Regionale Immobilienzentren Deutschland 2011 - DG Hyp

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Regionale Immobilienzentren Deutschland 2011 - DG Hyp

Regionale Immobilienzentren

Deutschland 2011

EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP

Februar 2011

Büro- und Handelsimmobilien –

stabile Entwicklung in den

regionalen Märkten


Inhalt

Vorwort __________________________________________________________________ 2

Regionale Immobilienzentren _______________________________________________ 3

Augsburg ___________________________________________________________________ 8

Berlin _____________________________________________________________________ 11

Bremen ____________________________________________________________________ 13

Darmstadt _________________________________________________________________ 16

Dresden ___________________________________________________________________ 19

Düsseldorf _________________________________________________________________ 22

Essen _____________________________________________________________________ 24

Frankfurt __________________________________________________________________ 27

Hamburg __________________________________________________________________ 29

Hannover __________________________________________________________________ 31

Karlsruhe __________________________________________________________________ 34

Köln _____________________________________________________________________ 37

Leipzig ____________________________________________________________________ 39

Mainz _____________________________________________________________________ 42

Mannheim _________________________________________________________________ 45

München __________________________________________________________________ 48

Münster ___________________________________________________________________ 50

Nürnberg __________________________________________________________________ 53

Stuttgart __________________________________________________________________ 56

Übersichten: ______________________________________________________________ 58

Aktuelle Entwicklung der Büro- und Handelsimmobilienmärkte

Impressum ________________________________________________________________ 60

Disclaimer

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Anschriften der DG HYP ____________________________________________________ 61

1


Vorwort

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen

wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen

zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in

unseren gewerblichen Immobilienmarktberichten.

Nach einem erfolgreichen Start 2010 geben wir die vorliegende Studie über die

Entwicklung in den regionalen Immobilienzentren in diesem Jahr zum zweiten Mal

heraus. Der Research-Bericht erscheint turnusmäßig im Februar und ergänzt unsere

Fachthemenreihe zum „Immobilienmarkt Deutschland“, die wir jeweils im Herbst

veröffentlichen. Im Fokus der Regionenstudie stehen die Entwicklungen auf den Büro-

und Handelsimmobilienmärkten in den zwölf Oberzentren Augsburg, Bremen, Darm-

stadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mannheim, Mainz, Münster und

Nürnberg. Zum Vergleich haben wir auch die sieben deutschen Wirtschaftszentren

Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München in diesen Segmenten

untersucht.

Im Detail gibt der vorliegende Bericht einen Überblick über Flächenangebot und

-nachfrage auf den Büro- und Handelsimmobilienmärkten in den vergangenen beiden

Jahren sowie die Entwicklung der Mieten in diesen Segmenten. Gleichzeitig analysiert

die Studie den weiteren Verlauf für das Jahr 2011 auf Basis lokaler Marktdaten.

Eine Übersicht aller Immobilienmarktberichte der DG HYP finden Sie im Internet unter

www.dghyp.de/unternehmen/markt-research.

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG

Februar 2011

2


REGIONALE IMMOBILIENZENTREN

Büroimmobilien: Krise überwunden – Heterogenität bleibt

Deutschlands lokale Büroimmobilienmärkte haben die jüngste Krise weitgehend

überwunden. Zu diesem Fazit kommt die vorliegende Analyse von 19 Standorten im

ganzen Bundesgebiet. Noch im Jahr 2009 hatte das Mietniveau in fast allen Städten,

insbesondere in guten Lagen, krisenbedingt nachgegeben. Im (flächengewichteten)

Mittel sanken die Mieterlöse pro Quadratmeter in Spitzenlagen um mehr als

3 Prozent. Bereits im vergangenen Jahr waren jedoch deutliche Zeichen der

Erholung zu erkennen. Zwar war die Entwicklung im Durchschnitt aller betrachteten

Standorte immer noch negativ, jedoch konnten die Mieten in einzelnen Städten

wieder spürbar zulegen.

PROGNOSE FÜR 19 BÜROSTANDORTE IN DEUTSCHLAND

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2009 2010e 2011e

7 Top-Standorte

Miete in Top-Lage in Euro 23,9 (-5,6) 23,3 (-2,6) 23,5 (1,0)

Leerstand

12 Oberzentren

9,4 10,2 10,3

Miete in Top-Lage in Euro 11,6 (1,6) 11,7 (0,8) 11,8 (0,7)

Leerstand

Gesamt

7,5 7,5 7,4

Miete in Top-Lage in Euro 20,1 (-3,3) 19,7 (-1,5) 19,9 (0,9)

Leerstand 8,8 9,4 9,4

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr; alle Durchschnitte

sind flächengewichtet)

Unsere Prognose für dieses Jahr stützt sich auf die eingehende Analyse lokaler

Marktdaten. Betrachtet werden unter anderem die Entwicklung der örtlichen

Wirtschaftskraft, die Bürobeschäftigung und das Volumen genehmigter und fertig

gestellter Flächen. Insgesamt kommen wir zu dem Ergebnis, dass sich die Erholung

am Büroimmobilienmarkt in diesem Jahr weiter fortsetzen dürfte. So erwarten wir für

die 19 untersuchten Bürostandorte eine durchschnittliche Steigerung des Mietniveaus

um etwa 1 Prozent. Nach unserer Einschätzung wird die Leerstandsquote

auch in 2011 weiterhin oberhalb der 9-Prozent-Marke bleiben.

Eine detaillierte Analyse einzelner Städte zeigt, dass sich Top-Standorte und Oberzentren

in jüngster Zeit recht unterschiedlich entwickelt haben. Anders als an den

Top-Standorten sind die Büromieten in den 12 Oberzentren auch während der

jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise im Durchschnitt nicht gesunken. An sieben

Standorten konnte das Mietniveau zwischen 2008 und 2010 sogar gesteigert, in den

restlichen Städten zumeist annähernd gehalten werden. Am stärksten legten die

Mieten in Nürnberg zu (+ 9,0 Prozent) – aber auch in Dresden, Karlsruhe,

Mannheim und Mainz wurden trotz der Krise Mietzuwächse von über 4 Prozent

verzeichnet.

3

Kein Rückgang der Büromieten in

den Oberzentren


OBERZENTREN MIT STABILEREN MIETEN… …UND NIEDRIGEREN LEERSTANDSQUOTEN

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

Spitzenmieten Oberzentren [% geg. ggü. Vorjahr] Vorjahr]

Spitzenmieten Top-Standorte [% geg. ggü. Vorjahr]

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (flächengewichteter

Durchschnitt)

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

An den deutschen Top-Standorten, die sich durch starke Wirtschaftskraft und ein

großes Flächenangebot auszeichnen, haben die wirtschaftlichen Turbulenzen der

vergangenen Jahre dagegen tiefere Spuren hinterlassen. Außer in Stuttgart mussten

überall deutliche Einbußen bei den Spitzenmieten hingenommen werden; teilweise

liegen die prozentualen Mietrückgänge zwischen 2008 und 2010 im zweistelligen

Bereich. Einmal mehr hat sich das obere Marktsegment der wichtigsten Immobilienstandorte

als krisenanfälliger als jenes der kleineren Städte erwiesen.

Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Leerstandsquote. Im Jahr 2010 waren durchschnittlich

etwas mehr als 10 Prozent der an den Top-Standorten verfügbaren Bürofläche

nicht vermietet. Die Leerstandsquote der sieben größten Städte in dieser Studie

ist damit gegenüber dem Krisenjahr 2009 noch einmal deutlich angestiegen. Vor

allem einzelne Top-Standorte wie Frankfurt haben mit einem hohen strukturellen

Leerstand zu kämpfen – bis zu 16 Prozent der Flächen blieben hier in 2010

unvermietet. Auch in diesem Jahr dürfte der durchschnittliche Anteil leer stehender

Büroflächen an den Top-Standorten erneut leicht zunehmen.

Im Gegensatz dazu zeichnen sich die untersuchten Oberzentren durch deutlich

niedrigere und stabilere Leerstandsquoten aus. So ist das Leerstandsniveau der

12 Oberzentren in den Jahren 2008 bis 2010 – entgegen dem allgemeinen Trend –

sogar gesunken. Im Durchschnitt der 12 Städte waren im Jahr 2010 nur etwa

7 Prozent aller Flächen ungenutzt. Negative Ausreißer sind vor allem die ostdeutschen

Städte Dresden und Leipzig, die immer noch mit den Folgen des Baubooms

nach der Wiedervereinigung zu kämpfen haben. Die Mehrzahl der Oberzentren

weist hingegen sehr erfreuliche Leerstandsquoten zwischen 5 und 6 Prozent auf.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass es den Oberzentren 2011 gelingen wird, den

Anteil leer stehender Büroflächen weiter zu senken. Im Mittel sollte der Anteil ungenutzter

Flächen in den Oberzentren 2011 weiterhin zwischen 7 und 8 Prozent liegen.

4

11,0

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

Leerstandsquote Oberzentren [%]

Leerstandsquote Top-Standorte [%]

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (flächengewichteter Durchschnitt)

Top-Standorte mit deutlich stärkeren

Einbußen

Leerstandsquote 2011: Leichter

Anstieg an den Top-Standorten…

...hingegen leichter Rückgang in den

Oberzentren


SCHWÄCHERE BAUTÄTIGKEIT IN OBERZENTREN… …ENTLASTET DORT DIE LEERSTANDSQUOTE

Veränderung Bürofläche seit 2008 in %

2,0

Vor diesem Hintergrund wird der Vorteil von Investitionen in den hier betrachteten

Oberzentren deutlich. In der jüngsten Vergangenheit konzentrierten sich viele Investoren

verstärkt auf Core-Immobilien in den großen Wirtschaftszentren – insbesondere

aufgrund der hohen erzielbaren Mieten, guter Wachstumsaussichten und einer

vermeintlichen Sicherheit. Inzwischen wird darüber diskutiert, inwiefern eine solche

Fokussierung vor dem Hintergrund der aktuellen Situation am deutschen Büroimmobilienmarkt

noch sinnvoll ist. Die solide Entwicklung peripherer Märkte während

der jüngsten Wirtschaftskrise hat deren Qualitäten – insbesondere weniger konjunkturabhängige

Vermietungsquoten und stabile Mieten – erneut deutlich gemacht.

Handelsimmobilien: Talfahrt der Mieten blieb aus

Während die wirtschaftlichen Turbulenzen der jüngsten Zeit am Büroimmobilienmarkt

teilweise deutliche Spuren hinterlassen haben, entwickelte sich der deutsche

Handelsimmobilienmarkt vergleichsweise unbeeinflusst. Selbst im Krisenjahr 2009

stiegen die Mieten in den 1a-Lagen der hier betrachteten Standorte um mehr als

2 Prozent an. Trotz der etwas verlangsamten Mietsteigerungen im vergangenen

Jahr erwarten wir für 2011 eine Fortsetzung des positiven Trends. Insgesamt dürften

die Quadratmetermieten in Spitzenlagen weiter nach oben tendieren.

PROGNOSE FÜR 19 HANDELSSTANDORTE IN DEUTSCHLAND

2009 2010e 2011e

7 Top-Standorte

Miete in Top-Lage in Euro

12 Oberzentren

228,4 (2,1) 229,9 (0,8) 230,8 (0,4)

Miete in Top-Lage in Euro

Gesamt

120,5 (2,5) 120,9 (0,2) 121,6 (0,5)

Miete in Top-Lage in Euro 187,5 (2,2) 188,7 (0,6) 189,5 (0,4)

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr; Alle Durchschnitte

sind flächengewichtet)

3,6

Oberzentren Top-Standorte

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (erwartete Veränderung 2008-

2011)

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

5

Absolute Veränderung Leerstandsquote seit 2008

-0,2

Oberzentren Top-Standorte

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research (erwartete Veränderung 2008-

2011)

Oberzentren bieten attraktive Investitionsmöglichkeiten

1,5


Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt sind im Bereich der Einzelhandelsimmobilien

weniger klare Entwicklungsunterschiede zwischen Top-Standorten und Oberzentren

feststellbar. Zwar differieren die Mieten in 1a-Lagen immer noch um rund

100 Euro pro Quadratmeter – allerdings liegen große und kleine Städte bei der prozentualen

Entwicklung in etwa gleichauf.

Vor allem innerhalb der Gruppe der Oberzentren sind deutliche lokale Niveau-

Unterschiede bei den Mieten erkennbar. Diese reichen in 1a-Lagen von etwa 100

Euro in Augsburg bis zu 180 Euro in Hannover. Aber auch die verfügbare Fläche pro

Einwohner ist sehr unterschiedlich: Sie schwankt zwischen 1,1 Quadratmetern in

Leipzig und fast 3,5 Quadratmetern in Augsburg. Offensichtlich ist die Entwicklung

einzelner Standorte im Einzelhandel stark von individuellen lokalen Faktoren abhängig.

Hierbei spielen zum Beispiel die Bedeutung der Stadt in der Region (Zentralität)

sowie ihre spezifische Attraktivität als Einkaufszentrum (z.B. Qualität und Umfang

des Angebots) eine Rolle. So ist beispielsweise Münster vor allem aufgrund des

großen, ländlich geprägten Einzugsgebiets sowie einer attraktiven Innenstadt ein beliebtes

Einkaufsziel. Dies spiegelt sich in einem unter den Oberzentren vergleichsweise

hohen Niveau der Münsteraner Spitzenmieten von über 140 Euro pro Quadratmeter

in 1a-Lagen wider.

IN 2011 DÜRFTEN DIE HANDELSMIETEN LEICHT ZULEGEN

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Spitzenmieten Oberzentren

[% geg. ggü. Vorjahr] Vorjahr]

Spitzenmieten Top-

Standorte [% geg. ggü. Vorjahr]

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research (flächengewichtete Durchschnitte)

Angesichts erfreulicher makroökonomischer Rahmenbedingungen dürfte sich

Deutschlands Einzelhandel mittelfristig weiterhin solide entwickeln. Nach unserer

Prognose dürfte das Bruttoinlandsprodukt in 2011 um mehr als 2 Prozent zulegen.

Auch beim privaten Konsum der deutschen Haushalte gehen wir von weiteren Zuwächsen

aus, während die Arbeitslosigkeit in Gesamtdeutschland weiter sinken

dürfte. Inwiefern es einzelnen Standorten gelingt, diese positiven Impulse umzusetzen

wird jedoch maßgeblich von den regionalen Gegebenheiten abhängen. Die Belebung

des örtlichen Einzelhandels bleibt dabei eine Herausforderung – für die

Stadtplanung ebenso wie für kreative Einzelhändler und Investoren.

6

Entwicklung der Mieten an Top-

Standorten und Oberzentren ähnlich…

...aber teilweise sehr unterschiedliche

Mietniveaus in den Oberzentren

Ausblick für Einzelhandel hat sich

aufgehellt…

… einzelne Standorte dürften unterschiedlich

profitieren


Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Die Heterogenität der Standorte spiegelt sich auch in den teilweise deutlich divergierenden

Mietprognosen für die örtlichen Handelsimmobilienmärkte wider.

Maßgebliche Faktoren sind hierbei unter anderem die lokale Kaufkraft, aktuelle

Veränderungen des Flächenangebots und der Umsätze sowie die örtliche Bevölkerungsentwicklung.

Vor allem innerhalb der Gruppe der Oberzentren dürften sich die

Mieten in diesem Jahr sehr unterschiedlich entwickeln. Während in Darmstadt und

Essen mit leichten Rückgängen zwischen 1 und 2 Prozent zu rechnen sein wird,

werden die Münsteraner Spitzenmieten voraussichtlich um fast 3 Prozent ansteigen.

Im Durchschnitt erwarten wir für die 1a-Lagen der 19 untersuchten Städte ein weiter

anhaltendes Mietwachstum von bis zu 1 Prozent.

7

Mietentwicklung in den Oberzentren

dürfte 2011 sehr unterschiedlich verlaufen


AUGSBURG

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Augsburg

Deutschland

M ünchen

8

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Augsburg

Deutschland

M ünchen

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Mit rund 1,7 Mio. Quadratmeter Büroraum gehört Augsburg zu den kleinsten der in

dieser Studie betrachteten 19 Büroimmobilienmärkte. Lediglich Darmstadt und

Mannheim verfügen über ein ähnlich geringes Flächenangebot. Darüber hinaus liegt

Augsburg nur 70 km von der Landeshauptstadt München entfernt, deren Büromarkt

fast die 8-fache Größe aufweist. Trotz der relativen geographischen Nähe entwickelt

sich der regionale Markt für Büroimmobilien weitestgehend unabhängig von der

bayerischen Metropole.

Obwohl Augsburg Universitätsstadt und Regierungssitz des Regierungsbezirks

Schwaben ist, liegt der Anteil der Beschäftigten im Dienstleistungsbereich nicht höher

als in anderen Städten vergleichbarer Größe. Demgegenüber weist ein überdurchschnittlicher

Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe auf die traditionell

industriell geprägte Wirtschaftsstruktur Augsburgs hin. Die den Münchner

Standort prägenden Themen, beispielsweise Forschung und Entwicklung, scheinen

trotz der geringen geographischen Entfernung nur bedingt eine Beschäftigungswirkung

in Augsburg zu entfalten.

In den vergangenen zehn Jahren wurde die zur Vermietung stehende Fläche um

lediglich 12 Prozent ausgebaut. Da aber in demselben Zeitraum die Zahl der Bürobeschäftigten

nur um 3 Prozent stieg, führte dies zu einem Anstieg der Leerstandsquote.

Ausgehend von 3,2 Prozent in 1999 war bis zum Jahre 2009 eine

Leerstandsquote von 5,4 Prozent erreicht. Damit liegt der Anteil der nicht vermieteten

Fläche in Augsburg allerdings weiterhin deutlich niedriger als in anderen

deutschen Städten. Insbesondere ist er nur etwa halb so hoch wie im nahen München,

wo annähernd 11 Prozent der Büroflächen nicht vermietet sind.

