Problemimmobilien – was tun? - Haufe.de

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Editorial03Sag si zu SöderDirk Labusch, ChefredakteurLiebe Leserinnen, liebe Leser,Österreicher zieht es beim Wohnen wieder aufs Land, so eine repräsentativeUmfrage, die in der Österreichischen Immobilienzeitungpräsentiert worden ist. Sind sie uns voraus oder hinterher, oder sindsie einfach nur anders als die gemeinen Deutschen? Wir leben mit Pauschalen.Wärmedämmung ist gut! Wärmedämmung ist schlecht! Nicht:Sie ist gut für Haus A, bei Haus B bringt sie weniger. Jeder billig und gerechtDenkende schreit auf, wenn einer sagt, in Deutschland herrscheWohnungsnot. Denn die Wahrheit ist: In A ja, in B nein.Der Bund will „dem Wohnungsbau“ nun wieder Schwung verleihen,so Minister Ramsauer, der die Renaissance der Eigenheimzulageins Gespräch bringt. Aber kann etwas gerecht sein, was an allen Ortenund für alle Einkommensklassen gleich fördert? Pauschalierungsbefürwortersagen, bei Einzelfallgerechtigkeit wäre der bürokratischeAufwand zu hoch. Ein Stück Pauschalierung mag deshalb sein müssen.Aber sie müsste dann auch zu Ende gedacht werden. Etwas stimmtnicht, wenn für Familien bei der Grunderwerbsteuer (bekommen dieLänder) das abgezogen wird, was bei der Eigenheimzulage (kommtvom Bund) dann wieder herausspringen mag. Wäre schön, wenn Bundund Länder gemeinsam … Man kann ja mal träumen!Mit der Idee besserer Abschreibungsbedingungen auf Wohnraumin Ballungsräumen bringt Bayerns Finanzminister Söder nun die differenzierteSichtweise wieder ins Spiel. Ein interessanter Vorschlag,den Vertreter des Bauministeriums bislang ablehnen. Etwa mit demArgument, man wolle keine Zweiklassengesellschaft fördern. Dahintersteckt wohl auch die Befürchtung, dass etwas ökonomisch Sinnvollesnicht immer leicht zu vermitteln ist. Berlusconi hat mit der pauschalenForderung nach Abschaffung der Immobiliensteuer Wahlen gewonnen.Aber vielleicht gibt es auch intelligentere Erfolgsrezepte. Wir sinddoch – ich sag das jetzt mal ganz pauschal – ein kreatives Volk!IhrFoto: Hans Scherhauferwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


04 Inhalt20TitelthemaVerkauf notleidender Immobilien. Unter kriselndenRahmenbedingungen stehen Refinanzierungen ingroßem Stil an. Manche drohen zu scheitern. Wiegroß wird das Wachstum des Distressed-Segments?Oder setzen sich andere Lösungen durch?22 Verkaufen oder behalten? Wie gehen Banken mit notleidendenPortfolios um? Neu-alte Abwägungsparameter.23 Asset Management. Insolvent? Besondere Situationenerfordern besondere Lösungen.24 Mieter zahlt nicht, Bank will Geld. Die Eigentümernotleidender Immoblien sind doppelt belastet. Dennochist Abwicklung meist nicht die beste Möglichkeit.Neue Asset-Klasse? Problembehaftete Immobilien werden auf demdeutschen Markt verstärkt gehandelt. Worauf dabei zu achten ist.26 Blick über den Großen Teich. Auch in den USA führenRefinanzierungen häufig nicht zu Non-Performing Loans.Szene08 Infografik: Bürobeschäftigte und Büromarkt09 Kolumne: Sollten wir besser ins Spielcasino gehen?10 Studentisches Wohnen: Für Studierende fehlt anfast allen Hochschulstandorten Wohnraum28Hamborner REIT AG. Die Vorstände Richard Schmitz (li.) und Dr.Rüdiger Mrotzek erklären große Dividende bei hohem Wachstum.Finanzen, Markt & ManagementRICS-Fokus15 Technische Wege und IrrwegeDas Finanzinterview mit der Hamborner REIT AG28 „Nicht nur für Witwen und Waisen“32Immobiliendienstleistungen. Volkswagen setzt weltweit auf eineeigene Tochterfirma. Ein Modell für andere Großunternehmen?Von den Finanzgerichten30 Zugeständnisse beim WohnungsleerstandGraffitiMitte. Die Branche verschiebt die Dimensionen.51 Von Maß und Mitte52 Wo genau ist nochmal ...? Klar definierte Positionenfehlen – nicht nur räumlich53 CentrO: Die Stadt aus der Retorte54 Kein Zentrum, nirgends! Oder: Die vielen„Neuen Mitten“ der StädteFoto: LeArchitecto/shutterstock.com; Volkswagen Immobilien GmbH05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


05Finanzen, Markt & ManagementVolkswagen Immobilien32 Vom Werkswohnungenverwalter zum MultidienstleisterFachkräftemangel36 Das suchen Studierende bei ihrem TraumarbeitgeberWohnungseigentümergemeinschaft38 Wenn die WEG ein Darlehen aufnimmtMarktanpassung42 Bei allen Novellierungen der Wertermittlung übersehenMaklermarketing44 Immobilien mit Mängeln geschickt an Käufer bringenLogistikimmobilien46 Die leichten „Light-Immobilien“Die akademische Seite48 Effizienz sieht anders ausWärmedämmung49 Ver- und Entwirrungen um eine aktuelle KfW-StudieSpecialImmobilienportale. Mobil, lokal, national:Einblicke in einen agilen Markt56 Von Verkäufen und Börsengängen. Die Immobilienportalestehen vor größeren Veränderungen.58 Tendenzen zu lokalen Portalen und mobilen Angeboten62 Interview mit Carsten Schlabritz, CEO von ImmoweltRechtUrteil des Monats64 Nebenkosten im GewerbemietrechtMietrecht68 Mietende und Rückzahlung von VorauszahlungenTYCOON LED STEHLEUCHTE.TECHNOLOGIE,DIE AN MORGEN DENKT.Rubriken03 Editorial06 Online16 RICS17 Deutscher Verband70 Bücher71 Impressum72 Termine73 Unternehmen im Heft/Vorschau74 Finalewww.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013 Herbert Waldmann GmbH &Co. KG, Tel. 07720 601-100info@waldmann.com, www.waldmann.com


06 OnlineMENÜGeben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I ImmobilienImmobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & VermarktungNeu im Mai www.haufe.de/immobilienTop-Thema: SEPA-UmstellungImmobilienverwalter stehen 2013 voreiner besonderen Herausforderung. DerZahlungsverkehr muss auf das SEPA-Verfahren umgestellt werden. Ab dem 1.Februar 2014 ist der Gebrauch der neuenZahlungsinstrumente für alle Unternehmenobligatorisch. Es empfiehlt sichdeshalb, sich bereits frühzeitig mit denNeuerungen auseinanderzusetzen, etwamit dem SEPA-Lastschriftverfahren. WelcheSchritte Unternehmen im Einzelnenbeachten müssen und wie sie sich ambesten vorbereiten, dazu gibt dieses Top-Thema einen Überblick.SEPA: Vier Buchstaben,viele Veränderungenfür Verwalter.haufe.de/immobilien: Kommentare erwünschtKommentieren Sie unsere Beiträge aufhaufe.de: Wir haben unser Portal haufe.de/immobilien weiterentwickelt und eine neueKommentarfunktion eingerichtet. Sie könnenredaktionelle Themen kommentieren, ergänzenund diskutieren. Melden Sie sich aufhaufe.de mit Ihrer E-Mail-Adresse und IhremPasswort an. Haben Sie noch keinen Zugang,dann registrieren Sie sich einfach kostenlos.Treten Sie mit der neuen Kommentar funktionmit anderen Experten und der Redak tion inden Dialog. Wir freuen uns darauf!Top-Thema: Makler- und VerwaltersoftwareIn der Immobilienbranche ist derallgemeine Trend nach Cloudlösungennoch nicht in der Breiteangekommen. Stattdessen wirdimmer mehr Verwaltersoftwaregemietet statt gekauft. Außerdem:Die eigenen Programmeder Immobilienportale setzendie restlichen Hersteller vonMaklersoftware unter Druck.Das Top-Thema gewährt einenBlick auf die neuesten Entwicklungenim Verwalter- sowie Mak-Software: Das sind die neuesten Entwicklungen.lersoftwarebereich und zeigt ferner auf, welche Anbieter versuchen, sich durch neueIdeen durchzusetzen.SeminareHaufe Online-Seminar:Das Tagesgeschäft frisst mich auf –Zeitmanagement in der HausverwaltungMontag, 6. Mai 2013,14 Uhr, 82,11 EuroIn der Verwaltung kommen täglich viele– manchmal zu viele – Aufträge, Anrufeund Abläufe auf Sie zu. Am Ende desTages ist der Schreibtisch dann immernoch voll. Wie Sie Ihren Tagesablaufbesser planen und Ihre Arbeitsbelastungreduzieren können, zeigen wir Ihnen indiesem Online-Seminar anhand vonBeispielen und Vorschlägen.Referent: Michael FriedrichFoto: hainichfoto/Fotolia.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


08 Szene+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Karte des MonatsImmer mehrBürobeschäftigte5,50,7Die Zahl der Bürobeschäftigten ist seit 2008 umdurchschnittlich 7,5 Prozent gestiegen, allein inden letzten zwölf Monaten gab es einenAnstieg von 2,3 Prozent. Diese Entwicklung ist einFrühindikator für den Büroimmobilienmarkt.Veränderung der Bürobeschäftigung in Prozent5,81,08,01,5BremenHamburg11,22,41. Q 2008 - 3.Q 20129,61,9DortmundHannover3.Q 2011 - 3.Q 2012Die Bürobeschäftigung ist nach einerUntersuchung des Instituts der DeutschenWirtschaft Köln vor allem inMünchen seit 2008 insgesamt um 16,6Prozent gewachsen. Doch auch Berlinkann mit einem Zuwachs von 11,8Prozent überzeugen. Ursächlich für dieeher schwache Entwicklung in Frankfurtsind unter anderem der Stellenabbau beiden Finanzdienstleistern und beim Versicherungsgewerbe.Generell zeigt dieAnalyse, dass die Büro märkte sehr unterschiedlichsind. Zu den Städten mitunterdurchschnittlichem Wachstum gehörendemografisch belas tete Städte wieMagdeburg, Dortmund und Duisburg.Mit einem Rückgang von 1,6 Prozenterhält allerdings die hessische HauptstadtWiesbaden die rote Laterne. Da dieBeschäftigung weiter steigt, dürfte sichder positive Trend auch über das zweiteQuartal 2012 hinaus fortgesetzt haben.Bislang hat sich die hieraus folgende Büronachfragejedoch noch nicht auf dieMieten ausgewirkt. Zum einen ist von einerZeitverzögerung bei der Anpassungder Mieten an die Bürobeschäftigungauszugehen. Zum anderen ist der Marktdurch ein Überangebot gekennzeichnet,was die Leerstände zeigen.Datenmaterial: Bundesagenturfür Arbeit, Institut der Deutschen Wirtschaft KölnGrafik: ImmobilienwirtschaftIllustrationen: shutterstockEssen7,30,1KölnMainz5,01,6Frankfurt a. M.Stuttgart-0,56,16,01,105 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


09KolumneFrank Peter Unterreiner1,7-1,07,80,9BerlinMagdeburgLeipzig5,82,3München13,63,0Dann doch lieberins SpielcasinoDie Aktie der einst so stolzen IVG Immobilien ist zum Penny Stock verkommen,die Zeichner der WGF-Anleihe werden Millionen verlieren, das ImmobilienunternehmenS+K verlustierte (das Wort hat auf einmal eine ganz neue Bedeutung)Anlegergelder auf eine selten großspurig-proletenhafte Art, Fundes-Chef AnnoAugust Jagdfeld teilt seinen Fondszeichnern über die Presse nonchalant mit, dassihre in das Ostsee-Luxusressort Heiligendamm geflossenen Gelder wohl unwiederbringlichverloren seien und der Fondsinitiator DCM stellt Konkursantrag –während sein Vorstand Tadeusz Pietka im Urlaub weilt.All dies sind nur die schlagzeilenträchtigsten Fälle der vergangenen Wochen.Da stellt sich schon die Frage: Investiere ich mein Geld in indirekte Immobilienanlagenoder fahre ich lieber nach Monaco und gehe ins Spielcasino? Das Letzteremacht zumindest selbst im Verlustfall mehr Spaß! Wer sein Geld fremdenMenschen anvertraut, das zeigte sich nicht nur in den oben genannten Fällen,geht oftmals Risiken ein, die er nicht beherrschen kann. Neben einer möglichstgenauen Prüfung des Managements (das im Übrigen nach Zeichnung wechselnkann) und des Investments hilft hier nur: streuen. Nicht alle Eier in einen Korb,nicht beispielsweise einen zu großen Teil der Altersvorsorge auf ein Produkt aufbauen.Hier kommen die Vorzüge der direkten Immobilienanlage ins Spiel, für die meistenAnleger wären das eine Eigentumswohnung oder ein kleines Mehrfamilienhaus.Die Renditen sind dort im Normalfall niedriger als die Versprechen – imNachhinein waren es Versprecher – von S+K, WGF & Co. Und natürlich kann essein, dass einmal die Mieteinnahmen ausfallen, Anwaltskosten entstehen undunerwartete Reparaturen auftreten. Aber wenn Objekt, Lage und Standort passen,dann ist, von üblichen Zyklen abgesehen, zumindest das eingesetzte Kapitalin sehr hohem Maße sicher. Dafür wären im Nachhinein viele Investoren mehrals dankbar.US-InvestorCerberus-Börsenpläne werden konkreterDer US-Investor Cerberus plant, seine deutschen Handelsimmobilien bereitsim zweiten Quartal an die Börse zu bringen. Das meldete die NachrichtenagenturReuters. In welcher Form der Börsengang vonstatten gehensoll, sei noch unklar: Zur Option stünden der Gang an die FrankfurterBörse als Immobilienfirma und die Möglichkeit, die Objekte in einen REITeinzubringen. Ende Januar war bekannt geworden, dass Cerberus den Börsengangfür die deutschen Handelsimmobilien plant. Insgesamt sollen dieImmobilien rund zwei Milliarden Euro Wert sein.www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.Haufe.de/immobilien +++BouwfondsNeuer Spezialfonds fürstudentisches WohnenStudierenden-Apartments – wie hier in Bremen – sind gesucht.CBRE-StudieInvestitionsbedarf für Studenten-Apartmentsvon bis zu 4,1 Milliarden EuroDer Immobiliendienstleister CBRE geht von einem zusätzlichen Bedarfvon 47.000 Studenten-Apartments für knapp 87 Prozent der deutschenHochschulstandorte allein im Segment hochwertige Immobilien aus. Diesentspricht einem Investitionsvolumen von bis zu 4,11 Milliarden Euro.Nach Berechnungen des Immobilienberaters gibt es aktuell etwa 260.000potenzielle Nachfrager nach hochwertigem Wohnraum unter den 1,85Millionen Studenten, die im Wintersemester 2011/2012 an den Hochschulender 61 untersuchten Standorte studierten. Bei den Berechnungen gehtCBRE von einer durchschnittlichen Apartment-Größe von 25 Quadratmeternund Gesamtinvestitionskosten für einen institutionellen Endinvestorvon 3.500 Euro pro Quadratmeter aus. Das sind die Ergebnisse des ersten„Marktreports Studentisches Wohnen“, die CBRE zusammen mit InternationalCampus und Youniq in Frankfurt am Main vorgestellt hat. In dieStudie wurden alle Hochschulstandorte einbezogen, an denen im Wintersemester2011/2012 mehr als 8.000 Studierende eingeschrieben waren.Die Standorte mit dem größten Potenzial für langfristig erfolgreicheInvestitionen sind München, Hamburg und Frankfurt am Main. Hier gehtein angespannter Wohnungsmarkt einher mit einer niedrigen Unterbringungsquoteder Studenten in Studentenwohnheimen. Betrachtet man alleindie Kategorie Hochschulumfeld, liegen München, Stuttgart und Berlinauf den vorderen Plätzen. In der Kategorie sozioökonomische Rahmenbedingungensind München, Erlangen und Regensburg die Gewinnerdes Rankings und in der Kategorie Wohnungsmarkt können die gleichenStandorte wie in der Gesamtwertung am meisten überzeugen – nur die Reihenfolgeunterscheidet sich (Hamburg Platz 1, Frankfurt Platz 2, MünchenPlatz 3). Bei der Beurteilung der 61 untersuchten Hochschulstandorte hinsichtlichdes Potenzials für langfristig erfolgreiche Investitionen erreichen45 Standorte mehr als 50 Prozent der maximal erreichbaren Punktzahl.Dabei sind für Investoren zahlreiche Mittelstädte wie Karlsruhe, Münsteroder Freiburg im Breisgau interessanter als die Metropolstädte.Bouwfonds REIM steht vor der Auflageeines Spezialfonds, der europaweit instudentisches Wohnen investiert: Der„Bouwfonds European Student HousingFund“ wird überwiegend in Deutschlandund Frankreich investieren, gefolgt vonGroßbritannien, den Niederlanden undSkandinavien. Das angestrebte Fondsvolumenliegt zwischen 200 und 300Millionen Euro. Als Renditeziel nenntBouwfonds REIM, ein Unternehmender niederländischen Rabo Real EstateGroup, eine jährliche Ausschüttungoberhalb von vier Prozent. Die maximaleFremdfinanzierungsquote beträgt 40Prozent.Tag der ImmobilienwirtschaftImmobilienköpfe des Jahres„Neue Aufgaben und Abgaben: Kann dieBranche das noch leisten?“ Unter diesemMotto steht der diesjährige Tag der Immobilienwirtschaftdes Zentralen ImmobilienausschussesZIA, der am 5. Juni aufdem Flughafengelände des Airports Belin-Tempelhofstattfinden wird. Erstmalswerden sechs führende Repräsentantender Immobilienbranche als Immobilienköpfedes Jahres ausgezeichnet. Es sindVertreter, die im letzten Jahr Hervorragendesgeleistet haben. Die Gewinnersind von 18 deutschen Immobilien- undFinanzjournalisten ausgewählt worden.Weitere Informationen gibt es unterwww.zia-deutschland.de/termine.Fotos: Fotocredit International Campus AG; ECE05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


11CBRE-StudieRekordjahr für Logistikimmobilien erwartetDer Boom auf dem Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien geht weiter:Im ersten Quartal 2013 wurde nach Analyse von CBRE ein Investitionsvolumenvon 641 Millionen Euro registriert. Das sind bereits knapp 40 Prozent des gesamtenVorjahres, weshalb der Markt auf ein Rekordjahr zusteuern könnte. Das Segment derLogistikimmobilien erzielte damit einen relativen Anteil von knapp zehn Prozent amgesamten gewerblichen Transaktionsvolumen. Im Vorjahresvergleich erhöhte sich derrelative Anteil um knapp drei Prozentpunkte. Bemerkenswert ist die Aktivität der Privatinvestoren:Im ersten Quartal 2013 investierte diese Gruppe bereits mehr als dasDoppelte als im gesamten Jahr zuvor.TransaktionECE übernimmt Marstall-Center in LudwigsburgDie ECE hat das Einkaufszentrum Marstall-Centervon der Stadt Ludwigsburggekauft und wird neben der Revitalisierungauch das Management und dieVermietung des Centers übernehmen.Die Eröffnung ist für Herbst 2015 geplant.Das Investitionsvolumen liegtbei 90 Millionen Euro. Nach aktuellemPlanungsstand beginnen die Modernisierungsarbeitenfür das im Jahr 1975eröffnete Center im Frühjahr 2014. DasEinkaufszentrum befindet sich in derhis torischen Innenstadt. Auf zweieinhalbShoppingebenen wird das neu gestalteteEinkaufszentrum dann über eine Verkaufsflächevon etwa 23.000 Quadratme-tern mit rund 60 Shops und einem FoodCourt mit verschiedenen Cafés und Restaurantsverfügen.Wird von ECE neu gestaltet: das Marstall-Center in Ludwigsburg.BNPPRE-StudieVerhaltener Jahresstart aufden BüromärktenKnapp 600.000 Quadratmeter Büroflächewurden an den acht wichtigstendeutschen Bürostandorten im erstenQuartal 2013 umgesetzt. Damit liegt dasErgebnis rund sieben Prozent unter demvergleichbaren Vorjahreswert, wie BNPParibas Real Estate (BNPPRE) analysierthat. Untersucht wurden die Büromärktein Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt,Hamburg, Köln, Leipzig und München.An erster Stelle liegt München mit einemFlächenumsatz von 154.000 Quadratmetern(plus 19 Prozent), gefolgt von Hamburgmit 108.000 Quadratmetern (plus27 Prozent). Auch Düsseldorf konntedas Ergebnis mit 72.000 Quadratmetern(plus drei Prozent) leicht steigern,genauso wie Essen (45.000 Quadratmeter).Dagegen mussten vor allem Berlinmit 87.000 Quadratmetern (minus 20Prozent), Frankfurt mit 57.000 Quadratmetern(minus 58 Prozent) und Köln mitebenfalls 57.000 Quadratmetern (minus22 Prozent) einen schwachen Jahresstarthinnehmen. Verantwortlich hierfür sindvor allem bislang noch fehlende Großabschlüsse.Erwartungsgemäß haben sichdie modernen Leerstandsflächen nochstärker verringert.Mietkautionen sind Hausbanksache:schnell und einfach30.000 Immobilienbesitzer und -verwaltungen nutzen denKautions-Service der Hausbank, um die täglichen Aufgabeneffektiv und professionell zu bearbeiten.– Gesetzeskonforme Anlagen– Direkter Zugriff auf die Kaution– Versand von Zins- und Steuerbescheinigungen–Keine Kontoeröffnungs- und KontoführungsgebührenIhre Vorteile:– mehr Sicherheit– mehr Komfort– mehr EffizienzWeitere Informationen: www.hausbank.de


12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.Haufe.de/immobilien +++TransaktionSEB verkauft „Johannishof“ in Berlin-MitteDer „Johannishof“ hat einen neuen Besitzer.SEB Asset Management hat den Verkaufvon drei Immobilien in Berlin für knapp300 Millionen Euro für den Offenen ImmobilienfondsSEB ImmoInvest abgeschlossen.Neben zwei Hotels wechseltedas knapp 10.300 Quadratmeter großePlaSSmanns BaustelleBürogebäude „Johannishof “ in Berlin-Mitte den Besitzer. Die Eigentumsübergängeerfolgten mit den KaufpreiszahlungenAnfang April 2013. Das GrandHyatt, Teil des insgesamt 19 Immobilienumfassenden Ensembles „Quartier PotsdamerPlatz“, und das Maritim Hotel imBotschaftsviertel am Tiergarten wurdenan eine Tochtergesellschaft der Al FaisalHolding übergeben. Das an die RocketInternet GmbH vermietete siebengeschossigeBürogebäude „Johannishof “wurde von einem Berliner Immobilienfondsanbieterübernommen. In denJahren 1907/08 errichtet, wurde dieLiegenschaft 2001 nach Sanierung undModernisierung für den SEB-Fonds erworben.Für den SEB ImmoInvest wurdenseit Mai 2010 insgesamt 35 Kaufverträgeabgeschlossen. 2012 wurden rund20 Prozent des Fondsvolumens (rund1,3 Milliarden Euro oder 11,49 Euro jeAnteil) an die Anleger ausgezahlt. Dienächste Auszahlung ist für Sommer 2013geplant.WohnportfolioUmsatz steigt auf fast vierMilliarden EuroNach einer Untersuchung des ImmobiliendienstleistersSavills stieg das Transaktionsvolumenfür Wohnportfolios imersten Quartal 2013 auf 3,77 MilliardenEuro und damit um fünf Prozent. Mehrals 68.000 Wohneinheiten wechseltenden Besitzer, das waren drei Prozentmehr als im ersten Quartal 2011. Dernochmalige Anstieg beider Werte istlaut Savills maßgeblich auf den Börsengangder LEG NRW zurückzuführen.Insgesamt kamen mehr als die Hälfteder Käufer im ersten Quartal 2013 ausdem Ausland. Im Jahr 2012 zeichnetennoch deutsche Investoren für mehr alsdrei Viertel des Transaktionsvolumensverantwortlich. Käufer aus Kontinentaleuropa,die in der Eurokrise nach sicherenAnlagemöglichkeiten suchten,waren mit einem Anteil von 27 Prozentdie aktivste Käufergruppe. Einen signifikantenAnteil hatten auch Investoren ausNordamerika (22 Prozent). Wie schonim Vorjahr fokussieren die internationalenInvestoren auf große und eher opportunistischgeprägte Bestände. NachPrivate-Equity-Fonds und geschlossenenFonds waren Bauträger und Projektentwicklerdie dominierenden Akteure aufder Verkäuferseite. Die anhaltend hoheNachfrage könnte zur Folge haben, dassdas hohe Transaktionsvolumen des Vorjahresmit gut zehn Milliarden Euro indiesem Jahr nochmals übertroffen wird.Hausfassade. Durch eine Veränderung der Fassade sind mitunter nicht nur bloße geschmacklicheEmpfindlichkeiten betroffen. Wird der Charakter einer Fassade besonders stark verändert, liegthierin ein nicht nur unerheblicher Nachteil für die nicht zustimmenden Eigentümer.lg München I, Urteil v. 20.9.2012, 36 S 1982/12 WEGThema DigitalisierungAareon-Kongress im MaiDer Aareon-Kongress 2013 findet vom27. bis 29. Mai in Garmisch-Partenkirchenstatt. Thema ist die „Digitalisierungin der Wohnungswirtschaft“ mitallen Trends und Fakten. Insgesamt 15Fachvorträge stehen in diesem Jahr aufder Agenda, aufgeteilt in die Themenbereiche„IT“, „Gesellschaft und Ökonomie“und „Politik und Wirtschaft“. DreiImpulsvorträge sind die Höhepunkte derVortragsreihen. Mehr Informationenunter www.aareon-kongress.de.Fotos: SEB Asset Management; Aurelis05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


13Aurelis Real EstateErgebnis gesteigert, neue Zukäufe geplantDie Aurelis Real Estate hat das Ergebnisvor Steuern im Jahr 2012 auf 77,9 MillionenEuro gesteigert (2011: 61,4 MillionenEuro). Vor allem die Verkaufserlöseübertrafen mit 337,4 Millionen Eurodie Erwartungen (Vorjahr: 250,3 MillionenEuro). 2013 setzt das Unternehmenauf Zukäufe. Die Mieterlöse, dieaufgrund von Verkäufen planmäßigleicht gesunken sind, summierten sichauf 79,8 Millionen Euro (Vorjahr: 82,6Millionen Euro). Das gesamte Portfoliodes Unternehmens umfasste zum 31.Dezember 2012 etwa 13,6 MillionenQuadratmeter Grundstücksfläche (31.Dezember 2011: etwa 16,9 MillionenQuadratmeter). Im Gesamtjahr 2012hat die Aurelis Real Estate GmbH & Co.KG insgesamt etwa 170.000 QuadratmeterGrundstücksfläche angekauft. In2013 will das Unternehmen die Aktivi-Die Zukunft: So soll das FrankfurterEuropaviertel aussehen.So sah die ehemalige Brachfläche vor derProjektentwicklung aus.täten in diesem Bereich verstärken. Gesuchtwerden Flächen mit der Option aufeine Projektentwicklung und gewerblichgenutzte Immobilien in Metropolen undWachstumsregionen. Im Fokus stehenImmobilien mit Value-add-Potenzial.CEO Dr. Joachim Wieland betonte gegenüberder Zeitschrift „Immobilienwirtschaft“die Bestrebung, mehr Sicherheitfür Investoren zu erreichen. Heutebestehe im Gegensatz zu vor einigen Jahrenbereits für 70 Prozent der Fläche einBaurecht. Für weitere 20 Prozent gäbe esfeste Zusagen.Immobilien-Marketing-AwardDer Endspurt hat begonnenDie Professur für Immobilienmarketing an der Hochschulefür Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen(HfWU) zeichnet auch im Jahr 2013 herausragendeMarketingkampagnen in der Immobilienwirtschaft aus.Der Endspurt für die Bewerbungen hat begonnen. Nochbis zum 10. Mai können Konzepte eingereicht werden.Teilnehmen können Makler, Bauträger, Verwalter undandere Immobiliendienstleister. Eine eigene Preiskategoriebilden „LowBudget“-Kampagnen,die nicht mehr als20.000 Euro kosten.Einen Sonderpreis gibtes für „Öko-Marketingin der Immobilienwirtschaft“.In dieser Kategoriewerden Strategienfür „GreenBuilding Konzepte“, Nachhaltigkeits-Marketingund die Vermarktung von Energieeffizienz gewürdigt.Eingereicht werden können Konzepte, die sich ineinem Planungsstadium oder in der Umsetzungsphasebefinden. Wurde ein Konzept bereits realisiert, muss dieUmsetzung in 2012 oder 2013 begonnen worden sein.Der Award wird auf der Messe Expo Real im Oktober inMünchen vergeben. Weitere Infos unter www.hfwu.de/de/immobilien-marketing-award.www.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013


