Nr. 13: Nutzungsziffern - IRAP

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für RaumentwicklungGeschossflächenziffer (GFZ)Indice de surface de plancher (ISP)Die Geschossflächenziffer (GFZ) ist das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zuranrechenbaren Grundstücksfläche.Die Summe aller Geschossflächen besteht aus folgenden Komponenten:- Hauptnutzflächen HNF- Nebennutzflächen NNF- Verkehrsflächen VF- Konstruktionsflächen KF- Funktionsflächen FFNicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber vorgegebenenMindestmass liegt.Geschossflächenziffer=Summe aller Geschossflächenanrechenbare GrundstücksflächeGFZ=∑ GFaGSFDie Geschossflächenziffer ersetzt die Ausnützungsziffer.Die Geschossflächenkomponenten sind in Norm SIA 416 definiert.Figur 2: Geschossflächenziffer11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernAusnützungsziffer (AZ)Indices d’utilisation du sol (IUS)Baumassenziffer (BMZ)Indices du volume bâti (IVB)Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain(BVm) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinenAussenmassen.Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse (beispielsweiseWände) umgrenzt sind, werden zu einem festgelegten Anteil angerechnet.Die Baumassenziffer BMZ wird als Mass für die Volumendichte verwendet und dient als Element zurFestlegung der zonencharakteristischen Bauweise.Die BMZ wird primär für Industrie- und Gewerbe- bzw. Arbeitszonen verwendet, kann aber auch fürgemischte und Wohnzonen eingesetzt werden.Figur 3: BaumassenzifferGIL / coa SIA und IVHB Ergänzungen 11/06

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für RaumentwicklungÜberbauungsziffer (ÜZ)Indice de surface bâtie (ISB)Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zuranrechenbaren Grundstücksfläche.Überbauungsziffer=anrechenbare Gebäudeflächeanrechenbare GrundstücksflächeÜZ=aGbFaGSFAls anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.Die Überbauungsziffer ÜZ ist eine Flächenanteilsziffer, welche den durch die Gebäude beanspruchtenTeil eines Grundstücks beschreibt.Bei deren Festlegung spielen visuelle und damit gestalterische Zielsetzungen mit hinein.Zur anrechenbaren Gebäudefläche zählen die Flächen von Gebäuden, Kleinbauten, Anbauten sowiedie Flächen der Teile von Unterniveaubauten, die das massgebende Terrain überragen.Figur 4: Anrechenbare GebäudeflächeVon Vordächern, die über das zulässige Mass hinausragen, wird die gesamte Fläche zuranrechenbaren Gebäudefläche gezählt.11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernDie anrechenbare Gebäudefläche darf nicht verwechselt werden mit der Gebäudegrundflächegemäss Norm SIA 416, welche jene Fläche des Grundstücks umfasst, die „von Gebäuden oderGebäudeteilen durchdrungen wird“. Die Definition der Gebäudegrundfläche eignet sich wenig für diebau- und planungsrechtlichen Regelungen; es ist deshalb notwendig, im Unterschied dazu dieBegriffe der anrechenbaren Gebäudefläche, der Fassadenflucht beziehungsweise der projizierenFassadenlinie einzuführen.Grünflächenziffer (GZ)Indice de surface de verdurebâtie (Iver)Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zuranrechenbaren Grundstücksfläche.Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und / oder bepflanzte Bodenflächen einesGrundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.GIL / coa SIA und IVHB Ergänzungen 11/06

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für RaumentwicklungEinleitung zu den Themenblättern 1998 - 2000In der Reihe Themenblätter stellt die Abteilung Raumplanung an der HSR Materialien zusammen,welche sowohl den Dozenten im Unterricht, den Studierenden - beispielsweise bei Semester- undDiplomarbeiten - als auch den Planungsfachleuten in der Praxis dienen mögen. Es handelt sich dabeium Zusammen- und Gegenüberstellungen unterschiedlicher Gesetzesregelungen in den Kantonen,um Betrachtungen zur damit verbundenen Praxis, um Vergleiche zwischen verschiedenen Definitionenvon Fachausdrücken und um Analysen.Im Ringen um eine gemeinsame Fachsprache, um Annäherung und schliesslich Vereinheitlichung alldessen, was - unter Wahrung eines zweckdienlichen Gesetzesföderalismus - in der Schweiz verantwortetwerden kann, legen wir mit den Materialien auch Vorschläge vor. Diese sind mit der Hoffnungverbunden, dass sich die kantonalen Planungs- und Baugesetze hinsichtlich der verwendeten Fachausdrückenach und nach annähern werden und dass damit eine einheitlichere Fachsprache derRaumplanung entsteht. Vielleicht wird dann auch einmal ein Bundesrahmengesetz über das Bauwesenmit einer einheitlichen Begriffsbildung, als Grundlage für die Ausführungsgesetze in den Kantonen,möglich.Die Themenblätter stellen auch ein Gefäss dar, wo Forschungsresultate, die in der Praxis dienlichsein können, sich aber wegen ihres bescheidenen Umfanges nicht für eine grössere Publikation eignen,Planungsfachleuten zugänglich gemacht werden können.Es liegt im Wesen solcher Veröffentlichungen, dass sie weder vollständig noch fehlerfrei sein können;zudem veralten sie häufig sehr schnell. Ein Grund besteht allein schon darin, dass kaum ein Jahrvergeht, ohne dass nicht zwei, drei Kantone ihre Planungs- und Baugesetze revidieren. Es ist vorgesehen,die Themenblätter periodisch zu korrigieren, zu ergänzen und zu aktualisieren.Kurt Gilgen11/06 SIA und IVHB Ergänzungen GIL / coa

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInhalt1. Nutzungsziffern als bauliches Dichtemass.............................................................................. 12. Die Unterschiede liegen in der Anrechenbarkeit..................................................................... 22.1 Anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF).................................................................................... 22.2 Anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF)............................................................................... 32.3 Anrechenbarer umbauter Raum (auR) ......................................................................................... 42.4 Anrechenbare Gebäudegrundfläche (aGGF) ............................................................................... 52.5 Normierungsempfehlung bei der Anrechenbarkeit ....................................................................... 52.5.1 Empfehlung zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) ........................................ 52.5.2 Empfehlung zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) ................................... 52.5.3 Empfehlung zum anrechenbaren umbauten Raum (aUR)............................................ 62.5.4 Empfehlung zur anrechenbaren Gebäudegrundfläche (aGGF).................................... 63. Ausnützungsziffer (AZ) und Geschossflächenziffer (GFZ) .................................................... 73.1 Definition ....................................................................................................................................... 73.2 Problematik ................................................................................................................................... 73.3 Empfehlung ................................................................................................................................... 83.3.1 Einheitliche Definition der Ausnützungsziffer AZ........................................................... 83.3.2 Kombination AZ mit anderen Grenzbaumassen ........................................................... 93.3.3 Geschossflächenziffer (GFZ) als neue Alternative...................................................... 104. Baumassenziffer (BMZ) und Volumenziffer (VZ) ................................................................... 124.1 Definition ..................................................................................................................................... 124.2 Problematik ................................................................................................................................. 124.3 Empfehlung ................................................................................................................................. 134.3.1 Einheitliche Definition der Baumassenziffer ................................................................ 134.3.2 Volumenziffer (VZ) statt Baumassenziffer (BMZ)........................................................ 144.3.3 Kombination mit Gestaltungsbestimmungen und anderen Nutzungsziffern ............... 145. Überbauungsziffer (ÜZ) ............................................................................................................ 155.1 Definition ..................................................................................................................................... 155.2 Problematik ................................................................................................................................. 155.3 Empfehlung ................................................................................................................................. 165.3.1 Einheitliche Definition der Überbauungsziffer ............................................................. 165.3.2 Kombination ÜZ mit anderen Grenzbaumassen ......................................................... 176. Grünflächenziffer (GZ) und Freiflächenziffer (FFZ) ............................................................... 186.1 Definitionen ................................................................................................................................. 186.2 Problematik ................................................................................................................................. 196.3 Empfehlung ................................................................................................................................. 19

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernGew ässer:nicht anrechenbarWaldabstandsfläche:sehr unterschiedlichWaldfläche:nicht anrechenbarZufahrten:sehr unterschiedlichPprivateVerkehrsflächen:z.T. anrechenbaröffentlicheVerkehrsflächen:i.d.R. nicht anrechenbarDa durch die alleinige Verwendung der anrechenbaren Grundstücksfläche nicht mehr die gesamteFläche in die Berechnung der Nutzungsziffern einfliesst, sind komparative Aussagen über baulicheDichten deutlich erschwert worden.2.2 Anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF)Zur Berechnung der Ausnützungsziffer wird die Bruttogeschossfläche herangezogen. Hierbei werdendiverse, in kantonaler Unterschiedlichkeit, förderungswürdige Nutzungen und Bauweisen nicht angerechnet.Allerdings wird bei der Bemessung der Ausnützungsziffer in der Regel lediglich jener Teil derBruttogeschossfläche betrachtet, welcher unmittelbar dem Wohnen und dem Arbeiten dient.Im allgemeinen gilt als anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller ober- und unterirdischerGeschossflächen (Ausnahme Kt. Basel-Stadt), in der Regel einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte(Ausnahme Kt. Luzern), abzüglich aller dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienendenoder hierfür nicht verwendbaren (bzw. deklarierten) Flächen wie z.B. Nebenräume, Abstellplätze, Balkone,Terrassen usw..Zur Förderung von Nebenräumen, gedeckten Autoabstellplätzen, der Wärmedämmung usw. werdendie entsprechenden Flächenanteile bei der Berechnung der BGF ausgeschlossen. Auch Treppenhäuserwerden z.T. nur dann zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gezählt, wenn sie überwiegendRäume erschliessen, die für Wohnen oder Arbeiten genutzt werden.Die Flächen bestimmter Nutzungen und die Nutzung ganzer Geschosse (v.a. Dach- und Untergeschosse)müssen in einigen Kantonen nicht angerechnet werden. In den Kantonen Zürich und Nidwaldenwerden z.B. die Flächen ausgebauter Dach- und Untergeschosse nicht zur anrechenbarenBruttogeschossfläche addiert; im Kt. Basel-Stadt fliessen hingegen allein orberirdische Geschosse indie Berechnung der BGF ein.Viele Kantone kennen auch bezüglich Wintergärten besondere Regelungen: Geschlossene, unbeheizteBalkone und Wintergärten, die v.a. zur besseren Energiebilanz des Hauses beitragen sollen,sind nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen. Das zulässige Mass dieser Winter-GIL / ds / ws Themenblatt 01/003

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern2.4 Anrechenbare Gebäudegrundfläche (aGGF)Zur Ermittlung der Überbauungsziffer wird die Gebäudegrundfläche herangezogen. Auch hier wirderneut ein Unterschied zwischen Gebäudegrundfläche und anrechenbarer Gebäudegrundfläche deutlich.In der Regel ergibt sich die anrechenbare Gebäudegrundfläche aus der Normalprojektion des Gebäudesauf die Horizontalebene, unter Nichtbeachtung vorspringender Bauteile wie Balkone, Terrassen,Vordächer usw. (siehe Themenblatt Nr. 2).Kantonale Unterschiede sind hier in der Auswahl und Dimension der abrechenbaren vorspringendenBauteile zu sehen.Da bei der Anrechenbarkeit der Gebäudegrundfläche weniger konkrete Nutzungen, sondern v.a. auchgestalterische Aspekte und nicht nutzbare (im Sinne von Wohnen und Arbeiten) Flächen berücksichtigtwerden, sind deutliche Auswirkungen auf die Prägnanz der Überbauungsziffer als Dichtemasshier weniger zu befürchten.2.5 Normierungsempfehlung bei der AnrechenbarkeitDa in der Berechnung aller bestehenden Nutzungsziffern allein Nettowerte in die Berechnung einbezogenwerden, deren Charakter und Ausprägung sich kantonal z.T. markant unterscheiden, istgerade diesbezüglich der entscheidende Ansatz hin zu einer gesamtschweizerisch einheitlichen Definitionund Verwendung der Nutzungsziffern zu sehen. Der Harmonisierungsansatz muss hier wiederin Richtung von Bruttowerten verfolgt werden. Zumindest sind die Kriterien der Abrechenbarkeit zureduzieren und v.a. einheitlich anzuwenden, so dass die resultierenden Masszahlen wieder vergleichbarwerden und die Nutzungsziffern wieder überall als Dichtemass eingesetzt werden können.2.5.1 Empfehlung zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF)Da die Berechnung der (anrechenbaren) Grundstücksfläche in ausnahmslos allen Nutzungsziffern alsRelativgrösse eingeht, kommt ihr im Normierungsprozess eine entscheidende Bedeutung zu.Unter Berücksichtigung der Regelungen in den kantonalen Planungs- und Baugesetzen (siehe Anhang),werden folgende Empfehlungen für eine gesamtschweizerisch einheitliche Bestimmung deranrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) gemacht:• die Grundstücksfläche GSF ist die Fläche, die von der Baueingabe erfasst ist und die baulichnoch nicht ausgenutzte Grundstücke oder Grundstücksteile innerhalb der Bauzone umfasst.• Flächen bestehender oder projektierter Infrastrukturen, wie z.B. Verkehrsflächen und Trottoirs,sind nicht in die Berechnung einzubeziehen, sofern sie nicht allein der internen, privaten Erschliessungdienen, sondern eine öffentliche Funktion übernehmen.2.5.2 Empfehlung zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF)Insbesondere bei der Bemessung der Anrechenbarkeit der Bruttogeschossfläche treten z.T. eklatanteUnterschiede in den kantonalen Planungs- und Baugesetzen auf. Interkantonale Abstimmung scheinthier enorm schwierig. Um die anrechenbare Bruttogeschossfläche wieder für Dichteziffern (AZ) verwendenzu können, scheint es wünschenswert, sie von möglichst allen Nebenfunktion zu entlasten:• die anrechenbare Bruttogeschossfläche BGF setzt sich (unabhängig von der Nutzung) aus derSumme der Bruttoflächen der einzelnen Geschosse zusammen (vgl. Themenblatt Nr. 11)GIL / ds / ws Themenblatt 01/005

