Bruckner-Gruppe - Investieren-in-Potsdam

Bruckner-Gruppe
KAISER-WILHELM-KARREE
Wohnen am kaiserlichen Reitplatz

Impressum:
Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH
Knesebeckstraße 59-61 • D - 10719 Berlin
Tel. 030 - 880 17 00 • Fax. 030 - 880 17 09
info@bruckner-gruppe.de
www.bruckner-gruppe.de
Herausgeber:
Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH
© Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH • 2008
Gestaltung:
Allsatis - Print- & Webdesignbüro
Koppenplatz 13 • D - 10515 Berlin
Tel. 030 - 814 535 23 • aboderc@allsatis.de
Inhaber: Alexander Boder
Freie Mitarbeiterin: Anja Schramm

Inhalt
Vorwort .................................................................................................................................................. 5
Das Angebot im Überblick ................................................................................................................. 6
Die Prospekthaftung ............................................................................................................................ 8
Die Risiken der Vermögensanlage .................................................................................................... 10
Die Vermögensanlage ......................................................................................................................... 16
Potsdam, eine der schönsten Städte Deutschlands ....................................................................... 20
Das Objekt ............................................................................................................................................. 22
Das Kaiser-Wilhelm-Karree ................................................................................................................. 24
Der Lageplan ........................................................................................................................................ 27
Die Objektübersicht .............................................................................................................................. 28
Die Kaufpreisliste .................................................................................................................................. 29
Die Grundrisse ...................................................................................................................................... 30
Die Ansichten ........................................................................................................................................ 41
Die Baubeschreibung ........................................................................................................................... 42
Die rechtliche Konzeption .................................................................................................................. 51
Die steuerlichen Auswirkungen ......................................................................................................... 58
Die Referenzen .................................................................................................................................... 68
Die Zukunft ist planbar ...................................................................................................................... 70
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4
Das Neue Palais ist das größte Bauwerk im Park Sanssouci. Es wurde von 1763 bis 1769 nach Plänen von
Johann Gottfried Büring, Heinrich Ludwig Manger und Carl von Gontard am westlichen Ende der Hauptallee im
Park Sanssouci auf Wunsch Friedrich II. errichtet.

Vorwort
Seit vielen Jahrzehnten ist die Immobilie
die beständigste und erfolgreichste
Form der Kapitalanlage. Besonders denkmalgeschützte
Immobilien werden aufgrund
ihrer Architektur oder Lage als besonders erhaltenswert
eingestuft und bieten seit über
100 Jahren vielfach die attraktivste Form
des Wohnens. Darüber hinaus haben diese
Immobilien bei Sanierung interessante Steuervorteile.
Wir haben uns auf die Sanierung denkmalgeschützter
Immobilien spezialisiert.
Wichtigstes Ziel unserer Rekonstruktionen
ist es, Stil, architektonische Ästhetik, Qualität
und Ausstattung auf hohem Niveau zu
attraktiven Preisen anzubieten.
Die Sanierung von denkmalgeschützten
Immobilien und Altbauten in Sanierungsgebieten
und deren Verkauf als Kapitalanlage
bedarf großer Erfahrung.
Wir sind seit über 10 Jahren im Bereich
der Sanierung von Altbauten tätig und haben
bereits mehrere 10.000 m² Wohnfläche
erfolgreich saniert.
Bei allem geschäftlichen Ehrgeiz haben
wir uns den Grundsatz zu eigen gemacht,
dass Geschäftsbeziehungen niemals eine Einbahnstrasse
sein dürfen. Jeder Investor soll
den Erfolg haben, den er von seiner Anlageentscheidung
erwartet. Soweit wir darauf
Einfluß haben, werden wir alles tun, damit
diese Erwartung sich erfüllt.
Von der Akquisition über die Architektur,
Projektentwicklung, Finanzierung, Bauüberwachung
bis zur Vermietung und Verwaltung
bietet die Bruckner-Gruppe alles, was eine
Immobilie als Kapitalanlage langfristig erfolgreich
macht.
Zum großen Teil sind das Aufgaben, die
weit über das hinausgehen, was man von
einem Bauträger und dessen Verwaltung üblicherweise
erwartet.
Für den Kunden, der nicht nur eine
komfortable Kapitalanlage sondern auch
eine schöne Immobilie sucht, bedeutet dies,
dass seine Wünsche und Fragen immer den
kürzesten Weg der Umsetzung finden, und
das schnell und kompetent.
Von uns können Sie erstklassige Dienstleistungen
erwarten. Wir sind ständig für sie
erreichbar und kümmern uns sofort um Ihre
Wünsche oder auch Probleme, wenn trotz
aller Sorgfalt einmal ein Problem zu lösen
sein sollte.
Wenn Sie nun eine Investition in Erwägung
ziehen, nehmen Sie sich gemeinsam mit uns
etwas Zeit. Das vorliegende Prospekt wird
Sie über alle Details unseres Angebotes
informieren.
Allen Ihren Fragen werden wir offen
gegenüberstehen. Fordern sie uns, wir
werden sie nicht enttäuschen.
Berlin, im Februar 2008
Lorenz Bruckner
Lutz Freiherr von Entreß-Fürsteneck
5

Das Angebot im Überblick
6
Das Objekt
Ehemalige kaiserliche Reitstallungen mit
Umbau-/Sanierungsbedarf für Wohnnutzung
zur langfristigen Vermietung oder
Selbstnutzung nach Teilung in Wohnungseigentum.
Die Lage
14469 Potsdam, Schmiedegasse, Kurtvon-Plettenberg-Strasse
und Pappelallee
im Entwicklungsgebiet Bornstedter Feld
Die Anzahl der Wohneinheiten
20 Häuser und 4 Wohnungen im
Bauabschnitt I
Der Verkäufer
Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH
Knesebeckstr. 59-61
10719 Berlin
Die Bauzeit
Baubeginn:
voraussichtlich 01.05.2008
(nach Erteilung der Baugenehmigung)
Bezugsfertigkeit des Sondereigentums:
31.12.2008
Fertigstellung der Aussenanlagen:
30.04.2009
Die Kaufpreise
Wohnungen / Häuser:
EUR 2.625 - 2.890 / m² (je nach Lage)
Außenstellplätze:
EUR 5.500 / Stellplatz
Einbauküche:
EUR 5.900
Die Kaufpreisaufteilung
Grund und Boden ........................... 9,67%
Altbausubstanz ............................. 16,86%
Sanierungsanteil ........................... 73,47%
Die Kaufnebenkosten
Grunderwerbssteuer ...................... 3,5 %
Notar- und Gerichtskosten ....... ca. 2,0 %
Finanzierungskosten
Die Abschreibungen
1. Für Kapitalanleger
100 % des Sanierungsaufwandes:
8 Jahre x 9 %, 4 Jahre x 7 % gemäß § 7i
bzw. 7h EStG (Abschreibung für denkmalgeschützte
Immobilien bzw. Immobilien in
städtebaulichen Entwicklungsgebieten)
100 % der Altbausubstanz:
40 Jahre x 2,5 % gemäß § 7 Abs. 4 EStG
(Abschreibung der Altbausubstanz)
2. Für Selbstnutzer
90 % des Sanierungsaufwandes:
10 Jahre x 9 % gemäß § 10f EStG
(Sonderausgabenabzug)

Die Vermietung
1. Ausgaben
Wohngeld, davon u. a. nicht umlegbar:
• Instandhaltungsrücklage:
EUR 0,30 / m² / Monat
• WEG-Verwaltung:
EUR 20,00 / Monat / WE
zzgl. gesetzl. Umsatzsteuer (z.Zt. 19 %)
Sondereigentumsverwaltung:
• EUR 15,00 / Monat / WE
zzgl. gesetzl. Umsatzsteuer (z.Zt. 19 %)
Vermietungsleistung:
• Erstvermietung 0,5 Monatskaltmieten
• Folgevermietung 1,5 Monatskaltmie-
ten zzgl. gesetzl. Umsatzsteuer (z.Zt. 19%)
• Maklerprovision nach Vereinbarung
2. Einnahmen
Mieten nach Marktsituation und Verhandlung.
Kalkuliert wird mit Mieten zwischen
EUR 7,00 und 8,00 / m² Wohnfläche.
Die rechtliche Situation
Der Käufer erwirbt Eigentum an einer
Wohnung oder einem Haus gemäß Wohnungseigentumsgesetz,
sowie den Anspruch
auf Dienstleistungen gemäß des Verwaltervertrages.
Die Kaufpreiszahlung erfolgt gemäß der
Raten der Makler- und Bauträgerverordnung
(MaBV).
Der Baubeginn ist nach Abschluß des
Kaufvertrages vorgesehen.
Es können voraussichtlich erhöhte Absetzungen
gemäß §§ 7i, 7h bzw. 10f EStG auf
den Sanierungsaufwand in Anspruch genommen
werden.
Zu weiteren Details wird auf die Kapitel
»Die steuerlichen Auswirkungen« und
»Die rechtliche Konzeption« verwiesen.
Kaiser-Wilhelm-Karree, z.B. das Grafenhaus
7

Die Prospekthaftung
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Initiator, Prospektherausgeber und
Vertragspartner des vorgesehenen Kaufvertrages
über den Kauf und die Sanierung
einer Eigentumswohnung bzw. eines Hauses
ist die Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH,
Knesebeckstr. 59-61, 10719 Berlin.
Die Gesellschaft ist im Handelsregister
des Amtsgerichtes Berlin unter der Nummer
HRB 99178 B eingetragen. Alleinvertretungsberechtigter
und von den Bestimmungen
des §181 BGB befreiter Geschäftsführer ist
Herr Lorenz Bruckner, geb. am 17.09.1954,
postalisch erreichbar über die Lorenz Bruckner
Grundstücks GmbH.
Für den Inhalt dieses Prospektes trägt
der Prospektherausgeber die Verantwortung.
Der Investor wird nach Überzeugung
des Prospektherausgebers wahrheitsgemäß,
sorgfältig und vollständig über alle Umstände,
die für die Entscheidung des Investors
über die angebotene Investition von wesentlicher
Bedeutung sind oder sein können, informiert.
Da der Erwerb einer Immobilie ein
komplexer Sachverhalt ist, ist nicht auszuschließen,
dass gleichwohl für einzelne Investoren
zu einzelnen Sachverhalten ergänzende
Fragen zum Prospekt bestehen.
Der Prospektherausgeber steht für die
wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung
entsprechender Fragen interessierten
Investoren bzw. deren Beratern jederzeit
gern zur Verfügung. Keine Verantwortung
wird für die von Vertriebspartnern ggf. vorgenommenen
zusätzlichen EDV-Berechnungen
bzw. über den Prospekt hinausgehenden
Zusicherungen übernommen, da diese vom
Prospektherausgeber nicht geprüft wurden
bzw. diesem in der Regel nicht bekannt sind.
Der Prospektherausgeber überprüft auch
nicht, ob die Investitionsentscheidung des
Investors im Rahmen seiner individuellen
Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist. Es
sind nur die bis zum Prospekterstellungszeitpunkt
bekannten oder erkennbaren Sachverhalte
maßgebend.
Die Planungs- und Berechnungsgrundlagen
stehen unter dem Vorbehalt, dass sie
jederzeit geändert werden können. Die derzeitige
Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis
sowie die Rechtsprechung
können sich verändern.
Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-,
Ertrags- und Steuerprognosen sowie für die
zukünftige Entwicklung der Finanzierungs-
und Bewirtschaftungskosten kann nicht
übernommen werden. Eventuell im Prospekt
enthaltene Fotos oder Zeichnungen sind
zum Teil nur als Vorschläge, Entwürfe und
Muster zu verstehen und nicht wesentliche
Elemente im Sinne der Baubeschreibung.
Die tatsächliche Gestaltung und Bauausführung
kann hiervon abweichen. Die Realisierung
von Planungen steht unter dem Vorbehalt
der Genehmigungsfähigkeit seitens
der entsprechenden Behörden. Gültigkeit
haben ausschließlich die notariell beurkundeten
Kaufverträge. Die Namensnennung
der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft
erfolgt ausschließlich zur Information der
Vertretungsverhältnisse.
Eine persönliche Vertrauenswerbung wird

damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die
beauftragten Vertragspartner. Verbindliche
bzw. vom Prospekt abweichende Angaben
darf und kann nur der Prospektherausgeber
machen. Dritte Personen, insbesondere mit
dem Vertrieb und der Vermittlung befasste
Personen, sind hierzu nicht legitimiert.
Kaufinteressenten erhalten vor Abschluß
des Kaufvertrages alle Verträge und Vertragsmuster
(Teilungserklärung, Stammurkunde,
WEG-Verwaltungsvertrag, Sonder-
eigentums-Verwaltungsvertrag) ausgehändigt.
Da auch die abzuschließenden Verträge
Veränderungen in sachlicher und rechtlicher
Hinsicht unterliegen können, besitzen nur
die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen
Verträge Gültigkeit. Die im Prospekt
enthaltenen Angaben und Angebote sind
daher unverbindlich.
Sämtliche Texte im Prospekt sind urheberrechtlich
geschützt. Der Prospektaufbau
und Prospektinhalt orientiert sich am IDW-
S-4-Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand
18.05.2006). Der Prospektherausgeber ver-
sichert, dass er nach bestem Wissen und Gewissen
über alle für die Anlageentscheidung
wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig
und richtig aufgeklärt hat.
Trotz gewissenhaftester Prüfung und
sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer
jedoch nicht ausgeschlossen werden.
Der Prospekt wurde am 18. Februar 2008
erstellt und herausgegeben.
Prospektherausgeber
Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH
Knesebeckstr. 59-61
10719 Berlin
Lorenz Bruckner
geschäftsführender Gesellschafter
9

DieRisiken derVermögensanlage
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Nachfolgend werden die wesentlichen
mit der Investition in die Vermögensanlage
verbundenen Risiken dargestellt.
Risiken im Zusammenhang mit dem Erwerb
der Immobilie
Der Eigentumsübergang des Gesamtobjektes
ist noch nicht vollzogen, die Eigentumsverschaffungsvormerkung
ist noch
nicht grundbuchlich abgesichert.
Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet
den derzeitigen Eigentümer zur Eigentumsverschaffung.
Zum derzeitigen Rechtszustand
ist der Verkäufer nicht imstande, in
Kaufverträgen die Eigentumsverschaffung
an Nacherwerber sicherzustellen.
Aus der Rückabwicklung eines Kaufvertrages
könnten für den Erwerber Kosten entstehen
(z.B. Vorfälligkeitsentschädigungen
für die finanzierende Bank).
Die Teilungserklärung ist bislang noch
nicht im Grundbuch vollzogen worden. Ohne
eine derartige Teilungserklärung ist der Verkäufer
nicht in der Lage, dem Käufer Wohnungseigentum
zu verschaffen.
Zurzeit liegt die Abgeschlossenheitsbescheinigung
der zuständigen Baubehörden
noch nicht vor. Erst danach kann beim Grundbuchamt
die Anlage der neuen Grundbuchblätter
für die einzelnen Teileigentümer beantragt
werden. Sollte die Teilungserklärung
nicht vollzogen werden, kann den Erwerbern
kein Wohnungseigentum verschafft werden.
Die Erfüllung der Kaufverträge würde
damit für den Verkäufer unmöglich. Aus
der Rückabwicklung eines Kaufvertrages
könnten für den Erwerber Kosten entstehen
(z.B.: Vorfälligkeitsentschädigungen für die
finanzierende Bank). Bei den prospektierten
Wohnungen und Häusern handelt es sich um
noch umfassend zu sanierende und zu modernisierende,
ehemalige kaiserliche Stallungen.
Der Erwerber kauft keine fertige Immobilie,
sondern neben der Altbausubstanz
und dem anteiligen Grund und Boden den
Anspruch auf einen umfassenden Umbau,
Sanierung und Modernisierung. Bei einem
Ausfall des Verkäufers durch Insolvenz kann
die Sanierungs- und Modernisierungsleistung
vom Verkäufer nicht mehr eingefordert
werden.
Für den Käufer besteht die Gefahr, die
Modernisierungsarbeiten selbst fertigstellen
lassen zu müssen, sowie die Gefahr,
wegen des geringeren Bauvolumens einen
möglichen höheren Aufwand als prospektiert
tätigen und höhere Finanzierungskosten
aufbringen zu müssen.
Risiken aus dem Objekt
Die Gebäude wurden Ende des 19. Jahrhunderts
zur Nutzung als Stallungen errichtet.
Aus der Zeit vor der Errichtung wie auch
danach können umweltgefährdende Belastungen
des Grund und Bodens vorhanden
sein.
Bei den Gebäuden handelt es sich um gebrauchte
Immobilien. Bei gebrauchten Im-

