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Wohnformen der Zukunft

Veränderungspotenziale und Motivationen

der Generationen 50+ in Niedersachsen

LBS-Schriftenreihe · Band 26


Titelmotiv:

Atelier für angewandte Kunst

Peter-T. Schulz


Wohnformen der Zukunft

Veränderungspotenziale und Motivationen der

Generationen 50+ in Niedersachsen

im Auftrag der:

LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover

Bearbeiter:

empirica ag

Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier, Dr. Reiner Braun,

Meike Heckenroth, Markus Schmidt

Berlin/Hannover, Oktober 2006


2

© by LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover

Postfach 2 63, 30002 Hannover, Telefon 05 11/926-0

Postfach 11 08 60, 10838 Berlin, Telefon 0 30/860 91-0

Internet: www.lbs-nord.de

empirica ag

Wirtschaftsforschung und Beratung

Kurfürstendamm 234, D-10719 Berlin, Tel. 0 30/884795-0, Fax 0 30/884795-17

www.empirica-institut.de, E-Mail: berlin@empirica-institut.de

Herstellung: Druckerei Gebrüder Höltje GmbH · Hannover

Printed in Germany 2006

ISSN Nr. 0944/8225

Alle Rechte vorbehalten, insbesondere die des öffentlichen Vortrags, der Rundfunksendung und der Fernsehausstrahlung,

der fotomeachanischen Wiedergabe, auch einzelner Teile.


INHALTSVERZEICHNIS 3

VORWORT 7

I. MANAGEMENT SUMMARY 9

1. ZENTRALE ERGEBNISSE 9

1.1 Relevanz der Fragestellung 9

1.2 Zukünftig in Niedersachsen nur Zunahme der Haushaltszahlen in den

Generationen 50+ 9

1.3 Regionale Verteilung der Generationen 50+ in Niedersachsen 10

1.4 Hohe Wohneigentumsquoten in den Generationen 50+ in Niedersachsen 11

1.5 Relevante Veränderungspotenziale in den Generationen 50+ in Niedersachsen 11

1.6 Bestandsoptimierer in Niedersachsen 12

1.7 Umzügler in Niedersachsen 13

1.8 Finanzierungspotenziale in Niedersachsen 15

2. EMPFEHLUNGEN 17

2.1 Konzentration des Wohnungsmarktes auf die Generationen 50+ 17

2.2 Regional unterschiedlicher Handlungsbedarf 17

2.3 Orientierung der Angebote an den Veränderungspotenzialen in den

Generationen 50+ 18

II. UNTERSUCHUNGSDESIGN 21

1. METHODISCHES VORGEHEN 21

2. EINGRENZUNG DES RELEVANTEN VERÄNDERUNGSPOTENZIALS 23

III. WOHNUNGSNACHFRAGE IN NIEDERSACHSEN 25

1. BEVÖLKERUNGSWACHSTUM BEI GLEICHZEITIGEM RÜCKGANG DER BAUTÄTIGKEIT 25

2. ZUKÜNFTIGE ZUNAHME DER WOHNUNGSNACHFRAGENDEN HAUSHALTE 28

2.1 Nur leichte Zunahme der Bevölkerung bis 2010 28

2.2 Zunahme der Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte bis 2020 29

3. ZUKÜNFTIG NUR ZUNAHME DER HAUSHALTSZAHLEN IN DEN GENERATIONEN 50+ 33

3


4

IV. WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN 35

1. REGIONALE VERTEILUNG DER GENERATIONEN 50+ 35

2. VERLIERER- UND GEWINNERGEMEINDEN BEI DEN GENERATIONEN 50+ 41

3. STADT-UMLAND-WANDERUNGEN DER GENERATIONEN 50+ IN VIER

BEISPIELHAFTEN GEMEINDEN 43

4. HOHE WOHNEIGENTUMSQUOTEN BEI DEN GENERATIONEN 50+ 45

V. VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN 49

1. WOHNWÜNSCHE ZU LEBENSFORMEN IM ALTER 49

2. TATSÄCHLICHE VERÄNDERUNGSPOTENZIALE 51

3. BESTANDSOPTIMIERER 53

3.1 Quantitative Relevanz, Motivation und Charakteristika

der Bestandsoptimierer 53

3.2 Bevorzugte Lebensformen der Bestandsoptimierer 56

3.3 Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen 58

4. UMZÜGLER 60

4.1 Quantitative Relevanz, Motivation und Charakteristika der Umzügler 60

4.2 Kleinere Wohnflächen und höhere Wohnmieten nach dem Umzug 64

4.3 Bevorzugte Lebensformen der Umzügler 66

4.4 Standortpräferenzen der Umzügler 69

4.5 Finanzierung des Kaufs von selbst genutztem Wohneigentum 71

5. PASSIVE 73

5.1 Quantitative Relevanz, Motivation und Charakteristika der Passiven 73

5.2 Bevorzugte Lebensformen der Passiven 75

VI. BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN 77

1. VORBEMERKUNG 77

2. BRAUNSCHWEIG 78

3. NORDHORN 81

4. HANNOVER 84


VII. FINANZIELLE RESSOURCEN DER GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN 87

1. EINKOMMENSSITUATION 87

2. VERMÖGENSBESTÄNDE UND ERBSCHAFTEN 88

2.1 Geld- und Immobilienvermögen 88

2.2 Bedeutende Geldvermögen 90

2.3 Erbschaftsvolumen 91

2.4 Verteilung der Erbschaften 92

2.5 Verwendung der Erbschaften 93

VIII. ANHANG 95

1. TABELLARISCHE ÜBERSICHT UND METHODIK ZU DEN REGRESSIONSRECHNUNGEN 95

1.1 Methodische Erklärung der Regressionsrechnungen 95

1.2 Tabellarische Übersicht 97

2. ZU- UND FORTZÜGE IN VIER BEISPIELHAFTEN STÄDTEN 99

2.1 Wilhelmshaven 99

2.2 Oldenburg 100

2.3 Wolfsburg 101

2.4 Emden 102

3. VERSCHIEDENE STATISTISCHE ANGABEN ZU DEN GENERATIONEN 50+ 103

4. ABBILDUNGSVERZEICHNIS 104

5. TABELLENVERZEICHNIS 107

5


VORWORT

Die deutsche Bevölkerung schrumpft und altert. Das

bestätigen alle gängigen Prognosen. Dennoch wird die

Zahl der Haushalte in den nächsten Jahren weiter an-

wachsen. Der Grund dafür ist die Haushaltsverklei-

nerung: Lebten 1950 knapp 20 Prozent der Bundes-

deutschen in Einpersonenhaushalten, so sind es heute

etwa doppelt so viel. Der Trend zur Verkleinerung hält

aufgrund der steigenden Lebenserwartung weiter an.

Investitionen in den Wohnimmobilienmarkt lohnen sich

daher trotz der insgesamt abnehmenden Bevölkerung,

denn die Anzahl der Haushalte steigt noch mindestens

bis 2015 in Ostdeutschland und bis 2020 in West-

deutschland. Damit nimmt auch die Wohnungs-

nachfrage zu.

Allerdings verlieren gesamtdeutsche Prognosen zur

Wohnungsmarktentwicklung zunehmend an Bedeu-

tung. Neben den historisch bedingten Divergenzen in

der Struktur des Wohnungsbestandes liegt der Grund in

der unterschiedlichen Wirtschaftskraft der Regionen.

Vor diesem Hintergrund liefert das Forschungsinstitut

empirica mit dieser Untersuchung Hinweise darauf, wie

sich die Wohnungsnachfrage in Niedersachsen zu-

künftig entwickelt und inwieweit sie sich aufgrund der

auch innerhalb unserer Region uneinheitlichen wirt-

schaftlichen Dynamik lokal differenziert.

Ihr LBS-Vorstand

In den Fokus ihrer Untersuchung haben die Experten

von empirica die über 50-Jährigen unserer Mit-

menschen gestellt. Denn die Zunahme bei den Haus-

haltszahlen betrifft im Wesentlichen diese Zielgruppe.

Es wird für Investoren immer wichtiger, die wirt-

schaftlich bedingte regionale Differenzierung der

Wohnungsnachfrage und die Wohnwünsche der älteren

Haushalte genauer kennen zu lernen. Bisher fehlen hier

repräsentative und begründete Informationen zu den

bevorzugten Wohnformen, den präferierten Lebens-

gemeinschaften und den gewünschten oder erfor-

derlichen Unterstützungsleistungen für das Wohnen

im Alter. Um diese Lücke zu schließen, hat die LBS

Nord die vorliegende Studie in Auftrag gegeben. Sie gibt

Auskunft über die Veränderungsbereitschaft älterer

Menschen in Niedersachsen, nennt die damit ver-

bundenen Potenziale für die Wohnungswirtschaft und

zeigt Lösungen für altersgerechte Wohnformen auf. Auf

diese Weise möchte die LBS Nord ihren Teil dazu

beitragen, den Akteuren am niedersächsischen Woh-

nungsmarkt ein Stück Planungs- und Handlungs-

sicherheit für die Zukunft zu liefern.

Dr. Rüdiger Kamp Eberhard Fähnrich Klaus Rymarczyk

7


I. MANAGEMENT SUMMARY

1. Zentrale Ergebnisse

1.1 Relevanz der Fragestellung

Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Potenz

(Exportbasis) wird in Niedersachsen die Zahl der

Haushalte mindestens bis zum Jahr 2020 noch steigen.

Die Zunahme wird sich innerhalb Niedersachsens

differenzieren und spielt sich im Wesentlichen bei den

Generationen 50+ ab. 1

Damit Investoren zukünftig die wirtschaftlich bedingte

regionale Differenzierung der Wohnungsnachfrage und

die Wohnwünsche der älteren Haushalte genauer

kennen, wurde im Rahmen der vorliegenden Studie

eine Haushaltsprognose erstellt und repräsentativ

die bevorzugten Wohnformen, Motivationen, präfe-

rierten Lebensgemeinschaften und gewünschten bzw.

erforderlichen Unterstützungsleistungen (informeller

und/oder professioneller Art) untersucht. Darüber

hinaus wurden die finanziellen Ressourcen der Gene-

rationen 50+ in Niedersachsen ermittelt.

1.2 Zukünftig in Niedersachsen nur Zunahme der

Haushaltszahlen in den Generationen 50+

Entgegen dem bundesweiten Trend wächst die

Bevölkerung in Niedersachsen derzeit noch (Stagnation

seit 2003 im Bundesgebiet). Trotzdem ist die Bau-

tätigkeit in den letzten zehn Jahren kontinuierlich

zurückgegangen, wobei sich die Baufertigstellungen

halbiert haben (knapp drei Wohneinheiten je 1.000

Einwohner). Diese Zurückhaltung der Investoren

ignoriert den Tatbestand, dass künftig in Nieder-

sachsen der Wohnungsmarkt von einem spür-

baren Wachstum der Haushaltszahlen vorange-

trieben wird: Anstieg von 3,215 Mio. (2003) um

ca. 210.000 wohnungsnachfragende Haushalte bis

zum Jahr 2020.

Entsprechend den regionalen Unterschieden in

der wirtschaftlichen Potenz fällt die Entwicklung

der wohnungsnachfragenden Haushalte unter-

schiedlich aus: Niedersachsen hat einen starken

Norden (Stadt und Kreis Oldenburg, Kreis Vechta,

Kreis Cloppenburg, Kreis Stade, Kreis Lüneburg,

Kreis Rotenburg) und einen schwachen Süden

(Bereiche südlich von Hannover sowie der Landkreis

Cuxhaven).

Der Zuwachs an Haushalten wird sich ausschließlich

bei den älteren Haushalten abspielen. Während die

Zahl der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand unter

50 Jahren deutlich abnimmt, nehmen die Haushalts-

zahlen in den Generationen 50+ zu (zwischen 2003 und

2020: +300.000).

1 In der Altersgruppe 50+ gibt es generationsbedingt deutliche Unterschiede,

zum Beispiel ob es sich um die Kriegs- oder Nachkriegsgeneration

handelt. Die Lebenserfahrung eines heute über 80-Jährigen hat wenig mit

der des 50-Jährigen zu tun

MANAGEMENT SUMMARY

9


MANAGEMENT SUMMARY

10

1.3 Regionale Verteilung der Generationen 50+ in

Niedersachsen

40% der Generationen 50+ wohnen in kleinen

Gemeinden mit weniger als 20.000 Einwohnern und

fast 40% in mittelgroßen Städten (20.000 bis unter

100.000 Einwohner). Jeder Fünfte wohnt in Großstädten

Niedersachsens.

Die Generationen 50+ verteilen sich unterschiedlich in

Niedersachsen:

� Sie sind im Südosten des Landes und an der Küste

stark vertreten.

� Die „jungen Alten“ (60- bis unter 70-Jährige) sind in

der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven und dem

Landkreis Lüchow-Dannenberg überdurchschnittlich

vertreten.

� Die 70-Jährigen und Älteren sind in Cuxhaven,

Wilhelmshaven, im Wendland und zwischen Harz

und Ostwestfalen überrepräsentativ vertreten.

Zurzeit sind die niedersächsischen Großstädte bei den

Generationen 50+ die Wanderungsverlierer und die

kleinen Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern die

Gewinner (fast zwei Einwohner pro 1.000 in den letzten

zehn Jahren). Die viel diskutierte Rückwanderung der

Generationen 50+ vom Land in die Städte lässt sich

empirisch (noch) nicht nachweisen. Hier spielt die

Angebotspolitik in den Städten und der Umzug im

Familienverbund (Stadt – Umland – Abwanderung) eine

Rolle. Ein Potenzial für städtische Wohnformen im Alter

ist vor allem im unmittelbaren Stadtumfeld (Vorort

einer Großstadt) zu finden. Das sind die typischen

Haushalte, die in der Familiengründungsphase gerne in

der Stadt geblieben wären, aber aus Kostengründen ihr

Zuhause nur weiter außerhalb realisieren konnten.

Diese Klientel weiß städtisches Wohnen zu schätzen

und orientiert sich in der Lebensphase nach dem

Auszug der Kinder wieder Richtung Stadt (39%). Diese

Gruppe ist für Stadtentwicklungsprozesse und neue

Wohnprojekte interessant. Vor dem Hintergrund, dass

bisher (eher) selten die von dieser Gruppe präferierten

Wohnungen (Preis, Grundriss, Privatheit, Schwellen-

freiheit, z.B. Fahrstuhl) angeboten wurden, ist davon

auszugehen, dass in Zukunft der Wanderungsprozess

der Generationen 50+ vom Umland in die Stadt in dem

Maße an Fahrt gewinnen wird, wie attraktive und

bezahlbare Wohnangebote für diese Zielgruppe in der

Stadt geschaffen werden.

Die Generationen 50+ verlassen den Süden Nieder-

sachsens (höchste Wanderungsverluste im Dreieck

Göttingen, Hameln und Helmstedt). Die Wanderungs-

gewinne konzentrieren sich an der deutsch-niederlän-


dischen Grenze und im Wendland (Zuwanderung mit

50 Einwohnern pro 1.000 in der Altersklasse 50+).

1.4 Hohe Wohneigentumsquoten in den

Generationen 50+ in Niedersachsen

Die Wohneigentumsquote liegt mit 51% in Nieder-

sachsen deutlich über dem Bundesdurchschnitt,

wobei in allen Altersgruppen, insbesondere in den

Generationen 50+, die Wohneigentumsquote höher als

der Bundesdurchschnitt ist.

� Die höchsten Selbstnutzerquoten bei den „alten

Jungen“ (50- bis unter 60-Jährige) finden sich in den

Landkreisen Cloppenburg und Gifhorn.

� Die Selbstnutzerquoten bei den 60-Jährigen und

Älteren sind in den Landkreisen Aurich und

Cloppenburg am höchsten (über 85%).

1.5 Relevante Veränderungspotenziale in den

Generationen 50+ in Niedersachsen

In Niedersachsen besteht bei den heute bzw. zukünftig

Älteren eine hohe Veränderungsbereitschaft im Hinblick

auf die Wohnsituation: Zwei Drittel der knapp 3 Mio.

50-Jährigen und Älteren sind veränderungsbereit. Etwa

2 Zu den Umzüglern zählen auch die Personen, die nach dem 50. Lebensjahr

umziehen und nach dem Umzug eine Modernisierung durchführen.

1 Mio. gehören zu den Passiven. Die Veränderungs-

bereiten sind die Bestandsoptimierer und die Umzügler.

Die Generationen 50+ lassen sich demnach in drei

Hauptgruppen unterteilen:

� Bestandsoptimierer: Nach dem 50. Lebensjahr

größere Veränderungsmaßnahmen (Modernisie-

rungsarbeiten ab 10.000 Euro) am bisherigen Haus

oder der Wohnung durchführen und nicht umziehen.

� Umzügler: Umzug nach dem 50. Lebensjahr. 2

� Passive: Nach dem 50. Lebensjahr wohnen bleiben

und keine größeren Modernisierungsarbeiten am

bisherigen Haus oder der Wohnung durchführen.

In Niedersachsen gibt es in den Generationen 50+

1.048.000 (34,9%) Bestandsoptimierer und 895.000

(29,8%) Umzügler. Entsprechend dem Bundestrend

werden aufgrund der Alterung der Gesellschaft die

Veränderungspotenziale in den nächsten Jahren kon-

tinuierlich ansteigen.

MANAGEMENT SUMMARY

11


MANAGEMENT SUMMARY

12

Abbildung 1: Zukünftige Veränderungspotenziale in Niedersachsen

� Anstieg der Bestandsoptimierer auf 1.243.000 in

2020

� Anstieg der Umzügler auf 1.061.000 in 2020

Von besonderem Interesse für die Akteure auf dem

Wohnungsmarkt sind die zukünftig Veränderungs-

bereiten (vgl. Abbildung 1) und innerhalb dieser

Gruppe das engere Potenzial (Veränderung, die jährlich

umgesetzt wird).

Zukünftige Bestandsoptimierer

Konkret geplant

2005: 250.000

2020: 297.000

Jährliches Potenzial

der

Bestandsoptimierer

125.000

2005: 503.000

2020: 597.000

Zukünftig Veränderungsbereite

Überlegung

2005: 253.000

2020: 300.000

2005: 0,99 Mio.

2020: 1,18 Mio.

Konkret geplant

2005: 245.000

2020: 291.000

Jährliches Potenzial

der

Umzügler

122.500

Zukünftige Umzügler

2005: 488.000

2020: 579.000

Überlegung

2005: 243.000

2020: 288.000

1.6 Bestandsoptimierer in Niedersachsen

� Als Gründe für die Bestandsoptimierung nach dem

50. Lebensjahr werden an erster Stelle „notwendige

Reparaturen/Instandsetzungen“ genannt (von zwei

Dritteln der Bestandsoptimierer), wobei die Moder-

nisierungen oft mit altersgerechten Verbesserungen

verknüpft werden, wenn diese auch nicht direkt der

Anlass sind. An zweiter Stelle geht es um Aspekte der

Verbesserung der Wohnqualität. Etwa jeder Dritte der

Bestandsoptimierer verbessert seine Wohnsituation


im Hinblick auf eine Einschränkung der Mobilität im

Alter: z.B Schwellenfreiheit, die Wohnung so um-

rüsten, dass man bequemer wohnen kann (z.B. bei

Pflegebedürftigkeit auf einer Ebene wohnen),

Veränderung der Badezimmerausstattung.

� Die Bestandsoptimierer in Niedersachsen bevorzugen

im Alter das Zusammenwohnen mit der Familie

(größere Einfamilienhäuser umrüsten bzw. Neubau

für die Kinderfamilie auf großen Grundstück).

Immerhin fast jeder Dritte möchte mit Freunden bzw.

Gleichgesinnten in Haus-/Nachbarschaftsgemein-

schaften wohnen. Die Mehrgenerationennach-

barschaft und das Mehrgenerationenhaus sind eine

Wunschlösung für etwa jeden Vierten (in der ge-

wohnten Nachbarschaft mit einem guten sozialen

Netz wohnen bleiben). Die Präferenz für eine Wohn-

gemeinschaft ohne eigenständige Wohnung spielt

bei 7% der Bestandsoptimierer eine Rolle (Umbau der

eigenen Wohnung bzw. des Hauses).

� Unter den Bestandsoptimierern sind Wohneigen-

tümer mit gehobenen Einkommen und Bausparer

sigifikant häufiger vertreten.

� Derzeit werden in Niedersachsen 55% der Moder-

nisierungsmaßnahmen von Bestandsoptimierern mit

Fremdkapital finanziert. Wohneigentümer und Bau-

sparer finanzieren häufiger mit Fremdkapital.

� Das DIW schätzt das jährliche Modernisierungs-

volumen in Deutschland auf rd. 75 Mrd. Euro. Laut EVS

entfallen davon 60% auf die über 50-Jährigen. Bei

einem Fremdfinanzierungsanteil von rd. 15% ergibt

sich somit grob kalkuliert ein entsprechendes

Fremdfinanzierungspotenzial für Niedersachsen

von 700 Mio. Euro p.a.

1.7 Umzügler in Niedersachsen

� Im Unterschied zu den Bestandsoptimierern, die bei

der Veränderung ihrer Wohnsituation vor allem Wert

auf eine Verbesserung der Wohnqualität legen, geht

es den Umzüglern in Niedersachsen primär um den

Gesichtspunkt der Einschränkungen, die mit dem

Älterwerden einhergehen. Gründe für den Umzug

sind: Altersgerechter Standort bzw. Wohnhaus (Auf-

zug im Haus oder eine entsprechende Badezimmer-

ausstattung), kleinere Wohnung/kleineres Haus

(geringerer Arbeitsaufwand) sowie Nähe zu Dienst-

leistungen im Falle der Hilfs-/Pflegebedürftigkeit.

Jeder Dritte sucht die Nähe zu einem Zentrum mit

einer vielseitigen Infrastruktur. Bei dem Umzug nach

dem 50. Lebensjahr spielen auch soziale Aspekte eine

Rolle: Jeder Dritte sucht die Nähe zur Familie und

MANAGEMENT SUMMARY

13


MANAGEMENT SUMMARY

14

jeder Fünfte zieht um, weil er in der Nachbarschaft

von Freunden/Gleichgesinnten wohnen möchte.

Ältere legen großen Wert auf ein intaktes Wohn-

umfeld. So zieht etwa jeder Vierte um, weil er mit

seinem Wohnumfeld unzufrieden ist.

� Bei den Älteren in den Generationen 50+ sind die

Gründe für den Umzug primär altersbedingt,

während die Jüngeren eher umziehen, weil sie Stand-

ort und Wohnung optimieren wollen. Auch wenn die

Jüngeren beim Umzug Standort und Objekt im Sinne

einer allgemeinen Verbesserung der Wohnqualität

sehen, so werden trotzdem altersbedingte Ein-

schränkungen bei der Entscheidung mit berück-

sichtigt.

� Die Umzügler suchen kleinere Objekte als die vor-

herige Wohnung/das vorherige Haus, allerdings keine

zu kleinen Wohnungen. So werden Ein- bzw. Ein-

einhalbzimmerwohnungen abgelehnt. Einpersonen-

haushalte wünschen zwei Zimmer und eine ge-

trennte Küche. Paare suchen mindestens drei bis vier

Zimmer (zwei Schlafzimmer).

� Die Haushalte in den Generationen 50+ ziehen nicht

aus finanziellen Gründen in kleinere Wohnungen,

denn insbesondere bei 70- bis 79-jährigen nieder-

sächsischen Haushalten ist die Miete der Umzügler

rd. 100 Euro monatlich höher als bei den nicht umge-

zogenen Haushalten.