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAP• die anrechenbare Bruttogeschossfläche BGF ist nach den Aussenmassen der Gebäude in allensichtbaren Geschossen zu ermitteln• bei Geschosshöhen über 4.5 m wird die Geschossfläche doppelt berechnet• Dachgeschossflächen sind ab einer lichten Raumhöhe von mehr als 1.5 m der aBGF zuzurechnen(vgl. Themenblätter Nr. 10 und 11)• als Bruttogeschossfläche des Untergeschosses gilt allein der sichtbare, also der aus dem gewachsenenoder tiefergelegten Terrain herausragende Teil des UG (siehe Themenblatt Nr. 11).Zur Ermittlung dieses Anteils wird eine Horizontalebene durch den Niveaupunkt (siehe ThemenblattNr. 8) gelegt. Der sichtbare Teil (BGF UG ) entspricht dem Verhältnis der Distanz Schwerpunkt-Niveaupunkt zur gesamten Höhe des Untergeschosses.• offene, nicht allseitig mit Wänden und Fenstern umschlossene Balkone, Loggien oder Terrassenwerden bei der Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht berücksichtigt2.5.3 Empfehlung zum anrechenbaren umbauten Raum (aUR)Bei der Ermittlung und Verwendung des aUR sind nur wenige kantonale Planungs- und Baugesetzebetroffen, welche zudem nur geringfügige Unterschiede aufweisen. Für eine einheitliche Berechnungdes anrechenbaren umbauten Raumes soll gelten:• anrechenbarer umbauter Raum ist das Volumen sämtlicher Räume (in ihren Aussenmassen)oberhalb des gewachsenen Terrains• bei geneigtem Gelände kann vereinfacht das gewachsene Terrain durch eine Horizontalebenedurch den Niveaupunkt angenommen werden. Hierbei ist der Niveaupunkt die Normalprojektiondes Schwerpunktes der Gebäudegrundfläche auf das ausgemittelte gewachsene Terrain (vgl.Themenblatt 8).2.5.4 Empfehlung zur anrechenbaren Gebäudegrundfläche (aGGF)Die aGGF stellt sich bereits weitgehend als Bruttomass dar, insofern, als nur kaum nutzbare (im Sinnevon Wohnen und Arbeiten) Überstände in der Berechnung unberücksichtigt bleiben (vgl. ThemenblattNr. 2):• die anrechenbare Gebäudegrundfläche entspricht der Normalprojektion des Gebäudes auf dieGrundstücksfläche• allein oberirdische Gebäudeteile sind in die Berechnung einzubeziehen, wobei verschiedene Gebäudeteilenicht berücksichtigt werden sollen (z.B. offene Balkone, Erker, Laubengänge, teilweisesichtbare Unterniveaubauten etc.)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws6

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern3. Ausnützungsziffer (AZ) und Geschossflächenziffer (GFZ)Die Ausnützungsziffer (AZ) stellt das wichtigste und das verbreitetste Dichtemass dar. Sie dient zurBeschreibung der realisierten, der erwünschten bzw. der zulässigen Nutzungsdichte einer Bauzoneoder Bauparzelle. In einfacher Weise lassen sich durch dieses Nutzungsmass die bauliche Dichte undansatzweise auch die zonencharakteristische Bauweise sowie die Sicherung eines Mindestmassesan Aussenraum und Grünflächen festlegen.Die Ausnützungsziffer ist eine Grösse, welcher in der Planungstechnik während mehrerer Jahrzehntezentrale Bedeutung zukam und bei geeigneter Definition auch wieder zukommen könnte.Sie dient beispielsweise zur Dimensionierung der Bauzonen und der Erschliessungsanlagen. Ausserdemlässt sie vielfältige kommunale und regionale Analysen z.B. im Zusammenhang mit dem Ausbaustand(bzw. den Nutzungsreserven) von Bauzonen zu.3.1 DefinitionDie Ausnützungsziffer ist eine Grösse zur Bemessung der baulichen Dichte bei gleichzeitiger Förderungbestimmter Nutzungen. Sie stellt das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächenzur anrechenbaren Grundstücksfläche dar:3.2 ProblematikIn der Schweiz hat sich in den letzten Jahren eine zunehmend unterschiedliche Definition der Ausnützungszifferund v.a. der sie bestimmenden anrechenbaren Bruttogeschossfläche (vgl. Kap. 2.2)und der anrechenbaren Grundstücksfläche (vgl. Kap. 2.1) entwickelt.Durch die zu begrüssende Absicht der Förderung einer „Siedlungsentwicklung nach Innen“ werdenbeispielsweise in verschiedenen Kantonen Dach- und Untergeschosse nicht mehr zur anrechenbarenBruttogeschossfläche gerechnet (z.B. ZH und NW). Die deshalb realisierbare Bruttogeschossflächefür Wohnen und Arbeiten kann auf diese Weise die anrechenbare Bruttogeschossfläche deutlich über-Summealler anrechenba ren Bruttogesc hossflächenAusnützung sziffer AZ =anrechenba re Grundstück sflächeDie Ausnützungsziffer hat die Einheit m 2 /m 2 , wird jedoch in der Regel in Dezimalschreibweise ohneEinheit (im Kt. Zürich als %-Wert) ausgedrückt.In der Regel ist die Ausnützungsziffer als oberes bzw. unteres zulässiges Mass festgelegt, jedochwerden nur in einigen Kantonen konkrete Aussagen betreffend der maximalen Ausnützungsziffer gemacht(AI, BS, FR, SG). Am ausführlichsten sind dabei die Regelungen im Kt. Basel-Stadt, wo fürjede Zone die maximal mögliche Ausnützungsziffer festgelegt ist. In den anderen oben genanntenKantonen haben die Angaben rein subsidiären Charakter.Konkrete Angaben zu einer minimalen Ausnützung finden sich nur in den Baugesetzen von zwei Kantonen(FR und ZH). Es handelt sich dabei um Vorgaben, die von den Gemeinden in ihren Reglementeneingehalten werden müssen.GIL / ds / ws Themenblatt 01/007

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPsteigen. Durch diese „innere Aufstockung“ werden jedoch Aussagen zur Einwohnerkapazität einerBauzone und zur Dimensionierung der notwendigen Infrastruktur erschwert oder gar verunmöglicht.Ausserdem wird dadurch ein Vergleich der Nutzungsbestimmungen über die Kantonsgrenzen hinwegäusserst schwierig. Aufgrund der kantonal unterschiedlichen Festlegungen ist es heute möglich, dasseine bestimmte Ausnützungsziffer in einem Kanton ein bis zu doppelt so grosses Bauvolumen entstehenlassen kann wie im Nachbarkanton.3.3 Empfehlung3.3.1 Einheitliche Definition der Ausnützungsziffer AZDie Ausnützungsziffer AZ ist das Verhältnis der anrechenbaren Bruttogeschossfläche aBGF, die demWohnen oder Arbeiten dienen oder hierzu verwendbar sind, zur bebaubaren Grundfläche, d.h. zuranrechenbaren Grundstücksfläche aGSF:AZ = aBGFaGSFDie Definition der Ausnützungsziffer AZ soll gesamtschweizerisch vereinheitlicht werden. Dabei giltgrundsätzlich das vor 30 Jahren definierte Dichtemass (gemäss den Richtlinien des ORL-Instituts),welches weiterhin Anwendung finden sollte.1. Definition der AusnützungszifferDie Ausnützungsziffer (a) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbarenLandfläche.Ausnützungsziffer a = anrechenbare Bruttogeschossflächeanrechenbare Landfläche• Ermittlung der anrechenbaren BruttogeschossflächeAls anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich derMauer- und Wandquerschnitte,abzüglich:alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie z. B. zu Wohnungen gehörendeKeller-, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküchen; Heiz-, Kohlen- und Tankräume; Maschinenräume für Lift-,Ventilations und Klimaanlagen; Gemeinschafts-Bastelräume in Mehrfamilienhäusern; nicht gewerblichen Zwecken dienendeEinstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw.; Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbareRäume erschliessen; offene Erdgeschosshallen; überdeckte offene Dachterrassen. offene ein- und vorspringende Balkone,sofern sie nicht als Laubengänge dienen.1.2. Ermittlung der anrechenbaren Landfläche.Die anrechenbare Landfläche ist die Fläche der, von der Baueingabe erfassten, baulich noch nicht ausgenützten Grundstückeoder Grundstückteile der Bauzone,abzüglich:die für die Erschliessung notwendige Fahrbahn-, Zufahrts- und Trottoirfläche; projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festlegungdas gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist; Grünzone bzw. Freihaltezone, sofern sie in einemZonen- oder Quartierplan als solche festgelegt ist sowie Wald und Gewässer.(...)3. Die Funktion und Anwendung der AusnützungszifferDie vorliegende Definition will die Ausnützungsziffer einerseits als vergleichendes Planungsmass, andererseits als gesetzlicheFormulierung vereinheitlichen.(...)ORL-Institut: Richtlinien zur Ort-, Regional- und Landesplanung, Blatt 514 420, 1966 (Auszug)(siehe Anhang 8.3)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws8

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernDie ORL-Definition ist nur geringfügig zu aktualisieren, insofern, dass Wintergärten als anrechenbarbei der BGF zu gelten haben. Bei der Ermittlung der anrechenbaren Land- bzw. Grundstücksflächesind Flächen, z.B. für Zufahrten und Fusswege, immer dann anrechenbar, wenn sie keine öffentlicheFunktion besitzen, sondern allein der internen, privaten Erschliessung dienen (vgl. Kap. 2.5.1).Dem Prinzip folgend, dass jeder Regelungsgegenstand allein mit einer unabhängigen Bestimmungbehandelt werden sollte, müssten Dichteregelungen von Förderungsanliegen völlig getrennt werden.Diese erfordern unmittelbarer, positiv formulierte Festlegungen bestimmter Nutzungsanforderungen.Die AZ wird dieser Anforderung nur teilweise gerecht.Im Zuge einer Vereinheitlichung der AZ erweisen sich v.a. Änderungen bei der Anrechenbarkeit vonBruttogeschossfläche und Grundstücksfläche als problematisch (vgl. Kap. 2.5.2 und Kap. 2.5.1).Für die AZ gilt:Um zu einem einheitlichen Gebrauch der Dichteziffern zu gelangen und um diese in der Planungstechnikweiterhin verwenden zu können, erfordert es zumindest einer einheitlichen Definition der Ausnützungszifferund mit ihr der aBGF und der aGSF. Aufgrund der kantonal unterschiedlichen Förderungsanliegen, diezu differenzierter Anrechenbarkeit von Nutzungen geführt haben, wird sich eine Normierung hier als sehrschwieriger und eher langfristiger Prozess realisieren lassen. Nichtsdestotrotz sollen die bereits gemachtenEmpfehlungen beachtet werden (vgl. Kap. 2.5.1 und Kap. 2.5.2).3.3.2 Kombination AZ mit anderen GrenzbaumassenEs erscheint in der planerischen Praxis zweckmässig, die Ausnützungsziffer AZ mit anderen Grenzbaumassenzu kombinieren. Als besonders praktikabel erscheint hier v.a. die Kombination mit einerzulässigen Geschosszahl.Bei einer Anwendung der Ausnützungsziffer für Einzelbauweise gemäss o.g. Empfehlungen werdenfür Wohnzonen folgende Werte empfohlen:Bei offener Bauweise2-geschossige Wohnzonen AZ 0.3 - 0.53-geschossige Wohnzonen AZ 0.5 - 0.74-geschossige Wohnzonen AZ 0.7 - 1.0GIL / ds / ws Themenblatt 01/009