mobilien können unter Umständen auch von
Sachverständigen nicht erkennbare Mängel
vorhanden sein.
Gewährleistungsansprüche bezüglich dieser
Mängel bestehen typischerweise nicht
und sind nach der Vertragsgestaltung auch
nicht vorgesehen.
Eventuelle Kosten einer Mängelbeseitigung
trägt der Erwerber.
Risiken aus wirtschaftlicher Sicht
Beim Kauf einer Wohnung entstehen für
den Erwerber regelmäßig folgende Kosten:
Kaufpreis des anteiligen Grundstücks und
der Wohnung einschließlich üblicher Sa-
nierungsleistungen
Notarkosten, Gerichtskosten
Grunderwerbsteuer
Fremd- und Eigenkapitalverzinsung bis
zum Ende der Modernisierungsarbeiten
einschl. Finanzierungsnebenkosten (z. B.
Disagio)
Bei dem Gesamtaufwand für den Erwerb
eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung
können sich für den Erwerber folgende
Risiken ergeben:
Der Gesamtinvestitionsaufwand kann
grundsätzlich durch eine verlängerte Bauzeit
(Überschreitung des Zinsaufwandes)
sowie bei Ausfall des Verkäufers (erhöhter
Aufwand für die Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen)
steigen. Es besteht
das Risiko, dass die vorgesehene Bauzeit
überschritten wird und der Verkäufer vor
Fertigstellung der Modernisierung ausfällt.
Dies kann wegen der Überschreitung des geplanten
Zeitaufwandes sowie evtl. höherer
Fertigstellungskosten zu einer Überschreitung
des geplanten Gesamtinvestitionsaufwandes
führen.
Zur grundsätzlichen Werterhaltung der
Bausubstanz bedarf eine Immobilie regelmäßiger
Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten.
Bei Vernachlässigung dieser
werterhaltenden Maßnahmen kann dies zu
einem Wertverfall der Wohnung oder des
Hauses führen, was bei Vermietung dauerhaften
Leerstand und Mietausfall zur Folge
hätte. Bei einem zu hohen Kaufpreis für die
Immobilie infolge Überbewertung kann es
passieren, dass der ursprünglich bezahlte
Kaufpreis bei einem späteren Verkauf nicht
mehr erlöst werden kann.
Die Finanzierung des Kaufpreises sowie
die Nebenkosten trägt ausschließlich der Erwerber.
Ein Risikopotenzial bei der Fremdmittelbeschaffung
des Erwerbers ergibt sich unter
Umständen aus unzureichender persönlicher
Bonität des Kreditnehmers und damit
einhergehenden schlechteren Kreditkonditionen.
Daneben besteht das Risiko, dass
nach Ablauf einer evtl. vereinbarten Zinsbindungsfrist
ein höherer Zins vereinbart werden
muss. Schließlich ist auf ein mögliches
Disagio hinzuweisen. Das Disagio erhöht als
Zinsvorauszahlung den aufzunehmenden
Kreditbetrag, der dann über den kreditfinanzierten
Kaufpreisteil hinausgeht.
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12
Risiken aus der Nutzung des Investitions-
objektes
Die wirtschaftliche Nutzung des Investitionsobjektes
ist durch folgende Einnahmen
und Ausgaben gekennzeichnet:
Eventuell einzunehmende Mieten
(bei Selbstnutzung: ersparte Miete)
Tilgung
Nicht umlagefähige Nebenkosten
Zinsaufwand
Die tatsächlichen Mieteinnahmen können
hinter den vom Erwerber eingeplanten bzw.
erwarteten Mieten zurückbleiben. Dies kann
z.B. darauf zurückzuführen sein, dass das
Mietniveau entsprechend den Marktgegebenheiten
sinkt und von den Mietern eine
Mietanpassung nach unten verlangt wird.
Daneben kann auch der Leerstand einer
Wohnung zu einem Ausbleiben von Mieteinnahmen
führen – ggf. bedingt durch die lange
Bauzeit auf Grund der Größe des Gesamt-
objekts ebenso wie die Zahlungsunfähigkeit
oder die Zahlungsunwilligkeit des Mieters
selbst. Schließlich können auch auf Grund
berechtigter oder unberechtigter Mängelrügen,
Mietminderungen durch den Mieter
geltend gemacht und auch durchgeführt
werden.
Diese Verringerung der Mieteinnahmen
führt entweder zu einer endgültigen Mietminderung
oder, falls die Mieten vom Mieter
nachgezahlt werden, zu einer vorübergehend
geringeren Mieteinnahme.
Auf der Ausgabenseite können sich die
nicht umlagefähigen Nebenkosten auf Grund
allgemeiner Kostensteigerungen erhöhen
und so zu einer für den Anleger verringerten
Einnahme führen. Durch Leerstand können
die auf einen Mieter umlegbaren Betriebskosten
vom Eigentümer zu tragen sein. Die
Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen können
steigen (z.B. durch höhere Standards,
höhere Umlagen, steigender Bedarf). Im Ergebnis
kann die Bedienung des Kapitaldienstes
mit Eigenmitteln ansteigen oder über-
haupt erforderlich werden. Diese Risiken
gelten nicht für Eigennutzer. Für Eigennutzer
besteht jedoch das Risiko, dass die Betriebskosten
durch allgemeine Kostensteigerung
auch höher als kalkuliert ausfallen.
Risiken aus steuerrechtlicher Sicht:
1. Modernisierungskosten (§§ 7i, 7h und 10f
EStG)
Die in der Kaufpreisliste ausgewiesenen
Modernisierungskosten werden seitens der
zuständigen Gemeindebehörde nicht oder
nicht in voller Höhe in die Bemessungsgrundlage
für die erhöhten Absetzungen nach § 7i
bzw. § 7h EStG (Kapitalanleger) bzw. für den
Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG (Eigennutzer)
einbezogen.
In der Regel wird die notwendige endgültige
Bescheinigung der zuständigen
Gemeindebehörde über die begünstigten
Maßnahmen erst nach Abschluss der Baumaßnahmen
erteilt.

Es kann daher auch keine endgültige Aussage
darüber getroffen werden, ob die erhöhten
Absetzungen bzw. der Sonderausgabenabzug
eintreten und wenn ja, in welcher
Höhe. Ein Ausgleich der aus diesem Risiko
evtl. entstehenden Nachteile für den Anleger
ist nicht vorgesehen.
Soweit mit Baumaßnahmen vor rechtswirksamem
Abschluss des Kaufvertrages
über Wohnungseigentum begonnen wird,
fließen diese Baumaßnahmen nicht in die Bemessungsgrundlage
nach §§ 7i, 7h EStG bzw.
§ 10f EStG ein. Für Anleger, die das Haus bzw
die Eigentumswohnung erst nach Beginn
der Baumaßnahmen erwerben, kommen
die erhöhten Absetzungen bzw. der Sonderausgabenabzug
nicht oder nicht in der angegebenen
Höhe zum Zuge. Die vom Initiator
vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises
auf die Kategorien Grundstücksanteil, Anteil
Altbausubstanz und Modernisierungs-/
Herstellungskosten, die in diesem Prospekt
(Kaufpreisliste) abgedruckt ist, kann durch
eine spätere Aussenprüfung der Finanzver-
waltung eventuell korrigiert werden.
Damit könnte sich für Kapitalanleger die
Bemessungsgrundlage der erhöhten Absetzungen
gemäß §§ 7i, 7h EStG (Modernisierungskosten)
zugunsten der Bemessungsgrundlage
der Normalabschreibungen
gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Altbausubstanz) verringern,
so dass sich das Abschreibungsvolumen
in den ersten 12 Jahren (Begünstigungszeitraum)
gegenüber den Prospektangaben
verringert. Während beim Kapitalanleger
das Abschreibungsvolumen in die Jahre nach
Ablauf des Begünstigungszeitraumes verschoben
wird, reduziert sich der Sonderausgabenabzug
beim Eigennutzer endgültig.
2. Beschränkung des Verlustausgleiches
(§ 15b EStG)
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapitalanleger
in der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme
der erhöhten Absetzungen
gem. §§ 7i, 7h EStG und durch die Aufnahme
einer Fremdfinanzierung negative Einkünfte
erzielt, die für die Dauer der Verlustphase
höher sind als 10% des von ihm eingesetzten
Eigenkapitals.
Wird vom Initiator eine modellhafte Gestaltung
»Steuerstundungsmodell« angeboten,
dürfen die Verluste nach § 15b EStG weder
mit anderen Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung noch mit Einkünften aus
anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden.
Sie dürfen auch nicht nach § 10d EStG
abgezogen werden. Die Verluste mindern
die positiven Einkünfte, die in den folgenden
Wirtschaftsjahren aus der Vermietung dieser
Häuser bzw. Eigentumswohnungen erzielt
werden. Nach der Gesetzesbegründung zum
§ 15b EStG und dem BMF-Schreiben, zählt
das vorliegende Angebot des Initiators nicht
als Steuerstundungsmodell, weil keine modellhafte
Gestaltung vorliegt. Eine modellhafte
Gestaltung liegt nur dann vor, wenn
neben dem Angebot zum Erwerb einer Eigentumswohnung
mittels vorgefertigtem
Konzept eine oder mehrere Nebenleistungen
zum Zweck der Erzielung steuerlicher
13

14
Vorteile angeboten werden.
Das vorliegende Angebot bezieht sich
ausschließlich auf den Erwerb von Reihenhäusern
bzw. Eigentumswohnungen ohne
Nebenleistungen.
Risiken im Rahmen der Veräußerung der
Immobilie
Der Erwerb einer Immobilie sollte grundsätzlich
eine langfristige Vermögensanlage
sein. Bei einer etwaigen Veräußerung kurze
Zeit nach dem Erwerb der Immobilie ist es
nicht ausgeschlossen, dass eine Wertsteigerung
nicht eintritt , so dass aus dem Verkauf
des Hauses bzw. der Eigentumswohnung
kein Gewinn erzielt werden kann. Bei
einer etwaigen Fremdfinanzierung durch
den Anleger besteht außerdem das Risiko,
dass das Darlehen nicht vollständig abgelöst
werden kann und darüber hinaus eine
Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende
Bank geleistet werden muss. Zu
den steuerlichen Folgen einer kurzfris-
tigen Veräußerung wird auf das Kapitel
»Die steuerlichen Auswirkungen« verwiesen.
Maximales Risiko
Das maximale Risiko für den Erwerber
ist die Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen
an die finanzierenden Banken, falls
es aus den oben beschriebenen Gründen
zu keiner Eigentumsübertragung kommt.
Einzelne Risiken können auch gehäuft auftreten,
was bei hoher Fremdfinanzierung im
Extremfall zu einem Vermögensausfall des
Erwerbers führen kann.

Brandenburg gewinnt als Urlaubsland an
Attraktivität / Plus für Potsdam
Städtereisen nach Potsdam werden immer beliebter. UTE SOMMER
POTSDAM Geht es nach den
jüngsten Appellen vieler Politiker,
wird der Urlaub in Deutschland
zum großen Renner. „Es gibt
viele wunderbare Ferienregionen
in Deutschland, die es zu erkunden
lohnt“, sagte kürzlich Renate
Künast, Fraktionschefin der Grünen
im Bundestag.
Kurze Strecken, die ohne klimaschädigenden
Flug zurückgelegt
werden können – das schont
die Umwelt und dürfte auch der
hiesigen Tourismuswirtschaft gut
zupasse kommen.
Märkische Allgemeine, 06.03.2007
Potsdam ist die kinderfreundlichste
Stadt
Laut dem Familienatlas 2007, der heute in Berlin vorgestellt werden
soll, ist Potsdam die kinderfreundlichste Stadt Deutschlands. Zu den
Verlieren gehören ausschließlich Regionen in Westdeutschland.
Der Tagesspiegel, 04.10.2007
Leuchtturm vor den Toren Berlins
Potsdam hat die niedrigste Arbeitslosenquote in Ostdeutschland
Potsdam ist attraktiv. Brandenburgs Hauptstadt glänzt nicht nur durch das kulturelle
Erbe und durch die wundervolle Landschaft, sondern auch durch hervorragende
Wirtschaftdaten und ein familienfreundliches Umfeld.
„Ich lebe gerne in Potsdam, weil die Kulturszene lebendig ist.“
„Weil die Stadt schön ist und weil ich Segler bin, hier habe ich die Möglichkeit
dazu. Wir wohnen auf einer Insel.“
„Weil die Stadt schön ist und es Spaß macht, hier zu leben.“
Und die Wirtschaftsdaten stimmen. Potsdam hat die niedrigste Arbeitslosenquote
Ostdeutschlands - sie liegt seit Jahren unter der Berlins. Mehr als jeder
zweite Arbeitnehmer ist in einer Zukunftsbranche beschäftigt, erklärt Potsdams
Oberbürgermeister Jann Jakobs.
Deutschlandradio Kultur, 10.04.2007
Die Stadt der guten Täter
Potsdam ist die heimliche Hauptstadt der Republik – die Reichen, Schönen und
Mächtigen des Landes haben sich hier die größten Villen und die schönsten
Grundstücke gesichert. Nun spielen sie mit dem diskreten Charme der Bourgeoisie.
Skulpturen am „Chinesischen Haus“
Ein Wachstum wie nie seit der Wende Gute
Stimmung in Brandenburgs Ökonomie
Potsdam - So viel Optimismus war
nie seit der Wende: Voller Erwartungen
blickt die Brandenburger
Wirtschaft in die nächsten Jahre.
Vorbei die Zeit, als gescheiterte
Großprojekte wie der Cargolifter,
der Lausitzring oder die Chipfabrik
bei Frankfurt (Oder) das Bild des
Landes prägten. Denn Brandenburgs
Wirtschaft wächst zurzeit
so dynamisch wie noch nie seit der
Wende, zuletzt um 1,9 Prozent.
Der Spiegel, 40/2007
In der Folge ist auch die Zahl der
Arbeitslosen gesunken, in den vergangenen
zwölf Monaten um fast
30 000 auf nunmehr 210 000.
Das sind zwar immer noch fast 16
Prozent, doch es ist der niedrigste
Aprilwert seit elf Jahren.
Und im Zukunftsatlas der Beratungsgesellschaft
Prognos hat sich
Brandenburg nach Sachsen auf den
zweiten Rang unter den neuen Bundesländern
vorgearbeitet.
Der Tagesspiegel, 10.05.2007
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DieVermögensanlage
16
Der Erwerb und die Nutzung des Objektes
(Wesentliche Grundlagen des steuerlichen
Konzeptes)
Die wesentlichen Grundlagen des steuerlichen
Konzepts werden gesondert im
Abschnitt »Die steuerlichen Auswirkungen«
dargestellt.
Vertrag und Vertragspartner
Der Erwerber schließt einen Kaufvertrag
ab, der Modernisierungs- und Sanierungspflichten
der Verkäuferin, der Lorenz
Bruckner Grundstücks GmbH, als Vertragspartnerin
des Käufers, umfasst. Im Ergebnis
verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe
eines schlüsselfertig sanierten Hauses bzw.
einer Wohnung. Sämtliche Kostensteigerungs-
und Baurisiken trägt hierbei die Verkäuferin.
Alle Zahlungen des Erwerbers erfolgen
unter Beachtung der Regularien der
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
So ist sichergestellt, dass der Erwerber
lediglich Zahlungen leistet, die durch Baumaßnahmen
werthaltig unterlegt sind (Zahlung
gemäß Baufortschritt). Nach Übergabe
sollen die Häuser und Wohnungen von der
Manos GmbH, Berlin, verwaltet werden.
Eine gute Verwaltung trägt maßgeblich
dazu bei, dass eine Immobilie – und besonders
eine qualitativ hochwertige Immobilie
- langfristig ihren Wert erhält bzw. steigert.
Die Verwaltung ist nicht nur für die Instandhaltungs-
und Pflegemaßnahmen und den
wirtschaftlichen Betrieb der Immobilie zuständig,
sondern trägt entscheidend dazu
bei, dass die Eigentümergemeinschaft ihre
letztendlich gleich gelagerten Interessen
auch gemeinsam in den Eigentümerversammlungen
durchsetzt.
Die Anlage der Instandhaltungsrücklage
zur Sicherstellung erforderlicher Instandsetzungen
am Gemeinschaftseigentum, ist eine
weitere, ganz wesentliche Aufgabe der Verwaltung
der Immobilie.
Das Objekt
Die ehemalige Kaserne wurde in den Jahren
1885-1891 für das erste preussiche Garde
Ulanen Regiment errichtet und liegt mitten
im UNESCO-Weltkulturerbe Potsdam,
in unmittelbarer Nähe zum Park Sanssouci,
sowie zur Potsdamer Innenstadt.
Das Gebiet ist ein allgemeines Wohngebiet,
bebaut mit denkmalgeschützten Bestandsgebäuden,
Einfamilienhäusern und
Reihenhäusern. Nach Fertigstellung und
gemäß den vorliegenden Plänen wird die
gesamte Wohnanlage ca. 95 Wohneinheiten
sowie 140 Aussenstellplätze umfassen, die
nach und nach in vier Bauabschnitten umgebaut,
modernisiert bzw. neu hergestellt
werden.
Die ehemalige Reithalle und das Kühlhaus
direkt neben dem Objekt sollen saniert
und zu Wohnungen umgebaut werden. Weiterhin
entstehen im Innenbereich neu zu errichtende
Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser,
die sich an der von Kondor-Wessels