14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Köpfe„Man muss die Dinge so tief sehen, dass sie einfach werden.“Konrad Adenauer (1876–1967), erster Bundeskanzler der Bundesrepublik DeutschlandStavros Efremidis Johannes Meran Dr. Karl Reinitzhuber Michael Dessolain Klaus-Jörg MulfingerKarl-Heinz FringsStavros Efremidis undJohannes Meran imAufsichtsrat der KWGNach der Mehrheitsübernahmedurch die Conwert ImmobilienInvest SE gab es Wechsel imAufsichtsrat der KWG KommunaleWohnen AG. Neu im Gremiumsind Stavros Efremidis,Geschäftsführender Conwert-Direktor, und Johannes Meran,Verwaltungsratsvorsitzenderder Conwert. Vorsitzender desAufsichtsrats bleibt Prof. Dr.Peer Witten. Im Rahmen derÜbernahme sind Franz-Josef Gesinn,Thies-Martin Brandt, BjörnEngholm, Hans-Michael Porwollund Patrik Zeigherman nachAngaben des Unternehmens imgegenseitigen Einvernehmenaus dem Aufsichtsrat ausgeschieden.Dr. Karl Reinitzhuberund Michel Dessolainin mfi-FührungDie mfi Management fürImmobilien AG wird ab sofortvon Dr. Karl Reinitzhuber undMichel Dessolain geführt. DerVorstandsvorsitzende MatthiasBöning hat das Unternehmenzum 10. April verlassen. Dr.Marcus Hüttermann legte seinAmt als CEO nieder und verändertsich nach Angaben desUnternehmens beruflich. Kom-plettiert wird der neu formierteVorstand durch den bisherigenChief Development Officer(CDO) Dr. Christof Glatzel. Diegesamte Projektentwicklungund -realisierung werden durchden neuen CDO Ulrich Wölfer,bislang Geschäftsführer der mfiConstruction Services, verantwortet.Dagmar Knopek inAareal-FinanzvorstandberufenDer Aufsichtsrat der AarealBank AG hat Dagmar Knopekmit Wirkung zum 1. Juni 2013zum ordentlichen Mitglied desVorstands berufen. Sie wird imFührungsgremium die Verantwortungfür die Marktbereicheim Geschäftssegment StrukturierteImmobilienfinanzierungenvon Dirk Große Wördemannübernehmen. Gleichzeitiggibt das Unternehmen bekannt,dass sie den Vertrag mit FinanzvorstandHermann J. Merkensum fünf Jahre verlängert hat. Erwird bis zum 1. April 2019 dasFinanzressort der Aareal Bankleiten.Klaus-Jörg Mulfingerzum Helaba-VorstandbestelltDie Helaba Landesbank Hessen-Thüringen hat Klaus-JörgMulfinger zum Generalbevollmächtigtenund designiertenVorstandsmitglied der Helababestellt. Er ist seit dem Jahr1998 Vorstandsvorsitzender derSparkasse Wetzlar. Der neueGeneralbevollmächtigte sollzum ordentlichen Mitglied desVorstands ernannt werden,sobald die aufsichtsrechtlichenVoraussetzungen dafür vorliegen.Als Generalbevollmächtigterder Helaba wird Mulfinger(56) für die Verbundbank, dasGeschäft mit der öffentlichenHand und die LBS Hessen-Thüringen zuständig sein.Außerdem wurde Dr. DetlefHosemann als Mitglied desVorstands bestätigt.Franz Jainz neuer CEObei der Alpine BauDeutschland AGFrank Jainz führt seit AnfangApril als Vorstandsvorsitzenderund CEO (Chief Executive Officer)die Alpine Bau DeutschlandAG, ein Tochterunternehmender österreichischen Alpine-Gruppe. Der 48-Jährige warzuletzt Vorsitzender der Geschäftsführungbei der BilfingerBerger Hochbau GmbH. Alsweitere Vorstandsmitgliederverantworten Oscar Ruiz alsChief Financial Officer denBereich Finanzen und RamonGomez als COO (Chief OperationOfficer) das operative Geschäft.Neben Österreich, dem Ursprungsmarktvon Alpine, zähltDeutschland zum wichtigstenKernmarkt des Baukonzerns.Jason Kern zumCEO Amerika vonJones Lang LaSallebestelltJason Kern wurde mit Wirkungzum 1. Juli 2013 zum CEO Amerikavon LaSalle InvestmentManagement bestellt. Kernkommt von HSBC, der HongKong und Shanghai BankingCorporation. Kern hat seinenSitz in Chicago und berichtet anJeff Jacobson, Global CEO vonLaSalle. Er tritt die Nachfolgevon Peter Schaff an, der bisJahresende 2013 als ChairmanNorth America von LaSalleInvestment Management fungierenwird.Karl-Heinz Fringsverlässt DSK-GeschäftsführungKarl-Heinz Frings, Geschäftsführerder DSK Deutsche Stadt- undGrundstücksentwicklungsgesellschaft,hat das Unternehmenverlassen. Die Position wirdnicht neu besetzt. Dr. MarcWeinstock, Sprecher der Geschäftsführungder DSK-Gruppe,soll die Aufgaben übernehmen.Fotos: Andi Bruckner, www.andibruckner.com05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


15Technische Wege und IrrwegeDigitalisierung. Die technische Ausstattung der NASA bei ihrer Mondlandung 1969 wargeringer als die eines Smartphones heutzutage. Nicht immer wird sich überbordendeTechnik in der Immobilie aber durchsetzen. Das zeigte der RICS-Focus 2013.Dirk Labusch, FreiburgIn Deutschland ist ein signifikanterRückgang der Shopping-Meilen zu beobachten.Aber schon gibt es Unwägbarkeitendes Online-Shoppings: Geradewerden in Brüssel Gespräche geführt,wonach die kostenlose Rücksendungvon im Online-Shop bestellten Warennicht mehr möglich sein soll. Verdrängtder Internethandel wirklich das Büro?Auch der Online-Shop-Zalando brauchtriesige Büroflächen.Der Bedarf an Büroarbeitsplätzen isttrotz Einführung modernster Technik inden letzten Jahren nicht zurückgegangen.„Click and Collect“ wird ein Trendsein: Im Internet bestellen und persönlichim Geschäft abholen.Heute kann man theoretisch vonüberall aus arbeiten. Aber will man dasauch? Menschen wollen Begegnung. Sowerden Büros andere Funktionen erfüllen.Sie werden vor allem dienen alsKnotenpunkte, in denen sich Menschenaustauschen können.Stetiges Wachstum: Mehr als 200 zahlende Besucher kamen zum diesjährigen RICS-FocusWenn es um digitale Lösungen geht, istder Hype beim Wohnen zurzeit groß.Aber kaum einer macht sich Gedankenüber den Datenschutz, die laufenden Kostender Technisierung und der Flexibilisierungder Gebäude.Prof. Kerry U. Brauer (BA Sachsen)sieht die Technisierung der Gebäudehierzulande nicht so optimistisch wiemancher andere: Die Angst der Deutschendavor, von der Technik beherrschtzu werden, die Sorge vor Überwachung,könnte sich als Hindernis bei der Entwicklungherausstellen.Aus Ertragswert wird HumanwertSplitter: Bemerkungen und VortragsfetzenEs wird nicht das kommen, was technischmöglich ist, sondern nur das, wasMenschen auch wirklich wollen … Prof. Bernd Thomsen, Thomsen Group75 Prozent der Gebäude, die wir bis2050 nutzen, existieren schon … Dieter Jäger, Quickborner TeamDesk-Sharing-Modelle hören sich gut an,aber kein Beschäftigter will sie wirklich ...Tanja Severin, Siemens AGIn vielen Fällen kann eine Etage mehrgebaut werden, da man wegen derWireless Lan-Technik künftig keine Leerrohremehr ziehen muss …Carl O. Stinglwagner MRICS, StiwaDer Humanwert ist das Ergebnis aus derBerücksichtigung menschlicher Wertebei der Entwicklung und beim Betreibeneiner Immobilie ...Jürgen Ehrlich FRICS, Alt-CEO Union InvestmentEin prägendes Element der Veranstaltungfand statt beim Vorabendempfang:Jürgen Ehrlich FRICS (Alt-CEO vonUnion Investment) referierte über denHumanwert der Immobilie. Darüber,dass die Bemessung ihres Ertragswertserweitert werden muss um einen – zubeziffernden – Wohlfühlfaktor, der erreichtwerden kann durch Service-Maßnahmen,kulturelle Veranstaltungen etc.Erster Impuls: Das ist ein Ausgleichzur zunehmenden Digitalisierung. ZweiterImpuls: Die Digitalisierung kann beidiesem Thema auch helfen.f|Die Gedanken des Textes entstammen aus Vorträgen und Gesprächender Veranstaltung.www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


16 VerbandsinformationBeitrag zur Standardisierungder Branchewww.ricseurope.eu/deutschlandAsset Management. Das Leistungsverzeichnis Real EstateAsset Management der RICS wird vom Markt bereits sehr gutaufgenommen. Nun ist ein zusätzliches Vergütungsmodell in Arbeit.Florian van Riesenbeck MRICSIm Mai 2012 hat die RICS ein Leistungsverzeichnis(LV) Real Estate Asset Managementvorgestellt. Dieses unterteiltLeistungen in 19 Module, wobei achtBasismodule wie zum Beispiel Reportingoder Vermietung in aller Regel stetszu erbringen sind, während die elf Ergänzungsmodule(zum Beispiel Gesellschaftsmanagementoder Baumanagement)optional hinzukommen können.Eine ähnliche Unterscheidung gilt fürdie über 200, den Modulen zugeordnetenEinzelleistungen, die in Grundleistungen(„Base Services“: werden beiBeauftragung eines Moduls im Regelfallerbracht) und Zusatzleistungen („SpecialServices“: können optional gewählt werden)unterschieden werden.Dieser Beitrag zur Standardisierungder Branche ist vom Markt sehr wohlwollendaufgenommen worden, zumalsich das LV sowohl für Dienstleister alsauch für eigentümerseitige Asset Managereignet. Nach nunmehr einem knappenJahr ist aus Sicht der RICS zu konstatieren,dass das Tool von den Akteurengut angenommen wird.Gebräuchliche VergütungsartenAktuell arbeitet die RICS an einemVergütungsmodell Asset Management,welches sich als Ergänzung des LV versteht.Zu diesem Zweck werden die amMarkt gebräuchlichen Vergütungsartenkategorisiert, methodisch erfasst undauf ihre Eignung hin evaluiert. Dies istFlorian van RiesenbeckMRICSgut am Beispiel einiger variabler Vergütungsmethodenzu illustrieren.Zahlreiche Ansätze orientieren sichschwerpunktmäßig an den Einnahmen,wie zum Beispiel der Nettokaltmiete.Dies berücksichtigt jedoch nichtdie Ausgabenseite, was etwa durch eineOrientierung am Bewirtschaftungsergebnisstärker der Fall ist. Sozusagen amanderen Ende der Skala – sehr stark amKapitalmarkt statt am Objekt orientiert– bewegen sich Vergütungsmethoden,welche als Basis den Marktwert der Assetshaben. Diese systematisch eher derInvestorenebene zugeordneten Ansätzebewirken dabei, dass die Vergütung desAsset Management in nicht unerheblichemMaße von der Entwicklung desGesamtmarkts abhängt.Neben den beiden grundsätzlichenVergütungsmethoden auch möglich sindMischformen, die sich zum Beispiel aufdie Gesamtrendite beziehen können.Denkbar ist auch eine (soweit möglich)objektiviert am Marktwert orientierteVergütung, indem man die Wertänderungdes Portfolios mit der Wertänderungdes Gesamtmarkts vergleicht, umden Wertbeitrag des Asset Managementmessbar zu machen.Die RICS prüft bei der Evaluierungdie gebräuchlichen Vergütungsmethodeninsbesondere auf Fairness (ein Vergütungsmodellmuss ausgewogen sein),Transparenz (ein Vergütungsmodellmuss nachvollziehbar sein), Planbarkeit(ein Vergütungsmodell muss angemesistVorsitzender der Professional Group AssetManagement der RICS Deutschland, darüberhinaus ist er Mitglied in der ProfessionalGroup Residential. Er ist als Director für dieCorpus Sireo Asset Management ResidentialGmbH tätig.sen planbar sein), Handhabbarkeit (einVergütungsmodell muss praktikabelsein) und Anreize (ein Vergütungsmodellsollte Leistungsanreize enthalten).Empfehlungen abgebenZiel der RICS ist es, Empfehlungen zuVergütungsmodellen zu geben. Diesekönnten sich auf die Basismodule des LV,aber auch auf Ergänzungsmodule beziehen.Dabei ist sich die RICS bewusst, dasses kein ausschließlich empfehlenswertesVergütungsmodell für alle denkbarenKonstellationen geben kann – sehr wohljedoch für bestimmte Konstellationenbesonders empfehlenswerte Modelle.Als Beispiele weiterer beeinflussenderFaktoren seien abschließend immobilienseitigdie Nutzung, Größe, Granularitätund Qualität des Portfolios sowieeigentümerseitig die Gesellschaftsstruktur,Portfoliostrategie und Service Levelsgenannt. f|Foto: RICS05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


17Die Bürger mehr zu Wortkommen lassenStadtplanung. Bürger müssen bei Stadtentwicklung undInfrastrukturplanung einbezogen werden, meint der Deutsche Verband– und betont den Mehrwert von Transparenz und neuen Medien.www.deutscher-verband.orgProf. Elke Pahl-Weber, Institut für Stadt- und Regionalplanung der Technischen Universität Berlin, Vorsitzende der AG Städtebau/Raumordnung des Deutschen VerbandsProf. Elke Pahl-WeberEgal, ob Straßen, Schienen- oder Energietrassen,große Gebäude, Plätze odergar ganze Viertel: Stadtentwicklungsprojekteund Infrastrukturvorhaben betreffendie Menschen unmittelbar. IhreEinbindung in die Planung ist deshalbunerlässlich – und zwar bei der Programm-und Zielentwicklung genausowie bei einzelnen Projekten. Dabei ist dieFörderung von Akzeptanz weit mehr alsdie Vermeidung von Widerstand. DurchBürgerbeteiligung können Wissen, Zeitund finanzielle Ressourcen der Menschenvor Ort aktiviert werden. Zudemkann heutzutage der Einsatz interaktiverOnline-Plattformen die Mobilisierunggerade jüngerer Menschen vereinfachenund zu neuen kreativen Ansätzen für dieGestaltung von Projekten beitragen.Berührungsängste abbauenZu den Voraussetzungen erfolgreicherBeteiligung zählen die Herstellung vonTransparenz, Informationsoffenheit undKontinuität und die zielgruppengerechteAdressierung. Erfolgreiche Beteiligungkann so einen Mehrwert produzieren.Das muss jedoch noch stärker bei Kommunenund Projektentwicklern ankommen– herrschen doch häufig Berührungsängsteund der Vorbehalt, dass sichnur „Dagegen-Bürger“ zu Wort melden.Vielfach schränken auch kommunaleEngpässe bei Finanzen, technischer Ausstattungund Personal Beteiligungsprozesseein. Damit die Bürgerbeteiligunggelingt, sind Ressourcen und fachlicheAnleitung notwendig. Verwaltungsinternbilden politische Beschlüsse zurDurchführung von Beteiligungsvorhabeneine wichtige Grundlage. Beteiligungskompetenzprofiliert die Verwaltung,externe Unterstützung kann dieseergänzen.In der Stadtentwicklungsplanungbieten die bestehenden rechtlichen Regelungendes Baugesetzbuchs und derBauleitplanverfahren eine ausreichendeGrundlage für Beteiligungsprozesse. DieUmsetzung passgerechter Formate istdas, worauf es ankommt.Anpassungsbedarf besteht im Fachplanungsrechtfür große Infrastrukturvorhaben,damit bei Planfeststellungs-oder PlangenehmigungsverfahrenTransparenz, Kontinuität und frühzeitigeInformation durch eine umfassendeBeteiligung gewährleistet werden.Wichtig ist es, das richtige Zeitfensterfür eine Beteiligung zu finden: Zu Planungsbeginnist die Möglichkeit, eigeneVorstellungen und Anliegen einzubrin-gen, hoch, die öffentliche Aufmerksamkeitjedoch gering. Das Interesse steigtmit Fortschritt des Vorhabens, wennimmer weniger Einfluss genommen werdenkann. Entscheidend ist deshalb einefrühzeitige Kommunikation.Verfahrensqualität entscheidendFür den Erfolg der Bürgerbeteiligungist die Qualität des Verfahrens entscheidend.Dazu gehören die Wahl des geeignetenFormats, der barrierefreie Zugangzu Informationen, ein Dialog mit freierMeinungsäußerung, Kommunikationauf Augenhöhe, breite Rückmeldungsmöglichkeitenund eine klare Dokumentationdes Prozesses. Welches Beteiligungsformatgeeignet ist, hängt ab vonder Ausgangssituation, Art und Umfangdes Vorhabens, dem städtebaulichenKontext und der Frage, welche Personenund Institutionen zu beteiligen sind. Füreine verständliche mediale Aufbereitungwerden Printmedien und Face-to-Face-Formate zunehmend durch moderneKommunikationstechniken ergänzt.Bürgerbeteiligung bedeutet abernicht, dass alle Belange berücksichtigtwerden können. Die abschließende Entscheidungverbleibt bei den gewähltenpolitischen Vertretern.Der Deutsche Verband hat in seinerArbeitsgruppe Städtebau Voraussetzungen,Qualitätsanforderungen undden Nutzen von Beteiligung in einemThesenpapier zusammengestellt. f|Foto: DVwww.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013


20InhaltsverzeichnisTitelthemaTitelthemaStudieMarkt für Problemimmobilien wächst (S. 21)Pro & ContraNotleidende Portfolios verkaufen? (S. 22)Asset ManagementWelche Optionen bestehen? (S. 23)Notleidende PortfoliosProbleme und Lösungsansätze (S. 24)Blick nach USABoom an NPLs wird ausbleiben (S. 26)05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


21TitelthemaDas LangfristphänomenVerkauf notleidender Immobilien. Das Thema bleibt bis 2014 wichtig. Unterkriselnden Rahmenbedingungen stehen Refinanzierungen in großem Stil an.Manche drohen zu scheitern. Wird das Distressed-Segment wachsen? Wenn ja:Wie groß kann das Wachstum sein? Oder setzen sich andere Lösungen durch?Achim Langrehr, Partner bei Ernst & Young Real EstateFoto: LeArchitecto/shutterstock.comIm vergangenen Jahr hat unser Haus als Fazit einer Studie festgestellt:Die Asset-Klasse Problemimmobilien, auch DistressedReal Estate genannt, ist im deutschen Markt angekommen.Gemeint ist damit nicht nur die Immobilie, die keine Erträgemehr abwirft, sondern auch der dahinter liegende Kredit, derdas Problemelement darstellen könnte. Häufig kommen dieProbleme aus der Immobilie und aus der Finanzierung oder,besser gesagt, aus einer zu ehrgeizigen Planung: InsbesondereFinanzierungen mit einem hohen Leverage können bei Nichterreichungerwarteter Mieten oder nicht geplanten, aber notwendigenInvestitionen nicht mehr vollständig bedient werden.Nun ist das Jahr 2012 sicherlich nicht das Jahr der leistungsgestörtenImmobilie gewesen. Aber seit 2012 habenwir – zusätzlich zu den laufend durchgeführten sogenanntenSingle-Transaktionen – einige bedeutende Portfoliotransaktionenim Distressed-Segment beobachtet. Das Verständnis fürdas zumindest in Deutschland noch junge Marktsegment ist imvergangenen Jahr 2012 gewachsen und in diesem Jahr trägt derMarkt bereits deutliche Früchte. Den vorläufigen Höhepunkterwarten wir aber wohl erst 2014. Distressed Real Estate ist alsThema angekommen und es wird uns eine Weile begleiten. Eswird kein Kurzfristphänomen sein.Die Gründe sind allgemein bekannt: Es stehen auf breiterFront Refinanzierungen an und die Banken agieren weiterhineher restriktiv in der Immobilienkreditvergabe. Finanzierungengibt es weiterhin – aber eben nur mit einer markantenEigenkapitalquote. Diese können internationale OpportunityundPrivate-Equity-Fonds sowie Family Offices – sie werdenals potenzielle Käufer für Distressed Assets gesehen – leisten,aber die Rendite oder besser das Potenzial muss stimmen. DieInteressenten von Distressed Assets legen ihren Kaufentscheidungennicht schlicht eine Rendite, sondern stets (auch) eineEinschätzung des Potenzials der Immobilie zugrunde.Das Angebot notleidender Immobilien und der dahinterliegenden Kredite wird sich in diesem und im kommendenJahr ausweiten und der zurzeit ohnehin sehr aktive Immobilienmarktwird zusätzliche Nachfrager anlocken. Dabei wirdDeutschland in vielen Fällen nur ein Bestandteil räumlichdiversifizierter Strategien sein – wir werden Fonds sehen,die sich europaweit auf die Suche nach vielversprechendenDistressed Assets begeben. Hierbei werden die sicheren Häfenwie Deutschland, Großbritannien oder auch Skandinavien einebedeutende Rolle spielen.Auch hinsichtlich der Nutzungsarten dürften sich diversifizierteStrategien anbieten. Denn die bisherige Vermutungvieler Marktteilnehmer, dass vor allem Büroimmobilien fürDistressed-Transaktionen infrage kämen, hat sich nur teilweisebewahrheitet. Längst haben sich auch Distressed-Gelegenheitenim vermeintlich boomenden deutschen Wohnimmobilienmarktergeben, die sich in Transaktionen manifestiert haben.Bedeutung des Asset ManagementVoraussetzung für diversifizierte Strategien ist allerdings, dassdas jeweilige Asset Management die unterschiedlichen Gebäudeartengleichermaßen beherrscht – und zu einer erfolgreichenRepositionierung führen kann. Dabei ist es eine ebenso simplewie wichtige Tatsache: Es ist zwingend erforderlich, die Ursachenfür die Schieflage einer Immobilie oder eines Portfolioszu erkennen. Und es ist erforderlich, eine transparente Planungüber die erwartete Entwicklung aufzustellen, die die Effekte ausden durchzuführenden Restrukturierungsmaßnahmen ausweist.Schließlich spricht ein weiterer Aspekt für ein Wachstumdes Distressed-Segments in Deutschland: In Einzelfällen istdie Bereitschaft der Banken zu beobachten, auf einen Teil ihrerForderungen zu verzichten. Auf zwischen zehn bis 20 Prozentschätzen die Teilnehmer der eingangs genannten Studieden Anteil, auf den die Banken zum Verzicht bereit sind. Dieskönnte dem Markt zusätzlich Vorschub verleihen. f| |gwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


22Titelthema„Sollen Banken notleidendePortfolios behalten?“Ja, meintOliver PriggemeyerVorstand der IC Immobilien Holding AGNein, meintMario CaroliGesellschafter Bankhaus Ellwanger & Geiger KGDreiecksbeziehung statt ScheidungGeduld ist bekanntermaßen eine Tugend. Dennoch verlieren diemeisten Menschen sie irgendwann. Bei Banken ist das nicht anders.Doch stoßen sie notleidende Immobilien(portfolios) oder diejeweiligen Kredite ab, ist das nicht immer die beste Lösung. Dennsie werden beim Verkauf zum Teil erhebliche Abschläge hinnehmenmüssen. Daher kann es sinnvoll sein, mit den betroffenen Objektenzu arbeiten und diese wieder in einen „geordneten Zustand“ zuüberführen. Dies gelingt den Beteiligten jedoch nicht allein. JeneBanken, die die Bestände halten wollen, holen sich daher häufigspezialisierte Immobiliendienstleister an ihre Seite.Diese sollten sich dabei keinesfalls als Aufseher der Eigentümer verstehen,die allein im Auftrag der Banken handeln. Denn das würdebedeuten, dass die Dienstleister von den Eigentümern skeptisch betrachtetwerden. Soll die Zusammenarbeit fruchten, müssen beideParteien und die Banken Hand in Hand arbeiten.So muss zu Beginn der Zusammenarbeit zunächst geklärt werden,warum die Immobilie und mit ihr der Kredit in Schieflage geraten ist.Oft ist es so, dass Investoren mit nur kurzen Haltedauern kalkulierthaben, da sie sich kurzfristige Wertsteigerungen erhofften. DieseDenkweise führte dazu, dass kein adäquates Immobilienmanagementeingesetzt wurde. So wurde bei notleidenden Immobilien imVorfeld zu wenig an den Gebäuden gearbeitet.Aufgabe des Immobiliendienstleisters ist es nun zunächst, alle relevantenDaten zu den Immobilien zusammenzutragen und zu prüfen.Oft arbeiten die Beteiligten mit unterschiedlichen Werten undIT-Programmen. Diese gilt es zu harmonisieren. Häufig befinden sichin den betroffenen Portfolios marktfähige Gebäude oder solche mitPotenzial. Es bietet sich an, diese in einem strukturierten Vergabeverfahrenzu veräußern. Der Erlös kann in andere Objekte investiertwerden, um diese an die Marktanforderungen anzupassen. Zudemsollten stets einige Objekte mit solidem Cashflow im Portfolio verbleiben,da dieser ebenso genutzt werden kann, Potenziale vonentwicklungsfähigen Immobilien zu heben. So kann ein Kern „gesunder“Immobilien herauskristallisiert und die Balance zwischenErträgen und Bewertung allmählich wieder hergestellt werden. f|Raum fürs Neugeschäft schaffenStärkere Regulierung,wachsender Kostendruck – die Liste der Herausforderungenfür Banken ist lang. Die Entwicklungen zwingen dieInstitute zunehmend, sich auf ihre Kernkompetenzen zu konzentrieren.Bei den wenigsten Kreditgebern gehören Non-Performing Loans(NPL) dazu. Halten Banken diese Bestände dennoch, riskieren siedamit womöglich langfristig ihre Wettbewerbsfähigkeit.Laut PwC und Ernst & Young gibt es in den Bilanzen deutscher Bankenaktuell NPLs in Höhe von über 220 Milliarden Euro. Ihr Anteil amGesamtkreditvolumen stieg in den vorigen Jahren kontinuierlich an– und er dürfte sogar noch größer werden, da die Zahl notleidenderBestände weiter zunimmt. Diese belasten die Banken sehr: Sie stellennicht verzinste Aktiva dar, was sich negativ auf die Verzinsungdes Eigenkapitals auswirkt. Auch werden personelle und finanzielleRessourcen beansprucht, um die betroffenen Bestände zu betreuen.Das ist kritisch: Eine Untersuchung von PwC belegt, dass in der Informationstechnikvon Banken ein großer Investitionsstau entstandenist, der eine grundlegende Modernisierung erfordert – mit entsprechendemKosten- und Personalaufwand.So ist vor allem bei unverzinsten, nicht strategischen Krediten derVerkauf meist die beste Option. Mit der Ausgliederung von problembehaftetenImmobilienkrediten können sich Banken „Luft verschaffen“.Indem sie so die Eigenkapitalunterlegung reduzieren, erzielensie eine höhere Eigenkapitalquote und Liquidität sowie positivereBilanzkennzahlen. Ferner vermeiden sie Refinanzierungen und darangeknüpfte Kosten, die auch bei NPL-Beständen immer anfallen.Auch umgehen Banken durch Ausgliederung das Risiko der Verwertungder Immobilien. Dieses ist immens, bringen doch nur wenigeInstitute das erforderliche Immobilien-Know-how mit.Der Verkauf von Forderungen ist ein guter Weg: OpportunistischeInvestoren zeigen bereits Interesse. Auch besteht angesichts stabilerWirtschaftslage in Deutschland die Chance auf geringere Wertabschläge,als sie bei Verkaufswellen vormals zu beobachten waren.Die Mehrheit der deutschen Kreditinstitute benötigt daher dringendein wirksames Risikoventil, um ihre Eigenkapitalquoten zu erhöhen.NPL-Portfolioverkäufe sind dabei ein probates Mittel. f|05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


23Asset Managementin der InsolvenzProblemimmobilien. Welche Optionen existieren bei Portfolios aus notleidendenKrediten? Verbriefung oder Forderungsverkauf sind einige. Und auch die Insolvenzist nicht immer der schlechteste Weg.Dr. Stephan Seilheimer, Senior Manager Bilfinger Real Estate Argoneo GmbH, und Dr. Anja Disput, Partnerin der Sozietät Taylor Wessing, beide Frankfurt am MainViele Akteure der Immobilienwirtschaft rechnen seit geraumerZeit mit einer Renaissance von notleidenden Krediten (Non-Performing Loans – NPLs) und den damit verbundenen Portfoliotransaktionen.Die meisten warten auf die großen Portfoliotransaktionenals Opportunitäten jedoch vergeblich. BeiBanken und Eigentümern ist die Erkenntnis gereift, dass diedeutsche Insolvenzordnung und eine Zusammenarbeit zwischenerfahrenem Asset Manager und Insolvenzverwalter guteChancen bietet, um aus notleidenden Immobilienportfoliosmöglichst viel eingesetztes Kapitals zurückzugewinnen. FürGläubiger gibt es einige Möglichkeiten im Umgang mit NPLs:Die zunächst einfachste Art ist das Stillhalten, das im Wesent-Rar: Problemportfolio „Bornstraße 125“ wurde vom kommunalenWohnungsunternehmen DOGEWO21 übernommen.lichen die Stundung der Darlehensraten sowie gegebenenfallsden Versuch der Darlehensrestrukturierung bedeutet. Nurselten führt dies zu dauerhaftem Erfolg, weil Änderungen derDienstleister-, Steuer- und Portfoliostruktur ausbleiben.Eine andere Möglichkeit für den Gläubiger ist der Forderungsverkauf,bei dem alle Risiken an den Käufer übertragenwerden und für eine sofortige Liquiditätszufuhr gesorgt wird.Jedoch droht hier die höchste Abschreibung.Über eine Verbriefung kann der Gläubiger das Risiko diversifizierenund Eigenkapitalkosten reduzieren. Jedoch verlierter an direktem Einfluss auf das Immobilienportfolio. Bei derGründung eines Joint Ventures eröffnet der Darlehensgebereinem Partner die Möglichkeit eines Co-Investments.Es besteht auch die Option für den Gläubiger, das Eigentumzu erwerben. Er übernimmt so zwar alle Risiken, verschafft sichaber auch finanzielle Handlungsspielräume. Ein großer Verlustdes eingesetzten Kapitals droht bei der Verwertung der Sicherheitenim Wege der Zwangsversteigerung (siehe auch Seite 24).Hier ist mit einer jahrelangen Verfahrensdauer zu rechnen.Bei den letzten drei Alternativen kann sich für den Gläubigereine direkte Übernahme oder eine Übernahme nachDurchführung des Insolvenzverfahrens anbieten. Ein geregeltesInsolvenzverfahren kann dabei durchaus vorteilhaft sein.Sind etwa die noch vorhandenen Vermögenswerte gefährdet,kann es wirtschaftlich die beste Lösung sein, zeitnah dasvorläufige Insolvenzverfahren einzuleiten, um den Zugriff vonSchuldner und anderen Gläubigern auf das Vermögen zu kontrollieren.Es führt zu einem geordneten Ablauf, in dem einnotleidendes Immobilienportfolio erfolgreich restrukturiertwird. Sogar für die Immobilien wichtige Investitionen sind hiermöglich. Wichtig ist, in einem frühen Stadium einen qualifiziertenAsset Manager einzubinden. f|Mehr dazu im Top-Thema „Problemimmobilienund Refinanzierung“ unterwww.haufe.de/immobilien|gwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


