Antrag und Weisung zur Gemeindeversammlung vom 22. März 2012

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Antrag und Weisung zur Gemeindeversammlung vom 22. März 2012

Kanton ZürichGemeinde Hausen am AlbisRevision kommunale RichtplanungTeilrevision NutzungsplanungEinladung zurGemeindeversammlungAntrag und Weisung zur Gemeindeversammlung vomDonnerstag 22. März 2012, 19.00 UhrReservetermin:Dienstag, 27. März 2012, 19.00 Uhr, Gemeindesaal


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAntragBericht des GemeinderatesWeisungA. Zonenplan und Kernzonenpläne (siehe A3 Beilage) 12 B. Bauordnung synoptisch 13 1. ZONEN 14 2. KERNZONEN 19 3. WOHNZONEN 31 4. GEWERBEZONEN 36 5. ZONE FÜR ÖFFENTLICHE BAUTEN 37 6. ERHOLUNGSZONEN 38 7. BESONDERE BESTIMMUNGEN FÜR AREALÜBERBAUUNGEN 39 8. WEITERE BESTIMMUNGEN 40 9. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 46 C. Bericht zu den Einwendungen 47 1. Einleitung 48 2. Anhörung 48 3. Einwendungen Nutzungsplanung 49 4. Einwendungen Richtplanung 78 5. Vorprüfung 83 6. Diverse Anliegen 84 3 4 5 2


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAntragDer Gemeinderat stellt der Gemeindeversammlung folgendenAntrag:Gesamtrevisionkommunale RichtplanungDie Gemeindeversammlung beschliesst:1. a) Die Revision Richtplanung, bestehend aus folgendenTeilen:- Richtplantext- Richtplankarte- Bericht zu den Einwendungenwird, gestützt auf § 32 des Planungs- und Baugesetzes,festgesetzt.b) Der Versorgungsplan vom 26. Februar 1982,genehmigt von der Gemeindeversammlung am 24.März 1982, wird ersatzlos aufgehoben.c) Der Siedlungs- und Landschaftsplan vom 26. Februar1982, genehmigt von der Gemeindeversammlung am24. März 1982, wird ersatzlos aufgehoben.Teilrevision kommunaleNutzungsplanung2. Die Teilrevision Nutzungsplanung, bestehend ausfolgenden Teilen:- Zonenplan- Kernzonenpläne 1 – 12- Bauordnung synoptisch- Bericht zu den Einwendungenwird, gestützt auf § 45 ff. des Planungs- und Baugesetzes,festgesetzt.3. Der Gemeinderat wird ermächtigt, allfällige, aus dem Genehmigungs-oder Rekursverfahren zwingend notwendigeÄnderungen der Unterlagen der Gesamtrevision kommunaleRichtplanung oder der Teilrevision der kommunalenNutzungsplanung in eigener Kompetenz vorzunehmen.Solche Beschlüsse sind öffentlich bekannt zumachen.Im Namen des GemeinderatesDer Präsident:Die Schreiberin:René HessNicole Baumann3


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungFormellesIm Rahmen der Behandlung der Teilrevision der kommunalenNutzungsplanung ist zu beachten, dass nur Anträge zu Themenzulässig sind, welche Bestandteil der Teilrevision sind. Darüberhinaus gehende Anträge sind nicht Bestandteil dieser beantragtenTeilrevision und somit nicht Gegenstand dieses Geschäfts,weshalb in diesem Rahmen nicht darüber befunden werdenkann.Bericht des GemeinderatesGesamtrevisionkommunale RichtplanungTeilrevision kommunaleNutzungsplanungDie kommunale Richtplanung der Gemeinde Hausen am Albisstammt aus dem Jahr 1982 und ist nicht mehr aktuell. Seitherwurden diverse übergeordnete Planungen revidiert und eswurde ein „Räumliches Entwicklungskonzept“ (REK) für dasKnonaueramt erarbeitet.Der Verkehrsplan und der Plan der öffentlichen Bauten undAnlagen wurden daher überarbeitet.Der Siedlungs- und Landschaftsplan sowie der Versorgungsplansollen aufgehoben werden, da genügend konzeptionelleGrundlagen zur Siedlungs- und Landschaftsentwicklung vorliegen.Der Versorgungsplan wird hinfällig, da die Themen durchandere Planungen wie das „Generelle Wasserversorgungsprojekt“(GWP), den „Generellen Entwässerungsplan“ (GEP)etc. inhaltlich präziser wiedergegeben werden.Aufgrund der Entwicklungen in der Region ist die Zeit gekommen,die konzeptionellen Grundlagen der Ortsplanung zuüberdenken. Im Laufe der Zeit sind neue Themenbereiche undBedürfnisse dazugekommen, welche in den Planungsinstrumentenabzudecken sind. Die Bau- und Zonenordnung sowieder Zonenplan sollen auf die geänderten und neuen Bedürfnisseabgestimmt werden. Für die Kernzonen mussten zudemneue Kernzonenpläne entwickelt werden.4


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungWeisungAusgangslageBearbeitungDie heute gültigen Instrumente der Ortsplanung haben sich inden letzten Jahren durchaus bewährt. Mit der Raumplanungwird gezielt die räumliche Entwicklung der Gesellschaft, derWirtschaft oder der Umwelt in einem bestimmten Bereich beeinflusst.Die Raumplanung soll die mit der räumlichen Entwicklungverbundenen Probleme erkennen, Lösungen für dieseProbleme aufzeigen und die verschiedenen teilweise widerstrebendenInteressen abstimmen. Für die Durchführung derRaumplanung schreibt das Raumplanungsgesetz als Grundlagengesetzin erster Linie die Festsetzung von Richtplänenvor. Die Richtpläne skizzieren in der Form einer Grobplanung,wie sich die Gemeinde räumlich entwickeln soll. Der Richtplan(behördenverbindlich) setzt auch Prioritäten bei sich widersprechendenPlanungsinteressen fest. Mit der Nutzungsplanung(eigentümerverbindlich) wird dann die Richtplanung verfeinertund konkretisiert.Die Richtplanung umfasst einen Planungshorizont von 20 – 25Jahren. Die heute noch gültige kommunale Richtplanung datiertaus dem Jahr 1982 und ist in diversen Bereichen den heutigenVerhältnissen anzupassen.Die Nutzungsplanung umfasst einen Planungshorizont von 15Jahren. Die heute noch gültige Nutzungsplanung datiert ausdem Jahr 1994 und wurde im Jahr 2002 einer Revision unterzogen.Auch sie ist in diversen Bereichen den heutigen Anforderungenanzugleichen.Die kommunale Raumplanungskommission, welche sich mit derÜberarbeitung der Unterlagen zur Richtplanung undNutzungsplanung befasst hat, besteht aus folgenden Personen:• René Hess, Gemeindepräsident• Hans Binzegger, Vorsteher Hochbau, Vorsitz• Christoph Tandler, Vorsteher Werke und Tiefbau• Jörg Watter, Mitglied Baukommission• Reto Locher, beratender Architekt• Lukas Wyss, Bausekretär• Nicole Baumann, Gemeindeschreiberin• Suter-von Känel-Wild AG, Planungsbüro, vertreten durchPeter von Känel und Anita SuterDie kommunale Raumplanungskommission hat über mehrereMonate die Grundlagen zur Revision der kommunalenRichtplanung und der Teilrevision der Nutzungsplanungerarbeitet.5


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungZu Beginn der Arbeiten wurden folgende Ziele formuliert:Kommunale Richtplanung • Die kommunalen Richtpläne Verkehr und der Plan deröffentlichen Bauten und Anlagen sind samt Bericht zuaktualisieren.• Die kommunalen Richtpläne Siedlung und Landschaft sowieder Versorgungsplan sollen aufgehoben werden.• Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen• Bericht gemäss Art. 47 RPVKommunale Nutzungsplanung • Die Bau- und Zonenordnung ist umfassend zu überarbeitenund den neuen Bedürfnissen und Erkenntnissen aus demVollzug anzupassen. Insbesondere sind auch die Kernzonenvorschriftenzu präzisieren.• Der Zonenplan ist ebenfalls umfassend zu revidieren undden Vorgaben des kantonalen Siedlungsplanes sowie denneuen Bedürfnissen und Erkenntnissen aus dem Vollzuganzupassen. Neueinzonungen sind aufgrund der Kapazitätsreservenkaum möglich. Es geht primär um dieOptimierung der Bauzonen.• Für die Kernzonen sind neue Kernzonenpläne zu entwickeln.Der Inhalt der Kernzonenpläne soll sich auf das füreinen klaren Vollzug notwendige beschränken.• Auf die Ausarbeitung von Gewässerabstandslinienplänenwird verzichtet.• Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen• Bericht gemäss Art. 47 RPV6


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungDie Hauptziele der überarbeiteten Unterlagen können wiefolgt zusammengefasst werden:RichtplanungAllgemeine HinweiseSiedlungs- und Landschaftsplan(Antrag auf Aufhebung)Versorgungsplan(Antrag auf Aufhebung)Begründung auf AufhebungenVerkehrsplan /Plan der öffentlichen Bauten undAnlagenSeit 1982 wurden div. übergeordnete Planungen revidiert undes wurde ein „Räumliches Entwicklungskonzept“ (REK) für dasKnonaueramt erarbeitet. Der Siedlungs- und Landschaftsplansowie der Versorgungsplan entsprechen in diversen Aussagennicht mehr den übergeordneten Vorgaben und auch nicht mehrden Vorstellungen des Gemeinderates, weshalb diese ersatzlosaufgehoben werden sollen.Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die Überbauungbenötigte und dafür geeignete Siedlungs- und Bauentwicklungsgebiet.Der Siedlungsplan scheidet Gebiete aus, diefür die Bildung wirtschaftlicher und kultureller Zentren, für eineWohn- oder gemischte Überbauung sowie für die industrielleund gewerbliche Nutzung bestimmt sind und legt dabei die anzustrebendebauliche Dichte fest. Der Siedlungsplan wird mitdem Landschaftsplan in einem Plan dargestellt. Im Landschaftsplansind zu bezeichnen: Landwirtschaftsgebiet, Forstgebiet,Erholungsgebiet, Natur- und Landschaftsschutzgebiet,Trenngebiet, Gebiet für Materialgewinnung und –ablagerungetc.Der Versorgungsplan enthält die bestehenden und vorgesehenenAnlagen und Flächen für die Versorgung mit Wasser,Energie und Rohstoffen jeder Art, Fernmelde- und Nachrichtenübermittlungsdienste,Ableitung und Reinigung von Abwässernsowie die Beseitigung, Aufbereitung und Wiederverwertung vonAbfällen und Schadstoffen.Begründet wird der Antrag auf Aufhebung dieser beiden Plänedamit, dass mit dem kantonalen und regionalen Richtplan, denOrtsbildinventaren, dem „Räumlichen EntwicklungskonzeptKnonaueramt“ (REK), dem Leitbild der Gemeinde sowie mit derAnleitung zum Dorfbau bereits genügend konzeptionelle Grundlagenzur Siedlungs- und Landschaftsentwicklung vorliegen.Da die bezeichneten Anlagen des Versorgungsplanes weitgehendbestehen bzw. die Landsicherung erfolgte, besteht keinBedarf mehr für den Versorgungsplan. Die Themen werden zudemdurch andere Planungen wie „Generelles Wasserversorgungsprojekt“(GWP), „Genereller Entwässerungsplan“ (GEP)sowie dem Energieplan inhaltlich präziser wiedergegeben.Die Gemeinden haben in der Richtplanung nur wenig freienSpielraum. Deshalb können die Gemeinden auf einzelne Teilrichtpläneverzichten. Obligatorisch bleibt jedoch der Verkehrsrichtplan.Der Verkehrsplan und der Plan der öffentlichen Bauten undAnlagen mussten an die veränderten Verhältnisse angepasstwerden. Teile des Verkehrsberuhigungskonzepts sind in denVerkehrsplan eingeflossen.7


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungNutzungsplanungAllgemeine HinweiseSpezifischBau- und Zonenordnung / ZonenplanKernzonenpläneDie Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit und dieNutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessenddurch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.Zu diesem Zweck wird der nicht von übergeordneten Zonenund nicht von Waldareal erfasste Gemeindebannrechtsverbindlich in Bauzonen, Erholungszonen, Freihaltezonenund Reservezonen unterteilt.Im Laufe der Zeit sind neue Themenbereiche und Bedürfnisseim Rahmen der Ortsplanung hinzugekommen, welche durch dieheutigen Instrumente nicht oder nur ungenügend abgedecktwerden. Aus der Bevölkerung wurden verschiedene Anliegenan die Gemeinde herangetragen und aufgrund der überkommunalenVorgaben sind insbesondere im KernzonenbereichAnpassungen angezeigt. Auch im Vollzug haben sich Problemegezeigt, die im Zuge der Revision angegangen worden sind.Im Vordergrund der vorliegenden Revision stehen die Änderungder Bauordnung, namentlich der Kernzonenvorschriften, sowiedie Revision der Abgrenzungen der Weilerzonen. Ausserdemsollen in den Gebieten Rotägerten, Rauchmatt und Nachtweideine Gestaltungsplanpflicht eingeführt sowie die Gebiete Nachtweidund Weid in Hausen am Albis sowie das Gebiet Fabrikstrassein Ebertswil neu eingezont werden. Die ErholungszoneWidiacher, welche ursprünglich für Familiengärten vorgesehenwar, soll aus der Bauzone in die Landwirtschaftszone umgezontwerden, da kein Bedürfnis für die angedachte Nutzung vorhandenist.Die Kernzonen wurden umfassend überarbeitet. Gestalterischeund energetische Fragen wurden in Anlehnung an die StudieGasser mehr gewichtet.Gemäss Raumplanungsgesetz besteht für die Gemeinde keinSpielraum für grossflächige Einzonungen. Denkbar sind grundsätzlichnur Umlegungen von unbebauten Bau- oder Reservezonenan geeignetere Stellen und kleinere Arrondierungen.Die Ortsbildinventare des Kantons wurden in Kernzonenplänengrundeigentümerverbindlich umgesetzt. Die Kernzonenplänebezeichnen insbesondere die ortsbaulich wichtigen, prägendenGebäude, weisen für mögliche Neubauten Baubereiche aus,legen die Freiräume fest und bezeichnen die besonderen Elementeder Aussenräume.8


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAblauf derPlanungsarbeitenInformationsveranstaltungenSprechstundenÖffentliche AuflageAnpassungen nach deröffentlichen Auflage /Vorprüfung KantonDie Revision der Ortsplanung wurde als aktiver Prozess gestaltet,in den die Bevölkerung und speziell interessierte Kreisein geeigneter Weise einbezogen worden sind.Der Bevölkerung wurde im Rahmen von öffentlichen Informationsveranstaltungenam 30. Juni 2008, 26. Mai 2010, 4. April2011 und 5. März 2012 die Möglichkeit geboten, einen vertieftenEinblick in die erarbeiteten Unterlagen und die Stossrichtungzu erhalten.Am 27. April und 16. Mai 2011 fanden Sprechstunden nachVoranmeldung im Gemeindehaus statt, an welchen Gemeindevertreterfür Fragen zur Verfügung standen. 15 Personenmachten von diesem Angebot Gebrauch.Die öffentliche Auflage fand vom 1. April bis 30. Mai 2011 statt.Innert der Auflagefrist gingen insgesamt 42 schriftliche Stellungnahmenein. 7 Stellungnahmen kamen von Nachbargemeinden,2 von den Regionen. Zu Themen der Nutzungsplanung gingen46 unterschiedliche Einwendungen ein, 10 Einwendungen betreffenThemen der kommunalen Richtplanung und 2 Einwendungenbeziehen sich auf andere Instrumente.Von den 46 Einwendungen zur Nutzungsplanung konnten 8gänzlich und 5 teilweise erfüllt werden, während 3 bereits ohneÄnderung als erfüllt betrachtet werden. 30 Einwendungen konntennicht berücksichtigt werden.Bei den Themenbereichen der Richtplanung konnten 4 ganzoder teilweise erfüllt werden. 3 konnten nicht berücksichtigt werdenund 3 wurden bereits ohne Änderung als erfüllt betrachtet.Sämtliche Stellungnahmen und Einwendungen wurden in derZwischenzeit eingehend geprüft und ein Bericht zu den Einwendungenverfasst. Die Eingaben führten zu Anpassungen inden öffentlich aufgelegten Unterlagen. Über die nicht berücksichtigtenEinwendungen ist gesamthaft bei der Planfestsetzungzu entscheiden.Neben den berücksichtigten Einwendungen sind auch dieEmpfehlungen und Vorbehalte der kantonalen Baudirektion,Abteilung Raumplanung, in die Vorlage eingeflossen.Die Abteilung Raumplanung hat sich in zwei Vorprüfungsberichtenzu den erarbeiteten Unterlagen geäussert. Die AbteilungRaumplanung stellte der Gemeinde ihre erste Stellungnahmemit Schreiben vom 4. August 2011 zu. Es erfolgte daraufhin am14. September 2011 eine Zusammenkunft mit Vertretern desKantons. Aufgrund der Vorprüfung und des Gesprächs mit denkantonalen Vertretern wurden die Unterlagen zur Revision derRichtplanung und Teilrevision der Nutzungsplanung nochmalsüberarbeitet und erneut zur Beurteilung eingereicht.Nach Durchsicht der Unterlagen und einem erneuten gemeinsamenGespräch hat der Kanton mit Schreiben vom13. Dezember 2011 eine Genehmigung der Revision der kommunalenRichtplanung in Aussicht gestellt.9


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAuch für die Teilrevision der Nutzungsplanung wurde eine Genehmigungin Aussicht gestellt, mit Ausnahme der Bauzonenarrondierungbetreffend die Kleinsiedlungen Hinteralbis, Mittelalbisund Schweikhof, da diese nicht dem Charakter einesWeilers entsprechen würden. Der Gemeinderat hält dennoch anseinem Antrag bezüglich dieser Kernzonenpläne fest, weil erdie Vorteile einer zurückhaltenden Bauzonenarrondierung undeines detaillierten Kernzonenplans sowie die Gleichbehandlungaller Kleinsiedlungen und Weiler höher gewichtet.Bei denjenigen Gebieten, bei welchen vorgängig die Revisiondes Kantonalen Richtplanes notwendig ist, kann bis zur Festsetzungdes kantonalen Richtplanes durch den Kantonsrat,welche voraussichtlich im Jahr 2013 erfolgt, keine Genehmigungin Aussicht gestellt werden. Die weiteren wichtigen Punkteaus dem Vorprüfungsbericht können wie folgt zusammengefasstwerden:• Die Einzonung Riedmatt wurde vom Kanton mangelsRechtsgrundlage im Rahmen der Vorprüfung abgelehnt.• Ausdrücklich begrüsst werden die Neufestlegung einer Gestaltungsplanpflichtin den Gebieten Rotägerten, Rauchmattund Nachtweid und die damit verknüpften Forderungennach besonders hoher Qualität der Bauten.• Aus Sicht Ortsbildschutz wird begrüsst, dass die Inventareder schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler undkommunaler Bedeutung sowie das kommunale Inventar derkunst- und kulturhistorischen Objekte in den neuen Kerzonenplänenumgesetzt werden.• Landwirtschaftsbetriebe sollen nach Möglichkeit nicht derBauzone zugeführt werden.Die Abteilung Raumplanung wurde gebeten, die SchutzverordnungTürlersee entsprechend den eingereichten Grundlagenanzupassen, damit diese vor der Gemeindeversammlung vom22. März 2012 öffentlich aufgelegt werden kann.Weiteres VorgehenSowohl die Revision der Richtplanung als auch die Teilrevisionder Nutzungsplanung bedürfen der nachträglichenGenehmigung der Baudirektion. Sind Vorbehalte anzubringen,erfolgt die Genehmigung durch den Regierungsrat.Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger werden eingeladen,den Anträgen zuzustimmen.ReserveterminFalls die Behandlung der vorliegenden Geschäfte infolge fortgeschrittenerStunde an dieser Gemeindeversammlung vom22. März 2012 nicht zu Ende geführt werden kann, wird dieBehandlung an folgendem Reservetermin zu Ende geführt:Dienstag, 27. März 2012, 19.00 Uhr, Gemeindesaal10


