Immobilien-Investor - Lienhardt & Partner - Privatbank Zürich

Immobilien-Investor November 2008
Interview mit Hans Rutschmann, Nationalrat SVP, Mitglied der UREK,
und Dr. Stefan Fahrländer, Präsident des Verwaltungsrates und Partner
von Fahrländer Partner – Raumentwicklung
Die geplante Abschaffung der Lex Koller sorgt für Aufregung
Schwerpunkt
Professionelle Betreuung mit persönlichem Charakter
Aus der Praxis
Die günstigste Hypothek
Mietrecht
Das aktuelle Urteil
Lienhardt & Partner
PRIVATBANK ZÜRICH
Im Dienste Ihres Vermögens. Seit 1868.

Interviews
Die geplante Abschaffung der Lex Koller sorgt für Aufregung
In allen politischen Kreisen sorgt die geplante Abschaffung der Lex Koller für Aufregung:
Der Ausverkauf des Bodens an reiche Ausländer wird ebenso befürchtet wie
für Einheimische kaum bezahlbare Topimmobilien. Nationalrat Hans Rutschmann und
Dr. Stefan Fahrländer, Verfasser der Lex-Koller-Studie, nehmen Stellung zur geplanten
Abschaffung.
Hans Rutschmann
Nationalrat SVP
Mitglied der UREK
Herr Nationalrat Rutschmann, ist die
Lex Koller noch zeitgemäss?
Die Lex Koller ist in der heutigen Fassung insbesondere
wegen der Zweitwohnungsproblematik
nicht mehr in allen Teilen zeitgemäss.
Allerdings müssen wir beachten, dass der Lex
Koller heute im Wesentlichen nur noch der
Erwerb von Mietwohnungen durch Personen im
Stefan Fahrländer
Präsident des
Verwaltungsrates und
Partner von
Fahrländer Partner –
Raumentwicklung
Herr Dr. Fahrländer, Sie haben im Auftrag des
Bundesamtes für Wohnungswesen die möglichen
Auswirkungen einer Aufhebung der Lex
Koller untersucht. Ist die Lex Koller aufgrund
Ihrer Studienergebnisse noch zeitgemäss?
Die Lex Koller wurde in den letzten zehn Jahren
mehrmals liberalisiert. So fallen zum Beispiel seit
1997 die Geschäftsliegenschaften nicht mehr
unter das Gesetz und EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz
in der Schweiz sind seit 2002 wegen der
Personenfreizügigkeit auch nicht mehr reguliert.
Weitere Liberalisierungen betreffen den Aktien-
Ausland unterliegt. Das Gesetz wurde bereits
mehrmals gelockert.
Mit welchen Auswirkungen müssen wir
insbesondere im Kanton Zürich rechnen,
wenn die Lex Koller abgeschafft wird?
Personen welche nicht in der Schweiz wohnen,
könnten dann praktisch unkontrolliert Miet- und
Ferienwohnungen in der Schweiz erwerben. Das
wäre wohl mehrheitlich in den Tourismusorten
zu beobachten. Viele Tourismuszentren verfügen
über ganze «Geisterquartiere». Häuser und
Wohnungen stehen monatelang leer, belasten
aber zusätzlich die Infrastruktur. Auch in Zürich
werden offenbar vermehrt Mietobjekte von Personen
im Ausland erworben. Eine ersatzlose
Aufhebung hätte in diesem Fall sicher auch
einen Einfluss auf den Immobilienmarkt Zürich.
erwerb von börsenkotierten Immobiliengesellschaften
sowie Ferienwohnungen. Bei den Ferienobjekten
wirken primär das geringe Angebot
und die Raumplanung, nicht die Kontingente. Bei
einer Aufhebung wäre de facto noch das Verbot
von direkten und gewissen indirekten Anlagen in
Rendite-Wohnliegenschaften sowie in Zweitwohnungen
betroffen. Die heutige Lex Koller ist deshalb
praktisch wirkungslos.