Kleiner Markt mit eigener Dynamik

Strukturelle Besonderheiten

Solide Entwicklung des Marktes in

der Vergangenheit


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN AUGSBURG 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

33,5%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 20,3%

Verarbeitendes

Gewerbe; 18,5%

Bau und Bergbau;

4,2%

Handel und

Transport; 23,1%

Auch in jüngster Vergangenheit zeigte sich die Entwicklung des Augsburger Büroimmobilienmarkts

deutlich fester als dies im Bundesdurchschnitt oder auch in

München der Fall war. Zwar werden mit rund 11 Euro pro Quadratmeter selbst in

Top-Lagen nur annähernd die gleichen Mieten wie in Seitenlagen der Landeshauptstadt

erzielt. Dafür fiel der Mietrückgang während der Krise 2009 deutlich moderater

aus: Das Mietniveau gab mit -4,5 Prozent weniger nach als in München. Dort

wurden in Top-Lagen seit dem letzten Höhepunkt -8,1 Prozent eingebüßt.

Bereits in 2010 sind die Mieten aber unserer Schätzung nach bereits wieder um fast

2 Prozent gestiegen. Dieser Trend sollte sich 2011 weiter fortsetzen. Für dieses Jahr

erwarten wir erneut Mietsteigerungen, die zwischen 1 und 2 Prozent und damit leicht

über dem landesweiten Durchschnitt liegen. Diese Entwicklung wird nach unserer

Einschätzung unter anderem von der robusten Verfassung der regionalen Wirtschaft

getragen. Bei nahezu konstantem Büroflächenbestand wirkt sich eine anhaltende

Zunahme der Bürobeschäftigten stabilisierend auf den Leerstand aus: Dieser dürfte

mit geschätzten 5,1 Prozent in 2011 weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen

Niveau liegen.

BÜROIMMOBILIEN AUGSBURG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 10,8 (2,1) 10,3 (-4,2) 10,5 (2,3) 10,7 (1,5)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 40,9 (1,9) 39,2 (-4,3) 40,0 (1,9) 40,4 (1,2)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

46,7 (1,8) 47,1 (0,8) 47,2 (0,2) 47,4 (0,4)

Bürobestand in 1.000 qm 1.686 (0,0) 1.691 (0,3) 1.695 (0,3) 1.701 (0,3)

Leerstand in 1.000 qm 92 91 87 94

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

5,5 5,4 5,1 5,1

Top-Lage 11,0 (10,0) 10,5 (-4,5) 10,7 (1,9) 10,9 (1,6)

Seiten-Lage 5,0 (11,1) 4,8 (-4,0) 4,9 (1,3) 4,9 (1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

9

Stabiles Mietniveau...

...und schnelle Überwindung der

Krise


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Augsburg

Deutschland

M ünchen

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

10

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

Augsburg

Deutschland

Augsburg bietet mit zuletzt annähernd 3,5 Quadratmetern pro Einwohner mehr

Einzelhandelsfläche als alle anderen Städte in dieser Studie. Dies ist nicht zuletzt

Ergebnis einer massiven Flächenexpansion: Seit Anfang der 1990er Jahre hat sich

der Bestand an Einzelhandelsflächen mehr als verdoppelt – von rund 360.000

Quadratmetern in 1992 auf etwa 890.000 Quadratmeter in 2010. Diese Flächenausweitung

ging mit einem starken Rückgang der Quadratmetermiete einher, die in

Top-Lagen seit 1992 insgesamt um 11 Prozent gesunken ist. Noch deutlichere

Verluste waren in Seitenlagen zu verzeichnen, wo das Mietniveau im gleichen Zeitraum

um 37 Prozent einbrach.

Angesichts einer zuletzt leicht gesunkenen lokalen Arbeitslosigkeit gehen wir für

2011 von einer Trendwende aus. Vor allem dürfte eine reduzierte Bauaktivität und

damit Konsolidierung des Marktes dabei helfen, den Abwärtstrend – bei anhaltender

wirtschaftlicher Erholung – kurzfristig umzukehren. Wir rechnen für dieses Jahr,

sowohl in Innenstadt- als auch in Randlagen, mit leicht steigenden Mieten.

HANDELSIMMOBILIEN AUGSBURG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.296 (0,3) 1.288 (-0,7) 1.289 (0,1) 1.304 (1,2)

Arbeitslosenrate in % 8,9 10,1 9,5 9,3

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.425 (1,3) 1.448 (1,6) 1.462 (0,9) 1.484 (1,5)

Handelsfläche in 1.000 qm 885 (5,6) 890 (0,5) 895 (0,5) 902 (0,8)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

3,4 3,4 3,4 3,4

Top-Lage 100,0 (0,0) 100,0 (0,0) 98,7 (-0,6) 97,9 (0,5)

Seiten-Lage 8,0 (-11,1) 8,0 (0,0) 7,9 (-0,9) 7,9 (0,2)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Starker Ausbau der Flächen und

gesunkene Mieten

Trendwende in Sicht


BERLIN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

-12,0

-14,0

Berlin

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

11

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

Berlin

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Im vielerlei Hinsicht hat der Berliner Büroimmobilienmarkt die neuere Entwicklung

anderer Top-Standorte bereits in den 1990er Jahren vorweg genommen: Während

die Leerstandsquote in anderen Städten erst ab der Jahrtausendwende explodierte,

kämpfte man hier schon früher mit überdurchschnittlichen Leerständen. Die

Hoffnungen auf eine Besserung haben sich über zehn Jahre nach der Verlegung

des Regierungssitzes von Bonn nach Berlin immerhin teilweise realisiert. Zwar blieb

ein großer Boom aus; aber immerhin konnte Berlin – im Gegensatz zu anderen

Top-Standorten – seine Leerstandsquote seit 2005 annähernd konstant halten.

Zuletzt bewegte sich die Leerstandsquote im Jahre 2010 bei 9,2 Prozent. Aufgrund

der ungebrochenen Anziehungskraft Berlins als Regierungssitz dürfte sich diese

jedoch 2011 nicht weiter erhöhen. Aufgrund der in den vergangenen Jahren deutlich

reduzierten Bautätigkeit sehen wir 2011 sogar neue Spielräume für Mieterhöhungen

von geschätzten 1,5 Prozent.

BÜROIMMOBILIEN BERLIN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 78,3 (1,6) 74,9 (-4,3) 76,3 (1,8) 77,2 (1,3)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 22,9 (1,0) 21,8 (-4,5) 22,2 (1,6) 22,4 (1,1)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

448,0 (3,9) 461,4 (3,0) 461,3 (0,0) 462,6 (0,3)

Bürobestand in 1.000 qm 17.338 (-0,1) 17.388 (0,3) 17.456 (0,4) 17.479 (0,1)

Leerstand in 1.000 qm 1.491 1.565 1.606 1.608

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

8,6 9,0 9,2 9,2

Top-Lage 22,0 (2,3) 20,1 (-8,6) 19,5 (-2,9) 19,8 (1,5)

Seiten-Lage 6,7 (3,1) 6,5 (-3,0) 6,4 (-2,1) 6,0 (0,8)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Hoffnungen im Hauptstadtmarkt

zum Teil realisiert

Ungebrochene Anziehungskraft


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

Berlin

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

12

2,0

1,5

1,0

0,5

Berlin

Deutschland

Berlin hat sich seit der deutschen Wiedervereinigung zu einer der großen Einkaufsstädte

Deutschlands und Europas entwickelt. Hierbei spielen nicht nur die große

Einwohnerzahl und die starke Anziehungskraft innerhalb des ländlich geprägten

Brandenburgs eine Rolle. Auch Berlins Attraktivität für Touristen aus der ganzen

Welt trägt zur positiven Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt bei. Folglich ist

die verfügbare Einzelhandelsfläche in Berlin seit 2001 wesentlich stärker gewachsen

als anderswo. Im Jahre 2010 konnten auf einer Fläche von 5,8 Mio. Quadratmetern

die ansässigen Einzelhändler immerhin Waren im Wert von 13,5 Mrd. Euro umsetzen.

Für die Zukunft sehen wir gute Chancen, dass Berlin seine Bedeutung als Einzelhandelsstandort

behaupten und weiter ausbauen kann. Nach einem Mietzuwachs

von 1 Prozent in 2010 rechnen wir auch weiterhin mit einer überdurchschnittlichen

Entwicklung. Nach unserer Schätzung sollten die Quadratmetermieten in Berliner

1a-Lagen in 2011 um 0,5 Prozent steigen.

HANDELSIMMOBILIEN BERLIN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.166 (0,6) 1.173 (0,5) 1.175 (0,2) 1.187 (1,0)

Arbeitslosenrate in % 14,2 14,0 13,8 14,0

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

12.946 (2,4) 13.264 (2,5) 13.517 (1,9) 13.686 (1,3)

Handelsfläche in 1.000 qm 5.551 (2,4) 5.677 (2,3) 5.804 (2,3) 5.928 (2,1)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,6 1,7 1,7 1,7

Top-Lage 215,0 (4,9) 215,0 (0,0) 217,1 (1,0) 218,0 (0,5)

Seiten-Lage 14,0 (7,7) 14,0 (0,0) 14,1 (0,9) 14,1 (0,1)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Attraktives Reiseziel und Zentrum

des Einzelhandels

Auch in Zukunft wichtiger Standort


BREMEN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Bremen

Deutschland

Hamburg

13

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

Bremen

Deutschland

Hamburg

2001 2003 2005 2007 2009e 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die alte Hansestadt bildet zusammen mit Bremerhaven das flächenmäßig kleinste

der 16 Bundesländer. Nichtsdestotrotz hat die Stadt eine große Bedeutung in einem

von kleineren Gemeinden geprägten regionalen Umfeld: Zum einen ist Bremen mit

seinen etwa 550.000 Einwohnern – nach dem 110 km entfernten Hamburg – die

zweitgrößte Stadt im Nordwesten Deutschlands. Zum anderen bildet die Stadt das

Zentrum der „Europäischen Metropolregion Bremen/Oldenburg“.

Als früheres Zentrum des Schiffbaus ist Bremen überproportional vom Strukturwandel

betroffen, der für eine – im Vergleich zu ähnlich großen westdeutschen Städten

– vergleichsweise hohe Arbeitslosigkeit sorgt. Entsprechend landet die Stadt im

Vergleich der 19 betrachteten Standorte auch beim Bruttoinlandsprodukt pro Kopf

auf den hinteren Rängen. Nichtsdestotrotz sind im Büroimmobilienmarkt positive Impulse

zu erkennen: Die Anzahl der Bürobeschäftigten konnte zwischen 1999 und

2009 um 5 Prozent zulegen und negative Beschäftigungseffekte der 1990er Jahre

weitestgehend aufgeholt werden.

Seither präsentiert sich der lokale Büromarkt in robuster Verfassung. Der Leerstand

liegt seit 2005 bei etwa 5 Prozent – nur etwa halb so hoch wie am nächstgelegenen

Top-Standort Hamburg. Im gleichen Zeitraum entwickelten sich auch die Mieten

leicht besser als der Bundesdurchschnitt. Sogar im problematischen Jahr 2009, als

das Bruttoinlandsprodukt so stark zurück ging wie nie zuvor in der Geschichte der

Bundesrepublik, stieg die Miete in Bremer Top-Lagen entgegen dem Trend um

2 Prozent an. Inzwischen liegen die Büromieten in sehr guten Lagen der Hansestadt

mit fast 13 Euro pro Quadratmeter in etwa auf dem Niveau anderer Oberzentren.

Bremens Randlagen hingegen bieten mit Mieten von knapp unter 6 Euro pro Quadratmeter

gerade für junge Unternehmen eine vergleichsweise günstige Gelegenheit,

sich an der Weser anzusiedeln.

Alte Hansestadt und Zentrum der

Metropolregion Bremen/Oldenburg

Herausforderung struktureller

Wandel

Günstige Randlagen bieten Chancen

für Ansiedlung junger Unternehmen


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN BREMEN 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

30,3%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 19,9%

Verarbeitendes

Gewerbe; 16,0%

Bau und Bergbau;

4,2%

Handel und

Transport; 29,2%

Große Büroneubauten, die in den vergangenen Jahren am Flughafen und durch die

Konversion von Hafenflächen entstanden, konnten zügig vermietet werden. Zuletzt

ging das Volumen an genehmigten und fertig gestellten Flächen wieder etwas zurück,

sodass auch auf längere Sicht nicht mit einem Überangebot zu rechnen ist.

Daher gehen wir für 2011 von einer annähernd konstanten Leerstandsquote von

5,6 Prozent nach 5,5 Prozent im Vorjahr aus.

Gleichzeitig dürfte sich das Mietniveau in Bremen weiterhin besser entwickeln als

dies im bundesdeutschen Durchschnitt der Fall ist. Dafür spricht schon die zuletzt

antizyklisch noch einmal deutlich gestiegene Zahl der Bürobeschäftigten. Zudem

werden hochwertige Flächen in Innenstadtlage zunehmend knapper. Für 2011 erwarten

wir daher – bei anhaltender konjunktureller Belebung – spürbare Mietsteigerungen:

In guten Lagen dürfte der Markt die Grenze von 13 Euro pro Quadratmeter

bis Ende des Jahres überschritten haben. Auch in Seiten-Lagen sollte sich die

Situation – nach Rückschlägen in den vergangenen Jahren – insgesamt beruhigen

und die Quadratmetermieten 2011 wieder leicht steigen.

BÜROIMMOBILIEN BREMEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 21,8 (1,9) 20,8 (-4,5) 21,3 (2,3) 21,7 (1,9)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 39,8 (2,0) 38,1 (-4,3) 38,9 (2,2) 39,6 (1,7)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

91,9 (3,1) 92,9 (1,1) 93,7 (0,8) 94,3 (0,6)

Bürobestand im 1.000 qm 3.215 (1,0) 3.243 (0,9) 3.280 (1,2) 3.312 (1,0)

Leerstand in 1.000 qm 157 162 180 185

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

4,9 5,0 5,5 5,6

Top-Lage 12,5 (5,9) 12,8 (2,0) 13,0 (1,6) 13,2 (2,1)

Seiten-Lage 6,3 (-3,1) 5,8 (-7,9) 5,4 (-6,9) 5,4 (0,5)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

14

Zügige Vermietung neuer Flächen

sorgt auch 2011 für annähernd

konstante Leerstandsquote

Steigende Bürobeschäftigung

beflügelt Top-Lagen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

Bremen

Deutschland

Hamburg

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

15

2,5

2,3

2,1

1,9

1,7

1,5

1,3

1,1

0,9

0,7

0,5

Bremen

Deutschland

Als regionales Zentrum verfügt Bremen über deutlich mehr Einzelhandelsfläche

pro Einwohner als der Durchschnitt deutscher Städte und Gemeinden. In den vergangenen

20 Jahren stieg diese Kennzahl kontinuierlich an; zuletzt wurden rund

2,3 Quadratmeter Handelsfläche pro Kopf erreicht. Bis in das Jahr 2009 haben auch

die Mieten in 1a-Lagen des Bremer Einzelhandels teilweise kräftig zulegen können.

Veränderungen der Marktsituation erwarten wir aktuell vor allem von Seiten des

Flächenangebots. Zurzeit befinden sich über 100.000 Quadratmeter neu genehmigte

Fläche in Planung. Zudem ist seit längerem ein neues Einkaufszentrum in

Bremens City in der Diskussion. Dieses könnte einerseits für eine höhere Attraktivität

der Bremer Innenstadt sorgen; andererseits droht kurzfristig eine verschärfte

Konkurrenz für bestehende Flächen, zumal Bremen bereits über einen vergleichsweise

hohen Bestand pro Kopf verfügt. Insgesamt rechnen wir auf kurze Sicht damit,

dass ein vergrößertes Angebot für leicht negativen Druck bei den erzielbaren Mieten

sorgt. Wir gehen deshalb für 2011 von einem leichten Rückgang aus.

HANDELSIMMOBILIEN BREMEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.600 (1,3) 1.588 (-0,8) 1.598 (0,6) 1.608 (0,6)

Arbeitslosenrate in % 11,8 12,6 12,1 12,0

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.989 (1,5) 2.014 (1,2) 2.065 (2,6) 2.094 (1,4)

Handelsfläche in 1.000 qm 1.249 (1,8) 1.259 (0,8) 1.271 (1,0) 1.282 (0,9)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,3 2,3 2,3 2,3

Top-Lage 120,0 (9,1) 120,0 (0,0) 118,4 (-1,3) 117,4 (-0,9)

Seiten-Lage 10,0 (-4,8) 10,3 (3,0) 10,2 (-0,5) 10,2 (-0,2)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Großes Angebot an Handelsflächen

Weiter steigendes Angebot dürfte

Druck auf Mieten erhöhen


DARMSTADT

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

-25,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Darmstadt

Deutschland

Frankfurt

16

20,0

18,0

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Darmstadt

Deutschland

Frankfurt

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Nur 30 km von Frankfurt entfernt liegt Darmstadt im südlichen Teil Hessens. Wie die

Bankenmetropole gehört Darmstadt zum Rhein-Main-Gebiet, eine der wirtschaftlich

stärksten Regionen Deutschlands. So überrascht es nicht, dass etwa 70 Prozent

des Bruttoinlandsprodukts Hessens im Regierungsbezirk Darmstadt (zu dem auch

Frankfurt und das übrige Rhein-Main Gebiet gehören) erwirtschaftet werden. Nichtsdestotrotz

gehört die Stadt mit rund 44.000 Büroangestellten und einem Flächenbestand

von rund 1,8 Mio. Quadratmetern zu den kleineren der hier untersuchten Bürostandorte.