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungUnterlagenAuflage der Unterlagen:Unterlagen online:www.hausen.ch/Politik/OrtsplanungUnterlagen im Gemeindesaal am22.3.2012 ab 18.00UhrWichtiger Hinweis: Auf einen kompletten Abdruck der sehrumfangreichen Unterlagen in dieser Weisungsbroschüre wurdeaus ökologischen Gründen verzichtet. Folgende Unterlagenwerden abgebildet:• Zonenplan und Kernzonenpläne (separates A3)• Bauordnung synoptisch• Bericht zu den Einwendungen zur Revision der Richt- undzur Teilrevision der NutzungsplanungNicht abgedruckt werden:• Teilrevision Nutzungsplanung- Bericht gemäss Art. 47 RPV• Revision Richtplanung- Verkehrsplan und Plan der öffentlichen Bauten undAnlagen 2012 (bestehend aus Richtplankarte undRichtplantext)- Bericht zum kommunalen Richtplan, Erläuterungengemäss Art. 47. RPV- Versorgungsplan 1982- Siedlungs- und Landschaftsplan 1982Den Stimmberechtigten liegen die Unterlagen aber im GemeindehausHausen am Albis, Zugerstrasse 10, Bausekretariat(Erdgeschoss links), zur Einsicht auf.Sie können auch auf der gemeindeeigenen Homepagehttp://www.hausen.ch/Politik/Ortsplanung heruntergeladenwerden (ausgenommen Versorgungs- und Siedlungs- undLandschaftsplan).Zudem können die Unterlagen 1 h vor der Gemeindeversammlungim Gemeindesaal angeschaut werden.11


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungA. Zonenplan undKernzonenpläneSituation siehe separate Beilage A3!12


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungB. Bauordnung synoptisch13


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie Gemeinde Hausen a. A. erlässt, gestützt auf § 45 deskantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) vom7. September 1975 (Fassung vom 1. September 1991) unterVorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalenRechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- undZonenordnung.Die Gemeinde Hausen a. A. erlässt, gestützt auf § 45 deskantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) vom7. September 1975 (Fassung vom 1. September 1991) unterVorbehalt vorgehenden eidgenössischen und kantonalenRechts, für ihr Gemeindegebiet die nachstehende Bau- undZonenordnung.Vereinfachung1. ZONEN 1. ZONEN1.1 Zoneneinteilung 1.1 Zoneneinteilung1.1.1 Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteiltund den folgenden Empfindlichkeitsstufen (ES)zugeteilt, soweit es sich nicht um Wald handelt undsoweit es nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonenzugewiesen ist:1.1.1 Das nicht von übergeordneten Zonen, Wald undGewässern erfasste Gemeindegebiet wird infolgende Zonen eingeteilt und den folgendenEmpfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet:Zonenart ES Zonenart ESKernzonen- Kernzone I- Kernzone II- Kernzone WeilerWohnzonen- Wohnzone- Wohnzone- Wohnzone- Wohnzone mit Gewerbeerlaubnis für mässigstörende Betriebe- Wohnzone mit Gewerbeerleichterung- Wohnzone mit GewerbeerleichterungKIKIIKWW/1.2W/1.4W/1.8WWG/2.0WG3.0IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIKernzonen- Kernzone I- Kernzone II- Kernzone WeilerWohnzonen- Wohnzone- Wohnzone- Wohnzone- Wohnzone mit Gewerbeerlaubnis für mässigstörende Betriebe- Wohnzone mit Gewerbeerleichterung- Wohnzone mit GewerbeerleichterungKIKIIKWW/1.2W/1.4W/1.8WWG/2.0WG3.0Gewerbezone G III Gewerbezone G IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII14


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungPW ist die übliche Abkürzung fürPlanungswertEs soll transparent sein, welcheZiele im öffentlichen Interesse mitden jeweiligen Gestaltungsplänenerreicht werden sollen.Zonenart ES Zonenart ESZone für öffentliche Bauten*) differenzierte ES_Zuordnung gemässEintrag im ZonenplanOe II/III* Zone für öffentliche Bauten*) differenzierte ES_Zuordnung gemäss Eintragim ZonenplanKommunale Freihaltezone F - Kommunale Freihaltezone F -Erholungszonen- Sportanlagen- FamiliengartenarealeEaEb--Erholungszonen- Sportanlagen- FamiliengartenarealeReservezone R - Reservezone R -1.1.2 In den gelb bandierten Zonenteilen sind für neue Gebäudemit lärmempfindlichen Räumen gestalterischeoder bauliche Massnahmen zur Einhaltung der Planungswerte(PLW) zu ergreifen (Nachweis der Planungswerte)1.1.3 Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete muss einGestaltungsplan aufgestellt werden.OeEaEbII/III*1.1.2 In den gelb bandierten Zonenteilen sind für neue Gebäudemit lärmempfindlichen Räumen gestalterischeoder bauliche Massnahmen zur Einhaltung der Planungswerte(PW) zu ergreifen (Nachweis der Planungswerte)1.1.3 Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete muss einGestaltungsplan aufgestellt werden. Gestaltungspläne,welche den Rahmen der Bau- und Zonenordnungeinhalten und welche die Zielsetzungen derjeweiligen Gestaltungsplanpflicht erfüllen, bedürfenlediglich der Zustimmung des Gemeinderates. Deneinzelnen Gestaltungsplänen liegen folgendeHauptziele zugrunde.1.1.3.1 RotägertenDie Gestaltungsplanpflicht Rotägerten bezweckt- eine architektonisch hochwertige Bebauungmit ansprechender Gestaltung der Ortsrandlage- Sicherung des Gewässerraumes zurRevitalisierung des Stutz- und Chalberweidlibachesund Gewährleistung des Hochwasserschutzes- Umsetzung fortschrittlicher Energiesysteme--15


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung1.1.3.2 RauchmattDie Gestaltungsplanpflicht Rauchmatt bezweckt- eine architektonisch hochwertige Bebauungmit ansprechender Gestaltung der Ortsrandlage- fortschrittliche Energiesysteme1.1.3.3 NachtweidDie Gestaltungsplanpflicht Nachtweid bezweckt- die Freihaltung eines Abstandsbereichs undvon Sichtkorridoren auf die Inventarobjekte- eine kombinierte Erschliessung mit demWeisbrod Zürrer Areal zur Entlastung derFabrikstrasse- die Sicherstellung einer guten Gestaltung derGewerbebauten am Ortseingang- fortschrittliche Energiesysteme- die Bereitstellung von Flächen für das lokaleGewerbe- die Einschränkung von Läden für Güter destäglichen Bedarfs. Derartige Läden dürfenhöchstens eine Verkaufsfläche von 300 m2aufweisen.1.1.4 Bestehende GestaltungspläneIn Gebieten, in welchen rechtskräftige Gestaltungsplänebestehen, gehen diese der Bau- undZonenordnung vor. Für die Ausnützung gelten dieBestimmungen des Gestaltungsplanes odersofern auf die Bauordnung Bezug genommenwird, die geltende Ausnützungsziffer oder Baumassenzifferzum Zeitpunkt der Festsetzung desGestaltungsplanes.16


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie vollständige Auflistung dermassgebenden Pläne soll dieÜbersicht erleichtern.Der Hinweis auf die amtliche Vermessungist eine Vorgabe desARE.1.2 Zonenplan / Ergänzungspläne 1.2 Massgebende Pläne1.2.1 Für die Abgrenzung der Zonen und für die Anordnungeninnerhalb der Zonen ist der Zonenplan imMassstab 1:5000 massgebend.1.2.2 Waldabstandslinien sind in den Ergänzungsplänendargestellt.1.2.1 Massgebende Plänea. Zonenplan im Massstab 1:5000b. Kernzonenpläne im Massstab 1:1000(Ebertswil, Hausen, Heisch, Hirzwangen,Husertal, Hinteralbis, Mittelalbis, Oberalbis,Tüfenbach, Türlen, Vollenweid, Schweikhof)c. Ergänzungspläne im Massstab 1:1000(Waldabstandslinien)1.2.2 AbgrenzungFür die Abgrenzung der Zonen ist der genehmigteZonenplan 1:5000 massgebend. Die genaue Abgrenzungder Zonen, die Perimeter von rechtsgültigenGestaltungsplänen sowie der genaue Verlaufder Waldgrenzen und Waldabstandsliniensind in der amtlichen Vermessung definiert (Mehranforderungengemäss § 5 KVAV).1.2.2 Waldabstandslinien sind in den Ergänzungsplänendargestellt.17


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie grundsätzlich in allen Bauzonenanwendbaren Prinzipien fürDorfbau und Detailgestaltung sindder Publikation „Anleitung Dorfbau“von Prof. M. Gasser entnommen(Kap. 2.3.8, S. 40).Es geht darum, nicht nur eine genügendeEinordnung und Gestaltungeinzufordern, sondern auchzu zeigen, worauf es dabei imWesentlichen ankommt.Die Prinzipien sind nicht als absoluteVorschriften zu verstehen,sondern als Hinweise zur Sensibilisierungund als Hilfsmittel für dieortsverträgliche Einordnung imGroben (Dorfbau) und im Feinen(Detailgestaltung).Einzelne Abweichungen undfreiere Interpretationen sind möglich,wenn eine bewusste Einordnungund Gestaltung mit Lokalbezugspürbar bleibt.1.3 Einordnungshinweise für alle Bauzonen1.3.1 Prinzipien DorfbauBei allen Bautätigkeiten sind im Interesse einerrücksichtsvollen Einordnung in dieSiedlungsstruktur folgende Prinzipienangemessen zu beachten:- kleine bis mittelgrosse Körnigkeit- differenzierte Lage in der Topografie mitSockel in Hanglagen- fortlaufender Wechsel der Gebäudestellungenstatt geometrisierte Siedlungsgrundrisse- auf grösseren Grundstücken differenzierteTypologien statt serielle Architektur- Besonderes Augenmerk auf den Siedlungsrand1.3.2 Prinzipien DetailgestaltungBei allen Bautätigkeiten sind im Interesse einerortsverträglichen Detailgestaltung folgendePrinzipien angemessen zu beachten:- Satteldach und/oder als Terrasse nutzbaresFlachdach- Aussenwände in Verputz, Holz und Backstein- Fenster in einfacher Anordnung- fein detaillierte Vorschichten wie Balkone,Sonnenschutz, Spaliere etc.- Bei Fassaden ist eine grossflächige Verwendungvon reinem Weiss zu vermeiden- Holz natur belassen oder nach den im Dorfüblichen Farben streichen18


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung2. KERNZONEN 2. KERNZONENDer Zweckartikel nimmt Bezug auf§ 50 PBG unter Betonung der erwünschtenzeitgemässen Erneuerung.Die Klarstellung der Einordnungsanforderungenakzentuiert die zuerbringende Gestaltungsleistungim Sinne von § 238 Abs. 2 PBG.Eine Unterschutzstellung erfolgtdurch eine Verordnung, eine Verfügungoder einen Vertrag. Darinkönnen Pflege, Unterhalt undnötigenfalls Restaurierung sichergestelltwerden (vgl. § 205 ff PBG).2.1 Ausnützung 2.1 Allgemeines2.1.1 ZweckDie Kernzonenvorschriften und Kernzonenplänebezwecken die Erhaltung von Einheit und Eigenartder gewachsenen Ortskerne und Weiler mit ihrercharakteristischen Umgebung. Sie ermöglicheneine zeitgemässe Erneuerung und regeln dieEinordnung von Um- und Neubauten.2.1.2 EinordnungsanforderungenIn den Kernzonen werden an die architektonischeund ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungengestellt. Um- und Neubauten sollen zur Erhaltungund Weiterentwicklung des Orts- undStrassenbildes beitragen. Bauten und Anlagenmüssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung alsauch in einzelnen Aspekten wie Situierung undAusmass, Gliederung und Dachform, Materialienund Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltunggut in die Umgebung einordnen.2.1.3 UnterschutzstellungenVorbehalten bleiben Unterschutzstellungen. DerSchutz von Einzelobjekten erfolgt durch eine Verordnung,eine Verfügung oder einen Vertrag.Diese Schutzanordnungen gehen den Kernzonenvorschriftenvor.19


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungUmsetzung Ortsbildinventar.Dieser Kategorie sind auch allekommunal inventarisierten Objektezugewiesen.Mehrhöhen oder Abstandsunterschreitungensollen auf Drittgrundstückennicht zu Verschlechterungenführen. Als geringfügig könnenz.B. bauliche Eingriffe im Rahmendes Anzeigeverfahrens (§ 14 BBV)gelten. Laut BRKE III 0149/2006(Mönchaltorf) ist die Anordnungvon Abweichungen nicht zulässig.Da nicht alle bestehenden Gebäuderote Bauten sind, soll eine Kategoriefür die übrigen bestehendenBauten eingeführt werden.2.1.1 Beim Umbau und beim Ersatz herkömmlicher Gebäudeist unabhängig von Abstands- und Ausnützungsvorschriftendas bestehende Gebäudeprofil undErscheinungsbild zu erhalten.Geringfügige Abweichungen können bewilligt oderangeordnet werden, wenn diese im Interesse derSicherheit, der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzesliegen oder für die geänderte Nutzweise desGebäudes erforderlich sind.2.2 Ausnützung2.2.1 Rot bezeichnete BautenDie in den Kernzonenplänen rot bezeichnetenBauten dürfen nur unter Beibehaltung der Stellung,der bestehenden Ausmasse, der Dachformund der wesentlichen Fassadenelemente umgebautoder ersetzt werden.Geringfügige Abweichungen können bewilligt oderangeordnet werden, wenn diese im Interesse derSicherheit, der Wohnhygiene oder des Ortsbildschutzesliegen oder für die geänderte Nutzweise desGebäudes erforderlich sind; in den äusseren Abmessungenjedoch nur unter Wahrung schützenswerternachbarlicher Interessen.2.2.2 Übrige BautenDie übrigen bestehenden Bauten können gemässZiff. 2.2.1 umgebaut und ersetzt oder gemäss Ziff.2.2.3 in veränderten Lagen und Abmessungen neuaufgebaut werden.2.1.2 Für Hauptgebäude gelten folgende Grundmasse: 2.2.3 GrundmasseFür Hauptgebäude gelten folgende Grundmasse:Zone KI KII KW Zone KI KII KWVollgeschosse max. 3 2 2 Vollgeschosse max. 3 2 2Dachgeschosse max. 2 2 2 Dachgeschosse max. 2 2 2Baumassenziffer max. 2.5 2.0 2.0 Baumassenziffer max. 2.5 2.0 2.0Grenzabstand:- kleiner Grundabstand min. 3.5m 3.5m 3.5mGrenzabstand:- kleiner Grundabstand min. 3.5m 3.5m 3.5m- grosser Grundabstand min. 7.0m 7.0m 3.5m - grosser Grundabstand min. 7.0m 7.0m 3.5mGebäudehöhe max. 9.0m 7.5m 7.5m Gebäudehöhe max. 9.0m 7.5m 7.5mGebäudelänge max. 30.0m 30.0m 30.0m Gebäudelänge max. 30.0m 30.0m 30.0m20


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie voluminösen Scheunen sind oftnach 1960 entstanden und nichttraditionell. Die grossen Gebäudetiefenerschweren die Belichtungund auch die Gebäudestrukturensind nicht auf Wohnnutzungen ausgerichtet.In den Weilern soll dieSiedlungsentwicklung nicht gefördertwerden, weil dies oft Infrastrukturproblememit sich zieht.Eine Nutzungsbeschränkungerscheint daher angemessen.Zur Schonung der Dachlandschaftsollen Dachaufbauten und Dachflächenfensterim 2. DG möglichstvermieden werden. UnkonventionelleLösungen sind bei besondersguter Gestaltung möglich.2.1.3 Bei teilweise mit herkömmlichen Gebäuden überbautenGrundstücken ist derjenige Teil des Grundstückesausnützbar, der sich durch eine zulässigeParzellierung, ohne Beanspruchung des Näherbaurechts,abtrennen liesse.2.2.4 FreiräumeFreiräume gemäss Ziff. 2.9.3 dürfen baurechtlichnicht ausgenutzt werden und zählen nicht zurmassgeblichen Grundfläche. Die nicht ausnutzbareFläche ist in den Kernzonenplänen festgehalten.2.2.5 NutzungsbeschränkungDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Ökonomiegebäudedürfen zu 2/3 des Altbauvolumens fürWohn- und Arbeitszwecke umgenutzt oder innerhalbder heutigen Stellung durch einen entsprechendverkleinerten Neubau ersetzt werden.Bei einem Neubau gelten hinsichtlich Geschosszahlenund Gebäudehöhe die Grundmasse derKII/KW gemäss Ziff. 2.2.3.2.2.6 Zweites DachgeschossIm zweiten Dachgeschoss sind Wohn- und Schlafräumenur soweit zulässig, als sie über die Giebelseitenbelichtet sind. Bei Gebäuden in geschlossenerBauweise, die keine Giebelfassaden aufweisen,ist bei besonders guten Projekten gemässZiff. 2.8 eine Belichtung des zweiten Dachgeschossesmit liegenden schmalen Dachflächen-Lichtbändern möglich. Die Dachflächen-Lichtbändersind entlang des Dachfirstes anzuordnen.2.2.7 ParzellierungBei teilweise mit herkömmlichen Gebäuden überbautenGrundstücken ist derjenige Teil des Grundstückesausnützbar, der sich durch eine zulässigeParzellierung, ohne Beanspruchung des Näherbaurechts,abtrennen liesse.21


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungMit dieser Bestimmung soll dieGaragierung generell erleichtertwerden.2.1.4 Für Besondere Gebäude gilt eine Überbauungsziffervon 8 %. Bei Grundstücksflächen unter 500 m2 könnenBesondere Gebäude bis zu 40 m2 Gebäudegrundflächeerstellt werden.2.2.8 Besondere GebäudeFür Besondere Gebäude gilt eine Überbauungsziffervon 8 %. Bei Grundstücksflächen unter 500 m2 dürfenBesondere Gebäude bis zu 40 m2 Gebäudegrundflächeerstellt werden.Unterniveaugaragen unterstehen keinen LängenundAusnützungsbeschränkungen, wenn sie dasgewachsene Terrain um nicht mehr als 0.5 müberragen.Die beiden Weiler Husertal undTüfenbach sind im ISOS inventarisiert.Neubauten sind daher hierauszuschliessen. Die drei KleinsiedlungenHinteralbis, Mittelalbisund Schweikhof erfüllen die Voraussetzungenan Weiler nicht.Auch hier sind daher Neubautennicht zulässig.Die bezeichneten Fassaden sollendie räumlichen Qualitäten entlangStrassen und Plätzen sichern.2.2 Stellung 2.3 Stellung2.2.1 Neubauten haben sich in ihrer Stellung in diegewachsene Siedlungsstruktur einzuordnen.2.2.2 Das Bauen auf oder das Näherbauen an die Strassengrenzeist gestattet, wenn dadurch das Ortsbildbereichert und die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigtoder ein späterer Ausbau der Strasse nichtverhindert wird.2.3.1 NeubautenNeubauten haben sich in ihrer Stellung in diegewachsene Siedlungsstruktur einzuordnen. In denWeilerkernzonen Husertal, Tüfenbach, Hinteralbis,Mittelalbis und Schweikhof sind nur Ersatzbautenund Umnutzungen zulässig.2.3.2 FassadenbereicheSind in den Kernzonenplänen Fassadenbereichefestgelegt, so ist die Fassade innerhalb derbezeichneten Lage anzuordnen.2.3.3 StrassenabstandSoweit die Kernzonenpläne keine anderen Festlegungentreffen, ist das Bauen auf oder das Näherbauenan die Strassengrenze gestattet, wenn dadurchdas Ortsbild bereichert, und die Verkehrssicherheitnicht beeinträchtigt oder und ein späterer Ausbau derStrasse nicht verhindert wird.22


