Der Verwalter-Brief - Haufe.de

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Der Verwalter-Brief - Haufe.de

Vermieter haftet für erhöhte BrandlastLagert ein vom Vermieter beauftragter Handwerker verbotenerweiseund leicht zugänglich brennbare Gegenstände im Haus und kommt esdurch Brandstiftung an diesen Gegenständen zu einem Feuer, haftet derVermieter den Mietern auf Schadensersatz.In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Handwerker Styroporplatten,die bei einer vom Vermieter beauftragten Dachsanierung verbautwerden sollten, vorübergehend in der Tiefgarage deponiert. Infolge vonBrandstiftung kam es zu einem Feuer, durch das Einrichtungsgegenständeeines gewerblichen Mieters beschädigt wurden. Die Feuerversicherungdes Mieters, die den Schaden reguliert hatte, verlangt vomVermieter Ersatz.Der BGH gab der Klage statt, da der Vermieter gegen seine mietvertraglicheFürsorgepfl icht verstoßen und die Brandlast in der Tiefgarageerhöht hatte. Das Verschulden des Handwerkers war dem Vermieter zuzurechnen.Auch dass mit dem Brandstifter ein Dritter in das Gescheheneingegriffen hat, ändert an der Haftung des Vermieters nichts, da dieBrandstiftung nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit lag. (BGH, Urteil v.12.12.2012, XII ZR 6/12)PRAXIS-TIPP:Die Entscheidung sollte jedem Verwalter bzw. Vermieter eine Mahnungsein, die Brandlasten in Tiefgaragen, Kellern und auf Dachbödenim Blick zu behalten. Vorschriften darüber, welche Gegenständein (Tief-)Garagen gelagert werden dürfen, fi nden sich z. B. in denGaragenverordnungen der Länder.! Weiterführende Informationen:Brandlasten in der Tiefgarage (Musterschreiben) 925930Sperrmüll, Ablagerung mit Kautionsvereinbarung (Beschluss) 1315021Weisungsbefugnis macht Verwalternicht zum ArbeitgeberSchließen ein Hausmeister und eine Wohnungseigentümergemeinschaft,vertreten durch den Verwalter, einen Arbeitsvertrag, in der dieWEG als „Dienstberechtigte“ bezeichnet ist, kommt ein Arbeitsverhältniszwischen Hausmeister und WEG zustande. Der Verwalter wird nichtArbeitgeber. Dies gilt auch, wenn der Arbeitsvertrag vorsieht, dass derVerwalter gegenüber dem Hausmeister weisungsberechtigt ist und denAufgabenbereich des Hausmeisters ändern darf, während Eigentümerund von der WEG gewählte Ausschüsse ausdrücklich keine Weisungsbefugnishaben sollen. Der Verwalter erhält seine Befugnisse nicht auseigenem Recht, sondern als Vertreter der Gemeinschaft.In einer solchen Vertragsgestaltung liegt keine rechtsmissbräuchlicheUmgehung des Kündigungsschutzes. Die Zwischenschaltung des Verwalterszur Ausübung der Arbeitgeberrechte dient dazu, die Handlungsfähigkeitder WEG als Arbeitgeber sicherzustellen bzw. zu erleichtern.Der Ausschluss der einzelnen Eigentümer und der Ausschüsse von derWahrnehmung der Weisungsbefugnisse dient dazu, Interessenkonfl iktezu vermeiden. (BAG, Urteil v. 27.9.2012, 2 AZR 838/11)! Weiterführende Informationen:Hausmeister, Arbeitsvertrag 644940Hausmeister 636660ServiceHaufe Online-SeminareMit den Haufe Online-Seminaren können Sie sich direkt am heimischenPC über aktuelle Themen, die Ihren Verwalteralltag betreffen, informieren.Ihr Vorteil: Sie sparen sich die Kosten für Anreise und Übernachtungund sparen zudem wertvolle Zeit. Für Kunden von „Haufe VerwalterPraxisProfessional“ ist die Teilnahme im Abonnement enthalten.Anmeldung unter www.online-training-immobilien.haufe.deWEG-Recht kompakt: Die wichtigsten Urteile im ÜberblickMo., 18.3.2013, 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroDieses Online-Seminar informiert über die wichtigsten Grundsatz-Urteileim Wohnungseigentumsrecht, die Verwalter kennen sollten. Einhilfreiches Skript zum Download ist inbegriffen.Referent: RA Thomas HannemannImmobilienverwaltung aktuell: Fit für die SEPA-UmstellungFr., 22.3.2013, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroAls Immobilienverwalter stehen Sie 2013 vor einer besonderen Herausforderung:Der Zahlungsverkehr muss auf das SEPA-Verfahren umgestelltwerden (s. hierzu das „Verwalterthema des Monats“ in der Februar-Ausgabe).Ab Februar 2014 können Forderungen per Lastschrift nur nochüber das SEPA-Lastschriftverfahren eingezogen werden. Was heißt dasim Einzelnen und wie können Sie Ihr Unternehmen richtig darauf vorbereiten?Dieses Online-Seminar informiert Sie über die Schritte, die fürdie SEPA-Umstellung erforderlich sind.Referent: Steffen HaaseSchneller ans Ziel mit dem HaufeIndexWenn Sie „VerwalterPraxis“, „VerwalterPraxis Professional“,„ImmobilienVerwaltung plus/pro“, „Hausverwaltungsmanagementplus/pro“, „ImmoXpress plus/pro“ oder „Lexware hausverwalterplus“ nutzen, haben Sie einfachen Zugriff auf weiterführendeInformationen. Geben Sie die zu jedem Beitrag jeweils genannte(n)Nummer(n) einfach in die Suche Ihrer Wissensdatenbank „Verwalter-Praxis“ oder „VerwalterPraxis Professional“ ein und Sie gelangen direktund ohne weiteres Suchen zur genannten Fundstelle.3www.haufe.de/immobilien


4Verwalterthemades MonatsMietrechtsänderung 2013RA Dirk Hammes, FreiburgIn Kürze tritt das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Kernpunktder Neuregelung ist die vereinfachte Durchsetzung energetischerModernisierungsmaßnahmen sowie besserer Schutz von Vermieternvor unredlichen Mietern.Das neue Mietrecht hat Bundestag und Bundesrat passiert. Damit endeteeine lange gesetzgeberische Hängepartie. Die Neuregelung trittzu Beginn des übernächsten Kalendermonats nach Verkündung im Bundesgesetzblattin Kraft – frühestens und voraussichtlich zum 1.5.2013,bei verzögerter Verkündung entsprechend später.1. Länder können Kappungsgrenze senkenDerzeit sind Mieterhöhungen bundeseinheitlich auf eine Höhe von 20Prozent in 3 Jahren beschränkt. Das geänderte Mietrecht ermöglichteine Abweichung hiervon. In Gebieten, in denen ein Wohnungsengpassherrscht, können die Bundesländer künftig die Kappungsgrenze auf 15Prozent in 3 Jahren senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, könnendie Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens5 Jahren bestimmen.Diese Änderung in § 558 Abs. 3 BGB wurde erst unmittelbar vor derAbstimmung im Bundestag in das Gesetz eingefügt, nachdem in derbreiten Öffentlichkeit eine Diskussion über steigende Mieten in Ballungszentrenstattgefunden hatte.PRAXIS-TIPP: ORTSÜBLICHE VERGLEICHSMIETE BEGRENZT MIETERHÖHUNGUnabhängig von einer eventuellen Absenkung der Kappungsgrenzeist eine Mieterhöhung nach wie vor nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmietezulässig.2. Vereinfachung der energetischen ModernisierungZentrales Anliegen der Neuregelung ist, Vermietern die energetischeModernisierung ihrer Objekte zu vereinfachen. Um dieses Ziel zu erreichen,enthält das Änderungsgesetz verschiedene Neuerungen.a) Ankündigung