Lokale Besonderheiten prägen auch hier die Beschäftigungsstruktur: Mit fast

34 Prozent liegt der Anteil von Erwerbstätigen im Sektor der öffentlichen und

privaten Dienstleistungen vergleichsweise hoch. Ein wichtiger Faktor hierbei ist

Darmstadts Rolle als Wissenschaftsstandort. So verfügt die Stadt über zahlreiche

Forschungsinstitute, unter anderem in der physikalischen Grundlagenforschung.

Darüber hinaus studieren an Darmstadts Hochschulen – einer Universität sowie

zwei Fachhochschulen – über 30.000 Studierende mit zumeist naturwissenschaftlich-technischer

Ausrichtung.

Noch im Jahre 1999 waren die Darmstädter Büroimmobilien nahezu voll vermietet

– der Anteil der leer stehenden Flächen betrug lediglich 1,4 Prozent. Inzwischen hat

sich dieser Wert in etwa verdreifacht, liegt mit rund 5,2 Prozent in 2009 aber immer

noch deutlich unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Währenddessen zeigt das

Darmstädter Mietniveau in den vergangenen Jahren eine schwache Entwicklung

– die letzte Steigerung in Höhe von 1,7 Prozent konnte 2006 verzeichnet werden.

Interessant ist an dieser Stelle ein Vergleich mit dem nahegelegenen Frankfurt: Dort

lassen sich mit etwa 33 Euro gegenüber 12 Euro die wesentlichen höheren

Quadratmetermieten in Top-Lagen erzielen. Allerdings ist die Frankfurter

Leerstandsquote auch fast dreimal so hoch.

Kleiner Standort im südlichen

Rhein-Main-Gebiet

Wissenschaftsstandort mit naturwissenschaftlich-technischer

Ausrichtung

Niedriger Leerstand aber keine Mietsteigerungen

seit 2006


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN DARMSTADT 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

33,4%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 23,6%

Verarbeitendes

Gewerbe; 18,2%

Bau und Bergbau;

2,7%

Handel und

Transport; 21,8%

Insgesamt entwickelte sich der Darmstädter Büroimmobilienmarkt in der Vergangenheit

deutlich weniger volatil als im benachbarten Frankfurt. Gleichzeitig unterliegt

er ähnlichen makroökonomischen Einflüssen. Die Ausweitung des Flächenangebots

blieb im Jahre 2010 hinter der in Frankfurt zurück. Zugleich sank in Darmstadt die

Zahl der Bürobeschäftigten, während diese in Frankfurt stagnierte. Dadurch dürften

im letzten Jahr die Mieten um etwa 1,5 Prozent gefallen sein. In 2011 dürfte sich der

Markt jedoch leicht erholen. Positive konjunkturelle Impulse, die wir für 2011 erwarten,

tragen hierzu bei. Konkret erwarten wir, dass die Mieten leicht um etwas mehr

als 1 Prozent steigen und damit weiterhin unter der Marke von 12 Euro pro Quadratmeter

in Top-Lagen bleiben.

Die lokale Leerstandsquote dürfte ihren leichten Aufwärtstrend fortsetzen und so in

2011 auf 5,4 Prozent steigen. Damit liegt Darmstadt bei der Leerstandsquote im

guten Durchschnitt der Oberzentren und weit entfernt von dem hohen strukturellen

Leerstandsniveau mancher Top-Standorte.

BÜROIMMOBILIEN DARMSTADT

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 7,4 (2,3) 7,0 (-4,6) 7,1 (0,9) 7,2 (1,7)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 51,7 (1,8) 49,4 (-4,5) 49,8 (0,7) 50,6 (1,6)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

44,0 (0,9) 43,3 (-1,6) 42,8 (-1,1) 43,6 (1,8)

Bürobestand in 1.000 qm 1.753 (3,0) 1.775 (1,3) 1.805 (1,6) 1.825 (1,1)

Leerstand in 1.000 qm 88 93 96 99

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

5,0 5,2 5,3 5,4

Top-Lage 12,0 (0,0) 11,7 (-2,5) 11,5 (-1,5) 11,6 (1,1)

Seiten-Lage 7,5 (0,0) 7,5 (0,0) 7,4 (-1,0) 7,5 (0,7)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

17

Erholung bei Büromieten für 2011

erwartet

Leerstand auch weiterhin unter dem

Niveau der Top-Standorte


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

Darmstadt

Deutschland

Frankfurt

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

18

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

Darmstadt

Deutschland

Seit 2006 sind die im Darmstädter Einzelhandel erzielbaren Mieten deutlich angestiegen,

fast so stark wie in den 1a-Lagen Frankfurts. Zum großen Teil wurde diese

erfreuliche Entwicklung von einer sich entfaltenden Wirtschaftskraft der Region

Rhein-Main getrieben, die für vergleichsweise niedrige Arbeitslosigkeit und robusten

Konsum der Haushalte sorgt.

Allerdings hat die Inbetriebnahme eines Einkaufszentrums mit 57.000 Quadratmeter

Fläche im nahegelegenen Weiterstadt im Herbst 2009 das Marktumfeld grundlegend

verändert: Für den Darmstädter Handelsimmobilienmarkt mit knapp unter 370.000

Quadratmetern Fläche ergibt sich eine spürbare Konkurrenzsituation. Wir gehen

davon aus, dass die Darmstädter Mieten – um konkurrenzfähig zu bleiben – mittelfristig

leicht nachgeben müssen. Für 2011 rechnen wir nach einem Rückgang von

0,3 Prozent im vergangenen Jahr mit um etwas mehr als 1 Prozent sinkenden

Mieterlösen in 1a-Lagen.

HANDELSIMMOBILIEN DARMSTADT

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.394 (1,0) 1.399 (0,3) 1.395 (-0,3) 1.414 (1,4)

Arbeitslosenrate in % 6,9 7,6 8,6 8,0

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

865 (1,6) 874 (1,1) 879 (0,5) 893 (1,6)

Handelsfläche in 1.000 qm 363 (1,2) 366 (0,8) 370 (1,3) 374 (1,0)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,6 2,6 2,6 2,6

Top-Lage 85,0 (6,3) 90,0 (5,9) 89,7 (-0,3) 88,7 (-1,2)

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 11,0 (-8,3) 11,0 (0,0) 10,9 (-0,5)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Wirtschaftskraft der Region sorgt für

niedrige Arbeitslosigkeit

Erschwertes Marktumfeld


DRESDEN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

-12,0

-14,0

Dresden

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

19

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

Dresden

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Ungeachtet des Streits um den Status des Elbtals als Weltkulturerbe gehört Dresden

zu den beliebtesten Reisezielen unter Deutschlands Städten. Frauenkirche,

Zwinger, Grünes Gewölbe und Semperoper ziehen jährlich fast 10 Mio. Besucher

an. Über 18.000 Betten bieten Übernachtungsgästen aus dem In- und Ausland eine

Unterkunft. Doch Dresden zieht nicht nur Touristen an: Anders als in den meisten

anderen deutschen Städten nahm die Bevölkerung zwischen 2003 bis 2009 deutlich

zu. Fast 40.000 Personen siedelten sich neu an. Dresden ist damit – vor München,

Frankfurt und Leipzig – die am schnellsten wachsende Großstadt in Deutschland.

Dresden ist nicht nur Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen sondern auch Sitz

von Regierungspräsidium und Oberlandesgericht. Die öffentliche Verwaltung spielt

daher eine bedeutende Rolle als lokaler Arbeitgeber. Fast 40 Prozent der Bevölkerung

arbeiten im Bereich der öffentlichen und privaten Dienstleistungen. Darüber

hinaus sorgen die Universität sowie zahlreiche Forschungseinrichtungen der

Max-Planck-, Fraunhofer-, Leibniz- und Helmholtz-Gesellschaften für eine große

Zahl von Arbeitsplätzen in Forschung und Entwicklung.

Vor allem aber ist die Region um Dresden ein Zentrum der europäischen Mikroelektronik,

Informations- und Kommunikationstechnologie, die 40.000 Beschäftigten

Arbeitsplätze bietet. Die umgangssprachliche Bezeichnung als „Silicon Saxony“ – in

Reminiszenz an das kalifornische Technologiezentrum Silicon Valley – illustriert die

Bedeutung dieses Industriezweigs für Stadt und Umland. Auch bei der Nanotechnologie

ist Dresden führend: Über 50 Unternehmen und 30 Forschungseinrichtungen

machen die Stadt zum deutschen Zentrum dieses Industrie- und Forschungszweigs.

Daneben tragen zahlreiche Betriebe aus den Bereichen Automobilbau, Luftfahrt und

Pharmazie zur dynamischen Entwicklung der lokalen Wirtschaftskraft bei.

Stärkstes Bevölkerungswachstum in

Deutschland

Wichtiger Verwaltungs- und

Forschungsstandort

High-Tech als Wachstumsmotor


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN DRESDEN 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

37,8%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 23,1%

Verarbeitendes

Gewerbe; 12,0%

Bau und Bergbau;

5,3%

Handel und

Transport; 21,2%

Seit den 1990er Jahren sind die Mieten am Dresdner Büroimmobilienmarkt deutlich

gesunken. Zwischen 1995 und 2010 sanken sie im Spitzenbereich um 36 Prozent, in

Randlagen sogar um 46 Prozent. Nur so gelang es, die Leerstandsquote über

längere Zeit bei ungefähr 11 Prozent zu halten. Im Vergleich zu anderen Städten in

den neuen Bundesländern ist dies ein beachtlicher Wert: Im nur 100 Kilometer entfernten

Leipzig lag der Anteil unvermieteter Flächen zeitweise mehr als doppelt so

hoch.

In der jüngsten Krise hingegen hat der lokale Büroimmobilienmarkt Stabilität

bewiesen. Während die Top-Mieten in den Jahren 2009 und 2010 im gesamtdeutschen

Durchschnitt um rund 1 bzw. 3 Prozent nachgaben, stiegen sie in

Dresden an. Nichtsdestotrotz haben die wirtschaftlichen Verwerfungen der vergangenen

Zeit auch in Dresden dafür gesorgt, dass das Wachstum der Bürobeschäftigung

spürbar nachgelassen hat. Zudem liegt die Leerstandsquote immer noch höher

als in anderen Oberzentren. Wir rechnen daher für dieses Jahr mit einem leichten

Mietrückgang um rund 1 Prozent.

BÜROIMMOBILIEN DRESDEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 14,6 (3,1) 13,8 (-5,5) 14,2 (2,9) 14,5 (2,0)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 28,8 (2,5) 27,0 (-6,2) 27,6 (2,3) 28,1 (1,7)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

91,3 (2,4) 91,6 (0,3) 92,0 (0,4) 92,3 (0,4)

Bürobestand im 1.000 qm 3.784 (0,4) 3.785 (0,0) 3.793 (0,2) 3.798 (0,1)

Leerstand in 1.000 qm 409 416 407 396

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

10,8 11,0 10,7 10,4

Top-Lage 10,0 (0,0) 10,5 (5,0) 10,4 (-0,5) 10,3 (-1,0)

Seiten-Lage 4,0 (0,0) 4,2 (5,0) 4,2 (1,0) 4,2 (-0,6)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

20

Dramatischer Mietverfall seit den

1990er Jahren

Anhaltend hoher Leerstand trübt

Mietausblick ein


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGEN IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

Dresden

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research

21

2,0

1,5

1,0

0,5

Dresden

Deutschland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010e 2011e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Trotz einer vergleichsweise hohen Arbeitslosigkeit und niedriger Kaufkraft ist der

Dresdner Markt für Handelsimmobilien in einer recht guten Verfassung. Die erzielten

Einzelhandelsumsätze konnten zwischen 2000 und 2010 um fast 17 Prozent

gesteigert werden. Auch wenn die Mieten inzwischen vor allem in sehr guten Lagen

merklich angezogen haben, bleibt noch Spielraum für Erhöhungen: Mit knapp über

100 Euro liegt das Niveau in 1a-Lagen immer noch deutlich unter dem vieler

westdeutscher Oberzentren.

Zwei maßgebliche Einflüsse beleben den lokalen Einzelhandel in Dresden: Zum einen

sind dies rund 10 Mio. Touristen, die die Stadt jährlich besuchen. Zum anderen

wirkt sich die Umkehr der Bevölkerungswanderung positiv auf die Umsätze aus. Die

Zuwanderung der vergangenen Jahre hat neue Kaufkraft nicht nur in zentrale Lagen

wie Altmarkt und Prager Straße gebracht. Diese positiven Effekte rechtfertigen aus

unserer Sicht einen positiven Ausblick: Wir rechnen für 2011 mit steigenden Mieten.

HANDELSIMMOBILIEN DRESDEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.173 (-0,7) 1.174 (0,1) 1.183 (0,8) 1.196 (1,1)

Arbeitslosenrate in % 14,0 14,5 14,4 14,4

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.833 (2,9) 1.875 (2,3) 1.928 (2,8) 1.956 (1,4)

Handelsfläche in 1.000 qm 824 (0,4) 905 (9,7) 926 (2,4) 951 (2,7)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,6 1,8 1,8 1,8

Top-Lage 98,0 (4,3) 105,0 (7,1) 105,0 (0,0) 106,3 (1,2)

Seiten-Lage 8,0 (0,0) 8,5 (6,3) 8,6 (1,0) 8,7 (1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Steigende Umsätze trotz hoher Arbeitslosigkeit

Bevölkerungswachstum und Tourismus

stützen Mietentwicklung in

2011


DÜSSELDORF

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

Düsseldorf

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

22

12,0

11,0

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

Düsseldorf

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die Nordrhein-Westfälische Landeshauptstadt gehört mit über 7 Mio. Quadratmetern

zu den großen Bürostandorten in Deutschland. Nicht nur drei DAX-Konzerne aus

den Bereichen Industrie und Handel haben hier ihren Hauptsitz – auch im Dienstleistungssektor

ist die Stadt führend: Große Beratungsunternehmen und Anwaltskanzleien

unterhalten Büros in Düsseldorf; zudem werden über 19 Prozent der

Umsätze in der deutschen Werbebranche hier erzielt.

Nach unseren Schätzungen musste der Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt im Jahre

2010 einen kräftigen Rückgang der Mieten um 4,0 Prozent hinnehmen. Mit zuletzt

knapp 21 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen liegt das Mietniveau damit immer

noch etwas über dem der rund 40 km entfernten Stadt Köln, jedoch deutlich

niedriger als in Frankfurt oder München. In der zweiten Hälfte 2010 hat sich an

diesem Top-Standort die Lage deutlich aufgehellt. 2011 rechnen wir deshalb – trotz

des weiter gestiegenen Leerstands – mit einem Mietanstieg um rund 1 Prozent.

BÜROIMMOBILIEN DÜSSELDORF

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 37,3 (2,0) 35,7 (-4,4) 36,3 (1,7) 36,8 (1,4)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 64,1 (1,3) 61,1 (-4,7) 62,1 (1,6) 62,9 (1,4)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

183,1 (4,4) 184,3 (0,6) 185,3 (0,5) 186,9 (0,9)

Bürobestand in 1.000 qm 7.024 (1,8) 7.195 (2,4) 7.327 (1,8) 7.421 (1,3)

Leerstand in 1.000 qm 681 748 799 831

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

9,7 10,4 10,9 11,2

Top-Lage 23,6 (7,3) 22,0 (-6,8) 21,1 (-4,0) 21,4 (1,4)

Seiten-Lage 9,5 (-1,0) 9,4 (-1,1) 9,3 (-1,4) 9,2 (-0,8)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Wichtiger Standort für Dienstleistungsunternehmen

Letzter Rückschlag dürfte bereits

2011 überwunden werden


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Düsseldorf

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

23

2,0

1,5

1,0

0,5

Düsseldorf

Deutschland

Dank seiner starken Wirtschaftskraft verfügt Düsseldorf über eine solide Basis kaufkräftiger

Konsumenten. Unter den Top 7 Standorten dieser Studie muss sich die

Stadt beim verfügbaren Einkommen pro Kopf lediglich Hamburg und München

geschlagen geben. Darüber hinaus gelingt es der Stadt, auch Konsumenten aus anderen

Städten anzuziehen: Bezüglich der Einzelhandelszentralität, das heißt dem

Verhältnis von Kaufkraft zu Einzelhandelsumsätzen, belegt Düsseldorf nach

Stuttgart Platz 2. Damit gehört Düsseldorf zu den attraktivsten Einzelhandelsstandorten

Deutschlands.

Entsprechend bot der Düsseldorfer Handelsimmobilienmarkt in der Vergangenheit

ein erfreuliches Bild für Investoren: Seit 2002 entwickeln sich die Mieten in

Top-Lagen des Einzelhandels besser als der Durchschnitt der bundesdeutschen

Städte und Gemeinden. Ihr Zuwachs ist zwar zuletzt zurückgegangen, lag aber in

2010 mit geschätzten 1,1 Prozent deutlich im positiven Bereich. Auch für 2011

erwarten wir Mietsteigerungen in Höhe von bis zu 1 Prozent.

HANDELSIMMOBILIEN DÜSSELDORF

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.672 (0,5) 1.641 (-1,8) 1.665 (1,4) 1.672 (0,5)

Arbeitslosenrate in % 8,0 7,9 7,8 7,7

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

3.638 (2,2) 3.646 (0,2) 3.824 (4,9) 3.856 (0,8)

Handelsfläche in 1.000 qm 950 (4,4) 974 (2,5) 988 (1,4) 1.002 (1,5)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,6 1,7 1,7 1,7

Top-Lage 200,0 (5,3) 205,0 (2,5) 207,2 (1,1) 208,4 (0,6)

Seiten-Lage 14,0 (3,7) 13,5 (-3,6) 13,4 (-0,7) 13,5 (0,7)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Attraktive Einkaufsstadt mit hoher

Kaufkraft

Erfreuliches Bild - auch in Zukunft


ESSEN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Essen

Deutschland

Düsseldorf

24

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Essen

Deutschland

Düsseldorf

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Gemessen am Bestand der Bürofläche gehört Essen mit rund 2,9 Mio. Quadratmetern

zu den mittleren Märkten in dieser Studie. Die Stadt spielt eine wichtige Rolle

als Wirtschaftsstandort und Zentrum des Ruhrgebiets, des größten Ballungsraums in

Deutschlands. Nicht nur geographisch ist Essen der Mittelpunkt des Ruhrgebiets

– auch beim Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist die Stadt führend in der Region.

