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www.immobilienwirtschaft.de 09 l 2013EnergieberatungDie häufigstenFehlerEnergetischeSanierungEnergie-ScoringEinsparpotenzialetransparent machenKfW & Co.Durchblick in einemFörderdschungel


04 Energetische Sanierung04 InfografikInfografikGebäude, Geschöpfe, GesetzeEs ist der Traum der Sanierer, die wichtigsten energierelevanten Vorschriftenzu kennen, zu verstehen, welche Bezüge von Einrichtungsgegenständen,Gebäudeteilen und Bewohnern es gibt zu energierelevanten Normen.Springen Sie von der farbigen Grafik rechts in die farbige Übersicht unten. Soleisten wir einen – wenn auch unvollständigen – Beitrag zur Verwirklichungdieses Traums.Energie für Heizungsanlage, KlimaanlageStromleitungHeizkostenverordnung:Die Rechtsverordnung regelt die Abrechnung über die HeizundWarmwasserkosten im Miet- und im Wohnungseigentümerverhältnis.Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG):Laut dem Gesetz müssen die Eigentümer der meisten Gebäude,die neu errichtet werden, Wärme- und Kälteenergiebedarfdurch anteilige Nutzung von erneuerbaren Energien decken.Energieeinsparverordnung (ENEV):In der ENEV werden bautechnische Standardanforderungenzum effizienten Betriebsenergiebedarf Ihres Gebäudes oderBauprojekts vorgeschrieben. Sie gilt für Wohngebäude, Bürogebäudeund bestimmte Betriebsgebäude.§ 6 .Gebäudehülle/Fenster§ 10, 13. Heizkessel§ 10a .Nachtspeicherheizung§ 12, 15. Klimaanlagen§ 14 .Warmwasseranlagen§ 14 RohreEnergiebetriebene-Produkte-Gesetz:Das Energiebetriebene-Produkte-Gesetz dient dazu, dievorliegenden EU-Mindeststandards nach der Eco-Design-Richtliniein deutsches Recht zu überführen. Es gilt für TV-Geräte,aber auch für Warmwasserbereiter, Hausbeleuchtung etc.Energiewirtschaftsgesetz:Das EnWG enthält grundlegende Regelungen zum Rechtleitungsgebundener Energie. Es soll günstige, verbraucherfreundlicheVersorgung mit Strom und Gas gewährleisten. Esregelt auch den Netzzugangsanspruch des Letztverbrauchers.Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz:Das KWKG hat zum Ziel, die Stromerzeugung aus Kraft-Wärme-Kopplungbis zum Jahr 2020 auf 25 Prozent zu erhöhen,und zwar durch Förderung von Modernisierung und Neubauvon Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen, Unterstützung derMarkteinführung der Brennstoffzelle und andere Maßnahmen.Erneuerbare-Energien-Gesetz:Das EEG regelt den vorrangigen Anschluss von Anlagen zur Erzeugungvon Strom aus erneuerbaren Energien an die Netze,einschließlich Prämien für die Integration dieses Stroms in dasStromversorgungssystem.Messzugangsverordnung:Sie regelt, dass der Messdienstleister mit dem Stromnetzbetreibereinen Messstellenbetreibervertrag zu schließen hat, indem etwa technische Anforderungen an die Messeinrichtungzu regeln sind.09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


06 Energetische SanierungAuch einfach ist wirtschaftlich!Den richtigen Berater finden. Wenn der Bestand optimiert werden soll, reichenhäufig geringinvestive Maßnahmen. Die Auswahl des Fachplaners hängt vomSanierungsaufwand ab. Generalsanierungen benötigen ein Projektteam.M.Sc. Simone Idler, Dr.-Ing. Boris Mahler EGS-plan Ingenieurgesellschaft für Energie-, Gebäude- u. Solartechnik mbH/Steinbeis-Transferzentrum Energie-, Gebäude- u. SolartechnikWas treibt eigentlich den Betreiber zur energetischenSanierung seines Gebäudes? Amhäufigsten sind es: steigende Energiekosten,notwendige Fassadensanierungen oder Beschwerdenzum Nutzerkomfort. Demnachist ein energieeffizienter, störungsfreierBetrieb unter Ausschöpfung aller Kostensenkungspotenzialesowohl im Interessedes Eigentümers und Betreibers als auchin dem des Mieters. Zumeist sind einzelneSchwachstellen im und am Gebäude bereitsbekannt und dringlich. Dann steht der Gebäudebesitzervor der Frage, ob einzelneMaßnahmen etwa an Fassade, Heizanlageoder Kältetechnik durchgeführt werdensollen. Doch dabei stellt er immer fest, dasszahlreiche Eingriffe einander bedingen undsich auf andere Gewerke auswirken.Notwendig ist eine ganzheitlicheBetrachtung von Gebäudehülle, Anlagentechnikund Nutzung. So ist etwa dieInstallation einer aufwendigen Messtechnikzur Verbrauchserfassung kostenundzeitintensiv. Sie allein führt auchnicht zu realen Einsparungen. Notwendigsind zügige, plausible Abschätzungenzur Identifikation der Hauptverbraucherund Schwachstellen. Aufgrund geringerInvestitionskosten und damit kurzenAmortisationszeiträumen haben Maßnahmenan Anlagentechnik und Regelungoft erste Priorität. Größere Sanierungenan der Gebäudehülle sind erstmittelfristig wirtschaftlich.Mögliche Sanierungsmaßnahmenhängen einerseits vom baulichen und energetischenZustand des Gebäudes undandererseits vom vorgesehenen Budgetab. Dafür empfiehlt es sich, einen möglichstbreit aufgestellten Energieberatermit Fachkenntnissen in Bauphysik undder technischen Gebäudeausrüstung zukonsultieren. Die Liegenschaft muss alsEinheit beurteilt und Wechselwirkungenzwischen der Gebäudehülle und der Anlagentechnikerkannt werden.Werden größere Umstrukturierungen,bezogen auf die Architektur und die Ener­Energetische Sanierung – Fachplaner oder Projektteam?Zu unterscheiden ist zwischen energetischer Optimierung im Bestand undGeneralsanierung. Erstere braucht einen Fachplaner, letztere ein Projektteam.ZielsetzungGeneralsanierungUmstrukturierungEinbindungProjektteam- Architekt- Tragwerk- TechnikQuelle: EGS-planBestandsoptimierungPotenzialanalyseBestandsbewertungEnergieflussdiagrammEinzelmaßnahmeSanierungskonzeptMaßnahmenkatalogEnergieberaterEnergieberaterFachplanergieversorgung, vorgenommen, greifen verändertegesetzliche Anforderungen, etwanach der Energieeinsparverordnung. Hierist die Einbindung eines Projektteams ausArchitekt und Fachingenieuren für Tragwerk,Brandschutz und Energietechnikzur Erstellung einer Machbarkeitsstudiemit Sanierungspaketen nötig. In vielenFällen jedoch führt bereits eine Bestandsoptimierungmit organisatorischen undgeringinvestiven Maßnahmen zu Energiekosteneinsparungenbis zu 30 Prozent. DasSteinbeis-Transferzentrum EGS und EGSplanbieten hierfür eine im Rahmen desForschungsprojekts „Re-Co“ erarbeitetetesystematische Vorgehensweise.SanierungsstrategienAus einer Potenzialanalyse ergeben sichSanierungsstrategien zur Umsetzung dervorgeschlagenen Maßnahmen. Basis isteine Begehung des Gebäudes mit Aufnahmeder Gebäudehülle, Kenndatenund Betriebsweise der Anlagentechniksowie die Sichtung sämtlicher vorhandenerUnterlagen. In einer Grobanalysewerden die Energieverbrauchsstrukturender Liegenschaft offengelegt. Über dasHüllflächenverfahren können beispielsweisedie Wärmeverluste über die einzelnenGebäudebauteile näherungsweisebestimmt werden. Stromverbräuchewerden über Hochrechnung der Hauptverbraucherund deren Betriebszuständeden Gewerken und deren Hauptanlagenzugeordnet.In der Detailanalyse werden die aktuellenBetriebszustände ausgewählter Anlagenerfasst. Gemeinsam mit Gebäudenutzerund technischem Personal wird eine09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