� Aus Sicherheitsgründen suchen die Älteren eher

Etagenwohnungen in überschaubaren Gebäuden

(maximal sechs Wohneinheiten und Aufzug im Haus).

Die Wohnungen sollten über relativ große Unterstell-

möglichkeiten verfügen. Auch private Freiflächen,

wie z.B. großzügige Balkone sind gewünscht. Erd-

geschosswohnungen stoßen aus Sicherheitsgründen

auf eine nur geringe Akzeptanz.

� Insgesamt gibt es bei den Umzüglern einen aus-

geprägten Wunsch nach selbständigem Wohnen im

Alter. Jeder Zweite möchte im Alter mit der Familie

zusammen wohnen, allerdings in getrennten

Wohnungen leben. Die Nähe zu Freunden und

Bekannten ist mittlerweile fast genauso wichtig

(knapp 40% der Umzügler), wobei auch bei dem

Wohnen im Freundesverbund großer Wert auf

Selbständigkeit gelegt wird. Jeder Dritte bevorzugt

die Mehrgenerationennachbarschaft und das Mehr-

generationenhaus. Etwa gleich groß ist die Gruppe,

die das gemeinschaftliche Wohnen mit Älteren

präferieren.


� Vor allem bei den jüngeren Umzüglern spielt der

Freundesverbund eine große Rolle. Der Wunsch, mit

Freunden im Alter zusammenzuwohnen, kann oft

nicht in die Praxis umgesetzt werden, weil es an

Know-how bzgl. der Rechtsfragen fehlt und eine pro-

fessionelle Moderation selten zur Verfügung steht.

� Etwa 30% der Umzügler in Niedersachsen suchen

Wohnanlagen in Kombination mit professionellen

Dienstleistungen.

� Rund 70% der Umzügler wohnen in der Stadt bzw.

präferieren einen städtischen Standort, wobei die

Kleinstadt bevorzugt wird. Gut 5% suchen eine

belebte Innenstadtlage in einer Großstadt.

� Beim Umzug werden Objekte und Standorte gesucht,

die die Nähe zu den gewohnten Netzwerken auf-

rechterhalten.

� Unter den Umzüglern sind Haushalte mit gehobenen

Einkommen und Bausparer häufiger vertreten. Sig-

nifikant seltener ziehen Wohneigentümer nach dem

50. Lebensjahr um, es sei denn, der Umzug ist mit

einem Immobilienkauf verbunden.

� Fast jeder zweite Umzügler zieht in selbst genutztes

Wohneigentum. Derzeit werden in Niedersachsen

etwa 80% der Käufe von selbst genutztem Wohn-

eigentum nach dem 50. Lebensjahr mit Fremdkapital

finanziert. Die über 50-Jährigen, die bereits vor dem

Umzug Wohneigentümer waren, finanzieren häufig

nur mit Eigenkapital bzw. mit den Verkaufserlösen

aus den Immobilien. Für Deutschland insgesamt

ergibt sich ein aktuelles Fremdfinanzierungspotenzial

bei den über 50-jährigen Käufern von etwa 9 Mrd.

Euro p.a. Unter Berücksichtigung, dass in Nieder-

sachsen knapp 10% der 50-Jährigen und Älteren

wohnen, lässt sich für Niedersachsen ein Fremd-

finanzierungspotenzial von jährlich 0,9 Mrd. Euro

kalkulieren.

1.8 Finanzierungspotenziale in Niedersachsen

� Für die Finanzierung von Wohn- und Dienstleistungen

ist das Vermögen eines Haushaltes entscheidend. Die

älteren Haushalte haben grundsätzlich weit mehr

Geldvermögen angespart als der Durchschnitt aller

Altersklassen. Diese Altersunterschiede in der Ver-

mögensausstattung werden sich in den nächsten

Jahren noch weiter verfestigen.

� Zusätzlich zum Geldvermögen sind in Niedersachsen

fast drei Viertel des Gesamtvermögens eines Haus-

MANAGEMENT SUMMARY

15


MANAGEMENT SUMMARY

16

halts in Immobilien gebunden. Auch hier gilt, dass die

älteren Haushalte deutlich mehr Immobilien haben

als die jüngeren. Durch den Verkauf der Immobilien

steht ein relevantes Finanzierungspotenzial für

Wohnen und Dienstleistungen zur Verfügung.

� Die Streuung der Vermögen von Mieterhaushalten ist

im Hinblick auf das Finanzierungspotenzial für

eventuelle Umzüge oder Modernisierungen relevant.

Insgesamt verfügt etwa jeder dritte niedersächsische

Mieterhaushalt über ein finanzielles Polster von

mindestens 10.000 Euro Geldvermögen. Bei den über

50-jährigen Haushalten liegt diese Quote mit 48%

durchweg höher.

� Neben dem bereits vorhandenen Vermögen erwarten

viele Haushalte auch Erbschaften. Ohne Berück-

sichtigung der Suberben und Erbschaften unter

Ehegatten sind es immerhin 8,6 Mrd. Euro, die nieder-

sächsische Haushalte Jahr für Jahr vererben. Gut die

Hälfte dieser Erbschaften (rd. 4,4 Mrd. Euro) kommt

über 50-jährigen Haushalten zugute. Das sind etwa

120.000 Euro pro Erbfall bzw. gut 60.000 Euro pro

über 50-jährigem Erben. Insgesamt wird in den kom-

menden zehn Jahren etwa jeder dritte Niedersachse

erben, darunter fast vier von zehn über 50-Jährigen.

Somit wächst das finanzielle Budget für Moder-

nisierungen und/oder Kauf von selbst genutztem

Wohneigentum im Alter in den nächsten Jahren noch

beachtlich.


2. Empfehlungen

2.1 Konzentration des Wohnungsmarktes auf die

Generationen 50+

Das zukünftig für Niedersachsen erforderliche Neubau-

volumen ist deutlich höher als die in dieser Studie prog-

nostizierte zusätzliche Wohnungsnachfrage. Das

Neubauvolumen ergibt sich aus dem Zusatzbedarf

(zusätzlich 210.000 wohnungsnachfragende Haushalte

bis 2020) plus dem konventionellen Ersatzbedarf

(z.B. Umwidmung, Zusammenlegung oder auch Abriss

wegen physischen Verschleißes) abzüglich der Wie-

derbelegung leer stehender Wohnungen. Darüber

hinaus gibt es eine strukturelle Wohnungsnachfrage,

die auch bei Leerstand zu Neubau führt, weil im Bestand

die passenden Angebote fehlen. Da sich der Zuwachs an

Haushalten ausschließlich bei den älteren Haushalten

abspielt (zwischen 2003 und 2020 plus 300.000

Haushalte mit einem über 50-jährigen Haushaltsvor-

stand), sind die für den zukünftigen Wohnungsmarkt

relevanten Gruppen die 50-Jährigen und Älteren.

Die Orientierung des Wohnungsmarktes auf Wohn-

angebote für Ältere heißt nicht, dass man sich aus-

schließlich auf den Neubau konzentrieren sollte. In

Anbetracht der Tatsache, dass heute schon in ver-

schiedenen Regionen Niedersachsens mit geringer wirt-

schaftlicher Expansion und schrumpfender Nachfrage

nach Wohnungen Leerstände beobachtet werden, liegt

es auf der Hand zu prüfen, welche Bestandswohnungen

sich für eine Umstrukturierung im Sinne eines markt-

gerechten Wohnangebots für Ältere eignen.

2.2 Regional unterschiedlicher Handlungsbedarf

Besonderer Handlungsbedarf besteht im Südosten und

an der Küste (überproportional hoher Anteil der

Generationen 50+). Im Hinblick auf die Jüngeren bzw.

Älteren in den Generationen 50+ ist der Handlungs-

bedarf unterschiedlich:

� In der kreisfreien Stadt Wilhelmshaven und im

Landkreis Lüchow-Dannenberg sind die „jungen

Alten“ überdurchschnittlich vertreten, sodass hier

eine starke Orientierung in Richtung auf Wohn-

angebote, die eine Verbesserung der Standort- und

Objektqualität bieten, angesagt ist.

� Die Älteren sind in Cuxhaven, Wilhelmshaven, im

Wendland und zwischen Harz und Ostwestfalen

überrepräsentiert. Hier sind insbesondere Lösungen

für die Älteren der Generationen 50+ gefragt (Wohn-

angebote in Kombination mit Dienstleistungen).

MANAGEMENT SUMMARY

17


MANAGEMENT SUMMARY

18

2.3 Orientierung der Angebote an den

Veränderungspotenzialen in den

Generationen 50+

In Anbetracht der demographischen Veränderungen

und dem Zurückgehen der familialen Unterstützungen

werden Wohnkonzepte gesucht, die informelle Unter-

stützungsleistungen integrieren. Es wäre fatal idea-

listische Konzepte zu entwickeln, ohne auf die tatsäch-

lichen Bedürfnisse einzugehen. In Niedersachsen sind

zwei Drittel der Generationen 50+ zur Veränderung

bereit.

Im Vordergrund steht die Optimierung des bisherigen

Hauses oder der Wohnung. 503.000 über 50-Jährige

gehören zum zukünftigen Potenzial der Bestands-

optimierer. Jährlich setzten 125.000 Personen nach dem

50. Lebensjahr größere Modernisierungsmaßnahmen

(über 10.000 Euro) um. Dieses engere Potenzial

kann über Informations-/Beratungsleistungen erhöht

werden, weil es neben den über 50-Jährigen, die konkret

eine Modernisierung planen, in Niedersachsen rd.

250.000 über 50-Jährige gibt, die entsprechende

Überlegungen anstellen. Mit den heute schon jährlich

umgesetzten Modernisierungsmaßnahmen ist ein

Fremdfinanzierungspotenzial von etwa 700 Mio. Euro

p.a. verbunden.

Im Hinblick auf die Bestandsoptimierungen gibt es

Handlungsbedarf, wobei zwei Zielgruppen zu unter-

scheiden sind.

� Wohnungsunternehmen und Privatinvestoren

� Entwicklung von Kriterien, mit deren Hilfe Wohn-

gebiete, die potenziell altenfreundlich sind (relativ

hoher Anteil der Generationen 50+ und gute

Erreichbarkeit entsprechender Infrastruktur),

identifiziert werden können.

� Entwicklung von Modernisierungsvarianten für

Standardtypen (z.B. 50-/60er-Jahre-Geschosswoh-

nungen mit regionaler Differenzierung). Orga-

nisation von Architektenwettbewerben.

� Entwicklung von Vorzeigebespielen für den alters-

gerechten Umbau im Geschosswohnungsbau ein-

schließlich der Wohnumfeldgestaltung. Differen-

zierte Darstellung der Kosten.

� Aufbau informeller Netzwerke in Wohnquartieren

mit einem relativ hohen Anteil der Generationen

50+ und Vermittlung von Kooperationspartnern für

Dienstleistungen bis hin zur Pflege.


� Selbst nutzende Eigentümer und Mieter

� Entwicklung von Modernisierungsvarianten für

Standardtypen (z.B. 50-/60er-Jahre-Eigenheime mit

regionaler Differenzierung). Organisation von

Architektenwettbewerben.

� Entwicklung von Umbau- und Anbauvarianten für

das Wohnen im Familienverbund. Organisation von

Architektenwettbewerben.

� Öffentlichkeitswirksame Darstellung von Bei-

spielen für Modernisierungen sowie Umbau/

Anbau und die altersgerechte Ausstattung von Ein-

und Zweifamilienhäusern. Differenzierte Dar-

stellung der Kosten.

� Checklisten für Nachrüstungsmaßnahmen für

Mieter: Möglichkeiten für den Einzelnen, seine

Mietwohnung auf altersbedingte Veränderungs-

möglichkeiten zu prüfen.

� Finanzierungsmöglichkeit der Veränderungsmaß-

nahmen (z.B. über die Pflegekasse).

Bei Neubauprojekten für Ältere sind insbesondere die

Präferenzen der Umzügler zu beachten. In Nieder-

sachsen gibt es aktuell etwa ein halbe Million zu-

künftige Umzügler, wobei das jährliche Umzugs-

potenzial bei rd. 122.000 über 50-Jährigen liegt. Für den

Kauf von selbst genutztem Wohneigentum nach dem

50. Lebensjahr besteht ein Fremdfinanzierungspoten-

zial von jährlich rd. 0,9 Mrd. Euro. Auch dieses Potenzial

lässt sich durch entsprechende Beratungen und

Informationsleistungen erhöhen (etwa 250.000 über

50-Jährige stellen aktuell Umzugsüberlegungen an).

Bei den Umzüglern ist Informationsbedarf im Hinblick

auf alternative Wohnformen besonders relevant, weil

mit dem Umzug eine größere Wahlmöglichkeit besteht.

Entsprechend dem relativ ausgeprägten Wunsch der

Umzügler nach selbständigem Wohnen bei gleich-

zeitiger Nähe zur Familie bzw. Freunden und Bekannten

sind folgende Prinzipien bei Neubauprojekten zur

berücksichtigen:

� Beim Wohnungsneubau für Ältere (bzw. durch-

greifende Umstrukturierung im Bestand) sollte

darauf geachtet werden, dass sich die Wohnungen

ohne großen Aufwand zu pflegefähigen Wohnungen

umrüsten lassen (flexible Lösungen „Vom Wohnen zur

Pflege“).

� Da es nicht möglich und sinnvoll ist, dass der zuneh-

mende Hilfs- und Pflegebedarf nur von bezahlten

MANAGEMENT SUMMARY

19


MANAGEMENT SUMMARY

20

Kräften gedeckt wird, ist die Herausbildung und

Förderung von Netzwerken gegenseitiger Hilfe

erforderlich. Das gemeinschaftliche Wohnen (bei

gleichzeitiger Eigenständigkeit) ist auch Wunsch der

meisten Umzügler. Die gegenseitige Unterstützung

von Älteren für Ältere muss mobilisiert werden:

„Junge Alte“ stellen für zehn bis zwanzig Jahre ein

erhebliches Potenzial an freiwilligen Kräften.

� Beim Neubau sollte die wohnungsnahe Organisation

von Dienstleistungen berücksichtigt werden. Um

unnötige Kosten zu vermeiden, sollte nicht in jedes

Objekt, das sich an Ältere richtet, eine Dienstleistung

mit hohen Vorhaltekosten integriert werden. Die

Nachbarschaftsquartiere sind so auszurichten, dass

über „bezahlbare Pflegekerne“ eine Tag- und Nach-

präsenz gegeben ist und Dienstleistungen je nach

Bedarf von diesem Pflegekern ausgehend für das

gesamte Nachbarschaftsquartier abgerufen werden

können.

� Die Mehrgenerationennachbarschaft kann als

integrative Konzeption ein Zukunftsmodell sein:

Kombination von verschiedenen Wohnangeboten

und einem schwellenfreien Wohnumfeld. Die Wohn-

quartiere sind so zu organisieren, dass der Austausch

von Dienstleistungen zwischen Jungen und Alten

mobilisiert wird.

� In Wohnquartiere integrierte Wohnanlagen für Ältere

können als Kristallisationspunkte dienen (z.B. zu-

sätzliche Versorgung pflegebedürftiger Bewohner in

der Nachbarschaft, Mittagstisch für Jung und Alt,

Angebote für die Freizeitgestaltung).

� Die gewünschte Vernetzung von kommerziellen Hilfs-

und Pflegedienstleistungen und „Nachbarschafts-

hilfen“ bedarf einer neuen Organisationsstruktur. So

könnte ein kommunaler Dienstleistungsverein das

„Dach“ für professionelle Pflege und gleichzeitig

„Kontenstelle“ gegenseitiger Hilfeleistungen sein.


II. UNTERSUCHUNGSDESIGN

1. Methodisches Vorgehen

Die Landesbausparkassen haben im Rahmen einer

bundesweiten Studie 3 zum Thema „Wohnen im Alter“

die Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Motivationen in den Generationen 50+ 4 untersucht.

Diese Studie kommt zu dem Ergebnis, dass aktuell die

Vorstellungen und Präferenzen zum Wohnen im Alter

im Wandel sind. Die LBS Norddeutsche Landesbau-

sparkasse Berlin - Hannover hat die vorliegende Studie

zur speziellen Wohnsituation und zukünftigen

Wohnungsnachfrage in Niedersachsen beauftragt.

Baustein 1: Zukünftige Wohnungsnachfrage in

Niedersachsen

� Entwicklung der Bautätigkeit und der Bevölkerung in

Niedersachsen: Baufertigstellungen sowie Entwick-

lung der Bevölkerung in den letzten zehn Jahren.

� ProFamy-Haushaltsprognose. 5

� Wohnungsnachfrageprognose für Niedersachsen:

Entwicklung der wohnungsnachfragenden Haushalte

in Niedersachsen bis 2020, Regionalisierung sowie

Differenzierung nach Alter der Haushaltsvorstände.

Datenbasis: Niedersächsisches Landesamt für Statistik,

Mikrozensus, Einkommens- und Verbrauchsstichprobe

(EVS), eigene Berechnungen.

Baustein 2: Wohnsituation der zukünftig für den

Wohnungsmarkt relevanten Gruppen der

Generationen 50+ in Niedersachsen 6

� Regionale Verteilung der Generationen 50+ in

Niedersachsen.

� Wohneigentumsquote in den Generationen 50+ in

Niedersachsen: Wohneigentumsquote im Vergleich

zum Bundesdurchschnitt sowie Regionalisierung.

� Verlierer- und Gewinnergemeinden bei den Gene-

rationen 50+ in Niedersachsen.

Datenbasis: Niedersächsisches Landesamt für Statistik,

Statistisches Bundesamt, Mikrozensus, eigene Berech-

nungen.

3 „Die Generationen über 50 – Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Perspektiven“, empirica-Studie im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle der

Landesbausparkassen im Deutschen

Sparkassen- und Giroverband, Herbst 2006.

4 Unter 50+ sind Personen im Alter ab 50 Jahren (bzw. Haushalte mit einem

Haushaltsvorstand ab 50 Jahren) zu verstehen.

5 Vgl. Exkurs zur ProFamy-Modellrechnung in Fußnote 11.

6 Vgl. Kapitel II. 3.

UNTERSUCHUNGSDESIGN

21


UNTERSUCHUNGSDESIGN

22

Baustein 3: Veränderung der Wohnsituation

der Generationen 50+ in Niedersachsen

� Regionalisierung der Kernaussagen der im Rahmen

der bundesweiten Studie durchgeführten Reprä-

sentativbefragung: Aufbereitung der Ergebnisse auf

Landesebene Niedersachsen.

� Quantitative Relevanz der Veränderungspotenziale in

den Generationen 50+ in Niedersachsen: Abschät-

zung der quantitativen Relevanz der verschiedenen

Veränderungstypen.

� Charakteristika der verschiedenen Veränderungs-

typen in den Generationen 50+ in Niedersachsen:

Regressionsrechnungen 7 (vgl. VIII.) auf Basis der

bundesweiten Repräsentativbefragung.

� Präferenzen der Generationen 50+ in Niedersachsen:

Regionalisierung der Repräsentativbefragung.

Datenbasis: Bundesweite empirica-Studie „Wohnen im

Alter – Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Motivation in den Generationen 50+“ im Auftrag der

LBS, Niedersächsisches Landesamt für Statistik.

7 Die Regressionsrechnungen bieten den Vorteil, dass „kleine“ Stichproben

kein Problem darstellen, weil immer alle Fälle berücksichtigt werden und

„nur“ signifikante Abweichungen einzelner Teilgruppen vom Durchschnitt

aller Haushalte berechnet werden müssen.

Baustein 4: Finanzielle Ressourcen der Generationen

50+ in Niedersachsen

� Einkommenssituation.

� Vermögensbestände und Erbschaften.

� Finanzierungsart/-volumina für Veränderungen der

Wohnsituation nach dem 50. Lebensjahr.

Datenbasis: Bundesweite empirica-Studie „Wohnen im

Alter – Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Motivation in den Generationen 50+“ (Regionalisierung

für Niedersachsen), EVS, empirica-Studie „Erben in

Deutschland“, eigene Berechnungen.

Baustein 5: Beispielhafte Angebote für die

Generationen 50+ in Niedersachsen

� Beispielhafte Projekte in Niedersachsen: Exem-

plarische Auswahl aus der Praxis.

Datenbasis: empirica-Datenbank, Expertengespräche.


2. Eingrenzung des relevanten Veränderungspotenzials

Die Akteure am Wohnungsmarkt orientieren sich im

Wesentlichen an den zukünftig Veränderungsbereiten,

die entweder erstmalig oder erneut Veränderungen im

Bereich Wohnen vornehmen. Von besonderem Interesse

sind in dieser Gruppe die Personen in den Generationen

50+, die gegenwärtig eine Veränderung der Wohn-

situation konkret planen und somit z.B. auf eine damit

verbundene entsprechende Finanzierung direkt an-

sprechbar sind. Im Rahmen eines Pre-Tests wurde ge-

prüft, 8 welche Wortwahl die über 50-Jährigen 9 bzgl.

verschiedener Planungsstände der Veränderungsmaß-

nahmen wählen und dementsprechend wurden die

Fragen für die Repräsentativbefragung formuliert:

� Es hat sich gezeigt, dass über 50-Jährige, die aktuell

eine Veränderung der Wohnsituation planen, dies

nicht als eine Planung im Rahmen eines Zeitraums

wie z.B. „in den nächsten zwei bis drei Jahren“,

sondern als eine konkrete Planung sehen. Um zu

klären, wie lange die Umsetzungsphase einer kon-

kreten Planung i.d.R. dauert, wurden im Rahmen

qualitativer Interviews über 50-Jährige befragt, die

entsprechende Veränderungen schon durchgeführt

haben. Die aktuell geplanten Veränderungen werden

i.d.R. innerhalb von zwei Jahren umgesetzt. 10 Dem-

entsprechend kann basierend auf dem konkreten

Planungspotenzial das engere Potenzial, das Poten-

zial, das die konkrete Planung jährlich umsetzt,

berechnet werden.

� Anfang 50-Jährige, die z.B. jetzt noch im Berufsleben

stehen und für den Zeitraum danach eine Ver-

änderung vorsehen, geben an, dass die Veränderung

generell in Frage kommt. Sie sprechen weder von

einer konkreten Planung noch von einer Planung in

den nächsten zwei bis drei Jahren, weil die

Umsetzung erst in einigen Jahren, mit Eintritt in den

Ruhestand, in Frage kommt. Andere sprechen von

Überlegungen, weil sie die Realisierung z.B. erst zum

Zeitpunkt, zu dem eine finanzielle Erleichterung der

monatlichen Belastungen eintritt (z.B. Kinder mit dem

Studium fertig), konkretisieren. Sie sind sensibilisiert

für das Thema, können aber aufgrund ihrer der-

zeitigen Lebensumstände nicht direkt für die

Umsetzung von Veränderungen gewonnen werden.

8 Gezielte Überprüfung des Fragebogens für die Repräsentativbefragung bei

den Veränderungstypen (Bestandsoptimierer, Umzügler), unter Berücksichtigung

des Planungs- bzw. Realisierungsstandes. Der Pre-Test war stark

inhaltlich ausgerichtet, um die sonst bei standardisierten Befragungen

üblichen Schwierigkeiten der konkreten Potenzialabschätzung vermeiden

zu können.

9 Die Formulierung „über 50-Jährige“ wird synonym mit 50 Jahre und älter

verwandt.