Obwohl Essen der Sitz bedeutender, international agierender Industrieunternehmen

ist, fällt der Anteil der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe vergleichsweise

niedrig aus. Seit einigen Jahren ist stattdessen ein kontinuierlicher Zuwachs bei der

Bürobeschäftigung zu beobachten. Inzwischen entfällt weit über die Hälfte der

Arbeitsplätze auf den Dienstleistungssektor. Auch die letzte Krise hat diesen Trend

nicht aufgehalten.

Bei der prozentualen Entwicklung der Büromieten bewegt sich Essen seit vielen

Jahren ungefähr im Durchschnitt des gesamtdeutschen Marktes – bei teilweise etwas

geringerer Volatilität. Zudem ist der Anteil leer stehender Büroflächen mit unter

5 Prozent der Gesamtfläche vergleichsweise niedrig. Insbesondere gehört Essen zu

den wenigen Städten in dieser Studie, die ihre Leerstandsquote seit 2005 sogar

deutlich senken konnten.

Die letzte Wirtschaftskrise ist für den Essener Büromarkt relativ glimpflich verlaufen.

Während die Mieten für Büroraum 2009 im Bundesdurchschnitt um rund 1 Prozent

nachgaben, konnte das Niveau in Essen gehalten werden. Unseren Analysen zufolge

dürfte sich der lokale Markt auch 2010 etwas besser als der Durchschnitt

deutscher Städte und Gemeinden entwickelt haben: Die vorläufigen Zahlen spiegeln

mit um lediglich 0,7 Prozent gesunkenen Mieten und einer marginal auf 4,5 Prozent

erhöhten Leerstandsquote seine gesunde Verfassung wider.

Zentrum des Ruhrgebiets

Seit 2005 deutlicher Anstieg der

Bürobeschäftigung

Leerstandsquote sank von 2005 bis

2008

Krise vergleichsweise glimpflich

verlaufen


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN ESSEN 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

32,5%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 25,9%

Verarbeitendes

Gewerbe; 9,1%

Bau und Bergbau;

7,4%

Handel und

Transport; 24,6%

2011 dürfte die makroökonomische Erholung weiter Tritt fassen. Dies sollte auch im

Essener Büroimmobilienmarkt für positive Impulse sorgen. Eine verstärkte

Nachfrage im lokalen Markt träfe auf ein nahezu konstantes Angebot: Schließlich fiel

das Volumen an realisierten Neubauflächen bis 2009 vergleichsweise gering aus. In

den Jahren 2007 bis 2009 wurden insgesamt nur rund 58.000 Quadratmeter Büroraum

ihrer Bestimmung übergeben.

Die sehr geringe Leerstandsquote sowie die Tatsache, dass 2011 nur wenig neue

Büroflächen fertig gestellt werden, rechtfertigen einen optimistischen Ausblick. Für

2011 rechnen wir mit Mietsteigerungspotenzialen in Höhe von 1 bis 2 Prozent. Zwar

dürfte Essen auch in Zukunft nicht mit enormen Mietsteigerungen im Büroimmobilienbereich

locken. Nichtsdestotrotz verdient der Markt – gerade aufgrund

seiner Stabilität – eine stärkere Aufmerksamkeit als in der Vergangenheit.

BÜROIMMOBILIEN ESSEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 19,5 (0,3) 18,7 (-4,0) 19,0 (1,8) 19,2 (0,9)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 33,5 (0,6) 32,3 (-3,6) 32,9 (1,8) 33,2 (0,9)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

135,7 (1,8) 136,7 (0,8) 136,4 (-0,2) 137,7 (0,9)

Bürobestand in 1.000 qm 2.878 (-0,6) 2.883 (0,2) 3.014 (4,5) 3.061 (1,5)

Leerstand in 1.000 qm 115 127 135 141

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

4,0 4,4 4,5 4,6

Top-Lage 12,5 (0,0) 12,5 (0,0) 12,4 (-0,7) 12,6 (1,6)

Seiten-Lage 6,0 (9,1) 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 6,0 (0,8)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

25

Schwache Bautätigkeit bis 2009

Büromieten dürften 2011 um

1 bis 2 Prozent steigen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

Essen

Deutschland

Düsseldorf

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

26

1,7

1,5

1,3

1,1

0,9

0,7

0,5

Essen

Deutschland

Unter den Städten des Ruhrgebiets verfügt Essen über das höchste verfügbare

Einkommen pro Kopf. Nichtsdestotrotz unterliegen die Umsätze des lokalen Einzelhandels

deutlichen Schwankungen. Die in der Vergangenheit mitunter schwierige

Lage spiegelt sich auch in den Mieten wider. Zwar werden in 1a-Lagen aktuell um

105 Euro pro Quadratmeter gezahlt – jedoch sind diese Werte das Ergebnis teilweise

heftiger Mietrückgänge, vor allem zwischen 2002 und 2005 sowie erneut seit

2007. Insgesamt befanden sich die Mieten im Essener Einzelhandel im zu Ende

gegangenen Jahrzehnt „im Rückwärtsgang“.

Auch für die nähere Zukunft sind nur wenige positive Impulse auszumachen.

So lässt eine in den vergangenen Jahren deutlich zurückgegangene Flächenproduktivität

aus unserer Sicht nur begrenzten Spielraum für Mieterhöhungen. Dennoch

dürfte das Gröbste überstanden sein. Nach unserer Einschätzung sollte sich

der Abwärtstrend – vor allem dank der besseren gesamtwirtschaftlichen Lage –

etwas verlangsamen, von -2 Prozent in 2010 auf -1,4 Prozent in 2011.

HANDELSIMMOBILIEN ESSEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.419 (1,2) 1.415 (-0,3) 1.423 (0,5) 1.433 (0,8)

Arbeitslosenrate in % 8,8 8,8 8,6 8,4

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

2.947 (0,9) 2.952 (0,2) 2.970 (0,6) 2.994 (0,8)

Handelsfläche in 1.000 qm 736 (0,5) 795 (8,0) 807 (1,6) 832 (3,0)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,3 1,4 1,4 1,4

Top-Lage 110,0 (-4,3) 108,0 (-1,8) 105,8 (-2,0) 104,4 (-1,4)

Seiten-Lage 13,0 (0,0) 12,0 (-7,7) 11,8 (-2,0) 11,6 (-1,1)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Einzelhandelsstandort mit Problemen

Abwärtstrend der Handelsmieten

verlangsamt sich


FRANKFURT

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

-25,0

Frankfurt

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

27

18,0

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Frankfurt

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Frankfurt gehört als Bankenmetropole zu den Top-Standorten in Deutschland. Beim

Bruttoinlandsprodukt pro Kopf liegt Frankfurt sogar an Platz 1 unter Deutschlands

Städten. Trotz der wirtschaftlichen Stärke hat der Frankfurter Büroimmobilienmarkt

seit dem Platzen der Dotcom-Blase mit einem stark angestiegenen

Leerstandsniveau zu kämpfen. Zwischen 2001 und 2004 verfünffachte sich die

Leerstandsquote. Eine merkliche Erholung in den Jahren 2007 und 2008 wurde

schließlich durch die Finanzmarktkrise gestoppt.

Die Perspektive des Frankfurter Büroimmobilienmarkts hängt maßgeblich von der

weiteren Entwicklung im Bankensektor ab. Dort scheint der krisenbedingte Personalabbau

zu großen Teilen vollzogen, sodass sich die Beschäftigungssituation

mittelfristig stabilisieren sollte. Wir erwarten daher für 2011 eine unveränderte

Leerstandsquote und gleichbleibende Mieten.

BÜROIMMOBILIEN FRANKFURT

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 48,3 (2,3) 46,1 (-4,4) 46,7 (1,2) 47,6 (1,9)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 72,8 (0,9) 69,1 (-5,0) 69,9 (1,1) 71,2 (1,8)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

260,4 (3,6) 263,4 (1,2) 264,2 (0,3) 267,4 (1,2)

Bürobestand in 1.000 qm 11.365 (0,7) 11.521 (1,4) 11.795 (2,4) 1.1957 (1,4)

Leerstand in 1.000 qm 1.478 1.550 1.864 1.889

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

13,0 13,5 15,8 15,8

Top-Lage 35,0 (0,0) 33,0 (-5,7) 32,5 (-1,6) 32,5 (0,0)

Seiten-Lage 10,5 (2,9) 10,0 (-4,8) 9,9 (-1,4) 9,8 (-0,8)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Finanzplatz mit hohem

Leerstandsniveau

Büromieten dürften stagnieren


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Frankfurt

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

28

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

Frankfurt

Deutschland

Die in Frankfurt verfügbare Einzelhandelsfläche pro Einwohner hat in den vergangenen

Jahren deutlich zugenommen – von rund 1,5 Quadratmetern in 1999 auf etwas

mehr als 2 Quadratmeter in 2009. Parallel hierzu sind die Mieten in 1a-Lagen im

Durchschnitt deutlich gestiegen. Mit über 240 Euro pro Quadratmeter wird hier

annähernd das hohe Niveau der Münchner Top-Lagen erzielt.

Von vielen Marktbeobachtern werden aktuelle Projekte im Frankfurter Einzelhandel

– beispielsweise bereits erfolgte oder in Planung befindliche Revitalisierungen im

Umfeld der Haupteinkaufsstraße Zeil – als positives Signal für den Standort

gewertet. Auf der anderen Seite könnte sich die anhaltende Ausweitung des

Angebots in den vergangenen Jahren negativ auf das Mietniveau auswirken. Unser

Ausblick für 2011 ist daher eher konservativ und geht von – zumindest kurzfristig –

leicht sinkenden Mieten aus.

HANDELSIMMOBILIEN FRANKFURT

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.384 (0,5) 1.367 (-1,2) 1.376 (0,7) 1.393 (1,2)

Arbeitslosenrate in % 6,2 6,4 6,1 6,0

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

4.351 (1,9) 4.396 (1,0) 4.429 (0,8) 4.489 (1,4)

Handelsfläche in 1.000 qm 1.307 (6,7) 1.389 (6,3) 1.422 (2,4) 1.453 (2,2)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,0 2,1 2,1 2,2

Top-Lage 230,0 (7,0) 245,0 (6,5) 245,0 (0,0) 243,6 (-0,6)

Seiten-Lage 18,0 (5,9) 15,0 (-16,7) 14,9 (-0,7) 14,9 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Mieten in 1a-Lagen fast auf Münchner

Niveau

Starke Bautätigkeit setzt Handelsmieten

unter Druck


HAMBURG

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

Hamburg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

29

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

Hamburg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die nach Berlin zweitgrößte Stadt Deutschlands blickt auf eine lange Geschichte als

Zentrum des Außenhandels zurück. Hamburgs Seehafen ist bis heute der größte

Deutschlands und Nummer drei in Europa. Passenderweise gehen neue Impulse

am Immobilienmarkt momentan vor allem von der HafenCity aus – einem in der

Öffentlichkeit viel beachteten neuen Stadtteil, der aus der Konversion alter Hafenflächen

entstand. Dort sind in den letzten Jahren neue Büroflächen entstanden,

einige große Objekte befinden sich zurzeit noch im Bau. Währenddessen haben die

jüngsten wirtschaftlichen Verwerfungen auch den Hamburger Büroimmobilienmarkt

getroffen, jedoch weniger stark als dies im Durchschnitt bundesdeutscher Städte

und Gemeinden der Fall war. Auch für 2011 erwarten wir eine Entwicklung der

Mieten leicht über dem Bundesdurchschnitt: Nach einem Rückgang um 2,5 Prozent

in 2010 dürfte die Quadratmetermiete für Büroraum um annähernd 1 Prozent

steigen. Bei der Leerstandsquote gehen wir, angesichts neu auf den Markt kommender

Flächen, von einer leichten Erhöhung von 9,3 Prozent in 2010 auf

9,5 Prozent in 2011 aus.

BÜROIMMOBILIEN HAMBURG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 78,7 (2,1) 75,0 (-4,8) 77,1 (2,9) 78,4 (1,7)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 44,5 (1,6) 42,2 (-5,3) 43,3 (2,6) 44,0 (1,6)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

365,7 (3,9) 373,9 (2,2) 375,4 (0,4) 377,0 (0,4)

Bürobestand in 1.000 qm 12.996 (0,6) 13.141 (1,1) 13.368 (1,7) 13.565 (1,5)

Leerstand in 1.000 qm 910 1.025 1.243 1.289

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

7,0 7,8 9,3 9,5

Top-Lage 24,0 (6,7) 23,3 (-2,9) 22,7 (-2,5) 22,9 (0,9)

Seiten-Lage 8,0 (0,0) 8,0 (0,0) 7,9 (-1,0) 7,9 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Hafenstadt im Wandel


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

13,0

11,0

9,0

7,0

5,0

3,0

1,0

-1,0

-3,0

-5,0

Hamburg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

30

2,0

1,5

1,0

0,5

Hamburg

Deutschland

Im Bereich der 1a-Lagen gehören die Hamburger Handelsimmobilien zu den ertragreichsten

Standorten in Deutschland. Hier werden Quadratmetermieten von über

220 Euro erzielt. Diese hohen Werte sind das Ergebnis einer durchweg positiven

Entwicklung im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Teilweise konnten erhebliche

Mietsteigerungen von bis zu 9 Prozent pro Jahr erzielt werden; insgesamt lag

der Anstieg deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Diese erfolgreiche

Entwicklung des Standorts ist durch die Wirtschaftskrise etwas ins Stocken geraten.

Das Mietniveau in 1a-Lagen dürfte auch in 2011 unverändert bei etwa 225 Euro pro

Quadratmeter liegen. Zwar wird die Handelsfläche kontinuierlich erweitert. Dennoch

liegt sie pro Kopf immer noch niedriger als an anderen Top-Standorten. Zudem

verfügt Hamburg über eine vergleichsweise hohe Kaufkraft und damit gute

Potenziale bei der Entwicklung der Einzelhandelsumsätze. Mittelfristig dürften die

Mieten dank guter Wachstumschancen wieder etwas zulegen.

HANDELSIMMOBILIEN HAMBURG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.738 (0,8) 1.749 (0,6) 1.758 (0,6) 1.780 (1,3)

Arbeitslosenrate in % 8,3 8,8 8,4 8,2

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

11.773 (1,8) 12.211 (3,7) 12.442 (1,9) 12.693 (2,0)

Handelsfläche in 1.000 qm 2.679 (4,7) 2.710 (1,2) 2.784 (2,7) 2.828 (1,6)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,5 1,5 1,6 1,6

Top-Lage 215,0 (4,9) 225,0 (4,7) 225,0 (0,0) 225,0 (0,0)

Seiten-Lage 40,0 (5,3) 40,0 (0,0) 39,8 (-0,5) 39,8 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Krise bremst positive Entwicklung…

...aber mittelfristig erfreuliche

Aussichten


HANNOVER

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Hannover

Hamburg

Deutschland

31

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

Hannover

Hamburg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Niedersachsens Landeshauptstadt Hannover besitzt eine lange Tradition als kulturelles

und verwaltungstechnisches Zentrum im Nordwesten Deutschlands. Bremen

und Hamburg als nächstgelegenes Oberzentrum bzw. Top-Standort liegen über

100 Kilometer entfernt. Ein Angebot von rund 4 Mio. Quadratmetern Fläche macht

die Stadt – zusammen mit Leipzig – zum größten Büroimmobilienmarkt unter den

12 hier untersuchten Oberzentren.

International ist Hannover vor allem als Messestadt bekannt. Die sogenannte

Hannover Messe ist nach eigenen Angaben inzwischen zur größten Industriegütermesse

der Welt herangewachsen. Über 6.000 Aussteller präsentieren Produkte aus

zehn Bereichen von Industrieautomation bis Windenergie. In der Regel informieren

sich etwa 200.000 Besucher über die neuesten Trends in den jeweiligen Industriesektoren.

Von besonderer Bedeutung ist außerdem die CeBIT als weltgrößte Messe

für Informationstechnologie. Sie gilt nicht zuletzt als Barometer für die Innovationskraft

von IT-Unternehmen aus der Region und dem ganzen Bundesgebiet.

In jüngster Zeit hatte die Messe jedoch mit schwindendem Interesse sowohl bei

Ausstellern als auch Endkunden zu kämpfen. In den Jahren 2009 und 2010 gingen

die Besucherzahlen um jeweils 15 bis 20 Prozent zurück.

Eine sehr breit gefächerte Palette verschiedener Industrie- und Dienstleistungsunternehmen

prägt den Wirtschaftsstandort Hannover. Mit rund 32.000 Beschäftigten

spielen Automobilproduzenten und Zulieferer eine entscheidende Rolle als

örtliche Arbeitgeber. Die weitgehende Überwindung der jüngsten Krise in diesem

Sektor trägt maßgeblich dazu bei, dass sich der Zukunftsausblick für die lokale Wirtschaft

wieder merklich aufgehellt hat. Aber auch Dienstleistungsunternehmen – vor

allem in den Bereichen Versicherungen und Tourismus – sorgten in letzter Zeit wieder

vermehrt für positive Nachrichten. In diesen Branchen gehören Hannoveraner

Unternehmen zu den Marktführern in Deutschland und der Welt. Ihre Prosperität hat

entscheidenden Einfluss auf die weitere Entwicklung der regionalen Wirtschaftskraft.