24TitelthemaEffiziente Lösungen fürnotleidende ImmobilienSandwich-Position. Mieter zahlen nicht, Banken wollen ihr Geld:Viele Immobilieneigentümer stehen zwischen den Fronten. Dochdie Abwicklung ist in den seltensten Fällen ratsam.Andreas Franken, Franken-ConsultingGravierende Marktveränderungen führen, ebenso wie Fehlerbei der Verwaltung, zu Wertverschlechterungen von Immobilien.Investitionen hier werden zunehmend auch durch mitder Anlageform weniger vertraute Privat- und Geschäftsleutegetätigt. So manche dieser Investoren trauen sich zudem auchzu, die Verwaltung ihrer Immobilie(n) in Eigenregie durchzuführen,was oft zu Wertverschlechterungen und in manchenFällen sogar zum Totalverlust führt. Aber auch ausgewieseneImmobilienprofis geraten nicht selten in Schieflage.Viele Immobilieneigentümer geraten in eine Art „Sandwich-Position“:Sie leiden unter Mietausfällen, müssen aberihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber den finanzierendenBanken erfüllen.Zwangsversteigerung vermeidenEs existieren viele Gründe, wodurch eine Immobilie an Wertverlieren und unrentabel werden kann. Der Eigentümer verfügtin der Regel jedoch nicht über die Mittel und das Know-how,um dem Geschehen eine positive Wendung zu geben. Nachvielfach gemachter Erfahrung beschränkt sich die tatsächlicheEinflussnahme durch die finanzierende Bank nicht selten aufEmpfehlungen, die vom Eigentümer nicht umsetzbar sind. Derübliche Weg ist: Darlehenskündigung, Insolvenz (dazu etwaSeite 23), Zwangsversteigerung.Da beim vorbezeichneten Szenario jeder Beteiligte allzu oftverliert, sind viele Banken dazu übergegangen, manche betroffeneGeschäftsverbindung nicht aufzukündigen, sondern zunächsteinmal abzuwarten oder „nach einer Lösung zu suchen“.Der „Immobilien-Härtefälle“ konnten sich einige Banken zwardurch Übertragung an sogenannte Bad Banks entledigen, aberes befinden sich noch atemberaubend viele problematischeKredite in den Portfolios.Die wenigsten Banken sind allerdings in der Lage, effektiveProblemlösungen zu kreieren, geschweige denn umzusetzen,sodass sich viele Geschäftsverbindungen in einem Schwebezu-stand befinden, der mittel- bis langfristig sowohl für dieKreditnehmer als auch für die Banken unbefriedigendist. Bilden Sie deshalb Lösungskategorien – siehe in diesemZusammenhang die nebenstehende Übersicht.Wichtig: Aktives HandelnSo oder besser müssen die Lösungen für Problemimmobilienkreiert werden, denn die Probleme werdensich durch Ablauf von Zeit nicht von selbst lösen – deshalbist aktives Handeln angezeigt. Eine Immobilie verwahrlostbekanntlich sehr schnell, wodurch die möglichenHandlungsoptionen weniger werden.Entweder erarbeitet der betroffene Immobilienbesitzerein entsprechendes Konzept oder die Bank kreierteine auf Konsens ausgerichtete lösungsorientierte Strategiezur Bearbeitung von notleidenden Immobilienkrediten,wobei Letzteres zu bevorzugen wäre.f|Der AutorAndreas FrankenDer Autor ist Inhaber der Unternehmensberatung FRANKEN-CONSULTING in Gelsenkirchen. Das Beratungsunternehmenhat bisher mehr als 250 Beratungsprojekte in den SchwerpunktbereichenStrategie, Marketing, Vertrieb und Prozessoptimierungdurchgeführt. Kontakt: www.franken-consulting.org|g05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


25Notleidende Immobilien Problemfelder und LösungsansätzeWenn die Geschäftsbeziehung zwischen Immobilieneigentümerund Bank nicht gekündigt und analog den geltenden gesetzlichenRahmenbedingungen abgewickelt werden soll, muss eineeinvernehmliche Lösung gefunden werden. Zwar differieren dieeinzelnen Spezifika des jeweiligen Problemfalls, aber dennochist die Bildung von Lösungskategorien grundsätzlich möglich.Hierfür sind folgende grundsätzliche Überlegungen anzustellen:››1. Sichtweise. Zumeist sehen sich Immobilieneigentümer undSicherungsgläubigerin als Gegner mit unterschiedlichen Interessen.Der Eigentümer sieht sich selbst oft als Opfer der äußeren Umständeund kritisiert die „harte Haltung“ seiner Bank(en).››Die Banken wiederum sind gehalten, ihre jeweiligen Engagementsentweder zu retten oder mit möglich niedrigem Schaden abzuwickeln.››2. Mitarbeiterqualifikation. Gespräche zwischen den Beteiligtenverlaufen viel zu oft fruchtlos, was zu einer „Verhärtungder Fronten“ führt. Dass der betroffene Immobilienbesitzer wenigoder keine Übung hinsichtlich der Führung von Sanierungs- oderAbwicklungsverhandlungen hat, kann ihm nicht vorgeworfen werden,sondern liegt in der Natur der Sache.››Die mangelnde Qualifikation aufseiten so mancher verhandlungsführendenBankangestellten ist allerdings ein großer Mangel imSystem. Bis zur Eskalation der Gespräche werden die Vorgängevon den kontoführenden Sachbearbeitern bearbeitet, ohne hierfürüberhaupt ausgebildet zu sein.››Ein für die Sache qualifizierter Bankangestellter wird oft zu spät involviert,sofern solch ein Mitarbeiter überhaupt verfügbar ist. Wenndie Gesprächsebene zwischen den Beteiligten erst einmal zerstörtist, wird seitens der involvierten Bankmitarbeiter die Abwicklungdes Engagements als einzig praktikable Lösung gesehen. Aktuellbefinden sich viele notleidende Immobilienkredite seit geraumerZeit in der Bearbeitungsstufe kurz vor der Abwicklung.››3. Gläubigerinitiative. Um den „Totalschaden“ abzuwenden,ist es erforderlich, dass die Parteien wieder miteinander ins Gesprächkommen. Aus folgenden Gründen sollte die Initiative vonder Sicherungsgläubigerin ausgehen:››Sie ist die mächtigere Vertragspartei.››Sie hat nicht nur einmalig mit dem Sachverhalt zu tun, sondernmuss Lösungen kreieren, die auf möglichst viele ihrer notleidendenImmobilienfinanzierungen anwendbar sind.››Sie verfügt über Mittel und Kapazitäten, um Konzepte zu entwickelnund umzusetzen.››Sie ist fachlich versierter und hat das weitaus höhere Gestaltungspotenzial.››4. Handlungsoptionen entwickeln. Die finanzierende Bankmuss zunächst infrage kommende Handlungsoptionen identifizierenund entwickeln. Hierfür ist qualifiziertes Personal abzustellen.Es empfiehlt sich, hiermit eine zentrale Stelle zu beauftragen. DieAufgabe dieser zentralen Stelle besteht zunächst darin, eine effizienteStrategie zu entwickeln, die beispielsweise folgende Grobvariantenfür den jeweiligen Einzelfall beschreibt:››Professionelle freie Vermarktung der Immobilie. Über die Differenzaus Beleihungswert und Vermarktungserlös ist zwischen den Parteieneine Vereinbarung zu treffen.››Mängelbeseitigung und/oder Wertentwicklung, um die Immobiliezu einem Preis zu veräußern, der über dem aktuellen Verwertungserlöszuzüglich Investitionen liegt. Über die Differenz ausBeleihungswert und Vermarktungserlös ist zwischen den Parteieneine Vereinbarung zu treffen.››Bildung von Bundles und Verkauf an einen Investor. Über die Differenzaus Beleihungswert und Vermarktungserlös ist zwischen denParteien eine Vereinbarung zu treffen.››Wenn sich die Immobilie bereits zu einem „Schandfleck“ für dasUmfeld entwickelt hat oder solch eine Entwicklung abzusehenist, sollten alle Profiteure einer erfolgreichen Sanierung bei derEntwicklung eines tragfähigen Konzepts mitwirken und gegebenenfallsauch durch finanzielle Beteiligungen und Fördermittel aufden Erfolg eines gemeinsamen Projekts einzahlen, was von ihremUrsprung noch übrig wäre.››5. Taktische Varianten. Nach Erarbeitung der strategischenRahmenbedingungen sind die fallbezogenen taktischen Variantenzu erarbeiten. Schließlich sind belastbare Prozesse zu entwickeln,die zielgerichtet zum angestrebten Erfolg führen sollen.››Ein wichtiges Kriterium ist zudem, dass der Aufwand für die Konzeptentwicklungund -anwendung weniger kostet, als an Mehrerlösenzu erwarten ist. Deshalb ist bereits in der Phase der Konzeptionierungein Business Case zu erstellen, der Investitionenund zu erwartende Mehrerlöse gegenüberstellt. Nur so kann einezukunftsfähige und wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung getroffenwerden.››6. Rollout. Nach Fertigstellung der Konzeptarbeit inklusive Strategie,Taktik und Implementierungsplan erfolgt der tatsächlicheRollout in die Organisation. Geeignete Mitarbeiter sind zu instruieren,zu incentivieren und auszubilden.››Das Konzept inklusive der einzelnen Prozesse muss so gut sein,dass es auch von durchschnittlich begabten Mitarbeitern umsetzbarist. Additiv sind die Mitarbeiter sorgfältig auszubilden.› › 7. Gesamtkonzept. Summa summarum ist das Gesamtkonzeptso auszuformulieren, dass es in möglichst klar nachvollziehbareund von den Beteiligten einfach abzuarbeitende Prozesseaufgeht. Geschäftsprozesse, die von eigens hierfür auszubildendenBankangestellten abgewickelt werden, sind zu designen.› › Da emotionale Faktoren eine nicht unerhebliche Rolle spielen werden,sind diese bereits in der Konzeption der Geschäftsprozesseausreichend zu berücksichtigen. |gwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


26TitelthemaNotleidende Immobilien:Der große Boom wird ausbleibenBeispiel Vereinigte Staaten. Ein Blick über den Tellerrand zeigt, dass vieleRefinanzierungen auch bei großvolumigen Immobilienkrediten nicht zu denprognostizierten „Non-Performing Loans“ führen.Dirk Hasselbring, Vorsitzender der Geschäftsführung der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbHDie aktuelle Euphorie um sogenannte notleidende Immobilienist eher eine gefühlte und kaum in der Realität begründet. Eswird weder einen Wachstumsschub noch einen schwunghaftenHandel solcher Immobilien in beachtlichen Größenordnungengeben. Während sich das Thema in Deutschland noch in derNische befindet, lohnt sich ein Blick in die USA.Wir erinnern uns: Zwischen 2002 und 2008 drängten insbesondereeigenkapitalschwache und spekulativ agierende Immobilieninvestorendorthin. Sie erwarben Büroimmobilien inEins-a-Lagen und haben diese mit überdurchschnittlich vielFremdkapital finanziert. Die Kaufpreise haben sich in dieserBoomphase laut Büroimmobilien-Index von Moody’s von 95


27auf über 185 Punkte nahezu verdoppelt. Im Zuge der folgendenWirtschafts- und Finanzkrise fielen sie dann wieder drastischund die Banken gingen im Zuge der Refinanzierung solcherhoch geleverageder Gebäude sehr viel restriktiver vor. VieleInvestoren benötigten deshalb zusätzliche Finanzierungsvehikel,beispielsweise Mezzanine- oder Vorzugskapital („preferredequity“). Diese waren auf dem Markt allerdings nur mit entsprechendhoher Verzinsung zu erhalten und wer das Kapitalnicht beschaffen konnte, musste sein Objekt unter Umständenzum Verkauf stellen. All dies suggerierte eine Welle vonDistressed Real Estate Assets, die sich jedoch nicht einstellte.Was überraschte: Banken hielten stillInzwischen hat sich die Situation nämlich komplett geändert.Die Banken haben buchstäblich „die Füße stillgehalten“ undKredite in der Regel nicht fällig gestellt. Sie waren eher an einereinvernehmlichen Lösung gemeinsam mit den Immobilieneignerninteressiert, gerade auch um die Märkte zu beruhigen.Gleichzeitig haben sich die immobilienwirtschaftlichenRahmenbedingungen entscheidend verbessert: Seit Anfang2011 steigt besonders in den sogenannten 24-Stunden-StädtenNew York, Washington D.C. und San Francisco die Nachfragenach Mietflächen durch neue Arbeitsplätze im Büro- und Verwaltungssegmentwieder. Folglich nimmt die Neuvermietungzu, während die Leerstände sinken. Seit zwei Jahren sind außerdemsteigende Durchschnittsmieten zu verzeichnen. Und auchdie Prognosen für Konsum und Bruttoinlandsprodukt sind gut.Das Land befindet sich in einem Genesungsprozess, der langsam,aber stabil verläuft. Es mögen zwar einzelne notleidendeBürogebäude auf den Markt kommen. Den erhofften Handelganzer Portfolien im großen Stil hat es aber nicht gegeben.Trotzdem gibt es natürlich weiterhin Kaufgelegenheiten.In den Fokus geraten verstärkt sogenannte Landmark- oderTrophy-Immobilien in Spitzenlagen der amerikanischen Top-Standorte, die zwar nicht notleidend sind, aber über signifikanteLeerstände verfügen oder deren Miete unter dem Marktniveauliegt. Entscheidend ist allerdings der richtige Partner vorOrt, der über eine große Marktkenntnis verfügt und nachgewiesenermaßenin der Lage ist, die Objekte durch aktives Managementnachhaltig im Wert zu steigern. Im Übrigen sollte derInvestorenfokus auf nachhaltigem Asset Management liegenund nicht auf Financial Engineering und schnellem „Drehen“der Objekte. f|


28 Finanzen, Markt + ManagementDas Finanz-Interview von Manfred GburekSerie„Nicht nur für Witwen und Waisen“Dr. Rüdiger Mrotzek & Richard SchmitzEin REIT ist rechtlich zur Ausschüttung hoher Dividenden verpflichtet. Wie sich das mit hohenWachstumsraten vereinbart, erläutern die beiden Vorstände der Hamborner REIT AG.Herr Schmitz, Herr Dr. Mrotzek, planenSie nach der Aufnahme in denSDax 2011 und in den EPRA-Index2012 schon den MDax an?Schmitz: Wenn man zurückblickt, auswelchem Dornröschenschlaf die HambornerREIT AG oder die damaligeHamborner AG erwacht ist, sind wirfroh und auch erst einmal sehr zufrieden,dass wir in relativ kurzer Zeit mitSDax und EPRA zwei wesentliche Zieleerreicht haben. Noch 2009 wurden täglichnur rund 4.500 Aktien unserer Gesellschaftgehandelt. Hier haben wir biszum letzten Jahr mit durchschnittlichrund 69.000 Stück pro Tag doch erheblichzugelegt. Für die Aufnahme in denMDax müssten wir jedoch noch mehrUmsätze in der Aktie generieren. Dasheißt, als Gesellschaft müssen wir weiterwachsen. Für einige Anlegergruppen, die25 Millionen Euro und mehr in einenEinzelwert investieren, sind wir mit einerMarktkapitalisierung von unter 500 MillionenEuro heute schlichtweg zu klein.Was ist besonders wichtig für Sie beider Gewinnung neuer Aktionäre?Schmitz: Solche Aktionäre zu gewinnen,die das Modell eines REIT verstehenund unser Unternehmen auch mittelbislangfristig unterstützend begleitenwollen. Eine verlässliche breite Aktionärsbasisgibt uns bei unseren Unternehmensentscheidungeneine gewissePlanungssicherheit. Gerade ausländischeInvestoren kennen das REIT-Modellhäufig auch aus dem eigenen Land einwenig länger und sind dem REIT gegenüberentsprechend positiv eingestellt.Wie viele Gespräche mit potenziellenAktionären und mit Analysten planenSie noch bis zum Jahresende?Schmitz: Im letzten Jahr haben wir anetwa 30 Roadshow- und Konferenztagenrund 150 Investorengespräche geführt.Auch 2013 möchten wir unsere Investor-Relations-Gespräche auf entsprechendvergleichbarem Niveau fortsetzen.Wird die Hamborner-Aktie wegen geringerKursausschläge und hoher Dividendenrenditezu einem Witwen- undWaisenpapier?Mrotzek: Die Hamborner REIT AGbietet Anlegern derzeit mit einem sehrsoliden finanziellen Gerüst und einemgut diversifizierten renditestarken undwertstabilen Portfolio mit geringer Leer-Dr. Rüdiger Mrotzekist seit 2007 im Hamborner-Vorstand. Zuvor war er in verschiedenen leitenden Funktionen tätig,zum Beispiel bei Eon, Viterra, Wohnbau Rhein-Main und Deutschbau. Bei Hamborner verantworteter unter anderem das Finanz- und Rechnungswesen einschließlich Steuern, das Asset- undRisikomanagment, das Controlling und die EDV.


29Hans Richard Schmitzstieß Ende 2008 zum Hamborner-Vorstand. Vorher war er unter anderem Geschäftsführer derDeutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz, Chef für Investor Relations bei RWE und derDeutschen Post. Bei Hamborner ist er unter anderem für die Sparten Portfolio-Management,Recht, Personal und Investor Relations zuständig.standsquote eine hohe Sicherheit. Unddas mit einer – wie wir finden – attraktivenDividendenrendite bei überschaubaremRisiko. Nichtsdestotrotz bietet derAbschlag vom Net Asset Value, also vomNettosubstanzwert, derzeit noch Kurssteigerungspotenzial– das sicherlichnicht nur für Witwen und Waisen.Erwarten Sie, dass Ihr Aktienkurs denNettosubstanzwert auf absehbare Zeiterreicht?Mrotzek: Zumindest sehen wir keinenGrund, warum dies nicht geschehensollte. Die Bewertung unseres Portfolioszeigt die Qualität unserer Immobilien.Auch unsere FFO-Ermittlung, basierendauf den „Funds from Operations“, alsoauf der Kennzahl für das operative Geschäft,ist nachhaltig positiv. Abschlägeim Aktienkurs zum Nettosubstanzwertsind daher wirtschaftlich nicht begründet.Aber bekanntlich wird der Aktienkursan der Börse festgestellt.Sie benutzen als wichtigste Steuerungsgrößefür Ihr Unternehmen die FFO jeAktie. Kann man daraus schließen, dassgrößere Objektverkäufe als in der Vergangenheitfür Sie tabu sind?Mrotzek: Prinzipiell sind wir auf Wachstumskursund wollen uns eher von kleineren,nicht mehr strategiekonformenObjekten trennen. Tabu sind Verkäufegrößerer Objekte allerdings nicht. Nurmuss dies dann auch für unsere Aktionärelukrativ sein. Die frei werdendenMittel würden dann wieder reinvestiert,sodass die FFO je Aktie nicht sinkenwürden.Sie wollen in den kommenden dreiJahren mindestens eine Dividende von40 Cent je Aktie ausschütten. Gilt dasunabhängig davon, wie oft und in welchemUmfang Sie Ihr Kapital erhöhen?Mrotzek: Ja, dies ist unabhängig davon.Es gehört zu unserer Unternehmenspolitik,die Dividende je Aktie nicht zusenken, auch nicht im Fall einer Kapitalerhöhung.Das haben wir auch in denletzten Jahren so gehalten.Befürchten Sie nicht, dass Ihre Wachstumsfinanzierungdurch Kapitalerhöhungenund damit durch GewinnverwässerungIhre aktuellen Aktionäre zuAktienverkäufen veranlassen könnte?Mrotzek: Wachstum, Nutzung von Skaleneffektenund FFO-Steigerung solltenim Sinne aller unserer Aktionäre sein.Daher denken wir, dass die Wachstumsstrategievon unseren Aktionären mitgetragenwird. Wer an Kapitalerhöhungenteilnimmt, dessen Gewinn wird auchnicht verwässert.Wollen Sie Wandelanleihen oder auchandere Anleihen begeben?Mrotzek: Konkrete Überlegungen zurBegebung von Wandelanleihen gibt esnicht. Es gibt einen Vorratsbeschluss, umentsprechend flexibel reagieren zu können.Dies würde im Prinzip auch für andereAnleihen gelten. Auch hierzu gibt esderzeit keine konkreten Überlegungen,zumal wir auf der Fremdkapitalseite problemlosGelder aufnehmen können.Warum investieren Sie überwiegend inmittlere Städte statt in Metropolen?Schmitz: An diesen Standorten ist ausunserer Sicht grundsätzlich das Rendite-Risiko-Profil interessanter und dort gibtes Objekte, die für uns das optimale Investitionsvolumenhaben. Wir wollenmaximal zehn Prozent unseres Portfoliowertsin ein einzelnes Objekt investieren.Dennoch schließen wir auch beibestimmten Voraussetzungen Investitionenin den Metropolen nicht aus, wieman an unseren letzten Akquisitionen inMünchen und Berlin erkennen kann.In Nordrhein-Westfalen befindet sichnicht einmal mehr ein Drittel IhrerObjekte. Wann werden es weniger alszehn Prozent sein?Schmitz: Das hängt von unserem weiterenWachstumskurs ab. Wir investierenaufgrund der demografischen Faktorenund Wachstumsprognosen gerne in SüdundSüdwestdeutschland. Dort warenwir bislang unterrepräsentiert. Aber wirhaben in den letzten Jahren auch Objektein Hamburg, Berlin und mit den Erwerbenin Langenfeld oder Hilden auch inNordrhein-Westfalen zugekauft. JedeInvestitionsentscheidung ist eine Einzelentscheidungund auch in Nordrhein-Westfalen gibt es attraktive Standorte,die in unser Investitionsprofil passen.f|www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


30 Finanzen, Markt + ManagementVon den FinanzgerichtenGute Zeiten, schlechte Zeiten mit dem FiskusWohnungsleerstand. Steht eine Wohnung längere Zeitleer, müssen Vermieter notfalls umbauen oder andereZugeständnisse machen, um Steuernachteile zu vermeiden.Leerstands machte der Kläger in seinenEinkommensteuererklärungen Verlusteaus Vermietung und Verpachtung geltend,die weder das Finanzamt noch dasFinanzgericht wegen der fehlenden Vermietungsabsichtberücksichtigten. Auchder BFH wies die Revision des Klägersjetzt als unbegründet zurück.Viele Revisionen anhängigLeerstand. Langjährige Verluste daraus erkennt das Finanzamt häufig nicht an.Michael Schreiber, OberweserAufgrund des demografischen Wandelsziehen gerade in den ländlichen undstrukturschwachen Gebieten die Wohnungsleerständemassiv an. Das beschertVermietern Probleme mit dem Finanzamt.Denn wer Verluste aus leer stehendenWohnungen steuerlich geltendmachen will, muss ernsthafte Vermietungsbemühungennachweisen können.Der Bundesfinanzhof hat in einerEntscheidung vom 11. Dezember 2012(Az. IX R 14/12) die Grundsätze präzisiert,unter welchen VoraussetzungenVermieter auch bei langjährigem LeerstandAufwendungen steuerlich abziehenkönnen. In dem Verfahren ging esum zwei Wohnobjekte in einem vomKläger teilweise selbst bewohnten Haus.Eine 70 Quadratmeter große Wohnungim Obergeschoss war bis August 1997vermietet, seitdem stand sie leer. DerKläger schaltete etwa vier Mal im JahrChiffreanzeigen in einer überregionalenZeitung, in denen er die Wohnung möbliertanbot. Nach Angaben des Klägershätten sich bis heute keine „geeignet erscheinendenMieter“ gemeldet. Ein imDachgeschoss des Hauses liegendes Zimmermit Bad war zu keinem Zeitpunktvermietet. Nach Angaben des Klägerssei eine Vermietung auch nicht mehrbeabsichtigt. In früheren Jahren habe ergelegentlich erfolglos Aushänge in derNachbarschaft angebracht. Wegen desDie BFH-Richter stellten klar, dass eszwar jedem Eigentümer freistehe, wie erseine Wohnung vermarkte. Die gewählteStrategie sollte allerdings von Erfolg gekröntsein.In dem Urteil äußerten sich die BFH-Richter auch losgelöst von dem Einzelfallzu den steuerlichen Folgen der allgemeinenLeerstandsproblematik. Danachkann ein besonders lange andauernderLeerstand nach vorheriger, auf Dauerangelegter Vermietung dazu führen, dasseine vom Steuerpflichtigen aufgenommeneVermietungsabsicht auch ohnesein Verschulden wegfällt, wenn absehbarist, dass das maßgebliche Wohnobjektetwa wegen fehlender Marktgängigkeitin absehbarer Zeit nicht wiedervermietet werden kann. Immobilienbesitzerin Regionen mit abnehmenderBevölkerung müssen bei dieser Aussageaufhorchen. Heißt es doch im Klartext,dass das Finanzamt in guten Zeiten dieMieteinnahmen versteuern will undden Grundeigentümern nach längerenLeerständen die Vermietungsabsicht05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


31absprechen wird. Fair ist das nicht. Derlangjährige Wohnungsleerstand ist zurzeitGegenstand zahlreicher anhängigerRevisionsverfahren vor dem BFH (unteranderem Az. IX R 68/10: Reaktion aufMietgesuche als ernsthafte Vermietungsbemühung;Az. IX R 39-41/11: KeineNachweise über Art, Umfang und Intensitätvon Vermietungsbemühungen; Az. IXR 9/12: „Punktuelle Vermietungsbestrebungen“bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht;Az. IX R 19/11: Leerstand bei Untervermietung;Az. IX R 7/10: Leerstandbei Zwischenvermietung). Man darf gespanntsein, wie sich die Rechtsprechungin dieser Thematik weiter entwickelt. f|Weitere FinanzgerichtsurteileWerbungskostenabzug von Beiträgenzur InstandhaltungsrücklageBeiträge zur Instandhaltungsrücklage könnenbeim einzelnen Wohnungseigentümer erstdann als Werbungskosten abgezogen werden,wenn der Verwalter sie für die Wohneigentümergemeinschafttatsächlich für dieErhaltung des gemeinschaftlichen Eigentumsoder für andere Maßnahmen verausgabt,die durch die Erzielung von Einnahmen ausVermietung und Verpachtung veranlasst sind.Das hat der Bundesfinanzhof mit Beschlussvom 8. Oktober 2012 (Az. IX B 131/12) entschiedenund damit seine langjährige Rechtsprechungerneut bestätigt. Der Kläger hatteeinen früheren Werbungskostenabzug begehrt,weil die Zahlungen in die Rücklage ausseiner Vermögenssphäre abgeflossen seienund die Verfügungsgewalt über die Rücklageder Wohneigentümergemeinschaft insgesamtzustehe. Mit dieser Rechtsmeinungkonnte sich der Steuerzahler allerdings nichtdurchsetzen.Ein früherer Steuerabzug kommt allerdingsdann in Betracht, wenn der HausverwalterMittel aus der Rücklage veruntreut hat. Dashat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit Urteilvom 24. Januar 2013 (Az. 6 K 1973/10)entschieden. Die veruntreuten Gelderkönnten in dem Veranlagungsjahr steuerlichgeltend gemacht werden, in dem die Wohnungseigentümererstmals von der VeruntreuungKenntnis erlangt haben. f|www.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013So bestimmen Sie den VerkehrswertOb Immobilienerwerb, Veräußerung, Beleihung, Scheidungoder Erbauseinan der setzung: Dieses Fachbuch unterstütztSie bei der Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes vonImmobilien und Grundstücken. Mit der geänderten Sachwertrichtlinie2012. Arbeitshilfen online: Mustergutachten,Gesetzes- und Verordnungstexte.5. Auflage 2013, 282 Seitenh 59,00 [D]ISBN 978-3-648-03632-7Bestell-Nr. E06265Jetzt bestellen!www.haufe.de/shop (Bestellung versandkostenfrei),0800 5050445 (Anrufkostenlos) oder in Ihrer Buchhandlung


32 Finanzen, Markt + ManagementWolfsburg – Der Neubau der Arena war für die Volkswagen Immobilien GmbH im Jahr 2000 der Eintritt in den Bereich Gewerbeimmobilien.Es geht auch inhouseBest-Practice. Gegründet für Werkswohnungen in Wolfsburg – nun gobalerMultidienstleister. Die Tochter Volkswagen Immobilien GmbH löst für denMutterkonzern weltweit Real-Estate-Aufgaben. Ein Modell für Großkonzerne?Jörg Seifert, FreiburgWer sich Wolfsburg nähert, schaut unweigerlichauf die Kraftwerkstürmeder Volkswagen AG gleich hinter demMittelllandkanal. Auch sie ein Zeichender vielfältigen Bautätigkeit des expandierendenKonzerns. Ob Montagehalle,Logistikzentrum oder Werkswohnung –das Stadtbild wird in großem Maße vonden Gebäuden der Autobauer geprägt.Alles will finanziert, projektiert, gebautund gemanagt werden. VW hatsich, um all diese Immobilientätigkeitenzu steuern, für eine Inhouse-Lösung entschieden.2008 führte der Konzern dasZentrale Immobilienmanagement ein.(ZIM, siehe Kasten Seite 34). Seit 60 Jahrenbereits gibt es allerdings die jetzigeVolkswagen Immobilien GmbH (VWI).Die hundertprozentige Konzerntochterhat derzeit alle Hände voll zu tun. Denndas Automobil-Kerngeschäft des weltweitaufgestellten Unternehmens läuftbekanntermaßen sehr gut.Die VWI baute und verwaltetete inden ersten Jahrzehnten ausschließlichWerkswohnungen für die Arbeiter. DieWohnungswirtschaft betreibt man inWolfsburg auch 60 Jahre später nochsehr nachhaltig und erfolgreich. Zwischen20 und 25 Millionen Euro pro Jahrsteckt VWI in Modernisierungen der10.000 Wohneinheiten, die sich im eigenenBestand befinden.WohnungsneubauZudem pendeln nach Wolfsburg täglich67.000 Menschen. Eine notwendige Aufgabenstellungdaraus ist auch für VWI,attraktiven Wohnraum vor Ort zu bieten,um die Pendlerzahl zu reduzieren.Und entgegen aller Prognosen wächstdie Einwohnerzahl von Wolfburg seitzwei Jahren wieder. So geht auch dieVolkswagen Immobilien GmbH wiederden Wohnungsneubau an. Ein aktuellesProjekt ist der Abriss eines Hochhausesin der Drömlingstraße. An seiner stattwerden für 15 Millionen Euro 74 Wohnungenin sogenannten Stadtvillen errichtet.Läuft es weiterhin so gut für VW,könnten es allein VWI-seits bis 2020 fast600 Neuwohnungen in Wolfsburg werden.Die VWI hat mit nunmehr 300 Mitarbeiternmittlerweile nicht nur eine ausgewieseneExpertise in der Bereitstellunghochwertigen Wohnraums am StandortWolfsburg. Ihr zweites Standbein istseit der Jahrtausendwende nationalesund globales Beratungs- und Diensleistungsgeschäftim Bereich Corporate RealEstate. Die Mannschaft um den Sprecherder VWI-Geschäftsführung Roland Stöckigtrealisiert seither auch Autohäuser,Logistik- und Spezialimmobilien. DerTüröffner in die Welt der gewerblichenImmobiliengroßprojekte aller Art wardie Volkswagen-Arena im Jahr 2000.Foto: Volkswagen Immobilien GmbH05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


33Weltweit steuern sprachen- und ortskundigeMitarbeiter des zentralen VW-Immobilienmanagementsdie Projekte. DieZielorte korrespondieren mit den Absatzmärktendes Mutterkonzerns. WennPeking einen neuen Verwaltungsstandorterhält, Audi in Ungarn Logistikflächensucht oder Australien ein neuesHeadquarter braucht – die VWI ist anvielen Ausschreibungen beteiligt. Vonder Flächen- und Objektsuche über dieGeneralübernehmerfunktion bis zumMietvertragsmanagement reichen diefür den Konzern erbrachten Leistungen.Da der Gesamtkonzern weltweitwächst, wird das Immobilienthema indem Mobilienunternehmen immer wichtiger.Wenn etwa Autohäuser saniert werdenmüssen, will VW – egal an welchemOrt der Welt – keinen mausgrauenAltauftritt, sondern ein Leuchtturmprojekt.Es scheint, dass VolkswagenAuf einen Blick››Volkswagen Immobilien GmbH: Gründung1953 als Volkswagen-Siedlungswerk.››Mitarbeiterzahl: 300››Umsatz 2012: 137,6 Millionen Euro,davon: 16,6 Prozent Dienstleistungen,33,4 Prozent Gewerbe- und 50,0 ProzentWohnungsmieten. Jahres überschuss: 9,8Millio nen Euro› › Markt: Volkswagen-Konzern weltweit mitden Marken VW, Audi, Skoda und Seat.MAN in Planung. Erstes Porsche-Autohausseine Real-Estate-Bedürfnisse gefundenhat. Wenn auch die VWI sich den Auschreibungsverfahrenstellen muss undnicht bei allen Immobilienprojekten desKonzerns weltweit zum Zuge kommt:Die enge Verzahnung der VWI mit derKonzernstrategie wirkt sich für das Gesamtunternehmenpositiv aus (siehe Interviewmit Roland Stöckigt auf Seite 34).Ist der Vorstand immobilienaffin?Kann dieses Modell als Blaupause dienenfür Großkonzerne, deren Kerngeschäftnicht das Immobilienbusiness ist? EineTochterfirma, die auf eine professionelleWeise entlastet, käme sicherlich für vieleUnternehmen in Betracht. Doch hängtdiese Entscheidung von der jeweiligenFirmenphilosphie und nicht zuletzt auchvon der Immo bilienaffinität des jeweiligenVorstands ab.mit dem kleinen zentralen Immobilienmanagementauf der Konzernseiteund einem schlagkräftigen Immobiliendienstleisterals Tochterunternehmeneine gut funktionierende Lösung für |g


