Auf die Nische kommt es an Beitrag zum dritten EBZ ...

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Auf die Nische kommt es an Beitrag zum dritten EBZ ...

Prof. Dr. Volker Eichener

Auf die Nische kommt es an

Beitrag zum dritten EBZ-Hochschulforum

„Flucht in die Sachwerte? –

Immobilien als Vermögensanlage“ am 30.

September 2009

www.ebz-business-school.de Prof. © Dr. 2009 Volker Eichener


Vermögensanlage nach der

Finanzkrise

Was jetzt für Investitionen in Immobilien spricht:

� Z.Zt. niedrige Zinsen.

� Steigende Inflationserwartungen.

� Sachwert.

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Warnzeichen Demographie

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Quelle: Statistisches Bundesamt


Wenn die Bevölkerung schrumpft,

steigen die Wohnungsleerstände

Bevölkerungsveränderung 2002-2020 Leerstände in Geschosswohnungen 2007

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Quelle: BBR, empirica


In vielen Regionen geht die

Wohnungsnachfrage zurück

voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und

kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

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< - 10 %

< - 5 %

< 0 %

< + 5 %

≥ + 5 %

Quelle: Landesamt für

Datenverarbeitung und Statistik NRW

Darstellung: Ministerium für Bauen

und Verkehr NRW, Referat IV B 5


Mietwohnungsmärkte: Wachsende

Disparitäten

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Entwicklung der Anspannung und Entspannung auf

den Wohnungsmärkten

(Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl

der Haushalte im Jahr 2025)

Wohnungsmarkt mit stark wachsender

Anspannung (> 5%)

Wohnungsmarkt mit wachsender

Anspannung (> 0 %)

Wohnungsmarkt mit wachsender

Entspannung (< 0 %)

Wohnungsmarkt mit stark wachsender

Entspannung (< - 5 %)

Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.

Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5


Nachfrage nach Mietwohnungen im

mittleren Ruhrgebiet

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Entwicklung der Wohnungsmieten

in Dresden

14 €

12 €

10 €

8 €

6 €

4 €

2 €

0 €

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Wohnungsmieten - Fertigstellung nach 1948 mittlerer Wohnwert

Wohnungsmieten - Fertigstellung nach 1948 guter Wohnwert

Wohnungsmieten - Neubau mittlerer Wohnwert

Wohnungsmieten - Neubau guter Wohnwert

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Quelle: RDM/VDM/IVD, InWIS


Mietenentwicklung in Wuppertal

9 €

8 €

7 €

6 €

5 €

4 €

3 €

2 €

1 €

0 €

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Wohnungsmieten - Fertigstellung nach 1948 mittlerer Wohnwert

Wohnungsmieten - Fertigstellung nach 1948 guter Wohnwert

Wohnungsmieten - Neubau mittlerer Wohnwert

Wohnungsmieten - Neubau guter Wohnwert Quelle: RDM/VDM/IVD,

InWIS

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Der Markt für Eigentumswohnungen

Angebot

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Nachfrage


Konsequenzen für Ein- und

Zweifamilienhäuser

80

60

40

20

0

Wohnungen (in 1.000)

2010 2015 2020 2025

Gesamtnachfrage EZFH

maximale Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen EZFH

Angebot an gebrauchten EZFH (Bestandsangebot)

vermarktbarer Neubau EZFH

Mindestnachfrage nach neuen EZFH (20% der Gesamtnachfrage)

bei aktuellem Preisniveau nicht vermarktbares

Bestandsangebot EZFH Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung

e.V., Ministerium für Bauen und Verkehr NRW

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� Unverkäufliche

Objekte.

� Dramatischer

Preisverfall.


Der Wohnungsbau geht zurück

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Unvermietbar – Unverkaufbar:

Wohnimmobilien

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Unvermietbar – Unverkaufbar:

Einzelhandelsimmobilien

(Hauptstraße 300-408 in Herne-Wanne)

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Preisniveau

Die Wohnungsmärkte differenzieren sich

Unterschiedliche Herausforderungen und

Strategien

-

o

+

Wachsende Märkte Schrumpfende Märkte

Durch niedrige Fertigstellungen und

Rückgang des sozialen Wohnungsbaus

neue Versorgungsengpässe.