Lange Tradition als kulturelles und

verwaltungstechnisches Zentrum im

Nordwesten

Internationaler Messestandort von

weltweiter Bekanntheit

Lokale Wirtschaft breit gefächert –

Marktführer in Versicherungen und

Tourismus


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN HANNOVER 2009

Quelle: Feri

öff. u. private Dienstleistungen;

36,3%

Finanz- u.

Unternehmens-

dienstleistungen;

26,4%

Im Hinblick auf die Leerstandsquote bewegt sich der lokale Büroimmobilienmarkt

ungefähr im Mittel der zwölf in dieser Studie untersuchten Oberzentren. Auch die

Mieterträge in Spitzenlagen Hannovers liegen etwa im Durchschnitt der

Oberzentren. Lediglich in Randlagen sind sie mit rund 7 Euro pro Quadratmeter eher

überdurchschnittlich teuer. Einzelne große Transaktionen haben zuletzt das

Geschehen am Hannoveraner Bürovermietungsmarkt geprägt: So entfiel beispielsweise

rund ein Drittel der 150.000 Quadratmeter Mietumsatz im Jahre 2009 auf

einen Kunden der Versicherungsbranche. Weit über die Hälfte der gesamten

Abschlüsse betrafen hingegen kleinere Flächen von bis zu 300 Quadratmetern.

Unsere Analyse der Faktoren Bürobeschäftigung, Büroraumfertigstellungen und

gesamtdeutsches Mietumfeld deutet darauf hin, dass die Hannoveraner Mieten im

Bürobereich 2011 wieder steigen werden. Dies ergibt sich sowohl aus der

quantitativen als auch der qualitativen Auswertung der Marktdaten. Konkret rechnen

wir mit einem Zuwachs von etwas mehr als 1 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

BÜROIMMOBILIEN HANNOVER

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Verarbeitendes

Gewerbe; 10,9%

Bau und Bergbau;

3,3%

Handel und

Transport; 22,8%

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 24,8 (1,3) 23,3 (-5,9) 23,8 (2,1) 24,3 (1,9)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 47,8 (1,0) 44,9 (-6,1) 45,9 (2,1) 46,8 (1,9)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

118,4 (3,8) 119,6 (1,0) 119,8 (0,2) 120,3 (0,4)

Bürobestand im 1.000 qm 4.048 (0,2) 4.046 (0,0) 4.066 (0,5) 4.066 (0,0)

Leerstand in 1.000 qm 288 282 272 270

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

7,1 7,0 6,7 6,7

Top-Lage 12,5 (4,2) 12,5 (0,0) 12,5 (0,0) 12,7 (1,6)

Seiten-Lage 7,3 (0,0) 7,2 (-1,4) 7,2 (-0,4) 7,2 (1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

32

Große Transaktionen bestimmten

jüngst die Vermietungsstatistik

Analyse deutet auf steigende Mieten

in 2011 hin


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

Hannover

Hamburg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

Eher unbemerkt hat sich Hannover zu einer bedeutenden Einkaufsstadt unter den

Oberzentren gemausert. Die Gebiete um Georgstraße, Bahnhofstraße und

Niki-de-Saint-Phalle Promenade gehören zu den ertragsstärksten in Deutschland.

Spitzenmieten von 180 Euro heben sich deutlich von anderen Oberzentren ab und

rücken Hannover in die Nähe der Top-Standorte. Besonders in guten Lagen der

Hannoveraner Innenstadt ist der Markt aktuell in Bewegung. Dies zeigt sich schon

daran, dass die Stadt laut städtischem Immobilienmarktbericht bei den Neuvermietungen

in 1a-Lagen im ersten Halbjahr 2010 auf Platz 4 in Deutschland landete.

Aufgrund der robusten Umsatzentwicklung im lokalen Einzelhandel wird sich der

Handelsimmobilienmarkt unserer Einschätzung nach weiterhin positiv entwickeln.

So hat Hannover bereits im vergangenen Jahr besser abgeschlossen als andere

deutsche Städte. Während die Mieten im landesweiten Durchschnitt nach unten

tendierten, stiegen sie hier leicht an. Für 2011 rechnen wir mit einer Fortsetzung

dieses Trends.

HANDELSIMMOBILIEN HANNOVER

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

33

2,0

1,8

1,6

1,4

1,2

1,0

Hannover

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.372 (0,4) 1.368 (-0,3) 1.369 (0,1) 1.387 (1,3)

Arbeitslosenrate in % 10,0 10,2 10,3 10,3

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

3.647 (-0,7) 3.718 (2,0) 3.739 (0,6) 3.785 (1,2)

Handelsfläche in 1.000 qm 880 (5,2) 897 (1,8) 909 (1,4) 929 (2,1)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,7 1,7 1,8 1,8

Top-Lage 180,0 (4,0) 180,0 (0,0) 181,4 (0,8) 184,6 (1,8)

Seiten-Lage 22,0 (10,0) 23,0 (4,5) 23,1 (0,5) 23,4 (1,3)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Markt für Innenstadtlagen in

Bewegung

Robuste Umsatzentwicklung

beflügelt Mieten


KARLSRUHE

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

2001

-2,0

2003 2005 2007 2009 2011e

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Karlsruhe

Deutschland

Stuttgart

34

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Karlsruhe

Deutschland

Stuttgart

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Karlsruhe weist unter den hier untersuchten Standorten die niedrigste

Leerstandsquote aus. Lediglich 2,5 Prozent der Büroflächen sind nicht vermietet.

Sogar während der Krise im Jahre 2009 konnte die Leerstandsquote deutlich unter

3 Prozent gehalten werden. Besonders deutlich wird die Spitzenposition Karlsruhes

beim Vermietungsstand im Vergleich zur baden-württembergischen Landeshauptstadt

Stuttgart. Deren Leerstandsquote ist zwar die niedrigste unter den

Top-Standorten, liegt aber immer noch um ganze 2 Prozentpunkte höher. Dies war

nicht immer so: Noch vor zehn Jahren lagen Karlsruhe und Stuttgart bei der

Leerstandsquote annähernd gleich auf. Seitdem stieg die verfügbare Fläche in beiden

Städten annähernd in gleichem Maße an, jeweils um etwa 10 Prozent. Während

der Leerstand in Stuttgart rapide anstieg, hielt die Nachfrage in Karlsruhe mit dem

Angebot Schritt. Dies sorgte über die Jahre für eine – entgegen dem gesamtdeutschen

Trend – gleichbleibend hohe Auslastung des Büroflächenbestandes.

Ein weiterer Vergleich mit dem nächstgelegenen Oberzentrum Mannheim illustriert

die Bedeutung lokaler Unterschiede zwischen einzelnen Büromärkten. Obschon nur

60 km entfernt, liegt der Anteil unvermieteter Flächen in Mannheim fast doppelt so

hoch. Allerdings sind die Mieten in guten Lagen Mannheims mit rund 13 Euro auch

fast 2 Euro teurer. Darüber hinaus weicht die Beschäftigtenstruktur Karlsruhes

deutlich von der Mannheims oder anderer Märkte in dieser Studie ab: Als Sitz des

Bundesgerichtshofs, der Verwaltung des Regierungsbezirks und einer großen

Universität verfügt die Stadt über einen vergleichsweise hohen Anteil an Arbeitsplätzen

im öffentlichen Dienst.

Der Karlsruher Büroimmobilienmarkt erfreut Investoren nicht nur mit außergewöhnlich

niedrigen Leerstandsquoten. Auch die Entwicklung der Mieten in guten Lagen

gab in den vergangenen Jahren durchweg Anlass zur Freude: Anders als in anderen

Städten sind die lokalen Mieten seit zehn Jahren nicht gesunken. Besonders 2007

und 2008 waren hohe Steigerungsraten zu verzeichnen.

Niedrigster Leerstand aller Städte in

dieser Studie

Viele Arbeitsplätze im öffentlichen

Dienst

Büromieten seit zehn Jahren im

Aufwärtstrend


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN KARLSRUHE 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

34,2%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 24,5%

Verarbeitendes

Gewerbe; 10,4%

Bau und Bergbau;

5,1%

Handel und

Transport; 25,6%

Das Volumen der in Karlsruhe genehmigten Büroflächen lag zuletzt etwa im Schnitt

der vergangenen zehn Jahre. Ein erhöhter Angebotsdruck am lokalen Büroimmobilienmarkt

ist somit aus unserer Sicht in naher Zukunft nicht zu erwarten. Darüber

hinaus stieg die Zahl der Bürobeschäftigten in den Jahren 2008 bis 2010 trotz

Wirtschaftskrise weiter an. Von der Nachfrageseite ist daher eher mit positiven Impulsen

für Mieten und Vermietungsstände zu rechnen.

Dass der öffentliche Sektor einen Großteil der lokalen Beschäftigung trägt, ist für

den Karlsruher Büroimmobilienmarkt insbesondere in einem makroökonomisch

unsicheren Umfeld von Bedeutung. In anderen Städten hängen die Aussichten für

2011 großenteils von der Frage ab, inwiefern sich der wirtschaftliche Aufschwung

des vergangenen Jahres fortsetzen wird. In Karlsruhe hingegen wirkt sich die

Präsenz öffentlicher Arbeitgeber stabilisierend aus – auch im Falle erneuter

wirtschaftlicher Turbulenzen dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien tendenziell

konstant bleiben. Unser Ausblick für 2011 ist daher positiv: Selbst bei sich verlangsamendem

Wirtschaftswachstum sollten Mietsteigerungen von über 1 Prozent

gegenüber dem Vorjahr möglich sein. Bei anhaltend positivem Umfeld könnte die

Leerstandsquote sogar weiter in Richtung der 2,5-Prozent-Marke sinken.

BÜROIMMOBILIEN KARLSRUHE

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 13,0 (1,7) 12,4 (-4,1) 12,6 (1,4) 12,8 (1,6)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 44,9 (0,9) 42,8 (-4,6) 43,3 (1,0) 43,8 (1,3)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

71,0 (2,8) 72,0 (1,5) 72,1 (0,1) 72,3 (0,3)

Bürobestand im 1.000 qm 2.629 (1,7) 2.657 (1,1) 2.682 (0,9) 2.711 (1,1)

Leerstand in 1.000 qm 74 77 71 68

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

2,8 2,9 2,6 2,5

Top-Lage 11,0 (4,8) 11,2 (1,8) 11,5 (2,6) 11,6 (1,1)

Seiten-Lage 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 6,1 (1,3) 6,1 (1,0)

Quelle: : BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

35

Zahl der Bürobeschäftigten stieg

auch 2008 bis 2010

Auch 2011 dürften die Büromieten

steigen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

Karlsruhe

Deutschland

Stuttgart

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

36

2,0

1,5

1,0

0,5

Karlsruhe

Deutschland

Karlsruhe gehörte in den Jahren 2003 bis 2009 zu den am schnellsten wachsenden

Oberzentren. Die Stadt belegt gemessen am prozentualen Bevölkerungswachstum

in diesem Zeitraum Platz 6 unter Deutschlands Großstädten. Mit dieser Zunahme

konnte das Angebot an Einzelhandelsflächen nicht mithalten: Nur wenige neue

Handelsimmobilien wurden fertig gestellt. Im gleichen Zeitraum zwischen 2003 und

2009 wuchs die im Stadtgebiet verfügbare Fläche um lediglich 4 Prozent. Folglich

blieb die Pro-Kopf-Einzelhandelsfläche hinter dem bundesdeutschen Trend zurück.

Bisher hat die Verknappung des Handelsflächenangebots jedoch nicht zu einer

Verteuerung der Flächen geführt. Selbst in 1a-Lagen wird mit etwa 110 Euro pro

Quadratmeter eine (für Oberzentren) immer noch nur unterdurchschnittliche Miete

erreicht. Aus unserer Sicht dürfte diese Situation jedoch nicht länger anhalten: Trotz

des nahezu konstanten Flächenbestands sind die erzielten Umsätze zuletzt merklich

angestiegen. Die daraus resultierende höhere Flächenproduktivität schafft neuen

Spielraum für Mietsteigerungen von etwas mehr als 1 Prozent in 2011.

HANDELSIMMOBILIEN KARLSRUHE

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.522 (-0,3) 1.522 (0,0) 1.527 (0,3) 1.541 (0,9)

Arbeitslosenrate in % 6,3 6,8 6,5 6,5

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.823 (1,8) 1.879 (3,1) 1.909 (1,6) 1.941 (1,7)

Handelsfläche in 1.000 qm 492 (0,0) 493 (0,2) 496 (0,6) 498 (0,6)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,7 1,7 1,7 1,7

Top-Lage 110,0 (0,0) 110,0 (0,0) 110,6 (0,5) 111,9 (1,2)

Seiten-Lage 8,5 (0,0) 8,0 (-5,9) 8,0 (0,0) 8,0 (0,5)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Flächenangebot kann nicht mit

Bevölkerungswachstum mithalten

Erhöhte Flächenproduktivität schafft

Spielraum für höhere Mieten


KÖLN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

Köln

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

37

11,0

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

Köln

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Weit über die Hälfte der Beschäftigten Kölns arbeitet im Dienstleistungssektor, vor

allem im Medienbereich. Entsprechend bietet die Stadt nach Düsseldorf das

zweitgrößte Büroflächenangebot in Nordrhein-Westfalen und gehört zu den

7 Top-Standorten Deutschlands. Alleine zwischen 1999 und 2009 ist der Bestand an

Büroflächen um rund 15 Prozent gewachsen. Währenddessen stieg jedoch auch die

Leerstandsquote von 3,1 auf 9 Prozent. Sie liegt damit zwar über dem Bundesdurchschnitt,

aber immer noch unter dem in Düsseldorf.

Bereits in früheren Jahren schwankte das Mietniveau in Köln teilweise deutlich.

2010 dürfte in der zweiten Jahreshälfte der Mietrückgang in der Rhein-Metropole

ausgelaufen sein. Für 2011 sehen wir Spielraum für Mietsteigerungen: Bei unverändertem

Leerstand rechnen wir mit um 1 Prozent höheren Mieten.

BÜROIMMOBILIEN KÖLN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 41,1 (0,7) 39,3 (-4,4) 39,9 (1,6) 40,4 (1,1)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 41,3 (0,2) 39,6 (-4,1) 40,1 (1,3) 40,4 (0,8)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

202,1 (4,0) 204,7 (1,3) 205,1 (0,2) 205,8 (0,3)

Bürobestand in 1.000 qm 6.779 (1,5) 6.992 (3,1) 7.029 (0,5) 7.102 (1,0)

Leerstand in 1.000 qm 600 629 647 653

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

8,9 9,0 9,2 9,2

Top-Lage 21,0 (5,0) 20,5 (-2,4) 20,1 (-1,9) 20,3 (1,0)

Seiten-Lage 8,3 (0,0) 8,1 (-2,4) 8,0 ( -1,7) 8,0 (0,9)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Zweitgrößter Bürostandort in

Nordrhein-Westfalen

Moderate Mietsteigerungen in Sicht


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Köln

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

38

2,0

1,5

1,0

0,5

Köln

Deutschland

In der Zeit zwischen 2001 und 2008 stagnierte die in der Domstadt verfügbare

Einzelhandelsfläche pro Kopf, während sie im Bundesdurchschnitt kontinuierlich

zunahm. Vor allem aus diesem Grunde konnten im Kölner Handelsimmobilienmarkt

merkliche Mietsteigerungen durchgesetzt werden. Inzwischen hat Köln in diesem

Marktsegment den lokalen Rivalen Düsseldorf übertrumpfen können: Mit 220 Euro

pro Quadratmeter liegen die Mieten in Kölner 1a-Lagen etwas höher als in der

Landeshauptstadt.

Auch in Köln hat das Krisenjahr 2009 dem Trend zu höheren Handelsmieten ein

Ende gesetzt. Angesichts eines vergleichsweise knappen Flächenangebots konnten

die Mieten im vergangenen Jahr aber schon wieder leicht um rund 0,5 Prozent

gesteigert werden. Für 2011 rechnen wir mit einem erneuten Plus in dieser Höhe.

HANDELSIMMOBILIEN KÖLN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.498 (0,2) 1.499 (0,1) 1.514 (1,0) 1.529 (1,0)

Arbeitslosenrate in % 8,9 8,6 8,4 8,3

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

5.779 (0,2) 5.526 (-4,4) 5.717 (3,5) 5.803 (1,5)

Handelsfläche in 1.000 qm 1.328 (-0,2) 1.392 (4,8) 1.406 (1,0) 1.436 (2,1)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,3 1,4 1,4 1,4

Top-Lage 220,0 (7,3) 220,0 (0,0) 221,1 (0,5) 222,3 (0,5)

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 12,0 (0,0) 12,0 (0,4) 12,1 (0,3)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Bis 2008 legten die Handelsmieten

deutlich zu

Mietsteigerungspotenziale in 2011


LEIPZIG

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

-12,0

-14,0

Leipzig

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

39

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

Leipzig

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Mit annähernd 520.000 Einwohnern ist Leipzig – knapp vor dem 100 Kilometer

entfernten Dresden – die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern.

Zusammen mit dem benachbarten Halle bildet sie die Metropolregion Sachsendreieck,

in der über 3 Mio. Menschen leben. Bekannt ist Leipzig vor allem als

Messestadt. Bereits vor Jahrhunderten trafen sich hier Kaufleute, um internationalen

Handel zu treiben. Bis heute ist die Leipziger Messe von großer Bedeutung. Zu den

wichtigsten Veranstaltungen zählen die Buchmesse und die Auto Mobil International

im Frühjahr, die Tausende von Besuchern anziehen. Auf eine große Tradition kann

auch die Universität Leipzig zurückblicken, die zu den ältesten in Deutschland

gehört.