Highlights des Objektes
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Lage unmittelbar angrenzend an das Zentrum
von Potsdam, einer der schönsten Städte
Deutschlands
Alle Häuser und Wohnungen mit eigener großzügiger
Sonnenterrasse oder eigenem Balkon,
größtenteils mit eigenem Garten mit Süd/
West-Ausrichtung
Wunderschöne Kappendecken mit Raumhöhen
von bis zu 5,80 Meter
Sehr individuelle und attraktive Architektur
mit Klinkerwänden
Nachgefragte Häuser/Wohnungsgrößen und
funktionelle Grundrisse
Hochwertige Ausstattung und helle
Räume
Jede Wohnung oder jedes Haus hat mindestens
1 Stellplatz auf dem Grundstück
Kaiser-Wilhelm-Karree
17

Highlights des Objektes
•
•
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•
•
•
Ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV (5
Min. bis zur Stadtmitte, 10 Min. bis zum Potsdamer
Hauptbahnhof)
Sehr gute Infrastruktur mit benachbarten
Schulen, Kitas, Kinderspielplätzen, Sportanlagen,
Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten
Sehr kinderfreundliche Umgebung
Exzellenter Mietmarkt, da nahezu kein Leerstand
in Potsdam und weiterer Bevölkerungszuwachs
prognostiziert
Hohe steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten
für Selbstnutzer und Kapitalanleger
Erfahrener Partner, der die komplette Abwicklung
und Verwaltung aus einer Hand erbringt
und auf Potsdam spezialisiert ist
Im ähnlich konzipierten Nachbarobjekt wurden
über 80% der Häuser an Selbstnutzer verkauft
18
Blick von der Galerie
in das Wohnzimmer

spiegelbildlich erfolgten Bebauung auf dem
Nachbargrundstück anlehnen.
Die nicht mehr vorhandenen Stallungen
auf der westlichen Seite des Grundstücks
werden ebenfalls durch eine neu zu
errichtende Reihenhausbebauung in Anlehnung
an die historischen Gebäude ergänzt.
Dadurch entsteht mit den bereits spiegelbildlich
sanierten und errichteten Häusern
ein insgesamt geschlossenes Wohnareal.
Im Bauabschnitt I befinden sich 24 Häuser
und Wohnungen mit einer Größe zwischen
87 und 183 m² Wohnfläche, sowie 44 Aussenstellplätze.
Die Gesamtgrundstücksfläche
dieses Bauabschnittes beträgt ca.
5.500 m². Der vorhandene Objektbestand
ist renovierungsbedürftig. Alleineigentümer
der Grundstücke wird die Lorenz Bruckner
Grundstücks GmbH.
Die Gesellschaft plant, den gesamten
Komplex umfassend zu renovieren, umzubauen,
zu modernisieren und neu zu bauen
und an Kapitalanleger bzw. Selbstnutzer
zu verkaufen. Das gesamte Grundstück
ist gemäß Satzung der Stadt Potsdam vom
16.02.1993 (veröffentlicht am 22.02.1993)
Bestandteil eines förmlich festgelegten Entwicklungsgebietes
und steht unter Denkmalschutz.
Hierdurch eröffnet sich die
Möglichkeit, die erhöhten Absetzungen bei
denkmalgeschützten Gebäuden und Gebäuden
in Sanierungsgebieten und städtebaulichen
Entwicklungsbereichen gem. §§ 7i,
7h EStG (Kapitalanleger) sowie die Steuerbegünstigung
gem. § 10f EStG (Eigennutzer)
in Anspruch zu nehmen. Der Baubeginn wird
voraussichtlich im Mai 2008 erfolgen. Die
Baugenehmigung ist beantragt. Die Bezugsfertigkeit
ist für den 31.12.2008 geplant. Die
geplanten Häuser und Wohneigentumseinheiten
sind für Erwerber geeignet, die die
Immobilien langfristig vermieten oder selbst
beziehen wollen.
Diese Investoren erwerben eine individuelles
Kapitalanleger-Haus bzw. eine Eigentumswohnung,
die eine langfristige, werthaltige
Chance zur Vermögensbildung bzw.
Altersversorgung bietet. Hierfür ist es erfor-
derlich, dass die Erwerber die im Prospekt
dargestellten Risiken kennen und vor dem
Hintergrund ihrer eigenen, individuellen Situation
einschätzen können. Es wird daher
empfohlen, in jedem Falle individuellen Rat
durch kompetente Fachleute einzuholen, bevor
der Kaufvertrag abgeschlossen wird. Die
Finanzierung des jeweiligen Kaufpreises ist
ausschließlich Angelegenheit des jeweiligen
Käufers.
Unabdingbare Voraussetzung für die Inanspruchnahme
der erhöhten Absetzungen
gemäß §§ 7i, 7h EStG bzw. der Steuerbegünstigungen
gemäß § 10f EStG ist, dass erst nach
Abschluss des Kaufvertrages durch den jeweiligen
Erwerber mit den Baumaßnahmen
begonnen wird. Sanierungsmaßnahmen, die
vorher durchgeführt werden, sind bei Vermietung
des Hauses bzw. der Wohnung nur
noch im Rahmen der linearen Abschreibung
steuerlich begünstigt. Abnahme und Verwaltung
des Sondereigentums sind Aufgabe des
Käufers und können von diesem selbständig
an einen Dienstleister vergeben werden.
19

Potsdam , eine der schönsten Städte Deutschlands
20
Der Standort
P otsdam ist die Hauptstadt und mit ca.
148.000 Einwohnern die einwohnerreichste
Stadt des Landes Brandenburg. Sie
grenzt im Nordosten unmittelbar an die
deutsche Hauptstadt Berlin und gehört
zur europäischen Metropole Berlin/
Brandenburg.
Potsdam ist mehr als eine Stadt und
vor allem bekannt für sein historisches
Vermächtnis als ehemalige Residenzstadt
Preußens. Hier finden Sie eine Landschaft,
die Villen italienischer Prägung, Schlösser,
Brücken und Gärten zu einem riesigen Park
zusammenfasst. Was hier gebaut oder
angelegt wurde, wurde nicht dem Zufall
überlassen. Aus dem 1744 von Friedrich
dem Großen beauftragten Terrassengarten
entwickelte sich im Laufe von Generationen
ein Ensemble von Schloss- und Parkanlagen,
das zum Kronjuwel europäischer Architektur
und Landschaftsgestaltung wurde: Sanssouci
-Ohne Sorge.
Peter Joseph Lenné, der in Bonn geborene
Gartenarchitekt, schuf einen, die ganze Stadt
umfassenden, englischen Landschaftspark mit
weiten Gartenräumen, Wiesenflächen und
Wegen. Die einzelnen Parkanlagen verband
er optisch miteinander. Die Bauwerke setzte
er durch Sichtachsen wirkungsvoll in Szene.
D ie Kulturlandschaften wurden 1990
von der UNESCO als größtes Ensemble der
deutschen Welterbestätten in die Liste des
Weltkultur- und Naturerbes der Menschheit
aufgenommen.
Im Kaiser-Wilhelm-Karree können Sie ein
Teil dieses Weltkulturerbes der UNESCO
werden. Auf Ihrem Weg nach Hause oder
beim abendlichen Spaziergang an den Ufern
des Jungfernsees wird Sie die Magie der
Stadt Potsdam berühren.
Dem Schutz dieses Erbes ist Potsdam ganz besonders verpflichtet.
Unlängst wurde die Havel zur Flusslandschaft des Jahres
(2004) gekürt.

P otsdam ist auf dem besten Wege,
im Europa des 21. Jahrhunderts an seine
Bedeutung als “vornehmer Vorort Berlins”
wieder anzuknüpfen. Wo einst der Hochadel
residierte, wohnt nun die Medien-, Modeund
Politprominenz.
Das traditionsreiche ehemalige UFA Filmstudio
Babelsberg ist eines der führenden
Zentren der Film- und Fernsehproduktion in
Europa.
Hier standen Marlene Dietrich und Hans
Albers vor und Leni Riefenstahl hinter der
Kamera. George Clooney, Nick Nolte, Tom
Cruise, Nicole Kidman und Til Schweiger sind
die Babelsberger Stars von heute.
Während die jüngste Ansiedlung von
Oracle, SAP, VW-Design-Center, Katjes
und die Entwicklung der Medienstadt
Babelsberg als Ritterschlag der Wirtschaft
gewertet werden, ist Potsdam schon
lange Wissenschaftsstandort höchsten
internationalen Ranges.
Potsdam entwickelte sich seit der
Mitte des 19. Jahrhunderts zu einem
wissenschaftlichen Zentrum. Heute sind drei
öffentliche Hochschulen und mehr als 30
Forschungsinstitute in der Stadt ansässig.
Rund 15 Prozent der Einwohner sind Studierende,
die Dichte an Wissenschaftlern pro
Einwohner ist die Höchste in Deutschland.
D ie Nähe zu Berlin und die Chance hier
Natur, Kultur und Ruhe im einzigartigen Flair
zu finden, führt die Prominenz nach Potsdam
und zieht aktive, wohlhabende Neubürger an.
Auch Günther Jauch, Wolfgang Joop, Nadja
Auermann, Friede Springer, Mathias Döpfner
und andere Prominente haben Potsdam für
sich entdeckt.
Die Bevölkerung des Landkreises Potsdam-Mittelmark
ist in den vergangenen 12
Jahren um über 20% gewachsen.
Potsdam ist wieder ein Zentrum einer
Wachstumsregion. Wo Bevölkerung und
Wirtschaft wachsen, wächst auch der Wert
von Häusern und Wohnungen.
Millionen Besucher aus aller Welt
kommen jährlich in die “Residenzstadt”, um
den einzigartigen Reichtum der Potsdamer
Kulturlandschaft zu erkunden. Längst gehört
der Tourismus damit zu den bedeutendsten
Wirtschaftsfaktoren dieser Stadt.
Zu erleben sind die tausendjährige Stadtgeschichte,
Meisterwerke der Architektur
und Landschaftsgestaltung mit Namen wie
Knobelsdorff , Schinkel, Pückler-Muskau und
Lenné, die Havel - welche 2004 zur Flusslandschaft
des Jahres gekürt wurde und
Highlights im Jahreskulturkalender wie z.B.
das Jazzfestival an der Schiffbauergasse,
die Bach-Tage,
die Musikfestspiele Sanssouci und
die legendäre Potsdamer Schlössernacht.
Potsdam ist ein Reiseziel von internationalem
Rang.
21

Das Objekt
22
Ein „kaiserliches“ Refugium
D ie ehemalige Ruinenbergkaserne
Die Gebäude waren mit Klinkersteinen
wurde in den Jahren 1885–1891, für das
verblendet worden. Die rote Farbe führte
1. Preußische Garde-Ulanen-Regiment er-
zu der im Volksmund üblichen Bezeichnung
baut und galt als die modernste ihrer Zeit.
„Rote Kaserne“.
Kaiser Wilhelm I. ließ dieses, damalig
Die Architektur folgt der so genannten
wichtige Bauwerk errichten.
Backsteingotik, einem Kunst- und Architek-
Die Fertigstellung erfolgte nicht mehr zu
turstil des 19. Jahrhunderts.
seinen Lebzeiten. Die feierliche Eröffnung
Wo einst des Kaisers Gardesoldaten und
übernahm sein Enkel und Nachfolger
ihre Rösser für den Kampf exerzierten, wird
Wilhelm II. 1891.
Das Kaiser-Wilhelm-Karree liegt nördlich
des Potsdamer Stadtzentrums, eingebettet
in die Parklandschaft Lennés und in Nachbarschaft
des Schlosses Sanssouci. Das von Friedrich
dem Großen wieder erschaffene „Gardes
bald friedliches Leben Einzug halten.
du Corps“ galt als das vornehmste deutsche
Kaiser Wilhelm der I. von
Kavallerie-Regiment. Die Pferde der Gardereiterei
waren allesamt von dunkelbrauner
Farbe.
Das II. und IV. Garde-Feldartillerie-Regiment
hatte seinen Sitz in der neugotischen
Pracht, der kaiserlichen Kaserne. Wahrlich
majestätisch wirken die einst als Reithallen
und Stallungen dienenden Gebäude.
Preußen, 1797 bis 1888
„Ich habe keine Zeit müde zu sein“
Deutscher Kaiser und König Friedrich Wilhelm II. von Preußen
1859 bis 1941 - Regierungszeit: 1888-1918

D ie Wohnungen am kaiserlichen Reitplatz
werden unter denkmalpflegerischer
Berücksichtigung der Substanz hochwertig
saniert, umgebaut und baulich ergänzt.
Die ehemaligen Pferdeställe sind durch
hohe Deckengewölbe im Inneren gekennzeichnet.
Bei dem Umbau wird die vorhandene
Materie weitgehend erhalten bleiben
und restauriert.
Die originale Dachform wird wiederhergestellt
und mit einem Gaubenband ergänzt,
so dass ein geschlossenes Gesamtbild des
Ensembles entstand. Der Ausbau der alten
Reitställe erfolgt je Gewölbeachse. Dafür
wurden mehrere Haustypen und verschiedene
Wohnungen entwickelt.
Die Infrastruktur des Objektes mit benachbarten
Schulen und Kitas, Kinderspielplätzen
und Sportanlagen ist sehr gut entwickelt.
Der neue Potsdamer Norden mit
seinem Volkspark ist zu Fuß bequem erreichbar.
Mit Bus und Straßenbahn ist man in
weniger als 5 Min. in der Stadtmitte und in
Offizier von den Garde Ulanen
II. Eskadrons des Garde-Kavallerie-Regiments
(hist. Abb. Mitte 19.Jhdt.)
ca. 10 Min. am Potsdamer Hauptbahnhof.
Von dort erreicht man mit dem gut
ausgebauten S-Bahn- und Bahnnetz in rund
20 Min. das Zentrum Berlins. Die Flughäfen
Berlin-Tegel und Berlin-Schönefeld erreicht
man in ca. 30 Min.. Komfortabel sind auch
die Autobahnanbindungen auf der Nord-
Süd- und Ost-West-Achse.
Jedes Haus erhält ihren eigenen
Eingang und jede Wohnung wird durch ihr
eigenes Treppenhaus erschlossen. Um den
Raumeindruck der wunderschönen, fast 6
Meter hohen Deckengewölbe erlebbar zu
machen, wird oberhalb der Nutzräume wie
Küche, Gäste-WC, Hausanschlußraum und
Diele eine Galerie angeordnet, von der aus
man in das Dachgeschoss gelangt.
Im Dach werden die Schlafräume und das
hochwertige Komfortbad untergebracht.
Deren Belichtung erfolgt über das
Gaubenband und über elektrisch betriebene
Dachfenster.
Die Galerien mit ihren Treppen werden in
moderner Stahlkonstruktion errichtet und
bilden so den Kontrast zu den historischen
Kreuzgewölben, den Klinkerwänden und den
gusseisernen Säulen.
Um eine gute Belichtung des Wohnraumes
zu gewährleisten, werden die vorhandenen
Rundbogenfenster bis zum Boden erweitert.
Jedes Haus erhält einen eigenen Gartenanteil
mit Terrasse.
23

Das Kaiser Wilhelm - -Karree
24
Die ehemaligen kaiserlichen Reitstallungen werden in mehreren Bauabschnitten zu insgesamt 94 Einheiten
und 142 Stellplätzen umgestaltet.

26
Die ehemalige Kaserne wurde in den Jahren 1885-1891 für das erste preussische Garde
Ulanen Regiment errichtet und liegt mitten im UNESCO-Weltkulturerbe Potsdam.