34 Finanzen, Markt + Management„Wachstum bringt Hausaufgaben“Interview mitRoland StöckigtJörg Seifert, FreiburgDer Sprecher der Geschäftsführung derVolkswagen Immmobilien GmbH überHistorie, Aufgaben und Besonderheitendes Immobiliendienstleisters imWindschatten eines Großkonzerns.„Wir koppeln unsere Strategie ganz stark an das Konzerngeschäft.“Herr Stöckigt, Sie waren nicht immerder Immobilien-Komplettdienstleisterfür VW, oder?Stöckigt: Seit 1953 waren wir bis Endeder 1990er Jahre ausschließlich Wohnungsbauerund -verwalter für VW.Schulungsgebäude, Fussballarena, Fabrikhalle:Nun bauen und bewirtschaftenSie vieles. Gibt es eine Grenze?Stöckigt: Vielleicht der Flughafen Berlin-Brandenburg… Nein, im Ernst: Diegibt es nicht. Zumal wir gerade Teile desFlughafens Braunschweig errichten. Daserste Objekt, das uns viele Türen geöffnethat, war die Volkswagen-Arena im JahrWas ist eigentlich das „ZIM“?Roland Stöckigt ist in Personalunion auchLeiter des Zentralen Immobilienmanagements(ZIM) der Volkswagen AG.Kernaufgaben des ZIM sind das Managementder weltweiten Konzernimmobilien(Wahrnehmung der Eigentümerfunktion), dieProjektentwicklung sowie die Steuerung desFacility-Managements. Das ZIM entlastet denKonzern in Immobilienfragen. Folglich ist dasZIM auch in die immobilienrelevanten Projektemit einbezogen und berät mit seinemfachlichen Know-how den Konzern.2000. Von da ab hat keiner mehr gesagt:„Das können die nicht.“Für den Weltkonzern Volkswagen,dürften Sie – sofern es keine Welt wirtschaftskrisegibt – immer genug zu tunhaben...Stöckigt: Das stimmt. Außerdem ist inWolfsburg nicht nur Produktion, sondernauch Forschung und Entwicklungund die Konzernsteuerung angesiedelt.Auch das macht uns krisenunabhängiger.Und wie komfortabel arbeitet es sichim Windschatten eines Konzerns?Mit festem Auftraggeber ist alles sehrkalkulierbar. Ob Wohnungsbau inWolfsburg oder Projektentwicklung inPeking: Es ist spannend und bringt permanentenAuftragsfluss mit sich. Wirkoppeln unsere Strategie ganz stark andas Konzerngeschäft.Müssen Sie sich in Ausschreibungengegen Drittanbieter durchsetzen?Stöckigt: Ja, selbstverständlich. Doch seit2008 im Konzern das zentrale Immobilienmanagementauf unser Betreiben hineingeführt wurde, passieren keine wesentlichenImmobilienentscheidungenmehr ohne uns.Können Sie denn immer alle Konzernansprüchebefriedigen?Stöckigt: Das ist gerade in Boomphasenschwierig. Doch wir müssen auch nichtalles selbst machen. Oft sind wir diekompetente Schnittstelle für Dritte, diedie Leistung für uns erbringen.Sind Wohnimmobilien ein lohnenderGeschäftsbereich?Stöckigt: Der Konzern ist mitbestimmungsgeprägt.Alle legen Wert auf gutenWohnraum. Den bieten wir gerne an.Und wir generieren damit Ergebnis.Bieten Sie auch selbst Dienstleistungenauf dem Drittmarkt an?Stöckigt: Wir haben eine Expertise fürMietvertragsmanagement und ein Geschäftsmodelldafür. Wir können auchGeneralübernehmergeschäft oder Standortsuchefür große Gewerbeunternehmenohne Immobilienbereich. Doch bisjetzt müssen wir bei dem enormen Konzernwachstumerst einmal unsere darausresultierenden Hausaufgaben erledigen.Dazu gehört etwa auch der Bau von Autohäusernfür unsere Konzernmarken.Bauten Sie auch ein Opel-Autohaus?Stöckigt: So weit geht die Liebe nicht! f|Foto: Volkswagen Immobilien GmbH05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Tag der Immobilienwirtschaft 2013Mittwoch 5. Juni 2013Flughafen Berlin-TempelhofZIA-Mitglieder haben die Möglichkeit, Besprechungs- undVIP-Räume zu nutzenNur für geladene GästeProgramm:14:00 Uhr Bundesminister Dr.Wolfgang Schäuble, MdB14:30 Uhr „Abgaben“: Welche Abgaben und Regulierungenbelasten die Branche bereits undwomit muss sie nach der Wahl rechnen?15:30 Uhr Bundesminister Peter Altmaier, MdB16:30 Uhr SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück, MdB17:00 Uhr „Aufgaben“: Was wird von der Immobilienbrancheerwartet?18:30 Uhr Bundesminister Peter Ramsauer, MdB19:00 Uhr Preisverleihung: Die Immobilien-Köpfe 2013Das vollständige Programm mit allen Referenten findenSie unter: www.tagderimmobilienwirtschaft.deDie Stimme der ImmobilienwirtschaftDer Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) gehört zu den bedeutendsten Interessenvertretungen der Branche. Er vertritt rund 170 direkte Mitglieder, darunter zahlreiche namhafte Unternehmender Immobilien- und Finanzwelt sowie 20 Verbände mit insgesamt 37.000 Mitgliedern. Der ZIA hat sich zum Ziel gesetzt, der Immobilienwirtschaft in ihrer ganzen Vielfältigkeiteine umfassende und einheitliche Interessenvertretung zu geben, die ihrer Bedeutung für die Volkswirtschaft entspricht. Als Unternehmer- und Verbändeverband verleiht er der gesamtenImmobilienwirtschaft eine Stimme auf nationaler und europäischer Ebene – und im Bundesverband der deutschen Industrie (BDI). Präsident des Verbandes ist Dr. Andreas Mattner.


36 Finanzen, Markt + ManagementGeld ist nicht allesFachkräftemangel. Auf der Suche nach dem Traumarbeitgeberachten Studierende der Immobilienwirtschaft auf ganz viele Faktoren –und gar nicht unbedingt nur auf das Gehalt.Jelka Louisa Beule, FreiburgJunge und qualifizierte Arbeitnehmerhaben in der Immobilienwirtschaft guteChancen. Denn auch die Branche klagtzunehmend über einen Fachkräftemangel,wie er in anderen Industriezweigenlängst bekannt ist. Da sich diese Situationdurch den demografischen Wandelweiter verschärfen wird, haben Arbeitnehmerin der Immobilienwirtschaftzukünftig zunehmend die Option, sichihren Arbeitsplatz aus verschiedenenAngeboten aussuchen zu können. Dochworauf achten jungen Leute bei der Wahlihres zukünftigen Arbeitgebers, was istihnen besonders wichtig? Ist es das Geld,das sie verdienen, sind es die Aufstiegschancen– oder sind es vielmehr ganzandere „weiche“ Faktoren, die eine Rollespielen: etwa die Vereinbarkeit von Berufund Familie, nette Kollegen oder derStandort der Firma?Der Traumarbeitgebermehr würde ich nicht einen anderen Jobannehmen.“ Für Constantin Hoss, ebenfallsMaster-Student an der EBS, stehtdas Einkommen auch nicht ganz obenauf der Liste für den Traumarbeitgeber:„Ich würde nicht auf die letzten Kommastellengucken“, sagt der 24-Jährige.Unter die Top-5-Kriterien würde er dasGehalt bei der Wahl seines Arbeitgebersaber auf jeden Fall einordnen.Viele Studierende der Immobilienwirtschaftarbeiten bereits in der Brancheund bilden sich nur nebenberuflichfort. Dementsprechend haben sie auchschon sehr genaue Vorstellungen davon,wie es nach dem Studium weitergehensoll und welchen Arbeitgeber sie sichwünschen. Björn Plenius aus Dortmundhat gerade den Studiengang B.A. Busi-Erfolg mit einfachen ProzessenSchlanke Prozesse in der Immobilienwirtschafthelfen, Kosten zu senken und effektiverzu arbeiten. Eine große Rolle dabeispielen auch gute Mitarbeiter. Doch diese sindgar nicht mehr so einfach zu bekommen. WoraufStudierende bei der Wahl des passendenArbeitsgebers achten.ness Administration an der EBZ BusinessSchool in Bochum absolviert. SeitNovember ist er fertig – und arbeitet nunnach wie vor bei der Firma, wo er auchschon seine Ausbildung zum Kaufmannder Grundstücks- und Wohnungswirtschaftgemacht hat. Es ist eher ein kleinesBei einer aktuellen Umfrage der Zeppelin-Universitätin Friedrichshafen habensich branchenübergreifend Studierendezu ihrem Traumarbeitgeber geäußert.Eines der entscheidenden Ergebnissewar: Das Gehalt steht bei den meistenAbsolventen nicht an erster Stelle. Sosehen das auch Studierende in der Immobilienwirtschaft.Tim Brandl etwa, 23Jahre alt und Master-Student an der EBSEuropean Business School. Unter Wertwill er sich zwar nicht verkaufen. Trotzdemsagt Tim Brandl: „Das Gehalt ist mirnicht so wichtig.“ Auch Andreas Nagel,der das „Kontaktstudium Immobilienökonomie“an der IREBS Immobilienakademieabsolviert, meint: „Für 3,50 EuroWohin soll die Reise nach dem erfolgreich abgeschlossenen Studium gehen?05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


37Immobilienunternehmen verschlankenihre Prozesse, wennsie den direkten Weg zu gutenStudierenden kennen.auch die Studie der Zeppelin-Universitätin Friedrichshafen. Um bei einem attraktivenArbeitgeber arbeiten zu können,würden die für die Untersuchungbefragten Studierenden verschiedenerFachrichtungen sogar auf rund zehnProzent des Gehalts verzichten.Unternehmen – was Björn Plenius sehrschätzt. Zu einer größeren Firma möchteer gar nicht wechseln; ihm gefallen dieflacheren Hierachien und die vielfältigenAufgaben. Jeder muss im Unternehmenverschiedenste Probleme lösen, einehohe Spezialisierung von einzelnen Abteilungenwie in einem größeren Konzerngibt es nicht.Viele Vorlieben sind TypsacheSchlussendlich sind jedoch die Wahl desArbeitgebers und die PrioritätensetzungTypsache. Während die einen die flachenHierachien in einem kleineren Unternehmenschätzen, würden sich andere inso einer Firma zu eingeschränkt fühlen.Constantin Hoss zum Beispiel wäre dieGröße und auch die internationale Ausrichtungeines Unternehmens bei derSuche nach einem Arbeitgeber wichtig –um zum Beispiel auch die Option zu haben,eine Zeitlang im Ausland arbeiten zukönnen. Ein großes Unternehmen bietemehr Möglichkeiten, meint auch JulianeBauer, die ihren Master of Science in derFachrichtung Real Estate am Center forReal Estate Studies in Freiburg macht.Franz Josef Hrabak, der das „KontaktstudiumImmobilienökonomie“ an derIREBS Immobilienakademie absolviert,würde bei einem neuen Arbeitgeber aufdessen „Standing“ am Markt achten: Einkleines Unternehmen, das eine wichtigeNische besetzt, könnte dabei genausointeressant sein wie ein großer Konzern,meint der 32-Jährige.Genauso sieht es Christian Beder,Student im Studiengang Master of BusinessAdministration in Real Estate Managementan der BBA – Akademie derImmobilienwirtschaft. „Letztlich ist dieGröße eines Unternehmens meines Erachtensnicht ausschlaggebend“, sagter. Reizvoll könnten Aufgaben überallsein. Viel wichtiger seien die Aufstiegschancen,die die Firma jungen Arbeitnehmerngebe, meint Christian Beder.Auch das Image eines Unternehmensam Markt spielt für viele Absolventeneine Rolle. Zu diesem Ergebnis kommtAuf einen Blick››Nur weil eine Firma einem Arbeitnehmermehr Geld bietet, heißt das noch langenicht, dass er sich auch für dieses Unternehmenentscheidet.››Großes Unternehmen, kleine Firma,Standort: Viele Vorlieben sind Typsache.››Wichtig ist vielen Studierenden dasImage, das ein Unternehmen hat.› › Auch „weiche“ Faktoren spielen bei derWahl des Arbeitgebers eine Rolle.Klassische Kriterien dominierenInsgesamt kommt die Studie zu dem Ergebnis,dass die Jobwahl nach wie vorhauptsächlich nach klassischen Kriterienabläuft: Primär geht es um die Art desArbeitgebers und um das Gehalt. Daswiderspricht vielen Diskussionen um diesogenannte „Generation Y“. Das sind alldiejenigen, die nach 1980 geboren sindund die laut verschiedener Untersuchungenviel mehr als frühere GenerationenWert auf die sogenannte „Work-Life-Balance“ und auf sinnerfüllendeTätigkeiten im Beruf legen.Ob sich ein Unternehmen sozial engagiert,ob der Ausgleich zwischen Privatlebenund Arbeit stimmt oder ob sichFamilie und Beruf vereinbaren lassen:Das war für die Befragten in der Studieder Zeppelin-Universität Friedrichshafenjedoch eher nebensächlich. Möglicherweisehängt dies aber auch mit demAlter zusammen: Im Moment, so sagenauch viele Studierende der Immobilienwirtschaft,spiele dieser Aspekt ehereine untergeordnete Rolle. Kurz nachdem Studium: Da steht für viele erstmaldie Karriere im Vordergrund. „Einen35-Stunden-Job wird es da nicht geben“,meint auch Franz Josef Hrabak. Sobalder aber einmal eine Familie und Kinderhabe, könnten sich die Prioritäten verändern– und dann könnte die „Work-Life-Balance“ eine größere Rolle spielen.Auch wenn die Vereinbarkeit von Berufund Familie für viele Studierende imMoment noch weit weg ist: Dafür spielenandere „weiche“ Aspekte durchauseine Rolle. „Es sind nicht nur die hartenFaktoren, die einen Arbeitsplatz ausmachen“,sagt Christian Beder. Und auchJuliane Bauer meint, dass es wichtig ist,sich in seinem Unternehmen auch wohlzu fühlen. Schließlich verbringt mandort viele Stunden am Tag.f|www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


38 Finanzen, Markt + ManagementDie WEG als DarlehensnehmerPlädoyer für den Vermögensstatus. Die Kreditaufnahme für Sanierungendurch Wohnungseigentümergemeinschaften ist Realität geworden. So ist dieVerschuldung der Gemeinschaft zu berücksichtigen.Astrid Schultheis, Brühl, Dr. Michael Casser, KölnLetzte Zweifel an der Rechtssicherheitvon Darlehensverträgen mit Wohnungseigentümergemeinschaftenauf Grundlagebestandskräftiger Beschlüsse hatder Bundesgerichtshof mit Urteil vom28.9.2012 (Az.: V ZR 251/11) beseitigt,als er ausdrücklich bestätigt hat: „Es liegtin der Kompetenz der Wohnungseigentümer,die Aufnahme eines Kredites zurDeckung des Finanzbedarfs der Eigentümergemeinschaftzu beschließen“.Immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaftenwerden daher künftigvor allem zur Finanzierung energetischerSanierungsmaßnahmen aufzinsgünstige Darlehen der Kreditanstaltfür Wiederaufbau (KfW) zurückgreifen.Das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaftenmuss dieseEntwicklung berücksichtigen und jedemEigentümer Auskunft über den Stand derVerschuldung geben. Insbesondere neuin die Wohnungseigentümergemeinschafteintretende Eigentümer werdenoft erstaunt sein, dass sie nicht etwa aneiner bestehenden Instandhaltungsrückstellungpartizipieren, sondern mehrjährigihren Beitrag zur Rückführung bestehenderDarlehensverpflichtungen leistenmüssen. Eine „negative Instandhaltungsrückstellung“ist bisher nicht bekannt.Verschuldung berücksichtigenKünftig wird bei der Bewertung von Eigentumswohnungeneine etwaige Verschuldungder Eigentümergemeinschaftzu berücksichtigen sein. Die Frage nachder letzten Jahresabrechnung, dem aktuellenWirtschaftsplan und nach wei-Auf einen Blick››Letzte Zweifel an der Rechtssicherheitvon Darlehensverträgen mit Wohnungseigentümergemeinschaftenauf der Grundlagebestandskräftiger Beschlüsse hat derBundesgerichtshof beseitigt.››Immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaftenwerden daher künftig vorallem zur Finanzierung energetischerSanierungsmaßnahmen auf zinsgünstigeDarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau(KfW) zurückgreifen.››Das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaftenmuss dieseEntwicklung berücksichtigen und jedemEigentümer Auskunft über den Stand derVerschuldung geben.WEGs können jetzt leichter Gebäudesanierungen finanzieren.teren Unterlagen zur Bewertung derVermögenssituation bekommt mit derBerechtigung für Wohnungseigentümergemeinschaftenzur Darlehensaufnahmeeine zusätzliche Bedeutung.Zum Verständnis der Darstellungeines WEG-Darlehens in der Jahresabrechnunghier zunächst der typische Ablaufeiner Darlehensaufnahme:Nach (bestandskräftigem) Beschlussder Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaftfolgt derVertragsabschluss mit dem Kreditgeberdurch den Verwalter als Vertreter desrechtsfähigen Verbands. Mit Bereitstellungdes Darlehensbetrags entstehtzunächst ein Darlehenskonto bei derBank. Dieses stellt wie ein Girokontooder ein Termingeldkonto ein zusätzlichesGeldkonto dar. Durch AuszahlungFoto: Portokalis/shutterstock.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


39Astrid SchultheisDr. Michael CasserDie Autoren Astrid Schultheis, öffentlich bestellte Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung,und Dr. Michael Casser, Rechtsanwalt, sindVerfasser der Musterabrechnung* für Wohnungseigentümergemeinschaftendes Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.,veröffentlicht in ZMR 2/2011 S. 85 – 95, und im ZMR-Sonderheft 1/2011(zu beziehen über www.vnwi.de oder den Dachverband Deutscher Immobilienverwaltere.V.).des Darlehensbetrags wird das Darlehenskontobelastet (Geldabfluss). DieSanierungsmaßnahme wird bezahlt undes entsteht ein in der Jahresabrechnungauszuweisender Aufwand für die WEG.Dieser Aufwand wird jedoch nicht durchUmlage auf die Eigentümer finanziert,sondern mit dem Geld bezahlt, welchesdurch das Darlehen von der Bank bereitgestelltwurde. Vom Ablauf in derBuchhaltung ist dies vergleichbar mitdem Vorgang der Finanzierung des Sanierungsaufwandsaus einer angespartenInstandhaltungsrückstellung zum Zweckder Sanierung. Jedoch wird die Ansparungsphaseder Instandhaltungsrückstellung(Zuführung durch Eigenmittel)umgangen. Es wird Geld ausgegeben,welches die Eigentümer erst mit ihrenTilgungsbeiträgen „zurücksparen“.Wie kann nun die Jahresabrechnungmit ihren anerkannten Bestandteilendiesen Vorgang transparent und überJahre nachvollziehbar darstellen? Hierzufolgendes vereinfachtes Beispiel (sieheim einzelnen Seite 40):Die Muster-Wohnungseigentümergemeinschaftverfügt zum 1. Januar 2012über ein Sollvermögen von 50.000 Euro.Das Guthaben auf dem Bankkonto beträgt47.000 Euro; es bestehen Forderungenan Eigentümer aus der Jahresabrechnungvom Vorjahr von 1.000Euro, Verbindlichkeiten gegenüber demGasversorger (Nachzahlung) von 2.000Euro und Hausgeldrückstände in Höhevon 4.000 Euro, hiervon entfallen aufBeitragsleistungen zur Instandhaltungsrückstellung1.000 Euro.Die Hausgeldrückstände werdenerst in 2013 ausgeglichen. Die Instandhaltungsrückstellung(gemäß DefinitionBGH, V ZR 44/09) beträgt somit 49.000Euro. Die WEG führt eine Fassadensanierungfür 200.000 Euro durch; davonwerden in 2012 und 2013 jeweils 100.000Euro bezahlt. Zur Finanzierung der Sanierungskostennimmt sie über ihreHausbank ein Niedrigzinsdarlehen derKfW über 200.000 Euro in Anspruch.Der Darlehensvertrag sieht vor, dass20.000 Euro jährlich an Annuität (Zinsen2.000 Euro und Tilgung 18.000 Euro)gezahlt werden, die gemäß Beschluss derInstandhaltungsrückstellung entnommenwerden. Die jährliche Zuführungzur Rückstellung beträgt 30.000 Euro.Die Ausgangssituation der Muster-WEG stellt sich also wie folgt dar (sieheauch Tabelle auf der nächsten Seite):Der Vermögenstatus per 1. Januar 2012beträgt 47.000 Euro. Hinzu kommenForderungen gegen Eigentümer ausHausgeldrückständen (4.000 Euro) undForderungen gegen Eigentümer aus derAbrechnung des Vorjahres (1.000 Euro).Abgezogen werden müssen Verbindlichkeitengegenüber dem |gJOINT VENTUREstatt Verkauf.Mit Eigenkapital von Madison Real EstateKapital freisetzen – ohne die Kontrolle überdie Objekte zu verlieren oder diese komplettzu veräußern.Mainzer Landstr. 47 | 60329 Frankfurt am Main069 9592 5251 | frankfurt@madisonint.com www.madisonint.com


40 Finanzen, Markt + ManagementBeispiel: Kontenentwicklung, Sollvermögen, Rückstellung 2012Gasversorger (2.000 Euro) und Beitragsrückständezur Instandhaltungsrückstellung(1.000 Euro). Dadurch ergibt sichinsgesamt eine Instandhaltungsrückstellungvon 49.000 Euro.Im Jahr 2012 ergibt sich somit folgendeBankkontenentwicklung (sieheTabelle rechts): Das Bankkonto stehtEnde 2012 durch die Darlehensauszahlungmit 156.000 Euro im Plus, das Darlehenskontomit 182.000 Euro im Minus.Das Sollvermögen weist einen Negativsaldovon 22.000 Euro und die Instandhaltungsrückstellungeinen Negativsaldovon 23.000 Euro aus.Im Jahr 2013 erhöht sich der Negativsaldodes Sollvermögens und derInstandhaltungsrückstellung durch dieweiteren Entnahmen auf minus 94.000Euro (siehe Beispiel rechts unten).Die Darstellung des Darlehenskontoslässt aber erkennen, dass zum Ausgleichdes schon getätigten Aufwands in Höhevon 200.000 Euro noch 164.000 Eurodurch die Eigentümer aufzubringen sind.Die tatsächliche Vermögenssituationlässt sich nicht den Bankkontenständenentnehmen. Im Falle eines Darlehenswird aber besonders deutlich, dass wederdie Darstellung des Sollvermögens nochdie Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung(gemäß Definition BGH, VZR 44/09) dies leisten können. Nur derVermögensstatus vermittelt das Verhältniszwischen der Liquidität der Eigentümergemeinschaftzu deren Sollvermögenund der Instandhaltungsrückstellung.Der Vermögensstatus beträgt zum31. Dezember 2013 70.000 Euro (sieherechts). Davon abgezogen werden müssender Endbestand des Darlehenskontos(164.000 Euro) und die Rückstände derBeitragsleistung der Instandhaltungsrückstellung(in diesem Fall 0 Euro). Dadurchergibt sich eine Instandhaltungsrückstellungvon minus 94.000 Euro.Insgesamt bleibt festzuhalten, dassder Vermögensstatus nicht nur derSchlüssigkeitskontrolle der Jahresabrechnungdient. Das Beispiel der Darlehensaufnahmedurch Eigentümergemeinschaftenbeweist, dass er zurDarstellung der tatsächlichen Vermögenssituationunverzichtbar ist. f|BankkontoDarlehens(Geld-)konto bei der Bank47.000 € Anfangsbestand per 1.1.2012 - € Anfangsbestand per 1.1.2012200.000 € Darlehensauszahlung der Bank -200.000 € Darlehensauszahlung derBank30.000€ Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung1.000€ Zahlung Eigentümer Abrg. Vorjahr-18.000 € Tilgungsbeitrag Darlehen 18.000 € Tilgungsbeitrag Darlehen-2.000 € Zinsen (Entnahme Instandhaltungsrückstellung)-2.000 € Zahlung an Gasversorger-100.000 € Aufwand Sanierung Teil 1156.000 € Endbestand per 31.12.2012 -182.000 € Endbestand per 31.12.12SollvermögenBankkontoDarlehens(Geld-)konto bei der Bank156.000 € Anfangsbestand per 1.1.2013 -182.000 € Anfangsbestand per1.1.2013-100.000 € Aufwand Sanierung Teil 230.000 € Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung-18.000 € Tilgungsbeitrag Darlehen 18.000 € Tilgungsbeitrag Darlehen-2.000 € Zinsen (Entnahme Instandhaltungsrückstellung)4.000 € Eingang HausgeldrückständeInstandhaltungsrückstellung50.000 € Anfangsbestand per 1.1.2012 49.000 € Anfangsbestand per 1.1.201230.000 € Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung-2.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Zinsen-100.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Sanierung Teil 130.000 € Zuführung zur Instandhaltungsückstellung-2.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Zinsen-100.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür SanierungTeil 1-22.000 € Endbestand per 31.12.2012 -23.000 € Endbestand per 31.12.12Beispiel: Kontenentwicklung, Sollvermögen, Rückstellung 201370.000 € Endbestand per 31.12.2013 -164.000 € Endbestand per 31.12.13SollvermögenInstandhaltungsrückstellung-22.000 € Anfangsbestand 1.1.2013 -23.000 € Anfangsbestand 1.1.2013-100.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Sanierung Teil 230.000 € Zuführung zur Instandhaltungsrückstellung-2.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Zinsen-100.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür SanierungTeil 230.000 € Zuführung zur Instandhaltungsückstellung-2.000 € Entnahme Instandhaltungsrückstellungfür Zinsen1.000 € Eingang Rückstände Beitragsleistungaus Vorjahr-94.000 € Endbestand per 31.12.2013 -94.000 € Endbestand per 31.12.201305 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de