Die Region in und um Leipzig verfügt über eine reiche Tradition als Industriestandort.

Dank ihrer Lage und des internationalen Flughafens hat sich die Stadt

inzwischen auch zu einem wichtigen Logistikzentrum entwickelt. Bisher arbeiten

rund 23 Prozent aller Beschäftigten in den Bereichen Handel und Verkehr. Der

weitere Ausbau Leipzigs als Verkehrsknotenpunkt, vor allem als Verbindung

zwischen Ost- und Westeuropa, könnte diese Zahl weiter nach oben treiben. Schon

heute steht der Flughafen beim Frachtaufkommen in Deutschland an dritter Stelle.

Von der weiter zunehmenden Bedeutung Leipzigs als Logistikzentrum dürfte auch

der Markt für Büroflächen profitieren: Entsprechende Dienstleistungsunternehmen

könnten für zusätzliche Nachfrage in diesem Bereich sorgen.

Gemessen am Büroimmobilienbestand ist Leipzig mit rund 4 Mio. Quadratmetern

(zusammen mit Hannover) der größte lokale Markt unter den hier untersuchten

Oberzentren. Leider nimmt die Stadt auch bei der Leerstandsquote eine Spitzenposition

ein. Fast 18 Prozent der vorhandenen Flächen sind nicht vermietet. Zwar

konnte der Leerstand seit 2000, als noch fast ein Viertel aller Flächen frei war,

zumindest teilweise abgebaut werden. Dennoch bleiben bestehende Überkapazitäten

im Büroimmobilienmarkt eine zentrale Herausforderung für die Stadt.

Zweitgrößte Stadt in den neuen

Bundesländern

Logistikzentrum im Osten

Höchster Leerstand aller

untersuchten Städte


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN LEIPZIG 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

34,7%

Finanz- u.

Unternehmensdienst

leistungen; 26,9%

Verarbeitendes

Gewerbe; 8,5%

Bau und Bergbau;

6,8%

Handel und

Transport; 22,9%

Noch zu Beginn der 1990er Jahre wurden in Leipzig Büromieten erzielt, die

annähernd das Niveau von Top-Standorten wie Berlin oder Düsseldorf erreichten.

Die glanzvolle Historie der Stadt sowie Aufschwungshoffnungen zogen viele

Investoren an. Diese bauten bis Ende der 1990er Jahre den Bestand an Büroflächen

massiv aus. Dem Druck des resultierenden massiven Überangebots konnte der

Markt jedoch nicht lange standhalten. Innerhalb von 20 Jahren halbierten sich die

Mieten.

Dennoch liegt das Niveau der Leipziger Büromieten heute kaum niedriger als in

anderen Oberzentren. In guten Lagen der Innenstadt wurden zuletzt fast 11 Euro

pro Quadratmeter bezahlt. 2010 haben die Mieten jedoch erstmals seit langem

wieder etwas nachgegeben. Hierfür dürfte die deutliche Flächenausweitung im Jahr

2008 verantwortlich gewesen sein. Da der Markt unverändert durch einen hohen

Bestand freier Flächen belastet wird, erwarten wir, dass sich der leicht negative

Trend auch 2011 fortsetzt. Gegenüber dem Vorjahr dürften die Mieten in Innenstadtlagen

erneut um etwa 1 Prozent fallen. Zugleich sollte aber die zuletzt weiter

angestiegene Bürobeschäftigung helfen, den Leerstand mittelfristig zu reduzieren.

Erst wenn es in Leipzig gelingt, die Leerstandsquote dauerhaft zu senken, ist aus

unserer Sicht eine konstante Mietsteigerung möglich.

BÜROIMMOBILIEN LEIPZIG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 12,7 (1,5) 12,1 (-5,2) 12,3 (2,2) 12,6 (1,7)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 24,9 (0,7) 23,4 (-6,1) 23,9 (2,1) 24,2 (1,5)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

77,9 (3,3) 79,1 (1,6) 79,4 (0,4) 79,4 (0,0)

Bürobestand im 1.000 qm 4.064 (16,6) 4.073 (0,2) 4.089 (0,4) 4.102 (0,3)

Leerstand in 1.000 qm 772 733 724 718

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

19,0 18,0 17,7 17,5

Top-Lage 10,8 (0,0) 10,8 (0,0) 10,7 (-1,0) 10,6 (-1,0)

Seiten-Lage 5,2 (0,0) 5,2 (0,0) 5,2 (-0,5) 5,2 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

40

Überangebot hat Mieten seit den

1990ern halbiert

Steigende Bürobeschäftigung könnte

beim Abbau des Leerstands helfen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Leipzig

Deutschland

Berlin

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

41

2,0

1,5

1,0

0,5

Leipzig

Deutschland

Im Vergleich der hier untersuchten Städte erscheint Leipzigs Einzelhandel am

wenigsten stark entwickelt. So liegt die verfügbare Handelsfläche pro Einwohner mit

etwas mehr als einem Quadratmeter weit unter dem Bundesdurchschnitt.

Oberzentren vergleichbarer Größe, beispielsweise Nürnberg oder Hannover,

verfügen über einen weitaus höheren Flächenbestand. Entsprechend gering fallen

die Umsätze aus, wie ein Vergleich mit der Landeshauptstadt Dresden zeigt:

Obwohl dort weniger Menschen leben, setzt der lokale Einzelhandel etwa

17 Prozent mehr um.

Dennoch liegen die Leipziger Quadratmetermieten mit rund 115 Euro in

Innenstadt- und 10 Euro in Stadtteillagen in etwa auf dem Niveau anderer Oberzentren.

Da die Umsätze im Einzelhandel zuletzt deutlich angezogen haben, sehen wir

in der nahen Zukunft Potenzial für steigende Mieten. Zwar belastet die hohe Arbeitslosigkeit

unverändert die lokale Kaufkraft – allerdings könnte ein weiter anhaltendes

Bevölkerungswachstum hier für zusätzliche Impulse sorgen. Für 2011 rechnen wir

mit moderaten Steigerungen von unter 1 Prozent.

HANDELSIMMOBILIEN LEIPZIG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010e 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.096 (-1,2) 1.089 (-0,7) 1.101 (1,2) 1.109 (0,7)

Arbeitslosenrate in % 19,2 19,1 18,1 17,6

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.635 (-0,2) 1.649 (0,8) 1.743 (5,7) 1.759 (0,9)

Handelsfläche in 1.000 qm 563 (2,0) 565 (0,5) 578 (2,2) 595 (3,0)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,1 1,1 1,1 1,1

Top-Lage 115,0 (0,0) 115,0 (0,0) 115,6 (0,5) 116,2 (0,5)

Seiten-Lage 10,0 (0,0) 10,0 (0,0) 10,0 (0,0) 10,1 (0,5)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Verfügbare Handelsfläche liegt weit

unter Bundesdurchschnitt

Jüngste Umsatzsteigerungen

erlauben höhere Mieten


MAINZ

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

-20,0

-25,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

M ainz

Deutschland

Frankfurt

42

18,0

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

M ainz

Deutschland

Frankfurt

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt gehört zusammen mit Augsburg und

Darmstadt zu den drei kleinsten der in dieser Studie analysierten Bürostandorte. Nur

etwa 1,7 Mio. Quadratmeter Fläche stehen hier zur Verfügung. Geographisch

gesehen markiert Mainz die westliche Grenze der Metropolregion Rhein-Main-

Gebiet, zu der auch Frankfurt und Darmstadt gehören. Von der Wirtschaftskraft her

präsentiert sich die Stadt jedoch deutlich schwächer als ihre Nachbarn: So erreicht

Mainz nur rund drei Viertel des Darmstädter bzw. etwa die Hälfte des Frankfurter

Bruttoinlandsprodukt pro Kopf.

Mehr als alle anderen Städte dieser Studie ist Mainz im Hinblick auf die lokale

Beschäftigungsstruktur vom Dienstleistungssektor geprägt. Zusammengenommen

entfallen fast 70 Prozent aller lokalen Arbeitsplätze auf diesen Bereich. Diese

ungewöhnliche Dominanz hat mehrere Gründe: Zum einen ist Mainz als

Landeshauptstadt Sitz von Ministerien und Behörden. Darüber hinaus ist die

Universität mit dem angeschlossenen Klinikum und verschiedenen Forschungseinrichtungen

Arbeitgeber für etwa 9.000 Menschen. Vor allem aber ist Mainz eine

Medienstadt. Gleich zwei große öffentlich-rechtliche Rundfunkanstalten haben hier

ihren Sitz und verhelfen Mainz zu einer herausragenden Rolle in diesem Bereich.

Die Dominanz öffentlicher Einrichtungen im lokalen Dienstleistungssektor hat auch

Auswirkungen auf den Mainzer Büroimmobilienmarkt. Über Steuern bzw. öffentliche

Abgaben finanzierte Institutionen schaffen eine robuste, weitestgehend konjunkturunabhängige

Nachfrage nach Büroraum. Dies stabilisiert langfristig sowohl das

Mietniveau als auch die Flächenauslastung. Die Entwicklung der Mainzer

Leerstandsquote während der vergangenen zehn Jahre spiegelt diesen Effekt wider:

Seit 2001 liegt der Anteil freier Büroflächen deutlich unter dem bundesdeutschen

Durchschnitt. Vor allem aber blieb die Auslastung der Mainzer Flächen auch in

Phasen deutschlandweit steigenden Leerstands – beispielsweise nach dem Platzen

der Dotcom-Blase 2001/2002 – annähernd konstant.

Wirtschaftlich schwächer als Nachbarn

im Rhein-Main Gebiet

Medien prägen die Beschäftigungsstruktur

Öffentliche Institutionen stabilisieren

den Büroimmobilienmarkt


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MAINZ 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

46,2%

Verarbeitendes

Gewerbe; 7,7%

Bau und Bergbau;

3,3%

Handel und

Transport; 21,9%

Finanz- u.

Unternehmens-

dienstleistungen;

20,5%

In den Jahren 2009 und 2010 verlief die Entwicklung des Mainzer Büroimmobilienmarkts

erfreulich gut – insgesamt sind die Mieten seit 2006 nicht mehr gesunken.

Die Leerstandsquote liegt knapp unter 6 Prozent und ist damit spürbar niedriger als

im Durchschnitt der 12 Oberzentren, der bei 7,5 Prozent liegt. Ein Grund hierfür ist,

dass der Mainzer Bestand an Büroimmobilien seit längerer Zeit kaum mehr gewachsen

ist: Zwischen 2000 und 2010 kamen lediglich 60.000 Quadratmeter neue Fläche

auf den Markt.

Für 2011 erwarten wir für den Mainzer Büroimmobilienmarkt keine tiefgreifenden

Veränderungen. Eine Analyse der Marktdaten deutet auf weitestgehend stabile

Aussichten hin. Wie anderenorts auch, hat die jüngste Krise in Mainz das Wachstum

der Bürobeschäftigung leicht gedämpft – von rund 3 Prozent in 2008 auf unter

1 Prozent in 2009/2010. Diese niedrigeren Zuwachsraten genügen nach unserer

Einschätzung nicht, um die Büromieten auf einem nachhaltigen Wachstumspfad zu

halten. Sollte das Flächenangebot nicht unerwartet stark ausgeweitet werden,

rechnen wir mit nahezu gleichbleibenden Mieten und Leerstandsquoten.

BÜROIMMOBILIEN MAINZ

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 7,5 (1,6) 7,1 (-5,1) 7,2 (2,0) 7,3 (1,3)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 37,8 (1,2) 36,0 (-4,8) 36,6 (1,7) 37,0 (1,0)

Bürobeschäftigte in Tsd. 48,0 (2,5) 48,4 (0,8) 48,6 (0,4) 48,7 (0,3)

Angebot

Bürobestand im 1.000 qm 1.659 (-0,1) 1.682 (1,4) 1.700 (1,0) 1.714 (0,8)

Leerstand in 1.000 qm 95 97 101 101

Leerstandsquote in % 5,7 5,8 6,0 5,9

Miete in Euro pro qm

Top-Lage 11,5 (0,0) 12,0 (4,3) 12,2 (1,3) 12,2 (0,0)

Seiten-Lage 7,0 (-2,8) 7,2 (2,9) 7,3 (1,0) 7,3 (0,2)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

43

Bestand seit 2000 kaum gewachsen

Büromieten dürften stagnieren


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

15,0

13,0

11,0

9,0

7,0

5,0

3,0

1,0

-1,0

-3,0

-5,0

M ainz

Deutschland

Frankfurt

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

Auch im Einzelhandelssegment gehört Mainz zu den kleinsten Märkten in dieser

Studie. Mit rund 110 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten in Mainzer 1a-Lagen

unter dem Durchschnitt der Oberzentren, jedoch 20 Prozent über dem Niveau des

nächstgelegenen Oberzentrums Darmstadt. Während der vergangenen zehn Jahre

haben sich die Mieten als sehr rigide erwiesen – signifikante Veränderungen waren

selten.

Bei unserer Analyse von Mietsteigerungspotenzialen betrachten wir unter anderem

die Flächenproduktivität, errechnet als Umsatz pro Quadratmeter Einzelhandelsfläche.

Hier hat Mainz zuletzt wieder zulegen können. Allerdings liegt die Flächenproduktivität

mit aktuell ungefähr 3.000 Euro pro Quadratmeter immer noch deutlich

unter dem Niveau der 1990er Jahre. Darüber hinaus dürfte das Flächenangebot

auch 2011 um rund 2 Prozent wachsen. In dieser Hinsicht ist somit kaum Potenzial

für deutliche Mieterhöhungen zu erkennen; nach einer erheblichen Zunahme im Jahr

2008 sehen wir kaum Anhaltspunkte für weitere Steigerungen. Für 2011 erwarten

wir daher in etwa gleichbleibende Mieten.

HANDELSIMMOBILIEN MAINZ

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

44

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

M ainz

Deutschland

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010e 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.342 (-0,1) 1.333 (-0,6) 1.336 (0,2) 1.347 (0,8)

Arbeitslosenrate in % 6,2 6,4 6,0 6,1

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.260 (2,0) 1.300 (3,2) 1.327 (2,0) 1.358 (2,3)

Handelsfläche in 1.000 qm 421 (-0,2) 433 (2,9) 442 (2,0) 452 (2,4)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,1 2,2 2,2 2,3

Top-Lage 110,0 (10,0) 110,0 (0,0) 110,0 (0,0) 110,0 (0,0)

Seiten-Lage 11,0 (4,8) 10,5 (-4,5) 10,4 (-0,5) 10,4 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Weitgehend stabile Mietpreise

Niedrige Flächenproduktivität bietet

kaum Anhaltspunkte für Mieterhöhungen

in 2011


MANNHEIM

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

-12,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

M annheim

Deutschland

Stuttgart

45

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

M annheim

Deutschland

Stuttgart

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Mannheim ist das Zentrum der „Europäischen Metropolregion Rhein-Neckar“, die

Teile der Bundesländer Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz umfasst

und in der insgesamt etwa 2,4 Mio. Menschen leben. Charakteristisch für die Stadt

ist ihre Lage zwischen Rhein und Neckar sowie ihre – in Deutschland außergewöhnliche

– Anlage in Quadraten. Die Entwicklung des Standorts seit den 1970er Jahren

ist maßgeblich durch die fortschreitende Deindustrialisierung geprägt. Diese hatte

eine – zumindest zeitweise – erhöhte strukturelle Arbeitslosigkeit zur Folge.

Trotzdem weist Mannheim unter den hier untersuchten Städten auch heute noch

den höchsten Anteil an Beschäftigten im industriellen Sektor auf: Fast 27 Prozent

der Beschäftigten arbeiten in diesem Bereich. Daneben tragen Handel und Transport

mit rund 25 Prozent einen großen Teil zum lokalen Arbeitsplatzangebot bei.

Allein auf dem Gebiet des Mannheimer Hafens – einem der größten Binnenhäfen

Europas – sind etwa 20.000 Menschen beschäftigt. Daher ist es nicht verwunderlich,

dass Mannheim – zusammen mit Augsburg und Darmstadt – zu den drei mit

Abstand kleinsten der 19 analysierten Bürostandorte zählt.

Nach dem Platzen der Dotcom-Blase gingen die Mieten in Mannheim stark zurück,

allein im Jahr 2003 um fast 11 Prozent. Die Verluste in Mannheim waren damals

stärker als im Bundesdurchschnitt oder in der Landeshauptstadt Stuttgart.

Die jüngste Krise hingegen führte 2008 nicht zu sinkenden Mieten, sondern ließ

diese auf dem Vorjahresniveau stagnieren. Bereits 2009 stiegen die Mieten wieder

um 3,1 Prozent an. Im Hinblick auf die Leerstandsquote ergibt sich ein ähnlich

solides Bild: Mit einem Anteil unvermieteter Flächen von etwas über 6 Prozent liegt

Mannheim im Mittelfeld der 12 Oberzentren.

