MIETSPIEGEL 2013 - Stadt Zwickau

Mietspiegel 2013derAutomobil- und Robert- Schumann- Stadt ZwickauInhaltsübersicht:Vorwort1 Kontakt2 Allgemeines2.1 Begriff sowie Funktionen des Mietspiegels2.2 Grundlagen der Mietspiegelerstellung3 Anwendung3.1 Geltungsbereich3.2 Aufbau der Mietwerttabelle undErläuterung der Wohnwertmerkmale3.3 Mietpreisspannen3.4 Wärmecontracting3.5 Mietwerttabelle3.6 Berechnungsbeispiel4 Mieterhöhungsverfahren4.1 Rechtslage4.2 Checkliste5 Gesetzesauszüge5.1 Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – Mietrecht –5.2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)5.3 VO zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV)5.4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)5.5 Sächsische Bauordnung (SächsBO)5.6 Baunutzungsverordnung (BauNVO)Seite234510111922242629303236374041416 Notizen 43

VorwortLiebe Zwickauerinnen, liebe Zwickauer,mit dem Mietspiegel 2013 wird eine aktuelle Mietübersicht fürnicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Zwickau zurVerfügung gestellt.Er ist das Ergebnis einer vom Stadtrat berufenen Arbeitsgruppe,in der Interessenvertreter der Mieter und Vermieter mitgewirkthaben. Deren Billigung dokumentiert, dass der ZwickauerWohnungsmarkt realistisch abgebildet wird. Die Mitglieder derArbeitsgruppe sind:- Stadtverwaltung Zwickau (Amt für Schule, Soziales undSport, Bürgeramt, Bauplanungsamt, StabsstelleStadtentwicklung)- Mieterschutzverein Zwickau und Umgebung e.V.- Haus und Grund Westsachsen e.V.- Gebäude- und Grundstücksgesellschaft Zwickau mbH (GGZ)- Westsächsische Wohn- und Baugenossenschaft eG Zwickau(WEWOBAU)- Zwickauer Wohnungsbaugenossenschaft eG (ZWG)- Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten (GAGFAH Group)- Landkreis Zwickau (Gutachterausschuss, Sozialamt)- Westsächsische Hochschule Zwickau (Fakultät GesundheitsundPflegewissenschaften)Der Mietspiegel soll zur Transparenz und Befriedung desZwickauer Wohnungsmarktes beitragen und Mietern sowieVermietern ermöglichen, die ortsübliche Vergleichsmiete aufunkomplizierte und kostensparende Weise zu ermitteln.Die einschlägigen Gesetzlichkeiten sind ebenfalls ausgeführt,um sich zügig und ohne großen Aufwand einen Überblick überdie rechtlichen Grundlagen zu verschaffen.Bernd MeyerBürgermeisterFinanzen und Ordnung2

2 Allgemeines2.1 Begriff sowie Funktionen des MietspiegelsEin Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblicheVergleichsmiete in einer Gemeinde bzw. Stadt und weist fürjede Wohnung in den entsprechenden Tabellenfeldern derMietwerttabelle die ortsübliche Mietpreisspanne aus.Er soll das Mietpreisgefüge im nichtpreisgebundenenWohnungsmarkt den Anbietern und Nachfragern vonWohnraum transparent machen, um- Streit zwischen Mietvertragsparteien, der sich aus Unkenntnisdes Mietpreisgefüges ergeben kann, zu vermeiden;- den einzelnen Betroffenen die Kosten der Beschaffung undBewertung von Informationen über Vergleichsmieten imEinzelfall möglichst zu ersparen;- den Gerichten in Streitfällen Orientierungsgrundlagen zuliefern.Das Hauptanwendungsfeld ist das gesetzlicheMieterhöhungsverfahren, in dem der Vermieter die Zustimmungdes Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zurortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage eines Mietspiegelsverlangen kann.Mietspiegel können aber auch beim Neuabschluss vonMietverträgen und bei einvernehmlichen - vertraglichvereinbarten - Änderungen der Miethöhe herangezogen werden.Darüber hinaus sind Mietspiegel als zuverlässigeInformationsquellen auch geeignet, Mieterhöhungen von mehrals 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von 3Jahren nach § 558 (3) BGB vorzubeugen.4

2.2 Grundlagen der MietspiegelerstellungDie Rechtsgrundlage zur Erstellung und Anwendung einesMietspiegels bilden die §§ 558 bis 558d des BürgerlichenGesetzbuches (BGB).Dieser Mietspiegel wurde nach den Prinzipien eines einfachenMietspiegels gemäß § 558c BGB von der Stadt Zwickau erstellt.Es wurden gemäß § 558 (2) BGB nur diejenigen Wohnungenberücksichtigt, bei denen die Miete in den letzten vier Jahrenneu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder von Erhöhungengemäß § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist (geänderteBestandsmieten).Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durchGesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusagefestgelegt worden ist.Maßgeblich für die Erstellung dieses Mietspiegels sind dieMieten, die am Stichtag für die Datenerhebung (31.12.2012)bezahlt wurden.Die Vierjahresfrist bezieht sich auf diesen Stichtag, d. h. eswurden alle Wohnungen berücksichtigt, deren Mieten imZeitraum vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2012 neuvereinbart bzw. geändert wurden.Zu den Neuvertragsmieten gehören auch befristeteMietverhältnisse und neu abgeschlossene Staffel- undIndexmietverträge.Zu den geänderten Bestandsmieten zählen Mietverhältnisse, beidenen sich die Miete innerhalb der Vierjahresfrist aufgrundeiner Staffel- oder Indexmietvereinbarung gemäß §§ 558 oder559 BGB geändert hat. Daneben waren auch folgendegeänderte Bestandsmieten zu berücksichtigen:- Vertraglich vereinbarte Änderung der Miete, aufgrund derersich die zu zahlende Miete innerhalb der letzten vier Jahregeändert hat;- Mieterhöhungen im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrengemäß §§ 558 ff. BGB;- Mieterhöhungen wegen Modernisierung gemäß § 559 BGB.Die Kommunale Statistikstelle der Stadtverwaltung hat dazueine Vermieterbefragung aus dem Bestand von sowohl Kleinalsauch Großvermietern durchgeführt.5