Welche Auswirkungen hätte eine mögliche
Aufhebung auf die Mietzinse in der Schweiz und
auf den Eigenheimmarkt – insbesondere rund
um den Zürichsee?
Laut den Analysen über die räumliche Entwicklung
besteht ein Nachfragedruck in den Regionen
Genfersee und Zürich. Fehlt aber das entsprechende
Bauland, kann nicht mehr gebaut werden,
deshalb ist nicht mit einer Angebotsausweitung
bei den Mietwohnungen und dadurch
sinkenden Mietzinsen zu rechnen. Aber auch
steigende Mieten wegen ausländischer Investoren
Der Bundesrat hat die Einführung einer
Mindestwohnsitzfrist als Voraussetzung für
den Erwerb von Grundeigentum zu prüfen.
Was halten Sie davon?
Der Bundesrat erhielt vom Parlament den Auftrag,
nebst weiteren Massnahmen die Einführung
einer Mindestwohnsitzfrist zu prüfen und
geeignete Varianten vorzulegen. Ich erwarte
mit Interesse diese Vorschläge. Die Einführung
einer Mindestwohnsitzfrist wäre sicher prüfenswert.
Welche raumplanerischen Massnahmen
empfehlen Sie, damit der Schweizer Boden
nicht zum Spekulationsobjekt ausländischer
Investoren wird, wie von vielen befürchtet?
Mit raumplanerischen Massnahmen kann vor
allem das Zweitwohnungsproblem entschärft
werden, dies ist aber vor allem Aufgabe der
Kantone. Die vorgeschlagene Lösung, dass die
Kantone Gebiete bezeichnen müssen, um ein
ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und
Zweitwohnungen zu sichern, ist ein guter Ansatz.
Sie können zusammen mit den betroffenen
Gemeinden die Situation am besten beurteilen
und konkrete Lösungen vorschlagen.
Immobilienmarkt Zürich: Beliebt bei Schweizern und Ausländern Foto: ImagePoint
sind nicht zu erwarten, da das Mietrecht eingehalten
werden muss und nicht am Markt vorbei
ausgeschrieben werden kann. Weiter wäre eine
gewisse zusätzliche Nachfrage im Zweitwohnungsbereich
nicht auszuschliessen. Diese dürfte aber
nicht substanziell sein und dürfte sich auf das gehobene
Segment an Toplagen konzentrieren.
Welche raumplanerischen Massnahmen
empfehlen Sie, damit der Schweizer Boden
nicht zum Spekulationsobjekt ausländischer
Investoren wird, wie von vielen befürchtet?
Wenn das knappe Gut Boden und einkommensschwächere
Bevölkerungsschichten geschützt
werden sollen, dann müsste angesetzt werden
bei der Verflüssigung der bestehenden Baulandreserven,
bei Auf- und Einzonungen in den
stark gefragten Regionen des Mittellandes, beim
Abbau von Steuererleichterungen im Bereich der
Zweitwohnungen und der Wochenaufenthalter
sowie bei der Belegungsdichte – insbesondere
im Wohneigentumsbereich.

Schwerpunkt
Professionelle Betreuung mit persönlichem Charakter
Die Immobilien-Experten von Lienhardt & Partner bieten vom Kauf, Verkauf bis zur
Bewirtschaftung der Immobilien die ganze Dienstleistungspalette an. Dabei steht die
professionelle und persönliche Betreuung im Vordergrund, was langjährige Erfahrung
und hohes Engagement voraussetzt. Eigenschaften, die die Immobilien-Experten von
Lienhardt &Partner auszeichnen.