Zentrum der Metropolregion zwischen

Rhein und Neckar…

… mit industrieller Prägung

Büroimmobilienmarkt zuletzt krisenfester

als noch 2002/2003


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MANNHEIM 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

25,1%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 22,8%

Verarbeitendes

Gewerbe; 20,9%

Bau und Bergbau;

5,5%

Handel und

Transport; 25,4%

Nachdem sich der Mannheimer Büroimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren

als – im Vergleich zu anderen lokalen Märkten – relativ krisenresistent erwiesen hat,

gehen wir mittelfristig von einer weiterhin robusten Entwicklung aus. Nach unseren

Schätzungen hat sich das Mietwachstum in 2010 kaum verringert, und zwar von

3,1 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 1,7 Prozent. Aber bereits 2011 könnte die

Dynamik wieder leicht anziehen: Wir rechnen mit einem Zuwachs von ungefähr

2 Prozent. Verantwortlich für die Fortsetzung des Aufwärtstrends ist unter anderem

die Tatsache, dass seit 2008 kaum neue Büroflächen fertig gestellt wurden. Hiervon

profitiert auch der Bestand an nicht vermieteten Flächen: Mit 6,3 Prozent lag die

Leerstandsquote in 2010 kaum höher als in 2007/2008. Spätestens im laufenden

Jahr wird die Leerstandsquote voraussichtlich auf 6 Prozent und damit sogar leicht

unter das Vorkrisenniveau sinken.

BÜROIMMOBILIEN MANNHEIM

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 14,5 (1,6) 13,6 (-6,6) 13,8 (1,7) 14,0 (1,2)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 46,8 (1,0) 43,6 (-6,8) 44,3 (1,6) 44,8 (1,0)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

65,4 (4,7) 66,3 (1,3) 66,2 (-0,1) 66,4 (0,3)

Bürobestand in 1.000 qm 2.243 (1,7) 2.220 (-1,0) 2.222 (0,1) 2.232 (0,5)

Leerstand in 1.000 qm 139 138 140 134

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

6,2 6,2 6,3 6,0

Top-Lage 12,8 (0,0) 13,2 (3,1) 13,4 (1,7) 13,7 (1,9)

Seiten-Lage 7,4 (-6,3) 7,4 (0,0) 7,4 (0,0) 7,5 (1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

46

Mieten und Belegungsquote werden

bald zum Vorkrisenniveau zurückkehren


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

M annheim

Deutschland

Stuttgart

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

47

2,5

2,3

2,1

1,9

1,7

1,5

1,3

1,1

0,9

0,7

0,5

M annheim

Deutschland

Die in Mannheim verfügbare Fläche ist in den vergangenen zehn Jahren deutlich

ausgeweitet worden. So stieg die Einzelhandelsfläche pro Einwohner von rund

1,8 Quadratmeter in 2001 auf rund 2,4 Quadratmeter in 2010. Sie liegt damit um

mehr als 50 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Trotzdem sind die Mieten in den

1a-Lagen der Mannheimer Innenstadt seit dem Jahr 2004 nicht mehr gefallen.

2010 schließlich wurde eine Quadratmetermiete von 125 Euro erreicht, die deutlich

höher liegt als in den 1a-Lagen anderer Oberzentren wie zum Beispiel Karlsruhe

oder Darmstadt.

Da die Handelsumsätze nicht im gleichen Maße zulegen konnten wie das Flächenangebot,

sank die Flächenproduktivität zwischen 2001 und 2010 um fast 16 Prozent.

Auch die Anzahl der im Einzelhandel Beschäftigten ging in 2009 und 2010 jeweils

leicht zurück. Wir erwarten daher, dass das Mietwachstum der letzten Jahre

kurzfristig an Fahrt verlieren wird: Nachdem die Mieten 2010 um 2,1 Prozent

gestiegen sind, rechnen wir für 2011 mit einem verringerten Wachstum von nur noch

0,2 Prozent.

HANDELSIMMOBILIEN MANNHEIM

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.320 (-0,1) 1.325 (0,3) 1.325 (0,0) 1.330 (0,3)

Arbeitslosenrate in % 8,8 10,0 8,8 8,8

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.964 (2,8) 1.999 (1,8) 2.007 (0,4) 2.041 (1,7)

Handelsfläche in 1.000 qm 727 (4,4) 735 (1,2) 743 (1,0) 751 (1,2)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,3 2,4 2,4 2,4

Top-Lage 120,0 (0,0) 125,0 (4,2) 127,6 (2,1) 127,9 (0,2)

Seiten-Lage 12,0 (0,0) 12,0 (0,0) 12,1 (0,7) 12,1 (0,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Relativ hohes Mietniveau

Handelsmieten dürften 2011 nur

noch wenig steigen


MÜNCHEN

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

M ünchen

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

48

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

M ünchen

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Bayerns Hauptstadt zählt unangefochten zu den Top-Bürostandorten in

Deutschland. Auch für die Zukunft werden der Stadt regelmäßig glänzende

Wachstumschancen attestiert. Vor diesem Hintergrund wächst auch das Flächenangebot

in München überdurchschnittlich stark. Da allein im vergangenen Jahr mehr

als 250.000 Quadratmeter neuer Büroraum fertig gestellt wurde, dürften die Mieten

für Top-Lagen um rund 4 Prozent gesunken sein. Auf längere Sicht jedoch sollten

die enormen Wachstumspotenziale der Region für eine spürbare Belebung des

Marktes sorgen. Wir erwarten bereits für 2011 eine Trendwende und eine Mietsteigerung

von 1 Prozent. Ähnliches gilt für den Leerstand: Hier belasten die in 2010

erfolgten Fertigstellungen vorübergehend den Markt. Dies hat im vergangenen Jahr

zu einem Anstieg des Anteils unvermieteter Flächen auf einen neuen Höchststand

von über 10 Prozent geführt. 2011 dürfte sich die Lage aber weitestgehend stabilisieren:

Wir erwarten eine annähernd konstante Leerstandsquote.

BÜROIMMOBILIEN MÜNCHEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 69,5 (2,4) 66,3 (-4,6) 67,9 (2,4) 69,1 (1,8)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 52,8 (1,4) 50,3 (-4,7) 51,3 (2,0) 52,1 (1,5)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

345,0 (2,1) 347,5 (0,7) 347,9 (0,1) 349,5 (0,5)

Bürobestand in 1.000 qm 12.538 (1,5) 12.648 (0,9) 12.917 (2,1) 13.106 (1,5)

Leerstand in 1.000 qm 1.128 1.214 1.369 1.415

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

9,0 9,6 10,6 10,8

Top-Lage (Prime-Segment) 31,0 (5,1) 28,5 (-8,1) 27,3 (-4,2) 27,6 (1,0)

Seiten-Lage 11,0 (2,3) 10,3 (-6,4) 10,0 (-3,0) 10,1 (0,9)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Starker Standort mit guten Wachstumschancen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

M ünchen

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

Die Anziehungskraft Münchens als wirtschaftlich starker Standort hat auch

Auswirkungen auf die Bevölkerungsentwicklung der Stadt: Mit einer zwischen 2003

und 2009 um 6,6 Prozent gestiegenen Einwohnerzahl ist München nach Dresden

die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschlands. Das Angebot an Einzelhandelsflächen

konnte mit der rasanten Zunahme der Bevölkerung jedoch nicht

mithalten: Mit 1,4 Quadratmetern pro Einwohner liegt die angebotene Fläche immer

noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Während an anderen Top-Standorten in einzelnen Jahren stagnierende oder gar

fallende Mieten festzustellen waren, stiegen die Mieten im Münchner Einzelhandel in

den vergangenen zehn Jahren kontinuierlich an. Die 1a-Lagen der Stadt, allen voran

die Kaufinger Straße, gehören zu den ertragreichsten Deutschlands. Nach unserer

Einschätzung dürfte sich dieser Trend konjunkturbedingt etwas verlangsamen.

Dennoch rechnen wir nach 1,5 Prozent in 2010 auch für 2011 mit einem Anstieg um

etwa 1 Prozent.

HANDELSIMMOBILIEN MÜNCHEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

49

2,0

1,5

1,0

0,5

M ünchen

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.715 (0,2) 1.733 (1,0) 1.736 (0,2) 1.758 (1,3)

Arbeitslosenrate in % 5,9 6,0 5,8 5,8

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

7.224 (2,3) 7.447 (3,1) 7.481 (0,5) 7.621 (1,9)

Handelsfläche in 1.000 qm 1.769 (4,5) 1.841 (4,1) 1.879 (2,0) 1.922 ( 2,3)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,3 1,4 1,4 1,4

Top-Lage 275,0 (5,8) 285,0 (3,6) 289,3 (1,5) 292,2 (1,0)

Seiten-Lage 33,0 (3,1) 35,0 (6,1) 35,5 (1,5) 35,8 (0,9)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum

beflügelt Handel

Seit 10 Jahren stetiger Mietanstieg,

Trend verlangsamt sich


MÜNSTER

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

19,0

14,0

9,0

4,0

-1,0

-6,0

-11,0

-16,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

M ünster

Deutschland

Düsseldorf

50

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

M ünster

Deutschland

Düsseldorf

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Münster ist in Deutschland vor allem als historisches Zentrum Westfalens bekannt.

Mit etwa 275.000 Einwohnern ist die Stadt deutlich größer als die Orte in ihrer

unmittelbaren Umgebung, dem eher ländlich geprägten Münsterland. Größere

Städte liegen weiter entfernt, beispielsweise Bielefeld und Dortmund jeweils rund

60 km. Im Gegensatz zu diesen fehlen Münster zwar bekannte Großunternehmen.

Trotzdem liegt die Stadt im Hinblick auf ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit

– gemessen am Bruttoinlandsprodukt pro Kopf – im oberen Mittelfeld der untersuchten

Standorte. Auch hinsichtlich der vorhandenen Bürofläche gehört Münster mit

rund 2,2 Mio. Quadratmetern zu den lokalen Märkten mittlerer Größe.

Lokale Besonderheiten prägen die örtliche Beschäftigungsstruktur. Zum einen

verfügt die Stadt neben einer Universität über zwei weitere Hochschulen mit

insgesamt fast 50.000 Studierenden. Zum anderen ist Münster Sitz vieler öffentlicher

Einrichtungen, unter anderem von Oberverwaltungsgericht und Bezirksregierung.

Dementsprechend liegt der Anteil der Beschäftigten im Bereich öffentlicher und

privater Dienstleistungen mit rund 41 Prozent außergewöhnlich hoch. Insgesamt

zählen sogar deutlich über 60 Prozent der lokalen Arbeitsplätze zum Dienstleistungsbereich.

Seit zehn Jahren hat die Bürobeschäftigung in Münster kontinuierlich zugenommen,

von rund 57.000 in 2001 auf zuletzt etwas mehr als 62.000 Arbeitnehmer. Das Mietniveau

entwickelte sich währenddessen recht positiv: Im Durchschnitt waren etwas

höhere Zuwächse als im übrigen Deutschland zu verzeichnen. Inzwischen werden in

Top-Lagen mehr als 12 Euro pro Quadratmeter gezahlt; in Peripherie-Lagen beträgt

die Miete nur knapp die Hälfte. Vor allem aber blieb Münster der rasante Anstieg der

Leerstandsquote, wie er zu Beginn des Jahrzehnts in den meisten der hier untersuchten

Städte zu beobachten war, weitestgehend erspart. Seit 2006 liegt der Anteil

leer stehender Flächen annähernd konstant bei etwas mehr als 5 Prozent.

Hohes Bruttoinlandsprodukt trotz

weniger Großunternehmen

Außergewöhnlich hoher Anteil der

Beschäftigten im Dienstleistungssektor

Leerstandsniveau seit jeher vergleichsweise

niedrig


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN MÜNSTER 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

40,7%

Verarbeitendes

Gewerbe; 8,6%

Bau und Bergbau;

4,0%

Handel und

Transport; 22,6%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 23,2%

Nach drei sehr starken Jahren hat sich das Wachstum bei der Bürobeschäftigung

seit 2008 deutlich verlangsamt. Im Jahr 2010 dürfte es insgesamt sogar zu einem

leichten Personalabbau in diesem Bereich gekommen sein. Entsprechend konnten

die Mieten im Jahre 2010 nur geringfügig zulegen, während die Leerstandsquote um

0,1 Prozentpunkte auf 5,4 Prozent kletterte.

Für 2011 erwarten wir eine leichte Korrektur der Mieten nach unten. Zum einen hat

sich das Wachstum der lokalen Bürobeschäftigung in Münster zuletzt deutlich

verlangsamt. Zum anderen würde eine leichte Senkung des Mietniveaus die

Konkurrenzfähigkeit des lokalen Marktes, insbesondere bei der Ansiedlung neuer

Unternehmen, erhöhen. Mit rund 12 Euro lägen die Münsteraner Mieten nach wie

vor oberhalb des Durchschnitts der Oberzentren. Insgesamt rechnen wir daher mit

einer Veränderung gegenüber dem Vorjahr um etwa minus 1 Prozent. Dank leicht

sinkender Mieten dürfte sich der Anteil nicht vermieteter Flächen auch in 2011 bei

vergleichsweise geringen 5,4 Prozent halten lassen.

BÜROIMMOBILIEN MÜNSTER

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 11,6 (2,0) 11,2 (-3,5) 11,3 (1,7) 11,5 (1,8)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 42,3 (1,6) 40,7 (-3,9) 41,3 (1,5) 42,0 (1,6)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

60,8 (2,8) 62,1 (2,1) 62,1 (-0,1) 62,3 (0,4)

Bürobestand in 1.000 qm 2.209 (1,4) 2.221 (0,6) 2.244 (1,1) 2.261 (0,7)

Leerstand in 1.000 qm 117 119 120 122

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

5,3 5,4 5,4 5,4

Top-Lage 12,0 (0,0) 12,2 (1,7) 12,3 (1,1) 12.2 (-1,0)

Seiten-Lage 6,0 (9,1) 6,0 (0,0) 6,0 (0,0) 5,9 (-1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

51

Bürobeschäftigung unter Druck

Erwartete leichte Mietpreiskorrektur

erhöht Konkurrenzfähigkeit


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

M ünster

Deutschland

Düsseldorf

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

52

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

M ünster

Deutschland

Münster gilt als eine der lebenswertesten Städte Deutschlands. Darüber hinaus übt

Münsters Innenstadt dank ihres mittelalterlichen Charmes eine große Anziehungskraft

auf das umliegende Münsterland und weit bis ins Ruhrgebiet hinein aus.

Angesichts der starken Wirtschaftskraft einer von mittelständischen Unternehmen

geprägten Umgebung spiegelt die Summe von rund 1.600 Euro pro Einwohner nur

unzureichend die tatsächlich vor Ort vorhandene Kaufkraft wider.

In den Jahren 2009 und 2010 stiegen die Spitzenmieten in Münsteraner 1a-Lagen

– im direkten Gegensatz zum allgemeinen Trend – stark an. Nach dieser außergewöhnlichen

Wachstumsphase gehen wir von einer gewissen Normalisierung im

lokalen Markt für Einzelhandelsflächen aus. Mit 2,9 Prozent liegt unsere Prognose

für 2011 etwas niedriger als in den Vorjahren, verspricht aber eine im direkten

Vergleich immer noch weit überdurchschnittliche Mietsteigerung.

HANDELSIMMOBILIEN MÜNSTER

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.599 (0,4) 1.594 (-0,3) 1.599 (0,3) 1.612 (0,8)

Arbeitslosenrate in % 6,5 6,7 6,4 6,3

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

1.468 (2,4) 1.513 (3,1) 1.532 (1,3) 1.561 (1,9)

Handelsfläche in 1.000 qm 521 (4,0) 540 (3,6) 550 (1,9) 563 (2,4)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,9 2,0 2,0 2,0

Top-Lage 130,0 (4,0) 140,0 (7,7) 145,2 (3,7) 149,4 (2,9)

Seiten-Lage 9,5 (5,6) 10,0 (5,3) 10,3 (2,8) 10,6 (2,7)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Einkaufsstadt mit mittelalterlichem

Charme

Erneut überdurchschnittliche Mietsteigerung

erwartet


NÜRNBERG

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

10,0

5,0

0,0

-5,0

-10,0

-15,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Nürnberg

Deutschland

M ünchen

53

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

Nürnberg

Deutschland

M ünchen

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Die Europäische Metropolregion Nürnberg gehört mit etwa 3,5 Mio. Einwohnern zu

den großen Ballungsräumen in Deutschland. Alleine in der Stadt Nürnberg leben

1,2 Mio. Menschen, die pro Jahr mehr als 21 Mrd. Euro an Gütern und Dienstleistungen

produzieren. Aufgrund ihrer geographischen Lage am Ostrand Bayerns gilt

die Stadt als Brücke zu den neuen wirtschaftlichen Zentren Osteuropas, insbesondere

Tschechiens. Gleichwohl bietet Nürnberg vergleichsweise weniger Büroraum

als andere Städte von ähnlicher Größe. So ist das Flächenangebot in Köln mit

7 Mio. Quadratmetern zu 3,8 Mio. Quadratmetern annähernd doppelt so groß.

Vor allem zu Anfang des vergangenen Jahrzehnts unterlag die Stadt einem deutlichen

Strukturwandel, der zwischen 1999 und 2005 zu steigenden Arbeitslosenzahlen

führte. Dies betraf jedoch vor allem das verarbeitende Gewerbe, dessen

Anteil an den Beschäftigtenzahlen in den vergangenen zehn Jahren von 18,8 Prozent

auf 15,2 Prozent zurück ging. Währenddessen stieg aber die Zahl der Büroangestellten

merklich an und konnte die Beschäftigungseffekte des strukturellen

Wandels zumindest teilweise kompensieren. Inzwischen hat sich die Beschäftigungsstruktur

dem Bild anderer Städte angenähert und weist eine deutliche

Dominanz des Dienstleistungssektors auf.

Im Vergleich der in dieser Studie betrachteten Städte zeichnet sich Nürnberg durch

eine niedrige Leerstandsquote von ungefähr 6 Prozent aus. Die Stadt lag damit im

Jahre 2010 deutlich unter dem Schnitt der 12 Oberzentren mit knapp über 7 Prozent

oder gar den Top-Standorten mit über 9 Prozent. Auch in Zeiten deutschlandweit

hoher Leerstände in den Jahren 2003 bis 2005 blieb eine Verschlechterung der

Nürnberger Situation aus. Entsprechend stabil zeigte sich auch die Mietentwicklung,

die deutlich weniger volatil als im Bundesdurchschnitt oder gar an Top-Standorten

wie München verlief. Entgegen dem gesamtdeutschen Trend legten die Mieten in

guter Lage im Krisenjahr 2009 sogar um 5 Prozent zu.