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAP3.3.3 Geschossflächenziffer (GFZ) als neue AlternativeDa eine Änderung der Ausnützungsziffer AZ bzw. deren Zurückführung auf ihre ursprüngliche Bedeutungals Dichteziffer, gemäss den vorangehenden Empfehlungen, schwierig erscheint (s.o.), kannauch die Einführung einer „neuen“ Nutzungsziffer erwogen werden.Die Geschossflächenziffer GFZ ist geeignet, die ursprüngliche Zweckbestimmung der Ausnützungsziffer,als reine Dichteziffer, wieder aufzunehmen.Im Kt. Obwalden ist eine Geschossflächenziffer bereits gesetzlich verankert:OWDie Geschossflächenziffer ist die Verhältniszahl der gesamten anrechenbaren oberirdischenGeschossflächen der Bauten, geteilt durch die anrechenbare Grundstückfläche.(OW BauG Art. 15)Gesamtschweizerisch eingeführt und v.a. einheitlich definiert, würde mit der GFZ interkantonale Vergleichbarkeithergestellt und der Planungstechnik stünde eine feste, messbare und aussagekräftigeGrösse zur Verfügung.Die Festlegung einer Geschossflächenziffer soll folgende Kriterien berücksichtigen:• die GFZ stellt die Summe aller Bruttogeschossflächen, unabhängig ihrer Nutzung, im Verhältniszur anrechenbaren Grundstücksfläche darGeschossflächenziffer GFZ =Summe aller Bruttogeschossflächen BGFanrechenbare Grundstücksfläche aGSFGFZ= BGFaGSF = BGF +BGF + BGF + ... + BGF UG EG 1.OG DGaGSF• die GFZ ist kein Förderinstrument , sondern eine reine Dichteziffer• es werden nur Bruttomasse bei der Ermittlung der Geschossfläche herangezogen. Bei der anrechenbarenGrundstücksfläche sollen die Kriterien bzgl. der Anrechenbarkeit (vgl. Kap. 2.5.1) berücksichtigtwerden.• bei Dachgeschossen wird nur die Fläche in die Berechnung einbezogen, über der eine lichte Höhevon mehr als 1.5 m vorliegt (vgl. Kap. 2.5.2 und Themenblätter Nr. 10 und Nr. 11)• als Bruttogeschossfläche des Untergeschosses gilt allein der sichtbare, also der aus dem gewachsenenoder tiefergelegten Terrain herausragende Teil des UG (vgl. Kap. 2.5.2 und ThemenblattNr. 11). Der aus dem Terrain herausragende Teil entspricht dem Verhältnis der Distanz h n(Distanz zwischen Schwerpunkt und Niveaupunkt; vgl. Themenblatt Nr. 8) zur gesamten Höhedes Untergeschosses.• bei Geschossen mit einer lichten Höhe von mehr als 4.5 m werden die Geschossflächen doppeltberechnet (vgl. Kap. 2.5.2)• die Geschossflächenziffer ist als Dezimalzahl darzustellen01/00 Themenblatt GIL / ds / ws10

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern5. Überbauungsziffer (ÜZ)Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist ein Dichtemass, welches die Gebäudegrundfläche in Relation zur Gesamtflächesetzt (siehe Themenblatt Nr. 2).Sie stellt näherungsweise das Komplement zur Grün- resp. Freiflächenziffer dar (vgl. Kap. 6), indemmit der Festlegung der überbaubaren Fläche auch gleichzeitig ein Mindestmass an unüberbauterFläche sichergestellt wird.5.1 DefinitionDie Überbauungsziffer wird als Verhältnis von anrechenbarer Gebäudegrundfläche zur anrechenbarenGrundstücksfläche definiert:Überbauungsziffer ÜZ =anrechenbare Gebäudegrundfläche GGFanrechenbare Grundstücksfläche aGSFDie Überbauungsziffer hat die Einheit m 2 /m 2 , wird jedoch in der Regel in Dezimalschreibweise ohneEinheit (im Kanton Zürich als %-Wert) ausgedrückt.Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist nur in einigen kantonalen Planungs- und Baugesetzen gesetzlich verankert(BE, FR, LU, NW, OW, SG, SO, ZH), in denen prinzipiell Einigkeit über Inhalt und Berechnungbesteht.In der Regel ergibt sich die anrechenbare Gebäudegrundfläche aus der Normalprojektion des oberirdischenGebäudes auf die Horizontalebene, unter Nichtbeachtung von vorspringenden Bauteilen wieBalkone, Terrassen, Vordächer etc. (vgl. Themenblatt 2).5.2 ProblematikDa die Überbauungsziffer (ÜZ) sich allein auf die zweidimensionale Grundfläche bezieht, sind Aussagenüber Dichten nur in Verbindung mit anderen Nutzungsziffern (AZ, GFZ oder BMZ) bzw. Festlegungenmöglich.Problematisch ist die kantonal uneinheitliche Verwendung der Bemessungsgrösse „Gebäudegrundfläche“(siehe Themenblatt Nr. 2), jedoch sind diese Unterschiede nicht stark ausgeprägt. Deshalberscheint eine einheitliche Definition realisierbar.GIL / ds / ws Themenblatt 01/0015

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAP5.3 Empfehlung5.3.1 Einheitliche Definition der ÜberbauungszifferDie Überbauungsziffer wird als Verhältnis von anrechenbarer Gebäudegrundfläche und der anrechenbarenGrundstücksfläche definiert.ÜZ = aGGFaGSFZugrundegelegt wird der ÜZ die anrechenbare Gebäudegrundfläche, wie sie bereits in ThemenblattNr. 2 empfohlen worden ist.Als bauliches Dichtemass sind bei der Berechnung der Überbauungsziffer allein oberirdische undnutzbare (im Sinne von Wohnen und Arbeiten) Gebäudeteile einzubeziehen, wobei verschiedeneGebäudeteile nicht berücksichtigt werden (z.B. offene Balkone, Erker, offene Laubengänge, Dachvorsprünge,teilweise sichtbare Unterniveaubauten usw.).Die anrechenbare Gebäudegrundfläche entspricht hierbei der Normalprojektion des Gebäudes auf dieGrundstücksfläche (siehe Kap. 2.5.4).Das Verhältnis von Gebäudegrundfläche und Grundstücksfläche:aGSFGebäudegrundflächeaGGF01/00 Themenblatt GIL / ds / ws16

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern5.3.2 Kombination ÜZ mit anderen GrenzbaumassenDa sich die Überbauungsziffer (ÜZ) allein auf die zweidimensionale Ebene bezieht, sind Aussagenüber Dichten allein basierend auf der ÜZ nur schwer zu generieren. Dies bedeutet, dass sie mit anderenNutzungsziffern (AZ, BMZ oder GFZ) zu kombinieren ist.Zur Festlegung der Bauweise soll die ÜZ zumindest mit einer zulässigen Geschosszahl bzw. Gebäudehöheverwendet werden.Es bestehen grundsätzlich und stark vereinfachend dargestellt (z.B. ohne Dachgeschossausbau usw.)folgende Zusammenhänge zwischen der Überbauungsziffer und anderen Nutzungsziffern und Grenzbaumassen.AZ = ÜZ x Anzahl VollgeschosseÜZ = AZ / Anzahl VollgeschosseÜZ = BMZ / GebäudehöheÜZ = GSF – FFZAnzahl Vollgeschosse = AZ / ÜZBMZ = ÜZ x GebäudehöheGebäudehöhe= BMZ / ÜZFFZ = GSF - ÜZEin Vergleich der getroffenen Empfehlungen zur Ausnützungsziffer und der Überbauungsziffer ergibtfür reine Wohnzonen:Bei offener Bauweiseohne Dach- und Untergeschoss2-geschossige Wohnzonen AZ 0.3 - 0.5 ÜZ 0.150 – 0.2503-geschossige Wohnzonen AZ 0.5 - 0.7 ÜZ 0.167 – 0.2334-geschossige Wohnzonen AZ 0.7 - 1.0 ÜZ 0.175 – 0.250Als maximal zulässiges Mass der Überbauungsziffer kann somit in reinenWohnzonen, ausserhalb innerstädtischer Bereiche, eine ÜZ zwischen0.2 und 0.25 konstatiert werden.Für die ÜZ gilt:Die Überbauungsziffer ÜZ ist das Verhältnis anrechenbarer Gebäudegrundfläche zur anrechenbarenGrundstücksfläche.Die Gebäudegrundfläche ergibt sich aus der Normalprojektion des Gebäudes bzw. der oberirdischenGebäudeteile auf die Grundstücksfläche.Unterirdische, offene und Gebäudeteile geringen Ausmasses bleiben bei der Berechnung der anrechenbarenGebäudegrundfläche unberücksichtigt.GIL / ds / ws Themenblatt 01/0017

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAP6. Grünflächenziffer (GZ) und Freiflächenziffer (FFZ)Um das Verhältnis zwischen überbauter und unüberbauter Fläche festzulegen, können Grün- undFreiflächenanteile als Nutzungsziffern eingesetzt werden. Sie haben einen Bezug zur baulichen Dichteeiner Zone und üben Einfluss auf die Siedlungsqualität, d.h. vor allem auf die gestalterische Qualitäteiner Überbauung bzw. eines Quartiers, aus.6.1 DefinitionenGrünflächenziffer (GZ)Die Grünflächenziffer ist ein Mass für den Anteil der unüberbauten und unversiegelten Fläche unddadurch auch ein Mass baulicher Dichte. Sie stellt das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche zurentsprechend anrechenbaren Grundstücksfläche dar.Grünflächenziffer GZ =anrechenbare Grünfläche aGFanrechenbare Grundstücksfläche aGSFDie Grünflächenziffer hat die Einheit m 2 /m 2 , wird jedoch in der Regel ohne Einheit in Dezimalschreibweiseoder als %-Wert (z.B. im Kt. Solothurn) ausgedrückt.Als Grünflächen gelten i.d.R. alle bepflanzten und nicht versiegelten Flächen.Bei der Definition der Grünfläche stehen neben der Freizeit- und Erholungsnutzung gestalterische undsiedlungsökologische Gesichtspunkte im Vordergrund.Allerdings bestehen kantonale Unterschiede, was in der Grünfläche als anrechenbar gilt.FreiflächenzifferFFZ=anrechenbare Freifläche aFFanrechenbare Grundstücksfläche aGSFFreiflächenziffer (FFZ)Die Freiflächenziffer ist ein Mass für den Anteil unüberbauter – aber teilweise auch versiegelter – Fläche.Wie die Grünflächenziffer ist sie zu einem Grad auch ein Mass der baulichen Dichte. Sie stelltdas Verhältnis der anrechenbaren Freifläche zur entsprechenden anrechenbaren Grundstücksflächedar.Die Freiflächenziffer hat die Einheit m 2 /m 2 , wird jedoch in der Regel ohne Einheit in Dezimalschreibweiseoder als %-Wert (z.B. im Kt. Zürich) ausgedrückt.Der Begriff der Freifläche resp. Freiflächenziffer findet nur in den Kantonen Zürich und Zug Anwendung.Durch die Berücksichtigung auch versiegelter Flächen, wird der Aspekt der Spiel- und Freizeitnutzungauf versiegelten Flächen über die alleinige Grünfläche hinaus erweitert.01/00 Themenblatt GIL / ds / ws18

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern6.2 ProblematikDie Sicherstellung von Freizeit- und Erholungsaspekten bei baulichen Nutzungen kann über die alleinigeFestlegung von begrünten Flächen hinausgehen. Diesem Umstand wird (kantonal) unterschiedlichRechnung getragen, indem bestimmte Nutzungen als in die Grünfläche anrechenbar definiertwurden:In den Kantonen Luzern, Nidwalden und Solothurn werden – neben begrünten und bepflanzten Flächen- auch Spiel- und Ruheplätze, Wege, Weiher sowie Teiche angerechnet.Humusierte und begrünte Flächen auf Tiefbauten werden im Kt. Aargau nur zur Hälfte, in den KantonenLuzern, Nidwalden und Solothurn ganz angerechnet. Im Kt. Luzern werden im weiteren auch mitRasengittersteinen gestaltete Flächen als Grünflächen bezeichnet.Die Kantone Zürich und Zug sind durch die Einführung der Freiflächenziffer einen gesonderten Weggegangen, indem sie als Freifläche nicht allein begrünte sondern offene Flächen zur Freizeit- undErholungsnutzung festgelegt haben. Der Erholungsgedanke steht in den beiden Kantonen bei derFreifläche und der Freiflächenziffer im Vordergrund. Allerdings könnte anstelle einer Freiflächenzifferdie Überbauungsziffer, dessen Komplement sie ist, genügen.6.3 EmpfehlungDie Grünflächenziffer soll in erster Linie ihrem Wesen als Nutzungsmass mit primär siedlungsgestalterischemund auch -ökologischem Zweck gerecht werden.Die Grünflächenziffer (GZ) beschreibt das Verhältnis von anrechenbarer Grünfläche zur anrechenbarenGrundstücksfläche.GZ= aGFaGSFDie Grünflächenziffer GZ stellt dementsprechend allein den unversiegelten Flächenanteil sicher. Hierbeisind nur unversiegelte, humusierte und begrünte Flächen sowie die humusierten und begrüntenFlächen über unterirdischen Bauten anrechenbar, sofern sich diese in das gewachsene Terrain naturnaheinfügen.Die Freiflächenziffer (FFZ) soll zwar den nicht überbauten (auch versiegelten) Flächenanteil sicherstellen,der zur Freizeit und Erholung genutzt werden kann, jedoch ist dieser Anteil auch mittels Überbauungszifferzu bestimmen. Da gerade bei der Nutzung der Flächen für Freizeit und Erholung nurschwerlich zwischen privaten und öffentlichen Flächen unterschieden werden kann, macht eine zusätzlicheDifferenzierung bei der Bestimmung der Freiflächenziffer FFZ keinen grossen Sinn, solangeeine ÜZ vorliegt.Die Festlegung der verlangten bzw. angestrebten Nutzungen muss allerdings über separate Bestimmungenerfolgen (z.B. Flächenanteil für Kinderspielplätze in Abhängigkeit der Wohnflächen).GIL / ds / ws Themenblatt 01/0019