07Auf einen Blick››Anlagentechnik und -regelung haben beienergetischer Sanierung aufgrund geringerInvestitionskosten und kurzer Amortisationszeiträumeoft erste Priorität.››Sanierungen an der Gebäudehülle sind erstmittelfristig wirtschaftlich.››Eine Maßnahmenmatrix für sämtliche Gebäudetypen,priorisiert nach Notwendigkeitund kurz-, mittel- und langfristigen Amortisationen.››Maßnahmenpakete bedingen die Auswahlder passenden Berater, Architekten, Fachplanerund -ingenieure.an die Nutzung angepasste Betriebsweiseerarbeitet und Schwachstellen wie defekteAnlagenteile identifiziert. Das tatsächlicheenergetische und monetäre Einsparpotenzialwird ermittelt und entsprechende Kostenfür die Umsetzung aufgezeigt. Unterorganisatorische Maßnahmen fallen etwadie Betriebsweise von Lüftungsanlagen,Funktionsverknüpfung von Beleuchtungsanlagen,Veränderung der Betriebsparameterfür Heizung hinsichtlich derzeitigerNutzung oder auch die Funktionsabhängigkeitenin der Gebäudeautomation.Als geringinvestive Maßnahmen geltenetwa der Austausch von Lüftungsklappen,Heizungspumpen oder defekten Wärmetauschern.Alle Maßnahmen werdenüber eine Matrix nach Notwendigkeit undkurz-, mittel- und langfristigen Amortisationenpriorisiert. Einzelne, sich untereinanderbedingende Maßnahmen werdenals Pakete gebündelt und dienen als Sanierungsfahrplander Liegenschaft. Anhanddessen kann auch der passende Beraterund Fachplaner für die entsprechendeMaßnahme konsultiert werden. Büro- undVerwaltungsgebäude, gewerbliche Bautenoder Wohngebäude haben zwar sehr unterschiedlicheEnergieverbrauchsanteilefür Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung,Nutzung und Prozesstechnik. Jedochkann die dargestellte Systematik aufsämtliche Gebäudetypen mit unterschiedlichsterAnlagentechnik angewendet werden.Ob kleine Bestandsmaßnahmen odergroße Generalsanierung: Es gibt für allesfast immmer Investitionszuschüsse undzinsgünstige Darlehen. Diejenigen etwader KfW-Bankengruppe oder des Bundesamtsfür Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle(BAFA) schaffen neben den Technik- undden Sparaspekten einen weiteren finanziellenAnreiz, eine energetische Optimierunganzugehen. So treibt zudem das Wirtschaftlichedas Naheliegende.f|Die goldrichtige Entscheidung:Heizungsmodernisierung.Zukunftssichere Heizsysteme für fast jede Anforderung: VonGasgeräten über Wärme pumpen und solaren Großanlagenfür bis zu 300 Wohneinheiten.LinksammlungBeratersuche› http://www.energie-effizienz-experten.de/› https://beraterboerse.kfw.de/› http://www.ingenieure.de/› http://architektenkammern.net/start.htm› www.stz-egs.de› http://www.re-co.euInfos unter: www.junkers.com oder Telefon: 01806 / 337 333*Wärme fürs Leben*Deutsches Festnetz 0,20 €/Gespräch, nationales Mobilfunknetz max. 0,60 €/Gespräch


09Auf einen Blick››Bei Architekten-, Ingenieur- und Handwerkskammerngibt es Adresslisten mitBeratern, die eine einschlägige Weiterbildungabsolviert haben.IHRE ERDGASKOSTENSIND UNSER THEMA.Entspannung für Sie.Top-Servicevon uns.››Um herauszufinden, welcher Berater derrichtige ist, gilt es, die richtigen Fragen zustellen.››Vorsicht: Hinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsberechnunghaben einige BeraterDefizite.››Beachten Sie die Fehlerklassiker!› Wie hat sich die Nutzerakzeptanzdurch die Maßnahme verändert?› Sind die Kostenschätzungen eingehaltenworden?› Traten im Bauablauf gravierende Problemeauf?› Sind nach der Sanierung Schäden aufgetreten,beispielsweise durch nichtausreichend bedachte Wärmebrückenoder mangelhafte Luftdichtigkeit?Als Erdgas-Partner für die Wohnungswirtschaftsetzen wir unsere Stärken für Sie ein:Ein guter Berater wird sich auf ein Netzwerkan Partnern im eigenen Büro oderbei Kollegen stützen, um seinem Kundeneine umfassende Dienstleistung anbietenzu können. Sehr empfehlenswert ist es,einen Berater zu finden, der auch eineSanierungsbegleitung anbietet.WirtschaftlichkeitsberechnungHinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsberechnunghaben einige Berater Defizite:Der Energieberater sollte mit dem Auftraggebergemeinsam festlegen, welcheEnergiepreise, welche Zinssätze und welcheSteigerungsraten der Wirtschaftlichkeitsberechnungzugrunde zu legen sind.Eine reine Amortisationsrechnung istdabei aus fachlichen Gründen abzulehnen:Die Frage, welches Maßnahmenpaketunter den gewählten Rahmenbedingungenam wirtschaftlichsten ist, kannnur mit der Ermittlung der Jahreskosten(Annuitätenmethode) oder mit einerBarwertberechnung geklärt werden. EineCashflow-Rechnung ist typischerweise |gwww.immobilienwirtschaft.de 09 | 2013 Günstige Erdgas-Preise durch individuelleVersorgungsmodelle Top-Betreuung durch persönlicheAnsprechpartner vorOrt Einfacher WechselWir übernehmen alle Formalitäten Reduzierter Verwaltungsaufwand: Nur einRahmenvertrag für all Ihre ObjekteVertrauen Sie uns – einem der größten mittelständischenEnergielieferanten in Deutschland mit über 50 JahrenMarkterfahrung.Wechseln Sie jetzt!089 / 64 165 - 214geschaeftskunden@montanagas.dewww.montana-energie.de


10 Energetische Sanierungnicht mehr Gegenstand einer Energieberatung.Aufgabe des Ener gieberatersist es, fundierte Aussagen zur einsparbarenEnergiemenge sowie zu den erforderlichenInvestitionskosten zu liefern.Das Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnungwird jedoch zusätzlichvon Parametern wie dem aktuellen Energiepreisund den zu erwartenden Steigerungsratenbeeinflusst. Hier müssensich Auftraggeber und Energieberaterauf Annahmen einigen, die der Berechnungzugrunde zu legen sind. Nach derBestandsaufnahme legt ein guter Beraterverschiedene Maßnahmenkombinationenvor, die hinsichtlich der Investitionskosten,der erreichbaren Energieeinsparungund der möglichen Förderungverglichen werden. Auch bei einem hohenMaß an Standardisierung werdendiese Analyse und Variantenrechnungmit zumindest einem Ortstermin undzwei Besprechungen mehrere Arbeitstagein Anspruch nehmen. Daher istauch ein angemessenes Honorar einzukalkulieren.Nur eine solide Planungführt dann auch zum bestmöglichen Ergebnis.Bei Büroimmobilien ist die Situation oftanders: Aufgrund der kompakten Gebäudestrukturlässt sich mit relativ wenigAufwand ein sehr guter Wärmeschutzerreichen. Wesentlich sind hier jedochdie Aufwendungen für Kühlung undBeleuchtung. Ein guter baulicher Wärmeschutzhat bei Bürogebäuden unteranderem die Aufgabe, den Wärmeeintragim Sommer zu minimieren. Zudemist ein hochwirksamer, außen liegenderSonnenschutz zwingend. Der sollte automatischgesteuert den ungewolltenEnergieeintrag in den SommermonatenFehlerklassiker. Vier Beispiele aus der SanierungspraxisBei Beton-, Fenster- und Dachsanierungist Vorsicht geboten. Fehler lassen sich vermeiden.