Hierzu erfolgte zunächst eine Prüfung der Mietspiegelrelevanzund Plausibilität. Dabei wurde festgestellt, dass nicht vieleAusreißerwerte vorhanden sind und die Mietwerte stark in derMitte kumulieren. Daher wurde auf eine vorherigeExtremwertbereinigung verzichtet und mit der 2/6 Methodejeweils 1/6 der Mieten am unteren und am oberen Ende derVerteilung ausgesondert. Die ortsübliche Vergleichsmiete wirddann durch die Spannen der verbliebenen Mietwerte gebildet.Durch diese statistisch fundierte Bereinigung ist sichergestellt,dass die Vergleichsmieten über die für den Mietmarkt äußerstuntypischen Wohnungen nicht die ausgewiesenenMietpreisspannen wesentlich erhöhend oder minderndbeeinflussen.6

3 Anwendung3.1 GeltungsbereichDer Mietspiegel bezieht sich auf Wohnungen im StadtgebietZwickau mit dem Gebietsstand vom 01.01.1999 und ist abdem 01.09.2013 für alle Mietwohnungen sowie fürGenossenschaftswohnungen gültig.Der Mietspiegel findet keine Anwendung auf:- geförderte Wohnungen, die einer Mietpreisbindungunterliegen, da sie mit bzw. durch entsprechendeBaudarlehen der Sächsischen Aufbaubank errichtet bzw.modernisiert wurden;- Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen;- Einfamilienhäuser;- Wohnungen, die nicht vermietet sind, z. B. vom Eigentümerselbst genutzte Wohnungen oder leer stehende Wohnungen;- Wohnungen, die nicht als Wohnraum vermietet sind, z. B.gewerblich genutzte Wohnungen;- Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist(Ferienwohnungen oder Wohnraum der für die Dauer einerMesse oder von Montage-/Bauarbeiten vermietet wird);- möblierter oder teilmöblierter Wohnraum (AusnahmeEinbauküchen);- Wohnraum, der teilweise untervermietet wird sowieUntermietverhältnisse;- verhandelte Mietverhältnisse mit Vereinbarung von besondersniedrigen Mieten (bspw. zwischen Verwandten);- besondere Nutzungstypen, wie Wohnungen, deren Küche,Bad und/oder Toilette von mehreren Mietern gemeinsambenutzt werden;- Dienst- oder Werkswohnungen, die aufgrund einer Kopplungvon Dienst- und/oder Arbeitsvertrag mit einem Mietvertragvereinbart wurden;- Wohnraum mit Betreuungs- und Serviceleistungen in eineman das Mietverhältnis gekoppelten separaten Vertrag(„betreutes Wohnen“);10

3.2 Aufbau der Mietwerttabelle und Erläuterungder WohnwertmerkmaleDieser Mietspiegel weist die ortsübliche Vergleichsmietenfür Wohnungen der Stadt Zwickau jeweils vergleichbarer Art,Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage in derMietwerttabelle aus und ist nach diesen Wohnwertmerkmalenstrukturiert.Um die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnungfestzustellen, sind diese Merkmale der Wohnung mit denen inder Mietwerttabelle auf größtmögliche Übereinstimmung zuvergleichen. Das danach in Betracht kommende Mietwertfeldweist eine Mietpreisspanne aus. Nach Berücksichtigung derwohnwertmindernden und -erhöhenden Faktoren und beiVorliegen eines Wärmecontracting, nach Abzug derentsprechenden Pauschale, ergibt sich die ortsüblicheVergleichsmiete.Bei der in dieser Mietenübersicht ausgewiesenen ortsüblichenVergleichsmiete handelt es sich um die monatlicheNettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist dasEntgelt für die Überlassung der Wohnung ohne Betriebskostennach § 2 der Verordnung über die Aufstellung vonBetriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) und §§ 7und 8 der Verordnung über die verbrauchsabhängigeAbrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnungüber Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) und ohne eventuellvereinbarte Zusatzkosten (bspw. für Stellplatz oder Garage).11

Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart, inder sich die Wohnung befindet.Es besteht in allen Fällen die Grundvoraussetzung derAbgeschlossenheit der Wohnung. Die Abgeschlossenheit einerWohnung ist gegeben, wenn die einzelnen oder zusammenliegenden Räume nach außen getrennt, zu Wohnzweckenbestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushaltesermöglichen.Zur Bestimmung der Größe der Wohnung ist die Wohnfläche inQuadratmetern als verlässlicher Maßstab gewählt worden. Fürdie Berechnung der Wohnfläche wurde dieWohnflächenverordnung (WoFlV) bzw. die ZweiteBerechnungsverordnung (II.BV) zugrunde gelegt:Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichtenHöhe von mindestens zwei Metern wird voll angerechnet. Beieiner Höhe von mehr als einem Meter und weniger als zweiMetern wird die Grundfläche zur Hälfte angerechnet. Raumteileunter einem Meter Höhe werden nicht eingerechnet.Bei der Bestimmung der Wohnungsgröße sind zuberücksichtigen:• alle Räume (einschließlich Flur und Küche), die zudieser Wohnung gehörenNicht dazu zählen:• Zubehörräume (z.B. Keller, Waschräume, Abstellräumeaußerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume,Garagen)• Wirtschaftsräume (z.B. Vorratsräume, Ställe,Scheunen)Eine Einordnung der Wohnungen erfolgt in folgende fünfWohnungsgrößen:• unter 45m²• 45 m² bis unter 60 m ²• 60 m² bis unter 75 m²• 75 m² bis unter 95 m²• 95 m² und mehrBei der Einordnung derWohnungsgrößen ist aufvolle m² auf- oderabzurunden (bspw. 59,49m²auf 59m² und bei 59,50m²auf 60m².Die Beschaffenheit einer Wohnung wird im Mietspiegel durchdas Alter (Baujahr) und den Modernisierungsgrad(Ausstattungsklasse) definiert.13

Das Baualter ist von Bedeutung, da die grundsätzlicheBeschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch diewährend bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise undBausubstanz charakterisiert wird.Als Baujahr gilt:- bei Gebäuden, die durch Schäden teilweise unbenutzbargeworden waren und wiederhergestellt wurden, grundsätzlichdas Jahr der ursprünglichen Errichtung;- bei modernisierten bzw. sanierten Gebäuden ist grundsätzlichdas ursprüngliche Baujahr maßgebend, da die Verbesserungder Beschaffenheit in den AusstattungsmerkmalenBerücksichtigung findet.Für Zwickau werden vier Baujahresgruppenzusammengefasst:• bis 1948• 1949 bis 1969• 1970 bis 1990• nach 1990Die Ausstattung einer Wohnung ist für Ihren Wert vonerheblicher Bedeutung. Maßgeblich ist allein die vom Vermietergestellte und finanzierte Ausstattung. Vom Mieter selbsteingebrachte Ausstattungen, deren Kosten nicht vom Vermietererstattet wurden, bleiben unberücksichtigt.Der Mietspiegel unterscheidet zwischen vierAusstattungsklassen, wobei die Wohnung jeweils mit einerWarmwasserversorgung ausgestattet sein muss. Ist diese nichtgegeben, fällt diese Wohnung grundsätzlich in dieAusstattungsklasse 1.Die einzelnen Merkmale und die daraus gebildeten Klassen 1 bis4 sind in der nachfolgenden Ausstattungsklassentabelledargestellt. Die mit Fußnote 1 oder 2 gekennzeichneten Kreuzestellen die Alternativen innerhalb der betreffendenAusstattungsklasse (1. Anstrich bei Bad i.V.m. 2. Anstrich beiHeizung oder 2. Anstrich bei Bad i.V.m. 1. Anstrich bei Heizung)dar. Die Tabelle muss von oben nach unten (absteigend)innerhalb einer Ausstattungsklasse gelesen werden, daKombinationen der Ausstattungsmerkale für Bad, Heizung,Fenster und Wärmedämmung zwischen denAusstattungsklassen nicht möglich sind.14

Ausstattungsklassentabelle 1 2 3 4Bad:• keine Badewanne oder Dusche vorhanden und WC innerhalb derWohnung (IWC) oder Badewanne oder Dusche innerhalb, aber WCaußerhalb der Wohnung (AWC)• Badewanne oder Dusche innerhalb der Wohnung und WC innerhalb derWohnung (IWC), kann in das Bad integriert oder separat seinX X¹ X¹X² X X X² XHeizung in Haupträumen bzw. mehr als der Hälfte der Räume:• Einzelfeuerung/Gasaußenwandheizung oder Etagenheizung X X² X²• Zentralheizung (ggf. auch verbunden mit erneuerbaren Energien) oderFernwärmeX¹ X X X¹ XFenster in Haupträumen bzw. mehr als der Hälfte der Räume:• Einfachverglasung oder Verbundfenster (DDR-Standard) oderDoppelfenster/Doppelglas/Kastenfenster• isolierverglaste Fenster mit/ohne Schallisolierung oderWärmeschutzglas/ DreifachglasWärmedämmungdie Anforderungen an Vollwärmeschutz nicht erfüllt:• keine Vollwärmedämmung (keine Fassaden- oder keine Dach- undDrempel- oder keine Kellerdeckendämmung) oder Bausubstanz(geringer als 36 cm Außenwandstärke) oder keine Dach- und Drempeloderkeine Kellerdeckendämmungdie Anforderungen an Vollwärmeschutz erfüllt:• Vollwärmedämmung nach Wärmeschutzverordnung EnEV 2009 oderVollwärmedämmung (Fassaden- mit Dach- und Drempel- sowie mitKellerdeckendämmung) oder Bausubstanz (ab 36 cm Außenwandstärke)mit Dach- und Drempel- sowie mit KellerdeckendämmungX X XX X XX X XX X X1 2 3 4Erläuterung der Fußnoten 1, 2 siehe vorhergehende Seite.15