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung2.3 Bauweise 2.4 Geschlossene ÜberbauungDie geschlossene Überbauung für Hauptgebäude undbesondere Gebäude ist bis zu einer Gesamtlänge von40 m gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäudeangebaut oder gleichzeitig gebaut wird. Die Gebäudeunterteilungmuss sichtbar bleiben.Die geschlossene Überbauung für Hauptgebäude undbesondere Gebäude ist bis zu einer Gesamtlänge von40 m gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäudeangebaut oder gleichzeitig gebaut wird. Die Gebäudeunterteilungmuss sichtbar bleiben.2.4 Grenzabstand 2.5 Grosser GrundabstandDer grosse Grundabstand ist mindestens gegenübereiner Fassade einzuhalten, wobei dies auch diestrassenseitige Fassade betreffen kann.Der grosse Grundabstand ist mindestens gegenübereiner Fassade einzuhalten, wobei dies auch diestrassenseitige Fassade betreffen kann, soweit dieKernzonenpläne keine anderen Festlegungentreffen.Der neu eingefügte Grundsatzbetont den hohen Stellenwert derDachgestaltung im grösserenräumlichen Zusammenhang.Wesentlich ist nicht die Übernahmebenachbarter Formen sondern einguter Gesamteindruck. Bei BesonderenGebäuden und untergeordnetenGebäudeteilen ist mehrSpielraum für die Gestaltung derDachform erwünscht.Die Beibehaltung der Hauptfirstrichtungsoll die vertrauten räumlichenAnsichten wahren.2.5 Dachgestaltung 2.6 Dachgestaltung2.5.1 Es sind nur Satteldächer mit beidseitig gleicher, ortskernüblicherNeigung zulässig, soweit nicht andere,im jeweiligen Dorfteil vorkommende Dachformenübernommen werden.2.6.1 GrundsatzDie Dachform und -neigung soll mit derjenigen derbenachbarten Altbauten harmonisch in Einklangstehen. Der Gesamteindruck der geschlossenenDachfläche muss erhalten bleiben.2.6.2 DachformBei Hauptgebäuden sind nur Satteldächer mitbeidseitig gleicher, ortskernüblicher Neigung zulässig,soweit nicht andere, im jeweiligen Dorfteil vorkommendeDachformen übernommen werden einenbesseren Gesamteindruck ergeben. Bei untergeordnetenGebäudeteilen und bei BesonderenGebäuden sind auch andere Dachformen gestattet.2.6.3 HauptfirstrichtungDie in den Kernzonenplänen eingetragenen Hauptfirstrichtungensind verbindlich.23


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungHerkömmliche Schleppgaubenhaben liegend-rechteckige undGiebellukarnen hoch-rechteckigeProportionen. Schleppgaubensollen daher nicht zu hoch werden.Ausserhalb der Kernzonen Heisch,Ebertswil, Hirzwangen, Husertal,Oberalbis und Tüfenbach alsOrtsbilder von überkommunalerBedeutung ist eine Lockerung derGesamtbreite für Dachaufbautenvon 1/5 auf 1/3 vertretbar.2.5.2 Dachaufbauten in Form von Giebellukarnen oderSchleppgauben sind nur im ersten Dachgeschoss, beiNeubauten ausserhalb der überkommunal schutzwürdigenOrtsbilder aus zwingenden wohnhygienischenGründen ausnahmsweise auch im zweitenDachgeschoss, gestattet. Sie haben sich in Form,Grösse, Anordnung und Material gut dem Dach sowiedem Gebäude anzupassen und gegen die Abgrenzungder Dachfläche allseitig einen Abstand vonmindestens 1m einzuhalten. In der Kernzone Weilerund in der Kernzone II darf, soweit es sich um einüberkommunal schutzwürdiges Ortsbild handelt, dieGesamtbreite der Dachaufbauten höchstens 1/5 derbetreffenden Fassadenlänge betragen.2.5.3 Das Dach ist allseitig im ortskernüblichen Massevorspringend auszugestalten. Die Dachabschlüssesind in traditioneller Weise auszubilden.2.5.4 In der Kernzone II und in der Kernzone Weiler sindDacheinschnitte nur in giebelseitig angeordnetenNebendächern gestattet, und sie dürfen nur einenbeschränkten Teil der Dachfläche beschlagen. In derKernzone I sind Dacheinschnitte bei Neubauten auchin Hauptdächern gestattet, doch darf ihre Gesamtbreitezusammen mit jenen von allfälligen Dachaufbautenhöchstens 1/3 der betreffenden Fassadenlängebetragen.2.6.4 DachaufbautenDachaufbauten in Form von Giebellukarnen oderSchleppgauben sind nur im ersten Dachgeschoss, beiNeubauten ausserhalb der überkommunal schutzwürdigenOrtsbilder aus zwingenden wohnhygienischenGründen ausnahmsweise auch im zweitenDachgeschoss, gestattet. Sie haben sich inForm, Grösse, Anordnung und Material gut dem Dachsowie dem Gebäude anzupassen und gegen die Abgrenzungder Dachfläche allseitig einen Abstand vonmindestens 1.0 m einzuhalten. Schleppgaubenhaben liegende, Giebellukarnen stehende Fensteraufzuweisen. In der Kernzone Weiler und in derKernzone II darf, soweit es sich um einüberkommunal schutzwürdiges Ortsbild handelt,In den Kernzonen Heisch, Ebertswil, Hirzwangen,Husertal, Oberalbis und Tüfenbach darf die Gesamtbreiteder Dachaufbauten höchstens 1/5 1/4 undin den übrigen Kernzonen höchstens 1/3 der betreffendenFassadenlänge betragen.2.6.5 Dachabschlüsse bei SchrägdächernDas Dach ist allseitig im ortskernüblichen Massevorspringend auszugestalten. Die Dachabschlüssesind in traditioneller Weise auszubilden.2.6.6 DacheinschnitteIn der Kernzone II und in der Kernzone Weiler sindDacheinschnitte nur in giebelseitig angeordnetenNebendächern gestattet, und sie dürfen nur einenbeschränkten Teil der Dachfläche beschlagen. In derKernzone I sind Dacheinschnitte bei Neubauten auchin Hauptdächern gestattet, doch darf ihre Gesamtbreitezusammen mit jenen von allfälligen Dachaufbautenhöchstens 1/3 der betreffenden Fassadenlängebetragen.24


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDas Glaslicht ist für die Beurteilungder Einordnung aussagekräftiger.0.35 m2 Glaslicht entsprecheneinem Velux 55x118 cm.Gemäss § 18a RPG sind sorgfältigin Dach- und Fassadenflächenintegrierte Solaranlagen zu bewilligen,sofern keine Kultur- undNaturdenkmäler von kantonaleroder nationaler Bedeutung beeinträchtigtwerden.Bei nicht rot bezeichneten Bautenist mehr Spielraum für die Wahleiner ortsbildverträglichen Dacheindeckungerwünscht.2.5.5 Einzelne Dachflächenfenster sind bis zu einer Flächevon 0.50 m2 (Rahmenmass) erlaubt, sofern sie sichgut in die Dachlandschaft einordnen. Sie sind in dieDachfläche einzulassen.2.5.6 Als Bedachungsmaterial sind rote, rotbraune oderbraune Ziegel zu verwenden. Für Ökonomiegebäudeund Besondere Gebäude im Sinne des PBG könnenaus technischen Gründen auch andere, ähnlichwirkende Materialien zugelassen werden.2.5.7 Aus Gründen des Ortsbildschutzes können Auflagenverfügt werden, insbesondere hinsichtlich Form,Material und Farbe.2.6.7 DachflächenfensterEinzelne Dachflächenfenster sind bis zu einer Flächevon 0.35 m2 (Glaslicht) erlaubt, sofern sie sich gut indie Dachlandschaft einordnen. Sie sind in die Dachflächeeinzulassen.2.6.8 SolaranlagenSolaranlagen sind sorgfältig in die Dachflächen zuintegrieren. Sie müssen eine zusammenhängendeFläche bilden und bei Neu- oder Ersatzbauten alsmultifunktionale Dachhaut ausgebildet sein.2.6.9 BedachungsmaterialDie Dächer der in den Kernzonenplänen rot bezeichnetenBauten sind mit ortsüblichen Tonziegelneinzudecken. Bei den übrigen Bauten sindauch andere, sich gut ins Ortsbild einfügendeDacheindeckungen gestattet.2.6.10 AuflagenAus Gründen des Ortsbildschutzes können Auflagenverfügt werden, insbesondere hinsichtlich Form,Material und Farbe.Die Fassadengestaltung soll demGebäudetyp entsprechen. Dabeisoll die traditionelle Gliederung derGebäude in Wohn- und Ökonomieteilsichtbar bleiben.2.6 Fassadengestaltung 2.7 Fassadengestaltung2.7.1 GrundsatzBei Umbauten und Umnutzungen ist dieGliederung der herkömmlichen Gebäude gemässihrer ursprünglichen Nutzungsstruktur (WohnundÖkonomieteil) mit Riegeln, verputzten undholzverschalten Teilen beizubehalten.25


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungBeim Umbau von Wohnteilensollen die herkömmlichen Fensterrespektiert und bei der Umnutzungvon Scheunen die typische Brettverschalungmit Lüftungsschlitzenmöglichst erhalten bleiben.Bei den strassenabgekehrtenGebäudeseiten soll mehr Spielraumfür zeitgemässe Balkonanbautengeschaffen werden.Bei den nicht rot bezeichnetenBauten besteht deutlich wenigerVeranlassung, Auflagen zurFassadengestaltung anzuordnen.2.6.1 Die Fassaden sind in Holz, Verputz oder als Riegelwerkauszuführen. Bei Ökonomiegebäuden könnensie auch als Sichtmauerwerk zugelassen werden. Woes für das Ortsbild wichtig ist, können Klebedächerverlangt werden. Verputz mit Fantasiestrukturen undgrelle, auffallende Farben sind unzulässig.2.6.2 Die Fenster haben bei Wohnbauten hochrechteckigeForm aufzuweisen. Bei Ökonomie- und Gewerbebautenkönnen auch andere Formen zugelassenwerden.2.6.3 Ausser bei Neubauten sind Balkone in der Kernzone IIund in der Kernzone Weiler nur in Form von herkömmlichenLauben gestattet.Sie sind nur auf der Traufseite zugelassen und dürfenweder über den Dachvorsprung noch über dieGiebelfassade hinausragen. Von diesenEinschränkungen ausgenommen sind Balkone inzulässigen Dacheinschnitten. Bei Neubauten könnenauch auf der Giebelseite Balkone zugelassen werden.2.6.4 Aus Gründen des Ortsbildschutzes können Auflagenverfügt werden, insbesondere hinsichtlich Materialund Farbe, Sprossenteilung, -läden und -gewändesowie Türen.2.7.2 FassadenmaterialienFassaden sind in Holz, Verputz oder als Riegelwerkauszuführen. Bei Ökonomiegebäuden können sieauch als Sichtmauerwerk zugelassen werden. Wo esfür das Ortsbild wichtig ist, können Klebedächerverlangt werden. Verputz mit Fantasiestrukturen undgrelle, auffallende Farben sind unzulässig.2.7.3 FensterFenster haben bei Wohnbauten in der Regel einehochrechteckige Form aufzuweisen. Bei Neubauten,Ersatzbauten und Umnutzungen von ehemaligenÖkonomiegebäuden sind auch andere Fensterformenzulässig.2.7.4 Balkone und LaubenAusser bei Neubauten sind Balkone in der KernzoneII und in der Kernzone Weiler nur in Form von herkömmlichenLauben oder innenliegende Loggiengestattet.Balkone sind nur auf der Traufseite zugelassen unddürfen weder über den Dachvorsprung noch über dieGiebelfassade hinausragen. Auf der strassenabgekehrten,rückwärtigen Gebäudeseite dürfenBalkone auch als eigenständige Konstruktion inzeitgemässer Architektur in Erscheinung tretenund über den Dachvorsprung herausragen.2.7.5 AuflagenAus Gründen des Ortsbildschutzes können bei den inden Kernzonenplänen rot bezeichneten BautenAuflagen verfügt werden, insbesondere hinsichtlichMaterial und Farbe, aussenliegende Sprossenteilung,Fensterläden und -gewände sowie Türen.26


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung2.7 Erleichterung für besonders gute Projekte 2.8 Erleichterung für besonders gute ProjekteBei besonders guten Projekten mit zeitgenössischerArchitektur können Abweichungen von den Bestimmungenüber die Dach- und die Fassadengestaltungbewilligt werden.Bei besonders guten Projekten mit zeitgenössischerArchitektur können Abweichungen von den Bestimmungenüber die Dach- und die Fassadengestaltungbewilligt werden.Umsetzung Ortsbildinventar.Dem ursprünglichen Charakter desöffentlichen Raumes soll besondersSorge getragen werden.Umsetzung Ortsbildinventar sowiezum Ausgleich von Einzonungen.Die Bestimmung legt dar, welcheNutzungen in den Freiräumen zulässigsind. Wichtig ist ein begrünterBereich im Übergang zur freienLandschaft. Autoabstellplätze,Swimmingpools udgl. sind nicht erwünscht.Für die besonderen Gebäudewird entsprechend 2.2.8eine ÜZ von 8% festgelegt.2.8 Umgebungsgestaltung 2.9 Umgebungsgestaltung2.8.1 Die herkömmliche Umgebungsgestaltung ist zuerhalten und bei Sanierungen oder Neubautenmöglichst weitgehend zu übernehmen.2.9.1 GrundsatzDie herkömmliche Umgebungsgestaltung ist zuerhalten und bei Sanierungen oder Neubauten unterBerücksichtigung der Verkehrssicherheit möglichstweitgehend zu übernehmen.2.9.2 Platz- und StrassenräumeDie in den Kernzonenplänen bezeichneten PlatzundStrassenräume sind in ihren konzeptionellenBestandteilen zu erhalten bzw. zu entwickeln.Prägende Merkmale wie herkömmliche Chaussierungen,Pflästerungen, Brunnenplätze, Mauern undEinfriedungen sowie Bäume und Gärten sind nachMöglichkeit zu erhalten.2.9.3 FreiräumeDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Freiräumesind zu begrünen. Zulässig sind Gärten,Sitzplätze, Spielgeräte, Pergolen oder im Rahmender zulässigen Abmessungen gemäss Ziffer 6.2.2auch besondere Gebäude. Für die besonderenGebäude gilt eine Überbauungsziffer von maximal8%. Ein untergeordneter Abtausch von Freiraumflächenist gestattet, wenn ein flächengleicherund zusammenhängender begrünterFreiraum gewährleistet bleibt.27


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungIn der Regel werden Gewässerabstandslinienzur Sicherstellung desHochwasserschutzes und Gewährleistungder Biodiversität festgelegt.Da Hausen am Albis jedochbisher das Instrument Gewässerabstandsliniennicht nutzt und dadie Notwendigkeit bisher nur imBereich Mülibach besteht, wird derGewässerraum im Kernzonenplangesichert.Die Reitplätze innerhalb derWeilerkernzonen sollen in dieBauzone überführt, jedoch nichtüber den Bestand hinaus erweitertwerden.Der ursprüngliche Charakter derprivaten Bauerngärten soll durchein Bauverbot geschont werden.Umsetzung Ortsbildinventar.Mehrere im Inventar bezeichneteBäume sind allerdings wenigmarkant oder stehen nicht mehr.2.9.3b GewässerräumeDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Gewässerräumesind von Bauten und Anlagen freizuhalten.2.9.4 ReitplätzeInnerhalb den in den Kernzonenplänen bezeichnetenReitplatzbereichen sind nur unbeleuchteteSandplätze als Aussenanlagen für die Ausübungdes Pferdesportes zulässig. Nebengebäude undParkierungsanlagen sind ausgeschlossen. BeiAufgabe des Reitbetriebes ist der ursprünglicheZustand wiederherzustellen.2.9.5 VorgärtenDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Vorgärtensind zusammen mit den Einfassungsmauernzu erhalten.2.9.6 BäumeDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Bäumesind zu erhalten und bei Abgang durch standortgerechteeinheimische Arten zu ersetzen.2.9.6a Es sind nur standortgerechte Baumarten undSträucher sowie ortskernübliche Einzäunungenzugelassen.28


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungUmsetzung Ortsbildinventar.Darüber hinaus sind einzelneweitere bestehende Brunnen imöffentlichen Raum bezeichnet.Lange, offene Rampen sind imOrtsbild störend und sollen durcheine geschickte Konzeption derGaragezufahrt vermieden werden.Reklamen und Beschriftungensollen in Kernzonen zurückhaltendgestaltet sein. Erwünscht ist einAnleuchten statt Selbstleuchten.2.8.2 Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenigVeränderungen vorzunehmen. Die Gebäude sind soins Terrain einzufügen, wie das der herkömmlichenWeise entspricht.2.8.3 Fahrzeuge sind nach Möglichkeit in Garagen oderUnterständen abzustellen. Offene Abstellplätze sollenin erster Linie als Besucherparkplätze dienen.Garagen, Unterstände und Abstellplätze sind möglichstunauffällig einzupassen.2.8.4 Es sind nur Eigenreklamen auf dem Betriebsgrundstückgestattet. Sie sind in unaufdringlicher wirkenderForm zu gestalten.2.9.7 BrunnenDie in den Kernzonenplänen bezeichneten Brunnensind zu erhalten. Bei einem Ersatz infolgebautechnischer Mängel sind sie durch Brunnenmit gleichwertiger ortstypischer Erscheinung zuersetzen.2.9.8 GeländeveränderungenAm gewachsenen Terrain sind möglichst wenigVeränderungen vorzunehmen. Die Gebäude sind soins Terrain einzufügen, wie das der dem herkömmlichenWeise Terrainverlauf entspricht.2.9.9 ParkierungFahrzeuge sind nach Möglichkeit in Garagen oderUnterständen abzustellen. Offene Abstellplätze sollenin erster Linie als Besucherparkplätze dienen.Garagen, Unterstände und Abstellplätze sind möglichstunauffällig einzupassen. Rampen zu Tiefgaragensind zu überdecken oder in das Hauptgebäudezu integrieren.2.9.10 ReklamenEs sind nur Eigenreklamen auf dem Betriebsgrundstückgestattet. Sie sind in unaufdringlich wirkenderForm zu gestalten und müssen sich sowohl in dasStrassenbild als auch in das Fassadenbild guteinordnen.29


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung2.9 Bewilligung von Abbrüchen 2.10 Abbruchbewilligung2.9 Eine Abbruchbewilligung wird für Gebäude und Gebäudeteilesowie bauliche Bestandteile der Umgebungsgestaltungerteilt, wenn die Erstellung desErsatzbaues gesichert ist oder sich der Abbruch nichtnachteilig auf das Ortsbild auswirkt.Eine Abbruchbewilligung wird für Gebäude und Gebäudeteilesowie bauliche Bestandteile der Umgebungsgestaltungerteilt, wenn die Erstellung desErsatzbaues gesichert ist oder sich der Abbruch nichtnachteilig auf das Ortsbild auswirkt.Erneuerungsarbeiten können dieAusstrahlung eines Gebäudesbeeinträchtigen, weshalb dieBestimmung erweitert werden soll.2.10 Renovationen 2.11 Aussenrenovationen2.10 Aussenrenovationen haben die Gestaltungsvorschrifteneinzuhalten und sind, sofern sie dasErscheinungsbild verändern, bewilligungspflichtig.Aussenrenovationen sind bewilligungspflichtig.Die Gestaltungsvorschriften gelten auch fürErneuerungsarbeiten aller Art wie Fassadenanstriche,Fenster, Türen, Kamine oder Einfriedungen.2.11 Nutzweise 2.12 Nutzweise2.11.1 In den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Praxenund Läden sowie mässig störendes Gewerbezulässig.2.11.2 Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.2.12.1 Zulässige NutzungenIn den Kernzonen sind Wohnungen, Büros, Praxenund Läden sowie mässig störendes Gewerbezulässig.2.12.2 Ausgeschlossene NutzungenBetriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.30