10 Dies stimmt überein mit einer Prüfung im Rahmen der EVS.

UNTERSUCHUNGSDESIGN

23


UNTERSUCHUNGSDESIGN

24

� Die Unentschlossenen sind die über 50-Jährigen, die

weder konkrete noch allgemeine Planungen haben,

allerdings eine Veränderung auch nicht vollkommen

ausschließen. Die Betreffenden sind unentschieden

(„weiß nicht“), weil sie nicht einschätzen können, wie

ihr Leben weiter verläuft.

� Im Unterschied dazu sind die Nicht-Veränderungs-

bereiten sehr klar in ihrer Vorstellung. Sie wollen auf

gar keinen Fall eine Veränderung. Es handelt sich um

ein Notpotenzial, das nur in einer Notsituation, z.B. im

Falle der Pflegebedürftigkeit, ohne auf eine familiale

Lösung zurückgreifen zu können,„aus der Not heraus“

den Umzug in ein Pflegeheim in Kauf nimmt. Dieses

Phänomen wird bei der Repräsentativbefragung z.B.

darin deutlich, dass Veränderungen i.d.R. bei den

Jüngeren der über 50-Jährigen überwiegen und dann

mit zunehmendem Alter abnehmen, jedoch bei der

Gruppe der über 80-Jährigen wieder ansteigen

(typisches Alter für deutlich höheres Risiko der

Pflegebedürftigkeit).


III. WOHNUNGSNACHFRAGE IN NIEDERSACHSEN

1. Bevölkerungswachstum bei gleichzeitigem Rückgang

der Bautätigkeit

Während im Bundesgebiet die Zahl der Einwohner seit

2003 schrumpft, wächst die Bevölkerungszahl in

Niedersachsen derzeit noch (vgl. Abbildung 2):

� Die Landkreise südlich der Elbe sowie zwischen

Bremen und holländischer Grenze bilden den

räumlichen Schwerpunkt des Bevölkerungswachs-

tums. Hier werden die höchsten Zuwächse erzielt.

Zuwächse in gleicher Höhe gibt es in den Kreisen

Peine und Gifhorn (vgl. Abbildung 3).

Abbildung 2: Bevölkerungswachstum in Niedersachsen

Einwohner: 1996 = 100%

103,0%

102,5%

102,0%

101,5%

101,0%

100,5%

100,0%

99,5%

7.815.148 EW

� Auf Ebene der Gemeinden gibt es einen weiteren

Schwerpunkt des Bevölkerungswachstums: Gemein-

den zwischen Hannover und der Landesgrenze zu

Sachsen-Anhalt, entlang der A2 (vgl. Abbildung 3).

� Die Bevölkerungsverluste konzentrieren sich im Sü-

den des Bundeslandes. Besonders stark betroffen sind

die Kreise am Westrand des Harzes (Goslar, Osterode

und Salzgitter), aber auch im Kreis Hildesheim und in

der Stadt Wilhelmshaven ging die Bevölkerung in den

letzten zehn Jahren um mehr als 5% zurück.

7.993.946 EW

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik empirica

WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

25


WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

26

Abbildung 3: Bevölkerungswachstum in fast allen Regionen in Niedersachsen 1996 bis 2005

Landkreise und kreisfreie Städte

Relatives Bevölkerungswachstum in Niedersachsen (Kreise und kreisfreie Städte)

unter -5%

-5% bis unter 0%

0% bis unter 2,5%

2,5% bis unter 5%

mehr als 5%

Einheits- und Samtgemeinden

Relatives Bevölkerungswachstum in Niedersachsen (Gemeinden)

unter -5%

-5% bis unter 0%

0% bis unter 2,5%

2,5% bis unter 5%

5% und mehr

Gemeindefreie Gebiete

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica


Obwohl entgegen dem Bundestrend die Bevölkerung in

Niedersachsen in den letzten Jahren gewachsen ist, ist

die Bautätigkeit seit Mitte der 90er Jahre kontinuierlich

gesunken (vgl. Abbildung 4).Während Mitte bis Ende der

90er Jahre zwischen gut 50.000 und knapp 60.000

Wohnungen realisiert wurden, lag die Neubautätigkeit

nach 2000 bei deutlich unter 30.000 bis 40.000 Wohn-

einheiten und hat 2005 das niedrigste Niveau erreicht.

Die Bautätigkeit hat sich von fünf bis sechs Wohn-

einheiten je 1.000 Einwohner auf knapp drei Wohn-

einheiten je 1.000 Einwohner im Jahre 2005 in etwa

halbiert.

Abbildung 4: Abnahme der Bautätigkeit in Niedersachsen

Wohneinheiten

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

40.841

43.405

38.854

47.782

40.606

Die Zurückhaltung der Investoren in Niedersachsen

beruht auf dem weit verbreiteten Fehler, konjunkturelle

Zyklen als Ausdruck einer strukturellen und lang-

fristig wirksamen Trendwende zu interpretieren. Dabei

wird der Grundtrend, dass zukünftig der Wohnungs-

markt weiter von einem spürbaren Wachstum der

Haushaltszahlen und einer dementsprechend aus-

geweiteten Wohnungsnachfrage vorangetrieben wird

(vgl. Kapitel 2), ignoriert.

Wohnungsneubau: Wohneinheiten (linke Achse)

Wohnungsneubau: Wohneinheiten je. 1000 EW

(rechte Achse)

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik empirica

31.670

29.211

29.513

28.623

21.428

7

6

5

4

3

2

1

0

Wohneinheiten je 1.000 EW

WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

27


WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

28

2. Zukünftige Zunahme der wohnungsnachfragenden

Haushalte

2.1 Nur leichte Zunahme der Bevölkerung bis 2010

In Niedersachsen wird die Zahl der Einwohner noch bis

2010 leicht anwachsen (vgl. Abbildung 6), wobei sich

das Bevölkerungswachstum nur in den Generationen

50+ abspielt (vgl. Abbildung 5):

� Die jüngere Bevölkerung (unter 50 Jahre) nimmt

kontinuierlich ab.

Einwohner - 1967 = 100%

400%

350%

300%

250%

200%

150%

100%

50%

unter 50 Jahre

50 bis unter 60

60 bis unter 70

70 bis unter 80

80 Jahre und älter

� Zunächst wird die Zahl der „jungen Alten“ (60- bis

unter 70-Jährige) bis 2012 leicht abnehmen und

danach ansteigen.

� Die Zahl der „mittelalten Alten“ (70- bis 80-Jährigen)

wächst bis zum Jahr 2015.

� Die Zahlen der „alten Jungen“ (50- bis unter 60-

Jährige) und der „alten Alten“ (über 80-Jährige)

wachsen kontinuierlich (auch nach 2015).

Abbildung 5: Zukünftiger Bevölkerungsrückgang der jungen Bevölkerung bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum in den

Generationen 50+ in Niedersachsen

Ist-Werte

Prognose

1966

1968

1970

1972

1974

1976

1978

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik: Regionale Bevölkerungsvorausberechnung, Basisjahr 2004 empirica


2.2 Zunahme der Zahl der wohnungsnachfragenden

Haushalte bis 2020

Trotz der in Niedersachsen ab 2010 rückläufigen

Bevölkerungszahlen wird die Nachfrage nach Woh-

nungen bis 2020 steigen (vgl. Abbildung 6). Die hier vor-

liegende Prognose für die Haushaltsentwicklung basiert

auf der ProFamy-Modellrechnung 11 . Hierbei werden im

Unterschied zu üblichen Haushaltsprognosen, die ledig-

lich ex post Entwicklungen in die Zukunft prog-

nostizieren, explizit Wahrscheinlichkeiten für Schei-

dung, Wiederheirat oder Auszug aus dem Elternhaus

berücksichtigt.

11 Das Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung hat im Auftrag von

empirica eine Haushaltsprognose mit dem Makrosimulationsmodell

ProFamy erstellt. In diesem Makrosimulationsmodell ProFamy werden

diverse Wahrscheinlichkeiten für eine Simulation der Zahl der Haushalte

verwendet, zum Beispiel die Scheidungswahrscheinlichkeit 40-jähriger

Frauen und Männer, die Wiederverheiratungswahrscheinlichkeit

verschiedener Elternteile mit x Kindern, die Gebärwahrscheinlichkeit

30-jähriger Frauen, die Sterbewahrscheinlichkeit etc. Das in Deutschland

bislang übliche so genannte Quotenverfahren führt in der Tendenz zu

einer Verlängerung der Erfahrungen aus der Vergangenheit. Beispiel: Nach

einer Haushaltsprognose des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung

mit Basisjahr 1996 sollte in Ostdeutschland die Zahl der

Haushalte nach 1996 nicht weiter steigen. Stattdessen ist allein zwischen

1996 und 1999 die Zahl der Haushalte in Ostdeutschland um 2,5%

gewachsen. ProFamy hat diesen Anstieg exakt prognostiziert.

12 Z.B. Umwidmung oder Abriss wegen physischen Verschleißes.

13 Dieser entsteht selbst bei Leerstand, weil Haushalte Bauformen oder

Standorte nachfragen, die im Bestand nicht ausreichend vorhanden sind.

Die Zahl der Haushalte kann nicht mit den Wohnungs-

nachfragern gleichgesetzt werden, sie muss um die

Untermieter und die Zweitwohnungen sowie um

statistische Sondereffekte korrigiert werden (vgl. Exkurs:

Wohnungsnachfragende Haushalte). Unter Berück-

sichtigung dieses Tatbestandes ergibt sich in Nieder-

sachsen ein Steigen der wohnungsnachfragenden

Haushalte von 3,215 Mio. (2003) um ca. 210.000

wohnungsnachfragende Haushalte auf 3,425 Mio. im

Jahr 2020 (vgl. Abbildung 7). Der Zusatzbedarf für

Neubau liegt noch erheblich höher, weil man einen

konventionellen 12 (z.B. 0,3% des Bestandes an Eigen-

heimen und 0,5% des Mehrfamilienbestandes) sowie

strukturellen 13 Ersatzbedarf berücksichtigen muss.

WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

29


WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

30

Abbildung 6: Zukünftiger Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitigem Wachstum der Haushaltszahlen in Niedersachsen

Bewohner in 1.000

8.200

8.000

7.800

7.600

Ist-Werte

7.400

95%

1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025

Exkurs: Wohnungsnachfragende Haushalte

Die reine Umsetzung der Bevölkerungsprognose in

eine Haushaltsprognose reicht nicht aus, um die

Nachfrage nach Wohnungen zu prognostizieren:

Manche privaten Haushalte bewohnen gemeinsam

mit einem anderen Haushalt eine Wohnung und

andere Haushalte bewohnen mehr als eine

Wohnung. Deswegen müssen entsprechende Untermiet-

und Zweitwohnungsquoten berücksichtigt

werden. Diese Quoten werden hier in Abhängigkeit

vom Alter (Altersklassen in Fünfjahresschritten) 14 ,

von der Haushaltsgröße (Ein-/Zwei- vs. Mehrpersonenhaushalte)

und von Ost-West-Unterschieden

modelliert. Rechnerisch ergibt sich dadurch keine

Einwohner in Mio. (linke Achse)

Haushalte: Indexiert (rechte Achse)

Prognose

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, Mikrozensus, eigene Berechnung auf Basis der

10. koord. Bevölkerungsvorausberechnung, Basisjahr 2004 empirica

14 Zweitwohnungen und Untermieter finden sich vor allem bei jungen Ein-/

Zweipersonenhaushalten (Ausbildung) und öfter im Westen als im Osten.

15 Vgl. Ulbrich, R., Rahmenbedingungen der Wohnungsversorgung in historischer

Perspektive (bisher unveröffentlichtes Arbeitspapier).

115%

110%

105%

100%

Haushalte: Indexiert 2000 = 100%

Identität zwischen der Anzahl der Haushalte und der

Anzahl bewohnter Wohnungen. Diese Unstimmigkeit

ist auf eine veraltete Totalerhebung (Volks- bzw.

Wohnungszählung) und daraus resultierende Fehler

in den Hochrechnungsfaktoren für Haushalte bzw.

Wohnungen in den einschlägigen Statistiken zurückzuführen.

15 Dieser Fehler wird in der vorliegenden

Prognose bereinigt, indem die Haushaltszahlen auf

die Zahl der bewohnten Wohnungen kalibriert

werden. Die so korrigierten Haushaltszahlen werden

im vorliegenden Bericht wohnungsnachfragende

Haushalte genannt. Die Zahl der wohnungsnachfragenden

Haushalte ist etwas niedriger als die Zahl

aller privaten Haushalte.


Abbildung 7: Zukünftige Zunahme der wohnungsnachfragenden Haushalte in Niedersachsen

Wohnungsnachfragende Haushalte in 1.000

Prognosebasis 2003

3.450

3.400

3.350

3.300

3.250

3.200

3.150

3.100

Die Entwicklung der wohnungsnachfragenden

Haushalte wird – wie im gesamten Bundesgebiet –

innerhalb Niedersachsens recht unterschiedlich aus-

fallen (vgl. Abbildung 8). Niedersachsen hat einen

starken Norden und einen schwachen Süden. Als

besonders stark erweisen sich die Region Oldenburg

(Stadt und Kreis Oldenburg, Kreis Vechta, Kreis

Cloppenburg). Auch die Region südlich der Elbe gehört

zu den Gewinnerregionen (Kreis Stade, Kreis Lüneburg,

Kreis Rotenburg). Hier wird bis zum Jahr 2020 die Zahl

der wohnungsnachfragenden Haushalte um über

2003 2010 2015 2020

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis des empirica-Exportbasismodells empirica

15% zunehmen. Schlusslichter der Wohnungsnachfrage

sind die Bereiche südlich von Hannover. Außerhalb

dieser Region ist noch der Landkreis Cuxhaven vom

Rückgang betroffen.

WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

31


WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

32

Abbildung 8: Starkes Wachstum der wohnungsnachfragenden Haushalte im Nordwesten und Nordosten Niedersachsens

Relative Veränderung der Wohnungsnachfrager 2003 bis 2020*

unter 0%

0 bis unter 5%

5 bis unter 10%

10% bis unter 15%

15% und mehr

*Prognosebasis 2003

Quelle: Eigene Berechnung auf Basis des empirica-Exportbasismodells empirica


3. Zukünftig nur Zunahme der Haushaltszahlen in den

Generationen 50+

Der Zuwachs an Haushalten wird sich ausschließlich

bei den älteren Haushalten abspielen. Während die

Zahl der Haushalte mit einem Haushaltsvorstand unter

50 Jahren deutlich abnimmt (vgl. Abbildung 9),

wenn auch von einem hohen Niveau, steigen die

Haushaltszahlen in den Generationen 50+ ab sofort

bzw. in den nächsten drei Jahren (60- bis unter

65-Jährige). Insgesamt nimmt die Zahl der über

50-jährigen Haushalte von 2003-2020 in Niedersachsen

um 300.000 zu. Somit sind die 50-Jährigen und Älteren

zukünftig für den Wohnungsmarkt eine besonders

relevante Gruppe.

Abbildung 9: Nur Zunahme der Haushaltszahlen in den Generationen 50+ in Niedersachsen

Haushalte in 1.000

2.000

1.800

1.600

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

50 bis unter 55 Jahre

55 bis unter 60 Jahre

60 bis unter 65 Jahre

65 Jahre und älter

unter 50 Jahren

2000 2005 2010 2015 2020

Quelle: Mikrozensus, eigene Berechnung auf Basis der 10. koordinierten Bevölkerungsprognose, Basisjahr 2004 empirica

WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

33


WOHNUNGSNACHFRAGE

IN NIEDERSACHSEN

34


IV. WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

1. Regionale Verteilung der Generationen 50+

Niedersachsen hat rund 8 Mio. Einwohner, wovon knapp

3 Mio., also rd. 37%, zu den Generationen 50+ zählen. Die

Altersklassen 50 bis unter 60 Jahre (= „alte Junge“) und

60 bis unter 70 Jahre (= „junge Alte“) sind annähernd

gleich stark besetzt. Sie stellen mit je fast 1 Mio. Ein-

wohnern 12% der Gesamtbevölkerung. Die 70- bis unter

80-Jährigen (= „mittelalte Alte“) sind schwächer besetzt

(8% der Bevölkerung). In Niedersachsen gibt es rd.

370.000 „alte Alte“ (80 Jahre und älter), was einem

Anteil von 5% entspricht.

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

Im Hinblick auf den Zuwachs der Zahl der Haushalte in

den Generationen 50+ ist ab sofort Handlungsbedarf,

wobei die regionale Verteilung zu berücksichtigen ist.

Gut 40% der Generationen 50+ wohnt in kleinen Ge-

meinden mit weniger als 20.000 Einwohnern. Fast 40%

wohnen in mittelgroßen Städten (20.000 bis unter

100.000 Einwohner) und nur jeder Fünfte in Groß-

städten Niedersachsens.

Abbildung 10: Anteil der verschiedenen Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Niedersachsen

70 bis unter 80 Jahre

657.593

8%

60 bis unter 70 Jahre

970.441

12%

50 bis unter 60 Jahre

998.726

12%

80 Jahre und älter

372.655

5%

Unter 50 Jahre

4.994.531

63%

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, 2005 empirica

35


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

36

Tabelle 1: Bevölkerung der Generationen 50+ in Niedersachsen nach Gemeindegrößenklassen

Absolut

Der Anteil der Generationen 50+ ist im Südosten des

Landes und an der Küste mit über 38% sehr hoch, somit

ist hier der Handlungsbedarf im Hinblick auf präferierte

Veränderungen bei den Generationen 50+ am größten

(vgl. Kapitel V). Die im Westen von Niedersachsen

gelegenen Landkreise Vechta, Cloppenburg und

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

unter 5.000 EW 24.189 24.146 24.301 24.401 24.597 24.929 27.102 27.284 27.585 27.809

5.000 bis 10.000 EW 410.689 388.469 389.402 383.391 383.592 377.454 373.879 378.295 377.608 382.079

10.000 bis 20.000 EW 720.883 762.473 777.523 784.527 805.223 832.201 817.622 821.779 841.710 854.341

20.000 bis 50.000 EW 739.378 739.327 747.315 777.460 788.196 796.318 841.475 838.866 849.030 860.602

50.000 bis 100.000 EW 254.252 255.132 256.850 259.038 261.218 263.197 265.200 286.590 288.892 291.099

über 100.000 EW 559.585 558.479 558.359 559.972 562.027 563.236 565.209 565.962 568.126 571.097

Anteil

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

unter 5.000 EW 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % 1 %

5.000 bis 10.000 EW 15 % 14 % 14 % 14 % 14 % 1 3% 13 % 13 % 13 % 13 %

10.000 bis 20.000 EW 27 % 28 % 28 % 28 % 29 % 29 % 28 % 28 % 29 % 29 %

20.000 bis 50.000 EW 27 % 27 % 27 % 28 % 28 % 28 % 29 % 29 % 29 % 29 %

50.000 bis 100.000 EW 9 % 9 % 9 % 9 % 9 % 9 % 9 % 10 % 10 % 10 %

über 100.000 EW 21 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 % 19 % 19 % 19 %

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik empirica

Emsland haben einen deutlich geringeren Anteil an

50-Jährigen und Älteren im Vergleich zum Landes-

durchschnitt. In den Kreisen zwischen Bremen und

Hannover liegt der Anteil der 50-Jährigen und Älteren

im Landesdurchschnitt.


Abbildung 11: Anteil der 50-Jährigen und Älteren in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte

Anteil der über 50-Jährigen an der Gesamtbevölkerung nach Kreisen 2005

bis 32%

über 32 bis 34%

über 34 bis 36%

über 36 bis 38%

über 38%

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

37


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

38

Abbildung 12: Anteil der 50- bis unter 60-Jährigen in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte

Anteil der 50- bis 60-Jährigen an der Gesamtbevölkerung nach Kreisen 2005

unter 8%

8% bis unter 10%

10% bis unter 12%

12% bis unter 14%

14% und mehr

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

Die „alten Jungen“ (50- bis unter 60-Jährige) sind in

Niedersachsen annähernd gleich verteilt, somit gibt es

hier keine spezifischen räumlichen Schwerpunkte für

die Handlungsempfehlungen. Flächendeckend liegt ihr

Anteil zwischen 12 und 14%. Nur im Südwesten Nieder-

sachsens sind sie etwas geringer vertreten. In den

Kreisen Vechta, Cloppenburg, Emsland, Grafschaft

Bentheim sowie im Landkreis und in der Stadt

Osnabrück wird die 12%-Marke nicht überschritten.

Außerhalb dieser Region trifft das nur auf die kreisfreie

Stadt Braunschweig und die Landkreise Göttingen,

Lüneburg und Soltau-Fallingbostel zu.


Abbildung 13: Anteil der 60- bis unter 70-Jährigen in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte

Anteil der 60- bis unter 70-Jährigen an der Gesamtbevölkerung

nach Kreisen 2005

unter 8%

8% bis unter 10%

10% bis unter 12%

12% bis unter 14%

14% und mehr

Im Landkreis Lüchow-Dannenberg und in der kreisfreien

Stadt Wilhelmshaven ist der Handlungsbedarf hin-

sichtlich der Veränderungen bei den „jungen Alten“

(60- bis unter 70-Jährige) am höchsten, denn hier sind

sie mit über 14% überdurchschnittlich vertreten.

Westlich der Weser liegt der Anteil durchschnittlich

niedriger als im Rest des Landes. Das liegt daran, dass

die „jungen Alten“ in den Landkreisen Vechta und

Cloppenburg nur mit unter 10% vertreten sind.

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

39


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

40

Abbildung 14: Anteil der 70-Jährigen und Älteren in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte

Anteil der 70-Jährigen und Älteren an der

Gesamtbevölkerung nach Kreisen 2005

bis 8%

über 8 bis 10%

über 10 bis 12%

über 12 bis 14%

über 14%

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

Zwischen Elbe und niederländischer Grenze liegt der

Anteil der 70-Jährigen und Älteren bei 10 und 12%.

Nördlich und südlich werden höhere Werte erreicht; in

Cuxhaven und Wilhelmshaven, im Wendland und

zwischen Harz und Ostwestfalen sind über 14% der

Bevölkerung 70 Jahre oder älter und damit ist hier der

Handlungsbedarf im Hinblick auf Veränderungsbedarfe

am größten. Mit unter 10% leben im Landkreis Vechta

relativ weniger ältere Menschen (70 Jahre und älter)

als in allen anderen niedersächsischen Kreisen.


2. Verlierer- und Gewinnergemeinden bei den

Generationen 50+

Die Verteilung der Generationen 50+ nach Gemein-

degrößenklassen ist für den Handlungsbedarf relevant.

In Niedersachsen sind die Großstädte die Wanderungs-

verlierer bei den Generationen 50+. Lediglich im Jahr

2000 gab es insgesamt in niedersächsischen Groß-

städten (100.000 Einwohner und mehr) bei den

Generationen 50+ einen kleinen Wanderungsgewinn.

Doch kann dieser die Verluste der anderen Jahre nicht

annähernd ausgleichen. Im Ergebnis haben die Groß-

städte jeden hundertsten Einwohner (50 Jahre und

älter) in den letzten 10 Jahren verloren. Die kleinen

Gemeinden mit unter 5.000 Einwohnern sind die

Gewinner bei den Generationen 50+ (fast zwei

Einwohner pro 1.000 seit 1996). Die übrigen Gemeinden

mussten Wanderungsverluste hinnehmen. Doch sind

Wanderungssaldo je 1.000 EW

1,50

1,00

0,50

0,00

-0,50

-1,00

-1,50

-2,00

unter 5.000 EW

10.000 bis 20.000 EW

die Wanderungsverluste der Gemeinden mit 20.000 bis

50.000 Einwohnern so gering, dass hier eine eher aus-

geglichene Wanderungsbilanz vorliegt.