Die Lage der Wohnung im Sinne des Mietspiegels ist die Lagedes Gebäudes innerhalb des Stadtgebietes sowie des Gebäudesund spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldeswieder. Hierfür ist eine Gliederung in einfache, mittlere undgute Wohnlage vorgenommen worden. Da die Wertung starkdurch subjektive Auffassung getragen wird, wurde auf eineräumlich genau bezeichnete Abgrenzung verzichtet.Die Ermittlung erfolgt nach den in der unten aufgeführtenWohnlagentabelle festgelegten Merkmalen und Punkten. ZurBewertung der Wohnlage müssen die zutreffenden Punkteaddiert und dementsprechend wie folgt zugeordnet werden:- einfache Wohnlage bis 8 Punkte- mittlere Wohnlage 9 bis 15 Punkte- gute Wohnlage ab 16 PunkteEs können insgesamt maximal 23 Punkte erreicht werden.WohnlagentabelleGeschossanzahl des Gebäudes i.S.d. § 2 (6) der SächsischenBauordnung (SächsBO)mehr als 6 Geschosse 04 bis 6 Geschosse 11 bis 3 Geschosse 2maximal erreichbare Punktzahl 2Wohngeschoss der WohnungSouterrain (Kellergeschoss) 0Erdgeschoss 11. Obergeschoss 32. Obergeschoss bis Dachgeschoss 2maximal erreichbare Punktzahl 3überwiegende Bebauung der WohnumgebungGewerbebebauung i.S.d. § 8 Verordnung über die bauliche Nutzungder Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) als0Wohnumgebunggeschlossene Bebauung i.S.d. § 22 (3) BauNVO ohne Grünflächen,Gärten oder Innenhofgrün1geschlossene Bebauung i.S.d. § 22 (3) BauNVO mit Grünflächen,Gärten oder Innenhofgrün3offene Bebauung i.S.d. § 22 (2) BauNVO mit Grünflächen, Gärtenoder Innenhofgrün4maximal erreichbare Punktzahl 416

Belastung der unmittelbaren Umgebung durch Lärm*Verkehr:starke Belastung:- Bundesstraße oder Autobahn;- Hauptverkehrsstraße und Straßenbahntrasse;- Hauptverkehrsstraße und Eisenbahnlinie;mittlere Belastung:- Hauptverkehrsstraße und Eisenbahnlinie;geringe Belastung:- Durchgangsstraße und/oder Straßenbahntrasse;keine Belastung:- Anliegerverkehr;- Tempo 30 – Zone;- verkehrsberuhigte Zone;Industrie/Gewerbe:starke Belastung:- Industriegebiet oder Transportunternehmen mit 24-Stunden-Betrieb sowie direkt angrenzend;mittlere Belastung:- Gewerbegebiet oder Transportunternehmen mit 24-StundenBetrieb und nicht direkt angrenzend;- Transportunternehmen direkt angrenzend, aber nur tagsüber inBetrieb;- Einzelgewerbe mit 24-Stunden-Betrieb;geringe Belastung:- Einzelgewerbe nur im Tagbetrieb und direkt angrenzend;- andere Gewerbenutzungen und nicht direkt angrenzend;keine Belastung:- nicht störendes Gewerbe;- kein Gewerbe in unmittelbarer Umgebungmaximal erreichbare Punktzahl* Die Punktzahl für die Einschätzung der Lärmbelastung ergibt sich aus derniedrigsten in einer der zwei Kategorien (Verkehr oder Industrie/Gewerbe)erreichten Punktebewertung012401244infrastrukturelle Anbindung der Wohnung (Fußweg - einfacheEntfernung)Nahverkehrshaltestelle (Bus und Bahn):über 1.000 m 0500 bis 1.000 m 1bis 500 m 2Einkaufsmöglichkeiten für Dinge des täglichen Bedarfs:über 1.000 m 0500 bis 1.000 m 1bis 500 m 217

für jedermann öffentlich zugängliche Grünanlagen (Park, Wald oderparkähnliche Anlage – u.a. abrufbar unter entsprechenderStichwortsuche auf www.zwickau.de):über 1.000 m 0500 bis 1.000 m 1bis 500 m 2für jedermann öffentlich zugängliche Freizeitanlagen (Jugend- undFreizeiteinrichtungen, Sportplätze, Spielplätze – u.a. abrufbar unterentsprechender Stichwortsuche auf www.zwickau.de):über 1.000 m 0500 bis 1.000 m 1bis 500 m 2maximal erreichbare Punktzahl 8durchschnittliche Reisezeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln in dasStadtzentrum (= Historische Altstadt einschl. Innenstadt/Stadtteil 11 undFrauenvorstadt – siehe Abbildung des Stadtzentrums auf letzter Seite:- im Norden bis Moritzstraße, Poetenweg, Bosestraße, Kreißigstraße, Dr.Friedrichs-Ring einschließlich Areal Alter Gasometer;- im Osten bis zur Zwickauer Mulde;- im Süden bis zu den anliegenden Flurstücken am Dr.-Friedrichs-Ringund Am Schwanenteich;- im Westen bis zum Schwanenteichgelände / Humboldtstraße, AlteReichenbacher Straße und Stiftstraße)über 20 min 011 bis 20 min 1bis 10 min 2maximal erreichbare Punktzahl 218

