und wie der Bentley Mulsanne seineExistenzberechtigung hat, so hat sie auch der DaciaLogan, der VW, der Peugeot, der Toyota undso weiter. Ebenso ist kein Wohnungsunternehmenwie das andere. Es geht also darum, die Leistungen,die ich als Anbieter von Wohnraum erbringe,so konkret wie möglich nach vorne zu bringen.Dabei brauchen gute Marken nicht unbedingtklassische Werbung. Die Mund-zu-Mund-Propaganda,die man heute virales Marketing nennt,ist die beste Werbung überhaupt. Es gibt nichtsBesseres als viele begeisterte Wohnungsmieter,die ihren Anbieter weiterempfehlen.Ist also ein kompetenter, engagierter Hausmeisterder beste Markenbotschafter einesWohnungsunternehmens?Ganz genau. Die besondere Qualität der Hauswarteist ein Thema, das ein Unternehmen in einerWerbekampagne sehr gut aufgreifen könnte – siemachen Servicefreundlichkeit konkret. Aber bittenur, wenn die Hauswarte wirklich ein herausragenderBaustein der Marke sind!Wie hoch ist eigentlich die Bereitschaftder – ja als eher konservativ geltenden –Wohnungswirtschaft, sich mit Themen wieMarkenbildung und Markenführung auseinanderzusetzen?Die Bereitschaft ist durchaus vorhanden. Aberes herrscht meinem Eindruck nach oftmals eineUnsicherheit, wie das zu tun ist.Und? Wie soll man es anpacken?Das Problem in vielen Branchen, nicht nur in derWohnungswirtschaft, besteht darin, dass die Unternehmendarauf schauen, was die anderen machen.Aber der entscheidende Punkt beim Markenaufbauist, dass der erste Blick nach innen geht. KeineMarktforschung, keine Untersuchung, was die Konkurrenztut – nein, es geht darum, was das eigeneUnternehmen besonders und einmalig macht. Daserfordert eine intensive Auseinandersetzung mitder eigenen Markenhistorie. Nach unserer Erfahrungsind die wenigsten Unternehmen bereit, sicheinmal hinzusetzen und wichtige Fragen ganz konkretzu beantworten: Was genau bedeutet zum BeispielServicefreundlichkeit für mein Unternehmen?Wo und wie sind wir innovativ? Noch einmal: Diebeste Werbung ist eine gute Leistung, über die dieLeute sprechen – und dafür muss ich die Leistungso greifbar wie möglich machen.Herr Dr. Zschiesche, vielen Dank!Das Interview führte Christian Hunziker.12 | 201369


MARKT UND MANAGEMENTQuelle: Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg mbHQuelle: Vivawest Wohnen GmbH Quelle: Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg mbHEin möbliertes 23-m 2 -Zimmer im ApartmenthausAugsburg kostet monatlich 360,- €Ein ehemaliges Schwesternwohnheim in der Augsburger Biermannstraßedient jetzt als ApartmenthausIn Essen-Frohnhausen befindet sich eine derfünf Kurzzeitwohnungen der Vivawest Wohnen GmbHWohnen auf ZeitEin Zuhause für mobile ArbeitskräfteDie moderne Arbeitswelt fordert ihren Tribut: Immer mehr Arbeitskräfte sind mobil und verbringen nurwenige Wochen oder Monate in einer Stadt. Auf die damit verbundene Nachfrage nach kurzfristigen Wohnmöglichkeitenreagieren private Anbieter mit dem Bau von Serviced Apartments und Boardinghouses. Dochauch Wohnungsunternehmen haben diese Marktlücke entdeckt und bieten Angebote für das Wohnen auf Zeit.Christian Hunzikerfreier ImmobilienjournalistBerlinWer für einige Monate beruflich in München zu tunhat, muss sich für diese Zeit nicht unbedingt imHotel einmieten. Er kann sich stattdessen auch einApartment im Olympia Tower neben dem Olympiastadionsichern: eine Kleinwohnung mit einerWohnfläche zwischen 24,5 und 40 m 2 , komplettmöbliert, mit kleiner Küche und Wlan-Anschlussausgestattet und ergänzt durch Serviceleistungenwie einen Concierge, einen Fitnessbereich undeine „Washing-Lounge“ mit Waschmaschinen. ImBlick hat der Entwickler des Olympia Towers, dieUnternehmensgruppe Engelhardt aus Forchheim,dabei eine klar definierte Zielgruppe: „die steigendeAnzahl mobiler Arbeitskräfte, die temporär fürihren Arbeitgeber an verschiedenen Standortentätig sind“.Teure Angebote in GroßstädtenDiese Zielgruppe sprechen auch andere Projektentwickleran. Boardinghouse oder ServicedApartments nennen sie ihre Angebote, die sichan moderne Berufsnomaden richten. Teilweisestammen diese Projekte aus dem Hotelbereich –70 12 | 2013


Die Angebote privater Investoren beinhaltenzahlreiche Zusatzleistungen: im Projekt Living 108in Berlin-Mitte ist z.B. ein Fitnessbereich geplantEdel und teuer: Das 17-m 2 -Apartment des SchweizerUnternehmens Visiongroupzum Beispiel in Hamburg, wo seit Anfang diesesJahres das Hotel Henri Geschäftsreisenden, diesich länger als ein paar Tage in der Hansestadtaufhalten, ein komfortables Dach über dem Kopfgibt. In anderen Fällen gleichen die Apartmentseher konventionellen Kleinwohnungen – mit demUnterschied, dass sie möbliert sind und bereits fürwenige Wochen angemietet werden können. Sovermarktet das Schweizer Unternehmen Visiongroupseit diesem Frühling in der Nähe des BerlinerAlexanderplatzes möblierte Kleinwohnungen, die„optimal für pendelnde Geschäftsleute“ sind, wieHolger Rausch sagt, geschäftsführender Gesellschafterdes Projektentwicklers Minerva. In Nürnbergging ebenfalls in diesem Jahr das KonzeptBrera an den Start, bei dem die Nutzer „die Gemütlichkeitund Privatsphäre ihres Zuhauses mitdem Komfort und Service eines Hotels kombinieren“, wie es auf der Internetseite des Betreibersheißt. Gemeinsam ist diesen Angeboten ihr hoherPreis. Bei den Visionapartments in Berlin beginntdie Monatsmiete (inklusive Nebenkosten) für ein17 m 2 kleines Apartment bei 490 €. Im OlympiaTower in München kostet ein 24,5-m 2 -Apartmentsogar 821 €/Monat – enorm viel selbst auf demteuren Münchner Wohnungsmarkt, aber trotzdemdeutlich weniger, als für ein Hotelzimmer zu veranschlagenwäre.Quelle: Peach Property GroupQuelle: VisiongroupPilotprojekt in EssenDass die Nachfrage nach kurzfristigen Wohnmöglichkeitengestiegen ist, belegen auch die Zahlender Arwobau. Unter dieser Marke verwaltetdie Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH, einImmobiliendienstleister im Eigentum des LandesBerlin, in der Hauptstadt 31 Apartmenthäusermit 6.900 Apartments. Noch vor wenigen Jahrenwaren diese ein Sorgenkind: 2008 betrug die Auslastunglediglich 65 %. Mittlerweile sei daraus eine„Erfolgsstory“ geworden, heißt es bei Berlinovo– 2012 erreichte die Auslastung 90 %.Angesichts dieser Entwicklung erstaunt es nicht,dass auch Wohnungsunternehmen diese Marktnischeentdeckt haben. Die Vivawest Wohnen GmbHzum Beispiel bietet im Rahmen eines Pilotprojektesunter dem Titel „Zuhause auf Zeit“ in Essenfünf möblierte Wohnungen an. „Diese Wohnungenwurden vollständig renoviert und mit Bodenbelägenausgestattet“, berichtet Dr. Marie Mense,Pressesprecherin der Vivawest. „Neben einervoll funktionsfähigen Küche wurden alle Zimmerkomplett möbliert – unter dem Motto ,Einziehenund Wohlfühlen´ nach dem Vorbild einer Ferienwohnung.“Im Blick hat das Unternehmen dabei zwei Zielgruppen:zum einen Geschäftsreisende, zum anderenGäste von Vivawest-Mietern. Dem entsprechenauch die Auswahlkriterien: Die Wohnungen liegeneinerseits in der Nähe der Messe oder von Großunternehmen,andererseits innerhalb von Siedlungenmit großen Vivawest-Beständen. Angeboten werdendie Wohnungen ab einer Mietdauer von einemMonat. „Tatsächlich“, sagt Mense, „wohnen dieKunden dann aber meist sechs Monate und längerin der Wohnung.“ Die Nachfrage ist der Pressesprecherinzufolge unterschiedlich: „Drei der fünf Kurzzeitwohnungenwerden sehr gut nachgefragt.“Flugschüler und MonteureWer sich auf die Suche nach weiteren von Wohnungsunternehmengetragenen Angeboten dieserArt macht, erlebt die eine oder andere Überraschung.Die ABG Frankfurt Holding zum Beispiel,der kommunale Wohnungskonzern in Frankfurt amMain, bietet nach eigenen Angaben kein Kurzzeitwohnenan, obwohl die entsprechende Nachfragein der Banken- und Wirtschaftsmetropole besondersgroß sein dürfte. Fündig wird man hingegenin Laage, einem Ort mit gerade mal 3.250 Einwohnernin der Nähe von Rostock: Dort betreibt diekommunale Laager Wohnungsgesellschaft mbH(LWG) seit 2010 rund 30 Kurzzeitwohnungen fürje ein bis drei Mieter.Die Zielgruppe ist in diesem Fall sehr speziell: Essind Pilotenschüler der Lufthansa. 2010 verlegtenämlich die Lufthansa einen Teil der fliegerischenAusbildung vom kroatischen Zadar an den FlughafenRostock-Laage. Und das war eine Chance für das mitLeerstand kämpfende Unternehmen, wie Karl-HeinzSchwarz, Kämmerer der Stadt Laage und gleichzeitigGeschäftsführer der LWG, sagt: „Wir trafendie unternehmerische Entscheidung, leer stehendeWohnungen in möblierte Apartments umzuwandeln.“Dabei ging die Gesellschaft laut Schwarz davonaus, dass die Apartments dauerhaft belegt seinwürden. Diese Hoffnung erfüllte sich indes nicht, danicht ständig Kurse stattfinden.Dass Vermietungsschwierigkeiten die Innovationsbereitschaftfördern, zeigt sich auch in Bremerhaven,wo die Städtische WohnungsgesellschaftBremerhaven mbH (Stäwog) zehn möblierte Ferienwohnungenvermietet. „Vor einigen Jahrenhatten wir viele leer stehende Wohnungen“, blicktder mittlerweile in den Ruhestand verabschiedeteehemalige Stäwog-Geschäftsführer ChristianBruns zurück. „Gleichzeitig entwickelte sich derTourismus in Bremerhaven gut. So wurde die Ideegeboren, voll ausgestattete Ferienwohnungen anzubieten.“Diese stehen jedoch nicht nur Touristenoffen, sondern auch Berufstätigen, beispielsweiseMonteuren, die für einige Monate auf den Werftenvon Bremerhaven tätig sind.Boardinghouse in AugsburgSogar ein richtiges Boardinghouse betreibt dieWohnungsbaugesellschaft (WBG) der StadtAugsburg mbH. 2001 wandelte sie das ehemaligeSchwesternwohnheim in der Biermannstraße16 in ein Apartmenthaus um – mit großem Erfolg:Wer im Oktober dieses Jahres ein Zimmer mietenwollte, las auf der Website: „Derzeit ist keine freieWohnung verfügbar.“Die gut 150 Apartments weisen Wohnflächen von23, 27 oder 52 m 2 auf. Angemietet werden könnensie sowohl möbliert als auch unmöbliert, wobei sichdie meisten Interessenten für die möblierte Varianteentscheiden. Die Monatsmiete inklusive derNebenkosten beträgt dann zwischen 360 € (für diekleinste Einheit) und 599 € (für die große Wohnung)– also deutlich weniger als der Betrag, den privateAnbieter in den Metropolen verlangen.Drei Monate beträgt die Mindestmietdauer. „Esgibt eine 14-tägige Kündigungsfrist zum Monatsende“,erläutert Hannelore Ebeling, die sich für dieWBG Augsburg vor Ort um das Objekt und die Mieterkümmert. „Das ist praktisch für Leute, die neuin die Stadt kommen.“ Neben Neu-Augsburgern,die in ihrem Job noch in der Probezeit sind, richtetsich das Angebot laut Ebeling auch an Umschüler,Studierende und andere Menschen, die für einebegrenzte Zeit in Augsburg zu tun haben. Abernicht nur an sie: „Wir haben“, sagt Ebeling, „aucheinige Dauermieter.“12 | 201371