Der Lageplan
Schmiedegasse
Kurt-von-Plettenberg-Strasse
Pappelallee
27

Die Objektübersicht
Kurt-von-Ple enberg-Strasse
28
Baronenhaus DG
24
Baronenhaus EG
23
Grafenhaus
22
Grafenhaus
21
Grafenhaus
20
Grafenhaus
19
Grafenhaus
18
Grafenhaus
17
Kaiserhaus
16
Fürstenhaus
15
Schmiedegasse
Kaiserhaus
Grafenhaus
14 13
12
Grafenhaus
Grafenhaus
11
Prinzenhaus
10
Königenhaus
Grafenhaus
Grafenhaus
Grafenhaus
Grafenhaus
Prinzenhaus
Königenhaus
9
8
1
2
3
4
5
6
7
Herzogenhaus EG
Herzogenhaus DG
Pappelallee

Die Kaufpreisliste
Nr. Lage Haustyp Wohnfläche
in m²
Kaufpreis
EUR / m²
Kaufpreis
Haus/Wohnung
EUR
Anteil
Grundstück
EUR
Anteil
Altbausubstanz
EUR
Anteil Sanierungs-/
Herstellungskosten
EUR
Kaufpreis
Küche
EUR
Anzahl
Stellplätze
Kaufpreis /
Stellplatz
EUR
01. Pappelallee Grafenhaus 111,50 2.690 299.935 29.004 50.569 220.362 5.900 1 5.500 5.500
02. Pappelallee Grafenhaus 107,50 2.690 289.175 27.963 48.755 212.457 5.900 1 5.500 5.500
03. Pappelallee Grafenhaus 107,50 2.690 289.175 27.963 48.755 212.457 5.900 1 5.500 5.500
04. Pappelallee Grafenhaus 107,50 2.690 289.175 27.963 48.755 212.457 5.900 1 5.500 5.500
05. Pappelallee Prinzenhaus 163,00 2.625 427.875 41.375 72.140 314.360 5.900 2 5.500 11.000
06. Pappelallee Königenhaus 167,50 2.625 439.688 42.518 74.131 323.039 5.900 2 5.500 11.000
07. Pappelallee Herzogenhaus (EG) 120,00 2.625 315.000 30.460 53.109 231.431 5.900 1 5.500 5.500
08. Pappelallee Herzogenhaus (DG) 93,00 2.750 255.750 24.731 43.119 187.900 5.900 1 5.500 5.500
09. Schmiedegasse Königenhaus 167,50 2.750 460.625 44.542 77.661 338.422 5.900 2 5.500 11.000
10. Schmiedegasse Prinzenhaus 163,00 2.750 448.250 43.346 75.575 329.329 5.900 2 5.500 11.000
11. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
12. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
13. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
14. Schmiedegasse Kaiserhaus 185,50 2.890 536.095 51.840 90.386 393.869 5.900 2 5.500 11.000
15. Schmiedegasse Fürstenhaus 115,00 2.890 332.350 32.138 56.034 244.178 5.900 2 5.500 11.000
16. Schmiedegasse Kaiserhaus 185,50 2.890 536.095 51.840 90.386 393.869 5.900 2 5.500 11.000
17. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
18. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
19. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
20. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
21. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
22. Schmiedegasse Grafenhaus 107,50 2.890 310.675 30.042 52.380 228.253 5.900 2 5.500 11.000
23. Schmiedegasse Baronenhaus (EG) 119,50 2.890 345.355 33.396 58.227 253.732 5.900 1 5.500 5.500
24. Kurt-von-Plettenberg-Str. Baronenhaus (DG) 126,00 2.890 364.140 35.212 61,394 267.534 5.900 2 5.500 11.000
3.007,00 m² 9,67% 16,86% 73,47%
Kaufpreis
Stellplatz
EUR
29

Das Herzogenhaus
30
Wohnflächen: EG 120,00 m² und DG 93,00 m²
EG
ERDGESCHOSS
DACHGESCHOSS
GALERIE

DACHGESCHOSS
DG
GALERIE
31

Das Baronenhaus
32
S
DACHGESCHOSS Wohnflächen: EG 119,50 m² und DG 126,00 m²
DACHGESCHOSS ERDGESCHOS
GALERIE

DG
DACHGESCHOSS
GALERIE
33

Das Prinzenhaus
34
Wohnfläche: 163,00 m²
ERDGESCHOSS
GALERIE

DACHGESCHOSS
35

Das Königenhaus
36
Wohnfläche: 167,50 m²
ERDGESCHOSS
GALERIE

DACHGESCHOSS
37

Das Kaiserhaus
38
Wohnfläche: 185,50 m²
ERDGESCHOSS
GALERIE
DACHGESCHOSS

Das Grafenhaus
Wohnfläche: 107,50 m²
ERDGESCHOSS
GALERIE
DACHGESCHOSS
39

Das Fürstenhaus
40
Wohnfläche: 115,00 m²
ERDGESCHOSS
GALERIE
DACHGESCHOSS

Die Ansichten
ANSICHT VON OSTEN
ANSICHT VON WESTEN
ANSICHT VON SÜDEN ANSICHT VON NORDEN
41

Die Baubeschreibung
42
1. Allgemeine Vorbemerkungen
Die historischen Stallungen der preußischen
Garde-Ulanen, die in den Jahren
1885-1891 errichtet wurden, werden von
der Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH
zu Stadthäusern und einigen Geschoss-
wohnungen als Gesamtmaßnahme „Kaiser-
Wilhelm-Karree, Wohnen am kaiserlichen
Reitplatz“ umgestaltet.
Maßgebend für die Durchführung der
Umbau- und Sanierungsarbeiten sind die
nachstehende Bau- und Ausstattungsbeschreibung
sowie das Planungskonzept einschließlich
der Statik und der Fachplanung.
2. Allgemeine Angaben
Die geplante Baumaßnahme umfasst die
Instandsetzung der ehemaligen Stallungen
sowie die Schaffung von neuem Wohnraum
unter Berücksichtigung der Belange des
Denkmalschutzes. Geplant sind fünf verschiedene
Haustypen und vier verschiedene
Wohnungen im Kopf- bzw. Eckbau. Die Trennwände
der Häuser können je nach Lage aus
historischem Klinkermauerwerk oder auch
aus neuem Kalksandsteinmauerwerk, das
z.B. die historischen Stahlstützen umfasst,
ausgebildet werden. Die verschiedenen Einbauten
und Öffnungen, die zum Teil rückversetzt
verschlossen werden, werden teilweise
sichtbar bleiben.
Darüber hinaus bleiben, soweit möglich,
Rundbögen als Fenster im Klinkermauerwerk,
historische Einbauten die zur Haltung
von Pferden notwendig waren, wie Befestigungsringe,
Futtertröge, Heuhubgeländer erhalten.
Die Wohnungsteilung erfolgt entlang
der Gewölbeachsen, so dass in der Regel im
Inneren der Häuser die gusseisernen Säulen
und Kreuzgewölbe sichtbar bleiben.
Die Dachgeschosse werden über eine
Galerie erschlossen, die sich als zusätzlich
eingezogene Stahlbetondecke über der Gewölbedecke
befindet. Der Dachstuhl wird
neu errichtet und zum Teil sichtbar in Holz
ausgeführt. Die Planung und Vorbereitung
des Gesamtprojektes erfolgt nach einer
restauratorischen Voruntersuchung in allen
Leistungsphasen unter Einbeziehung der
Denkmalschutzbehörde, des Entwicklungsträgers,
der Architekten, Tragwerks- und
Haustechnikplaner und von Gutachtern für
verschiedene Bereiche wie Brandschutz,
Holzschutz, Bauwerksfeuchte, Wärme- und
Schallschutz.
3. Haustechnik
3.1. Erschließung/Hausanschlüsse
Alle erforderlichen Medien wie Wasser,
Elektroenergie, Fernwärme, Entwässerung
und Telekommunikation (z.B. DSL 2000 und
Kabelfernsehen) werden auf dem Baufeld
neu verlegt (zentraler Hauptanschluss) und
mittels Hausanschlussleitungen zur Übergabestation
in das jeweilige Stadthaus geführt;
d. h. jedes Stadthaus erhält einen separaten
Hausanschluss.
In den Wohnungen im Kopf- bzw. Eckhaus
erfolgt die Ver- und Entsorgung über jeweils

einen gemeinsamen Hausanschluss. Vom
jeweiligen Hausanschluss erfolgt die Verteilung
innerhalb des einzelnen Stadthauses
bzw. in die Geschosswohnungen. An der
Terrassenseite ist ein Außenwasserhahn mit
separater Verbrauchsmessung im HA-Raum
vorgesehen.
3.2. Heizung/Warmwasserversorgung
Die Versorgung mit Heizwärme und
Warmwasser erfolgt durch das regionale
Energieversorgungsunternehmen mit Fernwärme.
Der Fernwärmeanschluss liegt im
Eckhaus. Die Verteilung auf die einzelnen
Wohneinheiten erfolgt durch eine gemeinschaftliche
Leitung über den jeweiligen
Hausanschlussraum des einzelnen Stadthauses
bzw. im Kopf- und Eckhaus.
Die Auslegung der Heizungsanlage erfolgt
entsprechend der Heizlastberechnung. Die
Warmwasserbereitung erfolgt zentral im
Eckhaus oder im HA-Raum entsprechend
den technischen Vorschriften. Die Heizungs-
anlage wird witterungsabhängig gesteuert.
Im Erdgeschoß wird eine Fußbodenheizung
im Estrich verlegt. In den Zimmern des Dachgeschosses
kommen fertig lackierte Plattenheizkörper
(z.B. Buderus) mit Thermostatventilen
in Farbe weiß zur Ausführung.
Für die Bäder im 1. OG sind Badheizkörper/Handtuchtrockner
(z. B. Viessmann Badheizkörper
Standard gebogen in den Maßen
ca. 170 x 60 cm) als Raumheizung und gegen
Aufpreis auf Wunsch des Käufers auch
eine elektrische Fußbodenheizung (für einen
Pauschalpreis von 950,- Euro/Bad inklusive
Mehrwertsteuer) vorgesehen. Der Erwerber
jeder Wohneinheit erhält einen Energieausweis
gemäß § 16 der Energieeinsparverordnung
(EnEV).
3.3. Sanitärinstallationen
Die senkrechten Leitungsführungen erfolgen
in Installationsschächten. Die Warm-
und Kaltwasserleitungen zu den einzelnen
Verbrauchsstellen werden aus Kunststoff-
oder Verbundrohr horizontal im Estrich oder
in Vorwandmontage verlegt.
Die Leitungen erhalten die erforderliche
Wärme- bzw. Schwitzwasserdämmung.
Für Armaturen (Hans Grohe, Serie Hansa),
und Objekte wie Bade- oder Duschwannen,
Waschtische, Toiletten und Handwaschbecken
(Duravit, Serie Starck 3) werden nur
geprüfte und zugelassene Fabrikate verwendet.
Armaturen sind verchromt, Objekte aus
Keramik, deren Farbe in einer Bemusterung
festgelegt wird; Anordnung und Größe richten
sich nach der Planung und den Einbaumöglichkeiten.
Im Gäste- WC wird ein wandhängendes
Toilettenbecken mit Sitz aus Kunststoff und
eingebautem geräuscharmem Spülkasten
mit Wasserspartaste installiert, außerdem
ein Keramik-Handwaschbecken nebst Spiegel.
Das Bad wird mit einer Badewanne
(Abmessung 180 x 80 cm) mit Mittelablauf,
einem Handwaschbecken nebst Spiegel und
einer bodengleichen Duschtasse (Abmessung
90cm x 80cm oder 90 x 90 cm) mit Gla-
43

44
seinfassung ausgestattet sowie mit einem
wandhängenden Toilettenbecken mit Sitz
aus Kunststoff und eingebautem geräuscharmem
Spülkasten mit Wasserspartaste. Toilettenpapierhalter
(z.B. Firma Keuco) sind für
alle Bäder vorgesehen.
Zusätzlich werden auch die Handtuchhalter
und Seifenschalen installiert. Ein Waschmaschinenanschluss
ist im Bad bzw. bei den
größeren Häusern im HA- Raum vorgesehen.
3.4. Elektroinstallation / Multimediainstallation
Die Ausführung aller elektrischen Anlagen
erfolgt nach den zur Zeit der Ausführung
gültigen VDE- Bestimmungen, DIN-Normen,
Technischen Anschlussbedingungen (TAB)
des zuständigen EVU’s, den Regeln der Landesbauordnung
sowie den Auflagen der Genehmigungsbehörden.
Jede Wohneinheit erhält
die erforderlichen Unterverteiler mit 10
Sicherungsautomaten und 1 Satz Vorsiche-
rungen. Die Ausstattung der Wohneinheiten
erfolgt in Anlehnung an die Ausstattungswerte
der DIN 18015, Teil 2. Alle Leitungen
werden innerhalb der Einheiten – soweit
möglich – unter Putz verlegt, zum Teil auch
im Fußboden. Gemäß VDE-Vorschrift werden
Sanitärobjekte – soweit erforderlich – geerdet.
Alle Schalter, Steckdosen etc. stammen
aus einem zeitgemäßen und modernen Flächenprogramm
(z.B. Merten oder Jung). Alle
Wohn- und Funktionsbereiche werden mit
einer ausreichenden Anzahl von Steckdosen
und Schaltern wie folgt ausgestattet.
Küche:
1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung,
3 Doppelsteckdosen, 2 Steckdosen,
1 Herdanschluss, 1 Spülmaschinenanschluss,
1 Kühlschranksteckdose
Treppenhaus des Kopfbaus:
1 Brennstelle mit Wechselschaltung,
2 Steckdosen
Windfang und Treppenhaus des
Eckhauses:
1 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung,
1 Steckdose
Diele/Flur im Erdgeschoss:
1 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung,
1 Steckdose
Wohnen:
2 Brennstellen mit Wechselschaltung,
3 Doppelsteckdosen, 2 Steckdosen
Gäste-WC:
1 Wandbrennstelle mit Ausschaltung mit
Kontrollleuchte außen, 1 Steckdose
Hausanschlussraum:
1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung,
1 Steckdose
Galerie:
1 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung,
1 Doppelsteckdose, 1 Steckdose

Flur im Dachgeschoss:
1 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung,
1 Steckdose
Zimmer:
1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung,
3 Steckdosen, 1 Doppelsteckdose
Ankleide (soweit vorhanden):
1 Deckenbrennstelle mit Wechselschaltung,
1 Steckdose
Abstellraum (soweit vorhanden):
1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung,
1 Steckdose
Bad:
1 Wandbrennstelle mit Ausschaltung,
1 Deckenbrennstelle mit Ausschaltung mit
Kontrollleuchte außen, 1 Doppelsteckdose
im Waschtischbereich, 2 Potentialausgleiche
(Badewanne + Dusche), 1 Schaltung
für Bedienung Dachflächenfenster
(soweit vorhanden)
Außenbeleuchtung:
1 Wandleuchte an der Terrasse, von innen
schaltbar, 1 Außensteckdose an der Terrasse,
von innen abschaltbar, 1 Hausnummernleuchte
am Haustürelement.
Sonstiges:
Klingelanlage komplett , Telefon- und Antennenverkabelung
als Blinddose mit Kat.7
(gemäß ISO/IEC 11801) in allen Wohnräumen
im Erd- und Dachgeschoß und auf
der Galerie, Beantragung der Anschlüsse
und die dadurch entstehenden Kosten
sind Sache des jeweiligen Bewohners.
3.5 Küchen
Eine Einbauküche kann gegen Aufpreis geliefert
werden.
4. Bauwerk
4.1. Erdarbeiten / Entkernung
Nicht mehr verwendbare Bauteile und
Materialien sowie die versiegelten Flächen
im Hofbereich werden bis auf einen Schutzstreifen
vor den Außenwänden des Gebäudes
komplett entfernt. Der vorhandene
Fußbodenaufbau in den Gebäuden wird abgetragen
und entsorgt.
Für die innere und äußere Medienversorgung
sowie die Fundamente wird Erdreich
ausgehoben. Der außerhalb des Gebäudes
vorhandene Untergrund wird abgetragen.
Für die Gärten wird zusätzlicher Oberboden
geliefert, aufgetragen und grob planiert.
4.2. Fundamente
Alle Häuser erhalten Bodenplatten und
nach Angaben der Statik erforderlichenfalls
Streifenfundamente unter tragenden Elementen
aus Ortbeton. Darüber hinaus werden
bestehende Bauteile, soweit erforderlich,
saniert.
45