von ModernisierungsmaßnahmenNach wie vor muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 3 Monatevor deren Beginn ankündigen, Angaben zu Art und Umfang sowieBeginn und Dauer machen und die zu erwartende Mieterhöhung sowiedie voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen. Bei energetischenModernisierungen kann der Vermieter künftig aber auf allgemeinanerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Energieeinsparungdarzulegen (§ 555c Abs. 2 BGB). Er muss keine Angaben mehr zu denkonkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile machen. Diesemüssen bisher teilweise erst durch einen Sachverständigen ermitteltwerden.PRAXIS-TIPP: REGELWERK MIT PAUSCHALWERTENSolche Pauschalwerte fi nden sich z. B. in der „Bekanntmachung derRegeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“des Bundesbauministeriums vom 30.7.2009 (abrufbarauf dem Info-Portal Energieeinsparung des Bundesinstituts für Bau-,Stadt- und Raumforschung, Kurzlink: www.bit.ly/Daten_Wohn).Diesem Regelwerk können nach Baualtersklassen geordnet Wärmedurchgangskoeffizienten für bestimmte Bauteile entnommen werden.Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung aufdiese pauschalierten Werte Bezug nehmen. Den Einspareffekt kannder Vermieter z. B. darlegen, indem er den Pauschalwert mit demWärmedurchgangskoeffi zienten des zu montierenden Bauteils, dervom Hersteller mitgeteilt wird, vergleicht.b) Duldungspflicht des MietersDie Duldungspfl icht des Mieters steht unter dem Vorbehalt, dass dieModernisierung für den Mieter keine unbillige Härte darstellt. Hieranhat sich nichts geändert. Allerdings wird die Duldungspfl icht erweitert:Umstände, die für den Mieter eine Härte im Hinblick auf die Duldungoder die Mieterhöhung begründen, muss der Mieter innerhalb einesMonats ab Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen(§ 555d Abs. 3 BGB).PRAXIS-TIPP: HINWEIS AUF FORM UND FRISTVoraussetzung für den Lauf der Frist ist, dass die Ankündigung dengesetzlichen Vorgaben entspricht und der Mieter darin auf Form undFrist für seine Einwände hingewiesen worden ist.Außerdem – auch dies ist neu – bleiben bei der Abwägung im Rahmender Duldungspfl icht die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichenkünftigen Betriebskosten außer Betracht (§ 555d Abs. 2Satz 2 BGB). Diese Aspekte fl ießen erst bei der nachträglichen Prüfungein, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine unbillige Härte darstellt.Die Härtefallprüfung wird also zweigeteilt: Wirtschaftlichen Härten wirdbei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Frage derDuldungspfl icht die sonstigen, eher persönlichen Härten berücksichtigtwerden. Das kann dazu führen, dass der Vermieter zwar zur Modernisierungberechtigt ist, nicht aber zu einer Mieterhöhung.c) Zeitlich befristeter MinderungsausschlussBei energetischen Modernisierungsmaßnahmen wird das Recht desMieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen(z. B. Lärm, Schmutz) zu mindern. Drei Monate muss der Mieter dieBeeinträchtigungen hinnehmen, ohne die Miete mindern zu können(§ 536a Abs. 1a BGB). Dieser Punkt war einer der umstrittensten imGesetzgebungsverfahren.Zugleich wurde der Begriff der energetischen Modernisierung im Gesetzdefi niert als „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die MietsacheEndenergie nachhaltig eingespart wird“ (§ 555b Nr. 1 BGB).PRAXIS-TIPP: BESTEHENBLEIBEN DES MINDERUNGSRECHTSDas Minderungsrecht bleibt bei Maßnahmen, die ausschließlichdem Klimaschutz, aber nicht dem Mieter dienen, erhalten, ebensobei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen.d) ModernisierungsvereinbarungenBereits bisher konnten Vermieter und Mieter anlässlich einer konkretenModernisierungsmaßnahme Vereinbarungen treffen, etwa über Umfangund Ablauf der Maßnahme, eine Mietminderung oder deren Ausschluss,www.haufe.de/immobilien


5die im Anschluss zu zahlende Miete usw. Im neuen § 555f BGB wirddiese Möglichkeit nun gesetzlich verankert. Dies betrifft allerdings nurVereinbarungen, die anlässlich einer konkreten Maßnahme und nachAbschluss des Mietvertrags getroffen werden. Generelle mietvertraglicheVereinbarungen, die zuungunsten des Mieters vom Gesetz abweichen,bleiben unwirksam.e) ModernisierungsmieterhöhungUnverändert können Vermieter nach einer Modernisierung die Mieteum jährlich 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kostenerhöhen. Dies gilt jedoch nicht für Maßnahmen, die allein klima- undenergiepolitischen Zielen dienen, und keinen Bezug zur Mietsache haben(z. B. Montage einer Fotovoltaikanlage, deren erzeugter Strom insallgemeine Netz eingespeist wird).Auch ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter einebesondere Härte bedeuten würde. Härtegründe bezüglich der Mieterhöhungmuss der Mieter allerdings – wie Härtegründe gegen die Maßnahmeselbst (s. o.) – innerhalb eines Monats ab Zugang der Modernisierungsankündigungvorbringen. Diese Ausschlussfrist gilt nicht, wenn die tatsächlicheMieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.3. Energetische Beschaffenheit als WohnwertmerkmalDie energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung musskünftig bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmalberücksichtigt werden. § 558 Abs. 2 BGB wurde entsprechend ergänzt.4. Neuer Kündigungsgrund: Nichtzahlung der KautionDie Nichtzahlung der Kaution wird als Grund für die fristlose Kündigungim Gesetz festgeschrieben (§ 569 Abs. 2a BGB). Vermieter können dasMietverhältnis künftig ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn derMieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe von mindestens 2Kaltmieten in Verzug ist. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugskann der Mieter auch hier die Kündigung durch Zahlungder Rückstände unwirksam machen.PRAXIS-TIPP: NUR NEUVERTRÄGE BETROFFENDie Neuregelung zur Kaution gilt nur für Mietverhältnisse, die abInkrafttreten der Mietrechtsänderung neu begründet werden. Fürbestehende Mietverhältnisse verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage,die nicht endgültig geklärt ist. Überwiegend wird auch hier einRecht zur fristlosen Kündigung angenommen, allerdings erst nachvorheriger Abmahnung.5. Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichenWärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann,wenn er im bestehenden Mietverhältnis auf Contracting umgestellt hat,werden in § 556c BGB gesetzlich defi niert. Wenn der Mieter aufgrunddes Mietvertrags die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragenmuss und der Vermieter die Versorgung von Eigenversorgung (z. B.hauseigene Zentralheizung) auf die eigenständig gewerbliche Lieferungdurch einen Wärmelieferanten umstellt, muss der Mieter die Kosten derWärmelieferung als Betriebskosten tragen. Voraussetzung ist, dass dieUmstellung mit einem Effi zienzgewinn verbunden ist. Die Vorschrift giltauch für die Gewerbemiete, wobei dort abweichende Vereinbarungenzulässig sind. Spätestens drei Monate vor der Umstellung muss der Vermieterdiese in Textform ankündigen.Die Neuregelungen zum Contracting treten zwei Monate nach denübrigen Änderungen in Kraft, da zuvor noch die Bundesregierung perRechtsverordnung genauere Vorschriften für Wärmelieferungsverträgeaufstellen muss.6. Besserer Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- inEigentumswohnungenDie Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von MietinEigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oderMiteigentümer wird erschwert. So gilt künftig beim Erwerb vermieteterWohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell dieKündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB (3 bzw. bis zu 10Jahre). Ausgenommen hiervon ist der Erwerb durch Familienmitglieder oderAngehörige desselben Haushalts, die die Wohnung selbst nutzen wollen.7. Prozessuale ÄnderungenDas Mietrechtsänderungsgesetz enthält auch einige prozessuale Neuerungen.So wird für Räumungsprozesse ein Beschleunigungsgebot eingeführt.Nach dem neuen § 272 Abs. 4 ZPO müssen die Gerichte Räumungssachenkünftig vorrangig und beschleunigt bearbeiten. Auch im Übrigenliegt der Schwerpunkt der prozessualen Änderung bei Räumungsfragen.a) Erleichterte Räumung bei Aufnahme DritterHäufi g scheitern Räumungen daran, dass sich in der Wohnung nebenden Mietern noch weitere Personen aufhalten, von denen der Vermieternichts weiß. Mangels Titel kann gegen diese Personen eine Räumungnicht vollstreckt werden. Der neue § 940a Abs. 2 ZPO soll Abhilfeschaffen. Danach kann das Gericht durch einstweilige Verfügung dieRäumung ergänzend gegen solche Personen anordnen, die im Besitzder Mietsache sind und von deren Besitzerwerb der Vermieter erst nachder Gerichtsverhandlung im Räumungsprozess erfahren hat.b) Beschränkter RäumungsauftragIn Anlehnung an die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ kannder Vermieter künftig einen Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffungan den Räumen beschränken (§ 885a ZPO). Im Unterschied zur „BerlinerRäumung“ setzt die vereinfachte Räumung aber nicht voraus, dass derVermieter gleichzeitig sein Vermieterpfandrecht geltend macht.Die in den Räumen verbleibenden Gegenstände des Mieters kann derVermieter wegschaffen und muss diese verwahren. Verlangt der Mieternicht binnen eines Monats Herausgabe der Sachen, kann sie der Vermieterverwerten. Bezüglich der vom Mieter zurückgelassenen Gegenständehaftet der Vermieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.c) Sicherheitsleistung für MietforderungenWährend Räumungsprozessen nach Kündigungen wegen Zahlungsverzugslaufen häufi g weitere Mietrückstände auf. Der neue § 283aZPO soll Vermieter hiervor besser schützen. Werden Räumungs- undZahlungsklage miteinander verbunden, kann das Gericht dem Mieteraufgeben, für die Mietforderungen, die nach Rechtshängigkeit fälligwerden, Sicherheit zu leisten. Denkbare Sicherheiten sind Bürgschaft,Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren sowie die Verpfl ichtungserklärungeiner öffentlichen Stelle.Voraussetzungen für eine Sicherungsanordnung sind ein Antrag desVermieters sowie eine hohe Erfolgsaussicht der Klage auf die Miete.Kommt der Mieter einer solchen Sicherungsanordnung nicht nach, kanndas Gericht im Räumungsprozesseine einstweilige Verfügungauf Räumung erlassen.! WeiterführendeInformationen:Die Änderungen auf einenBlick – Synopse 2808852DER AUTORDirk Hammesist Fachanwaltfür Miet- undWohnungseigentumsrechtund Chefredakteurvon „DerVerwalter-Brief“.www.haufe.de/immobilien


6OrganisationDatenschutz in der Immobilienverwaltung– Der DatenschutzbeauftragteReinhold Okon, MünchenImmobilienverwalter verarbeiten täglich Daten verschiedensterArt. Sobald ein Unternehmen personenbezogene Daten erhebt,verarbeitet und nutzt, muss sichergestellt sein, dass gesetzlicheVerpflichtungen zum Datenschutz nicht unter den Tisch fallen.Eine wichtige Aufgabe hat hierbei der Datenschutzbeauftragte,den Unternehmen ab einer bestimmten Größe bestellen müssen.Für Firmen in Deutschland ist es gegenüber anderen EU-Staaten relativeinfach, auf die datenschutzrechtlichen Vorgaben hinzuwirken, dennhierzulande ist die Unternehmensführung selbst dafür verantwortlich,dass datenschutzrelevante Verfahren eingehalten werden. Aber vielleichtdeshalb, weil es den Unternehmen selbst überlassen ist, datenschutzkonformzu arbeiten, werden die gesetzlichen Vorgaben nur spärlichoder meist gar nicht umgesetzt.Dabei ist es einfach, dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) aufgeschlossengegenüberzustehen und eine geeignete Person zu bestimmen, diesich um die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben kümmert, damit das Unternehmennach innen und nach außen datenschutzkonform aufgestelltist. In erster Linie geht es um die Datenschutzkontrolle und, als derenuntergeordneter Bereich, die Eigenkontrolle durch die verantwortlicheStelle (Geschäftsführung, Unternehmensleitung).WICHTIG: EIGENVERANTWORTUNG DER UNTERNEHMENEigenkontrolle heißt, dass jedes Unternehmen für die Einhaltung dergeltenden Datenschutzvorschriften selbst verantwortlich ist.Unternehmen (auch natürliche Personen wie Rechtsanwälte, Handwerker,Ärzte, Freiberufl er usw.), Vereine, Stiftungen, Personengesellschaftenund auch Behörden müssen gemäß § 4f BDSG innerhalb einesMonats nach Beginn/Aufnahme ihrer Tätigkeit einen Datenschutzbeauftragten(DSB) bestellen. Dies ist zur Ausübung der Eigenkontrolleerforderlich. Der DSB ist der Unternehmensleitung direkt unterstellt undin Ausübung seiner Fachkunde weisungsfrei.Aufgaben des DSBDie Aufgaben werden in § 4g Abs. 1 BDSG defi niert: „Der Beauftragtefür den Datenschutz wirkt auf die Einhaltung dieses Gesetzes und andererVorschriften über den Datenschutz hin.