3.3 MietpreisspannenDer Mietspiegel erklärt durch die Wohnwertmerkmale (Art,Beschaffenheit mit Baujahr und Ausstattungsklasse sowie Lage)grundsätzlich die Mietpreisunterschiede.Bedingt durch die weitgehend freie Mietpreisgestaltung sowiedurch nicht aufgeführte Merkmale, verbleibt jedoch einStreubereich der Nettokaltmieten. Als ortsüblicheVergleichsmieten gelten daher die Nettokaltmieten, dieinnerhalb der ausgewiesenen 2/3-Spannenbreite liegen.Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichenVergleichsmiete (Mittelwerte in der Mietwerttabelle) sindinsbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesenerMerkmale einer Wohnung im Einzelfall zu überprüfen und zubegründen. Hierzu wird empfohlen die Spanneneinordnungunter Anwendung der nachfolgenden Orientierungshilfe mitjeweils 13 wohnwertmindernde und 13 wohnwerterhöhendenMerkmalen vorzunehmen. Dieses Wohnwertorientierungsmodellhat lediglich Empfehlungscharakter und ist nicht verbindlich. Esstellt nicht abschließend weitere Wohnwertmerkmale desörtlichen Wohnungsmarktes auf, welche im Einzelfalleinbezogen werden können. Ihm wird die Annahme zu Grundegelegt, dass es in der Realität kaum Fälle gibt, in denen alle 13wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmalevorliegen.Deshalb wird im Zwickauer Mietspiegel die Spannenobergrenzeschon dann erreicht, wenn die Zahl der wohnwerterhöhendenum 10 höher liegt als die Zahl der wohnwertminderndenMerkmale. Die Spannenuntergrenze ist bereits gegeben, wenndie Zahl der wohnwertmindernden um 10 höher ist als die Zahlder wohnwerterhöhenden Merkmale.Liegen z.B. 10 wohnwerterhöhende und keinewohnwertmindernde Merkmale vor, entspricht die ortsüblicheMiete der Wohnung der Spannenobergrenze. Dasselbe gilt,wenn 13 wohnwerterhöhende und 3 wohnwertminderndeMerkmale vorliegen.Da mit einer Differenz von 10 die Spannenobergrenze bzw. dieSpannenuntergrenze erreicht werden kann, hat jedes Merkmaleinen Anteil von 10 % (Multiplikationsfaktor 0,1) an derDifferenz von Mittelwert und Spannenobergrenze bzw.Spannenuntergrenze. Das bedeutet, jedes Merkmal hat dasgleiche „Gewicht“ und ein wohnwertminderndes Merkmal kannein wohnwerterhöhendes Merkmal ausgleichen und umgekehrt.19

WohnwertorientierungsmodellWohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale kein Fenster nur Badewanne und keine Dusche oderkeine Badewanne und nur Dusche fehlende Waschmaschinenstellflächebzw. -anschlüsse in Bad/Küche odersonstigen Nebenräumen Heizstrahler KohlebadofenBadKüche Innentoilette (IWC) getrennt vom Badoder zweites IWC (Gäste-WC) Badewanne und zusätzliche Duscheoder zweites Bad mitBadewanne/Dusche Badsonderausstattung, z.B:- zweites Waschbecken oderDoppelhandwaschbecken- wandhängendes WC mit in Wandeingelassenem Spülkasten- Handtuchwandheizkörper- hochwertiges Badezimmermöbel(Spiegelschrank, Ablagekonsolen,Badeschränke)- Eckbadewanne kein Fenster Abluftanlage bei Küchen mit Fenster komplette Einbauküche mitElektrogeräten (sofern hierzu keinegesonderte Miete vereinbart)Wohn- und Schlafräume Rollläden bzw. Fensterläden, Außen- einzelne Zimmer nicht beheizbarJalousien architektonische Besonderheiten:- mehrere Wohnebenen(Maisonette/Galerie/Penthouse/Attika)- aufwendiger Stuck und/oderDeckenausstattung- getäfelte Wandverkleidung- funktionstüchtiger freistehender odergesetzter Kamin bzw. Kaminofen hochwertiger Fußbodenbelagwenn bei gebrauchsüblicher Beanspruchung gefangene Räume, Durchgangszimmer überdurchschnittliche Nutzungsdauer vorliegt,z.B.:(außer Küche, Bad, Abstellraum)a) aufgrund Materialart- Fließen- Natursteine (Marmor, Granit)20

- Fertigparkett- Echtholzparkettoder b) aufgrund besonderen Verarbeitung undBeschaffenheit- Teppich- Laminat/Feuchtraumlaminat- Linoleum- sog. echtes oder Guss-TerrazzoWohngebäude/Wohnumfeld kein Aufzug in Gebäuden mit mehr als 5 Aufzug in Gebäuden mit weniger als 5Geschossen (ab 6. Geschoss)Geschossen (bis 4. Geschoss) kein oder nicht zugänglicher bzw. nichtbestimmungsgemäß vom Mieternutzbarer Zubehörraum (Keller,Bodenkammer usw.) kein oder nicht zugänglicher bzw. nichtbestimmungsgemäß vom Mieternutzbarer Gemeinschaftsraum wieKinderwagen-/Fahrradkeller, Wäsche-/Trockenraum keine Türöffnungs- undGegensprechanlagen Wohnung ohne oder mit nichtzugänglichen/r bzw. nichtbestimmungsgemäß nutzbaren/r Balkon,Loggia oder Terrasse einbruchshemmende Wohnungs- undHauseingangstüren (Tür entsprichtmind. der Widerstandsklasse WK 3gemäß DIN V EN 1627) Außenbereich(mit)benutzung (z.B. Nutz-, Zier, oder Vorgarten, Liegewiese,Sitzecke/Ruhebereich, Spielplatz) Stellplatz für PKW auf Grundstück desVermieters kostenfrei zur Verfügunggestellt Balkon, Loggia oder Terrasse mit einertatsächlichen Fläche ab ca. 6,0 m2Liegen weitere besondere Ausstattungsmerkmale, z.B.:- Fußbodenheizung- Sauna- Whirlpoolvor, können diese unter Berücksichtigung aller weiterenWohnbedingungen auch zur Überschreitung derSpannenobergrenze führen.21