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDer kleine Grundabstand wird auf5 m reduziert, da die Ausnützungbei Einzelparzellen ab W/1.8 oftnur mit Mühe ausschöpfbar ist.Die Reduktion der Gebäudelängeauf max. 30 m ab W/1.8 liegt imInteresse des Ortsbildes, weilüberlange Gebäude nicht typischsind. Die bisherigen Gebäudelängenbleiben als Gesamtlängen beigeschlossener Bauweise möglich.3. WOHNZONEN 3. WOHNZONEN3.1 Grundmasse 3.1 Grundmasse3.1.1 Für Hauptgebäude gelten folgende Grundmasse: 3.1.1 Für Hauptgebäude gelten folgende Grundmasse:Zone W/1.2 W/1.4 W/1.8 WG/2.0 WG/3.0 Zone W/1.2 W/1.4 W/1.8 WG/2.0 WG/3.0Baumassenziffer max. 1.2 1.4 1.8 2.0 3.0 Baumassenziffer max. 1.2 1.4 1.8 2.0 3.0Grenzabstand:Grenzabstand:- kleiner Grundabstand min. 6.0m 6.0m 6.0m 6.0m 6.0m - kleiner Grundabstand min. 6.0m 6.0m 5.0m 5.0m 5.0m- grosser Grundabstand min. 10.0m 10.0m 10.0m 10.0m 10.0m - grosser Grundabstand min. 10.0m 10.0m 10.0m 10.0m 10.0mGebäudelänge max. 20.0m 20.0m 40.0m 40.0m 40.0m Gebäudelänge max. 20.0m 20.0m 30.0m 30.0m 30.0mGesamtlänge max. 20.0m 20.0m 40.0m 40.0m 40.0mGebäudehöhe max. 6.0m 6.0m 7.5m 7.5m 11.4m* Gebäudehöhe max. 6.0m 6.0m 7.5m 7.5m 11.4m*Firsthöhe max. 7.0m 7.0m 7.0m 7.0m 4.0m Firsthöhe max. 7.0m 7.0m 7.0m 7.0m 4.0m*) In der WG/3.0 im Gebiet Rauchmatt darf dieGebäudehöhe die Kote von 609 m ü.M. nichtübersteigen.Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Voll- undUntergeschosse ist im Rahmen der zulässigen Gebäude-und Firsthöhe frei.3.1.2 Für Besondere Gebäude gilt eine Überbauungsziffervon 8 %. Bei Grundstücksflächen unter 500 m2 könnenBesondere Gebäude bis zu 40 m2 Gebäudegrundflächeerstellt werden.*) In der WG/3.0 im Gebiet Rauchmatt darf dieGebäudehöhe die Kote von 609 m ü.M. nichtübersteigen.Die Aufteilung der Nutzung auf Dach-, Voll- undUntergeschosse ist im Rahmen der zulässigen Gebäude-und Firsthöhe frei.3.1.2 Für Besondere Gebäude gilt eine Überbauungsziffervon 8 %. Bei Grundstücksflächen unter 500 m2 könnenBesondere Gebäude bis zu 40 m2 Gebäudegrundflächeerstellt werden.31


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung3.2 Grenzabstand 3.2 Grenzabstand3.2.1 Der grosse Grundabstand ist mindestens gegenübereiner Fassade einzuhalten, wobei dies auch diestrassenseitige Fassade betreffen kann.3.2.2 Bei Fassaden von mehr als 20 m Länge ist der entsprechendeGrundabstand um 1/5 der Mehrlänge zuerhöhen. Die Abstände gegenüber Strassen erfahrenkeinen Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag.3.2.3 Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlagmassgeblichen Fassadenlänge werdena) die Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand7 m unterschreitet, zusammengerechnet;b) die Fassadenlängen von BesonderenGebäuden bis zu 12 m Länge zur Hälfte, dieMehrlänge über 12 m voll mitgerechnet.3.2.1 Der grosse Grundabstand ist mindestens gegenübereiner Fassade einzuhalten, wobei dies auch diestrassenseitige Fassade betreffen kann.3.2.2 Bei Fassaden von mehr als 20.0 m Länge ist der entsprechendeGrundabstand um 1/5 der Mehrlänge zuerhöhen. Die Abstände gegenüber Strassen erfahrenkeinen Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag.3.2.3 Bei der Berechnung der für den Mehrlängenzuschlagmassgeblichen Fassadenlänge werdena) die Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand7.0 m unterschreitet, zusammengerechnet;b) die Fassadenlängen von BesonderenGebäuden bis zu 12.0 m Länge zur Hälfte, dieMehrlänge über 12.0 m voll mitgerechnet.Bei geschlossener Bauweise sollfür Besondere Gebäude ein Zuschlagvon 10m über die zulässigezonengemässe Gesamtlängehinaus möglich sein. Im Übrigenwird die Formulierung präzisiert.Der Artikel ist nicht mehr notwendig.Es sind nirgends freistehendeEinfamilienhäuser vorgeschrieben.3.3 Bauweise 3.3 Bauweise3.3.1 In den Wohnzonen ist die geschlossene Bauweise fürHauptgebäude und Besondere Gebäude bis zur jeweiligenzonengemässen Gebäudelängezulässig, wenn an bestehende Gebäude angebautoder gleichzeitig gebaut wird.3.3.2 Wo freistehende Einfamilienhäuser vorgeschriebensind, ist eine Einliegerwohnung mit maximal 70 m2zulässig.3.3.1 In den Wohnzonen kann die zulässige Gesamtlängezugunsten von Besonderen Gebäuden um max.10.0 m vergrössert werden, wenn an bestehendeGebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut wird.3.3.2 Wo freistehende Einfamilienhäuser vorgeschriebensind, ist eine Einliegerwohnung mitmaximal 70 m2 zulässig.32


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie beiden Artikel bewirken keineVerbesserung für das Ortsbild. Daunklar ist, wie weit die räumlicheBeziehung geht, sind die Artikelschwierig im Vollzug.3.4 Dachform 3.4 Dachgestaltung3.4.1 In den Wohnzonen dürfen Hauptgebäude, die eineräumliche Beziehung zu Gebäuden in den Kernzonenhaben, nur Satteldächer mit beidseitig gleicherNeigung aufweisen.3.4.2 In allen übrigen Fällen ist die im betreffenden Gebietmehrheitlich vorherrschende Dachform zu wählen,soweit nicht eine Gruppe von Gebäuden eine eigenständigeWirkung zu erzielen vermag und sich gut indie Umgebung einordnet.3.4.1 In den Wohnzonen dürfen Hauptgebäude, die eineräumliche Beziehung zu Gebäuden in den Kernzonenhaben, nur Satteldächer mit beidseitiggleicher Neigung aufweisen.3.4.1 Wo Baugrundstücke an Kernzonen grenzen, sindBauten, Anlagen und Umschwung im Ganzensowie in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten,dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.3.4.2 In allen übrigen Fällen ist die im betreffendenGebiet mehrheitlich vorherrschende Dachform zuwählen, soweit nicht eine Gruppe von Gebäudeneine eigenständige Wirkung zu erzielen vermagund sich gut in die Umgebung einordnet.3.4.2 Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind beiSchrägdächern nur im 1. Dachgeschoss zulässig.Die Gesamtlänge von Dachaufbauten und Dacheinschnittendarf zusammen 1/3 der betreffendenFassadenlänge nicht übersteigen.3.4.3 Auf Dächern sind einzelne technisch bedingteAnlagen zulässig, die ausschliesslich dem Betriebdes Gebäudes oder der Erzeugung von Energiedienen.33


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDer Artikel ist nicht mehr zeitgemässund nicht kontrollierbar. Erbewirkt eine starke und unnötigeEinschränkung der Nutzungsmöglichkeiten.Der Artikel ist eine Wiederholungdes Gesetzes bzw. der Rechtsprechung.3.5 Nutzweise 3.5 Nutzweise3.5.1 In allen Wohnzonen sind nicht störende Betriebezulässig.3.5.2 In den schwarz schraffierten Wohnzonen (Wohnzonenmit Gewerbeerlaubnis) sowie in den Zonen WG/2.0und WG/3.0 (Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung)sind auch mässig störende Betriebe zulässig.3.5.3 In den Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung hatder dem Wohnen dienende anrechenbare Raummindestens 1/2 des oberirdisch umbauten Raumes zubetragen.3.5.4 In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung WG/3.0darf der dem Wohnen dienende anrechenbare Raumhöchstens 1/3 des oberirdisch umbauten Raumesbetragen.3.5.5 Zwischen Grundstücken, die von einer einheitlichenBaueingabe erfasst werden, sind Nutzungsverlagerungenbezüglich Wohnanteil zulässig.3.5.1 In allen Wohnzonen sind nicht störende Betriebezulässig.3.5.2 Als nicht störende Betriebe gelten insbesondereNutzweisen, die zur Ausstattung eines Wohnquartiersgehören, wie Betriebe zur Versorgungmit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfssowie Begegnungsorte für die Anwohner.Andere Nutzungen, die insbesondere durch ihreErscheinung oder durch ihr Verkehrsaufkommendie Wohnqualität schmälern, sind nicht zulässig.3.5.3 In den schwarz schraffierten Wohnzonen (Wohnzonenmit Gewerbeerlaubnis) sowie in den Zonen WG/2.0und WG/3.0 (Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung)sind auch mässig störende Betriebe zulässig.3.5.3 In den Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterunghat der dem Wohnen dienende anrechenbareRaum mindestens 1/2 des oberirdisch umbautenRaumes zu betragen.3.5.4 In den Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung WG/3.0darf der dem Wohnen dienende anrechenbare Raumhöchstens 1/3 des oberirdisch umbauten Raumesbetragen.3.5.5 Zwischen Grundstücken, die von einer einheitlichenBaueingabe erfasst werden, sind Nutzungsverlagerungenbezüglich Wohnanteil zulässig.34


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungStark störende Betriebe sind inHausen nicht zulässig.3.5.6 Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.3.5.6 Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.Die Bestimmungen sind praktischnicht umsetzbar. Aufgrund vonUmnutzungen entstehen in denursprünglich für Gewerbe vorgesehenenGebäudeteilen Wohnnutzungen.Gleichzeitig könnenjedoch die Erleichterungen dieursprünglich für Gewerbe gegebenwurden nicht mehr rückgängig gemachtwerden.3.6 Gewerbeerleichterung 3.6 Gewerbeerleichterung3.6.1 In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/2.0gilt für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile imErdgeschoss und darunterliegende Untergeschossteileallseitig der kleine Grundabstand.3.6.2 In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/3.0gilt für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteileallseitig ein Grundabstand von 3.5 m.3.6.3 In der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG/2.0gelten für dauernd gewerblich genutzte Gebäude bzw.Gebäudeteile folgende Erleichterungen:a) Die Baumassenziffer beträgt 2.2 m3/m2.b) Die Gebäudehöhe kann bis 8.1 m erhöht werden.3.6.1 In der Wohnzone mit GewerbeerleichterungWG/2.0 gilt für dauernd gewerblich genutzteGebäudeteile im Erdgeschoss unddarunterliegende Untergeschossteile allseitig derkleine Grundabstand.3.6.2 In der Wohnzone mit GewerbeerleichterungWG/3.0 gilt für dauernd gewerblich genutzteGebäudeteile allseitig ein Grundabstand von 3.5m.3.6.3 In der Wohnzone mit GewerbeerleichterungWG/2.0 gelten für dauernd gewerblich genutzteGebäude bzw. Gebäudeteile folgendeErleichterungen:a) Die Baumassenziffer beträgt 2.2 m3/m2.b) Die Gebäudehöhe kann bis 8.1 m erhöhtwerden.35


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung4. GEWERBEZONEN 4. GEWERBEZONEN4.1 Grundmasse 4.1 Grundmasse4.1.1 4.1.1Baumassenziffer max. 3m3/m2 Baumassenziffer max. 3m3/m2Freiflächenziffer min. 10% Freiflächenziffer min. 10%Gebäudehöhe max. 12.0m Gebäudehöhe max. 12.0mFirsthöhe max. 4.0m Firsthöhe max. 4.0mAllseitiger Grundabstand min. 3.5m Allseitiger Grundabstand min. 3.5m4.1.2 Sofern die Gebäudehöhe von 12.0 m nicht ausgeschöpftwird, darf die Firsthöhe um die Minderhöhe bishöchstens 7.0 m erhöht werden.4.1.2 Sofern die Gebäudehöhe von 12.0 m nicht ausgeschöpftwird, darf die Firsthöhe um die Minderhöhe bishöchstens 7.0 m erhöht werden.4.2 Grenzabstand 4.2 GrenzabstandGegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.4.3 Bauweise 4.3 BauweiseDie geschlossene Bauweise ist gestattet.4.4 Nutzweise 4.4 Nutzweise4.4.1 Neben industriellen und gewerblichen Betrieben sindauch Handels- und Dienstleistungsbetriebezugelassen.4.4.2 Mässig störende Betriebe und solche mit durchgehenderBetriebsdauer sind zulässig.4.4.3 Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.Die geschlossene Bauweise ist gestattet.4.4.1 Neben industriellen und gewerblichen Betrieben sindauch Handels- und Dienstleistungsbetriebezugelassen.4.4.2 Mässig störende Betriebe und solche mit durchgehenderBetriebsdauer sind zulässig.4.4.3 Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen,gelten als stark störend.36


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungDie Beschränkung der Gebäudehöhewird im Hinblick auf einengrösstmöglichen Projektierungsspielraumfür die geplante Doppelturnhalleaufgehoben.Damit gilt die kantonalrechtlicheGebäudehöhe von max. 25 m.In der Zone für öffentliche Bautenist ohnehin jedes Baugesuch derGemeindeversammlung vorzulegen.Der Grundabstand von max.3.5 m bleibt bestehen, er wird neuin Text- statt in Tabellenform ausgedrückt5. ZONE FÜR ÖFFENTLICHEBAUTEN5.1 Grundmasse 5.1 Grundmasse5. ZONE FÜR ÖFFENTLICHEBAUTENGebäudehöhe max. 11.4m Gebäudehöhe max. 11.4mAllseitiger Grundabstand min. 3.5mAllseitigermin. 3.5mGrundabstandEs ist ein allseitiger Grundabstand von 3.5 meinzuhalten. Im Übrigen gelten die kantonalrechtlichenBauvorschriften.5.2 Grenzabstand 5.2 GrenzabstandGegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.5.3 Bauweise 5.3 BauweiseDie geschlossene Bauweise ist gestattet.Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.Die geschlossene Bauweise ist gestattet.37


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung6. ERHOLUNGSZONEN 6. ERHOLUNGSZONEN6.1 Erholungszone Ea: Sportanlagen 6.1 Erholungszone Ea: SportanlagenIn der Erholungszone Ea sind Gebäude und Anlagen,die dem Betrieb der Sportanlagen dienen, zulässig.Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m.6.1.1 In der Erholungszone Ea sind Gebäude und Anlagen,die dem Betrieb der Sportanlagen dienen, zulässig.6.1.2 Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m.6.2 Erholungszone Eb: Familiengärten 6.2 Erholungszone Eb: FamiliengärtenIn der Erholungszone Eb sind Familiengartenhäuser,Kleintierställe sowie gemeinschaftliche Gebäude undEinrichtungen, die für den Betrieb der Familiengartenarealenotwendig sind, zulässig.Familiengartenhäuser dürfen höchstens 10 m2 Gebäudegrundflächeaufweisen. Die maximale Gesamthöhebeträgt 3.5 m.6.3 Grenzabstand 6.3 GrenzabstandGegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.6.2.1 In der Erholungszone Eb sind Familiengartenhäuser,Kleintierställe sowie gemeinschaftliche Gebäude undEinrichtungen, die für den Betrieb der Familiengartenarealenotwendig sind, zulässig.6.2.2 Familiengartenhäuser dürfen höchstens 10 m2 Gebäudegrundflächeaufweisen. Die maximale Gesamthöhebeträgt 3.5 m.Gegenüber Grundstücken, die in einer anderen Zoneliegen, sind die Grenzabstände jener Zone einzuhalten.38


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung7. BESONDERE BESTIMMUNGENFÜR AREALÜBERBAUUNGEN7. BESONDERE BESTIMMUNGENFÜR AREALÜBERBAUUNGEN7.1 Zulässigkeit 7.1 ZulässigkeitArealüberbauungen sind in allen Bauzonenzugelassen.7.2 Arealfläche 7.2 ArealflächeDie Arealfläche muss mindestens 4000 m2 umfassen.Arealüberbauungen sind in allen Bauzonenzugelassen.Die Arealfläche muss mindestens 4000 m2 umfassen.Die Neuformulierung des Artikelssoll einen Anreiz für Alternativenergielösungenschaffen.Gemeinderat und Baubehörde prüfendie energetisch wegweisendenProjekte periodisch und halten siein einer Liste fest. Die Definitionwas als wegweisendes Projekt gilt,wird in einer Wegleitung beschrieben.7.3 Besondere Bauvorschriften 7.3 Besondere Bauvorschriften7.3.1 Die Baumassenziffer erhöht sich gegenüber denGrundmassen um 1/10.7.3.1 Die Baumassenziffer erhöht sich gegenüber denGrundmassen um 5 %.7.3.2 Für energetisch wegweisende Projekte kann einzusätzlicher Ausnützungsbonus in Aussichtgestellt werden:KI KII KW W1.2 W1.4 W1.8 WG2.0 WG3.0Bonus: 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 5%7.3.2 Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalbder Arealüberbauung sind die zonengemässen GrenzundGebäudeabstände einzuhalten.7.3.3 Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalbder Arealüberbauung sind die zonengemässen GrenzundGebäudeabstände einzuhalten.39


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung7.4 Bestehende Arealüberbauungen 7.4 Bestehende ArealüberbauungenVeränderungen an bestehenden Arealüberbauungensind nur zulässig, wenna) die ursprüngliche Grundkonzeption beibehaltenwird und die baulichen Massnahmen demGesamtbild der Bebauung entsprechen oderb) ein neues Projekt einer Arealüberbauung vorgelegtwird.Veränderungen an bestehenden Arealüberbauungensind nur zulässig, wenna) die ursprüngliche Grundkonzeption beibehaltenwird und die baulichen Massnahmen demGesamtbild der Bebauung entsprechen oderb) ein neues Projekt einer Arealüberbauung vorgelegtwird.8. WEITERE BESTIMMUNGEN 8. WEITERE BESTIMMUNGEN8.1 Gebäudelänge 8.1 GebäudelängeBesondere Gebäude werden bei der Berechnung derGebäudelänge bis zu 12 m Länge zur Hälfte, dieMehrlänge über 12 m voll mitgerechnet.Besondere Gebäude werden bei der Berechnung derGebäudelänge bis zu 12 m Länge zur Hälfte, dieMehrlänge über 12 m voll mitgerechnet.8.2 FlachdachgestaltungBei Neubauten und erheblichen Umbauten sindFlachdächer extensiv zu begrünen, soweit sienicht im Zusammenhang mit einem ausgebautenDachgeschoss als begehbare Terrasse benutztoder für den Bau von Anlagen zur Nutzung vonSonnenenergie beansprucht werden.40


