Vorlesung 3. Teil - zivilrecht.jku.at

zivilrecht.jku.at
  • Keine Tags gefunden...

Vorlesung 3. Teil - zivilrecht.jku.at

MietrechtDie mietrechtlichen Bestimmungendes ABGB und das Mietrechtsgesetz


Dritter TeilÜbergehen des MietrechtsDer Mietzins


Mietrecht im Todesfall – Eintritt Rechtsposition aus Mietvertrag geht auf dieErben über Fälle einer Sonderrechtsnachfolge• Eintritt (§ 14 MRG)• Abtretung (§ 12 MRG)• Unternehmensveräußerung (§ 12a Abs 1 MRG) Eintritt bei Tod des Wohnungshauptmieters• durch Eintrittsberechtigte (siehe nächste Folie) Voraussetzungen: dringendesWohnbedürfnis, gemeinsamer Haushalt


Eintrittsberechtigte Ehegatte Lebensgefährte• eigene Definition• auch gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaft (Urteildes EGMR vom 24.7.2003; nun auchOGH 5 Ob 70/06i, immolex 2006/124) eingetragene Partner (§ 43 EPG) Verwandte in gerader Linie• bei mj., nicht selbsterhalt.fhg. Kindern, die familienrechtlWohnversorgungsanspruch haben, wird dringendesWohnbedürfnis verneint (7 Ob 145/09p JBl 2010, 378) Geschwister


Der Eintritt und seine Folgen Eintritt ex lege• sofern nicht gegenteilige Erklärung binnen 14 Tagen bei mehreren Berechtigten Mitmietergemeinschaft Rechte und Pflichten identisch Mietzins (§ 46 MRG)• bei privilegiertem Personenkreis unverändert• sonst Anhebung auf Richtwertmietzins oder Kategorie-D-Zinsmit Deckelung 3,25 Euro (wird sich in Bälde erhöhen) Seniorenwohnung• für altengerechtes Wohnen ausgestattet (zB barrierefrei)• Grundversorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe• bei Vertragsabschluss 60. Lebensjahr vollendet• kein Eintrittsrecht für Deszendenten


Abtretung des Mietrechts Vertragsübernahme durch Rechtsgeschäft unterLebenden nicht an Lebensgefährten– wohl aber an eingetragene Partner Voraussetzungen– bestimmte Dauer des Zusammenwohnens– bisheriger Mieter verlässt Wohnung Zustimmung des Vermieters nicht nötig unverzügliche Anzeige der Abtretung Mietzinsanhebung wie bei Eintritt auch hier Seniorenwohnung wie bei Eintritt


Eintritt desUnternehmenserwerbers Ausgangslage: Hauptmietvertrag über Geschäftsraum,in dem Mieter ein Unternehmen betreibt Unternehmensveräußerung führt zum Eintritt– nicht bei Gesamtrechtsnachfolge Zustimmung des Vermieters nicht nötig Anzeigepflicht– sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers Ausgleich für den Eingriff: Mietzinsanhebung


Mietzinsanhebung beiUnternehmensveräußerung unabhängig von „Machtwechsel“ spätestens sechs Monate nach Anzeige Anhebung auf angemessenen Betrag nach § 16 Abs 1MRG allenfalls Abmilderung durch Branchenberücksichtigung• Rsp: wenn schützenswerte soziale Aufgabe für Versorgung Wegfall der Berücksichtigung bei späterer Änderung derGeschäftstätigkeit keine Mietzinsanhebung bei Weitergaberecht Begünstigung der fiktiven Gesetzeserben:Fünfzehntelanhebung


Machtwechsel Mieter ist juristische Person oder unternehmerischtätige eingetragene Personengesellschaft entscheidende Änderung der rechtlichen undwirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten• idR bei Kippen der Mehrheitsverhältnisse, aber auchBetrachtung der gesellschaftsvertragl. Regelungen notwendig auch bei mehreren Teilvorgängen Umgehungsregel mit Beweislastumkehr Anzeigepflicht der vertretungsbefugten Organe Anhebung wie bei Unternehmensveräußerung