3.4 WärmecontractingLiegt bei Wohnungen vor, die mit gewerblicher Lieferung vonWärme beheizt werden. Der Eigentümer/Vermieter desWohnraums tritt hierbei nicht mehr als Energielieferergegenüber dem Mieter auf. Dies übernimmt derAnlagenbetreiber (Contractor), da er gleichzeitig Eigentümerder Heizungsanlage bzw. Verteilungsanlagen ist.Diese Wohnungen sind in den ausgewiesenen Mietpreisspannenin der Mietwerttabelle grundsätzlich enthalten. Im Falle, dasseine Wohnung einem Wärmecontracting unterliegt, muss nachBerücksichtigung der wohnwertmindernden undwohnwerterhöhenden Merkmale, eine Pauschale i.H.v.0,60 €/m² in Abzug gebracht werden.22

3.5 MietwerttabelleStadt Zwickau(Angaben in Euro/m² Wohnfläche)Legende:Datensätze ≤ 10 (= keine Aussage möglich)Zur Orientierung können hier die üblichen Entgelte der weitestgehend vergleichbarenWohnung im nächstgelegenen Tabellenfeld entnommen und durch angemessene Zu- undAbschläge an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden.24

Mietspiegel 2013(Angaben in Euro/m² Wohnfläche)Legende:Datensätze ≤ 30 (= eingeschränkte Aussagekraft)25

3.6 BerechnungsbeispielDas Beispiel betrifft eine Wohnung mit einer• Größe von 45 bis 60 m²,• Baujahresgruppe bis 1948,• mittleren Wohnlage und• Ausstattungsklasse 3.Zuerst werden die fünf Merkmale der betreffenden Wohnungfestgestellt. Danach können die Werte aus dem entsprechendenFeld in der Mietwerttabelle entnommen werden.- Mittelwert 4,56 €- Spannenuntergrenze 3,90 €- Spannenobergrenze 5,07 €Fallkonstellation AZahl der wohnwerterhöhenden Merkmale = Zahl derwohnwertmindernden Merkmale = 0-> ortsübliche Vergleichsmiete entspricht Mittelwert: 4,56 €Abwandlung Konstellation A• Wohnung hat Heizung mit Wärmecontracting- Mittelwert 4,56 €- abzgl. Contractingpauschale 0,60 €-> ortsübliche Vergleichsmiete: 3,96 €‣ Fallkonstellation BZahl der wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegt ≥ 1-> Ergebnis nächste Seite‣ Fallkonstellation CZahl der wohnwertmindernden Merkmale überwiegt ≥ 1-> Ergebnis nächste Seite26

Konstellation BKonstellation CRechenschritt IZahl derwohnwerterhöhendenMerkmaleZahl derwohnwertminderndenMerkmale9abzüglich3Rechenschritt IZahl derwohnwertminderndenMerkmaleZahl derwohnwerterhöhendenMerkmale7abzüglichDifferenz 1 6 Differenz 1 5Rechenschritt IIRechenschritt IIDifferenz 1 6 Differenz 1 5multipliziert mit 0,1 multipliziert mit 0,1Produkt 1 0,6 Produkt 1 0,5Rechenschritt IIIRechenschritt IIISpannenobergrenze 5,07 € Mittelwert 4,56 €abzüglichabzüglichMittelwert 4,56 € Spannenuntergrenze 3,90 €Differenz 2 0,51 € Differenz 2 0,66 €Rechenschritt IVRechenschritt IVProdukt 1 0,6 Produkt 1 0,5multipliziert mit Differenz 2 0,51 € multipliziert mit Differenz 2 0,66 €Produkt 2 0,31 € Produkt 2 0,33 €Rechenschritt VRechenschritt VMittelwert 4,56 € Mittelwert 4,56 €zuzüglichabzüglichProdukt 2 0,31 € Produkt 2 0,33 €2ortsüblicheVergleichsmiete 4,87 €ortsüblicheVergleichsmiete4,23 €Rechenschritt VI (nur bei Contractingdurchzuführen)abzgl.abzgl.Contracting-Pauschale 0,60 € Contracting-Pauschale 0,60 €ortsüblicheVergleichsmiete 4,27 €ortsüblicheVergleichsmiete3,63 €27

4 Mieterhöhungsverfahren4.1 RechtslageDer Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhunggemäß § 558 (1) BGB bis zur Höhe der ortsüblichenVergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt, indem die vorgesehene Erhöhung eintreten soll, seit mind.15 Monaten unverändert ist (Sperrfrist gemäß § 558 (1) BGB)und sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 %erhöht hat (Kappungsgrenze gemäß § 558 (3) BGB).Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB(Modernisierungsmaßnahmen/Betriebskostenveränderungen)werden dabei nicht berücksichtigt (§§ 558 (1) S.3, 558 (3)BGB).Das Mietererhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nachEintritt der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden(§ 558 (1) S. 2 BGB) und ist in Textform dem Mieter zuerklären und zu begründen (§ 558a (1) BGB). Hierzu kann sichunter anderem auf diesen Mietspiegel (§ 558c BGB) gestütztwerden. Die bloße Benennung der für einschlägig betroffenenWohnwertmerkmale und der sich dementsprechend ergebendenNettokaltmiete aus dem Mietspiegel genügt demBegründungserfordernis nicht und ist vielmehr genauer auf diespezifische Wohneinheit abzustellen.Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist (Zustimmungsfrist) vonwenigstens zwei vollen Kalendermonaten nach Zugang desMieterhöhungsverlangens zu (§ 558b (2) S. 1 BGB).Bei erteilter Zustimmung schuldet der Mieter die erhöhte Mietevom Beginn des dritten Kalendermonats an, der auf denZugang des Erhöhungsverlangens folgt (§ 558b (1) BGB).Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, kann derVermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage aufZustimmung erheben (§ 558b (2) BGB).Neben der Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichenVergleichsmiete kann der Vermieter auch nach § 559 BGBwegen Modernisierungsmaßnahmen sowie nach § 560 BGBwegen Veränderung von Betriebskosten, Mieterhöhungenverlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarungausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständenergibt.29