42 Finanzen, Markt + ManagementBitte möglichst marktnah!Marktwert. Die deutsche Wertermittlung befindet sich im Umbruch. VieleVorschriften werden novelliert. Nur der Beleihungswert berücksichtigt dieVerhältnisse des Immobilienmarkts nicht ausreichend. Was zu tun wäre.Jochem Kierig, Geschäftsleiter der Sprengnetter GmbHSeit nunmehr fast genau drei Jahrenist die für die Marktwertermittlungmaßgebliche Vorschrift – dieImmobilienwert ermittlungsverordnung(ImmoWertV) – in Kraft. Diese schreibtverbindlich vor, dass zur Berücksichtigungder allgemeinen Wertverhältnisseauf dem Immobilienmarkt der sich ausBodenwert und Zeitwert der baulichenAnlagen ergebende Substanzwert an denMarkt anzupassen ist.Im Jahr 2012 wurde vom Bundesministeriumfür Verkehr, Bau und Stadtentwicklung(BMVBS) eine Sachwertrichtlinieveröffentlicht. Diese konkretisiertdie Vorschrift und gibt wichtige Hinweisefür die Ableitung und Veröffentlichungder hierzu benötigten Marktanpassungsfaktoren.Marktanpassung istunverzichtbarEin Konflikthema in der deutschen Bankenlandschaft: Wie die Marktverhältnisseauch im Beleihungswert objektiv berücksichtigt werden.Die Beleihungswertermittlungsverordnung(BelWertV) sieht eine solcheMarktanpassung für die Ermittlung desSachwerts bislang expressis verbis nichtvor. Entsprechend verzichten viele Kreditinstitutehierauf. Anders die ING-DiBa. Bernd Geilen, Mitglied des Vorstandsder Bank stellt dazu fest: „Wer aufdie Marktanpassung verzichtet, lügt sichselber in die Tasche.“ Der Leiter des Kreditreferatseiner großen Volksbank hälteine Marktanpassung im Rahmen derBeleihungswertermittlung ebenfalls fürsachgerecht. Der Genossenschaftsbankist es wichtig, auch in der Beleihungswertermittlungaktuelle Tendenzen amImmobilienmarkt zu berücksichtigen.Auch aus Reihen der Bausparkassenverlautet, es gäbe keinen Grund, der imRegelfall gegen eine Marktanpassungim Rahmen der Beleihungswertermittlungspräche. Ganz im Gegenteil: Erhält längerfristig marktkonforme Werteaus Risikogesichtspunkten für wichtig.Schränkt jedoch ein: „Ausnahmenkönnten Marktanpassungen sein, die aufvorübergehenden Preisübertreibungenbasieren und somit zu potenziell überhöhtenBeleihungswerten führen würden.“Kontrovers diskutiert inInstituten und AusschüssenUnd dennoch wird das Thema Marktanpassungin den Instituten und in denAusschüssen überaus kontrovers diskutiert.Denn häufig sind am Substanzwerterhebliche Marktanpassungsabschläge– zum Teil von über 50 Prozent – anzubringen.Die sich unter Berücksichtigungdieser Abschläge ergebenden Beleihungswertewerden insbesondere vomVertrieb der Banken als sehr konservativempfunden. Das heißt im Klartext: DieMarktanpassung verhagelt den Bankendas Geschäft. Denn niedrige Beleihungswerteführen zu hohen Beleihungsausläufen.Für den Kunden bedeutet das höhereZinsen oder für die Bank geringereMargen.Auch durch Basel III steigt derWettbewerbsdruck zwischen den Kreditinstituten.Zusammen mit den zuvorFoto: EUROPHOTOS/shutterstock.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Platzierung137287.indd 1 10.04.2013 13:28:4443Auf einen Blick››Das aktuelle Geschehen am Immobilienmarktmuss sich auch im Beleihungswertwiderspiegeln.››Eine Marktanpassung nach dem Musterder Sachwertrichtlinie ist deshalb in derBeleihungswertermittlung unverzichtbar.››Modellbedingte Marktanpassungszuschlägeverstoßen nicht gegen das Vorsichtsprinzip.››Instandsetzungskosten sollten im Beleihungswertund im Marktwert in gleicherHöhe berücksichtigt werden.skizzierten geringen Margen ertönt ausihren Reihen immer wieder der Ruf nachdem Verzicht auf die Marktanpassung.In deren Vertrieb ist sie zum Teil äußerstunbeliebt. Und dennoch sind sich dieRisikomanager und Kreditabteilungsleitereinig: Das Ergebnis einer Beleihungswertermittlungsollte nicht von derGeschäftspolitik des Instituts abhängen.Bernd Geilen: „Man muss auch mal ausRisikoerwägungen auf ein Geschäft verzichten.“Aus der Genossenschaftsbankheißt es hierzu: „Die Volksbank bautlieber durch hohe Beratungsqualität undregionsspezifisches Spezialwissen einestarke Kundenbeziehung auf. Wir setzenauf lokale Präsenz und überdurchschnittlichenService sowie Kundennähe.“Zuschläge werden vomVertrieb begrüßtGerade in prosperierenden Wirtschaftsregionenkommt es häufig auch zuMarktanpassungszuschlägen, die derBankenvertrieb natürlich begrüßt. Dafürwerden diese jedoch von der Kreditaufsichtkritisch gesehen. Der Grund für dieZuschläge ist zumeist die Verwendungnicht regionalisierter Baupreise. Dennso will es die Sachwertrichtlinie: DieMarktanpassungsfaktoren im Sachwertverfahrenerfassen nicht nur die allgemeinenWertverhältnisse des örtlichenImmobilienmarkts, sondern auch die re-gionalen Baupreisverhältnisse. Bedenktman, dass es sich bei den Marktanpassungsfaktorenum modellabhängigeGrößen handelt, wird deutlich, dass dieBesorgnis der Kreditaufsicht weitgehendunbegründet ist. Durch die Einführungder neuen Normalherstellungskosten(NHK-2010-Modell der Sachwertrichtlinie)erhöhen sich die Marktanpassungsfaktorenrein modellbedingt im Schnittum satte zwanzig Prozent.Marktanpassungszuschläge sind somitin Zukunft nicht mehr die Ausnahme,sondern in vielen Regionen eher dieRegel. Wichtig ist jedoch, dass die in derBeleihungswertermittlung verwendetenMarktanpassungsfaktoren nicht aufvorübergehenden Preisübertreibungen(Stichwort: Preisblase) basieren.Der Maßstab ist derWiederverkaufspreisWer ein Haus von einem Bauträger kauftund es kurze Zeit später wieder veräußert,dem sind rund zwanzig Prozent des Kaufpreisesdurch den Schornstein gegangen.Was bedeutet das für die Kreditinstitute?Aus Risikogesichtspunkten ist beimlangfristig ausgelegten Beleihungswertder nächste Verkaufsfall beziehungsweiseVerwertungsfall zu betrachten,also der Wiederverkauf und niemals derErsterwerb. Daraus folgt, dass die in derBeleihungswertermittlung eingesetztenMarktanpassungsfaktoren zwingend ausWiederverkaufspreisen abzuleiten sind.Instandsetzungskosten werden unterschiedlichberücksichtigt. In derMarktwertermittlung zählen sie zuden besonderen objektspezifischenGrundstücksmerkmalen. In der Beleihungswertermittlungzählen Instandsetzungskostenzu den sonstigen wertbeeinflussendenUmständen. Diese Kostensind gemäß Paragraf 8 Absatz 3 Immo-WertV bei der Ermittlung des Marktwertsdurch marktgerechte Abschlägezu berücksichtigen. Das heißt, nicht dieInstandhaltungskosten, sondern derenWerteinfluss ist anzusetzen. Die Bel-WertV spricht dabei nicht von „marktgerechtenAbschlägen“, sondern lediglichvon „Abschlägen“. Genau das ist derGrund, warum sich die Branche uneinsist, ob in der Beleihungswertermittlungdie reinen Instandsetzungskosten oderderen Werteinfluss, also die marktangepasstenInstandsetzungskosten anzusetzensind.Prozessoptimierung sprichtfür gleiche HöheWährend Geilen den reinen Kostenansatzfür überzogen hält, will etwa derBausparkassenvertreter gemäß Vorsichtsprinzipdie Kosten in voller Höhe,also nicht marktangepasst, in Abzugbringen. In einem Punkt sind sich jedochfast alle Branchenvertreter einig: Die Instandsetzungskostensollten im Beleihungswertund in dem für Beleihungszweckeermittelten Marktwert schonaus Gründen der Prozessoptimierung ingleicher Höhe angesetzt werden. f|ANZEIGEwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


44 Finanzen, Markt + ManagementWenn Nachteile Vorteile werdenVermittlung. Nicht jedes Gebäude ist perfekt. Durch ein geschicktesMarketing kann es aber durchaus gelingen, auch diese Objekte zu vermarkten– und zwar an die richtigen Interessenten, die die Potenziale sehen.Prof. Dr. Stephan Kippes, HfWU Nürtingen-GeislingenEs gibt eine Vielzahl von Nachteilen,die – je nach Schwere – eine Immobiliezur Problemimmobilie und vielfach leiderauch zur Multi-Problemimmobiliemachen: Rechtliche Mängel (etwa eineÜberbauung), laute Lage, schlechte Infrastruktur,ungünstiger Zuschnitt, Renovierungsüberhang,falsche Flächenproportionen,ungünstige Raumtiefen,entlegene Wohnung, Ladenhüter, Hausohne Keller, Erbpacht, schlechte Lauflageeines Ladens, schlechter Mietermix einesShopping Centers oder fehlende Magnetmieter... Die Liste ließe sich beliebigfortsetzen. Ein leider hoch aktuellesProblem sind bei Banken in diesem Zusammenhangspeziell auch – mit deutlichansteigender Tendenz – Objekte ausnotleidenden Krediten. Während sichImmobilien, bei denen auch Preis undLage stimmen, relativ problemlos – zumLeidweisen vieler Immobilienwirtschaftlerunter Umständen ohne Makler – verkaufenlassen, sind gerade Problemimmobilienein wichtiges Tätigkeitsgebietvon Immobilienmaklern.Marketing-Patentlösungen zur Vermarktungvon Problemimmobilien gibtes nicht. Aber es gibt Möglichkeiten,Probleme zu reduzieren und damit dieVermarktungschancen oder die Erfolgswahrscheinlichkeitendeutlich zu verbessern.Vier Problemimmobilienmodule(siehe Kasten) können helfen, das Problemzu strukturieren.Probleme ehrlich aufarbeitenMarketing: Die vier Module bei ProblemimmobilienGrundsätzlich gibt es bei problembehaftetenObjekten vier Marketingmodule, die helfensollen, die Vermarktungschance der Gebäudezu erhöhen:››Akquisitionskontrolle. Besonderskritisch ist es, Immobilien zu akquirierenund erst im Vermarktungsprozess festzustellen,dass es substanzielle Vermarktungsproblemeaufgrund einer Problemimmobilienkonstellationgibt. Ähnlichesgilt für Bauträger, die Grundstücke akquirieren.Weiterhin ist es wichtig, mit demEigentümer die Rahmenbedingungen derObjektvermarktung so zu gestalten oderzu vereinbaren, dass das Immobilienunternehmendie maximale Rückendeckungdurch den Auftraggeber hat.Wichtig ist es, Probleme ehrlich aufzuarbeiten.Es ist aber nicht sinnvoll, per-› Umbaumaßnahmen/kleinere Projektentwicklung.Über bauliche Maßnahmenund kleinere Projektentwicklungenwird versucht, das Problem zureduzieren oder Vorteile zu schaffen, dieden Nachteil kompensieren.› Zielgruppenwahl. Probleme könnenteilweise durch eine ausgefeilte Zielgruppenwahlganz oder teilweise entschärftwerden. Grundgedanke: Welche Zielgruppegibt es, die mit diesem Problem lebenkann oder für die es unter Umständen Vorteilskomponentenbietet.› Problemkommunikation. Das letzteModul befasst sich mit der kommunikativenVerarbeitung des Problems.Auf einen Blick››Marketing-Patentlösungen zur Vermarktungvon Problemimmobilien gibt esnicht. Vier Problemimmobilienmodulekönnen jedoch helfen, das Problem zustrukturieren und die Vermarktungschancenzu erhöhen.››Bei der Vermarktung von Problemimmobilienist es wichtig, Probleme ehrlichaufzuarbeiten – und positive Aspekte hervorzuheben.››Ein Erfolgsfaktor bei Problemimmobilienist die Fähigkeit, die richtige Zielgruppeanzusprechen.manent an einen bestimmten Mangel zudenken oder Nachteile aktiv zu suchen.Sonst kommt es zu psychologischen Blockaden,die den Makler bei der Vermarktungdeutlich behindern. Gleichzeitigsollte das Problem aber auch nicht verdrängtoder marginalisiert werden.Bei der Vermarktung der Problemimmobiliesollte der Eigentümer demMakler eine maximale Rückendeckunggeben. Denn die Vermarktung der Immobilieist schon schwer genug. Durchdie richtigen Auftragsbedingungen kannder Makler die bei Problemimmobilennaturbedingt niedrigere Erfolgswahrscheinlichkeitdeutlich erhöhen. Insofernsind folgende Verschärfungen beiden Vertragsbedingungen gegenübereinem „normalen“ Objekt sinnvoll:› Der Makler arbeitet auf Basis einerVerkäuferprovision. Dadurch entfallenstörende Kaufblockaden seitensder Käufer.05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


45Sendeeinrichtungen für denMobilfunk können Vermarktungsproblemedarstellen.› Der Nachteil muss in den Objektpreiseingerechnet sein.› Nur mit einem qualifizierten Alleinauftragkann der Makler das gesamteArsenal seiner Marketingmöglichkeiteneinsetzen.› Zusätzlich ist es sinnvoll, einen Aufwendungsersatzzu vereinbaren, beidem das Immobilienunternehmenunter anderem seine Insertionskostenvom Auftraggeber erstattet bekommt.› Bei Gewerbeimmobilien wird darüberhinaus teilweise noch eine monatlicheBetreuungsgebühr für die Immobilievereinbart.› Weiter denkbar ist es, ein Budget fürRenovierungsmaßnahmen zu vereinbaren,um die Immobilie in einen ansprechenderenZustand zu versetzen.Beim Modul „Umbaumaßnahmen/kleinereProjektenwicklung“ gibt es zweiMöglichkeiten: Erstens kann über baulicheMaßnahmen versucht werden,das Problem zu reduzieren. Alternativkönnen bauliche Maßnahmen Vorteileschaffen, die den Nachteil kompensieren.Der Eigentümer wird hierbei vielfachnicht mehr bereit sein, Umbaumaßnahmenzu ergreifen – auch wenn dieszumeist sehr sinnvoll wäre. Stattdessenist es die Chance des Immobilienspezialisten,Visionen zu entwickeln, wie derpotenzielle Käufer seine Immobilie baulichaufwerten könnte.Die richtige ZielgruppeEin wichtiger Erfolgsfaktor bei Problemimmobilienist die Fähigkeit, die richtigeZielgruppe anzusprechen. Denndie Wahl einer zu großen Zielgruppeerschwert die Werbearbeit ganz erheblich.Es sollen schließlich nicht möglichstviele Personen angesprochen werden,sondern möglichst viele Zielpersonen.Im Immobilienmarketing ist es weiterhinvon entscheidender Bedeutung, wieder Makler, Bauträger oder das Wohnungsunternehmenmit Nachteilen derImmobilie umgeht. Vertrauen kann auchdurch die geschickt-ehrliche Behandlungvon Problemen der Immobilie entstehen.Es kommt immer darauf an, wie dieNachteile in der Anzeige und im Exposéangegangen werden. Es empfiehlt sich,zentrale Probleme zu benennen, sie abergleichzeitig durch Hinweis auf Vorteileaufzuarbeiten.Je größer ein Problem der Immobilieist oder je stärker eingrenzend es ist,umso wichtiger ist es, es bereits frühzeitigklar anzusprechen. Weniger gravierendePunkte können am Telefon angesprochenwerden, wenn der Interessentauf die Anzeige hin beim Immobilienunternehmenanruft, oder im Exposéaufgearbeitet werden. Probleme erst imExposé oder gar bei der Besichtigunganzusprechen ist hierbei ein sehr teuresVerfahren, da der Versand von Exposéssehr teuer ist und Besichtigungen vielZeit verschlingen.Das offene Eingehen auf Problemeführt auch zu einer in höchstem Maßeerstrebenswerten Zielgruppenselektion.Die Kunst ist hierbei, die Nachteile kontrolliertzu kommunizieren. Es muss dabeideutlich werden, dass diese Nachteiledurch substanzielle Vorteile nicht nurausgeglichen, sondern – jedenfalls fürbestimmte Interessenten – sogar überkompensiertwerden. Dies muss auchder Verkäufer/Vermieter wissen – dahersollte er bei derartigen „Nachteilbewältigungsstrategien“unbedingt mit ins Bootgenommen werden. f|www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


46 Finanzen, Markt + ManagementLeichtes Geschäft mit„Light-Immobilien“?Logistikimmobilien. „Industrial Lights“ erfreuen sich inzwischen immergrößerer Beliebtheit. Sie locken mit Renditeaussichten zwischen acht undzwölf Prozent – in Einzelfällen seien auch 15 Prozent zu erzielen.Hans-Jörg Werth, ScheeßelLogistikimmobilien stehen nach einerkurzen Pause seit Beginn des Jahres wiederhoch im Kurs. Wie in allen anderenAsset-Klassen ist Core stark nachgefragtund zudem forciert der Internethandeldie Nachfrage nach geeigneten Logistikflächengewaltig. Soweit die offensichtlichenFakten. Darüber hinaus gibtes interessante aktuelle Projektbeispiele,wie wegen Flächennot und NachfrageüberhangBrachflächen reaktiviert werden.Außerdem ist da noch das Produkt„Industrial Light“, das zunehmend auchvon Fonds entdeckt wird.„Alle größeren Fondsanbieter habenmittlerweile Core-Logistikimmobilienals Beimischung im Portfolio“, sagtMatthias Boelsen, Leiter Industrieimmobilienbeim Bremer ImmobilienberaterRobert C. Spies. Dazu gehörten Investmentsnicht nur an den üblichen Big-Five-Standorten, sondern auch an denVerkehrsknotenpunkten mit logistischerRelevanz wie das Rhein-Main-Gebiet,die Region Duisburg/Niederrhein oderLeipzig/Halle. Etwa 20 Standorte bundesweithat die Fraunhofer-Arbeitsgruppefür Supply Chain Services SCS für Logistikerals attraktiv lokalisiert.Immobilienmakler Boelsen hat außerdemeine Immobiliennische amMarkt im Blick, die nach seiner Auffassungimmer mehr Vermarktungspotenzialverspricht. Das Angebot sei bundesweitgroß, die Nachfrage noch verhaltenund die Renditeaussichten zwischen achtund zwölf Prozent, in Einzelfällen gar biszu 15 Prozent exzellent, so Boelsen. DieRede ist von Industrial-Light-Produkten.Aus der Not geborenDie Flächen am Hamburger Hafenrand bieten ideale Rahmenbedingungen.Zwar sei diese Nachfrage aus der Not geboren,da ein Mangel an Core-Flächenbestehe, so Boelsen, doch seien aufgrundder Vorteile dieser Nischenprodukteauch Fonds jenseits ihres üblichen Beuteschemasbereits aktiver.Was gehört zu diesem noch jungenMarktsegment „Leichtimmobilien“?Laut Matthias Boelsen alles, was nichtganz eindeutig unter die Kategorie Logistikimmobiliefällt, also zum Beispielreine Produktionshallen ohne Rampen,niedrige Hallen und kleinteiligere Flächen.Gesucht werden in der Regel Objektein urbanen Lagen großer und mittelgroßerStädte. Das Vermietungsrisikoist bundesweit gering, die Mieten liegenzwischen 2,50 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter(nur Toplagen).Fotos: Interlink Hamburg/Goodman; Gazely05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


47Hansalinie erworben, weitere Projekteam Standort seien geplant. Auch inHamburg wurden die Entwickler fündig.Dort ist die Flächenpolitik nach AussageFleischers sehr restriktiv.Ungestillte FlächennachfrageDer Magna-Park Rhein-Main ist ein Konversionsprojekt: Auf dem 53 Hektar großen Grundstückwird ein Logistikpark mit 183.000 Quadratmetern Lager- und Büroflächen erstellt.Auf einen Blick››Logistikimmobilien stehen wieder hochim Kurs. Mit einem bundesweiten Flächenumsatzvon über fünf Millionen Quadratmeternwurde 2012 das zweitbestejeweils registrierte Ergebnis ermittelt.››Da die Flächennachfrage ungebrochen ist,sind „Light-Immobilien“ ein neuer Trend.Sie sind all das, was nicht eindeutig unterdie Kategorie Logistikimmobilie fällt.››Gesucht werden hierfür Objekte in urbanenLagen großer und mittelgroßer Städte.Neben diesen beratungsintensivenSpezialimmobilien sind themenbezogeneProjektentwicklungen modernerLogistik- und Warenverteilzentren imUmfeld von Automotive, Industrie undVersandhandel das klassische Alltagsprogrammder internationalen Entwicklerwie Gazely oder Goodman. Für GoodmansRegionalmanager in Deutschland,Andreas Fleischer, sprechen Risikoprofilund Leerstandsraten für ein Engagementin Logistikimmobilien. Das Produkt seiangekommen bei Institutionellen unddie Transparenz steige.Mit einem bundesweiten Flächenumsatzvon über fünf Millionen Quadratmeternwurde 2012 immerhin daszweitbeste jeweils registrierte Ergebnisermittelt, heißt es im aktuellen Logistikmarktreport2013 von BNP Paribas RealEstate. Trotz Prognosen für ein bundesweitabgeschwächtes Wachstum in diesemJahr könnte der Online-Handel auch2013 wieder für Absätze Richtung fünfMillionen Quadratmeter und mehr sorgen,ist die Branche recht optimistisch.Maßgeschneiderte Megazentren, diegroße Flächen und einen guten Zugangzu Arbeitskräften benötigen, gewinnenlaut JLL immer größere Bedeutung. Dasinternationale Beratungsunternehmengeht davon aus, dass sich der Online-Umsatz in der ersten Hälfte dieser Dekadenahezu verdoppeln wird. Damitwürde der Anteil der europaweiten Einzelhandelsumsätzein diesem Segmentetwa zehn Prozent erreichen – mit entsprechendemHunger nach passendenLogistikflächen. Für Deutschland erwartetJLL in den nächsten fünf Jahren einenFlächenumsatz durch Handelsunternehmenvon rund sechs Millionen Quadratmetern,wovon ein Viertel auf Lagerflächenfür E-Commerce entfallen könnte.Bauingenieur Fleischer rechnet dahermit einer zunehmenden Zahl vonKonversionsprojekten, um dem wachsendenMangel an Bauland zu begegnen.Beste aktuelle Beispiele sind Bremen undHamburg. Das rund 33.000 Quadratmetergroße Objekt von Goodman im HemelingerHafen in Bremen unterstütztab Oktober 2013 die Produktionsversorgungder Mercedes-Benz-C-Klasse.Gebaut wird auf einer Brachfläche. DerGoodman European Logistics Fund(GELF) hat zudem eine 40.000 Quadratmetergroße Immobilie in der BremerWie reagieren andere Städte auf dieseungestillte Flächennachfrage? Ist dochdas Image der Branche zuweilen nochbelastet, weil Flächenaufwand, Arbeitskraftpotenzialund geringe Steuereinnahmennicht im Verhältnis stünden.Für Dr. Michael Fraas, Wirtschaftsreferentder Stadt Nürnberg und Geschäftsführerdes Forums Wirtschaft und Infrastrukturder Metropolregion Nürnberg,ist die Logistikbranche überlebensnotwendig,zugleich hat er wie Hamburgdas Problem der Flächenknappheit. Umdie Nachfrage des exportorientiertenIndustriestandorts in Zukunft weiter zusichern, reagiert man vor Ort mit neuenKonzepten in der Flächenpolitik, sprichman bezieht das Umland mit ein.Gert Hager, Oberbürgermeister derStadt Pforzheim, freute sich anlässlichdes Richtfests für das Amazon-LogistikzentrumEnde Juni 2012 über dieAnsiedlung des Global Players in seinerStadt. Auch Mönchengladbachs OberbürgermeisterNorbert Bude wirbt mitder Nähe zu den Märkten (15 MillionenKonsumenten in einem Radius von 100Kilometern) um Logistiker und freutsich über erste Erfolge. Mit Fiege/Esprit,DHL/Primark und Zalando seien dreigroße Ansiedlungen realisiert worden.An gut platzierten Logistikstandortenmüssten schon mal für entsprechendeGrundstücksflächen einige MillionenEuro nur zur Bevorratung undals sogenannte Optionsprämie auf denTisch gelegt werden, sagt Gazely-ChefIngo Steves. Gazeley verfolgt seit Langemdie Strategie, sich in zentralen wirtschaftlichenBallungsregionen langfristigFlächen zu sichern. f|Eine Langfassung des Textesfinden Sie online unterwww.haufe.de/immobilienwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


48 Finanzen, Markt + ManagementDie akademische SeiteKönnen wir uns so viel„People´s Business“ erlauben?Prof. Dr. Susanne Ertle-StraubAngebot und Nachfrage nach Gewerbeimmobilien kommen hauptsächlich überDirektkontakte zustande. Effizienz sieht anders aus. Eine Studie der HAWKHolzminden hat die Mechanismen genauer unter die Lupe genommen.Prof. Dr. Susanne Ertle-Straub, Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst-HAWK, HolzmindenIn Zeiten schlanker Prozesse ist es aufAnbieter- und Nachfrageseite eine Frageder Effizienz, auf welchem Weg undwann es zu einer erfolgreichen Transaktionkommt. Dies ist wiederum eineFrage der Transparenz und somit der Informationseffizienzüber Anlageprofile.Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelleStudie, die die HAWK Holzminden mitStudierenden des MasterstudiengangsBau- und Immobilienmanagement unteretwa 2.050 Markteilnehmern durchgeführthat. An der Umfrage beteiligtensich mit 43 Prozent Marktteilnehmer, dieder Gruppe „Anbieter“ zugeordnet sind,und mit 36 Prozent die Gruppe der „Anleger“.21 Prozent waren sowohl Anbieterals auch Anleger.Nach wie vor sind es nach Aussageder Befragten vor allem persönlicheDirektkontakte, bei denen Anlageprofileder Anlegergruppen den Anbietergruppenübermittelt werden. Gefragtnach den Wegen, über die die Anbietervon den Anlageprofilen der Investorenerfahren, antwortete ein Großteil „überbestehende Direktkontakte zu bereits bekanntenAnlegern oder neue Direktkontaktezu neuen Anlegern“.Auf der Anlegerseite bindet vor allemder Objekteinkauf enorme Personalkapazitäten,je nach Unternehmensgrößezwischen einem Viertel bis zur Hälfe desPersonals. Wenn dann noch ein Vierteloder sogar die Hälfte der Arbeitszeit fürdie Archivierung oder die Absage nichtinfrage kommender Immobilien aufgewendetwird, ist die Frage nach der Effizienzberechtigt.Information nicht selten ineffizientBestätigt wird diese These darin, dasslediglich rund 25 Prozent der Befragtendas Objektangebot gezielt auf das eigeneAnlageprofil ausgerichtet sehen. Zu gleichemAnteil werden Immobilien angeboten,die einem veralteten Anlageprofilentsprechen. Die Anleger sehen sich teilweiseeiner Angebotsflut ausgesetzt. Dasdrängt geradezu die Frage auf, ob sich dieUnternehmen und vielleicht eine ganzeBranche so viel „People´s Business“ erlaubenkönnen. Setzt man den Personalaufwandin Relation zu den tatsächlichangekauften Objekten, verschlechtertsich die Relation noch. Natürlich ist diesnicht nur auf die Informationsdefizitezurückzuführen, sondern von vielfältigenEinflussfaktoren bestimmt.Die Studie zeigt auf der Seite der Anbieter,dass viele Exposés verschickt werden,bis es zum Treffer kommt. Auch hierwird lediglich bei jedem vierten Angebotüberhaupt Interesse bekundet. Analog zuden Anlegern wenden auch die Anbieterviel Zeit für die Archivierung und Ablagenicht zum Erfolg geführter Objekte auf.Eine Verschwendung von Ressourcenauch auf dieser Seite des Markts.Zumindest was die angebotene Asset-Klasseanbelangt, scheint es Übereinstimmungenzwischen Angebot undNachfrage zu geben. Es sind bevorzugtBüros, gefolgt von Einzelhandelsimmobilienund Wohnportfolios.Diskrepanzen gibt es in der Häufigkeitdes Informationsaustauschs zwischenAnbietern und Anlegern übergeänderte Anlageprofile. Da stellt sichzwangsläufig die Frage, auf welchen Wegendieser Informationsaustausch stattfindet.Demnach ist die eigene Websitenoch das dominierende Medium, dichtgefolgt von den Internetplattformen Immoscout24-Commercial Network.Bei der Beurteilung der Informationseffizienzantwortete ein Großteil beiderBefragungsgruppen, dass diese deutlichverbesserungsbedürftig ist. Konkretsollte die Markttransparenz durch gutstrukturierte Datenbanken verbessertwerden. f|Foto: yamix/shutterstock.com05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


49Dämmen lohnt sich –oder doch nicht?KfW-Studie. Für die einen war es eine große Überraschung, die anderen haben esschon immer gewusst: Die energetische Sanierung rechnet sich nicht. Oder doch?Diese Frage sorgt derzeit für erhebliche Verwirrung bei Hauseigentümern.Alexander Heintze, MünchenAuslöser für die aktuellen Diskussionenwar ein Artikel in der „Welt“ mitder Über schrift „Die große Lüge vonder Wärmedämmung“. Eine Studie derstaatlichen Förderbank KfW förderteangeblich zu tage, dass sich Sanieren undDämmen für Mieter und Hausbesitzernicht rechnen. In der Tat veröffentlichtedie staatliche Förderbank KfW im Märzeine Studie des renommierten BaslerPrognos-Instituts. Darin berechnete dasInstitut, welche gesamtwirtschaftlichenEffekte von den Fördermaßnahmen derKfW zum ener gieeffizienten Bauen undSanieren bis zum Jahr 2050 zu erwartensind.Auf den ersten Blick lieferte die Studieein ernüchterndes Ergebnis für Hausbesitzer.Um die von der Politik vorge­Gut eingepackt. Was bringtdem Haus die Mütze?Auf einen Blick››Auslöser für die aktuellen Diskussionenwar eine Studie der KfW-Bank, die angeblichzutage förderte, dass sich Sanierenund Dämmen nicht rechnen.››Kurz danach sah sich die KfW gezwungen,die veröffentlichten Zahlen zu ergänzen.››Bei der Frage, ob sich die energetischeSanierung lohnt oder nicht, geht es letztlichum die Interpretation von „Ohnehin“-Kosten, die sowieso anfallen – etwa fürneue Fenster. Es spricht einiges dafür,dass nur die „echten“ Mehrausgaben gerechnetwerden sollten.gebenen Energiesparziele zu erreichen,sind demnach bis 2050 Investitionen voninsgesamt etwa 838 Milliarden Euro notwendig,die über die KfW-Programmefinanziell unterstützt werden.Diesen Investitionen stehen Einsparungenbei den Energiekosten von lediglich370 Milliarden Euro gegenüber.Damit werde deutlich, „dass sich ausheutiger Sicht die Investitionen nichtallein aus den eingesparten Energiekostenrefinanzieren lassen“, resümiertedie KfW in einer Pressemitteilung zurStudie. Hinzu kämen allerdings Wertsteigerungenan den Gebäuden undKomfortverbesserungen für die Nutzer,die nicht Gegenstand der Untersuchungwaren.Kurz danach sah sich die KfWgezwungen, die veröffentlichten Zahlenzu ergänzen und zu interpretieren.So habe die Studie in die Kosten für dieener gieeffiziente Sanierung von etwa 507Milliarden Euro auch allgemeine Renovierungskosteneingerechnet. Diese 270Milliarden Euro würden aber unabhängigvon energetischen Maßnahmen ohnehinanfallen. Die energiebedingtenMehrkosten beliefen sich also nur auf237 Milliarden Euro. Rechne man dieerzielten Heizkostenersparnisse von 361Milliarden Euro dagegen, ergebe sich alsoein Plus von 124 Milliarden |gwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