Roger Meyer | Leiter Immobilien-Galerie Lienhardt & Partner Privatbank Zürich
« Für uns ist jede Immobilie ein Unikat und verlangt deshalb
eine individuelle Leistung und Vermarktung. »
« Mit unseren präzisen Analysen gewährleisten wir
eine erfolgreiche Vermietung. »
Der 48-jährige eidg. dipl Betriebsökonom FH HWV bringt langjährige
Erfahrung aus der Werbebranche mit, die er als Leiter der
Immobilien-Galerie hervorragend einbringen kann. Er ist ein ausgewiesener
Experte für die Vermarktung von Wohn- und Anlageimmobilien
im Kanton Zürich – insbesondere für die Region
Zürichsee und Stadt Zürich. Interessierten Käufern bietet er als
Leiter der Immobilien-Galerie ein umfassendes Angebot an einzigartigen
Immobilien. Immobilienbesitzer mit Verkaufsabsichten
werden von ihm fachmännisch beraten, um die optimale Vermarktungsstrategie
festzulegen, denn als ehemaliges Geschäftsleitungsmitglied
einer Zürcher Immobilienfirma kennt er sich im
Zürcher Immobilienmarkt bestens aus.
Tamara Krienbühl | Leiterin Erstvermietung und Analysen, Lienhardt & Partner Privatbank Zürich
« Mit uns als Partner wissen Sie Ihre Anlageimmobilien
in besten Händen. »
In den Aufgabenbereich der 33-jährigen eidg. dipl. Immobilien-
Treuhänderin fallen die Erstvermietung von Wohn- und Geschäftsobjekten
sowie die Erstellung von Standort-, Markt- und
Rentabilitätsanalysen im Vorfeld von Projekten. Als ausgesprochene
Kennerin des Zürcher Immobilienmarktes zeichnet sie
ebenso für das Festlegen der Mietzinse verantwortlich wie für die
Erstellung und Ausführung eines angemessenen Vermarktungskonzeptes
für die erfolgreiche Vermietung. Tamara Krienbühl
kann sich insbesondere bei anspruchsvollen Vertragsverhandlungen
auf ihren grossen Erfahrungsschatz verlassen, den sie
sich in den über 16 Jahren Berufstätigkeit angeeignet hat.
Thomas Trösch | Leiter Immobilienbewirtschaftung, Lienhardt & Partner Privatbank Zürich
Dem 38-jährigen eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder unterstehen
fünf Bewirtschafterteams, die für die umfassende Bewirtschaftung
der einzelnen Liegenschaften besorgt sind. Dazu zählen die
Vollvermietung zu marktgerechten Konditionen, das Vertragsmanagement
und alle dazugehörenden administrativen Arbeiten
sowie die technische Betreuung der Liegenschaften. Teil der Bewirtschaftungsabteilung
ist das Immobilien-Rechnungswesen,
welches nebst der Buchführung für das Mietzinsinkasso und die
Nebenkostenabrechnungen zuständig ist. Thomas Trösch verfügt
über langjährige Erfahrung im Bereich der Liegenschaftenbewirtschaftung.
Vor seinem Eintritt in die Lienhardt & Partner war er
als Niederlassungsleiter für eine gesamtschweizerische Immobilienfirma
tätig.
Das aktuelle Urteil
Die Vermieterschaft bot in der Lokalpresse
ein in Lausanne gelegenes
Ladenlokal von 143m2 zur Miete an. Mit
der Mieterschaft, welche sich für die
Miete eines Ladenlokals von zwischen
50m2 und 200m2 interessiert hatte,
wurde in der Folge ein Mietvertrag
abgeschlossen, in welchem eine Ladenfläche
von 143m2 im Erdgeschoss vermietet
wurde. Kurze Zeit nach Mietbeginn
stellte die Mieterschaft fest,
dass die Fläche des Ladenlokals nur
93m2 betrug. Sie berief sich auf Grundlagenirrtum
und kündigte später – vorsorglich
– fristlos wegen schwerwiegender
Mängel und verlangte in der
Folge Schadenersatz.