MARKT UND MANAGEMENTTanzaufführung „Parade & Potpourri“ am 31. Mai 2013 im Fontane-Haus im Märkischen Viertel:Kooperation zwischen GESOBAU, Staatsballett Berlin, Tanz ist KLASSE! sowie zwei Grundschulen im Märkischen ViertelNachhaltigkeit als UnternehmensstrategieHeute schon wie morgen wohnenDie Nachhaltigkeitsstrategie der GESOBAU stellt die Weichen für unternehmerische Entscheidungen.Grundpfeiler sind die nachhaltige Zukunftssicherung des Wohnungsbestandes durch umfassendeenergetische Modernisierung, Neubau und Zukauf, eine weiterhin hohe Kundenorientierung unter Einsatzinnovativer digitaler Geschäftsprozesse und ein starkes soziales Management, das in die Quartiere wirkt.Kirsten HuthmannLeiterin Unternehmenskommunikationund MarketingGESOBAU AG, Berlin„Wie kann man zu Hause Energie sparen?“ DieseFrage beschäftigt bereits Kinder. So auch die12-jährige Alica, die in Berlin-Spandau das Gymnasiumbesucht. Um Energiesparpotenzialen imHaushalt auf die Spur zu kommen, traf sich Alicaim Mai zum Interview mit GESOBAU-MitarbeiterFrank Druska. Der begleitet die laufende energetischeKomplettmodernisierung der GroßwohnsiedlungMärkisches Viertel und hat hier zur Hebungvon weiteren Energiesparpotenzialen außerhalbder Baumaßnahmen mit der Berliner Energieagentureinen „Energiespar-Check“ eingeführt, eineEnergieberatung bei den Bewohnern zu Hause.„Meine Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass dieMieter nach der Modernisierung deutlich wenigerfür Energie bezahlen als vorher, also, dasssie Energie sparen“, beschreibt er der Schülerinseine Kernaufgabe als Investitionsstratege. Alicawiederum stellt viele Fragen zu den laufendenModernisierungsarbeiten, zu den Energiekostenfür eine vierköpfige Familie, zum Strom (Mietersache)und zu den Heizkosten (Betriebskosten, alsoVermietersache) und erhält auch Tipps, wie sie72 12 | 2013


eim Heizen Energie sparen kann. Das Interviewbringt die Gymnasiastin in Schriftform, stimmtes mit dem Interviewpartner ab und reicht es beiihrer Redakteurin ein. Am Ende erscheint das Interviewgedruckt in der „Berliner Morgenpost“.Alica ist Schülerreporterin im Bildungs- und Medienkompetenz-Projekt„Schüler machen Zeitung“der WELT-Gruppe. Die GESOBAU ist seit 2013Kooperationspartner des Projekts und hat schoneinige muntere Schülergruppen empfangen undihnen Rede und Antwort gestanden.Schwerpunkt SchulenFür die GESOBAU ist die Kooperation mit „Schülermachen Zeitung“ eine Investition in nachhaltigeBildung im Großraum Berlin – dem Bestandsgebietihrer Wohnungen und Lebensort ihrer Mieter.Dabei trainiert das Zeitungsprojekt nicht alleinjunge Reporter in Interviewtechnik und journalistischemSchreiben. Vielmehr lernen Grund- undOberschüler in einem jeweils sechswöchigen intensivenProjektzeitraum in ihrer Klasse die ganzeWelt der Nachrichten und des Mediums Zeitungkennen und werden darin geschult, Themen zuerkennen, sich mit ihnen auseinanderzusetzen undrichtig einzuordnen. Natürlich erlernen sie auchdas „Handwerkszeug“: Sie erfahren, wie eine Zeitungaufgebaut ist, wie Journalisten arbeiten, wieman Zeitungsartikel liest und auch schreibt. VielNeues lernen die Kinder und Jugendlichen überBerlin, Deutschland und die Welt – und trainierennicht nur nebenbei spielend ihre Lese-, SchreibundMedienkompetenz. Als Wohnungsunternehmenbietet die GESOBAU den Schülergruppen eingroßes Set relevanter Fragestellungen und Themen,die Gesprächspartner aus allen Abteilungenbeantworten können. So gab es schon InterviewsDas Projekt „ALBA macht Schule“ bringt den Basketball ins Märkische Viertel – v. l.: Henning Harnisch (ALBABerlin), Jörg Franzen (GESOBAU AG), Moritz Aleithe (VfB Hermsdorf)zu wilden Tieren im Stadtgebiet, Freizeitangebotenfür Jugendliche im Märkischen Viertel sowieder ersten eigenen Wohnung.Engagement für nachhaltige Bildung hat bei derGESOBAU eine lange Tradition und Schulen bildeneinen Schwerpunkt der Bildungsarbeit: Seit2011 kooperiert die GESOBAU mit „Alba machtSchule“ und unterstützt den rührigen Hauptstadt-Basketball-Verein ALBA Berlin dabei, in Schulenim Bestandsgebiet der GESOBAU Basketballstützpunkteaufzubauen. Mit dem Staatsballett Berlinund seinem Education-Programm „Tanz ist KLAS-SE!“ gibt es seit 2008 eine Kooperation. Hierbeiproben Tanzpädagoginnen des Staatsballetts übereinen längeren Zeitraum mit einzelnen Klassen ausSchulen in unserem Bestandsgebiet, erarbeitenmit den Kleinen eine Choreographie, das Bühnenbildund die Kostüme und bringen das Ganze ineinem rauschenden Finale zur Aufführung.Neben der gesellschaftlichen Dimension nachhaltigenHandelns hat die GESOBAU auch dieHandlungsfelder Ökonomie, Ökologie sowie dieMitarbeiter für eine nachhaltige Entwicklung desUnternehmens identifiziert, die strategisch auszubalancierensind.Modernisierung des Märkischen Viertelsberührt Ökonomie, Ökologie und SozialesGleich mehrere dieser Dimensionen werden durchdie 2008 begonnene Komplettmodernisierung desMärkischen Viertels erfasst: Ökonomie, Ökologieund Soziales. 13.000 Wohnungen in der Großsiedlungim Norden Berlins werden seither zukunftssichergemacht, 9.500 sind bereits fertig.Quelle: GESOBAUDer 3. Nachhaltigkeitsbericht der GESOBAU istEnde September erschienenGESOBAU-Investitionsstratege Frank Druska mit Reporterinnen von „Schüler machen Zeitung“,einer Bildungskooperation mit der WELT-Gruppe12 | 201373


MARKT UND MANAGEMENTDen Ausschlag für diese Entscheidung und das 480Millionen-Euro-Investment hatte die miserableBetriebskosten-Ausgangslage gegeben. Die „2.Miete“ war vor Beginn der Modernisierung teilweisehöher als die erste, die Bewohner konnten sichihre Wohnung kaum noch leisten, manche verließendas Viertel gleich ganz. Mit der energetischen Modernisierungänderte sich dies: Die Betriebskostenhalbierten sich und trotz Modernisierungsumlagestiegen die Warmmieten im Viertel nur minimal,Warmmietenneutralität wurde hier möglich. Beiannähernd gleicher Miete wie zuvor haben die meistenBewohner des Märkischen Viertels heute bereitsein komfortables, energiesparendes Zuhause. Undder oben erwähnte Energiespar-Check unterstütztdie Mieter über das Bauliche hinaus bei der Überwindungeingeschliffener Alltagsgewohnheiten imSinne der Energieeffizienz.Bei der Produktentwicklung wiederum spielt nichtnur die Zukunftssicherung durch niedrige Betriebskostenund geringen Energieverbrauch einetragende Rolle. Auch dem demografischen Wandelwird Rechnung getragen, indem viele Wohnungenbarrierearm ausgestattet werden, etwa durch denEinbau bodengleicher Duschen und die Absenkungvon Schwellen. Mit der Millionen-Investition inslange Zeit als bereits abgeschrieben geltende MärkischeViertel beobachtet die GESOBAU bei derNeuvermietung – die im modernisierten Produktrasant verläuft – eine Verbesserung der Mieterstrukturhinsichtlich Selbstzahleranteil, Altersmixund nachbarschaftlichem Involvement derBewohner. Auch der höhere Kaltmietenanteil ander Gesamtmiete finanziert die Modernisierungsicher und sorgt langfristig für die Wirtschaftlichkeitdes Projekts.Mitarbeiter – wichtige Dimensionunternehmerischer NachhaltigkeitFür die unternehmerische Nachhaltigkeit istjedoch auch der Blick ins Unternehmen selbstEnergiespar-Scoutshelfen Mietern beimEnergiesparenessenziell. Denn in der Arbeitgeber-Arbeitnehmer-Beziehunggeht es nicht allein um sozial-ökonomischeThemen wie etwa Chancengleichheit,faire Bezahlung oder betriebsrätliche Vertretung.Vielmehr geht es um die alternde Gesellschaft, dendrohenden Fachkräftemangel und die Gesunderhaltungim Beruf. Und dies ist nur ein AusschnittNACHHALTIGKEIT BEI DER GESOBAUder Zukunftsthemen, für die heute die Weichenrichtig gestellt werden müssen. Hier sind Managermit Weitsicht gefordert, deren Horizontüber den nächsten Quartals- und Jahresberichthinausreicht.Die bestandshaltende Wohnungswirtschaft mitihren langfristigen Investments und Engagementshat ein zutiefst nachhaltiges Geschäftsmodell –auch wenn sie den Begriff „nachhaltig“ geradeerst für sich entdeckt und hier noch immenseHandlungspotenziale ruhen. Welche Baustoffesetzen wir ein? Gibt es ein energieeffizientesBeleuchtungskonzept für Geschäftsräume undWohnhäuser? Existiert ein Gleichbehandlungsgrundsatzfür potenzielle Auftragnehmer in Ausschreibungsprozessen?Und nicht zuletzt: Wirddas Produkt Wohnung so gepflegt und entwickelt,dass es für Mieter auch in Zukunft attraktiv ist undangenommen wird? Die Fragen, die man sich alsWohnungsunternehmen hinsichtlich seiner nachhaltigenEntwicklung und Geschäftsausrichtungstellen kann, sind vielfältig und berühren praktischalle Handlungsfelder im Kerngeschäft.Nicht drei Seiten oder vier Säulen,sondern fünf Dimensionen, die einander bedingenDie GESOBAU hat die Felder Ökonomie, Ökologie, Gesellschaft, Mitarbeiter und natürlich dasUnternehmen selbst als relevante Dimensionen nachhaltigen unternehmerischen Handelnsausgemacht. Die Nachhaltigkeitsstrategie steuert die ausgewogene Balance dieser Dimensionenim Tagesgeschäft und bei strategischen Richtungsentscheidungen.Die Folge sind beispielsweise energetische Komplettmodernisierungen statt Pinselsanierungund Wandmalereien. Die Auseinandersetzung mit der alternden Gesellschaft ist kein „nice-tohave“und hat mit „Gedöns“ weniger zu tun als mit einer marktgerechten Produktentwicklung.So lässt sich das städtische Wohnungsunternehmen barrierearm umgebaute Wohnungen als„Komfort 50+“ vom TÜV zertifizieren. Im Märkischen Viertel testet sie die Umsetzung des sogenannten Bielefelder Modells unter dem Motto „Zuhause – gewohnt sicher“ und schafft so einServiceangebot für ältere Bewohner.Auch digitale Geschäftsprozesse werden vorangetrieben: So können Mieter Reparaturmeldungenund andere Serviceaufträge mit dem Online-Mieterservice selbst online oder perApp aufgeben. Dies dient nicht nur der Kundenorientierung und somit der Wirtschaftlichkeit.Vielmehr sichert technologische Innovation auch in der Belegschaft und bei Dienstleistern einhochaktuelles Fachwissen, mit dem den Herausforderungen von morgen bereits heute besserbegegnet werden kann. Hierzu zählen auch verschiedenste Pilotprojekte, etwa zum Einsatzvon Smart Metern, intelligenter Haustechnik oder Elektromobilität. Im Rahmen des alternativenMobilitätskonzepts wurden 2012 zwei C-Zeros als Firmenpoolfahrzeuge angeschafft, dievon vielen Mitarbeitern für kurze Wege genutzt werden.Über die verschiedenen Ausprägungen nachhaltigen Handelns gibt die GESOBAU seit 2011jährlich in einem Nachhaltigkeitsbericht Auskunft. Zudem lässt sich das Wohnungsunternehmenin einem sehr aufwändigen Prozess seinen tatsächlichen Wirkungsgrad nachhaltigenHandelns seit 2010 testieren: durch einen Carbon Footprint, den CO 2 -Fußabdruck. Dieser missttatsächliche Verbrauchsdaten der Verwaltung sowie der Bewirtschaftung der Immobilien imMärkischen Viertel. Und hier sind Jahr für Jahr deutliche Erfolge zu verzeichnen.Weitere Informationen:www.gesobau.de74 12 | 2013