“So ist der DSB verpfl ichtet, bei besonderen automatisierten Verfahren(z. B. Einführung eines neuen Lohnabrechnungsprogramms) die Vorabkontrolledurchzuführen. Weiterhin ist er zu einer lückenlosen Datenschutzdokumentationverpfl ichtet. Auch die Erstellung eines internenund externen Verfahrensverzeichnisses fällt unter die Aufgaben einesDSB. Er ist für alle Betroffenen, Mitarbeiter und die Geschäftsführungstets erster Ansprechpartner in allen Fragen rund um den Datenschutz.Daraus ergibt sich auch die Verpfl ichtung zur Verschwiegenheit, aberauch ein Zeugnisverweigerungsrecht. Auch ist er für die Schulung undFortbildung der Mitarbeiter und der Geschäftsführung im Bereich Datenschutzverantwortlich.Weiterhin wirkt der DSB auf die Einhaltung der Vorschriften zur Auftragsdatenverarbeitunghin, überprüft die Zulässigkeit von Erhebungen,Verarbeitung, Nutzung, Speicherung von Daten und ob die Erforderlichkeitder Daten für die Zweckerfüllung vorliegt. Außerdem überprüft er,ob alle erforderlichen technischen und organisatorischen Maßnahmengetroffen wurden, die nach § 9 BDSG erforderlich sind.PRAXIS TIPP: DSB FRÜHZEITIG EINBEZIEHENJe früher ein DSB in die Abläufe und Prozesse für die technischenund organisatorischen Maßnahmen mit eingebunden wird, destoüberschaubarer bleiben auch die Kosten für eine eventuelle Nachbearbeitungder Maßnahmen.Da IT-Systeme sehr komplex sind, sollte der DSB nicht nur über theoretischeKenntnisse zur Anwendung datenschutzrelevanter Aufgaben undBereiche verfügen, sondern auch die praktischen Tätigkeiten bewertenund – besser sogar – auch beherrschen können. Es gibt viele externeDSB (dazu s. u.), die über exzellente theoretische Kenntnisse verfügen,jedoch im Bereich der praktischen Anwendung überfordert sind. Genauhier entstehen die häufi gsten und größten Datenschutzverstöße.Die Befugnisse des DSBGrundsätzlich hat der DSB uneingeschränkten Zugang zu allen Informationen,Prozessen und Abläufen. Wird der DSB bei der Ausübung seinerVerpfl ichtungen behindert, hat er das Recht, sich an die Aufsichtsbehördezu wenden und ggf. Beschwerde gegen das Unternehmen einzulegen.Auch um seiner Pfl icht nachzukommen, auf die Einhaltung desDatenschutzes hinzuwirken, steht ihm die Anrufung der zuständigenAufsichtsbehörde jederzeit zu.Die Erfahrung zeigt, dass durch die Bestellung eines DSB die Kommunikationmit der zuständigen Aufsichtsbehörde wesentlich einfacher,schneller und unkomplizierter vonstattengeht, da beide Seiten wenigermit Verständnisproblemen zu kämpfen haben.WANN MUSS EIN DSB BESTELLT WERDEN?Die Pfl icht zur Bestellung eines DSB greift, wenn:■ in einem Unternehmen mehr als 9 Personen mit der Erhebung,Verarbeitung und Nutzung von personenbezogenen Daten inauto matisierter Form beschäftigt sind, oder■ Unternehmen mehr als 20 Personen beschäftigen, die personenbezogeneDaten verarbeiten oder nutzen, jedoch in nichtautomatisierterForm.Wer kann DSB werden?Es dürfen nur Personen als DSB bestellt werden, die die zur Erfüllungihrer Aufgaben erforderliche Fachkunde und Zuverlässigkeit besitzen(§ 4f Abs. 2 Satz 1 BDSG). Die erforderliche Fachkunde umfasst spezielleKenntnisse zur Anwendung von Datenschutzverfahren sowie derendatenschutzrechtliche Regelungen. Besitzt ein DSB die erforderliche Eignungund Fähigkeit nicht, kann die Aufsichtsbehörde dessen Absetzungverlangen.www.haufe.de/immobilien


7Intern oder extern?Der DSB kann entweder innerhalb des Unternehmens bestimmt undbestellt werden oder – meist aus haftungstechnischen und fi nanziellenGründen bevorzugt – extern.WICHTIG: INTERESSENKOLLISION VERMEIDENWird ein DSB innerhalb des Unternehmens bestimmt, müssen etwaigeInteressenkonfl ikte ausgeschlossen sein. So können wederAngehörige der Unternehmensleitung, Vorstände, Inhaber, Personalleiter,EDV-Administratoren noch Leiter der IT-Abteilung die Tätigkeitals DSB ausüben.Ich rate auch davon ab, Personen aus dem engeren Verwandtenkreisals DSB zu bestellen, da deren Bestellung im Zweifelsfall sogar als„Scheinbestellung“ angesehen werden kann. Eine Scheinbestellungliegt auch dann vor, wenn dem bestellten DSB zur zuverlässigen Funktionserfüllungentweder zu wenig Zeit zur Verfügung gestellt wird oderihm schlichtweg die erforderliche Fachkunde fehlt. Auch Rechtsanwältekönnen nicht bestellt werden, wenn sie bereits für das Unternehmentätig sind.Der betriebliche DSBDie Vorteile eines internen/betrieblichen DSB (bDSB) sind:■ Der vorgesehene Mitarbeiter kennt die Abläufe im Unternehmen bereitsrecht gut und wird keinerlei „Kennenlernphase“ mehr benötigen.Die Kommunikation führt somit schneller zum Ziel.■ Der bDSB ist immer erreichbar, da sich sein Büro im Allgemeinen imUnternehmen befi ndet.Ein Nachteil der Bestellung eines bDSB ist in erster Linie der Kostenfaktor.Die Kosten zur Ausbildung eines bDSB sind schwer zu schätzen, daauch der Tätigkeitsausfall zur Wahrnehmung von Seminaren und Lehrgängendes Mitarbeiters mit eingerechnet werden muss. Auch ist inder ersten Zeit der Ausübung (Lernphase) mit einer Reduzierung seinerArbeitskraft um ca. 30 % zu rechnen. Des Weiteren ist es wichtig, dassihm zur Ausübung der Tätigkeit entsprechende Räume, Materialien oderevtl. auch zuarbeitende Mitarbeiter zur Verfügung gestellt werden. Außerdemgenießt der bDSB einen erweiterten Kündigungsschutz.Der externe DSBInsgesamt überwiegen die Vorteile zur Bestellung eines externen DSB(eDSB):■ Die Qualifi kation ist meist ausgeprägter und höher.■ Es bestehen keine Interessenkonfl ikte, außer bei Einsatz von externenRechtsanwälten oder IT-Dienstleistern.■ Es ist keine Lernphase erforderlich.■ Es besteht kein erweiterter Kündigungsschutz.■ Die Haftungsbereiche sind deutlicher und transparenter dargestellt.Jeder eDSB verfügt meistens über eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung.■ Die Abrechnung erfolgt nach Aufwand.Aber auch Nachteile müssen genannt werden. Unter Umständen benötigtder eDSB mehr Zeit, um bestehende Prozesse und Abläufe im Unternehmenzu analysieren und diese dementsprechend zu bewerten. Auchkann nicht jeder eDSB ohne Weiteres für jede Branche tätig werden. Sosind die Kenntnisse eines eDSB für Haus- und Immobilienverwaltungennicht vergleichbar mit denen eines eDSB eines Online-Versandhausesoder einer Fluggesellschaft.Die BestellungDer DSB (intern wie extern) muss immer schriftlich bestellt werden.PRAXIS-TIPP: AUFGABEN GENAU DEFINIERENEs ist empfehlenswert, die Aufgaben des DSB in einer genauen Stellenbeschreibungzu fi xieren. Gerade beim bDSB ist dies besonderssinnvoll, da der Mitarbeiter meist noch andere Aufgaben hat. EineDetaillierung der Aufgaben in der Bestellungsurkunde hilft, demkünftigen DSB seine umfangreiche Tätigkeit zu erleichtern und fürbeide Seiten (Unternehmensführung und DSB) ein transparentesVerhältnis zu schaffen.Mit der Bestellung eines DSB entfällt für Unternehmen die Verpfl ichtung,Verfahren mit automatisierter Datenverarbeitung vor Inbetriebnahmebei den Aufsichtsbehörden zu melden (§ 4d BDSG). In der Praxissehen sich ohnehin die wenigsten Unternehmen in der Lage, diesenAnforderungen nachzukommen und Anfragen der Aufsichtsbehördeumfangreich und korrekt zu beantworten. Zu beachten ist, dass jeglicheKommunikation mit den Aufsichtsbehörden (d. h. auch Nachfragen)ebenfalls mit Kosten verbunden ist. So wird schon die Beantwortungeiner E-Mail mit 0,5 h Arbeitszeit verrechnet. In der Regel berechnetdie Aufsichtsbehörde die Arbeitsstunde eines Mitarbeiters mit 50 bis70 Euro/Std. netto.FazitIn Deutschland ist die Tendenz zu