››Fenster. Welche Fehler können sich nacheiner Sanierung zeigen? Der „Klassiker“unter den Fehlern, der allerdings in derRegel nur dann auftritt, wenn kein kompetenterEnergieberater involviert war, istder Austausch von Fenstern, ohne derenEinbindung in die gesamte Gebäudehüllezu bedenken.› Betonfertigteilkonstruktionen. BeiBetonfertigteilkonstruktionen, die bei Bürogebäudender 70er-Jahre weit verbreitetsind, ist zu klären, ob die Vorsatzschaletragfähig ist. Entweder ist eine Überdämmungdenkbar oder diese Schale sollte imZuge des Fenstertauschs abgenommenund durch eine Dämmstoffschicht ersetztwerden. In diesem Zusammenhang kanndann auch ein robuster, außen liegenderSonnenschutz angebracht werden. › Mangelhaftes Luftdichtigkeitskonzept.Ein gravierender Fehler ist einhäufig mangelhaftes oder nicht vorhandenesLuftdichtigkeitskonzept. Insbesonderedie Anschlüsse des Dachs an Traufeund Ortgang werden vielfach nicht geplantund sind entsprechend undicht. Auch derFenstereinbau erfolgt bei weitem nichtimmer so, wie dies die einschlägigen Regelnder Technik fordern: Eine dampfdichteEbene innen, eine Dämmung des Spaltszwischen Rahmen und Mauerwerk undeine äußere schlagregendichte Fuge verursachenAufwand, der in sehr günstigenAngeboten nicht einkalkuliert sein kann.Je komplizierter die Geometrie des Gebäudesist, desto aufwendiger sind die Planungund Herstellung einer dichten Hülle:Jede Gaube, jeder Erker, jeder Versatz undjeder Materialwechsel erhöht den Aufwandund damit die Fehlermöglichkeit. Jeklarer und einfacher eine Konstruktion ist,desto zuverlässiger kann sie auch gebautwerden. Eine Luftdichtigkeitsprüfung nachFertigstellung der luftdichten Ebene hilftdabei, derartige Fehlerstellen zu erkennenund nachzubessern. Typische Schwachstellensind der Abschluss des Gebäudeszum Keller oder Treppenöffnungen zumSpitzboden sowie Fensteranschlüsse undElektroanschlüsse in der Außenwand.Eine mangelnde Beachtung von Wärmebrückenzeigt sich vielfach erst nacheinigen Jahren, wenn an der InnenseiteSchimmel entsteht. Nicht thermisch getrennteBalkonplatten, Vordächer, angebauteGaragen oder in die Außenwand integrierteBriefkastenanlagen sind typischeProblemstellen. Je besser der Wärmeschutzder ungestörten Fläche wird, destowichtiger wird die umfassende Behandlungder Wärmebrücken, sowohl in Bezugauf Folgeschäden als auch in Bezug aufEnergieverluste. Bei komplexen Fragestellungensollte der Energieberater entwederselbst über einschlägiges bauphysikalischesWissen verfügen oder für die rechnerischeÜberprüfung von Wärmebrückeneffekteneinen Bauphysiker hinzuziehen.Bei einer dichten Gebäudehülle hat dieLüftung des Gebäudes eine immer zentralereBedeutung. Durch die zahlreichenLeckagen in unsanierten Gebäuden konntezwar in der Regel ein ausreichender, aberauch ein zufälliger Luftwechsel erreichtwerden, der von der Windgeschwindigkeitund weiteren Parametern abhängt, dienichts mit den Anforderungen des Nutzerszu tun haben.In dichten Gebäuden wird es zunehmendschwierig bis unmöglich, die entstehendeFeuchtigkeit und die Luftschadstoffe durcheine disziplinierte Fensterlüftung abzuführen.In Mietobjekten sind Auseinandersetzungenüber die Ursache von Schimmelschädenvorprogrammiert, wenn keinklares Lüftungskonzept nachgewiesenwerden kann. Setzt ein Energiekonzeptgerade im Wohnungssektor also auf reineFensterlüftung, so sind Bedenken angebracht.Da auch bei einer umfassendenGebäudesanierung Kennwerte von wenigerals 40 bis 60 kWh/m²a erreichtwerden sollten, ist in vielen Fällen eineLüftungsanlage mit Wärmerückgewinnungunumgänglich. Wohnungsweise Lösungenhaben hier Nachteile hinsichtlich der Kosten,jedoch Vorteile hinsichtlich Betriebund Wartung.› Vorsicht Passivität. Zweifel sind auchanzumelden, wenn einzelne Bauteile garnicht behandelt werden sollen. Sieht einBerater beispielsweise die in den 80erJahren angebrachte Dachdämmung alsausreichend an, berücksichtigt er die mangelhafteVerarbeitung von Dämmung ausdieser Zeit nicht. Kellerdecken werdenebenfalls zu häufig vernachlässigt. Diesekönnen in der Regel mit wenig Aufwanddeutlich verbessert werden. Fehlende Geschosshöhenkönnen durch hochwertigeDämmstoffe bis hin zur Vakuumdämmungzumindest teilweise kompensiert werden.Foto: Teo Stuivenberg/shutterstock.com09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


11Bei Büroimmobilien ist einhochwirksamer, außen liegenderSonnenschutz anzuraten.bundenes System im Gebäude verteiltwerden, im Idealfall in der Form, dassSpeichermassen aktiv gekühlt werden.Dies kann beispielsweise über Kapillarrohrmattengeschehen, die an der Rohdeckeeingeputzt werden.Fazitminimieren, windunempfindlich seinund muss vom Nutzer individuell übersteuertwerden können. So lässt sich invielen Fällen die Nachrüstung von Kühlmöglichkeitenvermeiden, insbesonderewenn der Nutzer das Gebäude sinnvollbetreibt.Falls doch eine gezielte Abfuhr vonWärme erforderlich ist, setzt ein sinnvollesEnergiekonzept so weit wie möglichauf erneuerbare Energien wie Erdsondenund freie Kälteerzeugung überKühltürme. Nach Möglichkeit sollte dieWärme oder Kälte über ein wasserge-Nur energetisch hocheffiziente Gebäudekönnen langfristig gut am Markt platziertwerden. Mit Unterstützung erfahrenerund neutraler Berater lässt sichbei nahezu allen sanierungsfähigen Objektendas heute geforderte Neubauniveauerreichen oder unterschreiten. BauschadensfreieGebäude sind das Produktsorgfältiger Planung sowie kompetenterAusführung. Sie sollten das Ziel eines jedenBauprojekts sein.f|Wir übernehmen den Betrieb Ihrer Heizungsanlagen. Sie sparen Aufwand und Energie.Veraltete Heizungsanlagen benötigen viel Energie, verursachen unnötige Kosten und Ärger. Die Anlagen zu überholen oder auszutauschen istteuer und aufwändig. Setzen Sie deshalb auf den Techem Wärmeservice: Wir optimieren oder erneuern die Heizungsanlagen Ihrer Immobilienund übernehmen deren Finanzierung und Betrieb. Das Gute daran: Der Energieverbrauch sinkt, Sie haben nur geringe Investitionen und IhreMieter bezahlen für Heizung und Warmwasser nicht mehr als bisher.Telefon: 0800/2 77 99 44 (kostenfrei)www.techem.de/waermeservice