Interview mit Kirsten Huthmann„Nachhaltigkeit ist die Grundlagejeder Entscheidung, die Mitarbeitertäglich treffen”Quelle: GESOBAUKirsten Huthmann leitet die Unternehmenskommunikation der GESOBAU AG und ist auch ihre Nachhaltigkeitsbeauftragte.Mithilfe einer bereichsübergreifenden Arbeitsgruppe von Nachhaltigkeits-Multiplikatorenaus allen Abteilungen erarbeitet sie zurzeit den 3. Nachhaltigkeitsbericht der GESOBAU.Die GESOBAU hat 2011 den ersten Nachhaltigkeitsberichtpubliziert und ist damit bisheute eines der wenigen Unternehmen derBranche, die sich dem stellen. Wie kam esdamals dazu?Für uns waren die Erarbeitung von zwei Wettbewerbsbeiträgenund insbesondere natürlich diedann erfolgten Auszeichnungen die Initialzündung.Das waren 2010 zuerst der DW-Zukunftspreisder Immobilienwirtschaft zum ThemaNachhaltigkeit und wenige Monate später derDeutsche Nachhaltigkeitspreis, bei dem wir alserstes Immobilienunternehmen überhaupt für diegesamte Unternehmenstätigkeit in ökonomischer,ökologischer und sozialer Hinsicht ausgezeichnetwurden. Wettbewerbe wie diese, ob nun brancheninternoder -übergreifend, sind essenziell für dieArbeit von Unternehmen. Sie dienen der Standortüberprüfung.Und sie zwingen die handelndenAkteure in den teilnehmenden Unternehmen, sichabseits des Tagesgeschäfts und von politischerGemengelage strategisch mit sich selbst zu beschäftigenund alles zusammenzutragen, was dieWettbewerbsthese stützt. Ich gehe mal davon aus,dass einige Unternehmen bei diesem Prozess davonüberrascht werden, wie viel sie auf einem bestimmtenGebiet bereits leisten. Für die GESOBAUist es das Thema Nachhaltigkeit.Wie ist nachhaltiges Handeln in die Unternehmenstätigkeitintegriert?Wir haben das Thema von der Vorstandsebene biszu jedem Mitarbeiter und in alle Arbeitsbereichedurchdekliniert. „Nachhaltigkeit“ ist direkt beimVorstand angesiedelt. Nachhaltigkeit ist nichtetwa Bestandteil der Unternehmensstrategie,sondern sie bildet die gesamte Unternehmensstrategie,unseren Wertekanon. Daraus lassen sichalle nötigen Einzelmaßnahmen unseres Kerngeschäftsableiten. Das Strategiegerüst hilft auchjedem einzelnen Mitarbeiter dabei, Entscheidungenzu treffen. Und zwar bei scheinbar banalenAnlässen, die uns täglich überfluten: Wie soll sichdas Mittagessen zusammensetzen, das bei einemMeeting serviert wird? Wird der Fußball, den wirals Werbeartikel produzieren wollen, unter fairenBedingungen hergestellt?Die GESOBAU setzt in allen AbteilungenNachhaltigkeitsbeauftragte ein. Was istderen Funktion?Gewachsen ist dieses Amt aus der Mitarbeit derKollegen in unserer Arbeitsgruppe zur Erstellungdes ersten Nachhaltigkeitsberichts der GESOBAU.Ich brauchte hier verlässliche und in der Sachebeherzte Menschen, die mir Zahlen und Faktenund insbesondere auch berichtenswerten Stoffaus ihren Abteilungen zuliefern konnten. Undnatürlich haben wir die Themen, die Messdatenund die Aussagekraft von einzelnen Zahlen undWerten auch in der Gruppe diskutiert. Die Nachhaltigkeits-Multiplikatoren,wie ich sie nenne,haben die Themen auch mit in ihre Teams und Abteilungengenommen und dort weiterdiskutiert.Die Erkenntnisse flossen wiederum in die Arbeitunserer Arbeitsgruppe ein. Dieser Prozess führtdazu, dass die vielfältigen Aspekte nachhaltigenHandelns – vom Lichtausschalten im Büro überden Einsatz von Trinkwasserspendern bis hin zurkonkreten, zukunftsgerichteten Produktentwicklung– sich in der täglichen Arbeit der Kollegenniederschlagen beziehungsweise zur Projektreife„Oh, wie schön du wohnst“, das erste Bilderbuchder GESOBAU, räumt mit Vorurteilen aufgetrieben werden. Dabei ist das Ziel eigentlich nieerreicht, denn Nachhaltigkeit ist ein Prozess. Manist nie ein „nachhaltiges Unternehmen“, man istvielmehr mit bestem Wissen auf dem Weg undsetzt dafür alle nötigen Mittel und Maßnahmenein.Frau Huthmann,vielen Dank für das Gespräch.Das Interview führte Olaf Berger.12 | 201375


MARKT UND MANAGEMENTBilanz- und Steuerwissen –Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdWWohnungsunternehmen als Energieerzeuger – Teil 1Die Energiewende ist eines der großen Themen mit erheblicher gesellschaftlicher, ökologischer, wirtschaftlicherund sozialer Bedeutung. Die dezentrale Energiegewinnung, ihre ortsnahe Nutzung oder (Zwischen-)Speicherung bietet für die Wohnungswirtschaft Chancen, einen Beitrag zur Versorgungsstabilität und zurKostenbegrenzung für die Mieter zu leisten. Der 1. Teil der zweiteiligen Reihe „Wohnungsunternehmen alsEnergieerzeuger” widmet sich technischen und rechtlichen Fragen.Ingrid VoglerReferentin Energie, Technik,NormungGdW, BerlinErhebliche Chancen im Rahmen der Energiewendesieht die Wohnungswirtschaft in der dezentralenEnergieerzeugung im Gebäudebereich, sei esdurch die Nutzung von Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) oder auch durch den Einsatz vonPhotovoltaikanlagen, im ortsnahen Verbrauch desStromes, sowie zukünftig auch in der Zwischenspei-RA Carsten HerlitzJustiziarGdW, Berlinberalisierung des Strommarktes ist dezentraleStromerzeugung durch Wohnungsunternehmenmöglich geworden. Durch weitere Regelungenz. B. im KWK-Gesetz (KWKG) wurden die Möglichkeitenverbessert, selbsterzeugten Stromauch an Mieter zu liefern. Das Thema ist alsovergleichsweise jung.Zumindest der Hausbedarfsstrom bzw. Allgemeinstromkann so erzeugt werden.Stromerzeugung durch ein Wohnungsunternehmenkönnte deshalb ein zusätzliches Geschäftsfeldsein. Stromerzeugung kann aber auch durchNutzung erneuerbarer Energien ein gutes Imageunterstützen und durch günstige Strompreise zurMieterbindung beitragen.Im Geschosswohnungsbau haben Wärme- undStromkosten wegen der stark gestiegenen Strompreiseein etwa gleiches Niveau erreicht, wie nachfolgendeAbbildung zeigt.Wenn in einem Unternehmen eine eigene Stromerzeugunggeplant wird, muss die Frage gestelltLIBERALISIERUNG MACHT DEZENTRALE STROMERZEUGUNG MÖGLICH1998 Liberalisierung Strom: Aufhebung der Demarkationsverträge (Umsetzung Energiebinnenmarkt,Wettbewerb), Gebietsmonopol nur noch beim Netzbetrieb, diskriminierungsfreier NetzzugangDritter2005 Liberalisierung Gas2008 Liberalisierung Messwesen2009 Erleichterung des Stromverkaufs an Mieter im KWKG2011 Entflechtung (Trennung des Netzbetriebs von den anderen energiewirtschaftlichen Tätigkeiten)BEISPIELHAFTE VERBRAUCHSKOSTENWärme:7.200 kWh/a x 0,083 €/kWh = 598 €/aStrom:2.200 kWh/a x 0,28 €/kWh = 616 €/aStrom und Wärme für einen Mieterhaushalt mit 60 m 2 WohnflächeQuelle: GdWcherung temporär überschüssiger Elektroenergie.Damit kann die Wohnungs- und Immobilienwirtschaftmittel- bis längerfristig einen Beitrag zurVersorgungs- und auch Netzstabilität wie zur Kostenbegrenzungfür die Mieter leisten.Die Bedeutung der Energieerzeugungfür die WohnungswirtschaftWährend die Wärmeerzeugung durch Wohnungsunternehmenklassisch zur Vermietung gehört,unterliegt die Energieerzeugung im Strombereichdem völlig anderen Rechtsrahmen desEnergiewirtschaftsrechtes. Erst durch die Li-Der Vermieter kümmert sich innerhalb des Mietrechtsdarum, wie das Gebäude beheizt wird undwie das warme Wasser erzeugt wird. Erfolgt dieWärmeerzeugung im Gebäude über KWK – z. B.über ein Blockheizkraftwerk (BHKW) –, so wirdzeitgleich mit der Wärme auch Strom erzeugt.Warum soll sich ein Vermieter also nicht auch umdie Stromversorgung des Gebäudes kümmern?Nun kann im liberalisierten Markt nicht festgelegtwerden, woher Mieter Strom beziehen. Sie könnenaber ein attraktives Angebot an lokal erzeugtemStrom erhalten. Erfahrungsgemäß entscheidensich viele Mieter dafür, diesen Strom zu beziehen.werden, was mit dem Strom geschehen soll. FolgendeMöglichkeiten bestehen:• Einspeisung ins öffentliche Netz auf Basis desKWKG oder des EEG,• Verkauf an Mieter,• Verwendung für den Allgemeinstrom der Geschäftsstelleund/oder der bewirtschaftetenGebäude.Von der Art der Stromerzeugung und von derVerwendung des Stromes hängt auch ab, welcheSteuern und Abgaben fällig sind. WesentlicheFragen sind, ob die Abnahme im räumlichenZusammenhang mit der Erzeugung erfolgt, ob76 12 | 2013