beobachten, dass viele Unternehmenerst dann einen DSB bestellen, „wenn das Kind in den Brunnen gefallenist“. Eine Vielzahl von Geschäftsführern und Unternehmensleitern inDeutschland wissen, dass sie einen DSB bestellen müssen (sofern dieVoraussetzungen gegeben sind), jedoch arbeiten viele Unternehmennach dem Prinzip „wo kein Kläger, da kein Richter“. Auch steigt dieZahl der „Notbesteller“. Hier hat häufi g schon die Aufsichtsbehörde eineUntersuchung oder ein Verfahren eingeleitet und das Unternehmen aufdie Folgen (Bußgeld bis zu 50.000 Euro für Nicht- oder Scheinbestellungeines DSB) hingewiesen, sodass das Unternehmen nun händeringendnach einem DSB sucht.Immer mehr Bürger machen von ihrem Auskunftsrecht (woher kommendie Daten, wer empfängt sie, wer hat Kenntnis davon) Gebrauchund bringen so manches Unternehmen ins Schwitzen, zumal häufi g dieAufsichtsbehörde angerufen wird, wenn Betroffene das Gefühl haben,dass sich ein Unternehmen nicht datenschutzkonform verhält. Die Zahlder Unternehmensprüfungen seitens der Aufsichtsbehörden wird innächster Zeit zunehmen. Ein „Aussitzen“ ist für Unternehmen sicherlichum ein Vielfaches teurer als die Bestellung eines DSB.! Weiterführende Informationen:Datenschutz (WEG) 636379DER AUTORReinhold Okonist Datenschutzbe a u f t r a g t e rdes Bundesfachverbandesder Immobilienverwaltere.V. (BVI).www.haufe.de/immobilien


8FAQSie fragen – unsereExperten antwortenRA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortetIhre FragenKönnen Wohnungseigentümer, denen ein Wohnungseigentumgemeinsam gehört (z. B. Ehepaar), verpflichtet werden, einenZustellungs- oder Empfangsbevollmächtigten zu benennen, derals Ansprechpartner für den Verwalter dient und mit dem derVerwalter die die Wohnung betreffende Korrespondenz führt?Nein. Die Eigentümergemeinschaft kann nicht beschließen, wer vonmehreren Eigentümern Zustellungsbevollmächtigter ist. Die Korrespondenzist mit sämtlichen Eigentümern zu führen.Steht eine Wohnung im Eigentum mehrerer Personen, sind diese Gesamtschuldnerder sie treffenden Verbindlichkeiten. Demnach kannz. B. das Hausgeld von jedem der Schuldner in voller Höhe gefordertwerden – insgesamt aber nur einmal. Der in Anspruch genommeneSchuldner hat dann im Innenverhältnis zu den anderen Schuldnern dieMöglichkeit, von diesen einen Ausgleich zu fordern.Kann ein Miteigentümer oder Mieter verlangen, dass der Kehrwochenplanmit Namenseintragungen aus Datenschutzgründennicht im Treppenhaus ausgehängt wird?Soweit der Name eines Bewohners auch am Klingeltableau und an denBriefkästen angebracht ist, ist kein Grund ersichtlich, weshalb die reineNamenserwähnung im Kehrwochenplan gegen datenschutzrechtlicheBestimmungen verstoßen sollte, wenn dieser im Treppenhaus ausgehängtwird.Sollte eine Auseinandersetzung zu befürchten sein, ließe sich auch darandenken, den öffentlich ausgehängten Kehrwochenplan zu anonymisieren,indem anstelle der Namen der Bewohner die Bezeichnungender Wohnungen (z. B. „2. OG links“ oder „Wohnung Nr. X“) eingetragenwerden.Wie sind die Innenjalousie eines Dachfensters und das Innenfuttereigentumsmäßig zu bewerten – Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?In der Regel gehören Innenjalousien zum Sondereigentum. Handelt essich bei der Innenjalousie jedoch um eine innenliegende, das heißthinter das Glas in den Fensterrahmen eingebaute Jalousie, ist diese wiedas Fenster selbst dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.Auch das Innenfutter eines Dachfenstereinbaus ist als Bestandteil dergesamten Einbaukonstruktion zu sehen. Wird das Innenfutter in der Teilungserklärungnicht dem Sondereigentum zugewiesen, so ist es demGemeinschaftseigentum zuzuordnen.Wie sollte sich der Verwalter verhalten, wenn die Mehrheit derEigentümer es ablehnt, zwingende gesetzliche Vorgaben einzuhalten(z. B. Trinkwasserverordnung, Erstellung eines Energieausweises,Dämmung der Dachbodendecke)? Kann der Verwalterdann notfalls selbst auf Kosten der Eigentümer die notwendigenMaßnahmen in Auftrag geben?Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpfl ichtet,die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichenMaßnahmen zu treffen. Weil es nach § 21 Abs. 1 i. V. m.Abs. 5 Nr. 2 WEG in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbstist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentumzu sorgen, beschränkt sich die Verpfl ichtung des Verwalters grundsätzlichdarauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zuunterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über dasweitere Vorgehen herbeizuführen.Die Befugnis des Verwalters aus § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG, eigenständigMaßnahmen in Auftrag zu geben, gilt nur für laufende Maßnahmen,also solche, die entweder regelmäßig oder zumindest erfahrungsgemäßimmer wieder notwendig werden. Dringende Maßnahmen nach§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG, welche der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 4WEG eigenständig in Auftrag geben darf, sind solche, bei denen wegender Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlungnicht möglich ist. Bei Maßnahmen zur Einhaltunggesetzlicher Vorgaben wird es sich zumeist nicht um dringende oderlaufende Maßnahmen handeln, sodass sich eine Handlungsmacht desVerwalters hieraus nicht herleiten lässt.Sollten die Wohnungseigentümer es daher auch nach einem Hinweisdes Verwalters ablehnen, gesetzlich zwingende Vorgaben einzuhalten,wären die zu treffenden Maßnahmen in einem Rechtsstreit nach § 43WEG durch gerichtliches Gestaltungsurteil zu ersetzen.Der Verwalter könnte auch – sofern kein Beschluss gefasst werden würde– die Maßnahme beauftragen. Allerdings wäre ein solches Vorgehenriskant, denn er würde als Vertreter ohne Vertretungsmacht gem. § 179Abs. 1 WEG handeln.Im Einzelfall sollte der Verwalter auch über eine Amtsniederlegung nachdenkenbzw. diese androhen, wenn die Eigentümer von ihm letztendlichverlangen, Ordnungswidrigkeiten oder gar Straftaten zu begehen.Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:immobilien@haufe.dewww.haufe.de/immobilien