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPBeispiel: Ein Grundstück weist eine Fläche von 1000 m 2 auf, wovon 520 m 2 Grünfläche sind. Das Gebäudeist 120 m 2 gross, versiegelte Parkplätze, Zufahrten und Wege zusammen 160 m 2 . NichtbegrünteSpiel- und Ruheplätze sind 200 m 2 gross.Für GZ, ÜZ und FFZ ergibt sich:GZ = aGFaGSF= 520m 21000m 2= 0.52ÜZ = aGGFaGSF= 120m 21000m 2= 0.12454FFZ = aFFaGSF13= 160m 2 +200m 2 +520m 21000m 2= 0.88525= 1 −ÜZGrundstücksfläche1Gebäude (überbaute Fläche , Gebäudegrundfläche)2345Parkplätze, ZufahrtenWege (versiegelt)Spiel-, RuheplätzeGrünfläche (mit Gewässern)FreiflächeFür die GZ gilt:Die Grünflächenziffer GZ ist die Verhältniszahl der anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbarenGrundstücksfläche.Als Grünfläche gelten hierbei alle unversiegelten, humusierten oder bepflanzten Flächen und offenenGewässer.Für die FFZ gilt:Die Freiflächenziffer FFZ ist die Verhältniszahl der anrechenbaren (nicht-überbauten) Freifläche zuranrechenbaren Grundstücksfläche.Die anrechenbare Freifläche umfasst alle offenen Flächen, neben allen unversiegelten Grünflächenauch alle versiegelten Flächen auf einer Grundstücksfläche.Die FFZ stellt das Komplement zur Überbauungsziffer ÜZ dar, das Verhältnis überbauter zu unüberbauterFlächenanteile ist deshalb auch mittels ÜZ darstellbar. Eine weitere Verwendung der FFZ erscheintaus diesem Grunde als unnötig.01/00 Themenblatt GIL / ds / ws20

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern7. ZusammenfassungBei einer Normierung bzw. Harmonisierung oder Vereinheitlichung der unterschiedlichen Nutzungszifferngilt es in erster Linie, diese wieder gemäss ihres ursprünglichen Verwendungs-zweckes undihrer eigentlichen Aussagekraft zu verwenden. Nutzungsziffern verfolgen nicht allein das Ziel, Aussagenüber bauliche Dichten zu treffen, sondern dienen auch als Berechnungsgrundlage bei der Dimensionierungvon öffentlichen Bauten und Anlagen sowie Erschliessungen.Aus diesem Grund ist es geboten, die Regelung der Nutzungsziffern allein auf diese Zwecke auszurichten.Die bisherigen Förderungsanliegen, wie beispielsweise die Beeinflussung des äusseren Erscheinungsbildes,die Förderung von Tiefgaragen, Abstell- und Spielplätzen, Hobby- und Freizeiträumensowie die Unterstützung invalidengerechter oder energiesparender Bauweise erforderngesonderter und spezifisch-zielgerichteter Vorschriften.In diesem Sinne lässt sich für die einzelnen Nutzungsziffern folgendes festhalten:Die Ausnützungsziffer ist infolge der kantonal unterschiedlichen Definitionen nur schwer auf einegesamtschweizerische Einheitsdefinition zurückzuführen. Aus diesem Grund wird die Einführung einerneuen, der AZ ähnlichen Nutzungsziffer, der Geschossflächenziffer, empfohlen. Diese berücksichtigtkeinerlei förderungswürdige Nutzungen, sondern ist eine reine Dichteziffer, die sich ausdem Verhältnis von Bruttomassen (BGF / GSF) ergibt. Sie charakterisiert dabei Bauweise und Zonentyp.Ausserdem ermöglicht die GFZ als Dichtemass und damit als Berechnungsgrundlage Aussagenüber die Dimension von Infrastrukturanlagen.Für die Baumassenziffer wird eine einheitliche Definition empfohlen, die ebenfalls von Bruttomassenausgeht. Die Empfehlungen enthalten hierbei vereinfachende Berechnungsmethoden (z.B. über denNiveaupunkt). Bei der Baumassenziffer werden allein oberirdische Baumassen berechnet; die Volumenzifferberücksichtigt hingegen die gesamte Baumasse, auch die unterirdische.Zur Bestimmung und Berechnung des Überbauungsgrades einer Fläche wird eine einheitliche Verwendungder Überbauungsziffer und der Grünflächenziffer empfohlen.Auf die Verwendung der Freiflächenziffer als Komplement der Überbauungsziffer soll dagegen künftigverzichtet werden.Die vorgeschlagenen Nutzungsziffern sind in der Regel auch in Kombination mit anderen Grenzbaumassenzu verwenden, zumindest mit Geschosszahl- bzw. Gebäudehöhenregelungen, sowie mitanderen gestalterischen Vorschriften.GIL / ds / ws Themenblatt 01/0021

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPNutzungsziffern im ÜberblickAusnützungszifferGeschossflächenzifferBaumassenzifferÜberbauungszifferGrünflächenzifferAZ = aBGFaGSFGFZ= BGFaGSFBMZ= aURaGSFÜZ = aGGFaGSFGZ= aGFaGSF01/00 Themenblatt GIL / ds / ws22

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffern8. Anhang: Gesetzliche GrundlagenÜbersicht8.1. Nutzungsziffern ......................................................................................................................... 238.2. Gesetzliche Grundlagen der Anrechenbarbeit ...................................................................... 25Anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF).................................................................................. 25Anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF)............................................................................ 28Anrechenbarer umbauter Raum (aUR)....................................................................................... 33Anrechenbare Gebäudegrundfläche (aGGF) ............................................................................. 358.3. Ausnützungsziffer (AZ) ............................................................................................................ 36Allgemeine Definitionen .............................................................................................................. 36Angaben über die Höhe der Ausnützungsziffer.......................................................................... 38Ausnahmeregelungen – Überschreiten der AZ .......................................................................... 39ORL-Definition der Ausnützungsziffer von 1966......................................................................... 418.4. Baumassenziffer (BMZ) ............................................................................................................ 438.5. Überbauungsziffer (ÜZ) ............................................................................................................ 458.6. Grünflächenziffer (GZ).............................................................................................................. 468.7. Freiflächenziffer (FFZ) .............................................................................................................. 478.1 NutzungsziffernAIIm Rahmen von Quartierplänen kann das Mass der zulässigen Bebauung und Nutzung auchmit anderen Mitteln (z. B. mit Überbauungs- oder Baumassenziffern) festgelegt werden.(AI BauV Art. 38)BE(...) Die Gemeinden können das Mass der zulässigen baulichen Nutzung mit besonderen Vorschriftenbestimmen, namentlich mita) der Ausnützungsziffer (Verhältnis der Bruttogeschossfläche zur Grundstückfläche gemässArt.93);b) der Überbauungsziffer (prozentualer Teil der oberirdisch überbaubaren Grundstückflächegemäss Art.94);c) der Bauvolumenziffer (Verhältnis des umbauten Raumes zur Grundstückfläche). Derennähere Umschreibung ist Sache der Gemeinden.(BE BauV Art. 92)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0023

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPBLFROWSGZGZHDie Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebendenParzellenfläche.Die Zonenvorschriften legen fest, welche Bauten oder Bauteile nicht zur Nutzfläche gerechnetwerden.(BL RBV § 48)Der Gemeinderat erlässt die Vorschriften betreffend Zonennutzungsplan mit den diesbezüglichenpolizeilichen Vorschriften, welche raumplanerischen Charakter haben.Diese Vorschriften umfassen namentlich Bestimmungen über: (...)- die Bodennutzungsdichte (Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer); die Bauweise und dieAusmasse der Bauten (geschlossene Bauweise, Höhe, Anzahl Stockwerke, Länge, Tiefeusw.);- die Grenz- und Gebäudeabstände;- andere Bestimmungen betreffend Standort und Volumen der Gebäude;(...)(FR RPBG Art. 66)Die Gemeinden können das zulässige Verhältnis von nutzbaren Flächen oder Inhalten vonGebäuden zu den Grundstückflächen mittels Ausnützungsziffer, Geschossflächenziffer oderÜberbauungsziffer regeln.(...)(OW BauG Art. 15)Wohnzonen umfassen Gebiete, die sich für Wohnzwecke und nichtstörende Gewerbebetriebeeignen. Sie sollen ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten.Wohnzonen können insbesondere nach Gebäudeabmessungen, Geschosszahl, Ausnützungszifferund Überbauungsziffer unterteilt werden.(SG BauG Art. 11)Die gemeindlichen Bauvorschriften legen die gemeindlichen Planungsmittel und Zonen fest.Sie bestimmen die in den zulässige Nutzung, die Bauweise und Baudichte, die Gestaltung derSiedlungen (...).(ZG PBG § 17)Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungenüber die Ausnützung, die Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes bestimmt ist, sind Regelungen gestattetüber:a) Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern sowie Bestimmungenüber eine Mindestausnützung;(…)(ZH PBG § 49)Die zulässige Ausnützung wird festgelegt:a) durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassenziffern;b) durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über denGrenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite.(ZH PBG § 251)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws24

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernAusnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbarenFläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den QuadratmeterGrundfläche entfallen dürfen.(ZH PBG § 254)8.2 Gesetzliche Grundlagen der AnrechenbarbeitAGAIBEBLAnrechenbare Grundstücksfläche (aGSF)Die anrechenbare Grundstücksfläche ist die Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulichnoch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile innerhalb der Bauzone. Flächenbestehender und projektierter öffentlicher Strassen und ihrer Bestandteile werden nichtangerechnet.(AG ABauV § 9)Als reine Grundstücksfläche gilt die von der Baueingabe erfasste, noch nicht ausgenutzte, ineiner Bauzone liegende Parzellenfläche innerhalb vermarkter Grenzen, abzüglich der für öffentlicheStrassen und Trottoirs benötigten sowie der mit öffentlichen Gewässern belegtenFläche.(AI BauV Art. 37)Die anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe erfassten, baulichnoch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile. Hinzugerechnet wird die anstossendeFläche von Detailerschliessungsstrassen, soweit sie vom Baugrundstück abparzelliertworden ist, wenn im Zeitpunkt der Baueingabe seit der Abparzellierung nicht mehr alszehn Jahre verflossen sind. Nicht angerechnet werden:a) die Fläche von Basiserschliessungsstrassen, die in einem Überbauungs- oder Strassenplanfestgelegt ist oder für die der entsprechende Plan öffentlich aufgelegt worden ist;b) Wald und Gewässer;c) einer anderen Nutzungsart zugewiesene Grundstückteile. (...)Die Gemeinden können in ihren Vorschriften bestimmen, dass Grünflächen und Flächen füröffentliche Nutzungen, soweit diese der Freihaltung dienen, anzurechnen sind.(BE BauV Art. 93)Für die Berechnung der baulichen Nutzung (Bebauungsziffer, Nutzungsziffer, Ausnützungsziffernach ORL) ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenflächemassgebend, sofern nicht die Gemeinde die Nutzungsübertragung gemäss § 88RBG vorgesehen hat.Parzellenteile, die in der Landwirtschaftszone oder im Waldareal liegen, dürfen nicht in die Berechnungeinbezogen werden.Parzellenteile, die in anderen Zonen (beispielsweise Grün- und Uferschutzzonen) liegen, könnenganz oder teilweise in die Nutzungsberechnung einbezogen werden, sofern die Zonenvorschriftendies vorsehen.Der Gemeinderat kann den Einbezug von für Strassen und Anlagen abgetretenem Land beider Nutzungsberechnung gestatten, sofern dies bei der Landentschädigung berücksichtigtwurde und die Zonenvorschriften dies vorsehen.(BL RBV § 46)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0025

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPFRLUNWOWSGDie überbaubare Grundstückfläche entspricht der Fläche der Parzellen oder Teilen von Parzellen,die in der Bauzone liegen.Es fallen jedoch ausser Betracht:- die Flächen bestehender oder geplanter öffentlicher Wege oder privater Wege im Gemeingebrauch;- die Flächen der Wälder, der Seen und Wasserläufe.(FR ARRPBG Art. 56)Als anrechenbare Grundstücksfläche gilt die vermessene Fläche des Grundstücks in einerBauzone ohnea. bestehende oder in einem genehmigten Bebauungsplan, Gestaltungsplan, Landumlegungsplan,Strassenplan, Baulinienplan oder Strassenprojekt vorgesehene Fahrbahn undTrottoirflächen,b. Flächen, die gestützt auf einen genehmigten Zonenplan, Bebauungsplan, Gestaltungsplan,Landumlegungsplan, Strassenplan, Baulinienplan oder ein genehmigtes Strassen oderWasserbauprojekt zu öffentlichen Zwecken abgetreten werden müssen,c. Wälder und Gewässer.Die für die Erschliessung notwendigen Zu- und Wegfahrten, die Wohnstrassen die Fusswegeund die offenen Pflichtabstellflächen für Fahrzeuge werden angerechnet.Soweit die in Absatz 1 a und b erwähnten Flächen zehn Prozent der vermessenen Grundstücksfläche(ohne Wälder und Gewässer und ohne die Flächen gemäss Absatz 2) nichtübersteigen, dürfen sie bei der anrechenbaren Grundstücksfläche miteinbezogen werden.Dies gilt im gleichen Ausmass für Flächen, die seit dem 1. Januar 1971 nachweisbar für diegenannten Zwecke abgetreten und abparzelliert wurden. Vorbehalten bleiben anderslautendeRegelungen in bestehenden Bebauungsplänen der Stadt Luzern.(LU PBV § 12)Anrechenbare Grundstückfläche ist die von der Baueingabe erfasste zusammenhängendeFläche der baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzonen.Die grundstückinternen Wege und Zufahrten sowie die offenen Abstellplätze für Fahrzeugeauf dem Baugrundstück werden mitberücksichtigt.Ausser Betracht fallen:1. Wald;2. offene Gewässer;3. bestehende oder in einem genehmigten Bebauungs-, Gestaltungs-, Landumlegungs- oderStrassenplan beziehungsweise Strassenprojekt vorgesehenen Fahrbahnflächen (einschliesslichRadstreifen).(NW BauV Art. 18)Als anrechenbare Grundstückfläche gelten die von der Baueingabe erfassten, noch nicht ausgenütztenGrundstücke und Grundstückteile in der Bauzone, abzüglich der bestehenden undder im Zonenplan, im Quartierplan oder in einem Strassenprojekt vorgesehenen, der Groberschliessungdienenden Fahrbahnflächen.(OW BauG Art. 15)Als anrechenbare Parzellenfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche innerhalbvermarkter Grenzen, soweit sie nicht bereits früher zur Ausnützung eingerechnet wordenist.01/00 Themenblatt GIL / ds / ws26