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungEin Mehrhöhenzuschlag ist inHausen nicht definiert.Der Kanton wünscht die Aufnahmedes Artikels das Bauen auf dieBauzonengrenze zu verhindern.8.2 Abstände gegenüber Strassen, Plätzen undWegen8.2.1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassenund Plätze sowie für öffentliche Wege, sind folgendeAbstände einzuhalten:a) gegenüber Strassen und Plätzen6.0 m für Hauptgebäude3.5 m für Besondere Gebäude3.5 m für unterirdische Gebäudeb) gegenüber Wegen3.5 m für Hauptgebäude3.5 m für Besondere Gebäude3.5 m für unterirdische Gebäude8.2.2 Die obigen Abstände erfahren keinen MehrlängenundMehrhöhenzuschlag.8.3 Abstände gegenüber Strassen, Plätzen undWegen8.3.1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassenund Plätze sowie für öffentliche Wege, sind folgendeAbstände einzuhalten:a) gegenüber Strassen und Plätzen6.0 m für Hauptgebäude3.5 m für Besondere Gebäude3.5 m für unterirdische Gebäudeb) gegenüber Wegen3.5 m für Hauptgebäude3.5 m für Besondere Gebäude3.5 m für unterirdische Gebäude8.3.2 Die obigen Abstände erfahren keinen MehrlängenundMehrhöhenzuschlag.8.3.3 Bei fehlen von Baulinien längs Strassen, Plätzenund öffentlichen Wegen können unterirdische Gebäudeoder Gebäudeteile bis 2m an die Strassen-,Weg-, oder Platzgrenze gestellt werden, sofernbestehende oder geplante unterirdische Leitungenkeinen grösseren Abstand erfordern.8.4 Abstände gegenüber der NichtbauzoneGegenüber der Grenze der Nichtbauzone ist einGrenzabstand von min. 3.5 m einzuhalten. EinNäherbaurecht ist ausgeschlossen.41


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung8.3 Abstandsvorschriften für besondere Gebäude 8.5 Abstandsvorschriften für besondere GebäudeBesondere Gebäude dürfen seitlich wie rückwärtig andie Grenze gestellt werden, wenn sie an einbestehendes Besonderes Gebäude auf dem Nachbargrundstückangebaut werden.Besondere Gebäude dürfen seitlich wie rückwärtig andie Grenze gestellt werden, wenn sie an einbestehendes Besonderes Gebäude auf dem Nachbargrundstückangebaut werden.8.4 Gebäudeabstand gegenüber Gebäuden mitbrennbaren AussenwändenDie kantonale Abstandsverschärfung gegenüber Gebäudenmit brennbaren Aussenwänden findet keineAnwendung.8.6 Gebäudeabstand gegenüber Gebäuden mitbrennbaren AussenwändenDie kantonale Abstandsverschärfung gegenüber Gebäudenmit brennbaren Aussenwänden findet keineAnwendung.8.5 Aussichtsschutz 8.7 AussichtsschutzIn den im Zonenplan festgelegten Aussichtsschutzbereichendürfen weder Bauten und Anlagen nochBepflanzungen die Aussicht beeinträchtigen.In den im Zonenplan festgelegten Aussichtsschutzbereichendürfen weder Bauten und Anlagen nochBepflanzungen die Aussicht beeinträchtigen. DerGemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, wenndieselben im öffentlichen Interesse liegen.42


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue FassungNutzer, die bewusst auf Autosverzichten, sollen nicht gezwungenwerden, Abstellplätze für Bewohnerzu erstellen. Besucherparkplätzesind von der Erleichterungausgenommen, da die Nutzer inder Regel nur geringen Einfluss aufdas Verhalten ihrer Besucherhaben werden.8.6 Fahrzeugabstellplätze 8.8 Fahrzeugabstellplätze8.6.1 Pro Wohnung sind 1.5 Fahrzeugabstellplätze zuerstellen. Bruchteile von Fahrzeugabstellplätzen sindaufzurunden.8.6.2 Bei anderen Nutzungsarten bestimmt sich die Zahlder Fahrzeugabstellplätze aufgrund des zu erwartendenVerkehrsaufkommens und der besonderen örtlichenVerhältnisse.8.6.3 Bei Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern istpro 4 Wohneinheiten ein zusätzlicher Fahrzeugabstellplatzfür Besucher zu erstellen und entsprechendzu bezeichnen.8.6.4 In Mehrfamilienhäusern sind in der Nähe des Hauseingangesgenügend grosse, gut zugängliche gemeinsameAbstellräume für Kinderwagen, Fahrräderund Motorfahrräder zu schaffen.8.6.5 Bei Aussenparkplätzen kann ein wasserdurchlässigerBelag verlangt werden.8.8.1 Pro Wohnung sind 1.5 Fahrzeugabstellplätze zu erstellen.Bruchteile von Fahrzeugabstellplätzen sindaufzurunden.8.8.2 Bei anderen Nutzungsarten bestimmt sich die Zahlder Fahrzeugabstellplätze aufgrund des zu erwartendenVerkehrsaufkommens und der besonderen örtlichenVerhältnisse.8.8.3 Im Sinne der Umwelt oder des Ortsbildschutzeskann von der Verpflichtung, den Normbedarf anAbstellplätzen für Bewohner und Beschäftigte zuerstellen, ganz oder teilweise abgesehen werden,sofern ein reduzierter Bedarf über ein Mobilitätskonzeptnachgewiesen und durch ein Controllingdauerhaft sichergestellt wird. Die Grundeigentümerschaftist verpflichtet, die minimal erforderlicheAnzahl Abstellplätze planerisch nachzuweisenund diese bei wiederholten Abweichungenvon den Vorgaben des Mobilitätskonzepts zurealisieren. Diese Verpflichtung ist vor Baubeginnals öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungim Grundbuch anmerken zu lassen.8.8.4 Bei Mehrfamilien- und Reiheneinfamilienhäusern istpro 4 Wohneinheiten ein zusätzlicher Fahrzeugabstellplatzfür Besucher zu erstellen und entsprechendzu bezeichnen.8.8.5 In Mehrfamilienhäusern sind in der Nähe des Hauseingangesgenügend grosse, gut zugängliche gemeinsameAbstellräume für Kinderwagen, Fahrräderund Motorfahrräder zu schaffen.8.7.6 Bei Aussenparkplätzen kann ein wasserdurchlässigerBelag verlangt werden.43


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung8.7 Kinderspiel- und Ruheflächen 8.9 Kinderspiel- und Ruheflächen8.7.1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern mitgesamthaft sechs oder mehr Wohnungen sindKinderspiel- oder Ruheflächen zu schaffen.8.9.1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern mitgesamthaft sechs oder mehr Wohnungen sind proWohnung mindesten 20 m2 Kinderspiel- oderRuheflächen zu schaffen. Die Flächen sind möglichstzusammenhängend, zentral und für alleWohnparteien zugänglich zu erstellen.8.7.2 Sie sollen pro Wohnung mindestens 20 m2 umfassen. 8.9.2 Sie sollen pro Wohnung mindestens 20 m2 umfassen.8.7.3 Sie sind an besonnter Lage und möglichst abseitsvom Verkehr anzulegen.8.8 Sonnenenergie 8.10 EnergieSonnenenergieanlagen dürfen die Gebäude- undFirsthöhen über- und die Abstände unterschreiten. FürGrenzabstände gelten die gleichen Bestimmungenwie für Mauern und Einfriedigungen gemäss EG ZGB.8.9.2 Sie sind an besonnter Lage und möglichst abseitsvom Verkehr anzulegen.8.10.1 SonnenenergieanlagenSonnenenergieanlagen dürfen die Gebäude- undFirsthöhen über- und die Abstände unterschreiten. FürGrenzabstände gelten die gleichen Bestimmungenwie für Mauern und Einfriedigungen gemäss EG ZGB.8.10.2 FörderbeiträgeSofern kein Ausnützungszuschlag gewährt wurde,werden energieeffiziente Anlagen zur Wärmegewinnunggefördert. Für alternative Energiegewinnungsanlagenkönnen ebenfalls Fördermittelausgerichtet werden. Der Gemeinderat erlässt dazuein Ausführungsreglement. Änderungen diesesReglements sind zu publizieren.44


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung8.9 Abfall, Kompost 8.11 Abfall, KompostBei Neu- sowie grösseren Umbauten sinda) die Voraussetzungen für eine getrennteLagerung des Abfalls zu schaffen undb) an geeigneter Stelle Kompostierplätze einzurichten.Bei Neu- sowie grösseren Umbauten sinda) die Voraussetzungen für eine getrennteLagerung des Abfalls zu schaffen undb) an geeigneter Stelle Kompostierplätze einzurichten.8.10 Umgebungsgestaltung 8.12 Umgebungsgestaltung8.10.1 Bei der Gestaltung der Umgebung sindinsbesondere folgende Merkmale zu beachten:- Höhenlage der Bauten (Erdgeschossfussboden,Garage in Verbindung mit Strassenniveau usw.)- Böschungsgestaltung (Neigung, Abschlüsseusw.)- Stützmauern (Höhe, Gestaltung usw.)- Bepflanzung (bestehende Bäume und Neupflanzungen)8.10.2 Die Terraingestaltung muss einen harmonischenÜbergang zwischen den Bauten gewachsenenTerrain, den Nachbargrundstücken und der Strassesicherstellen.8.12.1 Bei der Gestaltung der Umgebung sindinsbesondere folgende Merkmale zu beachten:- Höhenlage der Bauten (Erdgeschossfussboden,Garage in Verbindung mit Strassenniveau usw.)- Böschungsgestaltung (Neigung, Abschlüsseusw.)- Stützmauern (Höhe, Gestaltung usw.)- Bepflanzung (bestehende Bäume und Neupflanzungen)8.12.2 Die Terraingestaltung muss einen harmonischenÜbergang zwischen den Bauten gewachsenenTerrain, den Nachbargrundstücken und der Strassesicherstellen.8.11 Freilegung von Geschossen 8.13 Freilegung von Geschossen8.11.1 Die Freilegung von Untergeschossen ist bis 1.5 munterhalb des gewachsenen Terrains zulässig, dochdarf die sichtbare Fassade nicht höher als die zulässigeGebäudehöhe sein. Von dieser Beschränkungausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zuEinzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.8.13.1 Die Freilegung von Untergeschossen ist bis 1.5 munterhalb des gewachsenen Terrains zulässig, dochdarf die sichtbare Fassade nicht höher als diezulässige Gebäudehöhe sein. Von dieser Beschränkungausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrtenzu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.45


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKurzkommentar Gültige Fassung Beantragte neue Fassung8.11.2 Bei starken Hanglagen können Abgrabungen bis zu2.5 m bewilligt werden.8.11.3 Die Abgrabungen dürfen insgesamt nur soweitgehen, dass sie höchstens die Hälfte des Gebäudeumfangesbetreffen.8.13.2 Bei starken Hanglagen können Abgrabungen bis zu2.5 m bewilligt werden.8.13.3 Die Abgrabungen dürfen insgesamt nur soweitgehen, dass sie höchstens die Hälfte des Gebäudeumfangesbetreffen.8.12 Fachberatung 8.14 FachberatungDer Gemeinderat kann die Baugesuche fachlich begutachtenlassen. Die Kosten werden der Bauherrschaftverrechnet.8.13 Aussenantennen 8.15 AussenantennenAussenantennen sind in Kernzonen und im Bereichvon Schutzobjekten verboten, sofern durch anderetechnische Einrichtungen, namentlich Kabelnetze,gleichwertige Empfangsmöglichkeiten gewährleistetsind.Der Gemeinderat kann die Baugesuche fachlich begutachtenlassen. Die Kosten werden der Bauherrschaftverrechnet.Aussenantennen sind in Kernzonen und im Bereichvon Schutzobjekten verboten, sofern durch anderetechnische Einrichtungen, namentlich Kabelnetze,gleichwertige Empfangsmöglichkeiten gewährleistetsind.9. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 9. SCHLUSSBESTIMMUNGEN9.1 Inkrafttreten 9.1 InkrafttretenDie Bau- und Zonenordnung tritt mit der öffentlichenBekanntmachung der Genehmigung durch denRegierungsrat in Kraft.Die Bau- und Zonenordnung tritt mit der öffentlichenBekanntmachung der Genehmigung durch denRegierungsrat in Kraft.46


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungC. Bericht zu denEinwendungenOrtsplanung Hausen am AlbisTeilrevision Nutzungsplanung &Revision kommunale RichtplanungBericht zu den EinwendungenVon der Gemeindeversammlung festgesetzt amNamens der GemeindeversammlungDer Präsident:Die Schreiberin:Von der Baudirektion genehmigt amFür die BaudirektionBDV-Nr.47


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und Weisung42 Stellungnahmen mittotal 58 Einwendung1. EinleitungInnert der Auflagefrist vom 1. April bis 31. Mai 2011 gingen 42schriftliche Stellungnahmen ein. 7 Stellungnahmen kamen vonNachbargemeinden, zwei kamen von den Regionen.Zu Themen der Nutzungsplanung gingen 46 unterschiedlicheEinwendungen ein, 10 Einwendungen betreffen Themen derkommunalen Richtplanung und zwei Einwendungen beziehensich auf andere Instrumente.Sämtliche Stellungnahmen und Einwendungen wurden eingehendgeprüft. Soweit die Gemeinde sich der Meinung derEinwender anschliessen konnte, wird dies durch eine entsprechendeKorrektur der Planungsunterlagen berücksichtigt.Behandlung Von den 46 Einwendungen zur Nutzungsplanung konnten 8gänzlich und 5 teilweise erfüllt werden während 3 bereits ohneÄnderung als erfüllt betrachtet werden. 30 Einwendungenkonnten nicht berücksichtigt werden.Bei den Themenbereichen der Richtplanung konnten 4 ganzoder teilweise erfüllt werden. 3 können nicht berücksichtigtwerden und 3 werden bereits ohne Änderung als erfüllt betrachtet.ZustimmendeStellungnahmenNachbargemeinden:Nr. 1,2,3,11,41,42Baar:Nr. 14RZU und ZPK:Nr. 6, 252. AnhörungDie Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung sowie die Revisionsvorlageder kommunalen Richtplanung vom 22.3.2011wurde von den Nachbargemeinden Hirzel, Rifferswil, Kappel amAlbis, Langnau am Albis, Horgen und Aeugst am Albis zurKenntnis genommen. Es wurden keine Einwände vorgebracht.Die Gemeinde Baar hat einen Hinweis zum kommunalenVerkehrsplan vorgebracht (Koordination der Wegverbindungenim Bereich geplanter Golfplatz Ebertswil). Der Hinweis wirdverdankt. Die neuen Wege werden übernommen sobald dasProjekt des Golfplatzes vorliegt.Die Regionalplanung Zürich und Umgebung hat die Revisionsvorlagezur Kenntnis genommen.Auch die Zürcher Planungsgruppe Knonaueramt (ZPK) hat ausregionaler Sicht Stellung genommen. Sie begrüsst die sorgfältigund fundiert ausgearbeitete Revisions- und die Teilrevisionsvorlageund stellt keine Änderungsanträge.48


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungParzellengrenze Kat.KircheNr. 43. Einwendungen Nutzungsplanung3.1 Anpassung ZonenplanDie Zonengrenze zwischen Parzelle Kat. Nr. 3278 und 3160 seiauf die Parzellengrenze anzupassen.Bisher:Neu: gemäss EinwendungErwägungenDie gemäss Einwendung geforderte Anpassung entspricht demVorgehen an anderen Orten. Sie macht ausserdem inhaltlichSinn, da so Fragestellungen die sich bei einer Baueingabe ergeben,einfacher gelöst werden können.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.49


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungEinzonung in W1.4 WeidNr. 9Die Parzelle Kat. Nr. 2284 sei von der Freihaltezone in dieWohnzone W1.4 einzuzonen. Das Grundstück sei aufgrund derEinzonung Waid in die Zone für öffentliche Bauten von dreiSeiten von Bauzone umgeben.Bisher F, Einzonung öB gemässRevisionsvorlageEinwendung:FWErwägungenDie Parzelle liegt derzeit noch ausserhalb des Siedlungsgebietesgemäss Kantonalem Richtplan. Daher wurde eineWeiterentwicklung bisher als nicht möglich beurteilt.Obschon nun eine Ausdehnung des Siedlungsgebietes undeine Zone für öffentliche Bauten vorgesehen sind, wird diekleine Fläche Freihaltezone als sinnvoll erachtet. Die Zonedient einerseits als Puffer zwischen der Wohnzone und derZone für öffentliche Bauten damit der Übergang in den Höhenund der Massstäblichkeit aufgefangen werden kann. Andererseitskann so auch die Verzahnung am Siedlungsrand zwischenLandschaft und Siedlung gesichert werden.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Bemerkung: Gemäss der Gemeindegespräche mit demKanton vom 22.6.2011 ist eine Zuweisung des Gebietes Weidzum Siedlungsgebiet und damit eine Einzonung denkbar.Gemäss Vorprüfungsbericht kann jedoch keine Genehmigungin Aussicht gestellt werden, bis der Kantonsrat den gesamthaftüberprüften kantonalen Richtplan festgesetzt hat (ca. 2013).50


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungEinzonung BärenwaldNr. 19Die Parzelle Kat. Nr. 3362 und die Parzelle Kat. Nr. 2377 seiender Bauzone W1.8 mit Gestaltungsplanpflicht zuzuweisen.Eventualiter 1:Es sei ein Teil der Parzelle Kat. Nr. 3362 [und 2377] entlang derEbertswilerstrasse in der Verlängerung der ÖB –Zone als BauzoneW1.8 mit Gestaltungsplanpflicht festzulegen.Eventualiter 2:Die Parzelle Kat. Nr. 2377 sei als Bauzone W1.4 festzulegen,um eine Neuerstellung der Liegenschaft (Heimleiterhaus) zuermöglichen.BestehendEinwendung:Eventualiter 1: Eventualiter 2:ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionDie Parzellen liegen derzeit mehrheitlich im kantonalen Siedlungsgebietgemäss kantonalem Richtplan. Die Gemeinde darfjedoch nur so viel Fläche als Bauzone ausscheiden, wie sie fürdie nächsten 15 Jahre benötigt. Gemäss der Kapazitätsschätzungenreichen die Reserven der Gemeinde Hausen für dienächsten 15 Jahre ohne Einzonungen. Die gewünschte Erweiterungder Bauzone im Bereich Bärenwald wird daher alsnicht möglich beurteilt (Einwendung und Eventualantrag 1). DieEinzonung des Heimleiterhauses macht – wie der Einwenderselber bemerkt – wenig Sinn (Briefmarkenzone). EineSanierung des Hauses ist auch ohne Einzonung möglich.Die Einwendung wird nicht berücksichtigt.Bemerkung: Gemäss der Gemeindegespräche vom 22.6.2011soll die Fläche zudem aus dem kantonalen Siedlungsgebietentlassen werden (Festigung des bestehenden Siedlungsrandes).51


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und Weisung3.2 PlanungswerteNachweis PWNr. 26.4ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionZiffer 1.1.2 BZO und die gelbe Bandierung im Zonenplan seienaufzuheben, da die Regelung nicht rechtens sei.Die „gelb bandierten Teile“ sowie Art. 1.1.2 wurden in einervorhergehenden Revision in die BZO aufgenommen. Sie sindvom Kanton genehmigt und damit rechtskräftig. Die „gelbbandierten Teile“ sowie Art. 1.1.2 sind zudem nicht Bestandteilder Teilrevision.Das Anliegen ist nicht Bestandteil der Teilrevision.Sofern darauf eingetreten wird:Die Einwendung wird nicht berücksichtigt.3.3 GestaltungsplanpflichtenGestaltungsvorschriftenNr. 39.11Beim Erlass der Gestaltungspläne sei sicherzustellen, dass dieGestaltungsvorschriften der Bauordnung eingehalten werden.ErwägungenDie Gestaltungspläne werden in der Regel von Privaten aufgestellt.Sie werden dannzumal öffentlich aufgelegt, so dass dieBevölkerung zu diesen Einwendungen machen kann. Soferndie privaten Gestaltungspläne die Bauordnung einhalten, bedürfensie der Zustimmung des Gemeinderates. Wenn sie dieBauordnung nicht einhalten, muss die Gemeindeversammlungdem Gestaltungsplan zustimmen.Antrag der RaumplanungskommissionDas Anliegen ist weitgehend erfüllt.TörlenmattNr. 39.12, 40.11ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionDas Gebiet Törlenmatt sei vom Waldrand und vom Sagiweg hergut einsehbar. Die Lage sei daher nicht weniger sensibel. Einegute Gestaltung der Dachlandschaft sei wichtig. Die Gemeindeals Grundeigentümerin biete keine Gewähr, dass Bauten mitguter Architektur im Sinne der „Anleitung zum Dorfbau“ vonProf. M. Gasser entstehen.Im Gebiet Törlenmatt wurde bereits ein Studienauftrag durchgeführt.Prof. M. Gasser hat als Jurymitglied mitgewirkt. DasSiegerprojekt konnte die Fachjury, die Gemeindevertreter unddie Grundeigentümer/Bauherren überzeugen. Es wird dahereine attraktive und hochwertige Bebauung entstehen.Das Anliegen ist weitgehend erfüllt.52