Deckert kompaktDie EigentumswohnungEntscheidung des Monats:Gericht muss beim VerwalterEigentümerliste anfordernDeckert erklärt: BeiladungWEG-Rechtsprechung kompaktLiebe Leserin, lieber Leser,Wohnungseigentümer, die sich erfolgreichgegen Beschlüsse wehren wollen, müssen losgelöstvon der rechtlichen Betrachtung ihresAnliegens einige formale Hürden überwinden.Eine davon ist die Pflicht, die beklagten Wohnungseigentümerzu benennen. Diese sinddem Anfechtungskläger oft nicht alle bekannt.Normalerweise ist das kein Problem: Der Verwaltergibt dem Eigentümer eine Eigentümerliste,die letzterer bei Gericht vorlegen kann.In Einzelfällen hakt es an dieser Stelle jedoch,und schon seit Jahren plädiere ich dafür, dieSache nicht komplizierter zu machen, alssie ist: Notfalls muss eben das Gericht eineEigentümerliste vom Verwalter fordern. Dassieht der BGH jetzt genauso, und so trägt die„Entscheidung des Monats“ hoffentlich dazubei, sich auch bei verhärteten Fronten nichtin taktischen Manövern zu verlieren, sondernsich auf das zu konzentrieren, um was esgeht: Eine vernünftige Auseinandersetzung inder Sache, die Rechtsklarheit für die Beteiligtenschafft.HerzlichstIhrDr. Wolf-Dietrich DeckertEntscheidungdes MonatsGericht muss beim VerwalterEigentümerliste anfordernDas Gericht muss bei einer Anfechtungsklagedem Verwalter auf Anregungdes Klägers aufgeben, eine aktuelleListe der Wohnungseigentümervorzulegen. Gegebenenfalls muss esdie Anordnung mit Ordnungsmittelndurchsetzen.BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 162/11Der Fall:Einige Wohnungseigentümer haben gegenBeschlüsse aus einer EigentümerversammlungAnfechtungsklage erhoben. In derKlageschrift haben sie die Verwaltung aufgefordert,eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümervorzulegen. Zugleich haben siebeantragt, der Verwaltung die Vorlage einerEigentümerliste aufzugeben.Das Amtsgericht hat der Verwaltung unterFristsetzung aufgegeben, eine aktuelle Eigentümerlistevorzulegen. Die Verwaltung istdem nicht nachgekommen. Bis zur mündlichenVerhandlung hat eine Liste nicht vorgelegen.Während das Amtsgericht die Klagefür zulässig gehalten hat, hat das Landgerichtdie Klage als unzulässig abgewiesen.Das Problem:Der Anfechtungskläger muss die beklagtenWohnungseigentümer spätestens bis zumEnde der mündlichen Verhandlung namentlichbenennen. Oft verfügen die Eigentümernicht über die nötigen Informationen, währendder Verwalter diese meist problemlosbeibringen kann. Der BGH hatte darüber zuentscheiden, ob das Gericht insoweit denVerwalter in die Pflicht nehmen kann bzw.muss.So hat der BGH entschieden:Die Klage ist zulässig. Die Kläger sind ihrenprozessualen Obliegenheiten nachgekommen,indem sie beantragt haben, der Verwaltungdie Vorlage der Liste aufzugeben.Zwar ist es Aufgabe des Klägers, eine Eigentümerlisteals Bestandteil der ordnungsgemäßenKlageerhebung einzureichen. Dennochmuss das Gericht aber, wie hier ohneErfolg geschehen, auf dessen Anregunghin tätig werden und der Verwaltung unterFristsetzung aufgeben, eine Eigentümerlistevorzulegen. Das folgt aus § 142 Abs. 1 ZPOanalog.Dem Gesetzgeber war bewusst, dass fürden Kläger Verzögerungen durch die Erstellungder Liste entstehen können. Deshalbsieht § 44 WEG vor, dass zunächst die Bezeichnungder Gemeinschaft ausreicht undder Kläger die Bezeichnung der Eigentümernachreichen kann. Hierbei ist aber nicht berücksichtigt,dass der Verwalter – wie hier– nach Anforderung der Liste durch den Klägerpflichtwidrig untätig bleiben kann.Während der Verwalter die aktuellen Datenregelmäßig kennt, ist der Kläger in der Regelauf dessen Auskunft angewiesen, denn ausdem Grundbuch und den Grundakten müssendie ladungsfähigen Anschriften nichtwww.haufe.de/immobilien


10 Deckert kompakthervorgehen. Zudem kann sich ein Eigentümerwechselauch außerhalb des Grundbuchsvollziehen.Es besteht deshalb ein praktisches Bedürfnis,die Vorlage der Liste durch den Verwalter herbeizuführen,ohne dass der Kläger einen weiterenRechtsstreit gegen den Verwalter führenmuss. Voraussetzung ist, dass sich der Klägerauf die Vorlage der Liste durch die Verwaltungbezieht.Dem Gericht verbleibt in der Regel kein Ermessensspielraum,weil der Verwalter aufgrunddes Verwaltervertrags auch gegenüber demeinzelnen Wohnungseigentümer zur Vorlageverpfl ichtet ist. Es kann die Vorlage schon mitder Klagezustellung anordnen.Kommt der Verwalter wie hier der Anordnungnicht innerhalb der gesetzten Frist nach, ist erdazu mit Ordnungsmitteln (Ordnungsgeld, ersatzweiseOrdnungshaft) anzuhalten. Das Versäumnisder Verwaltung wirkt sich jedenfallsnicht zulasten des Klägers aus und darf nichtdazu führen, dass die Klage als unzulässig abgewiesenwird.Das bedeutet für Sie:1. Erleichterung für AnfechtungsklägerEine Beschlussanfechtungsklage ist bekanntlichgegen alle restlichen Eigentümer einerGemeinschaft zu richten, diese zumindesthinsichtlich erforderlicher Zustellung vertretendurch den Verwalter. Prozessual müssen damitneben einem Kläger auch alle übrigen Eigentümerauf Beklagtenseite namentlich und mitAnschrift benannt werden und zwar spätestensbis zum Schluss der mündlichen Verhandlung.Im Vorfeld beabsichtigter Anfechtungsklagenmussten bisher in manchen Fällen anfechtungswilligeEigentümer mit dem Verwalterüber die Aushändigung einer vollständigen,aktuellen Eigentümernamens- und -anschriftenlistediskutieren und korrespondieren.Die neue Entscheidung des BGH ist aus Sichtbeschlussanfechtender Kläger zu begrüßen, dasich Amtsgerichte bisher – nach eigenen Erfahrungenbis auf wenige Ausnahmen – trotzentsprechender Bitten nicht dazu entschließenkonnten, dem Verwalter die Vorlage einer Eigentümerlisteaufzugeben; dies selbst dann,wenn der Kläger glaubhaft vorgetragen hat,dass eine außergerichtliche Aufforderung anden Verwalter auf Listenaushändigung ohneErfolg geblieben ist.Nunmehr hat der BGH in Kenntnis der „Notsituation“so mancher Anfechtungskläger entsprechendeHandlungspfl ichten der Amtsgerichtebestimmt, sicher nicht zuletzt auch aus prozessökonomischenGründen, um etwa klägerischeParallelprozessführungen gegen den Verwaltergar nicht erst notwendig werden zu lassen.Dabei ist nicht nur mir bekannt, dass in derVergangenheit Verwalter die Herausgabe vonwww.haufe.de/immobilienEigentümerlisten nur äußerst selten verweigerthaben, entweder aus Unerfahrenheit(meist unter rechtsirrigen Erwiderungen zumDatenschutz oder unter Verweis auf eineGrundbucheinsicht) oder – in absoluten Ausnahmefällen– auch in bewusster „Verhinderungs-und Erschwerungstaktik“.Im Zweifel dürften künftig die Amtsgerichteschon mit der Klagezustellung an den Verwalterganz allgemein auf entsprechende Pfl ichteneines jeden Verwalters hinweisen. Ich binmir sicher, dass die Gerichte nicht die vom BGHangesprochenen Ordnungsmittelentscheidungennach § 390 ZPO treffen müssen.2. Verwalter muss ohnehin aktuelleEigentümerliste führenKontinuierlich aktualisierte Eigentümerlistengehören zu den gemeinschaftlichen Verwaltungsunterlagen,die jeder Eigentümer ohneBegründung ohnehin grundsätzlich einsehenkann. Somit muss der Verwalter bei zu Rechterhobenem Einsichtsverlangen eine Kopieübersenden. Es ist insoweit von einem Direktansprucheines jeden einzelnen Eigentümersgegen den Verwalter auszugehen.3. Bessere Information durch die GerichtewünschenswertIm Zusammenhang mit prozessualen Gerichtsverpflichtungen und Hilfestellungen darf ichein weiteres Problem ansprechen, welchesauch