Eigenbedarf vorliegt und ob eine Kundenanlage(d. h. ein eigenes Stromnetz) vorhanden ist. WeilSteuern und Abgaben 50 % des Strompreises ausmachenkönnen, reicht es nicht mehr, sich alleinum die Kosten der Stromerzeugung zu kümmern.Die nachfolgende Abbildung gibt einen Einblickin die Handhabung der drei größten Strompreisbestandteileneben den Erzeugungskosten: EEG-Umlage, Netzentgelt und Stromsteuer.STROMERZEUGUNGS- UND NUTZUNGSMODELLEEnergieverbrauchMit eigener LeitungArealnetz)Über das öff. Netz im räuml.ZusammenhangAufgaben der Energieversorgungsunternehmenund definiert in § 3 zentrale Begriffe.Erneuerbare Energien Gesetz (EEG)Durch das Gesetz soll der Anteil erneuerbarer Energiean der Stromversorgung durch entsprechendeZielvorgaben erhöht werden. Geschaffen wurdeeine gesetzliche Grundlage für die Vergütung vonStrom, der aus Wasserkraft, Deponie-, Klär- oderGrubengas, Biomasse, Geothermie, Windkraft odersolarer Strahlungsenergie erzeugt wird. Zudemwerden die öffentlichen Netzbetreiber dazu verpflichtet,diesen Strom vorrangig abzunehmen.Zusätzlich zur Einspeisevergütung wurde das Konzeptder Marktprämie für die Direktvermarktungdes erzeugten Stroms eingeführt.Quelle: GdWStromlieferungÜber das öff. Netz ohne räuml.ZusammenhangMit eigener Ltg. in unmittelb.räuml. Nähe/SolarstromMit eigener Ltg. in unmittelb.räuml. Nähe/kein SolarMit eigener Ltg. in unmittelb.räuml. NäheÜber das Netz im räuml.Zusammenhang – bis 2 MWÜber das Netz ohne räuml.ZusammenhangInhaltlich dürften die technischen Fragen derStromerzeugung die geringsten Probleme aufwerfen.Wichtig ist vor allem, die betriebswirtschaftlichen,steuerlichen, bilanziellen, organisatorischenund rechtlichen Fragen zu lösen (s. Abb. unten).x x x(x)vermindert– –x – –x – –x x –x x xZusammenstellung, bei welchem Stromerzeugungs- und Nutzungsmodell welche Strompreisbestandteileanfallen (x) bzw. entfallen (-)treffen. Es gibt kein einheitliches Regelwerk,sondern eine Fülle von Gesetzen und Verordnungen.Diese beinhalten Regelungen zu einzelnenEnergiequellen oder deren Anlagen. Unter dieserFülle von Regelungen leidet nicht nur die Übersichtlichkeit.Vielfach ist festzustellen, dass dieeinzelnen Bestimmungen nicht aufeinander abgestimmtsind. Wichtige rechtliche Grundlagen sinddas Gesetz über die Elektrizität- und Gasversor-EEG-Umlage Netzentgelt Stromsteuer– – –x –gung (Energiewirtschaftsgesetz), das ErneuerbareEnergien Gesetz (EEG), die Energieeinsparverordnung(EnEV), das Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetz(KWKG), die Konzessionsabgabeverordnung (KAV)und die Wärmelieferverordnung (WärmeLV).Rechtliche Rahmenbedingungender EnergieerzeugungWer sich mit energierechtlichen Fragestellungenbeschäftigt, wird auf eine Fülle von Regelungenüber die Versorgung oder den Umgang mit nichterneuerbaren oder erneuerbaren EnergiequellenEnergiewirtschaftsgesetz (EnWG)Das Gesetz soll eine möglichst sichere, preisgünstige,verbraucherfreundliche, effiziente und umweltverträglicheleitungsgebundene Versorgungder Allgemeinheit mit Elektrizität und Gas, diezunehmend auf erneuerbaren Energien beruht, ermöglichenund dient zudemDIMENSIONEN DER ENERGIEERZEUGUNG DURCH WOHNUNGSUNTERNEHMENder Sicherstellungeines wirksamen undTechnisch:Betriebswirtschaftlich:Kraft-Wärme-KopplungWirtschaftlichkeitunverfälschten WettbewerbsVirtuelles KraftwerkEigenverbrauch vs. Versorgungbei der Ver-DritterPhotovoltaikRechtlich:sorgung mit ElektrizitätWindkraftFinanzierungEnergiespeicherEnWGFörderung und Gas und der Sicherungeines langfristigWann wird WUSteuerlich und bilanziell: zum EVU? KWKG Organisatorisch:angelegten leistungsfähigengewerbliche EinnahmenEEGDritterEnergiesteuernTochter Wohnungsunternehmenund zuverlässi-Mehrwertsteuergen Betriebs von Energieversorgungsnetzen.Abgaben und UmlagenKooperationsmodellBilanzielle BehandlungDas Gesetz beschreibtQuelle: GdWDie Energieeinsparverordnung (EnEV)Auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzesgibt die EnEV Bauherrn bautechnische Standardanforderungenzum effizienten Betriebsenergiebedarfihres Gebäudes oder Bauprojektesvor. Sie gilt für Wohngebäude, Bürogebäude undgewisse Betriebsgebäude.Nach § 5 EnEV besteht die Möglichkeit, Strom auserneuerbaren Energien, der• im unmittelbaren räumlichen Zusammenhangzu dem Gebäude erzeugt und• vorrangig in dem Gebäude selbst genutzt wird(nur die überschüssige Energiemenge wird inein öffentliches Netz eingespeist),im EnEV-Nachweis anzurechnen. Als erneuerbareEnergien gelten entsprechend EnEV solare Strahlungsenergie,Umweltwärme, Geothermie, Wasserkraft,Windenergie und Energie aus Biomasse.Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetz (KWKG)Das Gesetz für die Erhaltung, die Modernisierungund den Ausbau der Kraft-Wärme-Kopplung willim Interesse der Energieeinsparung, des Umweltschutzesund der Erreichung der Klimaschutzzieleder Bundesregierung einen Beitrag zur Erhöhungder Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplungin der Bundesrepublik Deutschland auf 25 % biszum Jahr 2020 leisten. Dies soll durch die Förderungder Modernisierung und des Neubaus vonKraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (KWK-Anlagen),die Unterstützung der Markteinführung derBrennstoffzelle und die Förderung des Neu- undAusbaus von Wärme- und Kältenetzen sowie desNeu- und Ausbaus von Wärme- und Kältespeichern,in die Wärme oder Kälte aus KWK-Anlageneingespeist wird, gelingen.Konzessionsabgabeverordnung (KAV)Mit dieser Verordnung wird die Verpflichtung vonEnergieversorgungsunternehmen geregelt,12 | 201377


MARKT UND MANAGEMENTgewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten(Wärmelieferung). Soweit der MieterBetriebskosten für Wärme oder Warmwasser zutragen hat und der Vermieter von der Eigenversorgungauf die Wärmelieferung durch einenDritten umstellt, hat der Mieter die Kosten derWärmelieferung als Betriebskosten grundsätzlichdann zu tragen, wenn mit der Umstellung ein Effizienzgewinnverbunden ist und die Kosten derWärmelieferung die Betriebskosten für die bisherigeEigenversorgung mit Wärme oder Warmwassernicht übersteigen (Kostenneutralität). Die amgleichen Tag in Kraft getretene Verordnung überdie Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferungfür Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung –WärmeLV) konkretisiert die in § 556 c BGB niedergelegtenVoraussetzungen der Umstellung.In der Verordnung sind technische Einzelheitenzum Kostenvergleich, zum Inhalt des Wärmeliefervertragesoder zur Umstellungsankündigungdes Vermieters geregelt.Quelle: Berliner EnergieagenturQuelle: Berliner EnergieagenturVertragsverhältnisse bei Wärme- und Stromlieferung durch den VermieterVertragsverhältnisse bei Übernahme der Wärme- und Stromlieferung durch eineEnergiegenossenschaft/ Mieter-GbRVerträge bei Eigenbetriebvon stromerzeugenden AnlagenNeben den gesetzlichen Bestimmungen sind auchdie jeweiligen Vertragsverhältnisse zu beachten,wie nebenstehende obere Abbildung verdeutlicht.Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn die Wärme-und Stromversorgung durch eine eigenejuristische Person, z. B. eine Energiegenossenschaft,oder durch eine von den Mietern gebildeteGesellschaft bürgerlichen Rechts (Mieter-GbR)übernommen wird. Diese regelt in einem Gesellschaftsvertragdie Vertretung der Mieter nach außen,die Kostentragung und den Bei- und Austrittaus der Energiegenossenschaft bzw. Mieter-GbR.Falls das Wohnungsunternehmen Eigentümer derHeizanlage ist, kann vereinbart werden, dass diesezur Nutzung überlassen wird. Sind Energiegenossenschaftbzw. Mieter-GbR nicht Eigentümer derErzeugungsanlage, entfällt jedoch die Möglichkeit,keine EEG-Umlage auf den erzeugten Stromzu erheben. Die Einsparung der EEG-Umlage bestehtnur, wenn der Stromabnehmer gleichzeitigam Risiko der Stromerzeugung beteiligt ist.Die untenstehende Abbildung verdeutlicht dieStruktur der Beziehung zwischen Wohnungsunternehmenund Mieter-GbR oder Energiegenossenschaft.Die Bildung einer Mieter-GbR wird nur beigefestigten und dauerhaften Wohnverhältnissenmöglich sein und nicht den Regelfall eines Versorgungskonzeptesbilden können.Im zweiten Teil der Reihe „Wohnungsunternehmenals Energieerzeuger“ werden steuerliche und bilanzielleFragen behandelt.Abgaben an die Gemeinden oder Landkreise ihrerKunden zu bezahlen. Dabei sind KonzessionsabgabenEntgelte für die Einräumung des Rechts zurBenutzung öffentlicher Verkehrswege, für die Verlegungund den Betrieb von Leitungen, die der unmittelbarenVersorgung von Letztverbrauchern imGemeindegebiet mit Strom und Gas dienen (vgl.§ 1 Abs. 2 KAV). Wer ausschließlich nach EEG undKWKG Strom erzeugt und in das Netz einspeistfällt nicht unter das EnWG und ist kein Energieversorger.Gleiches gilt in den Fällen, in denen derBetrieb allein der Eigenversorgung dient.Wärmelieferverordnung (WärmeLV)Mit Wirkung zum 1. Juli 2013 sind die mietrechtlichenBestimmungen zum sog. Contracting inKraft getreten. § 556 c BGB regelt die Umstellungder Versorgung für Wärme oder Warmwasservon der Eigenversorgung auf die eigenständigGDW-ARBEITSHILFE 71Zu den verschiedenenAspekten undFragestellungenrund umdas Thema„Wohnungsunternehmenals Energieerzeuger”hatder GdW diegleichnamige Arbeitshilfe 71 veröffentlicht.Sie ist über den GdW zu beziehen.Weitere Informationen:www.gdw.de78 12 | 2013


Auslobung „DW-Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft 2014“Kundenbeziehungen imdigitalen Zeitalter:Emotional oder effizient?Schirmherr:Der Präsident des GdW Bundesverbanddeutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.Die Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft lobt diesen Wettbewerb, dervon der Aareon präsentiert wird, zum 11. Mal aus. Die Schirmherrschaft hatAxel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher WohnungsundImmobilienunternehmen e. V. übernommen, der den Preis Anfang Juni2014 in Garmisch-Partenkirchen im Rahmen des Aaron Kongress verleihenwird. Die technische Betreuung liegt, wie in den Vorjahren, beim VerbandBerlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.Die DW Die Wohnungswirtschaft und Aareon würdigen mit dem Preis herausragendeKonzepte und Projekte, in denen es Wohnungs- und Immobilienunternehmengelungen ist, eine erfolgreiche mieterorientierte Strategiezu entwickeln und umzusetzen.Relevant für die Beurteilung sind folgende Kriterien/Projektausprägungen:- Kommunikation mit dem Mieter- Organisation mieterspezifischer Prozesse(von der Interessentenansprache bis zur Wohnungsabnahme)- Mieterorientierte Portfolio-Entwicklung und Finanzierung- Mieterorientierte PersonalentwicklungTeilnahmeunterlagenDie Teilnahmeunterlagen (ppt-Format) finden Sie im Internet unter:www.aareon.com/kundenbeziehungen, www.diewohnungswirtschaft.deund www.gdw.de.Der Wettbewerb richtet sich an alle Wohnungs- und Immobilienunternehmenunabhängig von Rechtsform, Unternehmenszweck sowie Verbandszugehörigkeitund unabhängig von der im Unternehmen genutzten Software.Quelle: Aareon / Foto: Jens Braune del Angel/Frankfurt a. M.DW-Zukunftspreisder Immobilienwirtschaft1101100110000100001111100000111100110001010010010101111001011001011001100111111100100100100011111110001010101010100101000001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010001011111100110000000011111000001111001100010100100101011110010110010110011001111111001001001000111111100010101010101001010000011111010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010100010111111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001110011110001010101010100101000001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010101001010100111111111010010000011111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001111111000101010101010010100000111101010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010100010111111001100000010011111000001111001100010100100101011110010110010110011001111111001001001000111111100010101010101001010000011111010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010100010111111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001111111000101010101010010100000111110101101010010101001111111110100100000101010010100001010000011111110010101010100101010011111111101001000001111100110000000011111000001111001100010100100101011110010110010110011001111111001001001000111111100010101010101001010000011111010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010100010111111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001111111000101010101010010100000111110101101010010101001111111110100100000101010010100001010000011111110010101000101111110011000000001111100000111100110001010010010101111001011001011001100111111100100100100011111110001010101Kundenbeziehungen010100101000001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010101001010100111111111010010000011111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001111111000101010101010010100000111110101101010010101001111111110100100000101010010100001010000011111110010101000101111110011000000001111100000111100110001010010010101111001011001011001100111111100100100100011111110001010101010100101000im digitalen001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010001011111100110000000011111000001111001100010100100101011110010110010110011001111111001001001000111111100010101010101001010000011111010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010101010010101001111111110100100000111110011000000001111100000111100110001010Zeitalter010010101111001011001011001100111111100100100100011111110001010101010100101000001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010001011111100110000000011111000001111001100010100100101011110010110010110011001111111001001001000111111100010101010101001010000011111010110101001010100111111111010010000010101001010000101000001111111001010100010111111001100000000111110000011110011000101001001010111100101100101100110011111110010010010001111111000101010101010010100000111110101101010010101001111111110100100000101010010100001010000011111110010101010100101010011111111101001001101100110000100001111100000111100110001010010010101111001011001011001100111111100100100100011111110001010101010100101000Emotional oder effizient?001111101011010100101010011111111101001000001010100101000010100000111111100101010001011111PreiseDie Jury vergibt insgesamt drei Preise.Die Preisträger erhalten zur Preisverleihungeinen professionellen Filmbeitrag.Juryvorsitz und wissenschaftlicheBetreuungProf. Dr. Hansjörg Bach, HochschuleNürtingen-Geislingen, Vorsitzender desFachausschusses „Betriebswirtschaft”des GdWTechnische BetreuungSiegfried RehbergTel.: 030 89781-151E-Mail: siegfried.rehberg@bbu.deZeitplanEinsendeschluss der Wettbewerbsbeiträgeist am 31.März 2014, 9 Uhr.Die Preisverleihung findet im Rahmen desAareon Kongresses am 5. Juni 2014 inGarmisch-Partenkirchen statt. Die Preisträgerwerden nach der Preisverleihungveröffentlicht.Einreichung der BeiträgeDie Arbeiten sollen auf den im Internetverfügbaren digitalen PowerPoint-Vorlageneingereicht werden, per Post an:Verband Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen e. V.Bereich TechnikHerrn Siegfried RehbergLentzeallee 107, 14195 Berlin… und auch per E-Mail an:DW-Wettbewerb@bbu.deDer Rechtsweg ist ausgeschlossen.