Laut Expertengesprächen gibt es in Großstädten (nicht

nur in Niedersachen, auch im übrigen Bundesgebiet)

aktuell (noch) Wanderungsverluste bei den Genera-

tionen 50+, weil die Angebote nicht zielgerichtet sind.

Das betrifft insbesondere die Nachfrage der „alten

Jungen“ und „jungen Alten“ (vgl. V. 4). Ein anderer Grund

ist der Umzug der Kinder-Familien. Diese ziehen oft

wegen des Preis-Leistungs-Verhältnisses aus den

Städten in die Umlandgemeinden. Entsprechend dem

Wunsch in der Nähe der Kinder zu wohnen, ziehen die

Älteren oft mit um.

Abbildung 15: Wanderungssaldo in den Generationen 50+ pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter) in Niedersachsen

5.000 bis 10.000 EW 20.000 bis 50.000 EW

50.000 bis 100.000 EW über 100.000 EW

-2,50

Anmerkung: Es wurden nur Wanderungen

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

über die Gemeindegrenzen und aufgrund datenschutztechnischer Bestimmungen nur Ströme größer neun Personen berücksichtigt.

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik empirica

41


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

42

Abbildung 16: Wanderungssaldo der Generationen 50+ pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter) in den jeweiligen Gemeinden

Sondersituation (z.B. Auffanglager)

Wanderungssaldo (1996-2005) je 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

kleiner 0

0 bis 25

25 bis 50

50 und mehr

gemeindefreies Gebiet (ohne Einwohner)

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

Die Generationen 50+ verlassen den Süden Nieder-

sachsens. Im Dreieck Göttingen, Hameln und Helmstedt

konzentrieren sich die Gemeinden, die im vergangenen

Jahrzehnt Wanderungsverluste bei den 50-Jährigen und

Älteren hinnehmen mussten. Die Wanderungsgewinne

ballen sich an der deutsch-niederländischen Grenze

sowie im Wendland. Hier konnten bei den Generationen

50+ flächendeckende Bevölkerungszuwächse durch

Zuwanderung mit 50 Einwohnern pro 1.000 erzielt

werden. Die Mitte Niedersachsens, die Großräume

Hannover und Bremen geben kein einheitliches Bild.

Hier finden sich sowohl Gemeinden mit Wanderungs-

verlusten wie auch Gemeinden mit sehr hohen

Wanderungsgewinnen.


In der öffentlichen Diskussion wird häufig behauptet,

dass die Generationen 50+ verstärkt aus dem Umland

in die Städte (zurück-)wandern. Um diese These zu

überprüfen, wurde in vier ausgewählten kreisfreien

Städten in Niedersachsen das Wanderungsverhalten der

Generationen 50+ zwischen den Städten und ihrem

Umland in den vergangenen zehn Jahren analysiert.

Da die Konstellation der in Landkreisen integrierten

(Kreis-)Städte Besonderheiten aufweist, wurde die

Auswahl bewusst auf kreisfreie Städte beschränkt.

Ausgewählt wurden daher:

� Aus dem industriellen Zentrum Niedersachsens die

Großstadt Wolfsburg (122.000 EW). Sie ist Sitz des

Volkswagen-Konzerns und bildet mit den Städten

Braunschweig und Salzgitter eines der sieben

Oberzentren des Landes.

� Im Westen Niedersachsens die Mittelstadt Emden

(knapp 52.000 EW). Als kleinste kreisfreie Stadt

Niedersachsens hat Emden als Wirtschaftsstandort

für die gesamte Region Ostfriesland eine über-

ragende Bedeutung.

� Aus der europäischen Metropolregion Bremen/

Oldenburg die Großstadt Oldenburg (162.000 EW)

und die Mittelstadt Wilhelmshaven (84.000 EW).

Die Region wurde aufgrund der internationalen

Anbindung durch mehrere Häfen und Flughäfen, der

vielseitigen Wirtschaftszweige und Forschungs-

einrichtungen (Universitäten, Fachhochschulen)

sowie der guten kommunalen Zusammenarbeit in

der Region von der deutschen Ministerkonferenz für

Raumordnung im April 2005 als europäische

Metropolregion anerkannt.

Die vier näher untersuchten Städte Emden, Oldenburg,

Wilhelmshaven und Wolfsburg (vgl. VIII. 2) verdeut-

lichen einen langfristigen Trend, der nicht nur in Nieder-

sachsen zu beobachten ist: Je höher die Einwohnerzahl

einer Gemeinde, desto höher die Wanderungsverluste

bei den Generationen 50+ mit dem Umland.

Emden ist mit knapp 52.000 Einwohnern die kleinste

der vier Städte und auch die einzige, die in den

vergangenen zehn Jahren im Jahr 2001 und im Jahr

2004 Wanderungsgewinne in dieser Altersgruppe hatte.

In Wolfsburg und Oldenburg sind die Wanderungs-

verluste zwischen 2000 und 2002 zurückgegangen,

doch haben die Wanderungsverluste bei den Gene-

rationen 50+ danach wieder stark zugenommen. In

diesen beiden Städten sind die Wanderungsaktivitäten

mit dem Umland relativ hoch. In Wilhelmshaven sind

die Wanderungsverluste über die letzten zehn Jahre

relativ stabil, wobei insgesamt hier die Wanderungs-

aktivitäten mit dem Umland relativ gering sind.

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

3. Stadt-Umland-Wanderungen der

Generationen 50+ in vier beispielhaften Gemeinden

43


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

44

Abbildung 17: Wanderungssaldo der Generationen 50+ mit dem Umland pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

Wanderungssaldo je 1.000 EW

2,0

1,5

1,0

0,5

0,0

-0,5

-1,0

-1,5

-2,0

-2,5

-3,0

Wolfsburg Oldenburg Emden Wilhelmshaven

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Berechnungen empirica


4. Hohe Wohneigentumsquoten bei den

Generationen 50+

Die Wohneigentumsquote ist unter anderem im

Hinblick auf die finanziellen Ressourcen im Alter

relevant. Insgesamt wohnt in Niedersachsen gut jeder

zweite Haushalt in den eigenen vier Wänden. Die Wohn-

eigentumsquote liegt mit 51% deutlich über dem

Bundesdurchschnitt von 44% (bzw. 46% im früheren

Bundesgebiet). In Niedersachsen steigt die Quote der

Eigentümer im Lebenszyklus bis zu den 65- bis 69-Jäh-

rigen (vgl. Abbildung 18). Die Wohneigentumsquote ist

Abbildung 18: Überdurchschnittliche Wohneigentumsquoten in Niedersachsen

Anteil Haushalte

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

in allen Altersgruppen, insbesondere in den Gene-

rationen 50+, höher als im Bundesdurchschnitt (vgl.

Abbildung 19). Die Wohneigentumsquoten liegen bei

den über 70-Jährigen niedriger, nicht etwa, weil Wohn-

eigentum überproportional im Alter verkauft wird,

sondern weil ältere Geburtsjahrgänge aufgrund

ungünstigerer ökonomischer Rahmenbedingungen

schon immer eine geringere Wohneigentumsquote

hatten als später Geborene.

Niedersachsen

Deutschland

79

Altersklasse der Haushaltsvorstände

Quelle: Eigene Berechnungen aus Mikrozensus 2002 empirica

45


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

46

Abbildung 19: Überdurchschnittliche Wohneigentumsquoten in den Generationen 50+ in Niedersachsen

Die Selbstnutzerquoten bei den „alten Jungen“

(50- bis unter 60-Jährige) liegen in allen kreis-

freien Städten unter 55%. Auf Ebene der Landkreise

ergibt sich ein uneinheitliches Bild:

� Die Landkreise im Osten Niedersachsens und

speziell im Großraum Hannover weisen niedrige

Selbstnutzerquoten unter 55% auf (Hildesheim,

Northeim, Hameln-Pyrmont etc.).

� Im Westen Niedersachsens sind Quoten von über

75% verbreitet (Grafschaft Bentheim, Ammerland,

Rotenburg etc.).

Selbstnutzerquoten

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

unter 50

Jahre

Anmerkung: Früheres Bundesgebiet ohne Berlin

50 bis unter

60 Jahre

60 bis unter

70 Jahre

� Die höchsten Selbstnutzerquoten bei den 50- bis

unter 60-Jährigen finden sich in den Landkreisen

Cloppenburg und Gifhorn.

Niedersachsen

früheres Bundesgebiet

70 bis unter

80 Jahre

80 Jahre

und älter

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2002 empirica

Bezogen auf die Selbstnutzerquoten der 60-Jährigen

und Älteren ist das West-Ost-Gefälle in Niedersachsen

ausgeprägter als bei der Altersgruppe der 50- bis unter

60-Jährigen. Im Osten des Landes erreichen lediglich

die Kreise Lüchow-Dannenberg und Gifhorn Selbst-

nutzerquoten über 75%, wie es westlich der Weser

üblich ist. Aber auch hier steigen die Quoten in den

kreisfreien Städten nicht über die 55%-Marke. In den

Landkreisen Aurich und Cloppenburg liegt die Selbst-

nutzerquote mit über 85% am höchsten.


Abbildung 20: Wohneigentumsquoten der Generationen 50+ in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte

Selbstnutzerquote der 50- bis unter 60-Jährigen

unter 55%

55% bis unter 65%

65% bis unter 75%

75% bis unter 85%

85% und mehr

Selbstnutzerquote der 60-Jährigen und Älteren

unter 55%

55% bis unter 65%

65% bis unter 75%

75% bis unter 85%

85% und mehr

WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2002 empirica

47


WOHNSITUATION DER GENERATIONEN 50+

IN NIEDERSACHSEN

48


V. VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

1. Wohnwünsche zu Lebensformen im Alter

Aktuell wird vor dem Hintergrund der demographischen

Veränderungen viel über neue Lebensformen im Alter

diskutiert. Es wird nach Lösungen gesucht, die neben

Dienstleistungen, die auf dem Markt gekauft werden

(müssen), informelle Unterstützungsleistungen inte-

grieren. Damit soll eine Antwort auf das Zurückgehen

der familialen Unterstützungen gefunden werden. Hin-

tergrund ist u.a. der statistisch bedingte Rückgang der

Kindergenerationen und damit verbunden die Abnahme

der Leistungen für die Eltern (bei Hilfs- und Pflege-

bedürftigkeit).

In Anbetracht der veränderten Rahmenbedingungen

werden „unterstützende“ Wohnangebote für die

Generationen 50+ entwickelt, bei denen ein Teil der für

die Älteren anfallenden Hilfeleistungen von den älteren

Menschen selbst bzw. von jüngeren, in der Nähe

Wohnenden organisiert werden. 16 Hier kommt eine

breite Palette in der Praxis schon umgesetzter

Konzeptionen (quantitativ sehr unterschiedliche

Relevanz) in Frage:

16 Das Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend hat ein

Aktionsprogramm „Alle(s) unter einem Dach – Aktionsprogramm Mehrgenerationenhäuser“

aufgelegt. Bei diesem Programm geht es im Sinne

der gegenseitigen Unterstützung von Jung und Alt im Alltag um eine Entwicklung

entsprechender Konzeptionen auf der kommunalen Ebene.

Wohnen von Jung und Alt im Familienverbund

� Eigenständiges Wohnen in Haus-/Nachbarschafts-

gemeinschaften mit der Familie

� Gemeinsame Wohnung/gemeinsames Haus mit der

Familie

Wohnen mit Älteren im Freundesverbund

� Eigenständiges Wohnen in Haus-/Nachbarschafts-

gemeinschaften mit Freunden/Gleichgesinnten

� Gemeinsame Wohnung/gemeinsames Haus mit

Freunden/Gleichgesinnten

Wohnen von Jung und Alt im Mehrgenerationen-

verbund

� Gemeinschaftliches Wohnen in Mehrgenerationen-

nachbarschaften

� Gemeinschaftliches Wohnen im Mehrgenerationen-

haus

Wohnen mit Älteren in altengerechten Wohnanlagen

� Eigenständiges Wohnen in altengerechten Wohn-

anlagen ohne professionelle Dienstleistungen

� Eigenständiges Wohnen in altengerechten Wohn-

anlagen in Kombination mit professionellen Dienst-

leistungen

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

� Gemeinschaftliches Wohnen in Wohngruppen

49


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

50

Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung wurden die

gewünschten Lebensformen der Generationen 50+

abgefragt. Es zeigt sich, dass nicht nur die

Veränderungsbereiten, sondern auch die Passiven, die

selbst aktiv keine Veränderungen ihrer Wohnsituation

vornehmen, sich überwiegend die oben genannten

„unterstützenden“ Lebensformen wünschen (zu den

gewünschten Lebensformen der einzelnen Gruppen in

den Generationen 50+ (vgl. V. 3.2; 4.3)). Bei allen

Befragten, ungeachtet dessen, ob es sich um Bestands-

optimierer, Umzügler oder Passive handelt (vgl. V. 2),

haben sich weniger als 5% gegen gemeinschaftliche

Lebensformen ausgesprochen, weil sie das Alleine-

wohnen bzw. das Zusammenleben mit einem Partner,

ohne in einen weiteren sozialen Kontext eingebunden

zu sein, präferieren. 17

17 Bei der Repräsentativbefragung wurde neben der Vorgabe der verschiedenen

Varianten der Lebensformen offen gefragt, welche weiteren

Lebensformen gewünscht werden. Dabei haben maximal 5% der

Befragten „möchte alleine wohnen“ bzw. „mit einem Partner“ angegeben.


2. Tatsächliche Veränderungspotenziale

Bei der vorliegenden Untersuchung wurden bezüglich

der Lebensformen im Alter die Wohnwünsche abgefragt

(Frage: Mit wem wohnen Sie bzw. möchten Sie im Alter

zusammen wohnen?). 18 Wenn die Befragten nur auf

Wünsche angesprochen werden, so werden Vorstel-

lungen formuliert, die sich nicht ohne weiteres mit der

Realität in Einklang bringen lassen, sei es wegen der

Zahlungsbereitschaft der Nachfrager oder ihrer

Managementkompetenz und/oder der Leistungsfähig-

keit der Angebote. Um dies zu vermeiden, wurde die

Studie so angelegt, dass auch die konkreten Ver-

änderungspotenziale ermittelt werden konnten.

Laut der bundesweiten Repräsentativbefragung besteht

bei den heute bzw. zukünftig Älteren eine hohe Ver-

änderungsbereitschaft im Hinblick auf ihre Wohn-

situation: Knapp zwei Drittel der 31 Mio. 50-Jährigen

und Älteren 19 sind Veränderungsbereite. Die Ver-

änderungsbereiten sind die Bestandsoptimierer und die

Umzügler. Rund 1 Mio. gehören zu den Passiven 20 . Die

Generationen 50+ lassen sich demnach in drei Haupt-

gruppen unterteilen:

� Bestandsoptimierer: Nach dem 50. Lebensjahr

größere Veränderungsmaßnahmen (Modernisie-

rungsarbeiten ab 10.000 Euro) am bisherigen Haus

oder der Wohnung durchführen und nicht umziehen.

� Umzügler: Umzug nach dem 50. Lebensjahr. 21

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

� Passive: Nach dem 50. Lebensjahr wohnen bleiben

und keine größeren Modernisierungsarbeiten am

bisherigen Haus oder der Wohnung durchführen.

Unter den Generationen 50+ gibt es 10,6 Mio. (34,1%)

Bestandsoptimierer und 9,4 Mio. (30,2%) Umzügler. Die

Verteilung der Veränderungstypen in Niedersachen

weicht kaum vom Bundesdurchschnitt ab (vgl.

Abbildung 21). In Niedersachsen werden entsprechend

dem Bundestrend aufgrund der Alterung der Gesell-

schaft die Veränderungspotenziale in den nächsten

Jahren kontinuierlich ansteigen (vgl. Abbildung 22).

18 Die für diese Frage vorgegebenen Kategorien wurden im Rahmen von

Pre-Tests auf ihre relevanten Inhalte (vgl. V. 1) geprüft und Formulierungen,

so wie sie im alltäglichen Sprachgebrauch gängig sind, verwandt.

19 Berechnung basierend auf der Bevölkerungszahl laut Statistischem

Bundesamt für 2005.

20 Zu den Passiven gehören die Unentschiedenen („weiß nicht“), die nicht

einschätzen können, wie ihr Leben weiter verläuft und von daher eine

Veränderung auch nicht vollkommen ausschließen wollen (gut 1 Mio.).

Dominierend unter den Passiven sind die „Nicht-Veränderungsbereiten“,

die auf gar keinen Fall eine Veränderung durchführen wollen (knapp 10

Mio.).

21 Zu den Umzüglern zählen auch die Personen, die nach dem 50. Lebensjahr

umziehen und nach dem Umzug eine Modernisierung durchführen.

51


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

52

Abbildung 21: Aktuelle Veränderungspotenziale in Niedersachsen

Anteil an allen Befragten in Niedersachsen

50%

45%

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

1.048.000

34,9%

895.000

Bestandsoptimierer Umzügler Passive

29,8%

1.057.000

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

Abbildung 22: Wachsende Veränderungspotenziale in den Generationen 50+ in Niedersachsen

Bestandsoptimierer

34,9% 1

2005: 1.048.000

2010: 1.094.000

2015: 1.173.000

2020: 1.243.000

1 Steigendes Potenzial aufgrund von Alterung der Bevölkerung

Personen in den Generationen 50+ 1

2005: 2.999.000

2010: 3.130.000

2015: 3.356.000

2020: 3.557.000

Umzügler

29,8% 1

2005: 895.000

2010: 934.000

2015: 1.001.000

2020: 1.061.000

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung sowie regionalisierte Bevölkerungsprognose für Niedersachsen empirica

35,3%

Passive

35,3% 1

2005: 1.057.000

2010: 1.103.000

2015: 1.183.000

2020: 1.254.000


3. Bestandsoptimierer

3.1 Quantitative Relevanz, Motivation und

Charakteristika der Bestandsoptimierer

In Niedersachsen gehören gut ein Drittel (1.048.000) der

50-Jährigen und Älteren zu den Bestandsoptimierern.

Diese bleiben wohnen und modernisieren ihr bisheriges

Haus bzw. die Wohnung in einem größeren Umfang (ab

10.000 Euro). Rund 730.000 Personen haben in Nieder-

sachen nach dem 50. Lebensjahr bereits eine größere

Modernisierung durchgeführt, wobei ein Teil von ihnen

eine weitere Bestandsoptimierung plant. Von be-

sonderem Interesse sind die 503.000 zukünftigen Be-

standsoptimierer. Unter Berücksichtigung, dass ein Teil

der über 50-Jährigen, die bereits nach dem 50. Lebens-

1, 2

Bestandsoptimierer (34,9%)

2005: 1.048.000

2010: 1.094.000

2015: 1.173.000

2020: 1.243.000

1 Nettosumme aufgrund von Mehrfachnennungen, 2 Steigendes Potenzial aufgrund von Alterung

jahr eine Modernisierung durchgeführt haben, eine

weitere Modernisierung plant, ergibt sich das oben ge-

nannte Gesamtpotenzial von 1.048.000 Bestands-

optimieren. In Niedersachsen planen derzeit konkret

250.000 eine Bestandsoptimierung. 125.000 über

50-Jährige setzen eine solche jährlich um (= engeres

Potenzial). 253.000 stellen gegenwärtig entsprechende

Überlegungen an und sind für das Thema sensibilisiert

(z.B. für eine entsprechende Finanzierungsplanung). Das

Potenzial der Bestandsoptimierer steigt aufgrund der

Alterung der Bevölkerung in den nächsten Jahren kon-

tinuierlich an (vgl. Abbildung 23).

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Abbildung 23: Potenziale der Bestandsoptimierer in den Generationen 50+ in Niedersachsen – Wachsendes Potenzial bis 2020

bereits realisiert 2

2005: 732.000

2010: 764.000

2015: 819.000

2020: 868.000

1, 2

Zukünftige Bestandsoptimierer

2005: 503.000 2010: 525.000

2015: 563.000 2020: 597.000

konkret geplant 2

2005: 250.000

2010: 261.000

2015: 280.000

2020: 297.000

Überlegungen 2

2005: 253.000

2010: 264.000

2015: 283.000

2020: 300.000

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung sowie regionalisierte Bevölkerungsprognose für Niedersachsen empirica

53


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

54

Als Gründe für die Bestandsoptimierung (Moderni-

sierung ab 10.000 Euro) nach dem 50. Lebensjahr

werden an erster Stelle „Notwendige Reparaturen/-

Instandsetzung“ genannt (vgl. Abbildung 24), wobei

dieser Aspekt bei den Eigentümern eine deutlich höhere

Priorität hat. 22 Die Reparaturen/Instandsetzungen

werden oft mit altersgerechten Verbesserungen ver-

knüpft 23 , wenn diese auch nicht direkt der Anlass für die

Modernisierung sind. So wird z.B. eine Badezimmer-

modernisierung mit der Einrichtung einer schwellen-

freien Dusche verbunden.

An zweiter Stelle geht es um Aspekte der Verbesserung

der Wohnqualität (Erfüllung von Wohnwünschen).

Vor allem die „alten Jungen“ (50- bis 60-Jährige) und

zum Teil auch die „jungen Alten“ (60- bis 70-Jährige)

optimieren ihre Wohnung/ihr Haus, um die Lebens-

qualität zu verbessern. Die typischen Anlässe sind Ein-

tritt in den Ruhestand oder Auszug der Kinder aus dem

Elternhaus. So werden z.B. Kinderzimmer zusammen-

gelegt und zu einem großzügigen Schlafraum mit An-

22 „Wohnen im Alter – Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Motivation in den Generationen 50+“, empirica-Studie im Auftrag der

Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen-

und Giroverband, Herbst 2006.

23 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

24 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

kleideraum umfunktioniert und das ehemalige Eltern-

schlafzimmer zu einem Arbeits-/Hobbyraum einge-

richtet.

In Niedersachsen spielt für etwa jeden Dritten der

Bestandsoptimierer eine Verbesserung der Wohn-

situation im Hinblick auf eine Einschränkung der

Mobilität im Alter eine Rolle: z.B. Schwellenfreiheit, bzw.

die Wohnung so umrüsten, dass man bequemer

wohnen kann. Für fast 30% ist eine Veränderung der

Badezimmerausstattung relevant. Jeder Vierte rüstet im

Fall der Hilfs- bzw. Pflegebedürftigkeit um. Die alters-

bedingten Bestandsveränderungen werden eher von

„mittelalten Alten“ bzw. „alten Alten“ geplant und

umgesetzt. 24 Typische altersgerechte Modernisierungen

sind Handgriffe, Treppenlifter und Umbau der Bade-

zimmer, sodass die Duschen schwellenfrei sind. Bei

größeren Häusern wird das Erdgeschoss umgerüstet,

damit z.B. mit Eintritt der Pflegebedürftigkeit die

Betreffenden auf einer Ebene wohnen können.


Abbildung 24: Gründe für die Bestandsoptimierung in Niedersachsen

Mehrfachnennungen, Modernisierungsmaßnahmen ab 10.000 Euro

Notwendige Reparaturen

und Instandsetzungen

Die Erfüllung von

Wohnwünschen

Eine Verbesserung der

Wohnqualität, z.B.