Wie versorge ich die sozial

Schwachen?

Trotz guter Nachfrage begrenzte

Mietsteigerungspotentiale.

Wie halte ich die Qualität und

verhindere soziales Abgleiten?

Wie generiere ich Zusatzerträge?

Die „Stars“ im Portfolio.

Raum für Neubau und Experimente.

Mit welchen Qualitäten und

Innovationen bediene ich die

Nachfrage?

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Wachsende Leerstände – zunehmende

Konzentration von sozial Schwachen –

Segregation, Verslummung.

Selbst sozial Schwache können wählerisch

sein.

Wie bewirtschafte ich Problemquartiere?

Harte Konkurrenz – wachsendes

Anspruchsniveau der Mieter – Fluktuation –

Preisdruck – Gefahr sozialer Erosion.

Wie kann ich dem Mieter mit begrenztem

Aufwand Mehrwert bieten?

Schmale Nischen für innovative Produkte.

Wie finde ich auf diesen Märkten noch

lukrative Nischen, wie bediene ich die

Präferenzen der Zielgruppen, wie schaffe

ich Produkte mit

Alleinstellungsmerkmalen?


1909

Die Kunden verändern sich:

Die Hauptzielgruppe im Wandel

1999

2009

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2019


Schrumpfende und wachsende

Zielgruppen (typisches Beispiel)

Ältere 55 plus

Familien 30-55

Paare o. Kinder 30-55

Singles 30-55

Starter 18-30

123.889 129.609

65.365

23.418

33.088

Quelle: Statistisches Landesamt NRW, Mikrozensus, eigene Berechnungen

+ 4,6 %

- 19,5 %

- 13,3 %

+ 33,3 %

52.643

20.299

44.111

19.561 + 14,3 % 22.357

2001 2015

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© InWIS F&B GmbH 2003


Die Nachfrage ist bunter geworden

1-Pers.HH unter 65

Alleinerziehende

Nichtehel. Lebensg.

o.Kinder

1-Pers.HH ab 65

Nichtehel.Lebensg.mit

Kind

Ehepaare mit 3 u.mehr

Kindern

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Ehepaare ohne Kind

Ehepaare mit 1 Kind

Ehepaare mit 2 Kindern


Die neue Vielfalt der

Wohnkonzepte

einfach-funktional

häuslich-familiär

kommunikativdynamisch

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solide-bescheiden

konventionellsituiert

anspruchsvoll


Neue Produkttypen und

Preisniveaus: Kleinere Nischen

einfach

öff. gebunden

mittel

gehoben

Luxus

einfach

öff. gebunden

mittel

gehoben

Luxus

Familienwohnung

Loftwohnung

EFH für

Kinderreiche

Ökohaus

Alleinerziehendenwohnung

Behindertenwohnung

Singlewohnung

barrierefreieAltenwohnung

Single-

Service-

Wohnung

betreute

Altenwohnung

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Freizeitwohnung

betreute

Altenwohnung

mit Pflege

Studentenwohnung

Seniorenresidenz

Wohngemeinschaftswohnung

Haus für

Alten-

WGen


Nischenprodukt: Luxuswohnungen für

Kinderlose (Duisburger Innenhafen)

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Nischenprodukt Loft-Wohnungen

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Nischenprodukt Wellness-Wohnen

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Nischenprodukt Seniorenwohnen

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Nischenprodukt

Gruppenwohnprojekte

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Nischenprodukt Öko-Haus

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Nischenprodukt Esoterik-Wohnen

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“Die Metaphysik des Raumes


Immobilien als Vermögensanlage?

Im Prinzip ja, aber man muss genau hinsehen:

� Makrostandort.

� Mikrostandort.

� Entwicklungsperspektiven.

� Marktsegment/Zielgruppe/Objekttyp.

� Preisniveau.

� Konkurrenzsituation / Alleinstellung.

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