12 Energetische SanierungEinsparen – bloß wo?Energie-Scoring. An den Vorschriften der Europäischen Union zur Energieeffizienzvon Gebäuden kommen Bestandseigner nicht mehr lange vorbei. Doch wer kennteigentlich das energetische Einsparpotenzial seines Portfolios?Dipl.-Ing. (FH) Stephan Schletter, Geschäftsführer, epiqr Software GmbH, MünchenWer langfristig die Zukunftsfähigkeitseiner Immobilien sichern will, muss inder Lage sein, sein Portfolio nach demenergetischen Einsparpotenzial der einzelnenGebäude zu klassifizieren. Diesist mit einem Energie-Scoring-Modellmöglich. Anstoß für dessen Entwicklungwar eine Entwicklungspartnerschaftvon Calcon mit der Bundesanstaltfür Immobilienaufgaben (BImA).Im Rahmen der dortigen Einführungder Software epiqr zur Erfassung undBewertung dieser Liegenschaften spieltenauch die Anforderungen des energetischenSanierungsfahrplans eine Rolle,mit dem die BImA bis 2020 die imRahmen der geplanten Energiewendegemachten Vorgaben der Bundesregierungumsetzen will.Das Scoring-Modul klassifiziert denBestand nach dem energetischen Einsparpotenzialder einzelnen Immobilien.Auf Basis eines 3-Ebenen-Modells werdendabei mehrere Faktoren untersuchtund zueinander in Beziehung gesetzt.Die erste Ebene bilden drei Säulen, wieman sie auch aus dem klassischen Portfoliomanagementkennt. Diese könnengemäß den Zielen, die mit der energetischenSanierung verfolgt werden – etwaeine Optimierung der Anlagentechnik –,ausgewählt werden. Für jede dieser Säulenwerden dann auf der zweiten EbeneBewertungskriterien definiert, die sichaus einzelnen Indikatoren zusammensetzen.Flexible GewichtungEinsparpotenziale: KriterienVon den Säulen und Indikatoren über die Gewichtung bis zur Bewertungssystematiklassen sich alle Elemente passgenau definieren.46%Energieeinspar-potenzialEine Gewichtung der einzelnen Elementedes Modells entsprechend ihrerunterschiedlichen Bedeutung für dieZielerreichung ist auf allen drei Ebenenmöglich. So lässt sich jeder Säule, jedemKriterium und jedem Indikator ein eigenerWert zuordnen, solange die Summeder Gewichtung auf jeder dieser Ebenen100 Prozent ergibt. Eine Gleichverteilungist hier auch auf der ersten Ebene nichtnotwendig: Die Säule „Optimierung derGebäudehülle“ kann also mit 45 Prozentgewichtet werden, während sich die verbleibenden55 Prozent beliebig auf dieanderen beiden Säulen verteilen. Bei derFassade der Immobilie handelt es sichbeispielsweise um ein Kriterium (zweiteEbene), das der Säule „Optimierung derGebäudehülle“ (erste Ebene) zugeordnetist. Das Kriterium „Fassade“ besteht wiederumaus vier Indikatoren (dritte Ebene):Der Konstruktionsart, gewichtet mitzehn Prozent, der Fassaden-Wärmedämmungmit 60, der Verglasung mit 20 undden Fensterrahmen mit zehn Prozent.Die Wärmedämmung hat in diesem Fall09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


13Höchstes Potenzial DämmungBeispiel:Säule 1Gewichtungin ProzentEbene 1 2 3Gebäudehülle 451.1 Einsparpotenzial Fassade 301.1.1 Konstruktionsart 101.1.2 Fassade Wärmedämmung 601.1.3 Verglasung 201.1.4 Fensterrahmen 101.2 Einsparpotenzial Dach 201.2.1 Konstruktionsart 101.2.2 Dach Wärmedämmung 901.3 Einsparpotenzial Keller 101.3.1 Kellerfenster 101.3.2 Keller Wärmedämmung 90...Erläuterung zur Grafik s. S. 12 „Flexible Gewichtung“den größten Einfluss auf das Einsparpotenzialder Fassade. Nach der Erstellungund Gewichtung des Kriterienmodellserfolgt die Bewertung der Kriterien überein Noten- oder Punktesystem. Hier setztdas Scoring-Modul auf der Software zurGebäudeanalyse auf. Mit dieser werdenBestandsgebäude aller Art – von Produktionshallenüber Lagergebäude bishin zu modernen Büroimmobilien – invergleichsweise kurzer Zeit systematischerfasst. Auf dieser Grundlage kann danndie Instandhaltung oder Modernisierungder Objekte geplant werden.Die der Bewertung zugrunde liegendeAbschätzung des energetischen Einsparpotenzialserfolgt über die Energiebedarfsberechnungnach DIN V 18599.Mit dieser werden für ausgewählte TypgebäudeAussagen über das zu erwartendeEinsparpotenzial verschiedenerenergetischer Sanierungsvarianten gemacht.Bei diesem Verfahren handelt essich um eine Abschätzung, die zwar einergewissen Streuung unterliegt, jedochfür diesen Zweck ausreichend genau ist.Denn es werden Aufwand und Nutzennach dem Pareto-Prinzip abgewogen.Mit der Scoring-Methode entsteht fürjedes Gebäude eine objektive Potenzialanalysedes gesamten Bestands in Formeines Rankings.Entscheidend ist die Verbindung allergesammelten energetischen Informationenmit den ermittelten Zuständen derBauteile und den hinterlegten Kosten fürdie entsprechenden Maßnahmen. Dannwerden nicht nur energetische Potenziale,sondern auch der Einsatz der finanziellenRessourcen optimiert. Und erst dieserSchritt sichert nachhaltig die Zukunftsfähigkeiteines Immobilienbestands.f|Schnelle Renovierung inbewohntem Zustand möglich!ModernerWohnkomfortauch im Altbau!Uponor Renovis – Trockenbaupanel mitintegrierter Flächenheizung/-kühlungSchnell, sauber und energiesparend renovierenvon bis zu 3 Räumen pro TagInstallation auf den üblichen CD 27/60 Trockenbau-Profilen an allen Wand- und DeckenoberflächenKurze Aufheizdauer und schnelle ReaktionszeitRaumkomfort bei niedriger Temperatur des HeizsystemsMehr Informationen im Internet unter:www.uponor.de/renovisUponor GmbH T +49 (0)9521 690-0Industriestraße 56 F +49 (0)9521 690-10597437 Haßfurt E wohnungsbau@uponor.com


15und umweltfreundliche Versorgung mitEnergie ist ein wesentliches Elementunverzichtbarer Daseinsvorsorge. EinStromausfall von nur wenigen Minutenlässt diese Abhängigkeit im Alltag sehrschnell deutlich werden. Zugleich handeltes sich bei der Energieversorgungum am Markt gehandelte Produkte. Vonden einheimischen Versorgungsunternehmenwird zu Recht erwartet, dass siesich den Marktanforderungen stellen. Siesollen dabei nicht nur kostendeckend arbeiten,sondern für ihren jeweiligen AnteilseignerGewinne erzielen.Stormpreise für Haushalte – Drei wesentliche BestandteileRegulierte Netzentgelte, Steuern und Abgaben bestimmen 65 Prozentdes Strompreises. Diese sind von der Immobilienwirtschaft für den verstärktenEinsatz erneuerbarer Energien und die Energiewende zu entrichten – undwerden an den Endnutzer weitergereicht.Steuern und AbgabenRegulierte Netzentgelte45 %20 %Durchschnittliche Zusammensetzungdes Strompreises 2011 für einenMusterhaushalt in Deutschland mitVerbrauch von 3.500 kWh/Jahr.Eigene Potenziale schmälern?Strombeschaffung, Vertrieb, Service35 %marktbestimmtNimmt man die Forderung, dass EVU beider Energieeinsparung ihrer Kunden aktivmitwirken sollen, ernst, würde dies inder Konsequenz bedeuten, dass sie ihreeigenen Absatzpotenziale schmälern.Zugleich sind die EVU im wettbewerblichenUmfeld gehalten, ihre Produkteam Markt zu positionieren und sich vonWettbewerbern abzugrenzen. Direkt beiAuf einen Blick››Werden Energieversorgungsunternehmenbei der Energieeinsparung ihrer Kundenaktiv mitwirken? Denn dies bedeutet inder Konsequenz, dass sie ihre eigenenAbsatzpotenziale schmälern. ››Auf dem Gasmarkt etwa ergeben sichhohe Einsparpotenziale. Aus immobilienwirtschaftlicherSicht ist die Beschäftigungmit seinen Besonderheiten sehr lohnend.