Schwellenfreiheit

Bequemer wohnen zu

können

Ein altersgerechtes Wohnen,

z.B. entsprechende

Badezimmerausstattung

Bei Hilfs- bzw.

Pflegebedürftigkeit in der

Wohnung bleiben

25 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

0% 10% 20% 30% 40 60 70%

Anteil der Nennungen an allen Bestandsoptimierern

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

Unter den Bestandsoptimierern sind die Wohn-

eigentümer häufiger vertreten (vgl. Abbildung 25). Im

Unterschied zu Mietern haben sie oft eine ausgeprägt

emotionale Bindung zu ihrer Wohnung/ihrem Haus. 25

Da der Erwerb des Wohneigentums i.d.R. zum Zeitpunkt

der Familiengründung bzw. -erweiterung erfolgt, leben

sie in Nachbarschaften mit einem gut funktionierenden

sozialen Netzwerk, das sich über Jahre aufgebaut hat.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele der Wohn-

eigentümer für eine Bestandsoptimierung. Ergänzend

planen (bzw. hoffen) sie, dass über die Nachbarschaft

Unterstützungsleistungen organisiert werden können.

Das betrifft vor allem die alltägliche Versorgung (für

andere Einkaufen gehen, im Garten helfen u.Ä.). Dienst-

leistungen im Falle der Pflege sollen über professionelle

ambulante Dienste erbracht werden.

55


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

56

Haushalte mit gehobenen Einkommen und Bausparer

optimieren signifikant häufiger als andere Haushalte

ihre bisherige Wohnung bzw. ihr Haus (vgl. Abbil-

dung 25). Niedersächsische Haushalte unterschieden

sich dabei nicht von anderen Haushalten im früheren

Bundesgebiet.

3.2 Bevorzugte Lebensformen der

Bestandsoptimierer

Abbildung 25: Charakteristika der Bestandsoptimierer in Niedersachsen (Regressionsergebnisse)

Eigentümer

über 70 Jahre alt

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

0

-10

Niedersachsen

Die Bestandsoptimierer bevorzugen im Alter mit der

Familie zusammenzuwohnen (vgl. Abbildung 26). Der

Wunsch, im Familienverbund alt zu werden, wird je nach

Rahmenbedingungen sehr unterschiedlich umgesetzt:

Bausparer

Eigentümer

über 70 Jahre alt

Zur Interpretation und tabellarische Übersicht s. methodischer Anhang Kapitel VIII. Einkommen = Nettoeinkommen.

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

-10

eher ja

0

eher

nicht

Bausparer

Niedersachsen

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica


Im ländlichen Raum wird bei sehr großen Grundstücken

für die Kinder direkt benachbart ein Familienhaus

errichtet; größere Einfamilienhäuser werden so umge-

rüstet, dass die Älteren (i.d.R. nachdem ein Partner

gestorben ist) mit den Kindern zusammen in einem

Haus wohnen. 26

An zweiter Stelle sind Haus-/Nachbarschaftsge-

meinschaften mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

relevant (für knapp 30% der Bestandsoptimierer in

Niedersachsen). Das Wohngebiet in einer Nach-

barschaft, in der sich über viele Jahre ein soziales Netz

aufgebaut hat, wird als eine solche Lösung gesehen.

Das Mehrgenerationenhaus und die Mehrgenerationen-

nachbarschaft werden von etwa jedem vierten Be-

standsoptimierer bevorzugt. Hierbei handelt es sich

i.d.R. um Ältere, die in typischen 50er-/60er-Jahre-Wohn-

quartieren leben, die für Familien errichtet wurden. Die

Betreffenden klagen über einen mit Auszug der Kinder

zunehmenden Verlust von Lebendigkeit und Ereignis-

reichtum in ihrem Wohnumfeld.

Jeder Vierte präferiert das Zusammenwohnen mit

Älteren in einem Haus bzw. in der Nachbarschaft. Vor

allem Ältere, die in „überforderten“ Nachbarschaften 27

wohnen, haben schlechte Erfahrungen mit dem Zuzug

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

jüngerer Haushalte. Auch unter den „wohlhabenderen“

Haushalten in den Generationen 50+, die über mehr

Wahlfreiheit auf dem Wohnungsmarkt verfügen, gibt es

einen beachtlichen Anteil, der lieber mit Älteren zu-

sammenwohnt, weil sie z.B. Kinderlärm im eigenen Haus

als störend empfinden (unterschiedliche Tagesabläufe).

Eine Wohngemeinschaft ohne eigenständige Wohnung

wird von immerhin 7% der Bestandsoptimierer akzep-

tiert. Hierbei spielen Einsamkeit im Alter und die

Befürchtung einer zunehmenden Hilfs- und Pflege-

bedürftigkeit eine Rolle. Von dem Zusammenwohnen in

einer Wohngemeinschaft erhofft man sich gegenseitige

Unterstützung bzw. Synergieeffekte im Falle der Bean-

spruchung professioneller Dienstleistungen. Vereinzelt

planen Alleinstehende, die in größeren Eigenheimen

wohnen, ihre Häuser so umzubauen, dass sie mit Freun-

den/Gleichgesinnten zusammenziehen können. Eine

andere Lösung sind Umstrukturierungen, die von Eigen-

tümern größerer Wohnanlagen durchgeführt werden:

Zwei oder mehr Wohnungen werden zu Wohngruppen

(vorwiegend für Demenzerkrankte) zusammengelegt.

26 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

27 Hierbei handelt es sich z.B. um Gebiete, die in das Programm „Soziale

Stadt“ aufgenommen sind. Mit entspanntem Wohnungsmarkt sind aus

relativ unattraktiven Wohngebieten (relativ schlechte Lage, Substandard)

sozial stabile Haushalte weggezogen und zugezogen sind z.B. Haushalte

mit Migrationshintergrund (andere Lebensweise).

57


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

58

3.3 Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen

In Niedersachen werden Modernisierungsmaßnahmen

von Bestandsoptimierern in 45% der Fälle nur mit Eigen-

kapital (EK), in 36% auch mit Fremdkapital (FK), darunter

in 28% auch mit Bausparverträgen (BS), finanziert. Vor

allem Wohneigentümer und Bausparer finanzieren sehr

häufig mit Fremdkapital. In etwas abgeschwächter Form

trifft dies auch auf gehobene Einkommensklassen zu.

Abbildung 26: Bevorzugte Lebensformen der Bestandsoptimierer in Niedersachsen

Mehrfachnennungen

Mit den Kindern bzw. der Familie

gemeinsam in einer Wohnung

Mit den Kindern bzw. der Familie in

der Nachbarschaft, aber in

getrennten Wohnungen

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

in einem Haus oder in der

Nachbarschaft

In einem Mehrgenerationenhaus

Mit Älteren zusammen in einem

Haus bzw. in der Nachbarschaft

In einer

Mehrgenerationennachbarschaft

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

in einer Wohngemeinschaft, ohne

eigenständige Wohnung

Über 70-Jährige greifen bei der Finanzierung eher auf

Eigenkapital zurück. Sie lehnen Kredite z.T. grundsätzlich

ab, z.T. fürchten sie aber auch, nicht mehr kreditfähig zu

sein („Vorauseilender Gehorsam“).

Das DIW schätzt das jährliche Modernisierungsvolumen

in Deutschland auf rd. 75 Milliarden Euro. Laut EVS

entfallen davon 60% auf die über 50-Jährigen. Bei einem

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Anteil der Nennungen an allen Bestandsoptimierern

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica


Fremdfinanzierungsanteil von rd. 15% ergibt sich somit

bundesweit ein Fremdfinanzierungspotenzial bei den

über 50-jährigen Modernisierern von 7 Milliarden Euro

p.a. Unter Berücksichtung, dass in Niedersachsen knapp

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

0

-10

10% der 31 Mio. 50-Jährigen und Älteren wohnen,

ergibt sich grob kalkuliert ein entsprechendes Fremd-

finanzierungspotenzial für Niedersachsen von 700 Mio.

Euro p.a.

Abbildung 27: Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen (Regressionsergebnisse)

Eigentümer

über 70 Jahre alt

nur mit EK

auch mit BS

auch mit FK

Niedersachsen

Bausparer

Eigentümer

über 70 Jahre alt

Zur Interpretation und tabellarische Übersicht s. methodischer Anhang Kapitel VIII. Einkommen = Nettoeinkommen

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

eher ja

0

eher

nicht

-10

Bausparer

Niedersachsen

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

59


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

60

4. Umzügler

4.1 Quantitative Relevanz, Motivation und

Charakteristika der Umzügler

In Niedersachsen gehören knapp 900.000 der

50-Jährigen und Älteren zu der Gruppe, die nach

dem 50. Lebensjahr bereits umgezogen ist bzw.

einen Umzug plant. Rund 490.000 sind zukünftige

Umzügler, wobei ein Teil von ihnen noch einen weiteren

Umzug plant. Insgesamt planen 245.000 konkret

einen Umzug und rund 125.000 ziehen jährlich um.

Unter Berücksichtigung, dass ein Teil der Umzügler,

die bereits nach dem 50. Lebensjahr umgezogen sind,

einen weiteren Umzug planen, ergibt sich das oben

genannte Gesamtpotenzial von knapp 900.000

Umzüglern. Knapp 250.000 stellen aktuell ent-

sprechende Überlegungen an. In Niedersachsen wächst

aufgrund der Alterung der Bevölkerung die Zahl der

Umzügler in den nächsten Jahren kontinuierlich

(vgl. Abbildung 28).

Abbildung 28: Potenziale der Umzügler in den Generationen 50+ in Niedersachsen – Wachsendes Potenzial bis 2020

bereits realisiert 2

2005: 498.000

2010: 520.000

2015: 558.000

2020: 591.000

1, 2

Umzügler (29,8%)

2005: 895.000

2010: 934.000

2015: 1.001.000

2020: 1.061.000

konkret geplant 2

2005: 245.000

2010: 256.000

2015: 274.000

2020: 291.000

1 Nettosumme aufgrund von Mehrfachnennungen, 2 Steigendes Potenzial aufgrund von Alterung

1, 2

Zukünftige Umzügler

2005: 488.000 2010: 509.000

2015: 546.000 2020: 579.000

Überlegungen 2

2005: 243.000

2010: 253.000

2015: 272.000

2020: 288.000

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung sowie regionalisierte Bevölkerungsprognose für Niedersachsen empirica


Im Unterschied zu den Bestandsoptimierern, die an

erster Stelle bei der Modernisierung eine Verbesserung

der Wohnqualität im Auge haben, stehen Umzüge nach

dem 50. Lebensjahr eher unter dem Gesichtspunkt der

Einschränkungen, die mit dem Älterwerden einher-

gehen. Als Gründe für den Umzug werden folgende

altersbedingte Aspekte genannt (vgl. Abbildung 29):

altersgerechter Standort bzw. Wohnhaus (Aufzug im

Haus oder eine entsprechende Badezimmeraus-

stattung), kleinere Wohnung/kleineres Haus (geringerer

Arbeitsaufwand) sowie Nähe zu Dienstleistungen im

Falle der Hilfs- bzw. Pflegebedürftigkeit. An zweiter

Stelle steht die Optimierung der Wohnsituation: Jeder

Dritte zieht um, weil er die Nähe zum Zentrum mit einer

vielseitigen Infrastruktur sucht oder Wohnwünsche er-

füllen möchte. Bei den Umzügen in den Generationen

50+ spielen u.a. auch soziale Aspekte eine Rolle: Jeder

Dritte zieht um, weil er in der Nähe der Familie wohnen

möchte und jeder Fünfte sucht die Nähe zu Freunden

bzw. Gleichgesinnten. Ältere legen großen Wert auf ein

sicheres und lebendiges Wohnumfeld. So zieht jeder

Vierte um, weil er mit seinem bisherigen Wohnumfeld

unzufrieden ist.

Anlässe für den Umzug sind ähnlich wie bei den

Bestandsoptimierern der Eintritt in den Ruhestand oder

der Auszug der Kinder aus dem Elternhaus. Bei den

Älteren in den Generationen 50+ stehen die alters-

bedingten Aspekte im Vordergrund, während bei den

Jüngeren die Standort- und Wohnungsoptimierung

eher Gründe für den Umzug sind. Unter den Jüngeren

der Generationen 50+ finden sich Altersindividualisten,

die großen Wert auf einen individuellen Lebensstil und

eigenständiges Wohnen legen. 28 Für sie kommt eine

institutionelle Wohnform (Betreutes Wohnen oder

Pflegeheim) nicht in Betracht. Aus diesem Grund planen

sie schon sehr früh und realisieren den Umzug auch in

relativ jungen Jahren. Auch wenn die Altersindivi-

dualisten früh umziehen und viele Aktivitäten planen

(Reisen, vielseitige Freizeitgestaltung u.Ä.) werden bei

der Standort- und Objektwahl eventuell mit späterem

Alter einsetzende Einschränkungen berücksichtigt. So

werden z.B. Objekte gesucht, die mit weniger Arbeits-

aufwand verbunden sind.

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Zwar suchen die Umzügler i.d.R. kleinere Objekte als ihre

bisherige Wohnung/ihr bisheriges Haus, allerdings

keine Apartments (Ein- bzw. Eineinhalbzimmer-

wohnung). Einpersonenhaushalte wünschen mindes-

tens zwei Zimmer (getrenntes Schlaf- und Wohnzimmer

28 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

61


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

62

und auch abgetrennte Küche). Paare präferieren i.d.R.

drei bis vier Zimmer (zwei Schlafzimmer). Die Umzügler

bevorzugen eine Etagenwohnung, allerdings in

Gebäuden, die überschaubar sind (z.B. sechs

Wohneinheiten). Das Haus sollte über einen Aufzug

verfügen. Bei der Auswahl der Wohnung spielt eine

Abbildung 29: Gründe für den Umzug nach dem 50. Lebensjahr in Niedersachsen

Mehrfachnennungen

Ein altersgerechter Standort

Bei Hilfs- bzw. Pflegebedürftigkeit

Dienstleistungen in der Nähe

Ein altersgerechtes Wohnen, z.B.

entsprechende Badezimmerausstattung

Eine Verbesserung der

Wohnqualität, z.B. Aufzug im Haus

Eine kleinere Wohnung bzw. ein

kleineres Haus

Die Erfüllung von Wohnwünschen

Näher an einem Zentrum mit vielseitiger

Infrastruktur zu wohnen

Näher bei der Familie bzw. bei

den Kindern zu wohnen

Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld

Näher bei Freunden bzw.

Gleichgesinnten zu wohnen

private Freifläche (z.B. großzügiger Balkon) eine Rolle.

Die Wohnungen sollten über relativ große Unterstell-

möglichkeiten verfügen (Platz für Freizeitgeräte und

lieb gewonnene Dinge, von denen man sich nicht

trennen möchte u.Ä.). Erdgeschosswohnungen stoßen

aus Gründen der Sicherheit auf geringe Akzeptanz.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Anteil der Nennungen an allen Umzüglern

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung sowie regionalisierte Bevölkerungsprognose für Niedersachsen empirica


Unter den Umzüglern sind Haushalte mit gehobenem

Einkommen und Bausparer häufiger vertreten

(vgl. Abbildung 30). Seltener ziehen dagegen Wohn-

eigentümer um, es sei denn, der Umzug ist mit

einem Immobilienkauf verbunden.

Abbildung 30: Charakteristika der Umzügler (Regressionsergebnisse)

Eigentümer

über 70 Jahre alt

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

-10

0

Umzügler

Umzügler mit

Immobilienkauf

Niedersachsen

Bausparer

Eigentümer

über 70 Jahre alt

Zur Interpretation und tabellarische Übersicht s. methodischer Anhang Kapitel VIII. Einkommen = Nettoeinkommen

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

eher ja

0

eher

nicht

-10

Bausparer

Niedersachsen

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren,

regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

63


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

64

4.2 Kleinere Wohnflächen und höhere Wohnmieten

nach dem Umzug

Ältere Haushalte bewohnen im Vergleich zu jüngeren

kleinere Wohnungen (dies gilt für Niedersachsen und

wie auch für Deutschland insgesamt). Über 50-jährige

Haushalte ziehen in kleinere Wohnungen, weil damit

ein geringerer Arbeitsaufwand verbunden ist. Dem-

gegenüber beziehen jüngere, unter 50-jährige Haus-

2

3

halte nach dem Umzug eher größere Wohnungen

(vgl. Abbildung 31). Bei den kleineren Wohnungen nach

dem Umzug älterer Haushalte handelt es sich neben

den altersbedingten Aspekten auch um einen Kohorten-

effekt: die Älteren wohnten schon immer in kleineren

Wohnungen, weil „damals“ auch Neubauwohnungen

kleiner waren als heutzutage.

Abbildung 31: Kleinere Wohnfläche nach dem Umzug, ältere Mieterhaushalte in Niedersachsen

Wohnfläche in qm

100

80

60

40

20

0

-20

Mieter, in den letzten 4 Jahren umgezogen

Mieter, in den letzten 4 Jahren nicht umgezogen

Differenz Wohnfläche der Umgezogenen

-6

40-49 50-59 60-69 70-79 >79

Altersklasse

Quelle: Eigene Berechnungen aus MZ 2002 empirica

-9

-4


Die Interpretation, dass der Umzug in kleinere

Wohnungen vor allem finanzielle Hintergründe hat, ist

falsch. Es ist nicht so, dass Haushalte, die im Alter

umziehen, anschließend eine geringere Miete zahlen als

Haushalte, die nicht umziehen. Im Gegenteil:

Insbesondere bei den 70- bis 79-jährigen nieder-

49 35 36

sächsischen Haushalten liegt die Miete der „Umzieher“

rund 100 Euro monatlich höher als bei den nicht

umgezogenen Haushalten. Offensichtlich spielen

finanzielle Motive also eher eine untergeordnete Rolle

beim Umzug älterer Haushalte.

Abbildung 32: Höhere Wohnungsmieten nach dem Umzug, ältere Mieterhaushalte in Niedersachsen

Monatsmiete in Euro

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Mieter, in den letzten 4 Jahren umgezogen

Mieter, in den letzten 4 Jahren nicht umgezogen

Differenz Kaltmiete der Umgezogenen

40-49 50-59 60-69

Altersklasse

70-79 >79

102

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Eigene Berechnungen aus MZ 2002 empirica

53

65


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

66

4.3 Bevorzugte Lebensformen

der Umzügler

Bei den Umzüglern ist der Wunsch nach selbständigem

Wohnen im Alter ausgeprägt. Jeder Zweite sucht im

Alter die Nähe zur Familie. Aber die Betreffenden

möchten lieber in getrennten Wohnungen leben (vgl.

Abbildung 33). Im Unterschied zu den Bestandsoptimie-

rern spielt bei den Umzüglern der Familienverbund bei

Wahrung der Eigenständigkeit eine größere Rolle (Woh-

Abbildung 33: Bevorzugte Lebensformen der Umzügler in Niedersachsen

Mehrfachnennungen

Mit den Kindern bzw. der Familie

in der Nachbarschaft, aber in

getrennten Wohnungen

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

in einem Haus oder

in der Nachbarschaft

In einer Mehrgenerationennachbarschaft

Mit Älteren zusammen in einem

Haus bzw. in der Nachbarschaft

In einem

Mehrgenerationenhaus

Mit den Kindern bzw. der Familie

gemeinsam in einer Wohnung

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

in einer Wohngemeinschaft, ohne

eigenständige Wohnung

nen in einer eigenständigen Wohnung 50% im Vergleich

zu 30% bei den Bestandsoptimierern). Der Wunsch nach

dem Wohnen im Familienverbund ist nicht nur ein

Traum. Immerhin jeder Dritte gibt die Nähe zur Familie

als Grund für den Umzug an (vgl. Abbildung 29).

An zweiter Stelle wird die Nähe zu Freunden bzw.

Gleichgesinnten geschätzt. Aber auch beim Freundes-

verbund wird großer Wert auf Selbständigkeit gelegt:

0% 5% 10% 15 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

Anteil der Nennungen an allen Umzüglern

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im

Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica


während fast 40% im Freundesverbund, aber in eigener

Wohnung leben möchten, präferieren 12% die Wohn-

gemeinschaft im engeren Sinne. Um in der Nähe von

Freunden wohnen zu können, zieht etwa jeder Fünfte in

den Generationen 50+ einen Umzug in Betracht (Grund

für den Umzug vgl. Abbildung 29).

Etwa jeder Dritte bevorzugt die Mehrgenerationennach-

barschaft und das Mehrgenerationenhaus. Etwa gleich

groß ist die Gruppe, die das gemeinschaftliche Wohnen

mit Älteren in einem Haus bzw. in der Nachbarschaft

präferierten. Die Betreffenden lehnen das Zusam-

menziehen mit Freunden ab, weil dadurch aus ihrer

Sicht zu viel Verpflichtung entsteht.

Das gemeinschaftliche Wohnen mit Freunden/Gleich-

gesinnten wird vor allem von den Jüngeren in den Gene-

rationen 50+ diskutiert. 29 Diese Wunschvorstellungen

scheitern oft in der Praxis. Es gibt kaum entsprechende

Angebote und die Umsetzung stößt auf viele Hemm-

nisse. Vor allem fehlt das professionelle Know-how bzgl.

der Finanzierung und der Rechtsfragen. Weitere Hemm-

nisse sind die oft fehlende professionelle Moderation

der Gruppen und die Begleitung bei der Projekt-

realisierung.

Bei den oben genannten Varianten des gemeinschaft-

lichen Wohnens geht es den Betreffenden im Wesent-

lichen um eine gemeinsame Freizeitgestaltung und

gegenseitige Unterstützung im Alltag. Im Fall der

Pflegebedürftigkeit soll eher auf professionelle Hilfe zu-

rückgegriffen werden. Die Jüngeren in den Genera-

tionen 50+ betonen, dass sie rechtzeitig eine Lösung

suchen, die eine Alternative zum Pflegeheim bietet,

ohne dass sie zwangsläufig ihren Kindern zur Last fallen.

Hierbei spielen die Erfahrungen, die sie zurzeit mit ihren

Eltern machen, wenn sie deren Pflege übernehmen, eine

Rolle.

Etwa 30% der Umzügler suchen Wohnanlagen in

Kombination mit professionellen Dienstleistungen (vgl.

Abbildung 34):

� Die meisten von ihnen bevorzugen eine professionelle

Wohnanlage mit Dienstleistungen ohne Rundumver-

sorgung.

� An zweiter Stelle wird die Seniorenresidenz präferiert.

� Immerhin fast jeder Zehnte möchte für den Fall, dass

er hilfs- und pflegebedürftig ist, in ein konventionelles

Alten-/Pflegeheim ziehen.

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

29 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

67


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

68

Die meisten der Umzügler wollen keine Kombination

mit Dienstleistungen, z.B. weil sie eine professionelle

Wohnanlage mit Dienstleistungen als „Altenghetto“

empfinden. Hierbei spielen Erfahrungen mit Pfle-

geheimen, Seniorenresidenzen und z.T. mit Betreuten

Wohnanlagen eine Rolle. Oft sind die entsprechenden

Angebote stark auf Pflege orientiert und es wird im

Sinne von „Bettendenken“ wenig Wert auf Wohnkultur

gelegt (z.B. keine eigenständige Wohnung mit Pri-

vatheit). Z.T. lehnen die über 50-Jährigen die pro-

Alten- und Pflegeheim

9,1%

Seniorenresidenz mit weitgehender

Rundumversorgung

13,2%

Wohnung bzw. Haus mit

Dienstleistungen

16,9%

Wohnung bzw. Haus ohne

Dienstleistungen

60,8%

fessionellen Wohnanlagen mit Dienstleistungen ab,

weil sie „Zwangskommunikation“ fürchten. Man

wünscht sich zwar die Möglichkeit, Kontakt zu Nach-

barn aufnehmen zu können, lehnt aber ein organisiertes

Nachbarschaftsleben ohne die Möglichkeit der Wahl-

freiheit ab. Andere lehnen die Kombination mit pro-

fessionellen Dienstleistungen ab, weil sie die damit i.d.R.

verbundenen Grundpauschalen nicht akzeptieren. Sie

möchten Dienstleistungen dann bezahlen, wenn sie sie

abrufen, und nicht im Vorfeld als Vorhaltekosten.