50 Finanzen, Markt + ManagementEuro. Die Gesamtsumme von 838 MilliardenEuro enthalte zudem prognostizierteInvestitionen von 331 MilliardenEuro für energieeffiziente Neubauten.Auch diese würden unabhängig von derSanierung bestehender Bauten anstehenund mit ihren höheren Energiesparstandardszum Erreichen des Ziels beitragen.Diese Zahlen sind in der Studie nicht explizitenthalten.Unterstützung bekommt die KfWvon der Deutschen Energie-AgenturGmbH (dena). „Die Mehrkosten für dieenergetischen Maßnahmen lassen sichüber die Energieeinsparung refinanzieren.Das zeigen hunderte Praxisbeispieleder dena“, betont Stephan Kohler, Vorsitzenderder dena-Geschäftsführungund Sprecher der Allianz für Gebäude-Energie-Effizienz. Er rät: „Gebäudeeigentümersollten sich nicht durch irreführendeZahlenvergleiche beunruhigenlassen.“ „Wenn ein neues Fenster eingebautoder eine Fassade erneuert wird,fallen immer Kosten an, egal ob nunbesonders energieeffizient oder nicht“,so Kohler weiter. Deswegen müsse bei einerSanierung genau untersucht werden,welche Maßnahmen sowieso für Instandhaltungoder Modernisierung nötig seienund welche explizit die Energieeffizienzverbesserten. Vergleiche man dann die„Die Mehrkosten für die energetischenMaßnahmen lassen sich überdie Energieeinsparung refinanzieren.Das zeigen hunderte Praxisbeispiele.Gebäudeeigentümer sollten sichnicht durch irreführende Zahlenvergleicheverunsichern lassen.“Stephan Kohler, dena-GeschäftsführungKosten für die Energieeffizienzmaßnahmenmit den Energieeinsparungen werdeklar, dass sich die energetische Gebäudesanierunglohnen würde.Ohnehin-Kosten berücksichtigenBei der Frage, ob sich die energetischeSanierung lohnt oder nicht, geht esletztlich um die Interpretation dieser„Ohnehin“-Kosten im Zahlenwerk. Esspricht einiges dafür, dass nur die „echten“Mehrausgaben gerechnet werdensollten. Zumindest bei den Neubauten istdas unstreitig. Diese müssen ohnehin dieenergetischen Auflagen erfüllen, ob mitoder ohne KfW-Förderung.Gesamtwirtschaftlich betrachtetmacht sich der Sanierungsaufwandauf jeden Fall bezahlt. Allein durch dieUmsetzung der geförderten Energiesparinvestitionenwürden bis 2050 proJahr zwischen 200.000 und 300.000 Ar­beitsplätze gesichert. Pro Jahr erhöhtendie mit den Investitionen angestoßenengesamtwirtschaftlichen Effekte somit dasdeutsche Bruttoinlandsprodukt um 0,4Prozent oder 10,6 Milliarden Euro.Selbst die Haushalte haben etwasdavon. Durch die Energieeinsparungensteigen rechnerisch die Einkommen. Dagegenmüssen jedoch die dämpfendenWirkungen aus der Tilgung der Krediteund die höheren Energiekosten gerechnetwerden.Laut KfW amortisiert sich eine Sanierungmit den Fördermitteln in derRegel deutlich früher als ohne, meist inweniger als 20 Jahren. Dennoch geht diePrognos-Studie davon aus, dass es einerdeutlichen Steigerung der Investitionenfür die energetische Gebäudesanierungund den energieoptimierten Neubau bedarf,um das Energiekonzept umzusetzen.„Um diese im Sinne der bewährtenFörderstrategie anzureizen, bedarf eseiner deutlichen Ausweitung der Förderung“,schreibt Prognos – ganz im Sinneder KfW. Für die Jahre 2013 und 2014 hatder Bund die Mittel für die Programmebereits aufgestockt.Gut isoliert? Auch wenn die Kritiker der Wärmedämmung nach der Studiezu früh gejubelt haben, einige Nachteile lassen sich nicht wegdiskutieren.Kostengrab Styroporplatten?Auch wenn die Kritiker der Wärmedämmungaufgrund des ersten Urteilsder Studie zu früh gejubelt haben, einigeNachteile lassen sich auch durch dasZahlenwerk nicht wegdiskutieren. Kritikerbleiben dabei, dass die Nachteileder Dämmung überwiegen. Vor allemdie kostengünstigen Styroporplatten, dievon außen an den Fassaden angebrachtwerden, seien ein Kostengrab, da sie sehrkurzlebig und anfällig für Schäden sind.Die Nachfolgekosten für Reparaturenund Austausch wurden in der Studienicht berücksichtigt. f|Foto: dena; Copit/shutterstock.com; Illustration: Johannes Mundinger05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Mitte51GraffitiMitten imImmobilienlebenShoppingcenter, Städtebau & Co. Früher war der Marktplatz die Mitte einerStadt. Doch die Branche verschiebt die Dimensionen. Der Trend geht zu mehr„Neuen Mitten“.Laura Henkel, FreiburgDie Mitte, als räumliche Dimension verstanden,ist seit urältesten Zeiten dasZentrum des gesellschaftlichen Lebens.Im römischen Reich war es ein Ort, derden politischen, religiösen, juristischenund wirtschaftlichen Mittelpunkt einerStadt ausmachte. Architektonisch wertvollgestaltet war der Marktplatz einSchauplatz der (Macht-)Repräsentation.Heutzutage ist die Mitte keine klarfestgelegte Position mehr (S. 52). Dimensionenverschieben sich: örtliche,politische wie gesellschaftliche. In den90er Jahren gab es neue urbane Mittenfür Shoppingcenter wie die „Neue MitteOberhausen“ (S. 53). In jüngster Zeitdrängen Einkaufszentren jedoch in diealten Stadtmitten zurück (S. 54). Undüber die Verortung der wirklichen MitteBerlins wird seit dem Mauerfall diskutiert.Jenseits des Städtebaus geht es umdie Frage nach ihrem Symbolgehalt.Bei polarisierten Marktkonstellationenverlässt man bewusst die Mitte.Unternehmen, deren Marketing sich füreine strategische Positionsveränderungnach oben, das sogenannte „tradingup“, oder nach unten, „trading down“,entscheidet, tun gut daran. In der „Zwischendrinposition“gelingt eine stärkereProfilierung gegenüber der Konkurrenznur schwer.Maß und MitteDoch wie findet man für sich die richtigeMitte? Sie lässt sich nicht arithmetisch ermitteln,sondern es gilt nach Aristotelessituativ die „nach uns bemessene Mitte“.www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


52MitteGraffitiAttraktives ZentrumLinks daneben. Die Mitte scheint auf den ersten Blick eine klar definiertePosition zu sein. Doch der Eindruck täuscht. Das wissen „Stadtplaner genausowie deutsche Parteien.“Norbert Jumpertz, StaigWenn etwas als Mitte bezeichnet wird,dann wird dadurch sehr oft eine räumlicheDimension beschrieben. Im Dudenwird sie unter anderem als der Punkt definiert,der von allen Enden (eines Körpers)gleich weit entfernt ist. Sie kannalso der Mittelpunkt von etwas sein,dann ist die Mitte tatsächlich eine klareOrtsbestimmung. Vielleicht sogar in derPolitik? Im September finden Bundestagswahlenstatt. Und die Wählergruppe,um die viele Parteien am stärkstenbuhlen werden, wird die Mitte sein. Allesklar? Nein. Trotzdem wird die Mitte– ohne Rücksicht auf Verluste – im poli-tischen Vokabular gnadenlos breit getreten.CDU und CSU sehen sich als „Parteider Mitte“, auch der FDP liegt sie amHerzen. Die SPD will nicht nachstehen.Sie sieht sich seit 40 Jahren als Partei der„Neuen Mitte“.Die Suche nach der MitteDie Grünen suchen noch ihre Mitte-Justierung.Frecher ist „Die Linke“, die sichfür den politischen Sektor abseits derMitte entschied. Ob das clever war, bleibtabzuwarten. Zumal sich Dimensionenverschieben. Das Mittelmeer war der»Die Mitte ist wichtigund wertvoll. Schon derchinesische Gelehrte Laotsewusste: Wer seine Mitte nichtverliert, der dauert.«Mittelpunkt der antiken Welt und der imMittelalter. Seinen Namen hat es behalten,aber niemand würde es heute als denMittelpunkt der Welt definieren. Chinawar das Zentrum des antiken Asien, wohersein Name „Reich der Mitte“ (chinesisch:Zhong-guo) stammt.Während das Mittelmeer seinefrühere Bedeutung nicht wieder erlangenwird, sieht das bei China anders aus.Es ist nur eine überschaubare Zeitspanneweniger Jahrzehnte, bis das bevölkerungsreichsteLand der Erde die USA alsglobale Führungsmacht ablöst. Die Bevölkerungzieht es in die Städte. Pekingund Shanghai platzen aus allen Nähten.Ähnliches ist in anderen Schwellenländernzu beobachten. Ballungszentrenwerden zu Megastädten, die ihr Gesichtradikal ändern und um ihre Identitätfürchten müssen. Städte brauchen einZentrum, wo alles zusammenläuft. Dortpulsiert das Leben. Menschen treffenaufeinander. Das macht den Reiz derStadt aus.Doch wie ist es um ihre Zukunft bestellt?Viele Großstädte gelangen an dieGrenze ihrer Belastbarkeit. Der Gewerbeparkauf der grünen Wiese setzt vorallem dem eingesessenen Einzelhandelin der Kleinstadt zu. Und das könnteerst der Anfang sein. Die Verlockungist groß, die analoge durch die digitaleStadt zu ersetzen. Im Internet in Ruheeinzukaufen ist bequemer und – geradefür den Handel – obendrein kostengünstiger.Das Logistikzentrum ersetzt dieEinkaufspassage – eine schrecklich Vision?Vom chinesischen Gelehrten Laotseist der Satz überliefert: Wer seine Mittenicht verliert, der dauert. f|Foto: Robert Adrian Hillman/shutterstock.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Mitte53Pinguine in derEinkaufsweltCentrO. Für 2,1 Milliarden D-Mark legte sich Oberhausenvor 17 Jahren eine „Neue Mitte“ zu. Wieso funktioniertdiese Stadt aus der Retorte?Rahel Willhardt, KölnPinguine in der Antarktis besuchen?Lego entdecken? Seit April brauchtman dafür nur noch bis Oberhausenzu fahren. 15 Millionen Euro ließ sichMerlin-Entertainment die Erweiterungihrer Aquawelt kosten. Eine Millionmehr Besucher soll sie dem ShoppingundFreizeitkomplex bringen. 2012 zoges 23 Millionen Besucher in die „NeueMitte“, knapp 450.000 blieben überNacht. Zahlen, die belegen: Der Wandelvon der verblichenen Industriestadtzum Tourismusmagneten funktioniert.Wendepunkt ist der 12. September 1996.Ab da floss keine Stahllegierung mehr,sondern Kohle auf der 83-Hektar-Industriebrache.Allen voran in Deutschlandsgrößter Mall, dem CentrO, mit mittlerweile119.000 Quadratmetern Brutto-Verkaufsfläche.Marode Malocherstädte„Die umliegenden Gemeinden fürchtetendie Handelsmacht, entsprechendsteinig war der Genehmigungsweg“,erinnert CentrO-Anwalt Dr. JohannesGrooterhorst, der das Projekt bis vordas Bundesverwaltungsgericht verteidigte.Ein Vorhaben dieser Größe hatteschon damals hohe Klippen zu nehmen,aber viele glückliche Umstände trafenzusammen: Wiedervereinigungsbedingtlag das Investoreninteresse im Ostenund die Ruhrstadt nach Verlust von47.000 Arbeitsplätzen in Agonie. Dasverkehrstechnisch traumhaft angebundene143-Hektar-Thyssenareal suchteeine Nachnutzung und StadtdirektorBurkhard Drescher peitschte das visionäreProjekt gegen alle Widerständedurch. Mit Eddie Healey hatte er einensolventen Entwickler gefunden, gewilltzu beweisen: Marode Malocherstädtesind wiederbelebar. Dass man das nachUS-Vorbild geformte Einkaufsvergnügen„Neue Mitte“ taufte, war ein genialerSchachzug, der Skeptikern Wind aus denSegeln nahm.Wer heute Oberhausen sagt, meintin der Regel „Neue Mitte“. Das CentrOist eine echte Alternative zur City. Fürden Shoppingcenterexperten der erstenStunde, Peter Fuhrmann, ist klar: DieMischung macht’s! Dazu muss man wissen:Bei Angloamerikanern galten Mallsbereits als Ausflugsziele – hier eher als Innenstadtplagiat.Entsprechend skeptischWer heute Oberhausensagt, meint in der Regeldie „Neue Mitte“ unddas CentrO.beäugte die Branche Nova wie Flanierpromenade,Multiplex-Kino oder den1.200-sitzplatzstarken Foodcourt. „Wiesoauf zahlungsschwächere Unterhaltungsangebotemit Magnetkraft setzen,wenn mietstarke Filialisten zur Handsind?“, schüttelten Handelsexperten denKopf. Mittlerweile sind sie schlauer. DasCentrO funktionierte vom ersten Tagan, die Lernkurve im Freizeitareal warhöher. Es leistete Pionierarbeit: Aus derModellbahnwelt wurde die der Spionage;die Musical Hall kam erst dank StageEntertainment und 20 Millionen Eurovon Extrainvest in Schwung; und der karusselgespickteFreizeitpark erblüht nununter Merlin-Entertainments Fittichenzum Sealife-Park. So betrachtet ist es einEchtzeitversuchslabor, das Oberhausenzu einer vitalen Mitte verhalf. f|www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


54MitteGraffitiDie geistigen Mitten scheinenaustauschbar, wenn nicht garverzichtbar geworden zu sein.Was bleibt, sind Bilder fürVerkaufsprospekte.Ohne Zentrumkeine VerlässlichkeitVerlust der Mitte. Neue urbane Fixpunkte wie Shopping Center oderkünstlich angelegte Wasserflächen haben eins gemeinsam: Sie sind unverbindlich.Dr. Gudrun Escher, XantenEin flüchtiger Blick auf aktuelle städtebaulicheGroßprojekte rings um denGlobus – auch auf Nominierungen zuden Mipim Awards 2013 – genügt, umfestzustellen: Wasserflächen scheinendie neuen urbanen Fixpunkte zu sein.Künstlich angelegt, von Promenadenumgürtet, schaffen sie Projektionsflächenfür die teuren Uferlagen – und sieschaffen Distanz zum Gegenüber jenseitsdes Wassers, bloß nicht zu nahe kommenlassen! Älter und nicht zuletzt in denGolfstaaten verbreitet ist das Postulat einerneuen urbanen Mitte als Shoppingcenter.Seither häufen sich die „NeuenMitten“, gerne auch als austauschbareWohn- und Geschäftshäuser.Sinnentleerte ChimärenIm Konzept der europäischen Stadt warder Marktplatz die bürgerliche Mittezwischen Kirche und Rathaus, dem geistlichenund dem weltlichen Zentrum. Erbezog seine Bedeutung im städtischenLeben als öffentlicher, mulitfunktionalerRaum gerade aus dieser Doppelbeziehungzu Kirche und Staat.Sozialistische Stadtplanung setztean seine Stelle die Volkshäuser, in denenBürgerschaft und Obrigkeit, geistlicheund geistige Orientierung vereinigtwerden sollten nach dem älteren Musterdes Festspielhauses in der GartenstadtHellerau, dort Ausdruck eines soziokulturellenReformgedankens. In jüngererZeit griffen die Retortenstädte des amerikanischenNew Urbanism solche Anordnungenwieder auf, denn wer sich nachaußen abschottet, braucht den Fokus aufeine Mitte – und sei es in Gestalt einesPseudo-Rathauses. Hier genügt der äußereSchein. Solche Mitten bleiben sinnentleerteChimären, wenn die Eigentümer-Obrigkeitder Communities ganzwoanders residiert. Letztes Glied in derDegenerationskette ist das Quartiersbüroin der Wohnsiedlung – oder eben dieWasserfläche, eine Notlösung, wo andereInhalte fehlen.Mitte ohne MitteIn Hamburg kreierte jüngst die InternationaleBauausstellung IBA Wilhelmsburgam S-Bahnhof eine „Neue Mitte“ ohneMitte: Hybrid Homes, Smart MaterialHomes, Smart Price Homes und WaterHouses bieten einen bunten Strauß experimentellerArchitektur, eingebunden indas künftig umweltfreundliche Netz derneuen Energieversorgung WilhelmsburgMitte – Ökologie als neue Sinnstiftung?Die geistigen Mitten scheinen austauschbar,wenn nicht gar verzichtbargeworden zu sein, so jedenfalls schon1948 die Diagnose von Hans Sedlmayerin seiner Schrift „Verlust der Mitte“. Allden neuen Mitten gemeinsam ist die Unverbindlichkeit.Was bleibt, sind Bilderfür Verkaufsprospekte. Das Leben wirdsich andere Bezugsgrößen suchen. f|Foto: shutterstock.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Ihr individuelles Portal für mehr WissensproduktivitätHaufe Suite – ausgezeichnet mit demInnovationspreis-IT 2012 und Finalist beimBest in Cloud-Wettbewerb 2012www.haufe.de/suite


56SpecialSpecialImmobilienportaleInhaltWürde Immobilienscout24 aufgekauft oderginge an die Börse, würde dies deutlicheVeränderungen bei den Immobilienportalenbedeuten. Aber auch ohne diesen Schritt istder Markt von ständigen Veränderungen geprägt.Neben den großen Anbietern spielenauch kleinere Portale eine Rolle.MarktkonsolidierungLokale Angebotekommen anImmobilienportale. Der Markt ist in Bewegung.Eine mögliche Konsolidierung und derImmobilienboom beschäftigen die Anbieter. Sieversuchen, Nutzer mit neuen Services zu binden.Alexander Heintze, München5656 - Wer kauft Immobilienscout24?57 - Entwicklung auf internationaler Ebene58 - Lokale Portale liegen im Trend59 - Welche Rolle spielen Facebook, Xing,Twitter & Co.?Neue AngeboteWer kauft Immobilienscout24? Diese Frage steht seit Monatenim Raum. Ende des Jahres 2012 zeigte der Axel-Springer-Verlag noch reges Interesse an der Scout-Gruppe, die derzeitnoch der Deutschen Telekom gehört. „Sollte die Scout-Gruppezum Verkauf stehen, wären wir geradezu verpflichtet, unsdas anzuschauen“, erklärte der Springer-VorstandsvorsitzendeMathias Döpfner im Interview mit dem Wall Street JournalDeutschland. Seitdem ist es ruhig geworden. Auch weil sich dieTelekom offenbar noch nicht ganz im Klaren darüber ist, wiesie den höchsten Preis für das Portal erzielen kann. So gab eskürzlich Gerüchte, die Telekom könnte Scout auch an die Börsebringen. Der Wert der sechs Internetportale in 22 Ländern wirdvon der Telekom laut Manager Magazin mittlerweile mit rund 2Milliarden Euro angesetzt.Diese Summe hat Springers Interesse doch wieder merklicherlahmen lassen. Zumal fraglich ist, was bei einem eventuellenKauf mit Immonet geschähe. Das Portal gehört bereitszu Springer. Eventuell stünde auch die Mediengruppe Madsackbereit, die seit dem vergangenen Jahr bereits mit 11,3 Prozentan dem Immobilienportal betei ligt ist. Derzeit gehören dieseAuf einen Blick››Unsicherheiten über eine mögliche Konsolidierung des Markts bleibenbestehen.››Die Portale profitieren angesichts der Knappheit von Immobilien inden Ballungszentren nur bedingt vom Immobilienboom.6060 - Mobile Angebote immer wichtiger- Gewerbliche Angebote im Visier62 - Scout-Holding – Börsengang oderVerkauf an Springer: Ein Interview mitImmo welt-CEO Carsten Schlabritz››Der Markt wächst nicht mehr so stark, dafür arbeiten die Anbieteran einer stärkeren Differenzierung über Zusatzangebote.››Klarer Trend sind die Regionalisierung und geschlossene Plattformenfür Investoren.››Neue soziale Medien bieten viel Potenzial, werden aber nur sehrzurückhaltend genutzt.Foto: robert s/shutterstock.com05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


57Mobile Anwendungen.Der Wachstumsmotor ist derzeit dasmobile Internet. Bei Immobilienscout24kommen inzwischen 40 Prozent derBesucher über mobile Geräte.Überlegungen klar in den Bereich der Spekulation. Die beteiligtenUnternehmen wollen sich dazu nicht äußern. „An Spekulationen– die momentan vielfach kursieren – beteiligen wiruns nicht“, heißt es bei Immonet. Sicher sei aber: „Je stärker dieKräfte sich bündeln, desto mehr Vorteile hat auch der gewerblicheImmobilienmarkt.“Expansion ins AuslandDer Dritte im Bunde der großen Portale, die Immowelt AG,beantwortet die Fragen nach der künftigen Konsolidierungim Interview auf Seite 62. Die umworbene Immoscout24 gibtsich derweil selbstbewusst: „Beispiele wie Facebook, Amazonoder Google zeigen, dass sich im Internet oft klare Marktführerherausbilden. Wir werden auch weiterhin hart daran arbeiten,unseren Abstand zum Wettbewerb weiter auszubauen.“ Mit anderenWorten: Wir haben keine Angst vor der Konsolidierung.Dass es dazu kommen wird, glauben einige Marktteilnehmerohnehin nicht. Auch unbedeutende Portale stehen langeim Netz“, beobachtet etwa Henning Evers, Betreiber des Immobilienportalsohne-Makler.net. Florian Norosinski, Ge-schäftsführer von Immo4trans, sieht die Entwicklung eher aufinternationaler Ebene. „Portale werden verstärkt miteinanderkooperieren“, ist er überzeugt. So hat die Immo4trans bereitseine Kooperation mit dem türkischen Portal emlaktown.com.Allerdings keine exklusive. Denn emlaktown findet sich zumBeispiel auch auf der Immonet-Seite. Immobilienscout24 starteteim vergangenen Jahr in Österreich und erwarb eine Minderheitsbeteiligungan Property Guru, einem Immobilienportalin Südostasien. Doch auch kleinere Portale wie wunschgrundstück.desehen ihre Zukunft in einer Expansion ins benachbarteAusland.Unabhängig von einer möglichen Konsolidierung des Immobilienportalemarktsverfestigen sich einige Trends bei denPortalen. „Der Markt wächst zwar nicht mehr so stark, aber erdifferenziert sich jetzt stärker aus“, glaubt Maxi Schwarz vonwohnung-jetzt.de.Diese Differenzierung ist dringend notwendig. Immobiliengehen in Deutschland derzeit weg wie geschnittenes Brot. MancheAngebote stehen gerade mal wenige Stunden im Netz, dannist die Wohnung verkauft oder vermietet. Die Immobilienportaleprofitieren davon aber nur bedingt. Denn es gibt zwar vielNachfrage, aber nur wenig Angebot. Für die Portale bedeutetdas: viele Klicks, aber nicht unbedingt mehr Umsatz. „Das isteigentlich keine schöne Situation für die Immobilienportale“,konstatiert Kalaydo-Geschäftsführer Joachim Vranken.Damit die Portale für die zahlenden Anbieter wie Maklerdennoch interessant bleiben, müssen neue Konzepte her. Immobilienscout24will etwa den Zugang der gewerblichen Anbieterzu Eigentümern erleichtern. „Wir wollen legale Möglichkeitenschaffen, sodass Kaltakquise nicht mehr nötig ist“,verspricht Volker Wohlfahrt, zuständig für das Anbietermarketingund Markenführung bei Immobilienscout24. |gwww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


58SpecialBei Immonet sieht man ebenfalls noch Wachstumspotenzial inEntwicklungen, die der Immobilienwirtschaft helfen, Objektezu beschaffen und zu vermarkten. Immonet will dafür Maklerbörsenausbauen und etwa Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmenbei der Kommunikation mit den Mietern helfen.„Für diese gilt es Tools und Plattformen zu entwickeln“, so dasUnternehmen.Lokale Portale im TrendGanz klar im Trend ist die Regionalisierung der Angebote.„Wachstum sehen wir vor allem noch in den regionalen Portalen,die speziell auf die jeweilige Region zugeschnitten sindund Erfahrungen aus den jeweiligen Städten beinhalten“, sagtNorosinski. Seine Immo4trans betreibt selber 14 regionale Immobilienportaleund sieht einen klaren Trend zur regionalenSuche im Internet. „Zeitungsanzeigen sind bei guten Objektenschon so gut wie ausgestorben“, sagt Norosinski.Daran wollen immer wieder neue Anbieter mit regionalenSuchdiensten teilhaben. Die etablierten sehen die Ambitionenskeptisch. „Lokale Portale sind zwar ein Trend, aber auch dergeht vorüber“, ist sich Maxi Schwarz von wohnung-jetzt.desicher. Viele regionale Verlage von Tageszeitungen haben sichin der Vergangenheit viel von dem Geschäft versprochen. Diemeisten mussten einsehen, dass die Umsetzung schwieriger istals gedacht, und setzen heute lieber auf Kooperationen mit denetablierten Portalen.Auch die großen Portale drängen verstärkt ins regionaleGeschäft und erschweren so rein regionalen Anbietern das Leben.„Wir haben unsere komplette Produktpalette den regionalenGegebenheiten der Immobilienmärkte angepasst“, sagtein Immoscout-Manager. So könne etwa ein Makler aus Münchengezielte Imagewerbung schalten, die nur für Immobiliensuchendein München sichtbar sei. Für ihn ist es keine Frage,dass „Immobilienportale bei ihrer Produktgestaltung regionaleUnterschiede in den Märkten unbedingt mitdenken müssen“.Immonet kündigt ebenfalls an, Produkte und Ausprägungenmit lokalem Bezug weiter ausbauen zu wollen, sowohlim Bereich Objektvermarktung als auch bei der Objektakquise.Die Immowelt setzt bei der regionalen Vermarktung schon langeauf die Vernetzung mit lokalen Medien. So erscheinen dieInserate in über 50 Zeitungsportalen und in zahlreichen TagesundWochenzeitungen. Unter anderem durch exklusive Kooperationenmit der WAZ oder dem Münchner Merkur.„Es dürfte sehr schwer werden, heutzutage ein lokales Portalam Markt mit einem funktionierenden Geschäftsmodell zuetablieren“, glaubt Schwarz. „Man kann zwar immer noch rechtschnell ein Portal online stellen. Aber dieses dann zu managenund relevanten Traffic zu generieren, der sich monetarisierenlässt, darin liegt die eigentliche Kunst und hier sind die Hürdeninzwischen anspruchsvoll.“ Die entscheidenden Qualitätender großen Portale sind ihre Bekanntheit und die technischeAusgestaltung des Suchmaschinenmarketings. Beides ist fürkleinere Portale nur mir erheblichen Investitionen darstellbar.„Wachstum sehen wirvor allem noch in denregionalen Portalen, die speziellauf die jeweilige Regionzugeschnitten sind undErfahrungen aus den jeweiligenStädten beinhalten.“,Florian Norosinski,Geschäftsführer vonImmo4trans„Kleine Portale sind keine Bedrohung für die etablierten Plattformen,denn sie spielen meist nur regional eine Rolle – undhaben da und dort auch ihre Berechtigung“, erklärt eine Immonet-Sprecherin.Doch es gibt auch andere Wege, regional präsent zu sein.So veranstaltet etwa das Portal Kalaydo zusammen mit Maklernund regionalen Tageszeitungen eigene Immobilienmessen.Das ermögliche es Maklern, als regionale Marke wahrgenommenzu werden, erklärt Vranken. Einen eigenen lokalen Weggeht wunschgrundstück.de. Der Fokus des Portals liegt nichtrein auf klassischen Immobilienangeboten, sondern auf derVermarktung innerstädtischer sogenannter Potenzialflächen.Bo Nintzel, Geschäftsführer der wunschgrundstück GmbH,schätzt, dass es in Deutschland rund 1.500 Quadratkilometersolcher umnutzbaren oder untergenutzen Flächen im Innenbereichvon Städten und Kommunen gibt. Angesichts der Wohnungsknappheitin vielen gefragten Städten ein Potenzial, dasdiese in den nächsten Jahren näher betrachten müssen.Dementsprechend liegt der Fokus bei Kommunen und dengroßen Baulandentwicklungsgesellschaften. Um eine höhereVerbreitung zu erzielen, kooperiert wunschgrundstück ebenfallsmit mehreren Partnerseiten wie hausbaumax.de, danhaus.de, fertighaus.de und Immobilienscout24.de.Nintzel setzt bei der Regionalisierung auf die Kommunen. Aufdem Immobilienportal KIP (www.kommunale-immobilienportale.de)können Kommunen, Landkreise oder Wirtschaftsregioneneigene Immobilienportale betreiben. In Hessen betreibenbereits mehr als 20 Prozent der Kommunen und siebenLandkreise mit KIP Portale, auf denen sie etwa Informationenzum Standort und zur Wirtschaftsförderung darstellen können.Auch in Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz,Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg undim Saarland werde KIP bereits von Kommunen eingesetzt, erläutertNintzel.Social Media zurückhaltend genutztMit der lokalen Suche werden in Zukunft die Anforderungender Nutzer steigen. „Für den Suchenden werden verstärkt lokaleZusatzinformationen rund um Objekt oder Anbieter ab-Foto: vovan/shutterstock.com; immo4trans05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


59rufbar sein“, ist man bei Immonet überzeugt. Dabei könntendie sozialen Medien eine große Rolle spielen. Die meistenPortale nutzen diese bisher allerdings kaum und wenn, danneher als zusätzlichen Kanal, um die Immobilienangebote überFacebook, Twitter, Google+ und Co. an mögliche Interessentenweiterzuleiten. „Für die professionelle Vermittlung von Immobilienspielt Social Media eher eine untergeordnete Rolle“,beobachtet Wohlfahrt. Was auch daran liegt, dass die eigentlichenVorteile der sozialen Netzwerke weitgehend brachliegen.„Nicht nur die Suche nach einer Immobilie soll den Kundenanlocken, sondern zugleich auch aktuelle Informationen überdie Region“, erkennt Norosinski. Das alleine reicht noch nichtaus. Soziale Netze leben von Hinweisen der Nutzer. So sindbei einem Immobilienangebot etwa Kommentare zur Umgebung,zur Infrastruktur, Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten,Kinderspielplätze und Ähnliches denkbar. Immobilienscout24verfolgt mit dem WG-Portal noknok bereits einen möglichenAnsatz. Das Portal ermöglicht die Mitbewohnersuche oder dieGründung einer Wohngemeinschaft über Social-Media-Kanälewie Facebook. „Hierdurch können die beteiligten Parteiengleich prüfen, ob Hobbys und Interessen für ein mögliches Zusammenlebenpassen“, sagt Wohlfahrt.Bei Immoscout können Nutzer zudem Immobilien und Immobilienanbieteronline bewerten. „Damit haben wir erstmalseine Möglichkeit geschaffen, dass Makler und andere gewerblicheImmobilienanbieter ihre tatsächliche Leistung umfassendtransparent machen können“, sagt Wohlfahrt. Seit dem Startder Online-Bewertung 2012 seien bereits über 500.000 Bewertungenvon Nutzern eingesammelt worden. Noch im erstenHalbjahr 2013 sollen Auftraggeber auch Makler und Verwalterbewerten können. Um diese Aktivitäten voranzubringen,unterstützt das Portal seine gewerblichen Kunden, etwa durcheine Facebook-App zur Einbindung der eigenen Objekte in dieFacebook-Seite und durch Online-Schulungen zum Thema.Skeptisch ist dagegen Olivier Nachbagauer, Betreiber desPortals Immofinder. Er sieht den Hype schon wieder abschwellen.„Konnten vor zwei Jahren zum Beispiel noch 1.000 Besuchervon Facebook geködert werden, sind es heute gerade mal20 im selben Zeitraum“, setzt er wenig Hoffnung in die Zukunft.Twitter sei noch etwas besser, aber auch stark rückläufig.Wie es anders gehen kann, zeigt wunschgrundstück.de.„Unsere Erfahrung ist, dass es nicht leicht ist, den tatsächlichenEndverbraucher zu erreichen, und sich Social Mediamehr im B2B-Bereich abspielt“, sagt Nintzel. Er betreibt eineeigene Gruppe bei Xing mit über 1.500 Mitgliedern, hauptsächlichBürgermeister, Wirtschaftsförderer und Makler. DerTrend Social Media sei nicht zu vernachlässigen. „Derzeit findendie meisten Besucher den Weg auf unser Portal über dieGoogle-Suche. Es besteht jedoch durchaus die Möglichkeit,dass sich dies in den kommenden Jahren stark |gKleine Portale. Neben den großenAnbietern drängen immer mehrkleinere Portale ins Netz; im Trendliegen regionale Angebote.www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