››Im Bereich Fernwärme ist der Beitragmanches EVU zur Energieeinsparung besonderszweifelhaft.››Wenn es dem Smart Metering gelingt,Investitionshemmnisse zu beseitigen,könnten sich deren Anbieter auch zumNutzen der Kunden glaubwürdig alsDienstleister positionieren.››Einspar-Contracting ist wegen der Erfüllungeiner vom Contractor gegebenenEinspargarantie ebenfalls eine Möglichkeit,die es zu prüfen lohnt.den EVU haben sich zahlreiche neueDienstleistungen etabliert. Darunter fälltauch die Energie(effizienz) beratung. Fürderartige Angebote spricht die im Regelfallvorhandene hohe technische Kompetenzder Versorger. Gegen diesen Ansatzspricht die bereits beschriebene Interessenkollision– Verkürzung eigener Absatzpotenziale.PreissituationDie Immobilienwirtschaft beklagt dasEnergiepreisniveau in Deutschland. DieFeststellung klingt plausibel – insbesonderedann, wenn das Energiepreisniveauder Partnerländer in der EuropäischenUnion zum Vergleich herangezogenwird. Der Vorwurf richtet sich naturgemäßan die Marktgegenseite – vorwiegendan die Versorgungsunternehmen.Soweit die Preisgestaltung kritisiert wird,ist jedoch zu beachten, dass aktuell etwa45 Prozent des Strompreises bestimmtwerden von Steuern, Abgaben und Umlagen,auf die EVU keinen Einfluss haben.Im Strom- und Gasbereich unterliegenzudem die Netznutzungsentgelte derstaatlichen Regulierung. Der zu Rechterhobene Vorwurf hoher Energiepreiseist bezüglich der Versorgungsunternehmensomit zu relativieren (siehe GrafikSeite 15).Quelle: BDEW Strompreisanalyse Mai 2012Es gilt in diesem Zusammenhangdaran zu erinnern, dass die Immobilienwirtschaftvon energiewirtschaftlichenFragestellungen unterschiedlich betroffenist. Denn wer hohe Kosten weiterreichenkann, zeigt natürlicherweise einereduzierte Sensibilität gegenüber denjenigenMarktteilnehmern, die diese Kostenselbst zu tragen haben.Hinzu kommt der Umstand, dass diezwischenzeitlich eröffneten Verhaltensspielräumeunzureichend genutzt werden.Verhandlungen mit Energieanbieternwerden oft zu spät, oberflächlichund mit wenig Sachkunde geführt. Siebeziehen sich zudem fast ausschließlichauf den Preis in Cent/Kilowattstunde.Weitere werthaltige Bezugskonditionenwerden in der Praxis kaum thematisiert.Hinzu tritt eine im europäischenVergleich unterentwickelte Wechselbereitschaftzwischen verschiedenenAnbietern. Weiterhin bleiben die Möglichkeiteneiner Gesamtportfoliobewirtschaftung– Bündelung der Nachfrageüber Netzgebiete hinweg – häufigunberücksichtigt. Außerdem fällt auf,dass das eigene Verbrauchsverhaltenhäufig nur schwach dokumentiert ist.Deshalb bleiben in der Folge viele Einsparpotenzialeunerkannt. Eine kurzerAbriss über die Teilmärkte ergibt folgendesBild: |gwww.immobilienwirtschaft.de 09 | 2013


16 Energetische SanierungStrommarktDie Liberalisierung des Markts für dieleitungsgebundene Versorgung mit Elektrizitätist zwischenzeitlich weit fortgeschritten.Lieferantenwechsel sindweitgehend problemlos möglich. Lieferantenwechselprozessekönnen als etabliertangesehen werden. Allerdings sindjüngste Entwicklungen (TeldaFax, Flexstromund andere) der Bereitschaft zumAnbieterwechsel nicht förderlich.GasmarktDie Liberalisierung des leitungsgebundenenGasmarkts erfolgte verzögert. DieWettbewerbsintensität ist geringer als aufdem Strommarkt, ebenso wie die Zahlder tatsächlich zur Verfügung stehendenAnbieter. Doch ergeben sich höhere Einsparpotenziale,sodass sich aus immobilienwirtschaftlicherSicht die Beschäftigungmit den gasmarktspezifischenBesonderheiten lohnt. Kritisch anzumerkensind die zögerlichen Investitionender Netzbetreiber sowohl in Unterhaltwie Ausbau der Gasverteilnetze. Hier istbesonders eine Tendenz zum Rückbauder Gasversorgungsinfrastruktur – zugunstender Wärmenetze – festzustellen.WärmemarktIm Unterschied zu Gas und Strom istder Fernwärmemarkt weiterhin monopolistischstrukturiert. Netzbetrieb undEnergievertrieb liegen in einer Hand.Alternative Anbieter stehen für dieKarsten Kujus, Vorstand Curatorr.e.m. AG, Frankfurt/MainImmobilienwirtschaft nicht zur Verfügung.Eine Regulierung der Wärmenetzwirtschaftfindet ebenso wenig stattwie eine verschärfte kartellrechtlicheMissbrauchs aufsicht (siehe auch ImmobilienwirtschaftHefte 10+11/2012). DerBeitrag mancher EVU zur Energieeinsparungist in diesem Bereich besonderszweifelhaft. Zum Teil wird auch im Jahrzeitnaher Verbrauchsdaten/Lastspitzenist im Zusammenhang mit der Realisierungvon Energieeinsparpotenzialennicht nur wünschenswert, sondern erforderlich.Nutzerspezifische Verbrauchsgewohnheitensollten im Sinne möglicherEnergieeinsparung und Effizienzsteigerungunmittelbar messbar und finanziellbewertbar sein. Hierzu kann Smart Me-„Wir erarbeiten Anlagen- und Betriebskonzepte zur Minimierung des Energiebedarfsvon Immobilien. Nach unserer Wahrnehmung ist das betriebswirtschaftlicheInteresse von Versorgungsunternehmen, den Energiebezug ihrer eigenen Kundenzu reduzieren, bisher wenig erkennbar. Oft fehlen entsprechende Anreize. Warumsollte ein Energieversorger seine Abnehmer zum eigenen Nachteil beraten?“Gerd Barleben, Ingenieurgruppe B.A.C. Bau- und Anlagenconsult2013 bei der Vermarktung von Fernwärmemit der Aussage geworben, dass beideren Einsatz die energetische Gebäudequalitätvernachlässigt werden könne.Smart MeteringIm Unterschied zu Liberalisierungserfolgenbei Strom und Gas greift der Wettbewerbbei Zähl- und Messeinrichtungennur zögerlich. Eine besondere Facettedes Themas „Messung/Verbrauchsermittlung“betrifft das Modethema SmartMetering. Viele Ansätze befinden sichnoch im Bereich von Forschung und Entwicklung.Marktgängige Produkte bildendie Ausnahme – insbesondere vor demHintergrund, dass die Investitionsbereitschaftin diese Technik als zurückhaltendbeschrieben werden kann. Die Kenntnis„Wir beraten und betreuen Bauherren und Bestandshaltervon Immobilien unterschiedlicherNutzung und Größe auch im Zusammenhangmit energiewirtschaftlichen Fragestellungen.Nach unserer Markteinschätzung bestehengegenwärtig aufseiten der Stadtwerkeaußerordentlich schwache Anreize, bei derBegrenzung des Energiebedarfs ihrer Kundenmitzuwirken. Im Zweifel geht es darum –im Wettbewerb mit anderen Versorgern –,möglichst viel Energie zu verkaufen.