Abbildung 34: Bevorzugte Wohntypen bei den Umzüglern im Alter – bundesweite Repräsentativbefragung

Differenziert nach Wohntyp in Kombination mit Dienstleistungen

Bemerkung: Mehrfachantworten, Prozentangaben beziehen sich auf die Zahl der Nennungen

Umzügler

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren empirica


4.4 Standortpräferenzen der Umzügler

Knapp 70% der Umzügler wohnen in der Stadt bzw.

präferieren die Stadt als Wohnstandort, wobei die

meisten die Kleinstadt bevorzugen (vgl. Abbildung 35).

Nur gut 5% wählen eine belebte Innenstadtlage in einer

Großstadt. Die meisten Umzügler ziehen innerhalb

eines gewohnten Radius um. Der oft diskutierte Trend,

dass die Älteren vom Land in Richtung Stadt ziehen,

lässt sich empirisch nicht nachweisen (vgl. Tabelle 2).

Allerdings sind durchaus Potenziale für einen Umzug

Abbildung 35: Standortpräferenzen der Umzügler in Niedersachsen

Stadt insgesamt*

Auf dem Land,

in einem Dorf

In einer Kleinstadt

Am Stadtrand

In einer Großstadt in

ruhiger Lage

Im Vorort einer Großstadt

Im Ausland

In einer Urlaubsregion

Richtung Stadt im direkten Umfeld der Städte gegeben.

Nahezu 40% derjenigen, die das städtische Leben aus

der Perspektive eines Großstadtvorortes kennen, zieht

es näher in das Zentrum. Bei den Generationen 50+

spielen die Netzwerke (Bekannte und Freunde), die man

über Jahre aufgebaut hat, im Alter eine große Rolle. Um

auf diese Netzwerke nicht verzichten zu müssen,

werden Objekte und Standorte gesucht, die die Nähe zu

den Netzwerken aufrechterhalten.

Im Kernbereich einer

Großstadt in belebter

Innenstadtlage

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Anteil der Nennungen an allen Umzüglern

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Anmerkung: * Nennung der Kategorien: „In einer Kleinstadt“, „Am Stadtrand“, „In einer Großstadt in ruhiger Lage“ oder „Im Kernbereich einer Großstadt“.

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren, regionalisierte

Auswertung für Niedersachsen empirica

69


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

70

Potenzial für städtische Wohnformen im Alter ist vor

allem im unmittelbaren Stadtumfeld (Vorort einer

Großstadt) zu finden. Das sind die typischen Haushalte,

die in der Familiengründungsphase gerne in der Stadt

geblieben wären, aber aus Kostengründen ihr Zuhause

nur weiter außerhalb realisieren konnten. Diese Klientel

weiß städtisches Wohnen zu schätzen und orientiert

sich in der Lebensphase nach dem Auszug der Kinder

wieder Richtung Stadt (39%, vgl. Tabelle 2). Diese

Gruppe ist für Stadtentwicklungsprozesse und neue

Wohnprojekte interessant. Vor dem Hintergrund, dass

bisher (eher) selten die von dieser Gruppe präferierten

Wohnungen (Preis, Grundriss, Privatheit, Schwellen-

freiheit, z.B. Fahrstuhl) angeboten wurden, ist davon

auszugehen, dass in Zukunft der Wanderungsprozess

der Generationen 50+ vom Umland in die Stadt in dem

Maße an Fahrt gewinnen wird, wie attraktive und

bezahlbare Wohnangebote für diese Zielgruppe in der

Stadt geschaffen werden.

Tabelle 2: Umzügler in den Generationen 50+ – bundesweite Repräsentativbefragung Umzugsrichtung

Standort vor dem Umzug

Kernbereich einer Großstadt in

belebter Innenstadtlage

Großstadt in ruhiger Stadtlage

Stadtrand

Vorort einer Großstadt

Kleinstadt

Land, in einem Dorf

Richtung Stadt

Unverändert

Standort nach dem Umzug

Umzugsrichtung

Richtung Land

30% 70% 100%

9% 48% 43% 100%

8% 62% 30% 100%

39% 39% 23% 100%

12% 76% 12% 100%

26% 73% 1% 100%

Zusammen

Bemerkung: Nur Haushalte, die bereits umgezogen sind.

Ausgehend vom „Land, in einem Dorf“ ist die Kleinstadt die nächste Kategorie in die Umzugsrichtung Stadt, danach

folgt „Vorort einer Großstadt“, „Stadtrand“, „Großstadt in ruhiger Lage“ und zuletzt der „Kernbereich einer Großstadt in

belebter Innenstadtlage“. Analog dazu gilt für die Umzugsrichtung „Richtung Land“ die umgekehrte Reihenfolge.

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren empirica


Abbildung 36: Finanzierung des Kaufs von selbst genutztem Wohneigentum (Regressionsergebnisse)

vor Umzug

schon

Eigentümer

über 70 Jahre alt

4.5 Finanzierung des Kaufs von selbst genutztem

Wohneigentum

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

-10

Fast jeder zweite Umzügler zieht in selbst genutztes

Wohneigentum 30 . In Niedersachsen wird der Kauf von

selbst genutztem Wohneigentum nach dem 50. Lebens-

jahr in nur 21% der Fälle allein mit Eigenkapital (EK)

finanziert. 40% aller Käufe werden dagegen auch mit

Fremdkapital, darunter in 28% auch mit Bausparver-

trägen, finanziert. 15% und damit jeder siebte Kauf wird

0

nur mit EK

auch mit BS

auch mit FK

auch mit Immob.

Verkauf

Niedersachsen

Bausparer

Eigentümer

über 70 Jahre alt

Zur Interpretation und tabellarische Übersicht s. methodischer Anhang Kapitel VIII. Einkommen = Nettoeinkommen

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

gehobenes Einkommen (2-4.000 EUR)

10

eher ja

0

eher

nicht

-10

Bausparer

Niedersachsen

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung

für Niedersachsen empirica

auch mit den Erlösen aus dem Verkauf bislang ver-

mieteter oder selbst genutzter Immobilien finanziert.

Vor allem diejenigen, die vor dem Umzug bereits Wohn-

eigentümer waren, finanzieren sehr häufig nur mit

Eigenkapital bzw. mit Verkaufserlösen aus Immobilien

30 „Die Generationen über 50 – Wohnsituation, Veränderungspotenziale und

Perspektiven“, empirica – Studie im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle der

Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband, Herbst

2006.

71


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

72

(vgl. Abbildung 36). Bausparer dagegen greifen häufiger

auf Bausparguthaben und -darlehen zurück. Das gleiche

gilt für gehobene Einkommensklassen.

Bundesweit beträgt das jährliche Fremdfinanzierungs-

potenzial bei den über 50-jährigen Käufern etwa 9 Mrd.

Euro. 31 Für Niedersachsen ergibt sich, unter Berück-

sichtigung, dass hier knapp 10% der 50-Jährigen und

Älteren wohnen, grob kalkuliert ein Fremdfinanzie-

rungspotenzial von 0,9 Mrd. Euro p.a.

31 Umzug und Kauf von selbst genutztem Wohneigentum sowie Kauf der

eigenen Mietwohnung.


5. Passive

5.1 Quantitative Relevanz, Motivation und

Charakteristika der Passiven

In Niedersachsen sind ein Drittel der 50-Jährigen und

Älteren sogenannte Passive, die weder nach dem 50.

Lebensjahr umziehen noch eine größere Moderni-

sierung durchführen (vgl. Abbildung 37). Ungefähr 70%

der Passiven halten einen Umzug (vgl. Abbildung 39)

bzw. eine Modernisierung (vgl. Abbildung 38) für nicht

nötig. Unter den Passiven sind Haushalte, die über sehr

große Wohnungen bzw. Häuser verfügen, in denen auch

die Kinder wohnen können, überrepräsentativ ver-

treten. 32 Bei etwa einem Drittel der Passiven reichen die

finanziellen Mittel nicht aus, um größere Moder-

nisierungsmaßnahmen durchzuführen. Andere, vor

allem die Älteren, fürchten sich vor den mit einer

Modernisierung bzw. einem Umzug verbundenen

Belastungen (alles lassen wie gewohnt).

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

32 Ergebnisse der Fallstudien, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

erstellt wurden.

Abbildung 37: Passive in den Generationen 50+ in Niedersachsen – Zunahme der Zahl der Passiven bis 2020

1 Zunahme der Zahl der Passiven aufgrund von Alterung

Passive (35,3%) 1

2005: 1.057.000

2010: 1.103.000

2015: 1.183.000

2020: 1.254.000

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im

Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung sowie regionalisierte Bevölkerungsprognose für Niedersachsen empirica

73


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

74

Abbildung 38: Gründe der Passiven in Niedersachsen gegen eine Bestandsoptimierung

Mehrfachnennungen

Eine Modernisierung

ist nicht nötig

Ihre finanziellen Mittel

reichen nicht aus

Sie fürchten sich vor

einem hohen Kostenrisiko

Sie scheuen die damit

verbundenen Mühen

Sie würden eigentlich

lieber umziehen

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Anteil der Nennungen an allen Passiven

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im

Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

Abbildung 39: Gründe der Passiven in Niedersachsen gegen einen Umzug

Mehrfachnennungen

Ein Umzug ist

nicht nötig

Die vorhandene

Wohnsituation ist gut

Sie wollen sich nicht

mehr verändern

Ihre finanziellen Mittel

reichen nicht aus

Ihnen sind die damit

verbundenen Belastungen

und Mühen zu hoch

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

Anteil der Nennungen an allen Passiven

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im

Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica


5.2 Bevorzugte Lebensformen der Passiven

Die Passiven bevorzugen den Familienverbund, wobei

über 40% von ihnen mit der Familie eine Wohnung bzw.

ein Haus teilen möchten (vgl. Abbildung 40). Etwa ein

Drittel der Passiven sucht den Familienverbund bei

gleichzeitiger Selbständigkeit (getrennte Wohnungen).

Immerhin 15% bis gut 20% der Passiven wünschen ge-

meinschaftliche Lebensformen mit anderen, die nicht

zur Familie gehören. Die Betreffenden haben entweder

nicht die finanziellen Mittel oder die Managementkom-

petenzen, um selbst entsprechende Veränderungen

Abbildung 40: Bevorzugte Lebensformen der Passiven in Niedersachsen

Mehrfachnennungen

Mit den Kindern bzw. der Familie

gemeinsam in einer Wohnung

Mit den Kindern bzw. der Familie

in der Nachbarschaft, aber in

getrennten Wohnungen

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten in

einem Haus oder in der Nachbarschaft

Mit Älteren zusammen in einem

Haus bzw. in der Nachbarschaft

In einem Mehrgenerationenhaus

In einer

Mehrgenerationennachbarschaft

Mit Freunden bzw. Gleichgesinnten

in einer Wohngemeinschaft, aber

in getrennten Wohnungen

durchführen zu können. Bei den Passiven sind

diejenigen, die später mit zunehmender Hilfs-,

Pflegebedürftigkeit „notgedrungen“ umziehen müssen,

besonders stark vertreten 33 .

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Anteil der Nennungen an allen Passiven

VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

33 Ergebnis der Expertengespräche, die im Rahmen der bundesweiten Untersuchung

durchgeführt wurden.

Quelle: Bundesweite Repräsentativbefragung 2006, n=3.004 in Privathaushalten lebende Personen im

Alter ab 50 Jahren, regionalisierte Auswertung für Niedersachsen empirica

75


VERÄNDERUNG DER WOHNSITUATION DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

76


VI. BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

1. Vorbemerkung

Im Hinblick auf die demographischen Veränderungen

und die Präferenzen der Generationen 50+ sind die im

Folgenden dargestellten Angebote aus Niedersachsen

beispielhafte Lösungen.

� Braunschweig: Es handelt sich um ein Neubauprojekt,

das den verschiedenen gewünschten Lebensformen

Rechnung trägt (sowohl Nähe zu Freunden wie auch

Familie). Darüber hinaus sind professionelle Dienst-

leistungen integriert und die Förderung von Netz-

werken gegenseitiger Hilfe steht im Mittelpunkt.

� Nordhorn: Das innerstädtisch gelegene Neubau-

quartier zielt auf ein generationenübergreifendes

Wohnen, das unter anderem geeignete Haustypen für

„alte Junge“ und „junge Alte“ (eingeschossige

Gartenhofhäuser) anbietet. Benachbart ist eine pro-

fessionelle Wohnanlage für Ältere als Kristallisations-

punkt integriert, von dem aus auch andere Bewohner

in der übergreifenden Nachbarschaft versorgt werden

können (z.B. Restaurant und ambulanter Pflege-

dienst).

� Hannover: In einem Wohnquartier mit einem hohen

Anteil Älterer werden Bestandsoptimierungen von

Seiten des Wohnungsunternehmens durchgeführt.

Parallel wird ein informelles Netzwerk gegenseitiger

Hilfe organisiert. Die Bestandsoptimierungen sind so

erfolgreich, dass sie auf andere Quartiere übertragen

werden.

BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

77


BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

78

2. Braunschweig

a) Standort

In Braunschweig (246.000 Einwohner) wird für das zen-

tral gelegene ehemalige Straßenbahndepot (St. Leon-

hards Garten) ein neues Wohnquartier mit „unter-

stützenden“ Wohnangeboten (vgl. V. 1) entwickelt. Der

Standort ist integriert in ein gründerzeitliches Wohn-

gebiet. Alle zentralen Angebote für die Alltags-

versorgung sind gut fußläufig erreichbar (vgl. Abbil-

dung 41.)

Abbildung 41: Lage im Stadtgebiet

b) Konzeption

In Braunschweig wird ein neues Nachbarschaftsquartier

entwickelt, bei dem die Jüngeren von den Kompetenzen

der Älteren profitieren und umgekehrt Hilfeleistungen

von Jüngeren für Ältere mobilisiert werden. Das Wohn-

quartier wird so organisiert, dass sich Möglichkeiten der

gegenseitigen Unterstützung im Alltag bieten. Das Ziel

ist, Chancen zu bieten für eine Mehrgenerationennach-

barschaft, wobei innerhalb des Quartiers verschiedene

gemeinschaftliche Lebensformen realisiert werden

können.


Aktuell wird ein Wettbewerb organisiert, der mit dem

Universal Design 34 ein Gestaltungsprinzip einbringt, das

sich an den Bedürfnissen aller Generationen orientiert.

Universal Design ist ein Gestaltungskonzept, das All-

tagsgegenständen, Wohngebäuden und -räumen sowie

der Umwelt eine an die menschlichen Fähigkeiten (inkl.

aller Dispositionen) jeglicher Lebensabschnitte orien-

tierte Form gibt. Das Leben wird als Kontinuum auf-

gefasst, bei dem alle Lebensphasen fließend ineinander

übergehen. Die flexible und vielseitige Nutzung des

Wohnumfeldes (z.B. terrassierte Platzgestaltung zum

Sitzen für Ältere und zum Spielen für Kinder) und von

Alltagsgegenständen ist eines der wesentlichen Grund-

prinzipien. Bewusst wird bei der Gesamtkonzeption des

Nachbarschaftsquartiers auf besondere Anpassungen

für „spezielle“ Gruppen (z.B. Menschen mit Behin-

derungen oder Kinder) verzichtet, um eine Ausgrenzung

und Stigmatisierung zu verhindern und vielfältige Wahl-

möglichkeiten und Individualitäten zuzulassen.

c) Wohnangebote, Infrastruktur und

Hilfeleistungen

Entsprechend der demographischen Entwicklung und

den aktuellen Trends auf dem Wohnungsmarkt wird bei

der beplanten Fläche eine generationenübergreifende

Mischung der Zielgruppen Berücksichtigung finden.

Wohnen von Jung und Alt im Familienverbund

� Wohnangebote für Haushalte in der Lebensphase 50+

(insbesondere für „alte Junge“: 50- bis 60-Jährige in

der postfamilialen Phase): Geschosswohnungen in

Gebäuden mit Aufzug und mit großzügigen Ein-

gangsbereichen (Integration eines Servicestütz-

punktes). Realisierung in der Nähe von Wohn-

angeboten für Familien.

� Eigenständiges Wohnen von Älteren mit ein-

geschränkter Mobilität in Hausgemeinschaften:

„Pflegefähige“ Geschosswohnungen in überschau-

baren Wohngebäuden. Realisierung in der Nähe von

Wohnangeboten für Familien.

Wohnen mit Älteren in Kombination mit

professionellen Dienstleistungen

BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

� Wohngruppen für Bewohner mit starker Pflege-

bedürftigkeit: Pflegekerne mit einer Tag-und-Nacht-

Präsenz, von der andere Bewohner im gleichen

Gebäude bzw. in der Nachbarschaft profitieren.

34 Entstanden zuerst in den USA, steht Universal Design für einen Paradigmenwechsel

im Wohnungs- und Städtebau („Vom Wohnen im Alter

zum Wohnen für Alle“) sowie in der Gestaltung von Alltagsgegenständen.

Literaturauswahl:

- Coleman, R. (Hrsg.) 1997: Design für die Zukunft: Wohnen und Leben mit

Barrieren.

- Guiliani, R.W. 2003: Universal Design New York.

- Mace, R. 1998: Universal Design: Housing for the Lifespan of all People.

- form (209,Juli/August 2006):Special Issue: Barrierefrei! Universal Design now.

79


BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

80

Wohnen von Jung und Alt im Familienverbund

� Familiengerechte Bautypologien im Geschoss: Woh-

nungsbezogener privater Freiraum (große Terrasse

oder Garten), der ein sicheres Spielen von kleinen

Kindern ermöglicht. Realisierung in der Nähe von

Wohnangeboten für Ältere.

� Kinderfreundliche und flächensparende Einfamilien-

häuser: Hausnahe Abstellräume für Kinderspiel-

geräte, Gartengeräte (Zugänglichkeit ohne Durch-

queren des Hauses). Realisierung in der Nähe von

Wohnangeboten für Ältere.

Wohnen von Jung und Alt im Mehrgenerationen-

verbund

� Wohngemeinschaften (bzw. Apartments) für Stu-

denten, die sich bestimmte Gemeinschaftsbereiche

aus Kostengründen teilen (z.B. Raum mit Wasch-

maschine und Trockner) und informelle Dienst-

leistungen (z.B. Kinderbetreuung für Nachbarn), die

sich gut in ihren Alltag integrieren lassen, über-

nehmen.

� Wohnungen für jüngere Single- bzw. Zweipersonen-

haushalte: Geschosswohnungen mit überwiegend

drei Zimmern, an einem zentralen innerstädtischen

Standort.

Ergänzende Angebote und Management gegenseitiger

Hilfeleistungen

� Integration eines Quartierstreffs an zentraler Stelle:

Kristallisationspunkt, um informelle Netze auf-

zubauen, insbesondere zwischen Jung und Alt

� Servicestützpunkt angebunden an den Quartierstreff:

Vermittlung von Dienstleistungen (z.B. Paketan-

nahme, kleine Reparaturen) und informelle Hilfen (z.B.

Blumen gießen während des Urlaubs, Einkaufshilfen)

� Versammlungsräume (integriert in den Quartiers-

treff), die z.B. durch Trennwände verkleinert bzw. ver-

größert werden können, um eine vielfältige und

flexible Nutzung (Kinderbetreuung, Hausaufgaben-

hilfe, Feste, kulturelle Veranstaltungen, Beratungsleis-

tungen etc.) zu ermöglichen.

� Management von Baugruppen, die das Zusammen-

wohnen mit Familien in einer ähnlichen Lebensphase,

um z.B. gegenseitige Unterstützung besser organi-

sieren zu können, suchen.

� Management von eigenständigem Wohnen Älterer in

Haus-/Nachbarschaftsgemeinschaften mit Freunden/

Gleichgesinnten.


3. Nordhorn

a) Standort

Nordhorn ist eine Mittelstadt (53.000 Einwohner) nahe

der niederländischen Grenze. Dort wird seit 1991 auf

einer an die Innenstadt angrenzenden Altindus-

triebrache (ehemalige Textilfabrik Povel, rd. 18 ha) ein

neuer Stadtteil (Wasserstadt Povel) entwickelt. Auf-

Abbildung 42: Individuelle Gartenhofhäuser für „junge Alte“

grund seiner zentralen Lage (fußläufige Erreichbarkeit

von Versorgungs- und Freizeiteinrichtungen) und der

Wasserlage ist der Standort sehr attraktiv und bietet

darüber hinaus große Potenziale für die Innenstadtent-

wicklung.

BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

81


BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

82

b) Konzeption

Der Wegfall der Industrie hat zu umfangreichen inner-

städtischen Brachflächen geführt, deren Neustruk-

turierung zur Aufwertung der Innenstadt als attraktiver

Wohnstandort beitragen soll. Mit einem Mix aus ver-

schiedenen Gebäudetypologien und -anordnungen (Ge-

schosswohnungsbau, Stadthäuser, dichte und auf-

gelockerte Einfamilienhausbebauung etc.) sollen für das

neue Stadtquartier unterschiedliche Zielgruppen an-

gesprochen werden: Familien, „junge Alte“ in der post-

familialen Phase, Ältere mit eingeschränkter Mobilität.

Im ersten Bauabschnitt entstand eine Stadthaus-

siedlung und ein Geschäfts- und Bürobereich, die einen

fließenden Übergang zum bestehenden Zentrum Nord-

horns gewährleisten. Ergänzend wurde die Service-

Wohnanlage „Am Museumsturm“, ein Wohnangebot

für Ältere in Kombination mit professionellen Dienst-

leistungen, realisiert. Seit 2000 entstehen rund 40

schwellenfreie Einfamilienhäuser.

c) Wohnangebote, Infrastruktur und

Hilfeleistungen

Das Neubauquartier zielt auf ein generationenüber-

greifendes Wohnen. Während sich die Stadthaus-

siedlung vorwiegend an Familien mit Kindern richtet,

bietet die Service-Wohnanlage Älteren die Möglichkeit

an einem innerstädtischen Standort in „normalen“

Wohnungen zu leben, ohne dass sie für den Fall der

Hilfs-/Pflegebedürftigkeit auf Sicherheit verzichten

müssten. Die eingeschossigen Einfamilienhäuser

eignen sich insbesondere für „junge Alte“, die in einer

lebendigen Mehrgenerationennachbarschaft alt

werden möchten.