60Specialin Richtung der sozialen Netzwerke verschiebt“, so Nintzel.Dabei werden auch Videodienste eine stärkere Rolle spielen.Diese werden von der Immobilienbranche noch sehr stiefmütterlichgehandhabt. Immonet bietet etwa eine Online-Immobilienbewertungan, die Immowelt brachte eine Net TV App aufden Markt, mit der mithilfe internetfähiger TV-Geräte Immobiliengesucht werden können. Ein Geschäftsfeld, das künftigdeutlich zunehmen könnte.„Wir wollen legaleMöglichkeiten schaffen,sodass Kaltakquise nichtmehr nötig ist.“Volker Wohlfahrt,Immobilienscout24Mobile Angebote immer wichtigerEng verbunden mit den sozialen Medien ist die Nutzung mobilerEndgeräte. „Der größte Wachstumsmotor ist derzeit dasmobile Internet“, berichtet Wohlfahrt. Bei Immobilienscout24kämen inzwischen 40 Prozent der Besucher über mobile Geräteauf die Seite. „Wir rechnen damit, dass wir die 50-Prozent-Marke noch in diesem Jahr knacken“, so Wohlfahrt weiter. Dasmobile Internet werde künftig der dominierende Kanal für dieImmobiliensuche sein. Auch Vranken ist überzeugt, dass „mobileEndgeräte die Branche die nächsten Jahre noch viel beschäftigenwerden.“Bei den großen Portalen gibt es keinen, der nicht ein Zusatzprogrammfür Smartphones oder zumindest eine mobilfähigeInternetseite hat. Und auch die kleineren Portale ziehennach. So kündigen etwa Immo4trans und wunschgrundsück.deApps oder zumindest mobile Webseiten an.Mobile Dienste und soziale Netze sind nur ein Teil der Aktivitäten,mit denen die Portale um zahlende Nutzer kämpfen.Seit Jahren versuchen sie, ihre Angebote rund um die Immobiliezu erweitern und nicht nur als reine Suchmaschine genutzt zuwerden. „Wenn ein Objekt gefunden ist, verliert das Portal denNutzer“, weiß Kalaydo-Chef Vranken. Mit zusätzlichen Informationenrund um die Baufinanzierung, Kontakte zu Umzugsunternehmenoder Hilfe bei der Auswahl und beim Wechseldes Telefon- oder Stromanbieters wollen vor allem die großenPortale die Nutzer länger auf den Seiten halten und zusätzlichesGeschäft generieren. Wohlfahrt sieht in diesem Bereich „nochgroßes Wachstumspotenzial“. Einfach wird es nicht. Denn diezeitliche Lücke zwischen dem erfolgreichen Gesuch und demEinzug ist in den meisten Fällen einfach zu groß, als dass sich„Wenn ein Objekt gefunden ist,verliert das Portal den Nutzer.“Joachim Vranken,Geschäftsführer von Kalaydodie Nutzer an solche Zusatzleistungen erinnerten. Auf derSuche nach neuen Märkten nehmen einige Portale verstärktdie gewerblichen Nutzer ins Visier. „Geschlossene Online-Marktplätze für Investmentimmobilien sind ein wachsendesGeschäftsfeld, da speziell die Vermarktung von Immobilien immittleren Preissegment von eins bis fünf Millionen Euro zunehmendim Internet stattfindet“, erklärt Immonet.de auf Anfrage.2012 lag das Gesamtvolumen in Deutschland immerhin bei 36Milliarden Euro. In diesem Jahr könnte es noch mehr werden.Bei Immonet setzt man dabei auf eine Kooperation mit derHamburger Asset Profiler GmbH. Das Matching-System führtKäufer und Verkäufer mit passenden Interessen direkt zusammen.Mit der Kooperation reagiere man auf das große Interessevon Anlegern aus dem In- und Ausland.Beim Vorreiter Immobilienscout24 entwickelt sich das geschlosseneInvestmentportal CommercialNetwork recht erfolgreich.In 2012 wurden Immobilien mit einem Gesamtwert vonrund fünf Milliarden Euro vermarktet. Die Transaktionen imBereich zwischen 2,5 bis elf Millionen Euro fanden dabei vorallem in den Asset-Klassen Wohnen, Büro und Einzelhandelstatt. In diesem Jahr soll das Portal erneut dreistellig wachsen.Gewerbliche Nutzer ins Visier nehmenAktuell startet das Makler- und Beratungsunternehmen JonesLang LaSalle ein eigenes Gewerbeimmobilien-Suchportal fürBüro- und Industrieimmobilien. Seit Mitte April werden unterjll.de/immo mehr als 2.400 Gewerbeimmobilien in über 50Office- und rund 200 Industrial-Standorten angeboten. TimoTschammler FRICS von Jones Lang LaSalle Deutschland versprichtsich davon ein zusätzliches Umsatzpotenzial.Kleinere Portale sind dagegen eher zurückhaltend undkonzentrieren sich auf die private Kundschaft. Allerdings plantetwa Immo4trans ebenfalls einen geschlossenen Online-Marktplatz.Dieser werde jedoch ausschließlich an die eigene Maklersoftwareilogu gekoppelt, sagt Norosinski. Wunschgrundstück-Geschäftsführer Nintzel plant ebenfalls einen geschlossenenBereich für die Vermarktung von attraktiven Potenzialflächender Kommunen. „Hier werden sich Investoren umfassend beider Wirtschaftsförderung der Kommunen über verfügbare Flächeninformieren können“, erklärt Nintzel. |Foto: Kalaydo; ImmobilienScout2405 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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62„Keine direkten Auswirkungen“SpecialInterview mitCarsten SchlabritzDirk Labusch, FreiburgBörsengang oder Verkauf? Und etwa dochnoch an Springer? Die Mutter Telekomkönnte die Scout-Holding in nächster Zeitzu Geld machen. Das würde die Landschaftder Immobilienportale stark verändern. EinInterview mit dem CEO der Immowelt AG.„Ein Zusammenschluss von Immonet und ImmobilienScout 24 ist sehrfraglich“, meint Carsten Schlabritz.Herr Schlabritz, wie sieht die Welt derImmobilienportale demnächst aus?Schlabritz: Wenn Sie auf den möglichenVerkauf der Scout-Gruppe durch die Telekomanspielen: Der Portalmarkt wirddadurch zunächst nicht unmittelbar beeinflusst.Spannend ist sicher die Frage,ob Scout 24 an die Börse geht oder an einenanderen Interessenten verkauft wird.Warum soll die Scout-Holding überhauptverkauft werden?Schlabritz: Insbesondere Immobilienscout24 ist derzeit ein sehr ertragsstarkesUnternehmen. Ich denke daher, dass derEigentümer Telekom die Gelegenheitnutzen will, den bis heute erzielten Wertzuwachszu realisieren.Die Übernahme der Scout-Holdingdurch Springer, die Mutter von Immonet,wurde zwar dementiert, ist abernach wie vor denkbar. Was würde dasfür Ihr Portal Immowelt bedeuten?Schlabritz: Durch einen Wechsel desGesellschafters sehe ich für uns keine direktenAuswirkungen.Werden wir einen großen Zusammenschlussbekommen von Immonet undImmobilienscout 24?Schlabritz: Das halte ich für sehr fraglich.Sollte es Ziel sein, die Marktstärkevon Immobilienscout 24 durch eine Fusionmit Immonet noch weiter auszubauen,würde das Kartellamt dazu sichereinige kritische Fragen stellen.Und was passiert gerade mit Immonet?Schlabritz: Es ist anzunehmen, dass dasInteresse der eigenen Konzernmutteram Marktführer Immobilienscout 24 beiImmonet zumindest keine Jubelschreiehervorgerufen haben dürfte. Und amMarkt haben sich die großen Ansagenvon Immonet zu der in 2011 gestartetenWachstumsoffensive aus unserer Sichtdoch eher in Luft aufgelöst.Die Preiserhöhungen bei Immobilienscout24 sind ein großes Thema im Web.Schlabritz: Hier ist Immobilienscout 24ja seit Jahren konsequent. Ob das Kalkül,dass die meisten Kunden mitziehen werden,erneut aufgeht, bleibt abzuwarten.Gegen die Marktmacht der Nummer einskann man nicht viel unternehmen ...Schlabritz: Ich glaube, dass der Marktinzwischen sensibler geworden ist unddass Marktteilnehmer die Alternative deranderen Börsen viel stärker nutzen. Wirverspüren jedenfalls regen Zulauf. Esgibt jetzt schon Regionen, wo Immoweltgegenüber Immobilienscout 24 marktführendist. Trotzdem nutzen viele Maklerauch dort das Berliner Portal, weil siedenken, sie müssten einfach dabei sein.Unsere Aufgabe ist es, den Maklern zuverdeutlichen, dass dem nicht so ist …Warum ist der IVD, wenn es um dieAuswahl einer Partnerbörse geht, nichtauf Immowelt zugegangen?Schlabritz: Das tun sie, allerdings regionalüber die Landesverbände. DerBundesverband hatte jedoch vor einigenJahren einen Exklusivvertrag mit Springer/Immonetgeschlossen, der erst vorKurzem bis 2017 verlängert wurde. Dieserverbietet es offenbar, Kooperationenauch mit anderen Portalen einzugehen.Mit dieser Einschränkung müssen dieRegionalverbände allerdings nicht leben.Wird sich der Markt der relevantenImmobilienportale erweitern, etwa imHinblick auf auction.com?Schlabritz: Das glaube ich nicht. DerAbstand zu den großen Drei ist so groß,dass er nur mit bedeutenden Investitionenüber einen längeren Zeitraum zuverringern wäre.f|05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


63Aktuelles RechtInhaltWohnungseigentumsrecht65.1 VerwalterbestellungUnwirksamer Beschluss bei fehlendenVergleichsangeboten65.2 JahresabrechnungMindestbestandteile nicht in voneinandergetrennten Übersichten66.1 HausgeldverzugAufgepasst bei „Altbeschlüssen“ über die Vorfälligkeitvon Haugeldern66.2 AnfechtungsklageIm Zweifel gegen die übrigen Wohnungseigentümergerichtet66.3 Einstweiliger RechtsschutzAntragsgegner einer einstweiligen Verfügung,gerichtet auf einen „Baustopp“67.1 VerwalterpflichtverletzungSchlampige Verwaltungsführung birgtSchadensersatzrisikenMaklerrecht67.1 InnenprovisionNur ausnahmsweise Aufklärungspflichtender kreditgebenden BankMietrecht64.1 Nebenkosten im GewerbemietrechtMangels Transparenz sind Kosten für den„Centermanager“ nicht umlegbar68.1 BetriebskostenvorauszahlungenMietende: Rückzahlung von Vorauszahlungenbei verjährtem Abrechnungsanspruch?68.2 Wartungskosten GasthermeUmlage tatsächlicher Wartungskosten für Gasthermezulässig69.1 IndexmieteBGH zur Mietanpassung nach Wegfall desvereinbarten Index69.2 Prozesskosten RäumungsklageKlage gegen Untermieter: Streitwert ist Jahresmietenach Nutzungsflächewww.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


64 Aktuelles RechtEntscheidung des MonatsNebenkosten im GewerbemietrechtMangels Transparenz sind Kosten für den „Centermanager“ nicht umlegbarDie formularmäßig vereinbarte Klauseleines Mietvertrags über Geschäftsräume,die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrumbelegenen Ladenlokals alsNebenkosten nicht näher aufgeschlüsselteKosten des „Centermanagers“ auferlegt,ist unwirksam; die Wirksamkeiteiner daneben ausdrücklich vereinbartenÜbertragung von Kosten der „Verwaltung“wird dadurch allerdings nichtberührt. Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungenin Verzug, bleibendem Vermieter die aus dem Schuldnerverzugfolgenden Rechte grundsätzlichauch nach dem Eintritt der Abrechnungsreifeerhalten; ihm sind deshalb für dieZeit bis zur Abrechnungsreife auch dannnoch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungenzuzusprechen, wenn dieBetriebskostenvorauszahlungen wegeneingetretener Abrechnungsreife nichtmehr verlangt werden können.BGH, Urteil v. 26.9.2012, Az.: XII ZR 112/10tragung nicht näher aufgeschlüsselterKosten eines „Centermanagers“ auf denMieter unwirksam ist, da es diesem Begriffan ausreichender Transparenz fehlt.Die Klausel lässt nicht erkennen, welcheKosten einbezogen werden oder welcheLeistungen dem Inhalt nach vom Centermanagementerfasst werden sollen.Da der Vermieter zusätzlich eine Umlagevon Verwaltungskosten, Kosten fürden Hausmeister sowie Raumkosten fürBüroräume verlangt, ist nicht ersichtlich,welche sonstigen Kosten noch unter demBegriff des Centermanagements anfallen.Auch die verwandte Klausel zurÜbertragung von Hausmeisterkostenist unwirksam, da im Mietvertrag die inNr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 derII. Berechnungsverordnung enthaltendeBeschränkung der umlagefähigen Hausmeisterkostenausgeschlossen wurde.Diese vertragliche Gestaltung ermöglichtdem Vermieter, über die Umlageder Hausmeistervergütung auch einenTeil der Kosten für die Instandsetzungund -haltung von Gemeinschaftsflächenauf die Mieter abzuwälzen. Eine solcheRegelung zu den HausmeisterkostenFakten: Die Parteien eines Mietvertragsüber ein Ladenlokal streiten überNebenkosten. Der BGH entscheidet, dassdie formularmäßig vereinbarte Überistnur dann wirksam, wenn der Mieterinsgesamt durch eine Kostenobergrenzegegen die „uferlose“ Übertragung derErhaltungslast für den Allgemeinbereichgeschützt ist. Der Begriff „Kosten derVerwaltung“ ist hingegen ausreichendbestimmt (siehe etwa Vorschriften des§ 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung(BV) bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).Der Mieter befand sich mit den Betriebskostenvorauszahlungenbis zum Ablaufder Abrechnungsfrist im Verzug.Fazit: Im Gegensatz zum „Centermanager“geht der BGH davon aus, dass eseine allgemeine Vorstellung davon gibt,welche Tätigkeiten ein „Hausmeister“oder „Hauswart“ erledigt. Hinsichtlichder auf den Mieter umlegbaren Kostenwerden die Kosten des Hauswarts in § 14der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVnegativ abgegrenzt: Dazu zählen die Vergütung,die Sozialbeiträge und alle geldwertenLeistungen, die dem Hauswartfür seine Arbeit gewährt werden, soweitdiese nicht die Instandhaltung, -setzung,Erneuerung, Schönheitsreparaturen derHausverwaltung betreffen.05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


65WohnungseigentumsrechtVerwalterbestellung [65.1]Unwirksamer Beschluss bei fehlendenVergleichsangeboteneinzuholenden Vergleichsangebotesind den einzelnenWohnungseigentümern imÜbrigen vor der Versammlungzugänglich zu machen.Auch die Beratung von Angebotenin der Eigentümerversammlungändert nichtsdaran, dass die Angeboteversandt werden müssen, umden Wohnungseigentümernausreichend Gelegenheit zugeben, sich damit zu beschäftigenund sich entsprechendauf die Eigentümerversammlungvorzubereiten.Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Konkurrenzangeboteeinzuholen, wobei es keine feste Größe hinsichtlich derAnzahl der einzuholenden Angebote gibt. Diese sind den einzelnenWohnungseigentümern vor der Versammlung zugänglichzu machen. Die Wohnungseigentümer müssen die Eckdaten desVerwaltervertrags kennen und diese müssen von der Beschlussfassungumfasst sein. Zu den Eckdaten gehören die Vertragslaufzeitdes Verwaltervertrags und die Vergütung des Verwalters.LG Köln, Urteil v. 31.1.2013, Az.: 29 S 135/12Fakten: Vor der Eigentümerversammlunginformierteder Verwaltungsbeiratmit entsprechendemSchreiben über die Absichteines Verwalterwechselsunter Nennung von dreiKandidaten. Auf der Eigentümerversammlungwurde diebisherige Hausverwaltungabberufen und ein neuerVerwalter bestellt. Im Vorfeldwaren den WohnungseigentümernentsprechendeAngebote nicht übermitteltworden. Im Bestellungsbeschlusswurde der Verwaltungsbeiratzum Abschlussdes Verwaltervertrags ermächtigt,wobei im Beschlussweder Laufzeit der Bestellungnoch die Verwaltergrundvergütunggeregelt waren. DerBeschluss wurde erfolgreichangefochten.Der Beschluss über die Bestellungder neuen Verwaltunghatte gegen die GrundsätzeordnungsmäßigerVerwaltung verstoßen. Vorder Eigentümerversammlungwurden den Wohnungseigentümernkeine Vergleichsangebotezugänglich gemacht,obwohl dies erforderlichist. Vor der Bestellung einesneuen Verwalters sind Konkurrenzangeboteeinzuholen,wobei es keine feste Größehinsichtlich der Anzahlder einzuholenden Angebotegibt. Weiter war dieErmächtigung des Verwaltungsbeiratszu weitgehendgefasst. Für den Umfangder dem Verwaltungsbeiraterteilten Vollmacht zumAushandeln des Verwaltervertragsist der Inhalt desErmächtigungsbeschlussesmaßgeblich. Dieser enthältindes keine Einschränkungder Ermächtigung. DerErmächtigungsbeschluss istjedoch zumindest mit einerEinschränkung hinsichtlichbestimmter Eckdaten wieder Vertragslaufzeit und derVergütung zu versehen, sodass die Vertretungsmachtnach außen beschränkt ist.Dem Verwaltungsbeirat kannim Hinblick darauf, dass derAbschluss des Verwaltervertragszu den Kernaufgabender Wohnungseigentümergehört, nicht völlig freieHand gelassen werden, zuwelchen Konditionen derVerwaltervertrag abgeschlossenwerden soll.Fazit: Die im Vorfeldder VerwalterbestellungJahresabrechnung [65.2]Mindestbestandteile nicht in voneinandergetrennten ÜbersichtenGemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung einegeordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich.Diese Voraussetzung kann jedenfalls nicht durch dieetwa erfolgte Bekanntgabe der Einnahmen der Eigentümergemeinschaftim Rahmen einer gesonderten Aufstellung erfülltwerden. Hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass jederWohnungseigentümer in die Lage versetzt werden muss, dieRechtmäßigkeit der Gesamtabrechnung überprüfen zu können.Zum anderen ist ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, anden Wohnungseigentümerversammlungen teilzunehmen.AG Mühlhausen, Urteil v. 14.3.2013, Az.: 8 C 404/12Fakten: Der Verwalterhatte eine kombinierte Jahresabrechnungerstellt. Einnahmender Gemeinschaftwurden nicht dargestellt.Die Darstellung der Entwicklungdes gemeinschaftlichenGirokontos erfolgteebenfalls nicht. Einer derWohnungseigentümer hatteden Genehmigungsbeschlussangefochten. Im Verfahrenhatten die übrigen beklagtenWohnungseigentümervorgetragen, im Rahmen derbeschlussfassenden Eigentümerversammlungseien dieEinnahmen den Versammlungsteilnehmerndurchausbekannt gegeben worden.Die Anfechtungsklage hattedennoch Erfolg.Die Jahresabrechnung entsprachnicht den GrundsätzenordnungsmäßigerVerwaltung. Die Jahresabrechnungmuss eine geordneteund übersichtliche,inhaltlich zutreffende Aufstellungsämtlicher Einnahmenund Ausgaben für dasbetreffende Wirtschaftsjahrenthalten. Sie muss füreinen Wohnungseigentümerauch ohne Zuziehung einesBuchprüfers oder sonstigenSachverständigen verständlichsein. Des Weiterenbesteht die Jahresabrechnungzwingend aus zwei Teilen,nämlich der Gesamtabrechnungund der Einzelabrechnung.Die bloße Nennungvon Gesamtkosten stellt keineAbrechnung dar. Nebender Gegenüberstellung vonEinnahmen und Ausgabenmuss die Jahresabrechnungauch Angaben über die Höheder gebildeten Rücklagenund die Kontostände aufden Gemeinschaftskontenam Anfang und Ende desAbrechnungszeitraumsenthalten.Gemäß § 259 BGB ist imRahmen der Jahresabrechnungeine geordnete Gegen-www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


66 Aktuelles Rechtüberstellung der Einnahmenund Ausgaben erforderlich.Diese Voraussetzung kannjedenfalls nicht durch dieetwa erfolgte Bekanntgabeder Einnahmen der EigentümergemeinschaftimRahmen einer gesondertenAufstellung erfüllt werden.Hierbei ist zum einen zuberücksichtigen, dass jederWohnungseigentümer in dieLage versetzt werden muss,die Rechtmäßigkeit der Gesamtabrechnungüberprüfenzu können. Zum anderen istein WohnungseigentümerHausgeldverzug [66.1]Aufgepasst bei „Altbeschlüssen“über die Vorfälligkeit von HausgeldernFakten: Die Wohnungseigentümerhatten im Jahr2004 beschlossen, dass imFall eines Rückstands einesWohnungseigentümers mitder geschuldeten monatlichenHausgeldvorauszahlungdas gesamte in dem Jahranfallende Hausgeld zurZahlung fällig werden sollte.Im Jahr 2010 geriet einer derWohnungseigentümer mitden Hausgeldzahlungen fürdie Monate Januar bis Aprilin Verzug. Die Gemeinschaftklagte daraufhin das gesamteauf das Jahr 2010 entfallendeHausgeld ein. Die Klage bliebfür die Monate Mai bis Dezemberjedoch erfolglos, dazum Zeitpunkt der Klageerhebungdiese Beiträge nochnicht verpflichtet, an denWohnungseigentümerversammlungenteilzunehmen.Insofern würde, sofern mandie Übergabe einer gesondertenAufstellung imRahmen der Eigentümerversammlungfür ausreichenderachten würde, der nichtanwesende Wohnungseigentümerbenachteiligt werden.Fazit: Durch Übergabediverser Zettel zu diversenZeiten können nicht die zwingendenVoraussetzungen des§ 259 BGB erfüllt werden!Ein WEG-Beschluss, der vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurde,wonach im Falle des Rückstands eines Wohnungseigentümersmit der geschuldeten monatlichen Wohngeldvorauszahlungdas gesamte in dem Jahr anfallende Wohngeld zurZahlung fällig werden sollte, ist mangels Beschlusskompetenznichtig. Ein solcher Beschluss wird auch nicht nachträglichdurch die neue gesetzliche Regelung des § 21 Abs. 7 WEGwirksam.LG München I, Beschluss v. 18.9.2012, Az.: 1 T 9832/11nicht fällig waren.Der im Jahr 2004 gefassteBeschluss über die Vorfälligkeitdes Hausgelds im Fall desVerzugs eines Wohnungseigentümersmit Hausgeldzahlungenist nämlich nichtig.Für derartige Dauerregelungenfehlte den Wohnungseigentümernim Nachgangzur Zitterbeschluss-Rechtsprechungdes BGH aus demJahr 2000 die Beschlusskompetenz.Zwar ermöglicht dieim Zuge der WEG-Reformim Jahr 2007 in Kraft getreteneBestimmung des §21 Abs. 7 WEG durchausderartige Dauerregelungen.Nichtigen Altbeschlüssenverhilft diese Bestimmung jedochnicht zur nunmehrigenGültigkeit, es ist vielmehreine entsprechendeausdrückliche Zweit- bzw.Neubeschlussfassungerforderlich.Fazit: Sämtliche „neue“erweiterte Beschlusskompetenzenim Zuge derWEG-Reform verhelfenentsprechend vor derenInkrafttreten am 1. Juli2007 nichtigen Beschlüssennicht zu nunmehrigerGültigkeit. Auch im Falletwa ursprünglich nichtigerdauerhafter Kostenverteilungsänderungsbeschlussfassungbedarfes ausdrücklich einesZweit- bzw. Bestätigungsbeschlusses.Anfechtungsklage [66.2]Im Zweifel gegen die übrigen WohnungseigentümergerichtetErhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage,ohne die beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegungzu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Dabei istgrundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümerverklagen will.BGH, Urteil v. 14.12.2012, Az.: V ZR 102/12Einstweiliger Rechtsschutz [66.3]Antragsgegner einer einstweiligen Verfügung, gerichtetauf einen „Baustopp“Bis zur Auftragsvergabe ist der WEG-Verwalter der richtige Antragsgegnerim einstweiligen Verfügungsverfahren zwecksBaustopp; anschließend der Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“,nicht aber die übrigen Wohnungseigentümer.Ist ein Sanierungsbeschluss nicht evident fehlerhaft, so kommtein einstweiliger Baustopp nur in Betracht, wenn für den Antragstellerdie (konkrete) Gefahr irreversibler Schäden besteht.AG Calw, Urteil v. 11.5.2012, Az.: 10 C 306/12Antragsgegner bei Baustopp? Zu Beginn der Verwalter ...05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


67Verwalterpflichtverletzung [67.1]Schlampige Verwaltungsführung birgtSchadensersatzrisikenHat der Verwalter über die Vermögenslage des Verbands denÜberblick verloren, verletzt er seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag,was gegen ihn Schadensersatzansprüche begründet.AG Neuss, Urteil v. 23.1.2013, Az.: 91 C 3472/12Fakten: Der Verwalterwurde im Oktober 2009bestellt und legte sein AmtEnde Dezember 2010 nieder.Er hatte für die Wirtschaftsperiode2009 keineJahresabrechnung erstellt,für das Jahr 2010 erfolgtekeine Rechnungslegung. DieVerwaltungsunterlagen wurdendem Nachfolgeverwalternur lückenhaft übergeben.Zur Ermittlung von Kontoständen,Zählerständenund diversen Unterlagenmusste die neue Verwaltungerheblich Zeit investieren.Des Weiteren musste derNachfolgeverwalter dieJahresabrechnung 2009erstellen und hatte aufgrundnicht erfolgter Rechnungslegungfür das Wirtschaftsjahr2010 einen Mehraufwandhinsichtlich der Erstellungder entsprechenden Jahresabrechnung.Hinsichtlich desentstandenen Zusatzhonorarsfür den Nachfolgeverwalternahm die Gemeinschaft denVerwalter auf Schadensersatzin Anspruch. Dieser wiederumargumentierte, die ihmvom früheren Verwalterüberlassenen Unterlagenseien nicht vollständig gewesen.Die Klage hatte Erfolg.Zu den wesentlichen Aufgabendes Verwalters gehört es,im Rahmen ordnungsmäßigerVerwaltung für eine stabileEinnahmen-Ausgaben-Situation der WEG zu sorgen.Zudem hat der Verwaltereine Buchführungspflicht, beider allgemeine Buchhaltungsgrundsätzeeinzuhalten sind.Im Rahmen der Buchführungspflichtbesteht zudemein Belegzwang. Hat derVerwalter über die Vermögenslagedes Verbands denÜberblick verloren, verletzter hieraus seine Pflichten ausdem Verwaltervertrag, wasgegen ihn Schadensersatzansprüchebegründet.Der Vorverwalter hättejedenfalls bereits zu Beginnseiner Amtszeit dafür sorgenmüssen, dass er alle erforderlichenUnterlagen ausgehändigtbekommt. Notfalls hätteer den Verband zu einemBeschluss betreffend diegerichtliche Geltendmachungeines Herausgabeanspruchsbewegen müssen. Sindbestimmte Positionen nichtmehr aufklärbar, hat einediesbezügliche Umlage in derfolgenden Jahresabrechnungzu erfolgen, um für die Zukunfteine nachvollziehbareBilanzlage zu schaffen.Fazit: Der Vorverwalterwar selbstverständlichauch zur Erstellung derJahresabrechnung für dieWirtschaftsperiode 2009verpflichtet. Nach § 28 Abs. 3WEG ist derjenige verpflichtet,die Jahresabrechnung zuerstellen, der im Zeitpunktder Entstehung dieser Pflichtdas Verwalteramt innehat.Da diese Pflicht „nach Ablaufdes Kalenderjahres“ entsteht,trifft sie somit den neuenVerwalter. Der Verwalterhätte also im Jahr 2010 dieJahresabrechnung für 2009erstellen müssen.MaklerrechtInnenprovision [67.2]Nur ausnahmsweise Aufklärungspflichten der kreditgebendenBankEine nicht beratende, sondern lediglich kreditgebende Bankist nach ständiger Rechtsprechung bei steuersparenden Bauherren-,Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärungüber das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderenVoraussetzungen verpflichtet. Das ist etwa der Fall,wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabenseinen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmerhat und dies auch erkennen kann. Auf eine im Kaufpreis enthalteneund an den Vertrieb gezahlte „versteckte Innenprovision“muss das den Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut,mit dem kein Anlageberatungsvertrag geschlossenwurde, den Darlehensnehmer von sich aus grundsätzlich nichthinweisen.BGH, Urteil v. 5. 6.2012, Az.: XI ZR 175/11Fakten: Ein Wohnungseigentümerhatte zwecksSteuerersparnis eine noch zuerrichtende Eigentumswohnungerworben. Die anlagevermittelndeBank wies aufeine ihr zu zahlende Bearbeitungsgebührin Höhe von3 % zuzüglich Umsatzsteuerhin. Der Verkaufsprospektenthielt eine Auflistung dereinzelnen Kaufpreisbestandteile.So war eine Position„Grundstück, Gebäude inkl.Vertrieb und Marketing 76,70%“ enthalten. In dieser Positionwaren Provisionen anDritte in Höhe von 18,24 %brutto des Gesamtaufwandsenthalten. Der Kaufvertragwurde geschlossen. Nachdemder Erwerber erfahren hatte,dass im Kaufpreis stattlicheInnenprovisionen enthaltenwaren, bemühte er die Gerichtezur Klärung der Frage,ob das Verschweigen derInnenprovision eine arglistigeTäuschung dargestellthatte. Dies musste vorliegendverneint werden.Eine nicht beratende, sondernlediglich kreditgebendeBank ist nach ständigerRechtsprechung bei steuersparendenBauherren-,Bauträger- und Erwerbermodellenzur Risikoaufklärungüber das finanzierteAnlage geschäft nur unterganz besonderen Voraussetzungenverpflichtet. Dasist etwa der Fall, wenn dieBank in Bezug auf spezielleRisiken des Vorhabens einenkonkreten Wissensvorsprungvor dem Darlehensnehmerhat und dies auch erkennenkann. Auf eine im Kaufpreisenthaltene und an denVertrieb gezahlte „versteckteInnenprovision“ muss dasden Immobilien erwerb finanzierendeKre ditinstitut, mitdem kein Anlageberatungsvertraggeschlossen wurde,den Darlehensnehmer vonsich aus grundsätzlich nichthinweisen. Dies gilt schondeshalb, weil die Veräußerungeiner Immobilie zueinem überteuerten Kauf-www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