Sie Ihrem zuständigen Amtsgericht inWE-Sachen näherbringen könnten.Eine Anfechtungsklage wird erst zugestellt,wenn der Gerichtskostenvorschuss eingezahltist. Zwischen Eingang einer Anfechtungssachebei Gericht und Zustellung können einige Tageoder gar Wochen vergehen. Verständlicherweisesind auch Eigentümer auf Beklagtenseiteinteressiert, möglichst rasch zu erfahren,ob ein Anfechtungsschriftsatz bei Gericht fristgemäßeingegangen ist oder Beschlüsse bestandskräftigwurden. Anfechtungsbeklagte Eigentümerbzw. Verwalter müssen oftmals ersteigens bei Gericht anfragen, ob und ggf. mitwelchem Eingangsdatum angefochten wurde.Zumindest einige Richter des AG Münchenhatten es sich früher zur erfreulichen Gewohnheitgemacht, nach Eingang einer Anfechtungsklagebei Gericht postwendenddem Verwalter „informativ“ eine Abschriftdes Anfechtungsschriftsatzes (mit eingestempeltemEingangsdatum und Aktenzeichen) zuübersenden. Damit wurden dem Verwalterfrühzeitig organisatorische Überlegungen zuetwaiger Verteidigung (in überdies heute nur14-tägiger Ausschlussfrist) oder ggf. auch mittelbarerAnerkennung durch eventuelle Nachfolgebeschlüsseermöglicht. Auch konnte derVerwalter notwendige Informationen an dierestlichen Eigentümer rechtzeitig vorbereitenund auch abwägen, ob ein angefochtenerBeschluss tatsächlich trotz Anfechtung nachzwingender gesetzlicher Regelung zeitnahausgeführt werden sollte. Bei verwalterseitserkennbaren formellen Beschlussmängelnkönnten diese u. U. sehr rasch durch neuerlicheBeschlussfassung in einer Folgeversammlunggeheilt und entkräftet werden, was dannzu anschließender Hauptsacheerledigung einesAnfechtungsstreits führen konnte. SolcheVorab-Mitteilungen in Beschlussanfechtungsfällensollten nach meinem Dafürhalten formularmäßigvon allen WE-Gerichten stets vonAmts wegen erfolgen.Eine ähnliche Problematik stellt sich auch imFalle klägerseits eingelegter Berufung. Auchhier sollte das Landgericht unverzüglich nachEingang die erstinstanzlich obsiegende Partei(ggf. den Verwalter) durch Übersendung einereingegangenen Berufungsschrift in Abschriftverständigen.! Weiterführende Informationen:Anfechtungsklage: Grundsätze 1717915Anfechtungsklage: Klageschrift 2551705Anfechtungsklage (FAQs) 2367136Deckert erklärtBeiladungIm Wohnungseigentumsgesetz ist im Abschnittüber Verfahrensvorschriften mehrfachvon „Beiladung“ die Rede. Die Beiladung ermöglichtes, Personen, die nicht Partei einesgerichtlichen Verfahrens sind, deren rechtlicheInteressen hiervon aber betroffen sind, an demProzess zu beteiligen. Außerdem kann hierdurchdie Wirkung des Urteils, das sonst nurzwischen den Prozessparteien Geltung hätte,auf die Beigeladenen ausgedehnt werden. Inwohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeitensieht das Gesetz in bestimmten Fällen eineBeiladung vor.Streiten Wohnungseigentümer untereinandervor Gericht über ihre Eigentümerpfl ichten,sind zunächst nur diese Eigentümer an demProzess beteiligt. Das Gericht muss aber dieübrigen Eigentümer beiladen, sofern derenrechtliche Interessen betroffen sind. Dies kannz. B. der Fall sein, wenn ein Eigentümer voneinem anderen die Beseitigung einer baulichenVeränderung an der Fassade verlangt.Auch bei Streitigkeiten einzelner Eigentümermit dem Verwalter kann die Beiladung der übrigenEigentümer in Betracht kommen, wennauch deren Interessen betroffen sind.Ein Urteil wirkt grundsätzlich nur zwischen denProzessparteien. Die Beiladung ändert dies:


Deckert kompakt11Sie hat zur Folge, dass sich die Rechtskraft desUrteils auch auf die Beigeladenen erstreckt, d.h. das Urteil auch für und gegen diese gilt, obwohlsie nicht Prozesspartei waren. Weist imobigen Beispiel das Gericht die Beseitigungsklagerechtskräftig ab, gilt dieser Spruch füralle Eigentümer. Ein beigeladener Wohnungseigentümerkann somit nicht nochmals auf dieBeseitigung der baulichen Veränderung klagenund so möglicherweise ein anderes Ergebniserreichen.Diese Rechtskrafterstreckung tritt schon alleinaufgrund der Beiladung ein. Einen Beigeladenentrifft keine Pfl icht, auf die Beiladung zureagieren bzw. sich an dem Prozess zu beteiligen.Er kann dem Rechtsstreit aber auch aufeiner der beiden Seiten beitreten und die Partei,der er beitritt, im Prozess unterstützen. Erwird damit zum Streithelfer einer Partei undkann eigenen Sachvortrag vorbringen sowieBeweisanträge stellen.Die Entscheidung über die Beiladung obliegtdem Gericht. Formell erfolgt die Beiladungüber die Zustellung der Klageschrift an den Beigeladenen.Werden die Wohnungseigentümerbeigeladen, kann das Gericht entweder direktan diese zustellen oder an den Verwalter alsZustellungsvertreter. Je nach Einzelfall ist aucheine Zustellung an den Ersatzzustellungsvertreterdenkbar, soweit der Verwalter von derZustellung nach Gesetz ausgeschlossen ist.Einen Sonderfall der Beiladung ordnet § 48Abs. 1 Satz 2 WEG an: Bei Beschlussanfechtungen(bei denen sich ein oder mehrere Eigentümerals Kläger und die übrigen Eigentümerals Beklagte gegenüberstehen) oder Streitigkeitenüber die Rechte und Pfl ichten desVerwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichenEigentums muss das Gericht denVerwalter beiladen, sofern dieser nicht schonProzesspartei ist.! Weiterführende Informationen:Beiladung 1717900WEG-RechtsprechungkompaktThema muss nicht endlos diskutiertwerdenLG Hamburg, Urteil v. 27.6.2012,318 S 196/11Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümervom Verwalter die Aufnahme bestimmterPunkte auf die Tagesordnung einer ordentlichenEigentümerversammlung verlangen,wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßerVerwaltung entspricht. Es reicht aus,dass sachliche Gründe dafür sprechen, denPunkt in der Versammlung zu erörtern unddarüber abzustimmen.An einem sachlichen Grund zur Aufnahme indie Tagesordnung kann es aber fehlen, wennein Thema bereits mehrfach Gegenstand vonVersammlungen und Beschlüssen war und eshierzu ggf. auch schon gerichtliche Entscheidungengibt. Es ist nicht Sinn einer Eigentümerversammlung,Geschehensabläufe ausSicht einzelner Eigentümer aufzuarbeiten. DieVersammlung dient vielmehr der Willensbildungüber die Verwaltung des gemeinschaftlichenEigentums.! Weiterführende Informationen:Eigentümerversammlung: Vorbereitung undEinberufung 636406Verwalter darf Aufgaben nichtvollständig delegierenLG Karlsruhe, Urteil v. 7.8.2012, 11 S 180/11Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich andie Person gebunden. Der Verwalter darf sichzwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgabender Unterstützung von Hilfspersonen bedienen,seine Befugnisse und Aufgaben abernicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümerganz oder teilweise auf einen Drittenübertragen. Entscheidend ist, dass der Verwalterdie Weisungsbefugnis über