46
4.3. Decken
In den Erdgeschossen bzw. der Galerieebenen
bleiben, soweit möglich, die historischen
Kreuzgewölbe mit Klinkersteinen
unverputzt erhalten. Nach Schadenskartierung
und dem sich hieraus ergebende Bedarf
werden schadhafte Bereiche ausgetauscht
und neu verfugt. Die teilweise vorhandene
Rosette wird rückversetzt geschlossen und
verputzt. Einzelne Deckengewölbe werden
zur Durchführung der Dachgeschosstreppen
entfernt. Gemäß Statik wird eine Stahlbetondecke
über dem Kreuzgewölbe als neue Galerieebene
eingezogen.
4.4. Außenwände
Die Klinkerfassade wird entsprechend
denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und
Abstimmungen instand gesetzt. So bleibt
die tragende Außenwand aus Klinkersteinen
erhalten. Beschädigte Klinker werden überarbeitet
oder nach Bedarf ausgetauscht;
schadhafte Fugen werden nachgearbeitet.
Die Außenwände erhalten Injektionen als Horizontalsperre.
Das Klinkermauerwerk wird
von außen komplett in einem schonenden
Verfahren gereinigt. Eine Mauerwerkstrocknung
erfolgt bei Bedarf. Innenseitig erhält
das Mauerwerk eine gedämmte Vorsatzschale
mit MULTI POOR-Platten.
Die ehemaligen kleinen Belüftungsöffnungen
über den Rundbögen werden rückversetzt
geschlossen oder soweit in der
Planung vorgesehen mit geschlossenen Fensterelementen
versehen. Spenglerarbeiten an
den Fassaden werden entsprechend den Anforderungen
des Denkmalschutzes überarbeitet
bzw. originalgetreu nachgebildet.
4.5. Innenwände
Die Trennwände zwischen den Stadthäusern
werden aus 24 cm starkem Kalksandsteinmauerwerk
hergestellt und beidseitig
verputzt (Gipsputz, Oberfläche geglättet).
Historische Haustrennwände sind im Be-
reich des Kopf- und des Eckhauses sowie des
Giebelhauses und des Endhauses erhalten,
die teilweise gedämmt und verputzt und
teilweise in ihrem ursprünglichen Zustand
sichtbar bleiben. Hierbei werden schadhafte
Bereiche ausgetauscht, erforderlichenfalls
neu verfugt und schonend gereinigt.
Nichttragende Innenwände werden als
Vollgipswände oder aus Ständerwerk, beidseitig
beplankt mit Rigipsplatten mit Fugenverspachtelung
errichtet.
4.6. Fußböden
Im Erdgeschoß wird ein schwimmender
Estrich auf der Bodenplatte mit Wärmedämmung
und Feuchtigkeitssperre aufgebracht.
Im Galeriegeschoß und im Dachgeschoß
kommt ein schwimmender Estrich auf der
Betondecke mit Trittschalldämmung zur
Ausführung. Flur/Diele im Erdgeschoss, Küche,
Bad, Gäste-WC und HA-Raum erhalten
als Bodenbelag Fliesen in Mörtelbett oder
verklebt mit geschnittenen Sockelfliesen

nach Bemusterung, Materialpreis bis EUR
20,00 /m² Einzelhandelsverkaufspreis einschließlich
Mehrwertsteuer. In allen Wohn-
und Schlafräumen, der Galerie und dem
Flur im Dachgeschoss wird Eiche-Fertigparkett
verlegt, Materialpreis bis EUR 40,00/
m² Einzelhandelsverkaufspreis einschließ-
lich Mehrwertsteuer. Der historische Ziegelfußboden
im Treppenhaus des Kopf- und des
Eckhauses bleibt erhalten und erhält keine
Wärmedämmung.
5. Oberflächenbehandlung
Alle historischen Innenflächen werden
unter Berücksichtigung der Auflagen des
Denkmalschutzes bearbeitet, gereinigt und
aufgearbeitet. Dies gilt sowohl für historische
Kreuzgewölbe und erhaltene Haustrennwände
als auch erhaltene historische
gusseiserne Säulen.
Diese werden schonend und fachgerecht
gereinigt und erhalten in Absprache mit dem
Denkmalschutz eine geeignete Oberflächen-
behandlung z.B. in Form eine Anstrichs. Die
Unterseite der Galerie wird mit Gipskarton
verkleidet, verspachtelt und weiß gestrichen.
Im Bereich der Treppenöffnung wird
die sichtbare Betondecke verspachtelt und
weiß gestrichen. Der Dachstuhl wird innen
mit Gipskarton verkleidet, verspachtelt und
weiß gestrichen.
Die Innenseiten der Außenwände werden
wie unter Pkt. 4.5 beschrieben behandelt
und weiß gestrichen. Ebenfalls verputzt oder
verspachtelt und weiß gestrichen werden innen
liegende Mauerwerks- und Gipswände,
soweit nicht teilweise historisches Mauerwerk
sichtbar bleibt.
6. Dachkonstruktion
Das Dach des gesamten Gebäudes wird
gemäß Statik als Holzkonstruktion mit Wärmedämmung
gemäß Wärmebedarfsberechnung
erneuert und mit anthrazitfarbenen
Tondachziegeln eingedeckt. Die Sparren und
Pfetten der Dachkonstruktion werden aus
Holz errichtet. Bei den großen Stadthäusern
ist eventuell aus statischen Gründen eine
sichtbare Holzstütze erforderlich. Die Dacheindeckung
des Gaubenbandes erfolgt mittels
Bitumenschweißbahnen.
7. Dachentwässerung
Die Dachentwässerung erfolgt nach Bedarfsberechnung
mit ausreichend bemessenen
Regenrinnen und –fallrohren aus Kupfer in
Absprache mit der Denkmalschutzbehörde.
Zum Teil wird das Dach im Bereich mehrerer
Häuser über ein gemeinsames Regenfallrohr
entwässert.
8. Fensterelemente, Terrassentüren und
Fenstertüren
Sämtliche Fenster werden entsprechend
denkmalpflegerischen Anforderungen eingebaut.
So werden Holzfensterprofile farbig
lackiert mit verdeckten Beschlägen
ausgeführt. Dreh/Kipp-Mechanismus, Ein-
47

48
handgriffe, Fehlbedienungssperre, zur Erhöhung
der Sicherheit eine Pilzkopfverriegelung
und eine Wärmeschutzverglasung
gehören zum Ausstattungsstandard. Die Unterteilung,
die Holzart, die Profilierung sowie
die farbliche Gestaltung der Fenster werden
auf der Grundlage eines restauratorischen
Gutachtens mit der Denkmalschutzbehörde
festgelegt.
Die unmittelbar über dem Dachgeschoßboden
liegende historischen Lüftungsöffnungen
erhalten, soweit möglich, eine
Festverglasung. Dachflächenfenster zur Belichtung
werden aus Holz (Fabrikat Velux)
mit Kiefer-Fensterbank oder Gipskartonverkleidung
je nach technischem Erfordernis
ausgeführt. Fenster mit massiver Brüstung
erhalten eine Innenfensterbank aus Kiefernholz
lackiert.
Die Terrassentürschwelle wird aus Natursteinplatten
hergestellt, die Außenfensterbänke
sind aus Klinkersteinen . Die
historischen Fenster im Treppenhaus des
Kopf- und des Eckhauses werden originalge-
treu (ohne Dämmung) aufgearbeitet bzw. erneuert.Ein
baulicher Sonnenschutz ist nicht
vorgesehen.
9. Haustür
Neben der Holztür wird ein feststehendes
Fensterelement gemäß Ansichtszeichnung
eingebaut. Klingel und Briefschlitz sind ein
weiterer Bestandteil der Eingangstür. Außerdem
sind Beschläge mit Dreifachverriegelung
und Sicherheitsschloss vorgesehen. Die
Türschwelle der Hauseingangstür wird aus
Natursteinplatten hergestellt. Die teilweise
historischen Haustüren des Kopf- und des
Eckhauses sowie die Gartentüren des Kopfhauses
werden originalgetreu (ungedämmt)
aufgearbeitet bzw. erneuert.
10. Innentüren
Die Türen werden als Röhrenspantüren
mit Holzumfassungszargen jeweils in Weißlack
endbeschichtet ausgeführt. Die Durchgangshöhe
beträgt ca. 2,11 m.
11. Treppen und Galerie
Die Treppenläufe als Verbindung zwischen
Erdgeschoss, Galerie und Dachgeschoss
werden als offene leichte Stahlwangenkonstruktion
mit Holzstufen (Eiche furniert) errichtet.
Die Absturzsicherung der Galerie
wird entsprechend der Konstruktion der
Stahlwangentreppe und nach dem Gestaltungskonzept
des Architekten aus horizontal
angelegten anthrazitfarben lackierten Geländerstäben
zwischen Stahlpfosten mit einem
Edelstahlhandlauf gemäß Statik erstellt.
Die historischen Treppen in den Treppenhäusern
des Kopf- und des Eckhauses
werden nach Maßnahmenkatalog der Denkmalschutzbehörde
saniert, gereinigt und
farblich gestaltet.
12. Balkone / Geländer
Soweit möglich und denkmalrechtlich zulässig,
erhalten die Dachgeschoßwohnungen
des Kopf- und des Eckhauses einen Balkon
mit lackiertem Metallgeländer und einem

Boden aus wetterfesten Holzbohlen oder
ähnlichem Material. Am Kopf- und am Eckhaus
sollen die zwei historischen Heuhubgeländer
erhalten und saniert werden. Diese
historischen Elemente aus Metall werden
feuerverzinkt und anthrazitfarben lackiert
und mit einem Boden aus wetterfesten Holzbohlen
hergestellt.
13. Stützen
Die historischen und gusseisernen Stützen
werden abhängig vom jeweiligen Haustyp
entweder komplett frei stehend erhalten
oder nur von einer Seite sichtbar in die
Haustrennwand integriert. Die Aufarbeitung
unterliegt den Auflagen der Denkmalschutzbehörde
und wird nach deren Vorgabe z.B.
anthrazitfarben gestrichen. Die darüber
liegenden Kapitelle aus Sandstein werden
schonend gereinigt und sichtbar belassen.
14. Wandfliesen
In der Küche ist auf der Installationswand
ein Fliesenspiegel oberhalb der Arbeitsplatte
mit einer Höhe von ca. 60 cm vorgesehen.
In den Gäste-Toiletten wird partiell ca. 1,20
m hoch im Objektbereich und in den Bädern
partiell ca. 1,80 m hoch, ebenfalls im Objektbereich,
gefliest. Die Auswahl der Fliesen
erfolgt nach Bemusterung, Materialpreis bis
EUR 20,- /m² Einzelhandelsverkaufspreis einschließlich
Mehrwertsteuer.
15. Außenanlagen
Auf dem Grundstück werden entsprechend
den funktionellen Erfordernissen im
Einklang mit den Anforderungen des Denkmalschutzes
sowie des Naturschutzes eine
Straße, Gehwege, Zuwegungen zu den Hauseingängen
sowie PKW-Stellplätze errichtet.
Vor der rückwärtigen Fassade der Stadthäuser
und des Kopfhauses werden ca. 12 m²
große Terrassen aus Betonplatten angelegt,
ebenso vor dem gartenseitigen Eingang des
Eckhauses. Der Traufstreifen und die Zuwegung
von der Straße zum jeweiligen Hauseingang
werden aus 1 m breiten Betonplatten
hergestellt. Die erste Rasenaussaat erfolgt
durch den Verkäufer.
Ein zentraler Müllentsorgungsplatz in
Form eines Müllhauses wird gemäß Lageplan
im Kreuzungsbereich Schmiedegasse/
Kurt-von-Plettenberg-Straße geschaffen. Die
Stellplätze sind zum Teil bereits und werden
in Betonsteinpflaster angelegt. Private und
gemeinschaftliche Außen- und Grünanlagen
sind entsprechend den behördlichen Auflagen
anzulegen.
Vom Verkäufer werden Bäume, Hecken
und Sträucher gemäß beigefügter Pflanzliste
gepflanzt. Die Wohnungen und Häuser,
die über keinen Abstellraum innerhalb der
Wohneinheit verfügen, erhalten ein ca. 5 m²
großes Gartenhaus aus lasiertem Holz als Abstellraum.
Die Gartenhäuser in den Maßen
von ca. 2.43 x 2.37 m mit Streifenfundament
mit Feuchtigkeitssperre, 11,5 cm Sperrpap-
49

50
pe (gegen aufsteigende Feuchtigkeit) werden
im Garten gemäß Lageplan aufgestellt.
Diese bestehen aus Blockbohlenwänden
aus 45 mm, 58 mm, 70 mm oder 90 mm
Blockhausbohlen aus skandinavischer Fichte
mit Doppelnut und -feder (1a Qualität)
Spezialeckverzahnung (4-fach-Fräsung) für
absolute Wasser- und Winddichtigkeit der
Eckverbindungen.Das Dach wird aus stabilen
Dachbalken in den Querschnitten (8/16) bzw.
(8/20) aus verzugsarmen Konstruktionsvollholz,
Dachschalung aus 19mm Faserbretter
abgedeckt mit Bitumenbahnen / Bitumenschindeln
beschiefert, seitlicher Dachüberstand
von ca. 50 cm für optimalen baulichen
Holzschutz, Windfedern in glatter oder geschwungener
Form. Eingangstür, aus Tanne/Fichte
mit 68 mm Rahmen (Euro-Norm)
unbehandelt, Zylinderschloss, Isolierverglasung
(u-Wert =1,1 W/m²K), mehrfach verleimte
Kassette, Gummidichtung. Fußboden
aus 28 mm Hobeldielen (1a-Qualität) mit
unterseitigen Zugnuten, Fichte incl. Feuchtigkeitssperre
und Eckleisten.
Wie im Wohnbereich, so wird
auch im Bad auf Qualität geachtet.

Die rechtliche Konzeption
1. Allgemeines
Das Grundstück ist mit einem Gebäudekomplex
aus dem letzten Jahrzehnt des 19.
Jahrhunderts bebaut, der als Stallungen
genutzt wurde. Auf einem Teil des Grundstücks
sind bereits Kfz-Stellplätze angelegt.
Das Grundstück liegt in einem nach den Bestimmungen
des Baugesetzbuches förmlich
festgelegten städtebaulichen Entwicklungsbereich.
Verkäuferin ist die Lorenz Bruckner
Grundstücks GmbH mit Sitz in Berlin.
Sie hat das Grundstück zusammen mit
angrenzenden Flächen vom beauftragten
Entwicklungsträger der Landeshauptstadt
Potsdam durch notariell beurkundeten Kaufvertrag
vom 17.12.2007 UR-Nr. 582/2007 des
Notars Michael Severin, Berlin, gekauft. Der
Erwerber schließt mit der Verkäuferin einen
notariellen Bauträger-Kaufvertrag über eine
Wohnungseinheit in Form eines Stadthauses
oder einer Geschosswohnung und einen
oder mehrere Außenstellplätze ab. Er verpflichtet
sich dadurch zur Zahlung des Kauf-
preises nach den Bestimmungen der Makler-
und Bauträgerverordnung. Die Verkäuferin
verpflichtet sich, das Kaufobjekt umfassend
zu sanieren und Eigentum und Besitz auf den
Käufer zu übertragen.
2. Notarieller Kaufvertrag
2.1 Bauträger-Kaufvertrag
Der Bauträgerkaufvertrag zwischen der
Verkäuferin und dem Käufer kommt durch
die notarielle Beurkundung und die Erteilung
der entwicklungsrechtlichen Genehmigung
zu Stande.
2.2. Stammurkunde
Der Kaufvertrag nimmt Bezug auf
die Stammurkunde mit Teilungserklärung,
Gemeinschaftsordnung, Baubeschreibung,
Bauplänen und WEG-Verwaltervertrag,
die am 18.02.2008 zur UR-Nr. 43/2008 des
Notars Michael Severin, Berlin, errichtet
wurde.
2.3 Eintragungen im Grundbuch
In Abteilung II des Grundbuchs ist der Vermerk
über die Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme eingetragen.
Die Löschung des Entwicklungsvermerks erfolgt
nach Abschluss der Baumaßnahme mit
der Entlassung des Areals aus dem Entwicklungsgebiet.
In Abteilung III des Grundbuchs
wird vorübergehend die Ankaufsfinanzierung
der Verkäuferin abgesichert.
3. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Die entwicklungsrechtlichen behördlichen
Genehmigungsvorbehalte für Verkauf/Veräußerung,
Bebauung, Belastung etc., die sich
aus der förmlichen Festlegung des Areals als
städtebaulicher Entwicklungsbereich ergeben,
sind zu beachten, führen hier aber nicht
zu Verzögerungen, weil die Baumaßnahmen,
die Aufteilung im Wohnungseigentum und
die Veräußerung der einzelnen Einheiten mit
dem von der Landeshauptstadt Potsdam be-
51