MARKT UND MANAGEMENTBEKANNTMACHUNGENSTELLENMARKTBekanntmachungHerdecker Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbHWetterstraße 7, 58313 HerdeckeDie Gesellschaft hat am 30.10.2013 den Jahresabschluss 2012 im elektronischenBundesanzeiger (HRB 5008) veröffentlicht.Herdecke, den 31.10.2013– Die Geschäftsführung –BekanntmachungJahresabschluss 2012Die Genossenschaft hat am 24.06.2013 den Jahresabschluss2012 im elektronischen Bundesanzeigerunter der Nummer Hagen GenR 205 eingereicht.Die Veröffentlichung erfolgte am 30.08.2013.EWG Hagen eGWohnungsgenossenschaftDer VorstandSTELLENANGEBOTEFür Auskünfte zu dieserStelle steht Ihnen der Leiterdes Amtes für Hochbauund Gebäudemanagementund Technischer Leiter desEigenbetriebes, Herr JürgenMildenberger unter Telefon0711/5851-238 gerne zur Verfügung.Bitte bewerben Sie sich mitaussagefähigen Unterlagenbis spätestens zum 15.12.2013beim Hauptamt der StadtFellbach, Marktplatz 1, 70734Fellbach oder per E-Mail anhauptamt@fellbach.deBitte senden Sie uns nurKopien (ohne Bewerbungsmappen)zu, da wir IhreBewerbungsunterlagen nachAbschluss des Auswahlverfahrensnicht zurücksenden,sondern vernichten.www.facebook.com/StadtFellbachwww.twitter.com/Stadt_FellbachDie Große Kreisstadt Fellbach (44.000 Einwohner), unmittelbar östlich der Landeshauptstadt Stuttgart gelegen, verfügtderzeit über rd. 480 städtische Wohnungen in 84 Wohngebäuden. Dieser Bestand soll in den nächsten Jahren bedarfsgerechtund zielgruppenorientiert saniert und modernisiert werden. Zudem sollen neue städtische Wohneinheiten u. a.mit integrativen oder generationsübergreifenden Wohnformen entstehen.Der Wohnungsbestand und die Wohnungsverwaltung werden deshalb zum 01.01.2014 in einen neu gegründeten städtischenEigenbetrieb ausgelagert.Wir suchen deshalb ab sofort eine/nKfm. Betriebsleiter/-inmit abgeschlossenem Studium der Immobilienökonomie bzw. vergleichbaren Studiengängen oder einer entsprechendenkfm. Ausbildung im immobilienwirtschaftlichen Bereich.Mehrjährige Berufs- und Leitungserfahrung in der Immobilienbewirtschaftung oder vergleichbaren Branchen setzen wirvoraus.Die Schwerpunkte Ihrer Tätigkeit sind:• Leitung des Eigenbetriebes gemeinsam mit dem Technischen Betriebsleiter• Führen von sechs Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern• Vertretung der Stadt im Rahmen der Aufgaben des Eigenbetriebes• Strategische Weiterentwicklung des städt. Wohnungsbestandes im Einklang mit den politischen Zielen der Stadt• Aufstellung und Umsetzung der Wirtschafts- und Finanzpläne• Controlling und BerichtswesenWir erwarten sehr gute fachliche Kenntnisse des Portfoliomanagements der Immobilienbewirtschaftung, eine ausgeprägteDienstleistungs- und Kundenorientierung, ein hohes Maß an Organisations- und Kommunikationsfähigkeit verbundenmit einem sicheren Auftreten und gute EDV-Kenntnisse. Kenntnisse des Eigenbetriebsrechts wären von Vorteil.Die Bezahlung richtet sich nach TVöD.Die Stadt Fellbach fördert aktiv die Gleichstellung von Frauen und Männern.Bei dauerhaft über den Anforderungen liegenden Leistungen ist ein zusätzliches Entgelt über unser Leistungsentgeltsystemerzielbar. Bei Benutzung des ÖPNV (VVS) gewähren wir einen Fahrtkostenzuschuss in Höhe von 75 v.H.Seit September 2013 verfügen wir über eine betriebliche Kindertagesstätte für die Betreuung von Kleinkindern.telefonischer Mieterservicebetreute Mietinteressentenwww.call-surf.de80 12 | 2013


Immobilienwirtschaftliche Herausforderung im prosperierenden Berliner WohnungsmarktDie STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH blickt auf einemehr als 80-jährige Geschichte zurück, in der sie den Berliner Immobilienmarktmitgeprägt und das Stadtbild mitgestaltet hat. Durch alleHöhen und Tiefen der Geschichte hat sie dafür Sorge getragen, breitenBevölkerungsschichten qualitativ guten Wohnraum zur Verfügung zustellen und damit das soziale Bild der Hauptstadt gestaltet.Heute ist die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH eine 100%ige Tochter des Landes Berlin und gleichzeitig Konzern-Muttergesellschaftmit mehreren Tochtergesellschaften, die für die Verwaltung, Sanierung, WEG-Verwaltung und das Facility Management zuständig sind.Das Kerngeschäft der Gesellschaft liegt in der Verwaltung und der positiven Weiterentwicklung der Immobilienportfolien. Die STADT UND LANDWohnbauten-Gesellschaft ist damit ein wichtiger, einflussreicher und etablierter Akteur auf dem immer attraktiver werdenden Berliner Wohnungsmarkt.Für die immobilienwirtschaftliche, soziale und umweltorientierte Bewirtschaftung der mehr als 55.000 Mieteinheiten imden und Osten Berlinsengagieren sich täglich ca. 500 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.Zur weiteren zukunftsorientierten Steuerung und Entwicklung des Unternehmens suchen wir eine/einenKaufmännische Geschäftsführerin /Kaufmännischen GeschäftsführerGemeinsam mit Ihrem Geschäftsführungskollegen führen Sie denKonzern und alle zugeordneten Tochtergesellschaften gesamtverantwortlich.Die Arbeit des Geschäftsführungsteams ist im operativenTagesgeschäft und vor dem Hintergrund strategischer Zukunftsarbeitan der Umsetzung der wohnungspolitischen Ziele des Landes Berlinals Gesellschafter ausgerichtet. Dies beinhaltet sowohl die immobilienwirtschaftlichbestmögliche Bewirtschaftung und Entwicklungder Bestände als auch die Entwicklung der Standorte durch Stadtteilarbeit,Förderung der Wohnqualität und des sozialen Miteinandersdurch entsprechend breite Angebote. Ihnen unterstehen die RessortsRechnungswesen, Finanzen und Grundstückswesen sowie Informationund Kommunikation. Die erfolgreiche Arbeit der STADT UNDLAND unterstützen Sie dann am besten und passen daher ideal zuuns, wenn Sie über ein erfolgreich abgeschlossenes Studium mit wirtschaftswissenschaftlichemHintergrund sowie idealerweise über eineimmobilienwirtschaftliche Zusatzqualifikation verfügen. Langjährigeerfolgreiche Führungstätigkeit in der Immobilienwirtschaft mit demFokus auf die Steuerung, Finanzierung und Entwicklung großer undkomplexer Wohnungsbestände haben Ihr Managementprofil geprägt.Ein Führungsverständnis, das gekennzeichnet ist von Offenheit, klarenStrukturen und Motivation, rundet Ihre Persönlichkeit ab. So gelingtes Ihnen, die Fähigkeiten Ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zuerkennen, zu fördern und zielführend einzusetzen. Kommunikationsehen Sie dabei nicht als „Einbahnstraße“, sondern sind sich derbesonderen Bedeutung Ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter inEntscheidungsprozessen bewusst.Um die Unterrepräsentanz von Frauen in Leitungsfunktionen in Beteiligungsunternehmendes Landes Berlin abzubauen, sind Frauen beigleicher Qualifikation wie ihre männlichen Mitbewerber vorrangigzu berücksichtigen, sofern nicht in der Person eines Mitbewerbersliegende Gründe überwiegen. Frauen werden deshalb ausdrücklichaufgefordert, sich zu bewerben. Schwerbehinderten Bewerbern (w/m)wird bei im Wesentlichen gleicher fachlicher und persönlicherEignung der Vorrang gegeben.Für weiterführende vertrauliche Informationen steht Ihnen gerne unserBerater, Herr Thomas Knop, unter der Rufnummer 030 / 31865525zur Verfügung. Ihre vollständigen Bewerbungsunterlagen richtenSie bitte – bevorzugt per E-Mail (keine komprimierten Dateien undmaximal 5 MB) – unter Angabe von Gehaltswunsch und des möglichenEintrittstermins an die nachfolgend aufgeführten Kontaktdaten.Bitte beziehen Sie sich auf die Referenznummer 461319.Delta Management Consultants GmbHFasanenstraße 77 • 10623 BerlinE-Mail: berlin@amrop.de12 | 201381