Unternehmensverpachtung vertragliches Verpachtungsverbot wirkungslos Anhebung wie bei Unternehmensveräußerung,nach Verpachtung wieder Herabsinken des Zinses Ausnahme bei Verpachtung aus wichtigenGründen auf höchstens 5 Jahre Anzeigepflicht• sowohl des Mieters als auch des Pächters vertragliches Verpachtungsrecht hindertZinsanhebung nicht


Bestandteile und Fälligkeitdes Mietzinses Hauptmietzins (Entgeltkomponente) Betriebskostenanteil laufende öffentliche Abgaben für die Liegenschaft Anteil an Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen Entgelt für Einrichtung oder sonstige Leistungen Umsatzsteuer Aufspaltung eines Pauschalmietzinses• § 15 Abs 4 MRG Fälligkeit des Mietzinses am Fünften eines jedenKalendermonats• § 15 Abs 3 MRG, § 1100 ABGB• Vermieter muss verkehrsübliches Bankkonto bekanntgeben


Ausstattungskategorien nur für Wohnungen aus früherem Kategoriesystem Prinzip der „Urkategorie“ A: Brauchbarkeit, 30 m 2 , Zimmer, Küche,Vorraum, Klo, Bad, Heizung, Warmwasser B: minus m 2 , Heizung, Warmwasser C: Brauchbarkeit, Klo, Kaltwasser D: Klo oder Wasserentnahme fehlt WRN 2006: Rügeobliegenheit des Mieters Kategorieausgleich Kategoriebeträge: 3,25; 2,44; 1,62; 0,81 Euro• Achtung: werden in Bälde indexbedingt erhöht


Rügeobliegenheit des Mieters § 15a Abs 2: Unbrauchbarkeit• der Wohnung insgesamt (zB ungeerdete Elektroinstallation)oder• eines Ausstattungsmerkmals auch bei „Unzeitgemäßheit“ der Badegelegenheit Herabstufung im Kategoriesystem setzt voraus• Anzeige durch den Mieter (formfrei)• Nichtbehebung des Mangels in angemessener Frist (höchstens3 Monate) gilt nicht bei fehlendem Kategoriemerkmal keine Prüfpflicht des Mieters Ansprüche nach § 1096 ABGB bleiben unberührt


Zinsbegrenzungssysteme Funktion und Wirkungsweise historisch:– Friedenskronensystem– Kategoriesystem (seit 1982)– Richtwertsystem (seit 1994) gegenwärtig:– Angemessenheitsschranke– Richtwertmietzins– Kategorie-D-Zins


Sonstige Zinsregelungen Befristungsabschlag Mietzinserhöhung nach §§ 18 ff MRG Anhebungsrecht nach § 45 MRG Anhebungsrecht nach § 46 MRG Anhebungsrecht nach §§ 12a, 46a MRG Wohnbauförderungsrecht


Geltungsbereich derAngemessenheitsgrenze Geschäftsräume Wohnungen im „Neubau“ „neu geschaffene“ Wohnungen Wohnungen in „Denkmalschutzgebäuden“ „Großwohnungen“ der Kategorien A und B nachträgliche Mietzinsvereinbarung Standardanhebung (§ 46c MRG)• wird in absehbarer Zeit überholt sein


Der angemessene Mietzins Kriterien:– Größe– Art– Beschaffenheit– Lage– Ausstattungszustand– Erhaltungszustand Vergleichswertmethode– Einbeziehung „frei vermietbarer“ Objekte führt tendenziellin Richtung Ortsüblichkeit Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters


Der Richtwertmietzins Zinsschranke nach dem Richtwertsystem gilt nur für Wohnungen der Kategorien A, B undC, soweit nicht Angemessenheit oder freier Zins Richtwert– ursprünglich Verordnungen des BMJ– seit 2008 gesetzlich: § 5 Abs 1 RichtWG idF des MILG– alle 2 Jahre nach VPI 2000 valorisiert– Bgld: 4,70 €; Vlbg: 7,92 €; OÖ: 5,58 € mietrechtliche Normwohnung (§ 2 RichtWG)– fiktives Gebilde als Vergleichsmaßstab