“tering einen wichtigen Beitrag leisten.Wenn es gelingt, Investitionshemmnissezu beseitigen, könnten sich EVU in diesemBereich glaubwürdig als Dienstleisterpositionieren. Im Zusammenhang mitder Integration erneuerbarer Energienkann Smart Metering zudem einen Beitragbeim Lastspitzenmanagement leistenund helfen, eine Win-win-Situation zwischenEVU und Kunden herzustellen.ContractingWeitaus günstiger stellt sich die Situationbei Einspar-Contracting-Lösungendar. Im Unterschied zum „gewöhnlichenContracting“ wird bei dieser Variantedie Erfüllung einer vom Contractorgegebenen Einspargarantie als Erfolggeschuldet. Es gibt zwischenzeitlich Praxisbeispieleunter der Beteiligung vonStadtwerken, in denen auch ambitionierteEinsparziele tatsächlich erreichtwerden und EVU im Interesse eigenerGeschäftsmodelle einen signifikantenBeitrag zur Energieeinsparung bei derBewirtschaftung einzelner Liegenschaftenleisten (siehe hierzu ausführlich auchSeite 17 folgende). Somit lauten auchAntworten auf die Frage, wie weit EnergieversorgungsunternehmenBeiträgezur Energieeinsparung für ihre Kundenleisten, sehr differenziert. Und in manchenTeilmärkten gelingt es sogar, denBock zum Gärtner zu machen.f|09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Energetische Sanierung17Immer noch Hürden fürEnergiedienstleistungenContracting. Das neue Mietrecht enthält weiterhin Hindernisse für Dienstleister indiesem Bereich. Dabei waren die Wachstumsraten des Geschäftsmodells schon inder Vergangenheit verhalten.Alexander Heintze, MünchenJahr für Jahr blasen Wohngebäude mehrereMilliarden Euro aus hoffnungslos veraltetenHeizungsanlagen durch den Schornstein.Das Dilemma: Eine Modernisierungwürde weitere Milliarden kosten. Diesezusätzlichen Investitionen wollen oderkönnen viele Hausbesitzer nicht tätigen.„Das hat auch die Wohnungswirtschafterkannt“, erklärt Frank Martin Jarmer,Geschäftsführer der Hamburger UrbanaEnergiedienste. Die Branchenverbändeforderten die Wohnungswirtschaft auf,selber in die dezentrale Energieversorgungeinzusteigen, etwa durch Anlagender Kraft-Wärme-Kopplung. „Ohne Partnerwird das aber für die Wohnungswirtschaftschwer kos teneffizient zu meisternsein“, schränkt Jarmer ein. Diese Partnerfinden die Unternehmen bei sogenanntenContracting-Dienstleistern.WärmemarktEnergielieferung: Der Contracting-Geber erneuert die Heizungsanlange.Foto: JunkersInsbesondere bei der am weitestenverbreiteten Form des Energieliefer-Contractings übernimmt oder erneuertder Contracting-Geber die bestehendeHeizungsanlage auf eigene Kosten. ImGegenzug beliefert er den früheren Eigentümerüber einen langen Zeitraummit Wärme und Strom zu vereinbartenPreisen. „Ein Großteil der Projekte wirdim Wärmemarkt umgesetzt, weil in diesemBereich die Gesamtzahl der Anlagendeutlich höher liegt als in den BereichenStrom-, Kälte- und Drucklufterzeugung“,stellt die Bremer MarktforschungsfirmaTrend Research fest. Die Branche wächstseit Jahren mit rund acht bis zehn Prozentpro Jahr. In den besten Zeiten warenes bis zu 14 Prozent Wachstum. Doch dieZurückhaltung der wichtigsten Kundschaftaus der Immobilien- und Wohnungswirtschaftnimmt zu. Viele Verwalterund Eigentümer warten ab, wie sichdie Mietrechtsreform auswirken wird,die zum 1. Juli 2013 in Kraft getreten ist.Diese definiert erstmals einheitlich dieEinsatzmöglichkeiten von Contractingfür Mietwohnungen in Deutschland.Im neu gefassten § 556c BGB ist festgelegt,dass Mieter die Umstellung auf gewerblicheWärmelieferung (Contractingund Fernwärme) zulassen müssen, unabhängigvom Alter ihres Mietvertrags.Die Kosten dürften dann auf die Mieterumgelegt werden, wenn die Heiz- undWarmwasserkosten nach der Umstellungnicht steigen.Die dazugehörige Wärmeliefer-Verordnung legt unter anderem auchfest, dass der Vermieter die Umstellungspätes tens drei Monate vor Beginn gegenüberden Mietern ankündigen unddie voraussichtliche Effizi- |gwww.immobilienwirtschaft.de 09 | 2013


18 Energetische SanierungInterviewJörg Seifert, Freiburgenzverbesserung angegeben muss. Umdiese Kostenneutralität durch das Contractingzu berechnen, bietet die DeutscheEnergie-Agentur GmbH (dena)unter www.kompetenzzentrum-contracting.dekos tenlose Berechnungshilfen an.Auch die Techem GmbH beackert dasGeschäftsfeld Contracting – zuletzt mitmäßigem Erfolg. Vier Fragen an denVorsitzenden der Geschäftsführung.Hans-Lothar Schäfer„Wir wollenSystem-Contracting“Herr Schäfer, Energy Services plus 3,7 Prozent, Energy Contractingminus 5,1 Prozent. Da ging in Ihrem letzten Geschäftsjahreine Schere ungeplant immer weiter auseinander.Schäfer: Da ging keine Schere auseinander. Schon gar nicht ungeplant!Wir unterteilen nämlich das Energy Contracting in Bereiche,die wir strategisch wollen, und andere, die wir nicht wollen.Welche Contracting-Arten wollen Sie denn anbieten?Schäfer: Was wir wollen, ist System-Contracting. Wir investierenin Kälte- und Heizungsanlagen oder Blockheizkraftwerke und betreibendiese Anlagen. Dabei fokussieren wir uns auf die Kunden,die wir kennen: Wohnungswirtschaft und zum Teil auch gewerblicheImmobilienwirtschaft. In den Bereichen, die wir für strategischwichtig erachten, sind wir sogar um zehn Prozent gewachsen.Was ist mit dem Industriebereich?Schäfer: Aus dem Industriebereich und auch aus kurzfristigenContracting-Verträgen gehen wir raus. Unser Deinvestment dortbetrug im letzten Geschäftsjahr 16 Millionen Euro.Wie bewerten Sie in diesem Zusammenhang die Gesetzesänderungenim Bereich Contracting?Schäfer: Die Mietrechtsänderungen sehen wir als positive Herausforderung.Wir wollen nur noch bestimmte Zielgruppen mit nachhaltigenVerträgen beliefern: investieren, betreiben, Strom liefern.Die letzten Gesetzesänderungen seit 2011 haben nur die Umsetzungunserer Strategie beschleunigt.Herrscht nun Rechtssicherheit?Auf der Jahrestagung des Verbands fürWärmelieferung (VfW) begrüßte VerbandspräsidentNorbert Krug, dassdie neue Verordnung Vermietern undMietern nun Rechtssicherheit gebe.Er erhofft sich dadurch, dass sich nunder Modernisierungsstau bald auflösenwerde. Diese Hoffnung teilen nicht alleContractoren. Sie sehen durch die neueGesetzeslage kaum neue Impulse für ihrGeschäft. Vor allem der Nachweis, dassdie Kosten tatsächlich nicht steigen, unddie Notwendigkeit, eine vergleichendeKostenrechnung gegenüber dem Mieteroffenzulegen, stellen für viele Vermietereine große Hürde dar.Hemmnis Eigenstromprivileg„Die Anwendung von Contracting imBereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaftwird dadurch erschwert“,glauben etwa die Bremer Marktforschervon Trend Research. Der VfW selbersieht einen Grund für das abgeschwächteWachstum in den Belastungen derKWK durch die EEG-Umlage. „Aufgrundrechtlicher Grundlagen wird dasEnergieliefer-Contracting im Bereichder Stromlieferung gebremst“, stelltTrend Research fest. Aufgrund des „Eigenstromprivilegs“sind Unternehmen,die ihren verbrauchten Strom selbst erzeugen,von der EEG-Umlage befreit.Bei einem Contracting entfiele diesesPrivileg, da die Anlage dem Contracting-Anbieter gehört. Ein weiteres Hemmnisist das historisch belas tete Image derContracting-Angebote. So gab es in derVergangenheit immer wieder Unternehmen,die mit unseriösen Lieferverträgenund undurchsichtigen Abrechnungendie Contracting-Nehmer übervorteilten.Dennoch ist etwa Urbana-GeschäftsführerJarmer optimistisch, dass der09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