� Die Service-Wohnanlage „Am Museumsturm“ um-

fasst 86 Wohneinheiten mit 2- und 3-Zimmer-

Wohnungen (zwischen 42 m 2 und 115 m 2 Wohn-

fläche). Alle Wohnungen sind altengerecht im Sinne

der DIN 18025 Teil 2. Zusätzlich tragen eine Reihe ge-

stalterischer und architektonischer Details zur Wohn-

kultur bei: Durch Mauern vollständig blickgeschützte

private Freiflächen vor den Wohnungen im Erd-

geschoss (Gärten, Terrassen); in den Vorderbereichen

getönte Fenster in den Erdgeschossen als Blickschutz

von außen; gläserne und damit durchsichtige selbst

schließende Türen zwischen Etagenfluren und

Treppenhaus (Zugangskontrolle gegenüber Fremden);

überdachte und geschützte Hauseingangsbereiche

mit Abstellflächen für Einkäufe etc.; Grundrisse, die

eine Trennung von Wohnen und Schlafen auch bei

kleinen Wohnungen ermöglichen; abgetrennte

Küchen; Wohnungsflure und Abstellflächen in den

Wohnungseingangsbereichen.


� In zentraler Lage befindet sich im Erdgeschoss eines

der Gebäude der Service-Wohnanlage eine Sozial-

station des Deutschen Roten Kreuzes (DRK). Das

Pflegeteam pflegt die Bewohner bei Bedarf in ihren

Wohnungen. Die Bewohner entrichten eine Service-

grundpauschale in Höhe von 40 EUR/Monat (ohne

Notruf) bzw. 60 EUR/Monat (mit Notruf). Die Grund-

pauschale beinhaltet Ansprechpartner in der Sozial-

station, Aktivprogramme (Spielenachmittage, Sport

etc.) sowie die Vorhaltung weiterer Wahlleistungen,

die nach Inanspruchnahme vergütet werden (z.B.

Wohnungsreinigung, Mahlzeiten).

� Inmitten der Anlage liegt ein Restaurant, das von allen

Bewohnern wie auch Besuchern von außerhalb

(insbesondere z.B. Angestellte der benachbarten

Handels- und Büroeinrichtung) genutzt wird.

� Unter den Bewohnern der Service-Wohnanlage sind

rund 25% Selbstnutzer und 75% Mieter. Die Kauf-

preise liegen um 2.000 Euro/m 2 Wohnfläche und die

Nettokaltmieten bei rd. 7 Euro/m 2 Wohnfläche. Bei

Einzug sind die Bewohner in der Regel Ende 60/

Anfang 70 Jahre.

� Bei den neu errichteten Einfamilienhäusern handelt

es sich um eingeschossige Gartenhofhäuser mit einer

Wohnfläche von 85-115 m 2 , die sich für unter-

schiedliche Zielgruppen eignen. Der Anteil der Älteren

(Lebensphase 50+) liegt bei rd. 60%.

BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

� Die Grundstücke für die Gartenhofhäuser wurden z.T.

durch die Stadt vergeben, z.T. durch Bauunternehmen.

Der Grundstückspreis liegt voll erschlossen bei

100 Euro/m 2 , die Baukosten (schlüsselfertig) im

Durchschnitt bei rund 1.200 Euro/m 2 Wohnfläche.

83


BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

84

4. Hannover

a) Standort

Die Spar- und Bauverein eG Hannover hat ca. 8.000

Wohnungen in Hannover in seinem Bestand. Sie ver-

teilen sich auf fast alle Stadtteile und liegen in mittleren

bis guten Lagen. Etwa die Hälfte der Wohnungen

stammt aus einem Baujahr vor 1939.

Abbildung 43: Bestandsoptimierungen und Aufbau informeller Netzwerke

b) Konzeption

Der Anteil der Älteren in den Bestandsobjekten der

Genossenschaft liegt weit höher als im Bundesdurch-

schnitt. In einem der größten Wohngebiete der

Genossenschaft mit fast 3.000 Wohnungen (Vahren-

wald) und einem hohen Anteil Älterer (35% über 65-Jäh-

rige) ist im Jahresverlauf 2004 der Leerstand kon-

tinuierlich angestiegen. In der Vergangenheit mussten

Ältere oft gezwungenermaßen wegziehen, weil sie bei

zunehmender Hilfs-/Pflegebedürftigkeit nicht versorgt

werden konnten.


Die Wohnungsgenossenschaft hat entsprechende

Strategieüberlegungen angestellt, u.a. um den älteren

Bewohnern einen Verbleib in ihrer gewohnten Nach-

barschaft zu ermöglichen:

� Altersgerechte Anpassungen der Wohnungen, sodass

Ältere auch mit eingeschränkter Mobilität wohnen

bleiben können

� Organisation von Dienstleistungen und Mobilisierung

ehrenamtlicher Unterstützungen

Es wurde ein Vor-Ort-Büro eingerichtet, das werktags

ganztägig besetzt ist. Im Auftrag der Wohnungs-

genossenschaft nimmt eine Sozialarbeiterin, die auch

medizinisch ausgebildet ist, Kontakt zu den älteren Be-

wohnern auf. Es wird geprüft, welche Defizite vor-

handen sind und welche konkreten Maßnahmen für die

einzelne Wohnung eingeleitet werden müssen.

c) Wohnangebote, Infrastruktur und

Hilfeleistungen

Bei 60% der Wohnraumanpassungen reichen Hilfsmittel

oder kleine Maßnahmen aus, sodass die Älteren ihren

Alltag besser bewältigen können.

� Erhöhte WCs

� Entfernung von Schwellen (z.B. zum Balkon)

� Installation von Hilfsmitteln im Bad

Bei den verbleibenden ca. 40% steht eine Bad-

modernisierung oder der Umzug in eine entsprechend

hergerichtete Genossenschaftswohnung an. Ein Archi-

tekturbüro mit vielen Erfahrungen aus dem Bundespro-

gramm „Selbstbestimmt Wohnen im Alter“ und eine

Ergotherapeutin sind als Berater begleitend tätig.

Die Wohnungsgenossenschaft nimmt (nach tech-

nischer Prüfung der Wohnungen, Planung und Kosten-

einschätzung) den Kontakt mit der Pflegekasse auf und

stellt die Förderanträge. Nachdem die Pflegekasse ein

Gutachten erstellt und zugestimmt hat, werden die An-

passungsmaßnahmen durchgeführt.

Ergänzend zu den Wohnraumanpassungen hat die

Wohnungsgenossenschaft einen „Wohnservice“ er-

öffnet, der ebenfalls in dem Vor-Ort-Büro angesiedelt ist

(ergänzt um z.B. einem Mitarbeiter mit Minivan für Ein-

kaufsdienste etc.). Typische Unterstützungsleistungen,

die kostenlos angeboten bzw. abgefragt werden, sind:

� Allgemeine Informationen und Beratung

BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

� Hilfe bei der Ausfüllung von Formularen/Anträgen

85


BEISPIELHAFTE ANGEBOTE FÜR DIE

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

86

� Allgemeine Hilfe in der Wohnung

(z.B. Gardinen aufhängen, Wechseln von Glühbirnen)

� Einkaufsservice (z.B. Wasserkisten)

� Fahrservice (z.B. Begleitung zum Arzt)

Monatlich gibt es durchschnittlich 1.100 Nachfragen.

Aktuell versucht die Wohnungsgenossenschaft auch Be-

wohner zu aktivieren, um mit einer ehrenamtlichen

Unterstützung ein soziales Netzwerk (gegenseitige

Hilfe) aufbauen zu können. Es haben sich Bewohner

gemeldet, die z.B. gut Besuchs- und Begleitdienste über-

nehmen können.

Die Kosten für den Wohnservice belaufen sich für den

Spar- und Bauverein auf etwa 10.000 Euro monatlich.

Aufgrund der guten Erfahrungen (u.a. Halbierung des

Leerstands im Gebiet innerhalb eines Jahres) sieht der

Spar- und Bauverein vor, den Wohnservice zukünftig

auch auf andere Quartiere zu übertragen, dort aller-

dings mit Abweichungen im Konzept und geringeren

Kosten.


VII. FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

1. Einkommenssituation

Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in

Niedersachsen beläuft sich monatlich auf knapp 2.600

Euro und liegt damit in etwa gleichauf mit dem bundes-

weiten Durchschnitt. Bei den älteren Haushalten über-

treffen nur die 50- bis 59-Jährigen diese Schwelle (vgl.

Abbildung 44), 60-Jährige und Ältere liegen dagegen

mit zunehmendem Alter immer weiter darunter. Dieses

Abschmelzen der Einkommen im Alter ist zum Teil auf

die Verkleinerung des Haushaltes zurückzuführen.

Abbildung 44: Haushaltsnettoeinkommen der niedersächsischen Haushalte

Euro/Monat

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0

Durch Auszug der Kinder, aber vor allem durch Tod eines

Lebenspartners (Witwen-/Witwerrente anstelle von

Renten aus eigenen Ansprüchen) gehen Einkommens-

quellen verloren. Zum Großteil handelt es sich aber auch

um einen Kohorteneffekt: ältere Geburtsjahrgänge

hatten aufgrund ungünstigerer ökonomischer Rah-

menbedingungen schon immer einen geringeren

Lebensstandard als später Geborene.

Niedersachsen

früheres Bundesgebiet

79

Altersklasse

FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Quelle: Eigene Berechnungen aus EVS 2003 empirica

87


FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

88

2. Vermögensbestände und Erbschaften

2.1 Geld- und Immobilienvermögen

Für die Finanzierung von Wohn- und Dienstleistungen

(bis hin zur Pflege) im Alter ist neben dem Einkommen

das bestehende Vermögen eines Haushalts ent-

scheidend. Im Bedarfsfall bietet es die Möglichkeit,

finanzielle Mittel zu mobilisieren (z.B. Auflösung von

Wertpapieren, Aktienverkäufe). Das Geldvermögen

differiert im Verlauf der Altersgruppen ähnlich wie das

Haushaltsnettoeinkommen. Die niedrigeren Ver-

mögensbestände der älteren Haushalte resultieren nur

unwesentlich aus Vermögensauflösungen – im Gegen-

teil bleibt die Sparquote in Deutschland bis ins hohe

Alter deutlich positiv. Vielmehr handelt es sich

wiederum um einen Kohorteneffekt: ältere Geburtsjahr-

gänge hatten aufgrund ungünstigerer ökonomischer

Rahmenbedingungen schon immer weniger Vermögen

angesammelt als später Geborene.

Die niedersächsischen Haushalte verfügen mit einem

Geldvermögen (abzgl. Konsumentenkredite) von rd.

34.000 Euro um ein deutlich niedrigeres Vermögen als

der Durchschnittshaushalt im früheren Bundesgebiet

(knapp 44.000 Euro). Diese Relation gilt auch für die

35 Demnach sind für die unter 50-Jährigen nur jährliche Zuwächse von etwa

1% zu erwarten, während die Geldvermögen der älteren Haushalte mit

1,2% bis fast 1,5% und mehr im Jahr anwachsen werden. Die höchsten Zuwächse

werden für die Altersklasse der 70 bis 79-Jährigen prognostiziert.

niedersächsischen Haushalte mit über 50-jährigem Vor-

stand. Allerdings haben die älteren Haushalte grund-

sätzlich weit mehr Geldvermögen angespart als der

Durchschnitt aller Altersklassen. Nach Berechnungen

von empirica werden sich diese Altersunterschiede in

der Vermögensausstattung in den nächsten Jahren

sogar noch weiter verfestigen. 35

Zusätzlich zum Geldvermögen sind in Niedersachsen

fast drei Viertel des Gesamtvermögens eines Haushalts

in Immobilien gebunden. Bei Bedarf können ältere

Haushalte ihre Immobilie verkaufen oder verrenten und

z.B. eine professionelle Wohnform mit Dienstleistungen

bis hin zur Pflege im Alter finanzieren. Aufgrund der

niedrigeren Durchschnittspreise – insbesondere im Ver-

gleich zu den Stadtstaaten und den südlichen Bundes-

ländern – liegen die mittleren Immobilienvermögen

(nach Abzug der ausstehenden Baukredite) der nieder-

sächsischen Haushalte niedriger als im Durchschnitt

des früheren Bundesgebiets.

Die älteren Haushalte haben deutlich mehr Immobilien-

vermögen als die jüngeren. Die niedrigeren Immobilien-

werte der über 80-Jährigen resultieren wieder nicht vor-

wiegend aus Verkäufen – im Gegenteil bleibt ein Wohn-

eigentümer meist bis ans Lebensende in seinen eigenen

Wänden wohnen. Vielmehr handelt es sich hier um


einen Kohorteneffekt: ältere Geburtsjahrgänge hatten

aufgrund ungünstigerer ökonomischer Rahmenbe-

dingungen schon immer seltener Wohneigentum als

später Geborene. Außerdem besitzen die älteren

Haushalte z.T. auch Immobilien mit geringeren Ver-

kehrswerten als die Jüngeren. Im Zeitablauf „wachsen“

aber immer mehr Wohneigentümer in den älteren

Altersklassen nach und ersetzen die „aussterbenden“

Mietergenerationen.

Abbildung 45: Nettogeldvermögen in den Generationen 50+ in Niedersachsen –

Vergleich mit jüngeren Haushalten

Vermögen in Euro

70.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

0

Niedersachsen

früheres Bundesgebiet

79

Altersklasse

Hinweis: Nettogeldvermögen = sämtliches Geldvermögen inklusive z.B. Wertpapiere, Aktien, Sparguthaben; abzüglich Konsumentenkredite

FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Quelle: EVS 2003 empirica

89


FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

90

Abbildung 46: Nettoimmobilienvermögen der älteren Haushalte in Niedersachsen

(Vergleich mit jüngeren Haushalten)

Vermögen in Euro

160.000

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

2.2 Bedeutende Geldvermögen

0

Niedersachsen

früheres Bundesgebiet

79

Altersklasse

Hinweis: Nettoimmobilienvermögen = Verkehrswert der Immobilie(n) abzüglich ausstehender Baukredite

Quelle: EVS 2003 empirica

Eine Betrachtung allein der mittleren Geldvermögen

sagt wenig aus über die Streuung der Vermögen. Von

besonderem Interesse im Rahmen dieser Studie ist die

Streuung der Vermögen von Mieterhaushalten – im Hin-

blick auf das Finanzierungspotenzial für eventuelle

Umzüge oder Modernisierungen. Insgesamt verfügt

etwa jeder dritte niedersächsische Mieterhaushalt über

ein finanzielles Polster von mindestens 10.000 Euro

Geldvermögen. Bei den über 50-jährigen Haushalten

liegt diese Quote mit 48% durchweg höher. In der Alters-

klasse der 60- bis 69-Jährigen hat fast jeder Zweite mehr

als 10.000 Euro angespart, in der Altersklasse der 70-

bis 79-Jährigen sogar fast sechs von zehn Mieterhaus-

halten.


Tabelle 3: Niedersächsische Mieterhaushalte mit bedeutenden Geldvermögen

2.3 Erbschaftsvolumen

Neben dem bereits vorhandenen Vermögen erwarten

viele Haushalte auch Erbschaften. So beläuft sich das

Erbschaftsvolumen der niedersächsischen Haushalte in

den kommenden zehn Jahren auf rund 16 Mrd. Euro

jährlich – wegen der hohen Wohneigentumsquote vor

allem Immobilienvermögen (9 Milliarden Euro), etwas

weniger in Form von liquiderem Geldvermögen (7 Milli-

arden Euro). 36 Rechnet man die Supererben und Erb-

schaften unter Ehegatten heraus, sind es immerhin

noch 8,6 Mrd. Euro, die niedersächsische Haushalte Jahr

für Jahr vererben. Gut die Hälfte dieser Erbschaften,

rund 4,4 Mrd. Euro jährlich, kommt über 50-jährigen

Haushalte zugute. Das sind etwa 120.000 Euro pro

Erbfall bzw. gut 60.000 Euro pro über 50-jährigen Erben.

Insgesamt wird in den kommenden zehn Jahren etwa

jeder dritte Niedersachse erben, darunter fast vier von

zehn über 50-Jährigen. Damit erhöhen sich die finan-

ziellen Ressourcen der über 50-Jährigen für Wohnen und

Dienstleistungen im Alter. Ungewiss bleibt, wie viele

Erben ihr Erbe unmittelbar an die Kindeskinder der Erb-

lasser weiterreichen. Es gibt Anzeichen dafür, dass

solche Verhaltensweisen zugenommen haben. 37

FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Mieterhaushalte mit mindestens 10.000 Euro Geldvermögen

Alter Haushaltsvorstand Anzahl in Tsd. Anteil

79 41 50%

Insgesamt 587 33%

Quelle: Eigene Berechnungen aus EVS 2003 empirica

36 Nicht berücksichtigt bleiben in dieser Schätzung Gebrauchsvermögen wie

Autos, Elektrogeräte oder Schmuck. Dadurch dürfte sich das gesamte Erbschaftsvolumen

um rund 10% erhöhen.

37 Vgl. empirica-Studie Braun et al. (2002), „Erben in Deutschland - Volumen,

Psychologie und gesamtwirtschaftliche Auswirkungen“, hrsg. vom

Deutschen Institut für Altersvorsorge, Köln.

91


FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

92

Tabelle 4: Geschätztes Erbschaftsvolumen niedersächsischer Erblasser 2006 bis 2015

Weitere Steigerungen des Erbschaftsvolumens nach

dem Jahr 2015 erscheinen aus mehreren Gründen nicht

realistisch: infolge der steigenden Lebenserwartung ist

davon auszugehen, dass potenzielle Erblasser trotz des

Wunsches, einen Teil des Vermögens zu hinterlassen,

noch substanzielle Anteile davon, z. B für Reisen, später

auch für Pflege und zur Aufbesserung der Rente ver-

brauchen. Ferner übertragen viele Erblasser ihren Nach-

kommen schon zu Lebzeiten größere Summen, was

ebenfalls den Umfang der Erbschaft schmälert.

Erbschaftsvolumen insgesamt darunter:

zugunsten

Nettogeld- Verkehrswert >40-jähriger

vermögen Immobilien Summe Erben

Erbschaftsvolumen in den Jahren 2006 bis 2015 Mrd. € 73 90 163 83

darunter:

Volumen ohne die 2% einkommensreichsten Haushalte Mrd. € 45 77 122 63

darunter:

generationenübergreifende Erbschaften Mrd. € 31 55 86 44

…pro Erbfall € 46.971 84.132 131.102 118.648

…pro Erbe € 24.984 44.751 69.735 63.111

nachrichtl.: Anzahl Erben Tsd. 1.229 694

Anmerkung: Erbschaften unter Ehepaaren gehören nicht zu den generationenübergreifenden Erbschaften

alle Angaben in Preisen und Werten des Jahres 2005

Quelle: Aktualisierung der empirica-Studie „Erben in Deutschland“ empirica

2.4 Verteilung der Erbschaften

Bei der Hälfte aller Todesfälle in Niedersachsen werden

voraussichtlich nur Geldvermögen von höchstens

25.000 Euro übertragen; in vier von zehn Erbfällen

erreicht das vererbte Geldvermögen 25.000 bis 150.000

Euro und in jedem zehnten Fall mehr als 150.000 Euro.

Meist gibt es mehrere Erben, weswegen diese Beträge

im Mittel auf etwa 1,9 Erben aufgeteilt werden müssen.

Fast zwei von zehn Erblassern in generationenüber-

greifenden Erbfällen besitzen gar kein Geldvermögen.

Immobilien sind zwar in gut jedem zweiten nieder-

sächsischen Haushalt vorhanden, werden voraussicht-

lich aber in diesem Jahrzehnt nur in vier von zehn aller


generationenübergreifenden Erbfälle übertragen. Denn

die Erblasser der nahen Zukunft leben größtenteils noch

in einer Mietwohnung, sodass Immobilienvermögen

noch recht selten vorhanden ist. Bei knapp zwei von

zehn generationenübergreifenden Erbfällen mit Immo-

bilienvermögen werden Werte von höchstens 150.000

Euro erreicht. Lediglich in vier Prozent aller Erbfälle bzw.

nur etwa jeder zehnte niedersächsische Immobilienerbe

wird in diesem Jahrzehnt Immobilien im Wert von mehr

als 300.000 Euro erben.

FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

Tabelle 5: Verteilung der zwischen 2006 und 2015 generationenübergreifend vererbten Vermögen niedersächsischer

Erblasser (alle Altersklassen)

Geldvermögen Immobilien

Volumen Tsd. Erbfälle Anteil Erbfälle Volumen Tsd. Erbfälle Anteil Erbfälle

0 € 124.464 19% 0 € 407.960 62%

0-25 Tsd. € 200.273 31% 0-150 Tsd. € 114.280 17%

25-150 Tsd. € 265.828 41% 150-300 Tsd. € 102.523 16%

>150 Tsd. € 63.039 10% >300 Tsd. € 28.842 4%

Summe 653.604 100% Summe 653.604 100%

Anmerkung: Alle Angaben in Preisen und Werten des Jahres 2005

Quelle: Aktualisierung der empirica-Studie „Erben in Deutschland“ empirica

2.5 Verwendung der Erbschaften

Grob geschätzt ist davon auszugehen, dass rund zwei

Drittel (63%) der innerhalb der nächsten zehn Jahre von

Niedersachsen vererbten Geldvermögen und Immo-

bilien von den Erben nicht sofort verplant, sondern zu-

nächst gespart werden. Dies entspricht einem Volumen

von 56 Milliarden Euro. 29 Milliarden Euro stehen hin-

gegen unmittelbar zur Disposition.

Tatsächlich sind die Konsumquoten aus verschiedenen

Komponenten der geerbten Vermögen sehr unter-

schiedlich: So werden geerbte Immobilien nur in etwa

einem von vier Fällen (26%) veräußert. Dadurch dürften

sich allein die unmittelbar erbschaftsbedingten

Immobilientransaktionen der nächsten zehn Jahre in

Niedersachsen auf 14 Milliarden Euro summieren. Aus

Gelderbschaften wird dagegen rund jeder zweite Euro

93


FINANZIELLE RESSOURCEN DER

GENERATIONEN 50+ IN NIEDERSACHSEN

94

(49%) unmittelbar verplant. Dies entspricht einem

Volumen von 15 Milliarden Euro bis zum Jahr 2010. Da-

von dürfte mit 8 Milliarden Euro mehr als die Hälfte für

Immobilieninvestitionen ausgegeben werden. Die rest-

Tabelle 6: Geschätzte Ausgabeneigung und Ausgabevolumina aus dem geerbten Vermögen niedersächsischer Erblasser der

Jahre 2006 bis 2015

lichen 7 Milliarden Euro werden Schätzungen zufolge

zur Schuldentilgung und für größere Anschaffungen

wie Autos und Möbel ausgegeben.

darunter:

Erbschaftsvolumen zugunsten

Ausgabe- insgesamt >50-jähriger Erben

neigung 2006-15 jährlich jährlich

A) Insgesamt geschätzt in % Mrd. € Mio. € Mio. €

zunächst behalten / sparen 66% 56 5.623 2.875

verkaufen / sofort verplanen 34% 29 2.946 1.506

Summe 100% 86 8.569 4.382

B) Immobilienerbschaft*

zunächst behalten** 74% 41 4.058 2.075

verkaufen 26% 14 1.441 737

Summe 100% 55 5.499 2.812

C) Gelderbschaft

zunächst sparen 51% 16 1.565 800

sofort verplanen 49% 15 1.505 770

darunter:

Schuldentilgung oder konsumieren*** 22% 7 682 349

Immobilieninvestition**** 27% 8 823 421

Summe 100% 31 3.070 1.570

*nur Wohnungen **selber einziehen oder vermieten ***größere Anschaffungen (Auto, Möbel) oder Urlaubsreisen ****Kauf oder Renovierung

Anmerkung: Nur generationenübergreifende Übertragungen an die Erbengeneration in diesem Jahrzehnt (ohne Gebrauchsvermögen).