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungRotägertenNr. 8Die Parzelle Kat. Nr. 1863 sei nicht in die Gestaltungsplanpflichteinzubeziehen, da das Grundstück bebaut sei.W1.8 GP gemäss Revisionsvorlage Einwendung:ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionDas Grundstück wurde aufgrund seiner Randlage und für eineallfällige Klärung der Erschliessung in den Perimeter derGestaltungsplanpflicht einbezogen. Der Einbezug wurde sowohlfür die Planung als auch für den Grundeigentümer bei einerallfälligen Neubebauung als Chance gesehen. Im Sinne derGleichbehandlung (nicht Einbezug von Kat. Nr. 3146) wird jedochentsprechend der Einwendung von einem Einbezug abgesehen.Die Einwendung wird berücksichtigt.RauchmattNr. 26.2, 26.3Auf die Gestaltungsplanpflicht Rauchmatt sei zu verzichten.Eventualiter: Die Bauordnung sei derart anzupassen, dass derGestaltungsplan nicht der Zustimmung der Gemeindeversammlungbedarf.ErwägungenAus Sicht der Gemeinde besteht im Bereich Rauchmatt aufgrundder Ortsrandlage sowie der allgemeinen Zielsetzung dienoch freien Flächen mit qualitativ hochwertigen Bebauungen zubelegen durchaus ein wesentliches öffentliches Interesse, sodass eine Gestaltungsplanpflicht vorgesehen werden kann.§238 PBG verlangt nur eine befriedigende Gesamtwirkung. Eskann jedoch nur von einer hochwertigen Bebauung gesprochenwerden, wenn eine mindestens gute Gesamtwirkung erzieltwird. An der Gestaltungsplanpflicht wird daher festgehalten.Auch der Kanton beurteilt die Voraussetzungen für die Bezeichnungeiner Gestaltungsplanpflicht in der Vorprüfung alserfüllt.Juristische Erwägungen kommen zum Schluss, dass es sichaufgrund des vorhandenen öffentlichen Interesses auch umeinen öffentlichen Gestaltungsplan handeln müsste. Einöffentlicher Gestaltungsplan muss jedoch der Gemeindeversammlungvorgelegt werden. Im Sinne des Eventalantrageskann die BZO dahingehend ergänzt werden, dass ein privaterGestaltungsplan in den Gestaltungsplanpflichtgebieten nur derZustimmung des Gemeinderates bedarf, wenn er den Zielsetzungengemäss Gestaltungsplanpflicht entspricht.53


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungErgänzungsvorschlagunterstrichen: neue Teile1.1.3 Für die im Zonenplan bezeichneten Gebiete muss einGestaltungsplan aufgestellt werden. Gestaltungspläne, dieden Rahmen der Bau- und Zonenordnung einhalten undwelche insbesondere die Zielsetzungen der jeweiligenGestaltungsplanpflicht erfüllen, bedürfen lediglich derZustimmung des Gemeinderates. Den einzelnen Gestaltungsplänenliegen folgende Hauptziele zugrunde.Solange ein privater Gestaltungsplan die Bauordnung erfüllt,reicht die Zustimmung des Gemeinderates. Wenn der Gestaltungsplaneine andere Nutzung oder eine höhere Dichte vorsiehtals dies durch die Gemeindeversammlung bei der letztenRevision der Nutzungsplanung vorgesehen wurde, dann mussder Stimmbürger sich zur vorgesehenen Änderung äussernkönnen. Auch die Anpassung der Bauordnung würde dieZustimmung der Gemeindeversammlung bedingen, was beieiner Umzonung des Gebietes in eine WG 3.0 ohne Gewerbeanteilkaum der Fall sein dürfte.Antrag der RaumplanungskommissionDer Eventualantrag wird berücksichtigt.54


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBestehendeGestaltungspläneNr. 12ErwägungenEs sei sicherzustellen, dass bei bestehenden Gestaltungsplänennach den Regeln dieser Pläne gebaut werden könne,die gewünschte Einliegerwohnung welche zum Zeitpunkt derFestsetzung des betroffenen Gestaltungsplanes aufgrund derBaumassenziffer möglich wäre müsse weiterhin möglich sein.Die neue Bestimmung 1.1.4 sollte klarstellen, dass bei bestehendenGestaltungsplänen die Ausnützungsziffer gelte, welcheim Rahmen der Bestimmungen zum jeweiligen Gestaltungsplanfestgelegt wurde. Es muss festgestellt werden, dass im vorliegendenFall, wie auch in diversen anderen Fällen bei der Ausarbeitungder Gestaltungspläne bereits die Baumassenziffergegolten hat. Zudem wird in verschiedenen Gestaltungsplänenkeine Ausnützung bzw. Baumassenziffer festgelegt sondern eswird ausgesagt, es würden die Bestimmungen gemäss BZOgelten.Das Ziel war es die Rechtssicherheit zu wahren und denbetroffenen Grundeigentümern die Sicherheit zu geben, dasssie gemäss den Bestimmungen des Gestaltungsplanes bauenkönnen. Eine Änderung der möglichen Ausnützung darf nurdurch eine Revision des Gestaltungsplanes erfolgen. Ziffer1.1.4 wird daher wie folgt angepasst:unterstrichen: neue Teile 1.1.4 Bestehende GestaltungspläneIn Gebieten, in welchen rechtskräftige Gestaltungsplänebestehen, gehen diese der Bau- und Zonenordnung vor. Soferneine Ausnützungsziffer anstelle der Baumassenziffer vorgesehenist, ist die Ausnützungsziffer zu beachten. Für dieAusnützung gelten die Bestimmungen des Gestaltungsplanesoder sofern auf die Bauordnung Bezug genommen wird, diegeltende Ausnützungsziffer oder Baumassenziffer zum Zeitpunktder Festsetzung des Gestaltungsplanes.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.55


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungEinbezug KleinbautenNr. 39.10, 40.153.4 EinordnungshinweiseUnter 1.3 Einordnungshinweise für alle Bauzonen sei der Artikel1.3.1 um den Satz „Kleinbauten, welche das Dorfbild prägen,sind zu erhalten und allenfalls zu ersetzen“ zu ergänzen.ErwägungenWenn der beantragte Satz aufgenommen werden soll, müsstein den Kernzonenplänen definiert werden, welches die prägendenKleinbauten sind. Dies würde zu weit führen. Es mussauch nicht damit gerechnet werden, dass die Kleinbauten gänzlichverschwinden. Besondere Kleinbauten sind zudem auch imInventar der Schutzobjekte inventarisiert. Ausserhalb der Kernzonenbesteht keine Möglichkeit die Kleinbauten in derNutzungsplanung festzulegen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Umsetzung OrtsbildinventarNr. 39.10, 40.83.5 Kernzonen / KernzonenpläneDie überkommunalen Ortsbilder seien nicht höher einzustufenals die kommunalen. Beide würden auf dem gleichen PBG §50beruhen. Der Gestaltungsspielraum müsse sich an den Schutzzielenorientieren und nicht davon abhängen wer die schutzwürdigenOrtsbilder festgelegt hat.ErwägungenDie unterschiedlichen Kernzonenkategorien orientieren sich allean §50. Im Unterschied zu den kommunalen Ortsbildern bestehenaber bei den Ortsbildern von überkommunaler Bedeutungmit dem Ortsbildinventar weitere Grundlagen die es zubeachten und umzusetzen gilt (z.B. ISOS Inventar der SchutzwürdigenOrtsbilder der Schweiz). Daraus ergibt sich die Abstufung.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Weiterführung Inventar derSchtzobjekteNr. 39.17, 40.16ErwägungenEs sei ein Artikel in die Bauordnung aufzunehmen, welcherregelt wer für die Fortführung des Inventars der Schutzobjektezuständig sei.Es ist nicht Sache der BZO zu regeln wer ein Inventarfortführen soll. Für das Inventar ist der Gemeinderat zuständig(§211 PBG).Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.56


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungNutzungsbeschränkungNr. 39.18, 40.17ErwägungenDie Umnutzungsbeschränkung für 6 Bauten in der Gemeindekönne gestrichen werden, um die Bauordnung zu entlasten.Bei Gebäuden welche mit der Umnutzungsbeschränkung belegtsind, wird eine Ausdehnung der Kernzonen vorgenommen. DieUmnutzung des gesamten Volumens für Wohnen, wird alsübermässige Ausdehnung der Entwicklungsmöglichkeiten indiesen Gebieten erachtet, auch wenn es sich nur um 6 betroffeneGebäude handelt. Zudem ist die gesamte Umnutzungderart grosser Volumen auch für die Belichtung etc. schwierig.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Zweites Dachgeschoss &DachaufbautenNr. 37.1Die Einschränkung gemäss 2.2.6 für Wohn- und Schlafräumeim 2. Dachgeschoss sei nicht notwendig. Dachflächenlichtbändersollen immer zugelassen werden, nicht nur bei besondersguten Projekten. Dachaufbauten im 2. Dachgeschossseien zuzulassen. Die 1/3 Regelung für Dachaufbauten sei inallen Kernzonen anzuwenden. Artikel 2.6.6 sei anzupassen undDacheinschnitte seien auch in Hauptdächern zuzulassen. Essoll ein viel grösseres Glaslicht für Dachflächenfenster erlaubtwerden (0.7m2) und es sei für jedes Zimmer oder Treppenhausein Dachflächenfenster zuzulassen.ErwägungenWohn- und Schlafräume sind auch im zweiten Dachgeschossweiterhin möglich solange diese über die Giebelseiten belichtetwerden können. Eine optisch ruhige Dachlandschaft ist bedeutsamfür das Ortsbild. Dachaufbauten sollten daher zurückhaltendangeordnet werden. Übermässig viele Dachaufbautenoder Dachaufbauten im 2. Dachgeschoss treten jedoch störendin Erscheinung und sind für Gebäude in ländlichen Gebietenuntypisch. Ein grösseres Glaslicht wird abgelehnt und auch vonden kantonalen Stellen nicht befürwortet.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.57


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungDachformNr. 39.19, 40.18Das Erstellen eines Flachdachbaus ergebe aufgrund desArtikels 2.6.2 allen anderen Neubauten auch die Möglichkeit einFlachdach zu erstellen. Ein Verweis „besserer Gesamteindruck“nehme Bezug auf die Anforderungen gemäss 2.1.2. Art. 2.6.2sei anzupassen:Gemäss RevisionsvorlageGemäss Einwendung:2.6.2 Dachform2.6.2 DachformBei Hauptgebäuden sind nurSatteldächer mit beidseitiggleicher, ortskernüblicherNeigung zulässig, soweit nichtandere, im jeweiligen Dorfteilvorkommende Dachformenübernommen werden. BeiBei Hauptgebäuden sind nurSatteldächer mit beidseitiggleicher, ortskernüblicherNeigung zulässig, soweit nichtandere, im jeweiligen Dorfteilvorkommende Dachformeneinen besseren Gesamteindruckuntergeordneten Gebäudeteilen ergeben Bei untergeordnetenund bei Besonderen Gebäudensind auch andere Dachformengestattet.Gebäudeteilen und beiBesonderen Gebäuden sindauch andere Dachformen gestattet.ErwägungenDie gemäss Einwendung vorgeschlagene Formulierung wird alsklarer und besser den Zielsetzungen von Dachvorschriftenentsprechend beurteilt.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.Solaranlagen undDachflächenfensterNr. 37.2Da die Solartechnik noch nicht ausgereift sei, müsse daraufgeachtet werden, dass auch künftige Solarziegel verwendetwerden können. Das Einbauen von Dachfenstern in Solaranlagenmüsse ermöglicht werden.ErwägungenEine sorgfältige Integration soll auch bei künftigen Solaranlagenoder Solarziegeln verlangt werden. Es ist nicht einsichtig wiesokünftige Solarziegel aufgrund des Artikels nicht verwendetwerden können.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.58


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBalkone und LaubenNr. 37.3ErwägungenDer Begriff innenliegende Loggien sei unverständlich undBalkone seien auch in den Kernzonen zuzulassen.Der Begriff „innenliegende Loggien“ ist klar definiert. Er bezeichneteinen rückspringenden Bauteil eines Gebäudes der alswitterungsgeschützter Aussensitzplatz dient.Gemäss wikipedia: „Eine Loggia (aus dem Italienischen) ist imdeutschen Sprachgebrauch ein Bauelement der Architektur.Man versteht darunter einen zu mindestens einer Seite offenen,überdachten Bereich von Gebäuden. Zumeist ist eine Loggia andrei Seiten von den Ausenwänden des Gebäudes umschlossen.Eine Loggia kann sowohl im Erdgeschoss liegen alsauch höher als Rücksprung in der Fassade. Im Gegensatz zueinem Portikus (Vorhalle) oder einem Balkon tritt eine Loggia inder Regel nicht über die Bauflucht hervor. [...]“Dadurch dass die Loggia nicht über die Gebäudeflucht hervortritt,erscheint der Gebäudekubus ruhiger als bei vorgesetztenBalkonen.Balkone sind bei Kernzonenbauten in der Regel untypisch. Inder Kernzone I sowie bei Neubauten in allen Zonen sindBalkone auf der Traufseite oder auf der stassenabgekehrtenSeite als eigenständige Konstruktion gestattetAntrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.AuflagenNr. 39.20, 40.19Die Einschränkung auf rot bezeichnete Bauten sei zu streichenum der Behörde die Möglichkeit zu geben überall Auflagen zuverfügen wo sie es als notwendig erachtet.Gemäss RevisionsvorlageGemäss Einwendung:2.7.5 Auflagen2.7.5 AuflagenAus Gründen des Ortsbildschutzeskönnen bei den in schutzes können bei den inAus Gründen des Ortsbild-den Kernzonenplänen rot den Kernzonenplänen rotbezeichneten Bauten Auflagenverfügt werden, insbelagenverfügt werden, insbe-bezeichneten Bauten Aufsonderehinsichtlich Material sondere hinsichtlich Materialund Farbe, aussenliegende und Farbe, aussenliegendeSprossenteilung, Fensterläden Sprossenteilung, Fensterlädenund -gewände sowie Türen. und -gewände sowie Türen.ErwägungenEs wird als richtig erachtet, dass weitergehende Auflagen nurbei wichtigen Bauten – wie es die Roten Bauten sind – verlangtwerden.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.59


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBesonders gute ProjekteNr. 13, 39.21, 40.20ErwägungenDer Artikel 2.8 nBZO zur Erleichterung für besonders guteProjekte sei zu streichen bzw. einem externen Fachgremiumvorzulegen. Die Baukommission sei kein Fachgremium, umdiese Projekte zu beurteilen.Der Artikel soll aus Sicht der Raumplanungskommission unbedingtbeibehalten werden, um nicht ein besonders gutesProjekt an Details scheitern lassen zu müssen. Die Baukommissionist genügend kompetent, um die Projekte beurteilen zukönnen. Schliesslich umfasst sie mehrere Personen, welche inden Bereichen Architektur und Gestaltung über eine Ausbildungverfügen. Es besteht ausserdem bereits die Praxis, dass beibesonderen Projekten zusätzlich ein externes Fachgutachteneingeholt wird (siehe auch Art 8.14 nBZO).Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden nicht berücksichtigt.Platz- und StrassenräumeNr. 39.22, 40.12, 40.212.9.2 Platz- undStrassenräumeErwägungenEs habe auch in den kommunalen Kernzonen Plätze Gassenund Strassenräume, welche eine sorgfältige Gestaltungverdienen würden. Art. 2.9.2 sei anzupassen:Gemäss RevisionsvorlageGemäss Einwendung:Die in den Kernzonenplänen Die wichtigen Platz-, Gassenbezeichneten Platz- und und Strassenräume, insbesondereStrassenräume sind in ihrendie in den Kernzonenkonzeptionellen Bestandteilen bezeichneten Platz- undzu erhalten bzw. zu entwickeln. Strassenräume, sind in ihrenPrägende Merkmale wie konzeptionellen Bestandteilenherkömmliche Chaussierungen, zu erhalten bzw. zu entwickeln.Pflästerungen, Brunnenplätze, Prägende Merkmale wieMauern und Einfriedungen herkömmliche Chaussierungen,sowie Bäume und Gärten sind Pflästerungen, Brunnenplätze,nach Möglichkeit zu erhalten. Mauern und Einfriedungensowie Bäume und Gärten sindnach Möglichkeit zu erhalten.Es muss klar sein, welche Platz- und Strassenräume als wichtigbezeichnet werden. Die vorgeschlagene Formulierung ist dahernicht möglich. Grundsätzlich könnten in den Kernzonen weiterePlätze etc. bezeichnet werden, wenn diese als wichtig erachtetwerden. Bei der Durchsicht der Kernzonenpläne wurden jedochkeine weiteren wichtigen Stellen gefunden.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.60


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungOberalbis Vorgärten undFreiräumeNr. 5Auf die im Kernzonenplan festgelegten „Freiräume“ und„Vorgärten“ auf Kat. Nr. 834 sei zu verzichten, da hier einBauprojekt bestehe. Die Signatur komme einer Auszonunggleich. Es müsse ausserdem möglich sein den „Vorgarten“ neuzu positionieren.Orthophoto Inventarplan Ausschnitt KernzonenplanStand öffentliche AuflageErwägungenDas Baugesuch wurde noch nicht bewilligt.Mit der Signatur Vorgärten sind die besonders schönen bestehendenVorgärten bezeichnet. Diese sind nicht nur weitgehendvon Bauten freizuhalten, sondern auch in ihremCharakter zu erhalten. Es geht also mehr um den Erhalt desbestehenden Gartens als um die Sicherung einer Fläche fürirgend einen Garten. Das Verschieben oder die neu Positionierungzerstört den bestehenden Garten, so dass in diesemFall eine entsprechende Signatur keinen Sinn macht.Grundsätzlich sind nur Gärten im Nahbereich des öffentlichenStrassenraumes bezeichnet. Der betroffene Garten ist von derStrasse aus kaum sichtbar, so dass er nur geringe Wirkung fürdie Stimmung im Aussenraum hat, so dass argumentiert werdenkönnte die Signatur sei nicht angemessen. Durch den geplantenNeubau wird sich die Situation / Ortsbild hingegenerheblich verändern. Aufgrund der vorliegenden bereits bestehendenBaubewilligung ist jedoch daran nichts mehr zuändern und es muss auf die Sicherung des Gartens verzichtetwerden.Aufgrund der Ausnutzung muss auch auf die Signatur Freiräumeverzichtet werden, obschon diese der Umsetzung esOrtsbildinventars entsprechen würde. Allerdings verläuft hier einBach (unterirdisch), so dass eine Überbauung grundsätzlichschwierig sein dürfte.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.61