19Markt weiter attraktiv bleibt. „Vor demHintergrund der Klimaschutzziele undeinem vorwiegend nicht sanierten Gebäudebestandbewerten wir die Marktaussichtenfür Energiedienstleistungenpositiv“, so Jarmer. Insbesondere dieWohnungswirtschaft werde als einerder Hauptabnehmer von Energie zunehmendin die Verantwortung genommen.„Die Nachfrage nach Contracting-Angeboten wird in den nächsten Jahrenzunehmen“, ist sich auch Trend Researchsicher.Wachstumsmarkt Contracting?Auch eine Anfang Juli veröffentlichteStudie der Prognos AG im Auftrag derBundesstelle für Energieeffizienz (BfEE)beim Bundeswirtschaftsminis teriumsieht Wachstumsperspektiven in diesemMarkt. Demnach gibt es in Deutschlandetwa 500 Unternehmen, die Contracting-Dienstleistungen anbieten. Zwar mangeltes an gesicherten Zahlen, dennochschätzt Prognos, dass Energieversorgerund Stadtwerke mehr als die Hälfte desMarkts abdecken. Deren Gewicht könntenoch weiter zunehmen. Bisher wird derMarkt überwiegend von kleinen undmittelständischen Anbietern geprägt.Doch genau diese steigen laut Prognoswegen der veränderten Rahmenbedingungenvermehrt aus dem Markt aus.„Sie können am Markt nicht bestehenund werden von großen Unternehmenaufgekauft“, erklärte unlängst auch VerbandspräsidentKrug.Dominanz der EnergiezuliefererDie Dominanz der Energiezuliefererzeigt sich in der Aufteilung der angebotenenContracting-Dienstleistungen. LautPrognos entfallen rund 85 Prozent allerContracting-Projekte auf Energieliefer-Contracting, auch Anlagen-Contractinggenannt. Dabei übernimmt der Dienstleisterdie Erneuerung oder die Erstinstallationvon Anlagen und betreibt dieAnlage über die Vertragslaufzeit vonzumeist zehn bis 20 Jahren. Die beidenanderen Varianten Energiespar-Contractingund Betriebsführungs-Contrac-Contracting. Ein Teilmarkt tut sich schwerKonzentration. Große Energiezuliefererund Messdienstleister betätigen sich mühsamim Contracting neben vielen kleinenUnternehmen. Aufkäufe sind zu erwarten.››Ohne Partner wird ein Einstieg der Wohnungswirtschaftin die dezentrale Energieversorgungkaum machbar sein.››Als Marktpartner hierfür stehen Energiezuliefererund Messdienstleister bereit.››Das meistverbreitete Modell ist Energieliefer-Contracting.Dabei übernimmtoder erneuert der Contracting-Geber diebestehende Heizungsanlage auf eigeneKosten.››Durch die neue Gesetzeslage sehen diemeisten Contractoren kaum neue Impulsefür ihr Geschäft.››Als Markthemmnis wirkt vor allem dergeforderte Nachweis, dass die Kosten tatsächlichnicht steigen.ting spielen eine weitaus geringere Rolle.Das dürfte auch daran liegen, dass sichetwa das Energiespar-Contracting nuran einen begrenzten Markt wie öffentlicheEinrichtungen oder Krankenhäuserrichtet. Das Energieliefer-Contractingumfasst dagegen einen breit gefächertenMarkt von Einfamilienhäusern überWohnungsgesellschaften bis hin zu Unternehmen.Markt bei vier Milliarden EuroBei den großen Unternehmen ist dasContracting allerdings eher ein Nebengeschäft,das nur einen geringen Teilzum Gesamtumsatz beiträgt. Laut Studiesetzt die Hälfte der Energieversorgerund Stadtwerke weniger als 2,8 MillionenEuro pro Jahr mit Contracting um.Bei den spezialisierten Contractoren istder Umsatz noch geringer. Sie erzielenim Schnitt rund 300.000 Euro Umsatzpro Jahr. Damit schätzt Prognos dengesamten Markt auf ein Volumen vonmaximal vier Milliarden Euro bei einer››Klimaschutzziele angesichts eines kaumsanierte Gebäudebestands verbessernallerdings die Marktaussichten für Energiedienstleistungen.Contracting ist einedavon.››Laut den Marktforschern von Prognos zählenGebäude mit 13 bis 20 Wohneinheitenzu den bevorzugten Zielgruppen. Das Contracting-Potenzialin Deutschland betrügesomit rund 200.000 Gebäude. Weiteredrei Millionen Gebäude seien für Contractingzumindest eingeschränkt geeignet.››Es gäbe – so Prognos – in Deutschlandetwa 500 Unternehmen, die Contracting-Dienstleistungen anböten. Energieversorgerund Stadtwerke deckten innerhalbdieses Geschäftsfelds mehr als die Hälftedes Markts ab.››Zunehmende Konzentrationstendenzenaufseiten der Anbieter seien zu beobachten.Anzahl von rund 100.000 Contracting-Verträgen. Die meisten dieser Verträgeentfallen auf die Wohnungswirtschaft.Sie macht rund zwei Drittel aller Contracting-Projekteaus und steht daher beiden meisten Anbietern im Fokus.Der Wettbewerb dürfte künftig deutlichzunehmen. Auf der Nachfrageseitekommt die Studie zu dem Schluss, dasssich Contracting-Dienstleistungen inerster Linie für größere Liegenschafteneignen. Laut Studie könne man Contractingzwar prinzipiell in jedem Gebäudeeinsetzen, für beide Seiten wirtschaftlichsei aber nur ein geringer Teil davon. Sokommt Prognos zu dem Ergebnis, dass„Gebäude mit 12 Wohneinheiten (WE)oder weniger in der Regel nicht für Contractingin Frage kommen“. Vielmehrzählten Gebäude mit 13 bis 20 Wohneinheitenzu den bevorzugten Zielgruppen.Das reduziert das Contracting-Potenzialauf rund 200.000 Gebäude in Deutschland.Weitere drei Millionen seien fürContracting zumindest eingeschränktgeeignet.f|www.immobilienwirtschaft.de 09 | 2013


20 Energetische SanierungWer fördert was –und zu welchen Konditionen?Neubau oder Bestand. Der Dschungel an Fördermitteln ist dicht. Datenbankenversprechen Abhilfe. Der Haken dabei: Hohe Eigenaufwände sind notwendig und einAntragsmarathon. Doch auch hierfür gibt es Hilfe – von Beratern. Eine Auswahl.Jörg Seifert, FreiburgKfW-eigene FörderprogrammeGute Systematisierungen öffentlicher FördermittelDie KfW fördert energieeffiziente Maßnahmenin Unternehmen zum Schutz derUmwelt. Bei Unternehmen der Wohnungswirtschaftwerden Maßnahmen durch dieKfW gefördert. Ob Neubau oder Bestand: Miteinem Produktfinder gelangen Sie zu denmöglichen Krediten und (Tilgungs-)Zu schüssen.Die durchweg günstigen Zinsen könnenbis zu 20 Jahre festgeschrieben werden. EinVorabcheck gibt eine erste Orien tierung, obeine Förderung zu jeweiligen Vorhaben passt.https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Wohnwirtschaft/ProduktfinderProdukte:› Energieeffizient Sanieren. Für dieSanierung zum KfW-Effizienzhaus oderenerge tische Einzelmaßnahmen› Energieeffizient Bauen. Für Bau