52
auftragen Entwicklungsträger abgestimmt
sind. Mit Abschluss der Baumaßnahme (Fertigstellung
des Objekts) sind für den betroffenen
Teilbereich die Entwicklungsziele umgesetzt
worden.
Der Entwicklungsvermerk im Grundbuch
wird zur Löschung gebracht, womit die
Rechtsfolgen aus der förmlichen Festlegung
als Entwicklungsgebiet nicht mehr zum Tragen
kommen (Ausnahme: steuerrechtliche
Begünstigungen gemäß §§ 7 i, 7 h EStG bzw.
§ 10 f EStG). Entwicklungsrechtliche Ausgleichsbeträge
fallen nicht an.
4. Baumaßnahme
Die Modernisierung/Sanierung des Objekts
durch die Verkäuferin erfolgt entsprechend
den Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag
in Verbindung mit der Stammurkunde.
5. Einzelheiten der vertraglichen Regelung
5.1 Teilung nach WEG
Die Teilungserklärung ist im Grundbuch
noch nicht vollzogen worden. Der Käufer erwirbt
das Sondereigentum an den Räumen
des betroffenen Hauses bzw. der betroffenen
Wohnung nebst Sondernutzungsrecht
an Terrasse und Garten bzw. Balkon sowie
einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück
und dem sonstigen Gemeinschaftseigentum.
Zudem erwirbt der Käufer das Sondernutzungsrecht
an einem oder mehreren
Kfz-Aussenstellplätzen. Die Verkäuferin veranlasst
die Aufteilung und übernimmt die
damit verbundenen Kosten.
5.2 Bezugsfertigkeit
Die Verkäuferin verpflichtet sich, die
Häuser bzw. Wohnungen bis spätestens
31.12.2008 bezugsfertig und bis spätestens
30.04.2009 vollständig fertig zu stellen (Beseitigung
eventueller Mängel und Erbringung
aller Restleistungen). Die Stellplätze werden
ebenfalls bis zum 30.04.2009 vollständig
fertig gestellt. Wird der Termin für die Bezugsfertigkeit
des Hauses bzw. der Wohnung
überschritten, schuldet die Verkäuferin eine
Vertragsstrafe in Höhe von 0,2 % des betreffenden
Kaufpreises je Monat der Fristüberschreitung.
Die Vertragsstrafe ist der Höhe
nach auf insgesamt 2,0 % des betreffenden
Kaufpreises begrenzt.
5.3 Kaufpreisfälligkeit
Der Käufer schuldet als Gegenleistung
den Kaufpreis, der in Raten gemäß MaBV zu
zahlen ist. Grundvoraussetzung für die Fälligkeit
der Zahlungen ist die Bestätigung des
Notars, dass die Eigentumsverschaffungsvormerkung
für den Käufer im Grundbuch
an der vereinbarten Rangstelle eingetragen
ist, der Vertrag ohne vertragliche Rücktrittsrechte
rechtswirksam ist und die Freistellung
des Vertragsgegenstandes von allen Grundbuchlasten,
die nicht übernommen werden,

gesichert ist. Außerdem muss die Baugenehmigung
erteilt worden sein. Die Kaufpreiszahlung
erfolgt sodann nach Baufortschritt
in Raten gemäß der MaBV (30 % nach Baubeginn,
33, 6 % nach Rohbaufertigstellung
einschließlich Dachflächen und Dachrinnen,
6,3 % nach Fertigstellung der Rohinstallation
von Heizung, Elektro und Sanitär, 7,0 % nach
Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 9,1
% nach Fertigstellung des Innenausbaus,
10,5 % bei Bezugsfertigkeit unter Einschluss
der Fassadenarbeiten und Zug um Zug gegen
Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger
Fertigstellung).
Bei den Außenstellplätzen erfolgt die Zahlung
in zwei Raten (96,5 % bei vorstehender
Grundvoraussetzungen, Abnahme der Stellplätze
und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung).
5.4 Besitzübergang
Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Abnahme
der Wohneinheit und Zahlung der bis
dahin fälligen Kaufpreisraten auf den Käufer
über. Mit Besitzübergang tritt der Erwerber
in sämtliche Verpflichtungen ein, die sich
für ihn aus der Teilungserklärung und der
Gemeinschaftsordnung ergeben. Außerdem
tritt er in den Verwaltervertrag für das Objekt
ein. Die Abnahme erfolgt durch den Käufer.
5.5 Gebühren und Beiträge
Sämtliche Erschließungsbeiträge für die
vorhandenen und bis zur Übergabe zu schaffenden
Erschließungsanlagen sowie die Kosten
für die Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungsanlagen
trägt die Verkäuferin. Das
Objekt wurde zum Neuordnungswert von
der Verkäuferin erworben. Ausgleichsbeträge
gemäß §§ 154 ff. VGB entstehen nicht.
Anderenfalls stellt die Verkäuferin den Käufer
von entsprechenden Anforderungen ausdrücklich
frei.
5.6 Gewährleistung
Der heutige Zustand des Gebäudes ist altersbedingt,
die Errichtung ist Ende des 19.
Jahrhunderts erfolgt. Vor diesem Hintergrund
sind die Rechte des Käufers wegen
eines Sachmangels des Grund und Bodens
und der von der Baumaßnahme nicht erfassten
Altbausubstanz ausgeschlossen. Hiervon
ausgenommen sind Schadensersatzansprüche
aus der Verletzung des Lebens, des Körpers
oder der Gesundheit, soweit die Verkäuferin
die Pflichtverletzung zu vertreten
hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf
einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen
Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen.
Die Verkäuferin versichert, dass ihr versteckte
Mängel nicht bekannt sind, insbesondere
auch keine ökologischen Altlasten,
die nach erfolgter Sanierung verbleiben
könnten. Hinsichtlich eventueller Mängel der
Bauleistungen (Bau-Architekten-und Ingenieurleistungen)
gelten die gesetzlichen Bestimmungen
des Bürgerlichen Gesetzbuches
53

54
(BGB) über den Werkvertrag, insbesondere
die fünfjährige Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche.
Die Haftung der Verkäuferin
für eventuelle Mängel mitverkaufter
beweglicher Sachen richtet sich nach dem
Kaufvertragsrecht des BGB.
Diesbezügliche Sachmängel geben dem
Käufer nicht das Recht, vom gesamten Kaufvertrag
zurückzutreten. Bei beweglichen Sachen
verjähren die Gewährleistungsansprüche
in zwei Jahren. Die Verjährungsfristen
beginnen mit der Abnahme. Eine Haftung
der Verkäuferin für steuerliche Absichten,
die der Käufer mit dem Vertrag verfolgt,
wird nicht übernommen. Es wird akzeptiert,
dass die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz
des Altbaus im Hinblick auf Schall-,
Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit
geltende Normen bzw. den heutigen Stand
der Technik möglicherweise nicht erreichen
wird.
5.7 Miet- und Pachtverhältnisse
Miet- und Pachtverhältnisse am Vertragsgegenstand
bestehen nicht.
5.8 Eigentumsübergang
Die Sicherung des Eigentumsübergangs
auf den Käufer erfolgt durch die Eintragung
einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch.
Die Einigung über den Eigentumsübergang
auf den Käufer (Auflassung) wird erklärt,
wenn der Vertragsgegenstand vollständig
fertig gestellt, abgenommen und übergeben
und der geschuldete Kaufpreis gezahlt ist.
Ist die Verkäuferin nicht zur Fertigstellung
in der Lage, kann der Käufer die Auflassung
bereits vor vollständiger Fertigstellung
verlangen, Zug um Zug gegen Zahlung des
dem erreichten Bautenstandes entsprechenden
Kaufpreisteils. Der Notar wird mit
dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragt
und von den Vertragsparteien umfassend
ermächtigt.
5.9 Bevollmächtigungen
Die Verkäuferin ist bevollmächtigt, Dienstbarkeiten
(Geh-, Fahr- und Leitungsrechte)
zu bestellen. Die Beschaffung von Fremdmitteln
zur Finanzierung des Kaufpreises und
der Erwerbsnebenkosten ist ausschließlich
Sache des Käufers. Die Verkäuferin verpflichtet
sich aber, das Kaufobjekt mit vom
Käufer gewünschten Grundpfandrechten zu
belasten und bei der Schaffung der Auszahlungsvoraussetzungen
mitzuwirken, soweit
sie der Finanzierung des Kaufpreises und der
Erwerbsnebenkosten dienen.
Im Kaufvertrag wird dem Käufer eine Vollmacht
zur Bestellung entsprechender Finanzierungsgrundpfandrechte
erteilt. Der Notar
und seine Mitarbeiter/innen werden unwiderruflich
bevollmächtigt, alle Erklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen, die zum
Vollzug und zur Durchführung, Abänderung
und Ergänzung des Kaufvertrages erforderlich
sind.

5.10 Hausverwaltungsvertrag für das
Gemeinschaftseigentum.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG) obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
einem Verwalter. Die Verkäuferin
hat dazu die Manos Grundstücksverwertungs-
und Beteiligungs GmbH mit
Sitz in Berlin zur ersten Verwalterin bestellt
und mit ihr einen Verwaltervertrag abgeschlossen.
Der Vertrag ist Teil der Stammurkunde.
Der Käufer genehmigt den mit der
Verwalterin abgeschlossenen Verwaltervertrag
und die erteilte Verwaltervollmacht.
Der Verwaltervertrag wurde zunächst für
die Dauer von drei Jahren ab Entstehen einer
Wohnungseigentümergemeinschaft fest abgeschlossen
und kann aus wichtigem Grund
vorzeitig gekündigt werden. In diesen Vertrag
tritt der einzelne Käufer rechtlich ohne
weitere Erklärung ein, sobald er als Wohnungseigentümer
im Grundbuch eingetragen
wird, wirtschaftlich gemäß Regelung im
Kaufvertrag mit dem Übergang von Besitz,
Nutzen und Lasten, ohne dass es weiterer
Vereinbarungen oder Erklärungen bedarf.
Die WEG-Verwalterin sorgt für die rechtzeitige
Erstellung des Wirtschaftsplanes und
hat das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß
zu verwalten. Die einzelnen Aufgaben
und Befugnisse sowie Rechte und Pflichten
ergeben sich aus der Teilungserklärung, der
Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung
sowie dem abgeschlossenen Verwaltervertrag.
Der Verwalter ist insbesondere zu den im
Leistungskatalog zum Verwaltervertrag aufgeführten
Grundleistungen und besonderen
Leistungen berechtigt und verpflichtet. Die
Hausverwaltung verwaltet die von der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu bildende
Instandhaltungsrücklage und beruft die
WEG-Versammlungen ein.
Für die Erfüllung der im Leistungskatalog
aufgeführten besonderen Leistungen (Verwaltung
des Sondereigentums, Einziehung
von Mieten) erhält der Verwalter eine gesonderte
Vergütung. Eine Umlage der allgemei-
nen Verwaltervergütung und dieser Kosten
auf die Mieter ist nicht möglich.
5.11 Sondereigentumsverwaltung
Der Käufer kann die Verwalterin auch mit
der Sondereigentumsverwaltung beauftragen.
Die Verwalterin übernimmt in diesem
Fall insbesondere die Vermietung, die Betriebskostenabrechnung
und die Abwicklung
von Schadensfällen mit Mietern, Versicherungsgesellschaften
und Dritten sowie die
Beauftragung und Überwachung erforderlicher
Kleinreparaturen im Bereich des Sondereigentums.
Die Verwalterin trägt insoweit für die Instandsetzung
und Instandhaltung des Sondereigentums
im Rahmen der üblichen Bewirtschaftung
Sorge. Die Geltendmachung
von Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüchen
gegenüber der Verkäuferin gehört
nicht zu ihren Aufgaben. Bei der Erteilung
von Aufträgen, die im Einzelfall voraussichtlich
Kosten von mehr als 500,00 € auslösen,
55

56
ist zunächst das Einverständnis des Eigentümers
einzuholen, es sei denn, dass die Arbeiten
unaufschiebbar oder zur Beseitigung
einer Gefährdung des Gemeinschaft- oder
des Sondereigentums, auch Dritter, dringend
erforderlich sind. Die Verwalterin handelt im
Rahmen der Sondereigentumsverwaltung
namens und in Vollmacht eines jeden einzelnen
Wohnungseigentümers, von dem sie
beauftragt worden ist.
Der Sondereigentumsverwalter ist von
der Beschränkung des § 181 BGB befreit. Die
Kosten der Sondereigentumsverwaltung und
die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
der Wohnung gehen zu Lasten des
jeweiligen Wohnungseigentümers und können
nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Der Vertrag kann jederzeit und unter Einhaltung
einer Frist von drei Monaten gekündigt
werden.
6. Vertragspartner
Die Koordination des Vorhabens obliegt
der Verkäuferin, der Lorenz Bruckner Grundstücks
GmbH, Knesebeckstraße 59-61, 10719
Berlin. Geschäftsführer ist Lorenz Bruckner.
Die Gesellschaft wurde am 25.06.2005
gegründet und ist im Handelsregister des
Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg zu HRB
99178 B eingetragen. Die Vertriebskoordination
übernimmt die Bruckner-Consultants
GmbH, Knesebeckstraße 59 61, 10719 Berlin.
Geschäftsführer sind Lorenz Bruckner und
Lutz Freiherr von Entreß-Fürsteneck.
Die Gesellschaft wurde am 27.06.2003
gegründet und ist im Handelsregister des
Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg zu HRB
63648 B eingetragen. Mit der Verwaltung
des Gemeinschaftseigentums und gegebenenfalls
des Sondereigentums ist die Manos
Grundstücksverwertungs- und Beteiligungs
GmbH, Knesebeckstraße 59-61, 10719 Berlin
beauftragt. Geschäftsführer ist Lorenz
Bruckner. Sie wurde am 30.09.1993 gegrün-
det und ist im Handelsregister des Amtsgerichts
Berlin-Charlottenburg zu HRB 50141 B
eingetragen. Alle drei vorgenannten Unternehmen
sind durch den Gesellschafter und
Geschäftsführer Lorenz Bruckner miteinander
verflochten.