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBepflanzungNr. 15.3, 29.4, 35.3, 36.4.1Nr. 32.4Erwägungenunterstrichen: neue TeileAntrag der RaumplanungskommissionEs sei eine neue Bestimmung (2.9.6a) zur Bepflanzung in derKernzone und auf Grundstücksgrenzen aufzunehmen, um Neupflanzungenvon Nadelbäumen oder Waldbaumhecken oderanderen schnellwachsenden und standortfremden Pflanzen zuvermeiden.In den Kernzonen sei auf eine rücksichtsvolle Bepflanzung zuachten. Es seien einheimische und keine standortfremdenGehölze und sonstige Pflanzen zu verwenden. Pflanzen derschwarzen Liste dürfen aus Gründen des Naturschutzes nichtgepflanzt werden.Ein Artikel zur Regelung der Bepflanzung ist möglich. Es kannjedoch nicht von „Pflanzen“ sondern nur von Bäumen undSträuchern gesprochen werden. Die Einschränkung vonPflanzen (z.B. diverse Blumen, Tomaten und Kartoffeln etc.)würde zu weit führen. Auch die Bezeichnung „einheimisch“ istproblematisch (z.B. Kartoffeln?).Den Bauwilligen soll eine Liste abgegeben werden können,welche erwünschte oder unerwünschte Baumarten, Sträucherund Einzäunungen (ggf. Heckengewächse) bezeichnet.Es wird folgender Artikel aufgenommen:2.9.6a Es sind nur standortgerechte Baumarten und Sträuchersowie ortskernübliche Einzäunungen zugelassen.Die Einwendung wird berücksichtigt.62


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungReitplätzeNr. 15.1, 15.2,Erwägungen2.9.4 Reitplätzeunterstrichen: neue TeileUm zu vermeiden, dass die Reitplätze nach Aufgabe desReitbetriebes in Bauland überführt werden, sei ein Passusanzubringen, dass sie dannzumal wieder in Landwirtschaftslandüberführt werden müssen. Zudem sei ein ausdrückliches Verbotzur Erstellung jedwelcher Bauten aufzunehmen.Gemäss Art. 2.9.4 sind nur unbeleuchtete Sandplätze zulässig.Der Artikel erlaubt bereits in der heutigen Form keinerleigrössere Bauten, Dächer, Parkierungsanlagen oder Beleuchtungen.Bei der Behandlung der Einwendung hat sich allerdingsgezeigt, dass der Verweis auf Art. 6.3 unsinnig ist, er hatte sichauf einen anderen Artikel bezogen, auf welchen jedoch in einerVorfassung wieder verzichtet wurde. Aufgrund der Einwendungwird der Artikel hinsichtlich der Nachfolgenutzung ergänzt undbezüglich Verweis zu Ziffer 6.3 korrigiert :Innerhalb den in den Kernzonenplänen bezeichneten Reitplatzbereichensind nur unbeleuchtete Sandplätze als Aussenanlagenim Sinne von Ziff. 6.3 für die Ausübung des Pferdesporteszulässig. Nebengebäude und Parkierungsanlagen sindausgeschlossen. Bei Aufgabe des Reitbetriebes ist der ursprünglicheZustand wiederherzustellen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden teilweise berücksichtigt.z.K verworfener Vorschlag 6.36.3 Erholungszone Ep: PferdesportIn der Erholungszone Ep sind Aussenanlagen für dieAusübung des Pferdesportes (wie Sandplätze, Führanlageudgl.) sowie für die Materialunterbringungzulässig.Gebäude für die Materialunterbringung dürfen höchstens10 m2 Gebäudegrundfläche aufweisen. Die maximaleGesamthöhe beträgt 3.5 m.63


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungReitplatz VollenweidNr. 15.7, 29.1, 31.1, 32.2 , 35.2,36.1Der Reitplatz Vollenweid (Parzelle Kat. Nr. 1698) und dieangrenzende Parzelle 2287 seien in der Landwirtschaftszonezu belassen. Die Spezialzone Reitplatz sei ausserhalb derKernzone festzulegen.15.8, 28.2, 29.2, 31.2 Eventualiter 1:Die Parzelle Kat. Nr. 2287 sei in der Landwirtschaftszone zubelassen.15.9, 28.1 Eventualiter 2:Im Falle einer Einzonung der Parzelle Kat. Nr. 1698 soll dieganze Parzelle als Reitplatz bezeichnet werden, um Parkplätzeetc. zu vermeiden.ErwägungenDie bestehende Nutzung des Reitplatzes ist grundsätzlich in derLandwirtschaftszone nicht zonenkonform, so dass die Einzonungin die Kernzone vorgenommen wurde. Materiell istkeine Änderung vorgesehen. Die Bezeichnung als Reitplatz imKernzonenplan verhindert die befürchtete Bebauung, Parkierungusw. Durch die Ergänzung des Artikels 2.4.9 (siehe vorhergehendeSeite) wird zudem eine weitere Sicherheit geschaffen,dass ein Überbauen nicht möglich ist.Dem Eventualantrag 2 die ganze Parzelle als Reitplatz zubezeichnen kann dennoch Rechnung getragen werden, dadieses Vorgehen auch die Definition der Abgrenzung in denDaten der Amtlichen Vermessung vereinfacht. Parzelle Kat. Nr.2287 wurde in die Kernzone eingezont, da hier ebenfallsMateriallager bestehen. Der Einwendung wird dennochRechnung getragen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden teilweise berücksichtigt. DenEventualanträgen 1 und 2 wird entsprochen.BrunnenNr. 37.4Der Artikel 2.9.7 sei zu streichen. Viele Brunnen befänden sichauf Privatgrund und es sei nicht klar wie weit die Brunnenpflästerungzu erhalten sei. Zudem sei nicht klar was zu tun seiwenn der Platz nicht oder nicht mehr gepflästert sei.ErwägungenEs ist richtig, dass unklar ist, wieweit die Pflästerung zuerhalten ist. Die Brunnen stellen jedoch wichtige Bestandteiledes Aussenraumes dar, sie sind in den überkommunalenOrtsbildern bezeichnet. Der Artikel wird angepasst.2.9.7 Brunnen Die in den Kernzonenplänen bezeichneten Brunnen sind samtder Brunnenplatzpflästerung zu erhalten. Bei einem Ersatzinfolge bautechnischer Mängel sind sie durch Brunnen mitgleichwertiger ortstypischer Erscheinung zu ersetzen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird teilweise berücksichtigt.64


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAussenrenovationenNr. 37.5Der bisherige Artikel 2.10 sei ausreichend. Der neue Artikel zuden Aussenrenovationen benachteilige Besitzer von altenGebäuden zu sehr.ErwägungenAuch durch Renovationen können erhebliche Veränderungeneines Gebäudes bewirkt werden. Im Sinne des Ortsbildschutzesmuss dafür gesorgt werden, dass Renovationen diegute Gestaltung eines Gebäudes erhalten oder widerherstellen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Kernzonengrenze HusertalNr. 38Auf die vorgesehene Verschiebung der Kernzonengrenze aufdie Parzellengrenze bei Kat. 1681 sei zu verzichten, da dadurchder heute ca. 8m breite Streifen neben dem Haus auf 3.3mreduziert würde und so der Zufahrtsweg und Parkplätze in dieLandwirtschaftszone zu liegen kämen.Kernzonenplan Ausschnitt: Bisher: Gemäss Revisionsvorlage Standöffentliche Auflage:ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionBei der Änderung war das Ziel eine Anpassung auf dieZonengrenzen. Es war nicht das Ziel die vorhandene Situationzu verändern. Die Zonengrenze wird daher wie bisher beibehaltenund nicht verändert, so dass der 8m Streifen bestehenbleibt.Die Einwendung wird berücksichtigt.Bemerkung: Gemäss Vorprüfung muss auch auf die vorgeseheneEinzonung des Reitplatzes verzichtet werden.65


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungTeufenbachNr. 33Aus Sicht des Landwirtschaftsbetriebes sei es notwendig, dieZonen zu erweitern, um allfällige durch Strukturwandel bedingteAnpassungen vornehmen zu können. Die Anpassung an die AP2014 – 2017 verlange grosse Flexibilität von der Landwirtschaft.Angestrebt werde dabei unternehmerisches Denken undHandeln. Möglichkeiten dieser Art seien in der Kernzone Weilerin Teufenbach nicht vorhanden. Bestehende Ökonomiegebäudeseien ausschliesslich landwirtschaftlich genutzt. DiePlatzverhältnisse würden seit längerem an die Grenzen desmachbaren stossen. Verschiedene Umbauten hätten diesenAnsätzen Rechnung getragen, seien nun aber ausgeschöpft.ErwägungenDie Kernzone Teufenbach wurde gemäss Vorlage (Fassungöffentliche Auflage) geringfügig ausgedehnt (Anpassung aufParzellengrenzen etc.). es bestehen noch diverse Ökonomiebautendie landwirtschaftlich genutzt werden oder die auchumgenutzt werden könnten. Eine weitergehende Ausdehnungder Zone kann nicht vorgesehen werden und ist aus Sicht derGemeinde auch nicht anzustreben (überkommunales Ortsbild,Erschliessung, Parkierung etc.).Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Bemerkung: Aus dem Text der Einwendung wird nicht klar,was der Einwender verlangt. Aufgrund des ISOS Inventarsund der Resultate der Vorprüfung des Kantons ist eine überdas heutige Mass hinausgehende Entwicklung oder eine Ausdehnungder Bauzone nicht möglich.66


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBegrenzung KernzoneVollenweidNr. 15.10, 28.3, 29.3, 31.3, 32.3,35.1, 36.2Auf die Änderung der Kernzonengrenze im Osten des Weilerssei zu verzichten. Durch die Änderung werde ein Bauplatzgeschaffen. Durch einen Bau an dieser Stelle werde derSichtkorridor auf die denkmalgeschützte Scheune verhindert.Bisher:Gemäss RevisionsvorlageStand öffentliche Aufllage:ErwägungenDie Schaffung eines neuen Bauplatzes war nicht beabsichtigt.Der Sichtkorridor soll offen gehalten werden. Die bisherigeAbgrenzung wird daher nach Möglichkeit beibehalten. Allerdingsmuss darauf geachtet werden, dass die Erschliessungdes Grundstücks in die Bauzonen zu liegen kommt. Eine Anpassungwird daher dennoch nötig sein. Zur Sicherstellung desSichtkorridors wird ein Freiraum festgelegt.Gemäss RevisionsvorlageNeuer Vorschlag:Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden teilweise berücksichtigt.67


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAusdehnung KernzoneHinteralbisNr. 7Nr. 10Der bislang nicht eingezonte Teil des Grundstücks Kat. Nr. 784sei in die Kernzone Weiler mit der Signatur „Freiraum“ einzuzonenDer bislang nicht eingezonte Teil des Grundstücks Kat. Nr.3156 sei der Kernzone Weiler zuzuweisen. Für das hier bestehendeGebäude (Stall) sei eine Baubewilligung für denUmbau in einen Pferdestall erteilt worden und hobbymässigePferdehaltung sei, wenn möglich in einer Bauzone anzuordnen.Abgrenzung der Kernzone gemässVorlageEingabe: EinzonungErwägungenEs wird keine Veranlassung gesehen, die Flächen in eine Kernzoneeinzuzonen. Auch ein Einzonen mit der Signatur „Freiraum“wird abgelehnt. Das Ausdehnen von Kernzonen fürGärten, Sitzplätze usw. soll auf das Minimum beschränkt werden.Auch sind in diesem Bereich keine Ausdehnungen vonSitzplätzen und anderen Garteninfrastrukturanlagen etc. erwünscht.Die Baubewilligung für den Pferdestall wurde bereitserteilt. Ein Ausdehnen der Kernzone ist hierzu ebenfalls nichtnotwendig.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden nicht berücksichtigt.68


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungInventarobjekteNr. 39.13, 40.133.6 „Rote Bauten“Auf die im Inventar der Schutzobjekte bezeichneten Bauten (§205 PBG) in der Wohn-, Gewerbe und Zone für öffentlicheBauten soll in gleicher Weise Rücksicht genommen werden wieauf die rot bezeichneten Bauten in den Kernzonen.ErwägungenDas Inventar der Schutzobjekte wird in den Kernzonenplänennur der Information halber dargestellt. Das Inventar geht denKernzonenplänen vor. Es gilt für alle Bauten welche im Inventarbezeichnet sind. Bauten ausserhalb der Kernzone werden dabeinicht anders behandelt, als solche in den Kernzonen. AlleSchutzobjekte müssen die für das jeweilige Objekt im Inventarfestgelegten Schutzanforderungen erfüllen.Im Bereich der Kernzonen wurden diejenigen Bauten, welchefür das Ortsbild und die Stimmung / Wirkung von Bedeutungsind als „Rote Bauten“ bezeichnet. Es hat sich gezeigt, dass diebedeutsamen Bauten diejenigen des Inventars der Schutzobjektesind.Erst wenn ein Objekt aus dem Inventar entlassen wird, ergibtsich ein Unterschied: Aufgrund der Bezeichnung als „roteBaute“ muss ein aus dem Inventar entlassener Bau in der Kernzoneimmer noch strengere Regeln einhalten als ein anderesGebäude in den Kernzonen. In den anderen Zonen hingegenmuss ein Gebäude wenn es aus dem Inventar entlassen wurdenur mehr die gleichen Vorgaben erfüllen wie jedes andere Gebäudein der gleichen Zone. Eine Bezeichnung als „Rote Bauten“ist für Gebäude ausserhalb der Kernzone nicht möglich.Antrag der RaumplanungskommissionDie Anliegen sind weitgehend erfüllt.69


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungGestaltung an den Grenzenzu KernzonenNr. 39.23, 40.223.7 WohnzonenFür Bauten in der Nachbarschaft zu Kernzonen seien diegleichen Anforderungen zu stellen wie für Um- und Neubautenin den Kernzonen. Art. 3.4.1 sei anzupassen:Gemäss RevisionsvorlageGemäss Einwendung:3.4.1 Wo Baugrundstücke an 3.4.1 Wo Baugrundstücke anKernzonen grenzen, sindBauten, Anlagen undKernzonen grenzen, gelten dieVorschriften 2.1 – 2.11 fürUmschwung im Ganzen sowie in Bauten in der Kernzone.ihren einzelnen Teilen so zugestalten, dass eine guteGesamtwirkung entsteht.ErwägungenDie Formulierung bewirkt faktisch eine Ausdehnung derKernzone auf die Angerenzenden Grundstücke. Wenn diesgewollt wäre wäre der richtige Weg diese Parzellen in dieKernzone umzuzonen. Eine Ausdehnung der Kernzonen istjedoch nicht erwünscht.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Technische DachaufbautenNr. 40.23Es sei ein Grundsatz der Physik, dass Energie nicht erzeugtoder vernichtet werden könne. Die Formulierung könne dahernicht stehen gelassen werden. Art. 3.4.3 sei anzupassen:Gemäss Revisionsvorlage3.4.3 Auf Dächern sind einzelne technisch bedingte Anlagenzulässig, die ausschliesslich dem Betrieb des Gebäudes oder derErzeugung von Energie dienen.ErwägungenDie Formulierung ist - obschon sie zugegebenermassen reinphysikalisch falsch ist – gebräuchlich und verständlich.Korrekterweise müsste wohl eine Formulierung im Sinne von„Anlagen die der Umwandlung von elektromagnetischerStrahlung in Elektrizität oder Wärmeenergie (Warmwasser)dienen“ gebraucht werden. Dies erscheint jedoch etwas übertrieben.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.70


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBauzonenbedarf GewerbeNr. 40.7Erwägungen3.8 GewerbeFür Gewerbe seien in Hausen genügend Flächen vorhanden(unternutzte Gewerbezonen, WG Zonen, Wohnzonen mitGewerbeerleichterung). Die Aussage „sämtliche Gewerbezonensind überbaut“ stimme so nicht. Bei der Arbeitsplatzstatistik seizudem zu berücksichtigen, dass eine grosse Zahl der Arbeitsplätzevon Zupendlern besetzt sei.Die Arbeitsplatzzonen (Gewerbe und Industriezonen) sindgemäss Statistik des Kantons Zürich überbaut. Es ist richtig,dass innerhalb der überbauten Gewerbezonen wie auch in denMischzonen (WG) sowie auch in den Wohnzonen Reservenbestehen. Diese wurden berücksichtigt und in der Abschätzungder Kapazitätsreserven ausgewiesen. Es wird damit gerechnet,dass in den nächsten 15 Jahren rund 39-84 Arbeitsplätze inden bebauten Bauzonen geschaffen werden könnten. In unbebautenBauzonen (insbesondere WG Zonen) wird damit gerechnet,dass rund 105 - 185 Arbeitsplätze angesiedlet werdenkönnten. Die Ansiedlung neuer Betriebe und die Erneuerung/Vergrösserung lokaler Betriebe (Existenzssicherung lokaleGewerbe, Klein- und Mittelbetriebe) bedingen jedoch in derRegel grössere zusammenhängende Flächen in einer Gewerbezone.Im Rahmen der Teilrevision der Nutzungsplanungsind daher entsprechende Flächen für neue Gewerbezonenvorzusehen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.71


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungNachtweidNr. 17.2, 18.2, 20.2, 22.2, 23.2,30.2, 34.1, 40.9ErwägungenDas Gebiet Nachtweid sei der Landwirtschaftszone zuzuordnen,um das Ortsbild von Kappel und vom Huuserholz herzu schützen.Hier sei schlechter Baugrund (hoher Grundwasserspiegel)vorhanden und die angrenzenden denkmalgeschützen Objekteseien bei Absenkung des Grundwasserspiegels gefährdet. Esbestehe zudem seitens des Gewerbes kein Interesse an Gewerbezonenflächen.Die Kapazitätsschätzung zeige dass dieArbeitsplätze in der Bauzone angeordnet werden könnten. Zudemführe die Gewerbezone Nachtweid indirekt zu Wachstumda heutige Gewerbebauten im Dorfzentrum zu Wohnzweckenumgenutzt werden würden.Ausserdem sprächen der öffentlich aufgelegte Richtplan desKantons, das REK und die Studie Gasser gegen die Einzonung.Die Gemeinde beurteilt eine Entwicklung für Gewerbe aufgrundder Lage und der Erschliessung (ÖV) und Zufahrtsmöglichkeitfür LKWs in der Nachtweid als geeignet. Hier könnten Synergienentstehen (Erschliessung Weisbrod Zürrer, neuer Werkhofetc). Mit der vorgesehenen Gestaltungsplanpflicht soll entsprechendder ersten Skizze die Sichtberme auf die denkmalgeschütztenGebäude gewahrt werden. Welche Massnahmenbezüglich Grundwasserspiegel für die bauliche Umsetzungnotwendig sind, muss im Rahmen des Bauprojektes geklärtwerden (Baugrunduntersuchungen). Dabei muss sichergestelltwerden, dass bestehende Bauten keinen Schaden davontragen.Gemäss dem Gewerbeverein Oberamt besteht durchausInteresse an Gewerbezoneflächen. Siehe auch ErwägungenMarginale „Bauzonenbedarf Gewerbe“.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden nicht berücksichtigt.Bemerkung: Gemäss Vorprüfungsbericht kann jedoch keineGenehmigung in Aussicht gestellt werden, bis der Kantonsratden gesamthaft überprüften kantonalen Richtplan festgesetzthat (ca. 2013).72