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernWird für Bau oder Korrektion öffentlicher Strassen und Trottoirs Boden abgetreten, so kanndieser zur anrechenbaren Parzellenfläche gerechnet werden.(SG BauG Art. 61)SOTGVSZGBei der Berechnung der Ausnützungsziffer wird als anrechenbare Landfläche1. eingerechnet:- Grundstücksfläche in der Bauzone mit Ausnahme der Flächen unter 2., insbesondereGrundstücksteil im Baulinienabstand sowie innerhalb des gesetzlichen Abstandes entlangöffentlichen Strassen, Plätzen und öffentlichen Wasserläufen- Grundstücksteil im Waldabstand- private Zugangswege, Plätze und Zufahrten ohne öffentlichen Charakter2. nicht eingerechnet:- private, der Erschliessung dienende Fahrbahnen, Zufahrts- und Trottoirflächen, welcheauch der Öffentlichkeit offen stehen- projektierte Verkehrsanlagen, sofern sie in einem Nutzungsplan enthalten sind oderdas Verfahren für die Aufnahme in den Plan eingeleitet ist- Grundstücksflächen, die in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegen- Wald- öffentliche Gewässer, die im Grundbuchplan als solche ausgeschieden sind.(SO KBV § 34 und Anhang III, 1)Als anrechenbare Landfläche gilt die Fläche der vom Baugesuch erfassten, baulich noch nichtausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzonen.Zur anrechenbaren Landfläche können hinzugenommen werden:1. noch nicht ausgenützte Flächen von in enger örtlicher Beziehung liegenden Grund- stükken,sofern der Transfer im Grundbuch angemerkt wird und keine öffentlichen Interessenentgegenstehen;2. für die Änderung öffentlicher Verkehrsflächen abzutretende Flächen, sofern sich dadurchdie Ausnützung auf dem Baugrundstück um weniger als 10% erhöht;3. die Hälfte der Grundfläche von Tiefgaragen für den eigenen Bedarf.Nicht zur anrechenbaren Landfläche werden Wald, öffentliche Gewässer und bestehendeoder im Gestaltungsplan vorgesehene oder im Strassenprojekt enthaltene öffentliche Verkehrsflächengerechnet.(TG PBV § 11)Die anrechenbare Landfläche ist gleich der Fläche der von der Baueingabe erfassten baulichnoch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile in der Bauzone.Die Gemeinden können in ihren Baureglementen bestimmen, dass Landflächen, die für öffentlicheNutzungen abgetreten werden, für die Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbareLandflächen miteinbezogen werden können. Die enteignete Fläche darf nichtmehr als 20% der überbaubaren Landfläche ausmachen.(VS BauV Art. 5)Die anrechenbare Landfläche ist die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenützte,in einer Bauzone gelegene Fläche. Hiervon werden nicht angerechnet: die für die Erschliessungnotwendige Fahrbahnfläche, auch als projektierte Verkehrsanlage, für derenFestlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist; hiervonjedoch ausgenommen und deshalb anrechenbar sind höchstens 5 % der von der BaueingabeGIL / ds / ws Themenblatt 01/0027

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPerfassten Fläche, wenn das Gemeinwesen für den Bau oder Ausbau von Fahrbahnflächen einenTeil des Baugrundstückes beansprucht. Dies gilt auch für zukünftige Baueingaben, soferneine entsprechende Vereinbarung zwischen Grundeigentümer und Gemeinde vorliegt.(ZG BauV § 14)ZHMassgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nichtausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone.Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Wald-abstandslinieliegen, Wald und offene Gewässer.Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt die massgebliche Grundstückfläche keine Änderung.(ZH PBG § 259)AGAIBEAnrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF)Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen,einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.Nicht angerechnet werden:a) Alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächenwie zum Beispiel:- zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume;- technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung, Maschinenräume für Aufzüge,Ventilations-, Klima- und Energiegewinnungsanlagen;- angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen und der gleichen;- Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen;- mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen, Sitzplätze und Balkone;- Dachgeschossflächen unter 1.50 m lichter Raumhöhe;b) Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen;c) gewerbliche Lagerräume in den Untergeschossen ohne ständige Arbeitsplätze und ohnePublikums-, Kunden- und Besucherverkehr.(AG ABauV § 9)Bei der Ermittlung der nutzbaren Geschossfläche gilt das Aussenmass (Bruttogeschossfläche).Abstellflächen bis zu 3 m 2 in Wohnungen, nicht gewerblich genutzte Estrichräume undKellerabteile sowie offene Balkone und Nischen werden nicht angerechnet; ebenso nichtgewerblicheGaragen, soweit sie in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzfläche stehen,Wintergärten und schliessbare Balkone sind nicht mitzurechnen.(AI BauV Art. 37)Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbedienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslichder Mauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden:a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- oder Arbeitsräume(Art. 63) verwendbar sind;b) eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern sie keine anrechenbarenRäume einschliesst;c) Heiz-, Kohlen-, Tankräume, Räume für Energiespeicher und Waschküchen;d) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;01/00 Themenblatt GIL / ds / ws28

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungszifferne) allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Abstellräume für Motorfahrzeuge,Velos und Kinderwagen sowie in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungendie Gemeinschaftsräume;f) Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbareRäume erschliessen, ferner bei Hauseingängen im Untergeschoss die Hauseingangszonemit Treppe zum darüberliegenden Geschoss, sofern das Untergeschoss keine Wohn- undArbeitsräume im Sinne von Artikel 63 enthält;g) mindestens einseitig offene Dachterrassen oder Gartensitzplätze sowie Energiegewinnungs-Wintergärten,sofern sie mit einem Tagesspeicher verbunden sind und nicht mitFremdenergie beheizt werden können;h) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen;i) unterirdische gewerbliche Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit Arbeitsplätzenbelegt sind;k) in Räumen mit Dachschräge die Fläche, über welcher die Raumhöhe weniger als 1,5 mbeträgt.(BE BauV Art. 93)BLFRAls anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller dem Wohnen, dem Arbeiten unddem Gewerbe dienenden und hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen.Die Mauer- und Wandquerschnitte werden mitgerechnet.Die Zonenvorschriften legen fest, welche Bauten oder Bauteile nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossflächezählen.(BL RBV § 49)Die gesamte nutzbare Bruttogeschossfläche setzt sich aus der Summe aller Stockwerkflächenunter und über dem Boden und der Flächen für Öffnungen von Treppen und Aufzügensowie von Mauern und Wänden im Grundriss zusammen. Für Mansardenzimmer wird die Fläche1.50 m ab Fussboden berechnet.Befindet sich der Haupteingang im Unter- oder Erdgeschoss, so wird die Fläche der Eingangshalleund der Treppe, welche zu einem ganz oder teilweise benützbaren Geschossführt, zur Bruttogeschossfläche nach Absatz 1 gezählt.Nicht berücksichtigt werden jedoch alle im Sinne von Artikel 54 nicht direkt benützbaren Flächen,namentlich:a) die Keller und Estriche;b) die Waschküchen und Trockenräume der Wohnungen;c) die Heizungsräume und Brennstofflagerräume;d) die Aufzugsmaschinenräume;e) die Belüftungs- und Klimatisierungsanlagen;f) die Gemeinschaftsräume für Versammlung, Spiel und Basteln von zusammengebautenEinzelwohnhäusern und Mehrfamilienhäusern;g) die Garagen für Motorfahrzeuge, Räume für Fahrräder und Kinderwagen, die für die Arbeitnicht benützbar sind;h) die Balkone und offenen Loggien, sofern sie nicht als Laubengänge dienen;i) die Veranden, Treibhäuser, Wintergärten und andere am Haus angrenzende Räume, diezur Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes dienen, bis 10 % der Bruttofläche desentsprechenden Geschosses;j) die ausgebauten und zugänglichen Dachterrassen.(FR ARRPBG Art 55)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0029

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPLUAls anrechenbare Geschossflächen gelten die tatsächlichen Flächen des abgeschlossenenRaums aller Geschosse ohne Aussenmauern und ohne die in § 10 genannten Flächen, multipliziertmit einem Berechnungsfaktor, der für die ein- bis dreigeschossigen Zonen 0.8, ab denviergeschossigen Zonen für alle übrigen Zonen 0.9 beträgt.Ändert die Gemeinde die Ausnützungsziffer, beträgt der Berechnungsfaktor für die betreffendeZone oder das betreffende Gebiet 1.0, worauf im Bau- und Zonenreglement hinzuweisenist. Zur Sicherstellung der Änderung der Ausnützungsziffer kann der Gemeinderateine Planungszone (§§ 81ff. PBG) bestimmen.(LU PBV § 9)Nicht angerechnet nach § 9 werden die tatsächlichen Flächen dera. nicht sichtbaren Untergeschosse und eines sichtbaren, nicht zu den Vollgeschossen zählendenUntergeschosses im Sinne von § 138 Absatz 1 PBG jeweils maximal im Umfangder Fläche eines durchschnittlichen Vollgeschosses mit einem Zuschlag von 10 Prozent inden ein- und zweigeschossigen Zonen und von 20 Prozent ab den dreigeschossigen Zonenin allen übrigen Zonen,b. unterirdischen Heiz- und Brennstofflagerräume sowie Wärmespeicher,c. verglasten Balkone, Veranden und Wintergärten bis zu 15 Prozent der anrechenbaren Geschossflächender zugehörigen Wohnung; sie dürfen keine heiztechnischen Einrichtungenhaben und müssen gegenüber den anrechenbaren Räumen abgeschlossen sein,d. Räume für Velos und Motorfahrräder sowie für Kinderwagen,e. in der Baubewilligung vorgeschriebenen Pflichtabstellflächen für Motorfahrzeuge, soweitsie nicht gewerblichen Zwecken dienen, sowie der Eingänge und Zufahrten dazu,f. Dachgeschosse, soweit ihre lichte Raumhöhe weniger als 1,5 m beträgt.(LU PBV § 10)NWDie anrechenbare Geschossfläche errechnet sich aus der Gesamtheit der in Betracht fallendenBruttogeschossflächen, einschliesslich Mauer- und Wandquerschnitten.Flächen mit unterschiedlicher Geschosshöhe innerhalb eines Geschosses werden jede fürsich berechnet; insbesondere werden Galeriegeschosse mit ihren tatsächlichen Flächen mitberücksichtigt.(NW BauV § 16)Bei der Ermittlung der anrechenbaren Geschossflächen fallen nicht in Betracht:1. Dachgeschosse und Untergeschosse, die im Sinne von Art. 162 des Baugesetzes nicht alsVollgeschosse gelten;2. Windfänge bei Hauseingängen, Treppenhäuser, Liftanlagen sowie Laubengänge;3. unbeheizte verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten aller Art, soweit sie dem Energiesparendienen, und insgesamt nicht mehr als 20 Prozent der Summe aller anrechenbarenGeschossflächen erreichen;4. offene ein- und vorspringende Balkone sowie überdeckte, mindestens einseitig offeneDachterrassen;5. offene Erdgeschossflächen, die als Durchgang oder als Spiel- oder Erholungsflächen dienen;6. Maschinen- und Installationsräume für Lift-, Heizungs-, Öltank-, Energiespeicher-, Ventilations-und Klimaanlagen;7. Keller- und Estrichräume sowie Waschküchen und Trockenräume, soweit letztere sichnicht innerhalb der Wohnungen befinden; bei Terrassenhäusern fallen diese Räume nicht01/00 Themenblatt GIL / ds / ws30

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffernin Betracht, wenn sie auf der gleichen Ebene liegen wie die Wohnung, aber nur auf der einenSeite an die Wohnung angrenzen;8. wohnungsinterne Nebenräume für Vorräte und Hausrat sofern ihre Fläche je Wohnung 5m 2 nicht übersteigt;9. Bastelräume in anrechenbaren Untergeschossen bis zu 15 Prozent der Bruttogeschossfläche;10. der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen,sofern sie mindestens 25 m 2 erreichen, bei grösseren Bauten und Anlagenaber dennoch nicht 3 Prozent der Summe aller Bruttogeschossflächen übersteigen;11. Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen, Kehrichtbehälter und dergleichen;12. nicht gewerblich genutzte Fitnessräume, Saunas und Whirlpoolanlagen in anrechenbarenUntergeschossen;13. 50 Prozent der nicht gewerblich genutzten Schwimmbäder sowie der zugehörigen Nebenräumein anrechenbaren Untergeschossen;14. Schwimmbäder, Fitnessräume, Saunas und Whirlpoolanlagen in Hotels, sofern diese derÖffentlichkeit für die Mitbenützung offenstehen; der Zugang für die Öffentlichkeit ist vorBaubeginn als Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde und zulasten des Hotelgrundstücksauf Kosten der Bauherrschaft im Grundbuch einzutragen.(NW BauV § 17)OWSGSOAls anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen, demWohnen oder der Arbeit dienenden Geschossflächen. Die Gemeinden können für die DachundUntergeschossräume altrechtlicher Bauten Ausnahmeregelungen vorsehen.(OW BauG Art. 15)Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen die nutzbaren Geschossflächen einschliesslichGänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht angerechnet werden:a) Aussenwandquerschnitte;b) Keller-, Estrich- und nichtgewerbliche Einstellräume;c) offene Dachterrassen und Balkone;d) Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone biszu einer Fläche von 20 Prozentder anrechenbaren Geschossflächen;e) Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern;i) nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lichten Höhe von 1,5 Meter;g) unterirdische gewerbliche Lagerräume;h) Liftschächte.(SG BauG Art. 61)Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller an die Geschosszahl anzurechnendenGeschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. Geschosse, welchenur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweitzur anrechenbaren Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in derEbene mehr als 1,2 m über dieses hinausragen.(SO KBV § 34)1. Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer werden als Bruttogeschossfläche folgende Flächeninklusive Wandquerschnitte voll angerechnet: alle Flächen von Geschossen, welcheGIL / ds / ws Themenblatt 01/0031