Quelle: Aktualisierung der empirica-Studie „Erben in Deutschland“ empirica


VIII. ANHANG

1. Tabellarische Übersicht und Methodik zu den

Regressionsrechnungen

1.1 Methodische Erklärung der Regressions-

rechnungen

Ermittlung von Wahrscheinlichkeiten

Die Wahrscheinlichkeiten für eine Modernisierung nach

dem 50. Lebensjahr etc. wurden mit Hilfe logistischer

Regressionen geschätzt. Im Unterschied zu sonst üb-

lichen „normalen“ Regressionen stellt die Methode der

logistischen Regression sicher, dass die Schätzwerte

immer im Bereich zwischen null und eins liegen. Das ist

bei der Schätzung von Wahrscheinlichkeiten wichtig,

weil Schätzwerte größer eins oder kleiner null nicht zu

interpretieren wären (Wahrscheinlichkeiten liegen

immer zwischen null und eins). Dafür sind die Ergeb-

nisse aber weniger selbsterklärend. Anhand der berech-

neten Schätzkoeffizienten in den folgenden Tabellen

kann jedoch quasi nach dem Baukastenprinzip ermittelt

werden, welche Wahrscheinlichkeiten (P) bestimmten

Haushaltscharakteristika zuzuordnen sind. Dazu

müssen die Schätzkoeffizienten der einzelnen Haus-

haltscharakteristika addiert werden (Summe {Z}) und in

die folgende Formel eingesetzt werden:

P = 1 / (1+exp(-[Summe {Z}])).

Dabei bezeichnet P die Wahrscheinlichkeit, dass ein

Haushalt modernisiert etc. und exp(.) ist die Expo-

nentialfunktion. Die Schätzkoeffizienten sind als Ab-

weichung vom Referenzhaushalt zu interpretieren. Der

Referenzhaushalt hat die in den Tabellen mit „R“

bezeichneten Charakteristika. Bei der Addition der

Schätzkoeffizienten muss für „R“ demnach eine „0“ ad-

diert werden.

Übertragung auf eine Skala von -10 bis +10 in

„Spinnennetze“

Zur vereinfachten Darstellung der Partialeffekte (= Ein-

fluss des Alters, des Wohnortes etc. auf die Wahr-

scheinlichkeiten) werden diese einheitlich auf eine Skala

von -10 über 0 bis +10 umgerechnet und in so ge-

nannten Spinnennetzen dargestellt (vgl. z.B. Abbildung

25). Ein negativer Wert bedeutet dann, dass der be-

treffende Partialeffekt negativ ist, die Wahrscheinlich-

keit also kleiner ausfällt, wenn der entsprechende Sach-

verhalt zutrifft. Der Wohnstatus „Eigentümer“ hat im

Falle der Bestandsoptimierung einen positiven Partial-

effekt, die Wahrscheinlichkeit seine bisherige Wohnung

im Alter zu modernisieren steigt also, wenn man Wohn-

eigentümer statt Mieter ist. Je näher auf der Skala der

Wert +10 (-10) erreicht wird, desto stärker positiv

(negativ) ist der jeweilige Partialeffekt, desto eher trifft

es also zu, dass ein Haushalt modernisiert (nicht

modernisiert). Ein Wert um null zeigt an, dass der ent-

ANHANG

95


ANHANG

96

sprechende Einfluss nicht signifikant ist, es bei der

Wahrscheinlichkeit zu modernisieren etc. also keinen

Unterschied macht, ob der betreffende Sachverhalt zu-

trifft oder nicht (Beispiel: Wohnort „Niedersachsen“ bei

Bestandsoptimierern).

Begrenzte Auswahl der Einflussfaktoren in der

Spinnennetz-Darstellung

Zur Wahrung der Übersichtlichkeit werden jeweils nur 5

Einflussgrößen als „Spinnennetze“ dargestellt, die so

genannten Haupt-Charakteristika. Dies sind in der Regel

die Variablen Bausparen (ja/nein), Wohnort Nieder-

sachsen (ja/nein), Alter (älter/jünger als 70 Jahre),

Lesebeispiel (für Tabelle 7)

Die Wahrscheinlichkeit dafür, dass ein bausparender,

westdeutscher, über 70-jähriger Zweipersonen-

haushalt mit einem Einkommen von 1.000 bis 2.000

Euro monatlich, der in einer Gemeinde mit 5.000 bis

20.000 Einwohnern zur Miete wohnt, einen Haupt-

schulabschluss hat und nicht mehr erwerbstätig ist

noch einmal umzieht, beträgt demnach 38%.

Rechenweg:

Z = 0,22+R+n.s.+-0,38+R+-0,32+R+R+R+Konstante

mit R=0, n.s. = nicht signifikant = 0 und Konstante =

0 ergibt sich ein Z-Wert von -0,48.

Wohnstatus (Mieter/Eigentümer) und Einkommen (ge-

hobenes Einkommen). Die Einflussschätzungen aller

(auch anderer) Variablen werden jeweils nachträglich in

Tabellenform dargestellt.

Vorsicht bei interdependenten Einflussgrößen

Bei der Interpretation einiger Einflussgrößen sind

Interdependenzen zu berücksichtigen. So sind Personen

in Mehrpersonenhaushalten oder erwerbstätige Per-

sonen meist auch eher unter 70-Jährige und korreliert

eine höhere Einwohnerzahl meist auch negativ mit der

Wohneigentumsquote sowie die Schulbildung positiv

mit dem Einkommen. Diese „problematischeren“ Ein-

Damit errechnet sich eine Wahrscheinlichkeit von P =

1 / (1+exp(- -0,48)) = 1 / (1+1,62) = 38%

Abweichend davon würde ein sonst identischer

Wohneigentümer nur mit der Wahrscheinlichkeit

von 14% noch einmal umziehen (Z = -1,8, weil der

Koeffizient von -1,32 bei „Wohneigentümer“ noch

addiert werden muss). Beim Unterschied bei den

Wahrscheinlichkeiten zwischen Mietern und Wohn-

eigentümern spricht man von einem Partialeffekt,

hier vom Partialeffekt des Wohnstatus. Genauso

können die Partialeffekte des Einkommens, des Alters

usw. betrachtet werden


flussfaktoren werden deswegen auch nicht in den

Spinnennetzen dargestellt.

Vergleich Regressionsschätzungen mit deskriptiven

Häufigkeiten

Zu jedem Sachverhalt (Modernisieren, Umziehen etc.)

werden Tabellen gezeigt, die die jeweiligen Partial-

effekte (geschätzten Regressionskoeffizienten) den de-

skriptiven Häufigkeitsauswertungen gegenüber stellen.

Für jeden partiellen Regressionskoeffizienten wird somit

sichtbar, welcher Anteil Haushalte in der Stichprobe

angegeben hat, bereits modernisiert zu haben etc. In der

Regel sind diese Anteile immer dann überdurchschnitt-

lich hoch (niedrig), wenn auch der geschätzte Partial-

effekt (also der Regressionskoeffizient) positiv (negativ)

ist. Es gibt aber auch Ausnahmen. So kann zwar der de-

skriptive Anteil über-/unterdurchschnittlich hoch sein,

aber der geschätzter Partialeffekt nicht signifikant (n.s.).

In diesen Fällen „sieht es nur so aus“ als gäbe es

Unterschiede in der Häufigkeit zu modernisieren etc.

(z.B. Bestandsoptimierer und „3 und mehr Personen im

Haushalt“). Selten passiert es, dass deskriptive Anteile

unterdurchschnittlich sind und die partiellen

Regressionskoeffizienten trotzdem positiv sind (und

umgekehrt). Das sind die interessantesten Fälle, die

jeweils sehr vorsichtig interpretiert werden müssen.

1.2 Tabellarische Übersicht

Tabelle 7: Charakteristika der Umzügler und

Bestandsoptimierer

Umzügler

Umzügler

mit Immobilienkauf

Bestandsoptimierer

Reg.

Anteil

Reg.

Anteil

Reg.

Anteil

Koeff. Koeff. Koeff.

derzeit Bausparer

ja 0,22 27% 0,57 11% 0,27 45%

nein

Region

R 31% R 7% R 29%

Westdeutschland R 30% R 9% R 35%

Ostdeutschland -0,27 29% -0,46 6% n.s. 28%

Niedersachsen n.s. 30% n.s. 8% n.s. 35%

Berlin

Alter

n.s. 41% n.s. 11% n.s. 13%

bis 70 Jahre R 29% R 9% R 35%

>70 Jahre

Haushaltsgröße

n.s. 31% n.s. 7% n.s. 30%

1 Person R 37% R 8% R 22%

2 Personen -0,38 26% n.s. 8% 0,27 38%

3 u.m. Personen

Einkommen

-0,35 25% n.s. 9% n.s. 43%


ANHANG

98

Tabelle 8: Finanzierung der Modernisierung bei

Bestandsoptimierern

Modernisierung finanziert mit…

nur mit EK auch mit BS auch mit FK

Reg.

Anteil

Reg.

Anteil

Reg.

Anteil

Koeff. Koeff. Koeff.

derzeit Bausparer

ja -0,47 34% 0,78 40% 0,55 47%

nein R 52% R 20% R 29%

Region

Westdeutschland R 47% R 28% R 35%

Ostdeutschland -0,57 37% n.s. 27% 0,33 39%

Niedersachsen n.s. 42% n.s. 36% n.s. 42%

Berlin -1,20 37% n.s. 17% n.s. 23%

Alter

bis 70 Jahre R 41% R 30% R 39%

>70 Jahre 0,67 62% -0,45 19% -0,59 25%

Haushaltsgröße

1 Person R 50% R 26% R 34%

2 Personen 0,30 48% n.s. 27% -0,34 35%

3 u.m. Personen n.s. 32% -0,44 30% n.s. 42%

Einkommen


2. Zu- und Fortzüge in vier beispielhaften Städten

2.1 Wilhelmshaven

Abbildung 47: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

– Kreisfreie Stadt Wilhelmshaven

Wanderungssaldo je 1.000 EW

2

1

0

-1

-2

-3

Zuzüge je 1.000 Einwohner Fortzüge je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Definition Umland: An die Stadt angrenzenden Samt- bzw. Einheitsgemeinden: Wangerland, Schortens und Sande

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

ANHANG

99


ANHANG

100

2.2 Oldenburg

Abbildung 48: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

– Kreisfreie Stadt Oldenburg

Wanderungssaldo je 1.000 EW

5

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

-4

-5

-6

Zuzüge je 1.000 Einwohner Fortzüge je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Definition Umland: An die Stadt angrenzenden Samt- bzw. Einheitsgemeinden: Rastede, Elsfleht, Hude, Hatten, Wardenburg, Edewecht,

Bad Zwischenahn und Wiefelstede

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica


2.3 Wolfsburg

Abbildung 49: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

– Kreisfreie Stadt Wolfsburg

Wanderungssaldo je 1.000 EW

5

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

-4

-5

Zuzüge je 1.000 Einwohner Fortzüge je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner

-6

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Definition Umland: An die Stadt angrenzenden Samt- bzw. Einheitsgemeinden: Isenbüttel, Paptenteich, Boldecker Land, Brome, Velpke,

Königslutter am Elm und Lehre

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica

ANHANG

101


ANHANG

102

2.4 Emden

Abbildung 50: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

– Kreisfreie Stadt Emden

Wanderungssaldo je 1.000 EW

5

4

3

2

1

0

-1

-2

-3

Zuzüge je 1.000 Einwohner Fortzüge je 1.000 Einwohner Saldo je 1.000 Einwohner

-4

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Definition Umland: An die Stadt angrenzenden Samt- bzw. Einheitsgemeinden: Krummhörn, Hinte, Südbrookmerland, Ihlow,

Moormerland und Jemgum

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik, eigene Darstellung empirica


3. Verschiedene statistische Angaben zu den

Generationen 50+

Tabelle 10: Wanderungsverflechtung der Generationen 50+ in Niedersachsen 1996 bis 2005

Wanderungsverflechtung 1

zwischen den mit dem mit dem Gesamt

niedersächsischen übrigen Ausland

Gemeinden Bundesgebiet

Fortzüge der 50 bis unter 65 Jährigen2 191.594 119.304 43.667 354.565

Fortzüge der 65-Jährigen und Älteren 155.698 87.746 17.416 260.860

Fortzüge der 50-Jährigen und Älteren2 347.292 207.050 61.083 615.425

Zuzüge der 50 bis unter 65 Jährigen2 191.593 90.781 110.714 393.088

Zuzüge der 65-Jährigen und Älteren 155.698 66.903 59.004 281.605

Zuzüge der 50-Jährigen und Älteren2 347.291 157.684 169.718 674.693

Wanderungssaldo der 50 bis unter 65 Jährigen2 - -28.523 67.047 38.523

Wanderungssaldo 65-Jährigen und Älteren - -20.843 41.588 20.745

Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren2 - -49.366 108.635 59.268

Wanderungssaldo alle Altersklassen - -453.172 735.281 282.102

1 Wanderung über die Gemeindegrenzen. Nur bei Strömen größer neun Personen.

2 Aufgrund datenschutzrechtlicher Bestimmungen sind Datenfelder kleiner zehn gesperrt, so addieren sich die Zu- und Fortzüge innerhalb Niedersachsen

nicht auf Null.

Quelle: Niedersächsisches Landesamt für Statistik empirica

Tabelle 11: Wohneigentumsquoten in den Generationen 50+ in Niedersachsen differenziert nach Gemeindegrößenklassen

5.000 bis 20.000 bis 100.000 bis 500.000

unter unter unter unter und mehr Insgesamt

5.000 EW 20.000 EW 100.000 EW 500.000 EW EW

unter 50 Jahre 55% 46% 37% 18% 18% 37%

50 bis unter 60 Jahre 75% 69% 63% 46% 31% 62%

60 bis unter 70 Jahre 75% 72% 67% 46% 28% 65%

70 bis unter 80 Jahre 61% 65% 62% 42% 29% 57%

80 Jahre und älter 42% 50% 48% 34% 24% 44%

Insgesamt 62% 58% 51% 29% 23% 49%

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2002 empirica

ANHANG

103


104

4. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Zukünftige Veränderungspotenziale in Niedersachsen 12

Abbildung 2: Bevölkerungswachstum in Niedersachsen 25

Abbildung 3: Bevölkerungswachstum in fast allen Regionen in Niedersachsen 1996 bis 2005 26

Abbildung 4: Abnahme der Bautätigkeit in Niedersachsen 27

Abbildung 5: Zukünftiger Bevölkerungsrückgang der jungen Bevölkerung bei gleichzeitigem

Bevölkerungswachstum in den Generationen 50+ in Niedersachsen 28

Abbildung 6: Zukünftiger Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitigem Wachstum der Haushaltszahlen

in Niedersachsen 30

Abbildung 7: Zukünftige Zunahme der wohnungsnachfragenden Haushalte in Niedersachsen 31

Abbildung 8: Starkes Wachstum der wohnungsnachfragenden Haushalte im Nordwesten und

Nordosten Niedersachsens 32

Abbildung 9: Nur Zunahme der Haushaltszahlen in den Generationen 50+ in Niedersachsen 33

Abbildung 10: Anteil der verschiedenen Altersgruppen an der Gesamtbevölkerung in Niedersachsen 35

Abbildung 11: Anteil der 50-Jährigen und Älteren in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte 37

Abbildung 12: Anteil der 50- bis unter 60-Jährigen in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte 38

Abbildung 13: Anteil der 60- bis unter 70-Jährigen in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte 39

Abbildung 14: Anteil der 70-Jährigen und Älteren in Niedersachsen – Landkreise bzw. kreisfreie Städte 40

Abbildung 15: Wanderungssaldo in den Generationen 50+ pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

in Niedersachsen 41

Abbildung 16: Wanderungssaldo der Generationen 50+ pro 1.000 Einwohner (50 Jahre und älter)

in den jeweiligen Gemeinden 42

Abbildung 17: Wanderungssaldo der Generationen 50+ mit dem Umland pro 1.000 Einwohner

(50 Jahre und älter) 44

Abbildung 18: Überdurchschnittliche Wohneigentumsquoten in Niedersachsen 45

Abbildung 19: Überdurchschnittliche Wohneigentumsquoten in den Generationen 50+ in Niedersachsen 46

Abbildung 20: Wohneigentumsquoten der Generationen 50+ in Niedersachsen – Landkreise bzw.

kreisfreie Städte 47

Abbildung 21: Aktuelle Veränderungspotenziale in Niedersachsen 52

Abbildung 22: Wachsende Veränderungspotenziale in den Generationen 50+ in Niedersachsen 52


Abbildung 23: Potenziale der Bestandsoptimierer in den Generationen 50+ in Niedersachsen –

Wachsendes Potenzial bis 2020 53

Abbildung 24: Gründe für die Bestandsoptimierung in Niedersachsen 55

Abbildung 25: Charakteristika der Bestandsoptimierer in Niedersachsen (Regressionsergebnisse) 56

Abbildung 26: Bevorzugte Lebensformen der Bestandsoptimierer in Niedersachsen 58

Abbildung 27: Finanzierung der Modernisierungsmaßnahmen (Regressionsergebnisse) 59

Abbildung 28: Potenziale der Umzügler in den Generationen 50+ in Niedersachsen –

Wachsendes Potenzial bis 2020 60

Abbildung 29: Gründe für den Umzug nach dem 50. Lebensjahr in Niedersachsen 62

Abbildung 30: Charakteristika der Umzügler (Regressionsergebnisse) 63

Abbildung 31: Kleinere Wohnfläche nach dem Umzug, ältere Mieterhaushalte in Niedersachsen 64

Abbildung 32: Höhere Wohnungsmieten nach dem Umzug, ältere Mieterhaushalte in Niedersachsen 65

Abbildung 33: Bevorzugte Lebensformen der Umzügler in Niedersachsen 66

Abbildung 34: Bevorzugte Wohntypen bei den Umzüglern im Alter – bundesweite Repräsentativbefragung

differenziert nach Wohntyp in Kombination mit Dienstleistungen 68

Abbildung 35: Standortpräferenzen der Umzügler in Niedersachsen 69

Abbildung 36: Finanzierung des Kaufs von selbst genutztem Wohneigentum (Regressionsergebnisse) 71

Abbildung 37: Passive in den Generationen 50+ in Niedersachsen – Zunahme der Zahl der Passiven

bis 2020 73

Abbildung 38: Gründe der Passiven in Niedersachsen gegen eine Bestandsoptimierung 74

Abbildung 39: Gründe der Passiven in Niedersachsen gegen einen Umzug 74

Abbildung 40: Bevorzugte Lebensformen der Passiven in Niedersachsen 75

Abbildung 41: Lage im Stadtgebiet 78

Abbildung 42: Individuelle Gartenhofhäuser für „junge Alte“ 81

Abbildung 43: Bestandsoptimierungen und Aufbau imformeller Netzwerke 84

Abbildung 44: Haushaltsnettoeinkommen der niedersächsischen Haushalte 87

Abbildung 45: Nettogeldvermögen in den Generationen 50+ in Niedersachsen – Vergleich mit

jüngeren Haushalten 89

Abbildung 46: Nettoimmobilienvermögen der älteren Haushalte in Niedersachsen

(Vergleich mit jüngeren Haushalten) 90

105


106

Abbildung 47: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner

(50 Jahre und älter) – Kreisfreie Stadt Wilhelmshaven 99

Abbildung 48: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner

(50 Jahre und älter) – Kreisfreie Stadt Oldenburg 100

Abbildung 49: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner

(50 Jahre und älter) – Kreisfreie Stadt Wolfsburg 101

Abbildung 50: Wanderungssaldo der 50-Jährigen und Älteren mit dem Umland pro 1.000 Einwohner

(50 Jahre und älter) – Kreisfreie Stadt Emden 102


5. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Bevölkerung der Generationen 50+ in Niedersachsen nach Gemeindegrößenklassen 36

Tabelle 2: Umzügler in den Generationen 50+ – bundesweite Repräsentativbefragung

Umzugsrichtung 70

Tabelle 3: Niedersächsische Mieterhaushalte mit bedeutenden Geldvermögen 91

Tabelle 4: Geschätztes Erbschaftsvolumen niedersächsischer Erblasser 2006 bis 2015 92

Tabelle 5: Verteilung der zwischen 2006 und 2015 generationenübergreifend vererbten

Vermögen niedersächsischer Erblasser (alle Altersklassen) 93

Tabelle 6: Geschätzte Ausgabeneigung und Ausgabevolumina aus dem geerbten Vermögen

niedersächsischer Erblasser der Jahre 2006 bis 2015 94

Tabelle 7: Charakteristika der Umzügler und Bestandsoptimierer 97

Tabelle 8: Finanzierung der Modernisierung bei Bestandsoptimierern 98

Tabelle 9: Finanzierung des Kaufs von selbst genutztem Wohneigentum 98

Tabelle 10: Wanderungsverflechtung der Generationen 50+ in Niedersachsen 1996 bis 2005 103

Tabelle 11: Wohneigentumsquoten in den Generationen 50+ in Niedersachsen differenziert

nach Gemeindegrößenklassen 103

107


108


Folgende Bände der LBS-Schriftenreihe sind bereits erschienen:*

Band 1, 1980

Familie und Wohnen

Band 4, 1983

Wohnungsmarkt

Niedersachsen

Band 7, 1984

Wohnungsmarkt

Niedersachsen

Band 2, 1981

Jung und Alt

Band 5, 1983

Eigentumsbildung

im Wohnungsbau

Band 8, 1985

Marktdynamik im

Wohnungsbestand

Band 3, 1982

Mieter und Vermieter

Band 6, 1984

Junge Menschen

Band 9, 1986

Wohneigentum als

Beitrag zur privaten

Altersvorsorge

* Band 1–17 sind vergriffen. Die LBS-Schriftenreihe ist aber unter der ISSN-Nummer 0944/8225 in der Deutschen Bibliothek, Ffm registriert.

109


110

Band 10, 1987

Lebenspläne und

Wohnentscheidungen

Band 13, 1990

Ältere Menschen

Band 16, 1993

Baulandausweis

zwischen Trägheit und

Übereifer

Band 11, 1988

Im Spannungsfeld

zwischen Überangebot

und Übernachfrage

Band 14, 1991

Das Jahrzehnt des

Wohnungsmangels

Band 17, 1994

Konsequenzen für neue

Wohnformen in der

dritten Lebensphase

Band 12, 1989

Mieterhaushalte

an der Schwelle zur

Eigentumsbildung

Band 15, 1992

Diskrepanz zwischen

Zukunftsplänen

und Angebot

Band 18, 1996

Preiswert bauen im

Spannungsfeld zwischen

Nachfrage und Angebot


Band 19, 1997

Steigende Nachfragepotentiale


zögernde Anbieter

Band 22, 2001

Vom Anbieter- zum

Nachfragermarkt

Band 25, 2005

Wohnungsmarkt

Berlin

Band 20, 1998

Kommunale Baulandpolitik

im Wettbewerb

um Bevölkerung

Band 23, 2002

Wohnungsmarkt

Berlin

Stand Oktober 2006

Band 21, 1999

Wohnmobilität in der

zweiten Lebenshälfte

Band 24, 2002

Konjunkturdelle

oder Strukturbruch?

© 2006

LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover

Öffentlichkeitsarbeit

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Telefon (05 11) 9 26-68 66

Telefax (05 11) 9 26-69 38

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111


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Telefon 0 30/8 60 91-0

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