4.2 Checkliste[aus Wohnungsbaurecht Fischer ● Dieskau ● Pergande ●Schwender]Voraussetzung für eine Mieterhöhung□□□□□□□□□□Kein StaffelmietvertragKein Zeitmietvertrag mit fester MieteKein Ausschluss der Mieterhöhung durch VereinbarungKein preisgebundener ("sozialer") WohnungsbauKein Wohnraum, der zu nur vorübergehenden Gebrauchvermietet istKein Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbstbewohnten Wohnung ist und den der Vermieterüberwiegend mit Einrichtungsgegenständenauszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieternicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie odermit Personen überlassen ist, mit denen er einen aufDauer angelegten gemeinsamen Haushalt führtKein Wohnraum, der Teil eines Studenten- oderJugendwohnheims istMietverhältnis über WohnraumTextform der MieterhöhungZugang beim MieterBegründung durch□ einfachen Mietspiegel oder□ qualifizierten Mietspiegel oder□ Auskunft aus einer Mietdatenbank oder□ mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlichbestellten und vereidigten Sachverständigen oder□ mindestens drei Vergleichsmieten□ Geltendmachung frühestens ein Jahr nach der letztenMieterhöhung□ Überlegungsfrist des Mieters (ab Zugang desErhöhungsverlangens bis zum Beginn des drittenKalendermonats nach Zugang) gewahrt□ Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhungeintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändertsein□ Mieterhöhung vom Eintritt der jetzigen Mieterhöhung anzurückgerechnet nicht mehr als 20 % über der Mietevor drei Jahren30

5 Gesetzesauszüge5.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Mietrecht –(i. d. F. der Bekanntmachung vom 02.01.2002, BGBl. I S. 42,2909; BGBl. 2003 I S. 738; zuletzt geändert durch Artikel 3 desGesetzes vom 20.4.2013, BGBl. I S. 831)§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung derMiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn dieMiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll,seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangenkann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltendgemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werdennicht berücksichtigt.(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus denüblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einervergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art,Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vierJahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen istWohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder imZusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalbvon drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen(Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vomHundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerungmit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einerGemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdetist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. DieLandesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durchRechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünfJahren zu bestimmen.(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlungnach den Vorschriften über den Abbau derFehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfallsder öffentlichen Bindung erloschen ist und32

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtendenAusgleichszahlung nicht übersteigt.Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor demWegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb einesMonats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und überderen Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einerAusgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 desWohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenenVorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf dieortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinnedes § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vomHundert des Zuschusses.(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungist unwirksam.§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter inTextform zu erklären und zu begründen.(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommenwerden auf1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlichbestellten und vereidigten Sachverständigen,4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbareWohnungen; hierbei genügt die Benennung von dreiWohnungen.(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), beidem die Vorschrift des § 558 d Abs. 2 eingehalten ist, Angabenfür die Wohnung, so hat der Vermieter in seinemMieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen,wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittelnach Absatz 2 stützt.(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannenenthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb derSpanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seineErklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c33

Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch einanderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder einMietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungist unwirksam.§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet erdie erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nachdem Zugang des Erhöhungsverlangens.(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablaufdes zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangenszustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmungklagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monatenerhoben werden.(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, dasden Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es derVermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel desErhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch indiesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungist unwirksam.§ 558c Mietspiegel(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblicheVergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde odervon Interessenvertretern der Vermieter und der Mietergemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde odermehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstelltwerden.(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren derMarktentwicklung angepasst werden.(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür einBedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwandmöglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollenveröffentlicht werden.(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durchRechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates34

Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zurAufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.§ 558d Qualifizierter Mietspiegel(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nachanerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und vonder Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter undder Mieter anerkannt worden ist.(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahrender Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobeoder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privatenHaushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vierJahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wirdvermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichnetenEntgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.§ 558e MietdatenbankEine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichenVergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, dievon der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieterund der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und ausder Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungeneinen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.§ 559a Anrechnung von Drittmitteln(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Drittenübernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichenHaushalten gedeckt werden, gehören nicht zu denaufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmenganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehenaus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich derErhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag derZinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschiedzwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichenZinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend istder marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zumZeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen.Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden35

Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetragum den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine voneinem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für diebaulichen Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehenaus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel derFinanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten alsMittel aus öffentlichen Haushalten.(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsseoder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt wordensind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnenWohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungist unwirksam.§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nachMieterhöhung(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder §559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweitenMonats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters dasMietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächstenMonats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhungnicht ein.(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungist unwirksam.5.2 Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten(Betriebskostenverordnung - BetrKV)(i. d. F. der Bekanntmachung vom 25.11.2003, BGBl. I S. 2346,2347; zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom03.05.2012, BGBl. I S. 958 geändert worden ist)§ 1 Betriebskosten(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oderErbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht amGrundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch desGebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und desGrundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungendes Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit demBetrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung36

eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetztwerden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nichtangesetzt werden.(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichenArbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, derWert der vom Vermieter persönlich geleistetenVerwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oderfreiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten fürdie Geschäftsführung (Verwaltungskosten),2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltungdes bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werdenmüssen, um die durch Abnutzung, Alterung undWitterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigenMängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- undInstandsetzungskosten).5.3 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche(WoFlV)(i. d. F. der Bekanntmachung vom 25.11.2003, BGBl I.S. 2346)§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnflächeberechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnunganzuwenden.(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zurWohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermittelnund nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächender Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. DieWohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen derRäume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzungdurch die Bewohner bestimmt sind.(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allenSeiten geschlossenen Räumen sowie37