§
Das letztinstanzlich angerufene Bundesgericht
wies beide Begehren der
Mieterschaft ab. Es erwog, die Differenz
zwischen der vereinbarten Fläche von
143m2 und der tatsächlichen Fläche von
93m2 sei derart offensichtlich und sofort
für jedermann erkennbar, dass sich die
Mieterschaft nicht im Irrtum habe befinden
können. Wenn das Ausmass der
Mietfläche im Hinblick auf den Entscheid,
den Mietvertrag abzuschliessen,
von entscheidender Bedeutung gewesen
wäre, so hätte sich die Mieterschaft vor
Abschluss des Vertrages um die Klärung
des genauen Flächenmasses bemühen
müssen. Wenn sie dies unterliess, so sei
daraus abzuleiten, dass das genaue Ausmass
für ihren Entschluss, den Vertrag
abzuschliessen, keine zentrale Bedeutung
gehabt hätte.
Aus den gleichen Gründen kann sich die
Mieterschaft nach Auffassung des Bundesgerichts
auch nicht auf einen Mangel
des Mietobjekts berufen. Der Mieterschaft
steht unter diesen Umständen
kein Anspruch auf Schadenersatz zu,
und sie hat der Vermieterschaft die
widerklageweise geltend gemachten
Mietzinsforderungen bis zur Wiedervermietung
zu bezahlen.
Urteil des Bundesgerichts 4A_408/2007
vom 7. Februar 2008 (Originaltext französisch)
Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt
Rohrer + Müller Rechtsanwälte, Zürich

Aus der Praxis
Die günstigste Hypothek
Die Wahl des Hypothekarmodells und der Laufzeit führt zu riesigen Unterschieden in
der finanziellen Belastung eines Hauseigentümers. Es lohnt sich daher, über das
Thema nachzudenken.
Der Zielkonflikt des Schuldners
Wie der Anleger steht auch der Hypothekarschuldner
vor einem klassischen Zielkonflikt,
der sich wie folgt abbilden lässt:
RENDITE
Anleger
Die Wahl des Hypothekarmodells wäre ein
Kinderspiel, wenn sich der Schuldner allein auf
die Höhe der Zinsbelastung fokussieren könnte:
Man vergleiche die aktuellen Zinssätze und
wähle das Produkt mit dem tiefsten Zinssatz.
Doch so einfach ist es leider nicht. Wer Hypothekarschuldner
ist, möchte die Zinskosten
langfristig tief halten und wählt deshalb oft
eine Festhypothek (Sicherheit).
Eine langjährige Festhypothek beeinträchtigt
aber die Flexibilität, wenn die Lebensumstände
ändern und das Haus verkauft werden soll.
Die Einschätzung der aktuellen Zinssituation,
der konjunkturellen Aussichten, der Inflations-
und Zinserwartungen unter Einbezug der
persönlichen Umstände und Zukunftsängste
können die Wahl des Hypothekarmodells und
der Laufzeit zur Qual machen.
Lienhardt & Partner
Privatbank Zürich AG
C.F. Meyer-Strasse 14
Postfach, CH-8027 Zürich
René Felix
Leiter Finanzierungen
Lienhardt & Partner
Privatbank Zürich
Sicherheit/Risiko Flexibilität/Liquidität
Schuldner
ZINSBELASTUNG
« Die Beliebtheit der Festhypotheken
ist nur durch die Angst vor
steigenden Zinsen zu erklären. »
Tel. +41 44 287 16 16
Fax +41 44 287 16 19
info@lienhardt.ch
www.lienhardt.ch
5 Jahre fest – beliebt und teuer
Es erstaunt deshalb nicht, dass Festhypotheken
am beliebtesten sind. 75% aller Hypotheken in
der Schweiz sind nach wie vor fest, 20% variabel
und nur 5% entfallen auf LIBOR-Hypotheken.
Die Beliebtheit der Festhypotheken (vor allem
der 5-jährigen) ist nur durch die Angst vor steigenden
Zinsen erklärbar, denn günstig sind sie
selten, wie die Grafik unten zeigt.