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungFabrikstrasseNr. 17.1, 18.3Die Reservezone Fabrikstrasse in Ebertswil sei der Gewerbezonezuzuordnen, da hier im Gegensatz zur Nachtweid keinOrtsbild zerstört werde, besserer Baugrund als in der Nachtweidbestehe und das Gebiet ebenfalls an eine bestehendeGewerbezone angrenze.Bestand: Gemäss Revisionsvorlage: Gemäss Einwendung:Nr. 20.3, 22.3, 23.3, 30.3, 34.3Auf die Entlassung aus der Reservezone sei zu verzichten. Essei zu prüfen, ob die Fläche teilweise als Erweiterung der bestehendenWG 3.0 Zone in die Planung aufgenommen werdenkönnte.ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionDer Kanton ist daran die Reservezone Ebertswil weitgehendaus dem Siedlungsgebiet zu entlassen. Die Gemeinde beurteilteine Entwicklung für Gewerbe in der Nachtweid aufgrund derLage und der Erschliessung (ÖV) und Zufahrtsmöglichkeit fürLKWs als besser geeignet als die vorgeschlagene GewerbezoneFabrikstrasse (G oder WG 3.0). Die Gemeinde sieht in derNachtweid Synergien (Erschliessung Weisbrod Zürrer Areal,neuer Werkhof etc) und hat sich daher für den Erhalt vonSiedlungsgebiet in der Nachtweid und nicht in Ebertswileingesetzt.Die Einwendungen werden nicht berücksichtigt.Gewerbeanteil RauchmattNr. 17.3.1Das Gebiet sei durch planerische Massnahmen den Bedürfnissendes Dorfes anzupassen. Wenn der Kanton auf seinenRichtplanvorschlag beharrt, sei mindestens ein Teil der Rauchmattweiterhin als Gewerbezone zu erhalten (minimaler Gewerbeanteil).ErwägungenAntrag der RaumplanungskommissionGemäss Teilrevisionsvorlage wird im Gebiet Rauchmatt keineÄnderung am Gewerbeanteil vorgenommen. Der private GestaltungsplanRauchmatt sieht eine Anpassung des Gewerbeanteilsvor. Dies ist jedoch nicht Bestandteil des vorliegendenVerfahrens. Es steht dem Einwender frei sich zum privatenGestaltungsplan zu äussern.Die Einwendungen werden nicht berücksichtigt.73


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungGewerbeanteil WG 3.0Nr. 26.1, 16Ziffer 3.5.4 der BZO sei aufzuheben.Eventualiter:Der Wohnanteil sei in WG 3.0 Zonen auf mindestens 70% undhöchstens 90% festzulegen.ErwägungenDie Zone WG 3.0 entstand aus der Gewerbezone heraus. Aufgrunddes vorgeschriebenen Gewerbeanteils wurde eine hoheBaumasse zugelassen. Die Zonenplanung der Gemeinde istbewilligt und die WG3.0 Zone mit dem vorgeschriebenen Gewerbeanteildaher rechtskräftig. Wenn der Gewerbeanteil gestrichenoder reduziert wird, müsste gleichzeitig die Baumassereduziert werden (d.h. WG 2.0). Eine nahezu oder gänzlichreine Wohnzone mit Baumasse 3 wird für Hausen am Albis undfür die Ortsrandlage nicht als verträglich beurteilt.Antrag der RaumplanungskommissionArtikel 3.5.4 ist grundsätzlich nicht Inhalt der Teilrevision.Sofern darauf eingegangen wird:Die Einwendungen wird nicht berücksichtigt.Umzonung RauchmattNr. 17.3.2Nr. 18.1, 20.1, 21, 22.1, 23.1, 24,27, 30.1, 34.2Sofern die Reservezone Fabrikstrasse in die Gewerbezoneeingezont wird, sei eine Umzonung der Rauchmatt in die ZoneWG 2.0 ins Auge zu fassen.Die Baumassenziffer in der Rauchmatt sei von 3.0 auf 2.0 unterBeibehaltung einer gemischten Wohn- und Gewerbezone zureduzieren.Die maximale Bauhöhe sei von heute 609 m.ü.M. auf 605m.ü.M zu reduzieren.ErwägungenDie Einzonung der Reservezone Fabrikstrasse wird durch dieGemeinde nicht befürwortet.Die Zonierung wie auch die erwähnte Kote von 609 m.ü.M derRauchmatt soll nicht angepasst werden solange der PrivateGestaltungsplan in Arbeit ist. Sollte der private Gestaltungsplannicht zur Ausführung gelangen und sollte die Gemeindeandernorts Ersatz für das Gewerbe schaffen können, könnteeine Umzonung der Rauchmatt von WG 3.0 auf WG 2.0 geprüftwerden. Damit würde sich auch die maximale Gebäudehöheum rund 4m reduzieren.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden derzeit nicht berücksichtigt.74


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungSonderzonen für GewerbeNr. 20.5, 22.5, 23.5, 30.5, 34.4ErwägungenFür das bestehende Gewerbe im Ortszentrum seien Sonderzonenzu prüfen, welche eine erhöhte Ausnutzung der Grundstückezur Erweiterung der dort ansässigen Gewerbebetriebeerlauben. Es sei zu vermeiden das die Betriebe an den Ortsrandgedrängt werden und dass im Ortszentrum „Gewerberuinen“entstünden.In den betroffenen Bereichen sind bereits WG Zonen oderZonen mit Gewerbeerleichterungen vorhanden. Das Anliegenwird als weitgehend erfüllt bzw. als unbegründet erachtet.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden nicht berücksichtigt.3.9 ErholungszonenWidiacherNr. 18.4, 20.4, 22.4, 23.4, 30.4,34.5, 39.5.2, 40.10ErwägungenDie Erholungszone Widiacher sei nicht auszuzonen. Es sollenicht zugunsten von privatem Land (Nachtweid) auf öffentlicheErholungszonen verzichtet werden.Das Grundstück Kat. Nr. 1686 befindet sich in privatem Eigentum.Es besteht kein Bedarf nach Nutzungen die in dieserFläche angeordnet werden könnten und dort auch erwünschtsind. Es wurden in den letzten 5-10 Jahren keine Bedürfnissenach Familiengärten an die Gemeinde herangetragen, für diegemäss Siedlungsrichtplan vorgesehenen Tennisplätze wirdder Standort als ungeeignet erachtet. Es liegt also durchaus imInteresse der Gemeinde die Fläche auszuzonen. Eine Auszonungsoll auch vorgesehen werden, wenn eine Einzonungder Nachtweid nicht zustande kommt.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendungen werden nicht berücksichtigt.3.10 ArealüberbauungenEnergieNr. 39.14ErwägungenIn der Liste der Voraussetzungen für energetisch wegweisendeProjekte und für Energie-Förderbeiträge (Ziffer 8.10.2) soll auchder „graue“ Energieaufwand für den Unterhalt der Gebäudeeinbezogen werden. Flachdachbauten mit fehlenden Vordächernwürden einen grösseren Aufwand für den Unterhaltverursachen.Der Einbezug des Energieaufwandes für den Unterhalt würdezu weit führen. Er wäre kaum zu ermitteln und auch nur mitgrossem Aufwand zu kontrollieren.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.75


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAussichtsschutzNr. 40.243.11 Weitere BestimmungenEntlang des Weges auf der Nord-Ost-Seite des Huuserholzeszwischen dem Parkplatz Vitaparcours und dem Grillplatz desVerschönerungsvereines sei neu ein Aussichtsschutzbereichfestzulegen, um die Aussicht auf das Dorf und den Albishangsowie die Ebene zwischen Hausen und Ebertswil sowie dieGlarneralpen offen zu halten.ErwägungenEin Aussichtsschutzbereich entlang dieser Wegverbindung wirdals nicht vordinglich erachtet. Es muss vermutet werden, dassder Aussichtschutzbereich der Vermeidung der Einzonung derNachtweid dienen soll.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Freilegen von GeschossenNr. 39.15,40.14, 40.25ErwägungenAuf das Freilegen von Untergeschossen sei zu verzichten.Die Möglichkeit das Untergeschoss freilegen zu können wird alssinnvoll oder gar notwendig erachtet.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.LichtemissionNr. 15.4, 29.5, 35.4, 36.4.2Es sei eine neue Bestimmung zur Begrenzung der Aussenbeleuchtungaufzunehmen, um den Schutz vor übermässigerLichtemission zu gewährleisten und die Störung von Ruheräumenzu vermeiden.ErwägungenEin Artikel zur Lichtemission ist grundsätzlich möglich. DerVollzug wird jedoch als nicht möglich beurteilt, so dass aufeinen entsprechenden Artikel verzichtet wird.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.76


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und Weisung3.12 Bericht zur NutzungsplanungBemerkung:Der Bericht dient grundsätzlich nur der Erläuterung und hatdirekt keine Verbindlichkeit.ZieleNr. 39.1, 39.8, 40.5Die Ziele des bisherigen Siedlungs- und Landschaftsplanesseien in den Bericht zur Nutzungsplanung Kapitel 2 Ziele zuübernehmen. Ausserdem seien die Ziele um das Ziel „dasOrtsbild von Hausen soll ländlich, dörflich bleiben“ ergänztwerden.ErwägungenDas Anliegen wird im Rahmen der Überarbeitung der Dokumentegeprüft. Soweit die Ziele nicht aufgenommen wurdenund sofern sich diese mit den Vorstellungen der Gemeindenoch decken, werden sie in den Bericht aufgenommen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird teilweise berücksichtigt.77


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungAnschluss NachtweidNr. 40.24. Einwendungen Richtplanung4.1 VerkehrsplanAuf den geplanten Anschluss (Sammelstrasse der Länge 0) seizu verzichten. Die Einmündung Fabrikstrasse sei bereitsbaulich entschärft worden, die Verkehrsbaute sei daher undinsbesondere wenn auf Einzonung der Nachtweid verzichtetwird nicht notwendigErwägungenDie Sammelstrasse / Anschluss Nachtweid wird nur erstelltwenn die Nachtweid eingezont wird. Andernfalls würde dieFestlegung aus dem Verkehrsplan gestrichen. Die Groberschliessungder Nachtweid (LKWs etc.) kann nicht über dieFabrikstrasse erfolgen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.SiedlungsorientierteGestaltungNr. 39.6, 40.4Bei der siedlungsorientierten Gestaltung der Hauptstrassen seimehr zu verlangen als an der Zuger- und Ebertswilerstrassegemacht wurde. Zudem seien die Grundsätze für siedlungsorientierteGestaltung und die entsprechende Signatur im kommunalenVerkehrsplan auch für die Quartierstrassen anzuwenden.ErwägungenIm Bereich der Hauptstrassen verkehrt der Bus sowie weiteregrosse Fahrzeuge. Die „siedlungsorientierte Gestaltung“ istdaher immer ein Kompromiss, welcher zudem im Einvernehmenmit dem Kanton als Strasseneigentümer gefunden werdenmuss. Die Gemeinde setzt sich jedoch bei den Projekten desKantons für eine möglichst gelungene „siedlungsorientierteGestaltung“ ein.Bei den Quartierstrassen hingegen ist die Gemeinde direktverantwortlich. Hier sollen nicht die gleichen Grundsätze wie beiden Hauptstrassen angewendet werden, es sollen eher höhereGrundsätze gelten. Hier verkehrt kein Bus, hier besteht mehrSpielraum für verkehrsberuhigende Massnahmen und fürGestaltung.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird als so weit als möglich erfüllt beurteilt.78


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungWegverbindungVollenweid - RiedmattNr. 15.6, 31.4, 32.1, 36.3Nr. 31.4Das Durchgangsrecht Vollenweid – Riedmatt (bisherigerWanderweg) sei zu erhalten. Die Begehbarkeit dürfe nichteingeschränkt werden.Auf den geplanten Wanderweg entlang des Baches sei zuverzichten (Hecke, Vogelschutz, Durchschneidung von Kulturland,gefährlicher Übergang über die Kantonsstrasse)ErwägungenBeim der angesprochenen zu streichenden Wegverbindung wieauch bei der Festlegung eines geplanten Wanderweges entlangdes Baches handelt es sich um überkommunale Festlegungen,welche von der Gemeinde aus dem regionalen Richtplan übernommenwerden müssen. Die durch die Region vorgeseheneStreichung der Wegverbindung bewirkt, dass der Kanton fürMassnahmen am Weg nicht mehr zuständig ist.Materiell wird der Weg jedoch dadurch nicht aufgehoben. DerWeg ist ausparzelliert und befindet sich im Eigentum der Flurgenossenschaft.Die Begehbarkeit bleiben daher bestehen. Esist gar anzunehmen, dass die Einwender der Flurgenossenschaftangehören. Auch die Wegweisung der ZürcherischeArbeitsgemeinschaft für Wanderwege (ZAW) dürfte bestehenbleiben.Antrag der RaumplanungskommissionDie Anliegen sind weitgehend erfüllt. Die Gemeinde setzt sichbei der Region dafür ein, dass die Signatur überkommunaleFusswegverbindung zur Riedmatt beibehalten wird. Gegenden geplanten Weg entlang des Baches hat die Gemeindenichts einzuwenden.Darstellung ErholungszoneNr. 19.2ErwägungenBemerkung: Im Bereich Albisbrunn sei eine Erholungszonenflächenicht entsprechend dem Zonenplan eingezeichnet. Diessei zu korrigieren.Die Bemerkung ist richtig und wird verdankt. Auf die Darstellungder Erholungszonen im Richtplan wird jedoch aufgrund desVorprüfungsberichtes des Kantons verzichtet, so dass sich dieBemerkung erübrigt.Antrag der RaumplanungskommissionAuf die Darstellung der Erholungszonen im Richtplan wirdverzichtet.79


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungKultur undgemeinschaftlicheBegegnungNr. 39.7Erwägungen4.2 Plan der öffentlichen Bauten und AnlagenNeben dem Gemeindesaal sei auch der Singsaal der Oberstufezu erwähnen, da die Gemeinde beim Bau einen Beitrag geleistethabe.Der Singsaal ist Teil der Schulen. Er wird nicht besonderserwähnt.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.Erholung Sport WidiacherNr. 39.5.2, 40.3Das Erholungsgebiet Widiacher sei beizubehalten (Kap. 5.3,S.22 und Richtplantext). Die entsprechende Infrastruktur seiaufzubauen.Erwägungen Siehe Einwendungen zur Nutzungsplanung Kap. 3.9Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird nicht berücksichtigt.80


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungBemerkung:4.3 Erläuternder BerichtDer Bericht dient grundsätzlich nur der Erläuterung undhat direkt keine Verbindlichkeit.Siedlung und LandschaftZuständigkeitenNr. 39.2ErwägungenDer Entscheid über die Aufhebung der kommunalen Richtpläneliege bei der Gemeindeversammlung und nicht beimGemeinderat (Kap. 2.2 S.8).Dies ist richtig. Die Formulierung auf Seite 8 ist missverständlichund wird angepasst. Der Bericht dient jedoch der Erläuterungund hat direkt keine Verbindlichkeit.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.Verkehr ZieleNr. 39.3, 40.1Im Verkehrsplan sollen auf Seite 12 (Bericht) unter 3.2 Ziele die„Siedlungsorientierte Gestaltung der Strassen“ erwähnt werden.Tempo 30 und 20 auf Quartierstrassen sei bei den Zielen zuerwähnen.ErwägungenDie Strassenraumgestaltung ist bei den Zielen erwähnt (Innerortssoll mittels entsprechender Strassenraumgestaltung zurEinhaltung der Geschwindigkeit beigetragen werden). ImRahmen der Überarbeitung ist eine Konkretisierung der Formulierungmöglich.Das Ziel sind aufenthaltsfreundliche, sichere und verkehrsberuhigteWohnquartiere. Tempo 30 wurde bisher abgelehnt.Ob zu einem späteren Zeitpunkt Tempo 30 oder 20 eingeführtwerden soll und kann, muss dannzumal mittels Gutachten geprüftund geklärt werden. Dies soll nicht im Verkehrsplanfestgelegt werden.Der Bericht dient grundsätzlich nur der Erläuterung und hatdirekt keine Verbindlichkeit.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird teilweise berücksichtigt.81


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungVersorgungsplanNr. 39.4Auf Seite 18 (Bericht Kapitel 4.2 Versorgungsplan) sei dieInfrastruktur für die Einspeisung von Strom aus alternativenQuellen in das EKZ-Netz verlangt werden.ErwägungenDie Einspeisung erfolgt bereits. Der Energieplan ist nicht Bestandteildes vorliegenden Verfahrens.Antrag der RaumplanungskommissionBibliothekNr. 39.5.1Erwägungen-Für die Gemeindebibliothek, welche auch als Schulbibliothekdiene (5.3 Ergänzende Erläuterungen zum Richtplantext, S. 21)sei ein Platz in der Nähe der Schulen vorzusehen.Der Standort für die Bibliothek ist noch offen. Ein Standort inder Nähe der Schule wird durch die Gemeinde ebenfallsangestrebt. Es wird die Formulierung „möglichst in der Näheder Schule“ aufgenommen.Antrag der RaumplanungskommissionDie Einwendung wird berücksichtigt.82


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungVorprüfungsbericht vom4. August 2011Anpassungen gemässVorprüfungsberichtZweite Vorprüfung /Durchsicht5. VorprüfungDie Teilrevisionsvorlage der Nutzungsplanung wurde dem AREzur Vorprüfung unterbreitet. Über die Haltung und die Anliegendes Kantons gibt der Vorprüfungsbericht vom 4. August 2011Auskunft. Die Inhalte des Vorprüfungsberichtes wurden aneiner Sitzung mit den Vertretern des Kantons besprochen undteilweise relativiert.Die Behandlung der Anliegen gemäss Vorprüfungsbericht unddie entsprechenden Änderungen sind im erläuternden Berichtzur Teilrevision der Nutzungsplanung und im erläuterndenBericht zur Revision der Richtplanung beschrieben.Im Vorprüfungsbericht vom 4.8.2011 wurde die Gemeinde aufgefordert,die Revisionsvorlage nach der Überarbeitung demKanton für eine zweite Vorprüfung einzureichen. An der Sitzungvom 14.9.2011 wurde festgehalten, dass die Unterlagen nurnoch für eine Durchsicht einzureichen sind.Nach Durchsicht der Unterlagen hat der Kanton mit Schreibenvom 13.12.2011 eine Genehmigung der Revision der kommunalenRichtplanung in Aussicht gestellt.Auch für die Teilrevision der Nutzungsplanung wird grösstenteilseine Genehmigung in Aussicht gestellt. Die Erweiterungender Kernzonen Hinteralbis, Mittelalbis und Schweikhof werdendurch den Kanton weder als rechtmässig noch als zweckmässigbeurteilt, weshalb hierzu kein positiver Antrag auf Genehmigungin Aussicht gestellt werden könne. Bei denjenigen Gebieten,bei welchen vorgängig die Revision des KantonalenRichtplanes notwendig ist, kann bis zur Festsetzung des kantonalenRichtplanes durch den Kantonsrat keine Genehmigung inAussicht gestellt werden. Es ist offen, ob der Kantonsrat der ander Gemeindekonferenz vom 22. Juni 2011 erzielten Übereinkunftfolgt.83


Revision kommunale Richtplanung & Teilrevision NutzungsplanungAntrag und WeisungFahrverbotNr. 15.56. Diverse AnliegenEs sei die Signalisation „allgemeines Fahrverbot – Zubringergestattet“ an der Einmündung in die Kantonsstarsse und aufder Gegenseite am Fuss des Seebrigs verfügen zu lassen, dadie Beschränkung des Fahrverbotes auf Sonn- und Feiertagennicht mehr zeitgemäss sei und da sich die bestehende Tafel ander falschen Stelle befinden würde.ErwägungenDas Anliegen betrifft keine Inhalte der Revisionsvorlagen.Es wird an die zuständige Stelle weitergeleitet, wo das Anliegengeprüft wird.WachstumsrichtlinieNr. 17.4, 34.6, 39.9, 40.6Die derzeitige Wachstumsrichtlinie von 1% sei auf die Hälfte zureduzieren. Dies könne erreicht werden, wenn die Gemeindealle Möglichkeiten ausschöpfe, um die Entwicklungsschritte zuetappieren und auf einen grösseren Zeithorizont auszurichtenErwägungenDie Zielsetzung des Wachstums ist nicht oder nur sehr begrenztdurch die Nutzungsplanung steuerbar. Wann und ob zurVerfügung stehende Flächen genutzt werden liegt mehrheitlichin den Händen von Privaten. Ob Hausen sich eine Zielsetzungfür das Wachstum von 0.5% geben möchte, ist grundsätzlicheine Frage des Leitbildes, auch wenn auch in diesem Fall dieFrage der Steuerungsmechanismen offen bleibt.84

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