Großstadt mit vergleichsweise kleinem

Büromarkt

Struktureller Wandel weitestgehend

vollzogen

Leerstand blieb während der Krise

niedrig


BESCHÄFTIGTE NACH WIRTSCHAFTSZWEIGEN IN NÜRNBERG 2009

Quelle: Feri

öff. u. private

Dienstleistungen;

28,4%

Finanz- u.

Unternehmensdiens

tleistungen; 26,8%

Verarbeitendes

Gewerbe; 15,2%

Bau und Bergbau;

3,6%

Handel und

Transport; 25,6%

Nachdem die Mieten in den Jahren 2009 und 2010 noch einmal kräftig gestiegen

sind, dürfte 2011 auch in Nürnberg eine gewisse Normalisierung eintreten. Einerseits

ist, wie andernorts auch, die Zahl der Bürobeschäftigten in den vergangenen

beiden Jahren konjunkturbedingt etwas zurückgegangen. Während die Mieten an

anderen Standorten entsprechend nachgaben, steht eine solche Korrektur in

Nürnberg noch aus. Andererseits sind in jüngster Vergangenheit nur im geringen

Umfang neue Flächen auf den Markt gekommen. Bei annähernd konstantem

Angebot und stabiler Vermietung dürften sich die Mieten somit kurzfristig nur wenig

bewegen.

Zudem sind die Quadratmetermieten mit knapp unter 11 Euro in guter Lage vergleichsweise

günstig und der Standort Nürnberg weiterhin attraktiv. Dies gilt mit rund

6 Euro pro Quadratmeter auch für die Randlagen. In der Summe rechnen wir, bei

weiterhin positiver gesamtwirtschaftlicher Lage, mit leicht um rund 1 Prozent steigenden

Mieten. Analog dürfte der Anteil leer stehender Flächen kurz- bis mittelfristig

auf einem weiterhin relativ niedrigen Niveau von ungefähr 6 Prozent verharren.

BÜROIMMOBILIEN NÜRNBERG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 21,3 (1,6) 20,4 (-4,2) 20,7 (1,3) 20,9 (1,4)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 42,3 (1,0) 40,6 (-4,0) 41,0 (1,1) 41,5 (1,2)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

109,8 (2,4) 109,3 (-0,5) 109,0 (-0,2) 109,6 (0,5)

Bürobestand im 1000 qm 3.772 (0,2) 3.801 (0,8) 3.823 (0,6) 3.845 (0,6)

Leerstand in 1000 qm 230 234 236 237

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

6,1 6,2 6,2 6,2

Top-Lage 10,0 (0,0) 10,5 (5,0) 10,9 (4,0) 11,0 (1,0)

Seiten-Lage 6,3 (0,0) 6,2 (-1,6) 6,2 (0,0) 6,2 (0,3)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

54

Aufwärtspotenzial der Mieten nahezu

ausgeschöpft

Büromieten dürften 2011 nur leicht

steigen


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

Nürnberg

Deutschland

M ünchen

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

Zu Beginn des vergangenen Jahrzehnts befand sich der Nürnberger Handelsimmobilienmarkt

in einer Krise. Das Mietniveau in 1a-Lagen gab zwischen 2001 und 2005

um insgesamt rund 15 Prozent nach. Die Flächenausweitungen der Jahre 2006 und

2008 wurden vom Markt dagegen überraschend gut aufgenommen. Dank erfolgreicher

Vermarktung der Objekte gingen diese Angebotsausweitungen eher mit

steigenden denn mit fallenden Durchschnittsmieten einher. In Ausnahmejahren wie

2009 stiegen die Mieten gar um mehr als 7 Prozent.

Die Umsätze im Nürnberger Einzelhandel haben seit 2008 wieder angezogen. In

den vergangenen drei Jahren wurde ein durchschnittliches jährliches Umsatzplus

von etwa 1 Prozent erreicht. Entsprechend nahm auch die Zahl der im Einzelhandel

beschäftigten im Jahr 2009 erstmals wieder zu. Parallel hierzu stiegen die Mieten in

guten Lagen deutlich an. Angesichts der robusten Umsätze der Einzelhändler

rechnen wir auch für dieses Jahr mit einer Steigerung um etwa 1 Prozent gegenüber

dem Vorjahr.

HANDELSIMMOBILIEN NÜRNBERG

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

55

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

Nürnberg

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.413 (0,4) 1.403 (-0,7) 1.409 (0,4) 1.422 (0,9)

Arbeitslosenrate in % 8,4 9,2 9,0 8,9

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

2.821 (1,4) 2.843 (0,8) 2.880 (1,3) 2.914 (1,2)

Handelsfläche in 1.000 qm 1.196 (9,6) 1.223 (2,2) 1.271 (4,0) 1.294 (1,8)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

2,4 2,4 2,5 2,6

Top-Lage 112,0 (1,8) 120,0 (7,1) 121,2 (1,0) 122,4 (1,0)

Seiten-Lage 14,0 (0,0) 14,0 (0,0) 14,0 (0,0) 14,0 (0,3)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Positiver Trend seit 2006

Gute Umsatzentwicklung erlaubt

auch 2011 steigende Mieten


STUTTGART

Büroimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR LEERSTANDSQUOTE IN %

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

-6,0

-8,0

-10,0

Stuttgart

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

56

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

Stuttgart

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri, Prognose DZ BANK Research

Unter Deutschlands Top-Immobilienstandorten ragt Stuttgart als derjenige mit der

niedrigsten Leerstandsquote im Bürobereich hervor. Nur 5 Prozent der Flächen

waren im Jahre 2010 unvermietet, deutlich weniger als im Schnitt der

7 Top-Standorte. Ein Grund hierfür ist unter anderem das ungebrochen starke

Wachstum der Region, das von starken Exporten und einer hohen Innovationskraft

getrieben wird. Mit 6 Prozent des lokalen Bruttosozialprodukts fließen mehr Mittel in

Forschung und Entwicklung als an anderen Top-Standorten.

Bei den Mieten im Büroimmobilienmarkt gehört Stuttgart zu den wenigen Städten,

die auch 2010 das Niveau der Vorjahre halten konnten. Auch die Leerstandsquote

blieb in einem wechselhaften makroökonomischen Umfeld konstant. Für die Zukunft

rechnen wir angesichts der günstigen Rahmenbedingungen in der Region mit steigenden

Mieten. Der Anteil leer stehender Flächen dürfte auch 2011 auf niedrigem

Niveau verharren.

BÜROIMMOBILIEN STUTTGART

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

BIP in Mrd. Euro 33,2 (0,3) 30,8 (-7,2) 31,5 (2,2) 31,9 (1,4)

BIP pro Kopf in Tsd. Euro 55,5 (-0,2) 51,3 (-7,5) 52,3 (2,0) 53,0 (1,2)

Bürobeschäftigte in Tsd.

Angebot

172,7 (2,5) 174,9 (1,3) 174,6 (-0,1) 175,2 (0,3)

Bürobestand in 1.000 qm 6.918 (0,9) 6.949 (0,5) 6.981 (0,5) 7.023 (0,6)

Leerstand in 1.000 qm 350 350 349 351

Leerstandsquote in %

Miete in Euro pro qm

5,1 5,0 5,0 5,0

Top-Lage 17,0 (3,0) 17,0 (0,0) 17,0 (0,0) 17,2 (1,2)

Seiten-Lage 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,5 (0,0) 8,6 (1,0)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Wachstumsstandort im Süden…

...mit guten Aussichten


Handelsimmobilien

MIETE TOP-LAGE IN % GGÜ. VORJAHR EINZELHANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QM

16,0

14,0

12,0

10,0

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0

-2,0

-4,0

Stuttgart

Deutschland

2001 2003 2005 2007 2009 2011e

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri

57

2,0

1,5

1,0

0,5

Stuttgart

Deutschland

Seit Ende der 1990er Jahre weist der Stuttgarter Markt für Handelsimmobilien weit

überdurchschnittliche Mietsteigerungen auf. In einzelnen Jahren waren zweistellige

Zuwächse zu verzeichnen. Auch die deutlichen Flächenausweitungen der Jahre

2005 und 2006 konnten den starken positiven Trend kaum dämpfen. Insgesamt

erwies sich der Stuttgarter Handelsimmobilienmarkt als weitgehend immun gegenüber

Kriseneinflüssen und verlor selbst im schwierigen Jahr 2009 wenig von seiner

hohen Attraktivität für Investoren. Bereits 2010 war in den 1a-Lagen der Stuttgarter

Innenstadt wieder ein deutliches Wachstum spürbar. Die Mieten legten im

Jahresdurchschnitt um 1,4 Prozent zu.

Die Perspektive für 2011 hängt zu großen Teilen von der gesamtwirtschaftlichen

Entwicklung, insbesondere des für die Region bedeutenden industriellen Sektors ab.

Hier ist jedoch aus unserer Sicht für 2011 mit einer Verlangsamung des

Aufschwungs zu rechnen. Zusammen mit dem zuletzt deutlich ausgeweiteten

Angebot an Flächen deutet dies auf niedrigere Mietzuwächse hin.

HANDELSIMMOBILIEN STUTTGART

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

2001 2003 2005 2007 2008 2011e

2008 2009 2010e 2011e

Nachfrage

Verfügbares Einkommen

pro Kopf und Monat in Euro

1.668 (0,2) 1.651 (-1,1) 1.671 (1,3) 1.687 (1,0)

Arbeitslosenrate in % 7,2 7,6 7,8 7,8

Einzelhandelsumsatz

in Mio. Euro, zu Preisen von 2000

Angebot

3.065 (1,2) 3.088 (0,8) 3.145 (1,9) 3.185 (1,3)

Handelsfläche in 1.000 qm 951 (2,1) 959 (0,9) 971 (1,2) 981 (1,0)

Handelsfläche pro Kopf in qm

Miete in Euro pro qm

1,6 1,6 1,6 1,6

Top-Lage 220,0 (4,8) 220,0 (0,0) 223,4 (1,4) 224,5 (0,6)

Seiten-Lage 14,0 (7,7) 14,0 (0,0) 14,1 (0,8) 14,2 (0,5)

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Zahlen in Klammern in % ggü. Vorjahr)

Starke Mietsteigerungen in den vergangenen

Jahren

In 2011 dürften Handelsmieten nur

leicht steigen


ÜBERSICHT

BÜROIMMOBILIEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Büroflächenbestand

in 1000 qm

Miete in Top-Lage

in Euro pro qm

58

Veränderung Miete

in %

Leerstandsquote

in %

2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e

Augsburg 1.691 1.695 1.701 10,5 10,7 10,9 -4,5 1,9 1,6 5,4 5,1 5,1

Bremen 3.243 3.280 3.312 12,8 13,0 13,2 2,0 1,6 2,1 5,0 5,5 5,6

Darmstadt 1.781 1.803 1.824 11,7 11,5 11,6 -2,5 -1,5 1,1 4,7 5,3 5,4

Dresden 3.785 3.793 3.798 10,5 10,4 10,3 5,0 -0,5 -1,0 11,0 10,7 10,4

Essen 2.883 3.014 3.061 12,5 12,4 12,6 0,0 -0,7 1,6 4,4 4,5 4,6

Hannover 4.046 4.066 4.066 12,5 12,5 12,7 0,0 0,0 1,6 7,0 6,7 6,7

Karlsruhe 2.657 2.682 2.711 11,2 11,5 11,6 1,8 2,6 1,1 2,9 2,6 2,5

Leipzig 4.073 4.089 4.102 10,8 10,7 10,6 0,0 -1,0 -1,0 18,0 17,7 17,5

Mainz 1.682 1.700 1.714 12,0 12,2 12,2 4,3 1,3 0,0 5,8 6,0 5,9

Mannheim 2.220 2.222 2.232 13,2 13,4 13,7 3,1 1,7 1,9 6,2 6,3 6,0

Münster 2.221 2.244 2.261 12,2 12,3 12,2 1,7 1,1 -1,0 5,4 5,4 5,4

Nürnberg 3.801 3.823 3.845 10,5 10,9 11,0 5,0 4,0 1,0 6,2 6,2 6,2

Mittelwert Oberzentren 2.840 2.868 2.886 11,6 11,7 11,8 1,6 0,8 0,7 7,5 7,5 7,4

Berlin 17.388 17.456 17.479 20,1 19,5 19,8 -8,6 -2,9 1,5 9,0 9,2 9,2

Düsseldorf 7.195 7.327 7.421 22,0 21,1 21,4 -6,8 -4,0 1,4 10,4 10,9 11,2

Frankfurt 11.521 11.795 11.957 33,0 32,5 32,5 -5,7 -1,6 0,0 13,6 15,8 15,8

Hamburg 13.141 13.368 13.565 23,3 22,7 22,9 -2,9 -2,5 0,9 7,8 9,3 9,5

Köln 6.992 7.029 7.102 20,5 20,1 20,3 -2,4 -1,9 1,0 9,0 9,2 9,2

München 12.648 12.917 13.106 28,5 27,3 27,6 -8,1 -4,2 1,0 9,6 10,6 10,8

Stuttgart 6.949 6.981 7.023 17,0 17,0 17,2 0,0 0,0 1,2 5,0 5,0 5,0

Mittelwert Top-Standorte 10.833 10.982 11.093 23,9 23,3 23,5 -5,6 -2,6 1,0 9,4 10,2 10,3

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Mittelwerte sind flächengewichtet)


HANDELSIMMOBILIEN

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

Handelsflächenbestand

in 1000 qm

59

Miete in Top-Lage

in Euro pro qm

Veränderung Miete

in%

2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e 2009 2010e 2011e

Augsburg 890 895 902 100,0 99,4 99,9 0,0 -0,6 0,5

Bremen 1.259 1.271 1.282 120,0 118,4 117,4 0,0 -1,3 -0,9

Darmstadt 363 367 371 90,0 89,7 88,7 5,9 -0,3 -1,2

Dresden 905 926 951 105,0 105,0 106,3 7,1 0,0 1,2

Essen 795 807 832 108,0 105,8 104,4 -1,8 -2,0 -1,4

Hannover 897 909 929 180,0 181,4 184,6 0,0 0,8 1,8

Karlsruhe 493 496 498 110,0 110,6 111,9 0,0 0,5 1,2

Leipzig 565 578 595 115,0 115,6 116,2 0,0 0,5 0,5

Mainz 433 442 452 110,0 110,0 110,0 0,0 0,0 0,0

Mannheim 735 743 751 125,0 127,6 127,9 4,2 2,1 0,2

Münster 540 550 563 140,0 145,2 149,4 7,7 3,7 2,9

Nürnberg 1.223 1.271 1.294 120,0 121,2 122,4 7,1 1,0 1,0

Mittelwert Oberzentren 758 771 785 120,5 120,9 121,6 2,5 0,2 0,5

Berlin 5.677 5.804 5.928 215,0 217,1 218,0 0,0 1,0 0,5

Düsseldorf 974 988 1.002 205,0 207,2 208,4 2,5 1,1 0,6

Frankfurt 1.389 1.422 1.453 245,0 245,0 243,6 6,5 0,0 -0,6

Hamburg 2.710 2.784 2.828 225,0 225,0 225,0 4,7 0,0 0,0

Köln 1.392 1.406 1.436 220,0 221,1 222,3 0,0 0,5 0,5

München 1.841 1.879 1.922 285,0 289,3 292,2 3,6 1,5 1,0

Stuttgart 959 971 981 220,0 223,1 224,5 0,0 1,4 0,6

Mittelwert Top-Standorte 2.135 2.179 2.221 228,4 230,1 231,0 2,1 0,8 0,4

Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research (Mittelwerte sind flächengewichtet)


Impressum

Herausgeber: DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG,

Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Vorstand: Dr. Georg Reutter (Sprecher), Dr. Carsten Meyer-Raven, Manfred Salber

Autoren:

Verantwortlich: Stefan Bielmeier, Leiter Research und Volkswirtschaft

Dr. Hans Jäckel, Leiter Volkswirtschaft und Content Management

Verfasser: Dr. Christine Schäfer, Senior Economist

Dr. Michael Schuppli, Research Assistent

Alle DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank, Frankfurt am Main 2011

Nachdruck und Vervielfältigung nur mit Genehmigung der DG HYP

Disclaimer

Herausgeber dieses Dokuments ist die DG HYP – Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg

Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank („DZ BANK”) erstellt und zur Verteilung

in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und / oder Gesellschaftssitz und / oder Niederlassungen im Ausland,

vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften

verteilt werden, und Personen, die in den Besitz dieser Informationen und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und

diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar.

Die DZ BANK ist insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Dieses Dokument ist keine Finanzanalyse. Alle hierin enthaltenen Bewertungen,

Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen dritter Parteien überein. Die DZ BANK hat die Informationen,

auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die

DZ BANK keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die DZ BANK

übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und / oder Verwendung dieses Dokuments verursacht werden und/oder mit der Verteilung und/oder

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Aspekten basieren, können sie auch im Widerspruch zu anderen Aussagen mit Empfehlungscharakter der DZ BANK stehen. Die Empfehlungen und Meinungen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt

der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde.

Zuständige Aufsichtsbehörde

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht,

Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt am Main, Germany

Regionale Immobilienzentren Deutschland | 2011

60


Anschriften der DG HYP

Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG

20095 Hamburg

Rosenstraße 2

Postfach 10 14 46

20009 Hamburg

Telefon (0 40) 33 34-0

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Internet: www.dghyp.de

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61


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Februar

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