Potsdam – Boom im Schatten der Hauptstadt
Von Kerstin Skork
In Potsdam arbeiten Wissenschaft und Wirtschaft eng zusammen, besonders im Technologiebereich. Nicht
zuletzt deshalb ist die Stadt in direkter Nachbarschaft zu Berlin eine der Wachstumsregionen in Deutschland,
wie der Zukunftsatlas 2007 von Handelsblatt und Prognos zeigt. Potsdam besitzt noch einige andere
Vorteile gegenüber der Millionenmetropole.
Großer Bruder, schöne Schwester
Potsdam ist einer der besten Wirtschaftsstandorte Deutschlands – auch wegen
der Nähe zu Berlin vom 28.03.2007
Was macht Potsdam so stark und
Berlin so schwach? Die Frage drängt
sich auf, nachdem das Schweizer Beratungsunternehmen
Prognos eine
Rangliste für alle 439 deutschen Städte
und Kreise erstellt hat.
29 wirtschaftliche und soziale Indikatoren
wurden zur Bewertung herangezogen,
um die „Zukunftsaussichten“
eines Ortes zu ermitteln.
Potsdam überholt Hamburg
Dabei kam Potsdam auf Platz 15
und verbesserte sich seit der letzten
Prognos-Studie aus dem Jahr 2004
um 133 Plätze, überholte sogar wirtschaftlich
starke Städte wie Wiesbaden
oder Hamburg. Potsdam ist damit
neben Dresden, Jena und Greifswald
zu einer der Boomstädte des Ostens
geworden.
Der Tagesspiegel, 28.03.2007
Handelsblatt.com, 30.03.2007
„Potsdam hat sich rasant entwickelt“
Oberbürgermeister Jann Jakobs lobt das Engagement der Einwohner und will die
Stadt als Wissenschaftszentrum entwickeln.
Der Tagesspiegel, 10.05.2007
Eine Studie zählt die Stadt zu den 15 besten deutschen Standorten.
Brandenburger Landkreise sind dagegen weit abgeschlagen.
Der Tagesspiegel, 27.03.2007
Trompetenbläser in Sanssouci
Preußischer Punktstrahler
Jetzt geht‘s aber los: Potsdams Wettbewerbsfähigkeit liegt noch vor
der von Hamburg oder Wiesbaden
Böse Zungen aus der BRD, die
da vor Jahren behauptet hatten,
dass die Wiedervereinigung
für alle Beteiligten glücklicher
gelaufen wäre, wenn man einfach
Potsdam und die Insel Rügen
bekommen hätte und den
Rest den Ossis gelassen hätte,
mögen sich bestätigt fühlen:
Die Stadt Potsdam gehört laut
„Zukunftsatlas 2007“, einer im
Auftrag des Handelsblatts vom
Schweizer Beratungsunterneh-
men Prognos erstellten Studie,
zu den Top-Aufsteigern.
Die ehemalige Residenz der
preußischen Könige liegt auf
Platz 15 der wettbewerbsfähigsten
deutschen Städte - und damit
noch vor Hamburg (Platz
17) oder Wiesbaden (Platz 16).
Potsdam bildet mit Dresden und
Jena ein glorreiches Triumvirat,
das sich im Gesamtranking auf
den vorderen 20 Plätzen behaupten
konnte.
Die Tageszeitung, 27.03.2007
57

Die steuerlichen Auswirkungen
58
Das Angebot richtet sich an Investoren,
die die zu modernisierenden Häuser und
Wohnungseigentumseinheiten nebst Aussenstellplätzen
zum Zweck der langfristigen
Vermietung bzw. Selbstnutzung erwerben
wollen.
Es gelten unterschiedliche steuerrechtliche
Grundsätze für den Erwerb der Immobilie
und deren Nutzung einerseits für
den Investor als Vermieter (z. B. Einkunftserzielung,
Abgrenzung zum gewerblichen
Grundstückshandel, private Veräußerungsgeschäfte)
und andererseits für den Investor
als Selbstnutzer (z. B. Sonderausgabenabzug,
Veräußerungen).
Diese werden im Nachfolgenden getrennt
dargestellt.
Bei einer späteren etwaigen Schenkung
des Hauses bzw. der Eigentumswohnung
gelten für die Investoren unabhängig von
der Nutzung die gleichen steuerrechtlichen
Grundsätze. Diese werden im Anschluss
übergreifend erläutert.
A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung
1. Voraussetzungen für die Anerkennung der
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie
zur Fremdvermietung ist nur dann einkommensteuerlich
relevant, wenn die Absicht
besteht, auf Dauer gesehen nachhaltig
Überschüsse zu erzielen (nachfolgend »Einkunftserzielungsabsicht«
genannt).
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit
wird grundsätzlich vom Vorliegender
Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen
(BMF Schreiben vom 08.10.2004,
BStBl. I S. 933).
Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn
besondere Umstände gegen eine auf Dauer
angelegte Vermietungstätigkeit sprechen.
Solche Umstände können z. B. sein: der
Abschluss von Zeitmietverträgen, der Abschluss
einer kurzfristigen Fremdfinanzierung
oder die Veräußerung bzw. die Selbstnutzung
der Immobilie innerhalb eines kurzen
Zeitraumes, in der Regel innerhalb von fünf
Jahren nach der Anschaffung.
Solche Umstände führen nur dann zur
Nichtanerkennung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung, wenn für den
Zeitraum der Nutzung kein Überschuss erzielt
worden ist.
Erwirbt ein Investor ein Haus oder eine
Eigentumswohnung, ohne entschieden zu
haben, ob er diese dauerhaft vermieten oder
selbst nutzen will, spricht dies ebenfalls gegen
eine Einkunftserzielungsabsicht.
Die Einkunftserzielungsabsicht beginnt
dann in der Regel durch den Entschluss des
Investors zur dauerhaften Vermietung, erkennbar
durch Inserate oder Einschaltung
eines Maklers. Solange der Investor sich
ernsthaft bemüht, die Wohnung zu vermieten
– also auch bei längerem oder vorübergehendem
Leerstand – ist von einer Einkunftserzielungsabsicht
auszugehen.
Darüber hinaus ist für die Einkunftserzielungsabsicht
und die Anerkennung von Werbungskosten
die Höhe der erzielten Miete
maßgeblich.

Wird eine Miete von mehr als 75 % derortsüblichen
Marktmiete vereinbart, ist von
einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.
Wird ein Mietzins von weniger als 75 %
und mehr als 56 % der ortsüblichen Marktmiete
vereinbart, ist die Einkunftserziehlungsabsicht
anhand einer Überschussprognose
zu prüfen. Die Werbungskosten sind
in voller Höhe abziehbar, wenn für die Dauer
der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt
wird.
Wird für die Dauer der Vermögensnutzung
kein Überschuss erzielt, wird in Höhe
der Differenz zwischen dem vereinbarten
Mietzins und der ortsüblichen Marktmiete
eine unentgeltliche Vermietung angenommen
mit der Folge, dass die Werbungskosten
in Höhe dieses Anteils nicht abziehbar sind.
Wird ein Mietzins von weniger als 56 %
der ortsüblichen Marktmiete vereinbart,
wird in Höhe der Differenz zur ortsüblichen
Marktmiete ohne weitere Prüfung eine unentgeltliche
Vermietung angenommen mit
der Folge, dass die auf den unentgeltlichen
Teil entfallenden Werbungskosten nicht abziehbar
sind. Den Erwerber trifft in jedem
Fall die objektive Beweislast über das Vorliegen
der Einkunftserzielungsabsicht. Deshalb
sollte sich jeder Investor eine Überschussprognose
durch einen Steuerberater erstellen
lassen.
Dadurch kann das Risiko der späteren
Nichtanerkennung der Einkünfte bei einer
nicht von vornherein beabsichtigten späteren
Eigennutzung oder Veräußerung gemindert
werden. Die Überschussprognose ist
für die Dauer der voraussichtlichen Vermögensnutzung
zu erstellen. Bei einer befristeten
Vermietung für die Dauer der Befristung,
bei einer langfristigen Vermietung für die
Dauer von 30 Jahren. Bei der Ermittlung des
Überschusses ist von den Ergebnissen auszugehen,
wie sie sich aus den einkommensteuerrechtlichen
Vorschriften ergeben werden.
Private Veräußerungsgewinne sind nicht in
die Prognose einzubeziehen. Erhöhte oder
degressive Abschreibungen sind nur bei befristeter
Vermietung anzusetzen.
2. Einkunftsermittlung
Ist die Vermietung der Eigentumswohnung
durch den Investor auf Dauer angelegt und
wird für die Dauer der Vermögensnutzung
ein Überschuss erzielt, sind die Ergebnisse
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
gem. § 21 EStG zuzurechnen und
unterliegen der Einkommensbesteuerung.
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung erfolgt gem. § 2 Abs.
2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen (§
8 EStG) über die Werbungskosten (§ 9 EStG).
Zu den Einnahmen sind u. a. die Miete und
etwaige Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage
zu rechnen. Zu den Werbungskosten
sind u.a. Abschreibungen auf Anschaffung
bzw. Herstellungskosten, Finanzierungskosten,
Verwaltungskosten für das Sondereigentum
und für das Gemeinschaftseigentum,
Instandhaltungskosten, sonstige nicht auf
den Mieter umlegbare Betriebskosten, Notar-
und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellung
zu rechnen.
59

60
Die Bildung der Instandhaltungsrücklage
durch Einzahlung auf das Verwalterkontozählt
nicht zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten,
sondern erst deren späterer
tatsächlicher Verbrauch. Instandsetzungskosten,
die in den ersten drei Jahren nach
der Anschaffung der Eigentumswohnung
anfallen und 15% der Anschaffungskosten
übersteigen, sind anschaffungsnahe Herstellungskosten
und nach den gleichen Grundsätzen
wie die Anschaffungskosten abzuschreiben
(§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Nach Ablauf der drei Jahre sind anfallende
Instandsetzungskosten nach den Grundsätzen
des BMF-Schreibens vom 18.07.2003
(BStBl. I, S. 386) in Anschaffungskosten,
Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen
abzugrenzen. In die Abgrenzung
sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich
üblicherweise anfallen, nicht mit einzubeziehen.
Ein im Rahmen der Finanzierung der Eigentumswohnung
geleistetes Damnum bzw.
Disagio ist gem. § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG in
Höhe von 5% der Darlehnssumme als Wer-
bungskosten sofort abzugsfähig, wenn ein
Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens
fünf Jahren vereinbart wird.
Zu den Anschaffungskosten des Hauses
bzw. der Wohnung sind der Kaufpreis, die
Notar- und Gerichtskosten auf den Eigentumserwerb
und die Grunderwerbsteuer
zu rechnen. Die Anschaffungskosten sind
im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt auf
Grundstücksanteil, Altbausubstanz, Modernisierungskosten
und Küche sowie für den
Außenstellplatz.
Die vorgenannte Aufteilung beruht auf
einer wohnungsspezifischen Baukostenzuweisung.
Die Aufteilung wird vom Verkäufer
nicht garantiert und steht unter dem Vorbehalt
der Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
Die vom Käufer zu tragenden
Kosten (Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer)
sind im gleichen Verhältnis
auf Grund und Boden, Altbausubstanz, Sanierungskosten,
Küche und Außenstellplatz
aufzuteilen. Die Anschaffungskosten auf die
Altbausubstanz werden gem. § 7 Abs. 4 Nr.
2b EStG jährlich in Höhe von 2,5% beginnend
mit dem Übergang von Nutzen und Lasten
abgeschrieben.
Für den Teil der Anschaffungskosten,
der auf die Modernisierungs- und Instand-
setzungsmaßnahmen eines Denkmals oder
einer Immobilie in Entwicklungsgebieten entfällt,
kann eine erhöhte Abschreibung in Höhe
von 9% p.a. in den ersten acht Jahren und in
Höhe von 7% p.a. im neunten bis zwölften
Jahr alternativ zur linearen Abschreibung
von 2,5% in Anspruch genommen werden
(§ 7i bzw. § 7h EStG).
Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in
dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen
werden (in der Regel identisch mit dem Nutzen-
und Lastenwechsel), und in den elf darauf
folgenden Jahren. Voraussetzung ist darüber
hinaus, dass mit den durchzuführenden
Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des
notariellen Kaufvertrages begonnen wird
und eine entsprechende Bescheinigung der
zuständigen Gemeindebehörde vorliegt.

Da das Finanzamt in der Regel die Aufteilung
der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz
bzw. auf die begünstigten Modernisierungskosten
überprüft , können sich
gegebenenfalls zwischen den im Kaufvertrag
genannten Modernisierungskosten und den
steuerlich begünstigten Aufwendungen Abweichungen
ergeben.
Seitens der Finanzverwaltung wird insbesondere
geprüft , ob durch die Modernisierungsmaßnahmen
kein anderes Wirtschafts-
gut oder kein Neubau entsteht. Entsteht
durch die Modernisierungsmaßnahmen ein
anderes Wirtschaftsgut oder ein Neubau, ist
die Inanspruchnahme von erhöhten Absetzungen
gemäß §§ 7i, 7h EStG ausgeschlossen.
Nach den Verwaltungsanweisungen kann
ein anderes Wirtschaftsgut entstehende
wenn das bisherige Wirtschaftsgut so
tiefgreifend umgestaltet wird, dass die
eingefügten neuen Teile der Gesamtsache
das Gepräge geben;
ein Neubau entstehen, wenn mehr als die
Hälfte der tragenden Gebäudeteile ersetzt
werden.
Nicht in Anspruch genommene erhöhte
Abschreibungen können in späteren
Veranlagungsräumen nicht nachgeholt
werden.
3. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung
und gewerblichem Grundstückshandel
Investoren, die mehrere Immobilien
besitzen oder erwerben und mit dem vorliegenden
Angebot eine weitere Eigentumswohnung
zum Zweck der Vermietung
anschaffen, sollten bei einer späteren etwaigen
Veräußerung darauf achten, dass sie die
Grenzen der privaten Vermögensverwaltung
nicht überschreiten. Die Grenze der privaten
Vermögensverwaltung wird überschritten,
wenn innerhalb eines kurzen Zeitraums nach
der Anschaffung bzw. Herstellung, in der Regel
in einem Zeitraum von fünf Jahren, mehr
als drei Objekte veräußert werden (nach-
folgend »Drei-Objekte-Grenze« genannt).
Objekte im Sinne der »Drei-Objekte-Grenze«
sind Grundstücke jeglicher Art. Auf die
Größe, den Wert oder die Nutzungsart des
einzelnen Objektes kommt es nicht an.
Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum,
das selbständig nutzbar und veräußerbar ist,
stellt ein Objekt i.S. der »Drei-Objekte-Grenze«
dar, auch wenn mehrere Eigentumswohnungen
nach Vertragsabschluss baulich zu
einem Objekt zusammengefasst werden.
Auch ein im Teileigentum stehender Garagenstellplatz
stellt ein selbständiges Objekt
dar, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit
dem Verkauf einer Wohnung veräußert wird.
Als Objekte i.S. der »Drei-Objekte-Grenze«
zählen auch Grundstücksveräußerungen, die
innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren
nach der Anschaffung bzw. Herstellung erfolgen,
wenn besondere Umstände darauf
schließen lassen, dass zum Zeitpunkt der
Anschaffung oder Herstellung eine Veräußerungsabsicht
vorgelegen hat.
Die vorstehende Aufzählung ist nicht abschließend.
61

62
Die seitens der Finanzverwaltung (BMF-
Schreiben vom 24.02.2004, BStBl. I, S.434)
und der Rechtsprechung aufgestellten
Grundsätze zur Abgrenzung zwischen privater
Vermögensverwaltung und gewerblichem
Grundstückshandel, insbesondere
zur »Drei-Objekte-Grenze« sind kompliziert
und unübersichtlich.
Deshalb sollten Investoren, die ihre Eigentumswohnung
veräußern wollen, vor Verwirklichung
des Rechtsgeschäfts einen Steuerberater
beurteilen lassen, ob die Grenzen
der privaten Vermögensverwaltung eingehalten
oder überschritten werden. Werden
die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung
überschritten, hat das zur Folge, dass
seitens des Investors mit dem Entschluss zur
Einkunftserzielung ein gewerbliches Unternehmen
im Umfang des i.S. der »Drei-Objekte-Grenze«
veräußerten Grundbesitzes
begründet wird. Die Einkünfte unterliegen
dann nicht nur der Einkommensteuer, sondern
auch der Gewerbesteuer. Nur bebaute
Objekte, die über einen längeren Zeitraum
von mindestens zehn Jahren vermietet worden
sind, gehören nicht zu Objekten im Sinne
der »Drei-Objekte-Grenze«.
Bei solchen Objekten rechnet auch die
Veräußerung noch zur privaten Vermögensverwaltung.
4. Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von
Grundstücken im Privatvermögen, u.a.
Eigentumswohnungen, bleibt einkommensteuerfrei,
wenn die Veräußerung nach
Ablauf einer zehnjährigen Haltefrist (Spekulationsfrist
i.S. des § 23 Abs. 1 EStG) erfolgt.
Die Frist beginnt mit dem Abschluss des
Kaufvertrages zu laufen. Erfolgt hingegen
die Grundstücksveräußerung innerhalb der
Zehnjahresfrist, so werden entstehende Veräußerungsgewinne
als »Einkünfte aus privaten
Veräußerungsgeschäften« besteuert
(§ 23 EStG). Der Veräußerungsgewinn bzw.
-verlust ermittelt sich grundsätzlich als Differenz
zwischen dem Veräußerungspreis und
den Anschaffungs- und Herstellungskosten
abzüglich etwaiger Veräußerungskosten
(§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG). Die Anschaffungs-
bzw. Herstellungskosten mindern sich um
in Anspruch genommene Abschreibungen
(lineare, degressive und erhöhte).
Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften
bleiben steuerfrei, soweit der erzielte
Gesamtgewinn aus diesen Geschäften
nicht mehr als EUR 512,00 beträgt. Die Verluste
aus privaten Veräußerungsgeschäften
dürfen mit positiven Einkünften aus anderen
Einkunftsarten nicht ausgeglichen werden.
Die Verluste mindern nach Maßgabe des
§ 10d EStG die positiven Einkünfte, die der
Gesellschafter im unmittelbar vorangegangenen
Kalenderjahr oder inden folgenden
Kalenderjahren aus privaten Veräußerungsgeschäften
erzielt hat oder erzielt.
Der Gesetzgeber plant, die Steuerfreiheit
von Verkäufen außerhalb der Spekulationsfrist
abzuschaffen. Es wird eine Besteuerung
aller Verkäufe in Höhe von 20% des Veräusserungspreises
erwogen. Es ist möglich,