MARKT UND MANAGEMENTZur Erweiterung des Teams in unseremWohnungsunternehmen in Hannoversuchen wir in Voll- oder Teilzeit eine/n:Leiterin/Leiter Mieterbetreuung undLeiterin/Leiter InstandhaltungDie WoGe Bremerhaven eG kann als größte und älteste Wohnungsgenossenschaftin Bremerhaven auf eine 95-jährige Traditionzurückblicken. Mit unserem Wohnungsbestand von rund2.800 Wohnungen stellen wir guten und preiswerten Wohnraumfür die Region zur Verfügung.Zur Verstärkung unseres Teams suchen wir eine / einenVorstandsassistentin / Vorstandsassistenten.Zu Ihrem Aufgabengebiet gehören u. a.:- Unterstützung des Vorstandes- Optimierung von EDV-gestützten Arbeitsprozessen- Optimierung der Öffentlichkeitsarbeit und Internetdarstellung- Interne Kommunikation mit den Abteilungen und Vorbereitungvon EntscheidungenSeit über 120 Jahren ist die Firmengruppe Gundlach inHannover und Region ein erfolgreiches Familienunternehmen.Gundlach steht für Kompetenz in den GeschäftsfeldernBauträger, Gewerbebau, Hoch- und Schlüsselfertigbau,Modernisierungen, Wohnungsvermietung sowie Immobilienverwaltung.Wir bieten Einen sicheren Arbeitsplatz in einem netten Team Ein vielseitiges, anspruchsvolles Tätigkeitsspektrum Eine nachhaltige Unternehmenspolitik in einem modernenFamilienunternehmenLeiterin/Leiter MieterbetreuungIhre Aufgaben Sie verantworten die Mieterbetreuung und die kaufmännischeObjektverwaltung mit sieben Mitarbeiterinnenund Mitarbeitern Sie verwalten einige Mieteinheiten selbst Sie entwickeln und führen Management- undControllinginstrumenteLeiterin/Leiter InstandhaltungIhre Aufgaben Sie leiten die Instandhaltung inklusive der technischenObjektverwaltung mit elf Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Sie entwickeln und führen Management- undControllinginstrumenteIhr Profil Analytisches Denken sowie Motivation, das Unternehmenmitzugestalten Mehrjährige Berufs- und Führungserfahrung Mieterbetreuung: abgeschlossene Ausbildung zum/zurImmobilienkaufmann/-frau, Immobilienökonom/in o. ä.Instandhaltung: Erfahrungen in der Immobilienbrancheund technisches VerständnisIhre Bewerbungsunterlagen richten Sie bitte an:Gundlach GmbH & Co. KGNadine OttoAm Holzgraben 130161 HannoverTel. 0511.3109-338otto@gundlach-wohnen.dewww.gundlach-bau.de | www.facebook.de/gundlach-bauSie verfügen über eine Hochschul- bzw. Fachhochschulausbildungoder vergleichbare Qualifikationen und sind eine fachlichwie menschlich überzeugende Persönlichkeit mit hoher Einsatzbereitschaft.Sehr gute EDV- und PC-Kenntnisse (Word, Excel,Access, PowerPoint) runden Ihr Profil ab.Wir bieten ein vielseitiges und verantwortungsvolles Aufgabengebietmit leistungsgerechter Vergütung und eine zusätzlicheAltersversorgung.Wenn Sie diese Aufgabe anspricht, senden Sie Ihre schriftlicheBewerbung mit den üblichen Unterlagen und der Angabe IhrerVorstellungen zum Jahresgehalt bis zum 15.12.2013 an dieWohnungsgenossenschaft Bremerhaven eGHerrn Uwe Stramm – persönlichFriedrich-Ebert-Str. 527570 BremerhavenFür telefonische Informationen steht Ihnen Herr Stramm unterder Telefonnummer 0471 9260032 gern zur Verfügung.Wir sind ein großes überregionales Wohnungsbauunternehmen undbewirtschaften mit 225 Mitarbeitern ca. 21.000 eigene und fremde Wohnungen.Für unseren Standort München Schwabing suchen wir einefachlich wie menschlich überzeugende und unternehmerisch denkendePersönlichkeit alsImmobilienteamleiter (w/m)Die Verantwortung, Organisation und Gewährleistung der Dienstgeschäfteim Immobilienteam München ist Ihre wesentliche Aufgabe. Sie sorgen fürreibungslose Geschäftsabläufe bei ständiger wirtschaftlicher Kontrolleder von Ihnen betreuten Portfolien. Neben Führungsaufgaben gehörenvielfältige Tätigkeiten im Bereich der Vermietung (z. B. die Optimierungvon Leerständen sowie der Heiz- und Betriebskosten) sowie der Instandhaltungund Modernisierung (z. B. aktive und nachhaltige Sicherung desBestandes unter technischen Gesichtspunkten) zu Ihrem Tagesgeschäft.Dazu steht Ihnen ein Team von sieben Kaufleuten, vier Technikern und16 Hausmeistern zur Verfügung. Die 3.515 Wohnungen und 44 Gewerbeeinheitenverteilen sich auf die sechs Standorte in München, Unterhaching,Oberschleißheim, Ismaning, Starnberg und Kempten.Für diese abwechslungsreiche und verantwortungsvolle Tätigkeit habenSie einen betriebswirtschaftlichen Hochschulabschluss oder eine vergleichbareimmobilienbezogene Qualifikation.Sie bringen umfassende Kenntnisse und Erfahrungen auf allen Gebietender Wohnungswirtschaft, insbesondere im Management von Wohnungsbeständen,mit. Ihr betriebswirtschaftliches Wissen sollte mit technischenKnow-how verbunden sein. Der Umgang in den Bereichen Controlling, Portfoliomanagementund Datenverarbeitung sowie eine verantwortungsvollePersonalführung setzen wir voraus. Sie überzeugen durch Souveränität,Durchsetzungsvermögen, soziale Kompetenz und Fingerspitzengefühl. Imoperativen Tagesgeschäft wirken Sie bei Bedarf gerne mit.Wenn es Sie reizt, in einem dynamischen und innovativen Umfeld denUnternehmenserfolg aktiv mitzugestalten, senden Sie Ihre aussagefähigenBewerbungsunterlagen mit vollständigen Informationen (tabellarischerLebenslauf, Zeugniskopien sowie Angabe Ihrer Gehaltsvorstellungund des eventuellen Eintrittstermins) an:Wohnbau GmbH * Personalabteilung * Philosophenring 2 * 53177 Bonnwohnbau-gmbh.depersonal@wohnbau-gmbh.de82 12 | 2013


FreiburgerStadtbauVerbundDie Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) mit einem Bestand von ca. 11.000 Wohneinheiten ist die größte Wohnungsbaugesellschaft in Südbaden und gleichzeitig Muttergesellschaftdes Unternehmensverbundes, welchem die Freiburger Kommunalbauten GmbH & Co. KG (FKB), die Regio Bäder GmbH (RBG) und die Freiburger Stadtimmobilien GmbH & Co. KG (FSI)angehören. Der Unternehmensverbund der Freiburger Stadtbau erreicht ein Umsatzvolumen von rund 80 Mio. Euro p.a.Zur langfristigen Sicherung unseres Erfolges suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt einenAbteilungsleiter (m/w) WohnungswirtschaftIhre Aufgaben:In dieser Position übernehmen Sie das aktive Management und die Leitung der Abteilung Wohnungswirtschaft mit derzeit ca. 70 Mitarbeitern/Mitarbeiterinnen (inkl. eines Regiebetriebesmit ca. 27 Mitarbeitern/Mitarbeiterinnen). Zu Ihrer Abteilung zählen unter anderem die Bereiche WEG, Mietanpassung, Mahn- und Klagewesen sowie Bau- und Gartenunterhaltung.Darüber hinaus gehören das Vermieten und das Verwalten des Wohnungsbestandes sowie das technische und kaufmännische Management zu Ihren Kernaufgaben. Sie sind Ansprechpartnerfür städtische Ämter, Institutionen und Gremienmitglieder sowie in die vorbereitende Gremienarbeit eingebunden. Um die Effektivität Ihrer Abteilung zu gewährleisten, erkennenSie Optimierungspotenziale und steuern Verbesserungsprozesse. Bei hervorragender Leistung soll im Unternehmen die Funktion eines Prokuristen im Bereich der Wohnungswirtschaftübernommen werden.Ihr Profil:Für diese anspruchsvolle Tätigkeit verfügen Sie über ein Studium aus dem Bereich der Immobilien bzw. Wohnungswirtschaft oder Betriebswirtschaft. Sie verfügen über Erfahrung in denBereichen des Miet- und Baurechts und kennen sich mit allgemeinem Vertragswesen aus. Durch Ihre Berufserfahrung verfügen Sie außerdem über Kenntnisse im Bereich des Objektmanagementsund in der Führung von Personal.Persönlich zeichnen Sie sich durch eine ausgeprägte Dienstleistungs- und Kundenorientierung sowie Innovationsbereitschaft und Eigeninitiative aus. Durch Ihre überdurchschnittlichenkommunikativen Fähigkeiten sowie Ihr hervorragendes organisatorisches Geschick verstehen Sie es, die verschiedenen Projektbeteiligten zu motivieren und zur Einhaltung der gesetztenZiele anzuhalten. Ihr Handeln ist führungsstark und von einer unternehmerischen Denkweise geprägt.Unser Angebot:Wir bieten Ihnen eine interessante, sehr selbstständige Aufgabe in einem modernen Arbeitsumfeld mit großem Gestaltungsspielraum. Außerdem erwartet Sie bei uns eine leistungsgerechteVergütung mit den üblichen Sozialleistungen des öffentlichen Dienstes.Wir freuen uns auf Ihre vollständigen Bewerbungsunterlagen, unter Angabe Ihres möglichen Eintrittstermins sowie Ihrer Referenzen. Diese senden Sie bitte bevorzugt per E-Mailan personal@fsb-fr.de, Freiburger Stadtbau GmbH, Personalabteilung, Am Karlsplatz 2, 79098 Freiburg. Bei konkretem Interesse und weitergehenden Fragen steht Ihnen unserGF Ralf Klausmann (Tel. 0761 2105-216) gerne telefonisch zur Verfügung.Wir weisen darauf hin, dass Ihre Kontaktdaten gespeichert werden und wir uns über Bewerber bei öffentlich zugänglichen Stellen informieren.Besuchen Sie uns auch im Internet unter www.freiburger-stadtbau.deDie erste Adresse fürnachhaltiges Wohnen in BochumMehr als 40.000 Bochumer sind bei der VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH zu Hause. Und das aus gutem Grund: Gegründet am21. Dezember 1916 ist die VBW seit fast 100 Jahren am Markt und verfügt somit über eine große Erfahrung nicht nur bei der professionellenBewirtschaftung von Wohnungen, sondern auch bei deren Planung und Gestaltung, beim Verkauf von zukunftsfähigem Wohnraum sowieder Fremdverwaltung.Unser Kerngeschäft ist die Bewirtschaftung und Weiterentwicklung des eigenen Bestandes von nahezu 13.000 Wohnungen, welche dieVBW zum größten Wohnungsanbieter in Bochum machen. Mit diesem breiten und differenzierten Angebot leistet die VBW mit ihren 120Mitarbeitern nicht nur einen bedeutenden Beitrag zu einer sicheren und sozial verantwortungsbewussten Wohnraumversorgung in unsererStadt, sondern gibt auch entscheidende Zukunftsimpulse für eine ganzheitliche und nachhaltige Quartiers- und Stadtteilentwicklung.Im Zuge einer altersbedingten Nachfolgeregelung suchen wir eine/nGeschäftsführer/-inder/die unsere Gesellschaft in einem zweiköpfigen Geschäftsführungsteam gemeinsam erfolgreich weiterentwickelt. Während der Kollegesich auf das Bestandsmanagement und die kaufmännische Steuerung fokussiert, zeichnen Sie für das strategische Investment des Unternehmensim Kontext nachhaltiger Quartiersentwicklungen sowie die Weiterentwicklung des Bestandsportfolios im Rahmen der von denGesellschaftern angestrebten Wachstumsstrategie verantwortlich. Verkauf und Service im Bereich Wohneigentum ergänzen diese Zuständigkeitsbereiche.Wir suchen das Gespräch mit einer erfahrenen Führungskraft aus der Wohnungswirtschaft, die in der Lage ist, unsere kommunal undprivatwirtschaftlich geprägte Anteilseignerstruktur zur Erreichung sowohl wirtschaftlicher als auch sozialer und ökologischer Zielsetzungensynergetisch zu nutzen. Wenn Sie darüber hinaus über ein abgeschlossenes Studium, Erfahrungen in der Gremienarbeit undeine integrative, kommunikationsstarke Persönlichkeit verfügen, freuen wir uns auf Ihre Bewerbungsunterlagen, die Sie bitte unterJungbluth@LABcompany.net an die von uns beauftragte Personalberatung richten. Unsere Berater Dr. Klaus Aden und Berit Jungbluth – diesich auch für Diskretion verbürgen – stehen Ihnen für erste telefonische Auskünfte unter +49 211 15 97 99-65 gerne zur Verfügung.LAB & Company Düsseldorf GmbHSteinstraße 440212 Düsseldorf12 | 201383