seine Hilfspersonenbehält.Die mit der besonderen Vertrauensstellung desVerwalters verbundene Höchstpersönlichkeitseines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereichseiner Tätigkeit verantwortlich bleibenmuss. Eine vollständige Delegation auf eineandere Person ist daher ausgeschlossen.! Weiterführende Informationen:Übertragung von Verwalteraufgaben 637280Gemeinschaft kann WinterdienstübertragenAG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 4.9.2012,716b C 53/12Die Wohnungseigentümergemeinschaft istverpfl ichtet, den an das Grundstück grenzendenöffentlichen Gehweg von Schnee und Eiszu befreien. Die Gemeinschaft kann die Erfüllungihrer Räum- und Streupfl icht auch aufDritte, z. B. einen Hausmeisterdienst oder einReinigungsunternehmen übertragen.Die Verkehrssicherungspfl icht der Gemeinschafterlischt dadurch allerdings nicht, sondern verengtsich auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Deren wesentlicher Inhalt besteht darin,eine geeignete Person auszuwählen und dieseim Rahmen des Möglichen und Zumutbaren zuüberwachen. Die Kontrollpfl icht tritt neben diePfl ichten des Beauftragten.! Weiterführende Informationen:Verkehrssicherungspfl icht 952427Pflichtverletzungen gefährdenWiederbestellungAG Dresden, Urteil v. 8.5.2012, 152 C 7753/11Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung,einen Verwalter wiederzubestellen, dervorsätzlich Minderheitsquoren ignoriert, gerichtlicheVergleiche nicht erfüllt, die Eigentümerüber Regressmöglichkeiten getäuscht,Baumaßnahmen ohne vorherige Zustimmungder Eigentümer veranlasst und hierüber zutäuschen versucht hat. Ein Verwalter, der derartigePfl ichtverletzungen begangen hat, istfür das Amt nicht geeignet.! Weiterführende Informationen:Wiederbestellung des Verwalters 637558Stimmabgabe durch MitberechtigtenLG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12Der in einer Eigentümerversammlung anwesendeMitinhaber eines Wohnungseigentumshandelt bei der Stimmabgabe in der Regelnicht nur für sich, sondern auch für die übrigen– abwesenden – Mitinhaber desselbenWohnungseigentums. Derjenige Mitinhaber,der die Stimme für das Wohnungseigentumabgibt, gilt regelmäßig als legitimiert, dasStimmrecht für alle Mitinhaber auszuüben.Der Verwalter ist in der Regel nicht gehalten,bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigtendessen Ermächtigung durch dieübrigen zu prüfen. Eine schriftliche Vollmachtkann er nur in Zweifelsfällen verlangen.! Weiterführende Informationen:Abstimmung in der Eigentümerversammlung 636138www.haufe.de/immobilien


12Auch das nochSchlusslichtSumm, summ, summ …Mit besonderen tierischen Hinterlassenschaften musste sich das LG Dessau-Roßlaubefassen. Der Eigentümer eines Grundstücks hatte gegenden Nachbarn, der 16 Bienenvölker sein Eigen nennt, geklagt. SeinGrundstück werde durch wachshaltigen Bienenkot verunreinigt, den dieBienen bei ihrem alljährlichen Reinigungsfl ug im Frühjahr hinterließen.„Das ist halt die Natur“, sagte das LG Dessau-Roßlau (Urteil v. 10.5.2012,1 S 22/12). Der Reinigungsfl ug mit Abkotungsvorgang sei – ebenso wieder Flug zur Blütenbefruchtung – artspezifi sches Verhalten von Bienenund daher hinzunehmen. Vom Nachbarn könne auch nicht erwartetwerden, seine Bienen zeitweise umzusiedeln, da nicht vorhersehbarsei, wann genau die Insekten ihren Stock verlassen, um sich Erleichterungzu verschaffen. Letztendlich handle es sich bei den Verunreinigungenum eine Unannehmlichkeit, die hinzunehmen sei.ZitatDer Beginn ist der wichtigste Teil der Arbeit.Platon (427-347 v. Chr.), griechischer PhilosophCartoonStandpunktDr. Dr. Andrik Abramenko, Richter am LG,IdsteinVorsicht bei Wohngeldklagen gegenMehrfacheigentümer!In einer bislang kaum beachteten Entscheidung vom 18.10.2012(V ZB 58/12) hat sich der Bundesgerichtshof zum Vorgehen derEigentümergemeinschaft gegen Mehrfacheigentümer geäußert,die ihre Wohngelder bzw. sonstige Beiträge nicht zahlen. Im konkretenFall hatte der Verwalter den Eigentümer von 32 Wohnungenin 32 Prozessen (!) auf Zahlung verklagt, was die Kosten derGeltendmachung in einem einzigen Prozess um ein Vielfachesüberstieg. Dass die Gemeinschaft auf diesen mutwillig verursachtenMehrkosten sitzen blieb, verwundert wenig.Die Entscheidung beschränkt sich aber nicht auf solche Fälle krassrechtsmissbräuchlicher Prozessführung. Der BGH ist der Auffassung,dass die Geltendmachung von Rückständen eines Mehrfacheigentümersnur dann in getrennten Prozessen geboten ist,wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen, etwa mit unterschiedlichenEinwänden zu rechnen ist.Dies zieht mindestens zwei wichtige Konsequenzen nach sich:Zum einen muss der Verwalter künftig schon aus eigenem Interessebei Mehrfacheigentümern prüfen, ob die Geltendmachung vonWohngeldern etc. in verschiedenen Prozessen irgendwie sachlichgerechtfertigt ist. Denn ansonsten droht ihm zumindest im Wegedes Regresses (wenn nicht schon über § 49 Abs. 2 WEG) die Belastungmit den überfl üssigen Mehrkosten. Zum anderen müssenauch in der „Sammelklage“ die Beträge, die auf die einzelnenEinheiten entfallen, noch identifi zierbar sein, da nur dann eine bevorrechtigteVollstreckung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG möglich ist.Keine Sorgen muss sich der Verwalter im Übrigen dann machen,wenn ein Eigentümer an einer weiteren Wohnung nur als Miteigentümerbeteiligt ist. Denn dann besteht keine Identität der Eigentümer,sodass weiterhin in verschiedenen Prozessen geklagtwerden kann.IMPRESSUMDer Verwalter-Briefmit Deckert kompaktISSN: 2190-4006Best.-Nr.: A06436VJ© 2013 Haufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeANSCHRIFT:Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3990E-Mail: online@haufe.deInternet: www.haufe.deKommanditgesellschaft, Sitz FreiburgRegistergericht Freiburg, HRA 4408Komplementäre: Haufe-LexwareVerwaltungs GmbH,Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRB 5557;Martin LaquaGeschäftsführung: Isabel Blank,Markus Dränert, Jörg Frey, Birte Hackenjos,Randolf Jessl, Jens Köhler, Matthias Mühe,Markus Reith wiesner, Joachim Rotzinger,Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende: Andrea HaufeUSt-IdNr. DE812398835HERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard KunzeREDAKTION:Rechtsanwalt Dirk Hammes (v.i.S.d.P.),Antje Kromer (Assistenz)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3434E-Mail: immobilien@haufe.deInternet: www.haufe.de/immobilienCartoon: Günter Bender, AarbergenSatz: Schimmel Satz & Graphik GmbH & Co. KG,Im Kreuz 9, 97076 WürzburgDruck: Druckerei Kesselring GmbH,Postfach 1664, 79306 EmmendingenDer nächste Verwalter-Brief erscheint am 8.4.2013.www.haufe.de/immobilienMat.-Nr. N6436-5029

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