2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheimgehören.(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgenderRäume:1. Zubehörräume, insbesondere:a) Kellerräume,b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb derWohnung,c) Waschküchen,d) Bodenräume,e) Trockenräume,f) Heizungsräume undg) Garagen,2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellendenAnforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,sowie3. Geschäftsräume.§ 3 Ermittlung der Grundfläche(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen denBauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante derBekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlendenbegrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grundezu legen.(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlicheinzubeziehen die Grundflächen von1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- undFensterumrahmungen,2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- undKlimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen,4. freiliegenden Installationen,5. Einbaumöbeln und6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.38

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betrachtdie Grundflächen von1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehendenPfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1Quadratmeter beträgt,2. Treppen mit über drei Steigungen und derenTreppenabsätze,3. Türnischen und4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zumFußboden herunterreichen oder bis zum Fußbodenherunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestelltenWohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln.Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt,muss diese1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs-oder ähnliches Verfahren nach demBauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn einbauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für einsolches geeignet sein und2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen imSinne des Absatzes 1 ermöglichen.Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt wordenund ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, istdie Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestelltenWohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neuzu ermitteln.§ 4 Anrechnung der GrundflächenDie Grundflächen1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe vonmindestens zwei Metern sind vollständig,2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe vonmindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zurHälfte,3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern undähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zurHälfte,39

4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind inder Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfteanzurechnen.§ 5 ÜberleitungsvorschriftIst die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach derZweiten Berechnungsverordnung in der Fassung derBekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178),zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25.November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltendenFassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung.Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31.Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraumvorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnflächeerforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnunganzuwenden.5.4 Verordnung über wohnungswirtschaftlicheBerechnungen (Zweite Berechnungsverordnung– II. BV)(i. d. F. der Bekanntmachung vom 12.10.1990, BGBl. I S.2178; zuletzt geändert durch Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes vom23.11.2007, BGBl. I S. 2614)§ 42 WohnflächeIst die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach dieser Verordnungberechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit inden in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31.12.2003 baulicheÄnderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eineNeuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind dieVorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003(BGBl. I S. 2346) anzuwenden.40

5.5 Sächsische Bauordnung (SächsBO)(i. d. F. der Bekanntmachung vom 28.05.2004, SächsGVBl.S. 200); zuletzt geändert durch Gesetz vom 27.01.2012,SächsGVBl. S. 130)§ 2 Begriffe[…](6) Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihreDeckenoberkanten im Mittel mehr als 1,40 m über dieGeländeoberfläche hinausragen. Im Übrigen sind sieKellergeschosse. Hohlräume zwischen der obersten Decke undder Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind,sind keine Geschosse.(7) Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen vonKraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächendienen. Garagen sind Gebäude oder Gebäudeteile zumAbstellen von Kraftfahrzeugen. Ausstellungs-, Verkaufs-, WerkundLagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oderGaragen.[…]5.6 Verordnung über die bauliche Nutzung derGrundstücke (Baunutzungsverordnung –BauNVO)(i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990, BGBl. I S. 132;zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22.04.1993,BGBl. I S. 466)§ 8 Gewerbegebiete(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung vonnicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.(2) Zulässig sind1. Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze undöffentliche Betriebe,2. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,3. Tankstellen,4. Anlagen für sportliche Zwecke.41

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden1. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowiefür Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetriebzugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasseuntergeordnet sind,2. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitlicheZwecke,3. Vergnügungsstätten.§ 22 Bauweise(1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene odergeschlossene Bauweise festgesetzt werden.(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichemGrenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oderHausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichnetenHausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplankönnen Flächen festgesetzt werden, auf denen nurEinzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nurzwei dieser Hausformen zulässig sind.(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohneseitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass dievorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichendeBauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetztwerden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichenGrundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.42

6 Notizen_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________43

Erläuterung der Abbildung siehe Wohnlagetabelle bzgl. durchschnittlicher Reisezeit mitöffentlichen Verkehrsmitteln in das Stadtzentrum auf Seite 18.

ImpressumHerausgeber:Stadtverwaltung Zwickau, Amt für Schule, Soziales und Sport und Bürgeramtin Zusammenarbeit mitMieterschutzverein Zwickau und Umgebung e.V.Haus und Grund Westsachsen e.V.Redaktion:Arbeitsgruppe MietspiegelSatz/Druck:Druckerei ZwickauAuflage:250Stand:08/2013Copyright:Alle Rechte vorbehalten. Eine Vervielfältigung für den eigenen Gebrauch einschließlichder Weitergabe an Mietparteien zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen istgestattet. Ansonsten ist es ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeber nichtgestattet, diese Daten oder Teile daraus zu vervielfältigen oder in elektronischenSystemen zu speichern und anzubieten.Diese Druckschrift darf während eines Wahlkampfes weder von Parteien/Organisationenund Gruppen noch von Wahlwerbern oder Wahlhelfern zum Zwecke derWahlveranstaltungen ausgelegt oder verteilt werden. Ferner ist das Einlegen, Aufdruckenoder Aufkleben parteipolitischer Informationen oder Werbemittel untersagt.Schutzgebühr:5,00 EUR, bei Versand zzgl. Porto