dass es zu einer Neuregelung einschließlich
Übergangsregelungen für die Jahre ab 2009
kommen kann.
5. Verlustverrechnung
Investoren, die die Immobilie zum Zweck
der langfristigen Vermietung erwerben, können
in den ersten Jahren Verluste aufgrund
der Inanspruchnahme erhöhter Abschreibungen
auf Modernisierungskosten oder einer
höheren Fremdfinanzierung erzielen.
Verluste, die im Jahr der Entstehung nicht
mit anderen Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung oder mit anderen Einkunftsarten
ausgeglichen werden, können gemäß
§ 10d EStG bis zu einem Betrag von EUR
511.500/bei Ehegatten bis zu einem Betrag
von EUR 1.023.000 in das vorangegangene
Kalenderjahr zurück übertragen werden
(§ 10d Abs. 1 S. 1 EStG).
Nicht ausgeglichene negative Einkünfte,
die nicht nach § 10d Abs. 1 S. 1 EStG abgezogen
worden sind, sind in den folgenden Ver-
anlagungszeiträumen bis zu einem Gesamtbetrag
der Einkünfte von 1,0 Mio. EUR (bei
zusammen veranlagten Ehegatten 2,0 Mio.
EUR) unbeschränkt, darüber hinaus bis zu
60 % des 1,0 Mio. EUR bzw. 2,0 Mio. EUR bei
zusammen veranlagten Ehegatten übersteigenden
Gesamtbetrages der Einkünfte abzuziehen.
Auf Antrag des Investors gegenüber
dem zuständigen Wohnsitzfinanzamt kann
von dem Verlustrücktrag ganz oder teilweise
abgesehen werden. Die Höhe des Verlustrücktrags
ist im Antrag anzugeben.
Es ist nicht ausgeschlossen, dass ein Kapital-
anleger in der Anfangsphase durch die Inanspruchnahme
der erhöhten Absetzungen
gem. §§ 7i, 7h EStG und durch die Aufnahme
einer Fremdfinanzierung negative Einkünfte
erzielt, die für die Dauer der Verlustphase
höher sind als 10% des von ihm eingesetzten
Eigenkapitals. Wird vom Projektinitiator
eine modellhafte Gestaltung »Steuerstundungsmodell«
angeboten, dürfen die Verluste
nach § 15b EStG weder mit anderen
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
noch mit Einkünften aus anderen Einkunfts-
arten aus geglichen werden. Sie dürfen auch
nicht nach § 10d EStG abgezogen werden.
Die Verluste mindern die positiven Einkünfte,
die in den folgenden Wirtschaftsjahren
aus der Vermietung dieser Immobilie erzielt
werden.
Nach der Gesetzesbegründung zum
§ 15b EStG und dem Anwendungsschreiben
des BMF zählt das vorliegende Angebot des
Projektinitiators nicht als Steuerstundungsmodell,
weil keine modellhafte Gestaltung
vorliegt. Eine modellhafte Gestaltung liegt
nur dann vor, wenn neben dem Erwerb einer
Immobilie mittels vorgefertigtem Konzept
eine oder mehrere Nebenleistungen mit
zusätzlich vereinbartem Entgeld zum Zweck
der Erzielung steuerlicher Vorteile angeboten
werden.
Das vorliegende Angebot richtet sich ausschließlich
auf den Erwerb von Häusern bzw.
Eigentumswohnungen.
63

64
6. Andere Steuerbelastungen
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
– sofern die Grenzen der privaten
Vermögensverwaltung nicht überschritten
werden und ein gewerblicher Grundstückshandel
nicht angenommen wird – unterliegen
nicht der Gewerbesteuer.
Die Umsätze aus Vermietung und Verpachtung
von Grundstücken und Grundstücksteilen
sind nach § 4 Nr. 12a UStG vonder
Umsatzsteuer befreit.
B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung
1. Sonderausgabenabzug
Investoren, die eine denkmalgeschützte
oder in einem Entwicklungsgebiet gelegene
Eigentumswohnung bzw. ein Haus mit dem
Ziel der Eigennutzung erwerben, können
Modernisierungskosten im Kalenderjahr des
Abschlusses der Sanierungsmaßnahmen und
in den neun darauf folgenden Jahren jeweils
bis zu 9% wie Sonderausgaben abziehen
(§ 10f EStG). Voraussetzung für den Abzug als
Sonderausgabe ist, dass alle Erfordernisse
des §§ 7i, 7h EStG erfüllt sind. Es wird insofern
auf die Ausführungen zum §§ 7i, 7h EStG
(A.2. »Einkunftsermittlung«) verwiesen.
Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit
gewährt, wie in dem jeweiligen Kalenderjahr
die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wird (§ 10f Abs. 1 Satz 2 EStG).
Grundlage für die Aufteilung der Anschaffungskosten
in Modernisierungskosten und
in andere Kosten sind die Angaben des Bauträgers
im Kaufvertrag.
Diese stehen unter dem Vorbehalt der
Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
Insofern wird ebenfalls auf die Ausführungen
zu §§ 7i, 7h EStG (A.2. »Einkunftsermittlung«)
verwiesen. Die Steuervergünstigung nach §
10f Einkommensteuergesetz kann nur einmal
gewährt werden. Bei Ehegatten können
diese insgesamt für zwei Objekte in Anspruch
genommen werden.
2. Grundstücksveräußerungen
Ein Gewinn aus der Veräußerung von
Grundstücken im Privatvermögen, bleibt
auch innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist
einkommensteuerfrei (vgl. hierzu
die Ausführungen zu A.3., wenn das Grundstück
im Zeitraum zwischen Anschaffung
und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr
der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen
Jahren zu eigenen Wohnzwecken
genutzt wird.
Die Voraussetzungen der Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken innerhalb der oben
genannten Fristen sind u.a. nicht erfüllt bei
kurzfristiger Vermietung, bei Vermietung an
Kinder und andere Angehörige, bei Nutzung
von Teilen der Immobilie als Arbeitszimmer.
Bei der Ausnahme zur Besteuerung von
privaten Veräußerungsgeschäften kommt
es also stets auf die ausschließliche Nutzung
zu eigenen Wohnzwecken an. Für den Fall,
dass die ausschließliche Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken innerhalb der oben ge-

nannten Fristen nicht erfüllt ist, wird auf die
Rechtsfolgen zu A.3. verwiesen.
Inwieweit das Gesetzesvorhaben zur Besteuerung
von privaten Veräußerungsgeschäften
außerhalb der Spekulationsfristen
auch für Eigennutzer zum Zuge kommt, kann
zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschliessend
beurteilt werden.
C. Gemeinsame Vorschriften für Immobilien-
erwerber
1. Einkommensteuervorauszahlung / Eintra-
gung eines Freibetrages auf der Lohnsteu-
erkarte
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste
oder der Sonderausgabenabzug können
bereits im Einkommensteuer- und Vorauszahlungsverfahren
(§ 37 EStG) oder in Form
eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte
(§ 39a Abs. 1 EStG) berücksichtigt werden.
Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die
nach der Fertigstellung oder der Anschaf-
fung der Immobilie beginnen. Der Freibetrag
auf der Lohnsteuerkarte wird mit Wirkung
ab dem der Antragstellung folgenden Monat
eingetragen.
Bei Antragstellung bis zum 31.01. tritt
Rückwirkung auf den 01.01. des Kalenderjahres
ein. Deshalb empfiehlt es sich, den
Antrag bis spätestens zum 31.01. eines Kalenderjahres
zu stellen. Nach dem 30.11.
kann ein Antrag für das laufende Jahr nicht
mehr gestellt werden. Der Antrag auf Eintragung
eines Freibetrages muss allerdings alle
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
des Investors enthalten, so dass auch positive
und negative Einkünfte aus anderen Objekten
zu berücksichtigen sind.
2. Grunderwerbsteuer
Entsprechend dem Grunderwerbsteuergesetz
unterliegt der Erwerb von inländischen
Grundstücken der Grunderwerbsteuer in
Höhe von 3,5 % des Kaufpreises auf Grund
und Boden, Altbausubstanz und Sanierungs-
kosten sowie Küche und Außenstellplatz,
soweit das Bundesland seine Kompetenz zur
Bestimmung des Steuersatzes nicht ausgeübt
hat.
3. Grundsteuer
Auf den Grundbesitz des Hauses bzw.
der Eigentumswohnung ist Grundsteuer
zu entrichten. Die Grundsteuer ist von der
Höhe des Einheitswertes der Immobilie,
der Steuermesszahl (z.Z. 2,6 v.T. für die ersten
38.346,89 EUR des Einheitswertes und
darüber hinaus 3,5 v.T. des Einheitswertes)
und vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde
abhängig. Der Hebesatz der Stadt Potsdam
beträgt z.Zt. für Grundstücke (Grundsteuer
B) 493 %. Kapitalanleger können die Grundsteuer
auf die Mieter umlegen.
4. Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer
Der Übergang eines Grundstücks aufgrund
eines Erbfalls oder einer Schenkung unter
65

66
Lebenden unterliegt gem. § 1 ErbStG der
Steuerpflicht.
Die Bewertung des Grundbesitzes für die
Erbschaft - und Schenkungssteuer erfolgt
gemäß § 12 Abs. 3 ErbStG für Wohnungseigentum
nach dem Ertragswertverfahren gemäß
§ 93 i.V. mit § 78 ff . Bewertungsgesetz.
Nach diesen Vorschriften wird für die Bewertung
bebauter Grundstücke der Ertragswert
angesetzt. Dieser bestimmt sich nach
dem 12,5-fachen der zum Besteuerungszeitraum
vereinbarten Jahresmiete, vermindert
um die Wertminderung wegen Alters (0,5
% pro vollendetes Jahr ab Bezugsfertigkeit,
höchstens jedoch insgesamt 25 %). In
Erbschaftsfällen sind nach Auffassung der
Finanzverwaltung von dem oben beschriebenen
Grundbesitzwert der Immobilie die
Verbindlichkeiten abzuziehen.
Soweit die Verbindlichkeiten den Grundbesitzwert
übersteigen, führt dies zu einer
Reduzierung des übrigen steuerpflichtigen
Nachlassvermögens. Die Finanzverwaltung
sieht in der Zuwendung eines Grundstücks
bei gleichzeitiger anteiliger Schuldenüber-
nahme durch den Beschenkten eine so genannte
»gemischte Schenkung« (BMF-Schreiben
vom 09.11.1989, BStBl. I 1989, 445).
Der Steuerwert der Schenkung ist abhängig
von der Höhe des Grundbesitzwertes des
Grundstücks und dem Verhältnis der vorhandenen
Schulden zur Höhe des Grundstücksverkehrswertes.
Er entspricht im Höchstfall
nahezu dem anteiligen Grundbesitzwert,
nämlich dann, wenn nur geringe Schulden
übernommen werden müssen. Der Steuerwert
mindert sich entsprechend der Höhe
der zu übernehmenden Schulden.
Danach wird die Erbschafts- oder Schenkungssteuer
durch die Miete, die Höhe der
Verbindlichkeiten und das Alter des Gebäudes
im Zeitpunkt der Besteuerung sowie
durch sonstige Guthaben und Beteiligungen
beeinflusst. Die Höhe der Erbschaft - und
Schenkungssteuer ist ferner von möglichen
Freibeträgen und der Höhe der Steuersätze in
den unterschiedlichen Steuerklassen abhängig.
Der Gesetzgeber plant, eine umfassende
Änderung des Erbschaftssteuergesetzes.
Schlussbemerkung
Die steuerlichen Konsequenzen aus der
Entscheidung zum Kauf einer Immobilie lassen
sich verbindlich nur unter Berücksichtigung
der individuellen Rahmenbedingungen
des jeweiligen Investors ableiten. Zur Analyse
der steuerlichen Auswirkungen der
Investitionsentscheidung wird daher durch
einen potenziellen Erwerber üblicherweise
der Rat einer mit seinen persönlichen Verhältnissen
vertrauten Person (z.B. Steuerberater)
eingeholt. Mit diesem Berater des
Investors werden in der Regel auch später
anstehende Entscheidungen, wie eine Anpassung
der vertraglichen Rahmenbedingungen
an veränderte Marktstrukturen oder
eine Veräußerung der Immobilie und die
sich daraus ergebenden steuerlichen Konsequenzen,
besprochen.
Die vorstehenden Ausführungen berücksichtigen
den derzeitigen Stand der Steuergesetzgebung,
der Rechtsprechung und der
Äußerungen der Finanzverwaltung und der
Literatur. Es besteht allerdings die Möglich-

keit, dass sich in der Investitions- bzw. Nutzungsphase
die steuerlichen Rahmenbedingungen,
insbesondere die Steuergesetze,
die Rechtsprechung, die Beurteilung durch
die Finanzverwaltung und die Steuersätze –
unter Umständen auch kurzfristig – ändern.
Diese Änderungen können positive oder
negative Auswirkungen auf das steuerliche
Ergebnis des Erwerbers haben.
Auf Grund der möglichen Änderung von
steuerlichen Rahmenbedingungen stehen
die dargestellten steuerlichen Folgen unter
dem Vorbehalt der Anerkennung durch die
Finanzverwaltung, so dass insoweit keine
Haftung übernommen werden kann.
Glienicker Brücke in Potsdam
67

Die Referenzen
68
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Potsdam
Kirschallee und Neue Kirschallee
Denkmalmodernisierung mit 24 Wohnungen 24 1.690 01.12.1997 31.12.1998 4,5 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 13 Wohnungen 13 1.137 01.12.1997 15.12.1998 2,9 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 24 Wohnungen 24 1.650 01.12.1998 31.12.1999 4,2 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 10 Wohnungen 10 865 28.12.1998 31.12.1999 2,1 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 25 Wohnungen
und 2 Gewerbeeinheiten
27 2.518 29.12.1998 31.12.1999 6,4 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 20 Wohnungen 20 1.556 30.12.1998 31.12.1999 3,9 Mio. € 100%
Sanierung im Entwicklungsgebiet mit
8 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten
10 630 01.03.1999 31.12.2000 1,4 Mio. € 100%
Altbausanierung von 171 Wohnungen 171 10.268 01.05.2000 30.04.2001 7,7 Mio. € 100%
Altbausanierung von 144 Wohnungen 144 10.040 01.07.2000 30.09.2001 7,5 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung Restaurant und Hotel 7 843 01.10.1999 31.03.2002 2,0 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 102 Wohnungen 102 4.992 01.08.2001 31.08.2002 7,2 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 48 Wohnungen 48 3.184 01.09.2002 31.12.2003 4,6 Mio. € 100%
Denkmalmodernisierung mit 46 Wohnungen 46 2.972 01.05.2004 31.12.2004 3,8 Mio. € 100%
Plattenbausanierung im Entwicklungsgebiet
mit 47 Wohnungen
Altbausanierung im Entwicklungsgebiet
mit 72 Wohnungen
47 3.585 01.05.2005 31.12.2005 4,8 Mio. € 100%
72 4.718 01.06.2006 31.08.2007 8,7 Mio. € 100%
765 50.648 71,7 Mio. € 100%
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Die Zukunft ist planbar
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Die Lorenz Bruckner Grundstücks GmbH hat
auch für die nahe Zukunft bereits mehrere
neue Projekte geplant. Darunter sind auch
denkmalgeschützte Immobilien wie das
„Brockessche Haus“ und das Objekt in der
Weinbergstrasse 41+42 in Potsdam.
Grundsätzlich wird durch den Erwerb und
die Sanierung einer Wohnung oder eines
Hauses ein Teil der historischen Immobilien
und zugleich eine schöne und ertragreiche
Kapitalanlage gesichert. Obwohl die Fantasie
uns immer wieder anregt marode gewordene
und denkmalgeschützte Immobilien wieder
aufzubauen und deren Schönheit wieder in
rechtes Licht zu rücken
haben wir auch moderne Architekten dazu
eingeladen ihre Visionen vom „modernen
Wohnen“ zu Papier zu bringen. Entstanden
sind so wunderbare Projekte wie die
Wohnanlage am Fliederweg in Potsdam und
das Boardinghaus „Le Savigny“ in Berlin.
v.l.n.r.:
Das Brockessche Haus, Potsdam - in Planung
Weinbergstrasse 41+42, Potsdam - in Planung

v.l.n.r.:
Wohnen am Fliederweg/Bornstedter Feld, Potsdam - in Planung
Boardinghaus „Le Savigny“ am Savignyplatz, Berlin - in Planung
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Ihre Notizen
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