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPan die Geschosszahl angerechnet werden, abzüglich Wintergärten, offene Erdgeschosshallen,überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone.2. Aufgrund detaillierter Abklärungen können bei Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungenfolgende Flächen abgezogen werden:- Gemeinschafts-Bastelräume- Spiel- und Freizeiträume- Kindergartenräume.(SO KBV Anhang III, 2)TGVSZGAls anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächeneinschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.Erlaubt die geplante Gebäudehöhe den nachträglichen Einbau weiterer Geschosse, sind dieentsprechenden Geschossflächen anzurechnen, wobei von einer durchschnittlichen Geschosshöhevon 3,0 m auszugehen ist.Nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche werden gerechnet:1. alle nicht dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächenwie Flächen in Dachgeschossen mit lichter Höhe unter 1,5 m sowie zu Wohnungengehörende Keller, Estrich-, Trocken- und Waschräume;2. Heiz-, Kohlen-, Tank- und Energiespeicherräume;3. Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;4. nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagenusw.;5. Korridore, Treppen und Lifte, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen;6. offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen;7. offene ein- und vorspringenden Balkone;8. unterirdische Lagerflächen in Kellergeschossen für den eigenen Bedarf, welche zu Betriebenim selben Gebäude gehören;9. Flächen in Dachgeschossen von vor dem Inkrafttreten einer Nutzungsordnung mit Ausnützungsbeschränkungerrichteten oder bewilligten Gebäuden, sofern dies das Baureglementzulässt.(TG PBV § 10)Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe der unmittelbar dem Wohnen oderdem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächeneinschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.(VS BauV Art. 5)Als anrechenbare Geschossfläche gilt die Summe sämtlicher Flächen des Erdgeschossesund der darüberliegenden Geschosse, einschliesslich der Treppenhäuser und Laubengänge,soweit sie der Erschliessung dienen (ohne Fluchttreppen). Eingeschlossen sind ferner dieQuerschnitte von innenliegenden Mauern und Wänden, nicht aber von Aussenmauern. Flächenvon Räumen unterhalb des Erdgeschosses zählen zur anrechenbaren Geschossfläche,soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken dienen können.Nicht angerechnet werden:a) Flächen von Räumen über dem obersten Vollgeschoss, wenn sie unter einem Schrägdachliegen und ein allfälliger Kniestock an keiner Stelle des Daches höher als 50 cm ist;b) Flächen von Räumen, wenn sie auf einem Flach- oder unter einem Mansardendach angeordnetsind, nicht mehr als 50 % der darunterliegenden Geschossfläche beanspruchen01/00 Themenblatt GIL / ds / ws32

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffernund auf einer Ebene liegen. Eine das Mass von 50 % übersteigende Mehrfläche zählt zuranrechenbaren Geschossfläche.c) Flächen von im Erdgeschoss gelegenen bergseitigen Keller-, Heizungs-, Wasch- und Trokkenräumenbei stark geneigtem Gelände, soweit diese Räume nicht zugleich Wohn- oderGewerbezwecken dienen können;d) Flächen von Gemeinschaftsräumen in Wohnhäusern mit mehr als drei Wohnungen; vonnicht gewerblichen Einstellräumen für Fahrzeuge; von offenen Erdgeschosshallen und offenenüberdeckten Dachterrassen; von ein- und vorspringenden Balkonen; von verglastenVeranden, Vorbauten, Balkonen und Terrassen, sofern sie weniger als 10 % der Summealler anrechenbaren Geschossflächen ausmachen und heiztechnische Installationen fehlen.Die Gemeinden sind ermächtigt, in ihren Bauvorschriften die Bestimmungen gemäss Buchstabena und b einzuschränken.(ZG V BauG § 14)ZHFür die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauerndenAufenthalt dienenden oder hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschlussder dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden.Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschossdie Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigenAusnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräumeals nicht anrechenbar erklärt werden.(ZH PBG § 255)Dach- und Untergeschosse, die im Sinne von § 276 Abs. 3 PBG ein Vollgeschoss ersetzen,sowie Untergeschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, gelten für dieBerechnung der Ausnützungsziffer als Vollgeschosse.(ZH ABV § 9)Als nicht anrechenbar gelten:a) der Freizeit dienende Gemeinschaftsmehrzweckräume von Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhaussiedlungen,soweit sie mindestens 20 m 2 erreichen und bei grösserem Ausmass2% der anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigen;b) der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume bis zu 2% der anrechenbaren Geschossfläche;c) verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit siedem Energiesparen dienen, bis zu 10% der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen.(ZH ABV § 10)AGAnrechenbarer umbauter Raum (aUR)Das oberirdische Bauvolumen umfasst das über dem gewachsenen Terrain liegende, von derGebäudehülle umschlossene Volumen.(AG ABauV § 10)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0033

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPLUIm Bau- und Zonenreglement ist zu bestimmen, ob bei der Berechnung der Baumassenzifferder in Erd- und Obergeschossen, der in Untergeschossen oder der in allen Geschossen umbauteRaum zu berücksichtigen ist.(LU PBV § 19)Als anrechenbar gilt der in Erd- und Obergeschossen, der in Untergeschossen oder der inallen Geschossen umbaute Raum einschliesslich Mauern, Wänden, Decken und Böden.(LU PBV § 20)NWBei der Baumassenziffer ist der oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen anrechenbar.Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegende Gebäudeteile.(NW BauV § 29)Bei der Ermittlung des umbauten Raumes sind nicht zu berücksichtigen:1. das Volumen des Dachgeschosses sowie des Untergeschosses, das im Sinne von Art.162 des Baugesetzes nicht als Vollgeschoss gilt;2. in den Baukörper einspringende offene Nischen und Balkone;3. Laubengänge, Durchgänge und dergleichen, die als allgemeine Verkehrsflächen benutztwerden;4. Dachvorsprünge und Vordächer mit einer Ausladung bis 1,5 m;5. Balkone und Veranden mit einer Ausladung bis zu 2,5 m;6. über den Baukörper vorspringende Bauteile, wie Erker und dergleichen, sofern ihre Ausladung1,5 m nicht übersteigt.(NW BauV § 30)SGAls anrechenbarer umbauter Raum gilt das gesamte Bauvolumen im Aussenmass, das übereiner durch den Niveaupunkt verlaufenden horizontalen Ebene liegt. Angerechnet werdenauch überdeckte Terrassen und offene Erdgeschosshallen sowie einspringende Bauteile wieNischen und Loggien. Nicht angerechnet werden:a) offene vorspringende Balkone;b) Vordächer;c) Dachaufbauten wie Gauben, Lukarnen, Liftaufbauten und dergleichen;d) technisch bedingte Bauteile wie Kamine, Lüftungsrohre und dergleichen.(SG BauG Art. 63 bis )TG Das oberirdische Bauvolumen umfasst das über dem gewachsenen oder im Sinne von § 69des Gesetzes gestalteten Terrain liegende, von der Gebäudehülle umschlossene Volumen,mit Ausnahme von einzelnen untergeordneten Gebäudeteilen.(TG PBV § 12)ZGIm einzelnen sind Treppenhäuser und Laubengänge, soweit sie der Erschliessung dienen(ohne Fluchttreppen), Teil dieses Volumens, nicht aber die Aussenmauern.Nicht angerechnet werden Räume, die als öffentliche Fahrbahn-, Fussweg- und Trottoirflächenbenützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragendenBauteilen befinden.Die Anwendung und Berechnung der Baumassenziffer erfolgt im übrigen nach der Bauordnungder Gemeinde.(ZG V BauG § 16)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws34

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernZHBei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen alsanrechenbar.Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen benützt werden oder sich innerhalbdes Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.(ZH PBG § 258)Als oberirdisch gelten alle über dem gewachsenen Boden liegenden Gebäudeteile.Als Witterungsbereich gilt der äussere Teil des offenen Raumes bis zu einer Tiefe, die der halbenRaumhöhe entspricht.(ZH ABV § 12)FRLUAnrechenbare Gebäudegrundfläche (aGGF)Die überbaute Fläche einer gegebenen Parzelle ist die Summe der Fläche aller Gebäude, dieim Grundriss senkrecht zu den Fassaden bemessen werden.Es fallen jedoch die Flächen folgender Elemente ausser Betracht:a) Vordächer, Schutzdächer und vorspringende Teile, die über 2.50 m vom Boden liegen;b) Balkone und Laubengänge;c) Garagen und andere ganz oder grösstenteils unterirdische Bauten, deren Oberfläche alsleicht zugängliche Terrasse ausgebaut ist;d) zugängliche Innenhöfe, die höchstens 4.00 m über der Höhe des Erdgeschosses liegen;e) Tiefbauwerke wie Strassen und Parkplätze.Die Freiflächen unter Bauten auf Pfeilern und die Unterstände ohne seitlichen Abschluss werdenzur Hälfte ihrer Fläche angerechnet.(FR ARRPBG Art. 59)Die überbaubare Grundfläche ist der Teil eines Grundstücks, auf dem Erd- und Obergeschosserstellt werden. Sie entspricht der Fläche, die das gewachsene oder tiefer gelegte Terrainüberragt. Gebäudeteile, die das gewachsene, tiefer gelegte oder aufgeschüttete Terrain nichtoder weniger als 1 m überragen, zählen so weit zur oberirdischen überbaubaren Grundfläche,wie sie natürlich belichtete Wohn- und Arbeitsräume enthalten.Bei der überbaubaren Grundfläche werden nicht angerechneta. über die Fassade vorspringende offene Gebäudeteile sowie offene Gartenhallen und überdachteoffene Hauszugänge,b. unbeheizte Veranden, Windfänge und Wintergärten bis zu zehn Prozent der anrechenbarenGeschossflächen der zugehörigen Wohnung,c. nicht gewerblich genutzte Nebenbauten wie Gewächshäuser, Geräteschuppen, Kleintierställe,Spielhäuschen und Velounterstände,d. Garagebauten und Einstellhallen mit Pflichtabstellflächen, die nicht mehr als zu zwei Drittelnihrer Aussenflächen aus dem gewachsenen, tiefer gelegten oder aufgeschütteten Terrainhinausragen,e. Liftanbauten bei bestehenden Bauten, sofern sich der Lift nicht in das Gebäude einbeziehenlässt,f. die zusätzliche Aussenisolation bei bestehenden Bauten.Die Abzüge für behindertengerechtes Bauen gemäss § 11 gelten sinngemäss.(LU PBV § 17)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0035

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPNWDie bei der Ermittlung der Überbauungsziffer zu berücksichtigende überbaute Grundflächeergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassungauf den Erdboden.Oberirdisch sind alle aus dem gewachsenen, tiefergelegten oder aufgeschütteten Terrain hinausragendenGebäudeteile.(NW BauV § 25)Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nicht zu berücksichtigen:1. offene ein- und vorspringende Balkone sofern die Ausladung nicht mehr als 2,5 m erreicht.2. Dachvorsprünge und Vordächer bis zu 1,5 m Ausladung;3. Erker, Laubengänge, verglaste Balkone, Veranden und Vorbauten aller Art, sofern ihreAusladung nicht mehr als 1,5 m erreicht.(NW BauV § 26)OWZHDie überbaute Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischenGebäudeumfassung auf den Erdboden.(OW BauG Art. 15)Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektionder grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den Erdboden.Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1,5m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengängejedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen.(ZH PBG § 256)8.3 Ausnützungsziffer (AZ)AGAIBEBLAllgemeine DefinitionenDie Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeund der anrechenbaren Grundstücksfläche:AZ = anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) / anrechenbare Grundstücksfläche (NettobauflächeNBF).(AG ABauV § 9)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl aus der Summe aller nutzbaren Geschossflächenzur reinen Grundstückfläche.(AI BauV Art. 37)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeder Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.(BE BauV Art. 93)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeder Gebäude und der anrechenbaren Parzellenfläche.(BL RBV § 49)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws36

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernBSFRLUDie Ausnützungsziffer entspricht dem Verhältnis der in einer Verordnung näher zu bezeichnendenBruttofläche aller oberirdischen Geschosse zu der um den gesetzlichen Strassenanteil(Beitragsfläche gemäss den §§ 47ff. des Strassengesetzes) vergrössertenParzellenfläche.(BS Anhang HBG § 30)Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der gesamten Bruttogeschossfläche der zu WohnundArbeitszwecken benutzbaren Flächen zu der im Zonennutzungsplan enthaltenen Grundstückfläche.(FR RPBG Art. 162)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbarenGeschossflächen der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche.(LU PBG § 24)Die Ausnützungsziffer (AZ) wird wie folgt berechnet (§ 24 Abs. 1 PBG):Ausnützungsziffer = anrechenbare Geschossflächen / anrechenbare Grundstücksfläche.(LU PBV § 8)NWOWSGSOTGVSDie Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbarenGeschossflächen der Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche; Dachgeschosse fallenbei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht in Betracht, ebenso Untergeschosse, dieim Sinne von Art. 162 nicht als Vollgeschosse gelten.(NW BauG Art. 36)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der gesamten anrechenbaren Bruttogeschossflächeder Bauten, geteilt durch die anrechenbare Grundstückfläche.(OW BauG Art. 15)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächenzur anrechenbaren Parzellenfläche.(SG BauG Art. 61)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeeines Gebäudes und der anrechenbaren Landfläche.(SO KBV § 37)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeund der anrechenbaren Landfläche.(TG PBV § 9)Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Gesamtheit der anrechenbarenBruttogeschossflächen der Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche.Die Berechnungsweise wird in der Verordnung geregelt.Die Nutzungsübertragung ist zulässig unter Grundstücken derselben Zone, die unmittelbaraneinandergrenzen.(VS BauG Art. 13)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0037