68 Aktuelles Rechtpreis selbst für den Verkäufernicht ohne Weiteres einenzur Aufklärung verpflichtendenUmstand darstellt. DerKäufer hat nämlich grundsätzlichkeinen Anspruch aufeinen Erwerb des Objektszu dessen Verkehrswert. Esbleibt vielmehr den Vertragsparteienbis an die Grenzender Sittenwidrigkeit und desWuchers überlassen, welchenKaufpreis sie vereinbaren.Das gilt umso mehr, alsjeder Verkaufspreis überdem reinen Verkehrswertliegende Gewinnanteile undVertriebskosten enthaltenkann und grundsätzlich keineVerpflichtung des Verkäufers,und schon gar nicht derfinanzierenden Bank, besteht,dem Käufer ungefragt einenähere Aufschlüsselung desKaufpreises der Immobiliezu geben und den darinenthaltenen Provisionsanteiloffenzulegen. Etwas anderesgilt erst dann, wenn es zu einerso wesentlichen Verschiebungder Relation zwischenKaufpreis und Verkehrswertkommt, dass die Bank von einersittenwidrigen Übervorteilungdes Käufers durch denVerkäufer ausgehen muss.Fazit: Nach ständigerRechtsprechung liegt einaufklärungspflichtiger Wissensvorsprungaber dannvor, wenn die Bank positiveKenntnis davon hat, dass derKreditnehmer von seinemGeschäftspartner oder durchden Fondsprospekt über dasfinanzierte Geschäft arglistiggetäuscht wurde.Vorauszahlungen, über dieder Vermieter nicht fristgemäßabgerechnet hat, nachbeendetem Mietverhältniszurückzuverlangen.Wartungskosten Gastherme [68.2]Umlage tatsächlicher Wartungskostenfür Gastherme zulässigFazit: Nach der Rechtsprechungdes BGH kannder Mieter bei beendetemMietverhältnis die Vorauszahlungen,über die derVermieter nicht fristgemäßabgerechnet hat – ohneden zeitraubenden Umwegüber eine (Stufen-)Klage aufErteilung der Abrechnung– sogleich zurückverlangen.Der Vermieter könnte sonstdie Fälligkeit des Erstattungsanspruchsdes Mietersnach Belieben hinauszögernund so die Abrechnungsfristunterlaufen. Bei Fortdauerdes Mietverhältnisses bestehtnach Ansicht des BGH keinAnlass zu einer ergänzendenVertragsauslegung, denn derMieter ist durch ein Zurückbehaltungsrechtan denlaufenden Vorauszahlungenhinreichend geschützt,wenn der Vermieter dieabgelaufene Periode nichtfristgerecht abrechnet. DerMieter kann also den nichtgeltend gemachten Anspruchnicht nach Mietende „nachholen“.MietrechtBetriebskostenvorauszahlungen [68.1]Mietende: Rückzahlung von Vorauszahlungen beiverjährtem Abrechnungsanspruch?Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses imWege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlungvon Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligtwerden, als er während der Dauer des Mietverhältnissesnicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruchdurch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an denlaufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.BGH, Urteil v. 26.9.2012, Az.: VIII ZR 315/11Fakten: Die Mieter verlangenvon ihrem ehemaligenVermieter nach Beendigungdes Mietverhältnisses dieRückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungenfürdie Jahre 2002 bis 2004.Der BGH entscheidet, wieoben zitiert, und gibt damitüberwiegend dem VermieterRecht. Da das Mietverhältnisbis 2009 andauerte, hatten dieMieter hinsichtlich der Jahre2002 bis 2004 die Möglichkeit,durch Geltendmachungeines Zurückbehaltungsrechtsihren Abrechnungsanspruchgeltend zu machen. Die Mieterließen den Abrechnungsanspruchverjähren. Damitsteht ihnen kein schützenswertesInteresse daran, dieEine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Fromularmietvertrag,die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichenWartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieterauch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenzefür den Umlagebetrag nicht vorsieht.BGH, Urteil v. 7.11.2012, Az.: VIII ZR 119/12Fakten: Die Parteienstreiten über die Kosten fürdie Wartung der Gastherme.Im Formularmietvertragvon 1987 steht dazu: „Die indiesen Mieträumen befindlicheGasheizung ist Eigentumdes Vermieters. Die jährlicheWartung wird vom Vermieterdurch Sammelauftrag bei …durchgeführt. Der Mieter hatdiese anteiligen Kosten nacherfolgter Arbeit und Rechnungslegungdem Vermieterzu erstatten.“ Der BGH gibtdem Vermieter recht. DieWartungskosten für eineGastherme gehören zu denBetriebskosten einer Wohnungim Sinne von § 556 Abs.1 Satz 2 BGB in Verbindungmit § 2 Abs. 1 Nr. 4a und 4bBetrKV. Sie können gemäß §7 Abs. 2 HeizkostenVO vomVermieter auf den Mieterumgelegt werden, sofern essich bei der Gastherme umeine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlagegemäß § 1 Nr. 1HeizkostenVO handelt. DieBetriebskosten einer Mietwohnung,deren Umlegungauf den Mieter entwedergesetzlich bestimmt oder vonden Vertragsparteien vereinbartist, hat der Mieter inangefallener Höhe zu tragen.Eine Obergrenze dafür siehtdie gesetzliche Regelung nichtvor. Es ist nur das Gebot derWirtschaftlichkeit aus § 556Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGBbei Abrechnung und Verursachungvon Betriebskos ten zubeachten.05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


69Fazit: Die Entscheidung istnachvollziehbar. Zwar sindWartungskosten Bestandteilder Instandhaltung.Wartungskosten können imRahmen der HeizkostenVOGastherme. Es ist zulässig, Mietern Wartungskosten aufzubürden.Indexmiete [69.1]BGH zur Mietanpassung nach Wegfalldes vereinbarten IndexHaben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart,dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des„Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltesder mittleren Einkommensgruppe in der BundesrepublikDeutschland“ die Miete zu ändern ist, entsteht durchden Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wegeder ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss.Jedenfalls da, wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraumab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesseder Vertragsparteien, für die automatische Anpassungder Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereitsab dem Basisjahr 2000 abzustellen.BGH, Urteil v. 7.11.2012, Az.. XII ZR 41/11Fakten: Der im Jahr 1985geschlossene Mietvertragermöglicht eine Mietanpassung,wenn der Index um 10% oder mehr steigt bzw. fällt.Aufgrund des ersten Mieterhöhungsverlangensvom 31.Juli 2000 zahlte der Mietereine auf 13.005 Euro erhöhteNettomiete. 2006 verlangtder Vermieter eine weitereAnpassung der Miete aufGrundlage des an die Stelleaber auf den Mieter vollständigumgelegt werden, ohnedass – wie bei der Umlage vonKleinreparaturen – die Vereinbarungeiner Deckelungder Kosten erforderlich wäre.der Lebenshaltungsindizesgetretenen Verbraucherpreisindex,Basisjahr 2000. Diesersei von 99,9 Punkten für Juni2000 auf einen Indexstandvon 109,9 Punkten im April2006 angestiegen, was einerrelativen Steigerung um 10,01% entspreche. Der BGH gibtdem Vermieter recht. Mit derfehlenden Fortschreibung desIndex für die Lebenshaltungeines 4-Personen-Arbeit-Prozesskosten Räumungsklage [69.2]Streitwertberechnung nach Jahresnettomiete: OhneNebenkosten?Bei einer Räumungsklage berechnet sich der Streitwert auf derGrundlage des von den Beklagten zu zahlenden Entgelts für dieDauer eines Jahres. Dabei ist nur die Nettogrundmiete in Ansatzzu bringen, es sei denn, die Nebenkosten sind als Pauschalevereinbart.OLG Koblenz, Beschluss v. 30.11.2012, Az. 2 W 636/12Fakten: Die Parteienstreiten über die Streitwertfestsetzung.Das Gerichtentscheidet, dass nur dieJahres-Nettogrundmiete inAnsatz zu bringen ist. DieNebenkosten sind nicht indie Streitwertbemessungeinzubeziehen. Etwas anderesgilt nur, wenn die Nebenkostenals Pauschale vereinbartwurden. Das ist hier nicht derFall. Bei der Bemessung desStreitwerts sind auch nichtdie Entscheidungen über diedingliche Berechtigung desZwangsverwalters und dienehmerhaushalts ist eineRegelungslücke entstanden,die im Wege ergänzenderVertragsauslegung geschlossenwerden muss. Dabei muss eineRegelung gefunden werden,welche die Vertragsparteienbei angemessener Abwägungihrer Interessen nach Treuund Glauben getroffen hätten,wenn sie den von ihnen nichtgeregelten Fall eines Wegfallsdes gewählten Index bedachthätten. Dazu geht der BGHdavon aus, dass die Parteienden „Verbraucherpreisindex“als Maßstab für künftigeAnpassungen des Mietzinsesvereinbart hätten. Der„Lebenshaltungsindex“ galtbis Ende 2002. Der BGH gehtaber davon aus, dass für dieautomatische Anpassung derMiete bereits ab 1. Januar 2000auf den allgemeinen Verbraucherpreisindexabzustellen ist.In der Regel werden die aufein neues Basisjahr bezogenenIndexreihen erst zwei bis dreiJahre später veröffentlicht. Dievon den Parteien getroffeneVereinbarung muss dahinumgedeutet werden, dass mitder Prozentklausel auf den Lebenshaltungskostenindexnachdem jeweils gültigen BasisjahrBezug genommen wird.Fazit: Die unterschiedlicheBewertung des Verbraucherverhaltensergab hier, dassfür den Fall der Geltung derLebenshaltungsindizes bis2002 die Mieterhöhung nichtmöglich gewesen wäre. DerBGH legt die Regelungslückedes Vertrags aber so aus, dassder allgemeine Verbraucherindexmit dem Basisjahr 2000gelten solle.Einbeziehung des Wohnhausesin die Verwalterstellungzusätzlich einzubeziehen.Auch die Höhe desMietrückstands ist für dieStreitwertberechnung nach§ 41 Abs. 2 Gerichtskostengesetzohne Belang, da insoweitnur das Räumungsbegehrenstreitwertbestimmend ist.Fazit: Schuldet der Mieterdie konkret anfallendenBetriebskosten und keinePauschale, sind die Vorauszahlungennicht in die Streitwertbemessungeinzubeziehen.www.immobilienwirtschaft.de 05 | 2013


70 ServiceMein KlassikerNeue BücherDer Aufstand der MassenFachbuch von José Ortega y GassetProf. Andreas-Norbert Fay,Vorsitzender des Beirats der FayProjects GmbHPraxishandbuchImmobilieninvestmentsDas Buch umfasst diezentralen Aspekte desImmobilieninvestmentsund richtet sich an Investoren,Praktiker undStudierende. Alle vorgestelltenAnlageproduktewerden jeweilsfür Deutschland und Österreich analysiert,sodass der Leser sie beurteilen kann.Michael Trübestein (Hrsg.), Verlag SpringerGabler 2012, 460 S., ISBN 978-3-8349-7160-9, 49,95 Euro„Der berühmte Herdentrieb und zyklisches,mehrheitlich ähnliches Agierensind auch in der Immobilienwirtschaftbekannte Phänomene. Ortegas Plädoyergegen Vermassung erscheint mirheute folglich wichtiger denn je.“Die Weimarer Republik war es, die JoséOrtega y Gasset, den berühmten spanischenPhilosophen und Soziologen, zuseinem bedeutendsten Werk inspirierte.Im Jahr 1929 verfasste er „La rebelión delas masas“, auf deutsch „Der Aufstandder Massen“. Beeinflusst wurde der Soziologevon seinen Erfahrungen mit deraufstrebenden Nation, dem preußischenAdel und der modernen Technokratie,die er Anfang des 20. Jahrhunderts inDeutschland gemacht hatte.Im Mittelpunkt seines Werks steht dieAnalyse des modernen Massenmenschen.Ausgehend von einer aristokratischenOrdnung beschreibt Ortega den„Aufstieg der Massen zu voller gesellschaftlicherMacht“. Er verweist auf diedamit einhergehende Erschütterungder bisherigen Machtverhältnisse. Dazuzählt er unter anderem das Verhältniszwischen Masse und Elite. Die Masse beschreibtnach Ortega eine sich gleichförmigverhaltende Menge von Menschen,die sich selbst als Durchschnitt sehen.Unter Elite versteht der Soziologe dagegeneine Minderheit, die durch ihr Handelndie Masse überragt. Die Führungeines Volkes sollte laut Ortega der Elitevorbehalten sein – gemäß dem Sprichwort:„Viele Köche verderben den Brei“.Der Soziologe wandte sich auch gegenVermassung im Sinne von Gleichmacherei.„Die Massevernichtet alles, wasanders, was ausgezeichnet,persönlich,eigenbegabt und erlesenist“, schreibt er.Ortegas Werk ist zwarüber 80 Jahre alt. Aberbergen nicht die modernenMassenmedien(vor allem die elektronischen) die Gefahr,dass auch heute viele Rezipientenunreflektiert in gleichförmiges Denkenund Handeln verfallen? Ein Missstand,der auch in der Immobilienbranche einegroße Rolle spielt: Der berühmte Herdentriebund zyklisches, mehrheitlichähnliches Agieren sind hier bekanntePhänomene. Als Projektentwickler ist esfür mich gerade entscheidend, etwas Einzigartiges,Anderes, Ausgezeichnetes zuschaffen – auch gegen die Meinung derMehrheit der Marktteilnehmer. OrtegasPlädoyer gegen Vermassung erscheintmir heute folglich wichtiger denn je.José Ortega y Gasset: Der Aufstand derMassen, Deutsche Verlags-Anstalt DVA,2. Auflage 2002, 224 S.,ISBN 978-3421065032, 19,99 EuroAktuelles GewerberaummietrechtDieses Buch soll denEinstieg in das Gewerberaummietrechterleichtern.Entsprechendihrer praktischen Bedeutungwerden dieaktuellen Rechtsprechungsentwicklungenbehandelt und anhandvon Praxishinweisen und Hinweisenzur Vertragsgestaltung erläutert.Rainer Burbulla, Schmidt Verlag Berlin, 1.Auflage 2012, 221 S., ISBN 978-3503138722,29,80 EuroMonumentumDas Buch „Monumentum“ist etwas für alle,die das Land Luxemburgund seine altenGemäuer lieben. Esgibt Hinweise für dieRestaurierung von Häusernund zeigt, welcheWunder Kunsthandwerker vollbringen können.Gezeigt wird dies auch anhand vonHunderten von Fotos und Zeichnungen.Jorge Simoes (Hrsg.), Verlag Sauvegarde duPatrimoine (Luxemburg), 1. Auflage 2013,144 S., ISBN 978-99959-0-002-1 oder zu beziehenüber www.sauvegardedupatrimoine.lu05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


71Aus unserem HausImmobilienmaklerDer Maklerberuf istim Wandel. Weiterbildungseinrichtungenverzeichnen steigendeTeilnehmerzahlen. DasBuch stellt das neue Berufsbildund Selbstverständnisvon Maklernin den Blickpunkt. Zugleich vermittelt es dievielen Strategien und Techniken des Maklergeschäfts:Vom erfolgversprechendenTelefonieren bis zur Werbestrategie, vonder Wahl der richtigen Weiterbildung biszu Social Media in der Immobilienbrancheerhält der Leser Informationen und einemotivierende Einstimmung in ein vielversprechendesKonzept. Auch wer glaubt,schon alles zu wissen, soll durch die Lektüredes Buches bereichert werden, denn dieAutorin möchte die Selbstmotivation desLesers anregen und damit eine Dynamik inGang setzen, die jedes Geschäft belebt.Evelyn-Nicole Lefèvre-Sandt, Grabener Verlag,2. Auflage 2013, 148 S., ISBN 978-3-925573,24,50 EuroHausordnung fürWohnungseigentümerDie gute alte Hausordnungfris tet in vielenGemeinschaften einSchattendasein, obwohlsie zum notwendigenInteressenausgleichder Eigentümerund auch zu unkonventionellenLösungen beitragen kann.Schließlich sind Wohnungseigentümer oftsehr individuelle Menschen, die sich zwarals Herr im Haus fühlen, es aber eigentlichnur in der eigenen Wohnung sind. Da istStreit oft vorprogrammiert. Die Hausordnungkann eine elegante Lösung sein, denHausfrieden zu erhalten oder wiederherzustellen.Weil es dabei auf eine genaueFormulierung ankommt und rechtlicheVorgaben zu beachten sind, hat der Autoralle wesentlichen Faktoren zusammengetragenund auf den neuesten Standgebracht.Volker Bielefeld, Grabener Verlag, 3. Auflage2013, 96 S., ISBN 978-3-925573-514, 21 EuroHandbuch für die VerwalterpraxisVon der Eigentümerversammlungbis zumVerwaltervertrag: Damitbeschäftigt sich derRatgeber „Handbuchfür die Verwalterpraxis“.Durch die vielenOnline-Tools soll dasBuch eine praktische Arbeitserleichterungfür den Alltag sein. Es unterstützt mit Fachwissenin Rechtsfragen oder beim Umgangmit Eigentümern und liefert eine rechtlichsichere Grundlage zur Erledigung aller Aufgabenim Sinne einer ordnungsgemäßenVerwaltung – auch wenn es um Finanzfragenund die Durchsetzung von Interesseneiner Wohnungseigentümergemeinschaftvor Gericht geht. Zusätzlich gibt es zahlreicheOnline-Muster wie einen Verwaltervertrag,Musterbeschlüsse, Musterbriefe,das Wohnungseigentumsgesetz und dieTrinkwasserverordnung.Peter-Dietmar Schnabel, Haufe-Lexware GmbH& Co. KG, 1. Auflage 2013, 561 S.,ISBN 978-3-03281-7, 39,95 EuroImpressumHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgGeschäftsführung:Isabel Blank, Markus Dränert,Jörg Frey, Birte Hackenjos, Randolf Jessl,Jens Köhler, Matthias Mühe, MarkusReithwiesner, Joachim Rotzinger, Dr.Carsten ThiesAbonnenten-Service und VertriebService-Center Freiburg:Tel.: 0800 7234-253Fax: 0800 5050-446E-Mail: zeitschriften@haufe.deRedaktionDirk Labusch (La)(verantw. Chefredakteur)E-Mail: dirk.labusch@immobilienwirtschaft.deLaura Henkel (lh)E-Mail: laura.henkel@immobilienwirtschaft.deJörg Seifert (sei)E-Mail: joerg.seifert@immobilienwirtschaft.deRedaktionsteamRA Alexander C. BlankensteinRAin Almut KönigMichaela BurgdorfJelka Louisa BeuleManfred GburekJournalisten im HeftDr. Gudrun EscherAlexander HeintzeNorbert JumpertzFrank Peter UnterreinerHans-Jörg WerthRahel WillhardtSo erreichen Sie die RedaktionTel.: 0761 898-3507Fax: 0761 89899-3507E-Mail: redaktion@immobilienwirtschaft.dewww.immobilien wirtschaft.deGrafik/LayoutStefanie KrausTitelLeArchitecto/shutterstock.comAnzeigenAnzeigenpreisliste (1.1.2012)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGNiederlassung WürzburgBereich Media Sales, Im Kreuz 997076 WürzburgAnzeigenleitungKlaus SturmTel.: 0931 2791-733E-Mail: klaus.sturm@haufe-lexware.comKey Account ManagementMichaela FreundTel.: 0931 2791-535E-Mail: michaela.freund@haufe-lexware.comDavid ZenettiTel.: 0931 2791-752E-Mail: david.zenetti@haufe-lexware.comAnzeigendispositionMonika ThüncherTel.: 0931 2791-464Fax: 0931 2791-477E-Mail: monika.thuencher@haufe-lexware.comAnzeigenschlussjeweils zum 10. des VormonatsAktuelle Informationen zu den Zeitschriften-und Online-Angeboten findenSie unter: www.haufe.de/mediacenterBezugspreisJahresabo 144,80 Euro (inklusiveVersandkosten, Online-Archiv,Urteilsda tenbank etc.); Bezieher desLoseblattwerks „Haus- und Grundbesitz“erhalten Immo bilienwirtschaftim Rah men ihres HuG-Abonnements.Für Mitglieder der deutschen Sektiondes Immobilienverbands RoyalInsti tu tion of Chartered Surveyors(RICS) und des Deutschen Verbands(DV) ist der Bezug mit der Zahlungihres Mit glieder beitrags abgegolten.Urheber- und VerlagsrechteDie Zeitschrift sowie alle in ihr ent -hal tenen ein zel nen Beiträge undAb b il dungen sind urheber rechtlich geschützt.Alle Rechte vor behalten.Kein Teil dieser Zeitschrift darf ohneschriftliche Genehmigung des Verlagsver vielfältigt oder verbreitet werden.Unter dieses Verbot fallen insbeson deredie gewerbliche Ver viel fält i gung perKopie, die Auf nahme in elek tronischeDatenbanken und die Verviel fältigungauf CD-ROM.BildnachweiseSoweit keine Bildquelle vermerkt, wurdenuns Personenaufnahmen von denjeweiligen Unternehmen zur Verfügunggestellt. Andere Bildmotive ohne Nachweisstammen aus der Bilddatenbankdes Verlags.Gerichtsstand ist FreiburgISSN: 1614-1164Erscheinungsweise10 x jährlichVerbreitete AuflageDruckFIRMENGRUPPE APPLechter druck GmbHDelpstraße 1597084 Würzburgwww.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013


72 ServiceTermine …… von „Aareon Kongress“ bis „Schäden an Gebäuden“TOP-TERMINTOP-TERMINVeranstaltungstitel Termin/Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter/KontaktMesse, Kongresse und KonferenzenDeutscher Immobilien Kongress 2013 16.–17.5.2013BerlinEuropean Facility Management Conference 22.–24.5.2013PragAareon Kongress 2013 –Status.Trends.Visionen27.–29.5.2013Garmisch-PartenkirchenIVD Immobilientag 2013 6.–7.6.2013Berlin20. Handelsblatt-Jahrestagung Immobilienwirtschaft2013 – Treffpunkt derEntscheider der Immobilienbranche10.–11.6.2013Hamburg3. Immobilienforum Frankfurt 2013 24.6.2013Frankfurt am MainSeminare und SchulungenComputergestütztes Facility Management(CAFM) – CAFM-BasisschulungDue-Diligence-Prüfungen in der WohnungsundImmobilienwirtschaftBest Practice: „Social Media“ in derImmobilienbranche27.5.2013Berlin27.5.2013Mainz28.5.2013BerlinDauerbrenner Mieterhöhung 28.5.2013WiesbadenEnergiemanagement in der WohnungsundImmobilienwirtschaftPhotovoltaik – Solarstrom – rechtssicher ineine sonnige Zukunft?!Immobilientransaktionen rechtssichergestaltenSchäden an Gebäuden und baulichenAnlagen3.6.2013Leinfelden-Echterdingen6.6.2013Leipzig6.–7.6.2013Frankfurt am Main10.–11.6.2013BerlinArbeitswelten der Zukunft 11.6.2013HamburgPraxisseminar Hausverwaltungsmanagement2013 GrundlagenBasiswissen Rechnungswesen für ImmobilienDie neue Sachwertrichtlinie und die neuenNHK 201012.6.2013Erlangen12.–13.6.2013Hannover13.6.2013HamburgEnergieberatung 14.–15.6.2013StuttgartProfessionelles Immobilienmanagement 18.–19.6.2013Frankfurt am MainKonfliktmanagement und Mediation in derWohnungs- und Immobilienwirtschaft19.6.2013WiesbadenImmobiliensteuerrecht 2013 19.–20.6.2013München89*/260** Euro(nur Kongress)1.808,95*/2.050,95** Euro(inkl. MwSt.)BFW/BVI, Telefon 030 30872918,www.deutscher-immobilien-kongress.deInforma Exhibitions, Telefon 0211 9686-3000,www.informaexhibitions.com990 Euro Aareon AG,Telefon 06173 78343-5,www.aareon-kongress.comverschiedenePreise, s. WebsiteImmobilienverband IVD Bundesverband,Telefon 030 275726-0, www.ivd.net2.299 Euro Immobilien Forum der Handelsblatt GmbH,Telefon 0211 887-0,www.immobilien-forum.com1.295 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de290 Euro Bauakademie, Telefon 030 54997510,www.bauakademie.de295*/355** Euro vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklunge.V., Telefon 030 390473-170, www.vhw.de880 Euro Berliner Immobilienrunde: TVS Berlin,Telefon 030 63223884, www.tvs-berlin.de295 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschafte.V., Telefon 0611 1746375-12, www.sfa-immo.de295*/355** Euro vhw Bundesverband für Wohnen undStadtentwicklung e.V., Telefon 030 390473-170,www.vhw.de615** Euroinkl. MwSt.(*15 % Rabatt)DIN-Akademie, Beuth Verlag GmbH,Telefon 030 2601-2518,www.beuth.de/de/thema/dinakademie1.995 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de290 Euro Bauakademie, Telefon 030 54997510,www.bauakademie.de1.245 Euro Management Forum Starnberg, Telefon 08151 2719-0,www.management-forum.de/mietrecht399 Euro(inkl. MwSt.)Haufe-Lexware Real Estate AG, Telefon 0800 7956724,www.haufe.de/realestate890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de395 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675/-76,www.sprengnetter.de1.250*/1.550** EuroInstitut Fortbildung Bau, Telefon 0711 248386-310,ifbau.de890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de295 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft,Telefon 0611 1746375-12, www.sfa-immo.de890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de* Mitglieder ** Nichtmitglieder05 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


73UnternehmensindexAAareal Bank AG. ...............14Aareon. ......................12Al Faisal Holding ...............12Alpine Bau Deutschland AG. ......14Alpine-Gruppe. ................14Amazon. ..................47, 57Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG. 13Axel-Springer-Verlag .........56, 62BBilfinger Berger Hochbau GmbH ...14BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) .11, 47Bouwfonds REIM ...............10CCBRE. .....................10, 11Cerberus. ......................9Conwert Immobilien Invest SE ....14Ddanhaus.de ...................58DCM. .........................9Deutsche Telekom. ..........56, 62Deutschen Energie-Agentur GmbH(dena). ......................50DHL/Primark. .................47DSK Deutsche Stadt- undGrundstücksentwicklungsgesellschaft...................14EECE .........................11emlaktown.com. ...............57Ernst & Young. .................22FFacebook. ................. 57 ff.Fay Projects GmbH. .............70fertighaus.de. .................58Fiege/Esprit. ..................47GGazely .......................47Goodman. ....................47Google. ................ 15, 57 ff.HHamborner REIT AG. ............28Hamburger Asset Profiler GmbH ...60hausbaumax.de. ...............58Helaba LandesbankHessen-Thüringen ...........14, 74HSBC Hong Kong und ShanghaiBanking Corporation. . . . . . . . . . . . 14IImmo4trans. ............... 57 ff.Immobilienscout 24. ... 48, 56 ff., 62Immofinder. ..................59Immonet. .............. 56 ff., 62Immowelt AG. ........... 57 ff., 62ING-DiBa .....................42International Campus. ...........10IPD Investment Property Databank.13IVG Immobilien . ................9JJones Lang LaSalle. ..........47, 60KKalaydo ......................57KWG Kommunale Wohnen AG. ....14LLaSalle Investment Management .. 14LBS Hessen-Thüringen. ..........14LEG NRW .....................12MMadison Real Estate BeteiligungsgesellschaftmbH. ..............74Madsack. .................. 56 ff.Merlin-Entertainment. ...........53mfi Construction Services. ........14mfi Management fürImmobilien AG. ................14Moody’s. .....................26Münchener Zeitungs-Verlag /Merkur. ......................58Oohne-Makler.net ...............57PProperty Guru. .................57PwC. ........................22RRabo Real Estate Group. .........10Reuters. .......................9Robert C. Spies. ................46Rocket Internet GmbH. ..........12SS+K Immobilien. ................9Savills. .......................12Scout-Holding. .................62SEB Asset Management. .........12TTwitter. ......................59UUnion Investment ..............13VVolkswagen AG ............. 32 ff.Volkswagen Immobilien GmbH(VWI). .................... 32 ff.WWAZ. ........................58WGF AG .......................9wohnung-jetzt.de ........... 57 ff.wunschgrundstück.de. ....... 57 ff.X/YXing. ........................59Youniq. ......................10ZZalando ...................15, 47Foto: KEIMFARBENVorschau auf...Am Neubau krankt es in Deutschland. Was tun?Fehlender WohnraumDie neue PlageWohnungsnot in Deutschland? Gibt es das? Wer umziehenmuss, hat jedenfalls ein Problem: BezahlbarerWohnraum fehlt aller Orten. Es leiden alle – von jungenFamilien bis zu Senioren. Die Konzepte der Städte.LegionellenprüfungEs wird knappBis zum Ende des Jahres 2013 müssen laut Trinkwasserverordnungviele Warmwasserleitungen auf Legionellenbefallgeprüft werden. Das Verfahren ist personalintensivund benötigt seine Zeit. Können es alleEigentümer, Verwalter, Messdienstleister und Laborebis Silvester überhaupt noch gewährleisten?Die Juni-Ausgabe erscheint am Freitag, den 7.6.2013,Anzeigenschluss ist der 8.5.2013.Köpfe 2013Die Ausgezeichneten... Juni 2013... Juli/August 2013Die Immobilienwirtschaftzeichnet auf dem ZIA-Tag derImmobilienwirtschaft am 5.Juni 2013 in Berlin die diesjährigenKöpfe der Brancheaus. Wer schafft es an jenemAbend auf dem FlughafenTempelhof vor mehr als 1.000Branchenentscheidern sowieBundesministern und einem Kanzlerkandidaten auf dieBühne? Und warum? Die originellen Begründungen derJury aus renommierten Fachjournalisten.Die Juli/August-Ausgabe erscheint am Freitag, den5.7.2013, Anzeigenschluss ist der 10.6.2013.Die vorliegende Ausgabe enthält Beilagen folgener Firmen: ebs (DIB); EBZ; Metrona/Brunatawww.immobilienwirtschaft.de 05 I 2013


74 FinaleGeheimnisseWer kennt sie schon, die Vertreter der zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir drei …… ImmobilienfinanziererAndreas Bahners ist Direktordes Geschäftsbereichs Immobilien-und Institutionelle Kundender Stadtsparkasse Düsseldorf.Jürgen Fenk ist Immobilienvorstandder Helaba LandesbankHessen-Thüringen in Frankfurtam Main.Michael Siefert ist ManagingDirector der Madison RealEstate BeteiligungsgesellschaftmbH in Frankfurt am Main.??Welche Schwächen haben Sie– mit Ausnahme von Ungeduldund Perfektionismus?Bahners: Zum Perfektionismus neigeich zum Glück nicht, aber ich lobe wohlzu wenig und schreibe auch ungern Gesprächsnotizen.Fenk: Nicht genug Zeit für meine Familiezu haben.Siefert: Hochdeutsch. Als tief verwurzelterBadener in einer globalisiertenBranche eine echte Herausforderung.Mit wem aus der Immobilienbranchewürden Sie gerne zumAbendessen gehen und warum??no. Ein faszinierender Visionär, der durchseine beeindruckenden Entwürfe urbanenLebensraum verändert und bereichert.Wo kann man Sie in der Mittagspauseantreffen?Bahners: Im Bistro 400 Grad, imCarsch-Haus oder im Reef & Beef.Fenk: Im 46. Stock des Main Towers mitKunden, im Sommer auch mal auf derFressgass‘ oder ab und zu in der Kantine.Siefert: In Restaurants am Opernplatzin Frankfurt beim Mittagessen mit Kol-?Bahners: Nach mehr als 15 Jahren imImmobilienvertrieb (und unzähligenAbendessen) würde ich eigentlich liebermit meiner Frau zum Essen gehen.Fenk: Daniel Libeskind, weil ich sein Lebenswerkund seine kritische Haltung bewundere.Siefert: Mit dem Architekten Renzo Pialegenaus der Immobilienbranche, sehrhäufig auch an meinem Schreibtisch.Ihr Wunsch an die Kollegen IhresBerufsstands?Bahners: Haltet die Margen hoch undhabt das Risiko im Blick, aber denkt insbesonderein Chancen.Fenk: Trotz Wettbewerb Konditionengestaltungund Struktur elemente von Finanzierungenmit Augenmerk angehen.Siefert: Mut und Offenheit für innovativeFinanzierungsstrukturen.Ihr Statement zu folgendem Stereotyp: „Immobilienfinanzierungwird auch im sicheren Hafen Deutschland immer schwieriger.“Bahners: Dem würde ich widersprechen. Sicherlich haben sich einige Parameterverändert, aber gute Immobilienprojekte werden nach wie vor gerne finanziert.Fenk: Das ist nicht richtig! Es gibt ein ausreichendes Angebot an Immobilienfinanzierungfür Core und Core + Assets. Das gilt ebenso für Baufinanzierungen.Siefert: Das ist nicht von der Hand zu weisen. Deshalb müssen innovative Finanzierungskomponentendie veränderten Anforderungen reflektieren. f|05 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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