MARKT UND MANAGEMENTWir sind eine Wohnungsgenossenschaft mit rund 2.000 Wohnungen undgleichzeitig der größte Wohnungsanbieter in Hagen-Hohenlimburg. UnserUnternehmen besteht seit 1926 und steht für Tradition und Erfahrung.Über die angegliederte GmbH vermieten und verwalten wir eigene Wohnungenund gewerbliche Objekte und betreuen über 900 fremde Einheiten.Zum nächstmöglichen Termin suchen wir zur Verstärkung unserer technischenAbteilung eine/nBautechnikerin / Bautechniker.Bauleitung, Planung, Ausschreibung und Leistungsvergaben in den BereichenModernisierung, Sanierung und Instandhaltung gehören zu IhrenAufgaben.Für unsere Mitglieder sind Sie Ansprechpartner in technischen Dingen,begutachten die technische Seite der Mietsache und kümmern sich umerforderliche Maßnahmen.Abnahme und Kontrolle von Bau- und Instandhaltungsarbeiten und dierechnerische Prüfung gehören zu Ihrem Aufgabenbereich.Sie verfügen über einen Abschluss als staatlich geprüfte/r Techniker/inoder Bauingenieur/in und haben bereits Erfahrung in der Wohnungswirtschaft.Sie besitzen gute kommunikative Fähigkeiten und zeigen ein entsprechendesAuftreten gegenüber Mitgliedern, Mietern und Handwerkern.Sie haben das notwendige unternehmerische Denken, arbeiten eigenverantwortlichund verfügen über einen sicheren Umgang mit den gängigenEDV-Programmen.Unser Angebot:Sie erwartet eine abwechslungsreiche Tätigkeit, ein angenehmes Arbeitsumfeldund eine angemessene Vergütung nach dem wohnungswirtschaftlichenTarif.Fühlen Sie sich angesprochen? Dann senden Sie bitte Ihre aussagekräftigenBewerbungsunterlagen mit Angabe des gewünschten Eintrittsterminsan den Vorstand unserer Genossenschaft.Hohenlimburger Bauverein eGWiesenstraße 5, 58119 HagenTel.-Nr. 0 23 34 / 95 88 – 16E-Mail: info@holibau.deWir sind die Tochtergesellschaft zweier Wohnungsbaugenossenschaften mitSitz in Stuttgart und betreuen im Rahmen einer Geschäftsbesorgung rund 250Mietwohnungen. Zur Verwaltung dieses Bestandes suchen wir zum nächstmöglichenZeitpunkt eine/nKauffrau/-mann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaftbzw.eine/einen Immobilienkauffrau/-mannIhre Aufgaben:- Verantwortung für die gesamte Mietverwaltung eines Bestandsbezirkes mit250 WE (Mietverträge, Abwicklung von Mieterwechseln)- Ansprechpartner/in für sämtliche Fragen der Mieter und Mitglieder- Berechnungen von Neumieten- Erstellung der Nebenkostenabrechnungen- Beauftragung von Instandhaltungsarbeiten- Abwicklung von Modernisierungsmaßnahmen- Laufende Objektbetreuung- Schadenabwicklung (Versicherungsfälle)- Rückstandsbearbeitung und MahnwesenIhre Fähigkeiten:- Fachlich fundierte Kenntnisse zur Ausfertigung von Mietverträgen- Selbständige Erstellung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen- Sicherer Umgang mit den gängigen MS-Office-Programmen- Idealerweise Erfahrungen mit dem GES-System- Ausgeprägte Fähigkeit zum selbständigen Arbeiten- Gute Organisations- und Teamfähigkeit- ausgeprägte bautechnische KenntnisseWir bieten Ihnen:- eine leistungsgerechte Vergütung nach dem Tarif derWohnungswirtschaft- gute Weiterbildungsmöglichkeiten- ein interessantes und abwechslungsreiches AufgabenfeldIhre aussagekräftige Bewerbung unter Angabe Ihrer Gehaltsvorstellungsenden Sie bitte kurzfristig an:VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbHHerrn Axel SchaefenackerRottweiler Straße 370563 StuttgartTelefon: 0711-737343-12www.bauvereinigung-vaihingen.de/vegFür die neu geschaffene Stelle suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt eine(n)Leiterin/Leiter Zentrale Koordination(Kennziffer DW-LZK)Mit rund 12.700 Wohnungenin Karlsruhe gehört dieVOLKSWOHNUNG GmbH zuden drei großen kommunalenWohnungsunternehmen inBaden-Württemberg.Ihnen bereitet der Umgang mit Menschen genauso viel Freude wie die Analyse von Zahlen und Daten. Mit dieser Haltungsorgen Sie für die Weiterentwicklung und kontinuierliche Verbesserung des Controllings. Sie arbeiten direkt der Geschäftsführungzu und koordinieren zudem Aufgaben im Bereich HR und Compliance Management einschließlich Personalführung.Ferner übernehmen Sie Sonderaufgaben und -projekte der Geschäftsführung in enger Zusammenarbeit mit den Fachabteilungen.Ihre selbstständige und zielorientierte Arbeitsweise hilft Ihnen, auch unter Termindruck den Überblick zu behalten.Ihre Aufgaben der Unternehmenskultur Ihre QualifikationenSie verfügen über ein abgeschlossenes Studium der Wirtschaftswissenschaften, idealerweise Studienrichtung Betriebswirtschaftslehreoder Wirtschaftsrecht. Darüber hinaus besitzen Sie langjährige und umfassende wohnungswirtschaftliche Erfahrung(vorteilhaft: in der Beratung von Wohnungsunternehmen) sowie Teamgeist, Kommunikationsstärke und Führungskompetenz.Sie zeichnen sich durch einen sorgfältigen Arbeitsstil mit hohem Qualitäts- und Kundenbewusstsein aus.VOLKSWOHNUNG GmbHTeam PersonalEttlinger-Tor-Platz 276137 Karlsruhewww.volkswohnung.comwww.kirchfeld-nord.dewww.knielingen-zweinull.de Produkten ist für Sie eine Selbstverständlichkeit. Durch Ihr serviceorientiertes und verbindliches Auftreten fällt es Ihnen leicht, Sind Sie interessiert? termins auf dem Postweg bis zum 13.12.2013.84 12 | 2013


RECHTMIETRECHT§ 546 a BGB; § 55, 86, 87 InsOEntschädigungsanspruch desVermieters bei Insolvenz des MietersDer Entschädigungsanspruch des Vermieters wegen verspäteterRückgabe führt in der Insolvenz des Mieters nicht zu einem Aussonderungsrecht.OLG Koblenz, Beschluss vom 25.2.2013, 14 W 95/13Bedeutung für die PraxisStreitgegenstand ist ein Entschädigungsanspruch gemäß § 546 a Abs. 1BGB. Ein solcher Anspruch kann außerhalb des Insolvenzverfahrens überhauptnur dann verfolgt werden, wenn er – über die Qualität einer bloßenInsolvenzforderung hinaus – die Eigenschaft einer Masseforderung hat.Das setzt voraus, dass der hiesige Sachverhalt § 55 Abs. 1 InsO unterfällt.Diesbezüglich fehlt es an hinreichendem Tatsachenvortrag. Die Anwendungvon § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO scheidet von vornherein aus, weil das Vertragsverhältnis,auf dessen Folgewirkungen die Klage abhebt, bereits vorInsolvenzeröffnung beendet war. Auch für § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO ist nachLage der Dinge kein Raum. Die Klägerin leitet die Haftung der Beklagtenweder aus rechtsgeschäftlichem Handeln noch aus einem unerlaubtenTun noch aus einem sonstigen rechtsverletzenden Akt her. Sie wirft ihrlediglich vor, nichts zur Erfüllung eines bestehenden Räumungsanspruchsunternommen zu haben. Zu erwägen ist daher allein § 55 Abs. 1 Nr. 3InsO. Das verlangt, dass die Beklagte aus der Nutzung der streitigenRäume Vorteile für die Masse gezogen hat. Inwieweit eshier zu einer Bereicherung gekommen ist, lässt sich auf derGrundlage des bisherigen Parteivorbringens nicht ersehen.Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, HamburgINHALTMIETRECHT85 § 546 a BGB; § 55, 86, 87 InsOEntschädigungsanspruch des Vermietersbei Insolvenz des Mieters85 § BGB §§ 123, 280 ff., 823Vorgetäuschter Eigenbedarf;Räumungsvergleich mit Generalquittung86 BGB §§ 249, 257, 280, 307Schadensersatzanspruch des Vermietersbei Verlust eines zu einer Schließanlagegehörenden Schlüssels86 BGB § 558Mieterhöhung für ein Reihenhaus;EinfamilienhauszuschlagWEG-RECHT87 BGB § 307Abnahme des Gemeinschaftseigentumsdurch den Erstverwalter87 BGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 15Videoüberwachung in einer WEG-Anlage87 WEG § 22; BGB § 1004Rückbauanspruch trotz Verjährungdes Anspruchs gegen den Handlungsstörer?87 WEG §§ 10, 13Neuordnung der Sondernutzungsrechtean Pkw-AbstellflächenBGB §§ 123, 280 ff., 823Vorgetäuschter Eigenbedarf; Räumungsvergleichmit Generalquittung1. Ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfsentfallen, wenn die Parteien die Beendigung des Mietverhältnissesim Wege des Vergleichs vereinbarten, nachdem der Mieter das Vorliegenvon Eigenbedarfsgründen – wie hier – ausdrücklich bestrittenhat, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung.2. Sofern der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleichabschließt, nachdem er Ersatzwohnraum gefunden hat, kann dieGeneralquittung im Vergleich in der Regel als Verzicht auch aufSchadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehendenEigenbedarfs zugunsten der Bedarfsperson ausgelegt werden.Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013,531 C 351/12 (n. rkr.)Bedeutung für die PraxisDer Klägerin stehen keine Schadensersatzansprüche auf Zahlung an sichselbst oder ihre Rechtschutzversicherung wegen vorgetäuschten Eigenbedarfszu. Der Vergleich enthält eine wechselseitige Generalquittung für alleAnsprüche aus dem vormaligen Mietverhältnis. Im vorliegenden FallMusterRA Heiko OrmanschickMietrechtBlankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 HamburgTelefon: 040 866060-0kanzlei@ormanschick.de, www.ormanschick.deRiAG Dr. Olaf RieckeWEG-RechtBaumweg 1, 22589 HamburgTelefon: 040 871683olaf@riecke-hamburg.de, www.riecke-hamburg.deOnline:Die Urteile können Sie als Langversion im Internetunter www.diewohnungswirtschaft.de/urteileeinsehen.Nutzung der QR-Codes:1. Laden Sie sich eine QR-Code-App auf Ihr SmartPhone(z. B. barcoo, QuickMark Barcode Scanner, i-nigma).2. Scannen Sie den gewünschten QR-Code mit der App.3. Viel Spaß beim Lesen!12 | 201385


RECHTkommt es auf die Auslegung des Räumungsvergleichs und die Würdigungaller Umstände des Einzelfalles an. Ob Schadensersatzansprüche wegenvorgetäuschten Eigenbedarfs entfallen, wenn die Parteien die Beendigungdes Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs vereinbarten, nachdem derMieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen – wie hier – ausdrücklich bestrittenhat, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung. Im vorliegendenFall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche aus,weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durchden Vergleich gerade beigelegt werden sollte. Im Übrigen bestätigt die Klägerindies selbst in der Klageschrift, wonach „aufgrund der Unsicherheit derKlägerin, ob die Eigenbedarfskündigung greifen werde” Ersatzwohnraumgesucht und dann der Vergleich abgeschlossen wurde. Hier ist jedenfallsaufgrund des im Vorprozess bestrittenen Eigenbedarfs nicht davon auszugehen,dass die Klägerin in der sicheren Vorstellung die Wohnung geräumthat, materiell hierzu auch verpflichtet zu sein. Sofern die Klägerin – wie hier– auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem sieErsatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzichtauch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehendenEigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegtwerden. Eventuelle nachvertragliche Pflichten sind imÜbrigen durch die Generalklausel des Vergleichs in Wegfallgekommen.Dieb oder irgendein Dritter Missbrauch mit dem entwendeten Schlüsseltreiben. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflichtfür einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieterdaher unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB. Der klagegegenständlicheSchadensersatzanspruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249Abs. 2, 257 BGB. Der Beklagte hat durch die Nichtrückgabe eines der ihmvom Kläger überlassenen Schlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht(§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehörder Mietsache erstreckt. Diese Vertragsverletzung ist vom Beklagten auchzu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutungwiderlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vorgetragen nochersichtlich. Die endgültige Vorenthaltung eines dem Mieter anvertrautenWohnungsschlüssels geht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch, indessen Rahmen der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen derMietsache nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), hinaus. Hierbei kommtes nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlagetatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat. Denn soweit erdies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko.Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, HamburgRechtsanwalt Heiko Ormanschick, HamburgBGB §§ 249, 257, 280, 307Schadensersatzanspruch des Vermietersbei Verlust eines zu einer Schließanlagegehörenden SchlüsselsZu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörendenSchlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellungdes fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichenKosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenndie Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird.LG Heidelberg, Urteil vom 24.6.2013, 5 S 52/12(Revision zugelassen)Bedeutung für die PraxisDer vom Kläger verfolgte Schadensersatzanspruch ergibt sich allerdingsnicht unmittelbar aus § 1 Nr. 2 Abs. 5 Satz 2 des von den Parteien unterschriebenenschriftlichen Mietvertrags, wonach der Mieter bei Verlusteines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kostenfür entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kostenund auch die Kosten für den Austausch der Schlüssel zu übernehmen,sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass Missbrauch ausgeschlossenist. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dies ist imZweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedankender gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zuvereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klausel begründet einenverschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, den der Mieternur abwenden können soll, wenn er den Ausschluss des Missbrauchs desverlorenen Schlüssels nachweist. Kann er hingegen nur nachweisen, dasser den Schlüssel ohne sein Verschulden verloren hat, etwa durch einennicht auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruhenden Diebstahl,soll er weiterhin haften, solange er nicht auch ausschließt, dass derBGB § 558Mieterhöhung für ein Reihenhaus;EinfamilienhauszuschlagEin Sachverständigengutachten zur Ortsüblichkeit der Miete mussbei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrumvon Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. DerZuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dassder Nutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist alsderjenige einer Wohnung. Der Zuschlag ist deshalb nicht durch denoberen Spannenwert begrenzt.BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 359/12Bedeutung für die PraxisDie ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten,die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraumvergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in denletzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGBabgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben istein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnittder üblichen Entgelte darstellen soll. Diese Anforderung ist nicht erfüllt,wenn nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentumein und desselben Vermieters steht, Berücksichtigung finden. Miteinem Zuschlag sollen ersichtlich Umstände berücksichtigt werden, die inden ausgewiesenen Spannen selbst keinen Niederschlag gefunden haben.Der Zuschlag für Einfamilienhäuser beruht auf der Einschätzung, dass derNutzungswert eines solchen Objekts regelmäßig höher ist als derjenigeeiner Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Ausstattung undLage, weil zusätzlich das Grundstück (Garage oder Einstellplatz,Garten usw.) zur Verfügung steht. Der Zuschlag istdeshalb nicht durch den oberen Spannenwert begrenzt.Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg86 12 | 2013