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPDie Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl der Bruttogeschossfläche (die gesamte anrechenbareBruttogeschossfläche) und der Landfläche (beanspruchte Fläche des Bau-grundstückes).AZ =anrechenbaren Bruttogeschossflächeanrechenbare Landfläche(VS BauV Art. 5)ZGZHAIBSFRDie Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Geschossflächeder Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.(ZG V BauG § 14)Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbarenFläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.(ZH PBG § 254)Angaben über die Höhe der AusnützungszifferSofern die Bezirke in ihren Baureglementen oder in Quartierplänen nichts anderes festlegen,beträgt die Ausnützungsziffer:- in der Zone W2: 0.5- in der Zone W3: 0.65- in der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone: 0.8, wobei der Wohnanteil höchstens0.5 betragen darf.- in der dreigeschossigen Wohn- und Gewerbezone: 1.0, wobei der Wohnanteil höchstens0.65 betragen darf.Die Bezirke sind befugt, für andere Zonen Ausnützungsziffern festzulegen und unter sicherndenBestimmungen auf die Ausnützungsziffer in der Zone W2 zu verzichten. Im Rahmenvon Quartierplänen kann das Mass der zulässigen Bebauung und Nutzung auch mit anderenMitteln (z. B. mit Überbauungs- oder Baumassenziffern) festgelegt werden.(AI BauV Art. 38)Eine Ausnahmebewilligung kann nur für Bauvorhaben erteilt werden, bei denen als obersteBegrenzung die folgenden Ausnützungsziffern nicht überschritten werden:Zone 6: 2,50Zone 5: 2,20Zone 5a: 2,00Zone 4: 1,50Zone 3: 1,00Zone 2: 0,70Zone 2a: 0,60(BS Anhang HBG § 30)In Wohnzonen mit offener Bauweise darf die durch das Gemeindereglement festgelegte Ausnützungszifferdie folgenden Mindestwerte nicht unter- und die Höchstwerte nicht überschreiten:a) Wohnzonen mit schwacher Dichte (WS) 0.25-0.45b) Wohnzonen mit mittlerer Dichte (WM) 0.35-0.65c) Wohnzonen mit hoher Dichte (WH) 0.65-0.8501/00 Themenblatt GIL / ds / ws38

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernFür eine Überbauung mit zusammengebauten Einzelwohnhäusern gemäss Artikel 53 lit. Bdarf die maximale Ausnützungsziffer 0.55 betragen.Für die andern Bauzonenarten darf die durch das Gemeindereglement festgelegte Ausnützungszifferim allgemeinen 0.85 nicht übersteigen. Höhere Werte können nur auf derGrundlage besonderer Studien im Rahmen der Ortsplanung zugelassen werden.(FR ARRPBG Art. 57)SGSOZHAGWenn weder Baureglement noch Überbauungs- oder Gestaltungsplan die äussere Erscheinungsformvon Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vorschriften:(...)Ausnützungsziffer 0,5.Von diesen Vorschriften kann abgewichen werden, wenn die Bauten und Anlagen der Landoderder Forstwirtschaft dienen und wenn ihre Zweckbestimmung es erfordert.(SG BauG Art. 67)Die Gemeinden können in ihren Zonenreglementen maximale und minimale Ausnützungsziffernfestlegen. Sie können für Neubaugebiete und solche mit bestehenden Bauten unterschiedlicheRegelungen treffen.(SO KBauV Art. 37)Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen bezüglich der baulichenDichte enthält, sind in der Regel folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechendeandere Ausnützungsbestimmungen vorzusehen:bei eingeschossigen Zonen 20%bei zweigeschossigen Zonen 30%bei dreigeschossigen Zonen 50%bei viergeschossigen Zonen 65%bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%(ZH PBG § 49a)Ausnahmeregelungen – Überschreiten der AZDie Gemeinden können die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossenabweichend regeln. Sie können bestimmte Bauweisen (freiwillige Aufwendungen fürdas behindertengerechte oder energiesparende Bauen, Wintergärten usw.) mit einem Ausnützungszuschlagfördern.(AG ABauV § 9)Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, dürfen Arealüberbauungen in folgendenPunkten von der Regelbauweise abweichen:a) Bauweise, Gebäudelänge, Gestaltung der Bauten (Gebäude und Dachform);b) Grenz- und Gebäudeabstand, wobei gegenüber Nachbarparzellen der zonengemässeGrenzabstand einzuhalten ist;c) die Ausnützungsziffer 15%.Die Gemeinden können ein zusätzliches Geschoss zulassen.(AG ABauV § 21)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0039

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPFRLUNWSGSOFür den Umbau bestehender Gebäude in der Bauzone müssen die für die betreffende Zonefestgelegten Werte nicht eingehalten werden, wenn:a) die Gebäude vor dem 1. August 1962 erstellt wurden;b) die Gebäude auf dem im Zonennutzungsplan aufgeführt sind;c) der Umbau im Rahmen des ursprünglichen Bauvolumens erfolgt;c bis ) die Parzellenfläche einen Umbau im Rahmen des ursprünglichen Bauvolumens unterEinhaltung der Ausnützungsziffer für die entsprechende Zone nicht erlaubt;d) beim Umbau die besondere Eigenart eines Ortsbildes, einer Ortschaft, eines Quartiersoder einer Strasse sowie das Erscheinungsbild der Gebäude, die umgebaut werden sollen,berücksichtigt werden;d bis ) im Falle einer Zerstückelung der Parzelle der Wert der Ausnützungsziffer der Zone fürdas bestehende Gebäude sowie für allfällige neue Bauten angewandt wird;e) die weiteren Vorschriften der Baupolizei eingehalten werden.In den Zonen für geschlossene Bauweise ist die Ausnützungsziffer nicht anwendbar.(FR ARRPBG Art. 57)Die Geschosszahl darf im Gestaltungsplan höchstens um ein Vollgeschoss vom massgebendenZonen- oder Bebauungsplan abweichen. Grössere Abweichungen sind nur zulässig,wenn sie hinsichtlich Lage und Ausmass im Zonenplan und im Bau- und Zonenreglementfestgelegt sind. Die Ausnützungsziffer darf die maximale Ausnützung gemäss Zonen- oderBebauungs-plan um höchstens 15 Prozent überschreiten. Bei Gestaltungsplänen in Bauzonenfür verdichtete Bauweise gemäss § 41 Absatz 4 ist kein Ausnützungszuschlag gestattet.(LU PBG § 75)Der Ausbau der beim Inkrafttreten dieses Gesetzes bestehenden Dachgeschosse und Untergeschosseist zulässig, auch wenn dadurch die früher festgelegte Ausnützungsziffer überschrittenwird, doch müssen für die Mieter genügende Nebenräume (Abstellräume, Kellerusw.) bestehen bleiben. Das äussere Volumen der Bauten darf jedoch nur durch Lukarnen,Gauben und dergleichen eine Vergrösserung erfahren, wobei eine ästhetisch befriedigendeGestaltung zu verwirklichen ist.(NW BauG Art. 36)Bei Gebäuden, die vor Einführung einer Ausnützungsziffer errichtet wurden, dürfen Dach- undUntergeschosse mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden, auch wenn dadurch dieAusnützungsziffer überschritten wird.(SG BauG Art. 77 ter )Die Gemeinden können in ihren Reglementen vorsehen, dass bei Arealüberbauungen und beiQuartiererneuerungen, die ein zusammenhängendes Gebiet umfassen, die Überbauungsunddie Ausnützungsziffer in einem von ihr zu bestimmenden Mass überschritten werden darf(Bonus), wenna) es sich um eine architektonisch und wohnhygienisch gute, der baulichen und landschaftlichenUmgebung angepasste Überbauung handelt undb) die Überbauung gleichzeitig oder mindestens gruppenweise in Etappen ausgeführt wird.In gleicher Weise können sie einen Bonus vorsehen für An- und Umbauten von bestehenden,zonenkonformen Wohnbauten, die nicht mehr als 2 Geschosse aufweisen und vor dem Inkrafttretendieser Bestimmung erstellt wurden. Der Bonus darf 20% nicht überschreiten.(SO KBV § 39)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws40

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernVSEinmal berechnete Bau- und Grenzabstände sowie Ausnützungsziffern bzw. andere von derFläche der Grundstücke abhängige Grundwerte können nicht durch Handänderungen oderandere Veränderungen der Grundstücke wiederbenutzt werden. Diese Bestimmung ist ebenfallsanwendbar für eine spätere Parzellierung des Grundstückes.(VS BauG Art. 8)Die Gemeinden können in ihren Baureglementen bestimmen, dass für Sondernutzungspläne(Quartier- und Detailnutzungspläne) zufolge der durch eine Gesamtlösung entstehenden Vorteileein angemessener Ausnützungszuschlag gewährt wird.(VS BauV Art. 5)ZHJe nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richtplanung können zonenweiseoder für Teilbereiche von Zonen bis zu sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unterSchrägdächern oder ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Untergeschosszugelassen werden.Ferner kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zuWohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zugelassen, vorgeschrieben oder beschränktwerden und für gewerbliche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmerneine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden.(ZH PBG § 49a)ORL-Definition der Ausnützungsziffer von 1966ORL1. Definition der AusnützungszifferDie Ausnützungsziffer (a) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossflächeder Gebäude und der anrechenbaren Landfläche.Ausnützungsziffer a = anrechenbare Bruttogeschossflächeanrechenbare Landfläche1. Ermittlung der anrechenbaren BruttogeschossflächeAls anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächeneinschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte,abzüglich:alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächenwie z. B. zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume sowie Waschküchen;Heiz-, Kohlen- und Tankräume; Maschinenräume für Lift-, Ventilations- undKlimaanlagen; Gemeinschafts-Bastelräume in Mehrfamilienhäusern; nicht gewerblichenZwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen usw.; Korridore,Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen; offene Erdgeschosshallen;überdeckte offene Dachterrassen. offene ein- und vorspringende Balkone,sofern sie nicht als Laubengänge dienen.1.2. Ermittlung der anrechenbaren Landfläche.Die anrechenbare Landfläche ist die Fläche der, von der Baueingabe erfassten, baulich nochnicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der Bauzone,abzüglich:GIL / ds / ws Themenblatt 01/0041

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPdie für die Erschliessung notwendige Fahrbahn-, Zufahrts- und Trottoirfläche; projektierte Verkehrsanlagen,für deren Festlegung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oderdurchgeführt ist; Grünzone bzw. Freihaltezone, sofern sie in einem Zonen- oder Quartierplanals solche festgelegt ist sowie Wald und Gewässer.2. Bemerkungen zur DefinitionDie vorliegende Definition will die Ausnützungsziffer einerseits als vergleichendes Planungsmass,anderseits als gesetzliche Formulierung vereinheitlichen. Weil die Definition der Ausnützungszifferkurz und für einen Gesetzestext verwendbar sein muss, kann sie nicht soumfassend definiert werden, dass keine Auslegungsprobleme mehr entstehen.Es soll nur aus zwingenden Gründen von dieser Definition abgewichen werden.3. Die Funktion und Anwendung der AusnützungszifferDie folgenden Ausführungen befassen sich mit der Anwendung der Ausnützungsziffer inWohnzonen.3.1. Die Ausnützungsziffer erfüllt lediglich eine Hilfsfunktion. Daneben bedarf es nach wie vorder üblichen baurechtlichen Mittel. Die Ausnützungsziffer kann deshalb nicht anstelle von Abstandsbestimmungentreten; sie darf nur kumulativ mit diesen angewendet werden. Demgemässbesteht kein Anspruch auf Erfüllung der Ausnützungsziffer. Die maximale Ausnützungszifferunterliegt den Beschränkungen von Geschosszahl und Grenzabständen.3.2. Je grösser die Parzellenfläche, desto umfangreichere Möglichkeiten bieten sich für Lösungenvon Bebauungen. Demgegenüber ergibt sich umgekehrt: je kleiner das Grundstückdesto geringer die Differenzierungsmöglichkeiten.3.3. Mit der Ausnützungsziffer allein lässt sich das Mass an unüberbauten Grundstücksflächenmit ausreichenden Grünanlagen nicht bestimmen, weil sie wenig über Abstände, Geschosszahlund Stellung der Baukörper aussagt. Die Ausnützungsziffer bestimmt lediglich diemaximal zulässige Bruttogeschossfläche damit ergibt sich wohl indirekt das gesamte Bauvolumen,nicht aber dessen Gestalt.3.4. Nur für den Fussgänger benützbare Flächen wie Wege, Fussgängerplätze Ober die auspolizeilichen Gründen vorzusehenden Trottoirs hinausgehenden Gehsteigverbreiterungen,gehören zur anrechenbaren Landfläche. Dies gilt auch dann, wenn solche Flächen von derOeffentlichkeit übernommen werden.4. Das Mass der AusnützungDas Mass der Ausnützung soll so bestimmt werden, dass bei Einhaltung der übrigen Baubeschränkungen,wie Abstands- und Geschosszahlbestimmungen, ein angemessener Spielraumfür die Lage und Form des Gebäudes innerhalb der Grundstücksgrenzen gewährleistetist.4.1. Wirtschaftliche GesichtspunkteIn wirtschaftlicher Sicht beeinflusst das Mass der Ausnützung die Bau- und Erschliessungskosten,den Landpreis und die öffentlichen Aufwendungen. Wenn die Ausnützungsziffer zuhoch festgesetzt wird, werden Mehraufwendungen baulicher Art zur Erhaltung des Wohn-01/00 Themenblatt GIL / ds / ws42