Sicherheit hat ihren Preis. Langfristige
Gelder werden in der Regel höher verzinst als
kurzfristige. Jedoch keine Regel ohne Ausnahme:
Bei einer inversen Zinskurve ist der Abschluss
einer langjährigen Festhypothek kaum
zu empfehlen, da die Inversion auf eine bevorstehende
Abkühlung der Wirtschaft hinweist,
was mit sinkenden Zinsen verbunden ist. Wer
sich bei sinkenden Zinsen langfristig verschuldet,
ist schlecht beraten. Bestes Beispiel dafür
sind die frühen Neunzigerjahre, als viele Schuldner
langjährige Festhypotheken abschlossen, als
die Zinsen zu sinken begannen und damit von
viel tieferen Zinsen kurze Zeit später nicht profitieren
konnten.
Die aktuelle Situation
Die Angst vor stark steigenden Zinsen war diesen
Frühling wieder gross. Die hohe Inflation in
der Schweiz – aufgrund stark steigender Rohstoffpreise
– liess die Zinsen emporschnellen.
Seit Juli ist aber eine Gegenbewegung in Gang:
Die SWAP-Sätze, die sich parallel zu den Festhypothekensätzen
der Banken entwickeln, haben
sich weit von ihren Höchstständen entfernt und
325 000
300 000
275 000
250 000
225 000
200 000
175 000
150 000
125 000
100 000
So viel kostet eine Hypothek von CHF 400 000 in 10 Jahren
1985
bis
1995
1986
bis
1996
1987
bis
1997
Managing Partners
Dr. Markus Graf
Dieter Lehner
Christian Lienhardt
1988
bis
1998
1989
bis
1999
1990
bis
2000
1991
bis
2001
notieren wieder auf dem Durchschnittsniveau
von 2007. Die hohe Inflation, verbunden mit der
spürbaren wirtschaftlichen Abkühlung, stellt die
Schweizerische Nationalbank vor ein Dilemma:
Eine Erhöhung des Leitzinses könnte die Wirtschaft
zu stark bremsen und zu tiefe Zinsen
treiben die Geldentwertung weiter an. Die Zinsentwicklung
ist deshalb wie immer schwierig
vorauszusehen.
1992
bis
2002
Variabel und LIBOR historisch am günstigsten
Blickt man auf die vergangenen 25 Jahre zurück,
ist festzustellen, dass LIBOR- und variable Hypotheken
am günstigsten waren. Falls die Inflation
nicht aus dem Ruder läuft, dürfte dies auch in
Zukunft so bleiben. Langjährige Festhypotheken
lohnen sich nur unmittelbar vor einem starken
und anhaltenden Zinsanstieg oder in einer extremen
Tiefzinsphase wie zwischen 2003 und
2005, als eine 5-jährige Festhypothek zeitweise
zu 2,5% zu haben war. Wer greift da nicht zu?
Die meisten Schuldner stürzen sich aber in eine
Festhypothek, wenn die Zinsen bereits gestiegen
sind – aus Angst, sie könnten noch weiter
steigen. In der Aktienwelt heisst eine einfache
Regel: «Buy low, sell high.». Doch ungeduldige
Anleger machen es umgekehrt und verlieren
Geld. Sind Hypothekarschuldner anders?
Hypothekenregel
Eine einfache Hypothekenregel lautet: Schliesse
diejenige Hypothek ab, die im Moment am günstigsten
ist. Zurzeit sind das variable Hypotheken,
morgen sind es vielleicht die LIBOR-Hypotheken.
Dass Sie mit dieser Regel gut fahren, hat
die Vergangenheit bewiesen. Eine Festhypothek
macht Sinn, wenn Sicherheit wichtig ist oder der
Satz ausserordentlich tief liegt, d.h. unter dem
Satz für variable Hypotheken und nur wenig
höher als die LIBOR-Zinsen.
1993
bis
2003
1994
bis
2004
1995
bis
2005
1996
bis
2006
5-j. Festhypothek
Variable Hypothek
LIBOR-Hypothek
Quelle: Vermögenszentrum