oderErsterwerb eines neuen KfW-Effizienzhauses› Energieeffizient Sanieren. Zuschüssefür Planung und Baubegleitung durchSachverständigeDie nachfolgenden Ausführungen geben einenÜberblick über Fördermöglichkeiten im energetischenBereich:› Fördermittel-Datenbank des Bundes.Die Abfrage Förderbereich: „Wohnungsbau& Modernisierung“, Suchbegriff:„Energie“ ergibt 81 Fördermaßnahmenüber alle Bundesländer hinweg von „Gebäudesanierung“bis zu „Klimaschutzmaßnahmenim Rahmen der Instandhaltung“.http://www.foerderdatenbank.de/› Banken vor Ort. Aber auch Banken vorOrt geben Informationen über die Förderprogrammeder Europäischen Union, desBundes und der Bundesländer und helfenbei der Orientierung in den circa 1.200 Förderprogrammen.Ein Beispiel:http://www.bayernlb.de/internet/de/content/mittelstand/finanzierung_1/_ffentliche_f_rdermittel/deutschl_2/deutschl_2.jspBeraterauswahl leicht gemacht› Einen brauchbaren Online-Wegweiserdurch die Vielzahl der Förderprogrammein Deutschland bietet auch dieArbeitsgemeinschaft für sparsamen undumweltfreundlichen Energieverbrauch e.V.Dieses Angebot entstand in Zusammenarbeitmit dem BINE Informationsdienst. InteressanteNeuigkeiten und Tipps für eineerfolgreiche Antragstellung machen dieSeite besuchenswert. Das Angebot resultiertaus einer Partnerschaft mit der DeutschenEnergie-Agentur (Dena).http://www.energiefoerderung.info/asue/Tipp: Über diese beispielhaft genannten Linkssind zudem auch Förderprogramme der Städte,Gemeinden und Energieversorgungsunternehmenabfragbar. Je nachdem, woher derAntragsteller kommt, lohnt es sich, wegenweiterer örtlicher oder unternehmensspezifischerFörderungen und natürlich zwecksKlärung der Details auch deren jeweiligeInternet auftritte zu konsultieren.› Erneuerbare Energien. Strom erzeugenund nachhaltig nutzen. Mit Kredit undTilgungszuschuss in Wärme investieren› Erneuerbare Energien. Strom ausSonnenenergie erzeugen und speichernEmpfehlenswert in Bezug auf unterstützende Dienstleistung bei der Auswahl sowiewährend der konkreten Antragstellung ist ein Portal, das wiederum von der Denastammt: Es bietet ein großes Spektrum an Beratungsdienstleistern, Experten, Vor-Ort-Beratung(BAFA), energetischer Fachplanung, Baubegleitung von KfW-Effizienzhäusern, Baudenkmalensowie Einzelmaßnahmen.http://www.energie-effizienz-experten.de/expertensuche/09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Abrufbar unterwww.immobilienwirtschaft.deDie Immobilienwirtschaft – jetzt von überall lesen kostenlos für Abonnentenfür alle Tablet-PCsältere Ausgaben sind für jeden Besucherdes Portals zugänglich


22 Energetische SanierungHält Sanierung, was sie verspricht?Marktforschung. Wie schnell amortisieren sich Sanierungsausgaben? Welche Auswirkungenhat die EnEV auf die Heizungs- und Klimaanlagen im Lande? Ist Energieeffizienz überhauptein Vermarktungsvorteil? Eine Übersicht über Studien mit wichtigen Ergebnissen.Jelka Louisa Beule, Freiburg2013 2012DenaDie energetische Sanierung hält, was sieverspricht: Die Resultate stimmen in der Regelmit der Planung überein. Untersucht wurde derEnergieverbrauch von 63 hocheffizient saniertenWohngebäuden, bei denen eine Energieeinsparungvon durchschnittlich 80 Prozent angestrebtworden war – was dann in der Praxis aucherreicht wurde.www.zukunft-haus.info/sanierungsstudieInstitut für Luft- und Kältetechnik (ILK)Dresden, schiller engineeringTrotz der gesetzlichen Pflicht zur energetischenInspektion von Klimaanlagen nach § 12 derEnergieeinsparverordnung (EnEV) wurden bisherweniger als drei Prozent der Klimaanlagen indeutschen Nichtwohngebäuden energetischinspiziert. Demnach verhindern mangelnde Kontrollsysteme,die Freiwilligkeit der Umsetzungvon ermittelten Optimierungsmaßnahmen sowieungeeignete Marktanreize Energieeinsparungenvon bis zu 20,4 Gigawattstunden (GWh) Wärmeund 12,5 GWh Strom. Dies würde einer Reduktionder CO 2-Emissionen von umgerechnet bis zu12,9 Millionen Tonnen entsprechen.http://www.presse.fgk.de/13_09_PM_Sanierungsstau_bei_Klimaanlagen_behindert_Energiewende.pdfPrognosEnergieeffiziente Sanierung lohnt sich: EineStudie von Prognos zeigt, dass die Energiekostenersparnisdie energieeffizienzbedingtenMehrausgaben für eine Sanierung finanziert. Umdie Studie hatte es Wirbel gegeben, weil es zunächstÄußerungen der KfW gab, dass sich eineenergetische Sanierung nicht rechnet.https://www.kfw.de/KfW-Konzern/Newsroom/Pressematerial/Themen-kompakt/Prognos-Studie/Immowelt,Hochschule Nürtingen-GeislingenImmer weniger Makler raten zu aufwendigenSanierungsmaßnahmen – das zeigt derMarktmonitor 2013 von immowelt.de und Prof.Dr. Stephan Kippes von der Hochschule Nürtingen-Geislingen.18 Prozent der Makler glaubennicht, dass sich energetisch sanierte Immobilienbesser vermarkten lassen. Öfter empfohlenwird jedoch eine günstige Brennwertheizung.www.marktmonitor-immobilien.deShell, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut(HWWI) und Bundesindustrieverband Haus,Energie- und Umwelttechnik (BDH)Alte Heizungen bremsen die Energiewende aus.Jedes Jahr werden nur drei Prozent derdeutschen Heizungsanlagen saniert. Vier vonfünf Heizungsanlagen entsprechen in Deutschlandnicht der aktuellen Technik. Aus mehr alsfünf Millionen Wärmeanlagen entweicht jederdritte Cent ungenutzt durch den Schornstein.Dabei wäre das Energiesparpotenzial bei Immobiliengroß.http://www.shell.de/aboutshell/our-strategy/shell-home-heating-study.htmlDenaEnergetische Sanierungen führen nicht zwangsläufigzu höheren Mietpreisen. Einer durch dieenergetischen Maßnahmen fälligen Kaltmietensteigerungum durchschnittlich 82 Cent proQuadratmeter steht eine Heizkostenersparnisvon 92 Cent pro Quadratmeter gegenüber.http://www.dena.de/presse-medien/pressemitteilungen/energetische-sanierungfuehrt-nicht-zu-hoeheren-mieten.html2011Prognos AG und Berliner EnergieagenturSeit 2002 ist die gesamte KWK-Stromerzeugungum 18 Prozent gestiegen, am dynamischstenentwickelte sich mit 80 Prozent Zuwachs derAusbau bei Blockheizkraftwerken (BHKW).Allerdings bleibt der Ausbau deutlich hinterdem angestrebten Ziel der Bundesregierungzurück, bis 2020 rund 25 Prozent des Stroms amEnergiemix in KWK-Anlagen zu erzeugen. Voraussichtlichwürden bis dahin nur 17 bis 20 Prozenterreicht, so die Autoren. Derzeit liegt der Anteildes KWK-Stroms bei rund 15 Prozent, knappzwei Prozent mehr als vor acht Jahren.http://www.berliner-e-agentur.de/newsletter-artikel/studie-von-prognos-und-bea-dynamische-entwicklung-bei-mini-bhkwWelche Immobilieverkauft sich besser?In Metropolen gehenauch nicht sanierte.Foto: Marco2811/fotolia.com09 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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