WEG-RECHTBGB § 307Abnahme des Gemeinschaftseigentumsdurch den ErstverwalterEine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungeneines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme desGemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbarenErstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGBunwirksam.BGH, Urteil vom 12.9.2013, VII ZR 308/12Bedeutung für die PraxisDie WEG als Verband, vertreten durch ihren Verwalter, ist im Sinne dersog. Aktivlegitimation befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängelnsowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum geltendzu machen. Sieht die Abnahmeklausel vor, dass der Erwerber unwiderruflicheine bestimmte Person bevollmächtigen muss bzw. bereits tatsächlichbevollmächtigt, ist sie unwirksam. Die vom Bauträger geschuldete Leistungentgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden,ist allein Sache der Erwerber, denen es überlassen bleiben muss, den zurAbnahme Berechtigten jederzeit selbst frei zu bestimmen.Das kann nicht durch Formularklauseln in allen Erwerbsverträgenumgangen werden.Dr. Olaf Riecke, HamburgBGB § 1004; WEG §§ 14 Nr. 1, 15Videoüberwachung in einerWEG-AnlageEine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen auf den eigenenSondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. DasLandgericht Hamburg (ZMR 2011, 288) erlaubt – in Mietsachen – sogar,dass eine Videokamera auch den von allen Nutzern in Anspruchgenommenen Hausflur erfassen dürfe. Nach Ansicht des BGH (ZMR2011, 734) genügt die theoretische Möglichkeit einer manipulativenVeränderung der Anlage nicht. Ein Nachteil liege erst vor, wenneine Manipulation aufgrund der konkreten Umstände hinreichendwahrscheinlich ist.AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 9.1.2013, 539 C 7/12(n.rkr; Vergleich in 2. Instanz)Bedeutung für die PraxisSelbst bei dem Vorliegen einer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehendenBeeinträchtigung bzw. Verletzung des Persönlichkeitsrechtsanderer Wohnungseigentümer steht es grds. im Ermessen des Störers, wieer den rechtswidrigen Zustand beendet. Ob ein Wohnungseigentümer eineVideokamera betreiben darf, ist oft auch von Regelungen in der konkretenGemeinschaftsordnung abhängig. In jedem Fall bedarf es einerEinzelfallbetrachtung; generelle Lösungen verbieten sich.Dr. Olaf Riecke, HamburgWEG § 22; BGB § 1004Rückbauanspruch trotz Verjährungdes Anspruchs gegen den Handlungsstörer?1. Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt,kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kostenaller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung ander Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat.2. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaftscheitert, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitenderGrundsatzbeschluss gefasst wurde.3. Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann nicht auchaußerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (vgl.bereits LG Hamburg, DW 3/2013, S. 78).LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12Bedeutung für die PraxisUmstritten ist noch immer die vom LG Hamburg erneut (vgl. bereits LGHamburg, DW 3/2013, S. 78) bejahte Frage, ob bauliche Veränderungenseit 1.7.2007 nur noch durch Beschluss genehmigt werden können. Imvorigen Verfahren war die Revision zugelassen worden. Die eingeschränkteWirkung einer Anspruchsverjährung gegen den Handlungsstörer wirdhier vom Gericht herausgestellt und in der Praxis oft übersehen. Aber: Dienicht unter Bestandsschutz stehende störende Baumaßnahme bleibt trotzVerjährung des Anspruchs gegen den Handlungsstörer rechtswidrig undkann deshalb noch beseitigt werden. Allerdings muss die Gemeinschaftdie Rückbaumaßnahme dann kostenmäßig zulasten aller Eigentümer umsetzen.Wenn der ursprüngliche Störer noch Mitglied derGemeinschaft ist, muss er pro rata nach § 10 Abs. 8 WEGauch mitbezahlen.Dr. Olaf Riecke, HamburgWEG §§ 10, 13Neuordnung der Sondernutzungsrechtean Pkw-AbstellflächenDer Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, bestehendeSondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greiftin den Kernbereich des Sondereigentums ein und ist daher mangelsBeschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13Bedeutung für die PraxisSchon die erste Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20.9.2000 zurBeschlusskompetenz (ZMR 2000, 771) betraf Sondernutzungsrechte.Diese können weder durch Beschluss begründet, aufgehoben oder geändertwerden. Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot ergibt sich – wie hier –oft bereits aus der unpräzisen Formulierung des Beschlusses, der meist aufVorarbeiten der WEG-Verwaltung beruht. Das OLG Oldenburg (ZMR 2005,814) verneinte eine hinreichende Bestimmtheit für den Begriff „zuordnungsfähigeKosten”. Die Regelung lasse nicht erkennen,welche Kosten denn als zuordnungsfähig gelten sollten.Dr. Olaf Riecke, Hamburg12 | 201387


LETZTE SEITE / IMPRESSUMZAHL DES MONATSHerausforderung E-MailANTWORTVERHALTEN BEI E-MAIL-ANFRAGENQuelle: Analyse & KonzepteWie gut reagieren Wohnungsunternehmen,wenn sie von Interessenten eine Anfrage perE-Mail erhalten?Diese Frage beantwortet das Benchmarkingder Vermietungstests von Analyse & Konzepte,welches die Ergebnisse von 53 getestetenWeniger als ¼der E-Mails beantwortet 0 %Mindestens ¼der E-Mails beantwortet 6 %Mindestens die Hälfteder E-Mails beantwortet 40 %Mindestens ¾der E-Mails beantwortet 34 %Alle E-Mails beantwortet 20 %Wohnungsunternehmen in ganz Deutschlandabbildet.Das Resultat: Im Durchschnitt beantwortetendie Unternehmen im Jahr 2013 73 % allerE-Mail-Anfragen von Wohnungsinteressenten.2008 lag die durchschnittliche Beantwortungsquotenoch bei 64 %.20 % der getesteten Wohnungsunternehmenbeantworteten ausnahmslos alle E-Mails.Dieser Wert bedeutet ebenfalls eine Steigerung,denn 2008 taten das nur 9 %. Meisterhalten die Interessenten als Antwort eineE-Mail, immer häufiger werden sie aber auchdirekt angerufen, um die nächsten Schritte,wie zum Beispiel einen Besichtigungsterminzu vereinbaren. Die Reaktionszeit für dieAntwort auf eine E-Mail-Anfrage liegt bei1,7 Arbeitstagen und hat sich im Vergleich zu2008 nicht verändert.Weitere Informationen:www.analyse-konzepte.deIMPRESSUM >>> DAS TEAM DER DW DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFTUlrike Silberberg (US)Chefredakteurinulrike.silberberg@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-20Olaf Berger (OB)Redakteurolaf.berger@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-23Sarah Tekath (ST)Volontärinsarah.tekath@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-21Heike TiedemannAnzeigenleiterinheike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-39Wolfgang BogeGrafikerwolfgang.boge@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-33Nicole BehrendtRedaktionsassistentinnicole.behrendt@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-22HERAUSGEBER UND VERLAGHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeStandort Hamburg, Tangstedter Landstraße 83, 22415 HamburgGeschäftsführung: Isabel Blank, Markus Dränert, Jörg Frey,Birte Hackenjos, Randolf Jessl, Matthias Mühe,Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende: Andrea Haufe, Kommanditgesellschaft,Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRA 4408Komplementäre: Haufe-Lexware Verwaltungs GmbH,Sitz und Registergericht Freiburg, HRB 5557; Martin Laqua,USt-IdNr. DE812398835Redaktionsanschrift: DW Die WohnungswirtschaftTangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg,Telefax: 040520103-12, redaktion@diewohnungswirtschaft.de,www.diewohnungswirtschaft.deFordern Sie unseren wöchentlichenNewsletter an:www.diewohnungswirtschaft.deVeröffentlichungen: Zum Abdruck angenommene Beiträge undAbbildungen gehen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen in dasVeröffentlichungs- und Verbreitungsrecht des Verlages über. Überarbeitungenund Kürzungen liegen im Ermessen des Verlages. Für unaufgeforderteingesandte Beiträge übernehmen Verlag und Redaktionkein Gewähr. Für mit Namen gekennzeichnete Beiträge übernimmtder Einsender die Verantwortung. Honorare für Veröffentlichungenwerden nur an Inhaber der Rechte gezahlt. Die Zeitschrift und allein ihr enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlichgeschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eineVerwertung ohne Einwilligung des Verlages strafbar. Das gilt auchfür das Erfassen und Übertragen in Form von Daten. Die allgemeinenGeschäftsbedingungen stehen vollständig unter www.haufe.de.Partner in Österreich: Robert Koch, Wohnen Plus,Singerstraße 8/10 · A-1010 WienPartner in der Schweiz: Daniel Krucker, Verlag wohnen,Bucheggstraße 109 · Postfach · CH-8042 ZürichANZEIGENVerkaufsleitung: Heike Tiedemann,heike.tiedemann@diewohnungswirtschaft.deTelefon: 040 520103-39 Telefax: 040 520103-12Anzeigenverwaltung: Monika Thüncher,Telefon: 0931 2791-464, Telefax: 0931 2791-477,daten@haufe.deMediaberatung Stellenmarkt: Michaela Freund,Telefon: 0931 2791-777, Telefax: 0931 2791-477,stellenmarkt@haufe.deFür Anzeigen gilt die Preisliste ab 1. Januar 2014.www.haufe.de/mediacenterABONNENTENSERVICE UND VERTRIEBAboverwaltung: Telefon (kostenfrei): 0800 7234249,Telefax (kostenfrei): 0800 50 50 446, Zeitschriften@haufe.deBezugspreise: Jahresabonnement 121,00 €, einschließlich 7 %Mehrwertsteuer, Ausland inklusive Versandkosten 162,00 € jährlich.Einzelheft 13,50 €. Abonnementskündigungen sind mit einer Fristvon sechs Wochen zum Quartalsende möglich und schriftlich an denVerlag zu richten (Preise seit 1. Januar 2013).Erscheinungsweise: monatlichDieses Produkt wurde aufPEFC-zertifizierten Papieren produziert.Druck: rewi druckhaus Reiner Winters GmbH,Wiesenstraße 11, 57537 Wissen / Sieg, druckhaus@rewi.de,www.rewi.de, PEFC/04-31-0829, ISSN 0939-625X88 12 | 2013


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