Zuschläge und Abstriche aus Vergleich mit Normwohnung Vergleichskriterien– aus dem WEG (Lage, Stockwerkslage,Ausstattung, Grundriss usw)– Gemeinschaftsanlagen, Gemeinschaftsräume– Lagekomponente (Wohnumgebung)• Näheres siehe nächste Folie– Erhaltungszustand des Hauses– Kategorie-Abstriche (25 % für B, 50 % für C)


Lagezuschlag theoretisch begrenzt durch Grundkostenvergleich(§ 16 Abs 3 MRG) in der Praxis nach Erfahrungswerten in Wien Stadtplan mit Grundpreiszonen• Gründerzeitviertel nach § 2 Abs 3 RichtWG Voraussetzung: Bekanntgabe der Umständein Schriftform (§ 16 Abs 4 MRG) Ruhelage, Erschließung, Infrastruktur,Luftqualität, Baustruktur


Kategorie-D-Zins betragliche Grenzen je Quadratmeter nicht brauchbarer Zustand: 0,81 Euro brauchbarer Zustand: 1,62 Euro über 0,81 Euro Mietzinserhöhung nach§§ 18 ff MRG ausgeschlossen Valorisierung gemäß § 16 Abs 6 MRG nachVPI 2000• nächster Valorisierungsschritt steht in Bälde heran


Befristungsabschlag Herabsetzung gesetzlicher Zinsgrenzen fürFristverträge für angemessenen Mietzins,Richtwertmietzins und Kategorie-D-Zins Verminderung um 25 Prozent Entfall bei Umwandlung in unbefristetenVertrag, wenn Abschlag ausgewiesen


Teilnichtigkeit derMietzinsvereinbarung bei Überschreiten des gesetzlichenHöchstbetrags Herabsetzung des Hauptmietzinses Teilrückforderung für die Vergangenheit Präklusivfrist von drei Jahren– auch bei einseitigem Gestaltungsrecht desVermieters Verjährungsfrist von 3 bzw 10 Jahren


Wertsicherung des Mietzinses grundsätzlich zulässig bei Überschreitung einer ZinsgrenzeTeilnichtigkeit auch hier (grundsätzl.) 3-jährige Präklusion keine rückwirkende Erhöhung Schriftform; spätestens 14 Tage vorher


„Sanierungsvereinbarungen“ zeitlich begrenzte Überschreitung gesetzlicherMietzinsschranken nur bei Richtwertmietzins und Kategorie-D-Zins zur Deckung von Erhaltungs- undVerbesserungskosten bis zur Angemessenheitsgrenze Schriftform, nur bei mindestens ein halbes Jahr„alten“ Mietverträgen Wirksamkeit auch für Nachmieter


Mietzinserhöhungnach §§ 18 ff MRG zur Finanzierung von größeren Erhaltungsarbeiten keine Deckung in Mietzinsreserven und künftigenHauptmietzinseinnahmen Deckungsfehlbetrag monatliches Deckungserfordernis Verteilungszeitraum höchstens 10 Jahre zwei Anhebungsschritte Ausschluss des Erhöhungsrechts


Anhebung auf den„Mindestmietzins“ früherer EVB (§ 45 MRG) bei Hauptmietverträgen vor 1.3.1994 Grenzbeträge zwischen 2,15 und 0,81 € Valorisierung nach § 16 Abs 6 MRG Hauptmietzinskomponente für einstweiligenMietzins


Kaution(§ 16b MRG) Deckungsfonds für Geldansprüche des Vermieters zumeist Bargeld oder Sparbuch• aber auch Kautionsbestellungen ohne Übergabe fruchtbringende Veranlagung– auf Spareinlage oder gleichwertig Rückstellung unverzüglich nach Objektrückgabe Insolvenzsicherung durch Absonderungsrecht § 16b gilt auch im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4MRG Höhe der Kaution– gesetzlich nicht geregelt– Rechtsprechung: 6 Bruttomonatsmietzinse (im VAB des MRG)– im TAB: allgemeine Rechtsfiguren (zB § 879 ABGB)


Ausblick Morgen (22. November) um 9.15 Uhrsetzen wir mit der Besprechung desMietrechtsgesetzes fort. aber Hörsaal 5 Vorschau: Klausur 8. Januar 2014,13.45 Uhr (bis 15.15 Uhr)• KEP 1

Weitere Magazine dieses Users
Ähnliche Magazine