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: Nutzungsziffernwertes notwendig. Beispielsweise muss der mangelnde Freiraum durch grössere Balkone undDachgärten ersetzt und die Parkierung vermehrt unterirdisch angeordnet werden. Wird dieAusnützungsziffer zu tief angesetzt, werden die Erschliessungsanlagen (wie Kanalisationen,Strassen usw.) meist unwirtschaftlich.4.2. Planerische GesichtspunkteDie Steigerung der Ausnützungsziffer vermindert, wenn sie ein gewisses Mass überschreitet,die Freiflächen in den Ueberbauungen und zieht deshalb einen erhöhten Bedarf für solcheFlächen (Kinderspielplätze, Erholungsflächen, Freizeitanlagen u. a.) ausserhalb der Ueberbauungennach sich, was in der Regel zu einer erhöhten Belastung der Gemeinden und allenfallsdes Kantons führt.4.3. Rechtliche GesichtspunkteFestgesetzte Ausnützungsziffern stellen ein unüberschreitbares Höchstmass dar. Eine nachträglicheAufteilung und Neuparzellierung von Grundstücken kannwissentlich oder unbewusst eine Erhöhung der Ausnützungsziffer ermöglichen, wenn in denBaugesetzen, Bauordnungen oder Baureglementen keine entsprechenden Sicherungen vorgesehensind.4.4. ArealüberbauungenFür Arealüberbauungen kann die Ausnützungsziffer leicht erhöht werden, sofern der aus derMehrausnützung folgende wirtschaftliche Vorteil in Form einer qualitativen Mehrleistung demkünftigen Bewohner zugute kommt (Lärmschutz, Besonnung, Schutz vor Einsicht, Schallisolation,Wohnungen mit grossen Zimmern, Anordnung von Ein- und Abstellplätzen für Motorfahrzeuge,Städtebau und Ortsbild, Gestaltung der Freiflächen, Wege und Bepflanzungen etc.).4.5. Das Mass der Ausnützung in WohnzonenDie optimale Grösse der Ausnützungsziffer für Wohnzonen liegt unabhängig von der Geschosszahl,unter Einbezug der Erhöhung von hö6chstens 0,1 für Arealüberbauungen, zwischen0,4 und 0,7, wobei sich der höhere Wert nur für städtische Verhältnisse eignet. Einehöhere Ausnützungsziffer vermindert den Wohnwert der Ueberbauung in der Regel stark.lm übrigen verweisen wir auf die Erläuterungen zur Zweckmässigkeitsprüfung von Ortsplanungen.(Nr. 511502 ff.)ORL-ETHZ Blatt 514420 19668.4 Baumassenziffer (BMZ)AGDie Baumassenziffer (BZ) ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdischen Bauvolumen undder anrechenbaren Grundstücksfläche:BZ = oberirdisches Bauvolumen / anrechenbare Grundstücksfläche (NBF)(AG ABauV § 10)AIIm Rahmen von Quartierplänen kann das Mass der zulässigen Bebauung und Nutzung auchmit anderen Mitteln (z. B. mit Überbauungs- oder Baumassenziffern) festgelegt werden.(AI BauV Art. 38)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0043

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPBEDie Gemeinden können das Mass der zulässigen baulichen Nutzung mit besonderen Vorschriftenbestimmen, namentlich mit (...)c) der Bauvolumenziffer (Verhältnis des umbauten Raumes zur Grundstückfläche). Derennähere Umschreibung ist Sache der Gemeinden.(BE BauV Art. 92)FRFür Kern-, Industrie- und Gewerbezonen und Zonen von allgemeinem Interesse kann das Gemeindereglementauf eine Festlegung des Höchstwertes der Ausnützungsziffer verzichten,sofern die andern Vorschriften genügen. Für Industrie- und Gewerbezonen kann es namentlicheinen maximalen Wert des Verhältnisses zwischen dem Bauvolumen ausserhalb des Bodensund der überbaubaren Fläche festlegen (Volumenwert in m 3 /m 2 ).(FR AZRPBG Art. 57)LUDie Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem umbauten Raum und der anrechenbarenGrundstücksfläche.(LU PBG § 26)Die Baumassenziffer (BZ) wird wie folgt berechnet (§ 26 PBG):der in Erd - und Obergeschossen oderder in allen Geschossen umbaute RaumBaumassenziffer =anrechenbare Grundstücksfläche gemäss § 12(LU PBV § 19)NWDie Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdisch umbauten Raum undder anrechenbaren Grundstückfläche.(NW BauG Art. 38)SGDie Baumassenziffer ist die Verhältniszahl des anrechenbaren umbauten Raumes zur anrechenbarenParzellenfläche.(SG BauG Art. 63 bis )Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeitweder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Vermehrung oder Verstärkungder Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen, die eine festgelegte Baumassenzifferüberschreiten, aber vor deren Erlass rechtmässig erstellt wurden, ohne Vergrösserungdes anrechenbaren umbauten Raumes umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden.Vorbehalten bleiben Anpassungs- und Sanierungspflichten nach besonderen Vorschriften.(SG BauG Art. 77 bis )TGDie Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdischen Bauvolumen und deranrechenbaren Landfläche.(TG PBV § 12)ZGDie Baumassenziffer (BZ) bestimmt das Verhältnis des oberirdischen Bauvolumens zur anrechenbarenLandfläche gemäss § 14.(ZG V BauG § 16)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws44

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernZHDie Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den QuadratmeterGrundfläche entfallen dürfen.(ZH PBG § 254)8.5 Überbauungsziffer (ÜZ)BEFRFRLUDie Überbauungsziffer gibt an, welcher Teil eines Grundstücks mit oberirdischen Gebäuden(An- und Nebenbauten eingeschlossen) belegt werden darf. Sie kann für Hauptgebäude undfür Nebenbauten gesondert bestimmt werden.(BE BauV Art. 96)Die Überbauungsziffer ist das Verhältnis der überbauten Fläche zu der im Zonennutzungsplanenthaltenen Grundstückfläche.Das Ausführungsreglement legt die Berechnungsweise für die Überbauungsziffer und ihreHöchstwerte je nach der Bauweise und der Zonenart fest.Der Höchstwert darf nicht überschritten werden. Ausnahmen werden nur in den in Artikel 55vorgesehenen Fällen zugelassen.(FR RPBG Art. 163)In der offenen Bauweise darf die durch das Gemeindereglement festgelegte Überbauungszifferfolgende Werte nicht übersteigen:- Wohnzonen schwacher, mittlerer und hoher Dichte: 25 %- Mischzonen (Wohnen und Gewerbe): 35 %- Kernzonen: 50 %- Industrie- und Gewerbezonen: 65 %Für eine Überbauung mit zusammengebauten Einzelwohnhausern gemäss Artikel 53 lit. Bdarf die maximale Überbauungsziffer 35 % betragen.Für die Kern-, Industrie- und Gewerbezonen und Zonen von allgemeinem Interesse kann dasGemeindereglement auf eine Festlegung des Höchstwertes der Überbauungsziffer verzichten,sofern die anderen Vorschriften genügen.Legt das Gemeindereglement in einer bestimmten Zone keinen Höchstwert fest oder gibt eskeinen Hinweis, dass die Überbauungsziffer nicht anwendbar ist, so darf sie 25% nicht übersteigen.In den Zonen für geschlossene Bauweise ist die Überbauungsziffer nicht anwendbar.(FR ARRPBG Art. 60)Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbaubaren Grundfläche und deranrechenbaren Grundstücksfläche.(LU PBG § 25)Die Überbauungsziffer (UeZ) wird wie folgt berechnet (§ 25 PBG):Überbauungsziffer = überbaubare Grundfläche / anrechenbare Grundstücksfläche gemäss§12.(LU PBV § 16)NWDie Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und deranrechenbaren Grundstückfläche.(NW BauG Art. 37)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0045

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPOWSGSOZHDie Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl der gesamten anrechenbaren überbauten Flächedes Grundstücks, geteilt durch die anrechenbare Grundstückfläche.(OW BauG Art. 15)Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl der Gebäudegrundfläche zur anrechenbaren Parzellenfläche.(SG BauG Art. 64)Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der überbauten Grundfläche und deranrechenbaren Landfläche.Die Gemeinden können sie anstelle von Ausnützungsziffern im Rahmen der Zonenvorschriftenals Maximalwert festlegen. Solange die Gemeinde keine Überbauungsziffer oder Ausnützungszifferfestlegt, beträgt die Überbauungsziffer in Wohnzonen höchstens 20%.Die Gemeinde kann auch minimale Überbauungsziffern festlegen.(SO KBV § 35)Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbarenFläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.(ZH PBG § 254)8.6 Grünflächenziffer (GZ)AGDie Grünflächenziffer (GZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Grünfläche undder anrechenbaren Grundstücksfläche:GZ = anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche (NBF)Als anrechenbare Grünfläche gelten alle bepflanzten und nicht versiegelten Flächen sowieökologisch wertvolle Freiflächen. Parkplätze können nicht angerechnet werden. Begrünte Flächenauf Tiefbauten werden zur Hälfte angerechnet. Die Gemeinden können weitere Elemente(Bäume usw.) und Flächen als anrechenbare Grünfläche bezeichnen.(AG ABauV § 10)LUDie Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grünfläche und der anrechenbarenGrundstücksfläche.(LU PBG § 27)Die Grünflächenziffer (GZ) wird wie folgt berechnet (§ 27 PBG):Grünflächenziffer = Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche gemäss §12.(LU PBV § 22)Grünflächen sind Wiesen, Hecken, Rabatte, offene Flächen für Spiel- und Ruheplätze, Gärten,Parks sowie Teiche und Weiher.Als Grünflächen können auch Freizeitanlagen, Rasengittersteine, Wege, begrünte Tiefgaragenund dergleichen angerechnet werden, wenn diese Flächen den Zweck der ordentlichenGrünflächen erfüllen und entsprechend wirken.Nicht anrechenbar sind bestehende Wälder und öffentliche Gewässer.(LU PBV § 23)01/00 Themenblatt GIL / ds / ws46

Institut für Raumentwicklung IRAPThemenblatt Nr. 13: NutzungsziffernNWDie Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grünfläche und der anrechenbarenGrundstückfläche.Im Einzelfall können auch humusierte und begrünte Flächen über Einstellhallen, Sockelgeschossenund ähnlichen Bauten sowie Spielplätze, Freizeitanlagen und Wege als Grünflächenangerechnet werden, sofern diese Flächen den Zweck der ordentlichen Grünflächenerfüllen und entsprechend wirken.(NW BauG Art. 39)Die anrechenbare Grünfläche ergibt sich aus Wiesen, Hecken, Rabatten, offenen Flächen fürGärten und Parkanlagen, Spiel- und Erholungsplätzen, Freizeitanlagen und Wegen, Teichenund Weihern sowie den in Art. 39 Absatz 2 des Baugesetzes erwähnten Fällen.(NW BauV § 33)SODie Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen Grünfläche und anrechenbarer Landfläche.Sie wird durch Zonenvorschriften festgelegt. Wo solche fehlen, beträgt die Grünflächenziffer inWohnzonen mindestens 40%.(SO KBV § 36)Als Grünfläche gelten auch humusierte und begrünte Flächen über Einstellhallen, Sockelgeschossenund ähnlichen Bauten sowie nicht verdichtete Wege, Mergel- und Spielplätze, soferndiese Flächen den Zweck der Grünflächen erfüllen und entsprechend wirken.(SO KBV § 34)8.7 Freiflächenziffer (FFZ)ZGZHDie Freiflächenziffer (FZ) bestimmt das Verhältnis der offenen Flächen für Spiel- und Ruheplätze,Parks und Gärten zu der von Gebäuden inkl. oberirdischen Parkierungsflächen beanspruchtenGrundstückfläche.Ihre Anwendung und Berechnung erfolgt im übrigen nach der Bauordnung der Gemeinde.(ZG V BauG § 17)Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenbarenFläche zur massgeblichen Grundfläche wieder.(ZH PBG § 254)Bei der Freiflächenziffer sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärtenanrechenbar.Ausser Ansatz fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewässern.Durch Verordnung können sonst nicht anrechenbare Flächen, die dem Zweck der Freiflächenzifferentsprechen, als anrechenbar erklärt werden.(ZH PBG § 257)Als Spiel-, Ruhe- und Gartenflächen anrechenbar gelten:a) einfache Garten- und kleine Gerätehäuschen sowie überdeckte und seitlich mindestenszur Hälfte der Abwicklung offene Gartensitzplätze;b) Spiel-, Ruhe- und Gartenanlagen auf Dachflächen, soweit sie mit der übrigen diesemZwecke dienenden Fläche zusammenhängen und über einen freien Zugang verfügen.(ZH ABV § 11)GIL / ds / ws Themenblatt 01/0047

Themenblatt Nr. 13: NutzungsziffernInstitut für Raumentwicklung IRAPDie Themenblätter können bezogen werden bei:Institut für Raumentwicklung IRAP HSR, Oberseestr. 10, CH-8640 RapperswilTel. 055 222 48 95 – Fax: 055 222 44 00 – E-Mail: irap@hsr.ch –Internet: http://www.irap.ch01/00 Themenblatt GIL / ds / ws48